山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3538号 上诉人（原审被告）：程志勇，男，1982年8月9日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：石仁玉，宁阳华丰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王文生，男，1964年4月19日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：李申，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。 上诉人程志勇因与被上诉人王文生租赁合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院(2020)鲁0921民初1542号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 程志勇上诉请求：1、撤销原判，改判：判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实不清。1、原判决在审理查明仅叙述“被告程志勇主张已于2019年4月底将有关设备及石料、石粉等搬离租赁院落。”，但并没有对该事实做出认定。2、原判决尽管认定了“涉案租赁协议无效”、“在导致租赁协议无效方面原告主观上存在明显过错，被告亦存在审查不严的过错责任”，但没有对双方的过错责任(程度)进行法理分析、划分、认定。二、原判决酌定“被告对原告依据鉴定结论所诉清理费用及损失承担50%的责任。”属认定事实错误、责任划分严重失当。上诉人认为在导致租赁协议无效的过错责任划分方面，被上诉人应承担全部责任或70%的责任，上诉人可不承担责任或承担30%的责任。理由如下：1、尽管法律对因租赁房屋没有取得建设规划许可证导致租赁合同无效的责任程度划分没有明确规定，但认大量的案例和学理解释，均倾向于按承租方承担70%、承租方承担30%的责任进行划分。即使如原判决所认定的那样“在导致租赁协议无效方面原告主观上存在明显过错，被告亦存在审查不严的过错责任。”亦应按三七比例划分为宜。依据合同法第58条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人与被上诉人双方应各自承担相应的责任。关于相应责任，应主要从两方面进行分析认定，即在适用过错的程度方面，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者；在过错的性质方面，如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。在本案中，在适用过错程度方面，被上诉人为谋取不法利益，明知自己的院落是违法建筑仍向被上诉人出租，其过错应是导致涉案租赁协议无效的主要原因；在房屋租赁合同领域，一般情形下，承租人是不会主动审查租赁房屋的合法性的，上诉人的审查不严的过错是导致涉案租赁协议无效的次要原因；在导致协议无效的过错性质方面，被上诉人明知自己的院落是违法建筑仍向被上诉人出租，明显出自故意，上诉人审查不严属过失。三、原判决依据泰安诚信价格评估事务所(2020)第104号价格评估报告结论书的结论，判决“被告程志勇赔偿原告清理砂石及恢复土地原状费用、占用耕地损失共计11203元”，没有事实依据和法律依据，属适用法律错误、判决失当。1、根据合同法第58条的规定，因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失.这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的损失应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。在本案中，被上诉人并没有对涉案院落进行清理，更没恢复原状，其所谓的损失并没有实际发生，不是实际损失而是期待利益。2、泰安诚信价格评估事务所(2020)第104号价格评估报告结论书评估的四项费用(平整土地费4414元、挖装砂石费4855元、砂石外运费7857元、占用耕地造成的损失5280元)，与上诉人没有任何关系，被上诉人依据该评估报告计算的诉讼请求没有事实依据和法律依据。1、关于平整土地费4414元。上诉人自始至终承租的是被上诉人的房屋院落而不是被上诉人的耕地或基本农田，何来平整土地及平整土地费之说，被上诉人向上诉人出租院落时，该院落就是坑洼不平、杂草丛生、石头瓦块及杂物遍布院落各处，只不过当时协议没有约定当时的院落状况罢了。再说协议没有约定当时的土地状况，就不知道当时的状况，不知道当时的土地状况，又如何恢复原状呢。2、关于挖装砂石费4855元和砂石外运费7857元，上诉人之前和现在均明确表示同意对砂石自行进行彻底清理并外运，上诉人要车有车、要人有人，凭什么自己出钱让被上诉人清理!故原告要求该费用没有任何道理，被告也不同意。四、案件基本事实：2018年12月16日经他人介绍，上诉人程志勇 与被上诉人王文生签订租赁协议，租赁原告养殖场北边的空闲院落用于经营，双方约定年租金为26000元，租期两年。协议签订当即向王文生支付一年(2018年12月16日-2019年12月15日期间)的租金26000元。当时不知道其院落为违法建筑。2019年4月份，宁阳县磁窑镇国土部门和行政执法部门到租赁场所以租赁场所系违法占用耕地、为违法建 筑为由，责令我们停止经营。4月28日经与王文生联系，王文生承认违法占地及违法建筑之事实，以不可抗力为由要求上诉人三日内必须撤走院落内的所有设备、物料，终止合同，并责令上诉人交回院落大门的钥匙，此时才知道王文生的该院落为违法建筑。不得已，上诉人只能雇佣人员车辆，突击转运机器设备和物料。4月30日晚不等上诉人将物料(砂石)清理完毕王文生就将大门锁上不让上诉人的人员和车辆进入。王文生终止合同的违约行为，给上诉人造成巨大损失。奇葩的是事后王文生竟向上诉人索要下一年度(2019年12月17日-2020年12月16日期间)的租金26000元，遭拒后于2020年1月15日提起索要租金诉讼【案号2020鲁09**民初1542号】，上诉人提起要求退还租赁协议终止后的即2019年5月1日至2019年12月15日期间房屋使用费13000元的反诉，后王文生撤诉，一审法院判决驳回上诉人的反诉，二审亦维持了原判决，王文生索要租金不成又提起恢复原状诉讼，后申评估请鉴定后又变更为索要清理费及赔偿损失的本诉讼。这才是案件事实经过。尽管被上诉人要求清理砂石、恢复原状的诉讼请求没有事实依据和法律依据，上诉人同意将在租赁院洛内剩余的砂石清理干净运走，不同意支付其他任何费用。被上诉人之所以不同意被告自行清理、运走砂石，是因为该砂石仍价值1万余元，被上诉人既想要所谓协议剩余租期内的租金26000元、又想要所谓的损失22406元，还想霸占上诉人的砂石卖钱，这才是被上诉人的真实目的。综上所述，一审法院在审理涉案房屋租赁合同纠纷案件时，对上诉人要求被上诉人退还已支付的、租赁协议终止后的房屋使用费13000元(实为近16000元)的正当诉讼请求予以驳回，对被上诉人没有事实依据和法律依据的本案诉讼请求却予以支持，明显判决失当。依一审法院所判，在涉案租赁合同中，对于上诉人而言，上诉人交了1年的租金26000元，对租赁院落仅使用四个月零14天，不但多支付近16000元的房屋使用费要不回来，还要再赔偿被上诉人的所谓损失11203元；对被上诉人而言，不但多收获了近16000元的房屋使用费，还获得了所谓的11203元的赔偿，到底是谁在利用合同无效进行获益，到底是谁在利用无效合同让一方获益，已经非常清楚。一审法院在(2020)鲁0921民初1542号判决书中，以所谓的获利之说驳回上诉人关于返还合同终止后房屋使用费的反诉请求之说辞，有多么搞笑。请求二审人民法院查明事实，依法公平公正判决。 王文生辩称，1、（2020)鲁09民终2764号民事判决书第六页第三段，因双方签订案涉租赁协议用于非农业生产，应认定无效，无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同终止问题。程志勇关于一审未认定租赁合同终止时间属认定事实不清的主张不能成立。2、上诉人认为双方应按三七比例划分责任，上诉人应承担三分责任，被上诉人应承担七分责任，原审判决第五页第二段中己经阐明：是否违建，不属于人民法院职权范围，且与本案所涉合同的效力认定之间不存在必然的联系。3、上诉人认为原判依据价格评估报告结论书，没有事实和法律依据，属于适用法律错误、判决失当，上诉人依据合同法第58条缔约过失、期待利益。缔约过失指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益遭受损失,而应当承担民事责任的情况。承担民事责任的范围包括:固有利益损失、信赖利益损失，其中信赖利益损失又包括直接损失和间接损失，可见，缔约过失赔偿的损失不仅包括实际直接损失，还包括间接损失。期待利益，又称交易利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获得各种利益和好处。期待利益必须是基于有效成立的合同上的期待。本案双方合同无效，不是基于有效成立的合同，所以不适用期待利益之说。对于《合同法》第58条（2020)鲁09民终2764号民事判决书第六页第三段载明，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程志勇虽主张其对案涉租赁协议无效没有过错，但基于案涉土地承包经营权证的载明内容，案涉土地系基本农田，程志勇在签订协议时理应对王文生出租案涉土地的权利基础进行审查，一审认定其存在过错，并无不当。程志勇二审期间对一审认定其从事非农生产行为并获利未提出异议，在此基础上，对于程志勇主张的剩余租金和其从事非农生产获利之间，人民法院要综合考虑在当事人之间合理分配或分担，避免一方因合同无效而获益，一审处理并无明显不当。上诉人称，上诉人之前和现在均明确表示同意对砂石自行进行彻底清理并外运，上诉人为什么自称在2019年4月就搬离后，直到鉴定机构在2020年6月10日去现场勘验，上诉人没有清理呢，上诉人的砂石占着被上诉人家的土地不去清理，还不想支付清理费，没有道理。关于占用耕地损失，上诉人自称在2019年4月就搬离，搬离时就有义务将砂石清理，因为上诉人未清理，该土地无法使用1年多，造成被上诉人损失，上诉人依法应担责任。综上所述。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 程志勇向一审法院起诉请求：1.解除我与被告之间的租赁合同；2.要求被告恢复土地原状，赔偿经济损失；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月16日，原告王文生将其位于宁阳县的一处院落出租给被告程志勇使用，该院落系王文生于1998年1月承包的本村集体土地，承包方式为家庭承包，该院落所在土地承包经营权证书载明：“承包地总数3块，地块性质均为基本农田。”双方签订租赁协议一份，主要内容为：“甲方：王文生乙方：程志勇乙方租赁甲方大院一处，租赁期限为2年，每年租金为26000元，租赁期间乙方有全部使用权，双方不得违反。”合同签订当日，程志勇向王文生支付了第一年的租金26000元，后程志勇将其机器设备、砂石原料搬入院内，从事石料加工及石粉加工。2019年5月，宁阳县人民政府在全县范围内开展砂土矿产资源综合治理工作，在被告承租的院落门口张贴了一份《宁阳县人民政府关于全面开展砂石矿产资源综合治理的通知》，该通知要求：“限期清理各类砂石、风化岩非法堆放点。各类洗选砂加工点5月31日前必须实现断电、断路、清设备、清原料、清产品，恢复土地原貌。”被告程志勇主张，已于2019年4月底将有关设备及石料、石粉等搬离租赁院落。被告搬离后，尚有部分砂石散落院中，该院落目前布满杂石。庭审中，原、被告对院落的现有状况及现场拍摄图片均无异议，原告要求被告清空院落砂石，恢复土地原貌，被告辩称愿意雇佣人工及车辆进行清理，但碍于没有院落钥匙无法进入场地，原告主张被告所述不实，辩称被告从未主动进行清理，原被告双方各执一词，因双方矛盾较大，未能达成一致意见。诉讼过程中，原告就清理砂土恢复土地原状所需费用、占用耕地损失申请司法鉴定，本院委托泰安信诚价格评估事务所对原告申请事项进行鉴定。2019年6月10日，评估人员与本院工作人员及双方当事人对土地进行了现场勘验、测量、拍照。2020年6月28日，鉴定机构出具泰信价评字（2020）第104号价格评估报告结论书，评估结论为：“1.清理砂土及恢复土地原状费用17126元；2.占用耕地损失5280元。两项合计22406元”。原告为此预付鉴定费1500元。 一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定属于法律的效力性强制性规定，将集体所有的土地租赁给他人使用，改变农业用途，违反了上述规定，本案中，王文生与程志勇签订《租赁协议》，将其承包的集体土地出租给程志勇使用，程志勇在基本农田里堆放砂石，进行石料加工及石粉加工等非农业生产，违反了我国法律的强制性规定，双方签订的《租赁协议》无效。其次，无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同终止或者解除的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告擅自改变农田用途，将其出租用于非农生产，主观上存在明显过错。被告程志勇虽主张对涉案租赁协议无效没有过错，但基于涉案土地承包经营权证书载明的内容，程志勇在签订协议时理应对王文生出租涉案土地的权利基础进行审查，被告亦存在过错。庭审中，原被告双方均未举证证实签订协议时院落原本的布局情况，被告主张签订协议时院落即为杂草丛生、石瓦遍布的非农田状态，但鉴于被告程志勇在院内从事石料及石粉加工后，其遗留于院落各处的砂石客观上形成了农田无法继续使用的现实状况，被告理应协助原告积极清理。综合原被告的举证、陈述及院落现有状况形成原因等因素，本院酌定被告对原告依据鉴定结论所诉清理费及损失承担50%的责任。再次，被告于庭审中多次主张原告的院落及周边房屋系违法建筑，导致其无法继续承租而被迫搬离。本院认为，认定房屋是否为违法建筑，不属于人民法院的职权范围，且与本案所涉合同的效力认定之间不存在必然联系，本院对此不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告程志勇于本判决生效后七日内赔偿原告清理砂石及恢复土地原状费用8563元（17126元的50%）、占用耕地损失2640元（5280元的50%），两项合计11203元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费199元，鉴定费1500元，两项共计1699元，由原告王文生负担849.5元，由被告程志勇负担849.5元。 本院二审期间，双方当事人依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人程志勇提交提交租赁场地的照片5张，上诉人代理人手机原始载体，拍摄时间为2020年7月20日左右，在涉案院落拍摄的。证明：该院落于2020年7月份上诉人已将涉案院落转租他人。被上诉人王文生质证认为，照片中的是涉案场地，没有转租，是整理的。被上诉人王文生提交（2020）鲁09民终2764号民事判决书。证明：上诉人在租赁被上诉人院落内存留石块、沙石，在搬离该租赁院落时没有清理的事实。上诉人在租赁该院落时未尽审查义务，存在过错，遗留石块沙石构成侵权的事实。上诉人质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明上诉人有过失责任，上诉人在搬离租赁院落时是2019年4月30日前，搬离后由于被上诉人换掉大门锁，被上诉人不配合上诉人造成上诉人无法清理。 本院认为，对上诉人提交的涉案场所照片、被上诉人提交的（2020）鲁09民终2764号民事判决书，上诉人、被上诉人对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：被上诉人王文生自认是2020年1月1日更换大门门锁,现在涉案租赁场所已经整理完毕。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、上诉人是否应当赔偿耕地占用的损失；二、上诉人是否应当按照30%的责任承担本案的损失费用。 关于上诉人是否应当赔偿耕地占用的损失的问题，上诉人程志勇在院内从事石料及石粉加工后，其遗留于院落各处的砂石客观上形成了农田无法继续使用的现实状况，其理应协助被上诉人积极清理，上诉人虽然2019年4月底搬离涉案租赁场所，但至本案起诉之日，上诉人仍未对涉案租赁场所进行清理，涉案农田无法继续使用，因此，上诉人应当赔偿占用耕地造成的损失，上诉人的该上诉理由，本院予以支持。 关于上诉人是否应当按照30%的责任承担本案的损失费用的问题，对于涉租赁场所用做非耕地用途，双方当事人均是明知的，均存在过错，原审法院依据本案的实际情况及相关法律规定认定双方各自承担50%的责任并无不当，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，程志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费398元，由程志勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年十月二十七日 书记员  崔晓元