江苏省常州市武进区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)苏0412民初2460号之一 原告：冯志方，男，1947年10月9日出生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：冯兰方，女，1950年6月10日出生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：吴成，男，1965年6月18日出生，汉族，住常州市钟楼区。 被告：周建宇，男，1972年10月2日出生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：谈文伟，男，1966年11月18日出生，汉族，住常州经济开发区。 被告：冯瑜，女，1974年10月18日出生，汉族，住常州市武进区。 被告：任晓明，男，1991年12月21日出生，汉族，住常州经济开发区。 被告：宣莉，女，1992年1月1日出生，汉族，住常州经济开发区。 被告任晓明和被告宣莉共同委托诉讼代理人：王京金，江苏常弘律师事务所律师。 原告冯志方与被告周建宇、被告任晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，先适用简易程序，后转为普通程序审理，诉讼中，根据原告冯志方的申请，本院通知冯瑜和宣莉作为本案被告共同参加诉讼。同年8月18日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告冯志方的委托诉讼代理人冯兰方和吴成、被告周建宇的委托诉讼代理人谈文伟、被告冯瑜、被告任晓明和其与被告宣莉的共同委托诉讼代理人王京金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告冯志方向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁协议有效；2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告和二个子女与被告周建宇协商一致,于2018年9月1日租赁被告周建宇的房屋(武进),租赁合同中约定租期20年,一次性付清租金20万,20年后原告免费继续租赁，其中约定双方不得悔约。原告于当日签订了房屋租赁协议,并一次性支付了全部租金,履行了租赁协议约定,被告周建宇也于当日交付了租赁房屋钥匙和租赁房屋。合同签订后,原告在租期内未有违反租赁协议和损害对方的行为,被告任晓明经常到原告租住屋内打砸东西吵闹,并声称合住,二家合并一家居住,被告的纠纷侵害了原告的租赁使用权。 被告周建宇和被告冯瑜共同辩称，同意原告的诉讼请求，原告与被告周建宇和被告冯瑜签订的房屋租赁合同是有效的。 被告任晓明和被告宣莉共同辩称，1、本案讼争的房屋已经于2016年由被告周建宇、冯瑜与被告任晓明、宣莉签订房屋买卖合同，2016年5月，被告周建宇、冯瑜在房屋买卖合同中已经明确告知该房屋没有租赁关系，后双方发生纠纷，被告任晓明、宣莉于2018年9月6日向武进法院提起诉讼，而本案租赁合同签订的时间是2018年9月1日，时间节点令人生疑，原告作为被告冯瑜的父亲，理应知道其房屋已经出售，并发生纠纷的事实。2、原告系被告冯瑜的亲生父亲，被告冯瑜对原告，在法律上有赡养的义务，被告周建宇、冯瑜在百兴华府还有另外一套住房，在阳湖四季苑也有住房，但却将双方发生纠纷的房屋出租给自己的父亲居住，该房屋系毛坯房，生活设施极为简陋，根本不适合居住。综上，被告任晓明和宣莉认为，该租赁合同系原告与周建宇和冯瑜恶意串通，为了损害被告任晓明和宣莉的利益，规避其交付房屋的义务而签订的无效合同，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，被告任晓明、被告周建宇、被告冯瑜和江苏满意房产代理有限公司签订了存量房买卖合同，同年6月8日，被告任晓明、被告宣莉、被告周建宇、被告冯瑜和江苏满意房产代理有限公司签订了常州市存量房买卖合同（居间），分别约定被告周建宇、被告冯瑜将其名下、坐落在常州市武进区的房产作价出售给被告任晓明和作价出售给被告任晓明及被告宣莉等。因四被告产生争议，任晓明和宣莉作为原告，以周建宇和冯瑜作为被告、江苏满意房产代理有限公司作为第三人，于2018年9月1日形成民事诉状，后诉至本院，请求判令周建宇和冯瑜继续履行合同约定，协助办理案涉房屋的产权转移登记手续并交付房屋等。本院于同年9月7日立案后，依法公开开庭进行了审理。 2019年4月25日，本院判决：一、任晓明、宣莉与周建宇、冯瑜、江苏满意房产代理有限公司于2016年5月27日签订的存量房买卖合同继续履行。二、周建宇、冯瑜于本判决生效之日起三十日内协助将常州市武进区房屋变更登记至任晓明、宣莉名下。周建宇和冯瑜不服本院上列判决，提起上诉。2019年9月4日，江苏省常州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。 2019年10月11日，任晓明、宣莉向本院申请执行，要求被执行人周建宇、冯瑜协助将常州市武进区房屋变更登记至申请执行人任晓明、宣莉名下。2020年3月16日，本院作出执行裁定和协助执行通知书，要求不动产登记交易部门协助执行，同年3月26日，任晓明、宣莉获得案涉房屋的不动产权证书。 2020年4月26日，任晓明、宣莉作为原告，以周建宇、冯瑜、冯兰芳、陆传大为被告诉至本院，要求其立即腾空并搬离武进区房屋；按月租金1500元的标准，承担自2020年3月26日起至实际搬离之日止的占用费。同年5月13日，任晓明、宣莉申请撤诉。同年5月28日，任晓明、宣莉再次作为原告，以冯志方、周建宇、冯瑜为被告再次诉至本院，要求冯志方立即腾空并搬离武进区房屋；要求周建宇、冯瑜按月租金1500元的标准，承担自2020年3月26日起至实际搬离之日止的占用费。 本案诉讼中，原告冯志方提交了落款时间为2018年9月1日的租房协议，内容由被告冯瑜书写，具体为：现将武进出租给冯志方长期居住，租期20年，租金20万，已一次付清。若20年后冯志方仍在世，可以继续居住，无需再付房租直到百年之后。本协议自签订之日起生效，任何人不得毁约。被告周建宇和被告冯瑜作为出租人分别签名、原告冯志方作为承租人签名、冯某1和冯某2作为见证人分别签名。被告周建宇和被告冯瑜系夫妻关系；原告冯志方系被告冯瑜的父亲；见证人冯某1和冯某2分别为被告冯瑜的姐、妹。原告冯志方诉称，其于2018年5月起即入住案涉房屋；关于20万元租金的支付，其称两年多了，已经记不清楚了。被告冯瑜对此补充称“租金20万元已经一次性付清。其中10万元，是2009年到2015年期间，原告冯志方存放在我这的，2015年我买房，该款就借给我了。另外10万元，是我父亲冯志方于2018年8月底以现金支付的形式给我的”。庭审中，本院询问原告冯志方、被告周建宇和被告冯瑜，其对上列租房协议有无争议？原告冯志方、被告周建宇和被告冯瑜均答复没有争议，是有效的。原告冯志方另称，其租房与被告任晓明和被告宣莉无关，不需要通过被告任晓明和被告宣莉。被告周建宇和被告冯瑜称其与原告冯志方之间的房屋租赁，与被告任晓明和被告宣莉没有法律上的利害关系。 关于上列租房协议的形成时间，被告任晓明和被告宣莉持有异议并认为系串通，经本院释明，被告任晓明和被告宣莉未提交鉴定申请。 另查明，案涉武进的房屋，被告任晓明和被告宣莉虽通过申请执行获得了不动产权证书，但尚未交付，因而未取得控制和使用权。 以上事实，有当事人提交的租房协议、不动产权证书；本院（2018）苏0412民初6716号民事判决书、江苏省常州市中级人民法院（2019）苏04民终2403号民事判决书；本院调取的任晓明和宣莉的强制执行申请书、（2019）苏0412执4776号执行裁定书和协助执行通知书、（2020）苏0412民初2404号民事起诉状、撤诉申请书、民事裁定书和当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告冯志方提交的落款时间为2018年9月1日的租房协议，出租人为被告周建宇和被告冯瑜、承租人为原告冯志方，原告冯志方诉请确认该租赁协议有效，因被告任晓明和被告宣莉并非协议相对方，故其在本案中作为被告，主体不适格。民事诉讼中的诉，是当事人就特定民事争议向人民法院提出的保护自己民事实体权益的请求。本案中，原告冯志方和被告周建宇、被告冯瑜对上列租房协议并不存在任何争议，未产生纠纷。因此，原告冯志方起诉请求确认案涉房屋租赁协议有效，不符合起诉条件，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下: 驳回原告冯志方的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  张玉宇 人民陪审员  孙国晨 人民陪审员  马浩杰 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  曹 璐