广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3082号原告：徐振泽，男，1981年12月9日出生，汉族，住广东省陆丰市**********之2，公民身份号码441************616。委托诉讼代理人：陈嘉媛，广东法全律师事务所律师。被告：佛山市三水海都房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海旅游经济区中心区**B地块(F2)******，统一社会信用代码914************642。法定代表人：郭文峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晗，女，该公司员工。原告徐振泽与被告佛山市三水海都房地产有限公司（以下简称海都房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告徐振泽的委托诉讼代理人陈嘉媛、被告海都房产公司的委托诉讼代理人张晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐振泽向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交楼手续，将涉案房屋的房卡、钥匙交付原告；2.判令被告支付违约金，违约金的计算方式为:（1）自2018年12月2日起至2019年3月1日以2288479元为本金，按照每日万分之二的利率计算违约金，该期间的违约金合计41192.62元;（2）自2019年3月2日起至被告实际履行之日止，以2288479元为本金，按照每日万分之四的利率计算违约金，暂计至起诉之日的违约金合计445795.71元;上述违约金共计486988.33元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:被告自称其由房地产行业知名企业控股。原告与被告于2016年11月10日签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为:201********305)，约定被告将佛山市三水区**********57号****1*57号****出售给原告。商品房的用途为住宅，约定的建筑面积为180.27平方米，合同总价款为2288479元,付款方式为按揭付款。双方约定，被告需在2018年12月1日前，将商品房交付给原告。另外，双方约定，在办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验。如商品房存在渗漏、开裂情形的，原告有权要求被告按照有关工程和产品质量规范、标准对商品房进行修复。待修复完成后，双方再行办理交付手续。在签署《商品房买卖合同(预售)》后，原告依约办理商品房按揭手续，已支付全部合同价款。但经原告查验，商品房仍存在墙面、地面渗漏的相关质量问题，、地面渗漏的相关质量问题。原告认为，按照《商品房买卖合同(预售)》的相关约定，被告逾期交付的行为已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任，支付相应的违约金。综上，为维护自身的合法权益，原告将该纠纷诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告海都房产公司辩称，一、涉案房屋在约定的交付日期前已经具备交付条件，原告违反合同约定，以涉案房屋装修瑕疵问题拖延收楼、拒绝收楼，该理由依法依约不能成立，所以被告依法不应当承担逾期交房的违约责任。被告与原告于2016年11月10日签订了《商品房买卖合同》(编号:201********305)及补充协议。其中，合同第九条约定:“该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月1日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”同时，根据合同附件十一补充协议第四条第3款约定:“该商品房交付时间是该商品房经验收合格后双方完成商品房交付手续当天或买卖合同约定的交付日期届满之日，上述日期以较前者为准。”第5款约定：“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现质量保证书中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同第十八条承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。如买受人以前述质量保修、基础设施设备问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任。”因此只有被告存在《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件无法提供齐全的情况，原告才可以主张被告逾期交付并要求被告承担逾期交付的违约责任;而质量保证书中的质量问题属于质量保修范围，不影响房屋的交付。首先，根据合同及补充协议，被告只需在2018年12月1日前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，事实上被告已于2018年10月24日提前取得竣工验收备案表，被告不存在第九条约定的证明文件无法提供齐全的情况。其次，根据被告提交的证据《维修完成确认函》，上述问题均为装修瑕疵等质量保修问题，不属于房屋主体结构和地基等质量问题，更没有影响正常居住，原告无权以质量瑕疵为由拒绝收楼。再次，被告与原告的《商品房买卖合同》中约定的交付期限为2018年12月1日前，被告已于2018年11月27日按《商品房买卖合同》约定举行集中交付并向原告出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，向原告发出《交楼通知书》，即本案房屋的交付时间为2018年11月27日，早于《商品房买卖合同》约定的交付日期，被告没有逾期交付房屋。二、根据原告的起诉书，原告主张的违约金性质是逾期交房的违约金，但被告不存在逾期交房，故原告主张违约金没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十二条:“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期在90天之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。(2)逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”但被告已于2018年11月27日按《商品房买卖合同》约定举行集中交付并向原告出示《竣工验收备案表》，向原告发出《交楼通知书》，即本案房屋的交付时间为2018年11月27日，被告没有逾期交付房屋。因此原告主张的逾期交付商品房违约金没有事实和法律依据。三、被告多次向原告寄送本案房屋的交付催告函，通知原告办理收楼手续，被告已履行催告义务，不存在逾期交楼，系原告自身原因拒绝收楼。根据《商品房买卖合同》第九条，被告应在2018年12月1日前向原告交付该商品房。事实上被告已于2018年11月27日按《商品房买卖合同》约定举行集中交付、寄发《交付通知书》，同时，因原告拒绝收楼，被告分别于2019年9月5日、2019年12月、2020年6月3日再次向原告寄发《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》、《催收函》。被告已履行完毕交房义务，又在原告拒不收楼后多次履行催告义务，根据合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得商品房买卖合同约定的《竣工验收备案表》且被告履行了交付义务的情况下，原告不得以任何理由拒绝收楼。因此，被告已经按照约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担任何违约责任。四、为提高业主满意度，被告在按期交楼后的质保期限内，积极履行质量维修义务，及时维修原告提出的各项质量瑕疵，原告不能以此为由认为被告逾期交楼。从《维修完成确认函》中报修事项可以看出，原告提出的瑕疵问题主要为色差、轻微渗水、油漆粗糙等，瑕疵也不影响案涉房屋的整体正常使用，更不涉及案涉房屋的地基基础、主体结构或严重影响居住安全。为了提升业主满意度，对于质量瑕疵问题，被告已经积极、及时承担了保修责任，原告不能以此为由拒绝收楼，更不能视为被告逾期交楼。2019年12月17日，被告完成全部质量瑕疵问题的维修，并向原告寄出《维修完成确认函》通知原告前来查验。在质量瑕疵全都修复的情况下，原告至今故意不予确认，拖延收楼，根据《维修完成确认函》，自2019年12月17日起即视为复验合格。五、针对原告要求被告交楼的诉讼请求，被告同意交付涉案房屋，但需要原告准备齐全全部材料，手续完善后到现场办理收楼手续，主要包括购房合同、身份证、房款收据等，具体以交付通知书的相关要求为准。但需要说明的是被告在《商品房买卖合同》约定的交付日期之前已经达到交付条件，交付日期为2018年11月27日。综上所述，被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案房屋在约定的交楼日期前，取得了《竣工验收备案表》，已经符合法定交楼标准，被告通知原告收楼，原告应及时办理收楼手续。原告提供的证据无法证明案涉房屋存在严重的主体结构质量问题，更无法证明严重影响居住，原告系其自身原因拒绝收楼，要求被告承担逾期交楼违约金的请求，没有事实和法律依据，请法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据1.商品房买卖合同(预售)一份，证明涉案房屋的基本情况、交易金额、交付时间、房屋交付标准等相关约定。2.发票一张，证明涉案房屋的交易总价。3.维修完成确认函一份，证明被告书面告知原告，涉案房屋渗水问题于2019年8月22日完成维修。4.微信聊天记录二页，证明被告人员告知涉案房屋的外墙问题于2019年10月15日修缮。二、被告提供的证据1.商品房买卖合同及补充协议各一份，证明被告与原告之间的房屋买卖合同关系。2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、首次登记确权清单、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份，证明涉案房屋于2018年10月24日完成竣工验收备案，质量合格，已经满足房屋交付的条件，并完成大确权，原告提出的质量瑕疵属于住宅质量保修书中的保修责任范围。3.交付通知书及EMS快递单各一份，证明被告已于2018年11月27日按商品房买卖合同的约定交付，通知收楼。4.逾期收楼风险告知函及EMS快递单各一份，证明原告未按期收楼之后，被告分别于2019年9月5日、2019年12月、2020年6月3日按照商品房买卖合同中原告的通讯地址向原告发出催收楼函，履行催告义务。5.维修完成确认函及EMS快递单各一份，证明被告将原告提出的所有房屋质量瑕疵问题进行逐一修复，并通知原告及时验收，逾期不验收视为复验合格。6.(2018)粤06民终2175号民事判决书一份，证明佛山市三水区人民法院、佛山市中级人民法院均认为渗水等质量瑕疵属于质量保修范围，不支持业主以此为由拒绝收楼，索取违约金的不合理诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据，被告对证据1至3的真实性予以确认，对证据4不予确认。被告提交的证据，原告对证据1、3、5的真实性予以确认；对证据2中的竣工验收备案表的真实性予以确认，对证据2中的其他证据不予确认；对证据4中的邮件不予确认，认为其并没有收到该证据；对证据6不予确认。经审查，双方当事人对对方提交的证据的真实性不持异议的，本院确认其真实性；原告提交的证据4，能与被告提交的《维修完成确认函》相互印证，本院予以采信；被告提交的证据2中的《首次登记确权清单》、《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》符合房屋交易手续习惯，且部分为原件，原告因未收楼而未收到该材料，不能推翻其真实存在的可能，本院予以确认；被告提交的证据4，是原件，且均可在EMS网站上查询其投递情况，本院予以采信；被告提交的证据5，因非本案实际情况，本院不予采信。结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年11月10日，原告徐振泽（买受人）与被告海都房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********305），合同约定：原告购买被告建设开发的位于佛山市三水区*****云东海高尔夫花园天墅57号104幢1层57号104房屋（以下简称104房屋），房屋总价款2288479元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年12月1日前向买受人交付该商品房。商品房达到约定的交付条件的，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和交付手续的前提条件；买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责任修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）、地面渗漏或开裂等窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。第十二条约定：如出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意作如下处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。第十六条约定：商品房质量，（一）地基基础和主体结构：出卖）地基基础和主体结构础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经有资质的检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。第十七条保修责任约定：在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。同日，海都房产公司与徐振泽又签订《补充协议》一份，其中第四条关于房屋交付第5条约定：买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的约定为双方就该商品房装饰装修及相关设备标准所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续。若该商品房出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或出现未达到买卖合同及附件的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。除地基基础和主体结构质量问题严重影响该商品房的正常使用外，买受人不得以该商品房存在其他质量问题为由要求解除合同。若因出卖人原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设备未达到交付使用条件，买受人同意出卖人在60个工作日内给予合理解决，达到使用条件，出卖人未能在约定期限内解决的，出卖人自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向买受人支付违约金，直至基础设施设备达到交付使用条件为止，如买受人以前述质量保修、基础设施设备问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，买受人不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任。第6条约定：出卖人按照买卖合同约定的期限向买受人寄送交楼通知书，交楼通知书内指定买受人对该商品房查验的期限，买受人同意于交楼通知书内指定的交楼日当日对该商品房进行查验并保证作书面查验签到记录，买受人如有质量整改要求，买受人保证一次性提出全部整改要求，并向出卖人对整改要求做书面确认。出卖人整改完毕后买受人应当复查并书面确认整改结果。第7条约定：买受人同意，买卖双方书面确认需要对该商品房进行质量整改的事项完成整改后，出卖人以电话、短信、邮政快递等方式通知买受人至该商品房现场确认整改结果。除出卖人另行通知或双方另有约定处，买受人同意于出卖人通知之日起3日内至该商品房现场复查整改结果，对复查做书面签到记录，并书面确认整改结果。如买受人未能在指定期限内对该商品房整改结果进行书面确认或出卖人在完成整改后，以电话或书面通知买受人对整改情况复查确认，买受人拒绝书面确认整改结果的，视为买受人接受出卖人通知买受人至该商品房现场确认整改结果时的交付状态，买受人同意不向出卖人主张承担逾期交楼的违约责任以及赔偿责任。第8条约定：买受人承诺其于买卖合同中所提供的联系方式是真实、合法且持续有效的。如因买受人在买卖合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达交楼通知书，或者因买受人自身原因未按期办理收楼手续的，则买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满之日视为出卖人已向买受人交付该商品房。第十六条关于补充协议的效力约定：本协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准。2018年10月24日，云东海高尔夫花园C组团57座通过竣工验收。2018年12月1日，海都房产公司制作了《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》，其中质量保证书记载了保修范围与保修期限。原告购买的房屋已完成了大确权。因原告未收楼，故《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》均未向原告送达。2018年11月27日，被告向原告邮寄了交付通知书。原告查验后，于2018年12月10日至2019年10月19日期间陆续向被告反映了房屋的部分质量问题，被告于2019年11月17日维修完毕，并于2019年8月22日及2019年12月两次向原告邮寄《完成维修确认函》，要求原告进行验场查收。原告收到2018年11月27日的交付通知书及2019年8月22日的《完成维修确认函》，但第二份《完成维修确认函》经查证因未联系不上收件人而被退回。2019年9月5日及2020年6月，被告两次向原告邮寄《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，均因无法取系原告而被退回。双方签订合同时，原告预留联系方式为：地址广州市*******12*隽峰苑2602，电话139*****553。被告邮单填写地址为广州市*******12*隽峰苑2602，电话139*****553。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2019年7月25日向原告开具了购房发票。2020年春节前，被告又一次要求原告收楼，但由于遇上疫情而未前往收楼。期后原告前往收楼时，因物业管理公司认为原告没有交付物业费而不同意为原告办理收楼手续，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点问题在于原告在涉讼房屋存在质量问题的情况下是否有权拒绝收楼。涉讼房屋已在合同约定的交付最迟期限之前经竣工验收合格并已完成备案手续，被告已制作了《广东省商品住宅使用说明书》及《广东省商品住宅质量保证书》，房屋符合交付条件，被告亦按约定于2018年11月27日以EMS快递方式向原告履行了通知收楼义务，原告亦确认收到收楼通知，原告无正当理由不得拒收房屋。原告称验房后拒收房屋源于房屋存在质量问题，但原告提供的证据并不足以证明该质量问题属于房屋主体结构问题或严重影响正常居住。对于房屋存在非主体结构或非严重影响居住的质量问题的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”原告在收楼后可要求被告承担相应的修复责任，根据本院查明的事实，被告在原告提出质量问题后进行了房屋修缮，被告也最终于2019年11月17日修缮完毕，原告拒绝收楼不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条的规定，也不符合补充协议的约定，不构成原告拒绝收楼的合法理由，原告据此主张被告承担逾期交楼的违约责任，本院不予支持。若原告认为被告存在拖延修复的行为，原告可提供证据就拖延修复及所产生的损失等另行提起主张。原告于本案中主张被告向其交付涉案房屋，被告表示同意，本院予以支持，故被告应协助原告完成收楼手续，将涉案房屋的锁匙（房卡）将付原告。至于物业管理公司认为原告欠缴物业管理费而拒绝为原告办理收楼手续，与本案非同一法律关系，物业管理公司可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市三水海都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐振泽完成位于佛山市三水区**************************的收楼手续，于原告徐振泽完成收楼手续后将上述房屋的锁匙（门卡）交付原告；二、驳回原告徐振泽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4302元（原告已预交），由原告徐振泽负担4252元，由被告佛山市三水海都房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年十月四日书记员  李秋云