广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初411号原告：江门市新会区******第四经济合作社，住所地：广东省江门市新会区******临潮片。负责人：陈国富，该社社长。委托诉讼代理人：罗诗豪，系广东邦能律师事务所律师。被告：江门市新会区三江镇富潮酒厂，住所地：广东省江门市新会区******港口，统一社会信用代码：914**********397X0。投资人：林悦富，该厂总经理。被告：林悦富，男，1954年6月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************379。两被告的共同委托诉讼代理人：薛景欣，系广东信晟律师事务所律师。原告江门市新会区******第四经济合作社（以下简称：临步第四社）诉被告江门市新会区三江镇富潮酒厂（以下简称：富潮酒厂）、被告林悦富租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的负责人陈国富及其委托诉讼代理人罗诗豪，两被告的委托诉讼代理人薛景欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临步第四社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与富潮酒厂于2009年12月18日签订的《用地合同书》无效。2.请求法院判决富潮酒厂、林悦富返还临步村港口围2966.68平方米。土地及地上物（厂房1867平方米）给原告。3.请求法院判决富潮酒厂、林悦富共同向原告支付土地租金、土地占用费、厂房占用费直至返还土地及厂房之日止，暂计至2019年12月31日为470308元。（其中①土地租金为：从2009年7月1日起至2017年6月30日止，367.5元／亩*4.45亩*8年＝13083元；②2017年7月1日起至返还土地之日止（暂计至2019年12月31日，共30个月），土地使用费按照人民币1000元／亩／年的标准计算，暂计共11125元；③地上建筑物1867平方米，按照人民币10元／平方米／月的标准计算，从2017年7月1日起（暂计至2019年12月31日，共30个月），故厂房占用费18670元／月*30个月，暂计为560100元：上述三项共为，扣减被告已向原告支付的114000元，暂为470308元。4.本案诉讼费由富潮酒厂、林悦富共同承担。事实和理由：2002年7月1日，原告与林悦富签订了《土地出租合同书》，合同约定临步村第四村民小组出租位于桥头塘4.45亩土地给林悦富，租期15年从2002年7月1日至2017年6月30日止，租期期满后林悦富在租地上建造的建筑物（仓库、厂房）、构筑物等归原告所有。后林悦富于2002年至2003年期间在上述土地上建造厂房面积共1867平方米。2009年9月25日，时任村干部与富潮酒厂就上述4.45亩的土地租赁进行协商，后由原告召开村民会议，召集村民通过表决由富潮酒厂承租上述4.45亩土地，租赁期限30年，价格共为133500元整。2009年12月18日，原告与富潮酒厂签订《用地合同书》，约定由原告将上述4.45亩（折为3.8亩）农村集体所有的土地以流转方式出让给富潮酒厂，由富潮酒厂向原告支付30000元／亩，共114000元的土地补偿款，土地用途为工业厂房用地，年限为50年。富潮酒厂的负责人即林悦富于2009年12月21日通过银行转帐方式，向原告支付114000元。后原告村民发现上述土地发包出租决议表上，原村民通过决议的出租期限30年被涂改为50年，原约定的土地面积4.45亩，被签订合同折为3.8亩，于是向有关部门进行投诉、信访。后通过有关部门了解方得知上述于2009年12月18日签订的《用地合同书》，经核对发现富潮酒厂、林悦富与原告的相关工作人员串通，擅自将合同性质由出租合同改为集体土地使用权出让合同，原发包期限自2009年10月1日起至2039年10月1日止共30年，删改为土地使用年限自2009年10月1日起至2059年10月1日止50年，原决议的租金30000元被改为土地补偿款，4.45亩被改为3.8亩。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理的有关规定，因上述《用地合同书》在未经村民会议讨论决定的情况下，原告的相关负责人与富潮酒厂、林悦富恶意串通，擅自变更已通过决议的合同性质、合同内容，已根本违背了原告村民通过集体决议的意思表示，且严重损害了原告作为村集体的合法权益，约定的30年发包期限或使用期限，均违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四等有关规定，应为无效合同。本案双方签订的《用地合同书》在通过村民集体决议时，是以出租方式获得通过的，但签订合同时却变更为土地使用权转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条等有关规定，本案土地性质为集体所有，原告不具备作为土地使用权转让或出让的主体资格，故《用地合同书》将集体所有的土地使用转让给富潮酒厂，已违反法律的强制性规定，按照合同法的上述规定，该合同应为无效合同。原告与林悦富于2002年6月签订的《土地出租合同书》于2017年6月30日期满，林悦富在上述土地建造的厂房等按照约定已归原告所有。林悦富于2009年10月1日起至2017年6月30日止没有向原告按照上述约定支付土地租金；而富潮酒厂在2009年7月1日起开始占用属于原告的土地和厂房，也没有支付任何的土地和厂房占用费，因此，原告按照同等地段的土地使用费标准和厂房使用费标准计算富潮酒厂、林悦富的占用费和租金，于法有据。富潮酒厂、林悦富实为本案土地的实际使用人，因此应对上述的场地使用费、租金等承担连带责任。原告认为《用地合同书》是违背村民会议意愿的，是恶意串通损害村集体利益的合同，根据《合同法》第五十二条第二项：“(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”的规定，《用地合同书》应为无效合同。另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，涉案土地涉嫌被违法转让，故理应依法收回。原告临步第四社为其主张提交以下证据：1.《广东省农村集体组织证明书副本》2份，证明原告的主体资格。2.工商登记资料1份，证明被告的主体资格。3.三江镇农村集体土地公开发包的决议1份，证明经过村民签名确认的《决议》当中的发包期限从原来的30年涂改为50年，违背了村民的决意意愿，严重损害了村集体的合法权益。4.《用地合同书》（2009年12月18日）1份，证明当时签订合同的双方进行串通，将村民决议通过的“发包”方式恶意变更为“土地使用权流转”；将原决议确认的“土地面积4.45亩”恶意变更为“3.8亩”，将原决议确认的发包期限“30年”恶意变更为“50年”，严重损害了村集体的合法利益。5.新会市三江镇土地出租合同书（2002年6月）1份，证明涉案土地的租赁期限为2002年7月1日起至2017年6月30日止，且合同期满后，地上建筑物的所有权归原告所有。6.证明1份，证明原告确认其授权临步村委会代其签订《新会市三江镇土地出租合同书》。7.关于三江镇富潮酒厂用地情况说明、三江镇富潮酒厂位置图、三江镇富潮酒厂土规图各1份，证明涉案地块权属是原告，没有办理农用地转为建设用地手续。8.被告富潮酒厂外围照3张，证明被告占用原告土地及厂房的现状。9.广东省江门市公安局新会分局受理信访事项告知书、广东省江门市公安局新会分局处理信访事项答复意见书、江门市新会区人民检察院信访事项告知书、临潮四队村民会议记录各1份，证明村民因临潮第四经济合作社前任队长林锡汉没有经过村民会议表决与林悦富代表富潮酒厂恶意串通签订《用地合同书》损害村民利益之事多次向有关部门反映的事实。10.关于2009年9月25日召开的村民会议村民签名情况反映1份（4页），证明原告之前陈述的2009年会议决议在会议当天签名的村民只有7人，其余均不是当场或当天签名的村民。11.江门市新会区三江镇富潮酒厂提供的《农村集体建设用地租赁合同》表决情况1份（2页），证明经过开会讨论，村民均不同意被告提供的调解方案。12.三江镇临步村第四村小组户籍底册成员名单1份（4页）、光盘1张，证明经过统计，排除2009年之前已经迁出或者死亡的人的名单，经核对，分别有第一行第5个林友义、第二行倒数第5个林友胜是同一户的，名单的位置处于序号4的地方。第三行的第5和第6个林荣业和林珍宝、第四行的第8个赵瑞平、最后一行林社富是同一户的，位置处于名单的序号21。第三行的倒数第5至倒数第2陈印吕陈丽梅是同一户，位置处于名单的序号2。第三行的倒数第4和第3李眉、陈振权是同一户，位于名单序号1。第四行的第4林锦全以及第6林雅维是同一户，处于名单的序号6。第三行第8个林友长、最后一个林各召是同一户，位于名单的序号59。上述人员为同一户的名单。本院根据原告的申请调取证据如下：1.从三江镇综治信访维稳中心调取的信访档案卷宗材料3份。2.从江门市市*监督管理局调取的资料一份（共16页）。3.从江门市新会区自然资源局三江自然资源管理所调取的江门市新会区三江镇富潮酒厂所在的地块2016年、2017年、2018年的土地卫星图。4.从江门市新会区***************调取的2002年7月2日《新会市三江镇土地出租合同书》和《临潮4队桥头塘面积》以及《审议发包项目申报表》和2002年6月27日给镇农办的请示函。被告富潮酒厂和被告林悦富共同辩称：一、本案临步第四社不具有合法的作为原告的诉讼主体资格。（一）根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第18条的规定，本案临步第四社不能出示其作为其他组织的农村集体经济组织证明书原件，也不能出示证明陈国富为社长的有关原件。因此，不能证明临步第四社合法作为原告提起诉讼。（二）根据《广东省农村集体资产管理条例》第14条的规定，本案临步第四社没有举行成员代表会议并作出决议。因此，不能证明临步第四社合法作为原告提起诉讼。1、“村民代表会议”与“成员代表会议”存在本质上的不同，两者不能等同。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第9条的规定，临步第四社作为农村集体经济组织，其与江门市新会区******民委员会于2020年1月13日共同出具的《证明》写明临步第四社于2019年9月19日召开的是“村民代表会议”，并不是“成员代表会议”。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第8条的规定、《广东省农村集体资产管理条例》第12条的规定，成员代表的人数、名单、成员代表会议召开、表决程序办法在临步第四社的组织章程有规定，“村民代表会议”与“成员代表会议”存在本质上的不同，两者不能等同。2、临步第四社于2019年9月19日召开的“村民代表会议”并不是依据组织章程进行的“成员代表会议”，产生的村民小组决议即使合法也是不能认为是成员代表决议，且临步第四社没有提供其章程，无证据证明其具体成员代表的总人数、成员代表具体明细、成员代表会议召开、表决程序办法。因此，不产生对被告提起法律诉讼及确认《用地合同书》无效的法律效果。3、根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条、《广东省农村集体资产管理条例》第十四条、《江门市**集体资金资产资源管理办法》第十四条和第三十四条、2020年2月19日的《新会区农村集体资金资产资源管理指导意见》征求意见稿第十八条和第三十八条及《三江镇农村集体经济组织财务监管实施细则》第三十四条第四款的规定，提起诉讼由此而产生的律师费是涉及成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。临步第四社在《签到表》及《表决签名表》中均没有对其提起本次诉讼的律师费（30000元）列入表决内容，而且作为计划外较大的财务开支的律师费没有经成员大会或代表会讨论通过，委托合同也未公示。因此，临步第四社2019年9月19日的表决无论在召开程序上还是在实体内容上都存在重大瑕疵，视为未履行民主议定程序，是非法及无效的。根据相关的法律的规定，临步第四社及相关人员未按法定程序及条件进行计划外较大的财务开支依法，任何部门及知情人员都应将此情况反映到纪检监察部门，由监察部门进行追责，构成犯罪的要追究有关人员相应的刑事责任。（三）即使本案“村民代表会议”可以视为等同“成员代表会议”，但临步第四社在会议召开程序上存在严重的瑕疵。农村集体经济组织履行民主议定程序，必须遵循会议的一般程序，会前，应将开会的时间、参会人员、地点、议题提前通知与会人员；会议要设签到簿，并统计实到会人数、缺席人数和列席人数。会中，对会议决定事项，由参会人员表决，表决通常采取举手表决或无记名投票方式，对表决结果，形成决议，并当场通过。临步第四社决定以原告的名义通过诉讼，请求法院确定临步第四社与富潮酒厂于2009年12月18日签订的《用地合同书》无效时，虽召开会议，但根据临步第四社提供的证据及根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第9条、第10条的规定，临步第四社在成员代表会议召开程序上存在严重瑕疵。1、临步第四社无法证明其提前十天通知已履行了通知村民召开成员会议或成员代表会议及会议内容的义务，也没有证据证明在成员代表会议表决通过的事项已经公示5天，使有选举权的成员丧失提出异议，提交成员大会重新表决的权利。2、林国庆、林今才、林福南、林罗均、林友德、林友义、林池安、林耀常等8户以上的村代表否认收到召开成员会议或成员代表会议的通知，在临步第四社也无证据证明其已履行了通知上述村民召开成员会议或成员代表会议的义务，而且在《签到表》与《表决签名表》的签名均为他人代签。3、临步第四社提交的《签到表》及《表决签名表》与公安机关提供的全部户主名单明细不一致。不是户主的陈锦施、林达洪却在签到名单上在列。同时，第81号林松胜、第99号林丽萍并未在签到及表决名单上。4、根据村民林瑞华的两个儿子林福南、林福棠反映：林瑞华在2019年9月19日会议当天已在养老院多年，不能行动。但在临步第四社提供的《签到表》及《表决签名表》中，同意起诉被告的名单中，有人代林瑞华签名，原告未能举证林瑞华同意起诉被告并授权委托他人代为签名。5、根据临步第四社提供的会议资料，参加会议人员的名单中存在《签到表》签名与《表决签名表》签名不一致的情况，如第9、15、19、、20、24、37、51、52、55、60、61、72、83、87户，难以确定本次成员会议或成员代表会议的成员代表会议人员到场的真实性。很明显，以上14户是签到人员代户主签名，临步第四社也不能举证这些户主同意起诉被告并授权委托他人代为签名。6、《表决签名表》中，第13号的户主“钟悦富”又在第91号的“户代表签名”栏签名，第43号的户主“林友义”又在第55号的“户代表签名”栏签名，第58号的户主“林昔欢”又在第72号的“户代表签名”栏签名，第63号的户主“林和乐”又在第98号的“户代表签名”栏签名。临步第四社也不能举证这些户主同意起诉被告并授权委托他人代为签名。7、《表决签名表》中第8、9、11、27、32、36、38、54、55、61、69、71、72、78、90、91、98号的非户主本人签名，临步第四社也不能举证这些户主同意起诉答辩人并授权委托他人代为签名。8、第14号林治安、21号林治球、29号林治仍的签名明显是出自同一人笔迹。还有很多人的签名明显是出自同一人笔迹。9、《签到表》与《表决签名表》中第23、41、75的签名笔迹明显不一致。10、会议采取签名表决的方式，但根据林国庆、林今才、林福南、林罗均、林友德、林友义、林池安、林耀常等8户村民的反映，临步第四社在会议结束后，又通过入户，以签名领50元的引诱方式，引诱多户代表在《表决签名表》签名，不符合当场进行表决的程序。11、17号陈国汉在《签到表》与《表决签名表》的签名为他人代签。29号林治仍由其侄子代签，而两人并非同一户口。51号周仲好已85岁，已不在本村居住，是由其女代签，但其女已迁出本村。54号与68号均为林胺女签名。64号名字并非叫“廖先行”，其签名明显是他人代签。综上，根据临步第四社提供的证据，其在成员会议或成员代表会议召开程序上存在严重瑕疵，尚不能认定临步第四社起诉两被告已经成员会议或成员代表会议决定通过，依法履行了民主议定程序。据此，应当裁定驳回临步第四社提起的本次起诉。二、即使《表决签名表》表决有效，但临步第四社提起的第3项诉讼请求明显不属于《表决签名表》的表决内容，应当认定无效。三、临步第四社与江门市新会区******民委员会共同出具的《证明》、《情况说明》为虚假证明和说明。（一）没有任何证据显示江门市新会区******民委员会派员到会和列席会议，江门市新会区******民委员会不能证明《签到表》及《表决签名表》的合法性。（二）《证明》写明临步第四社于2019年9月19日召开的是“村民代表会议”，《签到表》及《表决签名表》上注明的却是“户代表会议”，两者根本不一样。该《证明》不具有证据的效力。（三）不能说明不是户主的陈锦施、林达洪却在签到名单上在列而第81号林松胜、第99号林丽萍并未在签到及表决名单上。四、本合同为农村集体建设用地出让合同纠纷，并不是租赁合同纠纷。《用地合同书》明确约定“土地使用权流转方式出让给乙方作兴建厂房用地”，因此，《用地合同书》为农村集体建设用地出让合同，而不是租赁合同，产生的纠纷应为集体建设用地出让合同纠纷。五、《用地合同书》合法有效。（一）涉案土地为农村集体建设用地，作工业用途。陈更贤、林悦富与临步第四社于2002年7月2日签订《新会市三江镇土地出租合同书》后，富潮酒厂向环保部门申请环评。2002年11月19日，江门市新会区环境科学研究所作出《建设项目环境影响报告书》，通过环评。富潮酒厂开始在此建设生产，开始使用该土地，一直作工业用途。江门市新会区自然资源局三江自然资源局管理所于2020年3月25日出具的《关于三江镇富潮酒厂用地情况说明》中也明确富潮酒厂的用地符合三江镇土地利用总体规划（2010-2020年），认可该地的工业性质；另从《三江镇富潮酒厂土规图》可以看到农村集体建设用地。根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(下称：《指导意见》)的规定，涉案土地在2009年12月18日签订《用地合同书》已为建设用地。同时，根据《指导意见》第15条的规定，《用地合同书》签订后，被告曾多次要求临步第四社根据《用地合同书》第四条第一款第1项的约定到国土部门办理有关用地及土地使用权流转手续，但临步第四社拒不配合到行政主管部门办理涉案土地使用权变更登记或其他有关手续，现以恶意串通、违法转让为由主张合同无效，对其诉讼请求，人民法院应当不予支持。（二）法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条和第十三条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。临步第四社没有任何证据证明其相关负责人与被告存在《合同法》第52条中规定的擅自变更已通过决议的合同性质、合同内容等恶意串通情形，应当承担举证不能的后果。被告的合法权益应当受到法律的保护。综上，本合同涉案土地为城乡建设用地，符合当地土地利用总体规划确定为工业经营性用途，并履行民主议定程序，经临步第四社村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并表决通过，并且未超过同类用途国有工业用地使用权出让的最高年限50年。同时在江门市新会区******民委员会的见证下签订，没有也不可能存在恶意串通等导致合同无效的情形。因此，《用地合同书》无论从程序上、内容及形式上来看都是合法有效。临步第四社对其自行签订的协议，又自行主张协议无效，不仅不符合《合同法》关于合同无效的规定，也违反诚实信用的民法基本原则。临步第四社要求富潮酒厂返还临步村港口围2533平方米土地及地上物、向其支付土地租金、土地占用费、厂房占用费没有事实及法律依据。六、对于面积。临步第四社村民会议三分之二以上成员通过民主议定程序签名同意并表决通过的向林悦富出让的城乡建设用地面积为4.45亩，是合同双方对涉案土地面积的自我丈量结果，并非准确值。后经江门市新会区******的专业测量人员前来测量，结果是2533平方米（折合3.8亩），并出具测绘红线图。《用地合同书》也是按2533平方米（3.8亩）签订并计算土地出让金。因此，并不存在由临步第四社将4.5亩折为3.8亩出让给被告的情形。七、根据《用地合同书》第四条第一款第3项：“如因政策原因未能完善用地和办理土地使用权流转手续，不属于甲方违约，乙方所支付土地补偿款计作租地五十年租金，租赁合同不再另行签定”的约定，即使《用地合同书》中约定的出让集体建设用地使用权无效，也应当认定为出租集体建设用地使用权，根据我国《合同法》第214条的规定，租赁期限也从2009年10月1日至2029年9月30日，《用地合同书》的租赁期限还未到期。因此，临步第四社要求返还土地及地上物及要求原告支付土地租金、土地占用费等没有法律依据。同时，租金也应当退回11400元-114000÷50×20=68400元给富潮酒厂。八、假定《用地合同书》无效，产生如下法律后果：（一）根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，临步第四社对合同无效有过错，应当将114000元出让金退还富潮酒厂。并且，富潮酒厂基于《用地合同书》支出的办理牌照咨询费5万元、牌照费100万元、建成无尘车间15万元、流水线15万元、储酒罐、蒸溜设备、厂房、地面等约300万元财产已不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿给富潮酒厂。即使合同无效，临步第四社仍然要赔偿富潮酒厂的损失。（二）若《用地合同书》无效，《新会市三江镇土地出租合同书》有效的情况下，于2017年6月30日到期，被告继续使用租赁土地，临步第四社没有书面异议的，《新会市三江镇土地出租合同书》继续有效，但租赁期限为不定期，租金按原来的合同履行，保持不变，即“每年每亩385元计，每年应交租金1713.2元”，而不是按临步第四社的第3项诉讼请求计算土地租金、土地占用费、厂房占用费。临步第四社第3项诉讼请求显然没有事实及法律依据。而且富潮酒厂的大部分建筑物及设备都是2018年以后新增，并不在租赁期限内购买或投资建成，而不是临步第四社所说的在2002年至2003年期间建造厂房面积共1867平方米。（三）根据《个人企业法》第31条的规定，基于《用地合同书》无效，林悦富对于富潮酒厂的债务只是承担补充赔偿责任，而不是临步第四社认为的共同承担（连带责任）。九、《新会市三江镇土地出租合同书》无效，不存在合同期满后的法律后果。（一）江门市新会区******民委员会与陈更贤、林悦富于2002年7月2日签订的《新会市三江镇土地出租合同书》，由于涉案土地的所有权人为临步第四社，江门市******民委员会在没有临步第四社的书面授权的情况下签订该合同书，属于无权代理。根据《民法总则》第170条的规定，就无权代理人江门市新会区******民委员会以被代理人临步第四社名义为订立合同行为而言，该代理行为的法律后果处于未定状态，其民事责任的承担取决于被代理人是否对无权代理行为予以追认。如果被代理人进行了追认，则该无权代理转变为有权代理，所订合同对被代理人产生拘束力，由被代理人承担民事责任；如果被代理人不予追认，则所订合同对被代理人不发生效力，其民事责任，自应由无权代理人江门市新会区******民委员会承担。可见，因江门市新会区******民委员会无权代理所订立的合同的法律后果，就《新会市三江镇土地出租合同书》效力而言，为效力待定合同。（二）《新会市三江镇土地出租合同书》签订后至2009年9月30日，临步第四社从来没有对江门市新会区******民委员会的这一行为作书面追认。江门市******民委员会于2019年12月10日出具的《证明》从内容并不能反映临步第四社在《新会市三江镇土地出租合同书》约定的租赁期限内确认其有临步第四社的书面授权签订《新会市三江镇土地出租合同书》。并且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第115条的规定，江门市新会区******民委员会的负责人没有在《证明》签名且出庭作证，因此不能作为认定案件事实的根据。（三）2009年10月1日，临步第四社与林悦富签订《用地合同书》，直接否定了《新会市三江镇土地出租合同书》的效力。因此，即使认定《用地合同书》无效，由于在《新会市三江镇土地出租合同书》约定的合同期限内，《新会市三江镇土地出租合同书》都没有得到临步第四社的追认，因此为无效合同。更重要的是，《新会市三江镇土地出租合同书》没有经临步第四社或江门市新会区***********民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并表决通过，是无效合同。因此，无效合同并不存在合同期满后的法律后果，包括富潮酒厂投资的一切财物归江门市新会区******民委员会或的临步第四社所有等情形。（四）经被告再三核查，被告与临步第四社签订的《新会市三江镇土地出租合同书》中并没有“期满后，属甲方的财产归甲方，乙方在租用地内所投资的财物，除建筑物（仓库、厂房等）要无偿移交给甲方外，其余一切财物归乙方所有”的约定。因此，即使《新会市三江镇土地出租合同书》有效，在租赁期满后，建筑物也不能归临步第四社所有。在2009年12月18日签订《用地合同书》后，被告持有的《新会市三江镇土地出租合同书》已由临步第四社收回，临步第四社持有此证据的原件而不出示，应当承担举证不能的结果，不能认定《新会市三江镇土地出租合同书》有“期满后，属甲方的财产归甲方，乙方在租用地内所投资的财物，除建筑物（仓库、厂房等）要无偿移交给甲方外，其余一切财物归乙方所有”的条款约定。综上，请求法院根据事实和法律，驳回原告的诉讼请求。被告富潮酒厂和被告林悦富为其辩解向本院提交以下证据：1.《关于三江镇富潮酒厂用地情况说明》1份及附图2份，证明富潮酒厂土地为农村集体建设用地，符合当地土地利用总体规划工业用途。2.《建设项目环境影响报告书》1份，证明2002年11月19日开始使用该土地，一直作工业用途。该地符合三江镇土地利用总体规划。3.江门市**商业银行股份有限公司交易明细1张，证明林悦富已于2009年12月21日向临步第四社支付土地出让金114000元。4.照片1份，证明涉案土地是建设用地。5.光盘2张，证明林国庆、林今才、林福南、林罗均、林友德、林友义、林池安、林耀常等8户以上的村民否认收到召开成员会议或成员代表会议的通知，表决事项未公示，而且在《签到表》与《表决签名表》的签名均为他人代签。林瑞华在2019年9月19日会议当日已在养老院多年，不能行动，有人代林瑞华在《签到表》及《表决签名表》签名。多人未到会，但都在《签到表》及《表决签名表》签名。6.光盘1张，证明在2020年4月24日的调解中，陈国富亲口承认林瑞华由其孙女代签、林罗均由陈国祥代签及林国庆、林池安等人均由他人在《签到表》及《表决签名表》代签名。本院依职权调取证据如下：1.2020年4月30日制作的《询问笔录》。2.从江门市新会区***************调取的临步村周边土地或厂房的租赁合同5份。3.江门市新会区自然资源局作出的《调查复函》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中被告对原告的证据2-5和证据7的真实性无异议，原告对被告的证据1的真实性无异议，均只是对部分证明有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于原告的证据1，是原告的组织登记证明，具真实性，本院予以采纳；对于原告的证据6，仅从该份证明无法证明原告的证明内容，故本院不予采纳；对于原告的证据8，为涉案厂房的现状照片，与本院现场查看的情况一致，具真实性，本院予以采纳；对于原告的证据9，是有关行政部门作出的文件以及原告为信访诉求作出的村民决议，具真实性，本院予以采纳；对原告的证据10，无法完全反映原告的证明内容，也无法核实其村民陈述的真实性，故本院不予采纳；对原告的证据11，该证据只是对本案调解方案的意见，与本案处理无关，本院不予采纳；原告的证据12具真实性，但因信息记录不完整，无法准确核实2009年的户籍登记情况，本院只能作为参考依据。对原告申请本院调取的证据，因均是政府行政部门存档的文件，具真实性，故本院全部予以采纳。对于被告的证据2和4，虽具真实性，但不能证明被告所证明的内容，故本院不予采纳；对于被告的证据3，从时间、金额和收款人的情况均与2009年12月18日的《用地合同书》中约定的内容一致，可采信属于被告支付《用地合同书》的款项，且原告诉称的事实中也确认这一付款事实，故本院予以采纳；对被告的证据5和证据6，无法核实其内容的真实性，故本院不予采纳。对本院依职权调取的证据，双方当事人均无异议，本院全部予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年6月10日，原告通过村民会议通过将村口桥头冲边低产田4.45亩发包给陈更贤用作填土建厂房之用。2002年7月2日，《新会市三江镇土地出租合同书》被制作，合同抬头的出租方为原告、承租方为陈更贤、林悦富，合同约定原告将临潮村口桥头塘（地名）4.45亩土地出租给林悦富办食品厂用，租期15年，从2002年7月1日至2017年6月30日止，土地租金15年总金额为24530元，从2002年7月1日起至2007年6月30日每年租金1557.5元，从2007年7月1日起至2012年6月30日每年租金1635.3元，从2012年7月1日起至2017年6月30日每年租金1713.2元，合同期满后建筑物（仓库、厂房等）要无偿归原告所有。上述合同最后落款由新会市三江镇临步村村民委员会在出租方处盖章并由负责人陈印吕签名，林悦富在承租方处签名，且新会市三江镇农村生产承包合同管理处作为鉴证机关盖章。上述合同签订后，林悦富在上述土地上建造1867平方米的砖墙铁皮顶的简易厂房（小部分为砖瓦房屋）。2008年3月13日，林悦富作为投资人在上述租赁地址（登记住所为：江门市新会区******港口）登记注册成立个人独资企业“江门市新会区三江镇富潮酒厂”。2009年9月25日，原告组织村民对4.45亩厂房土地发包给林悦富进行决议，制作了一份《三江镇农村集体土地公开发包的决议表》，记载发包期限为2009年10月1日至2059年10月1日共50年（其中“2059”和“50”的“5”字有涂改痕迹），金额共133500元，决议表上签有59个名字。2009年12月18日，原告与富潮酒厂签订《用地合同书》，约定：原告通过土地使用权流转方式出让位于港口围（土名）用地面积2533平方米（折3.8亩，详见附图红线范围）的土地给富潮酒厂作兴建厂房用地，土地用途工业厂房用地，使用年限为五十年，土地补偿款为30000元／亩共114000元，原告负责办理有关用地及土地使用权流转手续，办理手续有关税费由富潮酒厂负责，等等。上述《用地合同书》的附图显示“土地使用权面积：2533平方米其中建筑占地面积：1867平方米”。2009年12月21日，林悦富通过银行转帐方式向原告支付114000元。后原告村民认为原告的原队长林锡汉存在违规续期土地，从2017年至2019年期间多次向三江镇综治信访维稳中心等部门进行投诉、信访。2019年9月6日，三江镇人民政府作出一份《关于群众反映临步村四组合同违规续期问题的调查情况》，其中提到涉案《用地合同书》的款项114000元由三江镇临步村委会的出纳代为保管，涉案地块经国土部门测绘面积实为2533平方米，折合为3.8亩。原告经信访未能解决问题，逐向本院提起诉讼。另查明，本院于2020年6月11日就涉案地块的有关情况向江门市新会区自然资源局发出调查函，该局于2020年6月16日作出《调查复函》，回复如下：“根据贵院提供的临步村富潮酒厂卫星图红线，经核查，该红线内土地2001-2005年土地利用现状地类为耕地，2006-2018年土地利用现状地类为建设用地，截止目前我局还没有2019-2020年的土地利用现状地类数据。上述地块至今没有办理过用地手续。根据《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发【2014】71号）第三点第（八）分点‘交易品种’，明确了现阶段交易品种，其中‘农村集体经营性资产是指由农村集体统一经营管理的经营性资产（不含土地）的所有权或使用权，可以采取承包、租赁、出让、入股、合资、合作等方式流转交易’，即农村集体土地的所有权或使用权是不在农村产权流转交易市场范围内的。所以上述宗地暂不能转让使用权。”再查明，涉案土地上的建筑物均没有办理报建手续及产权登记手续。本院认为：本案案由原为租赁合同纠纷，但原告主张涉案《用地合同书》的性质为土地出让合同，且主张该合同无效，故本院认为本案案由应变更为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：一、临步第四社是否具有原告的诉讼主体资格？二、2009年12月18日的《用地合同书》的法律效力如何？三、两被告应否向原告立即返还涉案土地及地上物？四、原告请求两被告支付土地租金及土地和厂房的占用费是否合法有据？对于临步第四社的原告主体问题。临步第四社经村民户代表表决通过提起本案诉讼，本院在临步第四社也随机抽查部分户代表进行问话，均确认表决同意提起本案诉讼，故本院对临步第四社作为本案原告的诉讼主体资格予以认可。对于《用地合同书》的效力问题。原告主张涉案土地的性质为农村集体所有的农用地，被告则主张是农村集体建设用地。原告在2002年发包涉案土地时将该土地表述为低产田，而江门市新会区自然资源局也明确涉案土地在2001年至2005年的利用现状为耕地，且确认涉案土地至今没有办理过用地手续。也就是说，涉案土地并没有依法办理变更为建设用地的手续，其性质仍为农村集体所有的农用地。根据《用地合同书》的约定看，原告是通过土地使用权流转方式出让涉案土地，而非出租，根据江门市新会区自然资源局的回复，明确了涉案土地不能转让使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案土地依法不能转让使用权，其转让行为违反法律的强制性规定，故原告与富潮酒厂于2009年12月18日签订的《用地合同书》无效。对于返还涉案土地及地上物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”和《个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，因《用地合同书》无效，富潮酒厂和林悦富应当返还涉案土地及地上物给原告。虽然富潮酒厂和林悦富抗辩《新会市三江镇土地出租合同书》无效，涉案土地上的建筑物并没因合同约定归原告所有。但原告在《新会市三江镇土地出租合同书》签订后，已将涉案土地交由林悦富使用，并由林悦富在涉案土地上兴建厂房，也支付租金至2009年，现合同履行期限已届满，双方在履行期限内均没提出任何异议，应视为双方均认可该合同约定的内容。由于2009年12月18日的《用地合同书》无效，富潮酒厂和林悦富也未能提供证据已解除《新会市三江镇土地出租合同书》，故原告与富潮酒厂应严格按《新会市三江镇土地出租合同书》的约定履行相应的义务。《新会市三江镇土地出租合同书》约定了合同期满后建筑物（仓库、厂房等）无偿归原告所有，由于涉案土地上的建筑物并没有报建并取得产权证书，因此，原告对涉案土地上的建筑物只拥有使用权而非所有权，故原告主张两被告返还涉案土地及地上物，本院只支持返还涉案土地及地上物的使用权。至于两被告主张涉案厂房大部分在2009年之后建造的，并没能提供证据证明。而根据《用地合同书》的附图显示建筑占地面积为1867平方米，也说明了《用地合同书》签订时1867平方米地上建筑物已建成，故对两被告的主张不予采信。对于原告请求两被告支付土地租金及土地和厂房的占用费的问题。因《用地合同书》无效，原《新会市三江镇土地出租合同书》约定的租金，林悦富应按约定金额支付。林悦富只支付至2009年6月30日的租金，其应支付尚欠的2009年7月1日至2017年6月30日的租金13471.9元（1635.3元/年×3年+1713.2元/年×5年）。现原告只请求该期间的租金为13083元，视为其对相应权利的放弃，故本院予以支持。对原告请求两被告支付从2017年7月1日至返还土地之日土地使用费和地上建筑物占用费。由于富潮酒厂和林悦富在《新会市三江镇土地出租合同书》的租赁期限届满后仍继续占用涉案土地和地上建筑物，故富潮酒厂和林悦富应当支付占用费。对于涉案土地面积，原告未能提供有效证据证明为4.45亩，而根据三江镇人民政府作出的《关于群众反映临步村四组合同违规续期问题的调查情况》，反映涉案地块经国土部门测绘面积为2533平方米，折合为3.8亩，对此本院予以采信。因此，富潮酒厂和林悦富应支付的占用费应按3.8亩并参照市场同类土地及建筑物的租金标准进行计算。对租金价格，本院酌情按每月3500元的标准计算，即从2017年7月1日暂计至2020年9月30日为133000元。林悦富为履行《用地合同书》支付的土地补偿款114000元，因《用地合同书》无效，应用以抵扣上述土地和地上建筑物占用费。因此，抵扣后，富潮酒厂和林悦富仍应支付19000元，并从2020年10月1日开始按每月3500元的标准计算占用费至土地和地上建筑物的使用权实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条第一款，《个人独资企业法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、确认原告江门市新会区******第四经济合作社与被告江门市新会区三江镇富潮酒厂于2009年12月18日签订的《用地合同书》无效。二、被告江门市新会区三江镇富潮酒厂和被告林悦富应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于江门市新会区******港口围（土名）面积为2533平方米的土地及地上建筑物的使用权给原告江门市新会区******第四经济合作社。三、被告江门市新会区三江镇富潮酒厂和被告林悦富应于本判决发生法律效力之日起十日内支付《新会市三江镇土地出租合同书》2009年7月1日至2017年6月30日的租金13083元及土地和地上建筑物占用费19000元（暂计至2020年9月30日，从2020年10月1日起按每月3000元计算至土地和地上建筑物的使用权返还之日止）给原告江门市新会区******第四经济合作社。四、驳回原告江门市新会区******第四经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8354.62元（已由原告江门市新会区******第四经济合作社预交），由被告江门市新会区三江镇富潮酒厂和被告林悦富共同负担602.07元，由原告江门市新会区******第四经济合作社负担7752.55元。原告江门市新会区******第四经济合作社多预交的案件受理费602.07元，由本院予以退回；被告江门市新会区三江镇富潮酒厂和被告林悦富应向本院补缴案件受理费602.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 何雄伟审 判 员 张妙玲审 判 员 苏锦江二〇二〇年十月十二日法官助理 林淑英书 记 员 黎婉明