湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1482号上诉人（一审被告）：黄石市盛达房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石大道**。法定代表人：纪小军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杜博、杜若，均系湖北元初律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡水亭，男，1991年11月11日出生，汉族，住大冶市。上诉人黄石市盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）因与被上诉人胡水亭商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡水亭的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定胡水亭已付清案涉商品房首付款，履行了合同付款义务，属事实认定错误。双方签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋购房款23.6万元应付期限为签约时付首付款7.6万元；以按揭贷款付16万元（该款已付无争议）。然而，胡水亭在订立合同时仅付首付款5.6万元，所欠2万元首付款至今未付。2.一审判决以2016年5月18日其向胡水亭开具的7.8万元收款收据为依据，认定胡水亭首付款已付清，将2016年5月17日其为协助胡水亭办理按揭贷款借给胡水亭的2万元认定为另一借贷关系，属认定事实错误。因银行发放按揭贷款前需审查购房户是否已付清首付款，要求提供首付款付款凭据，否则不能发放贷款。胡水亭因资金困难，在订立合同时只筹集到5.6万元，还差2万元首付款。其为了帮助胡水亭顺利获得按揭贷款，采取倒帐的方式，借给胡水亭2万元凑齐7.6万元首付款，胡水亭再通过POS机刷卡7.6万元支付给其，实际已经偿还了其所借的2万元，其虽然向胡水亭出具了7.6万元收据，但胡水亭实际仅支付5.6万元首付款。因此，胡水亭不存在欠其2万元借款，而是差欠购房首付款2万元。3.一审判决胡水亭未违约，其违约且不享有同时履行抗辩权，应当支付违约金错误。胡水亭未依约支付首付款，至今差欠其2万元未付，在购房款未付清前，根据《合同法》当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行的规定，其享有同时履行抗辩权，在胡水亭房款付清之前，其有权拒绝交房。胡水亭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。其差欠盛达公司2万元系借款，并非购房款，请求驳回上诉，维持原判。胡水亭向一审法院起诉请求：1.请求依法判令盛达公司向其交付位于湖北省××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”1号楼1单元10202房屋以及产权证书；2.请求依法判令盛达公司向其支付逾期交房违约金244260元（以已付购房款236000为基准，按照日万分之十的标准，从2017年1月l日开始计算，暂时计算至2019年11月l日，实际计算至房屋交付之日为准）。一审法院认定事实：“汇金华府”房地产项目位于大冶市××牛镇铁贺线北侧，由盛达公司开发。2016年5月3日，胡水亭与盛达公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定胡水亭购买盛达公司开发的位于大冶市××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”项目第1幢1单元10202号（建筑面积129.2㎡，总房款236000元）商品房一套，合同还分别约定了价款。合同约定付款方式为按揭贷款时，买受人应在签订合同时交纳首付款76000元，余款160000元配合银行办理按揭房贷。合同约定交房期限为2016年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之10的违约金，合同进行履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之10的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按己付房价款的（此处空白）％向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。在合同签订时，因胡水亭首付房款7.6万元资金不够，盛达公司愿意出借2万元给胡水亭，胡水亭表示同意，并支付房款4.6万元（在此前胡水亭的母亲张晚心已付定金1万元）合计5.6万元。当天，胡水亭（乙方）、盛达公司（甲方）签订了《还款协议》一份，约定首付7.6万元，银行按揭贷款16万元。首次交款5.6万元房款于2016年5月3日前付清，剩余2万元房款乙方在2016年12月31日前支付完毕。如乙方在约定时间内不能偿还甲方剩余房款，甲方有权收回乙方购买的汇金华府的商品房，并可另行销售，同时乙方已交房款不予退还。2016年底至2017年初期间，盛达公司通知胡水亭收房，并支付首付款的剩余欠款2万元，但胡水亭以涉案房屋没有验收合格为由拒绝接受。事后，胡水亭以盛达公司违约并要求盛达公司承担违约责任，因而形成诉讼。一审法院认为，胡水亭、盛达公司签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。胡水亭已履行了付款的义务，盛达公司应按约交付合格房屋，其未按约交房应承担相应的违约责任。胡水亭主张要求盛达公司支付逾期交房违约金的请求，符合法律规定，予以支持，但由于双方当事人约定的违约金过高，可适当予以调整，可按已付购房款的日万分之二的标准计算，但不超过房价总款的20%。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。根据《建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。同时盛达公司尚未提交证据证实涉案商品房符合上述条件标准，涉案房屋不具备交付使用条件，故胡水亭主张要求盛达公司交付涉案房屋的请求，不予支持。按合同约定，盛达公司在其义务范围内只是有协助胡水亭办理涉案房屋产权证的义务，并没有交付产权证的义务。庭审时，当庭向胡水亭方行使了释明变更其第二项诉讼请求，但胡水亭支持不变更，故胡水亭的第二项主张，不予支持。在胡水亭购买涉案房屋因首付资金紧张的情况下，盛达公司同意出借款项给胡水亭，并将出借款项汇入胡水亭账户，同时，胡水亭也出借了借据，双方已经形成借贷关系。胡水亭已经将约定的首付款全部汇入盛达公司账户，其余款项办理了按揭手续，胡水亭已经完成其约定的付款义务。因本案系商品房销售法律关系，与盛达公司提出的借贷关系不属于同一法律关系，故盛达公司提出的先履行抗辩权的观点，于法不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、盛达公司应当赔偿胡水亭逾期交付房屋违约金47200元，并于本判决生效之日后十日内付清；二、驳回胡水亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8504元，由盛达公司负担836元，胡水亭负担7668元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决除认定胡水亭差欠盛达公司2万元系借款而非购房款错误外，其他事实认定属实。本院认为：本案的争议焦点为盛达公司是否有权不向胡水亭交付合格的商品房。盛达公司主张胡水亭欠其2万元购房款，在胡水亭付清该款前，其享有同时履行抗辩权，可拒绝向胡水亭交付房屋。胡水亭则认为其下欠盛达公司2万元系借款，并非购房款，只要盛达公司能向其交付合格的房屋，其立即偿还该2万元借款。对此争议，首先应当判断胡水亭差欠盛达公司2万元的性质。根据本案已查明的事实，胡水亭与盛达公司签订商品房买卖合同时，因胡水亭需按合同约定支付首付房款7.6万元，但胡水亭资金不够，盛达公司为胡水亭垫付2万元用于办理按揭贷款手续。为此，胡水亭与盛达公司同时签订了《还款协议》，约定首付7.6万元，银行按揭贷款16万元。首次交款5.6万元房款于2016年5月3日前付清，剩余2万元房款由胡水亭在2016年12月31日前支付完毕。如胡水亭在约定时间内不能偿还盛达公司剩余房款，盛达公司有权收回胡水亭购买的汇金华府的商品房，并可另行销售，同时胡水亭已交房款不予退还。从上述事实分析，盛达公司为胡水亭垫付2万元的目的是为了协助胡水亭办理按揭贷款手续，并非借款。双方签订的还款协议对于2万元的性质也明确约定系差欠购房款，并非借款。从本案商品房买卖合同的性质来看，购房人的义务就是向开发商支付购房款，在购房人本就差欠开发商购房款的情况下，开发商借款给购房人还购房人欠自己的购房款，显然不符合常理，也有违合同目的。因此，胡水亭差欠盛达公司2万元的性质应当认定为购房款，一审判决认定该2万元债务为胡水亭向盛达公司借款不当，本院予以更正。因商品房买卖合同中购房人主要合同义务是支付购房款，卖方主要合同义务是交付符合约定的房屋和办理权属登记。因此，虽然胡水亭目前差欠盛达公司购房款2万元，但胡水亭已经支付了绝大部分购房款，差欠购房款额不到应付总价款的10%，履行了主要付款义务，盛达公司不得以胡水亭的轻微履行瑕疵，拒绝履行自己交付合格房屋的主要合同义务。况且，双方签订的还款协议约定胡水亭差欠的2万元应在2016年12月31日前付清，而盛达公司在2016年12月底通知胡水亭收房时，不能交付经验收合格的房屋，至今盛达公司未能提供案涉房屋符合交付条件的证据，胡水亭担心支付2万元余款后仍不能取得合格房屋，要求盛达公司在具备交付合格房屋的条件后，再支付2万元购房余款，属于行使不安抗辩权的范畴，符合法律规定和常情常理，故盛达公司以胡水亭未付清购房余款为由，不按合同约定交付合格的商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，盛达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决虽在认定事实上存在不当，但处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由盛达公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年十月三十日书记员  彭柏豪