安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2002号 上诉人（原审原告）：沙启荣，女，1968年2月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张舒霞，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云容，安徽金华安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽岳西农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇天堂路**岳西农商银行合作金融大厦。 法定代表人：姚刚，董事长。 委托诉讼代理人：胡心东，男，系该行员工。 委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。 原审第三人：岳西县珍牧工贸有限公司，，住所地安徽省岳西县天堂镇环城路** 法定代表人：刘桂珍，总经理。 委托诉讼代理人：谢根荣，男，系该公司员工。 上诉人沙启荣因与被上诉安徽岳西农村商业银行股份有限公司（以下简称岳西农商行）、原审第三人岳西珍牧工贸有限公司（以下简称珍牧工贸公司）执行异议之诉一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沙启荣及其委托诉讼代理人张舒霞、张云容，被上诉人岳西农商行的委托诉讼代理人胡心东、储晓东，原审第三人珍牧工贸公司的委托诉讼代理人谢根荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沙启荣上诉请求：撤销原判，改判支持沙启荣一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定“珍牧工贸公司对案涉房产有权处分”系事实认定错误，该房屋的租赁权系沙启荣享有，期限为2013年3月1日起至2031年2月28日止。首先，沙启荣与珍牧工贸公司签订《厂房合作协议》第八条第一款约定，如珍牧工贸公司提前终止合同，应提前2个月通知沙启荣，并退还沙启荣已支付的房租本息（利息按月1.5%计）。没有证据证明珍牧工贸公司有提前解除协议的意思表示，沙启荣还一直在58同城上发布出租案涉厂房的信息。从庭审笔录第16页可知，珍牧工贸公司承认因沙启荣不在案涉房产所在地，就委托珍牧工贸公司出租案涉房产，珍牧工贸公司收取租金后挪作他用。从沙启荣执意与范某签订《房屋租赁合同》这一行为来看，也足以说明沙启荣对珍牧工贸公司擅自将案涉房产租金私自扣留行为的强烈不满。不能因为珍牧工贸公司对案涉房产的出租和收取租金行为，就认定珍牧工贸公司对案涉房产有权处分，沙启荣无租赁权，一审法院根据珍牧工贸公司的侵权行为作出的该推定是错误的。其次，沙启荣在一审提交的证据足以证明，沙启荣急需租赁符合生产铸造条件的空闲厂房，经释界可介绍，2013年2月27日与珍牧工贸公司签订了《厂房合作协议》，沙启荣已经按照协议约定，按期付清了租金190万元。沙启荣与珍牧工贸公司签订的《厂房合作协议》是双方意思表示一致的结果，协议内容无违法违规情形，一审对此不予认定，处理错误。最后，一审法院认定“沙启荣将案涉房产闲置多年，没有相应有效对策”，与事实不符。真实情况是由于政策原因以及沙启荣的合伙人厂房被拆迁的缘故，沙启荣从事的汽车模具铸造生产项目一致无法落实，因而案涉房产呈现空置状态。但案涉房产一直由沙启荣占有使用，沙启荣堆放的物品现仍在案涉房产中。沙启荣经珍牧工贸公司同意转租后，一直在网上发布转租信息，并同时委托谢根荣对案涉房产进行转租。2.一审法院仅依据“谢根荣在借款名册中载明向沙启荣借款147万元以及勾选案涉房产没有出租”这一行为，就简单认定沙启荣与珍牧工贸公司已不是租赁关系，显然过于草率。对于为何勾选案涉房产没有出租这一问题，谢根荣明确表示，这是2016年补签的格式条款，岳西农商行当时没有向谢根荣询问过有无出租，谢根荣无法确认当事人是否当时勾选。对于向沙启荣借款190万元，谢根荣表示已经收取沙启荣18年的租金190万元，如后续不能租赁，扣除应付租金，应返还沙启荣147万元，所以根据经商习惯将该笔可能发生的债务记在借款名册上。但珍牧工贸公司至今没有提出与沙启荣解除租赁协议，也没有就下剩的租金进行结算。3.本案中，证人范某未出庭作证，更没有接受三方当事人的询问质询，但一审法院却对其证言进行采纳，认可其所述“其与沙启荣签订的不是租赁合同，而是债务履行协议”，从而认定沙启荣与范某签订的合同不具有租赁性质，属于程序错误。4.一审法院认定沙启荣只支付部分租金给谢根荣，认定事实错误，沙启荣已全额支付了18年的租金。珍牧工贸公司明确表示收到190万元租金，一审法院却以谢根荣没有将租金转到珍牧工贸公司账户为由，对沙启荣支付租金的金额不予认定，违背客观事实。5.一审法院仅因沙启荣与珍牧工贸公司签订的合同名称为《厂房合作协议》就认定双方是合作关系，而非租赁关系，是错误的。虽然合同名称为《厂房合作协议》，但该合同约定的权利义务内容不符合合作的法律特征，而与房屋租赁关系的法律特征相符，且双方也是按照租赁合同实际履行，因此，应认定本案合同性质为房屋租赁合同。 岳西农商行答辩称，1.《厂房合作协议》的内容和履行背离常理。所谓合作协议，通篇找不到合作内容、租赁期限18年，承租人沙启荣却自始没有使用过。租金按年计算，却在两年内全部付清十八年租金。承租人两年内都未开始使用租赁厂房，却仍然按照合同约定支付了全部租金190万元，即便如此，与约定的租金金额194.4万元也不一致。两次高达30万元的租金竟然都用现金方式支付。租赁后，水电费仍由珍牧工贸公司交纳，而不是按照合同约定由承租人沙启荣交费。沙启荣以190万元的租金承租的厂房，却仍由房屋所有人管理、使用、收益。2.现有证据足以证明涉案不动产在抵押前未出租。2015年5月，珍牧工贸公司的股东会决议明确表明抵押物产权清晰，无争议事由。2016年10月和2017年12月的《客户面谈记录》，明确记载用于抵押的财产不存在出租、产权争议的权限限制情形。上述材料均有珍牧工贸公司的法定代表人、股东的签名以及公司的印章。在没有充分的相反证据的情况下，仅凭珍牧工贸公司的否认，无法否认其效力。退一步讲，即使沙启荣的租赁属实，因珍牧工贸公司在抵押时未向抵押权人披露抵押的事实，其租赁的权利不能对抗银行抵押权的实现。3.所谓的租金不是事实。所有的银行转账记录均没有备注是“租金”。珍牧工贸公司一审答辩中已认可向沙启荣借款147万元，且其在执行阶段提交的材料中也明确记载向沙居士借款147万元，因此，沙启荣丈夫袁中顺向谢根荣转账并不是租金，完全有可能是借款。另，经法院调查谢根荣在岳西农商行的账户，谢根荣在2015年6月至2016年3月期间有7次向袁中顺转款，数额均为20800元，转账时间均为每月6号前后，沙启荣和谢根荣均未向法庭说明此款的真实用途并作出合理解释。由于每次转款的金额相同、周期性固定时间支付，符合支付利息的特点。4.一审诉讼中，沙启荣提供了其与范某签订的《厂房租赁合同》，该合同明显是伪造的，因为范某是通过县开发区招商于2018年11月1日以其经营的临安益成夹具公司名义与与瑞莱博公司（谢根荣）、开发区管委会签订了三方合同，并且通过转账的方式向谢根荣支付了租金，与沙启荣毫无关系。一审诉讼中，法院对范某进行了调查，范某的陈述与沙启荣的陈述是决然不同的事实。范某是岳西农商行申请的证人，其是否出庭接受质询，责任不在岳西农商行。5.沙启荣、谢根荣、刘桂珍等人相互串通，伪造材料对抗法院强制执行，意欲转移财产，现有证据虽尚未达到证明犯罪的确实、充分程度，但沙启荣等人有涉嫌刑事犯罪的重大嫌疑。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，将本案涉嫌犯罪的线索移送公安机关立案侦查。 珍牧工贸公司述称，1.对于抵押和租赁，珍牧工贸公司认为是租赁在先，抵押时有租赁关系，不能证明是当时勾选了无租赁。2.案涉房屋，沙启荣是准备使用的，东头隔了六个房间堆放材料，西头隔了两间给车间管理人员居住。至于水电费的交纳，珍牧工贸公司在水电公司开了一个总的水表，在供电部门有一个专用变压器，沙启荣将水电费先交给我，再由珍牧工贸公司统一缴纳，水费是按人头估算的，电费有专门的电表计算。 沙启荣向一审法院起诉请求：1.请求对执行标的物（房产证号“岳自管房字第××号”、“岳自管字第1486号”、“岳自管字第1487号”）中止执行；2.请求确认沙启荣享有标的物18年的租赁权；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：（一）珍牧工贸公司建在岳西县经济开发区，其房地产权证分别为：岳自管房字第××号、岳自管房字第××号、岳自管房字第××号，土地使用权证号为：岳国用（2010）第20101420号、岳国用（2010）第20101421号、岳国用（2010）第20101422号。2013年2月27日，原告沙启荣与第三人珍牧工贸公司签订了“厂房合作协议”，与本案有关的主要内容为：“一、出租厂房情况。甲方（珍牧工贸公司）出租给乙方［沙启荣（袁中顺）］的厂房坐落在甲方公司院内，从大门厂房计序第四栋，房产证号为：岳自管房字第××号，面积为1240平方米；院内公司办公楼1-2楼东半边，房产证号为：岳自管房字第××号，面积为660平方米，合计面积1840平方米。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2013年3月1日起，至2031年2月28日止。租赁期18年。…三、租金支付方式：…2、因甲方需要经营资金，租金支付方式为：协议签订后，3日内支付租金30万元；2013年12月31日前支付50万元；2014年12月31日前支付30万元；2015年6月30日前付清。四、厂房用途。乙方用于汽车模具铸造业务。”至2015年5月6日止，沙启荣向珍牧工贸公司共支付了部分租金。沙启荣签订合同后，对案涉厂房并没有使用。（二）2017年12月22日，瑞莱博公司向岳西农商行分两笔借款1010万元，珍牧工贸公司以其房地产提供抵押担保，抵押房地产的证号为：岳自管房字第××号、岳自管房字第××号、岳自管房字第××号，土地使用权证号为：岳国用（2010）第20101421号、岳国用（2010）第20101420号、岳国用（2010）第20101422号。瑞莱博公司未按期还款，岳西农商行诉至一审法院，一审法院于2019年11月30日下发民事调解书，确定珍牧工贸公司的抵押的房地产在瑞莱博公司未按期还款的情况下，以抵押房地产折价或者拍卖、变卖的价款在债权范围内优先受偿。瑞莱博公司未按期还款，该案进入执行程序，一审法院该执行案件的案号为（2019）皖0828执918号。执行程序中，一审法院下发（2019）皖0828执918号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖珍牧工贸公司上述抵押房地产。沙启荣以案外人身份提出异议，一审法院下发（2019）皖0828执异21号执行裁定书，认为珍牧工贸公司的出租厂房、租赁期间和出租人、承租人存在交叉重叠现象，明显不符合常理，其真实性有待认定为由，驳回沙启荣的异议请求。沙启荣于2019年11月11日收到该裁定书，2019年11月26日，沙启荣向一审法院提起本案诉讼。（三）谢根荣是瑞莱博公司的股东。2018年11月1日，瑞莱博公司与杭州临安益成夹具制造有限公司签订“房屋租赁协议”，瑞莱博公司将其1200平方米的车间租赁给该公司使用，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，年租金10万元，岳西县经济开发区管理委员会作为鉴证方在该合同中签字盖章。第一年的租金已缴，由谢根荣收取。2018年12月31日，沙启荣与范某签订“厂房租赁合同”，将“坐落在岳西县开发区安庆瑞莱博汽车配件有限公司院内，租赁建筑面积为1200米”工业厂房出租给范某，租期3年，租金支付方式中注明：“1、甲乙双方约定，该厂房租赁第一年为租金为100000元；第二年租金为元；第三年租金为元。租金每年支付一次”。在“100000元”打印文字后加注由手写内容为：“2019年租金已付清。已由谢根荣收取”。2020年4月1日，范某搬出该房屋，2020年的三个月租金由谢根荣收取。范某出庭证实与沙启荣签订合同目的是为了偿还谢根荣欠沙启荣的债务。2019年3月1日，珍牧工贸公司与朱玉兵签订“厂房租赁合同”，将珍牧工贸公司“从大门计序，第一幢，建筑面积1000平方米，钢结构。另附第一幢车间后批屋，办公楼两间办公室、厂区白果树下部分空地”出租给朱玉兵使用，租期5年，年租金9万元。朱玉兵已交租金9万元，由谢根荣收取。2019年4月1日，珍牧工贸公司与杨庆贺、金建国签订“厂房租赁合同”，将珍牧工贸公司“从大门计序，第三幢。面积1000平方米”厂房出租给杨庆贺和金建国，租期3年，租金共30万元。杨庆贺和金建国应交租金抵偿谢根荣欠款。2019年5月29日，谢根荣代表瑞莱博公司与胡朗朗签订“租地合同”，将该公司的土地使用权出租给胡朗朗，租期5年，年租金2万元。当日，胡朗朗交付当年租金2万元，由谢根荣收取。（四）诉讼中，1.岳西农商行申请一审法院对沙启荣与珍牧工贸公司之间签订的“厂房合作协议”及五份收条的形成时间进行鉴定，一审法院委托鉴定机构进行鉴定，但岳西农商行没有缴纳鉴定费，鉴定程序终结。2.岳西农商行申请调查袁中顺转款给谢根荣的备注用途，经一审法院调查，该转款均是通过网银进行，没有备注，不能查清转款用途。 一审法院认为，本案的焦点是沙启荣是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案中即是法院对案涉珍牧工贸公司岳自管房字第××号、岳自管房字第××号房地产裁定拍卖、变卖时，珍牧工贸公司对该房地产是否有权处分。一审法院认为，珍牧工贸公司是有权处分，理由如下：一方面，谢根荣或珍牧工贸公司在行使处分权：2018年底至2019年，谢根荣将其房产分别对外出租，并由谢根荣收取租金（在本案审理期间，范某的租金仍被谢根荣收取），其行使了房屋的处分权；沙启荣支付100多万元租金，却闲置多年，仍由谢根荣处置没有相应有效对策，不符合常理；另一方面，谢根荣或珍牧工贸公司与沙启荣之间因“厂房合作协议”形成的法律关系存疑：谢根荣不仅是珍牧工贸公司的股东，也是瑞莱博公司的股东，谢根荣在贷款时向岳西农商行提交的“谢根荣（瑞莱博）借款名册”中载明向沙启荣借款147万元，及谢根荣勾选案涉房地产没有出租的事实，表明此时沙启荣与珍牧工贸公司之间已不是单纯房屋租赁关系，已是双方所签订协议的“合作”或欠款等其他法律关系，而谢根荣或者珍牧工贸公司已经有权处置该房地产，谢根荣或瑞莱博公司对外出租房地产并收取租金更佐证了租赁关系已变更的事实；沙启荣与范某在此后签订了租期“2019年1月1日起，至2021年12月31日止”房屋租赁合同，但该合同存在重大虚假嫌疑，且范某证实其本质上属于债务履行协议，对于该合同，不能认定为房屋租赁的性质；沙启荣所提出的其与珍牧工贸公司之间的房屋租赁合同的租金支付均是由谢根荣个人收取，谢根荣没有证据证实其已转入珍牧工贸公司的账务；沙启荣与珍牧工贸公司的“厂房合作协议”，从文义上看，双方签订的就是合作协议，而不是房屋租赁协议。综上，沙启荣因其所称的租赁权存疑或已转为其他法律关系，且案涉房地产已由谢根荣或珍牧工贸公司实际行使处分权。沙启荣享有租赁权而对抗强制执行的理由不成立，不享有足以排除强制执行的民事权益，对沙启荣的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告沙启荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告沙启荣承担。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：沙启荣一审的诉求应否予以支持。 围绕二审争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款明确规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，沙启荣以承租人身份请求排除强制执行，应当符合以下情形:第一，其在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；第二，其在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有、使用该租赁物。本案中，虽然从形式上看，沙启荣与珍牧工贸公司在2013年2月27日签订了《厂房合作协议》，约定珍牧工贸公司将房产证号为岳自管房字第××号的第四栋厂房和房产证号为岳自管房字第××号的办公楼1-2楼东半边出租给沙启荣（袁中顺）使用，但沙启荣所提出的其与珍牧工贸公司之间的房屋租赁合同的租金支付均是由谢根荣个人收取，而谢根荣没有证据证实其已将该款项转入珍牧工贸公司的账户，且涉案厂房多年闲置，沙启荣在一、二审期间均未能提供充分证据以证明其在抵押权登记之前实际占有、使用涉案厂房。因此，沙启荣请求确认租赁权并要求排除强制执行，缺乏事实依据。一审法院对沙启荣的诉求未予支持，并无不当。 综上，上诉人沙启荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费80元，由上诉人沙启荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周大庆 审 判 员 潘 红 审 判 员 陈铜林 二〇二〇年十月十九日 法官助理吴海燕 代书记员 王丹红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；