湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2210号原告：罗涛，男，1980年1月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：衡阳晶珠商业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区晶珠广场**。法定代表人：欧阳斌，该公司总经理。被告：湖南崇盛晶珠集团有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区晶珠广场**。法定代表人：欧阳斌，该公司总经理。被告：衡阳晶珠置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山西路**。法定代表人：欧阳斌，该公司总经理。三被告共同委托诉讼代理人：孙昱，湖南大鲲律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：张帅，湖南大鲲律师事务所律师。原告罗涛与被告衡阳晶珠商业管理有限公司（以下简称晶珠商业管理公司）、湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗涛及被告晶珠商业管理公司、湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司的共同委托诉讼代理人孙昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗涛向本院提出以下诉讼请求：1．终止原、被告之间的委托经营管理合同；2、被告衡阳晶珠置业有限公司承担诉讼费用。三被告辩称，被告湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司不是合同的相对方，不应承担支付租金的责任。原告与被告晶珠商业管理公司之间未签订书面的委托经营管理合同，双方对租金的支付是参照与其他业主签订的合同支付的，衡阳市中级人民法院判决书有载明。原告诉请终止管理合同不成立，并未达到终止的条件。被告晶珠商业管理公司未支付租金的原因是受新冠肺炎疫情的影响，导致被告晶珠商业管理公司经营困难，经济受损，该属于不可抗力的情形，应当可以免除不能支付租金的违约责任，被告请求免除3个月租金5181元。本院经审理认定事实如下：衡阳市崇盛晶珠商业广场系坐落于衡阳市蒸湘区的大型商业广场，开发商衡阳晶珠置业有限公司从2003年起以产权式商铺模式出售了第一、二层部分物业，共计罗涛在内的322位业主购买了该产权式商铺，占商场总面积的8.58%，商场其余产权属晶珠置业公司所有。2003年6月23日，原告与被告晶珠商业管理公司签订了《委托经营管理合同》（一期），该合同约定：罗涛将其购买的位于衡阳市蒸湘区××路××号××广场××层××号商铺委托给晶珠商业管理公司实行统一管理、整体经营，期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，罗涛自愿提供三年的免收益培植期；免收益培植期届满后，晶珠商业管理公司在委托经营其内按照所购商铺成交价7%／年向罗涛支付经营收益；晶珠商业管理公司负责按国家有关法律法规规定，协助晶珠广场第一、二层的业主成立业主管理委员会；协议期满后，晶珠广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会规定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效；晶珠商业管理公司不按约定的时间向罗涛支付经营收益的，按应付而未付收益每日万分之四向罗涛缴付违约金，超过半年未付的，晶珠商业管理公司有权终止本协议并要求赔偿。合同签订后，晶珠商业管理公司将衡阳晶珠广场第一、二层面积为22332平方米的经营区（含罗涛所购买的商铺）租赁给崇盛公司经营百货，并签订《租赁经营合同》。上述《委托经营管理合同》（一期）到期后，晶珠商业管理公司先后与已经购买产权式商铺的246为业主续签了《委托经营管理合同》（二期），并要求罗涛续签时遭到拒绝，晶珠商业管理公司遂从2014年1月1日起按照其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的租金标准向罗涛支付商铺收益。为此，罗涛于2014年向本院提起诉讼请求“1、判决晶珠商业管理公司停止侵权行为，返还罗涛所有的143号商铺；2、判令晶珠商业管理公司赔偿因非法侵占给罗涛造成的经济损失13864元”。2015年，本院作出（2014）衡蒸民一初字第462号民事判决书，判决“驳回原告罗涛的诉讼请求”。罗涛不服该判决向衡阳市中级人民法院提起上诉，衡阳市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）衡中法民一终字第163号民事判决书，认为“该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。罗涛虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为晶珠广场的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条‘业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益’的规定，为保证晶珠广场整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制……”，遂判决“驳回上诉，维持原判”。之后，晶珠商业管理公司一直按照《委托经营管理合同》（二期）约定向罗涛支付租金即1727元／月直至2019年12月份。2020年1月起由于新冠肺炎疫情的影响，晶珠商业管理公司委托衡阳晶珠置业有限公司仅向罗涛支付7月份的租金1727元，未支付其他月份的租金，故而酿成本案纠纷。以上事实，有产权证、《委托经营管理合同》（一期）、（2015）衡中法民一终字第163号民事判决书、原告的银行流水凭证以及当事人的庭审陈述予以证明并在卷佐证。本院认为，第一，关于被告主体资格问题。被告湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司并非涉案《委托经营管理合同》的合同相对方，与罗涛及其他业主签订委托经营管理合同的系被告晶珠商业管理公司，故被告湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司不是本案适格被告主体，本案民事责任主体系被告晶珠商业管理公司。第二，关于原告诉请是否有事实和法律依据。原告与被告晶珠商业管理公司在《委托经营管理合同》（一期）到期后未再续签委托经营管理合同，而是被告晶珠商业管理公司一直按照与其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的标准向原告每月支付租金至2019年12月份，另外被告晶珠商业管理公司在2020年度支付了7月份的租金。原告诉至本院要求终止双方的委托经营管理合同，应依法不予支持，具体理由评析如下：首先，罗涛购买的商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。罗涛虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为晶珠广场的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条‘业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益’的规定，为保证晶珠广场整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。少数业主要求分割使用商铺将会对整个晶珠广场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益，只有统一进行管理、经营，方能体现出商铺的最大商业价值。其次，晶珠广场绝大多数业主已与晶珠商业管理公司签订了《委托经营管理合同》（二期），该合同体现了绝大多数业主的利益和意志，使不同区域的业主都能获得利益和实现其投资增值的目的，晶珠商业管理公司按照与其他业主签订的《委托经营管理公司》（二期）向罗涛支付商铺租金，既是对罗涛商铺所有权的确认，也兼顾了其他业主的利益，实现了共赢，且罗涛未提供证据证明晶珠商业管理公司支付的租金低于衡阳市同类商铺市场标准。再次，2020年爆发的新冠肺炎疫情对晶珠广场的商业经营产生了较大的不利影响，晶珠商业广场自2020年2月起至4月一直处于关门状态，也是导致晶珠商业管理公司未支付罗涛2020年度租金（除7月份之外）的主要原因。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故原告要求终止双方之间的委托经营管理合同，应依法不予支持。另外，晶珠商业管理公司已经向罗涛支付了2020年7月份的租金1727元，以其行为表示其在继续履行合同义务。另外，原告经本院释明后仍表示在本案中不要求被告支付拖欠的租金，故本院对拖欠的租金不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗涛的诉讼请求。本案受理费减半收取100元，由原告罗涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年十月十四日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。