河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5074号上诉人（原审原告）：韩金虎，男，1990年1月3日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：李奇桦，河南国厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张文丽，女，1983年6月18日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：郑勇，男1974年12月24日生，汉族，住郑州市金水区，系张文丽丈夫。被上诉人（原审原告）：韩利霞，女，1986年10月2日生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：李奇桦，河南国厚律师事务所律师。上诉人韩金虎因与上诉人张文丽、被上诉人韩利霞买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳县人民法院作出的（2020）豫0522民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩金虎上诉请求:1、撤销安阳县人民法院作出的（2020）豫0522民初63号民事判决书;2、依法改判被上诉人返还上诉人定金5万元并支付违约金5万元;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、涉案定金协议未能履行系被上诉人张文丽原因,而非上诉人,一审法院认定事实错误。2019年8月16日,上诉人韩金虎与被上诉人张文丽签订了《房地产买卖定金协议》,上诉人向被上诉人张文丽转账定金5万元。协议签订后,2019年10月2日，被上诉人张文丽因个人原因急需用钱明确告知上诉人不将涉案房屋卖与上诉人。此后,上诉人一直积极与被上诉人张文丽沟通,直至2019年11月27日,上诉人在得到郑勇确切卖房信息后,于第二日2019年11月28日立即办理了离婚手续,但当日,被上诉人张文丽又明确向上诉人表示涉案房屋过不了户,不会将涉案房屋卖与上诉人。在办理房屋过户手续时,涉案房屋必须先由被上诉人张文丽解押,上诉人才能将首付款存入房管局专用账户,进行网签。上诉人征信问题已于2019年11月28日解决,但直至2019年12月23日,被上诉人张文丽才完成解押,可见本案涉案房屋无法办理网签过户手续、定金协议无法履行系被上诉人张文丽原因造成,而非上诉人。二、被上诉人张文丽在一审诉讼期间将涉案房屋转卖第三人,构成根本违约，应当承担违约责任,赔偿上诉人5万元,一审判决不当。在本案一审诉讼期间,被上诉人张文丽已将涉案房屋过户于第三人,被上诉人张文丽在本案定金协议没有解除的情况下将涉案房屋卖与他人,构成根本违约，根据《合同法》及《房地产买卖定金协议》第三条:“本协议签订后，合同期内如甲方(被告)不售该房屋给乙方属违约,定金退还乙方(原告),另付定金等额的违约金,一半归乙方,一半归中介所”,被上诉人张文丽应当返还上诉人定金5万元,并支付5万元违约金,因本案没有中介,所以5万元违约金应全部支付给上诉人。张文丽辩称，答辩意见同其上诉意见。韩利霞辩称，同意韩金虎的上诉意见。张文丽上诉请求:1、依法撤销安阳县人民法院（2020)豫0522民初63号民事判决书,依法驳回二上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误、审判程序违法。1、本案的发生均是由二被上诉人的违约行为造成的。2019年8月16日被上诉人带领安阳市北关区三妮儿房产中介员王庆芳来到上诉人位于安鑫苑房屋现场查看房产及房内家具、家电和附属设施后，以91万元价格成交,并当场由中介员王庆芳填写了本案的房地产买卖定金协议,双方进行了签字确认。协议签订后,被上诉人迟迟不按照约定缴纳房款,直至2019年11月15日被上诉人仍未按约定将房款存入房管局指定账户,经核实得知二被上诉人均有不良征信记录,无法获得银行贷款,致使其无法依约向房管局账户存入购房款,此时被上诉人明确表示不想购买涉案房屋了，并告知上诉人另行出售涉案房产,这从被上诉人提供的录音中可以充分证明,因此,本案的发生均是被上诉人的违约行为导致的后果，理应由被上诉人承担全部责任。2、一审法院认定上诉人没有在约定的时间内清理涉案房屋上设定的负担并存在违约行为,属于认定事实错误,与事实不符。首先,从双方签订的《房地产买卖定金协议》中并没有约定上诉人在限定的时间内清理涉案房屋上设定负担的条款;其次,如果被上诉人2019年11月15日前能按约定将房款存入房管局指定账户,那么该案就不会发生,且早已完成了交易。相反,上诉人为了急于出售涉案房产曾多次催促被上诉人按约交纳房款但其仍置之不理，一直进行推托达两个多月,期间由于安阳房价滑落被上诉人又明确放弃购买，无奈,上诉人于2019年12月17日自行将涉案房产银行贷款全部还清。本案的发生是被上诉人不按照合同履行,构成了根本性的违约行为,理应承担全部违约责任，而上诉人在本案中没有违约,也没有过错，不应承担任何违约责任。二、被上诉人作为违约方不享有合同解除权的主体资格,应当驳回其诉讼请求。本案的违约方是被上诉人,并且经上诉人多次催告履行后明确表示不再履行，根据《合同法》第一百一十五条规定,被上诉人没有要求解除合同及返还定金的权利,上诉人作为守约方才具备要求解除合同并要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利,而一审法院判决解除双方签订的合同并返还被上诉人定金25000元属于适用法律错误。韩金虎、韩利霞辩称，1、韩金虎与张文丽签订定金协议后，2019年10月2日张文丽因郑州买房急需用钱打电话告知韩金虎其没有钱解押，想要韩金虎解押，韩金虎也说没钱解押。张文丽便称将房屋定金钱5万元退还给韩金虎，后双方又协商买房一事。2019年10月15日韩金虎与张文丽去21世纪中介签订买卖合同，但因涉案房屋并未解押，首付款无法存入房管局制定账户无法贷款，双方未能签订买卖合同。2、韩金虎征信有问题贷款比例较高，韩金虎妻子征信没有问题，可以正常贷款。韩利霞因本身有房再购房首付较高，所以不存在张文丽所称的征信问题导致买卖合同无法签订。3、根据韩金虎与张文丽、郑勇通话录音显示，张文丽夫妻二人一直反复不将涉案房屋卖于韩金虎，导致合同目的无法实现。4、在一审诉讼过程中，韩金虎与张文丽协商购房一事，但张文丽在本案未解决的情况下，将涉案房屋卖于第三人，并办理过户手续，构成根本违约，应承担违约责任。韩金虎、韩利霞向一审法院起诉请求:1、请求判令解除原告韩利霞与被告张文丽于2019年8月16日签订的《房地产买卖定金协议》；2、请求判令被告返还二原告购房定金5万元；3、请求贵院判令被告支付二原告违约金5万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告韩利霞与韩金虎系姐弟关系。原告韩金虎欲购买被告张文丽所有的位于安阳市安阳县××小区××单元××房屋××套。2019年8月16日，由三妮儿房产中介的工作人员王庆芳提供并填写房地产买卖定金协议，韩利霞与张文丽在该协议上签字。双方在协议中明确约定：“甲方（卖方）张文丽身份证号：，乙方（买方）韩利霞身份证号：。房款玖拾壹万整（小写91万元），卖给乙方永远所有。乙方同意预交买房定金大写伍万元整（小写50000元）暂存中介部，甲方也同意将房产证或售房大票暂存中介部。二、甲方保证上述房屋及设施无任何产权及债务纠纷，并保证水、电、气及各种设施在交于乙方时畅通，如有产权纠纷和债务由甲方负责清理，乙方概不负责。三、本协议签定后，合同期内如乙方不购该房属违约，定金不退，一半归甲方，一半归中介所。合同期内如甲方不售该房给乙方属违约，定金退还乙方，另付定金等额的违约金，一半归乙方，一半归中介所。四、甲乙双方约定于2019年10月15日，乙方当场将房款存入房管局指定账户（用于房管局资金监管），签订网签合同。……甲方签字：张文丽，乙方签字：韩利霞。2019年8月16日。”被告张文丽持有的该份协议上加盖有三妮儿房产中介的印章，韩金虎持有的该份协议上没有加盖印章。合同签订当天，韩金虎通过银行向张文丽转账5万元，张文丽向韩利霞出具定金收到条。后韩金虎由于个人征信原因，未能以其名义在银行办理购房贷款。张文丽所售的该套房屋是其从银行分期贷款所购买，张文丽于2019年12月17日将贷款结清。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《房屋买卖定金协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同的约定履行各自的义务。该份定金协议虽系原告韩利霞与被告张文丽所签，但房屋的实际买受人与向被告支付定金的人为原告韩金虎。被告张文丽的协议上加盖有三妮儿房产中介的印章，但原告韩金虎持有的协议上没有加盖，且该中介所中途退出了双方的交易。因此该份协议的实际权利义务人应为原告韩金虎与被告张文丽。对原告现要求解除该房屋买卖定金协议的请求，因该协议已无履行可能，法院予以支持。协议签订后，韩金虎未能在约定时间内将房款存入房管局指定账户，张文丽亦未能在约定的时间内清理案涉房屋上设定的负担，双方未能按照协议履行自己的义务，均应承担违约责任。根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此对原告要求被告支付违约金50000元的请求不予支持。法院根据双方的过错程度，酌定被告张文丽返还韩金虎定金25000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告韩利霞与被告张文丽签订的《房地产买卖定金协议》；二、被告张文丽于本判决生效后十日内返还原告韩金虎定金25000元；三、驳回原告韩金虎、韩利霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告韩金虎、韩利霞负担1725元，被告张文丽负担575元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张文丽提交：1、安阳县二手房买卖流程，用于证明我方没有违约，没有不卖给对方房子。2、证明一份，用于证明韩金虎征信不良，不符合银行贷款条件，因此在正式的房屋合同上没有签字。韩金虎、韩利霞认为：证据1没有显示是安阳县不动产登记中心出具的，无法证明该流程是安阳县二手房买卖房屋的真实流程，张文丽卖房时其房屋有抵押贷款不能够进行买卖，且韩金虎一方符合银行贷款条件，不能证明韩金虎违约。对证据2真实性有异议，该证据证明人没有显示其身份信息，不能证明该三人是21世纪不动产中介的人，且没有加盖公章，也无法证明三人在场，且21世纪与张文丽一方有朋友关系，其证明力较低。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，房屋买卖定金协议的实际权利义务人为韩金虎与张文丽，双方均应按照房屋买卖定金协议约定履行各自的义务，韩金虎未能在约定时间内将房款存入房管局指定账户，张文丽也未能在约定的时间内清理案涉房屋上设定的负担，双方均应承担违约责任，一审法院综合本案情况，酌定张文丽返还韩金虎定金25000元，充分考虑了双方的过错程度及违约责任大小，酌定数额准确，本院予以维持。综上所述，上诉人韩金龙、张文丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2875元，由上诉人韩金龙负担2300元，张文丽负担575元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十月二十九日书记员  楚世龙