陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初1942号原告（反诉被告）：舒卫东，男，1973年9月27日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。被告（反诉原告）：陕西凯森置业有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：孙永福，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。原告（反诉被告）舒卫东与被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司（以下简称凯森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，被告凯森公司在2020年9月24日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）舒卫东与被告（反诉原告）凯森公司的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）舒卫东向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付2019年5月1日至2020年5月1日房屋租金39122元；2、被告按月租金5%的标准向原告支付滞纳金直到支付之日止；3、被告按合同期内的租金标准向原告支付从2020年5月1日起至房屋腾交之日止的房屋占用费；4、被告腾交房屋给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》1份。协议约定，原告将自有的位于商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给被告经营使用。租赁期限为6年，即自2014年5月1日起，至2020年5月1日止。租金及支付方式：前两年租金为每年23473元，中间两年租金为每年31297元，最后两年租金为每年39122元，租金于每年度期满后15日内一次性支付。协议还约定，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金。协议签订后，原告按期将出租房屋交付被告使用，几年来，被告也能按期如数向原告支付租金，但是2020年5月1日合同到期，被告应在2020年5月15日前支付最后一年度租金时，被告拖欠至今未付。经原告多次催促至今未果，无奈之下，原告只有提起诉讼。综上所述，原告认为，原被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行义务，如今被告却不遵守诚信未能按期支付租金，严重损害原告的合法权益。为此，原告依法诉至法院，望早日公正判决。被告（反诉原告）凯森公司未书面答辩。庭审中口头辩称，一、因疫情的原因，应给被告免去三个月的租金。二、被告并非实际使用房屋，房屋一直处于闲置状态，该房屋的钥匙已经交给物业管理公司，并由物业管理公司通知原告前去接房，因此，不存在腾交房屋行为；三、房屋到期后就向原告交付租金，但合同履行期间，原告始终未向被告提供已收取房屋租金的税务发票，被告索要无果，因此，被告行使了不安抗辩权，并非违约，被告不应承担违约责任。同时违约责任也明确约定乙方在正常营业期间逾期支付租金的才承担违约责任，被告并非正常营业，因此不应缴纳滞纳金。反诉原告（本诉被告）凯森公司向本院提出反诉请求，请求判令：1、反诉被告减免2020年2月1日至2020年5月1日三个月的租金9780元；2、反诉被告向反诉原告提供反诉原告已经支付的148662元税务发票及未支付的房屋租金的税务发票；3、本案反诉费，由反诉被告承担。事实和理由：2020年1月25日，陕西启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告被迫停止营业，直至租期届满也未正常经营，损失严重。根据《西安市政府有效应对疫情促进经济平衡发展的若干措施（暂行）》规定，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，具体事宜由双方协商解决。故为了减少反诉原告的损失，请求适当减免部分租金。同时，反诉原告已支付反诉被告租金至2019年5月1日共计148662元，但原告从未向被告开具相应数额的发票，导致被告未能正常入账报销该支出。综上，为了保护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求判令如请，保护反诉原告的合法权益。反诉被告（本诉原告）舒卫东辩称：一、反诉原告请求反诉被告减免房屋租金没有法律依据也无双方约定，应依法驳回；二、房屋租赁协议第五条第一项明确约定税费由反诉原告承担，因此反诉原告该项请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提供了证据，原告提供的证据有：1、房屋租赁协议；2、承诺书；3、商品房买卖合同。被告未提供证据。反诉原告、反诉被告在反诉中均未提供证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1真实性无异议，不认可证明目的；对证据2不认可；证据3商品房买卖合同的甲方是金科万隆实业公司，与本案不是一个主体，并非本诉被告。对于原告提供的证据1能够证明原被告租赁房屋的事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。对于原告提供的证据2属于打印件，被告不予认可，无原件核对，不予认定；证据3能够证明原告的房屋来源，应予认定。根据原被告陈述以及本院审查认定的证据，本院认定如下法律事实：2014年6月16日，原告（反诉被告）舒卫东（甲方）与被告（反诉原告）凯森公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将其拥有合法产权的商洛市XX园XX街XX号商铺（建筑面积51.46平方米）出租给乙方经营使用，租赁期限6年，自2014年5月1日起，于2020年4月30日止。三、租金及支付方式：房屋租金按年计算：2014年5月1日至2015年5月1日租金23473元；2015年5月1日至2016年5月1日租金23473元；2016年5月1日至2017年5月1日租金31297元；2017年5月1日至2018年5月1日租金31297元；2018年5月1日至2019年5月1日租金39122元；2019年5月1日至2020年4月30日租金39122元。合同租赁期满一年后15日内，乙方向甲方一次性支付上年租金。甲方应当于2014年5月1日前将房屋交付给乙方，否则，房租自实际交付之日计算。四、违约责任：1、乙方的违约责任：在乙方正常经营期间，若乙方逾期支付租金，乙方按照月租金5%向甲方支付滞纳金，若逾期支付超过一个月，甲方有权解除合同并要求乙方支付拖欠的租金；2、甲方的违约责任：甲方不得提前解除本协议，如甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行协议。五、相关费用的承担：1、因履行本合同所发生的出租商铺房屋租赁税费由最终承租方根据有关规定承担。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也向原告缴纳了2014年5月1日至2019年5月1日的房屋租金148662元，2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金未付，原告向本院提起民事诉讼。本院认为，原告舒卫东与被告凯森公司签订《房屋租赁协议》后，原告与被告之间即产生房屋租赁合同法律关系。该协议真实合法，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按协议约定行使权利履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告（反诉被告）舒卫东与被告（反诉原告）凯森公司签订的《房屋租赁协议》约定，被告凯森公司应于2020年5月15日前向原告舒卫东支付2019年5月1日至2020年4月30日租金39122元，但自2020年1月底2月初开始，全国范围均受到新冠肺炎这一不可抗力的疫情影响，相对其他疫情影响较重的地区，案涉房屋租赁合同的履行地在商洛市，直接受影响的时间段为2020年2月至3月共两个月，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的规定内容，并综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前，前5个合同年度向原告支付租金的实际情况，酌情对案涉合同第6年度中的两个月租金予以免除，由被告向原告支付合同第6年度租金32601元，并对原告主张的滞纳金予以免除。原告请求被告腾房，并参照合同第六年度的租金支付2020年5月1日至腾房之日止房屋占用费，符合法律规定，应予支持。反诉原告请求反诉被告减免三个月租金，结合当地情况，确定免除两个月，超过部分，不予支持。反诉原告请求反诉被告提供税票，与合同约定不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司腾交房屋给原告（反诉被告）；二、被告（反诉原告）陕西凯森置业有限责任公司支付原告（反诉被告）舒卫东2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金32601元；并从2020年5月1日起按年租金39122元支付原告舒卫东房屋占用费至房屋腾交之日止；三、驳回原告舒卫东的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西凯森置业有限责任公司的其他反诉请求。以上一、二项内容，限判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元减半收取389元，由被告负担；反诉费25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  金三喜二〇二〇年十月十九日书记员  王译曼1