河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2102号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凯，男，汉族，1972年10月26日出生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：王复安，河南时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞娜，河南隽秀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔顺利，男，汉族，1959年11月30日生，住开封市禹王台区。委托诉讼代理人：樊随生，河南龙文律师事务所律师。上诉人陈凯因与上诉人崔顺利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凯上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除陈凯与崔顺利签订的《房屋买卖协议》；2、判令崔顺利向陈凯支付违约金20万元。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。陈凯放弃交房的期限利益，并不等于同意崔顺利延期交付下余购房款，双方签订的《房屋买卖协议》没有约定陈凯提前交付房屋，视为同意崔顺利延期交付购房款，提前交房与同意延期付款之间没有丝毫联系。2、一审判决适用法律错误。双方签订的《房屋买卖协议》约定了陈凯解除合同的条件，崔顺利应在2016年8月30日前付清全部房款，然而崔顺利至今仅支付70万元，证明合同解除条件已经成就，陈凯可以解除合同。综上，请二审法院支持陈凯的上诉请求。被上诉人崔顺利答辩意见及上诉请求：1、一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。双方签订的《房屋买卖协议》第五条约定“房产交付时间购房款全部支付完毕为准”，即双方约定购房款支付完毕才交付房屋，但陈凯在崔顺利支付部分房款的情况下，就向崔顺利交付房屋，涉案房屋一直由崔顺利占有使用，视为陈凯同意崔顺利延期交付下余房款，即陈凯的行为是对合同中双方约定购房款交付时间的变更。2、一审法院认为崔顺利签订房屋买卖协议时，明知涉案房屋尚未过户登记在陈凯名下，仍与陈凯签订购房协议，因此在涉案房屋未转移登记在陈凯名下以前，崔顺利要求陈凯协助其办理房屋过户手续的请求于法不符，属适用法律错误。陈凯自拍卖公司拍得案涉房屋，其享有该房屋的处分权，故，陈凯有权将该房屋过户到其名下，并再将该房屋过户给崔顺利。3、原审认定已支付房款70万错误，应为80万元。2017年4月22日崔顺利妹妹用光大银行信用卡刷给陈凯指定的收款人王珍10万元，这10万元一审未予以认定。综上，请二审法院查明事实后依法改判。被上诉人陈凯答辩称，1、提前交房不等于同意延期付款。根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定可知，崔顺利购买的就是陈凯已经拍得尚未登记在自己名下的房产，并自愿承担全部交易费和税费，合同没有约定陈凯应先将案涉房产过户到自己名下，在案涉房屋未转移登记在陈凯名下之前，崔顺利没有理由要求陈凯协助其办理房屋过户手续。2、收到购房款70万元，没有让崔顺利支付给王珍，崔顺利付给王珍的10万元与我无关。陈凯向一审法院起诉请求：1．解除陈凯与崔顺利于2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》；2．判令崔顺利向陈凯支付违约金200,000元；3．诉讼费由崔顺利承担。崔顺利向一审法院反诉请求：1．依法判令陈凯继续履行2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》；2．请求判令陈凯协助崔顺利办理房屋过户手续；3．请求依法判令由陈凯承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月27日，陈凯××人）与河南省方迪拍卖有限公司（拍卖人）签订由开封市南关区粮油购销公司委托拍卖成交确认书（编号：00000351）一份，委托拍卖方为开封市南关区粮油购销公司。拍卖成交确认书的主要内容为：拍卖成交时间2012年9月27日；拍卖标的名称开封市郑汴路房地产，建筑面积341.41平方米（其中非邻街建筑物的面积为263.78平方米，邻街建筑物的面积为77.63平方米）；拍卖标的价款344,000元。陈凯未办理房屋过户登记手续。2016年7月13日，陈凯与崔顺利签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：甲方（卖方）：陈凯乙方（买方）：崔顺利一、成交确认甲方自愿将其坐落在开封市××大道××汴路粮站）房地产权转让给乙方（崔顺利），房屋面积341平方米，房地产权人为陈凯。二、成交价该房产的成交价为人民币900,000元整（大写：玖拾万元整）（包含的配套设施有水、电）。三、付款方式：分期付款双方签订买卖协议时乙方付给甲方定金人民币300,000元整（大写：叁拾万元整）。剩余房款：陆拾万元整于2016年7月30日前支付购房款人民币叁拾万元整（￥300,000元）。于2016年8月30日前支付购房款人民币叁拾万元整。四、办证费用（交易费税费由乙方全部承担）。五、房产交付时间购房款全部支付完毕为准。六、违约责任：1．甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理。2．乙方如不能按期付款甲方有权解除合同，乙方所付定金贰拾万元整作为违约金赔偿给甲方。3．……。2016年7月12日，崔顺利通过工商银行支付给陈凯房款10万元，陈凯收到房款后，将房屋交给崔顺利占有使用。2016年7月15日，崔顺利通过中国银行分4笔向陈凯支付房款共20万元；2017年6月5日，通过工商银行支付给陈凯房款20万元。另查明，陈凯承认共收到崔顺利房款70万元。再查明，陈凯提交汴国用（地籍）字第000310国有土地使用证及第000826号房屋所有权证，显示土地使用者及房屋房地产所有权人开封市粮食局南关粮食管理所，土地权利性质：国有土地；取得方式：划拨；房屋坐落：南关区郑汴路（现开封市华夏大道）。以上事实，有《房屋买卖协议》、拍卖成交确认书、银行转账流水、汴国用（地籍）字第000310国有土地使用证及第000826号房屋所有权证等证据及双方陈述在卷为证。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于××，××支付价款的合同。本案中，陈凯、崔顺利签订的《房屋买卖协议》第五条约定：“房产交付时间购房款全部支付完毕为准”，即双方约定购房款支付完毕才交付房屋，但陈凯在崔顺利仅支付部分购房款的情况下，就向崔顺利交付了房屋，涉案房屋一直由崔顺利占有使用，视为陈凯同意崔顺利延期交付下余购房款，即陈凯的行为是对合同中双方约定购房款交付时间的变更，故陈凯依据协议以崔顺利不能按期付款为由，请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，并由崔顺利支付违约金200,000元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。崔顺利签订房屋买卖协议时，明知涉案房屋尚未过户登记在陈凯名下，仍与陈凯签订购房协议，因此，在涉案房屋未转移登记在陈凯名下以前，崔顺利要求陈凯协助其办理房屋过户手续的请求，于法不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回陈凯的诉讼请求；二、驳回崔顺利请求陈凯协助办理房屋过户手续的反诉请求。案件受理费本诉部分4300元，由陈凯负担；反诉部分100元，由崔顺利负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈凯与崔顺利签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《房屋买卖协议》第五条约定房产交付时间购房款全部支付完毕为准。结合双方签订的房屋买卖协议第三条约定，崔顺利应于2016年8月30日前支付全部购房款，但陈凯在崔顺利未全部支付购房款情况下将房屋交付给崔顺利，且由崔顺利一直占有使用，应认定双方对支付房款时间作出变更，故，陈凯以崔顺利不能按期付款，请求解除双方签订的《房屋买卖协议》并由崔顺利支付其违约金200000元的上诉意见，本院不予支持。关于崔顺利要求陈凯协助其办理房屋过户手续的上诉请求，经查，双方在《房屋买卖协议》中对办理房屋过户手续时间并未约定，现涉案房屋未转移登记在陈凯名下，崔顺利亦未付清全部房款，故，崔顺利的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于崔顺利已支付购房款数额，崔顺利称已向陈凯支付购房款80万元，其中有10万是转账支付给陈凯指定的收款人王珍，但陈凯对该10万元不予认可，崔顺利也未提交证据证明10万元转账与本案有关。故原审对崔顺利已支付的购房款认定为70万元并无不当。综上所述，上诉人陈凯及上诉人崔顺利的上诉理由均不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由陈凯负担4300元，崔顺利负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十月十五日书记员  陈艳艳