广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7499号上诉人（原审原告）：万体华，女，1981年10月26日出生，汉族，住湖南省慈利县*********，公民身份号码为430************827。委托诉讼代理人：李政中，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞厚街万达广场投资有限公司。住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914***********422F。法定代表人：肖广瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵凯旋，广东众达律师事务所律师。上诉人万体华、东莞厚街万达广场投资有限公司（以下简称厚街万达公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14764号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万体华向一审法院起诉请求：1.厚街万达公司按照《商品房买卖合同》约定的交付标准向万体华交付案涉商品房；2.厚街万达公司向万体华赔偿租金损失（参照同类型同地段商品房40元/平方/月的租金标准，自2016年8月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月31日为100069元）；3.本案的诉讼费由厚街万达公司承担。一审过程中，万体华变更第1项诉讼请求为：厚街万达公司赔偿万体华案涉商品房的价值损失126000元（按“柱子”影响案涉房屋的使用面积达6.3平方米，长4.2米×宽1.5米，以每平方米价格20000元计算）。一审法院判决结果：一、限厚街万达公司于判决生效之日起三日内向万体华支付房屋价值损失17656.66元；二、限厚街万达公司于判决生效之日起三日内向万体华支付2016年8月1日计至2019年10月18日的租金损失64462元；三、驳回万体华的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费10442元，其中受理费4692元、鉴定费5750元，由万体华承担900元，厚街万达公司承担9542元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14764号民事判决书。万体华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判厚街万达公司向万体华支付房屋价值损失126000元；2.撤销一审判决第二项，改判厚街万达公司向万体华支付2016年8月1日至2019年10月18日的租金损失113607.52元；3.由厚街万达公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决按照1.4平方米、单价12611.9元/平方米计算万体华的经济损失不合理，没有事实和法律依据。1.万体华已按照双方合同约定支付购房款及相关税费，但厚街万达公司并未按照合同约定的标准交付房屋，其交付的房屋实用面积减少，空间有效利用效率降低，影响室内整体美观，且使房屋的市场价值严重受损。经双方现场测量，该柱体距离窗台4.25米，距左侧墙壁1.487米。因该柱体的存在，影响了该柱体至窗台之间约6.3平方米面积的基本使用，因此该部分应计为损失。一审判决仅将柱体至左侧墙面的部分1.4平方米作为认定损失的依据，是不合理的。2.万体华于2016年已购买案涉房屋，案涉房屋位于厚街镇的繁华地带，且最近几年房屋价格大幅上涨，万体华初步评估案涉房屋目前市场价值为20000元/平方米，因此一审判决按照合同约定的单价计算损失是不公平的。二、一审判决依据鉴定结论认定的租金标准明显偏低，应按照每月40元/平方米的标准计算租金损失。根据万体华提供的东莞58同城同地段同类型房屋出租信息和其他小区租赁合同，足以证明案涉房屋租金标准为每月40元/平方米，案涉房屋建筑面积为73.58平方米，故每月租金应为2943.2元。一审判决依据鉴定结论认定每月租金为1670元明显偏低。厚街万达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万体华的全部诉讼请求；2.由万体华承担一、二审受理费、鉴定费。事实和理由：一、厚街万达公司已按照合同约定通知交付房屋，万体华签署文件确认收房并支付了物业管理费。房屋中的排水管井按照报建的施工图纸施工，并符合《补充协议》的房屋中可能存在排水管井的约定。万体华认为厚街万达公司逾期交房，与双方约定不符。根据案涉《商品房买卖合同》第三条约定：附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付时现状为准；《商品房买卖合同》补充协议第十八条第3款约定：“根据建筑抗震结构和消防需要…，该房屋内可能有管道井。前述情况最终以交付实际为准，乙方对此没有异议，乙方承诺不因此向甲方提出任何主张和要求》”。因此，《房屋平面图》仅为对房屋主体结构的示意，不构成对房屋内无管道的承诺，事实上也不可能有这样的承诺，因为报建的建设工程施工图纸是有可能有管道的。因此，合同进一步约定房屋内可能有管道井，前述情况最终以交付实际为准，万体华没有异议。由此厚街万达公司交付的房屋符合合同约定。而万体华在2016年5月31日《房屋交接单》签名，确认“本人同意按照现状接受此房屋”。之后万体华也按期缴纳物业管理费，依据《商品房买卖合同》补充协议第六条第4点第2段的约定：“双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房”，万体华已验收合格。现万体华又以房屋中存在管道井为由要求厚街万达公司承担违约责任，与双方的约定及事实不符。二、合同明确约定房屋中可能存在排水管井，如签订合同时万体华误以为案涉房屋中没有排水管井，那么也是属于对合同标的物的重大误解。但万体华逾期未表示撤销，而是要求继续履行合同，那么应当履行生效合同约定的收房义务，而不应主张违约责任。1.如上所述，房屋存在排水管井符合合同约定。从建筑设计及工程的角度来讲，一栋楼宇的建设不可避免的会存在许多的管道，案涉管道也是经过事先设计规划的，厚街万达公司在合同中也对此进行了明确的告知，只是因为厚街万达公司是作统一售房，其中对于平面图是统一精简，且约定平面图仅为“示意”，没有隐瞒的意图和必要。2.如签订合同时万体华误以为案涉房屋中没有排水管井，那么也是属于对合同标的物的误解。依据合同法规定，如属重大误解，其可考虑撤销合同，但万体华逾期未表示撤销，而是要求继续履行合同，那么应当履行生效合同约定的收房义务，而不应主张违约责任。三、万体华在收房时就已知道案涉柱子无法拆改，无论该柱子是否符合合同约定，万体华均应及时作出收房还是要求赔偿损失的选择，但其放任损失扩大长达3年，对扩大部分的损失，应由其自行承担。1.2016年5月交房时，厚街万达公司已口头告知万体华案涉柱子是承重柱，无法拆改，因此万体华在当时已知晓案涉柱子无法拆改，该事实可以从万体华在2019年9月30日庭审中一直主张是承重柱，以及在2019年12月9日庭审结束时万体华的丈夫口头陈述厚街万达公司之前告知其为承重柱这两项事实证明。事实上，由于知道无法拆改，万体华当时才要求将房屋外面的走廊封闭归其所有，厚街万达公司因考虑会侵害其他业主共有权而拒绝后，万体华要求赔偿损失，之后万体华从未要求过拆除案涉柱子，其在三年后才委托律师发送函件包括本案的诉讼，只是基于诉讼策略。2.在柱子客观上无法拆改的情况下，万体华不应继续要求拆改柱子后再收房。此时先不论案涉房屋是否符合合同约定交付标准，依据合同法第一百一十九条的规定，万体华若要继续履行合同，应当及时收房，防止损失扩大。万体华在交房3年后再主张长达3年的租金损失，与前述合同法的规定不符。3.厚街万达公司一审提供的参考资料《业主登记表》中载明“钥匙已领”，万体华在下面签名，确认了已领钥匙的事实，而不是“借钥匙”。一审认定2019年5月6日的“签收钥匙”是“借钥匙”，不符合事实。万体华是在领取钥匙后，在《业主登记表》“钥匙已领”这几个字下面签名确认的。仅仅以“钥匙已领”这几个字字迹不同，就认为万体华未确认“钥匙已领”的事实，是不合常理的。从《业主登记表》的全部内容看，2019年5月6日万体华领取钥匙时在其上签名，就是确认“钥匙已领”这个事实的。四、厚街万达公司委托第三方机构按照报建的规划图纸测绘，并以此确定案涉《商品房买卖合同》中房屋约定的面积、价款，因此房屋价款合理，万体华并不存在实际损失，且从现场来看，排水管井靠左侧墙体部分是能够使用的，一审判决将该部分的面积也作为房屋价值损失，没有依据。厚街万达公司依据基于报建图纸所做的预测报告，确定《商品房买卖合同》中建筑面积为73.58平方米、套内面积为53.37平方米，并以此计价。案涉房屋的不动产权证书载明房屋实测建筑面积为73.14平方米、套内面积53.05平方米。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对万体华、厚街万达公司的上诉意见，本案二审分析如下：首先，从案涉房屋的报建规划图纸可见，厚街万达公司早于2014年期间已将案涉排水管井设计于案涉房屋中间，且在报建规划图纸中对此有明确的标注，但双方于2016年签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议中，厚街万达公司均未就此向万体华明确告知。从案涉房屋的现场情况可知，从房屋入门处即可见案涉排水管井位于前方左侧偏中位置，该排水管井将房屋内部原本形成一个整体的空间划分为两个相对分割的空间，对于购房者而言已属房屋结构形式的变更。虽然厚街万达公司依据案涉《商品房买卖合同》第三条及补充协议第十八条的约定主张其并未构成违约，但在厚街万达公司明知案涉房屋中间存在案涉排水管井，且对购房者的利益存在影响的情况下，厚街万达公司未向万体华明确告知，却采用前述约定以排除己方的责任，故一审法院认定上述条款属无效条款，认定案涉房屋内存在排水管井已构成厚街万达公司违约，并无不当。厚街万达公司就此提出的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。其次，案涉排水管井的存在导致案涉房屋内部结构发生变更，对万体华案涉房屋空间利用确有影响，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对万体华要求厚街万达公司承担房屋价值损失的诉请予以支持并无不妥。至于该损失的认定问题，万体华主张应当依照案涉房屋所处地段当前的市场交易价格予以计算，该主张于法无据，本院不予采纳。万体华另主张应将案涉排水管井至案涉房屋窗台及左侧墙壁的面积作为计算其损失的基础，虽然案涉排水管井对案涉房屋内部空间结构确有影响，但案涉排水管井至案涉房屋窗台部分的主要使用功能并未受此影响，故万体华该主张亦缺乏依据，本院不予采纳。一审法院依据案涉《商品房买卖合同》所约定的交易价格及案涉排水管井至房屋左侧墙壁的面积认定厚街万达公司应承担的房屋价值损失，该认定亦属合理，本院予以维持。再者，对于万体华所主张的租金损失问题。由于厚街万达公司在明知案涉房屋中间存在案涉排水管井且无法拆改的情况下，将案涉房屋售予万体华时未向其明确告知，导致厚街万达公司交楼时就此产生争议，虽然案涉排水管井的存在不会导致案涉房屋基本使用功能的丧失或对房屋安全性造成影响，但因对房屋内部空间结构形成变更，万体华对案涉房屋的具体使用权益确因此造成影响，且长时间未能就此协商达成一致，在此情况下，一审法院认定厚街万达公司应自2016年8月1日起向万体华赔偿租金损失至2019年10月18日并无不妥。万体华主张该租金损失应按当前案涉房屋所处地段的租金水平予以计算，亦缺乏依据，本院不予采纳。厚街万达公司主张其无需赔偿该部分损失，依据亦不足，本院亦不予采纳。综上，万体华、厚街万达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5303元，由万体华负担3450元，厚街万达公司负担1853元。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十月二十三日书记员  陈奕霖附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。