黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终369号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）胡西木，男，2002年11月11日出生，汉族，学生，住巴彦县。 法定代理人徐某（胡西木母亲），女，1980年1月2日出生，汉族，职员，住巴彦县。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 一审第三人黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人黄树峰，经理。 一审第三人李相民，男，1960年6月23日出生，汉族，个体，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋所有权初始登记一案，不服巴彦县人民法院（2019）黑0126行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，徐某以胡西木名义于2013年7月25日与黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇天馨名府小区东数二号商服（一层），面积153.19平方米，并于当日交纳全部购房款919，140.00元，自2013年始占有使用至今，使用期间交纳了热费、物业费、水费等费用。因多次找天林公司协助办理产权证未果，至2019年7月起诉前发现巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）已于2011年10月19日将案涉房屋办理在李相民名下。经查明，案涉房屋工程由天林公司开发建设，天林公司于2010年8月17日取得案涉小区工程的建设用地批准书，2011年6月24日取得国有土地使用权证，2011年2月23日取得建设工程规划许可证，2015年5月14日取得建筑工程施工许可证，2011年10月31日取得建设工程竣工验收备案证书，2015年10月15日取得建设项目竣工规划核实合格证。该合格证体现，案涉房屋工程竣工日期是2011年10月31日，工程经规划部门现场规划验收日期是2015年9月28日。从上述事实查明，在2011年10月19日，巴彦房产住宅局为李相民颁发房屋所有权证时，案涉房屋尚未取得施工许可证、未经验收备案，未取得建设项目竣工规划核实合格证。巴彦县房产住宅局承认颁发给李相民的案涉房屋所有权证书已收回，在巴彦县房产住宅局档案室保存，但未作撤销处理。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是天林公司，李相民是开发建设的实际投资人。李相民作为个人并不具有合法的开发资质，李相民与天林公司之间亦不存在房屋买卖关系。上述为本案事实。 一审法院认为，本案争议焦点是针对巴彦县房产住宅局作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。被告违反上述规定，在作出初始登记行为时，没有履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”根据上述规定，合法的开发建设单位应当是天林公司，李相民借用天林公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”巴彦县房产住宅局颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明。因此巴彦县房产住宅局在案涉工程未取得建筑工程施工许可证、未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证且未实地查看的情况下，就为李相民颁发了房屋所有权证。缺乏颁证依据，且未履行严格的审查程序。 另外，关于巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心是适格的共同被告。 综上，巴彦县房产住宅局为李相民作出案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定。属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为李相民颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。 上诉人巴彦县房产住宅局上诉称，一、巴彦县房产住宅局的登记行为符合法律规定。李相民是案涉房屋所在小区的投资人和建设者，经天林公司申请，案涉房屋登记在李相民名下符合事实和法律规定。二、胡西木不具备诉讼主体资格。胡西木是在2013年7月购买的案涉房屋，如一审判决认定，胡西木购买房屋时案涉小区未取得商品房预售许可证、无建筑工程规划许可证，无竣工验收证明，那么胡西木购买案涉房屋及天林公司的出售行为均不符合法律规定，何况胡西木在一审中提供的出租合同等占有使用该房的证据均存在瑕疵。所以即使胡西木一直占有房屋，但该占有行为也系违法占有，所以根据行政诉讼法的规定，胡西木并未就案涉行政行为享有合法权利，也无权享有诉讼权利。三、胡西木的起诉已经超过起诉期限。胡西木自称2013年7月购买房屋，其后不久入住，至2019年起诉时不可能不知道房屋被登记在李相民名下，按照行政诉讼法规定，行政诉讼的起诉期限不存在中断的情形，故应认定胡西木的起诉超过法定期限。综上所述，请求人民法院驳回胡西木起诉。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。巴彦县房产住宅局颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明。因此巴彦县房产住宅局在案涉工程未取得建筑工程施工许可证、未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证且未实地查看的情况下，就为李相民颁发了房屋所有权证，缺乏颁证依据。一审判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为李相民颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为正确，本院予以维持。巴彦县房产住宅局的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  范晓军 审判员  王福民 审判员  刘 颖 二〇二〇年十月二十七日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅