贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8421号上诉人（原审原告）：吴泉烨，女，1985年5月25日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁翔，贵州天筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳俊华置业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房****，统一社会信用代码9152011505657734184。法定代表人：蔡明健，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈安，贵州知予律师事务所律师。上诉人吴泉烨因与被上诉人贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华置业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人吴泉烨上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。俊华置业未履行书面通知上诉人办理产权证的合同义务，应承担违约责任。一审认定“贵阳市佳鸿房地产经纪管理有限公司（以下简称佳鸿公司）员工柳定坪通过电话联系了上诉人”、“上诉人在被上诉人主张的业主微信群中，对案涉房屋已在2018年9月具备办理产权证的事实应当知情”，及认定上诉人与案外人佳鸿公司之间建立委托代理关系属认定事实错误；二、在双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》4.1条中含有强制上诉人必须委托第三方代为办理相关产权手续的内容，该内容违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条之规定，排除了上诉人自主选择服务的权利，上诉人有权拒绝经营者的强制交易行为。且根据《商品房买卖合同》第二十九条之规定，该条款不合理的加重买受人的责任、排除买受人的主要权利，应当认定无效。被上诉人俊华置业答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。根据被上诉人提交的办证通知业主表及证人证言、微信聊天记录，结合案涉项目部分业主已办证的事实，综合可以认定，俊华置业已履行通知义务。吴泉烨向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金8,449.4元（暂计至2019年1月21日），以及自2019年1月21日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按已付购房款的每日万分之0.5标准计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年9月18日，原告吴泉烨（买受人）与被告贵阳俊华置业有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,通过银行按揭贷款方式以437793元的价格向被告购买其开发建设的位于贵阳市高新区房屋。合同第八章第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金；（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共有设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后初始登记完成30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人；（四）买受人同意委托由出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”。合同附件十二《补充协议》第3.1条“买受人在签署《商品房买卖合同》时确认，《商品房买卖合同》中所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任意方式进行通知。双方同意将媒体、电话、短信通知当日或函件以挂号信形式寄出（以邮戳为准）七日以后视为信息已送达买受人”、第4.1条约定“若买受人采用商业银行银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续。办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办，则买受人在出卖人通知之日30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”、第4.3条约定“出卖人与买受人双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以上述书面通知方式通知买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无需对买受人产生的经济损失承担任何责任”。上述合同签订后，原告吴泉烨支付了全部购房款。2018年9月3日，被告俊华置业取得了时光俊园4-7栋768户住宅的不动产权证书。另查明，被告俊华置业与案外人佳鸿公司签订了《不动产登记委托代理协议》，委托其办理滨湖俊园（即时光俊园）业主房屋不动产登记证书。2018年9月5日，被告俊华置业将办理不动产权证书的相关资料（房屋移交证书、商品房登记注册证、房屋分层分户平面图、国有土地使用权变更等级申请书、不动产交易登记及税收完税表、不动产权证书）移交给案外人佳鸿公司，委托该公司与业主联系代为办理转移登记相关手续。经佳鸿公司通知，时光俊园的部分业主于2018年9月8日其陆续在佳鸿公司处办理了委托办理产权证的相关手续，并于2018年11月起陆续取得了相应的不动产权产权证。根据佳鸿公司员工柳定坪出庭作证，其公司在接收被告俊华置业的上述资料后，公司安排员工分别于2018年9月8日起陆续电话联系4-7栋的业主告知可以办理产权证的等相关事宜，并提交了佳鸿公司盖章确认的记录了通知4-7栋业主的时间、方式及通知人员的《业主明细表》，其中关于本案原告的通知记录记载的通知人员为柳定坪，并注明“已通知”。时光俊园4栋业主张贺岩出庭证实2018年9月8日左右接到电话通知后，委托佳鸿公司代为办理产权证，已于2018年11月5日取得产权证。另查明，原告等人所在的业主微信群（群内人员显示为485人）中名为“4-133-1彭”业主于2018年9月6日在群中发言“各位邻居，房开通知办产权了，你们接到电话没？”、“我加对方微信，对方等会把所需资料发来给我看哈了，再发给你们看看”，随后发送了《时光俊园（滨湖俊园）办理产权证须知》的ＰＤＦ文件，有一业主回复告知房开营销客服电话并提醒最好打电话核实一下，其后另有业主发言“8460×××3有人用这个号码通知办产证了，不知真假”，同时也发送了上述ＰＤＦ文件，业主发送了一张关于产权办理的图片（载明了咨询电话0851-848××××0、8460****及送件地址白云区大山洞云峰大道帝景佳苑2栋601），并告知这就是代办公司的电话，“4-133-1彭”业主再次告知“刚问了售楼部客服，这个月中旬启动办理，前面那个是中介干的”，有些业主回复“不动产登记代办费500元，这个很明显是中介嘛”，有些业主回复“反正又不卖不办”。2018年9月6日晚上，群内名为“老文（7-13-6）”的业主在群内发言“邻居们可以办房产证啦”，并再次发送了上述ＰＤＦ文件，2018年9月7日早上“老文（7-13-6）”发言“刚打营销电话产权证之事，他们已委托中介公司办理”，名为“李晓欣6栋10楼5号”业主“他们说贷款的要通过中介办产权证，要收550元。而且还要3个月到半年的时间，有没有人懂这个的，合理不”，下午“李庆梅152××××****”的业主再次发送给办理产权通知的ＰＤＦ。按照被告陈述原告吴泉烨已加入了该微信群，群内昵称为“6-27-4”，微信昵称为“ＢＩＮ（章鱼图像）”。原告虽然予以否认，但未提供相反证据予以反驳，故对被告的陈述予以采信。原告于2019年3月将被告起诉至一审法院提出诉请如前。被告俊华置业与2019年4月5日在贵阳晚报上刊登《关于再次敦促办理商品房转移登记的通知》，告知时光俊园（滨湖俊园）4-7栋未办理产权证（商品房转移登记）的业主该4-7号楼已于2018年9月3日办理初始登记并取得《不动产权证书》，之后我公司立即通知您办理商品房转移登记，于2018年9月5日将该项目的商品房转移等级有关文书移交给代为办理转移登记的第三方即佳鸿公司，为了加快办理，再次通知尽快办理商品房转移登记的相关手续等。上述事实，有当事人陈述、《不动产登记委托代理协议》、《商品房买卖合同》、《商品房转移登记资料移交清单》、业主明细表、柳定坪、张贺岩证人证言、张贺岩的不动产权证书、收款收据、业主微信群聊天记录、贵阳晚报等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行各自义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。被告现对于其未按合同第二十二条第三款第一项约定“于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”履行交付办理商品房转移登记的有关文书违约事实是认可的，但双方对于违约期间有争议（违约在365日以内，还是超出了365天），进而影响到违约金的计算标准。一审法院分析认定如下：根据庭审查明的事实，被告俊华置业于2018年9月3日取得不动产权证书即商品房所有权的初始登记，按照合同约定被告应当将办理转移登记的有关文书交付给买受人，但同时双方又在合同第二十二条第三款第四项中约定“买受人同意委托由出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，附件十二《补充协议》中又约定“若买受人采用商业银行银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续，办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办，则买受人在出卖人通知之日30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司”，即通过按揭贷款方式购买房屋的买受人，其产权证的办理均由出卖人指定的有资质的中介机构代为办理，买受人在接到出卖人通知之日起30日内将所需交纳的税费及办理产权证的有关手续交给中介机构办理。被告在取得商品房初始登记后于2018年9月5日将办理转移登记的有关文书交付给其委托的代办公司即佳鸿公司，虽然未直接交付给原告，但是按照合同约定，原告作为按揭贷款方式购买房屋的买受人，其产权证的办理是由被告俊华置业指定的中介机构即佳鸿公司办理，即佳鸿公司是合同约定的买受人办理产权的委托代理人，其将办理转移登记的有关资料交付给佳鸿公司就已经完成了其合同约定的交付义务。根据佳鸿公司员工柳定坪出庭证实，其公司收到上述文书后安排公司员工通过电话、短信等方式通知了时光俊园4-7栋业主办理产权证的相关事宜，俊华置业也同时提交了佳鸿公司盖章确认的业主明细表，载明其通知业主办证的时间和方式。而时光俊园的业主微信群中也有业主接到了中介公司电话告知办理产权证的相关事宜，并将中介机构办理产权证的PDF文件在群内传播。同时，也有业主将其向俊华置业客服核实的确业主已经可以办理产权证的相关情况在微信群中反馈。另外出庭作证的张贺岩于2018年9月8日在佳鸿公司处办理委托办理产权登记的相关手续，并于2018年11月实际取得产权登记。微信群的聊天记录以及证人证言等能相互印证，同时原告吴泉烨也在该业主群中，对于案涉房屋已在2018年9月具备办理产权证的事实应当是知情的。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告未按合同约定委托俊华置业指定的佳鸿公司办理产权证导致的扩大损失应由原告自行承担。综上所述，对原告要求被告交付办理商品房转移登记有关文书的诉请，一审法院依法予以驳回。对于被告俊华置业逾期向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，一审法院确认计算至2018年9月5日截止。违约金的计算，按照原、被告双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告逾期交付时间自2018年1月1日起计算至2018年9月止，在365天以内，被告应当按原告已付购房款437,793元的万分之一支付违约金即43.78元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳俊华置业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告吴泉烨支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金43.78元；二、驳回原告吴泉烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半收取，原告预交），由被告贵阳俊华置业有限责任公司负担。二审期间，当事人均无新证据提交。二审另查明，吴泉烨与俊华置业系于2014年9月18日签订《商品房买卖合同》，并非2019年9月18日，一审存在笔误，本院予纠正。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于被上诉人俊华置业是否已经履行通知义务的问题。俊华置业于2018年9月3日已取得了案涉项目的不动产权证书，并于2018年9月5日将业主办理房屋不动产权证的相关资料移交给第三方佳鸿公司。被上诉人提交的经佳鸿公司盖章确认的《滨湖俊园4－7栋业主明细表》已明确载明了每户业主的房号、电话，结合佳鸿公司员工柳定坪的证人证言，可以认定2018年9月5日被上诉人把资料移交给佳鸿公司后，佳鸿公司已陆续通过电话、短信等方式，通知案涉项目业主尽快办理产权证。这一事实在案涉项目业主微信聊天记录中亦得到印证。从案涉项目业主微信聊天记录来看，已有业主将案涉项目办理产权证须知的PDF文件发放到微信群中。从微信群中业主反馈及讨论的情况来看，已有业主向俊华置业客服核实，的确业主已经可以办理产权证。结合案涉项目业主张贺言的证人证言及部分业主已于2018年11月实际办理产权证的事实，上述证据能够相互印证,被上诉人已履行了办证通知义务。上诉人虽对此有异议，并未提交充分证据反驳，对上诉人主张被上诉人未履行通知义务的辩解不予采信。关于上诉人主张《商品房买卖合同》附件十二补充协议4.1条的效力问题，补充协议4.1条约定：“若买受人采用商业银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三人代为办理产权手续。办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办，则买受人在出卖人通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司；若为买受人自行办理的则由买受人自行至房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”本院认为，上述条款并未限制贷款买房的业主只能选择由第三方代办公司代为办证，业主如愿意自行办理亦可自行至房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述条款系当事人合意后的真实意思表示，并未违反法律、强制性的行政法规，也不存在不合理的加重购房人义务的情形，对上诉人主张该条款系格式条款应为无效的辩解不予采信。综上所述，上诉人吴泉烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用250元，由上诉人吴泉烨负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十三日法官助理王强书记员蒲美君