广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初11103号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系公司员工。被告：李苑荧（曾用名李细幸、李细杰），女，1984年9月22日出生，汉族，住广东省珠海市*************，公民身份号码440************089。被告：吕纯清，男，1964年2月13日出生，汉族，住四川省邻水县***********，公民身份号码513************290。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告李苑荧、吕纯清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、被告李苑荧到庭参加诉讼，被告吕纯清经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付2016年4月1日至2020年2月29日拖欠的物业管理费6853.4元；2.被告向原告支付滞纳金7641.7元(按中国人民银行同期同类贷款年利率计算)。事实和理由：二被告入住原告负责物业管理服务的中山市****************，前段时间能按时交付物业管理费。被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2016年4月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头、电话沟通、上门催告，及于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月4日在小区公告栏上张贴催交通知书，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2016年4月1日至2020年8月31日拖欠的物业管理费8414.34元；2.被告向原告支付2016年5月1日至2020年8月31日滞纳金1004.7元。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法人证明及法人身份证复印件；2.委托人的身份资料；3.房产证复印件；4.侨兴花园水电、管理费收费收据；5.公告栏催交图片（2019年9月2日）；6.关于陈富辉申请中山市侨兴物业管理有限公司物业管理资格证书批复信息公开的复函；7.委托函；8.关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复；9.（2020）粤2071民初1959号民事判决书、（2019）粤20民终3262号民事判决书；10.公告栏催交图片（2016年、2017年）。被告李苑荧答辩称：1.原告侨兴公司不具备本案诉讼主体资格，原告未提供与开发企业或侨兴花园业主委员会的相关聘用合同等证据，原告与被告也没有签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系。2.被告房屋于2016年4月购买拆除至今，原告从未联系过被告，被告也未收到侨兴小区业主委员会的催缴通知或电话。对原告称与被告多次沟通，并于2019年9月4日在小区公告栏商张贴欠费明细不予确认。原告直至2020年3月3日原告才与被告沟通评估公司来评估房屋事宜。原告主张2019年3月前物业管理费的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，即使被告要交费，也只应交11个月的物业管理费。3.根据中山市物价文件中价（1998）171号关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理费服务收费标准的批复，对未入住或未经营的，按以上同类标准的40%向业主或房地产开发商收取。4.涉案物业已由珠海市斗门区法院（2018）粤0403民初1738号民事判决书判决归被告吕纯清所有，2018年12月31日的物业管理费应由吕纯清一人承担。5.大部分业主不交费说明原告存在问题，原告不积极解决问题，而是通过诉讼强制收取业主的物业管理费。)2019年9月2日，原告向侨兴全体业主公布侨兴花园欠缴物业管理费业主名单317户，金额共一百多万元，但没有通过业委会审核，是原告自主确定的。6.侨兴业主委员会另聘请了其他物业公司，解聘了原告，但原告长期不退出，又未提供物业管理服务。综上所述，应驳回原告的全部诉讼请求。被告李苑荧为其辩解提交了如下证据：1.（2018）粤0403民初1738号、（2019）粤04民终921号民事判决书及生效证明；2.关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理费服务收费标准的批复[中价(1998)171号]。因吕纯清下落不明，本院依法于2020年6月6日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。1998年12月16日，中山市物价局向原告发出《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》[中价（1998）171号]载明：侨兴花园小区综合管理服务收费标准（按建筑面积计算），普通多层住宅每月每平方米米0.4元，别墅每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米1.2元，未入住或未经营的，按以上同类的40%向业主或房地产发展商收取。以上收费标准从1998年12月1日起执行。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。本院审理并已发生法律效力的（2018）粤2071民初4598号案民事判决书查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告李苑荧（李细幸）、吕纯清系中山市************物业业主，该物业于2016年3月11日办理由李细幸、吕纯清作为权利人的房地产权属证书[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0032528、0032529号]，建筑面积182.27平方米。另查，广东省珠海市斗门区人民法院于2018年12月31日作出（2018）粤0403民初1738号民事判决书载明：认定李细幸与吕纯清于2016年9月8日办理结婚登记手续的事实。判决准许李细幸与吕纯清离婚，自本判决生效之日起解除夫妻关系；位于中山市************的房屋归吕纯清所有。李细幸不服一审判决提起上诉，广东省珠海市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）粤04民终921号民事判决书载明：判决驳回上诉，维持原判。终审判决于2019年6月20日发生法律效力。原告称物业管理费缴费时间为每月10日前，主张多次通过口头、电话、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费，并提交了其于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日张贴在小区公告栏的催缴费通知及照片证明。原告主张被告尚欠2016年4月1日至2020年8月31日期间物业管理7728.46元及2016年5月1日起至2020年8月31日止滞纳金1004.7元（按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年3月25日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年3月25日作预立案调解，调解不成于2020年4月24日正式立案。庭审时，被告李苑荧主张于2016年3月购买并拆除涉案物业，被告并未入住，根据中山市物价局文件应按40%的标准缴交物业管理费，且物业管理费由吕纯清一人负责，故不清楚物业管理费缴费情况。被告未收到原告催缴费通知，主张2016年4月至2019年3月的物业管理费已超过诉讼时效期间。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为原告主体不适格，被告未与原告形成物业服务合同关系，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效；被告认为经法院生效判决李细幸与吕纯清离婚，涉案物业归吕纯清所有，应由吕纯清承担离婚后的物业管理费。故本案争议的主要焦点为：1.原、被告是否存在物业服务合同关系；2.被告李苑荧与吕纯清对在夫妻关系存续期间及离婚后的物业管理费及违约金应如何负担；3.原告主张二被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，虽然原告与二被告未签订物业管理服务协议，但是原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。对于被告主张侨兴花园小区业委会解聘了原告侨兴物业公司的问题，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区****年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。因此，本院对被告李苑荧主张的该事实不予认定，对原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，与二被告存在物业服务合同关系的事实予以认定。原告与二被告形成物业服务合同关系，原告提供了涉案小区的物业服务，二被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。对焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”广东省珠海市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）粤04民终921号民事判决书终审判决驳回上诉，维持原判（准许李细幸与吕纯清离婚，自本判决生效之日起解除夫妻关系；位于中山市************的房屋归吕纯清所有），该终审判决于2019年6月20日发生法律效力。故应认定李苑荧与吕纯清于2019年6月20日离婚，从2019年6月20日起涉案房屋归吕纯清单独所有，基于涉案房屋所产生的权利义务应由吕纯清单独享有和负担。因此，李苑荧与吕纯清在婚姻关系存续期间的物业管理费及违约金由双方共同负担，双方离婚后及涉案物业所有权转移由吕纯清单独享有后的物业管理费及违约金由吕纯清单独负担，即2016年4月1日至2019年6月19日的物业管理费由二被告共同负担，2019年6月20日至2020年8月31日止的物业管理费由吕纯清负担。对焦点三，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；......”第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本案中，原告主张多次通过口头、电话、上门等方式催收物业管理费，并提交了其于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日张贴在小区公告栏的催缴费通知及照片证明；被告称其从未收到原告催缴费通知，原告诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，虽然被告李苑荧称未收到原告的催缴费通知，但是二被告于2016年3月购买涉案房屋后自主拆除涉案房屋，导致原告不能通过上门或在涉案房屋张贴催款通知，责任不在于原告，而原告在小区公告栏张贴催缴费通知向被告催收物业管理费，亦符合常理。故本院认定原告已通过在小区公告栏张贴公告的方式告知二被告缴交物业管理费，即分别于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日向被告主张了权利。根据上述法律规定，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，原告主张从2016年4月1日至2020年8月31日期间的物业管理费及相应违约金未超过诉讼时效，被告李苑荧主张原告的诉求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于物业管理费的计算标准，被告李苑荧认为未入住涉案房屋且房屋已拆除，主张应按《关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》[中价（1998）171号]的规定按40%的标准计算物业管理费。本院认为，二被告于2016年3月购买涉案房屋并拆除房屋，并于2016年3月11日办理由李细幸、吕纯清作为权利人，应视为涉案房屋已交付二被告占有使用，即二被告已入住使用。二被告在房屋交付使用后自主拆除涉案房屋，责任不在于原告，被告李苑荧以房屋已拆除及未入住而主张按40%的标准计算物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋建筑面积为182.27平方米，根据中山市物价局批复文件别墅物业管理费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为145.82元，故被告李苑荧、吕纯清应向原告支付2016年4月1日至2019年6月19日的物业管理费5633.03元[145.82元/月×(38+19天/30天)个月]，被告吕纯清应向原告支付2019年6月20日至2020年8月31日的物业管理费2095.43元[145.82元/月×(14+11天/30天)个月]。关于违约金，原告主张物业管理费于每月10日前缴交，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院确定违约金计算方式为：以每月物业管理费为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年8月34日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四之规定，判决如下：一、被告李苑荧、吕纯清于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年6月19日的物业管理费5633.03元；二、被告吕纯清于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2019年6月20日至2020年8月31日的物业管理费2095.43元；三、被告李苑荧、吕纯清于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金[计算方法：以尚欠2016年4月1日至2019年6月19日期间每月的物业管理费145.82为基数(其中，2019年6月物业管理费91.87元)，从应缴之日即当月10日起，自2016年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年8月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算]；四、被告吕纯清于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金[计算方法：以尚欠2019年6月20日至2020年8月31日期间每月的物业管理费145.82为基数(其中，2019年6月物业管理费53.95元)，自2019年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至2020年8月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算]。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告李苑荧、吕纯清负担（二被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  陈锐捷人民陪审员  郑 冰二〇二〇年十月二十二日书 记 员  梁晓林林雷