辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10212号原告：大连鸿诚物业服务有限公司，统一社会信用代码912102037234751651，住所地辽宁省大连市西岗区大同街**。法定代表人：于国成，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵跃，系辽宁泰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫东军，系该公司职员。被告：王志坚，男，1976年4月20日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连鸿诚物业服务有限公司与被告王志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵跃、被告王志坚到庭参加了诉讼。本院于2020年10月23日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闫东军、被告王志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付所欠物业费4,221元及欠费期间滞纳金2,544元（按日万分之三计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告的房屋位于甘井子区，建筑面积73.28平方米。原告系被告所住小区物业服务管理公司，根据原告与该小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，被告所住小区物业费0.4元/平方米，被告从2009年1月1日至2020年12月31日共拖欠物业费4,221元。原告多次催要被告拒付，无奈，原告提起诉讼，要求被告立即给付所欠物业费及欠费期间滞纳金。被告王志坚辩称，欠款属实，但是欠费时间不确定。不交物业费的理由是：1、小区菜地问题反馈多年，物业以无执法权推脱，生活中甚至发现物业工作人员也有种地现象，菜地问题非常严重；2、小区部分业主私自改扩建，大量而且集中出现在一楼和顶楼，侵占公共空间，甚至楼体安全。顶楼在改扩建过程中，以及一楼私挖乱建过程中，甚至有大型起重机和挖掘机进场作业，物业在有门岗的情况下，严重渎职不负责；3、小区内人行步道被停车位挤占，雨天涉水难过，原绿化私挖成停车位并硬覆盖后，加剧雨水堆积；4、楼宇门残破不堪，楼道内环境卫生状况一般，部分业主装修过程中，造成楼道二三十天大量粉尘无人清理或清理不干净；5、自2005年底交房日起，没有找到业主委员会，没有与物业有效沟通渠道。综合以上，要求物业公司提高服务质量，改善小区环境治理，整改部分业主大量侵占公共空间的行为，以上已经严重影响居住体验以及房产的保值增值。如果物业公司不能改变以上行为，本人只能承担物业费的50%。如果现有物业费用不能覆盖以上成本，可以在财务公开基础上提高应缴纳的物业费。本院经审理查明事实如下：1、被告系大连市甘井子某房屋的业主。2007年9月21日，南岭新城·二期业主委员会（甲方）与大连鸿诚物业管理有限公司（乙方）签订《南岭新城·二期物业管理合同》。合同约定，甲方将南岭新城·二期住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2007年10月8日起至2010年10月7日止，物业管理服务费的标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或使用人收取，收费时间为双月的16-20日。合同中还规定了双方的其他权利和义务等内容。2011年3月25日，大连市甘井子区南岭新城二期住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南岭新城住宅小区物业服务管理委托合同》，合同约定，乙方提供服务管理，委托管理期限为5年，自2010年10月（合同签订之日）至2016年2月（合同签订之日）日止，住宅房屋的服务管理乙方实行包干制，按建筑面积每月每平方米0.40元向业主、使用人收取，对于延期交纳的物业费，物业收取滞纳金，滞纳金按日千分之三收取，物业服务费用按双月或年交纳。后，大连市甘井子区南岭新城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南岭新城住宅小区物业服务委托合同》，合同约定，乙方提供服务管理，住宅房屋的服务，乙方实行包干制，按建筑面积每月每平方米0.40元向业主、使用人收取，对延期交纳的物业费，物业收取滞纳金，滞纳金按日千分之三收取，物业服务费用按双月或年交纳，委托管理期限为5年，自2016年2月（合同签订之日）至2021年2月（合同签订之日）。同时合同还规定了双方的权利义务、物业管理服务范围和标准、管理期限等内容。现原告已提供了相应的物业管理服务。被告入住后，自2009年1月1日至2020年12月31日，欠交物业服务费用4,221元。2、原告于2007年2月12日将公司名称由“大连宏成物业管理有限公司”变更为“大连鸿诚物业管理有限公司”；于2008年12月15日，将公司名称由“大连鸿诚物业管理有限公司”变更为“大连鸿诚物业服务有限公司”。本院所确认的上述事实，有《南岭新城·二期物业管理合同》、《南岭新城住宅小区物业服务管理委托合同》、《南岭新城住宅小区物业服务委托合同》、私营企业变更内容查询卡及庭审笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。原告作为物业服务企业，已对案涉小区提供了相应的物业服务，履行了其应尽的义务，被告作为业主，亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，借故拖欠不妥。现原告要求被告给付2009年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的小区菜地、违建、人行步道等原告提供物业服务不合格问题，本院认为，原告已经提供了相应的物业服务，其不能达到业主完全满意实属在所难免，应当加强管理，提高物业服务质量。但是，依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告不得以此拒绝支付物业费用。对其辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,之规定，判决如下：一、被告王志坚自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连鸿诚物业服务有限公司物业服务费用4,221元。二、驳回原告大连鸿诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25元（简易程序减半收取，原告已预付），由被告王志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  金宗晶二〇二〇年十月二十三日书记员  赵 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。