四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4836号 原告：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，住所地四川省广安市协兴园区协兴镇清平街**，统一社会信用代码915116007383136016。 法定代表人：易文清。 委托诉讼代理人：黄林，广东华商（成都）律师事务所律师。 被告：李邦华，男，1975年10月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：游秋逸，四川爱众律师事务所律师。 原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司（以下简称“蛇龙山旅业公司”）与被告李邦华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄林、被告李邦华及其委托诉讼代理人游秋逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蛇龙山旅业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2017年4月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月20日解除；2.判令被告承担支付逾期租金、物管费人民币207354元及滞纳金434.86元（滞纳金以1664元为本金按民间借贷年利率24%计算，暂计算至发送律师函之日止）合计人民币207788.86元的违约责任；3.判令被告在判决书送达之日起10日内将案涉商铺整体交付于原告，商铺内的物品、设施设备交付于原告用以清偿被告所欠付的房屋租金、滞纳金；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第1、3项的诉讼请求。同时将第2项诉讼请求中的租金变更为：2019.5.1-2020.4.30的租金是1664元；2020.5.1-2020.9.1是69315元，合计70979元。违约金以欠付的租金70979元从2020.9.2开始计算按照年利率24%计算至付清之日止。（租金里面已经包含了物管费）。事实和理由：2017年4月16日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将神龙山景区内“九重阁A301、302”商铺出租给被告，租赁期限为2017年5月1日至2027年4月304日，室内面积租金为20元/㎡/月，物业管理费4元/㎡/月，室内面积租金每年累计按5%递增。同时约定了被告于每年4月10日支付当年租金。合同签订后，被告应于2019年4月10日前支付2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金、物业管理费1664元，2020年4月10日前支付2020年5月1日至2021年4月30日房屋租金、物业管理费合计205690元。被告逾期未支付租金的，还应当按照合同约定支付滞纳金。因被告未按照合同约定支付租金，原告先后通过现场送达、邮寄等方式向被告发出了《关于要求限时履约的函》、解除租赁合同并支付租金、滞纳金的律师函，但被告一致不予回应，拒绝支付拖欠的租金和滞纳金。被告的行为已构成违约，原告的合法权益受到侵害。现原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。 被告李邦华辩称，被告在2017年7月4日与原告签订合同是为了设立广安聚鲜阁餐饮服务有限公司，被告是以发起人的身份与原告签订的租赁合同，该租赁房屋是用于该公司的日常经营，合同履行期间的租赁费都是聚鲜阁公司支付，我们认为租金应该由聚鲜阁公司承担。对租金无异议。主张的违约金，合同是有保证金的，是6万元，要主张保证金予以抵扣，违约金按照银行拆借利率计算。 原告围绕其诉讼请求向本院提交原、被告的身份信息、商铺租赁合同、《关于要求限时履约的函》及快递送达回执、律师函、《说明》等证据。 被告向本院提交了广安聚鲜阁的工商登记信息和设立登记审核表、公司章程、（2020）川1602清申1号裁定书等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2017年4月16日，原告蛇龙山旅业公司（甲方，出租方）与被告李邦华（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：1.甲方将九重阁A301、302商铺出租给乙方；2.该商铺室内面积为658㎡，第一年计算租金为20元/㎡/月，过道面积72㎡为办公共去也不收取租赁费，物业管理费4元㎡/月；3.租赁期限共10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；4.租金计算方法：甲方给予乙方12个月的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应当缴纳物业费及使用该物业产生的水电费用。租金按照双方确认使用面积计算，室内面积每年累计按5%进行递增。2017年5月1日起至2018年4月30日，合计为人民币189504元。第二年为免租期，物业费为31584元。2019年5月1日至2020年4月30日，室内面积租金单价为21元/㎡/月，物业管理费4元/㎡/月，合计为人民币197400元。2020年5月1日至2021年4月30日，室内面积租金单价为22.05元/㎡/月，物业管理费4元/㎡/月，合计为人民币205690元；5.租金按年份计算，乙方须于每年4月10日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的账户；6.保证金60000元给甲方作为租赁保证金；7.违约责任：乙方逾期缴纳租金等费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可有权停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。乙方违约解除本合同，或乙方违约，甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修无偿归甲方。 合同签订后，被告在向原告支付了2019年4月30日之前的租金后，未支付2019年5月1日之后的租金。原告于2020年3月27日向被告发出《关于要求限时履约的函》，函告被告应予2020年4月4日前向其缴纳将尚欠的2019年5月1日至2020年4月30日的租金1664元及滞纳金4975.36元，合计6639.36元。后原告又于2020年5月20日委托广东华商（成都）律师事务所向被告发出律师函，函告其自2020年5月20日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告于收到该函之日起5日内办理商铺内所有物品，尽快向原告支付逾期房屋租金及滞纳金合计212412.56元。 2020年9月1日，被告向原告作出《说明》，称其因公司经营困难，现提出解除与原告签订的包括九重阁A301、A302商铺在内的所有房屋租赁合同。 庭审中，原、被告均认可双方已于2020年9月1日协商解除双方签订的《商铺租赁合同》，案涉商铺已归还原告。原告亦认可被告向其支付了保证金60000元。 广安聚鲜阁餐饮服务有限公司成立于2017年7月24日，法定代表人为李邦华。公司章程载明公司住所为四川省广安市广安区神龙山九重阁A301、302。2020年8月25日，本院依据被告李邦华的申请，作出（2020）川1602清申1号民事裁定书，认为广安聚鲜阁餐饮服务有限公司因经营困难，经全体股东同意，被本院判决解散。因逾期未成立清算组，裁定受理申请人李邦华对被申请人广安聚鲜阁餐饮服务有限公司的强制清算申请。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同履行期间，经原、被告协商一致，双方于2020年9月1日协商解除了该商铺租赁合同，但被告未按照约定向原告支付合同解除前2019年5月1、日至2020年9月1日期间的商铺租金，已构成违约，故原告请求被告支付下欠租金及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。按照合同约定，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年9月1日期间的商铺租金（包含物业费）共计70979元。关于违约金的问题，被告提出原告主张的违约金过高，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案合同的履行情况、欠付租金的原因等因素，认定违约金以欠付租金70979元为基数，从2020年9月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。同时，合同约定被告缴纳的保证金60000元用于抵扣违约金，且原被告均同意抵扣。故被告应承担的违约金应先从其已向原告缴纳的保证金60000元中进行抵扣。多余的部分用于抵扣租金。关于被告辩称他系以发起人的身份与原告签订租赁合同，合同的权利义务均由广安聚鲜阁餐饮服务有限公司实际履行，应当由广安聚鲜阁餐饮服务有限公司承担租金支付义务的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。……”的规定，即便被告作为广安聚鲜阁餐饮服务有限公司的发起人以自己的名义对外签订合同，仍应承担支付租金及违约金的义务，故对被告的本项辩称意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告李邦华于本判决生效之日起五日内向原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司支付下欠2019年5月1日至2020年9月1日期间的商铺租金70979元及违约金（违约金以70979元为基数，从2020年9月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）；被告李邦华缴纳的60000元保证金用于先抵扣违约金多余的部分用于抵扣租金。 二、驳回原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司本案的其他诉讼请求。 上述款项，义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1576元，减半收取计788元，由原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司负担188元，被告李邦华负担600元，分别向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  吴承光 二〇二〇年十月十三日 书记员  周 含 附：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，还可违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。