山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初104号原告：华红旗（曾用名华洪奇、华红奇、华洪旗），男，1954年9月8日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：苏子涛、段成山，山东滕国律师事务所律师。被告：满夫银（曾用名满福寅），男，1952年4月19日出生，汉族，住枣庄市山亭区。被告：侯玉峰，男，1954年2月8日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：鞠建，枣庄山亭店子法律服务所法律工作者。被告：闫真，男，1981年10月26日出生，汉族，住枣庄市山亭区。原告华红旗诉被告满夫银、侯玉峰、闫真租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告华红旗及其委托诉讼代理人苏子涛、段成山，被告侯玉峰的委托诉讼代理人鞠建到庭参加诉讼，被告满夫银、闫真经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华红旗向本院提起诉讼请求：1、判令被告归还租金200000元；2、判令被告赔偿违约金135200元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，原告与被告签订《学校租赁合同》一份，该合同未原租赁合同的续租合同，租赁期限为3年，从2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金每年20万元，三年60万元，签订合同之日交10万元租金，2016年9月1日前交租金30万元，2017年9月1日前交清剩余租金20万元。租赁合同签订后，原告依合同约定履行义务，被告第一笔租金、第二笔租金已经支付原告，但第三笔租金被告至今未支付。2018年4月18日，原告收到了被告邮寄的《关于解除合同通知函》。后原告就该解除合同通知起诉至枣庄市山亭区人民法院，枣庄市山亭区人民法院作出（2018）鲁0406民初1215号民事判决书认定：解除合同通知无效，并判令原、被告继续履行合同。被告不服一审判决，上诉至枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终2858号民事判决书认定：驳回上诉，维持原判。但是截止目前，被告仍未支付第三笔租金。另外，原、被告签订租赁合同明确约定违约责任：乙方（被告）如逾期支付租金，应按不缴纳租金额每日按千分之三计算利息，据此计算，被告应支付违约金48万元。另依据《合同法》有关违约金的规定，违约金不得超过造成损失的30%，而原告的损失按照月息2分进行计算，从2017年9月1日计算至2019年11月1日，共26个月，计104000元，违约金不超过损失的30%，共计135200元。故为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求依法裁判。被告侯玉峰辩称，原告华红旗所出租的全部教学及办公用房均没有规划许可证，未经消防部门验收，依法不能用来办学，涉案合同明显无效。被告有权且已经解除了合同，原告起诉没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉求。并要求追加华洪祥为本案的原告并提起反诉。被告满夫银、闫真未提交书面答辩意见。原告华红旗在庭审中提交如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告的身份。二、原、被告于2016年8月11日签订的学校租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系。三、枣庄市中级人民法院（2019）鲁04民终2858号民事判决书一份、山亭区人民法院（2018）鲁0406民初1215号民事判决书一份，证明原、被告的租赁合同合法有效。被告侯玉峰对原告华红旗提交的证据质证如下意见：证据一真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，原告个人不能代表合同的另一主体华洪祥，原告本人不是合同主体，本案原告的主体不适格；对证据二不认可，合同系无效合同；证据三真实性无异议，不能证明原告的证明目的，经我方多次查证且我方已经书面解除了合同。被告侯玉峰未支持其辩称向本院提交如下证据：一、民办非企业单位登记证书；二、（2017）鲁0481民初2534号民事判决书；三、解除合同通知书及枣庄市山亭区桑村镇桑村村村民委员会证明各一份；四、报销单5张。原告华红旗对被告侯玉峰提交的证据质证如下：对于证据一，因为是复印件原告方不发表意见。对证据二，该判决书的原告是王光俊与本案无关联性。对证据三，证明内容也是被告单方解除合同，原告予以当场拒绝，因此该证明不发生合同解除效力，况且解除合同通知上也没有原告华红旗的签名。对证据四，记账凭证与本案无关联性。被告满夫银、闫真未向本院提交证据。经审理本院认定，原告华红旗作为原山亭区华耀中学（现天成中学）举办方代表人与被告签订《学校租赁合同》，约定乙方（被告）租赁续租3年，从2017年7月1日起至2020年6月30日；租金每年20万元，三年60万元，签订本合同之日交10万元租金，2016年9月1日前交租金30万元，2017年9月1日前交清剩余租金20万元；三年租期应交付租金60万元，依据收条平局为准。甲方（原告）的资产，在乙方第一次租赁时甲乙双方已核实列表移交乙方；不经甲方书面同意，乙方无权改变学校的建筑现状；违约责任，乙方如逾期支付租金，应按不缴纳租金额每日按千分之三计算利息，逾期三个月不交，甲方有权解除合同。后原被告按照该合同履行，该《学校租赁合同》为原租赁合同的续租合同，租赁合同签订后，原告华红旗依合同约定履行义务，被告已经向原告支付租金40万元，剩余20万元至今未付。2018年4月18日，被告向原告华红旗邮寄送达《关于解除合同通知函》。后原告华红旗就该解除合同通知起诉至枣庄市山亭区人民法院，枣庄市山亭区人民法院作出（2018）鲁0406民初1215号民事判决书，判决被告侯玉峰、满夫银、闫真向原告华红旗发出的《解除合同通知函》无效，并判令原告华红旗和被告侯玉峰、满夫银、闫真的《学校租赁合同》继续履行。被告侯玉峰、满夫银、闫真不服该判决，上诉至枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终2858号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，在本案审理期间，被告侯玉峰不服（2019）鲁04民终2858号民事判决书向枣庄市中级人民法院申请再审，枣庄市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）鲁04民申55号民事裁定书，裁定驳回被告侯玉峰的再审申请。本院认为，原告华红旗与被告侯玉峰、满夫银、闫真签订的《学校租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应受该合同书的约束，原告华红旗将学校租赁给被告侯玉峰、满夫银、闫真使用，被告侯玉峰、满夫银、闫真应当根据合同约定支付租金，被告侯玉峰、满夫银、闫真于2019年11月11日向原告华红旗发出的解除合同通知书系被告单方作出，没有经过原告华红旗的签字同意确认，因此该解除合同通知书对原告华红旗不发生法律效力，《学校租赁合同》在没有经过原、被告双方协议解除或者法定解除的情形下，应继续有效，故对原告华红旗要求被告侯玉峰、满夫银、闫真支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告侯玉峰辩称《学校租赁合同》系无效合同的答辩意见与事实不符，本院不予支持。关于违约金问题，在《学校租赁合同》履行过程中，被告侯玉峰、满夫银、闫真因天成中学未能换发新的办学许可证导致被枣庄市山亭区教体局责令停止办学，被告侯玉峰、满夫银、闫真未能及时支付租金也并非其自身原因，而是由外部不可抗拒的原因导致，且原告华红旗也未提供证据证明其因被告逾期支付租金而遭受的损失，故对原告华红旗要求被告侯玉峰、满夫银、闫真赔偿违约金的主张，本院不予支持。诉讼中，被告侯玉峰向本院申请追加华洪祥为本院原告参加诉讼，本院认为原被告的诉讼主体资格已经（2018）鲁0406民初1215号民事判决书、（2019）鲁04民终2858号民事判决书查明认定，故对被告侯玉峰申请追加华洪祥为本院原告的申请，本院不予准许。被告满夫银、闫真经本院传票传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告侯玉峰、满夫银、闫真于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告华红旗租金200000元；二、驳回原告华红旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6328元，减半收取3164元，保全费2270元，共计5434元，由原告华红旗负担2192元，由被告侯玉峰、满夫银、闫真负担3242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  高杰民二〇二〇年十月十五日书记员  陈娜娜