文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初5197号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风******，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：张锦杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：李小玉，系该公司员工。被告：重庆市南川区杏谷酒楼，住所，住所地重庆市南川区东城街道东环路**门面社会信用代码915001193394779406。负责人：黄云，职务不详。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告重庆市南川区杏谷酒楼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序于2020年9月23日、2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告恒昌物管公司的委托诉讼代理人张锦杰、李小玉到庭参加了诉讼，被告重庆市南川区杏谷酒楼第一次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭被告重庆市南川区杏谷酒楼负责人黄云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司提出诉讼请求：1、被告立即支付2017年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费20520元，违约金4104元，合计24624元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：原告与该小区业委会签签订了物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务。被告是重庆市南川区XXXX小区**门面的承租人，其房屋建筑面积为570㎡，被告从2017年1月1日起至2019年12月31日止，共计下差原告物业服务费20520元。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付物业服务费，遂起诉至人民法院，请求支持原告方诉求。被告重庆市南川区杏谷酒楼辩称，物业费金额我不清楚，未交费时间我也不清楚，我以前没有管，之前有六七个合伙人。现在才是我一个人经营。未交费原因是花山酒楼那个排面上面漏水，我们找过物业公司多次但一直没有处理，漏水导致我们没有生意，我们自己花了两万七千多去搭棚处理。门口摩托车乱停乱放。门面4次被盗。门口堆放垃圾。经审理查明，2014年1月15日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。该合同约定，由原告对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为高层物业服务费：2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；多层物业服务费：2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/月·平方米（不含公共能耗费），2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2018年月起为0.61元/月·平方米。其他物业用房（门面）、物业服务费（门面1元/月·平方米，不含公共能耗费）。电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水用户二次供水能耗收取70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。2018年12月28日，原告（乙方）与该小区业主委员会（甲方）再次签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对该小区提供物业服务。物业服务期限为四年，自2019年1月11日起至2023年1月10日止。物业服务费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：高层按0.7元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），多层按0.51元/月·平方米（不含公共能耗费）。其他物业用房（门面）、物业服务费（门面1元/月·平方米，不含公共能耗费）。电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水用户二次供水能耗收取70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；2019年1月10日至2020年1月9日物业费用按以上收费标准实行。2020年1月10日起，高层住宅0.8元/月·平方米，多层住宅0.61元/月·平方米，其他物业用房（门面）按1.2元月·平方米。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按约定交纳，业主负连带违约责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告重庆市南川区杏谷酒楼租赁重庆市南川区XXXX小区X-X号等门面用户经营酒楼。被告于2016年4月21日、2016年10月19日向原告缴纳的2016年4月1日至2016年6月30日、2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费收据中载明收费金额均为1250元。原告提出被告租赁南川区XXXX小区门面的建筑面积以收据载明的为准即为416.6平方米，被告提出其租赁XXXX小区的门面因开发商收回去33平方米左右，故现在租赁面积为386.6平方米。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》、收据、照片、催收通知等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查予以认定。本院认为，原告与XXXX小区业主委员会签订的《重庆市南川区XXXX物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XXXX小区的全体业主以及物业使用人具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告作为物业使用人应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。关于被告租赁面积的认定问题，根据被告2016年交纳物业费的收据计算为416.6平方米，被告提出开发商收回了33平方米，但被告未提交证据予以印证，对此抗辩，本院不予采信。被告提出的其他未交费原因，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院亦不予采纳。原告主张按照1元/月·平方米计算，本院予以确认。故被告从2017年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为14997.6元（1元/月·平方米×416.6方米×36个月），本院予以支持。原告主张超出的部分，本院不予支持。由于原告为XXXX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆市南川区杏谷酒楼在本判决生效后立即向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14997.6元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取210元（原告已交纳），由被告重庆市南川区杏谷酒楼负担87元，由原告重庆恒昌物业管理有限责任公司负担123元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇二〇年十月十六日书记员  李珑