河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7858号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳缘起体育服务有限公司，住址：孟津县城关镇会盟大道安泰小区**楼****。法定代表人：任玲玲，任总经理。委托诉讼代理人：郭世斌，系该公司员工。委托诉讼代理人：王红玉，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司，住址，住址：洛阳市孟津县城关镇小浪底大道致和时代广场****div>法定代表人：许备战，任总经理。委托诉讼代理人：刘路，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳缘起体育服务有限公司（以下简称缘起公司）与被上诉人洛阳万家祥物业管理有限公司（以下简称万家祥公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。缘起公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决，并改判被上诉人赔偿上诉人8.21万元损失或将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审审判员庭审中没有在现场，只是让书记员在场记录，程序违法。上诉人在起诉中要求被上诉人赔偿损失及违约金7万元，而一审判决写成了7000元。上诉人在变更诉讼请求中是在7万元的基础上再增加8.21万元，且上诉人也是按照15.21万元标的额交纳诉讼费用。一审判决文书记载的是上诉人诉讼请求增加到8.21万元，可见一审判决草率不负责任。2、本案合同签订后，上诉人对场地进行装修并安装设施进行营业。2020年2月由于新冠疫情爆发，上诉人未能按合同约定支付租金。疫情防控解控后，被上诉人以上诉人未按合同约定的时间交租金为由将租赁场地锁住，致使上诉人无法进入场地。2020年7月5日，被上诉人将上诉人的装修设施进行拆除，上诉人发现后报警。孟津县公安局城关派出所出警后要求被上诉人停止拆除行为，保持现状，不得进行拆除破坏行为，但被上诉人不听警察劝说，当晚动用黑恶势力将上诉人的所有设施全部拆除破坏，致使上诉人的损失高达近十万元。被上诉人不顾公安部门阻止强行损害上诉人的财物构成毁坏公私财物罪，且属于情节严重，此案孟津县公安局已立案侦查；3、上诉人租用场地从疫情开始到被上诉人破坏，一直被上诉人封锁，上诉人根本就无法使用，原审判决让上诉人承担违约金错误。本案租赁合同纠纷发生于新冠肺炎疫情期间，应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，而不再适用常用的合同法条文来定性合同违约问题。依据该指导意见第五条,“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的指导精神。本案中，上诉人在2月份本该缴纳房租时迟延缴纳租金的行为不能再依据合同法的规定定性为合同违约。而被上诉人却先是封锁场地，让上诉人原本已受影响的经营状况雪上加霜，根本没法使用租赁场地进行经营活动。后来被上诉人在上诉人不知情、派出所要求保持现状的情况下，强行拆除上诉人在租赁场地的所有设施，致使租赁合同已经根本无法继续履行。被上诉人的行为系严重违反合同义务，违反诚实信用原则，给上诉人带来巨大的经济损失和财产损失；4、被上诉人要求上诉人支付自2020年2月份以来的房屋租金，缺乏事实和法律依据。最高法院的指导意见第六条规定，“承租非公有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有经营营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。结合本案是2020年2月以来，被上诉人封锁场地，自此上诉人已经不能够占有、使用、管理上述租赁场地。根据民法公平原则，上诉人有权请求减少或者免除被上诉人封锁场地期间的房屋租金；5、一审法院认定上诉人没有证据证明上诉人的装修损失系被上诉人的毁损，系认定事实错误。关于被上诉人拆除上诉人设施这一事实，被上诉人也当庭予以认可并还说是正当拆除行为。孟津县公安局对这一事件已立案侦查，上诉人所述损失均是与被上诉人违约违法行为造成的实际损失，且提供了相关的证据予以证实，人民法院应当予以采纳。万家祥公司辩称：1、一审法院判决驳回上诉人有关损失赔偿的诉求有事实和法律为依据。首先，在一审过程中，上诉人要求答辩人赔偿其装修和设备费用，但并未向法庭提供任何充分、有力、合法的证据。就连最基本的装修合同、设备购买合同、发票都没有，仅凭一个不知何人手写的《装修价格说明》，根本不能支持其诉讼请求。一审法院根据谁主张谁举证的原则，判令上诉人自行承担举证不能的后果并无不当，二审法院依法应当予以维持。其次，即便上诉人存在一些花费，也不应当由答辩人承担。在合同履行过程中，答辩人认认真真的积极履行合同义务，不存在任何违约和过错之处，导致合同无法继续履行完全是因为上诉人长期拖欠答辩人的租赁费所致。在经过答辩人催告之后，上诉人仍然不履行义务，一审法院根据合同的约定和合同法的规定判令合同解除并无任何不当，答辩人无任何过错，没有承担赔偿其损失的义务。2、答辩人没有毁损上诉人的任何设施设备，本案也没有进入刑事侦查。在两次通知上诉人、确定上诉人不再履行合同义务之后，答辩人便积极履行合同法规定的义务，对上诉人遗留的设施、设备进行了妥善的清点和保管，以防止上诉人的损失扩大。因此，答辩人不仅没有毁损行为，反而对答辩人财产的妥善保管给我方造成了管理和仓储方面的损失。同时，孟津公安只是接到上诉人的单方报警，对案件情况进了了解和初查，并没有立案和定性，在了解到是民事纠纷之后，就没有往下进一步进行。3、本案不适用最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)第5条的规定。根据我方提供的证据，在2020年3月9日，答辩人经营的致和时代广场已经得到批准全面复工。至此，上诉人已经拖欠答辩人一个月之久的房租。答辩人已经考虑到疫情的影响，在此期间并没有过分严苛要求上诉人。但疫情防控结束后，上诉人仍然我行我素，继续无故拖欠租金。自复工至答辩人两次发函给上诉人（2020年5月29日和2020年6月11日），上诉人又无故继续拖欠答辩人长达3个月的房租，共拖欠了四个月之久，由此可见，上诉人的主要违约行为、根本违约行为，均发生在疫情防控结束之后的正常经营期间。因此，本案不应当适用该指导意见的规定，而应当适用合同法的规定和当事人双方的意思自治，答辩人有权要求解除合同、有权要求上诉人支付拖欠的房租。4、本案不适用最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)第6条的规定。虽然该条规定了承租一方可以请求减少租金，但自始至终，上诉人从来没有与我方沟通过减少租金事宜，从来没有行使过请求权，在一审的诉求中也没有提出要求减少租金，应当视为放弃要求减免租金。上诉人始终持一种放任的态度，放任双方的分歧和矛盾越来越大，反而一直是答辩人来主动与上诉人积极主动沟通，但都未果。因此，上诉人的该条上诉理由不能成立。5、一审法院程序合法。并不存在上诉人所称的一审法院程序违法的情况，上诉人的该条上诉理由无任何事实依据。综上，本案的违约方是上诉人，其违约行为导致自身损失应当由其自己承担，请求二审法院依法查清案件事实，驳回上诉人的上诉请求。缘起公司向一审法院起诉请求：1.请求被告赔偿原告损失费及违约金70000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求1.要求被告增加赔偿原告损失82100元；2.被告返还原告原物（包括：电脑监控系统一套价值7600元、冰箱一台价值3000元、电视一台价值4800元、柜台内存放现金约900元、篮球5个）；3.因合同无法履行，被告返还原告押金10000元。万家祥公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除万家祥公司与缘起公司之间的《商铺租赁合同》；2.请求判令缘起公司向万家祥公司支付租赁费共计23973元【自2020年2月2日至2020年6月12日，计算公式：131天×（5500元／30天）＝23973元）】；3.请求判令缘起公司向万家祥公司支付违约金16500元【5500元／月×3个月=16500元】；4.请求判令缘起公司向万家祥公司支付房屋占用期间资金8235元（自2020年6月13日至实际腾空之日止，参照租金计算至反诉之日2020年7月28日暂计8235元）；5.请求判令缘起公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月12日原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司与被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司签订了一份致和时代广场商铺租赁合同，主要内容是：“原告（乙方承租方）洛阳缘起体育服务有限公司租赁被告（甲方出租方）洛阳万家祥物业管理有限公司位孟津县城关镇××大道××和时代广场××屋××号号商铺作为经营‘篮球及体育运动培训’之用途，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，租赁费用包括：房屋租金及房屋租赁物，租金每月15元/平方米/月，物业费为5元/平方米/月。租赁面积为400平方米，以自然季度为一个支付周期，如起租日不是该季度的第一天，则按起租日至该季度结束实际天数计算。此后乙方（原告）应当在每个支付周期最后一个月的最后一日前，向甲方（被告）一次性足额支付下个支付周期租金。违约责任：乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之六为标准向甲方支付迟延履行金。乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过三十日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后十个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方三个月的租赁费用”，2019年3月5日，原、被告双方签订补充协议一份，对原合同中的建筑面积400平方米，确定为最终经营面积为275平方米。合同签订后，双方按约定执行租金至2020年2月1日，原告交押金一万元。2020年5月29日，被告方委托河南大进律师事务所向原告发出律师函，要求原告方付租金48125元，2020年6月11日被告方再次向原告方发出律师函，要求原告按合同约定履行合同义务，原告接到通知函后没有答复。被告方即于2020年6月13日将原告所租房屋内物品：“篮球架两个、电脑一台、摄像头两个、活动篮球架两个、固定篮球架两个、电视一台、冰箱一台、风扇一台、篮球三个”集中清理，另外保管。庭审中，原告提供洛阳竹影装饰有限公司郭荣圈出具的装修价格说明，用于证明当时装修所租房屋时花费共计82100元。一审法院认为：原、被告签订租赁合同，是双方真实意思的表示，理应按照约定履行合同义务，因原告未能按合同约定支付租金，致使双方发生纠纷。被告方按约定两次函告原告不按期支付租金，将解除租赁合同。原告未予答复，被告即采取措施，将原告所租房屋内的物品移除另外保管，致使双方矛盾升级，原告即以被告违约为由，要求被告赔偿损失及违约金。但原告在庭审中仅提供洛阳竹影装饰有限公司郭荣圈的说明一份，证明当时原告装修花费共计82100元，但没有提供施工时购买有关原材料的发票及施工后的结算发票，不能证明原告的损失为82100元，原告方也没有提供证据证明装修的物品系被告方损毁，故要求被告赔偿损失，没有证据证明，该院不予支持。要求被告支付违约金，也没有提供证据证明在新冠疫情期间与被告方对房租问题进行过协商，而是采取放任态度，不予处理，责任在原告，要求被告支付违约金，没有事实依据，该院不予支持，故应驳回原告的诉讼请求。被告反诉要求解除合同，鉴于被告通知原告后，原告方无理由欠付房租，并已将原告所租房屋物品腾出，致使租赁合同实际已不再履行，故应解除原、被告双方于2018年11月12日签订的商铺租赁合同，所欠被告的房租（共计275平方米，每平方米15元，共计131天，计算为17738元，减去原告交的押金10000元后，为7738元），原告应予支付给被告。因双方合同约定，原告方违约应支付违约金三个月房租，原告应按约定支付违约金12375元（275平方米×15元/平方米×3个月）。被告保存原告的物品应返还给原告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司与被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司于2018年11月12日签订的商铺租赁合同；三、原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司房租7738元；四、原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司违约金12375元；五、被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）洛阳缘起体育服务有限公司物品（包括：篮球架两个、电脑一台、摄像头两个、活动篮球架两个、固定篮球架两个、电视一台、冰箱一台、风扇一台、篮球三个）；六、驳回被告（反诉原告）洛阳万家祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决书限定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1770元，由原告洛阳缘起体育服务有限公司负担；反诉费510元，由原告洛阳缘起体育服务有限公司负担410元，被告洛阳万家祥物业管理有限公司负担100元。本院经审理查明：2020年3月9日，孟津县市场监督管理局城关市场监督管理所同意案涉的致和时代广场复工。对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审认定基本一致。本院认为:缘起公司、万家祥公司签订租赁合同，是双方真实意思的表示，双方均应按照约定履行各自合同义务。2020年3月9日，相关部门同意案涉的致和时代广场复工，在该租赁场所具备复工条件后，缘起公司可以根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》就疫情期间的租金问题积极与万家祥公司协商，因缘起公司并未提交相应证据证明在此期间与对方就房租问题进行过协商，而是采取放任态度处理此事。因缘起公司未按照合同约定支付租金，也未积极与万家祥公司协商，且万家祥公司两次函告后，缘起公司仍未予答复，鉴于缘起公司无理由欠付房租，且万家祥公司已将缘起公司所租房屋物品腾出，原审法院根据本案情况判决解除双方签订的商铺租赁合同及其他判项符合法律规定，本院予以确认。本案中，缘起公司未及时支付租金违约在先，合同提前解除的责任应归于缘起公司。因缘起公司提供的证据不足以支持其所主张的损失，且其与双方签订的商铺租赁合同第二十五条约定的合同提前解除后缘起公司应承当的合同义务不相符，故其上诉要求万家祥公司承担赔偿损失的请求，本院不予支持。关于缘起公司上诉所提的程序问题，因其未能提交相应证据支持其主张，且缘起公司代理人郭世斌、乔玉乐在原审庭审笔录上签字，其上诉认为原审程序不当的理由，本院不予采信。关于缘起公司上诉所提的原审所列的诉讼请求存在错误问题，本院根据缘起公司的起诉情况已在本判决书予以纠正。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，洛阳缘起体育服务有限公司上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2156元（含反诉费303元），由上诉人洛阳缘起体育服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十月二十九日书记员  邱云静