贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12918号 原告：聂静，女，汉族，1987年7月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴长松（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告聂静与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂静的委托诉讼代理人刘力铭，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂静向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金9782.31元（违约金以原告已付购房款79531元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起算至2020年5月15日止）；2、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“博泰·丽景水湾”房号为×××号商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第十一条第一款中约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：……（二）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付违约金”。故被告应于2016年12月31日前向原告交付该商品房，而被告未在约定时间内履行该合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，原告与被告约定的付款方式为贷款方式付款，原告已按照合同约定交付了首付款，但至今被告迟迟不通知原告办理银行按揭，也没在约定的时间内向原告支付相应的违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》，该合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了自己应当履行的义务，被告未按合同约定时间向原告交付该商品房，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告博泰房开公司答辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定交房时间为2016年12月31日。二、原告未付清全部购房款，被告有权拒绝交房，且不承担违约责任。三、被告通知交房时间为2018年4月，因原告自身原因，迟迟未办理接房手续，在其实际接房时办理的业主身份确认单上也注明了实际达到装修入住条件的时间即2018年7月15日，因此，若认定被告违约，违约金应截止到达到装修入住的时间。四、逾期交房并非完全由于被告原因导致，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期间。 本院经审理查明：原告聂静作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为×××；总价款为259531元，付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款79531元，余款180000元以银行按揭支付；买受人应当在接到出卖人书面或有效电讯通知（如邮件、短信等）之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知或有效电讯通知（如邮件、短信等）后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2013年10月8日，被告向原告出具收到原告支付的涉案房屋定金20000元收据。2013年10月14日，被告向原告出具收到原告支付的涉案房屋购房款59531元收据。2014年，被告向原告出具收到原告支付的涉案房屋办证费11021元收据。 2020年10月22日，贵州省华远卫士物业管理有限公司出具《丽景水湾强装入住缴费明细》，载明：×××未正常接房，属强装入住户，强装入住日期2018、10、4，未交过物业费及相关费用，水费2019、8、5开始交过5次。 另查明，原告仅支付了涉案房屋购房首付款79531元，涉案房屋购房尾款因被告一直未通知原告提交相关资料到银行办理贷款手续，现仍未支付。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，上述证据，本院已经组织举证质证并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付涉案商品房的义务。合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付涉案商品房，但贵州省华远卫士物业管理有限公司出具的《丽景水湾强装入住缴费明细》载明原告自行对涉案房屋进行装修的时间为2018年10月4日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应视为被告于2018年10月4日将涉案商品房交付原告使用，但此时已经超过合同约定的交房时间（2016年12月31日），被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。 关于逾期交房违约金的起止时间问题，因被告于2018年10月4日才将涉案商品房交付原告使用，故计算逾期交房违约金的时间应当从2017年1月1日起计算至2018年10月4日止（共计641天）。 关于逾期交房违约金的计算标准问题，因原、被告在《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任约定：“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故逾期交房违约金的计算方式为：以原告已付购房款79531元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起计算至2018年10月4日止，违约金共计：5097.94元（79531元×0.01%×641天）。 对被告提出原告未履行完毕支付涉案房屋全部购房款的义务，被告享有先履行抗辩权，不应支付逾期交房违约金的抗辩主张，因原、被告双方在合同中约定原告支付购房尾款采用银行按揭方式付款，且原告办理银行按揭的前提为接到被告或贷款人书面或有效电讯通知后前往指定地点办理贷款相关手续，现因被告一直未通知原告办理银行按揭贷款手续，故原告未支付尾款的原因系因被告导致，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂静逾期交房的违约金5097.94元； 二、驳回原告聂静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告聂静负担12元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年十月三十日 书记员  李 智