河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0609民初346号 原告：刘宝昌，男，1976年2月6日生，汉族，住黑龙江省依兰县。 委托诉讼代理人：杨绍兴，河北澜森律师事务所律师。 被告：赵蕊，女，1981年8月26日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：吴君影，河北王笑娟律师事务所律师。 被告：李志，男，1979年5月16日出生，汉族，住保定市徐水区。 被告：胡志文，男，1958年7月4日出生，汉族，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：岳艳娜，保定市徐水区鲁艳法律服务所法律工作者。 被告：保定千益房地产集团有限公司，住所地保定市徐水区振兴东路**。 法定代表人：刘振海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岳艳娜，保定市徐水区鲁艳法律服务所法律工作者。 原告刘宝昌与被告李志、赵蕊、胡志文、保定千益房地产集团有限公司（以下简称千益房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝昌及委托诉讼代理人杨绍兴、被告李志、被告赵蕊的委托诉讼代理人吴君影、被告胡志文及千益房地产的委托诉讼代理人岳艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宝昌向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告千益房地产于2018年11月18日签订的《认购协议书》无效；2.判令四被告共同返还原告购房款750000元并赔偿经济损失50000元；3.判令四被告向原告支付利息42070.44元（以本金750000元按中国人民银行同期贷款利率4.75%计息至2020年1月29日止），并支付从2020年1月30日起至被告实际偿还之日期间的利息。4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告李志返还中介费7000元。事实和理由：2018年11月18日，经他人介绍，原告与被告赵蕊、李志签订《房屋买卖合同》，约定原告购买位于徐水区门脸房产一处，建筑面积约为40平方米，房屋总价格75万元。合同签订后，原告将10万元的定金交付给被告李志。同日，在被告赵蕊的指引下，原告又与被告千益房地产签订《认购办议书》一份。2018年11月24日，原告支付给被告李志购房款55万元，同年11月29日，又支付给被告李志购房款10万元，至此原告全部付清75万元的购房款。 2019年8月24日，原告得知案涉房屋不具有合法的产权，且房屋实际建筑面积仅为31.7平方米，与约定面积40平方米相差甚远。原告遂与各被告交涉，要求妥善解决，被告予以拒绝。 原告认为，被告千益房地产作为房地产开发企业和案涉房产出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订的《认购协议书》违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适月法律若干问题的解释》第二条之规定，理应无效。被告赵蕊、李志及胡志文作为案涉房产交易的参与方，故意隐瞒房屋实际建筑面积，欺骗原告，给原告造成了经济损失，理应承担相应的法律责任。在多次调解未果的情况下，原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请法院依法判决。 赵蕊辩称，一、本案为合同纠纷，原告起诉要求确认原告与被告千益房地产于2018年11月18日签订的《认购协议》无效。但我并非该合同主体，无论原告与被告千益房地产的协议是否有效，根据合同相对性原则，我均不应成为本案被告，原告起诉我属诉讼主体不适格，应驳回原告对我的起诉。二、原告要求我承担共同返还75万元房款并赔偿损失及支付利息的诉求无事实和法律依据。1、原告并未向我支付房款，我也未收取到任何房款，原告要求我承担共同返还责任无事实和法律依据。2、原告实地对所购房屋进行了查看，且作为完全民事行为能力人，对所购房屋有判断能力和测量能力。原告所诉我欺骗无事实和法律依据。3、原告提供的证据表明原告明知我是受他人委托，我不享有合同实体权益也不应承担任何合同义务和责任。综上请求法院在查明事实的基础上，依法裁定驳回原告的我的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 李志辩称，本案为合同纠纷，原告起诉要求确认原告与被告千益房地产于2018年11月18日签订的《认购协议书》无效。但我并非该合同主体，无论原告与被告千益房地产的协议是否有效，根据合同相对性原则，我均不应成为本案被告，原告起诉我属诉讼主体不适格，应驳回原告对我的起诉。二、在整个交易过程中，我既非出售方也非购买方，而我作为中介，提供的是居间服务。原告要求我承担共同返还75万元款项并赔偿损失及支付利息的诉求无事实和法律依据。1、原告虽向我支付房款，但并非将房款据为已有而是根据当地市场交易习惯及约定代收房款。我也已经将房款交付委托人，我的居间服务已完成并终止，无论原告与售房者产生任何纠纷均与我无关。2、原告实地对所购房屋进行了查看，对房屋情况已经充分了解，且作为完全民事行为能力人，对所购房屋状况有判断能力。原告所诉我欺骗原告无事实和法律依据。综上请求法院在查明事实的基础上，依法裁定驳回原告的我的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 胡志文辩称，因刘宝昌诉我房屋买卖合同纠纷一案，提出如下答辩意见：我与原告之间没有任何事实和法律上的关系。原告诉我没有任何事实和法律依据。本案中，无论原告与被告千益房地产签订的《认购协议书》还是原告与赵蕊和李志签订的《房屋买卖合同》均与我无关。从原告提交的证据上得知原告支付购房款无论是转账还是其他支付方式，都没有交付给我。综上所述，依据合同法的相关规定，当事人之间签订合同，双方之间的权利义务各方之间应共同遵守执行，被告没有与原告签订《房屋买卖合同》、《认购协议书》，依据合同相对性，原告诉被告没有任何事实和法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求。 千益房地产辩称，原告主张确认与被告签订的《认购协议书》无效，与被告没有任何关系。原告与赵蕊和李志签订的《房屋买卖合同》系他们三人之间就房屋买卖事宜达成协议签订的合同，系他们之间的真实意思表示，该合同中载明了房屋的坐落位置、建筑面积、售房价格，各方之间已经签字摁印，房款已经由原告交付给了被告，并且合同备注部分，载明打完款后手续交接清后此合同作废。各方之间权利义务各方之间已经享有与尽到。房屋买卖合同在前，双方一致同意该买卖合同，才又签订的《认购协议书》，原告认可该协议上载明的内容，双方已经在协议上签字盖章，该协议上载明了原告要购买的底商一套的位置、价格，原告已经将购房款支付给了被告，被告已经交付房屋，双方之间购房协议已经生效。现原告诉被告主要是考虑到近期房地产行业不景气，房价有下滑趋势，但是原告作为完全民事行为能力人，对购房前关于房价上升下滑应具备风险意识，房价下滑不是原告退房的理由。综上所述，依据合同法的相关规定，当事人之间签订合同，双方之间的权利义务各方应共同遵守执行，被告没有与原告签订《房屋买卖合同》、《认购协议书》，依据合同的相对性，原告诉被告没有任何事实和法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李志经营瑞庭房产经纪有限公司，赵蕊在该公司工作。2018年，千益房地产开发的保定市徐水区永兴家园1号楼商品房对外出售（未取得商品房预售许可证），千益房地产与胡志文协商，让其销售底商一套，胡志文联系赵蕊，双方就涉案底商价格、位置进行协商，由赵蕊对该底商进行出售。2018年11月，经人介绍，刘宝昌有意购买上述底商，并在赵蕊、胡志文的陪同下，对涉案房屋进行了查看。2018年11月18日，刘宝昌与赵蕊、李志签订《房屋买卖合同》，约定刘宝昌购买位于保定市徐水区门脸房产一处，建筑面积约为40平方米，房屋总价格75万元，2018年11月18日刘宝昌向赵蕊支付10万元定金，剩余款项刘宝昌于2018年11月26日前付清。李志在备注栏填写部分内容为：“本人担保本合同没有任何经济纠纷，如有问题，本人愿意承担全部责任。李志132××××9＊＊＊＊＊＊371Ｘ注：打完尾款后手续交接清后此合同作废”。赵蕊作为卖方（甲方），刘宝昌作为买方（乙方），李志作为证明人（丙方）在合同上签字。合同签订后，刘宝昌将10万元的定金交付给李志。同日，赵蕊带着刘宝昌一起到千益房地产，刘宝昌与千益房地产签订《认购办议书》一份，载明：刘宝昌向千益房地产购买永兴家园底商一套，楼房位于永兴西路南侧××楼××号，总金额50万元，千益房地产于2018年12月31日之前，将竣工的楼房交付给刘宝昌使用。2018年11月24日，刘宝昌向李志支付购房款55万元，2018年11月29日，向李志支付给购房款10万元，75万元购房款全部付清。刘宝昌向李志支付中介费7000元。李志按照胡志文的要求于2018年11月25日将刘宝昌购房款50万元支付给千益房地产，2018年11月25日和11月29日分别向胡志文支付15万元和7万元，共计22万元，剩余3万元李志主张系胡志文给付的中介费。2019年8月24日，刘宝昌向千益房地产支付公共维修基金4121元，因该费用系按31.70平方米面积收取的，刘宝昌就房屋面积以及在房屋内消防通道问题提出异议，分别联系赵蕊、李志处理未果。2019年9月23日，刘宝昌以赵蕊、李志为被告向本院提起诉讼，后追加胡志文、千益房地产为被告参加诉讼，2019年12月18日，刘宝昌撤回起诉。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 刘宝昌主张与千益房地产签订的认购协议书无效，要求四被告共同返还原告购房款750000元并赔偿经济损失50000元并支付利息，提供：1、房屋买卖合同一份，证实一开始原告是和赵蕊签订的房屋买卖合同，李志共同接收了原告交付的75万元购房款；2、转账记录3页；3、认购协议书一份，证实原告与被告千益房地产又重新签订了一份房屋认购书；4、照片两张，反映消防通道与房屋面积的情况，证明第一次看房签订合同时消防通道并没有用墙隔离，让原告误以为该处的面积也是房屋买卖合同中约定的购房面积；5、（2019）冀0609民初2081号民事裁定书、庭审笔录、公共维修基金缴费收据，证实在第一次起诉、两次庭审中，各方当事人的陈述意见以及被告李志在收取原告75万元购房款之后资金的分配情况，证实在2019年8月24日房屋在千益房地产的物业部门交房时通知原告要交付公共维修基金，原告才知道每平米是130元，按31.7㎡计算，共交付4121元，至此原告才知道案涉房屋的面积并非是40㎡；6、2019年11月15日原告与千益房地产老板张臭的通话录音，证明张臭认可房屋面积差了将近10平米，且胡志文背着开发商与他人一起骗取原告购房款，2019年9月2日原告与永兴家园物业人员的现场谈话录音，证实其自己承认当时他们没有告知我论套卖和消防通道，他们只说和胡志文、中介说好了。赵蕊质证称，对甲方赵蕊，乙方刘宝昌，丙方李志签订的房屋买卖合同以及银行交易明细真实性无异议，但上述证据并不能证实原告的观点，反而证明在该合同签订过程中赵蕊是受胡志文委托签订合同，李志是该买卖行为的中介方，同时在该交易过程中被告赵蕊及中介李志不存在任何欺骗行为，具体理由如下：1、该合同有双方签字捺印说明双方对合同内容已完全了解，符合双方约定，在合同第一条已明确载明原告对案涉房屋情况充分了解；2、根据该合同约定，该合同已经终止作废，不再具有约束力和法律效力；3、该合同随附了刘宝昌的身份证复印件，结合原告在立案期间提供的证据（2019年10月24日的庭审笔录第4页，2019年11月28日庭审笔录第9、10页）中的原告陈述均证明赵蕊是受胡志文委托签订该合同；4、根据合同约定及交易习惯，李志作为中介方代位保管房款，并非原告所述的共同签收了房屋。对银行交易流水，真实性无异议，但李志接收房款后并未将任何房款向赵蕊支付，而是根据委托人胡志文的指示将房款一次交付。对于原告提交的甲方千益房产、乙方刘宝昌的认购协议，因赵蕊不是该协议主体，对证据三性暂不发表意见，但该协议能够表明赵蕊不是该协议主体，不享受合同权利，不承担合同义务，原告起诉要求确认该协议效力，这一诉请与赵蕊无关，同时原告无证据证明该协议的签订是受赵蕊指引，更无证据证明赵蕊解释说签订该协议是办理过户更名使用，同时因该协议的签订，进一步证实甲方赵蕊与乙方刘宝昌签订的房屋买卖合同已作废终止。原告提供的照片仅是某房屋的一个角落，不能证实是本案案涉房屋的范围；假设该2张照片是本案案涉房屋的范围，但并不能证明照片中的使用部分不属于原告，同时根据原告在2019年10月24日的庭审陈述，原告称在签订合同时房子已经整体完工了，原告到现场查看了房屋情况，那么在合同签订后开发商如果对案涉房屋进行了局部改造也应是开发商与购房者之间的纠纷，而与合同签订之前的中介及受托方无关，更不能因此证明中介及受托方存在欺诈行为。关于通话录音，我方并不认识千益公司法定代表人，对通话内容真实性不予认定，通话内容是否涉及到本案中诉争的房产，通话内容并没有明确显示，对关联性不予认可，同时结合原告的当庭陈述及通话录音内容，如果原告方认为胡志文与相关物业人员或千益公司存在诈骗行为，其应向公安部门报案；关于现场录音，因原告未能在举证期及本次庭审提交原始载体，对证据三性不予认可。 李志质证称，在房屋买卖合同签订之前，赵蕊、胡志文和原告都实地看过这套房，合同最后备注手续交接清打完款合同作废，合同打完款指的是从千益房地产过户到刘宝昌名下，作为我们中介方已经完成了自己的责任。其他同意赵蕊质证意见。 胡志文质证称，对房屋买卖合同，从签订主体上看，卖房是赵蕊，买方是刘宝昌，根据合同的相对性，权利义务双方均与本案胡志文无关，且通过原告提交的李志、赵蕊及刘宝昌的身份证复印件可以看出胡志文在此房屋买卖合同中不是合同的任何一方，关于赵蕊提出是受胡志文的委托，没有任何法律依据；从房屋买卖签订上看，双方对房屋的位置、面积、价格均达成约定且双方均认可，该买卖合同真实有效；对银行明细表真实性无异议，但是不足以证实原告的证明目的，从明细表中可以看出刘宝昌将所有的款项均打给了李志，与本案胡志文无关，胡志文不应作为本案被告；关于认购协议书真实性无异议，恰恰能说明刘宝昌购买的是底商一套，并未约定单价和房屋面积，千益房地产总经理和本案中胡志文关系不错，当时只是说有底商一套，让胡志文帮着出售，价格在75万左右，给公司交50万元，剩余作为胡志文的报酬，在原告与赵蕊签订买卖合同以后才签订的认购协议书，这恰恰能说明原告买底商一套，总价75万元，原告是明知的，刚才李志陈述买卖合同书最后备注部分打完尾款后手续交接清，与原告支付的75万元购房款也是相吻合的，因此应该是将款打完之后过户到原告名下。照片仅是某房屋的一个角落，不能证实是本案案涉房屋的范围；根据刘宝昌第一次开庭庭审陈述以及刚才的庭审陈述，其认可购买该房屋时对现场进行了实地查看，对房屋现状已经熟悉，当时房屋的现状只是没有安装玻璃，对室内情况原告是知情的，现原告主张消防通道用墙隔离来抗辩认购协议无效没有法律依据，看房时消防通道没有砌墙这是真实的，但是给原告说过后续有消防通道砌墙这一情况，原告是知情的。对庭审笔录及裁定书真实性无异议，但是无法证实赵蕊与胡志文之间是委托关系，胡志文与千益房地产并未全部收到原告购房款；该收款收据并没有加盖千益房地产公司公章，如果原告能够提供加盖公章原件收据的情况下也无法证实该房的实际面积为31.7㎡，该房屋实际使用面积具体为多少平方米也与千益房地产及胡志文无关，因为千益房地产与原告签订的认购协议书只是出售底商一套，并未约定房屋面积，原告认可才签订认购协议，故原告出具的收款收据与本案不具有关联性。对其通话录音及现场录音，根据原告当庭陈述是其最近几天才找到，并不是最近录音，根据证据规则的规定，已超举证期；其通话录音无法证实原告的证明目的，原告当庭陈述是和千益房地产的老板张臭的通话录音，但通过我方向法庭提交的证据，千益房地产的法人为刘振海，通话内容，张臭吐字不清，到底谁存在欺骗行为，其并没有明示，更无法证实胡志文存在骗取购房款的事实；对于现场录音原告并没有提供原始载体，原告是否是与物业人员的谈话被告并不清楚，另诉争房产被告千益房地产是按照底商一套进行出售，物业工作人员并不是相关的测绘部门，其陈述面积31.7平米没有法律依据，原告没有测绘部门的相关报告，综上，对于原告当庭提交的证据，其三性被告不认可。 千益房地产质证称，房屋买卖合同是赵蕊与刘宝昌签订的，与千益房地产无关，千益房地产不是买卖合同的主体。关于原告的转账明细真实性无异议，从明细表中可以看出原告是将所有的购房款支付给了李志，与千益房地产无关。关于认购协议书真实性无异议，该协议书能证实千益房地产将底商一套出售给刘宝昌，并没有约定使用面积，并且结合赵蕊和刘宝昌签订的房屋买卖合同时间同样是2018年11月18日，该买卖合同在前，刘宝昌认可房屋总价、面积，结合李志刚才的庭审陈述，刘宝昌又与千益房地产签订认购协议书能形成证据链条，刘宝昌是认可房屋总价，且已支付房屋总价，现要求确认认购协议无效，没有事实和法律依据。对庭审笔录及裁定书真实性无异议，但是无法证实赵蕊与胡志文之间是委托关系，胡志文与千益房地产并未全部收到原告购房款；收款收据并没有加盖千益房地产公司公章，如果原告能够提供加盖公章原件收据的情况下也无法证实该房的实际面积为31.7㎡，维修基金是按照建筑面积收取的。该房屋实际使用面积具体为多少平方米也与千益房地产及胡志文无关，因为千益房地产与原告签订的认购协议书只是出售底商一套，并未约定房屋面积，原告认可才签订认购协议，故原告出具的收款收据与本案不具有关联性。照片、通话录音的质证意见同胡志文的意见。 赵蕊主张涉案房屋系胡志文委托出售的，提供赵蕊与胡志文的通话录音关盘及文字整理。 刘宝昌质证称，对通话录音的内容以及书面通话内容是否是完全的一致我方不清楚，请法庭庭下核实，就书面通话内容系为自己进行解释和解脱，也没有体现双方是委托的法律关系，双方通话反映原告拿消防通道说事以及声称原告要求退钱没有道理等，完全是在为自己推卸责任。 李志质证称，没意见。 胡志文质证称，通话录音不能证实胡志文与赵蕊之间系委托关系，根据刚才庭审中原告质证意见其对胡志文与赵蕊之间存在何种关系原告不知情，根据原告起诉状第2页第3行，在赵蕊的指引下，原告与千益房地产签订认购协议书，结合原告提交的房屋买卖合同，卖方赵蕊，买方刘宝昌，足以认定赵蕊系出卖方，不能证实胡志文与赵蕊之间系委托关系。 千益房地产质证称，同胡志文的质证意见。 本院认为，原告提交的房屋买卖合同、认购协议书，各被告对真实性无异议，本院予以确认。关于千益房地产收取的维修基金，根据原告提供的第一次提起诉讼时的法庭审理笔录，被告千益房地产认可收到原告的维修基金，根据收据载明的内容，结合千益房地产的陈述，可以确定千益房地产收取的该项费用是根据建筑面积31.7平方米收取的。原告提交的录音资料，被告否认，原告未提供原始载体，通话相对方也未出庭证实通话的真实性，故对录音资料本院不予确认。对于赵蕊提交的与胡志文的录音资料，胡志文虽否认，但根据其陈述，能够证实双方是委托关系。胡志文与李志为千益房地产出售房屋、原告购买房产，提供服务获取报酬，属于居间合同关系。 本院认为，被告千益房地产未取得商品房预售许可证，擅自销售房产，其行为违反了相关法律规定，其与原告于2018年11月18日签订的认购协议书无效。被告千益房地产应依法返还原告的购房款。因其未向原告明示其不具备商品房预售许可，故给原告造成的损失应承担责任。原告与赵蕊签订的房屋买卖合同，所涉及的房产与认购协议书涉及房产为同一，房屋买卖合同载明打完尾款后手续交接清后此合同作废。由此可见，该合同属于附条件的合同，在原告与千益房地产签订认购协议书后，原告与赵蕊就该房屋买卖合同不再有权利义务关系。被告胡志文、李志未了解房屋的真实状况，提供居间服务存在瑕疵，致使房屋面积存在巨大争议，且因千益房地产未取得商品房预售许可证销售房屋违反相关法律规定，致使合同无效，被告应返还已经取得的财产。被告赵蕊系受胡志文委托办理房屋销售事宜，故其实施的民事行为应由胡志文承担，赵蕊在本案中不承担民事责任。原告主张各被告恶意串通、存在欺诈，证据不足，本院不予采信。原告主张的损失5万元，未提供证据证实损失的内容，本院不予确认，原告主张的利息损失符合相关法律规定，本院予以确认，利息损失应自各被告收到购房款及中介费之日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告刘宝昌与被告保定千益房地产集团有限公司于2018年11月18日签订的《认购协议书》无效； 二、被告保定千益房地产集团有限公司返还原告购房款50万元，利息17416.67元（自2018年11月25日起按照中国人民银行2018年同期同类人民币贷款利率4.75%计算至2019年8月19日），自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止，于判决生效之日起十日内付清； 三、被告胡志文返还原告购房款22万元，利息7547.22元（自2018年11月29日起按照中国人民银行2018年同期同类人民币贷款利率4.75%计算至2019年8月19日），自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止，于判决生效之日起十日内付清； 四、被告李志返还原告购房款及中介费37000元，利息1269.31元（自2018年11月29日起按照中国人民银行2018年同期同类人民币贷款利率4.75%计算至2019年8月19日），自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止，于判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告刘宝昌对赵蕊的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12221元，由刘宝昌负担1048元，由保定千益房地产集团有限公司负担7381元，由胡志文负担3246元，由李志负担546元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  臧丙辰 审 判 员  齐成柱 人民陪审员  商志文 二〇二〇年十月十日 法官 助理  冯 淼 书 记 员  商 亚