大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5493号原告：大连万佳物业管理有限公司，住所地大连市中山区华昌街**，统一社会信用代码：912102027234521901。法定代表人：王雪琴，总经理。委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。被告：刘万忠，男，1952年3月8日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连万佳物业管理有限公司与被告刘万忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万佳物业管理有限公司委托诉讼代理人穆晓霞、被告刘万忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连万佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付拖欠原告的物业管理费7854元；2.被告按中国人民银行同期贷款基准利率给付逾期利息至实际给付之日止；3.被告承担本案案件受理费。事实和理由：2002年，原告为“优·豪斯”住宅小区提供物业服务，住宅按照1.2元/平方米/月的标准收取物业费。2015年1月1日起，住宅调整为按1.6元/平方米/月的标准收取物业费。2017年5月23日，原告撤离该小区。2015年1月至2017年5月23日期间，被告作为大连市沙河口区的业主，享受到原告提供的物业服务，却未按时交纳物业费，尚欠物业费7854元。故诉至法院。被告刘万忠辩称，不同意原告的诉讼请求。原告因为物业费的事起诉我3次，也都撤诉了，原告所起诉的对象错误，我不是业主，业主在物业管理条例里面有规定，房屋所有人归业主，所以我不是房屋所有者，我不是房屋的业主，我的房屋产权证没办下来，物业管理费不应由我来交。王培军既是地产的法人又是物业的法人，因为地产没有办产权证，我的损失应由地产来赔偿，现在的物业公司能否来赔偿我的损失。物业管理条例前期物业的法人就是王培军，我已经交了2015年之前的物业费，因为他答应办产权证，后来物业公司法人换了，现在的法人应该来承担王培军的债务。因为现在的法人不能承担王培军欠下的债务，所以我的物业费也不能向原告缴纳。整个物业开会我都没参加，因为我不是业主，物业费从1.2元涨到1.6元我认为不合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月1日，原告（乙方）与大连万佳房地产开发有限公司（甲方）签订了《物业管理委托书》，约定：甲方就“优·豪斯”住宅小区及小区内物业管理事项委托乙方管理；乙方按规定向住户收取管理费（住宅1.2元/平方米/月、商住两用2.3元/平方米/月、公建1.6元/平方米/月、独栋公建1.0元/平方米/月）；本委托书的委托时间自2002年8月1日至成立业主委员会止。2014年12月25日，原告（乙方）与大连万佳房地产开发有限公司（甲方）再次签订《物业管理委托书》，约定：甲方就“优豪斯”住宅小区及小区内物业管理事项委托乙方管理，乙方按规定向住户收取管理费（住宅1.6元/平方米/月、商住两用2.3元/平方米/月、公建1.6元/平方米/月、独栋公建1.0元/平方米/月）住宅、商住两用不再收取电梯费；本委托书的委托时间自2015年1月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。2003年7月9日，被告作为买受人购买了大连万佳房地产开发有限公司出售的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积170.61平方米。2014年12月30日，被告交纳了2014年度的物业费2457元，被告未向原告交纳该房屋2015年1月1日至2017年5月22日期间的物业费。2003年7月9日，被告（乙方）与大连万佳房地产开发有限公司（甲方）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理服务费用由乙方按约定的标准向甲方委托的物业管理企业交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，乙方交纳的时间为每季度首月1日至15日缴纳。另查，2017年6月27日，原告向被告邮寄物业费催费单，但因被告家中无人，保管期满未领退回。2018年1月3日原告曾于本院起诉被告物业服务合同纠纷，2018年1月16日原告撤回起诉。2018年4月12日原告再次向本院起诉被告物业服务合同纠纷，2018年6月25日原告撤回起诉。2019年原告又向本院起诉被告物业服务合同纠纷，2019年8月15日原告撤回起诉。又查，原告大连万佳物业管理有限公司与被告王金恒物业服务合同纠纷一案，本院作出（2017）辽0204民初4128号民事判决书。判决作出后王金恒不服，提起上诉。2018年3月19日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终780号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一、二审判决书中查明：大连万佳物业管理有限公司根据与大连万佳房地产开发有限公司签订的《物业管理委托书》为优豪斯小区提供了物业服务，2017年5月23日大连万佳物业管理有限公司撤离该小区，2015年1月1日起，物业费收费标准为住宅按1.6元/月/平方米收取。上述事实，有原告提交的起诉状、物业服务企业资质证书、收费许可证、物业管理委托书、商品房买卖合同、大连市前期物业管理服务协议、收款收据、EMS快递单、本院（2018）辽0204民初143号民事裁定书、本院（2018）辽0204民初2248号庭审笔录及民事裁定书、本院（2019）辽0204民初1704号民事裁定书、大连市中级人民法院（2018）辽02民终780号民事判决书及原、被告双方当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与大连万佳房地产开发有限公司签订的《物业管理委托书》以及被告与大连万佳房地产开发有限公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。本案原告为被告刘万忠所在的优豪斯住宅小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，因原告无证据证明2017年5月23日撤离当日其仍为案涉小区提供了物业服务，故被告应给付原告2015年1月1日至2017年5月22日期间的物业费7843.51元（1.6元/平方米/月×170.61平方米×28个月零22天），原告当庭陈述要求被告给付物业管理费7840元，该项请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期利息一节，因被告未交纳物业费系与原告就房屋产权等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的其不是房屋所有权人不应缴纳物业费的意见，被告于2003年购买案涉房屋，虽未能办理房屋产权证，但被告一直在此房屋居住，其享受了原告提供的物业服务，理应向原告缴纳物业费，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘万忠于本判决生效之日起十日内给付原告大连万佳物业管理有限公司2015年1月至2017年5月22日期间的物业费7840元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十月十二日书记员  陈 阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。