四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1722民初214号 原告：达州市华瑞置业有限公司，住所地四川省宣汉县东乡镇琦云西路南侧三星花园**楼******,统一社会信用代码91511722671433843G。 法定代表人：龙光然，该公司总经理。 原告：宣汉众信万基商务服务有限公司，，住所地四川省宣汉县东乡镇西华大道龙城**S4-1-6,一社会信用代码91511722MA62E83K0X。 法定代表人：陈良荣，该公司总经理。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）:张祥伟，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告：意运（北京）品牌顾问有限公司，住所地北京市朝阳区化工路**院**楼**101内**13522,统一社会信用代码91110105689217743W。 法定代表人：张安全，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张赫亮，该公司股东。 委托诉讼代理人：李景涛，北京市兰台律师事务所律师。 被告：宣汉天誉艾特加商贸有限公司，，住所地四川省宣汉县东乡镇西华大道龙城**S7-1-111,一社会信用代码91511722MA64ANRG16。 法定代表人：陆峙。 原告达州市华瑞置业有限公司（以下简称华瑞公司）、宣汉众信万基商务服务有限公司（以下简称众信公司）与被告意运（北京）品牌顾问有限公司（以下简称意运公司）、宣汉天誉艾特加商贸有限公司（以下简称艾特加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案。被告意运公司于2020年3月18日在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于同月20日裁定驳回意运公司对本案管辖权提出的异议。意运公司对本院裁定不服,向四川省达州市中级人民法院提起上诉，2020年7月7日四川省达州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持本院裁定。2020年10月13日，经本院院长批准本案延长审限两个月。本院依法适用普通程序，先后于2020年9月17日、10月21日公开开庭进行了审理。原告华瑞公司、众信公司共同委托诉讼代理人张祥伟，被告意运公司委托诉讼代理人张郝亮、李景涛，被告艾特加公司法定代表人陆峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.解除众信公司与意运公司于2017年1月12日签订的《宣汉·龙城一号商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.二被告立即向原告支付租金181,740元、综合管理费349,500元（租金计算期间为2017年8月10日至2018年11月10日）及违约金（自应付之日起至实际清偿之日止按年利率24%计算）；3.二被告向原告支付租赁合同解除后的房屋占用费（按约定的租金标准从2018年11月11日起计算至实际腾退房屋之日为止，暂计算至2020年1月10日的房屋占用费为895,885元）；4.二被告向原告支付提前退租违约金311,055元；5.二被告向原告退还装修补贴款7,339,500元；6.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：华瑞公司委托众信公司就华瑞公司所有的宣汉·龙城一号项目对外招商，签订有关合同，收取租金、联营收益等，并明确众信公司有权以华瑞公司名义开展上述代理事项。2017年1月12日，众信公司与意运公司签订《租赁合同》。约定：众信公司将龙城一号项目内的部分商铺（套内面积4,660㎡）出租给意运公司使用，租赁期限为2017年8月10日至2027年8月9日；意运公司为了经营需要，在经营所在地注册新公司，由新公司承担租赁合同中相应权责。租赁期间，意运公司在本项目经营所在地设立了艾特加公司（意运公司持股70％，陆峙持股20％，石芙蓉持股10％）。租赁期间二被告长期拖欠租金，众信公司与意运公司于2018年11月10日同意解除租赁合同。后二被告并未结清费用及腾退租赁房屋，导致租赁房屋内至今尚有大量经营遗留设备，致使原告房屋无法继续对外出租，给原告造成巨额损失。另为保证《租赁合同》能够顺利履行，减少意运公司经营风险，华瑞公司承诺向意运公司支付相应经营补贴。华瑞公司与意运公司另行签订了《宣汉·龙城一号艾特加装修合同》（以下简称装修合同）、《宣汉·龙城一号艾特加装修补充协议》（以下简称装修补充协议）。约定：华瑞公司给予意运公司租赁套内面积含税1,800元/㎡的经营补贴，其后华瑞公司如约向意运公司支付了838.8万元经营补贴款。该经营补贴款系双方基于被告能够确保约定租期全面履行而支付。现因被告违约导致《租赁合同》解除，剩余租赁期限已无法继续履行，原告所支付的未履行租期经营补贴应认定为原告损失，亦应由被告赔偿。特提起诉讼。 本案审理过程中，原告将第三项诉讼请求计算方式变更为：二被告向原告支付租赁合同解除后的房屋占用费（按约定的租金标准从2018年11月10日起计算至2019年12月3日原告自行腾退之日，计779,113.17元）；第五项诉讼请求变更为：二被告向原告退还装修补贴款7,758,900元。 被告意运公司答辩称，1.华瑞公司非为《租赁合同》当事人，不享有原告诉讼主体资格。众信公司与意运公司签订《租赁合同》，华瑞公司非为合同当事人，不享有商铺承包合同项下的权利和义务，依法不享有原告诉讼主体资格。根据合同相对性规定，《租赁合同》只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人华瑞公司不产生法律约束力。意运公司在与众信公司签订合同时，并不知晓华瑞公司与众信公司之间的代理关系，众信公司亦未披露其与天誉公司之间的代理关系。故意运公司在《租赁合同》项下的义务的履行对象仅为众信公司，与华瑞置业公司无关联；2.《租赁合同》第十一条第2款约定，“乙方（意运公司）为了经营需要，在经营所在地登记注册并办理完善相关证照许可后，甲方（众信公司）在后续合同合作期间以意运公司所注册的新公司为准，由新注册公司承担执行本合同中约定的意运公司相应权责”。2017年10月24日设立项目公司即艾特加公司，该项目公司成立后，儿童游乐场的经营活动、人事任免等事宜皆以项目公司名义开展。故商铺承包合同项下的权利义务关系应当由艾特加公司承担，本案诉讼与意运公司已无关联；3.《租赁合同》已于2018年11月10日合意解除，应驳回原告第一项诉讼请求。原告请求“判令解除众信公司与意运公司于2017年1月12日的《商铺租赁合同》”，众信公司、意运公司于2018年11月10日已合意解除商铺租赁合同。原告的诉讼请求应为确认商铺租赁合同于2018年11月10日解除。导致双方租赁合同解除，无法继续履行的原因不应完全归责于意运公司。2017年6月艾特加儿童游乐场开业以来，宣汉龙城一号商街的整体商业一直处于萧条的状态，意运公司承租商铺未能通过消防验收、多处漏水等质量重大瑕疵问题，导致儿童乐园一直无法正式开业经营。商街商铺施工也对整体商业开业经营产生重大影响，多家中小商铺都处于亏损状态，整体商业氛围不佳。商街的地理位置、业态结构、满铺率、施工干扰等问题是造成这个结果的主要问题，也是诸多商户共识的商业萧条原因。意运公司在宣汉项目中投入千万，损失巨大，双方既然是联营合作关系，应当各自承担风险，原告方不能在项目盈利时要求分配利润，在亏损时便要求意运公司单方承担损失；4.意运公司承租商铺消防验收不合格，租赁场地存在重大瑕疵，导致合同履行不能。2017年10月19日，四川国丰建设集团有限公司发《宣汉·艾特加儿童城消防项目情况交流函》，向艾特加公司反馈艾特加宣汉店消防审核及验收因艾特加区域内消防疏散楼梯不够，导致消防手续无法办理等问题。案涉商铺经营用途为儿童乐园，一直因无法通过消防验收无法正式开业，租赁物存在重大消防瑕疵是导致商铺租赁合同目的无法实现；5.2018年5月，华瑞公司全面接管了艾特加公司门店的印信、财务账户、银行账户，单方面对艾特加公司人员进行任免、调薪，意运公司已丧失了对现场的行政、财务管理权。众信公司在2018年10月30日发出解除合同通知后，艾特加儿童游乐场在华瑞公司实际控制下持续经营至2019年。因此，在天誉公司继续使用案涉房屋并利用意运公司投入的设备继续经营，要求意运公司支付租金等缺乏事实依据。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告负有防止损失扩大的义务，应依法驳回；6.本案因《租赁合同》产生纠纷，而两公司因装修合同及补充协议产生的纠纷属于独立法律关系，与本案非为同一法律关系，亦不属于主从法律关系，华瑞公司应依据装修合同及其补充协议另诉解决；7.原告支付的经营补贴款性质上属于工程款（装修费用），装修合同明确约定华瑞公司作为发包方、意运公司作为承包方，就意运公司装修装饰华瑞公司工程项目事宜达成一致意见，并签订本合同。《装修合同》第一条约定工程概况、第三条约定工程、第五条工程价款等诸多条款表明合同性质为建设工程施工合同，华瑞公司支付的价款性质属于工程款。华瑞公司已按照合同约定完成工程施工并交付、投入使用，原告要求返还工程款明显缺乏法律依据。综上，本案为各方共同联营合作产生的法律纠纷，涉及联营、租赁、建设工程法律关系，请驳回原告诉讼请求。 被告艾特加公司答辩称，1.原告诉状中提及的合同，签订主体均不是答辩人；2.答辩人为独立法人，与意运公司是独立存在，答辩人不承担意运公司所签订的任何合同中的权责。故答辩人作为本案被告的主体资格不适格，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。 被告意运公司提交存款对账单拟证明已支付房租和物管费197,518元，原告质证认为该证据系意运公司向四川众信万基商务服务有限公司支付，非本案宣汉众信公司，且显示为货款，与本案不具有关联性。对该证据，本院不予采信。 根据意运公司申请，本院调取了宣汉县公安消防大队宣公消验字（2017）第0002号《建设工程消防验收意见书》，载明：龙城一号A区商业建设工程综合评定消防验收合格。 本院对案涉项目现场进行查看，众信公司在现场多处张贴了封条，封条时间为2019年2月28日。 依照当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下： 2016年4月15日，华瑞公司委托众信公司就华瑞公司所有的宣汉·龙城一号1号至10号楼项目对外招商，签订有关合同，代收取租金、联营收益等，并有权以众信公司名义开展上述代理事项。 2017年1月12日，众信公司（甲方）与意运公司（乙方）签订《租赁合同》。载明：一、甲方将位于宣汉县西区（套内面积4660㎡）出租给乙方（租赁范围见附图）；二、租赁用途为经营天誉·艾特加儿童世界；三、租赁期限自2017年8月10日至2027年8月9日。乙方于2017年4月1日前出具承租范围内整套设计图纸,并由双方确认。甲方应在2017年4月20日前,书面通知乙方接收标的商铺，标的商铺以交付日之现状交付，甲方负责配电、通讯端口、给排水到户。甲乙双方在标的商铺交接时需签署《商铺交付确认书》。若乙方无正当理由不接收标的商铺、不签署《商铺交付确认书》的，甲方从书面通知的接收期限届满次日起开始计算标的商铺租赁期。乙方于2017年5月5日进场开始装修，同年8月10日全面对外营业；四、1.租金标准按商铺出租套内面积计算，商铺出租套内面积为4660㎡。第一年租赁起始日2017年8月10日，单价1元／㎡·月，月租金4660元；第二年起始日2018年8月10日，单价9元／㎡·月，月租金41940元；第三年起始日2019年8月10日，单价22.25元／㎡·月，月租金103685元；第四年起始日2020年8月10日，租金单价24.61元／㎡·月，月租金114682.60元；第五年；……。2.租金按季度支付。首次支付时间为2017年8月10日,支付金额13980元,之后每期租金应于每个计租期开始前30日支付该季度租金。3.商铺租赁保证金为10万元，乙方应在甲方交场时以现金的形式向甲方一次性支付，甲方向乙方出具合法收据。本合同期满或终止时，乙方没有违约行为的，在乙方结清全部租金、管理费及其他应由乙方承担的费用，并与甲方办理完毕商铺归还手续后7日内，甲方将保证金全额无息退还给乙方。4.按乙方使用商铺套内面积4660㎡,以5元每月计算综合管理费23300元，按季度支付，乙方应于2017年8月10日足额支付首期综合管理费,之后乙方应于每个计租期开始前30日支付该季度综合管理费用，甲方给乙方开具正规发票。5.标的商铺经营所产生的水、电费以国家现行计价标准加分摊按实计算，并由物业服务公司代收代缴。6.除上述费用外，乙方还应自行承担标的商铺经营所发生的包括但不限于燃气费、网络费、垃圾清运费、排污费、有线电视费、电话费、装修费及损耗分摊等维持标的商铺经营所产生的一切费用。7.除租金外，其他相关费用的未尽事宜以《前期物业服务合同》、《经营管理协议》为准；五、甲方权利义务（略）；六、乙方权利义务。1.有权在标的商铺内自主经营并自行承担经营风险；七、违约责任。1.乙方应该严格按本合同约定向甲方支付租金，每逾期一天，乙方按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，单次逾期超过15天或在本合同有效期内累计逾期超过三次的，甲方有权单方终止本合同，收回标的商铺。2.本合同有效期内，乙方有下列行为之一的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除或终止本合同，收回标的商铺，乙方并应承担相应的违约责任及向甲方支付违约金：1）乙方未在本合同及附件约定的开业时间内开业的；2）乙方未在本合同及附件约定的营业时间内营业的；3）乙方违反国家法律、法规及当地政府有关规定，在商铺进行违法经营活动被工商行政管理部门吊销执照，或被其他政府职能部门吊销相关许可证的；4）乙方在商铺的经营活动损害公共利益被投诉、索赔连带甲方被起诉或名誉受损给甲方带来损失、损害的；5）乙方违反本合同约定及相关规定，擅自停业搬离商铺内物品撤场的；6）乙方未征得甲方书面同意，从事本合同约定的经营范围及经营品牌以外的业务，将所租赁商铺全部或部分转租、转让、出借、分割、隔间给他人使用或与其他承租户交换商铺经营的；7）乙方未经甲方书面同意一个月内连续停业超过3日或一个月内累计停业超过10日行为的。3.除非本合同约定或者法律另有规定外，任何一方无法定及或约定事由单方提前终止合同的，守约方有权要求继续履行合同，或要求违约方承担相当于剩余租赁期租金总额30%且不得低于三个月租金的违约金。4.在本合同有效期内，乙方因违反合同有关规定而产生的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，甲方应书面通知乙方违约事项及承担的违约金或赔偿金的数额。6.因乙方违约，甲方选择终止本合同的，甲方不予退还乙方的租赁保证金。7.因甲方违约，乙方选择终止本合同的，乙方在甲方办理完毕商铺归还手续后7日内，甲方无息退还租赁保证金以及乙方己经预付但未使用的租金和其他费用。9.合同期满、终止或解除，乙方未按时返还商铺的，每逾期一天则按本合同约定的当年度日租金的两倍向甲方支付违约金，且甲方有权对乙方强制清场，乙方遗留在商铺内的物品视乙方己放弃所有权，甲方清场产生的费用由乙方承担，清场造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；八、合同期满和终止的处理。1.续租（略）。2.合同期满或终止时，乙方应在5日内搬离标的商铺，8日内与甲方办理标的商铺返还交接手续，否则，甲方有权对乙方强制清场，在提请公证机关办理证据保全后自行处理乙方租赁标的商铺内的所有财物。乙方可在30日内向甲方申请领回甲方代其保管之财物，或财物变卖后之价款,但必须清偿所欠甲方款项，并支付保管期间所发生的一切费用。3.乙方归还标的商铺时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方可以拆除其添置的活动装置、设备及搬空标的商铺内自有物品。乙方装修的一切镶嵌在标的商铺内的无法拆除的设施设备由甲方无偿收回。乙方交还甲方的租赁标的商铺应当符合正常使用后的状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方视为乙方己放弃所有权，甲方有权处置。4.乙方在归还标的商铺时应结清物业管理费、水电费及其他相关费用；九、免责条件（略）；十、装饰装修规定及其他特别约定。1.乙方对标的商铺进行装饰装修时，应遵守甲方及物业服务公司制定的规定，装修方案必须由物业管理公司审核并书面批准后方可执行，若商铺装修需报政府有关部门审批的，由乙方自行报批，产生的费用由乙方自行承担。物业服务公司对乙方的施工方案的批准，并不减少、免除乙方对其装修所承担的任何责任。乙方的装饰装修不得超出甲方和物业服务公司规定的范围，若乙方装饰装修有违法违规行为或因乙方的装饰装修、改造、安装等造成对自身或第三人的财产、人身损害的，乙方自行承担一切责任。2.乙方应督促装修施工单位与物业服务公司签署《装修管理服务协议》，否则甲方有权拒绝装修施工单位入场施工。甲方及物业服务公司有权对乙方的装修进行监督和检查。3.合同租赁期内乙方若需增加设施设备或改变原有装修、设施设备的，应向甲方或物业管理公司申请，并向甲方或物业服务公司提供装修图纸，经甲方或物业服务公司书面同意后，依据标的商铺装修管理相关规定进行施工，并满足建筑结构和消防的要求。5.乙方在租赁期间须严格遵守有关消防制度，否则一切责任及损失由乙方承担；十一、其他约定、附件。附件二《租赁位置示意图》，附件三：《物业服务合同》。 2017年1月12日，众信公司（甲方）与意运公司（乙方）签订《宣汉·龙城一号商铺承包经营管理合同》，主要载明：第一条、承包范围甲方同意将龙城一号项目内街二层的儿童游乐场承包给乙方（范围见附图，下称“儿童游乐场”）。儿童游乐场套内面积：1,084㎡；第二条、承包经营项目说明。1.该承包项目的经营范围仅为儿童游乐，经营品牌为天誉·艾特加儿童世界。2.甲方负责儿童游乐场地（范围见附图）的提供和经营资源协调，以经营场所作为甲方投入。预计资产总额260万元。 2017年1月18日，华瑞公司（甲方）与意运公司（乙方）签订《装修合同》，主要载明：一、1.工程名称：宣汉龙城一号S7、S8外墙及公共区域装饰装修工程。2.施工地点：宣汉县西区景观大道龙城一号项目。3.装修装饰施工内容：以甲乙双方确认的装修图纸方案为准。4.承包方式：综合单价，乙方包工、包料。5.工程结构：框架结构；二、工程质量（略）；三、工期：自2017年5月5日开工,至2017年8月10日前竣工；四、1.由乙方提供施工所需的图纸，并由双方确认。2.设计变更；五、1.本装饰装修工程含税总金额为9,365,583元，包含乙方为本工程材料款和参与本工程施工及作业人员等全部费用。2.本工程价款可在出现下列情况时调整（略）。3.1甲方在签订本合同后三个工作日内支付乙方20万元。3.2甲方在乙方出具范围内整套设计图纸、装修主材的品牌和型号并确定后，七个工作日内支付乙方工程款项共计3,355,200元，支付时扣减前期支付费用20万元。3.3甲方在乙方进场装修后，七个工作日内支付乙方工程款项共计4,137,266.4元。3.4在乙方工程项目装修装饰完成并验收合格后，甲方应在七个工作日内支付乙方工程款项共计936,558.30元。3.5甲方保留工程总价的10%作为装修质量保证金。乙方保证甲方约定完成工程后一年内无任何装修质量问题，甲方在装修交付之日满一年后的7个工作日内向乙方支10%计936,558.30元。3.6乙方未经甲方同意超出设计图纸设计自行增加的工程量和因乙方原因返工增加的工程量不予计量。3.7甲方每次付款前，乙方必须开具等额的增值税普通发票，否则，甲方有权拒绝付款；六、1.本工程由乙方自行采购的，应按照约定材料样品标准进行采购,并保证质量、环保合格。2.乙方所提供的材料应符合国家质检总局发布的《室内装饰装修有害物质限量标准》；七、任何一方违反本合同约定，守约方有权要求违约方支付违约金，并有权终止本合同。1.包括支付违约金、赔偿因违约给对方造成的经济损失。2.甲方不能按时支付工程款项的，每延误一日应向乙方支付迟延工程款项3‰的违约金。3.乙方延误工期的，每延误一日乙方应向甲方支付合同金额3‰的违约金；八、1.双方协商一致可变更合同内容；九、本合同未尽事宜可签定补充合同，补充合同经双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。 2017年1月23日，华瑞公司（甲方）与意运公司（乙方）签订《装修补充协议》，主要载明：甲、乙方就乙方租赁和联营甲方龙城一号项目内街一层和二层部分面积的商铺装修装饰工程项目事宜达成一致意见，在2017年1月18日签定《装修合同》（以下简称“主合同”)。现双方在主合同基础上变更部分内容，特订立以下协议。主合同与本补充协议有抵触的，以本协议为准。一、1.工程名称：龙城一号艾特加儿童世界商铺装修装饰工程。2.施工地点：龙城一号项目内街一层和二层部分面积的商铺。3.工程内容：龙城一号艾特加儿童世界区域整体装修装饰、空调购置及安装配合完成、协助二次消防工程施工配合完成。4.装修装饰施工内容：以双方确认的艾特加区域装修图纸方案为准；二、租赁和联营装修面积和范围界定。甲方将龙城一号项目内街一层、二层部分商铺租赁和联营给乙方（范围见附图），均按套内面积核算。该两层商铺套内面积共计5744㎡,其中出租套内计租面积4,660㎡,联营套内面积1,084㎡；三、租赁区域装修补贴。1.甲方承诺给予乙方租赁套内面积含税1,800元/㎡的装修补贴,由乙方根据经营需要自行设计和装修，以降低乙方市场培育期的经营风险。2.装修补贴费用及支付时间2.1乙方租赁甲方商铺套内计租面积共计4,660㎡,甲方给乙方经营补贴含税总金额共计838.8万元。2.2甲方应在签订装修主合同后三个工作日内支付乙方20万元。2.3甲方应在乙方出具承租范围内整套设计图纸、装修主材的品牌和型号并确定装修补贴面积后七个工作日内，支付至乙方总装修补贴的40%，计335.52万元，支付时扣减前期支付20万元。2.4甲方应在乙方进场装修后七个工作日内，支付总装修补贴的40%，计335.52万元。2.5乙方工程项目装修完成且验收合格后，甲方应在艾特加儿童世界正式开业后七个工作日内支付总装修补贴的20%，计167.76万元。2.6甲方每次付款前，乙方须出具等额的增值税普通发票，否则甲方有权拒绝付款。相关税款由乙方按照税法规定予以缴纳，甲方不承担任何税费，乙方应对开具的增值税普通发票的真实性、合法性负责，如因乙方开具的发票不符合税法规定或假发票，因此给甲方造成的全部经济损失均由乙方负责；四、联营区域装修费用。乙方应向甲方提供完整的装修设计图纸及装修主材的品牌和型号，经双方书面确认后，甲方同意联营区域由乙方按照图纸施工，双方联营区域套内面积为1,084㎡,装修费用按901.83元/㎡(含税包干价）核算，甲方应向乙方支付含税总金额977,583元作为联营区域装修费用，超出费用部分由乙方自行承担。4.1甲方应在乙方出具承租范围内整套设计图纸、装修主材的品牌和型号并确定经营补贴面积后七个工作日内，支付乙方总经营补贴的40%，共计391,033.20元。4.2甲方应在乙方进场装修后七个工作日内，支付总经营补贴的40%，共计391,033.20元。4.3在乙方工程项目装修完成并验收合格后，甲方应在龙城一号天誉·艾特加儿童世界正式开业后七个工作日内支付总经营补贴的20%，共计195,516.60元。4.4甲方每次付款前，乙方必须开具等额的增值税普通发票，否则甲方有权拒绝付款。相关税款由乙方按照国家税法规定予以缴纳，甲方不承担任何税费，乙方应对开具的增值税普通发票的真实性、合法性负责，如因乙方开具的发票给甲方造成损失由乙方负责；五、本协议自双方签字盖章后生效。除本协议中明确所作修改的条款之外，主合同的其余部分应完全继续有效。本协议与主合同有相互冲突时，以本协议为准。 2017年6月，众信公司（乙方）、华瑞公司（丙方）先后与案涉房产房屋所有权人（甲方）签订《商铺联合经营合同》。载明，甲方提供商铺使用权，乙方招商、管理、获取收入，按约定向甲方分成，丙方提供担保。 2018年5月，张赫亮致华瑞公司微信载明：宣汉艾特加儿童世界店因对当地的经营管理、可能发生的困难准备不足，管理费商务条件超出周边太多，在资金断裂后无法及时获得帮助，二次消防不达标等原因于2018年5月3日起休业整顿，同月5日原告接手现场财务。原告认可同日代管艾特加公司。 2018年11月2日，众信公司经大竹县公证处公证向意运公司邮寄了《关于解除宣汉·龙城一号商铺租赁合同函》，载明：你司未按合同约定支付租金和综合管理费，由于该项目目前处于瘫痪状态，函告从通知发布之日起解除《租赁合同》，在15日内撤离全部工作人员。原告与意运公司均认可原告与意运公司间《租赁合同》已于2018年11月10日合意解除。 2019年2月28日，艾特加儿童世界停业并由众信公司张贴封条。 2019年11月18日，众信公司经大竹县公证处公证向意运公司邮寄了《关于要求腾退天誉·艾特加儿童世界租赁房屋的告知函》，载明：因贵司拖欠租金，2019年2月28日贵司退出项目，我司2018年10月30日发出解除合同函，合同已解除，贵司未腾退租赁房屋，导致租赁房屋内至今尚有大量贵司经营所遗留设备，致我司无法继续租赁，函告收到本函件后15日内腾退租赁房屋办理交接，如未履行，我司自行处置，由此产生的费用、损失由贵司自行承担。 艾特加公司成立于2017年10月24日，意运公司持股70％，陆峙持股20％，石芙蓉持股10％。法定代表人为陆峙。2020年3月23日意运公司法定代表人由张赫亮变更为张安全。 2017年10月21日，宣汉县公安消防大队《建设工程消防验收意见书》，载明：龙城一号A区商业建设工程综合评定消防验收合格。 庭审中，原告华瑞公司、众信公司陈述本案原告权利主体为华瑞公司，众信公司为委托代理人。原告自认已收到意运公司前三月租金和综合管理费。 原告与意运公司均认可以下事实：1.2018年5月5日华瑞公司代管艾特加儿童世界；2.2019年2月28日艾特加儿童世界停业。 本院认为，原告众信公司与由陆峙代表的被告意运公司签订的《宣汉·龙城一号商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 焦点一、原告华瑞公司诉讼主体是否适格。本院认为，华瑞公司授权众信公司就龙城一号项目对外招商，签订有关合同，收取租金、联营收益等，并明确众信公司有权以华瑞公司名义开展上述代理事项。且华瑞公司与意运公司签订《装修补充协议》第二条载明，华瑞公司将龙城一号商铺租赁和联营给意运公司，证明意运公司是知晓华瑞公司为本案案涉项目主体，故华瑞公司作为本案原告主体适格。原告华瑞公司、众信公司陈述本案原告权利主体为华瑞公司，众信公司为委托代理人，本院予以确认。 焦点二、是否解除《租赁合同》。本院认为，原告与被告意运公司均认可《租赁合同》已于2018年11月10日合意解除，对此，本院予以确认。 焦点三、解除《租赁合同》过错责任。本院认为，《租赁合同》第六条约定，意运公司有权在标的商铺内自主经营并自行承担经营风险。意运公司辩称承租商铺消防验收不合格以及租赁场地存在重大瑕疵。龙城一号整体消防已经消防验收合格，且意运公司提交的证据不足以证明二次消防应由原告负责以及租赁场地存在重大瑕疵，该辩解意见，本院不予采纳。就本案原、被告双方系租赁合同纠纷，原告将租赁标的物交付给被告，被告即自主经营自行承担风险，被告未按照约定支付租金、综合管理费，已构成违约，应由被告承担解除《租赁合同》的违约责任。 焦点四、艾特加公司是否应当承担民事责任。本院认为，艾特加公司与意运公司均为独立法人，按照合同相对性原则，众信公司与意运公司签订《租赁合同》约定由合同外第三方承担民事责任，艾特加公司对此予以否认，且原告未提交经艾特加公司同意或者事后追认愿意承担民事责任的证据，故该《租赁合同》不对艾特加公司产生约束力。艾特加公司不应承担民事责任。 焦点五、被告腾退租赁商铺时间的认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2018年5月5日，因意运公司宣布艾特加儿童世界停业，华瑞公司代管艾特加公司，艾特加儿童世界即租赁场地已由华瑞公司实际控制。据此，本院确定案涉租赁商铺已于2018年5月5日腾退交付给原告。 焦点六、被告应支付租金、综合管理费及违约金的认定。本院认为，租赁费、综合管理费应当计算至2018年5月5日腾退日止。原告自认收到前三月租金及综合管理费，被告应支付租金：2017年11月10日（原告自认已支付3月）至2018年5月5日租金4,660㎡×1元/㎡·月×5月26天＝27,339元。被告应支付综合管理费4,660㎡×5元/㎡·月×5月26天（原告自认已支付3月）＝136,695元。原告主张逾期支付的违约金，《商铺租赁合同》第四条2款约定租金按季度支付，每期租金应于每个计租期开始前30日支付，第七条第1款约定了逾期支付租金应当按照每日千分之五计算违约金，原告主张按照年利率24%支付违约金，被告抗辩应驳回原告该项诉讼请求。本院确认按照以逾期租金额为基数，参照民间借贷司法解释，按年15.4％标准计算违约金。未交租金第一期应交期间2017年11月10日至2018年2月9日，金额为13,980元（4,660元/月×3月），应支付时间为2017年10月10日，应从同月11日起计算违约金；未交第二部分租金应交期间2018年2月10日至2018年5月5日，应交金额13,359元（4,660元/月×2月26天），应支付时间为2018年1月10日，应从同月11日起计算违约金。原告主张逾期支付综合管理费的违约金无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。 焦点七、原告主张要求被告支付租赁合同解除后的房屋占用费用。本院认为，本院确认案涉租赁标的物于2018年5月5日腾退交付给原告。该项请求，本院不予支持。 焦点八、提前退租违约金的认定。本院认为，《租赁合同》第七条第3款约定，违约方承担相当于剩余租赁期租金总额30%且不得低于三个月租金的违约金。原、被告于2018年11月10日合意解除合同，剩余租期8年多，租金达1,000多万元，原告主张被告提前退租按三个月租金支付违约金311,055元，予以支持。 焦点九、被告向原告退还装修补贴款的认定。原告主张向被告支付了装修补贴款838.8万元，被告抗辩原告支付的经营补贴款性质上属于工程款（装修费用），原告要求意运公司退还装修补贴款，系装修合同及补充协议项下纠纷，与本案纠纷非为同一法律关系，华瑞公司应当另诉解决。本院认为，《租赁合同》第四条载明意运公司自行承担标的商铺装修费。《装修合同》载明华瑞公司向意运公司支付装修款，意运公司负责装修，交付华瑞公司使用。《装修补充协议》载明在《装修合同》基础上变更部分内容，主合同与补充协议不一致的，以本协议为准，华瑞公司给意运公司租赁面积含税1,800元/㎡的装修补贴，由意运公司根据经营需要自行设计和装修，以降低意运公司市场培育期的经营风险。即《装修补充协议》并未对主合同即《装修合同》中华瑞公司向意运公司支付装修款，意运公司负责装修，交付华瑞公司使用内容进行变更，两份合同金额均未838.8万元，且华瑞公司提交向意运公司的银行转账凭证载明用途为装修费或工程款，双方当事人对装修款或者装修补贴款的约定不明。据此，原告主张已支付838.8万元系装修补贴款的证据不足，该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告宣汉众信万基商务服务有限公司与被告意运（北京）品牌顾问有限公司2017年1月12日签订的《宣汉·龙城一号商铺租赁合同》于2018年11月10日解除； 二、被告意运（北京）品牌顾问有限公司支付原告达州市华瑞置业有限公司租金27,339元，综合管理费136,695元，共计164034元并支付违约金（违约金计算方法：其中13,980元从2017年10月11日起；其中13,359元从2018年1月11日起至本判决发生法律效力后十日止，按照年15.4％计算）； 三、被告意运（北京）品牌顾问有限公司支付原告达州市华瑞置业有限公司提前退租违约金311,055元； 四、驳回原告达州市华瑞置业有限公司其他诉讼请求。 以上金钱给付义务限本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75,344元，由原告达州市华瑞置业有限公司负担70,810元，被告意运（北京）品牌顾问有限公司负担4,534元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  朱胜勇 人民陪审员  陈利民 人民陪审员  柯贞香 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  刘 梁