湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10861号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍玉彬，男，1970年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：何晓伟，湖南爱法堂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖翠兰，女，1982年8月3日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：韩颖，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：肖容成，男，1961年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人伍玉彬因与被上诉人肖翠兰、原审第三人肖容成合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍玉彬上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项、第四项；2.改判解除伍玉彬与肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；3.确认伍玉彬退还肖翠兰所支付的购房指标转让费12万元，交给开发商的建房款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元、差价款1.2万元，合计921388.87元，且伍玉彬可以在不超过年利率24%的限度内支付以上款项的合理资金占用利息；4.改判长沙市岳麓区八方小区二期××号车位使用权归伍玉彬享有。事实和理由：2013年9月17日，伍玉彬与肖翠兰签订《购房指标转让协议书》，协议书第五条第4款明确约定：“若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，且不视为双方违约。按本条解除协议时……。”因肖翠兰户籍不在长沙，且在长沙市已拥有两套住房，根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）“非本市户籍家庭在限购区域内已有一套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品房”规定，肖翠兰无在长沙购房的资格，由此导致双方所签订的《购房指标转让协议》无法履行。而一审判决认定“购房指标转让的主要权利义务双方均已履行完毕”，与客观事实不符。同时，《购房指标转让协议书》并没有对车位作出约定，长沙市岳麓区八方小区二期××号车位系由伍玉彬与开发商签订合同，其使用权只能由伍玉彬享有。肖翠兰辩称，1.《购房指标转让协议书》约定的主要义务已经实际履行，肖翠兰已实际占有房屋，该协议书不具备解除条件；2.地方政府关于房屋限购政策文件，并非法律、行政法规的效力强制性规定，不影响肖翠兰取得房屋物权；3.肖翠兰为案涉房屋实际出资人，也是房屋所有权人，其向伍玉彬借名买房系双方当事人真实意思表示；4.关于案涉车位使用权的归属问题，一审法院认定正确。肖容成未进行陈述。肖翠兰向一审法院起诉请求：1.确认肖翠兰与伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》合法有效；2.确认岳麓区观沙路八方小区二期××栋××单元××层××号房屋（以下简称“涉案房屋”）归肖翠兰所有（不动产权证号：湘20**长沙市不动产权第0142149）；3.确认长沙市岳麓区八方小区二期××号车位使用权归肖翠兰享有，伍玉彬于判决生效之日起十日内配合办理车位使用权的物业登记手续；4.判令伍玉彬立即协助肖翠兰将涉案房屋产权过户至肖翠兰名下；5.判令伍玉彬向肖翠兰支付违约金2万元；6.本案诉讼费、保全费等由伍玉彬承担。伍玉彬向一审法院提出反诉请求：1.判令驳回肖翠兰的全部诉讼请求；2.判决解除伍玉彬与肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；3.确认伍玉彬退还肖翠兰所支付的购房指标转让费12万元，交给开发商的建房款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元、差价款1.2万元，合计921388.87元；4.本诉及反诉诉讼费用由肖翠兰负担。一审法院认定事实：2013年9月17日，伍玉彬（甲方）与肖翠兰（乙方、肖容成代）签订了一份《购房指标转让协议书》，约定伍玉彬将其名下120平方米住房的购房指标（包括所附带的车位或车库等附属设施）转让给肖翠兰。协议第二条约定，购房指标转让价格为12万元，乙方在签订本协议后7天内必须向甲方支付该购房指标转让款10万元，其余2万元在过户房屋产权的同时一并付清。该房屋经双方协议均价定为每平米4000元，如房屋均价低于4000元，则签订购房合同时乙方向甲方补足差价；如房屋均价高于4000元，则甲方不退回差价，即该房屋指标协议转让价格不低于12万元。协议第四条约定：1.在签订本协议后，乙方应当按约定时间向甲方支付购房指标转让费金额，及时按长沙市八方小区二期工程的要求支付此次所选房屋的购房款、房屋配套费、税费、房屋维修基金等及届时更名、过户等手续的所有相关费用，甲方应协助乙方房屋更名……协议第五条约定：1.本协议签订后，甲方不得再将购房指标再行转让他人，否则视为甲方违约，甲方除应返还乙方已支付的房屋指标转让费、购房款、房屋配套费等手续的所有相关费用外，应支付给乙方违约金2万元。乙方违约或终止本协议，也应支付给甲方违约金2万元，可从退还乙方已付的购房指标转让费、购房款及其他已支付款项中扣除，剩余购房款及其它已支付款项房产商返还甲方后，甲方应在一周内返还乙方……4.若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，且不视为双方违约。按本条解除协议时，甲方应退还给乙方已付全部款项（包括已付购房指标转让费，购房款及其他已支付款项，在房产商返还甲方后，甲方应在一周内返还乙方）……同日，伍玉彬出具《收条》一份，注明：今收到肖翠兰25万元，含房屋定金15万元，转让费10万元。2014年12月16日，伍玉彬与肖容成达成了换房协议，肖容成将自己名下160平方米的购房指标与伍玉彬名下120平方米的购房指标进行了互换。2014年12月19日，伍玉彬与肖翠兰达成了一份《协议》，内容为：一、120㎡住房与红十字会肖容成160㎡房子对换，双方认可；二、160㎡前期费用由红十字肖容成与肖翠兰协商，伍玉彬不负任何责任；三、120㎡对换成160㎡房产所产生的任何费用由肖翠兰负责，伍玉彬与肖翠兰的费用维护120㎡房产合同执行，双方认可同意。2015年9月8日，伍玉彬与长沙市经发房地产开发有限公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，伍玉彬购买了该公司开发的位于岳麓区观沙路八方小区二期××栋××单元××层××号房屋，该房屋建筑面积162.21平方米，房屋总价为644623元，约定交房时间为2017年7月31日前。同日，伍玉彬还与长沙市经发房地产开发有限公司签订了一份《车位使用权转让合同》，约定该公司将位于八方小区二期××号车位车位使用权转让给伍玉彬，转让价款为97800元，车位交付使用日期为2017年7月31日前。2017年7月26日，伍玉彬向肖翠兰出具《收条》一份，内容为：按照买卖合同约定，经双方协商，将剩余的转让费2万元以及按照合同约定按均价4000元／米算法，差价款为1.2万元，共计3.2万元提前支付。同日，伍玉彬和肖翠兰一同与长沙市经发房地产开发有限公司就涉案房屋办理了交房入伙手续。2017年7月27日，肖翠兰向伍玉彬转账支付3.2万元。2019年4月29日，涉案房屋的不动产权属登记至伍玉彬名下。2019年10月9日，伍玉彬以肖翠兰为被告，肖容成为第三人，向一审法院提起合同纠纷诉讼，请求：1.判决解除2013年9月17日伍玉彬与肖容成代肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；2.确认伍玉彬应当退还肖翠兰购房指标转让款12万元、交给开发商的建房款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元，差价款1.2万元，合计921388.87元；3.诉讼费由肖翠兰负担。在该案审理过程中，伍玉彬于2020年3月23日向一审法院提交撤诉申请，撤回对肖翠兰的起诉。另查明：1.经双方当事人确认，伍玉彬共计收到肖翠兰款项921388.87元，即：购房指标转让款12万元、交给长沙市经发房地产开发有限公司的购房款及车位转让款742423元、契税25784.92元、维修基金21180.95元，差价款1.2万元。伍玉彬已将其收到的肖翠兰支付的涉案房屋的契税及维修基金缴纳至相关部门。2.据双方陈述，涉案房屋交房后，钥匙一直掌握在肖翠兰手中，2020年初，伍玉彬擅自将门锁更换，肖翠兰发现后于2020年4月1日报警并将门锁又进行了更换。一审法院认为，肖翠兰和伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。伍玉彬在反诉状中虽称肖翠兰在该协议上的签名并非本人所签，但肖翠兰对肖容成的代理行为已经进行了追认，故涉案《购房指标转让协议书》合法有效。本案的争议焦点主要为：一、涉案《购房指标转让协议书》能否解除；二、涉案房屋的所有权归属如何判定及是否满足过户条件；三、涉案车位的使用权如何判定；四、伍玉彬应否向肖翠兰承担支付违约金的责任。一、关于涉案《购房指标转让协议书》能否解除的问题。本案中，肖翠兰已经按照协议约定向伍玉彬支付了购房指标款，并通过伍玉彬向长沙市经发房地产开发有限公司及相关政府部门分别交纳了购房款、车位款以及契税、维修基金等款项，肖翠兰已经履行了协议约定的义务，而伍玉彬也已经按照合同约定配合肖翠兰办理了收房手续，并向肖翠兰交付了房屋钥匙。协议约定的关于购房指标转让的主要权利义务双方均已履行完毕。伍玉彬主张根据《购房指标转让协议书》第五条第4款的约定，现因政策原因导致肖翠兰本人没有在长沙市限购区域内购买住房的条件，故该协议应依照前述约定予以解除。一审法院认为，结合该条文的前后表述，其所针对的是指因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致伍玉彬购房不成功从而影响肖翠兰取得涉案房屋的情形，且双方具体约定了购房款等款项由伍玉彬在房产商返还给伍玉彬后的一周内返还给肖翠兰，而双方并未约定其他合同解除事由，现伍玉彬在取得房产并交付给肖翠兰后又单方主张解除协议，没有充分的事实和法律依据，一审法院对其相关抗辩意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。二、关于涉案房屋的所有权归属如何判定及伍玉彬应否立即协助肖翠兰办理涉案房屋产权过户手续的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋的权属虽已于2019年4月29日登记在伍玉彬名下，但现因购房政策原因暂不满足办理房屋权属变更登记的条件，故一审法院对于肖翠兰主张的有关不动产确认及权属变更登记等诉讼请求，本案中暂不予支持，双方当事人可另行协商处理，或待因购房政策等原因导致的合同履行障碍消除后，再行主张。三、关于涉案车位的使用权如何判定的问题。伍玉彬主张涉案《购房指标转让协议书》中没有关于车位的约定，但从本案肖翠兰的缴款、伍玉彬的收款行为来看，双方虽未就车位使用权的转让问题达成书面协议，但根据双方当事人就《购房指标转让协议书》的实际履行情况及相关交易习惯看，可以确认涉案车位使用权应归肖翠兰享有，伍玉彬应当配合肖翠兰办理车位使用权的物业登记手续。四、关于违约金的问题。本案中，目前系因购房政策的原因导致尚无法办理产权过户手续，且双方就产权过户的相关问题亦未约定违约责任，故对肖翠兰主张的2万元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认肖翠兰与伍玉彬于2013年9月17日签订的《购房指标转让协议书》合法有效；二、确认位于长沙市岳麓区八方小区二期××号车位的使用权归肖翠兰享有，伍玉彬在本判决生效后十日内协助肖翠兰至车位的物业管理公司进行备案；三、驳回肖翠兰的其他诉讼请求；四、驳回伍玉彬的反诉请求。案件本诉受理费4500元，由肖翠兰负担2250元，由伍玉彬负担2250元；反诉案件受理费6507元，由伍玉彬负担。本院二审审理中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，肖翠兰和伍玉彬于2013年9月17日订立的《购房指标转让协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。综合上诉、答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、伍玉彬主张解除其与肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》，是否应当支持？二、伍玉彬主张其对长沙市岳麓区八方小区二期××号车位享有使用权，是否应当支持？关于争议焦点一。伍玉彬主张解除其与肖翠兰签订的《购房指标转让协议书》；肖翠兰则认为协议书所约定的主要义务已经实际履行，该协议书不具备解除条件。本院审查认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，肖翠兰已履行支付价款义务，伍玉彬则向肖翠兰交付了房屋。长沙市人民政府办公厅发布的关于加强房地产市场调控工作的政策，并未影响双方合同目的的实现，也未导致合同无法继续履行。伍玉彬主张根据协议书第五条第4款之约定解除《购房指标转让协议书》，欠缺依据，本院对其此项上诉理由不予支持。关于争议焦点二。伍玉彬上诉提出其对长沙市岳麓区八方小区二期××号车位享有使用权；肖翠兰则主张车位款项由其交纳、车位发票由其持有、车位已经交付，故其享有车位使用权。本院审查认为，双方订立的《购房指标转让协议书》第二条已明确约定转让房屋包括所附带的车位，并结合价款交纳、发票持有、车位交付等事实，可认定双方就此已达成合意。一审法院对车位使用权的归属认定正确，伍玉彬的此项上诉理由不能成立。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，伍玉彬的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13014元，由上诉人伍玉彬负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十月二十九日书记员 胡雨欣