四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1523号 上诉人（原审原告）：刘小兵，男，1971年3月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：李小菊，女，1979年1月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：冯夏煜，四川川法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安川渝建材家居城有限公司，住所地广安市枣山镇物流园区。 法定代表人：张惠玲，执行董事。 委托诉讼代理人：黎术刚，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地四川省广安市枣山商贸物流园区物流大道中段。 法定代表人：刘强，经理。 上诉人刘小兵、李小菊与被上诉人广安川渝建材家居城有限公司（以下简称“川渝建材城”）、广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称“川渝宏泰公司”）合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘小兵、李小菊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘小兵、李小菊的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由川渝建材城负担。事实和理由：1.一审法院认定刘小兵、李小菊未支付房款错误。案涉房款系刘小兵、李小菊用对川渝宏泰公司享有的债权，由川渝宏泰公司向川渝建材城支付。川渝建材城出具《收据》说明其收到了案涉购房款。2.一审法院认定本案系以房抵债错误。本案购房款系由川渝宏泰公司代付，川渝建材城接受并出具《收据》，刘小兵、李小菊与川渝宏泰公司的232,845元债权债务已经结清，刘小兵、李小菊与川渝建材城当然成立房屋买卖合同法律关系，川渝宏泰公司是否向川渝建材城支付房款不影响该买卖合同关系的成立。川渝建材城在一审中提出撤销案涉合同，亦说明其认可其与刘小兵、李小菊成立了商品房买卖合同关系。该买卖合同真实、合法、有效且系诺诚合同，非实践合同，成立即生效，不以交付为条件。3.本案存在债务转移和履行期限届满后以物抵债的竞合。本案债务属于到期债务，补充协议上未约定履行期限，但刘小兵、李小菊与川渝宏泰公司办理了结算清单，未约定履行期限的债务可以随时要求履行，结算清单日期就是履行日期，且本案是川渝宏泰公司向川渝建材城商请，以川渝建材城自持的房屋抵偿其自身的债务，不存在约定债务履行期限；根据补充协议第4条载明若刘小兵、李小菊违约，则需要按照剩余租赁期限返还川渝宏泰装修补贴金，若债务此时未到期，川渝宏泰公司未支付刘小兵、李小菊装修款，刘小兵、李小菊不可能承担返还相关款项的违约责任，因此债务已到期。川渝建材城依约应当向刘小兵、李小菊履行交房义务。4.川渝建材城与川渝宏泰公司是关联公司，委托培育协议书明确说明川渝宏泰公司是接受了川渝建材城委托对家居城进行管理，二者可能恶意串通损害刘小兵、李小菊的合法权益。5.川渝建材城隐瞒房屋已经抵押的事实将房屋出卖给刘小兵、李小菊，且在出卖后再次将房屋出卖给广安金济资产管理有限公司，并办理过户登记。川渝建材城的上述严重违约行为导致刘小兵、李小菊的合同目的无法实现，其应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、第九条第二项规定，向刘小兵、李小菊返还购房款、支付利息并赔偿损失。 川渝建材城辩称，1.刘小兵、李小菊认为其与川渝建材城当然成立买卖合同关系，与客观事实不符，双方是否成立买卖合同关系关键要看双方是否达成了真实的买卖合意。在刘小兵、李小菊对商铺的单价、面积、交房时间、房屋现状等情况一无所知的情况下，与川渝宏泰公司达成的结算，不能认定其与川渝建材城具有买卖合意。2.川渝建材城在一审答辩中提到属于可撤销合同有个前提，即双方有签订书面买卖合同，一审中代理人在出庭时川渝家居城没有向代理人提供相关合同，刘小兵、李小菊也没有出示相关买卖合同的情况下，误认为双方签订了买卖合同，才辩称该合同可撤销。经庭后核实双方没有签订买卖合同，不存在买卖合同关系，故刘小兵、李小菊所称的买卖合同不可能生效，也不存在可撤销的问题。3.川渝建材城认为以房抵债属于实践性合同，必须在办理房屋过户登记手续后才具有法律效力。4.川渝建材城与川渝宏泰公司并非关联公司。5.债务是否到期川渝建材城不持异议，但该债务履行主体是川渝宏泰公司，这个债务是否到期应当依据川渝宏泰公司与刘小兵、李小菊之间的市场委托培育协议的约定进行判断，川渝建材城认为刘小兵、李小菊对川渝宏泰公司的债务未到期。6.刘小兵、李小菊要求返还的购房款实际是川渝宏泰公司应当向刘小兵、李小菊支付的装修补贴金，川渝宏泰公司并未将该装修补贴金支付川渝建材城，故应当由川渝宏泰公司向刘小兵、李小菊支付。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘小兵、李小菊的上诉请求。 川渝宏泰公司提交书面答辩意见称，案涉抵扣购房款的的租金系2020年至2022年期间的装修补贴金，该部分装修补贴金属于未到期债务，不具备支付条件，刘小兵、李小菊应当待债务到期后另行主张；川渝宏泰公司与刘小兵、李小菊结算当日，便委托川渝建材城出具了收条，目的是准备以商铺冲抵欠付的装修补贴金，但因实体经济下行，川渝宏泰公司委托管理的商铺无法按期出租，致使川渝宏泰公司既没有能力向刘小兵、李小菊支付装修补贴金，也没有向川渝建材城支付以房抵债的对价款，故川渝建材城不应当承担返还义务；待案涉装修补贴金到期后，川渝宏泰公司保证按约向刘小兵、李小菊支付完毕。 刘小兵、李小菊向一审法院起诉请求：1.判令解除刘小兵、李小菊与川渝建材城的商品房买卖合同关系；2.判令川渝建材城归还刘小兵、李小菊购房款232,845元，利息25,612.96元，并赔偿刘小兵、李小菊232,845元，共计491,302.96元（利息从2018年8月7日起以232,845元为本金，按年利率6%计算至2020年6月6日）；3.本案诉讼费由川渝建材城承担。 一审法院认定事实：2014年1月22日，刘小兵作为委托方（甲方）与川渝宏泰公司为受托方（乙方）签订两份《市场委托培育协议书》（以下简称《协议》），该协议约定：1、将其购买的川渝建材城开发的“广安川渝家居建材城”一期12栋1层4号及5号商品房交由川渝宏泰公司经营管理；2、委托市场培育期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；3、装修补贴金及支付时间：在委托培育的前三年，无论乙方是否使用、乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方既不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等，委托培育的第四至十年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，从2017年10月1日开始，每次上半年支付时间为4月1日前支付给甲方，下半年支付时间为10月1日前支付给甲方；“广安川渝家居建材城”一期12栋1层4号商铺四至六年装修补贴金为：18,740元/半年，第七至十年装修补贴金为：21,082元/半年；“广安川渝家居建材城”一期12栋1层5号商铺四至六年装修补贴金为：18,740元/半年，第七至十年装修补贴金为：21,082元/半年；4、付款方式约定采用银行转账，因乙方原因造成支付延期的，由乙方承担违约责任，每日违约金为乙方未支付款项万分之一；如因甲方原因造成乙方支付延期，乙方不承担任何责任。 2014年8月26日，刘小兵、李小菊作为买受人与出卖人川渝建材城签订《商品房买卖合同》，约定：刘小兵、李小菊购买川渝建材城开发的位于广安市。合同签订后，刘小兵、李小菊向川渝建材城支付了购房款，现川渝建材城已将此房屋转移登记于刘小兵、李小菊名下。 2018年8月6日，刘小兵作为委托方（甲方）与川渝宏泰公司为受托方（乙方）签订两份《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2014年1月22日所签订的《市场委托培育协议书》的合同期限由10年变更为8年（即从2014年10月1日至22年9月30日）；甲乙双方一致确认乙方尚应向甲方支付《市场委托培育协议书》所约定的剩余期限（2017年10月1日至2022年9月30日）“广安川渝家居建材城”一期12栋1层4号商铺的装修补贴金共计205,040元、“广安川渝家居建材城”一期12栋1层5号商铺的装修补贴金共计205,040元，以上共计410,080元；由乙方商请川渝建材城提供其自持商铺/车位/综合馆由甲方进行选择购买，购买款项先以装修补贴金数额予以抵扣，若购买价款高于装修补贴金的甲方应另行向川渝建材城支付，若购买价款低于装修补贴金的乙方应另行向甲方支付，因甲方购买商铺/车位/综合馆所产生相应契税等由甲方自行负责；等等。同日，刘小兵与川渝宏泰公司对欠付的装修补贴金及相应抵扣费用进行了结算，内容为：1.川渝家居建材城12栋2楼5号补充协议约定装修补贴金总和205,040元，抵扣原商铺欠款（契税或面积）14,800元后，抵扣川渝家居建材城3-1栋1楼17号房款（总房款232,845元）的46.988%份额即109,410元后，川渝宏泰公司应退80,830元，川渝宏泰公司应退剩余装修补贴金80,830元，刘小兵可用此款冲抵其他商铺房款，若2019年2月6日前未冲抵，则川渝宏泰公司以7折（即56,581元）现金支付给刘小兵；2.川渝家居建材城12栋2楼4号补充协议约定装修补贴金总和205,040元，抵扣原商铺欠款（契税或面积）14,800元后，抵扣川渝家居建材城3-1栋1楼17号房款（总房款232,845元）的53.012%份额即123,435元后，川渝宏泰公司应退66,805元。同日，川渝建材城向刘小兵出具收据一张，内容为：今收到刘小兵3-1栋1楼17号房款（补贴金抵交）232,845元。 另查明，川渝建材城3-1栋1楼17号房屋所在楼栋于2017年3月22日被川渝建材城整体抵押给了广安市广安区农村信用合作社，并于2020年6月11日解除抵押，解除抵押同日川渝建材城又将此栋房屋整体过户给了广安金济资产管理有限责任公司。 庭审中，刘小兵、李小菊陈述其并未向川渝建材城缴纳房款，此房款是用补贴金抵交的，川渝建材城陈述其并未收到刘小兵、李小菊或者川渝宏泰公司缴纳的房款。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘小兵与川渝建材城之间是否存在事实上的商品房买卖关系。庭审中，刘小兵及川渝建材城均认可刘小兵并未实际向川渝家居建材城交付购房款亦未签订商品房买卖合同，川渝建材城于2018年8月6日向刘小兵、李小菊出具的《收据》系第三人川渝宏泰公司与刘小兵之间房屋租赁债权债务中以房抵租金而出具，是基于本案刘小兵、李小菊与第三人之间房屋租赁合同存在的债权债务事实。故本案刘小兵、李小菊与川渝建材城并非真正意义上的商品房买卖合同关系，而是以房抵债关系，且双方并未签订房屋买卖合同，刘小兵、李小菊起诉解除房屋买卖合同的诉讼标的并不存在，故对刘小兵、李小菊的此项诉讼请求，不予支持。因双方并不存在房屋买卖合同关系，刘小兵、李小菊根据房屋买卖相关规定起诉川渝建材城返还房款并赔偿一倍房款的损失，亦不予支持。而以房抵债的目的是以房屋抵原债，需物权转移给债权人，原债权债务才能消灭，故以房抵债系实践性合同，需物权转移合同才能生效，在本案中并未发生物权转移，并且物权转移已经无法实现，故以物抵债的目的并不能实现，本案的以房抵债关系并未生效，亦无法生效，故双方之间的以房抵债协议应该解除，本案关系应回归到原法律关系即房屋租赁合同关系进行审理，刘小兵、李小菊可请求被告及第三人向其支付房屋租金及赔偿损失。该院在向刘小兵、李小菊释明并询问其是否变更诉讼请求后，刘小兵、李小菊坚决认为其与川渝建材城的关系就是房屋买卖关系，拒绝变更请求，故对刘小兵、李小菊的诉讼请求予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回刘小兵、李小菊的全部诉讼请求。案件受理费8,670元，减半收取4,335元，由刘小兵、李小菊负担，并向广安市广安区人民法院缴纳。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.刘小兵、李小菊对川渝宏泰公司享有的债权是否到期；2.刘小兵、李小菊与川渝建材城形成了何种法律关系；3.川渝建材城是否应当向刘小兵、李小菊承担民事法律责任及何种民事法律责任。 关于刘小兵、李小菊对川渝宏泰公司享有的债权是否到期的问题。虽然刘小兵、李小菊与川渝宏泰公司在《补充协议》及《结算清单》中并未明确约定装修补贴金的支付期限，但《补充协议》、《结算清单》系双方对2017年10月1日至2022年9月30日期间，川渝宏泰公司应付装修补贴金的一次性结算，且约定的支付方式为用川渝建材城位于川渝家居建材城3-1栋1楼17号门市抵偿，抵偿后，4号门市剩余的装修补贴金66,805元由川渝宏泰公司退还，5号门市剩余的装修补贴金，刘小兵可冲抵其他商铺房款，若2019年2月6日前未冲抵，则川渝宏泰公司以7折（即56,581元）现金支付给刘小兵，川渝建材城亦在结算当日出具收到刘小兵3-1栋1楼17号房款的收据。从上述约定及收据内容看，川渝宏泰公司系通过以补充协议的方式改变了原合同约定的装修补贴金的支付方式，选择一次性向刘小兵、李小菊支付装修补贴金，并在结算当日即对232,845元进行了冲抵，明确了抵扣后剩余款项的支付方式。故刘小兵、李小菊对川渝宏泰公司享有的232,845元债权系履行期限届满的债权。川渝建材城、川渝宏泰公司认为该债权未届满，未达到支付条件的辩称意见不能成立，本院不予支持。 关于刘小兵、李小菊与川渝建材城形成了何种法律关系问题。综合本案事实，刘小兵、李小菊与川渝建材城形成的法律关系应为第三人代物清偿关系。代物清偿是指债权人受领他种给付以代替原定给付，而使债权债务关系消灭的清偿方式，代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物，亦可以是第三人之物，如是第三人之物则成立第三人代物清偿。本案中，从刘小兵、李小菊与川渝宏泰公司签订的《补充协议》、《结算清单》及川渝建材城向刘小兵出具《收据》的行为及《收据》载明的内容来看，三方均同意由川渝建材城用其位于川渝家居建材城3-1栋1楼17号门市抵偿川渝宏泰公司所欠刘小兵、李小菊的装修补贴金232,845元，其实质是以他种给付（门市抵偿）代替原定的金钱给付（装修补贴金）。川渝家居建材城虽为非债务人，但其依据刘小兵与川渝宏泰公司签订的《补充协议》、《结算清单》向刘小兵、李小菊出具欠条的的行为，实际上是对门市抵偿和代物清偿的认可，依法成立第三人代物清偿合同，故三方形成第三人代物清偿的法律关系。刘小兵、李小菊称其与川渝建材城建立了商品房买卖合同关系并要求解除其与川渝建材城的商品房买卖合同关系无事实和法律依据，本院不予支持。 关于川渝建材城是否应当向刘小兵、李小菊承担民事法律责任及何种民事法律责任的问题。代物清偿系债务的清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对代物清偿协议的效力、履行等问题的认定，应以当事人的意思自治为基本原则。从诚实信用原则和债权人合理预期保护的角度出发，除当事人明确约定外，代物清偿协议，并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立要件，只要当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。具体到本案，案涉代物清偿协议系债务履行期限届满后形成，是刘小兵、李小菊与川渝宏泰公司、川渝家居城的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应当受该协议约束。现川渝建材城违反协议约定将案涉门市出售案外人广安金济资产管理有限责任公司并办理过户登记，导致代物清偿协议履行不能，使刘小兵、李小菊的债权不能得到清偿，其应当承担违反协议约定的法律后果，即在抵偿的装修补贴金232,845元范围内承担支付责任。综上，刘小兵、李小菊要求川渝建材城向其支付的装修补贴金232,845元的请求，本院予以支持。因本案法律关系并非商品房买卖，不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对刘小兵、李小菊主张的利息及一倍购房款（232,845元）损失，本院不予支持。川渝建材城认为其并未收到刘小兵、李小菊或是川渝宏泰公司支付的购房款，其不应当承担返还责任的辩称意见不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘小兵、李小菊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2797号民事判决； 二、广安川渝建材家居城有限公司于本判决生效之日起十日内向刘小兵、李小菊支付装修补贴金232,845元； 三、驳回刘小兵、李小菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,335元，由刘小兵、李小菊负担2,280元，由川渝建材城负担2,055元；二审案件受理费8,670元，由刘小兵、李小菊负担4,560元，由川渝建材城负担4,110元。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十月十九日 法官助理  袁 旭 书 记 员  王 婷