广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5356号上诉人（原审被告、反诉原告）：沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道车公庙泰然九路海松大厦**903。法定代表人：毛峻，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晗，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈美儒，男，1969年1月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。上诉人沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司因与被上诉人陈美儒房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初13755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司上诉请求：1.撤销原审判决书第一项，改判为“被上诉人陈美儒与上诉人沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司于2017年8月25日签订的以深圳市福田区××泰然××路海松大厦××座903为租赁标的的《房屋租赁合同》于2019年1月11日解除”；2.撤销原审判决第二项，改判为“上诉人沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向被上诉人陈美儒支付2018年12月15至2019年1月10日的租金46195.99元”（计算公式：46195.99元=53,303.07÷30×26天）；3.撤销原审判决第三项，改判为驳回被上诉人该项诉讼请求；4.撤销原审判决第四项、第五项，改判为驳回被上诉人该项诉讼请求；5.撤销原审判决第六项，改判为驳回被上诉人该项诉讼请求；6.撤销原审判决第八项，改判支持上诉人的反诉请求；7.判令本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实有误，被上诉人阻碍上诉人对涉案房屋的正常使用，违约在先。二、上诉人已于2019年1月11日解除合同，原审法院判决上诉人支付2019年1月11日至2019年5月15日的租金没有事实和法律依据。三、被上诉人无权代税务机关主张税费。四、被上诉人自2019年1月11日将房屋自行锁住的行为未尽到减损义务。被上诉人陈美儒辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。第一，上诉人称被上诉人在原审中曾自认于2019年1月11日将房屋锁上，这不是事实。因为我方的诉讼请求和证据都一致强调2019年1月10日上诉人将涉案房屋中的部分办公用品搬走之后既未缴清租金和相关费用，也没有提出解除合同，没有与被上诉人办理退回房屋的交接手续。被上诉人在原审中作为原告，在起诉后、开庭前一再向原审法院询问上诉人有无提交书面答辩状，在得到否定的答复之后，被上诉人才变更诉讼请求，要求原审法院判决确认双方的租赁合同因上诉人违约而解除。第二，关于税费的问题，上诉人除了欠原审判决确认的税费之外，在此之前上诉人自行缴纳了此前的部分税费，说明关于税费的约定上诉人是清楚并且实际履行过的，双方关于税费的约定是真实、明确且有效的。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。陈美儒向原审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的租金53303.07元（暂计数），自2018年12月15日至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；2.被告支付租赁税费55434.61元（自2017年12月1日至2019年1月18日的税费为55434.61元（暂计数），实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止；3.被告支付物业管理费5772元，日常维修资金238元，（均为暂计数，自2018年12月1日至2019年1月31日共2个月为6010元，实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；4.被告支付水费113元，电费2051元，排水费33元，垃圾处理费7.7元（暂计数，自2018年12月1日至2019年1月14日共2个月为2204.7元，实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；5.诉讼保全担保费1500元、律师费9848元；6.本案诉讼费由被告承担。原告于2019年7月5日庭审时增加诉讼请求：1.双方租赁合同于2019年5月15日解除。原审法院认定事实：原告与被告提供的《租赁合同》均显示：原告与被告于2017年8月25日签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方（原告）将位于深圳市福田区××泰然××路海松大厦××座903出租给乙方（被告）使用，月租金总额为53303.07元，被告应于每月15日至20日前交付租金，房屋租赁期限为2017年9月15日至2020年3月14日止，原告交付租赁房屋时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金，即106606.14元，原告向被告返还租赁保证金的条件为合同到期并且被告恢复房屋原状（除甲方书面同意，保持完好）；出现下列情形之一的，原告可不予返还保证金：1.拖欠管理费；2.税金拖欠；3.房子损坏、维修费等相关费用。双方还约定，如出现被告拖欠租金达7天以上或者被告拖欠可能导致原告损失的各项费用达10000元以上等情形，原告可就因此造成的损失要求被告恢复房屋原状、向被告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，原告还有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）。原告提供的《租赁合同》显示第十条，租赁期间被告负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因适用租赁房屋所产生的其他费用。该《租赁合同》的第十条第一款关于所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费的支付人从甲方（原告）修改为乙方（被告），同时加盖了被告处的财务专用章，合同中其余修改部分及合同末页落款处加盖的为被告处公章。被告以修改处加盖被告处财务专用章为由，对原告提供的《租赁合同》第十条不予以确认，对其他内容予以认可。被告提供的《租赁合同》第十条处无修改，亦无盖章，其他内容与原告提供的《租赁合同》无异。《双方补充协议》约定：产生的诉讼费、诉讼保全担保费、律师费等由违约方承担。被告向原告支付押金106606.14元押金，原告于2017年8月25日将涉案房屋移交给被告使用。被告主张因原告严重阻碍被告的经营管理，其于2019年1月11日以搬离涉案房屋的实际行为解除了双方的租赁关系，且已支付完毕2018年12月15日前的租金。原告确认被告向泰然物业支付的8000元，并同意在诉请中予以扣除。原告于2019年5月13日向被告发送律师函，说明双方的租赁合同于2019年5月15日解除，被告确认于2019年5月15日收到律师函。原审法院认为，虽然原告提供的《租赁合同》第十条修改处以及《双方补充协议》加盖的是被告的财务专用章，并非被告公章，但经庭审确认，被告处确存在财务专用章，原告提供且被告确认真实性的《移交物品清单》下方交接人处加盖的亦为被告财务专用章，说明在租赁涉案房屋时被告并非一律使用公章，故在被告未提供证据证明原告提供的《租赁合同》第十条修改处及《双方补充协议》加盖的财务专用章为原告欺诈、胁迫所盖，原审法院对原告提供的《租赁合同》和《双方补充协议》予以采信。被告主张因原告阻碍其正常使用租赁房屋，被告于2019年1月11日通过搬离涉案房屋的事实行为解除了租赁合同。当事人以自己的行为表明不履行合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但被告搬离涉案房屋时未通知原告解除租赁合同，也未将涉案房屋交还给原告，被告主张双方《租赁合同》于2019年1月11日解除，原审法院不予以认可。因被告拖欠租金和各项费用，原告于2019年5月13日向被告发送律师函解除《租赁合同》，被告确认其于2019年5月15日收到律师函，根据《租赁合同》中关于解除合同的约定，原审法院认可原告主张的因被告拖欠租金和各项费用，双方《租赁合同》于2019年5月15日解除。被告确认其租金支付至2018年12月15日，根据原审法院上述认定的双方《租赁合同》解除时间，被告应支付原告2018年12月15日至2019年5月15日房屋租金266515.35元（53303.07元×5个月）。根据原告提供的发票和缴费通知以及收款收据，经原审法院核算，原告向泰然物业支付了2018年12月1日至2019年5月15日的物业管理费15826元、日常维修资金653元、水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元，根据双方签订的《租赁合同》，上述费用均应由被告承担。被告主张其搬离涉案房屋时向泰然物业缴交了8000元用于结清2018年12月15日至2019年1月10日期间涉案房屋的水电费、卫生费和物业管理费，原告予以确认并同意在诉请金额中予以抵扣，以被告未提交证据证明该8000元的明细，故原审法院在原告诉请的物业管理费中予以抵扣，综上，被告应支付原告物业管理费7826元（15826元-8000元），日常维修资金653元、水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元。原告提供银联刷卡小票和深圳市税务局电子缴款凭证、税收完税证明予以证明原告代被告缴纳租赁税费55434.61元。根据原审法院采信的原告提供的《租赁合同》，租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费由乙方（被告）支付，被告应向原告支付租赁税费55434.61元。根据《双方补充协议》，违约方承担诉讼费、诉讼保全担保费、律师费，根据上述认定，因被告拖欠租金和各项费用导致双方《租赁合同》解除，被告违约在先，故原告诉请被告支付诉讼保全担保费700元、律师费9848元，原审法院予以支持。被告关于诉请原告返还租赁保证金的反诉请求，根据前述认定，因被告拖欠租金和各项费用导致双方《租赁合同》解除，符合双方约定的不予返还租赁保证金的条件，故被告的反诉请求，原审法院不予以支持。被告向原审法院申请向深圳市公安局福田分局天安派出所调取原告与被告于2019年1月10日、2019年1月11日产生纠纷的报警记录、报警问询笔录，原审法院认为，被告申请调取的报警记录与报警询问笔录与本案没有直接关系，双方《租赁合同》解除的原因为被告拖欠租金和各项费用，故原审法院对被告关于调取原告与被告于2019年1月10日、2019年1月11日产生纠纷的报警记录、报警问询笔录的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、原告陈美儒与被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司于2017年8月25日签订的以深圳市福田区××泰然××路海松大厦××座903为租赁标的的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。二、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付2018年12月15日至2019年5月15日的租金266515.35元。三、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付租赁税费55434.61元。四、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付物业管理费7826元、日常维修资金653元。五、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元。六、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付保全担保费700元、律师费9848元。七、驳回原告陈美儒的其他诉讼请求。八、驳回被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司的反诉请求。以上款项，被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司限于判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉案件受理费共6458元（原告已交纳），由被告负担。本案反诉案件受理费1244.5元（被告已交纳2489元），由被告负担，超出部分原审法院予以退还。本院二审查明，经本院当庭组织双方核对原审开庭笔录，上诉人表示并没有找到被上诉人曾自述于2019年1月11日之后将涉案房屋锁上直至2019年5月16日的记录。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人主张由于被上诉人侵犯其经营管理自由，阻碍其对涉案房屋的正常使用，被上诉人违约在先，《租赁合同》应于上诉人搬走之日即2019年1月11日解除。针对上诉人在租赁期届满前搬离涉案房屋以及其主张的以此行为解除合同，双方并未协商一致，上诉人亦未履行通知义务，并且根据查明事实可知，在2019年5月15日被上诉人发出律师函之前，上诉人未将涉案房屋交还给被上诉人。在整个合同履行期间，被上诉人不存在致使合同目的无法实现的违约行为，上诉人单方主张提前解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定《租赁合同》于2019年5月15日解除，同时根据约定内容核查租金、租赁税费并作出认定，被上诉人的相应诉请确有合同依据，本院予以认同。上诉人主张本案应考虑被上诉人应承担的减损义务，并无事实基础，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6458元，由沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十月二十六日书记员 赵怡欣