江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初2766号 原告:刘冬，男，1980年1月5日出生，汉族，住龙江省鹤岗市工农区。 委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。 被告:南京峰晖置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MWOFAOL，住所地南京市江宁开发区苏源大道**九龙湖国际企业B总部园******。 法定代表人：许光华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李德峰，该公司职工。 第三人：中信银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码：91320000834753463E，，住所地南京市中山路** 负责人：陆金根，该银行行长。 原告刘冬与被告南京峰晖置业有限公司（以下简称峰晖公司）第三人中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬的委托诉讼代理人李松蔚，被告峰晖公司委托诉讼代理人李德峰，第三人中信银行股份有限公司南京分行委托诉讼代理人叶春燕、郭宝乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘冬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月15日签订的《南京市商品房预售合同》；2.解除原、被告、第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》；3.被告立即返还原告购房首付款594158元并支付利息（以594158元为基数，自2018年6月5日起，按年利率5%计算至实际给付之日止）；4.被告向第三人给付剩余贷款本金258881.08元（截至2020年9月）；5.被告向原告给付已归还贷款本金及利息合计59589.8元（截至2020年9月）。事实和理由：2018年6月5日，原告与被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买位于江宁区，总价为594158元；被告应于2019年7月30日前向原告交付该商品房，若迟延交付商品房，经原告催告后90日仍未交付的，原告有权解除本合同。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告并未按约交房，并于2019年6月30日发布公告：针对退房客户，返还业主全部已付房款，并将按照年利率5%补偿利息损失，后被告未返还房款，故原告诉至法院，望判如所请。 被告峰晖公司辩称，1.原告请求解除《南京市商品房预售合同》没有事实和法律依据，原告未进行催告，不符合合同约定的解除条件；2.云璟商务中心于2020年4月30日取得竣工验收备案，具备了交付条件，被告于2020年6月9日通知原告等业主房屋将于6月15日集中交付；3.原告要求按照年利率5%计算利息无事实依据，根据被告发布的公告，5%的年利率系针对2019年7月集中办理退房手续的业主，原告不再此列。 第三人中信银行述称，原告还款满一年，同意提前还款，根据法院判决配合协助办理相关事宜。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南京市江宁区云璟商务中心系被告峰晖公司开发建设。 2018年6月15日，原告（乙方）与被告峰晖公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：乙方购买云璟商务中心3幢×××室商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积为37.42平方米，总价为594158元；乙方于2018年6月15日前支付购房款304158元，剩余房款290000元以商业贷款的方式支付；甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方按总房价款的5%向乙方支付违约金；合同经双方签署并交付定金后生效；等等。 合同签订当日，原告向被告给付购房首付款304158元。2019年2月20日，原告刘冬（借款人，甲方）、第三人中信银行（贷款人，乙方）及被告峰晖公司（阶段性保证人，丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：甲方向乙方借款290000元，期限自2019年2月20日至2029年2月20日，年利率为6.67%；甲方同意将以案涉房屋向乙方提供担保，及丙方同意对本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间，向乙方提供连带保证责任担保；等等。原告刘冬（借款人，甲方）、第三人中信银行（贷款人，乙方）及被告峰晖公司（开发商，丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：本合同对应担保的主债权合同为《中信银行个人购房借款合同》；甲方与丙方就案涉房屋签订《南京市商品房预售合同》，甲方同意将案涉房屋抵押给乙方；等等。 前述合同签订当日，第三人中信银行将贷款290000元支付给被告。原告自2019年4月1日起向第三人按期归还贷款，首月还款本息共计3601.32元，此后每月还本息3293.44元，截至2020年9月1日，原告尚欠第三人本金256961.87元。 因不能按合同约定日期交付案涉房屋，被告于2019年6月30日发布《关于南京绿地理想城Ａ区源处理方案的公告》，通知购房人于2019年7月8日至18日期间集中办理退房手续，集中办理结束后，被告将继续在绿地理想城售楼处接受办理，所有退房和不退房业主，需签订对应协议书。 自2019年7月至2020年1月，原告多次通过微信联系被告销售人员，询问案涉房屋交付情况并催告尽快交付；原告与其他购房人共同至被告售楼处催告房屋交付，向政府相关部门反映案涉房屋延迟交付问题并要求解决。 2020年3月20日，原告向被告送达《解除合同通知书》。 2020年4月30日，被告取得了云璟商务中心建筑工程竣工验收备案证明。2020年6月9日，被告向原告发送《交房通知书》，通知原告于6月15日集中办理收房手续。 上述事实有《南京市商品房预售合同》、绿地控股集团有限公司收据、《关于南京绿地理想城Ａ区源处理方案的公告》、《律师函》、《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》发票和记账凭证、银行交易明细、微信聊天记录、录音、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于《南京市商品房预售合同》的解除，本院认为，合同约定案涉房屋交付时间为2019年7月30日，但被告未能按期交付，经原告催告后仍不能交付，致原告的合同目的无法实现，已构成根本违约；原告向被告发送解除合同通知，通知到达时合同解除，符合法律规定，本院予以确认。 关于《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的解除，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；本案原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，《中信银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的合同目的无法实现，应当予以解除。 关于合同的结算和清理，合同解除后原告要求返还购房款304158元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息损失，即违约金，虽然合同约定“甲方（被告）按总房价款的5%支付违约金”，但该约定的标准明显低于原告的实际损失，故本院依法予以调整，确定违约金的计算方法：以304158元为基数，自2018年6月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止。 关于原、被告及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》亦同时解除。对于原告已归还的贷款本金和利息要求被告给付符合法律规定，本院予以支持；对于剩余未还贷款本金及利息（如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利），本院确认应由被告向第三人给付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条规定，判决如下： 一、原告刘冬与被告南京峰晖置业有限公司签订的关于云璟商务中心3幢×××室房屋的《商品房预售合同》解除； 二、原告刘冬与被告南京峰晖置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司签订的关于云璟商务中心3幢×××室房屋的《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》解除； 三、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司返还原告刘冬购房款304158元并支付利息损失（以304158元为基数，自2018年6月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）； 四、本判决生效后三日内，被告南京峰晖置业有限公司给付原告刘冬已归还给第三人中信银行股份有限公司南京分行的贷款本金和利息(以第三人中信银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；被告南京峰晖置业有限公司给付第三人中信银行股份有限公司南京分行原告刘冬尚未归还的贷款本金及利息(如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利；以第三人中信银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、驳回原告刘冬的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9742元，因适用简易程序减半收取4871元，由被告南京峰晖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 胡 腾 云 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 董 洪 文 书 记 员 周森森