贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初3754号 原告：李红，女，1972年12月26日生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王祥仁，贵州君印律师事务所律师。 被告：贵州织金碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县金玉龙城********，统一社会信用代码：915205243220969812。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 原告李红与被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人王祥仁、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人赵发攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红向本院提出诉讼请求：1.判决被告在2020年12月31日前完成房屋产权登记，并向原告交付不动产权证书；2.判决被告按购房款的日万分之二向原告支付截止至办证之日止的违约金（自2018年3月31日起至2020年9月22日，暂计为105755.1元）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月28日签订编号为WGJJ-03H-2-1102的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于织金碧桂园的房屋。房屋交付至今，被告从未向原告出示主管部门出具的房屋验收合格相关证明。根据织金县自然资源局反馈的信息，被告未按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，规划的基础设施不达标，至今未取得建筑工程竣工合格证明文件，未达到交付条件，也未获得主管部门交房许可，从而导致房屋至今未能办理产权登记。因被告擅自变更规划，导致房屋未通过主管部门验收，从而导致房屋至今未办理产权登记；被告已违反合同第二十二条第二款及《补充协议》附录三第四条约定，经与被告多次沟通未果，现为维护原告合法权益诉至法院。 被告碧桂园公司辩称，原告主张违约金无合同依据，不应当得到支持，合同中已明确约定关于初始登记、逾期办理被告方不向原告方承担任何违约责任。产权证无法办理原因是基于政府因素导致项目规划验收无法完成，进而无法办理房屋预告登记，也不具备办理产权证的基础，因客观原因未满足履行条件，所以应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的原告身份证、碧桂园收据、《个人购房担保借款合同》各1份，本院依职权于2020年8月25日在织金县不动产登记中心调取的证明1份，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的事实和证据，本院确认事实如下： 1.原告提交的书证：原告与被告签订的《商品房买卖合同》1份，证明（1）原告与被告签订商品房买卖合同，约定房屋坐落、总价款及交房时间，同时约定被告自交房之日起90日内为原告办理案涉房屋产权证的事实，并约定逾期违约责任的事实；（2）原、被告签订合同属格式合同，被告通过格式合同减轻其违约责任，损害原告合法权益的事实；（3）格式合同的条款违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，属于无效条款。经质证，被告对合同三性无异议，认为达不到原告证明目的；原告主张的违约金标准是逾期交房的违约金，而关于逾期办理产权证递交资料的义务的违约金计算标准为每天5元，但此违约金系关于在办理产权证条件已具备的前提下，被告方怠于履行递交资料的义务而产生的违约金；而本案中根据合同约定，基于办证时间由政府行为及登记机关予以控制确定，出卖人无法主控，所以双方约定的出卖人对初始登记及产权证办理不承担任何责任。本院认为，证据来源合法，客观真实，与本案存在关联，应作为本案定案证据使用。 2.原告提交的书证：被告分别与郭振旭、张龙江、罗美琪签订的《商品房买卖合同》3份，证明被告利用格式条款合同与含原告在内的买受人签订案涉合同，排除其责任，加重并限制原告权利的事实。经质证，被告对该组证据三性均有异议，与本案无关联；合同本身是根据房开项目办理产权证的环境及产权证办理的主控权不由房开控制等情况，遵循双方协商，在原告同意的情况下签订。本院认为，该组证据系被告与案外人签订的合同，与本案无关，不应作为本案定案证据使用。 3.被告提交的书证：《商品房买卖合同》1份，证明原告主张的违约金标准是逾期交房的违约金，而关于逾期办理产权证递交资料的义务的违约金计算标准为每天5元，但此违约金系关于在办理产权证条件已具备的前提下，被告方怠于履行递交资料的义务而产生的违约金；而本案中根据合同约定，基于办证时间由政府行为及登记机关予以控制确定，出卖人无法主控，所以双方约定的出卖人对初始登记及产权证办理不承担任何责任。经质证，原告对证据真实性、合法性无异议，认为达不到被告的证明目的；因为该条约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，属于无效条款。本院认为，该证据来源合法，客观真实，与本案存在关联，应作为本案定案证据使用。 4.被告提交的书证：投资开发协议书、碧桂园一期鸟瞰图各1份，证明合同第二条第四点第一项约定“甲方（即织金县人民政府）负责的事项第四点出资完善如下市政配套条件第一项将该地块所配套的道路---接至该地块用地红线边缘”，即鸟瞰图红框的市政道路应由织金县人民政府建设完成，但是未按照规划完成建设，导致被告方规划设计接驳与该市政道路的主入口无法修建，牵连案涉房屋的项目基于规划验收不合格而办不了规划验收合格证，从而办不了房屋初始登记，证明无法办证非被告的过错，属于织金县人民政府的过错。经质证，原告对真实性合法性无异议，认为与本案无关；该协议书系被告与织金县人民政府就开发商品房事宜进行的约定，其权利义务仅约束于被告与织金县人民政府，三原告对此约定不知情，不能对抗三原告。本院认为，该组证据系被告与织金县人民政府之间的协议，与本案不存在关联，不应作为本案定案证据使用。 5.被告提交的书证：竣工验收备案表3份，证明除规划验收无法办理外，其他所需的验收均办理完毕并验收合格，被告对办理事宜无过错。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，认为达不到被告证明目的；被告向原告出售案涉商品房，根据合同法及其相关法律规定，原告在依约支付案涉房屋价款后，被告负有向原告办理案涉房屋的产权证书并将证书交付给原告的义务，至于被告称其开发的案涉商品房无法办理验收合格，不能作为拖延办理权属证的免责事由。本院认为，该组证据与本案不存在关联，不应作为本案定案证据使用。 6.被告提交的书证：2019年5月16日向织金县国土局递交的织金县碧桂园6号楼部分建筑超出用地红线的请示、2020年5月13日向织金县人民政府关于织金碧桂园规划竣工验收的建议、2020年6月18日关于织金碧桂园规划竣工验收进展报告、2020年7月30日关于织金碧桂园小区申请办理产权的请示各1份，证明被告已将前述请示及建议报告递交给织金县人民政府及织金县国土局，积极催促及协调规划竣工验收事宜，并且证明关于规划竣工验收无法办理的原因有两点：（1）关于红线范围外接邻的道路政府未建设投资完成，从而导致该条道路上的小区主入口无法修建，修建了也会存在相应的安全隐患，所以此点的竣工验收不合格；（2）基于在建设6号楼过程中政府未能完成该号楼规划土地中其中一户的拆迁工作，进而导致被告向复烤厂方向位移了4米，进而超出红线小部分，面积约为33㎡，已证明项目规划竣工验收不合格的过错是政府行为导致，非被告过错。经质证，原告对该证据不予认可，认为该证据系被告单方制作，每份文件虽抄送政府部门，但无政府部门正式批复回复，无法核实被告方所称的项目规划竣工验收不合格是被告的过错还是政府部门过错的真实性。本院认为，因该组证据系被告单方制作，原告不予认可，与本案不存在关联，不应作为本案定案证据使用。 依据前述采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2015年11月28日签订编号为WGJJ-03H-2-1102的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于织金碧桂园的房屋，该套房屋的建筑面积为149.75平方米，总房价为705034元。合同第四章第十一条第一款约定“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。”、第八章第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”、合同附件十二《补充协议》第十条约定“买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。（二）关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任。”、《补充协议》附录三第四条约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”。合同签订后，原告按约付清购房款，被告于2017年12月30日将案涉房屋交付原告使用至今，一直未申请该商品房所有权初始登记。为此，原告诉至法院。 本院认为，关于商品房买卖合同对交付商品房转移登记相关文书时间及违约责任如何约定的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告履行了支付全部购房款的义务，被告应按合同约定履行相应的交房及相关附属义务。在双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款及《补充协议》附录三第四条明确约定办理初始登记时间及违约金如何计算的问题，因此，违约金应按该约定予以计算。即被告应以交付案涉房屋给原告使用之日起90日内递交资料申请该商品房的所有权初始登记，每逾期一天按人民币5元计算，自2018年3月30日起按日人民币5元的标准计算支付至被告履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止。原告李红主张先计算至2020年9月22日为906天，违约金为4530元（5元×906天），对2020年9月23日至履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止的违约金亦按前述标准计算。 对被告辩称未能履行递交资料义务申请初始登记系织金县人民政府的过错及按合同《补充协议》第十条约定不应承担违约责任的辩解，因申请办理房屋权属登记系房开商的法定义务，且被告与织金县人民政府之间的协议不能对抗善意买受人，《补充协议》第十条约定免除被告自身权利的条款已违反法律的强制性规定，故对被告的辩解理由，依法不予采纳。 关于办理商品房登记有关文书的问题，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，原告所购买被告开发的碧桂园房屋，经本院依职权在织金县不动产登记中心调查核实，案涉房屋暂不能办理不动产权证书，故原告主张办理房屋产权证的条件尚未成就，原告可待条件成就后再另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李红自2018年3月31日至2020年9月22日止的违约金4530元，对2020年9月23日至履行递交资料义务申请该商品房的所有权初始登记之日止的违约金亦按前述标准计算； 二、驳回原告李红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2372元，减半收取计1186元，由原告李红负担1161元，被告州织金碧桂园物业发展有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  欧传梅 二〇二〇年十月十日 书记员  郭 鹏