宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0291民初337号 原告：宁波高新区智慧园开发有限公司，住所地宁波高新区扬帆路****楼**，统一社会信用代码91330201071498010C。 法定代表人：吴俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐永，浙江同舟律师事务所律师。 被告：轩心灵，男，1977年3月11日出生，汉族，住宁波市。 原告宁波高新区智慧园开发有限公司与被告轩心灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波高新区智慧园开发有限公司的委托诉讼代理人陈乐永，被告轩心灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波高新区智慧园开发有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》（合同编号：×××23）于2019年5月1日解除；2.判令被告支付2018年11月10日至2019年2月10日的房屋租金185454元，支付至2019年6月26日止的逾期支付租金违约金126850.5元，并支付自2019年6月27日起至实际履行日止以185454元为基数按日3‰计算的逾期支付租金违约金；3.判令被告支付自2018年11月10日起至2019年5月1日以120000元为基数按日3‰计算的逾期支付保证金违约金61920元；4.判令被告支付合同解除的违约金185454元；5.判令被告支付2018年11月10日至2019年5月3日的物业费51730.7元、能耗费7026.22元；6.判令被告支付原告为实现债权而支付的律师费15000元。事实和理由：2018年10月份，原告与被告签订编号为×××23的《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租坐落于宁波高新区凤竹路88号深蓝广场一层29＃商铺、二层23＃商铺，租赁面积为849.44平方米，租赁用途为餐饮业态，租赁期限为8年。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告未按照双方约定支付租金、保证金，且未按时进行营业。原告于2019年2月27日向被告发送了《履行合同催告函》，被告在收到函件后仍未履行合同约定的义务。2019年4月29日，原告委托律师向被告发送了《律师函》，要求解除双方的《房屋租赁合同》并要求被告履行合同约定的相关义务。但被告在2019年5月1日收到律师函后仅完成了房屋的腾空，相应的付款义务仍未履行。原告为自身合法权益已经多次催促被告履行相应义务，但被告均以各种理由未予履行。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。 被告轩心灵辩称，1.认可双方于2019年5月1日解除涉案房屋租赁合同，被告已于2019年5月3日将涉案房屋返还给原告；2.2018年11月10日至2019年5月3日属于免租期内，故不应计算租金，也不应计算违约金；3.在一份合同中只能约定一项违约，不能每一项单独计算违约金，故原告的第三项诉请没有事实和法律依据；4.因被告并未实际占有和使用所租赁的房屋，故没有给原告造成损失，也不应承担合同解除的违约金；5.因被告并未实际占有和使用涉案房屋，故物业费和能耗费也不应由被告承担；6.律师费按照实际发生的15000元计算；7.被告轩心灵在签订涉案房屋租赁合同时是宁波夜夜夜餐饮有限责任公司的实际控制人，也是以宁波夜夜夜餐饮有限责任公司名义进行签订合同的活动，故本案原告仅以轩心灵为被告系被告主体不适格，应追加宁波夜夜夜餐饮有限责任公司为共同被告。 经审理，本院查明如下事实：2018年10月19日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定：甲方将坐落在宁波高新区凤竹路88号深蓝广场一层1-29、二层2-23房屋出租给乙方，建筑面积即租赁面积约为849.44平方米；租赁期限为8年，自2018年11月10日起至2026年11月9日止；甲方给予乙方免租期优惠，第一年免租9个月，第二年免租9个月，第三年免租6个月，第四年免租6个月，第五年免租6个月，第六年起不再有免租期；其中，第一阶段的租金支付方式和期限为：2018年11月10日至2019年11月9日期间，一层租金单价人民币3.2元，免租时间为9个月，免租之后支付当年3个月租金人民币114528元，二层租金单价人民币1.7元，免租时间为9个月，免租之后支付当年3个月租金人民币70?926元；本合同项下租金不包括物业管理费、公共能耗费、设施费用、公共维修费用以及其他应收取费用；免租期间物业管理费、公共能耗费、设施费用由物业管理公司照常收取；乙方须按本合同规定的方式和时间如期缴纳租金，如乙方逾期缴纳租金的，应按本合同的约定承担违约责任，且每逾期一日，应向甲方支付逾期应付款的3‰违约金，直至付清全部应付款项为止，甲方有权同时按照本合同约定的其他条款要求乙方承担相应违约责任；为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意在签订本租赁合同后的5日内支付甲方保证金，即120000元整；若乙方未按规定缴付或补足保证金，则甲方有权按日收取应缴未交部分3‰的违约金，直至本合同终止；乙方逾期不支付租金或本合同约定费用或保证金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付相当于首年三个月租金的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；因一方违约行为而发生的损失（包括但不限于违约导致的诉讼费用、律师费用、公证费用及为接受赔偿而发生的相关费用、为处置该房屋而发生的相关费用）由违约方承担；乙方应在租赁合同解除或终止后的15日内将房屋按照房屋交接单中的约定交还给甲方，否则将按合同约定标准支付相应占有使用费。同日，原、被告签订《补充协议》，约定被告承诺涉案商铺用于经营夜夜夜市品牌，在后期经营过程中，如需要对经营品牌做调整，须征得原告书面同意。 2019年2月27日，原告向被告邮寄《履行合同催告函》，要求被告支付相应租金及保证金，被告于2019年2月28日签收。2019年4月30日，原告向被告邮寄解除涉案合同及要求被告承担违约责任的律师函，以被告未按约支付租金及保证金、未按时进行营业为由要求解除合同、返还房屋及支付违约金等，被告于2019年5月1日签收，并于2019年5月3日将案涉房屋返还给原告。 以上事实有原、被告提供并经本院审查认定的相关证据及原、被告的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应全面、诚实履行合同义务。按合同约定，被告需在《房屋租赁合同》签订后5日内向原告支付保证金120000元，现被告未支付该款项累计超过30日，已构成违约，原告有权依据合同约定解除《房屋租赁合同》并要求被告支付违约金。被告于2019年5月1日收到原告发出的解除合同律师函，故本院确认案涉《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除。按照《房屋租赁合同》约定的租金支付方式和期限，被告应于免租之后支付当年的除免租期之外的租金。原告主张解除《房屋租赁合同》时，尚在第一阶段的免租期内，双方亦没有承租人一方违约就不再给予免租期的相关约定，故原告主张被告支付第一阶段的租金及逾期付款违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。原告主张按日收取应交未交120000元保证金部分3‰违约金，根据双方合同约定，该违约金系以《房屋租赁合同》继续履行为前提，现案涉《房屋租赁合同》已解除，原告的该主张于法无据，本院不予支持。对于原告主张的首年三个月即185454元合同解除违约金，被告对该违约金主张有异议。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告因被告未按约支付120000元保证金而解除合同，但基于该款项的保证金性质（为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算）、合同履行完毕后的无息返还、该款项亦未直接占用原告方资金等，现原告仅举证证明合同解除后存在的直接损失为律师费，综合考量本案案情，本院调整并酌定被告支付原告违约金40000元。原告实际支出律师费金额为15000元，本院酌定上述合同解除违约金时已将律师费作为违约损失予以考量，且该违约金足以涵盖该律师费，故对于原告额外主张的律师费损失，本院不予支持。合同约定，免租期间物业管理费、公共能耗费、设施费用由物业管理公司照常收取，原告也未能举证证明该费用已由其垫付给物业管理公司，故原告向被告主张物业费、能耗费，本院不予支持。被告抗辩本案合同相对方为案外人宁波夜夜夜餐饮有限责任公司，其未能提供相应证据证明，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波高新区智慧园开发有限公司与被告轩心灵之间的《房屋租赁合同》（编号为：×××23）于2019年5月1日解除； 二、被告轩心灵于本判决生效之日起十日内支付原告宁波高新区智慧园开发有限公司合同解除的违约金40000元； 三、驳回原告宁波高新区智慧园开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10134元，减半收取计5067元，由原告宁波高新区智慧园开发有限公司负担4747元（已预交），由被告轩心灵负担320元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 谢国斌 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 李韦华 代书记员 方 静