山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2256号上诉人（原审原告）：柏建国，男，1955年2月21日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人（原审原告）：宋淑娜，女，1956年9月22日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王居昌，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东德吉兴置业有限责任公司，住所地威海市环翠区新威路**。法定代表人：张文高，总经理。委托诉讼代理人：崔玉今，北京市盈科（威海）律师事务所律师。上诉人柏建国、宋淑娜因与被上诉人山东德吉兴置业有限责任公司（以下简称德吉兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏建国、宋淑娜上诉请求：撤销原判，改判德吉兴公司退还柏建国、宋淑娜违约金21436元。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷错误。柏建国、宋淑娜依照《中华人民共和国民法总则》第151条、第152条，《中华人民共和国合同法》第54条、第55条的规定请求撤销协议，退还收取的违约金，本案应为确认合同效力纠纷。二、双方并没有就违约金如何计算进行协商。收取违约金的数额和如何计算违约金完全是由德吉兴公司决定的，柏建国、宋淑娜并不同意，柏建国在《协议书》中写明“今天先交款，不合理收费之部分25日后另议论（因去日本开会，眼前没有时间）”,一审判决认定双方对违约金数额进行过调整错误。三、德吉兴公司要求柏建国、宋淑娜支付违约金21436元没有事实依据。1.双方签订的商品房买卖合同及补充协议对逾期付款违约金、利息作了多处不同的约定，在主合同中约定违约金为应付房款的万分之三，并约定逾期交纳房屋差价款不收利息。在合同补充协议中又约定逾期付款违约金按照总房款的万分之三计算，主合同和补充协议对违约金、利息等如何计算作出不同的约定，增加了消费者的理解难度，也没有明确提示消费者，在这种情况下，如果双方因对合同条款的解释产生争议，也应当按照对提供格式合同的德吉兴公司不利的原则进行解释。2.德吉兴公司对逾期缴款需要支付违约金没有明确告知柏建国、宋淑娜。2019年8月16日，德吉兴公司发给柏建国、宋淑娜的通知中，既没有明确写明交纳房屋差价款的期限，也没有写明逾期交纳房屋差价款需要支付违约金，更没有写明支付违约金的计算方法，只是要求柏建国、宋淑娜办理不动产证，在没有明确告知当事人权利义务的情况下要求支付违约金也是没有依据的。四、柏建国、宋淑娜承担21436元的违约金明显显失公平。柏建国、宋淑娜收到通知书不到三个月，即使迟延两个多月交纳42257元的房屋差价款，要求柏建国、宋淑娜支付21436元的违约金明显过高，显失公平，德吉兴公司的这种行为就是利用强势地位强迫消费者承担过高的责任。德吉兴公司辩称，一、柏建国、宋淑娜的诉讼请求除了要求撤销双方签订的协议，还要求返还德吉兴公司已经收取的款项，其请求中包括确认和给付，双方纠纷因履行房屋买卖合同产生，故案由定性为房屋合同纠纷并无不当。二、柏建国、宋淑娜在一审中仅要求返还已经交付的违约金，并未要求调整违约金，故一审未对违约金数额进行调整并无不当。三、双方签订的《协议书》是基于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，补充协议第六条第5项已经约定，柏建国、宋淑娜应当自德吉兴公司通知办理房屋产权转移手续之日起10日内到德吉兴公司结算相关费用，逾期一天按原合同总购房款的万分之三向德吉兴公司支付违约金。柏建国、宋淑娜于2019年8月19日收到办理不动产登记证书并交纳相关费用书面通知，至二人办理产权证书并交纳相关费用时已经逾期。故确定违约金数额有事实依据。四、《协议书》系双方真实意思表示，不存在重大误解、显失公平之情形，亦不存在利用强势地位强迫、胁迫之情形，故无可撤销的理由。柏建国、宋淑娜向一审法院起诉请求：撤销柏建国与德吉兴公司2019年11月18日签订的《协议书》第一条中“收乙方（柏建国、宋淑娜）办理产权证逾期交纳欠缴款项违约金21436元整”的协议；德吉兴公司退还收取柏建国、宋淑娜的违约金21436元。一审法院认定事实：2017年8月13日，德吉兴公司作为出卖人，柏建国、宋淑娜作为买受人签订商品房买卖合同（预售），约定柏建国、宋淑娜购买德吉兴公司开发的位于威海市（以下简称案涉房屋），建筑面积117.18平方米，销售单价每平方米10698元，总价款为1253592元；关于逾期付款的责任为：柏建国、宋淑娜未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，柏建国、宋淑娜按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；关于房屋面积差异的处理方式为：房屋的确权面积以办理不动产登记手续时具有房产测绘资质的测绘部门的实际测量建筑面积为准，确权建筑面积与合同约定的建筑面积差额部分对应的房款，由双方按约定的房屋销售单价在办理不动产登记手续前多退少补，但不负担利息；关于房屋登记的约定为：因出卖人原因柏建国、宋淑娜未能在该商品房交付之日起150日内取得所有权证书的，柏建国、宋淑娜不解除合同的，自柏建国、宋淑娜应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向柏建国、宋淑娜支付全部房价款万分之一的违约金，等等。同日，双方签订附件四即关于柏建国、宋淑娜付款方式即期限的约定，按照抵押担保贷款方式付款。亦于当日，双方签订附件十一即商品房买卖合同（预售）补充协议，第六条确权手续办理中的第5项约定柏建国、宋淑娜自出卖人通知办理房屋产权转移手续之日起10日内到出卖人处结算相关费用，柏建国、宋淑娜逾期的，每逾期一天按原合同总购房款的万分之三向出卖人支付违约金且出卖人有权暂缓为柏建国、宋淑娜办理房产过户登记手续而无需承担逾期办证的违约责任。德吉兴公司向柏建国、宋淑娜出具办理不动产权证通知的落款时间为2019年8月16日，通知柏建国、宋淑娜于2019年8月20日起办理不动产权证，并通知到德吉兴公司财务部办理测绘面积差手续，按照测绘面积多退少补，合同面积117.18平方米，测绘面积121.13平方米，应补交房款42257元，通知还载明了办理不动产权证所需要的相关资料及注意事项。柏建国、宋淑娜于2019年8月20日收到该通知。2019年11月18日，柏建国与德吉兴公司签订《协议书》，约定双方于2019年11月18日办理案涉房屋产权证，柏建国按照合同约定的面积差补差价款42257元，退柏建国逾期办证违约金10029元，收柏建国办理产权证逾期交纳欠缴款项的违约金21436元；至产权证办理完毕后，双方就商品房买卖合同所涉及的交付、办证再无任何纠纷，任何一方不再向对方主张任何损失和违约责任。柏建国在该协议上签字并注明：今天先交款，不合理，收费部分25日后另议（因去日本开会，眼前没有时间）。后柏建国向德吉兴公司支付53664元。庭审中，德吉兴公司陈述其计算房屋面积差补差价款42257元违约金的依据为79天，因柏建国、宋淑娜找案外人说情后逾期天数按照57天计算，逾期交款违约金共计21436元（1253592元×万分之三×57天）。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。具体到本案中，根据柏建国、宋淑娜诉称意见、德吉兴公司辩称意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为柏建国、宋淑娜应否向德吉兴公司交纳逾期付款违约金21436元，也就是双方所签《协议书》中“收乙方办理产权证逾期缴纳欠缴款项的违约金21436元整”可否因显失公平而撤销的问题。对此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定的一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对此，要构成本条所规定的显失公平的民事法律行为，须具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势的行为；二是须一方有利用对方危困或弱势谋取不正当利益的故意；三是民事法律行为的作出是利用危困或弱势行为的结果；四是该民事法律行为成立时显失公平。因此，柏建国、宋淑娜主张显失公平，应当举证证明合同关系失衡，其处于不利地位。通过已经查明的事实可知，虽然在商品房买卖合同（预售）中约定了房屋面积差多退少补，不负担利息，但是在同日签订的附件十一补充协议中明确约定了因结算相关费用而逾期的法律后果，且约定的逾期交纳时间为自德吉兴公司通知办理房屋产权转移手续之日起10日内到德吉兴公司处结算相关费用，办理房屋产权转移手续前就应当对房屋面积差进行处理，因此这一相关费用即包括买受人应当补交的房屋面积差款项。对于主合同与补充协议，分别系两种不同约定，并非对同一格式条款的不同理解。对于该两种约定，在补充协议中已经明确主合同与补充协议约定不一致的以补充协议为准，因此应当以补充协议为准。关于补充协议中约定的逾期付款违约金按照总房款的万分之三的计算标准问题，因在主合同中约定了违约金为应付房款的万分之三的计算标准，虽然出现了前后计算基数约定不一致的问题，但是双方在实际履行中并未严格按照补充协议的约定计算79天，而是德吉兴公司同意按照57天收取逾期付款违约金，这本身也是对交纳数额的一种调整，这种调整的趋向有利于买受人。因此，认定案涉《协议书》所载款项金额是双方依照主合同及补充协议的约定履行的，具有事实及法律依据，柏建国、宋淑娜诉请撤销收取21436元协议并返还该款项的主张，不予支持。而对于违约金的问题，虽然对于违约金的计算标准问题存在着主合同中的应付款与补充协议中的总房款、主合同中出卖人逾期办理不动产权证导致违约按照万分之一、补充协议中柏建国、宋淑娜逾期交纳款项违约按照万分之三的区别，但是柏建国、宋淑娜本案中诉请撤销，并未就违约金请求调整。另外，对于显失公平的民事法律行为在民法总则中规定为可撤销，并未赋予人民法院或仲裁机构在当事人未达成合意的情形下对民事法律行为予以强行变更的权力，故在当事人未就违约金过高请求调整或未就变更达成合意的情形下，依照不告不理的原则，亦应当驳回本案诉讼请求。需要指出的是，合同缔结及履行过程中应当注意的是，对于柏建国、宋淑娜而言，在签订合同时，应当就合同中包括涉及房屋面积差价款的处理及违约责任等关键条款逐一落实明了，以避免合同签字生效后履行中发生的各种争执；对于德吉兴公司而言，因案涉主合同及附件十一补充协议中对于房屋面积少补的差价款有两种约定，且补充协议对主合同中的相关约定进行了较大幅度的变更，且两份协议均是在同一天签订，因此，德吉兴公司应当在2019年8月16日作出的办理不动产权证通知中对于逾期交纳面积差补差价款42257元的违约责任予以提示和告知，并说明相应的合同依据，展现守合同重信用企业的责任与担当。综上，柏建国、宋淑娜诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回柏建国、宋淑娜请求撤销柏建国与山东德吉兴置业有限责任公司2019年11月18日签订的协议书第一条中“收乙方办理产权证逾期缴纳欠缴款项的违约金21436元整”协议并请求山东德吉兴置业有限责任公司退还收取柏建国、宋淑娜的违约金21436元的诉讼请求。案件受理费168元，由柏建国、宋淑娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案案由是否应确定为商品房买卖合同纠纷。民事案由是人民法院进行案件管理的手段之一，一般根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，确认合同效力纠纷亦系民事案由的一类，由于确认合同效力是处理合同纠纷需要解决的首要问题，只有在当事人单就合同效力提出确认请求时才能将相关纠纷确定为该案由。本案当事人争议关于商品房买卖合同，柏建国、宋淑娜在提出确认合同效力请求的同时还提出了返还的诉讼请求,故应当根据合同类型确定案由，一审确定本案案由为商品房买卖合同纠纷并无不当。关于柏建国、宋淑娜以显失公平为由主张撤销“收乙方办理产权证逾期交纳欠缴款项的违约金21436元整”条款的请求，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，从双方于2019年11月18日签订的《协议书》约定看，柏建国在协议上写明“今天先交款，不合理，收费部分25日后另议（因去日本开会，眼前没有时间）”的意见，说明柏建国不认可德吉兴公司确定的违约金数额，但“去日本开会”的事由即使属实也不能认定柏建国、宋淑娜当时处于危困状态、缺乏判断能力，不符合民法总则所规定的可撤销的民事法律行为的情形。故柏建国、宋淑娜要求撤销该条款的依据不足。一审根据柏建国、宋淑娜的诉讼请求，依据“不告不理”的原则，判决驳回柏建国、宋淑娜的诉讼请求并无不当。综上所述，柏建国、宋淑娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人柏建国、宋淑娜负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十月十四日法官助理马文姣书记员刘金凤