湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异674号案外人：周国芳，女，汉族，1962年10月15日出生，住四川省成都市高新区，申请人：国通信托有限责任公司，住所地：湖北省武汉市江汉区新华街**江汉国际******。法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。被申请人:江苏中海粮油工业有限公司，住所地:江苏，住所地:江苏省镇江市扬中市西来桥镇幸福南路**法定代表人:周世悦。被申请人:舟山海港港口开发有限公司，住所地:浙江省，住所地:浙江省舟山市岱山县衢山镇钟山路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:丁剑波。被申请人:和润集团有限公司，住所地:浙江省舟山市普陀，住所地:浙江省舟山市普陀朱家尖和润集团总部大厦tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:虞松波。被申请人:中海粮油集团有限公司，住所地:浙江省舟山市普陀，住所地:浙江省舟山市普陀区沈家门街道佛国商城****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:虞松波。被申请人:舟山市金润石油转运有限公司，住所地:浙江省舟山市普陀，住所地:浙江省舟山市普陀区沈家门街道佛国商城****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张松祥。被申请人：成都润富置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区府城大道西段**********。法定代表人:钱虹。被申请人:虞松波，男，汉族，1964年2月2日出生，住上海市浦东新区，被申请人:新疆江之源股权投资合伙企业(有限合伙)，住所地:新疆乌鲁木齐经济，住所地:新疆乌鲁木齐经济技术开发区中亚南路****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>执行事务合伙人:上海舜达长壬实业发展有限公司。本院在执行国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）与江苏中海粮油工业有限公司（以下简称中海工业公司）、舟山海港港口开发有限公司（以下简称海港公司）、和润集团有限公司（以下简称和润公司）、中海粮油集团有限公司（以下简称中海集团公司）、舟山市金润石油转运有限公司（以下简称金润公司）、成都润富置业有限公司（以下简称润富公司）、虞松波、新疆江之源股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称江之源企业）金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人周国芳对本院查封四川省成都市高新区交子大道998号10幢12层01号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周国芳称，2018年12月15日、16日，案外人与被申请执行人签订四川省商品房买卖合同（预售）、物业临时管理规约和上述买卖合同的补充协议及附件，并与绿城物业公司签订了润富国际（二期）前期物业服务协议。在上述买卖合同（预售）中，双方约定由案外人购买被申请执行人出售的案涉房屋一套，约定了金额和付款方式及润富公司的办证义务，同时对其他权利义务及违约责任作出了明确约定。合同签订后，案外人于2018年12月16日前，向被申请执行人支付了购房款项1200000元，润富公司向案外人出具了相关收据，后于2020年6月30日将收据更换为增值税普通发票。2019年5月24日，润富公司向案外人发出收房通知，案外人收房，并于2019年5月31日向物业服务公司缴纳物业服务费、垃圾清运费、水电费，物业公司出具了相关款项凭证；案外人也向润富公司支付了维修基金及办证费用，并签署了不动产登记及房屋交易申请书。后案外人持续占有、使用该案涉房屋至今。据此，案外人根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，请求本院依法解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同补充协议》、《润富国际（二期）房屋交付使用通知书》、收据、《不动产登记及房屋交易申请书》、《房屋租赁合同书》、《租赁授权委托书》等作为证据。本院查明，本院在审理国通公司与中海工业公司、海港公司、和润公司、中海集团公司、金润公司、润富公司、虞松波、江之源企业金融借款合同纠纷一案中，根据国通公司的财产保全申请，2019年12月25日，本院作出（2019）鄂01民初9752号民事裁定，冻结中海工业公司、海港公司、和润公司、中海集团公司、金润公司、润富公司、虞松波、江之源企业的银行存款112442.48万元。如存款不足，则查封等值的其他财产。2020年1月16日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保901号协助执行通知书查封了润富公司名下位于四川省成都市高新区交子大道的土地使用权，权证号：成高国用（2013）第12025号，面积70020.49m2（截止查封之日起，已转移给第三方已销售备案，已办理预购商品房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内）、查封润富公司名下房产共1925套，查封期限为三年，自2020年1月16日起至2023年1月15日止。另查明，2018年12月15日，润富公司（出卖人）与周国芳（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人以出让方式取得坐落于成都市高新区起步园区43号地块的建设用地使用权，所占用的土地规划用途为商业、住宅用地，在该地块上投资建设润富国际（二期）商品房。买受人购买商品房为第10幢12层1号房，预测建筑面积为52.85平方米，每平方米单价为29985.01元，总金额1200000元；买受人应当在2018年12月15日前支付该商品房全部价款。据润富公司收据、转账小票显示，案外人已于规定时间向润富公司支付了案涉房屋的全部价款。据成都润富公司润富国际（二期）房屋交接流程表记载，润富公司已于2019年5月31日将案涉房屋交付周国芳。另据绿城物业服务集团有限公司成都分公司开具的统一收款收据载明，案外人于2019年5月31日缴纳案涉房屋的水、电费、生活垃圾清运费。2019年6月19日，案外人与广州易城酒店管理有限公司分别签订《房屋租赁合同书》、《租赁授权委托书》将案涉房屋出租给广州易城酒店管理有限公司并委托该公司全权代理该物业的租赁事宜，委托期限自2019年6月19日至2025年8月31日止。本院认为,本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与润富公司签订房屋买卖合同，且在法院查封之前案外人已实际占有该不动产，并已按照实际面积和合同约定单价支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人周国芳对案涉房屋享有排除强制执行的权益。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对四川省成都市高新区交子大道998号10幢12层1号房屋及项下土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  谌玲审判员  周浩审判员  吴利二〇二〇年十月二十一日法官助理周兰书记员文曼