河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3639号上诉人（原审原告）：陈重涛，男，1976年9月15日生，汉族，住河南省安阳市殷都区。被上诉人（原审被告）：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住安阳市北关区盘庚街**。法定代表人：李海法，职务：董事长。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市城建房地产开发有限责任公司，，住安阳市北关区永安西街1巷**楼法定代表人：路宝全，职务：董事长。上诉人陈重涛因与被上诉人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈重涛上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由，1、一审超过法定审理期限且与该院相似案例的判决结论及安阳中院、省高院的判决结论不同，违反了中国法律的统一适用。2、涉案房屋的网签备案系恶意串通虚假备案，并未有真是的资金交易，目的是损害陈重涛的合法利益。本案房屋定购协议书是双方真实意思表示，并且对必要条款均明确约定，应受法律保护，并非预约合同，应当认定为有效的买卖合同。鑫海房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。城建房地产公司未到庭，未答辩。陈重涛向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、第一被告2012年3月27日签订的房屋定购协议书有效。2、请求依法判令第一被告履行定购协议，待条件具备时，第一被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、请求依法判令本案的诉讼费由两个被告共同承担。一审法院认定事实，2012年3月27日，原告陈重涛与被告鑫海房地产公司签订鑫海花园定购协议书，物业名称：鑫海花园，物业地址：安阳市东风路30号，物业楼号：6号楼3单元12层东户，物业销售面积：160平方米，每平方米3300元，付款方式采用按揭付款，定金人民币-元须于签署协议书前付清。协议内容：1、买受方同意于签订本协议书后按出售方指定日期、地点携带本协议书与出售方签署由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制，安阳市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。2、买受方如未按本协议规定之付款期限支付房款，或未提交按揭手续致使按揭不能正常办理的，延期超过10天，则视为买受方违约，出售方有权单方面解除本定购协议书，并将物业另行出售，定金不予退回。3、认购物业面积最终由以房管局核定面积为准。4、在签订《商品房买卖合同》前，本协议书为买卖双方的正式合约。同日，被告鑫海房地产公司给原告陈重涛出具借条，载明：今借到陈重涛150000元，6号楼3单元12层东户160㎡。另查明，安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号，涉案房屋所在的小区鑫海花园是由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司立项，是该小区的立项开发方。2005年12月5日，安阳市国土资源局颁发的涉案小区所在的土地证，土地使用权人是被告安阳市城建房地产开发有限责任公司。2017年12月26日安阳市房管局颁发的安房预售证第170143号商品房预售许可证，该涉案房屋被告安阳市城建房地产开发有限责任公司具有售房的主体资格。上述事实，有原告提供的鑫海花园定购协议书、三联单据收据，被告提供的安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号、安阳市国土资源局颁发的土地证、安房预售证第170143号商品房预售许可证、商品房预售备案查询以及当事人陈述等证据，予以证实。一审法院认为，2012年3月27日原告陈重涛与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司签订《鑫海花园定购协议书》，属于双方当事人签订的认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以保护。本案中，从权利取得形式看，原告陈重涛与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《鑫海花园定购协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《鑫海花园定购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《鑫海花园定购协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《鑫海花园定购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定原告陈重涛与鑫海花园定购协议书订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。原告陈重涛要求被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，因涉案房屋已经由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司与他人签订商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案购房人为他人。被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。原告陈重涛该项请求的基础条件已经不存在，故本院不予支持。原告陈重涛可通过另案诉讼，请求被告承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，以保护其合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告陈重涛的诉讼请求。案件受理费9080元，由原告陈重涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈重涛提交2002年7月7日鑫海房地产公司贴的预付款业主补交相关房款的通知一份，证明鑫海房地产公司通知补交房款的事实。鑫海房地产公司质证意见称，这是一个照片，无法与原件核对，真实性有异议，不能证明是鑫海房地产公司贴的，与本案无关。城建房地产公司未到庭，未发表质证意见。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，陈重涛与安阳市鑫海房地产开发有限责任公司签订《鑫海花园定购协议书》，该预约合同欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记、违约责任有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，并约定在将来一定期限内订立买卖合同，属于双方当事人签订的预约合同，不违反法律的强制性规定，合法有效。因涉案房屋已经由安阳市城建房地产开发有限责任公司与他人签订商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案。安阳市鑫海房地产开发有限责任公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。陈重涛要求被上诉人履行定购协议，待条件具备时，签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，不应予以支持。陈重涛可通过另案诉讼，请求解除预约合同，承担预约合同违约责任，以保护其合法权益。综上所述，陈重涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由陈重涛负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年十月十三日书记员 王 力