河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7236号上诉人（原审被告）：栾川清华园房地产开发有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡画眉山路与滨河大道交叉口**楼**。法定代表人：常玉荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：周革远，河南廉贞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：栾川英博天然气有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡罗庄村。法定代表人：赵社军，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡荣贞，河南廉贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋和，河南廉贞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕丛会（又名吕聪慧），女，汉族，1952年1月22日出生，住河南省栾川县。被上诉人（原审原告）：王宇翔，男，汉族，1985年12月27日出生，住河南省栾川县。系吕丛会之子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郝雷，河南鸾州律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马慧聪，河南鸾州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚庆武，男，汉族，1966年11月24日出生，住河南省栾川县。被上诉人（原审被告）：贺治国，男，汉族，1963年7月7日出生，住河南省栾川县。被上诉人（原审被告）：赵社军，男，汉族，1964年11月26日出生，住陕西省西安市新城区。上诉人栾川清华园房地产开发有限公司(以下简称清华园公司)、栾川英博天然气有限公司（以下简称英博公司）因与被上诉人吕丛会、王宇翔、尚庆武、贺治国、赵社军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人清华园公司的委托诉讼代理人周革远，英博公司的委托诉讼代理人蔡荣贞，被上诉人吕丛会及其与王宇翔的共同委托诉讼代理人郝雷、马慧聪，尚庆武、贺治国到庭参加诉讼。被上诉人赵社军经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。清华园公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，吕丛会、王宇翔要求清华园公司承担赔偿责任与连带责任与事实不符，没有法律依据，清华园公司不承担赔偿责任，吕丛会、王宇翔的诉讼请求应予驳回。1.吕丛会与清华园公司之间不存在房屋买卖关系，其不是合同相对方，尚庆武、贺治国系购房款收取人，清华园公司对该情况不知情。2018年5月28日，尚庆武、贺治国无正当理由收取吕丛会购房款，应当退还并承担连带赔偿责任。与清华园公司和王宇翔之间的合同不属同一事实。2.王宇翔与清华园公司签订商品房预售合同后，没有在约定时间内履行付款义务，违反合同第6条、第7条、第17条约定，双方合同已无法履行。该合同订立时间是2018年10月11日。吕丛会所诉事实是在2018年5月28日，并且吕丛会所诉房屋为804号，王宇翔所诉房屋为801号。3.清华园公司与赵社军、英博公司未约定用房屋抵顶天然气工程款事实，吕丛会、王宇翔所诉内容无证据证明。英博公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回吕丛会、王宇翔要求英博公司交付房屋或退回房款的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由吕丛会、王宇翔承担。事实与理由：一审判决认定事实基本正确，但是根据合同相对性原则，本案最终的合同履约主体是王宇翔、清华园公司之间，一审判决英博公司承担合同履约责任，义务主体错误，应依法改判。一审认定的事实：1.2015年4月2日，清华园公司将涉案房产以470008元的价格出售给英博公司法定代表人赵社军，该房款抵顶拖欠英博公司的天然气开口费，清华园公司于同日出具收到条一张，内容为收到赵社军购房款470008元。2.英博公司及赵社军为了将房产变现，委托公司开发部经理贺治国将涉案房产出售，贺治国让尚庆武帮忙发布售房信息，后将涉案房产出售给吕丛会、王宇翔，价格520000元。吕丛会于2018年5月28日将房款交付给贺治国后以其儿子王宇翔的名义与赵社军签订购房合同，合同日期仍签署为2018年5月28日，贺治国将房屋钥匙交给吕丛会。3.一个月后由于吕丛会打不开房门，于2018年10月11日经三方协商，为了便于以后办理房产手续，减少中间环节及交易契税，在前两份合同的基础上，将涉案房产合同双方主体直接变更为王宇翔、清华园公司，由清华园公司直接承担交房义务。基于以上事实，2018年10月11日，王宇翔、清华园公司签订的售房合同已经取代之前的两份房产转让合同，涉案房产最终合同责任、义务的履约主体为王宇翔、清华园公司之间。因此，根据合同相对性原则，一审判决合同履约责任主体混乱，判决英博公司和清华园公司共同承担交房义务不符合相关法律规定。吕丛会、王宇翔共同辩称，1.英博公司认可与吕丛会、王宇翔签订了房产转让合同并收取了吕丛会52万元购房款，没有依约将房产交付是不争的事实，应当继续履行合同并承担违约责任。2.清华园公司自愿对英博公司的买卖行为提供保证，应共同向吕丛会、王宇翔履行合同并承担违约责任的义务。因英博公司不能履行交房义务，经吕丛会、王宇翔催促，英博公司市场开发部经理贺治国将盖有清华园公司公章的预售合同交给王宇翔签字，并称已经协调好了。清华园公司并未对合同的真实性提出异议，应共同履行交付房屋的义务。希望二审法院驳回上诉，维持原判。尚庆武辩称，对一审判决无异议。同意英博公司的上诉意见。不同意清华园公司的上诉意见。2018年5月28日，吕丛会向贺治国交付房款52万元，尚庆武见证了双方交款、收款的全过程。尚庆武未收到吕丛会一分钱。贺治国辩称，清华园公司与英博公司签订了供气合同。总户数286户，每户天然气配套费3850元，共计1101100元。清华园公司向英博公司转款30万元后，因无力支付剩余部分，以两套房产抵顶剩余款项。为了简便手续，清华园公司直接与英博公司法定代表人赵社军签订了购房合同2份。因英博公司需要资金周转将其中一套B幢2单元502号转让给杜峰，另一套A幢801号（合同上为804号，因清华园公司将房号弄错，实际为801号）转让给王宇翔。为了简便手续，经三方同意清华园公司又与王宇翔签订购房合同，同时收回了赵社军的原有购房合同。房屋买卖实际主体是清华园公司与王宇翔，应由清华园公司承担全部责任。赵社军未到庭，亦未提交书面答辩意见。清华园公司述称，英博公司上诉请求不能成立。1.一审认定事实不清，清华园公司并未将案涉房屋抵账给英博公司、赵社军。英博公司利用其市场垄断地位，强制性向收房业主抢收了天然气开口费246户合计947100元（不缴费不开通天然气），至今仍在继续收取。截至2018年5月英博公司已经收取498200元，即使抵账，英博公司也应将该款项还给清华园公司。假设赵社军再次购买801号房屋用于转卖给王宇翔也应将其中的457600元交给清华园公司作为购房款，英博公司不能既收取燃气开口费又要房子得到双份利益。2.贺治国介绍王宇翔购买清华园的房屋系另一法律关系，王宇翔未缴纳购房款，不应由清华园公司承担退还房款或交付房屋的义务，应由贺治国承担。3.吕丛会与清华园公司不存在房屋买卖关系，不是合同相对方。尚庆武与贺治国系购房款收取人，该事实系在2018年5月28日之前形成。应改判英博公司、赵社军、贺治国退还吕丛会、王宇翔购房款并承担违约责任。英博公司述称，2018年10月11日经三方协商，在前两份合同基础上，案涉房屋买卖合同主体直接变更为王宇翔与清华园公司。根据合同相对性，合同履行主体为清华园公司。一审判决英博公司履行义务错误。吕丛会、王宇翔向一审法院起诉请求：1.尚庆武、贺治国、清华园公司、英博公司、赵社军赔偿吕丛会、王宇翔损失520000元及利息（利息以年利率24%，从2018年5月28日计算至清偿之日止）。2.尚庆武、贺治国、清华园公司、英博公司、赵社军承担连带赔偿责任。3.案件诉讼费由尚庆武、贺治国、清华园公司、英博公司、赵社军承担。庭审过程中，吕丛会、王宇翔变更诉讼请求第一、二项为：1.判令尚庆武、贺治国、清华园公司、英博公司、赵社军交付位于栾川县××天××小区××单元××801房屋给吕丛会、王宇翔，并协助办理房屋产权过户至王宇翔名下的手续。赔偿逾期交房的利息，利息从2018年5月28日算至实际交房支付，利息按年利率24%计算。2.若不能交付房屋，则返还吕丛会、王宇翔购房款520000元及利息，利息按年利率24%计算从2018年5月28日计算至返还完毕之日止，并赔偿吕丛会、王宇翔损失20万元。一审法院认定事实：因清华园公司欠英博公司天然气开口费，经双方协商，清华园公司用自己开发的两套房屋予以抵顶。2015年4月2日清华园公司与英博公司法定代表人赵社军签订商品房买卖合同一份，约定清华园公司将自己开发的位于栾川县城东新区滨河大道与画眉山路交汇处的清华天悦小区第2幢1单元804房出售给赵社军，用于抵顶上述欠款。同日，清华园公司给赵社军出具收据一张，内容为收到赵社军购房款470008元。英博公司和赵社军为了将该房产变现，共同委托其公司开发部经理贺治国将该房产出售。贺治国又让其朋友尚庆武帮忙出售该房，尚庆武即在其微信朋友圈发布售房信息。因吕丛会与尚庆武系亲戚关系，吕丛会得知此消息后，便联系尚庆武购房，双方经实地看房，协商好价格后，于2018年5月28日和贺治国一起到建设银行，由尚庆武将吕丛会银行卡中的518000元转入贺治国的银行卡中。后吕丛会将下余2000元交给尚庆武，尚庆武将此2000元交给贺治国。尚庆武给吕丛会出具收到520000元收到条一张，交给吕丛会。贺治国给吕丛会也出具收到520000元收到条一张，交给尚庆武。后吕丛会索要购房手续，贺治国将赵社军签好的房产转让合同让吕丛会的儿子王宇翔签字后交于吕丛会，合同时间仍写为2018年5月28日，该合同约定赵社军将位于栾川县城东新区滨河大道与画眉山路交汇处的房产一套，面积167.86平方米，房产代码2013-05-2-1-804（正确代码为2013-05-2-1-801）以520000元的价格转让给王宇翔，并将房屋钥匙交给吕丛会。一个月后，吕丛会打不开房门，要求尚庆武和贺治国交房。贺治国及英博公司经与清华园公司协商，于2018年10月11日，由清华园公司与王宇翔签订商品房预售合同，约定清华园公司将自己开发的清华天悦小区第2幢1单元801房产以520000元的价格出售给王宇翔。后吕丛会、王宇翔发现该房产被他人占有，起诉至一审法院，要求尚庆武、贺治国、清华园公司、英博公司、赵社军交付房屋或退还房款并赔偿损失。一审法院认为，通过吕丛会、王宇翔与赵社军签订的房产转让合同和吕丛会、王宇翔与清华园公司签订的商品房预售合同以及清华园公司与赵社军签订的商品房买卖合同，结合双方在庭审中陈述能够证明吕丛会、王宇翔以520,000元价格购买清华天悦小区第2幢1单元801房产的事实。英博公司将自己以物抵债的该801房产以赵社军的名义转让给吕丛会、王宇翔，应承担交房义务。清华园公司将自己存在争议的该801房产抵给英博公司，又与吕丛会、王宇翔签订售房合同，应与英博公司共同承担交付吕丛会、王宇翔房屋的义务。因而对吕丛会、王宇翔要求清华园公司、英博公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到该房屋现在存在争议，若清华园公司、英博公司不能交付房屋，应退还吕丛会、王宇翔购房款520,000元，并赔偿损失。吕丛会、王宇翔要求按月息2分计算利息，并赔偿损失200,000元，超过法律规定，对超出部分，一审法院不予支持。但考虑到近年来，房价上涨因素，对吕丛会、王宇翔要求按月息2分，从交款之日计算利息损失的诉讼请求，应以全国银行间同业拆借中心2020年7月发布一年期贷款市场报价利率的四倍计算为宜。赵社军和贺治国系履行英博公司的职务行为，其责任应由英博公司承担。尚庆武起中间介绍作用，不应承担责任。因而对吕丛会、王宇翔要求尚庆武、贺治国、赵社军交付房屋或赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：一、英博公司和清华园公司应于本判决生效之日起十日内共同向吕丛会、王宇翔交付位于栾川县城东新区滨河路与画眉山路交汇处清华园公司开发的清华天悦小区第二幢1单元801房屋，并协助吕丛会、王宇翔办理有关房产手续；二、若上述第一项英博公司和清华园公司不能交付房屋，应于本判决生效之日起十五日内退还吕丛会、王宇翔购房款520,000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心2020年7月发布一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2018年5月28日起计算至实际退款之日止）；三、驳回吕丛会、王宇翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由英博公司、清华园公司负担（吕丛会、王宇翔已垫付，待执行中一并返还）。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织进行了证据交换及质证。经二审审理查明，2014年9月27日，清华园公司与英博公司签订《天然气供气合同》，约定英博公司向清华园公司开发的清华天悦小区供应天然气。英博公司收取燃气基础设施配套费3850元/户，共计1101100元，清华园公司先付330330元，余款770770元。2015年11月2日至2018年5月23日，英博公司共计收取清华天悦小区128户燃气基础设施配套费492800元。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，清华园公司与赵社军于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》、赵社军与王宇翔于2018年5月28日签订的《房产转让合同》、清华园公司与王宇翔于2018年10月11日签订的《商品房预售合同》系各方当事人真实意思表示，各方均应依约履行。清华园公司、英博公司对清华天悦小区5-2-804房系清华园公司以欠付英博公司的燃气基础设施配套费抵顶房款的事实均无异议，经二审审理查明，英博公司自行收取燃气基础设施配套费492800元，已超过双方约定的804房购房款470008元，清华园公司向英博公司交付804房屋钥匙后未实际取得该房屋的对应购房款。清华园公司与王宇翔签订商品房预售合同后亦未取得801房屋的对应购房款，一审法院判决清华园公司交付801房或返还购房款系认定事实错误致判决结果有误，本院予以纠正。贺治国作为英博公司工作人员，收取吕丛会购房款520000元系履行职务行为，英博公司实际收取吕丛会购房款应承担交付房屋或返还购房款的责任。英博公司上诉主张应由清华园公司承担合同义务的意见与查明事实不符，本院不予支持。综上，英博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；清华园公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1073号民事判决第三项；二、变更河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1073号民事判决第一项为：“栾川英博天然气有限公司于本判决生效之日起十日内向吕丛会、王宇翔交付位于栾川县城东新区滨河路与画眉山路交汇处清华天悦小区第二幢1单元801房屋，并协助吕丛会、王宇翔办理有关房产手续”；三、变更河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民初1073号民事判决第二项为：“若栾川英博天然气有限公司不能交付房屋，应于本判决生效之日起十五日内退还吕丛会、王宇翔购房款520000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心2020年7月发布一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2018年5月28日起计算至实际履行完毕之日止）”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4500元，二审案件受理费13500元，均由栾川英博天然气有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十月二十一日书记员 麻琳娜