新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初1754号 原告：李子强，男，1978年5月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。被告：杨成，男，1966年2月28日出生，汉族。被告：杨东，男，1987年2月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。第三人：李子阳，男，1980年8月20日出生，汉族。原告李子强与被告杨成、杨东、第三人李子阳民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李子强的委托诉讼代理人郭新英、被告杨东到庭参加诉讼，被告杨成、第三人李子阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李子强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨成、杨东偿还借款本息249865.49元；2.依法判令两被告支付违约金5万元；3.依法判令两被告承担原告维权产生的律师代理费4500元；4.依法参照担保物权相关规定对位于××路的房屋进行拍卖、变卖，折价所得价款优先清偿诉讼请求的1-3项。事实与理由：2017年4月29日，被告杨东向第三人李子阳借款20万元，到期后因其无力偿还，被告杨成提出以自己的位于泽宇惠民小区的房屋作抵押从银行贷款替儿子被告杨东偿还20万元的债务。后因被告杨成年龄大，无法以房产抵押办理贷款，原被告及第三人四方约定，被告杨成和原告李子强签订《房地产买卖契约》将被告杨成所有的××路的楼房一套过户与原告李子强名下，再由原告李子强从银行贷款，款项用于归还第三人李子阳的借款。2018年10月23日贷款18万元到位后，原告李子强将该款项打入第三人李子阳名下。2018年10月26日被告杨东再次借第三人李子阳的款项2万元并书写借条一张(该案另案主张)。2018年10月31日四方补签合同，四方约定由原告办理的银行贷款由被告杨东进行按月归还，被告杨成承担连带担保偿还责任，即两被告对原告名下的银行贷款承担连带清偿责任。四方协议约定任何一方不得违约，如一方违约，应当向对方支付违约金5万元并赔偿对方因此产生的诉讼费、律师费等费用。四方协议签订后，被告杨东仅支付2018年11月的本息，之后再不主动交付贷款，从2018年至今贷款一直由原告偿还。原告认为：四方签订协议后，18万元归还第三人李子阳后(另2万元另案处理)，本案的债权人变更为原告李子强，而且原告李子强一直在偿还贷款，该套房屋具有抵押性质，为此，原告为维护自身合法权益，现起诉至法院，请求将该房屋进行拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿原告的诉讼请求。被告杨东辩称，1.该笔债务是在第三人李子阳与被告杨东合伙的时候产生，没有签订书面的合伙协议，第三人未按照合伙约定进行出资，后被告杨东将第三人出资款及利息书写了200000元条子承诺退给第三人，第三人合伙出资146000元有转账凭证。2.该笔欠款一直未偿还，被告杨成将房屋过户给第三人的弟弟即本案原告，原告从银行贷款，将180000元支付给了第三人，贷款下来后，被告杨东又从第三人处借走20000元。3.房屋的意见还是需要评估房屋价值及装修价值，将超过180000元的价值返还被告杨东。被告杨成未作答辩。第三人李子阳未作述称。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，原告李子强和被告杨成签订房地产买卖契约，双方约定，被告杨成将其所有的××路的房地产过户至原告李子强名下，签订房地产买卖契约后，双方前往相关部门办理过户手续，现该房屋登记在原告名下。于2018年10月31日，原被告及第三人四方签订合同书，其中载明：“甲方(出借人)李子阳，乙方(借款人)杨东，丙方(担保人)杨成，丁方(相关人)李子强乙方因资金周转向甲方借款，丙方自愿以房屋作为抵押。为避免纠纷，现各方就相关事宜签订本合同。第一条借款事实的确认。1.各方确认，乙方于2017年4月29日向甲方借款人民币20万元，甲方已经将款项交付给乙方，乙方确认已经收到借款并向甲方出具了书面借据。2.甲乙双方约定，本次借款，乙方按0标准向甲方支付利息。第二条担保方式。丙方自愿将拥有所有权的房屋(房屋地址：××路以下简称房屋A)作为担保，具体担保方式如下：丙方自愿将房屋A过户给丁方，并以房屋A为抵押向银行贷款人民币18万元，借贷所得的18万元款项用于偿还乙方拖欠甲方的欠款。乙方负责偿还以房屋A作为抵押向银行借贷的贷款。第三条还款约定。1.自丙方将房屋过户给丁方，并以房屋A作为抵押向银行贷款后将18万元交付给甲方之日起，视为乙方清偿了全部借款。2、虽然借贷合同系以丁方名义与银行签订，但各方约定，以房屋A作为抵押向银行借贷的贷款由乙方负责偿还。乙方应当按照银行要求及时还款。丙方对乙方偿还银行贷款的义务承担连带担保责任。第四条《房地产买卖契约》相关。1.为顺利将房屋过户至丁方名下，丙方和丁方于2018年5月17日签订了一份《房地产买卖契约》，在名义上，丁方为买方，丙方为卖方。2、虽然丙方和丁方签订了《房地产买卖契约》，但各方确认，签署该契约仅仅为了顺利将房屋A过户至丁方名下，并以房屋A作为抵押向银行借款后偿还乙方拖欠甲方的欠款。丙方和丁方之间事实上不存在买卖关系，丁方无需向丙方支付“房款”，丙方和乙方无权要求丁方和甲方向其支付任何费用。3、丙方应当根据约定偿还以房屋A作为抵押向银行借贷的款项。如丙方未按约定偿还银行贷款，丁方有权直接将房屋出售给第三方，将房款用于偿还银行贷款，剩余款项作为乙方和丙方向甲方和丁方支付的违约金。第五条、违约责任各方签订本协议时都具有完全民事行为能力。本协议系各方经充分平等协商，结合各方实际情况，对自身民事权利作出的自愿处分，协议内容系各方真实意思表示，本协议的签订不存在胁迫、欺诈、乘人之危或者重大误解等可变更可撤销的情形。如一方违约，应当向对方支付违约金人民币伍万元整，并赔偿对方的损失(包括经济损失和维权支出等，如律师费、诉讼费、鉴定评估费、保全费等)。第六条、本协议的补充。本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，各方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第七条、权利义务的转让。任何一方未经甲乙双方协商一致书面同意的，不得将本协议所约定的权利义务转让给本合同其他两方之外的第三方；任何权利义务的转让发生在书面同意之前的，应属无效。第八条、争议解决。因履行本协议所发生的争议，各方应友好协商解决，如协商不成，向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第九条、协议效力。”原告前往中国农业银行办理房屋抵押贷款，中国农业银行发放贷款180000元至原告银行卡，贷款期限为10年，每月偿还本息2099.71元，原告同日将贷款180000元转账给第三人。2018年11月被告杨东偿还本息2099.71元，后再未向原告偿还每月的抵押贷款本息，原告于2018年12月开始每月向银行偿还本息2099.71元。另查，被告杨东于2020年6月15日向本院递交鉴定申请书，申请对新民六路泽宇惠民小区9栋1单元602室房屋和装修进行鉴定，本院于2020年6月23日经司法技术室选择鉴定机构新疆华正价格评估有限公司进行评估，鉴定机构多次通知被告到场进行鉴定，被告杨东均未配合。鉴定机构于2020年10月10日向本院出具《关于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院评估委托案件的退案函》，其中载明：“新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院，我新疆华正价格评估有限公司接到贵院的委托，就贵院审理的原告李子强诉被告杨成、杨东借款纠纷一案，需对被告杨成、杨东申请的的对位××路的房屋价值及房屋装修的价值进行价格评估。我机构按评估流程积极与承办法官及当事人沟通联系，并与申请人多次联系，但申请人始终联系不上，法官打其电话也不接，我机构无法正常继续开展评估工作，也已告知给承办法官，鉴于此案实际情况我机构现申请退案。特此申请!新疆华正价格评估有限公司2020年10月10日”。再查，庭审中，原告与被告杨东认可，虽然哈密新民六路泽宇惠民小区9栋1单元602室房屋已经过户至原告名下，但实际并非房屋买卖，而是被告杨成以其名下房屋对被告杨东的欠款进行担保。被告杨东庭审中表示，愿意向原告偿还欠款，但是不应支付违约金。还查，双方当事人均陈述，被告杨成系被告杨东父亲，原告李子强系第三人李子阳的哥哥。又查，原告提供律师费发票一份，证明本案产生律师代理费4500元。认定上述事实的主要证据有合同书、房屋买卖契约、关于新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院评估委托案件的退案函、中国农业银行流水清单、律师费发票等及当事人陈述在案佐证。本院认为，合法的民间借贷受法律保护。原告提供的《合同书》等证据能够证明原被告及第三人四方对被告杨东的欠款重新确定了还款方式。关于原告主张的各项诉讼请求，分析如下：一、关于原告主张被告偿还借款本息249865.49元数额是否正确的问题，针对被告杨东欠付第三人的20万元欠款，本案原被告及第三人四方签订合同书，原告按约向中国农业银行办理抵押贷款，贷款180000元转账给第三人，还款期限为10年，每月偿还本息2099.71元，被告杨东仅支付了第一个月的本息2099.71元，剩余的每月贷款原告一直按月偿还，原告针对银行抵押贷款所要偿还的本息扣减被告已经偿还的第一个月本息，计算为2099.71元*12个月*10年-2099.71元=249865.49元，该笔银行抵押贷款系四方达成合同书产生，数额计算正确，本院予以确认。二、关于原告主张违约金50000元及律师费4500元是否应当支持，对于违约金50000元和索款产生的律师费，四方在合同书中均有明确的约定，且违约金未超过法律规定，律师费用原告提供律师费用发票佐证，本院对于原告主张的违约金及律师费用予以支持。三、关于原告主张对位于××路的房屋进行拍卖、变卖，折价所得价款优先清偿诉讼请求。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持，被告杨成虽然将房屋过户至原告名下，但双方合同中明确约定，双方并非房屋买卖关系，实际是被告杨成使用房屋对被告杨东的欠款进行抵押担保，被告杨成将房屋过户给原告的行为实质为让与担保，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。四、关于两被告在本案中如何承担责任的问题。被告杨东向第三人借款，原被告及第三人四方签订合同书后，原告向银行抵押贷款，并将贷款180000元转账给第三人，被告杨东在庭审中表示愿意偿还借款，对于原告要求被告杨东作为本案中承担各项诉讼请求的主体，本院予以支持。被告杨成将房屋过户至原告名下，并在四方的合同中约定：“担保方式，丙方（杨成）自愿将拥有所有权的房屋作为担保，具体担保方式如下：丙方自愿将房屋过户给丁方（李子强），并以房屋为抵押向银行贷款人民币18万元，借贷所得的18万元款项用于偿还乙方（杨东）拖欠甲方（李子阳）的欠款”。根据合同该项约定，被告杨成将其所有的房屋对被告杨东的欠款进行抵押，该房屋为债权的担保，其虽在担保人处签字，但合同未约定被告杨成为保证人，原告无权要求被告杨成在本案中承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨东于本判决生效之日起十日内向原告李子强支付欠款249865.49元；二、被告杨东于本判决生效之日起十日内向原告李子强支付违约金50000元、律师费4500元；三、原告李子强对位于××路的房屋拍卖、变卖、折价款在上述一、二项判决债权范围内享有优先受偿权。四、驳回原告李子强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，由被告杨东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   秦莹莉审  判  员   张雪雷人民 陪 审员   张志勇二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 一 日书  记  员   吴心丽