山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初533号原告：烟台天福物业服务有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳路**。法定代表人：李**，该公司董事长。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清清，山东百灵律师事务所律师。被告：王本承，男，1955年4月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台天福物业服务有限公司（以下简称天福物业公司）与被告王本承物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李绍伟、刘清清、被告王本承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天福物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费686.78元，违约金73.66元(按日万分之五暂计算至2019年11月1日，自2019年11月2日仍按万分之五计算至被告实际支付之日)；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月17日，原告天福物业公司与烟台市惠安小区业主委员会签订了《委托管理服务合同》，约定由原告天福物业公司为惠安小区提供物业管理服务，原告天福物业公司提供物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，业主按照房屋面积向原告天福物业公司缴纳物业管理费用，住宅0.7元/月/平方米，每半年缴纳一次，即1月1日、7月1日前缴纳，逾期按日向业主加收应缴纳费用的日万分之五的违约金。被告王本承系坐落于烟台市芝罘区房屋（惠安小区）的业主，应向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费686.78元。原告按合同约定为惠安小区提供优质高效的物业管理服务，经多次催缴，被告拒不履行缴纳物业服务费的义务。被告王本承辩称，其是涉案房屋的所有权人，房屋面积81.76平方米，其不同意向原告缴纳物业费及违约金。理由是：（一）根据相关法律规定，物业服务企业应由业主大会选聘，原告没有通过业主大会选聘，直接与惠安小区业主委员会签订合同，应认定无效合同，希望法院追加合同签订人惠安小区业主委员会出庭，以查清事实；（二）被告收费标准违约，委托管理服务合同第15条约定每月每平方米0.7元是签订合同时的报价，第30条约定，乙方自入驻惠安小区之日起，可根据提供的服务情况设定收费时间，具体收费标准可由双方协商后确定，到目前为止被告没有见到具体的服务内容和服务标准，原告按照每月每平方米0.7元收取物业管理费违反合同约定；（三）原告没有按合同约定提供服务，未履行相关的维修管理和维护义务，被告住的楼道内布满野广告，楼前楼后杂草丛生，路面长期失修，原告从来没有公示每周清扫几次楼道，楼前楼后及小区道路、树木、广场怎样管理原告也没有公示；（四）小区内公共场所经营性广告收入应该归全体业主所有，原告应该公示共有部分收益的收支账目；（五）原告工作人员服务质量差，经常与业主发生冲突，110出警惠安小区次数频繁，原告应该公示所属员工从业资质情况；（六）惠安小区业主委员会选举过程不符合法定程序，现在的业委会只是挂了个牌子，无人办公，也没有人正常履行职责，被告无法查询惠安小区业主大会会议记录等文件，去业委会也不给查，请求法院协助查阅。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：原告系烟台市惠安小区的物业服务企业。被告系烟台市芝罘区房屋（建筑面积81.76平方米）的业主。2018年12月17日，原告与烟台市惠安小区业主委员会在签订的《委托管理服务合同》中约定：惠安小区业主委员会选聘原告为惠安小区提供物业管理，原告提供服务的受益人为物业区域内的全体业主和使用人，物业区域内的全体业主、使用人均应履行该合同并承担相应责任。委托管理服务自2018年12月17日双方签订之日起生效，合同期限暂为五年，因原告进驻小区期间前期治理投资成本巨大，若原告自该合同签订之日起一年内没有无故违约情况业主基本满意时，该合同有效期将自动延长至2028年12月17日。住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，收费的周期为每半年缴纳一次，具体时间为每年的1月1日、7月1日前缴纳。被告未向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审中，原告为证明其主张向本院提交了：证据一、烟台市惠安小区物业委托管理服务合同，证明2018年12月17日烟台市惠安小区业主委员会与原告签订了本案物业服务合同，约定由原告向惠安小区提供物业服务，合同第15条约定了物业管理综合服务费，其中住宅按0.7元每月每平方米，每半年缴纳一次物业服务费，缴纳的时间为每年的1月1日、7月1日前缴纳，逾期将按日向业主加收应缴纳费用的日万分之五的违约金。证据二、违约责任书，证明被告未向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费686.78元，原告于2019年8月13日向被告进行了催收。被告质证称，对证据一的真实性不清楚，以前从来没见过该合同，最后的印章好像也有问题，被告不认识业主委员会人员，合同中原告的企业营业执照编号是15位，自2018年1月1日开始，国家已经开始使用18位企业营业执照编号，签订合同时原告用了一个作废的号；对证据二不认可，被告从未见过该证据。为证明答辩意见，被告提交了如下证据：证据一、照片2张，证明2019年4月5日被告将车停放在小区内，被原告砍伐的树木砸坏，原告违规到处乱砍乱伐，不履行相关的维修、养护、管理和维护义务，没有管理好小区。证据二、照片10张，楼前的树木被原告砍伐，目前荒草成片路面破损严重，长期失修，楼内张贴印刷广告到处可见，房屋栋号是20多年前的已经模糊不清，原告没有履行合同中第五章第14条第一款的建立惠安小区园区房屋栋号、户号要设置明显的标志楼盘等等，是明显的违约。证据三、照片18张，小区内到处破烂不堪，广场及道路严重破损，到处杂草丛生，多年前的省级模范小区，竟变得如此不堪入目，原告违约合同中14条多项条款没有按合同提供服务，不履行相关的维修管理和维修义务。原告质证称，对证据一真实性无法确认，2019年10月4日到10月5日烟台市暴风黄色预警，即使存在树木的倒塌，也是因为暴风所致，而非原告服务不到位；对于证据二和证据三的真实性不予认可，原告自2018年12月17日进驻惠安小区至今，投入几十名物业服务人员，对惠安小区提供物业服务，清除了惠安小区几十吨的绿化丛和楼道中堆积的垃圾，安装了完善的监控设备等等，提供了较好的物业管理服务，因为惠安小区是一个老旧小区，即使个别区域存在道路、线路的问题，也并非因为原告服务不到位导致，业主应当看到原告进驻前后小区环境的变化，而不应该以惠安小区老旧原因所导致的个别问题，来拒交物业费。本院认为，原告与惠安小区业主委员会签订的《委托管理服务合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。被告主张该合同无效，于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与惠安小区业委会签订的《委托管理服务合同》的效力及于惠安小区包括本案被告在内的每一位业主。物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。《委托管理服务合同》第十五条约定，住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，该约定没有违反法律法规的禁止性规定，没有违反烟台市物业服务费收费标准。现原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费686.78元，数额合理，与约相合，本院予以支持。被告以原告服务不到位、收费标准不合理、未公示清扫及管理情况、未公示收支账目、原告工作人员从业资质等为由拒绝交纳物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，本院不予采信。被告对惠安小区业主委员会的选举程序、合法性持有异议，可向协助成立业主委员会的政府有关部门求证，或另行主张。被告申请法院查询惠安小区业主委员会会议记录等文件，本院不予允准。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、限被告王本承于本判决生效之日起10日内向原告烟台天福物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费686.78元。二、驳回原告烟台天福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王本承负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 苏    刚人民陪审员 梁  文  栋二〇二〇年十月二十七日书 记 员 姜慧萍（代）