浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2443号 原告（反诉被告）：袁少荣，男，1960年11月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 原告（反诉被告）：张凯，男，1976年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈品新、郑义志，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑士平，男，1961年6月13日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人（特别授权）：金晓乐，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：杨微燕，女，1982年3月11日出生，汉族，住浙江温州市龙湾区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林莉莉，浙江迦金律师事务所律师。 被告：温州共赢房产营销策划有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海六路**，统一社会信用代码91330301563321561X。 法定代表人：郑巨才，总经理职务。 委托诉讼代理人（特别授权）：方君伟，浙江迦金律师事务所律师。 原告袁少荣、张凯与被告郑士平、杨微燕、温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日经温州市中级人民法院（2019）浙03民终3693号之二民事裁定书撤销本院（2019）浙0303民初1448号判决，发回重审。本院于同年5月8日立案后，被告郑士平提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，另行组成合议庭，同年7月30日、8月7日、10月10日三次公开开庭进行了审理。原告袁少荣、张凯及共同委托诉讼代理人陈品新，被告郑士平的委托诉讼代理人金晓乐，被告杨微燕及委托诉讼代理人林莉莉，被告共赢公司的委托诉讼代理人方君伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁少荣、张凯向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》合法有效；2.三被告补偿原告租金损失，从2018年7月25日起计算至实际过户之日止（暂算至2019年2月24日，为309463元）；3.三被告向原告支付违约金1427408元；4.本案诉讼费由三被告共同承担。后原告变更第1、2项诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》；三被告补偿原告租金损失，从2018年7月25日起计算至判决生效之日止。 事实与理由：2018年6月2日，原告向被告购买坐落于温州市经济技术开发区××路××号××路××号××幢××室的房产，约定总房款分别为245万元、1052万元、914万元，原告先付20万元、50万元、50万元，并于2018年7月30日前付首付款的50%,另50%于2018年8月15日前付齐，款项到位后于三日内办理手续，按揭金额亦分别暂定为120万、450万、400万，以银行终审核为准。合同签订后，原告即交付定金，后又于7月25日以资金监管方式支付首付款。经原告多次催促，被告均已种种理由拖延。2018年8月1日，双方就上述买卖合同签订《营业房买卖补充协议》，约定被告原因造成交易时间推迟，所推迟的时间，被告按实际相应租金给原告补偿；若被告仍未能按期办理过户手续，则需承担300万元违约金。 被告郑士平答辩称：2019年1月份，其提供担保将涉诉房屋解封，完全具备办理过户条件时，原告以三套房捆绑销售为由拒绝单套过户，遂被告未曾违约；（2019）浙0303民初1448号民事判决书认定合同有效，需继续履行，但原告却于2019年8月提取全部的监管资金，以自己的行为表示不履行主要债务，亦未以其他方式支付款项，已构成严重违约；且原告既主张违约金又主张租金，系重复主张。另8月1日签订《营业房买卖补充协议》应属无效，不存在解除一说。 被告杨微燕答辩称：其为共赢公司工作人员，代表公司签字，不应被追究责任。 被告共赢公司答辩称：其为中介机构，为介绍人角色，而非房屋所有人，签订协议时原告明显恶意，故其无违约行为、无需承担给付租金及违约金的民事责任。 反诉原告郑士平向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》，确认2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》无效；2.二反诉被告袁少荣、张凯向反诉原告郑士平支付经济损失574500元；3.本案诉讼费、反诉费由二反诉被告承担。事实与理由：2018年6月2日，反诉原被告签署《温州市存量房买卖合同》，就反诉原告所有的坐落于滨海六路2469号2-5幢202室（下称“涉诉房屋”）主要作如下约定：二反诉被告向反诉原告购买涉诉房屋，总价款为1052万元，定金50万元。合同第四条付款方式第三款其他方式约定：首付款50%于2018年7月30日前付清，另50%于2018年8月15日前付齐，款项到位后于三日内办理过户，最迟不得超过2018年8月30日，按揭金额暂定450万元，以银行最后政策、评估、客户征信、负债状况为准。后二反诉被告于2018年7月25日办理资金监管手续482万元，剩余40万元购房款预先从涉诉房屋的租金中扣取。 2019年5月14日，龙湾法院作出（2019）浙0303民初1448号民事判决书，判决涉诉《温州市存量房买卖合同》合法有效、反诉原告及共赢公司向反诉被告支付租金损失439731.47元等。然而反诉被告却已于2019年8月左右强行提取本案监管的资金482万元，此行为实为明确以自己的行为表明不履行主要债务，亦未以其他方式支付款项的行为已构成严重违约。 二原告对反诉均答辩称：合同签订近二年时间涉诉房产仍未过户，约1000万元购房资金监管近一年，已超出监管时限，且给原告造成利息损失。 原告为证明其诉请，向本院提供的证据如下: 1.《房屋产权证》，证明温州经济技术开发区滨海六路2469号永丰家园2-5幢202室的房屋产权登记在郑士平名下的事实; 2.《委托书》，证明郑士平委托共赢公司，约定由共赢公司作为受托人，代为办理上述房屋相关买卖事项的事实; 3.《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《营业房买卖补充协议》，证明共赢公司与二原告于2018年6月2日、6月4日、8月1日签订上述合同,约定权利义务、付款方式及违约责任的事实; 4.银行业务回单、《个人二手房保付通业务协议书》,证明原告支付定金50万元及办理资金监管482万元的事实； 5.微信聊天记录，证明被告共赢公司员工杨微燕在与原告沟通处理房产过户过程中，2018年8月14日至8月30日未向原告阐明房产被法院财产保全的事实；同年9月9日杨微燕告知原告正在办理解除查封手续的情况； 6.不动产登记查询记录，证明涉诉房产于2019年3月18日办理抵押登记手续，又于2019年8月23日被温州市中级人民法院查封、2019年11月15日被本院查封的事实。 反诉原告为证明其诉请，向本院提供的证据如下: 1.浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初150号裁定书，证明2018年3月2日温州市龙湾区沙城街道七二村、七三村、七四村、七五村、八甲村股份经济合作社（以下简称五村）共同起诉共赢公司、郑士平、陈爱华、杨微燕等人支付购房款，同年6月25日温州市中院分别对郑士平、陈爱华、杨微燕名下的温州经济技术开发区滨海六路2469号永丰家园2-5幢202室、203室、滨海六路2445号房屋予以查封；同年6月29日裁定移送本院的事实； 2.本院（2018）浙0303民初4269号民事裁定书，证明2019年1月10日，被告郑士平提供财产担保，本院裁定对其所有的涉诉永丰家园2-5幢202室房产解除查封的事实； 3.《永丰家园营业房买卖合同》，证明被告共赢公司以买受人身份向五村购买涉诉房产的事实。 因双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。至于各项证据的证明力，将结合案件事实一并阐述。 本院经审理认定，温州经济技术开发区滨海六路2469号永丰家园2-5幢202室的房屋产权登记在郑士平名下。2014年3月13日，被告郑士平与被告共赢公司签订委托书，约定由共赢公司作为受托人，代为办理上述房屋相关买卖事项。2018年6月2日，被告共赢公司与原告袁少荣、张凯签订《温州市存量房买卖合同》，约定将郑士平名下的永丰家园2-5幢202室房屋出售给二原告，总价款1052万元；定金50万元，2018年7月30日前付清首付款50%，另50%于2018年8月15日前付清，款项到位后三日内办理过户手续，最迟不超过2018年8月30日。 合同签订后，原告依约支付定金50万元，并由被告共赢公司出具《定金收条》一份，签字“代郑士平收”。2018年6月4日，双方达成一份《补充协议》，约定前述协议中涉及的付款以资金监管方式支付。2018年7月25日，原告依约在浦发银行办理482万元购房款资金监管，有效期从2018年7月25日起至同年10月25日止。2018年8月1日，二原告与被告共赢公司又签订一份《营业房买卖补充协议》，约定：1.双方于2018年7月25日前已办毕银行资金监管，被告共赢公司应在三个工作日内办理交易手续；2.因永丰家园2-5幢202室房屋产权证遗失，双方约定于2018年8月10日前先办理永丰家园2-5幢203号和温州经济技术开发区滨海六路2445号两个产权的变更手续，另永丰家园2-5幢202室延后至2018年9月17日之前办理交易；3.任意一方若未按约定时间办理过户手续，均需承担总计300万元的违约金。 另查明，2018年6月25日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民初150号民事裁定，查封被告郑士平名下涉诉的永丰家园2-5幢202室房屋，后移交本院。2019年1月10日，被告郑士平提供财产担保，本院作出（2018）浙0303民初4269号民事裁定，解除对涉诉房产的查封。2019年3月18日，该房产办理抵押登记手续，又于2019年8月23日被温州市中级人民法院查封，2019年11月15日被本院轮封。 另查明，涉诉房产已于2014年4月25日出租给案外人徐正德使用，租期7年，第一年年租金为389856元，此后每年在前一年的基础上递增8%。原告捆绑购买涉诉的三处房产，欲用于经营连锁酒店。 本院认为，原告袁少荣、张凯与被告温州共赢房产营销策划有限公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应属有效。 2018年3月2日，五村就本案涉诉房产向浙江省温州市中级人民法院申请保全，同年6月25日裁定查封。原、被告双方分别于2018年6月2日、6月4日、8月1日签订了《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《营业房买卖补充协议》。被告杨微燕与原告的微信聊天记录，从2018年8月14日至8月30日止，未提及房产被法院财产保全的事实，直至同年9月9日才有“正在办理解除查封手续”的表述，对此原告不持异议并要求被告尽快处理、快速过户。涉诉房屋解除查封后再次被查封前，虽具备过户手续，但双方已约定三套房屋捆绑销售，在另二套房屋仍然处于查封状态的情况下，原告要求应在一个合理期限内进行三套房屋的过户登记手续，亦属合理，故不能因此认定原告主观上具有恶意。从上述证据分析可知，原被告双方对涉诉房产被查封的事实应属明知，双方不存在欺诈、胁迫等手段或恶意串通等情形，反诉原告《营业房买卖补充协议》无效的诉请，与查明事实不符，不予支持。 《营业房买卖补充协议》约定于2018年9月17日前办理涉诉房屋产权变更手续，但该房屋于2019年1月10日才解除查封，说明双方第二次协商后，被告仍未按约及时处理、履行义务，采取手段使涉诉房屋具备过户条件。另涉诉房产在一审、二审、重审期间，分别于2019年3月18日办理抵押登记手续、2019年8月23日被温州市中级人民法院查封、2019年11月15日被本院轮封，现距双方约定过户期限届满已两年，至今仍不具备过户条件。当事人一方迟延履行义务或其他违约行为，致使不能实现合同目的的，可解除合同。据此，本院确认解除原、被告于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》主合同，之后签订的《营业房买卖补充协议》一并予以解除。 反诉原告郑士平要求反诉被告袁少荣、张凯支付经济损失574500元的诉请，因在房屋买卖合同中，涉诉房屋需保证无查封无抵押以办理过户手续，这是反诉原告应当履行合同的义务，因此反诉原告向反诉被告主张在解除查封时垫付的资金损失，无事实和法律依据，不予支持。 本诉诉请支付租金和违约金。关于双方约定的违约金，诉请中两原告既主张违约金，又主张租金损失，两者均是违约责任的承担方式，一并进行认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案系被告违约，原告有权主张被告赔偿，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于原告未提交证据充分证明因对方违约行为所造成的具体损失金额，故以违约金总额300万元按比例计算后进行赔偿的主张过高。本院以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量，认为以《合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，双倍返还定金。参照该款以双倍定金金额确定违约金金额为妥，即100万元。 再就，被告共赢公司辩称其只是房屋买卖介绍人，不应承担责任的辩解。本院认为，被告郑士平与被告共赢公司签订《委托书》由被告共赢公司为代理人办理涉诉房产买卖等事宜，被告共赢公司在委托权限内与二原告签订《温州市存量房买卖合同》、《补充协议》，因委托代理关系所产生的法律后果应由委托人承当。故被告共赢公司的辩解意见，予以采信。被告杨微燕并非涉诉房产的产权所有人，不负有协助办理过户手续的义务；就买卖合同来看，杨微燕也非合同相对方，勿需承担连带责任，故原告该项主张没有法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告袁少荣、张凯与被告温州共赢房产营销策划有限公司于2018年6月2日签订的《温州市存量房买卖合同》及2018年8月1日签订的《营业房买卖补充协议》； 二、被告郑士平于本判决生效之日起十日内支付原告袁少荣、张凯违约金人民币1000000元； 三、驳回原告（反诉被告）袁少荣、张凯的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）郑士平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20432元，反诉案件受理费9545元，共计29977元，由原告（反诉被告）袁少荣、张凯共同负担8800元，被告（反诉原告）郑士平负担21177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  吴先慧 人民陪审员  项小丰 人民陪审员  李中杨 二〇二〇年十月十日 代书 记员  朱微丰