浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4404号 原告（反诉被告）：刘新华，男，1976年3月6日生，土家族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：史红雨，浙江天之涯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩芳，浙江泰杭律师事务所律师。。 被告（反诉原告）：浙江德清月恒实业有限公司，住所地浙江省德清县雷甸镇武林头**。 法定代表人：钱祥涛。 委托诉讼代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹轩，浙江清溪律师事务所律师。 原告刘新华与被告浙江德清月恒实业有限公司（以下简称月恒公司）合同纠纷一案，月恒公司于2017年5月3日向本院提起诉讼。本院于2018年12月12日作出（2017）浙0521民初1721号民事判决。刘新华不服判决，向湖州市中级人民法院提出上诉。湖州市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）浙05民终290号民事裁定，裁定撤销本院（2017）浙0521民初1721号民事判决，并发回本院重审。2019年10月11日，本院重新立案受理，被告月恒公司于2020年4月1日提出反诉，本院于同日立案。本院依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭审理了本案。刘新华的委托诉讼代理人史红雨与韩芳、月恒公司的委托诉讼代理人周旭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新华向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年3月24日签订的《土地厂房转让协议书》继续履行；2.判令被告涤除案涉厂房土地抵押权，并协助原告办理过户登记手续；3、判令被告将案涉厂房腾空与土地一并交付原告，并办理案涉厂房土地上的所有公司登记移除和有关租赁协议解除；4.判令被告支付违约金300万元。事实与理由：2017年3月24日，原、被告签订一份《土地厂房转让协议书》，约定被告将位于德清县雷甸镇武林头36号的所有厂房和土地转让给原告，转让价3680万元。原告依约于当日支付定金80万元后，被告即表示不同意卖了，明确拒绝接受原告应当于2017年4月30日前支付的第二笔2000万元转让款，并于4月28日，书面通知原告拒绝履行协议，严重侵害了原告的合法权益，故依法提起诉讼。 被告月恒公司答辩称，1.案涉厂房土地存在权利负担，杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行对案涉厂房土地享有抵押权，且在签订转让协议后，既未通知抵押权人，也未经其同意；2.被告未同意继续履行是因公司另一股东不同意转让，且为了原告考虑，也是及时通知了原告方，并同意支付相应的违约金、实际损失予以补偿原告；3.截至目前，原告也没有代替被告清偿抵押担保债权以使主债权消灭，案涉厂房土地上设定的抵押权至今还存在，在抵押权未消灭的情况下，原告要求继续履行协议，办理过户登记手续，属于履行不能。4.原告主张的300万元违约金，明显偏高，因为双方在签订转让协议后，刘新华只交付了80万元定金，那么根据担保法的规定，可以适用定金罚则，退一赔一，并且刘新华知道案涉土地存在抵押，可以预见到不能办理转让手续，因此是履行不能的，在主观上也存在一定的过错，请求法院予以适当调整。另外还有一个程序性问题，我注意到在土地厂房转让协议书中乙方处签名的除原告之外，还有另外一人，这个人也应当作为共同原告参加本案诉讼。 反诉原告月恒公司向本院提出诉讼请求：解除反诉人与被反诉人签订的《土地厂房转让协议书》。事实与理由：反诉人与被反诉人在2017年3月24日签订《土地厂房转让协议书》，双方约定：由被反诉人向反诉人购买坐落于德清县××镇××号××房，转让价格为3680万元，被反诉人在合同签订之后支付定金80万元，具体权利义务详见协议书。合同签订后，被反诉人向反诉人支付定金80万元。由于反诉人的其中一股东不同意，反诉人在2017年4月28日书面通知被反诉人合同不能履行，后续事宜由双方协商解决。再则，反诉人与浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行（以下简称“农商崇贤支行”）签订《最高额抵押合同》，由反诉人以案涉土地使用权和房屋所有权为杭州双利金属材料有限公司（以下简称“双利公司”）向农商崇贤支行融资借款提供最高额抵押担保。在抵押期间，反诉人转让抵押财产，既未通知抵押权人，也未经抵押权人同意。双利公司未来借款的稳定性，也明确不同意反诉人转让抵押财产。综上所述，双方签订的《土地厂房转让协议书》反诉人要求解除，同时由于存在抵押权，在法律上又不能继续履行，请求法院依法支持反诉人的请求。 刘新华辩称，双方签订的《土地厂房转让协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，涉案土地厂房上的抵押权并不影响合同正常履行，合同继续履行不存在障碍，合同继续履行可以实现双方当初订立合同的目的，因此合同应当依法继续履行，月恒公司作为违约方反诉要求解除合同的请求与事实不符，于法无据。具体理由如下:一、双方签订的《土地厂房转让协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，应当依法继续履行。刘新华与月恒公司于2017年3月24日签订的《土地厂房转让协议书》，是经过了双方平等、自愿、公平协商的基础上签订的，有刘新华的签字和月恒公司的盖章和法定代表人钱祥涛的签字，是双方的真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。月恒公司以另一股东不同意为借口要求解除合同没有法律依据和事实根据。本案中月恒公司另一股东张淑海出具有书面的《委托书》和《证明》，同意转让涉案土地和厂房，并全权委托月恒工地公司法定代人钱祥涛全权办理涉案土地厂房转让的一切事宜。我方认为双方的协议有月恒公司的公章和法定代表人的签字，就已经合法有效了，不需要公司股东同意，其股东是否同意属于被告公司的内部问题，这对涉案的《土地厂房转让协议书》的效力并没有任何影响。因此，月恒公司以另一股东张淑海不同意转让为借口拒绝继续履行同，没有任何事实根据和法律依据。 二、双方签订的《土地厂房转让协议书》继续履行不存在障碍，合同继续履行可以实现双方当初订立合同的目的，因此合同应当依法继续履行。1.涉案土地厂房上存在的抵押权不影响合同的继续履行。首先，本案中，根据双方签订的协议，双方均同意代为清偿涉案土地厂房上存在的抵押债务，以消灭抵押权，因此，涉案土地厂房上存在的抵押权并不影响合同的履行。根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，我方作为涉案土地厂房的受让人同意代为清偿涉案土地厂房上存在的抵押债务，以消灭抵押权。我方也在本案诉讼中多次同意并承诺，愿意代为清偿债务消灭抵押权，随时归还银行贷款，该款项随时可以交给法院保管或者法院指定的银行账户，或者随时可以交给银行归还货款、或者随时可以提存给银行作为涉案土地厂房抵押权的担保。本案中，我方在此再次郑重承诺，愿意代为清偿债务消灭抵押权。因此，依照《中华人民共和国物权法》第191条的规定，本案所涉土地厂房的抵押权完全不影响双方合同的顺利履行，没有任何法律障碍，原告要求继续履行合同于法有据。其次，涉案土地厂房上的抵押权履行期限为2016年4月27日至2019年4月26日，因此该抵押已经过了履行期限，该抵押己经失效，该抵押己经依法不存在了，不应当成为双方合同继续履行的障碍。另外，为了查清楚涉案的抵押权现在的真实情况，贷款是否归还?抵押是否已经解除或者失效?为了查清楚这些情况，我方请求法庭向浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行进行调查取证，以查清楚本案事实真相并依法子以裁决。再次，双方签订的《土地厂房转让协议书》第二条约定:于2017年4月30日之前支付2000万元(该款项甲方只能用于归还银行贷款)。第三条第二款明确约定:甲方收到第二笔价款后十日内去银行办理好房屋和土地的涤除抵押权手续。这些约定明确表明双方均是同意用转让价款归还银行贷款的，以消除土地厂房上的抵押权。因此，对于抵押权的问题，双方在合同已经做好了合理、合法、妥当的安排，并且也完全可以依法实现，抵押权不应成为合同履行的阻碍。此外，关于抵押权的债务一方“杭州双利金属材料有限公司”的问题，杭州双利金属材料有限公司与月恒公司的法定代表人均是钱祥涛，两个公司的法定代表人是同一个人，钱祥涛作为公司的法定代表人在《土地厂房转让协议书》上签字确认。因此对于双方协议中关于归还银行借款以涤除抵押权的问题，杭州双利金属材料有限公司应当是知情的、同意的，并且杭州双利金属材料有限公司也从未明确提出过反对意见，因此杭州双利金属材料有限公司不应成为归还银行贷款消除抵押权的阻碍。最后，关于追加浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行(简称崇贤支行)为本案第三人的问题。因为本案抵押权人为崇贤支行，牵涉到了第三人的问题，为了查清楚本案事实，应当依法将其追加为第三人。我方在本案原一审之时，已经向法院递交追加崇贤支行为本案第三人的书面申请，为了查清楚本案事实，我方在此再次郑重请求法院追加崇贤支行为第三人。2.关于涉案厂房已经出租的问题。双方签订的《土地厂房转让协议书》第六条明确约定:“甲方保证于该厂房和土地交付之日前解除所有的有关租赁协议。”因此，在双方签订合同之时，就已经预料的厂房出租的问题，并且也在协议中做了相应的安排，这解除厂房上的租赁合同也是被告应当履行的合同义务。因此，这不属于合同存在事实履行不能情形，这明显是月恒公司主观上不愿意履行的问题，这是其公然的恶意违约行为，不应当成为合同履行的阻碍。何况，本案中也存在月恒公司为了阻碍合同继续，虚假签订各种租赁合同的问题，其房屋租赁合同的真实性很难予以核实，月恒公司也完全存在伪造租赁合同以阻碍涉案的土地厂房转让的目的和动机。 三、本案中，月恒工地不同意继续履行合同，已经构成了严重的故意违约，属于违约方，月恒公司要求解除合同没有法律依据和事实根据。月恒公司的违约行为给我方造成了严重的财产损失，应当依法承担违约责任。1.月恒公司以另一股东不同意、存在抵押权、存在厂房出租等借口要求解除合同，根据我方前文的论述，这些所谓的借口均是没有法律依据的，也与事实严重的不符。双方签订的《土地厂房转让协议书》完全不存在履行的障碍，继续履行可以实现双方订立合同目的，在此情况下，月恒公司作为违约方没有权利要求解除合同。本案中，因为涉案的土地厂房签订后市场价格上涨，并且本案诉讼拖延了三年时间，直至今日也许价格更高。正是因为土地房屋价格上涨，月恒公司才要求解除合同，宁愿违约也不愿意继续履行合同，因为其违约所获得的利益远远高于违约所支付的成本。若法院判决解除合同，反而助长了月恒公司的恶意违约行为。2.本案中，月恒公司是违约方，根据违约方没有合同解除权的民法学理论，其没有权利要求解除合同。首先，违约行为是不当行为。不当行为不能产生合法权利。其次，违约方没有合同解除权的民法原则和精神，可以有效避免违约方实施机会主义行为。合同法基本原则及一般概念也主要用于限制当事人溢用或规避具体规则及其产生的不利后果。再次，《中华人民共和国合同法》第94条关于合同解除权的规定，不适用于违约方，违约方不能适用该条款要求解除合同。本案中，案涉的土地厂房转让协议完全可以实际履行，不存在任何履行的法律障碍，且不存在履行费用过高的情形，月恒公司根据《中华人民共和国合同法》第110条的规定解除合同，完全是错误的。3.本案中，也不存在履行成本过高的问题。月恒公司所辩称的存在抵押权和租货合同以及另一股东不同意等情形，导致履行成本过高的问题。我方认为，这样的辩解没有事实根据和法律依据，月恒公司所辩称的这些情形，均是双方签订的协议中明确预料到的并且在协议中已经均作了相应的合法、合理安排，因此，这些履行成本是在签订协议时就己经存在了，也可以说是月恒公司应当付出的转让土地厂房的合理对价，并不是合同签订后才产生的不可预料的成本和代价，不存在履行成本过高的问题。月恒公司所辩称的这些成本过高，均是其在签订协议时均认可和同意的，不存在过高的问题。4.关于原审判决认为“涤除抵押权的约定的履行存在不确定性”问题，原告认为该认定事实错误，适用法律错误。首先，根据前文的论述，双方当事人均同意代为清偿涉案土地厂房上存在的抵押债务，以消灭抵押权，因此，涉案土地厂房上存在的抵押权并不影响合同的履行。依照《中华人民共和国物权法》第191条的规定，本案所涉土地厂房的抵押权完全不影响双方合同的顺利履行，没有任何法律障碍，我方要求继续履行合同于法有据。其次，本案原一审判决认为:“涉案抵押贷款合同的借款人亦不认可”“且对于存在权利负担的案涉协议的履行，不光涉及双方，也涉及多方的权利义务的行使和履行”。我方认为，涉案的土地厂房上尽管存在抵押权，但在双方当事人均同意清偿债务以涤除抵押权的情况下，该行为并不损害抵押贷款合同的借款人的任何利益，更不损害抵押权人银行的利益，无需经过抵押贷款合同借款人和抵押权人银行的认可，并且《中华人民共和国物权法》第191条明文规定这样的情况下的协议可以履行。因此，一审判决认定协议的履行具有不确定性并予以解除，没有任何法律依据和事实根据。何况涉案土地厂房上所涉及的抵押借款合同，实际借款人是杭州双利金属材料有限公司，该公司的法定代表人钱祥涛，与月恒公司的法定代表人是同一个人，均是钱祥涛，因此双方在协议书中约定的归还银行借款以涤除抵押权，这样的约定是完全合理的和可行的，也可以视为以钱祥涛为法定代表人的杭州双利金属材料有限公司对这样的安排是知情的并且同意的，因此杭州双利金属材料有限公司不应成为本案合同履行的障碍。杭州双利金属材料有限公司在明知双方对协议书中对归还借款以解除抵押权有约定的情况，并未提出明确的反对意见和异议，应当视为杭州双利金属材料有限公司对此是默认无异议和同意。5.本案中，我方没有任何违约行为，原一审判决认为“案涉协议中除了定金支付外，协议其余主要义务尚未实际履行，……且双方存在不同程度的违约”，认定事实错误。本案月恒公司于2017年4月28日书面告知原告:“由于另一股东不同意，导致合同不能履行，后续事宜双方协商解决。”我方立即多次找月恒公司协商，并告知要继续支付第二笔2000万元款项，但月恒公司均予以拒绝(见证据4短信截图)。因此，在月恒公司明确拒绝继续履行合同并拒绝接受转让款的情况下，我方出于资金安全考虑，无法再继续依照合同约定支付剩余土地厂房转让款，并及时去法院起诉，以寻求司法救济，以达到继续履行双方合同的目的。因此，合同其余主要义务尚未实际履行的责任应当由月恒公司承担，这是月恒公司违约造成的，我方没有任何过错和违约行为。此外，我方认为，协议其余主要义务是否尚未实际履行，并不影响双方协议的继续履行，原告在本案审理过程中和双方诉前的协商过程中一再表示只要合同能继续履行，我方愿意随时立即依照合同约定和法律规定支付余下的土地厂房转让款。因此在支付转让款方面原告没有任何违约行为，并且这也不是双方合同继续履行的障碍。 四、本案原一审判决解除双方的《土地厂房转让协议书》，违背了合同法鼓励交易的重要精神，产生了阻碍合法交易的后果，不利于优化土地资源配置和服务经济社会发展，不利于维护交易秩序，不利于促进交易行为，不利于经济社会发展，助长违约行为和不诚实守信行为的发生。这样的判决严重的违背了我国合同法和物权法的立法精神和原则。因此，本案合同继续履行更能有利于促进交易行为，更有利于促进市场经济的发展，更有利于保护守约方、惩治违约方。 综上所述，我方诉请要求继续履行合同并要求月恒公司承担违约责任，证据充足、于法有据，请求法庭慎重考虑并予以支持。 刘新华针对其诉讼请求提交以下证据：1.土地厂房转让协议书；2.证明及委托书；3.银行转账单；4.短信截图；5.被告法定代表人的书面通知；6.案涉厂房的房产证和案涉土地的宗地图；7.不动产信息查询记录，用以证明其所诉称的事实。 月恒公司质证认为，对于证据1的三性没有异议，但是协议第二条明确约定支付定金80万元，那么本案违约金应当适用定金罚则处理，另外，第二笔款项应于2017年4月30日前支付，但是刘新华到目前仍未支付，也没有采取类似公正提存等第三方方式进行交付；对于证据2.转让协议上的另一股东的签名是由股东钱祥涛代签的。对于证据4、证据5，表述的内容是解除合同的意思。对于证据7，抵押权至今存在，并非无效。对于证据3、证据6无异议。 月恒公司针对其诉讼请求提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.最高额抵押合同；3.情况说明，用以证明其所诉称事实。 刘新华质证认为，对于证据1，三性均有异议，三份租赁合同纸张很新，并不像几年之前的纸张，可能是伪造的，并且也没有相应的支付租金的凭证相互印证，同时在签订转让协议的时候，月恒公司也没有告知刘新华存在三份租赁合同，当时月恒公司是说有少部分的房屋在出租，但是都快到期了，很好解决的，所以这里涉嫌伪造证据，请求法院查明证据真实性，追究相关责任人的责任。对于证据2，根据抵押合同可以看出，贷款早已到期，该抵押权不能作为土地转让的阻碍。对于证据3，之前的一审、二审没有看到过这份情况说明，这份情况说明严格来说是一份证人证言，需要证人出庭作证的，所以该份证据不符合有效证据的条件，对于该份证据的三性均有异议，另外情况说明上说当时借款期限没有届满，但是现在借款期限已经届满了，而且案涉贷款方和月恒公司的法定代表人均为钱祥涛，这份情况说明和转让协议均由钱祥涛签字，互相矛盾，不能作为本案判定的依据。 对原、被告提交的上述证据，经互相质证，并结合庭审陈述，本院经依法审核，本院认为，上述证据，能证明其所要证明的事实，符合有效证据的条件，依法予以确认。 本院经审理，认定以下事实： 一、2017年3月24日，刘新华与月恒公司签订一份《土地厂房转让协议书》，约定：1、月恒公司将位于德清县雷甸镇武林头36号的所有厂房和土地转让给刘新华，转让价3680万元，刘新华于合同签订之日支付定金80万元，于2017年4月30日前支付2000万元（该款被告只能用于归还银行贷款）（本院查明：月恒公司实际并非借款人，而是抵押担保人），于厂房土地办理过户登记后45日内支付1400万元，余款200万元于被告履行全部义务后10日内付清。2、月恒公司保证该厂房土地除银行有约2000万元抵押贷款外没有任何抵押、担保、租赁、优先购买权等权利瑕疵，月恒公司在收到第二笔款项2000万元后，去银行办理抵押权的涤除手续，并在20日内办理过户登记手续。3、月恒公司在收到第三笔款项后7日内把厂房土地腾空交付原告，并一并移交相关资料文档，在办理好过户登记后一年内，移除在案涉厂房土地上的公司登记。4、任何一份违约，应支付违约金300万元。二、协议签订后，刘新华依约于当日支付定金80万元；2017年4月28日，月恒公司法定代表人钱祥涛以书面通知方式告知刘新华将不履行该协议，通知内容为：因公司另一股东不同意，导致合同不能履行，后续事宜双方协商解决。截至目前，刘新华尚未按协议约定于2017年4月30日前支付2000万元转让款。 另查明，1、转让协议涉及的最高额抵押借款合同，实际贷款人为杭州双利金属材料有限公司，月恒公司以案涉土地厂房为该贷款提供了抵押担保，抵押权人为杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行；2、在审理过程中，抵押权人杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行以及实际贷款人杭州双利金属材料有限公司均未收到案涉协议，双方当事人亦未告知相关转让事宜。 本院认为，双方当事人之间土地厂房转让协议，系其真实意思表示，协议签订后，月恒公司明确书面表示不再履行协议，已构成违约，应承担相应的民事责任，但刘新华亦未履行应于2017年4月30日支付2000万元转让款的主要付款义务；同时，根据所查明的以下事实：1、案涉土地厂房存在权利负担，案外人杭州余杭农村商业银行股份有限公司崇贤支行对此具有抵押权；2、双方当事人在明知案涉土地厂房存在抵押权的情况下，对于转让协议，未告知抵押权人，也未取得抵押权人的同意，案涉抵押贷款合同的借款人亦不予认可；3、对于协议中的由刘新华代为履行还款义务，从而涤除抵押权的约定的履行存在不确定性；且对于存在权利负担的案涉协议的履行，不光涉及双方当事人，也涉及多方的权利义务的行使和履行；4、截至目前，案涉协议中除了定金支付外，协议其余主要义务尚未实际履行；综上，案涉协议的继续履行存在诸多不确定因素，且双方均存在不同程度的违约，故对于案涉协议，本院依法予以解除。对于因解除转让协议而产生的违约金，因刘新华未向本院诉请，本院暂不处理，刘新华可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘新华与被告（反诉原告）浙江德清月恒实业有限公司于2017年3月24日签订的《土地厂房转让协议书》； 二、驳回原告（反诉被告）刘新华的其他诉讼请求。 本诉案件受理费30800元、保全费5000元，合计35800元，由原告刘新华负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告刘新华负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈怡赟 人民陪审员  施鎏辉 人民陪审员  杨 彪 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  吴开田 书 记 员  符馨云