广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终2842号 上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇育才路**。 法定代表人：刘胜。 委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴小红，女，1987年10月1日出生，汉族，住广东省梅县******。 被上诉人（原审原告）：梁福浩，男，1985年9月20日出生，汉族，住广东省梅县******。 委托诉讼代理人：邓培珍，女，1965年11月6日出生，汉族，住广东省佛冈县石角镇******。推荐社区：佛冈县迳头镇仓前村民委员会。 上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人吴小红、梁福浩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳达公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回范国营、樊炳春全部诉讼请求；二、由范国营、樊炳春承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院程序违法。被上诉人的代理人不是其所在社区推荐的同一社区的公民，其以普通公民的身份参与本案诉讼，不符合《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条关于公民代理的规定，亦违背了司法实践。虽然《民事诉讼法》第五十八条及《民诉解释》第八十八条对于社区推荐的公民是否必须限定为该社区内居民没有明确规定，但从国家立法的基本取向和立法本意来看，社区推荐的公民必须限定为该社区居民，该社区之外的居民不能担任被推荐人。被上诉人的代理人不具有代理资格，其违法收取被上诉人高额代理费用的行为实质上已经涉嫌非法经营罪，因此建议法院将相关线索移交公安经侦部门处理。二、一审法院认定事实不清，处理错误。案涉房屋未能如期交付是由于如下非佳达公司的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。案涉房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许佳达公司边施工边办理报建审批手续。佳达公司从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成佳达公司直接或间接损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致案涉房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于案涉房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了案涉房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于佳达公司。（五）范国营、樊炳春未按时办理收楼手续的问题。佳达公司在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故范国营、樊炳春未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与佳达公司无关。（六）关于永久性电房规划调整问题，佳达公司原报建规划图纸已经相关部门审核通过，但在施工过程中因周边住户及部分业主对永久性电房的位置提出异议，不得不进行调整，导致工期延误，在此过程中，永久性电房的建设佳达公司按已通过相关部门审核的图纸进行施工，亦不存在任何过错，为避免周边住户及部分业主反对造成工期进一步延误，才按审批流程进行规划调整，故由此造成的工程耽误导致的延迟交楼时间应予扣减。综上，导致佳达公司未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“佳达公司可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故佳达公司无须向范国营、樊炳春支付违约金。 吴小红、梁福浩答辩称：佳达公司说到的电房迁移的问题，从其提供的签名日期可以看到，大部分业主都是同意迁移配电房的，而且在迁移配电房的过程中没有妨碍其他工程的施工，所以其称配电房迁移导致其施工延期是不成立的。并且有的业主是卖了房子马上要入住新房子，所以是迫不得已收的房，在收房后在2018年年底其通知收房，当时是拒绝的，后来因为实际条件没办法在2019年5月入住。报装燃气在交清费用后，通知燃气公司来家里看管道如何设置的时候，燃气公司答复业主，由于佳达公司没有交清工程款，所以无法给我们通气。直到2019年11月25日，佳达公司才交清给燃气公司的工程款，才和业主开通燃气，并非是佳达公司所说的业主未收房就起诉，而是我们一直追到了2019年5月，每一个业主向佳达公司追收逾期交楼违约金的日期截止至收楼之日止。 吴小红、梁福浩向原审法院起诉请求：1、判令佳达公司向吴小红、梁福浩支付从2018年9月1日至2019年12月31日止共487天，延期交楼违约金共36513元；2、判令本案受理费用由佳达公司承担。 原审法院认定事实：佳达公司是金尊大厦的开发商，于1996年12月17日注册成立。2016年12月30日，吴小红、梁福浩（买受人）与佳达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“1、买受人向出卖人购买佛冈县石角镇******房，房屋面积125.05平方米，总房价为749760元。付款方式及期限（第七条）：买受人采取商业贷款，买受人应当于2016年12月31日前支付首期房价款人民币159760元，余款590000元申请贷款支付。2、逾期支付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、商品房交付条件约定为：……1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；……2该商品房已取得房屋测绘报告。4、商品房相关设施设备交付条件约定为：……1供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；……2供电纳入城市供电网络并正式供电……4燃气完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。5、出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房......。”涉案商品房买卖合同签订后，吴小红、梁福浩依约向佳达公司支付了全部购房款749760元。佳达公司于2018年12月20日完成工程竣工验收备案手续后，通知吴小红、梁福浩在内的全体业主在2019年1月1-3日办理收房手续。吴小红、梁福浩以佳达公司虽然取得建设工程竣工验收备案证明文件，但未提供《房屋测绘报告》而且房屋相关设施设备未达到合同第十条约定的交付条件为由拒绝收楼。现涉案房屋的燃气设施已完成了管道铺设，并于2019年12月29日开通了燃气供应。 原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。吴小红、梁福浩（买受人）与佳达公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依约履行。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“第九条：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......4、交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”涉案房屋虽然在2018年12月20日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但燃气直到2019年12月29日才能正常供应，佳达公司未能在2018年8月31日将符合合同约定的交付条件的商品房交付给吴小红、梁福浩显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金计算至房屋达到交付条件后将书面通知送达给买受人之日止。现吴小红、梁福浩主张违约金从2018年9月1日起至2019年12月31日止，共487天，违约金共36513元（749760×0.01%×487），事实依据充分，予以支持。对于佳达公司主张因创文创卫的不可抗力的原因导致延期交楼，应顺延四个月的期限的抗辩意见，佳达公司至今仍未提供关于创文创卫期间不得施工的证据证明可以顺延交楼期限的事实，因此，佳达公司的该辩称意见，理由依据不足，不予采信。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月11日判决如下：佛冈县佳达服装有限公司应于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金36513元给吴小红、梁福浩。案件受理费712元，减半收取计356元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本院二审期间，佳达公司提交证据如下：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明案涉商品房于2018年7月15日竣工，且2018年5月已铺设燃气管道，业主拒绝收楼并非开发商的原因；2.土地证、3.《商品房预售许可证》、4.《使用说明书》、5.《商品房质量保证书》，拟证明根据上述证件取得的日期可证明不存在业主称的未出示“五证二书”情况；6.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询，拟证明部分回迁户对回迁面积有异议，阻挠施工，导致项目进度延期；7.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；8.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明由于政府原因，导致施工中途停工近4个月；9.回迁户阻挠施工视频（光盘）、会议签到表/工程例会（关于春节放假时间及后续工作的安排）、报案笔录（已申请调查取证），拟证明部分回迁户百般阻挠施工问题，耽误时间约6个月（2017年11月上旬至2018年5月中旬）；10.关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请及附件、会议签到表、竣工图纸，拟证明调整用电房规划，耽误时间约5个月；11.《金尊大厦工程的竣工日期及工人工资结算情况公示》、竣工验收报告、备案表，拟证明案涉商品房于2018年7月15日竣工；12.《房屋建筑面积测绘说明》、《实测分户说明》，拟证明案涉项目于2016年12月预测报告；13.燃气施工合同等，拟证明佳达公司于2018年5月与燃气公司签订施工合同，由于政府调整规划，影响燃气开通，并非佳达公司原因；14.创文创卫报道截图，拟证明佛冈县委及政府“创文创卫”期间要求停止施工，导致竣工时间迟延4个月；15.邮件寄送证明，拟证明开发商通知业主收楼。再补充提交：1.建设工程消防设计审核意见书；2.清远市建设工程施工图设计文件审查合格书；3.委托扣款协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合佳达公司的上诉请求与吴小红、梁福浩的抗辩意见，归纳本案争议焦点：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。 涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。佳达公司上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查佳达公司提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。佳达公司上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题均发生在涉案合同签订之前，且该两个理由完全不在合同约定的可以延期的范围内，故对于佳达公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，佳达公司提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，佳达公司亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故佳达公司以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，根据佳达公司提交的《县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示》可知，市政燃气管道的改造规划是在涉案商品房买卖合同签订之前已经公示，也就是说，燃气管道的改造计划并非合同签订后才出现的事实，佳达公司应当在此基础上确定交房期限和交房条件，而非确定交房期限后才以此为由要求延期。同时，合同约定如因出现延期事由，佳达公司应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，佳达公司并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是佳达公司未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由佳达公司自行承担。综上，佳达公司提出的延期交房理由均不成立。 至于佳达公司提出公民代理的程序问题。民事诉讼法及相应的司法解释规定当事人所在的社区可以为当事人推荐公民代理人，但并未强制要求被推荐的人必须是该社区的公民。而佳达公司认为被代理人收取代理费既未提交证据，也不属于本案审查的范围，故本院对佳达公司的该节上诉理由不予采纳。 综上，佳达公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费712元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 文 审判员 肖惠文 审判员 何 燕 二〇二〇年十月二十一日 书记员 范小婷 书记员 邓海欣 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。