湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再260号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）：周郭，男，汉族，1987年1月1日出生，住长沙市开福区。被申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：吴治理（曾用名吴治礼），男，汉族，1968年10月6日出生，住岳阳市岳阳楼区。申诉人周郭因与被申诉人吴治理房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终63号民事判决，向湖南省人民检察院申诉。湖南省人民检察院作出湘检民（行）复查[2019]43000000284号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）湘民抗40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察员肖翔、彭如卉出庭，申诉人周郭、被申诉人吴治理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省人民检察院抗诉认为，湖南省岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终63号民事判决适用法律错误。理由如下：首先，本案二审法院已经认定《私房联建房屋分房合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，《私房联建房屋分房合同》对吴治理和周郭均无法律约束力，因此吴治理无权依据该合同向周郭请求支付购房款。其次，《私房联建房屋分房合同》第八条“产权登记的约定：联建人应当在房屋交付使用后叁至陆个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。私房联建系集体土地，无国土使用证”，可见双方对房产证的办理是有约定的，而且周郭还向吴治理支付了5000元的办房产证税费，虽然双方没有约定未按期办理房产证的违约责任，但在吴治理迟迟未能办理房产证的情况下，周郭拒不支付剩余的3.8万元，是行使其抗辩权，不是违约行为，因此也无需对欠付3.8万元支付利息。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案即使认定为没有必要返还，应适用折价补偿，但涉案房屋政府相关部门已明确表示不能办理房产证，而《私房联建房屋分房合同》约定涉案房屋是有房产证的，因此应认定吴治理交付的标的物不符合双方约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二十三条“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持”，周郭也可以要求减少价款，不应按《私房联建房屋分房合同》约定的21万元支付房款。周郭称，1、二审判决认定房屋安置出售情况与事实严重不符；2.二审判决认为“吴治理没有按期办理房产证为事出有因”客观上为吴治理开脱了合同责任。3.二审判决未对吴治理违约明确赔偿责任，存在明显偏袒，依法应给予经济赔偿。4.房屋买卖合同无效的原因是吴治理单方面造成的，二审法院判决申诉人履行合同约定同时忽略对方根本性错误，有违法律公平精神。5.吴治理违约在先，申诉人被动选择扣押部分房款是为推动吴治理继续履行合同约定，二审判决结果也有违责任主次关系。综上所述，请求撤销岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终63号民事判决，请求判令被申诉人吴治理于2020年12月31日前完成房屋产权登记，并按已付房款万分之五支付经济赔偿和已付房款一倍赔偿17.2万元及依据汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条，退回多收费用55000元。吴治理辩称，1.申诉人周郭提供虚假证据，在另案诉讼中，汨罗市人民法院质询了镇党委书记、副书记，均不予认可。从2017年本案纠纷开始，包括申诉人的反诉，其从未主张过支付了5000元办证费。2.签订无效合同的双方都有过错，申诉人周郭拖欠房款也有过错。3.合同无效，财产却没有返还，拖延付款的违约金利息没有支持。如果公平判决，应该返还财产或者按现值折价补偿。吴治理向一审法院起诉请求：一、判令周郭向吴治理支付所欠购房款3.8万元；二、判令周郭向吴治理支付违约金（按逾期应付款的万分之五计算）。一审法院认定事实：2011年2月9日，周郭与吴治理签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”南栋一单元东301室，合同价21万元。周郭支付部分房款后，以吴治理至今未办理房产证为由，拒付剩余房款。另查明，2009年，因原高家坊镇大山上的村民移居山下集镇建房的需要，在××坊镇××坊村集体所有的耕地上，吴治理建设了“治理大厦”。该建筑物建设完工后，吴治理对外出售部分住宅。建设该工程时吴治理未办理相应手续，且自2009年至今亦未能予以补办，已出售房屋不能办理产权证。一审法院判决：驳回吴治理的诉讼请求。吴治理不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，判令周郭向其支付所欠房款3.8万元；自2013年2月9日起至2017年1月26日按逾期应付款6.8万元、2017年1月27日起按逾期应付款3.8万元的日万分之五支付逾期付款违约金；2、由周郭承担本案全部诉讼费用。二审法院认定事实：2009年4月6日，高家坊镇党委、政府召工党政负责干部会议，决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，以解决该镇大山及地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始动工兴建。在动工之前，高家坊镇党委、政府及本人多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；建筑楼层6层，其中，一至三层为集贸市场，建筑面积4724.14平方米；四至六层为住房，36套，建筑面积4573.25平方米。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因为该建筑一直没有得到相关部门认可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以每平方米650元的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以每平方米约1200元的价格对外出售，同时还将剩余的**住房同样以每平方米650元的价格出售给集镇居民、回高家坊原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2011年2月9日，周郭与吴治理签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”南栋一单元东301室，合同价21万元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权机关备案。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准情况下建成。在此过程中，高家坊镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证相关费用4万元，另周坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及当事人吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因而没有受理，至今房产证仍然没有办理。二审法院认为，吴治理与周郭所签《私房联建房屋买卖合同》，因违反国家相关强制性规定而归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案吴治理虽没有为周郭办理过产权证，但确属事出有因，为此还交纳了一定的费用，与恶意违约不同，且合同约定出卖人在“房屋交付使用”后3－6个月内由上诉人到“产权机关备案”，同时双方并没有约定没有办证的违约责任。对此，双方均有一定责任。故吴治理要求周郭支付剩余购房款应予以支持，对其要求支付日万分之五的违约金不予支持，但应从吴治理提起诉讼之日，即2017年12月12日起支付年利率6%的利息。综上，该院判决：一、撤销汨罗市人民法院（2018）湘0681民初1383号民事判决；二、限被上诉人周郭在本判决生效后十日内向上诉人吴治理支付剩余购房款3.8万元，并自2017年12月12日起支付6%的年利率。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案再审期间，申诉人周郭提交了一份新证据,抬头为“川山坪镇人民政府文件（川信访复字[2019]6号）”，标题为《关于周郭信访事项处理意见书》，落款时间2019年5月14日处盖有川山坪人民政府印章，拟证明治理大厦建设与销售是吴治理私人开发行为，原高家坊镇未参与和协调。被申诉人吴治理对该证据真实性、合法性提出异议，并认为与双方的争议无关联性，不能证明被申诉人需要履行什么义务。本院认证认为，该证据为原审庭审结束后新形成的证据，其内容与本案争议焦点缺乏关联性，且与周郭申诉请求人民法院依据的汨罗市人民政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》所载明的相关内容明显不一致，本院不予采信。本院对原审查明的基本事实予以确认，另查明：吴治理与周郭2011年2月9日签订的《私房联建房屋分房合同》第八条约定“私房联建系集体土地，无国土使用证”。本院再审认为，本案系因买卖在集体所有的土地上开发的房屋而引发的纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。根据上述法律规定，我国建设用地使用权分为国有建设用地使用权和集体所有建设用地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中,已查明的事实是被申诉人吴治理未履行合法审批程序，违反土地管理法规，其开发建设的“治理大厦”在性质上应属于违法建筑。吴治理将违法建设的房屋出售给周郭，属于违反国家法律强制性规定的无效民事行为，故一、二审法院认定讼争房屋买卖合同无效并无不妥，双方所签订的《私房联建房屋分房合同》因无效没有法律约束力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。本案中，吴治理起诉要求周郭支付剩余房款，是以双方于2011年2月9日签订的《私房联建房屋分房合同》有效为前提。本院再审时，吴治理答辩称如认定合同无效，公平判决应返还财产或者按现值折价补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律后果的明确规定，二审法院在对案涉合同亦认定无效基础上，以吴治理没有办证系事出有因及合同未约定没有办证的违约责任，双方均有一定责任等为由，对吴治理要求周郭支付剩余房款予以支持。上述表述与合同无效产生的责任性质不符，确有不妥。但因案涉合同明确约定“系集体土地，无国土使用证”，对此双方均无异议，故合同无效双方均有过错，依法应各自承担相应的责任。二审针对双方的明确诉请结合本案的具体情况，不适用返还原物的责任方式，而判决周郭向吴治理支付房屋余款及起诉之日起的利息，系根据双方的过错程度按过错相抵原则确定各自应承担相应责任而作出，适用法律并无不当，处理结果亦无明显不妥。综上所述，湖南省人民检察院的抗诉理由不能成立。申诉人周郭的申诉请求缺乏法律依据，且超出本案原审审理范围，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终63号民事判决。本案一、二审案件受理费1500元，由申诉人周郭负担600元，由被申诉人吴治理负担900元。本判决为终审判决。审判长  周春梅审判员  刘 程审判员  张克江二〇二〇年十月十日法官助理刘寄清书记员周润昆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……