山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4322号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐某，男，1991年8月16日出生，汉族，居民，住梁山县。委托代理人（特别授权）：戴晓宇，山东求胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁山伦达置业有限公司，社会统一信用代码913708320779647640，住所地梁山县人民北路**。法定代表人：翁沛烽，经理。委托诉讼代理人：冯娟，山东及时雨律师事务所律师。上诉人齐某因与被上诉人梁山伦达置业有限公司（以下简称梁山伦达置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。齐某上诉请求：一、撤销梁山县人民法院(2020)鲁0832民初19号民事判决，发回重审或改判驳回梁山伦达置业的一审诉讼请求，支持齐某的反诉请求；二、一审、二审诉讼费用均由梁山伦达置业承担。上诉理由：一审判决属于基本事实认定不清，适用法律错误，依法应予撤销。齐某与梁山伦达置业涉案买卖合同关系不成立，理由如下：一、涉案房屋买卖合同标的不具有合法性和确定性：(一)合同标的不具有物权必备的专属性。依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同标的为储藏室和停车位，梁山伦达置业在一审开庭时明确表示涉案储藏室和停车位均不能够进行产权登记，由此案涉交易标的不属于建筑区划内的专有部分，不具有合法性和确定性，不能交易。(二)合同标的无法完成权利转让。双方对储藏室及车位的买卖问题产生纠纷，涉案合同标的车位及储藏室均属于不动产，同时又无法完成所有权转让，无法完成物权转让的法律关系显然不属于买卖合同关系。(三)被上诉人无权处分案涉车位。其一，因为涉案地下储藏室及车位既非建筑区划内规划车位，也非占用公共道路停放汽车的车位，只能是人防工程车位。《人民防空法》第二条规定：人民防空是国防的组成部分。《物权法》第五十二条规定“国防资产属于国家所有。”据此，作为国防资产组成部分的人防工程，产权当属于国家所有，梁山伦达置业出售案涉车位损害国家利益。国家是人防设施的所有权人。根据《人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。而梁山伦达置业虽然是小区人防工程设施最初的建造人，但随着小区住房的出售，小区的全体业主成为了小区人防工程设施的最终投资人，因此，梁山伦达置业无权管理使用涉案储藏室及车位，且地下人防设施的收益权也应归小区全体业主。同时涉案车位及储藏室在未经人民防空主管部门审查合格后发给使用证，涉案涉车位也不符合合法的使用条件。二、案涉交易不符合法定合同约定形式要件。伦达置业主张其出售储藏室和停车位给齐某，储藏室和停车位均归属于房地产范畴，依法首先应签订书面合同；其次，庭审过程双方均证实，先前曾约定双方其后还要签订储藏室和停车位的购买合同。如此，双方的行为不具备合同成立的形式要件。三、上诉人与被上诉人双方意思表示均不具体、不明确。缺少证据证实交易双方对合同具体内容的意思表达，一审庭审时，双方的意思表示完全不一致：梁山伦达认为其购买的储藏室和停车位应具有完整意义上的所有权，能够进行物权登记实现权力保障，具有公示意义以对世。而齐某认为双方买卖的标的仅为储藏室和停车位使用权，且不能够进行物权登记。因此，双方对交易标的物的意思表示完全不同，更谈不上合同“内容具体确定”。由此，双方的行为不符合合同成立的实体要件。四、梁山伦达置业违背承诺拒绝返还齐某意向金。就储藏室和停车位的买卖，双方至今没有签订任何书面合同，齐某仅是交付了意向金39854元。后齐某要求签订书面合同以明确合同的主要内容，梁山伦达置业的销售人员告知上诉人要上诉人先缴清全部款项才可签订合同，签合同时才能告知具体车位号及储藏室号码一并交付使用。上诉人得知不能办理物权登记后，要求返还意向金，被上诉人承诺退还意向金(录音证明)，上诉人一直催要至今。现被上诉人单方违背承诺拒绝退还意向金，依法不应得到支持。五、案涉交易行为将严重损害齐某利益。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)明确规定“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”以及国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》“公用建筑面积的内容，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”等相关规定，不难得出结论：如果所涉建筑被依法征收或者征用，对于人防工程部分，建筑物的投资人是不能获得补偿的。因此，案涉交易行为违背公平诚信原则，将严重损害齐某利益。综上，请求二审法院支持齐某的上诉请求。梁山伦达置业答辩称，齐某的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。一、涉案合同的标的为储藏室及停车位，储藏室出卖的是所有权，可以和房屋一起办理不动产产权证书，停车位是转让使用权，梁山伦达置业作为开发商对储藏室的买卖及停车位的使用权转让均有合法的主体资格。二、根据齐某出具的承诺书可以证实，齐某与梁山伦达置业之间达成购买储藏室及车位使用权的合同，预付了部分价款，并承诺如不能还款愿承担全部责任，齐某作为完全民事行为能力人对自己的意思表示有明确的认识能力，其行为可以作为自愿购买储藏室及车位使用权的真实意思表示。齐某作出该承诺后，梁山伦达置业将房屋、储藏室及车位使用权交付齐某，买卖合同是双方真实意思表示且已履行。综上，齐某认为双方之间不存在合同关系的上诉请求，不应得到支持。梁山伦达置业向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的买卖合同有效；2.判令被告履行合同义务，交纳尚欠车位款95000元、储藏室房款8946元，共计103946元；3、诉讼费用由被告承担。齐某向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告已经交付的意向金39854元；2.反诉费及其他各项诉讼费用由被反诉人承担。一审法院审理查明，2019年4月6日，被告齐某向原告伦达公司交纳4-1-103认购款20000元。2019年4月9日，被告向原告交纳249号车位款2000元，6-2-027号储藏室认购款37854元。2019年4月11日，原、被告签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定被告购买原告位于梁山县房屋，被告交纳房屋首付款182146元。后被告向原告出具承诺书，承诺车位、储藏室于2019年9月13日前付清全款，补交车位金额95000元，储藏室8946元，如若在规定日期内未付全款，本人自愿承担一切责任。一审法院认为，被告齐某向原告伦达公司交纳车位意向金及储藏室认购款的初衷是欲在原告处购买该位置的车位及储藏室，原告伦达公司收取了被告交纳的款项，原告即丧失了将上述车位及储藏室出售给他人的权利，被告交纳的上述款项即具有了订金的性质。后被告向原告出具承诺书，承诺于2019年9月13日前付清车位及储藏室全款，可视为被告对原告以双方事先协商的价格向其出售车位及储藏室的行为予以认可，双方虽未签订书面的买卖合同，但并不影响原、被告双方之间买卖关系的形成。原告向被告发出出售249号车位及6-2-207号储藏室的要约，被告以交纳认购款、意向金并出具承诺书的方式作出了承诺，双方之间的买卖合同成立并生效。原、被告双方的上述行为系其真实意思表示，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。故原告要求被告交纳车位款95000元、储藏室款8946元，共计103946元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张并未收到原告出具的收据，该辩解明显有违常理，且根据被告与原告工作人员郭强的电话录音内容，郭强称"但是你这边有收据啊"，被告即表示"那是认购款"，说明被告是持有原告向其出具的收据的，被告在向原告交纳意向金、认购款时就已经知道了车位及储藏室的位置。被告称涉案车位系人防车位，原告承诺过可以退还被告交纳的车位意向金及储藏室认购款，但被告提供的证据不足以证明其主张成立，故对被告的上述主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告梁山伦达置业有限公司与被告齐某之间关于伦达御锦园249号车位、6-2-027号储藏室的买卖合同有效。二、被告齐某于本判决生效之日起十日内支付原告梁山伦达置业有限公司车位款95000元、储藏室款8946元。三、驳回反诉原告齐某对反诉被告梁山伦达置业有限公司的诉讼请求。二审中，齐某提交如下证据：证据一、梁山县人防工程事务中心出具的人防工程竣工验收备案表。证明：本案所涉车位及储藏室属于人防工程设施。根据法律规定，房地产公司对于人防工程设施无权买卖。证据二、省人防办内网调取人防车位买卖案例。证明：涉案车位不能买卖。梁山伦达置业质证如下：对证据一的真实性没有异议，但是依据梁山伦达置业有限公司提供的伦达御景园/御锦园车位使用权转让协议书文本可以证实伦达公司与业主签订的不是车位使用权买卖协议，不是所有权的买卖、让渡。证据二的真实性有异议。本案涉及的是车位使用权转让合同，两个案件之间没有可参照性。梁山伦达置业提交如下证据：一、梁山伦达置业车位使用权转让协议书模本。证明：梁山伦达置业对于涉案车位是使用权转让，而非买卖。二、梁山伦达置业储藏室认购协议书模本一份。证明：在协议书中约定储藏室可以办理不动产权证书。齐某质证认为，对于车位转让书模板，与本案无直接关系。上诉人从未与被上诉人就该份协议达成过一致意见。该模板可以证明车位产权不明，不具备出售条件。二审审理查明的其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，在本案中，齐某于2019年4月9日交纳249号车位款2000元，6-2-027号储藏室认购款37854元，并承诺车位、储藏室于2019年9月13日前付清全款，补交车位金额95000元，储藏室8946元。结合双方在二审中提交的证据，足以认定涉案车位系人防工程。根据人民防空法的有关规定，国家鼓励社会资金参与对人防工程的开发投入，鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资谁受益的原则，建设人防工程的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益。梁山伦达置业有限公司向齐某转让车位使用权符合法律规定。齐某主张储藏室不能办理所有权转让，对于该主张其没有提交证据予以证明。齐某应按其承诺的内容履行交纳涉案车位、储藏室款项的义务。综上，齐某的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3176元，由上诉人齐某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十月二十六日书记员  翟梦若