吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初2533号 原告：长岭县通远房地产开发有限公司。住所地：吉林省松原市长岭县。 法定代表人：柴东军，该公司董事长。 被告：于洪德（曾用名于洪义），男，1966年1月22日出生，汉族，工人，住长岭县。 原告长岭县通远房地产开发有限公司（以下简通远公司）与被告于洪德合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通远公司的法定代表人柴东军及被告于洪德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通远公司诉称，2016年6月27日与于洪德签订了《拆迁协议》，约定对于洪德位于长岭县澳亿宾馆西侧占地137.5平方米的房产进行拆迁，拆迁款项已先期给付定金10万元，余额待正式拆迁后再行支付并签订正式协议。2020年因长岭县政府组织拆迁，遂叫停了通远公司开发的工程项目，现因双方签订的《拆迁协议》因政府原因无法履行，因此向于洪德要求返还定金10万元。通远公司认为，于洪德的行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。通远公司认为政府的行为属于不可抗力，因不可抗力导致合同无法履行应予解除，且于洪德在没和通远公司解除合同的前提下，已经和政府签订新的合同。因此，通远公司向本院提起诉讼，请求：一、解除双方签订的《拆迁协议》，二、于洪德向通远公司双倍返还定金共计20万元，三、于洪德支付定金10万元的占用利息，利息自2016年6月27日起至实际偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，四、要求于洪德支付案件诉讼费用。 于洪德辩称，其与李晓鹏签订合同，不是与通远公司签订的合同，不同意解除合同。10万元的定金是李晓鹏给的，与通远公司没有关系，因此不同意双倍返还定金也不同意支付利息。李晓鹏是在2016年开发的，2017年在我的住处贴的拆迁公告，是李晓鹏没有能力继续开发，不是不可抗力。李晓鹏在2016年6月27号给我10万元定金，当时（还有附加协议）约定2016年8月20号之前给我剩余部分，但是李晓鹏没有给余款。通远公司的法定代表人柴东军打过两次电话，要这10万元钱，但是我没有同意。我认为自己并没有违约，而且签订《拆迁协议》后房屋被占据四年之久，造成了相当大的损失。因此，不同意通远公司提出的诉讼请求。 经审理查明，通远公司原法定代表人李晓鹏于2016年6月27日与于洪德签订《拆迁协议》，该协议约定乙方（于洪德）将位于澳亿宾馆西侧土地500平方米，房屋137.5平方米，房产证名为于洪义（于洪德）院落作价壹佰万元，先期支付壹拾万元，余额等具体拆迁时付款，正规合同等拆迁时一并签订。该协议签订当日，于洪德收到10万元并出具一张收据，该收据内容为人民币壹拾万元正（整），￥100，000.00元，上款系澳亿宾馆西侧房屋拆迁定金。《拆迁协议》签订后，于洪德称其于当晚将带回的《拆迁协议》合同打印内容的下方空白处手写附加协议：（1）到2016年8月20日余额没有付款乙方有权另行处理房屋，先期付款10万元作费（废）。（2）回迁楼在100平方米10楼以上，前楼。（3）全款付清后给予房照并签正规合同。 另查明，于洪德曾用名于洪义，其于长岭县岭城路南新居街西有一处住宅，房产证号为长房权证长岭县长岭镇字第20130804号，共有权人为徐兰，房屋土地使用权证号为长国用（2005）第053246号。2017年8月长岭县人民政府将种子公司西墙（PG201708）范围内的地段纳入棚户区改造，并于2020年1月15日作出长政发[2020]3号文件，即长岭县人民政府关于种子公司西墙（PG201708）棚户区改造项目国有土地上房屋进行依法征收的决定。2020年5月29日于洪德及其家庭成员与长岭县住房和城乡建设局签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》。 再查明，李晓鹏于2016年6月20日至2017年5月8日期间担任通远公司的法定代表人。柴东军于2019年7月18日变更为通远公司法定代表人。李晓鹏于2017年6月5日任吉林省吉松岭房地产开发有限公司（以下简称吉松岭公司）执行董事兼经理，并任该公司法定代表人，该公司于2019年2月18日被注销。李晓鹏于2018年5月17日任吉林省中石房地产开发有限公司（以下简称中石公司）执行董事兼总经理，并任该公司法定代表人。 上记事实，有原、被告及原、被告提供的《拆迁协议》、定金收据、银行储蓄凭证、《国有土地上房屋征收补偿协议书》、长政发[2020]3号文件、房产证、土地使用权及李晓鹏的询问笔录等证据材料在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同如果没有法律规定的无效原因，自成立时生效。对于成立有效的合同，双方可以协议解除或者由享有解除权的一方当事人依法单方解除。对于本案涉及的问题，作如下评析： 一、原告主体是否适格 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，于洪德称自己与李晓鹏签订合同，属于个人行为，且李晓鹏当时是吉松岭公司和中石公司的法定代表人，与通远公司没有任何关系，通远公司无权起诉自己。对此，本院认为，尽管于洪德提供的《拆迁协议》仅有李晓鹏签字，没有公章。但房地产开发也绝非个人事项，需要有资质的公司进行开发。根据李晓鹏担任通远公司、吉松岭公司及中石公司法定代表人的任职时间以及李晓鹏询问笔录认可的情形来看，李晓鹏当时是以通远公司的名义与于洪德签订的合同。因此，通远公司作为原告起诉，主体适格，符合法律规定。 二、本案涉及的《拆迁协议》具体内容是什么，该协议是否合法有效 《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，通远公司及于洪德各执一份《拆迁协议》，两份合同不同之处在于通远公司提供的版本没有“附加条款”的手写部分内容，同时还盖有通远公司公章。本院在询问李晓鹏时，李晓鹏认可加盖公章（没有手写附加条款）的《拆迁协议》是准确的，有手写附加条款的《拆迁协议》没有印象，且该手写部分非本人书写，没有答应于洪德附加条款的内容。于洪德在庭审中自认手写部分的附加条款系自己签订合同后自行书写，虽然于洪德提供了录音等证据，但不能完全证明当时协商内容和附加条款一致。因此，本院据此确认《拆迁协议》的合同内容为：“乙方（于洪德）将位于澳亿宾馆西侧土地500平方米，房屋137.5平方米，房产证名为于洪义（于洪德）院落作价壹佰万元，先期支付壹拾万元，余额等具体拆迁时付款，正规合同等拆迁时一并签订”。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，通远公司与于洪德签订合同的目的是为了以后的房地产开发和拆迁补偿，尽管双方签订的合同名为《拆迁协议》，但纵观合同的具体内容，其并非真正意义上的“拆迁”，而是为了将来的拆迁而签订的预约合同，于洪德将其国有土地上的房屋和土地使用权转让他人也并非法律绝对禁止。因此，通远公司与于洪德签订的合同合法有效。 三、原、被告双方签订的合同是否应当解除及如何处理案涉定金 合同的解除主要包括《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协议解除，还包括第九十四条规定的法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方没有协议解除的情形。双方在《拆迁协议》签订后房屋也一直没有拆迁，尽管于洪德与长岭县住房和城乡建设局签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，但该行为系政府履行公共职能的具体形式，于洪德并不存在违约行为。通远公司主张政府拆迁补偿的行为系不可抗力，对此，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，例如地震、海啸等自然现象，还包括政府干预、战争等社会现象。本案所涉房屋及土地纳入棚改项目是在2017年8月，双方签订合同时间为2016年6月27日。我国于2011年1月19日公布了《国有土地上房屋的征收与补偿条例》，该条例明确规定了征收的主体、征收程序与征收补偿范围等内容，尽管协议签订的当时长岭县盛行拆迁的市场化运行，但当时也绝非是通远公司所述“和政府打个招呼就可以开发”的情形，当时的拆迁征收工作也是在政府棚改或者征收项目立项后，再引入有资质的房地产开发公司进行开发。通远公司与于洪德在签订《拆迁协议》时的目的即为房地产开发和征收（拆迁）补偿，通远公司明知政府尚未立项也无中标通知或者政府授权即和他人签订《拆迁协议》；于洪德明知当时政府没有征收拆迁公告，甚至连合同相对人都没有明确的情形下即签订《拆迁协议》。因此，本院认为，政府行为本身系不可抗力，但双方在合同签订过程中均存在过错，在本案特定情况下，双方本应预见后果，也完全可以避免合同陷入僵局的尴尬境地，即在本案特定的情形下，政府征收补偿行为对于双方而言并非绝对的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据本条规定，可以得知合同的解除除了本法第九十三条的协议解除和第九十四条规定的法定解除，还应当包括当合同陷入僵局时当事人在法律上或者事实上不能履行，当事人可以要求解除合同等情形。本案所涉合同无法履行，应当解除，避免已陷入僵局的合同对双方造成不必要的束缚。因此，对于通远公司主张解除合同的诉求，本院予以支持。合同解除后，对于定金如何处理？《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。本案中，通远公司与于洪德签订的《拆迁协议》并非合同法分则中规定的典型合同，因此，本院依据合同法总则及分则、其他法律中类似的规定对其予以处理。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本院参照以上类似法律规定，在不可抗力、意外事件以及因不可归责于当事人双方的事由出现导致合同解除时，定金应当予以返还。本案中，通远公司与于洪德签订的《拆迁协议》在法律上陷入履行不能的境地，应当解除。对于签订合同的解除，双方均存在过错，本院酌定双方平均承担相应的责任。因此，于洪德应返还通远公司5万元定金。对于通远公司要求于洪德承担10万元定金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。至于于洪德提出给自己造成损失的主张，可另案处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第九十四条、一百一十条、第一百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、原告长岭县通远房地产开发有限公司与被告于洪德（于洪义）于2016年6月27日签订的《拆迁协议》于本判决生效之日解除。 二、被告于洪德返还原告长岭县通远房地产开发有限公司定金5万元，此款限本判决生效之日给付。 三、驳回原告长岭县通远房地产开发有限公司其他诉讼请求。 被告于洪德如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元，由被告于洪德负担262.5元，由原告长岭县通远房地产开发有限公司负担262.5元；剩余3775元，由本院退还给原告长岭县通远房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  赵瑞 二〇二〇年十月二十七日 书记员  李晏