广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8182号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区金色年华广告有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：袁某。委托诉讼代理人：唐宇年，该公司员工。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区某滘镇怡兴物业管理有限公司，住所地广东省地佛山市顺德区。法定代表人：黎某。委托诉讼代理人：彭汉新，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞颖芳，广东华登律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区金色年华广告有限公司（以下简称金色年华公司）因与被上诉人佛山市顺德区某滘镇怡兴物业管理有限公司（以下简称怡兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金色年华公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.变更一审判决第三项中的违约金计算标准为按一年期银行固定存款利率计付。事实和理由：（一）从2016年3月份至2018年底，怡兴公司一直未向金色年华公司追讨租金，怠于行使债权。2019年1月，金色年华公司才收到怡兴公司的催款通知。加上2017年初开始，案涉地块因地铁施工围蔽，金色年华公司认为案涉地块已经归地铁公司所有，故未向怡兴公司继续缴纳租金。双方对此均负有责任。（二）2019年2月底，广告牌已经拆除，案涉合同自然终止。广告牌拆除前一直在正常运营，为配合国家重大工程施工，金色年华公司拆除了广告牌，承受了巨大经济损失，为国家作出了贡献。（三）2020年，由于发生疫情，广告牌一直未找到施工队拆卸运走，故拖到2020年7月初才处理。综上，金色年华公司请求二审法院对违约金予以酌减。怡兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。怡兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除怡兴公司、金色年华公司之间的租赁合同关系，金色年华公司立即向怡兴公司返还位于顺德区某镇某国道林头桥脚地块物业，并自行拆除和清理干净物业地块内广告牌及其附属建构筑物；2.判令金色年华公司立即向怡兴公司支付租金欠款58750元（暂计至2019年11月30止，2016年1月1日起至金色年华公司实际交付地块物业之日止的租金，按合同约定1.5万元/年的标准计算）及滞纳金（以欠款金额为本金，自2016年7月1日起至实际清偿之日止按日息1‰计付）；3.由金色年华公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：佛山市顺德区***********（甲方，以下简称北*土储中心）与金色年华公司（乙方）于2005年3月5日签订一份《租用协议》，约定双方就租用顺德区北*镇某国道林头桥脚一地块内建造广告牌协议如下：在租用期间如遇道路改造、扩建、拓展、规划或甲方及政府部门建设需要拆除时，甲方不作任何补偿，乙方必须在期限内将广告牌及其附属建筑物自行拆除，并即终止该租用协议；租金为每年15000元；付款方式：乙方已于2000年1月24日缴交2000年租金15000元；乙方所欠2001至2002年租金30000元必需于2005年3月25日前付清;所欠2003年至2004年租金30000元必需于2005年6月25日前付清:2005年租金必需于2005年12月25日前付清；2006年至2009年8月1日租金，乙方必须在每年的6月30日前付清当年租金给甲方；上述租金，乙方逾期支付按日息1‰计算滞纳金；乙方如不按协议规定按时支付甲方租金，甲方有权立即终止该租用协议，并责令拆毁此广告牌。此后，在约定的租赁期限届满后，**镇土储中心与金色年华公司没有续签合同，金色年华公司一直使用该地块且自2010年起没有缴交租金。2015年12月23日，佛山市顺德区某滘镇人民政府办公室发出一份《关于同意两广告公司广告牌租金及续租的批复》，同意某滘土储中心将涉及金色年华公司的广告牌租金等事宜交由怡兴公司负责。此后，怡兴公司向金色年华公司追收拖欠租金；金色年华公司于2016年4月29日向怡兴公司缴交租金15000元，于2016年3月31日缴交租金60000元，合计支付了2010年至2015年的租金共75000元。2018年12月26日，怡兴公司在案涉地块上张贴《通知》，要求金色年华公司于2019年1月15日前拆除广告牌，并终止案涉物业的租赁协议。2019年1月4日，怡兴公司再向金色年华公司发出《催缴通知书》，要求金色年华公司收到通知起10天内缴清2016年1月1日起所欠的费用。金色年华公司于2019年1月14日向某滘土储中心发出一份《承诺书》，明确已经收到怡兴公司关于拆除金色年华广告牌的通知，通知要求于2019年1月15日前拆除广告牌并终止租赁协议，但由于临近春节，经与地铁公司、城建部门的沟通，现承诺于2019年2月25日前完成广告牌的拆除工作，并按要求清缴拖欠的租金，办理相关合同终止手续。某滘土储中心在《承诺书》备注“经研究决定，同意贵司于2019年2月25日前拆除广告牌”并加盖公章。此后，金色年华公司将广告牌拆除，但仍将安装广告牌的铁架、铁柱放在地块内且没有与怡兴公司或某滘土储中心办理地块移交手续。怡兴公司委托广东华登律师事务所通过快递邮件方式向金色年华公司发出《律师函》，但该邮件未能妥投。一审法院认为，某滘土储中心与金色年华公司签订的《租用协议》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。金色年华公司在《租用协议》约定的租赁期限届满后继续使用案涉地块，某滘土储中心一直没有提出异议，故原《租用协议》继续有效，但租赁期限为不定期。另外，根据佛山市顺德区某滘镇人民政府办公室发出《关于同意两广告公司广告牌租金及续租的批复》，有关《租用协议》包括租金收取在内等租用事宜由某滘土储中心移交给怡兴公司跟进，且金色年华公司此后也向怡兴公司缴交拖欠的租金，故表明怡兴公司、金色年华公司及某滘土储中心一致确认案涉地块的不定期租赁合同关系的主体已变更为怡兴公司、金色年华公司，怡兴公司为出租方，金色年华公司为承租方，一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依前述认定，怡兴公司有权随时解除与金色年华公司的不定期租赁合同关系。怡兴公司于2018年12月26日在案涉地块张贴《通知》，提出于2019年1月15日终止案涉物业的租赁协议；金色年华公司回函提出“广告牌的拆除时间为2019年2月25日前”即表示提出合同解除时间应推迟至2019年2月25日，某滘土储中心及怡兴公司均没有异议。因此，一审法院确认怡兴公司、金色年华公司就案涉地块形成的不定期租赁合同关系自2019年2月25日解除。在合同关系解除后，金色年华公司虽拆除了广告牌，但仍将安装广告牌的铁架、铁柱放在案涉地块内且至今未与怡兴公司办理地块移交手续，故金色年华公司应将案涉地块内的安装广告牌的铁架、铁柱清理完毕后，将案涉地块返还给怡兴公司。金色年华公司自2016年1月1日起拖欠怡兴公司租金，故金色年华公司应向怡兴公司支付2016年1月1日起至实际返还地块之日止的租金、占用费，其中从2016年1月1日起至2019年11月30日止的租金、占用费为58570元（15000元×3年+15000元/12个月×11个月），自2019年12月1日起至实际返还地块之日止的占用费按15000元/年标准计算。关于拖欠租金、占用费的违约金计算标准，根据《租用协议》中“乙方必须在每年的6月30日前付清当年租金给甲方”及“乙方逾期支付按日息1‰计算滞纳金”的约定，有关违约金计算标准应分别以当年租金15000元或实际应付的当年占用费为本金及年利率36.5%（1‰×365天）标准，自当年7月1日起至实际返还地块之日止分别计算。怡兴公司主张超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、怡兴公司与金色年华公司就位于顺德区某镇某国道林头桥脚一地块形成的不定期租赁合同关系自2019年2月25日解除；二、金色年华公司于判决发生法律效力之日起十日内，将位于顺德区某镇某国道林头桥脚一地块内的广告牌的铁架、铁柱清理完毕后，将上述地块返还给怡兴公司；三、金色年华公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向怡兴公司支付自2016年1月1日起至实际返还地块之日止的租金、占用费（计至2019年11月30日的租金、占用费为58750元，自2019年12月1日起至实际返还地块之日止的占有使用费按照15000元/年标准计算）及违约金（违约金计算标准：以当年租金15000元或实际应付的当年占用费为本金及年利率36.5%为标准，自当年7月1日起至实际返还地块之日止分别计算）；四、驳回怡兴公司的其他诉讼请求。如果金色年华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取634.38元，由金色年华公司负担。本院二审期间，金色年华公司围绕上诉请求提交了催缴通知书、地铁施工围蔽新闻、广告牌被围蔽照片、广告牌迁走前照片、广告牌迁走后照片，拟证明金色年华公司已经搬离案涉地块，金色年华公司拖欠租金并无主观恶意，违约金应予酌减。怡兴公司未提交新证据。经审查，金色年华公司在二审中提交的新证据无法证明其违约金应当下调的证明内容，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉租金、占用费的违约金计算标准应当如何确定。金色年华公司拖欠租金及占有使用费构成违约，应当支付逾期付款违约金。《租用协议》约定，乙方必须在每年的6月30日前付清当年租金，乙方逾期支付按日息1‰计算滞纳金。因金色年华公司一审中无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未主张调整违约金，故一审法院根据前述合同约定，判令金色年华公司以当年租金或占用费15000元为本金，按年利率36.5%为标准，自当年7月1日起至实际返还地块之日止计付逾期付款违约金，理据充分，本院予以维持。金色年华公司上诉主张应以一年期银行固定存款利率为标准计付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，金色年华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268.75元，由上诉人佛山市顺德区金色年华广告有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰