贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5872号 原告（执行案外人）：郑娟，女，1978年8月16日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 被告（申请执行人）：聂丽，女，1990年8月28日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 被告：（被执行人）周文龙，男，1988年10月7日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 原告郑娟与被告聂丽、周文龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑娟、被告聂丽到庭参加诉讼，被告周文龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑娟向本院提出诉讼请求：1.判决终止执行（2020）黔0502执58号执行案件的关于查封登记在被执行人周文龙名下的毕节市七星关区的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告郑娟在2018年6月份与被告周文龙签订了房屋买卖合同，双方约定原告郑娟以540000元购买被告周文龙位于贵州省毕节市七星关区的房屋，（房屋不动产权号：（2019）毕节市不动产权第××号，建设面积：116.61平方米）。原告郑娟于2018年6月26日通过中国建设银行支付了房款207217元（其中包含18000元的定金）；2018年7月30日通过中国建设银行转账50000元，2018年8月30日现金支付60000元，在2019年6月21日到2020年3月27日期间，原告郑娟断断续续通过微信支付的方式向被告周文龙转账共计28880元（其中有11498元是原告办理房产证所产生的费用），双方约定由原告支付该办理房产证费用然后原告用来折抵涉案房屋的尾款，双方还约定由原告郑娟代被告周文龙还银行贷款182783元，原告郑娟代被告周文龙还的银行贷款用来抵原告支付被告周文龙的房款，现原告郑娟已偿还涉案房屋贷款34730元，从2018年6月26日至今，原告郑娟已经支付房款共计380827元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应该支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法的有效的书面买卖合同；（二）在人民法院已经查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告郑娟已经完全按照双方的约定履行了义务，也满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且原告郑娟已经支付了大部分房款并于2018年7月份入住涉案房屋。综上所述，被告聂丽的行为已经严重侵害原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求。 被告聂丽辩称，原告虽然称已经购买涉案房屋，但是还没有实际过户，涉案房屋还登记在被告周文龙名下，被告申请执行的是被告周文龙的财产。 被告周文龙未作答辩，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋买卖合同》、水费、电费、物业管理费、煤气缴费记录、银行打款记录、出庭证人周某的证言、被告聂丽提交的强制执行申请书、执行裁定书、被告周文龙提交的微信聊天记录及本院依职权向被告周文龙所作的询问笔录，能够反映本案真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定如下事实：2018年6月26日，原告郑娟在居间人贵州苏兰时代房地产经纪有限公司毕节分公司见证下作为买受人与被告周文龙作为出卖人签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告周文龙将位于毕毕节市七星关区房屋出卖给郑娟，该房屋建筑面积为119.24平方米，涉案房屋总价款为540000元，先交纳定金18000元，合同签定之日支付207217元，2018年7月31日前支付50000元，2018年8月30日前支付60000元、银行所剩贷款182783元由原告按期按时偿还、过户完成支付40000元。被告周文龙于不动产权证或契税机打发票满两年之日起配合原告、居间人办理房屋权属转移登记手续。房屋的交付时间为2018年6月10日前，信息服务费为15000元由原告郑娟及被告周文龙各承担7500元，合同还约定了其他事项。原告于2018年6月9日向被告周文龙交付定金18000元（现金方式），于2018年6月26日通过银行转账方式向被告周文龙按约定支付了剩余购房首付款189217元，原告于2018年7月30日通过微信转账50000元给被告周文龙，于2018年8月30日以现金方式支付60000元给被告周文龙，于2019年6月21日转账10000元给被告周文龙，原告办理相关契税和其他手续支付11498元。2018年7月24日，原告郑娟以自己名义交纳涉案房屋燃气费。2020年4月15日，原告郑娟向贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司交纳涉案房屋的物业费及垃圾清运费。2018年7月30日开始，原告支付涉案房屋银行贷款。 聂丽与周文龙民间借贷纠纷一案，聂丽向本院申请强制执行，本院于2020年3月18日作出（2020）黔0502执58号执行裁定，裁定查封“登记在周文龙名下的坐落于毕节市七星关区房屋，房屋不动产权证号为：（2019）毕节市不动产权第××号，建筑面积：116.61平方米”。原告郑娟以其对查封房屋享有权利为由，向本院提出书面异议。本院于2020年4月13日作出（2020）黔0502执异30号执行裁定，裁定“驳回案外人郑娟的异议。”原告郑娟不服该裁定，提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：原告郑娟对登记在被告周文龙名下位于毕节市七星关区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，首先，涉案房屋作为抵押物向中国银行股份有限公司毕节市清南支行抵押贷款，被告周文龙作为抵押人将抵押物转让给原告郑娟，未经过抵押权人中国银行股份有限公司毕节市清南支行的同意，且原告郑娟作为受让人知晓转让房屋已依法抵押给中国银行股份有限公司毕节市清南支行贷款，在本院查封涉案房屋之前原告郑娟也未代为清偿全部债务消灭抵押权；其次，原告郑娟庭审中称涉案房屋的不动产权证书已经颁发，其未办理转移登记是为了减少交易税等相关税费，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，被告周文龙将涉案房屋转让给原告郑娟的行为应无效。 被告周文龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据确认的证据及查明的事实依法做出裁判。 综上所述，原告所举证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求判决不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告郑娟的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告郑娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  潘兴荣 人民陪审员  余红梅 人民陪审员  刘 佩 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  聂 熙