贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再18号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王毅鸿，男，1981年11月10日出生，土家族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201810018388。委托诉讼代理人：代拥，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201710600780。被申请人（一审被告、二审上诉人）：袁兴英，女，1970年11月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王成俊，男，1969年11月10日出生，汉族，住贵州省修文县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：喻刚祥，男，汉族，1964年11月19日出生，住修文县，现羁押于金西监狱。再审申请人王毅鸿因与被申请人袁兴英、王成俊、喻刚祥房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终9461号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月25日作出（2019）黔民申1617号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王毅鸿及其委托诉讼代理人田忠理，被申请人袁兴英、王成俊、喻刚祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王毅鸿申请再审称：二审认定事实错误，适用法律错误。从本案证据来看，袁兴英与喻刚祥签订的《建房协议》对案涉房屋进行了分割，虽然案涉房屋的产权登记在袁兴英、王成俊的名下，但从双方对案涉房屋的分割情况来看，喻刚祥有权依据《建房协议》要求袁兴英、王成俊办理过户手续。喻刚祥未将案涉房屋过户至其名下就出卖给王毅鸿，且袁兴英亦知晓，在这种情况下，喻刚祥出售案涉房屋意味着将要求袁兴英办理过户手续的权利通过《建房协议》转让给了王毅鸿，王毅鸿有权要求袁兴英、王成俊办理房屋过户手续。喻刚祥与袁兴英、王成俊系合伙建房的关系，系案涉房屋的共同所有权人，袁兴英知晓喻刚祥将案涉房屋出售给王毅鸿，对此袁兴英未提出异议，证明袁兴英已经追认喻刚祥将案涉房屋出售给王毅鸿的行为。故原审法院认定《建房协议》不能约束袁兴英、王成俊系法律适用错误。请求：1、请求撤销二审判决，依法发回重审或查清事实后改判维持一审判决；2、一审、二审诉讼费用由被申请人承担。被申请人袁兴英、王成俊辩称：1、袁兴英、王成俊与喻刚祥系合作建房关系，在出售之前已经分割了房屋；2、因土地证的是袁兴英、王成俊名下的，所以办理产权证必须先办在袁兴英、王成俊的名下，且喻刚祥欠袁兴英、王成俊的钱，其并没有义务给申请人办理过户手续；3、至今未办理过户的原因是对方称没有钱来支付尾款和过户费。故请求维持二审判决。被申请人喻刚祥辩称：同意袁兴英、王成俊的答辩意见，与袁兴英、王成俊系合作建房关系，因为其当时没有钱了，所以后来就是住户和袁兴英、王成俊沟通的，后续情况不清楚。请求维持二审判决。王毅鸿向一审法院起诉请求：判决三被告按照《建房协议》约定给原告办理位于贵州省修文县房屋的过户手续，并承担过户产生的相应税费。一审法院认定事实：2010年8月3日，被告袁兴英作为甲方与被告喻刚祥作为乙方签订《建房协议》，该协议约定：“经甲、乙双方协商，甲方将持有的土地建房（面积368平方米）与一方修建房屋一栋（面积1800平方米），现将修建该楼房及建成后的责任、权利、义务协商如下，甲乙双方共同遵守执行：一、建房地点：扎佐镇襄阳大道修国土用（2009）字第269号地块，占地面积368平方米。由乙方负责出资在该土地上修建房屋一栋，层数共七层，建筑面积1800平方米……四、产权分配：该栋楼房建成后，甲方享有底楼的全部房屋，二楼全部房屋产权。费用由乙方负责。一方享有三楼以上（含三楼）全部房屋产权。涉及一楼进房门前过道1.8米宽的通道属公用。（注：一方必须把三楼以壹仟叁佰元一平方米的价格反卖给甲方，一切办证费用由乙方负责。”。协议签订后，被告喻刚祥开始着手建房事宜。2011年04月03日，原告作为乙方与被告喻刚祥作为甲方签订《建房协议》，该协议约定：“一、甲方自愿将坐落在扎佐镇襄阳路建设中的房屋与乙方参加建房。建房所在地址：扎佐镇××国××〔××〕××土地证××地××地块，陆楼左面住房壹套（6-3），面积约126㎡（以办证为准）。二、乙方预付甲方建房定金捌万元整（￥80000.00元）。待房屋按图纸建设完工，经相关资质部门验收后。甲方将房屋产权证办完后交给乙方。乙方付清甲方所有余款。三、房屋建设施工中的一切安全事故及其他经济赔偿等事项与乙方无关，乙方只负责出资捌万元定金。目的就是房屋建设完工，经相关资质部门验收合格。该房屋壹套的产权归乙方所有。四、房屋面积以最终相关资质部门测量为准（含公摊面积），单价每平方米为：大写壹仟陆佰伍拾元整。（￥1650.00元整）……六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。……八、甲方应在2011年8月以前完成房屋的全部建设工程，在2011年12月31日之前将房屋产权证及相关手续办理完毕交乙方使用。……十、以上协议条款已交首付定金为准，如交不清定金收回协议，退还定金。……”。2011年04月03日，原告交付首付款80000.00元给被告喻刚祥，并备注每平方米按1620元为准计算。2012年01月18日，原告交付首付款75000.00元给被告喻刚祥，并备注交75000.00元抵105000.00元。房屋完工后，被告喻刚祥召集包含原告、被告袁兴英在内的人员开会，告知不能及时办理过户手续的原因及解决方案即由购房者自筹办理过户登记手续的相关费用。2015年12月24日，被告袁兴英在涉案各楼层通道处以粘贴通知的形式通知所涉房屋各房主于2015年12月24日至2016年1月30日期间办理过户手续。之后，部分购房者自行缴纳了办理登记过户手续的费用，办理了过户登记手续，包含原告在内的部分购房者仍未办理该房屋过户登记手续。各方当事人均认可本案实际争议的房屋位于贵州省修文县，该房屋已交付给原告居住使用。2017年3月28日，被告袁兴英、王成俊为本案争议房屋办理了《不动产权登记证》，证号为：黔（2017）修文县不动产权第××号，登记权利人为被告袁兴英、王成俊。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当全面诚信地履行合同约定的义务。本案中，原告与被告喻刚祥签订的《建房协议》，名为合伙建房协议，但其本质是房屋买卖合同。该合同是原告与被告喻刚祥的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告喻刚祥形成房屋买卖关系。根据被告袁兴英与喻刚祥签订的《建房协议》，双方对合作建房后房屋的归属问题进行了明确的划分，原告购买的房屋应属于被告袁兴英、喻刚祥约定归被告喻刚祥所有的部分，被告喻刚祥系本案争议房屋的实际处分权人。被告袁兴英、王成俊明知自己不具备处分权，而将本案争议房屋不动产登记在自己的名下，违反了被告袁兴英与被告喻刚祥签订的《建房协议》。现被告喻刚祥与原告签订《建房协议》，将本案争议房屋卖给原告，原告可以基于协议要求办理相应的房屋过户登记手续，故法院支持由《建房协议》相对方被告喻刚祥及登记所有权人被告袁兴英、王成俊协助原告办理房屋过户登记手续。关于税费承担问题，根据原告与被告喻刚祥签订的协议，约定办理房产证手续所产生的有关税费由被告喻刚祥承担，虽然该约定系房产证，但不动产所有权证系国家政策改革后，为规范房地产管理，进行的新调整，原告与被告喻刚祥约定的本质系办理房屋过户登记手续的税费由被告喻刚祥承担。故对原告提出办理房屋过户登记税费由被告喻刚祥承担的诉请，法院予以支持。对于三被告提出已经组织过购房者开会讨论办证事宜，未办理房屋过户登记手续系原告自己造成的主张，虽然被告喻刚祥曾组织购房者商讨过办证事宜，但其商讨的内容系由购房者自筹办理过户登记手续的相关费用，该内容与原告和被告喻刚祥签订的《建房协议》约定的内容不一致，在原告与被告喻刚祥未达成新的合意的情况下，被告喻刚祥仍应承担过户相应的税费。对于被告袁兴英、王成俊是否应承担税费问题，被告喻刚祥与袁兴英签订的《建房协议》，系双方对合作建房的约定，并不能直接按照普通的合伙关系处理，被告袁兴英、喻刚祥只是在合作修建房屋的事宜内进行合伙，对外承担连带责任，现房屋已经修建完毕，被告袁兴英和喻刚祥的合作建房事宜已经履行完毕。对于合作建房之外双方各自如何处分已分割的房产问题，被告袁兴英和喻刚祥不形成合伙关系，且原告系与被告喻刚祥签订协议，购房款也是支付给被告喻刚祥，被告袁兴英、王成俊并没有在原告与被告喻刚祥的买卖关系中获得收益，故对原告要求被告袁兴英、王成俊承担税费问题，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告喻刚祥、袁兴英、王成俊于本判决生效之日起十五日内协助原告王毅鸿办理位于贵州省修文县（不动产权证号为：黔（2017）修文县不动产权第××号）房屋的过户登记手续；二、办理上述第一项房屋过户登记手续的税费由被告喻刚祥负担；三、驳回原告王毅鸿的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，减半收取计30.00元，由被告喻刚祥负担。袁兴英、王成俊不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中，上诉人袁兴英、王成俊提交如下证据：证据一，借款借据一张，证明喻向我方借款39万元，由于喻刚祥没有还钱，所以我方才不为其办理产权过户；证据二，授权委托书一份。证明喻刚祥委托我方向被上诉人收取房屋尾款，并且明确先支付尾款后办理产权。被上诉人王毅鸿发表质证已经：两份证据都不是新证据，由于我方没有参与，无法核实真实性。即使真实，也不能对我方产生约束。其他事实除与原审认定事实一致，予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人王毅鸿能否要求上诉人袁兴英、王成俊办理过户义务。上诉人袁兴英、王成俊与被上诉人喻刚祥签订的《建房协议》、被上诉人喻刚祥与被上诉人王毅鸿签订的《建房协议》均系各方当事人真实意思表示。内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。根据协议内容，关于房屋产权事宜的各方权利义务为：被上诉人喻刚祥负担税费将初始产权办至上诉人袁兴英、王成俊名下。被上诉人喻刚祥负担税费将出卖给被上诉人王毅鸿过户至被上诉人王毅鸿名下。根据合同相对性原则，被上诉人王毅鸿亦只能要求被上诉人喻刚祥履行合同义务办理过户手续。由于被上诉人喻刚祥处置的房产与上诉人袁兴英、王成俊并无关系，故被上诉人王毅鸿与被上诉人喻刚祥签订的协议对上诉人袁兴英、王成俊并无约束力。虽然本案涉及的房产现在登记在上诉人袁兴英、王成俊名下，但是根据合同约定该行为是各方履行房屋产权变更登记的前提条件，因被上诉人喻刚祥的原因导致本案涉及的房屋不能按照合同约定办理过户手续的过错并不在上诉人袁兴英、王成俊。被上诉人王毅鸿要求上诉人袁兴英、王成俊直接将房屋过户至其名下并不符合各方的合同约定。待被上诉人喻刚祥支付过户税费将本案涉及的房产从上诉人袁兴英、王成俊过户至其名下后，被上诉人王毅鸿方可要求被上诉人喻刚祥按照协议约定履行过户义务。综上所述，原审判决认定部分事实不清，法院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初1190号民事判决；二、驳回王毅鸿的诉讼请求。一审案件受理30元，由王毅鸿负担；二审案件受理费60元，由王毅鸿负担。经再审审理查明，袁兴英为办理房屋产权证支付了营业税、营业税附征的教育费等、工程测绘费、土地调查地籍测绘费、土地注册登记费、供水公司预付工程费等费用，申请人对此部分费用票据真实性无异议，但是认为与申请人的购房协议没有直接关系。再审查明的其余事实与原一、二审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审争议焦点为：一、再审申请人王毅鸿是否能要求被申请人袁兴英、王成俊办理房屋过户手续；二、再审申请人王毅鸿能否在本案中要求喻刚祥履行过户义务并承担相关房屋的过户登记税费。关于焦点一，袁兴英、王成俊与喻刚祥签订的《建房协议》、喻刚祥与王毅鸿签订的《建房协议》均系各方当事人真实意思表示。内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。根据协议内容，喻刚祥负有负担税费将初始产权办至袁兴英、王成俊名下及负担税费将出卖给王毅鸿房产过户至王毅鸿名下的义务。房屋建成后，喻刚祥因资金原因，出现办理产权证和过户手续的障碍，袁兴英自行出资完成初始产权登记，现申请人要求袁兴英将产权直接过户至其名下，不符合合同相对性的原则，且根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，直接判决袁兴英、王成俊过户给申请人，对于为避免损失扩大，而自行出资办理本案诉争房屋的初始产权登记的袁兴英、王成俊亦不公平。故对于王毅鸿要求袁兴英、王成俊办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持。关于焦点二，喻刚祥与王毅鸿签订的《建房协议》合法有效，对合同双方具有约束力，虽然喻刚祥曾组织购房者商讨过办证事宜，但其商讨的内容系由购房者自筹办理过户登记手续的相关费用，该内容与申请人和喻刚祥签订的《建房协议》约定的内容不一致，在申请人与喻刚祥未达成新的合意的情况下，喻刚祥仍应按合同约定为申请人办理争议房屋的过户产权手续并承担相应的过户税费。现本案中喻刚祥因刑事犯罪羁押于监狱中，且涉案房屋产权目前登记在袁兴英、王成俊名下，事实上存在履行不能的问题。另，诉争房产的产权应先办理至喻刚祥名下，喻刚祥方能将产权过户至王毅鸿名下，现诉争房产产权仍登记在袁兴英、王成俊名下，并不具备办理房屋过户手续的条件。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，本案属事实上履行不能，对于王毅鸿要求喻刚祥办理房屋过户手续的诉请，本院亦不予支持。综上所述，再审申请人王毅鸿的再审请求不能成立。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2018）黔01民终9461号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二〇年十月十六日法官助理王昱书记员王元鑫