安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初5691号 原告：六安碧桂园和合房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区兴隆路以东，姚李路以北，统一社会信用代码91341500MA2N4DT11B。 法定代表人：刘松周，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余城城，安徽嘉树律师事务所律师。 被告：张亚伟，女，1985年2月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭俊艳，安徽皋城律师事务所律师。 原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司与被告张亚伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人余城城，被告张亚伟的特别授权委托诉讼代理人欧义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 六安碧桂园和合房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判决被告十日内协助原告办理备案注销手续；2．请求判令被告赔偿原告违约金172010.25元（总房价款1146735元×15%=172010.25元）；3．请求被告支付原告律师费3000元；4．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为345989）及《补充协议》（下统称合同），被告向原告购买碧桂园置地中央公园35幢32层3203号房屋。根据合同约定，该房屋总房价为1146735元，2018年7月8日被告缴纳定金20000元，2018年7月11日缴纳首付476735元，2018年10月10日追加首付120000元，目前该客户已经缴纳购房款616735元。下欠的530000元约定于2018年10月11日前通过银行按揭方式付清。然而时至今日，原告以催款通知书等各种形式向被告多次告知支付剩余购房款，但其对此始终不予履行。原告认为依法成立的合同受法律保护，被告逾期付款的行为严重违约，原告订立合同的目的已经无法实现，依据《补充协议》第四条，关于逾期付款责任，第2项：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”现原告为维护自身合法权益，特具状至贵院，要求解除合同并要求被告承担违约金的诉讼请求，望贵院依法支持。 张亚伟辩称，1．我方同意解除合同；2．按照合同第八条约定，违约金为应付款1%，剩未付款项53万元，违约金应当为5300元。被告要求扣除违约金后原告返还被告房款；3．依据双方合同第28条约定，补充协议中加重买受人责任的，仍以本合同为准，另外补充协议属于格式条款，未经说明解释义务的对买受人不发生法律效力；4．原告要求支付律师费无事实法律依据；5．关于本案诉讼费，本案中被告是同意解除合同的，也同意按照合同约定支付违约金，而原告要求被告必须按照总房款15%支付违约金才导致诉讼，本案诉讼根本原因在于原告要求被告必须按照总房款15%支付违约金，因此本案诉讼费用应当由原告承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年7月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为345989）及《补充协议》，约定，被告张亚伟向原告购买碧桂园置地中央公园35幢32层3203号房屋，总房价1146735元；张亚伟于2018年7月8日缴纳定金20000元，于2018年7月11日缴纳首付476735元，于2018年10月10日追加首付120000元，共计缴纳购房款616735元，剩余530000元约定于2018年10月11日前通过银行按揭方式付清，但因被告不符合贷款政策银行未批准。导致被告未履行下欠530000元购房款。原告请求解除合同于2020年9月18日向本院起诉。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告张亚伟同意解除双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，同意协助原告办理备案注销手续。张亚伟承认原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司提出的第一项诉讼请求，不违反法律规定。关于被告对原告违约金、律师费等诉讼请求抗辩理由成立，予以采纳。按照合同第八条约定，违约金为应付款1%，剩未付款项53万元，违约金应当为5300元，被告请求扣除违约金后原告返还被告房款，予以支持；根据合同第28条约定，补充协议中加重买受人责任的，仍以本合同为准，补充协议属于格式条款，未经说明解释义务的对买受人不发生法律效力。原告主张支付律师费，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，其合理的部分予以支持，其不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 一、解除原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司与被告张亚伟签订的《商品房买卖合同》（合同编号为345989）及《补充协议》，被告张亚伟于判决生效之日起十日内协助原告办理其购买的碧桂园置地中央公园35幢32层3203号房屋备案注销手续； 二、张亚伟支付六安碧桂园和合房地产开发有限公司违约金5300元（从六安碧桂园和合房地产开发有限公司退还张亚伟购房款616735元中扣除后，六安碧桂园和合房地产开发有限公司应退还张亚伟购房款611435元，于本判决生效之日起十日内履行）； 三、驳回原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17200元，减半收取8600元，由被告张亚伟负担4300元（从退还张亚伟的购房款中直接扣除），原告六安碧桂园和合房地产开发有限公司负担4300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  杨效成 二〇二〇年十月十六日 书记员  李伟龙 附：法律条文 《中华人民共和国合同》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 附：证据目录清单 原告向本院提交证据1．公司基本信息，证明原告诉讼主体资格适格；证据2．张亚伟身份证，证明被告诉讼主体资格适格；证据3．商品房买卖合同及附件、补充协议，证明原告与被告之间形成合法的商品房买卖合同关系，被告应当按合同约定履行付款义务，合同约定被告总计购房款1146735元，截止2019年10月10日付款616735元，现下欠530000元未付，依据《补充协议》第四条第2款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；证据4．买卖合同重要事项告知书、认购书，证明被告在签署认购书前已明确知悉关于国家公布的信贷政策，对于贷款不能应该由被告承担责任，被告在签署告知书时已经再次明确知晓最后付款的时间为2018年10月11日；证据5．催款通知书，证明原告曾多次催告，并以催收函要求被告支付合同约定的剩余购房款及违约金，但被告对此消极履行，现被告已严重违约。被告对原告证据1、2无异议；对证据3商品房买卖合同三性无异议，对其证明目的有异议，理由：商品房买卖合同第八条约定解除合同的违约金累计应付款的1%，在本案中被告应付款应当为53万元，违约金应当为5300元，商品房买卖合同第二十八条约定补充协议中含有不合理加重买受人责任的仍以本合同为准，对补充协议真实性无异议，合法性关联性和证明目的有异议，理由：补充协议签署日期与主合同签署日期为同日，并不是双方就不明事项达成的协议；补充协议的第二页未经被告签字确认，原告也没有向被告做解释说明义务，系格式条款，对被告不发生法律效力；对证据4无异议；对证据5三性和证明目的有异议，我方并未收到催款通知书，快递单上显示为拒收。 被告向本院提交证据1.（2018）皖1502民初505号民事判决书，证明该生效判决与本案应属类案，判决结果应当相同。原告对被告证据真实性合法性无异议，但与本案无关，我国非判例法国家，各案有各案的不同性，不能达到被告的证明目的。