山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初2979号原告：宁阳县某某资产经营有限公司，住所地宁阳县。法定代表人：武建文，公司经理。委托诉讼代理人：田青，山东泰宁律师事务所律师。被告：泰安某某汽车销售有限公司，住所地宁阳县。法定代表人：沈鹏，公司经理。原告宁阳县某某资产经营有限公司（以下简称环城公司）与被告泰安某某汽车销售有限公司（以下简称岳驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环城公司的委托诉讼代理人田青到庭参加诉讼，被告岳驰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环城公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾空并返还租赁房屋；2.要求被告支付拖欠的租金47.96万元及违约金19.58万元；3.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将汽车市场一期A区第A22号房屋租赁给被告，年租金25万元，合同签订三日内交清第一年度租金18.75万元(扣除三个月装修期租金)，从第二年度起，合同签订对应日60天前交纳下一年度租金，不按时交纳租金每延迟一日，按欠付租金总额的千分之一支付违约金，超过30天不交租金原告有权解除合同。合同签订后原告按约定履行了合同义务。被告仅于2018年2月13日向原告交纳租金10万元，于2019年11月8日用大众汽车抵顶租金10.79万元。后经原告多次催要，被告以资金紧张为由拒不按照合同约定向原告支付租金。被告的行为严重侵害了原告的合法权益,特诉至法院，望判如所诉。被告岳驰公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年8月17日，原告环城公司与被告岳驰公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同出租人（甲方）为环城公司，承租人（乙方）为岳驰公司，该合同约定：一、甲方将拥有合法权属的位于宁阳县汽车市场一期A区第A22号房屋出租给乙方，建筑面积，详见场地平面图。二、乙方承租的房屋用于汽车行业的经营，不得用于非汽车服务业经营。三、租赁期限为十年，自甲乙双方办理房屋交接手续之日起计算租期。四、租金及续租：1、租金价格：前三年，年租金为25万元/年。第四年及第五年租金27万元/年。第六年起，双方根据宁阳县城房屋租赁市场行情另行商议租金价格，续租价格根据宁阳市场价格调整，原则上不低于国家GDP增幅。2、租金支付方式：签订合同之日乙方交纳定金20000元，三日内交清第一年度租金18.75万元(已扣除三个月装修期租金)；从第二年度起，合同签订对应日60天前缴纳下一年度租金,以此类推。3、续租：如乙方需要继续承租，应于租赁期限届满60天前向甲方书面提交续租申请，双方根据宁阳县城房屋租赁市场行情另行商议租金价格，续租价格根据宁阳市场价格调整。五、房屋使用保证金：在本合同生效之日，乙方向甲方缴纳定金20000元转为房屋租赁保证金，租房期满，若乙方不再继续租赁，甲方验收房屋无损坏后，退还乙方。六、租赁房屋的交付：甲乙双方签订合同前，甲方需将水、电等基础设施安装到位，在消防设施未经验收合格前，发生因消防部门禁止使用的情况，由甲方负责协调解决。甲方按设计规划建设完毕后，将租赁房屋交付乙方管理使用，交接手续作为本协议附件。七、甲方给予乙方三个月的装修期，装修期不计算租金，乙方可以根据经营情况对房屋进行装饰装修，费用由乙方承担，如果需要修改墙体结构必须由乙方提出申请，征得甲方同意后方可改造，否则视为乙方违约。十一、签订合同后，乙方未在三日内交清第一年度租金，合同自动解除；自第二年度起，乙方不按时交纳租金，每延迟一日，按欠付租金总额的1‰支付违约金，超过30天不交租金，甲方有权解除合同。十二、乙方擅自改变房屋用途，未经甲方允许从事汽车类行业经营，且虽从事汽车类行业的经营，但是在签订租赁协议后三个月不能正常营业的，甲方有权解除合同，已交租金不再退回乙方。十三、在乙方出租期限内，由于经营不善或其他原因需要转租的，乙方必须提出书面申请，征得甲方同意后方可转租，否则视为乙方违约。十四、租赁期内，甲方不得随意收回房屋或另租他人，乙方如有违约的，甲方有权终止合同，收回该房屋。该合同加盖原、被告单位公章，甲方处由其法定代表人武建文的签名，乙方处由桑爱霞的签名。原告主张依据合同约定涉案房屋第一年租金为18.75万元，第二年、第三年的租金为每年25万元；2018年2月13日，被告通过桑爱霞账户向原告转账支付租金10万元，该款项为2017年8月17日至2018年8月16日第一年度的租金，该年度被告欠原告租金8.75万元；2019年11月8日，被告用大众牌轿车一辆抵顶2018年9月17日至2019年8月16日第二年度租金10.79万元，该年度被告欠原告租金14.21万元；被告未向原告支付2019年8月17日至2020年8月16日第三年度租金25万元，故被告共欠原告租金47.96万元。原告还主张被告于2017年8月17日向其交付定金2万元，根据合同约定该款应从违约金中扣减。原告为证明其以上主张提交了山东农村商业银行客户回单、机动车销售发票、定金收据各一份。关于违约金的计算方式，原告主张按合同约定第二年度租金应当提前60日交纳，第二年度租金违约天数为780天(60天+365天/年X2年)，第二年度被告欠原告租金14.21万元，日违约金为租金的1‰，第二年度违约金数额为11.08万元（14.21万元×1‰×780天）；第三年租金违约天数为420天（60天+365天/年×1年），被告欠原告租金25万元，日违约金为租金的1‰，第三年度违约金数额为10.5万元（25万元×1‰×420天）；以上被告共应支付原告违约金21.58万元，扣减被告向原告交纳的2万元定金，被告还应向原告支付违约金19.58万元。原告于2020年8月13日诉至本院，要求与被告解除双方于2017年8月17日签订的房屋租赁合同，并要求被告腾空涉案租赁房屋后返还租赁物，还要求被告支付拖欠的租金47.96万元及违约金19.58万元。原告主张解除房屋租赁合同的依据为：依据双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，被告超过30天不交租金，原告有权解除合同，且本案合同系租赁合同，被告不交纳租金属根本违约，不能实现合同目的，亦符合解除合同的条件。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据原告的陈述及提交的证据能够证实原告已经按照合同约定履行了将出租房屋交付被告使用的合同义务，原告主张被告未按照合同约定向其支付租金，下欠原告租金47.96万元，原告提交了相关证据，被告未到庭应诉亦未提交相关证据反驳原告的上述主张，被告应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付租金47.96万元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未按照合同约定的租金支付方式履行支付租金的义务，致使原告合同目的无法实现，已经构成根本违约，原告要求解除与被告于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》并返还租赁房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定应被告向原告支付的违约金数额为拖欠租金数额的30％即14.388万元（47.96万元×30％），扣减被告向原告交纳的定金2万元，故被告还应向原告支付违约金12.388万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁阳县某某资产经营有限公司与被告泰安某某汽车销售有限公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告泰安某某汽车销售有限公司于本判决生效后十日内将上述《房屋租赁合同》中涉及的租赁房屋腾空后返还给原告宁阳县某某资产经营有限公司；三、被告泰安某某汽车销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁阳县某某资产经营有限公司租金47.96万元及违约金12.388万元。四、驳回原告宁阳县某某资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5277元，由被告负担4715元，原告负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 王 帅二〇二〇年十月十九日书记员 赵亚男