贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14767号 原告：孔令飞，女，汉族，1972年10月23日出生，住址：贵州省毕节市。 原告：郭涛，男，汉族，1966年9月11日出生，住址：河南省郸城县。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 原告孔令飞、郭涛与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孔令飞、郭涛的委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼，被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院传票传唤未庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。 原告孔令飞、郭涛向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市（房号：3-9-1）转移登记的有关文书；二、请求人民法院依法判决被告以245000.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2018年6月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2020年8月30日，为34501.95元）；三、请求人民法院依法判决被告退还已收的有线电视入户费、燃气入户费、电入户费、光纤宽带入户费、可视对讲，共计4130.00元；四、本案诉讼费用由被告负担。 本院经审理认定事实如下：2015年1月5日,原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，建筑面积94.87平方米，套内建筑面积74.88平方米，按套内建筑面积计算房屋总价款为245000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；合同约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人约定自实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款245000元。 被告于2016年4月27日向原告收取了维修基金，2017年6月9日向原告收取了契税、印花税、产权登记费、交易手续费。同日，被告向原告收取了入户费4,130元（电开户费520元、燃气开户费2,500元、有线电视开户费330元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元）。被告不具备为涉案房屋办理转移登记的条件。 上述事实，有原告的陈述及原告所举证据，本院收集在卷为凭。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告诉请办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书问题，因涉案房屋不具备办理转移登记的有关文书的条件，故原告要求被告办理涉案房屋转移登记的有关文书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，按合同约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的次日，即2018年6月1日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。对于该项违约金的计算标准，原告与被告在《商品房买卖合同》中对逾期180日以后，继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已交购房款245000元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请退还有线电视入户费、燃气入户费、电入户费、光纤宽带入户费、可视对讲等费用的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求，可视对讲系统不是配套基础设施，其安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，应是原、被告双方共同协商的结果。故现原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。不影响本院根据查明的事实，依法作出判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孔令飞、郭涛支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金〔该违约金以原告已交购房款245000元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算〕； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔令飞、郭涛有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，合计3630元； 三、驳回原告孔令飞、郭涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费383元（已减半收取），由原告孔令飞、郭涛负担40元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年十月七日 书记员  刘 昕