湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8767号原告：王海霞，女，1970年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南江域置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井塘社区曲塘路**五江天街******栋**。法定代表人：肖秀玲，经理。委托诉讼代理人：昌晓波，男，1975年5月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系被告员工。委托诉讼代理人：王顺星，男，1999年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系被告员工。原告王海霞（以下简称原告）与被告湖南江域置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人昌晓波、王顺星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月20日，原、被告签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：20160020-2231），购买被告位于长沙市雨花区××路××号××广场××街××期××室××号房屋，时至今日2020年8月17日距购买之日已经过去3年7个月，既没有交付使用也没有办理房屋所有权证，且没有通过消防等验收合格，已经违反合同约定。诉讼请求：1、被告退回购买门面款111115元；2、被告退回装修运营管理费21320元；3、被告退回退款的利息及违约金（960天×20元＝19200元）；4、被告退回契税、印花税、维修基金5567.55元；5、被告退回国土证工本费、产权登记费690元；6、被告承担本案诉讼费用及原告误工费2000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2017年1月20日签订的长沙市商品房买卖合同。并将第3项诉讼请求变更为被告支付原告利息（以138692.55元为基数，从2017年1月20日起按照银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。被告辩称，一、原告的商铺已经办理了预告登记，产权证正在办理中，现在还没到约定的办理时间。被告不存在违约，没有达到规定的解除合同的条件，被告不同意解除买卖合同。二、原告主张的装修运营管理费21320元是交给第三方。三、契税等款项被告仅是代收，不存在退还及支付相应利息。四、U+集市涉及586个地下负二层商铺，且已经全部出售，涉及业主550位，被告与案外人港汇公司签订了包销合同，港汇公司包销后以返租五年的形式，和业主签订了返租协议，商铺现由港汇公司经营，期限是2018年1月1日-2022年12月31日。按照买卖合同，被告应在2017年12月31日交付房产，但是由于各种原因，到了2018年6月30日才交给港汇公司，在此过程中原被告就交房签订了补偿协议书，被告就延期交房对原告进行了补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告开发了位于长沙市雨花区××路××号××街项目。2016年9月7日，被告与案外人湖南港汇商业运营有限公司（以下简称案外人）签订《长沙市五江天街项目招商运营暨包销合同》，被告指定案外人为该项目北区负二楼整层提供招商运营管理、商铺包销等，招商执行期为2016年9月25日至2017年12月24日，案外人承担目标物业自2017年12月24日至2022年12月23日的返祖费及商业运营管理。2017年1月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签署《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2231），约定原告购买位于长沙市雨花区曲塘路48号添阶商业广场（拓展名称五江天街）第二期地下室-2231号房屋，规划用途为商业，建筑面积10.69㎡，单价为10394.29元/㎡,总房价为111115元，付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十九条关于产权登记的约定，载明自本合同生效之日起90日内，双方应向长沙市国土资源局申请预告登记。被告应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和全期项目开发完毕后540日申请办理买受人土地使用权证，如政府相关部门相关规定调整致使延期的，则被告可据实延期。如因被告的责任，原告不能再规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，原告不退房，被告按照20元/每日向原告支付违约金至办理完毕上述手续，被告承担了其中任一项违约金的，则其后相关权证所办理期限相应顺延。合同签订当日，原告支付被告房屋总价款111115元，另支付了国土证工本费140元、产权登记费550元、契税4232.95元、印花税55.6元、维修基金1279元。同日，原告与案外人签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告将其购买的案涉商铺委托案外人经营管理，期限自U+集市实际开业之日起计五年，暂定为2018年1月1日至2022年12月31日止。委托经营管理期间，原告的全部收益为委托经营管理收益，期间案外人应向原告支付委托经营管理收益共计84461元，由案外人负责在开发商的售房款中直接减免。原告应于本协议签订时按照400元/年/平方米的标准一次性向案外人支付5年经营管理费共计21320元。当日，原告支付案外人装修运营管理费21320元。因被告未能按期交房，2018年8月4日，原被告再次签订《协议书》，约定：1、双方确认自被告取得消防验收合格证明之日（2018年7月31日）视为被告整改完成日。2、被告同意向原告支付延迟交付的补偿、违约金、交付后整改补偿等共计人民币8292元。3、被告整改完成后交付标准见本协议附件，由被告、案外人以及不超过10位的业主代表（由业主选举确定）共同按本协议附件的交付标准对商铺进行整改验收。4、上述款项，在本协议签订后，被告于10个工作日内一次性支付至原告指定账户。5、原告收到上述款项后，双方就该商铺交付事宜再无任何争议，原告不再就此事向被告主张任何违约金、赔偿、补偿等及其他权利。6、如被告未按协议附件条件和时间完成整改交付的，原告将要求退铺并按照《商品房买卖合同》约定执行，被告依照本协议已付款项与解除《商品房麦苗合同》约定应支付的款项予以冲抵，多退少补。该协议签订后，被告于2018年8月20日向原告转账支付8292元。原告以被告至今未办理涉案商铺权属证诉至本院。另查明，2018年5月12日，案涉商铺办理了预告登记，登记权利人为原告。涉案商铺实际交房日期为2018年7月31日。被告主张案涉U+集市于2019年1月1日已由案外人运营开业，原告对此不予认可。被告另提交《长沙五江天街签约费用表》，拟证明原告支付的购房款系折后价，案外人承诺的返租款84461元已经在房屋总价中扣减。上述事实，有《长沙市五江天街项目招商运营暨包销合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》、《特别授权委托书》、《长沙五江天街签约费用表》、《协议书》、预告登记信息截图、收据、发票、转账回单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告明确其主张解除合同、退回相关款项的原因是被告至今未办理涉案商铺权属证。但是根据查明事实，案涉商铺实际交付日期为2018年7月31日，而双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记约定，被告应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和全期项目开发完毕后540日申请办理买受人土地使用权证，如政府相关部门相关规定调整致使延期的，则被告可据实延期。因此，合同约定的办证期限尚未届满。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。综上，原告以被告逾期办证为由主张解除涉案商品房买卖合同，既不符合双方合同约定，也不符合法律规定，因此，原告主张的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告王海霞的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1749元，由原告王海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年十月十三日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。