福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初6820号 原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城梅林凤凰路******，统一社会信用代码9135080069437820X2。 委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑贤宾，福建奋达律师事务所实习律师。 被告：瞿理关，男，1942年1月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源公司）与被告瞿理关物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威源公司的委托诉讼代理人林福英、郑贤宾与被告瞿理关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威源公司向本院提出诉讼请求：要求瞿理关支付2017年7月1日至2019年8月31日的物业服务费1,469.4元，2018年6月1日至2019年8月31日的公摊水费39元、公摊电费90元、套内水费957元，合计2,555.4元，并支付从2020年3月1日起至款清之日止以1,469.4元为本金按年利率24%计算的违约金。事实与理由：2014年3月18日，威源公司与龙岩市铁路建设开发有限公司（之后变更为龙岩铁路建设发展集团有限公司）签订《福建省前期物业服务合同》，约定威源公司为莲东龙铁名苑东区提供物业管理服务事宜，物业服务费为多层住宅0.45元/月/㎡、高层住宅（四层以下）0.45元/月/㎡、高层住宅（五层以上）1元/月/㎡、车位费40元/月/个；物业服务费应于每月15日前支付；未能按时足额支付物业服务费的，应按千分之三支付违约金。瞿理关作为莲东龙铁名苑东区的业主，本应依据合同的约定及时缴纳物业服务费、公摊水电费、套内水费，但未能按时交纳上述费用。威源公司多次向瞿理关催讨，但瞿理关均以诸多理由拒绝缴纳。为此，威源公司诉至法院，请求判如所请。 瞿理关辩称，其没有与威源公司签订合同，之前的物业服务费有交，2018年6月有交了物业服务费，具体金额不清楚。后来因威源公司服务没有到位，楼宇电话坏了没修好，拆了瞿理关搭的杂物间水沟的雨棚，下雨天水渗进瞿理关的杂物间。要求威源公司将杂物间渗水的事情处理好。楼宇电话、杂物间水沟问题没有解决前不同意缴交。 本院经审理认定事实如下：对威源公司与瞿理关双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2014年3月18日，威源公司与原龙岩市铁路建设开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定物业名称为莲东龙铁名苑；期限为三年，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；威源公司提供物业服务的主要内容：1、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料，2、负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，3、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，4、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，5、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，6、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；物业服务费按建筑面积计算：多层住宅0.45元/月/㎡、高层住宅（四层以下）0.45元/月/㎡、业主应于每月15日前支付；经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按千分之三支付违约金。2017年5月23日，威源公司与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定条款同上。龙岩市新罗区莲东北路31号龙厦铁路莲东安置小区5号楼207室房屋（建筑面积为125.59平方米）及底层A-11号附属储藏间的所有权人为瞿理关，证件编号为201305887。业主委员会已于2019年成立，威源公司在该小区服务至2019年8月。威源公司主张瞿理关尚欠2017年7月1日至2019年8月31日的物业服务费1,469.4元，2018年6月1日至2019年8月31日的公摊水费39元、公摊电费90元、套内水费957元，合计2,555.4元。瞿理关主张威源公司未按合同约定履行义务，曾经答应在处理杂物间渗水前不用交物业服务费，但未提供相关证据证明。 本院认为，威源公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩铁路建设发展集团有限公司即原龙岩市铁路建设开发有限公司有权与威源公司签订物业服务合同，委托威源公司对物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。威源公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向威源公司交纳物业服务费。根据合同约定，经书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应按千分之三支付违约金。但该约定的违约金未明确按每月千分之三，威源公司亦未提供证据证明经书面催缴，故威源公司要求从2020年3月1日起按年利率24%计算违约金，没有事实及法律依据。本院只支持从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。瞿理关主张威源公司未按合同约定履行义务，曾经答应在处理杂物间渗水前不用交物业服务费，但未提供相关证据证明，本院不予采信。 综上所述，威源公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、瞿理关应于本判决生效之日起十日内向龙岩市威源物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年8月31日的物业服务费1,469.4元，2018年6月1日至2019年8月31日的公摊水费39元、公摊电费90元、套内水费957元，合计2,555.4元，并支付从2020年8月20日起至款清之日止以1,469.4元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。 二、驳回龙岩市威源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市威源物业管理有限公司负担5元、瞿理关负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年十月十二日 书记员 温丽芳（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。