江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4164号上诉人（原审原告、反诉被告）：高罕宇，男，1978年11月22日生，汉族，住张家港市。上诉人（原审原告、反诉被告）：魏敏，女，1978年11月13日生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：焦泽珠，女，1952年1月28日生，汉族，住张家港市。被上诉人（原审被告）：缪春玲，女，1976年4月25日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。上诉人高罕宇、魏敏因与被上诉人焦泽珠、缪春玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初10479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高罕宇、魏敏上诉请求：1、撤销江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初10479号民事判决，依法改判焦泽珠、缪春玲赔偿上诉人损失565600元；一、二审案件受理费由焦泽珠、缪春玲负担。事实和理由：首先，焦泽珠、缪春玲作为房屋的所有人，很清楚房屋那些部分能卖，那些部分不能卖。上诉人到焦泽珠、缪春玲处第一次看房时就明确告知，需要购买的标的为房屋加一个自行车库。该房产权登记上的汽车库即为自行车库，至于汽车库是焦泽珠、缪春玲自认为的概念。上诉人向焦泽珠、缪春玲购买的房屋（包括车库）的价格符合当时市场行情。焦泽珠、缪春玲在事前未了解清楚的情况下草率挂网，事后又提出高于市场的价格并且提出一次性付款的要求，最终导致上诉人购买该套房屋愿望落空，焦泽珠、缪春玲存在严重过错，理应对上诉人产生的损失承担赔偿责任。焦泽珠、缪春玲在诉讼中未作答辩。高罕宇、魏敏向一审法院起诉请求：一、判令解除双方在2017年3月11日签订的房屋买卖协议；二、判令焦泽珠、缪春玲返还高罕宇、魏敏定金4万元；三、判令焦泽珠、缪春玲赔偿高罕宇、魏敏损失565600元；四、本案诉讼费由焦泽珠、缪春玲承担。焦泽珠向一审法院提起反诉请求：一、判令支持焦泽珠没收高罕宇、魏敏支付的定金2万元；二、本案诉讼费用由高罕宇、魏敏承担。一审法院认定事实：缪云飞【注：男，原居民身份证号码】身前系坐落于张家港市（建筑面积20.2㎡）的不动产权利人，房屋和车库均登记于权证号：张房权证杨字第**项下。2017年3月11日，缪云飞（甲方）与高罕宇、魏敏（乙方）签订《协议书》一份，内容包括：经双方友好协商，甲方将南苑三村11幢404室（现编号南苑新村131幢504室）卖给乙方，现就相关事宜作如下约定。一、房屋买卖价格为一百零三万。二、乙方于签订合同之日，付给甲方贰万元订金。三、房屋交易标的为张房权证杨字第**。四、标的物中的汽车库，不在协议范围内【注：“汽”为后添加书写】。五、因乙方的公积金贷款须连续缴费六个月以上才能办理贷款。甲方同意待乙方公积金贷款下来后，给付甲方余款。六、乙方按本协议金额的30%，于2017年3月19日前给付甲方。七、交易手续，双方配合办理。房产过户手续在乙方可以办理公积金贷款时，双方配合办理。高罕宇、魏敏于当日以银行转账和微信转账的方式给付缪云飞2万元，实际收款人为缪云飞的女儿缪春玲。缪云飞出具的相应收条的内容为：今收到高罕宇房屋定金贰万圆整（20000元）。2017年3月21日，缪云飞、缪云飞的配偶焦泽珠、缪云飞的女儿缪春玲及其方人员张某2，高罕宇、魏敏及其方人员张某1在缪云飞的住处就房屋买卖事宜进行进一步协商。缪云飞一方提出因上述权证号项下的车库不能分割转让，如房屋与车库一并转让，则需要加价15万元。高罕宇、魏敏一方对缪云飞的加价要求未予认可，双方协商未果。2017年7月14日，缪云飞的女婿邵奇向高罕宇发送手机短信“高先生：按照你夫人的意思是只愿意出103万，否则免谈。我不同意就是出违约金？”，高罕宇回答“是的”，邵奇回复“那我们就谈不成了，或者你三天内全款付我，就按照合同成交。你考虑一下”，高罕宇未再做回复。2017年11月6日，江苏梁丰律师事务所律师钱震宇接受缪云飞的委托，向高罕宇、魏敏发送《律师函》一份，内容为：2017年3月11日你们与缪云飞签订了房屋买卖的协议书，协议书约定，缪云飞将位于万元的价格转让给你们，并约定签订合同当天支付2万元订金，于2017年3月19日支付购房款的30%给甲方，余款在你们办理公积金贷款后支付，并明确了车库不在协议的范围。而时至今日，你们未按合同约定向缪云飞给付房款，依据我国《合同法》第九十四条和第九十六条的规定，特此函告：一、解除缪云飞与你们于2017年3月11日签订的房屋买卖协议书，解除通知自本律师函到达您之日起生效。二、保留缪云飞向你们追索因你们违约致使合同解除所造成的损失。望你们在收到本律师函后积极主动的与缪云飞办理相关解除合同的手续。请慎对之，以免讼累。高罕宇、魏敏收到上述《律师函》后，于2017年11月14日向缪云飞寄送《关于你方“律师函”的回函》一份，内容为：我方在2017年11月7日收到你方委托江苏梁丰律师事务所发来的律师函，该律师函所述与事实不符，具体回复如下：一、在合同履行过程中是你方违约，不是我方。双方在协议书中约定你方将位于转让给我方，总价格为人民币壹佰零叁万圆整（103万元整），该价格不包括汽车库；我方于2017年3月19日支付购房款的30%给你方。协议签订后，我方按约在2017年3月19日付款给你方，但你方拒收房款并提出涨价。因你方对房屋涨价的要求已经违反了协议书约定，属于违约行为。我方多次与你方联系要求你方按约履行合同，但你方一直未履行，反而委托律师发函提出解除合同，你方的行为已经违背了基本的诚信。因你方违约，你方无权提出解除双方签订的《协议书》。二、你方应按约履行双方签订的《协议书》，我方要求你方继续履行合同，并在收到本函后立即与我方联系，确定付款事宜，同时协助我方办理将位于产过户至我方名下的相关手续。否则，因此给我方造成的所有损失，将由你方全部赔偿。其后，双方当事人一直未就案涉《协议书》的继续履行或解除等达成一致意见，从而涉诉。一审审理过程中：一、高罕宇、魏敏申请对案涉不动产现值进行评估，张家港市人民法院依法予以受理并委托苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司对案涉不动产的价值进行评估，该公司于2019年11月30日作出《房地产估价报告》一份【弘远众益房估字（2019）第354号】，其中载明案涉不动产（包括房屋和车库）在价值时点（2019年8月12日）的总价为1595600元。该次评估的费用13800元由高罕宇、魏敏预交。二、高罕宇、魏敏申请证人张某1到庭作证；缪云飞申请证人焦泽珠和张某2到庭作证。上述证人到庭时均陈述双方当事人产生矛盾的主要原因是签署上述《协议书》后，缪云飞一方发现房屋和车库不能分割。张某1另述称在2017年3月19日其与高罕宇、魏敏曾去缪云飞家中要求给付30%的价款，但因为缪云飞一方提出要分割房屋和车库，所以未能实际完成交付。缪云飞表示对张某1证言的真实性没有异议，但认为高罕宇、魏敏有缪云飞一方的相关卡号，完全可以按照《协议书》的约定于2017年3月19日将价款汇至缪云飞一方的卡上，房屋和车库不能单独分割不影响高罕宇、魏敏履行合同义务，因此系高罕宇、魏敏违约在先。焦泽珠述称高罕宇、魏敏未曾于2017年3月19日来其家中付30%的房款。三、根据双方当事人及证人的陈述，在签订上述《协议书》的当日，缪云飞一方曾带高罕宇、魏敏看过案涉房屋所在楼道内的一个公用的停放自行车的车库，但未查看不动产登记项下的车库。四、高罕宇、魏敏述称于2017年7月购买了杨舍镇南苑新村121幢401室及车库，购买总价款为106.5万元。五、经承办人向不动产登记部门咨询，案涉不动产登记项下的房屋和车库不能再行分割登记或单独转让。六、缪云飞于2019年8月14日收到本院送达的本诉应诉材料。七、缪云飞去世后，其第一顺位法定继承人为其配偶焦泽珠和其女儿缪春玲。以上事实，有高罕宇、魏敏提交的《协议书》、收条、银行账户对账单、微信转账截图、短信聊天记录、《律师函》、《关于你方“律师函”的回函》、邮寄凭证、不动产登记簿查询记录、谈话录音、证人证言，缪云飞提交的车库照片、证人证言，苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，本院调取的不动产登记簿查询记录、户表及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：一、根据缪云飞与高罕宇、魏敏于2017年3月11日签订的《协议书》的第三条和第四条及双方后续协商的情况，足以认定双方于签订《协议书》时，对可进行交易标的物的范围均产生错误认识，即认为编号为张房房房权证杨字第**项下的房屋和车库可以分开交易，高罕宇、魏敏向缪云飞购买的为坐落于张家港市房屋，并不包括南苑新村131幢车库20号。其后双方发现上述权证项下的不动产无法分割交易后，就交易的价款再行协商，但无法达成一致意见，导致双方之间的房屋买卖合同关系未实际履行。二、因案涉《协议书》无法实际履行，双方对解除该《协议书》也均无异议，故本院认定该《协议书》于缪云飞收到本诉应诉之日解除。因系双方共同的错误认识导致《协议书》无法实际履行，故本院认定双方均无需就《协议书》的解除向对方承担赔偿责任。《协议书》解除后，高罕宇、魏敏已给付的定金20000元应当予单倍返还。三、关于缪云飞继承人的责任问题，我国继承法规定，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。但继承人所放弃的是一种继承期待权，并不导致继承权的丧失，在继承开始后，继承人仍可反悔。若继承人在遗产执行处理时反悔，势必增加债权人诉累。且被继承人的遗产状况一般只有继承人清楚，继承人尚有对被继承人遗产进行清算及管理的责任。本案中，缪云飞的继承人缪春玲表示放弃继承，故本院不再将其列为反诉原告，但由于缪云飞的遗产状况不明，且没有证据证明遗产继承已经终结，故缪春玲仍应在其接受遗产的范围内承担清偿责任。即上述定金20000元应由焦泽珠、缪春玲在其接受遗产的范围内承担共同返还责任。四、高罕宇、魏敏其余部分的本诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。五、焦泽珠的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。遂判决：一、高罕宇、魏敏与缪云飞于2017年3月11日签订的《协议书》于2019年8月14日解除。二、焦泽珠、缪春玲在继承缪云飞遗产的范围内共同返还高罕宇、魏敏购房定金20000元，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回高罕宇、魏敏其余部分的本诉诉讼请求。四、驳回焦泽珠的反诉诉讼请求。本诉案件受理费14070元，由高罕宇、魏敏负担7035元（已预交）；由焦泽珠、缪春玲在继承缪云飞遗产的范围内负担7035元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，高罕宇、魏敏与焦泽珠、缪春玲就涉案房屋买卖事宜所签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。但根据该《协议书》约定内容并结合双方当事人在诉讼中的陈述及提供的证人证言可以认定，双方当事人在签订上述《协议书》时均认为涉案房屋产权证上注明的车库是可以与涉案房屋分开转让的，因此在双方签订的《协议书》中特别约定双方的交易范围不包含（汽）车库。在发现涉案房屋产权证项下的不动产无法分割交易后，双方当事人虽就交易的价款又进行了协商，但无法达成一致意见，导致双方之间的房屋买卖合同最终无法实际履行。一审法院据此认定此系双方共同的错误认识所致，在该《协议书》经双方一致意见解除后，双方当事人均无需向对方承担赔偿责任，证据充分，符合法律规定。合同解除后，出让方已收取的定金2万元应返还购买方。高罕宇、魏敏上诉提出涉案房屋产权证上所列车库系自行车库，而双方的交易范围包括涉案房屋及自行车库的主张明显与涉案房屋产权证所载内容及双方在《协议书》中的约定事项不符，无相应事实基础和法律依据，本院不予支持。综上，高罕宇、魏敏的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9456元，由上诉人高罕宇、魏敏负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十六日书记员  杨颖颖