山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10974号 上诉人（原审被告）：窦启香，女，1972年7月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：青岛耀华物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处景岱街**。 法定代表人：管丹，总经理。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘律师事务所律师。 上诉人窦启香因与被上诉人青岛耀华物业管理有限公司（以下简称耀华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人窦启香上诉请求：1.发回重审或依法改判减免上诉人窦启香不应该支付的部分物业费。2.要求被上诉人出示接收该小区物业的相关文件，验收报告。3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人窦启香与被上诉人耀华物业公司签订的物业协议约定。上诉人窦启香应缴纳物业费，管理费及电梯费，路灯费合计1288元。一、关于合同，2016年一月份上诉人窦启香到耀华物业公司准备领取房产证及验收房屋。窦启香知必须先交一年的物业费才能给钥匙，不交费用就不给钥匙不交房。所有拆迁户，政府补贴三个月物业费，所以只需交九个月即可。问及验房问题，物业称两年之内有任何问题都可上报物业，由物业负责处理。交费同时签订合同一份。1.签合同时，被上诉人并没说是合同，上诉人只是按照被上诉人的要求，在其要求的相应的位置签字，原以为是办理房产证的相关手续。2.所谓的合同只有一份，我们作为业主却没有知情权与持有权。这也是欺瞒我们业主，违反了《合同法》。2.合同是我们在本案一审开庭时才见到的。合同中甲方应尽到的义务90%以上都未按合同内容完成。事实如下：例1.甲方的权利和义务第一条：根据有关法律法规，对房屋共用部位，共用设施，设备，绿化，环境卫生，安保，交通等项目进行养护服务和管理。电子监控形同虚设，但愿对讲系统从来没有，小区的环境安全是脏乱差。每户标配的可视电话门禁卡等，物业更是把上诉人家的私自占用，未发放，未通知更未安装。例2.甲方应尽到权利和义务。第九条每半年公布物业公共性费用收支账目。物业的收支项目从未公示。收：小区内公共场所、电梯内的广告费，自动售水机，通信设备及其他公共区域的其他收入。支：每户每年40元的路灯费，小区有住户1500户左右，楼道内的灯几乎都不亮，上诉人家的入户灯从来没亮过。例3.第三条委托服务内容。公用设施，设备及运行的养护和管理。消防设施只是摆设，小区内的照明路灯有好多不好使。例4.第四条物业服务质量。物业所承诺的服务服务质量，无一条兑现。例：1.第一条房屋外观。小区内公共区域，内墙皮脱落严重，无人修理。2.监控形同虚设，治安差，偷盗案件经常有，更有恶劣的大白天砸入户门案件。上诉人窦启香家一辆电动车电瓶被偷，上诉人去找物业，物业说让找警察丢东西不归他们管。3.小区内死树，杂草，垃圾到处都是，我们业主都反应到民生播报，民生播报前后也曝光过好几次。4.房屋内部的质量问题，我们也根据规定上报于物业多次，从来没有人给维修过，也没有通知，没有建建筑方跟我们联系过。5.服务态度、物业服务质量。态度均远远未达到其合同中所承诺的，无一合格。二、关于一审判决，一审认定被上诉人2016年一月份结清了16年期间的物业服务费。就表示已接收了房屋，故就没有验房报告、没有交接、拒交服务费的抗辩意见。上诉人认为此认定错误，理由如下：1.国家规定，物业接收的房屋必须有验房证明，没有验收的房屋，物业无权接受。2.我们所居的小区为拆迁房，在被物业通知去领的钥匙前，我们根本就没有见到房子是什么样的，更别说是验房了。要验房就必须有钥匙，物业强制规定领钥匙就必须先交一年的物业费，否则就不给钥匙。交了物业费，就代表接收了房屋，接收了房子的一切，质量问题也不给处理。3.一审认定：因我们部分未交物业费的业主未交物业费，才导致服务质量下降。此认定本人不能认可，所有的业主2016年的物业费都已缴纳，都是因后续物业各种不作为才拒缴的，物业的服务质量差才是我们不缴费的真正原因。 被上诉人耀华物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 耀华物业公司向一审法院起诉请求：1、窦启香向耀华物业公司支付2018年物业服务费1288元并承担滞纳金【以1288元为基数，自2018年1月6日起至实际支付之日止按照月利率千分之三计算滞纳金】；2、窦启香向耀华物业公司支付律师费322元（1288元×25%）；3、诉讼费由窦启香承担。 原审法院认定事实如下：窦启香系青岛市即墨区文昌居小区1号楼2单元1803室业主，耀华物业公司为文昌居小区提供物业服务。文昌居小区未成立业主委员会。 2016年1月21日，窦启香（乙方）与耀华物业公司（甲方）签订《物业服务协议》，约定，乙方物业坐落于文昌居1号楼2单元1803室，建筑面积80平方米；甲方对小区内房屋共用部位、公共设施及设备（电子监控、单元对讲系统、电梯、二次供水设备等）、公共环境卫生、绿化、安保、交通等项目进行养护、服务与管理；乙方（住宅）按照建筑面积每月每平方0.9元交纳公共性服务费，按照建筑面积每月每平方0.4元交纳住宅电梯运行费，按照每年每户40元于每年12月31日前交纳路灯公摊费；交费期限为业主入住预先交纳物业公共性服务费用（有电梯的同时交纳电梯运行费），以后按年度收取，每次服务到期前15天交纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时交纳。该协议同时对委托服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中违约责任部分约定，乙方逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并应承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权，包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、邮寄费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。 文昌居小区业主于2016年初开始办理入住，因业主入住初期条件不完善，文昌居小区2016年物业服务费按照9个月收取。截至2018年12月31日，窦启香拖欠耀华物业公司2018年物业服务费1288元【公共性服务费864元（80㎡×0.9元/㎡×12个月)、电梯费384元（80㎡×0.4元/㎡×12个月）、路灯费40元】。2019年9月25日，耀华物业公司与山东森嵘（城阳）律师事务所签订专项法律服务委托代理合同，约定耀华物业公司委托山东森嵘（城阳）律师事务所处理催收物业费法律事务，并按照起诉总标的额的25%支付律师费。 原审法院认为，耀华物业公司与窦启香签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。耀华物业公司作为文昌居小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，窦启香的物业坐落在小区内，接受了物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。 窦启香主张作为拆迁户应享受南关村民少交物业费待遇问题与本案不属于同一法律关系，本案不予审查。房屋质量问题不属于物业服务范围，相关请求不应向耀华物业公司主张。窦启香如认为耀华物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，可向房地产行政主管部门反映情况，责令耀华物业公司整改并对所得收益依照相关法规规定加以使用，但利用公用区域收费不公示不是窦启香拒交物业服务费的合法事由。关于窦启香所称耀华物业公司服务质量差问题，现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，耀华物业公司作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业服务的完善需要物业公司以及包括窦启香在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，窦启香提出的物业服务瑕疵问题也尚不足以认定耀华物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为窦启香拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。窦启香的抗辩理由原审法院不予采纳。文昌居小区1号楼2单元1803室实测建筑面积83.24平方米，耀华物业公司要求窦启香按照80㎡支付物业服务费1288元不超过窦启香实测建筑面积及应交纳的金额，原审法院予以支持。窦启香未按照合同约定支付物业服务费及电梯费，构成违约，应当承担协议约定的违约金，但拒交物业费的起因系窦启香对耀华物业公司物业服务瑕疵存在异议，在包括窦启香在内的多名业主均对耀华物业公司的服务提出异议的情况下，原审法院认为对耀华物业公司关于违约金的主张不应支持。耀华物业公司未证实其已经向山东森嵘（城阳）律师事务所按约支付法律服务费，对于要求窦启香承担律师费的请求原审法院不予支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、窦启香于判决生效之日起十日内支付给耀华物业公司2018年物业服务费1288元；二、驳回耀华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（耀华物业公司预缴），由窦启香负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人窦启香欠缴的物业费是否应予减免。对此本院认为，耀华物业公司与窦启香签订的《物业服务协议》合法有效，对包括上诉人窦启香在内的全体业主均具有约束力。被上诉人耀华物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的窦启香应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人耀华物业公司诉请上诉人窦启香支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人窦启香主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，一审判决结合案情，酌情处理违约金并无不当。上诉人窦启香主张对物业服务费进行减免，没有事实和法律依据,本院不予支持。上诉人窦启香主张政府补贴三个月物业费，证据不足，本院不予采纳。 另外，上诉人窦启香要求被上诉人出示接收该小区物业的相关文件，验收报告的诉讼请求，与本案欠物业费的纠纷缺乏关联性，属于独立的诉讼请求，在本案二审中不予审理。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，耀华物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人窦启香负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十月二十二日 书记员  方高海 韩平