河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4741号 上诉人（原审被告）：叶艳丽，女，1981年7月28日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：韩松志，河北紫微星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任志贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张麦茹，女，1968年1月2日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连军梅，女，1969年9月29日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：马文明，河北维民权律师事务所律师。 上诉人叶艳丽因与被上诉人任志贞、张麦茹、连军梅租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人叶艳丽委托诉讼代理人韩松志，被上诉人任志贞、张麦茹、连军梅委托诉讼代理人马文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶艳丽上诉请求：1.撤销原审判决，依法对本案进行改判或发还重审；2.判令三位被上诉人共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误，证据不足。本案的争议焦点是租赁协议是否成立以及该协议未能实际履行是由谁造成的。一审法院在法庭调查过程中没有明确争议焦点，在判决中做出的表述也仅仅是“原告、被告双方在协商租赁房屋的过程中未能达成一致意见，导致双方未能签订房屋租赁合同”，没有对上诉人与被上诉人之间的争议焦点问题作出明确认定和责任划分，而是直接判令上诉人一审败诉，其对本案事实的判定与实际情况严重不符。一审法院在三位被上诉人没有提供证据证明上诉人不履行约定义务的情况下，只依据三被上诉人提供的一张定金收据和部分口头表述便认定协议未履行是由上诉人造成的；而对上诉人提供的房主同意转租证明和被上诉人违反约定的聊天记录截图等证据不予理睬，这是在无视证据的情况下做出的错误判定。因此该裁判严重侵犯了上诉人的合法权益。第二，一审判决适用法律错误。一审判决所依照的法律条文是《合同法》的60条、107条和115条，其中第60条、107条属于普通的、宽泛的规定，而第115条（定金罚则）属于特殊的、明确的规定。具体到本案之中，上诉人与三被上诉人之间的纠纷属于因合同关系而产生的定金纠纷，应当适用第115条的规定。一审法院如果认定三被上诉人违约，那么应当判令驳回被上诉人的诉讼请求；如果其认定上诉人违约，则应判令上诉人双倍返还定金，但最终一审法院的判决是判令上诉人向三位被上诉人返还财产及相应的利息。这与合同法第115条规定完全不符，适用法律明显错误。第三，一审的庭审过程严重违反法定程序。三被上诉人称本案中租赁协议未能实际履行的原因是上诉人无法满足被上诉人的租房条件，那么即便一审法院认为三被上诉人在给付定金、达成口头协议时已经提出了相应的条件，根据《民事诉讼法》第65条第1款的规定，也应当由其提供证据加以证明。但一审法院不仅没有要求三被上诉人提供相应证据，反而要求上诉人提供证据来证明协议未履行是由被上诉人的原因造成的。上诉人在庭审过程中提交了相应的证据来证明被上诉人的条件已经得到了满足，被上诉人口头质证表示不予认可，并没有提供实际的反证，在一审法院未查明证据真实性的情况下，仅以此口头质证就否定了上诉人所提供的证据的证明效力。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，庭审过程违反法定程序，请求撤销原判并改判。 任志贞、张麦茹、连军梅答辩称，第一，根据城市房地产管理法第54条的规定房屋租赁应当提供书面约定价格的条款，上诉人与被上诉人之间没有签订书面的租赁合同，与法律要求的形式条件不符；双方在微信聊天记录中所陈述的内容中没有就租赁标的物期限、价格达成一致，应当视为双方对案涉标的物没有达成合意。第二，如果上诉方认为口头协议已经达成，那么上诉人不能满足被上诉人要求的条件，导致无法签订租赁合同过错责任在上诉人，根据担保法的规定被上诉人要求返还2.5万元定金，一审法院不能超出被上诉人的一审诉讼请求判决。第三，上诉人对其所转租给被上诉人的租赁房屋没有证明其有转租权，证据不足。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 连军梅、张麦茹、任志贞向一审法院起诉请求：1.判令被告返还三原告款项25000元并偿付利息（自起诉时起至偿付清止，按人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月20日，被告给原告出具了一份《收据》，其内容为：收款方式：现金；人民币：25000元；收款事由：房租定金。被告收取原告交纳的定金后，双方未能签订房屋租赁合同，现原告要求被告返还定金25000元，诉至法院。原告称，三原告和被告就承租被告所租赁的光明北大街68号一楼、三楼已经达成初步意向，原告向被告所交纳款项系签约定金，但被告无法满足原告的租房条件，尤其是被告作为转租方，房东的法人代表证明、营业执照及房屋的消防安全证明导致双方所口头约定的租赁协议无法履行，被告应当承担违约责任。被告向本院提交了一份2019年9月16日邯郸市建筑安装总公司出具的证明，其内容为：昊源居饭店（鲁成行、叶艳丽）承租我单位部分房屋，由于市场环境、上座率低等原因导致经营不景气，为盘活经营，确保房租的及时缴纳，经单位研究同意：在租赁期内可以转租、合营。原告对该证明有异议，不予认可。原告称，该公司于2001年12月17日被吊销营业执照，该公司出具的证明是一份无效证明，不能作为有效证据。 一审法院认为，本案原、被告系租赁关系。原告准备承租被告租赁的房屋，并向被告交纳了25000元定金。由于原、被告双方在协商租赁房屋的过程中，未能达成一致意见，导致双方未能签订房屋租赁合同。根据我国《合同法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据双方提交的证据，现被告没有证据证明，双方未签订房屋租赁合同是由原告的原因造成的，原告存在过错。所以，根据上述法律规定，被告应当将收取原告的定金返还给原告。关于原告主张的利息，由于双方未约定利息，原告主张的利息应从原告向本院起诉之日开始起算，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：叶艳丽于本判决生效之日起十日内向任志贞、张麦茹、连军梅返还人民币25000元及利息（该利息自2020年4月8日起至25000元还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取213元，由叶艳丽负担。 本院二审期间，叶艳丽提交如下新证据：证据一，上诉人叶艳丽与被上诉人连军梅、任志贞之间的微信聊天记录截图共11张，证明：上诉人曾主动向被上诉人发送过空白的《租赁合同》模板，被上诉人始终没有否认过承租房屋的意向；被上诉人在给付定金、达成口头协议后由于自身原因拒绝承租房屋，因此租赁协议无法履行由被上诉人造成的，被上诉人无权要求上诉人返还定金；证据二，上诉人叶艳丽与其他租户签订的《租赁协议》及向被上诉人提供的空白《租赁协议》模板，证明：上诉人曾向被上诉人提供过空白的《租赁协议》，被上诉人对协议内容没有异议，后续提出的种种条件只是不想承租而提出的，其目的是想通过严苛的条件迫使上诉人不再出租。并且与被上诉人租房用途一致的其他租户与上诉人签订是同样的《租赁协议》，其中没有类似于被上诉人所要求提供的条件，被上诉人所要求的条件不是导致协议无法履行的原因，而只是被上诉人拒绝承租的托辞；证据三，邯郸市建筑安装总公司的营业执照及其出具的两份证明，证明：邯郸市建筑安装总公司目前处于正常营业的状态，且授权上诉人将所承租的房屋转租或合营；证据四，上诉费缴费证明及委托代理合同，证明：上诉人因与被上诉人之间的诉讼而支出的诉讼费和律师费共计4425元，此费用应由被上诉人承担。任志贞、张麦茹、连军梅发表如下质证意见：对证据一：对聊天记录的真实性无异议，对关联性有异议。其中连军梅的聊天记录不全，一审中我方提交的聊天记录证明上诉人没有满足连军梅的租房条件。任志贞与上诉人的聊天记录中任志贞要求上诉人提供房屋的门牌号、公司的法人身份信息、公司营业执照，但上诉人只提供了划拨土地使用证的图片，没有达到任志贞所要求的条件。任志贞在微信中提到“大家都相中你的房子，只是没有办法办证，实属无奈”。上诉人没有提供三被上诉人办学所需的证明，没有房产证；对证据二：上诉人与其他人签订的租赁协议与本案无关，且无原件无法核实其真实性；对证据三：没有原件予以核实，对事业单位法人证书真实性无异议，但与我方提交的邯郸市建筑安装总公司营业执照被吊销的事实有冲突，其中的法定代表人变更证明与本案无关；对证据四：对票据的真实性无异议，对委托代理合同的真实性无异议，但没有提交律师代理费发票，也没有法律规定对方律师代理费应由另一方支付。 本院二审查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，被上诉人向上诉人支付25000元定金作为双方签订租赁合同的担保，双方未能按照约定签订租赁合同，过错方应当就此承担责任。本案中，上诉人主张其就未能达成租赁合同不存在过错，不应退还定金，上诉人应当提供其作为出租方有权对外出租的证明以及案涉租赁房屋基本相关信息证明，但上诉人未能提供，应当就此承担不利后果。上诉人称案涉租赁房屋能够满足被上诉人租赁目的，由于未能提供充分证据，应当就此承担不利后果。故一审法院认定上诉人无证据证明双方未能签订房屋租赁合同是被上诉人原因造成的并无不当。对上诉人称一审判决认定事实错误的上诉理由，本院不予采信。被上诉人有权根据定金罚则规定请求双倍返还定金，亦可自由处分其权益仅请求返还定金并支付利息，一审法院根据被上诉人仅要求返还定金并支付利息的诉讼请求依法作出判决，适用法律正确。一审法院庭审程序合法，上诉人称一审庭审程序违法，因未能提交证据，本院对此不予采信。 综上所述，叶艳丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人叶艳丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 王双振 审 判 员 张树刚 二〇二〇年十月三十日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密