江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4870号上诉人（原审原告）：罗标，男，1990年8月12日生，汉族，无业，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：罗斐（系上诉人之父），男，1968年2月20日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：独鸣，江苏苏韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：於新贺，男，1974年2月16日生，汉族，教师，住江苏省沛县。被上诉人（原审被告）：季露雪，女，1979年1月20日生，汉族，教师，住江苏省沛县。被上诉人（原审被告）：沛县鑫欣房产中介有限公司，住所地江苏省沛县正阳北路西侧鼓楼小区南北行**房。法定代表人：司成玲，该公司经理。委托诉讼代理人：王建，该公司经理。委托诉讼代理人：尹超，江苏时务律师事务所律师。上诉人罗标因与被上诉人於新贺、季露雪、沛县鑫欣房产中介有限公司（以下简称鑫欣中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2020）苏0321民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗标的委托诉讼代理人罗斐、独鸣、被上诉人於新贺、季露雪、被上诉人鑫欣中介公司的委托诉讼代理人王建、尹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗标上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.判令被上诉人於新贺、季露雪向上诉人支付7.4万元的违约金以及因被上诉人（於新贺、季露雪）违约导致的损失3万元，计10.4万元；3.判令被上诉人鑫欣中介公司对上述上诉请求第2项与被上诉人於新贺、季露雪承担连带责任；4.被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院没有查清案件事实，导致错判误判，显失公平公正，致使合同中守约方罗标蒙受损失，违约方於新贺、季露雪、鑫欣中介公司没有受到法律的惩罚和制裁，本案判决将会让违约者更肆无忌惮侵害当事人的权益，践踏法律尊严，误导公民的价值判断，让违约者逍遥法外。一审法院判令上诉人承担一审诉讼费用明显不公。主要理由如下：1.一审法院认为於新贺、季露雪至2019年4月11日止将剩余的房款44万元向鑫欣中介公司支付，应当产生履行支付购房款的法律效果，上诉人认为该判断严重错误。首先，资金监管是选择性条款，上诉人作为售房人没有选择鑫欣中介公司进行资金监管。鑫欣中介公司在庭审前和庭审中均自认自己没有监管资格和监管条件，其不是资金监管第三方。其次，被上诉人於新贺、季露雪没有按照补充协议约定在30日内将剩余购房款全部支付给上诉人，也没有按照约定时间支付给鑫欣中介公司。本案一审判决认定事实部分载明：“原告与被告签订的补充协议合法有效，根据补充协议，甲方配合乙方先行办理过户手续，过户后乙方需在30日内将剩余44万元尾款结清……否则，即构成根本违约……。”既然认定了这一事实，那么，於新贺、季露雪是2019年3月12日拿到房证，按30日算，二人应在2019年4月10日前将付款义务履行完毕，因为3月份是31天，而二被上诉人於新贺、季露雪在4月11日才将最后一笔款4万元转付给中介，这怎么能不够成违约呢?2.一审法院认为“余款9万元在中介人员处，鑫欣中介公司的主要合同义务已完成，但对剩余房款应及时转交罗标。”但事实上鑫欣中介公司却没有及时转交给罗标，拖延至今长达一年多之久，耽误了罗标购置新房，给罗标造成严重损失。3.上诉人认为，本案正是因为鑫欣中介公司从中作梗，扣留的款项占总房款的60%左右，导致买卖双方无法实际交接房屋，中介公司不但没有尽到促成交易义务，反而阻碍交易的顺利进行，激化矛盾，甚至发生肢体冲突，报警处理，中介公司的责任不可推脱。故，鑫欣中介公司应对该房屋纠纷承担过错责任。一审认定：“2019年4月6日，原被告双方在鑫欣中介公司，就支付余款及交接房屋问题沟通，但未达成一致意见……。”系认定事实错误。事实上，鑫欣中介公司通知罗标去协商是一种欺诈行为，因为4月6日当天，於新贺、季露雪根本没有把房款全部转给鑫欣中介公司，还差4万元。涉案房屋买卖合同中没有任何关于交付房屋时扣留部分房款的条款，所以，罗标并不同意，鑫欣中介公司便扣留余款44万元不付给罗标，还鼓动於新贺、季露雪去要房屋，并多次带领社会闲杂人员去闹事，致使公安机关介入处理。后鑫欣中介公司迫于压力，才于同年4月13日转付给罗标35万元。由此看来，罗标与於新贺、季露雪不能顺利交接房屋完全是鑫欣中介公司的过错造成的。直到罗标依法向法院起诉，鑫欣中介公司仍扣留房款9万元不愿支付，至此已有一年多之久，给罗标造成严重损失，这个损失应该由鑫欣中介公司承担。鑫欣中介公司无故占用9万元一年之久，起码要支付利息。4.一审法院未判决被上诉人於新贺、季露雪、鑫欣中介公司承担违约责任，仅仅判决鑫欣中介公司应及时转交9万元的房款，这说明被上诉人鑫欣中介公司明显存在过错，正是因为这笔款没有全部支付导致事态升级，矛盾激化。鑫欣中介公司存在过错，却让上诉人全部承担一审诉讼费用，明显判决不当。本案罗标起诉的请求有四：一是请求法院判决鑫欣中介公司支付扣留的房款9万元；二是请求法院判令被上诉人於新贺、季露雪支付违约金及赔偿损失计10.4万元；三是请求法院判令鑫欣中介公司承担连带责任；四是本案诉讼费由被上诉人负担。本判决既然判决鑫欣中介公司支付房款9万元，最起码这9万元相应的诉讼费用应该由鑫欣中介公司承担。综上，为维护上诉人的合法权益，真正彰显法律的公平公正和司法权威，请求二审法院依法查明事实，依法判决支持上诉人一审中的全部诉讼请求。於新贺、季露雪辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、房屋买卖居间合同作为上诉人签字认可且已经合法生效的合同，合同的约定内容都应该根据诚实信用的原则予以履行，认可本合同约定的一切内容包括付款方式，即使合同中3.2条款为选择性条款，但上诉人在签字时并不反对，并且上诉人亲口要求於新贺、季露雪（下称乙方）将购房款先付给中介王建，再由中介王建转付给他，当时乙方携带现金和银行卡，签合同时问中介如何付款，中介王建称既然三方都在场，让乙方直接把钱给罗标（下称甲方），甲方坚决不收，要求先给中介王建，并称中介有其账号，可以直接打给甲方，沛县法院庭审笔录有甲方亲口承认的记录。二、房屋过户前，甲方拿出一张补充协议要求乙方签订，不签不给过户，在补充协议中甲方仍未要求乙方将购房款直接付给甲方，也未向乙方提供甲方账号，如果甲方要求乙方直接将款项付给甲方而乙方不同意，甲方不可能顺利签字过户。乙方以购房为目的，至于购房款交付给谁，乙方并不在意，乙方没有必要在付款方式上和甲方有争议，既然甲方要求由中介先收再付款给他，乙方就同意并且按照甲方的要求去做。双方补充协议中明确约定居间方为王建，甲方要求乙方把钱付给王建，王建提供的账号理所当然是中介账号，甲方售房款均从王建账号收取，此事实也证明甲方认可王建对购房款的监管服务。中介的监管资格是在甲方明确要求下三方同意而形成的，甲方代理人未参与合同的签订，不应盲目否认事实，不诚信交易。三、付款日期是否逾期自有法律规范，乙方付款并未超过约定的日期。一审判决认定事实清楚，法律适用恰当，乙方无任何违约行为，请法院依法驳回上诉人有关对乙方的上诉请求，并判令上诉人立即履行合同，向乙方交付房屋，乙方保留向违约方追偿的权利。鑫欣中介公司辩称，一、从2019年4月6日，在买卖双方交房失败之后，鑫欣中介公司又于2019年4月8日再次向上诉人方发出邀请，但是上诉人仍然拒绝，没有继续履行协议。二、4万元的保证金系买卖双方的共同约定；关于涉及到本案的9万元，在一审中已经提供相应证据，证明这笔钱从打入王建账户后一直是分文未动，因而综上几点意见，结合被上诉人一审的代理词，在此过程中鑫欣中介公司没有任何错误，因而不应承担责任。罗标向一审法院提出诉讼请求：1.判令於新贺、季露雪继续履行2019年3月9日签署的《房屋买卖居间合同》，立即支付剩余的房款9万元；2.於新贺、季露雪向罗标支付7.4万元的违约金及因其违约导致的损失3万元，计10.4万元；3.鑫欣中介公司对上述1、2项义务与於新贺、季露雪承担连带责任；4.本案的诉讼费用由於新贺、季露雪、鑫欣中介公司承担。一审法院查明：2019年3月9日，罗标作为甲方（出售方）、於新贺、季露雪作为乙方（买售方）、鑫欣中介公司作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》，该合同主要约定了甲方自愿将坐落于金地三期（沛县金地御园小区）25号楼2单元1304室房屋（包括储藏室）出售给乙方，价款共计74万元。合同第三条付款方式约定乙方已于2019年3月9日付甲方购房定金5万元，房款首付款为30万元（包括定金），余款44万元于贷款下来付给甲方（拿到房产证后1个月内补齐全部余款）。3.2资金监管服务约定：欣金房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务。双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管账户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。尽管上述款项存于指定账户，但甲、乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。如甲、乙双方协商一致，可不选择资金监管服务，但由此带来的一切风险由双方自行承担。第五条权属过户及房屋交付约定：5.1双方承诺于2019年3月20日前共同办理房产过户手续。5.3双方同意，甲方于全部房款到账将房屋钥匙交于乙方。第六条违约责任约定：6.1甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。6.2乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%违约金，并赔偿因此受到的其他损失。6.3因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。并书写有：“超过约定付款日期，甲方有权随时收回合同，终止交易。”第十二条特别声明约定：12.2如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议，双方一致同意：在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前，丙方有权暂存在指定账户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。合同签订的当日，於新贺向罗标支付订金5万元，罗标向其出具购房订金收条一张。同日，於新贺又向鑫欣中介公司工作人员王建账户支付购房首付款25万元，王建向其出具购房款收条一张。2019年3月12日，罗标作为甲方（出让方）与於新贺、季露雪作为乙方（受让方）、鑫欣中介公司工作人员王建作为丙方（居间方）签订了《房产买卖补充协议》，约定内容为：“由于乙方需要办理公积金贷款筹集购房款，经双方协商一致，乙方在付清30万首付后，甲方配合乙方先行办理过户手续，过户后乙方需在30日内将剩余44万元尾款结清。如乙方贷款失败，则自行筹集，如乙方超过约定日期未结清尾款，即构成根本违约，甲方有权单方面解除买卖合同，并收回房产，乙方无条件将房产所有权退还甲方，并赔付相当于合同总价10%的违约金。因违约产生的额外费用，全部由买方承担。（以房证拿到为准）该补充协议和原房产买卖合同具有同等法律效益。2019.3.12日”该协议纸张下方有裁剪痕迹。同日，涉案房屋过户登记在於新贺、季露雪名下。后於新贺分别于2019年3月29日、4月6日、4月11日向鑫欣中介公司工作人员王建账户支付下余购房款30万元（15+15）、10万元、4万元，合计44万元。至此，於新贺、季露雪为购买房屋共支出74万元。罗标至过户当日共收到房款30万元，鑫欣中介公司的工作人员王建又于2019年4月13日通过银行转账支付罗标房款35万元，罗标共实际收到房款65万元。2019年4月6日，双方在鑫欣中介公司就支付余款及交接房屋等问题通过中介进行协商，但未达成一致意见。2019年4月19日，双方发生激烈争执并报警，经警方释明后诉至法院。一审法院认为，罗标与於新贺、季露雪签订的《房屋买卖居间合同》、《房产买卖补充协议》系双方的真实意思表示,其内容未违反有关法律禁止性规定,属有效合同,双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,双方于2019年3月12日办理了房屋权属变更登记，约定余款44万元应于一个月内付清。於新贺、季露雪至2019年4月11日止将该44万元分四笔支付给鑫欣中介公司工作人员王建账户，王建于2019年4月13日支付给罗标35万元，罗标收到后并未提出异议或退回。根据合同约定，鑫欣中介公司可以提供免费的资金监管服务，且双方资金往来均是通过鑫欣中介公司王建的账户，於新贺、季露雪向鑫欣中介公司王建支付房款的行为，应当产生履行支付购房款的法律效果。故，因於新贺、季露雪已于房产登记后一个月内足额支出房款74万元，罗标要求其继续支付房款9万元、违约金及损失，于法无据，法院不予支持。对于罗标称鑫欣中介公司未促成房屋买卖交易应承担连带责任问题，法院认为，《房屋买卖居间合同》第12.2条明确约定了双方发生争议时，丙方即鑫欣中介公司有权将暂存在指定账户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。鑫欣中介公司已促成双方交易，房屋产权已转移，购房款已通过中介转付65万元，余款9万元亦在中介人员处，鑫欣中介公司的主要合同义务已完成，但对剩余房款应及时转交罗标。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、沛县鑫欣房产中介有限公司于判决生效之日起十日内向罗标转交购房款90000元；二、驳回罗标的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2090元，由罗标负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.被上诉人於新贺、季露雪是否存在付款违约行为；2.鑫欣中介公司是否应对上述款项承担连带责任。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于上诉人主张的违约金及损失问题本院认为，因被上诉人於新贺、季露雪已按时、足额支付购房款，故上诉人主张被上诉人於新贺、季露雪应向其支付违约金及损失，无事实及法律依据。1.关于付款数额问题。被上诉人於新贺、季露雪已将双方约定的购房款74万元分四笔依次打入鑫欣中介公司工作人员王建账户，根据双方合同3.2条第二款约定：尽管上述款项存于指定账户，但甲、乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付；且双方补充协议载明居间方为王建，故被上诉人於新贺、季露雪向王建账户打款的行为，应视为被上诉人於新贺、季露雪已经向上诉人实际支付房款。上诉人主张其未选择鑫欣中介公司进行资金监管，鑫欣中介公司不是资金监管方，本院认为，上诉人该主张不能成立。从双方合同履行过程看，被上诉人於新贺、季露雪的购房款均打给鑫欣中介公司王建账户，再由王建转给上诉人，上诉人收款后未提出异议，亦未退回，应视为其对该付款方式的认可。且涉案房屋已经过户至被上诉人於新贺、季露雪名下，若上诉人对该付款方式有异议，按照常理，也不可能配合被上诉人於新贺、季露雪办理房屋产权过户。综上，可以认定被上诉人於新贺、季露雪已向上诉人足额支付涉案购房款。2.关于付款时间问题。被上诉人於新贺、季露雪支付最后一笔购房款的时间为2019年4月11日，双方合同约定，被上诉人在取得房产证后一个月内补齐全部余款，双方2019年3月12日补充协议约定，过户后被上诉人於新贺、季露雪应在30日内将剩余44万元尾款结清。上诉人认为被上诉人於新贺、季露雪2019年4月11日最后一笔付款超出了双方补充协议关于30日内付清的约定，构成违约，应承担违约责任。本院认为，被上诉人於新贺、季露雪最后一笔付款并未超过双方合同及补充协议约定的期限，且上诉人在一审庭审中亦自认其主张的30日内结清尾款是截止到209年4月11日。故上诉人关于被上诉人於新贺、季露雪未按时付清购房款的主张不能成立。综上，因被上诉人於新贺、季露雪并不存在违约行为，故上诉人要求被上诉人於新贺、季露雪支付违约金及损失的诉请不能成立。二、关于鑫欣中介公司应否承担相关责任问题如前所述，因被上诉人於新贺、季露雪已按时、足额支付完涉案购房款，不存在违约行为，无需向上诉人支付违约金及损失，故上诉人主张鑫欣中介公司对其主张於新贺、季露雪应承担的违约金及损失合计10.4万元承担连带责任，亦缺乏相应的请求权基础，本院不予支持。双方合同约定双方发生争议时，鑫欣中介公司有权将暂存在指定账户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付，但鉴于涉案房屋已经完成过户，购房款已经通过鑫欣中介公司转付给上诉人65万元，故一审法院判令鑫欣中介公司将余款9万元限期向上诉人支付，并无不当。综上所述，上诉人罗标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由罗标负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十月二十六日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰