湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11346号上诉人（原审被告）：湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**。法定代表人：郭毅。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱永东，男，1975年5月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：吴小红，女，1976年8月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：朱永东，男，1975年5月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系吴小红丈夫。上诉人湖南华悦星城置业有限公司（简称华悦公司）因与被上诉人朱永东、吴小红商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4965号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华悦公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4965号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足。上诉人无须向被上诉人支付违约金11409元，涉案的美麓阳光项目由案外人湖南省新明园林建设集团有限公司总包施工，项目于2017年6月开工，2018年11月8日因质量问题新明公司停工，并拒不整改，2019年1月8日，上诉人按政府职能部门要求接管工程。该项目于2019年6月30日前完工并已进行了相应项目的验收，包括但不限于主体部分工程质量验收、屋面分部工程质量验收等，故该项目于2019年6月30日前已实际达到竣工验收条件及交房标准和要求。上诉人于2019年6月28日在《长沙晚报》上发布《交房公告》，通知美麓阳光项目业主于2019年6月30日前往营销部办理收房手续。被上诉人对此公告置若罔闻，拒绝收房，其应当自行承担拒绝收房造成的损失。上诉人无须向被上诉人支付物业管理费824.76元，根据上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中对物业服务的约定，物业费的收费起始时间为本合同约定的房屋交付日或出卖人发出的房屋交接通知书载明的交付日期起，故被上诉人本应就自行承担该收房期间的物业费。被上诉人朱永东、吴小红辩称，被上诉人在一审提交的湘江新区管委会复函可证明上诉人开发的案涉房屋没有办理竣工验收手续，业主可拒绝收房。本案一审是当庭宣判的，被上诉人当庭亦领到了判决书，而上诉人却在8月份才上诉。朱永东、吴小红向一审法院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交房赔偿金15998.4元。2.被告承担合法交付房屋之前的所有物业管理费1161.6元。3.被告承担本案的所有费用。一审法院认定事实：2018年5月16日，朱永东作为买受人、吴小红作为共有人与华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800161602），朱永东、吴小红购买了华悦公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房，建筑面积87.74平方米。合同第五条约定购房总金额为792292元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）.行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3）.合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。4）.买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的。5）.非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定帐户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5、《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，朱永东、吴小红向华悦公司支付了购房首付款362292元，剩余430000元采用银行贷款方式支付。华悦公司于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”朱永东、吴小红于2020年2月10日收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2106元。另查明：因华悦公司与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区Ｂ栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区Ｂ栋工程竣工验收备案。一审法院认为，朱永东、吴小红与华悦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。根据合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付朱永东、吴小红，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，存在逾期交房的违约行为。朱永东、吴小红主张导致逾期交房是因施工方拒绝配合竣工验收造成，因此没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华悦公司与案外人的纠纷不能由朱永东、吴小红来承担责任，既然合同约定了各自义务，朱永东、吴小红、华悦公司均应当予以履行。华悦公司未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故该院认定华悦公司逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条约定的按日万分之一支付违约金，该院确定华悦公司支付给朱永东、吴小红的违约金为11409元（792292元×0.1‰×144天）。对于朱永东、吴小红主张华悦公司承担合法交房之前的物业管理费1161.6元，根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”对于逾期交房期间的物业管理费应由华悦公司承担，且华悦公司在本案审理过程中明确表示愿意承担逾期交房期间的物业管理费，故该院对朱永东、吴小红的该项诉请部分予以支持，确定华悦公司支付朱永东、吴小红垫付的2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费824.76元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，该院判决如下：一、限华悦公司在本判决生效之日起十日内向朱永东、吴小红支付违约金11409元；二、限华悦公司在本判决生效之日起十日内向朱永东、吴小红支付垫付的物业管理费824.76元；三、驳回朱永东、吴小红的其他诉讼请求。本案案件受理费230元，减半收取115元，由华悦公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人与两被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合约定的装饰、设备标准的房屋交付朱永东、吴小红，而涉案房屋系于2019年11月21日经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织竣工验收合格后方具备双方约定的交房条件，故华悦公司的迟延交房行为构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人与两被上诉人在合同中约定按已付房款的日万分之一标准计算迟延交付违约金，该约定并未明显过高，故一审法院按此约定计算违约金数额，并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否应承担交房之前的物业管理费问题，本院认为，上诉人虽然于2019年6月28日在《长沙晚报》刊登《交房公告》通知业主于2019年6月30日前来办理收房手续，但此时并未达到双方合同约定的交房条件，案涉房屋达到双方约定交房标准的时间应为竣工验收合格之日，即2019年11月21日。一审法院确定由上诉人承担案涉房屋的2019年7月1日至2019年11月21日期间的物业管理费，符合双方合同约定和法律规定，其处理并无不当。综上所述，上诉人华悦公司的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费230元，由上诉人华悦公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  金新贵二〇二〇年十月三十日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。