河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民终6888号上诉人（原审原告）：孙宏刚，男，1986年11月3日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：李飞飞，男，1990年8月16日生，汉族，现住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：叶燕妞，女，1988年9月25日生，汉族，现住河南省洛阳市西工区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙华勇，男，1977年6月27日生，汉族，住河南省洛阳市涧****北街坊**1门**。系洛阳法律研究会推荐代理。原审第三人：洛阳万邦房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术开发区滨河路******。法定代表人：孙宏海，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕娜，女，该公司员工。上诉人孙宏刚因与被上诉人李飞飞、叶燕妞、原审第三人洛阳万邦房地产经纪有限公司（以下简称万邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王春峰独任审理，于2020年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人孙宏刚，被上诉人李飞飞、叶燕妞的共同委托诉讼代理人孙华勇，原审第三人万邦公司的委托诉讼代理人吕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宏刚上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。孙宏刚与李飞飞、叶燕妞签订的《洛阳市存量房预约买卖居间服务合同》的时间在西工法院查封涉案房屋之前，孙宏刚在签订合同后已实际占有案涉房屋，未办理过户手续是因为被法院查封，非孙宏刚自身原因，孙宏刚应当对案涉房屋享有排除执行的权利，对继续履行房屋买卖合同不存在法律障碍。二、一审判决理由错误。一审以孙宏刚可以要求李飞飞、叶燕妞承担不能继续履行合同的违约责任，经释明后孙宏刚不变更诉讼请求为由驳回孙宏刚的诉讼请求，该理由毫无法律根据。孙宏刚已与首封执行法官沟通，孙宏刚继续支付剩余购房款后可以解除首封的查封，此后不存在继续履行合同的障碍。李飞飞、叶燕妞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙宏刚上诉理由不成立，应依法驳回孙宏刚的上诉请求，维持一审判决。万邦公司辩称，中介公司一直参与调解，现在由于李飞飞、叶燕妞一直没有处理查封的事，西工法院一封的债务只剩下7万元，一封的申请人也同意孙宏刚给钱，一封申请人就解除一封。李飞飞、叶燕妞不同意配合办理，所以致使一封一直没有处理。孙宏刚向一审法院起诉请求：1.确认孙宏刚与李飞飞、叶燕妞、万邦公司2019年4月24日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效，并承担违约金4.5万元（按合同第九条约定的日万分之四标准，自2019年6月19日房屋被首次查封之日暂计至2019年11月22日）；2.确认洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室归孙宏刚所有；3.判令李飞飞、叶燕妞为孙宏刚办理洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室房产过户登记手续以及不动产权登记证书。一审法院认定事实：2019年4月24日，李飞飞、叶燕妞（卖方）、孙宏刚（买方）、万邦公司（居间方）在万邦公司武汉路店签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：LY0006909），第一条约定拟转让房产坐落于洛阳市××国道××家××单元××室，房产用途为住宅，产权性质为商品房，建筑面积111.02平方米；第二条约定房产产权现状处于抵押状态，卖方于办理房产证前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后3个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；第五条约定该房产转让总价款75万元，付款方式为买方一次性付全款、卖方将房产证办出后三天内办理手续；第六条约定卖方应当于拿到预付款和定金合计20万元后将该房产交付买方；第七条约定本合同签订之日起90个工作日内买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方为买卖双方办理网签；第八条约定《存量房买卖合同》签订后90个工作日内买卖双方共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；第九条约定买卖双方任何一方在联系本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按合同第五条约定支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的10%违约金的责任；卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的10%违约金。合同附件一还约定，签订合同当日买方支付定金5万元，卖方腾房交钥匙当天买方支付预付款7万元；卖方在办理房产证之前房贷自己支付，与买方无关。涉案房屋系预购商品房，预告登记的权利人叶燕妞、义务人洛阳万众房地产开发公司，抵押权预告登记的抵押权人中国银行洛阳瀍河支行、债权数额38万元。本案合同签订当天，李飞飞、叶燕妞收到孙宏刚定金5万元、预付款7万元，截至2019年6月21日共收到孙宏刚款项18万元（含定金）。2019年5月10日，涉案房屋交付给孙宏刚。李飞飞、叶燕妞未办理房产证，也未结清银行贷款、解除抵押。2019年6月19日，因卖方的其他债务纠纷，该房屋在一审法院（2019）豫0303执504号执行案件中被首次查封。孙宏刚得知情况后，未再支付购房款，后诉至一审法院。2020年1月17日，一审法院根据孙宏刚的申请轮候查封该房屋。另查，2020年4月15日郑州航空港经济综合试验区人民法院轮候查封该房屋，2020年4月22日洛阳市涧西区人民法院轮候查封该房屋。一审法院认为，孙宏刚与李飞飞、叶燕妞、万邦公司2019年4月24日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋系预购商品房，李飞飞、叶燕妞将该房屋以75万元的价格出售给孙宏刚，孙宏刚已支付款项18万元并占有房屋，但李飞飞、叶燕妞未按合同约定办理房产证，且合同履行中该房屋因李飞飞、叶燕妞一方的原因被司法查封，导致合同无法继续履行，李飞飞、叶燕妞构成违约。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因该房屋被司法查封，孙宏刚要求继续履行合同、办理房屋所有权转移登记，存在客观障碍、无法实现。孙宏刚虽然无法取得房屋所有权，但可以要求李飞飞、叶燕妞承担合同不能继续履行的违约责任。经本院释明后，孙宏刚不变更诉讼请求，也未能消除房屋被司法查封的客观障碍，其诉讼请求不予支持。其主张的违约金系继续履行合同情况下的违约金，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回孙宏刚的诉讼请求。一审案件受理费3485元（已减半收取），保全费3270元，合计6755元，由孙宏刚负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”。本案中孙宏刚起诉要求判令洛阳市西工区万众e家6栋1单元903室归其所有，并判令李飞飞、叶燕妞为其办理过户登记手续及权属登记证书，因本案立案前诉争房产已被人民法院查封，故本案应驳回孙宏刚起诉，孙宏刚可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利，即提出执行异议。一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2023号民事判决；二、驳回孙宏刚的起诉。一审案件受理费3485元、财产保全费3270元，二审案件受理费6970元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  王春峰二〇二〇年十月二十九日法官助理安超书记员高会茹