重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19468号 原告（反诉被告）：蒋如意，男，1971年7月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：杨士鑫，重庆捷讯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗峰，重庆捷讯律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：唐然波，男，1973年4月14日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：田来全，重庆金仓律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋如意与被告（反诉原告）唐然波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，于2020年9月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋如意的委托诉讼代理人杨士鑫和罗峰、被告（反诉原告）唐然波的委托诉讼代理人田来全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋如意向本院提出诉讼请求：1.解除蒋如意与唐然波于2019年1月1日签订的《租赁合同》；2.唐然波立即支付蒋如意拖欠的2019年9月6日至2020年7月6日的租金226328.32元；3.唐然波立即将位于重庆市渝北区领航南路5号附8号房屋物业腾空并返还给蒋如意；4.唐然波立即向蒋如意支付资金占用利息暂计9055元（以17418.4元为基数，按年利率6%，自2019年6月1日起至2019年9月1日止，272元；以85541.2元为基数，按年利率6%，自2019年9月2日起至2019年12月1日，1308元；以153664元为基数，按年利率6%，自2019年12月2日起至2020年3月1日，2351元；以221786.8元为基数，按年利率6%，自2020年3月2日起至2020年6月1日，3431元；以226328.32元为基数，按年利率6%，自2020年6月2日起至付清之日止）；5.唐然波立即支付蒋如意自2020年7月6日起至返还房屋的房屋占用费，按每日756.92元计算；诉讼费由唐然波承担。事实和理由：2019年1月1日，蒋如意与唐然波签订了《租赁合同》，约定蒋如意将位于重庆市渝北区领航南路5号附8号房屋出租给唐然波，还约定了租金标准、支付方式等内容。但唐然波未按约向蒋如意支付租金。截止2019年7月26日共计向蒋如意支付了租金186950元，之后就未再向蒋如意支付过租金，且唐然波还存在擅自转租部分房屋的行为。故蒋如意于2020年7月6日通过微信和邮政快递方式向唐然波送达了解除合同的通知书。蒋如意为维护自己的合法权益，遂诉至法院。 被告（反诉原告）唐然波辩称，第一，蒋如意对租赁物无所有权、出租给唐然波时也无相应产权人的授权，故蒋如意无权收取租金。第二，唐然波同意解除合同，同意腾空并返还房屋给蒋如意。第三，蒋如意共计收取了唐然波租金200920元、25000元押金，因其无权出租，导致唐然波花钱装修后无法取得市场营业资格、合同目的无法实现，给唐然波造成了租金损失、押金损失、装修损失，蒋如意应当赔偿，故对蒋如意的其他诉讼请求应当全部驳回。 被告（反诉原告）唐然波向本院提出反诉请求：解除蒋如意与唐然波签订的租赁合同，蒋如意返还唐然波房屋押金25000元、租金200920元，赔偿唐然波损失85817元，合计311737元；诉讼费由蒋如意承担。事实和理由：2018年12月18日，唐然波准备到机场投资开超市，到处联系租赁门面，后经人介绍认识蒋如意，双方遂签订了《租赁合同》，将签订时间延为2019年1月1日。合同第一条明确约定蒋如意对案涉房屋有所有权。合同签订后，唐然波支付了押金25000元、租金200920元，投资装修和购买设备花费85817元，其中管线、板材、地板、电器、货架、家具、电脑、辅材、五金等材料设备费66817元，人工费15000元、除渣费4000元。房屋装修好后，唐然波到市场监管部门申办营业执照，监管部门要求出示产权证进行登记，唐然波多次找蒋如意提供产权证但无果，导致唐然波无法取得经营主体资格，合同目的无法实现。蒋如意不是案涉房屋的产权人、签订合同时也无产权人的授权，给唐然波造成巨大损失，应当退还租金和押金并赔偿损失。 原告（反诉被告）蒋如意辩称，同意解除合同的反诉请求，应当驳回其他反诉请求。唐然波反诉请求退还押金、租金，但蒋如意共计收取租金和押金200920元，200920元中包含了押金25000元，本案因唐然波自身原因导致合同解除，与蒋如意无关，相应法律责任由唐然波承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据渝（2018）两江新区不动产权第00057XXXX号产权证、《情况说明》《海领国际工程机械仓储中心入驻意向书（购买）》《租赁合同》《解除通知书》、EMS邮寄单、邮寄状态查询打印件、微信聊天记录截图、《收据》、借记卡账户历史明细清单、微信转账记录、渝两江市监（九所）指提字[2020]第16号《重庆两江新区市场监督管理局行政指导提示书》等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.对唐然波举示的中国工商银行重庆市分行客户凭条，其拟证明2018年12月18日向蒋如意转账支付了租金30000元，蒋如意称该30000元不是2018年12月18日支付而是2019年7月25日支付，因该凭条无法看清楚交易日期及时间、转入卡号/账号等内容，唐然波也未举示相应的银行流水予以佐证，故对该证据不予采信； 2.对唐然波举示的收据、送货单、发货清单、销货清单、发货单、销货单、销售单等，其拟证明租赁房屋后为了经营超市购买了材料，一是该组证据内容中包括了手套、床上用品、指甲刀等，与装修无关，二是均为案外人出具、无实际支付的证据予以佐证，三是部分单据字迹潦草难以确认内容，故对该组证据不予采信； 3.对唐然波举示的收条3张、收据1张，拟证明支付了装修人工费15000元、除渣费4000元、电脑费6000元，收条是案外人出具且无实际支付的证据予以佐证，电脑并非不可移动和搬离，唐然波可自行将电脑搬走，故对该组证据本院不予采信； 4.对唐然波举示的2020年8月26日拍摄的照片7张，其拟证明承租的是清水房、案涉房屋装修后的状态，蒋如意称不能证明拍摄的是案涉房屋，且其交付的不是清水房，地板、墙面、吊顶、灯都是蒋如意装修的，合同未约定承租房屋是否是清水状态，也没有约定装修期，故无法认定蒋如意出租时房屋的状态，也无法认定唐然波装修房屋的情况，故对该组证据不予采信； 5.对唐然波举示的《工商注册委托协议》打印件，无原件核实，且仅有一方签名盖章，故对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：案外人重庆海岭实业有限公司（以下简称海岭公司）是重庆市渝**领航南路**附**房屋的所有权人。 蒋如意（甲方、出租方）与唐然波（乙方、承租方）签订了一份落款时间为2019年1月1日的《租赁合同》，主要约定：甲方现将重庆市渝北区领航南路5号附8号房屋租赁给乙方合法经营，甲方为该房屋的产权人，享有和承担本租赁合同的权利和义务；租赁期限2019年1月1日起至2021年12月31日止，共计36个月，乙方可于租约期满同等条件下有优先续租权；第三条租金及其它费用，一、租金60元/平方米，月租金22707.6元，季度租金68122.8元，二、支付方式，1、甲乙双方约定此租金为不含税价格，乙方向甲方按季度缴纳，每次提前一个月进行支付，支付方式现金转账，2、乙方按先支付租金后使用原则，乙方应在签订本协议之日向甲方支付首季度房屋租金2019年1月1日至2019年3月31日共计3个月68122.8元，3、乙方在签订本协议当日，向甲方支付该房屋押金25000元，甲乙双方解除合作协议后，乙方缴清房屋相关费用并无违约行为时，甲方须将押金退还给乙方；第四条违约、合同的解除，二、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同，收回该房屋，造成直接经济损失由乙方自行负责，1、不按协议约定时间支付租金超过10日的，三、甲方有下列情况之一的，乙方有权单方面解除协议，并赔偿乙方损失，2、租赁期内乙方无违约情况，甲方不得退租，否则须赔偿乙方的装修损失和经营损失。合同还约定了其他内容。 2018年12月18日，蒋如意向唐然波出具了《收据》，载明收到租赁押金25000元。 唐然波的弟弟唐然全于2018年12月18日向蒋如意银行转账支付80000元。唐然波主张该款均是租金；押金25000元是现金支付；蒋如意主张该款中包含了押金25000元。 唐然波于2018年12月18日向蒋如意微信转账支付租金13120元、于2019年4月22日微信转账支付租金8000元和14600元、于2019年5月7日微信转账支付租金11600元、于2019年5月9日微信转账支付租金11000元、于2019年6月23日微信转账支付租金10000元、于2019年6月26日微信转账支付租金2600元、于2019年7月25日微信转账支付租金20000元、于2019年7月26日微信转账支付租金1030元，以上租金合计91950元。 2020年4月7日，重庆两江新区市场监督管理局第九所向唐然波送达了渝两江市监（九所）指提字[2020]第16号《重庆两江新区市场监督管理局行政指导提示书》，主要载明：根据《无证无照经营查出办法》的规定，提示你立即停止在重庆市渝北区领航南路5号从事经营活动，待取得相关证照后，方可从事经营活动。 2020年7月6日，蒋如意通过微信向唐然波送达了《解除通知书》，主要载明：你未按照《租赁合同》的约定向本人足额缴纳租金……你擅自将租赁的部分房屋转租给第三人，你的行为已构成了根本违约，导致本人的合同目的不能实现，现本人蒋如意依法正式通知你，一、你我双方于2019年1月1日签订的《租赁合同》解除，二、你应于2020年7月10日前腾空返还所租赁的房屋，并向本人支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费和违约金等费用。2020年7月7日，唐然波还收到了蒋如意向其邮寄的《解除通知书》。 2020年7月9日，海岭公司出具《情况说明》，主要载明：海岭公司于2015年7月27日与蒋如意签订了《海领国际工程机械仓储中心入驻意向书（购买）》，海岭公司将自身所有的位于重庆市渝北区领航南路5号楼1层1-2-1-5、1-2-1-6（房产证地址为重庆市渝北区领航南路5号附8号）、1-2-1-11号房屋（房产证地址为重庆市渝北区领航南路5号附7号）以及位于重庆市渝北区领航南路13号楼3层2-3-3-1、2-3-3-12、2-3-3-13号房屋出售给了蒋如意，蒋如意对上述房屋享有经营、管理和对外出租的权利。 蒋如意举示了2015年7月27日其与海岭公司签订的《海领国际工程机械仓储中心入驻意向书（购买）》，主要约定：拟入驻购买场地的位置为领航南路5号楼1层、领航南路13号楼3层；海岭公司暂定于2015年7月31日前将本意向书中约定的场地交付乙方（实际入驻时间以甲方的通知为准），在条件成熟时双方另行签订购房协议。蒋如意称尚未签订房屋买卖合同，尚未付清购房款。 庭审中，双方一致确认，租赁合同约定的房屋就是蒋如意举示的入驻意向书约定的房屋；同意租赁合同已于2020年7月6日解除。 蒋如意主张，海岭公司与其他人签订的租赁合同已经明确约定，“如因市场（含海岭现代物流园）需要新增超市或便利店，同等条件下乙方具有优先签约选择权。若乙方放弃此选择权，则甲方再对外招商”，海岭公司将该约定告知了蒋如意、要求蒋如意不能再开超市；唐然波找到蒋如意租赁时没有说过要经营什么，但蒋如意给唐然波说过海岭公司不准在案涉房屋经营超市；若是因蒋如意无产权证致使其无法办证经营，其早应解除合同，而不会一直支付租金，还另行转租；唐然波从未找蒋如意要过产权证、也未说过要开超市，签订合同前唐然波只说要卖一点干货、管理中心出具证明其就可以办营业执照，但三方未协商过产权证，管理中心也未向唐然波开过办证的证明；唐然波挂了超市的招牌后管理中心进行阻止并告知了蒋如意，蒋如意告知唐然波不能开超市，唐然波称其自己处理，这也是为何其在蒋如意无产权证情况下还要支付租金、转租；蒋如意对房屋有权出租、有权收取租金，唐然波无证据证明其主张的损失；因新冠疫情，同意减免唐然波一个月租金；唐然全2018年12月18日向蒋如意支付的80000元和13120元，合计金额91320元，就是押金25000元和第一期租金68122.8元；不同意退还押金。 唐然波主张，2019年7月唐然波与蒋如意、海岭公司协商提供产权证，但是蒋如意和海岭公司均不提供；合同约定蒋如意对房屋享有全部产权，但其至今没有签订购房合同，其无权租赁，海岭公司是于2020年7月9日出具的《情况说明》，故蒋如意无权收取2020年7月9日之前的租金；唐然波入驻后蒋如意一直不提供产权证或其他手续以便办证，故唐然波没有继续支付租金；蒋如意从未给其说过不能在案涉房屋开超市；唐然波从未转租，一直是自己在经营；2020年4月7日收到行政指导提示书时，已经没有经营了，只是因物品还放在屋内，最后一次开门是在2020年4月；屋内的货物已经处理，货架和电脑还在屋内；因一直在与蒋如意协商退押金，故没有还房；因新冠疫情，要求蒋如意减免一个月租金；不申请对装修进行评估。 本院认为，海岭公司出具的《情况说明》和《海领国际工程机械仓储中心入驻意向书（购买）》，能够证明蒋如意有权出租案涉房屋并收取租金。故蒋如意与唐然波签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。 关于解除合同、返还房屋。蒋如意主张合同已于2020年7月6日解除，唐然波予以同意。故双方的《租赁合同》已于2020年7月6日解除。蒋如意要求唐然波立即将位于重庆市渝北区领航南路5号附8号房屋物业腾空并返还，因合同已经解除，且唐然波同意交还房屋，故对蒋如意要求唐然波腾空并返还房屋的诉讼请求予以支持。 本案的争议焦点是蒋如意是否有权解除合同。2020年7月6日蒋如意向唐然波送达的《解除通知书》中，以唐然波擅自转租、欠付租金已经构成根本违约为由主张解除合同。第一，蒋如意无证据证明唐然波擅自转租，其据此主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于欠付租金。唐然波共计向蒋如意转账支付171950元。唐然波主张还另行现金支付了押金25000元。蒋如意主张押金25000元包含于2018年12月18日银行转账支付的80000元之中。唐然波仅举示了2018年12月18日蒋如意出具的《收据》证明其以现金支付了押金。合同约定签订合同时唐然波应支付押金25000元、第一期三个月租金68122.8元，合计金额93122.8元。2018年12月18日，唐然波银行转账支付了80000元、微信转账支付了13120元，合计金额93120元，与应付金额大致相当。故因《收据》出具时间与转账时间一致、应付金额和转账金额大致相当，可以认定2018年12月18日唐然波支付的80000元中包括了押金25000元、第一季度部分租金55000元。唐然波作为承租人，应当对其已付租金的情况举示证据予以期满，其主张已付租金200920元无证据予以证明，本院不予采信。蒋如意称唐然波已付租金为186950元，该租金的期间为2019年1月1日至2019年9月7日。唐然波称因蒋如意不提供案涉房屋的产权证导致其无法办理营业执照、无法继续经营，故没有支付2019年9月8日之后的租金。蒋如意称其向唐然波告知过不能开办超市，依据是产权人与其他承租人签订的租赁合同约定新增超市或便利店，同等条件下其他承租人具有优先签约选择权。蒋如意无证据证明其告知唐然波不能开超市，其与唐然波的租赁合同也未对唐然波的经营业态进行限定约定，产权人与其他承租人签订的租赁合同对唐然波没有约束力，故蒋如意主张以其他人签订的合同为依据拒不向唐然波提供产权证等手续，确无依据。但是，蒋如意称唐然波从未找其要过产权证。唐然波也未举示证据证明其要求蒋如意向其提供产权证用于办证。故唐然波无证据证明蒋如意不提供产权证，且其在租赁房屋中经营至2020年，唐然波据此不支付2019年9月8日之后租金没有事实依据，逾期支付租金超过10日的，蒋如意依据合同第四条第二款第1项约定，有权解除合同。故2020年7月6日蒋如意向唐然波送达的《解除通知书》发生解除合同的法律效力。 关于租金。唐然波于2020年4月7日收到《重庆两江新区市场监督管理局行政指导提示书》后，无证据证明其向蒋如意进行了告知，且唐然波主张最后一次开门是在2020年4月也无证据证明；唐然波以一直在与蒋如意协商退押金为由不还房，没有依据。故唐然波应向蒋如意支付2019年9月8日至合同解除之日即2020年7月6日的租金22707.6元/月×9.97个月＝226394.77元，蒋如意仅要求唐然波支付226328.32元，是对自己权利的处分，本院予以认可。唐然波主张因新冠疫情减免一个月租金22707.6元，蒋如意予以同意。故对蒋如意要求唐然波支付2019年9月8日至2020年7月6日期间欠付租金203620.72元的诉讼请求，本院予以支持。 关于资金占用利息。唐然波逾期支付租金给蒋如意造成资金占用利息损失，应予以支持。蒋如意主张按照年利率6%计算利息没有依据，应按中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同约定唐然波按季度向蒋如意支付租金，每次提前一个月支付。故唐然波应于2019年5月31日前支付2019年9月8日至2019年9月30日期间的租金17484.85元，蒋如意自愿将计算基数调整为17418.4元是对自己权利的处分，本院予以认可；应于2019年8月31日前支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金68122.8元，蒋如意主张从2019年9月2日起算利息，是对自己权利的处分，本院予以认可；应于2019年11月30日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金68122.8元，蒋如意主张从2019年12月2日起算利息，是对自己权利的处分，本院予以认可。2020年4月1日至2020年6月30日期间扣除因疫情减免的一个月租金后应付租金为45415.2元，应于2020年2月29日前支付；2020年7月1日至2020年7月6日期间的租金4541.52元应于2020年5月31日前支付。但，一是因新冠疫情影响，唐然波逾期支付2020年4月1日至2020年7月6日期间的租金不按违约处理，二是2020年3月31日之前欠付租金的资金利息在疫情期间也在持续计算，故综合考虑，本院酌情不计算被告逾期支付2020年4月1日至2020年7月6日期间租金的资金占用利息。 故唐然波应向蒋如意支付的资金占用利息为，以17418.4元为基数从2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算、从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以68122.8元为基数从2019年9月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以68122.8元为基数从2019年12月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于房屋占用费。合同解除后唐然波应当及时将案涉房屋交还给蒋如意。逾期未交还的，应当向蒋如意支付房屋占用费。蒋如意主张按照每日租金756.92元的标准计算房屋占用费具有合理性，故唐然波应向蒋如意支付从2020年7月7日起按每日756.92元的标准计算至腾空并返还房屋之日止的房屋占用费。 关于返还押金和租金、赔偿损失。合同第三条第二款第3项约定，唐然波向蒋如意支付押金25000元，双方解除合作协议后，唐然波缴清房屋相关费用并无违约行为时，蒋如意须将押金退还给唐然波。现唐然波尚欠付租金，故对其要求蒋如意返还押金25000元的诉讼请求，本院不予支持。唐然波主张蒋如意返还已付租金、赔偿损失没有依据，且其主张的损失无证据予以证明，故本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）蒋如意与被告（反诉原告）唐然波签订的《租赁合同》于2020年7月6日解除； 二、被告（反诉原告）唐然波于本判决生效后立即向原告（反诉被告）蒋如意腾空并返还重庆市渝北区领航南路5号附8号房屋； 三、被告（反诉原告）唐然波于本判决生效后立即向原告（反诉被告）蒋如意支付2019年9月8日至2020年7月6日期间欠付租金203620.72元； 四、被告（反诉原告）唐然波于本判决生效后立即向原告（反诉被告）蒋如意支付逾期支付租金的资金占用利息，以17418.4元为基数从2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算、从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以68122.8元为基数从2019年9月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以68122.8元为基数从2019年12月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 五、被告（反诉原告）唐然波于本判决生效后立即向原告（反诉被告）蒋如意支付从2020年7月7日起按每日756.92元的标准计算至腾空并返还房屋之日止的房屋占用费； 六、驳回原告（反诉被告）蒋如意的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）唐然波的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7090.44元减半收取3545.22元、反诉案件受理费3545.22元，由被告（反诉原告）唐然波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二〇年十月十日 书记员  陈 实