湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1537号原告：石川，男，1979年8月13日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：邓琰，女，1981年9月3日出生，汉族，住湖南省资兴市。两原告共同委托诉讼代理人：李班，湖南郴江律师事务所律师。被告：资兴市联创地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道鲤鱼江西路社区沿江北路（水岸豪庭**）。法定代表人：蒋业辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师。原告石川、邓琰与被告资兴市联创地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓琰及两原告的委托诉讼代理人李班，被告资兴市联创地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭春立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石川、邓琰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交房的违约金19981元；2、判令被告退还少于约定建筑面积的房款3233元；以上两项合计23214元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：两原告系夫妻关系，2015年向被告购买商品房，同年8月17日双方签订了《商品房买卖合同》，被告将开发的水岸豪庭B13幢1单元1304号商品房出售给原告，建筑面积为124.83平方米，单价为每平方米2650元，总金额为330800元，原告依约向被告交清房款。合同第八条约定被告于2016年6月30日之前将验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、并取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。第九条约定出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的（2016年6月30日）第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。因该楼栋迟迟不能按合同约定交房，经本栋业主多次与被告负责人协商，2017年12月27日被告承诺在2018年4月16日前将房交付给业主装修，逾期则按每日已交房款万分之三承担违约金。2018年7月19日原告收到被告邮寄的入住通知书，通知原告2018年7月31日之前到被告所在的营销中心办理房屋交付及入住手续，原告按其规定收房，但房屋的建筑面积实为123.61平方米，比合同约定面积少1.22平方米，原告要求被告退还少于1.22平方米的购房款。综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同真实有效，双方应履行合同义务。被告迟延交房，已构成违约，应向原告承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：延迟交房是事实，但是原告诉请的违约金过高，请求法院查明事实依法裁决。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容为：被告资兴市联创地产开发有限公司将其开发的位于资兴市××幢××单元××号商品房出售给原告石川、邓琰，房屋建筑面积124.83平方米，单价每平方米2650元，总金额330800元；付款方式为：首付70800元，公积金贷款260000元，原告依约将全部购房款交清；其合同第八条约定被告于2016年6月30日之前将验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、并取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。第九条约定出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的（2016年6月30日）第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。因该楼栋迟迟不能按合同约定交房，经本栋业主多次与被告负责人协商，2017年12月27日被告承诺在2018年4月16日前将房交付给业主装修，逾期则按每日已交房款万分之三承担违约金。2018年7月19日原告收到被告邮寄的入住通知书，通知原告2018年7月31日之前到被告所在的营销中心办理房屋交付及入住手续，原告按其规定收房，但房屋的建筑面积实为123.61平方米，比合同约定面积少1.22平方米，为此，原告要求被告支付违约金及退还少于1.22平方米的购房款未果，故诉至法院，要求依法处理。上述事实，有身份证复印件、企业信息登记、营业执照、商品房买卖合同、收据、承诺书、入住通知书以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告逾期交付原告所购房屋，被告对原告提出的合同约定第八条规定的最后交付期限的（2016年6月30日）第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金及退还少于1.22平方米的购房款无异议，本院予以确认；但被告提出对2017年12月27日承诺在2018年4月16日前将房交付给原告装修，逾期则按每日已交房款万分之三承担违约金过高请求予以适当减少，本院根据原告实际损失，双方合同的履行情况、被告的具体运行状况等综合因素酌情调整逾期交房违约金为：由被告按日向原告支付已交房价款的万分之一。综上所述，被告应当支付给原告逾期交房违约金14224.4元（330800元×0.00005／天×680天+330800元×0.0001／天×90天），退还少于1.22平方米的购房款3233元，合计17457.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告资兴市联创地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石川、邓琰违约金14224.4元，退还购房款3233元，合计17457.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  刘杜钢二〇二〇年十月二十日书记员  何苇杭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。