河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6081号上诉人（原审原告）：洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会,住所地河南省洛阳市老城区岳村。法定代表人：岳银松，该村村委会主任。委托诉讼代理人：岳超，男,该村党委委员。委托诉讼代理人：霍明礼,河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳尚鹰文化传播有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路******。法定代表人：孙红伟，该公司总经理。原审第三人：岳建政，男，1961年8月6日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。上诉人洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会（以下简称岳村村委会）因与被上诉洛阳尚鹰文化传播有限公司（以下简称尚鹰公司）及原审第三人岳建政侵权赔偿纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依组成合议庭进行了审理。上诉人岳村村委会的委托诉讼代理人岳超、霍明礼，被上诉人尚鹰公司的法定代表人孙红伟到庭参加了诉讼。原审第三人岳建政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。岳村村委会上诉请求：1.发回重审或撤销一审判决第二项，改判判令尚鹰公司向岳村村委会支付土地占用费5.6万元；房屋占用费计算至房屋腾空之日，暂计算到2020年3月底为17.888万元。两项合计23.488万元，减去尚鹰公司已缴纳的2.3万元，再向岳村村委会支付21.188万元；2.一审诉讼费4478元加500元及二审诉讼费由尚鹰公司负担。事实与理由：一审法院违反法定程序。本案在审理过程中一审法院依据职权追加第三人，岳村村委会没有收到简易程序转为普通程序书面或口头裁定，合议庭组成人员及相关事项书面通知也没有收到，仍是独任审判，仅电话通知岳村村委会补交了一半诉讼费。违规让岳村村委会交纳500元测量费，不出票据，判决书也未载明。一审判决适用法律错误。一审判决认为《岳飞武校租赁合同》无效的同时认为，岳村村委会主张的房屋、土地占用费远远超出了尚鹰公司订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该认定适用的是《合同法》的第一百一十三条的关于违约责任的规定，无效合同按有效处理，按照无效合同约定的租金标准认定岳村村委会的损失错误。一审判决认定事实错误。尚鹰公司违法占用房屋、土地多年，在重要设备、物资都已拉走，最后清场时，遭到尚鹰公司的阻拦，此后近2年房屋占用费一分不判，属于事实认定错误。涉案的房屋、土地由尚鹰公司占用，受益人也是尚鹰公司，占用费应当由尚鹰公司负担，一审判决岳村村委会向第三人岳建政主张，没有法律依据。尚鹰公司辩称，尚鹰公司与岳村村委会之间不存在合同关系，岳村村委会没有资格向尚鹰公司主张损害赔偿。尚鹰公司是与岳建政签订的租赁合同，是否有效与岳村村委会没有直接利害关系。尚鹰公司与岳建政之间不存在恶意串通。尚鹰公司与岳建政于2016年签订合同时，涉案的房屋无水无电，顶层为简易装置，四处漏雨，土地是闲置荒地，到处是砖块和垃圾，尚鹰公司投入巨大的人力、物力、财力装修改造后才能投入使用，所以租赁价格不能与市场价格相提并论，双方不存在恶意串通。岳村村委会没有证据证明其对涉案的标的物拥有所有权，涉案合同合法有效。原审第三人岳建政未到庭及答辩。岳村村委会向一审法院起诉请求：1.确认尚鹰公司与岳建政于2016年9月1日签订的《岳飞武校租赁合同》无效；2.判令尚鹰公司向岳村村委会支付土地占用费5.6万元；房屋占用费计算至房屋腾空之日，暂计算到2020年3月底为17.888万元。两项合计23.488万元，减去尚鹰公司已缴纳的2.3万元，再向岳村村委会支付21.188万元。一审法院认定事实：2016年9月1日，尚鹰公司与岳建政签订《岳飞武校租赁合同》，约定岳建政将坐落在老城区岳村原快活林（岳飞武校）的房屋出租给尚鹰公司使用，租赁范围包括主体房屋东侧的两层楼房及房屋北侧树林，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，每年租金18000元。尚鹰公司分别于2016年8月31日、2017年9月23日向岳建政支付租赁费18000元和5000元。后岳建政将上述23000元交予岳村村委会。合同签订后，尚鹰公司在承租的树林中设置堑壕、掩体、障碍物、高空设施等模拟战场的户外活动设施，开设了真人CS野战基地进行经营。租赁合同中租赁物岳飞武校房屋位于洛阳市××城区状元××与××交叉口以北150米高地上，又称摩天岭。因岳飞武校房屋属岳村村委会所有，岳建政与尚鹰公司签订租赁合同未告知岳村村委会，岳村村委会发现后，以租赁物属于村集体资产为由，要求尚鹰公司搬离或与岳村村委会签订合同。截止2018年1月，尚鹰公司设置在承租树林内的户外活动设施已拆除，土地使用至2017年12月底。尚鹰公司将物品陆续运走，尚有部分物品放置在租赁的房屋内，因岳村村委会要求尚鹰公司支付占用房屋、土地的费用遭到拒绝，岳村村委会不同意尚鹰公司运走剩余物品，该部分物品一直放置在租赁房屋内。本案审理过程中，经一审法院协调，尚鹰公司于2020年5月10日将案涉房屋腾出交予岳村村委会。审理中，经一审法院委托专业人士对尚鹰公司占用岳村村委会的房屋、土地面积进行了测绘，房屋面积为535.9㎡，土地面积为11.87亩，双方对该房屋、土地面积予以认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉房屋系未经批准所建，故尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》涉及房屋部分应依法认定无效。案涉土地系岳村村委会集体所有的农业用地，未经批准不得改变土地用途用于商业经营，故尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》中涉及土地的部分无效。故岳村村委会要求确认尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》无效之诉讼请求，一审法院予以支持。尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》约定的房屋、土地租赁费为18000元/年，而岳村村委会主张的房屋、土地占用费远远超出了尚鹰公司订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故岳村村委会主张的房屋、土地占用费中超出18000元/年的部分，不应由尚鹰公司承担，应由违法出租房屋、土地者即第三人岳建政承担。关于岳村村委会阻拦尚鹰公司拉走放置在案涉房屋内物品的时间问题，岳村村委会称是2018年10月底，尚鹰公司认可其2018年6月其拉走案涉房屋内的剩余物品时，岳村村委会不让其继续拉走室内剩余物品，双方均未提交相应证据，故一审法院酌定尚鹰公司应向岳村村委会支付2016年9月1日至2018年6月底期间即22个月的房屋占用费。2018年7月以后是因岳村村委会不让尚鹰公司拉走房内物品，导致尚鹰公司物品继续在案涉房屋内放置，故岳村村委会要求尚鹰公司支付2018年7月至2020年5月10日期间的房屋占用费之诉讼请求，一审法院不予支持。综上，尚鹰公司应支付岳村村委会16个月的房屋、土地占费用24000元（18000元/年÷12个月×16个月）。尚鹰公司与第三人岳建政签订的《岳飞武校租赁合同》约定的房屋、土地租赁费总计为18000元/年，而房屋、土地的租赁费各是多少约定不明，因房屋价值较大，本院酌定房屋的出租费为15000元/年、土地出租费为3000元/年，故尚鹰公司另占用岳村村委会房屋6个月的费用为7500元（15000元/年÷12个月×6个月）。综上，尚鹰公司应支付岳村村委会房屋、土地费用为31500元，岳村村委会诉求中的超出部分，于法无据，一审法院不予支持。扣除尚鹰公司已支付的23000元后，尚鹰公司再支付岳村村委会8500元。依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第（一）、（二）项与《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十四条、第十五条第（六）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、尚鹰公司与第三人岳建政于2016年9月1日签订的《岳飞武校租赁合同》无效；二、尚鹰公司于本判决生效后十日内支付岳村村委会房屋、土地占用费31500元，扣除其已付的23000元后，尚鹰公司再支付岳村村委会8500元；三、驳回岳村村委会的其他诉讼请求。案件受理费4478元，由岳村村委会负担4298元，尚鹰公司负担180元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，岳建政与尚鹰公司签订的《岳飞武校租赁合同》中约定的房屋未经批准所建，土地为集体所有的农业用地，但未经批准改变为商业经营，因此，一审法院认定该合同违反法律的强制性规定为无效合同正确，本院予以确认。岳村村委会起诉请求尚鹰公司赔偿其占用房屋及土地的费用，但是由于岳村村委会与岳建政没有约定租赁费，岳村村委会提交的参照的租赁合同为建设性用地或工业厂房，与涉案的租赁物不同，不具有可比性，因此，一审法院参照岳建政与尚鹰公司约定的租金标准计算赔偿费用并无不当，本院予以维持。岳村村委会的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4425元，由洛阳市老城区洛浦办事处岳村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月十四日书记员  李圆圆