河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4654号上诉人（原审原告）：高爱英，女，汉族，1963年5月10日出生，住天津市大港区。委托诉讼代理人：刘丹，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海均，河南大然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南美丽华购物广场有限公司，住所地安阳市北关区人民大道中段。法定代表人：邢玉荣，职务：董事长。原审被告：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地安阳市北关区人民大道**。法定代表人：黄良泽，职务：总经理。委托诉讼代理人：于江龙，河南正义彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。上诉人高爱英因与被上诉人河南美丽华购物广场有限公司（以下简称美丽华公司）、原审被告安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高爱英上诉请求：1.依法改判一审判决第三项为，美丽华公司支付高爱英美丽华购物广场2层B2066号房屋租金48233.73元(租金从2014年4月10日起计算至2016年1月24日止)；2.本案一、二审诉讼费由美丽华公司承担。事实与理由：案外人李俊芳是涉案房屋的原所有权人，与高爱英签订了《房屋租赁合同》。美丽华公司与李俊芳签有委托管理协议，合同期限为2009年1月25日起至2016年1月24日止，代为出租管理商铺。2014年4月10日李俊芳夫妇将涉案房屋出售给高爱英并办理了房屋登记手续，且已通知美丽华公司该事实。自涉案房屋出售给高爱英后，高爱英一直未领取租金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，高爱英认为，买卖不破租赁，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，新的所有权人继续履行租赁合同的义务、享有租赁合同的权利，并且租赁合同中也明确约定了该内容，美丽华公司应向高爱英支付购买该商铺之后的租金，委托管理协议在高爱英与美丽华公司之间也具有效力。那么，一审中高爱英提出要求美丽华公司支付自2014年4月10日起至2016年1月24日止的租金具有事实和法律依据，一审法院判决却驳回了高爱英的该项诉讼请求错误。华隆公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。美丽华公司未到庭未答辩。高秀英的一审诉讼请求：1.判决被告美丽华公司支付原告美丽华广场2层B2-066号房屋租金48233.73元（租金从2014年4月10日起计算至2016年1月24日止）；2.判令二被告将美丽华购物广场2层B2-066号商铺腾清并返还原告；3.判令二被告支付原告美丽华购物广场层B2-066号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按照2243.43元每月计算至华隆公司交还商铺之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，李俊芳是美丽华广场2层B2-066号房屋原所有权人，2005年7月31日，李俊芳与美丽华公司签订房屋租赁合同，约定李俊芳将其购买的上述商铺租赁给美丽华公司，租赁期10年，自2006年1月25日起至2016年1月24日止。租赁期间美丽华公司以李俊芳购买该商铺总额269211元的10%作为年租金，以六个月为一期支付一次租金，每期第一个月初支付。租赁期间该商铺的一切经营活动（包括但不限于招商、出租等）由美丽华公司全权负责。美丽华公司逾期支付租金，应当按当期租金的日万分之二向李俊芳支付违约金。合同期满后，如需续租，须提前六个月以书面形式通知对方，双方在协商一致的基础上另行签订合同，续约的合同期限仍为10年，续约期内美丽华公司支付给李俊芳的房屋租金金额由李俊芳推举产生的业主委员会和美丽华公司协商而定。2009年1月25日，李俊芳与美丽华公司签订商铺委托管理协议。合同约定：李俊芳将其所有的2层B2-066号商铺租赁给美丽华公司，租赁期7年，自2009年1月25日起至2016年1月24日止；租赁期间美丽华公司以原告购买该二层B2-066号商铺总额269211元的10%作为一年的租金，每季度支付一次租金。2008年7月17日，美丽华公司与华隆公司签订场地租赁合同。合同约定：美丽华公司将其所属包括李俊芳的2层B2-066号商铺在内的美丽华购物广场1、2、3层共计22421平方米场地出租给华隆公司使用；租赁期限为20年，从2008年10月1日起至2027年9月30日止；租赁场所租金为第1年250万元、第2年350万元、第3年400万元、第4年470万元、第5年500万元、第6-10年550万元、第11-15年605万元、第16-20年665.5万元。美丽华公司与华隆公司签订场地租赁合同后，在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”广告牌。2014年4月10日李俊芳将涉案的2层B2-066号商铺出售给原告高爱英并办理了房屋登记手续，并通知被告美丽华公司。李俊芳与美丽华公司签订的商铺委托管理协议到期后，原告高爱英与美丽华公司双方就续租问题发生纠纷，未能达成一致意见。在安阳市××区豆腐营街道办事处的协调下，美丽华公司与华隆公司各自出资51.7万元，委托北关区美丽华纠纷工作组向原告高爱英及其他业主支付过渡期租金。原告高爱英收到两个月过渡租金4486.83元，每月租金为2243.42元。2016年2月2日、2月18日，美丽华公司、华隆公司、北关区美丽华纠纷工作组联合发布联合声明：待美丽华业主委员会与承租方就租金价格达成协议后，先期支付业主的过渡期暂付租金抵顶2016年1月25日后正式租金。美丽华业主至今未成立业主委员会。一审法院认为，李俊芳与美丽华公司签订的商铺委托管理协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法予以保护。李俊芳将其所有的美丽华购物广场第二层B2-066号商铺租赁给美丽华公司经营使用至2016年1月24日止，美丽华公司向李俊芳支付第二层B2-066号商铺总额269211元的10%作为年租金，是本案的事实。因美丽华公司未经李俊芳同意，擅自将第二层B2-066号商铺租与华隆公司经营使用至2027年9月30日止，且在与李俊芳签订的商铺委托管理协议到期后，未与李俊芳以及原告高爱英续签合同，所以华隆公司使用该商铺的租期应受到李俊芳与美丽华公司签订的房屋租赁合同的约束。根据合同相对性原理，美丽华公司应将超期租与华隆公司经营的第二层B2-066号商铺腾清并交还，由此产生的损失华隆公司可另案向美丽华公司主张赔偿。2014年4月10日李俊芳将涉案第二层B2-066号商铺出售给原告高爱英并办理了房屋登记手续，原告高爱英享有该商铺的所有权。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告高爱英要求被告美丽华公司支付2014年4月10日起计算至2016年1月24日止2层B2-066号房屋租金48233.73元租金请求，原告提供证据不足以支持其该项诉讼请求，法院不予支持。由于美丽华公司擅自处分第二层B2-066号商铺2016年1月24日以后的财产权，造成该商铺被华隆公司超期占用经营，原告高爱英财产有所损失，美丽华公司的行为存在过错，故应对该商铺被超期占用使用期间的损失承担赔偿责任。第二层B2-066号商铺2016年1月24日以后的占有使用费参照房屋租赁合同的月租金2243.42元计算至法院限定华隆公司交还商铺之日止，但需扣除原告高爱英已收取被告的4486.83元过渡租金。综上所述，原告高爱英要求美丽华公司、华隆公司交还美丽华购物广场第二层B2-066号商铺，支付原告该商铺的占用使用费，于法有据，予以支持，但需扣除原告已收取被告的过渡租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告河南美丽华购物广场有限公司、被告安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后三十日内将美丽华购物广场第二层B2-066号商铺腾清并交还原告高爱英；二、被告河南美丽华购物广场有限公司于本判决生效后四十日内支付原告高爱英美丽华购物广场第二层B2-066号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按第二层B2-066号商铺2243.42元/月计算至被告安阳市华隆国际小商品有限公司交还商铺之日止，扣除原告高爱英已收取的4486.83元过渡租金）；三、驳回原告高爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，减半收取503元，由原告高爱英负担250元，由河南美丽华购物广场有限公司、被告安阳市华隆国际小商品有限公司负担253元。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，高爱英上诉要求美丽华公司支付2014年4月10日起计算至2016年1月24日的租金，高爱英的该主张依据的案外人李俊芳与美丽华公司之间签订的商铺委托管理协议，由于李俊芳未参加诉讼，美丽华公司是否向李俊芳支付该期间的租赁费用无法核实，本案中不宜处理，可另行主张。一审法院对高爱英要求美丽华公司、华隆公司返还案涉房屋、支付案涉房屋占用使用费的诉讼请求，查明的事实清楚、适用法律、判决适当，不再赘述。综上所述，高爱英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由高爱英负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二〇年十月二十日书记员 邢露露