江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初5397号 原告：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸社区新华路**，统一社会信用代码55320585585512764B。 法定代表人：陆利兵，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。 被告：徐利贤，男，1966年4月7日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告徐利贤租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的委托诉讼代理人陆伟峰到庭参加诉讼，被告徐利贤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向本院提出诉讼请求：被告徐利贤支付原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会2018年度房屋土地占有使用费12805元、2019年度房屋土地占有使用费2805元，合计15610元。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，由被告向原告承租属于原告所有的房屋、土地用于生产经营。合同约定租金为每年1500元，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同成立后，原告按约提供了租赁物，被告亦按约支付了租金。合同到期后，被告继续占用租赁物并按照原合同约定的租金标准支付了2017年度租金。2017年9月浮桥镇人民政府出台了《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》，明确了租金保底价格；按照此文件，涉案租赁物中房屋租金应当不低于75元/（平方米·年），土地租金应当不低于10000元/（亩·年）。原告于2017年底告知被告政府出台了上述文件，要求被告与原告重新确认租金价格，并明确2018年起需按照政府标准执行，若续租需要与原告重新订立租赁合同。2018年10月，原告通知辖区内所有承租户于2018年11月2日召开会议，传达前述文件精神，明确原合同到期后继续使用的需按照文件规定交付租金。此次会议前，原告对被告承租面积进行测量，于会议时告知原告房屋出租面积为57平方米、土地出租面积为569平方米。与前述面积对应的每年房屋租金为4275元，每年土地租金为8530元，合计12805元。双方当事人在2018年11月2日会议上通过口头形式确认了租赁面积和租金价格，但是双方对于租金调整的期间存在争议（被告仅同意从2018年11月起上调租金）。此后，被告并未支付2018年度租金，仅支付了“2019年度资产资源占用费”10000元。原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会认为：按照政府文件的最低指导价格计算，被告拖欠2018年度租金12805元和2019年度租金2805元；被告经原告催要后仍拒绝支付，依法应当承担相应的违约责任。 被告徐利贤未作答辩。 本院依据原告提交的租赁合同、农村合作经济组织内部结算凭证、会议纪要、浮桥镇集体资产管理方案（除租赁合同外，其余证据为复印件），结合（2020）苏0585民初2936号案件已查明事实，就本案事实查明如下： 1.2014年1月1日，原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告徐利贤签订《租赁合同》，原告将原闸西集体房屋3间和周边部分集体土地（0.812亩）出租给被告用于生产经营。双方约定：租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准为1500元/年。双方履行了该租赁合同，租赁合同到期后，被告仍继续使用租赁物，原告未提出异议，也未要求被告重新签订租赁合同；被告按照《租赁合同》的租金标准支付了2017年度的租金。 2.2017年9月浮桥镇人民政府出台了《浮桥镇集体资产管理方案（试行）》。按照该文件，涉案租赁物中房屋租金应当不低于75元/（平方米·年），土地租金应当不低于10000元/（亩·年）。 3.因双方当事人对2018年度租金的应付金额存在分歧，被告并未按照惯例于2018年底交纳租金。在原告催促下被告于2020年1月31日向原告交纳租金10000元，原告向被告出具相应金额的收据，收款项目记载为“2019年资产资源占用费”。 针对原告所述电话通知和会议告知的具体事实，庭审中本院予以询问。原告自述：电话通知时因为租赁面积并未确定故而并未告知被告应当交纳的年租金金额，直至2018年11月会议前双方经测量确认了租赁面积；针对原告提交的测量数据（原告标注房屋57平方米、土地0.853亩）与合同记载数据不一致的问题，原告未能围绕其提交的测量数据具体说明其测量方法和差异原因；2018年11月会议时被告表示续租但仅同意从2018年11月开始按照新标准执行，原告接受续租但并未认同调整期间的起算月份。庭审中，本院追问原告，是否向被告提出过终止租赁合同关系或者要求被告搬离；原告表示并未向对方提出过。 针对前述询问调查情况，本院认为：1.原告作为出租方和租赁面积的测量方，应当说明其出租的具体范围、租赁面积的计算方式；其仅向法庭提交了记载有测量数据的单页纸张复印件，上面并未具体完整地反映数据计算方式且数据前后存在不吻合的现象，同时该纸张也未专门记录经由租赁合同双方当事人签字确认的租赁面积数据；因此，本院对土地租赁面积的增加值无法予以认定。本案被告并未到庭答辩说明2014年《租赁合同》中“原闸西集体房屋3间”的具体面积状况，也应就其消极诉讼行为承担相应的法律后果。综合现有证据状况，针对本案出租面积，本院按照房屋57平方米、土地0.812亩予以计算。2.原告作为出租方，在与被告磋商过程中应当及时明确态度并通过书面形式固定下来，而不应当使租赁合同关系及其具体内容处于模糊状态；原告既不终止合同又迟迟不以书面形式固定合同内容，其应当承担行为不当的法律后果，综合本案被告未到庭答辩的实际情况，本院对原告所述“被告表示续租但仅同意从2018年11月开始按照新标准执行”的陈述予以采信，并且认定原告以其行为认同了新标准的起算月份。 本院认为，2014年1月1日原、被告之间签订的《租赁合同》依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照该份合同约定履行。本案被告经传票传唤拒不到庭，本院采信原告陈述的部分事实，双方在2018年11月2日会议时对原有合同的部分内容进行了变更；本院并且认定双方当事人就新标准的起算月份确定为2018年11月，即2018年1月至2018年10月期间按照1500元/年计算租金，2018年11月起按照每平方米75元计算房屋租金、按照每亩10000元计算土地租金。结合前文已说明的本案租赁面积的取值，本院确定2018年度租金应为3316元（算式：1500×10÷12+(75×57+10000×0.812)×2÷12=3315.83，数值按四舍五入处理），确定2019年度租金应为12395元（算式：75×57+10000×0.812=12395）。上述两项合计15711元，扣减原告已收取的10000元后，被告还应支付原告租金5711元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 被告徐利贤支付原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会租金5711元，于本判决生效之日起十日内支付至原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的银行账户（户名：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，开户行:太仓农商行老闸支行，账号：7066401161120100001229）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，减半收取计95元，由原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会负担60元，被告徐利贤负担35元。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向原告支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内按照所负担金额向原告支付。 本判决为终审判决。 审判员 王 晓 二〇二〇年十月二十二日 书记员 冯启帆