广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20032号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：郑晓春，系公司职员。委托诉讼代理人：吴育斌，系公司职员。被告：王素兰，女，1983年8月1日出生，汉族，住广东省中板芙镇，公民身份号码441************945。被告：林辉，男，1983年5月16日出生，汉族，住广东省信宜市***********，公民身份号码441************518。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告王素兰、林辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人郑晓春、吴育斌，被告林辉到庭参加诉讼，被告王素兰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.二被告向原告支付从2018年6月1日至审判之日止的物业管理费（按每月385.8元计算，暂计至2020年5月9259.2元）；2.二被告向原告支付违约金（按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款时间起每日按1‰计至清偿之日止，违约金暂计至2020年4月30日为3504.99元）；3.二被告向原告支付219年8月1日至2020年4月30日期间水费387.26元；4.二被告向原告支付维修费50元。事实和理由：被告为雅居乐新城9期B1幢2201房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期6幢2001房）业主，房屋建筑面积为137.78平方米。原、被告于2017年6月5日签订《雅居乐花园管理公共契约》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2016年获得中山市发展和改革局的备案批复，根据该物价备案批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积2.6元/平方米/月，即每月385.8元。被告从2018年6月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年5月31日，被告拖欠管理费、滞纳金、水费、维修费暂计13201.45元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。庭审时，原告变更第3项诉讼请求为二被告向原告支付2020年5月1日至8月31日期间水费202.3元。撤回第4项对维修费的诉讼请求。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费明细；2.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；3.前期物业服务协议；4.费用催缴通知单(张贴门上拍照片)；5.被告身份证；6.前期物业服务委托合同；7.核准变更登记通知书；8.2019年雅建花园岭峰住宅用水抄表记录台账。被告林辉辩称：1.原告的经营地址前后矛盾，且与原告想要证明的内容自相矛盾，应由村委或者开发商来证明这个地址为原告的经营地址。2.被告与原告的纠纷不是管理费从1.6元涨至2.8元的原因，是因为涉案物业发生渗水，但原告没有帮被告处理。第一次发生渗水是天鸽台风的时候，渗水是从天花顶渗进来的；最近渗水的位置离外墙有40公分，原告派了一个没有资质的人说是坏墙，但被告方提出质疑，至今过来好几个师傅，但没有一个人有资质，我知道这些人都是原告公司的人，派过来的人都没有资质，也不能回答被告方提出的问题。被告林辉为其辩解未提交证据。被告王素兰未到庭应诉答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，雅居乐物业管理服务有限公司为甲方，被告王素兰、林辉为乙方签订《前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城9期6幢2001房物业，委托甲方提供物业管理服务，对物业公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；物业管理费为多层住宅2.2元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月，建筑面积为139.01平方米，物业服务费于每月二十五日前交纳；受有关部门或单位委托，甲方可提供水、电燃气、通讯等代收缴收费服务；乙方违反本协议不按期向甲方缴纳物业管理费的，甲方有权要求乙方限期交付，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计算逾期付款违约金；协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2018年6月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年5月31日，被告拖欠24个月的物业管理费合计9259.2元，计至2020年4月30日应付滞纳金3504.99元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款之日起每日按1‰计）及2020年5月至8月期间水费202.3元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2018年6月至2020年5月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，于2020年6月22日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年6月22日作预立案调解，调解不成于2020年7月20日正式立案。被告林辉、王素兰位于中山市***********************，建筑面积为139.01平方米，按照前期物业服务协议及中山市三乡镇发展和改革局关于雅居乐新城第九期岭峰小区实行政府指导价物业服务的收费批复，高层住宅每月2.8元/平方米计算，执行时间为2016年7月。被告每月应向原告缴交物业管理费389.23元（原告主张按每月385.8元计算）。另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。庭审时，被告林辉确认从2018年6月起拖欠原告物业管理费及拖欠2020年5月至8月水费202.3元的事实，对原告主张按每日千分之一计算违约金没有异议。被告未交费的原因是原告未帮被告处理房屋渗水问题，及原告未向被告开具交物业管理费的发票。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托雅居乐物业管理服务有限公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐物业管理服务有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。被告林辉称其房屋渗水，原告有派工作人员进行处理，但认为原告的工作人员没有相关资质，原告未履行协助、协调服务义务，且未向其开具交物业管理费的发票，因此未向原告交物业管理费。故本案争议焦点为：原告是否适当履行物业服务协议约定的义务。《前期物业服务协议》约定：“甲方对物业公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。”首先，从庭审时双方陈述的内容显示，原告曾多次派人对被告房屋渗水问题进行处理，并建议被告委托有资质的公司对房屋渗水问题进行鉴定，应视为原告对被告房屋渗水问题履行了协助及协调的义务。其次，虽然物业协议约定原告向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，但是被告认为原告派出的人员没有资质，在双方未达成房屋维修有偿服务合同的情况下，原告没有义务向被告提供房屋的维修服务。再者，被告称原告未按要求开具物业管理费发票，庭审时原告称业主可以凭收款收据要求原告开具发票。本院认为，开具发票的相关事宜是由税务机关管理,并非民事法律关系的调整范围，如被告认为原告并未按照双方约定开具相应的发票，被告可以另行协商或循其他合法途径主张权利。综上所述，被告未提供证据证明原告未按物业服务协议履行约定的义务，应对承担举证不能的法律后果，被告以原告未按物业服务协议履行约定的义务而拒付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告从2018年6月起按385.8元/月标准计至判决之日的物业管理费及2020年5月至8月期间水费202.3元，并提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告林辉亦对拖欠原告从2018年6月起的物业管理费及2020年5月至8月期间水费202.3元的事实无异议，被告王素兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利，故本院对原告主张被告支付从2018年6月起至判决之日止的物业管理费及2020年5月至8月期间水费202.3元予以支持，本院确定物业管理费计至2020年9月止共28个月为10802.4元。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。被告对原告主张按每日千分之一计算违约金没有异议，故本院对原告主张从逾期付款之日按每日千分之一计算违约金的诉求予以支持。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）、水费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王素兰、林辉于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年6月1日至2020年9月30日期间的物业管理费10802.4元；二、被告王素兰、林辉于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付违约金（计算方法：以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别从欠费当月26日起按每日1‰计至清偿之日止）；三、被告王素兰、林辉于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2020年5月至8月水费202.3元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元（原告已预交），由被告王素兰、林辉负担（该款二被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十月二十日书记员  梁晓林林雷