甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3805号原告：兰文治，男，1962年7月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:孙泓钰,甘肃勇盛律师事务所律师。被告：徐亮，男，1984年5月13日出生，汉族,住甘肃省兰州市安宁区。原告兰文治与被告徐亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰文治及其委托诉讼代理人孙泓钰，被告徐亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兰文治向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金131200元（暂计至2020年5月12止）、违约金31488元、律师代理费6000元。3、依法判令被告向原告支付2020年5月13日起至实际交房之日止的房屋占用费。4、本案诉讼费、保全费、担保函费用全部由被告承担。合计：168688元。事实与理由：2018年1月13日原、被告通过天庆房产中介公司签《房屋租赁协议》，约定原告将其名下所有位于南昌路信宜大厦××号楼××单元××室租赁被告使用，月租金8200元，租赁期限自2018年起至2019年1月13日止，每半年结算支付一次，逾期交纳租金达一个月，原告有权解除合同。合同到期后，原、被告双方达成《续租房屋租赁协议》，将租赁期限延长至2020年1月13日止。如有违约按房屋租金6%承担违约责任。合同生效后，原告向被告交付租赁房屋，被告向原告支付2018年度房屋租金外，2019年度房屋租金至今拒绝支付，其行为构成违约。被告至今占有使用租赁房屋，却不支付房屋租金，经原告反复催要，至今既不退房也不交纳租赁，严重损害了原告的合法权益。综上，被告占有使用涉案房屋至今，但不能依约向原告支付房屋租金，应对其违约行为给原告带来损失承担违约责任。原告遂诉至本院。庭审中原告自愿放弃要求被告承担律师费6000元的诉讼请求。被告徐亮辩称，租赁合同已于2019年9月双方口头协商解除。房子我2019年9月就已经不再使用了，我将钥匙水电气卡都交还给原告了。原告2019年9月已经将房屋锁更换。原告2019年就开始向外出租房屋。我只愿意支付2019年9月之前的房租，之后的不应当由我承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告出示了证据并发表质证意见。原告提交的证据商品房买卖合同、房屋租赁协议、续租房屋租赁协议、承诺书,被告均无异议，上述证据可以证明原、被告就坐落于南昌路信宜大厦××号楼××单元××室形成房屋租赁关系，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兰文治（合同甲方）与被告徐亮（合同乙方）于2018年1月13日签订《房屋租赁协议》,双方合同中约定：原告将位于兰州市城关区南昌路信宜大厦××室出租给被告使用，租赁期一年，自2018年1月14日起至2019年1月13日，月租金为8200元，按半年结算并支付，由乙方在到期的前15日内足额交付下一期租金予甲方，逾期则视为违约。首期租金应于本协议签订时一次性支付。双方在合同中约定“第九条：2、乙方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还应当向甲方支付欠交金额每日千分之叁的逾期付款违约金。第十三条：1、应房主要求此合同再延长壹年即2019年1月13日起到2020年1月14日止。”合同签订后，原告向被告实际交付了房屋，被告亦按约定支付了房屋押金8200元。2019年1月10日,双方达成《续租房屋租赁协议》，约定续租房屋一年，其余遵守原租赁协议的约定。被告实际缴纳了2018年1月13日至2019年1月13日的房屋租金。2019年9月,被告将房屋钥匙及水电气卡交还原告，原告更换了房屋门锁。原告以被告未结清房租并实际占用房屋为由诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中原告兰文治与被告徐亮签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告徐亮在获得租赁房屋后理应按约定的时间交纳房屋租金。本案中，根据双方的《续租房屋租赁协议》的约定，房屋租赁期间为2019年1月13日起到2020年1月14日止，被告徐亮于2019年9月搬离涉案房屋并向原告交还房屋钥匙及水电气卡，以自身行为表示解除合同,但其解除合同无法定事由，亦未提供证据表明其与原告达成解除合同之约定，故被告徐亮应承担违约责任。被告徐亮未按约定支付房租并于2019年9月通过实际行为向原告作出不再履行合同、解除合同的意思表示，原告作为解除权人诉请解除双方的《房屋租赁协议》有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告向原告支付拖欠的房屋租金131200元（暂计至2020年5月12止）及实际交房之日止的房屋占用费的诉请，被告虽不符合法定解除及约定解除合同之条件，但其以实际行为已告知原告不再履行合同，同时原告于2019年9月被告交还房屋钥匙后，更换了房屋门锁，实际已占有该房屋，被告对该房屋的占有、使用权利已经丧失，原告虽主张被告在房屋内遗留物品至今，但其提供相应证据不足以证明其主张，原告亦未及时通过法律途径维护自身权益，故原告之诉请，本院仅对被告2019年1月至9月实际占有、使用房屋期间的租金65600元部分予以支持。关于原告要求被告支付违约金31488元之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告徐亮之行为已经构成违约，同时双方约定：“如有违约按房屋租金日息2‰给予房东补偿（月息6%）”，原告主张被告支付违约金31488元，但未提交其实际损失之证据，故本院以被告实际拖欠租金逾期付款利息同时结合被告不履行房屋租赁合同对原告预期利益之损害，酌定违约金为15000元，超出部分本院不予支持。关于原告要求被告承担担保函费用的诉请，因双方当事人未对上述费用的承担作出约定，故该诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告兰文治与被告徐亮于2018年1月13日签订的《房屋租赁协议》及2019年1月10日签订的《续租房屋租赁协议》；二、被告徐亮向原告兰文治支付房屋租金65600元（自2019年1月至2019年9月），违约金15000元，共计80600元；三、驳回原告兰文治的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1837元，由原告兰文治承担959元，被告徐亮承担878元；保全费1363元，由被告徐亮承担。以上由被告徐亮承担的款项共计82841元，于本判决生效后十日内支付原告兰文治。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  杨 伟二〇二〇年十月十日法官助理  员聪聪书 记 员  李红艳