江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6308号上诉人（原审原告）：苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路**（苏州国际影视娱乐城**楼）。法定代表人：唐忠树，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋予，上海市协力(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙方明。委托诉讼代理人：陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人龙方明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初10663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉裕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方《商铺租赁合同》约定的租金收取方式是按保底租金和提成租金取其高，而非固定租金。2.一审判决认定嘉裕公司实际提供物业服务至2019年6月30日，此后未再提供物业服务与事实不符。苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电娱乐公司）《情况说明》明确1号楼的物业服务单位及物业服务费收取单位是嘉裕公司。龙方明提交的《通知》不能证明嘉裕公司将涉案商铺的物业管理交还广电娱乐公司，涉案商铺的物业管理服务主体自始至终都是嘉裕公司。3.一审判决认为《商铺租赁合同》和《物业管理合同》均合法有效，不得擅自变更或者解除，又认为嘉裕公司2019年6月30日后未再提供物业服务，实际提供物业服务的主体可与龙方明协商处理后续的物业服务费支付事宜，违背当事人约定，不具备可执行性。广电娱乐公司认为其与龙方明不存在物业服务合同关系，仅受嘉裕公司委托代为提供部分物业服务，故广电娱乐公司向龙方明收取物业管理费缺乏合同依据。1号楼的物业管理是一个整体，不可能允许同时存在两个或两个以上的物业服务提供主体。4.广电娱乐公司经营范围包括物业管理，苏州国际影视娱乐城除1号楼整体出租给嘉裕公司经营管理外，其余13栋均由广电娱乐公司对外经营管理。且广电娱乐公司与其承租方约定的物业服务费标准高于嘉裕公司与龙方明约定的物业服务费标准，不存在一审判决所称的“被告仍按原、被告之间约定的较高物业服务费支付标准向原告支付物业服务费”。5.龙方明不否认1号楼内存在物业服务，基于合同相对性及广电娱乐公司出具的《情况说明》，嘉裕公司有权向龙方明收取物业管理费。若龙方明认为嘉裕公司存在违约行为或提供的物业服务范围和质量不符合合同约定，应在违约责任的范畴内讨论，而不是直接认定嘉裕公司无权向龙方明收取物业管理费。龙方明二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。嘉裕公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令龙方明支付其自2019年11月1日至8日的物业服务费11152.82元及该款自2019年10月5日起至实际清偿之日止，按每日百分之三的标准计算的违约金；2、龙方明将苏州市吴中区木渎镇金山南路288号1号楼1层108号商铺返还给其，并支付该商铺自2019年11月9日起至实际返还之日止，按照每月每平方米100元标准计算的占有使用费；3、龙方明支付其解除商铺租赁合同及物业管理合同的违约金250938.42元；4、龙方明承担律师费14800元；5、龙方明已支付的履约保证金60000元不予退还。一审法院认定事实：2014年12月23日，双方当事人签订《商铺租赁合同》一份，约定嘉裕公司将位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层108号商铺（建筑面积916.67平方米，使用面积550平方米）出租给龙方明经营品牌为“桥头火锅”的餐饮，租赁期限自2014年12月24日至2020年12月23日止。《商铺租赁合同》第五条约定租金按保底租金和提成租金二者取其高者的方式收取。龙方明实际按《商铺租赁合同》第五条第3款第1项的约定向嘉裕公司支付保底租金，该条约定2014年12月24日至2015年12月23日，租金27882.05元/月，2015年12月24日至2016年12月23日，租金27882.05元/月，2016年12月24日至2017年12月23日，租金31227.89元/月，2017年12月24日至2018年12月23日，租金34852.56元/月，2018年12月24日至2019年12月23日，租金41823.07元/月，2019年12月24日至2020年12月23日，租金50187.68元/月。后，龙方明向嘉裕公司支付了履约保证金30000元，并约定龙方明于每月5日前向嘉裕公司支付次月租金。《商铺租赁合同》第十二条第2款约定，龙方明逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，嘉裕公司可书面通知龙方明解除合同，龙方明承担违约责任并赔偿嘉裕公司损失；第十六条约定，龙方明应于合同终止之日向嘉裕公司交还该商铺，逾期交还的，则按100元/平方米/月的标准支付占有使用费。另查明，同日，双方当事人又签订《物业管理合同》一份，约定嘉裕公司为龙方明经营的苏州市金山南路288号苏州金逸影视中心1层108号商铺提供物业服务，龙方明经营的商铺建筑面积916.67平方米，使用面积550平方米。物业管理费45元/平方米/月，月物业管理费为41823.07元。龙方明商铺水费单价3.5元/吨，电费1.2元/度，由嘉裕公司每月直接代收代缴。龙方明应在每月5日前向嘉裕公司缴纳下个月物业管理服务费及其他各项应缴费用。物业服务内容约定如下：嘉裕公司应向龙方明提供如下各项管理与服务：1，房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、公共照明等。2，市政公用设施和附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、公用绿地、花木、建筑的养护与管理。3，公用环境卫生，包括公共场所、公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、停车场等。4，由于龙方明租赁房屋内的结构楼板与玻璃幕墙的空隙已由嘉裕公司作了技术处理，若因龙方明防水工程影响下一层租户，由龙方明重做漏水区域的防水工程，并赔偿下一层租户因此导致的所有损失。还查明，涉讼商铺的权利人为苏州广电公司，嘉裕公司向苏州广电公司承租涉讼商铺并取得权利人同意后转租给龙方明。2017年3月1日至2019年6月30日，嘉裕公司实际为涉讼商铺提供物业服务。2019年5月31日，嘉裕公司向苏州金逸影视中心1号楼商户发出通知，告知龙方明自2019年7月1日起，嘉裕公司将涉讼商铺的物业管理交还苏州广电公司。再查明，龙方明按约向嘉裕公司支付了涉讼商铺的租金、水电费（截至嘉裕公司起诉之日，龙方明均正常交纳上述两项费用）及至2019年10月31日的物业服务费。2019年11月7日，嘉裕公司委托上海市协力（苏州）律师事务所向龙方明发出律师函，以龙方明逾期支付物业费超过一个月为由要求解除涉案商铺的租赁合同。该律师函龙方明于2019年11月8日签收，嘉裕公司据此认为涉讼《商铺租赁合同》、《物业管理合同》已于当日解除，故要求龙方明支付其2019年11月1日至8日物业服务费11152.82元及相应的违约金。以上事实，有《商铺租赁合同》、《物业管理合同》、通知、收款收据、律师函、委托代理合同及本案庭审笔录、质证笔录、调查笔录等予以证实。嘉裕公司为证明其已将苏州金逸影视中心1号楼的物业服务于2019年7月外包给苏州广电公司，还提供了如下证据：1、苏州广电公司于2020年1月10日出具的情况说明一份，内容为涉讼商铺应由嘉裕公司负责对外出租并提供物业管理服务。2、苏州广电公司向其开具的服务费发票。3、物品出门审批单、材料进场单。经质证，龙方明对上述证据不予认可。一审法院认为，涉讼商铺的租赁合同及物业管理合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。就本案而言，涉讼商铺的物业服务费每月达41823.07元，嘉裕公司作为物业服务企业，应当按照约定向龙方明提供达到与收费标准对应服务质量的物业服务。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。嘉裕公司实际提供物业服务至2019年6月30日，龙方明已付清截至该日的物业服务费，嘉裕公司此后未再提供物业服务，则嘉裕公司无权再要求龙方明支付物业服务费，实际提供物业服务的主体可与龙方明协商处理后续的物业服务费支付事宜。本案当事人之间并未达成其他物业服务主体替代嘉裕公司提供物业服务、龙方明仍按双方当事人之间约定的较高物业服务费支付标准继续向嘉裕公司支付物业服务费的合意；嘉裕公司是专业的物业管理企业，与龙方明约定并收取较高物业服务费，如转由非专门从事物业服务的主体提供物业服务，收费标准维持原标准，缺乏法律依据，且权利义务严重失衡；由于龙方明是房屋承租人，嘉裕公司是房屋出租人，在租赁关系中嘉裕公司处于相对优势地位，龙方明为维系经营与嘉裕公司协商处理争议支付了2019年7月至9月的物业服务费，这并不能成为龙方明认可嘉裕公司在不提供物业服务的情况下有权收取物业服务费的依据，否则对龙方明有失公允。综上，龙方明并未违约，嘉裕公司提出的各项诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第三十五条之规定，一审法院判决如下：驳回苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取人民币6234元，由苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，嘉裕公司与龙方明签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于合同约定的租金标准。嘉裕公司主张双方系按保底租金与提成租金较高者收取租金，因龙方明未提交营业数据，无法确定欠缴提成租金的数额。龙方明则主张双方约定的是固定租金。本院认为，双方《商铺租赁合同》第五条约定租金按固定方式收取，第五条第三款第一项中约定了每年固定租金的具体金额，嘉裕公司每月按固定租金数额发出催缴租金通知，龙方明每月亦按催缴租金通知数额向嘉裕公司支付租金，且嘉裕公司在向龙方明发函要求解除涉案租赁合同时也仅载明逾期支付物业费的相关情况，故嘉裕公司主张双方约定的租金收取方式为按保底租金与提成租金较高者收取，本院不予采信。截至本案二审第一次法庭调查时，龙方明已按约履行了每月支付租金的义务，故嘉裕公司认为龙方明存在欠缴提成租金的情况，没有事实依据，本院不予采信。关于龙方明应否向嘉裕公司支付2019年11月1日至今的物业费。本院认为，涉案1号楼的保洁、保安服务系由嘉裕公司委托广电娱乐公司，由广电娱乐公司统一委托第三方保洁、保安公司提供服务，嘉裕公司需向广电娱乐公司保洁、保安服务的相关费用。龙方明实际接受了嘉裕公司间接提供的物业服务，仍应按照合同约定的物业管理费标准24546.25元/月向嘉裕公司支付物业费。因嘉裕公司在本案诉请2019年11月1日至8日的物业服务费6545.67元，本院予以支持。龙方明应支付的后续物业费，嘉裕公司可另行主张。龙方明抗辩主张嘉裕公司将物业管理交还广电娱乐公司后涉案商铺的物业服务达不到之前的正常水准，不应按照合同约定的标准支付物业费，但在龙方明未举证证明因嘉裕公司违反物业服务合同约定给其造成客观实际损失的情况下，本院对该抗辩主张不予采纳。关于龙方明未向嘉裕公司支付物业费的行为是否构成违约。本院认为，嘉裕公司2019年5月31日向1号楼商户发出通知，告知1号楼商户自2019年7月1日起将1号楼的物业管理交还广电娱乐公司，但嘉裕公司未明确向小商户告知嘉裕公司将1号楼保洁、保安的物业服务委托广电娱乐公司统一管理，嘉裕公司仍需向广电娱乐公司支付保洁、保安服务费用的相关情况，龙方明并不清楚物业费的支付对象。故龙方明因认为1号楼的物业管理已交还广电娱乐公司，嘉裕公司不再提供物业服务的情况下，未向嘉裕公司支付2019年10月31日后的物业费，不构成违约。嘉裕公司基于龙方明未支付物业费要求解除案涉《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，返还商铺并支付占有使用费、违约金、律师费等的诉请，本院不予支持。综上所述，嘉裕公司的上诉请求部分成立，应予支持。二审中出现新情况，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初10663号民事判决；二、龙方明应于本判决生效之日起十日内向苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司支付2019年11月1日至8日的物业服务费11152.82元；三、驳回苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6234元，由苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担6154元，由龙方明负担80元。二审案件受理费6234元，由苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担6154元，由龙方明负担80元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十二日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。