贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9025号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘原诚，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁礼倩，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：申利平，男，1958年4月4日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（电建贵阳公司）因与被上诉人申利平商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人电建贵阳公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、导致逾期办证的根本原因在于政府而非上诉人，根据相关规定及双方的约定，上诉人不应当承担违约责任；二、上诉人在一审庭审中提交的四份判决书均认定合同中逾期办证违约金应当按照分段的方式计算，根据同案同判的原则，本案违约金也应当分段计算；被上诉人申利平答辩称，1、上诉人明知其未取得案涉房屋的土地使用权证，仍然与被上诉人办理权属转移登记，其陈述因政府原因导致无法办证，是推责行为；2.关于分段计算的问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。申利平向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权手续转移登记违约金，计人民币31,786.94元（以806,775元为基数，按每日万分之零点五从2017年2月1日计算至2019年3月30日）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原、被告于2013年1月30日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所售位于观山湖区壹号”项目一组团（一期）、二组团36号楼2单元6层2号的房屋一套，房屋总价款为806775元。合同第二十二条第三款载明（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。附件十二补充协议第4.2条载明在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款806775元。原告于2014年10月29日收房。同时查明，2010年3月26日，贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局（以下简称高新区国土局）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（以下简称芊芊园艺公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，高新区国土局出让了原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3㎡国有土地给芊芊园艺公司，该公司于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登［2000］字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。芊芊园艺公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与芊芊园艺公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登［2000］字第112作废公告》。另查明，2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记。同日在售楼部张贴《关于“电建抵偿?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产?观府壹号”项目一组团一期第35、36、37、38、39、40、41、42、43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件……2019年3月30日，被告在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知业主办理不动产权证，后又于2019年4月1日向原告邮寄了不动产权证办理通知书。再查明，被告取得案涉商品房预售许可证的时间为2015年5月19日。上述事实，有《商品房买卖合同》、业主接房确认书、国有建设用地使用权出让合同、ＥＭＳ邮单、国有土地使用权收购合同、观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函、请示、作废公告以及当事人陈述等在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，原告已按约付清房款，被告未能按期将办理商品房转移登记所需的文书及时交付原告，其辩称系由于政府未及时注销芊芊园艺公司土地使用权预登记证所致，对此一审法院意见如下：被告作为一家房地产开发企业，明知需先取得土地使用权证书之后，方可开展预售，即便因其他原因未能及时获得该证书，其也清楚该证书在办理初始登记等手续时的重要性，其应当积极采取措施及时补办，而不是放任不管，直至在2016年需要办理初始登记之时，才着手解决。因其未能在2017年1月31日前取得土地使用权证，导致其不能办理初始登记，进而不能按时将办理转移登记有关文件交付给原告的责任由其自行承担。故，被告的免责事由不成立，应当承担违约责任。关于逾期办证的违约金标准，双方均援引合同第二十二条之约定，区别在于原告认为应按每日万分之零点五计算，但被告称应理解为分段计算。对此，一审法院认为违约365日以内和365日以外系违约责任适用的前提条件，分别约定了二种情形之下不同的违约金计算方式，从约定内容“约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的……”来看，此种情形之下，是从约定之日起算，已经包含了365日内违约的情况，可见，该条款系选择性应用，而非并用关系，违约金还是应当按照每日万分之零点五计算，原告要求计算至2019年3月30日，符合实际情况，一审法院予以支持。关于被告主张有部分违约金已经超过诉讼时效之意见，一审法院认为逾期办证违约金为继续性债权，应针对个别债权分别计算违约金。原告于2020年7月24日向一审法院起诉，那么2017年2月1日至2017年7月24日期间的违约金诉讼时效已经届满，故从2017年7月25日起的违约金予以支持，直至2019年3月30日共计613天。故违约金为806,775元×0.5/万/天×613天=24,727.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申利平支付违约金24,727.65元；二、驳回原告申利平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取297元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人是否应当承担逾期办证违约金的问题，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人履行协助办证义务的期限以及逾期后违约责任的承担方式有明确约定，现上诉人未能在约定的时间前履行前述协助办证义务，故其理应依照合同约定承担逾期办证的违约责任。至于上诉人提出的逾期办证系由于政府的原因导致，根据合同相对性原则以及违约责任的严格责任归责原则，上诉人主张的上述无法办证原因不能成为免除其承担本案逾期办证违约责任的合法理由。据此，上诉人的该项主张于法无据，本院不予采信。关于一审计算逾期办证违约金是否正确的问题，按照合同约定，“出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按第二项，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”，本案中，上诉人逾期办证日期已超过365日，合同明晰约定自约定日期起算违约金（即从2017年2月1日起算，但本案对被上诉人违约金的支持应自2017年7月25日起算），违约金系以已付房款的日万分之零点五标准计算，一审判决并无不当。综上所述，上诉人电建贵阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用594元，由上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十六日法官助理王强书记员蒲美君