贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12828号 原告：李君，女，汉族，1988年5月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曾振华，男，汉族，1987年9月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：钱明焕（特别授权代理），贵州创汇咏诚律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：唐贤江（一般授权代理），贵州创汇咏诚律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师。 原告李君、曾振华与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李君及二原告共同的委托诉讼代理人钱明焕、唐贤江，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李君、曾振华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告向原告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至交房之日止违约金为4332元;3、判令被告向原告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至起诉之日违约金为16917元;4、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2016年4月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区房屋，套内建筑面积为76.19平方米，房屋总价款为294733元。合同第十一条第一款约定:“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十三条第一款第二项约定:“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日之内向买受人支付违约金”;合同第二十二条第三款约定:“出卖人承诺于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，依约履行了自己的义务，但被告在约定期限内未向原告交付房屋，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，支付至2018年8月24日。同时，被告也未按照合同约定于2018年12月30日将商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告至今仍未予办证，致使原告至今不能登记过户，其行为巳严重违约，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，均未果，故诉至贵院，望判如所请。 原告李君、曾振华在庭审时将第1项诉讼请求变更为：判决被告为原告办理商品房不动产权登记证书。 被告振华房开公司答辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》属实。二、毕节市不动产登记中心于2019年12月12日向被告出具《振华.时尚广场首次登记审查意见》，证明被告能为原告办理不动产登记证书。三、2019年12月27日，被告公司在电梯口、楼道口及物业中心张贴《通知》，要求所有购房业主办理不动产权证书，计算逾期办证违约金的时间应截止于该时间。四、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条，出卖人办理初始登记的时间为2018年12月30日，同时按照该条款的约定，2018年12月30日起180个工作日以后不能办证的，才能起算违约金。五、原告向被告出具了《承诺书》，放弃逾期交房违约金，《承诺书》最后一句为“此接房时期为该房屋的实际交房日期，原商品房买卖合同约定相关费用的计算截止到该时间止。” 本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原告李君、曾振华作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区房，房号为3-11-4号，总房款为294733元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第二十二条：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年8月24日，被告向原告交付涉案房屋。因被告未按约定时间交付涉案商品房以及为原告办理不动产权证书，故原告以前述诉请诉至本院。 另查明，2019年9月12日，毕节市不动产登记中心向被告出具《振华.时尚广场首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。 以上事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权证书。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年3月30日前向原告交付房屋，而被告实际向原告交付房屋的时间为2018年8月24日，被告逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，以已付购房款294733元为基数，按每日万分之一标准，从2018年3月31日计算至2018年8月24日止共计146天，计算为4303.10元（294733元×0.01%×146天）。对原告要求被告支付逾期交房违约金4332元的诉请，本院予以支持4303.10元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩原告出具承诺书，放弃逾期交房违约金的主张，从原告出具的《提前进场装修承诺书》的内容来看，并不能体现原告明确放弃向被告主张延迟交房应承担的相关违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告要求被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的诉请，《商品房买卖合同》约定被告应于2018年12月30日前，取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现履行期限已届满，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告的该项诉请，本院予以支持。根据合同约定，该项违约金的计算应从2018年12月31日起开始计算。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，被告抗辩其于2019年12月27日以张贴通知的方式，履行了通知义务，并提交图片一张，但该图片系被告单方制作且不能体现张贴在何处以及张贴的时间，故不能证明被告对原告履行了有效通知义务。在庭审中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年9月11日），即被告应承担违约责任的截止时间为2020年9月11日。对于违约金计算标准，原、被告双方未在《商品房买卖合同》中对约定日期起180以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告主张按日0.01%（每日万分之一）的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以确认。故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额294733元为基数，按日万分之一的标准，从2018年12月31日起计算至2020年9月11日止共计620天，违约金共计：18273.45元（294733元×0.01%×620天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告李君、曾振华缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李君、曾振华支付逾期交房违约金4303.10元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李君、曾振华支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18273.45元； 四、驳回原告李君、曾振华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166元，由原告李君、曾振华负担10元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年十月二十八日 书记员  李 智