贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12657号 原告：谢杰，男，白族,1990年5月3日出生,住贵州省毕节市。 原告：胡正会，女，汉族,1987年4月9日出生,住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。 二原告委托诉讼代理人：吴长松（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201210487924。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 原告谢杰、胡正会与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘力铭，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交房的违约金33,644.54元（以原告已付房款360,220.00元为基数，按每日万分之一的标准从2016年1月1日起算至2018年7月23日止）；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金3,602.20元;三、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“博泰.丽景水湾”房号为5-1604号商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第十一条第一款中约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：......（二）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付违约金。”故被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，而被告未在约定时间内履行该合同义务.《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款中约定：“（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、超出约定日期起逾期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（一）和（二）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，原告已按合同约定付清了房款，但被告未在约定时间内向原告交付房屋以及交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付相应的违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了自己应当履行的义务，被告未按合同约定时间向原告交付该商品房以及交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告未付清全款，被告享有履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋，且并不因此承担违约责任。二、退一步讲，即使要承担违约责任，因本案逾期交房并非由于博泰公司一方原因造成，应当扣除施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期限后再计算违约期限。三、原、被告双方《商品房买卖合同》约定交房时间在2016年12月1日，而《商品房买卖合同》第一条项目建设依据中约定项目竣工日期为:2016年12月1日。即双方合同约定的交房日期在竣工日期之前。同时，根据博泰公司与贵州建工集团第七建筑有限责任公司签订的《施工合同》第一部分合同协议书合同工期的约定，项目竣工日期为2016年8月31日。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于竣工日期及交房时间均系笔误，交房时间应当在竣工时间之后，工程只有竣工验收，才能交付使用，因此，本案交房时间应当在建设工程施工合同约定的竣工日期之后，即2016年8月31日之后，最早应当是2016年9月1日。故，即使认定博泰公司违约，本案逾期交房违约时间也只能从2016年9月1日开始计算。四、答辩人于2018年4月份开始，就通知原告交房，因原告自身原因，直到2020年4月份才到博泰公司办理正式交房手续，但实际上本案原告实际早就接房进场装修，业主身份确认单上有关于达到装修入住时间的明确记载，因此，本案逾期交房时间应当截止到业主身份确认单上关于达到装修入住的时间，而不是原告实际与被告办理交接手续的日期。五、关于逾期交付办理商品房有转移登记有关文书的违约金，因本案原告商品房约定的价款为401742元，而原告只交了房款360220元，未付清全部房款，且原告的契税、维修基金、均未交付，故其主张的有关文书的违约金应当不予支持。 本院经审理查明：原告作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；总价款为401742.00元，付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款181742.00元；余款220000.00元以银行按揭贷款支付；买受人应当在接到出卖人书面或有效电讯通知（如邮件、短信等）之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知或有效电讯通知（如邮件、短信等）后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期交付超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任；（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。合同还约定了其他事项。 合同签订后，经原、被告双方协商，双方一致同意将原告购买的涉案房屋的购房款变更为360,220.00元，原告已经根据双方的约定向被告支付完毕涉案房屋的购房款360,220.00元。 2018年7月23日，被告将涉案商品房交付原告使用。 原告认为被告未按照合同约定时间交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，且未按照合同约定的期限为原告办理涉案房屋的转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉来法院，请求支持诉讼请求。 另查明，被告尚未取得涉案商品房的初始登记，不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已经组织举证质证并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记有关文书的义务。 关于原告主张的逾期交房违约金的诉请。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，但被告于2018年7月23日才将涉案商品房交付原告使用，此时已经超过合同约定的交房时间，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金的起止时间问题，因被告于2018年7月23日才将涉案商品房交付原告使用，故，本案计算逾期交房违约金的时间应当从2016年1月1日起计算至2018年7月23日（共计934天）；关于逾期交房违约金的计算标准问题，因原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准为“逾期超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故，原告主张的逾期交房违约金计算方式为，以原告已付购房款360,220.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月1日计算至2018年7月23日，即被告应当支付的违约金为33,644.54元。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，根据双方合同中“出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的约定，被告于2018年7月23日将涉案商品房交付原告使用，则被告应于2019年7月18日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书以便原告办理涉案商品房的不动产权证书，但被告至今尚未取得涉案商品房的初始登记，不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，被告的行为已经构成违约，故，对原告的该项诉请，本院予以支持。因双方在合同中约定“超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金”，现被告逾期已经超过180日，根据约定计算被告应支付的该项违约金为3,602.20元，故，对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为3,602.20元的诉请，本院予以支持。 对被告提出合同中的载明的交房时间系笔误，交房时间最早应在2016年9月1日的抗辩主张，因被告提供的证据不能证明该主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢杰、胡正会逾期交房的违约金33,644.54元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢杰、胡正会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金3,602.20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费366.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年十月二十六日 书记员  邵 立