上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8017号上诉人(原审被告)：刘凡刚，男，1980年9月10日生，汉族，住上海市嘉定区金园五路**梁杭科创商务园****。上诉人(原审被告)：喻芳，女，1982年1月20日生，汉族，住上海市，住上海市嘉定区金园五路**梁杭科创商务园****v>上列两上诉人共同委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海展华房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区靖远路**。投资人：王光胜，经理。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人刘凡刚、喻芳因与被上诉人上海展华房地产经纪事务所(以下简称“展华事务所”)居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初9020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凡刚、喻芳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回展华事务所一审诉请。事实与理由：展华事务所主体资格不合适，与刘凡刚、喻芳签订居间合同的是案外人上海居安房地产经纪有限公司(以下简称“居安公司”)，并不是展华事务所。展华事务所事后补交的居安公司的说明，既没有公章，也没有合同证明。展华事务所没有向刘凡刚、喻芳提供过居间服务。展华事务所和居安公司也没有促成刘凡刚、喻芳与合同乙方签订买卖合同。一审中，刘凡刚、喻芳提供了委托其他正规公司居间支付了人民币(以下币种均为人民币)34，000余元中介费发票证据，展华事务所在庭审中多次描述知道此事。即使支付中介费，一审判决的金额也太高。展华事务所辩称：双方签署了佣金确认书，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。展华事务所向一审法院提出诉讼请求：判令刘凡刚、喻芳支付佣金37，000元。一审法院经审理查明的事实：上海市嘉定区鹤友路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原为刘凡刚、喻芳所有。2019年9月20日，案外人徐某(乙方，买受方)与刘凡刚、喻芳(甲方，出售方)及居间方(丙方)签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋成交价为3，700，000元。乙方于签署本协议时，直接支付甲方购房定金20，000元。该房屋上设立了抵押，贷款余额为1，700，000元。付款方式：乙方与甲方签署买卖合同当日支付甲方800，000元(含定金)，在2020年1月20日前付800，000元，在2020年5月31日前完成系争房屋包括所有银行贷款和全部房款(支付)，在2019年10月20日前交付房屋。第六条关于居间服务报酬约定：1．甲、乙双方签署上海市房地产买卖合同当日，甲方应按本协议第三条第1款转让总价款的1％(居住用房)2％(非居住用房)向丙方支付服务报酬，乙方应按本协议第三条第1款转让总价款的1％向丙方支付服务报酬；2．甲、乙双方及其亲友或其任职的单位，在签署本协议后，不得利用丙方已提供的居间服务私下达成该房地产的买卖交易，不得为规避(或减少)佣金支付通过其他中介公司或个人达成该房地产的买卖交易。否则，视为甲、乙双方违约，甲方应按本协议第三条第1款转让总价款的1％(居住用房)、2％(非居住用房)向丙方支付违约金，乙方应按本协议第三条第1款转让总价款的1％向丙方支付违约金。合同另作了其他约定。居间方落款处盖有居安公司公章。同日，刘凡刚签署一份《佣金确认书》，约定佣金为37，000元，在签合同时支付。刘凡刚在甲方处签名，乙方落款处盖有展华事务所公章，案外人储某某在乙方代表人处签字。该日，案外人徐某亦签署一份《佣金确认书》，约定佣金为37，000元，在交房时支付。案外人储某某在乙方代表人处签字，乙方落款处并无公司盖章。2019年9月21日，刘凡刚、喻芳与案外人夏某某在案外人上海创林房地产经纪有限公司(以下简称“创林公司”)居间下就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》进行网签备案登记，该网签备案于2019年12月17日撤销。之后，刘凡刚、喻芳在收取房款后向购房人交付系争房屋。因展华事务所与刘凡刚、喻芳就佣金问题协商未果，遂涉诉。一审法院另查明：1.2019年10月14日，案外人夏某某向案外人储某某转账支付中介费37，000元。2.2019年12月20日，刘凡刚、喻芳与案外人郭某某在案外人德佑房地产经纪有限公司居间下再次就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》进行网签备案登记。该网签备案于2020年4月3日撤销。3．展华事务所法定代表人原为案外人储某某，于2019年7月25日变更为王光胜。展华事务所于2020年6月21日向本院出具《情况说明》，载明：储某某为展华事务所工作人员，展华事务所认可其代表公司签署涉案《房地产买卖居间协议》，该居间协议项下一切权利义务属于展华事务所所有。4.2020年6月21日，案外人居安公司出具一份《情况说明》，载明：展华事务所为居安公司的加盟单位，其有权使用上海居安名义、品牌对外开展房地产经纪业务，居安公司为加盟单位(包括但不限于展华事务所)提供房地产居间服务过程中的相关协议模板。本案中，《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》项下相关权利义务归属于展华事务所所有，居安公司不会另行向刘凡刚、喻芳主张佣金。一审审理中，展华事务所称刘凡刚、喻芳通过投资公司即案外人上海载利实业有限公司(以下简称“载利公司”)出售系争房屋后；网签当日展华事务所与刘凡刚、喻芳共同至上海市虹口区四川北路XXX号星荟中心2楼709室通过案外人创林公司的秘钥进行网签，该经纪公司是交易双方自行找的，展华事务所与该经纪公司没有关系，但展华事务所全程参与网签，网签当日买受人还支付了180，000元房款，后续展华事务所亦为刘凡刚、喻芳及案外人徐某办理房屋交接提供了服务，案外人徐某与夏某某均是载利公司员工。刘凡刚、喻芳则称其因急需用钱，故通过载利公司出售系争房屋，案外人创林公司是其找的居间方，案外人夏某某是载利公司的员工，网签备案及向载利公司交付房屋均是为了锁定房源，待房源锁定后载利公司先行支付购房款，等待之后寻找到真正的买家后由载利公司直接向买家收取房款，交易过程中展华事务所均未参与，也未提供任何服务；之后，刘凡刚、喻芳找到了真正的买家即案外人郭某某，双方在案外人德佑房地产经纪有限公司居间介绍下成功交易过户，目前系争房屋已于2020年2月29日过户至案外人郭某某名下。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于中介公司的主体资格问题，法院认为，刘凡刚、喻芳与系争房屋的购买人签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，能够证明中介公司为刘凡刚、喻芳与购房人之间建立了房屋买卖关系，虽然刘凡刚、喻芳对展华事务所主体资格存有质疑，但有居间方为其提供居间服务却是可以认定的事实。在本案中，可能提供居间服务的主体有三个：居安公司、展华事务所及创林公司。根据庭审陈述及现有证据，创林公司仅使用其秘钥协助交易双方进行网签，但其并未提供其他居间服务。居安公司出具了《情况说明》，对居安公司和展华事务所之间的关系予以了说明，居安公司同时申明系争房屋系展华事务所提供居间服务，其不会向刘凡刚、喻芳主张佣金。展华事务所就《房地产买卖居间协议》居间方处盖有居安公司印章，而《佣金确认书》却盖有展华事务所印章一事亦作出了合理的解释；且刘凡刚、喻芳认可居间经办人为储某某，展华事务所亦出具《情况说明》证明储某某系其公司员工，在此情况下，能够认定系展华事务所为系争房屋进行居间服务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘凡刚、喻芳与案外人徐某在展华事务所居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，该合同具备了房地产买卖合同的主要条款，双方即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此展华事务所已居间成功。关于中介费金额问题，法院考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理网签、房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金，展华事务所并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额。同时，展华事务所作为专业的房地产居间公司，理应规范自己的居间服务，其居间服务存在瑕疵，应酌情扣减佣金。综合本案情况，法院酌定刘凡刚、喻芳需支付佣金18，000元。一审法院据此判决：一、刘凡刚、喻芳应于判决生效之日起十日内支付上海展华房地产经纪事务所中介费18，000元；二、上海展华房地产经纪事务所的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案合同的效力、本案诉讼主体资格等问题所作的分析认定，并无不妥，本院予以认同。刘凡刚、喻芳具有民事行为能力，根据房屋交易的流程，对签署《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》所产生的法律后果应当有足够的认识，因此一审法院鉴此认定居间服务关系成立，并无不妥。本案一、二审期间，刘凡刚、喻芳既否认存在相应的委托居间关系又否认存在相应的服务内容，但并未提交相应证据予以佐证，故本院对刘凡刚、喻芳的抗辩主张，难以采信。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币725元，由上诉人刘凡刚、喻芳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十月三十日法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……