山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初4182号原告（反诉被告）：连成龙，男，1991年1月29日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：杨春平，女，1968年11月10日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。被告（反诉原告）：胡树德，男，1978年10月5日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：邓桂霞，山东智祥律师事务所律师。连成龙与胡树德房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，连成龙的委托诉讼代理人杨春平，胡树德的委托诉讼代理人邓桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连成龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告因合同违约赔偿连成龙装修损失39000元，违约金11000元，共计50000元；2、诉讼费用由胡树德负担。事实和理由：经协商，胡树德将聊城市花园北路水晶丽城底商铺22号出租给连成龙作为幼儿教育的场地使用，租期从2017年12月1日至2019年11月30日共计两年，约定租金每季度为32500元。为了办好幼儿教育，连成龙投资39000余元对租赁房屋进行了装修，但胡树德却要求连成龙每次交六个月的租金，为了息事宁人，连成龙也按照胡树德的要求支付了房租。但2019年6月胡树德用手机微信对连成龙进行无端谩骂，仍要求连成龙缴纳半年租金，并声称6月28日全部搬走腾空房屋，否则将强行锁门。胡树德的行为不仅违约，而且侵害了连成龙的合法权益，也使连成龙蒙受了较大损失，要求胡树德承担违约责任，赔偿连成龙装修费用等相关损失39000元，一次性支付违约金11000元。胡树德辩称，连成龙要求胡树德赔偿装修损失39000元，违约金11000元没有依据，应驳回连成龙的诉讼请求。1、连成龙所述与事实不符。连成龙未按照合同约定的期限按时交付租金，多期逾期缴纳租金。2019年5月30日连成龙应缴纳租金时，更是一直拖欠，截止2019年6月25日，连成龙已多期逾期缴纳租金累计60多天，根据双方签订的《水晶丽城22号商铺租赁合同》第七条：1、（3）、拖欠房屋租金累计30日以上，胡树德有权单方终止合同，收回房屋的规定，胡树德有权单方终止合同，收回房屋。因此，合同解除的原因完全是因连成龙严重违约，恶意拖欠租金造成，而非胡树德的原因。并且，连成龙认可了这一事实，同意解除合同，并搬出了房屋。胡树德不是无故终止合同。连成龙要求胡树德赔偿装修损失，支付违约金没有依据。2、连成龙至今尚欠胡树德2019年6月1日至2019年6月29日期间的租金10995.83元，水费300余元，连成龙应予给付，同时，连成龙应将案涉房屋恢复原状。胡树德向本院提出反诉请求：1、判令连成龙支付租金10995.83元，水费300元；2、判令连成龙将案涉房屋恢复原状；3、诉讼费用由连成龙负担。事实和理由：胡树德与连成龙签订《水晶丽城西区2号商铺租赁合同》，胡树德将案涉房产出租给连成龙，租期自2017年12月1日至2019年11月30日，双方约定了租金及支付时间。由于连成龙严重违约，逾期缴纳租金，造成双方解除租赁合同。但连成龙至今未向胡树德支付2019年6月1日至2019年6月29日的租金10995.83元，另连成龙尚欠水费300元。根据相关法律规定，连成龙应将案涉房屋恢复原状。综上，请人民法院依法处理。连成龙对反诉辩称，连成龙已全额缴纳了租金及水电费，胡树德擅自毁坏了连成龙装修的设施，胡树德让连成龙恢复原状没有依据。经审理查明：2017年12月2日，胡树德（甲方）与连成龙（乙方）签订水晶丽城22号商铺租赁合同一份，约定：甲方将位于水晶丽城底商22号商铺，建筑面积约为200平米，出租给乙方作为幼儿教育的场地使用。租期自2017年12月1日至2019年11月30日，在签订本合同时乙方缴纳租赁保证金11000元。合同中租金价格与租金交付时间中约定：第一年，年租金共计人民币130000元，支付方式为季度支付，每季度支付32500元，由乙方在上一期租金到期前10日内预付下一期租金；第二年，年租金共计136500元，支付方式为季度支付，每季度支付34125元，由乙方在上一期租金到期前10日内预付下一期租金。首次房租支付日期为2017年12月5日前，其他季度租金支付的时间分别为2018年2月30日，2018年5月30日，2018年8月30日，2018年11月30日，2019年2月30日，2019年5月30日，2019年8月30日。合同中约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担。租赁期满，甲乙双方未达成商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内乙方安装的固定装修物和搬离乙方所属的可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。违约责任中约定：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利……（3）拖欠房屋租金累计30日以上；2、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付11000元的违约金，并赔偿乙方装修损失。合同签订后，连成龙向胡树德缴纳了11000元租赁保证金。连成龙并对案涉房产按照经营需求进行装修。连成龙于2017年12月5日缴纳32500元，于2018年3月15日缴纳32500元，2018年6月3日缴纳20000元，2018年6月6日支付9000元，2018年6月7日缴纳3500元，2018年9月5日缴纳20000元，2018年9月6日缴纳12500元，2018年12月11日支付34125元，2019年1月3日缴纳34125元，后连成龙未再交纳租金。连成龙提交其制作门头广告、楼梯踏步等收据一宗，证明其支出装修费用39000元，胡树德对连成龙的证据不予认可。连成龙于2019年6月28日搬离案涉房产，2019年6月29日，胡树德的委托人胡树才给连成龙出具收条，内容为：本人胡树才是胡树德的弟弟，今日受（授）委托来收水晶丽城22号商铺。本院认为，连成龙于胡树德签订的水晶丽城22号商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违背法律规定，属有效协议。双方当事人应按照合同约定履行各自权利义务。连成龙的义务是按时缴纳租金。合同约定连成龙于2018年2月30日应缴纳32500元，连成龙实际于2018年3月15日缴纳，逾期15天；合同约定连成龙于2018年5月30日应缴纳租金32500元，连成龙实际于2018年6月7日缴纳完毕，逾期7天；合同约定连成龙应于2018年8月30日缴纳租金32500元，实际于2018年9月6日缴纳完毕，逾期6天；合同约定连成龙应于2018年11月30日缴纳租金34125元，实际于2018年12月11日缴纳，逾期11天。因连成龙未能按照合同约定缴纳租金，连成龙租赁案涉房产期间因履行案涉合同问题与胡树德产生争议，连成龙于2019年6月28日搬出案涉房产，并于2019年6月29日交付胡树德一方，应视为连成龙与胡树德协议解除案涉租赁合同。对连成龙主张的装修损失问题，胡树德不予认可。本院认为，案涉租赁合同租赁期限为两年，连成龙按照自己的经营需要对案涉房产进行装修，并且已对装修部分使用一年半多时间，连成龙提交的证据不足以证明其装修花费39000元，对连成龙要求胡树德赔偿装修损失39000元的请求，证据不足，本院不予支持。连成龙若有证据证明其主张，可另行主张权利。连成龙主张胡树德违约，胡树德不予认可，连成龙提交的证据不足以证明其主张，对连成龙要求胡树德给付其违约金11000元的主张，本院依法不予支持。对胡树德的反诉要求连成龙给付其水费300元，连成龙不予认可，胡树德对其该项主张没有提交证据，胡树德的该项主张不能成立。连成龙于2019年6月28日搬离案涉房产，2019年6月29日，胡树德一方给连成龙出具收房的证明，连成龙应给付胡树德2019年6月1日至29日的租金10995.83元（34125元÷3÷30×29），因胡树德一方尚有连成龙一方缴纳的租赁保证金11000元，为减少诉累，可由该租赁保证金予以折抵。对胡树德主张由连成龙对案涉房产装修恢复原状问题，2019年6月29日胡树德一方接收案涉房产时应明知房产当时的状况，胡树德接收房产后再行要求连成龙对案涉房产内的装修恢复原状，证据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）连成龙的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）胡树德的反诉请求。案件受理费525元，由连成龙负担；反诉费用元，由胡树德负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋义军二〇二〇年十月九日书记员  邢丽燕