黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑8102执异56号案外人：时长野，男，1987年12月5日出生，汉族，住黑龙江省大兴农场。案外人：王莉，女，1986年6月15日出生，汉族，住黑龙江省大兴农场。申请执行人：黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市建三江大兴农场兴岛小区**楼**门市。法定代表人：李红云，该公司经理。被执行人：刘洪涛，男，1968年7月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省富锦市大兴农场。被执行人：向智平，男，1967年8月16日出生，汉族，大兴农场水厂工人，住黑龙江省富锦市大兴农场。本院在执行黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司与刘洪涛、向智平追偿权纠纷一案中，案外人时长野、王莉于2020年10月12日对本院查封黑龙江省大兴农场兴盛家园××号楼×单元×××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人请求解除对上述房屋的查封。理由为：2020年4月13日，时长野、王莉与刘洪涛签订房屋买卖合同，刘洪涛将其名下的一套住宅楼（大兴农场兴盛家园××号楼×单元×××室）卖给时长野、王莉，双方商定房屋转让价格为120000元。合同签订当日，时长野、王莉给付刘洪涛现金100000元，剩余20000元双方约定房屋过户后再行给付。因大兴农场相关政策，导致该房屋暂时无法办理过户手续。刘洪涛随即将房屋交付时长野、王莉，时长野、王莉着手进行房屋装修。2020年7月份，时长野、王莉搬入该房屋一直居住至今。2020年9月初，时长野、王莉收到建三江人民法院通知，表明该房屋已经被建三江人民法院查封，时长野、王莉才得知此事。时长野、王莉认为该房屋属于二人的个人财产，与刘洪涛完全没有关系，时长野、王莉对刘洪涛与黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司之间的债权债务关系并不知情，在黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司申请查封前，时长野、王莉就已经购买了该房屋，并且支付了大部分房款，并且实际占有了该房屋，虽然一直未办理房产过户手续，但这不是时长野、王莉怠于行使权力，而是农场政策使然。案外人时长野、王莉提出书面执行异议并提交如下证据：1.2020年4月13日房屋买卖合同复印件一份；2.房款收据复印件一份；3.2020年9月30日大兴农场兴盛居民委出具的居住证明复印件一份；4.2020年10月7日大兴农场用户购热凭证及手机银行转账明细截图复印件各一份；5.手机缴电费截图复印件一份；6.不动产登记证明复印件一份；7.（2020）黑8102执1205号执行裁定书复印件一份。申请执行人黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司未向本院提交答辩意见及证据。被执行人刘洪涛、向智平未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权于2020年10月20日对王莉制作调查笔录一份。本院查明，黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司与刘洪涛、刘强、向智平追偿权纠纷一案中，本院于2020年6月19日作出（2020）黑8102民初547号民事判决书，主要内容为：一、被告刘洪涛于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省建三江农垦顺之意生产资料有限公司欠款266304.58元，利息以266304.58元为基数，按年利率6%计算，从2020年4月2日至给付之日止；二、被告向智平对上述欠款承担一般保证责任。该判决书发生法律效力后，被执行人未按约定履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2020年8月28日作出（2020）黑8102执1205号执行裁定书，查封被执行人刘洪涛位于黑龙江省××农场××楼××单元××室，查封期间不得买卖，过户，设置他项权利，查封期限为三年。现案外人提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。另查明，2020年4月13日,甲方（出卖方）刘洪涛、袁文英、刘思琪与乙方（购买方）王莉、时长野签订了房屋买卖合同，双方约定：第一条、甲方自愿将名下位于富锦市建三江大兴农场兴盛家园小区××号楼×单元×××室出售给乙方。建筑面积为82.56平方米；第二条、上述房产的交易价格为：总价人民币120000元整（大写壹拾贰万元整）；第三条、付款时间与办法：由于甲方个人原因，乙方先支付甲方壹拾万元整，待甲方配合乙方完成该房屋过户等相关手续后，再付清剩余两万元整；第八条、由于该房屋现已抵押给杨淑敏，并在大兴农场国土资源局办理了抵押证明。自本合同签订之日起该抵押证明交于乙方保管。（此合同全部内容杨淑敏本人已知情并同意）甲方必须在（2020年10月31日）之前规定时间内返回大兴农场，配合乙方办理解押手续，取回该房屋的不动产证交给乙方，并配合乙方办理房屋过户所有相关手续；第九条、担保人有责任对甲方在本合同中的一切责任义务承保等。刘洪涛、袁文英、刘思琪在出卖方处签名、捺印并写明身份证号，王莉、时长野在购买方处签名、捺印并写明身份证号，李淑芝在担保人处签名、捺印并写明身份证号，杨淑敏在证明人（不动产抵押证明持有人）处签名、捺印并写明身份证号。刘思琪、李淑芝出具收据的内容为：今收时长野购房款100000元（十万元）拾万元整。刘思琪、李淑芝在收款人处签名、捺印。再查明，2020年9月30日，大兴农场兴盛居民委出具了居住证明，主要内容为，兹有我辖区兴盛××号楼×单元×××室时长野，男，身份证号：2********；王莉，女，身份证号：2********，自2020年7月起居住至今。2020年10月7日上午7点59分大兴农场用户购热凭证显示，用户住址：大兴农场兴盛小区××-×-×××，用户姓名：刘洪涛，实收金额：2224.80元等。手机银行转账明细截图显示，6228****4872于2020年10月7日上午7点59分51秒转账消费2224.80元等。不动产登记证明显示，黑（2019）农垦建三江不动产证明第000××××1号，证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）：杨淑敏；义务人：刘洪涛；坐落：大兴农场兴盛家园小区××#×单元××室等。还查明，2020年10月20日，本院对王莉所作的调查笔录中其自称与时长野是夫妻关系，100000元房款是刘思琪在场的情况下通过银行转账方式汇给李淑芝，李淑芝将该款付给了抵押权人杨淑敏，房屋因农场原因无法办理过户手续，故剩余房款20000元未给付。经本院对其释明，其应按照相关法律规定将剩余房款交付本院执行，案外人王莉对此予以认可，并于2020年10月20日将剩余房款20000元汇入本院涉案资金专户。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人时长野、王莉与被执行人签订房屋买卖合同在先，本院查封在后，其提交的居住证明及各类缴费票据，可以证明其在本院查封之前已占有、使用该案涉房产；其次，案外人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行。综上所述，对案外人时长野、王莉的异议请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对黑龙江省大兴农场兴盛××号楼×单元×××室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘 勇人民陪审员  张玉芬人民陪审员  王丽艳二〇二〇年十月二十一日书 记 员  张 岩