河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初46号 原告（案外人）：李瑞霞，女，1963年3月14出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邯郸市祥丰房地产开发有限公司，住所地邯郸市复兴区岭南路**。 法定代表人：张风维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛、张晓可，河北十力律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市雅阁房地产开发有限公司，，住所地邯郸市丛台区陵西北大街** 法定代表人：刘学梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程建丽、程秋岭，该公司法律顾问。 原告李瑞霞与被告邯郸市祥丰房地产开发有限公司（以下简称：祥丰公司）、第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称：雅阁公司）执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张仕景、被告委托诉讼代理人张涛、张晓可，第三人委托诉讼代理人程秋岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑞霞向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于邯郸市丛台区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判令确认位于邯郸市丛台区房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：申请执行人祥丰公司与被执行人雅阁公司、刘军民间借贷纠纷一案，邯郸市丛台区人民法院执行立案后，作出（2015）丛执字第286号执行裁定书，查封了丛台区赵都华润大厦Ａ座17层3号房屋。原告得知该房屋被查封后，向贵院提起执行异议申请，2019年12月22日，邯郸市丛台区人民法院作出（2019）冀0403执异170号执行裁定书，驳回原告李瑞霞的执行异议请求，原告对该裁定不服，提起诉讼。 上述房屋系2010年12月29日原告从第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司处够买，签订有书面的《房屋认购协议》，且原告已经足额交纳房款总计331724元。第三人邯郸市雅阁房地产开发有限公司向原告出具了收据，后第三人向原告交付了房屋。之后原告对房屋进行了装修并实际入住，因第三人的原因导致该房屋未办理房产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，被告邯郸市祥丰房地产开发有限公司申请执行属原告所有的上述房屋是错误的，原告依法请求停止执行、解除查封措施，并确认上述房屋系原告所有。望法院依法支持原告诉请，维护原告合法权益。 祥丰公司辩称：1、原告与第三人的房屋认购协议缺乏真实性，也不具备合法效力，该协议签订时，第三人未取得的预售证，涉案房产不具备可销售性，其签订合同无效；2、涉案房产是商业用房，非居住使用，原告不具备排除执行的法定条件；3、原告没有证据证明其支付房款对价，且不能证实该房产在查封前已经实际占有使用，其不能排除执行。 雅阁公司陈述：我公司与被告之间的民间借贷纠纷已将其他房产抵顶给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年12月29日，李瑞霞（乙方）与雅阁公司（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：“第一条：乙方已认购“赵都华润大厦”A座17层3号，该商品房协议约定面积为67.41平方米，单价4921元/㎡，总价款331724元。第二条：乙方于2010年12月29日交纳首付款165000元，剩余部分办理银行贷款。……。邯郸市雅阁房地产开发有限公司签章，李瑞霞签字捺印。自2010年12月23日开始至2014年7月7日，李瑞霞分多次转给雅阁公司款项共计331724元。雅阁公司给李瑞霞出具了收款收据。 另查明，原告祥丰公司与被告雅阁公司民间借贷纠纷一案，2015年2月5日本院作出（2014）丛民初字第1888号民事判决书，判决：一、被告邯郸市雅阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告邯郸市祥丰房地产开发有限公司借款本金1200万元并支付利息和违约金（2014年6月10日至起诉之日即2014年10月30日的利息和违约金之和以不超过银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告刘军对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月23日，该案进入执行程序，案号为（2015）丛执字第286号。2018年4月9日，本院查封了雅阁公司名下位于邯郸市丛台区。案外人李瑞霞于2019年7月19日向本院提出书面异议，本院于2019年12月22日作出（2019）冀0403执异170号执行裁定书，认为邯郸市丛台区房产登记在被执行人雅阁公司名下，本院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，请求撤销对上述房屋执行”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人李瑞霞的异议。李瑞霞诉至本院，要求确认本案争议房屋为李瑞霞所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，李瑞霞提交的邯郸市不动产登记资料查询单显示，在李瑞霞名下无其他房产。对此，被告不予认可。赵都华润大厦系商业用楼。邯郸市雅阁房地产开发有限公司于2015年4月29日办理了商品房预售许可证。2016年12月22日，邯郸赵都华润大厦业委会发布了一份《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》，其主要内容为：由于最近在对整体工程检查验收中发现部分工程存在质量瑕疵，无法如期全部达到交房条件。我公司本着对广大业主负责的态度，已制定了一系列的补救措施，预计延后3至4个月即可全部达到交房条件。 本院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，李瑞霞与雅阁公司签订的《房屋买卖协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，《房屋买卖协议》约定付款方式为第一次首付，剩余部分进行银行贷款。本案中，李瑞霞并未按协议的约定支付购房款，该房款的交付方式不符合合同约定。根据邯郸赵都华润大厦业委会发布了的《关于赵都华润大厦项目向部分业主先行交房的公告》内容，可以证实，雅阁公司在向原告交付所购房产前该房产已被人民法院查封。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，消费者购买房屋系用于居住，本案争议房屋系商业用房，购买商业用房用于居住不符合常理，也不符合上述法律规定。 综上所述，本院对李瑞霞要求确认位于邯郸市丛台区房产归其所有，依法判令立即停止对位于邯郸市丛台区产查封的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回李瑞霞的诉讼请求。 案件受理费3138元，由李瑞霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  王延峰 人民陪审员  赵媛媛 人民陪审员  徐 波 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  李紫伶 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。