辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终1915号上诉人（原审被告）：肇东市东庆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇东市南十二街九委**。法定代表人：佘春烨，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛志力，辽宁卢宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙玉国，男，1973年11月14日出生，满族，农民，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：周铁民，辽宁来源律师事务所律师。上诉人肇东市东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆房地产公司）因与被上诉人孙玉国商品房买卖合同纠纷一案不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东庆房地产公司的委托诉讼代理人辛志力，被上诉人孙玉国及其委托诉讼代理人周铁民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东庆房地产公司上诉请求:撤销兴城市人民法院（2020）辽1481民初1228号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案商品房已经具备了办理房产登记的必要条件，双方均未达到根本违约，未达到解除合同的程度；违约金和利息不应同时支持，且数额过高。利息部分应被双方当事人在商品房买卖合同中约定的违约金所涵盖。孙玉国辩称，一审判决认定事实正确。经被上诉人代理人向兴城市规划处查询，“临海温泉家园”未交付竣工验收合格材料，且兴城市不动产登记中心称，涉案楼房不能办理产权登记；违约金与利息均系孙玉国的损失，对此理应一并支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。孙玉国向一审法院起诉请求：1、请求依法解除东庆房地产公司、孙玉国签订的《商品房买卖合同》；2、东庆房地产公司返还孙玉国房款17665,3元及利息87590.7元；（暂计算至起诉日，对于此后的利息，以本金176653元为基数，自2020年3月24日起至购房款全部给付之日止，接照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、支付违约金17665.3元;4、返还孙玉国装修保证金1000元；5、诉讼费用由东庆房地产公司负担。一审法院审理查明，2012年6月10日，孙玉国与东庆房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人肇东市东庆房地产开发有限公司，买受人孙玉国。第三条，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第7＃幢四单元602号房，建筑面积80.37平方米，其中，套内面积69.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.27平方米。第四条，该商品房单价人民币每平方米2198元，总金额壹拾柒万陆千陆百伍拾叁元整。第八条，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1，该商品房经综合验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起－天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之7.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第――项处理。1，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起――日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的――%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的――%向买受人支付违约金；3、――。合同签订后，孙玉国交清全部购房款，东庆房地产公司将房屋钥匙交给孙玉国，但该房屋没有装修，没有入住，现在是空房。2012年7月23日，东庆房地产公司为孙玉国开具销售不动产统一发票，不动产名称为临海温泉家园，不动产项目编号311257002，不动产楼牌号7号楼4单元6层602，金额为176653元，孙玉国于2013年9月12日交装修保证金1000元。2020年3月25日，孙玉国以房屋不能办理房屋产权证为由，向一审法院提起诉讼。在诉过程中，东庆房地产公司当庭提出向一审法院提交不动产登记中心出具能否办理房屋产权证的相关材料，在一审法院准许的时间内，东庆房地产公司未能提供。一审法院认为，孙玉国与东庆房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当依照合同的规定，依法行使权利，履行义务。依照合同的第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，东庆房地产公司应当保证孙玉国在2013年6月5日后能够办理房屋产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应当支持”。因此，对孙玉国要求解除与东庆房地产公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，东庆房地产公司除返还孙玉国购房款外，还应当支付利息，并依照合同的约定，按照孙玉国已付购房款10%支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十七第，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条规定，判决：一、解除孙玉国与肇东市东庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、肇东市东庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给孙玉国房屋装修保证金1000元，购房款176653元及利息。利息的计算方式为：以176653元为基数，从2012年8月30日起至2019年8月20日，按中国人民银行贷款基准利率计算；从2019年8月21日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、肇东市东庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给孙玉国违约金17665.3元。四、孙玉国于本判决发生法律效力之日起十日内将临海温泉家园7号楼4单元6层602室房屋返还给肇东市东庆房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费5264元，由肇东市东庆房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，二审庭审中，东庆房地产公司并未提交证据证明涉案商品房可以办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，上诉人东庆房地产公司应承担举证不能的法律后果。由于东庆房地产公司自身经营问题，导致买受人无法办理房屋所有权登记，双方的商品房买卖合同因此解除，东庆房地产公司应当依照案涉商品房买卖合同约定承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依照上述法律规定，一审判决上诉人返还被上诉人孙玉国购房款176653元及支付利息并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定：对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第――（空白）项处理。1，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起――（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的――%（空白）赔偿买受人损失。由于双方在合同中未约定明确的违约金，也未明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，一审判决上诉人东庆房地产公司支付被上诉人孙玉国购房款10%的违约金没有事实及法律依据。综上所述，上诉人肇东市东庆房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兴城市人民法院（2020）辽1481民初1228号民事判决一、二、四项及诉讼费承担部分。二、撤销兴城市人民法院（2020）辽1481民初1228号民事判决第三项。二审案件受理费5264元，由上诉人肇东市东庆房地产开发有限公司与被上诉人孙玉国各承担2632元。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年十月二十六日法官助理郑佳木书记员刘晓畅