上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7329号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海岩怀实业有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路**********。法定代表人：董玉震，经理。上诉人（原审被告）：董玉震，男，1990年1月6日出生，汉族，住山东省临清市。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张茜，上海邑均成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海联泰化学有限公司，住所地上，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路**v>法定代表人：叶四奎，总经理。委托诉讼代理人：丁妹，上海贤嘉律师事务所律师。上诉人上海岩怀实业有限公司（以下简称岩怀公司）、董玉震因与被上诉人上海联泰化学有限公司（以下简称联泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初18316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人岩怀公司、董玉震上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回被上诉人一审第二、三项诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人就本市奉贤区XX公路XX号厂房（以下简称涉案厂房）签订的房屋租赁合同无法履行系因被上诉人不能提供适租标的物所致，涉案厂房早已列入政府黑名单，面临清拆。2019年3月，政府开始对涉案厂房进行清拆，并在厂房上贴封条，导致上诉人无法正常占有、使用租赁物。2019年6月，金汇镇安全和环保部门负责人再次来厂区视察，称涉案地块已被列入环保黑名单，不能出租。被上诉人违约，应向上诉人支付违约金。董玉震系岩怀公司的法定代表人，其所为的行为均为职务行为，不能当然认定个人财产与公司财产混同，董玉震无需对公司债务承担连带责任。被上诉人联泰公司答辩称：签订租赁合同时，被上诉人明确告知上诉人，涉案厂房内不得进行生产加工行为，只能用于仓储网络平台，转租必须经过园区同意，招租的商户必须要符合消防环保等条件。后上诉人将涉案厂房全部转租给他人，上诉人遭政府部门处罚系其自身原因所致。上诉人曾起诉被上诉人，后双方调解上诉人撤诉，之后上诉人又继续使用一年多。政府要求被上诉人整体出租给符合政府要求的企业，虽然在2019年11月5日签订了减量化意向书，但并未签订过正式拆迁协议。一审证据显示董玉震的个人财产与公司财产混同，董玉震承担连带责任合法有据。故请求驳回上诉，维持原判。联泰公司向一审法院起诉要求：1、依法解除联泰公司与岩怀公司于2017年8月29日签订的租赁合同；2、依法判令岩怀公司搬离位于奉贤区XX公路XX号厂房，将租赁房恢复原状；3、依法判令岩怀公司支付2019年3月至2019年9月4日期间所欠租金人民币（下同）958,952元及以958,952元为本金，自2019年6月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的利息；4、依法判令岩怀公司支付自2019年9月5日起至实际搬离日止，按每月184,328元计算的租金。庭审中，联泰公司变更诉讼请求：1、判令解除联泰公司与岩怀公司于2017年8月29日签订的租赁合同；2、判令岩怀公司支付2018年12月5日起至2019年12月4日期间的租金1,500,000元；3、判令董玉震对岩怀公司的上述债务承担连带清偿责任。岩怀公司反诉请求判令：1、解除联泰公司与岩怀公司于2017年8月29日签订的租赁合同；2、判令联泰公司返还岩怀公司租赁保证金200,000元；3、判令联泰公司支付岩怀公司违约金549,999元；4、判令联泰公司赔偿岩怀公司经济损失1,402,934元；5、判令联泰公司向岩怀公司开具金额为2,700,000元的租金发票。一审法院认定事实如下：2017年8月29日，联泰公司与岩怀公司签订租赁合同一份，约定：由岩怀公司承租联泰公司位于上海市奉贤区XX公路XX号的房屋，产权证为沪房地市字（2003）第XXXXXX号，建筑面积11,000平方米的房屋（6栋）以及附属设施（具体见清单），但不得进行生产、加工，如有部分小加工企业进驻必须有金汇镇园区同意。联泰公司将厂房以整租形式租赁给岩怀公司使用，岩怀公司确保厂房使用用途必须符合当地政府要求，符合消防、环保、产业结构要求并确保当地政府税收要求完成，使用土地每亩税金200,000元，如不符合带来后果一切由岩怀公司自负，如影响到其他租赁均由岩怀公司负责，与联泰公司无关。房屋租赁期限自2017年10月5日至2022年10月4日。在合同期限内，联泰公司要求岩怀公司承租，使用范围用于仓库、网购平台，货物中转不得堆放易燃、易毒化学物品。对租金支付方式约定：自2017年10月5日至2018年10月4日，年房屋租金为2,520,000元，即每季度租金为630,000元，月租金为210,000元。第二年起年租金提增比例5%即年租金为2,640,000元，合同到期后，如续租按市场价进行协商。联泰公司在交付租赁物时，岩怀公司应向联泰公司交付相当于1个月的租金210,000元。合同签订生效之日，岩怀公司支付每年二次，六个月一次，租金1,260,000元，先付后用，不得拖欠，如延迟七天内付清，延迟违约金按千分之五计算。对违约责任约定：任何一方违约，违约方须以月租的三倍作计算方法赔偿损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿。在正常使用租赁期，如遇到城市化推进动迁需无条件配合，联泰公司确保岩怀公司免租3个月租金补偿，不作其他补偿。合同签订后，岩怀公司共计向联泰公司支付了租金2,700,000元和保证金200,000元，其中部分通过董玉震的账户支付。2019年8月21日，联泰公司委托上海贤嘉律师事务所向岩怀公司发函，表示：合同签订后，岩怀公司表示经营困难，要求减少租金。后经双方协商后联泰公司同意每年租金减少到2,111,938.30元，同时再免2个月。2018年12月5日，岩怀公司应当支付至2019年6月4日上半年度租金1,105,968元，但岩怀公司仅支付了700,000元，尚欠405,968元租金未付。2019年6月5日，岩怀公司应当支付至2019年12月4日的下半年租金1,105,968元，故共计尚欠租金1,511,936元。岩怀公司已经构成违约，要求岩怀公司于2019年8月31日前支付租金，逾期联泰公司将有权解除合同，收回厂房。2019年9月29日，上海市奉贤区金汇镇人民政府联合中共上海市奉贤区金汇镇委员会为有效遏制“二房东”现象的不断蔓延，净化工业厂房的租赁市场，制定并发出奉金委55号文件，对无序出租、转租、存在项目质量较差、环保审批手续不到位、无证无照经营、安全生产隐患严重、违法搭建、环境脏乱差、偷漏税等问题企业进行摸底检查和整治。庭审中，联泰公司与岩怀公司确认2017年10月5日至2018年12月4日的租金以岩怀公司支付的2,000,000元结算完毕，2018年12月5日开始以年租金2,200,000元计算。同时，一审法院联系金汇镇整治和规范工业厂房出租转租行动专项行动领导小组成员，确认涉案厂房处于198地块，只能进行丁五类物品的存储，但不禁止网购平台企业。联泰公司已于2019年11月15日与金汇镇人民政府相关部门签订了减量化地块收购意向协议。另查明，位于上海市奉贤区XX公路**厂房为工业用途房屋，土地性质为国有，权利人为联泰公司，房屋建筑面积为2,510.75平方米。一审法院认为：联泰公司与岩怀公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，租赁厂房中部分房屋系在原房产权证的有证房屋范围内，有部分房屋属于无证房产，且未取得建设工程规划许可证，故本案的租赁合同有证部分有效，无证部分无效。对于有证部分，现联泰公司和岩怀公司均表示要求解除，对此法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对本诉，合同解除后，岩怀公司应当支付其使用涉案厂房的房租和占用使用费至其搬离的日期，现根据联泰公司与金汇镇人民政府签订的收购意向协议，2019年11月15日起联泰公司的厂房已经列入减量化拆迁的范围，虽然岩怀公司尚未搬离涉案厂房，但其已实际无法使用，故涉案厂房的房租及占用使用费应当计算至2019年11月15日。现联泰公司与岩怀公司确认截止2018年12月4日的租金以2,000,000元结清，自2018年12月5日起的租金，岩怀公司已支付了700,000元，故截止2019年11月15日，岩怀公司尚欠租金和占用使用费1,385,479元。岩怀公司系一人有限责任公司，董玉震系其唯一的股东，且在履行联泰公司与岩怀公司租赁合同过程中，和履行岩怀公司与案外人租赁合同过程中，均存在由董玉震个人支付和收取租金的行为，故一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，董玉震作为岩怀公司的唯一股东，应当对岩怀公司的债务承担连带清偿责任。针对反诉，岩怀公司认为联泰公司提供的厂房无法正常使用，违反适租义务，构成违约，对此一审法院认为，双方租赁合同约定，使用范围用于仓库、网购平台，货物中转不得堆放易燃、易毒化学物品。现岩怀公司将涉案厂房转租给服装公司、针织公司等进行生产、建造冷库等，违反了和联泰公司签订的租赁合同的约定，系岩怀公司违约，由此造成的损失应当由岩怀公司自行承担，联泰公司也不应承担违约金。对于保证金的退还，双方合同并未约定联泰公司有权没收保证金，现双方合同解除，保证金应当退还。对于要求联泰公司开具增值税发票的请求，一审法院认为该诉求不属于法院处理范围，法院不作处理。综上，一审法院对联泰公司的诉请请求部分予以支持，对岩怀公司的反诉请求部分予以支持。一审法院于二○二○年四月三十日依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除上海联泰化学有限公司与上海岩怀实业有限公司于2017年8月29日签订的租赁合同；二、上海岩怀实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海联泰化学有限公司2018年12月5日至2019年11月15日的租金和占用使用费1,385,479元；三、董玉震对上海岩怀实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、上海联泰化学有限公司于判决生效之日起十日内返还上海岩怀实业有限公司保证金200,000元；五、驳回上海岩怀实业有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18,300元，由上海联泰化学有限公司负担1,397元，上海岩怀实业有限公司、董玉震共同负担16,903元，反诉案件受理费24,024元，减半收取计12,012元，由上海联泰化学有限公司负担1,116元，上海岩怀实业有限公司负担10,896元。二审中，上诉人提供：1、调解告知书一份，证明2017年10月政府相关人员到涉案厂房视察，上诉人认为涉案厂房不能对外出租，遂向法院提起诉讼；2、函件，证明被上诉人保证涉案厂房可以对外出租，该函件应列入合同的补充条款。被上诉人对调解告知书的真实性无异议，上诉人后对该案撤回起诉，之后上诉人继续使用涉案厂房一年多并支付相应租金；对2的真实性不予认可，也未收到该函件，且不属于新证据。本院认为上诉人提供的证据1与本案相关，予以采纳；对2，因被上诉人对其真实性不予认可，上诉人也无送达的相关凭证，无法采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2017年10月左右，上诉人认为涉案厂房不能对外出租，遂向法院提起诉讼要求解除合同。后上诉人撤回该案，并继续承租涉案厂房。另据上诉人提供的照片显示，2019年6月涉案厂房部分房屋被奉贤区金汇镇安全环保监察大队贴上封条。关于涉案厂房返还的时间，上诉人认为在2019年11月左右，被上诉人认为上诉人在2020年2月才返还。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订了租赁合同，现双方均同意解除，本院不持异议。双方对于合同解除的原因以及违约责任的认定观点不一，故本案争议的焦点在于违约方的确定。上诉人认为被上诉人提供的涉案厂房不能正常使用，涉案厂房不适租，被上诉人应承担违约责任，因双方对于涉案厂房的使用范围进行了明确约定，且需符合政府要求，符合消防、环保等要求，后上诉人租用的部分厂房被环保监察大队查封，显然系上诉人在自行经营或转租经营中不符合环保要求而被查封，从金汇镇镇政府的相关文件也可看出，金汇镇系对无序转租、环保审批手续不到位的企业进行整治，而非整治合法经营行为；同时，被上诉人虽然与政府签订了减量化地块收购意向协议，但上诉人也未提供在此之前其无法使用涉案厂房的证据，故本院对于上诉人所述被上诉人未能提供适租房屋存在违约的理由不予认可。鉴于被上诉人并未违约，上诉人要求被上诉人承担违约责任及赔偿责任的诉讼请求，一审法院未予支持，本院认为并无不当。开具发票的请求，非法院处理范围，本院认可一审法院的处理意见。按照上诉人与被上诉人之间租赁合同的约定，上诉人应当在2018年12月5日支付至2019年6月的半年度租金，上诉人未全部支付，应在2019年6月5日支付至2019年12月4日的半年度租金，上诉人至今未付，显属违约，被上诉人催告后，上诉人至今仍未支付，一审法院判决上诉人支付至2019年11月15日收购意向协议签订之日，并无不当，本院予以维持。董玉震作为岩怀公司的唯一股东，未举证证明其个人财产与公司财产独立，根据我国公司法的相关规定，应当对公司债务承担连带责任。综上所述，上诉人岩怀公司、董玉震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币22,376元，由上诉人上海岩怀实业有限公司、董玉震负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……