江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7254号上诉人（原审被告）：薛涛。委托诉讼代理人：万锡荣，江苏明荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄春月，江苏明荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李成龙。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜听桐，江苏乐士律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：昆山时代房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路**。法定代表人：卢友，该单位董事长。委托诉讼代理人：王伟，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。上诉人薛涛因与被上诉人李成龙、昆山时代房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初10758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛涛上诉请求：请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：本人经冯力力介绍，与昆山时代房地产开发有限公司签订商品房认购书。本人欲将认购书转让，经经纪公司工作人员潘春华介绍与李成龙借用昆山市房屋买卖合同格式文本签订房屋买卖合同，并非真正意义上的商品房买卖合同。为了区别正式合同，在合同第八条约定，本人转让合同约定的房屋认购书给李成龙，并承诺网签到其名下。合同签订当天，李成龙向本人支付10万元，本人出具收据注明5万元为定金，5万元为认购金。一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决错误。双方当事人签订的房屋买卖合同标准物是认购书。各方均知晓本人当时未取得房屋的资格。根据认购书约定，需昆山时代房地产开发有限公司同意。一审法院未查清冯力力、孙斌的身份，涉案房屋是否实际存在。若合同指向的标的物不存在，则合同成立的基础系欺诈行为所导致，合同不能履行，不存在本人违约的情形。本人也是冯力力、孙斌实施诈骗行为的受害者。本案纠纷应按照先刑后民的原则中止审理。认购书公章真伪的事实查明后，如确系伪造导致合同无效。有过错一方给对方造成损失，承担赔偿责任，应是实际发生的损失，而不是期待利益。合同签订后，李成龙未支付首付款而使购房资金被占用影响其购买其他房屋的购买力。因没有完成贷款和网签，也不曾失去购房资格和时机，李成龙的实际损失是已经支付的10万元定金。即使案涉合同有效，本人承担责任局限于定金范围。根据法律规定适用定金罚则而不适用违约金条款。一审法院法庭调查阶段没有完成，没有进入法庭辩论阶段，程序违法。李成龙二审辩称，双方当事人签订的房屋买卖合同真实有效。薛涛对其认知上获得的期房用于市场交易并且期待获利，是其真实的意思表示，但最终其无法顺利交付房屋，构成根本违约，该合同也因客观上无法继续履行而被解除。至于薛涛因为什么原因而违约的，并不能排除获豁免其违约责任。本人签订房屋买卖合同后，因对涉案房屋的期待，致使排除了购买其他同等价位同等条件房屋的可能性。房价大幅上涨，现在房屋市场价格已达450万以上，本人遭受巨大经济损失。一审法院还在此基础上酌情下调了违约金，其实无法覆盖本人的实际损失。一审法庭调查和法庭辩论都已经完成。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉。昆山时代房地产开发有限公司二审辩称，本案所涉与本公司有关的材料上加盖的印章为伪造，本案与本公司无关。李成龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除薛涛与李成龙签订的《昆山市房屋买卖合同》；2、判令薛涛返还李成龙己支付的房款100000元；3、判令薛涛赔偿李成龙违约金560000元；4、判令本案诉讼费用由薛涛承担。一审法院认定事实：2018年9月21日，薛涛经案外人冯力力介绍，签署一份时代悦府（悦丽花园商品房）认购书一份：认购方为薛涛，认购价为2082163元，认购物业为玉山城西鹿城路与前进路交汇处，房号为时代悦府（悦丽花园商品房）5栋1单元3层303号，建筑面积为139.78平方米，惠后价为2080000元，首付房款于2018年9月31日前付清。认购金为5万元，该认购金一旦缴纳即视为认购方承诺购买该物业，出售方不再退还该认购金。若认购方认购物业后，在签署(商品房预售合同)前变更业权人、更换认购物业或更换付款方式，需征得出售方同意，并按出售方要求办理相关变更手续。薛涛在认购方处签字，案外人冯力力在销售经理处签字，上面盖着印有“昆山时代房地产开发有限公司”字样的印章。2018年9月29日，李成龙（购房人、乙方）与薛涛（售房人、甲方）、丙方案外公司昆山市王朝房产经纪有限公司之间签订《昆山市房屋买卖合同》（合同编号6600219），合同约定：第一条、房屋状况：甲方同意将坐落在昆山市城西鹿城路与前进路交汇处时代悦府5号楼303室，面积140平，出售给乙方。第二条、成交价格：甲、乙双方经协商后的实际成交价格为280万，其中贷款145万，乙方自筹135万。为本合同签订当日，乙方支付10万元，作为购房定金。第四条相关事宜：5、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷，债务纠纷或优先购买权纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。6、甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。7、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方承担。甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同时相符，否则按甲方违约处理。8、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第5、6、7款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未缴纳的服务费由违约方全额交纳。第八条、补充约定：1、甲方转让此合同约定的房屋认购书给乙方，并承诺网签到乙方名下，2、乙方配合甲乙与本房屋开发商约定的时间提交网签材料。3、乙方在网签审核通过后付清自付款的尾款（67万支付给甲方）；4、乙方承诺甲方有购房及贷款资格。甲乙丙三方在合同上签章。2018年9月29日，李成龙向薛涛银行转账10万元。2019年5月6日，案外人冯力力出具承诺书一份：我冯力力和孙斌承诺在2019年5月10日之前，负责将时代悦庭5栋1单元3层303号房屋的正式购房合同签给薛涛指定人名下(李颜龙)，并在规定的时间内办理好网签备案登记，如有违约则造成薛涛相应的一切损失，由昆山时代房地产开发有限公司和冯力力、孙斌全部承担。2019年5月8日，昆山市公安局出具昆公（城西）立告字[2019]5089号立案告知单：薛涛，你于2019年05月08日向我局(报案、控告、举报)的刘虹、薛涛等人被合同诈骗案一案，经我局审查，认为符合刑事案件立案条件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，已决定立案。昆山市人民检察院以昆检一部刑诉〔2020〕225号起诉书指控被告人冯力力、孙斌、杨昆犯合同诈骗罪，于2020年2月24日向昆山市人民法院提起公诉。2019年5月9日，薛涛在昆山城西派出所反应相关情况。询问笔录记载，问：事情经过？答：我和冯力力是校友，2018年9月份冯力力、孙斌问我有时代悦庭有房源，我相信了，于2018年9月21日同昆山时代房地产开发有限公司签订了合同，并付了定金5万，房号是5号楼303室，最近两天我打两人电话一直联系不上，我感觉被骗了，我就报警了。第三人昆山时代房地产有限公司庭审陈述：案外人冯力力和孙斌并非本公司员工，薛涛与冯力力签订的认购书上的章系伪造。2019年5月16日，李成龙起诉薛涛，薛涛于2019年5月31日收到起诉状。以上事实有认购书、《昆山市房屋买卖合同》、承诺书、询问笔录、立案告知单及当事人庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，李成龙与薛涛之间签订的《昆山市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效。双方当事人均应依照合同约定，履行各自义务。现薛涛无法提供合同约定的房屋，合同已无继续履行的可能性，李成龙诉请要求解除合同，一审法院予以支持，解除之日以薛涛收到李成龙起诉状之日为准，即2019年5月31日合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故薛涛应当返还李成龙交付10万元购房定金。本案薛涛未能依约提供合同约定的房屋，存在违约，应当承担违约责任。根据合同约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第5、6、7款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未缴纳的服务费由违约方全额交纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同约定的违约金为56万（280万×20%=56万），一审法院认为结合李成龙的损失情况和应薛涛庭审申请调整违约金，酌定调整违约金为40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、判令李成龙与薛涛签订的《昆山市房屋买卖合同》（合同编号6600219）于2019年5月31日解除。二、判令薛涛于本判决生效之日起十日内返还李成龙100000元。三、判令薛涛于本判决生效之日起十日内赔偿李成龙400000元损失。四、驳回李成龙其他诉讼请求。案件受理费29200元，保全费3970元，由薛涛负担。二审中，薛涛提交了以下新证据：1.潘春华出具的情况说明，证明李成龙在签订合同前所受让的是认购书，并非真实存在的房屋。对于认购书的风险，李成龙完全清楚。2.出庭对质申请书，潘春华出庭作证申请，证明的是一审法庭调查没有结束，因此在2019年11月5日庭审后于11月13日向法庭提交了证据，要求进一步对事实进行查明。3.申请报告，申请调查刑事案件中涉及的诈骗犯罪问题。第三人否认冯力力等是其员工，并没有提供任何证据。申请调查冯力力、孙斌是否为昆山时代房地产开发有限公司员工，冯力力、孙斌利用诈骗行为是否利用其职权诈骗。李成龙质证认为，对于潘春华的情况说明，真实性不予认可。薛涛出售房屋给李成龙，房屋总价是280万，而认购价格是208万。一审庭审中，薛涛陈述其签订了认购书后，找李成龙签订房屋买卖合同，准备出售涉案房屋，均可以看出就是为了通过出售期房获利而签订的房屋买卖合同，薛涛混淆概念。房屋买卖合同真实有效。针对这两份申请书和申请报告真实性不予认可，与本案无关。昆山时代房地产开发有限公司质证认为，冯力力和孙斌所盖的章为伪造，他们不是我司的员工。证据与我方无关，由法院依法认定。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2018年9月21日，薛涛经案外人冯力力介绍，签署时代悦府（悦丽花园商品房）认购书约定，认购方为薛涛，认购玉山城西鹿城路与前进路交汇处，房号为时代悦府（悦丽花园商品房）5栋1单元3层303号的房屋，惠后价为2080000元。2018年9月29日，李成龙（购房人）、薛涛（售房人）与昆山市王朝房产经纪有限公司签订案涉房屋买卖合同约定，薛涛同意将坐落在昆山市城西鹿城路与前进路交汇处时代悦府5号楼303室，面积140平，出售给李成龙，成交价格为280万元。该合同明确约定薛涛为售房人将房屋出售给李成龙。根据前后房价差异，薛涛显属为转让房屋谋取较大利益。薛涛不能向李成龙交付房屋，对李成龙购买房屋造成了重大影响，应当承担相应责任。考虑房价上涨因素，一审法院根据合同约定违约金56万元，酌减为薛涛向李成龙赔偿400000元尚属合理。薛涛虽举报冯力力等涉嫌犯罪，但薛涛与李成龙之间属民事纠纷，薛涛要求本案中止审理的理由不能成立，本院不予准许。2019年11月5日，薛涛及其一审委托诉讼代理人杨海燕参加了一审庭审并发表了辩论意见，故薛涛上诉认为一审法院审理未进入辩论阶段不能成立，本院不予支持。综上所述，薛涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由薛涛负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月二十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。