广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2935号 上诉人（原审被告、反诉原告）：范珍艳，女，汉族，1972年7月23日出生，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：唐德仁，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘多娜，广西同望（柳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘彬燕，女，布依族，1995年5月3日出生，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人范珍艳因与被上诉人刘彬燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 范珍艳上诉请求：一、撤销柳州市城中区人民法院(2020)桂0202民初434号民事判决，驳回被上诉人在一审时的诉讼请求，并支持上诉人在一审时的诉讼请求。二、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一审法院认定，因刘彬燕与范珍艳就剩余一半保证金（押金）的支付方式未达成一致意见，刘彬燕是在范珍燕的通知下于2020年1月31日搬离涉案房屋。法院认定事实错误，导致错误的判决结果。双方的微信记录明确载明：范珍艳给刘彬燕发微信（1月7日15:34)：“给你一次机会，你把欠的合同保证金这几天送给我，我们租房合同继续有效，如果这个月十号之前还没有给我，那我们的合同就无效，你月底就搬家。”刘彬燕回复说：“你这边正式通知我，我跟你协商没见你回，已经找好地方了，月底给回你钥匙。”范珍艳回复：“好，这个月31号，正月初七，你搬完交钥匙给我。”上述证据证明，范珍艳要求刘彬燕交完余下5000元保证金，继续履行租赁合同，刘彬燕以找好了新的商铺为由，不再履行合同。上诉人认为，双方对于余下的5000元保证金支付，未约定具体支付时间，上诉人随时可以要求刘彬燕支付，并非是支付方式的问题未能达成一致意见。刘彬燕拒绝支付余下保证金，并以重新找到商铺为由，要求解除租赁合同，明显是刘彬燕单方解除合同，并非是双方协商解决合同。关于上诉人诉求的房租违约金。被上诉人在2019年11月支付12月份的租金时间是11月27日。12月支付2020年1月份的租金时间是12月30日，按照租赁合同第三条第1点“每月的25日前交纳下月租金，若发生拖欠房租2-5天内的，加收贰佰元违约金”。第五条第2（3)小点“单月拖欠租金累计达十天的，甲方有权解除合同，不退还合同保证金”。上诉人在微信里只同意被上诉人延长缴纳租金的时间，并没有同意被上诉人不用缴纳违约金。所以被上诉人应该支付上诉人的租金违约金共计400元。一审法院未支持该项诉求显然违反了租赁合同的约定。合同法第六十条规定，合同双方应当全面履行义务，刘彬燕违反合同的约定，不按合同约定支付保证金，在履行合同的过程中，经范珍艳多次催告，刘彬燕仍然拒绝履行义务，并且告知己经找到新的商铺为由，拒绝缴纳保证金，刘彬燕应当向范珍艳承担违约责任，一审法院驳回上诉人的诉讼请求，显然违反了租赁合同的约定。 刘彬燕辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，一审法院判决合理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘彬燕向一审法院起诉请求：1.范珍艳向刘彬燕支付违约金共计10000元，退还房屋押金5000元；2.范珍艳赔偿刘彬燕装修损失15000元；3.范珍艳赔偿刘彬燕经营损失10000元；4.范珍艳承担本案的诉讼费用。 范珍艳向一审法院反诉起诉请求：1.刘彬燕支付合同约定的违约金10000元，扣除原来的押金5000元，还需支付5000元；2.刘彬燕赔偿房屋维修费5000元；3.刘彬燕赔偿因违约造成的铺面损失费4500元；4.刘彬燕支付房租违约金400元；5.刘彬燕承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年10月16日，范珍艳与刘彬燕签订《租赁合同》，双方约定范珍艳将柳州市莲塘路28号现代收获大厦一楼32号铺面上下共两层出租给刘彬燕用做蛋糕烘焙原料制售。租赁期限为三年，即从2019年11月1日至2022年10月30日止。门面租金为每月4500元，租金按月交纳，刘彬燕应于每月25日前交纳下月租金给范珍艳，若发生拖欠房租2-5天内的，加收200元违约金。签订合同当天付2019年11月份租金。2019年交11月租金的时间为10月25日，依次类推。为保证合同正常履行，刘彬燕应于本合同签字之日交纳保证金10000元给范珍艳作为履行合同保证金，合同保证金不计息，不抵租金，不低欠款。在合同期内，如刘彬燕提前终止租房，范珍艳不退还合同保证金。如范珍艳需提前终止租房，范珍艳需提前2个月通知刘彬燕，范珍艳向刘彬燕赔偿违约金10000元，同时向刘彬燕退还合同保证金10000元。合同经范珍艳、刘彬燕签字，并且刘彬燕向范珍艳支付合同保证金及当月租金后方可生效。签订上述合同时，经范珍艳同意，刘彬燕向范珍艳支付了房屋的一半保证金（押金）5000元，范珍艳向刘彬燕出具收条表示收到刘彬燕交来的房屋押金5000元并将涉案房屋交付给刘彬燕使用。在上述合同的履行过程中，因刘彬燕与范珍艳就剩余一半保证金（押金）的支付方式未达成一致意见，刘彬燕在范珍艳的通知下于2020年1月31日搬离涉案房屋。2020年2月24日，刘彬燕以范珍艳擅自解除合同构成违约为由诉至该院并提出上述诉讼请求。范珍艳在本案的审理过程中以刘彬燕拒不支付押金构成违约为由向该院提出上述反诉请求。 一审法院认为，范珍艳与刘彬燕于2019年10月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，虽然范珍艳与刘彬燕在《租赁合同》中约定刘彬燕应于该合同签字之日交纳保证金10000元，但刘彬燕经范珍艳同意可先支付一半保证金（押金）5000元，视为刘彬燕与范珍艳在履行合同过程中对上述合同约定的变更。因上述合同中并未对保证金的支付方式进行约定，范珍艳要求刘彬燕通过转账的方式向其支付，而刘彬燕则要求当面支付并由范珍艳出具相应的收据，因双方对押金的支付方式未能达成一致意见，刘彬燕在范珍艳的通知下于2020年1月31日搬离涉案房屋。庭审中，刘彬燕与范珍艳均认可《租赁合同》已经解除。因涉案合同系在双方对合同约定不明部分无法达成一致意见情况下，范珍艳要求刘彬燕搬离涉案房屋，刘彬燕亦同意搬离涉案房屋，视为双方合意解除了《租赁合同》。故刘彬燕诉请要求范珍艳退还房屋保证金（押金）5000元，该院予以支持。因《租赁合同》系双方就保证金（押金）支付方式约定不明而导致双方合意解除，故刘彬燕主张违约金缺乏依据，该院不予支持。关于刘彬燕主张的装修损失和经营损失，因刘彬燕并未提供充分证据予以证实，故该院不予支持。因涉案房屋已合意解除，范珍艳要求刘彬燕补交5000元保证金（押金）作为违约金并不退还已交的5000元保证金（押金）的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于范珍艳诉请的房屋维修费5000元，因范珍艳未提供充分证据证明涉案房屋因刘彬燕损坏并导致范珍艳对该房屋进行了维修，且产生了相应的维修费，故范珍艳的该项诉请缺乏依据，该院不予支持。关于范珍艳诉请的铺面损失费，因范珍艳并未提供充分证据予以证实，故该院不予支持。关于范珍艳诉请的支付房租违约金400元，范珍艳主张刘彬燕于2019年11月27日交纳了2019年12月份的租金，于2020年12月30日交纳了2020年1月份的租金的行为已经构成违约，刘彬燕则认为11月27日支付租金并未超过两天，12月底才交纳租金系经过范珍艳同意。经查，《租赁合同》约定刘彬燕于每月25日前交纳下月租金给范珍艳，若发生拖欠房租2-5天内的，加收200元违约金。本案中，刘彬燕于2019年11月27日交纳2019年12月份的租金，逾期并未达2天，而庭审中范珍艳亦认可其同意刘彬燕在12月30日交纳1月份租金，故范珍艳的该项诉请缺乏依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款之规定，判决：一、范珍艳向刘彬燕退还房屋保证金（押金）5000元；二、驳回刘彬燕的其他诉讼请求；三、驳回范珍艳的全部反诉请求。一审案件本诉受理费800元（刘彬燕已预交），由刘彬燕负担700元，范珍艳负担100元。一审案件反诉费860元（范珍艳已预交），由范珍艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交2020年4月25日《租赁合同》、2020年4月25日《补充协议》、柳尊连塘餐饮店营业执照复印件、曾仁德身份证复印件、2019年12月26日微信语音翻译件等证据与本案具有一定关联，视其与案件关联性大小作为本院审理之参考。上诉人对一审查明的“签订上述合同时，经范珍艳同意，刘彬燕向范珍艳支付了房屋的一半保证金（押金）5000元”之异议，因该查明内容与范珍艳一审庭审本人陈述内容相符，故该异议本院不予采纳。 双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：被上诉人是否应当承担违约金10000元、房屋维修费1500元、逾期支付租金的违约金400元及空置铺面损失费4500元？ 首先，本案双方认可《租赁合同》所涉之部分押金承租人延期交付为双方协商同意，且经延期后刘彬燕交付该押金的时间并未超过双方约定，故不能认定为违约。同时，对于押金的交接方式双方没有具体的合同约定，被上诉人提出当面交付并出具凭证，该方式与前期押金交付形式亦相符，因此不能认定被上诉人有不配合及时交付押金的故意。故上诉人主张被上诉人承担违约金10000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，双方合同约定每月25日预交下月租金，并约定拖欠2-5天内延期交纳的支付违约金200元。被上诉人2019年11月27日交下月租金，并未满足支付该月延期缴租违约金要求。2019年12月的租金交纳问题，上诉人二审提交的2019年12月26日微信聊天记录可以证明双方已经协商同意每月30交纳下月租金，被上诉人于2019年12月30日交纳下月租金，故上诉人主张该月延期缴租违约金并不符合民事活动诚实信用原则，本院亦不予支持。 另外，关于房屋维修相关损失问题，由于上诉人没有证据证明交付出租物时的明确状态，且双方合同中约定期满装修应归出租方，可移动物品承租人自行处置，承租人在处置物品时将可移动物品处置具有合同依据，但承租人在处置移动物品时将已自行安装在租赁物上的小部分电线也一并拆走有所不当。考虑该不当行为并未对出租物完整功能构成严重影响，且恢复亦不复杂。故本院依据公平原则酌情判令被上诉人赔偿房屋电线维修及损失共计500元，超出部分，本院不予支持。 综上所述，范珍艳上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初434号民事判决第一、第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初434号民事判决第三项； 三、刘彬燕向范珍艳支付房屋电线维修及损失500元； 四、驳回范珍艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件本诉受理费800元（刘彬燕已预交），由刘彬燕负担700元，范珍艳负担100元。一审案件反诉费860元（范珍艳已预交），范珍艳负担770元，刘彬燕负担90元。二审案件受理费261元（范珍艳已预交），刘彬燕负担26元，范珍艳负担235元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十月二十七日 书记员 覃 溪