天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2397号上诉人（原审原告）：金苏，女，1982年11月7日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：郝金源，天津兴朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张书才，男，1982年10月8日出生，汉族，现住天津市静海区。上诉人金苏因与被上诉人张书才房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金苏上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判支持金苏一审全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由张书才承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，与张书才签订合同的主体为案外人徐成召，一审查明的到房屋现场与金苏见面、商谈等所有事宜均为案外人徐成召的妻子李亚茹，给金苏发送腾房的通知函为案外人徐成召，由此可见，一审法院在本院认为部分认定的：张书才提交的相关证据足以证明原房主（案外人徐成召）对原（金苏）、被告（张书才）之间的转租行为知情并认可，是错误的；李亚茹的相关民事行为不能等同于案外人徐成召；其次，在该案件审理过程中，涉案房屋已经被案外人徐成召收回并另行转租给他人，金苏及张书才已经没有继续履行双方签订的《商铺转租合同》的事实基础及法律依据，张书才无权与金苏签订《商铺转租合同》；最后，基于以上事实，张书才转租行为无效，法院应当解除金苏与张书才之间的《商铺转租合同》并判令张书才归还全部涉案款项。综上，请求二审法院依法支持金苏全部诉讼请求。张书才辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。金苏向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除金苏、张书才之间的房屋租赁合同；2、请求法院判令张书才返还金苏已支付的转租费30000元、租赁费10000元、空调转让费1000元，违约损失5300元（其中装修费用2500元、柜台仓储费800元，误工费用以每日200元计算暂时计算至起诉之日为2000元），共计46300元；3、案件诉讼费用由张书才承担。一审法院认定事实：天津市静海区徐庄子中学后侧vivo手机专卖店房屋系案外人徐成召所建，张书才夫妇系该房屋的承租人。2020年3月13日15时30分左右，张书才因欲转租该房屋，打电话将李亚茹（案外人徐成召之妻）叫到该出租房屋，同欲接手该房屋的金苏见面。李亚茹向金苏介绍了门口摊位的相关情况后，和金苏加了微信，并表示“我也没嘛了，我就是把这说了，其他的就你们自己说了”，而后就自行离开。张书才与金苏一方就转租事宜达成一致后，于同日签订了《商铺转租合同》。双方约定张书才将涉案商铺转租给金苏；转租期6个月，自2020年3月15日起至2020年10月4日止。张书才于2020年3月15日前向金苏交付该商铺。该商铺转租费30000元、房屋租金10000元。合同签订生效之日起金苏一次性支付完毕。另有空调一台作价1000元转给金苏。合同签订后金苏即通过掌上银行将41000元打入张书才农行卡。后张书才将房屋钥匙、电卡等给付金苏。2020年3月19日李亚茹通过微信给金苏发送关于腾房的通知函，内容如下：“金苏：天津市静海区徐庄子中学后侧vivo手机专卖店的平房是我方与张璐签订的《房屋租赁协议书》。按照《房屋租赁协议书》第五条之约定，乙方在租用此房期间不通过房主，不得私自改变房屋原来面貌，不得私自随意转租，否则甲方有权终止合同。在我方与张璐及张璐丈夫张书才未就转租事宜达成一致的情形下，未签订三方书面转租协议的情形下，张书才将该房屋私自转租给您。张璐、张书才擅自转租的行为属于严重违约行为。我方已依据合同条款和法律规定解除了《房屋租赁协议书》。请贵方于2020年3月20日前清空天津市静海区徐庄子中学后侧vivo手机专卖店平房内属于您的全部财产，逾期未清空的房屋内资产将视为遗弃物，我方有权自行对其处置，您有（由）此所产生的经济损失自行承担;如您未按期交还房屋，我方将依法追究您的法律责任并追索相关房屋占用费用。特此函告。房主徐成召（签字）。二〇二〇年三月十九日”。后金苏诉至法院。一审法院认为，金苏与张书才签订的《商铺转租合同》系双方真实意思表示，予以确认。另张书才提交的视频证据足以证明原房主对金苏与张书才之间的转租行为知情并认可，一审法院对张书才关于此节的抗辩意见予以采纳。该《商铺转租合同》不违反法律、法规及张书才与原房主的合同约定,合法有效，张书才并无违约行为，双方应严格依约履行。故金苏的诉讼请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决：驳回金苏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取479元，由金苏负担。本院二审期间，金苏提供了5张照片，证明金苏与张书才签订合同之时，该店面是用来出售手机的，在本案诉讼中案外人徐成召已经将房屋转租给他人，他人已经对店面进行了装修并实际经营，金苏与张书才已经没有履行合同的可能性。经质证，张书才对上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。张书才提供了2020年3月13日其与案外人徐成召的电话录音，证明签订合同时案外人徐成召同意并知晓转租事宜。经质证，金苏对其真实性认可，对关联性不认可。本院经审查认为，因双方当事人对对方当事人提供的证据真实性均无异议，本院对此予以确认。本院二审经审理查明，案外人徐成召于2020年5月5日与案外人靳小艳签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给案外人靳小艳，并已交由案外人靳小艳实际占有使用。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、金苏与张书才之间签订的的《商铺转租合同》是否应当解除；2、张书才是否应该返还金苏相应的费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从张书才提交的视频、音频来看，案外人徐成召和李亚茹事前对转租事宜知情，李亚茹在与张书才及金苏见面商谈转租时，已将转租应注意的事项进行了交待，并未对三方需要签订合同、商铺转租费负担等提出特别要求，也未对转租提出异议。在此情况下，张书才与金苏有理由相信案外人徐成召一方同意转租。但在金苏承租期间，案外人徐成召于2020年3月19日要求金苏腾房，并于2020年5月5日将涉诉房屋另租给他人，并交由他人实际占有使用。在此情况下，金苏与张书才之间签订的《商铺转租合同》已无法继续履行，金苏签订合同的目的不能实现，故金苏主张解除其与张书才之间签订的《商铺转租合同》，符合法律规定，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第97条的规定，张书才应该返还金苏已支付的转租费30000元、租赁费10000元、空调转让费1000元。关于金苏主张的违约损失5300元（其中装修费用2500元、柜台仓储费800元，误工费用以每日200元计算暂时计算至起诉之日为2000元），因证据不足，不予支持。综上所述，金苏上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决因二审出现新的证据，导致部分事实不清，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初1600号民事判决；二、解除金苏与张书才签订的《商铺转租合同》；三、张书才于本判决生效后十日内返还金苏转租费30000元、租赁费10000元、空调转让费1000元；四、驳回金苏原审的其他诉讼请求；五、驳回金苏的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取479元，由金苏负担53元，张书才负担426元；二审案件受理费957.50元，由金苏负担105元，张书才负担852.5元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十月二十七日书记员  单 珊