山东省潍坊市坊子区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0704执异73号 异议人（案外人）：李瑞吉，男，1982年6月28日出生，汉族，住潍坊市高新区。 申请执行人：张建喜，男，1973年3月12日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被执行人：刘芳，女，1982年6月23日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被执行人：刘大军，男，1967年12月19日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被执行人：王萍，女，1957年7月17日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被执行人：刘丰晓，男，1951年3月14日生，汉族，住潍坊市奎文区。 本院在执行申请执行人张建喜与被执行人刘芳、刘大军、王萍、刘丰晓金融借款纠纷一案中，异议人李瑞吉对本院作出的（2020）鲁0704执570号之一执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人李瑞吉称，请求贵院依法解除对青岛市市南区××路××楼××单元××室的查封，停止对该房屋的执行。事实与理由：1.异议人在贵院查封前的2019年12月26日便与被执行人王萍签订了《房地产买卖合同》，达成房产买卖合意，涉案房产已经不归被执行人所有。2019年12月26日，李瑞吉与王萍及其丈夫刘丰晓签订了《房地产买卖合同》，从王萍处购买了其位于青岛市市南区××路××楼××单元××室，双方并于当日进行了房产的交接，涉案房产已经归异议人所有，并且从2020年2月份起实际交给该房产的物业费，现已出租。2.涉案房产至今没有办理房产证，但原房主赖思瑜更名申请至李瑞吉名下的特快早已在贵院查封前（2020年春节前，特快专递号为EE913597480TW）递交涉案房产的开发商，异议人已经实际占有涉案房产，且未办理完毕更名手续系开发商原因所致，而非异议人与被执行人原因。异议人在与王萍及其丈夫签订涉案房产的购房协议后，王萍将其与登记房主赖思瑜于2017年4月25日签订的《房地产买卖合同》原件、购房所付款项收据原件、定金收条原件、房屋更名费收据、房屋钥匙、门禁交给异议人，随后异议人将更名至李瑞吉名下的申请递交给开发商。但因涉案房产开发商自身及疫情的原因，导致更名等业务无法正常进行，房产更名手续迟迟没有办理完毕，现该房产仍登记在赖思瑜名下，并不登记在被执行人王萍名下，况且异议人早已实际占有涉案房产，且异议人根据开发商要求，直接从王萍的上手即原购买人赖思瑜处获得更名相关证明材料，且原购房人赖思瑜身在国外，只能通过邮寄方式将相关证明材料邮寄给了开发商，这种种行为均能充分说明异议人实际占有涉案房产的时间及占有房屋的真实性。被执行人王萍早已对该房不具有处分权和占有权。3.被执行人王萍和申请执行人张建喜存在虚假诉讼、虚假查封嫌疑，对涉案房产进行执行查封严重损害异议人权益。异议人在通过开发商得知涉案房产已被贵院查封并限制交易后，即至贵院了解案件情况，通过查阅案卷发现王萍与第三人的民间借贷纠纷，即（2020）鲁0704执570号执行案件的执行依据系被执行人在2020年1月份通过调解结案要，且案件采取了诉前保全措施，但在保全清单中均没有涉案房产，本次执行却将没有办理房产证但已经卖给申请人的涉案房产进行查封，存在虚假诉讼嫌疑，该行为严重损害了异议人的合法权益。4.异议人对涉案房产的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院应予以解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人认为，涉案房产至今没有办理房产证，应当以实际占有情况作为房屋交付的依据。异议人在查封前的2019年12月26日便已经占有涉案房产，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求依法解除对异议房产的查封。 本院查明，原告张建喜与被告刘芳、刘大军、王萍、刘丰晓金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日作出（2020）鲁0704民初33号民事调解书，一、被告刘芳偿还原告张建喜305万元，于2020年1月17日前偿还5万元；剩余款项于2020年2月10日前付清；二、若被告刘芳未按上述期限还款，则被告刘芳偿还原告张建喜770万元；三、被告刘大军、王萍、刘丰晓对上述第一、二项的款项承担连带清偿责任。四、原、被告双方其他无争议。刘芳未按生效判决确定的内容履行义务。张建喜申请对刘芳、刘大军、王萍、刘丰晓强制执行，本院于2020年4月28日立案执行，案号为（2020）鲁0704执570号。本院已向被执行人发出执行通知书，要求履行判决确定的义务。2020年4月29日，本院作出（2020）鲁0704执570号之一执行裁定书，依法冻结被执行人刘芳、刘大军、王萍、刘丰晓的银行存款8000000元或查封相应价值的财产。本院于2020年5月19日向青岛市不动产登记中心送达了执行裁定书和协助执行通知书，对青岛市市南区××路××楼××单元××室进行了查封。2020年6月9日向山东省房地产开发集团青岛公司送达了执行裁定书和协助执行通知书，查封青岛市市南区××路××楼××单元××室，禁止变更、变卖、转移，山东省房地产开发集团青岛公司工作人员查阅档案后签收材料并未提出异议。异议人李瑞吉不服（2020）鲁0704执570号之一执行裁定书，向本院提出书面异议。 另查明（一），2017年4月25日，赖思瑜方出具定金收条，内容为：今收到购买方王萍支付出售方赖思瑜位于青岛市市南区××路××楼××单元××室房屋的购房定金人民币50000.00元（大写：人民币伍万元整）。双方定于2017年4月25日签订正式购房合同，总房款人民币3460000.00元（大写：叁佰肆拾陆万元整。出售方签字：陈淑锦。 2017年4月25日，赖思瑜（甲方，出售方）与王萍（乙方，购买方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于青岛市市南区江西路***号*号楼*单元****户，建筑面积108.22平方米，以3460000元的价格转让给乙方。付款方式为分期付款，签订合同当日乙方向甲方支付首付款50000元，乙方于2017年5月25日之前向甲方支付3410000元。甲方于2017年7月1日之前交付房产给乙方。甲、乙双方应于2017年7月1日前至青岛市房地产交易中心办理房产过户手续。甲方（签章）：赖思瑜，代理人：陈淑锦；乙方（签章）：王萍，代理人：刘大军。2017年4月25日。 2017年5月2日，赖思瑜方出具收条，内容如下：本人收到王萍购买位于青岛市南区××路××楼××单元2501户房款壹佰壹拾万元的部分款，其余的款待律师辨完更名时付清。出售人：赖思瑜，委托人：陈淑锦，2017年5月2日。 2017年6月16日，山东省房地产开发集团青岛公司出具NO.3363751收据，今收到王萍人民币伍万元整。附注：香港置地更名费。 2017年6月16日，陈淑锦出具收据，内容为：兹收到王萍香港置地房款贰佰叁壹万元，全数房款付清。 另查明（二），异议人李瑞吉提交《房地产买卖合同》、房款收到条、物业费收据、交接清单、微信记录、转账记录拟证明其系房产实际所有人。2019年12月26日，王萍（甲方，出售方）与李瑞吉（乙方，购买方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于青岛市市南区江西路193号2号楼2单元2501户，建筑面积108.22平方米，以3800000元的价格转让给乙方。付款方式：签订合同当日乙方向甲方支付全部房款3800000元。汇入甲方指定账户，刘丽华，62×××36。合同签订当日，甲方交付房产给乙方。因本房产未办理房产证，待乙方办理房屋产权登记手续时甲方需无条件配合。本合同签订之日起叁拾日内甲方需配合乙方办理房屋的更名手续办理及房屋的物业、水、电、燃气、宽带等手续的更名变更。甲方（签章）：刘丰晓、王萍，代理人：刘大军；乙方（签章）：李瑞吉。2019年12月26日。 收条内容如下：今收到李瑞吉购买青岛市市南区江西路***号*号楼*单元****户房产购房款：380万元（大写叁佰捌拾万元整）。王萍、刘丰晓。 物业费收据：NO.5888604，2020年1月3日，今收到2-2801李瑞吉人民币叁仟玖佰贰拾壹元捌角，附注：物业费2020.1.1-12.30。青岛诚慧德物业管理有限公司财务章。 交接清单：1.甲方购房协议一份；2.甲方购房所付款项单据；3.房屋钥匙（2涂改）1把、门禁（2涂改）1套；刘大军(签字) 与备注为刘芳工行的部分微信记录：A:“一共500万，380顶房子？很简单，还欠120。你是想怎么对账？”刘芳工行：“对完帐是你欠我还是我欠你理明白，房子是怎么顶的账都写清楚。” 另查明（三），2019年6月28日至2019年10月2日，李立新向王萍指定账户刘丽华62×××36汇款9次，合计830万元。 另查明（四），刘芳与刘大军于2015年6月2日办理结婚登记，2019年7月24日办理离婚登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人李瑞吉主张其与王萍、刘丰晓2019年12月26日签订《房地产买卖合同》，达成买卖合意，并于当日交接房产。但从异议人提交的转账记录看，购房款分九笔从李立新账户汇入刘丽华账户，共计转账830万元，且均发生在2019年12月26日之前。付款金额与购房款380万元不符，付款方式、合同签订、交付房产均不符合通常购房的交易习惯。根据现有证据，不能证实异议人主张的双方真实发生了房产买卖行为，异议人对涉案房产不具有排除执行的民事权益，对其异议申请应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人李瑞吉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向潍坊市坊子区人民法院提起诉讼。 审判长 陈 勇 审判员 周振华 审判员 王 娜 二〇二〇年十月二十三日 书记员 李 娜