福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3865号 上诉人（一审原告、反诉被告）：厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会，住所地厦门市集美区文达路**。 负责人：林鸿伟，主任。 委托诉讼代理人：林秉哲，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦琪雁，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：厦门新景风华物业有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区嘉禾路**鑫新景地大厦****iv> 法定代表人：钟金灿，董事长。 委托诉讼代理人：陈永厅，福建随寸律师事务所律师。 上诉人厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会（以下简称“宁宝花园业委会”）因与被上诉人厦门新景风华物业有限公司（以下简称“新景风华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初1670号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人宁宝花园业委会上诉请求：改判驳回新景风华公司对宁宝花园业委会的反诉诉讼请求并承担本案一审反诉、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实存在错误。一、《咨询谈判采购文件》第五条第3款与《咨询谈判投标文件》第二条报价明细表第3款中的约定已被变更，对双方当事人再无法律约束力。双方于2018年1月26日签订《物业服务合同》，该合同已明确将服务期限变更为“2018年2月1日至2021年1月31日”，同日签订的《补充协议书》中也作了同样的明确。因此，并非一审法院所认定的“双方就‘成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起’进行了确认”。二、2018年1月期间的保安保洁费用与同时期的物业费并非对价关系。一审法院基于宁宝业委会与新景公司2018年1月26日签订的《补充协议书》，认为：新景公司承诺负担其未入场提供服务的2018年1月期间的保安保洁费用96000元，宁宝业委会承诺2018年1月宁宝花园小区的物业费由新景公司收取，二者系对价关系，但事实并非如此。首先，2018年1月期间宁宝花园小区的物业费总额为147204.644元（见附表），与同期间的保安保洁费用96000元金额明显不对等，且物业费的内容不仅包含保安、保洁费用，还包含绿化养护、秩序管理等多项服务内容，二者显然不是对价。其次，宁宝业委会在《咨询谈判采购文件》中要求投标公司应支付2018年1月期间的保安和保洁费用，系其采购物业服务的一个重要前提条件；若新景风华公司当时不能接受此条件，则宁宝业委会也不可能接受其投标。综上：1.《咨询谈判采购文件》第五条第3款与《咨询谈判投标文件》第二条报价明细表第3款中的约定已被变更，对双方当事人再无约束力。2.《补充协议书》内容违法，应为无效。根据物权法第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项需经过业主共同决定。该协议内容并未经业主双过半共同决定，应属无效。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定，“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”《补充协议书》的约定，根据上述司法解释的规定亦应为无效。因此，新景风华公司要求确认《咨询谈判采购文件》第五条第3款、《咨询谈判投标文件》第二条报价明细表第3款和《补充协议书》第2条有效，缺乏法律依据，应予以驳回。 被上诉人新景风华公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉的物业合同和补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，和招投标是一致的。 宁宝花园业委会向一审法院起诉请求：1.被告返还原告代垫的宁宝花园小区2018年1月1日至2018年1月31日期间的安保管理及保洁服务费用95600元；2.本案诉讼费由被告承担。 新景风华公司向一审法院提出反诉请求：1.确认由厦门万翔招标有限公司出具的《咨询谈判采购文件》（项目编号XM2017-TZ0766）第五条报价要求第3款、新景风华公司出具的《咨询谈判投标文件》（项目编号XM2017-TZ0766）第二条报价明细表第3款以及双方签订的《补充协议书》第2条具有法律效力（标的额95600元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定的事实：2018年1月，宁宝花园业委会作为采购单位、厦门万翔招标有限公司作为采购代理机构就名称为宁宝花园物业管理项目发出一份项目编号ＸＭ2017-ＴＺ0766的《咨询谈判采购文件》，其中第一部分邀请函中载明：“项目编号：ＸＭ2017-ＴＺ0766。咨询谈判采购文件获取方式：2018年1月15日至2018年1月18日（节假日除外）上午08:30至12:00，下午14:00至17:30（北京时间），至厦门市湖里区购买。报价截止时间：2018年1月19日09:00（北京时间）前，将密封好的报价文件交到厦门市湖里区机场北路476号四楼开标厅，逾期收到或不符合规定的报价文件恕不接受。其他：不举行现场会，报价人将文件交到项目联系人并参加谈判（报价以最终谈判结果为准）。谈判时间为：2018年1月19日09:00；谈判时间为每家30分钟（初定）。成交供应商必须凭成交通知书的原件与采购单位签订《采购合同》。报价人一旦递交报价文件，将视为报价人同意咨询谈判原则及谈判须知的所有内容”。第三部分第五项关于报价要求第一条备注中载明：1.以上报价不包含电梯、二次变频供水、智能系统、消防系统、公共照明、清洁绿化等等共用部位和共用设施设备维持正常运行所必需的公摊水电费。2.成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）。3.成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起。4.项目预算金额：人民币530.7万。5.服务期3年（176.9万元／年）。 2018年1月19日新景风华公司作为投标人出具一份项目名称为宁宝花园物业管理、项目编号为XM2017-TZ0766的《咨询谈判投标文件》，其中提交的报价明细表备注中载明：1.以上报价不包含电梯、二次变频供水、智能系统、消防系统、公共照明、清洁绿化等等共用部位和共用设施设备维持正常运行所必需的公摊水电费。2.成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）。3.成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起。2018年1月19日，新景风华公司出具《咨询谈判补充承诺书》载明：我司完全响应咨询谈判（XM2017-TZ0766宁宝花园物业管理）所有要求。报价文件其他承诺继续有效。 2018年1月26日，宁宝花园业委会作为甲方与新景风华公司作为乙方签订了一份《物业服务合同》，其中第二章约定：第二条做好小区日常物业管理服务的基本工作。第三条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道。第四条共用设施、设备的维修、养护和运行管理。包括：区域内监控设备系统、共用的上下管道、落水管、共用照明设备、天线、楼道内的消防设施设备、楼梯口大门、抽排烟道、二次供水、电梯、园区露天运动器材设施。但供水、供电、煤气线路、通信设施不属于本合同物业服务范围的由相关单位另行承担。第五条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、沟渠、水池、井盖、停车场。第六条公共绿地、花木、建筑小品、中心广场的养护和管理。第七条公共环境保洁管理。包括：公共场所、房屋共用部位的保洁、垃圾的收集、清运，小区除四害工作。第八条公共秩序管理。包括：物业二次、再次装修管理、交通秩序的管理。第二十五条合同期限：2018年2月1日至2021年1月31日。第二十六条物业管理服务收费标准：1、本小区物业管理综合服务费收取标准：①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.80元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米1.40元收取；③店面：商业用房按建筑面积每月每平方米2.00元收取。2、本小区房屋公共维修金标准：①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；②店面：商业用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；③小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.25元收取。3、空置房屋的物业综合管理服务费和房屋公共维修金，由乙方按建筑面积依照本条第1款和第2款的标准向业主收取。4、本小区公共水电费用按实际发生向全体业主摊销收取。5、二次供水的水电费用；按实际发生依法计算按楼层向业主分摊收取。第二十七条物业费用收取1、物业管理综合服务费和房屋公共维修金、公共水电费的收取由乙方向业主或物业使用人收取，物业使用人拒绝支付的，业主应承担缴交义务，乙方有权直接向业主收取。房屋公共维修金存入专用账户。2、业主或非业主使用人应于每月月底前交纳当月的物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理综合服务费和房屋公共维修金、公共水电费的，乙方有权要求其限期缴交。可采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可以依法向小区所在地人民法院提起诉讼，并依照相关法律规定收取违约金。 同日，宁宝花园业委会作为甲方与新景风华公司作为乙方签订了一份《补充协议书》，第二条约定：为延续甲方小区物业服务管理，甲方于上一任物业服务企业解聘后（即自2018年1月1日至2018年1月31日期间）已先由甲方临时聘请的厦门中警公司及保洁人员暂时进行小区安保管理及保洁服务，现依据招标文件中第五条报价要求的备注条款第二、三项，经甲乙双方协商约定，乙方自2018年2月1日起进场入驻甲方集美区宁宝花园小区，并由乙方负责收取自2018年1月1日至2018年1月31日空挡期间及双方合同服务期间产生的费用（2018年1月份费用以原先收费标准确定的数额为准，合同期间的收费以合同上约定标准为准），双方合同服务期限明确自2018年2月1日起至2021年1月31日止。双方同意每半年为一次账目核对结算点。 宁宝花园业委会支出2018年1月集美区宁宝花园小区保安保洁费用共计95600元。 一审庭审中宁宝花园业委会确认：宁宝花园第三届业主委员会于2018年10月28日离任。 一审法院认为，根据宁宝花园业委会发出的《咨询谈判采购文件》和新景风华公司发出的《咨询谈判投标文件》，一审法院确认双方就内容为“成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）”的条款和内容为“成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起”的条款双方达成了一致意见。且根据双方签订的《补充协议》第二条的约定，双方就上述条款“成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起”进行了确认。新景风华公司承诺负担其未入场提供服务的2018年1月期间的保安保洁费用96000元，宁宝花园业委会承诺2018年1月宁宝花园小区的物业费由新景风华公司收取，二者作为对价，系经原、被告双方协商一致的结果。宁宝花园业委会主张新景风华公司未提供2018年1月期间的物业服务，但收取该期间的物业服务费系”免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利“的条款，应为无效，不予确认。虽然双方在《物业服务合同》中就2018年1月期间的物业费的收取未作约定，但《补充协议》作为双方之间《物业服务合同》的补充约定，对上述内容有做明确约定。该约定系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为合法有效。宁宝花园业委会依据双方达成的一致意见，主张2018年1月期间宁宝花园小区保安保洁费用共计95600元由新景风华公司承担，有事实和法律依据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第二十一条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、本案所涉《咨询谈判采购文件》第三部分中第五条第一款备注第三项、《咨询谈判投标文件》第二部分报价明细表中备注第三款以及原告（反诉被告）厦门市集美区宁宝花园业主委员会与被告（反诉原告）厦门新景风华物业有限公司于2018年1月26日签订的《补充协议》第2条合法有效；二、被告（反诉原告）厦门新景风华物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）厦门市集美区宁宝花园业主委员会支付宁宝花园小区2018年1月1日至2018年1月31日期间产生的安保管理及保洁服务费用95600元。 经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉的《咨询谈判采购文件》第三部分中第五条第一款备注第三项、《咨询谈判投标文件》第二部分报价明细表中备注第三款与双方签订的《补充协议书》第2条约定的内容是相符的，宁宝花园业委会上诉主张《咨询谈判采购文件》第三部分中第五条第一款备注第三项、《咨询谈判投标文件》第二部分报价明细表中备注第三款的约定已被变更与事实不符，本院对该上诉主张不予采信。案涉的《补充协议书》系由宁宝花园业委会与新景风华公司签订的，该补充协议第2条约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，原审认定合法有效是正确的。宁宝花园业委会据此提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年十月十六日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。