上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8622号上诉人（原审原告、执行案外人）：吴远生，男，1971年12月26日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路**。法定代表人：董子泳，行长。委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：上海嵩文实业发展有限公司，住，住所地上海市松江区车墩镇松金公路**桥/div>法定代表人：谢云莉。原审第三人(被执行人)：谢云莉，女，1978年1月13日出生，汉族，户籍地福建省政和县。原审第三人(被执行人)：詹朝明，男，1969年1月27日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。原审第三人(被执行人)：詹勇明，男，1976年11月1日出生，汉族，户籍地福建省建阳市。上诉人吴远生因与被上诉人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称建行浦东分行)、原审第三人上海嵩文实业发展有限公司（以下简称嵩文公司）、谢云莉、詹朝明、詹勇明案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）（2019）沪0115民初73910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴远生的上诉请求：撤销一审判决，改判对上海市杨浦区XX路XX弄XX号楼1301-1305室房屋（以下简称涉案房屋）负担上诉人的租赁权益拍卖执行。主要事实和理由是：涉案房屋抵押之前，吴远生分别与詹朝明（系1304-1305室房屋权利人）、詹勇明（系1301-1303室房屋权利人）就案涉房屋签订租期为15年的租赁合同，约定租金分别为人民币（以下币种同）100万元、150万元；吴远生按约将房屋租金部分通过银行转账汇入詹朝明、詹勇明指定上海A有限公司的收款账户，部分租金现金支付，已经全额付清15年租金；涉案房屋已经交付上诉人占有使用，并由上诉人转租收益至今，上诉人据此对涉案房屋享有租赁权益，故请求本院支持其上诉请求。被上诉人建行浦东分行答辩称：建行浦东分行对涉案房屋设定抵押时，詹朝明、詹勇明承诺涉案房屋无租赁事宜；吴远生与原审第三人具有钱款往来关系，上诉人提供的银行流水不能证明用于支付涉案房屋租金，且租金约定明显低于市场价，租金支付方式也不符合常理，不排除被执行人为阻挠执行而虚构租赁关系；上诉人依据抵押之后的转租协议等证据不能证明在抵押前已经交付占有使用涉案房屋，故请求本院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明未发表意见。吴远生向一审法院提起案外人执行异议之诉的诉讼请求:判令对涉案房屋带租约拍卖。一审判决认定，涉案房屋类型为办公楼。2009年11月11日经产权核准，其中1301室、1302室、1303室登记在詹勇明名下，1304室、1305室登记在詹朝明名下。2012年11月，建行浦东分行与詹勇明、詹朝明签署《最高额抵押合同》，詹勇明、詹朝明提供涉案房屋作为抵押物，为借款人嵩文公司提供担保。该合同第十三条即抵押人陈述与保证条款第七项约定：“抵押财产不存在任何未书面告知乙方（抵押权人，即建行浦东分行）的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押财产存在拖欠购置价款、维修费用、建设工程价款、国家税款、土地使用权出让金、损害赔偿金等情形或者抵押财产已为第三人设定担保。”2012年12月3日，涉案房屋设定抵押登记，抵押权人为建行浦东分行，最高债权数额为1,950万元。一审判决另查明，2013年5月30日，浦东法院立案建行浦东分行诉嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明金融借款合同纠纷。诉讼中，经建行浦东分行申请财产保全，该院于2013年6月3日正式查封涉案房屋。浦东法院于2013年12月2日作出（2013）浦民六（商）初字第5250号民事判决：一、嵩文公司于判决生效之日起十日内归还建行浦东分行贷款本金1,250万元；二、嵩文公司于判决生效之日起十日内支付建行浦东分行截至2013年5月28日的利息87,854.95元，以及自2013年5月29日起至2013年6月4日的利息（以本金1,250万元为基数，按《人民币流动资金贷款合同》约定的利率及计算方法、以实际欠款天数计算）；三、嵩文公司于判决生效之日起十日内支付建行浦东分行自2013年6月5日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金1,250万元、本判决第二项确定的利息为基数，按《人民币流动资金贷款合同》约定的逾期利率及计算方法、以实际欠款天数计算）；四、谢云莉、詹勇明、詹朝明对嵩文公司上述第一至第三项付款义务承担连带清偿责任，谢云莉、詹勇明、詹朝明履行保证责任后，有权向嵩文公司追偿；五、如嵩文公司届期未履行上述第一至第三项付款义务，建行浦东分行可以与詹朝明、詹勇明协议，以詹朝明名下的1304、1305室的房产、詹勇明名下的1301、1302、1303室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,950万元的范围内优先受偿上述第一至第三项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归各房产权利人所有，不足部分由嵩文公司清偿；六、驳回建行浦东分行的其余诉讼请求。詹勇明不服该判决，提起上诉。因未按期预交上诉费，上海市第一中级人民法院于2014年7月2日作出（2014）沪一中民六（商）终字第218号民事裁定书，按自动撤回上诉处理。该案生效后建行浦东分行申请执行，案号为（2014）浦执字第21255号。执行中，浦东法院于2015年11月张贴公告，对涉案房屋在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并将对房屋占有人实施强制措施。吴远生遂提出异议，要求对涉案房屋带租约拍卖。异议审查中，吴远生及詹勇明均确认：上海A有限公司与吴远生之间有业务往来。浦东法院于2019年8月13日作出（2019）沪0115执异810号执行裁定：驳回吴远生的异议请求。吴远生遂起诉。一审判决认为，《中华人民共和国物权法》规定，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现吴远生提供的证据，尚不足以证明其与被执行人就涉案房屋在抵押权设立之前签订了租赁合同，支付租金，实际占有并使用涉案房屋，吴远生在庭审中亦自认未办理租赁登记手续，加之吴远生与被执行人尚有其他经济往来等因素，吴远生就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。对于吴远生的诉讼请求，依法不予支持。嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本案依法缺席审理。一审法院经审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，于2020年3月31日作出（2019）沪0115民初73910号民事判决：驳回吴远生的诉讼请求。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，吴远生向本院补充提供证据：上海B有限公司于2020年9月开具的物业费收款收据及其证明函，记载物业费月计5,407.38元，缴款人为吴远生，证明2012年6月5日至2013年6月期间涉案房屋物业费由吴远生缴纳，2013年7月1日之后物业费由次承租人缴纳。建行浦东分行经书面质证表示，对上述证据的真实性不予认可，对证明内容亦不认可，主要理由如下：物业费收据记载月计5,407.38元，与一审中吴远生与北京C有限公司上海分公司签订的租赁合同记载折算月物业费2,361.31元不符；上述租赁合同记载次承租人自2014年3月1日起租，而证明函记载自2013年7月1日起由次承租人支付物业费，故上述证据不能证明在抵押之前形成租赁关系，并已经占有使用涉案房屋，补充证据与一审证据证明事实不符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，结合案外人的请求及其涉案房屋抵押事宜，本案争议焦点归纳为：案外人吴远生对涉案房屋是否享有在先于抵押的租赁权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对抵押的执行标的享有足以负担在先租赁权益，承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，案外人应当举证证明，在涉案房屋抵押之前，已签订真实有效的书面租赁合同；已按约支付租金；在抵押之前，实际占有使用涉案房屋至今。本院认为，案外人提供的在案证据材料，不足以证明案外人对涉案房屋执行享有在先于抵押的租赁权益，主要理由如下：关于租赁关系的争议，案外人提供了在抵押设立之前的《租赁合同》。该证据与詹勇明、詹朝明签署的《最高额抵押合同》条款约定抵押财产不存在被出租表述矛盾，租赁合同签订人詹勇明、詹朝明在一审、二审审理中也未能应诉；案外人提供其向上海A有限公司支付租金的银行转账明细（备注为“往来”、“汇款”）和租金收条，并主张租金差额为现金支付，然涉案房屋权利人詹勇明、詹朝明未能应诉质证。结合案外人与上海A有限公司存有业务关系，转账明细不足以证明系租金支付；案外人主张15年租期租金一次性支付合计250万元，参考案外人提供其与北京C有限公司上海分公司之间《租赁合同》约定的租金，建行浦东分行主张租金明显过低，案外人对此也未能举证证明约定租金具有合理性。依上所述，案外人举证的在案证据材料，不足以证明在涉案房屋抵押之前，案外人与詹勇明、詹朝明已经建立租赁关系。关于占有使用的争议，案外人如基于租赁合同对租赁物享有对抗抵押物权的对世效力，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示。案外人提供其向物业公司一笔汇款明细及涉案房屋抵押后的转租合同等证据材料，及其二审审理中补充的证据材料，与一审中案外人提供的转租合同记载月物业费及起租期不符，不足以证明在涉案房屋设立抵押之前即依法占有使用房屋，故案外人对涉案房屋不享有足以对抗抵押权人的占有公示效力。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人的答辩意见，与本案查明事实相符，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,770元，公告费人民币300元，合计人民币17,070元，由上诉人吴远生负担。本判决为终审判决。审判长 叶 佳审判员 顾 颖审判员 宋 贇二〇二〇年十月十六日书记员 陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……