云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3870号原告：中国工商银行股份有限公司文山普阳支行，统一社会信用代码91532600218181166R，住所地文山市普阳路。负责人：马霄楠。委托诉讼代理人：黄祖玲，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：解兴磊，男，1986年12月18日生，汉族，住文山市。被告：张艾，女，1990年3月8日生，壮族，住文山市。委托诉讼代理人：解兴磊，男，1986年12月18日生，汉族，住文山市，系张艾丈夫（特别授权）。被告：芶成兰，女，1966年8月1日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：解兴磊，男，1986年12月18日生，汉族，住文山市，系芶成兰长子（特别授权）。被告：云南三鑫集团有限公司，统一社会信用代码915326002181736683，住所地文山市建禾西路**（文山三鑫别墅苑内）。法定代表人：金朝水，董事局主席。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告中国工商银行股份有限公司文山普阳支行（以下简称工行普阳支行）与被告解兴磊、张艾、芶成兰、云南三鑫集团有限公司（以下简称三鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告工行普阳支行的委托诉讼代理人黄祖玲、被告解兴磊（同时是被告张艾、芶成兰的共同委托诉讼代理人）、被告三鑫公司的委托诉讼代理人陈洪芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。工行普阳支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除工行普阳支行与解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司于2014年7月18日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判决解兴磊、张艾、芶成兰偿还工行普阳支行借款本金238109.14元，利息4897.36元，本息合计243006.5元（当前贷款利率为4.9％，罚息利率在贷款利率基础上加收30％计算，暂算至2020年5月18日，实际算至解兴磊、张艾、芶成兰还清全部本息为止）；诉讼过程中，工行普阳支行变更该项诉讼请求为，要求解兴磊、张艾、芶成兰偿还工行普阳支行借款本金230939.06元（截至2020年8月23日）及相应的利息、罚息至借款本金清偿之日止（利息、罚息按双方个人购房借款／担保合同约定计算）；3.判决工行普阳支行对处置解兴磊、张艾、芶成兰所提供的抵押物，即位于文山市房产所得价款享有优先受偿权；4.判决三鑫公司对解兴磊、张艾、芶成兰所欠全部借款本息承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司承担。事实及理由：2014年7月18日，工行普阳支行与解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），约定：解兴磊、张艾、芶成兰向工行普阳支行借款290000元用于购房，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30％确定。还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。解兴磊、张艾、芶成兰以其位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城18幢806号房产为该笔债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。此外，三鑫公司为合同项下的主债权提供连带责任保证。上述合同签订后，工行普阳支行按照合同约定向解兴磊、张艾、芶成兰发放了贷款。但解兴磊、张艾、芶成兰截止2020年5月18日已累计六次未按照合同约定还款。虽经工行普阳支行多次催要，解兴磊、张艾、芶成兰至今未履行还款义务。解兴磊、张艾、芶成兰辩称，逾期还款是事实，之前把贷款绑定的银行卡弄丢了，所以银行扣款未成功，就出现逾期，工行普阳支行起诉之后，我方已重新到工行普阳支行处办理了扣款账户的变更，且我方2020年8月23日已经偿还了工行普阳支行逾期还款12000余元，希望工行普阳支行可以与我继续履行贷款合同，我今后会按时还款。三鑫公司辩称，解兴磊、张艾、芶成兰提供了文山市三鑫商贸城18幢806室房屋为借款作抵押担保，并到文山州住房保障与房地产管理局办理了抵押登记，根据物权法第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务和发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保，债权人应就物的担保实现债权。本案中，工行普阳支行、解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司没有约定实现债权的顺序，因此该笔债务应由解兴磊、张艾、芶成兰提供的抵押物范围内优先偿还，不足部分再由三鑫公司承担赔还责任。工行普阳支行针对其诉请提交证据：贷款明细列表、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人购房借款／担保合同、个人借款凭证、文山市房他证州属字第××号房屋他项权证、抵（质）押承诺书，解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司对工行普阳支行提交的上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2014年5月7日，解兴磊向工行普阳支行提出个人住房贷款申请。2014年5月27日，解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司向中国工商银行股份有限公司文山州分行出具了《抵（质）押承诺书》，为解兴磊、张艾、芶成兰贷款提供抵押及保证担保作出声明。2014年7月18日，工行普阳支行、解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：“解兴磊、张艾、芶成兰向工行普阳支行贷款290000元用于购买坐落于文山三鑫开化商贸城三鑫公司出售的一套住房，贷款期限为20年（实际放款日与到期日以借款凭证为准），贷款利率为贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同贷款利率约定的利率基础上加收30％；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。解兴磊、张艾、芶成兰连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，工行普阳支行有权宣布本合同和工行普阳支行与解兴磊、张艾、芶成兰之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求解兴磊、张艾、芶成兰立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。三鑫公司为该笔借款提供全程连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、工行普阳支行实现债权的费用和解兴磊、张艾、芶成兰所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，工行普阳支行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。解兴磊、张艾、芶成兰用位于文山市建筑面积为123.16平方米、价值为427119元的住房提供抵押。”2014年7月14日，文山市住房保障与房地产管理局为工行普阳支行、解兴磊办理了按揭登记抵押登记证，证号为文山市房他证州属字第××号，房屋他项权利人为工行普阳支行，房屋所有权人为解兴磊，他项权利种类为按揭登记，房屋坐落于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城18幢806号，债权数额290000元，约定期限22年。合同签订后，工行普阳支行向解兴磊指定账户打入了贷款290000元。解兴磊于2016年6月开始逾期还款，已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息。诉讼过程中，解兴磊偿还了逾期借款本息，截止2020年8月23日，解兴磊、张艾、芶成兰欠工行普阳支行剩余借款本金230939.06元。另查明：解兴磊、张艾、芶成兰抵押的文山市开化中路218号三鑫开化商贸城18幢806号房未办理房屋产权证，也未办理正式的抵押登记。本案的争议焦点是：三鑫公司是否应当为解兴磊、张艾、芶成兰的借款承担连带责任。本院认为，解兴磊、张艾、芶成兰、三鑫公司与工行普阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。工行普阳支行按《个人购房借款/担保合同》约定向解兴磊、张艾、芶成兰交付了借款本金290000元，解兴磊、张艾、芶成兰应按合同约定按时足额归还借款本息，但解兴磊、张艾、芶成兰仅按合同约定归还借款本息至2016年5月，之后未按合同约定归还借款本息，解兴磊、张艾、芶成兰的行为已达到合同约定解除合同、宣布合同项下未偿还的借款立即到期的条件，构成违约，工行普阳支行要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，要求解兴磊、张艾、芶成兰按合同约定提前偿还剩余尚欠的借款本金230939.06元及相应的利息、罚息至借款本金清偿之日止（利息、罚息按双方合同约定计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于工行普阳支行要求判决处置解兴磊、张艾、芶成兰提供的抵押物（坐落于文山市开化中路**三鑫开化商贸城****房）所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，虽然解兴磊、张艾、芶成兰抵押的上述住房办理了按揭登记手续，但该商品房未取得房地产权属证书，不具备法定的抵押登记条件，至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生优先受偿的效力，故本院不予支持。关于工行普阳支行要求三鑫公司对上述款项承担连带保证责任的诉讼请求，因合同中约定三鑫公司承担全程连带责任保证，且保证期间未届满，三鑫公司应当按约定承担连带保证责任，本院予以支持。三鑫公司辩解其不应当承担连带保证责任，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，工行普阳支行的部分诉请合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司文山普阳支行与解兴磊、张艾、芶成兰、云南三鑫集团有限公司于2014年7月18日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、解兴磊、张艾、芶成兰于本判决生效之日起十五日内返还中国工商银行股份有限公司文山普阳支行借款本金230939.06元及至上述借款本金还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算）；三、云南三鑫集团有限公司对解兴磊、张艾、芶成兰上述还款承担连带保证责任；四、驳回中国工商银行股份有限公司文山普阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，减半收取计2475元，由解兴磊、张艾、芶成兰、云南三鑫集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十月二十三日书记员  刘镇源