安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初2034号原告：郎溪祥盛房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎涛路自来水厂东侧，统一社会信用代码91341821MA2RRQ812Y(1-1)。法定代表人：周银君，该公司董事长。委托诉讼代理人：畅文亚，该公司员工。委托诉讼代理人：夏鸣，该公司员工。被告：林垠，女，1979年2月14日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：王桢，安徽宣一律师事务所律师。原告郎溪祥盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“祥盛公司”）与被告林垠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告祥盛公司的委托诉讼代理人畅文亚、被告林垠及其委托诉讼代理人王桢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祥盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除祥盛公司与林垠签订的《商品房认购书》；2、判令林垠配合办理《商品房买卖合同》（编号2019预002346）的备案撤销手续；3、判令林垠承担定金30000元不予退还的违约责任，该款项从林垠已经支付的购房款中直接扣除；4、案件诉讼费由林垠负担。事实与理由：2019年5月13日，林垠与祥盛公司签订《商品房认购书》，约定林垠认购祥盛公司开发的位于郎溪县建平镇碧河路北侧的悦江南15幢2单元703室房屋，总价737273元，应付定金30000元。根据《商品房认购书》约定，林垠应当于本协议签订之日起5日内与祥盛公司签订《商品房买卖合同》以及相关文件，并支付约定购房款。乙方若未按照本认购书约定与祥盛公司签订合同或者支付约定款项，祥盛公司有权将认购书下房屋转售他人，林垠所缴纳的定金作为违约对祥盛公司的赔偿。合同签订后，祥盛公司为林垠办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案，但林垠至今未与祥盛公司签订《商品房买卖合同》，且未付清购房款。其行为已经违反双方约定，致使合同目的不能实现，依法应当承担违约责任。祥盛公司特具状法院，请求支持诉请。林垠辩称：一、关于诉讼请求：1、祥盛公司的诉讼请求第1项和第2项，林垠依法同意撤销；案涉商品房认购书签订后，林垠向祥盛公司支付了227273元，在订购书解除时，应当一并退还给林垠；2、祥盛公司的第3项诉讼请求并没有法律依据，也没有事实依据；3、案件受理费也不应当由林垠负担。二、关于事实部分：1、祥盛公司与林垠之间不存在相应的房屋买卖合同关系，双方之间并未就案涉的房屋买卖达成一致，本案双方所争议标的的付款金额、付款方式均不明确，诉状主张的付款金额与证据中的案涉标的金额均存在矛盾，祥盛公司陈述时的付款方式为一次性付款，但是在备案登记表上却又载明了抵押贷款。所以认购书在上述重要事宜不明确的情况下，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条之规定，不能作为商品房买卖合同使用；2、可以确认的事实是2019年5月13日双方签订了案涉的商品房认购书，约定金额不明，价款不明，付款方式不明，林垠依约于认购书签订的第五日至祥盛公司处履行义务，并且由祥盛公司出具了当日的购房发票，但可以明确权利义务关系的商品房买卖合同，双方均没有；3、祥盛公司作为房地产开发企业，导致商品房买卖合同不能签订的原因必然是祥盛公司，从举证责任上来讲，本案林垠主张的是消极事实，无需举证；3、林垠保留追究祥盛公司违约责任的权利。祥盛公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、林垠身份复印件，证明：林垠主体身份情况；2、商品房认购书、客户签约确认单，证明：林垠与祥盛公司签订商品房认购书，购买悦江南15号楼2单元703室房屋，总房款737273元，其中定金30000元，应与商品房买卖合同签署当日一次性支付，另该认购书约定，林垠应与本认购书签订之日起5日内到祥盛公司售楼处完成签署商品房买卖合同并支付购房款，否则祥盛公司有权解除认购书，林垠所交付定金作为违约对祥盛公司的赔偿。3、商品房预售登记备案表，证明：祥盛公司已为林垠办理了涉案房屋购房合同的备案的事实。林垠对祥盛公司所举证据的质证意见为：证据1的三性及证明目的无异议；证据2的真实性没有异议，合法性、证明目的有异议，首先，认购书的内容自相矛盾，其两项证明目的，一是签订认购书当日应当支付全部购房款，二是5日后签订商品房买卖合同并支付购房款，本身就相互矛盾；其次，认购书中对房屋的价款以及付款方式约定不明，在认购书中的付款方式第三项，注明了是由乙方也就是林垠在前述的空格处打勾作为乙方的选择付款方式，而在本案的认购书中的勾处、空格处均没有打勾；再次，按认购书的确定的房屋价款为807651元，祥盛公司在诉状中主张双方约定为737273元，客户签约确认单中也出现了案涉房屋的购房款为8007651元或者737273元。故本案中的商品房认购书不能证明双方之间具有房屋买卖合同关系，且商品房认购书中的条款均是由祥盛公司反复使用的格式条款，加重了林垠的义务，认购书中所约定内容不符合《最高人民法院关于审理双方买卖合同司法解释》的第五条之规定，不能作为商品房合同使用。所以认为本案中双方没有就案涉房屋的相关事宜达成一致，请求法庭对证据2依法确认无效；证据3真实性没有异议，对其合法性、关联性、证明目的均有异议，商品房预售登记的前提应当是双方已签订了商品房买卖合同，作为备案登记的依据，而在本案中，双方并未签订商品房买卖合同，并且就商品房购买的相关事项并未达成一致，且本案的认购书的签订时间是2019年5月13日，证据3中所载明的备案日期为2019年10月11日。可见，该备案是由原告祥盛公司自行完成，目的是在诉讼中虚构由林垠原因造成商品房买卖合同不能签订的假象。其实本案中双方在合同相关事项并未达成一致前，并且由于祥盛公司的原因，导致了本案的预售合同至今未签订。林垠为支持其抗辩，向本院提交证据为：发票一张，证明：1、林垠于2019年5月17日向祥盛公司支付了227273元；2、林垠依约于认购书的第五日向祥盛公司支付了价款，而祥盛公司在当天却不与林垠签订商品房买卖合同，属于祥盛公司违约。祥盛公司对林垠所举证据三性无异议，对证明目的中已付款金额无异议，对其主张的不签合同是祥盛公司违约有异议，首先商品房认购书和客户签约确认单，均是由林垠签字确认过，该两份文件合法有效。双方的法律关系为商品房预约买卖合同关系，认购书的约定，就是为了要求林垠在约定期限内，与祥盛公司签订合同，并支付相应款项。商品房买卖合同未签订，恰恰是林垠违约的充分体现，认购书第三条第二款明确约定，林垠应在本认购书签订之日起5日内到祥盛公司售楼处签署商品房买卖合同。但事实上林垠并未与祥盛公司签订商品房买卖合同，显然是林垠违反了认购书约定，导致合同没有签订，责任不在祥盛公司。本院对祥盛公司及林垠所提交的证据审核认定如下：双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性，均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：祥盛公司系郎溪县建平镇悦江南小区的开发商。2019年5月13日，林垠与祥盛公司签订《商品房认购书》，约定林垠（乙方）认购祥盛公司（甲方）开发的位于郎溪县建平镇碧河路北侧的祥生悦江南项目15幢2单元703室房屋，房屋预测建筑面积117.34㎡，单价6883元/㎡，认购书第二项付款方式约定，付款方式分为三种，一次性付款；按揭付款；分期付款。1、一次性付款：总房价807661元（含定金），乙方应于《商品房买卖合同》签署当日内支付。2、按揭付款，首期房款为总房款的%，即人民币元，乙方必须在签署《商品房买卖合同》付清。余款为按揭款计总房价的%，即人民币元（以按揭银行审批额度为准），乙方应当于签署《商品房买卖合同》之日内提供真实完整按揭贷款资料并完成按揭借款合同的签署等。3、分期付款，首期房款为总房款的%即人民币元，乙方必须在签署《商品房买卖合同》付清；余款作分期计划等。合同同时注明：乙方于前中打者，作为乙方选择的付款方式。认购书第三项其他约定，1、乙方自愿支付定金30000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为乙方应缴纳的部分首期房款。2、乙方应自本认购书签订之日起5日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。3、双方确认本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本协议书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件《包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等》甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同，鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4、不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的；或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下的物业转售他人。同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。双方还对其他事宜进行了约定，祥盛公司在合同甲方处盖章，林垠在合同乙方处签字。随后，双方签订《客户签约确认单》，确认单上方载明拟付款方式为组合贷款，房款总额为807651元。签约单下方，约定“成交总价”为737273元，成交单价6283.22元。2019年5月17日，祥盛公司为林垠开具了发票，发票载明“房地产预收款*悦江南预售首付款15-2-703，金额227273元。但当日双方未签订《商品房买卖合同》。2019年10月11日，祥盛公司将案涉房屋办理了备案登记，备案登记表显示付款方式为抵押贷款付款，预购人为林垠。现祥盛公司主张林垠违约，具状本院，请求支持诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签字的《商品房认购书》对房屋付款方式、付款时间、商品房交付日期等主要条款均未有明确约定，故应当认定本案双方《商品房买卖合同》未成立，祥盛公司在双方《商品房买卖合同》未成立的情况下进行了备案登记，现祥盛公司主张林垠配合撤销备案登记，被告林垠同意撤销备案，对该项请求本院予以支持。祥盛公司主张解除《商品房认购书》，鉴于双方《商品房买卖合同》未成立，庭审中林垠亦表示同意解除，对祥盛公司该项诉请本院予以支持。祥盛公司主张林垠未签订《商品房买卖合同》，应予以没收定金30000元的意见，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故祥盛公司主张没收定金30000元，其应当举证证明林垠一方原因未能订立商品房买卖合同。根据庭审查明，祥盛公司与林垠签订《商品房认购书》时，祥盛公司未要求林垠勾选认购书中的三种付款方式之一作为林垠购房款支付方式，双方付款方式约定不明，林垠在《商品房认购书》签字之日起五日内支付227273元不能认定为林垠违反《商品房认购书》，祥盛公司主张林垠未在期限内一次性支付购房款视为违约不符合《商品房认购书》的约定，本院不予支持；《商品房认购书》第三条第4款虽约定“不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的；或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下的物业转售他人。同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。”但在双方未就《商品房买卖合同》主要条款达成一致的情况下，将所有未签订《商品房买卖合同》的法律责任均由购房户承担，显然不合理，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定。综上，现祥盛公司并未提供证据证明《商品房买卖合同》未签订系林垠一方原因所致，也未提供证据证明林垠存在其他违反《商品房认购书》的事实存在，对其主张没收林垠定金30000元之主张，本院不予支持。双方《商品房买卖合同》未能成立，现《商品房认购书》予以解除，林垠配合祥盛公司解除备案手续，祥盛公司亦应当将收取林垠的购房款予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十七条、第一百零五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郎溪祥盛房地产开发有限公司与被告林垠签订的《商品房认购书》；二、被告林垠在本判决生效之日起十日内配合原告郎溪祥盛房地产开发有限公司办理注销合同备案手续；原告郎溪祥盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还被告林垠购房款227273元；三、驳回原告郎溪祥盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告郎溪祥盛房地产开发有限公司负担150元；被告林垠负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  李大财二〇二〇年十月十五日书记员  刘 畅