山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3864号 上诉人（原审被告）：王新军，男，1980年8月18日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：李娜，女，1983年10月11日出生，汉族，住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：张园园，女，1987年7月27日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人王新军、李娜因与被上诉人张园园房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王新军、李娜上诉请求：1.请求撤销山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初2273号民事判决。2.根据上诉人于2019年1月4日通过微信、EMS快递向被上诉人传达了要求违约解除合同的通知，判定解除上诉人、被上诉人于2017年8月6日签订的《房地产交易居间合同》。3.判定被上诉人切实履行《房地产交易居间合同》第六条约定的义务，承诺收到上诉人足额退款后，将涉案房产归还上诉人。4.一审、二审案件受理费由被上诉人张园园负担。事实与理由：1.一审认定上诉人没有向法庭提供足够充分证据用以证明涉案房地产交易居间合同存在符合法定解除的条件,且并未要求上诉人补充相关证据,系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《房地产交易居间合同》第六条约定:违约责任甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在7日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。但一审对客观存在的上诉人主张解除合同的事实不予肯定,对《房地产交易居间合同》第六条不予支持,并提出了4条判决理由:“被告已经于2017年8月22日将房屋交付原告”、“被告没有将购房款及时退还原告”、“没有通过诉讼方式主张解除合同”“原告对被告提出的解除合同请求并不同意”，上诉人认为上述判决理由并不成立，其一:上诉人于2017年8月22日将房屋交付是遵守《房地产交易居间合同》第四条的约定:“甲方应于收到乙方首付款之日起X天内将交易的房产全部交付给乙方使用。”上诉人、被上诉人及居间方签订的《房地产交易居间合同》既然已判决有效,应该认定合同第四条约定的交付房屋条款和第六条约定的违约条款都应该成立且互不冲突。其二:上诉人没有将购房款及时退还给被上诉人,是因为被上诉人不同意解除合同,且将上诉人诉至法院。上诉人在退还款项前等待判决结果,且希望首先与被上诉人达成退还涉案房屋、赔偿等违约善后相关事宜。其三:一审认为上诉人通过微信、EMS快递向被上诉人传达了违约解除合同通知,被上诉人两次将上诉人起诉至张店区人民法院,一次将上诉人起诉至淄博市中级人民法院,在这些诉讼活动中,上诉人均向法庭明确了违约解除合同的请求。其四：被上诉人对上诉人提出的解除合同请求并不同意,正是上诉人已经提出解除合同的佐证,也是被上诉人不遵守合同第六条款的证明,但一审却反向采纳该事实。2.依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,上诉人主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。上诉人于2019年1月4日通过微信、EMS快递向被上诉人传达了要求违约解除合同的通知,被上诉人却对法庭提供“微信聊天记录的真实性无法确认,快递单只是寄件,没有收件的回执,即使该两份证据真实,只是被告的单方面意思表示”等含糊其辞的证言。对上诉人发出的解除合同书面通知是否到达被上诉人这一关键事实,一审未对被上诉人调查确认,系认定事实不清。3.案涉房屋系上诉人用银行按揭贷款购买,在被上诉人一审起诉前处于银行抵押状态,目前尚有房屋抵押贷款余额151233.77元未清偿。在涉案房屋的抵押权尚未涤除的情况下,即便认定转让协议有效,被上诉人主张办理过户手续的诉讼请求,则仍存在履行方面的障碍,故在抵押权尚存续的情况下,一审没有追加抵押权人为第三人，判决上诉人十日内协助被上诉人将案涉房屋转移登记至张园园名下，明显不当。综上所述,一审认定事实错误,适用法律不当,请求依法撤销一审判决并予以改判。 被上诉人张园园辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。 张园园向一审法院起诉请求：判令被告协助原告将位于淄博市张店区户房屋转移登记至原告名下。 一审法院认定事实：坐落于张店区户的房屋系被告李娜、王新军共同所有，房屋性质为房改成本价购房（即经济适用房），房权证登记时间为2015年3月24日。2017年8月6日，被告李娜、王新军（卖方，甲方）与原告张园园（买方、乙方）及淄博鑫峰房地产评估有限公司（居间方）签订一份《房地产交易居间合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落在张店区户房产住宅，建筑面积为104.87平方米，附属设施为地下储藏室，房权证张店区第01-××1号；上述房产的交易价格为单价5053.87元/平方米，总价人民币53000元，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金；甲乙双方同意以二次性付款方式付款，并约定在2017年8月22日当日支付首付款（含定金）肆拾万元给甲方，剩余房款130000元于产权交割时根据现经适房交易政策（满五年后正常交易）暂定日期为2019年1月17日付给甲方；甲方应于收到乙方首付款当日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费、水费等费用结清；交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户费由乙方承担；甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍以及已付款返还给乙方；补充协议：①甲方必须保证在产权交割当日，房产无抵押、查封状况；②到产权交割之日，如果政策有变动，根据现行国家政策协商解决。上述合同签订当日，原告张园园支付给被告王新军购房定金10000元，由王新军为张园园出具了收条。2017年8月21日，原告张园园支付给被告李娜购房款390000元，由李娜为张园园出具了收条。被告李娜、王新军于2017年8月22日将房屋交付给原告张园园占有使用。2018年12月23日，原告张园园通过微信联系被告王新军要求尽快结清贷款，办理解押手续。2019年1月4日，被告王新军通过微信向原告张园园发送告知书，写明“张园园您好：2017年8月6日，我们双方签订了一份房地产交易居间合同，最近发现该合同条款严重损害我的权益，背离合同双方共赢原则。因此我想违约，并愿意按合同第6条违约条款支付您双倍违约金2万元并返还首付款39万元。特此告知，望知悉。王新军”。当日，被告王新军还通过EMS邮政特快专递向原告张园园寄送一份《解除合同告知书》。随后，被告李娜、王新军于2019年1月9日将张园园及居间方淄博鑫峰房地产评估有限公司起诉至法院，要求确认双方所签订的《房地产交易居间合同》无效。法院于2019年5月27日作出（2019）鲁0303民初323号民事判决书，驳回了李娜、王新军的诉讼请求，原、被告均未提出上诉，该判决现已生效。另查明，本案原告张园园曾于2019年2月13日起诉被告李娜、王新军要求被告协助原告将位于张店区昌国路66号安康佳园31号2单元5层西户房屋转移登记至原告名下。由于当时争议房产房权登记时间暂不满五年，且原告所提交证据并不能充分证明涉案房产当时已经满足相应转移登记的条件，法院于2019年7月10日作出（2019）鲁0303民初1064号民事判决书，驳回原告张园园的诉讼请求，但在该判决书中“本院认为部分”告知原告可待条件成就另行主张。原告张园园不服提起上诉，淄博市中级人民法院于2020年2月27日作出（2019）鲁03民终4467号民事判决书，驳回上诉，维持原判，但在该判决书中“本院认为部分”亦告知张园园可待该房产符合房屋转让登记条件后再行向被上诉人（即李娜、王新军）主张履行协助过户义务。 一审法院认为，原、被告及居间方于2017年8月6日签订的《房地产交易居间合同》，已由生效判决确认有效，且原告支付购房款40万元后，被告已经于2017年8月22日将房屋交付原告，原、被告双方均应依约继续履行。虽然被告王新军曾于2019年1月4日向原告表明想违约解除合同，也向原告寄送了《解除合同告知书》，但被告没有将购房款及时退还原告，而是通过诉讼方式要求确认双方所签订的《房地产交易居间合同》无效，并没有通过诉讼方式主张解除合同，况且在本案中原告对被告提出的解除合同请求并不同意，原告先后通过两次诉讼要求被告协助原告将涉案房屋转移登记至其名下的行为足以表明原告根本不同意解除合同。同时，被告王新军在本案中亦没有向法庭提供足够充分证据用以证明涉案房地产交易居间合同存在符合法定解除的条件，故被告王新军的辩称缺乏事实依据，不能成立。由于涉案房屋房权证登记时间为2015年3月24日，至原告本次诉讼时，产权登记已满5年，涉案房屋现在已经满足转移登记的条件，因此，被告应协助原告将涉案房屋转移登记至其名下，原告亦应将剩余购房款130000元及时支付给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李娜、王新军于本判决生效后十日内协助原告张园园将坐落于张店区昌国路66号安康佳园31号2单元5层西户房屋（产权证号01-××1）转移登记至张园园名下；二、原告张园园于上述房屋产权转移登记完成之日支付被告李娜、王新军剩余购房款130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由被告李娜、王新军负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王新军提交中国建设银行个人贷款对账单一份，李娜、王新军与中国建设银行淄博分行的借款合同一份，证明案涉房屋有贷款，房屋处于抵押状态，上诉人按月还贷。被上诉人张园园对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，虽然案涉房屋目前仍存在抵押，但并不影响上诉人履行房屋买卖合同中的协助办理过户义务，上诉人有义务偿还剩余银行贷款，解除抵押权并协助被上诉人办理产权过户登记手续。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人王新军、李娜与被上诉人张园园签订的《房地产交易居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人在合同履行过程中主张解除合同，但按照合同法的规定，解除合同包括协商解除和法定解除，因被上诉人并不同意解除合同，因此双方不存在协商解除的情况，而法定解除应当符合合同法第九十四条规定的情形，并非合同一方可以任意解除合同。上诉人通过微信向被上诉人表示欲单方违约解除合同，但其解除合同并不符合合同法第九十四条规定的情形，即使上诉人已向被上诉人邮寄送达了《解除合同告知书》，也不能产生合同法第九十六条的法律效力，不能因被上诉人对此未提出异议，认定双方房屋买卖合同已经解除，因此双方应当继续履行《房地产交易居间合同》，被上诉人支付上诉人剩余房款，上诉人协助被上诉人办理房产过户手续。上诉人与被上诉人在合同中约定，上诉人保证在产权交割当日房产无抵押、查封的状况，也即上诉人应在收到被上诉人支付的首付款后办理房屋抵押解除手续，以便在符合双方约定的过户条件时能够办理房屋过户，因此上诉人以案涉房屋现在尚存在抵押为由主张不能办理过户，本院不予采纳。 综上所述，王新军、李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由上诉人王新军、李娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 审 判 员  胡晓梅 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  伊 凯 代理书记员  刘 健