甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初2372号原告：张全胜，男，1969年9月14日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵斌，甘肃合乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫林，甘肃合乾律师事务所律师。被告：兰州苏宁小店商贸有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路**金运大厦**。法定代表人：陈昌海，该公司总经理。委托诉讼代理人：来海平，甘肃西成律师事务所律师。原告张全胜诉被告兰州苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张全胜的委托诉讼代理人赵斌、赵鑫林及被告苏宁小店的委托诉讼代理人来海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张全胜向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告于2020年2月19日向原告出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》解除租赁合同的行为无效；2、判令被告继续履行租赁合同，支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金304114元；3、请求责令被告支付逾期支付租金的滞纳金18246.84元（自2019年11月11日起暂计算至2010年3月10日，此后滞纳金以所欠租金304114元为基数，按照日万分之五的标准计算至租金付清时止）；4、被告承担本案案件受理费。事实和理由：2018年12月21日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××号××建筑面积162.74平方米的房产；租赁期限5年，自2019年1月1日至2023年12月31日；被告应在每年11月1日支付下一年租金，如延期10天以上，每延期一年，按所欠费用的万分之五加收滞纳金。租赁合同第十四条还约定被告三年内不能解除合同。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，但被告仅支付了第一年的租金。2019年6月17日，双方签订《补充协议》，对租金的数额进行了变更。变更后2020年度的年租金为304114元，但被告却未按期缴纳。2020年2月19日，被告给原告送达了《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》，要求解除合同。原告认为被告行为违反合同约定，故而诉至本院。被告苏宁小店辩称，1、被告解除租赁合同具有事实与法律依据。全国人大常委会法工委的观点认为，疫情防控对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任之规定，“疫情或者疫情防控措施”应当认定为不可抗力。故被告依据合同法第九十四条等相关法律规定解除合同具有事实与法律依据。2、原告要求被告支付滞纳金没有事实与法律依据，且计算金额明显过高。租赁期间，被告依约向原告支付了租金，不存在违约的情形，故原告要求支付滞纳金没有依据。3、疫情期间的租金原告应当依法予以减免。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。同时参照其他各地意见，本次疫情开始至双方合同解除期间的租金原告应当予以减免。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，望贵院依法查明事实，予以裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性对证据进行了综合评议及认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，原告将其名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××号房产出租给被告。双方在合同中约定：租赁房屋的计租面积共计162.74平方米，使用面积104.07平方米；本合同租赁期限为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日，首个租赁年度为2019年1月1日至2019年12月31日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年12月24日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，如甲方迟延交付，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向乙方支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，乙方可解除本合同；本合同项下租金为首个租赁年度32.505万元，具体各期间的租金为：2020年1月1日至2020年12月31日年租金为32.505万元、2021年1月1日至2021年12月31日年租金为31.151万元、2022年1月1日至2022年12月31日年租金为31.286万元、2023年1月1日至2023年12月31日年租金为32.850万元；租金采取“先付后租”的方式按每年提前30日以电汇方式支付，首期租金32.505万元。乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方支付定金10万元，此后正常每年租金支付日为11月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应按本合同的约定支付租金，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年的租金，同时乙方有权解除合同；乙方三年内不能解除合同，在第四和第五年可以提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，乙方须结清租赁期间所产生的费用（租金、水电暖气费）。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告交付了截止2019年12月31日的租金。2019年6月17日，原（甲方）、被告（乙方）双方就《租赁合同》签订《补充协议》一份，约定：因国家税务政策调整，双方对租金（含税）相关事宜进行如下调整，即2020年1月1日至2020年12月31日年租金为304114元、2021年1月1日至2021年12月31日年租金为291442元、2022年1月1日至2022年12月31日年租金为292710元、2023年1月1日至2023年12月31日年租金为307345元；税率如另有变化，双方另签补充协议明确；乙方租金已按原合同支付至2019年12月31日，甲方已开具2020年1月1日前的相应发票，自2020年1月1日起，甲方按本协议调整后含税租金向乙方提供租金含税增值税普通发票。《补充协议》签订后，被告未能于2019年11月1日向原告支付2020年度的房屋租金。2020年1月30日，被告搬离了承租房屋。2020年2月19日，被告草拟了《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁物租赁合同的通知函》，以疫情影响被告无法正常经营、出现严重亏损为由要求解除《租赁合同》，并免除2020年1月22日至疫情结束期间的租金。2020年2月21日，被告通过快递将上述通知函邮寄给了原告，原告于2020年2月23日签收。此后，被告又将承租房屋钥匙通过快递邮寄给了原告，但原告拒收。现原告认为被告单方发出通知，要求解除合同的行为无效，遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告双方签订的《租赁合同》虽然约定原告构成根本违约，被告有权解除合同；但合同同时约定被告在合同履行前三年不享有任意解除权。现原告在《租赁合同》履行过程中并未违约，被告却在合同履行刚满一年的情况下，通过发送解除通知的形式要求解除合同，其行为不符合合同约定。此外，虽然今年2月份在我国范围内爆发的新冠疫情属于不能预见、不可避免的不可抗力，但被告承租的房屋仅是其经营的载体，其与原告约定的承租期限长达5年，疫情的爆发虽然对其经营收入造成一定影响，但并不足以导致双方的《租赁合同》不能继续履行。而且从被告在疫情刚刚爆发即已搬离承租房屋的事实可知，疫情并非影响被告不能履行合同的主要原因，因此被告以疫情爆发为不可抗力为由通知解除合同也不符合法律规定。综上，被告向原告出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》，解除租赁合同的行为不符合合同约定及法律规定，该通知对原告不发生解除合同的效力。本院对原告要求确认被告出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》、解除租赁合同的行为无效的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告继续履行《租赁合同》，支付2020年1月1日至2020年12月31日租金304114元的诉讼请求。虽然被告向原告发出的《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》不能发生解除合同的效力，但是被告已经于2020年1月30日搬离了承租房屋，以其行为明确表示不再履行《租赁合同》，故双方的《租赁合同》已经丧失继续履行的基础。为避免损失的扩大，衡平双方当事人的利益，故本院确定原、被告双方的租赁合同应自法庭辩论终结之日（2020年5月22日）解除，对原告要求被告继续履行《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日租金的主张。虽然原告自2020年1月30日后再未使用房屋，但其解除合同的通知不发生解除的效力，《租赁合同》对双方仍具有拘束力，故被告理应向原告支付2020年1月1日至2020年5月22日（共计143天）的租金119146元（304114÷365×143≈119146）。但考虑到新冠疫情对于销售行业的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，本院酌定减免被告2个月的租金50686元（304114÷12×2≈50686），故被告应当向原告支付的租金为68460元（119146-50686=68460），本院对原告该部分诉讼请求予以部分支持。关于原告要求被告支付迟延交纳租金滞纳金的主张。双方的《租赁合同》约定，被告应当于2019年11月1日向原告支付2020年度的全年租金，逾期超过10天的，按所欠费用的万分之五支付滞纳金。被告未能按约于2019年11月1日向原告支付2020年度租金304114元，原告根据合同约定要求被告自2020年11月11日起按日万分之五支付滞纳金符合合同约定。但因双方的《租赁合同》于2020年5月22日解除，被告实际应付租金为68460元，故此后的滞纳金应以应付租金为基数，按日万分之五的标准向原告支付滞纳金至租金实际付清之日止。综上，被告应当向原告支付2019年11月11日至2020年3月10日的滞纳金18246.84元以及2020年3月11日至租金实际付清之日止的滞纳金，其中2020年3月11日至2020年5月22日的滞纳金以304114元为基数，按日万分之五的标准计算；2020年5月23日至租金付清之日的滞纳金以68460元为基数，按日万分之五的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告兰州苏宁小店商贸有限公司于2020年2月19日向原告张全胜出具《关于疫情防控期间解除苏宁基隆大厦店租赁合同的通知函》、解除租赁合同的行为无效；二、被告兰州苏宁小店商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告张全胜支付房屋租金68460元；三、被告兰州苏宁小店商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告张全胜支付2019年11月11日至2020年3月10日的逾期支付租金滞纳金18246.84元以及2020年3月11日至租金付清之日止的滞纳金（2020年3月11日至2020年5月22日的滞纳金以304114元为基数，按日万分之五的标准计算；2020年5月23日之后的滞纳金以68460元为基数，按日万分之五的标准计算）；四、驳回原告张全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3068元，由原告张全胜承担2243元，被告兰州苏宁小店商贸有限公司承担825元（于本判决生效后十日内给付原告张全胜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年十月十三日书记员 张燕冰