贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8158号上诉人（原审原告）：帅啟芬，女，1975年12月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：曾继尧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周雨，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳宇彤,北京大成(贵阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗燕，女，1965年12月9日出生，汉族，住贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：汪某1，女，2007年8月19日出生，汉族，住贵阳市花溪区。法定代理人：汪某2，系汪某1父亲。被上诉人（原审被告）：贵阳碧园文化传媒有限公司,,住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**法定代表人：袁碧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄翔，男，1974年4月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。该公司员工。上诉人帅啟芬因与被上诉人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）、罗燕、汪某1、贵阳碧园文化传媒有限公司（以下简称碧园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理,现本案已审理终结。帅啟芬上诉请求:1.撤销原判，发回重审或依法判决支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人已补足超出面积的差价并付清了全部购房款，有发票及房屋预案登记表为证。上诉人已履行支付房款的义务。鸿宇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的请求。碧园公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的请求。罗燕、汪某1未到庭，亦未提交书面答辩意见。帅啟芬向一审法院起诉请求:1.请求判决被告排除妨害、恢复原状，归还侵占原告门面27.15㎡；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，帅啟芬变更诉讼为：要求被告鸿宇公司按照《商品房买卖合同》的约定交付剩余不足的套内面积为23.06㎡的门面，因该部分门面被鸿宇公司交付给了罗燕、汪某1及出租给碧园公司，遂同时申请追加其作为本案被告。一审法院认定事实：2006年，原告帅啟芬与中国人民解放军第四十四医院（以下简称四十四医院）签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定原告位于黄河路42号帅家院建筑面积205.13㎡房屋拆除，四十四医院以黄河路42号2套住房（套内面积184㎡）及黄河路42号11幢3号门面（39.6㎡）置换给原告。后双方于2007年修改《房屋拆迁产权调换协议》，约定将原184㎡房屋更换为9幢A左户型11楼房屋（套内面积110.04㎡），及黄河路42号附3号、27号门面两间（73.42㎡），其中3号门面面积为44.4㎡。对于上述《房屋拆迁产权调换协议》中房屋及门面安置由被告鸿宇公司具体负责进行，在置换过程中，对于黄河路3号门面实测面积达到71.55㎡，其遂与鸿宇公司口头商定由其对多出的面积补齐差价，鸿宇公司向其交付71.55㎡的门面。鸿宇公司于2015年3月19日向原告发出《关于尽快协助办理房屋产权证书的告知书》，主要内容为，帅啟芬与四十四医院签订的《房屋拆迁产权调换协议》及相关补充协议约定，对帅啟芬有产权房屋由四十四医院办理房屋产权证书，在房屋交付的时候同时及结清房屋差价。鸿宇公司作为四十四医院的委托代理人，为落实合同约定，特告知：请在接到本告知书五日内到我公司完善相关办理产权证书所需要的手续并到我公司结清房屋差价、交纳相关税收及维修基金等。后又于4月20日再次向帅啟芬发出告知书，要求其尽快交纳办证税费、公共维修基金，并按照市场价5000元/㎡补齐房屋差价以及签订合同。2015年12月28日，原告帅啟芬与被告鸿宇公司签订《商品房买卖合同》，该合同涉及的10号楼负1层2号即系上述《房屋拆迁产权调换协议》中约定安置的3号门面，《商品房买卖合同》中载明的房屋建筑面积为71.55㎡，套内面积为66.24㎡，总价款为429300元。原告主张对于该门面其已经向鸿宇公司以现金的方式补齐差价，鸿宇公司于2016年3月24日向其开具《销售不动产统一发票》，载明购房款金额为429300元，并为其办理了黔（2016）经开区不动产权第××号不动产权证书，登记时间为2016年5月19日，载明的专有建筑面积为66.24㎡，分摊建筑面积为5.31㎡，房屋分层分户平面图中显示案涉门面位于左边户，其右边负1-3的门面建筑面积为20.80㎡。但被告鸿宇公司实际交付的门面仅为44.4㎡，原告遂要求鸿宇公司按照《商品房买卖合同》的约定补足面积，但鸿宇公司认为原告并未实际补齐差价，遂拒绝交付多出的门面，仅按照《房屋拆迁产权调换协议》的面积进行了交付，双方经多次协商未果，原告遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，经一审法院现场勘验，案涉门面面积确实存在与《商品房买卖合同》不符的情形，原告遂申请对该门面的面积进行测绘，一审法院依法委托了相应的测绘机构进行测绘，但由于被告无法提供规划许可证、竣工图、规划审批单体图以及涉及公摊面积的原始资料等，致使多家测绘机构均无法测量出案涉门面的公摊面积，最终原告变更申请为对案涉门面的套内面积进行测绘，贵州星玮工程测绘有限公司作出《房屋面积测绘报告》，认定案涉门面的套内面积为43.18㎡。另外，现场勘验过程中发现案涉门面现右邻的门面所有权人为被告罗燕和汪某1，由其对外出租给他人使用，后邻的所有权人仍为被告，由被告出租给被告碧园公司使用，原告遂追加二者为被告。被告罗燕和汪某1提交了汪某2（罗燕之夫、汪某1之父）与四十四医院签订的《房屋拆迁产权调换协议》以及与被告鸿宇公司签订的《房屋拆迁产权调换协议补充协议》、不动产权证，证实其与四十四医院签订了《房屋拆迁产权调换协议》，并由被告鸿宇公司向其交付了协议中的门面（即负1-3），但协议中约定的安置门面面积为34.072㎡，但实际交付以及产权证上载明的只有20.08㎡，故由鸿宇公司对差异面积按照6000元／㎡向其进行了结算补差。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《房屋拆迁产权调换协议》《关于尽快协助办理房屋产权证书的告知书》《商品房买卖合同》、贵阳市商品房现售合同备案登记表、不动产权证书、销售不动产统一发票、《销售不动产统一发票》等已经质证的与本案有关联的相关证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告帅啟芬与四十四医院签订了《房屋拆迁产权调换协议》，由四十四医院对其房屋进行产权调换，但由于实际调换的门面面积大于《房屋拆迁产权调换协议》中约定的面积，帅啟芬遂与被告鸿宇公司达成协议，由其对超出的面积补足差价，向鸿宇公司购买，双方并签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。房屋买卖合同中,出卖人的主要义务是按照合同约定向买受人交付房屋、办理房屋的产权登记,买受人的主要义务是按照合同约定向出卖人支付购房款。本案中,鸿宇公司将案涉门面交付给帅啟芬并将产权登记在帅啟芬名下,已经履行了合同约定义务,双方对于帅啟芬是否按合同约定支付了购房款存在争议。对于购房款是否已支付,鸿宇公司主张对超出《房屋拆迁产权调换协议》部分未进行补足,帅啟芬则主张其已支付，并以鸿宇公司开具的购房发票予以证明。但是否开具发票不能作为认定交纳房款的唯一依据,作为房屋买卖合同中的买受人和付款义务人,帅啟芬完全有能力、有条件提供证据证明其已实际支付了购房款,以便于法院查明事实,从而保护其合法权益,使其免受讼累干扰、减少成本支出,但在一审法院多次向其询问付款细节并提供相应证据时,其均表示即为现金,未能提供其他证据佐证。故，现有证据不能证实帅啟芬补足了超面积房款,其作为涉案房屋买卖合同的买受方,付款义务在先,在其未补足房款的情况下,向鸿宇公司主张交付超出《房屋拆迁产权调换协议》面积的门面没有事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告帅啟芬的诉讼请求。案件受理费100元（已减半收取），由原告帅啟芬负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为帅啟芬是否支付了拆迁产权调换房屋超出面积的差价。本案中，双方基于交付拆迁产权调换房屋的合理信赖签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。鸿宇公司的义务系交付房屋并办理产权证，而帅啟芬的义务系支付超出《房屋拆迁产权调换协议》安置的商铺面积的价款。上诉人主张其支付了相应款项的依据是发票、房屋预案登记表，本院认为，发票及房屋预案登记表仅是办理产权证的必备条件，不足以证明帅啟芬已付款。在一、二审中，帅啟芬均未提交最直接的付款证据如银行流水证明，对其主张不予采信。鸿宇公司已按约交付安置的商铺面积并办理产权证，帅啟芬在未履行补足面积差价款义务的前提下，要求鸿宇公司交付超出协议安置的面积，于约不符，于法无据。综上所述,帅啟芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用200元，由帅啟芬负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇二〇年十月二十一日法官助理王强书记员蒲美君