湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异670号案外人：湖北厚发置业有限公司，住所地：黄冈市黄州区宝塔大道**银座商住楼********。法定代表人：丁勇，该公司总经理。申请执行人：湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司，住所地：武，住所地：武汉市武昌区都府堤**>法定代表人：余亦农，该公司董事长。被执行人：汪电和，男，1959年10月30日出生，汉族，住黄冈市黄州区，被执行人：王桂林，女，1959年3月10日出生，汉族，住黄冈市黄州区，被执行人：湖北和旺环保节能建材有限公司，住所地：黄冈市，住所地：黄冈市黄州区堵城镇新街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：汪电和，该公司经理。被执行人：湖北和合环保节能科技有限公司，住所地：黄冈市黄，住所地：黄冈市黄州区堵城镇新街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：汪电和，该公司经理。本院在执行湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）与汪电和、王桂林、湖北和合环保节能科技有限公司（以下简称和合公司）、湖北和旺环保节能建材有限公司（以下简称和旺公司）借款合同纠纷一案中，案外人湖北厚发置业有限公司（以下简称厚发公司）对执行湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号银座1幢301号的房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人厚发公司请求本院中止对案涉房产的执行。事实及理由如下：（1）案涉房产所有权当属厚发公司所有。由于原预告登记在和合公司名下的案涉房产因《房屋买卖合同》已经解除，预告登记自动失效。（2）已经生效的多份裁判文书均已认定案外人是案涉房产的所有权人。（3）2018年3月23日，本院作出的（2018）鄂01执异214号执行裁定书，已经认定50号银座1幢101号的房产的权利人为案外人，“案外人厚发公司对案涉房产享有的权益能够排除执行”后，于2018年9月27日又作出的（2017）鄂01执恢137号执行裁定继续查封案涉房产，前后矛盾。（4）预告登记不发生物权变动效力，本院在恢复执行过程中未依据《物权法》第二十条第二款的规定审查案涉房产的预告登记是否失效，并置本院（2018）鄂01执异214号执行裁定书查明和认定的事实不顾，继续查封案涉房产于法无据。（5）2020年6月23日，黄冈仲裁委员会（2020）黄仲裁字第014号裁决书裁决确认和合公司与案外人于2012年5月21日签订的备案编号为HG201201298、HG201201299、HG201201300、HG201201301四份《商品房买卖合同》解除，案外人持上述裁决书办理撤销备案和注销预告抵押登记时，被告知需由法院先行解除查封后才能办理。本院在执行中，继续查封案涉房产没有事实和法律依据，严重损害了案外人的合法权益，本院应当中止对案涉房产的执行。为支持其请求，厚发公司提供了厚发公司土地证、建设工程规划许可证、房屋买卖合同、协议书、预告登记证及有关判决等证据。本院查明：农垦公司与汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司借款合同纠纷一案，本院于2013年10月17日作出（2013）鄂武汉中立保字第00195号民事裁定书，冻结汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司银行存款580万元；如存款不足，查封其相应价值的其他财产。同年11月1日，本院向湖北省黄冈市房产管理局送达上述民事裁定及协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多处房产。2014年5月8日，本院作出（2013）鄂武汉中民商初字第00415号民事判决书，判决：一、汪电和向农垦公司偿还借款本金500万元及利息（自2013年8月19日起算按月息为18‰计算至清偿完毕之日止）。二、汪电和向农垦公司偿还借款本金70万元及利息（自2013年8月19日起算按月息为18‰计算至清偿完毕之日止）。三、和合公司、和旺公司对汪电和上述第一项的借款本息承担连带担保责任。农垦公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉，该院于2015年11月24日作出（2015）鄂民二终字第00086号民事判决，维持本院（2013）鄂武汉中民商初字第00415号民事判决主文第一项、第二项、第三项，判令王桂林对汪电和应向农垦公司偿付的借款本金570万元及利息承担连带清偿责任。上述判决发生法律效力后，汪电和、王桂林、和合公司、和旺公司未履行生效法律文书确定的义务，农垦公司于2016年2月29日向本院申请执行，本院以（2016）鄂01执529号立案受理。执行过程中，本院预查封案涉房产。2016年3月16日，因被执行人财产无法处置，申请执行人未能提供被执行人其他财产线索，经申请执行人农垦公司同意，本院裁定终结本案的本次执行程序。2017年6月8日，本院恢复执行，案号为（2017）鄂01执恢137号。2017年12月12日，本院发布（2017）鄂01执恢137号公告，拟对和合公司名下位于湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号银座1幢101号的案涉房产进行拍卖。厚发公司提出异议，2018年3月23日，本院作出（2018）鄂01执异214号执行裁定，中止了对湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号银座1幢101号房产的执行。2018年9月27日，因查封期限届满，本院依申请执行人的书面申请，以（2017）鄂01执恢137号继续查封案涉房产。2019年11月27日，本院作出（2017）鄂01执恢137号之一执行裁定，终结了本案的本次执行程序。另查明，银座商住楼由厚发公司开发建设，案涉房产土地证使用权人、建设工程规划许可证建设单位、商品房预售许可证企业均为厚发公司。案涉房产预告登记的权利人为本案被执行人和合公司，义务人为厚发公司。还查明，2012年5月，厚发公司将其开发的银座项目一至三层房屋及地下室作价2260万元出卖给辛酉公司并签订《房屋买卖合同》，约定房屋产权办理至辛酉公司名下之日起三日内，辛酉公司须先行还清向厚发公司的借款400万元的本金及利息。合同还约定购房款的支付方式为辛酉公司将上述房屋产权证办理至辛酉公司或其指定的公司名下3个月内向厚发公司支付第一期购房款500万元……和合公司、和旺公司、王桂林作为担保人为辛酉公司履行上述合同承担连带保证责任……辛酉公司未依约履行先行还清上述400万元及利息义务的，厚发公司有权单方解除合同……辛酉公司在上述房屋产权证办理至辛酉公司或其指定的公司名下8个月内不能付清全部购房款的，厚发公司有权收回上述房产抵偿债务，厚发公司已收取的购房款不计利息。其中，《房屋买卖合同》第九条第4项特别约定：辛酉公司用以上房屋产权进行融资贷款的，自贷款发放之日起三日内，辛酉公司应一次性提前付清全部购房款。2013年9月22日，厚发公司、辛酉公司、和合公司、和旺公司四方当事人签订《协议书》，自愿达成如下协议：1、辛酉公司签订房屋买卖合同后，将银座项目一至三层预告登记在和合公司名下，和合公司将上述房屋设定抵押1000万元并进行抵押预告登记。鉴于辛酉公司未能依据《房屋买卖合同》第九条第4项特别约定一次性付清全部购房款，现一致同意解除2012年5月份签订的《房屋买卖合同》。2、厚发公司与辛酉公司合作开发银座项目中，双方一致确认截止协议签订之日，辛酉公司投资款为1300万元。3、《房屋买卖合同》解除后，预告登记房屋设定的抵押1000万元及汪电和为他人购买银座项目房屋进行担保的担保款767882元，再加上辛酉公司在开发项目中应负担的成本开支及有关费用等，合计1299.85万元。辛酉公司和厚发公司一致同意上述1299.85万元从辛酉公司的投资款1300万元予以扣除。4、《房屋买卖合同》解除后，和合公司基于其与孙诚于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》享有的权利自动转让给厚发公司享有。5、本协议签订之日起三日内，和合公司应向登记机构办理撤销银座项目一至三层房屋的预告登记事项。本院认为：本案审查的焦点问题是案外人厚发公司对案涉房产享有的权益是否能够排除执行。首先，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》精神，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院送达预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。法院之所以能采取预查封是因为被执行人对未经登记的房地产享有一种期待利益，但其是否能够成为真正的权利主体尚处于不确定状态，案涉房产并不因为被执行人办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。其次，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除、或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，厚发公司、辛酉公司、和合公司、和旺公司于2013年9月22日签订《协议书》解除案涉房屋《商品房买卖合同》，即被执行人享有的案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对案涉房屋的预告登记亦归于失效。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案案涉房产预告登记的权利人为被执行人和合公司，义务人为厚发公司，且土地证使用权人、建设工程规划许可证建设单位、商品房预售许可证企业均为厚发公司，故案涉房产权利人应推定为厚发公司。据此，案外人厚发公司对案涉房产享有的权益能够排除执行。最后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案异议审查不能直接裁定解除查封，只能依法裁定中止对相关标的物的执行。另，若厚发公司已收取被执行人购房款的，申请执行人可以申请本院执行被执行人因支付价款而形成的对厚发公司的债权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项之规定，裁定如下：中止对湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号银座1幢301号的房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谌玲审判员  周浩审判员  吴利二〇二〇年十月二十六日法官助理周兰书记员文曼