广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2672号上诉人（原审原告）：黎岳浩，男，汉族，1992年3月22日出生，住连州市保安镇******。上诉人（原审被告）：慧谷（连州）房地产开发有限公司，住所地：连州市连州镇城南大道**之一。法定代表人：伍湛。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。上诉人黎岳浩因与上诉人慧谷（连州）房地产开发有限公司（以下简称慧谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎岳浩的上诉请求：一、撤销原审判决，改判慧谷公司向黎岳浩支付逾期交房违约金22136.4元（每日万分之五，暂计至2019年10月1日至2019年11月29日止），后期违约每日以737800元为基数乘以万分之五计算至慧谷公司具备交付房屋条件之日止；二、本案全部诉讼费由慧谷公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于涉案房屋的交付标准。合同约定案涉房屋交付条件是已取得房屋测绘报告。一审法院以《房屋测绘图》认定涉案房屋在2019年11月19日竣工验收备案完成时具备合同约定的交付条件。房屋测绘报告与房产测绘图是两个不同概念，故案涉房屋未达到合同约定的交付条件，一审法院存在认定事实不清。二、关于合同约定的逾期交房违约金问题。案涉房屋买卖合同是慧谷公司提供的商品房买卖合同格式文本，合同违约责任条件是双方当事人的自愿意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。一审法院将逾期交房违约调整为按租金计算，是适用法律错误。本案中，案涉合同已对逾期交房违约金的计算标准作出明确的约定。即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算标准计付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，仅适用合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，不适用本案。而逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，一审法院存在适用法律错误，请求二审法院纠正。三、一审法院文书存在错误。在一审判决第12页最后一段中“即从2019年10月1起计算至2019年11月29日止，共计60日，但计算违约天数却按50日计算不当，请求纠正。慧谷公司答辩称：第一、原审判决对于交楼日期的认定是正确的，黎岳浩所谓在后期以737800元为基数乘以万分之五的请求没有事实依据，第二、一审判决对于违约金的调整是具有合同法的依据，以及租金评估报告作为事实依据的，其调整是合法的，因此，请法院驳回黎岳浩的上诉请求。慧谷公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判慧谷公司向黎岳浩支付逾期交房违约金2325.60元（即以每日租77.52元×30天=2325.60元）；二、判令由黎岳浩承担本案全部诉讼费。事实与理由：慧谷公司已于2019年9月19日已向连州住建部门递交涉案楼盘消防验收申请。在一般正常时间内，消防部门在一周左右时间就能完成消防验收，但由于消防验收审批职能部门正处于消防救援部门向住建部门移交的交接期，在慧谷公司递交消防验收申请后，连州住建部门进行内部集体消防业务培训一个月，暂停消防验收的审批业务，导致案涉房屋至2019年11月6日才收到住建部门作出的消防验收合格的意见书，直至2019年11月19日才取得房屋竣工验收备案手续，交楼时间亦相应顺延30日，即逾期交房违约金77.52元/天×30天=2325.60元。因此一审判决认定违约天数不当。此外，鉴于上述事实和理由，考虑到本案判决，会对城市春天楼盘9栋、10栋其他同类情况的业主具有判例意义，特别是在新冠疫情影响严重下，企业普遍处于困难期的大背景下，因此请求二审法院维护开发商的合法权益。黎岳浩答辩称：与其上诉意见一致。黎岳浩向原审法院起诉请求：1、判令慧谷公司向黎岳浩支付逾期交付房屋的违约金11067元（违约金暂计算至2019年11月1日，后期违约金每日以737800元为基数乘以万分之五计算，从2019年11月1日起计算至慧谷公司具备交付房屋条件后正式向黎岳浩交付房屋之日止）；2、判令慧谷公司承担本案产生的一切诉讼费用。原审法院认定事实：2018年8月3日，黎岳浩与慧谷公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：商品房为连州市连州镇城南大道8号城市春天*****室，总房价737800元。《商品房买卖合同（预售）》“第九条商品房交付条件、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任、除不可抗力处出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十一补充协议第四条约定。”附件十一补充协议约定“第四条出卖与买受人同意对买卖合同第十二条作出补充、按照逾期时间，分别处理(不作累加)。1、非买受人或补充协议第三条第2款规定的原因，若出卖方未能在本补充协议约定的时间内将该商品房交付买受方，应当向买受方支付逾期违约金。违约金根据买受方已付购房款每日万分之五计算，计算期间为自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房(收楼)之日止，合同继续履行。2、出卖方逾期交付该商品房超过三十天后，买受方有权选择继续履行合同，或选择书面形式通知出卖方解除买卖合同。3、若买受方选择解除买卖合同的，则买受方应在买卖合同规定的最后交付使用期限第三十一天起十五天内书面通知出卖方解除买卖合同，并与出卖方签署有关解除买卖合同的文件，同时到清远连州市房地产管理部门办理注销买卖合同预购登记备案手续，有关费用由出卖方承担。违约金计算期为从买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至双方签订解除买卖合同之日止，按买受方已付购房款每日万分之五计算。出卖方应将买受方已交付的房价款及违约金在办妥注销预购登记备案之日起十天内全部退还买受方。买受方解除买卖合同后，享有收取出卖方退还房价款和支付违约金的权利，但不再对该商品房拥有任何权益，出卖方有权将该商品房另行出售，买受方不得异议。”黎岳浩已向慧谷公司付清房款总额737800元。案涉房屋于2019年4月29日取得《房产测绘图》，该《房产测绘图》载明面积112.57㎡，建筑面积139.08㎡，公摊面积26.51㎡。2019年11月19日取得竣工验收备案。2020年3月17日，慧谷公司通过邮政快递向黎岳浩寄出《收楼通知书》，黎岳浩于2020年3月18日签收。《收楼通知书》载明慧谷公司于2019年11月19日、2019年11月28日两次通知前来收楼，但均未收楼，视为已履行通知交楼义务。连州慧光资产评估事务所于2020年3月20日作出《资产评估报告》结论：城市春天10栋1202室于基准日2019年11月19日的市场价值：月租金收入为1789元/月，年租金收入为21466元/年。庭审中，原审法院询问通知黎岳浩收楼的具体时间，黎岳浩代理人称不知道何时慧谷公司与黎岳浩沟通，慧谷公司称是在2019年9月29日通知黎岳浩收楼、同一栋楼的其他业主大部分都已经收楼。黎岳浩提交的证据《城市春天收楼通知书》的落款时间为2019年9月29日。原审法院认为：且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎岳浩已依约支付全部购房款，慧谷公司应依约交付房屋。《商品房买卖合同（预售）》约定交楼时间是2019年9月30日，涉案房屋于2019年11月19日才竣工验收备案，慧谷公司未能在约定的时间提供满足合同约定第九条交付标准“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”的房屋。根据合同第十一条“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。慧谷公司辩称是由于住建部门刚接手消防验收，集体进行了一个多月的业务培训导致这项工作暂停，以至于消防验收拖延了一个多月。本院认为，慧谷公司于2019年9月19日向连州市住房和城乡建设局提交城市春天9栋、10栋楼及地下车库的消防验收材料，连州市住房和城乡建设局于2019年11月6日才作出消防验收合格的意见书，虽然并不是慧谷公司主观过错导致消防验收拖延，但应预留足够的时间去办理验收备案的相关手续，涉案工程于2019年9月16日验收合格，而合同约定交楼时间是2019年9月30日，慧谷公司未预留足够的时间，导致验收备案的时期超过交楼期限的责任由慧谷公司承担。合同约定违约金根据买受方已付购房款每日万分之五计算，即每天为737880×0.0005=368.94元，慧谷公司辩称违约金过高，要求按租金水平予以调整。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，慧谷公司延期交楼是由于住建部门审核消防验收的时间过长，慧谷公司的过错程度较小，按合同约定每日万分之五计算违约金明显偏高，予以调整。违约金参照黎岳浩提交的评估报告载明的市场租金估价每月1789元的标准上浮30%调整为2325.7元／月，即每天为77.52元。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》载明工程竣工验收备案文件目录中有住宅质量保证书、住宅使用说明书，《房产测量图》也已2019年4月29日作出测量，故在2019年11月19日竣工验收备案完成时涉案房屋就具备合同约定的交付条件。合同约定违约金计算期间为自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至出卖方通知交付使用商品房(收楼)之日止。黎岳浩代理人在庭审中未回答何时收到慧谷公司的收楼通知，黎岳浩提交的证据《城市春天收楼通知书》（城市春天9栋1803室）的落款时间为2019年9月29日，可以证实黎岳浩对慧谷公司通知收楼知悉。合同约定“（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”虽然慧谷公司于2020年3月17日才向黎岳浩邮寄书面收楼通知，但在邮寄之前慧谷公司已经通过各种方式通知黎岳浩。黎岳浩以涉案房屋不符合交付条件为由拒绝收楼，逾期交楼违约金应计算至具备交付条件后10日止。慧谷公司应向黎岳浩支付从约定交楼期限的第二天起至符合交楼条件之日止按每日77.52元计算违约金，即从2019年10月1日起计算至2019年11月29日止，共计60日，违约金为元（77.52元/日×50日＝4651.2元）。黎岳浩诉请的其他部分违约金，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年4月20日判决如下：一、慧谷（连州）房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黎岳浩支付逾期交房违约金4651.2元；二、驳回黎岳浩的其他诉讼请求。本案受理费38.34元，由慧谷（连州）房地产开发有限公司负担25元，由黎岳浩负担13.34元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合黎岳浩、慧谷公司的上诉请求与双方的抗辩意见，归纳本案争议焦点：案涉合同约定的逾期交房违约金是否过高，应否调整。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》的内容合法，是双方当事人真实意思表示，应认定为有效。按照合同约定，黎岳浩应在合同约定时间内足额支付购房款。慧谷公司应于2019年9月30日将取得房屋测绘报告、及达到竣工验收备案的房屋交付给黎岳浩使用。经审查，慧谷公司于2019年4月29日取得案涉房屋的《房产测量图》，《房产测量图》是行政主管部门出具的文件，载明的内容有房屋的套内面积、建筑面积、及公摊面积，与《房屋测绘报告》涉及内容、使用目的是相同的，可认定案涉房屋取得房产测绘报告，结合竣工验收备案，因此应认定案涉房屋于2019年11月19日达到交付条件。也就是说，按照案涉合同交付时间的约定，慧谷公司存在逾期交房的违约事实。慧谷公司上诉认为因住建部门与消防部门业务交接的原因，致使案涉房屋的消防验收迟延一个月审核，要求顺延30日，但未能提交住建部门出具相应文件证实，因此对慧谷公司的上诉理由不予支持。关于交房时间的认定。按照双方签订《补充协议》第三条出卖人与买受方同意对买卖合同第十一条作出补充，第3款“商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖方按照买受方在买卖合同中‘合同双方同当事人’部分所列需求量发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（收楼手续）的通知，买受方须在交付通知送达或公告之日起十日内按照交付通知中规定的地点及要求，与出卖方办理商品房交付使用手续，并接受该商品房所在小区物业管理公司的管理服务”。慧谷公司称其分别于2019年9月29日、11月28日、2020年3月13日向黎岳浩送达《收楼通知书》。黎岳浩确认仅在2019年9月29日收到《收楼通知书》。2019年9月29日案涉房屋尚未达到交付条件，不能认定收房时间。对于2019年11月28日的《收楼通知书》，虽然案涉房屋具备交付条件，慧谷公司虽未能举证黎岳浩收到交房通知的依据，但双方通话记录、微信聊天记录等证明黎岳浩已清楚案涉房屋已达到竣工验收备案，应认定2019年11月28日为收房时间,即迟延交付时间为57日。对于违约金计算标准。按合同约定每日万分之五计付，但原审法院调整按每日租金标准支付，没有法律依据，本院予以纠正。故慧谷公司应向黎岳浩支付逾期交房违约金应为737800元×0.0005×57日=21027.30元。综上所述，慧谷公司的上诉理由不能成立，应予驳回。黎岳浩的部分上诉理由成立，予以纠正。原审判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初167号民事判决；二、限慧谷（连州）房地产开发有限公司于判决发生效力之日起十日内向黎岳浩支付逾期交房违约金21027.30元；三、驳回黎岳浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行。黎岳浩预交的二审案件受理费353.41元，由黎岳浩负担176.71元，由慧谷（连州）房地产开发有限公司负担176.70元；慧谷（连州）房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，由慧谷（连州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十月十六日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。