广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1199号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：蒋国银，男，1985年9月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告蒋国银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人陈燕敏到庭参加诉讼，被告蒋国银经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年5月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费共计人民币4664元；支付逾期付款违约金共计2308.68元；期间的公摊水电费为320元，电梯维护费400元，三项合计为7692.68元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：联发乾景小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景31、32-2-303号房的业主，该房建筑面积为76.71平方米。2016年7月14日原告与被告办理了入住和相关材料的交接手续，依合同约定：该小区的物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，单元水电费公摊为10元／户／月，电梯维护费为12.5元／户／月。原告依约履行小区物业管理服务至今，自2017年5月1日起，被告就不再向原告交纳物业服务费，截止2019年12月31日止，被告拖欠的物业服务费己达4664元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费，均未果。被告的行为已严重损害了原告的经济利益，根据协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为还应向原告支付违约金共计2308.68元（违约金暂计至2019年12月31日，计算方法：4664元×5‰×32个月=2308.68元）。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望法院依法判决。 被告蒋国银未提交书面答辩状，亦未在举证期限内向本院提交证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年9月20日，被告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同第三条：被告向联发集团桂林联盛置业有限公司购买位于桂林市叠彩区联发·乾景31、32栋2-3-3号房，建筑面积76.71平方米；第八条：出卖人应当在2016年4月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局……的商品房交付买房人使用；第十一条：该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任。买受人应当在交房通知书面文件规定的期限对该商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。由于买受人原因，未能送达交房通知单或送达交房通知单，但由于买受人原因逾期未办理交接手续的，由出卖人将买受人的房屋移交给物业公司有偿管理，移交之日即视为买受人该日接受交房。在逾期期间，买受人应支付该房屋物业服务费楼梯房1.6元/㎡/月，公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）；电梯房1.9元/㎡/月，电梯维护费150元/年/户（此费用二楼及二楼以上交纳），公摊水电费120元/年/户（10元/月/户）。补充协议对商品房的交接、物业服务、出卖人与买受人的联系方式等进行了约定，其中第三条约定：该商品房所在小区的前期物业服务由出卖人委托桂林联发盛泰物业服务公司服务。2016年7月14日，原、被告办理了房屋入住和相关材料的交接手续。现原告认为被告未交纳2017年5月1日至2019年12月31日的物业服务费、电梯维护费、公用水电费，经多次催收未果，因此诉至法院。 另查明，2013年6月1日，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定：由原告负责联发·乾景小区的前期物业管理，至本项目业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，电梯维护费150元/户/年，公用水电费10元/户/月。后原告依约履行小区物业管理服务至今。 本院认为，联发集团桂林联盛置业有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，系各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规规定，上述合同合法有效。双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。被告应当按该物业合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费等费用，被告住房建筑面积为76.71㎡，按照约定该房屋1.9元/㎡/月元，电梯维护费150元/户/年，公用水电费10元/户/月，应当交纳2017年5月1日至2019年12月31日的物业服务费4664元、电梯维保费400元、公摊水电费320元。关于违约金，原告未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年5月1日起按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋国银支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2017年5月1日至2019年12月31日物业服务费4664元、电梯维保费400元、公摊水电费320元及违约金（违约金计算方式：以每一年欠交物业费为基数，从逾期之日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止）； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），由被告蒋国银负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 龙 军 人民陪审员 彭 匀 人民陪审员 伍世燕 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员 杨 何