贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7376号上诉人（原审原告）：刘小麟，男，1980年8月7日出生，仡佬族，住贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：胡雪燕，女，1978年6月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人:贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司，住所地贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥·迈德国际**********。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人:汪云丽，女，1978年9月16日出生,汉族,住贵州省。上诉人刘小麟因与上诉人胡雪燕、原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司合同纠纷一案，刘小麟与胡雪燕双方均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小麟上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，并改判为：胡雪燕于一审判决生效后十日内赔偿刘小麟可得利益损失776280元或者判令案涉房屋由刘小麟购买并支付购房尾款；2.依双方签订的协议酌情判令胡雪燕赔偿刘小麟违约金；3.一审及二审诉讼费、保全费、律师费、执行费由胡雪燕承担。事实及理由：虽然上诉人存在转让房屋认购权的行为，但上诉人将购房认购权转让并未违约，且该转让行为也未成功，还导致额外支付45000元违约金给第三方。胡雪燕违反协议约定，私自购买案涉房屋,给上诉人造成的可得利益损失远远超过一审判决认定的20万元。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。胡雪燕答辩称，1.双方签订协议时，刘小麟没有写买方，落款乙方处写的是“代”。故其并不是买方只是代理人；2.我方提出收回案涉房屋是因刘小麟将购房指标转卖给第三方；3.刘小麟提出的同时赔偿其可得利益损失和违约金的主张于法无据。4.因诉讼产生的费用应按过错比例承担。原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司答辩称，与我公司无关。胡雪燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘小麟要求上诉人按照市场价格赔偿其购房差价669600元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、诉讼保全费按过错比例分担。事实及理由：1.本案是房屋认购权转让法律关系，一审却将案由定为房屋买卖合同纠纷，并适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，属于适用法律错误。2.刘小麟并非协议的乙方买受人，且签订协议时案涉房屋的位置、楼层、房号、面积等均不明确，故该协议不成立，一审对此认定错误。3.本案全部诉讼费和保全费均由上诉人承担，显失公平。4.一审判决书存在多处错误，一审判决不严谨不客观。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘小麟答辩称，1.案涉协议系双方真实意思表示，合法有效。2.我方未违反协议约定，该协议的签订及履行主体均是我方和胡雪燕。原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司答辩称，与我公司无关。刘小麟向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年12月19日签订的《商品房认购权转让协议书》；2、判令被告退还原告《商品房认购权转让协议书》约定的转让费及房屋认购金120000元；3、判令被告按照市场价格赔偿原告购房差价669600元；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘小麟与被告胡雪燕均系贵阳学院职工。2014年12月9日，贵阳学院曾发出《关于组织在编在职职工参加申购团购房的通知》，通知该校职工教职工到学校领取申购表。同年12月19日，原告作为甲方与被告签订《商品房认购权转让协议书》，约定被告自愿将贵阳学院待建的职工宿舍商品房一套，面积100-120平方米左右的认购权转让给原告，原告向被告支付商品房认购权转让费20000元，被告确保该商品房认购资格正常。本商品房转让给原告后，被告不得再行转让他人。协议签订后，需缴纳的认购金等后续费用，由原告承担，房屋产权（包括所附带的车位、车库等附属设施）归原告所有。被告有义务在进入房产登记环节协助原告办理房产名字变更手续。在办理房产证前，因学校或房开原因未变更名字，则原告全款购房。双方另共同约定违约金为，1年内50000元、2年100000元……，10年500000元。协议签订后，双方不得以任何理由反悔。如任意一方违约，双方共同约定违约方除赔偿守约方所有损失外，还另行赔偿前述违约金。被告在协议的甲方处签字，原告在协议的乙方处签名并注明刘小麟代。签订协议前，原告已向被告支付了认购金20000元。签订协议的同日，原告还给被告出具收条一张，内容为：“今收到胡雪燕房屋认购收据一张，金额100000元（该款系原告以被告的名义向学校缴纳）。”。同日，被告也给原告出具收条，确认收到原告交来的转让费20000元及房屋认购金100000元。此后，原告曾经将向被告购买的房屋认购权又转让给张某。后因张某反悔，该转让行为未成功。2019年3月31日，被告以自己的名义与第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》，约定被告自愿认购第三人开发的贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目（渔龙半湾）房屋一套。被告认购该商品房的价格，以第三人最终确定并通知被告为准。同年9月7日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于贵阳市南明区地块项目（渔龙半湾）Ｂ组团（3）1单元14层4号或Ｂ3-1-14-4，建筑面积为109.38㎡（套内面积91.41㎡）房屋一套，购房价格按照套内每平方米3589.76元计算。在签订合同前，被告曾经通过微信通知原告不再履行双方签订的转让协议，并同意补偿原告130000元，加上已经收取的费用共计250000元。原告认为被告提出的补偿金额过低，要求被告最少补偿350000元。经过双方多次协商未果，原告遂起诉至一审法院，提出如前诉请。审理中双方均认可，被告购买的涉案房屋市场价格为每平方米9000元。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《关于组织在编在职职工参加申购团购房的通知》、《商品房认购权转让协议书》、收条、微信聊天记录及被告提供的《商品房认购权转让协议书》、收条、微信聊天记录、《商品房买卖合同》、《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》等证据在案佐证，复经一审法院庭审核实、质证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《商品房认购权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。对被告关于协议无效的主张，因协议不存在违反国家法律、行政法规的禁止性规定的情形。故对被告该主张，不予采信。另被告虽然主张原告在该协议上的签字时注明“代”，故原告并非适格的合同关系。但根据被告给原告出具的收条等证据显示，该协议的实际履行人为原、被告，并不涉及案外人。故对被告该主张，不予采信。协议签订后，原告依约向被告支付了转让费120000元。被告收款后却拒不履行合同义务，未经原告同意擅自与第三人签订房屋买卖合同并选房。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同目的不能实现，原告主张解除双方的《商品房认购权转让协议书》，于法有据，故予以支持。合同解除后，被告因合同取得财产，应当返还原告。原告主张被告退还转让费120000元，对此被告也表示同意，予以支持。对原告主张被告赔偿因被告违约给其造成的可得利益损失669600元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依照合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”的规定，原告主张被告赔偿可得利益损失，于法有据，予以支持。至于赔偿金额，2019年被告与第三人签订买卖合同所约定的单价3589.76元/每平方米×109.38㎡=392647.95元。双方均认可涉案房屋的市场价值约9000元/每平方米×109.38平方米=984420元。如协议能正常履行，原告将以已向被告支付的120000元，取得现价值约984420元的房屋。考虑原告也存在擅自转让房屋认购权的行为，也应承担一定的违约责任。故对原告主张的可得利益损失，一审法院酌情支持200000元。对原告多主张部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘小麟与被告胡雪燕于2014年12月19日签订的《商品房认购权转让协议书》；二、被告胡雪燕于本判决书生效后十日内返还原告刘小麟转让费及房屋认购款120000元；三、被告胡雪燕于本判决书生效后十日内赔偿原告刘小麟可得利益损失200000元；四、驳回原告刘小麟对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5848元（已减半）、保全费4468元，由被告胡雪燕承担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘小麟提交微信转账30万给案外人张晓的凭证，拟证明因未转让房屋成功，其补偿过张晓。胡雪燕质证称，对真实性无异议，不认可关联性。原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司质证称，与其无关。二审其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于《商品房认购权转让协议书》是否成立并生效的问题，从双方协议的内容来看，是涉及购房指标的转让。因我国法律未禁止购房指标的转让，故该购房指标转让合同只要符合一般合同的生效要件就应认定为有效。该《商品房认购权转让协议书》系刘小麟与胡雪燕自愿签订，体现了双方的真实意思表示，系合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。从合同的履行情况来看，依据双方的微信聊天记录、收条等证据，足以证明案涉《商品房认购权转让协议书》的权利义务主体自始至终均为刘小麟与胡雪燕。合同中未注明房屋座落、位置等信息均不影响该协议书的效力。一审判决认定《商品房认购权转让协议书》成立并生效并无不当。关于一审判决刘小麟损失为20万元是否适当的问题。本院认为，考虑到2014年12月19日双方签订《商品房认购权转让协议书》至2019年3月31日胡雪燕与原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》期间，贵阳房价上涨，结合《商品房认购权转让协议书》中约定的违约方每年支付违约金为5万元，自2014年12月19日至2019年3月31日共4年左右，违约金即是对守约方损失的补偿，一审酌情判令胡雪燕赔偿刘小麟20万元可得利益损失，并无明显不当。关于胡雪燕主张一审判决全部诉讼费和保全费均由其承担明显不公的问题。本院认为，胡雪燕将购房指标转让给刘小麟后，刘小麟即享有该指标的处分权。在双方未协商一致解除《商品房认购权转让协议书》的情况下，胡雪燕自行与原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，违反了《商品房认购权转让协议书》的约定，给刘小麟造成损失，有违诚实信用原则。一审判令违约方胡雪燕承担全部诉讼费及保全费并无不当。此外，关于刘小麟二审中提出，请求判决案涉房屋由刘小麟继续购买并支付购房尾款，以及判决胡雪燕赔偿违约金及承担本案的一、二审的律师费和执行费的主张，因其未在一审诉讼请求中提出，系在二审中提出新的诉讼请求，不属于本案二审审理范围。另外，经审查，一审判决存在笔误。胡雪燕与原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房总价应为328140元，并非392647.95元，本院予纠正。一审判决虽存在笔误，但一审判决结果并无不当，本院予维持。综上，上诉人刘小麟、胡雪燕的上诉请求均不成立,本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共23392元，由刘小麟负担11696元，胡雪燕负担11696元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  田 勇二〇二〇年十月二十日法官助理王强书记员蒲美君