湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1614号上诉人（原审被告）：沅江市住房保障服务中心（原沅江市房地产管理局），住所地湖南省沅江市。法定代表人：郭颖，该中心主任。委托诉讼代理人：徐劲松，湖南滨湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆文，男，1983年11月13日出生，汉族，住湖南省沅江市，该中心工作人员。被上诉人（原审原告）：詹加良，男，1968年7月12日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：刘文高，男，1966年7月16日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：徐志年，女，1973年12月30日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：胡静安，男，1962年5月8日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：彭旗，男，1981年9月1日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：邹兰英，女，1969年11月4日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审被告）：符跃飞，男，1970年2月2日出生，汉族，住湖南省沅江市。原审被告：龙剑，男，1968年6月15日出生，汉族，住湖南省沅江市。原审被告：曹爱军，女，1967年9月8日出生，汉族，住湖南省沅江市，系龙剑之妻。原审被告：彭芬，女，1982年3月6日出生，汉族，住湖南省沅江市，系符跃飞之妻。詹加良、刘文高、徐志年、胡静安、彭旗、李世峰诉符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军、沅江市住房保障服务中心财产损害赔偿纠纷一案，湖南省沅江市人民法院（以下简称沅江法院）于2017年9月1日作出（2013）沅民一初字第1322号民事判决，宣判后，沅江市住房保障服务中心不服，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日作出（2018）湘09民终55号民事裁定，将该案发回重审。发回重审期间一审法院认为李世峰所主张权利的诉争房屋登记在其妻邹兰英名下，故应以邹兰英为本案原告。沅江法院于2020年1月20日作出（2018）湘0981民初1975号民事判决。宣判后，沅江市住房保障服务中心不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沅江市住房保障服务中心的委托诉讼代理人徐劲松、曾庆文、被上诉人詹加良、徐志年、胡静安、邹兰英、原审被告曹爱军、龙剑到庭参加了诉讼。被上诉人刘文高、彭旗、符跃飞、原审被告彭芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，被上诉人詹加良未经法庭允许中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沅江市住房保障服务中心上诉请求：撤销（2018）湘0981民初1975号民事判决，改判驳回詹加良、刘文高、徐志年、胡静安、彭旗、邹兰英（以下简称詹加良等6人）对沅江市住房保障服务中心的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。沅江市住房保障服务中心与符跃飞之间系国有土地使用权转让合同关系，符跃飞与詹加良等6人是合同侵权关系，符跃飞为詹加良等6人办理（或者协助办理）土地使用权过户手续是国土资源行政管理部门对符跃飞土地使用权转让后处分的行政确认。二、一审适用法律错误。本案中，诉讼各方当事人之间存在着詹加良等6人与龙剑、曹爱军之间相邻权法律关系、詹加良等6人与符跃飞之间合同侵权关系、沅江市住房保障服务中心与符跃飞之间土地使用权转让合同关系、符跃飞和詹加良等6人与国土资源行政主管部门之间的行政确认关系。一审错误认定各种法律关系是竞合之诉，已违背我国民法理论和民事法律法规。三、沅江市住房保障服务中心与符跃飞之间系国有土地使用权转让合同关系，一审认定沅江市住房保障服务中心与詹加良等6人是合作建房合伙关系错误。符跃飞为詹加良等6人办理（或协助办理）过户手续，是对沅江市住房保障服务中心与符跃飞土地使用权转让合同关系的行政确认，该行政行为是否合法未经法定程序予以确认或者撤销，一审认定沅江市住房保障服务中心土地转让行为违法错误。詹加良、胡静安答辩称：案涉房屋是原沅江市房地产管理局与符跃飞共同所建，符跃飞建房时没有任何手续，用土方法把房屋建起来；沅江市住房保障服务中心在本案中应承担责任。徐志年答辩称：原沅江市房地产管理局跟徐志年讲系与符跃飞合伙开发，徐志年因相信原沅江市房地产管理局才买的房；现房子已经不能居住，门面已经损害，沅江市住房保障服务中心应赔偿损失。邹兰英答辩称：本案中龙剑、曹爱军也应当承担责任，某某宾馆在施工时对某某茶楼的地基造成了松动；沅江市住房保障服务中心、国土资源行政管理部门、龙剑、曹爱军应共同赔偿邹兰英的损失。龙剑、曹爱军答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。彭旗、刘文高、符跃飞、彭芬未发表答辩意见。詹加良等6人向一审法院起诉请求：1.判决符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军、沅江市住房保障服务中心赔偿詹加良等6人房屋拆除重建费用1405645元；2.判决由符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军、沅江市住房保障服务中心承担诉讼费及鉴定费用（另要求符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军、沅江市住房保障服务中心赔偿胡静安：危房鉴定2013年7月至拆除重建之日止营业损失费8万元每年，重建之日起至重建后交付使用之间的损失费8万元每年；装修费用38万元；危房重建之日起至重建交付使用之间的租房费用6000元每年；从房屋鉴定之日起至中间交付使用之日止的误工费3万元每年。彭旗：危房鉴定2013年7月至拆除重建之日止营业损失8万元每年，重建至交付营业损失8万元每年，装修费用40万元，租房费用6000元每年，误工费3万元每年。詹加良：危房鉴定2013年7月至拆除重建之日止营业损失5000元每月，重建至交付营业损失5000元每月，装修费用20万元，租房费用6000元每年，误工费2万元每年。徐志年：危房鉴定2013年7月至拆除重建之日止营业损失58000元每年，重建至交付营业损失58000元每年，装修费用336000元，租房费用6000元每年，误工费3万元每年。刘文高：营业损失2013年7月至拆除重建之日止15200元每月，重建至交付营业损失8万元每年，装修费用88000元，门面租金18000元每年，误工费15000元每年）。一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：1.关于原沅江市房地产管理局与符跃飞之间的关系。根据双方于2004年7月30日签订的《10****房改造协议》，是原沅江市房管局黄茅洲房管所将其管理的10****公房交由符跃飞改造，建好后房产局从中分得几间门面、其余产权归符跃飞所有的方式进行合作。2005年3月1日房屋交付使用，即现在的某某茶楼，楼高四层。根据沅江市国土资源局向沅江法院提供的土地登记资料显示，2004年11月15日至2004年12月16日房屋未竣工之前，符跃飞已分别与李小元（后转让给彭旗）、刘文高、邹兰英、詹加良、徐志年签订购房合同，将部分门面和房屋预售给以上五人，得房款406000元。根据2005年7月8日沅江市国土资源局与符跃飞等11户签订的《国有土地使用权出让合同》，确能证明国土资源局将10****号公房所占用的国有土地出让给了符跃飞等11户，但从沅江市房管局于2005年8月16日向沅江市人民政府提交的《关于恳请缓交出让金的报告》这个时间点可以看出，符跃飞是将黄茅洲房管所的公房改造完成后再到国土资源局补办的土地使用权出让，是先建后批的行为，故应认定符跃飞与原沅江市房地产管理局系合作关系、与詹加良等6人系房屋买卖关系的事实。2.关于符跃飞改建的房屋（某某茶楼）质量问题。根据黄茅洲镇村镇建设站2010年12月21日出具的《关于龙剑建筑工程与相邻建筑某某茶楼出现裂缝的座谈意见》，证明某某茶楼本身结构不合理、地基软弱导致房屋出现裂缝。根据湖南城市学院土木工程检测中心于2013年7月对某某茶楼房屋结构作出的安全性鉴定结论，认定该房的安全性等级为Csu级。根据沅江市建筑设计院于2013年9月5日出具的《沅江市黄茅洲镇某某茶楼结构安全性复核报告》，证明该工程无正规设计图纸，属违章建筑，因房屋出现多处裂缝，为C级危房，建议拆除重建。根据湖南大学司法鉴定中心于2016年6月27日对某某茶楼危险性出具的鉴定意见，认定某某茶楼自身结构设计不合理，房屋的危险性等级为D级，已构成整栋危房。故可以认定符跃飞所建的房屋即某某茶楼存在严重质量问题的事实。3.关于与某某茶楼相邻的龙剑所建房屋（某某宾馆）对其造成的影响。龙剑的某某宾馆于2010年6月3日向黄茅洲镇村镇建设站申报建设，经批准后于2010年7月23日开始动工，期间村镇建设站于2010年12月3日向龙剑发出停工通知，要求龙剑完善城建报批手续。2010年12月13日，村镇建设站以“龙剑在施工过程中强行变更报建中强调的规定，造成了对相邻建筑的危害隐患”为由第二次向龙剑发出停工通知。根据建设工程质量安全监督站发出的《停工整改通知书》，不排除相邻建筑未相互产生影响而导致产生裂缝。根据湖南大学司法鉴定中心于2016年6月27日出具的鉴定意见，认定龙剑所建某某宾馆在施工时对某某茶楼的地基造成扰动。4.关于某某茶楼拆除重建所需的费用。根据益阳中天方圆资产评估有限公司于2015年4月10日向沅江法院出具的评估报告，认定拆除费用为94000元（单价62.493元/㎡），重建费用为1311645元（单价872元/㎡），该评估结论的有效期为一年，至2015年11月9日止。另，分给原沅江市房地产管理局的房屋面积占101.4㎡，拆除其房屋的费用是101.4㎡×62.493元/㎡=6337元、重建所需的费用是101.4㎡×872元/㎡=88421元。詹加良等6人支付鉴定等费用7万元。一审法院认为，本案的诉讼主体中，因李世峰所主张权利的诉争房屋登记在其妻邹兰英名下，故应以邹兰英为本案原告；因沅江市房地产管理局的名称已变更为沅江市住房保障服务中心，故应以沅江市住房保障服务中心为本案被告。本案争议的焦点：第一、符跃飞建房到底是与原沅江市房地产管理局合作还是与詹加良等6人合伙？本案事实是原沅江市房地产管理局利用黄茅洲镇管理的公房中占用的土地交给符跃飞开发，符跃飞将房屋建好后，再分给原沅江市房地产管理局几间门面，剩余的房产归符跃飞所有。而沅江市国土资源局2005年7月8日将涉案土地出让给符跃飞等11户时符跃飞已经将房屋建好，只是事后到国土局补办的土地出让手续。故应认定是符跃飞与原沅江市房地产管理局合作开发房产，与詹加良等6人是房屋买卖关系。第二、原沅江市房地产管理局应否承担侵权的民事责任？1.虽整栋房屋变成危房需拆除重建有很多方面的因素，但符跃飞作为承建方，在进行建设时无设计图纸，也无竣工验收手续，所建房屋系违规建筑，导致卖给詹加良等6人的房屋存在严重的安全隐患，对此其损失符跃飞应承担责任。2.原沅江市房地产管理局与符跃飞签订《10****房改造协议》，以行政合同形式规定由符跃飞负责“公房的改造”，并约定采取产权分成的方法从中获取门面，故可认定原沅江市房地产管理局的民事主体身份。从侵权行为的定义和违法性看，原沅江市房地产管理局的行为已构成一种特殊的民事侵权行为。首先，原沅江市房地产管理局将公房改造交给符跃飞个人施工违反了《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条、第二十三条及《建设工程质量管理条例》第七条中关于“集镇规划区内二层以上的建筑应由具备相应资质的单位设计后，并交由相应资质的单位施工”的规定，是违法的；其次，原沅江市房地产管理局也从中获取了利益，主观上有过错。原沅江市房地产管理局的行为与詹加良等6人房屋损害之间的关系符合民事损害赔偿的构成要件，原沅江市房地产管理局应承担赔偿责任，故支持詹加良等6人要求原沅江市房地产管理局承担共同责任的诉讼请求。原沅江市房地产管理局抗辩认为该案各主体间法律关系不明确，其也未构成对詹加良等6人的侵权，不应成为本案被告的理由不成立，不予采信。关于龙剑、曹爱军是否承担责任的问题，从詹加良等6人提供的证据、包括湖南大学的鉴定意见均不足以证明某某宾馆的建设与詹加良等6人的损害之间存在必然的关联，故詹加良等6人要求龙剑、曹爱军承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。关于彭芬的责任问题，虽符跃飞与彭芬是夫妻关系，但无证据证明彭芬有侵权行为，故詹加良等6人要求彭芬承担责任的诉求不予支持。第三、关于如何认定詹加良等6人的损失？益阳中天方圆资产评估有限公司2015年4月10日出具的评估报告书确认拆除房屋需94000元，重建需1311645元，但该结论的有效期限定在一年内。为此，对拆除和重建费用是否需重新予以评估经一审法院向各方当事人进行释明后，各方均未提出重新评估的申请，应视为已经放弃。对此一审法院认为，虽没有了重新评估的依据，但从当地的市场价格看，拆除房屋的各种费用和重建费用相比评估时的2015年，只会高不会低，故仍可以原评估报告为依据来确认拆除费用及重建费用，即拆除费用94000元中扣去拆除原沅江市房地产管理局所得房屋的费用6337元，是87663元，重建费用1311645元中扣除原沅江市房地产管理局所得房屋的重建费用88421元，是1223224元。以上两项合计1310887元。关于詹加良等6人提出的要求赔偿因形成危房后造成的营业损失、重建中导致在外租房的费用、造成的误工损失及再次入住时装修的费用等诉求，根据谁主张谁举证的原则，因詹加良等6人，未提供造成这些损失的证据，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《建设工程质量管理条例》第七条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条、第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，经过沅江法院审判委员会讨论，判决：一、由符跃飞于判决发生法律效力之日起10日内赔偿詹加良、徐志年、刘文高、胡静安、彭旗、邹兰英拆除房屋的费用87663元、重建房屋的费用1223224元、支付鉴定的费用70000元，合计1380887元；由沅江市住房保障服务中心承担连带赔偿责任。二、驳回詹加良、徐志年、刘文高、胡静安、彭旗、邹兰英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17450元，由符跃飞负担。二审中，詹加良、徐志年、胡静安、邹兰英提交了两份证明（关于房屋建筑使周围住房造成严重隐患的情况汇报、关于房屋存在重大安全隐患的情况汇报），拟证明龙剑、曹爱军在本案中应负连带责任。沅江市住房保障服务中心、彭旗、刘文高、符跃飞、龙剑、曹爱军、彭芬未提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。针对詹加良、徐志年、胡静安、邹兰英提供的证据，沅江市住房保障服务中心质证认为与其无关；龙剑、曹爱军质证认为不真实，不能达到其证明目的。本院认证如下：詹加良、徐志年、胡静安、邹兰英提供的证据不能达到其证明目的。一审法院确认的事实，本院予以确认。二审另查明，1.原沅江市房地产管理局（甲方）与符跃飞（乙方）于2004年7月30日签订《10*****房改造协议》，协议约定：甲方为改善黄茅洲的镇容镇貌，加快城镇化进程，根据市政府招商引资的有关政策，新建一栋综合楼；10****房屋位于某某街，建筑面积639.29m2，现有门面5间，共用通道一间，改造后底层为商业门面，二层及二层以上为住宅用房；项目改造采取乙方出资新建，双方产权分成的办法结算，具体为甲方得底层门面3间，其他产权归乙方所有；乙方负责该项目的国土手续及办证费用，甲方协助乙方办理有关手续，建设项目的一切税费概由乙方负责；该项目交付时间为2005年3月1日。2.本案诉争房屋即沅江市黄茅洲镇某某街某某茶楼房屋，总建筑面积1504.18m2，其中詹加良194.48m2、徐志年315.45m2、刘文高74.39m2、胡静安462.19m2、彭旗319.18m2、邹兰英36.49m2。3.沅江市房地产管理局的名称已变更为沅江市住房保障服务中心。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，本案争议的焦点为以下三点：一、原沅江市房地产管理局与符跃飞之间的法律关系。根据案涉的《10****房改造协议》，原沅江市房地产管理局利用黄茅洲镇管理的公房中占用的土地交给符跃飞开发，符跃飞将房屋建好后，再分给原沅江市房地产管理局几间门面，剩余的房产归符跃飞所有。沅江市国土资源局2005年7月8日将涉案土地出让给符跃飞等11户时符跃飞已经将房屋建好，系事后到沅江市国土资源局补办的土地出让手续。一审根据上述事实认定原沅江市房地产管理局与符跃飞系合作开发房产正确。二、原沅江市房地产管理局应否承担侵权的民事责任。符跃飞作为承建方，在进行建设时无设计图纸，也无竣工验收手续，导致卖给詹加良等6人的房屋存在严重的安全隐患，对此所造成的损失符跃飞应承担责任；原沅江市房地产管理局与符跃飞系合作开发房产，并约定采取产权分成的方法获取门面；原沅江市房地产管理局将公房改造交给符跃飞个人施工违反了相关行政法规的规定，存在过错，其行为与詹加良等6人房屋损害之间存在因果关系，原沅江市房地产管理局应承担赔偿责任。一审判决原沅江市房地产管理局与符跃飞承担连带责任正确。三、一审程序是否合法。詹加良等6人主张因房屋本身质量问题，再加上龙剑违规建设某某宾馆，共同导致案涉房屋成为危房，从而要求相关责任人原沅江市房地产管理局、符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军承担财产损害赔偿责任。一审法院基于詹加良等6人的诉求及事实与理由，将原沅江市房地产管理局、符跃飞、彭芬、龙剑、曹爱军列为被告，审查各被告是否对詹加良等6人主张的损失承担责任，不违反相关法律之规定。另，一审判决龙剑、曹爱军在本案中不承担责任，各方当事人均未对此提起上诉，本院予以维持。综上所述，沅江市住房保障服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17450元，由沅江市住房保障服务中心承担17450元。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年十月二十日书记员  王思雷