广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10343号原告：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所地：东莞市****************。法定代表人：瞿小华，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯学娟，女，1983年9月19日出生，汉族，身份证住址：天津市河东区************1*****，公民身份号码：120************028，该公司物业经理。委托诉讼代理人：王青，女，1991年9月12日出生，汉族，身份证住址：湖北省荆州市沙市区******2****1*，公民身份号码：421************846，该公司员工。被告：周海洋，男，1987年8月10日出生，汉族，身份证住址：河南省沈丘县***************，公民身份号码：412************25X。原告东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）诉被告周海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员陈芹适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告昊岳公司的委托诉讼代理人冯学娟、王青，被告周海洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告昊岳公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告拖欠2017年12月至2020年4月期间的物业管理费5249元,水费128.2元，滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2020年4月1日滞纳金为2252.2元）；合计：7629.4元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月8日，被告向东莞市*****地产开发有限公司购买位于东莞市常平镇丽城开发区*************，建筑面积为100.58平方米。2010年6月3日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对涉案房屋提供物业管理服务和水费、电费、电视信号等代收代缴费用的服务，住宅的物业管理服务按1.8元/平方米（建筑面积）×月计收，由被告在每月1-5日交纳，若被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。协议签订之后，原告向被告提供了物业管理服务，依法全面履行了服务协议约定的义务。合同履行至今，原告至今一直对涉案房屋提供物业管理服务，但被告不断拖欠物业管理费，目前尚欠从2017年12月至2020年4月的物业管理费，经原告多次催收拒不支付，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告周海洋辩称，一、原告与小区的物业服务合同已到期，小区已选聘新的物业和签订了新物业服务合同，新的物业服务合同已于2019年12月24日备案。原被告之间不存在物业服务合同关系，其无权起诉被告和要求被告支付物业费和滞纳金；二、新物业合同备案后，被告以种种理由不予办理交接手续，其行为违法，其不能要求和主张被告向其支付新物业合同备案后的物业费和滞纳金；三、原告的服务存在诸多瑕疵和问题，服务不到位。包括被告在内的本小区所有业主可拒绝向已经被辞退的原告缴费，主管部门并未表示异议。本小区第一届业主委员会已经根据目前实际情况，向东莞市住建局主管部门去函咨询，主张物业合同备案只是对主管部门的告知，不影响已签订的物业合同的生效与执行，以及山水雅居小区业主有权在此情况下拒交物业费给已经被辞退的原告。东莞市住建局对此并未表示异议。且原告服务期间未按前期物业服务合同履行，其服务存在诸多瑕疵，具体如下：1.原告在小区提供服务管理活动的过程中，小区发生了多宗业主被盗窃的治安刑事案件，消防栓经常没水，灭火器缺失及过期，业主提出也不维护；2.电梯困人、滑梯等故障频繁，导致业主对搭乘电梯心有余悸。原告及其维保公司不以提高业主生活便利为宗旨先行修复恢复业主日常出行，却屡次因为纠结在“钱”的问题上而不及时维修，导致业主苦不堪言，特别是只有一部电梯的业主。对电梯设施设备维护不力，电梯井渗水不及时处理。另外其聘请的维保公司的维修报价也虚高，即使在与其它维保公司报价对比差距明显的情况下，仍坚持用现维保公司的报价；3.小区内公共部分的灯大多数是坏的，摄像头也少，死角多，出了问题则无从追查现场情况；4.垃圾清理不及时，蚊虫和老鼠滋生；5.根据前期物业服务合同第四章第二十条乙方权利义务第8条规定“每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用和收支账目”，但原告从未执行；6.其他的还如下：原告从未清洗过外墙，对业主投诉的瓷砖脱落后续处理结果也从未向全体业主交代；小区经常停水、爆水管、消防设施损坏短缺，保安巡查作假记录；小区蚊虫老鼠滋生，照明灯缺失现象普遍；原告从未公布过绿化完好率；小区时有车辆刮擦现象但从无摄像头可以监视，原告也从不负责及跟进；2019年7栋就发生了火灾，当时消防栓不能自动出水，要人跑到楼上手动打开阀门才有水。另外治安案件发生率的指标指定没有依据，也从未见其公示。门岗保安值班睡觉现象也很普遍，甚至集体脱岗；根据2017年11月24日召开业主大会表决，原告已经被业主投票解聘。原告多年按180元收取露天车位，近来更是私自更改收费方式，取消月卡，改为计时，导致业主停车费用明显上涨；四、原告利用本区公共部分经营所得属于公共收益应归全体业主所有，原告私自占据挪用，其一直拒绝归还和履行移交公共收益的义务，亦从不公开有关项目，被告可先行不予交纳物业管理费，以届时抵冲该部分费用；五、原告收缴管理费不开具发票；六、原告屡次干扰业主大会民主选举，利用其管理方的地位打压业委会和热心业主。原告及其与同一控制人下的本小区开发商山水雅居房地产开发有限公司屡次派人干扰业主大会的进行，抹黑和污蔑业委会，并殴打业主致伤。原丰巢快递在小区设置自动收件柜，就因其与业委会签订协议并将费用交给了业委会而遭原告停电，最终被赶出小区；七、原告包庇位于小区18栋1101单元，无经营资质培训班。此培训班于7月份在18栋一楼处张贴招生广告，后有邻居反映太多学生去培训班上课扰民及占用电梯资源，后转入拉人头式招生，晚上7点左右上课时间大批学生进入此培训班。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。补充答辩：一、原告主张物业管理费和滞纳金不符合法律规定，没有法律依据，应予驳回。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案事实符合上述法律规定的情形，具体时间线如下：1.原告与案涉小区开发商签订的《物业管理委托合同》已于2014年12月30日18时到期，期满后原告未与小区业主委员会续订合同，双方的物业服务合同权利义务关系已经终结；2.虽然因《物业管理委托合同》的特殊性以及业委会成立、业主大会续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，原告在2014年12月30日之后的过渡期内为小区继续提供物业服务，但这只是物业服务的事实状态，并不代表原告与案涉小区业委会之间已建立了新的物业服务合同关系；3.案涉小区于2017年1月9日通过业主大会选举产生业员会并于2017年2月21日在原东莞房管局备案；4.案涉小区于2017年11月24日召开业主大会，会议通过了不续聘原告的决议。该决议目前合法有效；5.案涉小区业委会于2017年11月25日向原告送达了书面通知，要求其在收到通知后与业委会签订《物业管理交接确认书》并按确认书的要求按时移交出本小区物业服务的所有资料及相关配套用房、业主的公有房屋和设施设备等所有工作；6.案涉小区业委会于2018年1月22日至2月5日期间以书面征求意见形式召开2018年业主大会定期会议，会议表决通过了选聘新的物业服务公司东莞市明茵物业管理有限公司（以下简称“明茵物业公司”）。该决议目前合法；7.案涉小区业委会于2018年3月14日在选定新的物业服务企业后再次向原告送达了书面通知要求原告于一周内（3月20日前）准备好此前业委会要求的内容并完成交接（交接内容包括但不限于本小区物业服务的所有资料及相关配套用房、业主的公有房屋和设施设备等），但原告在接到上述通知后一直拒不退出和交接；8.案涉小区业委会与新选聘的物业服务企业明茵物业公司于2019年11月1日签订物业服务合同，并于2019年12月24日经东莞市住房和城乡建设局备案审核通过；9.案涉小区业委会再次于2019年12月25日向原告送达了书面通知书，要求原告于10天内办好交接手续，但原告至今仍拒不退出和交接。综上所述，原告与小区的物业服务合同到期后，小区业主大会已表决决定不与原告续聘，并选聘了新的物业服务企业，在小区业委会于2018年3月14日书面通知原告于3月20日前退出和交接后，原告本应依据《物业管理条例》第三十八条之规定退出并与业委会或新选聘的物业服务企业完成交接。但原告一直以各种理由拒绝退出和交接，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，原告无权要求被告支付自2018年3月20日之后的物业服务费和滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告是案涉东莞市中房・山水雅居的前期物业管理企业，受开发商的委托进行物业管理。被告是东莞市常平镇丽城开发区*************的业主，该房屋的建筑面积为100.79平方米。2010年6月*日，被告收楼，并于当日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告受委托管理的事项包括住宅共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的运行、维护和管理，园艺及环境卫生，安全及消防，交通秩序与车辆停放，档案资料，房屋装饰装修管理，亦可受业主委托对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；委托管理期限至成立业主委员会后重新与原告签订《物业管理委托合同》时止，起算时间为留白；交费时间为每月1-5日；住宅按1.80元/平方米（建筑面积）/月计算物业管理费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的*‰交纳滞纳金。原告主张其通过向被告邮寄特快专递的方式在诉讼时效内向被告催收本案物业管理费，该邮件的备注处有手写“催收物业管理费通知书”字样，该邮件有周海洋的签名。被告周海洋确认收到了邮件，但主张是贺卡而不是催缴通知书。被告确认原告仍在管理案涉小区，但管理存在较多问题，提供照片、电梯维修报价单及报价合同等为证。被告提供照片，主张原告对于小区内的无资质培训机构放任不管。被告周海洋提供落款日期为2017年11月24日的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会结果公告》、《关于山水雅居物业管理交接的通知》、物业服务合同备案申请表、物业服务合同（与明茵物业公司签订）、告知函两份，主张业主大会已决议不续聘原告，业主委员会多次通知原告交接，但原告拒不交接，业主大会新聘任的物业公司已通过了政府相关部门的备案，业委会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。原告对被告周海洋的上述主张不确认，认为虽然业主大会作出了不续聘的决定，但至今业主大会选聘的新物业的合法性并未得到政府部门的认可，原告愿意交接给合法接手的新物业，政府部门尚未要求原告退场或交接。另查，东莞市中级人民法院（2019）粤19行终153号行政判决书，确认撤销原东莞市房管局作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目的内容。原东莞市房管局的物业行政职责由东莞市住房和城乡建设局承接，该局在2019年10月30日的《信访事项答复意见书》（东建群字第19167号）中明确，该局认定明茵公司得票率超过50%，该结果与公示结果内容无实质性冲突，该局无依据撤销该表决结果。信访人金荣华等人对该意见书不服，向广东省住房和城乡建设厅申请复查，该厅于2019年12月23日作出《广东省住房和城乡建设厅关于请对金荣华等人信访事项重新作出处理意见的函》，认为东莞市住房和城乡建设局的前述意见书事实不清、明显不当，需由东莞市住房和城乡建设局重新作出处理意见。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、收楼表、邮政特快专递单、《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会结果公告》、《关于山水雅居物业管理交接的通知》、物业服务合同备案申请表、物业服务合同（与明茵物业公司签订）、告知函两份以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是案涉中房・山水雅居的前期物业管理企业，被告是中房・山水雅居的业主。原告目前仍在为案涉小区提供物业管理服务。被告主张原告经多次通知拒不交接，被告有权不向原告缴纳物业管理费。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。相关行政机关对于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果是否有效、新选聘的物业服务企业是否能进场接管项目”作出肯定结论前，案涉小区的物业服务合同应适用上述规定。因此，被告仍应按照前期物业管理服务协议的约定，向原告缴纳物业管理费及逾期未交的滞纳金。被告周海洋主张原告提供的物业服务存在较多问题。本院认为，原告不履行或者不完全履行合同约定时，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提出拒交物业管理费的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。被告周海洋主张业主委员会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局，业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。本院认为，原被告之间的物业服务合同纠纷属于平等主体之间的民事权利义务纠纷，被告周海洋是独立的民事完全行为能力人，而常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局是政府行政管理部门，对于被告周海洋的民事行为不在其职权管辖范围之内，其以该两个部门未回复书面不同意见来证明其不向原告缴纳物业管理费的合理性，没有法律依据，本院不予支持。案涉房屋的建筑面积为100.79平方米，则被告每月应交纳的物业管理费为181.42元（100.79平方米×1.80元/平方米/月）。原告诉请被告支付2017年12月份至2020年4月的物业管理费5249元，本院予以支持。被告未依约按时足额交纳物业管理费，已构成违约。滞纳金以每月应交的物业管理费即181.42元为基数、从逾期之日即当月6日起按每日千分之一的标准分别计至实际付清之日止，但滞纳金的总额应以尚欠的物业管理费金额为上限。超出上述标准的部分，本院不予支持。原告确认被告已交清水费128.2元，故原告请求被告支付水费128.2元及滞纳金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条、《高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条的规定，本院判决如下：一、被告周海洋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2017年12月份至2020年4月份期间的物业管理费5249元及滞纳金（计算方法：自2017年12月1日起至2020年4月30日止，以每月应交之数181.42元为基数，自次月6日起，分别按每日千分之一计至付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告周海洋负担，原告东莞市昊岳物业管理有限公司已预交。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 陈 芹二〇二〇年九月二十八日书记员 张政荣王柳垚附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。