四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7246号 上诉人（原审原告）：成都壹购丰汇商业管理有限公司。住所地：成都市成华区府青路二段**“财富又一城”1栋5层501号。 法定代表人：刘守玉，总经理。 委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江术兵，男，1994年11月28日出生，汉族，住重庆市开县。 上诉人成都壹购丰汇商业管理有限公司（以下简称“壹购公司”）因与被上诉人江术兵房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。江术兵经本院依法传唤，拒不到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 壹购公司上诉请求：1．判令江术兵向壹购公司支付水费376.6元、电费31959.9元，并支付逾期支付水费、电费违约金（违约金计算方法：分别以欠付费用为基数，按每日按万分之五的标准，自欠付之日起计算至款项实际付清之日止）。2．撤销一审判决第五项，改判江术兵向壹购公司支付租赁场地清场费27147元。3．判令由江术兵承担本案案件受理费、公告费等全部诉讼费用。 事实与理由：一审审理对部分事实认定不清，驳回壹购公司要求江术兵支付水费、电费及逾期支付水电费违约金、清场费的诉讼请求明显错误。 江术兵未作答辩。 壹购公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令《物业租赁合同》于2018年11月27日解除；2．判令江术兵向壹购公司支付租金10596.13元、商场服务费4185.36元、袋装垃圾清运费97.05元、水费376.6元、电费31959.9元；3．判令江术兵支付逾期支付租金违约金566.89元、逾期支付商场服务费违约金223.91元、逾期支付袋装垃圾清运费违约金5.19元、逾期支付水费违约金15.47元、逾期支付电费违约金495.37元（分别以欠付费用为基数，按每日万分之五的标准自欠付之日起计算至江术兵实际支付之日起，暂计算至2018年12月31日）。4．依法判令江术兵支付逾期交还场地的场地占用费4316.94元（每延迟一日，按日租金1倍的标准，自2018年12月1日起计算至2018年12月11日）；5．判令江术兵向壹购公司支付租赁场地清场费27147元；6．判令江术兵赔偿壹购公司免租期损失33120元；7．依法判令江术兵赔偿壹购公司损失23874元；8．依法判令江术兵支付壹购公司律师代理费10588元。 一审法院经审理认定事实如下：2017年3月24日，壹购公司（甲方、出租方）与江术兵（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方将物业的第一层的112A号场地出租给乙方，租赁场地的使用面积为69平方米；租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，计租起始日为2017年5月1日；合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金，履约保证金的金额为两个月的租金和两个月的商场服务费之和，即人民币28290元，乙方应向甲方交付商品和服务质量保证金人民币2000元；本租赁场地签约租金标准为200元/㎡/月，实行执行租金标准为160元/㎡/月，月租金=69㎡×160元/㎡/月=11040元，日租金=（月租金×12）÷365=363元，年租金=月租金×12=132480元；自2018年4月1日起每壹租约年（月）作为一个周期，在上一周期的实际执行租金数上递增8%/㎡/月；租金支付方式为按季度支付，即：每一公历年度的首季度租金于上一年的12月15日前支付，第二季度租金于当年3月15日前支付，第三季度租金于当年6月15日前支付，第四季度租金于当年9月15日前支付；乙方于2017年3月28日前向甲方支付首期租金，金额22080元（2017年5月1日至2017年6月30日期间的租金）；月商场服务费=69㎡×45元/㎡=3105元，乙方于2017年3月28日前向甲方支付首期商场服务费，金额9315元（2017年4月1日至2017年6月30日期间的商场服务费）。此后，乙方按季度支付商场服务费，即：每一公历年度的首季度商场服务费于上一年的12月15日前支付，第二季度商场服务费于当年3月15日前支付，第三季度商场服务费于当年6月15日前支付，第四季度商场服务费于当年9月15日前支付，乙方每月26日前据实缴纳当月水费、电费（含电线线损）、燃气费、电话费、网络费等费用，垃圾袋装费按照成都市容环境卫生行政主管部门规定的标准（72元/月）按季度收取；甲方予以乙方装修期，装修期的起止时间为2017年4月1日至2017年4月30日，乙方于办理租赁场地交付手续时应与甲方签署《装修安全责任书》，缴纳成品维护金5000元和20元/㎡（使用面积）的装修管理费；乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方按合同解除或终止时月租金的两倍赔偿损失；乙方迟延支付租金、商场服务费和其他费用，每延迟一日，按应支付金额的千分之一向甲方支付违约金。迟延超过7天，甲方有权在发出书面通知后暂停租赁场地的燃气、水、电及/或暂停对租赁场地提供商场服务，直至乙方付清拖欠的款项、违约金及其他相关费用（包括但不限于恢复开通费用）为止，租赁期间，乙方迟延支付任何一项费用连续三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用的迟延天数连续超过15日或累计超过30日，甲方有权解除本合同；甲方因向乙方追索租金、商场服务费、其他费用，以及赔偿金、违约金等产生的费用和开支（包括公证费、律师费、差旅费、调查取证费）均由乙方承担。租赁期限届满，乙方应至迟于租赁期限届满次日，或无论何种原因导致本合同解除，乙方应于合同解除后三日内将租赁场地交还甲方。合同解除或终止后，乙方未按本合同约定时间将租赁场地返还甲方，占用天数不足三十天的，每延迟一天，按合同解除或终止前最后一次支付租金的日租金金额的两倍向甲方支付场地占用费；占用天数超过三十天的，每延迟一天，按合同解除或终止前最后一次支付租金的日租金金额的三倍向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁场地。附件二租金、商场服务费及其他费用明细表，载明：2017.4.1-2018.3.31租金单价160元/㎡/月，月租金11040元/月；2018.4.1-2019.3.31租金单价173元/㎡/月，月租金11937元/月；2019.4.1-2020.3.31租金单价187元/㎡/月，月租金12903元/月；商场服务费均单价45元/㎡，月商场服务费3105元，2017.4.1-2020.3.31袋装垃圾清运费72元/月，装修管理费1380元，成品维护金5000元，履约保证金28290元，质量保证金2000元。 合同签订后，双方签订了《租赁场地移交确认书》，壹购公司将案涉租赁房屋交付给江术兵使用。 一审法院另查明，2018年11月23日，壹购公司向江术兵发出《解除的函》，载明：根据贵我双方于2017年3月21日签订的《物业租赁合同》（租赁场地位于四川省成都市成华区，租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止），贵方多次拖欠租金、商场服务费等费用，已构成严重违约。现我司郑重函告贵方如下：一、上述《物业租赁合同》于本函发出后第四日解除。二、请贵方于《物业租赁合同》解除后第三日内拆除装修及自行安装的设施设备和其他添附物，并将租赁场地以我司书面认可的清洁状态交还我司。逾期未交还的，我司将自行清场并收回租赁场地，由此产生的一切费用（包括但不限于清场费用、物业占用费）和损失将由贵方承担……。 一审法院再查明，壹购公司与四川宏联律师事务所签订了《委托代理合同》，壹购公司委托四川宏联律师事务所处理其与江术兵房屋租赁合同纠纷一案的法律事务。2019年1月18日壹购公司向四川宏联律师事务所转账汇款10588元，四川宏联律师事务所开具增值税专用发票。 一审庭审中，壹购公司举出壹购公司与成都远润装饰工程有限公司签订的《财富又一城无印抹茶商铺拆除施工合同》一份、银行转账记录两份，拟证明壹购公司为拆除租赁场地支出共计27147元，该费用应当由江术兵承担；壹购公司举出2019年财富又一城各级水表总清单一份，拟证明江术兵拖欠2018年7月8日至2018年11月7日的水费376.6元未支付；举出2018年财富又一城商铺能耗表一份、成都前锋上普实业有限责任公司缴纳电费的增值税专用发票4份，拟证明江术兵拖欠2018年7月8日至2018年11月7日的电费31959.9元未支付。同时壹购公司表示，《物业租赁合同》的解除日期是《解除的函》载明的发出函件之日起的第四日，即2018年11月27日，江术兵未支付2018年11月1日至2018年11月27日的租金10596.13元。壹购公司表示2018年12月2日与成都远润装饰工程有限公司签订施工合同委托该公司对租赁房屋进行拆除，拆除完毕的日期是2018年12月11日，故场地收回的时间为2018年12月11日，江术兵的商场服务费、垃圾清运费应支付至2018年12月11日，江术兵拖欠自2018年11月1日起的商场服务费、垃圾清运费未支付。 一审法院认为，壹购公司与江术兵签订的《物业租赁合同》其系双方真实意思的表示，双方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。根据壹购公司提交的租赁场地移交确认书能够证明壹购公司将案涉场地交付给江术兵使用的事实，江术兵应当按照租赁合同的约定按时足额支付租金、商场服务费、垃圾清运费等费用。对于壹购公司的各项诉讼请求，一审法院依次评述如下： 一、对于壹购公司主张双方签订的《物业租赁合同》于2018年11月27日已经解除。一审法院认为，按照《物业租赁合同》约定，第四季度租金应于当年9月15日前支付，但本案中，江术兵未按时足额支付2018年第四季度的租金，故壹购公司有权按照合同约定解除双方签订的《物业租赁合同》，《物业租赁合同》明确载明了合同解除的时间，且壹购公司已将案涉租赁物收回，《物业租赁合同》实际已经解除。故壹购公司请求确认《物业租赁合同》于2018年11月27日解除的诉讼请求一审法院予以支持。 二、对于壹购公司主张江术兵支付租金10596.13元、商场服务费4185.36元、袋装垃圾清运费79.05元、水费376.6元、电费31959.9元的请求。一审法院认为，第一，对于租金，《物业租赁合同》明确约定了租金标准，壹购公司在庭审中表示江术兵尚欠租金时间为2018年11月1日至2018年11月27日，故对于壹购公司主张的租金一审法院予以支持，具体金额为10596.13元。第二，对于商场服务费、垃圾清运费，因壹购公司与江术兵之间的《物业租赁合同》已经于2018年11月27日解除，《物业租赁合同》约定合同解除后，江术兵应至迟在三日内交还物业，本案中，壹购公司自认其与成都远润装饰工程有限公司于2018年12月2日签订了装修合同开始对案涉租赁物进行拆除，故一审法院认定壹购公司自行收回物业的时间为2018年12月2日，故商场服务费、垃圾清运费应支付至2018年12月2日截止。壹购公司自认江术兵2018年11月1日之前的商场服务费、垃圾清运费已经支付完毕，故江术兵尚欠2018年11月1日至2018年12月2日之间的商场服务费、垃圾清运费。商场服务费具体金额为：3312元（3105元/月÷30天×32天），垃圾清运费的具体金额为：76.8元（72元/月÷30天×32天）。第三，对于水费、电费，因壹购公司金提供了水表总清单、能耗表清单，并未提供证据证明江术兵未缴纳该期间的水费、电费，故一审法院对该部分诉讼请求不予支持。 三、对于壹购公司主张的逾期支付租金违约金、逾期支付商场服务费违约金、逾期支付袋装垃圾清理费违约金、逾期支付水费、电费违约金。一审法院认为，《物业租赁合同》明确约定租金商场服务费、垃圾清运费均按季度支付，对支付租金违约金、商场服务费、垃圾清运费的违约金约定为按照日千分之一支付违约金，壹购公司自认该标准过高，主动请求调整按照日万分之五的标准计算，一审法院对壹购公司的该请求予以确认，对壹购公司主张的逾期支付租金违约金、逾期支付商场服务费违约金、逾期支付垃圾清运费违约金一审法院予以支持，具体计算方法为，按照一审法院确认的欠付金额为基数，按照日万分之五的标准，自欠付之日2018年9月16日起计算至实际付清之日止。对于壹购公司主张的水费、电费违约金一审法院不予支持。 四、对于壹购公司主张的场地占用费。一审法院认为，因一审法院确认《物业租赁合同》解除时间为2018年11月27日，壹购公司实际收回场地的时间为2018年12月2日，故江术兵实际占用案涉租赁房屋的时间为2018年11月28日至2018年12月2日，共计5天。《物业租赁合同》约定占用费标准为日租金标准的2倍，但壹购公司在本案中主张按照日租金标准的1倍计算占用费，一审法院予以认可，占用费计算为：1989.5元（11937元/月÷30天×5天）。 五、对于壹购公司主张的租赁场地清场费27147元。一审法院认为，《物业租赁合同》明确约定合同解除后，租赁场地的装修及所有附属设施设备和其他添附物归壹购公司所有。壹购公司自行收回租赁房屋后委托第三方进行装修，系壹购公司自主行为，无权要求江术兵支付该部分费用，故对于壹购公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。 六、对于壹购公司主张的免租期损失，一审法院认为，壹购公司与江术兵签订的《物业租赁合同》中约定装修期免收租金，系双方自愿作出的约定，且合同中并无关于违约方承担守约方免租期损失的约定，故对于壹购公司主张的免租期损失一审法院不予支持。 七、对于壹购公司主张的损失23874元，因壹购公司并未提供证据证明该损失的存在，故一审法院不予支持。 八、对于壹购公司主张的律师代理费10588元，因《物业租赁合同》明确约定了壹购公司追索租金等费用产生的律师费等由江术兵承担，且该律师费壹购公司已经实际支付，故对于壹购公司该项诉讼请求一审法院予以支持。 江术兵经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。 综上，对壹购公司的诉讼请求一审法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、壹购公司与江术兵于2017年3月24日签订的《物业租赁合同》于2018年11月27日已经解除。二、江术兵于判决生效之日起十日内向壹购公司支付租金10596.13元、商场服务费3312元、袋装垃圾清运费76.8元，以上共计13984.93元；并支付逾期支付租金、商场服务费、袋装垃圾清运费违约金（违约金计算方法为：以13984.93元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年9月16日起，计算至款项实际付清之日止）。三、江术兵于判决生效之日起十日内向壹购公司支付场地占用费1989.5元。四、江术兵于判决生效之日起十日内向壹购公司支付律师费10588元。五、驳回壹购公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3251元，公告费300元，均由江术兵负担。 本院二审期间，当事人双方未提交新证据。本院二审经审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。 另补充查明，1．案涉物业租赁合同第二条第十一款约定：“……甲方代收代缴费用（水费、电费、电线线损费、天然气费、电话费、有线电视及网费、垃圾袋装费等）”。2．第二十条第三款约定：“甲有权要求乙方于租赁期限届满或本合同解除后按下述标准之一交还租赁场地：（1）……乙方将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方。……；（2）乙方拆除装修及自行安装的设施、设备和其他添附物，并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方”。3．第四款约定：“合同解除或终止后，乙方未按本合同约定标准交还租赁场地的，应按合同解除或终止前最后一次支付租金的月租金金额的三倍向甲方赔偿损失，如前述赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额”。4．江术兵使用的电表用户为：24269021和52489117。表号为24269021的电表从2018年7月8日至2018年11月7日的用电量为845度，产生电费1165.34元。表号为52489117的电表在移交租赁场地时的起始度数为0，2018年11月7日的读数为23957，共计产生电费31224.09元。上述两电表电费共计32389.43元。5．江术兵使用的水表，从2018年7月8日至2018年11月7日用水量为50吨，共计产生水费376.6元。6.2018年12月2日，壹购公司与案外人签订《财富又一城无印抹茶商铺拆除施工合同》第三条约定施工费用为27147元。2019年2月21日，壹购公司向案外人转账27147元。7.二审中壹购公司提交书面《情况说明》，主张所欠电费及水费的违约金均从2018年12月1日起计算。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于江术兵是否应当支付案涉水费、电费问题。壹购公司主张江术兵应向其支付拖欠的水费共计376.6元，电费共计31959.9元。本院认为，依据案涉合同第二条第十一款约定，壹购公司代收代缴的费用包括水费、电费。故壹购公司有权向江术兵收取租赁期间的水费、电费。对于壹购公司提交的关于江术兵欠缴的水费、电费金额，有其提交的财富又一城商铺能耗表及水表清单佐证。鉴于江术兵未提交证据证实其已经支付水费、电费的情况，故应承担举证不能的不利责任。结合壹购公司提交的上述证据，本院对壹购公司关于水电费的主张予以支持。另，因江术兵欠缴电费32389元，壹购公司只主张31959.9元，视为其对权利的放弃，本院对此予以确认。另，关于未按期支付水费、电费的违约金。因合同约定江术兵应于每月26日前据实缴纳当月水费、电费，江术兵迟延支付以上费用已构成违约，其应当承担违约责任。因壹购公司在二审中主张所欠电费及水费的违约金均从2018年12月1日起计算，系壹购公司对其自身权利的放弃，本院予以支持。同时，壹购公司自认按照合同约定的标准过高，主动请求调整按照日万分之五的标准计算，本院对壹购公司的该请求予以确认。故电费及水费违约金的计算方式为以32336.5元（31959.9+376.6=32336.5）元为基数，按照日万分之五的标准从2018年12月1日起计算至实际付清之日止。 对于清场费问题。依据案涉合同第二十条第三款规定，虽然壹购公司对于合同解除后的场地交还约定了两种方式，但都约定清洁行为由江术兵负责。故，本院认为江术兵有义务按照合同约定履行清洁义务，进而壹购公司可依据案涉合同第二十条第四款规定要求江术兵支付损失。因壹购公司提交的其与案外人签订的商铺拆除施工合同以及其向案外人汇款凭证足以证实其因清场所花费的费用，故本院对壹购公司的该项主张亦予以支持。 综上，壹购公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2210号民事判决第一项“成都壹购丰汇商业管理有限公司与江术兵于2017年3月24日签订的《物业租赁合同》于2018年11月27日已经解除”；第二项“江术兵于判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付租金10596.13元、商场服务费3312元、袋装垃圾清运费76.8元，以上共计13984.93元；并支付逾期支付租金、商场服务费、袋装垃圾清运费违约金（违约金计算方法为：以13984.93元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年9月16日起，计算至款项实际付清之日止）”；第三项“江术兵于判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付场地占用费1989.5元”；第四项“江术兵于判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付律师费10588元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2210号民事判决第五项“驳回成都壹购丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、江术兵于判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付水费376.6元，电费31959.9元，并支付逾期支付水费及电费的违约金（该两项违约金的合并计算方式为：以32336.5元为基数，按照日万分之五的标准从2018年12月1日起计算至实际付清之日止）； 四、江术兵于判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付清理费27147元。 五、驳回成都壹购丰汇商业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3251元，公告费300元，均由江术兵负担；二审案件受理费3251元，由江术兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年十月十九日 书记员  崔金枝