山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9977号 上诉人（原审被告）：闫士广，男，1985年1月2日出生，汉族，户籍地河北省邢台市临西县，现住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：青岛都霖物业发展有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道后田社区。 法定代表人：吴振江，董事长。 委托诉讼代理人：曲志亮，山东润珠律师事务所律师。 上诉人闫士广因与被上诉人青岛都霖物业发展有限公司（以下简称都霖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人闫士广上诉请求：1.撤销双方自2018年12月31日以后的物业服务合同。2.物业人员对我进行多次辱骂，请求公开向我道歉。3.交房后两年未入住，对于未入住期间产生的物业费请求优惠减免。4.拖欠物业费并非故意，事出有因，请求撤回缴纳违约金1609元。5.公开绿化面积，地上停车位的合法数量，所有公共面积产生的广告费及租赁费等等所有款项的收入与支配。上诉理由：1.本人在收房时必须签订物业服务合同，签订合同非本人意愿，属强制签订，如不签订物业服务合同无法取得入户门钥匙。在收房时只有1号楼和2号楼属于交房状态，周围的3至25号楼座均处于建设当中，很多设施没有完善，(如健身器材，车辆停放等还都是问题)根本无法保障我们业主的一个正常居住环境。周围一片狼藉脏乱差，即使在这种状态下物业服务费也一直在缴纳。2.本人在居住前和居住后多次受到物业服务人员的辱骂及训斥，根本不是以协商的口气说话，以至于到现在都是以训斥和侮辱的形式对我，让我很难接受如此服务。3.每次去物业解决现实存在的问题，都会被他们的侮辱和态度伤到，导致我胸闷，心脏难受，头疼失眠。之前都是去小诊所拿些药物来吃，最后一次是在社区医院做的诊断治疗(包括心电图和其他检查)。4.小区设施问题，自交房以来自行车棚、健身娱乐设施等等一直处于建设当中，今年拖明年，明年拖后年。到目前为止还是如此，什么都没有。5.综合上面种种问题，我还是多次去缴纳之后的物业费，物业都不予以处理。之前物业服务打折，为什么物业费就不予以打折，更何况我两年多未入住。请求给予公平处理。 被上诉人都霖物业公司答辩称，上诉人闫士广作为小区业主，有依法缴纳物业费的义务。上诉人所陈述的理由均不构成其不缴纳物业费的理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 都霖物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令闫士广支付物业费5364元，违约金8417元，共计13781元；2、本案所有诉讼费用由闫士广承担。事实和理由：都霖物业公司系位于青岛市城阳区磊鑫·伊顿阳光小区项目物业服务公司，闫士广系该小区业主，闫士广自2016年1月1日起至2018年10月31日拖欠物业费5364元，违约金8417元，共计13781元。 闫士广在一审中答辩称，物业服务素质及态度不好，因为闫士广有两年没住，门坏了，物业也没管，闫士广自己修的。停车位及绿化面积没有公开，电梯间广告问题。所以不同意支付物业费。欠缴物业费数额对。 原审法院经审理查明的事实，2015年1月7日，都霖物业公司、闫士广双方签订磊鑫·伊顿阳光前期物业服务合同。闫士广系该小区2号楼2单元501室户业主。合同约定，都霖物业公司为该小区提供前期物业服务，其根据约定都霖物业公司需向闫士广收取物业服务费（每月每平方米1.60元）及电梯运行费（每月每平方米0.4元）。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人于每季首月10日前交纳当季的物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应以欠款总额的3‰支付违约金。闫士广房屋建筑面积93.21平方米，2016年1月1日至2018年12月31日闫士广共计欠交物业服务费5364元。都霖物业公司计算自2016年1月11日至2018年10月31日违约金为8417元。都霖物业公司已向闫士广发出催交该期间物业费用的书面通知。 原审法院认为，都霖物业公司与闫士广签订前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。闫士广认为物业服务素质及态度不好，存在服务不到位等问题，但不应以此作为拒付物业费用的理由，故都霖物业公司要求闫士广支付该期间物业服务费5364元的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。但双方在合同中约定的违约金计算标准过高，结合本案实际情况，原审法院酌定违约金按照欠付物业费的30%计算为宜，即1609元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、闫士广于判决生效之日起10日内支付都霖物业公司物业服务费5364元，违约金1609元，共计6473元。二、驳回都霖物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由闫士广承担77元，都霖物业公司承担68元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、《前期物业服务合同》是否应予撤销；二、上诉人闫士广欠缴的物业费是否应予减免，违约金是否应予支持。 关于焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人都霖物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，上诉人闫士广在购买小区房产时，亦对该合同进行了确认，该合同对双方当事人均具有约束力，因此上诉人闫士广撤销该合同的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，闫士广主张都霖物业公司物业服务存在问题，请求减免物业费及违约金。本院认为，上诉人闫士广主张的物业服务问题，不能构成都霖物业公司根本违约，上诉人主张对物业服务费进行减免，没有事实和法律依据,本院不予支持。上诉人未按期缴纳物业费构成违约，应承担违约责任，向被上诉人支付违约金。关于闫士广主张其房屋空置应当减免物业费的主张，本院认为，上诉人闫士广未提交证据证明其房屋超过6个月未入住，而且闫士广也没有就房屋空置情况提前书面通知都霖物业公司，故对其免交物业管理费的主张，本院不予支持。因此，上诉人闫士广的上诉理由不成立，本院不予支持。 另外，上诉人闫士广的其他上诉请求，属于独立的诉讼请求，在本案二审中不予审理。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，都霖物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人闫士广的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人闫士广负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十月二十一日 书记员  方高海 韩平