嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3338号原告：千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市世纪家园商务楼******。统一社会信用代码:91330400769626205H。法定代表人：李岱容，董事长。委托诉讼代理人：李美萍,浙江圣文律师事务所律师。被告：嘉兴金悦发展置业有限公司。住所地。住所地：嘉兴市秀洲工业区中山西路南侧老爷车大厦**会信用代码：913304116784459198。法定代表人：王志明。委托诉讼代理人：俞新民,浙江三利律师事务所律师。原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与被告嘉兴金悦发展置业有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月18日立案后,依法适用简易程序，由审判员李杏芬独任审判,于2020年9月24日、10月23日公开开庭进行审理。原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司诉讼代理人李美萍、被告嘉兴金悦发展置业有限公司诉讼代理人俞新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付物业管理费619282.5元,代付水电费170382.9元、空调费114307.4元，合计903973.3元；2、判令被告支付逾期利息53725.74元（以903973.3元为基数自2019年1月1日起计算,2019年9月20日前按同期银行贷款利率计算,之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,暂计算至起诉日，要求计算至实际履行之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。在开庭审理过程中，原告又撤回原告自制清单中代为缴纳的外单位电费814.8元的诉讼请求。事实与理由：原告经被告选聘对中禾广场提供物业管理服务，服务内容包括水电煤气费用的代理缴纳工作。物业管理费的收费标准根据双方签订的《中禾广场物业管理服务合同》约定为3.2元/月/平方米，商业：1.2元/月/平方米，酒店：0.8元/月/平方米，每半年预付一次，空置房管理费（办公楼按收费标准的70%）,每季度支付一次。2018年12月20日被告向原告发送《交接通知书》一份，要求原告在合同到期日即2018年12月31前完成撤场及保安勤务交接工作。原告按被告要求在2018年12月31日完成撤场及物品、勤务的交接，但截至原告撤场日，中禾广场累计结欠物业管理费、水电空调费合计903973元一直未付。原告多次催讨被告迟迟不予理会。原告认为被告作为业主，理应及时支付管理费用，被告的拖欠行为违反了双方签订的《物业管理物业合同》的约定，给原告造成的资金损失理应予以赔偿。被告嘉兴金悦发展置业有限公司辩称：原告的起诉没有事实依据，所谓欠费只有原告自己单方制作的数据，没有具体的欠缴物业费的财务凭据，也无垫付水电费、空调费的凭据，即便存在欠费，根据原、被告签订的《中禾广场物业管理服务合同》第九条和第七条第4项约定，原告应当依合同的约定向大楼的业主及物业使用人收取管理费。据此，物业服务费的交纳主体为房屋业主而非房地产开发公司，而房屋使用过程中的水电费、空调费更应当由房屋业主或者房屋实际使用人交纳。原告的起诉也缺乏法律依据。原、被告双方签订的合同依据《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该服务合同对全体业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主有依法缴纳物业费的义务。而建设单位需缴纳的物业费仅限于已竣工但尚未出售的物业。而且根据被告提供的（2017）浙0411执158号之四、之五执行裁定书及《不动产登记信息查询证明》，被告名下的中禾广场的房屋均已出售或拍卖。而事实上，原告也一直都是向房屋买受人及实际使用人收取物业费的。故原告应向房屋业主或使用人主张物业费及水电费及空调费。原告为证明其诉称事实，提交如下证据：证据1、《物业管理服务合同》一份共7页（与原件核对无异），证明原、被告于2014年7月1日至2016年6月30日间签订的物业管理服务合同中关于物业管理费收费的标准以及预缴时间的约定。证据2、《中禾广场交接通知》一份共1页，证明被告通知原告撤场的时间。证据3、《致嘉兴金悦发展置业有限公司》、《律师函》各一份共2页、快递单一份共1页，证明原告就被告所拖欠的管理费及水、电、空调费对其进行过明确的告知，及不支付所应承担的法律后果。被告收到后并未提出异议。证据4、《前期物业管理合同》一份共8页（与原件核对无异），证明原、被告在2010年7月签署《前期物业管理合同》到期后双方另行签署了《物业管理服务合同》。证据5、《中禾广场交接清单》一份共1页（与原件核对无异），证明原告依照被告的要求在2018年的12月31日进行交接，也是证明原告主张的水电费的依据。证据6、中禾广场59套《房屋不动产登记信息查询结果》各一份共112页，证明涉案欠费的中禾广场房产在原、被告于2014年7月1日签订的《物业管理服务合同》前，大部分产权由被告转移给小业主，明确了该部分房产业主应缴纳的物业管理费，根据双方合同的约定，由被告承担兜底责任。被告对证据1、2三性无异议，对证据3，律师函没有收到过，催收函收到过，但对证明内容有异议，收到并不证明被告对内容没有异议，对证据4真实性无异议，但对原告证明内容有异议，原、被告签订的合同并不存在被告兜底支付物业费、水电费的约定，对证据5交接清单真实性无异议，但是对该证据的第2、3页的水、电明细有异议，没有双方签字不予认可，即便是真实的，也只是抄表的数字，不是原告代缴水、电费凭证。对证据6合法性、真实性无异议，但对原告证明内容有异议，原告提供的不动产查询信息及被告提供的民事裁定书均证明本案涉及的中禾广场的不动产均已出售或者拍卖，本案中如果存在相关应支付的费用，也应当向原告所提供的不动产登记信息的业主收取，而并非向本案被告收取。被告对原告提供的证据1、2、4、6真实性无异议，本院予以确认，对证据3中的物业公司催收函、中禾广场交接清单第1页真实性无异议，本院予以确认，对证据3中的律师催收函、中禾广场交接清单第2、3页，因原告没有送达、原告、被告双方无签字确认，本院不予确认。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、2017浙04**执158号之4、之5民事裁定书各一份共7页（与原件核对无异），证明涉案房屋805室、905室、1004室、1005室、1201室、2003室、23A03室已于2017年9月30日和2017年10月17日已被本院拍卖成交，该房屋产权从上述裁定书送达之日起归买方所有、费用也由买方承担，涉案房屋中唯有中禾广场805室房屋存在拖欠物业费，但该房屋被告已出租给他人使用，按照合同约定由承租人支付物业费、水电费等。证据2、不动产登记查询证明共6页，证明原告主张的房屋的所有权除了拍卖的几套房子外，都不是被告名下。证据3、《商品房买卖合同》（系复印件），该合同第二十一条证明买受人明确同意原告作为物业管理服务公司进行管理并向买受人收取物业费的事实。证据4、《前期物业服务合同》（系复印件），证明原告与买受人是事实存在有《前期物业服务合同》签定，同样明确物业管理服务和收费的事实。证据5、《临时规约》（系复印件），证明原告和买受人之间签订《临时规约》，而且《临时规约》约定要一直到业主大会制订新的业主公约时终止，中禾广场到现在一直没有成立业委会，所以这个《临时规约》一直是有效的。证据6、（2015）昆民初字第4244号判决书一份（系打印件），该判决书是原告总公司在上海市昆山区人民法院起诉其物业管理服务大厦的一业主的判决书，与本案完全类同，根据该判例，如果涉及拖欠费用，应当由原告对相应的业主提起诉讼，并非起诉房地产开发公司，相应理由在判决书中原告和法院均说明理由。证据7、送达回证三份共3页、《房屋租赁合同》一份共1页、物业费发票三份共3页，证明涉欠费清单中的805室通过司法拍卖已将产权登记过户的材料于2017年10月18日送达给买受人，该房屋在司法拍卖前已出租给承租人胡红霞、承租人胡红霞已缴纳805室2017年1月至2018年6月的物业费，原告自制欠费清单中805室内尚欠2017年1月至2018年12月的物业费显然是帐目不清，不能作为讨要的凭证。原告对证据1、2、7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为证据1只能说明民事裁定书中涉及的房产所有权归属的时间，但产权转移登记时间不明确，这些房产和原告主张的嘉兴金悦发展置业有限公司基于合同义务应支付的款项没有关联性。证据2中原告也不否认在签署第二份物业管理到期后再签署物业管理服务合同时被告产权已经转移的事实，被告转移产权之后依然与原告签署物业管理服务合同，并且在合同中明确由被告支付物业服务费用，相当于由被告承担兜底责任。对证据3、4、5，因被告提供的是复印件，对真实性无法核实，如果后面能提供原件，原告予以认可。但对被告证明内容有异议，认为这份合同仅是其中一套房产的信息，不能证明被告所要证明的主张。对证据6的真实性无异议，但对被告证明内容有异议，认为该判决书与本案无关，是原告总公司与小业主的纠纷，具有个案的特殊情况，不能想当然的等同。原告对被告提供的证据1、2、7的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据3、4、5系复印件，对其真实性待定，对证据6真实性无异议，但认为不具有相关性。证据3、4、5系复印件，证据6，因与本案没有相关性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明案件事实如下：被告系嘉兴市秀洲新区中禾广场（原名为中禾大厦）的建设单位。2010年中禾广场竣工验收后，原、被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定，甲方（即本案被告，下同）选聘乙方（即本案原告，下同）对中禾广场提供前期物业管理服务事宜，原告提供服务的受益人为中禾广场全体业主和物业使用人，受托管理物业范围内的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；物业基本情况：中禾广场，商办楼、建筑面积58525.46平方米，占地面积13333米；委托管理期限从本物业工程竣工验收并正式移交乙方接管时起，至本物业业主委员会成立，业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；如在乙方接管本物业起两年内业主委员会还未成立的，则本合同至期满两年止；合同约定了委托管理事项（第四条1-18项），双方的权利义务，物业管理服务费的收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳、物业服务费用收取标准、物业服务费用开支范围（包括物业管理范围内所有的公共能耗费用）、收费时间及方式（物业管理期间：业主和物业使用人每半年末预付下一个半年的费用）、违约责任等。2014年7月1日，原、被告双方又签订了《物业服务合同》，《前期物业服务合同》中的上述内容均写入该合同中，委托管理期限从2014年7月1日起至2016年6月30日止。期间如本物业业主委员会成立，则本合同在业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止。2018年12月20日，被告书面通知原告因双方签订的中禾广场前期物业管理合同于2018年12月31日到期，请原告于2018年12月31日完成交接。原、被告于2018年12月31日完成交接。2019年9月17日，原告向被告发函，尚有部分业主拖欠其物业费、电费，如欠费清单上的房间被告已出租给租客，要求原告提供租客的房屋合同便于催讨，否则原告有权向被告催讨。被告置之不理。2020年9月18日，原告诉至本院。另查明，中禾广场至今未成立业主委员会。原告提供的自制欠费清单中欠费时段的房号业主除805室外，被告均已通过出售或司法拍卖的形式登记在他人名下。805室于2017年11月30日因司法文书生效而转移登记至他人名下。该房屋承租人胡红霞已缴纳805室2017年1月1日至2018年6月30日的物业费。本院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告诉讼请求中对其主张的物业费仅提供了2010年签订的《前期物业管理服务合同》、2014年签订的《物业管理服务合同》、自行制作的欠费清单（大部分欠费发生在2017年至2018年），但缺乏2014年签订的《物业管理服务合同》的三个附件、2016年签订的《物业管理服务合同》、代为缴纳的水电费、空调电费的缴费凭证等主要证据，且其自行制作的欠费清单存在与已缴纳费用不符的情况，故对原告诉讼请求的金额、原、被告双方争议的合同内容中被告是否应该承担业主未交的物业费、水电费、空调电费的兜底支付责任缺乏应有的证据证明。其次，即便原、被告双方在2016年7月1日后签订了物业管理服务合同，且其内容与2014年的合同内容完全一致，虽然2014年的合同与2010年的合同相比少了“前期”二字，但从原告提供的2010年、2014年前后二份合同内容看，合同总则、委托管理事项、双方权利业务、委托管理目标、物业管理费用等合同主要内容相同，原告对2010年签订的《前期物业管理服务合同》认为是前期物业管理服务合同，物业费应向全体业主收缴，而对2014年签订的《物业管理服务合同》，认为是委托管理合同，主要是对中禾广场公共场所、公共设施、公共设备、公共安全、公共绿化及上述公共延伸范围所需服务事项委托被告管理服务，并非是具体每户业主所有的房屋，在业主委员会未成立前应向被告支付管理费，当作为次债务人的业主没有按约定及时支付时，被告有承担及时支付的兜底责任，其意见显然自相矛盾，更与合同内容不符，也缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第二十一条规定：建设单位与物业服务企业签订的合同为前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。不管是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，全体物业业主是合同内容的具体受益人和支付物业费的义务人，合同内容对物业业主具有约束力。被告作为中禾广场的建设单位，在中禾广场竣工验收后，与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同期满后，因业主委员会未成立，又继续与原告签订了《物业管理服务合同》，实际上是代替业主委员会与被告签订了物业服务合同，原、被告虽然作为签订物业管理服务合同的签订者，但合同权利的受益人是全体业主或物业使用人，支付物业费的义务自然也是全体业主或物业使用人，2014年的《物业管理服务合同》并未约定被告对中禾广场的业主未交物业费、水电费承担兜底支付的责任。原告提供的自制欠费清单中的房号在其欠费期间，根据不动产信息查询除了805室外，其余房号所有权人均不是本案被告，而805室根据庭审查明的事实，承租人也已支付了物业费，原告提供的自制欠费清单显然与事实不符。原告认为中禾广场部分业主存在欠费，根据合同约定应向欠费业主主张物业费及原告代为垫付的水电费、空调电费。此外，中禾广场公共场所、公共设施、公共设备、公共安全、公共绿化及上述公共延伸范围的物业费用已包含在业主房屋的建筑面积内，合同明确约定从原告向业主或物业使用人收取的物业费中开支而非另行向被告或全体业主收取。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十条、八十一条、八十二条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司的诉讼请求。案件受理费6689元，保全费5000元，合计11689元,由原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员 李杏芬二〇二〇年十月二十三日法官助理 胡 婷书 记 员 郝燕华1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。