湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2298号 原告:刘小飞，女，1983年1月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇鹰峰东路。 委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所律师。 被告：吴湘郴，男，1963年12月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区苏仙南路。 委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。 第三人：郴州市品德房地产经纪有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区南岭大道**大华天都****。 法定代表人：黄囿霖，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许成军，男，1979年2月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区香花路。系该公司员工。 原告刘小飞与被告吴湘郴、第三人郴州市品德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小飞的委托诉讼代理人邓睿、被告吴湘郴及其委托诉讼代理人彭园、第三人郴州市品德房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人许成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》、2018年6月29日签订的《补充协议》。2、判令被告双倍返还原告购房定金10万元。3、判令被告退回原告购房款54.38万元，并从2019年3月1日起按银行同期贷款利率支付原告购房款利息，至全部购房款清退之日止。4、判令被告支付原告违约金30690元。5、判令被告赔偿原告因房屋溢价造成的经济损失（具体数额待案件受理后，由鉴定部门评估后确定）。6、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由:2018年3月25日,原告经第三人郴州市品德房地产经纪有限公司介绍,购买被告位于郴州市苏仙区青年大道阳光时代2栋1903号的涉案房屋,三方当天签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中约定:“第二条该房产处于抵押状态,甲方(被告)应于合同签订之日起30日内还清该房产贷款、办妥解除抵押登记手续,产生的相关费用由甲方(被告)承担；第三条该房产出售价格为人民币613800元；第四条本合同签订当日,乙方(原告)支付定金人民币50000元……；尾款人民币563800元,乙方(原告)于不动产登记当日,在见到已是乙方(原告)名下的不动产权证受理通知书(回执单)当日,由乙方(原告)打入甲方(被告)指定帐户；第五条甲方(被告)、乙方(原告)双方约定过户日期在2018年6月30日……；第九条1、甲方(被告)收取定金后不出售该房产的,视为违约,甲方(被告)应双倍返还定金并退还所有已收房款给乙方(原告)；2、在签署本合同后若乙方(原告)或者甲方(被告)未能依本合同条款履行均视为违约,违约方应当向守约方支付等额于成交总价款5%的违约金”。合同签订当日,原告通过现金支付的方式给付了被告5万元的定金。由于开发商暂时办不了所售房屋的不动产权证,双方暂时无法办理过户手续。2018年6月29日,三方经协商一致后签订了《补充协议》。补充协议约定2018年7月3日前,乙方(原告)付给甲方(被告)37万元:2019年3月1日前,乙方(原告)付给甲方(被告)19.38万元,同时由卖方(被告)支付2万元给办理手续保证金给买方(原告),不动产权证办理完毕当日由买方(原告)退还给卖方(被告)2万元(注:原告实际上只需支付17.38万元给被告先,剩余2万元办理完手续后才付给被告)”。2018年7月2日、2019年3月1日,原告通过银行转账的方式分别支付被告:37万元、17.38万元二笔购房款,合计54.38元。原告按合同约定履行了付款义务后,并且在涉案房屋也符合办理不动产权证的情况下,被告却拒绝配合办理好相关的过户手续。为此,原告及第三人多次向被告提出要求办理过户手续,但未果。综上所述,被告违约行为不仅严重违背诚实守信的原则,同时也给原告造成经济上重大损失,鉴于被告以自己的行为明确拒绝履义务,为此,特向贵院提起诉讼,诚望贵院判如原告上述所请,以维护原告的合法权益,以实现原告的诉讼目的。 被告吴湘郴辩称：被告吴湘郴依约履行了合同约定义务，不存在违约。其中,涉案房屋早于2018年6月30日已交付给原告方，并于2018年10月9日共同在物业公司进行变更备案登记。同时,后续办证义务三方约定是由第三人品德公司负责,被告吴湘郴仅负有配合义务。即目前未办理产权过户登记，被告吴湘郴不存在过错,原告要求解除合同依法无据。理由如下:1、根据《房屋买卖合同》第六条“甲、乙、丙三方在此确认,在房产交易过程中,丙方(即第三人)向甲、乙双方提供居间服务及咨询服务,促成本合同依法签订,并协助甲、乙双方办理登记、房屋交割、房产交付等居间工作”,被告吴湘郴及原告因此分别向第三人支付中介服务费9200元。第三人作为居间服务机构,在收取相应中介服务费用后,有义务按约定为房屋买卖双方提供产权证变更登记等居间服务。2、三方就涉案房屋开发商暂时无法办理不动产权证的事实都是明知的,三方达成《补充协议》,对原《房屋买卖合同》中的履行方式、履行期限等内容进行了变更。《补充协议》第一条第2项约定,负责办理不动产权证是第三人的义务,且被告吴湘郴与原告都负有相应配合义务。原告主张是因被告吴湘郴明确拒绝履行相应配合义务导致未能完成过户手续的,应由原告承担相应举证责任。3、为督促被告吴湘郴履行相应配合义务,被告吴湘郴还向原告支付了2万元办理手续保证金。作为被告吴湘郴来说,房屋早已交付给原告刘小飞,且只有完成过户登记手续后,才能取回2万元保证金(即剩余房款),因此被告吴湘郴没有任何理由阻止交易或故意不配合交易。4、原告关于“被告吴湘郴违背诚信、明确拒绝配合办理房屋过户手续”的主张显然与客观事实不符。事实上,答辩人一直同意配合将房屋过户登记到刘小飞名下或者其书面指定的第三人名下,从未表示过拒绝。然,因刘小飞自身原因即刘小飞及另一名出资人刘婷就房屋产权,具体变更登记到谁的名下发生了分歧,导致至今未完成相应过户登记。其中,一会要求将房屋登记到刘小飞弟弟名下,一会要求将房屋登记到其刘小飞弟弟岳父名下。对此,被告吴湘郴认为因为房屋买卖合同系与刘小飞签订的,因此如需将房屋过户登记到刘小飞以外的其他人名下,则应当由刘小飞依法出具变更登记到指定第三方的书面确认函,然刘小飞至今未出具相应书面确认指定函。5、所有过户手续的办理,都是由第三人负责办理的。同时,办理产权过户手续是需要三方相互配合,并非被告吴湘郴一方的事情,也不是一方即可完成的。然截止本案立案之日止,第三人以及原告刘小飞从未通知被告吴湘郴,配合去办理产权过户手续。综上所述,原告刘小飞要求解除合同,并要求被告吴湘郴承担相应违约责任,显然没有事实及法律根据。请求依法驳回原告的诉请,以维护被告吴湘郴应有的合法权益。 第三人郴州市品德房地产经纪有限公司述称，被告在2018年3月25日委托第三人卖房子，原告2018年3月25日委托第三人带他们去看阳光时代2栋1903号房屋，面积是124.48平米，原告当时就看中了，以61.38万元成交，当天支付定金5万元，后期分别付了尾款：37万元、19.38万元，款项全部付完，被告付了2万元给原告作为办证保证金，在2019年10月份开发商可以办理不动产证，第三人电话通知原告和被告办理过户手续，双方也来到了第三人的公司，双方拖延的时间比较长，导致现在还未办理不动产证，原告就起诉了被告。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交了原被告身份证、企业信用信息公示报告、《房屋买卖合同》、《补充协议》，转账记录（2张）、收条（2张）、微信聊天记录截图1张，被告为支持其诉讼请求向法庭提交了《房屋买卖合同》及补充协议、佣金承诺书、中介服务费保证金收据、收件收据、钥匙托管协议、阳光时代物业公司服务出具的《证明》及《花名册》、微信聊天记录（证据形成时间2020年7月18日）、收条、收据（证据形成时间2019年3月1日），第三人向法庭提交了开发商与被告签订的商品房买卖合同、商品房补充协议、被告与第三人签订的房屋买卖合同。本院组织当事人对提交的证据进行了质证,本院经审查认证并确认事实如下： 第三人郴州市品德房地产经纪有限公司的经营范围：房地产经纪：楼盘营销策划、代理等。 2010年11月18日，被告吴湘郴及张宏与郴州市振兴房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买郴州市振兴房地产开发有限公司开发的阳光时代项目中的第2栋19层1903号房。2018年3月25日，原告刘小飞（合同中为乙方）、被告吴湘郴（合同中为甲方）、第三人郴州市品德房地产经纪有限公司（合同中为丙方）签订《房屋买卖合同》，被告吴湘郴将阳光时代项目中的第2栋19层1903号房出售给原告刘小飞，出售价格为613800元；甲方应于本合同签订之日起30日内还清该房贷款、办妥解除抵押登记手续，产生的相关费用由甲方承担，并将该房产产权证原件交由丙方保管,用于办理后期过户及贷款相关手续。本合同签订当日，乙方支付定金50000元给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金，在甲、乙双方物业交接完毕后3日内，由丙方打入甲方账户或以现金形式支付。本合同签订当日甲方应将该房产的房产证原件交于丙方保管,用于办理后期过户及贷款等相关手续,甲方确认该房产能正常交易且无拖欠税费。尾款563800元于不动产登记当日，在见到已是乙方名下的不动产权证受理通知书(回执单)当日,由乙方打入甲方指账户。甲、乙双方约定的过户日期在2018年6月30日前;甲、乙、丙三方在此确认,在房产交易过程中,丙方向甲、乙双方提供居间服务及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房产交付等居间工作。本合同签订之日,甲方须同丙方支付服务佣金9200元，乙方须同丙方支付服务佣金9200元，如因单方违约导致本合同无法履行。由违约方承担服务佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担服务佣金损失的100%。甲方应当在收到乙方全部购房款(售房保证金除外)后当日内将该房产交付乙方使用（甲、乙双方可另行约定），交楼前甲方须付清一切有关房产之杂费等。甲方收取定金后不出售该房产的、视为违约，甲方应双倍返还定金并退还所有已收房款给乙方;乙方支付定金后悔约不买的,视为违约,甲方有权没收定金,并同意将没收的购房定金与丙方均分,甲方将另行出售该房产。在签署本合同后若乙方或者甲方未能依本合同条款履行均视为违约,违约方应向守约方支付等额于成交总价5%的违约金,同时还要向丙方支付等额于甲、乙双方所缴服务佣金的违约金,即丙方收取的所有服务佣金不退。丙方未履行本合同责任同样承担违约……。如遇不可抗力或其他法定原因致使合同不能履行的甲、乙、丙三方经协商可解除合同,并互不承担违约责任。2018年6月29日，原告刘小飞（合同中为乙方）、被告吴湘郴（合同中为甲方）、第三人郴州市品德房地产经纪有限公司（合同中为丙方）签订《补充协议》，约定：因开发商暂时办理不了不动产证,三方约定由乙方(买方)支付房款:37万给甲方(卖方)指定在账号。乙方有权利使用房屋所有权。剩余尾款约定2019年3月1日前,不管是否办妥不动产证买方都必须支付;19.38万给卖方的指定账号。同时由卖方支付2万元办理手续保证金给买方,不动产证办理完毕当日由买方退还给卖方2万元整。甲方(卖方)乙方(买方)无条件配合丙方(经纪方)办理不动产证完毕为止。原房屋买卖合同(合同号0001969)的有效期以甲方将所卖房屋过户到乙方指定名下为准,此前丙方必须无条件承担为乙方办理房屋产权过户的责任。买方(乙方)在7月3日,24小时内将37万付给卖方(甲方),付款时甲、乙双方共同到场,37万款项付给甲方时,甲方同时出具收据给乙方。如违约,买卖合同自动作废,并支付丙方服务佣金,买卖双方各付1.5%。两份合同签订后，原、被告依约支付了有关款项（含房款和办理手续保证金20000元等），原告称被告一直未交房，但原告自认已将案涉房屋的锁更换，被告及第三人则称房屋已交付原告。原告另称第三方通知过原告可以办证过户后，又说被告不愿意去，要加钱才会去，故未办理过户手续；被告则称原告总是变更要落户人的名字，又不出具确认函所以未办理过户手续；第三人另称2019年10月份通知了原、被告可办理房屋过户手续，因原告指定过户在他人（只指定过一人）名下，被告只愿意过户在原告名下产生争议未能办理过户手续。原告因至今未办理过户手续，遂向本院提起诉讼。 另查明，第三人称本案所涉办证流程为：被告领取开发商的不动产的大证、开发商的营业执照、开发商法人的身份证复印件、开发商委托的委托人、房屋的验收表申请办理不动产证。可以直接办理不动产证到被告名下，办理到被告名下后再过户到原告名下，也可过户给原告指定人的名下。 本院认为:本案争议的焦点一、能否解除合同。本案系办理产权证过程中产生了纠纷，而这种纠纷并非原、被告签订的合同约定的解除条件，故是否解除合同需看当事人是否根本违约，即当事人的违约行为所造成的后果的严重性，使订立合同的目的不能达到。本案案涉房屋的房款及房屋均已经交付（房款已按约定交付，原告更换房屋锁后已实际占有房屋），当事人订立合同的目的已基本实现，而且产权证于2019年10月已可办理，当事人订立合同的目的已能完全实现，故原告解除合同、退房款、支付房款利息及赔偿原告因房屋溢价造成的损失的诉请本院不予支持。 本案争议的焦点二、是否双倍返还定金。当事人签订的合同约定系被告收取定金后不出售房屋的情况下适用双倍返还定金。本案没有证据证明被告拒绝出售房屋给原告，而且，合同已基本履行完毕，房屋也已交房原告，故原告要求双倍返还定金的诉请不予支持。 本案争议的焦点三、是否支付违约金，也即被告是否违约，具体来说是被告不去办证理由是否合理。原、被告签订房屋买卖合同，房屋过户到合同相对方是应有之意，虽可过户至他人，但应有相应的手续以避免不必要的履行风险。被告在合同履行过程中虽有不当之处（按办证流程先行配合第三人办理不动产权证，再行主张履行风险问题），但办理不动产权证，本案合同约定系第三人的义务，故这种不当，不适宜认为被告违约。而且原告系称被告要加钱才配合办证，该主张未提供证据证明，被告及第三人亦不认可该主张，故原告要求支付违约金的诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘小飞的全部诉讼请求。 本案案件受理费10544.9元，减半收取5272.45元，由原告刘小飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  胡   红   锋 二〇二〇年十月十九日 法官助理  曾伟书记员刘玲玲