山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初3020号原告：金乡县惠锋物业服务有限公司，住所地金乡县崇文大道与金济河交汇处。统一社会信用代码：91370828068707993Q。法定代表人：李北方，总经理。委托诉讼代理人：张英利（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告：刘海歌，男，1985年8月10日出生，汉族，住金乡县。原告金乡县惠锋物业服务有限公司（以下简称惠锋公司）与被告刘海歌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告惠锋公司的委托诉讼代理人张英利到庭参加诉讼。被告刘海歌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。惠锋公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交纳物业费4150元及违约金788.5元，合计4938.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告惠锋公司为金乡县黄金海岸小区物业服务公司，被告为金乡县黄金海岸小区12号楼1单元1503室业主，被告应于每年9月份交纳物业服务费。现被告已拖欠原告2018年度、2019年度两年度物业费共计4150元，逾期未交纳的还应当支付违约金。现原告多次催要未果，提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告刘海歌未作答辩。原告惠锋公司为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.物业委托服务合同及业主临时公约承诺书。证明：原告金乡县惠锋物业服务有限公司系金乡县黄金海岸小区物业服务公司，为该小区业主提供物业服务，被告刘海歌作为黄金海岸小区12号楼1单元1503室的业主，应按照物业服务合同约定按年度履行交纳物业服务费的义务及遵守业主临时公约的规定。参照前期物业服务合同第九条规定，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的原告有权要求被告从逾期之日按欠费总额每天1﹪交纳违约金的事实，及第四条第三款约定原告公司根据政府政策改变可以修订物业费标准的事实。2.业主档案登记表、身份证复印件。证明：被告系黄金海岸小区12号楼1单元1503室业主的基本信息及房产信息，被告应当按照规定按时向原告承担交纳物业费及二次加压费用的责任及义务。3.物业费催缴通知书。证明：因被告拒不缴纳2018年度、2019年度物业服务费用，原告多次向其催缴的事实。4.金乡县物价局、房产管理局文件及收费标准审批表。证明：金乡县普通住宅（前期）物业服务费系实行的政府指导价标准，物业服务四星级收费标准为有电梯的为1.30元／平方米?月，浮动幅度上浮不超过10%，下浮不限，并批准原告按照四星级收费标准1.30元／平方米?月收费的事实。5.黄金海岸物业服务收费明码标价公示栏。证明：原告已对应收费年度普通住宅（前期）物业服务费政府指导价，在黄金海岸小区范围内显著位置对物业服务收费标准进行公示；原告并没有按四星级政府指导价标准1.30元／平方米?月收取，而是按1.25元／平方米?月标准实际收取的事实。依据《山东省物业服务收费管理办法》第八条、第十二条第一款，被告对该公示情况是明知的。6.金乡县城市住宅小区物业管理办公室对2016、2017、2019年度全县物业服务季度及年度考评成绩汇总表、荣誉证书。证明：原告对黄金海岸小区物业服务等级是四星级标准，原告的四星级服务质量标准已经业务主管部门季度及年度考评成绩合格，而且2016年度获得物业主管部门颁发的荣誉证书，2017、2019年度取得全县物业服务考评第二名、第三名成绩，充分证实原告的物业服务标准质量达到标准要求的事实。7.金乡县房产管理局、金乡县城市住宅小区物业管理办公室出具的关于二次加压设施运行费用的解释说明（原件于（2016）鲁0828民初404号卷宗）。证明：《山东省住宅物业服务收费管理办法》相关规定，供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本，既按平方收取的物业费不包括该费用。目前我县所有住宅小区二次加压设备均由物业公司代管，由物业服务公司代收，业主承担二次加压费用的事实。充分证实原告物业公司为了绝大多数业主公共利益，代为收取二次加压运行费用的合理、合法性。8.被告12号楼1单元1503室物业费计算说明。证明：被告购买房产的实际面积为131.7㎡，及被告应支付物业服务费的计算方式和数额，及违约金的计算方式和数额，因参照前期物业合同约定的从逾期之日按欠费总额每天1%交纳违约金较高，故按民间借贷法定利息月息2分计算违约金。9.金乡县人民法院（2016）鲁0828民初404号判决书及（2017）鲁0828民初2581号判决书、（2019）鲁0828民初3321号、4218号判决书。证明：原告因本小区其他业主未交费，发生物业服务合同纠纷曾向法院提起诉讼，该生效民事判决书认定原告提供的物业服务标准符合规定，并认定业主应当按照政府指导价范围内批准的1.25元／平方米?月标准交纳物业服务费用及二次供水费用的事实；同时判决支持因业主逾期交纳物业费用应承担违约金，应按照不高于物业合同约定的违约金计算，既按月息2分计算违约金，这是生效法律文书确认的事实。根据《民诉法》相关规定，该生效判决书应当直接作为本案认定事实的依据。10济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终2879号判决书。证明：该判决书认定物业公司根据收费标准申请表及批准文件收费，已经获得金乡县行政主管部门的批准，不违反法律规定，证实原告的政府指导价收费标准也已经获得主管部门批准，是合法的。同时，也认定物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，即便是物业公司在服务中出现仅仅是某些环节或个别区域做得不够好，也仅系存在一般瑕疵，不能证明持续存在服务质量问题，不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业费的合法理由。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告刘海歌未提供证据。本院经审理认定事实如下：惠锋公司是具有三级资质的物业服务企业。2013年9月12日，惠锋公司与山东省金乡海润置业有限公司签订了《黄金海岸物业委托合同》，约定由惠锋公司为金乡县黄金海岸小区提供物业服务，后惠锋公司为金乡县黄金海岸小区提供物业服务至今。刘海歌为金乡县黄金海岸小区12号楼1单元1503室业主，经房产部门测绘，该房屋建筑面积为131.5平方米。金乡县城市住宅小区物业管理办公室、金乡县物价局分别于2015年5月18日、2015年6月3日审批同意金乡黄金海岸小区按四星级服务标准收取物业费，带电梯为每平方米每月1.25元。同时由于供水单位未能移交二次供水设备的产权，现二次供水运行费仍由产权人（业主或物业使用人）缴纳，由物业公司代收。刘海歌在黄金海岸小区的12号楼1单元1503室业主拖欠惠锋公司2018年度、2019年度物业费3945元（131.5平方米×1.25元／月／平方米×12月×2）以及代管供水二次加压设备产生的代收费用200元（100元/年×2）。以上费用，经惠锋物业公司催要，刘海歌至今未缴纳。被告刘海歌与惠锋物业公司（惠锋物业〈金乡〉黄金海岸物业服务中心）签订前期物业管理服务协议中约定了违约金条款，不按协议约定交纳有关费用的，物业公司从逾期之日按欠费总额每日1%交纳违约金。原告现要求按月息2分收取违约金。本院认为，山东省金乡海润置业有限公司将黄金海岸小区的物业服务委托给惠锋公司，2013年9月份起由惠锋物业公司实际为黄金海岸小区提供物业服务至今。惠锋物业公司已按照合同约定提供物业服务，刘海歌作为黄金海岸小区业主已接受物业服务，依法应履行交纳物业费的义务。现刘海歌拖欠惠锋公司物业费3945元，经惠锋物业公司催要后，刘海歌仍拒绝交纳。对惠锋物业公司要求刘海歌缴纳的二次加压费200元，根据金乡县房产管理局和金乡县城市住宅小区物业管理办公室出具的二次加压费解释说明，结合我县实际情况，为了维护绝大部分业主的公共利益，本院予以支持。符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本院应予以支持。惠锋公司诉求刘海歌支付违约金，其主张的标准低于物业管理服务协议约定的标准，本院予以支持。自2018年10月至2020年4月，被告应支付的违约金为749.55元（2072.5元×0.02元/月×19个月）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告刘海歌于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县惠锋物业服务有限公司2018年度、2019年度的物业费3945元，二次加压费200元，违约金749.55元，合计4894.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘海歌负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张亚东二〇二〇年十月二十九日书记员  李春玲