河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4499号原告：中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行，住所地信阳市浉河区胜利路南路**，统一社会信用代码91411500695950255C。负责人：苏予，系该单位行长。委托代理人：李伯菊，河南问通律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘静，男，汉族，1988年1月15日出生，住河南省信阳市平桥区。被告：信阳合盛房地产开发有限公司，住所地信阳市羊山新区新七大道**龙飞山城**楼**，统一社会信用代码91411500MA3XCY4H5N。法定代表人：贾飞，系该单位总经理。委托代理人：孙文清，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人：马雪菲，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行诉被告刘静、被告信阳合盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行的委托代理人李伯菊、被告信阳合盛房地产开发有限公司的委托代理人马雪菲到庭参加诉讼，被告刘静经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行诉称，2017年10月26日，被告刘静因购买一手房，在原告处申请按揭贷款68,0000.00元（大写：陆拾捌万元整），并用其购买的位于信阳市羊山新区××大道信阳恒大翡翠龙庭E区8号楼2单元24层2403号商品房做抵押（具体抵押物详见个人购房担保借款合同），并在信阳市国土资源局不动产登记中心办理了抵押登记，同时，依据《个人购房担保借款合同》约定，信阳合盛房地产开发有限公司承担保证责任。借款合同签订后，原告按合同约定于2017年11月1日发放贷款68,0000.00元（大写：陆拾捌万元整），贷款用途系购买住宅楼，贷款执行利率5.88000%，逾期利率8.82000%，借款期限360个月(2017年11月01日至2047年10月31日），还款方式为按月等额本息还款。原告如约向被告发放了借款，但是被告付小部分本息后，剩余本金660801.72元及利息19670.15元共计680471.87元拒不偿还。该欠款经原告多次催要，被告拒不还款，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：一、被告刘静立即偿还原告借款本息合计680471.87元（其中本金660801.72元，利息19670.15元，利息按照合同约定的年利率8.82000%从2020年8月10日计算至全部清偿完毕止）；二、如被告刘静不能用现金偿还欠原告的借款本息，请法院依法确认抵押权，原告对抵押物享有优先受偿权，通过拍卖、变卖位于信阳市羊山新区××大道信阳恒大翡翠龙庭E区8号楼2单元19层1903号房屋，用所得价款优先偿还原告的贷款本息，不足部分保留债权；三、被告信阳合盛房地产开发有限公司承担连带保证责任；四、由被告刘静、信阳合盛房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。被告刘静未到庭应诉及答辩。被告信阳合盛房地产开发有限公司辩称，请法院核实原告诉请金额中是否包含已经从被告信阳合盛房地产开发有限公司保证金账户中划扣的金额，如已经划扣，该部分金额应当从诉请中扣除；案涉房屋原告已经取得抵押权预告登记，尚未取得正式的抵押权登记，未取得他项权证书，不享有物权法规定的抵押权效力，无权对案涉房屋进行拍卖变卖并取得优先受偿权；被告承担保证责任后，应明确被告的追偿权；诉讼费应由违约的刘静承担。经审理查明：2017年10月26日，被告刘静为购买商品房房，与原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为680000元；借款期限360个月；借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币货币利率为基础上浮百分之二十后确定。合同还约定，本合同下借款采用阶段性保证+抵押的方式，由阶段性保证人信阳合盛房地产开发有限公司提供连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，同时被告刘静用其购买的位于信阳××山新区恒大翡翠龙庭E区8号楼2单元1903号房屋做抵押。合同第十一条约定：“……11.4发生以下情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）……；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”2017年11月1日，原告按合同约定向被告刘静发放贷款人民币680000元，贷款执行利率5.88000%，逾期利率8.82000%，借款期限为2017年11月01日至2047年10月31日，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日。2017年10月26日，被告刘静与原告在信阳市国土资源局不动产登记中心办理了抵押预告登记。被告刘静一直未取得所购买的房屋的权属证书，至今未办理抵押登记手续。另查明：被告刘静按期归还部分本息，2019年7月之后，被告刘静多次超期还款，截至2020年8月10日，被告刘静尚欠原告本金660801.72元、利息19670.15元，共计680471.87元。以上事实，有原告提供的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、不动产预告登记证明、银行系统余额查询截图、还款明细以及原被告陈述在卷证实，足以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告刘静、被告信阳合盛房地产开发有限公司自愿与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，合同各方应按照诚实信用原则认真履行各自的义务。原告已经按合同约定向被告刘静发放贷款人民币680000元，被告刘静应当依照合同约定履行按月等额本息还款的义务，2019年7月之后，被告刘静多次超期还款，已构成违约，原告有权按合同约定宣布借款提前到期，现原告要求被告立即偿还原告本金660801.72元、利息19670.15元，并按照约定的年利率8.82000%从2020年8月10日起支付至全部清偿完毕止，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告要求确认对位于信阳市羊山新区××大道信阳恒大翡翠龙庭E区8号楼2单元19层1903号房屋的享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”抵押预告登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，原告对案涉房屋仅办理抵押权预告登记，未办理抵押权登记，不享有物权法规定的抵押权效力，故该诉求，本院不予支持。被告信阳合盛房地产开发有限公司自愿为该笔借款提供连带责任保证，抵押房产至今未办理抵押登记手续，现在保证期间，原告要求被告信阳合盛房地产开发有限公司承担连带保证责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告刘静于本判决生效后十五日内向原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行偿还借款本金660801.72元及利息19670.15元，并从2020年8月10日起，按照约定的年利率8.82000%支付至全部清偿完毕之日止；二、被告信阳合盛房地产开发有限公司对以上借款和利息承担连带保证责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司信阳胜利路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5302元，由被告刘静与被告信阳合盛房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  任桂萍二〇二〇年十月九日法官助理胡庆兰书记员崔杰