四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10753号 上诉人（原审原告）：艾思如，男，1994年11月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨帆，四川贞固律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都海昌置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：邱方，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：莫张倩，女，系公司员工。 上诉人艾思如因与被上诉人成都海昌置业有限公司（以下简称海昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。艾思如的委托诉讼代理人杨帆律师，海昌公司的委托诉讼代理人邱方、莫张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾思如上诉请求：撤销一审判决，改判支持艾思如一审的全部诉讼请求，并由海昌公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《不动产登记实施条例》于2015年3月实施，合同签订时间为2016年6月，天府新区通告时间为2016年8月12日，案涉房屋合同约定交付时间为2016年9月30日。合同签订时间及房屋交付时间均在该条例颁布之后，故海昌公司作为房地产公司，在双方签订案涉合同时，明知房屋所有权证不能办理，只能办理不动产权证，仍在合同约定办理房屋权属证书的权利义务，故该房屋权属证书应当理解为不动产权证。2.不动产物权变更以登记为要件，对于产权登记的办理、变更，依据《商品房销售管理办法》，双方应有明确约定，如无约定，应依照法定。若因该条例的颁布导致合同中关于权属登记的权利义务和违约责任无法履行而对双方无约束力，那合同中就没有关于办证时间和违约责任约定，海昌公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任。3.“两证合一”事由不构成不承担违约责任的法定事由。房屋所有权证书与不动产权证书均为房屋权属证书，实质上不动产权证书并未对房屋所有权证书的本质属性进行变更。物权法第17条已对不动产权属证书作出定义，故“两证合一”不能免除海昌公司在办理权属证书中应当承担的义务，如海昌公司认为《不动产登记实施条例》颁布系不可抗力，应对其在合同约定期将办证资料提交不动产登记部门等已履行相关义务进行举证。并且在本案中双方签订案涉合同时该条例已经颁布实施，在海昌公司办证义务履行期间届满前，是有充分时间履行合同义务。该登记制度的实施并非不能预见、不能避免的客观情况。4.按照合同约定，海昌公司负有将办理权属证书所需材料、费用以及相关税费等资料提交给办证机关的义务。但海昌公司由于其自身的营改增税务、土地双评估事宜，未积极将办证资料提交班办证机关，导致办证逾期。 海昌公司辩称，1.办证时间的重要节点应当以《关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告》发布时间，2016年8月12日为准。海昌公司不知案涉房屋所有权证书不能办理，且通告发布时间在房屋交付之前，办证行为系行政行为，海昌公司的正常经营活动难以预知行政行为的发生。且合同中的房屋所有权证书非不动产权证。2.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案逾期办证系“两证合一”政策出台导致，并非海昌公司原因，故不满足该条的适用条件。3.“两证合一”事由构成不承担违约责任的法定事由，该事由导致海昌公司实际履行不能，且艾思如已于2019年6月4日取得不动产权证书，且对其未造成实际损失。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回艾思如上诉。 艾思如向一审法院起诉请求：判令海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋权属证书的违约金180555.45元（按已付房款为基数，按每日万分之三计算从2017年10月1日起计算至实际取得楼栋初始权属证明之日2019年6月4日共计611天）。 一审法院认定事实：艾思如于2015年6月6日与海昌公司签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。合同约定，艾思如购买海昌公司开发的位于成都市双流县的商业房屋，总价款为985027元。《商品房买卖合同》第十条约定出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。艾思如向海昌公司支付了全部的房款，海昌公司于2016年9月30日向艾思如交付房屋，艾思如于2019年6月4日取得所购房屋的所有权证书。海昌公司实际交楼时间为2016年10月1日。一审法院对于以上当事人双方无争议事实，依法予以确认。 一审法院认为，关于艾思如主张海昌公司支付逾期取得所购商品房房屋所有权证书的诉讼请求能否成立的问题。艾思如于2015年6月6日与海昌公司签订《商品房买卖合同》(预售)及《补充协议》。《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款约定“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”根据上述约定，海昌公司应当在2017年10月2日前为艾思如办理房屋所有权证书。但是，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局自2016年8月19日起只能进行不动产统一登记，海昌公司在客观上已经无法为艾思如办理房屋所有权证书，而双方在合同中并未就此情况进行约定，故艾思如诉请海昌公司承担逾期取得所购商品房权属证书违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回艾思如的诉讼请求。一审案件受理费1956元，由艾思如负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 另查明，艾思如于2015年6月6日与海昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，艾思如购买海昌公司开发的位于麓山大道××小区××房，总价为985027元。第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房……”第十九条产权登记关于转移登记约定：“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之三向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“1.除另有约定外，买受人不可撤销委托出卖人办理该商品房的房屋产权证。买受人须在交房当日与出卖人签订《委托书》，委托出卖人协助办理合同项下商品房的房屋权属证书。2.买受人须在交房当日向出卖人提交齐全政府规定办理房屋权属证书所需资料（具体资料均以相关部门最新规定为准），并向出卖人提供按政府规定应由买受人承担的办理房屋权属证书所需的各种费用。如买受人未在上述约定时间向出卖人提供齐全委托办理房屋权属证书所需的资料和费用并办理完毕房屋面积补差手续，则出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任”。 又查明，合同签订后，艾思如向海昌公司支付了全部购房款。2016年10月1日，海昌公司向艾思如实际交付了房屋，并将钥匙、水卡等物品、住宅质量保证书等资料交付给艾思如。艾思如向海昌公司提交了相应资料并支付了产权税费。艾思如于2019年6月4日取得案涉房屋的不动产权证书。 再查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 本院认为，艾思如与海昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点现分别评述如下： 关于海昌公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证违约金问题。根据艾思如的起诉请求及理由，其主张的违约金为逾期办理房屋权属证书的违约金，二审诉讼中明确为办理不动产权证书违约金。根据本案查明的事实，海昌公司于2016年10月1日向艾思如交付了房屋，根据案涉合同约定，海昌公司应当在2017年10月1日前为艾思如办理房屋所有权证。但《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，实行不动产统一登记制度，不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。根据本案查明的事实，2016年8月12日，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，从2016年8月19日起实施不动产统一登记。因此，从2016年8月19日起，海昌公司从事实上已无法为艾思如单独办理房屋所有权证。故对于艾思如主张逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金本院不予支持。 关于艾思如主张的实施不动产统一登记制度施行后的逾期不动产权证违约金。本院认为，故根据前述两证合一的政策规定，现案涉房屋不再分别办理房屋所有权证及国有土地使用证，而应办理不动产权证书。不动产权证实际包括原房屋所有权证以及国有土地使用权证，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未对国有土地使用权证的办理时限进行约定，且双方约定办理房屋所有权证的时间已在成都市实施不动产统一登记之后一年多时间，故本院认定实施不动产统一登记后，海昌公司应当在2017年10月1日前为艾思如办理不动产权证书。海昌公司未在该期限内为办理不动产权证，应自2017年10月2日起算逾期办理房屋权属证书的违约金，并计算至艾思如实际取得不动产权证之日2019年6月4日止。关于海昌公司主张艾思如逾期提交委托办证授权委托书及未按约补交面积补差款的问题。根据约定若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时签署提交书面委托手续及面积结算协议等，并向出卖人缴齐办证所需各项资料及费用，庭审中已查明，案涉房屋交付时间时艾思如已实际支付了办证所需的各项税费。而海昌公司既未就房屋交付时其已向告知艾思如需交付具体资料的事实举证证明，也未就海昌公司通知或及时催告艾思如缴纳面积补差款的进行举证证明，在此情况下，海昌公司关于艾思如逾期提交资料等故公司不应当承担逾期办证责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题。艾思如与海昌公司双方约定违约金计算标准为每日万分之三，海昌公司主张该违约金标准过高应予调整，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金应以“补偿为主，惩罚为辅”，本案中，艾思如未举证证明因海昌公司逾期办证造成的实际损失，但海昌公司违约的事实客观存在，本院兼顾合同履行情况、海昌公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌定海昌公司应以全部已付款为基数，按日万分之一的标准向支付违约金。本院确定海昌公司应向艾思如支付2017年10月2日至2019年6月4日期间的逾期办理房屋权属证书违约金60086.65元【（610天×985027元）×1／10000】； 综上，艾思如的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初5281号民事判决； 二、成都海昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向艾思如支付逾期办理不动产权证违约金60086.65元； 三、驳回艾思如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1956元，由艾思如负担1304元，由成都海昌置业有限公司负担652元；二审案件受理费3912元，由艾思如负担2608元，由成都海昌置业有限公司负担1304元。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年十月二十三日 书记员  夏玉荣