湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终333号上诉人（原审原告）：董继芳，男，1972年1月19日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰市世安房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区车城南路**。法定代表人：戴山城，该公司经理。上诉人董继芳因与被上诉人十堰市世安房地产开发有限公司（以下简称世安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。董继芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人将位于十堰市××箭区××街办北京××1**京安世家1-11-03号房产为上诉人协助办理网签及协助过户到上诉人名下，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案事实清楚，一审以案涉房产上已被设立的预告登记及抵押权登记并未被依法涤除为由，驳回上诉人诉讼请求的判决错误。一、案涉房产虽然预告登记在凌国栋名下，但被上诉人与凌国栋之间就案涉房屋签订的《十堰市商品房买卖合同》已被人民法院做出的（2015）鄂茅箭民一初字第02862号生效判决确认该预告登记无效。二、案涉房产的抵押权为无效抵押，一审法院以案涉房产上已被设立的预告登记及抵押权登记并未依法涤除为由驳回上诉人的诉讼请求，判决错误。首先，案涉房产的预告登记已被法院生效判决确认无效，那么案涉房产所依附的担保物权即本案中的抵押权当然无效。其次，案涉房产的抵押权人王琳与预告登记人凌国栋系夫妻关系，其双方之间不存在真实的债权债务关系，不存在抵押权所依附的基础法律关系，而且该抵押权登记时间为2013年6月5日，明确了债务履行期限为2013年6月4日至2014年8月4日，抵押权也早已过期。三、上诉人依据生效的（2017）十仲裁字第070号仲裁裁决书向贵院申请执行，贵院虽然驳回了上诉人的执行申请，但上诉人已是案涉房产的实际所有权人，上诉人只是为明确给付内容，便于执行，才提起本案诉讼。四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，本案中，上诉人已经交纳了案涉房产的全部价款，优先于工程价款，更优先于抵押权。因此，一审判决不符合法律规定。世安公司未予书面答辩。董继芳向一审法院起诉请求：1、判令世安公司把京安世家1-11-03号房产为董继芳协助办理网签及协助过户到董继芳名下；2、诉讼费由世安公司承担。一审法院经审理查明，2012年5月10日，世安公司与董继芳签订《商品房预售合同》。该合同约定：董继芳购买世安公司开发的位于××箭区北京××京××世家小区××号房屋（因登记楼层变化，该房屋在不动产登记部门登记的房号为1栋1-11-3，简称案涉房屋），建筑面积113.63平方米，单价每平方米5702.72元，总价648000元；董继芳于2012年5月10日支付房款40万元，余款24.8万元于2012年6月15日前付清；世安公司于2012年11月30日前将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续等条件的商品房交付董继芳使用；世安公司应当在涉案房屋已办理好竣工验收备案手续之日起有效工作日180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因世安公司的责任造成不能办理房地产权属证书的，董继芳不退房，合同继续履行，若董继芳退房，世安公司在董继芳提出退房要求之日起30日内将董继芳已付房价款无息退还给董继芳；本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交十堰仲裁委员会仲裁等。合同签订后，董继芳分别于2012年5月10日、2012年6月15日、2013年3月11日向世安公司支付购房款20万元、24.8万元、20万元，共计64.8万元。2012年12月1日，董继芳向世安公司支付了关于涉案房屋的办证费用19962.8元、配套设施费4000元。2013年3月27日，世安公司将案涉房屋交付给董继芳。2013年5月27日，世安公司与凌国栋签订关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定由凌国栋购买世安公司开发的涉案房屋等。董继芳与世安公司、凌国栋确认合同无效纠纷一案，一审法院于2016年9月2日作出(2015)鄂茅箭民一初字第02862号民事判决书，判决：世安公司与凌国栋关于购买京安世家1栋1-11-03号房屋的《十堰市商品房买卖合同》无效。该民事判决已经发生法律效力。2017年3月24日，董继芳向十堰仲裁委员会提出仲裁申请，仲裁请求为：1、世安公司将京安世家1栋1-11-03号房屋办理不动产权属登记应由世安公司提交的资料报产权登记机关；2、仲裁费由世安公司承担。董继芳与世安公司商品房买卖合同纠纷一案，十堰仲裁委员会于2017年10月9日作出(2017)十仲裁字第070号仲裁裁决书，裁决：世安公司自本裁决生效之日起二十日内将位于十堰市××号京安世家1栋1-11-03号房屋办理不动产权属登记应由其提交的资料报十堰市房屋产权登记机关等。该仲裁裁决书已经发生法律效力。董继芳向十堰市中级人民法院申请执行上述仲裁裁决书。2018年4月18日，十堰市中级人民法院作出（2018）鄂03执73号执行裁定书，裁定驳回董继芳的执行申请。驳回理由为：上述仲裁裁决没有明确的给付内容，只是让世安公司在指定的期限内将办理不动产权属登记应由其提交的资料报十堰市房屋产权登记机关，具体应报的材料也不明确，且该行为只能由世安公司完成，不能由他人替代履行。世安公司因经营不善，现呈歇业状态，2017年7月13日，十堰市工商行政管理局已将世安公司列入经营异常名录。另查明：案涉房屋已由十堰市不动产登记中心于2013年6月4日预告登记至权利人凌国栋名下（义务人世安公司，不动产证明号：十堰房预茅箭区字第××号）。案涉房屋于2013年6月5日被设立了抵押权登记，抵押权人为王琳。一审法院认为：董继芳和世安公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然上述合同约定：合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交十堰仲裁委员会仲裁。但董继芳提出仲裁申请，十堰仲裁委员会作出仲裁裁决后，董继芳申请执行仲裁裁决，十堰市中级人民法院裁定驳回了董继芳的执行申请。董继芳因此提起本案诉讼，符合起诉条件。虽然董继芳向世安公司支付了案涉房屋的购房款及办证费用，世安公司与凌国栋签订的关于案涉房屋的《十堰市商品房买卖合同》亦被发生法律效力的(2015)鄂茅箭民一初字第02862号民事判决确认无效，但案涉房屋上已被设立的预告登记及抵押权登记并未被依法涤除，在此情形下，为案涉房屋办理网签及过户手续均存在现实障碍。董继芳的诉讼请求，难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回董继芳的诉讼请求。案件受理费80元，由董继芳负担。二审中，双方均未提交新证据。另查明，案涉房屋于2013年6月5日设立的属于抵押权预告登记，一审判决认定设立了抵押权登记错误。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，综合各方的诉辩意见，本案二审审理焦点为：在案涉房屋已被预告登记和抵押权预告登记的情况下，董继芳要求世安公司继续履行办理网签手续并协助办理过户义务的请求能否得到支持。本案中，世安公司在与董继芳签订了《商品房预售合同》（单价每平方米5702.72元）、收取全部购房款及相关费用并交付房屋后，又与凌国栋签订买卖合同并办理了预告登记（同时亦办理了抵押权预告登记）。因为世安公司与凌国栋之间的房屋买卖合同已被确认为无效，根据《中华人民共和国物权法》第20条以及最高人民法院关于物权法司法解释的相关规定，该预告登记已经失效。关于抵押权预告登记的问题。因抵押权预告登记不同于抵押权登记，不产生抵押担保的物权效力，故该抵押权预告登记并不构成阻碍董继芳诉讼请求成立的障碍。综上，一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律和判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区（2018）鄂0302民初4475号民事判决；二、十堰市世安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内为董继芳办理京安世家1栋1-11-03号房产的网签手续并协助办理该房产过户到董继芳名下的相应手续。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人十堰市世安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年十月三十日书记员  刘亚琼