文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1279号上诉人（原审原告）：吴治平，男，汉族，1962年11月20日出生，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高云生，男，汉族，1969年2月6日生，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审被告）:熊家英，女，汉族，1971年10月7日生，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审被告）:高昌孝，男，汉族，1940年4月2日生，居民，住重庆市丰都县。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人:王华、湛瑛渝，重庆王华律师事务所律师。上诉人吴治平因与被上诉人高云生、熊家英、高昌孝不当得利纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2020)渝0230民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴治平及其委托诉讼代理人孙国峰、被上诉人高云生、熊家英二人与高昌孝的共同委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴治平上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人返还上诉人吴治平所有的坐落于丰都县名山街道双桂街62号附1-2住房一套的拆迁款160,205元以及2013年9月至2018年9月的租金暂计12,000元（具体金额以租赁合同约定租金为准），共计172,205元。事实和理由：一审法院判决认定上诉人与被上诉人签订的《建房协议书》对归还门面和住房面积没有约定，对其中一个门面约定履行范围、面积分歧较大，属于合同法规定的约定不明确，该项认定错误。依据住房和门面的概念，普通人均能够知道其结构和用途有着明显的区别。双方争议的房屋是一个单间配套的住房，包括有厨房、厕所、卧室、客厅等，有独立的入户门，且独立于门面，并不是门面超深形成。双方分歧点是住房与门面是否是一个整体。上诉人认为住房与门面相互独立、可区分，按照约定归还给被上诉人的是门面并不是住房，被上诉人擅自处分争议住房部分所获得收益为不当得利。被上诉人认为上诉人归还的门面与住房是一个整体，是门面随带的住房。《建房协议书》中明确约定吴治平房屋建成后归还高云生的住房是以“套”为计量单位、门面是以“个”为计量单位，双方并非以面积为计量标准，包括吴治平归还高云生哥哥的住房和门面也是这样约定的。双方对协议的履行约定明确，即归还两个门面和一套住房，且门面和住房的位置及房号约定明确。一审判决错误的以“面积”为计量标准，没有事实与法律依据。一审法院认定事实错误，从而导致适用法律错误。被上诉人高云生、熊家英、高昌孝辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。1995年双方签订建房协议时，口头约定了还房面积。被上诉人旧房面积是180平方米，返还房屋应不低于180平方米。现在上诉人归还被上诉人门面与住房的面积为180多平方米，和旧房面积相等，符合常理。返还房屋究竟是门面还是住房，我们认为案涉房屋实际是住房，比公路要低两层，所以把人行横道边的房屋改成门面，返还的时候就是以门面返还的。上诉人主张案涉房屋中的43.69平方米为其所有不属实。建房协议中约定了上诉人归还被上诉人房屋、门面具体要求，协议中既然约定了铝合金有茶色玻璃就是一套房屋才会有，门面则是没有窗户的。房屋修建好以后至今，已经长达25年之久，上诉人都没有主张权利。我们认为上诉人的上诉事实与理由不成立。吴治平向一审法院起诉请求：判决高云生、熊家英、高昌孝共同返还吴治平所有的坐落于丰都县名山街道双桂街62号附1-2号住房一套的拆迁补偿款160，205元及2013年9月至2018年9月租金暂计12，000元（具体金额以实际租赁合同约定租金为准），暂时共计172,205元，并承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。一审法院认定事实：1995年1月1日，高云生与吴治平签订《建房协议书》，其中约定高云生委托吴治平将原有的旧房180平方米拆除重建，吴治平新征地221.64平方米，修建楼房一幢，由吴治平使用。一、吴治平归还高云生两个门面，正街房号门面3号（7号共用）（其中一个在原地盘内底门面房号6号），四楼居室1套403号，贴地板砖，在文化街正街。……六、吴治平订于1994年12月28日破土动工，于1995年9月30日竣工交房使用，施工期间内，吴治平负担高云生房租250元，超出工期每月付高云生房租费。2020年5月6日，丰都县名山街道双桂社区居民委员会出具《证明》，载明熊家英、高云生夫妻双方于1995年9月30日接房后一直在双桂社区62号附1-2号房屋居住使用。吴治平与高云生均认可讼争房屋坐落于重庆市丰都县名山街道双桂街62号附1-2号，未办理不动产房屋所有权属证明，该房屋从1995年9月起一直由高云生、熊家英在管业使用。庭审中，高云生、熊家英、高昌孝申请出庭作证的证人何小明、蒋兴俸证明租用过本案讼争房屋，没有见过吴治平来收取租金。丰都县名山派出所户籍登记，双桂街62号附1-2房屋所有权人为高昌孝，2013年9月12日起由罗梦林承租该房屋居住。2019年5月22日，高云生、熊家英与唐苏庆、曹圣杰达成《人民调解协议书》丰名街人调（2019）444号，高云生、熊家英将案涉房屋（建筑面积62.16平方米，其中商业面积18.47平方米，住宅面积43.69平方米）出售给唐苏庆。2019年5月23日，丰都县土地储备整治中心与唐苏庆、曹圣杰（监护人）达成《丰都县北岸城区棚户区改造房屋拆除补偿安置协议》（住房），约定房屋产权人唐苏庆、曹圣杰（监护人），评估面积43.9平方米，用途为住宅。被拆除房屋安置费147，235元，拆迁费900元，签约奖10，000元，过渡期房租费230元/人/月（2070元）共计160，205元。同日，丰都县土地储备整治中心与唐苏庆、曹圣杰（监护人）达成《丰都县北岸城区棚户区改造房屋拆除补偿安置协议》（非住房），约定房屋产权人唐苏庆、曹圣杰（监护人），评估面积18.47平方米，用途为非住宅。被拆除房屋安置费137,417元，拆迁费462元，签约奖1847元，共计139,726元。2019年8月26日，丰都县国土资源和房地产信息中心出具《重庆市房产面积新建报告书》载明，丰都县名山街道双桂街62号第1幢第一层平面图所测绘1-2为一套，建筑面积62.16平方米。一审法院认为，本案争议焦点为案涉被拆迁房屋的权利人是谁，被上诉人取得的拆迁补偿款(即损失价值)和房屋出租费用是否构成不当得利。根据本案查明情况，1995年1月1日，吴治平与高云生签订《建房协议书》系双方真实意思表示，根据协议书内容的表述和履行交付情况，合同双方当事人按协议约定予以了履行，所涉标的整幢房屋一直未确权办证，现已通过国家征收。高云生、熊家英因将被征收的标的物出卖收取了购房款。虽然该《建房协议书》载明归还门面和住房，但是对门面面积没有明确约定，双方对其中一处门面房约定履行范围面积分歧较大。当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。高云生对《重庆市房产面积新建报告书》载明的丰都县名山街道双桂街62号第1幢第一层平面图所测绘1-2房屋即建筑面积62.16平方米，管理使用长达24年之久，吴治平未举示充分证据证实从1995年9月至2019年前释明被上诉人或租户搬离或放弃管业讼争房屋，故吴治平陈述《建房协议书》还房面积仅是商业面积18.47平方米，可信度不高，有悖常理。加之，《丰都县北岸城区棚户区改造房屋拆除补偿安置协议》认定的商业面积和住宅面积为征收改造赔偿认定的房屋用途和补偿金额，而非《建房协议书》合同当事人约定的房屋用途。根据国土部门的房产面积登记、交易习惯及常情常理，本院认为，高云生陈述吴治平归还的门面房包含43.9平方米的可能性较高。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款规定，应当认定吴治平主张的事实不存在，其诉讼请求不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴治平的诉讼请求。案件受理费3744元，减半收取计1872元，保全费1381元，共计3253元，由吴治平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，上诉人吴治平提交了由吴治平绘制的《新城开发区5＃团组文化街小巷门面吴治平共计5个门面约172.45㎡》图纸1张，拟证明案涉房屋及未售出门面的实际情况，丰都县国土资源和房地产信息中心制作的房屋平面图与实际不符。被上诉人质证认为，该证据与丰都县国土局已经就案涉房屋建筑面积进行测量计算的结果不符，对其不予认可。本院认为，吴治平提交的绘图能够反映案件事实，与本案具有关联性，故对该证据本院予以确认。本院二审查明，吴治平拆除高云生旧房后，归还高云生的房屋包括丰都县名山街道双桂街61号4-3号住房一套，面积约80多平方米，另外一个门面37.92㎡，以及本案诉争房屋。吴治平修建丰都县名山街道双桂街62号附1-2号房屋后，房屋前面部分（18.47㎡）与后面部分（43.69㎡）有房门相通相连，且安装的房门与整栋楼房的其他门面和住房安装房门的规格、型号、材质、颜色、新旧程度一致。讼争房屋相邻的底层临街房屋均为临街门面，没有住房。1997年12月21日，吴治平与案外人秦廷生签订一份《出售门面协议书》，将与讼争房屋相邻的底层房屋一间出卖给秦廷生。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人争议的焦点为讼争房屋的权利归属。上诉人吴治平认为讼争房屋43.69㎡系住房，独立于18.47㎡的门面之外，按照《建房协议书》的约定，应归吴治平所有。被上诉人高云生认为，讼争房屋43.69㎡与前面18.47㎡的房屋为一个整体，均属于门面，不是住房。本院认为，吴治平主张该43.69㎡的房屋为其所有，该部分房屋的拆迁补偿款以及租金应当由被上诉人归还的主张不成立，其理由是：第一、现有证据显示，讼争房屋与前面18.47㎡的房屋部分有一道门相连相通，该门的规格、型号、材质、颜色、新旧程度均与讼争房屋以及整栋房屋的其余门面和住房安装的房门规格、型号、材质、颜色、新旧程度门一致，由此证明该道房门系吴治平在修建时所安装，且讼争房屋与已被安置给被上诉人的门面相连相通，并非吴治平主张的讼争房屋为独立房屋。第二、根据吴治平自制的门面平面图可以看出，讼争房屋相邻的临街底楼房屋部分均为门面，并未标记为住房；从吴治平与秦廷生于1997年12月21日签订的《出售门面协议书》来看，吴治平将讼争房屋相邻的一间房屋系以门面的性质向秦廷生出售的。现吴治平主张讼争房屋为住房，缺乏事实依据。第三、根据吴治平与高云生签订的《建房协议书》，高云生委托吴治平拆除的原有旧房面积为180㎡，按照当时的市场行情，吴治平拆房还房的面积应不少于180㎡。如果按吴治平的主张，其归还的住房一套面积为80㎡多、另外一个门面37.92㎡，加上18.47㎡的“门面”，共计面积只有136.39㎡，这显然不符合当时的交易行情。只有加上讼争房屋43.69㎡，其归还的房屋面积才足达180㎡以上，由此可见，吴治平的还房应当包括讼争房屋。第四、案涉房屋自1995年修建完工后，一直由高云生管业、出租至2019年后出售给案外人唐苏庆、曹圣杰，时间跨度长达二十四年。在此期间，吴治平从未对讼争房屋进行管业，更未主张权利，显然有违常情常理。综上所述，吴治平的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3744.1元，由上诉人吴治平负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年十月二十二日法官助理 王宏军书 记 员 蔡世川