湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0721民初563号原告：贺苗，女，1989年5月30日出生，汉族，安乡县人，居民，住安乡县。原告：贺冬青，女，1992年12月8日出生，汉族，安乡县人，居民，住安乡县。两原告委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：高德球，女，1970年2月28日出生，汉族，安乡县人，居民，住安乡县。委托诉讼代理人：刘德惠，湖南信义律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：李学军，男，1964年10月3日出生，汉族，安乡县人，居民，住安乡县。第三人：李军，男，1957年11月8日出生，汉族，安乡县人，居民，住安乡县。原告贺苗、贺冬青与被告高德球、第三人李学军、李军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田志斌、被告委托诉讼代理人刘德惠、第三人李学军到庭参加诉讼，第三人李军经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺苗、贺冬青向本院提出诉讼请求：1、请求依法变更2012年4月4日被告高德球与周章平签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋年租金30万元/年为60万元/年，且从2015年4月4日起每三年递增5%的房租；2、判令被告支付从拖欠之日起至2020年8月4日止的租金215.1万元（其中李学军的每年5万元予以扣减）及资金占用费等相关费用。房屋的租金支付至实际租赁终结之日止；3、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实和理由：原告与周业伟、周章平于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同》，原告已经是涉案房屋所有人，且该房屋买卖合同明确了该房屋转让前是房屋租赁合同所产生的权利义务一并转让给了原告。2007年3月19日两第三人与安乡县恒生商贸有限责任公司周章平签订了《房屋租赁协议》合同约定租赁时间15年，从2007年5月1日-2022年4月30日，前10年每年租金5万元，后5年租金比照本地段门面租金而定。2012年4月4日被告高德球与周章平签订了《宾馆承租合同》，合同明确约定：租赁期限10年，从2012年4月10日-2022年4月9日，房屋年租金为30万元，租金每半年一付，每年3月20日、9月20日前分两次支付，每次各支付15万元。被告高德球没有按期支付租金已经严重违反合约，属于根本违约行为。且从2017年1月3日后被告未向原告支付任何房屋租金。鉴于上述情况，原告2019年9月12日依法通过邮寄方式向被告发出《律师函》，被告仍未支付租金。原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，要求判如所请。高德球委托诉讼代理人刘德惠辩称，被告没有拒交租金的客观行为；原告存在严重违约行为；被告与周章平没有签订年租金60万元的租赁合同，原告要求被告按租金60万元标准交纳租金并承担利息，没有合法理由，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人李学军辩称，在与原、被告双方相处中，李学军的行为合法合情合理，希望原、被告双方本着朋友关系友好协商解决矛盾。第三人李军未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向本院提交了2012年4月4日刘文与周章平签订的宾馆承包合同，周章平的调查笔录等，拟证明：该宾馆的租赁费一直都是60万元每年，租期到2022年止；刘文系被告的合伙人之一，且被告对上述租赁价格是知情的；该合同是效力待定的合同。被告质证称，对该合同的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，被告自认与周章平签订的宾馆租赁合同在签订时间、租赁标的物、租赁期限等方面与2012年4月4日刘文与周章平签订的宾馆承包合同保持了一致性，该事实本院予以确认。但原告在庭审过程中未提交合同的原件，周章平也未出庭作证，因此，该组证据，本院不予采信；2、原告向本院提交了被告高德球2012年4月4日与安乡县恒生商贸有限公司（周章平）签订的宾馆租赁合同和2016年12月29日签订恒生宾馆物业清单，拟证明：该房屋租赁费改为30万元每年，实际时间应该是2016年底变卖房产的时候；被告与案外人签订的合同是一份效力待定的合同，也是一份欺诈性合同，是可撤销可变更合同。被告与案外人串通合谋损害原告利益，存在欺诈。被告质证称，对合同及清单的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。从这份合同上看不出虚假和欺诈，如果原告认为周章平与被告签的这份合同是虚假的，则对该合同效力问题，原告应该另行提起诉讼。合同是否是虚假的，应由权力机关确认。本院认为，被告也向本院提交了该合同作为本案的证据。该合同及清单虽然不能达到原告证明的目的，但能够证明被告高德球2012年4月4日（实际时间是2016年）与周章平签订了一份宾馆租赁合同的事实，该证据与本案有关联性，是本案的关键证据，本院予以采信；3、原告向本院提交了微信催款告知和庭审笔录、律师短信信息，拟证明被告知道两原告购买了该房产；被告合伙人有刘文、刘绍安、高德球、等十人，应该追加另外合伙人为共同被告；被告与案外人串通合谋损害原告利益，存在欺诈行为；被告一直仍在经营，被告拒绝履行支付租赁费的义务拒不支付租赁费，应该承担租赁费利息。被告质证称微信催收租金的证据不持异议，但是是断章取义，被告进行了回复，原告应该将全部微信提交，被告是否一直在经营，被告有证据可以证实。本院认为合同具有相对性，除高德球外的其他人不是本案所涉租赁合同的相对方，不应追加为本案共同被告。该组证据虽然不能达到原告的证明目的，但能够证明原告向被告催收租金的事实，本院予以采信；4、原告向本院提交了律师催讨函、邮寄单，拟证明：被告拒不支付租赁费，经催讨后仍不给付；被告及其合伙人存在损害两原告利益行为。被告质证称，律师函真实性合法性无异议，但是只能证明原告向被告催讨租金，但不能证明被告不支付租金的事实，不能达到原告说被告损害原告利益的事，原告没有将租赁物全部交付，原告未向第三人交租金，致使第三人干扰被告营业。本院认为，该组证据虽然不能达到原告的证明目的，但能够证明原告向被告催收租金的事实，本院予以采信；5、被告向本院提交了2012年4月4日，被告与周章平签订的《宾馆承租合同》，拟证明租赁标的物为宾馆、茶楼整体、即2-8楼，大厅3间门面。原告质证称，真实性关联性无异议，合法性有异议，不可能在同一天签两份合同，该合同是效力待定的合同。本院认为该证据原告也向本院提交，只是证明目的不一样，能够与被告的陈述结合，证明被告高德球2012年4月4日（实际时间是2016年）与周章平签订了一份宾馆租赁合同的事实，与本案有关联性，本院予以采信；6、被告向本院提交了2016年12月29日，周章平收取租金的《收据》，拟证明被告交纳租金已交至2017年4月止。原告质证称，周章平收据的三性不予认可，大额转账应该有记录，应该提供转账的凭据，周章平在房屋交付后没有任何理由再要租金。本院认为，该证据能够证明被告交纳租金的情况，本院予以采信；7、被告向本院提交了2017年5月13日，被告发给周章平的信息，拟证明被告主动要求交纳租金，没有拖延行为。原告质证称，真实性关联性无异议，合法性有异议，被告明知道宾馆转让了，还向原业主的父亲发信息，不能达到证明目的。本院认为，被告在宾馆转让之际，以短信的合理方式向租赁合同相对方寻求租金交纳的方式，不违背法律的规定。对该证据，本院予以采信；8、被告向本院提交了第三人李军的《收据》及银行转账流水，拟证明被告因未向原告租赁业主李军交纳租金，为了宾馆能顺利营业，被迫向李军交纳了一楼大厅至二楼茶楼李军、李学军所有的房屋租金，共计27万元。原告质证称，对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告有义务向第三人李军缴纳租金，这个不涉及到第三人。本院认为，该证据能够证明原告购买租赁房屋后，被告向第三人支付款项的情况，与本案有关联性，本院予以采信；9、被告向本院提交了原告父亲与被告的信息往来，拟证明因原告未交纳李军房屋租金，致使李军封闭大厅及2楼部分茶楼，被告多次要求解决未果，原告的违约行为，严重影响了被告经营；原告质证称，微信往来真实性无异议，合法性和关联性有异议，本案原告没有义务向李军支付房租，不能够证明原告存在违约，这份证据仅仅证明案外人与被告存在租赁合同纠纷。本院认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；10、被告向本院提交了宾馆被封闭的照片，拟证明原告无法经营的现状。原告质证称，对该证据的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。本院认为，该证据形式不合法，本院不予采信；11、被告向本院提交了（2019）湘0721民初966号《民事调解书》，拟证明原告从2017年5月开始未及时交纳租金，影响被告经营，被告为实现租赁目的，被迫向第三人交纳租金；原告与第三人已经于2019年10月解除了租赁合同，第三人收回了租赁物；原被告全面履行租赁合同已客观不能，被告要求解除合同具有事实依据。原告质证称，对该证据三性无异议，证明目的有异议。本院认为该证据是法院已经生效的法律文书，本院予以采信；12、被告向本院提交了光盘一张，拟证明被告找原告多次协商处理宾馆矛盾的经过，要求原告履行租赁合同，不是故意拒缴租金；租赁房屋被第三人封闭，导致被告无法经营的现场情况。原告质证称，真实性无异议，对证明目的不认可，本案原告不存在违约行为。本院认为，该证据能够证明原、被告之间协商处理过程，本院予以采信；13、被告向本院提交了宾馆、茶楼投资情况，拟证明被告投入装饰装修200多万。原告质证称，对该组证据三性均有异议不，是一个虚拟的数字。本院认为，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年4月4日，刘文与周章平签订的一份《宾馆承包合同》。租赁物为本县深柳镇洞庭大道与潺陵路交汇处的宾馆、茶楼整体（含二至八楼及大厅三间店面）。租赁期限为十年（自2012年4月10日至2022年4月9日止）。租金为前三年每年60万元，第四年起每三年递增5%。因经营发生亏损，刘文外出未归。2016年4月4日，周章平与本案被告高德球签订《宾馆承包合同》一份，为保证与之前合同的连续性，合同签订日期、租赁标的物、租赁期限均未发生变化，租金定为每年30万元。上述租赁房屋中一层、二层分别有两间属第三人李学军、李军所有。此前，周章平与李学军、李军于2007年3月19日签订有一份《房屋租赁协议》，李学军、李军将享有所有权的前述房屋租赁给周章平，租期为十年，即2007年5月1日至2017年4月30日，租金为前五年每年5万元，后五年比照本地段门面租金确定。2017年1月3日，周业伟将周章平租赁给高德球的房屋出卖，与贺苗、贺冬青签订了一份《买卖合同书》。周章平、周业伟在出卖方（甲方）处签字。《买卖合同》约定，在转让房屋前与他人签订的《房屋租赁合同》及恒生宾馆租赁合同所产生的权利义务一并转让。2017年5月16日，办理了房屋转移登记手续。周章平与第三人李学军、李军之间的租赁合同，于2017年到期后未续签，李学军、李军要求收回租赁房屋。因周章平与贺苗、贺冬青及李学军、李军之间未就房屋是否继续租赁等问题达成一致协议，为保证宾馆、茶楼的正常营业，高德球向李学军、李军支付了2017年5月前的租金27万元。2019年8月，李学军、李军将其享有所有权原租赁给周章平的房屋收回并另行装修。贺苗、贺冬青要求高德球按每年60万元租金标准支付租金，协商未果，遂诉诸本院，请求判如所请。本院认为，本案当事人争议的焦点是贺苗、贺冬青的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？本案中，高德球、周章平于2016年4月4日签订的《宾馆租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，系有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全部履行自己的义务”之规定，租赁合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。贺苗、贺冬青购买涉诉房屋后，作为《宾馆租赁合同》出租房的承继者，也应依照合同全面行使合同权利，履行合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证明加以证明。贺苗、贺冬青在本案中未向本院提供合法有效的证据证明周章平与高德球之间签订合同时有《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的重大误解、显示公平等可变更的情形，也无证据证明双方签订合同时，是一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的。因此，对贺苗、贺冬青的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。第三人李军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回贺苗、贺冬青的诉讼请求。本案受理费24008元，减半收取12004元，由贺苗、贺冬青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。审判员  吴炳红二〇二〇年十月二十三日法官助理陈波书记员刘成兰附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。