江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异118号案外人：陈文凯申请执行人：兆鑫耀明有限公司（RICHOMENBRIGHTLIMITED），住所地香港新界沙田。法定代表人：BenjaminWarrenFANGER，董事。被执行人：江苏成宇贸易有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：胡小花。被执行人：胡小花被执行人：胡学兵被执行人：沈扣山被执行人：王玲在本院执行申请执行人兆鑫耀明有限公司（RICHOMENBRIGHTLIMITED）（以下简称兆鑫公司）与被执行人江苏成宇贸易有限公司（以下简称成宇公司）、胡小花、胡学兵、沈扣山、王玲金融借款合同纠纷一案中，案外人陈文凯对本院执行案涉位于泰州市姜堰区桥头镇桥头村，被执行人沈扣山、王玲名下房产及被执行人沈扣山名下土地使用权主张权利，提出排除执行的书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈文凯提出异议申请称，请求停止执行（2020)苏1202执恢24号执行裁定书所涉及的案外人的房屋和土地。理由如下：案外人于2003年11月8日与被执行人沈扣山签订房屋买卖合同，购得位于桥头镇桥头村原桥头供销社的改制某某7-10间，其中西7-10间房屋己于2004年1月办理了农村房屋和土地证。另外2004年5月购得原供销社大仓库西7-10间，及该房屋南侧空地，因土地性质不同，未能及时办理房屋和土地产权过户登记。案外人已经重新进行了翻建和改建，并一直使用至今。后因被执行人沈扣山长期推诿，拖延，无法办理过户登记。案外人近日获悉，被执行人沈扣山因为债务问题，法院执行过程中查封了土地房屋，案外人对该土地证的详细使用情况并不清楚，亦不清楚法院的判决文书，案外人认为，位于桥头村原供销社老仓库的房屋系案外人合法购买，且一直居住使用至今，案外人属于该房屋和土地的实际权利人，未能办理过户登记的原因系因为无法联系被执行人沈扣山。请求法院排除对案外人的房屋和土地的执行。案外人为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1、其作为乙方与甲方姜堰市桥头供销社于2003年10月30日签订的“桥头供销社商场门店转让协议书”，该协议书中约定，甲方将商场由东向西7、8、9间计三间转让给乙方，转让价总计24万元。2、陈文凯名下土地使用权证，使用权面积132.12平方米。3、其作为乙方与甲方沈扣山于2004年6月4日签订的房屋出让协议书及桥头供销合作社、沈扣山出具的收据。该协议书中约定，甲方将自有房地产出让给乙方，房地产位于原桥头供销社生活资料门市部西十间店面房后面，由东向西的仓库第1-4间计4间，建筑面积122.36平方米，土地面积含天井，界址：东至山墙，西至4-5间墙肚中线，北自后墙，南至生活营业间后墙（留滴水约1米）。房屋出让价为6万元，于签约时一次性付清。协议还约定了乙方付清转让房款后，一个月左右甲方负责办理房屋产权证、土地使用权证…。2006年4月12日桥头供销合作社出具的收条载明收到款项28万元（包括2003年购门店房24万元，2004年购仓库6万元。实缴28万元，尚欠2万元）。申请执行人兆鑫公司答辩称：2013年9月30日，成宇公司因生产经营周转需要向中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称建行泰州海陵支行）贷款600万元，并由本案被执行人沈扣山、王玲作连带担保，同时被执行人沈扣山、王玲以其共有的坐落于姜堰区桥头镇桥头村的房产为前述贷款合同项下所发生的全部债务提供抵押担保，并办理了房产、土地抵押登记手续(其中泰姜他项2013第2828号土地他项权证载明了种类及范围：1、该宗地为土地使用权随房抵押登记；2、该宗地抵押登记面积为8024.8平方米；3、该宗地抵押贷款金额为人民币300万元整。泰姜他项2013第2826号土地他项权证载明了种类及范围：1、该宗地为土地使用权随房抵押登记；2、该宗地抵押登记面积为2150.8平方米;3、该宗地抵押贷款金额为人民币130万元整)。后成宇公司未能按期还清上述借款，泰州市海陵区法院作出(2014)泰海商初字第888号民事判决，要求被告成宇公司于本判决十日内归还建行秦州海陵支行借款人民币3792274.18元及自2014年12月22日起至实际给付之日止年利率7.5%计算的利息；被告沈扣山、王玲对上述款项承担连带偿还责任。二、原告建行泰州海陵支行有权对被告沈扣山、王玲设定抵押的坐落于姜堰区桥头镇桥头村的房产依法处理，并优先受偿。后兆鑫公司依法承继上述贷款全部权利，成为本案的合法债权人并依法向法院申请强制执行。兆鑫公司认为：1、案涉房屋系沈扣山、王玲二人共有，购房合同未经共有人王玲追认。《房屋出让协议书》尚未生效；案外人不属于善意购买人，未依照法律规定办理案涉房屋的所有权权属变更登记手续，其未取得涉案房屋的物权。2、案外人因自身原因长期消极不行使办理过户的权利，不符合《执行异议与复议规定》第二十八条第四项的规定。在本案诉讼和执行过程中，案外人亦未曾向本案相关人员主张过权益，法律不应保护躺在权利上睡眠的人。被执行人沈扣山作为供销社代表与案外人2003年10月30日签订的《桥头供销社供销商场门店房转让协议书》，约束的仅是供销社与案外人之间的房屋买卖关系及相关权利义务，与本案没有关联性。3、申请执行人申请执行的房屋、土地范围远远大于案外人提出异议的房屋范围，法院应从大局出发，坚持执行比例原则，维护申请执行人的合法权益。综上，对于案外人提出的执行异议，申请执行人系根据已生效的民事判决依法申请执行，且执行程序符合法律规定。案外人提出的执行异议不成立，请求法院驳回异议。本院审查查明，建行泰州海陵支行与成宇公司、胡小花、胡学兵、沈扣山、王玲金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月15日作出的(2014)泰海商初字第888号民事判决，确定：“一、被告江苏成宇贸易有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行借款本金人民币3792274.18元及自2014年12月22日起至实际给付之日止按年利率7.5%计算的利息；被告胡小花、胡学兵、沈扣山、王玲对上述款项承担连带偿还责任，其承担还款责任后可向被告江苏成宇贸易有限公司追偿。二、原告中国建设银行股份有限公司泰州海陵支行有权对被告沈扣山、王玲设定抵押的座落于姜堰区桥头镇桥头村的房产依法处理，并优先受偿。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37296元，公告费1080元，合计人民币38376元，由被告江苏成宇贸易有限公司、胡小花、胡学兵、沈扣山、王玲共同负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内迳交原告）。”建行泰州海陵支行于2015年10月10日将该笔债权转让给中国信达资产管理有限公司江苏省分公司，中国信达资产管理有限公司江苏省分公司于2019年6月28日将该笔债权转让给兆鑫公司，因被执行人未履行生效法律文书确定之义务，兆鑫公司作为申请执行人于2020年1月10日向本院申请执行。本院以（2020）苏1202执恢24号立案执行,于2020年7月1日发出限期履行通知书，责令被执行人沈扣山、王玲于2020年7月9日前向申请执行人兆鑫公司履行完毕(2014)泰海商初字第888号民事判决书确定的义务。在指定期间不履行上述义务，本院将依法拍卖案涉位于泰州市××桥头镇桥头村房屋及土地使用权。现案外人陈文凯对案涉房屋、土地主张权利。另查明，上述判决所涉抵押房屋的权利人为被执行人沈扣山、王玲，地点位于桥头镇桥头村，房屋所有权证号分别为姜房权证姜堰字第**（发证日期2010年6月29日）、姜房房权证姜堰字第**（证日期2010年11月10日），均于2013年10月10日办理了抵押登记，抵押权人现为申请执行人。案涉土地使用权人为被执行人沈扣山，土地面积为2150.8平方米。土地使用权类型为出让，进行了随房抵押登记。再查明，经本院现场勘验，位于现桥头镇桥头村的北大街，呈东西走向，陈文凯（房屋为9.9米*13.40米）户位于北大街北侧，该户房屋位置上现为文凯家电。本案案外人所主张的涉案的房屋、土地即在该户房屋北侧，现已翻建或改建了房屋，案外人在本案审查中未提交建筑许可手续。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人沈扣山与案外人陈文凯虽然在案涉房产被查封前即签订了房屋买卖合同，但陈文凯仅支付了部分购房款（尚欠2万元），但案外人与被执行人沈扣山于2004年就签订了房屋出让协议书，该协议约定了乙方付清转让房款后，一个月左右甲方负责办理房屋产权证、土地使用权证…。但时至本案执行时，在长达16年之久的时间内，案外人未能及时领取相关权证，本案中亦未提供证据证明其在此期间向被执行人沈扣山进行过主张，显然亦存在一定的过错。不能认定非因其自身原因导致未办理过户登记，案外人的异议主张不符合上述第二十八条第4项的规定精神。案外人的异议理由及所提交的证据不足以排除执行，其异议请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈文凯的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  周 榕人民陪审员  施小芳二〇二〇年十月十日书 记 员  殷忠萍