河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7226号上诉人（原审被告）：宋晓昌，男，汉族，1976年9月23日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：秦宗社，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李俐儒，女，汉族，1990年8月21日出生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：璩建伟，河南张振龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴岩博，河南张振龙律师事务所律师。上诉人宋晓昌因与被上诉人李俐儒商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋晓昌的委托诉讼代理人秦宗社，被上诉人李俐儒及其委托诉讼代理人璩建伟、裴岩博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋晓昌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由李俐儒承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，案涉房屋买卖合同无效。2017年7月23日，案涉房屋买卖合同因李俐儒未按协议约定按期支付银行贷款，屡次违约，使宋晓昌人格信誉和企业信誉彻底被毁，给宋晓昌造成了巨大的经济损失。也说明李俐儒知道案涉房屋买卖合同未经共同权利人陈娜的签字和授权，不具有法律效力，无法履行和实现合同目的。宋晓昌与李俐儒在未经案涉房屋权利人陈娜知情、同意、授权的情况下，恶意串通所签房屋买卖协议共同故意侵害陈娜对案涉房屋的所有权，属无效合同。二、一审法院偏袒李俐儒，断章取义枉法裁判。2018年宋晓昌与妻子陈娜发生矛盾，双方经调解就财产部分达成协议。宋晓昌因经济困难没有按期足额完全履行，陈娜诉至一审法院主张离婚。另案离婚判决，陈娜放弃的是部分共同财产，不是全部共同财产。一审法院在未查明事实真相的情况下，就认定陈娜自愿放弃夫妻共同财产，将案涉房屋判给李俐儒所有。李俐儒辩称，一、李俐儒与宋晓昌签订的《房屋买卖合同》合法有效。1.合同系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效、可撤销情形，属合法有效合同。2.李俐儒购买案涉房屋价格高于宋晓昌购入价10万元以上，李俐儒与宋晓昌签订《房屋买卖合同》时并无与宋晓昌恶意串通损害陈娜利益的主观恶意。3.合同签订后，李俐儒依约将24万元首付款支付宋晓昌且自合同签订次月起开始替宋晓昌偿还贷款28个月直至2019年底，宋晓昌也将房屋钥匙、《商品房买卖合同》《贷款合同》《抵押合同》及《购房发票》《契税完税证明》等原件交给李俐儒。陈娜作为原房屋共有人，对前述合同履行行为不可能不知情，却从未提出异议，表明陈娜对宋晓昌将案涉房屋出售给李俐儒以默许的方式予以认可。4.即使宋晓昌售房行为未得到陈娜的同意，属于无权处分，也不影响合同的效力。陈娜在2018年与宋晓昌的离婚诉讼中自愿放弃了婚后共同财产，案涉房屋在宋晓昌与陈娜离婚后即属于宋晓昌的个人财产，宋晓昌有完全的处分权。二、宋晓昌与陈娜现在的婚姻状况对《房屋买卖合同》效力不产生影响。陈娜在离婚诉讼中自愿放弃婚后共同财产，案涉房屋属于宋晓昌的个人财产。无论宋晓昌与陈娜现在的婚姻状况如何，宋晓昌的个人财产均不能转化为双方共有财产。三、李俐儒依约履行了合同义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。李俐儒支付了24万元首付款，并自2017年8月每月向宋晓昌转账2513元用以偿还房贷。而宋晓昌却不履行过户的义务。李俐儒于2019年11月停止偿还贷款是行使不安抗辩权。宋晓昌贷款逾期不是李俐儒的责任。四、宋晓昌不配合李俐儒办理房屋过户手续严重违约，应承担违约责任。尽管合同没有明确约定办理房屋过户登记的期限，但自合同签订后三年多时间，宋晓昌应履行配合李俐儒办理房屋过户手续的义务。李俐儒向一审法院起诉请求：1.判决宋晓昌履行双方《房屋买卖合同》，立即配合李俐儒办理位于偃师市上海国际商贸城1号楼西单元1001号房屋过户手续；2.判决宋晓昌承担违约金10万元；3.诉讼费由宋晓昌承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，宋晓昌、陈娜与洛阳伟翔置业有限公司签订了商品房买卖合同，该二人共同购买了位于上海国际商贸城H1幢西单元1001号房产，建筑面积128.49平方米，总金额为340793元，2013年1月6日前首付110793元，交房时间为2013年9月30日前。后宋晓昌、陈娜（××）与中国银行股份有限公司偃师支行（抵押权人）、洛阳伟翔置业有限公司（担保人）签订了房地产抵押合同，宋晓昌、陈娜以位于上海国际商贸城H1幢西单元1001号房产作抵押向中国银行股份有限公司偃师支行贷款230000元。2013年1月14日，洛阳伟翔置业有限公司向宋晓昌、陈娜开具了首付款110793元的发票。2013年6月5日，偃师市地方税务局向宋晓昌、陈娜开具了契税完税证。2013年11月8日，陈娜在房屋交接计算单上签名。2017年7月23日，宋晓昌（甲方）与李俐儒（乙方）签订了房屋买卖合同，合同主要约定：“一、甲方将甲方所有的位于偃师市上海国际商贸城1号楼西单元1001号房、建筑面积128.49平方米出售给乙方。双方约定房价为449176元(含甲方交纳过的所有附属费用及增值税)，扣除甲方在银行办理的贷款197997.13元，乙方应支付甲方房价共计为25万元整，银行所有贷款由乙方支付。二、甲方出售给乙方的房价共计25万元，合同生效后乙方支付给甲方24万元，余款1万元待房屋不动产证(房产证)办妥后，由乙方支付给甲方。三、合同签订后，房屋内的所有财产由乙方支配使用，乙方有权装修居住。四、甲方保证该房屋系甲方所有，没有权利瑕疵，没有抵押。五、如果有第三方起诉甲方，造成该房屋被查封、拍卖、执行等原因，致使乙方得不到该房屋，由甲方支付乙方70万。六、合同签订后甲方将该房屋的所有手续交给乙方，并积极配合乙方办理所有过户手续，办理过户手续产生的所有费用由乙方承担。七、如果甲方违约，应支付乙方违约金10万元整，并赔偿给乙方造成的所有损失。八、未尽事宜双方协商解决。九、本协议自甲、乙双方签订后生效。十、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，留一份办理房屋不动产使用(暂由乙方保存)，均具有同等的法律效力。”。同日，李俐儒向宋晓昌支付了240000元，宋晓昌向李俐儒出具了收条，内容为：“收条今收到房屋款240000元（贰拾肆万元）宋晓昌2017.7.23”，宋晓昌将房屋钥匙、购房合同、抵押合同、还贷银行卡等交付给李俐儒。从2017年8月开始，李俐儒代宋晓昌向中国银行股份有限公司偃师支行偿还房贷至2019年11月，期间因办理过户手续问题双方沟通未果，故2019年12月之后李俐儒亦未再代还房贷。宋晓昌、陈娜因感情不和，2018年7月25日陈娜诉于一审法院，要求与宋晓昌离婚，审理中陈娜自愿放弃婚后共同财产，一审法院于2019年3月27日作出（2018）豫0381民初2889号民事判决书，判决准许宋晓昌、陈娜离婚。另查明，本案审理中，李俐儒于2020年1月9日向一审法院申请诉讼保全，并由河南翼海诉讼保全担保有限公司出具保函提供担保，一审法院于同日作出（2019）豫0381民初4284号民事裁定书，对位于偃师市上海国际商贸城H1号楼西单元1001号房产进行了查封，李俐儒为此支出保全费4020元。上述事实，有李俐儒提交的房屋买卖合同、收条、银行卡复印件、交易明细清单、钥匙照片、商品房买卖合同、抵押合同、首付款发票、契税完税证、房屋交接计算单，宋晓昌提交的房屋买卖合同、商品房买卖合同、还款流水明细清单，当事人的陈述及庭审笔录在卷资证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李俐儒、宋晓昌所签订的《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同真实有效。宋晓昌做为房屋的合法所有权人，其有权出售该房屋。合同签订后，李俐儒已按照合同约定支付给宋晓昌购房款240000元，宋晓昌收款后也按约定将房屋钥匙及相关手续交给了李俐儒，后李俐儒按月向银行偿还贷款本息至2019年11月，只是因为双方协商办理过户时发生纠纷，且合同中对办理过户未约定期限，故李俐儒不能证明宋晓昌违约，其主张的违约金100000元，无证据及法律依据，一审法院不予支持。现李俐儒要求宋晓昌将案涉房屋过户至李俐儒名下的要求，于法有据，合情合理，应当予以支持。由于李俐儒、宋晓昌双方在房屋买卖合同中对还款方式及期限未明确约定，且案涉房屋在银行尚有贷款处于抵押状态，庭审后李俐儒亦表示愿意一次性将银行贷款付清以办理房屋解押手续，有利于实现合同目的，一审法院予以支持，故李俐儒付清银行贷款后，宋晓昌应协助李俐儒办理解押及房产过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、于本判决生效后十日内，李俐儒向中国银行股份有限公司偃师支行付清其位于上海国际商贸城H1幢西单元1001号房产的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），宋晓昌应予以协助。二、于本判决第一项履行完毕后十日内，宋晓昌配合李俐儒将位于上海国际商贸城H1幢西单元1001号房产办理解除抵押及过户手续，将该房产过户至李俐儒名下。三、驳回李俐儒的其他诉讼请求。案件受理费2300元、保全费4020元，由李俐儒、宋晓昌各半承担。本院二审期间，宋晓昌围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经查，一审法院于2019年3月27日作出的（2018）豫0381民初2889号民事判决书认定陈娜自愿放弃婚后共同财产，宋晓昌作为案涉房屋所有权人，其处分案涉房屋符合法律规定，宋晓昌上诉主张其与李俐儒签订的《房屋买卖合同》应为无效的理由并不符合相关法律规定，一审法院认定合同有效正确，本院予以确认。关于宋晓昌主张李俐儒逾期还贷构成违约的意见，经查，李俐儒提交的还款明细清单证明李俐儒依约按月代宋晓昌归还银行贷款至双方发生纠纷时止，宋晓昌该意见与查明事实不符，本院不予采纳。一审法院充分考虑案涉合同履行程度及有利于实现合同目的实际情况，判决李俐儒代为偿还银行贷款并由宋晓昌配合办理过户手续，合情合理合法。综上，宋晓昌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4669元，由宋晓昌负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月二十八日书记员  麻琳娜