吉林省通榆县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0822民初2822号原告：葛俊岭，男，1964年10月29日生，汉族，职员，住通榆县。被告:韩会林，男，1963年2月28日生，汉族，个体，住通榆县。委托诉讼代理人：王洵，男，吉林景云律师事务所律师。原告葛俊岭与被告韩会林买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛俊岭、被告韩会林委托诉讼代理人王洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还购买鹤源洗浴锅炉房款80000元、利息50760元、鹤源洗浴南空地30000元、利息19035元（利息计算依据：国家2011年7月7日贷款利率5年期以上基准利率为7.05%，期间9年）；2、补偿因锅炉房被拆除浴池停业的损失130000元（一年的租金）。两项损失合计309795元。事实与理由：1、我在2011年8月2日购买被告韩会林名下鹤源洗浴，其中包括房屋一至二层面积427.24平方米、三层面积135.53平方米、锅炉房63平方米、锅炉房南侧空地3.5米×17米的所有权,共计2100000元,其中锅炉房80000元,南侧空地30000元，都有单独收据。2020年7月27日通榆县人民政府将锅炉房确认为违章建筑拆除,南侧空地确认为消防通道收回，造成浴池停业无法经营。2、我已在2017年将浴池出租，合同约定出租期限到2023年2月9日，每年租金130000元，因合同未到期给承包方造成损失，承包方已与我协商赔偿承包方一年的租金130000元。故此请求判决被告赔偿损失。被告辩称：1、此案已过诉讼时效；2、双方签订的协议是合法有效的，合同的标的物已经全部交付；3、被告不是实际侵权人或违约方，无法赔偿因政府行政行为导致原告的经济损失。4、出售方通榆县燃料有限责任公司与韩会林已经告知了房屋及附属设施的基本情况；5、即使锅炉房属于违建也不应该否定合同效力。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，原告提供了如下证据：1、2011年8月2日与被告签订的购房合同及收据两份（80000元与30000元）。证明在韩会林处购买的锅炉房和南侧空地（3.5米*17米）。2、原告与吴长军签订的浴池承包协议书一份。证明原告已经把浴池发包他人，合同还没到期，给承包方造成损失130000元由原告承担，故要求被告承担2020年7月27日锅炉房被通榆县政府拆除当年的损失130000元。3、违法建设认定书。证明通榆县政府把锅炉房认定为违建并已经拆除。被告提供了下列证据：1、2011年8月2日原被告双方签订的补充协议书一份。证明为防止以后有争议，双方补充签订协议明确约定，从本协议签订之日起被告不再承担与鹤源洗浴有关法律责任，包括房屋设备所造成的各种经济赔偿事宜。2、证人宣某证实：我与原告没利害关系，与被告是连襟关系。我是原通榆县燃料有限责任公司的经理，是公司法定代表人。我公司2009年开发了百合佳苑住宅楼及商业楼，2010年被告购买其中一处1-3层共562.77平方米，其中1-2楼门市楼427.24平方米，3楼住宅135.53平方米。被告购买不到一年将楼卖给原告了，由于当时刚建完还没办理楼房产权证，当时为了加快办证速度，原告说自己去办理相关产权手续，所以以我公司名义给原告出具的买卖合同及收据，收据日期往前写到了2010年10月10日，也就是被告从我公司购买的日期。南侧空地原来是人员过道和排水通道，被告买楼房的时候想开浴池和我商量使用过道放煤，我同意了。当时还有两个车库，没有任何手续，一起卖给被告了。当时明确告知被告车库和空地都办不了手续，只有主楼能办理产权手续，被告因为要开浴池把两个车库改成了锅炉房。被告将浴池卖给原告时找过我，我们三方在一起于2011年8月2日上午签订了三方协议，当时我已经明确告知原告车库办不了产权手续，原告要求在空地处建楼，我说办不了手续，要能建我就建了，原告说你要办不了我自己去办，你负责给我出手续，因为想办手续必须要有燃料公司出具的票据，所以我公司给原告出具了买车库票据及三方手续，我们只是出手续，钱是被告收的。当天下午被告找我又签订一份补充协议，让我和邓子峰见证。经质证，被告对原告提供的证据1原告2011年8月2日与被告签订的购房合同及收据两份、证据3违法建设认定书没有异议，对这两组证据本院予以采信。被告对原告提供的证据2原告与吴长军签订的浴池承包协议书有异议，该证据证实了原告将浴池发包他人的事实，对该事实本院予以确认。原告对被告提供的证据1原被告双方于2011年8月2日签订的补充协议书的真实性没有异议，对被告欲证明的问题有异议，对该证据的真实性本院予以确认。原告对被告提供的证据2证人宣某的证言中有关“锅炉房及南侧空地办不了手续已提前告知原告及原告想在空地上盖房”的证实有异议，对其他部分证实没有提出异议，且经过庭审对原被告的调查，证人宣某的其他证实与双方当事人认可的事实一致，故对证人证言中原告无异议部分予以采信。本院认为，虽然原告提供的购房合同中标注的甲乙丙三方的甲方通榆县燃料有限责任公司为卖方，丙方原告为买方，但实际上真正的出卖方是被告韩会林、购买方是原告葛俊岭，之所以如此标注，是因为通榆县燃料有限责任公司将562.77平方米楼房及没有任何审批手续的两个车库出售给被告后，同意车库南侧空地由被告使用。被告为了开浴池，将两个车库自行改建成锅炉房，并于2011年8月2日将上述562.77平方米楼房及锅炉房63平方米、南侧空地（3.5米×17米）出售给原告，三方约定为了方便原告自行办理相关产权手续，以开发商通榆县燃料有限责任公司的名义与原告、被告签订了购房合同，原告将购买锅炉房款80000元、南侧空地款30000元于同日交给了被告，但出具的两份收据时间标注为被告从通榆县燃料有限责任公司购买的时间。一、关于原被告之间买卖锅炉房的合同效力。被告出售给原告的锅炉房是被告从通榆县燃料有限责任公司购买的两个车库改建的，而通榆县燃料有限责任公司在没有取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续的情况下既对外出售，被告购买两个车库后在没有补办任何合法建设手续的情况下又私自改建成锅炉房并出售给原告，2020年6月22日被告私自改建锅炉房行为被通榆县人民政府认定为该建设行为严重影响城乡规划无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法行为，并于2020年7月27日被拆除，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”、第六十四条关于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正…..；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除………”的规定，原被告双方签订的锅炉房买卖合同无效，双方当事人对买卖的锅炉房明知无任何合法建设手续却仍然进行交易，现在锅炉房因系违建被强行拆除，因此造成的损失，双方均有责任。原被告发生争议的时间可认定为锅炉房被认定为违建并被拆除之日，原告起诉不超过诉讼时效。二、关于原被告之间买卖锅炉房南侧空地的合同效力。因被告从通榆县燃料有限责任公司购买562.77平方米楼房及两个车库后，私自将两个车库改建成锅炉房，南侧空地经通榆县燃料有限责任公司同意用于堆放锅炉用煤，通榆县燃料有限责任公司并没有将空地出售给被告，只是允许被告使用，被告在没有取得该处空地合法土地使用权的情况下无权将其出售给原告，原被告对此处空地的买卖合同无效，被告对此过错较大，原告明知被告对该处空地没有合法土地使用权仍然购买，亦有一定过错。由此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取原告的锅炉房款80000.00元，因锅炉房已经拆除，因此造成的损失，双方应按照过错程度承担相应的损失。被告收取原告购买锅炉房南侧空地款30000元，因被告的无权出售行为，应当予以返还并承担资金占用期间的合理利息。原告要求被告补偿因锅炉房被拆除浴池停业的损失130000元，因该项损失并非原被告双方履行买卖锅炉房、南侧空地合同所造成的直接经济损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告韩会林于本判决生效后五日内赔偿原告葛俊岭锅炉房款60000元；二、被告韩会林于本判决生效后五日内返还原告葛俊岭锅炉房南侧空地款30000元，并自2011年8月2日起至还清之日止，以此为本金按2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、驳回原告葛俊岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2973元，由原告葛俊岭负担2109元，由被告韩会林负担864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  尹树林二〇二〇年十月二十六日书记员  王 阳