河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3292号上诉人（原审原告）：张大寨，男，汉族，1975年11月25日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小燕，河南良承律师事务所律师。原审被告：河南鑫鑫房地产开发有限公司，住所地：周口市八一路南段，统一社会信用代码：91411600663438644Y。法定代表人：张启华，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦玉中，该公司员工。委托诉讼代理人：种松柏，河南颖滨律师事务所律师。上诉人张大寨因与被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张大寨的委托诉讼代理人韩振，被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦玉中、种松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张大寨的上诉请求：1、依法撤销河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1068号民事判决书，指令一审法院对本案进行实质审理，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求或将本案发回河南省周口市川汇区人民法院重新审理；2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实错误，导致其作出的一审判决是严重错误的，依法应当予以撤销，并指令或发回一审法院重新审理。（一）上诉人与被上诉人之间存在真实、有效、合法的房屋买卖合同关系。本案中，根据被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司于2015年9月2日向被上诉人出具的《合同价款传单》及上诉人张大寨与被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司于2015年9月14日签订了《商品房买卖合同》等可以看出，双方共同一致确认：上诉人张大寨购买由被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司开发的位于周口东景国际名苑5栋02单元1505号房屋，房屋总价款为45万元。因此，双方之间存在真实、有效、合法的房屋买卖合同关系。（二）上诉人张大寨已经按照合同约定，全额支付了该涉案房屋的购房款，完全履行了支付购房款的义务，一审法院关于本案该部分事实的认定是完全错误的。本案中，上诉人张大寨购买的涉案房屋总价款为45万元已全部支付完成，上诉人已经完全履行了支付购房款的义务。该购房款由上诉人张大寨分三次支付，具体方式和金额为：首先，上诉人委托其弟弟张晓峰于2015年9月2日代为支付的10万元，被上诉人收到款项后向上诉人开具了购房款的收据10万元，该收据载明：交款人张大寨，收款人张秋艳，且加盖了被上诉人的财务章，并注明为：E座1单元1505房房款。说明上诉人张大寨为涉案房屋支付10万元购房款的事实。其次，因上诉人为被上诉人承建工程，被上诉人存在25万元工程款未向上诉人支付，因为当时存在购房行为，双方协商一致抵付同等价值的25万元购房款，被上诉人向上诉人开具了相应的购房发票。该事实上诉人在一审中提交的有双方于2011年11月12日签订的《建设工程施工合同》和被上诉人于2015年9月23日向上诉人出具的编号为00364185的涉案房屋的25万元购房发票等证据，能够相互佐证，足以证明该抵付事实的真实存在，被上诉人对该抵付购房款一事至始至终知情并认可，也是双方协商一致的行为。最后，尾款10万元购房款是上诉人在2015年10月22日向被上诉人缴纳的，被上诉人也向上诉人出具了相应收据，对该事实予以确认，该收据载明：交款人张大寨，收款人张秋艳，且加盖了被上诉人的财务章，并注明：E座1单元1505房房款。以上三次款项合计45万元，充分说明上诉人已经全部结清了该诉争房屋购房款的事实，上诉人已经完全履行了支付购房款的义务。从以上付款顺序及金额都可以看出，上诉人是先支付10万元，抵账25万元，后补交10万元尾款，该付款顺序符合交易习惯和逻辑，一审法院未充分考虑以上事实，对于该付款事实不予认定，属于严重的事实认定不清，判决错误，应当予以改正。（三）上诉人购买该房产一个重要原因就是被上诉人逾期支付工程款，为了使自身经济利益不受损失，才会购买被上诉人开发的诉争房产，一审法院未结合案件实际情况对该25万元抵账事实予以认定，属于严重的事实认定错误。上诉人张大寨与被上诉人分公司签订的上述《建设工程施工合同》，由被上诉人的法定代表人和实际控制人张启华签字确认，约定：由上诉人张大寨为被上诉人开发的周口东景国际名苑提供水电安装工程，也就是本案诉争房产所在的小区。后因被上诉人迟迟未向上诉人支付工程款，因而双方才协商一致，用被上诉人开发小区的房产，即本案涉案房产进行抵账，共计25万元工程款用以折抵25万元购房款的事实。这也是上诉人之所以会购买被上诉人开发的涉案小区房产的原因。被上诉人于2015年9月23日（发生在首次支付购房款之后，尾款支付之前）向上诉人出具的编号为00364185的25万元购房发票进一步证实了上述事实。以上事实及证据也符合《民事诉讼法》关于民事证据高度概然性的原则要求，能够证明上诉人与被上诉人之间关于用工程款抵付购房款25万元的事实。一审法院未结合案件实际情况对该25万元抵账事实进行认定，属于严重的事实认定错误。（四）根据一般生活常识和正常交易习惯，只有在购房人先支付了购房款的情况下，作为××的开发商才会向购房人出具相应的购房发票。如果购房人没有先支付购房款，或者双方未达成一致协议的情况下，开发商是不可能向购房人开具购房发票的。因此，被上诉人主张“其向上诉人开具发票，是为了让上诉人缴纳房款，而上诉人没有交纳”的意见是完全不符合逻辑和交易习惯的，完全不符合客观事实，完全是被上诉人的一面之词，系虚假陈述。二、关于涉案房屋，被上诉人曾为上诉人张大寨办理过备案登记，上诉人在房管局备案系统中找到了该房屋的电子备案信息，且该备案信息显示房款支付方式为一次性付款（未办理按揭贷款）并向一审法院提交，被上诉人在一审庭审中明确承认曾经为上诉人办理过备案，只是后来因为被上诉人的原因单方面给上诉人撤回了该备案。此外，上诉人已经缴纳了契税并进行了测绘，具备办理不动产登记的条件，一审法院不顾以上事实，对上诉人已经支付的购房款不予认定，明显属于认定事实错误。本案中，上诉人已经按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被上诉人对上诉人的商品房买卖合同进行了合同备案，经上诉人到房管部门查询，上诉人在其电子档案列表中查到了上诉人的备案登记信息，且该信息显示房款支付方式为一次性付款（未办理按揭贷款）。对此，被上诉人在一审庭审中也明确承认曾经为上诉人办过备案，只是后来因为被上诉人的原因单方面给上诉人撤回了备案。这足以说明上诉人已经完成了足额支付购房款的义务。此外，上诉人已经依法缴纳了契税，并进行了房屋测绘，目前具备办理相关不动产和所有权登记的条件，被上诉人依法应当为上诉人办理备案登记手续，并协助上诉人办理涉案房产的所有权证登记和不动产登记手续。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，被上诉人至今未为上诉人办理上述登记，已构成违约，并应当承担相应的违约责任。三、涉案房屋在付款完成后，被上诉人已经将该房屋交付给了上诉人，上诉人一直占有涉案房屋至今，被上诉人未提出任何异议。若上诉人未足额缴纳房款，被上诉人也不可能将房屋交付给上诉人或者不提出任何异议。一审法院不顾该客观事实，盲目判决，是严重错误的，依法应当予以改判。四、一审法院将本案驳回起诉，并判决原告承担诉讼费，属于适用法律错误。本案上诉人在一审中的诉讼请求合理合法，且于法有据，每一项诉讼请求均有充分的证据材料予以证明，并且各项证据间可以相互印证，能够形成一个完整的证据链条，足以证明上诉人在一审中的主张。但一审法院却并没有结合全案证据进行综合考量，偏听偏信，最终盲目草率的以驳回起诉的方式判决结案，明显属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理”、第一百五十四条规定“裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录”。从以上法律规定可以看出，驳回起诉应当以裁定书的形式进行，但一审法院却以判决方式，属于明显适用法律错误。一审法院的错误行为直接侵害了上诉人的诉讼权利，应当依法予以改正。综上，一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，导致其作出的一审判决是严重错误的，依法应当予以撤销并指令或发回一审法院重新审理。上诉人已经按照合同约定，全额支付了该涉案房屋的购房款，完全履行了支付购房款的义务，上诉人在一审中的诉讼请求应当得到支持。请贵院查明事实，撤销一审判决，依法将本案指令一审法院进行实体审理，或将本案发回一审法院重新审理。河南鑫鑫房地产开发有限公司辩称，一、一审判决并未否认上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》，只是对合同义务的履行据实进行了审理，认定上诉人履行《商品房买卖合同》中的支付购房款义务的证据不足，而上诉人请求被上诉人单方面履行合同义务不符合法律规定，驳回其诉讼请求，并无不当。（一）上诉人虽持有被上诉人盖有印章的收据、税务发票及《施工合同》，均不能证明已履行了支付购房款义务。1、两张收据出具时，只有张晓峰偿还被上诉人借款的还款银行记录，末发现上诉人的支付证明。假如是由张晓峰代缴，应由张晓峰代刷上诉人的银行卡，而张晓峰刷的是张晓峰本人的信用卡（也叫透支卡），更证明上诉人未把购房款交给张晓峰代缴。况且，被上诉人提供的证据证实，该两张收据是在2013年由卢琴琴领取，并且是已使用过或作废过的收据，为什么会在两年后的2015年又出现，来路不明不能作为证据使用。2、税务发票是在2015年营改增，地税国税合并交接时，为以后在《商品房买卖合同》履行完成后，不因税务发票影响××即时办理产权登记，应地税部门的要求由被上诉人提前开出的，不是交付购房款的依据。3、涉案的被上诉人项目是经招投标程序确认由河南省儒霖建筑安装有限公司（以下简称：儒霖公司）承建施工，上诉人提供的《施工合同》是上诉人受儒霖公司的指派与被上诉人的项目部对儒霖公司总承包中的水电安装部分的施工要求和工程款结算进行的细化，承包方是儒霖公司，并非上诉人。被上诉人不欠上诉人工程款，更不存在工程款抵扣购房款的事实。（二）关于备案与交付。1、上诉人的弟弟张晓峰在被上诉人的项目部任职期间，的确利用职务之便，指使了项目工作人员江亚梅对涉案《商品房买卖合同》到交易中心去备案，但交易中心工作人员经审查，备案材料缺乏支付购房款依据并存在其他问题，对备案材料作出了作废处理并予以退回。2、被上诉人项目房屋的交付是由物业公司完成的，物业公司要收到-年的物业服务费和装修保证金，并为被上诉人代收之前垫付的维修基金、燃气初装费、有线电视初装费后，由物业管理人员与××共同验收并办理交接手续才能交付。上诉人没有提供上述手续证明，辩称房屋已交付与事实不符。一审法院的判决，适用法律正确。一审法院虽在判决书中存在笔误，但即时进行了更正，不存在适用法律错误的事实。综上，答辩人认为二审法院应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张大寨向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即将为原告办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并无条件协助原告并为原告办理完成原告从被告处购买的周口东景国际名苑5栋02单元1505的房屋所有权证书和不动产登记证书；2、请求判令被告向原告支付违约金2250元；3、本案诉讼费等其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月14日，原告（××）与被告（××）双方签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容摘要如下：第一条项目建设依据，××以出让方式取得位于大庆××北段西侧、编号ＺＫ2008-82的地块的土地使用权。……。该块土地面积为15508.3平方米，规划用途为商住用地，土地使用年限自2010年2月21日至2080年2月21日。……。第二条商品房销售依据，××购买的商品房［现房］［预售商品房］。预售商品房批准机关为周口市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为周房预售证第2012040号。……。第三条××所购商品房的基本情况，……。第E［幢］［座］2［单元］［层］1505号房。该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高5.8米，建筑层数地上15层，地下**。该商品房［合同约定］［产权登记］建筑面积103.33平方米……。第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2421.78元，总金额（250000人民币）贰拾伍万元整。……。第六条付款方式及期限，××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。××于2015年9月14日前一次性付清总房款，计人民币250000元整，以现金或转账方式支付。……。第七条××逾期付款的违约责任，2、××违约，××依法解除合同的，××按本合同第七条第一项条款支付违约金，××有权退还××的房款中直接扣除；合同继续履行的，在商品房交付前，××应当向××足额付清房款（含本金及违约金）否则××有权不交付房屋，并不程度逾期交房的违约。第八条交付期限，××应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种途径，并符合本合同约定商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……。第十五条关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：2、××不退房，××按已付房价款的0.5％向××支付违约金。另查明，涉案房屋实际购房款为45万元，2015年9月2日被告为原告出具10万元购房款收据凭证，2015年10月22日被告为原告出具10万元购房款收据凭证。2015年9月23日，河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司为原告出具25万元销售不动产统一发票。再查明，2011年11月12日，张大寨与河南鑫鑫房地产开发有限公司周口分公司签订有《建设工程施工合同》，工程名称：周口东景国际名苑工程，工程地点：周口市大庆路路北西侧，工程承包范围：图纸范围内所有的强电工程。上述查明的事实，有购房合同、收据、不动产销售发票、建设工程施工合同等证据在卷佐证。一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告依据商品房买卖合同、不动产销售统一发票、购房款收据等证据主张原、被告双方存在真实的商品房买卖合同法律关系，被告鑫鑫房地产公司虽持有异议，但未能提交证据予以证明双方之间签订的商品房买卖合同存在意思表示不真实或存在违反法律法规的强制性规定等影响合同效力的事由，故应当认定涉案的《商品房买卖合同》已经合法成立并生效。原、被告双方就应按照合同约定全面履行自己的义务，原告主张已按约履行了支付45万元购房款义务，然而，原告依据购房款收据、不动产销售统一发票、《建设工程施工合同》等证据尚不足以证明已足额支付购房款45万元的事实，尤其是原告主张用工程款抵付购房款25万元的事实，原、被告双方虽签订有《建设工程施工合同》，但无抵付协议、如何抵付等证据相佐证，原告方也未作合理的解释说明，原告应当承担举证不能的不利后果，故原告的诉讼请求，原审法院难以支持。原告可以待收集新证据后，另行起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告张大寨的起诉。案件受理费减半收取100元，由原告张大寨负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，第一，上诉人张大寨与被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院认定涉案的《商品房买卖合同》已经合法成立并生效并无不当。第二，涉案《商品房买卖合同》合法成立并生效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋的总价款为45万元，2015年9月2日，上诉人张大寨之弟张晓峰向被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司代为支付10万元购房款，被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司收到该款后向上诉人张大寨出具了10万元购房款收据凭证。2015年10月22日，上诉人张大寨向被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司支付10万元购房款，被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司收到该款后向上诉人张大寨出具了10万元购房款收据凭证。上诉人张大寨分两次共计支付购房款20万元的事实清楚，本院予以认定。第三，上诉人张大寨主张用工程款抵付购房款25万元，被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司对此不予认可，且上诉人张大寨亦未提供其与被上诉人河南鑫鑫房地产开发有限公司之间的账目往来明细、工程款结算凭证及将工程款抵付购房款的抵付协议等证据对自己的诉讼主张加以证明，现有证据不足以证实其已足额支付房屋总价款，故本院对其诉讼主张不予支持，待上诉人张大寨收集完相关证据后，可另案主张权利。第四，一审法院以判决方式驳回原告起诉属适用法律错误，上诉人张大寨的此项上诉请求于法有据，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人张大寨的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1068号民事判决；二、驳回张大寨的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取100元，二审案件受理费200元，均由上诉人张大寨负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十月三十日法官助理申亮亮书记员王明涵