河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1171号原告：张芳，女，汉族，1979年2月13日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：杨茗贺，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：曹伟，女，回族，1968年9月20日生，住河南省开封市顺河回族区。被告：聂芸璐，女，汉族，1988年2月17日生，住河南省开封市鼓楼区。原告张芳与被告曹伟、聂芸璐执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张芳及其委托诉讼代理人杨茗贺、被告曹伟到庭参加诉讼，被告聂芸璐经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告张芳向本院提出如下诉讼请求：1、恢复对河南省华博城市印象3号楼东1单元10层东户房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告聂芸璐民间借贷纠纷一案，原告依据（2019）豫0204民初2605号民事调解书，于2020年1月13日依法向法院申请执行。因被告曹伟向法院提出异议，法院中止了对涉案房屋的执行，原告认为法院应依法恢复对涉案房屋的执行，理由如下：1、原告对涉案房屋依法享有抵押权。被告聂芸璐因向原告借款，将河南省华博城市印象3号楼东1单元10层东户房屋抵押给原告，并办理了抵押登记。依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。因此，原告合法抵押权应得到保护。2、被告曹伟异议不足以排除执行。依据曹伟提供的材料，其与聂芸璐2014年即签订合同，但并未足额缴纳房款，在长达4年的过程中，曹伟怠于行使主张办证的权利，以致聂芸璐为不知情原告办理了抵押登记，其应对怠于行使过户权利的行为承担相应的法律责任。此外，在被告二人签订的《房屋买卖合同》中明确了权属争议应由被告聂芸璐承担赔偿责任，基于此，被告曹伟可在涉案房屋依法处置后，向被告聂芸璐主张赔偿责任。3、依据物权法定原则，原告享有的抵押物权具有公示对抗效力，而被告曹伟仅享有请求被告聂芸璐办证的权利，系被告二人之间的债权请求权，其权能不足以对抗原告享有的抵押物权。综上，原告诉至法院，请求法院依法查明案件事实，恢复对涉案房屋的执行。被告曹伟辩称，一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，第27条适用于一般情形，第28条则是27条中的司法解释另有规定的情形，只要买受人符合第28条规定的条件，其享有的物权期待权就可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。二、答辩人购买房屋的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，对涉案房屋享有物权期待权，该权利能够排除原告的诉讼请求。1、在人民法院查封之前答辩人与被告聂芸璐已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产。2、答辩人根据《房屋买卖合同书》的约定，已将其中60万元购房款于2016年12月31日前分四次付清，剩余3万元房款根据双方的约定，需要在双方办理房屋过户登记手续后再支付。3、涉案房屋未办理过户登记非因答辩人自身原因。该房屋之所以一直未办理房屋过户登记手续，是因为答辩人自2016年12月支付了60万元房款后，被告聂芸璐及其父亲聂强伟便下落不明，答辩人一直无法与被告聂芸璐及其近亲属取得联系，属于非答辩人意志能力范围内所能控制的原因，答辩人对未办理过户登记并无过错，答辩人同意将剩余3万元房款按照法院要求交付执行。三、在原告的抵押权设立之前，答辩人已经与被告聂芸璐签订了《房屋买卖合同书》，交纳了房款并实际占有了涉案房屋，答辩人在涉案房屋上所享有的物权期待权可以对抗原告的抵押权。本案聂芸璐于2018年1月26日就涉案房屋为原告办理了抵押登记，但答辩人已在该房屋内生活居住了四年之久，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形且权利能够排除执行的，应当优先保护购买人的利益。被告聂芸璐未到庭答辩，视为自动放弃答辩权利。经审理查明，原告张芳与被告聂芸璐民间借贷纠纷一案，开封市鼓楼区人民法院作出的（2019）豫0204民初2605号民事调解书生效后，聂芸璐未能履行调解书确定的义务，张芳申请执行，执行过程中，本院查封涉案聂芸璐名下位于河南省华博城市印象3号楼东1单元10层东户的房屋并于2020年5月12日对该房屋张贴腾房公告。被告曹伟于2020年5月14日提出书面申请，请求法院依法撤销本院（2020）豫0204执48号腾房公告，解除对涉案房屋的查封，本院于2020年5月28日作出（2020）豫0204执异18号执行裁定书，裁定中止对位于河南省华博城市印象3号楼东1单元10层东户房屋的执行，原告张芳不服，诉至法院，要求恢复对涉案房屋的执行。另查明，被告曹伟与被告聂芸璐于2014年9月30日签订《房屋买卖合同书》，约定将聂芸璐名下涉案房屋以63万元的价格出卖给曹伟，曹伟已按合同约定将房款60万元于2016年12月31日前分四次付清，曹伟与聂云璐约定剩余3万元房款在双方办理过户登记手续后付清。合同签订后，被告曹伟对涉案房屋进行装修并入住。2018年1月26日，聂芸璐就涉案房屋为张芳办理了抵押登记，债权数额为60万元。以上事实有当事人陈述、民事调解书、执行裁定书、不动产登记证明、房屋买卖合同书、借记卡账户历史明细清单、室内装饰装修工程施工合同、庭审笔录等证据证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹伟与聂芸璐于2014年9月30日签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，该合同书签订在涉案房屋被查封之前；曹伟在房屋买卖合同书签订后对涉案房屋进行装修并入住，根据其提供的《室内装饰装修工程施工合同》、物业费收据等证据可以看出，其入住在涉案房屋被查封之前；曹伟已将60万元房款分四次交付聂芸璐，并同意剩余3万元房款按照法院要求交付执行；曹伟与聂芸璐于2014年9月30日签订《房屋买卖合同书》，聂芸璐将涉案房屋以63万元价格出卖给曹伟，约定曹伟在2016年12月31日前分四次付清，聂芸璐应积极配合曹伟办理有关房产过户手续，待房产过户到曹伟名下，曹伟应向聂芸璐付清全部房款余额。曹伟按合同约定于2016年12月31日前分四次向聂芸璐支付房款60万元，其后，聂芸璐未配合曹伟办理涉案房屋过户手续，并于2018年1月26日在明知涉案房屋已出卖给曹伟的情况下为张芳办理了抵押登记，涉案房屋未办理过户登记原因在出卖人聂芸璐，而非买受人曹伟。综上,被告曹伟在人民法院查封之前与聂云璐签订了合法有效的房屋买卖合同,在人民法院查封之前已合法占有该不动产,已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行,本案所涉房屋非因曹伟自身原因未办理过户登记,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,曹伟享有物权期待权,其有权请求排除涉案房屋的执行,对于原告要求恢复对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张芳的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长 毛 爱人民陪审员 海 峰人民陪审员 石爱菊二〇二〇年十月三十日法官助理王俊美书记员杨盼盼