广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8220号上诉人（原审被告）：佛山市保利顺源房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：唐某，董事长。委托诉讼代理人：朱磊磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：廖思琦，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李林光，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原审第三人：卢启园，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市保利顺源房地产有限公司（以下简称保利某源公司）因与被上诉人廖思琦、原审第三人卢启园商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初7240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。保利某源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回廖思琦的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由廖思琦负担。事实和理由：（一）案涉《保利某花园认购书》由卢启园代廖思琦签订，卢启园本人在案涉认购书上签名。即使案涉认购书对廖思琦不发生法律效力，也并不代表案涉认购书自始无效。一审法院以卢启园代廖思琦签订案涉认购书的行为属于无权代理为由，认定案涉认购书无效，属于法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。一审中，各方当事人均确认案涉认购书中购房人签名、捺印均系卢启园所为，卢启园同时签署了廖思琦、卢启园的姓名并捺印。案涉认购书不存在任何违反法律、行政法规的强制性规定等合同法第五十二条规定的合同无效情形，保利某源公司亦从未主张撤销认购书。即使卢启园签订案涉认购书的行为被认定为无权代理，也仅能产生案涉认购书对廖思琦不发生效力、廖思琦有权不履行认购书的法律效果。案涉认购书本身仍然是有效的，应当由无权代理人卢启园承担相关法律责任。（二）案涉房屋定金50000元是由卢启园通过其名下的银行卡向保利某源公司支付，若认定卢启园的行为属于无权代理，该款项也与廖思琦无关，廖思琦无权要求返还。（三）案涉房屋定金50000元由卢启园向保利某源公司支付，一审法院仅以廖思琦不同意卢启园代签的认购书为由，认定保利某源公司占有案涉房屋定金无相关的事实和法律依据、应予退回，属于认定事实不清、适用法律错误。廖思琦辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。卢启园述称，同意廖思琦的答辩意见。廖思琦向一审法院起诉请求：1.确认廖思琦与保利某源公司之间签订的编号为0000XXX号《保利某花园认购书》无效；2.判令保利某源公司立即向廖思琦返还购房定金50000元；3.本案诉讼费由保利某源公司承担。一审法院认定事实：2019年11月23日，卢启园代廖思琦(乙方)与保利某源公司（甲方）签订编号为0000XXX的《保利某花园认购书》一份。上述《保利天花花园认购书》中约定，乙方认购佛山市顺德区***************（保利某花园）3-3XX号，该物业建筑面积为102.64平方米，套内建筑面积为76.86平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）；该物业价格1992863元，定金50000元须于签署认购书时付清，对于其余房款如何支付双方并未明确约定；甲方拟于2021年8月20日前将该物业竣工并验收合格交付给乙方使用，该物业的交付涉及的双方权利和义务以买卖合同的约定为准；乙方须在2019年11月27日前到甲方指定签约地点交纳第一期楼款及签署买卖合同等内容。同日，卢启园通过刷卡的方式向保利某源公司支付了定金50000元。后廖思琦与保利某源公司并未就案涉房产签订买卖合同。现廖思琦以签订上述《保利某花园认购书》并非其真实意思表示为由，请求确认该认购书无效，并要求保利某源公司向其退还已支付的定金50000元。一审法院认为，本案的争议焦点之一，系卢启园代廖思琦签订《保利某花园认购书》的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。构成表见代理须具备四个要件，其一，须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为；其二，须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；其三，须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；其四，须是相对人善意且无过失。结合本案，并无证据证明廖思琦口头或书面授权卢启园为其选购房产，并办理相关的购房手续，卢启园代廖思琦与保利某源公司签订案涉认购书的行为属于无权代理行为；而保利某源公司的销售人员在未审查相对人（廖思琦）与卢启园之间的亲属关系证明、相对人（廖思琦）的身份情况及是否具备购房资格、购买案涉房产是否相对人（廖思琦）的真实意思表示等情况下，仅凭卢启园自述与廖思琦系母女关系，即与卢启园以廖思琦的名义签订案涉认购书，保利某源公司并未提供任何证据证明卢启园的行为具备外观上的授权特征，且保利某源公司作为专业的房产企业，并未尽到应有注意义务，其对此存在过失，也不构成合理信赖。因此，卢启园代廖思琦签订案涉认购书的行为不构成表见代理。本案的争议焦点之二，系案涉认购书效力如何。基于前述，卢启园代廖思琦签订认购书的行为属于无权代理行为，且不构成表见代理，廖思琦亦明确表示不愿意购买案涉房产，因此案涉认购书对廖思琦不发生效力，廖思琦主张要求确认卢启园代其与保利某源公司签订的编号为0000XXX号《保利某花园认购书》无效于法有据，一审法院予以支持。因案涉《保利某花园认购书》自始无效，保利某源公司继续占有定金50000元并无相关的事实和法律依据，应予以退回。卢启园在庭审中已明确该款项由其持有但归廖思琦所有，廖思琦据此主张要求保利某源公司向其退还定金50000元有理，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、确认廖思琦与保利某源公司签订的编号为0000529号的《保利某花园认购书》无效；二、保利某源公司于判决生效之日起十日内向廖思琦退还定金50000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由保利某源公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案商品房预约合同纠纷。综合二审中各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：《保利某花园认购书》的效力；保利某源公司是否应向廖思琦返还购房定金。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，卢启园在廖思琦未授权的情况下，以廖思琦的名义签订案涉认购书，廖思琦对该代理行为未予追认，卢启园的行为构成无权代理，根据前述法律规定，案涉认购书对廖思琦不发生效力，应由卢启园承担责任。《保利某花园认购书》实际上系由卢启园与保利某源公司签订，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对卢启园、保利某源公司具有约束力，但对廖思琦不发生法律效力。一审判决确认案涉认购书无效，处理不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。如前所述，案涉认购书对廖思琦不发生法律效力，廖思琦与保利某源公司之间并不存在商品房预约合同关系，卢启园支付的购房定金与廖思琦无关。廖思琦以案涉认购书无效为由，主张保利某源公司返还购房定金，理由不能成立，本院不予支持。综上，保利某源公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初7240号民事判决；二、驳回廖思琦的全部诉讼请求。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人廖思琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰