江苏省盱眙县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0830执异148号异议人（案外人）：张玉梅，女，1975年9月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。申请执行人：上海锐懿资产管理有限公司,统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区。法定代表人：葛航，该公司董事长。被执行人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：王有文，该公司执行董事。被执行人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区。法定代表人：孙长波，该公司董事长。被执行人：王慧俊，女，1962年8月30日出生,汉族，住浙江省杭州市下城区。本院在执行上海锐懿资产管理有限公司申请执行盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊委托贷款合同纠纷一案过程中，异议人张玉梅向本院提出书面异议，本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2016年11月25日，淮安市中级人民法院对上海锐懿资产管理有限公司诉盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还上海锐懿资产管理有限公司尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锐懿资产管理有限公司律师费60万元；三、上海锐懿资产管理有限公司就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（2007）第1089号、盱国用（2007）第1092号的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、上海锐懿资产管理有限公司就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对盱眙海通置业有限公司所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回上海锐懿资产管理有限公司其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿资产管理有限公司负担27244元，由被告盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿资产管理有限公司的申请，淮安市中级人民法院于2017年5月24日立案强制执行，案号为（2017）苏08执109号。因被执行人盱眙海通置业有限公司有关联案件在盱眙县人民法院执行，为统筹规划辖区内人民法院执行工作，淮安市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号民事裁定，将本案指定由盱眙县人民法院执行。根据上海锐懿资产管理有限公司的申请，本院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。在本案执行过程中，本院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园银座小区3幢商住楼301、401、302、402、403、204、305、405、306、406、206、207、307、407、408的房屋；海通花园银座小区5幢商住楼；11幢商住楼5-402、5-303；海通花园银座小区19、20幢商住楼19-404、20-601、20-501、20-301、20-401、20-502、20-404；海通花园银座小区12幢商住楼502、503；海通花园银座小区6幢住宅楼402、502、503、204、304、505、105；海通花园银座小区21幢住宅楼402、502、303、304、404、104、405、305、306、406、307；海通花园银座小区10幢住宅楼402、102、403、103、503、405；海通花园银座小区18幢住宅楼402、202、502、302、602、102、403、404、104、405、205、305、106；海通花园银座小区3幢商住楼3-1、3-3、3-7、3-10、3-11、3-14；海通花园银座小区5幢商住楼、11幢商住楼5-11-4、5-11-6、5-11-1；海通花园银座小区19、20幢商住楼19-20-1、19-20-2、19-20-4、19-20-6、19-20-8、19-20-9、19-20-14、19-20-15；海通花园银座小区12幢商住楼12-1、12-2、12-3、12-4、12-5、12-6、12-7。查封期限为三年。同日,本院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。2019年10月28日，本院根据上海锐懿资产管理有限公司的申请，作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：拍卖被执行人江苏海通投资发展有限公司所有的坐落于淮安市××区××花园××小区房屋××套（详见拍卖房屋明细表）。同日，本院已将拍卖通知书告知所有利害关系人。张玉梅提出异议称，请求法院中止对位于淮阴区海通花园银座小区3号楼207室房屋的执行。事实和理由：被执行人江苏海通投资发展有限公司与异议人张玉梅通过认购协议于2016年2月2日双方约定，江苏海通投资发展有限公司将其名下位于海通花园银座3号楼207室出售给异议人，并于2016年2月3日交纳认购金20000元整。当时被执行人江苏海通投资发展有限公司承诺案外人将于2016年6月份交房的同时双方签订正式购房合同，于是6月份异议人向江苏海通投资发展有限公司提出签合同，得到的回复是要等到9月份，9月份再提议签合同时又回复要等到12月份，再往后一次一次去售楼处或电话询问何时可以签订合同都没有给出明确时间。异议人当初购房原因是因为老家拆迁在即，父母即将无处可居，签不了合同就拿不到房，拿不到房老人无处安身，且在等待江苏海通投资发展有限公司签订合同期间，房价已逐步上涨，购房政策也突变，导致本人当时错失时机，在淮安购房资格失效，再换其他楼盘重新购买已不可能。因此，异议人已于2017年8月21日入住该房屋。异议人与被执行人江苏海通投资发展有限公司达成约定时，该房屋系登记在被执行人名下的合法财产，且该房屋当时未存在任何查封，故双方的约定合法有效，该房屋虽未办理网签登记，但异议人已合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之规定，贵院应中止对(2018)苏0830执1637号民事裁定书的执行。本院认为，案外人基于所有权请求中止对案涉房屋的执行，其实质是案外人在执行过程中基于实体权利对执行标的提出阻却执行的异议请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本案应审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对本案，本院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人张玉梅提供的购房协议、收据、银行转账记录、物业费收缴协议、装修费清单等证据，证明异议人与被执行人已签订合法有效的书面合同。异议人按约支付了购房款且同意将剩余房款交至法院，异议人已合法占有该房屋。因被执行人原因不能办理过户，异议人无过错，符合上述规定的情形。异议人享有的不动产买受人物权期待权的权益能够排除执行，故异议人的异议请求成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于淮阴区海通花园银座小区3号楼207室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 贾晓红审 判 员 李家锐审 判 员 周立新二〇二〇年十月二十六日法官助理 祖恩燕书 记 员 万 芳附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。