沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初8990号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：高玉波，男，1971年4月2日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区，系公司员工。被告：代德龙，男，1985年7月10日出生，汉族，现住址：沈阳市沈河区。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告代德龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵哲独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高玉波，被告代德龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业诉称：被告系原告所管理服务的位于沈阳市大东区的万城小区业主。2013年12月1日，原告与辽宁城投地产开发有限公司签订《万城前期物业管理服务合同书》，由原告为万城小区提供物业管理服务。合同约定，多层住宅物业管理服务费为1.6元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起按日千分之3交纳滞纳金。2013年12月18日，被告办理13#2-3-1住宅入住，建筑面积88.64方米。因原告给予的优惠，实际自2014年6月1日起按照1.4元/月/平方米的标准计收物业费。2018年10月6日，原告与万城小区业主委员会签订《万城住宅小区物业管理服务合同书》，约定多层住宅物业管理服务费1.4元/月/平方米，每次预收一年服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日千分之3交纳滞纳金。原告已按合同履行了物业服务的义务，但被告自2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业费一直未能交纳，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付自给付2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业费7445元及滞纳金2085元，并承担本案的诉讼费。被告代德龙辩称：原告和开发商签订的合同是否合法，和业主委员会签订的合同（续签合同），我们业主并不知情。物业并没有按照合同标准进行服务。园区存在违建，楼上建造阳光房破坏防水，导致我家背面墙体漏水长毛，我报修物业，物业不管。小区门禁损坏，报修后物业不予维修。一楼二楼业主私自改造烟道，导致烟气上跑导致我家无法打开厨房和卫生间窗户。楼下业主安装围栏，顺着梯子就能爬到我家，物业也不管理。13号楼和15号楼中间部位，部分业主私自占用公共面积，导致占用安全通道，存在安全隐患。一楼消防窗私自被业主占用，物业置之不理。我家窗户曾经坏了，找到物业，物业不给维修，我自行更换后换下来的坏窗户放在了楼道内，至今物业也没有进行清理。园区道路破损严重，原本开发商交房时是有绿化的，物业接手后，园区树木都没有了。楼道内照明灯损坏物业也不给予维修，园区内之前也有公示栏，现在也没有了。该小区应是封闭小区，现在随意进入，根本不需要门禁。商户随意私改烟道，导致烟气排入小区。园区内有个汽车维修厂，业主直接把汽油和废弃轮胎放在小区内，存在安全隐患。。地下车库严重漏水夹层存在不明气体。楼体破损严重、消防栓缺失，存在重大安全隐患。疫情期间，物业服务人员聚众赌博，根本不作为。园区保安执岗期间不认真。经审理查明：被告代德龙系坐落于沈阳市大东区房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为88.64平方米。从2015年6月1日至2020年5月31日共计拖欠物业费7445元未付。2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层住宅、商业网点每月每平方米1.6元（含电梯费）、高层住宅每月每平方米2.0元（含电梯费）。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。在该合同履行过程中，原告实际按每月每平方米1.4元的标准收取物业管理服务费。2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同约定：多层住宅房屋物业管理服务费每月每平方米1.4元，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的和管理收集、清理；；地下机动车库车辆停放秩序的维护协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、、地面无污迹破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。上述事实，有原告提供的万城前期物业服务合同、万城住宅小区物业管理委托合同、催收物业费通知单、情况反映、工作联系函，被告提供的照片、万城小区业主大会决议通知函以及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。原告在2018年7月1日前一直按每月每平方米1.40元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同约定的收费标准，符合法律规定，本院予以准予。关于被告提出的园区存在违建，楼上建造阳光房破坏防水的答辩意见，是由于小区内部分业主不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，可依据合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，但并无强制执行权，且依据《中华人民共和国物权法》第八十三条相关规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己恢复权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。故被告提供的照片等证据反映的问题并非物业服务企业单独能解决。经庭审调查，被告未能按照承诺在约定期限前完全完成园区整改，亦未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，未对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业管理确实存在瑕疵，本院对被告物业费的标准予以酌减，考虑到原告在2018年7月1日以前一直按照低于合同约定标准收费的实际情况，本院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月1.4元的90%缴纳为宜。对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告代德龙于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业费6700.50元（7445元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告代德龙负担。本判决为终审判决。审判员 赵 哲二〇二〇年十月二十七日书记员 杨蕊同