湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初3509号原告：王某，男，1988年2月20日生，汉族，住武汉市江汉区,被告：罗某，男，1983年8月17日生，汉族,户籍地址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：熊双帆，系湖北瑞通天元律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉市世杰天下房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区舞台里********。法定代表人：刘昆,系公司店长。委托诉讼代理人：何强，系公司员工（特别授权）。原告王某与被告罗某、第三人武汉市世杰天下房地产经纪有限公司（以下简称世杰天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭审理，原告王某、被告罗某的委托诉讼代理人熊双帆、第三人世杰天下公司的委托诉讼代理人何强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人之间签订的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》；2、被告赔偿原告购房总价（65万元）20%违约金13万元；3、被告退还原告已支付的10万元购房定金；4、本案诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通等相关费用均由被告承担。事实和理由：2020年5月9日，原告通过第三人世杰天下公司获取硚口区中山大道283号民意广场3号楼11层2号房源。当日看房后原告通过第三人邀约被告协商交易，原告以成交价645000元与被告及第三人签订房屋买卖合同。因被告房屋有贷款不能及时过户，被告要求原告支付10万元定金，合同还约定被告于2020年6月1日交房，2020年6月20日之前必须完成房屋过户。合同签订当天，原告通过支付宝向被告支付3万元定金。2020年5月31日，原告通过微信向被告支付定金2万元。2020年6月1日，原告通过银行转账向被告支付剩余房屋定金5万元，转账账户由第三人提供。原告自2020年5月9日签订合同后再未见过被告，自2020年6月3日起，第三人告知原告无法联系上被告。根据合同第十三条约定，被告应于2020年6月20日以前配合原告完成过户，被告逾期十五日未履行合同约定义务即构成根本违约，现被告已逾期一个多月未履行合同，原告认为根据合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告退还定金10万元以及支付房屋转让价20%即13万元的违约金。基于上述事实与理由，原告起诉来院，提出如前诉请。被告罗某辩称，1、被告因其他事情于2020年7月22日被刑拘，被告并非故意违约，现被告愿意配合原告将房屋过户至原告名下。2、关于合同签订及付款情况，原告诉状陈述属实。如原告坚持要求解除合同，被告同意解除合同并退还定金，但合同约定违约金过高，被告只愿意给予原告适当的违约补偿。第三人世杰天下公司辩称，原告诉状陈述属实，根据合同履行情况，被告确实构成违约，应根据合同约定承担违约责任，认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以认可，对全部证据的证明目的综合全案予以认定。本院经审理查明事实如下：被告罗某系武汉市硚口区中山大道**民意广场**楼****房屋的所有权人。2020年5月9日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》。原、被告双方在《武汉市存量房买卖合同》中约定：原告以总价645000元购买被告所有的上述房屋以及房屋附属设施设备装饰装修保持不变；合同还约定定金为人民币100000元整，购买方应于当日将第一笔定金人民币30000元整支付给出售方，于2020年5月11日前将第二笔定金人民币70000元整支付给出售方；于过户之前将第一笔首付款545000元整支付给出售方。……第十条、违约责任……（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……第十三条、其他补充约定：若补充约定与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。经甲乙双方约定，甲方必须在2020年5月31日当天将房屋交付给乙方并完成租户腾退，并同时完成该房屋的物业水电气交接；经甲乙双方约定，甲方必须在2020年6月20日当日以前配合乙方完成过户进件。每逾期一日，甲方必须按照该房屋的交易总价的万分之五赔偿。如因不可抗力因素导致交易时间延迟，甲乙双方均不承担违约责任。……合同签订当天，原告依约向被告指定账户支付第一笔定金3万元。2020年5月31日，原告向被告支付定金2万元。2020年6月1日，原告向被告支付剩余购房定金5万元。后原告一直联系不上被告，无法办理房屋过户手续，原告遂于2020年7月24日起诉来院，提出如前诉请。另查明，被告于2020年7月22日因涉嫌盗窃罪被刑事拘留。本院认为，原、被告及第三人于2020年5月9日签订的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应恪守履行过程。原告依约支付购房定金10万元，被告应依约于2020年6月20日前配合原告履行房屋过户手续，现被告未按约定期限交付房屋并配合原告办理房屋过户手续，被告行为构成违约，该违约行为导致原、被告双方合同目的无法实现，原告依法享有法定的合同解除权，且合同第十条约定，被告逾期履行合同义务超过十五日，原告有权以书面通知的方式解除合同，现被告及第三人亦同意解除合同，故原告请求解除《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，当事人应根据合同履行情况承担相应的责任。被告行为构成违约，原告有权根据合同第十条的约定，主张被告退还已支付的购房定金，现被告也同意退还购房定金100000元，故本院对原告的该项主张予以支持。另原告根据合同第十条的约定，主张被告支付购房款20%即13万元的违约金；被告则主张双方约定的违约金过高；本院认为，我国法律规定的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。纵观双方合同履行情况，原告仅支付购房定金100000元，剩余房款尚未支付，且原告购房至今，本区域二手房屋的买卖价格未有上涨趋势，未对原告造成其它损失，故原告主张的违约金明显过高，本院酌情确定被告向原告支付违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王某、被告罗某、第三人武汉市世杰天下房地产经纪有限公司于2020年5月9日签订的《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》；二、被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告王某返还购房定金100000元；三、被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付违约金50000元；四、驳回原告王某提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2375元，由原告王某负担375元，由被告罗某负担2000元（已由原告王某垫付），被告罗某在履行上述债务时，将该款一并支付给原告王某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年十月十九日书记员 邱艳红