河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1722民初2117号原告（反诉被告）：驻马店市昶远物业管理有限公司（以下简称物业公司）。法定代表人：孙建华，公司经理。地址：驻马店市驿城区文明路北段。委托代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告（反诉原告）：上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会（以下简称奎星小区）。负责人：杨金山，业主委员会主任。地址：上蔡县奎星嘉苑小区。委托代理人：刘松望，河南博建律师事务所律师。委托代理人：孟保银，男，汉族，1967年7月14日出生，住上蔡县。原告(反诉被告)驻马店市昶远物业管理有限公司与被告（反诉原告）上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案,本院于2020年5月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王云龙，被告奎星小区的负责人杨金山及其委托代理人孟保银、刘松望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉称请求：依法判令被告停止侵权，赔偿因侵权给原告造成的直接损失30万元（暂定，以鉴定评估为准）。事实与理由：2014年1月以来，原告作为上蔡县奎星嘉苑小区的物业管理公司为小区投入资金分别建造了物业用房，安装了监控、路灯、电表、配电箱配件等，出资更换了水井配套设施、维修电梯附属设施等，合计投资44余万元用于小区的物业服务和管理。2019年11月，在原告正常管理小区期间，杨金山、王文举等人为了一己之私，为了搞乱小区的管理活动，在自身不具备业主身份的情况下，违规成立上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会，同时单方撤除了原告与小区业主的物业管理法律关系，强行占有原告投入资金建造、安装的上述小区设施设备并用于牟利。综上，被告的行为已构成侵权且给原告造成了损失，为确保原告的合法权益不受侵害，现提起诉讼，请人民法院予以支持。被告奎星小区辩称：1、2014年1月份，原告入住上蔡县奎星嘉苑小区负责整个小区的物业管理等事项，安装了监控、路灯，况且现在已经老化，严重影响小区的整体形象。至于电表、配电箱配件均有业主自己购买，水井配件设施、电梯附属设施均为开发商的配套设施，物业用房是开发商建房时留存的框架结构简易房因涉及违建，2019年7月份上蔡县城市管理综合执法局责令开发商限期把违建拆除，原告经与答辩人协商还剩余半间房屋作为物业管理用房，所以原告并没有投入资金建房，物业用房也与原告无关系。2、由于原告不履行物业管理的职责，造成小区公共卫生脏、乱、差无人打扫的状态，地下室常年积水恶臭熏天，下水道常年堵塞，电梯内和楼层无人打扫，吃水用的水塔常年无人清洗，水塔内壁上常年形成霉苔、塔内的三角架全部生锈发霉严重影响饮用水的质量。小区车辆乱停乱放、外来车辆随时进出，小区经常发生盗窃事件、突发应急事项无人处理，物业公司形同虚设，同时原告事难办话难听，经常利用断水、断电的方法来威胁、恐吓业主缴纳物业费及不合理的费用（比如天然气开户费实际费用2800元，物业强制每户按3000元、乱收装修开户费680-1000元、垃圾清运费200-360元、装修管理费200元、装修押金不退、运沙子水泥50-100元卫生费、装防盗窗打眼费100元等）。特别是物业管理期间，原告擅自把消防设施（包括消防带。消防枪）拉走，至今消防设施没有归为，严重影响消防安全。2019年5月12日，小区顶楼的防盗窗及玻璃窗高空掉落，原告没有出面采取相应的措施，而且话难听引起全体业主的公愤。在无奈的情况下答辩人根据法律规定成立小区业主委员会，没有想到原告不但不支持成立业主委员会，还到处污蔑、造谣答辩人为一己之私，为了搞乱小区的管理活动等。严重的是原告在没有与答辩人进行物业交割的情况下，擅自撤离并把业主已经缴纳的电费卷走，如因原告没及时交割和告知需要维修的事项，造成所有的损失应由原告承担。所以并不是答辩人与原告解除的合同，而是自己无法继续管理而擅自撤离。综上所述：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法查清本案的事实，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）奎星小区向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人之间物业服务合同，同时进行物业管理事项进行交割，把消防设施（包括消防带、消防枪）归位。2、请求人民法院依法判决被告退还业主已缴纳电费38455.04元、物业费6235元（四家已缴纳2020年3月1日至2021年3月1日）。3、请求人民法院依法判决被反诉人退还多收取的天然气开户费70899元，垃圾清运、装修管理费、保证金、开户费60395元给业主（暂定）。4、请求人民法院依法判决被反诉人拆除安装小区老化的监控、路灯。事实与理由：2014年1月份，被反诉人入住上蔡县奎星嘉苑小区负责整个小区的物业管理事项，被反诉人仅仅安装了监控、路灯的项目，经全体业主的反眏被反诉人存在多收取天然气开户费、垃圾清运费、装修管理费、开户费、保证金。由于被反诉人不履行物业管理的职责，造成小区公共卫生脏、乱、差无人打扫的状况，地下室常年积水恶臭熏天，下水道常年堵塞，车辆乱停乱放、外来车辆随时进出，物业公司形同虚设，同时事难办话难听，经常利用断水、断电的方法来威胁、恐吓业主缴纳物业费及不合理的费用。特别是2019年5月21日，小区顶楼的防盗窗及玻璃床高空掉落，被反眏人没有出面采取相应的措施，引起全体业主的公愤。反诉人根据法律规定成立小区业主委员，没有想到被反诉人不但不支持成立业主委员会，还到处污蔑、造谣反诉人为一己之私，为了搞乱小区的管理活动等。在物业管理期间，被上诉人擅自把消防设施（包括消防带、消防枪）拉走，至今消防设施没有归位，严重影响消防安全。严重的是被反诉人在没有反诉人进行物业交割的情况下，擅自撤离把业主已经缴纳的电费卷走，如因被反诉人没及时交割和告知需要维修的事项，造成所有的损失应由被反诉人承担。综上所述：被反诉人管理期间存在乱收费、不履行职责，引起小区全体业主（注：现已经入住172户）的不满，无奈在政府的指导下依据法律程序成立业主委员会，而被反诉人不进行物业交割和告知义务擅自撤离，严重侵犯了整个小区的整体利益，为维护小区的整体利益，请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）物业公司辩称：一、消防设施(消防水带、消防枪头)私自拉走，要求归位。请问对方该小区何年何月何时配置的消防水带及枪头？又是何年何月何时物业公司拉走的？请拿出凭据，拿出证据。二、1、对方长期以来，组织一些闲散人员对小区物业办公室无数次闹事、堵门、堵办公室锁眼，（有录像、有芦岗派出所报警记录），致使物业管理处不能正常工作，服务人员于2020年5月12日被对方赶出奎星嘉苑小区。2、对以上对方提出的退回业主缴纳电费38455.04元，物业公司不能理解，该小区所安装的电表是充值试电表，业主当天所购电量全部充值于电表内，进行使用。电业部门通过远程抄表按天计算小区使用电量，物业公司按时向电业部门缴纳电费，有票据为证，物业公司最后一次向电业部门缴纳电费的时间是2020年4月13日。3、奎星嘉苑在2013年11月份交房后，小区电费一直是施工用电（0.844元/度），后经过物业公司与供电部门多次协商才进行了调整，其间小区住户不过百户，变压器为1200KG，变压器过大、线损严重、大马拉小车，物业公司实属亏损。4、对方于2020年4月15日强行在小区内更换了我方所有安装的电表，并收取了业主的电费，何来让我公司退回业主缴纳电费38455.04元一说，请对方拿出证据。三、退回4户已缴纳的（2020年3月1日至2021年3月1日）物业费6235元。奎星嘉苑小区正式交房时间2013年11月1日，物业公司被撤走的时间是2020年5月12日。由于对方在物业公司经营期间，对物业公司工作人员进行侮辱、谩骂，百般阻挠，无理取闹，搬弄是非，豪取强夺，至使该小区物业费收取标准困难，2014年至2020年5月12日经核对该小区欠物业费高达近百万元，待本案审理后将与对方进行清算。四、对方要求退回燃气开户费34400元。1、该小区天然气安装，前期费用均由物业公司垫付，2013年之前一次性垫付50万元。2、2017年之前该小区收2800元/户，后天燃气公司价格及费用有所调整，小区该收为3000元/户。3、交天然气公司开户费2800元/户，200/户用于施工协调费用，（老公安局东奎星嘉苑之间过路住户补偿）挖沟、路面恢复、施工用电、过墙打孔、安全阀、清渣。五、退回装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费、开户费60395元。1、装修保证金在业主装修结束后，早已退回。如有没有退回的，应由业主本人依据物业公司开除的票据，到物业公司办理退款。2、装修垃圾清运费、装修管理费、开户费以上属于物业公司在业主交房时，按规定应收取的正常费用，已消耗使用在小区管理费用中，对方无理由提出。六、对方请求拆除物业公司安装的老化监控路灯。由于该小区属于小产权房，至今未办理房产证，同时也没有收取房屋维修资金，对方的诉求，更证明了物业公司在奎星嘉苑经营期间设备更新、设备维修中所垫付的各项费用。本案经审理查明事实如下：2014年1月6日，河南中领置业有限公司作为甲方，物业公司作为乙方签订《上蔡县奎星嘉苑小区物业管理委托合同》一份。合同载明：“第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：河南中领置业有限公司受委托方（以下简称乙方）：驻马店市昶远物业管理有限公司。第二条物业基本情况物业类型：住宅小区坐落位置：上蔡县南大街（黉学巷东、人民医院北侧）第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。…第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费2、车库、车位使用管理费3、特约有偿服务费。”同时合同中约定，乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的年度维修养护计划和大中修方案（变压器、水泵、电梯需中修、大修时），经甲方同意后由乙方领取共有设施基金组织实施。2014年1月，原告物业公司对被告奎星小区进行管理，2020年4月23日成立业主委员会，2020年5月12日原告物业公司退出被告奎星小区。在原告物业公司对被告奎星小区管理期间，原告物业公司对部分路灯、监控进行了维修。2020年5月21日，原告物业公司认为其对被告奎星小区进行部分设施进行了维修提起诉讼，要求被告奎星小区进行赔偿，2020年9月14日提出撤诉。被告奎星小区认为原告物业公司多收取业主各项费用，要求原告退还，并要求与原告解除服务合同，将拉走的消防设施归位、将其安装的监控、路灯拆除。上述事实,有原、被告陈述,原告提供的委托合同，被告提供的部分发票、收据等证据及其庭审笔录在卷予以佐证。本院认为,原、被告虽未签订书面物业管理合同，但原告已经对被告进行了管理、被告也接受了原告的管理，该行为系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。本案在审理当中，原告物业公司提出撤诉，是其对自己民事权益的自由处分，不违背法律规定，本院予以支持。本案审理的重点是被告的反诉是否应当得到支持。一、被告（反诉原告）要求解除与原告（反诉被告）之间物业服务合同，原告（反诉被告）同意解除，该行为系双方的真实意思表示，不违背法律强制性规定，本院予以支持。二、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）把消防设施（包括消防带、消防枪）归位，拆除安装小区老化的监控、路灯。被告（反诉原告）没有提供证据证明哪些消防设施被原告（反诉被告）拉走或拆除，也没有提供证据证明原告（反诉被告）安装的是哪些路灯、监控。故，被告（反诉原告）的该项反诉请求，证据不力，本院不予支持。三、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还业主已缴纳电费38455.04元、物业费6235元、多收取的天然气开户费70899元、垃圾清运、装修管理费、保证金、开户费60395元给业主。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从法律规定来看，业主委员会无权代替业主向物业管理企业追要多收的各项费用，除非业主委托业主委员会行驶该项债权。但本案被告（反诉原告）直接提起反诉，要求原告（反诉被告）退还多收业主的各项费用。被告（反诉原告）的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条，第九十四条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、解除原告(反诉被告)驻马店市昶远物业管理有限公司与被告（反诉原告）上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会的物业服务合同。二、驳回被告（反诉原告）上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会的其他反诉请求。案件受理费2900元，由原告驻马店市昶远物业管理有限公司负担；反诉费1336元，由上蔡县奎星嘉苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  朱全民人民陪审员  尼付运人民陪审员  刘 杰二〇二〇年十月十三日书 记 员  熊晨阳