安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2370号 上诉人（一审原告）:樊丙军,男,1977年4月25日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：文强，安徽中皋律师事务所律师。 被上诉人(一审被告):六安市金安区中店乡仓坊村村民委员会,住所地安徽省六安市金安区中店乡仓坊村窑厂村民组,统一社会信用代码54341502394266601P。 法定代表人：黄克朋,该村委会主任。 委托诉讼代理人：陈玉龙，该村书记。 委托诉讼代理人：荣德宝，安徽徽安律师事务所律师。 上诉人樊丙军因与被上诉人六安市金安区中店乡仓坊村村民委员会（以下简称仓坊村委会）租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院(2020)皖1502民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭公开不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊丙军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与那时虽然签订的《租房合同》合法有效，应当依法受到法律保护。一审法院认定该份合同签订后，六安市金安区教育局将包含高庄小学在内的闲置校舍无偿移交给当地政府，自此作为被上诉人没有处分权利，实则是歪曲事实，因为上诉人与被上诉人签订的租房合同进行养老产业，是在当地政府眼皮底下进行，作为当地政府并非不知，而且还进行广泛宣传，上诉人租赁校舍进行养老产业这么长时间，当地政府并没有主张上诉人与被上诉人签订的合同无效，实质上是对被上诉人的处分行为的默认、鼓励。一审法院在事实认定中强调高庄小学房屋质量安全不合格，分明是查证事实不清，高庄小学校舍并非一座，上诉人经营养老的校舍是上诉人进行过改造和装修，不存在房屋质量问题。 仓坊村委会辩称，认定《租房合同》是否有效的关键是被上诉人对涉案的高庄小学校舍是否享有处分权，根据2016年8月25日六安市金安区国资委〔2016〕34号文件，同意将案涉的高庄小学校舍资产移交给中店乡人民政府，在2016年12月5日六安市金安区教育局将包括高庄小学在内的闲置校舍无偿移交给中店乡人民政府。而上诉人与被上诉人是在2016年10月14日签订的《租房合同》，其签订合同时，被上诉人已不具有案涉房屋的处分权，中店乡人民政府作为房屋所有权人对《租房合同》也没有追认，故该合同属于无效合同。 樊丙军向一审法院提起诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方于2016年10月14日签订的《租房合同》；二、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月14日，仓坊村委会（甲方，出租方）与樊丙军（乙方，承租方）签订一份《租房合同》，约定：“一、甲方将坐落在中店乡高庄村小学出租给乙方。二、租房年限暂定30年，自2017年1月1日至2046年12月30日。三、付款方式，具体租金及付款方式如下：1、2017年1月1日--2026年12月30日每年租金4000元；2、2027年1月1日--2036年12月30日每年租金5000元；3、2037年1月1日--2046年12月30日每年租金按当时出租房屋租金给付。房屋租金每年元月一日一次性付清当年房租。四、若乙方承租房屋未到期限不使用，应全额付清当年租金。五、租赁期限到期，如乙方不继续承租应提前一周将房屋交还给甲方。六、合同到期后，在他人的同等条件下甲方享有优先权。七、甲乙双方要按法律法规维护合同条约。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效”。合同签订后，樊丙军向仓坊村委会给付了2017年度的租金4000元。樊丙军在租赁期间，利用租赁房屋经营“中店乡高庄老年公寓”，2019年5月23日成立“六安市高庄养老服务有限公司”，法定代表人为樊丙军。2016年8月25日，六安市金安区人民政府国有资产监督管理委员会作出“国资委（2016）34号”《关于同意把闲置校园校舍移交给当地政府的批复》，同意金安区教育局把闲置的101所校园校舍（包括案涉的高庄小学校舍）移交给当地政府。同年12月5日，六安市金安区教育局作出“教产（2016）04号”《关于做好金安区中小学闲置校园校舍移交工作的通知》，通知各乡镇中心校：一、区国资委文件中所列闲置校园校舍一律无偿移交给当地政府，由当地政府处置；二、闲置学校中涉及D级危房的校舍必须无条件拆除；……”。2019年4月1日，六安市公安局金安分局中店派出所，在开展消防检查时，发现中店乡仓坊村高庄养老公寓在未取得消防验收、未取得营业执照等资质的情况下擅自营业，存在未开展消防演练、未明确消防责任人、未配备应急照明灯、灭火器配备不足、私拉电线等消防隐患。中店派出所于当日向高庄养老公寓的经营者樊丙军下达《责令改正通知书》，并向六安市金安区公安消防大队报告。2019年4月8日，六安市金安区公安消防大队作出《关于中店乡高庄老年公寓存在安全隐患的报告》：“区安全生产委员会：2019年4月1日，中店乡派出所在监督检查中发现中店乡仓坊村高庄老年公寓在未取得消防验收、无营业执照等资质的情况下擅自营业。高庄老年公寓已有19名老人入住，存在较大安全隐患。……”。同年4月9日，六安市金安区安全生产委员会办公室向六安市金安区中店乡人民政府发出《督办函》:“1、责令高庄老年公寓立即整改消防安全隐患，并在未通过消防验收、未取得营业执照的情况下，不得营业。2、立即组织对辖区内所有养老场所开展消防安全大排查大整治专项行动，及时发现和消除消防安全隐患。对整改落实不到位、不符合消防安全条件的一律取缔关停。……”2019年6月20日，六安市金安区中店乡人民政府委托广东保顺检测鉴定有限公司对案涉高庄小学南侧楼、北侧楼进行房屋可靠性及抗震鉴定,该机构对高庄小学南侧楼作出“保顺鉴字（2019）SW1272-1号”《房屋可靠性及抗震鉴定报告》，鉴定结论为：“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），中店乡仓坊村原高庄小学南侧楼的可靠性等级评定为Ⅱ级，即可靠性略低于本标准对Ⅰ级的要求，尚不显著影响整体承载功能和使用功能。根据《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009），中店乡仓坊村原高庄小学南侧楼的整体抗震性能不满足国家7度标准设防类（丙类）建筑的抗震鉴定要求及抗震设计规范要求”。对案涉高庄小学北侧楼作出“保顺鉴字（2019）SW1272-2号”《房屋可靠性及抗震鉴定报告》，鉴定结论为：“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），中店乡仓坊村原高庄小学北侧楼的可靠性等级评定为Ⅲ级，即可靠性不符合本标准对Ⅰ级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能。根据《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009），中店乡仓坊村原高庄小学北侧楼的整体抗震性能不满足国家7度标准设防类（丙类）建筑的抗震鉴定要求及抗震设计规范要求”。2020年1月20日，仓坊村委会向樊丙军发出《通知》，内容为：“樊丙军：你个人于2016年10月16日与我村签定《租房合同》，因该资产属于政府所有，同时该房属性定为危房，我单位对原高庄村小学房屋不具备资产处置权，同时你经营养老行业，该行业为特殊行业，公共场所绝对不能使用危房，近年管理机关多次来我处检查均不合格，多次口头通知你迁移，你不予理睬，现书面通知你终止租赁关系，请你接本通知后十五个工作日主动迁移（因年关送养老者均接走，方便迁移），逾期不搬迁，造成损失自行承担。特此通知。” 一审法院认为，樊丙军与仓坊村委会于2016年10月14日签订《租房合同》，由樊丙军租赁中店乡高庄小学校舍。该份合同签订后，2016年12月5日六安市金安区教育局将包含高庄小学在内的闲置校舍无偿移交给当地政府，由当地政府处置。自此，本案仓坊村委会对案涉的高庄小学不再享有处分权利，樊丙军现要求仓坊村委会继续履行合同已不可能实现，故对于樊丙军的该项诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，判决：驳回原告樊丙军的诉讼请求。案件受理费1650元，减半收取计825元，由原告樊丙军负担。 二审中，双方均未提供新证据，对一审证据的质证意见同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是原判驳回上诉人诉讼请求是否适当。 本案诉争的租赁房屋没有办理产权证，在无偿移交给中店乡人民政府之前属于仓坊村委会使用和管理，其有权对外出租获取收益。2016年12月5日六安市金安区教育局将包含高庄小学在内的闲置校舍无偿移交给当地政府后，中店乡人民政府取得该诉争房屋的所有权，仓坊村委会不再享有对该诉争房屋占有、使用、收益和处分的权利，故上诉人樊丙军诉请要求被上诉人仓坊村委会继续履行《租房合同》，已实际无法履行，一审法院未予支持，并无不当。当然，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。中店乡人民政府作为租赁物的新所有权人如需收回租赁物，应当参与本案的诉讼，因其非本案的当事人，故对解除租赁合同不作处理。 综上所述，上诉人樊丙军的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由樊丙军负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十月九日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。