湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初888号原告：舒隆飞，男，1987年2月22日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。委托诉讼代理人：刘丽、张莎莉，泰和泰（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：湖北荣欣房地产开发集团有限公司。住所地湖北省孝感市城站路**。统一社会信用代码：91420900773900684K。法定代表人：唐德华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锦新，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。第三人：黄诚湘，男，1988年4月24日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。委托诉讼代理人：连威，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告舒隆飞与被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司（以下简称荣欣公司）、第三人黄诚湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告舒隆飞的委托诉讼代理人张莎莉，被告荣欣公司的委托诉讼代理人张锦新，第三人黄诚湘的委托诉讼代理人连威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒隆飞向本院提出诉讼请求：1.判令撤销黄诚湘涉案房屋备案，涉案房屋备案至原告舒隆飞名下；2.判令被告荣欣公司履行义务，协助原告舒隆飞对涉案房屋进行所有权产权登记；3.判令被告荣欣公司赔偿原告各项损失合计50000元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原告舒隆飞与荣欣公司签订房屋买卖合同、前期物业合同。2017年9月21日，舒隆飞与中国建设银行签订房屋借款合同办理了银行按揭并从2017年10月21日起偿还贷款本息。舒隆飞对涉案房屋（柳岸春城综合楼1-1704号房）进行了装修并居住，已经合法实际占有该房屋。舒隆飞后续办理房屋所有权登记时发现涉案房屋备案登记在他人名下。故此原告舒隆飞诉至法院。被告荣欣公司辩称，1.本案涉案房屋属于被告抵偿给第三人的，该房产的所有人是第三人，且已备案至第三人名下，第三人只是委托被告代为销售，现原告是由第三人指定的，第三人与原告是直接买卖关系，所以应当由第三人直接与原告办理相关的房产过户手续；2.被告没有给原告造成任何损失，不应当对原告进行赔偿；3.由于本案的起诉原因与被告没有直接关系，故被告不应当承担诉讼费用。第三人黄诚湘辩称，1.原告主张的案涉房屋是因被告差欠第三人的借款而抵偿给第三人的，抵偿行为在孝南区法院执行局执行过程中执行的，并且与第三人办理了案涉房屋的备案手续，困此双方就案涉房屋的抵偿行为合理合法，备案手续合理合法；2.被告在隐瞒第三人的情况下与原告私下为案涉房屋在孝感建设银行办理了房屋按揭贷款抵押手续，该行为未经过第三人的同意和认可，在案涉房屋已备案至第三人名下的情况下，原告与被告私自为案涉房屋办理贷款按揭的行为其本身就是违法，涉嫌犯罪，对此请求法庭依法查实；3.第三人将案涉房屋委托被告对外销售属实，但为案涉房屋办理贷款手续第三人不知情，而截止今天，被告仍未将案涉房屋的贷款购房款项支付给第三人，故此第三人认为在案涉房屋的房款未支付给第三人的情况下，第三人对于原、被告私自办理案涉房屋贷款的行为不予认可。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告荣欣公司及第三人黄诚湘对原告舒隆飞提交的证据一无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告舒隆飞提交的证据二与本案具备真实性、合法性、关联性，证明了原告购买被告的商品房，并在银行办理了按揭手续的事实，对该证据本院依法予以采信。证据三系本院已生效的法律文书，对该证据本院依法予以采信。2、被告荣欣公司提交的证据一系本院已生效的法律文书，对该证据本院依法予以采信。3、第三人黄诚湘提交的证据一商品房买卖合同、购房合同备案证明，证明了被告与第三人签订购房协议，并将案涉房屋备案在第三人名下的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月18日，为了偿还第三人黄诚湘的债务，被告荣欣公司将其开发的，位于孝感市××大道××号柳岸春城综合楼**房屋抵偿给第三人，双方为此签订了《商品房买卖合同》，由第三人购买被告柳岸春城综合楼1-1704号房屋，合同约定：案涉房屋的建筑面积为106.67平方米，每平方米3300元，总价款为352011元。2016年3月21日，双方将上述《商品房买卖合同》到孝感市住房保障和房屋管理局办理了登记备案手续（登记备案在第三人黄诚湘名下）。后该房屋第三人又委托被告出售。2017年8月25日，原告舒隆飞与被告荣欣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告荣欣公司将上述案涉房屋以352011元的价格出售给原告，原告应在2017年8月25日前支付首付款152011元，剩余房款200000元办理银行按揭。原告于当天支付152011元，2017年9月21日，原、被告及中国建设银行股份有限公司建行孝感直属支行三方签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告作为借款人向建行申请按揭贷款200000元购房，被告作为保证人盖了章。贷款手续批下来之后，原告一直按借款合同的约定向建行偿还按揭贷款。因银行按揭款未支付给第三人，第三人黄诚湘于2019年7月2日起诉被告，请求判令被告支付售房按揭款1000000元（含原告的银行按揭款200000元），2019年12月5日本院以（2019）鄂0902民初2842号判决书，判决被告应支付第三人售房款1000000元（含原告的银行按揭款200000元）。2018年1月1日被告将案涉房屋交付给原告使用至今。2018年6月原告装修案涉房屋后，于2020年1月开始入住（原告自2017年11月开始交纳各种物业管理费用），因原告在办理案涉房屋登记时，发现该房屋已备案在第三人名下，以致成讼。另查明，案涉房屋未办理房屋权属总证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合分析各方当事人的诉辩主张、出示的证据及本案查明的事实，本院归纳以下争议焦点问题：1、关于原告与被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题；2、关于案涉房屋已备案在第三人名下的情况下，原告能否主张撤销第三人的备案，并将案涉房屋备案至原告名下的问题；3、关于被告能否为原告办理案涉房屋的权属证书的问题；4、关于原告所主张赔偿损失的问题。一、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题2017年8月25日，原告舒隆飞与被告荣欣公司签订的《商品房买卖合同》，系原告舒隆飞与被告荣欣公司买卖商品房的真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，真实、合法、有效。二、关于案涉房屋已备案在第三人名下的情况下，原告能否主张撤销第三人的备案，并将案涉房屋备案至原告名下的问题要解决上述问题，首先要明确原告、第三人对于案涉房屋各自取得的权利，在法律效力上大小的问题。原告作为善意的购买人，已完整履行合同买受人的义务，且对房屋合理长期占有使用，应属对房屋享有合法占有权。第三人因借款之债权而签订商品房买卖合同取得，并予以备案，同时委托被告予以出售，从以上行为可以看出，第三人并非真正意义上的购房人，其签订购房合同及办理备案，是通过以上方式达到担保其对被告债权得以实现的目的，根据物权法的规定，不动产需法定取得，不可自由创设的基本原则，合同备案仅是房屋行政机关的行政管理方式，既不能取得房屋所有权，亦不能设立物权法上所规定的抵押权。根据物权法理论及司法审判规则，对于不动产一房数卖在合同有效的情况，按变更登记、合法占有房屋及合同履行情况，买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位。结合本案，原告的合同成立虽然在后，但在均未办理权属变更登记的情况下，原告合法占有房屋，并全面履行合同，其权利顺位在先，并大于第三人对于案涉房屋取得的权利。故此，对原告诉求撤销第三人备案，并将案涉房屋备案至原告名下的请求，本院依法予以支持。第三人因原告案涉房屋抵偿不能的款项可向被告予以主张。三、关于被告能否为原告办理案涉房屋的权属证书的问题原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。故原告诉求被告协助办理案涉房屋不动产证的诉讼请求，本院依法应予支持。但由于案涉房屋所在的综合楼未办理有关产权总证，原告所居住的案涉房屋亦不能办理产权证书，待办证条件成就后，被告有义务协助原告办理案涉房屋的产权证书。四、关于原告所主张赔偿损失的问题在本案中，原告所主张由被告赔偿损失50000元，因其无相应的证据予以证明，故对原告舒隆飞的该项诉求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内撤销被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司与第三人黄诚湘签订的合同编号为XG16002851的《商品房买卖合同》（合同签订时间为2016年3月18日）的备案登记，第三人黄诚湘予以协助；二、被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告舒隆飞将位于孝感市槐荫大道柳岸春城综合楼1-1704号房屋的商品房备案登记在原告舒隆飞名下；三、被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司在办证条件准许的条件下，协助原告舒隆飞办理柳岸春城综合楼1-1704号房屋的不动产权登记。四、驳回原告舒隆飞的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董劲松人民陪审员  魏爱红人民陪审员  程胜娥二〇二〇年十月二十七日书 记 员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告舒隆飞证据目录：证据一：身份证、启信宝工商登记信息。拟证明原、被告的诉讼主体适格。证据二：《商品房买卖合同》、《住房借款合同》、建行交易明细。拟证明原告购买柳岸春城综合楼1-1704号房屋后，舒隆飞办理银行按揭手续，按期进行还贷。证据三：孝南区人民法院（2016）鄂0902民初2915号民事调解书、孝南区人民法院（2018）鄂0902民初执异33号。拟证明被告与第三人有民间借贷关系，涉案房屋备案至第三人名下仅作为民间借贷的担保，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，构成让与担保。被告湖北荣欣房地产开发集团有限公司证据目录：证据一：（2019）鄂0902民初2842号民事判决书。拟证明案涉房屋系第三人委托被告转卖给原告的，应由原告同第三人直接办理买卖手续。第三人黄诚湘证据目录：证据一：《商品房买卖合同》合同编号：XG16002851，购房合同备案证明。拟证明第三人于2016年3月为案涉房屋在房产部门办理了合同备案，将案涉房屋备案至第三人名下。