广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终2839号 上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇育才路**。 法定代表人：刘胜，董事长。 委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘榕添，男，1986年4月4日出生，汉族，住广东省佛冈县******。 上诉人（原审被告）：曾雅静，女，1986年9月8日出生，汉族，住广东省佛冈县******。 委托诉讼代理人：刘榕添，系曾雅静的丈夫。 上诉人佛冈县佳达服务有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人刘榕添、曾雅静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳达公司的上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、改判佳达公司无需向刘榕添、曾雅静支付逾楼交楼违约金；三、判令刘榕添、曾雅静承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院程序违法。刘榕添、曾雅静的代理人不是其所在社区推荐的同一社区的公民，其以普通公民的身份参与本案诉讼，不符合《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条关于公民代理的规定，亦违背了司法实践。虽然《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条对于社区推荐的公民是否必须限定为该社区内居民没有明确规定，但从国家立法的基本取向和立法本意来看，社区推荐的公民必须限定为该社区居民，该社区之外的居民不能担任被推荐人。刘榕添、曾雅静的代理人不具有代理资格，其违法收取刘榕添、曾雅静高额代理费用的行为实质上已经涉嫌非法经营罪，因此建议法院将相关线索移交公安经侦部门处理。二、一审法院认定事实不清，处理错误。案涉房屋未能如期交付是由于如下非佳达公司的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。案涉房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许佳达公司边施工边办理报建审批手续。佳达公司从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成佳达公司直接或间接损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致案涉房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于案涉房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了案涉房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于佳达公司。（五）刘榕添、曾雅静未按时办理收楼手续的问题。佳达公司在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故刘榕添、曾雅静未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与佳达公司无关。（六）关于永久性电房规划调整问题，佳达公司原报建规划图纸已经相关部门审核通过，但在施工过程中因周边住户及部分业主对永久性电房的位置提出异议，不得不进行调整，导致工期延误，在此过程中，永久性电房的建设佳达公司按已通过相关部门审核的图纸进行施工，亦不存在任何过错，为避免周边住户及部分业主反对造成工期进一步延误，才按审批流程进行规划调整，故由此造成的工程耽误导致的延迟交楼时间应予扣减。综上，导致佳达公司未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“佳达公司可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故佳达公司无须向刘榕添、曾雅静支付违约金。 刘榕添、曾雅静答辩称：1.根据《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件第4款、燃气:交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但交付时该楼盘未缴纳通气的相关费用，导致该楼盘的燃气管道未与城市燃气管网连接。直至2019年12月29日才开通。2.根据《商品房买卖合同》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。对于开发商强行收取交楼缴费的项目和标准存在异议。(物业管理费1.5元/方;收取入户铁门5500元/户)要求开发商拆除铁门后再进行收楼。3.根据金尊大厦竣工图纸所示，交楼时空中花园的存在大量违建。所以全体业主要求开发商恢复原貌后再进行收楼。综上，开发商未在约定的时间内将该商品房交付买受人，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 刘榕添、曾雅静向原审法院起诉请求：1.判令佳达公司继续履行双方当事人之间的《商品房买卖合同》；2.判令佳达公司支付刘榕添、曾雅静逾期交房违约金4567元[184171元×0.01%×248天（自2018年8月31日起计算至2019年5月6日止）]；3.由佳达公司承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：2017年1月9日，刘榕添、曾雅静与佳达公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017******047），购买佳达公司开发的位于佛冈县石角镇******1栋1202房，成交价为184171元，刘榕添、曾雅静已依约支付房款给佳达公司。合同约定的交房时间及条件：《商品房买卖合同》第九条、第十条和第十一条约定出卖人应在2018年8月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人使用；达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；交付商品房时，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。逾期交房违约责任：合同第十二条约定，除不可抗力外，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人可延期交付房屋的条件：合同附件十一《补充协议》第五条第6款约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、遭遇不可抗力，……2、（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的。（2）政府通知停工（如中考、高考、迎接国检、迎接省检等）、禁止车辆进出该商品房施工场地……（6）如发生上述的“特殊原因”，出卖人可凭清远市或佛冈县有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。其他需说明的情况：2018年12月20日，案涉商品房完成建设工程竣工验收备案，备案文件包括燃气工程验收文件。刘榕添、曾雅静已于2019年5月6日收楼。庭审中，刘榕添、曾雅静确认案涉商品房小区完成了与城市燃气管网的连接，在2019年12月底已开通燃气供应。 原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。刘榕添、曾雅静已依约向佳达公司支付购房款，但佳达公司未能依约在2018年8月31日前将符合约定交付条件的商品房交付给刘榕添、曾雅静使用，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。根据佳达公司确认的燃气开通日期可知，案涉商品房在2019年12月底才完全具备合同约定的交付条件，现刘榕添、曾雅静已于2019年5月6日收楼，故逾期交房违约金应按总房价每日万分之一的标准自2018年9月1日起计至2019年5月6日止。经核算为4567.44元（184171元×0.01%×248天）。刘榕添、曾雅静请求佳达公司继续履行双方签订的案涉《商品房买卖合同》并支付逾期交房违约金4567元，有事实和法律依据，予以支持。佳达公司抗辩认为案涉商品房逾期交付不可归责于佳达公司，事实和证据不足，不予支持，其经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，依法缺席判决。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年5月20日判决如下：一、刘榕添、曾雅静与佛冈县佳达服装有限公司继续履行双方于2017年1月9日签订的、合同编号为2017******047的《商品房买卖合同》；二、佛冈县佳达服装有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金4567元给刘榕添、曾雅静。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。刘榕添、曾雅静预交的受理费25元，其可在本判决生效后向本院申请退回。 本院二审期间，佳达公司提交证据如下：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明案涉商品房于2018年7月15日竣工，且2018年5月已铺设燃气管道，业主拒绝收楼并非开发商的原因；2.土地证、3.《商品房预售许可证》、4.《使用说明书》、5.《商品房质量保证书》，拟证明根据上述证件取得的日期可证明不存在业主称的未出示“五证二书”情况；6.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询，拟证明部分回迁户对回迁面积有异议，阻挠施工，导致项目进度延期；7.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；8.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明由于政府原因，导致施工中途停工近4个月；9.回迁户阻挠施工视频（光盘）、会议签到表/工程例会（关于春节放假时间及后续工作的安排）、报案笔录（已申请调查取证），拟证明部分回迁户百般阻挠施工问题，耽误时间约6个月（2017年11月上旬至2018年5月中旬）；10.关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请及附件、会议签到表、竣工图纸，拟证明调整用电房规划，耽误时间约5个月；11.《金尊大厦工程的竣工日期及工人工资结算情况公示》、竣工验收报告、备案表，拟证明案涉商品房于2018年7月15日竣工；12.《房屋建筑面积测绘说明》、《实测分户说明》，拟证明案涉项目于2016年12月预测报告；13.燃气施工合同等，拟证明佳达公司于2018年5月与燃气公司签订施工合同，由于政府调整规划，影响燃气开通，并非佳达公司原因；14.创文创卫报道截图，拟证明佛冈县委及政府“创文创卫”期间要求停止施工，导致竣工时间迟延4个月；15.邮件寄送证明，拟证明开发商通知业主收楼。再补充提交：1.建设工程消防设计审核意见书；2.清远市建设工程施工图设计文件审查合格书；3.委托扣款协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合佳达公司的上诉请求与刘榕添、曾雅静的抗辩意见，归纳本案争议焦点：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。 涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。佳达公司上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查佳达公司提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。佳达公司上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题均发生在涉案合同签订之前，且该两个理由完全不在合同约定的可以延期的范围内，故对于佳达公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题。佳达公司提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，佳达公司亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故佳达公司以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，根据佳达公司提交的《县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示》可知，市政燃气管道的改造规划是在涉案商品房买卖合同签订之前已经公示，也就是说，燃气管道的改造计划并非合同签订后才出现的事实，佳达公司应当在此基础上确定交房期限和交房条件，而非确定交房期限后才以此为由要求延期。同时，合同约定如因出现延期事由，佳达公司应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，佳达公司并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是佳达公司未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由佳达公司自行承担。综上，佳达公司提出的延期交房理由均不成立。 综上所述，佳达公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 文 审判员 肖惠文 审判员 何 燕 二〇二〇年十月二十一日 书记员 范小婷 书记员 邓海欣 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。