山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10348号 上诉人（原审原告）：李姝姝，女，1990年3月5日生，汉族，户籍地山东省巨野县。 委托诉讼代理人：郭振祖，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琼，山东相泰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐云霞，女，1972年11月18日生，汉族，住青岛市四方区。 委托诉讼代理人：郭美华，山东海达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天凌，山东海达律师事务所律师。 原审第三人：青岛中房鑫汇置业有限公司，住所地青岛市红岛经济区出口加工区配套产业区内。 法定代表人：牟军，董事长。 委托诉讼代理人：王晶，男，系该公司职工。 上诉人李姝姝因与被上诉人徐云霞，原审第三人青岛中房鑫汇置业有限公司（以下简称中房鑫汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李姝姝上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初119号民事判决，改判徐云霞返还李姝姝130000元并承担以此为基数，自2018年4月16日至实际付清之日以中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；2.一审、二审诉讼费由徐云霞承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为请求返还13万元中的12万元系孙福杰转账支付，发生在结婚登记之前，与李姝姝无关，诉讼主体不适格的认定错误。1、李姝姝与孙福杰是以结婚为目的购买涉案房屋，双方当时已经订婚并一同到中房鑫汇公司处购买涉案房屋，孙福杰支付的12万元也是和李姝姝共有的，徐云霞和中房鑫汇公司都是认可接受的，二人共同完成了合同签订、转账支付以及后续沟通。2、李姝姝和孙福杰已经登记结婚，孙福杰同意由李姝姝一并主张权利，李姝姝诉讼主体适格。二、一审法院认定李姝姝无充分确凿的证据证明李姝姝支付的1万元系支付购买涉案房屋的房款，不能证明徐云霞应返还该1万元认定事实错误。（1）徐云霞及中房鑫汇公司均认可徐云霞是负责现场销售的服务人员，李姝姝及孙福杰根据现场销售负责人即徐云霞的要求在售楼处向其转账房款的事实清楚。（2）在孙福杰和徐云霞的录音中以及庭审中，徐云霞一直认可该13万元是涉案房屋房款，对13万元是房款的性质没有争议，只是对13万元是李姝姝主张的应支付给原审第三人的房款差价，还是李姝姝应支付给中介的中介费及房屋转让费有争议。（3）徐云霞提出的该13万元系中介费及房屋转让费是不成立的，也没有证据支持。首先，李姝姝已经支付中介中介费3万元，中介让李姝姝及孙福杰联系徐云霞购房，中介只是起到了联系徐云霞的作用，已经完成了居间义务并收取了中介费，在实际购房中李姝姝及孙福杰是直接在售楼处根据徐云霞要求的流程办理的购房，并没有中介的参与，也不存在李姝姝与中介协商价款的事实，徐云霞主张其收取的13万元系李姝姝协商的价款、其只是代收代付应提供相应证据予以证明，否则应依法返还。其次，徐云霞无论是作为原审第三人的员工也好，或者作为销售代理公司的员工也好，其都不是中介的员工，徐云霞是在售楼处负责销售的负责人员，其收款的行为只能代表其本人或中房鑫汇公司，不可能代理中介公司，徐云霞称其是代理中介代收代付是不成立的。第三，徐云霞称涉案房屋系顶账房未提供相应证据予以证明，没有证据显示其收取的13万元是中介费及原房主收取的款项。购买过程中徐云霞从来没有说过该房屋是顶账房，也没有所谓的原房主出面协商房款事宜，徐云霞的上述说法不能成立，而事实是徐云霞收取了李姝姝及孙福杰的转账，转账记录上也表明是“中房鑫汇水岸房款差价”，李姝姝签订合同后按照合同金额向中房鑫汇公司付清了房款。因此，徐云霞收取的房屋差价就是多收取了的涉案房屋房款，徐云霞没有收取的事实依据和理由，应依法予以返还。综上所述，一审法院认定事实错误，徐云霞没有收取和占有房屋差价的理由和依据，依法应予返还，一审判决错误应予改判，请求依法支持李姝姝的上诉请求。 徐云霞辩称，李姝姝并没有提出新的事实、证据或者理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一、李姝姝无证据证明该13万元为徐云霞私自、违规收取的房屋差价款，徐云霞应承担对其不利的法律后果。1、李姝姝的《民事上诉状》第2页第2行及9行称：“……徐云霞和中房鑫汇公司都是认可接受的，…1、徐云霞及中房鑫汇公司均认可徐云霞是负责现场销售的服务人员……，”。李姝姝的该主张与事实不符，且无证据佐证。徐云霞系青岛鑫邦智业物业发展有限公司的员工。本案中，李姝姝通过自己联系的中介购买房屋,而且相关费用自愿即时清结。购房合同签订后,李姝姝一直未提任何异议,在被告知收取剩余车位租赁费用时,李姝姝便以各种理由拒不支付余款。现李姝姝故意隐瞒事实,出尔反尔,违背诚实信用原则。李姝姝提交的转账证明仅能证明一方给付、一方受领，转账记录不能证明李姝姝主张的徐云霞私自、违规收取的房屋差价款的事实。而李姝姝在转账说明注明的“中房鑫汇水岸房款差价”，系李姝姝一方填写，系其单方行为，且无其他证据予以佐证。与徐云霞无关，更无法证明徐云霞私自违规收取房屋差价款的主张。2、李姝姝于上诉状第2页第5段“徐云霞一直认可该13万元是涉案房屋房款,对13万元是房款的性质没有争议,只是对13万元是李姝姝主张的应支付给中房鑫汇公司的房款差价,还是李姝姝应支付给中介的中介费及房屋转让费有争议”的主张无事实依据和法律依据。首先，徐云霞庭审中从未认可该13万元是李姝姝向中房鑫汇公司购房的房屋房款或房屋差价款。其次，李姝姝提交的录音并不是与徐云霞之间的通话，录音文字稿中也没有对该13万元款项是私自向李姝姝收取的房款差价的认可和描述，不能证明李姝姝的主张。3、本案系商品房销售合同纠纷，徐云霞与中房鑫汇公司之间签订商品房预售合同，中房鑫汇公司于2020年4月份交付房屋，不存在李姝姝按照合同约定支付了中房鑫汇公司房屋价款后徐云霞应返还该13万元的事由。依据民事诉讼法第64条及其司法解释第90条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。涉案13万元款项是否系徐云霞违规、私自多收取李姝姝的购房款的举证责任归属于李姝姝，其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的法律后果。二、李姝姝故意隐瞒事实，违背诚实信用原则，无权主张返还该笔13万款项。1、实际上，李姝姝完全知晓该笔13万款项的性质和用途，所以在签订商品房购销合同前自愿由徐云霞帮助代收。通过该13万收到时间（2018年4月15日11点12分12万元、11点15分1万元）及房屋定金、车位费的支付时间（2018年4月15日11点18分、11点34分）的先后顺序也可以印证上述事实。2、2018年4月20日，李姝姝与徐云霞签订正式的商品房预售合同时，李姝姝并未提出任何异议，并且按照合同约定交纳首付款及办理银行贷款，完全履行了购房合同。在长达近2年的时间里，李姝姝未向法律部门和徐云霞提出任何主张。即使按照李姝姝的主张该款项为购房款，按照《民法总则》第152条“自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内撤销、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的规定，其请求撤销权也已消灭。3、徐云霞不是青岛市高新区《中房鑫汇花园》6号楼1单元1303户房屋出卖方，不是《青岛市商品房预售合同》的相对方，中房鑫汇公司系该房屋出卖方，根据交易习惯，李姝姝作为购买人应向出卖方即中房鑫汇公司支付房款，李姝姝作为完全民事行为能力人，其在签订该青岛市商品房预售合同之前，支付的款项系自愿、真实意思表示。本案中，李姝姝无充分确凿的证据证明涉案款项系徐云霞违规、私自收取购买涉案房屋的房款，也亦不能证明李姝姝按照合同约定支付了中房鑫汇公司房屋价款后徐云霞违规私自收取涉案款项的事实。综上，李姝姝向徐云霞主张要求返还13万元无事实依据和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回李姝姝的上诉，维持原判。 李姝姝向一审法院起诉请求：徐云霞返还李姝姝13万元，并承担以13万元为基数，自2018年4月16日至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。诉讼费由徐云霞依法承担。李姝姝请求中房鑫汇公司在本案中不承担责任。 一审法院认定事实： 2018年4月15日11时12分，孙福杰转账支付徐云霞12万元；同日11时14分，李姝姝转账支付徐云霞1万元。2018年4月20日，李姝姝与徐云霞签订青岛市商品房预售合同，约定李姝姝购买中房鑫汇公司位于青岛市高新区《中房鑫汇花园》x号楼x单元x户房屋，并按照合同约定支付了中房鑫汇公司房屋价款863443元。2018年8月28日，李姝姝与孙福杰登记结婚。李姝姝认为徐云霞作为销售负责人，在李姝姝购买位于青岛市高新区《中房鑫汇花园》房屋时，以需要支付房款差价为由，私自向李姝姝收取13万元，故请求徐云霞返还该13万元及利息。但徐云霞主张其并不是本案中房鑫汇公司的员工，而是徐云霞所在的公司代理销售第三人开发的《中房鑫汇花园》项目，事实是李姝姝通过中介联系实际房主购买，徐云霞只是协助办理正常的商品房购买手续，李姝姝主张的13万元实际为其支付给中介的中介费及房屋转让费，李姝姝的行为违背诚实信用原则。李姝姝认为徐云霞违法违规收取所谓的房屋差价款且拒不退还占为己有，但无充分确凿的证据证明该13万元系支付购买涉案房屋的房款。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。2018年4月20日，李姝姝与中房鑫汇公司签订的青岛市商品房预售合同，合法有效。根据合同约定，李姝姝购买中房鑫汇公司位于青岛市高新区《中房鑫汇花园》x号楼x单元x户房屋，并按照合同约定支付了中房鑫汇公司房屋价款863443元。李姝姝诉讼请求中请求返还13万元中的12万元系孙福杰转账支付徐云霞，且系李姝姝与孙福杰登记结婚之前，与李姝姝无关，诉讼主体不适格，其主张返还该12万元，一审法院不予支持。关于李姝姝主张返还的13万元中的1万元，李姝姝作为完全民事行为能力人，其在签订该青岛市商品房预售合同之前，即2018年4月15日转账支付徐云霞1万元，系自愿、真实意思表示，徐云霞并非青岛市高新区《中房鑫汇花园》x号楼x单元x户房屋出卖方，中房鑫汇公司系该房屋出卖方，根据交易习惯，李姝姝作为购买人应向出卖方即中房鑫汇公司支付房款。本案中，李姝姝无充分确凿的证据证明该1万元系支付购买涉案房屋的房款，即不能证明李姝姝按照合同约定支付了中房鑫汇公司房屋价款863443元后徐云霞应返还该1万元。因此，一审法院认为李姝姝的诉讼请求，证据不足，不足以证明其事实主张，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李姝姝的诉讼请求。案件受理费2900元，由李姝姝承担。 本院二审期间，李姝姝提交如下证据：证据一：声明一份，证明李姝姝的丈夫孙福杰声明其在购买涉案房屋中支付给徐云霞的12万元系二人共同财产，同意由李姝姝在本诉中一并主张。李姝姝对于12万元转账诉讼主体适格。证据二：青岛顾家地产有限公司出具的涉案房屋3万元定金收据一张、李姝姝的丈夫孙福杰向该地产公司工作人员微信转账3万元的截屏打印件两张，证明事项：证明在购买涉案房屋前及徐云霞支付差价款的当天李姝姝已经支付过中介费3万元。徐云霞在一审中所称支付的12万元为李姝姝支付给中介的中介费及房屋转让费，不符合事实及常理。徐云霞质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可。声明的出具人与李姝姝为利害关系关联方，其出具的声明不具有证明效力。且该声明为诉讼之后出具，其声明不能改变既成的事实即款项在支付时其款项的所有人为孙福杰，为婚前财产，并非共同财产。对证据二的真实性、合法性及关联性均不予认可。徐云霞对该公司并不知晓，不清楚其与李姝姝之间有什么关系。而且该收据没有时间，不知道是什么时间开具的。收据中的项目内容明确写的是定金，而不是李姝姝所主张的中介费。对于微信转账的记录其合法性及关联性不予认可，该款项无法看出其到底是否是向房产中介公司汇入，其收款的王铭、陈虎身份不明，不知晓其具体的身份或者说是其归属于的公司，无法看出与本案的关联性，不能证明李姝姝的主张。中房鑫汇公司质证称，证据一与中房鑫汇公司没有关系。对证据二的质证意见同徐云霞的质证意见。本院经审查认为，孙福杰作为李姝姝的丈夫，将其婚前对外支付的款项作为债权转让给李姝姝，不违反相关法律规定，本院予以认定。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2018年4月20日，李姝姝与中房鑫汇公司签订的《青岛市商品房预售合同》，合法有效。李姝姝按照合同约定支付了中房鑫汇公司全部房屋价款863443元。李姝姝主张的返还13万元中的12万元，系其丈夫孙福杰婚前转账支付给徐云霞，另1万元系李姝姝转给徐云霞，均于2018年4月15日，早于2018年4月20日涉案《青岛市商品房预售合同》的签订时间。涉案《青岛市商品房预售合同》的签订系通过中介介绍，中介费定金是孙福杰代李姝姝支付的，并非是全部中介费，李姝姝没有提供证据证明涉案中介费的数额。结合李姝姝已将涉案购房款863443元全部汇入中房鑫汇公司的事实，李姝姝在签订涉案《青岛市商品房预售合同》之前就支付房屋差价款且在支付全部合同房屋价款863443元时未曾提出异议有悖常理，李姝姝主张涉案款项转账的行为也不符合应由购买方向出卖方即中房鑫汇公司支付房款的交易习惯。李姝姝、孙福杰作为民事行为能力人，在签订涉案《青岛市商品房预售合同》之前，转账支付给徐云霞13万元，系其自愿、真实意思表示，且徐云霞并非涉案房屋的出卖方，因此，李姝姝提供的证据不足以证实李姝姝主张的13万元系涉案购房款，应承担举证不能的法律后果。故李姝姝要求徐云霞返还13万元款项无事实及法律依据，对李姝姝的上诉主张本院不予支持。 综上，李姝姝的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人李姝姝负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十月二十日 书记员 阚玉龙 书记员 黄鹤莹