湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2696号 原告：周满林，女，1974年9月12日出生，汉族，户籍地湖南省东安县，现住广西省全州县。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：陈国保，男，1963年8月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：刘冬珍，女，1963年11月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：唐景林，男，1970年2月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。 法定代表人：周红军。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，住湖北省监利县。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区iv> 法定代表人：李良树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告周满林诉被告刘登勋、被告陈国保、被告刘冬珍、被告唐景林、被告长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江）、被告周红军、被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周满林、被告广利来公司的委托诉讼代理人杨艳龙到庭参与诉讼，被告刘登勋、被告陈国保、被告刘冬珍、被告唐景林、被告长沙三江、被告周红军经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告周满林向本院提出诉讼请求：一、判决由被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙市三江投资有限公司、周红军、永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起15日内按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告周满林办理好坐落于永州市冷水滩区××道××购物中心新中国服装批发城富层（负一层）156号商铺不动产权证书；二、判决由被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江、周红军、永州广利来房地产有限公司在本判决生效后立即向原告周满林连带支付逾期办证违约金2160.48元（按原告已付款107520元的2%的标准计算）；三、七被告共同承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2005年,被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权,就其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权,广利来公司与被告刘登勋、案外人刘永先、钱松林等3人签订了内部土地使用权转让合同,但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续,并约定由刘登勋、刘永先,钱松林等3人以广利来公司的名义,按照该地段的统一规划设计进行房地产开发。在开发过程中,刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目开发完成后,2009年8月19日,刘登勋、刘永先、陈国保等3人将该项目的负一层至第三层的商铺的房屋和土地产权登记在本人或其3人亲属（即被告陈国保,刘冬珍,唐景林等12人）名下,其中原告所购商铺即属于该项目负一层商铺中登记在被告陈国保、刘冬珍,唐景林名下的一间。自2009年12月29日起，陈国保、刘冬珍、唐景林等12人在不同的时间段，将该房产进行了银行贷款抵押。2011年1月3日，被告刘登勋以总承包的方式，回购被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12人的房产，但并未在房产和国土部门办理产权过户登记手续。2012年6月16日,刘登勋就总承包（回购）的房产,与被告长沙三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）签订了《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》,并约定了转让产权总面积为9746.5平方米,总价款为39980000元,但未约定长沙三江公司为产权过户的接受登记对象以及具体产权过户的时间。当日,刘登勋以广利来公司委托人的身份向长沙三江公司的法定代表人周红军即被告周红军出具了委托销售、招商、管理永州广源购物中心商业用房的授权委托书,虽然委托书中周红军的身份证号码不对,但委托书尾部被委托人处“周红军”的签名确系周红军本人所签。随后,广利来公司与长沙三江公司、永州市三江商业管理有限公司（以下简称永州三江公司）联合,将广源购物中心更名为新中国服装批发城,分别以开发商和投资商、运营商的身份,在社会及各界媒体上进行了大量的广告宣传。2013年9月14日,陈国保、刘冬珍、唐景林等12人与刘登勋在公证处进行了公证,授权刘登勋销售、处置广源购物中心项目的负一层至第三层的商铺,并为购买人办理相关产权过户登记手续。2012年9月8日,案外人孙叶安以被告广利来公司的委托代理人的身份,作为新中国服装批发城商铺的出卖方与原告签订了合同编号为0030的《商铺购买合同》。合同约定,出卖方将其所有的坐落于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城富层（负一层）156号商铺,建筑面积约为15.93平方米,以总价款127520元转让给原告;出卖方于2013年1月1日,将转让商铺交付于原告;出卖方在该商铺交付之日起365个工作日内代为办理房屋所有权证和国有土地使用证,逾期出卖方支付原告已付购房款每日万分之二的违约金。合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”章印和孙叶安的私印,原告周满林也签了名。合同签订后,原告向周红军和长沙三江公司共计支付了合同购房款107520元以及缴纳了房屋维修基金504元,周红军以长沙三江公司的名义给原告出具了加盖长沙三江公司财务专用章的收款收据。2016年4月8日,刘登勋与长沙三江公司又签订了《解除协议书》,并约定了对长沙三江公司已出售的商铺（总面积为4971.32平方米）,由刘登勋为受让方办理产权过户手续,对其他未出售的部分（总面积为4775.18平方米）,由其收回,刘登勋共计获得合同款21680000元。根据该份协议和之前双方签订的买卖协议所约定的实际内容,协议双方自始至终都未发生物权转让效力,以及授权委托书来看,《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》虽名为房地产买卖协议,实为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条所指的《商品房包销合同》。也就是说,刘登勋是在将整个永州广源购物中心商业用房打包全权委托长沙三江公司进行销售,并从中获得部分合同房款,同时长沙三江公司分得另一部分合同房款即包销佣金。本案中,没有房地产开发、销售等方面从业资质的被告刘登勋,从专门从事于房地产开发行业的被告广利来公司手中购得涉案国有土地的使用权,并挂靠于该公司名下对该地块进行房地产开发。开发完成后,将相关产权登记在被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12人名下。被告长沙三江公司、周红军接受刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林等人的委托,代理包销涉案商铺,以广利来公司委托代理人的名义,组织与原告签订《商铺购买合同》,并直接收取了原告的购铺款,在向委托人刘登勋,陈国保、刘冬珍、唐景林支付部分款项后,自身亦分得一部分款项即高额的包销佣金。故被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司均应为原告办理不动产权证书承担相应责任。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，双方所签订的《商铺购买合同》属有效合同，故被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林、长沙三江公司、周红军、广利来公司应承担连带支付涉案《商铺购买合同》第十一条所约定的原告已付款的2%的逾期办证违约金责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，到目前为止，已交付商铺房屋七年有余，被告仍未为原告办理相关产权证书，被告的行为已构成严重违约，故七被告应当依法继续履行合同共同为原告办理不动产权证书，并承担支付逾期办证违约金的连带责任及本案全部诉讼费用。因此，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告刘登勋、被告陈国保、被告刘冬珍、被告唐景林、被告长沙三江、被告周红军均未进行答辩，亦未提交证据。 被告广利来公司辩称：答辩人不是本案的适格主体。一、答辩人公司早在2009年就将广源购物中心负一层至三层商铺全部登记在刘登勋等12人名下，已经完成办证过户义务，答辩人公司不再是涉案房屋的所有权人，既不是涉案房屋的销售方，也没有收到分文购房款，且项目部不具备法人资格，不具有民事行为能力，故刘登勋等人在商铺买卖合同上加盖项目部章子的行为是无效的民事行为，答辩人公司对此不予认可。二、答辩人公司于2016年8月份在永州日报发布公告，已经尽到了合理范围内的警示、提醒义务，故本案的审理与我公司无关。请人民法院依法驳回原告对答辩人公司的诉讼请求。 本院经审理查明：2005年广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先，钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告陈国保、刘冬珍、唐景林等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月26日刘登勋将回购的房产卖给了被告长沙三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告长沙三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，长沙三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2012年9月8日长沙三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》约定：甲方将坐落在冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城富层156号商铺,建筑面积约为15.93平方米,以每平方米8005元，总价款127520元出售给原告；交房时间为2013年1月1日。合同第六条约定：乙方逾期付款的，甲方有权要求买方按下列第一种方式承担违约责任，即要求乙方以未付款项为基数，按日万分之二支付滞纳金，合同继续履行。第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款百分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于长沙三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日被告刘登勋与被告长沙三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由长沙三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 同时查明，《商铺购买合同》签订后，原告按约定支付购房款107520元，并缴纳房屋维修基金504元，但未缴纳办证的相关税、费，尚欠购房款20000元。2015年5月22日,刘登勋等人将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，长沙三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年8月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在陈国保、刘冬珍、唐景林等12位自然人名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林在本案中承担何种责任的问题。本案中涉及商铺的所有人是被告陈国保、刘冬珍、唐景林，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林有协助义务；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告长沙三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款108024元(含房屋维修基金504元)的2%支付违约金为108024元×2%=2160.48元，但原告下欠购房款20000元是否计算违约金的问题被告方并未提出主张，本院不予以处理，但对下欠购房款20000元，应在办证后及时给付；四、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告长沙三江公司承担。 综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条；《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效后三十日内为原告周满林办理好坐落在冷水滩区××道××购物中心新中国服装批发城富（负）一层156号商铺不动产权证书，被告刘登勋、陈国保、刘冬珍、唐景林予以协助办证，办证税费由原告周满林承担，周满林同时付清购房款20000元； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告周满林支付违约金2160.48元； 三、驳回原告周满林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元，公告费560元，总计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司各负担350元，原告周满林负担210元。 审 判 长  邓海云 人民陪审员  蒋增民 人民陪审员  唐中玲 二〇二〇年十月九日 法官助理席磊 书记员鞠伟华