浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终813号 上诉人（原审原告）：江山市虎山街道平棋村第五村民小组，住所地浙江省江山市虎山街道平棋村。 诉讼代表人：周金珠，组长。 委托诉讼代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张爱贞，女，系上诉人队委。 被上诉人（原审被告）：郑志君，男，1976年12月6日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：王爱明，江山市仙霞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：王日中，男，1956年3月13日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：赵玲军，浙江万盛律师事务所律师。 上诉人江山市虎山街道平棋村第五村民小组（以下简称平棋五组）因与被上诉人郑志君、王日中房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2020）浙0881民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 平棋五组上诉请求：1.判令被上诉人郑志君给付店面占有使用费112200元并支付违约金9350元。2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审认定的事实存在其他可能性，认定事实不清，判决显失公平。1.郑志君系续租店面，不是新租店面。从其租赁店面开始，就是平棋五组作为房东收取房租，而不是第三人王日中。租赁合同由郑志君和平棋五组所签，郑志君应根据合同相对性原则向平棋五组交纳租金。2.涉案房产由平棋五组建造，20多年来一直由平棋五组返修、维护管理，租金也由平棋五组收取。3.王日中没有任何权属证明。王日中在平棋五组与王小丹房屋租赁合同纠纷案件作证陈述有两个意思：王日中不是法律意义上的产权人；如果他主张房屋收益还必须另外出钱买房屋。王日中的确权诉讼已被驳回，到目前为止，王日中没有相关房屋权属证明，故不存在郑志君向更有权属证明力的一方支付租金。4.2000年原江山市国土局将559平方米地块出让给大兴公司时，该地块中有原家具厂退回平棋五组的租用的土地。原江山市国土局在未对该地块进行征用的情况下，错误地将该地块出让给大兴公司。一审判决后，平棋五组已申请原江山市国土局撤销江国用（2002）字第17877号《国有土地使用证》，目前江山市自然资源和规划局在对该地块重新勘测核实。 郑志君答辩称，郑志君与平棋五组虽然在2017年12月21日、2018年1月1日各签订三份房屋租赁合同，约定平棋五组将坐落在江山市市区南四街店面7号、8号、9号、11号、12号、13号出租给郑志君，但后来由于王日中找到郑志君，告知郑志君租赁的店面所有权属于王日中，郑志君应向其缴纳店面租金，并向郑志君出具该租赁物土地产权证件。郑志君将王日中要求向其缴纳租金的事情告知了平棋**，因平棋五组没有向郑志君出具租赁物所有权的证据，郑志君将租金全部付给王日中。在庭审中，王日中提供相应证据予以证明郑志君租赁物的所有权属于王日中的事实。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 王日中答辩称，一、关于权属证明及房屋出让转让问题。王日中在一审提交协议书、收据及村会计账，可以证明1999年大兴公司与平棋五组签订协议，以总价11万元买断平棋五组的土地，在大兴公司破产清算时清算报告写明上述土地抵偿给王日中，王日中是通过大兴公司的破产清算从大兴公司处合法取得土地及建筑物的权益人。王日中在一审提供土地使用权证、补充出让合同以及契证、门牌证、情况说明、查阅档案证明，证明104幢559平方米地块进行开发时余下262.5平方米土地未进行开发。本案诉争的店面位于未开发的土地上。根据大兴公司的破产清算协议，265.5平方米土地抵偿给王日中，王日中是本案诉争土地以及相关房屋租金的权利人。二、王日中提起的两起不当得利诉讼，法院裁定驳回王日中的诉讼请求，但没有判决土地及地上建筑属于平棋五组，仅指出应该等土地有权部门进行确权时方能诉讼，即王日中并没有败诉。三、关于平棋五组信访以及国土局的相关答复，应以国土局提供的书面材料为准。四、平棋**未提供有效证据证明其是涉案房屋的所有权人。被上诉人王日中通过合法途径取得使用权，租金应由被上诉人王日中收取，平棋五组与被上诉人郑志君签订租赁合同的行为没有经过王日中的追认，应该无效。 平棋五组起诉请求：1.要求郑志君参照合同约定的租金标准支付2018年至2020年的店面占有使用费112200元；2.郑志君支付违约金9350元；3.诉讼费由郑志君负担。 一审法院认定事实：原告平棋五组与被告郑志君分别于2017年12月21日、2018年1月1日各签订3份房屋租赁合同，约定原告平棋五组将坐落于江山市区南四街店面（7号、8号、9号、11号、12号、13号标的）出租给被告郑志君，其中8号标的店面年租金6400元，其余店面年租金6200元，租赁期限均为2018年1月1日至2020年12月31日，先付租金后住。原、被告签订房屋租赁合同后，被告未向原告平棋五组支付过租金。此后，第三人王日中向被告主张权利，要求被告向其缴纳租金。被告郑志君与第三人王日中就案涉店面租赁进行重新约定，被告已向第三人王日中支付相应的租金，分别是2018年1月30日支付30000元，2019年1月10日转账支付21900元，2020年1月7日转账支付30000元。 另查明，大兴公司与原江山市土地管理局于2000年8月5日签订《浙江省江山市国有土地使用权出让合同书》，由江山市土地管理局将市区永宁里新区5#商品综合楼面积为559平方米的地块出让给了大兴公司，大兴公司办理江山国用（2000）第169号临时土地使用证。原江山市国土资源局于2018年11月19日出具土地情况说明及红线图各一份，江山市自然资源和规划局于2020年5月12日出具查阅土地档案证明一份，确认大兴公司原通过出让所得的土地使用权仍有266.74平方米尚未建设，尚余262.5平方米未进行正式登记，但土地使用权属于大兴公司，案涉店面的位置包含在559平方米红线图范围内，即案涉店面位置的土地使用权人为大兴公司。 此外，第三人王日中于2018年6月5日以平棋五组为被告提起不当得利诉讼，要求平棋五组将本案诉争六间店面及其他一间店面返还给第三人等，江山市人民法院院于2018年9月21日作出（2018）浙0881民初2404号民事裁定，裁定驳回王日中的起诉。2018年12月5日，第三人王日中再次提起不当得利诉讼，江山市人民法院于2019年4月23日作出（2018）浙0881民初5332号之一民事裁定，裁定驳回王日中的起诉。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。该案中，虽然被告先与原告签署了房屋租赁合同，但第三人持土地使用权证件向被告主张租金或占有使用费权利，否则将不允许被告继续使用案涉店面。被告也将该情况告知了原告，但原告仅仅要求被告继续向其缴纳租金，且未提供过相关产权证件。虽然被告郑志君作为承租人有义务支付租金或占有使用费，但在该情形下，其选择向更有权属证明力的一方支付租金，应认为被告郑志君已经尽到了注意义务，并已经履行了支付租金的义务。因而，被告郑志君抗辩其已向第三人王日中支付过租金，而不应再向原告支付租金，依法能够成立，予以支持。就原告与第三人争议的诉争店面房坐落地块的土地使用权权利问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，应当以不动产登记主管部门（原江山市国土资源局、现江山市自然资源和规划局）登记为准，原告对此物权登记有异议，应当按物权法相关规定申请异议登记等途径进行救济。综上，对原告要求被告郑志君支付房屋占有使用费及违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告平棋五组的诉讼请求。案件受理费2732元，减半收取1366元，由原告平棋五组负担。 二审中，上诉人平棋五组向本院提交1988年12月31日《租地协议书》、1997年10月15日《返还租地协议书》、宗地图，拟证明平棋五组617.8平方米的土地与大兴公司做了调换，大兴公司在平棋村的地基上建了商品房，平棋村平房的地块依然属于平棋村。被上诉人王日中质证认为，上述证据的真实性无法确认，不属于新证据，不能证明上诉人平棋**系该地块的使用权人。被上诉人郑志君同意被上诉人王日中的质证意见，表示承租情况不清楚。本院认为，上诉人平棋五组提交的上述证据材料难以证明现在涉案不动产的所有权情况，与本案房屋租赁合同纠纷没有直接的关联性。被上诉人在二审中未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，不动产物权应当以不动产登记主管部门（原江山市国土资源局、现江山市自然资源和规划局）登记为准，上诉人平棋五组对不动产权属登记有异议，应当按物权法相关规定申请异议登记等途径进行救济。2020年9月9日江山市自然资源和规划局《信访事项延期办理告知单》已告知上诉人平棋五组所提的事项在办理之中，上诉人平棋五组在上诉中也认为原审中认定的事实存在其他可能性，可以在行政机关确权发证后，再主张相关权利。综上，上诉人平棋五组的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2731元，由上诉人江山市虎山街道平棋村第五村民小组负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  骆忠新 审判员  姜秀莲 审判员  熊 娟 二〇二〇年十月十二日 书记员  姚月红