江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1102民初1130号原告：镇江润嘉物业管理有限公司，住所地镇江市我家山水小区惠风苑****。法定代表人：何风。委托诉讼代理人：潘三红，系该单位职工。委托诉讼代理人：高丽芳，系该单位职工。被告：黄步云，男，1951年10月3日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王子珺，江苏南昆仑律师事务所律师。原告镇江润嘉物业管理有限公司诉被告黄步云物业服务合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘三红、高丽芳，被告诉讼代理人王子珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳自2019年1月1日至2020年12月31日所欠24个月物业服务费及滞纳金4284.54元。其中物业费3744元，滞纳金540.54元。事实和理由：根据原告与开发商签订《前期物业服务协议》及与业主委员会签订《物业服务协议》。在原告多次催缴过程中，被告却以种种理由拒绝缴纳物业服务费，截至2020年12月31日，共拖欠物业服务费3744元。被告的行为侵犯了原告及全体业主的利益，故提出上述诉讼请求。被告黄步云辩称：1.阳光世纪花园业委会于2019年3月23日召开业委会扩大会议，因违反《镇江市物业管理实施方法》第二十三条未经业主大会决定相关程序，且经“镇江市京口区四牌楼街道办事处”出具的《信访事项处理意见书》决定，原告续签的物业合同无效。故原告向其主张的2019年1月1日之后的物业费，在没有按照合法程序签订新的有效物业服务合同前，均应按照原前期物业合同约定的收费标准执行。2.被告并非无故拖欠物业费，而是因为原告未经合法程序，单方面进行提价，后被告多次与原告沟通无果，且被告先后向有关部门反映此问题，双方无法达成一致意见，故而未进行缴费。请求驳回原告诉讼请求。原告提交以下证据：2010年7月23日镇江市住房和城乡建设局会议纪要、阳光世纪花园物业服务委托协议、阳光世纪花园前期物业管理委托合同、阳光世纪花园物业管理委托合同及签订时间说明、阳光世纪花园物业管理服务委托合同、京口区住房城乡建设局于2016年9月29日出具的业主委员会备案通知、物业服务费友情提醒书、2020年5月29日镇江市京口区住房和城乡建设局、镇江市京口区四牌楼街道办事处告知书。被告提交以下证据：2019年10月16日镇江市京口区四牌楼街道办事处出具的信访事项处理意见书、紫荆苑2020年3月27日下午斗殴事件照片2张。经庭审，本院认定事实如下：2010年7月23日，镇江市住房和城乡建设局签发会议纪要明确说明:紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑的物业管理在镇房物业按规定撤出后由润嘉物业负责，性质仍属于前期物业。紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑四个苑区，为一个物业管理区域，统一依法选举成立“阳光世纪花园小区业主委员会”。2010年8月16日，原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订了阳光世纪花园物业服务委托协议，约定联排双拼别墅收费标准为0.7元/月/平方。2012年12月28日，原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订阳光世纪花园前期物业管理委托合同，约定联排双拼别墅收费标准为0.7元/月/平方。2016年9月29日，镇江市京口区住房和城乡建设局出具业主委员会备案通知：给予阳光世纪花园小区业主委员会成立备案，成立时间2016年6月29日，任期5年。2016年11月22日，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定服务期限为2017年1月1日—2018年12月31日，联排双拼别墅收费标准为1元/月/平方。2019年3月23日，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定服务期限为2019年1月1日—2020年12月31日，联排双拼别墅收费标准为1元/月/平方。2019年10月16日，镇江市京口区四牌楼街道办事处出具信访事项处理意见书，认定2019年3月23日原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同无效，要求在整改期间按照原2017-2018年合同执行。2020年5月29日，镇江市京口区住房和城乡建设局、镇江市京口区四牌楼街道办事处发出告知书，载明：阳光世纪花园第二届业主委员会已按规定备案，阳光世纪花园目前物业服务单位是镇江润嘉物业管理有限公司。阳光世纪花园个别业主以紫荆苑业主委员会、自治组织名义收取物业服务费涉嫌违法，请业主依法行使业主权利、履行业主义务。另查明，被告黄步云为镇江市阳光世纪花园紫荆苑**产权人，该不动产建筑面积156.84平方米。审理期间，被告黄步云要求追加紫荆苑自愿者团队为第三人。庭审中，原告放弃滞纳金的诉讼请求。上述事实，有镇江市住房和城乡建设局签发的会议纪要、原告与镇江润阳房地产开发有限公司签订阳光世纪花园物业服务委托协议、原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订阳光世纪花园物业管理服务委托合同、镇江市京口区住房和城乡建设局出具业主委员会备案通知、镇江市京口区四牌楼街道办事处出具的信访事项处理意见书、物业服务费友情提醒书、镇江市京口区住房和城乡建设局及镇江市京口区四牌楼街道办事处告知书、当事人陈述等证据证明。本院认为：国务院物业管理条例明确规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。2010年7月23日，镇江市住房和城乡建设局会议纪要明确说明紫荆苑、梧桐苑、云杉苑、百合苑四个苑区，为一个物业管理区域。阳光世纪花园小区业主委员会于2016年9月已经镇江市京口区住房和城乡建设局备案，成立合法。从2010年起，原告即为阳光世纪花园小区提供物业服务。原告先是与开发商镇江润阳房地产开发有限公司签订物业服务委托协议，后是与阳光世纪花园小区业主委员会签订管理服务委托合同。对于原告与阳光世纪花园小区业主委员会于2019年3月23日的签订的物业管理服务委托合同，虽然镇江市京口区四牌楼于街道办事处2019年10月16日认定该合同无效，但明确要求在整改期间按照原2017-2018年合同执行。被告要求追加紫荆苑自愿者团队为第三人，由于紫荆苑自愿者团队现无依法设立的合法手续，本院不予支持。被告将物业服务费交给紫荆苑自愿者团队，而紫荆苑自愿者团队既无依法设立的合法手续，亦未提供物业服务，被告将物业服务费交付给紫荆苑自愿者团队没有道理。原告已为阳光世纪花园小区提供物业服务，被告应该向提供物业服务的原告缴纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，原告与阳光世纪花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同已有约定，应按1元/月/平方执行。故原告要求被告给付所欠物业费的请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国务院物业管理条例》第七条第五项、第九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告黄步云于本判决生效之日起十日内给付原告镇江润嘉物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3744元。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄步云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  施纪怀人民陪审员  陈长美人民陪审员  吴咏洪二〇二〇年十月二十日书 记 员  神 阳附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《国务院物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用不为和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。《最高人民法院》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受与或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。