上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10482号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海明育餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区石化卫清西路**第****。法定代表人：崔红波，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：施沈英，女，1971年5月19日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。上诉人上海明育餐饮管理有限公司（以下简称明育公司）因与被上诉人施沈英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人明育公司的委托诉讼代理人赵亮、被上诉人施沈英的委托诉讼代理人张贤能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人明育公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，改判其无需支付租金人民币23,100元（以下币种相同）、无需赔偿损失102,900元。事实和理由：双方在租赁合同中只约定中途解约需提前2个月通知，没有约定违约责任，而上诉人实际提前了近1个月通知被上诉人，足够处理善后事宜，故上诉人无需承担任何违约责任；一审酌定的损失金额明显过高。被上诉人施沈英辩称，不同意上诉人的上诉请求；在房屋租赁合同关系中，单方提前解约显属根本违约，依法应承担违约责任，合同中虽未就违约责任的具体承担形式作出具体约定，但这不等于豁免违约责任；一审判决结果远不足以弥补被上诉人的实际损失。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。施沈英向一审法院起诉，请求判令明育公司：1.支付2019年10-11月的租金126,000元，并从2019年8月26日起按每日0.5%的比例支付违约金至付清租金为止；2.赔偿经济损失108,000元。明育公司向一审法院提出反诉请求：施沈英返还保证金126,000元，并以126,000元为本金，以全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率支付自2019年10月1日起至实际清偿之日止的利息。一审法院查明的事实：2017年8月5日，施沈英（甲方）与明育公司（乙方）签订店铺租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区XX路XX号门面（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，甲方对所出租房屋具有合法产权；甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付二个月租金数额的租赁保证金，即126,000元；合同期满或合同按规定提早终止时，若乙方已结清了全部租金及水电费用，甲方应在十日内将上述保证金退还乙方；租赁期自2017年8月6日起至2020年5月27日止，免租期自2017年8月6日起至2017年8月31日；合同有效期月租金为63,000元，甲方保证自2020年5月27日合同期满后自动延续至2022年8月5日，租金自2019年5月28日起每年递增5%；第五条付款方式及时间，一、双方约定在2017年8月8日前将第一期的租金加两个月押金315,000元付给甲方；乙方从第二次付款开始，每次在下一期开始前5天支付；第十条违约，三、任何一方单方面取消、中止合同，应提前二个月通知对方；四、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同、进行转租或其他违约行为的，均视为甲方违约，甲方应承担违约金；五、在租赁期内，乙方未按时交纳租金的，逾期按每日千分之五计算滞纳金。合同签订后，施沈英将涉案房屋交付明育公司，明育公司支付了押金126,000元。明育公司已支付租金至2019年9月30日。2019年9月25日，明育公司发商务沟通函给施沈英，称：因徐家汇商区人流集中，导致该区域内人流稀少……我司很遗憾无法继续承租XX路XX号门店，特提出提前结束店铺租赁，我司将于2019年9月30日撤柜，请安排人员交接。2019年9月26日，该函送达施沈英。2019年9月27日，施沈英复函明育公司，称明育公司无权单方解除合同，要求明育公司在一周内支付拖欠的2019年10月-11月租金并支付逾期违约金。明育公司腾空涉案房屋后，于2019年10月1日将涉案房屋钥匙通过EMS寄往施沈英处。2019年10月8日，施沈英签收上述邮件。一审庭审中，施沈英称其过了3-5天去查看房屋，发现房屋已腾空，明育公司已经不再经营，便自行收回了房屋。一审法院另查明，2017年8月12日，施沈英（乙方）与案外人陆某（甲方）签订租赁合同，承租涉案房屋，约定：合同期限自2017年8月12日至2022年8月31日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日间月租金45,000元；乙方若中途提前解约或未履行上述条款导致合同终止，则乙方须赔偿甲方82,000元；合同到期，乙方必须将现拆除的阁楼楼板楼梯恢复原状。一审法院又查明，2019年12月1日，陆某与施沈英签订终止租赁合同，约定：双方于2019年12月1日解除租赁关系；施沈英将签署租赁合同时的82,000元押金作为赔偿金赔付给陆某。合同尾部另署明：阁楼楼梯修复恢复，赔偿40,000元。一审中，施沈英称租金两月为一期支付；明育公司称合同并未约定2月为一期支付，实际履行中一般是2个月一付，偶尔也有1个月一付。施沈英与明育公司均确认双方合同已解除，但双方对合同解除时间意见不一。针对店铺租赁合同第十条第三项约定的争议，施沈英认为：有意向解除合同的，应提前2个月通知，不等于提出即解除合同，合同提前解除后造成的损失还是应根据法律规定处理；明育公司认为：该条款赋予单方解除权，且没有约定违约金，只要提前2个月通知对方，通知到达合同即解除；明育公司同意按每月63,000元计算到11月8日的钱作为代通金，在保证金中扣除。一审法院审理后，于二〇二〇年八月七日作出判决：一、明育公司于判决生效之日起十日内支付施沈英租金23,100元；二、明育公司于判决生效之日起十日内赔偿施沈英损失102,900元；三、施沈英于判决生效之日起十日内返还明育公司保证金126,000元；四、驳回施沈英的其余诉讼请求；五、驳回明育公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计2,405元，由施沈英负担1,000元，明育公司负担1,405元。一审反诉案件受理费减半收取计1,410元，由施沈英、明育公司各负担705元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，合同当事人对违约责任有具体约定的，从约定，若无具体约定，则应从法定。根据现行法律规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人因自身原因提前解除租约，构成根本违约，依法应承担违约责任。上诉人有关“合同无约定即无需承担违约责任”之抗辩，无法律依据，本院不能采信。关于解约时点，即使上诉人在2019年9月初曾在微信沟通中表达过解约意愿，但其实际发出解约通知信函却是在同年9月25日，信函中载明的撤场日期则为同年9月30日；被上诉人于收到该份信函后次日（同年9月27日）即复函明示不认可上诉人的单方解约行为，由此可以确认双方在此时并未就解约达成合意，遑论豁免上诉人的违约责任；上诉人于同年10月1日单方面将房屋钥匙寄送被上诉人，考虑到节假日因素可能对物流配送和邮件投递造成的影响，被上诉人于一周后才收到钥匙，并在收到钥匙后“3-5天”到现场查看、收回房屋，尚属合理；故一审以2019年10月11日作为合同解除时点，据此对上诉人欠付租金数额予以核算，并无不当，本院予以认可。基于上诉人构成根本违约，一审酌定上诉人赔偿违约损失，金额仅相当于约1.6个月的租金，并未明显超过合理限度，亦能够体现对违约方的适当惩戒，故本院予以认可。上诉人有关“金额过高”之抗辩，依据不足，本院不能采信。综上所述，上诉人明育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,820元，由上诉人上海明育餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二〇年十月十四日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……