广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5813号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区***假日半岛酒店负一层。负责人：杨安琼，该分公司总经理。委托诉讼代理人：梁嘉桥，男，该分公司职员。委托诉讼代理人：陈金满，女，该分公司职员。被告：陈燕媚，女，1970年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市**************之二，公民身份号码442************。被告：王志和，男，1968年8月23日出生，汉族，住广东省东莞市**************之二，公民身份号码442************、。上述被告的共同委托诉讼代理人：丁敏，北京大成（广州）律师事务所律师。上述被告的共同委托诉讼代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（2020年6月12日，公司名称经核准变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司）与被告陈燕媚、王志和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人梁嘉桥，被告陈燕媚、王志和的共同委托诉讼代理人丁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2008年5月计至2020年4月的物业服务费199836元；2.请求法院判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2020年5月18的违约金为5159.77元），以上两项暂合计为204995.77元；3.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远碧桂园假半岛绿茵翠岭01街31号商品房(商品房的房屋最终测绘的建筑面积为506.22平方米，花园面积750.61平方米)，并于2007年5月20日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑而积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2008年5月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用204995.77元（截至2020年5月18日产生的违约金5159.77元）。根据《广东省物业管理条例》第四章前期物业管理第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。广东省商品房买卖合同约定的收楼时间为2008年1月5日，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。一、涉案房屋在商品房买卖合同约定的交付之日届满前办理了竣工验收备案手续，完全达到了交付条件。建设单位清远碧桂园物业发展有限公司与被告陈燕媚、王志和于2007年5月20日签署的《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)第八条约定，建设单位应在2008年1月5日之前将涉案房屋交付给被告使用，交付条件为经验收合格。根据原告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋已经于2007年4月5日办理了竣工验收备案，充分证明涉案房屋在交付之日届满前完全达到了买卖合同约定的交付条件，可以交付给被告使用。二、建设单位依约在买卖合同约定的房屋交付之日向被告交付涉案房屋，但被告无正当理由拒绝接收涉案房屋，在此情形下，根据相关法律法规规定，涉案房屋视为已经按期交付，被告理应自买卖合同约定的交付之日起向原告支付物业服务费。涉案房屋在买卖合同约定的交付期限届满前办理了竣工验收备案手续，完全达到了交付条件。建设单位在交付期限届满前按照被告确认的地址发函通知被告收楼。然而，被告在交付日期届满后因自身原因拒绝收楼并拒交物业服务费。建设单位此后多次通知被告来收楼，被告均置之不理。合同法第143条规定:“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。"《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。”广东省高级人民法院2017年9月12日下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条亦明文规定:“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”。原告认为，建设单位出售的商品房完全达到了交付条件，并不存在任何影响交付和居住的质量问题，且建设单位已经尽到了通知义务，被告均置之不理。根据前述法律法规规定，涉案房屋应视为已经自买卖合同约定的交付之日交付给了被告，被告理应自买卖合同约定的交付之日起向原告支付物业服务费。三、原告提供的物业管理服务主要为物业公共区域和共有设施设备的维护维修、物业公共区域的保安、保洁服务，其范围并不包括业主的专有区域。根据原、被告双方签署的《碧桂园前期物业服务协议》第2条的约定，原告提供的物业管理服务主要为物业公共区域和共有设施设备的维护维修、物业公共区域的保安、保洁等服务，该等服务范围并不包括涉案房屋的专有区域。《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告认为，被告对涉案房屋专有区域以外的共有区域既享有权利，同时亦负有相关的义务，按约支付物业服务费就是义务之一。不管被告实际有无使用涉案房屋，只要原告提供了物业管理服务，被告就应当支付物业服务费。原告己经按约提供了物业管理服务，无论根据《碧桂园前期物业服务协议》的约定还是相关法律法规的规定，被告均应向原告支付物业服务费。四、被告无正当理由拒不支付物业服务费的行为不仅违反了《碧桂园前期物业服务协议》的约定，且严重损害其他业主的合法权益。前文已述，原告提供的物业管理服务主要是物业公共区域和共有设施设备的维护维修、物业公共区域的保安、保洁等服务，原告收取的物业服务费也主要是用于前述服务。换言之，物业服务费取之于全体业主，用之于全体业主。如被告无正当理由于拒不支付物业服务费，将会导致整个小区物业服务质量降低，严重损害其他正常缴费业主的合法权益，对其他业主显属不公。综上，涉案房屋己经在买卖合同约定的交付之日达到了交付条件，被告因其自身的原因无故不收楼，涉案房屋视为已经按期交付。原告已经按约提供了物业管理服务，被告应自买卖合同约定的交付之日起向原告支付物业服务费。恳请法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求，维护原告应有的合法权益。被告陈燕媚、王志和辩称，一、涉案房屋未实际交付给答辩人使用。首先，答辩人与清远碧桂园物业发展有限公司(以下简称开发商)签订的《商品房买卖合同补充协议书》中关于交付房屋的多处约定属于格式条款，尤其是第十一条约定涉案房屋在交付使用时只要办理了竣工验收备案手续，答辩人应当无条件收楼，否则因此引起的逾期交楼的法律后果由答辩人自行承担，均严重损害了答辩人的权益，免除了开发商的责任，应属无效条款。其次，涉案房屋系于2007年4月5日完成了竣工验收备案手续，而答辩人与开发商系于2007年5月20日签订《商品房买卖合同》，如按开发商和原告所述，涉案房屋已具备交付条件的，为何还约定在大半年后(2008年1月5日)才交楼?而且根据原告提交的证据四（《收楼通知书》邮件交寄清单）显示，收楼通知书的售楼日期的备注内容为“导数据”，操作时间为2010年4月6日，与开发商两次寄出催收楼信的备注不一样，可推断该行信息仅是开发商工作人员根据合同约定的交楼时间从系统中导出数据，并未在合同约定的交房时间前通知被告收楼。原告在庭审中多次陈述开发商已于2008年1月5日前通知答辩人收楼，却无法提供寄件凭证、备注也未明确为寄发，显然存在矛盾。实际上，开发商系于2013年才通知答辩人收楼，答辩人在收到通知后一周内去验收(详见答辩人提交的《房屋验收记录表》，表上显示是“交付报修”)。如与原告所述开发商系于2008年1月5日通知收楼的，答辩人作为买方时隔五年多才去收楼、开发商五年内未催收楼的情形，显然有违常理。原告恶意篡改事实，违反了诚实信用原则，妨碍了民事诉讼的正常秩序。而且答辩人在验收时发现了多处质量问题，一直与开发商沟通，但开发商并未真正履行维修义务，且经常更换对接人员，无人跟进落实，导致答辩人投诉无门。为进一步确认涉案房屋存在严重质量问题，无法达到交付和入住标准，答辩人于2014年8月21日委托清远市国信公证处到涉案房屋拍照公证。2015年1月8日，答辩人再次到涉案房屋验收，发现质量问题仍未解决，答辩人无法收楼，并非无正当理由拒不收楼。截至目前，开发商仍未履行维修义务，没有对接人员协助答辩人处理涉案房屋的质量问题，导致涉案房屋至今未实际交付给答辩人使用。二、答辩人没有交纳物业管理费的义务。首先，根据双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》(详见原告提交的证据二)第八条的约定并参考清城区人民法院出具的与本案案情相似的判决书〔案号:(2016)粤1802民初5145号〕，交纳物业管理费的前提是涉案房屋已交付给答辩人使用。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对答辩人是否接收房屋承担举证责任，但原告目前未能提供证据证明答辩人已实际接收涉案房屋，应承担举证不能的不利后果。其次，根据原告提供的多个催收楼通知的证据和原告在庭上的陈述，涉案房屋至今确未交付给答辩人使用，答辩人未成为业主，未享受相关物业服务，不存在交纳物业管理费(包括涉案房屋专有区域以外的共有区域)的义务。最后，根据原告提交的证据四，原告自认涉案房屋的管理费起计日期是2017年5月12日，与原告主张自2008年5月起计算的费用相悖，且开发商2013年才通知答辩人收楼，在此之前如何产生物业管理费?即便法院认为答辩人需要交纳物业管理费，原告主张的物业管理费是从2008年5月起算的，但其于2016年7月22日才向答辩人发函主张，即2008年5月至2014年7月21日的物业管理费的诉讼时效在当时已届满;而2014年7月22日至2017年6月4日的物业管理费的诉讼时效目前也已届满，剩余物业管理费的违约金(每日5%)过高，原告无法举证其实际损失。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人请求法院依法作出公平、公正的判决，驳回原告全部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告主张开发商早在2008年1月5日已向被告发出了书面收楼通知书，此后又于2014年1月14日、2014年8月7日、2017年5月17日向被告发出书面收楼通知书，被告目前仍未收楼的原因及过错在于被告自身。被告陈述其首次收到收楼通知书的时间是在2013年，其在一周内前往验收房屋，但是由于房屋存在诸多质量问题，故其要求房屋修好后再收楼；此后，其在2014年8月21日第二次验房并委托了清远市国信公证处对涉案房屋的现状进行了证据保全。此后其又在2015年1月8日前往验房，但是质量问题依旧没有任何改善，故其拒绝收楼。对于该争议事实，本院认为根据原告提供的证据，只能证明涉案房屋的建设单位或者原告只在2014年3月7日、2014年8月7日、2017年5月17日向被告发出过书面收楼通知书，不能证明在2018年1月5日有发过书面的收楼通知书。本院认为，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的前身与被告陈燕媚、王志和签订的前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方主要争议焦点为被告是否需要向原告支付物业服务费，如果需要支付物业服务费，原告请求的物业服务费是否已过诉讼时效。首先，根据该协议第八条的约定，被告向原告交纳物业服务费的起始日为涉案房屋开发建设单位将该房屋交付给被告使用之日，而目前涉案房屋的开发建设单位尚未将房屋交付给被告使用。因此，根据协议的约定，被告无需向原告支付物业服务费。其次，按照被告与涉案房屋开发建设单位签订的商品房买卖合同的约定，开发建设单位应在房屋符合约定的条件后书面通知被告收楼，但是原告并未提供任何证据证明开发建设单位或者其委托的原告在约定的房屋交付期限届满后及时书面通知了被告收楼，而在2013年8月25日被告验收房屋过程中，发现房屋多达17处位置出现质量问题（比如全屋缺失水龙头、地板泡水、天花有水等），被告因此拒绝收楼，要求维修好后再收楼。此后，被告再次于2014年8月21日、2015年1月8日验收房屋，仍发现20处位置存在质量问题（比如水龙头缺失、窗边窗台渗水、门柜等被白蚁蛀烂等），被告再次拒绝收楼。从被告三次验房的情况来看，涉案房屋均因存在质量问题导致被告拒绝收楼，而该质量问题本院认为已经严重影响到正常居住使用且被告在第一次验房要求维修后过了一年多的时间发现的质量问题仍旧没有得到处理改善。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，被告目前仍未收楼的原因及过错不在于被告，被告拒绝收楼理由正当，不能视作商品房买卖合同约定的交付期限届满之日（2018年1月5日）商品房已经交付。因此，原告在本案中请求被告支付物业服务费依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的诉讼请求。案件受理费2187元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年十月九日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。