广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20042号上诉人（原审被告）：吴毅敏，男，1970年2月18日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**。法定代表人：何超华。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙,均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人吴毅敏因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称：康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初7668号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人吴毅敏不服原审判决，向本院提起上诉称，一、康景公司至今没有提供2003年7月6日前与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》证明其具有合法的服务资格，也没有与我方签订《前期物业服务管理协议》。康景公司提交的《前期物业服务管理协议》的复印件模糊不清，我方对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。我方于2003年7月6日签订一份《前期物业管理服务协议》，当时，广东华南新城房地产有限公司交给我方一份空白的《前期物业管理服务协议》，该协议甲方不能确定是康景公司。我方提交的《前期物业服务管理协议》相邻页面的骑缝章不连贯，真实性存在异议，甲方无签章，不具有法律效力。二、康景公司提供的《物业管理委托合同》是2011年3月29日与广东华南新城房地产有限公司所签订，广东华南新城房地产有限公司重新选定物业服务公司，或者与康景公司续约时并未征求我方意见，因此2003年7月6日《前期物业服务管理协议》随着《物业管理委托合同》到期而终止。三、康景公司应当按照《物业管理委托合同》约定的六大服务标准提供服务，以获取物业服务费。《前期物业服务管理协议》《装修手册》《服务公约》明确了讼争双方的职责和义务。我方提出的：1.碧波六栋消防隐患、消防通道堵塞问题；2.多栋别墅毁损小区围栏，占用绿化带和人行道设立出入口，破坏小区形象，损害公众利益，造成安全隐患；3.康景公司未按每六个月公布财务报表；4.2017年底至2020年元旦，10号别墅饲养大公鸡扰民；5.别墅多年利用节假日和休息时间施工，噪音扰民；6.2013年至今，多栋别墅改扩建等违建，未配合制止和配合政府部门的工作，2020年1月区住建局约谈康景公司，抢建仍在继续；7.2017年至今，8号别墅违规安装空调，私挖地下室、加建阳光房等影响周边楼宇安全，导致供水、排污管道多次堵塞的问题；8.康景公司违规收取公摊费，捆绑物业管理费、自来水费一起缴纳，我方因此多次拒绝缴纳物业管理费；9.楼巴锐减，车资上调；10.校区供水管道异常频繁维护保养和水质问题。康景公司物业服务不到位，并非某个时段、某方面的问题。康景公司对于上述问题长期存在不配合、不改进、拒绝整改、放任违法违规行为等情况，违反了《广州市城市规划条例》《物业管理条例》《物权法》等法律法规。康景公司不具备收取物业费的资格，应向我方赔偿。上诉请求：康景公司赔偿我方房屋价值损失、误工费、交通费共15万元，并退还违规收费、公共利益，承担诉讼费用。为证明其主张，吴毅敏提交如下材料，拟作为新证据：1.20181106物管回复；2.8号别墅私挖地下室堵塞照片；3.2020年春节前停工物业选择性管理照片；4.2020年高考期间倡议书、抢建照片、反映问题；5.违规的施工许可证、地、地下室及化粪池施工续抢建及抢建施工；6.番禺规划局复函；7.物业被约谈回复；8.居委要求调解。拟证明康景公司存在其上诉所称的违法违规，不作为的情形。被上诉人康景公司二审答辩称，我方有相关的《前期物业管理服务协议》《物业管理委托合同》，上述合同仍在有效期内，双方应当依照合同约定，履行相关义务。康景公司向原审法院起诉请求：：1.判令吴毅敏支付拖欠的管理费5539.60元以及违约金1780元（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至吴毅敏实际付清之日止，暂计至起诉之日），共计7319.60元；2.本案的诉讼费由吴毅敏承担。事实与理由：2003年7月6日，吴毅敏因购买位于广州市番禺区兴南大道163号华南新城碧波居2栋401单元，与我司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：我司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行维护管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；吴毅敏自向开发商收楼之日起，需依时交纳物业服务费；吴毅敏违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，我司有权要求吴毅敏补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。吴毅敏在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，吴毅敏签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年10月起，吴毅敏未按期向我司交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠物业管理费5539.60元。我司多次催要，但吴毅敏均拒不交纳。吴毅敏的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，现为维护自身的合法债权不受侵犯，特向法院提起本案诉讼。经审理查明：康景公司属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城碧波居2座401房是吴毅敏名下的房产，该房产建筑面积为139.90平方米。涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。2011年3月29日，康景公司与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由康景公司对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理服务费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.80（北区）、2.00（南区）、3.80（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交而未交物业服务费的0.1%交纳滞纳金。该合同还对其它事项进行了相关约定，但并未约定交纳物业服务费的具体时间。上述合同签订后，康景公司称其依约提供了物业管理服务，吴毅敏于2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日拖欠物业服务管理费合共5539.6元（251.8元/月×22个月）。吴毅敏称对2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务管理费数额为5539.6元没有异议，表示其去交纳该管理费时，由于该管理费需要绑定公摊费一起才可以交纳，无法单独交纳管理费，故康景公司不应该收取违约金。另外，吴毅敏表示其拒绝交纳物业服务管理费的原因是其诉求得不到康景公司的回应，具体的意见与其上述答辩意见一致，其主张包括康景公司服务质量太差，且存在违约行为，没有公开收益情况，消防问题、小区安全不能保证，小区违建严重、小区整体外观形象不好等，特别是小区存在近10年的违建问题，违建造成下水管道堵塞，房屋的地库出现漏水，8号别墅违建房屋装空调的位置没有按照正常的规定装；违建别墅遮挡其房子的采光，而康景公司一直没有对违建进行处理；康景公司明知存在违建问题，仍然同意施工，对违建问题监管不力，也没有向相关的部门投诉反映。为此，吴毅敏向原审法院提交了其录制的光盘一张予以证实。康景公司称其司已经依约履行物业服务，应当收取物业费；如存在违建问题，待执法部门确认违建事实后，其司将向相关违建业主发送限期整改通知，但本案的管理费不应以相邻关系的纠纷进行抗辩，对超出许可范围的建筑，确认违建事实后其司会发送限期整改通知；关于捆绑公摊费的问题，其司起诉的是物业管理费，并没有主张公摊费用，吴毅敏完全可以直接交物业管理费。原审法院认为：本案的争议焦点:一、关于《物业管理委托合同》的效力问题。吴毅敏认为康景物业公司对华南新城小区的管理是非法行为，其与建设单位之间签订的物业管理委托合同无效。《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的，康景公司作为具有相应物业管理资质的公司，其与涉案的物业小区开发商签订的上述合同应为合法有效，故吴毅敏以此认为合同无效的主张，原审法院不予采纳。二、吴毅敏应否向康景物业公司支付涉案的物业管理费5539.60元的问题。现原审法院分析如下：1.吴毅敏虽然并非物业管理委托合同形式上的当事人，但其是《物业管理委托合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康景物业公司依照《物业管理委托合同》对该小区提供了物业服务，吴毅敏作为涉案小区的房屋业主，享受了康景物业公司提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。2.康景公司作为涉案小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。虽吴毅敏辩称其不交纳物业服务费的原因是康景公司提供的物业管理服务不到位，未对其提出的问题进行积极、有效的处理，但物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，吴毅敏的上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。同时，吴毅敏所提交的证据亦不能充分证实康景公司在提供的物业服务中存在重大瑕疵的事实，因此，吴毅敏拒绝支付物业服务管理费缺乏事实依据。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。4.吴毅敏认为康景物业公司重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及公用水费超出政府指导价收费，应予退还；以及认为因康景公司违约并提起诉讼影响其工作和生活，要求康景公司支付违约金、误工费、交通费、精神损失费和房产价值损失等15万元，并退还公共收益。本案诉讼中，吴毅敏以此作为不交物业服务管理费的抗辩理由，没有提起反诉，故对吴毅敏的上述请求不予审查。综上，康景公司在履行相应义务后，有权向物业相对人吴毅敏收取物业服务管理费，鉴于双方对2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务管理费数额为5539.6元没有异议，故原审法院对康景公司要求吴毅敏给付上述期间物业服务管理费5539.6元的请求予以支持。三、关于康景公司主张的违约金的问题。根据吴毅敏提供的证据显示，涉案小区确实存在物业服务不到位现象，属康景公司履行义务不当，故原审法院对康景公司提出的违约金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴毅敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东康景物业服务有限公司交纳2017年10月1日至2017年11月30日及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务管理费5539.6元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴毅敏负担。本院经审理查明，本院确认原审判决查明的事实。另查明，吴毅敏述称，其未在一审提出反诉。对于吴毅敏提交的上述材料，部分形成于一审法庭辩论终结前，其余部分与本案应审查的法律事实无关联性，均不是新证据，本院均不予接纳。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。为证明对案涉房屋具有物业管理权利，康景公司于一审提交了《物业管理委托合同》，该合同约定由康景公司对华南新城小区提供物业管理服务。该合同的签订符合法律规定，依法有效。康景公司有权收取案涉物业管理费。吴毅敏关于合同无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。吴毅敏未在一审中提出反诉，其关于康景公司返还违规收费、公共利益，赔偿其房屋价值损失、误工费、交通费的诉讼请求，本院依法不做审查。综上所述，吴毅敏的上诉请求无理，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴毅敏负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二〇年十月三十日书记员 黄晓君