四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3604号 原告：凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司，住所地：西昌市红枣林路**雅馨苑**1-3-1，统一社会信用代码：91513400775835994Q。 法定代表人：吴汉东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾蓓蓓，四川朗晟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：合谊地产有限公司，，住所地：成都市金牛区解放路二段******统一社会信用代码：91510100621708036E。 法定代表人：刘力晖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪祺，泰和泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司诉被告合谊地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员刘丹艳担任记录，于2020年9月14日对本案公开开庭进行了审理，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司的法定代表人吴汉东及委托诉讼代理人曾蓓蓓律师，被告合谊地产有限公司的委托诉讼代理人缪祺律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告物业服务费共计人民币399962.53元（大写：叁拾玖万玖仟玖佰陆拾贰元伍角三分整）；2、判令被告支付逾期支付违约金人民币自2019年6月16日至2020年2月28日（共计222天×399962.53×3‰）266375.00元（大写：贰拾陆万陆仟叁佰柒拾伍元整）；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告自2017年12月1日与西昌市月城丽景二期小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为月城丽景二期小区提供物业管理服务。在《物业管理服务合同》中第六章第九条明确约定“2、本物业费按：住宅由业主、使用人（或开发建设单位）按其产权面积每月0.88元/平方米向乙方交纳；小区外围非住宅由业主或使用人（或开发建设单位）按其产权或建筑面积每月2.5元/平方米向乙方交纳，4、未装修或未进住的物业按以上第2款规定交纳”。原告自签订合同至今，为月城丽景二期小区提供了合格的物业管理服务。期间，原告遵守被告所出具的《通知》办理了住宅和商铺业主的入住手续；对于被告尚未出售交付的住宅和商铺，原告也提供了合格的物业管理服务。经多次向被告催收物业管理费，被告均以各种理由予以推诿拖延，至今未付。截止2020年6月30日，被告已经拖欠月城丽景二期小区尚未出售交付的住宅物业费285805.82元，拖欠月城丽景二期小区尚未出售交付的商铺物业费114156.71元，合计399962.53元。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，同时也构成了违约，理应向原告立即支付所拖欠的款项。 另外，根据《物业管理服务合同》第六章第九条第7项的约定，被告应自逾期之日起按所欠金额的3‰每天交纳违约金，自2019年6月16日起算至2020年2月28日，违约金共计266375.00元。 综上所述，被告拖延支付物业管理服务费的行为已经构成了违约，为此，请人民法院对原告的诉讼请求予以维持，以维护原告的合法权益。 被告合谊地产有限公司辩称，1.案涉合同甲方业主委员会在签订案涉《物业服务合同》时，没有取得业主大会的授权，并且没有获得业主大会的追认，故，案涉合同对作为业主的被告没有约束力；2.因案涉合同对被告没有约束力，故，原告依据案涉合同向被告主张未付物业费及违约金丧失合同基础；3.原告主张的应由被告承担物业费的物业范围没有事实依据；4.原告未提供履行物业服务义务的凭据，其诉请被告支付未付物业费没有事实依据；5.在不考虑案涉合同是否对被告有约束力的情况下，合同约定的违约金标准过高，请求法院酌情依法降低。 原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 第一组证据： 1、月城丽景（二期）业主大会设立及备案资料（成立时间为2017年1月17日，由西昌市迎宾社区居委会与长安街道办事处进行备案）； 2、月城丽景二期小区业主委员会筹备组人员名单公示中有付小龙作为被告合谊地产的经理参加了筹备组； 3、《物业管理服务合同》三份（2017年8月15日-2022年2月28日，合同签订方均为月城丽景二期小区第一届业主委员会及原告方进行签订）； 证明：原告与合法成立的西昌市月城丽景（二期）业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效，原告自2017年8月15日开始为月城丽景（二期）小区提供物业服务；根据《合同》第六章约定，被告应当向原告支付拖欠的物管费及滞纳金。被告是清楚西昌市月城丽景二期小区成立的情况。 第二组证据： 1、关于催收月城丽景二期未出售未交付（含商铺）物业服务费的函（2019年6月10日）； 2、催收函的交付快递单； 证明：被告一直拖延支付物业管理服务费，原告在2019年6月17日向被告书面送达催收2017年8月15日-2019年5月31日物业服务费的函，向被告催收所欠的物业服务费。 第三组证据： 1、月城丽景二期服务期内未接房、未售房物业费明细表（商铺）一份； 2、月城丽景二期服务期内未接房、未售房物业费明细表（住宅）一份； 3、2017年10月24日被告所提供的23套未交付房屋的清单及211套房源职工内部购房未交付情况、69套未交付房屋情况，自2017年8月15日至2020年4月20日被告向原告发布的交房通知：商铺54户、住宅**。 证明：2017年8月15日至2020年6月30日止，被告的空置住宅所欠物业服务费285805.82；空置商铺所欠物业服务费为114156.71元。交付与未交付房屋未交纳物业费与原告清单相符。 被告合谊地产有限公司的质证意见：对第一组证据中1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，业主大会与业主委员会的成立与本案无关，物业机构的选聘需单独召开业主大会并通过双过半业主的同意后由业委会与物业公司签订物业合同。对2的真实性无异议，对其证明目的有异议，付小龙不能代表被告，该份证据为业委会筹备组人员名单公示，并非业委会成员名单公示，不能证明付小龙就是业委会成员。对3，物业合同签订的主体并非被告，被告对签订过程也不了解，无法对合同真实性、合法性作出判断，被告作为案涉小区业主，却对案涉合同的签订毫不知情，说明业主委员会签订案涉合同时没有取得业主大会的授权，且未获得业主大会追认，案涉合同对被告没有约束力。 对第二组证据形式的真实性无异议，但该函件由原告单方面制作，对函件内容不予认可。快递单并未标注邮寄内容，不能证明其邮寄至被告的函件为催收物业费的函，原告未提供快递签收记录，无法证明被告已经收到。 对第三组证据，被告仅核实了明细表中接房日期与通知单日期是否一致，对物业费计算金额未予以核实，需后续通过计算后补充发表意见；清单中有部分未接房房屋，数量与清单中的标明一致，未接房属于已经出售的房屋，因房屋交付事宜由原告负责办理，因没有交房而未收取的物业费应由原告自行承担；商铺表中有29、35、52栏，住宅表30栏记载的交房时间、通知书时间有误，即便计算租金，租金计算的截止时间应与通知单的时间一致；原告提供的通知单并非其所称数字，有部分房屋无通知单，即便计算租金，租金计算时间应以房屋出售时间为准。 被告合谊地产有限公司未向法院提供证据。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据能够证明凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司从2017年8月15日至2020年6月30日为月城丽景二期小区提供物业管理服务，不认可原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司认为被告合谊地产有限公司拖欠物业管理服务费399962.53元的证明目的。 根据原告、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月15日，西昌市“月城丽景”二期小区业主委员会召开了首届业主大会，于2017年1月17日在西昌市迎宾社区进行了业主委员会的备案登记。 2017年8月4日，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司与西昌市月城丽景二期第一届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：委托管理期限为2017年8月15日起至2017年11月30日，试用期后业委会根据工作实际情况以及业主平日反映问题的处理情况进行评估，合格后续签一年合同。2017年12月1日，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公与西昌市月城丽景二期小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，委托管理期限为2017年12月1日起至2018年12月31日止。由原告为月城丽景二期小区提供物业管理服务。在《物业管理服务合同》第六章第九条中明确约定“2、本物业费按：住宅由业主、使用人（或开发建设单位）按其产权面积每月0.88元/平方米向乙方交纳；小区外围非住宅由业主或使用人（或开发建设单位）按其产权或建筑面积每月2.5元/平方米向乙方交纳，4、未装修或未进住的物业按以上第2款规定交纳”。7、根据物业管理条例业主和物业使用人无正当理由逾期交纳或拒交物业费的业主，为了维护按期缴纳物业费用的业主和本小区物业服务企业的合法权益，提升本小区物业服务质量，从逾期之日起未交费的业主（或房屋使用人或产权方）按所欠金额的3‰每天交纳违约金，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司在此期间可采取诉诸法律的权力。2019年1月1日，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司与西昌市月城丽景二期第一届业主委员会签订了《物业管理服务合同》委托管理期限为2019年1月1日起至2022年2月28日止。 2019年6月13日，原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司向被告合谊地产有限公司邮寄了《关于催收月城丽景二期未出售未交付（含商铺）物业服务费的函》，其上载明：“我公司从2017年8月15日经招投标进驻月城丽景二期进行服务，根据合同，未出售未交付（含商铺）的物业费应与我物业公司按合同规定支付物业费。经我公司核查，贵公司从2017年8月15日至2019年5月31日止，应支付我公司物业服务费共330052.35元叁拾叁万零伍拾贰元叁角伍分整（其中未交付房屋247485.71元，未出售出租商铺82566.64元）。请贵公司收到函件后与我公司进行详细结算。如2019年6月15日还未与我公司进行结算，我们将按物业合同条约开始收取违约金，并我公司将保留起诉权利。” 另，在法庭审理中，被告合谊地产有限公司主张原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司口头承诺免收被告空置房屋的物业管理费，希望被告认可其成为案涉小区的物业服务单位。原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司未予以反驳。被告合谊地产有限公司认可委托了原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司进行了物业交付手续。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉物业服务合同是否对被告合谊地产有限公司发生法律效力；2、原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司是否对物业费进行了书面催缴。 关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十六条，下列事项由业主决定：……(四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业，《物业管理条例》第十二条，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……。《物业管理条例》第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。本案中，虽然原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司没有提交证据证明业主委员会选聘物业公司的决定经过了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或业主大会授权。但被告合谊地产有限公司在庭审中认可其委托原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司办理了物业交付手续，该行为表明合谊地产有限公司对案涉物业服务合同进行了追认，案涉物业服务合同对被告合谊地产有限公司具有法律效力。 关于焦点二，《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案，2019年6月13日，原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司向被告合谊地产有限公司邮寄的《关于催收月城丽景二期未出售未交付（含商铺）物业服务费的函》，能够证实原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司不能确认物业管理费的具体数额，要求与被告合谊地产有限公司进行物业费用的实际结算。另外，原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司本次诉讼的诉讼请求中还包括了2019年6月至2020年6月30日的物业管理费。就该部分物业管理费原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司亦未向法院提交其书面催交被告合谊地产有限公司交费的相关证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司要求被告合谊地产有限公司支付物业服务费399962.53元及违约金266375.00元事实依据不充分，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告凉山州雅佳莱物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费10463.00元，减半收取5231.50元，由原告凉山州雅佳莱物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 蒋 瑛 二〇二〇年十月二十日 书记员 刘丹艳 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当依照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。