河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2286号上诉人（原审被告）：石高峰，男，汉族，1981年2月13日出生，住鄢陵县。上诉人（原审被告）：袁瑞勤，女，汉族，1984年7月6日出生，住鄢陵县。委托诉讼代理人：石高峰，系袁瑞勤之夫。被上诉人（原审原告）：李海宽，男，汉族，1980年3月16日出生，住郑州市商务内环路**楼商务区。被上诉人（原审原告）：李伟玲，女，汉族，1978年10月12日出生，，住许昌市魏都区二被上诉人委托诉讼代理人：王美君，河南国银（许昌）律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：张恒，河南国银（许昌）律师事务所实习律师。上诉人石高峰、袁瑞勤与被上诉人李海宽、李伟玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石高峰、袁瑞勤委托诉讼代理人石高峰，被上诉人李海宽、李伟玲的共同委托诉讼代理人王美君、张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石高峰、袁瑞勤上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审程序违法，应当将本案发回重审。开庭日，上诉人携带所有证据材料按时到达法院，当询问法院工作人员传票上的庭室时被告知不用应诉，让直接回去，所以未能参加诉讼。2、本案一审判决查明的基本事实错误，请求二审查明事实依法改判。承诺书是被逼签订。2019年11月20号转给金冠眼镜店两间是经过被上诉人同意，所以不存在违约。上诉人现在只使用3间。上诉人分别于2020年4月6日、4月10日、5月31日陆续向被上诉人缴纳租金8万元，有转账和房租收据为证。截止到起诉前双方经过结算剩余的租金共计2.5万元，后续使用中新产生的租金由于被上诉人起诉未交。3、本案一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的合同已经解除，一审法院仍旧依据解除的合同判决违约金，属于适用法律错误。双方已经按照新达成的口头租赁合同在履行，所以不存在继续适用原合同的情形。李海宽、李伟玲辩称，上诉人欠付房租、擅自转租房屋构成违约，应当恢复原状，清偿房租。承诺书从内容上看系自认的欠付租金等事实，上诉人明确如有违反，出租方可以继续追缴房租。根据合同法相关规定，合同解除了但违约条款对双方仍具有约束力。2020年4月7日上诉人没有腾退房屋，双方没有达成新的租赁合同。上诉人交纳8万元租金是事实，但是支付2019年5月15日至2020年5月15日的租金，至2020年6月1日，拖欠租金10万元。李海宽、李伟玲向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，二被告立即向原告退还承租房屋；2、请求依法判令二被告向原告支付房屋租金100000元及滞纳金30000元（滞纳金按日1％计算，自2020年4月1日起暂计至2020年4月30日，实际支付至租金支付完毕之日止）；3、请求依法判决二被告向原告支付违约金66000元；4、请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月4日，二原告同被告袁瑞勤签订房屋租赁合同一份，合同约定由原告袁瑞勤承租二原告所有的位于鄢陵县西大街花都风情商业街F区域16-21号，面积600平方米。房屋用途为商业用房。租赁期限为5年，自2017年5月15日至2022年5月14日止。合同第八条对终止合同的约定为“乙方有下列情形之日的，……1、擅自将承租的房屋转租的；……”。合同第十条对违约责任的约定为“租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的20％作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1％向乙方加收滞纳金”。2019年8月10日，被告石高峰签订承诺书一份，承诺书载明“本人瑞琴妈妈孕婴店实际控制人石高峰……2、任一月底前未交清应交租金，自下月1日起支付应付租金日百分之一的滞纳金……承诺人：石高峰，2019.8.10”。2020年3月27日，被告袁瑞勤、石高峰签订承诺书一份，承诺书载明“本人石高峰……现同意解除租房合同，承诺人：石高峰、袁瑞勤2020.3.27”。房屋租赁合同签订后，被告擅自将承租原告的两间房屋转租给金冠眼镜店，截至2020年3月27日，被告尚欠原告10万元房租未付，至原告起诉前，被告仍在承租房屋经营，双方协商未果，遂形成本案纠纷。一审法院认为，原被告之间签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，系有效合同，原告依约向被告提供房屋使用，被告应依约支付租金，现被告违约，故被告袁瑞勤应依照合同约定赔偿原告合理损失，被告石高峰向原告出具承诺书，并认可其作为承租房屋的实际控制人，亦应承担责任。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，根据合同第八条约定，承租人如擅自将承租的房租转租，出租人可终止合同并收回房屋，且被告石高峰在2020年3月27日向原告出具的承诺书中明确陈述愿意解除租房合同，故对其该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告要求被告支付房屋租金10万元及滞纳金3万元的诉讼请求，原告要求被告按年租金33万元即每月租金为2.75万元支付房屋租金，符合合同约定，被告缴纳24.5万元租金，下余10万元被告在出具的承诺书中予以认可，扣除原告应退还的10000元押金，被告实际应向原告支付房屋租金90000元。关于滞纳金，原被告合同约定逾期一日，按年租金1％加收滞纳金，明显过高，应按同期银行贷款利率标准，自解除租房合同之日起计算至实际支付之日止，原告要求自2020年4月1日起计算，因原被告之间合同到期之日为2020年4月4日，因此应从2020年4月5日起计算，对于原告该部分诉讼请求，原审法院部分予以支持。关于违约金，原被告双方合同约定按年度租金20％作为违约金，符合双方合同约定，对于原告该项诉讼请求，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李海宽、李伟玲与被告袁瑞勤、石高峰之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告袁瑞勤、石高峰自判决生效之日起十日内向原告李海宽、李伟玲支付房屋租金90000元及滞纳金（滞纳金以90000元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2020年4月5日起计算至房屋实际交付之日止），并支付违约金66000元；三、被告袁瑞勤、石高峰自判决生效之日起二十日腾退房屋，若未腾退，则按月租金27500元，自2020年4月5日起计算逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止；四、驳回原告李海宽、李伟玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，由被告袁瑞勤、石高峰负担。本院二审期间，石高峰、袁瑞勤提交3份证据，1、2020年4月6日通过石方方尾号9688的工商银行账户转入闫伟贞尾号1548的中国银行账户40000元整，回单编号0027-08326415-0189。2、2020年4月10日陈军亮代收3万元，出具收到条一份。3、2020年5月31日通过余额宝转给闫伟贞尾号1548的中国银行账户10000元整，单号20200531200040011100670027547657。证明：石高峰、袁瑞勤向李海宽、李伟玲又支付租金8万元。李海宽、李伟玲质证认为，该款项已经收到，但是支付2019年5月15日至2020年5月15日的租金，至2020年6月1日，上诉人拖欠租金10万元。李海宽、李伟玲无新证据提交。本院审核认为，石高峰、袁瑞勤出示证据的真实性可以确认。二审查明基本事实与一审一致，另查明，石高峰、袁瑞勤于2020年3月27日出具承诺书中显示，“截至目前共欠房租近10万元”。石高峰、袁瑞勤向李海宽、李伟玲分别于2020年4月6日支付4万元，2020年4月10日支付3万元，2020年5月31日支付1万元，共支付租金8万元。本院认为，石高峰、袁瑞勤支付8万元租金的日期均在2020年3月27日出具承诺书之后，李海宽、李伟玲关于该款是支付2019年5月15日至2020年5月15日的租金，至2020年6月1日，仍拖欠租金10万元的主张在时间上不符合逻辑，因此，该8万元应当在拖欠的10万元租金中扣除，一审判决第二项租金额应当变更为1万元。双方合同解除，不影响违约条款的适用，石高峰、袁瑞勤仍应当依约承担违约责任。石高峰、袁瑞勤的其他上诉主张没有依据，不予支持。综上所述，石高峰、袁瑞勤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1668号民事判决第一、三、四项；二、变更河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1668号民事判决第二项为“石高峰、袁瑞勤自本判决生效之日起十日内向李海宽、李伟玲支付房屋租金1万元及滞纳金（滞纳金以1万元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2020年4月5日起计算至实际支付之日止），并支付违约金66000元”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2110元，由石高峰、袁瑞勤负担1110元，李海宽、李伟玲负担1000元。二审案件受理费4220元，由石高峰、袁瑞勤负担2220元，李海宽、李伟玲负担2000元。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  吕军尚审判员  肖永强二〇二〇年十月二十九日法官助理刘贺举书记员张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口