文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1206号上诉人（原审原告）：刘学珍，女，1972年2月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：李培孝，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。上诉人刘学珍因与被上诉人重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2020)渝0240民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘学珍的委托诉讼代理人李培孝、被上诉人隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘学珍的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由隆鑫公司承担。事实和理由：1.一审判决结果与其认定事实互相矛盾。双方的合同对逾期交房违约金作出了明确的约定，且该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人应按照该约定履行。2.一审法院不考虑隆鑫公司的严重违约行为，而以隆鑫公司仍需投入大量资金因素调整违约金比例，有违法律的公平原则。隆鑫公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。主要事实及理由：1.双方合同约定的逾期交房违约金标准是每日万分之一，一审法院的判决结果是在双方合同约定的基础上提高了逾期交房违约金的计付标准；2.隆鑫公司出具的承诺书不是其真实意思表示，也并非针对所有业主，而仅针对在承诺书上签字的业主，因而不能以承诺书允诺的逾期交房违约金计算标准作为裁判依据；3.该承诺书确定的每日万分之五的逾期交房违约金标准明显高于房地产交易市场的通常赔付标准，这影响了同一小区其他未接房的购房人的基本居住权的实现，严重损害了公共利益；4.已支付的2019年6月至9月的违约金应当按照每日万分之二的标准计算后进行抵扣；5.逾期交房期间应当扣除两个月新冠肺炎疫情期间。刘学珍向一审法院起诉请求：判令隆鑫公司支付逾期交房的违约赔偿款30047.00元。一审法院认定事实：刘学珍、隆鑫公司于2017年8月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：隆鑫公司将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路2号（隆鑫花漾城）第31幢XX-X的房屋出售给刘学珍，总成交金额为239421.00元；隆鑫公司应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘学珍使用，隆鑫公司逾期交房按日向刘学珍支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金。隆鑫公司因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺：于2019年5月31日前正式交付31、32幢楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，从2019年6月1日起每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。《承诺书》盖有隆鑫公司的印章。隆鑫公司于2020年5月8日交房，违约天数共计554天（2018年11月1日至2020年5月7日）。隆鑫公司已按约向刘学珍支付了2019年8月31日以前的违约金，但未向刘学珍支付2019年9月1日至2020年5月7日期间（共计250天）违约金。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、隆鑫公司于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题；二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、如果违约金标准被调低，隆鑫公司已向刘学珍支付的超过调整后标准的违约金是否应当在本案应付违约金总额中予以扣除；四、隆鑫公司主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。针对本案争议的焦点，分别评析如下：关于焦点一。双方签订《买卖合同》后，隆鑫公司在约定的交房期限届满后未能按约交付房屋，遂于2019年2月28日向隆鑫花漾城第31、32幢楼的房屋业主（刘学珍系31幢XX-X房屋业主）出具《承诺书》，《承诺书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于隆鑫公司辩称《承诺书》中每天按照合同金额万分之五的比例进行逾期赔偿并非其真实意思表示，而是在部分购房者聚众围堵售楼处的情况下被迫出具的，该承诺损害了同一小区其他尚未接房业主的权利，也扰乱了当地市场交易秩序，对公共利益造成了损害的意见。经查，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条及《中华人民共和国合同法》第四条、第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，隆鑫公司并未提供相应的证据证明其是在受到胁迫的情况下才出具了《承诺书》，也未在法定期限内申请撤销或者变更，且其作出的承诺仅针对特定购房者，未违反法律规定，未违背公序良俗。故隆鑫公司的该辩称意见不能成立，不予采纳。关于焦点二。双方对2018年11月1日至2019年5月31日期间的逾期交房违约金按《买卖合同》约定的总金额的日万分之一计算无异议，予以确认。《承诺书》第三条约定从2019年6月1日起每天按合同总金额万分之五的比例进行逾期赔偿，现隆鑫公司请求依法调低违约金比例。经查，违约金是由当事人通过协商预先确定、在违约发生后作出独立于履行行为以外的给付，是以补偿性为基础、以惩罚性为补充，约定的违约金数额过高，当事人请求进行调整的，应当以实际损失为基础，兼顾当事人基本情况、合同履行情况、当事人的过错程度及实际负担能力等综合因素进行考量，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，隆鑫公司未能按照合同约定期限交付房屋，使得刘学珍不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得所购房屋的情况下，刘学珍为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，刘学珍未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益（直接损失），即刘学珍的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。隆鑫公司出具的《承诺书》承诺如果在2019年5月31日未能按时交房，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3591.32元/月（239421.00元×0.0005×30天），违约金约定明显过高，结合隆鑫公司停建一年后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、刘学珍因逾期接房导致损失（同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为已付房款的日万分之二。即隆鑫公司从2019年9月1日至2020年5月7日止应支付刘学珍逾期交房违约金为11971.05元（239421.00元×0.0002×250天）。关于焦点三。隆鑫公司提出已经向部分购房人支付了部分违约金，如果支付标准被调低，那么已支付且超出标准部分的违约金应在购房人申请的违约金总额中予以扣除的意见。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”此处当事人可以请求调整的，系“约定的违约金”，即尚未履行的而非已经支付的违约金。本案中，隆鑫公司未能举证证明《承诺书》中约定的违约金并非其真实自愿的意思表示，其出具的《承诺书》合法有效，在刘学珍提起诉讼之前，隆鑫公司已按照自己承诺的内容履行了2019年8月31日以前支付违约金的义务，现刘学珍诉请隆鑫公司支付违约金的期间与隆鑫公司已经支付违约金的期间并不冲突，且基于隆鑫公司的请求和综合考量相关因素后酌情对违约金标准进行了调整。故对隆鑫公司提出按调整后的标准对已经履行的违约金在应付违约金总额中进行抵扣的意见，不予采纳。关于焦点四。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，新冠肺炎疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服的，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在隆鑫公司迟延履行交房一年后，如果隆鑫公司不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之隆鑫公司并未提供其因疫情顺延工期的相关证据，故其以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、隆鑫公司于本判决生效之日起十五日内向刘学珍支付逾期交房违约金11971.05元；二、驳回刘学珍的其余诉讼请求。案件受理费551.18元，减半收取275.59元，由隆鑫公司负担50.00元，由刘学珍负担225.59元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审法院对逾期交房违约金标准作出调整是否适当。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”既然法律已经规定人民法院可以根据当事人的请求对合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整，那么，一审法院根据隆鑫公司的请求对案涉合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整就不违反法律的规定。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，隆鑫公司对其存在迟延交房的违约事实无异议，但其抗辩《承诺书》第三条约定每天按合同金额万分之五进行逾期赔偿的违约金过高，请求人民法院予以调整。在此情况下，一审法院参照同地段、同类房屋装修后进行出租的租金标准认定逾期交房对购房人刘学珍造成的损失是适当的，进而认定若按《承诺书》约定的违约金计算标准进行计算则明显过高，故基于隆鑫公司请求调整违约金，将违约金调整为已付房款的日万分之二。经调整后的违约金略高于前述参照租金标准认定的损失，其调整符合前述法律及司法解释的规定，系在自由裁量范围内进行的综合判断，并无不当。另外，双方认可若按照一审判决确定的计算标准计算逾期交房违约金其计算数额正确。因此，本院对一审判决予以维持。对于隆鑫公司抗辩主张《承诺书》仅针对在该承诺书上签字的三人适用以及主张应扣减受疫情影响两个月的违约金，其主张与《承诺书》所明确的对象为31幢、32幢业主的内容不符，且隆鑫公司并未对此提出上诉，并认可对一审判决已服判，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上所述，刘学珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251.9元，由刘学珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 陈明生二〇二〇年十月二十二日法官助理 杨鹏润书 记 员 聂 潇