湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初172号原告：湖北省黄石煤炭矿务局，住所地：湖北省黄石市湖滨大道**。法定代表人：李碧，系该局局长。委托诉讼代理人：纪丽，湖北元初律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告:郭婷婷，女,1990年12月24日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：姜典胜，男，1967年11月17日出生，汉族，住鄂州市。二被告共同委托诉讼代理人：卫立新，男，1966年12月2日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，代理权限：一般代理。原告湖北省黄石煤炭矿务局（以下简称：煤炭矿务局）诉被告郭婷婷租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出(2019)鄂0203民初468号民事判决，因郭婷婷不服，向黄石市中级人民法院提出上诉，同年12月29日黄石市中级人民法院作出(2019)鄂02民终2193号民事裁定书，将该案发回重审。本院另行组成了由刘永红担任审判长，与人民陪审员陈明、柯有广参加的合议庭，并追加了姜典胜为本案被告，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告煤炭矿务局委托诉讼代理人纪丽，被告郭婷婷、姜典胜及其委托诉讼代理人卫立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告煤炭矿务局向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2017年3月7日所签订《一门“爱民”小区房屋租赁合同》；2、被告将上述合同所涉门面恢复原状并返回给原告；3、被告郭婷婷、姜典胜连带向原告支付拖欠截止至2019年3月5日的租金159600元及违约金176400元；并支付自2019年3月6日起至被告将上述门面恢复原状并返还原告之日止的非法占用场地期间费用（按月租金8400元/月计付）；4、被告向原告支付拖欠截止至2019年3月5日的物业费9600元；5、被告立即向原告支付拖欠装修垃圾托运费2000元、卫生费1920元、水电费11566元；6、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，经释明，原告将诉讼请求第三项中合同届满前(2020年5月9日)拖欠租金计算至2020年1月，期间同意减免，占用费从2020年7月开始起算。事实与理由：2017年3月7日，原、被告签订《一门“爱民”小区房屋租赁合同》，上述合同约定：原告将坐落于黄石大道388号一门黄石矿务局爱民小区4号楼3.4.5.6号车库租赁给被告郭婷婷，月租金为8400元。合同签订后，原告积极履行了合同义务，但被告郭婷婷却未如期给付租金。原告多次向被告主张权利，但被告均置之不理，原告为维护合法权益，诉至法院。原告煤炭矿务局为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、原告营业执照、被告户籍信息、煤炭矿务局成立黄石矿务局经济适用房建设指挥部通知。证明原、被告诉讼主体资格。证据二、《一门“爱民”小区房屋租赁合同》。证明原告与被告于2017年3月7日签订《一门“爱民”小区房屋租赁合同》，合同书中对于出租地址、面积、租金等进行了约定。证据三、入账回单、客户回单。证明原告收到了被告支付的第一季度租金25200元及押金3万元的事实。证据四、承诺书。证明被告的负责人姜典胜出具的承诺书，承诺截止至2018年3月26日，尚欠原告物业费4722元，水电费11577元、卫生费600元。被告郭婷婷答辩称：合同是答辩人与原告签订的，当时答辩人与姜典胜是合伙关系，是姜典胜委托答辩人签订的租赁合同，我不是承租人，实际承租人是姜典胜，答辩人不应承担责任。被告姜典胜答辩称，2017年3月，我与伍文斌、王晓勇合伙开办启迪幼儿园，并授权以伍文斌媳妇郭婷婷名义与原告签订《租赁合同》，原告将坐落于黄石大道388号一门黄石矿务局爱民小区4号楼3.4.5.6号车库租赁被告开办启迪幼儿园使用，面积491.86㎡，租期从2017年5月10日至2020年5月9日，每月租金8400元，按季度缴纳，并于每季前五天内付清，合同履行实际是答辩人。签订合同当天，我方付原告保证金30000元，另支付原告一季度租金25200元，中途由于伍文斌和王晓勇合伙人撤资，加之幼儿园装修及财产垫置120万元，所以收入仅仅维持幼儿园的日常开支，故无多余款支付房租。2018年第二学期，原告为此经常来关停我幼儿园水电致使无法正常开课。2018年9月3日，原告派人将幼儿园大门上锁，并将大门直接焊住，还多次运来一大堆垃圾将幼儿园两大门堵死。2019年8月底社区卫生检查，才将堵门垃圾运走。又因疫情幼儿园一直无法开园关停至今。综上，拖欠原告租金是事实，但由于原告的所作所为导致幼儿园停业五个学期，期间的租金不能由我方承担。被告郭婷婷、姜典胜为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、《幼儿园合作协议》。证明租赁房屋实际目的是开设幼儿园，郭婷婷没有参与幼儿园的经营。证据二、《解除合同协议书》。证明开设幼儿园因投资原因，于2017年6月23日解除《幼儿园合作协议》。证据三、借条、承诺。证明幼儿园实际经营人是姜典胜。证据四、证人证言、照片（2018年9月份）。证明原告堵门停水、停电导致幼儿园无法经营。经庭审质证，被告郭婷婷对原告煤炭矿务局提供的证据一至证据三无异议，对证据四与本案没有关联。被告姜典胜对原告煤炭矿务局提供的证据一无异议，对证据二有异议，合同只订立三年，我们开设幼儿园不可能只开三年，这个租期对我们有影响。对证据三无异议，对证据四有异议，其质证意见与郭婷婷一致。原告煤炭矿务局对被告郭婷婷、姜典胜提供的证据一至证据三“三性”均有异议，系其内部关系，被告姜典胜对本案应以并存的债务承担连带责任。对证据四“三性”有异议，不能证明是原告方把门堵了。证人证言其中有一份是幼儿园园长与被告存在利害关系，真实性有异议，另一份证人证言，不能证明是原告，显示的都是物业公司，与原告方是没有任何关联。对双方无争议的证据，本院予以采信，对双方有争议的证据，本院将结合案件事实，予以综合认定。经审理查明：2017年2月16日，被告姜典胜与案外人王晓勇、伍文斌(系郭婷婷公公)签订《幼儿园合作协议》，三方共同出资开办黄石市西塞山区启迪幼儿园，拟任郭婷婷任园长，并以郭婷婷名义租赁原告房屋开办幼儿园。协议订立后，2017年3月7日，被告郭婷婷在姜典胜授权下，其丈夫伍超以郭婷婷名义(乙方)与湖北省黄石煤炭矿务局下属的经济适用房建设指挥部（甲方）签订一份《一门“爱民”小区房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于黄石大道388号一门黄石矿务局爱民小区4号楼3.4.5.6号车库租赁给乙方，作幼儿园使用。租赁期限为三年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止。月租金8400元，租金按季度缴纳，乙方须在每季前五天内付清，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%的滞纳金，超过一个月，甲方有权终止合同，且乙方所交保证金不予退还。合同签订当天，郭婷婷通过银行向黄石煤炭经济适用房建设指挥部转账55200元，其中保证金30000元，一个季度租金25200元。此后，被告未再交纳租金，原告催交租金无果，故而成讼。另查明，2017年6月，被告姜典胜与案外人王晓勇、伍文斌签订《幼儿园合作协议》履行期间，因股东资金不到位，三方约定于2017年6月23日解除上述协议。王晓勇、伍文斌退出合伙后，该幼儿园实际由姜典胜租赁经营。诉讼中，被告姜典胜认可其授权郭婷婷与原告签订《一门“爱民”小区房屋租赁合同》，并将租金25200元及押金30000元已支付给郭婷婷。本院认为，关于涉案租赁合同的主体问题。被告郭婷婷认为《一门“爱民”小区房屋租赁合同》系其受姜典胜委托与原告煤炭矿务局签订的，实际房屋租赁人为姜典胜，并提交《幼儿园合作协议》等相关证据予以证实，且姜典胜对上述事实予以认可，故租赁合同主体为姜典胜。原告认为郭婷婷与原告签订《一门“爱民”小区房屋租赁合同》，并通过其个人账户向原告支付第一季度租金及保证金，根据合同相对性原则，其应为合同主体。至于姜典胜责任主体，在姜典胜与原告之间未签订租赁合同的情况下，其向原告作出加入租赁合同债务的意思表示，应认定为并存的债务承担。故二被告应对本案所涉债务承担连带责任。本院认为，本案依据租赁房屋查明的事实，房屋的实际使用人为姜典胜，从原告提交的被告姜典胜2018年3月26日出具的承诺书载明内容，能够证实姜典胜实为该房屋租赁人，结合各方当事人当庭陈述的事实，故认定本案合同责任承担主体为房屋实际承租人姜典胜。对于原告提出郭婷婷、姜典胜承担连带责任的主张，本院不予采纳。由此，原告煤炭矿务局与被告姜典胜签订的《一门“爱民”小区房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，原告依约完成了租赁物交付义务，被告应按照合同约定按季交纳租金。被告姜典胜在支付了一个季度的租金后，未再支付租金，已构成违约，原告有权根据合同约定有权终止合同，收回租赁物，并要求被告支付拖欠的租金和赔偿违约损失。鉴于涉案租赁合同租赁期限于2020年5月9日已届满，原告主张解除双方租赁合同，本院对此项主张作出判决已无实际意义，应不予支持。至于原告主张被告支付租金的数额，经本院释明，原告已将支付租金时间计算至2020年1月止，并自愿将后期租金包括合同届满期间租金减免至2020年7月，本院应予准许。但上述租金应扣除被告支付的保证金30000元。目前，由于被告仍占用租赁物，考虑租赁物性质及用途等因素，被告应从2020年9月7日起按月租金8400元/月标准支付租赁物占用费。对于被告提出其幼儿园开园期间，原告采取断水、封门造成不能经营应赔偿租金损失的辩解，被告仅提交照片及未出庭证人证言，其证据不足，本院不予支持。关于原告主张违约金的问题。根据双方租赁合同约定，租金按季缴纳，乙方必须在每季前五天内付清，如有拖欠，按租金拖欠额每日1%的标准收取滞纳金。鉴于双方合同约定滞纳金具有违约金性质，且约定标准过高，有违公平原则，本院调整为按租金拖欠额以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告要求被告将租赁物恢复原状，但又未提供被告租赁期间存在改变房屋主体结构，损坏房屋内设施的相关证据，对此原告证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付物业费、装修垃圾托运费、卫生费、水电费，因原告不是收取上述费用的主体，且原告未提供证据证明其以代被告向物业公司交纳了上述费用，故本院对此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告姜典胜于本判决生效之日起十日内，将黄石大道388号一门黄石矿务局爱民小区4号楼3.4.5.6号车库返还给原告湖北省黄石煤炭矿务局；二、被告姜典胜于本判决生效之日起十日内，向原告湖北省黄石煤炭矿务局支付截止至2020年1月9日的租金243600元及违约金21057元(应扣减已付保证金30000元)，并支付自2020年9月7日起至其将上述租赁物返还给原告湖北省黄石煤炭矿务局之日止的场地占用费（按月租金8400元的标准计付）；三、驳回原告湖北省黄石煤炭矿务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，由被告姜典胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘永红人民陪审员  陈 明人民陪审员  柯有广二〇二〇年十月十三日书 记 员  万 婉