广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2456号上诉人（原审被告）：英德市星汇置业投资有限公司。所在地：英德市英城峰光西路以南、仙水东湖以北。法定代表人：周萍，总经理。被上诉人（原审原告）：卢绍芬，男，汉族，1974年5月4日出生，住英德市西牛镇******。委托诉讼代理人：卢绍新，男，汉族，1967年1月1日出生，住英德市西牛镇******，系卢绍芬的哥哥。上诉人英德市星汇置业投资有限公司（以下简称星汇公司）因与被上诉人卢绍芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星汇公司的上诉请求：一、撤销原审判决的第二项判决，改判为星汇公司向卢绍芬支付逾期办证违约金539.06元；二、本案一、二审受理费由卢绍芬负担。事实与理由：一审法院判决星汇公司向卢绍芬支付逾期交楼违约金，已是对星汇公司进行处罚以及对卢绍芬损失的补偿，因此，逾期办证违约金应依照合同约定计算（即按已付房款的0.1％计算）。我国《合同法》第114条虽然有对当事人认为违约金过低可以适当要求提高的规定，但本案的违约金的认定标准，应结合全案包含两种违约情形而定，即应结合逾期交楼违约金和逾期办证违约金而综合评价。一审法院判决星汇公司须向卢绍芬以购房款总价为基数，按日万分之三计付逾期交楼违约金，已经是对星汇公司进行的沉重的逾期违约惩罚，一审法院不应将逾期办证违约单独对待和分析，在结合本案两种逾期惩罚的情况下，即星汇公司已经在受到逾期交楼违约处罚的情况下，逾期办证违约金按已付房款的年利率0.1％计算根本不属于《合同法》第114条违约金明显过低的情形。因此，一审法院作出的事实认定虽然清楚，但判令星汇公司支付高额逾期交楼违约金11643.78元的同时，仍自主调高逾期办证违约金至13476.6元（即从合同约定的已付款年利率0.1％合计539.06元，调高至已付款年利率2.5％合计13476.6元），显然损害了星汇公司的合法权益，致使星汇公司在已受惩罚的情况下，加重了星汇公司非必要的、难以承受的损失。综上，请贵院依法判准星汇公司的上诉请求。卢绍芬答辩称：一、被答辩人将逾期办证的违约金附加在逾期交楼的违约金内捆绑式认定逾期办证违约金的高低是错误的。1、交付房屋和办理权属登记是被答辩人应当履行的两种不同的义务，不可将二者混为一谈。首先，从合同条款来看，对于房屋的交付条件、交付手续及逾期交付责任等方面是约定在《商品房买卖合同》第四章，而合同的登记备案、房屋登记及违约责任等内容是在合同的第八章进行的约定；很显然，《商品房买卖合同》对涉及交房和办证的问题是在不同章节分别进行了规定；其次在商品房买卖合同中，买受人的主要义务是交付房款，出卖人的主要义务是交付符合条件的房屋及办理房屋权属登记两项，这是众所周知的事实，无需多言。本案中，被答辩人构成逾期交房和逾期办证的两种违约行为已是不争的事实，既然双方签订的《商品房买卖合同》对上述两种违约行为的违约责任即赔偿损失分别在不同的条款进行了明确约定，本案就应当区别评判被答辩人的违约行为及责任后果。况且，被答辩人在一审中对于分别计算逾期交楼和逾期办证的违约金也是没有异议的。2、《商品房买卖合同》中约定的逾期办证的违约金明显过低，应依法予以提高。按照合同的约定，被答辩人本应在2018年3月31日前为答辩人办妥房屋的权属登记，但直至今日被答辩人都没有履行办证的义务，逾期办证的时间仍处于持续不确定的状态中；由于被答辩人的此种违约行为导致了答辩人目前根本无法完全行使对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利，并由此影响了答辩人不能以产权人身份迁入户籍及子女就近入学等等，致使答辩人购买涉案房屋的目的落空，由此可见，答辩人的损失是显而易见的；而按照合同中约定，被答辩人只需承担已付房款的0.1％的违约金即539.06元，显然与被答辩人违约时长2年甚至更久的违约程度不相符，也无法弥补答辩人长期的损失，有违填补损失的立法精神及公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，原审同意答辩人提出的提高违约金的请求是正确的。二、原审判决被答辩人一次性计付逾期办证的违约金是根本无法弥补答辩人的损失的。答辩人庭后查询到，涉案房屋已办理了初始登记，也就是说，涉案房屋已具备了转移登记的条件；那被答辩人是否能配合就是答辩人取得涉案房屋的权属登记关键；而一审判决后，被答辩人多次放言:要违约金，就拖死不办证；很显然，被答辩人是不可能也不会去积极配合办证的；一审判决虽然将逾期办证的违约金调高至年利率2.5％，却是以一次性计付的方式而不是以被答辩人履行办证义务时长的动态来计付，也就是被答辩人只需一次性承担违约金13476.6元，此种判决计付方式势必助长了被答辩人的嚣张气焰，导致双方矛盾紧张，也无法达到督促被答辩人积极、及时履行办证义务的目的。由此被答辩人愿意履行办证义务的时间是未知的，守约方的答辩人的损失也是无可估量的，因此，原审判决以一次性计付方式计算逾期办证的违约金是根本无法弥补答辩人的损失的。三、答辩人不上诉已是对本案作出的让步并不意味着认可原审的判决。如上所述，答辩人虽然不认同原审判决一次性计付逾期办证的违约金，但考虑到此次起诉的主要目的是督促被答辩人尽快履行办证的义务，尽快审结此案，就有可能尽早拿到产权证，故而答辩人没有提起上诉；虽然上诉是被答辩人的权利，但很明显，被答辩人此次上诉纯粹是拖延时间，以达到逃避履行义务的目的；且被答辩人的上诉理由明显与本案的事实与法律依据不相符，故恳请贵院尽快审结此案，以维护答辩人的权益。综上，被答辩人将逾期办证的违约金附加在逾期交楼的违约金内捆绑式认定原审依法调整逾期办证的违约金是错误的，恳请贵院驳回被答辩人的上诉请求。卢绍芬向原审法院起诉请求：判令星汇公司支付逾期交楼的违约金（从2017年12月31日起以539064元为基数，按日万分之三计算至2019年6月12日）。原审法院认定事实：卢绍芬与星汇公司于2016年8月17日签订了《商品房买卖合同》，约定卢绍芬购买星汇公司开发建设的位于英德市英城街道办峰光西路以南、仙水东湖以北星湖蓝湾******号房屋，建筑面积143.33平方米，房屋总价539064元。合同约定：卢绍芬于2016年8月16日前支付首期房价款169064元，剩余房款370000元办理贷款支付，星汇公司须在2017年12月30日前将达到合同约定条件的房屋交付给卢绍芬，若逾期超过30日未交付房屋的，若买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付按日计算全部房价款万分之三的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。签订合同后，卢绍芬依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款。卢绍芬于2018年3月13日领取入户IC卡钥匙，但案涉房屋目前未办理初始登记，暂无法办理房屋转移登记。原审法院认为：关于逾期交楼违约金。卢绍芬已于2018年3月13日领取入户IC卡钥匙，因此逾期交楼截止时间应为2018年3月13日，双方对逾期交楼违约金的计算基数和起算时间无异议，故逾期交楼违约金应自2017年12月31日起至2018年3月13日止按已交房价款539064元每日万分之三计算为11643.78元[539064元×0.03%×72天]。关于逾期办证违约金。本案中，星汇公司未按合同约定在交付房屋后90日内提交办证资料，存在逾期办证的事实，理应承担违约责任。卢绍芬认为合同约定逾期办证违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整至按已付房款的年利率6%计算。对此,原审法院认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。星汇公司未按约定时间向产权登记机关提交办证资料，导致卢绍芬利益受损。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房款的0.1%，按本案已付房款539064元计算，仅539.06元，明显不足以填补卢绍芬因星汇公司逾期办证行为所造成的损失。鉴于星汇公司违约时间较长，综合多种因素，卢绍芬提出按年利率6%计付星汇公司逾期办证的违约金有一定的理由，基于此情形，参照曾处理过的同类案件适用的标准，酌情将逾期办证违约金调整为按已付房款的年利率2.5%计付，因此，本案逾期办证违约金认定为13476.6元[539064元×2.5%=13476.6元]。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于判决如下：一、英德市星汇置业投资有限公司向卢绍芬支付逾期交房违约金11643.78元（该违约金计至2018年3月13日），限于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、英德市星汇置业投资有限公司向卢绍芬支付逾期办证违约金13476.6元，限于判决发生法律效力之日起十日内付清。本案受理费969.24元，由英德市星汇置业投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,归纳本案争议焦点为：原审判决调整逾期办证违约金是否合理的问题。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效合同。双方当事人应按照合同的约定积极履行义务。按照上述合同的约定，星汇公司应于2017年12月31日前交付达到竣工验收备案的房屋给卢绍芬，逾期超过30日的，应承担日万分之三的违约金。此外，还约定房屋交付之日起90日内取得房屋产权证书，否则星汇公司应承担已付房款0.1%的违约金。经审明，卢绍芬按照约定全额支付购房款，而星汇公司未能在约定期限交付房屋，其行为构成违约，理应承担以总房价款日万分之三的违约责任。在卢绍芬收楼后90日内，星汇公司也没有协助办理房屋产权证书，同样构成违约，应承担违约责任。原审判决按合同约定计算逾期交楼违约金正确。对于逾期办证违约金的调整，原审法院结合星汇公司的违约程度、违约时间等因素，也为促使星汇公司积极履行办证义务，将违约金调整年利率2.5%并无不当，本院予以维持。综上所述，星汇公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由英德市星汇置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月三十日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。