浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2441号 原告：袁少荣，男，1960年11月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 原告：张凯，男，1976年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈品新、郑义志，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：杨微燕，女，1982年3月11日出生，汉族，住浙江温州市龙湾区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林莉莉，浙江迦金律师事务所律师。 被告：温州共赢房产营销策划有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海六路**，统一社会信用代码91330301563321561X。 法定代表人：郑巨才，职务总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：方君伟，浙江迦金律师事务所律师。 原告袁少荣、张凯与被告杨微燕、温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日经温州市中级人民法院（2019）浙03民终3692号之一民事裁定书撤销本院（2019）浙0303民初1444号民事判决，发回重审。本院于同年5月8日立案后，被告杨微燕撤回反诉，本院予以准许，并依法适用普通程序，另行组成合议庭，同年7月30日、10月10日公开开庭进行了审理。原告袁少荣、张凯及共同委托诉讼代理人陈品新，被告杨微燕及其委托诉讼代理人林莉莉，被告共赢公司的委托诉讼代理人方君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁少荣、张凯向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》合法有效；2.俩被告补偿原告租金损失，从2018年7月25日起计算至实际过户之日止（暂算至2019年2月24日，为57742.42元）；3.俩被告向原告支付违约金33.2429万元；4.本案诉讼费由俩被告共同承担。后原告变更第1、2项诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；2.俩被告补偿原告租金损失，从2018年7月25日起计算至判决生效之日止。 事实与理由：2018年6月2日，原告向被告购买坐落于温州市经济技术开发区××路××号××路××号××幢××室的房产，约定总房款分别为245万元、1052万元、914万元，原告先付20万元、50万元、50万元，并于2018年7月30日前付首付款的50%,另50%于2018年8月15日前付齐，款项到位后于三日内办理手续，按揭金额亦分别暂定为120万、450万、400万，以银行终审核为准。合同签订后，原告即交付定金，后又于7月25日以资金监管方式支付首付款。经原告多次催促，被告均以种种理由拖延。2018年8月1日，双方就上述买卖合同签订《营业房买卖补充协议》，约定被告原因造成交易时间推迟，所推迟的时间，被告按实际相应租金给原告补偿；若被告仍未能按期办理过户手续，则需承担300万元违约金。 被告杨微燕辩称：1.涉案购房款245万元，原告已付定金20万元，办理资金监管215万元，还差10万元购房款，原告未全额支付房款系违约行为；2.房屋被法院诉讼保全遂未能顺利过户，被告提供担保即可解除查封，原告要求三套一同过户，方拖延至今；3.被告仅代表共赢公司在合同上签字，双方未约定违约金，原告亦未产生实际损失，且违约金金额过高，原告既主张租金又要求赔付违约金，显然不符合法律规定。 被告共赢公司答辩称：其为中介机构，系介绍人角色，而非房屋所有人，故无需承担给付租金及违约金的民事责任；且签订协议时原告明显恶意。 本院经审理认定，温州经济技术开发区滨海六路2445号的房屋登记在杨微燕名下。2014年3月14日，被告杨微燕与被告共赢公司签订委托书，约定由共赢公司作为受托人，代为办理上述房屋相关买卖事项。2018年6月2日，被告共赢公司与原告袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》，约定将杨微燕名下的滨海六路2445号房屋出售给二原告，总价款245万元，定金20万元，2018年7月30日前付清首付款50%，另50%于2018年8月15日前付清，款项到位后三日内办理过户手续，最迟不超过2018年8月30日。 合同签订后，原告依约支付定金20万元，并由被告共赢公司出具《定金收条》一份，备注“代杨微燕收”。2018年6月4日，双方达成一份《补充协议》，约定前述协议中涉及的付款以资金监管方式支付。2018年7月25日，原告依约在浦发银行办理215万元购房款资金监管，有效期从2018年7月25日至同年10月25日止。2018年8月1日，二原告与被告共赢公司又签订一份《营业房买卖补充协议》，约定：1.双方于2018年7月25日前已办毕银行资金监管，被告共赢公司应在三个工作日内办理交易手续；2.因永丰家园2-5幢202室房屋产权证遗失，双方约定于2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续，另永丰家园2-5幢202室延后至2018年9月17日之前办理交易；3.任意一方若未按约定时间办理过户手续，均需承担总计300万元的违约金。三套房产约定的售价分别为被告杨微燕（2445号）245万元、郑士平（202室）1052万元、陈爱平（203室）914元，总计价款2211万元；各自占总价款的比例分别为11.08%、47.58%、41.34%。 另查明，2018年6月25日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民初150号民事裁定，查封被告杨微燕名下的涉诉滨海六路2445号房屋。2018年7月6日被温州市中级人民法院查封。2018年9月11日，本院作出（2018）浙0303民初4260号民事裁定书，裁定被告杨微燕提供的担保未达到充分有效的程度，对解除涉诉滨海六路2445号房屋保全的申请不予准许。2019年8月8日、9月2日、11月7日，涉诉房产被瓯海区人民法院轮候查封，2019年11月15日被本院轮封。2020年8月24日房产解除查封后抵押给案外人。 另查明，涉诉房产已于2018年3月25日出租给案外人金永敏使用，租期三年，第一年年租金为98987元，此后每年在前一年的基础上递增10%。 以上事实由当事人的陈述，原、被告身份信息，工商登记资料，微信聊天记录，《房屋产权证》，《委托书》，《温州市存量房买卖合同》，《补充协议》，《营业房买卖补充协议》，银行业务回单，《个人二手房保付通业务协议书》，不动产登记查询记录，裁定书等证据予以证实。 本院认为，原告袁少荣、张凯与被告温州共赢房产营销策划有限公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应属有效。 被告杨微燕与原告的微信聊天记录，从2018年8月14日至8月30日止，未提及房产被法院财产保全的事实，直至同年9月9日才有“正在办理解除查封手续”的表述，对此原告不持异议并要求被告尽快处理、快速过户。涉诉房屋解除查封后再次被查封前，虽具备过户手续，但双方已约定三套房屋捆绑销售，在另二套房屋仍然处于查封状态的情况下，原告要求应在一个合理期限内进行三套房屋的过户登记手续，亦属合理，故不能因此认定原告主观上具有恶意。 被告杨微燕提出因涉诉房产被诉讼保全未能办理过户手续,不可归责于被告。但因房屋被查封无法办理过户手续，并不属于法定的不可抗力或者情势变更的情形，被告不能因此免责。2018年8月1日，双方签订的《营业房买卖补充协议》约定：2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续。但本院作出（2018）浙0303民初4260号民事裁定书，载明被告于2018年8月30日才申请解除保全，本院于同年9月11日作出不予解除决定。说明双方第二次协商后，被告仍未按约及时处理、履行义务，采取手段使涉诉房屋具备过户条件。另《温州市不动产登记信息查询记录》显示，2020年8月24日涉诉房产解除保全后，被告杨微燕于2020年9月1日办理抵押登记将涉诉房产抵押给案外人，而非与原告积极协商过户事宜，显然被告的行为已构成违约。当事人一方迟延履行义务或其他违约行为，致使不能实现合同目的的，可解除合同。据此，本院确认解除原、被告签订的《温州市存量房买卖合同》、《营业房买卖补充协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，认为原告主张的违约金金额合理，予以支持。诉请中两原告既主张违约金，又主张租金损失，两者均是违约责任的承担方式，故要求被告支付租金的诉请不予支持。 再就，被告共赢公司辩称其只是房屋买卖介绍人，不应承担责任的辩解。本院认为，被告杨微燕与被告共赢公司签订《委托书》由被告共赢公司为代理人办理涉诉房产买卖等事宜，被告共赢公司在委托权限内与二原告签订《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》，因委托代理关系所产生的法律后果应由委托人承当。故被告共赢公司的辩解意见，予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告袁少荣、张凯与被告温州共赢房产营销策划有限公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》； 二、被告杨微燕于本判决生效之日起十日内支付原告袁少荣、张凯违约金人民币332429元； 三、驳回原告袁少荣、张凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7153元，由原告袁少荣、张凯共同负担1073元，被告杨微燕负担6080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  吴先慧 人民陪审员  项小丰 人民陪审员  李中杨 二〇二〇年十月十日 代书 记员  朱微丰