广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1598号原告（反诉被告）：台山市恒瑞源房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市台城龙山路**（员工宿舍楼2、餐厅）首层东侧****。统一社会信用代码：91440781MA4WWT1E83。法定代表人：康立冰，该公司的执行董事。委托诉讼代理人：王浩权，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲源，该公司员工。被告（反诉原告）：林育涛，男，1988年2月17日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区珠池街道朝阳庄中区。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所。委托诉讼代理人：赵可心，北京市盈科（珠海）律师事务所。原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司（以下简称恒瑞源开发公司）与被告林育涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年5月29日，被告林育涛向本院提起反诉。本院予以受理，并决定与本诉一并审理。原告（反诉被告）恒瑞源开发公司的委托诉讼代理人王浩权、被告（反诉原告）林育涛的委托诉讼代理人徐奕超、赵可心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒瑞源开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认恒瑞源开发公司与林育涛已解除双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（以下简称《商品房买卖合同》）（总房款888319元）；2.请求判令林育涛向恒瑞源开发公司支付解除合同违约金133248元；3.请求判令林育涛向恒瑞源开发公司支付逾期付款违约金9940元（暂计算至2020年3月25日，实际应当计算至合同解除之日）；4.请求由林育涛承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，恒瑞源开发公司变更第一项诉讼请求为：1.请求判令解除恒瑞源开发公司与林育涛签署的《商品房买卖合同》。事实和理由：林育涛购买恒瑞源开发公司所有的位于台山市*************************。双方签订了《商品房买卖合同》《恒大名都商品房认购书》，约定总房款为888319元，以分期付款的形式付款，即2018年7月11日支付266496元，2019年7月7日支付266496元，2019年12月31日支付355327元。后，林育涛依约支付首期款266496元。因林育涛一直未支付第二期购房款，恒瑞源开发公司于2019年7月24日向林育涛发函要求支付266496元。但截止至起诉之日，林育涛仍未支付，并拖欠第二、第三笔购房款共计621823元。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件四第四条第2款约定，“如买受人分期付款，……每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算。买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并按已付款的50%向出卖人支付违约金……”，故恒瑞源开发公司依据合同法及民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，以维护恒瑞源开发公司的合法权益。林育涛辩称，根据住建部发布的商品房销售管理办法第十五条，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定，恒瑞源开发公司在进行对外销售宣传（包括在销售时口头宣传及向林育涛出示无理由退款协议及公众号宣传等）都已明确告知林育涛可以享受无理由退款政策，根据商品房销售管理办法，上述无理由退房政策的宣传应当视为购房合同的一部分。其次，2018年7月14日，恒瑞源开发公司在与林育涛签署《商品房买卖合同》的当天就与林育涛签署了无理由退房协议书，根据无理由退房协议第一款，乙方在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。林育涛有权随时要求退房，为此林育涛积极与恒瑞源开发公司沟通，恒瑞源开发公司却三番五次置之不理，甚至通过不断更换销售代表的形式进行拖延以阻碍林育涛退房。最后，林育涛在按照《商品房买卖合同》约定于付清第一期款项246496元后，就开始要求无理由退房，但恒瑞源开发公司销售代表一直不予办理退房手续，直至拖延至应付第二期款项仍不帮助林育涛办理退房。在第二期款项到期后反而向林育涛发催款函，甚至起诉至法院，要求林育涛承担违约责任，恒瑞源开发公司的行为严重违背诚实信用原则，甚至涉嫌虚假宣传。林育涛向本院提出反诉请求：1.请求判令恒瑞源开发公司立即退还购房款266496元并支付利息10290.40元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月7日暂计算至2020年5月16日，实际计算至退还之日）；2.请求判令恒瑞源开发公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：恒瑞源开发公司系恒大集团的全资子公司，恒瑞源开发公司在宣传恒大名都楼盘时，公开宣传购房者有权无理由退房，也是执行恒大集团的无条件退房政策。为此，林育涛与恒瑞源开发公司于2018年7月11日就台山恒大名都楼盘签订《恒大名都商品房认购书》，购买位于台山市************************，购房款总价为888319元，分三期支付：2018年7月11日前支付246496元，2019年7月7日前付清266496元，2019年12月31日前付清355327元，并约定商品房买卖合同及补充协议不得变更、增减任何条款。2018年7月14日，双方签订《商品房买卖合同》(编号2018-008266)。合同签订后，林育涛按照合同约定支付了定金20000元及首期购房款246496元。因恒大名都售价出现大幅度下跌，恒大名都大批购房者要求“无理由退房”，林育涛多次明确向恒瑞源开发公司提出退房要求。林育涛多次通过电话告知销售代表要求退房，但恒瑞源开发公司的销售却一直以各种理由推脱，且此时不断更换销售代表联系、劝说不要退房。直至2019年7月6日，即应当交付第二期房款的前一天，一名销售短信告知林育涛，要求尽快交纳第二期购房款，林育涛于2019年7月7日当天再次短信明确告知此前已经要求退房的要求，但恒瑞源开发公司仍以各种理由未办理退房手续及退还已付房款。恒瑞源开发公司作为恒大集团的全资子公司开发销售恒大名都，在公开作出购房人有权无条件退房承诺，林育涛提出退房要求后，恒瑞源开发公司却以各种理由不予办理退房，也不予退还购房款。林育涛为维护自身合法权益，特提起反诉，请判如所请。恒瑞源开发公司对林育涛提出的反诉辩称，林育涛不符合无理由退房条件，根据双方签订的无理由退房协议书第一条约定，乙方在实际履行买卖合同中不存在任何违约情况的，则自签署买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住前享有无理由退房权利，但林育涛未能按照买卖合同约定按时支付购房款，已实际构成违约，不再享有退房的权利。二、林育涛提交的广告均视为要约邀请，最终以实际签署的无理由退房协议书约定为准，根据最高法关于审理商品房买卖合同的司法解释第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，故双方应当按照实际签署的合同条款执行，林育涛存在逾期付款，不满足条件，不享受无理由退房政策。三、鉴于林育涛提供的短信截图发信人经恒瑞源开发公司核实，非恒瑞源开发公司公司员工，林育涛亦未提供相应的原件予以核实，恒瑞源开发公司无法知悉其是否真实。退一步讲，如该份证据是确实存在的，截止至今，林育涛从未向恒瑞源开发公司提供书面退房申请，恒瑞源开发公司无法得知其真实意愿，事实上退房此等解除买卖关系的重大事项，若无购房者纸质书面材料，恒瑞源开发公司作为房地产开发商，根据行业惯例、政府监管要求、工作人员职业操守准则、公司管理制度，没有一家开发商对被允许安排退房。就算林育涛提供的证据为真，其中也表明了需要本人亲自办理，这符合无理由退房协议书第二条双方办理完有关手续才视为退房完成的约定要求，即协议书有要求必须办理相关手续。综上，林育涛因自身原因导致逾期付款，不享受无理由退房政策。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：恒瑞源开发公司提交的证据1.《商品房买卖合同》一份；2.《恒大名都商品房认购书》一份；3.POS签购单一份、收款收据一份；4.还款提示函、EMS快递单、快递送达明细各一份;5.《无理由退房协议书》一份。林育涛提交的证据1.企业信用报告一份；2.《关于全面实施无理由退房的重大决定》、恒大集团微信公众号截图、台山恒大名都微信公众号截图各一份。对有争议的证据，本院认定如下：恒瑞源开发公司提交的林育涛成交记录系统截图一张，拟证明经核实并系统体现，林育涛为自然到访（来源渠道），即林育涛非中介推荐成交。经质证，林育涛对该证据的三性不予认可。林育涛认为在房屋买卖合同履行中，陈金梅作为恒瑞源开发公司销售代理公司易居中介的销售人员，陈金梅要求林育涛缴纳第二期购房款并汇至“我们公司”恒瑞源开发公司账户，而林育涛在2019年7月7日明确回复“我在你们恒大名都购买的****栋****要求无理由退房”，即林育涛在第二期购房款到期前已经明确提出无条件退房，解除合同通知已经达到恒瑞源开发公司，应由恒瑞源开发公司承担相应的法律责任。经审查，上述系统截图为恒瑞源开发公司自行制作的，无法核实其真实性，故对其主张的证明内容，本院不予采信。林育涛提交的短信记录一份，拟证明（1）涉案手机号系属恒瑞源开发公司工作人员；（2）林育涛多次通过短信告知恒瑞源开发公司，要求退房，恒瑞源开发公司均以各种理由搪塞，不予办理；（3）林育涛妻子购买了案涉小区房屋，亦被同一恒瑞源开发公司工作人员催促缴纳购房款，也明确提出退房也未退回房款。经质证，恒瑞源开发公司经核实，林育涛提供的短信记录号码为本地的易居中介公司员工陈金梅，据其反馈，林育涛不是其客户，也无印象有发送类似的信息，根据举证规则，未经原件核实的电子数据不得单独作为认定事实的依据。经审查，虽然林育涛没有提交该短信记录的原件予以核对，但结合双方庭审的陈述，均认定向林育涛发送短信的手机号码为陈金梅使用，而陈金梅是易居中介公司的员工，恒瑞源开发公司在庭审中亦确认易居中介公司与恒瑞源开发公司存在商品房销售代理关系，且从陈金梅和林育涛之间发送的短信内容看，陈金梅作为代表恒瑞源开发公司一方按照恒瑞源开发公司与林育涛签订的《商品房买卖合同》约定向林育涛催收该房屋的第二期购房款，林育涛在短信中要求办理无理由退房均与涉案房屋的信息相对应，故本院对该短信记录的真实性予以确认，但对林育涛所主张的证明内容，本院将结合案件查明情况进行分析认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，林育涛作为买受人与作为出卖人的恒瑞源开发公司签订《恒大名都商品房认购书》，后于当月14日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-008266）（内含合同附件五份）一份，合同约定：出卖人将其开发的位于台山市************************商品房出售给买受人。房屋建筑面积为111.36平方米，房屋总金额为888319元。买受人的付款方式为分期付款，即2018年7月11日前支付首期房款266496元，2019年7月7日前支付楼款266496元，2019年12月31日前支付余款355327元。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任以及合同附件与本合同具有同等法律效力等内容。合同签订当天，双方亦签订了一份《无理由退房协议书》，协议书约定：一、如乙方（林育涛）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行至到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方（恒瑞源开发公司）将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。《商品房买卖合同》签订后，林育涛支付首期购房款266496元（含定金20000元）。恒瑞源开发公司于2018年8月20日在台山市*********办理了网签合同备案手续。截至2019年7月7日，因林育涛没有依约缴交第二期购房款266496元。恒瑞源开发公司遂于2019年7月24日以邮寄方式向林育涛发送还款提示函，要求其于2019年8月7日前支付已经到期的第二期房款266496元。期满后，因林育涛仍未支付第二期房款。2020年4月13日，恒瑞源开发公司遂以按合同约定已经到期的第二、三期共两期房款总计621823元，林育涛均没有支付，且其中第二、三期的房款逾期支付已经超过90天为由向本院起诉并提出上述诉讼请求。诉讼过程中，林育涛以其已向恒瑞源开发公司提出无理由退房为由反诉要求恒瑞源开发公司退还已付购房款并支付利息。另查明，对于买受人逾期付款的违约责任，双方所签订《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日此，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金……”。在合同附件四（合同补充协议）第四条内容约定为“双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期90天仍未按约定全颁支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担……”。另查明，恒瑞源开发公司与易居中介公司（即广州市金岳置业有限公司江门分公司）之间是商品房代理销售关系，陈金梅是易居中介公司的员工。另查明，上述《无理由退房协议书》签订后，至今恒瑞源开发公司未送达一份给林育涛。2019年7月6日，易居中介公司的员工陈金梅通过手机短信方式告知林育涛涉案房屋需要交纳第二期购房款266496元。第二天，林育涛则通过手机短信方式回复称其要求办理无理由退房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案恒瑞源开发公司与林育涛签订的《商品房买卖合同》及附件、《无理由退房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除的问题。本案中，恒瑞源开发公司诉请要求解除双方于2018年7月14日签订的《商品房买卖合同》，林育涛亦当庭表示同意解除，故恒瑞源开发公司诉请解除与林育涛签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。关于违约金的问题。本案中，首先，双方签订《无理由退房协议书》后，恒瑞源开发公司一直未将该协议书送达给林育涛，从而使得林育涛无法知悉无理由退房具体的约定内容和办理手续。而恒瑞源开发公司庭审中辩称该协议书签订后其公司需要加盖公章，盖章后由于无法联系上林育涛，故没有将协议书送达给林育涛。实际上，无论是从双方签订的《商品房买卖合同》，还是《无理由退房协议书》，均写有林育涛的联系电话和通讯地址，故本院对恒瑞源开发公司辩称无法联系林育涛从而无法送达《无理由退房协议书》给林育涛的主张不予采信。其次，由于《无理由退房协议书》无送达给林育涛，致使林育涛对“无理由退房”释义未能清晰知晓，故对于“无理由退房”内容，林育涛按照一般公众理解为购房者在任何情况下可以单方面解除合同而无需承担违约责任也属合理。而实际上，林育涛亦于2019年7月7日通过手机短信方式向恒瑞源开发公司的销售代理商易居中介公司（广州市金岳置业有限公司江门分公司）的员工陈金梅明确告知其要求办理无理由退房，即林育涛已经将其要求退房及解除合同的意思通知到恒瑞源开发公司，故林育涛在此前提下不再交付第二、第三期到期的购房款并无过错。至于具体的退房手续，则应由恒瑞源开发公司和林育涛协商办理。恒瑞源开发公司主张林育涛未按约定办理相应的退房手续，但从庭审各方陈述看，双方没有约定办理退房手续系无理由退房的前提，即使有上述手续的附随义务，恒瑞源开发公司也不能以未办理手续为由不予办理退房手续，故对其辩称，本院不予采信。综上，在恒瑞源开发公司提供的现有证据无法证明林育涛存在违约的情况下，恒瑞源开发公司诉请要求林育涛支付违约金和逾期付款违约金没有法律依据，且不符合合同约定，故对恒瑞源开发公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于返还购房本金及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，恒瑞源开发公司应按合同约定退还购房本金，并承担相应法定孳息损失即利息，林育涛协助办理相关手续。故林育涛反诉请求恒瑞源开发公司返还购房款266496元及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。至于利息损失计算标准和起算点，根据本案实际情况酌情确定利息损失的标准为：同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，本案中，考虑到恒瑞源开发公司退款时须内部审批等流程，以及林育涛提起反诉的时间（2020年5月29日），本院酌情给予恒瑞源开发公司退款的合理期限为林育涛提起反诉的时间，逾期则应承担相应的利息损失，即利息的起算点为2020年5月29日。林育涛在反诉中主张利息应自2019年7月7日起算的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林育涛于2018年7月14日签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号：2018-008266）；二、原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）林育涛返还购房款266496元及利息(以266496元为基数，自2020年5月29日起至实际支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林育涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14083.56元[已由原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司预交]，由原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司负担1971.7元，被告（反诉原告）林育涛负担12111.86元。原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司多预交的一审案件本诉受理费12111.86元，经其同意，由被告（反诉原告）林育涛直接付回给原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司。一审案件反诉受理费2725.9元，由原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司负担。被告（反诉原告）林育涛多预交的一审案件反诉受理费2725.9元，由本院予以退回；原告（反诉被告）台山市恒瑞源房地产开发有限公司应向本院补缴一审案件反诉受理费2725.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  伍启韬人民陪审员  周晓宁人民陪审员  容启锋二〇二〇年十月十二日书 记 员  刘雯瑜