河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7604号原告：朱洁，女，1983年8月17日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。原告朱洁与被告郑州奥星实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告朱洁，被告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人徐会展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金33911元及利息1064元（以33911元为基数，按照年利率6%的标准，计算自2019年10月29日至起诉之日止的利息，之后的利息计算至实际清偿之日止），暂计34975元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原被告双方签订了商品房买卖合同，原告所购商品房位于：新郑市薛店镇××××幢×单元×层××号房，建筑面积84.14平方米，总房款为349244元。合同约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的材料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按房价总款的0.01%向原告支付违约金。现涉案房产已于2016年12月31日完成交付，被告在交房971天后才将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案，按照合同约定被告应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故起诉，请求法院依法判决。被告郑州奥星实业有限公司辩称，一、2016年8月之后，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，应适用情势变更原则，被告不承担违约责任。1.因政策变化，房屋初始登记取消，被告不再承担办理初始登记的义务。郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月19日发布通告“2016年8月20日起，我局不再办理房屋所有权初始登记业务”。房地产登记政策由此发生改变，合同约定的不动产初始登记成为历史，不再办理，也无需再办理。被告因政策变化，不需要再承担合同约定的办理初始登记的义务。2.房屋产权初始登记和不动产首次登记是不同的登记手续，二者并非替代关系，不能将首次登记的时间认定为合同约定的初始登记时间。（1）登记内容不同。在房屋竣工以后，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。（2）登记机关不同。初始登记由房屋登记机构办理，首次登记由不动产登记机构办理。（3）登记所需提交的材料不同。《房屋登记办法》第30条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”（4）登记程序不同。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由申请人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。综上，房屋初始登记的取消和不动产首次登记的启用，是政府对登记程序的重大变革，因此导致的商品房产权登记的重大变化在当事人在订立合同时是无注预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属法律规定的情势变更情形,双方合同履行期间发生了情势变更,若继续履行合同对被告显失公平,原告不能依据合同约定的初始登记条款向被告主张逾期办理初始登记违约金。二、不动产首次登记办理迟缓是因为政府部门的原因。本案所涉房产办理首登时，又正好赶上不动产登记改革在郑州市造成的不动产登记办理混乱和大量积压，直至2017年底，不动产登记业务的办理的积压情况才逐步缓解。三、假如被告存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，但原告并未因此遭受损失，合同约定的违约金过高，被告请求调低。如上所述，被告已经按期交房，之后原告一直正常使用。原告并无损失，因此其主张逾期交房违约金缺少事实和法律依据。也并无关于逾期办证造成损失的证据，且即使构成违约，也是因政府政策等多方客观因素的影响造成的，在影响因素消失后，被告一直在努力尽快办理初始登记，被告本身并无过错或过错很小，因此应当适当调低违约金。四、原被告于2020年4月20日签订的《房屋面积差确认协议》第6条中，原告明确表示确认协议签署后双方再无纠纷，均不得再追究对方任何责任，故原告不能再向被告主张任何权利。另外，本案原告主张支付逾期办理产权登记违约金的计算日期错误，根据商品房买卖合同第十五条补充协议第六条的约定，被告应当于房屋交付后60日内报送初始登记资料，取得初始登记后365日取得房屋所有权证，也就是说原告主张的逾期办理产权登记的违约金应当扣除60+365天=425天。原告诉请第一项要求支付违约金所对应的利息缺少法律依据。案涉商品房买卖合同订立后，原告并未按照合同约定支付购房款，按照合同约定其购房首付款109244元应当支付时间为2015年9月4日，贷款部分24万元应于合同签订后15日内付清，实际上24万元原告于2017年3月4日才支付，根据合同第八条的约定，被告有权顺延交房日期及产权办理日期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年9月4日，朱洁与郑州奥星实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号150××××****）及附件四合同补充协议各一份，约定朱洁购买郑州奥星实业有限公司开发的位于薛店镇××西、规划货栈街南××幢×单元×层××号房屋一处，合同房屋总价款为349244元。附件四合同补充协议第六条产权登记约定：1、产权初始登记，出卖人应当在房屋交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新郑市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房价款的0.01%违约金，因买受人原因或出卖人未能控制的原因致使出卖人未及时报送资料的，出卖人无需承担任何责任。2020年4月20日，朱洁与郑州奥星实业有限公司签订《房屋面积差确认协议》一份，内容约定：1、买受人于2015年9月4日与出卖人签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号为150××××****），以总房款人民币349244元的价格购买出卖人开发的××项目×楼×单元××号，建筑面积84.14平方米（最终以产权部门实测面积为准）的房屋。2、《房屋买卖合同》约定房屋建筑面积84.14平方米，不动产产权登记面积为83.94平方米，根据《商品房买卖合同》关于面积补差的约定，买受人应承担的实际总房款为人民币348414元。……4、出卖人须向买受人退还房款人民币830元，买受人承诺该笔退款在缴纳房屋物业管理费时做830元现金使用，出卖人无须实际退还。5、本确认协议签署后，出卖人与买受人就签订的《商品房买卖合同》及附件概无任何其他争议或纠纷，双方均不在追究对方任何责任。郑州奥星实业有限公司在甲方处盖章，朱洁在乙方处签字按印。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议,《房屋面积差确认协议》等相关证据及本案庭审笔录予以证明。本院认为，朱洁与郑州奥星实业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《附件四合同补充协议》及《房屋面积差确认协议》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应当依照协议约定履行各自的权利义务。朱洁与郑州奥星实业有限公司签订的《房屋面积差确认协议》明确约定“本确认协议签署后，出卖人与买受人就签订的《商品房买卖合同》及附件概无任何其他争议或纠纷，双方均不在追究对方任何责任”，因此，本案朱洁依据《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议要求被告郑州奥星实业有限公司支付逾期办理房地产权属登记证书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告朱洁的诉讼请求。案件审理费减半收取计337元，由原告朱洁负担。本判决为终审判决。审 判 员  许伟红二〇二〇年十月三十日代理书记员  杨 磊