安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初1826号 原告：陈二明，男，1976年8月23日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：崔红潮，安徽远泰律师事务所律师。 被告：张辉，男，1970年12月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：施运红，女，1969年8月23日出生，汉族，住址，系张辉的妻子。 上述二被告共同委托诉讼代理人：张万星、冯晓凤（实习），安徽会峰（定远）律师事务所律师。 原告陈二明诉被告张辉、施运红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日、10月9日二次公开开庭进行了审理。原告陈二明及其委托诉讼代理人崔红潮，被告张辉、施运红的委托诉讼代理人张万星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈二明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原、被告于2012年6月22日签订的《合同购房协议书》，二被告返还购房款71万元及利息（即资金损失，以71万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2012年6月22日起计算至款项付清之日止）；2.判决二被告赔偿房屋装修费用15万元；3.判决二被告赔偿房屋升值价差10万元；4.判决二被告支付违约金14.2万元；5.判决二被告赔偿陈二明支付的律师代理费5000元；6.判决二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年6月22日，陈二明与二被告签订《合同购房协议书》，约定：二被告将位于军用中路门面三间（权证字号：房地权定远县字第00020260号其中的三间）以及二楼套房（权证字号：房地权定远县字第00020262号）出售给陈二明，房屋价款71万元。协议签订后，陈二明按协议履行了支付购房款的义务，但二被告一直不能履行过户义务。经了解，二被告将房屋在银行办理抵押导致无法过户。2016年10月7日、2018年6月26日，双方又二次签订《购房补充协议》，而抵押解除后又因房产没有土地证而无法过户。后二被告多次承诺予以过户，并承诺如无法过户，应立即退还购房款及赔付陈二明装潢费用等相关费用。 张辉、施运红答辩称：一、1.二被告出售给陈二明的房产本身具有合法手续，导致不能过户的原因是因政府政策调整，二被告无法预见，对此不存在过错。2.签订合同时，二被告已将房屋交付陈二明使用至今，虽然至今没有过户，但并不影响陈二明对涉案房屋的占有、使用、收益，陈二明不仅没有损失，反而从中受益多年。3.原、被告后期签订的相关补充协议，明显违反公平合理、等价有偿原则。4.鉴于本案的实际情况，二被告同意解除合同，同意返还购房款，同时要求陈二明将涉案房屋返还给二被告。5.二被告至今仅实际收到购房款58.3万元。二、1.二被告不同意陈二明的第二、三、四、五项诉讼请求，关于房屋装修费用应当依法经过评估，否则无法证实涉案房屋目前的装修价值。2.房屋价差10万元没有事实法律依据，也无法证实涉案房屋是否存在增值，据了解，目前炉桥镇的房价是下跌而非上涨。3.违约金14.2万元也无事实法律依据，无证据证明陈二明有损失的存在，反而涉案房屋从2012年起一直由陈二明占有、使用，陈二明已经从中获益多年，相反陈二明应当支付相应的房屋占用费。4.支付律师代理费也无事实和法律依据。 陈二明为支持其诉讼请求，除当庭陈述外，还向本院举证以下五组证据： 证据一，居民身份证一份，证明：陈二明的主体资格适格。 证据二，2012年6月22日《合同购房协议书》一份、房地产权证二份，证明：二被告将位于军用中路门面三间（权证字号为“房地权定远县字第00020260号”其中的三间）以及二楼套房（权证字号为“房地权定远县字第00020262号”）出售给陈二明，房屋售价为71万元。 证据三，张辉于2015年备注承诺的2012年6月22日《合同购房协议书》、2016年10月7日《房屋转让补充协议》各一份，证明：1.签订房屋买卖合同后，因张辉将涉案房屋作抵押贷款使用，导致无法过户；2.2016年10月7日，涉案房屋仍无法过户，双方约定由二被告承担相关违约责任。 证据四，2018年6月26日《购房补充协议》一份，证明：1.2018年6月26日，涉案房屋仍不能办理过户手续，二被告承诺如2019年12月31日前不能办理过户手续，自愿退还购房款71元、赔付装潢费用15万元、赔偿购房升值价差10万元，另外支付购房总价71万元20%的违约金。 证据五，《委托代理合同》、代理费发票一份，证明：因原、被告购房事宜的诉讼，陈二明聘请律师支出律师代理费5000元。 张辉、施运红对陈二明举证的上述证据，质证认为： 一、对证据一的真实性、合法性以及关联性均无异议。 二、对证据二的三性均无异议。合同约定的购房款是71万元，但张辉、施运红实收购房款数额为58.3万元。 三、对证据三、四的真实性无异议，对其证明目的不予认可。1.虽然涉案房屋之前有抵押，但双方在2016年10月《房屋转让补充协议》中已经对抵押有明确的约定；2.二份补充协议的内容可以充分证明系因政府原因导致不能过户，二被告对此无法预见，不存在过错；3.二份补充协议所约定的装修费用、升值价差、违约金等不符合客观事实，显失公平。从2016年10月7日补充协议中张辉备注的内容可见，二被告对协议约定的装修费用、升值价差、违约金并不认可。 四、对证据五的的真实性无异议，但与本无关联性，律师代理费不属于必然发生的费用。 张辉、施运红为支持其辩解并反驳陈二明提出的诉讼请求，除当庭陈述外，还向本院举证银行转账记录一组，证明：二被告已向陈二明退还部分购房款。 陈二明对张辉、施运红举证的银行转账记录，质证认为：陈二明实际从二被告处获得了15.3万元，但该款系二被告恶意隐瞒，导致不能过户所支付的补偿或违约金。 本院对原、被告均无异议的证据的证明力予以确认，对有异议的证据，将结合庭审查明的事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2012年6月22日，原、被告签订《合同购房协议书》，约定：1.二被告将位于安徽省定远县炉桥镇康乐新区一处房产中的商铺三间【“房地权定远县字第00020260号”房地产中的序号为116、118、120的三间商铺，另外序号为122、124、126的三间商铺出售给（2020）皖1125民初1825号案件的原告张如春】以及二楼住宅一套（“房地权定远县字第00020260号房屋中的201套房”）出售给陈二明，房屋总售价为71万元，等。协议签订后，陈二明数次向二被告支付购房款共计66万元，二被告亦将房屋交付陈二明。陈二明对房屋进行了装饰、装修。 因二被告向银行贷款并以涉案房产提供抵押担保，导致二被告未能及时将房屋产权过户给陈二明。2017年左右，抵押担保解除后，又因政府的相关政策发生变更，二被告至今未能将房屋产权过户给陈二明。 因二被告未能按照约定办理产权过户手续，原、被告于2016年10月7日签订《房屋转让补充协议》，载明：现陈二明已付该房屋价款66万元（总价为71万元，下欠5万元在过户后付清），因政府部门对房屋管理实行新政，同时张辉将所售房屋抵押在银行，导致无法正常转户，经双方协商达成如下补充约定：1.在可以办理房屋转户手续开始30日内，二被告无条件协助陈二明办理转户手续，逾时二被告承担该房屋总价的30%作违约金。2.二被告承诺于2016年10月26日上午将本协议中涉及的房产证原件交付给陈二明。3.因张辉的缘故（含房产证被抵押、产权证部分受限制而无法转户）导致该房屋无法转户，则二被告全额退给陈二明已付完的购房款。陈二明已装璜投资总价以评估价为准，由二被告一并赔付。张辉另在该补充协议中备注“本人承诺自2016年10月26日至2018年6月26日，如政府不予过户，本人愿意按照合同第3条执行”、“因本人原因造成的陈二明奔波，在交纳余款时愿意补偿5000元”。 因二被告未能按照2016年10月7日补充协议的约定办理过户手续，原、被告于2018年6月26日再次签订《购房补充协议》一份，约定：1.原、被告于2012年6月22日签订购房协议，二被告将涉案房屋出售给陈二明。2.张辉、施运红于2012年6月22日已收陈二明购房款66万元，下欠5万元过户后付清。3.由于房产证被二被告擅自抵押，产权受处分限制等，导致上述房产至今无法过户。二被告负责在2018年9月26日之前将上述房产过户至陈二明名下，所有过户税费开支等费用均由二被告承担，如逾期，则购房余款5万元不再支付给二被告。4.如果2018年12月30日前仍无法过户，二被告应当向陈二明退还购房款71万元，并赔付陈二明装潢费用15万元、购房升值差价10万元，还应当向陈二明支付房屋总价款71万的20%作为违约金。若涉及诉讼，二被告应当承担所有诉讼费、律师代理费和一切开支。并且，在兑现退款和赔偿前，二被告无权收回或者处置上述房屋，上述房屋的居住、使用和收益权均归陈二明享有，直至纠纷彻底了解。2019年2月15日，张辉又在该补充协议中注明“本人承诺在2019年12月31日未办理过户手续，此合同继续生效”。 另查明：因未能按照约定办理过户手续，经双方协商，二被告因赔偿损失或者支付违约金，数次向陈二明支付7.7万元，向另一购房户张如春支付18.6万元，合计26.3万元。前述26.3万元被陈二明、张如春分配，陈二明从中获得15.3万元。 再查明：陈二明因本案诉讼事宜，于2020年4月3日与安徽远泰律师事务所签订《委托代理合同》一份，并于2020年5月11日支出律师代理费5000元。 本院认为，对于陈二明提出的各项诉讼请求，应分项评判如下： 一、关于陈二明要求解除原、被告2012年6月22日《合同购房协议书》的诉讼请求。 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，就涉案房屋买卖的相关事宜进行了约定。但是，因房产涉及抵押担保或者政府房地产政策等原因，二被告至今未将涉案房产的产权转移给陈二明，导致陈二明取得涉案房屋所有权的合同目的不能实现，二被告已经构成违约。现陈二明请求人民法院解除双方之间的房屋买卖合同，二被告亦同意解除，故对陈二明要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。 二、关于陈二明要求二被告返还购房款71万元及利息（资金损失），并支付房屋装修费用15万元的诉讼请求。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 1.原、被告签订的《合同购房协议书》，合同标的系支付购房款和交付房屋。庭审中，陈二明称其已经向二被告支付购房款68万元，二被告称实收购房款为66万元。因陈二明不能举证其已实际支付购房款68万元的事实，并结合双方在数次补充协议中关于已付购房款数额的约定，本院采信陈二明已付购房款为66万元的事实。现因房屋买卖合同被依法解除，双方之间应当恢复至交易前的状态，故陈二明有权要求二被告返还其已实际支付的购房款66万元。陈二明要求二被告返还购房款71万元，但其实际支付的数额为66万元，其无权要求二被告返还未实际支付的购房款5万元。 2.陈二明要求二被告支付购房款利息（资金损失），但该项诉讼请求无明确的法律依据或合同依据，依法不予支持。 3.原、被告签订房屋买卖合同后，二被告即将涉案房屋交付陈二明居住、使用。基于能够取得房屋所有权的预期，陈二明对涉案房屋进行了装饰、装修，并为此支出了相应费用。原、被告在2018年6月26日补充协议中约定“无条件赔付装潢费用15万元”，系双方对装饰装修费用数额的认可。房屋买卖合同解除后，陈二明不能取得房屋的所有权，必然损失前述装饰装修费用，故其有权要求二被告按照约定赔偿该部分损失。 三、关于陈二明要求二被告支付违约金14.2万元以及房屋升值价差10万元的诉讼请求。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 1.原、被告在2018年6月26日补充协议中，明确约定了违约金：如2018年12月30日前仍无法过户，二被告应当向陈二明支付房屋总价款的20%作为违约金，即14.2万元（房屋售价71万元×20%）。现二被告的违约行为致使陈二明的合同目的不能实现，合同被依法解除，故二被告应当按照约定想陈二明支付违约金。经审理查明，双方在后期协商中，二被告已经向陈二明支付款项15.3万元，其中14.2万元系足额支付了违约金，剩余1.1万元系赔偿其他损失。现陈二明基于同一违约事实要求二被告再支付违约金14.2万元，不符合法律规定，本院依法不予支持。 2.原、被告在2018年6月26日补充协议中，约定如2018年12月30日前仍无法过户，二被告应当向陈二明支付房屋升值价差10万元。对此，原、被告约定的房屋升值价差，本质上系约定了另一种承担违约责任的方式。结合二被告已经承担了相应的违约责任（赔偿装修费用15万元、支付违约金14.2万元），并且陈二明自合同签订后实际占有涉案房屋至今，其受损的利益已经得到充分的补偿，故对陈二明关于房屋升值价差的诉讼请求，依法不予支持。 四、关于陈二明要求二被告支付律师代理费5000元的诉讼请求。 原、被告在2018年6月26日补充协议中，约定如2018年12月30日前仍无法过户，二被告应当承担律师代理费。该约定系双方的真实意思表示，依法成立并生效。现陈二明因本案纠纷实际支出了律师代理费5000元，故二被告应当按照约定向陈二明支付该笔费用。 综上所述，陈二明要求解除其与张辉、施运红签订的房屋买卖合同，并要求二被告返还已付购房款66万元，支付装饰装修费用15万元以及律师代理费5000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。二被告应当向陈二明支付的款项共计为81.5万元，因之前已赔偿损失2000元，应当予以扣除，故还应当支付80.4万元。陈二明提出的其他诉讼请求，因无法律依据或者合同依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈二明与被告张辉、施运红于2012年6月22日签订的《合同购房协议书》。 二、被告张辉、施运红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈二明返还购房款并支付装饰装修费用、律师代理费合计人民币804000元。 三、驳回原告陈二明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14763元，由原告陈二明负担4063元，被告张辉、施运红负担10700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  刘 伟 人民陪审员  胡炳胜 人民陪审员  窦正传 二〇二〇年十月十日 书 记 员  刘 凯 附1.本案适用的相关法律、法规条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附2.安徽省定远县人民法院账户 账号：20000543954910300000083 账户名：定远县人民法院 开户行：安徽定远农村商业银行股份有限公司