河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初2922号 原告：贾西超，男，汉族，1985年10月13日出生，住沧州市沧县。 委托诉讼代理人：席林发，河北海岳律师事务所律师。 被告：沧州市鸿岳房地产经纪有限公司，住所地：沧州市新华区解放东路九中宿舍2-402。 法定代表人：李洪香，该公司执行董事。 被告：李红凤，女，汉族，1987年11月12日出生，住沧州市沧县。 委托诉讼代理人：刘若菊，河北建平律师事务所律师。 第三人：皮福华，男，汉族，1975年6月10日出生，住沧州市沧县。 委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。 原告贾西超与被告李红凤、沧州市鸿岳房地产经纪有限公司（以下简称鸿岳公司）、第三人皮福华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾西超及委托诉讼代理人席林发、被告李红凤及委托诉讼代理人刘若菊、第三人皮福华及委托诉讼代理人刘杰均到庭参加诉讼，被告鸿岳公司经本院合法传唤未到 —2— 庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾西超向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告鸿岳公司、第三人皮福华于2020年4月15日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告鸿岳承担双倍返还定金的责任即400000元；3、依法判令被告鸿岳公司返还原告购房款700000元，并自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付至实际返还之日的资金占用利息；4、依法判令被告鸿岳公司返还原告中介服务费3000元；5、依法判令被告李红凤对上述第二、三、四所涉及款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月15日，原告与被告鸿岳公司、第三人皮福华签订《房屋买卖合同》，约定皮福华将位于运河区军民北路金秋小区1#楼3-401号房屋（系与冉建会的夫妻共同财产）以总价109万元卖给原告，房款由原告交给被告鸿岳公司向原告收取。合同签订后，原告当天向被告沧州鸿岳公司负责人李洪香的账户转账203000元，其中200000元系购房定金，3000元为中介服务费；之后，原告受李洪香要求，又向其账户和被告李红凤账户转账700000元购房款。根据合同约定，原告已经履行了合同义务，接下来应由皮福华协助办理房屋过户登记手续，但经原告多次催促李洪香后，其均无正常理由且拒绝履行，后知李洪香、李红凤将原告购房款挪作他用，未给第三人皮福华，致使原告合同目的不能实现。综上，被告李红凤及其代表的鸿岳公 —3— 司违反中介服务规则，违背诚实信用原则，给原告造成重大损失，严重侵害原告合法权益，故诉至本院，望予以支持。 李红凤辩称，一、李红凤个人并非本案适格主体，在本案中不应当承担责任，理由：1.合同的相对方是鸿岳房地产经纪有限公司，而非李红凤。2.占有该笔款项的一方是李洪香，对于该笔款项李红凤并不知情，甚至根本就不知道贾西超与鸿岳房地产经纪有限公司签订了合同，更没有占有该笔钱款。基于上述理由，人民法院应当驳回对李红凤的起诉。二、李洪香涉嫌诈骗被刑拘逮捕，所有的钱款都在李洪香手中，司法机关应当已经了解了本案钱款的去向，本案也可以等刑事案件的处理结果，也就是说如果刑事案件中包括该笔款项的犯罪数额，那么该笔款项就可以在刑事案件中依法追缴，无需再民事诉讼。本案是否继续进行请法院考量。 鸿岳公司缺席无辩称，亦未向本院提交书面答辩意见。 第三人皮福华述称，我们有一个独立的诉讼请求，1.依法解除案涉的房屋买卖合同。2.由沧州市鸿岳房地产经纪有限公司交付皮福华房屋定金20万元，既然原告撤掉了对李洪香的起诉，那么我们的请求中要求李红凤对该20万元承担连带给付责任。3.李红凤和鸿岳公司共同赔偿皮福华损失13.08万元。我们答辩是同意解除案涉的房屋买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2020年4月15日，皮福华、冉家会（甲方售房人）、贾西超（乙方购房人）与鸿岳公司 —4— （丙方中介方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方自愿将坐落在运河区金秋小区1-3-401室房屋出售给乙方，实际成交价格为人民币109万元，该房屋产权过户费用由乙方承担。在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金¥200000元，此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续。乙方支付房款的方式：1、乙方前期向甲方支付定金200000元由中介方代收，该房屋在银行有抵押贷款700000元整由甲方向银行申请还贷，接到银行通知后，乙方再次向甲方支付在银行所剩未还贷款额，待该房屋解除抵押状态后三个工作日甲方必须无条件配合乙方办理过户手续，过户当日乙方把所剩房款一次性转给甲方；2、该房屋为老证；3、该房屋为夫妻共有，因甲方的（女方）由特殊情况不能到场由皮福华全权代理。皮福华在甲方处签字摁手印，贾西超在乙方处签字摁手印，鸿岳公司在丙方处盖章。2020年4月15日，贾西超通过银行转账方式给付鸿岳公司工作人员李洪香个人账户203000元（包含定金200000元和中介服务费3000元）；当日，李洪香向贾西超出具收据一张，写明“今收到贾西超交来金秋小区1-3-401室房屋定金¥200000元”，李洪香在收款人处签字，且该收据加盖鸿岳公司的财务专用章。2020年4月17日，贾西超先后三次通过银行转账方式向李洪香个人账户转款共计700000元；当日，李洪香向贾西超出具收据一张，写明“今收到贾西 —5— 超交来金秋小区房款¥700000元”，李洪香在收款人处签字，且该收据加盖鸿岳公司的财务专用章。2020年4月28日，贾西超通过银行转账方式向李洪香个人账户转款200000元；2020年4月30日，贾西超通过银行转账方式向李洪香个人账户转款100000元；2020年5月27日，李洪香通过银行转账方式向贾西超个人账户转款500000元；2020年5月29日，贾西超通过银行转账方式向李红凤个人账户转款500000元；同日，李红凤通过银行转账方式向李洪香个人账户转款500000元；2020年6月19日，李洪香通过银行转账方式向贾西超个人账户转款100000元；2020年6月28日，李洪香通过银行转账方式向贾西超个人账户转款200000元。贾西超庭审中解释2020年4月28日与4月30日通过银行转账方式给付李洪香的300000元与本案房款无关，系其朋友通过贾西超银行账户借给李洪香个人的，李洪香于2020年6月19日和6月28日向其转账的300000元系偿还该300000元；2020年5月27日给付其的500000元系贾西超给付的涉案房屋的购房款，贾西超称因购房款是借的，鸿岳公司承诺3日内办理过户，想拿到房屋以后再抵押贷款给他人还款，后因长时间未过户，当时着急还钱，就先与李洪香联系退回500000元用于还款，后其于5月29日又将500000元房款又转给了李红凤。 第三人皮福华称至今仅从李洪香处收到房款50000元，剩余购房款一直未收到。庭审中，原告表示不要求第三人皮福华 —6— 承担责任。 鸿岳公司成立时间为2019年3月14日，法定代表人为李红凤，公司类型为自然人独资的有限责任公司，经营范围为房地产经纪服务。2020年9月1日，鸿岳公司法定代表人变更为李洪香，公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，其中李洪香持股比例为99%，李红凤持股比例为1%。2020年9月2日，李洪香向李红凤出具《证明（情况说明）》一份，写明“沧州市（鸿岳房地产经纪有限公司）以李红凤名义办理营业执照，实际经营是我自己（李洪香），李红凤只是员工，一切资金走向都是我自己的，全部责任都归我所有，我负责给她开工资。” 以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、银行流水明细、收据、工商登记信息，被告提交的证明、银行流水明细以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告贾西超、被告鸿岳公司以及第三人皮福华签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告按照合同约定将定金及部分购房款打入了鸿岳公司的工作人员李洪香的个人账户，鸿岳公司却未将全部房款交付卖房人皮福华，导致涉案房屋交易失败，现原告主张解除涉案《房屋买卖合同》，第三人皮福华庭审中亦表示同意解除涉案的《房屋买卖合同》，故原告要求解除《房屋买卖合同》的主张本院予以 —7— 支持。 关于被告鸿岳公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，本案中，原告虽将定金及购房款打入了当时鸿岳公司工作人员李洪香的个人账户，但涉案《房屋买卖合同》加盖了鸿岳公司的公章，且定金及购房款的两份收据上均加盖了鸿岳公司的财务专用章，故鸿岳公司应当承担向原告返还定金和购房款的责任。因鸿岳公司作为中介服务公司，仅代为收取定金，提供的是居间媒介服务，不应承担双倍返还定金的责任，故被告鸿岳公司应返还原告定金200000元。被告鸿岳公司向原告收取的购房款700000元亦应予以返还，因第三人皮福华庭审中认可已收取了50000元的购房款，故被告鸿岳公司应向原告返还购房款650000元，皮福华收取的50000元应一并返还。关于购房款的违约损失，本院酌定自起诉之日即2020年9月1日起以850000元（定金200000元+购房款650000元）为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至被告履行完毕之日止。鸿岳公司作为中介服务公司，未按约定履行居间服务，最终导致原告与第三人的房屋买卖交易失败，故原告要求鸿岳公司返还中介服务费3000元的主张本院予以支持。 关于被告李红凤的责任承担问题。第一，根据鸿岳公司的工商登记信息显示其法定代表人的变更时间为2020年9月1 —8— 日，涉案合同的签订时间及原告购房款的给付时间均发生在法定代表人变更的时间点之前，即当时法定代表人为被告李红凤。李红凤虽提供李洪香出具的证明用来证实李洪香是鸿岳公司的实际经营人，李红凤仅是员工，但即使该证明是真实的，也仅是鸿岳公司的内部约定，不能对抗第三人。第二，根据鸿岳公司的工商登记显示鸿岳公司在变更前的公司性质为自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任”，本案中李红凤曾使用个人账户收取了贾西超给付的500000元，且李红凤庭审中表示在鸿岳公司是负责跑贷款和过户业务，即参与公司经营，李红凤未提交证据证实个人财产独立于公司财产。综上，被告李红凤应对鸿岳公司的上述债务承担连带偿还责任。 关于第三人皮福华要求鸿岳公司和李红凤对购房定金200000元承担连带给付责任。因第三人皮福华、原告贾西超及鸿岳公司在涉案合同中明确约定购房定金200000元由中介方鸿岳公司代为收取，并非由第三人皮福华直接收取，且原告贾西超在涉案合同履行中未出现违约行为，现因中介方违约导致房屋交易失败，不应适用定金罚则，故第三人的该项主张不予支持。关于第三人要求李红凤和鸿岳公司共同赔偿其损失1308000元，该主张不属于本案审理范围，本案不作处理。被 —9— 告鸿岳公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为放弃答辩、举证、质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告贾西超与被告沧州市鸿岳房地产经纪有限公司、第三人皮福华于2020年4月15日签订的《房屋买卖合同》 二、被告沧州市鸿岳房地产经纪有限公司返还原告贾西超购房定金200000元、中介服务费3000元、购房款650000元及利息（利息以850000元为基数，自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至被告履行完毕之日止）； 三、被告李红凤对上述第二项承担连带偿还责任； 四、第三人皮福华返还原告购房款50000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 以上给付内容限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 —10— 案件受理费7363元，保全费5000元，由被告沧州市鸿岳房地产经纪有限公司与被告李红凤共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 代 丽 二〇二〇年十月二十六日 书记员 孙露晨