安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2926号上诉人（原审原告）：徐前辉，男，1976年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。上诉人（原审原告）：陈静，女，1976年11月21日出生，汉族，住安徽省无为市。两上诉人共同委托诉讼代理人：马辉能，安徽有为律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡海惠，安徽有为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无为县金达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省无为市水岸怡和花园**楼**门面，统一社会信用代码9134022535517152XD。法定代表人：王春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显桐，安徽徽瀚律师事务所律师。上诉人徐前辉、陈静因与被上诉人无为县金达房地产开发有限责任公司（以下简称金达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初3988号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐前辉、陈静上诉请求：1.撤销安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初3988号民事判决，改判金达公司立即返还房屋面积差价款30780.29元；2.本案一、二审诉讼费用由金达公司承担。事实与理由：1.一审判决部分事实认定不清。（1）案涉《商品房买卖合同》明确约定了金达公司应交付房屋的建筑面积、套内面积和分摊的共用面积，但金达公司交付房屋的套内面积明显少于合同约定，已构成违约。（2）案涉合同第十三条约定，双方采用处理面积误差的方式是第4种方式即双方自行约定：以无为县精良地产测绘队为准，多退少补。该项约定未明确多退少补的依据是房屋总建筑面积还是套内面积，属于双方对套内面积误差如何处理约定不明。（3）即便双方不属于约定不明或无约定的情形，但因案涉合同系金达公司提供的格式合同，合同条款亦为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应对格式条款作出不利于提供格式条款一方的解释。就本案而言，应对双方合同约定第4种计算方式作出不利于金达公司的解释，按照套内面积计算进行多退少补。（4）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，对房屋套内面积或建筑面积与合同约定不符，合同没有约定或者约定不明确的，按该条规定处理。即房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案金达公司交付给徐前辉、陈静的房屋实测套内面积与合同约定套内面积误差达4.94%，超出3%，依法应按上述司法解释判令金达公司承担相应责任。2.一审判决适用法律错误。（1）一审判决既采用套内面积计价，又采用建筑面积计价，明显是对法律的随意解释。（2）根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，严格限定了房屋面积误差应在3%范围内。该立法原意是保护买房一方的合法权益，不允许开发商随意设计、改变房屋设计，造成房屋面积与合同约定的差距过大。案涉合同系金达公司利用优势地位，故意在与徐前辉、陈静签订合同时在面积误差如何处理的问题上设置陷阱，严重违背了诚实信用原则和公平原则。金达公司辩称，1.虽然案涉房屋买卖合同未明确约定面积误差的计算方式，但根据合同一致性原则，案涉房屋按建筑面积计算单价，也应按建筑面积计算误差，徐前辉、陈静的上诉理由无法律依据。2.徐前辉、陈静已就案涉房屋产权证载明的建筑面积与合同约定预测建筑面积误差引起的损失向金达公司主张退款，并收到了金达公司的退款，表明徐前辉、陈静认可该合同约定的多退少补是按建筑面积差异计算。3.案涉《商品房买卖合同》是住建部和国家工商总局共同制定的范本，并通过行政方式强制推行使用，并非开发商预先拟定，不属于格式合同。4.《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，作出不利于提供格式条款一方的解释。即便本案合同条款为格式条款，也应按通常解释。5.该案是系列案件之一，已有生效判决在前，本案也应参照生效判决裁判。综上，请求二审驳回徐前辉、陈静的上诉，维持原判。徐前辉、陈静向一审法院起诉请求：1.判决金达公司立即返还房屋面积差价款30780元;2.判决金达公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：状元府邸楼盘系由金达公司开发并销售。2017年10月23日，徐前辉、陈静与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定由徐前辉、陈静购买状元府邸小区6#楼2单元XX室房屋一套，该商品房预测建筑面积共104.06平方米，其中套内建筑面积共85.66平方米，分摊建筑面积18.4平方米。合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，每平方米5990元，总价款为623319元。合同第十三条面积差异处理约定：实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补。补充协议约定，以无为县房产测绘机构测绘为准，按实际测绘面积结算房款，按合同签订实际成交单价，多退少补。2019年4月29日，经无为县精良房地产测绘队测量，案涉房屋建筑面积103.58平方米，其中套内面积81.43平方米，分摊面积22.15平方米。2019年5月16日，金达公司退还徐前辉、陈静房款2875元。2019年8月15日，徐前辉、陈静取得案涉房屋的不动产权证书，产权证书载明：套内面积81.43平方米，分摊面积22.15平方米，建筑面积103.58平方米。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是案涉房屋的面积误差如何处理。根据双方的诉辩主张和举质证意见，结合查明的案件事实，分析认定如下：徐前辉、陈静和金达公司双方签订的《商品房买卖合同》经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，对当事人均具有法律效力。徐前辉、陈静和金达公司在合同中约定涉案房屋的建筑面积共104.06平方米，其中套内建筑面积共85.66平方米，分摊建筑面积18.4平方米。徐前辉、陈静据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务。与此相对应，金达公司则负有交付以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋实际测绘的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，套内建筑面积减少了4.23平方米，公摊面积增大3.75平方米。根据双方合同中的约定，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。因此无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。对套内建筑面积减少部分，金达公司应当向徐前辉、陈静退还多支付的款项，对公摊面积增大部分，徐前辉、陈静亦相应地应向金达公司支付相应的对价。《商品房销售管理办法》第十八条的规定,“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。”可见，商品房销售按面积计价有两种方式，即按套内面积计价或按建筑面积计价。套内面积与公摊面积一同构成销售建筑面积，公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，双方约定按照建筑面积计算，每平方米5990元，总价款为623319元。无论是按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价，商品房的总价款应是不变的。故按“总房价÷套内面积”方式计算，案涉房屋按套内建筑面积计价，单价应为每平方米7276.67元（623319÷85.66）。公摊面积是建筑面积的一部分,因此公摊面积增加部分以双方合同约定的建筑面积单价每平方米5990元作为公摊面积的计价标准符合本案实际。因此，按照双方合同中“多退少补”的约定，金达公司应向徐前辉、陈静返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款30780元（7276.70×4.23），徐前辉、陈静亦应补交公摊面积增大部分的房款22462.50元（5990×3.75）。综上，金达公司未按合同约定向徐前辉、陈静交付了套内建筑面积和公摊面积均与合同约定不一致的商品房，显属违约，金达公司依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定以建筑面积作为计价方式，并未约定以建筑面积作为面积差异的结算依据，故金达公司主张应以建筑面积核算房款，没有事实依据，且对购房人不公平，不予采信。依据上述核算，两项相抵，金达公司还应退还徐前辉、陈静多支付的购房款8317.50元，扣除金达公司已支付的2875元，金达公司还应退还徐前辉、陈静多支付的购房款5442.50元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、金达公司于本判决生效后十日内给付徐前辉、陈静面积误差房价款5442.50元；二、驳回徐前辉、陈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计285元，徐前辉、陈静负担260元，金达公司负担25元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明，2019年4月30日，金达公司向徐前辉退房款2875元。其他事实与一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于一审对案涉房屋面积差异的处理是否适当。根据《商品房销售管理办法》第二十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，商品房买卖双方可以在合同中对面积误差的处理方式进行约定。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定对于实测面积与预测面积发生误差的处理“以无为县精良房地产测绘队为准，多退少补”。该约定系当事人双方意思自治的范畴，不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。根据该约定，对于面积误差处理的方式是明确的，即“多退少补”。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”，本案应按双方合同约定处理，即“多退少补”。徐前辉、陈静主张按照该条司法解释第（一）（二）款规定的原则处理，显然违反双方合同的约定，且该条司法解释亦未明确是按套内建筑面积或者建筑面积予以处理面积差异。双方在《商品房买卖合同》明确约定了预测建筑面积、套内建筑面积和分摊共有建筑面积，因此，“多退少补”的处理方式应是区分套内面积和公摊面积分别计算。一审判决据此计算面积误差的款项并无不当，应予以维持。综上，徐前辉、陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费433元，由上诉人徐前辉、陈静负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月三十日法官助理唐红莹书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。