重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初23032号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：黄婷婷，女，该公司工作人员。被告：朱广增，男，1985年7月22日出生，汉族，住重庆市江**。原告成都万科物业服务有限公司与被告朱广增物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄婷婷，被告朱广增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费3759.93元（该费用计算期间为2017年1月至2019年2月），违约金751.99元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2、判令被告支付拖欠的公摊电费176.57元。事实和理由：原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订了《XX前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务等费用，原告多次催收无果。被告朱广增辩称，被告不是故意欠费，原告不允许交纳后面的费用；2015年6月，被告并未接房，2017年6月才将房屋质量问题整改完毕；被告于2016年9月10日才正式接房，物业费应从2016年9月10日起算；开发商对被告的房屋质量问题进行了赔付，有部分赔偿款2200元直接打到了原告账户上，原告未经被告允许侵占被告的财产；扣除开发商支付给原告的2200元，被告应从2018年4月开始交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告朱广增系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为99.96平方米，系高层住宅。2011年12月6日，重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司与原告签订《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对XX小区提供前期物业服务，期限自2011年12月6日起至2014年12月5日止；电梯住宅的物业服务费标准为2.2元/月/平方米（不含公摊水电费），如有需另行交纳或分摊的费用，交纳或分摊标准应根据实际情况补充约定；物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016年6月15日，重庆市物价局对XX小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明电梯住宅的物业服务费标准为2.2元/月/平方米（不含公摊水电费）。上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务至今，本院在原告起诉本案小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告曾向被告书面催收。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为2.2元/月/平方米，公摊电费为据实分摊；原告说明起诉被告公摊电费的期间为2017年1月至2019年2月；对于公摊电费，原告提供了2017年1月至2019年2月期间的能耗公摊公告的张贴照片、2017年1月至2019年2月向供电部门交纳电费的发票予以证明；原告提供的欠费明细载明被告在2017年2月至2018年5月期间的物业服务费为109.96元/月，在2018年6月至2019年2月期间的物业服务费为219.91元/月。另查明，因案涉房屋存在质量问题，开发商对其进行了整改，后开发商向原告支付了2200元。2018年5月30日，原告通过微信告知被告：“你们的物业费是从2015.6月开始算的”，“当时你们房子有问题，整改了地产赔付了2200，但是物业费都从2015.6月算的。”2018年9月4日，原告又告知被告：“这边地产已经赔付了20个月了”，“物业费是从2015.6开始算的”。被告在庭审中另提供《物品签收单》一份，以证明其于2016年9月10日接房。上述事实，有房屋产权查询信息、XX前期物业服务合同、重庆市前期物业服务收费备案表、律师函、邮寄凭证、能耗公摊公告的张贴照片、发票、欠费明细、微信聊天记录、物品签收单、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。原告要求被告支付2017年1月至2019年2月期间的物业服务费，被告认为其应从2016年9月10日开始计算物业服务费，扣除开发商支付给原告的2200元后，其应从2018年4月开始交纳物业服务费。针对该争议焦点，本院认为，《重庆市物业管理条例》第四十七条第三款规定：“前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”第一百一十条第（六）项规定：“物业交付之日，是指建设单位在建设工程竣工验收后，根据房屋买卖合同约定向买受人发出书面交付通知，买受人依照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由拒绝接受的，视为交付。”本案中，因案涉房屋存在质量问题，开发商进行了整改，在房屋交付给被告之前，案涉房屋的物业服务费应由开发商承担。根据被告提供的《物品签收单》，被告于2016年9月10日接房，之前的物业服务费应由开发商承担。因此，对于开发商支付给原告的2200元，应当认定为开发商针对案涉房屋向原告支付的因房屋未交付而应由开发商承担的物业服务费，故该2200元不应从被告接房之日起开始抵扣。根据原告陈述，案涉房屋从2015年6月开始计算物业服务费，且开发商已经支付了20个月，故本案物业服务费应从2017年2月起算。对2017年1月的物业服务费，本院不予支持。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合原告提供的欠费明细，在2017年2月至2019年2月期间，被告应交纳的物业服务费为109.96元/月×16个月+219.91元/月×9个月=3738.55元。本院对原告诉请的物业服务费中超出该计算标准的部分不予支持。对于2017年1月至2019年2月期间的公摊电费176.57元，原告提供了能耗公摊公告的张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊电费，原告已经向供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《重庆市物业管理条例》第四十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱广增在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2017年2月至2019年2月期间的物业服务费3738.55元；二、被告朱广增在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2017年1月至2019年2月期间的公摊电费176.57元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告朱广增负担。本判决为终审判决。审判员  张晓华二〇二〇年十月二十二日书记员  李文婧