贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1318号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州鑫旺房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇两山公路黄家桥路**。法定代表人：杨刚，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘林，男，1979年12月1日出生，汉族，住贵州省普定县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴霞，女，1983年11月24日出生，穿青人，住贵州省普定县。上诉人贵州鑫旺房地产开发有限公司（以下简称“鑫旺公司”）因与被上诉人甘林、吴霞租赁合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫旺公司上诉请求：1．撤销原判，改判甘林、吴霞向鑫旺公司赔偿损失19880.24元，改判驳回甘林、吴霞的反诉请求。2．上诉费用由甘林、吴霞承担。事实及理由：1．鑫旺公司主张的逾期移交物业损失赔偿应当得到支持。《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同双方当事人均应当严格按约履行义务。合同第六条第二点明确约定了违约金的计算标准。根据合同甘林、吴霞应当在租期届满二日内将该物业按规定移交鑫旺公司，但甘林、吴霞违约强占商铺，应当承担违约责任。不能依据《鑫旺大市场商业暂行管理条例》第四十二条认定我方亦存在怠于履行义务，该条约定仅适用于鑫旺公司在特殊情况下，要求商户提前撤场或是商户主动要求撤场，是合同履行期内、尚在租赁期时才适用该条的撤场规则。甘林、吴霞在租期届满后应当无条件将商铺交给鑫旺公司，鑫旺公司没有义务提醒告知。至于甘林、吴霞辩称其因鑫旺公司未退还履约保证金，所以不退商铺，更是没有法律依据，同时也能证明鑫旺公司是通知过他移交商铺或者其知道租期届满要移交商铺。至于违约金标准问题，合同有明确约定且字体标黑，甘林、吴霞在合同签订履行过程中对该标准并未提出异议。在诉讼中，鑫旺公司结合实际已经将标准下调至同地段商铺租金标准，甘林、吴霞对下调后标准是否过高并未提出异议。故应当按照该标准计算违约损失数额。2．甘林、吴霞的反诉请求不应得到支持。甘林、吴霞自身存在违约行为，也未按约交付商铺，履约保证金不应当退还。关于履约保证金应如何退还的条款不是格式条款，之所以设计的违约责任不一致，是因我方长期将商铺免租给甘林、吴霞使用，双方的权利义务不一致导致的。甘林、吴霞二审辩称：双方签订了《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》是事实，合同约定：“签订合同当日，乙方（答辩人）需向甲方（被答辩人）支付保证金10000元”。“合同期满在乙方无违约情形时，将履约保证金无息退还乙方”。我方自与鑫旺公司签订租赁合同直至合同期满无任何违约情形，且鑫旺公司也无有效证据证明我方有违约情形，故鑫旺公司理应退还保证金。因鑫旺公司迟迟不退保证金，我方将承租铺面腾空后才未交回钥匙，鑫旺公司直至起诉时也未与我方协商要回钥匙，也没有采取换锁的方式避免损失扩大。且鑫旺大市场人流量少、住户少，经营惨淡，根本无人承租。鑫旺公司故意放任损失扩大，要求赔偿损失于法无据。综上，我方在合同期满后就将铺面腾空，仅是因保证金未退还才未交付钥匙，但是否交付钥匙不影响铺面出租，我方认可未交钥匙存在一定过错，对于一审判决我方承担3000元损失不持异议。本案中我方提起反诉，一审判决鑫旺公司返还我方10000元保证金是合理合法的，故请求驳回上诉，维持原判。鑫旺公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令甘林、吴霞立即搬离鑫旺大市场A21-28号商铺，并将该商铺恢复至合同约定标准（改变主体结构的，应当恢复原状）；2．判令甘林、吴霞赔偿逾期移交物业损失19880.24元（每平方米每天按1.5元计算，从2019年7月19日起算，暂记至2020年4月1日，实际诉请金额判至其正式移交物业之日止）；3．判令由甘林、吴霞承担本次诉讼所支付的律师费用3500元；4．本案全部诉讼费用由甘林、吴霞承担。甘林、吴霞向一审法院提出反诉请求：1．判决鑫旺公司退还甘林、吴霞的保证金10000元；2．反诉费由鑫旺公司承担。一审判决认定的事实：2016年7月18日，鑫旺公司（甲方）与甘林、吴霞（乙方）签订《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》约定，鑫旺公司将位于贵州省普定县鑫旺大市场Ａ区（面积：48.93㎡）租给甘林、吴霞用于商业经营；租赁期限为三年，即从2016年7月18日至2019年7月18日。三年内免收租赁费；在合同签订当日甘林、吴霞向鑫旺公司支付履约保证金10000元，约定在合同期限届满后乙方在无违约情形时甲方将履约保证金无息退还。同时约定，若租赁期限届满后乙方不承租该商铺，应在期满之日起二日内将将商铺移交甲方；乙方逾期移交物业的，应赔偿甲方损失，损失数额＝物业建筑面积×30元／平方米×逾期天数。另在该合同的违约条款中约定乙方未按合同约定全面履行本合同义务的，甲方有权收回该物业使用权，履约保证金不予退还。同时，双方还签订有《鑫旺大市场商业暂行管理条例》，该条例中约定甲方必须在商户撤场一周前将《撤场审批表》上报审批，并跟进审批进度，须在七个工作日内审批完成，《撤场审批表》经审批后，原件传财务室做结算（其中租赁保证金部分暂不退还）；《撤场审批表》审批后，由商管部及财务部对商铺物品进行放行，并对撤场全过程进行监督；如商户未按规定期限及标准交铺，由商管通知商户甲方将强制收回铺位。合同签订当日，鑫旺公司向甘林、吴霞交付商铺，甘林、吴霞向鑫旺公司出具房屋交付确认书。商铺租赁期限届满后，甘林、吴霞未续租该商铺，并将商铺腾空，但在与鑫旺公司协商退还商铺并退回履约保证金时，双方发生纠纷，甘林、吴霞以鑫旺公司未按约定退还履约保证金为由拒绝将商铺钥匙交还。直至2020年4月17日，甘林、吴霞将商铺钥匙交还于鑫旺公司。现鑫旺公司以甘林、吴霞逾期交还商铺构成违约为由诉至法院。庭审过程中，鑫旺公司自愿将该损失计算方式变更为按每平方米1.5元每天计算。一审法院认为：鑫旺公司与甘林、吴霞签订的《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》、《鑫旺大市场商业暂行管理条例》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，甘林、吴霞在租赁合同期限届满时未续租商铺，并将商铺腾空以鑫旺公司便验收检查，但鑫旺公司怠于履行其商户撤场时的审批检查义务，未按约定时间开始撤场审批手续，致使甘林、吴霞无法及时退回合同订立时交纳的履约保证金，鑫旺公司与甘林、吴霞因无法退回履约保证金而拒绝交还商铺钥匙产生纠纷。双方均未按合同约定履行自己的义务，均构成违约，应各自承担相应的违约责任。甘林、吴霞已于2020年4月17日向鑫旺公司交回商铺。鑫旺公司请求甘林、吴霞交还商铺的诉讼请求，因诉讼过程中甘林、吴霞已完全交回商铺给鑫旺公司，其该项诉讼请求已无事实依据，一审法院不予支持。对于鑫旺公司要求赔偿损失的诉讼请求，鑫旺公司虽然怠于履行义务，但甘林、吴霞在合同期满后，未采用合理方式维护自身权益，未及时交回商铺钥匙给鑫旺公司造成一定的损失，但合同中约定损失计算方式过高，根据当地房屋租赁市场情况及本案的实际，一审法院酌定甘林、吴霞赔偿鑫旺公司3000元。另鑫旺公司要求承担律师费3500元的诉讼请求，因其未提供合法有效证据予以证明，故对鑫旺公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。双方在《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》第八条违约责任中约定了双方除要按实际损失承担违约责任外，还约定有惩罚性条款，即鑫旺公司违约按履约保证金的10%向甘林、吴霞承担违约责任；甘林、吴霞违约，履约保证金不予退还。一审法院认为该条款为格式条款，其未遵循公平原则确定双方的权利义务，鑫旺公司作为格式条款的提出方存在通过该格式条款减免自身义务、加重对方责任的情形，且未采用合理方式提醒对方注意，故应认定为无效条款。现鑫旺公司不予返还履约保证金的行为无事实和法律依据，故甘林、吴霞反诉要求退还10000元履约保证金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1．甘林、吴霞在本判决生效之日起十日内赔偿鑫旺公司损失3000元；2．驳回鑫旺公司的其他诉讼请求；3．鑫旺公司在本判决生效之日起十日内返还甘林、吴霞履约保证金10000元。案件受理费384元，反诉案件受理费50元，减半收取217元，由鑫旺公司负担192元，甘林、吴霞负担25元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1．鑫旺公司主张的逾期移交物业损失19880.24元是否应当支持；2．鑫旺公司是否应向甘林、吴霞退还履约保证金10000元。本院认为，《贵州鑫旺房地产开发有限公司商铺租赁合同》第七条第一款“甲方权利义务”第四项约定：“甲方有权按照本合同约定收取履约保证金，并在合同期限届满后在乙方无违约情形下将履约保证金无息退还乙方。”第二款规定了乙方的权利义务，其中第五项约定：“乙方负责按照本合同的约定正常营业，本合同中的正常营业指的是每一营业年度内未出现中途连续七天以上（含七天）未开门营业的情形，或累计三十天以上（含三十天）未开门营业的情形；”根据该合同约定，若甘林、吴霞不存在连续七天以上或累计三十天以上未开门营业的情形，鑫旺公司应当将甘林、吴霞交纳的保证金无息退还。现合同履行期限届满，鑫旺公司提交的证据不足以证明甘林、吴霞有上述违约行为，故鑫旺公司应当及时履行退还保证金10000元的义务。因鑫旺公司未履行该义务，导致甘林、吴霞扣留了商铺钥匙，致使双方发生纠纷，故主要过错在鑫旺公司，一审酌判甘林、吴霞赔偿鑫旺公司损失3000元并无不当。综上所述，贵州鑫旺房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由贵州鑫旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十月二十三日法官助理赵强强书记员杨艳（代）