承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2778号 原告：承德避暑山庄旅游集团有限责任公司，住所地承德市双桥区丽正门路大街**，统一社会信用代码：91130802700874753A。 法定代表人：谭永才，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王士峰，河北文帆律师事务所律师。 被告：承德博昌商贸有限公司，，住所地双桥区桥区武阳花园**104统一社会信用代码：9113080257137116M。 法定代表人：朱砥石，职务：经理。 委托诉讼代理人：杨明妹，河北联耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛燕冰，河北君兴律师事务所律师。 原告承德避暑山庄旅游集团有限责任公司与被告承德博昌商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王士峰，被告委托诉讼代理人杨明妹、牛燕冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付给原告场地占用费135369.86元、违约金81000元，合计216369.86元（自2020年1月1日至2020年6月11日）2、原告支付的公证费5000元由被告承担。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原、被告双方签订《承德避暑山庄旅游集团有限责任公司解决遗留问题过渡协议》，协议约定，为解决摊点交接遗留问题，考虑到被告产品积压及人员安置等客观因素，允许被告占用原告三处场地进行经营，期限为2019年1月1日至2019年12月31日，摊点使用费305000元，到期无条件搬出，逾期不搬，每天交纳500元违约金。同时约定，被告应在到期后三天内将商品撤离使用场地，如故意拖延不履行，视为其抛弃所存留于租赁场地的货物，任由甲方处理。协议到期后，原告多次通知被告按约搬离，但被告均置之不理，直到2020年6月11日，在公证机关的见证下，原告将被告部分货物搬离，被告在阻拦未果的情况下，才自行搬走剩余货物。被告超期占用原告场地，已构成违约，应支付原告场地占用费，并支付违约金。 被告辩称：原告所述与事实不符。一、被告不存在违约行为。1、2019年12月中旬被告及全部工作人员撤场，被告于合同履行期限届满前如约退出案涉场地。自2019年12月至2020年5月28日搬离期间，被告从未到过涉案场地，亦未营业。2、合同第10.3条约定：“协议期满或乙方因违反本协议被甲方提前终止协议，乙方应在接到终止协议通知后三天内将商品撤离使用场地，如故意拖延不履行，视为其抛弃所留存于租赁场地的货物，任由甲方处理”，据此，被告未将货物搬走，应视为对货物的抛弃，不属于违约。3、因疫情管控，避暑山庄博物馆于2020年1月26日闭馆至2020年6月12日，此期间如无原告配合，被告无法进入案涉场地亦无法搬离物品。此段期间原告从未通知过被告搬离。4、案涉摊点历年签约均为倒签合同，原告接管涉案摊点后，仍延续之前的签约模式，且原、被告双方就是否清场一事曾达成一致，原告同意被告暂不搬离，待次年三、四月份协商签约时再定，故被告未清场不应视为违约。5、自协议履行期限届满之日至2020年5月28日期间，原告未向被告发出过搬离通知，亦未就协议终止的后续事宜如何处理告知被告（案涉摊点有被告自建房的两处，双方签订的协议中约定，交还场地时，对被告自有建筑应按原告要求拆除或保留，否则视为被告违约），原告依约有权对被告物品进行处分亦未处分，均可佐证原告同意被告暂不清场的事实，现原告就此起诉有失诚信。二、原告无任何经济损失，主张的违约金和占用费过高且没有依据，不同意给付违金和占用费。1、受疫情影响，避暑山庄于2020年1月26日8时起关闭，至2020年4月6日对外开放。博物馆属景区室内区域，被告所承租的场地位于博物馆内，执行禁止出入的管疫情管控措施至2020年6月12日。博物馆关闭近6个月，此段期间涉案场所不存在出租或营业的可能性，期间不产生任何以济利益，原告不存在任何损失。2、依合同约定，合同履行期满时，原告对被告遗留物品享有处分权。自2020年1月1日起，原告随时可以处理被告遗留物品。原告怠于行使权利，未在合理期限内采取相应措施，对于因此导致扩大损失部分应由原告自行承担。同时，合同约定被告未搬离物品视为抛弃，原告有权自行处理，故公证证据保全没有必要性，亦属于扩大损失，公证费不应由被告承担。3、截止至庭审，原告所收回的场地至今仍搁置，其收回场地并非用于出租经营，故不产生任何经济利益，也就不存在经济损失问题。4、2019年12月中旬至2020年6月11日期间，被告未到过涉案场地，涉案场地一直处于原告管控范围，被告并未继续占有使用，故不产生占用费。5、发改委等八部委作出的发改投资规（2020）734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确免除上半年3个月租金。同时，根据我市相关国有房屋对外出租，均免租一年，原告作为国有企业公司，应按政策免除疫情管控期间的占用费。6、原告主张占用费的实质是损失赔偿，原告基于“未清场”这一事实既主张违约金又主张占用费不符合法律规定，原告没有证据证明存在损失。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告向原告交付经营保证金5万元，经营期内未发生过违规经营行为，现双方不再续约，经营保证金应予返还。 原告向本院提交了以下证据：1、过渡协议，证明原、被告双方对占用场地进行约定，约定内容：期限为2019年1月1日至2019年12月31日，摊点使用费305000元，到期无条件搬出，逾期不搬，每天交纳500元违约金。同时约定，被告应在到期后三天内将商品撤离使用场地，如故意拖延不履行，视为其抛弃所存留于租赁场地的货物，任由原告处理；2、限期搬离通知，证明原告于2020年5月7日及5月20日两次通知被告，要求其限期搬离，证明被告已违约；3、公证书，证明2020年5月28日，在公证处见证下，原告对被告物品进行强制搬离，证明被告是在原告强制下搬离。4、公证发票，证明原告支付公证费5000元。5、移交说明，证明2020年6月11日将场地移交原告。 被告的质证意见为：对1号证据认可真实性，不认可证明目的，协议约定了所存留于租赁场地的货物视为被告抛弃，证明被告未违约。对2号证据的真实性、合法性、关联性不认可。未收到过该邮件，该邮件上无被告签字，亦无签收回执，不能证明原告的证明目的。被告在2020年5月28日之前从未收到过原告以任何形式发送的搬离通知。对3号证据、4号证据的关联性和合法性不认可。被告在2020年5月28日第一次收到原告要求被告自行搬离物品电话通知，立即到现场按原告要求配合原告进行清场，不存在强制搬离。同时，协议约定对被告未搬离物品视为被告放弃，原告享有任意处分权，原告进行公证证据保全没有合理性；在不存在被告经通知搬离拒不搬离的情况下，原告进行公证证据全没有必要性，公证费支出属于扩大损失，原告应自行承担。对5号证据真实性认可，但场地于2020年5月28日已交给原告。 被告提交了以下证据：1、2011年至2015年《经营合同》四份，证据内容：被告承租的案涉摊点2011年至2015年签有书面合同，签订时间分别为2011年5月31日、2013年5月30日、2014年4月1日及2015年3月30日。合同约定的起始期限为1月1日起至12月31日止，证明涉案摊点签订经营合同的模式为倒签合同。2、《过渡协议》，证据内容：该协议约定的履行期限为2019年1月1日至2019年12月31日，签订日期为2019年3月28日；协议第10条违约责任第10.3条约定：“协议期满，乙方应在接到终止协议通知后三天内将商品撤离使用场地，如故意拖延不履行，视为其抛弃所存留于租赁场地的货物，任由甲方处理”。证明：（1）原告接管案涉摊点后，仍延续先经营后签订合同的模式，原告公司负责人也曾答复被告无需清场，且原告既未按合同约定通知被告搬离，也未告知被告自建房是否拆除，故在被告全部人员于2019年12月中旬撤场的情况下，暂未搬离物品不应视为被告违约。（2）根据协议10.3条约定，被告货物未搬离视为抛弃，被告有权自行处理，做公证亦无必要。被告未及时处理物品及进行公证均属于扩大损失，对扩大部分的损失应由原告自行承担。3、手机银行转帐记录截屏三页。证据内容：2019年2月28日被告向原告交纳了2016年、2017年、2018年的租赁费。2019年3月22日被告向原告支付2019度租金30.5万元、经营保证金5万元。3号证据与1号证据综合证明：（1）2016年、2017年、2018年原告与被告之间存在租赁合同关系，未签书面合同。原、被告之间的签约模式均为合同履行开始之后签订，根据双方的签约惯例，在原告未通知被告次年不再续约亦未通知被告清场前，被告未搬离物品不应视为违约。且被告2019年12月中旬全部人员均已撤场，未曾返场。（2）因原、被告双方不再续约，且原告经营期间无违规经营的行为，原告应向被告返还经营保证金5万元。4、避暑山庄及周围寺庙景区暂停开放的公告，证明避暑山庄自2020年1月26日8时起关闭。5、下载于承德避暑山庄官网截屏四页，证明：（1）2020年4月6日8时起避暑山庄室外区域恢复开放；（2）2020年6月12日起避暑山庄室内区域有序恢复开放。证据4、5综合证明：（1）涉案场地位于避暑山庄博物馆内，属室内区域，自2020年1月26日期至2020年6月12日期间，因疫情管控一直关闭未对外开放，此期间涉案摊点均不能营业，原告不存在任何经济损失。（2）此期间属不可抗力，亦不发生产地占用费情况。（3）此期间除负责防疫的工作人员外，任何人均不能进入博物馆，未经原告通知及配合，被告亦无法进入案涉场地。 原告的质证意见为：对1号证据关联性不认可。对2号证据认可，与原告提交的1号证据一致。对3号证据的真实性认可，不认可被告的证明目的。向被告收取的5万元经营保证金可在本案被告应向原告支付的违约金和场地费的数额中抵扣。对4号、5号证据的真实性认可，关联性不认可，不能达到被告的证明目的。 本院经审核认定：原告提交的1、3、4、5号证据，以及被告提供的2、3、4、5号证据均可以作为认定案件事实的依据；双方其他证据因缺乏与本案的关联性，故不作为认定案件事实的依据。 经审理查明：原、被告双方于2019年3月28日签订《承德避暑山庄旅游集团有限责任公司解决遗留问题过渡协议》，该协议约定原告将位于避暑山庄宫殿区的三处摊点给被告经营使用，期限为2019年1月1日至2019年12月31日，被告需向原告支付摊点使用费305000元、经营保证金50000元。协议约定，到期后被告应无条件搬出，逾期不搬，每天交纳500元违约金。还约定，被告应在协议期满三天内将商品撤离使用场地，如故意拖延不履行，视为其抛弃所存留于租赁场地的货物，任由甲方（本案原告）处理。 另查明，被告如约向原告交付了场地使用费30.5万元及经营保证金5万元，原告亦将摊点交付被告使用。被告经营至2019年12月，虽已停止营业，但未将物品撤离使用场地。因新冠肺炎疫情管控，避暑山庄自2020年1月26日8时起关闭，2020年4月6日8时起避暑山庄室外区域恢复开放，避暑山庄博物馆属室内区域，于2020年6月12日对外开放。案涉三处经营场地位于避暑山庄宫殿区、博物馆区域内，在2020年1月26日至2020年6月12日期间，均执行疫情管控措施关闭未营业。 又查明，2020年5月28日，原告在承德市公证处的公证下对被告置于岫云门外的一处摊点的物品进行清点和搬离，并通知被告到现场自行搬走物品。2020年6月11日，原告将案涉摊点钥匙交给被告。被告未向原告退还经营保证金5万元。 本院认为：依照我国民法总则的规定，原、被告双方作为平等的、具有民事行为能力的民事主体，有权遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。同时，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。双方订立的《承德避暑山庄旅游集团有限责任公司解决遗留问题过渡协议》符合法定的民事法律行为有效要件，系依法成立的合同，对双方产生法律约束力，当事人均应全面履行合同义务。被告本应在合同履行期限届满后的约定期限内搬离摊位并交付给原告，此为其应尽之义务而非可选择的权利，但被告未按时履行该义务，已构成违约。被告关于没有违约行为的抗辩理由不足，且有违诚实信用原则，故本院不予采纳。对于被告提出的涉案摊点位于旅游景区内，自2020年1月26日至2020年6月12日期间，因执行疫情管控措施禁止出入的意见，本院认为系客观事实，予以采信。 关于原告主张违约金、占用费的诉求。被告抗辩原告无实际损失且违约金过高，不同意支付。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条并根据第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院综合以下因素考量：其一，被告因逾期未搬离的违约行为，应当支付违约金。其二，合同履行期届满时已临近春节，随后又因疫情管控，禁止进入，搬离与交接事宜确实受到客观影响。其三，疫情管控禁止开放的期间，景区包括摊点实际上均无法经营，客观上不存在因被告违约而造成的预期利益损失。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》以及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中关于免除上半年3个月租金的指导意见，原告作为国有公司，可参照相应政策对其主张的违约金、占用费予以减免。综上，本院认为，违约金可以具有担保合同履行以及对违约方给予惩罚的功能，原、被告已在合同中就逾期不搬的违约金定为每日500元，按照该标准计算的违约金已兼具惩罚性和赔偿性，且可酌情减免。故原告另行主张占用费的理由不足，本院不予支持。 关于原告主张公证费的诉求。协议虽约定了“如故意拖延不履行，视为其抛弃所存留于租赁场地的货物，任由甲方处理”，被告亦据此提出抗辩理由，但本院认为对被告置留财产进行现场清点并公证证据保全是对双方民事权益的保护措施，虽非必须但符合公序良俗，并无不当。 本院综合上述观点，遵循公平原则，减轻当事人诉累，认为原告主张的违约金、公证费可与被告交纳的5万元保证金相互抵销，双方互不负债。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、第一百一十九条《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告主张的违约金、公证费与被告交纳的5万元保证金相互抵销，双方互不负债。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2310元，由被告负担，于本判决生效后十日内缴纳至本院或直接支付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  李初啸 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王 媛