河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6164号上诉人（原审原告）:焦宏刚，男，汉族，1976年5月16日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李国强，河南弘创律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：范亚亚（实习），河南弘创律师事务所律师，特别授权。上诉人(原审被告)：洛阳九鼎房地产有限公司。住所地，河南省洛阳市洛龙区南苑一路北侧九鼎中和湾。法定代表人：王志平，总经理。委托诉讼代理人：王楠，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：许现伟，河南大进律师事务所律师，特别授权。上诉人焦宏刚因与上诉人洛阳九鼎房地产有限公司（以下简称九鼎公司）为商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人焦宏刚的委托诉讼代理人李国强、范亚亚，上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人王楠、许现伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦宏刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除焦宏刚与九鼎公司签订的《平面车位购买协议》，退还焦宏刚车位款205000元，并赔偿焦宏刚损失205000元；2.九鼎公司在一审判决赔偿焦宏刚495000元的基础上另行赔偿焦宏刚购房款750513元，或将本案发回重审。3.本案一、二审诉讼费用由九鼎公司承担。事实和理由：一、《平面车位购买协议》属于房屋买卖合同的从合同，主合同解除，从合同也应当解除。车位款应是购房款的一部分，九鼎公司理应一并退还并承担一倍的赔偿责任。二、九鼎公司故意隐瞒涉案房屋已经出卖给第三人的事实，应承担焦宏刚已付房款一倍的赔偿责任。2017年3月签订《房屋预订合同》时，九鼎公司故意隐瞒房产已经出售他人的事实，致使焦宏刚支付495000元购房款。后焦宏刚发现此事实后，便立即向法院提起诉讼。九鼎公司找到焦宏刚协商，并书面承诺将房产出售给焦宏刚，同时要求继续履行合同，并减免焦宏刚一年物业费。在取得九鼎公司的书面承诺后，双方签订《房屋买卖和解协议》，并向法院撤回起诉，同时续交房款750513元，含配套房产车位款205000元。由于九鼎公司的上述欺骗行为，致使焦宏刚又续交房款及车位款，造成损失进一步扩大。因此，对于续交的房款750513元，九鼎公司也应当承担一倍的赔偿责任。九鼎公司答辩称，本案应属于预约合同纠纷，而非商品房买卖合同性质。我公司不可能存在欺骗（诈）、隐瞒事实之说。焦宏刚获悉购房消息来自二手房中介公司的网络发布，并非来自我公司广告宣传。焦宏刚也到我公司售楼部询问房源情况，并实地察看了房源。当时我公司已多次告知案外人田亚平，因其长期违约不交房款，且将涉案房源挂到网上出售，公司不再将案涉房产出售给田亚平。焦宏刚对以上事实非常清楚。早在2017年4月2日焦宏刚就曾第一次起诉，说明其对所预定房产有争议、对以上事实是十分熟悉了解的。我公司始终愿意与焦宏刚达成预约订购协议并迫不及待地与其签订正式的商品房买卖合同。这与司法解释第9条的立法本意大相径庭。双方未签订正式商品房买卖合同及补充协议，是由于另案田亚平已经提起诉讼并查封保全了房产。后来法院通知焦宏刚作为第三人参加到田亚平诉讼中来，进一步印证了焦宏刚对其所预定房屋的真实情况是知情的，我公司根本不存在任何隐瞒之说。终审判决生效后，我公司多次以多种方式及时通知焦宏刚取走房款1245440元，可至今焦宏刚对我公司始终不予理会。本案应适用“预约合同”处理，不应突破合同的性质、目的和范围，本案中双方对“预约合同”的违约责任已经作出了特别约定。“预约合同”处理，充其量是缔约过失责任，损失范围仅是直接损失，一审法院判决超过利息的赔偿是错误的。焦宏刚上诉所说的车位问题，显然超出了其诉讼请求范围，理由不能成立。焦宏刚一审诉讼请求混淆了解除与撤销的概念，诉讼请求不能成立。九鼎公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第三项；2.本案一、二审诉讼费等均由焦宏刚承担。事实与理由：一、本案案由为预约合同纠纷，不存在适用违约损害赔偿的前提条件。预约合同的违约责任充其量为缔约过错责任，不存在逾期利益损失或者惩罚性的赔偿问题。二、在适用法律方面，一审法院判决主文看似引用的合同法107条“一般违约责任条款”，实际上依据的是商品房买卖司法解释第9条第（三）“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实”的条款，适用法律错误。三、焦宏刚一审诉讼请求错误，混淆了撤销和解除，造成一审法院适用法律错误。因此应驳回其全部诉讼请求。双方没有进一步签订商品房买卖合同是由于另案被司法查封的客观因素，非我公司的故意所为。请求依法驳回焦宏刚对我公司的诉讼请求。焦宏刚答辩称，一、一审认定案由正确，本案为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的预定合同约定了购买房屋的具体位置、建筑面积和价款、付款方式和违约责任等相关事项，且九鼎公司收受了焦宏刚支付的购房款，买卖房屋法律关系已经成立，一审认定房屋买卖合同纠纷审理正确无误。二、一审法院适用法律正确，被答辩人应当承担赔偿购房款一倍的赔偿责任。被答辩人作为出卖方，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，侵犯了焦宏刚作为消费者的知情权，并且因九鼎公司的多次隐瞒、欺骗致使焦宏刚向九鼎公司支付购房款及车位款。九鼎公司不能将房屋交付给焦宏刚已经构成根本违约，九鼎公司应当承担购房款一倍的赔偿责任。三、焦宏刚一审诉求合理合法，一审法院适用合同法九十四条解除合同正确，依法应当支持。由于九鼎公司的故意隐瞒、欺诈行为，在其已经与第三人签订房屋预定合同的情形下，就同一房屋又与焦宏刚签订房屋预定合同，致使该合同履行不能。这种情形符合《商品房买卖合同解释》第八、第九条规定的承担惩罚性赔偿构成要件，即第一，焦宏刚与九鼎公司之间的商品房买卖合同因履行不能被解除；第二、即九鼎公司系房地产开发企业（九鼎公司工商信息显示的经营范围为房地产开发）；第三，存在九鼎公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。本案不适用合同法五十四条条第二款撤销权的法律规定，因合同法五十四条第二款规定的可撤销的法律行为是由于意思表示不真实所产生的，本案中，焦宏刚在作出与九鼎公司签订《房屋预定合同》意思表示真实，焦宏刚本着诚实信用原则与九鼎公司签订房屋预定合同并支付购房款，后因九鼎公司的原因致使合同不能履行，焦宏刚签订合同时不存在意思表示不真实，一审法院适用合同法九十四条判决解除合同合法有效。综上，请求二审法院驳回九鼎公司的上诉。焦宏刚向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋预定合同；2、判令九鼎公司退还焦宏刚购房款1450513元，并支付利息348123元（利息按银行同期贷款利率，从2017年3月23日计算至起诉之日）；3、判令九鼎公司赔偿焦宏刚损失1450513元；4、本案的诉讼费用由九鼎公司承担。一审法院认定事实如下：2017年3月23日，焦宏刚（买受人、乙方）与九鼎公司（出卖人、甲方）签订了《房屋预定合同》，约定：乙方认购甲方销售的位于洛阳市××区××路××楼××单元××室，建筑面积为205.68平方米，优惠后总房款金额为1645440元，乙方交付人民币3万元作为定金，并同意在签订本合同后7日内到甲方售房中心与甲方签订《商品房预售合同》及补充协议。逾期未办理者，视为自动放弃，甲方不退还定金并有权处理乙方所选商品房而不另行通知，若乙方放弃认购商品房，甲方不退还定金；乙方选择按揭贷款即预定合同签订后7日内付清首期房款，按揭贷款按银行或公积金现行相关政策执行；签订本合同后，在约定的期限内，甲方不得将乙方所认购的商品房另售他人，否则，乙方有权要求甲方双倍返还定金。当日，焦宏刚向九鼎公司交纳首付款495000元、立体车位款105000元。2017年4月，焦宏刚以九鼎公司为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，主张：“2017年3月，原被告协商一致，原告购买被告开发的九鼎中和湾小区5-1-1601号房产，房屋单价8000元，总价1648000元。同时原告分一次向被告支付了房款600000元，合同签订后，被告没有按照约定交房，原告多次催要无果，后经原告查询得知，该房已经被被告另外出售给田亚平”，故起诉要求确认双方房屋买卖合同解除并请求判令九鼎公司返还其已付房款600000元，同时向其支付赔偿金600000元。该案件审理中，焦宏刚（乙方、买受人）与九鼎公司（甲方、出卖人）于2017年5月10日自行达成《房屋买卖和解协议》，约定：甲乙双方同意按照双方于2017年3月份签订《房屋预定合同》的条件签订《商品房预售合同》及补充协议；甲方愿意给予乙方一年物业服务费的优惠；乙方需在2017年5月16日前到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》及补充协议，甲方应于银行贷款放到公司账户上之后，将符合《商品房买卖合同》交房条件的房屋交付乙方；乙方需于2017年5月16日前撤回在洛龙区人民法院对甲方的起诉；因乙方个人原因导致该套房屋贷款无法办理，接到甲方通知后，乙方应于两周内缴齐该房屋剩余全部房款；如逾期未办理，甲方有权收回该套房屋，乙方应配合甲方办理退房手续。前述协议签订后，焦宏刚于2017年5月15日向一审法院申请撤诉，该院于当日作出（2017）豫0311民初2209号民事裁定书，裁定：准许焦宏刚撤回起诉。此后，焦宏刚于2017年5月24日通过POS机刷卡又向九鼎公司交纳房款750513元，九鼎公司向焦宏刚出具了金额为750440元的房款收据。2017年7月31日焦宏刚又与九鼎公司签订了《平面车位购买协议》，约定购买位于中和湾小区2号地下停车场114号平面车位，该车位售价205000元。同日，焦宏刚又向九鼎公司交纳车位款100000元。另查明：就案涉房屋，案外人田亚平曾于2011年11月5日与九鼎公司签订《房屋预定合同》。就该合同的履行双方发生纠纷，田亚平、辛晓诚（系田亚平的丈夫）亦向一审法院提起诉讼，请求判令九鼎公司履行《房屋预定合同》，向田亚平、辛晓诚交付案涉房屋（洛阳市××区××路××楼××单元××室）。一审法院经审理后作出（2017）豫0311民初2309号民事判决，田亚平、辛晓诚不服该判决提起上诉，洛阳市中级人民法院经审理后作出（2017）豫03民终5988号民事裁定书发还该院重审。重审中，该院依法通知焦宏刚作为第三人参加诉讼，经审理后作出（2018）豫0311民初343号民事判决，判决：驳回田亚平、辛晓诚的诉讼请求。田亚平、辛晓诚仍不服判决提起上诉。洛阳市中级人民法院经审理后于2019年7月26日作出（2019）豫03民终1999号民事判决书，认定“田亚平与九鼎公司于2011年11月5日签订的《房屋预定合同》约定了田亚平、辛晓诚购买房屋的具体位置、建筑面积和价款、付款方式和违约责任等相关事项，……双方一系列实际履行行为已达成商品房买卖的合意，双方房屋买卖法律关系成立。……九鼎公司在没有解除与田亚平商品房买卖合同的情况下，于2017年3月23日与焦宏刚签订了涉案房屋预定合同，该行为并不影响九鼎公司与田亚平的买卖房屋的法律关系成立”，并判决：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初343号民事判决；二、九鼎公司与田亚平、辛晓诚继续履行2011年11月5日签订的《房屋预定合同》；田亚平、辛晓诚于本判决生效之日起十五日内向九鼎公司交纳房款977559元；九鼎公司于田亚平、辛晓诚履行付款义务后十五日内向田亚平、辛晓诚交付洛阳市××区××路××楼××单元××室房屋。九鼎公司对前述判决不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院经审查后于2019年12月3日作出（2019）豫民申7382号民事裁定书，裁定：驳回九鼎公司的再审申请。本案审理中，就焦宏刚与九鼎公司签订《房屋预定合同》的过程，九鼎公司申请证人赵某出庭作证，证人赵某出庭陈述：“我之前是被告公司的副总经理，现在单位调整了，是洛阳日报社经营管理处的副处长。原告与被告签订合同的过程，我不清楚。今天出庭是为了说明，之前我与原告认识，是朋友关系，他说在网上58同城中介平台看到了案涉房屋的出卖信息，因为我当时还在被告公司任职，对情况比较熟悉，就找到我了解案涉房屋的情况。当时他了解到出卖人田亚平与我公司还没有签订买卖合同，就已经挂在网上卖，怕有问题，就找我了解一下情况，我找到公司负责销售的韩燕了解情况，韩燕说田亚平只付了一部分房款，也没有签订合同，已经违约了，我把这个情况给原告说了，原告说让我和销售对接一下，通过公司把房子卖给他。我介绍原告与公司销售对接上之后，就没有再参与这个事情了，原告找我说这个事情的具体时间我现在记不清了，找我说这个事情和签订合同应该是在同一年。”焦宏刚对证人证言不予认可，并主张其在签订前述《房屋预定合同》前不知道田亚平与九鼎公司之间签订过预定合同，也未在网上看过案涉房屋的销售信息。一审法院认为：焦宏刚与被告九鼎公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同中所涉及的房产即位于洛阳市××区××路××楼××单元××房产，已经法院生效判决由九鼎公司继续履行其与田亚平、辛晓诚于2011年11月5日签订的《房屋预定合同》，九鼎公司应于田亚平、辛晓诚履行付款义务后十五日内向田亚平、辛晓诚交付前述房屋。因此，九鼎公司无法向焦宏刚交付前述房屋，致使焦宏刚与九鼎公司之间签订的前述《房屋预定合同》的合同目的已不能实现，九鼎公司构成根本违约，现焦宏刚起诉要求解除其与九鼎公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定条件，该院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋预定合同解除后，九鼎公司应将收取的购房款返还给焦宏刚。焦宏刚向九鼎公司交付款项的数额合计为1450513元，其中包含有车位款205000元，因双方之间签订有《平面车位购买协议》，其与房屋预定合同是相互独立的协议，焦宏刚未举证证明该车位购买协议存在不能履行的情形，其诉请中亦未主张解除该车位购买协议，因此，九鼎公司就案涉房屋收取的购房款实际应为1245513元（总款项1450513元-车位款205000元），九鼎公司应向焦宏刚返还款项数额为1245513元；另九鼎公司应自其实际收到前述房款之日起（即其中495000元应自2017年3月23日起算，剩余750513元应自2017年5月24日起算）至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向焦宏刚计付资金占用期间的利息，自2019年8月20日起至九鼎公司实际履行之日应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息。焦宏刚主张九鼎公司返还全部款项1450513元并主张自2017年3月23日起计算利息，对其超出前述数额部分的主张，该院不予支持。关于焦宏刚主张九鼎公司按照其已付款项的一倍赔偿其损失1450513元的请求。本案中，九鼎公司主张，焦宏刚与其签订《房屋预定合同》前，已明知案外人田亚平已与九鼎公司签订有《房屋预定合同》。焦宏刚对此不予认可，九鼎公司虽申请证人出庭作证，因证人原为其工作人员，与九鼎公司存在利害关系，九鼎公司亦未能提供其他证据佐证，对九鼎公司的该主张该院不予认定。九鼎公司在未与案外人田亚平合法解除房屋买卖合同关系的情况下又与焦宏刚签订房屋预定合同，亦未举证证明其在签订合同时向焦宏刚明确告知了前述情况，九鼎公司对于案涉《房屋预定合同》不能继续履行存在过错，应承担向焦宏刚赔偿损失的民事责任。另外，2017年3月23日焦宏刚仅向九鼎公司交纳了购房款495000元，2017年4月份焦宏刚曾向该院提起诉讼要求解除案涉的《房屋预定合同》，至此时，焦宏刚已知晓九鼎公司与案外人田亚平之间就案涉房屋存在纠纷，其在该纠纷尚未解决、案涉房屋归属不能确定的情况下，自愿与九鼎公司达成和解、撤回起诉，后又向九鼎公司交纳购房款750513元，焦宏刚对该交易的风险应有预判并承担部分的责任；综合考虑双方的过错程度，该院酌定由九鼎公司按照焦宏刚于2017年3月23日已付房款的一倍即495000元的标准向焦宏刚赔付。对焦宏刚超出部分的诉讼主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除焦宏刚与九鼎公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》；二、九鼎公司应于本判决生效后十日内向焦宏刚返还购房款1245513元并支付利息，其中购房款495000元的利息自2017年3月23日起算，剩余购房款750513元的利息自2017年5月24日起算，截至2019年8月19日期间利息均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至九鼎公司实际履行之日，利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。三、九鼎公司应于本判决生效后十日内向焦宏刚赔偿损失495000元。四、驳回焦宏刚的其他诉讼请求。如九鼎公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32894元，由焦宏刚承担13158元，由九鼎公司承担19736元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，焦宏刚与九鼎公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。但该合同中所涉及的房产即位于洛阳市××区××路××楼××单元××房产，已经法院生效判决由九鼎公司继续履行其与案外人田亚平、辛晓诚于2011年11月5日签订的《房屋预定合同》，因此，九鼎公司无法向焦宏刚交付前述房屋，致使焦宏刚与九鼎公司之间签订的《房屋预定合同》的合同目的已不能实现，九鼎公司构成根本违约，焦宏刚起诉要求解除其与九鼎公司于2017年3月23日签订的《房屋预定合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定条件，一审法院判决解除该《房屋预定合同》并无不当。案涉房屋预定合同解除后，九鼎公司应将收取的购房款返还给焦宏刚。关于焦宏刚主张九鼎公司按照其已付款项的一倍赔偿其损失的上诉请求，九鼎公司在未与案外人田亚平合法解除房屋买卖合同关系的情况下又与焦宏刚签订《房屋预定合同》，亦未举证证明其在签订合同时向焦宏刚明确告知了前述情况，九鼎公司对于案涉《房屋预定合同》不能继续履行存在过错，应承担向焦宏刚赔偿损失的民事责任。2017年3月23日焦宏刚向九鼎公司交纳了购房款495000元，2017年4月份焦宏刚曾向一审法院提起诉讼要求解除案涉的《房屋预定合同》，至此时，焦宏刚已知晓九鼎公司与案外人田亚平之间就案涉房屋存在纠纷，其在该纠纷尚未解决、案涉房屋归属不能确定的情况下，自愿与九鼎公司达成和解、撤回起诉，后又向九鼎公司交纳购房款750513元，焦宏刚对此时的交易风险应有预判并应承担部分的责任，一审法院综合考虑双方的过错程度，酌定由九鼎公司按照焦宏刚于2017年3月23日已付房款的一倍即495000元的标准向焦宏刚赔付，剩余750513元应自2017年5月24日起算至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向焦宏刚计付资金占用期间的利息，一审判决并无不当。关于焦宏刚向九鼎公司交付款项的数额合计为1450513元，其中包含有车位款205000元，因双方之间签订有《平面车位购买协议》，其与房屋预定合同是相互独立的协议，其诉请中亦未主张解除该车位购买协议，因此，该车位款问题焦宏刚应另行解决。焦宏刚的上诉请求本院不予支持。综上所述，焦宏刚、九鼎公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23970元，由焦宏刚负担15245元，由洛阳九鼎房地产有限公司负担8725元。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月九日书记员  张丽梅