广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1651号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区西山路******。 法定代表人：赵西林。 委托诉讼代理人：王梓衡，该公司员工。 被告:李铭福，男，1968年6月26日出生，汉族，住桂林市叠彩区 四里4号胜利嘉园小区1栋1单元7-1号。 委托诉讼代理人：赵瑞璟，女，1974年3月3日出生，汉族，住址同上，系 被告李铭福的妻子。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告李铭福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2020 年8月20日、9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王梓衡，被告 的委托诉讼代理人赵瑞璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出的诉讼请求：一.判令被告向原告支付2019年1月1 日至2019年12月31日的水电公摊费162.96元及滞纳金209元（滞纳金以16 2.96元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2019年1月1日起，计算至2020 年6月30日），合计371.96元；二.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：201 第2页共8页 8年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会（以下简称胜利嘉园业委 会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：第十六条物业委托管理期限为五年 ，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条物业管理服务费：… …2.高层电梯房住宅：1- 5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元； 电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件 费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地 行业标准执行）；6- 15层：按购房面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元（含二次增压费 ）；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元……9.物业管理服务费缴费时间为每 月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费。 还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，原告有权直接向人民法院提 起诉讼；合同还约定，合同生效日期为2018年7月1日。自合同签订至今，胜利嘉 园小区一直由原告提供管理和服务，被告系上述小区1栋1单元7- 1号房屋业主。按照合同约定，被告每月应缴纳水电公摊费13.58元。但从2019 年1月1日起至2019年12月31日止，已逾期12个月，被告均没有向原告缴纳任 何水电公摊费。从2019年1月起至2019年12月31日止，被告尚拖欠原告水电 公摊费162.96元及滞纳金209元（滞纳金以162.96元为基数，按拖欠金额每天 3‰计算，从2019年1月1日起，计算至2020年6月30日），合计371.96元 （具体计算详见明细表）。合同履行期间，原告通过张贴业主欠费公告、上门催缴、 电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费。2020年6月30日，原告以 张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告在内的业主缴纳物业管理费； 第3页共8页 2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告拒绝交纳。综 上所述，原告与被告所在小区业主委员会签订的《小区物业管理服务合同》是双方真 实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主及物业公司具有约束 力，应当遵守执行。原告作为被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务。 原告履行服务义务后有权向业主收取物业服务费，被告就应当按相关标准支付相应物 业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。原告因此诉至法院。 被告李铭福辩称，1.原告没有履行完合同，从2018年7月1日至2023年6 月30日共5年。为什么只干了1年6个月（实际只干了16个月，到2019年10月 就不干了，11到12月名存实亡两个月，应给业主退还两个月的物业费。）门卫只有 1人值班，保洁一个人都没有，整个小区臭气熏天，并未按照物业合同服务，侵害了 业主的权益。2.合同具有片面性，质疑是乙方（物业公司）起草，没有给广大业主看 ，没有公示过，业主就不知道有这些不合理的收费，请原告出示业主公摊水电费收费 标准及使用数据。3.原告收取的公摊水电费的收入和支出没有公布，侵占了业主的知 情权，本小区980多户，平均每户163元收入接近16万多元，该笔公摊水电费用 在何处？是否物业使用的水电费也算在其中？请原告出示相关支出费用明细单子、收 据等公示，还业主一个知情权。4.原告违背了业委会委托合同第十八条第6款：将物 业管理服务项目，收费标准，每年的收支明细等在物业管理区域内公示的规定，20 19年一次没有公示过，见业主不知情签字为证。原告仅有一个用电总表，如何区分 物业与小区业主的用电情况？原告提供的水费表，物业用水费明显不合理。原告物业 服务不到位，不应收取11月和12月的物业费，应返还业主。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异 第4页共8页 议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年8月14日，南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告李铭福（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里4号区的单位集资合作建房。乙方分配所得的房号为1栋1-7-1号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按85平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。涉案房屋尚未办理产权 证。2018年6月28日，胜利嘉园业委会（甲方）与原告（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区胜利路东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：②、6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元（含二次增压费）；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）注：公摊水电费指：公共照明、电梯运行、二次供水增压、公共绿化、环境卫生清理、监控与门禁系统等；3、电动单车每辆停放充电位30元/ 第5页共8页 月/位（含充电费）；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼；第二十三条、本物业的公用部位、共用设施设备的日常养护维修费用以及设备运行的能耗水电费用，由乙方在收取的物业管理服务费中列支；其大修、中修、更新、改造费用按国家有关规定执行，由甲方房屋公共维修基金支付；小额损耗（如公共部分灯具、锁具、油漆、土建小修所发生的材料费用等）由乙方支出。注：小修为200元以内（含两百元），由物业公司承担，200元以上由每栋每单元相关业主分摊或由本小区房屋维修资金承担……。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告房屋的房号为胜利嘉园小区1栋1-7-1号。2020年7月16日，原告向被告发送短信息催收物业费。因被告未向原告交纳2019年1月1日至2019年12月31日的公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 再查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉《小区物业管理服务合同》是否有效，对被告是否有法律约束力；2、原告是否履行了合同义务；3、原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的公摊水电费和滞纳金有无事实依据 第6页共8页 和法律依据。 关于争议焦点1，被告认为未与原告签订合同，物业合同具有片面性，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与胜利嘉园业委会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，且该合同已经桂林市叠彩区土地房产工作局备案，因此该合同为有效合同。被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。被告应当按该合同的约定，履行其业主的义务。 关于争议焦点2，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 关于争议焦点3，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，原告将催交物业费的通知以短信形式发送给被告，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩解原告没有尽到物业合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。关于公摊水电费，因被告的房屋楼层为7楼，按照合同约定的公摊水电费每户每年163元。被告认为小区水电表没有针对公共部位的专用水电表，原告没有公示明确被告所应公摊的水电费，本院认为 第7页共8页 ，从合同中看，没有约定由原告对小区共用水电表进行改造并承担相关费用的约定，且该部分属于公用设施的改造，应从业主房屋的公共维修基金或其他方式支付；同时，公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的。从长远看，能够起到保障业主物业处于一个完整、安全的环境。业主不缴纳公摊部分的费用，损害的是全体小区业主的利益。综上，原告要求被告支付公摊水电费162.96元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。被告要求原告退还2019年11、12月的物业费，被告可另案起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李铭福支付原告桂林永合物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日止的公摊水电费162.96元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 第8页共8页 本案案件受理费50元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告李铭福负担，本院退还原告桂林永合物业服务有限公司25元。 本判决为终审判决。 审判员  唐晓莹 二〇二〇年十月二十日 书记员  刘心怡