北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9157号上诉人（原审被告）：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：郭振杰，男，1985年7月13日出生，汉族，北京顺达行房地产经纪有限公司员工，住黑龙江省大兴安岭地区。被上诉人（原审原告）：母仲秋，女，1976年8月4日出生，汉族，赛诺菲北京制药有限公司职员，住西安市高陵县马家湾乡居民户泾渭苑**。上诉人北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）因与被上诉人母仲秋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初9807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺达行公司上诉请求：1、依法改判，将一审判决第一条改为顺达行支付母仲秋2020年3月11日至4月11日的房租9000元。2、请求判令本案一审、二审诉讼费由母仲秋承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，新冠疫情在本案中应该属于不可抗力因素。根据《房屋出租委托代理合同》内容可以看出，上诉人租赁房屋的用途是转租经营，而非自用。且合同中约定如因不可抗力导致合同不能履行，双方不承担违约责任。一审法院对不可抗力进行了解读，但是却将不可抗力的举证责任推定至上诉人举证。根据证据举证规则，众所周知的事实是无需举证的。北京作为首都城市，在防疫时更加严格，直至2020年3月16日，北京市人民政府才出台《关于权力做好疫情防控工作保障企业有序复工复产的若干措施》，逐步恢复生产，但这严重影响了合同的目的的实现，上诉人很难将房屋转租出去。且一审法院也认可受疫情影响，出租房屋存在困难，却直接判决上诉人承担全部的租金，对事实的认定不清，已经显失公平。上诉人认为，结合新冠疫情在北京的防控工作及上诉人与被上诉签订合同的目的是转租而非自用的情况，本案涉及情况应属于不可抗力，是上诉人及被上诉人双方均无法避免的，上诉人可酌情支付2020年3月11日至合同协商解除之日应支付的房租，但是被上诉人也应考虑上诉人实际无法经营的困难及疫情的不可抗力，减少上诉人的损失。被上诉人的出租房屋本身就是用于经营，上诉人确实有部分修整，但是并非原始结构的修改，而且被上诉人对此均知情，并配合上诉人办理了额外的小区出入卡。现在被上诉人仍然按照现有房屋布局进行出租，而非恢复原样。被上诉人并未产生损失，上诉人即使对被上诉人的房屋有所损坏，也是双方根据合同协商赔偿或确定损失金额，一审法院根据房屋未恢复原样，就判决上诉人承担违约金，也与合同不符。二、一审判决适用法律错误，判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，但是在实际判决结果中根本没有适用该法条，若适用该法条，一审法院应充分考虑不可抗力因素及上诉人、被上诉的实际损失情况，综合判决。母仲秋辩称：同意一审判决，不同意顺达行公司的上诉请求。新冠肺炎疫情不属于不可抗力，在涉案房屋中一直有人员居住，但他们一直没有支付房租。母仲秋向一审法院起诉请求：1.判决顺达行公司支付母仲秋房屋租金人民币28350元（2020年2月1日至2020年4月30日）；2.判决顺达行公司支付母仲秋房屋租金滞纳金，按照同期银行贷款利率计算；3.判决顺达行公司支付母仲秋合同违约金人民币18900元；4.判决顺达行公司支付母仲秋房屋损害违约金9000元；5.判决顺达行公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：母仲秋系坐落于北京市大兴区黄村镇兴盛园12号楼5-601房屋（以下简称：涉案房屋）登记所有权人。2018年12月16日，母仲秋（委托方，甲方）与顺达行公司（受托方，乙方）之间合意签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定母仲秋委托顺达行公司全权办理出租涉案房屋事宜。出租委托期自2019年1月1日至2022年2月28日，共计38个月。甲方同意第一年预留出30个日历日，第二年留15个日历日，第三年留15个日历日作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期。租金标准：2019年1月1日至2020年1月31日期间为9000元/月，2020年2月1日至2021年2月15日期间为9450元/月，2021年2月16日至2022年2月28日期间为9923元/月，按季支付，乙方按时向甲方支付应付款项（如遇法定节、假日顺延，不再另行通知），具体付款日期：第一次2018年12月16日（租金27000元+押金9000元）；第二次2019年4月25日（租金27000元+网费1000元）；第三次2019年7月25日（租金27000元）；第四次2019年10月25日（租金27000元）；第五次2020年1月25日（租金28350元）。该合同费用分摊问题条款约定：甲方承担：供暖费、物业管理费等。乙方承担：水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、卫生费等。该合同附表一房屋设备设施清单显示：出租委托期开始前甲方提供的房屋及设备设施完好无损（经过甲乙双方确认签字），出租委托期开始后乙方监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。该合同第六条违约责任显示：双方均不得以任何理由单方面修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的2个月房租作为违约金。第七条显示：如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。该合同尾部其他约定事项显示：乙方不得在地板上打钉、打眼，且每个房间居住人数不得超出2人，乙方不得私改水、电、燃气管道，不得改动房屋原始结构，出租总人数不得超过8人。乙方签合同时支付甲方房屋9000元押金，合同租期满后，乙方将房屋恢复原状，结清水、电、燃气，甲方退还乙方押金，如有损坏，协商赔偿。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方，乙方支付甲方房屋租金27000元及押金9000元。乙方于收到房屋十几日后在房屋内打了隔断，并将厨房导台予以拆除。2020年3月中旬，乙方拿着租赁合同到社区办理了5张小区出入卡，因数量不够，后乙方联系甲方丈夫，又办理了1张小区出入卡（以甲方丈夫名义）。2020年4月11日，乙方联系甲方退房，并于当日将涉案房屋钥匙、水电卡等当着甲方的面放于涉案房屋内，双方均同意于2020年4月11日解除合同。顺达行公司未支付2020年2月1日至2020年4月11日期间房屋租金。因双方当事人对对方证据的真实性均无异议，故一审法院对上述证据真实性予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，母仲秋与顺达行公司签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案是否适用不可抗力需综合考量疫情与顺达行公司不能履行合同之间的因果关系和原因力大小，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。根据该规定，顺达行公司应就主张不可抗力解除合同应提交证据，但该公司并未提交证据，对其上述主张，一审法院不予采信。因疫情实际影响，出租房屋存在一定困难，但顺达行公司于2020年4月11日电话通知母仲秋解除合同并不及时，且其未按照合同约定将涉案房屋恢复原状，顺达行公司未积极履行合同约定的义务，应属违约，且自2020年3月各行各业开始复工复产，其有条件带客户进小区看房，出租合同目的并非完全不能实现，母仲秋要求顺达行公司支付合同违约金18900元、房屋损害违约金9000元，其主张违约金过高，一审法院予以调整，酌定为15000元；对于母仲秋要求顺达行公司支付2020年2月1日至4月30日期间租金28350元，因双方合同已于2020年4月11日解除并腾退涉案房屋，故顺达行公司支付母仲秋租金22365元（2020年2月1日至2020年4月11日）；对于母仲秋要求顺达行公司支付房屋租金滞纳金的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付母仲秋（2020年2月1日至2020年4月11日）房屋租金22365元，违约金15000元。二、驳回母仲秋的其他诉讼请求。双方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，母仲秋与顺达行公司签订的《房屋委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。顺达行公司主张因新冠疫情影响，导致合同无法继续履行，应适用合同法关于不可抗力的规定，减免顺达行公司的租金。对此，因不可抗力的适用应综合考量疫情与顺达行公司不能履行合同之间的因果关系和原因力大小等因素，且顺达行公司应提交证据证明新冠疫情的影响直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实。但顺达行公司并未提交相应证据予以证明。综合本案现有情况，顺达行公司认可直至2020年4月11日，涉案租赁房屋内仍有人租住，且顺达行公司未依照《房屋委托代理合同》约定支付相应租金，故一审法院判决顺达行公司支付2020年2月1日至2020年4月11日的房屋租金22365元并无不当。因顺达行公司未依据合同的约定支付房屋租金，亦未按照合同的约定，将涉案房屋恢复原状，故顺达行公司存在违约行为，一审法院综合全案情况，酌定顺达行公司支付违约金15000元并无不当。顺达行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509元，由北京顺达行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁-8-