江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1102民初1131号原告：镇江润嘉物业管理有限公司，住所地镇江市我家山水小区惠风苑****。法定代表人：何风。委托诉讼代理人：潘三红，系该单位职工。委托诉讼代理人：高丽芳，系该单位职工。被告：陈俊林，男，1942年6月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：杨颖，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：石云马，江苏江成律师事务所律师。原告镇江润嘉物业管理有限公司诉被告陈俊林物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘三红、高丽芳，被告陈俊林及其代理人杨颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳自2019年1月1日至2020年12月31日所欠24个月物业服务费及滞纳金4284.54元。其中物业费3744元，滞纳金540.54元。事实和理由：根据原告与开发商签订《前期物业服务协议》及与业主委员会签订《物业服务协议》。在原告多次催缴过程中，被告却以种种理由拒绝缴纳物业服务费，截至2020年12月31日，共拖欠物业服务费3744元。被告的行为侵犯了原告及全体业主的利益，故提出上述诉讼请求。被告陈俊林辩称：紫荆苑是独立的小区，应由紫荆苑业主委员会代表紫荆苑的业主选择签订物业服务合同。京口法院、镇江中院均认定紫荆苑是独立的小区，并认可紫荆苑业主委员会的合法性。2019年紫荆苑小区的业主通过法定程序组建了紫荆苑业主自治自愿者团队，被告已将物业费交付给了自愿者团队。镇江市京口区四牌楼街道办理处签发的信访事项处理意见书，认定阳光世纪花园业委会2019年3月23日签订的合同未经业主大会决定。无论是业主大会还是业主都未授权阳光世纪花园业主委员会与原告签订物业服务合同，更没有业主同意增加物业费，这两份物业管理服务委托合同完全是陈大伟个人行为，这份违法签订的合同无权约束任何业主，也同样无权据此合同要求被告支付物业费。另外，原告也没有依合同约定履行物业管理服务合同并存在严重侵犯业主权利的行为。原告与阳光世纪花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同对被告没有约束力，原告无权据此合同向被告主张物业费，请求驳回原告诉讼请求。原告提交以下证据：2010年7月23日镇江市住房和城乡建设局会议纪要、阳光世纪花园物业服务委托协议、阳光世纪花园前期物业管理委托合同、阳光世纪花园物业管理委托合同及签订时间说明、阳光世纪花园物业管理服务委托合同、京口区住房城乡建设局于2016年9月29日出具的业主委员会备案通知、物业服务费友情提醒书、2020年5月29日镇江市京口区住房和城乡建设局及镇江市京口区四牌楼街道办事处告知书。被告提交以下证据：2019年12月16日被告自书的关于同意设立紫荆苑业主自治志愿者团队并授权管理的公投、2019年紫荆苑业主自治业主公投登记表、紫荆苑自治志愿者团队出具的收据、2019年10月16日镇江市京口区四牌楼街道办事处出具的信访事项处理意见书、京口法院2018苏11**民初75号民事判决书以及镇江中院2018苏11民终3173号民事判决书。经庭审，本院认定事实如下：2010年7月23日，镇江市住房和城乡建设局签发会议纪要明确说明:紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑的物业管理在镇房物业按规定撤出后由润嘉物业负责，性质仍属于前期物业。紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑四个苑区，为一个物业管理区域，统一依法选举成立“阳光世纪花园小区业主委员会”。2010年8月16日，原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订了阳光世纪花园物业服务委托协议，约定联排双拼别墅收费标准为0.7元/月/平方。2012年12月28日，原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订阳光世纪花园前期物业管理委托合同，约定联排双拼别墅收费标准为0.7元/月/平方。2016年9月29日，镇江市京口区住房和城乡建设局出具业主委员会备案通知：给予阳光世纪花园小区业主委员会成立备案，成立时间2016年6月29日，任期5年。2016年11月22日，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定服务期限为2017年1月1日—2018年12月31日，联排双拼别墅收费标准为1元/月/平方。2019年3月23日，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定服务期限为2019年1月1日—2020年12月31日，联排双拼别墅收费标准为1元/月/平方。2019年10月16日，镇江市京口区四牌楼街道办事处出具信访事项处理意见书，认定2019年3月23日原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同无效，要求在整改期间按照原2017-2018年合同执行。2020年5月29日镇江市京口区住房和城乡建设局、镇江市京口区四牌楼街道办事处发出告知书，载明：阳光世纪花园第二届业主委员会已按规定备案，阳光世纪花园目前物业服务单位是镇江润嘉物业管理有限公司。阳光世纪花园个别业主以紫荆苑业主委员会、自治组织名义收取物业服务费涉嫌违法，请业主依法行使业主权利、履行业主义务。另查明，被告陈俊林为镇江市阳光世纪花园紫荆苑**产权人，该不动产建筑面积156.5平方米。审理期间，被告要求追加紫荆苑业主委员会为第三人来证明原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同不合法。庭审中，原告放弃滞纳金的诉讼请求。上述事实，有镇江市住房和城乡建设局签发的会议纪要、原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订阳光世纪花园物业服务委托协议、原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订阳光世纪花园物业管理服务委托合同、镇江市京口区住房和城乡建设局出具业主委员会备案通知、物业服务费友情提醒书、镇江市京口区住房和城乡建设局及镇江市京口区四牌楼街道办事处告知书、镇江市京口区四牌楼街道办事处出具的信访事项处理意见书、京口法院2018苏11**民初75号民事判决书、镇江中院2018苏11民终3173号民事判决书、镇江市不动产登记信息查询表、当事人陈述等证据证明。本院认为：国务院物业管理条例明确规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。2010年7月23日，镇江市住房和城乡建设局会议纪要明确说明紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑四个苑区，为一个物业管理区域。阳光世纪花园小区业主委员会于2016年9月已经镇江市京口区住房和城乡建设局备案，成立合法。紫荆苑区属于阳光世纪花园小区的一部分，紫荆苑业主委员会（第二届）于2009年1月成立。被告虽提供了京口法院、镇江中院的民事判决书以证明紫荆苑业主委员会（第二届）的合法性、独立性，但紫荆苑业主委员会（第二届）后来未能办理有关手续，现已不是适格主体。被告要求追加紫荆苑业主委员会为第三人，本院不予支持。从2010年起，原告即为阳光世纪花园小区提供物业服务。原告先是与开发商镇江润阳房地产开发有限公司签订物业服务委托协议，后是与阳光世纪花园小区业主委员会签订管理服务委托合同。对于原告与阳光世纪花园小区业主委员会于2019年3月23日的签订的物业管理服务委托合同，虽然镇江市京口区四牌楼于街道办事处2019年10月16日认定该合同无效，但明确要求在整改期间按照原2017-2018年合同执行。被告将物业服务费交给紫荆苑自愿者团队，而紫荆苑自愿者团队无依法设立的合法手续，亦未提供物业服务，被告将物业服务费交付给紫荆苑自愿者团队没有道理。原告已为阳光世纪花园小区提供物业服务，被告应该向提供物业服务的原告缴纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同已有约定，应按1元/月/平方执行。故原告要求被告给付所欠物业费的请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国务院物业管理条例》第七条第五项、第九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告陈俊林于本判决生效之日起十日内给付原告镇江润嘉物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3744元。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈俊林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  施纪怀人民陪审员  陈长美人民陪审员  吴咏洪二〇二〇年十月十九日书 记 员  神 阳附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《国务院物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用不为和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。《最高人民法院》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受与或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。