吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5084号上诉人（一审被告）：长春海胜房地产开发有限公司，住所地：北湖科技开发区盛北大街以西、宽达路以北。法定代表人：张智超。委托诉讼代理人：王璟琪，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周立春，男，汉，1980年4月12日，住长春市朝阳区。上诉人长春海胜房地产开发有限公司（以下简称海胜公司）因与被上诉人周立春房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。海胜公司上诉请求：1.请求撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初728号民事判决，依法发回或驳回周立春的全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序违法。一审法院立案后依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭审理。2020年6月3日15时，海胜公司一审委托诉讼代理人王璟琪持传票到指定处所第五法庭应诉，并向法庭提交了合法的委托手续，包括海胜公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、授权委托书、律师执业证复印件、吉林瀛庆律师事务律师事务所（以下简称“瀛庆律所”）通知函各一份。庭审开始后，在核对当事人及代理人身份环节，主审法官对被告委托诉讼代理人提供的律师执业证复印件上所载执业机构为吉林常春律师事务所，与出具律师事务所通知函的瀛庆律所不一致的情况进行了问询，之后，拒绝了被告诉讼代理人在庭后限期内补交由主管机构出具相关流动证明的请求，当场要求被告律师退庭，并违法作出了缺席审判。事实上，被告律师于2020年5月15日与瀛庆律所以专职律师身份签订了《聘用协议书》，于2020年5月21日获得长春市南关区司法局批准，同意被告律师转入瀛庆律所，并于同年6月10日获得了吉林省司法厅制发的律师执业证，并通过了2020年4月至2021年4月的律师年度考核。因此，被告一审委托诉讼代理人在一审开庭时是瀛庆律所律师，具有执业资格，根据相关法律规定，已经获批但尚未获得新制发的律师执业证期间，以变更后律所律师名义代理案件的，不构成违法行为，一审法院按缺席判决处理，严重违反法定程序。2.一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人已经承诺因公积金政策变化，上诉人不负任何责。任根据被上诉人签字的《客户承诺书》第二条、第三条，如在办理银行按揭过程中公积金政策发生变化，被上诉人应依照承诺在住房公积金不能办理的情况下，自愿将公积金按揭手续转为商业贷款手续，上诉人依约不负任何责任，应由被上诉人承担一切后果。因此，有关公积金政策影响不应构成被上诉人拒签《商品房买卖合同》的理由，被上诉人亦不应违反承诺要求上诉人返还双倍定金。上诉人体谅公积金政策变化后被上诉人资金困难，已经让步同意返还被上诉人缴纳的定金并且将被上诉人交纳的首付款、物业维修基金、契税等返还被上诉人，审判决被上诉人违约并双倍返还定金没有事实依据。上诉人与被上诉人之间尚未成立房屋买卖合同关系，海胜公司不构成违约，2019年2月17日上诉人与被上诉人签订《中海·盛世城商品房认购协议书》，协议正文中明确约定本协议非正式合同，“自签订本认购协议之日起7日内，即2019年2月24日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》……否则本认购书的效力即行终止。”双方为建立本合同而签订的认购合同、签约确认单等文件，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确认定，需在签订正式商品房买卖合同时约定。因此，双方签订的《中海地产长春公司盛世城项目住房签约确认单》属于签订《商品房买卖合同》的预约合同。双方在签订预约合同后、本约合同前可以对本约合同影响房屋的重大条款进行磋商，因磋商不成导致本约合同未能签署的，应属不可归责于任何一方的事由。上诉人与被上诉人之间尚未成立正式的房屋买卖合同关系，《中海·盛世城商品房认购协议书》已经于2019年2月24日终止，海胜公司不存在违约行为。周立春二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周立春一审提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告给付原告定金人民币20000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2019年2月17日，周立春向海胜公司出具《中海地产长春公司盛世城项目住房签约确认单》一份，记载周立春认购海胜公司开发的房号为136-704的房屋一套，建筑面积为105.26平方米，总价款为1104043元，付款方式为公积金，首付款（含定金）共计334043元，海胜公司的置业顾问王鑫确认签字。周立春于2019年2月17日向海胜公司支付定金20000元。2019年2月19日，吉林市住房公积金管理中心出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》、《吉林市住房公积金缴存证明》各一份，记载周立春工作单位为吉林省吉林市江城公证处，账户状态为正常，无公积金贷款记录，周立春填写《住房公积金贷款借款人申请表》。2019年2月22日，周立春向海胜公司支付首付款314043元、物业维修基金13157.50元、契税及印花税合计15055.13元，上述款项合计342255.63元，但海胜公司迟迟未与周立春签订正式《商品房买卖合同》。2019年3月8日，吉林市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金相关使用政策的通知》，其中提取使用政策作出调整，规定职工不得以购买非户籍地或非住房公积金缴存地住房为由，提取住房公积金，上述政策于2019年4月8日起执行。自此以后，周立春不能对案涉房屋进行公积金贷款。经与海胜公司协商，海胜公司于2019年7月18日向周立春返还全部已付款项362255.63元，但海胜公司不同意返还双倍定金。周立春诉至法院，请求法院判令海胜公司返还双倍定金20000元。一审法院认为：虽然双方未签订商品房买卖合同，但双方签订的《中海地产长春公司盛世城项目住房签约确认单》已经明确了房号、面积、价款、付款方式等合同主要内容，且海胜公司收受了周立春支付的首付款314043元，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。虽然双方并未明确约定何时签订正式的《商品房买卖合同》，但根据商品房买卖活动的交易习惯，出卖人在具备签订《商品房买卖合同》的条件时才收取买受人支付的首付款，本案中，2019年2月22日收受了周立春支付的首付款314043元，海胜公司应当在周立春支付首付款的同时与周立春签订正式的《商品房买卖合同》，但海胜公司一直未与周立春签订正式的《商品房买卖合同》，直至2019年4月8日以后吉林市异地公积金贷款政策调整，周立春不能以公积金贷款的形式支付购房款，海胜公司的违约行为发生在政策变化之前，故周立春不能办理公积金贷款是海胜公司的违约行为所致。海胜公司于2019年7月18日向周立春返还全部已付款项362255.63元，应视为双方事实上解除合同。因海胜公司的违约行为导致周立春用公积金贷款形式购买案涉房屋的合同目的无法实现，应当向周立春双倍返还定金。因海胜公司已经返还周立春交付的定金20000元，故海胜公司应向周立春返还双倍定金的差额20000元。海胜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告长春海胜房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告周立春返还双倍定金差额20000元。案件受理费150元（已减半收取），由被告长春海胜房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。海胜公司主张周立春向其出具《承诺书》及《退房申请单》，退房责任由周立春自行负责，但仅提供了复印件，不能证实其主张，应承担对其不利的后果。海胜公司与周立春签定确认单，确认以公积金贷款形式支付余款，但因海胜公司原因未能签订《商品买卖合同》，导致办理公积金贷款不能，无法实现合同目的，海胜公司应承担违约责任，应承担双倍返还定金的赔偿责任，一审法院认定事实及适用法律正确。至于海胜公司主张一审审理程序违法应予发回重审一节，海胜公司一审代理人提交的代理手续存在出庭函与律师执业证不一致问题，未提前向法庭告知，庭后也未补交完备的代理手续，一审法院当庭缺席审理并无不当，故对海胜公司此主张不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人海胜公司负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年十月二十八日书记员 张维峰