广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7839号上诉人（原审原告）：朱大辉，男，1970年7月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蔡建东，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舒蕾，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆贇，男，1978年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈金凤，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。上诉人朱大辉因与被上诉人陆贇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初13049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱大辉上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持朱大辉的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由陆贇承担。事实与理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》属于无效合同，属于认定事实不清，适用法律不当。根据已查明的事实，涉案房屋的位于深圳市龙岗区布吉街道长龙居委会金利路46号A座、B座、C座的六、七楼，涉案房屋所在的建筑物中A座已办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而一审判决在未查清案涉房屋是否取得房地产权证和建设工程规划许可证的情况下，仅仅依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定认定合同无效，属于认定事实不清，适用法律不当。二、案涉房屋的封窗行为非朱大辉所为，一审判决朱大辉承担相应责任无法律依据，亦不符合权责一致的基本要求。1、一审判决没有查明实施封窗行为的主体，根据朱大辉与陆贇签订的《证照承包合同》及《租赁合同》约定，因“酒店经营产生的一切费用、风险、收益等与甲方无关”，而陆贇的抗辩事由是“案涉用房因窗户被封闭，部份墙面装修损坏”，所以拒付租金，但朱大辉提供的证据显示陆贇与原业主商定好后实施的封窗行为。一审判决未查明封窗行为实施主体的情况下，判决要求一个未实施任何封窗行为的转租人承担因封窗带来的相关责任，其权利和责任明显不一致，也不符合基本的因果关系。2、在一审庭审过程中，陆贇当庭承认业主代表刘振威就封窗事宣与其本人沟通过，陆贇本人也同意业主进行封窗，根据合同相对性原理，该协议内容仅对陆贇与业主发生法律效力，那么其法律后果即经营损失也应当由陆贇与业主承担，而不应当由协议之外的朱大辉承担。陆贇的损失并非朱大辉的违约行为而产生，因此该损失应当由陆贇自行承担，而不应由朱大辉承担。三、一审审理过程中程序失当，对重大证据未予及时送达也未当庭质证。1、根据庭审记录，一审举证期间朱大辉提交了其与陆贇指定的紧急状态联系人袁风江的通话录音，该录音能够证明封闭窗户是陆贇与案外人协商一致并实施的，陆贇以未收到上述证据为由拒绝质证，而一审法院也未能提供证据送达回证，导致该重大证据未充分举证质证。2、一审法院遗漏本案关键证据《光盘及对话记录》。该证据的对话双方为朱大辉与陆贇指定联系人袁风江，袁风江作为陆贇的授权代表，参与了涉案房屋租赁、后续酒店的经营等事宜，其行为应等同于陆贇的行为，具有法律效力。从朱大辉与陆贇代表对话内容显示，陆贇承认业主代表刘振威就封窗事宜与其本人沟通过，陆贇同意业主进行封窗，但该关键证据并未充分质证。四、封窗的全部责任由出租人承担，一审判决显失公平。根据双方的租赁合同可以看出，案涉酒店总共51间房，据陆贇陈述有13间房受到了封窗影响，该13间房的租金占到51间房数的25.49%，而一审判决酌定减少占有使用费25%，相当于该13间房免费供承租人使用。事实上即使13间房受到了封窗影响，但也只是造成部分房间价格略低，一审判决酌定减少25％的使用费完全背离客观事实，对出租人显失公平。根据《房屋租赁合同》第四条第6款之规定“为保证双方的合法权益，双方除了签订租赁合同外另行签订一份金利达旅馆《证照承包合同》，甲方仅作为酒店的挂名法人，甲方全权委托乙方或乙方指定的代表处理酒店事务，甲方不参与酒店后期的经营管理及分红，因酒店经营产生的一切费用、风险、收益等与甲方无关；”朱大辉已将酒店经营过程中所产生的全部权利与义务转让给陆贇，那么陆贇在经营酒店过程中，自行与业主协商一致而产生的相关经营损失，应当由陆贇自行承担。陆贇经营生意不景气，除了陆贇自行经营不善以及引流客户的情况外，经朱大辉查询，还存在临街道路全年施工的情况，这属于经营风险，与封窗没有直接的因果关系。一审判决将所有责任归于封窗，并酌定减少25%的使用费明显不符合常理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序失当，请求依法改判。陆贇答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。二、一审程序合法。三、一审法院认定的降低占用费合法合理，封窗行为虽系产权人权利处分行为，但朱大辉作为租赁合同的相对方，应当承担其作为出租方的相应法律责任。朱大辉向一审法院起诉请求：1、陆贇支付朱大辉拖欠的租金172400元（暂计至2019年5月）及利息（按年利率24%计至2019年5月17日，分别以62000元为基数分别自2018年10月4日、2018年11月4日、2018年12月4日、2019年1月4日、2019年2月4日、2019年3月4日、2019年4月4日；以66000元为基数自2019年4月24日计至款项付清之日止）；2、陆贇承担本案诉讼费。朱大辉经释明后变更诉请第1项中“租金”为“占有使用费”。一审法院认定事实：一、涉案房屋的位置：深圳市龙岗区布吉街道长龙居委会金利路46号A座、B座、C座六、七楼金利达旅馆。二、涉案房屋的产权情况及是否办理建设工程规划许可证：涉案房屋所在建筑物中A座已办理产权登记，权利人为刘桂良、张桂芳。朱大辉提交《说明》，称B座、C座未办理建设工程规划许可证，未办理产权登记。陆贇称其不清楚B座、C座的建设工程规划许可证、产权信息。三、租赁合同签订时间：朱大辉作为出租方（甲方）、陆贇作为承租方（乙方）于2017年10月31日签订了《房屋租赁合同》，合同期限自2017年11月15日至2026年12月30日止。四、合同约定的租金标准及支付时间：每月15日前支付次月租金。2017年11月15日至2019年4月23日期间租金为62000元/月，2019年4月24日至2021年4月23日期间租金为66000元/月，2021年4月24日至2023年4月23日期间租金为71000元/月……。五、陆贇拖欠租金、费用的情况：陆贇于2018年10月8日支付租金56000元、2018年11月7日支付租金51600元、2018年12月12日支付租金36000元、2019年1月8日、2019年2月15日、2019年3月6日、2019年4月7日分别支付租金46000元、2019年5月24日支付租金2685元、2019年5月25日支付租金37667.32元、2019年6月29日、2019年8月11日分别支付租金5万元。朱大辉主张截至2019年8月23日，陆贇拖欠租金209370.68元。陆贇确认上述支付时间和数额，认为涉案房屋因产权人改造导致13间有窗房变为无窗房、另有多处装修毁损，影响其实际使用，租金已予折抵，其已足额支付租金。六、合同约定的拖欠租金的违约责任：“乙方拖欠约定的租金或其他费用超过约定时间不满30天的，逾期每日应缴纳当月费用总额百分之一的违约金；拖欠租金、其他费用若超过30天的，甲方有权单方给予停水停电，且甲方有权单方解除本租赁合同，并依法有权收回租赁的房屋，不予退还乙方交纳的房屋租赁期间履约保证金……”。七、其他需要说明的事项：朱大辉、陆贇均没有解除合同的意愿。朱大辉、陆贇确认涉案房屋中的13间房间窗户被封闭。陆贇称涉案房屋酒店用房共51间，上述13间房属于面积较大的房间。除《房屋租赁合同》外，朱大辉、陆贇还签订了《房屋租赁补充合同》《证照承包合同》。陆贇称朱大辉系从案外人何焕然、刘振威处承租涉案房屋，再向其转租；刘振威安排人员对涉案房屋进行改造。朱大辉提交刘桂良、张桂芳出具的《租赁委托书》，显示2017年6月1日刘桂良、张桂芳委托刘振威处理涉案房屋对外租赁事宜。朱大辉提交何焕然、刘振威出具的《同意与陆贇先生合作函》，陆贇对此不予认可。朱大辉认为陆贇自行与产权人协商一致对涉案房屋进行改造，不存在拖欠房租的正当理由，提交其与陆贇酒店工作人员袁风江之间的通话录音为证。陆贇对此不予认可。陆贇自2018年11月起先后五次向朱大辉发函，协商改造后的租金减免、损害赔偿及恢复原状事宜，其中，落款时间为2018年11月8日的函件中陆贇要求每月租金减免6000元，落款时间为2018年11月8日的函件中陆贇要求每月租金减免16000元，双方未能达成一致。陆贇于2019年5月13日向朱大辉发出《律师函》，再次要求将租金自2018年9月起每月降低16000元。朱大辉确认收到上述函件，不认可函件内容，称其于2018年12月14日、2019年1月21日、2019年3月6日、2019年4月26日向陆贇发函，要求陆贇支付拖欠租金。在2018年12月14日函件中朱大辉表示，可在2018年9月9日至2018年12月5日期间每月减少租金3000元、2018年12月5日至2019年2月2日期间每月减少租金1万元；2019年1月21日函件中朱大辉表示如果陆贇不接受上述方案，视为按原合同结算。陆贇确认收到除2019年3月6日函件外的其他函件。陆贇称朱大辉在2019年3月29日、2019年4月26日、2019年4月27日、2019年4月28日对涉案房屋停电，严重影响其酒店经营。朱大辉确认存在停电行为，表示因陆贇拖欠租金，其通知陆贇将按照《房屋租赁合同》的约定停水停电。一审法院认为，涉案房屋所在建筑物整体未取得建设工程规划许可证，朱大辉、陆贇于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。陆贇实际使用涉案房屋，应支付占有使用费。2018年9月涉案房屋使用状况发生改变，13间酒店用房窗户被封闭、部分墙面装修损坏，以及存在停电情况，影响陆贇使用，占有使用费应相应减少，一审法院酌定陆贇自2018年9月24日起按《房屋租赁合同》约定租金标准的75%支付占有使用费，按扣除陆贇已支付款项，陆贇还应支付朱大辉2018年9月24日至2019年8月23日期间占有使用费差额55547.68元（62000元×75%×7+66000元×75%×4-56000元-51600元-36000元-46000元×4-2685元-37667.32元-5万元×2）。双方就陆贇继续使用涉案房屋并无异议，2019年8月24日之后的占有使用费，朱大辉可待实际发生后再行向陆贇主张。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、陆贇于判决生效之日起十日内支付朱大辉2018年9月24日至2019年8月23日期间占有使用费差额55547.68元；二、驳回朱大辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4480元，因适用简易程序减半收取为2240元（朱大辉已预交），由陆贇承担587元，朱大辉承担1653元。本院二审期间，朱大辉提交其与陆贇酒店管理人的通话记录光盘及文字说明一份，拟证明封窗是业主与陆贇协商一致而实施的，同时业主也向承租人承诺封窗仅仅是为了应付检查，可以拆除，同时业主承诺每月减3000元租金，并要求朱大辉也减3000元租金。但事实上，朱大辉一直不同意业主封窗，且事先并不知晓封窗事实，如因封窗造成损失，应当由陆贇和业主协商解决。朱大辉确认，通话记录原始载体的手机已摔坏。陆贇质证认为：对朱大辉提交的录音光盘及文字的真实性、合法性、关联性均不予认可。第一，无法确认对话当事人的身份，朱大辉当庭出示手机自认并非原始载体，自述当时用来录音的手机已经摔毁，其当庭出示的手机录音系拷贝整理的，不是原始载体，录音光盘内容及文字内容不具备完整性，属于部分截取。第二，该光盘对话中陆贇并未出现，经与陆贇本人核实过，该录音通话与其本人无关，不具有关联性。第三，从录音内容来看，对话人自始至终否认封窗是业主和陆贇达成一致的结果，系业主单方提出并实施的，酒店处于被迫弱势地位，双方并未达成协商确定。第四，该证据并非新证据，朱大辉在一审中已经提供，只是因其提供该证据时并非联同起诉状一起提供的，是后续补充提供的，导致陆贇没有充分的质证期，但是一审法院已经组织陆贇庭后进行书面质证，陆贇也提交了书面质证意见，而且一审判决书对该证据进行了事实描述。本院二审认定：一、朱大辉二审期间提交通话录音，但其确认该通话录音原始载体被摔坏，朱大辉既未能提交原始载体予以核实真实性，亦无法确认通话双方的身份，在陆贇对该通话录音不予认可的情况下，朱大辉未能进一步提交其他证据予以佐证，本院依法对该通话录音不予采纳。二、陆贇确认，自2018年9月24日至2019年8月23日期间，涉案合同约定租金数额与陆贇实际支付租金的差额为209370.68元。三、朱大辉于一审期间出具书面说明，确认涉案房屋B、C座无建设工程规划许可证、房屋所有权证，亦无法确认A、B、C座具体面积。四、朱大辉及陆贇于二审期间均称，无法确认封窗房间的面积。五、二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在建筑物作为一个整体，朱大辉作为出租人，未能提交证据证明涉案房屋的B、C座取得建设工程规划许可证，在一审辩论终结前亦未能提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，本院依法认定朱大辉与陆贇签订的《房屋租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陆贇实际适用涉案房屋，应依法支付占有使用费。2018年9月至2019年8月23日期间，涉案房屋中的13间房窗户被封闭，部分墙面因装修损坏，并存在停电情形，无可避免地实际影响涉案房屋作为酒店使用，鉴于双方当事人均未能提交证据证明受影响房屋的面积，一审法院据此酌定陆贇按《房屋租赁合同》约定租金标准的75%向朱大辉支付上述期间的占有使用费，并未违反法律规定，亦未超出自由裁量的范围，本院予以维持。朱大辉称涉案房屋封窗行为系房屋原业主与陆贇协商一致实施的行为，但未能提交充分有效的证据予以证实，亦无证据足以证明陆贇对此存在过错，故朱大辉关于参照《房屋租赁合同》约定的租金标准收取房屋占有使用费的主张，依据不足，本院不予支持。经核算，一审判决认定陆贇应支付朱大辉2018年9月24日至2019年8月23日期间占有使用费差额55547.68元正确，本院予以维持。此外，朱大辉以一审法院遗漏重大证据未质证为由主张一审程序严重违法，但陆贇已对证据出具书面质证意见并由一审法院进行审查，即便一审法院存在程序瑕疵，亦未达到严重违反法定程序情形，故朱大辉该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，朱大辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3430.16元，由上诉人朱大辉负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  吴 志审判员  徐雪莹二〇二〇年十月二十三日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。