黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终961号 上诉人（原审被告）：宋军林，男，1963年5月8日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。 被上诉人（原审原告）：牡丹江市蓝天物业有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区。 法定代表人：邓成银，总经理。 委托诉讼代理人：姜云峰，牡丹江市蓝天物业有限责任公司经理。 委托诉讼代理人：张睿，黑龙江国大律师事务所律师。 上诉人宋军林因与被上诉人牡丹江市蓝天物业有限责任公司（以下简称蓝天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋军林，被上诉人蓝天物业公司的委托诉讼代理人姜云峰、张睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋军林上诉请求：依法发回重审或改判。事实和理由：1.蓝天物业公司不是本案适格主体，其与牡丹江鉴于签订物业管理合同不能约束上诉人，也不产生法律效力，且蓝天物业公司也没有得到包括上诉人在内的全体业主追认，属于无处分权行为。2.蓝天物业公司进驻程序不合法，其诉称“自签订协议之日起持续为上诉人居住的警苑小区提供物业”与事实严重不符，不能作为认定本案事实的依据。3.蓝天物业公司未经业主同意，擅自破坏公共绿地等基础设施，将本应归全体业主所有的租金收入占为己有，损害了全体业主的合同权益。 蓝天物业公司答辩称，1.蓝天物业公司已经实际履行物业服务，上诉人宋军林也予以接受，双方之间已形成了事实上的物业服务合同关系，故其无权主张拒绝缴纳物业费用。2.上诉人宋军林如果认为蓝天物业公司服务不到位、有破坏环境或侵权行为的，其在一审期间可以提起反诉或要求物业管理行政部门进行管理，故其上诉主张超越了一审审理范围，请求二审法院维持原判，驳回其上诉请求。 蓝天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋军林支付拖欠的物业服务费1817元，违约金323元，合计2140元；2.由宋军林承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：景苑小区又名警苑小区，曾为牡丹江监狱家属楼，小区居民大部分是牡丹江市监狱干警及家属，少部分是动迁户和通过房屋买卖等方式入住小区。2002年11月开始景苑小区由牡丹江市华侨物业管理有限公司进行物业管理，牡丹江市华侨物业管理有限公司撤出后，小区没有成立业主大会和业主委员会，由牡丹江监狱组织干警进行物业管理。2013年11月27日，黑龙江省牡丹江监狱与蓝天物业公司签订协议，内容为：“甲方：黑龙江省牡丹江监狱，乙方：蓝天物业公司。根据中华人民共和国《物业管理条例》的规定，本着互惠互利、诚信于民的原则，黑龙江省牡丹江监狱（以下简称甲方）与蓝天物业公司（以下简称乙方），经反复协商，就位于牡丹江市西安区的甲方自管的景苑小区移交给乙方进行经营管理，有关事宜达成如下协议：一、自双方签定协议之日起，景苑小区的物业管理权甲方正式移交给乙方，乙方即正式接管景苑小区的物业管理权。二、乙方在正式接管物业管理后，应以书面张贴的方式，告知小区业主物业管理的变更事宜。三、甲方向乙方移交资产物品包括：（一）甲方掌握存档的全部物业管理资料；（二）小区北门地下停车库；（三）甲方自建的三个彩钢门卫室，提供给乙方无偿使用；（四）甲方自有产权的现物业办公室，提供给乙方无偿使用；（五）甲方自有产权的原液化石油气瓶组站站房，提供给乙方无偿使用；（六）甲方将现有的自购物业用具、工具等，提供给乙方使用。四、经双方协商同意，景苑小区四号楼地下车棚（该地下室是属监狱民警、职工出支购建），甲方争得单位业主同意后作为监狱企业工人厂生产车间，现已使用多年。为解决部分业主再就业问题，仍还得继续使用。甲方工人所使用的地下室不列为移交资产。五、为了使乙方能够顺利交接，尽快开展管理工作，甲方同意乙方请求留用2名原物业管理人员及15名保洁工人，继续从事小区的物业保洁工作，在留期间的日常工作由乙方负责，协议期满后全部撤出。六、甲方留用的管理人员及保洁工人时间为三个月，时间从协议生效之日起计算，对留用人员工资及“三险一金”由甲方负责。七、乙方接管后，对催促多次仍不交纳物业费的甲方在职人员，可按乙方请求，甲方协助乙方督促按时足额交纳物业费。八、乙方接管后，在小区的环境整治与改造过程中，出现甲方单位的业主不配合问题，甲方按乙方要求积极协助做好相应的工作。九、甲方在物业自管期间发生的一切债权债务由甲方负责，乙方不承担责任。十、本协议一式四份，甲方双方各一份，社区、房产部门各一份。十一、双方未尽事宜，可协商解决，并签定补充协议，补充协议与此协议具有同等法律效力。”甲方黑龙江省牡丹江监狱盖章，负责人李斌签字，乙方蓝天物业公司盖章，负责人邓成银签字。宋军林系牡丹江市景苑小区7栋2单元503室房屋业主，该房屋建筑面积为59.91平方米，宋军林称2014-2016年交过垃圾清运费，2017-2019年没人收取物业费。2019年12月28日，蓝天物业公司向宋军林催收物业费律师函，宋军林收到催收函后仍未交纳物业费。 一审法院认为，景苑小区曾是牡丹江市监狱家属楼，由监狱干警进行管理，因该历史原因且老小区通常物业管理不完善，迄今为止该小区没有成立业主委员会，故蓝天物业公司无法与业主委员会签订物业服务合同，虽然宋军林未与蓝天物业公司签订物业服务合同，但宋军林居住的景苑小区实际由蓝天物业公司提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，宋军林关于蓝天物业公司主体不适格的抗辩理由不予支持。宋军林自2017年即未交纳物业费，不利于蓝天物业公司及时有效地为小区提供物业服务，经蓝天物业公司催收后宋军林仍未交纳，故宋军林应当给付拖欠的合理物业费。关于蓝天物业公司主张的2014年至2016年物业费按建筑面积每平方米0.32元计算、2017年和2018年按0.52元计算、2019年按0.53元计算的问题。因蓝天物业公司未提供证据证明其物业管理资质等级，蓝天物业公司主张按二级物业等级收费没有法定依据，只对按最低等级收费予以保护，即按建筑面积每平方米0.32元计算。关于宋军林应缴纳物业费金额的问题，宋军林称其2014年-2016年卫生费已交纳完毕，蓝天物业公司也仅能提供2019年的催收函，故宋军林应交纳2017年至2019年物业费690元。鉴于蓝天物业公司、宋军林没有对违约金作出约定，故对蓝天物业公司主张的违约金诉请，不予支持。宋军林如果认为蓝天物业公司的物业管理服务不到位、有破坏环境或者侵权行为的，可以依法要求物业管理行政主管部门对蓝天物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向公司主张权利，不能以此作为拒付物业费的理由。蓝天物业公司在平时的物业服务中，对于业主提出的一些关于物业服务的投诉或建议，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和社会的和谐稳定。判决：一、宋军林于本判决生效后十日内一次性给付牡丹江市蓝天物业有限责任公司物业费690元；二、驳回牡丹江市蓝天物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由牡丹江市蓝天物业有限责任公司负担17元，由宋军林负担8元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人宋军林向本院举示如下证据： 证据一，录音光盘。意在证明：蓝天物业公司在没有签订协议的情况下进入景苑小区时，其进驻程序不合法。蓝天物业公司质证意见：该光盘没有原始载体，无法证实其真实性。证明内容无法证明与本案有关。首先，案涉小区没有成立业主委员会，无法签订合同，另外，蓝天物业公司对该小区达95%以上的1031户的业主同意，对该小区继续实施物业服务管理，并将物业管理提升到二级物业服务。最后，宋军林认可蓝天物业公司已实际履行了物业服务，长达6年半的时间，宋军林对此没有产生争议，视为其已认可。 本院认为，因上诉人宋军林在法院指定期间内并未举示原始载体，视为其对自己权利的放弃，该录音光盘因无法与原始载体进行核对，无法证实其真实性，故不予采信。 蓝天物业公司向本院举示如下证据： 证据一，牡丹江西安区物业和绿化服务站于2020年9月28日出具的证明。意在证明：蓝天物业公司的收费合法合理，符合二级收费标准，也证明在该辖区内物管社区及相应行政单位认可和确认蓝天物业公司物业管理的合法性及主体资格。宋军林质证意见：对该证据的真实性有异议，该证据为虚假证据。 本院认为，因该证据并没有单位出具人员的签字，故对该证据的形式要件不予确认。 本院查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，宋军林所居住的案涉小区为景苑小区，该小区在蓝天物业公司进入之前，未成立业主大会或业主委员会，自蓝天物业公司进入该小区至本案起诉前，该小区依然没有成立业主大会或业主委员会，导致蓝天物业公司无法与景苑小区的业主委员会签订物业服务合同，但案涉景苑小区事实上的物业服务依然系蓝天物业公司提供，景苑小区的业主事实上也享受了物业服务，宋军林作为业主也交纳过一定期间的物业费，故蓝天物业公司与业主之间已构成事实上的物业服务合同关系，蓝天物业公司作为本案诉讼主体，符合法律规定。 关于宋军林主张蓝天物业公司进驻景苑小区程序不合法的问题。上诉人宋军林主张蓝天物业公司进驻景苑小区程序不合法的依据为黑龙江省牡丹江监狱非前期物业公司，也无法代表景苑小区业主，其与蓝天物业公司签订协议并入驻景苑小区程序不合法。因蓝天物业公司2013年11月27日与黑龙江省牡丹江监狱签订完协议后，入驻景苑小区，宋军林作为业主，其事实上也享受了物业服务，也缴纳了一定期间的物业费。其该主张不能作为其拒绝缴纳物业费的法律依据。 关于宋军林主张“自签订协议之日起持续为上诉人居住的警苑小区提供物业”与事实严重不符，蓝天物业公司未经业主同意，擅自破坏公共绿地等基础设施，将本应归全体业主所有的租金收入占为己有，损害了全体业主的合同权益。根据谁主张谁举证原则，宋军林对其主张负有举证责任，但其并不能提供充足证据予以证明，其应当承担举证不能的责任；另外，宋军林的以上主张并非宋军林拒绝缴纳物业费的法律依据，故对其该主张，本院不予支持。 综上所述，宋军林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋军林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴**刚 审 判 员 杨弘智 审 判 员 杨耀然 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 张晓行 书 记 员 刘 璇