云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初2220号原告曲靖恒江物业服务有限公司。法定代表人李珊珊。统一社会信用代码：91530302095845267E。地址：云南省曲靖市麒麟区。委托代理人黄琼，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）被告刘东学，男，汉族，1972年11月14日生，住曲靖市麒麟区。被告张秀芬，女，汉族，1973年12月8日生，住曲靖市麒麟区。二被告委托代理人马荣芳，云南枫耀律师事务所律师。（特别授权）原告曲靖恒江物业服务有限公司诉被告刘东学、张秀芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告曲靖恒江物业服务有限公司的委托代理人黄琼，被告刘东学、张秀芬的委托代理人马荣芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：案外人曲靖市盛运物业管理有限公司与开发商曲靖华庭房地产开发有限公司签订了关于书香华庭小区自2012年4月1日至2015年3月31日的物业管理服务合同，后因种种原因双方提前解约。案外人将债权债务一并转让给原告。原告2014年4月28日与开发商曲靖华庭房地产开发有限公司签订了关于书香华庭小区物业服务的《物业管理服务合同》，合同约定自建成并交付业主使用后，即由原告为该小区提供物业服务，物业服务的期限为自2014年5月1日起至2024年4月30日止。被告居住的房屋书香华庭小区2幢1单元1002号是小区不可分割的一部分，在享受了原告提供的物业服务的同时即负有向原告缴纳物业费的义务，但被告自2012年7月1日起至今经多次催交一直拒绝缴纳物业服务费、生活垃圾清运处置费、二次加压费以及水池清洗费。故请求依法判令被告支付原告物业管理费15962元、物业管理费违约金14235元、生活垃圾清运处置费1056元、二次加压费800元、水池清洗费160元共计32213元以及到实际付款日所发生的上述费用和违约金；承担本案诉讼费。庭审中变更诉讼请求为：判令被告支付原告2012年7月1日至2020年10月1日物业费17078元、违约金15997元、垃圾清运费1188元、二次加压费900元、水池清洗费180元，以上费用共计35343元。庭审中变更诉讼请求为：被告支付原告2012年7月1日至2020年10月1日物业费17176元、违约金16089元、垃圾清运费1188元、二次加压费900元、水池清洗费180元，以上费用共计35533元。被告未作书面答辩，庭审中辩称，因为该房屋自购房起一直在开发商的控制之下，开发商因为和省建四公司的纠纷拒绝向答辩人交付房屋，所以答辩人一直未能占用使用处分该房屋，答辩人也没有享受原告提供的物业服务，另外原告2017年3月17日之前的物业费已经过了诉讼时效，请求法庭驳回对答辩人的诉请。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。2.商品房购销合同、华庭房地产书香华庭（住房）验房通知单、出库单、商品房销售价格结算单各一份，用以证明被告的诉讼主体资格的事实；证明被告如果未在2012年7月30日之前到曲靖华庭房地产有限公司售楼中心办理交接手续，视为曲靖华庭房地产有限公司已按约交房，房屋产生的物管费等债务应由被告承担的事实；证明被告物业的建筑面积为144.61㎡的事实。3.物业管理服务合同一份，用以证明原告于2014年4月28日与曲靖华庭房地产开发有限公司签订被告物业书香华庭小区的物业管理服务合同，委托管理权限为10年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止的事实；证明合同约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米多层0.70元、高层1.30元向业主收取的事实；证明合同约定空置房屋的管理服务费按全额收取的事实；证明合同约定业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之一交纳滞纳金。4.曲靖市麒麟区发展和改革局文件物业服务价格管理备案证、生活垃圾处理协议书、物业服务价格公示照片各一份、物业服务照片六张，用以证明二次加压费收费标准为1元/吨、水池清洗费收费标准为20元/户/年、垃圾清运费收费标准为11元/户/月的事实；证明原告有权收取相关费用并且该费用已对全体业主公示的事实；证明原告已按物业服务合同的约定履行了包括安保、绿化养护、保洁等义务的事实。5.书香华庭交房公告一份，证明2012年6月19日开发商发出公告要求业主交纳物业费等费用并完成交付手续的事实。6.费用确认表一份，证明被告对下欠的物业费以及杂费等费用予以确认的事实。经庭审质证，被告对原告提举的上述证据1的三性无异议。对证据2中《购房合同》的合法性不予认可，主张购房合同中有一条约定“视为交房后产生的物管费由答辩人承担”，此约定的合法性不予认可，此为格式条款，格式合同的提供方加重答辩人的责任排除了自己的责任，应当属于无效条款，《物业管理条例》规定，以竣工章出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费应该由建设单位交纳，并且在本案中并非答辩人的原因造成房屋没有交接，是开发商拒绝向答辩人交付房屋。对证据3的合法性不认可，主张这份合同是开发商和自己的下属公司协议签订的，根据物业管理条例物业公司的选用应该通过招投标的方式，如果投标人少于三个或者住宅规模较小的，需要经过物业所在地区县人民政府房地产行政主管部门批准，才可以采用协议的方式选聘物业服务企业，因为物业服务合同本身不具备合法性，所以对证明的内容不予认可。对证据4的三性均无异议，但主张开发商并没有将房屋交付被告，所以被告不应当承担二次加压费、水池清洗费、垃圾清运费、物业服务费。对证据5的真实性无异议，但主张原告应当以电话或者通信或者其他的方式来通知被告进行房屋交接。对证据6的真实性、合法性不认可，主张此表是在领取房产证的时候不签此表就拿不到房产证，此表是在被胁迫的情况下签的，并且在确认表上被告也写明了没有入住，不应当承担上述的费用。本院认为，原告提举的上述证据1、2、3、4、5来源合法，客观真实，能证明本案部分法律事实，本院予以采信。证据6为原告单方制作，被告对其内容并未进行确认，故本院不采信。被告刘东学、张秀芬针对自己的辩解理由，未向本院提举任何证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：云南建投第四建设工程有限公司于2010年承建由曲靖华庭房地产开发有限公司发包的书香华庭建设工程，被告分包了该项目的部分工程。后因曲靖华庭房地产开发有限公司不能正常支付工程款，遂要求用书香华庭房屋折抵工程款。按照约定，曲靖华庭房地产开发有限公司与被告于2012年3月8日签订了《商品房销售合同》，约定被告购买曲靖华庭房地产开发有限公司开发的曲靖市书香华庭2幢1单元1002号房屋一套，该房屋套内面积123.74平方米，总价款人民币445017元。后因曲靖华庭房地产开发有限公司一直未能为该套房屋办理相关房产证件，被告也一直未接受该房，双方发生争议，被告遂诉讼来院，诉讼过程中，曲靖华庭房地产开发有限公司于2020年4月30日为被告办理了不动产权证书，双方办理了房屋交接手续。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”。第一百一十三条规定，“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”。本案中，原、被告基于案外人支付工程款无力而通过用房子抵债的方式形成的《商品房购销合同》，被告按约接房，案外人按约为被告办理房屋相关产权证书，是该《商品房购销合同》得以履行的根本，也是本案原告与被告物业管理权利义务得以履行关键。而本案被告2020年4月30日才通过案外人协助，共同办理了不动产权证书并接受了房屋，与原告按约形成权利义务关系，故原告的诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，第八十四条，第一百三十一条之规定，判决如下：驳回原告曲靖恒江物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费605元（原告已预交），由原告曲靖恒江物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利人当事人可在本判决规定履行届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  许丽萍审 判 员  李云聪人民陪审员  杨丽华二〇二〇年十月十六日书 记 员  文 丹