河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13725号原告：张鹏飞，男，1987年9月5日出生，汉族，住河南省新郑市。委托代理人：赵青，河南泰卓律师事务所律师。被告：梁小龙，男，1989年9月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告张鹏飞与被告梁小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏飞委托代理人赵青，被告梁小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏飞向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金136081元及利息(利息以136081元为基数,按照银行间同业拆借利率计取,自2019年5月15日起至全部清偿完毕之日止)；3、判令被告向原告支付违约金40083元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月14日，原被告双方签订了《宝龙城市广场商业店面租赁合同》,约定将郑州市××××与农业路交叉口西南角宝龙城市广场A区的营业用房出租给被告,租赁期限为5年,自2016年10月15日起至2021年10月14日止。租金第一、二年每月为人民币11455元,第三、四年每月12371元,第五年每月为13361元,押金为人民币20000元。合同签订后,原被告双方积极履行,但从2019年6月开始,被告就不再支付租金。原告先后向被告送达了《催款函》和《合同终止通知函》,但被告仍置之不理。原告认为合同一经签订生效,即受法律保护,双方应自觉遵守,为维护原告权益,特诉至贵院,望贵院查明事实,判如所请被告梁小龙辩称，一、原被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》是无效的。二、租金不应支付，因为合同无效，租赁房屋的门被一房东给锁了，一房东是万玲、司旭东、任瑞侠等人，原告张鹏飞是二房东，因为他们之间的纠纷将租赁房屋门店的门给锁了，张鹏飞也支持一房东他们给锁门。一共两个门，2019年7月15日左右一房东将门锁了。2019年7月7日一房东任瑞侠等人将其与二房东张鹏飞解除合同的通知函贴到了租赁房屋的门上。二房东因为没有及时向一房东付款，导致一房东一直去被告租赁的房屋闹事，影响经营。三、违约金被告也不应支付，原告没有告知被告原告并不是房屋所有权人，按照合同约定原告存在违约。二房东张鹏飞一直规避被告与一房东见面。经审理查明，原被告均向本院提交编号为HN22-2L-WF-X-00824号、HN22-2L-WF-X-00825号、HN22-2L-WF-X-00827、HN22-2L-WF-X-00828号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件各一份，该四份合同的乙方为原告张鹏飞，甲方为司旭东等四人，该四份合同约定：乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营餐饮-地方小吃东郎家，如有违反此条款，甲方有权立即禁止乙方之未经授权的活动或单方解除本合同；甲乙双方约定的租赁期限为五年，即2016年9月1日起至2021年8月31日；本合同期间，在征得甲方同意的情况下乙方可以转租、转借或与他人合资、合作经营等形式将租赁场所全部或部分交由他人使用，但第三方经营的内容必须经过经营管理公司的审核同意，同时乙方须保证第三方依本合同条款与甲方签订《租赁合同》等。原告称，原告张鹏飞租赁了位于郑州市农业东路××郑州××广场××、××、××、××号商铺，并分别签订了合同。合同期限均为5年，从2016年9月1日到2021年8月31日，免租期为3个月，用途为经营餐饮-地方小吃-东郎家（同本案被告所租赁房屋的用途）。被告称，张鹏飞与被告签订租赁合同是无效的，因为张鹏飞与一房东等人签订的租赁合同13.3条约定在未经一房东同意的情况下，张鹏飞不得转租。2016年10月14日，原告张鹏飞（系甲方、出租方）与被告梁小龙（系乙方、承租方）签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份，载明：甲方将坐落于郑州市××××与农业路交叉口西南角宝龙城市广场A区A1122、A1123、A1184、A1185营业用房出租给乙方使用,合计建筑面积208.27平方(以房产证面积为准)；租赁场所现状:包括但不限于现有房屋结构、朝向、内部构造、水、电(现配有民扬电器股份DZ20L-250/3N300漏电断路器三相380伏专线),烟道(通往二楼、三楼到楼顶)以及通讯接口、空调接口、燃气接口、布局等。该房屋的租赁期为5年，自2016年10月15日至2021年10月14日止，具体起始时间为甲方腾空房屋乙方书面确认日期，装修免租期为三个月。第一个租赁年度租金以租货场所建筑面积55元/㎡/月计算，共计人民币11455元/月；第二个租赁年度租金以租赁场所建筑面积55元/㎡/月计算，共计人民币11455元/㎡/月；第三个租赁年度租金以租赁场所建筑面积59.4元/月计算，共计人民币12371元/月；第四个租赁年度租金以租赁场所建筑面积59.4元/㎡/月计算，共计人民币12371元/月；第五个租赁年度租金以租赁场所建筑面积64.15元/㎡/月计算，共计人民币13361元/月；双方约定，自签订合同之日起同意自第叁赁年度起(含第叁赁年度),月租金在前一个租赁年度月租金的基础上每两年递增8%，直至合同租期结束；甲乙双方协定,乙方应于每季度的前五天向甲方支付当季度租金。租房押金:乙方收到房屋后七日内向甲方支付房屋租赁押金2万元整，租房押金将在租赁期届满后7天内无息退还给乙方。双方约定,本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为,违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准3倍的违约金,并承担相应的损失，同时甲方有权收回房屋,房内的装饰、拆除后无法保证完整的设施无偿归甲方所有。甲方承诺已分别向本协议所指的房屋所有权人告知,房屋所有权人并同意其物业可以与包括但不限于本协议的乙方(承租方)或其他第三方签署合作、合资租赁本协议所指的房屋，如:包括但不限于本协议所指的房屋所有权人与相关人提出协议效力、退房以及其他问题等,由此给本协议的乙方或其他第三方造成的任何影响,包括但不限于直接的损失甲方无条件双倍赔偿并承担相应的法律责任等。原告称，原告是本案租赁房屋的二房东，原告本人的房屋在租赁房屋的二楼，为了方便出租，才将本案的租赁房屋先行租下。2016年6月原被告就开始就本案租赁房屋开始协商，并且被告也在物业进行了登记。2016年11月26日原告向被告交付了房屋，免租期为3个月，房租应从2017年2月25日起算。期间被告支付了押金2万元，租金一共支付297010元，支付本案的租赁房屋租金至2019年5月20日左右，之后的租金截止目前没有支付。被告没有按约定支付租金，存在违约行为。现在租赁房屋被被告的东西所占，多次通知被告腾空，被告置之不理，现在仍在空租。2020年5月15日向被告发送过合同终止通知函，被告应支付租金至2020年5月15日。从2017年2月26日到2019年6月25日，被告共计应支付324404元，但截至到2019年6月23日，被告总共支付了297010元，支付租金至2019年5月20日，押金2万元。被告称，2017年2月26日到2019年6月25日应付租金324404元，截至到2019年6月23日被告共计支付了租金297010元，押金2万元。除上述款项外，另外被告还替原告于2017年1月10日垫付物业费15620.25元，垫付的是免租期2016年11月底至2017年2月26日的3个月的物业费；于2016年12月底向物业公司交了15620元现金，这个是当时原告欠物业的2016年9月-2016年11月3个月的物业费。2017年2月初向物业公司还有请的安装师傅、采购的电量共计支出电力增容费5.7万元，与合同中约定的电量不够，合同约定是现配有民扬电器股份DZ20L-250/3N300漏电断路器三相380付专线，当时原告口头说是容量是120千瓦，但实际是55千瓦，因为当时不懂，没有提，后来发现不够，与原告沟通了，原告同意被告自己增容。共计88240.25元。还有装修保证金1万多交给了物业公司，经营保证金1.5万元交给了物业公司。原告称，收到了租金297010元，押金2万元。被告确实于2017年1月10日支付了15620.25元物业费，但原告计算的被告支付租金的日期为2020年5月20日，实际已经扣除了被告支付的15620.25元。被告称“于2016年12月底向物业公司交了15620元现金，这个是当时原告欠物业的2016年9月-2016年11月3个月的物业费”，因时间太久，原告记不清了。被告因经营需要对房屋设施及电的改装，应自己承担。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，原被告双方均认可该份合同中的款项，并且合同中明确载明了租赁场所的现状，并且有具体的电器规格，并且被告也认可，在被告后期使用中，需要对电路进行改造，但应自己承担相应费用，与原告无关。被告称“还有装修保证金1万多交给了物业公司，经营保证金1.5万元交给了物业公司”，原告不认可，该笔费用是被告直接支付给被告公司，与原告无关，原告也没有收到该笔费用。原告向本院提交其于2020年5月14日出具的《合同终止通知函》，载明：至梁小龙先生，贵我双方于2016年10月14日签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》,约定贵方承租我方位于郑州市××××与农业路交叉口西南角宝龙城市广场A区A1122、A1123、A1184、A1185营业用房，面积为208.27平方米的房屋,租赁期限为5年,自2016年10月15日起至2021年10月14日止,租金第一、二年每月为人民币11455元,第三、四年每月12371元，第五年每月为13361元,押金为人民币20000元。合同签订后,贵我双方积极履行,但从2019年6月开始,贵方就不再向我方缴纳租金。我方于2020年5月9日向贵方送达了《催款函》要求贵方支付拖欠的房租，但贵方并未按期支付也未提出任何异议,合同目的不能实现,我方视为贵方自愿提前终止合同。鉴于贵方的违约行为,现我方依法通知贵方如下：1、贵我双方于2016年10月14日签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》,于贵方收到本通知函之日起终止；2、限贵方在收到本通知函之日起3日内,支付拖欠的房租148452元，违约金40083元,以上款项共计188535元；限贵方在收到本通知函之日起3日内搬出该租赁房屋,撤出贵方的物品。逾期不搬离的,视为贵方放弃租赁房屋内物品的所有权,我方有权对其进行处理,由此产生的费用,我方保留向贵方追偿的权利。若贵方未在上述期限内支付相应的费用并撤出该房屋,我方将通过诉公途径解决此事。原告向本院提交2020年5月15日原告张鹏飞到被告租赁的房屋处送达《合同终止通知函》的视频二份，并称，被告梁小龙租赁房屋的用途为经营名为“东郎家”的饭店，从2019年6月开始就未按照合同约定交纳房租，经原告多次催要，直到现在也再没有交纳过房租，属于根本违约。原告于2020年5月15日向被告送达《合同终止通知函》，解除双方签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，并催要房租和违约金。被告称，被告不欠原告房屋租金，因原告原因也给被告造成了很大损失。被告没有收到，也没有看到原告张贴的《合同终止通知函》。被告向本院提交与一房东（叫什么不清楚）之间的微信聊天记录截图一张；被告梁小龙母亲牛晓峰与一房东的微信聊天记录截图十一张；原告张鹏飞的兄弟与被告梁小龙的微信聊天记录3张，并称，被告租赁房屋后投资很多钱，但与原告张鹏飞签了一个无效的合同，张鹏飞是二房东，他没有及时向一房东支付租金，导致一房东经常到被告处闹事、锁门，影响经营。原告称，真实性、证明目的有异议，证据中聊天人的身份均无法确定，且没有原始载体。不能证明一房东闹事锁门影响经营，但能证明被告一直迟迟未缴房租。张亚飞与被告的微信聊天记录是在催要房租。被告向本院提交《关于解除合同的通知函》照片打印件2张，并称，本案租赁房屋的所有权人2019年7月7日已与原告张鹏飞解除合同。原告称，真实性、证明目的有异议，经代理人与原告本人核实，原告从未收到过《关于解除合同的通知函》，对内容不知情。被告也未提交送达的证据。不是张贴在门上的。被告向本院提交照片打印件2张，其中一张显示门上有两把锁（链条锁和U型锁），另一张照片显示在门上贴有通知一张，载明：通知，东郎家经营者，因你们长期拖欠房租，已构成违约，我们决定走法律程序，先锁门禁止你们营业，限你们三天内联系我们，联系电话138××******，业主，2019年11月29日。被告并称，被告签了无效合同后，一房东经常来租赁房屋这闹事，2019年7月中旬，一房东将租赁房屋给锁了。照片上U形锁是一房东锁的，链条锁是被告自己的。原告称，真实性、证明目的有异议，无法确认是一房东在门上贴的，也无法确认锁门的时间，不能证明锁是一房东锁的。以上事实有原告提交的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份、编号为HN22-2L-WF-X-00824号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00825号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00827号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00828号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、视频二份、《合同终止通知函》一份、原告代理人与被告梁小龙（微信号：×××）的微信聊天记录截图一份、被告梁小龙出具的已付租金和应付租金的对账单照片打印件一份，被告提交的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》一份、编号为HN22-2L-WF-X-00824号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00825号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00827号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、编号为HN22-2L-WF-X-00828号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件一份、照片打印件10张、一房东（叫什么不清楚）之间的微信聊天记录截图一张、被告梁小龙母亲牛晓峰与一房东的微信聊天记录截图十一张、原告张鹏飞的兄弟与被告梁小龙的微信聊天记录3张、《关于解除合同的通知函》照片打印件2张、照片打印件2张、商铺意向认租审批表复印件一份、进场须知复印件一份、2016年9月21日栾震出具的收条复印件一份、2016年12月9日栾震出具的收条一份、转账记录16张、水费缴费登记表一份、照片打印件3张、照片打印件4张及庭前会议笔录、开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告均向本院提交编号为HN22-2L-WF-X-00824号、HN22-2L-WF-X-00825号、HN22-2L-WF-X-00827号、HN22-2L-WF-X-00828号《宝龙城市广场商业店面租赁合同》复印件各一份虽约定：本合同期间，在征得甲方同意的情况下乙方可以转租、转借或与他人合资、合作经营等形式将租赁场所全部或部分交由他人使用，但第三方经营的内容必须经过经营管理公司的审核同意，同时乙方须保证第三方依本合同条款与甲方签订《租赁合同》。原被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，但被告梁小龙辩称，原被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》是无效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本院根据被告所举证据及庭审陈述认定，原房屋所有权人在六个月之前已知道转租事宜，被告并未向本院提交原房屋所有权人对转租提出异议，本院认定，原房屋所有权人未提出异议。原被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》发生法律效力，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告未提交证据证明其已取得原房屋所有权人同意，根据被告所举证据，其在使用涉案房屋的过程中受到妨碍，对此应由原告承担相应责任。被告称，被告签了无效合同后，一房东经常来租赁房屋这闹事，2019年7月中旬，一房东将租赁房屋给锁了。根据被告向本院提交照片打印件2张，其中一张显示门上有两把锁（链条锁和U型锁）；另一张照片显示在门上贴有通知一张（日期为2019年11月29日），本院认定，被告应当向原告支付房租至2019年11月29日。被告称，2019年7月中旬，一房东将租赁房屋给锁了，但根据被告所提交证据本院无法确认，故不予采信。2016年11月26日原告向被告交付了房屋，免租期为3个月，本院自2017年2月26日开始计算房租。2017年2月26日至2018年2月25日按每月11455元计算，租金为137460元；2018年2月26日至2019年2月25日按每月11455元计算，租金为137460元；2019年2月26日至2019年11月29日共计277天，按每月12371元（每年148452元）计算，租金为112661元，以上租金共计387581元。关于被告已向原告支付款项，被告称，截至到2019年6月23日被告共计支付了租金297010元，押金2万元。除上述款项外，另外被告还替原告于2017年1月10日垫付物业费15620.25元，垫付的是免租期2016年11月底至2017年2月26日的3个月的物业费；于2016年12月底向物业公司交了15620元现金，这个是当时原告欠物业的2016年9月-2016年11月3个月的物业费。原告称，收到了租金297010元，押金2万元。被告确实于2017年1月10日支付了15620.25元物业费，但原告计算的被告支付租金的日期为2020年5月20日，实际已经扣除了被告支付的15620.25元。被告称“于2016年12月底向物业公司交了15620元现金，这个是当时原告欠物业的2016年9月-2016年11月3个月的物业费”，因时间太久，原告记不清了。本院认为，合同虽然约定了三个月的免租期，但并未约定由原告缴纳该期限的物业费，该期间的物业费仍应由被告承担。综上，本院认定，被告共向原告支付租金297010元，押金2万元，并替原告缴纳了15620.25元，共计332630.25元。应付租金387581元扣除已付款项332630.25元尚余54950.75元，被告应当支付。故原告诉请判令被告向原告支付租金136081元，本院予以支持54950.75元，被告并应自2019年11月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至实际付款之日。原告诉请判令被告向原告支付违约金40083元，本院认为，涉案纠纷主要是因原告未经房屋所有权人直接同意转租给被告所引起，故对原告该项诉请本院不予支持。原告诉请判令解除双方签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，因原被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》已经解除，故原告诉请判令解除本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁小龙于本判决生效之日起十日内向原告张鹏飞支付租金54950.75元，并应自2019年11月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告张鹏飞支付利息至实际付款之日；二、驳回原告张鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元（已减半收取），由原告张鹏飞负担1325元，被告梁小龙负担587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十月二十九日书记员 李泽宇