贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1160号上诉人（原审被告）：何俊，女，1987年7月30日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，。委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：关俐，贵州黔邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴学成，男，1968年9月7日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：刘大军，贵州言闻律师事务所律师。原审第三人：韩德林，男，1979年12月21日生，侗族，住贵州省贵定县。原审第三人：贵州贵万家房地产顾问有限公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市云岭中路百花新城**楼****，统一社会信用代码：91520181MA6H79RP24。负责人：许忠洪。上诉人何俊因与被上诉人吴学成、原审第三人韩德林、贵州贵万家房地产顾问有限公司清镇分公司（以下简称贵万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何俊上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定韩德林占有上诉人的案涉房屋不属于合法占有，应按照合同签订的先后顺序履行上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》属于认定事实错误。案涉两个合同均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同。一审已经查明案涉两合同均未办理过户登记。双方签订《房屋买卖合同》后，被上诉人在未付清房款且未得到上诉人同意的前提下擅自占有案涉房屋,对房屋造成破坏，且被上诉人也未按照合同约定的时间支付定金，属非法占有。相反，上诉人与韩德林签订合同当日，上诉人就通过贵万家公司将案涉房屋的钥匙交给了韩德林，并同意其入住，且韩德林也交付了相应的购房款，其行为属于合法占有；二、一审法院判决上诉人履行与被上诉人签订的《房屋买卖合同》显失公平，损害了上诉人的合法权益，有违公平公正原则。上诉人与被上诉人签订的合同对房屋总价款及付款方式做了明确约定，但上诉人对当年的商品房市场价格不知情，而被上诉人在明知当时同地段房屋价格明显高于合同所约定的价格时并未告知上诉人，与案外人恶意串通损害上诉人的合法权益，导致上诉人在不知情的情况下低价将案涉房屋出售给被上诉人。而韩德林与上诉人约定的房屋总价高于上诉人与被上诉约定的房屋总价。因此，不论是成交价格，还是付款方式及合同的履行情况，一审判决上诉人履行与被上诉人签订的《房屋买卖合同》对上诉人来说显失公平。被上诉人吴学成答辩称，1、被上诉人认为上诉人的上诉请求不符合法律规定，含糊不清不明确；2、一审判决认定何俊与被上诉人签订的合同有效且优先履行正确。韩德林应按照合同约定支付第一笔购房款，但其至今未支付，故其没有占有房屋；3、本案虽然存在一房二卖的情形，但韩德林单独提起诉讼，又撤销了起诉，这说明了权利可以放弃，义务必须履行。上诉人与被上诉人双方签订的合同有效，双方应按合同约定履行；4、关于公平问题，被上诉人不认可上诉人的主张，房款价格系上诉人单方想象。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审第三人韩德林未发表答辩意见。原审第三人贵万家公司未发表答辩意见。吴学成向一审法院起诉请求：1、请求判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告协助将其位于清镇市百花社区鲤鱼村凤凰栖（一期）A区10号楼1单元25层1号的房屋产权过户到原告名下；3、本案诉讼费、申请费由被告承担。一审法院认定事实，2013年5月19日，被告何俊与案外人贵阳仁泰投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以364304元的价格购买坐落于贵州省凤凰栖（一期）Ａ区10号楼1单元25层1号房屋，房屋建筑面积110.1平方米，套内面积87.83平方米，房款支付方式为支付首付款114304元，余款250000元通过公积金贷款支付。2017年12月30日，被告何俊（甲方）与原告吴学成（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告以462600元的价格将案涉房屋出卖给吴学成，房款支付方式为合同签订之日支付定金120000元；剩余公积金贷款本息为167620元，乙方每月向甲方支付2465元（如公积金利率调整，按实际应付金额每月支付）；余款175000元在两年内付清（第一年不低于80000元）；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。含甲方为配合乙方过户办理房产证所产生的一切税费，包括但不限于房屋契税、个所税、营业税等；乙方承诺房屋尚未过户期间，保证该房屋的使用安全，因乙方使用该房屋所造成的一切经济损失及法律责任等均由乙方自行承担。协议签订后，吴学成支付了购房定金12万元、按月向被告支付公积金贷款至2019年5月，以及尾款中的80000元。2019年6月，吴学成向被告支付公积金贷款时，被告拒绝领取并告知不愿再出卖房屋。2019年6月19日，吴学成申请诉前保全，一审法院作出（2019）黔0181财保854号民事裁定书，查封了案涉房屋，查封期限为2019年6月19日至2022年6月18日。2018年底，何俊将案涉房屋挂到网上出售。2019年6月13日，何俊（甲方）与韩德林（乙方），贵万家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于贵州省凤凰栖（一期）Ａ区10号楼1单元25层1号房屋以722106元的价格出卖给韩德林，该房建筑面积为109.41平方米，套内面积85.86平方米，不动产权证号为黔（2019）清镇市不动产权第××号，土地使用期限为2012年10月9日起至2082年10月9日止；房屋过户产生的税费等由乙方负担，乙方需向丙方支付居间服务费21663元；房款支付方式为乙方于2019年6月13日签订合同时支付定金130000元，甲方收到定金后，若不按约定出售房屋，将双倍返还乙方定金，若乙方不按约定购买，则定金不退；乙方于甲方去办理银行提前还款当日一次性支付该房屋第一笔首期购房款292106元给甲方；房屋尾款300000元乙方于过户当日一次性全额支付给甲方；甲方须确保该房屋在过户前还清所有关于该房屋的贷款并保证该房屋能顺利过户，否则视为甲方违约；因该房屋产权证未办理，甲方应于乙方支付首期款之后的10日内将该房屋交付给乙方，并同意乙方提前入住，不得无故拖延交房时间，否则视为甲方违约。2019年6月13日，贵万家公司将之前何俊交来的案涉房屋的钥匙交给韩德林，让韩德林可以先请人对房屋装修工作进行测量、设计等，何俊向韩德林出具定金收条，载明收到韩德林交纳的购房定金130000元。第三人贵万家公司也出具收据，收到韩德林交纳的居间服务费21663元。2019年7月5日，被告何俊领取了不动产权证书后将该证交付给第三人贵万家公司，不动产权证书载明登记时间为2019年3月29日。同日，韩德林（乙方）与何俊（甲方）签订《补充协议》，载明经查询，因甲方所售房屋被清镇市人民法院查封，现甲乙双方经过协商达成如下协议甲方承诺于2019年8月1日前解决房屋查封问题，解决查封问题后继续履行合同将房屋过户给乙方；否则乙方有权在当地人民法院起诉甲方。审理中，吴学成自认案涉房屋系其未得到何俊允许的情况下擅自入住并更换门锁。因案涉房屋被用于抵押贷款，韩德林及吴学成均表示愿意替被告何俊提前清偿房屋贷款解除抵押后再行办理转移登记手续。吴学成向一审法院提存了吴学成需向何俊支付的购房尾款95000元。贵阳市住房公积金管理中心清镇管理部向一审法院出具复函，称何俊的职工贷款还清后需到公积金中心柜面出具结清凭证至建行办理解除房屋抵押手续。中国建设银行股份有限公司贵州省分行在该复函上出具“贷款结清后，我行协助办理解除抵押相关手续”。另查明，韩德林以何俊为被告，贵万家公司为第三人向一审法院就案涉房屋提起诉讼，请求判令何俊履行双方于2019年6月13日签订的《房屋买卖合同》，将位于清镇市百花社区鲤鱼村凤凰栖（一期）Ａ区10号楼1单元25层1号房屋过户给韩德林，案号为（2019）黔0181民初4955号。在案件审理过程中，2019年10月24日，韩德林（乙方）与何俊（甲方）又签订《补充协议》，载明因甲方原因导致该房屋被查封，房屋长时间不能达成交易目的，房屋一直不能过户到乙方名下，且如今房屋市场价格下降，现甲乙双方经协商达成以下意见1、甲方同意将该房屋以560000元的交易价格出售给乙方。2、甲方负责处理该房屋的查封问题。3、甲方将该房屋解封后，负责归还所欠银行按揭贷款并解决该房屋的所有纠纷，乙方应于甲方办理完银行还款当日支付甲方300000元首期款。4、该套房屋尾款130000元乙方于过户当日一次性全额支付给甲方。韩德林于2019年11月26日撤回诉讼，一审法院于同日送达准予撤诉的裁定书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中吴学成与何俊就案涉房屋买卖签订的《房屋买卖合同》，韩德林与何俊就案涉房屋买卖签订的《房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，本案争议焦点在于一房二卖下的合同履行保护顺位问题。一般而言，在“一物二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。就本案而言，吴学成、韩德林分别与何俊就案涉房屋买卖签订《房屋买卖合同》后均未办理不动产转移登记；吴学成与何俊签订的《房屋买卖合同》中约定了吴学成使用房屋所造成的一切经济损失及法律责任由吴学成承担，却未约定交房时间和条件。现吴学成在未付清房屋尾款，未得到房屋所有权人同意，亦无合同约定的情况下，擅自占有该房屋，不能评价为合法占用。何俊与韩德林的合同约定为何俊应于韩德林支付首期款之后的10日内将该房屋交付给韩德林，并同意韩德林提前入住。韩德林至今仅支付了定金，贵万家公司在合同签订当日当时将案涉房屋钥匙交给韩德林，只是为了让韩德林可以规划房屋装修，不能视为韩德林和何俊对合同约定的房屋交付的变更。因此，韩德林亦未占有案涉房屋；吴学成与何俊于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，韩德林与何俊于2019年6月13日签订《房屋买卖合同》，并于2019年10月24日对《房屋买卖合同》的房屋价款进行了变更。吴学成与何俊的《房屋买卖合同》成立在前，韩德林与何俊的《房屋买卖合同》成立在后，应优先保护吴学成的购房权利。吴学成已将应付给何俊的购房尾款95000元提存至一审法院，何俊可在本判决书生效后到一审法院领取。对于案涉房屋的住房公积金贷款，吴学成表示可提前清偿贷款，由吴学成自行与住房公积金贷款的放款银行处理。对于办理房屋过户的税费等，根据吴学成与何俊的《房屋买卖合同》约定，均由吴学成负责。在吴学成自行与住房公积金贷款的放款银行处理案涉房屋的住房公积金贷款，解除抵押后可要求何俊协助办理案涉房屋的过户手续，并由吴学成承担案涉房屋过户产生的所有费用。对于何俊继续支付的案涉房屋住房公积金贷款，吴学成仍应向何俊支付。因何俊偿还案涉房屋抵押未解除前的贷款金额未定，故何俊、吴学成可在金额确定后协商支付事宜或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、确认原告吴学成与被告何俊于2017年12月30日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告吴学成向被告何俊所购的清镇市百花社区鲤鱼村凤凰栖（一期）A区10号楼1单元25层1号房屋尚欠的房屋抵押贷款本息由原告吴学成负责偿还；原告吴学成偿还该房屋尚欠的抵押贷款本息后，由被告何俊协助原告吴学成办理该房屋的抵押登记注销手续，并协助将该房屋的所有权转移登记给原告吴学成，履行期限为本判决生效后三十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，保全费2833元，共计3133元，由被告何俊负担。二审期间，当事人无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系一房二卖纠纷，本案争议焦点为在一房二卖的情况下合同的履行顺序。两份《房屋买卖合同》均不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，均为有效。现吴学成与韩德林均要求履行合同，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。首先，案涉房屋现仍登记在出卖人何俊名下，均未过户给吴学成与韩德林；其次，案涉房屋现状为空置状态，吴学成与韩德林均未入住。吴学成未经何俊同意即私自换锁不构成合法占有。何俊于2019年6月13日与韩德林签订《房屋买卖合同》当日，在韩德林仅支付十三万定金未支付首期款的情况下就将案涉房屋的钥匙交付给韩德林的行为，并不符合双方约定的何俊应在韩德林支付首期款之后的10日内将案涉房屋交付的条件，不能视为交付房屋的行为,故韩德林亦未合法占有案涉房屋；再次，吴学成与何俊于2017年12月30日签订合同后，先行支付购房款，在长达一年半的时间里，吴学成已履行支付大部分购房款义务，而韩德林仅支付了定金。且吴学成与何俊签订的合同在先，综合以上情形，本案中应优先保护吴学成的利益，才能最大限度地维护正常的市场秩序。因此，何俊应履行其与吴学成签订的合同。综上所述，上诉人何俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用300元，由上诉人何俊负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月十二日法官助理王强书记员蒲美君