安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2845号上诉人（原审被告）：吴再利，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人吴再利因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴再利上诉请求：1.撤销一审判决中支付物业费共4338.98元，改判上述物业费打8折（即4338.98×80%=3471.18元）；2.撤销一审判决支付诉讼费用25元；3.判令伟星物业公司赔偿承诺的2000元赔偿款；4.判令伟星物业公司赔偿因停水造成的损失200元；5.判令伟星物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.平湖秋月小区物业负责人刘小龙和物业公司2名律师与我在2017年8月达成协议赔偿我2000元及减免2年车位管理费，用于赔偿伟星物业公司在处理我家房屋质量问题时的不足。但伟星物业公司又反悔了，表示只可以抵扣2000元车位管理费。2.伟星物业公司物业管理和服务不到位，且把人防车位非法卖出，还用非法手段催缴物业费。伟星物业公司辩称，1.一审判决已查明伟星物业公司提供的物业服务符合合同约定，吴再利在没有合法理由的情况下拒交物业费才造成了本案诉讼，诉讼费用应由其承担。2.虽然平湖秋月物业管理处负责人刘小龙曾答应吴再利减免后期车位管理费弥补吴再利的相应损失，但前提是吴再利应按时足额缴纳相应的物业费，现吴再利未缴纳物业费用。且该损失是吴再利自己造成的，伟星物业公司也在一审时主动撤销了关于车位管理费的诉讼请求。吴再利可另行主张自己权益，其以此理由要求撤销一审判决无事实和法律依据。3.虽然伟星物业公司的个别工作人员采取了不当措施，给吴再利房屋停水，但在当天即恢复了供水，没有给吴再利造成任何实质性损失。如有损失，亦可另行主张。综上，请求驳回吴再利的上诉，维持原判。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴再利立即支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费4339元；2.判令吴再利立即支付自违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%，暂计算至2020年1月为200.30元）；3.判令吴再利立即支付2017年7月至2019年12月的水费、2017年7月至12月能耗费，合计1560元；4.判令吴再利立即支付2018年至2019年的车位服务费960元；5.判令吴再利承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：吴再利系位于安徽省芜湖市镜湖区平湖秋月2-3-902室业主，房屋建筑面积139.07㎡。2016年12月23日，芜湖市平湖秋月小区业主委员会分别与伟星物业公司签订《物业服务合同》，约定由伟星物业公司提供物业服务，物业服务费一年预收，交纳费用时间为每年1月15日前，物业费按建筑面积每月每平米固定金额交纳，其中高层建筑2018年为1.2元/月/平方米，2019年为1.4元/月/平方米，逾期未交则自逾期次月开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算。吴再利未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及2017年7月1日至2017年12月31日的能耗费554元、2017年7月1日至2019年12月31日的水费1006元。本案审理过程中，伟星物业公司撤回要求吴再利支付停车费的诉讼请求。一审法院认为，伟星物业公司与芜湖市平湖秋月业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对吴再利具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，吴再利应依约交纳物业费及能耗费用。伟星物业公司主张吴再利欠缴2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及2017年7月1日至2017年12月31日的能耗费554元、2017年7月1日至2019年12月31日的水费1006元，吴再利未能提供证据证明上述费用已交纳，故对伟星物业公司主张予以支持。吴再利主张伟星物业公司停水给其造成损失，可另行主张。吴再利提出房屋质量问题，可以向相关权利人主张。关于伟星物业公司主张吴再利支付违约金的诉讼请求，吴再利未缴纳物业费用系事出有因，故对其该主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴再利于本判决生效之日起十日内给付伟星物业公司物业服务费4338.98元、能耗费554元、水费1006元；二、驳回伟星物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由吴再利负担。二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，一、关于物业服务费、能耗费和水费。本案中，双方对吴再利未按时足额缴纳物业服务费、能耗费和水费的事实无异议，吴再利对一审判决其未缴纳的上述费用金额亦无异议。吴再利主张伟星物业公司在提供物业管理和服务过程中存在瑕疵和不足，上述费用应予以打八折。但其一审提交的照片等材料无法证明伟星物业公司违反了案涉物业服务合同的约定，未达到约定的服务质量标准。且如吴再利房屋存在质量问题，其应依法向房屋建设单位另行主张。故对吴再利的该项上诉主张不予支持。二、关于一审诉讼费用。伟星物业公司因吴再利未按时足额支付物业服务相关费用提起诉讼，一审判决由吴再利承担诉讼费并无不当，应予以维持。三、关于案涉2000元赔偿款。吴再利主张伟星物业公司平湖秋月小区物业负责人承诺支付其2000元赔偿款且减免其车位管理费，伟星物业公司认可该负责人与吴再利的协商过程，但对承诺内容不予认可。对此，吴再利未能进一步提供证据予以证明，故对吴再利该项上诉主张亦不予支持。四、关于停水损失。双方均认可2018年11月的一天伟星物业公司工作人员因吴再利未缴纳物业费而关掉了吴再利的房屋供水，断水时间大概两三个小时。吴再利主张因停水造成损失应由伟星物业公司赔偿，但其未能举证证明停水是否造成了损失，损失是多少等，故对其该项主张不予支持。综上，吴再利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴再利负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月二十二日法官助理唐红莹书记员高佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。