湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1558号上诉人（原审被告）：兴山县昭君镇人民政府，住所地兴山县昭君镇香溪社区和平大道**。统一社会信用代码1142052601113213XII。法定代表人：黄达文,该镇镇长。委托诉讼代理人：杨新江，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李正平，男，汉族，1976年5月11日出生，户籍地湖北省兴山县，现住兴山县。委托诉讼代理人：贾勇，湖北神兴律师事务所律师。特别授权代理。上诉人兴山县昭君镇人民政府（以下简称昭君政府）因与被上诉人李正平租赁合同纠纷一案，不服湖北省兴山县人民法院（2020）鄂0526民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昭君政府的委托诉讼代理人杨新江，被上诉人李正平及其委托诉讼代理人贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昭君政府上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李正平一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。本案的争议焦点应为合同到期后李正平向次承租人李华、高秋瑾收取租金的行为，是否应视为合同到期后李正平与昭君政府终止了租赁关系，李正平与次承租人李华、高秋瑾直接建立了新的租赁关系。双方签订的《厂房租赁合同书》第二条约定，昭君政府应在2017年12月31日合同期满后一个月内归还厂房，超过一个月没有搬出，视同昭君政府续租，必须续交85000元租金（即续交一年租金）。若需延长协议时间的，昭君政府必须提前半个月申请，并经李正平同意后，重新签订协议，否则李正平按期收回厂房。双方明确约定租赁合同期限为一年，2017年12月31日合同到期后，昭君政府并没有要续期的意思表示，也没有继续支付租金。此时，李正平直接与次承租人李华、高秋瑾协商，由李华、高秋瑾直接缴纳租金继续租赁经营。李正平与李华、高秋瑾的行为表明，李正平与李华、高秋瑾直接建立了租赁关系，李正平与昭君政府则因合同到期而终止了租赁关系。现因李正平系考虑很难向李华、高秋瑾追索租金，转而向昭君政府主张租金，属李正平起诉对象错误。李正平主张在2017年12月31日合同到期后，昭君政府未在1个月内归还厂房，视同昭君政府续租的理由不能成立。昭君政府与李正平、昭君政府与次承租人签订的厂房租赁合同均约定2017年12月31日到期。在各方租赁合同均到期后，昭君政府的态度是拒绝续租，拒绝续交租金。李正平此时则直接向李华、高秋瑾收取租金，即直接与次承租人发生关系，此行为昭君政府不予认可，这是将租赁关系强加给昭君政府。李正平向次承租人李华、高秋瑾收取租金的行为表明李正平直接与次承租人李华、高秋瑾建立了新的租赁关系，故而次承租人李华、高秋瑾无需在1个月内搬离，而是应继续使用厂房。现李正平将合同到期后直接向次承租人李华、高秋瑾收取租金的行为非要视为昭君政府续租的意思表示，完全是强加昭君政府告的意思表示，等同于强迫被告交易，对此昭君政府不予认可。另外，《厂房租赁合同书》第二条约定若需延长协议时间的，昭君政府必须提前半个月申请，并经李正平同意后重新签订协议。2017年12月31日合同到期，昭君政府未提出续租申请，更未缴纳租金。李正平直接与次承租人李华、高秋瑾协商，2018年度先收取55000元租金（同意李华欠付30000元租金），2019年度收取李华14000元租金(同意李华欠付71000元租金），均表明李正平与次承租人李华直接建立了租赁关系，次承租人李华、高秋瑾转变为承租人。综上，昭君政府认为租赁关系在2017年12月31日已经终止，李正平在12月31日后直接与原次承租人李华、高秋瑾发生租赁关系所产生的债权债务，李正平应直接向李华、高秋瑾主张。李正平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，昭君政府的上诉不能成立，李正平从未与李华达成过租赁物转租协议。昭君政府与李正平之间签订租赁合同后，租赁期满后李正平一再要求昭君政府腾退场所，昭君政府的原法定代理人，现镇党委书记郭朋志给李正平答复通过其他方式解决租金问题，李华在昭君政府处承揽、修建一条公路，昭君政府多给李华拨付69000元工程款，李华将该工程款转交给李正平。可见，双方之间租赁在继续延续，只不过是变化了给付租金的方式，昭君政府诉称双方的租赁合同已终止与事实不符。李正平向一审法院诉讼请求：1、判令昭君政府立即返还租赁的厂房；2、判令昭君政府支付李正平拖欠的租金135233元（2016年12月23日至2020年5月26日，租金总额为289233元，扣减昭君政府已经支付的154000元，含案外人李华代昭君政府支付的69000元）；3、从2020年5月27日起始，至厂房返还之日止，每日支付厂房占用费234元。一审法院认定事实：2016年12月23日，昭君政府与李正平签订《厂房租赁合同书》，李正平将位于兴山县××粮镇××村兴山县金牧生态养殖专业合作社的厂房租赁给昭君政府，年租金85000元，租期自2016年12月25日至2017年12月31日。合同书第二条约定：“协议期满后，甲方（昭君政府）必须在一月内归还厂房，超过一月没搬出，视同甲方续租，必须续交85000元租金，甲方自搬出后两个月内恢复厂房原状”。当天，昭君政府又与案外人李华签订了《厂房租赁协议》，协议第一条约定：“甲方（昭君政府）将位于兴山县××粮镇××村兴山县金牧生态养殖专业合作社的厂房免费租赁给案外人李华（乙方）作为搬迁临时过渡，期限自2016年12月25日至2017年12月31日。协议期满后，乙方必须在一月内归还厂房，超过一月没搬出，视为续租，在2018年1月25日前向甲方缴纳一年租金85000元”。2019年5月27日，李正平向昭君政府送达《关于急切要收回黄粮金牧猪场的告知书》，但昭君政府在收到告知书后未给予回复。截止起诉之日，昭君政府向李正平支付租金85000元，案外人李华代昭君政府支付租金69000元，合计154000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，昭君政府与李正平于2016年12月23日签订的《厂房租赁合同书》期限为2016年12月25日至2017年12月31日，合同到期后，昭君政府没有将租赁物返还给李正平，李正平也没有提出异议，视为双方继续履行原租赁合同，只是按照法律规定，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，李正平于2019年5月27日向昭君政府送达了《关于急切要收回黄粮金牧猪场的告知书》，视为李正平向昭君政府表达了解除租赁合同的意思，现李正平要求返还租赁厂房的诉讼请求应理解为解除昭君政府与李正平双方签订的《厂房租赁合同》，返还租赁厂房，该项请求符合法律规定，一审法院予以支持。同时，昭君政府在使用租赁物期间，没有按照合同约定按时支付租金，属违约方，应当承担违约责任。现李正平要求昭君政府支付租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。昭君政府认为，昭君政府与李正平之间签订的租赁合同已于2017年12月31日自行终止，且李正平已与案外人形成了新的租赁关系。该意见既无事实依据，也无法律依据，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除李正平与兴山县昭君镇人民政府于2016年12月23日签订的《厂房租赁合同》；兴山县昭君镇人民政府于本判决生效后三十日内将涉案租赁厂房返还给李正平。二、限兴山县昭君镇人民政府于本判决生效后三十日内支付租金129333元（计算至2020年4月30日），并从2020年5月1日起至实际交付租赁厂房止，按年租金85000元的标准支付租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由兴山县昭君镇人民政府承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求及答辩提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李正平二审提交了郭朋志（手机号码：151××××****）与李正平2018年1月29日至2020年1月9日期间的短信记录三张，拟证明郭朋志代表昭君政府于2018年2月2日向李正平的答复表明其同意给付租金的事实。昭君政府质证认为：对短信的真实性无异议，但该证据只能证明案涉租赁合同到期后，昭君政府没有接受李正平主张继续租赁合同并支付租金的要求。本院对“2018年1月29日至2020年1月9日，李正平同郭朋志就案涉厂房的返还及租金的支付问题多次协商，郭朋志并未对上述事项进行明确答复”之事实予以确认。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，昭君政府与李正平之间签订的《厂房租赁合同》第二条已载明“协议期满后，甲方（昭君政府）必须在一月内归还厂房，超过一月没搬出，视同甲方续租，必须续交85000元租金，甲方自搬出后两个月内恢复厂房原状”等内容。本案中，昭君政府自2017年12月31日该协议期满后，并未将案涉厂房归还给李正平，李正平亦未对昭君政府不归还案涉厂房的行为提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”昭君政府作为合同相对人，同李正平形成了不定期租赁关系，昭君政府应当依照《厂房租赁合同》的上述约定履行按时交纳租金的义务，李正平作为出租人，可在合理期限之前通知昭君政府要求解除合同，李正平于2019年5月27日向昭君政府送达《关于急切要收回黄粮金牧猪场的告知书》的行为应视为李正平要求解除《厂房租赁合同》，昭君政府应当归还案涉厂房并支付拖欠租金及其他相应费用。关于昭君政府以李正平已与次承租人李华、高秋瑾建立了租赁关系，主张其不应当承担交纳租金及归还案涉厂房的责任。本院认为，昭君政府并未提交证据证明李正平与李华、高秋瑾就案涉厂房达成租赁协议，应当承担举证不能的后果；同时，根据一审法院对李华的询问情况，李华支付给李正平的69000元系李华代昭君政府支付的租金，即便李正平直接收取了李华、高秋瑾支付的租金，李正平收取租金的行为也不足以证明李正平与李华、高秋瑾建立了新的租赁关系。故昭君政府的上述主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，兴山县昭君镇人民政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由兴山县昭君镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十月二十八日法官助理郭政书记员张萍