福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3705号 上诉人（原审原告）：厦门市福菲物业管理有限公司，住所地厦门市思明区七星路****。 法定代表人：李玉江，总经理。 委托诉讼代理人：陈金助、吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王超，男，1974年5月7日出生，蒙古族，住河南省镇平县。 被上诉人（原审被告）：申风霞，女，1971年5月27日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王超（系申风霞配偶），男，住址同上。 上诉人厦门市福菲物业管理有限公司（下称福菲物业公司）因与被上诉人王超、申风霞物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理，上诉人福菲物业公司的委托诉讼代理人吕菲菲，被上诉人王超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福菲物业公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判王超、申风霞支付物业服务费2586.96元（计费期间为2017年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金（违约金按照日千分之三计算，自2017年1月1日起计至实际支付之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用均由王超、申风霞承担。事实和理由：一、上诉人不存在占用案涉小区公共部分进行违章搭盖，损害业主权益的行为，原审法院认定事实错误。案涉小区全体业主均明知原址违章搭盖的主体并非上诉人。违章搭盖发生在上诉人接管案涉小区物业管理前，由开发商搭盖建设。原审被上诉人提供的《责令停止违法建设通知书》明确记载通知书“主体”为“当事人（不祥）”，执法部门对于进行违法建设的处罚主体并非上诉人，本案上诉人不存在擅自占用公共部位和改变使用功能等损害业主权益的行为。二、上诉人依约为案涉小区业主提供了符合合同约定的物业管理服务，不存在服务标准未达标或违反物业服务合同的情形。三、原审法院依据极少部分业主意见将物业服务费用调整为合同约定的50%缺乏事实及法律依据。案涉物业管理服务区域内绝大多数的业主均已依约足额缴交物业管理服务费用，绝大多数业主的缴费行为足以证明上诉人的服务是有目共睹，得到广大业主认可。案涉小区因个别业主对上诉人的物业服务吹毛求疵，超过了上诉人应承担的责任，试图继续达到其拒缴物业费的目的，这对广大按期足额缴纳物业费的业主不公平。 王超、申风霞辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。 福菲物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王超、申风霞支付拖欠的物业服务费、公共维修金等各项费用及相应违约金共计4511.78元【其中物业服务费2586.96元（计费期间为2017年1月1日至2018年12月31日）、公维金646.74元（计费期间为2017年1月1日至2018年12月31日），公摊水费36.4元（计费期间为2016年8月1日至2018年12月31日），公摊电费200.5元（计费期间为2016年8月1日至2018年12月31日），违约金1041.18元，违约金计算至2018年12月31日】；2.本案诉讼费由王超、申风霞承担。审理过程中，福菲物业公司撤回了公摊水费、公摊电费及相应违约金的诉求。 原审查明，2011年10月1日，福菲物业公司与厦门市鑫大利房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定厦门市鑫大利房地产开发有限公司委托福菲物业公司对锦园西路501-543号（一期）及位于锦亭北路（二期及三期）的小区住宅进行物业管理，期限为交房之日起至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务合同签订物业服务合同生效时；服务范围包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，专项维修资金的代管和使用，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助维护与服务，等等。合同第五条规定“乙方（即福菲物业公司）的权利义务：1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项服务经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；...8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；...”。合同同时约定，物业服务参照《厦门市住宅物业服务等级标准》的二级服务标准。《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价（修订版）》中“基础服务标准与收费标准”二级服务内容包含：24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外）；对业主或使用人的投诉在五天内答复处理；对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准”二类服务内容包含：“每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好”、“（休闲椅、室外健身设施等）每周两次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）”、“（升降系统电梯）1.保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2.委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3.电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。”合同还约定，收费标准按住宅物业服务费1元/月•平方米，公共维修金0.25元/月•平方米，地上车，地上车位服务费60元/月&bull费用，物业服务费、公共维修金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一月7日前缴费，在交房时预交六个月；业主暨使用人逾期不缴费，福菲物业公司将收取日千分之三的违约金；超过三个月以上的，福菲物业公司可向违约方提起诉讼。2019年1月4日，福菲物业公司退出案涉小区的物业服务。 王超、申风霞是锦亭北路XX室房屋的所有权人，该房屋产权面积107.71平方米。王超、申风霞提供编号为3021372的厦门市集美区城市管理行政执法局出具的《责令停止违法建设通知书》，该通知书主要内容如下：“当事人（不详）：经查，你（单位）在锦亭北路322-326东侧进行钢架建设二层钢架未封顶，面积469平方米，未封板。现场无法提供合法手续（或手续不全），违反《厦门市城乡规划管理条例》第二十三条之规定，现责令你（单位）立即停止违法建设。拒不停止的，将依法采取查封施工现场、强制拆除等措施...”。王超、申风霞提供2016年12月27日的《海峡导报》第14版，该版一篇《零距离监管推进“两违”治理》的新闻报道写道：“这是一栋房，今年8月份，它在集美××街道××家园偷偷摸摸‘诞生’，开始了它的‘违建史’。它的主人短短几天内，就在小区内架起它（两层钢构房），占地500多平方米。...在执法人员铁腕治理，并晓之以理之下，违建者在期限内自行拆除了这栋违建房，结束了它短短的‘违建史’...”。福菲物业公司在案涉小区张贴落款2016年12月1日的《告知书》，载有如下内容“关于搭建停车棚一事，电动车、摩托车、自行车棚的位置是小区红线外，原开发商向建设局申请违建给大家停车，台风毁坏重建也是违建，是要有风险的，如果不建大家停哪里？本不是我们的，如果能建成给大家停车是功德！二楼准备做活动室，希望大家能支持。目前热心的业主对我们的工作给差评，我们承认在重建工作中做的不够细...”。 2020年4月8日上午，原审法院组织双方当事人在就原违章搭盖的现场及业主自行筹资修建的围墙进行现场勘验。双方对围墙的地点均予确认；就原违章搭盖是否包含小区围墙内空间，王超、申风霞等业主称原违章搭盖一部分在小区内，一部分在小区外，福菲物业公司称都是在小区围墙之外及小区管理之外。后，原审法院组织双方进行现场测量，结果显示，围墙外的原违章搭盖占地面积约为二三百平方米。 原审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对物业服务企业及业主均具有约束力。福菲物业公司应依合同约定的标准向业主提供物业服务，王超、申风霞作为小区业主应缴交相应的物业服务费。根据现场勘察结果、王超、申风霞提供的照片、城管工作人员提供的违法建设的照片，可以认定原违法建设有一部分在案涉小区之内。本案争议焦点是王超、申风霞以福菲物业公司存在重大履行瑕疵为由主张减免物业服务费有无事实与法律依据。福菲物业公司认为其物业服务仅有一般瑕疵，王超、申风霞应依合同约定履行支付物业服务费的义务；王超、申风霞认为福菲物业公司已构成重大履行瑕疵，其只愿意按合同约定标准的30%-50%支付物业服务费。原审法院认为，在案证据可以证明“莫兰蒂”台风之后福菲物业公司在履行物业服务合同中存在以下问题：（1）在小区红线内外违法建设，擅自占用小区公共部位，损害业主合法权益，违反了《前期物业服务合同》第五条第一项、第八项的约定；（2）滑梯等公共设施被台风损坏后未予修复重置、配电房内住人、电梯故障未及时组织维修等等，未达到合同约定的二级服务标准，违反了《前期物业服务合同》第六条的承诺。因前期物业合同未约定福菲物业公司的违约责任，且物业服务收费按照包干方式收取，原审法院采纳王超、申风霞降低物业服务费标准的抗辩意见，将物业服务费调整至合同约定价格的50%，即按1元/平方米•月的50%计付。故王超、申风霞应向福菲物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费金额为1292.52元（1元/平方米•月×107.71平方米×24个月×50%）。关于物业服务费的违约金，因福菲物业公司确存在履约不到位的情形，王超、申风霞拒绝支付物业服务费，属行使抗辩权的行为，故对福菲物业公司主张的物业服务费的违约金，不予支持。关于福菲物业公司是否有权向王超、申风霞收取公共维修金，因公共维修金系建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，由业委会委托物业公司收取，现福菲物业公司已退出案涉小区，且其未提供业委会委托其收取公维金的证据，故对其公共维修金及相应违约金诉讼请求一项，不予支持。关于王超、申风霞提出的福菲物业公司申请专项维修金程序有瑕疵的抗辩意见，与本案属不同的法律关系，王超、申风霞可另谋途径解决。物业服务是房屋使用价值的延伸，物业服务水平关系到群众的获得感、安全感和幸福感，进而影响到城市的和谐与稳定。福菲物业公司应虚心听取业主意见，严格遵守合同约定，诚实履行合同义务，以积极的沟通和良好的服务来赢得业主的认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王超、申风霞应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市福菲物业管理有限公司物业服务费1292.52元；二、驳回原告厦门市福菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门市福菲物业管理有限公司负担15元（已预缴），由被告王超、申风霞负担10元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，王超、申风霞拖欠相应物业费用事实清楚，应予认定。本案的争议焦点在于物业费的收取标准问题。原审根据业主所提交的证据及现场查验情况，认定物业公司在物业管理期间存在管理方面不足，并据此酌情下调物业费用，并无不当。福菲物业公司要求全额收取物业费用，没有事实依据，其上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门市福菲物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 纪荣典 审判员 林丽珊 二〇二〇年十月二十八日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。