广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17759号原告：东莞市晖泰物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇麻三村建设路星河城市********。法定代表人：许集武，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芬梅，广东名成律师事务所律师。被告：东莞市京迈电子商务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区****************堂。法定代表人：陆国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂艳丽，广东法鹏律师事务所律师。原告东莞市晖泰物业管理有限公司（以下简称“晖泰物业公司”）与被告东莞市京迈电子商务有限公司（以下简称“京迈电商公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告晖泰物业公司的委托诉讼代理人庾靖雯、陈芬梅，被告京迈电商公司的委托诉讼代理人余士洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晖泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《星河城市广场物业管理合同》（合同编号：XH-2017-1080-1084）；2、判令被告向原告支付解除物业合同前拖欠的物业管理费（从2020年4月1日起计至款项付清之日止）；3、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费违约金（以每月应付未付物业管理费为基数，按日1%，自逾期付款之日起计至款项付清之日止）；4、判令被告向原告支付拖欠的电费（从2020年4月1日起计至款项付清之日止）；5、判令被告向原告支付逾期支付电费违约金（以每月应付未付电费为基数，按日1%，自逾期付款之日起计至款项付清之日止）；6、判令原告没收被告已付的管理费保证金12734元；7、判令被告支付的水电周转金3278元直接用以抵扣被告所欠费用，原告不予返还；8、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确，拖欠水电费的起算时间为2020年2月26日。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告签订《星河城市广场物业管理合同》，约定原告为被告承租位于东莞市*********星河城市广场1层80-84号商铺提供物业管理服务，服务期限从2017年11月1日至2020年10月10日，约定每月物业管理费为6367元，每月的电费计算方式为电表的实际用电量+线变损电量（按承租商铺实际用电量的6%计）×供电单位收费标准。被告应于每月5日前缴纳当月应付物业管理费及其他应缴费用，逾期支付应按拖欠款项总额的1%支付违约金，逾期超过十天的，原告有权提前终止物业合同，被告所缴纳的尚未到期的款项和管理费保证金不予退还，还需付清所拖欠的款项及违约金。双方签订物业合同后，被告向原告支付了管理费保证金12734元，水电周转金3278元，原告为被告的商铺提供物业管理服务。但自2020年4月5日起，经原告多次催缴，被告仍未按照约定向原告支付物业管理费、电费。同时，被告逾期支付物业管理费及其他费用超过十天，原告有权解除物业合同，没收其缴纳的管理费保证金。故原告为维护合法权益，特起诉至法院。被告京迈电商公司辩称，物业合同终止的时间为2020年4月30日。被告已向原告发送《告知函》告知撤场时间和理由。原告在被告撤场时阻止被告搬走物品，导致物品一直被扣留在原告处，且在8月25日被告再次前往原告处要求取回相关物品，仍然遭到阻止。被告遂向派出所报警。原告阻止被告搬离物品的行为，属于原告通过不正当行为造成损失，原告不应对此行为造成的期间损失收取费用，相关费用应计算至2020年4月30日。被告因疫情原因无法正常经营，被迫解除合同，根据法律规定，因疫情的不可抗力双方解除合同不构成违约。被告向原告支付水电周转金3278元，该款项用于抵扣被告使用期间的水电费且足以支付被告使用店铺期间的水电费，原告应向被告返还剩余水电费。经审理查明，2017年11月1日，原告晖泰物业公司作为物业管理人与被告京迈电商公司签订《星河城市广场物业管理合同》，约定被告承租的商铺为星河城市广场1层80-84号铺，建筑面积为163.89平方米，实用面积为89.32平方米，被告在租赁期间接受和配合原告的物业管理工作，合同期限从2017年11月1日起至2020年10月10日止，合同期限内物业管理费为每月6367元，被告还需缴交由原告代收代付的商铺的独立水、电费；独立电表的，[以分挂电表的实际用电量+线变损电量（按承租商铺实际用电量的6%计）]×供电单位收费标准计算，交付使用的电表底度为1度；原告每月第3日前向被告发出账单，如有异议应于收到账单两天内提出复核，否则视为确认无误。被告在签署合同时，应向原告交付相当于首年两个月物业管理费的总额12734元作为管理费保证金，被告按建筑面积每平方米20元标准缴交水电周转金3278元（该部分费用在退场时无欠水电费则无息退还，由原告开具财务凭证为凭）。物业管理费和其他应缴费用（包括商铺上月的独立水、电费等）按月结算，被告须在每月5日前到原告指定的地点缴交当月的物业管理费及其它应缴费用（即每月5号为缴交物业管理费和其他费用的最后到账日）。双方任何一方违反《星河城市广场商铺租赁合同》的约定，导致《星河城市广场商铺租赁合同》解除时，本合同及所有补充协议同时解除，原、被告双方的物业管理关系因此而解除。如被告单方面终止《星河城市广场商铺租赁合同》、所有补充协议及本合同，或被告违约致使东莞市顺晖房地产开发有限公司依据合同约定解除（终止）与被告的租赁关系，本合同因此而被解除（终止）的，被告无权要求原告返还管理费保证金，原告有权追讨其余所欠的费用。如被告延迟缴交物业管理费及其它应缴费用，须向原告支付违约金。违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的1%，但逾期超过十天仍未交齐欠款的，视为被告违约，原告有权提前终止合同，由此导致被告发生损失的，原告及发展商不承担赔偿责任，被告所缴纳的尚未到期的款项及管理费保证金不予退还，如由此造成原告损失的，被告应承担相应的违约责任，被告还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告或发展商。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处有原告盖章、签约代表人签字、开户行、账号，被告盖章、签约代表人签字、开户行、账号及税号，落款日期均为2017年11月1日。原告晖泰物业公司、被告京迈电商公司确认，合同签订后，被告京迈电商公司缴交了物业保证金12734元、水电周转金3278元；被告京迈电商公司缴交物业管理费至2020年3月31日，自2020年4月1日起没有支付物业管理费；被告京迈电商公司5月没有经营。原告晖泰物业公司主张，被告京迈电商公司未支付2020年4月1日之后的物业管理费、2020年2月26日至2020年3月25日至被告撤场后的电费939.17元；提供《星河城市广场缴费通知单》、京东交费银行流水、东莞银行电子回单、电能表照片予以佐证。《星河城市广场缴费通知单》显示，京迈电商公司麻涌星河分公司2019年5月至2020年4月物业管理费情况，以及2019年3月26日至2020年3月25日期间的电费情况，其中，2020年4月1日至2020年4月30日的物业管理费为6367元，2020年2月26日至3月25日的电费（含线损）为800.72元。京东交费银行流水、东莞银行电子回单显示，被告已缴交2020年3月前的物业管理费、水电费的情况。因被告延迟缴交物业管理费及电费，且逾期超过十天仍未交齐欠款，故要求解除双方签订的《星河城市广场商铺租赁合同》，并诉请被告从迟交日起，按日加收欠缴金额的1%的标准支付违约金。案涉商铺目前为被告撤场后残留物品所占用，原告提供保管等物业管理行为，故合同解除时间应为被告清理货物完毕之日。被告京迈电商公司主张，受新冠疫情影响无法经营，案涉店铺一致处于未营业状态；其已向东莞市顺晖房地产有限公司寄发《提前撤场告知函》提出2020年4月30日提前终止合同，并于2020年4月30日前撤场，故案涉《星河城市广场商铺租赁合同》在2020年4月30日已解除，被告不应支付2020年4月30日以后的物业管理费。但被告在当日撤场时遭到原告阻挠，原告将物品扣留在商铺内。2020年8月25日，被告再次要求取回扣留物品仍遭到原告强制阻止，后被告向麻涌派出所报警；提供报警回执及照片佐证。报警回执记载了报警时间为2020年8月25日10时26分、单位名称、报警查询电话、处警民警号码及报警（案）人的权利和义务等内容。另，本院于2020年9月23日作出的（2020）粤1971民初17701号案件一审民事判决书中判决，东莞市顺晖房地产开发有限公司与京迈电商公司2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除。以上事实，有《星河城市广场物业管理合同》、《代位收款授权委托书》、《星河城市广场缴费通知单》、《2019、2020年京东交费银行流水》、《东莞银行电子回单》、《提前撤场通知函》、报警回执，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告晖泰物业公司与被告京迈电商公司签订的《星河城市广场物业管理合同》，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉合同的解除。《星河城市广场物业管理合同》约定，双方任何一方违反《星河城市广场商铺租赁合同》的约定，导致《星河城市广场商铺租赁合同》解除时，本合同及所有补充协议同时解除，原、被告双方的物业管理关系因此而解除。在（2020）粤1971民初17701号中，本院认定租赁合同的解除时间为2020年5月21日，即案涉《星河城市广场物业管理合同》的解除时间也应为2020年5月21日。原告晖泰物业公司请求无需返还管理费保证金12734元，符合《星河城市广场物业管理合同》关于被告京迈电商公司违约导致租赁关系解除，继而案涉合同解除的约定，本院予以支持。关于物业管理费及逾期违约金。被告未向原告支付2020年4月1日起的物业管理费，根据《星河城市广场物业管理合同》的约定，被告须在每月5日前缴交当月的物业管理费用及其它应缴费用，延迟缴交物业管理费及其它应缴费用，须从迟交日起按日加收欠缴金额的1%向原告支付违约金。因被告的物品仍存放在案涉商铺内，但存在被告京迈电商公司撤场而原告晖泰物业公司不同意的情况，故物业管理费应缴交至合同解除之日，即2020年5月21日。被告京迈电商公司应向原告晖泰物业公司支付自2020年4月1日起至2020年5月21日的物业管理费10680.13元及逾期违约金（以6367元为基数自2020年4月6日起，以4313.13元为基数自2020年5月6日起，按日欠缴金额的1%计收至款项付清之日止）。对于原告晖泰物业公司超出上述计算标准部分，本院予以驳回。关于电费及其违约金。被告未向原告支付2020年2月26日起的电费。被告自2020年5月起没有经营，故电费应计至2020年4月30日。根据被告提交的《星河城市广场缴费通知单》，2020年2月26日至2020年3月25日的电费为800.72元。原告主张案涉商铺自2020年3月26日至2020年4月30日期间的电费为939.17元合理，故被告应向原告支付2020年2月26日至2020年4月30日期间的电费1739.89元。但被告京迈电商公司已缴纳水电周转金3278元，在被告京迈电商公司没有及时缴纳电费，且已表示撤场的情况下，该周转金应及时抵扣未付电费。经扣减，被告京迈电商公司无需再支付电费，且周转金存在余额1538.11元，该余额应在其他项目中进行扣减。对于原告晖泰物业公司要求被告京迈电商公司支付电费及违约金，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告东莞市晖泰物业管理有限公司与被告东莞市京迈电子商务有限公司签订的《星河城市广场物业管理合同》于2020年5月21日解除；二、被告东莞市京迈电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市晖泰物业管理有限公司支付自2020年4月1日至2020年5月21日的物业管理费10680.13元及逾期违约金（以6367元为基数自2020年4月6日起，以4313.13元为基数自2020年5月6日起，按日欠缴金额的1%计收至款项付清之日止）；三、水电周转金1538.11元用以抵扣上述第二判项的物业管理费及逾期违约金；四、原告东莞市晖泰物业管理有限公司无需退还被告东莞市京迈电子商务有限公司已支付的管理费保证金12734元；五、驳回原告东莞市晖泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费448.84元（原告已预交），由被告东莞市京迈电子商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  张子慧二〇二〇年十月九日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。