重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书渝04民再12号抗诉机关：重庆市人民检察院申诉人（一审原告、二审上诉人）：巫英祥，男，1970年9月19日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：重庆夏都实业有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷，统一社会信用代码：91500240688925246G。法定代表人：秦江渝，该公司经理。委托代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。委托代理人：谭登胜，重庆海灯律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：马兹学，男，1971年12月9日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。委托代理人：谭登胜，重庆海灯律师事务所律师。申诉人巫英祥因与被申诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）及马兹学商品房买卖合同纠纷一案，不服(2015)渝四中法民终字第00384号民事判决，向重庆市人民检察院第四分院申请监督，该院审查后提请重庆市人民检察院抗诉。重庆市人民检察院作出渝检民监（2020）88号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院作出（2020）渝民抗15号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察第四分院指派检察员冉诗玉、李意出庭。申诉人巫英祥、被申诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）、被申诉人马兹学的委托诉讼代理人谭红、谭登胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市人民检察院抗诉认为，现有新的证据证实，重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00384号民事判决认定事实的主要证据是伪造的，原判决结果确有错误。理由如下：第一，现有新证据证实，原判决认定房屋按期交付事实的主要证据是伪造的。原判决认定该事实的主要证据是马兹学提供的收据、会议记录、接房通知、门面现场照片，以及马某、代某、李某等人的证言。原判决认为这些证据相互印证、证实了马兹学在合同约定的交房期限前已安排马某、代某通知巫英祥接房，并将钥匙交给了巫英祥，巫英祥接房后立即安排工人李某粉刷，说明合同双方已经按合同条约定履行了各自义务，故判决驳回了巫英祥的诉讼请求。但经公安机关侦查核实，发现马兹学向法院提供的收据、会议记录、接房通知等证据系马兹学为赢得诉讼而指使他人专门伪造的。事实上接房事宜属售楼部主管工作，与项目部无关，项目部根本没有开会讨论过巫英祥接房事宜，马某、代某也没有将房屋钥匙交给巫英祥。另外，李某在巫英祥安排下粉刷墙面一事与本案无关，马兹学硬要将二者关联起来，并要求李某将粉刷时间由2014年4、5月份变更为2014年7月28日，这也是原审错判的原因之一。从马兹学、马某、代某、李某等人在公安机关所供记录来看，马某、代某、李某出庭证实的事实均为虚假。第二，案涉门面现已被夏都公司出售给案外人并办理了不动产权登记，故对巫英祥提出的解除房屋买卖合同、返还购房款并承担违约金的诉讼请求，应依法予以支持。2016年5月24日，原石柱县国土房管局制作并颁发了《不动产权证书》，此证书上权利人登记为巫英祥。巫英祥于2016年7月4日提起行政诉讼，认为夏都公司假冒巫英祥的名义向石柱县国土房管局申请办理了渝（2016）石柱县不动产权第X号不动产权证书，请求判令撤销登记。石柱县法院于2016年11月30日作出（2016）渝0240行初54号行政判决，认为夏都公司申请登记时提交的《重庆市商品房买卖合同》《委托书》《合同补充协议》《重庆市土地权属登记表》经鉴定均不是巫英祥所签，双方未形成委托代理关系，登记行为不合法，故判决撤销石柱县国土资源和房屋管理局2016年5月24日颁发的渝（2016）石柱县不动产权X号不动产权证书。夏都公司上诉后，重庆市第四中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）渝04行终29号行政判决，维持原判。判决生效后，原石柱县国土房管局于2017年11月30日依法注销了该不动产权属登记，现案涉门面已经出售给案外人谭小琼，并于2019年5月16日办理了产权变更登记。基于以上情况，人民法院应当判决解除本案的《门面买卖协议》，判决夏都公司返还购房款及承担违约责任。巫英祥再审请求，对重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第01897号民事裁定、重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00384号民事判决、石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第03748号民事判决不服，依法申请抗诉并请求改判。事实与理由：二审法院判决依据的基本事实缺乏证据证明，判决结果错误，重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第01897号民事裁定认定的事实缺乏证据证明。具体理由如下：1.案涉门面是否取得商品房预售许可缺乏证据证明。本案原审判决认定夏都公司取得了商品房预售许可证，并作为认定案涉《门面买卖协议》及《补充协议》合法有效的依据之一，但未查明案涉门面是否包含在商品房预售许可证的许可范围内。实际上，案涉商品房预售许可证所允许预售的房屋中，不包括案涉门面。即使包括案涉门面，也仅有90.6㎡（套内面积）部分获得预售许可，另外160㎡应系违法建筑。2.重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第01897号民事裁定认为巫英祥在再审申请中认为《门面转让协议》及《补充协议》无效与其在一、二审诉讼中请求主张解除《门面转让协议》的请求相矛盾。但是合同是否有效不取决于当事人的诉求，法院应依法审查。3.原审判决认定马兹学、夏都公司在2014年8月底前向巫英祥履行了交房义务，系案件事实认定错误，马兹学、夏都公司至今未向巫英祥履行交房义务，巫英祥有权要求解除合同及赔偿损失。原审认定马某、代某将案涉门面钥匙交给巫英祥，马某、代某、李某对此出庭作证，现马某、代某及李某因涉嫌作伪证被公安机关拘留。夏都公司辩称，1.抗诉机关认定原判决采信的证据系伪造，没有充分证据予以证明。马兹学、马某、代某、李某等人在公安机关谈到接房会议记录、接房通知、收据系伪造的供述与其在一审中答辩、调查笔录及出庭作证中的陈述存在矛盾，因证人证言的可变性强，无法确认上述几人在公安机关侦查时陈述内容的真实性。2.案涉门面是否登记在案外人名下与本案《门面转让协议》应否解除的审理焦点无关。案涉门面转让至谭小琼名下是在一、二审诉讼结束后，通过司法途径依法获得，与本案审理焦点无关。3.本案《门面转让协议》不应解除，原一、二审民事判决应予维持。夏都公司已将门面交付给巫英祥，不存在违约行为，本案合同不具备解除条件。案外人获得门面前，夏都公司与巫英祥之间经过多次诉讼，还经过执行程序并执行终结，若解除夏都公司与巫英祥之间的《门面转让协议》，将牵一发而动全身，严重扰乱交易秩序。马兹学与夏都公司的答辩意见一致。巫英祥向一审法院起诉请求:1.依法解除巫英祥与夏都公司、马兹学于2013年11月7日签订的《门面买卖协议》，判令夏都公司、马兹学返还巫英祥购房款113.2万元并承担资金利息（按中国人民银行同期商业贷款利率，从缴款之日起至兑现为止）；2.判令夏都公司、马兹学支付巫英祥违约金82.5万元；3.由夏都公司、马兹学承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月7日，夏都公司（甲方）与巫英祥巫英祥（乙方）签订《门面买卖协议》，约定：甲方将火车站银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面售予乙方，进深约25米，面积约250平方米左右，以国土局测绘为准。门面单价13500元。乙方在签订协议时一次性付甲方15万元，2013年11月20日再支付15万元，余款进行分期给付，签订合同后五年内必须付完，否则视为违约，签订合同后从2013年12月1日起所有欠款按银行利率（每10万元每月支付利息750元）。违约责任：如一方违约，付给守约方总房款25%的违约金。2014年4月29日，夏都公司与巫英祥又签订《补充协议》，约定乙方做甲方银湖丽景桥北花漫里的外墙和零星工程，现乙方买银湖丽景门面所差房款2014年4月底开始不算利息，但乙方必须在2014年4月28日交给甲方50万元房款，余款在2014年12月30日前交清。所有工程款2014年12月30日前也算清，但质保金百分之三两年后再付清。如果乙方到12月30日不算清账，2014年4月至2014年12月之间的余款的利息必须付给甲方。2014年8月底，门面必须交付乙方使用。2013年8月12日，夏都公司取得重庆市商品房预售许可证[石国土房管（2013）预字第29号]。一审法院认为，巫英祥、夏都公司签订的《门面买卖协议》以及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，巫英祥、夏都公司对夏都公司是否在2013年8月底前向巫英祥交付门面存在争议，对此夏都公司提交了会议记录证明银湖丽景项目部开会决定由工作人员马某负责通知巫英祥接房，项目部工作人员马某和代某出庭证明2014年7月21日将接房通知交给了巫英祥，并在几天后将门面钥匙交给了巫英祥。巫英祥雇佣的工人李某出庭作证证明2014年7月30日前，巫英祥安排李某在巫英祥购买的门面内进行粉刷，在李某粉刷前，该门面内的厕所已经建好，还砌了一米左右高的干墙。夏都公司还提交了该门面内的照片证明巫英祥在门面内修建厕所和砌墙。夏都公司举示的以上证据能够相互印证，一审法院确认其证明力。巫英祥称修建厕所是属于双方约定的由夏都公司完成的合同义务，但没有提供证据证明，一审法院不予采信。巫英祥还主张2013年8月底房屋还没有竣工，没有达到交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此巫英祥接受了该房屋的钥匙，应认定夏都公司在2014年8月底前向巫英祥履行了交房义务。夏都公司不存在违约行为，巫英祥请求解除与夏都公司之间的《门面买卖协议》，该院不予支持。巫英祥基于合同解除的其他诉讼请求，一审法院亦予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回巫英祥的诉讼请求。案件受理费22413元，减半收取11206.5元，由巫英祥负担。巫英祥不服一审判决，向本院提起上诉请求:依法撤销石柱县法院（2014）石法民初字第03748号民事判决，依法改判解除巫英祥与夏都公司签订的门面买卖协议，返还巫英祥购房款113.2万元及利息，并支付违约金82.5万元。主要理由是：一审判决缺乏事实依据，认定事实错误，采信夏都公司提供的虚假证据以及证人的虚假陈述作为判定的依据，致使判决结果错误。本院二审查明，一审判决后，巫英祥曾就案涉门面的质量及竣工验收问题向石柱土家族自治县城乡建设委员会进行过信访，该委于2015年4月24日对巫英祥作出过石建委函﹝2015﹞113号回复。该委又于2015年4月29日向重庆律缘律师事务所作出说明：石建委函﹝2015﹞113号回复属信访投诉事件的回复，回复中关于厕所是谁修建的问题未经调查，片面采信了巫英祥的说法。2013年3月5日，重庆大恒建筑设计有限公司对银湖丽景C栋作出了设计修改，将1-2轴的屋面标高由5.4米变更为4.7米，使屋面与住宅室内有700米的高差，便于防潮和排水。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院二审认为，双方在二审中的争议焦点是：一、巫英祥主张解除与夏都公司之间合同的理由是否成立；二、巫英祥主张返还已经支付的购房款及其资金利息并承担违约责任的请求是否成立。现逐一分析评述如下：关于焦点一。巫英祥与夏都公司达成的买卖协议并未约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，现巫英祥一方要求解除合同，必须证明对方有迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，巫英祥主张争议房屋质量不合格应当举证证实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。依据现有证据，虽然争议房屋尚未进行主体结构竣工验收，并取得建设工程竣工验收备案登记证，但并不能以此推断该房屋有质量问题并严重影响正常居住使用，故对巫英祥提出的上诉理由，本院不予支持。关于焦点二。基于巫英祥要求解除合同的请求未得到本院支持，评述焦点二的支持与否缺乏前提，故此不赘。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。巫英祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22413元，由巫英祥负担。再审中，抗诉机关向本院举示如下证据：1.马兹学在公安机关的供述，拟证明接房通知和会议记录是假的，系马兹学安排马某做的。2.马某在公安机关供述，拟证明马兹学为了打赢官司，与律师商量后安排马某伪造了一张收据、一张接房通知和一份接房会议记录，还供述了与代某等人出庭作伪证的事实和经过，与马兹学的供述能够形成相互印证。3.代某在公安机关供述，拟证明其与马某一起帮马兹学伪造收据、接房通知、会议记录，并供述了出庭作伪证的事实和经过。4.李某在公安机关的供述，拟证明李某由马兹学和律师的安排下，出庭时故意将刷白的时间由2014年4、5月份说成2014年7、8月份，还供述了出庭作伪证的事实和经过。5.巫英祥在公安机关的陈述，拟证明其在马兹学处购买门面后，因层高、质量、交付时间等争议而向法院起诉马兹学，因马兹学在诉讼中伪造证据，导致其败诉，遭受了巨大经济损失。6.付华丰在公安机关的陈述，拟证明付华丰受马兹学指示，联系李某出庭作证。巫英祥质证认为，相关证据具有真实性、合法性，能够证明被申诉人虚构证据材料的事实。夏都公司、马兹学质证认为，1.对上述证据的真实性有异议，部分内容不属实，证实的内容中相互矛盾。2.对上述证据合法性无异议。3.上述证据与本案有关联性，但关联性程度不大，不论原向法院提供的收据、会议记录、接房通知等是否伪造，不能否认巫英祥事实上接房的法律关系。4.上述证据仍属于证人证言，其证明力达不到抗诉机关的证明目的。5.从抗诉机关举示的证人证言来看，2014年4月、5月存在巫英祥实际掌控、装修的事实。夏都公司、马兹学再审中向本院举示以下证据：1.马兹学询问笔录，拟证明案涉门面已按期交付，巫英祥接房后对厕所、下水道进行改造，并进行了砌体抹灰等施工行为；巫英祥想解除合同的原因是认为购房后房价下跌。2.石柱县法院（2016）渝0240执755号之四执行裁定书、（2016）渝0240执755号之五执行裁定书，拟证明通过法院执行，夏都公司依法获得案涉门面不动产权并享有完整的处分权。3.《重庆市商品房买卖合同》、渝（2019）石柱县不动产权第X号不动产权证书，拟证明案外人谭小琼通过合法途径获得案涉门面的物权，该事实与本案门面买卖协议应否解除无关。巫英祥质证认为，1.马兹学的询问笔录是伪造的；2.执行裁定书是真实的，但与客观事实不符；3.商品房买卖合同形式上是真实的，但是是马兹学、谭小琼利用合同来欺骗巫英祥，对渝（2019）石柱县不动产权第X号不动产权证书形式上的真实性、合法性认可。对上述证据，本院审查认为，抗诉机关举示的马兹学在公安机关的供述内容与其在原一审、二审中所作的陈述相矛盾，抗诉机关举示的马某、代某、李某在公安机关的供述内容，与其在原一审、二审中所作的证言相矛盾，上述供述内容对认定案涉门面是否已交付有关联，具体评判分析将在后文详细阐述。抗诉机关举示的巫英祥在公安机关的陈述，仍属于当事人陈述，其是否作为认定事实的依据应结合其他证据进行综合认定。抗诉机关举示的付华丰在公安机关的陈述，仅能反映付华丰找李某来出庭作证的过程，并未证明案涉门面争议的相关事实，本院不予采信。夏都公司、马兹学举示的询问笔录，因询问笔录记录的事实与马兹学在公安机关的供述相矛盾，真实性无法确认，本院不予采信。夏都公司、马兹学举示的执行裁定书、商品房买卖合同、不动产权证书客观真实、来源合法，且能证明案涉门面的现状，与本案具有关联性，本院予以采信。本院再审查明：案涉门面位于夏都公司开发的银湖丽景项目，现房产证登记的地址为石柱土家族自治县下路街道银子洞路1号（银湖丽景）第3幢X-1。夏都公司于2013年8月12日取得银湖丽景项目的商品房预售许可证，该许可证载明预售许可的范围包括A、B、C栋，其中C栋第一层为非住宅。预售许可证载明的C栋即为房产证中登记的第3幢。夏都公司案涉《门面买卖协议》首部和尾部的甲方处有马兹学的签名，并加盖马兹学私章及夏都公司银湖丽景项目部专用章；该协议首部和尾部乙方处有巫英祥签名。案涉《补充协议》首部的甲方为马兹学，乙方为巫英祥；该补充协议尾部的甲方处有马兹学签名，并加盖夏都公司银湖丽景项目部专用章，乙方处有巫英祥签名。再审庭审中，夏都公司认可马兹学系银湖丽景项目部负责人。同时夏都公司对马兹学以夏都公司名义与巫英祥签订《门面买卖协议》《补充协议》的行为予以认可。截至2014年8月巫英祥共计支付购房款105万元、利息8.2万元，合计113.2万元。在本案一审、二审审结后，夏都公司起诉巫英祥支付案涉门面剩余购房款2587575元、违约金909393.75元以及购房款利息329915.81元。石柱县法院作出（2015）石法民初字第03595号民事判决，判令巫英祥支付夏都公司购房款2587575元、迟延支付购房款的利息损失329915.81元、违约金65983.16元。巫英祥不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日作出（2016）民终455号民事判决，撤销石柱县人民法院（2015）石法民初字第03595号民事判决，改判巫英祥支付夏都公司购房款2415585元、购房款利息损失296437.5元、违约金59287.5元。之后，夏都公司向石柱县法院申请强制执行，通过执行巫英祥于2016年7月14日支付1123904元。因巫英祥拒不履行剩余款项，石柱县法院对案涉门面进行评估拍卖，三次流拍后，夏都公司申请以该门面抵债。石柱县法院作出（2016）渝0240民执755号之五执行裁定书，裁定将案涉门面作价1707100元，交付夏都公司抵偿1664906元，案涉门面所有权自裁定送达夏都公司时转移给夏都公司。2019年1月23日，夏都公司（甲方）与马兹学的妻子谭小琼（乙方）签订《重庆商品房买卖合同》，将案涉门面出售给谭小琼。该合同尾部甲方处加盖重庆凯信实业有限公司合同专用章。2019年5月16日案涉门面产权登记在谭小琼名下。根据案涉门面的房产证载明，案涉门面的建筑面积为256.71平方米。对于案涉《重庆商品房买卖合同》尾部加盖重庆凯信实业有限公司合同专用章的原因，夏都公司解释称，夏都公司开发的银湖丽景项目与重庆凯信实业有限公司开发的花漫里项目聘请了同一批办事人员，并一起办公，因工作人员失误导致合同尾部印章盖错，并承诺对重庆凯信实业有限公司盖章的行为及产生的法律后果负责。2016年5月24日案涉门面产权被登记到巫英祥名下，之后巫英祥以夏都公司冒用其名义申请办理不动产权登记为由，提起行政诉讼请求撤销该登记。人民法院作出生效判决，撤销了该登记行为。另查明，马兹学、马某、代某、李某因涉嫌妨害作证罪、帮助伪造证据罪，被公安机关立案侦查。马兹学在公安机关供述，当时为了证明案涉门面已按期交付，马兹学安排马某制作了假的会议记录和接房通知。马兹学还供述联系李某出庭作证，并要求李某将刷白的时间由2014年4、5月份说成2014年7、8月份。马兹学还供述，巫英祥承包了银湖丽景项目的外墙粉刷等工程，2014年4、5月份巫英祥找马兹学拿点水泥和沙去装修案涉门面，装修后再结账，项目部经马兹学同意后，把案涉门面钥匙给了巫英祥，之后巫英祥找工人在案涉门面里修了厕所和厨房。这期间，马兹学与巫英祥还签了一个补充协议。马某供述，马某在银湖丽景工地负责材料和现场管理。2014年年底马兹学安排马某伪造了一份于2014年7月19日门窗安装施工人交付银湖丽景房屋钥匙的收据，实际上门窗安装施工人交付钥匙的时间是2014年9月、10月。马某还供述会议记录和接房通知是伪造的，出庭作证时是按照马兹学和律师事先教的内容进行回答。代某在公安机关供述，他是银湖丽景工地的材料员，马某是其上级领导。马某找到代某要求其在一份接房通知上签字，并按马某提供的一份会议记录誊抄了一份同样的会议记录。后又按马某的要求出庭证实当面将接房通知和门面钥匙交给了巫英祥，但实际上马某与代某并未通知巫英祥接房，也未向巫英祥交付钥匙。代某还供述，2014年巫英祥在案涉门面修建了厕所，但没有进行装修，修建厕所时，案涉门面尚未安装电动卷帘门。李某在公安机关供述，李某受巫英祥雇请于2014年2月到银湖丽景项目管理外墙粉刷，2014年4、5月份巫英祥让其粉刷了案涉门面内的厕所外墙。2014年12月马兹学通过他人联系李某出庭作证，李某按要求出庭证实帮巫英祥粉刷厕所外墙的时间为2014年7、8月。李某还供述，粉刷外墙的工具存放于案涉门面原来修建的厕所内（不是李某进行外墙粉刷的厕所），厕所门钥匙由李某和巫英祥持有，当时案涉门面还没有安装大门。又查明，2018年10月，巫英祥与马兹学就案涉门面的房款问题再次协商，马兹学同意退还巫英祥款项，但双方对退还金额陈述不一。在协商当日，马兹学通过转账向巫英祥支付了130万元。再审庭审中，巫英祥同意案涉130万元在本案中予以抵扣，夏都公司、马兹学主张该笔款项不宜在本案中处理。巫英祥在再审中陈述，2014年8月底案涉门面未按期交付后，巫英祥不想再履行合同，先后联系过马兹学的妻子、项目部工作人员、夏都公司的股东及法定代表人，想要退回购房款，但因没有得到回复便提起本案诉讼。再查明：在本案一审辩论阶段，夏都公司、马兹学抗辩巫英祥主张的违约金过高。一审判决查明，银湖丽景C栋1-2轴的屋面标高进行设计修改后，屋面和住宅室内有700米的高差。该查明事实系笔误，实际应为700毫米的高差。除以上查明事实外，本院再审查明的其他事实与一审、二审查明的其他事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉合同的效力；二、案涉门面是否已经按期交付；三、若合同有效，案涉合同是否应当解除；四、合同解除或不解除的法律后果；五、马兹学已支付的130万元是否应在本案中抵扣。对于上述争议焦点，具体阐述如下。关于焦点一。案涉门面属于商品房，虽然夏都公司未与巫英祥签订《重庆市商品房买卖合同》，但夏都公司对案涉《门面买卖协议》《补充协议》予以认可，且《门面买卖协议》《补充协议》对买卖标的、价款金额及支付时间、房屋交付时间、违约责任等均有约定，故可以认定夏都公司与巫英祥形成商品房买卖合同关系。夏都公司于2013年8月12日取得了银湖丽景项目A、B、C栋预售许可，其中包含案涉门面所在的C栋1层，故案涉门面可以对外销售。巫英祥主张案涉门面未全部取得商品房预售许可的证据不充分。同时，根据案涉门面的产权登记面积来看，与《门面买卖协议》约定面积基本一致，足以证明案涉门面并不存在违法建造的情形。因此，巫英祥以案涉门面未全部取得商品房预售许可，存在违法建筑的理由不成立，本院不予支持。巫英祥与夏都公司基于《门面买卖协议》《补充协议》形成商品房买卖合同关系，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效。关于焦点二。夏都公司、马兹学为证明案涉门面已按期交付，举示了收据、会议记录、接房通知、马某、代某、李某的证词、案涉门面当时现状的照片及录像资料。马兹学、马某、代某在公安机关供述会议记录、接房通知系伪造，马某、代某、李某还供述出庭所作证言不属实。这导致夏都公司、马兹学原举示的会议记录、接房通知及证人证言的真实性存疑，无法作为认定案涉门面已如期交付的证据的。虽然案涉门面当时现状的照片及录像资料反映案涉门面有修建厕所并进行粉刷，但是马兹学供述这一行为得到了其同意，且李某在公安机关供述实际粉刷时间是2014年4、5月，李某、代某还供述粉刷时案涉门面尚未安装门。因此，巫英祥在案涉门面内修建厕所并进行粉刷，不能作为案涉门面已进行交付占有的依据。同理，巫英祥在案涉门面堆放外墙粉刷工具，亦不能作为巫英祥已占有案涉门面的依据。综上，根据现有证据，本院无法认定案涉门面已按期交付巫英祥。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，从现有证据不能证明夏都公司向巫英祥按期交付了案涉门面。同时，夏都公司在2016年5月24日将案涉门面过户登记到巫英祥名下，因该登记行为已经行政诉讼撤销，故该登记行为也不能作为认定夏都公司履行了交付义务的事实依据。因此，夏都公司理应继续履行交房义务，且根据约定该交付义务先于巫英祥支付房屋尾款的义务。但是现案涉门面已登记到案外人谭小琼名下，夏都公司已经无法向巫英祥履行交付义务，巫英祥订立合同的目的已经无法实现，因此案涉《门面买卖协议》《补充协议》应当予以解除。尽管巫英祥在请求中仅请求解除《门面买卖协议》，但《补充协议》是对《门面买卖协议》进行变更和补充，《补充协议》实质上是《门面买卖协议》的组成部分，故法院判决《门面买卖协议》《补充协议》解除不超出巫英祥的请求范围。关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，由于案涉《门面买卖协议》《补充协议》已经解除，巫英祥已支付的113.2万元的购房款及利息应当予以返还。同时，夏都公司未能按期交付房屋构成违约，夏都公司应当按照约定承担相应违约责任。案涉《门面买卖协议》约定，如一方违约，付给守约方总房款25%的违约金。根据该约定，夏都公司应支付的违约金为866396.25元(13500元/平方米×256.71平方米×25%)。巫英祥一审起诉时仅主张82.5万元的违约金，系对自身权利的处分，本院对此予以确认。夏都公司在一审时抗辩违约金过高，但未对此举示证据，对其抗辩，本院不予支持。对于巫英祥主张的资金利息，本质上仍属于夏都公司违约所造成的损失，双方约定的违约金已足以弥补其资金占用损失，巫英祥不应再重复主张资金利息。故对巫英祥的资金利息请求，本院不予支持。对于巫英祥起诉马兹学承担款项支付责任的请求，因马兹学并非案涉商品房买卖合同的当事人，巫英祥的该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点五。巫英祥在再审庭审中同意已支付的130万元在本案中予以抵扣。由于马兹学系银湖丽景项目部负责人，马兹学又以夏都公司名义与巫英祥签订《门面买卖协议》《补充协议》，该130万元在本案予以抵扣可减少当事人诉累，且不损害夏都公司的利益，故该笔款项可在本案抵扣夏都公司应支付的款项。该130万元款项，夏都公司与马兹学可在双方的法律关系中作最终处理。综上，在案涉《门面买卖协议》《补充协议》解除后，夏都公司应当返还的款项为113.2万元,应支付的违约金为82.5万元,以上合计195.7万元，扣除马兹学已支付的130万元,夏都公司还应返还巫英祥65.7万元。因再审中出现新的证据，导致原一审、二审认定事实错误，应予改判。检察机关抗诉理由及巫英祥的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第03748号民事判决及重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00384号民事判决；二、解除巫英祥与重庆夏都实业有限公司签订的《门面买卖协议》及《补充协议》；三、重庆夏都实业有限公司于本判决生效后十五日内返还巫英祥购房款及支付违约金共计65.7万元；四、驳回巫英祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22413元，减半收取11206.5元，由申诉人巫英祥负担1206.5元,被申诉人重庆夏都实业有限公司负担10000元；二审案件受理费22413元，由申诉人巫英祥负担2413元,被申诉人重庆夏都实业有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 徐婷婷审 判 员 王军峰二〇二〇年十月十四日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪