湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2470号上诉人（原审原告）：祁阳亿品餐饮管理有限公司，住所地湖南省祁阳县城**农贸市场一路南面****。法定代表人：周先国，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：王玮，男，1989年12月30日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：郭铁生，祁阳县群联法律服务所法律工作者。上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司因与被上诉人王玮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁阳亿品餐饮管理有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第三项、第四项；二、改判被上诉人赔偿上诉人设备损失费5000元、摊位租赁费2700元；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、（1）被上诉人未将其所出租房屋全部钥匙交给上诉人；（2）被上诉人未腾出一楼铺面，致使上诉人部分设备损失5000元；（3）被上诉人无权要求上诉人支付额外电费；（4）因被上诉人原因，上诉人搬离涉案房屋，导致上诉人的两个摊位无法正常经营，合计损失2700元。二、一审认定事实不清，一审判决上诉人支付被上诉人11天的租金和水电费依据不足，上诉人已于2020年5月28日返还钥匙。被上诉人存在明显违约的过错行为，被上诉人招租广告在上诉人租赁期间仍悬挂于原位，涉案房屋门口杂物阻挡，铺面内丝毫未动；晚间私自反锁房屋，铺面未通水通电。被上诉人的违约过错行为严重损害了上诉人的合法权益，一审法院判决被上诉人不承担违约责任，有违公平、诚实信用原则，请求二审法院依法改判。被上诉人辩称，答辩人在与被答辩人签完合同后，就给了被答辩人两把钥匙，并在两三天后，给了被答辩人二楼的住房钥匙。被答辩人称答辩人未腾出1楼铺面，造成其损失5000元没有事实依据。答辩人并未要求被答辩人支付额外电费，答辩人在租赁期间是与另一租户共用电表的，与答辩人无任何关系。被答辩人主张因答辩人原因导致其搬离，其两个摊位无法出摊经营，无事实依据。关于招租广告的问题，因答辩人方尚有其他房屋要用于出租，故招租广告一直未拿掉。关于门口杂物阻挡、铺面内丝毫未动的问题，答辩人于合同签订前就已将铺面内的家具杂物等全部清理完毕，剩余的一张桌子系应被答辩人所要求留下的。门口的杂物，被答辩人未要求答辩人清理。答辩人晚间并未将房屋反锁，只是正常的将门关上，被答辩人有钥匙，并不影响其进出。答辩人出租给被答辩人的铺面一直均有水电，其余租户可以证实。被答辩人诉称双方发生纠纷，致使其未能正常营业造成经济损失，被答辩人未提供证据予以证实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。祁阳亿品餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2020年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金16,000元和押金2000元；3、被告赔偿原告经济损失7597元。一审法院认定事实：为筹办公司，周先国根据王玮家的招租广告联系王玮，表示愿意承租王玮家的住房。2020年5月15日，王玮安排亲戚邓小红与周先国洽谈租房事项。当日，周先国与邓小红签订了《房屋租赁合同》。邓小红以王玮的名义签字，因为双方知道周先国租房做生意，为图吉利，双方将落款日期签为2018年5月18日。同日，周先国用微信向邓小红付款18,000元。合同约定：租期两年，自2020年5月18日至2022年5月18日；第一年租金16,000元；第二年租金14,000元，押金2000元；合同签订后，王玮认可了邓小红代签合同的行为。周先国经王玮同意向市场监督管理局提供《房屋租赁合同》后办理了祁阳亿品餐饮管理有限公司的《营业执照》。合同签订前，周先国同意摆放在一楼的一张台球桌子不用搬出；周先国同意负担住在一楼的王玮的奶奶的电费。合同履行过程中，因王玮奶奶批评周先国不熄卫生间的灯浪费电，双方发生矛盾。周先国不再同意支付王玮的奶奶的电费，要求另外接电力线；王玮家有两条电力线路，坐向左侧的线路供应一楼左侧和二楼，坐向右侧的线路供应一楼右侧和三楼，王玮奶奶因此不同意周先国的冰箱在自己的生活用电线路（即左侧线路）用电。周先国重新要求王玮将台球桌子搬出。因双方未及时处理好上述矛盾，周先国提出解除合同。双方提请白水镇司法所调解，王玮要求解除合同时周先国应支付400元租金，周先国只同意支付1元租金，调解未果。2020年5月28日，周先国将自己的东西全部搬走，并要求王玮退租金，王玮不同意退还全部租金。周先国实际使租赁房11天，被告陈述水电费约30元。另外，原告未提供证据证明自己的损失情况。一审法院认为，周先国为筹办公司，与他人签订租房合同，并以租赁房为公司住所地办理了公司《营业执照》。周先国的租赁行为后果应由公司承担。王玮安排亲戚邓小红与他人签订租房合同，事后认可了邓小红的代理行为。因此，本案原、被告是涉案租赁合同的合格主体。被告辩称祁阳亿品餐饮管理有限公司不是适格诉讼主体的主张，法院不予采纳。原、被告履行合同仅几天时间便发生矛盾，双方已就合同解除事项请求有关机关调处。2020年5月28日，原告已实际腾退房屋。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，原、被告间的《房屋租赁合同》依法可以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求被告退还租金和押金，符合法律规定，法院予以支持。原告要求赔偿损失，因没有证据证实损失情况，法院不予支持。原告实际使用被告的房屋11天，自合同生效至诉请法院审理已持续一段时间，该期间，双方的合同未有效解除，被告的租金损失和水电支出客观存在。被告要求原告支付租金和承担水电费，理由正当。鉴于双方对合同解除均有责任，法院酌情考虑原告承担租金和水电费1600元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告祁阳亿品餐饮管理有限公司被告王玮间的《房屋租赁合同》；二、被告王玮退还原告祁阳亿品餐饮管理有限公司租金16,000元和押金2000元；三、原告祁阳亿品餐饮管理有限公司支付被告王玮租金和水电费共1600元；四、驳回原告祁阳亿品餐饮管理有限公司其他诉讼请求。上述第二、三项相互抵除后，被告王玮退还原告祁阳亿品餐饮管理有限公司14,400元，其款在本判决发生法律效力之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告祁阳亿品餐饮管理有限公司和被告王玮各负担62.50元。二审期间，上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司向本院提交了如下证据：证据一、2020年5月19日上诉人入住前的实时录像，拟证明上诉人入住前被上诉人仍未腾出铺面；证据二、2020年5月28日上诉人搬离时的录像，拟证明在上诉人居住期间所有物品都原封未动，只少了一张台布；证据三、签合同时的现场录音，拟证明电双方对电费的交付已进行了约定，上诉人只需额外承担被上诉人奶奶每月10元的电费。被上诉人质证认为，对证据一、证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，铺面中尚未清理的物品，均系上诉人称有可能使用到，被上诉人才留下的。对证据二的意见与证据一的意见一致，东西之所以没搬是上诉人同意的，说他可能用得到。对证据三的证明目的有异议，被上诉人并没有表态同意上诉人提出的电费交付方案。经当事人举证、质证，本院认证认为，被上诉人对证据一、二的真实性无异议，本院予以采纳，被上诉人对证明目的不予认可，该两份证据亦不能达到上诉人的证明目的，对其证明目的，本院不予采纳。被上诉人对证据三不予认可，该证据不能证明双方已就电费支付问题达成一致，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、关于案涉房屋的租金及水电费问题。二、关于上诉人主张的设备损失费5000元及摊位租赁费问题。关于争议焦点一，从一、二审查明的事实看，上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司与被上诉人王玮因涉案房屋的用电、电费支付及屋内杂物的处理等问题，产生矛盾，因双方未及时处理好上述矛盾，致使《房屋租赁合同》解除，双方对此均存在过错。上诉人虽已于2020年5月有28日腾退房屋，但双方未就合同解除达成合议，同时，在此之前，上诉人已使用被上诉人房屋11天，到法院判决双方合同解除，被上诉人房屋不能正常出租，租金损失客观存在。因此，一审法院鉴于上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司实际使用被上诉人房屋的天数、双方存在的过错及案涉合同直至本案判决生效前未有效解除等因素，判决上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司支付被上诉人王玮租金和水电费共1600元并无不当。关于争议焦点二，上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司一审主张的经济损失为宽带移机费200元、交通费197元、冷库改装费1200元、搬运费1000元，误工费5000元，未就设备损失费5000元、摊位租赁费2700元提出诉请，故上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司二审提出的设备损失费5000元、摊位租赁费2700元超出一审诉请，其亦未提供证据证实该损失确实存在。因此，上诉人该上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祁阳亿品餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二〇年十月二十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。