安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初3603号 原告：孙宏燕，女，1985年4月5日出生，汉族，高中文化，从事个体美容业，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：陈若翔，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱清，安徽银佳律师事务所实习律师。 被告：杨春，男，1985年3月15日出生，汉族，初中文化，从事个体货物运输，户籍地安徽省芜湖市弋江区。 原告孙宏燕与被告杨春民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宏燕及其委托诉讼代理人陈若翔，被告杨春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案原由本院以合同纠纷立案，经本院审理确定本案案由为民间借贷纠纷。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年1月22日签订的《房屋回购协议》合法有效；2.判令被告立即偿还原告借款本金410000元及利息(利息以410000元为基数按月息2分自2020年3月22日起计算至债务清偿之日止)；3.依法拍卖芜湖市弋江区白马浅湾E22#楼1单元202号房屋，房屋拍卖所得价款优先偿还被告拖欠原告的债务；4.判令被告向原告支付实际支出的律师费8000元。 原告所诉事实和理由：原告与被告经朋友介绍相识，因被告急需资金周转，向原告提出借款。2020年1月22日，原告与被告签订《房屋回购协议》，约定原告借给被告410000元，借款期限自2020年1月22日至2021年7月22日，被告按月向原告支付1.6%的利息即6560元，被告以其本人所有的芜湖市弋江区白马浅湾E22#楼1单元202室房屋(建筑面积108.26㎡)作为借款担保，过户至原告名下。双方还约定，借款到期时若被告按时支付利息并清偿借款本金，原告需协助被告将上述房屋过户至被告名下；若被告逾期支付，需承担违约责任，并视为自动放弃回购房屋的权利。原告有权自行拍卖、变卖该房屋以偿还被告所欠的债务。2020年1月22日，原告向被告支付了借款400000元，约定剩余的10000元待原告领取房产证后支付。同日，被告配合原告办理了房屋过户手续。后被告仅支付了两期利息便出现逾期情况，经原告多次催促后仍未支付，已构成违约，应当承担违约责任。根据相关法律规定，原告对涉案房屋依法享有担保物权，故请求人民法院依法拍卖该房屋以偿还原告借款。 被告辩称：其向原告借款虽然在合同上写的是410000元，但去除其支出的有关房屋过户费80000多元及借款手续费30000元，其实际拿到借款只有290000多元。因此，被告向其借款实际是套路贷（被告已就此向公安机关报案，未获受理）。 审理查明：2020年1月22日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，约定由被告将其所有的芜湖市弋江区白马浅湾E22#楼1单元202室房屋出售（转让）给原告。房屋转让价款为410000元，所有税费由被告承担。同日，原告通过银行向被告转款共计400000元，被告配合原告将上述房产登记过户至原告名下，相关费用由被告给付，具体数额不详。此外，原、被告还于当日签订《房屋回购协议》一份，约定被告自愿向原告回购上述房屋，回购价格为528080元。被告须自该协议签订之日起每月22日前向原告支付不得低于6560元。回购期限为2020年7月22日止。被告在该时限内无法履行回购的，则视为违约，须承担违约责任，除原告已收的费用不予退还外，须一次性向原告支付回购房价总额10%的违约金。被告自违约之日起十日后，视为自动放弃回购权利，并不得再次主张回购权利。本协议履行过程中，如因一方违约导致另一方通过诉讼维权时，违约方须承担守约方因此支出的实现债权费用（包括但不限于律师费等）。原告于2020年2月22日再次转账给被告3440元。被告于2020年4月26日支付原告6560元。原告因本案诉讼已支付律师代理费8000元。 上述事实有原、被告陈述，原告提交的《存量房买卖合同》、银行账户交易明细记录打印件、《房屋回购协议》、微信聊天截图及转账记录截图打印件、《民事委托代理合同》、律师代理费发票等证据证实。 本案庭审中，原告陈述其于2020年2月22日转账给被告的3440元，加上被告应付而未付原告的首期利息6560元，构成10000元，作为原告向被告借出的另外10000元，从而实现原告总共向被告借出410000元的约定。 被告于本案庭审中陈述其因本案借款支付手续费30000元，并提供微信转账记录打印件。原告对此未予认可。该微信转账记录内容中也未能反映付款事由及收款方与原告的关系。 本院认为，原、被告虽签订房屋买卖合同和房屋回购协议，但从该两份合同（协议）签订的时间、约定的内容以及双方当事人陈述看，原、被告间所发生的法律关系名为房屋买卖，实则为民间借贷。原告为借出方，被告为借入方。双方所为的房屋买卖及产权登记过户，实际为该借贷关系的履约担保。因此，对于原告诉请确认上述《房屋回购协议》有效，不宜简单支持，对于其中关于房屋“回购”不应支持，而对于原告有关实现对该房屋抵押权的请求则可予支持。双方虽未直接签订借款合同，但从上述已签订协议的内容并结合双方陈述可知，双方系约定由原告向被告出借410000元，借款期限至2021年7月22日，借款利息按月（每月22日前）结付。关于借款利率，双方虽未明确约定，但从双方实际约定的借款总额以及由被告向原告每月支付6560元等内容分析，原告诉称借款利率为月利率1.6%可予认定。但是，原告向被告具体出借款的时间、数额应以其实际向原告交付借款的时间、数额为准，即原告于2020年1月22日向被告借出400000元，于2020年2月22日再次向被告借出3440元。被告称其只实际拿到借款290000多元，未能提出相应证据及理由，本院不予采信。上述借款利息应按实际交付借款情况计付。对于原告起诉时已届给付期的利息，被告应向原告支付。原告诉讼请求中，对于要求被告支付利息的计付时间虽表述为自2020年3月22日起，但纵观原告于本案中全部意见、理由可以看出，此并非原告对于前期借款利息的放弃，而是原告认为被告已付前期借款利息，亦即原告的该项诉请实际为被告应付而未付的利息。本案借款本金的偿还应按双方约定执行，即应由被告于借款期限届满后偿还。根据原、被告约定，原告虽有权向被告主张实现本案债权的费用，但根据相关司法解释的规定，原告该主张及利息主张等，总计不得超出双方借款关系成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。根据本案具体情况及相关贷款市场报价利率情况，本院对原告关于其实现本案债权的律师代理费之诉讼请求，不予支持。由于芜湖市弋江区白马浅湾E22#楼1单元202室房屋产权已作本案借款债权的担保，故原告在实现本案借款债权中享有对该房产的优先受偿权，但是，原告该项权利的行使、实现，以在上述借款本金偿还期限届满后为宜。 综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（修正）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告杨春于本判决生效后三日内向原告支付自2020年1月22日至2020年2月2日以借款本金400000元为基数计算的利息及自2020年2月22日至2020年8月22日以借款本金403440元为基数计算的利息（借款利率不超过原、被告间借款关系成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。上述借款利息总额中扣减被告已支付原告的6560元）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4540.5元，原告负担3740元，被告负担800.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周安文 二〇二〇年十月二十六日 书记员  汪 涛 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条第二款债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（修正） 第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……