河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3596号上诉人（原审原告）：曹兴向，女，汉族，1978年3月13日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：高丹，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张方坡，男，汉族，1968年12月12日出生，住方城县。委托诉讼代理人：文宗兴，河南鼎聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市中盛房地产开发有限公司，住所地南阳市梅溪国际大酒店**。委托诉讼代理人：刘端，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人曹兴向因与被上诉人张方坡、南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1322民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹兴向上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对案涉房屋的查封，确认该房屋归曹兴向所有或将案件发回重审。2.由被上诉人承担上诉费用。事实与理由:一审判决认定事实错误，判决结果错误。1.曹兴向于2015年9月28日向中盛公司购买案涉房屋，并向中盛公司交纳了35万元的购房款，2018年6月15日又将余款50万元缴清，并签订了房屋认购书，中盛公司办理了交房手续，并将房屋钥匙也交付给曹兴向，可以对抗包括张方坡在内的第三人。2.涉案房屋不能办理过户并非是曹兴向的原因造成的，因中盛公司将案涉房屋网签在其工作人员蔡茂森名下，需要经南阳市房地产管理处公示后才能变更登记至曹兴向名下，而在公示期间张方坡申请查封案涉房屋导致曹兴向不能办理过户。3.中盛公司于2018年6月15日将房屋交付曹兴向，后曹兴向与中盛物业签订前期物业管理服务协议，交纳了装修押金、装修垃圾处理费等费用。曹兴向的占有行为早于张方坡的查封行为，曹兴向是案涉房屋合法的所有人。4.中盛公司一审没有到庭参加诉讼导致案件事实没有查清,判决驳回曹兴向的诉讼请求是错误的。请求二审法院查明事实，依法改判。张方坡辩称，1.曹兴向与中盛公司系恶意串通，为逃避执行提起的虚假诉讼。曹兴向称其在2015年9月就交付购房款35万元，而在2018年6月才签订房屋认购书不符合常理。曹兴向无证据证明其交付了35万元的房款，其所述已交清房款的说法不能成立。2.一审法院在对房屋进行查封时，曹兴向并未装修入住。物业公司出具的收据存在很大随意性，不排除造假的可能，不能予以认定。曹兴向一直未进行房屋登记，法院查封以后没有及时提出异议，不能证明其已装修入住。3.曹兴向对案涉房屋没有进行变更登记，不享有物权。4.曹兴向没有到当地房管部门要求变更登记，主动维护自己的权利，是其自身原因导致的。综上所述，一审判决并无不当，应当予以维持。中盛公司辩称，中盛公司与曹兴向签订的合同真实有效，双方已经履行了合同义务，案涉房屋应当归曹兴向所有。曹兴向向一审法院起诉请求：1.解除对其所有的位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以××都××楼××单元××室的查封；2.确认位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以××都××楼××单元××室归曹兴向所有；3.案件诉讼费由中盛公司、张方坡承担。一审法院认定事实：一审法院受理张方坡与中盛公司为建设工程施工合同纠纷一案，已审理终结。2018年7月13日，张方坡申请强制执行，在执行过程中，一审法院作出（2017）豫1322执1686号执行裁定书，裁定：“将中盛地产在南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北备案登记在蔡茂森名下属于中盛地产的房产五处（1.2A号楼1单元8层803，合同号15871098；2.2A号楼1单元11层1102，合同号15871099；3.2B号楼1单元20层2002，合同号15871102；4.4号楼1单元6层601，合同号15871103；5.4号楼1单元19层1901，合同号15871105）予以查封。后曹兴向不服（2017）豫1322执1686号执行裁定书，以购买了该房屋并已实际占有为由向一审法院提出书面执行异议，请求解除对该套房产的查封。2019年11月26日，一审法院作出（2019）豫1322执异30号执行裁定书，驳回了曹兴向的执行异议。曹兴向对（2019）豫1322执异30号执行裁定书不服，诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，曹兴向与中盛公司虽签订了房产认购书，但至今未就案涉房产办理房产备案登记，故不能认定案涉房产物权已归曹兴向所有，其房产认购书不能对协议以外的第三人产生对抗效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，曹兴向没有提供证据证明非因自身原因导致未办理过户登记。故曹兴向要求停止对涉案房产的强制执行的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。第三人中盛公司经传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条之规定，判决：驳回曹兴向的诉讼请求。案件受理费12400元，由曹兴向负担。二审中，曹兴向提交以下证据：1.中盛公司的情况说明，证明曹兴向已经将购房款全部交清且要求中盛公司为其办理更名手续。中盛公司也安排人为曹兴向办理更名手续。在房管局办理变更时，涉案房屋被查封，证明不是曹兴向的原因导致不能办理过户。2.商品房买卖合同终止协议书。证明原审查封房屋前中盛公司安排蔡茂森夫妇已经向房管局提交材料为曹兴向办理房屋变更手续。张方坡的质证意见是：1.情况说明不属于新证据，不具有法律效力。该情况说明没有具体的经办人，按照证据规则，没有证明效力。该说明与在一审时中盛公司出具的情况说明相互矛盾。在一审时，其情况说明是找不到业主，今天出具证明说一再要求办理登记，更名，是不客观真实的。2.协议书不属于新证据。该证据系复印件，无法确定真实性。蔡茂森和中盛公司之间本身就是为了逃避执行而虚假网签，其签订的买卖协议也是虚假的，不具有证明效力。汪文中的去世时间是在2017年，而中止协议签订是在2018年7月。汪文中已经去世，不可能签订类似协议，证明该协议是虚假的。中盛公司的质证意见是：情况说明是公司真实意思表示，是客观真实的。本院对上述证据的审核认证意见为：1.上述证据不属于新证据；2.中盛公司系被执行人，其反对对案涉房产的执行，与曹兴向的利益具有一致性，其为曹兴向出具的情况说明以及协议书不具有客观性，本院对上述证据均不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是曹兴向对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据曹兴向陈述的购房过程及提交的证据情况，本院从以下几个方面进行分析：首先，从曹兴向所述的其首次交纳房款的时间上看。曹兴向称其于2015年9月28日向中盛公司交纳购房款35万元。此时，曹兴向并未与中盛公司签订房屋买卖合同或认购书。本院认为，一般情况下，购房者应当先与房产开发企业签订认购书约定相关内容，然后再交纳款项，因此，曹兴向在未与中盛公司约定房屋价款、款项支付方式等内容的情况下即先行交纳35万元房款不合常理。曹兴向在交纳房款前，完全可以与中盛公司签订买卖合同或者认购书，约定房屋的房号、价款及付款方式等内容，也有条件将案涉房屋网签至自己名下，但曹兴向未采取相关措施。另外，曹兴向称其于2015年9月28日向中盛公司交纳35万元的依据不足。曹兴向提交的付款证据为中盛公司出具的收据及其2015年9月25日的个人活期账户交易记录，曹兴向表示交易记录中其与南阳市永康医药有限公司交易的两笔（36万元）系为支付房款而用POS套现。本院认为，中盛公司作为被执行人，反对对案涉房产执行，在这方面与曹兴向的利益是一致的，而收据的填写具有随意性，不排除伪造可能，故仅凭收据不足以证明中盛公司当天收到房款，而交易记录与中盛公司无直接关系，故也不能够证明曹兴向向中盛公司支付房款35万元。其次，从曹兴向所述的认购书签订时间上看。曹兴向表示其与中盛公司签订认购书的时间为2018年6月15日。本院认为，从曹兴向首次交纳房款到签订认购书，这期间历时将近三年，有违常理及交易习惯。一方面，曹兴向在庭审中表示，因大额款项在银行取不出来，其首次交纳的35万元系其用活期储蓄卡在其他商户POS机套现。曹兴向未向银行预约取款而是用储蓄卡在POS机套现，可见其购房的紧迫性，然而在交纳房款近三年之后才签订认购书不符合常理。另一方面，从2015年到2018年，这期间南阳市区商品房市场价格持续上涨，曹兴向在交纳房款后未积极采取相关措施，迟迟不要求签订房屋买卖合同不符合常理。再次，从曹兴向所述的剩余房款转账时间及方式上看。曹兴向表示其于2018年6月15日（即认购书签订当日）将剩余房款50万元转账给崔俊骏。本院认为，一方面，现无证据证明崔俊骏与中盛公司之间是何关系，尽管该笔转账备注为“房款”，但无证据证明系支付案涉房屋的房款。另一方面，转账时间虽然略早于一审法院对案涉房屋的查封时间（2018年7月13日），但是却发生在执行依据作出之后，即将进行查封之前。张方坡与中盛公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2017年5月12日作出一审判决，判令中盛公司支付张方坡工程款及利息。即便该笔转账确系支付给中盛公司的房款，中盛公司在未偿还债务的情况下出卖房产，也有转移财产、逃避执行的恶意，不应得到支持。最后，从曹兴向对案涉房屋的占有使用情况来看。曹兴向虽然提交了中盛物业公司出具的有线电视入户费、燃气初装费、垃圾处理费等收据，但是，一方面，如前所述，收据的内容可随意填写，而中盛公司与曹兴向的利益又具有一致性，故不排除有伪造的可能。另一方面，收据不能证明曹兴向实际入住，且曹兴向在庭审中也认可其未实际入住。综合上述分析，曹兴向与中盛公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存疑，其要求对案涉房屋排除强制执行的依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，曹兴向的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由曹兴向负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十月十九日法官助理朱海霞书记员牛志烨