江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2261号 原告：太仓市仕名化纤有限公司，统一社会信用代码91320585628443309K，住所地江苏省太仓市璜泾镇万新村。 法定代表人：王婷，董事长。 委托诉讼代理人：雷明伟，江苏新天伦(太仓)律师事务所律师。 被告：戴振飞，男，1973年8月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：李启龙，上海市汇业（苏州）律师事务所律师。 被告：孙运升，男，1964年9月16日出生，汉族，住安徽省定远县，暂住江苏省太仓市。 被告：赵夫磊，男，1993年5月17日出生，汉族，住安徽省含山县，暂住江苏省太仓市。 被告：唐玉照，男，1977年6月4日出生，汉族，住安徽省定远县，暂住江苏省太仓市。 被告：张强，男，1972年9月4日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市仕名化纤有限公司（以下简称太仓仕名公司）与被告戴振飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序于2020年6月1日组织证据交换。审理中，本院依原告太仓仕名公司的申请追加孙运升、赵夫磊、唐玉照、张强为被告参加诉讼。因案情复杂，本案转为适用普通程序于2020年7月30日、2020年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告太仓仕名公司的委托诉讼代理人雷明伟，被告戴振飞的委托诉讼代理人李启龙到庭参加诉讼。被告孙运升、赵夫磊、唐玉照、张强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓仕名公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告戴振飞间的《厂房租赁合同》；2、判令五被告腾退租赁厂房并交还给原告；3、判令被告戴振飞向原告支付房屋租金、占用使用费（按每年550000元的标准自2019年1月1日起计算至搬离厂房之日止）及滞纳金（以550000元为基数，自2019年12月2日起按年利率24%计算至实际付款之日）和违约金110000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告委托案外人汤佳与被告戴振飞签订《厂房租赁合同》，被告戴振飞承租原告方坐落于太仓市的厂房，面积约为8000平方米。合同约定租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日，每年租金550000元，应于每年12月1日或该日以前支付当年租金，逾期支付租金的，应按每日欠缴租金的1%支付滞纳金。合同还约定，租赁期间，被告戴振飞如拖欠租金超过一个月，原告可提前解除合同并停止被告戴振飞使用租赁物的有关设施，被告戴振飞除应继续缴纳拖欠租金及滞纳金外，还应赔偿相当于当年度租金20%的违约金并承担原告因此造成的一切损失。合同签订后，被告戴振飞如约使用租赁厂房并支付租金，但2019年的租金虽经多次催要，至今尚未支付。现原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求依法公断。 被告戴振飞辩称：1、原告诉称的欠付租金情况属实，案涉房屋原为被告戴振飞所有，后被告戴振飞以股权转让的方式退出，然后返租了案涉房屋。所涉土地需交纳土地使用费，被告戴振飞代原告垫付了部分土地使用费应予以抵扣。2、在股权转让过程中，因对方未按约定及时支付股权转让款产生的逾期费用损失应一并结算。3、案涉厂房在使用过程中，因房屋年久失修而由被告戴振飞进行修缮，该费用应予以结算。4、由于原告经营没有达到当地政策所要求的规模，导致被告戴振飞在使用原告的供电设备时，电价比常规标准多出0.1元/度，2019年多支出电费181441元，应予以抵扣。5、被告戴振飞承租案涉厂房后，将部分厂房转租给了其他四被告。 针对被告戴振飞的答辩意见，原告太仓仕名公司称：1、案涉土地有土地使用权证，不应交纳土地使用费。2、股权转让款问题与本案非同一法律关系，不应理涉。3、按照原告与被告戴振飞签订的《厂房租赁合同》，原告对房屋的漏水已经给予了被告补贴，不应再由原告承担修补费用。4、被告提及的电价多支出问题，与本案无关联性，不应理涉。 本院经审理查明事实如下：被告戴振飞、案外人赵秀英原系原告太仓仕名公司股东，原告太仓仕名公司于2008年5月8日取得了位于太仓市.3平方米的土地使用权证，土地用途是工业用地，使用类型是流转。因被告戴振飞、案外人赵秀英欲转让该土地使用权及土地上的建筑物，2014年10月20日两人（甲方）与案外人汤佳、王婷（原告太仓仕名公司现法定代表人）签订《转让协议书》，约定甲方将位于太仓市的流转工业用地及该标的土地上的所有建筑物转让给乙方，转让价款为750万元。协议书第四条关于双方权利义务约定，因部分承租人在标的土地上建造了厂房，本协议签订之日并付款500万元以后，由乙方向标的土地所在村支付土地租赁费用；因部分承租人在标的土地上建造了厂房，自本协议签订之日并付款500万元后，甲方应积极配合乙方协调厂房租赁或购买事宜。该《转让协议书》还约定了其他内容。2014年11月29日，原告太仓仕名公司股东由被告戴振飞、赵秀英变更为王婷、康春英。2016年1月1日，汤佳作为出租方（甲方）、被告戴振飞作为承租方（乙方）双方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于太仓市的厂房，面积约为8000平方米出租给乙方，租期自2016年1月1日起至2020年12月30日共5年。合同第三条约定每年租金550000元，乙方应于每年12月1日或该日以前支付当年租金，逾期支付租金的，应按每日欠缴租金的1%支付滞纳金。合同第四条约定国家征收的土地使用费和房产费由甲方承担，因房屋有部分漏水，双方协商由乙方自行修复，费用由甲方一次性补贴2万元。合同第七条约定租赁期间，乙方因及时支付房租，如拖欠租金超过一个月，甲方可提前解除本合同并停止乙方使用租赁物的有关设施，乙方除应继续缴纳拖欠租金及滞纳金外，还应向甲方赔偿相当于当年度租金20%的违约金并承担甲方由此造成的一切损失。该合同还约定了其他内容。审理中，原、被告确认《转让协议书》所涉750万已付清，被告戴振飞未支付2019年及之后的租金。汤佳称与王婷系夫妻关系，其系代表原告太仓仕名公司与被告戴振飞签订的《厂房租赁合同》，被告戴振飞对此亦无异议。双方另确认，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证或取得主管部门批准建设的手续。 被告戴振飞提供房屋租赁合同，并明确其转租情况如下：1、2016年1月31日，被告戴振飞作为出租方与案外人尚兵社签订《房屋租赁合同》，将约700平方米的房屋转租给尚兵社使用，租赁期间为2016年2月1日至2021年1月31日。审理中，被告戴振飞称尚兵社已退出，该合同项下承租方的权利义务已由被告孙运升承受。2、2019年2月10日，被告戴振飞作为出租方与被告张强签订《房屋租赁合同》，将约800平方米的房屋出租给被告张强使用，租赁期限为2019年3月1日至2022年3月1日。3、2020年1月1日，被告戴振飞作为出租方与被告唐玉照签订《租房合同》，被告戴振飞将约1200平方米房屋出租给被告唐玉照使用，租赁期限为2020年1月1日至2025年12月31日。4、2020年1月1日，被告戴振飞作为出租方与被告赵夫磊签订《房屋租赁合同》，被告戴振飞将约1100平方米房屋出租给被告赵夫磊使用，租赁期限为2020年1月1日至2025年1月1日。另，审理中被告戴振飞称其在案涉土地上所建的所有房屋均转给了原告，但签订《转让协议书》前其亲属沈惠东在案涉土地上存在自建厂房，不在原、被告的房屋租赁范围内。原告太仓仕名公司对此不予认可，称《转让协议书》第四条所涉的自建厂房并非沈惠东，并明确若案涉土地上存在他人自建厂房不在本案中处理，原告另行与他方解决。 另查明，使用案涉土地仍需向土地所在地的太仓市村民委员会交纳土地使用费。审理中，原、被告明确被告戴振飞代原告交纳了95461元的土地使用费。 上述事实，由原告太仓仕名公司提供的《厂房租赁合同》、土地使用权证、情况说明，被告戴振飞提供的《转让协议》、土地使用费缴费凭证、《房屋租赁合同》、《租房合同》，本院调取的工商信息资料、调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。另，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 原告太仓仕名公司将未取得建设工程规划许可证的案涉厂房出租给被告戴振飞使用，双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定应属无效，被告戴振飞应将承租原告的案涉厂房腾空并返还原告太仓仕名公司。承上所述，被告戴振飞与被告张强、唐玉照、赵夫磊、孙运升之间的租赁合同亦属无效，被告张强、唐玉照、赵夫磊、孙运升亦有义务将承租的房屋腾空并返还给房屋所有人即原告太仓仕名公司。依原告太仓仕名公司与被告戴振飞约定的租金标准，原告要求被告戴振飞向其支付房屋占有使用费（以550000元/年为标准，自2019年1月1日起计算至搬离厂房之日止）符合法律规定，但应扣除被告戴振飞代原告交纳的土地使用费95461元。 关于原告主张的滞纳金和违约金，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，故原告主张按合同约定的标准计算滞纳金和违约金，本院不予支持。被告戴振飞称因逾期支付股权转让款造成其损失应抵扣租金，因并未提供证据证明，且与本案非同一法律关系，本院不予理涉。被告戴振飞称其修缮房屋的费用应抵扣租金，因原告已补偿其20000元，且被告戴振飞亦未提供证据证明其修缮费用，故本院对被告戴振飞该辩解意见不予采纳。被告戴振飞称其多支付电费要求抵扣租金的意见，无法律依据，本院对其该辩解意见亦不予采纳。关于被告戴振飞提及的沈惠东自建厂房的问题，因未提供证据证明，原告亦不予认可，且原告明确如存在案外人自建厂房的问题，原告另行解决，故本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告与被告戴振飞于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告戴振飞于本判决生效之日起三十日内将租赁原告的位于太仓市太集用（2008）第010006414号土地使用权证项下所有土地上的房屋腾空并返还原告太仓市仕名化纤有限公司； 三、被告张强、唐玉照、赵夫磊、孙运升于本判决生效之日起三十日内将各自占用的位于太仓市太集用（2008）第010006414号土地使用权证项下土地上的房屋腾空并返还原告太仓市仕名化纤有限公司； 四、被告戴振飞于本判决生效之日起三十日内向原告太仓市仕名化纤有限公司支付房屋占有使用费（以550000元/年为标准，自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止，扣除95461元）； 五、驳回原告太仓市仕名化纤有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14700元，由原告太仓市仕名化纤有限公司负担2700元，被告戴振飞负担12000元。该款原告已预交，本院不再退还，被告戴振飞负担部分由其在支付上述款项时一并支付原告太仓市仕名化纤有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 员  滕万波 二〇二〇年十月二十二日   法官助理史福宜  书 记 员杨怡