安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3043号 上诉人（原审原告）：桑亚，男，1960年5月26日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：石松波，安徽焕然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢灿飞，男，1980年11月6日出生，汉族，安徽省泗县。 委托诉讼代理人：苏伟，安徽睿涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张非凡，安徽睿涵律师事务所律师。 原审第三人：卢素音，女，1974年8月1日出，生汉族，住安徽省泗县。 上诉人桑亚与被上诉人卢灿飞、原审第三人卢素音房屋买卖合同纠纷一案，安徽省泗县人民法院作出（2017）皖1324民初1890号民事判决，卢灿飞不服，向本院提起上诉。本院作出（2018）皖13民终9号民事裁定，撤销原判，发回重审。卢灿飞申请追加卢素音为第三人。安徽省泗县人民法院作出（2018）皖1324民初2755号民事判决，桑亚不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桑亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持桑亚的全部诉讼请求;2.上诉费用由卢灿飞承担。事实和理由：一、一审判决认为2007年11月12日卢灿飞委托卢素音购买15、16、17号三间房屋并全额支付购房款，案涉15号房屋系卢灿飞委托卢素音购买，该房屋所有权理应归卢灿飞所有，与事实不符。1.2007年11月13日，桑亚与南通市华夏房屋开发有限公司泗县分公司（以下简称南通华夏泗县分公司）就案涉15号房屋签订商品房买卖合同，当天支付首付款113500元，2008年1月31日缴纳契税6000元，后桑亚按期还货，2014年5月20日因准备卖房提前结清尚欠48600.23元贷款。一审中桑亚提交了商品房买卖合同、首付款收据、契税完税证明、还款票据等一系列证据，事实清楚、证据充分，足以证明涉案房屋系桑亚从南通华夏泗县分公司处实际购买，其是涉案房屋原产权人，也是实际所有人，一审判决对以上事实视而不见，却认为15号房屋系卢灿飞委托卢素音购买显然错误。2.卢素音于2006年4月28日向卢灿飞借款160000元用于经营太阳能与2007年11月12日支付购房款无关，且卢素音在一审时当庭辩解该笔借款已偿还。至于2007年11月12日卢灿飞向卢素音转款95000元、卢伟向卢素音转款470000元，分别是卢灿飞购买17号房屋、卢伟购买16号房屋的房款，与桑亚购买的15号房屋没有任何关系。卢素音、证人桑某均明确陈述当时桑亚、卢灿飞、卢伟和卢素音每人各买一套，这也符合事实和情理。一审判决认定卢灿飞购买15、16、17三间房屋并全额支付购房款显然牵强附会。3.2007年11月12日卢素音和卢灿飞商量买房时卢灿飞还在北京，其对房屋的位置、面积和价格均一无所知，其不可能在当天就确定自己购买了15号、16号、17号三间房屋。而且，购买三间房屋的所有事宜都是由桑某和卢素音夫妇代为办理，卢灿飞究竟买的是哪间房屋桑某和卢素音两人最清楚。卢灿飞申请追加的第三人卢素音和证人桑某当庭明确陈述卢灿飞买的是17号、卢伟买的是16号、桑亚买的是15号，一审法院没有予以采信而是选择相信卢灿飞的一面之词，实在让人费解。4.房屋权属以登记为准，桑亚就涉案房屋依法办理了权属登记，自登记之日起至产权转移之日止桑亚都是该房屋合法的产权人。即使卢灿飞也向卢素音支付了购房款，也属于卢灿飞和卢素音之间的合同纠纷，与桑亚无关。一审判决认为涉案房屋所有权理应归卢灿飞所有没有道理。5.房屋买卖合同履行过程中，过户登记和支付购房款总有先后，无论先过户还是先付款都属正常，而且桑亚的弟媳卢素音是卢灿飞的姐姐，办理过户登记也是卢素音持桑亚以前签好的授权委托书私自带卢灿飞去办理的，不存在与情理不符。二、一审判决认为桑亚未提供卢灿飞任何欠款凭证，属于举证不能，应承担不利的法律后果，系适用法律错误。1.本案是债务纠纷也是房屋买卖合同纠纷，根据法律规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。桑亚的义务是办理过户登记，卢灿飞的义务是支付购房款，因此本案应当是由作为购买方的卢灿飞提供付款凭证而不是由作为出卖方的桑亚提供欠款凭证，一审判决颠倒了双方的举证义务。2.根据民事诉讼谁主张、谁举证的原则，以及在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任之规定。桑亚提供证据足以证明其与南通华夏泗县分公司及其与卢灿飞之间的两次房屋买卖合同均依法成立并生效，桑亚就自己的主张已尽到举证义务。卢灿飞主张其“借名买房”，其所举借条、转账记录等证据并不能证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果，一审判决桑亚承担举证不能的不利后果显然错误。综上，一审判决认定事实与适用法律均明显错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持桑亚的全部诉讼请求。 卢灿飞辩称，1.卢灿飞系案涉房屋的实际所有人。卢灿飞与卢素音系委托购房法律关系，卢素音与桑亚系借名购房法律关系，桑亚不是案涉15号房屋的实际所有人，其未实际支付购房款。一审查明事实属实，有卢灿飞一审提供的九组证据予以佐证。特别是第五组证据：桑亚的妻子与时任泗县泗城镇镇长的通话录音，明确表示案涉房屋并非自己家购买的，而是卢素音借用桑亚的名义帮卢灿飞购买。如果案涉房屋系桑亚购买，其妻子不可能不知情。该事实充分说明卢灿飞、卢素音、桑亚客观上存在三种法律关系，最终通过变更登记方式，恢复房屋的实际所有人为卢灿飞。2.2014年9月1日，卢灿飞与桑亚签订的房地产买卖契约，系双方虚假的意思表示实施的民事法律行为，双方在客观上也不存在买卖行为。卢灿飞是案涉房屋的实际所有人，双方签订房地产买卖契约的目的是通过变更登记的方式将案涉房屋的所有权恢复至实际所有人卢灿飞的名下。从契约的付款方式条款也能显示卢灿飞已经于2014年9月1日前一次性付清购房款，否则双方约定的付款时间为于2014年9月1日前一次性付清，而时隔一年半后的2016年2月23日，在卢灿飞未付购房款的情况下，桑亚仍为卢灿飞办理案涉房屋的变更登记，显然有悖常理。3.桑亚未提供合法有效的债权凭证。卢灿飞已经在购房前将全款转账给卢素音，由卢素音以桑亚的名义支付完毕。虽然卢灿飞没有直接将案涉购房款转款给桑亚，是通过卢灿飞转款给卢素音，由卢素音以桑亚的名义实际支付，这充分说明案涉房屋的款项实际是卢灿飞支付。桑亚主张购房款，仍应就债权关系的成立承担举证证明责任，否则应承担不利的法律后果。而至今桑亚未提供合法有效的债权凭证，属举证不能。4.桑亚的上诉理由不能成立。第一，桑亚主张其系案涉房屋的实际购买人，应当结合购房款的来源、实际支付房款的凭证、本人的经济能力等予以认定。桑亚系公务员，其妻子在国土局工作，其家庭收入有据可查。购房对于一个家庭的重要性不言而喻，通常情况下应由夫妻双方协商一致。而桑亚的妻子明确表示案涉房屋不是自家购买，而是卢素音借用桑亚名义帮卢灿飞购买，这充分说明当时其知道且同意借名购房的事实；第二，卢素音于2006年4月28日借卢灿飞160000元与2007年11月12日支付的购房款有一定利害关系，因为借款的时间发生在卢灿飞委托卢素音购房前，委托后用借款为卢灿飞支付房款符合常理。同时卢素音主张该借款已经偿还，但无证据佐证。卢伟向卢素音转款470000元系卢灿飞向卢伟所借款项，该款用于支付包括案涉15号房屋在内的三套房屋的购房款，与案涉房屋有必然关系。证人桑某的证言虚假，首先，桑某与桑亚系亲兄弟，其与卢素音系夫妻关系，与本案有一定利害关系，其证言有一定偏向性；其次，桑某证实卢灿飞、卢素音、卢伟、桑亚每人买一套房屋，卢伟购买的是16号房屋，而16号房屋的价格是311500元，卢伟不需要转款470000元，且16号房屋系卢灿飞购买，登记所有人是卢灿飞。第三，虽然卢灿飞远在北京，但其对购房情况是十分了解，因为卢灿飞与卢素音是委托购房法律关系，也是姐弟关系。于法，卢素音系受委托人，有义务向委托人报告委托事务处理情况并交付财产；于情，双方是亲姐弟关系，也会及时告知购房具体情况，这也充分说明卢灿飞对卢素音十分信任，体现姐弟情深，所以卢灿飞当时对购房情况了解。第五，桑亚称卢素音持其以前签好的委托书为卢灿飞办理案涉房屋变更登记，进一步说明卢灿飞与卢素音系委托购房法律关系，卢素音与桑亚系借名购房法律关系，桑亚不是案涉15号房屋的实际所有人。否则，桑亚为什么提前签好委托书，这正是为了给卢灿飞办理变更登记做准备，既然已经签好委托书，就谈不上“私自”办理；同时桑亚夫妇均在泗县县城工作，没有必要委托卢素音办理案涉房屋变更登记。5.桑亚主张一般合同履行顺序及履行义务当事人的举证责任，而忽视了本案事实及三方的法律关系。6.卢灿飞提供的九组证据足以证明其主张成立，桑亚仍应就债权债务关系的成立承担举证证明责任。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 卢素音述称，同意桑亚的上诉意见。 桑亚向一审法院起诉请求：1.判令卢灿飞支付购房款707240元；2.卢灿飞支付违约金381909.60元（自2014年9月1日起按月利率2%计算至2016年12月31日止。后于一审变更为违约金自2014年9月1日起按照月利率2%计算至还清为止）；3.诉讼费由卢灿飞承担。 一审法院认定事实：2007年11月份，卢灿飞得知南通华夏泗县分公司在泗县泗城镇西后仓小区建造的房屋开盘销售，其认为位置、价格比较合适，遂和姐姐卢素音商量，欲全款购买三套门面房。2007年11月12日，卢灿飞委托卢素音购买该小区1#楼15、16、17号房产。卢素音借用桑亚之名按揭贷款（卢素音告知卢灿飞借用桑亚的名义，是因为桑亚是公务员，容易办理按揭贷款手续）购买案涉15号门面房，并于2007年11月13日签订商品房买卖合同，房屋价格分别是15号门面房208500元、16号门面房311500元、17号门面房142000元，总计662000元。2007年11月12日，卢灿飞通过银行转账方式向卢素音支付购房款95000元；同日，卢灿飞向卢伟借款470000元，由卢伟直接将该470000元转账给卢素音；另外，2006年4月28日，卢素音向卢灿飞借款160000元。至购买上述房产时，卢灿飞共计向卢素音支付725000元购房款。卢素音将其中的391500元转入南通华夏泗县分公司经理韩军山的白金卡。由于卢素音做太阳能生意需要，其并未将上述购房款用来全额支付房款。15号房产借用桑亚的名义以按揭贷款形式购买，首付100000元，剩余房款被卢素音用来做生意资金。此后15号房产贷款由卢素音支付给桑亚来实际偿还，至2014年15号房产贷款还清。贷款还清后，卢素音通知卢灿飞办理15号房产过户登记。2014年9月1日，桑亚与卢灿飞签订房地产买卖契约，约定：桑亚将15号房产转让给卢灿飞，成交价格为807240元，购房款于2014年9月1日前一次性付清。卢灿飞在2016年2月23日缴纳房产契税及过户的相关费用后，取得15号房屋所有权。2017年3月23日，桑亚以卢灿飞未付清剩余购房款为由提起诉讼，要求判决卢灿飞支付购房款及违约金。一审法院认为，桑亚与卢灿飞签订房地产买卖契约，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。但该契约是建立在2007年11月份购买房屋事实的基础之上，涉案15号房屋系卢灿飞委托卢素音购买，卢素音为了占用卢灿飞的购房款却借用桑亚名义以按揭的形式购买，且卢灿飞在最初购房时已经全额支付购房款，由于卢素音的个人行为导致房屋购买方式转为贷款按揭，在卢素音将贷款偿还完毕后，房屋所有权理应归卢灿飞所有，且房屋已经办理过户登记手续，卢灿飞现为15号房屋的实际所有权人。因此，桑亚与卢灿飞之间签订的房地产买卖契约虽合法有效，但房屋买卖的事实自始不存在。另外，即使桑亚与卢灿飞之间房屋买卖是事实，由于房产已经办理过户登记，桑亚未提供任何有效证据证明卢灿飞尚未付清购房款的事实，且签订契约与房屋登记之间隔了一年半时间，在未付清房款也无债权凭证的情况下，其仍然为卢灿飞办理房产转移登记，显然于理不符。桑亚现起诉的系债务纠纷，应当提供合法有效的债权凭证，至本案一审辩论终结时，其未提供卢灿飞任何欠款凭证，属于举证不能，应承担不利的法律后果，故桑亚要求卢灿飞支付剩余房款及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条规定，判决：驳回桑亚的诉讼请求。案件受理费14600元，由桑亚承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢灿飞提交如下证据：1.2008年1月31日房地产买卖契约原件，证据的来源是桑亚与房产开发商签订的合同，以证明卢灿飞借用桑亚的名义购买涉案房屋，否则卢灿飞不可能持有第一手的原始合同；2.房地产所有权证复印件一份，证据来源系卢素音交付，以证明泗县西后仓小区一号楼16号房的登记所有人是卢灿飞。桑亚质证认为：对证据1的真实性不持异议，对其证明目的有异议，该证据来源不合法，或者说是卢灿飞从其姐姐家窃取，如果说卢素音为了证明卢灿飞是实际所有人，不应仅将买卖契约交给卢灿飞，还有很多材料（付款收据、贷款合同等）也应交付，该合同证明不了系卢素音交给卢灿飞，也证明不了卢灿飞是房屋实际所有人；证据2与本案没有关联性。卢素音质证认为：证据1买卖契约是卢灿飞从卢素音家偷走的，如卢素音将该契约交给卢灿飞，应该将所有的票据一并交付。证据2与本案没有关系。卢素音提交2004年、2016年护理记录复印件各一份，以证明其对卢灿飞主张的金额为160000元借条的真实性有异议，当时卢素音签字都是签的“卢素因”。桑亚对卢素音提交的证据无异议。卢灿飞质证认为，该证据与本案无关联性；金额为160000元的借条是在超市二楼签的，当时卢灿飞让卢素音用唾液舔过手指后按的指印。本院认证意见为：桑亚、卢素音对卢灿飞提交证据1的真实性无异议，本院予以认定；桑亚、卢素音对证据2的真实性未提出异议，对真实性予以认定。桑亚对卢素音提供的护理记录复印件无异议，卢灿飞对该证据的真实性亦未提出异议，本院对真实性予以认定；卢素音的丈夫桑某一审出庭作证，认可卢素音于2006年向卢灿飞借款160000元，卢素音提供该证据的证明内容与桑某的证言自相矛盾，本院对护理记录单与本案的关联性不予认定。对卢灿飞提供证据2与本案的关联性，本院将在下文予以综合评判。 经二审审理查明：除一审查明“2014年15号房产贷款还清”应为“2014年5月20日15号房产贷款还清”的事实外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。另查明：卢灿飞通过其父亲卢炳权向卢素音支付购房款现金5000元。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是桑亚与卢灿飞之间就案涉房屋是否存在真实的买卖合同关系，桑亚要求卢灿飞支付购房款707240元及违约金的请求能否支持。审理认为，桑亚与卢灿飞之间就案涉房屋不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，虽桑亚与南通华夏泗县分公司分别于2007年11月13日、2018年1月25日就案涉15号房屋签订了《商品房买卖合同》、《房地产买卖契约》，桑亚主张购房首付款系其交给卢素音与桑某，但其既并未提供首付款113500元的来源，也未提供偿还15号房屋按揭贷款的进账流水；而卢灿飞于2007年11月12日即购买案涉房屋前一日向卢素音账户转款95000元，同日通过卢伟向卢素音转款470000元，通过卢炳权交付卢素音现金5000元，并结合卢素音于2006年向卢灿飞所借160000元冲抵购房款的事实，能认定卢灿飞委托卢素音全款购买包括案涉15号、16号、17号房屋，因卢素音想用房款进行周转，卢灿飞同意15号房屋办理按揭贷款并由卢素音根据购房数量（套数）、总房款、各套房屋所需房款决定全款购买或者按揭贷款购买，并对购房款予以合理分配的事实。虽桑亚称15号房屋与卢灿飞无关，但与卢灿飞持有上述《房地产买卖契约》原件的事实相悖；卢素音主张卢灿飞系从其家中窃取，但未提供因家中失窃的报警记录等相关证据，故桑亚、卢素音的上述理由无事实依据，本院不予采信。其次，根据法律规定，买卖合同系当事人意思表示一致的合意，房屋买卖合同价款应系双方协议的主要内容。而本案中，虽桑亚与卢灿飞于2014年9月1日签订了《房地产买卖契约》，但约定房地产成交价格为评估价807240元，鉴于双方存在亲属关系，该价格并未体现双方合意，也与通常的交易习惯不符。再次，虽桑亚与卢灿飞签订了《房地产买卖契约》，但桑亚并未到房产登记部门办理产权变更登记，签字等均是由卢素音代办，案涉购房手续也均由卢素音持有。审理认为，桑亚夫妇均在泗县工作，桑亚将购房事宜交由同在泗县居住的卢素音办理，既不具有合理性，也与其一审主张卢素音持有其签字的空白授权委托书私自办理房屋产权变更登记的辩解理由自相矛盾。第四，桑亚、卢灿飞约定卢灿飞应于2014年9月1日前一次性付清购房款，桑亚主张签订买卖契约后未及时办理过户登记的原因是卢灿飞未支付剩余购房款，但其在卢灿飞仍未支付大部分购房款的情况下又为其办理了过户登记，不符合常理。综上分析，桑亚与卢灿飞之间不存在真实的买卖合同关系，双方就案涉房屋存在通过卢素音建立起来的间接借名买卖合同关系，桑亚、卢灿飞签订案涉《房地产买卖契约》的目的系通过买卖的方式使案涉15号房屋回归其真正权利人卢灿飞名下，即通过买卖契约及房产管理部门房产变更登记行为产生物权变动的效力。由于双方不存在真实的买卖合同关系，案涉房屋经过了价格评估，卢灿飞支付了契税、营业税、个人所得税、土地增值税等税费，该行为不损害国家、集体和第三人的合法权益，双方变更房屋产权登记的目的已经实现，桑亚要求卢灿飞支付剩余购房款及违约金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，桑亚的上诉理由及请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14600元，由桑亚负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十月二十日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。