云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2641号原告兼反诉被告：陶尚文，男，1983年10月18日生，苗族，住文山市。原告：熊光琼，女，1985年12月7日生，苗族，住文山市。以上两原告的委托诉讼代理人：韦延武，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。以上两原告的委托诉讼代理人：张绍文，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。被告兼反诉原告：曹明彪，男，1977年11月2日生，汉族，住文山。被告：王玉萍，女，1980年5月9日生，汉族，住文山市。以上两被告的委托诉讼代理人：张江，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。原告陶尚文（兼反诉被告）、熊光琼与被告曹明彪（兼反诉原告）、王玉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告陶尚文（兼反诉被告）、熊光琼及其二人的委托诉讼代理人韦延武、张绍文，被告王玉萍及其与被告曹明彪（兼反诉原告）的委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。因不宜适用简易程序，2020年8月25日本院将本案转为普通程序，并于2020年9月9日第二次公开开庭进行了审理。第二次开庭原告陶尚文（兼反诉被告）及其与原告熊光琼的委托诉讼代理人张绍文，被告（兼反诉原告）曹明彪、被告王玉萍的共同委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶尚文、熊光琼向本院提出诉讼请求：1.判令曹明彪、王玉萍履行《房屋买卖协议》，将位于文山市环城西路（现规划为文山市瑞禾路）学府商业街8幢5单元302室，证号云（2019）文山市不动产权第0053145号办理登记在陶尚文、熊光琼名下；2.诉讼费用由曹明彪、王玉萍承担。事实和理由：陶尚文、熊光琼系夫妻关系。2019年2月28日，曹明彪、王玉萍通过中介公司联系到陶尚文、熊光琼欲出售房屋，称曹明彪、王玉萍系夫妻。双方协商后陶尚文与曹明彪签订《房屋买卖协议》，第一、二条约定，曹明彪将位于文山市环城西路（现地址为文山市瑞禾路）学府商业街8幢5单元302室，证号云（2019）文山市不动产权第0053145号的商品房作价566000元卖给陶尚文、熊光琼。签订协议前陶尚文、熊光琼已付定金30000元；签订协议后，2019年3月25日前支付136000元；2019年4月30日前支付300000元；款项以甲方（曹明彪）实际到账金额为准。剩余尾款100000元于双方办理过户手续（到陶尚文、曹明彪名下）后90日内一次性支付清楚。第五条约定，甲乙双方签订协议后，任何一方反悔，将赔偿对方50%的本协议价款为赔偿。并口头约定：陶尚文、熊光琼在2019年4月30日前支付300000元，曹明彪、王玉萍即交付房屋给陶尚文、熊光琼。房屋交付前的水电费、物管费由曹明彪、王玉萍承担，房屋交易后的水电费、物管费由陶尚文、熊光琼承担。上述房屋，证上显示：房屋为曹明彪单独所有，建筑面积133.43㎡，分摊土地使用权面积25.2㎡，专有建筑面积123.39㎡，分摊建筑面积10.04㎡。双方交易房屋时，曹明彪、王玉萍表示：房屋在银行抵押贷款，只要陶尚文、熊光琼在2019年4月30日前支付购房款300000元以上就够赎清银行贷款，到房产证办下来就可过户到陶尚文、王玉萍名下。《房屋买卖协议》签订前，陶尚文、熊光琼按曹明彪指示在2019年2月28日将购房款现金20000元、银行转账10000元（2019年3月1日到账），共计30000元支付王玉萍，曹明彪出具了30000元的《收据》给陶尚文、熊光琼。2019年3月22日熊光琼按曹明彪指示转账136000元到王玉萍账户。后因熊光琼母亲意外受伤，陶尚文、熊光琼与曹明彪、王玉萍协商后，曹明彪、王玉萍同意原约定的应于2019年4月30日前总共支付300000元的房款变更为陶尚文付200000元即可。余款200000元待产权证过户到陶尚文、熊光琼名下再付。陶尚文便按曹明彪指示于2019年4月28日转账200000元到王玉萍账户，曹明彪当即出具了366000元的《收据》给陶尚文、熊光琼。曹明彪、王玉萍当时（2019年4月28日）就将房门钥匙交给陶尚文、熊光琼入住。至今，陶尚文、熊光琼已经入住使用该房屋一年多。上述交易过程陶尚文、熊光琼及曹明彪、王玉萍全程参与。陶尚文、熊光琼入住后，多次问及曹明彪、王玉萍产权证何时办好。2019年11月16日，曹明彪、王玉萍称房产证已经下来。但是，陶尚文、熊光琼要求按双方约定办理过户时，曹明彪、王玉萍均推脱，致该房屋至今未能办理登记在陶尚文、熊光琼名下。曹明彪答辩及反诉称，1.判令依法解除曹明彪与陶尚文于2019年2月28日订立的《房屋买卖协议》，其已交付的购房定金30000元不予返还；2.判令本诉、反诉的诉讼费用由陶尚文承担。事实及理由：2014年曹明彪以按揭贷款的方式购置了坐落于文山市环城西路学府商业小区8幢5单元302室商品房，该房产权为曹明彪个人单独所有。因曹明彪急需用钱，就委托前妻王玉萍在58同城网站上发布售房信息。不知陶尚文以何种途径通过云南华辉房地产经纪公司文山分公司刘某联系上曹明彪看房后即决定购买该房。2019年2月28日，双方及中介方刘某就买卖此房的相关交易事宜在云南华辉房地产经纪公司文山分公司处达成了合意，三方签订了《房屋买卖协议》。合同对陶尚文（作为买方）付款方式、时间、金额都作了明确具体的约定，内容详见协议书。但在合同履行过程中，陶尚文先是以其岳母受伤为由提出并要求变更合同约定的付款时间及金额。因曹明彪是急需用钱故才低价售卖该房，故不同意变更合同原约定。其的变更要求遭到拒绝后，陶尚文又以中介方工作人员刘某自愿并承诺为他垫付200000元购房尾款为由（有承诺书为据），恳请曹明彪暂时先将该房屋给其使用，以方便其岳母在文山就医。曹明彪出于善心将该房让给陶尚文使用至今，这一出于同情之善举应受到公众的尊重和法律的认可。而陶尚文与中介方现仍均未履行合同付款及兑现承诺的义务。另，根据合同相对性原则，因在法律上熊光琼不属于涉案《房屋买卖协议》合同的当事人，依据民事诉讼法第119条之规定，其不具备以自己的名义作为本诉原告提起诉讼的合格主体资格，法庭应当以其原告诉讼主体不适格依法驳回其对曹明彪提起之诉。王玉萍辩称，本案中的房屋买卖交易主体为曹明彪与陶尚文两人，系他们之间发生的买卖关系。王玉萍与熊光琼均不是涉案合同当事人，且该房产属于曹明彪个人独有财产，王玉萍对合同标的物房屋产权既不享有任何权利，也不承担任何义务；王玉萍仅作为曹明彪的代理人，虽参与了部分交易活动，但确实不属于该买卖合同的当事人，故王玉萍不应成为本案中的被告，同时熊光琼不具原告的适格主体资格。2019年4月27日，王玉萍作为卖方曹明彪的代理人参与了与卖方陶尚文、中介方刘某协商合同付款变更的交易事宜。但并不达成同意买方陶尚文于2019年4月30日前少付100000元购房款的变更要求，也未签订任何变更或补充协议。只同意了由中介方刘某代买方垫付购房尾款200000元用于偿还银行按揭贷款的变更付款方式，但之后因中介方刘某食言，拒不兑现承诺，才导致至今交易受阻搁浅，形成纠纷。综上，王玉萍对双方交易的房产不享有任何权利，更不承担任何义务，也不属于合同的当事人，本人与该交易和本纠纷均无关，更不应该成为本案被告。陶尚文针对曹明彪反诉辩称，一、曹明彪的反诉请求无事实及法律依据，应依法驳回曹明彪的反诉请求。（一）《房屋买卖协议》不存在履行不能的情形，不存在约定或者法定解除事由，应依法继续履行。首先，陶尚文、熊光琼与曹明彪、王玉萍对《房屋买卖协议》约定的第二次支付购房款的金额、时间进行了变更，陶尚文、熊光琼在2019年4月30日前向曹明彪、王玉萍支付第二次购房款200000元的行为不构成违约。其次，本案《协议》约定总购房款为566000元，陶尚文、熊光琼已经支付366000元，支付款项已经将至总购房款的三分之二，从市场经济鼓励交易原则出发，应当鼓励交易，不应解除《协议》。且陶尚文、熊光琼与曹明彪、王玉萍约定支付剩余购房款200000元是附期限的，即于买卖房屋办理过户手续后90日内一次性支付清楚，曹明彪、王玉萍先行办理过户是先义务，陶尚文、熊光琼在办理过户后支付剩余购房款是后义务，本案因曹明彪、王玉萍至今未履行涉案房屋过户义务，陶尚文、熊光琼才一直未支付剩余购房款，陶尚文、熊光琼的行为不构成违约，曹明彪主张解除《协议》的基础自始不存在。再次，陶尚文、熊光琼向曹明彪、王玉萍买卖房屋并支付购房款366000元后，才得知案涉房屋尚欠银行贷款近300000元，如陶尚文、熊光琼再向曹明彪、王玉萍支付剩余购房款200000元，担心曹明彪、王玉萍在收到全部购房款后不向陶尚文、熊光琼履行房屋过户义务，届时，会给陶尚文、熊光琼造成购房款付清而得不到房屋的风险，并严重损害陶尚文、熊光琼的合法权益。同时，陶尚文、熊光琼均表示愿意支付剩余的200000元购房款，《协议》不存在履行不能的情形，应依法继续履行。综上，陶尚文、熊光琼与曹明彪、王玉萍对第二次支付购房款的时间、金额进行了变更，陶尚文、熊光琼于2019年4月30日前支付200000元的行为不构成违约，同时不具有《协议》履行不能的情形。市场经济鼓励交易，陶尚文、熊光琼已经支付近三分之二的购房款，且愿意继续向曹明彪、王玉萍支付剩余购房款200000元，《协议》不存在履行不能的情形，曹明彪要求解除《协议》无事实及法律依据，《协议》应依法继续履行。（二）陶尚文、熊光琼在履行《协议》过程中不存在违约行为，曹明彪无权要求没收陶尚文、熊光琼支付的购房定金。根据《协议》的约定，曹明彪有权解除合同及要求没收购房定金的前提是陶尚文未按约定支付购房款，但如第（一）点所述，在《协议》履行过程中，陶尚文、熊光琼不存在违约行为，并已经按约履行了购房款的支付义务，曹明彪要求解除《协议》的基础自始不存在，其要求没收定金30000元的基础亦不存在。综上所述，曹明彪的反诉请求无事实及法律依据，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：①陶尚文、熊光琼提交的陶尚文与熊光琼结婚证复印件、房屋买卖协议、陶尚文与熊光琼银行流水、收据、收条、不动产权证复印件、曹明彪与王玉萍离婚协议书、熊光琼与王玉萍微信聊天记录，能证明陶尚文与熊光琼系夫妻，陶尚文与曹明彪签订房屋买卖协议，通过中介促成案涉房屋买卖交易，陶尚文、熊光琼支付部分房款，曹明彪与王玉萍已离婚，案涉房屋产权证登记为曹明彪单独所有的事实。②曹明彪提交的曹明彪身份证复印件、不动产权证复印件、房屋买卖协议、承诺书、手机通讯短信截屏、案涉房屋水、电费收据，能证明刘某承诺案涉房屋不动产权证办理完毕后由其代还银行贷款200000元，曹明彪支付案涉房屋水电费、王玉萍与陶尚文再次协商房屋买卖事宜未果的事实。③王玉萍提交的王玉萍身份证复印件、离婚证复印件、案涉房屋不动产权证复印件。④曹明彪提交的商品房购销合同、中国银行还款流水明细清单、中国银行个人一手住房贷款合同、房屋他项权证，能证明案涉房屋有按揭贷款尚未还清，且与贷款银行办理了预售房抵押权证明。上述证据本院予以确定并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陶尚文、熊光琼提交的①汪茂友信用社账户流水明细表，真实、合法，但无法核实与本案的关联性，不作为本案定案依据；②中介提供房源协议书，真实、合法，与本案相关联，能证明案涉房屋系通过中介方云南华辉房地产经纪有限公司（文山分公司）刘某促成交易，与房屋买卖协议相印证，本院予以采信；③证人刘某当庭证言，刘某陈述案涉房屋系其作为中介方促成交易，承诺书系其书写，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信，关于曹明彪与陶尚文约定变更合同内容的证言，无其他证据印证，本院不予采信。④微信聊天记录、通话录音、电话录音，不能证明陶尚文、熊光琼的证明观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：刘某（云南华辉房地产经纪有限公司）（甲方）与陶尚文、熊光琼（乙方）签订落款时间为2019年2月28日的《中介提供房源协议书》，其中载明：一、刘某向陶尚文、熊光琼提供案涉房屋房源，已装修，产权为曹明彪与王玉萍共同财产，目前他项权证还抵押在银行，未办理房屋不动产权证。二、经刘某（云南华辉房地产经纪有限公司）核查该房屋无任何瑕疵，能正常交易过户，陶尚文、熊光琼向刘某（云南华辉房地产经纪有限公司）支付中介费8000元等。三、待卖方房产证办下来由刘某（云南华辉房地产经纪有限公司）负责办理该房屋过户手续直到陶尚文、熊光琼名下为止，若在交易过程中买卖双方产生争议或者意见不一致时，刘某（云南华辉房地产经纪有限公司）有权组织买卖双方协商解决。2019年2月28日，曹明彪（卖方、甲方）、陶尚文（买方、乙方）、刘某（中间方、丙方）三方签订《房屋买卖协议》，其中约定：第一条，曹明彪向陶尚文转让曹明彪拥有坐落于环城西路学府商业街8幢5单元302室房屋（建筑面积133.43平方米）；第二条，转让总价566000元，协议签订前陶尚文已向曹明彪支付购房定金30000元，协议签订后，扣除已付定金外，陶尚文应向曹明彪支付未付款536000元，未付款分两次支付。第一次付款时间为3月25日前支付136000元，第二次付款时间为4月30日前支付300000元，款项以曹明彪实际到账金额为准，剩余尾款100000元于曹明彪、陶尚文办理过户手续后90日内一次性支付清楚；第三条，如产生的中介费、更名费用、过户费用等以及一切未提及的费用均与曹明彪无关，由陶尚文和刘某自行约定；第四条，由陶尚文支付中介方的服务费合计8000元；第五条，曹明彪、陶尚文双方签订协议后，任何一方反悔，将赔付对方50％的本协议价款作为赔偿；第六条，本合同未尽事宜，曹明彪、陶尚文、刘某三方可另行约定，其补充约定经三方签章与本合同同具法律效力。第八条，如由于曹明彪提供的房源信息有误导致不能正常交易，由曹明彪无条件退还陶尚文定金及支付中介服务费，如陶尚文未按时履行付款时间双方可解除交易合同，定金不退。曹明彪、陶尚文、刘某分别在协议上签名按印，盖云南华辉房地产经纪有限公司（文山分公司）合同专用章。2019年2月28日，陶尚文向曹明彪支付房屋定金20000元，曹明彪出具“收到陶尚文购买环城西路学府商业街8幢5单元302室定金30000元”的《收条》给陶尚文，2019年3月1日陶尚文向王玉萍转账支付房屋定金10000元。2019年3月22日熊光琼向王玉萍转账支付房款136000元，2019年4月28日陶尚文向王玉萍转账支付房款200000元。以上共计366000元（含30000元定金），2019年4月28日曹明彪出具“曹明彪收到陶尚文、熊光琼前期购房款366000元，还剩余尾款200000元未付清”的《收据》给陶尚文。刘某出具落款时间为2019年4月27日的《承诺书》，载明“刘某向王玉萍承诺文山市瑞禾路学府商业街8栋5单元302号商品房待不动产证办理完毕后7天内，由刘某代还银行贷款200000元”。刘某未履行《承诺书》。2020年3月31日，陶尚文与王玉萍用短信协商付银行200000元将案涉房屋产权证从银行赎出后办理过户事宜，并拟有《房屋买卖补充合同》，但未签订。2019年4月至2019年6月期间，曹明彪、王玉萍将案涉房屋钥匙交与陶尚文、熊光琼，陶尚文、熊光琼入住房屋至今。《房屋买卖协议》履行过程中案涉房屋不动产权证[产权证号云（2019）文山市不动产权第0053145号，曹明彪单独所有]已取得，曹明彪支付案涉房屋水电费至今。另查明，陶尚文与熊光琼系夫妻。王玉萍与曹明彪原系夫妻，2019年2月21日两人协议离婚并办理了离婚登记手续，离婚协议书载明“夫妻双方在学府商业街购买了住房一套（8栋5单元302室），面积133.43平米，离婚后变卖该房产所得房款由男女双方平均分配。”案涉房屋购买时系曹明彪与文山市恒生房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》，签订时间是2014年1月24日，并于2014年3月25在文山市住房管理中心登记备案，登记号为2278号。《商品房购销合同》约定房屋首付款120569元，在签订合同时支付，余款279000元向银行按揭贷款支付。2014年5月7日，曹明彪向文山市恒生房地产开发经营有限公司支付了房屋首付款120569元。余款279000元曹明彪向中国银行贷款支付，并与中国银行股份有限公司文山州行、文山市恒生房地产开发经营有限公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2014年抵字305号），约定贷款期限20年，2034年5月16日到期，保证人为文山市恒生房地产开发经营有限公司，曹明彪将案涉房屋抵押给中国银行股份有限公司文山州行。2014年7月9日，曹明彪、中国银行股份有限公司文山州分行就案涉房屋办理了预售房抵押他项权利证（证号：文山市房他证文房他字第××号），房屋他项权利人为中国银行股份有限公司文山州分行，房屋所有权人为曹明彪，房屋所有权证号为预售房抵押。截至2020年8月26日，曹明彪剩余未还放贷本金220611.15元。本案的争议焦点为：王玉萍、熊光琼是否是本案适格的主体；《房屋买卖协议》是否能够解除；本诉及反诉请求是否能够得到支持。本院认为，曹明彪、陶尚文签订《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，协议合法有效，本院予以确认。双方应当按照协议内容全面履行自己的义务。关于王玉萍、熊光琼是否是本案适格的主体问题。陶尚文与熊光琼系合法夫妻，婚姻关系存续期间，陶尚文以自己名义签订《房屋买卖协议》，熊光琼支付了部分房款，与中介公司签订了《中介提供房源协议书》，应视为陶尚文与熊光琼夫妻二人的共同买受行为，熊光琼系本案适格的原告。王玉萍与曹明彪的离婚协议书说明了案涉房屋系夫妻共同财产，王玉萍参与了房屋买卖的交易过程，王玉萍系与曹明彪共同出售案涉房屋的主体，王玉萍是本案适格的被告。王玉萍、曹明彪辩称，王玉萍、熊光琼不是本案适格的当事人，与事实不符，本院不予采纳。关于《房屋买卖协议》是否能够解除及反诉请求是否能够得到支持的问题。陶尚文、熊光琼未按《房屋买卖协议》约定于2019年4月30日前支付曹明彪、王玉萍房款300000元，仅支付了200000元，陶尚文、熊光琼违约。陶尚文、熊光琼提交的证据不能证明双方口头协议将上述约定变更为仅支付200000元，余款200000元于办理过户手续后90日内支付，本院不予支持。《房屋买卖协议》约定剩余尾款10000元于双方办理过户手续后90日内一次性支付清楚，房屋尚未办理过户手续，100000元房屋尾款支付期限尚未届至，陶尚文未支付100000元并不违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”规定，陶尚文、熊光琼未支付的到期价款100000元未达到全部价款566000元的五分之一，未达到合同解除的条件，曹明彪反诉要求解除合同、30000元定金不退，无法律依据，本院不予支持。关于本诉请求是否应当得到支持的问题。案涉房屋办理了预售房抵押登记，且按揭贷款尚未还清，客观上无法办理过户手续，陶尚文、熊光琼要求曹明彪、王玉萍办理案涉房屋过户手续，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条规定，判决如下：一、驳回陶尚文、熊光琼的本诉请求；二、驳回曹明彪的反诉请求。本诉案件受理费100元，由陶尚文、熊光琼负担；反诉案件受理费550元，由曹明彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  何秋杰审判员  朱应洪审判员  马彦红二〇二〇年十月二十六日书记员  刘镇源