甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14344号原告：李炑瑾，女，汉族，1983年9月16日出生，身份证号：62050319830916482Ｘ住所地甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：曹毅凌，甘肃律格律师事务所律师。被告：潘新敏，男，汉族，1962年12月25日出生，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：张北海，甘肃黄河律师事务所律师。原告李炑瑾与被告潘新敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炑瑾及委托诉讼代理人曹毅凌、被告潘新敏委托诉讼代理人张北海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李炑瑾向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签署的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告退还原告3个月房租，共计50000元；3、依法判令被告承担违约金25000元；4、依法判令被告承担装修补偿款128000元；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2016年元月开始从被告处租赁了位于城关区××路××号××商铺并每年都有续签房屋租赁合同。2018双方就2019年1月1日至2019年12月31日一年的租期再次续签了《房屋租赁合同》，合同约定年租金为200000元整，每半年一付，现下半年房租已结清。但在今年8月底的时候，该房屋的所有人来到原告店里，告诉原告被告其实是他的租户，并且他们之间的《房屋租赁合同》中明确约定该房屋禁止转租，至此原告才知道她这是从被告处转租的该房屋。而原、被告所签订的《房屋租赁合同》中，双方明确约定应当提前三个月通知原告解除合同，并补偿原告迁让的损失，补偿额为剩余租赁期限全部租金之和的50%且原告投资的装修款按照评估部门评估价格向原告进行赔偿。另外，在事发之后的9月30日该房屋所有人给原告出具了一份告知书，要求原告于2019年10月15日之前搬出并收取了原告10月1日至15日的房租。现根据我国相关法律、法规的规定，原告请求法院依法判令被告承担相应的损失以维护原告合法权益。被告潘新敏辩称：一、原告李炑瑾陈述的基本事实有重大错误；二、被告潘新敏与房屋权利人签订的《续签协议》中没有约定禁止房屋转租的条款，被告对房屋进行转租是行使民事权利的行为，无可厚非；三、原告在租期未满前自行搬离房屋，由此主张租期未满的损失和违约金没有法律依据。原告李炑瑾围绕诉讼请求提交了原、被告之间签订的房屋租赁合同、转账凭证及银行流水、装修合同书、营业执照及银行流水、涉诉房屋所有权证、被告与房屋所有权人焦灵芝、牛长映签订的的《房屋租赁合同》、告知书及转账凭证、聊天截屏等证据；被告提交了涉案房屋所有权证以及焦灵芝身份证复印件、房屋产权人与被告签订的《房屋租赁合同》及被告与产权人签订的《续签协议》、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、城关区雁南路俏佳人涵美美容院和城关区雁南路倾城美容美体中心工商信息、美的中央空调铭牌以及空调的内、外机照片及与美的客服的电话录音等证据证明其答辩意见，上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于甘肃省兰州市城关区××路××号××层商铺的产权人系焦灵芝、牛长映，证号为：房权证兰房（城私）产字第1××9号。自2011年12月起与被告潘新敏建立租赁关系，2017年1月8日，双方续签《房屋租赁合同》，约定由被告潘新敏承租案涉房屋，营业面积188平方米。租赁期限为12个月，即自2017年元月1日至2017年12月31日。每年总租金为壹拾陆万元，租金为每肆个月支付伍万叁仟叁佰叁拾元。合同第七条约定乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋的全部或一部分出借、出租、转让或抵押。否则，甲方有权解除合同，收回房屋。合同第十八条：鉴于2016年由年租金150000元涨至160000元，2017年不再涨租。双方约定：2018年元月1日，租金必须适度上调。2018年1月4日，双方续签协议，续租1年，年租金210000元，每三个月支付伍万贰仟伍佰元整实收年租金200000元。2019年1月14日，双方续签协议，续租1年，租金总额为贰拾贰万元整。每叁个月乙方向甲方按期付组一次。年租金到期续签的在原基础上递增5%。2018年12月10日，原告李炑瑾以城关区雁南路倾城美容美体店名义与甘肃联弈行广告有限公司签订《装修合同》，对店面进行装修，工程总价款128000元。原告李炑瑾陆续向甘肃联弈行广告有限公司法定代表人李峰支付了装修工程款。2018年12月26日，原告李炑瑾（乙方，承租人）与被告潘新敏（甲方，出租人）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有的座落于兰州市城关区雁南路1969号营业用房120平方米，房屋使用权租给乙方作为经营使用。二、租赁期限为壹年，即自2019年元月1日至2019年12月31日。三、......。四、租赁为每月总租金为16666元，租金为每六个月由乙方向甲方支付壹拾万元整（注：提前1个月支付租金）。五、......。六、甲乙双方因债务债权等与第三方发生争议，均不能因此影响对方的正常权利，如有造成影响对方的经营利益，应承担由此造成的损失。十三、租赁期间，甲方如将房屋出卖，在同等条件下乙方有有优先购买权，因其他原因房屋所有权转移给第三人，应通知乙方，该第三人成为合同的当然甲方，享受甲方权利，承担甲方义务，租赁期届满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2019年5月31日、6月2日，原告李炑瑾向被告潘新敏支付了2019年6月30日至2019年12月30日房租100000元。2019年9月30日，房主焦灵芝向原告李炑瑾发出告知书，内容为：“本人焦灵芝（身份证号：62010219********）房产证持有人，欲将原潘新民出租给李炑瑾的位于雁滩安居工程雁南路1969号一层商铺（房产证号1×**）收回，请于2019年10月15日之前搬离，在搬离之前结清租用期间所欠的水、电、暖、物业管理费等一切费用，如不按时搬离一切后果自行承担。”原告李炑瑾向房主焦灵芝支付了2019年10月1日至15日房屋租金8400元。本案审理过程中，原告李炑瑾要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，要求被告退还原告三个月房租50000元，承担违约金25000元，承担装修补偿款128000元；被告潘新敏认为与房屋权利人签订的《续签协议》中没有约定禁止房屋转租的条款，原告在租期未满前自行搬离房屋，由此主张租期未满的损失和违约金没有法律依据。双方各执己见，遂酿成纠纷。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告无视被告与房主签订的《房屋租赁合同》中第七条“乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋的全部或一部分出借、出租、转让或抵押。否则，甲方有权解除合同，收回房屋。”的约定，擅自签订《房屋租赁合同》，对于可能出现的不能正常使用房屋及租期一年投入巨额资金装修店面是否具有经营风险等问题，原告作为有独立民事行为能力的公民，应该预见和知晓。被告潘新敏无权转租给原告李炑瑾造成提前搬离租赁房屋及向原房主支付租金等经济损失。现双方签订的《房屋租赁合同》因原房主要求原告李炑瑾搬离而不能继续履行，应依法解除。关于原告要求被告退还原告3个月房租50000元的诉讼请求，因被告擅自转租，导致原告被房主强制要求搬离租赁房屋且多缴纳3个月房租50000元，故被告应退还原告未使用房屋期间的租赁费50000元；关于原告要求被告承担违约金25000元及装修补偿款128000元的诉讼请求，因原告对于可能出现不能正常使用房屋及租期一年投入巨额资金装修店面是否具有经营风险等问题亦存在过错，本院酌情考虑由被告向原告支付30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告李炑瑾与被告潘新敏2018年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告潘新敏在本判决生效后30日内向原告李炑瑾退还房屋租金50000元并赔偿原告李炑瑾经济损失30000元。案件受理费2173元（已减半收取），由原告李炑瑾负担1273元，被告潘新敏负担900元。保全费1535元，由原告李炑瑾负担715元，被告潘新敏负担820元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二〇年十月十二日书记员陈丽丽