吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初2086号原告（反诉被告）：吉林市盛鑫居物业有限责任公司，住所地吉林省吉林市龙潭区朋程******网点。法定代表人：张文忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琳娜，吉林玖新律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洲，吉林玖新律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吉林市嘉隆物业管理有限公司，，住所地吉林省吉林市丰满区友爱胡同**恒东花园东门**法定代表人：寇俊锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：周祎，吉林洪田律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，吉林洪田律师事务所律师。本诉原告、反诉被告吉林市盛鑫居物业有限责任公司（以下简称盛鑫居物业公司）与本诉被告、反诉原告吉林市嘉隆物业管理有限公司（以下简称嘉隆物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盛鑫居物业公司的委托诉讼代理人刘琳娜、杨洲、嘉隆物业公司的委托诉讼代理人周祎、王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛鑫居物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令嘉隆物业公司按照物业合作协议支付物业服务管理费（2018年9月30日至2020年9月29日两年间）人民币肆拾伍万元（450000.00元）。并请求以物业管理服务费本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付迟延履行期间的利息，期间自2018年10月1日至法院生效判决确定的履行期限届满时止。因诉讼的原因暂计算至2020年8月19日共计人民币贰万叁仟陆佰捌拾肆元肆角柒分（23684.47元）；2.请求嘉隆物业公司依照物业合作协议支付不履行协议的违约金人民币叁拾万元（￥300000.00元）；3.要求解除盛鑫居物业公司与嘉隆物业公司间的物业合作协议。事实与理由：盛鑫居物业公司与嘉隆物业公司于2018年9月30日签订物业合作协议，约定双方共同管理恒东花园小区物业。对于物业服务费的分配方案约定：首年分配给盛鑫居物业公司人民币贰拾万元（200000元）（收费开始第一个月10万元，第二个月10万元），第二年开始，每年分配给盛鑫居物业公司人民币贰拾伍万元（250000元）（9月30日前10万元，10月30日前10万元，11月30日前5万元），无论盈亏，此分配方案不变。且协议约定任何一方不履行协议，视为自动退出恒东花园小区物业管理，并赔偿对方违约金30万元。现嘉隆物业公司自始至终未按照协议约定分配给盛鑫居物业公司服务费且经多次催促后以实际行动表明不会履行。由于嘉隆物业公司构成根本违约，故盛鑫居物业公司向贵院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。嘉隆物业公司辩称，1.盛鑫居物业公司与嘉隆物业公司签订的物业合作协议后未实际履行。盛鑫居物业公司无权依据该协议向嘉隆物业公司主张支付物业服务管理费。2018年9月30日，双方签订了物业合作协议，协议约定，盛鑫居物业公司与嘉隆物业公司共同管理恒东花园小区物业，且就具体服务管理项目双方及恒东花园小区业主委员会代表刘春实、郭淑华等三人签订了物业服务合同，该合同中约定的物业管理责任，盛鑫居物业公司未参与履行，均由嘉隆物业公司自行履行。盛鑫居物业公司在未履行管理义务的情况下，无权要求嘉隆物业公司向其支付物业服务管理费，嘉隆物业公司就盛鑫居物业公司的违约行为在本案中提起反诉，要求盛鑫居物业公司支付嘉隆物业公司违约金135000元。2.盛鑫居物业公司主张嘉隆物业公司向其支付利息没有事实及法律依据。双方签订的物业合作协议并未约定利息，盛鑫居物业公司向嘉隆物业公司主张利息的诉讼请求没有事实及法律依据，此外，盛鑫居物业公司关于利息的计算期限也存在错误。3.盛鑫居物业公司主张嘉隆物业公司支付违约金没有事实及法律依据，且盛鑫居物业公司主张支付违约金的标准过高。盛鑫居物业公司作为物业合作协议的一方，其有义务按照协议约定履行管理恒东花园小区物业的义务，盛鑫居物业公司自协议签订后，未履行任何管理义务，其违约在先，在盛鑫居物业公司违约的情况下，依据相关法律规定，嘉隆物业公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝向盛鑫居物业公司支付物业管理服务费。同时该合作协议的总标的为45万元，盛鑫居物业公司主张支付违约金30万元过高。嘉隆物业公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令盛鑫居物业公司支付嘉隆物业公司违约金135000元；2.请求依法解除物业合作协议。庭审中经本院释明，嘉隆物业公司将诉请第2项变更为确认其和盛鑫居物业公司签订的《物业合作协议》无效。事实和理由：2018年9月30日嘉隆物业公司与盛鑫居物业公司签订物业合作协议，协议约定，嘉隆物业公司与盛鑫居物业公司共同管理恒东花园物业。合作协议签订后，双方及恒东花园业主委员会签订了物业服务合同，合同就双方共同管理恒东花园小区的管理事项进行了详细约定。协议签订后，盛鑫居物业公司并未按照协议约定，履行与嘉隆物业公司共同管理恒东花园小区物业的义务，恒东花园小区物业的管理事项均由嘉隆物业公司自行完成。嘉隆物业公司认为盛鑫居物业公司的行为已经构成了违约，依据物业合作协议约定，盛鑫居物业公司应向嘉隆物业公司支付违约金30万元，鉴于该违约金约定过高，嘉隆物业公司自愿按照物业合作协议总标的的30%主张违约金。盛鑫居物业公司辩称，嘉隆物业公司的法定代表人寇俊锋原为盛鑫居物业公司工作，负责物业费的清收工作，在取得盛鑫居物业公司信任后，盛鑫居物业公司王涛将公司业务交由寇俊锋管理，管理期间，在王涛不知情的情况下，寇俊锋私自以嘉隆物业公司名义（很多员工没有变）与业主委员会签订了新的物业服务合同，排除了盛鑫居物业公司的物业服务业务，后盛鑫居物业公司多方交涉下，经过调解，双方于2018年9月30日达成物业合作协议，共同管理恒东花园小区物业，协议签订后，盛鑫居物业公司依约履行了物业管理义务，派人实际参与管理（有相关证人证言及证人可以出庭作证），但是嘉隆物业公司没有依约按期支付给盛鑫居物业公司物业管理费。经多次索要后，双方陷入僵局，嘉隆物业公司完全将盛鑫居物业公司排除在外，自立门户，寇俊锋一步步将盛鑫居物业公司及其业务为嘉隆物业公司所取代。嘉隆物业公司背信弃义并违反协议在先，使盛鑫居物业公司名存实亡，遭受了巨大损失。盛鑫居物业公司不存在嘉隆物业公司所说的“未履行共同管理义务”，不存在违约行为。通过当事人的举证及本院的认证，本院对以下事实予以确认：2018年8月31日，恒东小区业主委员会和嘉隆物业公司签订物业服务合同，约定由嘉隆物业公司对该小区提供物业服务，委托管理期限为2年，自2018年9月1日至2020年8月31日。在该物业服务合同签订前，恒东小区由盛鑫居物业公司提供物业服务。2018年9月30日，恒东小区业主委员会和嘉隆物业公司、盛鑫居物业公司签订物业服务合同，约定由嘉隆物业公司、盛鑫居物业公司共同对该小区提供物业服务，委托管理期限为2年，自2018年8月31日至2020年8月31日。同日，嘉隆物业公司和盛鑫居物业公司签订物业合作协议，约定盛鑫居物业公司和嘉隆物业公司共同管理恒东小区物业，嘉隆物业公司首年分配给盛鑫居物业公司20万元，第二年开始每年分配给盛鑫居物业公司25万元，并对违约金作出约定，双方未对各自管理内容作出明确约定。在嘉隆物业公司和盛鑫居物业公司共同管理恒东小区物业期间，该小区物业费由嘉隆物业公司收取，盛鑫居物业公司未收取物业费，也不存在管理该小区产生的实际支出。另查明，恒东小区业主委员会于2020年9月30日经该小区过半数以上业主投票后被罢免，并在恒东小区公示。认定上述事实的证据有当事人的当庭陈述以及物业合作协议、物业服务合同2份在卷为凭。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”，第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。恒东小区在选聘物业服务企业时，未召开小区业主大会，恒东小区业主委员会亦无业主大会授权，故恒东小区业主委员会分别与嘉隆物业公司和嘉隆物业公司、盛鑫居物业公司签订的物业服务合同应属无效。《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”，恒东小区是一个物业管理区域，只能由一家物业公司进行管理。嘉隆物业公司和盛鑫居物业公司签订的物业合作协议的行为违背法律、行政法规规定，属无效民事行为，且协议内容明显于法有悖，该协议不受法律保护，应认定无效。故盛鑫居物业公司要求嘉隆物业公司按照物业合作协议支付物业服务管理费以及支付迟延履行期间的利息的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”盛鑫居物业公司与嘉隆物业公司均应知晓签订物业服务合同和物业服务协议的相关规定，案涉合同及协议无效，均是双方共同行为的结果，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。在庭审中，经本院释明后，双方均未对合同无效的后果提出主张，故本院对合同无效的后果不予处理，双方可凭证据另案主张。另，在合同无效情况下，依法不发生合同解除、违约金支付的法律后果，故盛鑫居物业公司要求解除合同、支付违约金以及嘉隆物业公司要求支付违约金的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吉林市盛鑫居物业有限责任公司与被告（反诉原告）吉林市嘉隆物业管理有限公司签订的《物业合作协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）吉林市盛鑫居物业有限责任公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吉林市嘉隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5769元（已减半收取），由吉林市盛鑫居物业有限责任公司负担；反诉案件受理费1500元（已减半收取），由被告（反诉原告）吉林市嘉隆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于东方二〇二〇年十月二十六日书记员  李佳盈