河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初2377号 原告：郭树行，男，1976年5月3日生，汉族，住天津市津**。 委托代理人：蒋廷，天津朗昊律师事务所律师。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地唐山市丰**汇通路锦绣天地小区**底商。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托代理人：徐良伟，该公司员工。 被告：唐山商盛物业服务有限公司，，住所地唐山市丰**汇通路** 法定代表人：田晓杰，职务经理。 委托代理人：吴欢，该公司员工。 被告：荣万家生活服务有限公司唐山分公司，住所，住所地唐山市丰**汇通路**div> 法定代理人：夏春龙，该公司经理。 委托代理人：吕鸣凤，该公司员工。 原告郭树行与被告唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）、唐山商盛物业服务有限公司（以下简称商盛公司）、荣万家生活服务有限公司唐山分公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭树行及其委托代理人蒋廷、被告荣盛公司委托代理人徐良伟、被告商盛公司委托代理人吴欢、被告荣万家公司委托代理人吕鸣凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭树行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告和被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告荣盛公司返还原告首付款383038元及并赔偿自原告支付之日起至被告返还之日止的资金占用费；3、判令被告商盛公司返还原告运营保证金83671元；4、判令被告荣万家公司返还原告公共维修基金6896元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2017年4月购买被告荣盛公司开发的“荣盛未来城”4-3244号房产，双方约定“买受人采用按揭贷款方式付款”，原告依约向各被告支付了首付款、保证金、公共维修基金等费用。但被告荣盛公司在该项目经营中存在“售后返租”、“首付贷”骗取银行贷款等违规行为，导致银行对“荣盛未来城”项目不再批准按揭贷款。原告亦因上述原因无法办理银行货款，以致原告合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审过程中原告增加诉请为第二、三、四项增加自款项交付之日起至偿还之日止的利息。 被告荣盛公司辩称，一、答辩人销售未来城房屋具备《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，答辩人在销售现场悬挂出示了各种证件，并将各种证件写在了《商品房买卖合同》中，因此答辩人具备《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》规定的商品房预售的条件。二、原告在诉状中的陈述不是事实。答辩人与原告于2017年4月19日签订了《商品房买卖合同》，该合同是原告自愿签订的，是双方真实意思表示，合法有效，根据合同约定原告支付购房款方式为按揭贷款，即首付款383038元于2017年4月7日付清，剩余37万元向银行贷款，如无法办理银行贷款的，应补齐全款，因原告自身资质存在问题导致银行拒贷，原告应承担逾期付款违约责任。现原告要求解除合同，答辩人同意解除，但解除为原告自身原因造成，原告应按照合同约定承担总房款10%的违约责任。三、造成原被告双方解除合同原因为原告自身问题，原告无权要求答辩人承担资金占用费。四、原告支付的除房款外的其它费用不是答辩人收取的，与答辩人无关。 被告商盛公司辩称，我公司不同意退还营运保障金，原告与我公司已签订委托经营合同，这是经原告知晓与认可的，并且合同中有规定，合同经双方签字盖章后即生效，在未经双方一致同意的情况下，任何一方不得解除本合同，因此不同意退还营业保证金。 被告荣万家公司辩称，我方收取的公共维修基金为代收，已经于2017年6月份转出给了财政局，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，原告郭树行作为买受人与被告荣盛公司作为出卖人签订《认购协议书》一份，约定：原告郭树行向被告荣盛公司购买未来城项目4-3244号房屋，原告郭树行向被告荣盛公司支付认购金人民币30000元，认购金在出卖人、买卖人双方签署商品房买卖合同时，转入房款或首付款。原告郭树行于2017年4月5日通过刷卡的方式向被告荣盛公司支付了认购金30000元，被告荣盛公司为原告出具了相应金额的收据一张。2017年4月7日原告郭树行作为买受人与被告荣盛公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告郭树行向被告荣盛公司购买4-3244号房，房屋总金额为人民币753038元；买受人通过按揭方式购买，首付款383038元于2017年4月7日付清，贷款37万元；买受人因自身原因退房的，应支付出卖人总房款的10%的违约金；被告荣盛公司应于2016年12月30日前将验收合格的房屋交付原告；出场人根据建设部《住宅专项维修资金管理办法以》（165号）代唐山市丰南区物业办公室向买受人收取公共设施维修资金6896元。另双方在补充协议中约定：原告承诺具备贷款资格以及房款支付能力。原告应于主合同及补充协议签订之日起3日内向银行提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭抵押贷款手续。如因原告贷款资格不符合要求，从而导致在本协议签订之日起18日内房屋抵押贷款仍无法到达被告指定的银行账户，则视为由于原告的原因无法办理贷款；在双方办理交房手续时，如原告尚有应付款或违约金未付清的，被告荣盛公司有权拒绝向原告交付房屋而无需承担违约责任。原告郭树行于2017年4月7日通过刷卡方式，向荣万家公司支付公共维修基金款6896元，向荣盛公司支付房屋首付款353038元。被告荣万家公司及荣盛公司分别为原告郭树行出具了相应金额的收据一张。 原告郭树行与被告商盛公司签订《委托经营合同》，合同约定：原告郭树行同意委托被告商盛公司在经营管理期限内经营管理原告郭树行购买的4-3244号房产。经营管理期限起始日即支付委托收益和分期退还营运保证金的起计日期，即为商铺款项全部到账（按揭及首付分期客户为银行放款）之日起的第120日。除非原告郭树行与被告荣盛公司之间的商品房买卖合同解除或终止，导致被告商盛公司的经营管理成为不可能，否则原告郭树行不得解除被告商盛公司的经营权。原告郭树行需向被告商盛公司支付营运保证金，作为原告郭树行将标的物业委托被告商盛公司经营的保证。营运保证金金额为人民币83671元。原告郭树行于2017年4月7日通过刷卡的方式向被告商盛公司支付营运保证金83671元，被告商盛公司为原告出具了相应金额的收据一张。 再查明，廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司于于2020年4月7日名称变更为荣万家公司。，荣万家公司收取公共维修基金6896元后，将此公共设施维修资金上交至唐山市丰南区财政专项资金账户。被告荣盛公司另提交与原告同时期通过按揭方式购买荣盛未来城商铺的其他人员的商品房买卖合同及银行借款凭证，证明另有同时期购买者按揭贷款银行正常审批发放。 以上事实有当事人陈述、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、收据、刷卡凭证、企业信用信息公示报告、银行借款凭证等证据予以证明。 本院认为，原告郭树行与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应予以保护。原告郭树行与被告荣盛公司在商品房买卖合同及补充协议中对付款方式及期限、房屋交付期限及违约责任均进行了详细约定，双方应按照合同的约定履行。按照约定原告应于2017年4月7日付清首付款383038元，但原告并未按照补充协议约定办理抵押贷款手续及按照合同约定付清剩余房款。原告虽诉称系因被告荣盛公司存在变相“首付贷”的情形导致房屋贷款未能办理成功，但原告提交的唐山市住房和城乡建设局政务通报显示，被告荣盛公司存在其所称情形系2018年6月15日，晚于其办理贷款日期一年多，同时被告荣盛公司提交其他与原告同时期购买荣盛未来城商铺人员贷款正常发放的证据，本院认定按揭贷款未能办理成功系原告自身原因所致。综上，原告请求解除合同，被告荣盛公司亦予以认可，本院予以支持，但原告应承担相应的违约责任。按照合同约定原告因自身原因退房的，应为支付被告荣盛公司总房款的10%的违约金，但双方约定的违约金数额过高，本院依据公平原则,予以适当减少,按照已付房款的10%予以确定。故扣除违约金后，被告荣盛公司应返还原告购房款344734.2元。同时因原告郭树行自身原因构成违约，故其请求被告给付其资金占用费的主张，本院不予支持。 按照原告与被告荣盛公司签订的房屋买卖合同中约定被告荣盛公司代唐山市丰南区物业办公室向原告收取公共设施维修资金6896元，后荣万家公司又代荣盛公司收取公共设施维修资金6896元，并将此公共设施维修资金上交至唐山市丰南区财政专项资金账户。但因原告已经提出解除与被告荣盛公司之间房屋买卖合同，被告荣盛公司事实上也未将房屋交付原告，综上，原告请求被告荣万家公司返还其公共维修基金6896元的主张，本院不予支持，但被告荣万家公司应协助原告办理退还未来城4-3244号房屋公共维修基金费用6896元。 原告与被告商盛公司签订的《委托经营合同》需以原告对4-3244号房屋享有所有权为前提，然而原告自始未取得上述房屋的所有权，且按照原告与被告商盛公司签订合同的约定被告商盛公司经营管理期限为商铺款项全部到账（按揭及首付分期客户为银行放款）之日起的第120日，原告并未按照约定交清全部款项，且原告已经提出解除与被告荣盛公司之间房屋买卖合同，被告荣盛公司也并未对涉案房屋进行经营管理，故被告商盛公司需返还原告营运保证金人民币83671元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告郭树行与被告唐山荣盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170409205）； 二、被告唐山荣盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告郭树行购房款人民币344734.2元； 三、被告唐山荣盛房地产开发有限公司、被告荣万家生活服务有限公司唐山分公司自本判决生效之日起十日内共同协助原告办理退还未来城4-3244号房屋公共维修基金费用人民币6896元。 四、被告唐山商盛物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告郭树行营运保证金人民币83671元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8404元，减半收取计4202元，由原告郭树行负担202元，被告唐山荣盛房地产开发有限公司负担3165元，被告唐山商盛物业服务有限公司负担835元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  杨德胜 二〇二〇年十月十五日 书记员  贾东伟