浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2842号 原告：丁京涛，男，1989年6月16日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：黄丽园（系原告丁京涛妻子），住江山市。 原告：黄丽园，女，1988年11月24日出生，汉族，住江山市。 两原告共同委托诉讼代理人：朱正森。 被告：江山市凯升置业有限公司，住所地江山市虎山街道江滨路**。 法定代表人：徐富爱，经理。 委托诉讼代理人：祝云军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：何斌，浙江一渡律师事务所律师。 原告丁京涛、黄丽园与被告江山市凯升置业有限公司（以下简称凯升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告黄丽园及二原告共同委托诉讼代理人朱正森、被告凯升公司委托诉讼代理人何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁京涛、黄丽园向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年1月24日签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款145704元；3.被告支付违约金12595.34元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，丁京涛、黄丽园变更前三项诉讼请求为：1.判决被告继续履行2018年1月24日签订的商品房买卖合同；2.被告支付2019年7月1日至2020年10月1日的逾期交房违约金26226.72元；3.被告支付2020年3月31日至2020年9月30日的逾期交付权属证书的违约金7868元。诉讼中，丁京涛、黄丽园放弃了第1项诉讼请求。事实与理由：2018年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，原告购买被告建设的坐落于江山市××街道××幢××号××号商业用房，建筑面积9.28平方米，套内面积5.9平方米，房屋总价款145704元。双方在合同中约定，合同签订之日，原告支付购房首付款75704元，按揭贷款70000元在合同签订后的15日办理好银行按揭贷款或公积金贷款手续，并提交所需资料。被告承诺于2019年6月30日前将符合规定要求的商品房交付原告使用；若被告逾期交房超过30日，原告有权解除商品房买卖合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的5%向原告支付违约金，被告于2020年3月31日前，将该房屋的土地、房屋权属证书交付给原告，若被告不能在约定的期限内交付权属证书，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款之日止，按日向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告在收取购房款后，违反合同约定，未在双方合同约定的交房期内将房屋交付给原告，也未将相关的权属证书交付给原告。原告多次催讨，被告一直予以拖延。后原告要求被告解除双方签订的商品房买卖合同，并退还购房款，被告一直置之不理，原告多次找被告协商均无果。 凯升公司辩称，1.原告购房时已将所购房屋委托他人经营管理。2018年1月24日原告因购买牛头岭七区（凯升东城1号小区）3幢174号商铺与被告签订《商品房买卖合同》。同日，二原告与江山市晟景商业管理有限公司（以下简称晟景公司）签订《商铺委托经营合同》，并约定174号商铺自2019年7月1日至2029年6月30日期间委托晟景公司经营管理，前两年免收经营收益用于晟景公司培育市场，以后收益按年支付，委托经营期间原告将商铺管理的一切事务委托给晟景公司处理，晟景公司是原告的代理人。同时，原、被告共同确认，由于前两年晟景公司不支付原告收益，被告同意将总房价再优惠10%（即优惠16189元）让利原告，作为原告前两年经营收益减少的补偿。2.东城1号小区工程收尾阶段发生不可抗力的自然灾害导致竣工验收推迟，被告不存在过错。2019年6月6日，正是小区工程收尾阶段，江山市遭遇了百年一遇的特大暴雨。暴雨属于重大自然灾害，对整个江山市都造成重大损失。本次暴雨造成东城1号小区多项工程被冲毁，包括挡土墙、雨污管、外墙漆、自来水安装、送电工程、道路等。尤其是国家电网的送电工程，有严格的施工流程，一旦基础被冲毁，则需按流程重新制作施工，仅基坑土建部分一项就需要48天。6月6日之前，变压器基础等已经完成，供电安装承包人已完成管线铺设。因“6.6暴雨”致使这些基础被冲毁，且由于东城1号小区建于山体处，地势，地势高方多、排水系统尚在施工中还无法正常使用，本次洪灾对小区造成的损害尤其严重，小区诸多扫尾工程受到不同程度的毁损。尤其是供电、供水工程已完工的基础工程被暴雨冲毁需要重作，其他工程如消防工程必须在正常供电之后才能验收，所以“6.6洪灾”导致小区无法按既定时间竣工验收。最后经被告努力，东城1号小区在8月14日通过竣工验收，延期期间属于被告合理的抢修时间。本次暴雨不可预测、不可避免，也无法克服，构成不可抗力。竣工验收时间比合同约定有所推迟，但被告不存在过错。依据《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，被告可以免除民事责任。3.被告已经履行交房义务，竣工验收延期对原告无任何损害。被告于2018年3月25日将原告购买的174号商铺交给原告的受托人晟景公司实际使用，晟景公司接收后开始招商、委托设计、装修装潢等经营前期筹备工作。同日，晟景公司将包括原告174号商铺在内的3幢凯升购物中心1284平方米商铺出租给衢州东方商厦有限公司，于2018年7月1日交付衢州东方商厦有限公司使用。2019年8月14日东城1号小区竣工验收后，被告已通知晟景公司包括174号在内的商铺具备对外经营条件。因在竣工验收前，被告已将商铺交付原告委托的晟景公司管理使用，晟景公司已经实际占有该商铺。小区通过竣工验收后，被告仅需告知房屋已经具备经营条件即可，无需第二次交房，原告主张被告未交房与事实不符。综上，被告认为，因不可抗力造成东城1号小区竣工验收推迟，被告无过错，按法律规定可以免责。原告的房屋在竣工验收前已交付原告，竣工验收推迟对原告不造成任何损失，原告诉请逾期交房违约金无事实依据。被告在建房工程中遇到洪水灾害，造成工程延期，办理产权证的日期应依照推延的工期顺延46天。虽被告尚未交付房产证，但被告也在积极办理相关产权证，据了解，相关设施还在检测，产权证目前还办不了。如判决被告支付逾期办理产权证违约金，应考虑工程延期的期间和疫情影响的停工停产的期间，且被告面对整个小区的住户，人数众多，希望下调违约金。请求查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对有异议证据结合争议事实的认定综合阐述。 结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月24日，凯升公司（出卖人）与丁京涛、黄丽园（买受人）签订合同编号为2018330881ＹＳ0016444的《商品房买卖合同》1份。合同约定：买受人购买的商品房为江山市××街道××号××幢××号；建筑面积9.28平方米；房屋总价款为145704元，合同签订日支付首付款75074元，贷款计70000元，买受人于合同签订后15日内办理好银行按揭或公积金贷款手续，并提交所需的资料等事项。《商品房买卖合同》第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。……3、因买受人未付清房款，交付期限自动顺延。”第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。”第十六条约定：出卖人承诺于2020年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，约定日期起30日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同约定履行了付款义务。 签订前述《商品房买卖合同》同时，二原告作为委托方（甲方），晟景公司作为受委托方（乙方），签订了《凯升东城壹号商铺委托经营合同》，约定甲方自愿将案涉174号商铺委托乙方经营，甲方同意由乙方代为与凯升公司办理该商铺的交房手续（交房的相关税费由甲方承担），以便进行统一装修和经营等事项。第四条委托经营期限约定：案涉商铺的委托经营期限为10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止。第五条收益分配方式约定：在十年固定委托期限内，第一年度至第二年度（2019年7月1日—2021年6月30日），为市场培育期，甲方按约定免收乙方租金（收益），委托期限第三年度（2021年7月1日—2022年6月30日），年收益为9714元，委托期限第四年度（2022年7月1日—2023年6月30日），年收益为11333元，委托期限第五年度（2023年7月1日—2024年6月30日），年收益为12951元，委托期限第六至第十年度（2024年7月1日—2029年6月30日），采用商铺租金纯收益分成的方法计算甲方的收益，乙方提取甲方商铺所在商场内商铺全年租金纯收益的10%作为经营管理报酬，剩余的90%由该各业主按《浙江省商品房买卖合同》的总价比例进行分配，甲方的委托经营收益标准在委托期限内不得改变，甲方无权要求提高，乙方亦无权要求降低。 因江山市2019年6月6日暴雨天气，凯升东城1号小区电力安装工程和供水安装工程的施工基础等严重受损，导致凯升东城1号小区工程工期延长，后于2019年8月14日完成了竣工验收备案。2019年8月16日，晟景公司根据其与业主签订的商铺委托经营合同的约定，与凯升公司就包括案涉174号商铺在内的牛头岭七区3幢（凯升购物中心）商铺进行了验房交接手续，同意接收房屋。至本案法庭辩论终结止，案涉174号商铺尚未办理所有权证。 本案的争议事实有两个，一是江山市2019年6月6日的暴雨天气是否导致凯升东城1号工程的工期延长，二是案涉商铺是否已交付，是否迟延交付，以及迟延交付对原告是否造成损失。1.江山市2019年6月6日的暴雨天气是否导致凯升1号工程的工期延长。凯升公司提交的证据1，原告对真实性均无异议，可以认定2019年6月6日江山市发生了百年一遇的短时强降雨。凯升公司提交的证据2，凯升东城1号灾情及现场抢救照片真实性原告无异议，工程签证单、施工作业单、江山市电力发展有限公司的《关于要求电力工程延期交付函》、江山市虎跃建设工程有限公司《关于供水安装工程延期的函》、关于基础工程保养期的规范、用电客户信息统一视图，均系书证，经本院核实，真实性予以确认，可以作为认定事实的依据。洪灾工程修复情况汇总，系凯升公司单方制作，无证明力。江山市电力发展有限公司的《关于凯升东城1号B1、B2、B8变压器供电范围的说明》，属于单位证明，无负责人及经手人签字，不予采纳。综合前述认定的证据，以及凯升公司提交的证据1，可以确认江山市2019年6月6日的暴雨天气导致凯升东城1号工程的工期延长。2.案涉商铺是否已交付，是否迟延交付，迟延交付对原告是否造成损失。凯升公司提交的商铺委托经营合同、凯升购物中心签约流转单、装修交接单、房屋交付确认单，均可以作为认定事实的依据。租赁合同，出租方和承租方均未加盖公章，真实性无法确认，与本案也无关联性，不予采纳。房屋装修交接单的内容本身就表明凯升公司2018年3月25日开始将地下商场部分按现状交付晟景公司进行前期招商、设计、装修，并不是交房，根据凯升公司提交的竣工验收备案表，案涉房屋所在工程2019年8月14日才完成竣工验收表备案，当时凯升东城1号根本不符合交房条件，故不能证明包括案涉174号商铺在内的地下商场2018年3月25日已交房。房屋交付确认单可以证明，2019年8月16日凯升公司与晟景公司就凯升购物中心商铺办理了验房交接手续，晟景公司同意接收房屋。根据商铺委托经营合同，原告授权晟景公司办理案涉174号商铺的交房手续，就交房事项而言，晟景公司有代理权。因此，应认定凯升公司2019年8月16日已履行了案涉174号商铺的交房义务。用电客户统一信息视图，虽然用电地址系牛头岭七区4幢1单元101室房屋，但载明的用电客户是凯升公司，立户日期是2019年7月25日，据此可以认定2019年7月25日案涉商铺所在的项目工程均已竣工。根据本院已生效的（2020）浙0881民初1740号民事判决，凯升公司合理的延期交付时间应截止至2019年7月30日。凯升公司实际于2019年8月16日交房，应认定其延迟交房16日。从商铺委托经营合同看，案涉商铺2019年7月1日至2029年6月30日期间原告系委托给晟景公司经营管理，2019年7月1日至2021年6月30日期间，原告不向晟景公司收取租金（收益）。再从签约流转单看，与原告签订案涉商铺的买卖合同时，凯升公司考虑到原告委托晟景公司经营管理的前两年免租金（收益），在优惠后的总价161893元基础上，又减少了16189元房款，该16189元房款优惠也明确是抵扣前两年租金。由此可以认定，凯升公司迟延交房并没有造成原告实际损失。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告凯升公司应按照约定履行义务。根据查明的事实，凯升公司迟延交房16日，按照《商品房买卖合同》第十条的约定应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金699.38元【145704元×0.03%×16天】。关于逾期交付权属证书违约金。虽然《商品房买卖合同》约定的交付权属证书时间为2020年3月31日，但因2019年6月6日的暴雨，案涉商铺的交房时间应合理顺延到2019年7月30日，凯升公司交付权属证书的时间也应相应顺延30天至2020年4月30日。按照《商品房买卖合同》第十条的约定，凯升公司应自2020年5月1日起至实际交付权属证书之日止按日支付原告已付房价款万分之三的违约金。原告现要求被告凯升公司按照已付房价款的万分之三支付2020年3月31日至10月1日止的逾期交付权属证书违约金，其合理部分本院予以支持。被告凯升公司抗辩因新冠肺炎疫情原因导致其无法办理权属证书，但其认可至今尚未将办证所需要的材料准备齐全，其以此为由要求顺延交付权属证书的时间本院不予支持。被告凯升公司未举证证明原告主张的违约金过分高于原告因违约造成的损失，其要求调整违约金本院不予支持。 综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持，不合理部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江山市凯升置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁京涛、黄丽园支付逾期交房违约金699.38元、逾期交付权属证书违约金6687.81元。 二、驳回原告丁京涛、黄丽园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费652元，减半收取326元，由原告丁京涛、黄丽园共同负担321元，由被告江山市凯升置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李亿朝 二〇二〇年十月十三日 书记员  项绿萍