河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民再61号原审原告：于慧敏，男，汉族，1962年11月2日出生，住郑州市管城回族区。原审被告：邓胜红,男,1984年10月5日出生,汉族,住郑州市金水区。原审被告：河南辉煌明天建筑工程有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道**永和龙子湖中央广场****，统一社会信用代码：91410100684611936C。法定代表人:梁玉婉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王彦晓,北京市盈科(郑州)律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审原告于慧敏与原审被告邓胜红、河南辉煌明天建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月12日作出的(2018)豫0191民初11997号民事判决已经发生法律效力。本院于2020年5月23日作出（2020）豫0191民监15号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告于慧敏,原审被告河南辉煌明天建筑工程有限公司、邓胜红共同委托的诉讼代理人王彦晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人河南辉煌明天建筑工程有限公司、邓胜红向本院申请再审称，1、请求撤销本院作出(2018)豫0191民初11997号民事判决书,依法再审；2、本案原审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：原审基本事实认定错误：原审按照被申请人的自认，认定申请人辉煌公司支付房屋租金至2016年10月19日，自2016年10月20日至2017年7月19日的租金一直未予支付，而实际上申请人辉煌公司自2016年11月12日就搬离本案所涉租赁房屋（郑州市郑东新区德厚街6号A座东2单元11层04号房间），且本案所涉租赁房屋自2017年4月1日起就由香港经济导报驻河南办事处缴纳物业费、电费等，故原审法院基本事实认定错误。原审认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”之规定，恳请依法撤销原审作出的错误判决，依法再审，维护申请人合法权益。原审原告于慧敏答辩称，我认为再审请求没有理由，原审期间邓胜红已经到庭，对原审调解事实也认可，但开庭时却不到庭，我认为原审判决适用法律正确，坚持原审判决，请求依法驳回其再审申请。原审原告于慧敏向本院提出诉讼请求：1、请求二被告向原告支付2016年10月20日至2017年7月19日期间的房屋租赁费71595元,支付物业费1176.9元、电费229.5元、水费251.28元,并支付违约金20000元,扣减被告已付的10000元押金后,以上共计83252.68元，并以83252.68元为基数，从2017年7月20日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款实际清偿之日止。2、本案诉讼费用由二被告承担。原审法院经审理查明，2014年7月18日,原告与被告辉煌公司签订房屋租赁合同,约定原告将位于郑州市郑东新区德厚街6号A座东2单元11层1104号房屋租给被告使用,租赁期限为三年,自2014年7月20日至2017年7月19日,租金为7955元/月,租赁期内租金不调整;为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算,被告向原告交纳押金1万元,押金在租赁期满时,被告办妥退房手续并结清所有费用,房屋验收交接后,原告退还房屋押金;在租赁期间内,物业管理费、水电费等由被告支付。被告邓胜红在乙方(承租方)法人代表或法人代表委托人处签字。2014年8月8日,双方对房屋进行交接并由邓胜红与原告签订房屋交接清单。2016年8月25日,邓胜红、辉煌公司出具承诺书,载明：“我叫邓胜红,由于之前经常不按时支付于慧敏(甲方之一)、于慧敏(甲方之一)的房屋租金,现予以承诺,于2016年9月15日支付合同约定应付的2016年10月20日至2017年1月19日的租金,于慧敏20154元、于慧敏23865元,以后还按合同履行各方的责任,若不能按时付房租,我邓胜红(乙方)承诺按违约责任履行原有合同条款。”。原告提交的发票、代理收费凭证显示,2017年4月10日原告分别交纳物业费1176.9元、电费229.5元、水费251.28元。以上案件事实由房屋租赁合同、承诺书、发票、代理收费凭证及庭审笔录予以证明。本院原审认为:承租人应当按照约定的期限支付租金.当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告应按照合同约定向原告支付租金,合同约定月租金7955元,原告自认被告支付房租至2016年10月19日,租赁合同于2017年7月19日到期,原告称被告物品一直未搬走,被告未提交有效证据证明其实际搬离房屋时间,故原告诉请被告按照月租金7955元支付自2016年10月20日至2017年7月19日的租金共71595元并无不当,扣除原告诉状中自认被告已经支付的1万元押金,被告仍欠付原告租金61595元,对于物业费1176.9元、电费229.5元、水费251.8元,由原告提交的发票、代理收款凭证予以证明,合同约定物业管理费、水电费应由被告支付,故被告应当支付原告。对于违约金,被告未按合同约定支付租金,构成违约,但原告诉请违约金2万元过高,根据案件实际情况及原告损失情况,本院酌定违约金为7955元。对于利息,违约金及利息均是弥补原告损失、惩罚对方的性质,本院已经支持的违约金足以弥补原告损失,故对利息,本院不再支持。关于本案中二被告责任承担问题,被告辉煌公司与原告签订房屋租赁合同,根据合同相对性,应当对欠付原告的债务承担付款责任;对于被告邓胜红,其作为被告辉煌公司代理人与原告签订合同,并在房屋交接清单中作为承租方签字,且合同履行过程中,邓胜红出具承诺书对欠付租金以及之后租金的支付、违约责任进行承诺,视为对辉煌公司债务的加入,故对原告诉请被告邓胜红承担付款责任,本院予以支持。被告邓胜红、辉煌公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。本院原审判决：一、被告河南辉煌明天建筑工程有限公司、邓胜红于本判决生效后十日内向原告于慧敏支付租金61595元、物业费1176.9元、电费229.5元、水费251.8元及违约金7955元；二、驳回原告于慧敏的其他诉讼请求。在本案再审期间，本院依辉煌公司的申请，向其出具了《律师调查令》，根据郑州新世纪物业服务有限公司向本院出具的《律师调查令回复》显示：辉煌公司从2017年1月18日开始另行租赁涉案房屋同一栋楼的A2-404号房屋；且在2016年11月7日至2016年年底期间，该栋楼A2-1104/1105号房屋系辉煌公司与案外人河南闽良贸易有限公司共同租赁使用。另，煤建大厦物业费及电费统计表显示，辉煌公司已就该栋楼的A2-404号房屋向郑州新世纪物业服务有限公司缴纳了自2016年11月至2017年4月的全部物业费及电费。且，自2017年4月起，《香港经济导报》驻河南办事处开始租赁涉案的A2-1104/1105号房屋，并自当月起向郑州新世纪物业服务有限公司缴纳了同期的物业费及电费。根据上述事实，本院再审认定，于慧敏与辉煌公司及邓胜红就涉案的A2-1104/1105号房屋签订的房屋租赁合同实际履行至2016年12月12日；此后，辉煌公司搬至同一栋楼同一单元的A2-404号办公，双方未办理交接手续。2017年4月10日，于慧敏与《香港经济导报》驻河南办事处就涉案A2-1104/1105号房屋签订《房屋租赁合同》，该房屋由《香港经济导报》驻河南办事处承租。再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。上述事实由《律师调查令回复》、煤建大厦物业费及电费统计表、郑州新世纪物业服务有限公司出具的《河南增值税普通发票》18张（复印件）、《房屋租赁合同》、庭审笔录及当事人陈述在案佐证。本院再审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系出租方于慧敏与承租方辉煌公司因对涉案房屋的租赁期及租赁费用产生争议，经庭审查明，辉煌公司租赁涉案的A2-1104/1105号房屋实际使用至2016年12月12日，此后该公司实际租赁了该栋楼同一单元的A2-404号房屋进行办公；因此，涉案房屋的租赁费也计算至2016年12月。经庭审查明，邓胜红代表辉煌公司向于慧敏缴纳房屋租赁费至2016年10月，因此，辉煌公司仍欠于慧敏2016年11月-12月的房屋租赁费未支付；根据双方租赁合同的约定，每月租金为7955元，故，辉煌公司应向于慧敏支付两个月的租金计15910元。于慧敏主张的多余部分，与庭审查明的事实不符，本院不予支持。关于涉案房屋的物业费及电费。根据郑州新世纪物业服务有限公司向本院出具的煤建大厦物业费及电费统计表显示，在辉煌公司与案外人河南闽良贸易有限公司共同租赁涉案的就涉案A2-1104/1105号房屋期间，河南闽良贸易有限公司已就该房屋的物业费及电费向郑州新世纪物业服务有限公司缴纳至2016年12月13日，并不拖欠上述费用。因此，对于慧敏主张由辉煌公司向其支付物业费1176.9元、电费229.5元的诉讼请求，与庭审查明的事实不符，本院不予支持。对于慧敏向辉煌公司主张的水费水费251.8元，因于慧敏并未向本院提交其相应的缴费凭证，故对其该部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于于慧敏主张的违约金及利息。因于慧敏与辉煌公司签订的租赁合同约定：为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算,被告向原告交纳押金1万元,押金在租赁期满时,被告办妥退房手续并结清所有费用,房屋验收交接后,原告退还房屋押金。根据上述约定，辉煌公司搬离涉案房屋时应当及时向于慧敏告知并与其做好房屋交接手续，但辉煌公司并未按照合同约定与于慧敏进行房屋交接，且辉煌公司的代理人庭审中对该事实予以认可。因此，辉煌公司的行为已构成违约，因违约金约定过高，本院酌定为15910元，以足以弥补其损失。关于利息，原审的理由和观点并无不当，故对利息部分，本院不再支持。上述两部分款项合计为31820元，扣除辉煌公司之前向于慧敏缴纳的10000元押金，辉煌公司仍应于慧敏支付租赁费等各项费用共计21820元。关于邓胜红是否承担连带责任的问题。鉴于邓胜红于2016年8月25日代表辉煌公司向于慧敏出具过《承诺书》，结合其承诺书的内容并结合本案查明的客观事实，原审判决中对邓胜红承担连带责任的事实及理由陈述比较清楚，对其观点，再审予以认同，故，邓胜红应对辉煌公司的上述款项承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）民初11997号民事判决书；二、判决河南辉煌明天建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向于慧敏支付租金及违约金共计21820元；三、邓胜红就上述判决第二项内容向于慧敏承担连带责任；四、驳回于慧敏的其他诉讼请求。原审案件受理费941元，由河南辉煌明天建筑工程有限公司、邓胜红负担247元，于慧敏负担694元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  张长有人民陪审员  李玖鸿二〇二〇年十月三十日书 记 员  尹润铎