广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2722号 上诉人（原审原告）：柳江县恒大房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳江区拉堡镇柳邕路****，统一社会信用代码：91450221MA5KCA8H7P。 法定代表人：沈治国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董志华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人:韦翥，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈家林，男，1985年3月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人柳江县恒大房地产开发有限公司（以下简称柳江恒大公司）因与被上诉人陈家林商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3858号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人柳江恒大公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人柳江恒大公司的全部诉讼请求。 事实和理由：一、涉案房屋尚未办理产权登记手续，一审法院认定商品房买卖合同的基本权利义务已履行完毕，解除合同的理由不充分属于明显的事实认定错误 。一审法院认为陈家林（即买受人）已经支付完毕房屋全部价款，柳江恒大公司（即出卖人）已将涉案房屋交付陈家林，陈家林已对涉案房屋进行装修并入住1年多。据此认定合同的基本权利义务已经履行完毕，该观点明显是错误的。本案中，涉案房屋并未办理产权登记手续，依据《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案标的是预售的商品房，在尚未完成产权登记之前，案涉房屋的不动产权尚未设立，因此本案商品房买卖合同项下的权利义务并未履行完毕，上诉人有权依据商房买卖合同附件四补充协议第三条第二款第五项的约定，行使解除权。如上诉人无权在商品房买卖合同中行使解除权，而仅能依据担保借款合同行使追偿权，则意味着上诉人在无法向被上诉人陈家林追偿代偿款的情况下，依然有责任要协助被上诉人办理房产证，这不仅将严重损害守约方柳江恒大公司的合法权益，也不利于维护公平、诚信、稳定的商品房市场交易秩序。 二、一审判决割裂商品房买卖合同关系与担保借款合同关系，认为因被上诉人逾期偿还银行贷款导致上诉人承担连带保证责任为被上诉人清偿了银行贷款，上诉人应当通过另案主张追偿，属于事实认定错误，应予纠正。第一，本案《商品房买卖合同》与《楼宇按揭授信协议》虽然是两份独立的合同，但楼宇按揭授信协议是商品房买卖合同的前提和基础，上诉人与银行另行签订授信协议，约定上诉人对被上诉人的按揭贷款承担阶段性连带保证责任，在此前提下，银行才同意与被上诉人签订《购房按揭贷款合同》，被上诉人才能取得按揭贷款，获得履行商品房买卖合同项下的付款能力。很明显，在未办理涉案房屋产权登记手续前，上诉人必须为被上诉人的借款承担阶段性担保责任，《楼宇按揭授信协议》项下的所有担保法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现，二者是相辅相成的，不 可割裂认定的。因此，一审法院认为被上诉人逾期偿还银行贷款导致上诉人承担连带保证责任为被上诉人清偿了银行贷款，上诉人应当通过另案主张追偿的认定是错误的，本案上诉人与被上诉人之前的商品房买卖合同关系与上诉人、被上诉人及银行之间的借款担保合同关系紧密联系在一起，不能割裂开来。 三、本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审判决无视合同当事人的意思自治，将会引导错误的社会价值导向。《中华人民共和国合同法》第九十三条明确规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同条款合法有效。被上诉人作为完全民事行为能力人，对商事行为的风险应有充分预估，现因其不按照合同约定，履行按期还款义务，导致上诉人承担保证责任，达到《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第二款第五项约定的情形，上诉人依据该条款行使约定解除权，收回房屋，有理有据，法院应予以支持。第二，对于本案商品房买卖合同约定的解除条件，被上诉人是可以预见并可控的。只要被上诉人及时履行偿还按揭款义务，并不会发生解除合同情形。按揭款不能偿还是被上诉人自身违约而造成，其因违约而承担房屋买卖合同被解除的责任并非不公平。一审判决显然不尊重合同当事人的意思自治，严重偏袒被上诉人，不仅剥夺了上诉人正当的合同解除权，而且也会引导错误的社会价值导向，使违约之人不受惩处逍遥法外。第三，一审判决以“属于两个不同法律关系”为由驳回上诉人的解除合同诉请，属于事实认定与适用法律的严重错误。本案中，上诉人为被上诉人承担担保责任只是合同约定的解除条件，该约定不违反法律规定，应属合法有效。一旦解除条件成就，上诉人即有权行使合同解除权，故本案的争议重点是合同约定的解除条件是否已经成就，与是否同一个法律关系无关。 四、在一审过程中，上诉人已给予被上诉人足够的筹款偿还期，事实证明被上诉人已没有偿还能力，已失去继续履行涉案商品房买卖合同的意义，一审判决驳回上诉人的解除合同诉求，违背基本的民事诉讼理念，本质上是违约者的不当保护、对守约者的不当惩罚，没有任何审判价值可言。 被上诉人陈家林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 柳江恒大公司向一审法院起诉请求：一、解除柳江恒大公司与陈家林于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0710502）；二、判令陈家林在判决生效之日起10日内协助柳江恒大公司办理注销柳州市柳江区房的商品房买卖合同登记备案证明（网签备案）和预购商品房预告登记[桂(2017)柳江区不动产证明第0007940号]；三、判令陈家林在判决生效之日起10日内归还柳州市柳江区柳邕路259号柳州恒大雅苑7栋l单元502号房；四、陈家林承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：柳江恒大公司与陈家林于2017年4月17日签订了《商品房买卖合同》，购房合同约定陈家林购买柳江恒大公司开发的位于柳州市柳江区房屋一套，房屋建筑面积119.11平方米，套内面积91.70平方米，按建筑面积计价，每平方米单价为6943.45元，该商品房合计总价款为827034元。陈家林采取银行按揭付款的方式支付房款，在签订购房合同的当日陈家林已支付了首期房款167034元给柳江恒大公司，余款660000元陈家林于同年4月21日与深圳农村商业银行股份有限公司广西柳江支行签订了《购房按揭贷款合同》，贷款合同签订后，该银行向陈家林发放了购房贷款660000元，该款项银行已直接全部划入柳江恒大公司公司账户上。之后陈家林从2017年5月4日起开始每个月按期归还银行贷款本息，截至2019年8 月5日，陈家林已归还银行房贷本息共计86920元，之后陈家林因经济困难而未能按期偿还，因此，在2019年9月19日，深圳农村商业银行柳江支行以柳江恒大公司作为陈家林贷款的连带责任方将柳江恒大公司在该行开立的结算户中扣收了649934.19元用于清偿陈家林在该银行的贷款本息（包括本金、利息、罚息等）。另查明，陈家林所购买柳江恒大公司的涉案商品房已于2017年4月28日办理了商品房买卖合同不动产登记。2019年4月2日，柳江恒大公司已将该商品房交付陈家林使用，陈家林接收该房屋后已进行装修并一直居住至今。 一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柳江恒大公司与陈家林签订《商品房买卖合同》，陈家林向柳江恒大公司购买位于柳州市柳江区房屋，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。购房合同签订后，柳江恒大公司已经收到了陈家林支付的全部房款，该涉案房屋已归陈家林所有，上述《商品房买卖合同》已经履行完毕，且陈家林接收房屋后已装修居住至今一年多，并已归还银行房贷86920元，因此，柳江恒大公司要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并要求将该房屋归还给柳江恒大公司等的诉请，理由不充分，该院不予支持。柳江恒大公司诉称因陈家林逾期归还银行贷款导致其被承担保证责任为陈家林清偿了银行贷款，但柳江恒大公司被银行扣收的贷款系柳江恒大公司应该承担的保证责任关系，属担保法律规定的范畴，不属买卖合同的法律关系，柳江恒大公司应另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回柳江县恒大房地产开发有限公司的所有诉讼请求。案件受理费10400元（柳江县恒大房地产开发有限公司已预交），由柳江县恒大房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人柳江恒大公司提交证据：1.偿还银行贷款通知书；2.EMS邮寄单以及物流签收记录查询，拟证明2019年8月6日上诉人按照被上诉人预留的通讯地址向被上诉人邮寄偿还银行贷款通知书，通知其尽快偿还逾期贷款，履行了通知义务。被上诉人陈家林提交证据：办理不动产权证收件回执单（复印件），拟证明其很早就提交了办理不动产权证的资料，上诉人迟迟不帮其办理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据,本院认定如下：上诉人提交的证据证实上诉人已向被上诉人邮寄偿还银行贷款通知书，本院予以认定。被上诉人提交的办理不动产权证收件回执单无原件核对，上诉人不予认可，且该证据与本案无关联性，本院不予采纳。 上诉人柳江恒大公司对一审查明的事实有以下异议：1.认定涉案商品房已于2017年4月28日办理了商品房买卖合同不动产登记错误，实际上办理的是商品房买卖合同的备案登记；2.认定“被告接收该房屋后已经进行了装修并居住”错误，合同明确约定房屋是精装修，陈家林也没有提交其收房后改装的证据；3.遗漏查明《商品房买卖合同》关于合同解除的约定，在被上诉人违约断供导致上诉人承担保证责任，上诉人有权解除合同。4.遗漏查明经银行催收及上诉人催款，被上诉人拒不还款的事实。陈家林对一审查明的事实无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.涉案商品房于2017年4月28日办理的是不动产预告登记，并非上诉人所称的商品房买卖合同的备案登记，故其所提异议不成立。2.陈家林在一审审理中没有提交装修房屋的证据，故一审认定其进行了装修不当，上诉人所提异议成立，本院予以采纳。3.一审确实遗漏查明《商品房买卖合同》关于合同解除的约定，以及银行催收及上诉人向陈家林催款的事实，上诉人所提异议成立，本院予以采纳。 经审理查明，一审查明的事实除认定陈家林接收该房屋后已经进行了装修缺乏依据外，其余事实属实，本院予以确认。 二审另查明，上诉人柳江恒大公司与被上诉人陈家林于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议第三条第（二）款第5项约定：在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理不动产权证，并无须承担任何责任。 涉案商品房于2017年4月28日办理了不动产预告登记，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记。 2019年7月23日，深圳农村商业银行柳江支行向上诉人柳江恒大公司发出《告知函》、《开发商代偿通知书》和《贷款提前到期通知书》，告知：陈家林在该行按揭贷款累计逾期4次，逾期天数已超过90天，该行宣布该笔贷款提前到期，要求柳江恒大公司为贷款承担连带担保责任，于2019年7月31日前归还贷款本金640561.72元，利息9118.39元，罚息31.79元，复利74.69元。上诉人柳江恒大公司于2019年8月6日向被上诉人陈家林邮寄偿还银行贷款通知书，通知其尽快向贷款发放银行偿还贷款并补缴逾期费用，否则该公司将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定扣违约金并解除合同。 本院认为，上诉人柳江恒大公司与被上诉人陈家林签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人签订的合同附件四补充协议第三条第（二）款第5项约定，在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房的权利。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。根据查明的事实，被上诉人从2019年8月5日之后因经济困难未能按期偿还银行贷款，2019年9月19日深圳农村商业银行柳江支行以上诉人作为被上诉人贷款的连带责任方将上诉人在该行开立的结算户中扣收了649934.19元用于清偿被上诉人在该银行的贷款本息（包括本金、利息、罚息等）。因双方签订的合同中约定了上诉人在承担担保责任后享有解除合同的权利，因此上诉人柳江恒大公司一审主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，由被上诉人协助上诉人到房屋管理登记部门办理有关解除合同的手续并返还房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人柳江县恒大房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3858号民事判决； 二、解除柳江县恒大房地产开发有限公司与陈家林于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》； 三、陈家林自判决生效之日起30日内协助柳江县恒大房地产开发有限公司到房屋管理登记部门办理《商品房买卖合同》解除后的相关事宜； 四、陈家林自判决生效之日起30日内返还柳州市柳江区房给柳江县恒大房地产开发有限公司。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。 一审案件受理费10400元（柳江县恒大房地产开发有限公司已预交），二审案件受理费10400元（柳江县恒大房地产开发有限公司已预交），共计20800元，由陈家林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 何慎十 代书记员 张秋华