广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初41045号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所惠东县稔山镇大埔屯社区，统一社会信用代码91441323071874039G。负责人：潘啸，任总经理。委托诉讼代理人：左友鹏，男，1977年2月13日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，系公司员工。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县，系公司员工。被告：刘红艳，女，1972年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告刘红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司委托诉讼代理人左友鹏、李永华及被告刘红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3588元（欠缴时间为2017年7月至2019年12月），并向申请人支付逾期付款违约金4771.32元（2017年7月至2019年12月期间违约金以每月物业服务费119.6元为基数；按每月千分之三的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月的违约金以当月物业服务费本金为限）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年3月30日入住位于广东省惠州市惠东县，并与原告签订《前期物业服务协议》。《物业服务协议》签订后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，协议第6、7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主并未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告没有正当理由，拒绝缴纳2017年7月到2019年12月的物业管理费3588元及违约金4771.32元。双方签订的物管协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业管理服务费及违约金，经原告多次催促至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告经济损失，影响小区正常物业管理服务的开展。为维护原告合法权益提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告刘红艳答辩称：第一、据查，富力地产集团惠东公司(注册名:惠州富茂房地产开发有限公司)为富力地产集团全资子公司，广州天力物业发展有限公司系广州富力地产有限公司和广州鼎力创业投资有限公司共同投资所成立。而广州鼎力创业投资有限公司也属富力地产集团子公司，因此广州天力物业发展有限公司即本诉讼物业的开发商富力地产集团旗下的子公司。注册资金全部来源于富力地产集团、亏损收益大部分归于富力地产集团的开发商和物业管理公司实属一家，名为多家公司，实为产、供、销、管一体，均为富力地产集团公司。第二、五年来，绝大部分业主多次参加各种集会维权，广州天力物业发展有限公司站在开发商一边，进行阻扰，甚至发生物业保安打伤业主事件。而在业主集会，激烈反对小区内修建国道事件中，一外籍老人被施工方打伤住院，也没看到物业保安现身现场，维护业主权益。证明广州天力物业发展有限公司，虽然企业登记为独立法人，但与开发商实属一家。第三、答辩人于2016年购买由富力地产所开发楼盘富茂海滨城房。按照购房合同应在购房后360日内为答辩人办理房产证，由于房产证逾期，答辩人起诉至法院，法院判决赔偿款六千余元至今未付，严重违反《合同法》第六条诚实信用原则。第四、富茂海滨城交房时没有解决能够安全饮用的自来水，使用的为农田灌溉用水，已入住业主均购买瓶装水生活，该物业不具备交房条件。在签订合同时，也未予以说明。由于物业管理公司与开发商同为一家，物业管理公司没有对开发商所销售物业进行验收，致使业主饮用伤害身心健康的水源。违反《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验之规定。第五、房屋质量差，渗水严重。联系房屋管家，房屋管家告知自己用抹布塞住，不予受理，违反《建筑法》第六十条建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷之规定。鉴于上述原因，导致答辩人不敢装修进住，房屋长期空置，造成了极大的经济损失。富力地产集团一家子公司销售不能进住房屋，另一家子公司收取高昂的物业管理费，巧取豪夺，严重违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国消费者权益保护法》第一条之规定。第六、2016年签订商品房购房合同时，答辩人是基于开发商介绍小区内，有沙滩、有学校、有医院、有大型主题水上乐园、生态趣乐园、海上木栈道、多功能豪华会所、花间集商业街、红树林保护基地、滨海绿道，有按照迪拜帆船酒店所打造七星级酒店，以“自然、养生、休闲、玩乐、文化”等多方面融合的角度，营造出的国际多元滨海度假生活的高档小区的情况下，签订的购房合同和物业服务协议。事后证明开发商所承诺的上述条件，属虚假夸大宣传。不仅如此，开发商还恶意隐瞒政府在小区内修建国道、污水处理厂的规划。为此，小区购房者，多次集会，与开发商理论。小区物业管理保安，偏袒开发商，打伤多名业主。《前期物业服务协议》是在隐瞒事实、隐性强制下签订的，严重违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任之规定。答辩人认为，在虚假宣传的情况下，捆绑式格式合同所约定的包括物业费每平米2.3元、无论什么原因空置须全额加纳物管费等多项内容是无效的，须与答辩人根据实际情况，依法重新商定。第七、更为恶劣的是物业保安帮助开发商殴打业主。原告起诉称被告无故不缴纳物业管理费的主张是不成立的。根据以上陈述，答辩人认为，原告与开发商实属一家，隐瞒实情合伙欺骗答辩人签订合同和协议，答辩人因开发商原因五年不能入住，原告不作为。原告起诉称被告无故拒绝缴纳管理费并加收高额滞纳金，理由不成立请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、2016年12月15日，被告与案外人惠州富茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由惠州富茂房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠东县富茂滨海城房产，建筑面积为52.01平方米。原告与被告于2017年5月6日签订《前期物业服务协议》，约定被告选聘原告对涉案房产小区提供前期物业管理服务，被告所住房屋建筑面积为52.01平方米，物业服务费为2.3元／月／平方米；物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费；无论物业单元是否空置、被占用或出租等，被告或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。如被告或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用或车位管理服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。二、原告提交一份《住宅小区业主/住户登记表》，载明被告收楼日期为2017年5月6日。庭审中，被告对此予以认可。三、原告向本院提交被告自2017年7月至2019年12月期间欠付物业管理费明细及滞纳金计算表，主张被告拖欠物业管理费3588元及滞纳金4771.32元。庭审中，被告确认自2017年7月至2019年12月期间未交纳物业管理费3588元，对原告提交的欠付管理费明细及滞纳金计算表格没有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告抗辩称《前期物业服务协议》属于格式合同，其系在原告欺瞒及强制下签订，应属无效合同。被告未就其主张提供证据证明，对被告该抗辩意见，本院不予采信。原告向被告提供了前期物业管理服务，被告未依照双方约定支付物业服务费用，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称原告管理混乱、未能提供优质物业管理服务且物业费标准过高，但被告提交的证据并不足以证明其主张；对被告该抗辩意见，本院不予采信。庭审中被告确认未向原告交纳自2017年7月至2019年12月期间的物业服务费，且对原告主张的欠付管理费及违约金金额均无异议，故原告主张被告支付拖欠物业管理费3588元及违约金4771.32元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告在答辩意见中主张涉案房屋开发商未向其支付逾期交房违约金和涉案房屋存在质量差、设计不合理、小区宣传不实及饮用水不符合标准等问题，属于被告与房产开发商之间的纠纷，与本案分属不同法律关系，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告刘红艳应于本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付拖欠物业服务管理费3588元及违约金4771.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘红艳承担。该费用已由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司预交，被告刘红艳应于本判决生效之日起七日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  林显志二〇二〇年十月三十日法官助理蔡冰冰书记员郑南桓