河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初20号原告（案外人）：原喜军，男，1952年1月15日出生，汉族，住河南省济源济源市。委托诉讼代理人：原森，男，1989年9月17日出生，汉族，住河南省济源济源市。系原喜军儿子。委托诉讼代理人：丁云霄，河南达成律师事务所律师。被告(申请执行人)：邓全义，男，1951年4月28日出生，汉族，住河南省济源济源市。被告(被执行人)：济源绿城置业有限责任公司，住所地：河南省济源济源市王屋富源企业创业孵化基地（济源市王屋镇政府西商业楼）**。法定代表人：田多勤，执行董事。委托诉讼代理人：段欢欢，女，汉族，1987年8月3日出生，住河南省济源市,系公司员工。委托诉讼代理人：李佳超，男，汉族，1990年5月20日出生，住河南省济源市,系公司员工。被告(被执行人)：田冰心，女，1984年10月15日出生，汉族，住河南省济源济源市。被告(被执行人)：田景霞，女，1963年5月11日出生，汉族，住河南省济源济源市。原告原喜军与被告邓全义、济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城公司）、田冰心、田景霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原喜军及其委托诉讼代理人丁云霄，被告绿城公司的委托诉讼代理人段欢欢、李佳超到庭参加诉讼，被告邓全义、田冰心、田景霞经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告原喜军向本院提出诉讼请求:1.确认绿城公司东方国际花园10号楼1102号房产（以下简称案涉房产）所有权归原告所有，并停止对该房产的查封执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案执行标的符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形。案涉房产在2019年4月19日绿城公司和原告原喜军签订了《商品房预售合同》。因绿城公司曾借原喜军280万元，故将该房产顶账给原喜军。本院对该房产的查封是在合同签订和房产实际交付原喜军之后，也正是因为查封，造成原喜军未及时办理房产登记手续。被告绿城公司辩称，对原告原喜军提出的诉讼请求无异议。被告邓全义、田冰心、田景霞未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案审理过程中，原告原喜军围绕诉辩主张提交以下证据：第一组证据：《商品房预售合同》《购房补充协议》，证实原告在2019年4月19日通过借款债权转化为购房款的过程，购买了东方国际花园10栋1102房。第二组证据：照片两张，据此证明原告购买房屋后实际控制并使用。第三组证据：网上电子凭证共六页、《劳动合同书》、户口本复印件，据此证明原告借款债权真实存在，是由原告的长子原森向开发商济源绿城置业公司员工李轩通过农信网银转账。第四组证据：房屋信息查询告知单，证明涉案房产系原告原喜军首套住房。第五组证据：借据三张共计280万元（2018年3月20日至2018年10月23日期间），2019年4月23日借据一张共计150万元。证明原告在与济源绿城置业就以房抵债达成一致后，签订了购房补充协议，并将原债权280万元调整为150万元，并由济源绿城置业重新向原告出具借据。本院组织各方进行了证据交换和质证。被告绿城公司对上述证据均无异议。被告邓全义、田冰心、田景霞未到庭参加证据交换，亦未发表质证意见。本院对原喜军提交的证据认定如下：对上述证据的真实性及其证明指向予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：邓全义与绿城公司、田冰心、田景霞股东资格确认纠纷一案，河南省济源中级人民法院于2013年4月8日作出（2013）济中民一初字第3号民事调解书，调解书主要内容：一、绿城公司、田景霞、田冰心连带支付邓全义在绿城公司开发的东方国际项目（位于济源市愚公路东侧、济源大道北侧宗地编号为2009-12）投资款2959.03万元及税后收益5500万元（关于邓全义应交全部税款由绿城公司负担，绿城公司应向邓全义提交完税发票），邓全义放弃要求确认其在绿城公司享有24.5％股权的诉讼请求。二、上述应付款项付款期限如下：本协议签订次日，绿城公司、田景霞、田冰心连带支付邓全义款项250万元；其余款项于2013年5月5日前支付2709.03万元，于2013年8月5日前支付2750万元，于2013年11月5日前支付2750万元。三、如绿城公司、田景霞、田冰心未能按期支付的，自逾期之日，应当按日向邓全义支付未付款项千分之二违约金。四、案件受理费464751.50元，减半收取232375.75元，由邓全义负担；保全费5000元，由邓全义负担。由于绿城公司、田冰心、田景霞未按上述调解书履行，邓全义向河南省济源中级人民法院申请强制执行，河南省济源中级人民法院于2014年6月30日立案执行。2019年1月23日河南省高级人民法院以（2019）豫执监6号执行裁定指令将本案移送河南省焦作市中级人民法院执行，本院于2019年2月27日立案执行。本院于2019年4月26日作出（2019）豫08执88号之六执行裁定书，裁定：预查封被执行人绿城公司名下包括案涉房产在内的共计67套房产。查封期限为三年，自2019年4月26日起2022年4月25日止。另查明：原告原喜军通过其儿子原森的账户于2018年3月15日、2018年3月20日、2018年6月14日、2018年10月23日分别向绿城公司的员工李轩账户转款100万、100万、40万、40万，共计280万。2019年4月19日，绿城公司与原喜军签订《商品房预售合同》，约定原喜军以1348004元购买案涉房产。2019年4月22日，绿城公司与原喜军签订《购房补充协议》，约定“1.商品房预售合同中的房款一次性付清方式变更为由原喜军交还2018年绿城公司出纳李轩出具的280万借条，冲抵其中130万元视为房款一次性付清。2.绿城公司归还原喜军购房借条，并当场交付案涉房屋钥匙。3.原喜军同意剩余的借款和绿城公司协商还款方式。……”济源市不动产登记中心于2020年4月14日出具房屋信息查询告知单，显示原喜军及配偶张琳名下无登记房产信息。本院认为，本案争议焦点为：原告原喜军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年4月26日，原告原喜军与被告绿城公司签订《商品房预售合同》及《购房补充协议》的时间分别为2019年4月19日、2019年4月22日，可以认定原喜军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合上述第二十九条第（一）项的规定；案涉房屋系住房，原喜军已提供其在济源市区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，符合上述第二十九条第（二）项的规定；依据原喜军提供的银行转账明细、绿城公司出具的借据以及绿城公司与原喜军签订的《购房补充协议》的内容，可以认定绿城公司与原喜军通过协商并经对账清算，约定绿城公司用案涉房产抵顶其所欠原喜军的部分借款，故应认定原喜军作为案涉房屋的买受人，已向绿城公司支付了全部购房款，符合上述第二十九条第（三）项的规定。综上，原告原喜军对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十九条规定的三个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于原喜军要求确认房产所有权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，李秋霞主张的案涉房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行济源绿城置业有限责任公司名下位于济源市济源大道与愚公路交叉口东北角东方国际花园酒店10号楼1-1102号房产；驳回原喜军的其他诉讼请求。案件受理费16932元，由济源绿城置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异43号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十月十二日书记员 刘永俊