四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5133号 原告：陈刚，男，1982年11月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘玉菊，四川四成律师事务所律师。 被告：资阳市中子投资管理有限公司，住所地：资阳市雁江区狮子山路****，统一社会信用代码：91512000682376418W。 法定代表人：刘超，董事长。 委托诉讼代理人：丁章仕，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨维彬，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 原告陈刚与被告资阳市中子投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，因本案与王秀英、戢英、肖**君、魏莉、李有超、姜静、王小英等诉资阳市中子投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷案被告为同一人、诉讼标的为同一种类，依法适用简易程序六案合并公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人刘玉菊、被告资阳市中子投资管理有限公司的委托诉讼代理人丁章仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈刚向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金49111元；2．本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2013年10月21日签订《祥符福苑小区认购书》，约定原告购买被告开发的位于资阳市雁江区，建筑面积35.18平方米，单价6980元／平方米，总价为245556元；出卖人应当在商品房交付使用后18月内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；双方不得单方面违背此认购协定，否则违约方向对方支付总房款20%的违约金；双方凭此签订《商品房买卖合同》，若双方签订的《商品房买卖合同》与本认购书有相抵触的地方，以《商品房买卖合同》为准。被告于签定认购书的当日向原告交付了房屋。原告按约定向被告支付了全部购房款，并于2016年3月2日向被告交付了办证的相关费用。之后，被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未在认购书约定的交付房屋18月内向产权登记机关报送备案材料，至今未为原告办理房屋不动产权证。多年来原告无数次催促被告报送产权办证资料，为原告购买房屋办理产权登记手续，被告以种种理由推诿。被告的行为已经构成违约，按约定应向原告支付购房总价款20%的违约金，为维护原告合法权益，现依法起诉，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 资阳市中子投资管理有限公司辩称，对原告陈述双方签订《祥符福苑小区认购书》及交房时间、房屋位置、面积、单价和总价、未办理不动产登记等事实无异议。因签约当天即交付房屋，原告收到房屋后也取得了相应的收益，不存在损失；双方只签订了《祥符福苑小区认购书》，未签订《商品房买卖合同》，未在相关部门办理网签导致双方签订合同的目的不能实现；《祥符福苑小区认购书》载明原告完全清楚该房未取得预售房许可证，是无效合同；认购书特别约定了买受人放弃向出卖人主张违约金的权利。因此被告不应当承担违约金，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提供的有关身份方面的证据和《祥符福苑小区认购书》、收款收据、资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单、查询结果等经庭审质证被告对证据三性无异议，上述证据能相互印证共同证明案件事实，本院予以采信并在卷佐证。结合当事人陈述和依法采信的证据，本院认定事实如下：原告于2013年10月21日与被告签订《祥符福苑小区认购书》，购买被告开发的位于资阳市雁江区，认购书载明：“……建筑面积35.18平方米，单价6980元／平方米，总价245556元……买受人于签订协议时付总房款的50%以上即人民币125000元，……余款于2015年4月30日付清……乙方应在本认购书约定的期限内付清首付款∕全款；同时与甲方签署《商品房买卖合同》……出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后18月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……双方不得单方面违背此认购约定，否则违约方向对方支付总房款20%的违约金……特别约定，买受人放弃向出卖人主张违约金的权利……凭此签订《商品房买卖合同》，若双方签订的《商品房买卖合同》与本认购书有相抵触的地方，以《商品房买卖合同》为准……”被告于签定认购书的当日向原告交付了房屋。原告按约共向被告支付了247650元。原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》。被告于2013年7月31日取得资阳市雁江区祥符镇白马街综合农贸市场6号楼的房屋所有权证（证号为2013072402291），该房屋于2018年7月18日被简阳市人民法院查封。经资阳市房产档案馆核实，上述房源未在资阳市房地产管理局办理预售和现售手续，亦无网签备案记录。 审理过程中原告诉称存在损失，但未提出具体损失数额亦未进行举证；被告以约定的违约金过高为由要求酌减。 本院认为，原、被告双方签订的《祥符福苑小区认购书》系双方真实意思表示，具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款和办证时间等，该认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件，且原告已按约支付了全部价款并实际占有、使用房屋，应当认定为商品房买卖合同。被告至今未办理房屋的预售或现售手续，且现该房屋已被另案查封，导致难以实现为原告办理产权登记的目的，足以认定被告方构成了违约；认购书明确约定了在商品房交付使用后18月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告有权要求被告按约支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本案中，被告于签订认购书当天即向原告交付了房屋，原告一直占有、使用至今，被告主张其虽迟延办理产权登记，但没有给原告造成损失，原告也未提出具体损失数额及进行举证，故本院酌定将被告应向原告支付的违约金调整为双方约定的40%。被告抗辩认购书特别约定了买受人放弃向出卖人主张违约金的权利,但认购书同时也约定了违约金条款，被告作为提供格式合同的一方，未对该免除自己责任的条款采取合理方式提请对方注意或进行说明，应认定为无效条款。 综上所述，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第六条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告资阳市中子投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈刚违约金19644.40元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1028元，减半收取514元（已由原告陈刚向本院缴纳），由原告陈刚负担308元，被告资阳市中子投资管理有限公司负担206元（被告资阳市中子投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈刚给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  陈芳 二〇二〇年十月二十九日 书记员  蒋凤