贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15332号 原告崔华，男，1966年3月29日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 被告贵州远泰房地产开发有限责任公司，住所地毕节市七星关区解放路远泰佳苑**。 统一社会信用代码：91520000722189140Q。 法定代表人李智，该公司董事长。 委托诉讼代理人吴江林、陈青云，贵州若溪律师事务所律师，系特别授权。 原告崔华诉被告贵州远泰房地产开发有限责任公司（简称远泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告崔华、被告远泰房开公司委托诉讼代理人吴江林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金暂计45000.00元（违约金以购房款498492.00元为基数，从2018年3月3日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；从2019年8月21日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、判决被告返还原告燃气入户费等人民币3370.00元；三、本案诉讼费由被告负担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告崔华之母陈菜萍于2017年12月2日与被告远泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告远泰房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号1-13-1，建筑面积为138.47平方米，房屋总价为498492.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2017年10月30日前向买受人交付商品房;第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按银行同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款498492.00元。被告于2017年12月2日向原告交付了商品房，至今出卖人仍未取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书。另被告买受人收取了燃气入户费等共计人民币3370.00元。另查明：涉案商品房买受人陈菜萍于2018年2月5日病故，其其他子女崔雪梅、崔雪敏、崔峻峰自愿放弃涉案商品房继承权。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。买受人已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人或提交产权转移办证部门，被告未在期限内完全履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，予以支持。对于违约金的起止时间和数额，双方在合同中约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当在房屋实际交付使用之日2017年12月2日起90日内即2018年3月2日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今仍未取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书，应从2018年3月3日开始计算违约时间。对于违约金的计算标准，应当按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款498492.00元为基数，自2018年3月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告（或直接交付原告）之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告远泰房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了建设安装费用3370.00元，无事实和法律依据，应予退还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔华逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金计算方式为：以原告已付购房款498492.00元为基数，自2018年3月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告（或直接交付原告）之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司返还原告燃气入户费等人民币3370.00元； 三、驳回原告崔华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费505.00元（已减半收取），由被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年十月十六日 书记员  朱流洋