吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终923号 上诉人（原审被告）：吉林逸香源生态旅游开发有限公司，住所：吉林省通化市二道江区五道江镇****。 法定代表人：韩德生，董事长。诉讼代理人：付海，男，1975年12月31日生，汉族，该公司经理，住，住吉林省通化市二道江区/div>诉讼代理人：兰守泽，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通化市二道江区五道江镇玫瑰庄园家庭农场，住，住所：吉林省通化市二道江区五道江镇/div>经营者：张玉任，理事长。诉讼代理人：李福忱，吉林灜盈律师事务所律师。上诉人吉林逸香源生态旅游开发有限公司（以下简称逸香源公司）因与被上诉人通化市二道江区五道江镇玫瑰庄园家庭农场（以下简称玫瑰庄园）租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市二道江区人民法院（2020）吉0503民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逸香源公司上诉请求：1.撤销（2020）吉0503民初311号民事判决，改判驳回玫瑰庄园的全部诉讼请求； 2.一二审诉讼费用由玫瑰庄园承担。事实和理由：2017年6月10日，双方签订《租赁合同书》（合同内容实际包括租赁和入股），之后逸香园公司使用玫瑰庄园场地开展生产经营。但在合同履行过程中，玫瑰庄园存在多处欺诈和违约行为，导致合同部分目的不能实现，给逸香园公司带来巨大经济损失和恶劣社会影响。一、玫瑰庄园没有合同中约定的知识产权（注册商标：紫逸香源系列）所有权属于欺诈，没有交付非遗工艺（长白山野生玫瑰酱制作技艺）属于违约。第一，玫瑰庄园在合同中承诺交付的知识产权（注册商标：紫逸香源系列）实为实际经营者张玉任经营的其他经济体所有，并非玫瑰庄园所有，而且张玉任拒绝让逸香园公司使用。非遗工艺（长白山野生玫瑰酱制作技艺）虽然属于玫瑰庄园所有，但依然拒绝让逸香园公司使用，致使许多产品加工项目无法进行，也不能使用其证书进行广告宣传，扩大逸香园公司影响力，进而使消费者质疑逸香园公司在进行虚假宣传，影响了商誉和经济效益，极大降低了合同价值。第二，对于玫瑰庄园未按合同约定交付逸香园公司知识产权（注册商标：紫逸香源系列）和非遗工艺（长白山野生玫瑰酱制作技艺）的行为，逸香园公司有权行使同时履行抗辩权，在其没有实际履行（或减少合同相应合理租金）之前，逸香园公司有权不支付租金。第三，逸香园公司的同时履行抗辩权和不支付租金的法律效力，及于合同中约定第一年租金10万元抵顶玫瑰庄园入股金的抵偿，逸香园公司已依约将玫瑰庄园吸纳为股东，视为其交纳了10万元股本金，但其没有完全履行合同，应从第一年的10万元租金中扣除合理部分用于抵顶之后的租金。综上所述，如继续依据原合同约定的租金每年10万元标准执行无疑损害了逸香园公司利益。二、玫瑰庄园交付给逸香园公司的土地有重大瑕疵。第一，李斌3亩地以外的2.7亩土地和王伟才8亩地以外的4.3亩土地，均包含在逸香园公司与玫瑰庄园的租赁合同书中。当初订立合同时，玫瑰庄园以其土地（包括自身所有和租赁其他人）在内的全部财产作为合同标的与逸香园公司订立合同，交付给逸香园公司的李斌土地和王伟才土地都是概括指示，没有具体亩数，双方也未精确丈量，其中就包含了一审判决中所谓涨亩，该涨亩在逸香园公司与玫瑰庄园签订合同前即已由玫瑰庄园使用，签订合同后李斌和王伟才才发现亩数不对，要求玫瑰庄园增加租金，涨亩事实发生在签订合同之前，双方又约定逸香园公司不负责土地租赁费，因此逸香园公司垫付的涨租共5010元理应由玫瑰庄园承担并从租金中扣除。第二，玫瑰庄园交付给逸香园公司土地中包括王福军名下7亩土地，其与王福军有争议，逸香园公司在不知情的情况下签订租赁合同后，在该地块栽植3500株玫瑰苗木。后来王福军阻止逸香源公司对已经栽植的玫瑰苗木进行维护，逸香源公司找到玫瑰庄园，其总是称马上解决、很快解决，逸香源公司由于轻信玫瑰庄园未能及时移栽，以致杂草丛生、大量玫瑰坏死，破坏了园区景观，直接经济损失8.4万元。而且王福军阻止玫瑰庄园使用该地块，租赁合同价值因而降低，合同租金不应按原标准履行，在其未能解决纠纷之前，逸香园公司有权行使先履行抗辩权。三、玫瑰庄园为逸香园公司加工玫瑰酱时，给逸香园公司造成损失。2018年，玫瑰庄园承揽了为逸香园公司制作加工玫瑰酱的工作，不按照要求操作，人为浪费玫瑰酱1000余斤、玫瑰汁200余斤，以及鲜花、白糖等原料及采摘人工费、加工人工费等，共计造成直接经济损失3万元，应抵顶相应租金。玫瑰庄园辩称，逸香源公司主张案涉租赁合同显失公正，需要重新调整双方的权利义务，但逸香源公司未在法定除斥期间内主张权利，其已丧失撤销或变更合同的权利。逸香源公司主张的其他理由与本案无关联性。一审裁判正确，二审应予维持。玫瑰庄园向一审法院起诉请求：1.逸香源公司给付自2018年6月10日起至2021年6月10日3年租赁费28.5万元，逾期给付的违约金1.5万元，共计30万元；2.诉讼费用由逸香源公司承担。事实和理由：玫瑰庄园和逸香源公司于2017年6月10日签订《租赁合同书》，约定逸香源公司承租玫瑰庄园的财产，租期为长期，每年租金为10万元，且为上打租即每年的6月10日前逸香源公司向玫瑰庄园交付次年的租金。《租赁合同书》约定迟延履行违约金为租赁费的5％。第一年的租金作为玫瑰庄园入股逸香源公司的出资款。玫瑰庄园将合同约定的资产交付逸香源公司使用后，除第一年外的租赁费抵顶玫瑰庄园入股逸香源公司的出资额外，逸香源公司只有2019年给付过玫瑰庄园租赁费人民币1.5万元。逸香源公司尚欠付2018年6月10日至2021年6月10日的租赁费28.5万元，违约金1.5万元。玫瑰庄园从2018年开始索要租赁费，逸香源公司拒绝给付。逸香源公司一审辩称，不同意玫瑰庄园的诉讼请求，如果能够达成调解一次性解决陈欠问题，及以后的合作关系，则逸香源公司不提出反诉及鉴定请求，否则请求法院准许逸香源公司依法提起反诉及鉴定。具体理由与其上诉理由基本一致。一审法院经审理认定事实如下：双方于2017年6月11日签订了《租赁合同书》，约定逸香源公司长期租赁玫瑰庄园，租金为每年10万元，上打租，每年6月10日前逸香源公司向玫瑰庄园支付租金。第一年的租金作为玫瑰庄园入股逸香源公司的股本金，《租赁合同书》于签字当日生效。逸香源公司在2019年给付玫瑰庄园1.5万元租金。一审法院认为，逸香源公司承认玫瑰庄园的诉讼请求部分，不违反法律规定，该院予以支持。双方所签《租赁合同书》及《租赁合同补充》已经生效，双方均应按照合同的约定履行义务。玫瑰庄园在签订《租赁合同书》之后，已经基本履行了合同约定的义务，交付所有的被租赁物，而且所领取的逸香源公司给付的第一年租赁费10万元已经依约入股，后期逸香源公司也给付了玫瑰庄园部分租赁费，逸香源公司应当继续履行给付玫瑰庄园租金的义务。玫瑰庄园的诉讼请求，应予支持。逸香源公司要求玫瑰庄园交付知识产权、制作工艺，由于约定不明，应当予以明确或重新约定。因此，对于逸香源公司的这一主张不应支持。对于逸香源公司提出的玫瑰庄园转租地发生涨亩一事，属于双方在签订《租赁合同书》之后发生的事，按照《租赁合同书》第一条第四项的约定，“合同签订前甲方与村民承包的相关租金由甲方负责，租赁期内乙方不负责此项费用。”案外人李某、王某某与张玉任就涨亩另行签订的转租合同均发生在《租赁合同书》签订生效后，该涨亩土地应属于玫瑰庄园对逸香源公司的另行投入，其租赁费应如何承担，应当由玫瑰庄园、逸香源公司协商确定，与本案无关。综上所述，合同应当履行。玫瑰庄园要求逸香源公司按照合同约定履行义务，不违反法律规定，对玫瑰庄园的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，遂判决：逸香源公司于判决生效后十日内一次性给付玫瑰庄园租赁费（2018年6月10日至2021年6月10日）28.5万元，并支付违约滞纳金1.5万元，合计30万元。案件受理费2900元，已减半收取，由逸香源公司负担。本院二审期间，逸香源公司针对自己的主张提供如下证据：第一组证据：玫瑰谷规划方案扫描件、自行制作的土地情况说明、租赁合同估价，拟证明根据玫瑰庄园的虚假陈述，逸香源公司才同意每年租金10万元；第二组证据：商标转让通知书、照片，拟证明张玉任将“紫逸香园”商标变更至紫逸香园公司名下，并同意逸香源公司使用。玫瑰庄园质证意见为：第一组证据中，规划方案不是原件，规划方案是一种远景展示，是主观上的产物，方案中也没有约定双方权利义务，情况说明中无玫瑰庄园盖章或签字，租赁合同估价与本案无关联性。第二组证据中，商标转让通知书与逸香源公司无关，照片证明不了玫瑰庄园允许逸香源公司使用该商标。本院认为，逸香源提供的第一组证据不具有客观性，且与本案缺乏必要关联性，本院不予采纳；逸香源提供的第二组证据与本案缺乏必要关联性，本院不予采纳。本院二审认定事实如下： 2017年6月10日，双方签订了《租赁合同书》，玫瑰庄园为出租方，逸香源公司为承租方，合同主要内容为：租赁时间从2017年6月10日起，其限为长期，每年租金10万元，上打租，即每年6月10日前交纳下一年租金，第一年租金作为玫瑰庄园股本金入股，玫瑰庄园为一次股本金投资入股，以后无特殊原由不再投资。租赁内容包括玫瑰庄园所拥有的所有财产（包含知识产权、制作工艺等）。《租赁合同书》对涉及租赁土地的亩数及四至没有具体、明确约定。2018年6月9日，双方签订《租赁合同补充》约定：“如逾期不交，按5%滞纳金交付玫瑰庄园。”双方在履行租赁合同过程中，玫瑰庄园履行了交付租赁物义务，逸香源公司未能按期支付租金。逸香源公司仅在2019年支付给玫瑰庄园1.5万元租金，尚欠玫瑰庄园2018年6月10日至2021年6月10日期间租金28.5万元。一审中，逸香源公司提出反诉，要求调整租金、玫瑰庄园赔偿损失等。2020年6月24日，逸香源公司撤回反诉及司法鉴定申请。本院认为，本案为租赁合同纠纷，玫瑰庄园作为出租方的主要合同义务是按期如约向逸香源公司交付租赁物，逸香源公司作为承租方的主要合同义务是按期如约向玫瑰庄园支付租金。根据查证的事实，玫瑰庄园已按期如约履行了交付租赁物义务，逸香源未能按期如约向玫瑰庄园支付租金，逸香源公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”玫瑰庄园主张逸香源公司给付其2018年6月10日至2021年6月10日期间的租金28.5万元并支付违约金1.5万元，本院予以支持。逸香源公司提出玫瑰庄园存在其他违约行为及过错，给逸香源公司造成了财产损失。因逸香源公司未提出反诉，玫瑰庄园是否存在其他违约行为、是否存在过错给逸香源公司造成了财产损失，不属于本案审理范围，本院不予评判。关于逸香源公司提出的先予履行抗辩权问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”虽然逸香源公司对租赁的土地亩数及范围有异议，但案涉租赁合同中对此并无具体约定。逸香源公司连续三年未按约定向玫瑰庄园支付全部租金，违约在先，逸香源公司在本案中不享有先予履行抗辩权。逸香源公司的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，逸香源公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由吉林逸香源生态旅游开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。   审   判   长     吴兴彦审  判  员     修勇审  判  员     王立武二〇二〇年八月二十八日 书  记  员     李妍