山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终1105号上诉人（原审被告）：山西浩景富房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市迎泽区迎泽大街**万邦国际******。法定代表人：王某1，任经理。委托诉讼代理人：贾某，男，1974年7月7日生，汉族。山西省晋城市沁水县郑庄镇西大村人，系山西浩景富房地产开发有限公司职工。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：毕某，山西君宜（高平）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某，男，1986年10月31日生，汉族，现住山西省晋城市。原审被告：王某1，男，汉族，约50岁，任山西浩景富房地产开发有限公司经理，系上述公司法定代表人。原审被告：王某2，男，1992年7月28日生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：闫某，女，1969年10月5日生，汉族，现住山西省晋城市。系被告王某2的母亲。原审第三人：山西林昌泰建筑工程有限公司。住所地山。住所地山西省吕梁孝义市中阳楼街道永安路购物广场C1-7）。法定代表人:李某，任董事长。上诉人山西浩景富房地产开发有限公司（以下简称“浩景富公司”）与被上诉人赵某、原审被告王某1、王某2、原审第三人山西林昌泰建筑工程有限公司（以下简称“林昌泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人浩景富公司的委托诉讼代理人贾某、毕某、被上诉人赵某、原审被告王某2的委托诉讼代理人闫某到庭参加询问，原审被告王某1、原审第三人林昌泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。浩景富公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人的诉讼请求；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审对部分事实没有查清，要求上诉人退还购房款及赔偿损失对上诉人失之公正。对于购房合同的签订及履行，包括上诉人公司的筹建均是第三人一手负责，上诉人不知情，一审法院并未审查购房合同签订及履行的实际主体，仅仅是因为形式上由上诉人与被上诉人签订了协议。实际上上诉人与被上诉人签订购房合同的行为均是第三人所为，第三人参与合作判决书所述项目后，将上诉人的公章、财务章、合同等予以掌握，上诉人不知道被上诉人对外签订合同的情况，这一事实在公安局的调查中均有证据证明，且被上诉人的购房款也是进入了第三人的账户，上诉人在该案中并未收到购房款，现在要求上诉人退还购房款及赔偿损失显失公平。赵某辩称：一审判决正确，上诉人的上诉请求不成立。我已将50万元购房款在澳林大酒店支付给上诉人，上诉人和原审第三人是什么关系我不清楚，合同签的是上诉人，所以我现在只能要求上诉人退还购房款。王某2辩称：认可上诉人的上诉请求。王某1和林昌泰公司未答辩。原告赵某向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告赵某与被告浩景富公司签订的共4份房屋买卖合同无效；2、请求依法判令被告浩景富公司返还原告已付房款500000元，并赔偿原告已付房款1倍的损失，共计1000000元；3、请求依法判令被告王某1、被告王某2在未履行出资义务范围内，对第二项诉讼请求承担补充赔偿责任；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2010年5月，山西金澜丝绸纺织品有限责任公司通过拍卖的方式以8130000元的价格取得位于高平市米山镇川起村的面积为33000平方米（合地49.5亩）的土地，上述土地的土地用途为工业用地。山西金澜丝绸纺织品有限责任公司取得上述土地使用权后作为甲方与作为乙方的被告浩景富公司签订了《房地产合作开发协议书》，上述协议书载明：甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“碧＋金澜公馆”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，……一、项目概况本项目位于高平市长晋高速与世纪大道交汇处，项目暂定名“碧＋金澜公馆”，项目用地面积33016平方米（约49.5亩），规划用地性质为商住综合用地，土地使用年限50年，项目总建筑面积约5万平方米。二、合作形式根据优势互补，互惠互利的原则，双方采用合作开发的合作形式。甲方出土地，乙方负责投资开发，乙方给予甲方固定回报，承担全部项目开发费用。甲乙双方约定，乙方以200元/平米作为甲方的项目前期补偿与收益。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。此外，上述合同还就双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2018年6月22日，被告浩景富公司作为出卖人与作为买受人的原告签订了4份《房屋买卖合同》，上述合同分别约定，买受人购买的房屋为暂定项目名为“碧＋金澜公馆”中的第1座2层201号房、210号房、211号房、212号房，约定上述房屋的总价款分别为281795元、314078元、314078元、328426元，上述房屋的建筑面积均为71.74平方米，上述合同还约定了买受人以分次付款的方式支付购房款，原告赵某于2018年6月22日分别就上述5套房屋交付首付款110000元、150000元、120000元、120000元，总计500000元。此外，上述合同均载明：“……房屋的用途为公寓，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上7层，地下1层，地下**台是封闭式。……第八条交付期限出卖人应当在2019年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定符合本合同约定下的房屋交付买受人使用。……第十二条出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”此外，上述合同还就出卖人逾期交房、产权登记等事宜进行了约定。同日，被告浩景富公司给原告出具500000元收据1支，上述收据中载明：“收款方式承兑汇票收款事由碧＋金澜公馆1-201、1-210、1-211、1-212号购房款承兑票号39942912、25581547、30069246、21510208、38855917”。后因上述房屋所占用土地性质为工业用地，无法交付房屋。另查明，主办单位为国家市场监督管理总局的国家企业信用信息公示系统的网站中显示：被告浩景富公司成立于2018年4月26日，注册资本为1000万元人民币，经营范围为：房地产开发经营；房地产信息咨询；企业管理咨询。上述网站显示：股东为王某1、王某2（其二人系父子关系），其中王某1的持股比例为80%，认缴出资额为800万元人民币，王某2的持股比例为20%，认缴出资额为200万元人民币。对上述二人出资额认缴日期，在其各自的股东及出资详情信息中显示均是2023年2月28日。但在被告浩景富公司的2018年、2019年年度报告中显示王某1、王某2的认缴出资时间为2018年4月26日、实缴出资时间为2023年3月28日。现被告王某1、王某2均未实际出资。一审法院认为，被告浩景富公司作为独立的企业法人，其应当知晓公司印章是其对外进行活动的有形代表和法律凭证，本案中，被告浩景富公司认可原告所提交的《房屋买卖合同》中的印章系其公司印章，加盖公章的行为表示其与原告就上述合同达成了一致的意思表示，即便被告浩景富公司辩称上述印章系林昌泰公司所加盖的事实属实，但被告浩景富公司将其公章交付给林昌泰公司的行为也是说明被告浩景富公司授权林昌泰公司使用自身的公章，由此而产生的相应的权利和义务应由授权方即被告浩景富公司承受，故对被告浩景富公司辩称应驳回原告对其诉讼请求的答辩理由不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告浩景富公司系房地产开发企业，其作为“碧＋金澜公馆”项目的承建方，向原告出售项目名为“碧＋金澜公馆”的房屋，并与原告签订《房屋买卖合同》，故原、被告之间的权利、义务属于上述解释的调整范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告浩景富公司在未取得商品房预售许可证的情况下，将房屋销售给原告，且被告浩景富公司在未经相关行政主管部门批准，擅自改变土地用途建造房屋出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的强制性规定。故原告赵某与被告浩景富公司于2018年6月22日签订的4份《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告浩景富公司与原告赵某签订上述4份《房屋买卖合同》后给原告出具有金额为500000元的收条，被告浩景富公司应予以退还原告上述款项。对上述款项《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中，在原告与被告浩景富公司所签订的《房屋买卖合同》中显示“出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷”，被告浩景富公司在不能取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》，导致上述合同被认定为无效合同，被告浩景富公司应承担由此而给原告造成的损失。因原告在签订上述合同时略显大意，其在对房屋性质等都不甚了解的情况下即与被告浩景富公司签订合同，没有尽到其作为买受4套房屋的买受人所应当尽到的合理的注意义务，亦有一定过错，综合考虑原、被告浩景富公司的过错程度，酌情确定被告浩景富公司赔偿原告损失150000元。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。庭审中，被告浩景富公司陈述：被告王某1和王某2均未实际出资，其注册时系空壳公司，且财务和银行也没有办理相关手续。被告浩景富公司成立后没有进行实质的运营，只是以此名义销售“碧＋金澜公馆”项目的房屋，在此种情形下，在平衡股东的期限利益及债权人利益两者之间，应倾向于对债权人利益的保护，如果否认股东出资加速到期，对原告赵某作为债权人的利益保护极为不利。故对原告主张被告王某1、被告王某2在未履行出资义务范围内对被告浩景富公司的债务承担补充赔偿责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第（一）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，判决：一、确认原告赵某与被告山西浩景富房地产开发有限公司于2018年6月22日签订的4份《房屋买卖合同》无效。二、被告山西浩景富房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告赵某购房款500000元，并赔偿原告赵某150000元损失。三、被告王某1、被告王某2在认缴出资范围内对被告山西浩景富房地产开发有限公司的上述债务承担补充赔偿责任。案件受理费13800元，由原告赵某负担4830元，由被告山西浩景富房地产开发有限公司负担8970元。二审中，当事人均未提供新证据。对于一审认定的事实部分，上诉人对一审认定的“被告浩景富公司给原告出具500000元收据1支，上述收据中载明：收款方式承兑汇票收款事由碧＋金澜公馆1-201、1-210、1-211、1-212号购房款承兑票号39942912、25581547、30069246、21510208、38855917”有异议，认为上述承兑汇票没有背书，不能证明其收到该款，对其他事实部分无异议；被上诉人对一审认定的事实无异议；原审被告王某2对一审认定事实的异议部分和上诉人所述异议一致。本院认为，根据上诉人于2018年6月22日给被上诉人出具的收据可以证实，上诉人已经收到被上诉人提交的5支承兑汇票，现上诉人又以上述承兑汇票没有背书为由否认收到购房款的理由不能成立，本院不予采纳。经二审查明的事实与一审一致。另查明，上诉人二审承认该公司的公章、空白的房屋买卖合同文本、收据本系其交给第三人使用，其在一审提交的《浩景富公司公章使用登记表》也可以印证该事实。本院认为，公章代表着企业的身份和权利的证明，是企业在经营管理中行使职权的重要凭证和工具，尤其在对外经营活动中，签订合同或从事经营项目过程中，一旦加盖公章，就意味着要产生相应的权利并承担相应的法律责任。具体到本案中，上诉人作为独立的企业法人，其明知公章对公司的重要性，却仍将公司的公章以及空白的房屋买卖合同文本、收据本交给第三人使用，上诉人的该行为表明其已经授权第三人使用该公司的公章、空白的房屋买卖合同文本、收据本。因此，即便《房屋买卖合同》中上诉人的公章系第三人加盖，由此产生的法律后果也应由授权方即上诉人自行承担，故上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元（上诉人已预交），由上诉人山西浩景富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年十月十九日书记员 任雅茹