河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5565号上诉人（原审被告、反诉原告）：何改朝，男，汉族，1976年10月6日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：范利静，河南德施普律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦柯，河南信心律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高玲枝，女，汉族，1965年1月31日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：田河淼，男，系公民代理。上诉人何改朝因与被上诉人高玲枝租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法独任公开开庭进行了审理。上诉人何改朝的委托诉讼代理人范利静、赵梦柯，被上诉人高玲枝的委托诉讼代理人田河淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何改朝上诉请求：1、依法撤销原判，查清事实后依法改判支持何改朝的一审反诉请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费均由高玲枝承担。事实与理由：1、案涉房屋因被电力部门停止供电已不具备履行的客观条件，无法继续履行，何改朝租赁房屋经营酒店的合同目的无法实现，《房屋租赁合同》应自停止供电之日起解除；2、根据《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的规定，虽然断电不属于不可抗力，但根据合同法第九十四条第四款、第五款之规定，结合案涉合同已不具备继续履行的条件、合同目的无法实现的事实，何改朝符合法定解除的情形，双方签订的《房屋租赁合同》应当解除。高玲枝辩称，1、停电的主要原因是违法者在高玲枝（3030361611）用电户线路电表外拉线偷电。双方签订《房屋租赁合同》后，高玲枝将水电设备正常的房屋交给何改朝使用。合同第四条第2项明确规定乙方自己安装水电等配套设施，按时缴纳合同期内因经营所发生的水、电费等。何改朝对酒店进行了重新装修却说经营期间对电路未进行过任何改造。洛阳供电公司查处的窃电设备在何改朝开办的贝壳酒店餐厅内；窃电金额高达721316.59元，高玲枝不知情且分文未得，而何改朝是实际受益者。洛龙区公安局已对窃电行为立案侦查，案涉房屋至今仍被何改朝控制，现在解除《房屋租赁合同》，何改朝有脱案失踪之可能，不利于案件调查和取证；2、一审期间高玲枝向洛龙区法院提出申请从公安机关调取窃电证据，没有证据证明窃电行为发生在2017年3月29号以前。根据2017年3月29日何改朝与董琦签的《转让协议》第四条、第六条规定，721316.59元窃电费用应该由何改朝承担；3、何改朝引用《合同法》94条第四项、第五项企图排除债务，但法律规定解除条件，不是具备这些条件当事人就必须解除合同，是否解除应由双方当事人决定。双方签订《房屋租赁合同》使用期限为7年，现在仅履行三年。窃电事件发生后，高玲枝提出如果共同承担窃电费用供电部门即可送电，酒店可立即恢复经营，但何改朝加以拒绝。解除合同是守约方的权利而非违约方的手段，在守约方不同意解除合同的前提下，违约方单方面用这种手段企图达到解除合同之目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条等法律规定，一审判决是正确的。窃电行为与本案不属同一法律关系，不可混淆。高玲枝向一审法院起诉请求：一、依法判决何改朝支付高玲枝2020年房屋租金419040元；二、本案诉讼费由何改朝承担。何改朝反诉请求：1、请求人民法院依法解除何改朝与高玲枝于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、高玲枝退还何改朝租赁押金伍万元整（小写50000元），高玲枝退还何改朝2019年6月17日至2019年12月31日期间的房屋租金贰拾万玖仟伍佰贰拾元整（小写209520元）；3、反诉诉讼费由高玲枝承担。一审法院认定事实：2017年3月29日，高玲枝作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的何改朝签订《房屋租赁合同》一份。该合同第一条约定：甲方（高玲枝）自愿将坐落在洛阳市洛龙区太康路顺驰第一大街S5幢，建筑面积1400平方米（使用面积1400平方米）的房屋及其附属设施、设备出租给乙方（何改朝），做宾馆使用。第二条、租期、租金、押金及交纳方式：1、租赁期限自2017年3月29日至2023年12月31日止，共计7年（2018-2023年）；2、房屋租金为360000元（叁拾陆万元整）/年，以后每年按照8%比例递增。（注：2017年12月31日前租金已交给甲方，以后每年租金于前一年12月31日前交付）。第五条：违约责任第一款规定：合同未到期，如果甲方解除合同提前收回房子，应赔偿给乙方造成的经济损失。第二款规定：合同未到期，如果乙方解除合同不再租赁、乙方需向甲方支付四个月的房屋租金作为违约金。第八条规定：合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，双方本着互利共赢，友好合作的原则协商解决，如协商不成，可以向洛阳市洛龙区人民法院起诉。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，何改朝按约定向高玲枝支付了2017年至2019年12月期间的房租。按约定，何改朝应当自2019年12月31日前向高玲枝缴纳2020年房租419904元（360000元/年×108%×108%=419904元）。2019年6月17日，本案涉案房屋因为涉嫌窃电，被洛阳供电局断电至今。高玲枝以何改朝拖欠租金为由诉至法院，诉讼请求：1、依法判决何改朝支付高玲枝2020年房屋租金419040元；2、本案诉讼费由何改朝承担。何改朝以租赁房屋的电路违法，无法实现合同目的为由，提出反诉请求：1、请求人民法院依法解除何改朝与高玲枝于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、高玲枝退还何改朝租赁押金伍万元整（小写50000元），高玲枝退还何改朝2019年6月17日至2019年12月31日期间的房屋租金贰拾万玖仟伍佰贰拾元整（小写209520元）；3、反诉诉讼费由高玲枝承担。由于双方意见分歧较大，调解无法达成。一审法院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，协议合法有效。双方之间合同关系依法成立，该《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约定履行各自的义务，双方认可何改朝2019年12月31日前的房租已经缴纳完毕，2020年房租没有缴纳，现在已经超过何改朝应向高玲枝缴纳房租的期限，现高玲枝诉至法院要求何改朝支付2020年房屋租金，符合法律规定，予以支持。由于2020年初受新型冠状病毒性肺炎的影响，根据实际情况，应减免何改朝2个月的房租。即从何改朝应当向高玲枝支付的2020年房租419904元（360000元/年×108%×108%=419904元）中扣除2个月房租69984元（419904元/年÷12×2=69984元），剩余349920元，何改朝应当向高玲枝支付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。何改朝提出反诉，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。何改朝以所租赁高玲枝房屋被供电公司停电为由要求解除合同，因为该停电原因并非不可抗力，且本案双方已经按约定对《房屋租赁合同》履行了两年时间，涉案房屋的断电系人为窃电被供电公司断电，公安机关已经介入处理，何改朝以供电公司断电为由要求解除合同，其理由不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、何改朝于本判决书生效后十五日内，支付高玲枝2020年房屋租金349920元（已经扣除因受新型冠状病毒性肺炎的影响，减免何改朝2个月的房租）；二、驳回高玲枝的其他诉讼请求；三、驳回何改朝的反诉请求。本案受理费3793元（已减半收取）、保全费3020元，共计6813元，高玲枝承担813元，何改朝承担6000元；本案反诉费1896.5元，由何改朝承担。本院二审期间，组织双方当事人进行了举证质证。经查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，因案涉房屋内发生窃电行为，导致供电部门停止供电。由于涉窃电费金额较大，合同双方又均否认自己窃电，均不同意交纳该部分费用，致使供电长时间不能恢复，何改朝酒店经营出现严重障碍，其租赁房屋目的不能实现，双方合同履行已出现僵局，应类推适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力解除规则，确认何改朝解除合同的权利，支持其解除合同的反诉请求。但由于何改朝是通过诉讼行使解除权，应将合同相对方高玲枝收到何改朝反诉状之日认定为何改朝解除合同通知到达之日，即案涉房屋租赁合同自2020年5月27日发生解除效力。对合同解除前的租金，由于何改朝没有适时行使解除权，仍由何改朝承担，××性肺炎疫情影响的2个月。按双方合同约定的2020年租金标准计算该期间的租金为93738.08元（（360000元＋360000元×8%）÷365天×88天）。关于合同解除后至何改朝返还房屋之日的租金损失，由于双方均无证据能够证明为对方窃电导致的停电，且租赁房屋仍在何改朝占有之中，本院根据公平原则酌定双方各半分担，即何改朝参照双方租赁合同约定的2020年租金标准减半（每天532.60元＝（360000元＋360000元×8%）÷365天÷2）支付给高玲枝该期间租金损失。何改朝所交押金折抵其以上应付的费用。综上，何改朝解除合同和租金承担的上诉请求部分成立，应予支持，其余予以驳回。一审判决驳回何改朝的全部反诉请求并承担2020年全部租金有失公平，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1544号民事判决；二、高玲枝与何改朝于2017年3月29日签订的房屋租赁合同自2020年5月27日起解除；三、何改朝于本判决生效之日起十五日内将房屋返还给高玲枝；四、何改朝于本判决书生效后十五日内，支付高玲枝2020年3月11日至5月27日租金93738.08元，并从2020年5月28日起至返还房屋之日止每日532.60元的租金损失（以上两项之和应扣减何改朝所付押金50000元）；五、驳回高玲枝的其他诉讼请求；六、驳回何改朝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3793元、保全费3020元，共计6813元，由高玲枝负担5110元，何改朝负担1703元；反诉费1896.5元，由高玲枝负担896.5元，何改朝负担1000元。二审案件受理费5193元，由高玲枝负担3893元，何改朝负担1300元。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年十月十五日书记员  周 青