重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4238号原告：杨志初，男，1964年3月1日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。被告：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路**长寿古镇****，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：徐开泰，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王晗，重庆渝州律师事务所律师。原告杨志初与被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称长寿古镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志初、被告长寿古镇公司的委托诉讼代理人梁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨志初向本院提出诉讼请求：判令被告长寿古镇公司将原告杨志初所购买的长寿区某房屋的房屋阳台、窗台栏杆按照国家建委标准撤换为合同约定的铝合金玻璃栏杆，并对撤换过程中对房屋装修造成的损坏恢复原状。事实和理由：2013年5月，原告杨志初向被告长寿古镇公司购买了长寿区某号房屋，合同约定被告长寿古镇公司出售的房屋栏杆必须为铝合金玻璃材质。原告杨志初购买房屋时栏杆上涂有油漆，油漆经风化剥落后，原告杨志初才发现栏杆材质为铁质栏杆。现经风吹日晒，铁栏杆已经氧化锈蚀，破烂不堪，存在严重的安全隐患。被告长寿古镇公司的行为侵害了原告杨志初的合法权益。经多次协商，被告长寿古镇公司只愿赔付500元，与更换铝合金玻璃栏杆的实际费用相差甚远，为维护原告杨志初的合法权益，特诉至人民法院，望支持诉求。被告长寿古镇公司辩称，原告杨志初的请求不能成立，要求法院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。原、被告双方所签订的合同，是合法有效的，并经过了行政主管部门的备案登记，在合同补充协议附件五第九条第一项明确约定，在不影响商品房质量及使用功能的合理化调整这一类的设计变更，被告无需通知原告。在双方合同履行中，在合同的附件3里面明确约定了阳台属于铝合金玻璃栏杆，实际修建的是镀锌钢管栏杆，该栏杆经过了有权部门的抗拉试验检测，并在建委进行了备案登记，该涉案工程的房屋也经综合竣工验收，并在建委办理了备案登记证。被告向原告交付房屋后，至今五年左右，作为在交付房屋时，假定原告认为其权益受到侵害，应当在诉讼时效期内依法提出，原告的诉求已经超过诉讼时效。作为镀锌铁栏杆与铝合金栏杆外观明显不一致，铝合金不需要刷漆，因此在交房时，原告作为第8幢的业主，就此问题也未提出任何异议，确有部分业主已经提出，我司均按照业主的要求对有异议的给予了每户500元的补偿，无异议的就办理交接手续。为此，原告并未提出任何异议，其诉请已经超过诉讼时效。同时，对相关涉案的栏杆，并经有权部门的检测和认定，并经长寿区建委作为房屋的建设主管部门对房屋建设依法享有监督的行政职能，涉案房屋已经进行备案登记，确认质量合格，该具体行政行为非经法定程序是不得撤销和变更的。为此作为民事审判事实上也不会对行政行为的合法性做出审查，也就不可能对建委的相关行政行为做出撤销或者变更。因此就原告的请求在民事诉讼中是不能成立的，望人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月28日，原告杨志初（乙方）与被告长寿古镇公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告长寿古镇公司将其开发的位于重庆市长寿区某房屋出售给原告杨志初。被告长寿古镇公司所销售的房屋为预售商品房，《商品房预售许可证》号为长房（2013）预字第（XX)号，房屋建筑面积为104.67平方米，单价4848.41元，房屋总价款507483元。该合同第十五条约定：“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）、乙方应当在通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。”。第十六条约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2、2、甲方在双方约定时间内负责修复或变更，逾期未修复或更改的甲方将赔偿1倍装饰、设备价差。”。第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”。合同附件三第八条约定：阳台、院馆围护为铝合金玻璃栏杆；第九条第2款约定：外墙门、窗为塑料型材、双层中空玻璃。合同附件五《补充协议》第九条第1款约定：已预售的商品房在建筑过程中，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得随意变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的容积率。但对不影响商品房的质量、使用功能的合理化调解，甲方无需通知乙方，除非乙方因规划设计变更而改变合同约定的，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告杨志初按照合同约定以全额付款方式向被告长寿古镇公司支付了购房款。在被告长寿古镇公司对上述楼栋进行施工过程中，对包括案涉房屋在内的房屋安装的阳台栏杆为镀锌铁栏杆。2014年5月20日，重庆渝川工程检测有限公司出具《检测报告》一份，对御府华庭二标段的护栏水平荷载推理进行检测，检测部位为客厅阳台栏杆，检测结论为该工程所检测1个护栏的水平推力符合《建筑护栏技术规范》DBJ50-123-2010技术要求。2014年11月4日，某号楼及地下车库工程取得了原重庆市长寿区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2014]29号），竣工验收时间为2014年10月24日。2014年11月19日，原告杨志初接收了案涉房屋。对于当事人双方无争议的上述事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：原告杨志初提交了某1号房屋买卖合同照片打印件3张，拟证明该合同约定的阳台、院馆围护为金属玻璃栏杆，被告长寿古镇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因上述证据为照片打印件，原告杨志初未提供原件予以佐证，且该证据仅为一份完整合同的部分页，无法核实其真实性，故对原告杨志初提交的该份证据，本院不予采信。原告杨志初提交了某2号房屋阳台护栏照片打印件4张，拟证明该房的阳台护栏之前为镀锌铁栏杆，存在锈蚀情况，现已经由被告长寿古镇公司将其更换为铝合金玻璃栏杆，被告长寿古镇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述照片内容无法反应出拍摄位置即为某2号房屋阳台护栏，即使为真，也无法证明是被告长寿古镇公司更换了阳台护栏，即使更换，也与本案无关，被告长寿古镇公司对此亦予以否认，故本院对上述证据不予采信。原告杨志初提交了案涉房屋阳台栏杆的照片1张，拟证明其护栏存在锈蚀情况。对两张照片的真实性，因是原告杨志初在其家中自行拍摄，对其真实性，本院予以采信。原告杨志初提交了由御府华庭物业管理公司的工作人员出具的承诺书一份，被告长寿古镇公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可。因该份证据系复印件，原告杨志初未提供原件予以佐证，且原告杨志初自认是物业管理公司出具，并非本案被告长寿古镇公司出具，其内容也不能反映出被告长寿古镇公司对是否更换栏杆作出意思表示，故对该份证据的关联性，本院不予采信。被告长寿古镇公司提交了《设计变更通知》（编号：建更-7）、《设计变更通知》（编号：建更-9），拟证明案涉房屋所在的某号楼的阳台栏杆金属护栏于2013年6月7日经设计变更，由原先的不锈钢材质调整为铝合金材质，又于2013年7月27日经设计变更为热镀锌材质，原建更-7号通知作废。原告杨志初称对上述证据不清楚，其并未得到被告长寿古镇公司对设计变更的通知。对上述证据，是被告长寿古镇公司在施工过程中根据需要向设计单位申请，由设计单位广州南方建筑设计研究院作出的设计变更，对其真实性，本院予以采信。本院认为，原告杨志初与被告长寿古镇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务。关于被告长寿古镇公司交付的商品房的阳台、窗台栏杆是否符合合同约定及若不符合合同约定能否进行更换的问题。合同附件三第八条约定阳台、院馆围护为铝合金玻璃栏杆，现被告长寿古镇公司在施工过程中经设计变更，实际安装的为镀锌铁材质栏杆，不符合合同约定，已构成违约。现原告杨志初依据合同约定要求被告长寿古镇公司承担的违约责任为将某房屋阳台、窗台的栏杆更换为铝合金玻璃栏杆，但案涉房屋的阳台栏杆系在施工过程中经过设计单位依规进行了设计变更，该设计变更根据合同第十五条及合同附件五第九条第1款的约定，被告长寿古镇公司无需通知原告杨志初，被告长寿古镇公司依据设计变更进行施工并无不当，且施工后护栏经检验符合相关规范标准。另，被告长寿古镇公司对上述工程的施工是在相关建设主管部门的监管下进行，并取得了原重庆市长寿区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，颁发建设工程竣工验收备案登记证的前提是各项专项验收均已合格，是对已经竣工并验收合格的工程的具体确认，长寿区城乡建委的上述颁证行为是一种具体行政行为，非经法定程序不能被撤销或变更，非经批准，任何人不得对已经取得竣工验收备案登记证的建筑物进行擅自变更，人民法院不能在民事诉讼中对行政机关作出的具体行政行为的合法性进行审查，对其已经登记备案的内容包括阳台、窗台护栏亦不能判决进行更换，否则就是对具体行政行为的否定性评价。现原告杨志初请求将某房屋阳台、窗台的护栏更换为铝合金玻璃栏杆，违反了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》确认的内容，本院不予支持。对于被告长寿古镇公司的违约行为，合同第十六条约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2、甲方在双方约定时间内负责修复或变更；逾期未修复或更改的甲方将赔偿1倍装饰、设备价差。”根据上述合同约定，对于被告长寿古镇公司对包括阳台栏杆的材料不符合约定的违约行为，原告杨志初有权依据上述合同约定另案要求被告长寿古镇公司承担赔偿损失的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨志初的诉讼请求。案件受理费40元，由原告杨志初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年十月十九日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣