贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14090号 原告：陈俊芬，女，1977年9月15日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张进松（特别授权），系贵州商同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜云（一般代理），系贵州商同律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈俊芬诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告的委托诉讼代理人张进松，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告为两原告办理贵州省毕节市七星关区房屋的不动产权证，并交付给两原告；2.判决被告支付两原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金58044.95元，（该违约金以原告已付购房款302225元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至交付不动产权证书给两原告之日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年8月18日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》，合同对原告所购买房屋的位置、价款、办理转移登记等事项进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了合同，但被告未履行合同约定为原告办理涉案房屋转移登记的有关文书。原告为维护合法权益，特提出如前诉请，请依法判决。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由；三、原告不存在损失，被告不应支付违约金；违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而事实上原告购买的住宅并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务；四、本案违约金约定过高，应予调减。因双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，本案逾期办证违约金约定过高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则；五、原告诉请的违约金计算终期错误；2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期；六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金；七、被告再次当庭通知原告，涉案房屋已具备办证条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的义务予以办证，若原告不履行，该责任由其自行承担；八、请求人民法院精准计算案件受理费的负担主体和负担金额。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、准予收房通知单、办证费收据、开户费收据、情况说明、团购协议、关于请予拨付团购房款的报告、委托协议。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、“瑞丰铭城5号地块”项目更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”证明、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书、不动产权证书。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原告系拆迁安置户，以产权调换形式安置。七星关区高速公路建设指挥部将房款支付给被告，原告与被告签订《商品房买卖合同》2015年3月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3幢28层4号房，商品房总价款302225元；出卖人应当在2015年3月14日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告属拆迁安置户，七星关区高速公路建设指挥部将房款支付给贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，原告与被告签订《商品房买卖合同》。2015年3月14日，被告收取原告办证费及开户费。现涉案房屋已交付原告使用，具备办理转移登记的条件。被告当庭通知原告涉案商品房已具备办证条件。原告认为，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，违反了合同的约定，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月19日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年9月12日），即被告承担违约责任的截止时间为2020年9月12日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司应于原告陈俊芬缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告陈俊芬办理位于毕节市七星关区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3幢28层4号商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈俊芬支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款302225元为基数，自2017年8月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月12日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告陈俊芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，由原告陈俊芬负担200元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担426元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月二十三日 书记员  余茂霞