江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初761号原告:张洪华，男，1973年10月21日出生，汉族，农民，住邳州市。委托诉讼代理人：谭秀龙，江苏徐淮律师事务所律师。被告:刘刚，男，1976年7月28日出生，汉族，农民，住邳州市。委托诉讼代理人：沈昌盛，邳州市官湖法律服务所法律工作者。第三人：杨传朋，男，1976年9月10日出生，汉族，农民，住邳州市。第三人：李井满，男，1969年10月14日出生，汉族，农民，住邳州市。原告张洪华与被告刘刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，先依法适用普通程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告张洪华及其委托诉讼代理人谭秀龙、杨传朋作为第三人到庭参加诉讼，被告刘刚经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；再依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告张洪华及其委托诉讼代理人谭秀龙、被告刘刚委托诉讼代理人沈昌盛、第三人杨传朋到庭参加诉讼；后依法适用普通程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告张洪华及其委托诉讼代理人谭秀龙、被告刘刚及其委托诉讼代理人沈昌盛、第三人杨传朋、李井满作为第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪华向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房款236000元及利息（以236000元为本金，按人民银行同期贷款利率，并自2016年3月12日至实际付清之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月16日，原告经他人介绍与被告刘刚签订《房屋转让买卖合同》二份，将被告坐落在邳州市刘台组1号楼4单元401室和402室的两座房屋以24万元的价格卖给原告，2016年3月12日原告由他人经手交付被告23.6万元。该合同该约定了被告在2015年5月16日前将房屋交付给原告，并保证出卖的房屋如存在产权及债权纠纷，由被告承担全部责任。后被告没有将出售的房屋交付给原告且拒绝退还全部购房款。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告刘刚辩称：一、本案不属于人民法院受案范围，被告请求法庭驳回原告的起诉。1、涉案房屋系小产权，至庭审时尚未取得建设用地审批、归还许可、房屋预售许可等一系列相关行政审批，因此具有违法性、另原告的户籍地为邳州市，涉案房屋位于邳州市，原告明显不具备该农村房屋的购买资格，原告明知其购买行为具有违法行为而购买，推定其具有主观过错。2、法律只保护公民合法权利，原告违法购买案涉的违法房屋所产生的债权明显具有违法性，不具备正当的“法益”，不应得到法律的保护；原、被告之间的纠纷应由双方协商解决或相关行政机关处理；二、本案事实不清，因涉及违法性，故事实也难以查清，第三人杨传朋的陈述及案外人李井满的证词与事实不符，且存在虚假陈述，相互串通的可能性，请求法庭审查李井满和刘刚之间借款中款项交付的客观性；三、通过第三人的陈述可以查明被告已经案涉房屋交付给原告，如果法院按房屋买卖合同纠纷受理本案，宣布房屋买卖合同无效，并判决返还原告购房款及利息，根据权利义务对等的民事原则，也应判决原告返还被告案涉房屋。被告刘刚未实际收到原告的购房款，也未指示原告及第三人将购房款转交他人，故刘刚没有返还购房款的义务，因此申请追加购房款的实际接收人李井满为本案的第三人，另外李井满与刘刚之间不存在合法的借贷关系，本次交易中债的转让没有经过刘刚的同意，该转让行为不排除用来掩盖李井满与刘刚之间借贷的违法性和客观性。原告围绕诉讼请求向本院提交了房屋转让买卖合同、购房合同、收到条、通话录音、第三人杨传朋提交了银行转账明细、第三人李井满提交了借条、还款协议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，原、被告签订《房屋转让合同》两份，约定被告将坐落在邳州市刘台组1号楼4单元4层402室、401室两套房屋分别以12万元价格转让给原告，合同约定“……二、……乙方在2015年6月1日前付清，付款方式：现金。三、甲方在2015年5月16日将上述房屋交付给乙方附《购房合同》、发票及上房钥匙。四、出卖（转让）的房屋如存在产权及债务纠纷，由甲方承担全部责任。……”上述《房屋转让合同》签订后，被告刘刚向原告交付了购房合同、收据及钥匙。鉴于，原告张洪华和第三人杨传朋之间存在债权债务关系，原、被告及第三人杨传朋三方协商一致涉案的购房款由第三人杨传朋向被告刘刚支付。2016年3月12日，被告刘刚给第三人杨传朋出具收条一份“今收到杨传朋代张洪华缴宿羊山镇刘台新村1号楼（401室、402室）房款贰拾叁万陆仟元整（￥：23.6万元）收到人：刘刚2016年3月12日”。后涉案的两套房屋被另行出售他人，原告多次和被告协商未果提起本案诉讼。另查明，原告提交的两份《购房合同》，落款日期为2014年6月3日，出售方为宿羊山镇刘台新村售房部，购买方为潘国强，庭审中被告刘刚称该两套房屋系开发商抵给被告刘刚的，用于抵偿工程款。再查明，庭审中第三人杨传朋表示，涉案收到条载明的236000元购房款其按照被告刘刚的指示于2015年交付给了第三人李井满，其中20万元是2015年9月29日按照指示转入李井玉账户的，36000元是现金交付的。第三人李井满认可收到第三人杨传朋交付的236000元款项，称涉案的该236000元是被告刘刚偿还其欠款的，李井玉的银行账户是其提供的，并提供了借条和还款协议拟证明其和被告刘刚之间存在债权债务关系，被告刘刚对该借条和还款协议的真实性不持异议。本院认为，涉案房屋坐落于邳州市，被告刘刚表示其出售的房屋系小产权房，且原、被告均不是房屋所在地集体组织成员，双方之间的房屋买卖违反了国家对于集体土地管理的强行性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》应为无效。庭审中，原告向法庭提交了签署合同时被告刘刚向其交付的《购房合同》，再结合双方陈述的涉案买卖合同形成的过程，可见原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，对于房屋的状态及双方的身份信息都是知情的，原、被告双方对于造成合同无效的后果均有过错，合同无效，被告刘刚理应向原告张洪华返还购房款236000元，原告对于合同无效亦存在过错，诉请被告刘刚支付其利息，缺乏事实和法律依据，故对原告利息的诉请不予支持。合同签订后，被告刘刚仅向原告交付了涉案两套房屋的钥匙，后因涉案房屋权属瑕疵导致被他人另行出售，实际上涉案的房屋被告刘刚并未实际向原告履行，原告张洪华对涉案房屋并未实际占有或使用，故原告张洪华不具备向被告刘刚返还涉案两套房屋的条件。被告刘刚辩称并未收到涉案购房款，明显与其出具的收到条不符，收到条已明确认可其收到杨传朋交付的236000元；在未收到购房款的情况下，房屋买卖合同签订时隔一年后，仍给第三人杨传朋出具收到条显然也不符合常理；在房屋被他人出售后，原告多次向被告刘刚主张权利，被告刘刚对于购房款亦未提出异议；综上，故对被告刘刚的抗辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告刘刚于本判决生效之日起十日内返还原告张洪华购房款236000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5065元，由被告刘刚负担4840元，原告张洪华负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杲 莉人民陪审员  张军海人民陪审员  李志国二〇二〇年十月三十日书 记 员  鲁 威