广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19019号上诉人（原审被告）：高伟，男，1939年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：曾焰辉，男，1985年5月26日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马素珍，女，1940年11月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈**龙，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行，住所地广州市番禺区南村镇塘步西村迎宾路南村入口处塘西东侧。负责人：李菁，该支行行长。委托诉讼代理人：冯少东，该行职员。委托诉讼代理人：李俊，该行职员。上诉人高伟、曾焰辉因与被上诉人马素珍及原审第三人广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南新城支行）确认合同无效纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回马素珍的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由马素珍承担。事实和理由：（一）高伟与曾焰辉签署的《广州市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，曾焰辉已向高伟交付了合同约定房款，且合同实际履行已久，一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审法院应当撤销一审判决第一项，改判驳回马素珍的全部诉讼请求。2007年9月，高伟购买涉讼房屋并登记在高伟一人名下，所有权份额为全部。曾焰辉从2009年开始担任高伟、马素珍的家庭司机，并在高伟、马素珍二人的安排下免费入住涉讼房屋，此后曾焰辉在此房屋中结婚生子。2014年曾焰辉的孩子到了上学年龄，曾向高伟、马素珍提出购买涉讼房屋，当时高伟、马素珍都表示同意，只是曾焰辉因为资金问题暂时搁置，直到2016年11月曾焰辉的孩子需要入读小学，学位问题迫在眉睫，才在其家人的帮助下支付了购房款，并与高伟前往房管部门办理了交易过户手续。高伟向曾焰辉出售房屋的目的就是为了让曾焰辉的孩子取得学位，高伟、马素珍对于将涉讼房屋出售给曾焰辉早已达成一致意见，马素珍在前往美国之前将其持有的涉讼房屋的房产证留给了高伟。且高伟与马素珍拥有巨额财富，涉讼房屋在两人的财产中只是九牛一毛，在马素珍向法院提起离婚诉讼以前，高伟从未想过通过诉讼离婚，更没有想要转移财产。曾焰辉只是一个家庭司机，高伟与马素珍不可能告知其家庭隐私，曾焰辉符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，涉讼买卖合同合法有效。（二）高伟与曾焰辉签订的买卖合同约定的房屋转让价款50万元合情合理，不属于“明显不合理的低价”，且房款已完成交付，一审判决机械认定价格过分低于当时的市场价，未结合本案的事实情况进行分析，判决不公，严重损害了曾焰辉的合法权益。曾焰辉自担任家庭司机开始即居住在涉讼房屋，是夫妻二人同意让曾焰辉无偿使用的，意味着曾焰辉本就享有涉讼房屋的使用权，只要其不离职，就可以一直无偿使用涉讼房屋。因此，在仅转让产权的情况下，价格自然要进行调整，价格不应参照市场价格进行确定，50万元的价格合情合理。同时，在番禺税务局核定的市场成交价为587174元的情况下，以50万元的价格作为成交价并未低于法律规定，是完全公平合理、切合实际的，一审认定“过分”低于交易当时的市场价没有任何事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。另补充：一审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第九十五条处理本案争议，属于适用法律错误，民通意见出台时《中华人民共和国物权法》尚未出台，该条款关于共同共有人的理解指的是公示的共同共有人，该条款的适用不能脱离或者违背物权法物权公示原则，否则就是违背了物权公示原则。高伟并非无权处分，且无权处分并非合同无效的法定情形，并不会导致合同无效的后果。高伟与曾焰辉不存在恶意串通的情形，马素珍主张构成恶意串通的，应由其承担举证责任。涉讼合同合法有效，马素珍的利益并不因此受损，马素珍应在与高伟的离婚财产纠纷中主张其权利，而不是在本案中牵连无辜的曾焰辉。曾焰辉二审答辩称，同意高伟的全部上诉请求，并认可高伟陈述的事实及理由，涉讼房屋买卖合同合法有效，曾焰辉的权利应当受到法律的保护。曾焰辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回马素珍的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由马素珍承担。事实和理由：（一）一审判决关于曾焰辉并非善意第三人、曾焰辉与高伟就涉讼房屋签订合同并办理产权变更登记手续损害了马素珍利益、涉讼买卖合同无效的认定，属于认定事实错误，适用法律错误。曾焰辉与高伟签订的涉讼买卖合同是当事人双方的真实意思表示，合法有效，曾焰辉依法属于善意第三人，合法权益应得到维护。1.一审判决仅凭曾焰辉是高伟与马素珍的家庭司机以及居住在涉讼房屋的事实，就推定曾焰辉理应知悉涉讼房屋是其二人的夫妻共同财产及婚姻状况，并认为曾焰辉在购房时应尽到更高的注意义务，该认定缺乏事实及法律依据，违背常理，难以令人信服。涉讼房屋登记在高伟一人名下，根据物权公示原则，该房屋对外属于高伟个人财产，其有权处分该房屋，马素珍是基于夫妻关系主张该房屋为其夫妻共有财产，仅对高伟具有内部约束力，对外不具有公示效力和约束力。曾焰辉作为司机，无从了解高伟与马素珍之间的夫妻隐私，二人都是军队退休干部，拥有巨额财富和较高的社会地位，均达八十高龄，且是原配夫妻，常人无法想象其二人会产生严重矛盾最终出现离婚诉讼的情况，在此情况下，曾焰辉有理由确信涉讼交易是真实有效的。2.曾焰辉购买涉讼房屋的目的是为了自行居住及孩子入学，主观上不存在侵犯马素珍利益的恶意。涉讼房屋本就属于高伟、马素珍夫妻免费提供给曾焰辉的宿舍，曾焰辉只要一直为高伟担任司机，就可以继续免费使用该房屋，高伟出售房屋的目的就是为了让曾焰辉的孩子可以在祈福新邨小学读书，曾焰辉的孩子也确实就读至今。马素珍也承认早在2014年春节期间，曾焰辉就当面向其夫妻提出过购买房屋的请求，由此可见，曾焰辉购房是三人早已达成共识的，根本不是曾焰辉与高伟恶意串通，更不是为了高伟转移夫妻共同财产。3.曾焰辉与高伟签订的买卖合同约定的转让价款50万元合情合理，且两人均确认房款完成交付，一审判决认定价格过分低于交易当时的市场价且未确认房款已交付完成的事实，明显错误。4.从常理上分析，高伟根本不可能与曾焰辉恶意串通，不可能通过转让涉讼房屋的方式转移夫妻财产，目前其二人名下仍有价值起码数千万以上的夫妻共同财产，若高伟要实现独占涉讼房屋、损害马素珍利益的目的，不可能选择将房屋过户给司机，而应当自行将房屋出售、转移货币房款才是更为有效且难以追究的方法，且曾焰辉作为家庭司机，不可能参与也不可能知悉其夫妻二人之间的纷争。（二）马素珍提起本案诉讼并主张高伟与曾焰辉恶意串通，损害其利益，但其提供的证据并未达到确实充分且排除合理怀疑的标准，其既不能证实曾焰辉与高伟恶意串通签订房屋买卖合同，也不能证实其利益受到实质性的、不可逆的、无其他替代弥补方案的损失，其应当承担举证不利的后果。一审判决在马素珍没有充足证据的情况下，将举证责任完全推到曾焰辉身上，认为曾焰辉无证据证明马素珍对房屋买卖知情并同意，错误地加重了曾焰辉的举证责任。（三）涉讼房屋由高伟购买且依法登记在高伟名下，高伟依法有权自行处分该房屋。且退一步而言，即使马素珍不同意出售房屋给曾焰辉，高伟属于无权处分，但这并不影响高伟与曾焰辉之间房屋买卖合同的效力，曾焰辉符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，涉讼买卖合同合法有效并实际履行已久，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。（四）马素珍提起本案诉讼的目的是为了离间高伟与曾焰辉之间的关系，利用涉讼的手段达到打击高伟的效果，并以此在其二人的离婚诉讼中争取更多的利益，涉讼房屋的价值在其眼中根本微不足道。马素珍在一审中明确表示不同意垫资赎契，可见其目的根本不是拿回房屋，其权益实际上没有受到任何的损害，即使马素珍主张权利，也完全可以通过离婚诉讼向高伟主张分割房款并要求赔偿。一审判决在没有事实和法律依据的情况下，仅凭部分事实即推定曾焰辉非善意第三人，未查清本案事实真相，并据此认定涉讼买卖合同无效，明显有误，严重损害曾焰辉的合法权益。高伟二审答辩称，同意曾焰辉的上诉请求，高伟与曾焰辉的交易是在政府交易部门完成的，而且还缴交了税费，合法有效。当时高伟卖了三套登记在其名下的房屋，为何其中两套房屋的买卖合同有效而涉讼房屋这一套买卖合同无效。涉讼房屋买卖合同如果判定无效，银行的欠款还有15年的还款期，高伟今年已经82岁了，这15年就给曾焰辉家庭造成很大的压力及困难，所以高伟要求交易是合法的。马素珍二审答辩称，不同意高伟、曾焰辉的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。高伟、曾焰辉提及的关于房款支付的事实没有任何证据予以证明，根据一审证据，曾焰辉用一个虚假装修合同去贷款48万元，并且利率上浮40%，根据这一事实可见，这并不是一个正常的交易及正常的购房贷款。曾焰辉是一个司机，陈述其收入只有三千元，以曾焰辉的收入水平竟然去贷款55万元的装修款，与实际情况不相符，可见整个购房过程以及向银行抵押的过程都不是真实的，所以高伟、曾焰辉之间存在恶意串通行为，农商行华南新城支行的贷款也不符合相应的政策，希望法院能维持原判。农商行华南新城支行二审述称，对于马素珍及高伟之间的纠纷农商行华南新城支行不参与，对于马素珍主张借款合同抵押无效、违反政策的问题，农商行华南新城支行贷款的发放流程是按照规章制度进行的，符合银监会的管理规定，贷款后到房管部门办理了合法的抵押登记，依据法律规定，农商行华南新城支行的抵押权是受到保障的。马素珍向一审法院起诉请求：1.确认高伟与曾焰辉于2016年11月15日签订的合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2.曾焰辉协助高伟将广州市番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F房过户至高伟名下；3.曾焰辉将广州市番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F房返还给高伟；4.本案诉讼费、财保费等均由高伟、曾焰辉共同承担。一审诉讼过程中，马素珍变更其第3项诉讼请求为：曾焰辉将广州市番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F房交回给马素珍及高伟管业。一审法院认定事实：1.马素珍与高伟于1966年4月26日登记结婚。2.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F的房屋（以下简称涉讼房屋）原登记权属人为高伟，发证日期为2007年9月24日；现登记权属人为曾焰辉，发证日期为2016年11月22日。3.2016年11月15日，高伟作为甲方（卖方）与曾焰辉作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定高伟将涉讼房屋以50万元的价格出售予曾焰辉。4.2017年8月7日，曾焰辉与农商行华南新城支行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，约定曾焰辉向农商行华南新城支行借款55万元用于装修，支付对象是陈伟权，并将涉讼房屋抵押予农商行华南新城支行。5.2018年7月12日，马素珍向广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼，要求判令其与高伟离婚，并分割双方的夫妻共同财产。6.2019年2月14日，马素珍提起本案诉讼，要求确认高伟与曾焰辉就涉讼房屋签订的合同无效等。7.截至2020年3月23日，曾焰辉尚欠农商行华南新城支行借款本金490612.76元，利息723.79元，合计491336.55元。一审庭审过程中，马素珍主张高伟与曾焰辉存在恶意串通，高伟于2012年向其提出离婚，曾焰辉作为其家庭司机清楚涉讼房屋是其与高伟的夫妻共有财产，亦清楚其与高伟之间的夫妻情况，在其明确拒绝出售涉讼房屋的情况下，曾焰辉与高伟私下签订了房屋买卖合同，侵害其合法权益，且曾焰辉未能提供任何证据证明其就涉讼房屋支付了相应的对价，而合同约定的价格亦明显低于市场价，故曾焰辉取得涉讼房屋明显出于恶意，系与高伟恶意串通，帮助高伟转移夫妻财产的行为，故该交易行为应为无效。本案中，各方当事人主要就以下问题产生争议。一、涉讼房屋是否系马素珍与高伟的夫妻共有财产。高伟称涉讼房屋是其自行购入的，购买时马素珍并不知情，双方亦未就涉讼房屋的权属或共有方式进行约定。在2012年其向马素珍提出离婚时，双方协议约定广州的所有财产归其所有，上海的房产归马素珍所有，海外的房产归其二人的儿子所有，故其与马素珍已约定涉讼房屋归其个人所有，故涉讼房屋并非其与马素珍之间的夫妻共有财产。马素珍对高伟的上述陈述均不予确认，并主张涉讼房屋是用家庭资金购买的，购买后双方亦确认涉讼房屋的用途是给家庭司机居住的，故涉讼房屋属于其与高伟的夫妻共有财产。2018年其在广州市海珠区人民法院提起离婚诉讼要求分割包括涉讼房屋在内的夫妻共有财产，高伟于该诉讼庭审中陈述涉讼房屋已过户至曾焰辉名下，其才得知房屋的权属已转移。二、高伟将涉讼房屋售予曾焰辉的行为是否经马素珍同意。高伟称其出售涉讼房屋已经马素珍同意。2014年曾焰辉到其家里拜年时，马素珍口头同意了曾焰辉提出的购买要求，后马素珍离开广州时将涉讼房屋的产权证放在其办公桌上，故其视为马素珍同意其可自行处分涉讼房屋。就上述陈述，高伟未能提供证据予以证明。曾焰辉称其于2014年春节携家人到高伟家拜年，其向高伟提出鉴于生活需要打算向高伟购买涉讼房屋，当时马素珍与高伟均口头答应，但因当时其资金不足，故暂未办理过户手续。2016年因马素珍已离开广州无法联系，且当时涉讼房屋的登记权属人只有高伟一人，故其向高伟提出办理过户手续。对此，马素珍则称其从未同意出售涉讼房屋，曾焰辉确曾提出过购买要求，但因其考虑到司机可能发生变动，若曾焰辉不再为其家庭服务，接替的司机亦需要居住在涉讼房屋内，且涉讼房屋要留给子孙，故其当时已明确拒绝曾焰辉的购房要求。三、就涉讼房屋的价款问题。马素珍主张涉讼房屋的售价严重低于市场价，为证明价格异常，马素珍向一审法院提交了由广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司于2019年1月17日出具的《房地产估价答复书》，其上载明截至2016年11月15日涉讼房屋的评估总价为884469元。高伟称签订合同前，其与曾焰辉到房管局对涉讼房屋的价值进行了评估，评估价是58万元，李志新与其协商价格提议取整，考虑到曾焰辉的实际生活需要，其同意房价款为50万元。其认为涉讼房屋的售价比市场价低是基于感情的因素，交易的价款只要经买卖双方同意即可，且该合同价款经过了税务部门的认可。曾焰辉称合同价款是经过税务部门认可的，合同签订后其于2016年11月15日持该合同向税务部门申报房地产交易税，而税务部门亦出具了《存量房交易价格计税核定通知书》，核定涉讼房屋的总价为587174元。合同约定的价款是马素珍、高伟基于感情因素对其进行关照而给予的优惠价格，该合同价款是合理的，且已倾尽其全部经济能力。四、就涉讼房屋的房款支付问题。高伟称涉讼房屋的房款是由李志新代曾焰辉以现金方式分期支付的。曾焰辉对此予以确认，并称因涉讼房屋登记在高伟一人名下，若办理按揭贷款需要马素珍签名确认，因无法联系马素珍而无法办理抵押贷款，故其先行向李志新借款45万元，自己出资5万元，其后以装修的名义把涉讼房屋抵押给农商行华南新城支行，并以该笔贷款向李志新还款，其时是委托银行将款项发放至其朋友陈伟权的账户，再由陈伟权转到李志新的账户。马素珍则认为若确如曾焰辉所述没有足够资金购买涉讼房屋，则在购房时应办理按揭贷款，故曾焰辉的陈述不符合正常逻辑，目的是为配合高伟转移财产。本案中无任何证据证明曾焰辉支付过购房款，而高伟与曾焰辉均确认李志新亦曾是其家庭司机，住房条件也非常紧张，可见李志新自身的经济状况并非良好，李志新不可能一次性借款给曾焰辉，且现亦无证据证明李志新代曾焰辉支付过购房款，因此整个买卖交易是虚假的。另就马素珍与高伟之间的婚姻状况，曾焰辉称虽其是马素珍、高伟的家庭司机，马素珍2014年离开广州时是其接送到机场的，但当时马素珍称其需要到美国照顾儿子及孙子，并未提到与高伟的婚姻出现问题，故其对马素珍与高伟的离婚情况并不清楚，直至2018年马素珍提起离婚诉讼其才得知双方的离婚纠纷。另经一审法院询问，马素珍明确表示不同意代曾焰辉垫资赎契。一审诉讼过程中，一审法院根据马素珍的申请，依法作出了（2019）粤0113民初2831号《民事裁定书》，于2019年2月26日对涉讼房屋进行了查封。一审法院认为，虽涉讼房屋原登记在高伟一人名下，但因涉讼房屋系马素珍与高伟夫妻婚姻关系存续期间取得，且高伟亦确认购买时其与马素珍未曾就涉讼房屋的权属进行过特别约定，故涉讼房屋应为马素珍与高伟的夫妻共有财产。高伟主张其于2012年提出离婚时已与马素珍约定涉讼房屋归其个人所有，故涉讼房屋为其个人财产的抗辩无依据，一审法院不予采纳。关于高伟与曾焰辉就涉讼房屋签订的合同的效力认定问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第95条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依据上述法律规定，可知认定合同的效力关键在审查房屋买受人曾焰辉是否属于善意第三人。对此，一审法院分析如下：一、曾焰辉作为高伟、马素珍的家庭司机，且居住在涉讼房屋内，理应知悉涉讼房屋为高伟、马素珍二人的夫妻共有财产，亦应知悉高伟与马素珍的婚姻状况，且曾焰辉在购买涉讼房屋时明知马素珍已离开广州数年，故曾焰辉在受让涉讼房屋时应尽到比一般交易者更高的注意义务；二、高伟、曾焰辉虽辩称2014年曾焰辉提出购房要求时已得马素珍口头同意，同时高伟认为马素珍在离开广州时将涉讼房屋的产权证放于其桌面可视为马素珍同意其自行处分涉讼房屋，故2016年其二人就涉讼房屋进行的买卖交易已经马素珍的同意，但对此高伟、曾焰辉均未能提供相关证据予以证实，马素珍对此亦不予确认，故一审法院对该抗辩意见不予采信；三、曾焰辉受让涉讼房屋的价格明显过分低于交易当时的房屋市场价，且未能提供证据证明其已将涉讼房屋的房款支付予高伟。综上，曾焰辉明知涉讼房屋为高伟与马素珍的夫妻共有财产，在无证据证明马素珍知情并同意的情况下，其与高伟以明显低价交易涉讼房屋，故曾焰辉并非善意第三人，其与高伟就涉讼房屋签订合同并办理了产权变更登记手续，明显损害了马素珍的利益，该合同应为无效合同，故马素珍要求确认高伟与曾焰辉签订的合同无效的诉请，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，但因涉讼房屋现抵押予农商行华南新城支行，截至2020年3月22日曾焰辉尚欠农商行华南新城支行贷款本金合计491336.55元，而马素珍经一审法院询问已明确表示不同意代曾焰辉垫资赎契，故在涉讼房屋未涂销抵押登记的情况下，涉讼房屋无法办理产权变更登记手续，故就马素珍要求曾焰辉协助高伟将涉讼房屋恢复登记至高伟名下及将涉讼房屋交回其与高伟管业的诉请，一审法院不予支持。一审法院对马素珍的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（修改稿）》第95条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月10日作出如下判决：一、确认高伟、曾焰辉就广州市番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、驳回马素珍的其余诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全费4943元，由高伟、曾焰辉共同负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，马素珍称：“涉讼房屋是用家庭资金购买的，属于家庭共有资产，购买后双方对房屋的用途也进行过确认，是给家庭司机居住的”、“2007年购入（涉讼房屋）后目的是为了供家庭司机居住，2014年前由曾焰辉居住……高伟提出离婚且2014年将原告赶出家门，其后我方离开了广州。2014年后涉讼房屋的居住情况我方不清楚。”高伟、曾焰辉均称涉讼房屋自2009年由曾焰辉一直居住至今。二审期间，马素珍称：如本案确认合同无效，对于合同无效后的手续事宜其将主张赔偿，其不再就房屋产权恢复原有登记提出主张；认为高伟、曾焰辉共同赔偿马素珍在婚内的财产权益，该权益应为涉讼房屋出售时的市场价的55%，该比例来源于其与高伟离婚判决所确定的财产分割比例。马素珍起诉高伟离婚纠纷一案，广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105民初8608号民事判决，该判决查明：“另查，广州市海珠区祥瑞街13号2802房是经济适用房，登记在被告（高伟）名下，于2015年12月18日产权登记，该房屋建筑面积155.3312平方米。原告（马素珍）要求处理该房屋的使用权及附带的一个车位，要求车位归其使用；被告要求上述2802房及车位由原、被告共同使用。但原、被告未明确车位的具体地址，未明确车位有无产权证。广州市番禺区南村镇锦绣路138号3栋2202房屋产权人登记为原、被告及高竑，共同共有，产权登记时间2010年3月4日。广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡13街1A/5F房屋原权属人登记为高伟，于2007年11月购买，建筑面积92.4平方米。2017年6月28日，被告作为卖方将该屋以125万元出售。广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园丹桂园2号房屋原由被告及高竑共同共有，2016年10月20日，被告及高竑作为卖方将该屋以2800万元出售。原告要求该房屋按照售房款的一半1400万元分割；被告确认售房款1400万元由其于2017年12月收取，用于清还过去欠下的夫妻共同债务。2016年11月15日，被告作为卖方将广州市番禺区南村镇锦绣路138号17幢1106房屋以1470000元出售……2016年11月15日，被告作为卖方将原登记在其名下的番禺区钟村镇祈福新村23街C622/F房屋以50万元出售。被告称卖房的钱由其收取了，钱已经全部用于家庭生活，支付保姆费、司机费等。原告不要求在本案中处理该房屋，表示另案作处理。粤Ａ×××**号宝马牌小型汽车所有人登记为被告，登记日期2008年4月9日；粤Ａ×××**小型汽车所有人登记为原告。原、被告同意离婚后各自名下汽车归各自所有。原告提交的《企业信用信息公示报告》载：上海百嘉营养保健品有限公司（以下简称百嘉公司）的股东为上海健乐富医药卫生应用研究所、广大投资有限公司。原告提交的证明书《公司资料（状况）证明》载：广大投资有限公司在香港依据香港《公司条例》注册成为有限公司，董事高伟、何达权。据被告提交的《上海健乐富医药卫生应用研究所章程》载，被告是上海健乐富医药卫生应用研究所自然人股东之一。原、被告表示被告持有该研究所50.56%的股权，原、被告就股权价值未能协商一致。2016年8月11日，原、被告在公证处办理公证，将属于原、被告及高竑共同共有的上海市肇嘉浜路一0六五甲号二00九室、二00一室、二00二室三套物业中属于其所有的三分之二产权份额赠送给高竑……”。曾焰辉称：其知道马素珍为高伟的妻子，但涉讼房屋转让的时候，马素珍已经离开广州去了美国，高伟拿着涉讼房屋的产权证并明确表示马素珍已经同意将涉讼房屋出售给其，其就认为马素珍、高伟共同同意出售给其；其没有直接问银行办理购房按揭是否需要出售方夫妻双方签名，当时也有认识到这一点，担心要找到马素珍，银行贷款需要利息，姐夫有钱同意借钱给其，又不收高息，其就找姐夫借款；其将涉讼房屋抵押给银行后用于偿还李志新的借款，其按照李志新的要求把款项转给了陈伟权。高伟称购房款是曾焰辉的姐夫李志新以现金方式分两次交给其的，第一次在去办理交易手续前三天交了45万元，第二次5万元是办完交易手续后曾焰辉给其的，该50万元后来用于上海公司的经营。二审期间，高伟坚持确认收到曾焰辉支付的50万元购房款，表示清楚其在合同被确认无效后对自己所收取的房款负有返还责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于涉讼《广州市存量房买卖合同》的效力问题。涉讼房屋系高伟、马素珍夫妻关系存续期间购买的房屋，现并无充分证据证明高伟、马素珍就涉讼房屋的权利归属作出过约定，涉讼房屋应为高伟、马素珍夫妻共同财产。本案中，马素珍主张涉讼《广州市存量房买卖合同》无效的理由是认为高伟、曾焰辉存在恶意串通、损害其合法权益的行为。对此，本院评析如下：虽然涉讼房屋登记在高伟一人名下，但曾焰辉系高伟、马素珍家庭雇请的司机，知悉高伟、马素珍为夫妻关系，曾焰辉自2009年起长期为高伟、马素珍工作并居住在涉讼房屋内，故理应知道涉讼房屋为高伟、马素珍的夫妻共同财产。曾焰辉明知涉讼房屋为高伟、马素珍的夫妻共同财产，但在无证据证明马素珍同意出售涉讼房屋的情况下与高伟就涉讼房屋签订买卖合同，主观上并不具备因信赖不动产登记而进行交易的善意。根据本案现有证据，曾焰辉受让涉讼房屋的价格不仅低于税务部门核定计税的交易价格，且远远低于交易时的市场交易价格。根据各方当事人陈述以及本案现有证据来看，涉讼房屋在出售前系高伟、马素珍基于雇佣关系免费提供给曾焰辉居住。虽然基于雇佣关系以及涉讼房屋一直由曾焰辉免费居住的事实，不排除高伟以优惠价格将房屋出售给曾焰辉的可能，但该交易价格并未得到共有人马素珍的同意，故高伟将涉案房屋低价转让给曾焰辉，确实对马素珍的合法权益造成损害。其次，曾焰辉作为受让人，负有依约支付购房款的义务。在通常情况下，对于普通购房者而言，房屋价值巨大，所涉现金较多，加上考虑到假钞、资金安全以及对资金走向留有证据等问题，房屋买卖的双方通常采用银行转账的方式进行交易。本案中，曾焰辉、高伟称《广州市存量房买卖合同》项下的50万元购房款以现金方式支付，该种交易方式与房屋交易惯例并不相符。再者，曾焰辉称姐夫李志新愿意出借45万元且无需支付高息，所以没有申请购房按揭贷款，并称李志新的借款系其通过申请装修贷款并将装修贷款汇入李志新指定账户（陈伟权的账户）的方式偿还，但曾焰辉申请装修贷款的金额为55万元，与曾焰辉所称借款金额45万元不一致，且曾焰辉无证据证明李志新指定陈伟权收取还款，曾焰辉的上述陈述不具合理性。曾焰辉、高伟关于曾焰辉已支付购房款的主张，依据不足，本院不予采信。据上，曾焰辉明知涉讼房屋为高伟、马素珍夫妻共同财产，在无证据证明马素珍知情并同意出售涉案房屋的情况下，与高伟就涉案房屋签订合同，现无充分证据证明其取得涉案房屋产权已经支付了购房款，故曾焰辉取得涉案房屋产权并不属于善意取得，一审法院认定《广州市存量房买卖合同》明显损害了马素珍的合法权益，应属无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，高伟、曾焰辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由高伟、曾焰辉各负担4400元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹