重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初5003号原告：重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处天主巷****8-1，统一社会信用代码：91500224082415030E。法定代表人:石明平，总经理。委托诉讼代理人：杨秀友，男。该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。被告：蒋元霞，女，1980年10月3日出生，汉族，户籍所在地重庆市铜梁，现住重庆市铜梁区。重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司（以下简称宏泰物业公司）与蒋元霞物业服务合同纠纷一案，宏泰物业公司于2020年9月1日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。宏泰物业公司的委托诉讼代理人杨秀友、雷先恩，蒋元霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令蒋元霞支付宏泰物业公司截止2019年9月的物业管理费1169元、共用费200元及滞纳金（从欠费次月1日起至2019年9月30日止以上月未缴纳的物业费和共用费为基数按照全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；二、本案诉讼费由蒋元霞负担。事实和理由：宏泰物业公司系依法成立的物业管理公司，于2014年6月1日开始与××小区建立了物业服务合同关系。蒋元霞系该小区××房屋业主，从2017年9月起欠缴物业服务费至今，经催收仍不缴纳。为此，提起诉讼。蒋元霞辩称，2017年9月起未交物业管理费和共用费属实，不交的原因是宏泰物业公司没有经过小区业主同意入驻小区，且其小车停在小区里临大门口的停车位上被擦刮，保安不同意调取监控录像，态度非常恶劣；小区在购房时没有开旅馆的房屋，是后来建的，属违章建筑，旅馆人员杂乱，造成安全隐患；保洁人员少，年纪过大，清洁做不干净；小区门面开的超市声音过大，影响休息，超市在小区接天燃气管，乱搭乱接，环保部门也解决多次未果；小区的后门损坏，楼梯间地板砖损坏，消防栓无水均不维修，消防通道堵塞，存在安全隐患。宏泰物业公司未按照合同进行物业服务，违约在先，不同意支付滞纳金。本院经审理认定，2014年7月17日，重庆市铜梁区××街道××社区居民委员会（甲方，业主大会）与宏泰物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对××实施物业管理服务，2015年1月1日至2017年5月31日，住宅物业服务费按月、季、年收取，按建筑面积0.5元／月·平方米标准收取，公共能源消耗费按8.00元／户·月收取，业主应于每月1日至10日（也可按季度或年）交纳物业服务费用或物业服务资金。无正当理由逾期未交者，每天加收3‰的滞纳金。合同期限为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对委托服务事项、物业服务质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。合同期满后，宏泰物业公司继续为××小区提供物业服务。2017年12月26日，铜梁区××街道××小区第一届业主委员会（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《××物业服务管理合同》，约定：甲方聘请乙方继续在××小区进行物业服务，物业服务收费和公摊费的收费标准与前述合同一致；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天，交纳第二月物业服务费；合同期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。蒋元霞系案涉××小区××号房屋业主，其房屋建筑面积为93.47平方米，蒋元霞未交纳2017年9月至2019年9月期间的物业服务费和公共能耗消耗费，宏泰物业公司委托重庆渝礼律师事务所于2020年8月以快递方式向蒋元霞送达律师函，书面向蒋元霞催收从2017年9月至2019年9月止的物业服务费（含公共能耗消耗费）。宏泰物业公司还以在蒋元霞入户门张贴催缴物业费通知的方式向蒋元霞催缴物业费。上述事实，有双方当事人的陈述，宏泰物业公司举示的物业服务合同，房屋产权证，蒋元霞物业服务费台账，律师函及快递回执单等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。重庆市铜梁区××街道××社区居民委员会代表业主大会与宏泰物业公司签订的《重庆市物业服务合同》，铜梁区××街道××小区第一届业主委员会与宏泰物业公司签订的《××物业服务管理合同》不违反法律、行政法规规定，合法有效，对该小区的全体业主具有法律约束力。前一合同虽然于2017年5月31日到期，但宏泰物业公司继续在××小区从事物业管理服务，该小区业主委员会也没有重新选聘新的物业服务企业，原合同继续有效，业主和宏泰物业公司仍应按照原合同履行各自的权利和义务。根据上述两个合同约定，蒋元霞在2017年9月1日至2019年9月30日期间接受了宏泰物业公司提供的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业服务费及公共能耗消耗费的义务。蒋元霞未交纳该期间的物业服务费，经书面催收后至今仍不交纳，违反合同约定。根据合同载明的物业服务费交纳时间、标准，本院予以支持宏泰物业公司要求蒋元霞交纳2017年9月至2019年9月期间物业服务费1169元及共用费200元的主张。关于滞纳金的诉讼请求。宏泰物业公司要求从欠费次月1日起以上月未缴纳的物业费和共用费为基数按照全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算滞纳金至2019年9月30日止，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。对蒋元霞关于不交的原因是宏泰物业公司没有经过小区业主同意入驻小区的意见，与事实不符，本院不予采信；关于其小车停在小区里被擦刮，保安不同意调取监控录像的意见，本院认为，蒋元霞未举示证据证明该事实，本院也不予采信；关于小区开旅馆的房屋属违章建筑，旅馆人员杂乱，造成安全隐患，小区门面超市声音过大，超市在小区接天燃气管，乱搭乱接，消防通道堵塞，存在安全隐患的意见，因物业公司没有强制权，只能协助相关职能部门处理，蒋元霞可向相关部门举报，行使监督控告权；对蒋元霞的其他意见，本院认为，小区秩序不仅需要宏泰物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，宏泰物业公司在服务过程中应加强管理，对管理中存在的问题应予完善，尽力做到让业主满意，蒋元霞以宏泰物业公司在管理中存在问题而拒交物业服务费的理由不能成立。蒋元霞关于宏泰物业公司有违约行为的意见，蒋元霞也未举示证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：蒋元霞于本判决生效之日起十日内支付重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司2017年9月至2019年9月期间的物业服务费及共用费共计1369元，并从2017年10月1日起以蒋元霞上月未缴纳的物业费和共用费为基数（每月应缴纳物业管理费和共用费为54.75元）按照全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算滞纳金至2019年9月30日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由蒋元霞负担。此款已由重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司预交，由蒋元霞兑现案款时迳付重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二〇年十月二十二日书记员  曹漓萍