辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2978号上诉人（原审被告）：栾成龙，男，1960年4月2日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：杨天卉，辽宁元久律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，男，1989年3月7日出生，汉族，住营口市站**。被上诉人（原审原告）：高蕴，女，1959年4月14日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：王顺宏，女，1964年4月14日出生，汉族，住营口市站**。被上诉人（原审第三人）：营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，住所地营口市老边区沿海街道办事处院内，统一社会信用代码912108115613807798。法定代表人：王秋妹，董事长。委托诉讼代理人：曲圣智（公司员工），男，1954年2月6日出生，汉族，住营口市站**。被上诉人（原审第三人）：营口弘逸房地产开发有限公司，住所地营口市西市区小庙塘里，统一社会信用代码912108007557830238。法定代表人：王秋妹，董事长。委托诉讼代理人：曲圣智（公司员工），男，1954年2月6日出生，汉族，住营口市站**。上诉人栾成龙与被上诉人高蕴、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理本案。上诉人栾成龙的委托诉讼代理人杨天卉、刘强，被上诉人高蕴的委托诉讼代理人王顺宏，被上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司和营口弘逸房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人曲圣智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人栾成龙上诉请求：1、依法撤销营口市老边区人民法院作出的（2020）辽0811民初749号民事判决，并依法改判驳回被上诉人高蕴的诉讼请求；2、判令本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由，一、原审法院采信证据错误，认定事实错误，对案件事实作出了与实际情况截然相反的认定。被上诉人高蕴与第三人弘逸分公司从未签订书面商品房屋买卖合同，被上诉人高蕴只是有购房意向，支付了一部分首付款，但被上诉人弘逸公司至今未将房屋交付高蕴，双方也未对房屋交付等问题进行具体约定。就算被上诉人系2011年11月30日从第三人弘逸分公司处购买商品房，时至今日，被上诉人购买案涉房屋已快达九年，第三人弘逸分公司未要求被上诉人承担未贷款的违约金，也未要求与被上诉人解除合同，完全不符合正常逻辑。原审认定高蕴向弘逸分公司出纳员刘阳账户转款9万元，弘逸分公司向高蕴出具证明收到9万元房款是错误的，首先没有证据证明刘阳系弘逸分公司的出纳员。其次，购房者在购买房屋的过程中应将购房款直接打入开发商的账户，而非打入个人账户中。且公司时隔两年多才给被上诉人高蕴开具证明，不符合常理。二、原审法院适用法律错误。本案的纠纷为案外人执行异议之诉，不应适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，第三百一十一条的规定。上诉人对此处房屋不是唯一的住房，故被上诉人对涉案房屋不具备阻却执行的能力。被上诉人只有全部满足了法律规定的三个条件，才享有对案涉房屋排除执行的权利。被上诉人高蕴辩称：首先答辩人要求解除查封，停止对案涉房屋的执行是有事实和法律依据的。答辩人于2011年10月30日向第三人开发公司交付房款109283元。2014年3月28日向第三人开发公司交付房款9万元。第三人财务账有据可查，交房款时间均在上诉人申请查封诉争房屋之前。答辩人与第三人房屋买卖合同合法有效，虽然双方没有签订书面房屋买卖合同，但答辩人购买房屋的事实真实存在。上诉人当时与第三人是经营房地产开发的合伙人之一，对答辩人购买房屋的事实是知晓的。答辩人已提供补交房款单，上诉人在该补款上有签字。原审判决正确，不存在上诉人所述适用法律错误的情形。被上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司辩称：上诉人称本案不能排除三被上诉人串通而提出的异议的可能，弘逸公司不接受。因为弘逸公司作为第三人也是作为房屋的出售人，我们和高蕴之间是存在这种买卖关系的。如果认为我们有串通应该拿出具体证据来证明。关于弘逸公司没要求上诉人承担贷款的违约金，也未要求与被上诉人解除合同的理由，弘逸公司认为也是不成立的，因为买卖合同不存在根本违约事实，所以弘逸公司这一个比较稳定的买卖合同，在没有根本违约的情况下，双方还能够继续履行的情况下，没有必要去解除合同。关于刘阳是弘逸公司的出纳员是众所周知的，他是法定代表人王秋妹的女婿而且确实在弘逸公司管理账务。本案是案外人异议之诉。上诉人认为弘逸公司的行为属于非法转移第三方债权，和本案的法律关系没有关系，我们在诉讼中提出我们的事实和理由完全是按照诉讼程序来进行的，不存在债权转移。被上诉人高蕴在一审法院诉讼请求：1.要求确认原告对老边区玄水云山小区7号楼1-101房屋享有排除执行的权利，要求解除对该房屋的查封，庭审中要求继续履行合同，房屋归原告所有；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2011年10月30日，原告高蕴购买第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司开发的玄水云山房屋，并交纳房屋首付款109283元，第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向原告高蕴出具专用收款收据，载明交款人高蕴，收款单位营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司，人民币壹拾万玖仟贰佰捌拾叁元整(￥109283元)，收款事由7-1-101号，87.67m，总房款339283元，首付109283元，贷款230000元。被告栾成龙和第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司负责人王秋妹在该款项的补款单上签字确认。2014年3月28日，原告高蕴向营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的出纳员刘阳账户转款90000元。2016年6月27日，被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向原告高蕴出具证明，载明营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司收到高蕴于2014年3月28日补交的7-1-101房款玖万元整(90000元)。另查，被告栾成龙与第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司合作开发房地产纠纷一案曾诉至法院，原审法院作出(2016)辽0811民初258号民事判决，判决一、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司返还原告栾成龙850万元投资款；二、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自2013年11月22日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金600万元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的4倍计算向原告栾成龙支付5利息；自2014年11月26日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金250万元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算向原告支付利息；三、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告栾成龙投资利润款1089万元；四、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自本判决生效之日起30日内将玄水云山会馆楼的二分之一、玄水云山北片14号楼3单元11楼西户、14号楼2单元15楼(一梯一户)交付原告栾成龙，并协助原告栾成龙办理产权登记；五、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司给付原告栾成龙垫付的工程款200万元；六、被告王秋妹、营口弘逸房地产开发有限公司、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司自2014年4月22日起至本判决确认给付之日止，以欠款本金200万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算向原告栾成龙支付利息；七、驳回原告栾成龙其他诉讼请求；八、驳回反诉原告王秋妹的反诉请求。宣判后，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司、营口弘逸房地产开发有限公司、王秋妹提起上诉，营口市中级人民法院作出(2016)辽08民终937号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。被告栾成龙就生效判决申请执行，在执行过程中，原审法院作出(2020)辽0811执异2号执行裁定书，裁定驳回高蕴的异议请求。一审法院认为，第三人开发玄水云山小区后取得案涉房屋的合法权利，将案涉房屋出售给原告高蕴并无不当，双方之间的房屋买卖法律关系亦未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，且被告栾成龙在与第三人合伙期间在原告的补款单上签字确认，故原告与第三人就案涉房屋达成的买卖关系对被告栾成龙有约束力。原告依据第三人出具的专用收款收据取得案涉房屋后，虽尚未办理案涉房屋产权设立登记，但第三人未举证未办理产权设立登记存在可归责于原告的相应证据，原告基于有效且被告栾成龙知情的房屋买卖法律行为可以阻却被告栾成龙基于金钱债权的执行行为，原告主张不得对案涉房屋强制执行解除查封和继续履行的诉请，本院予以支持，对于原告要求确认房屋归其所有的诉请，因原告与第三人之间系房屋买卖关系，原告直接要求确权，本院不予支持，原告可待剩余房款交付完毕后，与第三人办理房屋产权变更登记的相关手续。对于原告高蕴尚未缴纳的房款，被告栾成龙如认为第三人怠于行使相关权利，其可依据相关法律规定行使债权人代位权予以实现。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、在（2016）辽0811民初258号民事判决执行过程中，不得执行坐落于营口市老边区房屋，并解除对上述房屋的查封；二、原告高蕴与第三人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司于2011年10月30日就坐落于营口市老边区房屋达成的房屋买卖行为有效并继续履行；三、驳回原告高蕴的其他诉讼请求。案件受理费4290元，由原告高蕴负担4190元，由被告栾成龙负担100元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是高蕴是否享有排除强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，人民法院查封案涉房屋前高蕴与营口弘逸房地产开发有限公司未签订合法有效的书面买卖合同，且高蕴名下有其他用于居住的房屋，不符合上述规定第（一）、（二）项之规定，不享有排除强制执行的合法权益。一审法院适用法律有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初749号民事判决。二、驳回被上诉人高蕴的诉讼请求。一审案件受理费4290元，二审案件受理费100元，均由被上诉人高蕴负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  盖世非审判员  崔 卿二〇二〇年十月二十二日法官助理王睿书记员李佩益