广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7466号原告：广州市六艺琴行有限公司，住所地广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城广场大街首层**。法定代表人：林显良，该公司行政主管。委托诉讼代理人：梁思充，广东律成定邦律师事务所律师。被告：增城香江房地产有限公司，住，住所地广州市增城区新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街****/div>法定代表人：翟栋梁。委托诉讼代理人：卢培标，该公司员工。第三人：高秋容，女，1976年9月2曰出生，汉族，住广州市增城区。原告广州市六艺琴行有限公司（以下至判决主文简称“六艺琴行公司”）诉被告增城香江房地产有限公司（以下至判决主文简称“香江公司”）、第三人高秋容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六艺琴行公司的委托诉讼代理人梁思充，被告香江公司的委托诉讼代理人卢培标，第三人高秋容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六艺琴行公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令香江公司免除疫情不可抗力期间所产生的租金91080.64元（自2020年2月1日起至合同解除为止）；2.请求香江公司返还六艺琴行公司押金65995.4元；3.请求判令香江公司返还2020年1月24日-1月31日期间因疫情影响广州市行政命令要求六艺琴行公司不可复工，不可抗力期间多交的租金8942.99元；4.本案诉讼费由香江公司承担。事实和理由：2018年2月6日高秋容签署《商铺租赁合同》，约定承租香江公司位于增城区××翡翠绿洲大道××、翡翠绿洲8号之二商铺，租期为2018年2月1日至2023年1月31日，用途为儿童音乐培训。2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的××疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月14日国务院应对新型冠状病毒××疫情联防联控机制综合组《关于印发新型冠状病毒××流行期间商场和超市卫生防护指南的通知》【××机制综发〔2020〕60号】规定“暂停校外培训机构暂停线下培训”。《广州市增城区关于做好复工复产工作方案的通知》，教育培训行业复工时间延迟，未有新的通知之前，不得复工，至2020年4月1日仍不得复工。也就是说自2020年1月24日起，因政府强制的行政命令，六艺琴行公司所经营的“小歌手”商铺至今仍未能营业。在此种情况下，六艺琴行公司于2020年2月初即向商场管理方提出口头申请，按国家相关规定合情合理理减免相应租金，直到2020年3月23日，香江公司才迟迟告知，只给15天的租金减免，且必须于2020年3月31日前缴清以前所欠的所有费用，包括一些不合理的费用，且完全没有商量的余地。而双方合同约定：租赁期间，如遇不可抗力因素造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金，物业服务费及其他相关费用按日计算结清。依据2020年2月10日全国人大常委会法工委表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但香江公司只减免半个月租金，无视当初约定，没有契约精神。且在六艺琴行公司希望继续协商的情况下，香江公司更是以六艺琴行公司单方面不交租为由断了商铺供电，导致合同目的无法实现。六艺琴行公司承租商铺以来已经投入了上百万的资金，现损失惨重，故为了维护六艺琴行公司的合法权益，诉至法院，请求法院依法审理，支持六艺琴行公司的诉讼请求。被告香江公司答辩称：一、六艺琴行公司缺乏合法理由拒不支付租金，香江公司已经依法解除商铺租赁合同，并将追究六艺琴行公司的违约责任。香江公司于2020年4月26日已向六艺琴行公司发出解除合同通知，合同即告解除。但六艺琴行公司收到上述通知后，并未依约撤场交还铺位，香江公司有权要求六艺琴行公司支付租金、占用费、违约金并没收保证金。二、退一步来说，假设新冠疫情确实导致商铺租赁合同解除，六艺琴行公司的部分诉讼请求也不准确。香江公司收取的只有租金和保证金，物业管理费、空调费以及其他押金不是香江公司收取，香江公司不应承担该部分费用的退还义务。而且，对于疫情认定为不可抗力，应当根据具体案件中对合同履行的实际影响来判断。本案中，疫情开始时段是春节假期，涉案商铺也不会正常营业。第三人高秋容述称：同意六艺琴行公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月6日，高秋容（承租方、乙方）、香江公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定如下内容：“……1.1乙方向甲方租用的商铺位于增城区××翡翠绿洲大道××、翡翠绿洲大道××之二（以下简称“商铺”），商铺计租面积为286.66平方米。1.2经营范围：乙方租赁商铺的用途是经营儿童音乐培训(经营范围），经营品牌为六艺童声。乙方如要改变上述约定的经营项目或修改营运商店的名称或擅自改变品牌的，须征得甲方书面同意。乙方还须办理工商登记及合法经营所需的所有手续，并在国家工商行政管理部门批准的经营范围内依法经营……3.1租赁期限为从2018年2月1日起至2023年1月31日止，从商铺交付使用之日起计算。3.2甲方给予乙方89天(月历日）的装修期，装修期自商铺交付之日起开始计算。本合同约定的租金总额己包含装修期的租金，但装修期的物业服务费、水电费及其他费用由乙方承担……4.1.1商铺从……2020-02-01到2021-01-31的租金为人民币￥149.70元/平方米/月，即月租金为人民币￥37430.40元；……；4.1.2乙方须在每月五日前向甲方缴纳当月应付租金。4.2租赁保证金4.2.1在本合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金65995.4元……本合同终止及《物业服务合同》终止时，乙方无任何违约行为的，甲方在乙方退出租赁商铺、交清各项费用并将租赁商铺按照本合同约定经甲方验收合格交还甲方及将注册的经营主体变更登记地址或注销后三十日内，将租赁保证金无息退还乙方。4.3物业服务费4.3.1为乙方能够正常使用商铺经营，甲方己按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘广州香江物业管理有限公司(以下简称物业公司）对该商铺实行统一的综合性物业服务，于2020年12月31日前的物业管理费标准按8折收取，（即每平方8元），2021年后恢复原价（即每平方10元）。……。物业服务费从本合同约定的商铺交付之日起计收……商铺水费、电费按表另行计收……4.3.3乙方须于每月五日前向物业公司缴纳当月物业服务费及上月水、电费。……第九条违约责任9.2乙方擅自终止或解除合同的应提前60天书面通知甲方，乙方所交的租赁保证金不予退还，并且装修期取消，乙方应于合同解除当天按本合同第四条约定的租金标准支付装修期的全部租金，同时乙方应按照合同期限内剩余未履行期间租金总额的10%支付违约金给甲方。……9.8乙方违约甲方按照本合同相关条款约定解除租赁合同的，甲方通过书面通知的方式通知乙方单方解除合同，自书面通知送达乙方之日起，租赁合同正式解除，乙方保证在甲方通知乙方租赁合同解除时将租赁房屋交还给甲方。……第十一条免责条件租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，三方均不作违约，所承担各自损失租金、物业服务费及其他相关费用按日计算结清。……”。合同签订后，高秋容向香江公司支付了租金和保证金。2018年6月15日，六艺琴行公司和香江公司就涉案商铺签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原承租方高秋容、现承租方为六艺琴行公司。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，广州市增城区教育局发出《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，载明自2020年1月24日其全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动。2020年3月9日、2020年3月25日，六艺琴行公司、高秋容向香江公司发出《申请书》、《退租申请》及《受新型冠状病毒疫情影响房租及物业管理费用减免的申请书》。2020年3月29日，高秋容向香江公司发出律师函，载明因疫情原因，六艺琴行公司所经营的儿童音乐培训机构至今未能营业，故要求与香江公司协商减免租金事宜。2020年3月30日，香江公司向六艺琴行公司发出《温馨通知》，载明受新冠××影响，香江公司通知六艺琴行公司可享受2020年2月份租金减半的租金减免政策，该减免政策于2020年3月31日前到期，若超过该限定时间缴纳，则不再享受减免政策。2020年4月3日，香江公司向六艺琴行公司发出《催款函》，要求六艺琴行公司支付欠付租金及违约金。2020年4月7日，香江公司向高秋容发出《关于要求解除商铺租赁合同的复函》，载明，因合同不具备法定解除条件，故香江公司不同意解除合同，若高秋容单方解除合同，则香江公司有权没收保证金并追究相关违约责任等内容。2020年4月26日，香江公司通过邮政快递向六艺琴行公司发出《解除租赁合同的通知》（落款时间2020年4月25日），载明因六艺琴行公司拖欠租金、管理费、空调费、水电费等，故依约解除合同、没收保证金，并要求六艺琴行公司七日内办理退租手续等内容。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，明确校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日，校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。高秋容作为原告于2020年4月20日起诉香江公司，案号为（2020）粤0118民初3813号，该案于2020年7月7日进行了审理。在该案庭询中，高秋容与香江公司针对案件事实作出如下陈述：一、关于涉案商铺及合同履行情况，高秋容陈述，高秋容是六艺琴行公司的大股东，高秋容签署《商铺租赁合同》时六艺琴行公司还未成立，后因公司成立了，高秋容并非法定代表人，故由六艺琴行公司与香江公司签署补充协议，六艺琴行公司实际使用涉案商铺；其经营的是儿童声乐培训，该商铺于2020年1月16日停业，1月24日政府要求停业，至今尚未通知开业，高秋容与广州市六艺琴行有限公司交租至2020年1月31日，3月份与香江公司沟通时高秋容和六艺琴行公司就想要搬离，但香江公司的意思是要提前60天通知才可以退租撤场；2020年4月13日香江公司停电，导致涉案商铺的电动门无法打开，无法使用商铺，也无法搬离；直到2020年5月22日在香江公司的监督下搬离场地交还商铺，退场之前没有开业过；退场之前，高秋容发现其一台电脑不见了，两台电子琴也被泡水，至今香江公司也未回复涉案商铺丢东西的情况。香江公司陈述，涉案商铺是香江公司开发并登记产权在香江公司名下；高秋容和六艺琴行公司交租至2020年1月31日，不清楚六艺琴行公司有无开业，确定六艺琴行公司于2020年5月22日退场。二、增城香江房地产有限公司另陈述，因公司运营需要，涉案商铺已经办理抵押手续，为此每月需要偿还贷款，故公司在疫情期间的成本支出包含贷款利息、员工用人成本、消杀病毒的人力和材料成本、电费和空调费成本等。庭询中，一、六艺琴行公司提交高秋容和香江公司工作人员陈婉君、刘锡宏的微信聊天记录到庭，并出示手机供核对，该微信聊天记录载明：2020年3月23日、31日，陈婉君告知高秋容公司只同意减免2月份半个月的租金等；2020年4月5日，陈婉君告知高秋容欠费需要停电处理；2020年3月25日，高秋容向刘锡宏提交免租及退租申请事宜；2020年4月19日，高秋容向刘锡宏询问涉案商铺是否停电，刘锡宏回复13号已经停电等。香江公司对该微信聊天记录均因无法确认对方身份而不予确认，但确认陈婉君和刘锡宏系其公司工作人员。二、双方均确认涉案商铺系临街商铺，并同意解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，但对解除合同的时间意见不一，六艺琴行公司认为解除合同的时间是2020年4月13日商铺停电之日，香江公司认为是4月25日。庭后，六艺琴行公司向本院提交《关于租金计算时间说明》，其主张香江公司于2020年4月13日对其租用的商铺停电，之后其已经无权使用商铺，所以无需再支付费用。本院认为，高秋容与香江公司于2018年2月6日签订了《商铺租赁合同》，后六艺琴行公司与香江公司签署《补充协议》，将承租人由高秋容变更为六艺琴行公司，且高秋容确认涉案商铺的实际使用人为六艺琴行公司，其仅作为股东在公司未成立时签署合同。故本院确认涉案商铺租赁合同关系的双方应为六艺琴行公司和香江公司。《商铺租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现六艺琴行公司支付租金至2020年1月31日，自2020年2月份开始欠租至今。双方当事人在庭询中均表示同意解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，本院对此予以确认。因租赁合同及补充协议已解除，且六艺琴行公司是因疫情原因未按约交租，且疫情发生后，六艺琴行公司或者高秋容与香江公司工作人员一直在沟通减租事宜，六艺琴行公司未交租行为并非恶意欠租，故不应将六艺琴行公司未交租行为视为违约，合同既已解除，六艺琴行公司要求退还保证金65995.40元，本院予以支持。关于六艺琴行公司要求免租的诉讼请求能否支持问题。六艺琴行公司主张因新冠××疫情期间属于不可抗力，应免除自2020年2月1日至其所主张的合同解除之日（即2020年4月13日）止的租金91080.64元。对此，本院认为，因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停举办各类课外教育培训活动等。随后，广州市增城区教育局也发文要求暂停校外培训机构的一切线下培训活动；直至2020年5月27日广州教育局发布校外培训机构不得早于6月2日前返校的时间安排。因此六艺琴行公司的经营范围部分属于政策限制开业的范畴，确因新冠××疫情而影响其营业，但香江公司运营商铺亦需支出成本，疫情及疫情防控措施的影响应风险共担。故六艺琴行公司主张要求免除疫情期间至2020年4月13日的全部租金，本院不予支持，但可将上述期间的租金数额予以调整。本院结合六艺琴行公司的营业范围以及疫情和疫情防控措施对六艺琴行公司营业的影响程度等，依据公平原则酌定将六艺琴行公司主张的上述期间应向香江公司支付的租金数额减半计付，即减少支付45540.32元。对于六艺琴行公司主张要求返还2020年1月24日至1月31日期间的租金等，上述期间虽属于疫情及疫情防控期间，但六艺琴行公司已经支付了租金，该期间的合同义务已经履行完毕，并不属于不能履行或履行困难的情况，六艺琴行公司主张要求返还该期间的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城香江房地产有限公司对原告广州市六艺琴行有限公司承租的位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道8号、8号之二的商铺于2020年2月1日至2020年4月13日期间产生的租金减少支付45540.32元；二、被告增城香江房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市六艺琴行有限公司返还保商铺保证金65995.40元；三、驳回原告广州市六艺琴行有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1810元，由原告广州市六艺琴行有限公司负担506元，被告增城香江房地产有限公司负担1304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月十四日书记员  李慧芳