甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初7845号原告：武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称致力万嘉公司）。法定代表人：蔡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，中专文化，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：王某，甘肃汇平律师事务所律师。被告：张某，住甘肃省武威市。原告致力万嘉公司与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告致力万嘉公司的委托诉讼代理人赵某、王某与被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。致力万嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2019年4月1日起至2020年3月31日期间的商铺租赁费209068元、市场综合管理费108452元，共计317520元；2、请求依法判令被告支付原告2020年4月1日起至2021年3月31日期间的商铺租赁费300647元、市场综合管理费111572元，共计412219元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金72077元。事实与理由：原、被告于2019年11月签订商铺租赁合同一份，约定由被告承租原告经营的位于武威市××区商铺，建筑面积1300.38㎡,租赁期限为2019年4月1日起至2020年3月31日止，合同期内被告需向原告支付市场综合管理费，市场综合管理费以一年为一个计费期，在每个计费期结束前15日内缴纳下一个计费期的市场综合管理费。期间，被告欠交2019年4月1日至今的租金、市场综合管理费。经原告多次催要，被告出具分期还款协议书，被告承诺分六期付清2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金234068元、市场综合管理费108452元，共342520元，最后一期为2019年11月30日，逾期按银行贷款利率的4倍承担违约金。但租赁合同期限届满后，被告仍占用该租赁商铺，并拒绝交纳相应的租金和市场综合管理费。期间，原告多次向被告索要无果，遂提起诉讼。张某辩称，拖欠致力万嘉公司2019年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费用属实;但2020年4月1日起的租金、物业费、暖气费等费用我不予认可，因为现在我已无力继续经营涉诉商铺，后续的租赁费用未实际发生，暖气我尚未使用，原告现在主张我不予认可，而且原告未免除新冠疫情影响期间两个月的租赁费用。原告拒绝收取我交纳的电费，导致我经营的店铺一直无电无法正常营业，所以应扣除断电期间的租赁费用。另外，我在2016年租赁房屋时向原告交纳了租赁押金100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、致力万嘉公司出示商铺租赁合同两份、承诺书一份，证明目的：(1).证明张某承租致力万嘉公司经营的位于万嘉国际广场××栋商铺，总建筑面积为1300.38㎡，租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止的事实；(2).证明租金为234068元（15元/月/㎡），市场综合管理费为6.95元/月/㎡的事实；(3).原、被告双方约定违约金以应付款项每日千分之五计付的事实。张某对致力万嘉公司出示该组证据的真实性和证明目的均无异议。2、致力万嘉公司出示分期还款协议书一份、收款收据两份，证明：（1）、被告于2019年11月交纳租金25000元的事实；（2）、原被告双方经过友好协商，2019年需缴纳租金234068元、市场综合管理费108452元，共计342520元，分六期履行，逾期付款按银行贷款利率的4倍承担违约金。张某对致力万嘉公司出示的该组证据的真实性和证明目的均无异议。3、致力万嘉公司出示催收通知、短信截图各一份，证明原告多次向被告催收上述欠款未果，被告的行为已构成违约的事实。张某对原告出示的该组证据的真实性和证明目的均无异议。4、致力万嘉公司出示公告照片两张、租金价格公示表两份、微信截图一份，证明原告于2020年4月就市场内的租金和市场综合管理费进行调整，被告承租商铺所在区域内的租金由15元/月/㎡调整为19元/月/㎡，市场综合管理费由6.95元/月/㎡调整为7.15元/月/㎡，原告进行公告并通知被告的事实。张某对原告出示的该组证据有异议，认为这仅仅就是份公告，我从未见过该公示表，原告也未通知我，故不予认可。5、庭审结束后，按照本院要求致力万嘉公司在限期内补交了收款收据一份，证明收取张某100000元是经营保证金的事实。经质证，张某对致力万嘉公司出示的该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，致力万嘉公司出示的上述第1、2、3、5组证据客观、真实,与本案具有关联性，证据之间相互印证，形成了完整的证据链条，故本院对致力万嘉公司提交的上述第1、2、3、5组证据的证据效力予以确认；第4组证据因不符合证据的合法性，本院不予确认证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年12月16日，致力万嘉公司作为出租方与张某建立了商铺租赁合同关系，到2019年3月31日期满双方未续签书面租赁合同，但形成事实上的租赁合同关系，张某仍继续租用致力万嘉公司位于万嘉国际广场××栋商铺。2019年4月29日，致力万嘉公司与张某达成“分期还款协议”，约定张某租赁致力万嘉公司的涉诉商铺需交纳租金234068元、市场综合管理费108452元，共计342520元，分六期交纳，逾期付款按银行当期利率的4倍进行赔偿。2019年11月23日，致力万嘉公司作为甲方（出租方）与乙方张某（承租方）签订商铺租赁合同，由张某租赁致力万嘉公司位于万嘉国际广场××栋商铺、总建筑面积1300.38㎡用于经营品牌双虎家私。该合同约定：“1、合同期为2019年4月1日至2020年3月31日止，总租金为234068元，市场租金及市场综合管理费以一年为一个计费期，租金计算标准为15元/月/㎡，市场综合管理费（包括但不限于物业管理费、代收采暖费、公摊水费等）收费标准为6.95元/月/㎡；首期市场综合管理费应于商铺交付之日支付，除首期市场综合管理费外，乙方应在每个计费期结束前30日内向甲方交纳下一个计费期的市场综合管理费，如果乙方拖延支付应付的市场综合管理费超过15日，甲方有权暂停该商铺的一切物业服务，因此产生的后果由乙方承担。2、租赁期限内，乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以应付款项或费用金额每日千分之五计算。3、双方权利义务约定，甲方有权在本合同期满之日起收回乙方所承租的商铺；合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用；本合同期满，乙方享有优先承租权，须在租期届满六十日前与甲方另行达成书面续租协议，未按时达成续租协议的，甲方有权无偿收回商铺，另行出租。4、违约责任……”等。合同签订后，双方履行至2020年3月31日租赁期限届满后，张某仍占用涉诉商铺，并拒绝与致力万嘉公司签订书面租赁合同。因张某仅于2019年11月19日向致力万嘉公司交纳租金15000元、又于2019年11月24日向致力万嘉公司交纳租金10000元,故致力万嘉公司分别于2019年6月12日及2019年11月23日向张某催缴商铺租金及市场综合管理费，但张某未能及时交纳。万嘉公司于2020年6月28日向张某发送短信,内容为“您租赁的铺位号为××栋,此商铺租赁合同期为2019年4月1日至2020年3月31日,现已逾期。根据商铺租赁合同为保证双方权益，请您在2020年7月1日至15号楼2层市场管理部缴纳租金及综合管理费欠款，如未办理，由此所造成的一切后果由您个人承担”，因张某未按时交纳租赁费用，万嘉公司遂以张某拖欠2019年4月1日起至2021年3月31日期间的商铺租赁费、市场综合管理费为由，向本院提起诉讼。另查明：1、致力万嘉公司于2019年11月23日收取张某100000元的经营保证金;2、张某于2020年9月5日向致力万嘉公司腾退移交了所租商铺,从2020年4月1日起至2020年9月5日,共计逾期迟延移交商铺155天;3、因发生新冠疫情，万嘉国际广场于2020年1月24日停止营业，至2020年2月27日恢复经营。本院认为，致力万嘉公司与张某订立的租赁合同主体平等，权利义务明确，除约定的违约金过高外其余内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。合同履行期满后双方未续签书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，直至2020年9月5日张某才向致力万嘉公司腾退移交了所租商铺。现致力万嘉公司请求依法判令张某支付2019年4月1日起至2020年3月31日期间的商铺租赁费209068元、市场综合管理费108452元，共计317520元，有事实和法律依据，本院予以支持。致力万嘉公司请求依法判令张某支付2020年4月1日起至2021年3月31日期间的商铺租赁费300647元、市场综合管理费111572元，共计412219元有误。首先，双方在2020年3月31日租赁合同期满后形成不定期租赁关系，张某继续占用涉诉房屋，应按照原合同租金收取标准15元/月/㎡、市场综合管理费（包括但不限于物业管理费、代收采暖费、公摊水费等）收费标准6.95元/月/㎡向致力万嘉公司支付租赁费用，从2020年4月1日起至2020年9月5日腾退移交商铺，张某应向致力万嘉公司交纳租金100779.45元［15元/月/㎡×1300.38㎡×（155÷30）月］、市场综合管理费46694.48元［6.95元/月/㎡×1300.38㎡×（155÷30）月］。其次，因发生新冠疫情属于不可抗力，合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，因万嘉国际广场从2020年1月24日停止营业，至2020年2月27日恢复经营，因新冠疫情影响停业期间的租金21456.27元、市场综合管理费9941.41元，应由双方平均分担较为合适，因此，致力万嘉公司请求张某支付2020年4月1日起至2021年3月31日期间的商铺租赁费应依据本院核定的90051.32元（100779.45-21456.27÷2）、市场综合管理费41723.78元（46694.48-9941.41÷2）由张某向致力万嘉公司支付，合计131775.1元。致力万嘉公司诉请判令张某向原告支付违约金72077元，但未举证证明张某对其造成的损失，且无据证实其主张违约金72077元的合法性，本院不予支持。张某辩称致力万嘉公司诉请2020年4月1日起的租金、物业费等费用不予认可，该辩称无事实和法律依据，本院不予采信。张某辩称致力万嘉公司在2019年4月1日至2020年3月31日期间拒收电费，导致张某经营的店铺一直无电无法正常营业，故应扣除断电期间的租赁费用，因张某未举证证明其辩称主张，故张某的该项辩称主张没有事实依据，本院不予支持。张某辩称应免除新冠疫情影响两个月的租赁费用，因张某自认万嘉国际广场是2020年1月24日停止营业，至2020年2月27日恢复经营，故应以张某自认的新冠疫情影响停业期间为依据，由致力万嘉公司和张某共同分担在此期间的租金和市场综合管理费。张某辩称致力万嘉公司收取其经营保证金100000元应予退还，有事实和法律依据，本院予以支持，应在张某支付给致力万嘉公司的租赁费用中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张某向武威致力万嘉商业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的商铺租赁费209068元、市场综合管理费108452元；二、张某向武威致力万嘉商业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年9月5日期间的商铺租赁费90051.32元、市场综合管理费41723.78元；三、驳回武威致力万嘉商业管理有限公司的其他诉讼请求。以上给付款项，由张某扣除其向武威致力万嘉商业管理有限公司交纳的经营保证金100000元后，剩余案款限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费11820元，减半收取5910元，由武威致力万嘉商业管理有限公司负担3294元、张某负担2616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及诉讼代理人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年十月九日书记员 冯中山