中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异466号异议人（申请执行人）：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited），住所地：毛里求斯共和国，Suite110,10thFloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius。法定代表人：HeerdayeJugbandhan，该公司董事。被执行人:武汉中坚工贸发展有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路**龙源大厦******。法定代表人:吕忠，该公司董事长。被执行人:吕忠，男，1968年8月16日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被执行人:冉晓梅，女，1969年2月13日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区，被执行人:湖北中钢联物资有限公司，住所，住所地：湖北省武汉市汉口解放大道**div>法定代表人:吕忠，该公司总经理。被执行人:湖北华融物流股份有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省武汉市阳逻经济开发区汉施路**>法定代表人:吕忠，该公司董事长。被执行人:武汉汉通汽车销售服务有限责任公司，住所地：湖北，住所地：湖北省武汉市汉阳区龙阳大道特**法定代表人:蔡悦江，该公司经理。利害关系人：湖北乾坤实业投资有限公司，住所地：湖北，住所地：湖北省武汉市洪山区白沙洲大道**（白沙洲工业园烽火园区法定代表人：王景春，该公司董事长。本院在执行睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）（以下简称睿恩公司）与武汉中坚工贸发展有限公司（以下简称中坚公司）、吕忠、冉晓梅、湖北中钢联物资有限公司（以下简称中钢联公司）、湖北华融物流股份有限公司（以下简称华融公司）、武汉汉通汽车销售服务有限责任公司（以下简称汉通公司）金融借款合同纠纷一案过程中，申请执行人睿恩公司对本院带租拍卖、变卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人睿恩公司称，其已向本院申请对被执行人中坚公司位于武汉市武昌区中北路24号龙源大厦A栋1单元14层1401-1412号共计12套房屋（以下简称案涉房屋）进行第二轮评估拍卖。由于法院在第一轮拍卖过程中[案号（2017）鄂01执恢140号]中对变卖标的现状描述为有租赁，但无优先购买权，申请执行人对此不服，提出执行异议，请求法院去除案涉房屋上的租赁后进行拍卖。具体理由为：1、第三人湖北乾坤实业投资有限公司（以下简称乾坤公司）与中坚公司就涉案房屋未建立真实的租赁关系。乾坤公司与中坚公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》真正目的是以中坚公司商铺使用权抵偿其差欠乾坤公司债务本息，中坚公司差欠乾坤公司的借款事实没有任何证据证明，乾坤公司未提供任何支付租金的证据证明。2、中坚公司与乾坤公司于2014年11月30日签订的《租赁合同》补充协议、2016年6月30日签订的《租赁合同》关于以债抵租的意思表示在被执行房屋设定抵押之后，不得对抗登记在先的抵押权的实现。3、乾坤公司并未依据协议占有、使用租赁房屋。被执行人中坚公司、利害关系人乾坤公司辩称，中坚公司与乾坤公司已就案涉房屋建立真实的房屋租赁关系，异议人不能以中坚公司与乾坤公司约定以债抵租的方式支付租金而否认租赁关系的真实性。异议人认为以租抵债的意思表示在被执行房屋设定抵押之后，据此认为中坚公司与乾坤公司的租赁关系不得对抗其抵押权，是对相关法律规定的理解错误。乾坤公司自2012年1月1日就实际占有、使用案涉房屋。据此，中坚公司、乾坤公司请求驳回睿恩公司所提异议请求。本院查明，中国光大银行股份有限公司武汉分行（以下简称光大银行武汉分行）与中坚公司、吕忠、冉晓梅、中钢联公司、华融公司、汉通公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00345号民事判决，主要内容有：一、被告中坚公司向原告光大银行武汉分行偿付借款本金5300万元及利息1044868.53元；二、被告中坚公司向原告光大银行武汉分行偿付利息（以5300万元为基数，分别从2015年1月4日起至2015年2月28日止按年利率7.8%计算、从2015年3月1日起至全部偿清之日止按年利率10.14%计算）；上述第一、二项于本判决生效后十五日内履行完毕。三、原告光大银行武汉分行对案涉房屋及土地享有优先受偿权；四、被告吕忠、冉晓梅、中钢联公司、华融公司、汉通公司对被告中坚公司的上述债务承担连带清偿责任；被告吕忠、冉晓梅、中钢联公司、华融公司、汉通公司承担保证责任后，依《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，有权向被告中坚公司追偿。上述判决生效后，光大银行武汉分行向本院申请执行，本院以（2015）鄂武汉中执字第00904号立案执行后，裁定终结（2015）鄂武汉中民商初字第00345号判决书的本次执行程序。2017年6月13日，本院以（2017）鄂01执恢140号恢复执行。2018年4月20日，本院作出（2017）鄂01执恢140号之一执行裁定，拍卖被执行人中坚公司所有的案涉房屋及土地。此后，本院对案涉房屋及土地进行网络司法拍卖、变卖，拍卖、变卖公告“租赁情况”一栏标注：有租赁，但无优先购买权。案涉房屋及土地变卖已于2018年11月11日结束，因无人报名变卖失败。2020年7月2日，睿恩公司因不服上述拍卖、变卖行为提出异议。睿恩公司已向本院申请就案涉房屋进行第二次评估拍卖。本案审查期间，本院尚未发布拍卖公告。另查明，2012年3月，光大银行武汉分行就案涉房屋及土地办理他项权证。2019年6月28日，本院作出（2019）鄂01执异357号裁定变更睿恩公司为（2015）鄂武汉中执字第00904号执行案件申请执行人。还查明，根据中坚公司（甲方）、乾坤公司（乙方）向本院提交的双方于2012年1月1日签订的《租赁合同》记载：甲方出租给乙方的房屋为龙源大厦A栋1单元14层1401-1405、1410及1409中的机房，租赁期自2012年1月1日起至2017年12月31日止。双方于2014年11月30日就上述《租赁合同》签订《补充协议》约定：同意将租赁期限延长至2030年1月1日止，双方同意甲方以所应支付给乙方的利息冲抵本补充合同约定的乙方应支付的租金。2016年6月30日双方就龙源大厦A栋1单元14层1406-1409、1411、1412房屋签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期自2016年7月1日起至2036年6月30日止。本院认为，异议人睿恩公司不服本院带租拍卖、变卖行为提出执行异议，各方争议的焦点问题为：案涉房屋租赁合同是否有效，乾坤公司所主张的租赁权能否对抗本案申请执行人享有的抵押权，案涉房屋带租拍卖、变卖行为是否符合法律规定。针对上述问题，本院评述如下：首先，关于案涉房屋租赁合同是否有效的问题。由于案涉房屋租赁合同是否有效涉及对当事人之间实体权利义务关系的认定，该问题属于实体争议，不属于执行异议审查范围，对此本院不予审查。其次，关于乾坤公司所主张的租赁权能否对抗本案申请执行人抵押权的问题。根据中坚公司、乾坤公司向本院提交的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》记载内容看，乾坤公司对当前案涉房屋主张租赁权的依据为：1、双方于2014年11月30日就1401-1405、1410及1409中的机房签订的《补充协议》；2、双方于2016年6月30日就1406-1409、1411、1412房屋签订的《房屋租赁合同》。该《补充协议》、《房屋租赁合同》签订时间均发生在光大银行武汉分行就案涉房屋及土地办理他项权证（2012年）之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，不动产抵押权登记设立后，就该不动产成立的租赁关系不能够对抗抵押权。本案中，光大银行武汉分行已于2012年就案涉房屋及土地办理他项权证，本案申请执行人对该房地产享有的抵押权自登记时设立。即便中坚公司与乾坤公司签订的《补充协议》、《房屋租赁合同》真实有效，由于该租赁关系发生在上述房产办理抵押登记手续之后，属于该房产设立抵押权之后产生的租赁关系，不能对抗设立在先的抵押权。至于乾坤公司是否实际占有、使用案涉房屋、以租抵债是否有效均不影响本案审查结果，对此本院不予理涉。最后，关于带租拍卖、变卖行为是否符合法律规定的问题。执行行为异议指向的对象是法院采取的已生效的执行措施，尚未作出的执行措施或已失效的执行措施均不在异议审查范围。本院对案涉房屋已采取的带租拍卖、变卖行为因无人参加而失败，该拍卖、变卖行为在2018年11月11日变卖失败之时已失效。故即便睿恩公司所提异议部分成立，其不服上述行为请求涤除租赁权已无现实意义，对异议人就前述带租拍卖、变卖行为所提异议，本院不予审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案执行过程中，若仍需启动拍卖程序，且睿恩公司认为租赁权继续存续在案涉房屋上对其在先抵押权的实现有影响的，可以向执行实施部门申请依法将其除去后进行拍卖。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，裁定如下：驳回睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  罗敦顺审判员  谌 玲审判员  吴 利二〇二〇年十月十六日法官助理周兰书记员文曼