贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12752号 原告：刘小伟，男，汉族，1983年10月5日出生，住四川省广安市广安区。 原告：徐媛，女，汉族，1984年10月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘小伟，特别授权代理，系原告徐媛之夫，特别授权代理。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘小伟、徐媛与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘小伟、徐媛，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司90日内将涉案房屋（毕节市七星关区×××号房）的不动产权证书交付原告；2、判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司5日内向原告支付逾期交房违约金18955.63元（以273530.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至实际交房之日止（即2018年11月29日）；三、判决被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司5日内支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金暂计21882.40元（违约金计算方式以已付购房款273530.00元为基数，从2019年11月30日起按照合同约定每月1%的标准计算至实际将涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月1日原告徐媛、刘小伟作为买受人，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＴ-6—1—904），合同约定：买受人购买位于毕节市七星关区×××房（房号：×××号），该商品房总价款273530.00元，买受人一次性支付购房款，被告于2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，并于初始登记之日起180日内，为原告办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告依约履行了支付义务，被告却未按合同约定在2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用，被告于2018年11月29日将涉案房屋交付给原告使用，已超过合同约定的交付时间，且被告至今未将涉案房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人双方应当按照合同全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，而被告逾期将涉案房屋交付给原告以及未按照约定为原告办理涉案房屋产权转移登记的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......；”及《商品房买卖合同》二十二条之规定，被告应在90日内向原告交付房屋产权转移登记的相关文书，且被告应以已付购房款273530.00元为基数，从2016年1月1日起按照每日万分之一的标准计算违约金至实际将涉案房屋交付给原告之日止即2018年11月29日，且以已付购房款273530.00元为基数，按照每月1%的标准从2019年11月29日支付原告违约金至将涉案房屋不动产权证书交付原告之日止。据此，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条诉至贵院，判如诉请为谢。 被告博泰公司答辩称一、因本案逾期交房并非由于博泰公司一方原因造成，应当扣除施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期限后在计算违约期限。二、原、被告双方《商品房买卖合同》约定交房时间在2015年12月31日，而《商品房买卖合同》第一条项目建设依据中约定项目竣工日期为：2017年6月30日。即双方合同约定的交房日期在竣工日期之前。同时，《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于交房时间均系笔误，交房时间应当在竣工时间之后，工程只有竣工验收，才能交付使用，因此，本案交房时间应当在建设工程施工合同约定的竣工日期之后，即2017年6月30日之后，最早应当是2017年7月1日。故，即使认定博泰公司违约，本案逾期交房违约时间也只能从2017年7月1日开始计算。三、博泰公司2018年6月就通知原告接房，通知接房时间6号楼为2018年6月22-28号，本案因原告自身原因，直到2018年11月29日才接房屋，因此，本案违约时间应当截止到2018年6月28日。四、“文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。五、案涉房屋已经实际交付原告使用，原告也未举证证明逾期提交办理商品房转移登记有关文书给其造成的具体经济损失，其主张的违约金应当不予支持。六、即使要承担违约金，《商品房买卖合同》中约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内，取得办理该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理商品房所有权转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；超过约定日期起逾期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房价款1%的违约金。据此，该违约金是全部已付房价款的1%，而非月1%。，原告的主张于法无据。七、案涉楼盘至今未取得初始登记证书，不符合办证条件，原告要求办证事实上不能履行。 本院经审理查明，2014年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市×××号房，建筑面积为119.00平方米，套内面积为99.20平方米，总房款人民币273530.00元。买受人应当在2014年10月1日前一次性全部支付房价款；交付时间和条件出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期交付超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；初始登记出卖人负责在商品房实际交付使用之日起申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有全转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款、办证费。 涉案房屋交房时间为2018年11月29日。 另查明，被告尚未取得涉案商品房的初始登记，不具备办理涉案商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按照合同约定履行交付涉案商品房的义务。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，庭审时原、被告均认可涉案房屋交房时间为2018年11月29日，此时已经超过合同约定的交房时间，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。 关于逾期交房违约金的起止时间问题，因被告于2018年11月29日才将涉案商品房交付原告使用，故，本案计算逾期交房违约金的时间应当从2016年1月1日起计算至2018年11月29日（共计1063天）；关于逾期交房违约金的计算标准问题，因原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准为“逾期超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故，原告主张的逾期交房违约金计算方式为，以原告已付购房款273530.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月1日计算至2018年11月29日，即被告应当支付的违约金为29076.23元。原告诉请逾期交房违约金金额为18955.63元，本院从其所愿。 被告承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有全转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同约定，被告负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记；被告未在实际交房之日180内取得初始登记亦未取得办理该商品房所有全转移登记的有关文书，故逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金从2019年11月24日起算；原告主张以购房款为基数按月1%的标准计算，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金；现被告已经逾期超过180日，故违约金为2735.30元。 因涉案房屋尚不具备法定办理不动产权证书的条件，故对原告第一项诉请，请求判决被告90日内将涉案房屋（毕节市七星关区×××号方）的不动产权证书交付原告的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘小伟、徐媛支付逾期交房违约金18955.63元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘小伟、徐媛支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金2735.30元； 三、驳回原告刘小伟、徐媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410.00元（已减半），原告刘小伟、徐媛承担139.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担271.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年十月二十六日 书记员 包清琳