湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5932号原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道**。法定代表人周育林，系该公司董事长兼总经理。委托代理人王蓉，湖南越一律师事务所律师。被告范石钟，男，1991年7月7日出生，汉族，住陕西省眉县。委托代理人吴汉辉，湖南方照律师事务所律师。委托代理人钟成，湖南方照律师事务所律师。原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司（以下简称“岳麓国资经管公司”）诉被告范石钟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告岳麓国资经管公司的委托代理人王蓉，被告范石钟及其委托代理人吴汉辉、钟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳麓国资经管公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月15日解除；2.判决被告向原告返还位于后湖艺术园Ｅ区脚手架Ａ栋房屋，并从2020年4月18日开始至实际返还之日止按2020年租金标准（327600元／年）向原告支付房屋占用费（暂计至2020年4月22日为4550元）；3.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金共计582400元；4.判决被告向原告支付履约保证金54600元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原、被告于2018年7月5日签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于长沙市岳麓区××栋，房屋面积为280平方米的房屋出租给被告范石钟用于商业经营。合同约定租赁期限为3年，租金为65元／月／平方米，合同签订之日起五日内，被告范石钟应一次性向原告支付第一年租金，后续租金应在当年度租金到期前15日内将下一年度租金全额支付给原告。被告应在合同签订之日起五日内支付履约保证金54600元。范石钟承诺在租赁期内，全口径税收达到1000元／平方米／年。合同签订后，原告按约定向被告范石钟交付了房屋，但被告既未支付任何费用（包括履约保证金及租金），也未按合同约定履行其他义务。2020年4月15日原告向被告发出《限期搬离腾空房屋通知》，明确租赁合同于当日解除，并要求被告范石钟于2020年4月17日18时之前将房屋腾空并交付给原告。但至今被告范石钟仍未向原告岳麓国资经管公司返还房屋，亦未支付任何费用。鉴于此，为维护自身合法权益，原告具状至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告范石钟辩称：一、本人并非本案租赁合同的当事人，并非本案的适格被告，依法应当驳回原告的诉讼请求。首先，从涉案租赁合同的内容来看，租赁合同首部所列的当事人系原告和案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司，尾部所列为承租方（乙方）签章处仅有本人范石钟在法定代表人处签字，根据租赁合同中的约定，签订合同时，双方应当提供营业执照复印件，故本案涉案合同的当事人并非自然人即不可能是范石钟，故本人并非本案的适格被告。另，本人范石钟并非涉案租赁合同项下的义务承担者。租金系由注册成立之后的案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司支付，这也是近两年来原告一直未向被告范石钟主张租金的原因。综上，本人并非涉案租赁合同的当事人，也并非本案适格被告。根据合同相对性原则，应当依法驳回原告的起诉。二、涉案租赁合同尚未生效，对案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司并不产生法律效力。根据租赁合同中的约定，合同应当经合同双方签字、盖章后生效，但至今案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司并未成立，被告范石钟也并未担任案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司的法定代表人，因此，涉案租赁合同尚未生效，对被告范石钟及案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司均不产生约束力。三、原告以房屋租赁合同纠纷起诉本人没有事实及法律依据。四、即使原告与被告之间存在合法有效的租赁合同关系，原告的诉讼请求也没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。1.本人无需向原告返还涉案房屋并支付房屋占有使用费。原告于2020年4月15日在涉案租赁房屋的大门上张贴了《限期搬离腾空房屋通知》，本人已经在2020年4月17日搬离了涉案房屋，自次日起本人已经不存在占有、控制涉案房屋的事实，故原告的上述主张没有事实依据。2.本人无需向原告支付履约保证金。履约保证金系为保证租赁合同的履行，现原告要求被告返还涉案房屋，显然是要解除涉案租赁合同，故原告的该项诉请显然不符合逻辑，没有事实及法律依据。3.原告要求被告支付582400元房屋租金没有事实依据。首先，原告主张的租金标准不符合合同约定及客观事实。其次，本人及案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司至今未要求搬离涉案房屋，本案系原告单方要求解除合同并要求被告搬离涉案房屋，现原告要求按照97.5/月/平方米的标准计算租金没有事实依据。另，原告出租的房屋系危房。导致本案诉讼的根本原因系因案外人湖南范石钟工业设计有限责任公司未注册成功，若该公司注册成功，该公司会按照约定向原告支付租金，就不会存在拖欠租金的情形，且该公司未注册成功系因原告无法提供涉案房屋的产权证书，本人对该公司未注册成功没有任何过错。现原告以被告拖欠租金为由解除租赁合同，没有事实及法律依据。另，2020年2月至3月受新冠肺炎疫情的影响，被告在此期间并未实际使用涉案租赁房屋，故对此期间的租金应当予以减免。五、本人对涉案房屋进行装修产生的装修费238720元以及对涉案房屋进行主体加固产生的230483元费用亦应当由原告承担或在租金中进行抵扣。六、本案不宜按照普通的房屋租赁合同纠纷进行裁决，请求法院在查明案件事实的基础上，基于诚实信用及公平原则作出公正的裁判。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××栋××村农村集体土地上所建房屋，原告岳麓国资经管公司从农户手中整体承租上述房屋后用于对外招租，该房无房产证及建房证。2018年7月5日，被告（乙方）范石钟以湖南范石钟工业设计有限责任公司的名义与原告岳麓国资经管公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于后湖艺术园Ｅ区脚手架Ａ栋出租给被告，租赁测量面积为280平方米；租赁用途为艺术设计、创意文化、教育培训及其配套服务且符合后湖景区管理办法及政府相关产业政策规定；租赁期为3年，自2018年7月5日起至2021年7月4日止，免租期2个月，从2018年9月5日开始计取租金，房屋租赁单价为65元／月／平方米，乙方按年预付租金，合同签订之日起五日内，被告一次性向甲方支付第一年租金182000元，合同签订之日起五日内向原告支付履约保证金54600元；乙方承诺在租赁期内，全口径税收达到1000元／平方米／年。在租赁期间内，乙方保证入驻该房屋并不得搬离租赁地，不得办理变更或注销工商税务登记；被告违反本合同9.3条之约定，租金即上浮至97.5元／月／平方米，被告须按上浮后租金标准支付租赁期间内全部租金；甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态；乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案（包括外立面改造）、施工图纸，向后湖景区管理部门以及政府有关主管部门（如需）申报，经审核同意并向甲方备案后，方可入场施工。如涉及改变房屋结构及相关手续办理，乙方则需向甲方及政府有关主管部门报批并经主管部门同意后，乙方方可实施装修；乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），甲方有权解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任。上述《房屋租赁合同》还对双方的权利和义务、合同的变更、解除与终止、争议解决等进行了约定。2018年7月6日，原告向被告交付了涉案房屋。被告范石钟接收涉案房屋后于2018年7月7日委托案外人湖南优优木装饰建材有限公司对涉案房屋进行装修，在对涉案房屋装修过程中，被告范石钟发现涉案房屋存在安全隐患，被告范石钟遂就涉案房屋存在的安全隐患问题与原告公司工作人员进行反馈及沟通，原告公司工作人员微信告知被告，建议被告加固。后被告范石钟委托装修公司对涉案房屋进行加固及装修，2018年12月10日，被告将涉案房屋加固及装修完后投入经营使用，2020年因受新冠病毒肺炎疫情影响，致使被告2020年2月及3月未使用房屋。上述《房屋租赁合同》履行过程中，因被告范石钟未向原告岳麓国资经管公司支付履约保证金及房屋租金，原告于2020年4月15日向被告发出《限期搬离腾空房屋通知》并将其张贴于涉案房屋的玻璃门上，提出即日解除合同并限被告于2020年4月17日18时之前腾空房屋交付给原告。2020年4月17日，被告从涉案房屋中搬离。另查明，湖南范石钟工业设计有限责任公司至今未注册登记。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同书》、《资产交接流程单》、《限期搬离腾空房屋通知》，被告提交并经庭审质证的微信聊天记录截图、涉案房屋装修前后照片、被告范石钟与案外人签订的《装修合同》、装修费转账凭证及收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告岳麓国资经管公司与被告范石钟签订的涉案《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定履行各自的义务。然合同履行过程中，被告未向原告履行租金支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。但原告作为涉案房屋的出租人，亦应按照合同约定交付与合同约定相符的租赁房屋并保持租赁物符合约定的用途，但其提交的房屋存在质量瑕疵，致使被告为此多支出部分房屋加固费用，原告亦存在违约行为，基于上述因素，故本院从案件实际情况及公平原则的角度考量，对被告在租赁合同履行过程中应付的租金标准酌情予以降低，酌定由被告按涉案租赁合同约定的218400元/年租金标准的80%比例即174720元/年向原告支付租金。对原告要求确认双方租赁合同于2020年4月15日解除的问题，因原告已于2020年4月15日单方提出解除了涉案租赁合同，且被告亦根据其解除通知于2020年4月17日搬离了涉案房屋，显然，双方已通过各自的行为解除了涉案租赁合同，现原告要求确认双方租赁合同于2020年4月15日解除，理由正当，本院予以支持。对被告欠付租金的计算问题，因被告自接收涉案房屋至搬离之前一直未向原告支付任何租赁费用，故对其搬离涉案房屋之前的租金，被告理应予以支付。对原告主张的2020年4月17日之后的房屋占用费，因双方合同已经解除，且原告未提供相应的证据证明被告仍然在占用涉案房屋，故本院不予支持。另，因原告受2020年新冠病毒肺炎疫情影响致使2020年2月、3月停业两个月，且原告系国有企业，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”因此，现原告要求减免2020年2、3月的租金，理由正当，本院予以支持。综上，被告自2018年9月5日至2020年4月17日实际应支付给原告的租金为174720元/年÷12个月×17个月+174720元/年÷12个月÷30天×13天=253829.33元。关于被告主张的涉案房屋租赁合同系其以湖南范石钟工业设计有限责任公司名义与原告签订，该公司尚未成立，被告范石钟非本案适格被告的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项之规定：“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的。”及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条第一款之规定：“公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告范石钟作为发起人，以未设立的湖南范石钟工业设计有限责任公司名义与原告签订涉案《房屋租赁合同书》。合同签订至今，湖南范石钟工业设计有限责任公司仍未完成工商登记，根据前述规定，被告范石钟显然是本案的适格被告，理应由其承担相应的合同责任。关于原告要求被告支付履约保证金54600元的诉请，因涉案租赁合同已经解除，现原告要求被告支付履约保证金没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还涉案房屋问题，因被告已于2020年4月17日根据原告发出的《限期搬离腾空房屋通知》搬离涉案房屋，且原告亦未提供证据证明被告现仍在占用该房屋，现原告主张要求被告返还涉案房屋亦无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、确认原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司与被告范石钟于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月15日解除；二、限被告范石钟于本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司支付房屋租金253829.33元；三、驳回原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5108元，由原告长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司负担1108元，由被告范石钟负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十月二十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。