江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3499号上诉人（原审被告）：陶冲，男，1989年6月30日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：戴亚锋，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宏，男，1977年8月31日出生，汉族，住溧阳市。原审被告：刘卓君，女，1991年7月28日出生，汉族，住溧阳市。上诉人陶冲因与被上诉人张宏、原审被告刘卓君财产损害赔偿纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶冲上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、从一审判决书的内容来看，本案的案由应该是房屋买卖合同纠纷。而一审判决书确定的是财产损害赔偿纠纷。根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中变更案由的规定，当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件的案由。一审法院没有变更案由是程序错误。二、溧阳市人民法院（2014)溧民初字898号民事判决书认定，2013年10月16日，陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁的房屋买卖是合法有效的。虽然被上诉人张宏与上诉人陶冲、刘卓君于2013年2月1日的《房屋转让合同》是无效的，但已经被合法行为所阻断。2018年7月24日，陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁的房屋买卖也是合法行为。被之前合法行为所阻断的事实不能由于又一次的合法行为而消除阻断，因此，被上诉人张宏要求返还房屋有法律上的障碍。三、退一步讲，假设陶冲、刘卓君需要返还房屋，关于张宏的租金损失，一审法院的判决不当。由于杨国强、史瑜洁是合法占有房屋，是房屋的所有权人，其收取房租的行为是合理合法的。张宏在此期间的租金损失不应该由陶冲、刘卓君赔偿。另外，关于租金的标准，在双方没有一致意见的情况下，一审法院应根据原告请求委托评估，不能自行酌定，该评估而未评估，程序上不合法。四、虽然张宏与陶冲、刘卓君于2013年2月1日的房屋转让合同无效。但张宏有在房地产交易中心签字转让的行为，如果没有张宏同意转让的行为也就不可能导致以后的多次房屋转让，张宏的责任是显而易见的。而每一次房屋转让都有房屋转让费用，转让费用如何承担，一审法院却对此没有审理，只是要求陶冲、刘卓君返还房屋，遗漏审理内容。张宏辩称，一审判决是对的。转让费，我不认可。刘卓君未作述称。张宏向一审法院起诉请求：一、陶冲、刘卓君赔偿擅自处分张宏房产所造成的损失（暂定）300000元；二、陶冲、刘卓君承担诉讼费和保全费。后因张宏在本案起诉后发现案涉房屋又回至陶冲、刘卓君名下，故张宏变更诉讼请求为：一、陶冲、刘卓君返还张宏座落于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号商铺，并协助将房屋过户至张宏名下；二、陶冲、刘卓君承担自2013年2月8日（陶冲、刘卓君将房屋转至自己名下次日）起至实际归还该房屋止的租金；三、陶冲、刘卓君承担诉讼费及保全费。一审法院经审理查明：2013年2月1日，张宏与陶冲、刘卓君签订了一份《房屋转让合同》，约定张宏将其所有的座落于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号房屋（以下简称5号房）出卖给陶冲、刘卓君，价格为28万元，办理房地产过户手续所需税费按规定各自承担。2013年2月7日，税收部门收取陶冲、刘卓君契税8400元，2013年2月8日税收部门收取营业税等59856元（发票中载明交款人为张宏），2013年2月22日，5号房登记至陶冲、刘卓君名下。2013年3月22日，陶冲、刘卓君作为抵押人，江南农村商业银行股份有限公司作为抵押权人在溧阳市房产管理处办理了5号房的抵押登记手续，被担保主债权数额（最高债权额）为35万元。2013年10月4日，张宏与陶冲因借款等发生纠纷，溧阳市公安局城南派出所民警对陶冲进行了询问，询问时陶冲陈述的主要内容为：……今年1月份，张宏寻到我向我借钱，我开始没肯，后来张宏讲用江南春的店面房作押并可过户，这样在一月底时我跟张宏签的买卖协议，并于当天在房管处的过户大厅将过户手续都办妥了。我当天上午到建设银行帮他付的贷款13万多，下午又给了张宏34万现金，在过户大厅付的（34万现金中有十万元钱是汇给张宏的债主的，我跟张宏一同汇的）。张宏拿到现金后立即还给了跟着他问他要债的六个东北人，我估计张宏是被几个东北佬跟着要债逼的没法才将店面卖给我的。我买他房子共55万元钱，当时讲好的47万卖价，过户费8万钱由我来出的。后来他娘知道了张宏将店面卖了，多次到我家里来闹过，你们派出所也多次出警……2013年10月14日，张宏诉至法院[（2013）溧民初字第1370号]，要求撤销张宏与陶冲、刘卓君签订的前述房屋转让合同，5号房归张宏所有。2013年10月16日，陶冲、刘卓君与史瑜洁签订了一份房屋买卖协议书，协议中约定，陶冲、刘卓君将5号房出卖给史瑜洁，价格为28万元，史瑜洁另行补偿陶冲、刘卓君7万元，合计35万元，房地产过户所需一切费用由史瑜洁承担。2013年10月20日，陶冲、刘卓君委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对5号房的价格进行评估，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司在2013年10月21日出具了房地产交易估价报告，5号房的市场价值为28万元。2013年10月21日，陶冲、刘卓君作为出让方，案外人史瑜洁、杨国强作为受让方签订了一份《房屋转让合同》，约定陶冲、刘卓君将5号房以28万元的价格出让给杨国强、史瑜洁，房地产过户费用由双方按规定承担。2013年10月21日，史瑜洁的丈夫杨国强从银行汇给陶冲35万元，同日，税收部门出具了一张金额为8400元的现金完税凭证（载明纳税人为杨国强、史瑜洁）和一张金额为14140元的现金完税凭证（载明纳税人为陶冲、刘卓君）。2013年10月23日，5号房登记到杨国强、史瑜洁名下。2013年11月1日，法院根据张宏的申请，追加了杨国强、史瑜洁为第三人，并查封了已经登记在杨国强、史瑜洁名下的5号房。2014年3月21日，张宏撤回了（2013）溧民初字第1370号一案的诉讼。2014年8月8日，张宏又诉至法院（（2014）溧民初字第898号）。2015年11月2日，法院作出（2014）溧民初字第898号民事判决书，认定：1、张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同的真实目的是为了给双方之间发生的借款提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，因此张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同无效。2、杨国强、史瑜洁与陶冲、刘卓君签订房屋买卖合同时，5号房登记在陶冲、刘卓君名下，杨国强、史瑜洁有理由相信5号房属陶冲、刘卓君所有；也没有证据证明杨国强从银行汇给陶冲35万元不属购买5号房支出的费用，因此认定杨国强、史瑜洁为购买5号房支出的直接费用为358400元（包括8400元税金）；根据该评估报告的结论，应认定杨国强、史瑜洁并未明显低于市场价格购得5号房。因此，应认定杨国强、史瑜洁是善意取得5号房的所有权。最终，判决结果为：5号房的所有权归杨国强、史瑜洁所有，对张宏要求返还5号房的诉讼请求不予支持。张宏不服该判决上诉至常州市中级人民法院，该院作出（2016）苏04民终400号民事判决书，驳回了张宏的上诉，维持原审判决。一审另查明，2018年7月24日，杨国强、史瑜洁与陶冲、刘卓君签订一份《溧阳市存量房买卖合同》，约定陶冲、刘卓君以36万元价格购买5号房（陶冲、刘卓君另提供一份手写的2018年7月3日房屋买卖合同，约定价款41万元）；并于2018年7月27日办理了过户手续。张宏称，2004年左右，我母亲出资购买了案涉商铺，并登记在我名下。2013年2月因本人经济困难，向陶冲借款27万元，陶冲提出要拿商铺作抵押，并又骗我签订了房屋转让合同作为借款的担保，当时他向我保证只是一种形式不会实际过户。2013年6月，我本人欠银行钱逾期后，决定出售房屋，联系好买家约定好价格638000元，便与陶冲联系还款及拿回房屋事宜，但陶冲一直避不见面。我察觉事情不对，找到陶冲，其承认房屋已被私自过户至其名下，且拒绝归还，借口是他借给我的钱利息为1角2角。2013年10月我起诉陶冲，并申请财产保全，但在保全期间，陶冲恶意将房屋转让至杨国强、史瑜洁名下。现在发现房屋又回转至陶冲、刘卓君名下，行为符合套路贷的性质，要求陶冲、刘卓君返还房屋。我和陶冲原先的法律关系是借贷不是买卖，所以房屋的租金还是应该由我收取，2014年5月1日前的租金是我母亲收取的，之后的租金都被陶冲非法占有了，所以要求陶冲返还自2014年5月2日起至实际归还之日止的租金，租金标准请法院确定。陶冲、刘卓君称，张宏所述部分不是事实，张宏与陶冲、刘卓君在房产交易中心签订了房屋转让合同并将房屋过户至陶冲、刘卓君名下，并非如张宏所述的房屋不需要过户，张宏也并非不知情。关于陶冲、刘卓君又从杨国强、史瑜洁处重新购回案涉房屋的原因，陶冲、刘卓君称，杨国强一直在上海工作，2018年6月份他打电话给我说还是把5号房卖给我，他需要一笔钱回来开空调店，当时我不太愿意，但杨国强说当年买了我的房子很倒霉惹了官司，再卖给别人不好卖，既然事情是因我而起就让我把房子买回去。他开价45万元，并要求所有的过户费我出，且他当时还叫自己亲戚去把房租收了，也不肯退房租，我觉的他的要求有点过分，但是杨国强的妻子到我单位和我老婆单位去闹，叫我们必须解决这个事情，后来双方协商之下我同意支付41万元，杨国强手写了合同，我们签字。张宏认为陶冲、刘卓君所述不是事实，买卖是虚假的；且2018年5月18日杨晨还与承租户签订了房屋租赁协议，约定了2018年5月-2021年5月的租金每年42000元；并称据其查阅，在国家市场监督管理局官方网站登记的溧阳市大成恒睿房产经纪有限公司信息中显示，陶冲是执行董事及股东，杨晨是监事。对此，陶冲、刘卓君称，杨晨是其同学，与杨国强是亲戚关系，溧阳市大成恒睿房产经纪有限公司只是一个空壳公司，从未发生过任何经济行为。关于2013年2月双方之间的借款事宜，双方没有形成借条或借款合同，只有口头陈述。张宏称共借了27万元，陶冲给付现金5万元，转账给张宏同学余涛10万元，帮张宏还贷款12万元（该12万元可能有零头，最终确定是120680.43元）；张宏现在表示只同意归还27万元本金，双方没有约定利息，故张宏不承担利息。陶冲称，其实际借给张宏35万元，包括过户费在内，5万现金、10万转账，12万多元还贷，还有1万多元不记得具体交付方式了，可能是张宏让支付的评估费或其他费用，当时说好由张宏承担过户费，其不可能倒贴过户费借钱给张宏。关于本案房屋租金标准的确认，张宏称，2013年5月1日至2014年5月1日的租金为35000元/年，是张宏母亲收取的；2014年5月1日之后的租金是对方收取的，据了解隔壁是38000元/年，根据杨晨与王锋迁签订的合同（2018年5月-2021年5月）租金为42000元/年，陶冲与王锋迁也签订了一份合同（2019年5月-2021年5月），租金是42000元/年。陶冲、刘卓君称，2014年5月1日前的房租是张宏收的；其将房屋卖给史瑜洁后，是史瑜洁租给别人的，租金是32000元一年，之后有没有变过不清楚，2018年房屋变更至陶冲、刘卓君名下，但房租已经被史瑜洁收掉了。2019年陶冲、刘卓君和承租方签了合同，承租方要求租金不变，故租金还是42000元/年。一审法院认为，张宏与陶冲、刘卓君于2013年2月1日签订的《房屋转让合同》系无效合同，陶冲、刘卓君不得依据该合同取得案涉5号房的所有权，陶冲、刘卓君将张宏的房屋出卖给他人的行为构成无权处分，张宏可以要求陶冲、刘卓君返还房屋，在返还不能的情况下可以主张损害赔偿。张宏曾在（2014）溧民初字第898号案件中主张过返还房屋的请求，当时因杨国强、史瑜洁的善意取得使得案涉房屋事实上无法返还；现案涉房屋又登记至陶冲、刘卓君名下，张宏此时要求陶冲、刘卓君返还房屋不存在法律上和事实上的障碍，张宏的该项诉讼请求应当予以支持；张宏的该项诉讼请求虽与前相同，但客观事实发生了变化，故该请求并不违反“一事不再理”的原则。因案涉5号房为商铺，一直用于出租收益，陶冲、刘卓君无权处分该房屋的行为侵害了张宏的房屋所有权，也损害了张宏获得财产收益的权利，张宏要求陶冲、刘卓君赔偿返还房屋之前的租金损失，于法有据。对于租金标准，双方均认可2018年5月之后的租金标准为42000元/年，对于2014年5月2日起至2018年5月1日期间的租金标准双方未能提供租赁合同予以佐证，且承租人发生过变更，未能直接询问；法院对周边一些商铺进行了走访，租金标准不一，但大多在35000-40000元左右，故法院酌情认定该期间租金标准为37000元/年。因此，陶冲、刘卓君应赔偿张宏2014年5月2日起至2020年5月1日期间的房屋租金232000元。此期间之后的房屋租金，由张宏收取，如果陶冲、刘卓君收取，应按实支付给张宏。对于双方之间的借款事宜，因陶冲未提起反诉，故本案中不予理涉，陶冲可另行起诉。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、陶冲、刘卓君于判决生效之日起十日内向张宏返还位于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号房屋，并协助张宏办理房屋过户手续。二、陶冲、刘卓君于判决生效之日起十日内向张宏支付2014年5月2日至2020年5月1日的租金232000元（此后房屋租金由张宏收取）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费2020元，由陶冲、刘卓君负担。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于案由。本案中，张宏与陶冲、刘卓君并无房屋买卖的合意，双方签订的房屋转让合同系无效合同，而根据张宏一审庭审陈述的事实和理由来看，张宏是基于其对涉案房屋享有所有权并受到侵害为由向陶冲、刘卓君主张损害赔偿并要求返还房屋，据此，一审法院确定本案案由为财产损害赔偿纠纷，并无不当。二、关于返还房屋。张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同系无效合同，现涉案房屋又登记至陶冲、刘卓君名下，张宏有权要求陶冲、刘卓君返还涉案房屋。而涉案房屋上不存在权利负担等，返还不存在法律上的障碍。陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁之间的房屋买卖行为并非涉案房屋返还的法律上的障碍，恰恰相反，正是由于陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁之间房屋买卖行为的合法并有效履行，使得涉案房屋又变更登记至陶冲、刘卓君名下，才消除了张宏请求返还房屋的障碍。三、关于租金损失。张宏遭受的租金损失是由于陶冲、刘卓君无权处分涉案房屋的行为所导致，故陶冲、刘卓君应赔偿张宏相应期间的租金损失。另外，一审法院结合本案查明事实及本案实际情况，酌定2014年5月2日至2018年5月1日期间的租金标准，并无不可。四、关于房屋转让费用。由于双方对房屋转让费用的负担争议较大，且一审诉讼请求不涉及该问题，故一审法院对此不予理涉，并无不可。综上所述，上诉人陶冲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人陶冲负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘岳庆审 判 员 罗希夷审 判 员 王 莹二〇二〇年十月二十九日法官助理 骆云辉书 记 员 陆岷孜