新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0103民初595号 原告（反诉被告）：刘芳，女，1987年6月出生。 委托诉讼代理人：刘金永（刘芳父亲），男，1956年9月出生。 委托诉讼代理人：张轶，新疆塔河律师事务所律师。 被告（反诉原告）:陈宏明，男，1964年2月出生。 委托诉讼代理人：侯景伟，新疆阿拉尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕾，新疆阿拉尔律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘芳与被告（反诉原告）陈宏明土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘芳委托诉讼代理人刘金永、张轶、被告（反诉原告）陈宏明及其委托诉讼代理人侯景伟、杨蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《香梨园租赁合同》；2、依法判令被告支付拖欠原告的租金80,000元；3、依法判令被告赔偿原告香梨园各项损失259,040元；4、依法判令被告支付原告鉴定费13,000元；5、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第3、4项诉讼请求，仅主张第1、2、5项诉讼请求。事实与理由：2018年1月20日，刘金永（原告父亲）代原告与被告签订《香梨园租赁合同》，合同约定：被告承包原告位于十二团45.5亩地的果园，租赁期为5年，从2018年1月20日起至2022年12月30日，每年租金80,000元，在每年12月底交清。被告2019年未缴纳租金，另因被告未认真管理果园致使树木大量死亡，经新疆臻冠达农业科技有限公司鉴定树木损失259,040元，因原、被告双方协商未果，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 陈宏明辩称：1、对原告系《香梨园租赁合同》权利义务人的事实予以认可；2、原告的第1项诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。《香梨园租赁合同》中明确约定：“在租赁期内甲方维护乙方的土地承包经营权，不得单方面变更，解除承包合同，不得干涉乙方依法进行正常生产经营活动”。即原、被告双方均未约定解除权，同时原告没有提供证据证明存在法定解除合同的事由，因此原告不存在法定解除权，故本案合同不应被解除，该合同应当继续履行；3、原告第2项诉讼请求的客观事实的确存在，被告的确未付2019年的土地租金。 陈宏明提出反诉诉讼请求：1、依法判令反诉被告返还反诉原告押金50,000元，支付违约金100,000元，合计150,000元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月20日，反诉原告与反诉被告签订《香梨园租赁合同》，反诉被告将其名下的位于新疆阿拉尔市十二团45.5亩梨树地出租给反诉原告，租期5年。合同约定，反诉原告向反诉被告交纳押金50,000元，如遇反诉被告违约，反诉被告应当向反诉原告赔偿违约金100,000元，租赁期内，不得单方变更、解除承包合同。但2019年12月开始，反诉被告告诉反诉原告不让其继续租赁本案香梨园，双方一直没有达成一致意见。2020年2月，反诉被告将本案香梨园私自出租给他人，导致本案合同被迫终止，同时，反诉被告明知香梨树是因为疾病死亡，且在交给反诉原告租种之前就存在该疾病，反诉被告却恶意隐瞒，反诉被告的恶意隐瞒行为属于违约，反诉原告也因此遭受损失。请求法院支持反诉原告的反诉请求。 刘芳辩称，在反诉原告与反诉被告签订《香梨园租赁合同》后，原告严谨的履行了合同中的相关义务，不存在违约行为，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。理由如下：1、反诉原告存在违约行为，反诉原告与反诉被告在合同中约定反诉原告应当在每年的12月底前交付租金，直至开庭时，反诉原告也未交纳租赁费80,000元，反诉原告未交纳租金的行为致使本案的合同目的无法实现，反诉原告的行为已经构成根本违约。2、双方在合同第六条约定，反诉原告在经营管理期间有将梨树妥善经营的义务，反诉原告在经营梨树期间出现了梨树死亡的情形或者生病或其他情形，反诉原告均应当及时采取措施，而不是放任其死亡。对于梨树死亡的原因并不是本案审查的重点，主要是因为反诉原告对梨树管理不善，导致了梨树大量死亡。反诉被告将本案香梨园以9000元的价格租给他人，之所以以如此低的价格，是因为若再让反诉原告继续经营，会造成更多的梨树死亡。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月20日，刘金永（原告父亲）代表原告与被告签订《香梨园租赁合同》，合同约定：被告承包原告位于阿拉尔市十二团45.5亩地的果园，租赁期为5年（从2018年1月20日起至2022年12月30日止），每年租金80,000元，在每年12月底交清；被告向原告交押金50000元，承租期内，如被告违约，原告不退还押金，如原告违约，需赔偿被告双倍押金，承租期限完成，原告将被告的押金一次性退还；被告在承包期间内必须认真管理好果园内的各种果树和设施。 合同签订后，被告开始经营果园，并在2018年按照合同约定支付了当年的租金。被告在2019年租种土地期间，梨树开始生病，具体症状为树枝出现腐烂，从腐烂处向外流黑水，并逐步向下扩散，之后梨树枝干干枯，继而梨树死亡。因受香梨病害以及冰雹灾害天气影响，被告租种土地出现亏损，导致无法按时支付租金，经原告多次催要，被告依然未支付租金。2020年3月10日，原告以被告未按时支付租金以及未妥善管理果园为由，通知被告解除《香梨园租赁合同》，被告至今尚欠原告租金80,000元。 上述事实有原、被告陈述、《香梨园租赁合同》、解除合同通知的影像资料等证据证实，证据经庭审审核，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订的《香梨园租赁合同》合法有效，本院予以确认，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。经庭审查明，被告应当在每年的12月底之前交付租金80,000元，因被告在管理案涉梨园时，梨树出现了大量的死亡，导致被告出现亏损，故2019年的租金无法按时支付，经原告多次催要后，被告至今依然未支付，被告逾期未支付租金行为属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”和第一百零七条：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告有权解除与被告签订的《香梨园租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠的租金80,000元。对反诉原告（被告）主张原告（反诉被告）擅自解除合同，依法应当向反诉原告（被告）赔偿违约金100,000元的意见，无法律依据，本院不予支持。关于押金问题，根据合同约定“承租期内，如被告违约，原告不退还押金，如原告违约，需赔偿被告双倍押金”的内容，被告向原告交付的押金50,000元性质上属于履约定金，因双方约定的定金超出了租金80，000元的20%，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，因被告违约，原告不予退还押金的数额不得超出租金数额的20%，超出部分34,000元（50,000元-80,000×20%），原告应当向被告退还。对被告主张原告恶意隐瞒梨树生病的事实，其行为构成违约的意见，无证据证实，本院不予采纳。因原告撤回了要求被告赔偿梨园损失259,040元及鉴定费13,000元的诉讼请求，故对于被告对于梨树是否疏于管理，本院不做评判。 综上所述，本院确认原、被告签订的《香梨园租赁合同》于2020年3月10日解除，被告应向原告支付拖欠的2019年的土地租金80,000元，原告应向被告返还押金34,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘芳与被告（反诉原告）陈宏明签订的《香梨园租赁合同》于2020年3月10日解除； 二、被告（反诉原告）陈宏明于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）刘芳支付租金80,000元； 三、原告（反诉被告）刘芳于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）陈宏明退还押金34,000元； 三、综合第二、三项，被告（反诉原告）陈宏明于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）刘芳支付租金46,000元； 四、驳回原告（反诉被告）刘芳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈宏明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3290元（已减半收取），由原告刘芳负担2543元，被告陈宏明负担747元。反诉案件受理费1650元（已减半收取），由原告（反诉被告）刘芳负担550元，被告（反诉原告）陈宏明负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审判员  曹磊 二〇二〇年十月五日 书记员  李茜