山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10959号 上诉人(原审原告)：管清华，女，1986年6月24日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：陈志强，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛林苑房地产开发有限公司，住所地山东省平度市南村。 法定代表人：魏锡江，经理。 被上诉人(原审被告)：高尧德，男，1967年2月19日出生，汉族，住山东省平度市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张克松，山东棣华律师事务所律师。 上诉人管清华因与被上诉人青岛林苑房地产开发有限公司（以下简称林苑房地产公司）、被上诉人高尧德房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人管清华及其委托诉讼代理人陈志强，被上诉人林苑房地产公司、高尧德的共同委托诉讼代理人张克松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 管清华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判林苑房地产公司、高尧德支付管清华购房款330000元及利息（以330000元为基数，自2016年4月23日至实际返还之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）或发回重审；2、一、二审诉讼费用由林苑房地产公司、高尧德负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。管清华在一审中提交了2016年1月18日及2016年4月23日由林苑房地产公司出具的两份证明，载明涉案两套房屋归管清华所有，对涉案车库使用权终生。林苑房地产公司于2016年4月23日出具的配套费收据一份，林苑房地产公司交付的房屋钥匙一套。林苑房地产公司为管清华出具的书面证明及配套费收据足以证明管清华从林苑房地产公司购买了涉案两套房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系。一审认定管清华不能证明系从林苑房地产公司购买房屋，系认定事实错误。二、林苑房地产公司应当承担返还涉案购房款的责任。在涉案购房合同不能继续履行的情况下，林苑房地产公司应退还管清华涉案房款，林苑房地产公司主张其与路奎香之间的顶账关系因此可以恢复到原来的债权债务关系，且无证据证明管清华与路奎香之间存在债权债务关系。林苑房地产公司、高尧德与路奎香关于涉案房屋的关系与管清华无关。管清华在一审判决后，与高尧德进行交谈，高尧德明确认可，涉案两套房屋的价款就是33万元，仅否认收到过该款项，但其在一审中承认“实际上是管清华向路奎香交付的房款”，再结合管清华的银行取款证明，完全可以确定管清华已经交付了房款。关于一审认定的12万元银行取款时间与房款交付时间的问题。管清华实际上是在2014年10月份取款后就立即支付了首付款13万元，一审中管清华代理律师陈述的2016年4月份交付的是剩余20万元房款，而不是该13万元首付款，该事实有管清华之前的另案庭审笔录为证。因此，一审法院对该事实的认定也存在错误。综上，一审判决认定事实错误，管清华在林苑房地产公司购买了涉案房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系，管清华也实际支付了33万元购房款，现在房屋已经一房二卖，管清华的购房合同目的不能实现，管清华主张返还购房款及相关利息，符合法律规定，请求改判支持管清华的上诉请求。 林苑房地产公司、高尧德共同辩称，民事诉讼法司法解释第九十条规定，当事人自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决以前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张，应当承担不利的法律后果。该司法解释第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。管清华自始至终没有向法庭提交证明双方存在房屋买卖法律关系的任何证据，管清华与林苑房地产公司之间既没有签订购房合同，管清华手中也没有林苑房地产公司为其出具的收取购房款的凭证，所以管清华主张双方之间存在房屋买卖法律关系不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 管清华向一审法院提出诉讼请求：1、判令林苑房地产公司、高尧德立即返还管清华房款33.6万元及利息(2016年1月18日至2020年6月18日计息)33.6万元×4年5个月×12%=178080元，合计514080元，并判令林苑房地产公司、高尧德履行至实际支付完房款之日止；2、本案一切费用由林苑房地产公司、高尧德承担。 一审法院认定事实：高尧德系林苑房地产公司的会计，2016年4月23日，林苑房地产公司收取了管清华交纳的配套费6000元，并为管清华出具了收据，收款事由载明“11#1单元5xx、6xx室”。 对于有争议的问题，一审法院查明，1、庭审中管清华提交了两份证明，一是2016年1月18日林苑房地产公司为管清华出具的一份证明，载明“12号楼后南向车库30号使用权归管清华所有，身份证号，使用权终生”；二是2016年4月23日林苑房地产公司为管清华出具的一份证明，载明“11号楼1单元502、602室归管清华所有，身份证号，带车库”。管清华认为，林苑房地产公司、高尧德给管清华出具了证明，结合配套费收据，进一步证明涉案房屋归管清华所有，林苑房地产公司、高尧德现不能交付房屋，应该返还购房款。林苑房地产公司认可两份证明上的公章是公司印章，但认为证明上没有经办人签字，也没有负责人签字，不符合证据的形式要求，不认可该两份证明的证明效力。高尧德称该两份证明是其在接到路奎香电话后为管清华打印的，路奎香称502、602房屋已经卖给了管清华，要求公司配合办理相关手续，其就为管清华出具了该两份证明。一审法院认为，高尧德的陈述完善了该两份证据的形式要求，对其真实性一审法院予以确认，但能否达到管清华的证明目的一审法院另行分析。2、庭审中林苑房地产公司提交了一份其法定代表人魏锡江2009年6月31日书写并加盖公司印章的便笺复印件，便笺上的内容系公司将部分房屋作给了路奎香（其中包括涉案房屋），用以证明涉案房屋公司于2009年6月31日已顶账作给了路奎香，证据原件在路奎香手中。管清华不认可该证据，认为系复印件，且与本案无关。因林苑房地产公司、高尧德不能提交该证据的原件，无法核对其真实性，对该证据一审法院不予确认。3、庭审后管清华提交了四份2014年10月份的银行交易明细，以证明其取款的经过。林苑房地产公司认为该取款时间是2014年10月份，与管清华提交的证明相隔一年半之久，两者没有关联性。一审法院认为，该证据只能证明管清华曾于2014年10月份从银行取款12万元，与其主张的于2016年4月份向林苑房地产公司、高尧德交付房款相隔一年半的时间，不能证明两者之间具有关联性，一审法院不予确认。 一审法院认为，管清华要求林苑房地产公司返还购房款，其应首先举证证明其系从林苑房地产公司购买的涉案房屋。林苑房地产公司虽出具了配套费收据，但该配套费收据并不能当然证明系林苑房地产公司收取了管清华的购房款。林苑房地产公司出具的两份证明，只能证明林苑房地产公司证明涉案房屋归管清华所有，并不能证明管清华系从林苑房地产公司购买的房屋。本案中，管清华未提交任何证据证明其何时交给林苑房地产公司多少购房款，在林苑房地产公司、高尧德不予认可的情况下，管清华仅凭其单方陈述要求林苑房地产公司、高尧德返还购房款明显证据不足，其应承担举证不能的法律后果。在涉案房屋不能交付的情况下，林苑房地产公司继续占有配套费没有合法依据，其应当返还并承担自收取之日起的利息。高尧德系林苑房地产公司的工作人员,其不应承担还款责任。管清华此前的两次起诉最后系管清华撤诉和驳回起诉，其再次起诉符合法律规定，林苑房地产公司、高尧德对此的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，一审判决：一、青岛林苑房地产开发有限公司返还管清华配套费6000元及利息（自2016年4月23日起至实际给付之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回管清华对高尧德的诉讼请求；三、驳回管清华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8941元，减半收取4470.5元，由管清华负担4420.5元，由青岛林苑房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，管清华提交证据一、2018年管清华诉林苑房地产公司、高尧德房屋买卖合同纠纷一案庭审笔录复印件一份，证据内容：（1）林苑房地产公司在该案庭审中答辩称“涉案房屋502、602及车库，其中602没有产权，是我公司于2009年6月30日做账给案外人路奎香，由路奎香卖给管清华，后又出卖给王晶。”（2）高尧德在该案庭审中答辩称“我在林苑房地产公司担任会计，我出具收据是我职责范围内的，当时只收了管理费，当时管理费是案外人王某去交的，我知道该套房子顶账给了路奎香。路奎香打电话说顶账的这套房子卖给管清华了，所以当时我收取了6000元的配套费，然后开了收据。路奎香在我公司有多套顶账房，一般是这种交款方式，再进行网签，实际购房人不需要再交房款了，他们把钱给路奎香了，我公司只是收取配套费，跟王晶也是这种操作方式。2016年4月23日只收取了管清华的配套费，2017年9月1日路奎香、王晶父亲本人到公司说可以把房子卖给王晶了，给王晶办理网签手续，当天交了4000多元配套费，9月5日网签了。管清华支付房款时因为我不会办理网签手续，所以没网签，王晶交钱后我找了个平度的人过来网签的，因为中间时间长了，我记不清楚路奎香把房屋卖给管清华了，我想起来的话不可能再给王晶办手续，但是路奎香知道房子已经卖给管清华了。”证明：（1）林苑房地产公司、高尧德均确认案外人路奎香已经收到了涉案房屋的房款，林苑房地产公司认可该笔交易，管清华与林苑房地产公司之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。（2）目前涉案房屋买卖合同无法继续履行是林苑房地产公司“一房二卖”的单方过错导致。提交证据二、林苑房地产公司与案外人王晶签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》复印件一份，证明：《补充条款》第2条约定“交房时，买受人结清配套费，建设基金等所有费用，方可领取钥匙。”证明：按照上述约定，结清所有费用是领取房屋钥匙的前置条件，管清华已于2016年4月23日领取了涉案房屋的钥匙及车库钥匙，进一步证明管清华已经支付了全部房款，结清了配套费。提交证据三、2020年8月10日管清华与高尧德谈话录音一份，证明：1、高尧德明确承认因为个人疏忽将原本属于管清华的房子又卖给了王晶并办理了网签手续。2、高尧德明确确认管清华为购买涉案房屋共支付了336000元，仅是强调钱给了案外人路奎香（管清华当庭播放并出示管清华与高尧德的谈话录音原始载体）。提交证据四、王某的证人证言，证明管清华向林苑房地产公司支付了330000元购房款。王某出庭证实，其与管清华一起到林苑房地产公司售楼处分两次共向林苑房地产公司交纳了330000元购房款，该购房款交给了高尧德；管清华与林苑房地产公司签订了购房合同，高尧德为管清华出具了收据；管清华根据高尧德和中介魏锡林的要求，将涉案购房合同及收据交给林苑房地产公司，用于办理网签和房产证。 林苑房地产公司、高尧德质证称，对证据一的真实性无异议，但在该庭审笔录中高尧德明确陈述管清华把钱交给了路奎香，所以该证据证明不了管清华与林苑房地产公司之间存在房屋买卖关系。对证据二的真实性没有异议，但该证据恰好证明涉案房屋买卖的双方当事人是王晶和林苑房地产公司，而不是管清华和林苑房地产公司。证据三录音中的男性对话人确实是高尧德，但是从所有的对话内容可以看出，发生房屋买卖关系的双方当事人是管清华和路奎香，管清华是把购房款给了路奎香，这在谈话录音中体现的非常明确，所以该证据证明不了管清华与林苑房地产公司之间存在房屋买卖关系。对证据四王某的证人证言有异议，证人的陈述与一审查明的事实不符，证人证言主观随意性很强，没有其他证据予以佐证，不足以采信。本院审查认为，管清华提交的上述证据客观有效，本院予以采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合本案实际案情及现有证据，管清华要求林苑房地产公司返还其336000元购房款、6000元配套费的请求成立，理由如下：1、2016年1月18日、2016年4月23日，林苑房地产公司会计高尧德分别向管清华出具书面证明，载明涉案30号车库使用权归管清华所有，涉案两套房屋归管清华所有且带车库，该两份书面证明均加盖了林苑房地产公司的印章。高尧德为管清华出具上述两份书面证明系履行代表林苑房地产公司的职务行为，可以认定管清华与林苑房地产公司就涉案两套房屋建立房屋买卖关系，林苑房地产公司以出具书面证明的方式认可已将涉案两套房屋及相应车库出售给管清华。2、2016年4月23日，林苑房地产公司收取管清华交纳的涉案两套房屋配套费6000元，并为管清华出具收据，林苑房地产公司以收取管清华配套费的行为表示对管清华购买林苑房地产公司涉案两套房屋事实的进一步确认，管清华与林苑房地产公司系涉案两套房屋买卖关系的合同相对人。3、在管清华与林苑房地产公司会计高尧德的交谈录音中，高尧德未明确否认管清华已支付330000元购房款的事实，只是反复强调案外人路奎香一房二卖，管清华应去找路奎香解决。4、证人王某出庭证实其与管清华一起分两次共向林苑房地产公司交纳了330000元购房款，该购房款交给了高尧德，管清华与林苑房地产公司签订了购房合同，高尧德为管清华出具了收据。结合高尧德在之前管清华就涉案房屋买卖纠纷起诉林苑房地产公司、高尧德、王晶一案庭审中关于“我在林苑房地产公司担任会计，出具收据是我职责范围内的，当时只收取了管理费，当时管理费是案外人王某去交的”的答辩意见，王某的证人证言具有较高的可信度。5、林苑房地产公司辩称，路奎香是涉案小区工程的沙石供应商，其拖欠路奎香的沙石款，就用包括涉案两套房屋在内的九套房屋抵顶了路奎香的沙石款，路奎香将抵顶的房屋对外出售，后期需要通过林苑房地产公司办证，所以相关证明要林苑房地产公司出，但林苑房地产公司并未提交其与路奎香存在沙石供应关系、林苑房地产公司拖欠路奎香沙石款且林苑房地产公司与路奎香就涉案两套房屋达成抵顶协议、路奎香有权出售涉案两套房屋的相关证据。林苑房地产公司未提交充分有效的证据证明系路奎香将涉案两套房屋出售给管清华、路奎香收取了管清华支付的购房款、管清华与路奎香建立涉案两套房屋买卖关系。路奎香对此亦未出庭证实。综合以上分析，可以认定管清华与林苑房地产公司就涉案两套房屋及车库建立买卖关系，林苑房地产公司收取了管清华购房款330000元、配套费6000元，在涉案两套房屋已另行出售、双方无法继续履行合同的情况下，林苑房地产公司应当返还管清华购房款330000元、配套费6000元及上述款项的相应利息作为法定孳息。管清华要求林苑房地产公司返还330000元购房款、6000元配套费的请求成立，其按照年利息12%标准主张已付款项的利息，依据不足，对其利息主张过高部分本院不予支持。高尧德系林苑房地产公司会计，其出具涉案书面证明的行为系履行代表林苑房地产公司的职务行为，管清华要求高尧德承担本案法律责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人管清华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5405号民事判决第一、二项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5405号民事判决第三项； 三、被上诉人青岛林苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人管清华购房款330000元并支付上诉人管清华利息（以购房款330000元为基数，自2016年4月23日起至实际给付之日止，2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人管清华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4470.5元，二审案件受理费8941元，由上诉人管清华负担2976.5元，被上诉人青岛林苑房地产开发有限公司负担10435元。被上诉人青岛林苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人管清华案件受理费10435元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十三日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英