湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初4011号原告姚春强，男，1990年12月21日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人陈玉，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告湖北中驰房地产开发有限公司。统一社会信用代码91420000757033429D，住所地：武汉市青山区和平大道**。法定代表人黄卓仁，总经理。委托诉讼代理人许晓迪，杨玲玲。湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告姚春强与被告湖北中驰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚春强的委托诉讼代理人陈玉及被告湖北中驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许晓迪，杨玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月2日，原告与被告签订了总价款为436452元的《商品房买卖合同》一份，合同签订后原告按约支付了全部款项，约定交房时间为2016年12月31日。同日，原告与被告双方又签订了《利和·随园嘉墅商品房买卖合同补充协议》一份，协议中第三条第二款关于合同第九条的补充约定，宽展期满，出卖人逾期交房超过180日，买受人同意不接触合同，出卖人同意按本条第一款约定的宽展期届满的次日起至交房书面通知确定的交房日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。因被告出售房屋一直不具备交付条件，直到2019年4月11日被告才登报通知原告交房。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求法院判令：被告湖北中驰房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金72451元并承担本案的诉讼费。被告湖北中驰房地产开发有限公司口头辩称，1、出卖人因不可抗力造成的工程停工，工期应当顺延；且我公司已经在2019年1月28日以登报公告的方式进行交房。2、我公司因公共区域墙面贴砖与业主达成一致意见增加60天的宽展期。经本院审理查明，2016年2月2日，原告姚春强与被告湖北中驰房地产开发有限公司签订随房字（2016）第00698号《商品房买卖合同》、《利和·随园嘉墅商品房买卖合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》约定：“出卖人湖北中驰房地产开发有限公司（即被告），买受人姚春强（即原告）。买受人购买的商品房位于出卖人以出让方式取得位于46号路与解放路交叉口、编号为随开国用（2014）第0666号地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房，定名为利和·随园嘉墅第5号楼1单元2103号房，建筑面积117.96平方米，总价款为436452元。买受人在合同签订同时付清首付款176452元，余款办理银行按揭。（第八条）交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因政府或公共事业部门行为影响。（第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《利和·随园嘉墅商品房买卖合同补充协议》约定：“关于合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震、地震等自然灾害及其他不可抗力外括：1、市政配套而引起的延误、包括但不限于停水、停电等情况对工程正常施工产生的影响；2、因配合政府的法规、规章、命令、通知或市政建设（包括但不限于交通管制、公告卫生事件、创卫、高考等）等情况而对工程正常施工产生的影响；3、导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力等天气因素）；4、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示随州市相关主管部门证明；5、本项目规划、涉及变更，可顺延的工期；6、其他非出卖人能控制的原因；7因客户资料不齐，甲方免责。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无需承担逾期交房的违约责任；对于该顺延期限，双方同意以报纸通知、随州气象台的气象资料及监理单位的书面确认为确定顺延日期的最终依据。同时，出卖人对此不负有通知及告知的义务。关于合同第九条的补充：如出卖人不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的延期交房宽展期，宽展期自买卖合同约定的交房截止日期之次日开始计算；若发生本合同及本补充协议约定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延，允许出卖人在该宽延期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人同意宽延期内合同继续履行，出卖人不构成逾期交房，亦不承担违约责任。出卖人逾期交房超过180日，买受人同意不解除合同，出卖人同意按宽展期届满的次日起至交房书面通知确定的交房日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告姚春强依约向被告湖北中驰房地产开发有限公司履行了支付首付购房款176452元、余款办理了银行按揭手续。此后，被告湖北中驰房地产开发有限公司因故未在合同约定的2016年12月31日前交付诉争的房屋。原告遂以被告湖北中驰房地产开发有限公司合同违约并要求支付逾期交房违约金为由，诉至法院。另查明，诉讼中，被告湖北中驰房地产开发有限公司向本院提出《城东新区市政工程建设指挥部关于解放东路北侧排水渠及横穿46号路和解放东路排水箱涵设计施工的会议纪要》及中国一冶集团随州城东新区市政道路工程解放东路项目部发出的《工程联系函》、《关于利和·随园嘉墅市政工程修箱涵延误工期的联系函》，证明因市政工程修箱涵导致施工主干道堵塞，建筑材料及商品混凝土等工程车进入不了施工现场，导致现场无法施工，2015年8月16日，按照城东新区市政道路工程建设指挥部的指示，中国一冶随州利和·随园嘉墅工程项目部专题对被告湖北中驰房地产开发有限公司发函明确延误工期120天，延误工期天数从总工期天数顺延120天。又查明，按照《关于全市农村电网改造升级工作会议的纪要》及随州市政府通知精神，2016年2月25日随州市政府组织召开望城岗变电站至海翼汉东至尊10KV电缆沟工程建设协调会，启动电缆沟工程建设。该会议的纪要中明确电缆沟工程建设所涉用电企业包括随园嘉墅，该工程2016年4月底前完成电缆管沟施工，6月底前完成电气设备安装。2017年5月18日，随州市住建委发出《2017年高考和丁酉年“世界华人炎帝寻根节”期间建设工程管理工作的通知》，明确要求在建工程自2017年5月19日至5月21日一律停止施工；高考期间，自6月6日晚18时至6月8日一律停止施工。诉讼中，被告湖北中驰房地产开发有限公司向本院提出随州市气象服务中心出具的《随州市2014年1月至2019年1月气象资料》，证明2014年1月1日至2019年1月28日期间日降水量大于10毫米降水日数合计165天，降雪日数合计为45天；2014年1月1日至2019年1月28日期间6级（≧10.8米/秒）以上大风天数合计为98天；2014年1月1日至2019年1月28日期间≧35℃高温日数合计为81天。还查明，2019年1月28日，被告湖北中驰房地产开发有限公司方取得诉争商品房的《建筑工程竣工验收备案证》。被告湖北中驰房地产开发有限公司称已于当日作出《交房公告》并在随园嘉墅小区通知栏中张贴。公告载明：“随园嘉墅小区一期住宅楼现已具备合同约定的交房条件，为便于业主收房，我公司将安排在工作日（9：00-16：30）前来物业办公室办理相关手续，逾期则视为自动收房。”2019年4月11日，被告湖北中驰房地产开发有限公司在随州日报刊登《交房公告》，面向社会公告通知随园嘉墅业主（即原告）收房。因随园嘉墅业主上访要求对电梯前室及单元楼层入户公共过道两侧墙面增加墙面贴砖。在政府及有关部门干预和协调下，2017年4月22日，随园嘉墅业主（103户）代表向被告提出书面的《关于部分公共区域墙砖施工情况的回复》，明确随园嘉墅业主已同意将宽展期延长2个月（60日）。后原告对随园嘉墅商品房公共区域墙面统一进行了贴砖，满足了业主的要求。2017年5月8日，原告姚春强又与被告湖北中驰房地产开发有限公司签订《补充协议》。《补充协议》约定：“甲方湖北中驰房地产开发有限公司（即被告），乙方陈乾君、闫金娥（即原告）。由于新增的墙面贴砖工程会拖延原有的主体工程进度和工程验收等相关工作，乙方同意将原合同约定的延期交房宽延期180天延长240天，并放弃在此期间因贴砖延迟交房所带来的附带赔偿。”上述事实有原被告在庭审中的陈述和原被告提供的《商品房买卖合同》、《利和·随园嘉墅商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款合同》、《销售不动产统一网络发票》、税收完税证明及不动产登记权证、《随园嘉墅业主对协商结果的表决名单》及《关于部分公共区域墙砖施工情况的回复》、《城东新区市政工程建设指挥部关于解放东路北侧排水渠及横穿46号路和解放东路排水箱涵设计施工的会议纪要》及中国一冶集团随州城东新区市政道路工程解放东路项目部发出的《工程联系函》、《关于利和·随园嘉墅市政工程修箱涵延误工期的联系函》、《2017年高考和丁酉年“世界华人炎帝寻根节”期间建设工程管理工作的通知》、《随州市2014年1月至2019年1月气象资料》等证据在案佐证。该纠纷经本院调解未能达成调解协议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，合同有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定已交纳了购房款；被告应当按照合同约定的期间交付商品房。本案中，被告逾期交付商品房的客观事实存在，被告已构成逾期交房合同违约并应当承担逾期交房的违约责任。故本院对原告主张被告按照合同约定“按日支付房价款万分之二”支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。该案中，关于被告实际交房时间及实际逾期交房违约金的认定问题，成为本案争议的焦点。关于涉案商品房的实际交房时间的认定：《商品房买卖合同》第八条对商品房的交付条件明确约定为“该商品房经验收合格”。涉本案商品房2019年1月28日取得《建筑工程竣工验收报告》。庭审中，原告主张应以被告2019年4月11日登报通知业主交房，此登报日即为交房日期；被告主张应以取得《建筑工程竣工验收报告》日即为交房日期。对此，本院认为被告取得《建筑工程竣工验收报告》仅为被告已具备商品房交付条件，但被告无充分证据证明其取得《建筑工程竣工验收报告》的当日即已通知原告交房。故对被告抗辩理由，本院不予支持；本院确定涉案商品房实际交房时间为2019年4月11日。关于被告实际逾期交房日及逾期交房违约金的认定。《商品房买卖合同》第八条对商品房的交付期限约定在“2016年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因政府或公共事业部门行为影响等。”《利和·随园嘉墅商品房买卖合同补充协议》约定“不能按照本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的延期交房宽展期，宽展期自买卖合同约定的交房截止日期之次日开始计算”并约定“特殊原因除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、战争、飓风、地震、地震等自然灾害及其他不可抗力外括市政配套而引起的延误、包括但不限于停水、停电等情况对工程正常施工产生的影响；因配合政府的法规、规章、命令、通知或市政建设（包括但不限于交通管制、公告卫生事件、创卫、高考等）等情况而对工程正常施工产生的影响、导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因（包括但不限于出现日雨量大于或等于10毫米以上降水、风速六级或六级以上的风力等天气因素）等特殊原因，出卖人（即被告）有权将商品房的交付期限顺延而无需承担逾期交房的违约责任”。本案中，被告主张涉案的商品房施工建设期间，因公共区域墙面贴砖施工、市政排水箱涵工程施工、市政电缆沟工程建设、气象因素、高考及寻根节、日照纠纷等特殊原因影响，导致影响工期，其延误工期应当据实予以顺延交房期限。1、公共区域墙面贴砖施工。庭审中，被告提出，因随园嘉墅业主上访要求对电梯前室及单元楼层入户公共过道两侧墙面增加墙面贴砖，通过政府及有关部门干预和协调之下，原告对随园嘉墅商品房公共区域墙面统一进行了贴砖。2017年4月22日，随园嘉墅业主（103户）代表向被告提出书面的《关于部分公共区域墙砖施工情况的回复》，明确随园嘉墅业主已同意将宽展期延长2个月。原告认为《关于部分公共区域墙砖施工情况的回复》对原告没有约束力。本院认为，随园嘉墅商品房楼层电梯前室及单元楼层入户公共过道两侧墙面增加墙面贴砖本不在合同约定之内，经业主多次上访后，在政府及相关部门干预下，原告追加成本给公共区域墙面统一进行了贴砖，虽仅103户业主签字认可并给予60日宽展期，但被告已对公共区域墙面进行了贴砖，美化了住宅环境、提升了房屋价值，弥补了因交房延期给业主带来的损失。且原告亦与被告达成将“原合同约定的延期交房宽延期180天延长240天”。故对被告的抗辩事实理由予以采纳，确定因公共区域墙面贴砖施工原因延长合同约定的延期交房宽展期60日。2、市政电缆沟工程建设。本市望城岗变电站至海翼汉东至尊10KV电缆沟工程事实存在且属市政配套工程建设，符合补充协议中特殊原因不可抗力的约定，因其而引起的交房延误4个月（120日），本院予以支持。3、气象因素。庭审中，被告提出在商品房施工期间，因恶劣天气导致不能施工延误工期情况，应延长交房宽展期。对此，本院认为，恶劣天气导致不能施工的实际情况存在，属不可抗力因素影响且补充协议中有明确约定，故对被告该抗辩，本院予以采信；根据气象资料及公平原则，综合确定因此交房宽展期为120日。4、市政排水箱涵工程施工。庭审中，被告提出2014年至2015年，随州市市政工程建设指挥部组织进行的市政排水箱涵建设，造成工期延误，应延长交房宽展期。对此，本院认为，其排水箱涵建设时间发生于涉案买卖合同签署之前，对原告该抗辩理由，本院不予采信。5、日照纠纷。庭审中，被告提出随园嘉墅小区周边居民因随园嘉墅商品房建设对其日照造成影响，引起群众上访纠纷而延误商品房建设工期。对此，本院认为，被告该抗辩事实及造成具体延误建设工期情况无证据证明，本院不予采信。6、高考、寻根节。庭审中，被告提出高考、寻根节期间应确定为交房宽展期。对此，本院认为，对本市每年高考时间和每年寻根节时间均为固定时间，不符合不可抗力“不能预见”的法定特征，被告的该项抗辩意见，本院不以采纳。本院考虑到因故确认的延长交房宽展期内，即涉不可抗力因素被确认为交房宽展期中存在着相互重叠的情况，本院综合考量确定在其认定的交房宽展期中扣减20日。故在原被告签订的《商品房买卖合同》中涉被告交房宽展期，本院综合确定为460日（180日＋60日＋120日＋120日－20日）。综上，本案中，合同的交付期为2016年12月31日，确定实际交房时间为2019年4月11日。2016年12月31日至2019年4月11日期间共831日，扣减交房宽展期460日，被告实际逾期交房天数应为371日（831日-460日）。按照合同约定“房价款日万分之二支付违约金”，故被告应支付原告逾期交房违约金为32385元（436452×0.0002×371）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告湖北中驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚春强逾期交房违约金32385元。二、驳回原告姚春强的其他诉讼请求。案件受理费1221元，由被告湖北中驰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  靳鹏程人民陪审员  王先明人民陪审员  王保东二〇二〇年十月十日书 记 员  王江令