江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初9213号原告：姜训浪，男，汉族，1978年10月7日生，住江西省九江市永修县。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911137814。原告姜训浪诉被告江西满威实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告姜训浪及被告委托代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜训浪诉称：2018年5月24日，原被告签订南昌市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发位于南昌市红谷滩新区，房屋总价为1056807元；被告应在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告未按合同约定交付房屋的，被告按日向原告支付全部房价款的万分之一的违约金。但被告于2020年8月10日才通知交房，逾期223天，被告应承担违约金59724元。因被告拒绝支付违约金。故提起诉讼，请求判令1、被告承担逾期交房违约金23566.8元（计算至2020年8月10日，逾期223天，按总房款1056807元的日万分之一计算）。2、被告承担逾期交房利息36157.27元（按总房款1056807元的贷款利率5.6%计算）。3、本案诉讼费1293元由被告承担。审理中，诉状上的诉请金额59724元包括上述1、2项，原告在审理中放弃第二项对利息的主张。被告江西满威实业有限公司辩称：一、被答辩人主张逾期交房时间至2020年8月10日，应扣减2020年1月24日至2020年3月20日共计57天的新冠疫情期间。诉争房屋于2020年8月5日经验收合格，答辩人书面通知被答辩人于同年8月10日收房，但该房屋实际上在2019年年底就已经实际符合交付条件，只是在走行政审批手续，由于2020年1月爆发新冠疫情，致使审批程序搁置，迟迟未能取得竣工验收备案表。2020年3月20日应急响应级别调整为三级，江西省才逐步开始复工复产，诉争房屋审批程序才继续开展，故该期间违约金应予扣减。二、按每日万分之一计算的违约金过高，应予调减。逾期交房给被答辩人带来的损失仅为房屋租金损失。按同地段同等面积已装修房房屋租金约为1800元计算，折合每平方米每日租金约为0.64元。而按已付房款1056807元的每日万分之一计算逾期交房违约金，折合每平方米每日违约金为1.24元，是同地段房屋租金的2倍。根据合同法解释关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失”的规定，应按实际损失予以调整。答辩人请求法院对诉争房屋自2020年1月1日起至2020年8月10日期间的毛坯标准平均租金进行司法鉴定，确定被答辩人的实际损失。经审理查明：2018年5月24日，原告姜训浪（买受人）与被告江西满威实业有限公司（出卖人）签订南昌市商品房买卖合同，约定1、买受人购买出卖人开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积85.44㎡，总金额1056807元。2、出卖人应当在2019年12月30日前，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。买卖合同签订后，原告按约支付了购房款1056807元，但被告未按约定期限向原告交付房屋。2020年8月5日，被告开发的嘉禾小区5#住宅、商业楼办理了竣工验收备案手续。同年8月8日，被告通知原告于同年8月10日办理房屋交付手续，原告于同年8月10日去收房，后以房屋质量存在问题，至今未办理收房手续。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2018年5月24日商品房买卖合同、购房首付款收据、借款凭证、入伙通知书以及被告提供的短信截图等主要证据予以证明。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告按约支付了购房款，被告逾期交付房屋，依法应承担违约责任。根据合同约定，被告应在2019年12月30日交付房屋，但被告直至2020年8月5日办理房屋验收合格备案手续，并通知原告于8月10日收房，逾期交房时间共计223天，事实清楚。原告要求被告按已付购房款的日万分之一承担截至2020年8月10日逾期交房违约金23566.8元（1056807元×10/000×223天)，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。审理中，被告陈述延期办理房屋验收合格备案手续系因2020年1月24日疫情原因，但买卖合同约定被告须在2019年12月30日交付验收合格的房屋，该时间并非疫情期间。根据合同法关于“当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任”的规定，被告要求扣减疫情期间57天的逾期交房违约金，本院不予采纳。另被告认为逾期交房产生的损失仅为租金损失，缺乏合理性，也没有证据证明。故其要求以同类地段相同房屋的租金为标准确认损失金额并要求司法鉴定，本院不予采纳。审理中，原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额36157.27元，依据诉讼费用交纳办法的规定，退回原告案件受理费703.93元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，判决如下：被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姜训浪逾期交房违约金23566.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告姜训浪预交案件受理费1293元，退回原告703.93元，由被告江西满威实业有限公司承担589.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  谌志松二〇二〇年十月二十六日书 记 员  汪柳芳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《诉讼费用交纳办法》第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。