浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2182号原告：温州新同创房产营销有限公司，统一社会信用代码91330303344039136M，住所地浙江省温州经济技术开发区中片富春江路**东首办公楼。法定代表人：毛汉阳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘雄伟,浙江建桥律师事务所律师。被告：温州精诚华嘉置业有限公司，统一社会信用代码913303275862803953，，住所地浙江省龙港市龙金大道西侧**法定代表人：朱思亮。委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。原告温州新同创房产营销有限公司与被告温州精诚华嘉置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后,依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告温州新同创房产营销有限公司法定代表人毛汉阳及其委托诉讼代理人潘雄伟到庭参加诉讼，被告温州精诚华嘉置业有限公司委托诉讼代理人周涛到庭。本案现已审理终结。原告温州新同创房产营销有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告销售佣金1125605元及违约金（自2017年11月26日起至付清之日止，按月利率2%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿变更其第一项诉讼请求为：要求被告支付原告销售佣金941272元及违约金（其中以141816元为基数，自2017年12月5日起至付清之日止；以799456元为基数，自2018年8月5日起至付清之日止，均按月利率1.5%计算）。事实与理由：2016年7月21日，原、被告签订了《〈龙金首府〉销售代理合同》，该协议约定，原告对被告所开发的位于××道××项目进行独家代理销售，代理期限至2017年2月25日止。上述代理期限到期后，双方又于2017年3月份签订了一份《〈龙金首府〉销售代理合同》，将代理期限延长至2017年10月25日，该份协议约定，被告应支付原告每个月50000元的服务费，另外再按合同销售总额的0.8%支付代理佣金，代理期间销售的车位及商铺同样按上述标准支付代理佣金，如被告付款逾期超过30日以上，违约金按未付金额的每日千分之二支付。在合同履行过程中，双方同意延长原告实际代理销售至2017年11月25日止。原告停止销售代理工作后，被告未按约支付原告代理佣金941272元（其中包括：己签约并开发票的车库佣金为141816元，已经签约并收取首付款的车库佣金为17160元，已签约未办理贷款的代理费50%佣金为366680元，已收取定金未签约的佣金为415616元）。原告温州新同创房产营销有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告企业信用信息公示，用以证明被告的诉讼主体资格；3.《龙金首府》销售代理合同，用以证明原、被告于2016年7月21日签订该合同，并约定由原告独家代理销售“龙金首府”项目，代理期限至2017年2月25日止的事实；4.《龙金首府》销售代理合同，用以证明原、被告双方于2017年3月签订该合同，协商一致将代理期限延长至2017年10月25日，同时对服务费、佣金、违约金等作出约定的事实；5.龙金首府交接清单、工资明细表，用以证明原、被告双方于2017年11月23日对销售的相关物品、资料进行交接以及原告实际代理销售的截止时间为2017年11月25日的事实；6.发票清单、发票接收单、浙江增值税普通发票，用以证明原告已向被告开具发票的事实；7.龙金首府新同创车位销售佣金明细，用以证明车位销售未付租金为158976元的事实；8.销售清单、佣金明细，用以证明以前未放款部分的佣金为366680元及已收定金未签合同部分的佣金为415616元的事实。被告温州精诚华嘉置业有限公司答辩称：一、关于住宅部分的佣金问题，合同约定，支付给原告的服务费分为两部分，一部分为按月支付50000元的服务费，二为按业绩计算佣金，即按销售额0.8%计取，被告与买方签订《商品房买卖合同》，且买方支付首付款的，视为原告销售成功，应计取50%佣金，办妥按揭贷款的另计取50%。1、已签约未办理按揭部分50%佣金为366680元，已收取定金未签约的佣金为415616元，该部分人数为51人，应剔除29号陈雪梅15132元，己签约并开发票的车库佣金为141816元，已经签约并收取首付款的车库佣金为17160元，上述部分中除车位141816元的佣金应予支付外，其余的佣金由于原告未完成居间合同约定的义务，故不应支付剩余佣金；二、关于违约金的起算时间，其认为应从汇款结算之日开始计算。被告温州精诚华嘉置业有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.佣金发放表，用以证明原告撤场后，留下的5名销售员工（肖琼、王小意、陈秀秀、项佳佳、黄小洁）未完成的工作应由他们继续完成，工资和佣金由被告支付，原告未完成的工作不再计入业绩，故不应支付佣金的事实；2.2017年11月的佣金结算，用以证明应扣除52842.6元的事实（其中洪东亮的佣金退还20876元，蔡诚蓝的佣金扣除6080元，三位员工社保扣除36762.6元，因原告失误造成损失应扣除10000元）。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1-2、5-6无异议，对原告提供的3-4真实性没有异议，但原告的提供的证据3中第四条第四款不能证明按揭款办理应由被告完成的事实。对原告提供的证据7中第一部分车位的佣金没有异议，第二部分17160元部分虽已签订合同，但按揭款系被告代为收取，故不应支付。对原告提供的证据8的真实性没有异议，但已签约的佣金业已支付，对未办理按揭及未签订合同的41户认为不应支付佣金；原告对被告提供的证据1，认为上述佣金均发生于原告撤场后，真实性无法确认，但承认其中5位销售人员原系原告的销售人员，后受雇于被告，另肖琼、王小意、陈秀秀原为被告公司工作人员，后由原告收编。对被告提供的证据2与本案不具有关联性，不应予以认定。本院认为，原告提供的证据经被告质证及被告提供的证据2经原告质证后对真实性均无异议，该证据能够证明本案的相关事实，本院均予以认定；被告提供的证据1未经相关人员签名确认，且系被告与雇佣工人发生的权利义务关系，与本案不具有关联性，本院均不予认定。经审理，本院认定事实如下：2016年7月21日，原、被告签订了《〈龙金首府〉销售代理合同》，约定：原告对被告所开发的位于××道××项目进行独家代理销售，代理期限至2017年2月25日止。上述代理期限到期后，双方又于2017年3月份签订了一份《〈龙金首府〉销售代理合同》，将代理期限延长至2017年10月25日，并约定，1.代理销售期间，原告代理业绩内的客户签署《商品房买卖合同》并支付首付款后，计提代理费50%佣金，取得按揭贷款全部回款后，计提剩余代理费50%佣金，被告于当月约定进行销售确认及销售佣金结算确认，并于此月五日前结算代理佣金给原告，在收到原告开具正式发票后七个工作日内以转账、现金或支票等方式全额支付给原告代理佣金；2.被告与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为原告销售成功，即计提得本合同所规定的代理费的50%佣金，待按揭全部回款后方可计提本合同所规定的剩余代理费50%佣金；3.被告应支付原告每个月50000元的服务费，于每月服务考核完成次月15日前支付上月服务费用；4.若原告在代理期限内，合同销售额60000万元以下，原告在代理本项目的佣金统一按照上述物业合同销售总额的0.8%计提。若原告在代理期内，合同销售额60000万元及以上，超额部分按合同销售总额的1%计提。代理期间销售的车位及商铺，按照以上住宅统一的代理佣金进行结算；5.若被告不能按时支付原告销售佣金，则逾期30日内，违约金按未付金额日千分之一支付，逾期30日以上，违约金按未付金额的每日千分之二支付。在合同履行过程中，双方一致协议原告的实际代理销售期限延长至2017年11月25日止。之后，被告至今未支付已签合同且已收取购车库的佣金141816元、已签合同并已收首付款佣金17160元、已签合同未办理贷款的剩余50%佣金366680元、已收取定金未签约佣金415616元。另查明：被告于2017年11月前收取上述已签合同且已全部收取购车库的剩余款项，于2018年7月31日前，被告全部收回其余由原告居间的购车位款及购房款。本院认为：温州新同创房产营销有限公司与温州精诚华嘉置业有限公司所签订的《〈龙金首府〉销售代理合同》，系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人均应全面正确履行合同约定的义务。一、关于原、被告双方争议的佣金部分，根据案涉销售代理合同约定，原告与买方签订《商品房买卖合同》，并在买方支付首付款后即视为原告销售成功，即计提得本合同所规定的代理费的50%佣金，故本院对双方无争议的己签约并开发票的车库佣金141816元，以及已经签约并收取首付款的车库佣金17160元、已签约未办理贷款的代理费50%佣金366680元，共计525656元，予以认定，对原告诉称的已收取定金但未签约的佣金415616元，因双方尚未签订合同，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持；二、关于双方有争议的违约金部分，因被告温州精诚华嘉置业有限公司未按合同约定的期限向原告支付佣金，应承担相应的违约责任，根据案涉销售代理合同约定，若被告不能按时支付原告销售佣金，则逾期30日内，违约金按未付金额日千分之一支付，逾期30日以上，违约金按未付金额的每日千分之二支付。现原告要求被告按月利率1.5%支付违约金，符合规定，本院予以准许。综上，原告诉请要求被告支付其销售佣金525656元及违约金（其中以141816元为基数，自2017年12月5日起至付清之日止；以383840元为基数，自2018年8月5日起至付清之日止，均按月利率1.5%计算），理由正当，本院予以支持，对其超出部分的诉讼请，本院不予支持。被告辩称对于未达到业绩确认方式的不应支付佣金，以及违约金的起算时间应为汇款结算之日，但均因于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、温州精诚华嘉置业有限公司于本判决生效后十日内支付温州新同创房产营销有限公司佣金525656元及违约金（其中以141816元为基数，自2017年12月5日起至付清之日止；以383840元为基数，自2018年8月5日起至付清之日止，均按月利率1.5%计算）；二、驳回温州新同创房产营销有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取8250元，由温州精诚华嘉置业有限公司负担6378.5元，由温州新同创房产营销有限公司负担1871.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 刘崇领二〇二〇年十月十五日法官助理 陈晓晓书 记 员 蔡子欣相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。