浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0281民初1857号 原告：毛雨佳，女，1998年8月8日出生，汉族，户籍所在地余姚市，现住余姚市。 委托诉讼代理人：商金玉，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王景，浙江六和律师事务所律师。 被告：余姚众安置业有限公司。住所地：余姚市阳明西路**。统一社会信用代码：91330200563874393H。 法定代表人：徐锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈思，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告毛雨佳与被告余姚众安置业有限公司（以下简称众安公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序。后因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任审。本案于2020年5月22日、同年10月28日两次公开开庭进行了审理。原告毛雨佳及其委托诉讼代理人王景，被告众安公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告毛雨佳提出诉讼请求：一、判令被告众安公司履行房屋维修义务并支付原告因房屋维修导致逾期交付违约金388000元（自2019年6月1日起按已付房款3880000元每日万分之五暂计算至2019年12月17日为200天），最终计算至房屋实际维修合格交付日止；二、判令被告赔偿原告因房屋第二层层高未达合同约定的3.45米（实际仅为3.15米）造成的损失155200元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告向被告众安公司购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积179.54平方米，房屋价款为3880000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。但到了合同约定的交房时间，原告及购买该楼盘的绝大多数购房者发现所购房屋均存在大面积严重的渗漏水问题，墙面严重开裂，还有空鼓等质量问题，根本无法入住。此外，房屋还存在其他一些影响居住的问题，包括门窗部分变形、车位门口设置的煤气管道有安全隐患、小区道路狭窄影响消防车辆通行、缺少公共停车位、信报箱设置不合理等情况。为此，原告等购房者选出业主代表多次向被告众安公司、余姚市住建局等部门交涉。2019年6月13日，在余姚市住建局代表参与下，原告代表与被告众安公司初步达成整改方案，被告对包括上述房屋存在的诸多问题等予以确认，被告同意对包括原告在内的房屋进行维修和整改，以解决渗漏水、墙面开裂、空鼓等问题。各方同意房屋整改完毕、经业主验收签字后确认为交房时间。上述方案达成后，被告的维修整改工作进展缓慢，原告等不得不继续交涉维权。经多方努力下，2019年9月25日、同月30日，原告代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改，被告并再次承诺房屋维修完毕、验收合格方再交付。各方在此基础上，根据每户的具体情况达成了具体维修方案（即一户一方案）。但是，被告方的维修整改工作进展缓慢，仍旧未能按约定的维修方案进行。截止至2019年12月17日，被告实际交房已逾期200日，按合同约定每日万分之五计算，被告应当支付违约金388000元，并应当按每日万分之五计算最终维修完毕验收合格交付日止。原告经测量和向余姚市规划局查询，了解到房屋还存在层高与合同约定不符的情形，第二层层高仅为3.15米，不符合合同约定的3.45米。基于以上事实，原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告众安公司辩称：一、案涉房屋已通过竣工验收，完全符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准，被告众安公司在约定的交房时间履行了通知交房的义务。在案涉交房不存在任何影响交付的主体质量问题的情况下，原告应按约定收房，原告未举证证明案涉房屋不符合交付要求或已达成新的交付合意。故被告不存在任何逾期交房的违约情形，原告主张逾期交房违约金无任何事实与法律依据。二、被告众安公司在交房后针对业主提出的质量问题已积极履行保修义务，如原告认为因房屋维修给其造成损失的，可主张因维修产生的实际损失而非逾期交房的违约责任。退一步讲，即使认定被告存在逾期交房，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，被告众安公司请求参照购房者的实际损失予以调整。三、被告众安公司据实提交案涉房屋设计材料进行备案，同时严格按照备案内容进行施工建设。因《商品房买卖合同》系备案的格式合同，仅能记载首层层高，但被告通过案场公示材料与展示标准样板间等行为履行了告知义务。故被告不存在任何交付不符或恶意隐瞒的违约行为。退一步讲，即使《商品房买卖合同》层高记载存在瑕疵，在层高既不属于合同定价依据亦不影响房屋正常使用的情况下，原告主张损失赔偿无任何合同及法律依据，应当予以驳回。综上，被告众安公司请求法院驳回原告所有诉讼请求。 原告毛雨佳为证明其主张，向本院提交以下证据，经质证，本院作如下认定： 1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间签订的合同约定房屋层高为3.45米，房屋交付日期为2019年5月31日前，且约定房屋交付条件的事实。被告众安公司对该证据无异议，同时表示《商品房买卖合同》系备案格式合同，被告是按照两层不同的实际层高向住建局申请备案，但住建局提供的格式合同仅能显示首层层高。经审查，本院对该证据予以认定； 2.购房款增值税普通发票一份，拟证明原告已支付房款的事实。被告众安公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以认定； 3.2019年6月13日的整改跟踪记录表一份，拟证明在住建局代表参与下，原、被告双方确认房屋存在的问题、被告的维修义务及约定了房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间的事实。被告对该证据有异议，整改跟踪记录表中的内容均为业主自行编辑，无专业鉴定意见，仅能证明当时原、被告双方就房屋维修事宜进行过协商。本院认为，被告对2019年9月25日、同月30日的两份维修方案予以认可，而2019年9月25日、同月30日的两份维修方案均系建立在2019年6月13日的整改跟踪记录表的基础上达成，且从内容上看亦有明显的承接关系，故本院对2019年6月13日的整改跟踪记录表予以认定； 4.2019年9月25日、同月30日的维修方案和授权书一份，拟证明原、被告双方再次确认房屋存在的问题、被告的维修义务及约定了房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，被告认为这两份维修方案并未变更房屋交付时间的约定，其中所描述的“验收”系对修复内容的验收，属于房屋保修范围。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定； 5.维修方案（一户一方案）一份，拟证明房屋存在的问题和维修内容等事实。被告对三性及待证目的均无异议。但认为该维修内容中无任何房屋主体质量等影响房屋交付的问题，业主方亦签字表示认可。实际上，无论是否签署过一户一方案，被告方均打算整体维修。经审查，本院对该证据的真实性予以认定； 6.案涉房屋情况照片一组，拟证明原告所购房屋存在包括严重的渗漏水、墙体开裂等问题的事实。被告对该组证据有异议，认为该组证据中的房屋照片及视频无法证明是涉案房屋，也无法证明是涉案房屋交付时就已经存在的问题，更无法证明涉案房屋的质量问题应当由被告承担，应以鉴定结果为准。本院认为，根据现场勘查情况，结合被告实际进行维修的事实，可以认定案涉房屋存在相应问题，但这些问题是否影响交付则需原告另行举证，故对该组证据的真实性予以采信，但对待证事实本院结合其他证据与当事人陈述综合予以认定； 7.规划局备案图纸一份，拟证明房屋的第二层层高实际为3.15米的事实。被告对该证据无异议，即被告设计、建造均按照首层高3.45米，二层高3.1米，不存在任何违法或违约行为，被告不应承担相应的赔偿责任。经审查，本院对该证据予以采信； 8.照片一组，拟证明阳台墙体使用的钢筋不符合规范的事实。被告对该组证据有异议，照片拍摄的时间和地点都没有办法核实，且缺乏专业的鉴定意见。本院认为，涉及该部分待证事实在被告有异议的情形下仅凭照片难以认定，故本院对该组证据的待证事实不予认定； 9.交房流程表一份，拟证明被告要求先办交房手续，再看房验房的事实。被告认为实际交房流程并非按照流程表所列，案件中也存在业主看房后拒绝交房的情况，故交房流程应以实际履行为准。本院对该交房流程表的真实性予以认定，但对待证事实部分结合其他证据与陈述综合予以认定。 被告众安公司为证明其辩称的事实，向本院提交以下证据，经质证，本院作如下认定： 1.竣工验收备案表一份、入伙通知书及邮寄记录各一份，拟证明涉案房屋于2019年5月31日前竣工验收完毕，完全符合交付条件，被告已通过书面形式催告原告办理交房手续，被告不存在迟延交房的违约情形的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但对待证目的有异议，认为交付的房屋达不到竣工验收的条件，存在质量问题。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但对待证事实，本院结合其他证据及当事人陈述综合予以认定； 2.入住文表签收单、交付流转单、房产证原件签收单各一份，拟证明原告已于最迟交房日之前办理了交房手续，后续办理了产权登记证书，涉案房产原告已实际接收并使用的事实。原告对该组证据没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信； 3.户型侧立面设计图一份，拟证明涉案房屋在设计之初即为首层高3.45米，二层高3.15米，且被告均据实提交材料至相关部门进行备案，严格按照设计内容建设交付的事实。原告对真实性无异议，但认为被告在销售时未履行告知义务，被告在合同并没有标明二层高为3.15米。本院认为，被告的该证据可以证明被告的待证事实，故对该证据予以认定； 4.商品房销售标价牌及价目表、案场照片、样板房照片各一份，拟证明被告于2017年5月2日、同年7月31日均按照首层高3.45米，二层高3.1米价格进行备案，且价格备案表已在案场进行公示，被告亦严格按照设计建造样板房供购房者参观，房屋的层高属于已公示内容，被告已履行告知义务的事实。原告对该组证据真实性有异议，当时原告在售楼现场未看到被告举证的内容，且被告在销售时未告知二层层高。本院认为，被告无法进一步举证样板房的具体层高，故该组证据不能证明被告的待证事实，故本院对该组证据不予认定； 5.政府网站备案公示记录1份，拟证明被告在2017年、2018年、2019年分别向政府机关提交备案价格且网络公开可查，均按照首层高3.45米，二层高3.15米价格进行备案。原告对真实性无法确认。本院认为，该证据系政府网站备案公示记录，原告未提供证据予以推翻的，本院对该证据应予以认定； 6.微信聊天记录及相应录像一份，拟证明原告提交的证据3即2019年6月13日的整改跟踪记录表中签字的业主并非得到业主授权的业主代表且其已自认签字无效的事实。原告对该证据真实性无异议，但业主代表不再维权并不表示其此前代表业主签署的协商记录无效。本院认为，对于被告众安公司在2019年6月与业主们协商房屋整改的事实予以认定，对于2019年6月13日的整改跟踪记录表也是根据原、被告双方的协商过程结合原告提供的其他证据综合予以认定，故被告提供的该组证据并不能证明被告所要证明的事实，本院对此不予认定； 7.房屋维修验收通知书及其邮寄签收记录各一份，拟证明被告于2020年9月25日向原告发送房屋维修验收通知书的事实。原告对该组证据真实性无异议，认可被告对房屋进行维修的事实，但认为被告对涉案房屋的维修是不符合此前约定的维修要求的。本院对被告维修涉案房屋并通知原告对维修情况进行验收的事实予以认定。 根据本院认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2018年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告向被告众安公司购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积179.54平方米，房屋价款为3880000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。2019年5月30日，原告办理了交房手续。因原告等部分案涉楼盘的购房者发现所购房屋存在渗漏水等问题。为此，部分业主多次与被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年9月25日、同月30日，原告等业主委派代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告所购房屋在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改。其后被告对案涉楼盘的部分纠纷房屋进行了维修。 本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间订立有《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应予以遵守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告认为被告违约，并据此提出相应诉讼请求，本院针对原告之诉请，逐一进行分析。一、被告众安公司的维修义务及应承担的违约责任。本院认为，原告要求被告对案涉房屋履行维修义务，且其明确要求根据《维修方案》进行维修，但经本院审查，上述方案中的维修部位即维修的内容与范围并不清晰明确，原、被告对目前已进行的维修工作并不能达成一致意见，而原告又不能提供其他合理的替代性方案，故本院对原告要求被告履行维修义务的诉讼请求，目前难以支持。且被告作为案涉房屋的开发商，维保义务本身亦在其责任范围内，且其从未否认与拒绝，就维修问题原告其后若有证据，可另行主张；二、关于原告提出的要求被告承担因房屋维修导致的逾期交付违约金的问题。本院认为，商品房作为一种特殊的商品，依法应经严格程序验收合格后方可对外销售。从本案来看，被告在履行交付义务前已经过相应的验收程序，除非案涉房屋存在法律规定的主体结构不合格或者其他严重质量问题，否则应当认为案涉房屋合格，符合合同约定的交付条件。被告作为出卖人依照合同约定时间履行了交房通知义务，且原告亦在2019年5月30日签收了涉案房屋，故被告无须为此承担迟延交房的违约责任。本案中，原告所举证据显然不能证明案涉房屋存在根本性的质量问题，且原告亦并未提出退房等诉讼请求，故本院认定案涉房屋并不存在法律规定的根本性违约的情形。因此，本院对原告提出的要求被告承担基于迟延交房的违约责任之诉讼请求，不予支持。但就案涉房屋而言，经双方确认存在着漏水等质量瑕疵，原告就此要求被告承担的维修义务，本质上是对被告瑕疵履行提出的诉讼主张，故被告应当承担瑕疵履行的相应责任；三、原告要求被告赔偿因案涉房屋层高不符合合同约定造成损失的主张能否成立。本院认为，原告对该项主张并未提交损失依据，故本院对该项诉讼请求难以支持。基于上述理由，并结合当事人所举证据及本院认定事实，本院酌情认定被告应向原告承担瑕疵履行的责任为购房款的2%即77600元。原告其余的诉讼请求，依据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告余姚众安置业有限公司支付原告毛雨佳违约金77600元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 驳回原告毛雨佳的其他诉讼请求。 本案案件受理费9232元，由原告毛雨佳负担7913元，被告余姚众安置业有限公司负担1319元，被告余姚众安置业有限公司负担部分限于本判决发生法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 顾宏斐 二〇二〇年十月二十八日 代书记员 刘 恒 5