河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7256号上诉人（原审原告）：安朝献，男，汉族，1968年7月19日出生，住洛阳市涧**。上诉人（原审原告）：雷丽霞，女，汉族，1970年4月8日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：安朝献（雷丽霞丈夫），男，汉族，1968年7月19日出生，住洛阳市涧**。被上诉人（原审被告）：东方红置业（洛阳）有限公司，住所地河南省洛阳市涧**景华路23-9东侧。法定代表人：杨华清，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽华，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张进才，河南君友律师事务所律师上诉人安朝献、雷丽霞因与被上诉人东方红置业（洛阳）有限公司（以下简称东方红置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人安朝献（雷丽霞的委托诉讼代理人）、被上诉人东方红置业公司的委托诉讼代理人刘丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安朝献、雷丽霞上诉请求：1.东方红置业公司按合同约定为安朝献、雷丽霞办理房屋权属证书；2.东方红置业公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任,从2017年3月27日起算,按人民银行同期存款利率向安朝献、雷丽霞支付违约金暂计为26378元（以三年期存款利率2.75%，暂计至2020年7月20日)，具体违约金数额以判决之日止视逾期时间据实计算。3.东方红置业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由:双方签订的经适房预售合同,合同有效成立,双方应全面履行合同义务。安朝献、雷丽霞已按合同约定交纳总房款289210元,且已缴纳房屋契税及房屋维修金,属于安朝献、雷丽霞的合同义务及办证前期手续已全部履行完毕。按照合同约定东方红置业公司应当自2016年12月25日交房之日起90日内,即2017年3月26日之前,为安朝献、雷丽霞办理房屋权属登记证书。东方红置业公司未按合同约定履行办理房屋权属证的义务,应按合同约定承担违约责任。逾期办证是由东方红置业公司造成的,其辩称房屋权属证书未办理非东方红置业公司原因造成的说法不成立,更不能成为其免责理由。涉案项目虽为经济适用房,土地取得为划拨方式,但东方红置业公司辩称在房屋交付后才报规划部门进行规划核实,于2019年3月才拿到建设工程规划核实意见书,显然是违反规划法“未经核实,建设单位不得组织竣工验收”规定的。东方红置业公司的违法核实行为不能成为其逾期办证免责理由。双方就违约金计算在合同中约定，“逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金”，安朝献、雷丽霞提交诉状时东方红置业公司逾期办证已满二年，故诉状中的违约金计算是按照中国人民银行两年期存款利率计算出的违约金数额，现东方红置业公司逾期办证已满三年，则应根据中国人民银行三年期存款利率2.75%计算违约金。东方红置业公司辩称，安朝献、雷丽霞要求为其办理房屋权属登记证的诉求不成立，一审驳回其诉求符合事实和法律。一审法官多次释明按照合同约定主张其诉求，按照双方签订《商品房预售合同》第十一条约定，由出卖人统一组织，向市住房保障和房产管理局申请办理产权界定卡，买受人凭产权界定卡到产权登记机关办理权属登记。经济适用房是政府对于困难家庭的保障用房，不同于商品房办证规定，开发商是协助组织办理产权界定卡，是政府对购房人资格进行资格认定，具备购房和办理产权登记条件后方给予办理界定卡，买受人凭界定卡到产权登记机关办理产权登记证。因此，办理产权登记证并非东方红置业公司的义务，而是安朝献、雷丽霞自身义务，其是否具备购房资格是否具备办理房产登记证均是由政府审核认定。关于产权办理逾期责任问题，安朝献、雷丽霞所依据的《房地产开发经营管理条例》已被修改，本案安朝献、雷丽霞购买房屋的时间为2016年8月，应适用修改后的条例规定，根据修改后的规定，在交付90日内办理房屋产权登记手续的对象是“商品房”而非“经适房”，故本案不适用该条例。涉案房屋办理权属登记证书的前提是需由开发商先办理房屋的初始登记，而初始登记所需要的材料包括规划验收、竣工验收备案证书、消防验收等一系列的政府职能部门的验收证书，而本案东方红置业公司一直在为办理涉案小区房屋权属证书积极履行合同义务。但由于洛阳市政府与高新区管委会对涉案工程规划标准（社区用房）不一致，市政府批准规划许可与高新区验收标准冲突进而导致整个工程规划无法正常通过验收，直至2019年3月才取得规划验收，按照合同约定在房屋交付使用之日365个工作日，由出卖人统一组织向市房管局申请产权界定卡，东方红置业公司于2020年3月在具备办理产权界定卡后也通知安朝献、雷丽霞及小区业主向房管部门提交资料自行办理产权属登记。未超过合同约定办理具备产权登记的时限，故东方红置业公司不应承担违约责任。安朝献、雷丽霞向一审法院起诉请求：1.请求东方红置业公司按合同约定办理房屋产权证书；2.请求东方红置业公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，从2017年3月27日起算，按人民银行同期贷款利率支付违约金，具体违约金数额以判决之日止视逾期天数据实核算；3.由东方红置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月10日，安朝献与雷丽霞与东方红置业公司签订了《经济适用房预售合同》(合同编号：YS0362754)，购买东方红汇景城4-1-1203号房屋，该房屋为经济适用房，批准机关为洛阳市房产管理局，房屋单价2711元，总价289264元；该合同第十一条约定：“出卖人应当在房屋交付使用之日起365工作日内，由出卖人统一组织，向市住房保障和房产管理局申请办理产权界定卡，买受人凭产权界定卡到产权登记机关办理权属登记手续…如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金…买受人必须是洛阳市低收入住房困难户，应如实申报家庭收入及住房状况，自觉接受洛阳市住房保障和房产管理局的审核…”合同签订后，安朝献与雷丽霞通过住房公积金贷款的方式支付了全部房款。2016年12月25日东方红置业公司将上述房屋交付安朝献、雷丽霞。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。双方签订的《经济适用房预售合同》(合同编号：YS0362754)系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。因涉案房屋为经济适用房，按合同约定应先办理产权界定卡，后买受人凭产权界定卡办理权属登记手续。安朝献与雷丽霞认为《经济适用房预售合同》第十一条约定无效，不应当办理产权界定卡应当办理房产证。庭审中，经一审法院向安朝献与雷丽霞释明，安朝献与雷丽霞明确其诉讼请求为其办理产权证。一审法院认为，《经济适用房预售合同》不存在合同无效的情形，故安朝献与雷丽霞起诉要求东方红置业公司按合同约定为其办理房屋产权证书的请求，没有法律依据，也不符合合同约定，一审法院不予支持。关于东方红置业公司是否构成违约的问题，《经济适用房预售合同》第十一条第三款约定：“如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金”。东方红置业公司已经举证证明造成该项目房屋权属登记迟延的原因不是己方责任造成，故安朝献与雷丽霞求按人民银行同期贷款利率向其支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。东方红置业公司认为应取消安朝献与雷丽霞居住涉案房屋的资格，一审法院认为，关于安朝献与雷丽霞资格审查，不属一审法院管辖范围。安朝献与雷丽霞认为东方红置业公司交房存在违法违规之处，亦不属于一审法院管辖范围，上述意见，一审法院均不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回安朝献、雷丽霞的诉讼请求。本案受理费减半收取106元，由安朝献、雷丽霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，东方红置业公司与安朝献、雷丽霞签订的《经济适用房预售合同》合法有效，双方应当依约履行。虽然，《经济适用房预售合同》第十一条第三款约定：“如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，逾期之日起90日内出卖人协助买受人取得房产权属证书，否则出卖人按人民银行同期存款利率向买受人支付违约金”。但是，根据东方红置业公司提交的证据，涉案房屋未能及时办理权属证书并非东方红置业公司的原因，而是因为相关政策，而且，涉案房屋是政府为解决低收入家庭，由东方红置业公司开发的经济适用房，东方红置业公司并不能决定相关政策，再者，权属证书未能及时办理未给安朝献、雷丽霞造成损失，一审法院判决驳回安朝献、雷丽霞的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，安朝献、雷丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由安朝献、雷丽霞负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十月二十二日书记员  李圆圆