河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6178号上诉人（原审原告）：许利强，男，1975年9月23日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路**401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所律师。原审第三人：朱超奇，男，1968年1月22日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人许利强因与被上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）、原审第三人朱超奇房屋买卖合同纠纷一案，经河南省洛阳市洛龙区人民法院以（2019）豫0311民初1621号民事判决作出判决后，智杰公司提起上诉，本院以原判决认定基本事实不清，原审遗漏当事人朱超奇为由，作出（2019）豫03民终6159号民事裁定书，撤销原判，发回重审；河南省洛阳市洛龙区人民法院于2020年7月10日作出（2020）豫0311民初409号民事判决后，许利强向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许利强的委托诉讼代理人赵飞虎，被上诉人智杰公司的委托诉讼代理人尤佳迪到庭参加诉讼。原审第三人朱超奇经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许利强上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持许利强一审诉讼请求。2.上诉费等由智杰公司承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。朱超奇在借款及买房过程中系智杰公司的代理人。许利强提交的借据、顶账证明、收据等能够证明债权转让已经完成。收据中明确注明“顶账”，智杰公司出具收据的行为证明智杰公司与许利强之间债权转让已经履行完毕，许利强已经取得《丽都名邸内部定购协议》的权利。二、一审判决认定事实不清。2015年4月29日智杰公司给许利强出具的收据，证明许利强已经履行交付购房款的义务。三、一审法院忽略了智杰公司于2015年11月3日再次确认收到购房款的事实。2015年11月3日，许利强将顶账房产中的一套（协议编号ZJ019）转让给叶战超，智杰公司与叶战超签订协议并重新给叶战超出具了收据并将该房产更名至叶战超名下。四、一审法院适用法律错误。根据智杰公司与叶战超签订的协议、智杰公司为叶战超出具的收据，能够推翻智杰公司未收到购房款的陈述。根据书面证据效力大于言词证据的原则，应认定许利强已经交纳购房款。五、智杰公司未收到购房款不属实。朱超奇代表智杰公司出售房产，朱超奇收到购房款应视为智杰公司收到购房款。朱超奇是否将购房款交给智杰公司与本案无关。六、智杰公司与朱超奇之间的合伙纠纷与本案不属于同一法律关系。七、智杰公司应支付许利强违约赔偿金。智杰公司以双方未同意的登报方式通知许利强违约。因房价上涨，智杰公司应赔偿许利强损失1023926.4元。智杰公司辩称,智杰公司与许利强之间的纠纷起因是朱超奇与智杰公司签订的团购协议，智杰公司对团购当事人出具了定购合同和收据由朱超奇统一支付购房款。智杰公司作为售房一方没有收到房屋出售的对价。智杰公司提交的朱超奇的询问笔录、补充协议及朱超奇出具的说明均可证明。智杰公司没有收到许利强支付的购房款，没有返还的义务。智杰公司与许利强、朱超奇之间没有形成债务转移的法律关系。朱超奇未参加庭审，亦未提交书面陈述意见。许利强向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的ZJ018丽都名邸项目内部定购协议、ZJ020丽都名邸项目内部定购协议、ZJ021丽都名邸项目内部定购协议、ZJ022丽都名邸项目内部定购协议；2.判令智杰公司向许利强返还3-1-201室诚意金700784元、5-2-202室诚意金695800元、6-1-202室诚意金462448元、3-1-101室诚意金700784元（共计2559816元）；3.判令智杰公司向许利强支付（以2559816元为本金按银行同期贷款利息4倍的标准从2015年4月29日计算至本金退完期间）利息；4.判令智杰公司向许利强支付赔偿金1023926.4元；5.本案诉讼费、保全费等由智杰公司承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，许利强（乙方、定购人）与智杰公司（甲方）签订四份《丽都名邸项目内部定购协议》，编号分别为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022，协议约定：“乙方许利强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元201室、5号楼2单元202室、6号楼1单元202室、3号楼1单元101室，定购商品房暂定面积分别为约125.14平方米、124.25平方米、82.58平方米、125.14平方米（最终面积房管部门实际测量为准），单价均为5600元/平方米，暂定总金额分别为人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）、陆拾玖伍仟捌佰元整（￥695800）、肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）、柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）、陆拾玖伍仟捌佰元整（￥695800）、肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）、柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准；乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，并提供相关有效资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止；所定购房源不退不换；上述均为乙方真实意思的表达；协议签订后甲方应保证乙方的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章有效”。当天，智杰公司向许利强出具收据四份，内容分别为：（编号为：3333860）今收到许利强（3-1-201）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；（编号为：0246649）今收到许利强（6-1-202）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币肆拾陆万贰仟肆佰肆拾捌元整（￥462448）；（编号为：3333859）今收到许利强（3-1-101）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币柒拾万零柒佰捌拾肆元整（￥700784）；（编号为：3333858）今收到许利强（5-2-202）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币陆拾玖万伍仟捌佰元整（￥695800）。2018年12月12日，智杰公司在洛阳日报上刊登一起通知，内容为：“李洪强、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、叶战超、许利强：你们与我公司于2015年4月至12月签订《丽都名邸内部定购协议》，现通知你们于本通知见报后30日内，到售楼部交纳协议约定的购房款，逾期将解除协议，按协议规定内容处理”。许利强举证2014年9月16日借款人朱超奇出具的一份借据，主要内容为：“借款人：朱超奇，证件号码410311196801224557，电话137××******，现住关林镇皂角树村第三生产队，1、今借到现金（人民币）大写：肆佰万元整，￥4000000.00元，资金用途：周转；以上内容签字后生效，视为通晓并充分理解”。该借据上没有约定款项使用期限。2015年4月29日，许利强出具一份《顶账证明》，内容为：“本人许利强同意朱超奇用位于龙门高铁西的智杰丽都名邸项目房产3号楼3-203单元、542平方房源，每平方5600元，房款3035200元，抵消朱超奇借我的款项肆佰万元正，高出欠款的房款部分由我补齐，从此互不相欠。其中四佰万有谢宝现97万元共计（400万元）（注：该部分为手写）”。智杰公司对上述证据的质证意见为借据说明许利强与朱超奇存在债权债务在许利强与智杰公司签订定购协议之前，顶账证明是许利强单方面出具，欠缺相应的证据效果。许利强提供一份2015年4月29日其与智杰公司（甲方）签订的一份编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》及一份《转让协议》，《丽都名邸项目内部定购协议》主要内容为：“乙方许利强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元203室，定购商品房暂定面积分别为约87.64平方米（最终面积房管关部门实际测量为准），单价5600元/平方米，暂定总金额为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784），分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784）”；《转让协议》主要内容为：“许利强自愿将河南智杰《丽都名邸项目》3号楼1单元203认筹款￥490784，人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整转让给叶战超，如果发生任何经济纠纷与智杰公司无关。转让人：许利强，身份证号码：，河南省伊川县鸦岭乡韩洼村十一组；承让人:叶战超，身份证号码：，住址：河南省××工区纱厂××路××号院，时间：2015年11月3日，本协议一式三份，复印件与原件一样同等效力。2015年11月3日”。许利强提供一份2015年11月3日叶战超与智杰公司（甲方）签订的一份编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》及一份智杰公司盖章的《收据》，《丽都名邸项目内部定购协议》主要内容为：“乙方叶战超定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：3号楼1单元203室，定购商品房暂定面积分别为约87.64平方米（最终面积房管关部门实际测量为准），单价5600元/平方米，暂定总金额为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784），分别约定一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款，总金额分别为人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元整（￥490784）”；《收据》内容为：（编号为：0069987）今收到叶战超（3-1-203）交来丽都名邸诚意金（顶账）人民币肆拾玖万零柒佰捌拾肆元。智杰公司对上述证据的质证意见为：转让协议仅仅只能证明许利强与智杰公司之间就房屋转让达成了相关意见，但不代表智杰公司认可收到购房款，智杰公司仅认可的是转让的是购房资格，而非实体的金钱权。智杰公司提供一份朱超奇（乙方）与其（甲方）于2015年4月9日签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》，协议主要内容为：“一、甲方在洛阳新区高铁站附近建设的丽都名邸项目为乙方提供商品房35套（暂定）；三、乙方团购的商品房房源楼号、户型、户号由甲乙双方商谈确定，单价为5600元/平方米（暂定，房源表附后）；四、团购商品房活动自协议签订之日起45天内结束；五、乙方责任：1、签订协议后，团购房源由乙方负责组织实施分配及收取房款，房价按4800元/平方。2、团购商品房活动开始实施后，4800元与5600元/平方的差异部分待全部房款到位后结清。3、乙方负责在接到甲方取得预售证并通知签署《商品房买卖合同》时，组织业主在七日内配合甲方签定《商品房买卖合同》。4、因商品房团购所发生的一切纷争由乙方负责解决，与甲方无关；五、1、甲方在见到乙方收款条（或通知）后，及时给予办理有关购房手续，所有付款日期以甲方出具的有效票据日为准；2、甲方必须保证乙方已购的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房；六、团购结束后10日内乙方向甲方结清所有房款，否则视乙方为放弃团购房源，本协议作废，甲方对其房源另行处理”。智杰公司提供的另一份朱超奇（乙方）与其（甲方）于2018年1月2日签订的《关于解决团购协议问题的补充协议》，协议主要内容为：“鉴于1、甲乙双方于2015年4月9日签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》，（以下简称团购协议）；2、该团购协议签订后，甲方根据乙方的要求，与乙方指定的购房客户（附件1：《朱超奇团购客户名单》）签订了《丽都名邸项目内部定购协议》，并开具了《收据》，但甲方并没有实际收到乙方指定的任何购房款；3、截至本合同签订时，乙方仍没有收到乙方团购客户交付的任何购房价款，也没有收到乙方支付的任何购房价款。基于上述事实，双方经协商达成如下内容：第一条、甲乙双方共同确认，根据2015年4月9日签订的《团购协议》第六条的规定，该团购协议的付款期限应截止至2015年6月3日，经双方协商，将付款期限顺延至2017年12月底，因甲方至今未收到任何购房款，故《团购协议》于2017年12月31日作废。第二条、特别约定1、本协议作废后，乙方负责向自己购房客户通知并具体说明该团购协议不能履行的原因，若因乙方原因不能向其购房客户通知或说明，由此造成的全部法律后果均由乙方承担；2、团购协议作废之后，甲方对团购协议所涉及的房屋享有全权处分权，任何人不得以任何理由予以干涉。3、团购协议作废之后，乙方团购客户不得以团购协议为依据，再向甲方主张任何权益。第三条、乙方承诺，乙方负责向自己团购客户收回、销毁甲方与其客户签订的《丽都名邸项目内部定购协议》和《收据》，若因自己原因而给甲方造成任何损失，乙方应当予以赔偿”。朱超奇于2016年12月1日在《朱超奇客户》单子上写明：“智杰公司序号中的13、14、15不在我认可范围，此手据有朱超奇收回，其余客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交情，本人承诺2017年12月底之前付清。在此期间以上客户不可办理购房手续。如2017年年底不能付款不在购买。客户事情本人自行解决，与智杰公司无关。朱超奇，2016、12、1”。《朱超奇客户》名单为：1-5为李洪强、6-8为朱瑞清、9-11为刘浩、12无、13为解明涛、14为解宝现、15为吴亚恒、16为吕好敏、17为刘乐强、19为叶战超、18、20、21、22为许利强。朱超奇在2020年3月12日在洛阳市公安局金谷分局所做的讯问笔录上，对其与团购人没有把相应购房款交予智杰公司予以承认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。2015年4月29日，许利强与智杰公司签订的四份《丽都名邸项目内部定购协议》,系双方以将来签订房屋买卖合同为目的，具有预约合同的性质，该预约合同不构成正式的商品房买卖合同。现智杰公司在取得商品房预售证后，已登报要求许利强到智杰公司处履行义务，许利强未提供证据证明其在规定的期限内履行合同约定的义务，且至今双方未签订房屋买卖合同，双方合同目的已无法实现，故许利强要求解除2015年4月29日与智杰公司签订的四份编号分别为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022的《丽都名邸项目内部定购协议》，符合法律规定，应予支持。对于许利强要求判令智杰公司向其退还3-1-201室诚意金700784元、5-2-202室诚意金695800元、6-1-202室诚意金462448元、3-1-101室诚意金700784元（共计2559816元）及利息的诉求，许利强仅提供有智杰公司出具的收据，且收据上写明诚意金系顶账，许利强未提交向智杰公司转款的转账证明，结合许利强提供的《顶账证明》和朱超奇出具的《借据》、答辩意见及智杰公司提交的朱超奇与其签订的《智杰*丽都名邸项目团购协议》、《关于解决团购协议问题的补充协议》、朱超奇于2016年12月1日出具的说明、朱超奇在公安机关的陈述可知，许利强与智杰公司签订的四份《丽都名邸项目内部定购协议》系由朱超奇组织团购所产生，许利强及朱超奇并未向智杰公司支付有相应的对价，且朱超奇已与智杰公司于2018年1月2日达成协议终止对《智杰*丽都名邸项目团购协议》的履行，由朱超奇负责处理其与包括许利强在内的团购人的法律关系，故许利强该部分诉求，没有事实和法律依据，依法不予支持，其与朱超奇的相应法律关系应向朱超奇另行主张。对于许利强要求智杰公司支付赔偿金1023926.4元的诉求，因智杰公司在取得商品房预售证后，已登报要求许利强到智杰公司处履行义务，许利强未提供证据证明其在规定的期限内履行合同约定的义务，故智杰公司对该合同目的不能实现没有过错，许利强要求智杰公司赔偿其损失，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。朱超奇经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除许利强与智杰公司之间于2015年4月29日签订的编号为ZJ018、ZJ020、ZJ021、ZJ022的四份《丽都名邸项目内部定购协议》；二、驳回许利强的其他诉讼请求。案件受理费35470元，由许利强负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，智杰公司与许利强签订的四份《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，且经生效的民事判决书确认，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，智杰公司在与许利强签订四份《丽都名邸项目内部定购协议》后，又分别向许利强出具四份收据，该收据载明的房款金额与定购协议一致。智杰公司作为正规的房地产公司，向许利强出具正式的收据。收据上明确载明购房款系“顶账”，顶账即表明智杰公司与许利强达成了以其他款项抵付房款的意思表示，视为收到许利强的购房款。智杰公司也未提交证据证明其是在受胁迫或欺诈的情况下签订认购协议及出具收据。而且，在签订定购协议后，朱超奇收回了其向许利强出具的400万元的借款合同及借据。综上，智杰公司的行为应当认定为其以房屋作价代替朱超奇履行还款义务，但智杰公司现在又不能履行定购协议，不能交付房屋，因此，智杰公司应当返还购房款及相应利息，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。智杰公司与朱超奇之间的债权债务关系不影响智杰公司与许利强之间法律关系，智杰公司可以另行主张。许利强关于返还购房款及占用期间利息的上诉请求合理部分，本院予以支持。超出部分于法无据，本院不予支持。关于许利强上诉主张智杰公司应赔偿其违约金的意见，因双方对此并无明确约定且许利强未提交证据证明其损失的具体数额，本院不予支持。综上所述，许利强的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初409号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初409号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、智杰公司于本判决生效之日起十日内返还许利强购房款2559816元及利息（以2559816元为基数，从2015年4月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回许利强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35470元，由许利强负担10000元，河南省智杰置业集团有限公司负担25470元；二审案件受理费35470元，由许利强负担10000元，河南省智杰置业集团有限公司负担25470元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年十月二十八日书记员  刘 洋