辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1265号 上诉人（原审被告）：崔玉梅，女，1955年2月10日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地盘锦市兴隆台区双兴路瀚新花园小区**A。 法定代表人：刘艳霞，系公司总经理。 委托诉讼代理人：周杰，女，该公司员工。 上诉人崔玉梅因与被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔玉梅上诉请求：一、请求依法撤销或改判一审的不当判决。二、涉案费用由被上诉人承担。事实和理由：一、不服判决书中所说：“原告己履行了物业服务义务，故被告应依约交纳物业费，被告未按时交纳物业费的行为属于违约，应当承担违约责任”。理由：1、被上诉人违约在先。即上诉人2007年入住至2016年，因楼顶漏水经前期物业服务的多次维修仍然漏水，致物品和墙壁受到了很大的经济损失，经济损失达3210元。无奈于2016年卖与现在的房主（详见照片）。直至2017年该楼顶整体大揭盖重新维修（详见证言及照片）。据此说，上诉人未交物业费系属事出有因，即被上诉人不履行维修义务在先，致上诉人未交物业费在后……。理由2、被上诉人的诉讼已超过诉讼时效。即被上诉人诉讼主张上诉人未交纳2014年-2016年的物业费，其起诉时间为2020年5月9日，包括诉前催费通知2020年4月，上诉人没有收到任何方式的通知，期间达三年半的时间段，故按法律的规定，己超过诉讼时效，即丧失了诉权。综上所述，被上诉人不作为，有违《瀚新花园前期服务合同》物业共用部位楼顶6楼漏水的维修（上诉人住6楼）的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条应承担上诉人因楼顶漏水不维修所造成的经济损失，依法驳回被上诉人的无理诉讼。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司辩称，上诉人不应以房屋漏水为由拒交物业费，上诉人家的漏水情况属实存在，但物业公司已经对楼顶的防水进行维修，做到了物业公司应尽的义务，且物业服务为公共服务。维修的范围是对公共屋面进行维修，业主私有部位的维修，不再维修的范围内，因此上诉人应缴纳相应的物业费。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠的物业服务费2346元（2014年1月1日-2016年12月31日）及物业费滞纳金513元，共计2859元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告作为前期物业服务企业，一直为瀚新花园小区提供着良好的物业服务。作为被告的业主，却没有按照前期物业服务合同履行交纳物业费的义务，依据前期物业服务合同第六条、第七条约定，现已拖欠原告物业费2346元（0.8元/平/月×81.46平×36个月）、滞纳金513.00元【（0.8元/平/月×81.46平×36个月）×2‰×3年×365天】×10%。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，请求给予公正裁决。 一审法院认定事实：被告崔玉梅系盘锦市兴隆台区瀚新花园小区36-9-602室的业主，该房屋属于回迁房，房屋面积为81.46平方米。2013年1月1日，盘锦瀚新物业管理有限公司与瀚新花园小区的建设单位辽宁瀚新房地产集团开发有限公司签订了《瀚新花园前期物业服务合同》，约定由盘锦瀚新物业管理有限公司对瀚新花园小区提供物业服务，前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。合同期限自2013年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同时双方约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层（回迁）物业费0.8元/月.平方米（暂行），每年4月1日前预收全年物业费。同时约定：逾期未交费业主按欠费总额每日千分之二比例交纳滞纳 金。2019年4月9日，原告将其名称由盘锦瀚新物业管理有限公司变更为辽宁瀚新物业服务集团有限公司。另查，被告崔玉梅于2019年10月17日缴纳了2019年全年的物业费，现尚拖欠自2014年1月1日起至2016年12月31日止的 物业费人民币2,346.05元（0.8元/平/月×81.46平×36个月）。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《前期物业服务合同》合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定的义务。原告已经履行了物业服务义务，故被告应当依约交纳物业费，被告未按时缴纳物业费的行为属于违约，应当承担违约责任。关于物业费，依照合同约定计算应为人民币2,346.05元，原告仅主张人民币2,346.00元系原告对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告提出的因房屋漏水导致其地板及餐厅灯损坏、因无法解决漏水不得不低价处 理房屋、要求原告赔偿其损失的抗辩，因被告并未提供证据予以证明且均与本案系不同的法律关系，故本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因《前期物业服务合同》中约定的标准过高，故本院酌定滞纳金的标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率由被告向原告计付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由被告向原告计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告崔玉梅于本判决生效后十日内一次性给付原告自2014年1 月1日起至2016年12月31日止的物业费人民币2,346.00元及滞纳金（以人民币782.00元为基数，自2014年4月2日起至2015年4月1日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；以人民币1,564.00元为基数，自2015年4月2日起至2016年4月1日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；以人民币2,346.00元为基数，自2016年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告崔玉梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 崔玉梅提交了房屋室内漏雨照片六张，证明房屋漏水物业不给维修。提交了现房主陈晓丽证明一份，证明该房屋仍存在漏水印迹。辽宁瀚新物业服务集团有限公司质证认为对照片的真实性有异议，即使真实存在也是和物业没有关系。属于业主私有部位，不在物业服务范围内。物业公司只负责对公共区域的屋面防水进行维修。该房屋现业主属实为陈晓丽。但是漏水印迹为前期遗留，也是属于业主的私有部位，不在物业的服务范围之内。 本案二审认定的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人崔玉梅提出其不应交纳物业费及支付滞纳金，称被上诉人违约在先的上诉请求。因双方的《前期物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。双方应按合同的约定履行相应的义务。被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人崔玉梅应当交纳物业费等相关费用，且上诉人崔玉梅也无充分证据证明其不应当交纳物业费。至于上诉人崔玉梅所提出的楼顶漏水经前期物业服务的多次维修仍然漏水，应当属于房屋的质量问题，与本案不是同一法律关系，可提供充分有效依据另案诉讼。因此，上诉人崔玉梅因没有提供充分的证据证明自己的主张。故对上诉人崔玉梅的上诉请求本院不予支持，一审判决对事实的认定以及证据的采信并无不当。 综上所述，上诉人崔玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二案审件受理费50.00元，由上诉人崔玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 高玉波 二〇二〇年十月二十二日 书记员 陈 齐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理； （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。