河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13720号原告：薛婷婷，女，1983年5月27日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新开发区西四环**。法定代表人：张福喜。原告薛婷婷诉被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛婷婷到庭参加诉讼；被告基正公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告基正公司向原告支付租金120826元及违约金；2.判令被告立即配合、协助原告薛婷婷将其购买的位于郑州市高新技术开发区××院××楼××1（预售证GX2013018项下59幢一层附1号）房产过户登记至原告薛婷婷名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月31日、11月6日，原告与被告签订了三份《商铺认购合同》，就原告购买被告开发的位于郑州市高新技术开发区××院××楼××1的房屋有关事宜进行了约定，同时，双方就商铺的使用、租赁事宜签订了《商铺租赁合同》。原告按约定将2016年10月31日至2018年10月31日的2年房租从购房款中扣除后向被告履行了付款义务，购房款支付完毕。后来，被告因为资金链断裂被列入失信黑名单，经高新区梧桐街办事处协调，原告自2019年7月1日后直接向租户收取了房租，被告自2018年11月1日至2019年6月30日房租至今未支付给原告。合同履行期间，被告多次违反合同约定，损害原告合法权益，并拒不配合原告办理房屋的过户登记手续。之后，因被告与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款纠纷，导致原告购买的商铺被郑州市中级人民法院查封，给原告造成巨大损失，后原告就郑州市中级人民法院的查封错误行为向郑州市中级人民法院提起了执行异议之诉，经法院审理，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民初1465号民事判决书，判决不得执行预售证X2013018项下59幢一层附一号的房产。现原告购买房屋的查封措施已解除，已具备办理过户登记的条件，但被告仍拒不履行过户义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告基正公司未答辩。经审理查明，2016年11月6日，原告薛婷婷（××）与被告基正公司（作为出卖人）签订《商铺认购合同》（合同编号59附1-1），其主要内容为：买受人购买的商铺为第59号楼1层101号商铺，建筑面积共38.4平方米；该商铺单价为15261.75元，总金额586051元。买受人在2016年11月6日前付清全部房价款；出卖人应当在2019年11月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商铺经验收合格，并符合本合同约定的商铺交付买受使用。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年11月6日，原告薛婷婷（××）与被告基正公司（作为出卖人）签订《商铺认购合同》（合同编号59附1-2），其主要内容为：买受人购买的商铺为第59号楼1层102号商铺，建筑面积共39.1平方米；该商铺单价为15261.75元，总金额596734元。买受人在2016年11月6日前付清全部房价款；出卖人应当在2019年11月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商铺经验收合格，并符合本合同约定的商铺交付买受使用。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年11月6日，被告基正公司出具《收据》，载明：今收到薛婷婷1182785元。2016年10月31日，原告薛婷婷（××）与被告基正公司（作为出卖人）签订《商铺认购合同》（合同编号59附1-3），其主要内容为：买受人购买的商铺为第59号楼1层103号商铺，建筑面积共65.42平方米；该商铺单价为15261.74元，总金额998423元。买受人在2016年10月31日前付清全部房价款；出卖人应当在2019年11月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商铺经验收合格，并符合本合同约定的商铺交付买受使用。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年10月31日，被告基正公司出具《收据》，载明：今收到张嘉俊、薛婷婷998423元。2016年11月8日，原告薛婷婷（作为甲方、委托方）与被告基正公司（作为乙方、受托方）签订《商铺委托经营合同》（合同编号59附1-1），其主要内容为：标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第59号楼1层第101号商铺。甲方就其拥有的房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托经营期限为五年，即2016年11月6日至2021年11月6日。第一、二年的两年租金为商铺购房款的15%，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即52744元，第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即58605元，第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即64465元。乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除；后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金；第三年支付租金期限为2019年11月6日至2019年11月8日；第四年支付租金期限为2020年11月6日至2020年11月8日；第五年支付租金期限为2021年11月6日至2021年11月8日。商铺管理费、电费、设备维护（维修）等费用由乙方支付。2016年11月6日，原告薛婷婷（作为甲方、委托方）与被告基正公司（作为乙方、受托方）签订《商铺委托经营合同》（合同编号59附1-2），其主要内容为：标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第59号楼1层第102号商铺。甲方就其拥有的房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托经营期限为五年，即2016年11月6日至2021年11月6日。第一、二年的两年租金为商铺购房款的15%，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即53706元，第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即59673元，第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即65640元。乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除；后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金；第三年支付租金期限为2019年11月6日至2019年11月8日；第四年支付租金期限为2020年11月6日至2020年11月8日；第五年支付租金期限为2021年11月6日至2021年11月8日。商铺管理费、电费、设备维护（维修）等费用由乙方支付。2016年10月31日，原告薛婷婷（作为甲方、委托方）与被告基正公司（作为乙方、受托方）签订《商铺委托经营合同》（合同编号59附1-3），其主要内容为：标的物位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第59号楼1层第103号商铺。甲方就其拥有的房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托经营期限为五年，即2016年10月31日至2021年10月31日。第一、二年的两年租金为商铺购房款的15%，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，即89858元，第四年支付租金为商铺认购实到款的10%，即99842元，第五年支付租金为商铺认购实到款的11%，即109826元。乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除；后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金；第三年支付租金期限为2019年10月31日至2019年11月2日；第四年支付租金期限为2020年10月31日至2020年11月2日；第五年支付租金期限为2021年10月31日至2021年11月2日。商铺管理费、电费、设备维护（维修）等费用由乙方支付。案外人薛婷婷为与中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行、郑州市基正房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案诉至郑州市中级人民法院。2019年11月11日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民初1465号民事判决书，判决如下：一、不得执行“预售证GX2013018项下59幢一层附1号”的房产；二、驳回原告薛婷婷的其他诉讼请求。庭审中原告称，被告开发了位于郑州市××号院基正盛世港湾项目。2016年10月31日至11月6日，原告向被告购买了郑州市××号院59号楼1层附1商铺，签订了商铺认购合同59附1-1、59附1-2、59附1-3；原被告又签订了商铺委托经营合同59附1-1、59附1-2、59附1-3，约定被告承租原告购买的商铺，租期五年，第一、二年的房租抵扣购房款，后续房租按年支付。原告并于签订合同时交清了全款。被告承诺2016年底办理房产证。被告于2016年10月31日和2016年11月6日将涉案商铺交付给原告。2018年，原告知道被告因欠工商银行钱，工商银行向法院起诉，涉案商铺被法院查封，才知道被告资金链断裂，濒临破产，该公司已经被高新区梧桐办事处接管。第三年的房租无人支付，也无法办理房产证。2019年5月份左右，原告向郑州中院提起执行异议之诉，郑州中院作出（2019）豫01民初1465号民事判决书，判决不得执行涉案商铺。2019年7月1日，经梧桐办事处协调，涉案商铺实际使用人与原告签订租赁合同，并自2019年7月1日起向原告缴纳房租。被告尚欠原告2018年10月31日至2019年6月30日的房租。以上事实有原告提交的商铺认购合同59附1-1、59附1-2、59附1-3，基正公司开具的收据2份，工商银行电子银行回单及中国银联签购单3份，工商银行借记卡账户历史明细清单，河南省农村信用社账户历史交易明细清单，工商银行电子银行回单，中国银行历史交易明细清单、商铺委托经营合同59附1-1、59附1-2、59附1-3，商铺租赁合同三份、郑州高新区房产分层分户图复印件、基正公司国有土地使用证复印件、（2019）豫01民初1465号民事判决书、生效证明、不动产登记资料查询结果证明及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。原告购买了位于西四环东、梧桐街南的基正盛世港湾项目第59号楼1层第101号、102号、103号商铺，并将3个商铺租赁给被告使用，被告应按约履行支付租金的义务。庭审中原告称，被告尚欠原告2018年10月31日至2019年6月30日的房租。故原告诉请被告支付租金120826元，合法有据，本院予以支持。原告诉请违约金，不具体、不明确，本院不予支持。原告诉请判令被告立即配合、协助原告薛婷婷将其购买的位于郑州市高新技术开发区××院××楼××1（预售证GX2013018项下59幢一层附1号）房产过户登记至原告薛婷婷名下。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告该项诉请与本案并非同一法律关系，故本案不予审查，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛婷婷支付租金120826元；二、驳回原告薛婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716.52元，减半收取1358.26元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十月三十日书记员  刘伟