辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民初180号原告：交通银行股份有限公司营口分行，住所地：营口市站**渤海大街**。负责人：王官禄，该行行长。委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。被告：营口中泰房地产开发有限公司，住，住所地：营口市鲅鱼圈区红旗镇金屯村/div>法定代表人：赵音，总经理。委托诉讼代理人：刘连庆，辽宁辰州律师事务所律师。第三人：辽宁中泰彩铝有限公司，住，住所地：营口市鲅鱼圈区绿色工业园**/div>法定代表人：王佩军，执行董事。原告交通银行股份有限公司营口分行与被告营口中泰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司营口分行的委托诉讼代理人崔石根、王羽婷，被告营口中泰房地产开发有限公司委托代理人刘连庆到庭参加诉讼，第三人辽宁中泰彩铝有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司营口分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失52,776,435.00元；2、案件受理费、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原告与第三人签订《流动资金借款合同》，约定原告为第三人2016年4月7日，原告与第三人签订《流动资金借款合同》，约定原告为第三人提供授信额度4400万元。同日，原告与第三人签订《抵押合同》，约定第三人以其所有的六处房屋(产权证号：鲅房权证**、鲅房房权证**、房权房权证**、权证房权证**、证×房权证**、××房权证**)使用权（权属证号：鲅国用（2002）第0127号、鲅国用（2005）第0027号、鲅国用（2005）第0180号）为上述债务提供最高额抵押担保。上述三宗土地使用权于2016年4月11日办理抵押登记。2016年4月14日，原告向第三人发放贷款4400万元，贷款期限自2016年4月14日至2017年3月30日，年利率5.22%。2017年3月22日，原告与第三人及案外人营口熊岳东郊植物园实业有限公司、王佩军、孙彩凤、王毅、田玲玲签订《展期合同》，约定展期金额为4400万元；年利率5.4375%；展期后，逾期利率和复利利率均以本合同约定利率为基础按原合同约定规则确定；展期期限为2017年3月30日至2018年3月15日。因第三人未按合同约定还款，原告曾向贵院提起民事诉讼，贵院于2019年9月25日作出（2019）辽08民初218号民事判决，判决第三人给付原告借款本金43,997,946.81元及利息、罚息、复利；原告享有对案涉三宗土地使用权以折价或者以拍卖、变卖价款的优先受偿权。该案发生案件受理费290,412.00元。因鲅鱼圈区人民政府针对原绿色工业园区内土地实行“退二进三”政策，收回第三人所有的已向原告提供抵押担保的三宗土地使用权，因此需要原告解除案涉土地使用权的抵押登记。2018年3月20日，被告、第三人向原告出具承诺书，承诺原由第三人抵押给原告的三宗土地使用权在变更用途、重新摘牌后继续抵押给原告，同时并办理新土地使用权的不动产抵押登记手续。如违反承诺，一切经济纠纷及法律后果由被告、第三人承担。因此，原告解除了案涉三宗土地使用权的抵押登记。但被告摘牌后未按承诺办理土地使用权抵押登记手续，导致原告丧失了对抵押物的优先受偿权。原告申请执行（2019）辽08民初218号民事判决，因抵押物丧失，各被告已无其他可供执行财产，造成原告的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用无法清收，给原告造成巨大经济损失。因此，由于被告未按承诺书的约定对摘牌后的新土地使用权办理抵押登记手续，导致原告丧失了对案涉土地使用权的优先受偿权，被告应当在摘牌后土地使用权价值范围内对原告的损失承担赔偿责任。故原告向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告营口中泰房地产开发有限公司辩称，本案的性质应属于抵押合同的纠纷。按照原告提供的证据一《承诺》，答辩人同意为本案的第三人辽宁中泰彩铝有限公司的借款债务提供土地抵押担保，但由于未办理抵押物登记，导致原告未能在土地之上设立抵押权。因而本案性质属于抵押合同纠纷。二、最高法院民二庭第七次法官会议纪要，对此类案件的定性和法律适用等提出了裁判观点，法院可参照法官会议纪要的观点来裁断本案。即“未办理不动产抵押登记情形，法律对担保人之责任形态未作规定，如当事人未约定承担连带责任的，认定抵押人承担连带责任似缺乏法律依据。就此而言，除非抵押合同明确约定抵押人承担连带责任，否则，其仅在债务人不能清偿时承担补充责任。”第三人辽宁中泰彩铝有限公司未作答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2016年4月7日，原告交通银行股份有限公司营口分行与第三人辽宁中泰彩铝有限公司签订《流动资金借款合同》，约定原告为第三人提供授信额度4400万元。同日，原告与第三人签订《抵押合同》，约定第三人以其所有的六处房屋(产权证号：鲅房权证**房权证**、号、房权证**、、鲅房权证**、鲅房房权证**、房权房权证**、宗土房权证**)证号：鲅国用（2002）第0127号、鲅国用（2005）第0027号、鲅国用（2005）第0180号）为上述债务提供最高额抵押担保。上述三宗土地使用权于2016年4月11日办理抵押登记。2016年4月14日，原告向第三人发放贷款4400万元，贷款期限自2016年4月14日至2017年3月30日，年利率5.22%。2017年3月22日，原告与第三人及案外人营口熊岳东郊植物园实业有限公司、王佩军、孙彩凤、王毅、田玲玲签订《展期合同》，约定展期金额为4400万元；年利率5.4375%；展期后，逾期利率和复利利率均以本合同约定利率为基础按原合同约定规则确定；展期期限为2017年3月30日至2018年3月15日。2018年3月20日被告营口中泰房地产开发有限公司、第三人辽宁中泰彩铝有限公司共同向原告交通银行股份有限公司营口分行出具《承诺书》，承诺原由第三人抵押给原告的三宗土地使用权在变更用途、重新摘牌后继续抵押给原告，同时并办理新土地使用权的不动产抵押登记手续。如违反承诺，一切经济纠纷及法律后果由被告、第三人承担。因此，原告解除了涉案三宗土地使用权的抵押登记。但在涉案土地被被告营口中泰房地产开发有限公司摘牌后，被告并未按承诺书的约定办理土地使用权登记手续。另查，因第三人辽宁中泰彩铝有限公司未按合同约定还款，原告交通银行股份有限公司营口分行曾向我院提起民事诉讼，我院于2019年9月25日作出（2019）辽08民初218号民事判决，判决第三人给付原告借款本金43,997,946.81元及利息、罚息、复利；原告享有对案涉三宗土地使用权以折价或者以拍卖、变卖价款的优先受偿权。该案在执行过程中，本院作出（2020）辽08210号执行裁定书，裁定执行终结。再查，2018年6月27日，营口市土地储备交易中心与被告签订《成交确认书》，涉案三宗土地使用权重新挂牌后由被告竞得，摘牌总成交价为50722186.40元，产生百分之四契税及万分之五的印花税，摘牌后的土地使用权总价值为52776435.00元。截止到2020年6月22日，第三人辽宁中泰彩铝有限公司共欠原告借款本息5300余万元。本院认定的以上事实有《承诺书》、（2019）辽08民初218号《民事判决书》、（2020）辽08执210号《执行裁定书》、《欠息表》、《土地使用证》、《他项权利证》、《成交确认书》等证据在卷为凭。本院认为，被告营口中泰房地产开发有限公司与第三人辽宁中泰彩铝有限公司向原告交通银行股份有限公司营口分行出具的《承诺书》是合同双方当事人的真实意思表示，合同约定不违反法律的强制性规定，应为有效，依法应受法律保护。合同双方当事人均应依约履行各自的合同义务。《承诺书》中约定“原由第三人辽宁中泰彩铝有限公司抵押给原告交通银行股份有限公司营口分行的三宗土地使用权在变更用途、重新摘牌后继续抵押给原告，同时并办理新土地使用权的不动产抵押登记手续。如违反承诺，一切经济纠纷及法律后果由被告营口中泰房地产开发有限公司、第三人辽宁中泰彩铝有限公司承担。”但在原告解除对涉案三宗土地的抵押权，被告对涉案土地重新拆牌之后，被告并未履行办理新的土地使用权抵押登记手续义务，违反了《承诺书》的约定，构成违约，应承担相应的违约损害赔偿责任。对于违约损害赔偿数额如何确定问题。从《承诺书》的内容看，被告及第三人自愿承担因未办理抵押权登记而产生的一切法律后果，应视为各方当事人对《承诺书》违约责任作出了约定。从本案的事实看，因被告及第三人未办理不动产抵押登记，原告享有的抵押合同权益未得以实现，而双方签订的抵押合同，原告享有权益范围应限定在抵押财产价值范围之内。因主合同的债权在执行过程中，经本院作出的（2020）辽08210号执行裁定书，裁定执行终结，应视为主合同的债权已经无法实现。因被告及第三人未依约办理不动产抵押登记，从而抵押合同约定的抵押权无法实现，抵押合同中约定的抵押物价值应视为被告及第三人对原告造成的违约损害价值。2018年6月27日，营口市土地储备交易中心与被告签订的《成交确认书》确定，摘牌后的涉案三宗土地使用权总价值为52776435.00元，该价值应视为原告未实现抵押合同而导致的损失，该损失应由被告赔偿。综上所述，原告交通银行股份有限公司营口分行的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：被告营口中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告交通银行股份有限公司营口分行支付违约损害赔偿金52776435.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312997元，保全费5000元由被告营口中泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 张 红审判员 赵洪骥审判员 关春秋二〇二〇年十月二十六日法官助理那晓梅书记员翟健含