青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3840号 原告：赵美琳，公民身份号码×××，女，回族，1992年8月31日出生，住西宁市。 委托诉讼代理人：史博成，青海立詹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雅倩，青海立詹律师事务所律师。 被告：青海力盟商业投资运营有限公司，统一社会信用代码916301045649468118，住所地西宁市城**五四大街****。 法定代表人：马慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马启兰，青海智凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶钰，青海智凡律师事务所律师。 原告赵美琳与被告青海力盟商业投资运营有限公司（以下简称“力盟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美琳及其委托诉讼代理人史博成、陈雅倩，被告力盟公司的委托诉讼代理人马启兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵美琳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还已交付的租金及押金79864.2元，物业费3280元；2.请求判令被告向原告赔偿装修损失45665元，原料损失22136元，设备损失3707元，物业费3280元，店内丢失现金2000元，拉货运费1040元；3.请求判令被告向原告赔偿间接经营损失146525.28元；以上共计307497.48元；4.本案诉讼费用由被告承担。赵美琳在庭审中撤回第一项诉讼请求中关于物业费3280元的主张。事实和理由：2018年12月5日原告与第三人刘×签订《合作合同》，双方约定共同经营力盟碧落茶舍，随后第三人刘×于2018年12月21日与被告签订了《商铺租赁合同》，约定承租被告所有的力盟商业街9-101-2号商铺用于经营力盟碧落茶舍，合同签订后，原告与第三人实际经营力盟碧落茶舍。2019年12月，原告与第三人刘×决定解除合伙关系，双方约定，刘×不再参与力盟碧落茶舍的实际经营，原告考虑到在2019年的经营过程中已产生装修承租店铺、购买机器设备及原材料等实际投资，故决定自行经营力盟碧落茶舍，并与被告进行磋商，被告也意愿将力盟商业街9-101-2号商铺继续出租给原告。经原告与被告协商，双方就原告承租力盟商业街9-101-2号商铺一事于2020年1月8日达成合意，原告与被告签约负责人杨远林签订了《商铺租赁合同》，原告签约后，被告以公司需要盖章为由，将合同一并收回，并在后续微信沟通中声称合同已经签约，书面合同将于年后交给原告，合意达成后原告依约缴纳了租金、押金等相关费用，履行了先合同义务，并按照约定支付了物业费用，实际经营店铺。2020年3月19日被告强行关店清铺，迫使原告不能正常经营，并在清铺过程中损坏原告店内装修、设备等财产。原告认为，原告依约履行了《商铺租赁合同》但被告违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任，故原告为维护自身合法权益，特提起民事诉讼，望判如所请。 力盟公司辩称，原告的起诉请求及事实理由无事实和法律依据，应予以驳回。第一，原告在事实与理由中认可与被告达成租赁合意并实际占用案涉商铺的前提下，第一项诉求要求返还已支付的全部租金及物业费相互矛盾，不能成立。因为按照原告诉称其自刘×与被告签订租赁合同后即开始实际经营案涉商铺“碧落茶舍”，租赁合同相对方刘×租赁合同到期后返还租赁商铺时原告仍实际占用，构成对被告房屋占有使用费的损失。直至被告发出腾退通知后于2020年4月30日退出。房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。原告实际占用案涉商铺给被告造成的占用使用费理应由其承担，实际产生的物业费用也接受了被告物业公司的服务，其要求返还全部租金及物业费没有事实和法律依据。被告在原告未签订书面的租赁合同就单方将款项打入被告账户的情况下，被告尊重事实，对原告诉求要求的押金被告扣除占有使用费部分后同意返还。第二，原告诉求要求赔偿装修损失、原料损失、设备损失、物业费、店内丢失现金、拉货运费均无事实和法律依据。首先，物业费在第一项诉求中已经要求返还，属重复主张；其次，其他费用均属于原告的经营损失，是其与刘×在合伙经营过程中2018年时已经产生装修和投入，并非是由于被告未续签租赁合同而产生的损失，其对签订合同期限为一年的后果存在明知，理应预见到期限届满后不予续签租赁合同的风险。退一步讲，即使续签租赁合同，一年到期后装修等损失依照租赁合同的惯例属于承租人的经营风险，该经营损失也应由承租人承担，没有任何法律规定，承租人的装修、原料、设备、店内现金、货物运费由出租人承担的依据。再者，根据原告自认签订租赁合同的相对方刘×与其是合伙关系，还是未经被告同意的转租行为，被告保留相关权利，必要时向有关责任人追究。第三，关于原告要求赔偿间接经营损失问题。如上所述，被告与原告之间不存在租赁合同关系，其直接损失或间接损失与被告之间没有因果关系。何况间接经营损失在法律上属于可得利益的损失，该损失是在双方有明确的书面合同进行约定，在具备一定条件下才存在间接损失。原告的诉求无事实与法律依据。 本院经审理认定事实如下：原告赵美琳与案外人刘×于2018年12月5日签订《合作合同》，约定双方共同经营力盟碧落茶舍，合作期限自2019年1月1日至2021年12月30日，刘×以商铺的经营权和技术方式出资，赵美琳以现金方式出资230000元，承租经营场所位于力盟步行街9号楼9-101-2号商铺，租金每年140000元，由刘×执行合伙事务。刘×作为丙方于2018年12月21日与乙方力盟公司签订《商铺租赁合同》，承租了位于西宁市城西区五四大街41号力盟商业巷步行街9楼1层101-2号的商铺，合同约定计租面积28平方米，用途为经营碧落茶舍，租赁期限自2018年12月25日至2019年12月24日，月租金10360元；丙方同意商铺由乙方委托物业服务公司进行物业服务，丙方向物业服务公司缴纳物业费，月物业费560元；杨远林在该合同乙方委托代理人落款处签字。力盟公司交付了案涉商铺，赵美琳与刘×共同经营该“碧落茶舍”店铺。2019年11月28日，刘×出具《申请》，载明其承租9-101-2号商铺经营“碧落茶舍”，因经营不善申请退租、不再续约。2020年1月8日，刘×与力盟公司就案涉商铺进行了交接，双方在《青海力盟商业投资运营有限公司商户退场会审单》上签字确认；力盟公司就该商铺移交出具《商铺移交确认表》，记载9-101-2号“碧落茶舍”商铺移交日2019年12月24日，但该公司设备管理部、运营片区负责人、招商负责人及相关负责人签字落款日期均为2020年1月8日。后赵美琳继续使用案涉商铺经营该“碧落茶舍”店铺，但与力盟公司未能签订书面租赁合同。赵美琳于2020年1月13日通过穆玉娟的账户向力盟公司账户转账79864.2元，备注为“力盟9-101-2押金加房租（赵美琳）”，并于2020年3月向青海海怡假日物业管理有限公司支付了电费、物业费等费用。后力盟公司向赵美琳发出腾退通知，赵美琳于2020年4月13日向力盟公司提交《申请》，载明因备货太多，尚有太多存货无法清理，特向力盟公司申请一周营业时间销货。2020年4月29日，力盟公司向赵美琳发出通知，载明赵美琳于2020年4月13日申请一周时间销货，截至2020年4月29日，其仍未按申请内容清理商铺内设备物品并交还商铺，要求其于2020年4月29日前腾退商铺，否则该公司将对商铺内物品进行清理。2020年4月30日，力盟公司再次向赵美琳发出通知，要求其于2020年4月30日前腾退商铺，否则该公司将对商铺内物品进行清理；同日，力盟公司对该商铺进行了强制腾退。 赵美琳称其与力盟公司员工杨远林协商了商铺租赁事宜，并提交了其与杨远林的微信聊天记录，力盟公司对该微信聊天记录不予认可；本院认为，该聊天记录中显示对方自称“力盟招商，杨远林”，双方的聊天内容、关于租金金额的确认等均与案涉商铺的实际使用、付费等情况相符，力盟公司未提交证据反驳，故对该证据的真实性予以采信。 另查，毕春英、张月星、张海军于2015年6月18日与青海力盟海怡房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购得位于西宁市城西区五四大街37号9号楼9-101号、预测建筑面积53.88平方米的商铺。2019年1月9日，毕春英、张月星、张海军出具《商铺授权委托书》，载明对其持有的位于西宁市城西区力盟商业巷步行街9-101商铺，自愿委托力盟公司统一办理对外招商、出租、签订租赁合同、收取租金等相关事宜，委托期限2018年7月1日起至2028年7月31日止。 疫情期间，力盟公司发出《关于疫情期间力盟集团增加商户专项补贴的通知》，载明，与力盟公司签订正式租赁合同的，在合同期内无违约、无租金欠费、无物业欠费、无水电暖欠费的商户减免2020年2月份全月租金。 本院认为，力盟公司基于案涉商铺产权人的授权对外出租案涉商铺的行为符合法律规定，合法有效，是本案适格的被告。对于原、被告之间法律关系的性质。2020年1月至3月间，赵美琳与力盟公司员工杨远林就案涉商铺的租赁事宜进行了协商，应杨远林的要求已向力盟公司支付了租金、押金等费用，而杨远林在力盟公司与刘×签订的《商铺租赁合同》中以力盟公司委托代理人的身份签字，故赵美琳有理由相信杨远林系力盟公司的代理人，赵美琳与力盟公司之间已就案涉商铺的租赁及租金标准达成了一致意见，双方之间成立租赁合意；力盟公司辩称该公司不知穆玉娟转账支付的款项系赵美琳支付的房屋租金及押金，但该转账已明确备注系“力盟9-101-2押金加房租（赵美琳）”，赵美琳亦向杨远林告知了房租及押金的支付情况，力盟公司作为从事商业投资运营的商事主体，在收到该款项后并未提出异议，对其辩称不予采信；双方关于案涉商铺的租赁合意达成后，赵美琳向力盟公司支付了房租及押金，力盟公司亦在自刘×处收回案涉商铺后、将该商铺交付给赵美琳使用，双方虽未签订书面租赁合同，但已成立事实租赁关系，现有证据不足以证明双方约定了租赁期限，故视为不定期租赁。 对于赵美琳要求力盟公司返还已付租金及押金79864.2元的诉讼请求。双方之间成立事实租赁关系，赵美琳已实际使用商铺，应承担实际占有使用期间的房屋租金。力盟公司主张应自2019年12月25日刘×的租赁期限届满之后计收赵美琳应付租金，但力盟公司提交的证据显示，该公司于2020年1月8日与刘×就案涉商铺的移交进行了确认，当日赵美琳向杨远林询问房租起算日期时，杨远林亦回复“还不确定等上家商户走完退铺才可以确定”，故力盟公司的主张不能成立，赵美琳的房屋租金应自2020年1月9日起算。双方认可商铺实际腾退时间为2020年4月30日，赵美琳未提交证据证明力盟公司在该日之前已限制其使用商铺，故房屋租金应计算至2020年4月30日。杨远林在微信聊天中告知赵美琳租金标准为“三个月租金39932.1元”，即每月13310.7元，双方已就该租金标准达成合意，按照该租金标准，2020年1月9日至2020年4月30日间3个月21天的租金共计49249.59元。力盟公司曾作出对于已签订正式租赁合同且不存在欠付费用的租户减免2020年2月份租金的承诺，赵美琳虽与力盟公司尚未签订书面租赁合同，但其多次向杨远林询问合同事宜，其对于未签订书面合同不存在过错，且案涉房屋为商铺、疫情期间难以正常经营，赵美琳对于双方事实租赁合同的解除亦不存在过错，本院酌情自赵美琳应付租金中扣除一个月的租金，剩余租金35938.89元赵美琳应予承担。现力盟公司已将商铺收回，该公司亦同意在扣除实际占有使用费用后退还多余押金，故对于赵美琳支付的租金及押金79864.2元扣除35938.89元后，力盟公司应向赵美琳退还租金及押金43925.31元。 对于赵美琳要求力盟公司赔偿装修损失、原料损失、设备损失、物业费、店内丢失现金、拉货运费及间接经营损失的诉讼请求。首先，刘×与力盟公司的租赁合同已履行完毕，店铺装修及原料购买均发生于刘×承租案涉店铺期间，并非赵美琳基于与力盟公司达成的新的租赁合意而发生的实际支出，赵美琳未提交证据其在2020年开始经营案涉商铺时发生了新的支出。其次，赵美琳与力盟公司之间未签订书面租赁合同，现有证据无法证明双方之间对于租赁期限的约定，双方成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；赵美琳于2020年4月13日向力盟公司申请一周营业时间销货，说明在此之前力盟公司已向其发出腾退商铺即解除事实租赁合同的通知，力盟公司亦应赵美琳申请给予了其一定的期限，故力盟公司解除合同的行为符合法律规定。第三，赵美琳向力盟公司申请一周时间销货，在销货时间结束后腾退商铺或与力盟公司协商应是其中应有之义，力盟公司于2020年4月29日、30日两次要求赵美琳腾退商铺，并告知其逾期不腾退则该公司将对商铺内的物品予以清理，赵美琳收到通知后仍未腾退商铺，亦未与力盟公司积极协商并到现场处理，其存在明显过错；同时，赵美琳提交的证据不足以证明力盟公司的强制腾退行为导致设备损坏、丢失及现金丢失，且其自述力盟公司清铺时其委托朋友到现场拍摄了视频，清铺过程中即使存在财物损毁，赵美琳亦未尽到必要的注意义务；拉货运费系租赁合同解除的必然后果，并非力盟公司腾退行为导致的损失。第四，物业费系青海海怡假日物业管理有限公司收取，且赵美琳实际使用案涉商铺，应承担使用期间的物业费用，其未提交证据证明力盟公司解除合同的行为导致青海海怡假日物业管理有限公司不予退还多付的物业费用，故该部分费用亦非其实际损失。第五，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，而力盟公司解除合同的行为符合法律规定，并不构成违约，故赵美琳主张的间接经营损失不能成立。综上，赵美琳要求力盟公司赔偿其各项损失的主张均不能成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、青海力盟商业投资运营有限公司于本判决生效后五日内退还赵美琳租金及押金43925.31元； 二、驳回赵美琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2956元，已减半收取，由赵美琳负担2506元，由青海力盟商业投资运营有限公司负担450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 强亚茹 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 董致晶 书 记 员 武 霞 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二十五条承诺生效时合同成立。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。