广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4766号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路****，统一社会信用代码914401011911986539。法定代表人：黄少珊，行长。委托诉讼代理人：张运锐，该支行员工。被告：黄青，男，1985年6月18日出生，汉族，住广东省五华县，被告：陈彩花，女，1987年4月27日出生，汉族，住广东省五华县，被告：广东星光达房地产开发有限公司，，住所地广州市花都区新华街迎宾大道**安合大厦**统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然。委托诉讼代理人：李子慧，该公司员工。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）与被告黄青、陈彩花、广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行花都支行的委托诉讼代理人张运锐，被告星光达公司的委托诉讼代理人李子慧到庭参加诉讼。被告黄青、陈彩花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。农商行花都支行诉讼请求：1.解除原告与被告黄青、陈彩花签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201601243），被告黄青、被告陈彩花偿还拖欠原告的借款本金344192.89元及利息（利息包括正常利息、罚息及复息，利息暂计至2020年2月20日为3136.31元），本息合计347329.2元，利息按《楼宇按揭合同》约定计至贷款结清之日止；2.被告黄青、被告陈彩花用于抵押的位于广州市花都区广物汇晶广场东二街3号9层915房的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3.被告广东星光达房地产开发有限公司对被告黄青、被告陈彩花的借款本息承担连带保证责任；4.三被告承担实现本案债权全部费用（诉讼费）。事实与理由：2016年l0月24日，原告与被告黄青、被告陈彩花签订《楼宇按揭合同》(合同编号：0809004201601143)、合同约定，原告向第一、第二被告发放楼宇按揭贷款48万元，期限自2016年12月6日至2026年12月6日止，利率按月息4.4917%计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算。），以被告黄青、被告陈彩花所有的位于广州市花都区广物汇晶广场东二街3号9层915房的房地产作抵押，并于2017年1月19日办理预购商品房预告抵押登记。在2016年1月18日，第三被告广东星光达房地产开发有限公司与原告签订楼宇按揭合作协议，该协议第6条中第6.1及第6.2、6.3项约定：6.1：甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带责任保证。6.2：第三被告对每笔借款的保证期限为：A、自乙方向每个购房人发放的贷款到期日。（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。由于购房人所购房屋尚未办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，故第三被告需承担无条件、不可撤销的连带责任保证。在2016年12月6日，原告向第一?告发放贷款48万元。从2017年4月被告黄青、被告陈彩花被告违反合同约定无按合同约定按时或足额偿还贷款本息，尚欠借款本金365545.58元及利息（利息包括正常利息、罚息及复息，利息暂计至2020年2月20日为4946.69元，本息合计370492.27元未偿还。被告广东星光达房地产开发有限公司也未履行保证责任代为清偿债务，基于被告违约，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，特具本状，诉至法院，恳请法院请依法判决。黄青、陈彩花未作答辩，亦未提交证据。广东星光达房地产开发有限公司辩称，1.被告黄青、陈彩花并非未足额偿还贷款本息，且被告黄青、陈彩花最新已归还至2020年6月的相关款项，目前8月还款时间未到，尚欠7月贷款款项；2.被告黄青、陈彩花已向我司付清位于涉案房产的全部购房款，履行买卖合同的支付价款义务，案涉房产已经属于黄青、陈彩花并已经收楼，目前已经达到办证条件，且办理了抵押权，因此案涉债务上既有债权人黄青、陈彩花提供的物的抵押担保，又有我司作为保证人提供人保，根据担保法第二十八条规定和物权法第一百七十六条规定，原告应就黄青、陈彩花提供的担保物进行清偿，不足的才由我司进行清偿；3.当债务人提供物的担保与保证人提供连带保证时，优先以物进行清偿。农商行花都支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对农商行花都支行提交的证据进行了核证。农商行花都支行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且农商行花都支行保证真实，本院经审查核证后予以认定，确认农商行花都支行起诉的上述事实属实。本院另查明，《楼宇按揭合同》13.1条第5项约定：甲方有下列情况之一的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权：（5）甲方若在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的；第13.2条约定：甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。16.3条约定：如出现以下情况之一，乙方有权单方解除本合同，邀请甲方立即偿还借款，或依法处分抵押财产并有限受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的。第22.3条约定：甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定借款利率基础上加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。22.5对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。2016年1月18日，星光达公司（甲方）与农商行花都支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，该协议第6条约定：甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。农商行花都支行于2016年12月6日向黄青、陈彩花发放借款480000元。款项出借后，初期被告黄青、陈彩花尚能还本付息，至2017年4月开始拖欠还款。直至本案起诉之日，尚未付清借款利息。另查明，位于广××广场××东××房的抵押物已于2017年1月19日办理了抵押权预告登记，但原告农商行花都支行在庭审中称仍未办理正式的抵押权登记，农商行花都支行未取得抵押物的他项权证。庭审中，农商行花都支行主张黄青、陈彩花尚欠的款项为：截止至2020年7月20日，借款本金344192.89元及利息、罚息及复息3136.31元，本息合计347329.2元。本院认为，农商行花都支行与黄青、陈彩花签订的《楼宇按揭合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应依法、依约履行各自义务，在违约时承担相应的责任。农商行花都支行已依约向黄青、陈彩花发放借款480000元，黄青、陈彩花理应按合同约定履行义务。现由于黄青、陈彩花未按时还本付息，其行为已构成违约。根据《楼宇按揭合同》的约定，农商行花都支行有权单方解除合同，宣布所有已贷出的借款立即到期，并要求黄青、陈彩花立即提前偿还全部已贷出的借款本金、利息和其他应付款项，故农商行花都支行诉请解除涉案《楼宇按揭合同》，黄青、陈彩花归还借款本金344192.89元并按合同约定计付利息、罚息、复利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。星光达公司与农商行花都支行签订的《楼宇按揭合作协议》，明确约定其对楼宇的购房人（黄青、陈彩花）偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，星光达公司对此虽抗辩称涉案房产已具备所有权及抵押登记条件，应当先处理该房产，不足的部分再由星光达公司清偿，但星光达公司无提交证据证明涉案房产已取得正式的产权证明，且其在《楼宇按揭合作协议》明确表示对案涉债务承担连带保证责任，故本院对星光达公司的抗辩主张不予采纳，农商行花都支行请求其对案涉债务承担连带责任合同依据充分，本院予以支持。至于农商行花都支行诉求判令对涉案房产处置后的价款享有优先受偿权，不符合双方约定，也不符合法律规定，本院予以驳回。黄青、陈彩花经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃自身诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告黄青、陈彩花于2016年10月24日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201601143）；二、被告黄青、陈彩花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行还付借款本金344192.89元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年7月20日合计为3136.31元，自2020年7月21日起至付清欠款之日止按涉案《楼宇按揭合同》的约定计付）；三、被告广东星光达房地产开发有限公司对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3429元，由被告黄青、陈彩花、广东星光达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 曹 文二〇二〇年十月十日书记员 郑诗韵