江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6366号上诉人（原审被告）：黄辉，男，1968年10月31日生，汉族，住海安县。被上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司，住所地常熟市海虞北路**亿源世纪广场****。主要负责人：钱伟东，总经理。委托诉讼代理人：余慧，江苏言子律师事务所律师。上诉人黄辉因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司（下称深华公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。黄辉上诉请求：请求撤销江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1763号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：深华公司主张2012年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费，而深华公司在2020年2月才向一审法院起诉主张权利，此前深华公司一直未主张权利，一审庭审中深华公司也未能举证时效中断的证明，上诉人也不同意履行2017年前的物业服务费。一审法院认为“物业服务合同系持续性合同，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务亦具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性。故物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算”与法律不符，是偷梁换柱设定的论点、论据错误而得出的诡辩结论。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效判被若干问题规定》“第五条当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”据此规定，三个独立的物业服务合同不是一审法院认为的“一个服务合同”“持续性合同”；三个独立的物业服务合同分别约定的交费期限不是一审法院认为的“连续性债务”。一审法院支持深华公司“三个独立合同”下债务29943元的主张实难令上诉人信服，按最高院诉讼时效若干问题第五条规定，本案第一个独立合同2012年1月1日起至2014年12月31日止《物业服务聘用合同》诉讼时效己过法律保护时效，依法应不予保护。即2012年1月1日起至2014年12月31日止期间36个月，以每月615.12元物业服务费计22144.32元不予保护。深华公司没有按照物业服务合同履行义务，不符合江苏省物业服务三级标准，应以每平方米每月150元的收费约定适当降低收费标准，来计算物业服务费。深华公司在诉讼中答辩称：1、上诉人从2012年1月1日拖欠物业服务费用至2019年9月30日，存在连续拖欠的物业费债务。又因为连续性债务具有整体性和关联性，各期债务因时间经过而不断产生，不是在合同签订时就已形成。因此我方要求上诉人给付物业费不存在已逾诉讼时效的情形。2、“业主委员会”只是代表业主与企业签订物业服务合同，其物业服务合同的相对方仍是业主。故上诉人主张己方为不适格主体不成立。3、上诉人对其主张深华公司提供的物业服务不到位，存在瑕疵，负有举证责任，但在一审法庭调查时，上诉人并未提出与此相关的证据予以佐证，且深华公司按约为全体业主提供了优质高效的服务。4、我方的物业服务费计算方式符合与业委会签订的《物业服务聘用合同》之所规定，业主应当受到该协议的约束，协议内容为双方真实的意思表示，且收费标准符合物价规定，应受法律保护。综上，深华公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。深华公司向一审法院起诉请求：1、要求黄辉支付物业费57206元。2、黄辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月10日，常熟老街一、二期业主委员会（甲方）与深圳市深华物业集团有限公司（乙方）签订《物业服务聘用合同》一份，约定：委托物业服务合同期间自2012年1月1日起至2014年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积计算交纳，具体交费标准为商业街物业：1.50元/月M2。物业服务费按季计算，业务或物业使用人应在每季度第一个月15日前向乙方交纳当季的物业服务费。若逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用万分之五收取滞纳金。2015年3月22日，常熟老街一、二期业主委员会（甲方）与深华公司（乙方）签订《物业服务聘用合同》一份，约定：委托物业服务合同期间自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积计算交纳，具体标准如下：商业街物业1.1元/月﹒平方米；上述收费标准已包含物业服务公共服务费等费用，未包含物业公共运行能耗等费用，未包含部分（代收代缴）按以下办法分摊：商业街物业0.4元/月﹒平方米。物业服务费按年计算，业务或物业使用人应在每年度的1月1日-12月31日交纳本年度的物业服务费。若逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用万分之三收取滞纳金。2017年12月28日，常熟老街一、二期业主委员会（甲方）与深华公司（乙方）签订《物业服务聘用合同》一份，约定：委托物业服务合同期间自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积计算交纳，具体缴费标准如下：商业街物业1.5元/月M2。物业服务费按季计算，业务或物业使用人应在每季度第一个月15日前向乙方交纳当季的物业服务费。若逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用万分之五收取滞纳金。上述三份《物业服务聘用合同》均约定：甲方通过招投标方式将常熟老街一、二期区域委托乙方实行物业服务，物业名称为：常熟老街一、二期，物业类型：住宅、商业街、底商铺；座落位置：常熟市海虞北路延伸段。黄辉系常熟老街商业街钟楼108号（面积102.52平方米）、钟楼108-2号（面积307.56平方米）的业主。在一审审理中，深华公司主张要求黄辉缴纳的物业费为2012年1月1日起至2019年9月30日止，按每平方米为1.5元，总面积为410.08平方米进行计算。以上事实，有营业执照、身份证复印件、物业服务聘用合同、不动产登记簿查询记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。依法成立的合同受法律保护。本案中，深华公司与常熟老街一、二期业主委员会签订的《物业服务聘用合同》合法有效，深华公司依约提供物业管理服务，黄辉亦应依约支付相应的物业管理费。本案主要争议焦点为：深华公司的主张是否已过诉讼时效。一审法院认为，物业服务合同系持续性合同，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务亦具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联系大于独立性。故物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。现黄辉拖欠2012年1月1日至2019年9月30日共93个月的物业管理费未付，应承担相应的民事责任。深华公司主张2012年1月1日至2019年9月30日的物业管理费计算为57206元，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。深华公司自愿放弃滞纳金，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。综上，深华公司的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。遂判决：被告黄辉于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司物业管理费57206元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1057元，由原告深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司负担442元，由被告黄辉负担615元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，黄辉系常熟老街商业街钟楼108号及108-2号业主，而深华公司系黄辉所在小区业主委员会选聘的物业服务企业，长期为黄辉所在的常熟老街小区提供物业服务，黄辉与深华公司据此形成物业服务合同关系。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，自2012年1月1日起至今，黄辉一直未支付物业管理费。现深华公司要求黄辉按照《物业服务聘用合同》约定的单价支付其所拖欠的2012年1月1日起至2019年9月30日止的物业费，证据充分，应予支持。因深华公司自2012年1月1日起至今一直系涉案房屋所在小区的物业服务公司，而黄辉亦自2012年1月1日起一直未按约缴纳相应的物业管理费，其违约行为一直持续至今，故黄辉认为深华公司主张的2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费已过诉讼时效的主张，无相应法律依据，本院对此不予支持。综上，黄辉的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2114元，由上诉人黄辉负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年十月十日书记员 杨颖颖