安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初13136号原告：安徽和昌物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉名园**楼**，统一社会信用代码913401006614176047（1-1）。法定代表人：费勤,该公司总经理。被告：杨玉萍，女，1979年8月6日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：朱良华（系杨玉萍丈夫），住址同上。原告安徽和昌物业管理有限公司（以下简称和昌物业公司）诉被告杨玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和昌物业公司的法定代表人费勤、被告杨玉萍的委托诉讼代理人朱良华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费996元(自2017年12月30日计算至2019年3月30日)、违约金48元,合计1001元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年4月及2012年11月27日,合肥市裕邦房地产开发有限公司与和昌物业公司签订两份《前期物业管理服务合同》,约定合肥市裕邦房地产开发有限公司聘用和昌物业公司为秀水花园小区提供物业管理服务,合同期限为自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止,合同约定物业服务费标准分别为多层住宅每月每平0.48元(2008年4月至2012年12月)及每月每平0.58元2013年1月至今,以物价局核准价格为准),高层住宅每月每平1.05元(2008年4月至2012年12月)及每月每平1.2元(2013年1月至今,以物价局核准价格为准),商业每月每平1.6元,物业费按季度交纳,业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行交纳义务,业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的,应按5%的标准向乙方支付违约金。合同签订后,原告和昌物业公司提供了相关物业服务。被告系原告提供管理服务的秀水花园小区****房屋所有人,被告所有房屋为高层住宅,建筑面积114.51平方米。被告自2017年12月30日起至2019年3月30日止,共计拖欠物业服务费996元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难,严重损害原告及其他业主利益,原告多次催要均无果。原告认为,合肥市裕邦房地产开发有限公司与和昌物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效,对被告具有法律约束力,被告在享受物业服务后,应按照约定按期足额交纳物业费,其拒交物业费严重侵犯了原告的合法权利。为维护自身的合法权益,原告特诉至贵院,望判如所请。被告辩称：1、原告因为未履行合同约定的管养公共部位的责任，造成被告家蒙受巨大损失，且经蜀山区法院审理，认定原告未依据合同约定对小区环境、公共下水道负有维护和保养的义务，未对共有设施设备（包括上下水管道）等项目尽维护、修缮、服务和管理的义务，判决本案原告赔偿被告人民币5000元。2、原告未履行维修、养护和管理公共设施的义务，原告未履行定期疏通公共污水管道的义务。3、原告未履行绿化养护和管理的义务；4、原告未履行档案资料管理的义务，连夜跑路时拆除了小区的监控以及大门，未移交资料；5、原告从未公示小区公共区域经营收益账目，返还所有业主小区广告、车位出租等相应收益；6、原告违规收费，涉嫌经济诈骗。综上，请求法院依法驳回原告全部诉请，并责令原告返还多收取的物业费687.06元及赔付利息180.34元，对原告擅自提高收费标准获取非法所得的行为建议刑事立案处理。本院经审理认定事实如下：2008年4月，和昌物业公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份,约定由和昌物业公司对秀水花园小区进行前期的物业管理，委托管理期自合同签订之日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业费交纳标准为：多层建筑0.48元/月·平方米；高层住宅1.05元/月·平方米。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10内履行交纳义务。该收费价格经合肥市物价局核准备案。合同签订后，和昌物业公司即对小区提供物业服务。2012年11月27日，双方对物业合同进行了续签，除交费标准变更为多层建筑0.6元/月·平方米；高层住宅1.25元/月·平方米，其余条款仍与前定合同相同。2013年始，合肥市规定物业费缴纳实行“一费制”，能耗费用不能另行收取。经合肥市物价局最终核准备案的物业费收费标准为：多层建筑0.58元/月·平方米；高层住宅1.20元/月·平方米。另查明，杨玉萍系秀水花园小区8幢302室业主，其房屋建筑面积为114.51平方米，属多层住宅。杨玉萍自2017年12月30日起未交纳物业费至2019年3月30日。2019年4月，和昌物业退出秀水花园物业管理。再查明，2018年8月，被告的房屋下水管返水倒灌致房屋被淹，因认为和昌物业公司对排污总管疏于维护致房屋受损，被告杨玉萍诉至法院，经一审、二审法院审理，认定原告和昌物业公司提供的证据不足以证明对小区公共管道进行了定期维护，最终判决和昌物业公司赔偿被告杨玉萍5000元。以上事实由当事人陈述、原告提供的营业执照、资质证书、服务价格登记证、前期物业管理服务合同、房屋信息登记表、催费照片，被告提供的（2020）皖01民终3303号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，和昌物业公司与合肥裕邦房地产开发有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。被告未缴纳2017年12月30日至2019年3月30日期间的物业管理费属实，但和昌物业公司未能提供证据证明对案涉小区公共管道进行定期维护，对原告房屋被淹受损存在一定责任，其提供物业服务确实存在瑕疵，故本院对被告应交纳的物业费酌情予以减免并对和昌物业公司主张的违约金不予支持，故被告应当向和昌物业公司缴纳物业费697元（114.51㎡×0.58元/㎡/月×15个月×70%）。被告辩称和昌物业公司未履行物业服务合同约定的义务及违规收费并要求和昌物业公司退还多收取的物业费及赔付利息，但其提供的证据不足以证明和昌物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，且被告未提起反诉，故被告的辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨玉萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽和昌物业管理有限公司2017年12月30日至2019年3月30日期间的物业管理费697元；二、驳回原告安徽和昌物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由杨玉萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二〇年十月二十三日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。