广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7864号上诉人（原审原告、反诉被告）：何志红，女，汉族，住湖南省新邵县。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋振华，男，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人何志红与上诉人蒋振华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何志红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持何志红的诉讼请求；3.改判驳回蒋振华的全部反诉请求；4.本案一、二审诉讼费用由蒋振华负担。事实和理由：一审判决错误认定何志红违约，未支持何志红的诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。签订涉案合同后，何志红一直依约履行自己的合同义务。涉案房屋存在安全隐患且隔壁房屋装修产生噪音，导致何志红无法在涉案房屋内继续经营，合同目的无法实现，何志红有权解除合同。涉案合同解除后，何志红被迫搬离涉案房屋，又遭到蒋振华的无理阻挠。综上，何志红上诉请求蒋振华退还押金、返还部分租金和管理费、支付违约金、赔偿误工费及搬迁费，有事实和法律依据，请求二审法院予以支持。蒋振华辩称，何志红的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。蒋振华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第七项；2.改判何志红向蒋振华支付2019年12月至2020年4月15日的租金27000元；3.改判何志红向蒋振华支付2020年1月至2020年4月15日的物业管理费5073元；4.改判何志红向蒋振华支付2019年8月、9月的水电费869.95元；5.本案一、二审诉讼费用由何志红负担。事实和理由：（一）涉案合同于2019年12月11日解除后，何志红未支付2019年12月1日至2019年12月11日的租金共计2200元。（二）因何志红不积极配合交接涉案房屋，导致蒋振华无法占有、使用涉案房屋，何志红应当支付2019年12月12日至2020年4月15日期间的占用费24800元。（三）2020年1月至2020年4月15日期间的物业管理费共计5073元，应当由何志红支付。（四）何志红应当支付2019年8、9月期间的水电费及滞纳金共计869.95元。何志红向一审法院起诉请求：1.终止双方的房屋租赁合同，判令蒋振华退还押金12000元和2019年11月23日至2019年11月30日租金与管理费1900.624元，支付违约金12000元；2.判令蒋振华赔偿何志红2019年11月27日至2020年1月22日的误工费95000.19元；3.判令蒋振华承担搬迁费用3000元；4.本案诉讼费由蒋振华承担。蒋振华向一审法院反诉请求：1.终止双方的房屋租赁合同；2.判令蒋振华没收押金12000元；3.判令何志红支付租金26000元（2019年12月1日至2020年4月10日）；4.判令何志红承担拒绝交房带来的物业管理费、水电等开支共计7000元；5.判令何志红交还涉案租赁物；6.判令何志红支付违约金7800元（按每日60元从2019年12月1日计算至2020年4月10日）。一审法院认定事实：2019年7月9日，何志红（乙方）与蒋振华（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于佛山市南海区****某力国际金融中心X4-1-7XX房给乙方使用，建筑面积250平方米；租赁期限自2019年8月1日起至2020年8月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；房屋每月净租金为6000元，租金不包括税款，税金部分由乙方承担，每月1日前支付租金；乙方将房屋押金12000元于订立本合同之日交付给甲方，押金在合同期满后根据具体情况扣除相应款项后退还乙方；提前退租，押金作为甲方损失补偿金，不予退还；乙方应每月按时交纳以下费用：每月的电话费、水电费、物业管理费、有线电视费、上网费、垃圾处理费等所有房屋使用相关的费用；乙方违反本合同约定，提前解约的，甲方有权终止合同，乙方应按照两个月租金标准向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金总额的1%支付滞纳金；等等。上述合同签订后，何志红支付了押金12000元及第一个月租金6000元予蒋振华。何志红承租上述房屋后，在该处经营某红（佛山）经济咨询有限公司。2019年11月25日，何志红向蒋振华反映附近房屋的装修噪音问题。蒋振华建议何志红寻求物业帮助或拨打12345热线投诉。2019年11月27日，某红（佛山）经济咨询有限公司作出从该日起公司部分员工停工放假的通知。同日，何志红向蒋振华提出装修期内免租或双方终止合同，蒋振华要求继续按照合同履行。2019年12月8日，蒋振华要求物业管理公司对涉案房屋进行停水停电。2019年12月11日，蒋振华通过微信向何志红表示因何志红拖欠2019年12月租金，要求收回房屋，没收押金。2019年12月19日，蒋振华要求物业管理公司恢复涉案房屋的水电。2020年1月14日，何志红为搬离涉案房屋要求物业管理公司开放行条，物业管理公司回复称“已经打电话给业主了”“他没有说可以”，因而没有为何志红开放行条。2020年1月16日，何志红再次要求开放行条，物业管理公司回复称“刚给业主打个电话，业主不同意”。2020年1月21日，何志红提起本案诉讼。2020年4月15日，何志红、蒋振华对涉案房屋进行了交接。另查明，何志红已支付租金、物业管理费至2019年11月，并已支付2019年11月至2020年3月的水电费。涉案房屋物业管理费为1127.34元/月，蒋振华支付了涉案房屋2019年12月至2020年4月的物业管理费。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，何志红、蒋振华签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。何志红接收涉案房屋后在该处经营公司至2019年11月24日并未提出涉案房屋存在不适租的情况，而案外人的装修施工情况非蒋振华所能控制，装修施工所产生的噪音虽然对何志红造成一定程度影响，但何志红提供的证据不足以证明该装修施工导致涉案房屋出现影响房屋主体结构或使用安全的情况，因此，何志红以装修噪音为由拒付租金并要求终止合同，一审法院不予支持。何志红拒付租金并提出终止合同，构成违约，根据上述合同的约定，蒋振华享有合同解除权。蒋振华于2019年12月11日通过微信向何志红表示要收回房屋，即是要求解除合同，一审法院据此认定双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。双方已对涉案房屋进行交接，蒋振华请求何志红交还涉案房屋已无必要，一审法院予以驳回。何志红违约导致双方合同解除，何志红主张退还押金、租金、物业管理费及赔偿违约金、误工费、搬迁费等请求缺乏依据，一审法院均不予支持。蒋振华主张没收押金12000元符合双方合同约定，一审法院予以支持。何志红从2019年12月1日开始拖欠租金，蒋振华于2019年12月8日对涉案房屋进行停水停电，于同月19日恢复水电，而双方合同于2019年12月11日解除，何志红于2020年1月14日要求搬离，但因蒋振华拒绝配合开具放行条导致双方于2020年4月15日才交接涉案房屋，综合考虑以上情况，一审法院酌定何志红按每月6000元的标准支付2019年12月1日至7日及2019年12月12日至2020年1月14日的租金7935.48元（6000元/月÷31天×41天）予蒋振华，无需向蒋振华支付合同解除前停水停电期间及2020年1月14日之后的租金。何志红拖欠租金未付，蒋振华主张每日按月租金的1%计算违约金7800元过高，一审法院酌定支持违约金500元。关于物业管理费、水电费的问题，根据双方合同的约定，何志红作为承租人应承担其占有使用期间所产生的物业管理费、水电费。何志红已支付水电费至2020年3月，蒋振华未能举证证明2020年4月实际产生的水电费金额，故对蒋振华主张何志红支付水电费的请求，一审法院不予支持。蒋振华支付了涉案房屋2019年12月至2020年4月物业管理费，如前所述，因蒋振华原因导致涉案房屋停水停电及何志红未能在2020年1月14日搬离，故一审法院酌定由何志红支付2019年12月1日至7日及2019年12月12日至2020年1月14日的物业管理费1491元（1127.34元/月÷31天×41天）予蒋振华，对蒋振华超出部分主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认何志红与蒋振华于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除；二、何志红于判决发生法律效力之日起十日内支付租金7935.48元予蒋振华；三、何志红于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1491元予蒋振华；四、何志红于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金500元予蒋振华；五、何志红已支付的押金12000元归蒋振华所有；六、驳回何志红的全部诉讼请求；七、驳回蒋振华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计1850元，由何志红负担。一审反诉受理费800元，由蒋振华负担125.11元，何志红负担674.89元。本院二审期间，何志红向本院提交了何志红与物业、法律服务通话录音及某力国际金融中心某幢某梯某房天花板表层掉落照片，（2020）粤0605民初2533号民事判决书及生效证明、（2020）粤0605民申11号民事裁定书、涉案房屋水电费、物业管理费支付凭证、何志红与物业公司管家的微信聊天记录、民事监督案件受理通知书、何志红公积金月缴存记录、涉案房屋地砖整改的微信聊天记录（2019年7月30日），拟证明何志红已全额支付了占用涉案房屋期间的水电费、物业管理费，并不存在欠费的事实，根据生效民事判决，出租的房屋存在安全隐患的，承租人有权随时解除合同，本案中，涉案房屋存在安全隐患，何志红有权主张解除合同，何志红的行为并不构成违约，因蒋振华拒绝终止合同、占用押金、阻挠何志红搬离涉案房屋，导致何志红无法交还涉案房屋，延迟交付的责任在蒋振华而非何志红，涉案房屋于2019年7月30日开始整改地砖，实际至2019年8月9日才整改完毕，蒋振华无权主张涉案房屋交付前的水电费。蒋振华向本院提交了催款通知书（2020年5月20日）、2019年7月22日-2019年7月31日期间的水电费及滞纳金、蒋振华垫付的2019年12月-2020年4月的水电费和物业管理费，拟证明何志红应向蒋振华支付2019年12月至2020年4月15日的租金、2020年1月至2020年4月15日的物业管理费、2019年8-9月的水电费。经审查，何志红、蒋振华在二审中提交的新证据均无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：何志红上诉请求蒋振华退还押金12000元、返还2019年11月23日至2019年11月30日期间的租金和物业管理费1900.624元、支付违约金12000元、赔偿误工费95000.19元、承担搬迁费3000元是否应当得到支持；蒋振华上诉主张何志红支付2019年12月至2020年4月15日的租金27000元、2020年1月至2020年4月15日的物业管理费5073元以及2019年8、9月水电费869.95元是否应当得到支持。关于何志红的上诉请求。何志红上诉主张，因涉案房屋存在安全隐患及案外人施工的装修噪音导致合同目的无法实现，何志红有权拒付租金、解除合同。本院认为，本案现有证据既无法证明涉案房屋存在影响使用和危及人身安全的重大安全隐患，亦无法证明装修噪音导致涉案房屋不适租，何志红拒付租金并提出终止合同，构成违约。何志红上诉主张蒋振华退还押金、返还2019年11月23日至2019年11月30日期间的租金和管理费、支付违约金、赔偿误工费、承担搬迁费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因何志红违约，一审判决蒋振华有权没收何志红支付的押金12000元、何志红应向蒋振华支付违约金500元，有合同和法律依据，本院予以维持。关于蒋振华的上诉请求。何志红于2019年12月1日开始拖欠租金，蒋振华于2019年12月8日对涉案房屋进行停水停电，蒋振华于2019年12月11日通过微信向何志红表示要收回涉案房屋，一审判决确认涉案合同于2019年12月11日解除，并无不当，本院予以维持。根据一审查明的事实，何志红于2020年1月14日要求搬离，但蒋振华拒绝开具放行条导致双方于2020年4月15日方交接涉案房屋。一审根据本案案情，酌情判令何志红参照每月6000元的标准，支付2019年12月1日至7日、2019年12月12日至2020年1月14日期间的租金（或占用费）共计7935.18元，参照每月1127.34元的标准，支付前述期间的物业管理费1491元，处理得当，本院予以维持。蒋振华上诉主张何志红支付超出前述期间的租金（或占用费）、物业管理费，理据不足，本院不予支持。关于2019年8、9月的水电费。经审查，蒋振华在一审中提交的反诉状中载明的诉讼请求4为“何志红承担拒绝交房带来的物业管理费、水电等开支”。本院认为，根据双方当事人的陈述及举证，本案纠纷系由于2019年11月案外人在涉案房屋的隔壁进行装修产生噪音而引发，故蒋振华的前述诉讼请求应当为双方发生纠纷之后即2019年11月后的物业管理费、水电费，并不包括其在二审中提出的2019年8、9月份的水电费。因蒋振华该上诉请求已经超出一审反诉请求范畴，故本院在二审中依法不予审理。若蒋振华认为其权利受到侵害，可另行主张。综上所述，何志红、蒋振华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4526.07元，由上诉人何志红负担3700元，由上诉人蒋振华负担826.07元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十六日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰