江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3517号上诉人（原审原告）：北企（苏州）商贸有限公司，住所地苏州高新区长江路**。法定代表人：马静，董事长。委托诉讼代理人：张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晶，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱苏东，男，1986年10月8日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：施亚军，江苏联合-合力律师事务所律师。上诉人北企（苏州）商贸有限公司（下称北企公司）、朱苏东因房屋租赁合同纠纷一案，均不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北企公司上诉请求：1.请求撤销2019苏05**民初106号判决，发回重审或依法改判；2.请求判令朱苏东立即腾空搬离涉案房屋，返还给北企公司；3.请求判令朱苏东支付物业管理费189540元、免租期租金46821元、占有使用费93642元，合计330003元；4.请求判令朱苏东支付律师费16000元；5.请求判决一、二审诉讼费由朱苏东承担。事实和理由：依据《商铺租赁合同》第4.2条款的约定，朱苏东多次欠付租金及物业费的行为已构成根本违约。《商铺租赁合同》第3.2条约定“物业管理费及支付方式须与甲方指定的物业管理公司另行签订附件八《长江湾广场物业管理合同》。该款项由甲方根据《长江湾广场物业管理合同》代收。”通用条款第2条明确约定《长江湾物业管理合同》是《商铺租赁合同》的附件，以及朱苏东2018年9月30日向北企公司转账的11万元附言“2018年下半年租金及物业费”可见朱苏东以往均是将物业费直接付给北企公司，北企公司有代收物业费的权利，并且双方对此已经达成共识。一审法院认定北企公司提出的物业管理费关系属于另外的法律关系，北企公司没有权利收取，是审理事实不清。另，长江湾物业管理(苏州)有限公司与北企公司签订有委托代收物业费合同。双方租赁合同于2018年12月25日解除。截至2020年1月10日，朱苏东仍未搬离，仍然占有和使用了该房屋，妨碍了北企公司对房屋的后续使用，造成了北企公司的经济损失。乙方构成根本违约，应当支付甲方因此产生的各项损失和费用，包括律师费及各项诉讼费用。根据《商铺租赁合同》约定因朱苏东违约解除合同的，北企公司有权取消免租期优惠，朱苏东应当支付共六个月的免租期租金，每个月7803.5元，共46821元。而一审法院在判决中对返还免租期优惠只字未提，甚至漏掉了北企公司该项诉请。朱苏东上诉请求：一、请求撤销(2019)苏0505民初106号民事判决书第二项，驳回北企公司主张补缴电费的诉请；二、本案一、二审诉讼费用由北企公司承担。事实和理由：朱苏东自双方租赁合同法律关系形成之日起，一直按照北企公司的要求按照20倍倍率的标准及时足额的缴纳相应的电费，电箱完全在北企公司的控制之下，且北企公司每月会安排专业的电工抄表。但直至双方合同纠纷诉讼的过程中北企公司临时增加诉讼请求要求按照40倍倍率的标准补充缴纳相应的电费，并声称是由于北企公司方的电工看错倍率导致上述电费差价；同时北企公司对于该项补充的诉讼请求除了自行制作了所谓的电费表格以外，并未提供任何证据证明电表本身真实的倍率问题，也未举证其所代为缴纳商场全部的用电总量以及存在的电费差价的证据；按常理讲如果确实存在差价，那在长达一年的时间内，北企公司即使自己无法发现，供电部门与北企公司的结算也会出现金额不一致的情形(差价近6万元)。综上，朱苏东认为北企公司主张补缴电费，需要其举证确实存在上述差额，如果无法举证存在上述情形，应当承担不利后果，该诉讼请求不应得到法庭的支持。北企公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月25日正式解除；2、请求法院判令朱苏东将租赁房屋恢复原状、返还给北企公司；3、请求法院判令朱苏东支付北企公司欠缴物管费63180元，免租期租金46821元，合计110001元（请按最终实际产生的费用来计算，具体计算方式如下：2017年7月1日至2018年6月30日，物管费为63180元，18元每平方米每月乘以585平米乘以6个月，2019年1月1日至2019年12月21日的物管费计算方式同上，同时主张2019年1月1日至2019年12月21日涉诉租赁物的占有使用费93642元，计算方式为7803.5元每月乘以12个月）；4、请求判令北企公司委托律师的律师费16000元由朱苏东承担；5、请求判令朱苏东支付北企公司欠缴电费59550元，（从2017年8月31日至2018年12月28日）；6、请求法院判令本案诉讼费由朱苏东承担。一审法院认定事实：2017年6月12日,北企公司与朱苏东签订《长江湾广场商铺租赁合同》，租赁铺位为F501,租赁期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止（包括装修免租期，装修免租期为184天，自2017年7月1日起至2017年12月31日）。租金及支付方式：第一期为2017年7月1日-2018年6月30日，第二期为2018年7月1日-2019年6月30日，第三期为2019年7月1日2020年6月30日…，月租金为7803.5元。租金支付方式为先付后用，双方采取付六押三的方式交付租金，本合同签署时朱苏东应向北企公司一次性支付第一期租金110000元，交租期为2017年7月1日至2018年6月30日。关于违约责任，双方约定，朱苏东方未能按照本合同的规定，在必须支付租金及其他费用的日期后的10个工作日内支付该租金及其他费用（无论北企公司是否向乙方作出任何形式的催讨）；或在收到甲方通知后10个工作日内未足额补足履约保证金的北企公司可解除合同。租赁期限内，朱苏东迟延缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含）的。由上述情况的，北企公司方可解除合同，提前收回租赁房屋、没收履约保证金、取消免租期优惠等。双方签订合同后，朱苏东方即入住装修。2017年8月21日，朱苏东支付北企公司110000元。2018年9月17日，北企公司向朱苏东发送《租金、物业费催缴通知》，该通知载明“贵司第二期2018年1月1日-2018年6月30日余欠：物业费63180元，第二期2018年7月1日-2018年12月31日余欠：租金46821元，物业费63180元，合计173180元。根据合同约定，应予2018年6月30日交清，至今未交，已属违约。现再次提醒，请于2018年9月20日前将欠款交至我司财务…”，该通知朱苏东于2018年9月25日签字确认。2018年9月30日，朱苏东支付北企公司租金110000元。2018年12月25日，北企公司向朱苏东发送《解除函》，该函载明“…，根据《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同”。综上，贵方拖欠租金、物管费多次，至今仍有物管费未付。我司于9月17日、9月25日分别催缴后贵司仍未支付，贵司的行为已构成根本违约，我司现根据《合同》、《合同法》规定，解除与你方签订的租赁合同，特致函与你！2017年6月12日，朱苏东与长江湾物业管理（苏州）有限公司签订《长江湾广场物业管理合同》，就自己与北企公司所租赁的长江湾广场商铺F501物业管理的费用及支付方式、双方的权利、义务、违约责任等作了相应的约定。另查明，关于电费，双方约定按照1.5元/度计算。朱苏东所使用的电表为40倍率的电表，在2017年8月月31日至2018年12月28日期间，由于北企公司的疏忽，错将40倍率的电表误算成20倍率的电表，根据朱苏东确认的电表读数，朱苏东尚有59550元电费未支付北企公司。由于北企公司、朱苏东双方因租赁事宜发生纠纷，北企公司诉至法院。以上事实，有北企公司提供的《长江湾广场商铺租赁合同》、《长江湾广场物业管理合同》、《租金、物业费催缴通知》、《解除函》、《长江湾商户电表读数确认单》及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：北企（苏州）商贸有限公司与朱苏东签订的《长江湾广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原朱苏东双方均应按照约定，全面、适当履行合同义务。朱苏东在履行合同约定的交付租金义务时虽有迟延履行的行为，但在北企公司催缴后在合理的期间支付了所应当支付的租金，所以朱苏东并不存在违约行为，故北企公司主张免租期租金46821元以及占有使用费93642元均不予支持。北企公司于2018年12月25日向朱苏东发出解除《长江湾广场商铺租赁合同》的通知，朱苏东方也表示愿意解除，根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同，故原朱苏东于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月25日解除。北企公司主张要求朱苏东支付律师费16000元无事实及法律依据，不予支持。北企公司主张的要求朱苏东支付物业管理费的诉讼请求，因物业管理合同是朱苏东与长江湾物业管理（苏州）有限公司所签订，并非与本案北企公司所签，属于另外的法律关系，故本案不予理涉。遂判决：一、原告北企（苏州）商贸有限公司与被告朱苏东于2017年6月12日签订的《长江湾广场商铺租赁合同》于2018年12月25日解除。二、被告朱苏东于本判决生效之日起十日内支付原告北企（苏州）商贸有限公司电费59550元。三、驳回原告北企（苏州）商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，由原告负担3429元，由被告负担1288元。二审经审理查明，2018年7月22日，朱苏东向北企公司提交了一份“分期付款申请书”，以经营困难为由，请求分三期支付2018年7月1日至2018年12月31日的房租及物业费。北企公司负责人于2018年7月31日在该“分期付款申请书”批注：“不允分期，以上说辞有错误。2017年应交付的物业费尽快交清，否则以违约处理。”二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，北企公司与朱苏东签订《长江湾广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中举证及陈述可以认定，截止2018年7月22日，朱苏东未能按照双方合同的约定及时向北企公司预付2018年7月1日至2018年12月31日的房租，而是向北企公司书面申请分期支付，其逾期支付租金的时间已超过十日。而根据双方合同的约定，朱苏东作为承租方如“在必须支付租金及其他费用的日期后的10个工作日内支付该租金及其他费用（无论北企公司是否向乙方作出任何形式的催讨）”的，北企公司作为出租方有权提前解除合同。北企公司之后一方面在朱苏东提交的书面“分期付款申请书”上批注不同意分期支付，另一方面又于2018年9月17日向朱苏东发送《租金、物业费催缴通知》，应视为北企公司面对朱苏东逾期付款的违约行为选择了要求对方继续履行合同义务而非提前解约，此系北企公司对其权利的自行处分，并无不当。鉴于朱苏东在收到北企公司的催缴通知后，在合理期限内及时足额支付了应预交的房屋租金，北企公司现以朱苏东逾期付款已构成违约而要求解除双方之间的租赁合同并主张免租期租金及占有使用费，依据不足，本院均不予支持。因北企公司于2018年12月25日向朱苏东发出解除《长江湾广场商铺租赁合同》的通知，朱苏东方也表示愿意解除，故一审法院认定本案所涉房屋租赁已经双方一致同意于2018年12月25日解除，并无不当。关于北企公司要求朱苏东支付物业管理费的问题，虽然在北企公司与朱苏东签订《长江湾广场商铺租赁合同》约定涉案房屋的物业费由甲方即北企公司依据《长江湾广场物业管理合同》予以代收，但是《长江湾广场物业管理合同》系朱苏东与长江湾物业管理（苏州）有限公司签订的，在该《长江湾广场物业管理合同》中并未约定涉案房屋的物业费由北企公司代为收取。鉴于北企公司与长江湾物业管理（苏州）有限公司均系独立企业法人，在诉讼中没有证据显示长江湾物业管理（苏州）有限公司已授权北企公司向朱苏东收取物业费，也没有证据显示北企公司已代朱苏东向长江湾物业管理（苏州）有限公司支付了涉案房屋的物业管理费，故北企公司现以朱苏东拖欠物业管理费已构成违约，而要求提前解除双方租赁合同并由朱苏东支付拖欠的物业费的请求，无相应合同及法律依据，本院对此不予支持。关于北企公司要求朱苏东支付是少交的电费的问题，虽然按照《长江湾广场物业管理合同》的约定，朱苏东在经营中使用的电费由长江湾物业管理（苏州）有限公司代为收取，但根据北企公司在诉讼中的举证可以认定，涉案租赁房屋所载商场的电费实际由北企公司向供电公司统一缴纳后再按照各家电表的读数分别收取，而朱苏东实际使用的电费确因北企公司工作人员的疏忽而少收了59550元。鉴于该笔电费确系朱苏东在经营中产生的费用，并已由北企公司代为缴纳，故朱苏东应如数向北企公司予以支持。关于北企公司主张要求朱苏东支付律师费的问题，因双方当事人在《长江湾广场物业管理合同》中并未就此作出相应的约定，故北企公司的该项主张依据不足，本院不予支持。综上，北企公司及朱苏东的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4717元，由上诉人北企（苏州）商贸有限公司负担3429元，由朱苏东负担1288元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十二日书记员  杨颖颖