广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤06民终14074号上诉人（原审第三人）：佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会，区域范围广东省佛山市禅城区******，备案号业备。委托诉讼代理人：岑国伟，该业主委员会委员。委托诉讼代理人：李君，广东禅安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市汽车运输集团有限公司第二运输分公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914********P。负责人：黄陆潮。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区侨晶花园小区业主大会，区域范围广东省佛山市禅城区******。上诉人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会（以下简称侨晶花园第一届业委会）因与被上诉人佛山市汽车运输集团有限公司第二运输分公司（以下简称佛汽二运公司）、原审被告佛山市禅城区侨晶花园小区业主大会（以下简称侨晶花园业主大会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侨晶花园第一届业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回佛汽二运公司一审全部诉讼请求；2.佛汽二运公司承担全部诉讼费。事实与理由：《业主大会议事规则》《管理规约》的表决以及选举通过业主委员会委员的程序没有违反法律规定，不应被撤销。侨晶花园第一届业委会、侨晶花园业主大会在佛山市******办（以下简称**办）、塔坡社区居民委员会（以下简称居委会）指导和监督下召开业主大会，对有关事项进行表决。期间，就商铺、车位的投票权数进行了调查并向街道办、居委会汇报，最终根据街道办及居委会的指导意见完成全部工作。对于案涉商铺、车位的投票权数问题，街道办、居委会、侨晶花园住宅小区首届业主大会筹备组（以下简称筹备组）等多方调查，均无法找到相应产权证明资料，开发商也未提供，并答复称案涉商铺、车位因无法进行竣工验收，不会有产权登记。对此，居委会、筹备组进行询异公示，向业主告知此事。但询异期满，佛汽二运公司、开发商等均未提出异议，小区不存在具备业主投票权的商铺、车位，故不存在案涉商铺、车位是否应当计入投票权数的问题，佛汽二运公司也不能成为本案适格主体。一审判决认定案涉商铺、车位应当计入投票权数，但至今没有合法文件能够证明案涉商铺、车位存在。《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定中规定的商铺、车位均应是合法建筑，业主亦应为合法建筑的所有权人。按照开发商提供的信息，案涉商铺、车位自始至终不能进行产权登记，这并非法律规定的建设单位尚未出售的情形。虽然生效法律文书认定开发商应当交付所谓商铺，但相关法律文书形成于2002年前，《中华人民共和国物权法》尚未颁行，房地产开发相关法律法规不完善，开发商可以卖“楼花”，当时的法律文书只是认定开发商有交付合同约定的铺位的义务，没有确认合同约定的铺位合法存在，即没有确认物权，而违法建筑的有限权利不能合法让与他人，即开发商就案涉铺位、车位等无法与任何人达成合法有效的民事法律行为，故佛汽二运公司不可能成为案涉商铺的所有权人或者合法占有人，不可能成为小区业主。侨晶花园第一届业委会在二审中补充以下上诉理由：居委会已对案涉《业主大会议事规则》《管理规约》予以备案，确认了侨晶花园第一届业委会的合法地位。佛汽二运公司辩称，一、首届业主大会的表决没有计算含佛汽二运公司在内的商铺业主的投票权数、投票面积以及车位投票面积，剥夺了佛汽二运公司及其他商铺、车位业主的投票权，违反了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，程序违法，应予以撤销。二、首届业主大会表决通过的《业主大会议事规则》明确剔除了车位业主投票面积，侵犯了车位业主日后参与小区共同管理的业主权利，应予撤销。佛汽二运公司二审中补充以下答辩意见，一、筹备组在首届业主大会投票日期临近结束时才明确剔除商铺业主的面积和投票权数，且该份公示没有在小区商业区域的公告栏公示。商铺业主不知道被剔除投票权，也没有充足时间提出异议。二、从街道办2018年4月11日出具的回复可见，政府部门主张将商铺和车位一并计入首届业主大会投票统计，而筹备组未遵循该指示。三、根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，相关部门只是对业主委员会备案资料进行形式审查，通过备案不能证明业委会的合法性。侨晶花园第一届业委会、侨晶花园业主大会曾就私聘新物业公司与业主发生冲突，引起市扫黑办和区住建部门的调查。之后，四名业委会委员主动辞职，仅剩一名委员岑国伟。岑国伟未组织补选，而是个人使用业委会的印章就本案提起上诉。本案的上诉仅是岑国伟作出的决定，不能代表小区业主的意见。首届业主大会表决结果公告后，部分业主及开发商在询异期内提出异议，居委会也针对询异进行公告，且出具情况说明称对询异进行调查。侨晶花园业主大会二审未作答辩。佛汽二运公司向一审法院起诉请求：1.撤销侨晶花园小区首届业主大会决议；2.侨晶花园第一届业委会、侨晶花园业主大会承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：佛山市建设交通资产经营有限公司于2001年12月31日出具佛建交资〔2001〕239号《关于佛山市第二运输公司转制方案的批复》，将佛山市第二运输公司组建为职工持股的佛汽二运公司，原企业的所有债权债务由转制后的公司完全承担。佛山市建设交通资产经营有限公司于2002年3月27日出具《证明》：佛山市迅发企业公司是佛山市第二运输公司属下分支机构，资产评估时其资产已合并在二运公司的资产内一起评估。转制后，合并为佛山市汽车运输集团有限公司第二运输公司，其资产属市汽运集团有限公司所有。佛山市中级人民法院于2002年3月27日作出（2002）佛中法房终字第17号民事判决书，查明事实“1993年4月13日签订的《佛山市房屋拆迁合同书》中乙方单位原以佛山市迅发企业公司的名义签订，后划掉，改为佛山市第二运输公司。佛山市城区人民法院作出的（1999）佛城法房初字第178号民事判决解除华侨公司与xxx公司于1996年5月28日签订的《商场预售合同》，该判决已生效。”上述17号民事判决认为“因《佛山市房地产管理局非住宅用房租本》中的租用单位为佛山市第二运输公司，1993年4月13日签订《佛山市房屋拆迁合同书》的单位亦是佛山市第二运输公司（原以佛山市迅发企业公司的名义签订，后改为佛山市第二运输公司），故本案应确认佛山市第二运输公司是《佛山市房屋拆迁合同书》的当事人，佛山市第二运输公司才享有拆迁合同的权利义务。”并据此作出如下判决：一、撤销广东省佛山市城区人民法院（2001）佛城法房初字第345号民事判决；二、佛山市城区华侨房屋建设经营公司应于判决书送达之日起十五日内按《佛山市房屋拆迁合同书》及所附《四至图》的约定将座落于佛山市******侨晶花园首层面向普君北路的283.23平方米铺位交付给佛山市第二运输公司回迁使用；三、驳回佛山市迅发企业公司的诉讼请求。（1999）佛城法房初字第178号民事判决书作出如下判决：一、解除佛山市城区华侨房屋建设经营公司与南海市xxx陶瓷实业公司于1996年5月28日签订的商场预售合同；二、佛山市城区华侨房屋建设经营公司于判决发生法律效力之日起十五日内将佛山市********东南16-17轴铺交付给佛山市迅发企业公司使用，产权属佛山市迅发企业公司所有，佛山市迅发企业公司接收铺位之日起五日内付清购铺位余款58000元给佛山市城区华侨房屋建设经营公司；三、佛山市迅发企业公司、佛山市城区华侨房屋建设经营公司到房管部门补办上述铺位登记手续。2002年5月27日，佛山市房产测绘所向佛山市城区华侨房屋建设经营公司出具佛房测绘（2002）48号《普君北路8号一、二座测绘报告》：普君北路8号一、二座住宅总建筑面积为38774.75平方米，其中套内建筑面积29490.22平方米，公用建筑面积9284.53平方米，公用分摊系数0.314834；普君北路8号一座四至二十三层共有住宅单元160间，普君北路二座四至二十三层共有住宅单元182间。2018年3月8日，落款为“侨晶花园住宅小区（大厦）首届业主大会筹备组”向“侨晶花园住宅小区（大厦）全体业主”发布《关于召开首届业主大会的通知》：在侨晶花园住宅小区（大厦）首届业主大会筹备组各成员的共同努力下，在全体业主的积极支持和配合下，各项筹备工作基本就绪，首届业主大会即将召开。现将本次会议的有关事项通知如下：一、会议时间为2018年3月24日（周六）晚上7:30-8:30；二、会议地点为侨晶花园一座和二座间南面楼下；三、会议形式为采取集体讨论形式/采取书面征求意见形式；四、会议内容：1.表决《业主大会议事规则》《管理规约》；2.选举产生首届业主委员会委员。请全体业主届时准时参加（带身份证），积极行使自己的权利。不能出席的业主请提前填写好《业主委托书》，受委托人参加大会时需出示委托书。2018年3月23日，落款为“侨晶花园住宅小区（大厦）首届业主大会筹备组”发布《关于业主人数和投票权数的公告》：根据有关规定，侨晶花园住宅小区（大厦）面积和业主人数按照下列方式确定，（1）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（2）建设单位已经出售的占有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（3）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。（4）总人数，按照前项统计总和计算。根据佛山市侨宇物业管理有限公司提供的《侨晶花园住宅及商铺清册》总户数为344，商铺为4个，车房为2个，总面积为39460.11平方米。已经出售的地下车库车位：13号、16号、18号、19号、21号、25号、29号、33号、34号、37号、42号、43号、45号。具体面积没注明。根据以上资料，现可以确定投票的权数为324张，公产房持1张投票权。未出售的部分总面积开发商和物业管理公司还没有提供，希望开发商和物业管理公司配合并在3月28日前提供。否则，投票权数与面积按以上所提供的资料作准。后果由开发商和物管共同承担。备注：如业主对以上内容有资料需补充或异议，需提交相关证明文件，以书面的形式递交至塔坡居委会。逾期不递交补充材料的，业主委员会筹备组将以上述内容作准，进行业委会选举。“侨晶花园住宅小区（大厦）首届业主大会筹备组”又于2018年3月29日向“侨晶花园住宅小区（大厦）全体业主”发布《关于召开首届业主大会改期的通知》：因侨晶花园住宅人员情况复杂，出租房屋过多，很多孤寡老人，需要做详细耐心的解释工作，导致工作进度缓慢。为了争取更多业主的支持，原定的3月31日开箱点票，经侨晶花园住宅小区（大厦）业主大会会议筹备组会议决定，把投票时间延长并把会议时间推后：一、会议时间为2018年5月5日（周六）晚上7:30-8:45；二、会议地点为侨晶花园一座和二座间南面楼下；三、会议内容：1.表决《业主大会议事规则》《管理规约》；2.选举产生首届业主委员会委员。结果当场公布。由居委会委派相关人员和部分业主共同组成监票委员会。计票时一人唱票一人统计，其他人监督。请全体业主届时准时参加（带身份证），积极行使自己的权利。2018年4月11日，禅城区祖庙街道国土城建和水务局向侨晶花园住宅小区（大厦）首届业主大会筹备组出具《关于〈侨晶花园小区商铺部分产权确认申请书〉的回复》：一、侨晶花园小区为佛山市禅城区华侨房屋建设经营有限公司（下称“华侨公司”）和南海区第二建筑工程公司xxx工区合作开发的物业，华侨公司曾于2017年11月30日向我局发来《关于侨晶花园小区成立业主委员会的反映函》，函中提及“根据规划设计文件显示，侨晶花园建筑面积约51000平方米，其中住宅部分的总建筑面积约38000平方米，其中一至三层商铺部分的总面积共约10000平方米，地下停车场的总建筑面积3000平方米”。二、根据《广东省物业管理条例》第二十二条“面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算”的规定，侨晶花园商铺、地下停车位因未出售，业主应为建设单位，业主人数按一……部分建筑面积按专有部分面积之和计算。综上所述，我局建议贵组可参照华侨公司……小区规划报建资料认定华侨公司未出售物业的专有面积，并结合现有的业主清册，计算侨晶花园小区首届业主大会的投票权数及面积数，向小区全体业主作公示询异，做好首届业主大会的筹备工作。2018年4月25日，侨晶花园住宅小区首届业主大会筹备组发布《关于业主人数和投票权数的询异公告》：本小区的业主大会选举工作已接近尾声，经前段时间的选举工作，侨晶花园住宅小区首届业主大会筹备组（下简称：本筹备组）发现佛山侨宇物业管理有限公司（下简称：物管）提供的《侨晶花园住宅及商铺清册》中，商铺部分所列业主实际上未租户，且均拒绝告知业主信息，而开发商佛山市禅城区华侨房屋建设经营有限公司及物管均表示地下停车场及商铺因未能通过竣工验收，该部分无相关产权资料。经本筹备组多方查证，确未发现首层商铺的产权登记信息。现就本小区的业主人数和投票权数询异如下：因商铺部分无合法产权，对商铺部分的投票权数予以删除，现可以确定投票的权数为318张，公产房持1张投票权，总计319张投票权。建筑物总面积为38902.65平方米。如对上述内容有异议，请提交相关证明文件，于2018年5月3日前以书面形式递交至塔坡居委会。逾期未提出异议的，本筹备组将以上述内容作准，进行业委会选举。2018年5月7日业主委员会委员签名发布《侨晶花园业主大会表决结果公示》：侨晶花园首届业主大会投票总权数为319张。有权参加投票的总面积为38902.65平方米。本次业主大会于2018年5月5日表决事项及投票结果公示如下：《业主大会议事规则》共收回选票227张，通过221票，得票比率为69.28%，面积29050.28平方米，面积比率为74.67%，作废5票，弃权1票；《管理规约》共收回选票227张，通过220票，得票比率为68.97%，面积28940.66平方米，面积比率为74.39%，作废5票，弃权2票；委员获票情况：共收回选票224张，弃权0张，作废10张，石唯廷得178票，得票比率为55.80%，面积24285.37平方米，面积比率为62.43%；岑国伟得195票，得票比率为61.13%，面积25590.84平方米，面积比率为65.78%；杨献忠得181票，得票比率为56.74%，面积22653.58平方米，面积比率为58.23%；袁凤群得202票，得票比率为63.32%，面积26859.86平方米，面积比率为69.04%；曾绍合得197票，得票比率为61.76%，面积26021.60平方米，面积比率为66.89%；谭铭泰得110票，得票比率为34.48%，面积15425.22平方米，面积比率为39.65%。《业主大会议事规则》《管理规约》及候选人石唯廷、岑国伟、杨献忠、袁凤群、曾绍合所得的票数及面积均达到法定要求。以上统计结果与现场验票等工作由祖庙街道国土城建和水务局、塔坡社区居委会工作人员和筹备组成员、热心业主共同参与和监督完成。投票、计票等工作严格按照国家相关法规执行完成，全过程真实有效！上述公告后附《得票情况》，有计票人、唱票人、监票人签名。2018年5月11日，侨晶花园第一届业委会提交《佛山市业主委员会备案登记申请表（第一届）》。2018年6月6日，佛山市禅城区国土城建和水务局向侨晶花园第一届业委会出具《佛山市禅城区物业管理区域业主委员会备案回执》，予以备案。佛汽二运公司于2019年5月15日向法院起诉主张撤销首届业主大会关于通过《业主大会议事规则》《管理规约》及选举通过业主委员会委员的决议。一审法院认为，1.关于佛汽二运公司的诉讼主体资格问题。佛汽二运公司以其为案涉侨晶花园小区283.23平方米商铺业主的身份提起本案诉讼，对方对其诉讼主体资格有异议。根据佛汽二运公司提交的相关资料，（2002）佛中法房终字第17号民事判决书已经判决将案涉侨晶花园首层面向普君北路的283.23平方米铺位交由佛山市第二运输公司回迁使用，而佛山市第二运输公司已经改制为佛汽二运公司，案涉侨晶花园283.23平方米铺位为公产，因拆迁原因而实际交由佛汽二运公司占有、使用。另根据（1999）佛城法房初字第178号民事判决书，已确认佛山市******（即案涉侨晶花园小区）首层东南16-17轴铺交付给佛山市迅发企业公司使用且产权属佛山市迅发企业公司所有，而佛山市迅发企业公司是佛山市第二运输公司属下分支机构，转制后已合并为佛汽二运公司，上述铺位的相应产权应属佛汽二运公司享有。佛汽二运公司虽未就（1999）佛城法房初字第178号民事判决确认的商铺办理权属确认登记，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，故佛汽二运公司以案涉侨晶花园小区商铺业主身份提起本案诉讼，并无不当。2.关于侨晶花园第一届业委会的主体问题。佛汽二运公司主张撤销侨晶花园业主大会选举通过的业主委员会委员的决议，侨晶花园第一届业委会由业主大会选举通过的业主委员会委员组成，是否撤销业主大会选举产生的委员与业主委员会存在法律上的关联，故侨晶花园第一届业委会作为被告不违反法律规定。3.关于侨晶花园业主大会通过的相关决议是否违反程序问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，业主有权以业主大会或业主委员会的决定违反法律规定的程序为由主张撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权第六章所称的专有部分……”第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从上述规定可见，商铺和车位的所有权人亦为业主，其应享有业主权利和承担业主义务，包括有权参加业主大会和前述《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定的业主决定事项。本案中，案涉侨晶花园小区首届业主大会召开过程中的《关于业主人数和投票权数的询异公告》将商铺部分的投票权数予以删除，即侨晶花园小区商铺的业主被排除在首届业主大会之外，剥夺了商铺业主的参与权、表决权等相关权利，严重违反了法律规定的程序。故佛汽二运公司主张撤销侨晶花园首届业主大会表决通过的《业主大会议事规则》《管理规约》以及选举的业主委员会委员等决议，理据充足，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：撤销侨晶花园业主大会在首届业主大会中通过的《业主大会议事规则》《管理规约》及选举通过业主委员会委员的决议。本案适用简易程序，案件的受理费减半收取50元（佛汽二运公司已预交），由佛汽二运公司负担。本院认为，佛汽二运公司请求撤销侨晶花园业主大会表决通过的《业主大会议事规则》《管理规约》及选举通过业主委员会委员的决议，该诉请实际上是对侨晶花园业主大会会议决议有异议，请求予以撤销。由于侨晶花园第一届业委会的委员是由侨晶花园业主大会选举产生，侨晶花园第一届业委会与本案的处理结果虽有法律上的利害关系，但对本案的诉讼标的没有独立的请求权。因此，侨晶花园第一届业委会在本案中应作为无独立请求权的第三人参加诉讼，一审法院将其列为本案被告不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”一审法院并未判决侨晶花园第一届业委会承担民事责任，故其无权提起上诉，本院对其上诉予以驳回。需要指出的是，侨晶花园第一届业委会提交的上诉状虽然将侨晶花园业主大会列为上诉人，但本案并无证据证明侨晶花园业主大会已就是否对本案一审判决提起上诉进行表决，应视为其未提起上诉，本院因此将侨晶花园业主大会列作原审被告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会的上诉。上诉人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会预交的二审案件受理费，经其书面申请，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇二〇年二月二十五日书记员  钟伊发