云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0125民初1987号原告：官树宏，男，1975年12月8日出生，汉族，宜良县人，农民，现住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：段明星，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告:杨建南，男，1962年9月27日出生，汉族，宜良县人，农民，现住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：周崇武，云南尚同律师事务所律师。特别授权代理。原告官树宏诉被告杨建南土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告官树宏及委托诉讼代理人段明星、被告杨建南及委托诉讼代理人周崇武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告返还原告租金人民币叁拾贰万元整（￥320000元整）。二、请求人民法院判令被告支付违约金人民币伍拾万元整(￥500000元整）。三、请求人民法院判令被告赔偿原告经济损失人民币叁佰叁拾贰万壹仟壹佰贰拾贰元陆角贰分（￥3321122.62元）。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年4月18日签订《土地租赁合同》，约定被告将从古城村民委员会狗街子小组承包的建南采石场的土地及其设备租赁给原告经营管理使用。租赁期限从2011年7月1日至2031年6月30日止，20年的租金总计500000元。原告保证该宗土地的产权、使用权、界限、四至与他人无任何争议，如发生纠纷由被告协调处理，造成的损失费用由被告全额承担，如被告违约导致合同不能履行则支付原告违约金500000元。原告在签订合同后依约向原告支付了全部租金并平整了租赁土地，购买了变压器并以招商引资的名义将租赁的土地租赁给宜良宏威商品混凝土有限公司（以下简称宏威公司）开设搅拌站。原告出面协调与有关部门审批及办证，为此支付了一百多万元的费用。被告在2017年4月16日在未经原告同意且原告不知情的情况下将租赁给原告的租赁物转租给宏威公司，致使原告与宏威公司的租赁合同不能履行，给原告造成了巨大的经济损失。被告的上述行为已构成严重的违约，为维护原告的合法权益，根据法律规定特向人民法院提起诉讼，请求判如所愿。被告辩称：我方认可原、被告于2011年4月18日签订《土地租赁合同》，但该合同经终审判决确定于2018年11月1日起无效。该合同约定被告每年应支付的租金为25000元，扣除从合同签订之日起至2018年10月31日止被告应当支付的租金，其余费用我方同意返还原告。对原告主张我方支付违约金500000元及经济损失3321122.62元的请求因无事实及法律依据，我方不承担此两项费用。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：一、原、被告于2011年4月18日签订的《土地租赁合同》一份，内容为被告将从古城村民委员会狗街子小组承包的建南采石场的土地及其设备租赁给原告经营管理使用。租赁期限从2011年7月1日至2031年6月30日止，20年的租金总计500000元。原告保证该宗土体的产权、使用权、界限、四至与他人无任何争议，如发生纠纷由被告协调处理，造成的损失费用由被告全额承担，如被告违约导致合同不能履行则支付原告违约金500000元。二、原告与宏威公司于2014年7月1日签订的《土地租赁合同》一份，内容为原告与宏威公司于2014年7月1日将从被告处承租的土地自2014年7月1日至2017年6月30日出租给宏威公司，三年的租金为1000000元。三、宜良县建南采石场与宏威公司于2017年4月16日签订的《土地租赁合同》一份，原告欲证实被告在未经原告同意且不知情的情况下，将租赁给原告的标的物转租给宏威公司，导致原告与宏威公司的租赁合同不能履行，给原告造成巨大的损失。四、《诉讼财产保全责任保险保险单》、《保单保函》、《承诺书》、永安财产保险股份有限公司云南分公司出具金额为20705.61元的发票一份、（2020）云0125财保15号民事裁定书，原告欲证实支付保险费20705.61元、财产保全费5000元。五、云南省昆明市中级人民法院(2019）云01民终2572号民事判决书，原告欲证实因被告的违约行为，致使原告与宏威公司的租赁合同发生纠纷，二审法院终审判令宏威公司支付原告2017年7月1日起至2018年10月31日的土地占用费445544元。被告对原告提交的证据一、五无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。对证据三真实性、合法性、关联性予以认可，但对原告的证明目的不予认可。对证据四无异议，但认为不是诉讼的必要开支。被告为证实其主张，向本院提交了以下证据：一、宜良县北古城镇古城社区居民委员会出具的《土地权属证明》，被告欲证实涉案土地属狗街子村所有。二、《转让合同》及收条，被告欲证实承包受让的土地部分来源于杨自荣采石场。三、《矿区范围公告示意图》、《采矿许可证》，被告欲证实采石场位置及面积。四、宜良县国土资源局矿产地质环境科出具的《证明》，被告欲证实宜良县北古城建南采石场系由另外三家采石场合并。五、《宜良县建南采石场安全生产及经营管理责任书》、《杨建南采石场工作组工作矿界调解协议》，被告欲证实建南采石场实际三家分组经营。六、《采石场买卖契约》、《转让协议》、《石场经营权转让协议》、《收条》，被告欲证实被告受让了李天祜、范勇、张克勤、晏和宾、杨权场地设备。七、《补充协议》，被告欲证实延续承包经营采石场。八、宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子村民小组出具《证明》，被告欲证实宏威公司占用土地的情况。九、被告与赵学飞于2011年5月1日签订的《合作协议》及《证明》两份。被告欲证实其承租的土地无偿提供给赵学飞经营使用。被告通过上述证据欲证实涉案土地的来源、范围、权属均系合法。原告对被告提交的证据一至四的真实性、合法性、关联性无异议。对证据五至九的关联性不予认可。因原告提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的证据因与本案无关联性，本院不予采信。根据原、被告的诉辩主张及举证质证情况，本院确认以下法律事实：原、被告于2011年4月18日自愿签订了《土地租赁合同》，约定被告作为甲方将位于北古城镇烟站后面的宜良县采石场的土地及设备设施租赁给乙方即本案原告作为生产经营活动场地。合同约定租赁期限为20年（自2011年7月1日至2031年6月30日止），由原告一次性支付被告20年的租金额合计人民币伍拾万元整。被告向原告承诺该土地的产权、使用权、四至界限明晰与他人无任何争议，如因上述问题发生纠纷给原告造成经济损失由被告负责全额赔偿。合同另约定如被告违约导致本合同不能履行须支付原告违约金人民币伍拾万元，退还原告租用该土地所付的全部租金，同时对原告的治理投入和治理成果合理作价，作价款一次性支付给原告。后原告作为甲方于2014年7月1日与宏威公司作为乙方签订了《土地租赁合同》，约定将座落于北古城镇烟站后面的宜良县采石场的土地及原告所有的设备设施租赁给宏威公司使用，双方约定租赁期限为三年（自2014年7月1日至2017年6月30日止）。合同约定由宏威公司三年一次性支付原告租金1000000元。被告作为宜良县建南采石场的代表人以宜良县建南采石场作为甲方与宏威公司于2017年4月16日签订了《土地租赁合同》，约定宜良县建南采石场将座落于北古城烟站后面的宜良县建南采石场土地及甲方拥有的设备设施租赁给宏威公司。租赁期限自2017年7月1日至2022年7月1日止共六年，由宜良宏威商品混凝土有限公司于每年6月30日前支付租金300000元。本案原告于2017年10月24日将案外人宏威公司诉至本院，该案经云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终2572号民事判决书判决确认原、被告的转租关系于2018年10月31日前合法有效，判决案外人宏威公司支付原告2017年7月1日至2018年10月31日的土地占用费445544元(参照双方签订的《土地租赁合同》约定的三年租金1000000元，即每天913元，共计488天）。案外人宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组（以下简称为狗街子居民小组）系涉案租赁土地的所有人，狗街子居民小组于2018年10月31日将本案原、被告诉至本院，该案经云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终1975号民事判决书判决解除狗街子居民小组与本案被告杨建南的土地租赁合同及补充协议，本案原、被告于2011年4月18日签订的《土地租赁合同》中约定的租赁合同关系自2018年11月1日起无效。庭审中原告将请求被告返还的租金变更为316750元（具体计算的方式为从2018年11月1日起至2031年6月30止，共计12.67年，每年租金25000元，合计316750元），请求被告赔偿的经济损失变更为3277785.11元（具体计算的方式为12.67年，按宏威公司每年支付原告该宗土地的租金333333元，再减500000元违约金及445544元）。另外原告为申请诉前财产保全支付了保险费、案件申请费20705.61元、5000元，原告请求此两项费用由本案被告承担。本案争议的焦点是：原告要求被告支付500000元违约金、赔偿3277785.11元经济损失及承担保险费、案件申请费20705.61元、5000元的请求是否予以支持？针对原告要求被告返还已付租金316750元的请求。根据相关法律规定“合同无效或者被撤销后，应该合同取得财产，应当予以返还”。本案中原、被告2011年4月18日签订的《土地租赁合同》约定双方租赁期限自2011年7月1日至2031年6月30日止，该合同经云南省昆明市中级人民法院判决确认原、被告的租赁合同关系自2018年11月1日起无效，即双方从2011年7月1日至2018年10月30日期间的租赁关系合法有效，在此租赁期间原、被告均应按合同约定严格履行合同的权利、义务。原告按照合同约定向被告支付了全部500000元的租金。对原告要求被告返还从2018年11月1日至2031年6月30日期间的租金316750元的诉讼请求本院予以支持。针对原告要求被告支付违约金500000元的请求。本案系租赁合同纠纷产生的案件，涉案土地的所有人为案外人狗街子居民小组。本案被告向狗街子居民小组承租了涉案土地，被告于2011年4月18日向原告转租了涉案土地，原告又于2014年7月1日将涉案土地转租案外人宏威公司。被告在与原告签订的《土地租赁合同》约定租赁期限为20年（自2011年7月1日至2031年6月30日止），被告在该租赁期限未满的情况下与宏威公司于2017年4月16日再次签订了《土地租赁合同》将涉案土地再次转租宏威公司的行为属“一物二租”，被告的行为违反原、被告的约定，被告应承担向原告支付违约金的义务。但原告请求被告支付500000元的诉讼请求显属过高，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。按照原、被告合同无效被告应当返还原告租金316750元的20%即63350元违约金由被告支付原告。针对原告要求被告支付3277785.11元的经济损失费用。即对原告可得利益损失的如何确定？根据相关法律规定：“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。可得利益是合同履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应根据可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等综合予以判定。首先，本案因原、被告租赁合同关系自2018年11月1日起无效，故原、被告签订的《土地租赁合同》于2018年11月1日起对原、被告无法律约束力。从合同确认无效之日起原告支付的租金及原告主张的违约金已确定由被告承担返还及承担支付相应款项的义务，在此不再赘言。其次本案原告将从被告转租的涉案土地再次转租宏威公司并收取了宏威公司自2014年7月1日至2017年6月30日三年一次性支付原告租金1000000元。另外二审判决还确认由宏威公司支付原告2017年7月1日至2018年10月31日期间的土地占用费445544元。最后被告明知涉案土地所有权人为案外人狗街子居民小组，原告向被告转租来的土地系被告向狗街子居民小组租赁取得。被告向原告转租涉案土地时未核仔细实该土地的权属、涉案土地所有权人是否同意转租以及能转租的具体期限，故本案原、被告均有过错。综上，对原告请求被告承担经济损失费用的请求本院予以驳回。此外对原告请求被告承担保全费、案件申请费分别为20705.61元、5000元请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杨建南返还原告官树宏已支付的租金人民币316750元。二、由被告杨建南支付原告官树宏违约金人民币63350元。三、驳回原告官树宏的其他诉讼请求。上述款项限本判决书发生法律效力之日起三日内交本院执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39929元，减半收取19964.5元。由原告官树宏负担18134.5元，由被告杨建南负担1830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的一方可在本判决规定的履行期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判员 袁 兵二〇二〇年十月三十日书记员 张龙波