山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3122号上诉人（原审原告）：刘云卿，女，1987年7月21日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘兆勇，山东谛听律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏星，山东谛听律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄万尚城商业发展有限公司，住所地枣庄市薛城区枣曹路薛城段**第**，统一社会信用代码913704030730106642。法定代表人：王祥荣，总经理。原审第三人：枣庄金天鸿基置业有限公司，住所，住所地枣庄市薛城区泰山南路临山花园西侧社会信用代码91370400760987741U。法定代表人：黄友才，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志，山东祥鼎律师事务所律师。上诉人刘云卿因与被上诉人枣庄万尚城商业发展有限公司（以下简称万尚城公司）、原审第三人枣庄金天鸿基置业有限公司（以下简称金天鸿基公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初1600号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云卿上诉请求：1.撤销山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初1600号民事判决第二项，改判解除刘云卿与万尚城公司签订的《商铺租赁合同》；2.万尚城公司向刘云卿支付从2019年12月31日起至实际解除之日期间的租金(按年租金22793元计算)；3.一、二审诉讼费用由万尚城公司负担。事实与理由：一、原审法院判决不宜解除刘云卿与万尚城公司的租赁合同依据不足。1.解除租赁合同符合解除法定条件。根据租赁合同的约定，万尚城公司应于每年12月31日前将租金通过转账一次性支付给刘云卿；但是，万尚城公司严重违反该约定，至今未全部支付2018年12月31日至2019年12月30日期间的租金。一审立案前，刘云卿已发送律师函向万尚城公司催要租金，给其留出充分时间。万尚城公司无正当理由拖延支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的合同解除情形。2.不定期租赁可以随时解除合同。租赁合同约定的租赁期限为3年，从2015年12月31日起至2018年12月30日止。合同到期后，万尚城公司没有向刘云卿书面提出继续租赁涉案商铺的意愿，没有签订新租赁合同，万尚城公司已经违反租赁合同第2.4条约定。由于万尚城公司从租赁期限届满，一直租赁涉案商铺，从2018年12月31日至一审开庭时已18个月零24天，双方没有签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁合同应视为不定期租赁。根据法律规定，刘云卿随时可以解除租赁合同。3.在租赁期限内，如果万尚城公司没有对外转租。根据租赁合同第2.4条约定，双方的租赁关系应当自动终止。截至一审开庭当日，万尚城公司也没有对外转租。4.一审法院判决不解除刘云卿与万尚城公司商铺租赁合同，是基于万尚城公司如能按期支付租金，就不会损害刘云卿的合法权益为前提。刘云卿诉至法院，是因为万尚城公司不能按期支付租金。通过一审法庭调查，可证明这一事实。刘云卿提出解除与万尚城公司的租赁合同，有事实根据及法律依据。二、刘云卿请求万尚城公司支付从2019年12月31日起至实际解除之日期间的租金(按年租金22793元计算)合理合法。因为万尚城公司违反合同约定，不按期支付租赁费，导致无法实现合同目的，刘云卿与万尚城公司之间的租赁合同应当依法解除。合同解除后，一审法院只判决万尚城公司支付2019年度剩余租金，所以刘云卿有权请求万尚城公司支付2019年12月31日起至实际解除之日止的租金。请求二审法院查明事实，支持刘云卿的上诉请求。万尚城公司未进行答辩。金天鸿基公司陈述称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院维持一审判决。金天鸿基公司已在刘云卿应支付的购房款中优惠51283元，代万尚城公司向刘云卿支付了2015年12月31日至2018年12月30日的租金。刘云卿购买的商铺，不是独立空间，无法单独使用。因疫情原因，万尚城公司的招商工作受到影响，一审判决更利于刘云卿等各方利益。刘云卿向一审法院起诉请求：1.依法解除刘云卿与万尚城公司之间的《商铺租赁合同》；2.判令万尚城公司向刘云卿支付从2015年12月31日至2018年12月30日期间的租金共计51283元；3.依法判令万尚城公司向刘云卿支付从2018年12月31日起至2020年4月30日止期间的剩余租金21045元；4.依法判令万尚城公司向刘云卿支付从2020年5月1日起至实际解除《商铺租赁合同》之日期间按年租金22793元进行计算的租金；5.诉讼费用由万尚城公司承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，刘云卿与金天鸿基公司签订《商品房买卖合同》，由刘云卿购买金鼎国际商业广场（鸿基万尚城）第1幢3102号商品房（商铺）一处，约定该商品房总价款（扣除抵扣租金51283元后）为233624元，应于2016年5月1日前交付该商品房。合同履行后刘云卿实际支付总房款为233624元。同日刘云卿（甲方）与万尚城公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由刘云卿将其位于鸿基万尚城3层3102号19.58平方米的商铺租赁给万尚城公司作为商业经营；租赁期限自2015年12月31日起至2018年12月30日止共计三年；如商铺乙方已经转租，租赁期限未到期，乙方有权继续租赁该商铺，则甲方按照优惠后总房款的8%的租金继续出租该商铺，直至乙方转租合同期限到期；双方商定第一年至第三年的年租金按优惠后总房款的18%计算租金为51283元，由甲方从应缴纳给金天鸿基公司的总房款中予以扣除；第四年至第十三年的租金每年按优惠后总房款的8%计算租金为22793元，第四年开始租金按年支付，每年12月31日前将每年租金通过转账一次性支付给甲方；任何一方未能履行本合同规定条款的，视为违约；若一方违约将承担对方全部责任及经济损失。租赁合同期满后，万尚城公司一直租赁使用该商铺至今。除已经抵扣三年租金51283元外，万尚城公司于2019年11月22日支付租金9344.96元。另查明，法庭辩论终结前金天鸿基公司未向刘云卿实际交付涉案商品房。一审法院认为，刘云卿与万尚城公司之间签订的《商铺租赁合同》及与金天鸿基公司之间签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，并不违反有关法律规定，一审法院认定该两份合同均为合法有效。刘云卿签订《商品房买卖合同》时约定的商品房价款系扣除应收三年租赁费之后的价款。从应收租金抵扣购房款的事实可以看出，涉案房屋租赁费的变相支付者实为金天鸿基公司。万尚城公司自愿继续履行与刘云卿之间的《商铺租赁合同》，有利于维护双方利益不损害刘云卿利益，一审法院认定万尚城公司如能按期支付租金，目前不宜解除双方之间的《商铺租赁合同》。双方《商铺租赁合同》的前三年租金已经在双方的《商品房买卖合同》中提前扣除，万尚城公司应按合同约定“第四年至第十三年的年租金按每年22793元按年支付，每年12月31日前将每年租金通过转账一次性支付给甲方”执行。目前，万尚城公司应该向刘云卿支付自2018年12月31日起至2019年12月30日止第四年期间的租金22793元，扣除已付9344.96元，应再支付13448.04元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枣庄万尚城商业发展有限公司偿付原告刘云卿租金13448.04元，于判决生效后十日内付清；二、驳回刘云卿的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取804元，由刘云卿与枣庄万尚城商业发展有限公司各自负担402元，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院依法予以确认。二审诉讼中，刘云卿的委托诉讼代理人向法庭明确，其主张涉案合同解除依据的《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定的法定解除条件。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同解除条件是否成就；二、万尚城公司是否应向刘云卿支付2019年12月31日之后的租金。关于焦点一，万尚城公司与刘云卿签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该租赁合同为有效合同。刘云卿主张解除涉案租赁合同，其依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，根据该条规定，债务人迟延履行债务需具备以下要件：1.履行是可能的；2.在履行期限届满后，债务人没有履行债务；3.迟延履行没有正当理由。就本案而言，通过万尚城公司给刘云卿的回复可以看出，因为包括刘云卿商铺在内的商场尚未对外营业、万尚城公司招商引资正在筹划中及资金不足等原因，导致万尚城公司采取分期的方式支付租金，作为承租人的万尚城公司不能完全履行合同因是因商场正在招商等情况，如解除涉案租赁合同，刘云卿的商铺不具有单独出租的条件，将造成更大损失，涉案租赁合同不予解除。关于焦点二，根据涉案租赁合同中“第四年至第十三年的租金每年按优惠后总房款的8%计算租金为22793元，第四年开始租金按年支付，每年12月31日前将每年租金通过转账一次性支付给刘云卿”的约定，2019年12月31日起的租金支付期限为2020年12月30日，刘云卿主张2019年12月31日后的租金支付未到履行期限。综上，刘云卿的上诉请求不能成立，上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1608元，由上诉人刘云卿负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十月二十八日书记员 刘 畅