河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4858号 上诉人（原审原告）：汤惠玲，女，汉族，1964年6月12日生，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：靳辉，北京富力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安国美津中药材有限公司。住所地：安国市北环城路**2-南门**。 法定代表人：王彦军，公司经理。 委托诉讼代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：贾永靖，男，1971年9月2日生，汉族，住保定市。 被上诉人（原审第三人）：汤洪英，女，1969年2月2日生，汉族，住保定市。 上诉人汤惠玲与被上诉人安国美津中药材有限公司、贾永靖、汤洪英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日作出（2019）冀06民终6989号民事裁定，撤销河北省安国市人民法院（2019）冀0683民初1259号判决，发回河北省安国市人民法院重审。该院经重审后作出（2020）冀0683民初99号民事判决书，上诉人汤惠玲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汤惠玲上诉请求：1、请求贵院依法在开庭审理、全面审查的基础上，撤销河北省安国市人民法院违法作出的认定事实部分遗漏、适用法律严重不当的（2020）冀0683民初99号民事判决，依法改判支持上诉人原一审诉讼请求。2、案件受理费用由被上诉人承担。事实理由：2002年6月15日上诉人汤惠玲与被上诉人贾永靖签订借名购房协议，约定以被上诉人贾永靖的名义购买徐水区，并办理了按揭手续。购房首付款及全部按揭贷款均由上诉人支付。2002年底上诉人搬入该房产内居住并实际使用至今，从交房领钥匙到装修都是上诉人自己办理。期间上诉人多次找到被上诉人贾永靖要求办理房产过户手续，但因被上诉人贾永靖方面原因一直未能及时办理过户。2019年7月，被上诉人贾永靖告知上诉人因被上诉人安国美津中药材有限公司与被上诉人贾永靖借款纠纷案件上诉人安国美津中药材有限公司对该房产申请强制执行并由法院进行拍卖。上诉人遂诉至一审法院。河北省安国市人民法院作出的（2019）冀0683民初1259号民事判决驳回上诉人汤惠玲起诉，上诉人上诉后由保定市中级人民法院审理后作出（2019）冀06民终6989号民事裁定书以一审法院认定事实不清、适用法律错误为由裁定撤销原判发回重审。重审后，一审法院在没有增加任何证据事实调查的情况下，仍然不顾事实、不顾法律规定，强行作出（2020）冀0683民初99号民事判决，继续错误认定驳回上诉人诉求。第一部分、一审民事判决书认定事实存在不清或遗漏。一、原告汤惠玲与第三人贾永靖借名买房事实成立，原告汤惠玲是涉案房产的实际产权人，第三人贾永靖只是涉案房产的代持人（一）涉案房产实际产权人归原告汤惠玲所有，并一直由原告居住使用至今。2002年原告为购买涉案房屋于2002年6月15日与第三人贾永靖签订了“借名买房”协议，约定涉案房产归原告汤惠玲所有。其后房屋首付款及按揭款均由原告汤惠玲实际支付，直至2012年房款全部支付完毕（详见原一审判决认定内容及证据），原告汤惠玲亦自2002年实际居住使用此房屋至今。（二）被告与第三人之间的借款纠纷强制执行案件发生在2018年，远在2012年原告支付房屋全部房款之后，且在执行问题上被告主观存在恶意（明知此房产是贾永靖妻姐所有，依然执意申请执行拍卖），不是善意第三方。（三）2012年交清全部房款后因为第三人贾永靖的过错（在原告明确要求及时办理过户手续时，第三人一直拖延时间不给办理，实际是将房产证抵押借款私用详见第三人贾永靖答辩书）没有及时办理过户手续。对此原告是处于受害者地位，是第三人贾永靖一直欺瞒导致，原告本身没有主观恶意、没有过错。二、本案上诉人一审诉求合情、合理、合法，一审法院驳回诉求错误。（一）从时间顺序看，原告汤惠玲借名买房事实成立在先，被告安国美津中药材有限公司对涉案房产的强制执行在后。2002年借名买房事实就已经成立，原告已实际拥有该房屋，是该房产的实际所有权人，第三人贾永靖只是房产的代持人。（二）被告安国美津公司与第三人贾永靖发生的借款行为，是基于双方生意伙伴关系而发生，并非是基于登记在被告贾永靖名下的涉案房屋。在本案中，被告安国美津中药材有限公司的执行事项及依据，不是基于对本案房屋的信赖而签订的协议，不属于善意第三方，所以本案房屋确认实际购房人并不侵犯申请执行人的利益。（三）被告安国美津中药材有限公司在申请执行涉案房产时存在主观恶意，是在贾永靖明确告知此房产是其妻姐所有的情况下，仍然恶意进行申请执行，不属于善意第三方，不是善意取得。（四）原告借名买房没有侵犯国家利益、公共利益。原告虽借用他人名义购买房屋，但原告早已偿还了全部房款，在此过程中，银行等金融机构及国家利益并没有受到任何侵犯，反而这些单位在其中获得赢利，故根本谈不上侵犯了国家利益、公共利益。（五）原告在本案中处于善意的、不知情的受害者地位，是被告、第三人的行为侵犯了原告的合法权益。1、第三人贾永靖（名义购房人）在未告知原告汤惠玲（实际购房人）的情况下，私自使用此房屋所有权证办理小额贷款，致使原告不能及时办理不动产过户，对此原告无法控制或左右，是处于受害者地位。2、被告安国美津中药材有限公司在明知此房产属原告实际拥有的情况下，依然申请执行、进行拍卖，亦对原告的合法权益进行了侵犯，在此原告依然处于受害者地位。（六）一审法院没有审查涉案房屋是否为上诉人及其家庭唯一住房。涉案房屋是上诉人汤惠玲及其家庭的唯一住房。参照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行的规定，涉案房屋可以豁免执行。第二部分、一审民事判决适用法律严重不当，从法律适用上看，我国司法实践中对“借名买房”是否能对抗“强制执行”的问题，并不是一概而论，在符合相应充分条件的情况下对抗成立，应当对涉案房屋的强制执行。一、司法实践中，法院应当贯彻价值衡量原则，社会生活是纷繁复杂的，法院在对涉案问题作出结论之前，也需要通过价值衡量等原则进行取舍，从而选择保护哪一方利益更有利于维护社会稳定。即使这样，有时候法院也得结合个案的实际情况综合确定，保护哪一方的利益更符合公平正义。如果案外人本身不存在过错（未过户的原因，这是法院考虑案外人是否存在过错的关键性因素）其又是实际产权人，在不违反国家利益和社会公共利益的情况下，案外人的主张可以得到法院支持。比如在《张普生与周新潮、黄澍新申请执行人执行异议之诉一案》中，深圳中院认为，本案并无证据证明周新潮借黄澍新名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周新潮已为购买涉案房产支付了对价，实际占有使用涉案房产多年，虽涉案房产至今未登记至周新潮名下，但系黄澍新擅自将涉案房产用于抵押无法办理过户之故，并非周新潮过错。如借名购房的约定正常履行，周新潮可在办理居民身份证后请求黄澍新将涉案房产过户至自己名下而获得涉案房产的所有权，故其对涉案房产的物权享有期待利益。黄澍新虽代为办理购房手续，但其并未实际负担房款，亦未对涉案房产占有使用，与涉案房产并未产生实际牵连，而张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对房产登记在黄湖新名下的权利表象面发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房产与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。二、各地法院关于“借名购房”对抗强制执行的规定。（一）、广东省高级人民法院发布《关于审查处理执行裁决类纷案件若干重点问题的解答》第11条的内容:案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理意见:金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。（二）、《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题三十:执行异议之诉案件审理中，案外人以其借用被执行人名义购买作为执行标的物的不动产为由请求排除执行的，人民法院该如何处理？金钱债权执行中，案外人以其借用被执行人名义购买了作为执行标的物的不动产为由请求排除执行，除其被确认为该不动产物权的真实权利人的，不予支持。（三）、《安徽省高级人民关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》第十三条:人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在执行异议之诉中，以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，一般不予支持。但是，案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。（四）、江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》19.案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系为由主张对登记在被执行人名下的执行标的停止执行的，如何处理？人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。（五）、最高人民法院民事审判第二庭在2019年8月6日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第119条中规定，“在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持”可见，根据最高院最新的观点，在借名人有证据证明与出名人存在借名买房关系的情况下，可以直接以此阻却执行。（六）最高人民法院巡回法庭司法实务观点1、张勇健《深入贯彻落实党的十九大精神，开创巡回区民商事审判工作新局面》载明:一般债权人仅对特定标的主张清偿债务者并无交易安全保护之价值，不能适用外观主义寻求保护。以借名买房为例，在金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，人民法院可以判决排除执行。2、最高人民法院第一巡回法庭分党组副书记、副庭长张勇健在巡回区民商事审判工作座谈会的讲话中提出:“关于实质审查原则，执行异议之诉是审判程序，而非执行程序，应当与执行异议审查适用不同的标准。执行程序的价值理念是效率优先，兼顾公平，而审判程序的价值理念是公平优先，兼顾效率。十五天的审查期要求对当事人享有的所有权利均进行实质审查，既不现实，也不可能。因此，执行异议审查以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉作为审判程序，使实质审查具备了可能性。在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，如果进行实质审查能够确定真正的权利人，在不损害他人利益的情况下，应当保护实质权利人的权利。（七）其他司法实务案例（见附件）。三、本案符合《九民会议纪要》相关案外人执行异议之诉规定。为统一全国司法裁判尺度，最高人民法院召开第九次全国法院民商事审判工作会议，并于2019年11月8日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会议纪要），其中第十一“关于案外人救济案件的审理”中第127条规定，“人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款”。第127条:【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。本案中，原告借名购买房屋的事实情形完全符合第28条规的事实情形:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（原告2002年6月签订《协议》，见证据5）:二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产（原告自2002年实际合法占有、使用该房屋至今）三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（原告在2012年已将房屋全部价款支付完毕，见原审法院调取的银行支付明细）:四是非因买受人自身原因未办理过户登记（本案中，未能及时办理过户登记原因是因为第三人贾永靖过错导致，且原告在借款纠纷案件发生之前曾多次向贾永靖明确提出过户要求，具体详见贾永靖答辩状及几次开庭当庭陈述内容）。《九民会议纪要》第127条第二款中明确规定，关于第四个条件：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件，买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的亦可认定符合该条件。”本案中，原告曾多次向贾水靖明确提出了办理过户登记请求，且未能及时办理过户登记的原因是贾永靖单方造成，过错在贾永靖。所以，本案符合第四个条件。综上所述，一审法院在事实认定、法律适用上均存在严重错误，恳请二审法院对一审判决予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。 安国美津中药材有限公司辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回上诉人全部诉讼请求。从《物权法》物权法定原则应认定被答辩人（原审第三人贾永靖）是保定市徐水区屋真正所有人。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿上登记的行为，属于对社会的物权公示行为，其他民事主体有理由相信不动产登记簿上的物权所有人真实有效。本案中案涉房屋登记在被答辩人贾永靖名下，按照不动产登记生效原则，该房屋对外公示所有人是被答辩人贾永靖。此观点被答辩人（原审原告）汤惠玲并无异议。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。案涉房屋在不动产登记簿上登记的所有权人是被答辩人贾永靖，答辩人作为普通债权人有理由相信被答辩人贾永靖为案涉房屋所有权人。ニ、被答辩人（汤惠玲）提供的证据不足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，即主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被答辩人汤惠玲主张与贾永靖之间存在借名买房的法律关系，其应当就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。1、被答辩人（原审原告）汤惠玲与被答辩人（原审第三人）贾永靖系妻姐关系，二人存在紧密的亲属关系，答辩人对二人之间签订的《借名购房协议》的真实性合法性存在质疑。2、被答辩人自始至终不能证明购房款及后期贷款由其支付，也未能出示其上诉状中所称“从交房领钥匙到装修都是上诉人自己办理”的证据以及在案涉房屋居住多年的证据。3、被答辩人（上诉人）汤惠玲不符合主张“唯一住房”以排除执行的主体，人民法院没有对案外人汤慧玲是否唯一住房的审查义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定针对的是“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋”，本案中被答辩人并非法律规定的“被执行人”故被答辩人汤惠玲该上诉理由并不成立。即使存在被答辩人所称的“借名买房”，本案中汤慧玲与贾永靖借名买房产生的法律关系也不能排除强制执行。1、借名人和出名人之问的借名协议，只在其内部产生债权关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权所有权人。借名人可以请求将房屋过户到自己名下，其享有的是债权请求权而非债权，其不能排除执行。2、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能具有对抗第三人的效果。3、在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名买房协议约定不得对抗善意的申请执行人。借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险应当自行承担4、借名买房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即不符合能够排除执行的情形。四、答辩人通过在中国裁判文书网上查询被答辩人贾永靖相关司法裁判案例，发现被答辩人存在与本案类似诸多案例。涉及贾永靖民问借贷纠纷强制执行阶段的案例已经发生数起，每次贾永靖采用了相同的方式逃避强制执行，但均已被办案机关驳回。借名买房的行为，其本身就是不当行为，但被答辩人仍以不当行为提起诉讼，其主观恶意明显，严重浪费了司法资源。五、本案上诉状中不管是上诉人的意思表示还是代理人的诉讼技巧，居然以死相挟，以媒体影响相要，以博取同情和关注，试图干扰案件正常审理，其作为极其恶劣，答辩人完全有理由相信，本案的产生既是实现恶意逃避债务逃避强制执行的手段。综上所述，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回被答辩人（原审原告）全部诉讼请求。 贾永靖述称，一、我与美津药材公司的债务，刚开始并没有以房屋的价值作为偿还债务的来源。二、虽然本人近几年有几次债务纠纷，但未通过任何途径逃避法院执行。不存在本人采取相同方式逃避执行。 汤洪英述称，我认为房屋是属于汤惠玲的。 汤惠玲向一审法院起诉请求：一、请求法院判决停止对保定市徐水区屋的强制执行，并解除查封；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：第三人贾永靖与汤洪英系夫妻关系，原告汤惠玲系贾永靖妻姐，汤惠玲与刘金城系夫妻。2002年6月18日，第三人贾永靖与河北徐水县安远房地产开发公司签订购房协议，约定购买保定市徐水区（下称涉案房产），同日交纳部分购房款35184元，并在中国农业银行徐水支行办理贷款手续，贷款期限自2002年6月28日至2012年6月28日，贷款金额为60000元。2012年涉案房产取得房屋所有权证，房产证号为徐水县房权证县城字第××号，房屋所有权人登记为贾永靖，家庭共有人为汤洪英。2018年1月8日，安国美津中药材有限公司与贾永靖、汤洪英因借款合同纠纷诉至本院，安国美津中药材有限公司于2018年1月9日申请财产保全，同日我院作出（2018）冀0683民初70号民事裁定，裁定：查封、扣押或冻结贾永靖、汤洪英名下价值270万元的财产（包含涉案房产）。我院于2018年1月12日作出（2018）冀0683执保3号协助执行通知书，查封了贾永靖、汤洪英所有的保定市徐水区，查封期限自2018年1月12日起至2021年1月11日止。2018年3月26日，本院作出（2018）冀0683民初70号民事判决，判决：贾永靖、汤洪英于本判决生效之日起十日内一次性偿还安国美津中药材有限公司借款本金2695956.11元并按照年利率6%支付自2018年1月8日起占用期间的利息。判决生效后，因贾永靖、汤惠玲未履行上述给付义务，安国美津中药材有限公司于2018年5月11日向我院申请强制执行，我院于2019年6月25日作出（2018）冀0683执233号之二十一执行裁定，裁定：拍卖上述争议房产。在执行过程中，原告以涉案房产系其借贾永靖名义贷款购买，其为涉案房产实际所有权人为由提出执行异议。2019年7月15日，本院作出（2019）冀0683执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告不服，向本院提起执行异议之诉，要求停止对保定市徐水区产的强制执行，并解除查封；诉讼费由被告承担。另查明，依据原告申请，本院依法调取了贾永靖在中国农业银行股份有限公司保定徐水支行贷款账户50×××44明细信息表及现金缴款单27页、贷款合约信息表1份。庭审中，原告称2002年为购买涉案房产，曾于2002年6月15日与第三人签订“借名买房”协议，约定涉案房产属于原告所有，原告委托贾永靖以贾永靖名义办理按揭贷款手续，偿还贷款款项由原告给付贾永靖。并称自2006年起与丈夫刘金城通过现金缴款的方式多次给贾永靖贷款账户50×××44中打购房款，以证明自己系涉案房产实际所有人。被告对原告与第三人签订的“借名买房”协议不认可，对现金缴款单也不认可，称协议双方有亲属关系，协议中约定了产权过户的内容，但至今也未办理。现金缴款单款项来源部分显示工资、业务等，与本案没有关联性，不能证实款项全部用于偿还贷款，如果属实，也是证明原告与第三人存在债权债务关系。为此双方诉争在案。 一审法院认为，根据物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产所属人在不动产登记簿上登记的行为，属于对社会的物权公示行为，其他民主主体有理由相信不动产登记簿上的物权所有人真实有效。本案中涉案不动产“保定市保定市徐水区馨园小区7号楼4单元102号”房产在徐水区人民政府不动产登记机关登记的房屋所有人为贾永靖，家庭共有人为汤洪英，本院予以采信。原告与贾永靖约定“借名买房”的行为，仅对双方产生约束力，不能对抗第三人，原告与贾永靖未能按照法律规定及时到不动产登记机关进行所有权变更登记，其责任由双方自行承担。故原告与第三人的“借名买房”行为不能阻却对涉案房产的强制执行，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告要求停止执行涉案房产的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告汤惠玲的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告汤惠玲负担。 二审中，本院查明，涉案房产物业管理部门保定市徐水区园馨物业管理有限公司2019年7月9日出具证明，该证据载明：“自2002年入住馨园小区7号楼4单元102室，本室登记的为贾永靖，所有水、电费、物业费、取暖费都由本室居住人汤惠玲所交纳，但票头是写的贾永靖名字。特此证明。”；另查，盖有巨力物业专用章的交款单显示，业主贾永靖交纳馨园小区7号楼4单元102室取暖费，2016年应交2040元。该单据上有交款人刘金城签名。再查，一审卷宗129页贷款信息显示，客户名称贾永靖，借款日期2002年6月28日，到期日期2012年6月28日，借款金额6万元，会计入账账号50×××44。还查，2006年1月20日至2010年2月的盖有中国农业银行徐水县支行业务处理讫章的多张中国农业银行现金缴纳单显示，收款人贾永靖，收款人账号50×××44，缴款人汤惠玲、刘金城。金额为700元至600元不等。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，上诉人汤惠玲为证实涉案房产属其所有，向法院提交了其与贾永靖签订的协议、贾永靖的购房协议、借款凭证、物业公司的证明、交纳取暖费的票据以及每月向贾永靖还贷款的账号50×××44缴款的凭证。上述证据完整充分，能够形成证据链条。上诉人买房因资金不足，需按揭贷款，因贾永靖在银行工作，贷款方便，双方又系亲属关系，上诉人以贾永靖的名义买房合乎情理，本院认定涉案房产系上诉人汤惠玲借名购买。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人称就案涉房产过户问题多次要求被上诉人贾永靖办理过户手续，但因其另有贷款将房产证抵押于小额贷公司而推诿拖延，不予办理过户手续。上诉人就房产过户有过积极表示，未能过户并非其自身原因所导致。因此，上诉人的诉求符合上述法律规定，其能够享有排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。 综上所述，汤惠玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省安国市人民法院（2020）冀0683民初99号民事判决书； 二、不得执行保定市徐水区屋； 三、一审案件受理费5800元，由安国美津中药材有限公司负担；二审案件受理费11600元，由安国美津中药材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张亚男 审 判 员 赵春林 审 判 员 刘 斌 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 堵红果 书 记 员 裴晶晶