福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4192号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市思明区柯莱恩教育培训中心，住所地厦门市思明区禾祥西路456之****。 法定代表人：洪敦寿，该培训机构负责人。 委托诉讼代理人：张泽彬、吴钦泉，福建道天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门惟乐游乐有限公司，住所地厦门市，住所地厦门市湖里区华嘉路**** 法定代表人：吴利新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林建、杨嘉欣，福建盖普律师事务所律师。 上诉人厦门市思明区柯莱恩教育培训中心（下称柯莱恩培训中心）因与被上诉人厦门惟乐游乐有限公司（下称惟乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人柯莱恩培训中心的上诉请求：1.判令撤销原审判决，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人于原审所提出的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人历次租金支付情况均和被上诉人充分沟通，双方形成了租金支付的交易惯例，被上诉人惟乐公司接受了上诉人的迟延履行，被上诉人无权以逾期支付租金为由解除合同。原审判决认定事实错误。二、被上诉人在2019年第一季度期间，多次阻挠、干扰上诉人使用租赁场所，上诉人依法享有同时履行抗辩权，在讼争租赁场所达到适租状态、能够正常使用前，有权不予支付该期间租金，原审判决对此未作认定，事实不清。三、被上诉人多次阻挠、干扰甚至破坏配电箱，致使讼争租赁场所无法使用，其已经构成违约，不享有合同解除权，其出具的解除合同通知不产生合同解除的法律后果。四、上诉人作为善意承租人，依法享有合同解除权，在上诉人解除合同后，被上诉人依法应赔偿上诉人损失。五、上诉人迟延支付的租金为63750元，该租金相比上诉人已经支付的租金和押金金额、双方支付租金惯例、租赁期限和租金总额，也不足以导致合同无法继续履行。被上诉人无权以租金迟延支付为由要求解除合同。六、上诉人所支付的押金不具有违约金性质，在案涉房屋租赁合同解除后，被上诉人应返还该押金。 被上诉人惟乐公司答辩称，一、上诉人将被上诉人对其缓交租金等事宜作出的让步当做是双方交易惯例，不符合常理。而且，上诉人主张的交易惯例亦与合同约定的租金支付情况相悖，上诉人拖欠租金的事实清楚，已经构成根本违约。与拖欠租金的具体数额、拖欠时间长短无关，上诉人主张其拖欠的金额不足以导致合同无法继续履行，不能成立。二、关于押金的退还问题。上诉人已经违约，根据双方合同约定，被上诉人有权单方解除合同，已经收取的押金不予退还。三、关于赔偿问题。上诉人违约在先，其所谓的损失应自行承担。 惟乐公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令柯莱恩培训中心向其支付租金307500元、水电费17710.09元；2.判令柯莱恩培训中心支付房屋占用费，按每月60000元计算，自2019年3月16日起计至实际返还租赁物之日止。事实与理由：2017年3月17日，惟乐公司与柯莱恩培训中心签订《租赁合同》，约定由柯莱恩培训中心承租惟乐公司管理的厦门市湖里区快乐谷城堡，约定按1500平方米计算租金，2017年9月1日至2018年3月1日期间租金为每月45000元，2018年3月2日至2019年3月1日期间的租金为每月52500元，2019年3月2日至2025年3月1日期间的租金为每月60000元，租金按押三付三方式缴交，首季度首月首日支付本季度租金。柯莱恩培训中心自2018年10月起拖欠租金，截至2019年3月共拖欠租金307500元和水电费17710.09元。根据合同约定，惟乐公司有权解除合同，不退还已收取的押金。惟乐公司于2019年3月15日向柯莱恩中心发出《解除合同通知书》，于同日送达柯莱恩培训中心。柯莱恩培训中心未及时返还租赁物，缴清租金和水电费，惟乐公司因此诉至法院，提出以上诉讼请求。 柯莱恩培训中心提出的反诉请求：1.判令解除惟乐公司与柯莱恩培训中心于2017年3月17日签订的《租赁合同》；2.判令惟乐公司返还其押金135000元，并支付资金占用期间利息（自起诉之日起按照年利率6%计至实际返还之日止）；3.判令惟乐公司赔偿其装修损失477204元、经营收入损失850000元、品牌价值损失200000元。事实和理由：2017年3月17日，惟乐公司与柯莱恩培训中心签订《租赁合同》，约定由柯莱恩培训中心承租惟乐公司管理的厦门市湖里区快乐谷城堡，约定按1500平方米计算租金，租赁期限为合同签订之日起至2025年9月30日，2017年9月1日至2018年3月1日期间租金为每月45000元，2018年3月2日至2019年3月1日期间的租金为每月52500元，2019年3月2日至2025年3月1日期间的租金为每月60000元，租金按押三付三方式缴交，合同签订当日支付押金135000元，之后每季度首月首日支付本季度租金，还约定惟乐公司不得无故干预柯莱恩培训中心的经营自主权，并保障其合法权益，惟乐公司指定案外人吴利新名下的兴业银行账户作为收款账户。合同签订后，柯莱恩培训中心支付惟乐公司押金135000元，并支付租金。2018年3月，惟乐公司在未取得施工审批手续的情况下对快乐谷城堡园区的水上乐园进行改建，施工期间影响了柯莱恩培训中心的经营活动，双方协商后惟乐公司同意免除柯莱恩培训中心2018年3月至6月的租金。2018年6月上旬，惟乐公司联系柯莱恩培训中心要求租金自2018年6月15日起开始支付，并希望柯莱恩培训中心搬离租赁物，柯莱恩培训中心拒绝搬离。后惟乐公司因与案外人厦门湖里国投旅游投资有限公司就快乐谷城堡园区的权属、场地出租等问题产生争议，要求柯莱恩培训中心配合其向案外人索赔，柯莱恩培训中心拒绝，惟乐公司自2019年2月起以切断水、电，带人冲撞柯莱恩培训中心办公场所等方式阻扰经营，并私自破门而入搬走设备，对外宣称租赁物将重新招租，带人到租赁物处看房，严重影响了柯莱恩培训中心的经营活动，并于2019年4月16日破坏配电箱，使柯莱恩培训中心无法使用租赁物。为配合柯莱恩培训中心亲子活动，惟乐公司曾承诺由柯莱恩培训中心免费使用“南洋99”餐厅空间，在柯莱恩培训中心为此投入大量资金后，惟乐公司无端收回场所，造成巨大损失。 原审查明，惟乐公司与柯莱恩培训中心于2017年3月签订《租赁合同》一份，主要约定：柯莱恩培训中心向惟乐公司承租位于厦门市湖里区的快乐谷城堡（产权上建筑面积为1550.37平方米、实际计费面积按1500平方米计，不包括城堡内部通向地下车库的过道）；租赁期限为合同签订之日至2025年9月30日；签订合同之日至2017年8月31日免租赁费；2017年9月1日至2018年3月1日按每平方米每月30元计租金，合计每月45000元；2018年3月2日至2019年3月1日按每平方米每月35元计租金，合计每月52500元；2019年3月2日至2025年3月1日按每平方米每月40元计租金，合计每月60000元；租金按押三付三方式缴交，签订合同当日支付押金135000元，之后自2017年9月1日起每季度首月首日支付本季度租金；惟乐公司应在合同签订后十日内将城堡交付柯莱恩培训中心经营管理，惟乐公司不得无故干预承租人经营自主权，并应保障其合法权益；柯莱恩培训中心应按时缴纳租赁期间水电费等相关费用；如因柯莱恩培训中心违约或停止经营终止合同的，惟乐公司已收取的租赁费用及押金不予退还，所有投入损失由柯莱恩培训中心承担；如因柯莱恩培训中心从事非法经营活动或不按协议约定按期缴纳租赁费，惟乐公司有权单方面解除合同，已收取的押金不予退还；惟乐公司指定收取租赁费的账户为案外人吴利新开立于兴业银行厦门湖里支行的账户。惟乐公司于2017年3月7日在合同落款加盖公章，柯莱恩培训中心于2017年3月17日在合同落款加盖公章。 柯莱恩培训中心于2017年3月8日支付惟乐公司押金135000元。 合同履行期间柯莱恩培训中心支付租金情况如下：于2017年10月17日支付25000元，于2018年1月11日支付245000元，于2018年7月13日支付60000元，于2018年8月15日支付120000元，于2018年8月20日支付30000元，于2018年8月31日支付52500元，于2018年9月30日支付20000元，于2018年10月19日支付30000元，于2018年11月15日支付22500元，于2018年11月23日支付15000元，于2018年12月19日支付17500元，于2019年1月22日支付15000元。 支付水电费情况：于2017年7月4日支付9127.10元，于2017年8月31日支付6090元，于2017年11月15日支付10114.50元，于2017年12月12日支付7567.50元，于2018年4月24日支付5000元，于2018年6月27日支付1085.10元，于2018年7月2日支付11866.40元，于2018年8月20日支付9725.70元，于2018年9月25日支付5385.90元，于2018年10月28日支付5000元，于2018年10月30日支付7365.40元，于2018年12月12日支付5045.30元，于2019年3月20日支付4854.40元，于2019年4月22日支付1734元，于2019年4月27日支付1360元。 2018年春节后，惟乐公司开始对快乐城堡旁的游乐园水池进行改造，惟乐公司自述该改造工程到2018年5月结束。柯莱恩培训中心自述改造工程还包括将整个园区改造成停车场，工程至2018年6月中旬完成。 案外人吴利钦代表惟乐公司与柯莱恩培训中心的工作人员江复兴通过“微信”沟通合同履行事宜。其中2018年6月12日，吴利钦告知江复兴，游乐园改造后将于当月15日开放，城堡和餐厅也应该整理下同时开业，租金问题只能在停业期间给你免除，也就是自2018年6月15日开始重新计算；2018年9月13日，江复兴告知吴利钦希望能缓交租金，吴利钦回复称要和股东沟通下。 惟乐公司于2019年3月15日出具《解除合同通知书》给柯莱恩培训中心，主要内容为：因柯莱恩培训中心已逾期3个多月未支付租金、水电费构成违约，根据《租赁合同》约定通知解除双方于2017年3月7日签订的《租赁合同》，要求柯莱恩培训中心在收到通知后立即支付尚欠的租金、水电费，2017年3月8日支付的押金不予退还。柯莱恩中心于2019年3月18日收到该通知。 惟乐公司工作人员于2019年4月16日破坏了柯莱恩培训中心承租的场所内的配电箱。柯莱恩培训中心工作人员有报警。 原审认为，惟乐公司与柯莱恩培训中心之间存在合法有效的租赁合同关系，双方当事人应按合同约定履行。柯莱恩培训中心应于2017年9月1日支付首季度租金135000元，于2017年12月1日支付租金135000元，其迟至2018年1月11日付清上述两季度租金。惟乐公司于2018年春节后，约2018年2月底3月初开始对园区进行改造施工，根据吴利钦与江复兴的微信聊天记录，惟乐公司曾同意在改造期间的租金予以免除，自2018年6月15日起重新计付租金，原审法院对柯莱恩培训中心辩称惟乐公司同意免除2018年3月至6月租金，部分予以采信。柯莱恩培训中心本应于2018年6月1日支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金157500元，在惟乐公司同意免除2018年6月1日至2018年6月14日租金的情况下，柯莱恩培训中心还需支付该季度租金131250元，其迟至2018年8月15日付清该季度租金。柯莱恩培训中心应于2018年9月1日支付2018年9月1日至2018年11月30日期间租金157500元，其迟至2018年10月19日付清该季度租金。柯莱恩培训中心应于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年2月28日期间租金157500元，其至今尚欠63750元未付。综上，柯莱恩培训中心未按时支付租金，系违约，惟乐公司依约有权解除合同，没收押金不予退还。惟乐公司于2019年3月15日发出书面解除合同通知，柯莱恩培训中心于2019年3月18日收到该通知，则本案租赁合同已于2019年3月18日解除。柯莱恩培训中心违约，其要求惟乐公司赔偿经济损失缺乏依据，其请求判令解除合同、返还押金135000元、赔偿经济损失1527204元的反诉诉求，不予支持。合同解除前，柯莱恩培训中心还欠租金99750元未付，应予支付。对惟乐公司请求判令柯莱恩培训中心支付尚欠租金307500元的诉求，予以部分支持。惟乐公司主张柯莱恩培训中心尚欠水电费17710.09元未付，没有提供证据证明，对惟乐公司的该项主张不予采信，对其请求判令柯莱恩培训中心支付尚欠水电费17710.09元的诉讼请求不予支持。合同解除后，惟乐公司有权收回租赁物，并向柯莱恩培训中心收取占有使用费。惟乐公司在2019年4月16日破坏了租赁物内的配电箱，导致柯莱恩培训中心无法正常使用租赁物，惟乐公司没有举证证明在2019年4月16日后租赁物有恢复供电、柯莱恩培训中心有实际占有使用租赁物，因此柯莱恩培训中心参照原合同约定的租金标准，应向惟乐公司支付2019年3月19日至2019年4月15日的占有使用费54000元，对惟乐公司要求支付2019年4月16日之后的占有使用费的诉求，不予支持。 综上所述，柯莱恩培训中心应支付惟乐公司尚欠租金99750元和2019年3月19日至2019年4月15日期间的占用费54000元，对惟乐公司提出的本诉诉求，予以部分支持。对柯莱恩培训中心提出的反诉诉求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区柯莱恩教育培训中心于判决生效之日起七日内支付厦门惟乐游乐有限公司尚欠租金99750元；二、厦门市思明区柯莱恩教育培训中心于判决生效之日起七日内支付厦门惟乐游乐有限公司自2019年3月19日至2019年4月15日期间的占有使用费54000元；三、驳回厦门惟乐游乐有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回厦门市思明区柯莱恩教育培训中心的全部反诉诉讼请求。 一审本诉案件受理费7528元，减半收取计3764元，由厦门惟乐游乐有限公司负担2370元，由厦门市思明区柯莱恩教育培训中心负担1394元；反诉案件受理费9880元，由厦门市思明区柯莱恩教育培训中心负担。 经审理查明，双方当事人对原审的查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方签订的《租赁合同》，系缔约双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同第五条第2款约定，“如因乙方（柯莱恩培训中心）从事非法经营活动或不按本协议的约定按期缴纳租赁费，甲方（惟乐公司）有权单方面解除合同，甲方已收取的押金不予退还。”柯莱恩培训中心多次迟延支付租金且尚欠2019年第一季度部分租金，存在违约行为事实清楚。柯莱恩培训中心主张迟延履行系双方在合同履行中形成的交易惯例，没有事实依据，因为出租方于部分时段同意承租方迟延缴交租金，并不意味着承租方据此可以当然迟延履行，除非双方就租金缴交方式形成新的约定。原审判决认定惟乐公司有权解除合同，并认定讼争合同于2019年3月18日因通知解除，并无不当。柯莱恩培训中心上诉主张惟乐公司接受其迟延履行，无权以逾期支付租金为由解除合同，没有事实依据，本院不予采信。而关于押金是否退还及柯莱恩培训中心反诉要求的赔偿问题，原审判决已作了充分阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。 综上，上诉人柯莱恩培训中心的上诉意见，没有事实依据，本院不予采信，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审本诉案件受理费3375元，反诉案件受理费9880元，均由上诉人厦门市思明区柯莱恩教育培训中心负担。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。