海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初8011号 原告：吕某，男，1980年10月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：麦某，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。 被告：海南红山房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市国营南田农场场部办公大楼。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，海南惠海律师事务所律师。 原告吕某诉被告海南红山房地产开发有限公司（以下简称红山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕某的委托诉讼代理人麦某，被告红山公司的委托诉讼代理人吴某、郭某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吕某向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金122036.62元（以1284596为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月2日起计至2020年4月20日止）。事实和理由：2018年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及十二份附件，合同约定原告购买被告开发的三亚市××区房屋，房屋建筑面积47.54平方米，其中套内建筑面积35.93平方米，分摊共有建筑面积11.61平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米35670.22元，总房价款为1281631元，其中毛坯部分价款为1162781元，装修部分价款为118850元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定，除不可抗力之外，出卖人未在2019年1月1日前将涉案房屋交付买受人，按照逾期时间分别处理【（1）和（2）不做累加】，（1）逾期在30日内……；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原告已依约向被告支付购房款1281631元。2019年8月5日至2019年9月10日期间，被告陆续发布《关于延期交房的说明》、《关于延期交房的公告》、《关于业主们提出的两个问题》及《给业主的一封信》，通知原告因海棠湾南田片区市政工程给水、排水整体工程至今仍未能完工，影响了小区管理和与市政管网的接驳，给排水不通，直接影响竣工验收，造成无法按期交房。被告承诺于2019年12月31日前交房，并会按合同约定支付违约金。涉案项目的竣工验收日期为2019年10月22日。2020年4月20日，被告向原告发出了交房通知书通知原告收房，原告于2020年7月8日前往涉案进行验收，并于当日实际收房。被告通知原告因房屋面积差异，需补交购房款2965元，原告当日向被告补交了购房款2965元，共计支付购房款1284596元。根据商品房买卖合同第十二条的约定，原告已依约向被告支付购房款，被告应在2019年1月1日前将经验收合格的商品房交付原告。被告延迟交房构成违约，因被告逾期交房已超过30日，依约应以1284596元为基数，按日万分之二的标准自2019年1月2日起2020年4月20日止向原告支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告红山公司辩称，一、因台风灾害导致的无法施工期间应当予以扣除。经三亚市城郊人民法院至三亚市气候中心调取的证据显示，2018年和2019年共有七个台风，台风名称及影响时间分别为（1809号台风山神-2018年7月17-18日，7月下旬北部湾低压-2018年7月21-22日，1816号台风贝碧嘉-2018年8月9-10日，7月上旬热带低压-2019年7月2-3日，2019年7月30-31日，8月下旬台风杨柳-2019年8月28日-29日，9月上旬热带低压-2019年9月1-3日），以上合计15天，被告认为应当充分考虑台风天气影响，在逾期交房天数中扣除。二、即便法院要判令被告红山公司承担逾期交房的违约责任，应将违约金的计算比例调整为日万分之一。2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组进驻海南省，开展环境保护督查，建筑用砂石料及砼生产企业全部停产，直接导致海棠月色项目停工近三个月，无法施工。此外，涉案房屋所在的项目片区的市政工程供水、排水整体工程未完工，导致涉案房屋小区以市政管网不能连接，直接影响项目竣工验收，并已经该情况告知购房人。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条第1款，将此种情形约定为不可抗力，本合同所指的“不可抗力”，包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质情况及公共事业部门所引起的客观原因。所以导致逾期交房的原因是多方面的，非被告故意为之，被告同样也是受害者，为此遭受巨大经济损失。根据相关法律规定，违约金的目的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之二，远远超过其实际损失，亦远超同地段同类商品房的租金价格。本案违约金标准应以法律为依据，以购房人的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例调整为日万分之一的标准计算，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。由于受当前海南限购政策的影响，被告经营步履维艰，资金压力巨大，现面对同类近百户业主的索赔，如再承担巨额违约责任，则将不堪重负。三亚市中级人民法院曾有类似判例，在类似情况下适用公平原则，将违约金比例调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。三、收房时才补交的房价款，不应纳入违约金计算基数。补交房价款超出合同签订时的预期，非当事人的本意。红山公司未因此获得利益，购房人利益未因此遭受损失，与违约金的计算无关。四、本案需要特别指出的是，原告收房时间应为2019年12月25日，被告已于2019年12月1日微信核实邮寄地址、告知收房时间，原告对此知情。未按期收房系个人原因所致，与被告无关。 本院经审理认定如下事实：2018年6月24日，原告吕某与被告红山公司签订《商品房买卖合同（预售）》及十二份附件，合同约定原告吕某购买被告红山公司开发的三亚市××区房，房屋建筑面积47.54平方米，其中套内建筑面积为35.93平方米，分摊共有建筑面积为11.61平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米35670.22元，总房款1281631元；其中毛坯部分价款为1162781元，装修部分价款为118850元。另外，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.已取得房屋测绘报告;合同第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接;合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房;合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金;附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。合同第二十五条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递或者电子邮件方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告吕某依约付清房屋总价款1281631元。涉案项目的竣工验收日期为2019年10月22日。2019年12月1日，被告红山公司工作人员与原告吕某通过微信聊天的方式进行了地址确认，并告知了原告吕某收房时间。2019年12月8日，被告红山公司向原告吕某发出了交房通知书，并以快递的方式邮寄了书面通知，通知原告吕某于2019年12月25日前收房。原告吕某并未在2019年12月25日前往收房。2020年4月20日，被告红山公司再次书面通知原告吕某进行收房，原告吕某于2020年7月8日前往涉案商品房进行验收，当日并实际收房。收房时，被告通知原告因房屋面积差异，需补交购房款2965元，原告当日向被告补交了购房款2965元，共计支付购房款为1284596元。2020年7月14日，原告吕某诉至本院，请求判如所请。 庭审中，被告红山公司提供了三亚市气候中心出具的台风记录，注明2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日；还提供了本院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片，证明涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程截止至2019年12月6日时尚未接通。 以上事实，由商品房买卖合同（预售）及附件、海南增值税普通发票、关于延期交房的说明、关于延期交房的公告、关于业主们提出的2个问题、给业主的一封信、物业服务协议、交房通知书、微信记录、快递物流单、台风记录、卫星图片及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，一、关于被告红山公司是否应当向原告吕某支付逾期交房违约金。原告吕某与被告红山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及十二份附件，系双方的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面恪约履行。原告吕某已依约付清房款，被告红山公司应按合同约定于2019年1月1日前将涉案商品房交付给原告吕某使用。合同约定的交房期限届满，被告红山公司于2019年12月才通知原告吕某收房，其超过合同约定交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告红山公司抗辩逾期交房具有不可抗力事由，台风灾害导致无法施工的期间，应当在逾期交房时间中予以扣除相应的天数。台风是海南地区众所周知的常见自然灾害性气候现象，通过日常生活经验法则即可知悉台风对正常生产、生活产生有巨大负面影响，符合前述合同条款中“不可克服的异常天气”情形，应列入影响合同履行的不可抗力因素范围，故受台风天气影响的6日应在逾期交房的期间中予以扣除。 二、关于违约金的数额。双方当事人约定的交房时间为2019年1月1日，被告红山公司通知原告收房时间为2019年12月25日。被告红山公司在书面通知前已与原告吕某联系及确认通信地址，且按合同的约定履行了通知义务，原告吕某未在通知的时间进行房屋验收，直至2020年7月8日才前往涉案项目予以收房。因此，2019年12月25日之后的逾期交房期间，不能归责于被告红山公司，原告吕某主张被告红山公司支付2019年12月25日至2020年4月30日的逾期交房违约金，本院不予支持。被告红山公司逾期交房的情形满足《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定的逾期超过30日买受人要求继续履行的按购房款日万分之二支付违约金的条件，故原告吕某主张以日万分之二的标准计算违约金，本院予以支持。且双方合同约定的是按购房款，所以违约金的计算应按原告最终支付的购房款为基数予以计算，原告主张按购房款1284596为基数计算违约金，本院予以支持。计算违约金的截止日期应为被告红山公司通知原告吕某收房之日的前一日，即2019年12月24日。在扣除受台风天气影响的6日不计入逾期交房期间后，被告红山公司应向原告吕某支付2019年1月2日至2019年12月24日期间的逾期交房违约金为90179元[1284596元×0.0002×（357日-6日）]。原告主张的超额部分，本院不予支持。被告红山公司主张约定的违约金过高，应调整违约金计算标准为按贷款利率的1.3倍计算，该项抗辩意见没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下： 被告海南红山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告吕某支付逾期交房违约金90179元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1370元（原告已预交），已减半收取，由被告海南红山房地产开发有限公司负担1027元，原告吕某负担343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 员 沈相法 二〇二〇年十月九日 法官助理 刘泉秀 书 记 员 符婷婷 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。