广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5800号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区***假日半岛酒店负一层。负责人：杨安琼，该分公司总经理。委托诉讼代理人：梁嘉桥，男，该分公司职员。委托诉讼代理人：陈金满，女，该分公司职员。被告：周和军，男，1962年12月26日出生，汉族，住广州市天河区*******************，公民身份号码440************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（2020年6月12日，公司名称经核准变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司）与被告周和军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人梁嘉桥，被告周和军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2019年4月计至2019年12月的物业服务费8379.27元；2.请求法院判令被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费931.03元为本金，按《清远碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条的约定，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费5‰缴纳违约金，自欠费次月的1日起计至付清款日止。暂计至2020年1月01日的违约金为4026.7元；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远假日半岛翠岭云天09街21商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为318.25平方米，花园面积589.06平方米），并于2009年8月8日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2019年4月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用12405.97元（包括截至2020年1月1日产生的违约金4026.7元）。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告周和军辩称，一、被答辩人不履行《清远碧桂园物业交接书》和《清远碧挂园假日半岛前期物业服务协议》规定的义务，违约在先，是造成其物业服务费用不能及时获得的根本原因。2010年3月31日，被答辩人全权代表发展商向答辩人交接了清远碧桂园翠岭云天3街21号的住房，并签订了三方协议《清远碧桂园物业交接书》。该协议在第3条明确写到:“乙方委托丙方在办理物业交接手续时将该物业的钥匙、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》及《房屋验收交接表》交付给甲方，并协助甲方跟进了解相关物业保修工作”。可见“协助甲方(答辩人)跟进了解相关物业保修工作”是丙方(被答辩人)的合约义务。但答辩人从很久以前(2018年8月以前)就不断通过各种方式(到前台或拨打碧挂园全国服务热线)，向被答辩人反映地基下沉问题，而被答辩人总是以各种理由推语，甚至在答辩人于2018年11月21日按规定程序到前台填写了详细的《业主诉求记录表》到现在，被答辩人也不给予任何书面答复。被答辩人的口头答复就是:协助房屋保修完全不是物业公司的职责。被答辩人拒绝对答辩人的售后维修服务请求做出书面回应和提供任何发展商的相关资料，甚至连答辩人与发展商的购房合同(物业公司交楼时以要总部盖章和办房产证的名义收纳，一直未交给答辩人)也不告知答辩人如何拿回。直到答辩人通过其他非正式或偶然途径费尽心思才在2019年11月9日拿到合同原件。证据3是答辩人拿回购房合同原件时所签下的《收执书》。从《收执书》的签署日期可以看出，从2018年11月21日答辩人向被答辩人提出《业主诉求记录表》到2019年11月9日答辩人拿到购房合同，整整过去了差不多1年。在这一年时间里，被答辩人各种推诿，拒不履行《清远碧桂园物业交接书》第3条所规定的“协助甲方跟进了解相关物业保修工作”的义务。其实，原房屋早就存在地基下沉问题，2016-2017年之间经当时的物业公司协调，发展商已因地基下沉而为答辩人的房屋实施过“排污管重铺、地下水管维修、地砖重砌、墙面填缝和地基灌水泥”等工程项目。地基下沉光碟的视频不但显示了目前地基下沉的事实，也显示了当时经物业公司协调，发展商对房屋地基的维修痕迹。这些维修事实也被当时的物业公司记录在案。可是现在的物业公司(被答辩人)却说因为人事变化，当时的维修记录已被客户关系部拿走，拒不提供维修清单和证明，企图否定“原来发展商已承认了该房屋地基下沉并进行了前期试探性维修”的事实。根据《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》第二章第10条的规定，被申请人必须“对本园区相关的工程图纸及竣工验收资料收集齐全、分类清楚，并建立相应档案，完善使用登记制度；对甲方及该物业使用人档案记录清晰、准确、完整，并及时进行更新，建立档案管理、使用和保密制度”，再参照上述《清远碧桂园物业交接》第3条对被答辩人规定的“委托交房和协助保修”的义务，答辩人要求被答辩人提供经被答辩人协调而发展商进行的售后保修项目清单是完全合理和有法律依据的。二、由于被答辩人没有履行上述双方协议应尽的义务，违约在先，所以答辩人要求法院判定对应时期的物业服务费用，被答辩人应减半收取。《清远碧桂园物业交接书》在第3条写明了“被答辩人对答辩人的跟进物业保修的义务”后，在第4条写明“答辩人同意承担该物业交付后的物业服务费等”，这就说明:“跟进物业保修”与“物业服务费的收取”是有关联的。因此，既然现在答辩人未尽到“跟进物业保修的义务”，答辩人要求物业服务费用减半收取也是合理合法的。三、被答辩人要求收取4026.7元违约金的行为，更是完全不合理，也不合法。《清远碧桂园物业交接书》是后于《清远碧挂园假日半岛前期物业服务协议》签署的三方补充协议，其条款与《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》有同等法律效应。由上述事实可知，被答辩人“不协助保修服务”和“不提供房屋的使用或维修记录”已违约在先，其要求收取违约金的行为完全不合法。四、原告提供的《清远碧桂园物业交接书》第3条约定了原告的保修义务，我的房屋地基出现下沉，以前的物业公司是有为我保修过的，但是现在的物业公司没有承担保修义务，只说保修与原告没有关系，让我直接找开发商。原告有义务协助我方向开发商提出保修，以前的物业公司有协助我，但是现在的物业公司没有协助，也是只说与原告无关、没有责任协助我，让我自行找开发商提出保修。《商品房买卖合同》的原件在原告处，我找不到开发商处理问题，也没有合同，到了2019年底才在售楼部拿到了《商品房买卖合同》。前期的物业公司称为我几次维修地基的保修记录在物业公司的电脑处保存，并且称他们是有义务为我维修地基，但是现在的物业公司说没有维修记录，并且地基维修与他们无关。五、请求法院判定本案全部诉讼费用由被答辩人承担。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告抗辩认为原告没有履行原、被告以及清远碧桂园物业发展有限公司于2010年3月31日所签订的《清远碧桂园物业交接书》第3条约定的由原告负担的协助被告跟进了解相关的物业保修工作的义务，构成违约，故其有权拒绝缴纳物业服务费。原告对此不认可，原告陈述原告公司员工全程都有与被告沟通，并且让被告和开发商见面，协助被告联系开发商处理被告反映的地基下沉问题，原告有履行跟进协助业主维修、保修的义务。原告公司员工有在现场协助被告维修的证据，维修的责任主体是开发商，原告已尽到协调的责任。原告地基下沉是房屋质量问题，应另案处理，与本案无关。被告则陈述原告公司员工确实来到过现场查看其房屋地基下沉的问题，但是目的不是协调开发商处理，而是寻找房屋维修工程的商机。原告公司员工明确告诉被告，房屋质量问题与其无关，需自己找开发商维修，如果被告自己维修的，原告可以帮忙介绍工程人员维修。原告说有协调被告与开发商见面谈房屋维修的事情，但是真实的情况只是原告带着被告去到原告的办公地点，对接记录的人员也并非是开发商，而且被告反映了问题后一直没有下文。对于该争议事实，应由主张事实成立的一方即原告举证证明其已履行了三方协议书中的跟进涉案房屋保修工作的义务，但是原告没有提供任何证据证明其主张的该事实，因此，在被告不予认可的情况下，本院认定原告并没有履行该义务。本院认为，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，原告在三方协议中所作出的跟进了解物业保修工作的服务承诺可以视为前期物业服务协议的组成部分，原告应当履行该义务。而原告在本案中并无提供证据证明其已尽到该义务，可以表明原告在履行前期物业服务协议过程中是存在一定瑕疵的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告有权请求对原告在本案中主张的物业服务费降低数额交纳，减少的金额本院酌情确定为1000元。物业服务费减少后，被告应支付的物业服务费为7379.27元（2019年4月至2019年12月）。对于原告请求的逾期支付物业服务费的违约金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周和军于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司支付物业服务费7379.27元（2019年4月至2019年12月）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司负担30元，被告周和军负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年十月九日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。