广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2679号上诉人（原审原告）：黄建光，男，1972年10月30日出生，汉族，住清远市清新区******。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。上诉人(原审被告)：宗志勇，男，1973年4月15日出生，汉族，住清远市清城区******。上诉人(原审被告)：蔡燕彩，女，1977年11月21日出生，汉族，住清远市清城区******。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蔡灿荣，男，1981年2月4日出生，汉族，住清远市清城区******。委托诉讼代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。上诉人黄建光、宗志勇、蔡燕彩因与被上诉人蔡灿荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初10013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建光的上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判蔡灿荣对宗志勇、蔡燕彩向黄建光支付的款项承担担保偿还责任；二、本案全部诉讼费由宗志勇、蔡燕彩、蔡灿荣共同负担。事实与理由：一、原审法院判令宗志勇、蔡燕彩共同向黄建光清偿1350000元及利息正确，应予维持。二、按照蔡灿荣、蔡燕彩出具《补充协议》，蔡灿荣承诺将其名下位于清远市清城区沿江一路二十六座御水龙庭御水轩******层房屋在其价值范围内归还欠款。一审法院并未查明其价值范围，驳回黄建光的该项请求，违反我国《担保法》的规定，应对上述房屋评估后，在该房屋价值范围承担清偿责任。请求二审法院予以改判。宗志勇、蔡燕彩答辩称：按照我方上诉状的意见，补充如下：黄建光的上诉没有事实和法律依据，因为黄建光在2019年才在城区法院提起诉讼，已经超过了主张权利的期限，因此其要求蔡灿荣承担责任没有事实和法律依据。蔡灿荣答辩称：根据补充协议的约定，主债务的履行期为2014年3月1日，黄建光起诉的时候已经超过了法律规定保护的起诉期限，无权要求我方当事人承担担保责任，一审判决正确，恳请驳回上诉请求。宗志勇、蔡燕彩的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回黄建光的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由黄建光负担。事实与理由：按照双方当事人在2009年11月1日签订《商铺使用权转让协议》约定，黄建光应向宗志勇支付转让款1504680元。但黄建光仅支付1300000元，构成违约，导致上述协议未履行完毕。原审判决未认定上述情况，属于认定事实不清。二、宗志勇提供的《房屋信息查询证明》，显示案涉房屋于2013年4月9日抵押给清远农商银行，及办理相应的抵押登记手续，并于2013年7月9日被原审法院查封。原审法院没有采纳该证据，导致作出错误判决。三、宗志勇、蔡燕彩、蔡灿荣在出具案涉的《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》时受到黄建光带领涉案人员恐吓、暴力胁迫，不具有法律效力。本案的材料我方在一审庭审的时候已经向法庭澄清过，是被黄建光伙同涉黑涉恶人员用暴力胁迫形成的，有关案情已经在清远市刑侦大队从2019年开始侦查，当时咨询过刑侦大队的意见，其要求先不要公开。因此希望法庭向清远市刑侦大队调阅相关案件。黄建光明知案涉房屋被抵押、查封，还胁迫宗志勇签订上述物业转让产权的协议，违反了法律法规禁止性规定，应认定无效。三、依据我国《物权法》第九条第一款规定，由于黄建光未付清房款，案涉房屋未办理过户手续，直至被法院拍卖时涉案房屋的产权归宗志勇所有，黄建光自始至终未取得案涉房屋的产权。若《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》未违反法律禁止性规定，也属于附生效条件的合同，即以黄建光取得案涉房屋产权为生效条件。按照我国《合同法》第四十五条的规定，上述协议尚未生效。在尚未生效的情况下，黄建光要求宗志勇履行合同义务、承担违约责任没有事实和法律依据。四、按照《商铺房地产权转让协议》第五条第2款的规定，若宗志勇违约，需赔偿黄建光2000000元的损失。这与后续宗志勇等人出具的《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》的价款差额相同。因此《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》提及的按商场价3300000元或3700000元根据不属实。即便宗志勇存在违约，但宗志勇已向黄建光支付1950000元，足以弥补其损失。五、蔡燕彩对《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》均不知情，且宗志勇在出具《承诺书》时已离婚，按照我国《婚姻法》的规定，蔡燕彩无需承担清偿责任。黄建光答辩称：宗志勇方上诉是没有事实依据及法律依据的，根据本案来说，我方认为公安机关应当抓捕的是宗志勇和蔡燕彩，本案明显是黄建光向宗志勇和蔡燕彩购买房产，并且已经支付了款项，但是宗志勇却把房产抵押给了银行，其行为属于诈骗，宗志勇方却说要去公安局报案，这是是非颠倒的，请求法院驳回宗志勇、蔡燕彩的上诉请求。蔡灿荣答辩称：同意宗志勇、蔡燕彩的上诉意见。黄建光向原审法院起诉请求：1、宗志勇偿还欠款1350000元及利息（以1350000元为基数，按月利率2%计算利息，从起诉之日起计至还清之日止）；2、蔡灿荣、蔡燕彩承担连带责任；3、本案诉讼费由宗志勇、蔡灿荣、蔡燕彩承担。原审法院认定事实：2009年11月1日，黄建光与宗志勇签订《商铺使用权转让合同》，约定由宗志勇将位于清远市清城区松涛大街***商住楼101、102、103、104、105、106、107共7卡商铺转让给黄建光，转让总价款1504680元；付款方式为本协议签订时支付1300000元，余款待房产证办理完后三天内一次性支付。同日，宗志勇向黄建光出具《收款收据》，载明收到购买上述商铺款项1300000元。2013年4月26日，黄建光与宗志勇签订《商铺房地产权转让补充协议》，载明宗志勇于2013年4月1日取得房地产权证，未经黄建光同意擅自将房产作为抵押办理商业贷款，并办理了他项权证。经双方协商，由宗志勇将资金2000000元给黄建光作为偿还银行贷款本金以赎回房地产权证。如宗志勇于2013年5月4日前未能筹集2000000元并支付给黄建光作还贷赎证之用，宗志勇自愿向黄建光回购上述房地产权，除依本协议向黄建光支付2000000元还贷款作为回购款的同时，一并退回原支付的购房款1300000元，即宗志勇以总价3300000元向黄建光回购上述房地产。2014年1月11日，宗志勇向黄建光出具《承诺书》，载明因未能将上述商铺过户到黄建光名下，后来商铺涨价，经与黄建光根据市场调查确认商铺价格为3700000元，宗志勇承诺以3300000元向黄建光回购商铺，已付1350000元，承诺在2020年1月1日之前向黄建光偿还剩余的1950000元。此外，宗志勇、蔡灿荣、蔡燕彩共同向黄建光出具《补充协议》，载明宗志勇因商铺事宜欠款1950000元，承诺于2014年3月1日前全部归还，逾期归还的，用位于清远市清城区沿江一路二十六座御水龙庭御水轩******层的房产按市场价值来还款，产权归属人蔡灿荣自愿配合过户，剩余欠款由宗志勇、蔡燕彩承担到还清为止，与蔡灿荣无任何关系。另查明，宗志勇、蔡燕彩原系夫妻关系，双方于2013年5月13日登记离婚，宗志勇、蔡燕彩共计向黄建光已支付款项为1950000元。原审法院认为：本案系因房屋买卖引发的纠纷。宗志勇、蔡燕彩辩称案涉的《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》系受胁迫签订，但没有提交证据证明存在受胁迫的事实，对宗志勇、蔡燕彩辩称受胁迫的观点，不予采纳。根据协议及承诺，因未能向黄建光交付商铺，宗志勇愿意以3300000元的价格回购商铺，在宗志勇、蔡燕彩仅支付1950000元的情况下，对黄建光主张宗志勇支付余下款项1350000元的诉讼请求，予以支持。同时宗志勇应向黄建光自2019年12月3日即向原审法院起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项付清之日止。对于黄建光主张蔡燕彩承担连带责任的诉讼请求，案涉纠纷发生时，宗志勇、蔡燕彩尚未离婚，且蔡燕彩亦在《补充协议》签名，故蔡燕彩应与宗志勇承担共同还款责任。至于黄建光主张蔡灿荣承担责任的请求，蔡灿荣并非共同借款人，其只是承诺以自有的房屋在价值范围内抵偿黄建光的债务，而不是对全部债务承担担保责任。黄建光没有就案涉房屋的状况及价值举证，其直接要求蔡灿荣对全部款项承担连带责任依据不足，对黄建光该项诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年1月13日判决如下：一、宗志勇、蔡燕彩于判决生效之日起10日内向黄建光支付款项1350000元及利息（利息自2019年12月3日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。二、驳回黄建光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8475元，由宗志勇、蔡燕彩负担。本院二审期间，黄建光补充提交了一份房产评估报告及一份发票，拟证明蔡灿荣涉及担保的房屋的价值。本院组织当事人进行质证。宗志勇、蔡燕彩质证认为不属于新证据的范畴，不予质证。蔡灿荣质证认为，其名下的房屋已转让，黄建光的该份证据无实际意义，对其三性不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合黄建光、宗志勇、蔡燕彩的上诉请求与双方的抗辩意见，蔡灿荣的答辩意见，归纳本案争议焦点：案涉《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》效力问题，黄建光主张宗志勇、蔡燕彩承担清偿责任是否超过诉讼时效以及蔡灿荣应否承担保证责任。关于案涉《商铺房地产权转让补充协议》、《补充协议》、《承诺书》的效力问题，以及黄建光起诉宗志勇、蔡燕彩是否超过诉讼时效的问题。本案中，黄建光与宗志勇签订《商铺使用权转让合同》，内容合法，是双方当事人真实意思表示，应认定为有效合同。按照该合同的约定，宗志勇以1504680元的价格将案涉商铺转让给黄建光，黄建光应在签订合同时支付1300000元，余款待房产证办理完毕后三天内一次性支付。经审查，黄建光在签订合同的当日支付1300000元的购房款，但宗志勇取得案涉商铺产权证书后，未经黄建光的同意擅自将案涉商铺办理抵押贷款，并办理他项权证。基于宗志勇的上述行为，黄建光与宗志勇、蔡燕彩签订《商铺房地产权转让补充协议》，约定由宗志勇出资2000000元给黄建光，用于解除抵押，赎回房地产权证，但宗志勇没有履行上述协议。之后宗志勇、蔡燕彩、蔡灿荣出具的《补充协议》，宗志勇承诺欠款1950000元于2014年3月1日前全部归还，逾期归还的，蔡灿荣以其名下的一套房产按市场价值偿还。宗志勇还出具《承诺书》，承诺至2020年1月之前归还上述款项。宗志勇、蔡燕彩认为上述协议是受黄建光的胁迫签订的，违背两人的真实意思，属无效协议，但宗志勇、蔡燕彩未能举证证明，因此应认定为有效协议。一审认定蔡燕彩应当承担共同还款责任，理据充分，应予维持，不再赘述。按照《承诺书》的内容，宗志勇承诺于2020年1月1日前应支付剩余的款项，黄建光于2019年12月18日提起诉讼，因此宗志勇、蔡燕彩主张超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。关于蔡灿荣应否承担保证责任的问题。按照宗志勇、蔡燕彩、蔡灿荣出具的《补充协议》约定，宗志勇于2014年3月1日前归还全部欠款，逾期未还的，蔡灿荣承诺用其名下的房产按市场价值代宗志勇偿还给黄建光。按照上述协议的内容，既没有明确蔡灿荣承担的是保证担保责任还是抵押担保责任，也没有约定蔡灿荣承担保证责任的方式和保证责任的期限。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以及《中华人民共和国担保法》第十九条和第二十六条之规定，蔡灿荣承诺以房屋按市价承担责任，但没有办理抵押登记，因此房屋抵押担保物权没有成立。且蔡灿荣的保证期限从主债务履行期届满之日起六个月内即2014年9月1日届满，黄建光没有证据证明在此期限内向蔡灿荣提出请求，因此蔡灿荣的保证责任免除。此外，宗志勇于2014年1月11日向黄建光承诺自愿将债务延长到2020年1月清偿完毕，但蔡灿荣未明确意思表示自愿在2014年3月1日后仍对宗志勇欠黄建光的款项继续承担保证责任，因此，宗志勇作出的承诺对蔡灿荣不具有约束力。综上，黄建光主张蔡灿荣承担担保责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，黄建光的上诉理由不成立，应予驳回。宗志勇、蔡燕彩的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。黄建光预交的二审案件受理费16950元，由黄建光负担。宗志勇、蔡燕彩预交的二审案件受理费16950元，由宗志勇、蔡燕彩负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十月十九日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。