河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初24593号原告林珠洪，女，1985年2月28日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人邓小林，北京市法律师事务所律师。被告段青海，男，1968年5月1日出生，汉族，住杭州市拱墅区。被告郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路****楼****。法定代表人郭海军。委托代理人蔡自洋，河南言东方律师事务所律师。原告林珠洪与被告段青海、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称“正天房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓小林、被告段青海、被告正天房地产公司委托代理人蔡自洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林珠洪诉称，2018年12月31日，林巍受原告委托，代原告与二被告签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于郑东新区朝阳路南、九如路东17号楼东1单元6层601号房屋出售给原告，总价款820万元；原告于2019年1月2日以前向被告支付定金200万元；因诉争房屋抵押给了银行，被告于2019年1月4日对房屋进行解押时，原告代为支付解押款；被告保证诉争房屋除银行抵押外，不再有其他抵押及查封，如因被告原因导致交易不成功，违约金为定金双倍赔偿。后原告欲向诉争房屋的抵押权人兴业银行支付解押款时，发现诉争房屋被法院查封，且被告称原告向其支付的定金已被其用于还债，无法归还。被告正天地产公司作为居间方，在房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，查封信息属于房产的基本信息，应当在签订合同前进行核实，正天地产公司未尽到谨慎审查的法定义务，使原告发生巨大损失，应当承担损害赔偿责任。现诉争房屋因查封致使房屋买卖合同不能继续履行，故诉至法院，请求法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；判令被告段青海双倍返还定金328万元，返还预付款35.5万元；判令被告段青海承担律师代理费12万元；判令被告承担财产保全保险服务费10856.6元；判令被告正天地产公司对上述款项承担连带赔偿责任。被告正天房地产公司辩称，原告要求我方承担连带责任，没有事实和法律依据，请求驳回对被告公司的诉讼请求。本案被告段青海明知没有实际履行能力，诱骗对方当事人签订履行合同，收受巨额预付款之后逃逸，本案的性质并非经济合同，已经涉嫌刑事犯罪，法院应依法移送公安机关处理。被告段青海辩称，被告不知道涉案房产被查封，被告与买方及时沟通，想办法偿还原告钱款。被告已经将名下杭州的房产腾出来，处理掉后多余的款项用于偿还原告。被告正天公司没有与被告一起去查询，不知道房产被查封。经审理查明：2018年12月31日，原告作为买方、被告段青海作为卖方、被告正天房地产公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份，载明：被告段青海将坐落于郑东新区朝阳路南、九如路东17号楼东1单元6层601号房屋出售给原告，总价款820万元。被告正天地产公司的居间服务费8万元，由原告承担。原告在2019年1月2日之前支付被告段青海定金200万元。被告段青海保证房屋银行抵押后，不再有其他抵押及查封，如因被告原因导致交易不成功，违约金为定金双倍赔偿，原告的装修设计费用及其他产生的费用由被告赔付；如因原告原因导致交易不成功，定金归被告段青海所有。落款处有被告段青海的签字捺印及正天地产公司的印章予以确认。原告提交的授权委托书、收条及银行交易明细显示：2018年12月31日、2019年1月2日，林巍代原告向被告段青海支付购房定金共计200万元。2018年12月31日，被告正天房地产公司向原告出具《收款收据》一份，载明：兹收到购买郑东新区朝阳路南九如路东17号楼东1单元6层601号房屋佣金8万元。落款处加盖有被告正天房地产公司的印章予以确认。2019年3月4日，本院调取的不动产登记资料查询结果证明显示：涉案房屋于2016年8月11日抵押给兴业银行股份有限公司郑州分行；2017年12月18日被河南省郑州市管城回族区人民法院查封。2019年9月17日，本院调取的不动产登记资料查询结果证明显示：2016年6月22日，涉案房屋办理预售商品房买卖预告登记，权利人为段青海；2017年12月18日，涉案房屋被河南省郑州市管城回族区人民法院预查封，预查封文号为（2017）豫0104财保202号。庭审时，原告林珠洪自认被告段青海在原一审判决后向其支付5千元，并在诉讼请求中予以扣减。庭审中被告段青海称其对郑州市管城区法院处理的民事纠纷是知情的，且经查明其在郑州市管城区法院的民事案件于2018年3月份结案，后段青海又向郑州市中级人民法院提出再审申请，郑州市中级人民法院于2018年12月29日作出驳回其再审申请的裁定。另查明，原告认可案件审理过程中收到被告段青海返还的定金1000元。本院认为，本案争议焦点在于合同是否有效。本案中，涉案房屋于2017年12月18日由郑州市管城区人民法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的;《中华人民共和国刑法》第三百一十四条：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。人民法院作出的保全裁定书一经作出即发生法律效力，未经作出法院准许，任何人不得处置查封财产。原告林珠洪与被告段青海、正天房地产公司在2018年12月31日签订了本案《房屋买卖合同》，明显处于查封期间，且未经查封法院许可，段青海即与原告签订房屋买卖合同，违反了法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故涉案房屋买卖合同应属无效合同。合同无效后因合同取得的财产应当返还，扣除被告返还的1000元后，被告段青海应当退还原告购房定金1999000元。且导致合同无效的一方当事人应赔偿对方当事人损失，故被告段青海应当按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率的规定赔偿对原告造成的损失。关于律师代理费12万元有原告提交的委托代理合同及发票相佐证，故本院予以支持。对于财产保全保险服务费10856.6元，因非诉讼必要性支出，故本院不予支持。被告正天房地产公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应当尽到必要的、审慎的审查、核实义务。本案中，被告正天房地产公司未就涉案房屋是否被查封进行调查核实，具有过错，应承担相应的责任。鉴于被告正天房地产公司并非房屋买卖合同的卖方，原告无证据证明二被告之间存在恶意串通或其他需要承担连带责任的情形，本院认为被告正天地产公司对原告的上述损失承担补充赔偿责任较为妥当，故被告正天地产公司对上述债务履行不能的部分承担补充赔偿责任。综合其过错程度及原告林珠洪的损失等因素，酌定其在被告段青海退还1999000元及赔偿损失不能的范围内承担10%的补充赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告段青海于本判决生效后十日内向原告林珠洪返还定金1999000元，并以1999000元为基数自2019年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准、自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率为标准赔偿对原告造成的损失；三、被告郑州市正天房地产经纪有限公司在上述第一项被告段青海不能清偿的范围内向原告林珠洪承担10%的补充赔偿责任；四、被告段青海于本判决生效后十日内向原告林珠洪支付律师代理费12万元；五、驳回原告林珠洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36919元、保全费5000元，由被告段青海、郑州市正天房地产经纪有限公司共同负担，其中被告郑州市正天房地产经纪有限公司在2280元范围内承担诉讼费。如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李文涛审判员  刘 学审判员  胡向楠二〇二〇年十月二十九日书记员  司文娟