文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初3916号原告（反诉被告）：韩磊，男，1988年4月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告（反诉被告）：孙丽，女，1988年7月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告委托诉讼代理人：刘高明，淮安市淮阴区弘大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李盈盈，女，1989年10月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。原告韩磊、孙丽诉被告李盈盈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，被告李盈盈提起反诉本院予以准许，本诉、反诉均依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩磊、孙丽及其委托诉讼代理人刘高明、被告（反诉原告）李盈盈及其委托诉讼代理人陆春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩磊、孙丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2019年5月19日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金5万元；3、被告赔偿原告违约金21.4万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告李盈盈辩称：原告诉求无事实及法律依据，请求驳回。1、原告并非守约方而是违约方，其作为购房人目前仅付了5万元定金，剩余房款102万元其至今也未履行付款义务。2、原告购房目的完全能够实现，只要将房款交清，被告就可以将涉案房屋交付给原告，在2020年7月23日、8月3日双方的微信聊天中，被告明确要求原告支付首付款或者全款，但原告拒绝，原告实际上不想购买涉案房屋，在合同履行过程中被告已如实告知原告涉案房屋因开发商原因存在质量问题，且2019年5月19日的合同第五条中明确约定，卖方应于款清且开发商过户3日内将房地产交付给原告，由于原告未履行付款主要义务，不具备被告交付房屋的条件；本案中原告为了其不可达到的目的，营造其不是违约方的假象，故意在微信中说只要被告愿意卖，原告就愿意等，但关键是等了一年多了，原告现在仍然愿意等的原因是原告知道被告不能变更合同价款，等待对原告有好处，因被告有房贷，多还贷一天原告就少支付首付款金额，故出现了原告到目前还未到银行贷款的原因；原告本次诉讼目的就是为了得到高额违约金，利用被告对合同不清楚故意设计套路，让被告说出有利于原告的话语，但其行为也证明了其没有履行合同主要义务，故其不享有解除合同的权利。反诉原告李盈盈向本院提出反诉诉求：1、解除双方于2019年5月19日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同及2019年5月25日的《补充协议》；2、判令反诉被告已支付的5万元定金反诉原告无需返还；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告韩磊、孙丽辩称：1、双方签订的房屋买卖合同及补充协议，虽然约定了过户时间，但未约定首付款的支付时间，反诉被告无支付首付款的先履行义务，支付首付款与房屋办理过户手续之间无先后履行顺序，依据合同法第66条的规定，双方应同时履行，且反诉原告从未催告反诉被告在合理期限内支付首付款，反诉原告主张反诉被告未支付首付款构成违约无事实和法律依据。2、根据合同及协议的约定，涉案房屋办理房屋过户手续时间以开发商交付时间为准；反诉被告支付32万元作为部分首付款，用于帮助反诉原告解押涉案房屋，该款项专款专用，至2020年7月23日晚上，微信沟通中反诉原告明确表示房子不卖给反诉被告，反诉原告明确表示自己并未拿房，证明此时无法办理过户手续，其要求反诉被告支付首付款无事实依据。3、双方并未约定合同解除条件，反诉原告也不具备法定解除合同情形，其反诉解除合同行为本身即构成违约。本院经庭审审查确认如下案件事实：2019年5月19日，原告（反诉被告）韩磊、孙丽（买方）、被告（反诉原告）李盈盈(卖方)签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》（以下简称《合同》）一份，约定李盈盈将淮阴区喜利达名苑27栋204室房屋卖给韩磊、孙丽，总价款107万元，于合同签订时付定金5万元，剩余房款102万元由买方向银行按揭支付，支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。《合同》第五条约定卖方应于款清且过户三日内将该房地产交付买方；《合同》第七条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款百分之二十的违约金。《合同》备注条款为：1、卖方承诺在本合同过户交易之前所产生的费用由卖方承担（包括房屋维修基金）；2、过户交房时间以开发商交付时间为准；3、卖方在本合同交易中只承担提前还款的利息与还款罚息，其他费用与卖方无关。2019年5月19日，韩磊、孙丽向李盈盈支付了5万元定金，李盈盈出具定金收据。2019年5月26日，韩磊、孙丽与李盈盈签订《补充协议》一份，主要内容为：第三条，买方实际首付金额，以银行出示按揭贷款抵押合同相加得总价为准，不足部分买方补齐；第四条，买方支付32万元作为部分首付款，用于帮助卖方解押该房产，该款项专款专用，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约，并承担违约责任；第五条，经买卖双方协商同意，原合同首付款40万元变更为包含定金的首付款32万元整。依据双方的微信聊天记录，2020年7月2日李盈盈要求支付首付款还贷款，对方表示现在还贷款也没用也办不了房产证故拒绝了，李盈盈表示不想再还贷款了，2020年7月23日，李盈盈表示房子不卖了，现在只能双倍返还定金，不确定何时办房产证，拖不起，2020年8月3日，李盈盈表示如果现在能付全款就继续卖，否则其等不起了就不卖了。依据涉案房屋的中介祖福坤的证言，涉案《合同》并未明确约定何时支付首付款，《合同》第五条“卖方应于款清且过户三日内将该房地产交付买方”，仅系房屋的交付条件，2019年5月26日的《补充协议》仅对涉案房屋的首付款金额作出了变更，《补充协议》第三条约定了首付款的计算原则，即以107万元减去涉案房屋日后在银行抵押的贷款金额；第四条系对房屋首付款金额的最低约定。因涉案房屋系期房，李盈盈在签订《合同》时尚未拿房，故无法确定具体的首付款支付时间、房产证过户时间等；实践中对该类房屋买卖，需等到卖方拿房并办理产权证之后（登记于卖方名下），再凭借房屋产权证去银行申请贷款，贷款下来后直接支付给卖方，不足部分由买方补齐。证人亦证实，2020年6月底李盈盈的婆婆打电话给其表示房子不卖了，后其与李盈盈本人核实，李盈盈亦表示因对方未付首付款故不卖了。依据2017年1月24日李盈盈与淮安喜利达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋经验收合格后应于2018年12月31日前交付，涉案房屋有按揭贷款。李盈盈认可2020年5月开发商通知其拿房，但一直无法办理产权证，后其于2020年8月拿房。经查证，现涉案房屋仍无法办理产权证。本院认为，双方于2019年5月19日签订的《合同》系合法成立并生效的合同，现合同双方均要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。对于合法成立并生效的合同，对合同双方均有约束力，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。因双方并未明确约定首付款的具体支付时间，故李盈盈要求对方先支付首付款或全款才继续出售涉案房屋的行为系超出合同约定的行为，故本院认定其构成违约，但在涉案《合同》的履行过程中，出现了双方在签订《合同》时无法预见、亦不可归责于任何一方的客观情况，即涉案房屋逾期交房一年多且至今仍无法办理产权证，这一客观情况对《合同》的履行产生了重大影响，能否办理产权证亦与《合同》能否继续履行密切相关，因李盈盈方一直在归还涉案房屋的按揭贷款，故若按原《合同》履行确实对其显失公平，综上，本院酌定李盈盈向孙丽、韩磊返还购房定金5万元，并支付违约金7万元。本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除双方于2019年5月19日签订的关于淮阴区喜利达名苑27号楼204室房屋的买卖合同及2019年5月26日的《补充协议》；二、被告李盈盈于本判决生效后十日内返还原告韩磊、孙丽购房定金5万元，并支付原告韩磊、孙丽违约金7万元，合计12万元；三、驳回原告韩磊、孙丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李盈盈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5260元，减半收取2630元，由原告韩磊、孙丽负担1000元，由被告李盈盈负担1630元；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告李盈盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行淮安清江浦支行；原告（反诉被告）韩磊、孙丽的缴费账号为：62×××10；被告（反诉原告）李盈盈的缴费账号为：62×××02）。审判员  孙明珠二〇二〇年十月二十七日法官助理孙晶晶书记员尹孟荣