河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4108号原告：项万铎，男，汉族，1974年12月24日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：于川，男，汉族，1983年12月20日出生，住南阳市宛城区。原告项万铎与被告于川建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告项万铎于2020年7月16日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法由审判员张宏显独任审判，于2020年8月28日公开开庭对本案进行了审理。原告项万铎的委托代理人姜风生到庭参加了诉讼，被告于川经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项万铎诉称：原、被告于2018年11月25日通过南阳市淯恒房地产经纪公司签订了《土地出让合同》，约定于川将自己取得的位于南阳市××老长江路南侧的工业出让用地一宗转让给原告，登记面积为5365.6平方米，转让价格为12,000,000元，款项分为四笔支付，第一笔500,000元定金，第二笔1,500,000元。有经纪公司代收。第三笔7,500,000元在过户当天支付。第四笔2,500,000元在过户后两个月支付。当时该宗地块登记在南阳市荣基恒业物资有限公司名下（证号为宛市国用2012第00043号），双方为此又签订补充协议明确了该事实，并确定了相关过户费用的承担方式，并约定付款后该土地使用权变更到于川名下后应当按照原合同过户变更到原告名下等事项。合同签订后，被告提出变更收款人为其父亲于信刚、并要求过户前转账3,000,000元，原告为了促使合同顺利履行，就于2019年2月3日按照被告要求及指定的于信刚账户支付了3,000,000元，收款后被告出具了收条。2020年5月21日，被告将案涉土地使用权登记到自己名下（××证××为××南阳市不动产权第0014712号）并将不动产权证书交付给原告，但是迟迟不按照约定办理过户手续，经原告多次催促未果。现原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同，将位于南阳市宛城区枣林街道办事处冉营社区老长江路南侧的工业用地一宗（证号2020南阳市不动产权第0014712号）过户给原告项万铎。2、案件受理费由被告承担。被告于川经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，在法定期间内亦未向本院提交证据，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。原告项万铎为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：《土地出让合同》一份，用于证明：原、被告双方于2018年11月25日就涉案的土地签订了转让协议，价款为12,000,000元，协议中对转让方及受让方的权利义务进行了约定，协议第五条明确约定了付款方式和过户条件，即付款达到2,000,000元时，被告应当办理过户手续。第二组：《土地转让补充协议（一）》一份，用于证明：涉案土地原来登记在南阳市荣基恒业投资公司名下，双方约定土地手续变更到被告于川名下后，由于川再履行原合同的义务。第三组：豫（2020）南阳市不动产权第0014712号不动产权证书一份，用于证明：2020年5月21日涉案土地的使用权已经变更登记到被告于川名下并且由被告单独所有，被告已经具备了办理过户手续的条件。第四组：被告于川于2019年2月3日出具的收条一份，用于证明：原告向被告支付了3,000,000元的土地使用权转让款项，并且超过合同约定的数额进行了支付。第五组：原告项万铎的中信银行账户交易明细一份，用于证明：原告在2019年2月3日向被告指定的于信刚账号内转账3,000,000元，被告收款后当日出具了收条。因被告于川放弃质证的权利，本院对原告项万铎所举证据进行审查后，予以采信。根据原告的陈述、举证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2018年11月25日，原告项万铎作为受让方与出让方被告于川通过经纪方（见证方）南阳市淯恒房地产经纪有限公司签订了《土地出让合同》一份，双方约定（部分摘抄）：。第二条，出让土地的交付与出让价款的缴纳，第一条本合同项下的出让宗地坐落于南阳市××老长江路南侧，出让宗地面积共计约为：（大写）陆仟平方米左右（小写）6000平方米左右。其中该土地相关权确权面积为5365.6平方米，另有壹仟平方米未在相关土地手续上体现，经双方协商并同意，以上该土地现有实际土地情况以及面积可能会有误差，双方均已知晓并认同，无任何异议。出让人同意将出让宗地交付给受让人。……第四条，本合同项下宗地的所有权出让价款为人民币：大写壹仟贰佰万元（小写￥：12,000,000元）。第五条，该土地全款支付方式及转出账户确认。出让方同意受让方全部款项分四期付给出让方，出让方与受让方均同意之后，该土地前2期款项先由淯恒地产吴喜顺代收，收款账号为民生银行6226224700203293，之后再转账给出让方。第一期定金伍拾万元（小写￥：500,000元），签订合同前一天汇到见证方账户。第二期人民币大写：壹佰伍拾万元（小写￥1,500,000元），付款时间2018年12月20日，即签订本合同一个月内，汇到指定见证方账户。具体见补充协议（一）。前2期房款经乙方项万铎授权同意最晚时间不晚于过户至出让方。第三期人民币大写：柒佰伍拾万元整（小写￥：7,500,000元），付款时间为：在该土地证办理到受让方名下当天，一次性支付给出让方。第四期人民币大写：贰佰伍拾万元整（小写￥：2,500,000元），付款时间为：延后第三期后的二个月，一次性支付出让方。……原、被告双方在合同落款处签名按指印，南阳市淯恒房地产经纪有限公司在合同落款处加盖单位公章。2018年11月25日，项万铎、于川与经纪方（见证方）南阳市淯恒房地产经纪有限公司签订了《土地转让补充协议（一）》，双方约定（部分摘抄）：根据土地所有权出让合同的约定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本《补充合同》，作为《土地转让合同》（以下简称《转让合同》）的附件。本《补充合同》与《转让合同》具有同等效力。关于出让宗地坐落于南阳市××老长江路南侧土地证号为宛市国用（2012）第000**，性质为：工业出让地。出让宗地面积共计约为大写：陆仟平方米（左右）（小写6000m2平方米左右）。其中该土地相关确权面积为5365.6平方米。另有近壹仟平方米未在相关土地手续上体现，经甲乙双方协商并同意，以上该土地现有实际土地情况以及面积可能会有误差，双方均以知晓并让认同，无任何异议。该土地证原使用权由南阳市荣基恒业物资有限公司变更到于川名下。此次变更费用由出让方承担，第二批款项到位后，于川出具相关授权书，便于以后变更，变更之费用由受让方承担。受让方启动过户时间不得超过一个月。（注：如该补充协议约定不足以原双方签订土地使用权转让合同内容为准）。二、另除土地证上面积外剩余近千余平方米并未办理土地相关手续，受让方知晓。之后受让方可自行选择是否办理土地证等相关手续，与出让方无关备注：该土地上种有树木若干由出让方在（）时间内处理完毕。三、土地存在的物品，由受让方付完第三项款项前，清理完毕。……原、被告双方在合同落款处签名按指印，南阳市淯恒房地产经纪有限公司在合同落款处加盖单位公章。2019年2月3日，原告项万铎向被告于川指定的于信刚的中国工商银行62×××80账号内转入人民币3,000,000元，同日，被告于川向原告项万铎出具收条一份，记载：收条，今收到项万铎转来土地款人民币叁佰万元整（￥3,000,000.00）。特此打条。收款人于川，185××××****，2019年2月3日。被告于川在收款人签名处签字按指印。2020年5月21日，被告于川取得南阳市自然资源和规划局颁发的豫（2020）南阳市不动产权第0014712号《中华人民共和国不动产权证书》，记载：权利人为于川，共有情况为单独所有，坐落于河南省南阳市××办事处××社区老长江路南侧，不动产单元号为411302911001GB00041W00000000，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为工业用地，面积为5365.6m2，使用期限至2053年6月10日止。被告于川取得不动产权证书后，将该证书交付给原告，原告催促被告按照合同约定尽快办理建设用地使用权过户手续，但被告不予配合。现原告诉至法院，请求判令被告履行合同约定，办理案涉地块的建设用地使用权过户手续。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将土地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书，与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告于2018年11月25日签订《土地出让合同》、《土地转让补充协议（一）》，对于案涉地块登记在南阳市荣基恒业物资有限公司名下的情况，双方均知晓且已作出明确约定，约定应将建设用地使用权变更至于川名下且变更费由出让方于川承担，双方在合同上签字按指印，系双方真实意思表示，且双方的约定不违反法律禁止性规定。被告于川于2020年5月21日取得案涉地块的建设用地使用权证书,原告项万铎于2020年7月16日诉至本院,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，被告于川作为转让方与受让方项万铎于2018年11月25日签订《土地出让合同》、《土地转让补充协议（一）》有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。《土地出让合同》第五条第二期款项支付约定，前两期款项经项万铎授权同意最晚时间不晚于过户至出让方于川。《土地转让补充协议（一）》约定，土地使用权人由南阳市荣基恒业物资有限公司变更到于川名下，变更费由于川承担，第二批款项到位后，于川出具相关授权书，便于以后变更，变更费用由项万铎承担，项万铎启动过户时间不得超过一个月。原告项万铎已于2019年2月3日支付给被告3,000,000元，即合同约定的第二期款项已经支付完毕，被告也于2020年5月21日取得不动产权证书，被告具备按照合同约定办理过户手续的条件，原告要求被告履行合同，办理过户手续，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告于川按合同约定履行合同义务，本判决生效后三十日内，被告于川将位于河南省南阳市宛城区枣林街道办事处冉营社区老长江路南侧的工业建设用地一宗的使用权（不动产权证号：豫20**南阳市不动产权第**）过户变更至原告项万铎名下。案件受理费减半收取46,900元，保全费5,000元，由被告于川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十月十三日法官助理苏静书记员任娟