湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初3609号 原告：胡哲，男，汉族，1985年9月25日出生，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市。 被告：武汉泽维尔酒店管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区202M地块碧桂园泰富国际****楼****。 法定代表人：郭春先，该公司执行董事兼总经理。 原告胡哲与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司（以下简称泽维尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡哲到庭参加诉讼，被告泽维尔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡哲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》、《委托装修合同》；2.被告泽维尔公司向原告胡哲交付位于武汉经济开发区太子湖路庭瑞优米小区4号楼8层19室的涉案房屋；3.被告泽维尔公司向原告胡哲支付合同违约金19,200元；4.被告泽维尔公司向原告胡哲支付所欠2020年3月-6月房租9,000元；5.本案诉讼费由被告泽维尔公司承担。事实和理由：2018年12月12日，原告胡哲与被告泽维尔公司签订《定金合同》，约定：原告胡哲将位于武汉经济开发区太子湖路庭瑞优米小区4号楼8层19室、建筑面积为48.24平方米的房屋的占有、使用、收益权转移给被告泽维尔公司，供其作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，合作方式为委托装修和房屋租赁，其中装修免租期为6个月，装修工程总款为100,822元，原告胡哲需支付20,000元装修定金。当日，原告胡哲以刷卡形式向被告泽维尔公司支付装修定金20,000元。原、被告于2019年5月28日签订《委托装修协议》及《租赁合同》，约定：被告泽维尔公司应按照装修设计施工图纸及装修主材清单对原告胡哲房屋进行装修改造。当日，原告胡哲向被告泽维尔公司支付30,411元，并将房屋交付给被告泽维尔公司及提供密码锁密码、房屋钥匙。被告泽维尔公司仅于2019年7月9日向原告胡哲提供了装修设计施工图纸，装修工程进度一直滞后，未如期完成装修。2019年11月20日，原告胡哲向被告泽维尔公司支付工程款50,411元。2019年11月27日，被告泽维尔公司通过法人被告郭春先个人账户向原告胡哲转账支付第一季度租金12,000元，但2020年1月时装修工程仍未完成。2020年2月28日，被告泽维尔公司未按时支付房租，直至2020年4月21日有自称被告泽维尔公司的工作人员通过微信告知原告胡哲公司无法继续经营、需要和签约业主解除合同、需时间结算等。2020年5月27日，被告泽维尔公司工作人员通过微信单方向原告胡哲发送合同中止函，告知原告胡哲公司自2020年5月20日起不再承担房屋的房租及其物业费用，收到此函业主所签《租赁合同》、《委托装修协议》、《定金合同》即为中止，并附空白解除协议但拒绝承担解除合同违约金，2020年6月3日，被告泽维尔公司工作人员微信告知原告胡哲被告泽维尔公司已单方解除租赁合同。原告胡哲与被告泽维尔公司沟通无果，双方已失去合同履行的基础。 被告泽维尔公司未提交书面答辩意见亦未举证。 本院查明：2018年12月12日，原、被告签订《定金合同》，约定：原告胡哲将位于太子湖路庭瑞小区4号楼8层19室、建筑面积48.24平方米的LOFT房屋委托被告泽维尔公司进行装修设计，施工日期为2019年3月31日至2019年9月30日（以实际交房日期为准），合同价款100,822元，竣工后据实复核结算，原告胡哲应在本合同签订之日向被告泽维尔公司交付定金20,000元，此定金合同对应履行的主合同《委托装修合同》和《返租合同》编码ZWETR201812-12，租赁期内第一年至第三年的租金3,000元/月等。原告胡哲在签订《定金合同》当日向被告泽维尔公司交纳定金20,000元。2019年5月28日，原、被告就案涉房屋又签订了《租赁合同》和《委托装修协议》。《租赁合同》约定：原告胡哲将案涉房屋出租给被告泽维尔公司作为酒店(住宿业)等商业用途经营使用，装修改造免租期6个月，2019年5月28日至2019年11月27日不计入实际租赁期内，装修改造免租期内所产生的装修押金费、水电费等相关费用全部由被告泽维尔公司承担，租赁期限自2019年11月28日起至2022年11月27日止，共36个月（以实际交房日期为准），附加协议约定：2019年5月28日交付50%装修款，3个月内交付另外50%，硬装完工验收之后付款，租赁期内被告泽维尔公司对原告胡哲出租的物业及附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权利转租或自行经营管理，被告泽维尔公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为被告泽维尔公司不履行合同，原告胡哲有权解除本合同并要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额的20%等。《委托装修协议》约定：施工日期为2019年5月28日至2019年11月27日（以实际交房日期为准），合同价款为100,822元，竣工后据实复核结算，若被告泽维尔公司未按照本协议规定的期限完成该房屋的装修并向原告胡哲移交装修后的该房屋的，则每逾期1日，被告泽维尔公司应当向原告胡哲支付违约金50元/日，如因政策、政府相关部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的，被告泽维尔公司和装修公司可据实予以延期，并不承担任何违约责任及赔偿等。上述合同签订后，原告胡哲于2019年5月28日向被告泽维尔公司支付装修款30,411元、于2019年11月20日向被告泽维尔公司支付装修款50,411元，被告泽维尔公司通过法定代表人被告郭春先个人账户于2019年6月5日向原告胡哲支付案涉房屋一年的物业费1,853.60元、于2019年11月27日向原告胡哲支付第1季度的租金12,000元(押一付三)。被告泽维尔公司基本完成原告胡哲房屋的装修，但未验收，后因疫情原因及被告泽维尔公司经营发生问题，被告泽维尔公司于2020年4月底欲与原告胡哲协商解除合同并要求原告胡哲等通知。2020年5月27日，被告泽维尔公司工作人员通过微信向原告胡哲发送合同中止函及空白解除租赁合同协议，载明：被告泽维尔公司因新冠疫情冲击于2020年1月23日起暂停运营，以致资金链断裂，2020年4月20日被告泽维尔公司已无力进行正常启动运营，只得继续暂停运营且中止往来所有合同，自2020年5月20日起不再承担房屋的房租及其物业费等费用，关于解除或者继续合作事宜请对接业务经理，2020年5月20日前已产生的费用除1月23日至4月8日期间外被告泽维尔公司将全部承担，收到此函，所签《租赁合同》、《委托装修协议》、《定金合同》即为中止。2020年6月3日，被告泽维尔公司工作人员通过微信告知原告胡哲解除合同，但被告泽维尔公司未与原告胡哲办理房屋装修的验收手续，也未与原告胡哲办理解约及交接手续，原告胡哲遂诉至本院，请求依诉予判。审理过程中，原告胡哲自述于2020年7月中旬自行收回案涉房屋，并自愿撤回诉讼请求2，明确诉讼请求3是依据《租赁合同》约定主张违约金。 本院认为，原告胡哲和被告泽维尔公司签订的《定金合同》、《租赁合同》、《委托装修协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同签订后，原告胡哲依约履行付款义务，但被告泽维尔公司未按约完成案涉房屋的装修、也未按约向原告胡哲支付租金存在违约，且违约行为发生在疫情前，疫情过后被告泽维尔公司在2020年4月底欲与原告胡哲协商解除合同，截至2020年5月27日向原告胡哲发送合同中止函时，并未与原告胡哲办理装修验收手续，加之被告泽维尔公司也未按约定给付租金，被告泽维尔公司以自己的行为表明不履行合同义务，原告胡哲主张解除原、被告签订的《租赁合同》、《委托装修协议》符合法律规定，本院予以支持。原告胡哲于2020年7月中旬自行收回案涉房屋并自愿撤回诉讼请求2，不违反法律规定，本院予以准许。 关于租金，被告泽维尔公司将原告胡哲的房屋委托装修用于公司经营，至迟应在2019年11月27日前完成装修并与原告胡哲对装修进行验收，并从2019年11月28日起有权对原告胡哲房屋用作商业用途经营使用，无论被告泽维尔公司是否对原告胡哲房屋用作商业用途经营使用或转租收益或自行使用，均属于被告泽维尔公司的经营风险范围，被告泽维尔公司未能举证证实疫情对其经营产生的影响，加之被告泽维尔公司同时期在本院诉讼案件中存在大量的疫情发生前未履行合同情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，不应减免疫情期间被告泽维尔公司应承担的租金支付义务，虽然被告泽维尔公司在原告胡哲起诉前有解除合同意愿，但并未就解除合同向原告胡哲发送正式的解除通知，原告胡哲于2020年7月中旬自行收回案涉房屋并就解除合同事宜等诉至本院，以诉讼形式明确要求解除合同，被告泽维尔公司对于此前的租金应当按双方《租赁合同》约定标准支付，被告泽维尔公司仅支付原告胡哲第1季度2019年11月28日至2020年3月27日的租金，原告胡哲主张被告泽维尔公司支付2020年3月至6月房租的诉讼请求本院予以支持计9,000元。 关于违约金，原、被告在《租赁合同》中约定被告泽维尔公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5%计息，逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为被告泽维尔公司不履行合同，原告胡哲有权解除本合同并要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额的20%，至原告胡哲以诉讼形式提出解除合同时，被告泽维尔公司逾期支付租金未超过6个月，原告胡哲要求被告泽维尔公司赔偿剩余合同期返租金额20%的违约金19,200元无合同依据，但鉴于被告泽维尔公司不履行合同义务给原告胡哲造成租金期待利益损失客观存在，且原告胡哲解除合同后另行租房存在空档期，本院酌定被告泽维尔公司赔偿原告胡哲3个月租金损失的违约金为宜计9,000元（3,000×3）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告胡哲与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司签订的《租赁合同》、《委托装修协议》； 二、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告胡哲支付2020年3至6月房租9,000元； 三、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告胡哲支付违约金9,000元； 四、驳回原告胡哲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半后的案件受理费253元，由被告武汉泽维尔酒店管理有限公司负担125元，由原告胡哲负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加3份提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓凌 二〇二〇年十月十二日 书记员  徐彩云