山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10265号 上诉人（原审被告）：张xx，女。 委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱x，男。 上诉人张xx因与被上诉人朱x房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 张xx上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0211民初9926号判决，并改判驳回朱x的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由朱x承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院未对张xx支付给中介的1万元定金作出处理，遗漏了案件重要事实。2、涉案《商品房买卖合同说明》认定为商品房买卖合同错误。该合同说明系是在中介居间介绍时，在签订合同前的说明介绍，条款系中介机构提供的格式文本中的格式条款，作为买卖双方当事人都有义务如实陈述房屋状况及付款计划，而本案朱x隐瞒了房屋存在向楼下邻居漏水的重大问题，违反了诚实信用原则，作为张xx不能确定朱x是否还隐瞒了其它令张xx不能够接受的质量问题。因此，张xx及时的对自己的态度反馈给了朱x，而朱x却一直反复要求张xx购买涉案房屋，这更令张xx产生质疑。另外，张xx并不知道有按房价20%赔偿违约金的条款，否则不可能签订。本案即使认定违约，也属于缔约过失，不是合同违约，缔约过失是以给对方造成损失为前提，因本案未给朱x造成损失，朱x也没有举证证明损失，所以一审酌定损失数额适用法律错误，张xx不应当赔偿任何损失。3、一审法院未对合同双方权利、义务进行审查，责任划分错误，导致案件结果对张xx极不公正。二、适用法律错误。从张xx交付给中介定金，当日看房、验房发生漏水事故至通知朱x不再购买涉案房屋仅几天时间，朱x未产生任何损失。即使有损失，也是因朱x拒绝导致的扩大损失，与张xx无关。因此，一审判决确定的违约金数额明显过高，与据以裁判所依据的《合同法》第一百一十四条内容原则相违背。二审过程中张xx补充上诉理由：一审程序不合法，张xx的答辩期间未满15天，举证期限不足，未满30天。朱x立案的当天法院寄送传票，传票的案号系诉前调，张xx于2020年5月24日收到传票，法院通知的时间是6月8日下午开庭。张xx到庭以后一审法官未先调解，而是当庭让朱x缴纳起诉费，正式开庭后询问张xx是否同意调解，因此张xx认为一审法院程序不合法，应当依法撤销发回重审。张xx解除合同还有一个理由系在验房当日张xx通知朱x因为房屋漏水解除合同并且发现该房屋有居住的痕迹，跟朱x叙述不一致。事后张xx又多次跟中介提出将朱x房屋另找其他买家，但中介告诉张xx该房屋从未居住过，张xx为了再次查验房屋，跟中介一起于2020年1月15日去到涉案房屋进一步察看，并且张xx对察看情况做了录像，现场发现排油烟机管道旁边有大量生活污渍，并且窗户有很大的裂缝，认为朱x在签订合同的时候对房屋的叙述不诚信，导致张xx作出了错误的判断，与其签订了合同。张xx认为解除合同的原因在于朱x，张xx不应承担违约责任。 朱x辩称，一、本案涉及的“青岛市中驰房产经纪有限公司”，是在青岛市工商管理部门注册的合法中介公司，所使用的《青岛市存量房屋买卖合同说明》是业界通用二手房买卖合同，合同内容清晰明确，买卖双方权利义务对等，是合法合同；二、张xx是完全民事行为能力人，在签合同前中介公司工作人员对合同内容逐条进行了详细解释，合同上对违约方须支付房屋总价20%违约金的条款描述，共出现过五次；三、一审法院已经认定本合同合法有效，且合同中对定金有明确条款约定，一审法院仅需要对合同中不当的部分进行修正，不必再对合同中的定金处理方式赘述；四、房屋卫生间发生漏水，是在合同签约后张xx验收，水电是开启长期关闭的自来水阀门，由于装修材料老化、锈蚀，不能完全关闭造成的，朱x此前并不知情，不存在故意隐瞒。而且朱x在发现问题后根据合同相关约定及时进行了维修。张xx据此推断房屋存在其他质量问题，实属毫无证据的主观臆想。五、张xx所诉在签署合同后几天就表示不再购买涉案房屋不是事实。2019年12月5日双方在中介公司签署合同，约定12月25日支付首付款，到12月25日张xx表示首付款还没有筹够，具体什么时间没法确定，朱x提出可以宽限两个月，张xx同意两个月内筹够首付款。至2020年1月3日，张xx电话通知中介公司说孩子上学问题解决了，不需要再购买学区房，要求取消合同，但前提是不做任何赔偿。直至一审法院开庭时，张xx一直以合同尚未解除为理由，阻止中介公司出售涉案房屋。期间张xx提出了诸多解除合同的理由，卫生间漏水仅为其中一项，以达到其不做赔偿解除合同的目的。六、由于张xx违约导致的朱x损失证明已在一审法院提交。2019年12月朱x在网上报价258万元出售此房屋，经双方协商，张xx同意以253万元购买此房屋，并签订合同，由于张xx反悔，导致房屋不能继续出售，现此房屋网上报价在238万元左右。类比此次交易报价与成交价差额，实际成交价约为233万元，房屋差价损失20万元，自2019年12月5日至2020年7月共7个月的房款利息损失6.42万元，6个月支付的物业费约2千元，共计实际损失26.62万元，朱x还要承担房价继续下跌的潜在损失。涉案房屋没有居住过，房屋装修已经10年，有污渍在所难免，签订合同之前张xx看过房，对房屋也未提出异议。 朱x向一审法院提出诉讼请求：1.解除朱x、张xx签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2.张xx支付朱x约定房款20%的违约金506000元；3.诉讼费由张xx负担。 一审法院经审理查明：2019年12月5日，朱x（出卖人）与张xx（买受人）签订《青岛市存量房屋买卖合同说明》（合同编号：zcs0002572），约定：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：青岛市开发区江山南路123号江山瑞城小区2号楼1单元601户。第三条房屋产权及具体状况的承诺（三）出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）否存在漏水（“漏水”指房屋顶部，墙面，室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应赔付买受人因此所受的实际损失，若因买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。第四条居间交易出卖人和买受人通过青岛中驰房产经纪有限公司居间介绍成交。第五条房屋价款及支付（一）买卖双方协商一致，同意上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为贰佰伍拾叁万元整，且该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。（二）定金：买受人支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分。买卖双方协商一致定金通过以下方式支付于出卖人。（1）买受人于2019年12月5日将第一笔定金贰万元整，以自行支付的方式支付给出卖人。（2）买受人于2019年12月7日将第二笔定金叁万元整，以自行支付的方式支付给出卖人。（三）定金外其他房款的付款方式：贷款。……第十条违约责任（一）买卖双方任何一方逾期履行本协议约定的义务时，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实，不完整，无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取买受人的费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付……第十三条合同的生效及补充本合同自双方签字（盖章）之日起生效。对本合同的解除或变更，应当采用书面形式。本合同附件及变更、补充协议与合同具有同等法律效力。朱x、张xx分别在出卖人、买受人处签字捺印。 合同签订后，张xx于2019年12月5日向青岛中驰房产经纪有限公司转账支付购房定金1万元，青岛中驰房产经纪有限公司向其出具了专用收款收据。后张xx未向朱x支付购房款并表示不再购买涉案房屋。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，朱x与张xx签订的《青岛市存量房屋买卖合同说明》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。《青岛市存量房屋买卖合同说明》实际系房屋买卖合同。合同签订后，张xx未支付朱x购房款并表示不再购买涉案房屋，符合双方在合同中约定的“根本违约”可以解除合同的情形，现朱x要求解除与张xx签订的《青岛市存量房屋买卖合同说明》并要求张xx支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。朱x要求张xx支付约定房款20%即违约金506000元过高，综合本案情况，一审法院酌定张xx支付违约金10万元。 张xx提出的合同未生效的意见与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信；其提出房屋漏水担心存在质量问题的，此时由朱x承担维修费用，但房屋漏水并不符合双方在合同中约定的可以解除合同的情形，故该意见一审法院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、解除朱x与张xx于2019年12月5日签订的《青岛市存量房屋买卖合同说明》；二、张xx于判决生效之日起十日内给付朱x违约金10万元；三、驳回朱x的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，由朱x负担2000元，张xx负担2430元。 二审期间，张xx提交2020年1月15日上诉人二次验房屋的录像，证明：排油烟机管道及地面有生活污渍，窗台有裂缝，证明朱x在签订合同时未遵守诚实信用原则对涉案房屋做全面的介绍，导致张xx产生误解，签订了合同。朱x质证称，对证据的真实性无异议，确实是涉案房屋的录像，但对证明事项不认可。因为房屋装修年限比较久，污渍是自然产生的，是正常现象，张xx在签订合同之前去房屋中查看过三次，合同没有约定房屋之前没有居住过，而且在2020年1月15日之前张xx就已经违约。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，朱x、张xx签订的《青岛市存量房屋买卖合同说明》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上述《青岛市存量房屋买卖合同说明》中对于房屋情况、价款支付、房屋交付、违约责任等均有明确的约定，张xx作为完全民事行为能力人，应对上述合同条款有充分的认知和了解，其认为上述《青岛市存量房屋买卖合同说明》并非正式买卖合同的主张本院不予采信。合同签订后，张xx未支付购房款并表示不再购买房屋，朱x依据合同约定要求解除上述《青岛市存量房屋买卖合同说明》并要求张xx支付违约金，合法有据，张xx主张涉案房屋存在漏水、污渍、裂缝等质量问题，上述问题并不符合双方在合同中约定的可以解除合同的情形，对其主张，本院不予采信，一审判决并无不当，本院予以维持。张xx主张一审判决违约金数额明显过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人张xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十四日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英