山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1078号 上诉人（原审被告）：新泰西周祥和物业有限公司，住所地：新泰市青云街道南西周村。 法定代表人：姜荣林，经理。 委托诉讼代理人：尹义辉，新泰青云街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新泰市心悦世家业主委员会，住所地：新泰市府前街西首**。 委托诉讼代理人：许兴雷，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蒙，男，1985年3月22日出生，汉族，住新泰市，系新泰市心悦世家业主委员会成员。 上诉人新泰西周祥和物业有限公司（以下简称祥和物业）因与被上诉人新泰市心悦世家业主委员会（以下简称心悦世家业委会）物业服务合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2019）鲁0982民初2823号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人祥和物业的委托诉讼代理人尹义辉，被上诉人心悦世家业委会的委托诉讼代理人许兴雷、王蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥和物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审中，上诉人主张监控设备系其出资安装，不是该小区所有或其他人员所有。被上诉人未提交有效证据证实该监控设备系被上诉人所有，一审法院判令上诉人向被上诉人移交是错误的。二、选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此规定，一审法院解除上诉人与被上诉人的物业服务合同应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但是一审法院对此未作认定。三、被上诉人的主体不适格。一审中，上诉人对被上诉人的主体资格提出质疑时，被上诉人认可业主委员会的成员有两人不是涉案小区的业主，因此，该两人不应行使该业委会的任何权利。综上，一审法院认定事实错误，上诉人依法提起上诉。 心悦世家业委会辩称，一、一审判决判令上诉人向被上诉人移交监控设备，符合《物业管理条例》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。心悦世家小区的原监控设备是由开发商首先购置安装使用，并非是由上诉人出资购置和安装，上诉人只是在提供物业服务期间，在未征得心悦世家业委会同意的情况下，对原监控设备进行了更换、更新。该事实已经在一审中查明并认定，不存在认定事实错误。同时，一审判决认为“因新监控设备与小区公共设施结为一体，应维持现状为宜”非常妥当，有利于双方当事人的利益。如果将新旧监控设备恢复原状，再更换回去的话，将会引起新的纷争，因为上诉人未必还完好无损地保存着“原监控设备”。二、2018年12月27日，被上诉人根据《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，采取向业主书面征求意见的形式召开了业主大会，形成了《心悦世家业主大会征求意见表》。业主签字表决通过了上诉人“退出本小区物业区域”、“选聘新泰市富居山水物业管理服务有限公司为新的物业服务企业”。涉案小区共有410户业主住户，参与征求意见签字的共有310户业主，远远超过了“过半数业主同意”的比例，且该事实已经在一审庭审中查明。2018年12月29日，被上诉人在小区的各个电梯间张贴了上述表决内容的《公告》，并通知上诉人退出物业服务区域。一审庭审时，上诉人否认收到通知，被上诉人当庭播放了手机录制的“通知”视频后，上诉人才不得不认可。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。一审判决认定：“前期物业服务合同于2014年12月31日到期后，祥和物业继续对涉案小区进行管理，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时（2018年12月30日）”完全符合法律规定。三、心悦世家业委会合法成立后就具备主体资格，上诉人对业主委员会及其成员资格无权利提出质疑和异议，如有异议只能向业委会的主管部门房产管理局（现更名为：房产管理服务中心）或者小区所在地的乡镇政府（街道办事处）反映处理，此问题不属于法院对本案的审理和审查范围。关于上诉人提到的业委会成员有两人不是心悦世家小区业主的问题，因在一审期间整个小区尚未办理不动产证，现不动产证已基本办理完毕（个别正在办理）。其中，业委会主任陈功波是该小区合法的不动产所有人（与其儿子陈伟按份共有）。关于业委会成员张鹏，不动产证登记在其妻子名下，张鹏当然也是合法的业主，上诉人对此应当清楚。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 心悦世家业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即退出原告的心悦世家小区物业服务区域；2.判令被告向原告移交：物业服务用房、监控设备、地下、地下车位管理档案设备管理用房及物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设备、地下、地下管网工程竣工图验收等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料档案，物业质量保修文件和物业说明文件，业主名册、房屋面积清册）等属于全体业主所有的财物，返还原告全部电梯广告收益，被告自行拆除其违规建造的简易车棚、恢复地貌原状；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃返还电梯广告收益的诉讼请求，要求被告将监控设备恢复原状。 一审法院认定事实：新泰市心悦世家小区由山东兴润房地产有限公司新泰分公司建成。2014年山东兴润房地产有限公司新泰分公司与被告签订前期《物业委托服务合同》，该合同约定前期物业服务期限自2014年7月12日至2014年12月31日；本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，被告应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。2015年4月21日，心悦世家小区成立心悦世家业委会，并在新泰市房地产管理局备案。原告于2015年给被告下达书面《通知书》：解除与被告合同关系，并尽快与原告办理交接，并向业主发放、张贴了上述内容的《告知书》，被告未履行。2018年12月，原告采取向业主书面征求意见的形式召开业主大会，形成了《心悦世家业主大会征求意见表》。业主签字表决通过了：被告“退出本小区物业区域”，选聘新泰市富居山水物业管理服务有限公司为新的物业服务企业。后原告在本小区张贴“被告物业公司退出本小区物业区域和选聘新泰市富居山水物业管理服务有限公司为本小区物业服务企业”的《公告》，并通知被告。2018年12月30日，原告与新泰市富居山水物业管理服务有限公司签订《心悦世家小区物业服务合同》，期限自2019年1月1日起至2021年12月30日止，合同约定自签字时生效。 一审法院认为，山东兴润房地产有限公司新泰分公司与被告签订前期《物业委托服务合同》，合同约定，前期物业服务期限自2014年7月12日至2014年12月31日，合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，被告应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。上述前期物业服务合同于2014年12月31日到期后，祥和物业继续对涉案小区进行管理，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。因心悦世家业委会与新泰市富居山水物业管理服务有限公司签订的《心悦世家小区物业服务合同》于2018年12月30日生效，故山东兴润房地产有限公司新泰分公司与祥和物业之间签订的前期物业服务合同随之终止。现心悦世家业委会要求祥和物业移交物业服务用房、监控设备、地下、地下车位管理档案设备管理用房及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物，于法有据，一审法院予以支持。关于祥和物业新购置的监控设备，是对原小区监控设备的更新，其更换监控设备未经心悦世家业委会同意，心悦世家业委会要求祥和物业恢复原状，因新监控设备与小区公共设施结为一体，应维持现状为宜。祥和物业建设的简易车棚，未经原告同意，该部分设施应予拆除。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条、第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告新泰西周祥和物业有限公司退出心悦世家小区物业服务区域；二、被告新泰西周祥和物业有限公司向原告新泰市心悦世家业主委员会移交物业服务用房、监控设备、地下、地下车位管理档案设备管理用房及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物；三、被告新泰西周祥和物业有限公司拆除其在心悦世家小区物业服务区域建设的简易车棚。以上一、二、三项于判决生效后十日内履行。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告新泰西周祥和物业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交的新泰市新甫街道办事处出具的说明证实陈功波在心悦世家业委会成立时不是心悦世家小区的业主。被上诉人提交的不动产权证书证实陈功波及陈伟按份共有涉案小区4栋1-1002号房屋。被上诉人提交的新甫街道办事处出具的证明及申请书证实心悦世家业委会于2020年4月16日任期届满，该业委会于2020年4月1日向新甫街道办事处申请换届选举，因疫情推迟。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案第一个争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人移交监控设备。被上诉人主张涉案小区监控设备是开发商安装，后上诉人进行了更换、更新。上诉人主张涉案小区监控设备是其安装。但双方当人均未提交充分证据证实其主张。因安装的监控设备用于涉案小区使用，且监控设备与小区公共设施结为一体，应维持现状为宜。待上诉人有充分证据证实涉案小区新旧监控设备均为其安装时，可另案主张损失。 本案第二个争议焦点为被上诉人要求上诉人退出涉案物业区域是否应予支持。《物业服务条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，上诉人与山东兴润房地产有限公司新泰分公司签订《物业委托服务合同》，合同约定前期物业服务期限自2014年7月12日至2014年12月31日，合同到期后，上诉人继续对涉案小区进行物业服务。2018年12月30日，被上诉人与案外人签订了《心悦世家小区物业服务合同》。至此，上诉人与山东兴润房地产有限公司新泰分公司签订的《物业委托服务合同》终止。另外，被上诉人一审提交的《心悦世家业主大会征求意见表》可证实解除《物业委托服务合同》系已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，上诉人应退出涉案物业服务区域。 本案第三个争议焦点为被上诉人作为本案原审原告的诉讼主体资格是否适当。被上诉人系由涉案小区业主选举产生，共有七人组成，且已经新泰市房产管理局备案。上诉人主张，被上诉人的成员中有两人不是涉案小区的业主，其不具备作为业主委员会的成员资格。对此，本院认为，即便被上诉人的成员中有两人不具备作为业主委员会的成员资格，但其他五人仍然能组成合法的业主委员会，并不影响业委会的诉讼主体资格。因此，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由新泰西周祥和物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年十月十九日 书记员  李争艳