黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终968号 上诉人（原审原告）：李宏丽，女，1971年1月10日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：王海涛（系李宏丽丈夫），住牡丹江市西安区。 被上诉人（原审被告）：陈江艳，女，1954年8月21日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：李洪起，黑龙江天扬律师事务所律师（实习律师丁红力辅助庭审）。 上诉人李宏丽因与被上诉人陈江艳房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宏丽及其委托诉讼代理人王海涛、被上诉人陈江艳及其委托诉讼代理人李洪起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宏丽上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初525号民事判决并依法改判；2.要求陈江艳返还自2020年4月15日收回房屋后，应退还给李宏丽的剩余租金22917元；3.一、二审诉讼费由李宏丽承担。事实与理由：李宏丽自2018年10月1日承租陈江艳位于牡丹江市西安区爱民街的门市房开办钢琴学校，双方签订了《门市房租赁合同》。合同签订后，李宏丽按合同约定于2020年1月向陈江艳交纳了2020年4月1日至9月30日的租金25000元。现受新冠疫情的不可抗力影响，牡丹江市教育局于2020年1月27日至28日下发文件，要求各级各类学校立即暂停聚集性活动和线下课程，导致李宏丽经营的学校停业，无法继续使用租赁房屋，租赁合同不能履行。李宏丽独自承担停业两个多月的经济损失后，自2020年3月底开始多次与陈江艳协商减租事宜，陈江艳均拒绝减免租金。李宏丽之前多次与陈江艳谈及减租事宜时，陈江艳口头承诺李宏丽可以随时搬走，陈江艳立即退还房租。李宏丽于2020年4月8日再次与陈江艳协商减租未果，即告知陈江艳解除租赁合同。陈江艳当即承诺同意退租。李宏丽根据以上口头承诺，另寻房屋后搬出案涉房屋。李宏丽于2020年4月15日将房屋交还陈江艳并取得其签字的收房证明。陈江艳收房后又以双方签订的合同为由，拒绝履行返还剩余房租的义务。李宏丽退租后，陈江艳应立即退还李宏丽已付的剩余租金。请求二审法院维护李宏丽的权益，支持上诉请求。 陈江艳辩称，1.李宏丽称陈江艳承诺其可随时搬走，陈江艳立即退还房租不属实，李宏丽无证据证明陈江艳承诺立即退还租金，双方签订的合同明确约定提前解除房屋租赁关系不退还房租。2.牡丹江市教育局的文件只是要求暂停聚集性活动，不能以此对抗双方签订的房屋租赁合同。当房屋租赁产生一定的风险时，将风险转移给房主是不遵守合同的表现。3.本案没有出现必须解除合同的事由，李宏丽单方解除合同并搬离房屋，将钥匙交给陈江艳，双方之间的租赁关系和房租要依据双方的约定和法定事由确定。4.陈江艳虽不认可一审判决确定的数额但未提起上诉，该判决认定的事实清楚，判项准确。 李宏丽向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人解除《门市房屋租赁合同》；2.陈江艳返还李宏丽租金25000元；3.本案诉讼费用由陈江艳承担。 一审法院认定事实：2018年9月25日，双方当事人签订《门市房租赁合同书》，其中甲方和出租人为陈江艳，乙方和承租人为李宏丽，该合同书中约定“1.租赁期限：租赁期为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止，在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。2.租赁价格及付款方式：租金每年五万元整，付款方式为上打租，必须提前叁个月交租金，每半年预交下半年的房租”、“12.如因甲方原因造成乙方不能继续使用该房屋，造成乙方经济损失，甲方应主动与乙方协商解决（由于不可抗力造成的因素除外）”。李宏丽租赁陈江艳的房屋用于经营牡丹江市西安区知音钢琴文化培训学校。2020年1月22日，李宏丽向陈江艳交纳了自2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金共计25000元。同年3月末至4月初，李宏丽多次以新冠疫情造成其无法经营为由向陈江艳提出解除房屋租赁关系。2020年4月15日，李宏丽从陈江艳的房屋中搬出，并将房屋及钥匙交还给陈江艳，陈江艳给李宏丽出具收房验房确认单，主要内容为“今收回出租的爱民街450号门市，经检查房屋主体结构和重要设施均无损坏，承租房户已交还房屋钥匙”。一审法院认为，关于双方当事人之间的租赁关系是否已经解除的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，通过李宏丽提供的录音可知，2020年4月11日李宏丽第一次向陈江艳提出解除合同的意思表示，而陈江艳也同意解除合同，并表示可以与李宏丽协商如何退还租金的问题。此后李宏丽将租赁房屋交还陈江艳，陈江艳进行了验收并收回房屋钥匙。至此，双方当事人于2018年9月25日签订的《门市房屋租赁合同》已于李宏丽返还房屋之日即2020年4月15日解除，双方不再存在租赁关系。陈江艳主张其未同意李宏丽解除租赁关系，并自行搬出租赁房屋的事实不成立，不予支持。关于李宏丽要求陈江艳退还自2020年4月15日起至2020年9月30日房屋租赁费的诉讼请求，通过李宏丽提供的录音可知，双方当事人之间在多年的租赁期间内已经积累不少的矛盾，不断增长的房屋租赁费用，房屋下水道反水等，虽然李宏丽在本案中以新冠疫情为由提出解除合同，要求陈江艳返还房租，但新冠疫情的发生及此后陈江艳未能立即同意减免一个月房租是李宏丽最终决定解除合同的导火索，而不是唯一原因。李宏丽因疫情原因无法经营钢琴学校，确实是产生相当大的损失，但该损失不能全部转嫁给陈江艳，故李宏丽要求陈江艳全额返还剩余租金，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神。虽然新冠疫情系不可抗力，但李宏丽主张的事由不能全部归咎于不可抗力，应当认定为受疫情影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则进行公平处理。疫情的发生是双方订立合同时无法预见的，国难面前，陈江艳也应当做出一些牺牲，响应国家号召对租户减免租金或延长租期，李宏丽曾多次与陈江艳协商减免租金，陈江艳一直拖延未予答复，确实也是造成李宏丽最终解除合同的原因之一，且目前牡丹江市的疫情已经得到全部控制，经济开始复苏，陈江艳可以通过积极的方式对外租赁房屋以减少损失，基于公平原则和公序良俗原则，陈江艳退还李宏丽三个月的租金即12500元较为合理。综上，判决如下：一、李宏丽与陈江艳于2018年9月25日签订的《门市房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除；二、陈江艳于本判决生效后十日内一次性返还李宏丽租金12500元；三、驳回李宏丽的其他诉讼请求。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由李宏丽负担156.5元，陈江艳负担56元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 李宏丽证据一、制作牌匾收据一张，证明：李宏丽于2019年年底新作的牌匾，没有恶意退租的意愿。 陈江艳质证认为，对证据的形式要件及证明问题均有异议。该证据不是正式发票，且在一审诉讼时已经存在，不属于二审新证据。该收据于2019年10月15日形成，与本案无关联性。 本院认证认为，一审时，陈江艳未抗辩李宏丽存在恶意退租的情形，一审判决亦未对此进行认定，故该证据与本案的争议焦点不具有关联性，故对该证据不予采信。 根据双方当事人在一、二审中的陈述及在卷佐证的证据材料，本院二审认定的事实与一审认定事实相符。 本院认为，关于李宏丽主张陈江艳应退还其剩余租金22917元的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，当事人对其主张的诉讼请求应承担举证责任且其提供的证据足以证明其事实主张。本案中，李宏丽主张与陈江艳协商解除房屋租赁合同时，陈江艳口头承诺其退还房租，即负有提供证据证实其主张的义务，此时举证责任在李宏丽。结合李宏丽一审时提供的录音证据可以证实，双方当事人就解除房屋租赁合同达成一致意见，但对于是否退还租金及应退还租金的具体数额未能协商一致。在一、二审审理过程中，李宏丽提供的证据不足以证明陈江艳口头承诺其退还房屋租金，对此李宏丽应承担举证不能的法律后果。因受新冠疫情影响，导致李宏丽的学校经营发生困难，在此期间其仍可进行线上教学，故虽有疫情发生但未导致合同目的无法实现。李宏丽租赁的房屋因疫情产生的损失应由合同双方在充分协商的基础上合理分担，在双方无法协商一致的情况下，一审法院依据公平原则酌定陈江艳返还房屋租金数额并无不当。李宏丽的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，李宏丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费373元，由李宏丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  李冬梅 审 判 员  杨大奎 二〇二〇年十月十五日 法官助理  祖 睿 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ······