湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初3369号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县永丰镇城北育才路**。法定代表人：周少荣，该公司总经理。委托代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告赵书林，男，1965年1月21日生，汉族，住双峰县。被告陈祝娥，女，1967年2月7日生，汉族，住址同上，被告赵书林之妻。被告张波，男，1983年5月19日生，汉族，住双峰县。委托代理人吕晓静，女，1987年6月24日生，汉族，住双峰县，被告张波之妻。被告吕晓静，女，1987年6月24日生，汉族，住双峰县，被告张波之妻。原告双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称双峰县和诚物业）与被告赵书林、被告陈祝娥、被告张波、被告吕晓静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告双峰县和诚物业的委托代理人彭超、被告赵书林、被告陈祝娥、被告张波其委托代理人兼被告吕晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双峰县和诚物业诉称：2011年10月8日，原告双峰县和诚物业与娄底市湘湖置业有限公司签订了《神龙·中央华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告对神龙·中央华府小区提供前期物业服务，原告与被告签订了《物业服务合同》，被告系该小区业主，原告自签订合同以来，一直对该小区提供物业服务，但是被告却未按约定及时交纳物业服务费。被告从2017年4月1日至2018年10月15日止欠物业费等共计3052元，滞纳金916元，总计3968元。该款经原告多次催讨，被告一直以各种理由拒绝缴纳，请求法院判令被告立即支付原告物业服务费3025元、水费27元及滞纳金916元，并由被告承担本案诉讼费用。被告赵书林、被告陈祝娥辩称，1、被告赵书林、被告陈祝娥于2017年8月1日将中央华府小区1栋2单元1404房以458000元转卖给了被告张波、被告吕晓静夫妇，并于当日签订了《房屋买卖合同》，办理了房屋过户相关手续。被告赵书林、被告陈祝娥缴清了2017年8月1日前的物业费及相关费用，由原告方出具了证明办理了水电和燃气过户，故原告方称被告方2017年4月1日至2018年10月15日未缴物业费与事实不符。2017年8月1日后的相关费用缴纳由被告张波、被告吕晓静负责。2、缴纳物业费的收据丢失，被告方要求原告查询财务原始凭证时，原告方以电脑里没记录为由拒绝查询，根据《会计档案管理办法》、《会计法》的规定，原告方应当依法妥善保存业主缴纳物业费的财务原始凭证，如原告方无法提供2017年度、2018年度的财务原始凭证，被告方有理由质疑原告提供的财务电子数据的真实性、合法性、关联性。故，请求人民法院依法驳回原告要求被告赵书林、被告陈祝娥支付物业费的诉讼请求。被告张波、被告吕晓静辩称，1、2017年4月1日至2017年8月1日的物业欠费与被告张波、被告吕晓静无关，被告张波、被告吕晓静自2017年8月1日从前业主陈祝娥手中购入本案所涉房产，在登记与交接时原告和诚物业并没有和被告张波、被告吕晓静签订任何的物业管理协议，原告方也没有反映前业主没有缴物业费的事实；2、我居住期间和诚物业都准时过来收取水费，并没有欠缴水费27元；3、从2017年9月到2018年10月期间和诚物业多次上门发放通知与收取水费，从未提及物业费的相关问题。综上，可反映出和诚物业内部管理很乱、服务质量极差。4、和诚物业在没有履行业主委员会催缴程序的前提下起诉被告张波、被告吕晓静，违反了《物业管理条例》第六十七条的规定。综上，请求法院驳回原告对被告张波、被告吕晓静的起诉。另被告方提出以下应诉请求：①和诚物业公司公布物业费用的收支情况；②和诚物业公司公布小区内各广告位租金的收入及流向；③业主缴纳物业费和诚物业是否开具发票，是否有违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》。经本院开庭举证、质证，认定法律事实如下：2013年4月17日，原告双峰县和诚物业与被告赵书林签订了《物业服务合同书》。合同约定：原告为神龙·中央华府小区提供物业服务，服务内容包括共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运及主污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的管理等。物业服务费按建筑面积交纳，每年缴纳一次。多层住宅及车库、杂屋2013年按0.55元/月/平方米，高层住宅2013年按0.98元/月/平方米；2014年多层住宅按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.10元/月/平方米；2015年多层住宅及车库、杂屋按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.20元/月/平方米标准收取，原告和诚物业可以代收水费。业主未按时足额交纳物业费，逾期之日起每天按应交物业费3‰的标准收取支付违约金。同日，原、被告双方签订《房屋装饰装修管理协议》，协议第三条约定装修收费项目及缴纳标准：2、乙方在办理住宅装修申请时，须交纳装修保证金2000元1户（或者业主交纳1000元装修公司或单位交纳1000元），门店装修押金2000元/户；门店和住户装修垃圾清运费，装修管理服务费，其标准按照湖南省物价局有关文件执行，即装修管理服务费高层按150元/户，多层按100元/户收取，装修垃圾清运费2.5元/平方米收取，如需拆墙按35元/平方米收取。装修施工前，各位业主应严格将房屋厨房、卫生间进行防水漏水实验，发现问题及时向物业公司报告，装修施工后，如果改动或凿动了厨房、卫生间防水措施，造成的损失由业主自行负责。装修完工后，经甲方验收合格，若无违章记录，入住半年内无渗漏堵等损坏情况，凭装修押金收据和《装修许可证》扣除垃圾清运费和装修管理服务费可全额退还保证金。如有违章记录，则从押金中扣减。原告在对神龙·中央华府提供物业服务期间，因服务不到位，小区部分业主意见很大，经该小区业主委员会与原告多次协调无果，2018年8月31日原告停止了该小区的垃圾清运，2018年10月15日，原告撤离了该小区。另查明，2017年8月1日，被告赵书林、被告陈祝娥夫妇与被告张波、被告吕晓静夫妇签订了《房屋买卖合同》，将中央华府1-2-1404房作价458000元卖给了被告张波、被告吕晓静夫妇，并于2017年9月12日进行了房地产权登记。中央华府1-1404房原房屋所有人为：陈祝娥、赵书林，不动产权证书号为：双房权证永（2015）字第0×**，现房屋所有权人为吕晓静、张波，不动产权证书号：湘（2017）双峰县不动产权第0001698号。2017年8月1日，原告双峰县和诚物业出具证明：“中央华府壹栋二单元1404业主赵书林的房屋现有购买给张波是实，请自来水公司予以办理过户手续为感，和诚物业管理有限公司中央华府物管处，2017.8.1号，赵书林150××××****”，用以自来水过户。于2017年8月1日完成了天然气的过户。神龙·中央华府小区1-2-1404房，建筑面积为135.39平方米。共有2017年4月1日至2018年10月15日止18.5个月的物业服务费未缴纳。因该房屋于2017年8月1日由被告赵书林、被告陈祝娥出卖给被告张波、被告吕晓静，因此，按1.2元/月/平方米标准计算，2017年4月1日至2017年8月1日止的物业费：135.39×1.2×4＝650元应由被告赵书林、被告陈祝娥负担；2017年8月2日至2018年10月15日止的物业费：135.39×1.2×14.5=2356元应由被告张波、被告吕晓静负担。被告张波、被告吕晓静水费已缴纳至2018年9月30日，尚欠缴水费27元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《物业服务合同书》真实合法，是有效合同，双方应当依约履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务，业主应当按照合同约定的标准、期限缴纳物业服务费。本案原告对被告所居住的神龙·中央华府提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。但原告在提供物业服务期间，对该小区绿化、电梯维修、安全防范等服务项目存在瑕疵，根据物业服务应当遵循合理以及收费与服务水平相适应的原则，对服务合同中所约定的物业服务费，本院酌情予以核减15%，即被告赵书林、被告陈祝娥应支付物业费：650×85％＝553元。被告张波、被告吕晓静应支付物业费：2356×85％＝2003元。水费属代收代缴费用，不属于平时业主每月缴纳的物业管理费，被告理应缴纳。鉴于原告物业服务存在一定瑕疵，是被告未及时交纳物业服务费的部分原因，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予以支持。被告赵书林、被告陈祝娥提出已把2017年8月1日的物业费缴清的意见，未提供充分证据证明，本院不予采纳。被告张波、被告吕晓静主张水费已缴清，与事实不符，本院不予支持。被告张波、被告吕晓静提出原告没有履行业主委员会催缴程序的前提下起诉，应当驳回原告的起诉的意见，于法无据，本院不予采纳。被告张波、被告吕晓静提出①和诚物业公司公布物业费用的收支情况；②和诚物业公司公布小区内各广告位租金的收入及流向；③业主缴纳物业费和诚物业是否开据发票，是否有违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》等主张，不属于本案审查范围，可另寻合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵书林、被告陈祝娥在本判决生效后十日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费553元。二、被告张波、被告吕晓静在本判决生效后十日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费2003元，水费27元，合计2030元。三、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告赵书林、被告陈祝娥、被告张波、被告吕晓静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，被告赵书林、被告陈祝娥、被告张波、被告吕晓静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二〇年十月三十日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲