云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）云01民终3220号上诉人（一审被告）：昆明比邦房地产开发有限公司，住所：云南省昆明经济技术开发区昌宏路******。法定代表人：赵晋云，总经理。委托诉讼代理人：杨熙然、李文岗(实习)，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）：周明富,男,汉族,1977年10月17日出生,住云南省文山,住云南省文山壮族苗族自治州文山县被上诉人（一审原告）：李波文,女,彝族,1976年10月2日出生,住云南省文山,住云南省文山壮族苗族自治州文山市周明富、李波文共同的委托诉讼代理人：刘勇军，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明比邦房地产开发有限公司（以下简称：比邦地产）因与被上诉人周明富、李波文商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初8921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。比邦地产上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判驳回周明富、李波文的诉讼请求；2、由周明富、李波文承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、办理不动产权证并非比邦地产的单方责任。周明富、李波文并未举证证明其向比邦地产出具过委托书，授权比邦地产代为办理该房屋的不动产登记，也未举证证明其把依法应当提交的材料交付给比邦地产，应当承担举证不能的法律后果；二、因政策变动，办理不动产权证的工作内容发生变化，比邦地产积极履行义务，没有任何拖延。2016年6月30日昆明市人民政府发布《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》之后，产权登记的内容发生了根本性变化。《不动产登记条例实施细则》第15条、第16条特别规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确进行详细审核。比邦地产无法自行完成权籍调查，必须由具备测绘资质的测绘单位进行测绘，比邦地产得知该情况后积极与有资质的第三方就不动产权籍调查及办理不动产权证等进行协商。并于2016年9月份与昆明隆源测绘有限公司签订测绘合同，积极履行协助办理不动产权证的义务；三、权籍调查时间不应当计入办理不动产权证登记的时间；昆明隆源测绘有限公司代为办理不动产权证是双方协商一致确认的结果，昆明隆源测绘有限公司接受委托后，积极办理土地测绘、不动产权籍调查等事宜，没有任何拖延；四、比邦地产至2018年才提交不动产权证办理申请，并非比邦地产的原因，一审判决适用法律错误；合同也未约定办理期限和违约责任，比邦地产已经为周明富、李波文办理了不动产权证，没有造成损失，不应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法改判。周明富、李波文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周明富、李波文一审起诉请求：一、判决比邦地产支付逾期办证违约金28036元（自2016年7月31日至2018年5月29日逾期667日，按房屋价款840669元每日十万分之五计算违约金）；二、诉讼费用由比邦地产承担。一审法院认定案件事实：2015年10月21日，周明富、李波文与比邦地产签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：周明富、李波文（乙方）购买比邦地产（甲方）佳逸盛景花园三期1幢4层403号房屋，该商品房总价款为840669元，付款方式为首付款260669元，按揭贷款580000元；交付期限为：2015年12月31日前；对于产权登记约定为：预售的商品房交付使用之日起：（1）采用一次性付款方式的，乙方应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方代为办理，每户交纳代理费100元。（2）采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，乙方支付代理费100元。乙方应在提供办理房屋产权证资料的同时授权甲方代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。比邦地产于2015年10月20日开具收到周明富、李波文房款260669元的发票、契税12610.04元、贴花费5元、产权证工本费90元、配套费9400元、代办费100元、专项维修基金13000元的收据；于2016年3月4日开具收到周明富、李波文房款580000元的发票；2016年3月4日，比邦地产与周明富、李波文办理了房屋交接手续。2018年5月29日，昆明市不动产权登记中心受理了比邦地产提交的不动产登记申请。2018年7月3日，周明富、李波文取得了涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告之间存在商品房买卖合同关系,双方就合同履行所产生争议的焦点在于被告是否应承担逾期办证损失。对此,商品房销售交易中,房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记,而其实质为不动产权属登记申请。本案中,就交易房屋的产权登记事宜,双方约定房屋权属登记手续由被告代理,原告在提供办理房屋产权资料的同时授权被告代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。相应约定符合产权登记的一般流程。经查,原告已付清房款,并由被告代收维修基金、契税、工本费、产权代办费等,房屋已实际办理交接并可推定原告交纳产权代办费时已向被告出具委托办理产权登记的书面委托,已履行买受人负有的义务。被告作为出卖人应当依约履行交易房屋的权属转移义务。关于办证期限,原、被告未作明确约定,结合交易习惯对原告在交纳产权代办费时(合同订立前一日)已出具申请委托资料的推定,依上述法律规定,被告应于合同订立之日起90日履行合同项下房屋权属转移登记申请义务。被告未按期履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记,应认定为因被告原因迟延办证,根据上述司法解释规定,须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。在迟延办证违约责任的确定上,原被告未作出书面约定,原告诉请要求被告支付违约金28036元(以商品房总价款为基数，按照每日0.005‰的标准计算667天）。不超过依法可支持的范围，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决：一、由被告昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周明富、李波文支付违约金28036元；案件受理费501元，减半收取250.5元，由被告昆明比邦房地产开发有限公司承担，余额250.5元，退还原告周明富、李波文。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点：比邦地产是否应当承担逾期办证的违约责任。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”比邦地产与周明富、李波文在《商品房购销合同》补充协议第三条明确约定了比邦地产代为办理权属登记的义务，并已经交纳了代办费用，虽然双方未约定具体办证期间，依据前述规定，比邦地产应当自合同订立之日起90日内即2016年1月19日前为周明富、李波文办理产权证，但是比邦地产直至2018年5月29日才向昆明市不动产登记中心交件，存在逾期办证的违约行为。二、《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》是2016年6月30日才施行，而比邦地产应当为周明富、李波文办理产权证的时间是2016年1月19日前，比邦地产在新的不动产登记政策施行前就已经存在逾期办证行为，故新的不动产登记政策实施并非比邦地产逾期办证的直接原因，故一审判决比邦地产承担逾期办证的违约金符合法律规定。综上，比邦地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费人民币501元，由上诉人昆明比邦房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年十月十四日书记员  蔡 磊