襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初2592号原告：贾晋培，男，1983年10月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：陈志杰，男，2001年7月24日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告贾晋培与被告陈志杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾晋培到庭参加诉讼。被告陈志杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾晋培向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金1400元；2.判令被告向原告支付房租3013元；3.判令被告向原告支付原告垫付的物业费1193.43元；4.判令被告赔偿原告维修损失3633元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月31日，原、被告通过德宇房产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于襄阳市樊城区绿地中央广场绿地蓝海1609室出租给被告用于居住，租期1年，从2019年11月1日至2020年11月1日；每月租金1400元，“押一付三”，首次支付时间为2019年10月31日，按季支付，提前20天缴纳下次的房租。合同签订后，被告于2019年10月31日向原告支付房屋租金及押金2000元，约定剩余3600元于20日后支付，但20日之后被告未支付。2019年12月4日，被告缴纳物业水电费时，将原告欠缴的物业费、水电费共计1037.58元一并补交，原告将该费用抵扣房租，但被告仍未交付剩余房租2562.42元，直至2019年12月23日再次通过微信转款950元，此后未再支付任何费用。经原告多次催要，被告仍拒付剩余款项。至2020年3月22日，疫情防控解除，原告与房产中介去出租房找被告，原告打开房门发现室内一片狼藉，被告已搬离，室内墙壁、窗户、沙发、卫生间门和门锁、地面等设施破坏严重。在与物业管理人员沟通中，物业管理人证实疫情管控期间，被告一直在出租房内居住。原告与被告就租赁期间产生的费用及赔偿事宜协商无果，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告陈志杰在举证期内未提供证据，亦未提交答辩意见。经审理查明，2019年10月31日，经襄阳力天德宇房产经纪有限公司居间中介，贾晋培与陈志杰签订《房屋租赁合同》，合同约定：贾晋培将其与周佩玲夫妻共有，位于襄阳市××区××绿地中央广场××绿地××海××号，建筑面积43平方米的商品房出租给陈志杰作为住宅使用，租期一年，从2019年11月1日至2020年11月1日；每月租金1400元，按季度支付，提前20天缴纳下次的房租，先交房租后住房；押金1400元，签订合同时由承租方交给出租方，合同终止时，承租方结清租期内产生的所有费用，出租方验收房屋无异议退还押金给承租方；承租方承担租期内产生的水、电、有线电视等相关费用；承租方必须保证在解除合同时，房屋和设施物品完好无损，否则扣除押金并按价赔偿；双方任何一方提前解除合同，均须支付对方违约金1400元（若承租方违约，所交押金将转化为违约金）；室内设施物品交接情况为，空调、冰箱、电视、洗衣机、沙发、热水器、茶几、床；承租方在签合同当日交付出租方房租和押金2000元，剩余3600元在2019年11月20日前支付出租方。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，陈志杰使用了房屋，于2019年10月31日向贾晋培支付房屋租金及押金2000元。2019年12月4日，陈志杰缴纳水电费时，将贾晋培欠缴的物业费、水电费共计1037.58元一并补交，贾晋培认可该费用抵充欠付的租金。2019年12月23日，陈志杰另通过微信向贾晋培转款支付房屋租金950元，累计交付租金和押金3987.58元。贾晋培向陈志杰催要欠付的租金未果，于2020年3月22日，在新冠××疫情防控解除后，打开涉案房屋，发现室内陈志杰已搬离房屋，室内墙壁、窗户、沙发、卫生间门及锁等设施损坏，水壶、路由器丢失。2020年3月25日，贾晋培以租客把房子损坏，产生纠纷而报警，襄阳市公安局樊城区分局王寨派出所予以出警，出警时陈志杰不在租房现场。贾晋培于2020年3月25日报警后，收回房屋，并对房屋重新装修后已另行出租。2020年4月10日，贾晋培支付了涉案房屋从2019年12月16日至2020年3月15日的水电费820.56元，及从2020年1月1日至2020年3月31日按每月124.29元计取的物业管理费372.87元。现贾晋培以陈志杰于2019年10月31日支付的2000元全部作为租金，尚欠租金3013元、水电费820.56元及物业管理费372.87元未支付，损坏和丢失的物品未赔偿，提起本案诉讼。另查明，位于襄阳市××区××绿地中央广场××绿地××海××号的房屋，为连通的一室一厅结构。贾晋培收回房屋时，卧室三面墙及房顶被油脂、脚印污染，西面窗户处双层钢化幕墙玻璃破损（面积小于1平方米），卫生间门锁被拆卸丢失、门框存在撬动良迹，布艺沙发有切割痕两处、烟头烫痕一处及钝性暴力破损痕一处。贾晋培未能提供被损坏物品和丢失物品的材质、品牌。贾晋培诉称，玻璃损坏修复的人工费、材料费为1200元，墙壁维修的人工费、材料费为1400元，卫生间门锁更换的费用为120元，水壶、路由器计价130元，沙发的维修费用为583元，保洁费200元，损失合计3633元。本院认为，贾晋培将其与周佩玲夫妻共有的商品房出租给陈志杰使用，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈志杰未按合同约定支付租金、水电费，并损坏了房屋内的物品，存在违约，应向贾晋培承担支付房屋租金、水电费、违约金，及赔偿损失等违约责任。陈志杰欠付租金、水电费，贾晋培于2020年3月22日打开涉案房屋，发现陈志杰已搬离房屋，2020年3月25日贾晋培报警后，自行收回房屋，则双方的合同于2020年3月25日终止。根据合同约定，从2019年11月1日至2020年3月25日的租金为6766.67元[1400元×（4+25/30）个月]，陈志杰已支付3987.58元，尚欠2779.09元。故贾晋培诉请陈志杰支付房屋租金3013元，本院支持2779.09元，超出部分本院不予支持。陈志杰承租贾晋培的房屋用于居住，新冠××疫情暴发，对房屋的使用无明显影响，不存在因疫情影响而需减免租金的情形，故租金不应减免。贾晋培与陈志杰签订的合同约定，承租方承担租期内产生的水、电、有线电视等相关费用，对物业管理费的承担无约定，故贾晋培诉请陈志杰支付2019年12月16日至2020年3月15日的水电费820.56元，从2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费372.87元，合计1193.43元，本院支持支付820.56元的水电费，物业管理费372.87元本院不予支持。关于物品损失。贾晋培诉请陈志杰支付玻璃损坏修复的人工费、材料费1200元，墙壁维修的人工费、材料费1400元，卫生间门锁更换的费用120元，水壶、路由器丢失损失130元，沙发的维修费用583元，保洁费200元，合计3633元。因物品损坏、丢失客观存在，但贾晋培未举证证明受损物品的材质、品牌。为减少诉讼成本，本院根据市场询价，酌情支持窗户双层钢化玻璃破损的维修费用为200元，43平方米房屋墙面及房顶污染的粉刷维修费用为1000元，卫生间门维修及更换门锁的费用为120元，水壶、路由器损失120元，沙发的维修费用为300元，合计1740元，超出部分本院不予支持。陈志杰承租房屋后，未按合同约定支付租金及水电费，并造成房屋墙面污染，室内物品损坏、丢失，致合同提前终止，存在严重违约行为，故贾晋培诉请陈志杰支付违约金1400元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告陈志杰，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈志杰于本判决生效之日起十日内，向贾晋培支付房屋租金2779.09元、水电费820.56元；二、陈志杰赔偿贾晋培各项损失1740元，于本判决生效之日起十日内向贾晋培支付；三、陈志杰于本判决生效之日起十日内，向贾晋培支付违约金1400元；四、驳回贾晋培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈志杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  陈小玲人民陪审员  文 健二〇二〇年十月十六日书 记 员  李蓝馨