湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8996号原告:深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司，住所地长沙市天心区新韶西路**熙山园****。负责人：黎峰，总经理。委托诉讼代理人：朱亚辉，湖南律畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽娟，湖南龙马律师事务所律师。被告：黄贵娥，女，1974年5月8日出生，汉族，住长沙市天心区。原告深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司（以下简称北方物业公司）与被告黄贵娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北方物业公司的委托诉讼代理人胡丽娟、被告黄贵娥到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告北方物业公司提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费6978.96元（自2015年12月1日起至2020年5月31日）,违约金5757.64元（两项合计：12736.6元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告黄贵娥辩称：第一、被告于2015年5月9日搬入原告服务小区后房屋外墙出现漏水、渗漏等情况，被告多次找原告维修处理，但均未将问题解决；第二、被告办理了小区停车卡，但因出入问题,被告家人曾与原告的工作人员发生争吵，原告的员工服务态度差，服务不到位；第三、小区电梯故障不断，已经严重影响了小区业主的正常出行，给业主带来了很大的安全隐患。小区业主就上述问题多次反映报修，但电梯故障问题一直未得到根本解决;第四、小区门禁问题一直未得到解决，外来人员可以随意出入本小区，各种张贴广告层出不穷，给业主的居家安全带来很大困扰，原告一直未采取有效措施进行处理；第五、原告的物业管理不规范：具体而言，原告擅自改变公共用地用途，将公共设施变成商业场所，将小区一栋前坪改成物流停车场；第六、物业服务信息公示残缺不齐。物业公司应当于每年三月底前将上一年度物业服务各项费用收支、公共费用收支等情况予以公示。业主可以查询、复制相关资料并依法实施监督，对有异议的材料，物业应当及时作出书面说明，但原告在此项工作方面一直处于空白，没有履行相应职责。故请求法院依法判决。经审理查明：被告黄贵娥系位于长沙市天心区××路××号××小区公寓××栋××房屋的业主，原告北方物业公司为鑫远·鑫宸小区提供物业服务。2015年1月21日，原告北方物业公司（甲方）与被告黄贵娥（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方每月5日为银行托收日，25日为现金交纳截止日，入伙时预缴6个月物业服务费用，以后按月缴纳；（甲方的每月费用结算时间为当月的25日）；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.0元；商业房产按建筑面积每月每平方米5.7元；固定停车位管理费每月每车位30元；因乙方原因空置房屋的，一年内物业服务费用由乙方按90%交纳，一年后物业服务费用由乙方全额交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之一交纳违约金。被告在2015年5月9日入住涉案房屋后,在房屋保修期内，因房屋外墙渗漏问题多次与原告协商解决，原告当庭陈述认可因涉案房屋外墙漏水问题维修过两次。另查明，鑫远·鑫宸小区公寓1、2栋701房面积64.62平方米，按住宅2.0元/月·平方米，每月应交纳物业服务费129.24元，自2015年12月1日起至2020年5月31日止，被告共计拖欠54个月物业费6978.96元（129.24元/月×54个月=6978.96元）。原告北方物业公司因被告黄贵娥拖欠上述物业服务费即通过张贴律师函及发送短信等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。上述事实有《前期物业管理服务协议》、催缴物业费《律师函》、张贴照片及催缴短信、服务项目（共10项）及当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告北方物业公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。原告北方物业公司与被告黄贵娥签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告北方物业公司应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告黄贵娥则应支付相应的物业管理服务费。现原告北方物业公司已向被告黄贵娥提供了物业管理服务，被告黄贵娥应当依约支付相应的物业服务费用，故对原告北方物业公司要求被告黄贵娥支付自2015年12月1日起至2020年5月31日期间所产生的物业服务费用共计6978.96元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告北方物业公司要求被告黄贵娥支付违约金5757.64元的诉讼请求，因并非被告黄贵娥有意、恶意拒交物业服务费。原告北方物业公司在与业主就物业服务发生纠纷时，应与业主积极沟通，解决矛盾。原告北方物业公司对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告黄贵娥不适用，本院对原告北方物业公司的该项诉讼请求不予支持。对于被告黄贵娥辩称小区电梯故障不断及小区门禁管理混乱等原告北方物业公司相关物业管理服务不到位的问题，因其未向本院提交相应证据予以证实，故对该辩驳观点，本院不予采纳。对于被告黄贵娥辩称涉案房屋外墙漏水问题，本院认为，原告在涉案房屋保修期内外墙漏水的情况下，两次对漏水问题进行了维修处理，已经尽到了基本的物业服务管理义务，被告不得以此为由拒绝缴纳全部物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告黄贵娥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司物业服务费6978.96元；二、驳回原告深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果被告黄贵娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元，减半收取59元，由被告黄贵娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王利华二〇二〇年十月九日代理书记员  刘 建附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。