山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5337号上诉人（原审原告）：韩海军，男，1982年3月5日出生，汉族，山西省晋城市人，住太原市。被上诉人（原审被告）：韩军，男，1991年10月22日出生，汉族，住太原市。上诉人韩海军因与被上诉人韩军房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩海军及被上诉人韩军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩海军上诉请求：1.原判决认定事实有误,请求依法改判。2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决对韩海军未采取正当措施避免损失扩大的事实认定有误。韩军于2020年3月11日与韩海军的妻子沟通中明确表示要继续租赁房屋,后双方多次协商疫情停工期间房屋租金金额问题未果,韩海军就采取将案涉房屋对外进行招租的方式避免损失的扩大,且期间多次联系韩军要求其退还房屋钥匙并告知其不予退还钥匙会导致租金的累计计算,但韩军对此置之不理。被上诉人韩军以上诉人韩海军退还已付定金10000元作为交还房屋钥匙的前提条件。在双方矛盾渐深的情况下,上诉人韩海军采取联系被上诉人韩军去公安机关调解、通过向法院起诉等缓和的方式积极解决问题,这些都是原告采取正当措施避免损失扩大的努力。二、一审判决对计算租金截止日期的认定有误。上诉人韩海军主张截至被上诉人韩军交还钥匙2020年5月28日之日的租金是合理的,是以被上诉人韩军实际解除占用关系为节点。双方约定从2020年1月20日开始计算租期,因疫情防控期间与被上诉人韩军租赁房屋期间相重合,上诉人韩海军于2020年3月11日告知被上诉人韩军疫情期间对房屋的使用不存在障碍,而被上诉人韩军的态度也从开始的继续租用到先租后转租再到不租,在此期间的租期均应计算在内。而在被上诉人韩军不愿再租用房屋后,未向上诉人韩海军交还房屋钥匙,也未按要求腾清房屋,仍实际占用房屋,应将其占用期间计算至租期内，被上诉人韩军继续占用房屋给上诉人韩海军造成的损失应予赔偿。三、一审判决未经核实减免被上诉人韩军部分费用不当。对疫情期间的房屋租金的减免应考虑疫情是否对承租人产生实际影响。被上诉人韩军未能正常使用房屋的事实应由其通过举证来证明,并要证明疫情对其租用目的能否实现的影响力大小、是否因疫情导致其复工复产迟延,被上诉人韩军应对其所主张的事实提供证据予以证明,一审判决不能一概简单地将未能正常使用房屋的原因归到疫情上来。就疫情减免租金,在上诉人韩海军同意给被上诉人韩军就疫情防控最严一个月期间租金减免4000元的情形下,被上诉人韩军仍不满意,在不缴纳租金的情况下仍继续占用房屋。疫情是大家都要面对且须战胜的,不能因疫情这一客观情形而忽略被上诉人韩军的主观恶意。一审判决不加区分、核实就对被上诉人韩军应付的租金予以减免是不妥当的。被上诉人韩军辩称，我刚租赁韩海军的房子就有了疫情，我也一直没有使用房屋，疫情期间也没有签合同，只是交了一个10000元的定金，房租不能由我一个人承担，应该是按照不可抗力损失各自承担一部分。如果在疫情期间我们签订了合同，那么合同上会写因为疫情不可抗力我们双方对于损失承担的约定。所以我不同意上诉人韩海军的上诉意见，我愿意承担50%的责任。原审法院审理查明，2019年4月29日，原告韩海军（承租人、乙方）与案外人山西新清华环保科技有限公司（出租人、甲方）签订一份《租房协议》，约定山西新清华环保科技有限公司将坐落于许坦东街锦东国际A座26层东室，建筑面积320平方米的房屋出租给原告使用，租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，年租金为151840元。原告将上述房屋中的160平方米对外转租。被告有租房意向，欲租案涉房屋用于办公使用，并与原告爱人通过电话、微信协商租房事宜。原告提供其爱人（微信名称“请叫我俊丽”）与被告（微信名称“韩翰”）的微信聊天记录，显示2020年1月15日“请叫我俊丽”向“韩翰”发送信息：房租1．4元／天／平方米×160平方米×365天=81760元，物业费2．5元／月／平方米×160平方米×12个月=4800元，暖气费7．5元／月／平方米×160平方米×5个月=6000元。双方经协商达成被告支付原告定金10000元，年后签订合同并支付半年租金及一年物业费、暖气费等意见。2020年1月18日，被告微信转账支付原告租房定金10000元，原告将房屋钥匙交予被告。后因新冠肺炎疫情等因素，被告未与原告签订书面租赁合同，被告也未实际使用案涉房屋。2020年3月11日，“请叫我俊丽”向“韩翰”发送信息询问何时签订合同，是否继续租赁房屋，“韩翰”答复“租肯定要租”。后双方多次协商疫情停工期间房屋租金的金额问题未果，被告以未复工为由不签书面合同。2020年3月31日，“请叫我俊丽”与“韩翰”微信确认被告清明节后搬走屋内办公用品，双方结算金额。因双方就租金等费用的承担问题产生分歧，遂成诉。另查明，双方微信聊天记录显示案涉房屋的物业费后调整为3．5元／月／平方米。庭审中，原告陈述，被告于2020年5月28日将钥匙交还，故不再主张返还房屋。租金及各项费用计算至2020年5月28日（合计130天），租金共计29120元，核减被告已付定金10000元，被告应当支付租金19120元，物业费2426元，取暖费2880元。原审法院认为，原、被告就租房事宜经口头协商后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告支付原告租房定金10000元，后双方因故未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故原、被告成立不定期租赁合同关系。作为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，本院予以支持。本案争议的焦点是被告应否支付原告租金、物业费、取暖费，以及应当承担的金额。本案中，被告承租房屋后，因新冠肺炎疫情影响导致复产复工迟延，且双方就疫情期间的租金承担问题无法协商一致，被告于2020年3月31日明确表示不再承租房屋，之后双方多次协商未果，虽然被告未及时将房屋钥匙交还原告，但原告理应采取正当措施避免损失的扩大。原告主张截止被告交还钥匙2020年5月28日之日的租金，计算时间过长，应当予以核减，本院结合案件实际情况确定计算租金截止的时间为2020年4月10日。2020年1月20日起至2020年4月10日止的租金为1．4元／天／平方米×160平方米×80天=17920元，物业费为3．5元／月／平方米×160平方米×12个月÷365天×80天=1473元，暖气费7．5元／月／平方米×160平方米×5个月÷150天×70天=2800元，以上合计22193元。鉴于受新冠肺炎疫情的影响造成被告未能正常使用所租赁的房屋，应当减免部分费用，本院认定被告承担上述费用的80％，即17754．4元，核减被告已付定金10000元，被告应当支付原告租金、物业费、暖气费共计7754．4元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：1、解除原告韩海军与被告韩军的房屋租赁合同关系。2、被告韩军于本判决生效之日起十日内支付原告韩海军租金、物业费、暖气费共计7754．4元。3、驳回原告韩海军的其他诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，韩海军曾将涉案房屋挂到58同城上公示出租。本院认为，上诉人韩海军与被上诉人韩军就租房事宜经口头协商后，韩军于2020年1月18日支付韩海军租房定金10000元，韩海军将案涉房屋于2020年1月20日交付韩军后双方因“疫情发生”未签订书面合同。租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故上诉人韩海军与被上诉人韩军成立不定期租赁合同关系。作为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故韩海军要求解除与韩军之间的租赁合同关系，理由正当，予以支持。本案中，韩军承租房屋后，因新冠肺炎疫情影响导致复工复产迟延，且双方就疫情期间的租金承担问题没有达成协议。韩军于2020年3月底至4月初明确表示不再承租房屋，之后双方多次协商未果，虽然韩军未及时将房屋钥匙交还韩海军，但韩海军理应采取正当措施避免损失的扩大。事实上韩海军也将涉案房屋挂到58同城上公示出租。上诉人韩海军要求被上诉人韩军支付2020年4月11日至2020年5月28日的房租、物业费、暖气费理由欠妥，本院不予采信。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费490元，由上诉人韩海军负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年十月二十三日书记员 吴 慧