广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异36号 异议人（案外人）：宋文通，男，汉族，1998年10月7日出生，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：宋志坚，系宋文通的父亲。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地新疆石河子开发区。 法定代表人：陈某，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地广东省广州市白云区。 法定代表人：何某某。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地广东省广州市花都区。 法定代表人：何某某。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地广东省广州市白云区。 法定代表人：何某某。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。保全裁定实施过程中，本院查封了广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世X街XX号XX房（以下简称涉案房屋）。案外人宋文通对查封涉案房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月26日组织执行听证，异议人宋文通的委托诉讼代理人宋志坚参加听证。本案现已审查终结。 异议人宋文通请求解除对涉案房屋的查封。主要理由是：2013年9月21日朱清平向东湛公司团购认购涉案房屋，异议人于2017年8月23日与朱清平口头约定了认购房屋转让，向朱清平支付550000元，向东湛公司支付459181元，朱清平配合宋文通到东湛公司办理内部更名手续。异议人已支付房款共计1009181元，履行了全部支付义务。东湛公司与异议人签订了落款日期为2013年12月26日的《颐和盛世认购书》，并开具了落款日期为2017年8月23日、金额分别为898091元和20000元的两张收据。东湛公司于2017年8月23日、11月2日分别开具更名费收据9181元和物业维修基金收据14368元。异议人依法购买该房屋，应受法律保护，查封涉案房屋侵害了异议人的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求保障异议人合法财产和权益，解除对涉案房屋的查封。 异议人宋文通为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《颐和盛世认购书》，载明：发展商（甲方）东湛公司，认购方（乙方）宋文通，认购单元为涉案房屋，建筑面积为136.84平方米，认购价为918091元，乙方采用一次性付款方式在2013年12月31日前支付全部购房款。双方还确定该认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。认购书签订时间为2013年12月26日。 2.东湛公司于2017年8月23日出具的三张收据，分别为编号0004667的收款收据更名费9181元、编号0004665的收款收据涉案房屋定金20000元、编号0004666的收款收据涉案房屋房款898091元。 3.中国银联POS单，交易金额分别为60000元、60000元、70000元和268091元，合计459181元。手机交易截图2张，分别载明2017年8月23日宋志坚向案外人朱清平转账550000元，留言为广州颐和房产策划代理的POS消费459181元。 以上1－3号证据拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面合同，并已付清全部购房款。 4.广州市规划和自然资源局于2020年9月10日出具的《产权情况表》，载明涉案房屋被本院查封的具体情况，涉案房屋产权人是东湛公司，合同状态是未签定合同。 5.广州市规划和自然资源局于2020年9月10日出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，内容为宋文通查无房地产情况记录，拟证明异议人名下在广州市行政区域范围内无房地产情况记录。 以上4－5号证据拟证明涉案房屋被本院查封，异议人名下无其他用于居住的房屋。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司开具的《广东增值税电子普通发票》，载明涉案房屋2018年12月17日已缴交自来水费、电费、公摊电费、垃圾清运费共计199.77元，拟证明异议人已实际占有和使用涉案房屋 财产保全申请人、被申请人均未向本院提交答辩意见及证据。本院已将原告提交的证据材料送达财产保全申请人、被申请人，财产保全申请人、被申请人均未到庭质证和提出反驳意见。 经证据审查，依据异议人提交的证据材料，本院确认如下事实：2017年8月23日，异议人宋文通（认购方/乙方）与甲方东湛公司、代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订落款认购时间为2013年12月26日的《颐和盛世认购书》，约定宋文通向东湛公司购买涉案房屋，事后宋文通一次性支付完购房款。东湛公司出具了落款时间为2017年8月23日的购房款918091元收据。涉案房屋2018年12月17日有缴交水电费记录。异议人宋文通在广州市行政区域内无其他房产。涉案房屋目前被本院查封，期限自2019年6月28日至2022年6月27日。 本院认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定、实施查封行为、引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案应重点审查异议人的异议是否符合上述三项条件。 根据查明的事实，异议人与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》。《认购书》并非规范的商品房销售合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案《颐和盛世认购书》明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已依约交付全额款项，该协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定为合法有效的书面买卖合同。异议人已付清《颐和盛世认购书》约定全部价款，实际居住涉案房屋，且异议人在涉案房屋所在地市无其他用于居住的房产，应认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款、第三款情形。 综上所述，异议人宋文通的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世X街XX号XX房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  蒋先华 审判员  张 磊 二〇二〇年十月三十日 法官助理黄思 书记员谢绯晖