新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1597号 原告：克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市塔河路**。 法定代表人：勾昕艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈光钧，新疆中疆律师事务所律师。 被告：李斌，男，1991年2月18日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：闫璨，新疆双信律师事务所律师。 原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司与被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈光钧、被告李斌及其委托诉讼代理人闫璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退租赁原告的门面房；2．判令被告立即支付拖欠的租金198,519元（从2018年9月15日至2019年9月14日）；3．判令被告支付已产生的门面房未腾退期间的占有使用费198,519元（2019年9月14日至2020年9月13日，参照该房屋双方租赁合同中约定的租金的占用使用费），此后按照日租金543.89元（年租金÷365天）向原告支付从2020年9月14日至腾退交付给原告期间的使用费；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年8月22日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定被告租赁原告位于××区面房等事宜。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了出租的门面房，但被告却违反租赁合同的约定，拖欠租金198,519元，租赁期届满不腾退门面房。原告多次催要租金，被告拖欠不还，故原告诉至法院。 被告李斌辩称，1．认可原告的第一项诉讼请求，愿意腾房。2．对租金部分不予认可。根据双方签订租赁合同第一条、第二条约定得租赁范围，2016年8月22日签订合同后，由于原告未办理消防许可证，导致被告一直无法正常投入使用、经营。直到2017年5月4日，克拉玛依市公安消防支队下达克公消竣复字（2017）第0004号建设工程竣工验收消防备案复查意见书才得以恢复使用，但由于被告开设的为网吧，需要办理消防合格证才能正常经营，2017年6月16日，克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队下达克区公消字不字（2017）第0012号不同意投入使用、营业决定书，导致被告依然无法正常投入使用经营，2017年7月5日，被告才将消防合格证小证办理完毕，原告投入使用，被告自2016年8月22日合同签订日至2017年7月5日期间，因原告耽误投入使用经营10个月13天，计317天，被告请求减免该部分租金。3．对于占用费金额不予认可。合同到期后，被告曾多次找原告协商腾房事宜，但原告始终不露面，导致无法腾房，对其耽误的时间，原告应自行承担。因疫情属于不可抗力，自2020年1月22日至5月12日，7月22日至9月22日，共计140天，该部分租金也应减免。 经审理查明，2016年8月22日，原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司（甲方）、被告李斌（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告李斌承租坐落于克拉玛依市通讯路40-13、40-14号房屋，租赁面积151.08平方米。租赁范围包括现已投入使用的主体建筑及与之配套的消防等所有配套的设备、设施及各类上下水暖管网等，并保证交付时能正常使用。租赁期限从2016年9月15日至2019年9月14日，租期为3年，其中第一年为装修期，无论什么原因均不再增加装修期。2016年9月15日至2017年9月14日为甲方给乙方的装修免租期，2017年9月15日至2018年9月14日为有条件的免租期（即乙方根据甲方要求和标准搭设完成二层钢结构的在该时段应予以免租，否则该时段的房屋租金为198,519元）。2018年9月15日至2019年9月14日的房屋租金198,519元。本着先交费后使用的原则，在合同签订之日，乙方必须向甲方缴纳合同履约保证金10万元后方可入场装修，若乙方在本合同到期前单方面提出解除、终止或因乙方违约造成的合同终止或合同解除，乙方所交保证金归甲方所有；若合同正常履行到期后，甲方原额退回乙方交纳的保证金。从租金收费之日起，租金每年交纳一次，乙方必须在每年租期开始30日前交清下一租期的租金。合同还对违约责任、合同解除等事宜作出具体约定。庭审中原告自认被告第一年、第二年为免租期，被告按照要求搭建了二层钢结构。涉案房屋于2016年8月交付给被告使用。庭审中原告出具加盖有原告财务专用章的收据一份，收据载明收款20,000元，被告陈述实际缴纳30,000元保证金，对此原告陈述不清楚，本院认定被告缴纳的保证金数额为20,000元。 另查，2017年6月16日，克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队向克拉玛依市摩登网咖下达《克区公消字不字［2017］第0012号不同意投入使用、营业决定书》一份，载明：“根据你单位（场所）关于克拉玛依市摩登网咖（（地址克拉玛依市通讯路**投入、营业前消防安全检查的申请，我大队于2017年6月15日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：一、经测试，该场所喷淋管网中无水，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定，消防设施应保持完好有效；二、该场所地上二层建筑面积143平方米，自然排烟面积仅为1.6平方米，不符合GB50016-2006《建筑设计防火规范》第9.2.2条第（四）项之规定，自然排烟面积应为建筑面积的2%-5%。” 另查，2017年5月4日，克拉玛依市公安消防支队向原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司下达《克公消竣复字［2017］第0004号建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：“1．该工程喷淋泵故障，无法测试。已重新调试并现场测试正常，已整改；2．该工程控制室无外线电话，已按照要求设置外线电话，已整改；3．该工程排烟机未在控制室设置手动职级控制装置，已按照要求增加总线控制和多线控制的启动方式，已整改；4．该工程未提供商业部分具体平面布置图，已按照要求提供图纸，已整改。” 另查，2017年7月5日，克拉玛依市公安消防支队向被告颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告陈述，2017年7月5日后方正常营业。 上述事实，有当庭出示并质证的《房屋租赁合同》《克区公消字不字［2017］第0012号不同意投入使用、营业决定书》《克公消竣复字［2017］第0004号建设工程竣工验收消防备案复查意见书》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和收据及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司与被告李斌于2016年8月22日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告将房屋出租给被告使用，被告理应按照约定及时向原告支付租金。本案的争议焦点有二：一是《房屋租赁合同》是否应该解除；二是被告欠付的租金数额。 关于第一个争议焦点，《房屋租赁合同》约定的租期是自2016年9月15日至2019年9月14日，现该合同已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告诉请被告退腾租赁原告的门面房，却并未明确表示要求与被告解除租赁合同，但是原告提出的诉讼请求系建立在合同解除的基础上，应隐含了解除合同的意思表示，且本案中被告也明确表示愿意搬离，本院认为本案租赁合同符合解除的条件，涉案租赁合同于2020年9月23日解除，对于原告要求被告腾退租赁原告的门面房的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于第二个争议焦点，本案被告应该支付的租金数额。原告诉请被告支付自2018年9月15日至2019年9月14日的租金198,519元的诉讼请求有合同依据，应予以支持。关于原告主张的被告支付已产生的门面房未腾退期间的占有使用费198,519元，合同到期后双方没有继续签订书面的合同，应视为签订不定期租赁合同，被告应支付不定期租赁合同期间的租金。关于被告要求减免疫情期间的租金请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒性肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，结合本案的合同履行情况、当地政府的疫情防控措施实施的时间及公平原则，因疫情确实导致被告无法正常生产经营，2019年9月15日至2020年9月23日（开庭之日）期间共计375天，其中2020年1月22日至5月12日，7月22日至9月23日期间的租金本院酌情认定由原、被告各分担50%，被告应向原告支付租金47,862.32元（日租金543.89元×176天÷2）。剩余期间的租金被告应参照租赁合同中约定的租金标准支付至开庭之日即2020年9月23日，该期间租金为108,234.11元（日租金543.89元×199天）。原告主张被告因在先违约，故不适用不可抗力规则，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系已于2019年12月14日到期，后续双方为不定期租赁合同关系，先前违约行为导致不能适用不可抗力规则并不能当然推定新的不定期租赁合同亦不能适用不可抗力规则，根据公平原则，本院认为本案可以适用不可抗力规则。关于原告要求被告支付后续的占有使用费，因被告搬离之日无法确定，该笔占有使用费可待被告实际搬离后，由原告另行主张。上述被告应支付的租金合计354,615.43元。被告主张2016年8月22日签订合同后，由于原告未办理消防许可证，导致被告一直无法正常投入使用、经营，因原告耽误晚投入使用经营10个月13天，计317天，要求减免相应期限的租金，因2016年9月15日至2018年9月14日为免租期，被告本不需要支付租金，不存在减免租金的情形，现双方的租赁合同为不定期租赁合同，且原告主张解除合同，原告亦未同意顺延该合同，故对该项辩解意见本院不予支持。关于被告主张扣减保证金30,000元，该部分保证金数额本院认定为20,000元，按照合同约定的条款，由于双方租赁期间，并未发生合同解除和终止的事由，合同正常到期后原告应该返还给被告，该笔费用应予以扣除。由此被告应支付的租金为334,615.43元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告李斌于本判决生效之日起三十日内向原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司返还位于克拉玛依市通讯路40-13、40-14号房屋； 二、被告李斌于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司支付租金332,711.82元； 三、驳回原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,627.78元，邮寄送达费32.40元，由被告李斌负担3,067.18元，由原告克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司负560.60担元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  李武君 二〇二〇年十月二十一日 书记员  丁 莹