浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终814号 上诉人（原审原告）：沈从付，男，1963年3月3日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈荣建，男，1954年9月2日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被上诉人（原审被告）：蓝美琴，女，1974年10月3日出生，畲族，住浙江省龙游县。 被上诉人（原审被告）：吕伟清，男，1958年3月1日出生，汉族，住浙江省龙游县。 三被上诉人委托诉讼代理人：丁九斤，浙江游龙律师事务所律师。 上诉人沈从付因与被上诉人陈荣建、蓝美琴、吕伟清房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2020）浙0825民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 沈从付上诉请求：1.撤销原判；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、承租期内出现房屋收购行为，上诉人作为案涉房屋的生产经营者，有权获得其主张的相应补偿费用。在承租期内，作为承租人和经营者，上诉人除所有权之外，享有对承租房屋的占有、使用、收益的权利，基于此，上诉人投入大量成本来经营，在此期间内，相关部门开始进行房屋收购行为，上诉人有权取得关于经营和搬迁的相关费用。（一）上诉人有权获得停产停业损失。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条的规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。按照上述规定，对于非住宅的征收，停产停业损失是征收单位支付给生产经营者的。本案中，被上诉人虽然是产权人，但却不是生产经营者。上诉人在取得经营手续后开展经营行为，是案涉房屋的生产经营者。所以根据上述规定，停产停业损失应当是给予上诉人的。这种损失不应当以是否约定在合同内容里为转移标准。（二）上诉人有权获得搬迁费。本案中，征收部门开始征收案涉房屋时，该房屋尚处于《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，本次的收购行为导致上诉人必须将经营酒店内用于经营的相关物品及酒店设施全部进行转移，并直接产生搬迁费用。因此，本次补偿的搬迁补偿费应归搬迁费实际支付人上诉人所有，由于上述费用已由被上诉人领取，故被上诉人应将搬迁补偿费向原告予以返还。（三）上诉人有权获得临时安置费。该房屋因在上诉人承租期内被征收，致使上诉人被动的需要进行临时过渡安置，此部分损失是上诉人就搬迁所造成的直接损失，应归属上诉人所有。被上诉人作为产权人并没有此部分损失，也就无权获得此部分补偿。（四）上诉人有权获得按期腾空奖。按期腾空奖是建立在按照规定对房屋及时按期腾空的基础之上的。上诉人作为房屋的使用人，占有、使用房屋，所以对房屋进行腾空必然需要上诉人的积极配合，且上诉人也为了配合当地征收工作的开展，积极与被上诉人协商，及时对房屋进行了腾空。被上诉人自己也提供证据证明上诉人配合了腾空工作。能够确认腾空行为是上诉人所为，也就是说，是上诉人积极配合本次搬迁腾空的，腾空搬迁奖本身就是对配合腾空的行为给予的补偿，那么该奖项应属于对腾空行为人的奖励，所以应归属上诉人所有。二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同和双门宾馆腾空后续协议均未表明其放弃诉请的补偿费用。第一，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，房屋租赁期间，如遇到政府统一拆迁，乙方应无条件服从，甲方不作任何补偿，政府的装修补偿款由乙方享受。首先，该条款明确的是遇到政府拆迁时的情形。那么拆迁时涉及的各项拆迁补偿款均是由相关征收部门支付，即各类拆迁项目应由征收部门进行补偿，并不会涉及到由甲方（被上诉人）进行补偿的情况。故双方约定甲方不作任何补偿与征收部门进行补偿并不冲突。因为甲方（被上诉人）不是征收部门，遇到征收拆迁时，其作为产权人有权获得征收部门的相应补偿，其本身并非进行补偿的主体。其次，因征收部门与被上诉人之间签订了《老货场区块房屋收购补偿协议》，征收部门将案涉相关费用支付给了被上诉人。此时，上诉人向被上诉人主张支付案涉补偿费用，并非是要求被上诉人对上诉人进行“补偿”，而是由于被上诉人从与征收部门签订的补偿协议中所取得的上述补偿费用是属于上诉人的直接财产损失，故被上诉人应当“返还”给上诉人。所以上诉人提起本诉，并没有违反双方的《房屋租赁合同》约定。上诉人并没有要求被上诉人以自身财产向上诉人进行任何补偿，只是要求被上诉人向上诉人返还本应属于上诉人的财产损失补偿。第二，双方签订的《双门宾馆腾空后续协议》并没有约定案涉补偿费用的归属问题。该协议签订的前提是双方为了能够顺利获得腾空搬迁奖励，仅对上诉人应获得的装饰装修等费用支付方式进行了约定。一审法院认为，上诉人在清楚被上诉人具有各项奖励的情况下签订本协议，已经明确了上诉人的补偿问题。我们认为这一认定与事实不符。首先，上诉人清楚知道被上诉人房屋被征收后具有各项补偿和奖励的情况下签订本协议并不直接等同于放弃了各项补偿的权利。因为本协议仅仅是就腾空相关事宜和装饰装修补偿款等的支付方式进行了约定，并没有直接约定其他项目补偿款的归属。其次，即便如一审法院所述，关于装饰装修款支付给上诉人的约定与房屋租赁合同第七条约定一致，也并不能说明上诉人放弃了其他项目的补偿。如我们前述所说，双方仅就装饰装修等补偿进行了明确约定以及如何进行支付。但是其他项目补偿费用并没有在房屋租赁合同和《双门宾馆腾空后续协议》里约定归属，故应当属于没有约定的情况。结合以上分析，首先，上诉人与被上诉人之间并未就案涉补偿费用的归属进行约定，因案涉补偿费用均系上诉人直接财产损失，故其所主张上述补偿费用于法有据。其次，又因该部分补偿费用是征收部门针对上诉人的直接损失进行补偿的，故该补偿费用并非被上诉人所有。上诉人提起本诉，要求被上诉人支付案涉补偿费用，实质上是要求其返还征收部门先行支付到被上诉人处的此部分补偿费用。上诉人并没有要求被上诉人以自身财产进行补偿，因此，上诉人的主张没有违反双方的合同约定。再次，上诉人与被上诉人未就案涉补偿费用的归属问题进行约定，那么上诉人作为该财产的直接权利人，有权依法获得该部分补偿。 陈荣建、蓝美琴、吕伟清答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据双方租赁合同第七条的约定，房屋租赁期间如遇政府统一拆迁，乙方应无条件服从，甲方不作任何补偿，政府的装修补偿款由乙方享受，如遇不可抗力因素导致本合同因无法继续履行终止,本合同自然解除,甲乙双方各自结算和返还财物及有关款项。在2019年的12月9日，上诉人在清楚被上诉人的房屋被收购拆除后具有各项补偿奖励的情况下，于当日双方签订了双门宾馆腾空后续协议对双方解除房屋租赁合同后续事项作了约定，根据协议的约定，上诉人与被上诉人对上诉人的补偿问题已经作了明确的约定，将征收指挥部补偿的装修补偿款全部给了上诉人，这与双方签的房屋租赁合同的第七条约定是一致的。本案的上诉人不是案涉宾馆的产权人，不是征收拆迁补偿的对象。此次收购行为是对被上诉人进行的补偿，是针对房屋的产权面积进行补偿，与上诉人无关。 沈从付向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付停业损失费312613.45元、搬迁费38634元、临时安置费300108.91元、按期腾空搬迁奖450730元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月7日，吕伟清、陈荣建、蓝美琴作为甲方与沈从付作为乙方签订房屋租赁合同。该合同约定，甲方将坐落在巨龙路69-71的房屋出租给乙方使用，合同约定的房屋建筑面积约为1500平方米，租赁期限自2015年12月起至2023年3月31日止。该合同第七条约定，房屋租赁期间，如遇到政府统一拆迁，乙方应无条件服从，甲方不作任何补偿，政府的装修补偿款由乙方享受，如遇到不可抗力因素导致本合同因无法继续履行终止，本合同自然解除，甲乙双方各自结算和返还财物及有关款项。合同还对其他相关条款作了约定。沈从付租赁的房屋包括房屋的一层、三层、四层、五层。合同签订后，双方均按合同的约定履行，沈从付将租赁的房屋从事宾馆经营活动，取名龙游双门客栈，并对房屋进行装修装潢。2018年5月23日，龙游县水务集团有限公司发布老货场区块国有土地上房屋收购公告，对该区块范围内的房屋实施收购，委托收购实施单位为龙游县旧城改造征收指挥部办公室，沈从付租赁的房屋在该征收的区块范围内。2018年6月25日，龙游县水务集团有限公司发布老货场区块国有土地上房屋收购补偿方案的公告。2019年1月15日，该房屋户主与龙游县旧城改造征收指挥部办公室签订了《老货场区块房屋收购补偿协议》，确定了该房屋收购后的各项补偿金额，其中包括房屋价值补偿款、装修装潢和附属物价值补偿款、停业停产损失补偿款、搬迁费补偿款、临时安置费补偿款，以及各项奖励金额，其中包括配合房屋收购调查、评估奖、按期腾空搬迁奖、分组完全签约奖、收购争先奖励。陈荣建、蓝美琴、吕伟清向龙游法院提起诉讼，要求解除与沈从付签订的房屋租赁合同，并要求沈从付于2019年12月9日前退还承租的房屋，龙游法院于2019年12月3日立案受理。在诉讼过程中，双方在龙游县旧城改造征收指挥部办公室于2019年12月9日签订了《双门宾馆腾空后续协议》。该协议约定：一、乙方（沈从付）需在2019年12月20日前将巨龙路69-71号双门宾馆腾空，结清水电等相关费用，腾空后钥匙交于龙游旧城改造征收指挥部办公室，以指挥部工作人员签字验收为准。二、乙方按指挥部办公室规定办妥一切腾空交接手续后，在指挥部办公室支付收购补偿款时，甲方（陈荣建、蓝美琴、吕伟清）应同意将双门宾馆的装修装潢补偿款直接汇入叶金花账户。三、乙方应支付甲方2019年7月1日至2019年11月20日房租，按每月10050元计算，合计46900元。四、甲方应退还乙方电梯押金30000元。五、如因乙方的原因，使甲方不能按期享有腾空奖而带来的损失由乙方负责。六、乙方应收合计：装修装潢补偿款合计1149186.50元＋电梯押金30000元-租金46900元＝1132286.50元。协议达成当日，陈荣建、蓝美琴、吕伟清向龙游法院撤回起诉。2019年12月25日，通过龙游县旧城改造征收指挥部办公室汇给叶金花银行账户×××81.50元。2020年4月2日，龙游县旧城改造征收指挥部办公室出具了《关于老货场区块原双门宾馆所在房屋收购补偿与结算腾空的情况说明》，具体补偿金额为：房屋市场评估价值8103189元，装修装潢和附属物价值补偿1149186.50元，停业停产损失补偿费405159.45元，搬迁费50071.20元，临时安置费388953.07元，配合房屋收购调查、评估奖51726元，按期腾空搬迁奖584164元，分组完全签约奖24000元，收购争先奖励1669040元。 一审法院认为，吕伟清、陈荣建、蓝美琴作为甲方与沈从付作为乙方签订房屋租赁合同，主体适格、内容合法，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。该合同第七条约定，房屋租赁期间，如遇到政府统一拆迁，乙方应无条件服从，甲方不作任何补偿，政府的装修补偿款由乙方享受，如遇到不可抗力因素导致本合同因无法继续履行终止，本合同自然解除，甲乙双方各自结算和返还财物及有关款项。同时，2019年12月9日，沈从付在清楚陈荣建、蓝美琴、吕伟清的房屋被拆迁征收后，具有各项补偿和奖励的情况下，于当日，双方签订了《双门宾馆腾空后续协议》，对双方解除房屋租赁合同后有关事项作了约定。根据该协议，陈荣建、蓝美琴、吕伟清对沈从付的补偿问题，已经作了明确约定，将征收指挥部补偿的装修装潢款全部给了沈从付，与双方签订的房屋租赁合同上的第七条约定一致。故沈从付要求陈荣建、蓝美琴、吕伟清支付停业损失费312613.45元、搬迁费38634元、临时安置费300108.91元、按期腾空搬迁奖450730元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回沈从付的诉讼请求。案件受理费14718元，减半收取7359元，由沈从付负担。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同第七条内容的理解问题。上诉人沈从付主张“甲方不作任何补偿”，是指不要求被上诉人陈荣建、蓝美琴、吕伟清的个人补偿，而涉案补偿由政府作出，其理应享有相应补偿。被上诉人主张政府补偿是针对被上诉人房屋产权的补偿，与上诉人无关。本院认为，房屋收购补偿款是针对产权人的补偿，补偿款即为产权人的个人资产，上诉人该项主张不能成立。综合《双门宾馆腾空后续协议》的签订过程和协议内容，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14718元，由上诉人沈从付负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年十月三十日 书记员  姚月红 1