江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初13731号原告（反诉被告）：张家港市亿红商业经营管理有限公司，住所地张家港市塘桥镇妙桥中路**。法定代表人：王建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾远圆，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：韩邦，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：严士前，男，1985年10月19日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：沈雪春，常熟市白茆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：翁文元，常熟市白茆法律服务所法律工作者。原告张家港市亿红商业经营管理有限公司（以下简称亿红公司）与被告严士前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案，并于2019年6月21日作出（2019）苏0582民初4199号民事判决书。严士前向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，2019年9月18日江苏省苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终7967号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）苏0582民初4199号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年10月23日立案，另行组成合议庭进行审理。严士前向本院提出反诉，与本诉合并审理。本案于2019年12月9日、2020年8月26日公开开庭进行审理。本诉原告亿红公司委托诉讼代理人韩邦、本诉被告严士前两次开庭到庭参加诉讼，亿红公司委托诉讼代理人顾远圆、严士前的委托诉讼代理人沈雪春第一次开庭到庭参加诉讼，严士前的委托诉讼代理人翁文元第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿红公司向本院提出诉讼请求：要求严士前支付2018年10月1日至2019年9月30日年度租金及物业管理费等费用共计166584.44元；本案诉讼费用由被告承担。审理中亿红公司变更诉讼请求：要求严士前承担至涉案商铺再次出租之日前的租金作为提前解除租赁合同的赔偿，租金按原租赁合同约定163248.44元/年；要求严士前将涉案商铺恢复原样，办理退房交接并承担涉案商铺至再次出租之日前的商铺占用费，占用费按原合同约定租金计算163248.44元/年。庭审中，亿红公司明确其诉讼请求为：1、要求严士前支付自2018年10月1日至实际返还租赁物之日止的租金及损失，租金标准为163248.44元/年;2、要求严士前按照《工程造价咨询报告书》中载明的工程量及施工标准，将案涉房屋返还原状；案件受理费由严士前承担。事实与理由：我公司将位于张家港市两间房屋出租给严士前使用，双方于2017年7月1日签订租赁合同，租期5年，租金为163248元/年，支付方式为一年一付。截止2019年3月25日，严士前仍未将租金按约定汇入我司账户。为此向法院起诉。严士前答辩并提出反诉请求：亿红公司返还租房押金28000元；反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：亿红公司诉状所称不属实。双方于2017年6月15日签订租赁合同，本人于2017年10月7日缴纳了房租及水电费等172765.37元，同时缴纳租房押金28000元。合同订立后本人进行了装修，花费10多万元。由于生意不好，本人于2018年10月底关闭租赁房屋，将钥匙交给房东，未再经营，双方租赁合同终止，本人无需再支付租金。本人在租赁期间对房屋的正常使用是不可避免的，除非房屋的主体结构产生了变更才需要恢复原状。亿红公司应返还押金。反诉被告亿红公司辩称：我公司的确收取严士前押金28000元，不同意返还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：张家港市塘桥镇妙桥中路金运通花园5号楼蒋家南路58号房屋产权人为金烨，张家港市塘桥镇妙桥中路金运通花园5号楼蒋家南路60号产权人为陆龙飞、王颖柯。2017年5、6月，金烨、陆龙飞、王颖柯均与亿红公司签订《委托经营管理合同》，委托亿红公司出租案涉房屋。2017年7月1日，亿红公司（甲方）与严士前（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于张家港市房屋出租给乙方使用，合同约定：“第二条租赁期限。租赁期从2017年10月1日起至2025年9月30日，共计5年。第三条：租赁保证金：定金为28000元，在合同签订之日一次性支付，其中28000元作为租赁保证金。第四条：租金价格与租金交付时间与其他费用。……年租金163248.44元，从承租之日起每三年递增5%，支付方式为年度支付，在进场装修前一个月支付第一次租金，在上一期租金到期前30日预付下一期租金；租期内产生的水费、电费、物业管理费由乙方承担。第五条：租赁期间的商铺修缮和装修。二、……租赁期满后，装修物的权属处理，双方商定：（1）租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。（2）租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。第七条：违约责任。……3、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同”。合同签订后，严士前开始使用租赁房屋，并将两间门面房之间的隔墙拆除；2017年5月10日，亿红公司出具收据，收到严士前租房定金28000元，2017年7月10日，亿红公司出具收据，收到严士前第一期租金163302.46元、装修保证金5000元、物业费2611.87元、装修服务费120.92元、垃圾清运费604.6元、消防改造水费400元、公共能耗保证金725.52元。目前案涉房屋处于空关状态。双方对合同效力无争议，确认严士前已支付2018年9月30日之前的租金。本案争议焦点在于租赁合同有无解除：严士前主张租赁合同已于2018年10月28日协商解除。原审中，严士前陈述其2018年10月底将案涉房屋关闭并将钥匙交给亿红公司职员吕丽，双方已达成提前解除租赁合同的合意。本案庭审中，严士前陈述租赁案涉房屋用于开设果优水果店，2018年10月28日其将一把房屋钥匙交还亿红公司，另一把由其掌握，该水果店至2018年11月16日彻底搬空。亿红公司主张严士前未依照《商业房屋租赁合同》第七条第三款约定履行解除（终止）合同的书面通知手续，故租赁合同仍在履行中。庭审中，亿红公司陈述2019年1月底、2月初发现案涉房屋是空关的，因为原来案涉房屋的门是开着的，经常有人去大小便，所以物业公司在2019年1月底、2月初告知亿红公司后，把门锁上了，年后物业公司在通知亿红公司后把锁打开。双方对以下证据无争议：2018年8月6日，严士前通过微信联系亿红公司职员吕丽，表示自己亏本，希望能转让房屋。对方回复：“房东一分钱都不同意让”，但如果严士前继续租，可以按八个月的房租来付；如果严士前不租，押金不能退。2018年10月吕丽催促严士前交纳租金，如果不交房东可以让他走。期间，吕丽告知严士前将与房东的微信聊天记录保存好，以证实房东曾与严士前商谈过房租，同时劝严士前再考虑一下，不要急着搬，当然也可以选择搬。2019年2月28日严士前在与吕丽的通话中说“我们搬之前提前跟你说好了。我们……”。吕丽确认其知晓严士前已搬走，但不能确定是严士前自己搬走的还是房东让严士前搬走的，其表示现在房东在起诉亿红公司，亿红公司会追究严士前的责任；同时提出严士前没有提出过解除合同，没有办手续，没有将房屋恢复原状。严士前则表示是房东通知其搬走的，其可以立刻与亿红公司办理解除合同手续，但不同意将案涉房屋恢复原状。本院向亿红公司进行释明，告知其本院认为租赁合同已终止，询问其是否变更诉讼请求。亿红公司遂变更诉讼请求。严士前对亿红公司主张的租金标准无异议，但认为目前案涉房屋周围商业气氛惨淡，大部分店面空关，租金还不到原来的一半，按照原来的租金计算没有依据。本院委托苏州华星工程造价咨询有限公司（以下简称华星公司）对案涉房屋恢复原状的工程造价进行鉴定。该公司出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为：恢复原状所需造价38450.70元。亿红公司对鉴定意见无异议。严士前提交书面质证意见：一、对评估公司资质无异议。二、1、第6页中的社会保险费、住房公积金、环境保护税、税金总额1180.19元与第12页项目重合；第19页社会保险费等项目进行第三次计算；2、第7页第一项钢梁及钢铁废料残值抵扣人工费等。鉴定意见中没有计算单位及金额，该项被遗漏；3、第9页项目编码011701003001-02-03将砌墙脚手架、抹灰脚手架、批白水泥脚手架分开计算显然不当；4、第13页材料序号16-17-18-19-20-21项目与上述脚手架本是联成一个整体，不可以分开计算；5、对第15页项目序号18-19-20装饰灯、接线盒不认可。案涉房屋内没有装饰灯；6、对第17页序号7，编码031302008001临时设施58.56元不予认可；7、第21页序号55，编码CL-D00048消防用水的计算显然超出用量，存在虚高估算。华星公司对此作出以下回复：1、关于社会保险费、住房公积金、环境保护税、税金有三个地方出现，是因为鉴定造价分为拆除项目、恢复新建、水电改造三个分项，三个地方出现对应三个分项，不重复。2、有关拆除阁楼钢梁及楼梯废料残值抵扣人工，是指废料残值抵扣人工后单价为0，合计为0。打印文档出现空白是工程计价软件的原因，不影响结果。3、关于脚手架，砌墙脚手架只包含砌墙及一个面的粉刷脚手架，另一个面的粉刷脚手架另行计算，批白水泥脚手架是指原墙面部分要求墙面恢复成之前的白色墙面需要用的脚手架。三项脚手架分别对应三个需要脚手架的项目，不重复。4、对第二条第4点，只是列出前面项目计算时所用的材料价格，没有再重复计入总价。5、装饰灯只是项目名称，项目特征里明确是安全出口灯、应急壁灯、接线盒，都是原设计就有的，没有增加原来没有的项目。6、对第二条第6点，是指为完成该项目所必要的有关费用。7、消防放水不只是用水，还包含人工等。严士前坚持其异议，但未提供证据。本院认为：亿红公司与严士前签订的租赁合同有效。承租人在合同期限内无合法理由单方拒绝继续履行合同的，构成违约。即便《合同法》及双方签订的合同未赋予违约方单方解除合同的权利，但在合同已经不可能继续履行的前提下，法院应认定合同已提前终止。严士前搬离案涉房屋，并不立即产生合同终止的法律效果，还应给予亿红公司沟通督促严士前继续履行合同的机会，沟通督促期限以不超过三个月为宜。严士前在原审中陈述的搬离案涉房屋时间与本案庭审中的陈述不一，违背诚实信用原则，且其作为主张法律关系变更、消灭的一方，应对搬离时间承担举证证明责任。严士前未能就此提供证据，本院认定严士前搬离案涉房屋的时间不早于2018年11月底；2019年2月28日通话录音证实严士前于此时再次明确表示其不同意继续履行合同，亿红公司沟通督促期限于此时届满，即租赁合同于2019年2月28日终止。严士前应支付亿红公司2019年10月1日至2019年2月28日租金68020.18元。严士前违约导致合同事实上终止，必然给亿红公司造成租金损失；但亿红公司虽为守约方，亦有防止损失扩大的义务。2019年2月28日通话中严士前明确表示其不同意将案涉房屋恢复原状，且本院就双方合同已终止的法律事实向亿红公司作出释明。为防止损失扩大，亿红公司应及时自行将案涉房屋恢复原状以便再次出租。亿红公司未采取任何措施，导致损失扩大，亦应承担一定责任。本院根据合同的剩余期限及双方各自的过错程度，酌情认定严士前应向亿红公司赔偿三个月租金的损失40812.11元。目前案涉房屋仍处于空关状态，为减少损失的继续产生，宜由亿红公司自行将租赁物恢复原状，所需费用由严士前承担。严士前对鉴定意见持有异议，但在鉴定部门对其异议作出答复后，严士前未提供证据佐证，也未申请鉴定人员出庭。对鉴定意见，本院予以采信。严士前应支付亿红公司恢复原状所需费用38450.70元。双方合同已终止，亿红公司应返还严士前租房保证金28000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、被告严士前支付原告张家港市亿红商业经营管理有限公司租金68020.18元，赔偿原告张家港市亿红商业经营管理有限公司租金损失40812.11元，承担恢复原状费用38450.70元，合计147282.99元。二、反诉被告张家港市亿红商业经营管理有限公司返还反诉原告严士前租房保证金28000元。前述第一、二款合计，严士前尚应支付张家港市亿红商业经营管理有限公司119282.99元。三、驳回原告张家港市亿红商业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，由张家港市亿红商业经营管理有限公司承担332元，由严士前承担3300元，反诉案件受理费500元，由张家港市亿红商业经营管理有限公司承担。鉴定费5000元，由严士前承担。当事人应承担的部分限于本判决生效之日起10日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见缴费通知单）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  张知悦人民陪审员  倪晓君人民陪审员  孙 磊二〇二〇年十月十日书 记 员  黄 蓓