广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31971号上诉人（原审原告）：雷洪涛，男，1984年10月3日出生，汉族，身份证住址河南省鲁山县。被上诉人（原审被告）：肖筛仔，男，1983年3月29日出生，汉族，身份证住址湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：汪方琪，广东圣马律师事务所律师。上诉人雷洪涛因与被上诉人肖筛仔租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初23954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人雷洪涛上诉请求：1、依法改判被上诉人支付上诉人水电费4300元；2、依法改判被上诉人支付上诉人2019年8月份的房租4000元；3、依法改判被上诉人支付上诉人内部拆除费用15000元；4、依法改判被上诉人支付上诉人疏通下水道费用3000元；5、依法改判被上诉人支付上诉人支付房屋外烟囱拆除费用5000元；6、本案的一审、二审的费用均由被上诉人承担。合计：31300元。事实与理由：上诉人与被上诉人2018年8月份签订一份场地租赁合同书，上诉人把位于宝安区××街道东方南边头大田洋田××号的商铺租给被上诉人，每月租金4000元，水电费另计，租赁期限2018年8月31日至2019年9月1日，在合同租赁期间被上诉人拖欠上诉人2019年6月份的租金没有按约定交纳，出于对被上诉人的帮助，上诉人同意被上诉人的押金8000元抵扣被上诉人2019年6月、7月份的租金，租赁合同约定每月5号前交清当月房租和上个月水电费，因为被上诉人的押金已经抵扣2019年6月、7月份的房租，被上诉人自己没有什么财产抵押在上诉人这里了，故意不交2019年8月份的房租及7月份的水电费，交房租谈条件，必须续约才交2019年8月份的房租，明显耍无赖，房租到期合同没有约定必须把房子租给被上诉人，被上诉人拒绝缴纳2019年8月份的房租及9月份的水电费,把厨房设备占着房子不搬出去，导致上诉人无法再出租，2019年8月份的房租4000元须由被上诉人承担，合同第五条第2款约定，合同到期被上诉人需将原有损坏的恢复原样，被上诉人走了以后，没有帮上诉人恢复原样，上诉人自己找人恢复的费用应该由被上诉人承担，被上诉人开的是餐馆生意，下水道堵塞严重，房子外边的烟囱现在都没有拆除，所有这些恢复所产生的费用都应由被上诉人承担，现被上诉人一走了事，把破旧的烂座椅堆放在上诉人处，严重影响到上诉人安全隐患和破坏了上诉人的生活环境,上诉人主张的费用都是实际产生的费用，上诉人不服深圳市宝安区人民法院一审民事判决，依法提出上诉，请求二审法院查实改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人肖筛仔答辩称，一、一审查明的事实非常清楚，适用法律正确，请求贵院维持原判。二、上诉人本身存在违约行为，没有合理理由不给予被上诉人继续续租，且在合同未到期时擅自解除合同，对被上诉人进行停水停电，并且拆除了被上诉人的设施，造成被上诉人极大的财产损失，属于侵权，其侵权行为所造成的费用，被上诉人不予承担，其侵权行为造成被上诉人的损失，被上诉人保留追究的权利。雷洪涛向一审法院起诉请求：1、本次诉讼费用由被告承担；2、被告交清管理处水电费用4300元；3、被告交清所欠三个月房租12000元；4、被告交清所租店铺内装修设施拆除费用15000元；5、被告交清下水道疏通费用3000元；6、被告交清房屋外烟囱拆除费用5000元；7、根据合同被告应付2019年6月1日至8月31日房租违约金14400元；8、被告母亲对雷洪涛进行辱骂，赔偿精神抚慰金10000元，并公开道歉；9、被告应付清免租期房租2000元。一审法院查明：原告雷洪涛与被告肖筛仔签订《场地租赁合同书》，双方约定原告将位于深圳市宝安区××街道东方南边头大田洋田××号的商铺租给被告，出租期限为一年，从2018年8月31日起至2019年9月1日止，被告在签订合同时向原告预付一个月租金4000元，并交纳三个月租金数额的履约保证金为8000元，共计人民币12000元。2016年6月份，被告肖筛仔主张以交纳给原告的8000元押金抵扣6、7月份房租，原告予以同意；2018年8月6日因被告逾期未交纳七月份水电费4100元及双方对房租缴纳产生争议，原告采取停水停电、收回商铺等措施。以上事实，有经当庭质证的场地租赁合同书、水电费通知单、商铺现场照片等证据及庭审笔录予以证实。关于原、被告双方签订的《场地租赁合同书》是否有效问题。庭审过程中，原、被告双方均对位于深圳市宝安区××街道东方南边头大田洋田××号的商铺未取得建设工程规划许可证或房地产权证书的事实予以确认，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法院认为，原、被告签订的《场地租赁合同书》违反法律强制性规定，自始无效。因此，原告所主张的违约金，无法律依据，法院不予支持。关于原告主张的水电费用4300元、房屋租金及2019年6月1日至8月31日房租违约金14400元。法院认为，依据南边头科技园管理处出具的7月水电收费通知单，被告应支付原告水电费4100元，原告实际已代替被告支付了该笔费用，因此，被告应向原告支付其缴纳水电费用4100元。原告于2018年8月6日收回该涉案商铺，被告实际以预缴纳的8000元定金抵扣原告主张的2018年6、7月份租金，经核算被告应支付原告2018年8月1日至2018年8月6日租金800元（4000÷30×6）。关于原告主张的免租期房租。法院认为，原告未提交证据证明给予了被告免租期优惠，且双方在合同中约定了计租起始时间，应当参照双方在合同中约定的计租起始时间，原告所主张的免租期房租，无事实与法律依据，法院不予支持。关于原告主张的下水道疏通费用、房屋外烟囱拆除费用及下水道疏通费用。法院认为，原告提交第三方报价表，不能证明该复原费用已实际产生，且双方在订立租赁合同时，只是要求承租人将人为损坏部分复原，对被告的装修及添附部分并未做出明确约定，原告所主张的复原费用，无事实与法律依据，法院不予支持。原告主张的赔偿精神抚慰金10000元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、被告肖筛仔应于判决生效之日起三日内返还原告雷洪涛水电费4100元；二、被告肖筛仔应于判决生效之日起三日内返还原告雷洪涛租金800元；三、驳回原告雷洪涛的其他诉讼请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。一审案件受理费人民币721元，由被告承担667元，原告承担54元。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人二审提交拆墙垃圾清理费用收据、厕所拆除、疏通下水道、垃圾清理费用收据，以证明其支付的商铺复原费用。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应当支付水电费4300元、2019年8月房租4000元、内部拆除费15000元、疏通下水道费用3000元、房屋外烟囱拆除费用5000元。关于水电费，根据南边头科技园管理处出具的7月水电收付通知单、收据，一审判决认定被上诉人应支付的水电费为4100元并无不当，本院予以确认。上诉人称其主张水电费为4300元是因为包含了滞纳金，只是管理处未开具滞纳金的收据，上诉人对此未提供证据证明，本院不予支持。关于2019年8月房租，涉案房屋系于2019年8月6日收回，因此一审判决核算被上诉人应当支付2019年8月1日至6日的租金800元亦无不当，上诉人主张被上诉人应当支付2019年8月1日至8月31日期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于内部拆除费、疏通下水道费用、房屋为烟囱拆除费用，涉案《场地租赁合同书》中并未明确规定在合同解除时，被上诉人应当拆除装修部分，恢复房屋原状，只约定承租人将人为损坏部分复原，上诉人提交的报价表、拆墙垃圾清理费用收据、厕所拆除、疏通下水道、垃圾清理费用收据亦均不足证明与涉案商铺的复原有关，因此上诉人主张被上诉人承担上述复原费用，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人雷洪涛上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583元，由上诉人雷洪涛负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年十月十四日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。