四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初3166号 原告：邱成，男，1970年7月24日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：蒋娟,四川洪州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 被告:徐体荣，曾用名徐建平，男，1969年5月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：四川岳池农村商业银行股份有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇广岳大道一段**，统一社会信用代码91511621709128562X。 法定代表人：刘刚。该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗雅林，男，汉族，生于1974年10月17日，住四川省岳池县，系该公司员工。 原告邱成与被告徐体荣、第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱成的委托诉讼代理人蒋娟、第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人罗雅林到庭参加诉讼，被告徐体荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱成向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2002年1月28日签订的《购房协议》有效，并判令该协议约定的位于岳池县门市归原告所有；2、依法判令被告徐体荣及第三人协助原告将岳池县门市转移登记在原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2002年1月28日，原、被告双方基于平等、自愿协商签订了《购房协议》，该协议约定被告将位于农场综合楼底层由南向北第四通门市以35000元／通出售给了原告，原告负责产权办理并承担全部税费，被告提供必需的协助。协议签订后，原告用被告所欠原告的砂石款抵偿了购房款。被告于2002年将该门市交付给了原告，由原告占有、使用、收益至今。原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由拖延，后来被告实在无法搪塞原告才说出真情，被告将出售给原告的门市到岳池县农村信用合作联社（现更名为四川岳池农村商业银行股份有限公司）用于自己抵押贷款，导致原告购买的门市至今不能转移登记到原告名下。经了解2003年被告用出售给原告的门市贷款，贷款期限一年，第三人持有的《房屋他项权证》明确载明第三人的抵押权存续期限一年，第三人原享有的担保物权已经消失。原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，被告拒不履行合同约定义务已构成违约，侵害了原告的合法权益。第三人现对该门市不再享有担保物权，却不主动将被告的土地使用证归还被告，导致原告购买的门市至今不能转移登记到原告名下，第三人的行为系权利滥用，既侵害了被告的合法权益，更侵害了原告的合法权益。原告遂向本院起诉。 被告徐体荣（书面）辩称，2000年的时候，为解决岳池县示范农场职工住房的问题，由我以集资的名义进行开发并担任项目经理，并以华兴建司名义施工，修建了岳池县农场综合楼，一共6层，包括了门市及其上面的住房，建筑面积大概3,000平方米左右，该项目大概2001年3-4月份完工。2002年1月28日，我将农村综合楼底层由南向北第四通（岳池县九龙大街园丁巷1-4号），建筑面积约43.97平方米的门市通过以物抵债的方式抵给了邱成，因为我在修建岳池县农场综合楼时在邱成处购买沙石，我一直欠邱成的沙石款大概是38,000元左右未结，但我当时确实没得钱，只剩下我修的那些农场综合楼门市，有些是我的但没卖出去，我就和邱成签了《购房协议》，把抵给他的九龙大街园丁巷1-4号门市交给了他，我当时和他说好一口价35,000元／通，多少我们都不计较了，从此我欠他的债一笔勾销，给他出了一张收据，当时也没过户。卖给昌军和抵给邱成的1-4、1-5两个门市，我都分别和他们签了合同的，当时我给他们说整个农场综合楼的产权证都没办下下来，喊他们不要急，办下来第一时间过户给他们。2003年，因我当时资金困难，所以把九龙大街园丁巷1-4号、1-5号两个门市抵押给了岳池县农村信用合作联社，贷款10万元，到现在有十几年了，信用社也没催过我还钱，这笔贷款已过时效，岳池县农村信用合作联社已经失去权力。我经常往来于重庆岳池，2016年、2017年我去岳池县农村信用合作联社，该社也未向我催收。从我把房子交给昌军和邱成之后，他们催了我多次，喊我办房产证，因我没有将抵押在岳池县农村信用合作联社的房产证拿出来，所以就没有过户到昌军、邱成名下，但我现在愿意配合他们办理产权过户登记。价格算得低，过户产生的各种税金和费用以及诉讼产生的费用等由原告方负责。 第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司辩称：第三人与徐建平（徐体荣）签订的《借款合同》、《抵押合同》是双方真实意思表示,借款属实，抵押在相关有权部门办理了手续，抵押依法成立并生效，第三人依照合同约定履行了借款支付义务，催收记录也证明第三人尽到了催收义务，借款到期后，第三人进行了催告。第三人与被告签订《借款合同》、《抵押合同》时不知道案涉房屋有买卖交易。 本院经审理认定事实如下：2001年7月，被告徐体荣（曾用名徐建平）以购买方式取得了原岳池示范农场在园丁巷土地上集资修建的九龙大街园丁巷1栋1单元1楼1-4、1-5号商业用房，并办理了产权登记，产权登记地址：岳池县，房屋产权证号：岳房权证九龙镇字第××号，面积101.09平方米。 2002年1月28日被告徐体荣与原告邱成签订《购房协议》，约定将“农场综合楼底层门市，由南向北第四通，建筑面积约43.97平方米”卖给邱成。房屋价款35,000.00元，邱成于2002年1月28日缴纳购房款35,000.00元，收款事由载明“购门市（九龙大街园丁巷1-4号）”。 2003年9月9日，贷款人岳池县农村信用合作联社与借款人徐建平，抵押人徐建平、蒋菊珍签订《抵押担保借款合同》。合同约定：贷款金额10万元；徐建平、蒋菊珍将位于岳池县房屋（门面）用作抵押担保，抵押人为徐建平、蒋菊珍。抵押物办理了抵押登记。抵押至今尚未解除。岳池县农村信用合作联社现已变更为四川岳池农村商业银行股份有限公司。 上述事实，有原告提供的当事人身份信息、《购房协议》、《收据》、《租房合同》、岳池县不动产登记中心档案资料、第三人提供的徐建平、蒋菊珍的《身份证》（复印件）、《借款申请书》、《承诺书》、《第三者财产担保书》、《抵押担保借款合同》、《房产抵押协议书》、《房屋他项权证》、《抵押物品清单》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，被告徐体荣对岳池县房享有所有权，被告徐体荣将岳池县九龙镇园丁巷1栋1单元1-4号房屋卖给原告邱成，并签订了《购房协议》，签订合同时，原告邱成与被告徐体荣均具有缔约行为能力，意思表示真实，不违反法律或损害社会公共利益。原被告签订的房屋买卖合同合法有效。 被告徐体荣、案外人蒋菊珍、第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司之间签订有《抵押担保借款合同》，存在金融借款、抵押担保。在案外人蒋菊珍未参加本案诉讼的情况下，无法对被告徐体荣、案外人蒋菊珍、第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司之间的《金融借款合同》、《抵押合同》纠纷作出裁判。被告徐体荣、案外人蒋菊珍、第三人四川岳池农村商业银行股份有限公司对其《金融借款合同》、《抵押合同》纠纷可另行诉讼或寻其他途径处理。 本案审理的是买卖合同纠纷，所有权的变更，应当通过房产管理部门转移登记予以变更，不得由法院直接确权给原告。原告请求判令协议约定的位于岳池县房屋（门面）归原告所有的诉讼请求，本院不予以支持。 原告要求判令被告徐体荣及第三人协助原告将岳池县门市转移登记在原告名下。由于抵押物岳池县房屋（门面）进行了抵押登记，抵押权有效设立。本案证据不能证明抵押权已经消灭，转移登记义务的条件未成就，对原告要求被告徐体荣及第三人履行协助转移登记义务的请求在本案中不予支持。 综上，原告邱成与被告徐体荣于2002年1月28日签订的《购房协议》合法有效；驳回原告邱成的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告邱成与被告徐体荣于2002年1月28日签订的《购房协议》合法有效； 二、驳回原告邱成的其他诉讼请求。 本案案件受理费2150元，由原告邱成负担1075元，被告徐体荣负担1075元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郑仲 二〇二〇年十月十九日 书记员  瞿黎