浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7076号 上诉人（原审原告）季棉棉，女，1947年3月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人林小巧、傅奇龙，浙江六善律师事务所律师。 上诉人（原审被告）鲍卓妮，女，1973年11月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人赵箭，浙江金道律师事务所律师。 上诉人季棉棉、鲍卓妮因所有权确认纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初8828号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣适用普通程序独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行审理，上诉人季棉棉及其委托诉讼代理人林小巧、傅奇龙、上诉人鲍卓妮及其委托诉讼代理人赵箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年9月5日，浙江省杭州市国立公证处出具（2014）杭证民字第4935号公证书，载明“现查明如下事实：一、被继承人金建民于2008年9月11日在杭州死亡。二、申请人季棉棉向本处申请继承被继承人金建民遗留的财产，系坐落在杭州市××弄××村××幢××单元××室的房屋（以下简称闸弄口房屋），房屋所有权证编号：杭房权证江改字第0××2。上述财产系被继承人金建民与其配偶季棉棉的夫妻共有财产。三、被继承人金建民的配偶季棉棉，被继承人金建民的子女共贰人：儿子金某、女儿金蓓蓓，被继承人金建民的父亲金幼根（于一九九五年四月五日死亡），被继承人金建民的母亲陈婉琴（于一九九七年一月十五日死亡）。四、据被继承人金建民的所有继承人季棉棉、金某、金蓓蓓称，被继承人金建民生前未就上述财产订立遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。五、现季棉棉表示要求继承被继承人金建民的上述遗产，儿子金某、女儿金蓓蓓均表示自愿放弃对被继承人金建民的上述遗产继承权。……兹证明被继承人金建民的上述遗产由其配偶季棉棉继承。” 金某与鲍卓妮于2010年3月22日登记离婚。 2015年5月6日，鲍卓妮分两笔向季棉棉账户汇款64600元。2015年6月26日，季棉棉与鲍卓妮签订《杭州市房屋转让合同》，约定季棉棉将闸弄口房屋（44.42平方米）作价48万元出售给鲍卓妮，付款方式为一次性于2015年6月26日前结清给季棉棉。同日，开具了销售不动产统一发票，金额为480000元；闸弄口房屋过户登记至鲍卓妮名下。此后，鲍卓妮与郭飞志签订了四份房屋承租合同，租赁期限及月租金分别为2015年10月10日至2016年10月9日，月租金1800元；2016年10月10日至2017年10月9日，月租金为2000元；2017年10月10日至2018年10月9日，月租金为2200元；2018年10月10日至2020年10月9日，月租金2300元。郭志飞对鲍卓妮有如下付款，2017年10月13日付9900元，2018年1月8日付6600元，4月7日付6600元，7月6日付6600元，9月8日付6900元，2019年1月8日付6670元，4月2日付6900元，7月5日付6900元，9月29日付6900元。郭志飞出具了一份情况说明，载明“本人郭志飞。于2015年9月起租住在杭州市江干区的房子，并与房产所有人鲍卓妮签订了相关房屋租赁合同。同时也按合同要求向鲍卓妮支付房租，前期主要以现金的形式支付，后期主要以银行转账或微信等方式支付。特此说明！” 2019年4月27日，鲍卓妮曾向季棉棉发送微信信息“中介你好，我悄悄的和你说一声，这套房子是有抵押贷款60万元的，我家里老人是不知道的，和你联系的是我小姑子，她想早点卖房可以分钱，但是老人儿子我丈夫在国外陪儿子读书费用挺大的，我现在拿不出60万元钱还贷款。所以这个事情很难处理，露馅的化，家里人要吵翻天了。所以请你谅解，帮我们打个圆场，暂时是没法交易的，等我想办法借钱把贷款还了，才能卖，你也知道真的能卖，市场价格应该能争取再高一点，我是有苦说不出，请你们理解一下，帮我先隐瞒一下贷款的事，谢谢了！” 2019年7月11日，季棉棉曾与鲍卓妮有电话通话，有如下内容：季“……中介公司打电话来，那个房子要，你怎么打算？158万。”鲍“有人要，没有人跟我讲，你叫他打电话跟我说。”……鲍“是哪个中介公司，都没有打电话给我，他去看过了？他要是158是吧？我是挂了160万。”季“他说2万块钱，158就158了，2万块钱无所谓了。你这样的话，你跟你一起去。”鲍“我说我跟你一起去可以，我也可以卖的，但是就是说卖掉以后我姐姐的钱要先还她的，我姐姐她马上起诉了，她已经到法院里头已经准备交钱了，这个礼拜要交了。那么如果说是卖掉，把她这个钱还掉，那么把银行贷款60万还掉，那么剩下来的你们先拿去。银行贷款我现在还不出，因为美国的房子现在还没卖掉。”季“你这样的话，我没什么，你姐姐的50万。”鲍“我姐姐那50万，如果不还她的话她会告我的。而且她已经在法院里了，我拦都拦不住，而且我压力也挺大的。”季“不是压力挺大，我这个房子你这样的话，本来是借，这样是帮你的忙吗。”鲍“让你伟伟写个，我不是怕，妈妈，我跟你讲这个东西你要想清楚，这钱60万不是我用的，公积金里40万也是我的钱，两边的钱凑起来是给伟伟美国买的房子，美国房子，那个房子也是伟伟一个人的名字，我的名字都没有，你整个事情要想清楚是怎么回事。”季“那么如果说想清楚我是那时候是帮你的忙啦。给你那个的，你要公积金用了，要用公积金了，所以那个房子给你，现在你要这样的话弄，那我这你没有钱。”鲍“不是你不能说，你不能说。是要两个方案，一个你让伟伟美国那个房子卖掉，那也可以，对不对？那么他现在也在卖，他说现在也没卖掉，我也一天到晚就盯在那里，那么他那边不卖掉，也还有一个方案，他那套房子过户给我，否则我变成两边全部在你的儿子，你的女儿名下。”季“我的房子跟你们没有什么关系，你那个是你们自己的事，这个房子是我的，什么过你的名字，过你的名字，我这个过你的名字现在都拿不回来。”……季“50万，我会逃掉的，我房子在你手上，我的房子是怎么在你手上的，那伟伟的房子跟我有什么关系？”鲍“你考虑到我的角度，因为这个钱贷款60万和公积金40万，100万不再我自己名下，全在你儿子名下，他过户我名下就可以。”季“公积金是帮你的忙，我才过给你的。”鲍“那个公积金是我的钱。”季“现在你把东拉西拉拉到我这里来了，那跟我有什么关系？给伟伟的，那是你两个人事情。给我的？是不是？反正你如果你，他中介公司打电话来158万我就算了，158万，你如果不买，你如果不同意，不同意给我那个的话我也没办法，我一直打官司，我律师也都叫好了。”……鲍“我跟你讲桥归桥路归路，你也别只想自己的利益，你要想想人家的利益，我姐姐这样我也很对不起她的，对不对？她也这么无缘无故给我扯进来了，然后我的钱，我公积金的钱和你抵押贷款60万，我现在的问题是没办法按照你的要求做，你说你怎么做？你现在想怎么弄？”季“那你就打50万打给我的时候，是我要150万，她才打给我的，她要的吗，是不是？在楼上的时候打给我的吗？”鲍“你在那里卖，你在那里卖房子，如果不是我姐姐过来说愿意把承担过去的话，你120万卖都卖掉了。120万她是去打你买这个房子，我姐姐是答应我先不过户。为什么？我还有60万贷款要我还了，我还不出，我跟你讲，我说我还出以后房子再过户给你。”季“你这样的话，我当时是不知道，后来知道了我是150万，你120万，你那时候说后来你打给我的时候，我说要拿150万。”鲍“我姐姐就要了150万了，不要打给我的。没有，在前面就打给你的。”季“120万不要打给我的，你前面你在楼上打给我，他来到家里来。”……鲍“158万卖掉是可以的，我同意卖掉的。”季“卖掉的话我官司就不要打了，50万就还给你姐姐，反正总会还的了。”鲍“还掉我姐姐50万，剩下的钱还有60万贷款还掉，他过户的时候60万自动就扣掉了，扣掉了，我现在身边只有40万了。”季“你不还，60万要我来付？”……鲍“我跟你讲，你50万还给我姐姐以后，如果是158万，你50万还给我姐姐还剩下108万，有可能还有点利息和诉讼费，108万，我跟你讲再扣掉60万的银行抵押贷款，我到手到时候就是40万，你让我怎么处理，你让我还有60万，我就变出来。”季“不是变出来，60万是我借的？”鲍“60万是我，是银行贷款，是借的，但是我的名字借的，是伟伟那里买房子买掉的。”季“他买房子，他管我什么事，买给我的？”鲍“总是你儿子，总是你们家的事情了，你这样我也垫进去了40万在里面了。” 另查明，2019年4月28日，鲍卓妮姐姐向季棉棉汇款50万元。双方均确认2019年时曾谈过由鲍卓妮姐姐将案涉房屋以120万价格购买，房屋不过户，后因价格原因该方案未实施完毕。因鲍卓妮向银行抵押借款，案涉房屋上登记有宁波银行股份有限公司杭州分行的抵押权，抵押方式为最高额抵押，登记日期为2017年7月25日，期限为2017年7月21日至2020年7月20日。季棉棉的一审诉讼请求：1、确认闸弄口房屋为季棉棉所有；2、判令鲍卓妮将闸弄口房屋返还给季棉棉，并协助办理该房屋的产权变更登记手续；3、判令鲍卓妮归还季棉棉租金104200元；4、诉讼费用由鲍卓妮承担。 原审法院认为：本案的争议焦点有：1、案涉房屋转让合同是否有效；2、能否确认案涉房屋归季棉棉所有以及季棉棉能否要求鲍卓妮返还案涉房屋转移登记至季棉棉名下；3、季棉棉能否主张鲍卓妮返还租金。 关于案涉房屋转让合同是否有效。该院认为该合同应属季棉棉、鲍卓妮虚伪的意思表示，依法应属无效。理由有：1、根据季棉棉提交的通话录音可以看出，双方签订房屋转让合同并非真实的买卖房屋合意，季棉棉多次提到是为借给鲍卓妮用为其帮忙，鲍卓妮也明确了有公积金40万元，因此签订该合同应与鲍卓妮提取公积金有关；2、在该对话中还谈到鲍卓妮姐姐买下该房屋，如何卖掉该房屋，等等情况，结合鲍卓妮姐姐实际向季棉棉支付了50万元的事实，均能说明双方签订房屋转让合同系虚假的意思表示；3、从房屋转让合同约定的总价为48万，该价格明显低于市场价，且鲍卓妮实际未支付房款，至于鲍卓妮所举支付给金某的美金等款项均不能证明属于支付案涉房屋转让合同的房款；4、签订合同时间、约定付款时间、过户登记时间均在同一天，有违常理，结合房款实际未付的事实，亦可说明该合同非真实买卖合意。 关于能否确认季棉棉为案涉房屋所有权人，以及返还房屋，转移登记给季棉棉。该院认为均不能。根据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，案涉房屋经签订房屋转让合同并登记在鲍卓妮名下，亦不存在登记错误的情形，故鲍卓妮应属房屋所有权人。虽该院认定案涉房屋转让合同无效，根据我国合同法的规定，鲍卓妮应当返还房屋给季棉棉，但该请求返还的权利为债权，不能直接确认季棉棉为房屋所有权人。另外，因案涉房屋上已经登记有宁波银行杭州分行的抵押权，季棉棉无证据证明宁波银行杭州分行明知季棉棉、鲍卓妮之间买卖过户房屋系非真实意思表示的情形，故应属善意，宁波银行杭州分行已善意取得该抵押权，季棉棉请求鲍卓妮返还房屋的权利不得对抗该登记抵押权，在该抵押权涂消前，案涉房屋无法返还登记至季棉棉名下。同时，鲍卓妮已将案涉房屋出租给了案外人郭飞志，合同租赁期限未届满，故承租人依约享有对案涉房屋占有使用的权利，案涉房屋亦无法实际向季棉棉返还转移占有。 关于季棉棉能否主张鲍卓妮返还租金的问题，该院认为可以。如前所述案涉房屋转让合同无效，根据我国合同法的规定合同无效后，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据鲍卓妮提供的证据，其于2015年开始将案涉房屋出租给案外人郭志飞，前期租金以现金方式支付，2017年10月13日起租金以转账方式支付，根据付款凭证郭志飞2017年10月13日以后共支付鲍卓妮租金及押金63970元（押金根据合同应为3300元），租金应属支付至了2020年1月9日；根据房租承租合同，2015年10月10日至2016年10月9日租金应为21600元，2016年10月10日至2017年10月9日的租金应为24000元；以上租金合计应为106270元。即鲍卓妮因案涉无效合同取得房屋后出租房屋获得了租金106270元，根据我国合同法的规定，应予以返还。现季棉棉主张鲍卓妮返还租金104200元，予以支持。关于鲍卓妮答辩称存在一份口头遗嘱将案涉房屋留给孙子并协商经公证委托季棉棉出售的意见，因无证据证明，不予采信。综上，该院对季棉棉的部分诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、鲍卓妮返还季棉棉租金104200元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回季棉棉其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元，减半收取1232，由季棉棉负担40元，鲍卓妮负担1192元；财产保全申请费5000元，由季棉棉负担3959元，鲍卓妮负担1041元。 宣判后，季棉棉、鲍卓妮均不服，分别向本院提出上诉。 季棉棉上诉称：一、一审法院认定鲍卓妮应属案涉房屋所有权人错误。根据一审查明的事实，双方当事人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，且未支付对价，案涉房屋买卖合同为无效合同，无效合同自始无效。季棉棉一审提交的两份通话录音说明关于案涉房屋是否出卖，售价多少以及租金收益等事项，鲍卓妮均需征求季棉棉的同意后处理。该证据能够充分证明季棉棉为案涉房屋实际的所有权人。不动产登记仅有推定的效力，一审法院根据物权公示公信原则直接推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人是错误的。 二、一审法院认定案涉房屋无法返还登记至季棉棉名下错误。案涉房屋因鲍卓妮向银行抵押借款，房屋抵押期限即将届满，且已被依法查封。对于房屋上的抵押登记，在房屋买卖合同确认无效后，应由鲍卓妮偿还银行借款，并配合涤除抵押权。若其拒绝归还借款涤除抵押，季棉棉愿意代为清偿债务消灭抵押权，后再向鲍卓妮追偿。判令鲍卓妮将案涉房屋返还季棉棉，并协助办理该房屋产权变更登记手续，并不影响银行实现债权。根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必耍返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 三、一审法院认定案涉房屋无法实际向季棉棉返还转移占有错误。根据鲍卓妮一审提交的《房屋租赁合同》显示，承租人郭飞志租赁期届满日期为2020年10月9日止。鲍卓妮返还房屋后，季棉棉会与承租人协商，妥善处理续租以及租金缴纳事宜。案涉房屋为季棉棉唯一住房，应合理确定合同无效后的财产返还方式，以保障其居住权益。综上，请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判确认案涉闸弄口房屋为季棉棉所有；3.改判鲍卓妮将闸弄口房屋返还季棉棉，并协助办理房屋产权变更登记手续；4.本案一二审诉讼费、保全费由鲍卓妮负担。 针对季棉棉的上诉，鲍卓妮答辩称：一、一审认定鲍卓妮享有案涉房屋所有权正确，但认定事实和适用法律不当，应予纠正。依据物权法的规定，不动产物权以登记为生效要件。季棉棉于2015年6月将案涉房屋通过买卖形式过户给鲍卓妮，系双方真实意思表示，过户行为均是在双方真实意愿下完成，因此该房屋过户至鲍卓妮名下应为真实有效，应受到法律保护。原审法院虽判决房屋所有权归鲍卓妮所有，但在事实认定部分又以双方订立的房屋买卖合同非双方真实意愿，从而认定该买卖合同无效，没有任何法律依据，也有违双方当时将房屋进行转让过户的真实意愿。二、原审法院以案涉房屋上设有抵押权，适用善意取得的相关规定认定抵押权合法有效，但抵押权在物权法中并无善意取得的规定，只有所有权有善意取得的规定，原审以此理由判决所有权归鲍卓妮属适用法律错误，也为房屋所有权之后的归属埋下隐患。按照原审的判决逻辑，因为房屋上设有抵押权，没法将所有权判归季棉棉，如果抵押权涤除后所有权应归季棉棉，这是没有法律依据的，也损害了鲍卓妮今后对房屋实际占有、使用、收益的权利。应当对该项事实认定予以纠正，避免今后继续对房屋所有权问题产生一系列争议。三、季棉棉在上诉状中认可对于案涉房屋所有权归属的确认，应当以形成的基础法律关系即房屋买卖合同是否有效为前提，本案争议实际应当为确认买卖合同效力的诉讼，但季棉棉提起的是物权确认之诉，对于不动产物权的确认仅需要审查，不动产物权发生变动的事实是否真实，有无违反法律、法规强制性规定，是否有违公序良俗。如果没有以上这些情况，即没有合同法第52条规定的合同无效情形的，就应当确认该物权变动的房屋转让合同是有效的。原审有判超所请之嫌，应予以纠正。 鲍卓妮上诉称：一、原审判决事实认定不清，法律逻辑错误。原审法院对引起物权变动的基础法律关系即房屋转让行为的真实意思表示理解错误。原审法院通过查明的事实认为案涉房屋转让合同非真实买卖合意，系双方的虚假意思表示，从而推导出案涉房屋转让合同无效的结论，该推理法律逻辑错误，没有任何法律依据。首先，案涉《杭州市房屋转让合同》系双方自愿签订，季棉棉同意将讼争房屋过户登记到鲍卓妮名下，在办理转让过户的一系列手续时，双方均是在真实意思表示下进行的，任何一方均没有通过欺诈、胁迫的手段，在违背另一方真实意愿的情况下，完成交易过户手续。因此，对于转让案涉房屋过户登记到鲍卓妮名下，季棉棉完全是自愿且积极追求该结果的。季棉棉在一审中并未举证证明其将案涉房屋转让给鲍卓妮是违背其真实意愿的，因此原审法院认为转让行为非真实意思表示毫无事实和法律依据。其次，案涉房屋转让合同是否为真实的转让，与该转让合同的效力之间没有必然的因果关系，审查判断合同是否有效，应当依据合同法第52条的规定进行审查，而不是以双方订立合同所要达到的目的与外在表现形式是否一致来进行评判。因此，原审法院以所签房屋转让合同非真实买卖合意，否定合同的有效性，完全没有法律依据。最后，即使按照民法总则中关于民事法律行为虚假意思表示的规定，外在买卖行为背后所隐藏的实为赠与行为，即双方之间名为买卖实为赠与，而该赠与行为符合赠与的相关法律规定，并没有违反法律强制性规定，也没有损害第三人利益，亦不违反公序良俗，因此，该赠与行为应为有效。而依该有效的赠与行为所产生的不动产物权变更登记结果亦为有效，上诉人享有案涉房屋的所有权完全合法有据。 二、原审判决适用法律错误。原审判决部分适用民法总则第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，原审法院在说理部分从未提到“恶意串通”，虚假意思表示并不等于恶意串通，二者不能划等号。原审法院在说理部分也未提到上诉人与被上诉人签订案涉房屋转让合同损害了他人利益，这个“他人”到底指的是谁，并不清楚。原审判决部分适用的物权法第106条规定的善意取得，但本案争议并未涉及善意取得，善意取得的法律规定仅适用于所有权，对于抵押权《物权法》从未规定可适用善意取得制度。因此，原审判决适用物权法第106条与本案争议事实毫无关系。原审判决部分适用合同法第52条“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定错误。案涉房屋转让合同均不符合该条规定的合同无效情形，原审法院据此认定案涉房屋转让合同无效完全没有法律依据。原审判决在说理部分以虚假意思表示认定案涉房屋买卖合同无效，但在法律适用部分却以恶意串通，损害他人利益为由认定案涉房屋转让合同无效，法律适用混乱，应予以纠正。 三、原审判决审理程序违法，判决结果自相矛盾，超出案由审理边界。原审法院超出本案案由的审理范围，将确认物权纠纷案件审理成了确认合同效力纠纷和返还租金的债权纠纷案件，将不同法律关系的纠纷合并在一个案件中审理，超出了本案案由的审理边界。虽判决案涉房屋所有权归鲍卓妮所有，但对涉案房屋转让合同的效力作出了错误的认定，并基于该错误认定判决鲍卓妮返还季棉棉租金，显然是自相矛盾的。一方面确认所有权归鲍卓妮，另一方面又将所有权中的收益权判归季棉棉，让人匪夷所思，这种判决客观上对鲍卓妮的诉权和救济权利产生不利影响。本案案由为所有权确认纠纷，而导致案涉房屋物权争议最主要的焦点问题在于引起物权变更登记的房屋转让合同的效力问题，因此，原审法院应当向季棉棉释明变更案由为确认合同效力纠纷。但原审法院并未释明，且仍以所有权确认纠纷为案由审理，对于不动产物权的所有权确认，以审查不动产登记行为本身效力即可，如双方已作不动产登记且对不动产登记行为本身无争议的，可依据物权法的有关规定径行判决确认物权归属，不必审查不动产登记的基础法律行为的效力。更让人难以理解的是，原审法院竟同意季棉棉将返还租金的债权法律关系诉请合并在物权确认纠纷件中一并审理，按照诉之原理，不同法律关系的争议应当分案审理，原审法院应当告知季棉棉另案起诉，不应在本案中合并审理。因此，原审法院的判决明显违反诉讼程序，应当予以纠正。综上，原审判决事实认定不清，适用法律错误，判决结果矛盾，请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判确认鲍卓妮享有讼争房屋所有权，驳回季棉棉的全部诉讼请求；2.本案上诉费由季棉棉负担。 针对鲍卓妮的上诉，季棉棉答辩称：对一审判决认定的事实无异议，认定合同无效理由充分。在合同无效的前提下，根据法律规定，鲍卓妮应当将案涉房屋返还，并将得的租金收益返还给季棉棉。 二审中，季棉棉向本院提交不动产登记信息查询记录一份，拟证明截止至2020年9月11日案涉房屋已无抵押登记。经质证，鲍卓妮对该证据的真实性无异议，并陈述其已将贷款还清，案涉房屋上设定的抵押已经涤除。本院对该证据予以采信。 鲍卓妮在庭审后向本院提交境外汇款申请书和售汇凭证、收费凭证，拟证明2015年5月6日鲍卓妮打款64600元给季棉棉，是让季棉棉兑换成10000美元汇给身处美国的金某，汇款手续是季棉棉本人办理的，签字为季棉棉本人所签，可以印证鲍卓妮对案涉房屋过户的前因后果的陈述是真实的，季棉棉否认事实是在撒谎。 经书面质证，季棉棉发表意见如下：两份证据均超过二审举证期限，对境外汇款申请书的三性均有异议，证据取得方式存疑，因季棉棉本人当时不在杭州，签名可能系伪造或事后补签，该华夏银行卡当时由鲍卓妮使用；对售汇凭证、收费凭证的真实性无异议。本院认为，该组证据与本案的处理无直接关联，故不予采信。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，案涉闸弄口房屋上原有抵押权已经消灭，抵押登记已经涤除。 本院认为，鲍卓妮与季棉棉基于双方间签订的案涉房屋转让合同，完成了案涉房屋的产权变更登记行为，鲍卓妮成为房屋的登记所有权人。但根据该合同约定的房屋价格畸低，且合同价款并未实际支付的事实，结合双方发生争议后的聊天记录内容，可以确认双方间并无形成房屋转让合同关系的真实意思，而是意图通过房屋转让的形式，以帮助鲍卓妮实现套取公积金的目的。根据民法总则第一百四十六条第一款关于“行为人和相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原审认定案涉房屋转让合同无效，并无不当，本院予以确认。鲍卓妮上诉主张双方间存在隐藏的赠与合同关系，但未对此进行有效举证，季棉棉也不予认可，故本院不予支持。鉴于案涉房屋登记在鲍卓妮名下，且物权变动行为不存在登记错误的情况，该物权登记具有产生物权变动的效力，季棉棉要求直接确认案涉房屋归其所有不能成立，原审未予支持并无不当，本院予以确认。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。返还范围应当包括因该财产产生的收益。本案中，鉴于案涉房屋上设定的抵押权已经消灭，抵押登记已经涤除，且之前设定的房屋租赁合同期限已经届满，鲍卓妮在二审中对是否发生新的租赁事实所做陈述前后矛盾，且未举证证明已经发生新的租赁事实，故季棉棉要求鲍卓妮返还房屋，并协助办理过户手续的障碍已经消除，该两项主张依法应予支持。原审判令鲍卓妮将已经收取的房屋租金返还给季棉棉，也属妥当，本院予以维持。综上，季棉棉的上诉主张合理部分，本院予以支持。鲍卓妮的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案二审因新证据新事实改判，原审不属于错判。鲍卓妮申请证人金某出庭作证，以证明季棉棉将房屋过户给鲍卓妮系双方真实意思表示，该证明对象不影响本案的实质处理结果，故本院不予准许。鉴于案涉纠纷系双方共同过错所引发，故本院确定由两人各半负担本案一二审诉讼费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初8828号民事判决第一项，即鲍卓妮返还季棉棉租金104200元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、撤销杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初8828号民事判决第二项； 三、鲍卓妮于本判决生效后十五日内将坐落于杭州市江干区房屋返还给季棉棉； 四、鲍卓妮于本判决生效后十五日内协助将坐落于杭州市江干区房屋变更登记至季棉棉名下； 五、驳回季棉棉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2464元，减半收取1232，财产保全申请费5000元，共计6232元，由季棉棉、鲍卓妮各半负担3116元。 二审案件受理费2464元，由季棉棉、鲍卓妮各半负担1232元。双方当事人于本判决生效后十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判员  石清荣 二〇二〇年十月十三日 书记员  童晓波