湖南省怀化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘12执异89号异议人（被执行人）：舒清作，男，1974年4月30日出生，汉族，住湖南省溆浦县。异议人（被执行人）：刘秋连，女，1973年9月11日出生，汉族，住湖南省溆浦县。异议人（被执行人）：贺彦清，男，1980年4月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。异议人（被执行人）：顿小花，女，1982年5月16日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。上述异议人共同委托代理人（特别授权）：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。申请执行人：怀化农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区大汉龙城电信智能小区第******。法定代表人：张灵，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：汤世刚，湖南五溪律师事务所律师。委托代理人（一般代理）：张莹，湖南五溪律师事务所律师。本院在执行申请执行人怀化农村商业银行股份有限公司与被执行人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花金融借款合同纠纷一案中，被执行人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花于2020年9月27日对本院作出的（2020）湘12执148号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花请求：1、依法撤销怀化市中级人民法院作出的（2020）湘12执148号裁定书；2、请求依法不予采信湖南友朋房地产评估咨询有限公司作出的评估结果；3、请求立即撤销目前挂在网上准备拍卖的相关拍卖公告，根据原怀化市不动产中心作出的政府询价结果进行挂网拍卖。异议人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花称：1、湖南友朋房地产评估咨询有限公司作出的评估结果违背相关法律法规的规定，该评估结果缺乏真实性和客观性，不应当被采纳；本案中的这次评估是因为怀化农村商业银行股份有限公司对原怀化市不动产中心作出的定向询价结果不服，才重新组织双方决定进行评估，在召集所有当事人选定评估机构时，已经有很明确的统一意见就是为了公平、公正评估，禁止怀化当地的评估机构参与该房产的评估，然而本次评估有怀化诚成房地产评估有限公司的评估师梁高靠参与其中，而这未经委托人的书面同意，很明显是违背当事人的委托意愿的，可能存在应当回避的情形，但申请人却无从知晓，严重剥夺了申请人的合法权益。且湖南友朋房地产评估咨询有限公司擅自允许他人以公司名义开展业务，怀化诚成房地产评估有限公司的人员梁高靠未经当事人的同意，私自接受友朋公司的委托参与实地查勘，而友朋公司作为受委托方，竟然自始至终未真正派出其公司内部任何有资质的评估师实地考察该房产的真实情况，而是直接委托怀化的诚成房地产评估有限公司的梁高靠进行相关评估工作，不符合我国《资产评估法》第二十条、《注册房地产评估师管理办法》第二十六条第八项的规定。虽然友朋公司对于申请的回复函中明确了“我公司在收到芷江侗族自治县人民法院委托书后，考虑到疫情影响，不便出行，委托湖南诚成房地产......”，但是不能因为疫情就违背评估原则，就不顾当事人的合法权益随便委托其他评估公司的人员进行相关工作，申请人的合法权益不能这样成为疫情的牺牲品。这样导致的结果无异于就是怀化诚成房地产评估有限公司作出的评估结果，是不应当被采纳的。2、申请人早在芷江法院执行阶段就向法院提交了书面异议申请（2020年7月1日提交），芷江法院没有给申请人答复，提级执行后该异议书随案移交给怀化中院，中院依然置之不理，违法了法律、法规的相关程序规定。3、对于怀化市××房产挂网低价拍卖的行为应当予以撤销，就算要进行拍卖，也得参照第一次经过双方签字同意委托的怀化市不动产中心进行的定向询价结果进行定价，该定向询价结果依然具有法律效力，理应被采纳。不管从程序上还是实体上，第一次的定向询价结果都没有问题，其询价结果也符合当时贷款时双方的默认价值，因为每一次抵押贷款，预先对抵押物所作的评估也是双方当事人真实意思表示，应当予以肯定，那么预先评估的价格就应作为今后万一偿还不了贷款需要拍卖抵押物的一个参照价，这应当作为抵押贷款合同的部分条款，在需要拍卖时就应当参照当时贷款时评估的价格进行定价拍卖，这也符合当时双方当事人的真实意思表示，而不是在贷款人不能偿还贷款时再来针对抵押物的价值进行反悔。综上所述，请怀化市中级人民法院秉承以事实为依据、以法律为准绳的原则，确认上述异议成立。申请执行人怀化农村商业银行股份有限公司称：1、湖南友朋房地产评估咨询有限公司作出的评估报告合法有效，法院采纳并无不妥；异议申请人错误认为其自己是委托人，并认为湖南友朋房地产评估咨询有限公司委托湖南诚成房地产评估有限公司估价师梁高靠参加实地查勘的行为未向其征求同意即违反程序规定，该份评估报告不应被法院采纳的理由不成立。首先，异议申请人并不是委托人，本案的估价委托人是芷江侗族自治县人民法院；其次，委托湖南诚成房地产评估有限公司估价师梁高靠参加实地查勘是经过委托人芷江侗族自治县人民法院同意的，且异议申请人全程参加了实地查勘的全过程，对此没有提出异议，并在房地产估价实地查勘表上签字确认；再次，湖南友朋房地产评估咨询有限公司接受委托的时间是2020年4月21日，正是疫情严防严控时期不便出行，征得了委托人芷江侗族自治县人民法院的同意，并经湖南诚成房地产评估有限公司同意并委派其注册房地产估价师梁高靠进行了实地查勘，该程序符合中国资产评估协会发布的《资产评估专家指引第10号——在新冠肺炎疫情期间合理履行资产评估程序》第2条的规定：根据当地政府部门发布的疫情防控、交通管制公告等，确实因疫情防控无法开展现场调查或者核查验证的，属于相关程序履行收到客观条件限制的情形，资产评估机构及其资产评估专业人员应当在符合疫情防控要求的前提下采取措施弥补程序缺失，该措施对评估结论不产生任何影响。2、异议申请人认为应按照原怀化市不动产中心拍卖起拍参考价回复函中的价格来拍卖是错误的，本案是芷江侗族自治县人民法院合法委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司作出的资产价值评估，法院应当按照评估价值适当降价后作为起拍价，湖南友朋房地产评估咨询有限公司的湘友评（2020）（法）字第PC018号评估报告的评估价为12745363元，第一次挂网拍卖的价格为10833558.6元，是评估价的百分之八十五，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。异议申请人主张的怀化市不动产中心回复函的参考价有效期为2019年9月26日至2020年9月25日止，目前该份回复函中的参考价已经失效。本院查明，申请执行人怀化农村商业银行股份有限公司与被执行人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花金融借款合同纠纷一案，芷江侗族自治县人民法院于2020年4月2日立案恢复执行。2020年4月14日，该院组织申请执行人贺彦清、舒清作【贺彦清、舒清作在（2020）湘1228执恢50号案件中是刘秋连、顿小花的委托代理人】和被执行人对贺彦清与顿小花夫妻共同所有的位于湖南省怀化市鹤城区天星坪的41套商业用房（标的物）确定财产处置参考价。被执行人贺彦清表明“之前也有过定向询价，因为怀化农商行对询价的价格有很大的意见，房屋的价格也没有确定下来，现在为了公平起见，我要求直接走委托评估，由法院公平公正的选定一家评估价格来对抵押物的价格进行评估认定”。怀化农商行也同意对标的物进行委托评估。贺彦清、舒清作在执行笔录上签字认可。芷江侗族自治县人民法院于2020年4月21日委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司对贺彦清与顿小花夫妻共同所有的位于湖南省怀化市鹤城区天星坪的41套商业用房进行评估。当时正是疫情期间，湖南友朋房地产评估咨询有限公司委托湖南诚成房地产评估有限公司注册房地产评估师梁高靠代为勘察现场，于2020年5月27日出具评估报告，芷江侗族自治县人民法院于2020年5月29日向申请执行人和被执行人送达评估报告。被执行人舒清作与贺彦清在收到评估报告后于2020年5月29日向芷江侗族自治县人民法院提出关于评估报告的异议申请，针对该异议，湖南友朋房地产评估咨询有限公司于2020年6月3日出具回复函，芷江侗族自治县人民法院将该回复函通过电子送达的方式于2020年6月16日送达申请执行人、被执行人，被执行人收到回复函后于2020年7月1日再次向芷江侗族自治县人民法院提出执行异议申请。为便于执行，提高执行效率，怀化市中级人民法院于2020年8月17日对该案提级执行，并向双方当事人送达执行通知书，被执行人于2020年9月27日向本院提交执行异议申请。另查明，2019年9月，怀化市不动产登记中心受芷江侗族自治县人民法院的委托，对标的物进行了询价，该询价有效期为一年，即2019年9月26日-2020年9月25日。2019年11月28日，芷江侗族自治县人民法院作出（2019）湘1228执347号终结执行裁定。本院认为，芷江侗族自治县人民法院于2020年4月14日组织申请执行人和被执行人对标的物（抵押物）确定财产处置参考价，被执行人贺彦清、舒清作和申请执行人怀化农村商业银行参加。申请执行人与被执行人均同意对标的物进行委托评估，贺彦清、舒清作在执行笔录上签字认可。可见被执行人在明知道怀化农村商业银行对原询价结果有意见的情况下，还是同意对标的物重新进行确定财产处置参考价是其真实意思表示。故芷江侗族自治县人民法院委托湖南友朋房地产评估咨询有限公司对标的物进行评估符合法律规定。湖南友朋房地产评估咨询有限公司在评估报告中声明“该报告现场勘察得到了湖南诚成房地产评估有限公司注册房地产估价师梁高靠的帮助，对估价报告中的估价对象进行了实地查勘……我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况……”。本院认为，湖南友朋房地产评估咨询有限公司接受芷江侗族自治县人民法院委托评估正值疫情期间，该公司所在地在湖南省岳阳市，根据当时疫情防控的相关规定和要求，湖南友朋房地产评估咨询有限公司不宜派员到标的物所在地进行实地查勘。该公司委托湖南诚成房地产评估有限公司注册房地产估价师梁高靠参加实地查勘，符合当时疫情防控的需要。湖南友朋房地产评估咨询有限公司作出的评估报告合法有效。综上，异议人舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花的异议理由没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回舒清作、刘秋连、贺彦清、顿小花的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审判长 杨 慧审判员 舒东龙审判员 何志良二〇二〇年十月二十六日法官助理付文亭书记员曾作伟