贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14517号 原告：王晗，女，汉族，1993年10月22日出生，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201810020420。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理）。 原告王晗与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）、被告贵州省平安盛世物业管理有限公司（下称：平安盛世物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告王晗的委托诉讼代理人周礼贵，被告平安盛世物业公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司经本院传票传唤未庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告王晗向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理七星关区房屋的不动产权证；二、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款477692.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2018年02月03日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）暂计至2020年8月26日：75642.00元；三、请求人民法院依法判决二被告立即退还已收取的燃气开户费2500.00元、智能水表费580.00元及电视系统工料费330.00元，共计3410元；四、请求人民法院依法判决被告支付逾期交房违约金3093元；五、本案诉讼费用由被告承担。 被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司提交了书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区房屋，建筑面积133.77平方米，总价款477692元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款477692元，被告于2017年11月2日向原告交付了涉案商品房。2017年11月2日，被告福明房开公司出具委托书，委托被告平安盛世物业公司向收房业主一次性收取燃气开户费2500元，电视工料费330元，智能水表费580元。 涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人购房借款/担保合同》等在卷佐证。 双方争议的焦点为：被告是否支付逾期交房违约金；被告是否承担逾期办理商品房权属转移登记的相关文书的违约责任；被告承担逾期办理商品房权属转移登记的相关文书的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告燃气费、电视工料费、智能水表费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于逾期交房违约金的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告于2017年11月2日向原告交付了涉案商品房，被告逾期交房，已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本际予以支持，逾期交房违约金计算为3152.77元（477692元×0.0001×66天）。原告诉请逾期交房违约金3093元，系其自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院从其自愿支持逾期交房违约金3093元。 关于逾期办理转移登记的违约金问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告至今未为原告办理转移登记，已构成违约，对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约金计算标准。对于违约金的起止时间问题，双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2017年11月2日）起90日内即2018年1月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告逾期未履行该义务，故应从2018年2月1日开始计算违约金。原告诉请从2018年2月3日计算，系其自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院从其自愿支持从2018年2月3日计算。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告双方未约定违约金的计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告已付购房款477692元为基数，自2018年2月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还燃气费、电视工料费、智能水表费问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告平安盛世物业公司受被告福明房开公司的委托向原告收取燃气开户费2500元、电视工料费330元，智能水表费580元，合计3410元，理应予以退还，原告该项诉求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王晗逾期交房违约金3093元； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王晗逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款477692元为基数，自2018年2月3日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王晗燃气开户费2500元、电视工料费330元，智能水表费580元，合计3410元； 四、驳回原告王晗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费927元（已减半收取），被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担871元，原告王晗负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年十月七日 书记员  刘 昕