福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5777号 上诉人（原审被告）：赖圣明，男，1987年1月12日出生，汉族，住福建省松溪县。 被上诉人（原审原告）：福建宏辉房地产开发有限公司,住所地福建省闽侯县南屿镇元峰村大浦里**。 法定代表人：徐国宏，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人赖圣明因与被上诉人福建宏辉房地产开发有限公司（以下简称“宏辉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法适用独任制对本案开庭进行了审理。上诉人赖圣明和被上诉人宏辉公司的委托诉讼代理人邱小红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赖圣明上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第三项，改判赖圣明上不承担违约责任;2.一、二审的诉讼费用由宏辉公司负担。事实和理由：1、一审法院认定事实有误。赖圣明购买的车位与涉案商品房预售合同中的车位不符，赖圣明系在宏辉公司的销售人员哄骗之下签订的《商品房买卖合同（预售）》，赖圣明亦不了解合同中违约条款的意义，因此签订上述合同存在重大误解，一审判决赖圣明承担高额违约金显失公平。2、宏辉公司在本案中亦有过错，应当承担相应的过错责任，一审法院判决的违约金及律师费过高，对赖圣明显失公平。关于律师费仅有合同和发票，没有银行转账凭证，并不能证明宏辉公司已实际缴纳了律师费，若法院支持该项请求，恳请予以调减。 宏辉公司辩称，1、双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在重大误解或显失公平之撤销事由，赖圣明现以重大误解及显失公平为由拒绝承担违约责任，无事实和法律依据。2、宏辉公司积极履行合同约定的通知义务，不存在任何过错。关于违约金及律师费，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 福建宏辉房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认宏辉公司与赖圣明签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180900076）于2020年1月11日解除；二、判令赖圣明配合宏辉公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20180900076）的备案注销手续以及福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道58-1号南屿滨江城二期105＃-107＃楼连接体地下室-1层92车位的预告登记（预告登记号为：闽（2018）闽侯县不动产证明第0056503号）的注销手续；三、判令赖圣明向宏辉公司支付合同解除的违约金41219.4元（按购房总价款137398元的30%计算）；四、判令赖圣明向宏辉公司支付逾期办理注销手续的违约金8243.88元（按总价款日千分之一的标准，自2020年1月21日暂计算至2020年3月21日，实际应计算至办理完毕注销手续之日）；五、判令赖圣明支付宏辉公司主张权利所支付的律师费8000元；六、判令宏辉公司有权在赖圣明已付的房价款中直接抵扣赖圣明应承担的第三项、第四项、第五项款项，不足部分由赖圣明另行支付给宏辉公司；七、本案诉讼费由赖圣明承担；八、本案宏辉公司为主张权利所发生的财产保全费、财产保全保险费、公告费等由赖圣明承担。 一审法院认定事实：2018年11月29日,宏辉公司与赖圣明签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:20180900076）及其附件,约定赖圣明购买位于福建省福州市闽侯县屿滨江城二期（现阳光城翡丽湾）105＃-107＃楼连接体地下室-1层92车位，总价款为137398元。合同第七条第2款约定，买受人应当在2019年1月12日前支付该商品房全部价款。合同第八条第2款约定,买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的30%向出卖人支付违约金。且出卖人有权要求注销预告登记。合同附件十一补充协议第十条第3款第1项的约定，在出卖人和买受人任何一方根据本合同和补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。合同附件十一补充协议第十条第4款第2项的约定，出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致的，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等，概由买受人承担。 合同签订后,赖圣明向宏辉公司支付定金10000元及购房款398元，共计10398元。宏辉公司为涉案房产办理备案登记及预告登记（预告登记号为：闽（2018）闽侯县不动产证明第0056503号）。赖圣明未在2019年1月12日前支付剩余房款127000元。2019年2月22日，宏辉公司依照合同约定联系地址向赖圣明发出《付款催告函》，要求赖圣明在接到函件之日起5日内付清剩余房款127000元，并按协议约定支付逾期付款违约金。若仍未履行付款义务，宏辉公司有权解除合同。2020年1月3日，宏辉公司依照合同约定联系地址向赖圣明发出《协议解除函》，要求赖圣明在收到函后5日内按照协议约定付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合办理合同备案注销手续等。该函件于2020年1月11日签收。庭审中，赖圣明经一审法院释明，其要求调低违约金。另查明，宏辉公司为本案支出律师费8000元。 一审法院认为，宏辉公司与赖圣明签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。赖圣明在合同签订后，未在约定时间内付清剩余房款，且经宏辉公司催告后仍未付款，已构成违约，应承担违约责任。宏辉公司已按照合同约定向赖圣明发出解除合同的通知，现宏辉公司要求确认其与赖圣明签订的《商品房买卖合同》于2020年1月11日解除，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，宏辉公司应将收取的购房款返还给赖圣明，赖圣明应配合宏辉公司办理涉案房产的备案登记及预告登记注销手续。关于宏辉公司诉请的违约金，赖圣明主张违约金过高，但未能举证，宏辉公司亦未能举证证明其具体损失，综合本案情况，一审法院酌情将违约金调整为购房总价的20%即27479.6元。宏辉公司要求赖圣明支付律师费8000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于宏辉公司要求赖圣明支付逾期办理注销手续的违约金，因违约金27479.6元已足以弥补该部分损失，故一审法院对该诉求不予支持。关于宏辉公司要求将赖圣明已支付的购房款抵扣完其应支付的违约金、律师费后无息退还，赖圣明应支付给宏辉公司的上述款项系普通债权，宏辉公司并无优先受偿的权利，故一审法院对该诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认福建宏辉房地产开发有限公司与赖圣明签订的编号为20180900076《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月11日解除；二、赖圣明应于本判决生效之日起十五日内协助福建宏辉房地产开发有限公司办理编号为20180900076的《商品房买卖合同（预售）》备案登记及商品房预告登记的注销手续；三、赖圣明应于本判决生效之日起十五日内向福建宏辉房地产开发有限公司支付违约金27479.6元及律师费8000元；四、福建宏辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向赖圣明返还购房款10398元；五、驳回福建宏辉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3048元，减半收取计1524元，公告费260元，由赖圣明负担。 本院二审期间，赖圣明围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，将综合其他证据及相关案件事实进行综合审查判断。 经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，赖圣明与宏辉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同，不存在重大误解或显失公平之撤销事由，双方均应遵照合同约定全面履行义务。赖圣明主张被宏辉公司欺骗才签订合同，但赖圣明一、二审提供的证据不足以证明其主张，故对赖圣明的该项主张，本院不予采信。关于违约金问题，赖圣明未在合同约定的时间内付清剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。一审法院考虑本案的实际情况，已将违约金从合同约定的购房总款的30%调整为购房总价的20%，已臻合理，予以维持。关于律师费，宏辉公司主张律师8000元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。 综上所述，赖圣明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3048元，由赖圣明负担。 本判决为终审判决。 审判员  庄彩虹 二〇二〇年十月二十日 书记员  张仪琴