广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2974号上诉人（原审原告）：陈红，女，1973年6月19日出生，汉族，身份证住址四川省泸县*************。委托诉讼代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎东进，男，1977年9月7日出生，汉族，住广东省阳春市***************。被上诉人（原审被告）：张爱平，女，1979年8月14日出生，汉族，住广东省阳春市***************。原审第三人：中山市大商房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪南路**康桥花地**，统一社会信用代码91442000338252045F。法定代表人：梁海。上诉人陈红与被上诉人黎东进、张爱平、原审第三人中山市大商房地产经纪有限公司（以下简称大商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。陈红上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为黎东进、张爱平于判决生效之日七日内向陈红连带双倍返还定金512000元、购房款44000元，并按银行同期贷款利率从起诉之日起支付购房款44000元利息至还清之日止；3.变更一审判决第三项为黎东进、张爱平于判决生效之日起七日内向陈红连带赔偿律师费3750元、诉讼保全费1600元。事实与理由：案涉房屋为黎东进、张爱平共有，据悉黎东进、张爱平为夫妻关系，张爱平是知悉并同意黎东进的全部出售行为，且张爱平陪同黎东进到银行用陈红支付的30万元办理解除抵押手续。2019年8月31日，张爱平向陈红出具声明书一份，表示其受案涉的房地产买卖及居间合同的约束，承担卖方的全部合同义务。鉴于上述事实，张爱平应承担卖方的全部违约责任。黎东进、张爱平、大商公司均未向本院提交书面意见。陈红向一审法院提出以下诉讼请求：1.解除陈红与黎东进签订的《房地产买卖及居间合同》；2.判令黎东进、张爱平连带向陈红返还双倍定金600000元；3.判令黎东进、张爱平连带承担陈红因维权所产生的律师费5000元。后陈红变更诉讼请求为：1.解除陈红、黎东进及大商公司于2018年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.判令黎东进、张爱平连带向陈红返还双倍定金512000元、购房预付款44000元及利息（以己付款300000为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率算至全部还清之日止）；3.判令黎东进、张爱平连带承担陈红因维权所产生的律师费3750元及诉讼担保费1600元。一审法院经审理认定事实如下：1.2018年9月27日，陈红（买方）与黎东进（卖方）、大商公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市***************2*****房，建筑面积119.48平方米，成交总价为128万元；定金共30万元，买方在签署本合同当日向卖方支付定金**万元，合同签订之日起*日内再向卖方支付定金20万元；递件过户当天买方支付首期房款8万元，余数90万元按揭贷款支付；物业现状为无查封、有抵押；卖方应自签署合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户手续之用，否则视为卖方违约；买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书（买方选择一次性付款方式的则办妥资金监管手续）（如卖方需赎楼的，则还应同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记的条件）之日起十个工作日内签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续，收件回执由居间方代为托管；买卖双方须在相关部门规定的时间内完成税费缴纳并根据回执载明的工作日内领取不动产权证，买方应在领证当日将其送交按揭银行，并于相关部门通知规定的时间内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。卖方保证对该物业享有完整所有权或已取得其他共有人的同意，具有完全处分权；有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前清理、解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则视为卖方违约。本合同的买卖各方中任一方的签字人如为代理人（如该物业有共有权人的，则在卖方签章项上的签字人视为该物业其他共有权人的代理人），则代理人须对其已获的授权承担真实、有效、完整的保证义务；若代理人无代理权、超越代理权、滥用代理权导致房屋买卖合同无效或无法履行时，在本合同签字的代理人应按本合同第十五条的约定承担违约责任。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因买卖双方任何一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效。如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同，则卖方必须双倍返还已支付的定金。买方应向居间方支付*8400元，应在双方签署《广东省房地产买卖合同（适用二手楼）》前全部付清。如因合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅住宿费等相关费用。合同还约定了其他内容。2.陈红于2018年9月27日向黎东进支付定金10万元。2018年9月28日，陈红向大商公司支付定金20万元，黎东进于当天出具收款收据确认收到陈红的定金20万元。陈红向黎东进共支付了定金30万元。后由陈红配偶王全亮申请按揭贷款98万元，已于2018年10月16日获得审批。3.根据中山市国土资源局于2019年1月3日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋登记在黎东进、张爱平名下，2017年9月14日抵押给珠海华润银行股份有限公司中山分行，尚未注销抵押登记；涉案房屋2018年10月23日被一审法院另案[案号：（2018）粤2071民初21897号]查封，此后又被一审法院轮候查封数次，至今未予解封。4.2018年12月29日，陈红委托广东悦盈律师事务所律师代理本案，该律所向其开具了票面金额5000元的律师费发票，后陈红与该律所终止委托代理关系，该律所向其退回律师费4250元。2019年4月29日，陈红又委托广东雅商律师事务所律师代理本案，该律所向其开具了票面金额3000元的律师费发票，陈红因本案共支付律师费3750元。此外，陈红提供发票证明因本案申请诉讼保全支出了诉保担保费1600元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖及居间合同》由卖方黎东进，居间方大商公司，买方陈红共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为房地产买卖合同。该房屋买卖合同部分，系陈红与黎东进的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。黎东进未依约办理注销抵押登记，且涉案房屋被法院先后查封数次，至今未能解封。该行为导致陈红购买房屋的目的无法实现，黎东进构成违约，应当承担相应的违约责任。陈红请求解除与黎东进、大商公司签订的《房地产买卖及居间合同》，该合同包含了房屋买卖合同部分以及与大商公司相关的居间合同部分，而本案并未涉及与大商公司居间合同部分的处理问题，故实际解除的仅是陈红、黎东进之间的房屋买卖合同部分。关于陈红主张双倍退还定金512000元、购房预付款44000元的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉案定金最高为256000元（1280000元×20%=256000元），陈红支付超出的部分视为支付购房款。故黎东进应向陈红返还购房款44000元（300000元-256000元=44000元）、双倍返还定金512000元（256000元×2=512000元）。至于陈红还主张以30万元为基数计收利息，一审法院认为陈红已经主张了双倍返还定金，已经足以弥补其损失并体现对违约行为的惩罚，现又主张计收利息，于理无据，一审法院不予支持。关于陈红主张的律师费3750元及诉保担保费1600元，合同明确约定了该费用由违约方承担，且陈红提供了发票证明两项费用已实际支出，故一审法院对该诉讼请求予以支持。至于张爱平是否应与黎东进承担连带责任，一审法院认为虽然涉案房屋登记在黎东进、张爱平两人名下，但《房地产买卖及居间合同》是由黎东进个人签订的，且从陈红提供的收款收据上看，陈红支付的30万元也是黎东进个人收取的，结合本案现有证据，不能证明张爱平是涉案交易的一方主体，无法认定张爱平是合同的相对人，陈红对此应承担举证不充分的法律后果。故张爱平不应承担本案的违约责任，一审法院对该项诉讼请求不予支持。黎东进、张爱平、大商公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证、抗辩等权利，应承担相应的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，缺席判决：一、解除陈红与黎东进于2018年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分；二、黎东进于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈红双倍返还定金512000元、购房款44000元；三、黎东进于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈红赔偿律师费3750元、诉保担保费1600元；四、驳回陈红的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9413元，诉讼保全费3545元，合计12958元（陈红已预付13395元，由一审法院退回陈红13395元），由黎东进负担12958元，黎东进应于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审期间，陈红向本院提交声明书一份，拟证明张爱平在2019年8月31日出具书面意见，声明自愿承认案涉房地产买卖及居间合同，并同意履行该合同作为卖方的全部合同义务，承认合同对其具有法律效力，受合同约束。黎东进收取陈红的30万元已用于偿还案涉房产的抵押贷款。黎东进、张爱平、大商公司未对该证据发表质证意见。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：2019年8月31日，张爱平出具声明书一份，内容为：本人张爱平，知悉并同意黎东进与陈红于2018年9月27日签订的《房地产买卖及居间合同》的全部内容，并同意履行该合同作为卖方的全部合同义务，承认该合同对张爱平本人具有法律效力，受其约束。另外黎东进收取陈红的30万元已用于还该房产的解押款。特此声明！声明人落款处有张爱平署名及手写落款日期。因黎东进、张爱平未对该声明书发表质证意见，本院询问陈红能否确保该声明书的真实性，陈红表示保证该声明书的真实性。二审另查明：陈红确认张爱平于2019年8月10日、2019年9月8日、2019年10月8日、2019年11月9日、2019年12月8日、2020年1月8日、2020年2月8日、2020年3月8日各向其转账支付1000元，2020年3月14日向其转账2000元，2020年4月至9月每月8日各向其转账1000元，共计16000元。另外黎东进通过微信向陈红转账支付5000元，合计21000元，请求法院根据已付款项进行扣减。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、张爱平是否应承担本案违约责任；二、陈红主张黎东进、张爱平支付购房款44000元的利息是否应当支持。对此，本院分析如下：关于焦点一，即张爱平是否应承担本案违约责任的问题。根据陈红提交的张爱平出具的声明书，张爱平自愿承担案涉房地产买卖及居间合同的卖方义务，本案因房产被法院查封，合同无法继续履行，黎东进的行为构成违约，应承担相关违约责任。张爱平自愿表示同意承担卖方义务，属债务加入，故张爱平应当与黎东进承担连带责任。关于焦点二，即陈红主张黎东进、张爱平支付购房款44000元的利息是否应当支持。一审法院认定黎东进构成违约，应当依据合同约定双倍返还定金512000元、购房款44000元，以及赔偿律师费3750元、诉讼担保费1600元。本院认为，在陈红未提交充分证据证明双倍返还定金不足以弥补其实际损失的情况下，一审法院认定双倍返还定金已经足以弥补其损失并体现对违约行为的惩罚，对其计收利息的主张不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。扣除陈红确认黎东进、张爱平已经向其支付的21000元，本院认定为黎东进、张爱平向陈红返还的部分购房款。故黎东进还应向陈红支付双倍定金512000元，购房款23000元、赔偿律师费3750元、诉讼担保费1600元。张爱平应对黎东进上述债务承担连带责任。另，对当事人其余未上诉部分，本院不作审查。综上，陈红上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案因陈红二审期间提交新的证据予以改判，不属于一审错判，陈红应自行负担二审诉讼费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初325号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初325号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初325号民事判决第二项为：被上诉人黎东进于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈红双倍返还定金512000元、购房款23000元，被上诉人张爱平对上述债务承担连带清偿责任；四、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初325号民事判决第三项为：被上诉人黎东进于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈红赔偿律师费3750元、诉讼担保费1600元，被上诉人张爱平对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人陈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9413元、诉讼保全费3545元，合计12958元（陈红已预付13395元，由一审法院退回陈红13395元），由黎东进、张爱平负担12958元，黎东进、张爱平应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳；二审案件受理费9413元（陈红已预交），由陈红负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年十月十三日翠红书记员李玉琴