江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初4812号原告：王元玺，男，1993年4月20日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：王爱清（系王元玺的父亲），男，1964年4月10日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所律师。被告：李晓兰，女，1985年10月19日生，汉族，户籍地安徽省阜南县。被告：陈井春，男，1982年11月14日生，汉族，户籍地安徽省阜南县。原告王元玺与被告李晓兰、陈井春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王元玺的委托诉讼代理人王爱清、朱佳祥到庭参加诉讼。被告李晓兰、陈井春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王元玺向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并协助办理产权过户手续；2、判令被告支付迟延办证违约金6000元；3、本案诉讼费用、保函费由被告承担。后将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付迟延办证违约金6000元和返还垫付款项63093.50元，其余诉讼请求不变。事实和理由：2018年4月10日，原告与被告就滨湖区苏宁悦城悦园A区12－3204房屋以净价200万元的价格签订了《房屋买卖合同》，约定总价200万元，首付110万元（含定金），其余90万元办理商业贷款。原告支付110万元后，于2018年4月15日接收了房屋，并交纳物业费、水电费。被告于2018年6月25日取得产权证。2018年12月18日原告支付房款10万元。因政策限制，双方约定二年后办理过户，现已期满，但被告拖延。另，被告因涉案房屋存在剩余贷款未还，被中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称中行开发区支行）诉至法院，法院最终判决李晓兰截止2020年9月22日拖欠中行开发区支行贷款本息罚息相关费用总计963093.0元，由于案涉房屋已先行抵押给银行，原告根据物权法的规定，委托其父亲王爱清代偿了欠款963093.50元，与原告所欠的剩余房款90万元冲抵后，原告多付63093.50元，也要求被告返还。被告李晓兰、陈井春在法定期限内未提供答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，售房人李晓兰、陈井春（甲方）和购房人王元玺（乙方）及中介方无锡优房房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同号：M1014607），约定：甲方自愿将坐落在滨湖区悦园A区12-3204的房屋出售给乙方，房屋建筑面积121.8平方米，成交价格为200万元；过户产生的增值税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，其他过户相关费用由乙方承担，在本合同签订以后，如因国家政策变动而增加的费用，按照国家规定方承担；乙方于2018年4月10日交付定金2万元，于2018年4月15日交付甲方购房款98万元，房款90万元由乙方委托丙方根据银行政策代办商业贷款，待双方过户完毕，乙方产权证出证后五个工作日（具体时间以房屋管理部门及资金监管中心政策为准），甲方到资金监管中心领取监管的房款及贷款；甲方承诺于2018年4月16日腾空房屋，交付于乙方；双方在第六条“违约责任”中约定，甲、乙双方在办理该房屋交易相应手续时应积极配合，如甲、乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按丙方通知时间办理相关手续，那么逾期一天按购房款的万分之三向对方赔偿损失；在第八条“约定其它事宜”中约定（手写）：①乙方于2018年12月31日支付甲方购房款10万元，②甲方承诺产权清晰，于2018年4月30日前办理好产证，网签前还清抵押贷款并注销他项，若因此产生的违约责任由甲方承担，③乙方承诺银行信用正常，符合无锡市购房政策和贷款政策，乙方对上述负责无异议，④此房价为甲方净价，⑤待甲方产证下发时，甲方配合办理一个个人他项给乙方，抵押值为110万元，⑥待产权证满两年时一个月内办理该房过户手续，任何一方不得拖延，⑦甲方知晓并同意乙方拿房后进行装修，⑧双方任何一方拒绝履行合同和拖延履行均按违约处理。上述合同签订后，王元玺（由其父亲王爱清代付）于2018年4月12日支付李晓兰定金2万元，于2018年4月15日支付李晓兰98万元，于2018年12月18日支付李晓兰10万元，以上合计110万元。2018年4月15日，李晓兰、陈井春将房屋交给了王元玺，王元玺拿到房屋并装修后使用至今，自行交纳了使用过程中产生的物业费、水电费。2018年6月25日，李晓兰办理了悦园A区12－3204房屋的产权证，证号：苏（2018）无锡市不动产权第0096334号。2018年12月7日，李晓兰按照合同约定与王爱清办理了上述房屋的一般抵押登记，抵押权人为王爱清，抵押债权数额110万元（即王元玺已支付的购房款）。另查明：李晓兰购买涉案房屋时向中行开发区支行申请了贷款，并于2016年9月20日与中行开发区支行办理了悦园A区12－3204房屋的一般抵押登记（预告登记），抵押权人为中行开发区支行，抵押债权数额90万元。由于李晓兰逾期还贷，中行开发区支行提起诉讼，法院判决截止2020年9月22日，李晓兰拖欠中行开发区支行贷款本息、罚息、相关费用总计963093.0元。王元玺委托其父亲王爱清于2020年9月22日帮李晓兰向中行开发区支行代偿了欠款963093.50元。中行开发区支行出具情况说明表示将协助李晓兰注销房产抵押登记。再查明：在提起本案诉讼前，王元玺向本院申请了诉前财产保全，申请法院对李晓兰、陈井春名下的悦园A区12－3204房屋(建筑面积121.7平方米)采取诉前财产保全措施，保全金额100万元，为此，王元玺办理了诉讼财产保全责任保险保单保函作为保全担保，并向保险公司交纳了费用1500元（保函费）。以上事实，有《房屋买卖合同》、房屋产权证、转账流水、见证收条、水电费、物业费缴费单、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、中国银行出具的关于李晓兰欠款情况说明、中行开发区支行所出具的付款凭证、发票（保函费）以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。王元玺与李晓兰、陈井春签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认为有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律规定出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。由于双方没有办理房屋过户手续，影响房屋所有权的依法转移，王元玺目前取得涉案房屋是有瑕疵的。因此，李晓兰、陈井春应当根据合同的性质、目的和有关法律规定履行交付标的物的义务。《房屋买卖合同》约定“待产权证满两年时一个月内办理该房过户手续，任何一方不得拖延”。目前，涉案房屋已办理了不动产权证，且届满两年，李晓兰、陈井春应当协助王元玺办理房屋过户手续，过户过程中产生的税、费按照合同约定应当由王元玺负担。虽然涉案房屋上尚有抵押权人为中行开发区支行的抵押登记，但王元玺已代为清偿债务，且中行开发区支行也同意协助李晓兰注销房产抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”已不影响涉案房屋的转让。故王元玺要求李晓兰、陈井春配合其办理该房屋产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定“待产权证满两年时一个月内办理该房过户手续，任何一方不得拖延，甲方知晓并同意乙方拿房后进行装修，双方任何一方拒绝履行合同和拖延履行均按违约处理。”产权证于2018年6月25日办理，李晓兰、陈井春至今未办理过户手续，构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》约定“逾期一天按购房款的万分之三向对方赔偿损失。”现王元玺将违约金自行调整到6000元，符合法律规定，本院予以确认。故王元玺要求李晓兰、陈井春支付迟延办证违约金6000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因王元玺委托其父亲王爱清代李晓兰偿还给了中行开发区支行贷款本金等共计963093.50元，而王元玺仅欠李晓兰、陈井春剩余房款90万元，王元玺多代付的63093.50元，应当由李晓兰、陈井春返还。故王元玺要求李晓兰、陈井春返还63093.50元的诉讼请求，本院予以支持。王元玺要求李晓兰、陈井春承担保函费。因双方在合同中并未约定实现债权的费用由李晓兰、陈井春负担，故本院对该诉讼请求，不予支持。李晓兰、陈井春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李晓兰、陈井春于本判决发生法律效力后立即协助王元玺办理无锡市滨湖区房屋的过户登记手续，有关税、费由王元玺承担。二、李晓兰、陈井春于本判决发生法律效力后立即支付王元玺迟延办证违约金6000元。三、李晓兰、陈井春于本判决发生法律效力后立即返还王元玺垫付款63093.50元。四、驳回王元玺的其他诉讼请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11676元、保全费5000元，合计16676元，由李晓兰、陈井春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年十月二十日书记员  袁明敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。