四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终814号 上诉人（原审被告）:杨钧，女，生于1973年10月1日，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：李琦，四川蜀坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雅安市财政局，住所地:四川省雅安市雨城区青衣江路中段**。 法定代表人：潘素华，该局局长。 委托诉讼代理人：孟昭明，四川兆盛律师事务所律师。 上诉人杨钧与被上诉人雅安市财政局房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2020)川1802民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨钧上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回雅安市财政局的诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由雅安市财政局承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。杨钧与雅安市财政局之间于2014年2月28日之后就不成立房屋租赁合同关系，杨钧并不属于继续使用房屋只是事实上的占有，并未发挥租赁物的商业价值。二、一审法院适用法律错误。本案当中如果认定杨钧在未经雅安市财政局同意的情况下私自侵占租赁物，应当按双方过错情况按照侵权责任进行处理。 雅安市财政局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 雅安市财政局向一审法院起诉请求：1.确认解除雅安市财政局与杨钧签订的房屋租赁合同；2.判令杨钧支付雅安市财政局截止2019年的租金525,000元；3.判令杨钧支付违约金10,000元；4.本案诉讼费由杨钧负担。 一审法院查明：2009年2月22日，雅安市财政局与杨钧签订《房屋租赁合同》，约定：“一、雅安市财政局将雅安市雨城区朝阳街10号底层10号、11号门面二间租给杨钧使用。二、租赁期限为5年，自2009年3月1日至2014年2月28日止。四、杨钧有下列情形之一的，雅安市财政局可以单方面终止合同，收回房屋，并追究杨钧的违约责任：1.将房屋转租转借的；2.房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.门面用于办卡拉OK厅、饮食餐馆；4.拖欠租金、水电费累计达2个月的。五、租金每月7,500元，按先付款后租用房的原则，杨钧每年度分两次付清租金，每次应提前支付六个月的租金。承租期满，如杨钧需继续使用，在同等条件下，雅安市财政局应优先出租给杨钧。六杨钧违反本合同条款，应支付违约金10,000元。”合同签订后，雅安市财政局将房屋交付杨钧使用，杨钧分五次每次向财政局交付90,000元的租金，共计交付租金450,000元。”合同期满后，杨钧未将案涉房屋退还雅安市财政局，要求续租，并要求减低租金，为此多次通过短信、微信方式与雅安市财政局的工作人员就签订书面合同的问题进行了协商，雅安市财政局工作人员认为降租需要领导批准，故未与杨钧就签订书面租赁合同达成一致协议。杨钧与雅安市财政局于2020年5月29日对涉商铺进行了移交，杨钧将商铺钥匙交给雅安市财政局，雅安市财政局确认商铺结构无改变、无损坏。 庭审中，雅安市财政局陈述杨钧在租赁合同约定的租赁期间届满后正常使用案涉房屋，杨钧陈述租赁期间届满后断断续续使用案涉房屋。 一审法院认为：本案争议的焦点，一是租赁期限届满后双方的租赁合同是否继续有效；二是雅安市财政局要求支付2016年1月3日前租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是杨钧是否应支付雅安市财政局违约金。对此，一审法院评判如下： 一、关于租赁期限届满后双方的租赁合同是否继续有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”杨钧与雅安市财政局签订的房屋租赁合同租赁期限于2014年2月28日届满后，杨钧未将房屋退还给雅安市财政局，继续占有使用租赁房屋，雅安市财政局对此未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。雅安市财政局主张双方系房屋租赁合同关系，要求杨钧按原合同约定每月支付租金7,500元的主张，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。杨钧辩解租赁期届满后临时占用租赁物，杨钧在租赁期限届满后使用租赁房屋长达五年余，其辩解的仅临时占用的主张与查明的事实不符，不予支持。杨钧已于2020年5月29日将房屋退还给雅安市财政局，双方的租赁合同关系已于2020年5月29日解除。 二、关于雅安市财政局要求支付2016年1月3日前租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”雅安市财政局提起本案诉讼时，双方的租赁合同仍在存续期间，故雅安市财政局的起诉要求杨钧支付租金没有超过诉讼时效。杨钧主张诉讼时效期间为三年，雅安市财政局于2019年1月3日向其索要租金，超过了诉讼时效，该主张与法律规定不符。再者杨钧在答辩中明确，双方对租金问题未达成一致意见，杨钧多年来一直在找雅安市财政局协商，杨钧的陈述再次证明雅安市财政局对租金的请求没有超过诉讼时效。从2014年3月1日起至2019年12月31日止共计70个月，每月租金7,500元，租金共计525,000元，该款杨钧应当支付给雅安市财政局。 三、关于杨钧是否支付雅安市财政局违约金的问题。双方在合同中约定杨钧违约应支付违约金10,000元，但未约定违反何种约定应支付违约金，因此房屋租赁合同中的约定不明，雅安市财政局主张违约金是针对迟延支付租金约定，该主张无合同依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、雅安市财政局与杨钧2009年2月22日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月29日解除；二、杨钧于判决发生法律效力之日起10日内支付雅安市财政局房屋租金525,000元；三、驳回雅安市财政局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4,763元，由雅安市财政局负担396元，杨钧负担4,367元，杨钧负担的4,367元于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。 本案二审中双方当事人均未提交二审新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。根据杨钧与雅安市财政局双方于2009年2月22日签订《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期限为5年，自2009年3月1日至2014年2月28日止。在该合同约定租赁期限到期后杨钧并未退还房屋双方也未对之后房租金额和支付方式另行协商达成一致意见。2014年3月1日后杨钧继续占有和使用租赁房屋，直至2020年5月29日其才将房屋退还给雅安市财政局。杨钧在本案当中并无证据证明2014年3月1日租赁合同到期后，其向雅安市财政局提出过退还房屋的要求或者雅安市财政局存在怠于接受房屋的情况。一审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，认定双方2014年3月1日之后至房屋退还前是对之前房屋租赁合同继续履行并无不当，杨钧依法应当按原租赁合同所约定租金标准向雅安市财政局支付相应房屋租金。 综上所述，杨钧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9050元，由上诉人杨钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二〇年十月二十日 法官助理  杨蒙珲 书 记 员  王文艺