湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0525民初1584号 原告：邓晓奇，男，1987年9月1日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 原告：杨俊华，男，1984年5月7日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：王凯，湖南湘涛律师事务所律师。 被告：邓爱社，男，1970年2月19日出生，汉族，户籍地江西省抚州市资溪县，现住湖南省洞口县。 委托诉讼代理人：邓尚尚，住址同上，系邓爱社之子。 委托诉讼代理人：黄民湖，洞口县凌云法律服务所法律工作者。 原告邓晓奇、杨俊华与被告邓爱社租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓晓奇、杨俊华及二原告共同特别授权委托诉讼代理人王凯，被告邓爱社的委托诉讼代理人邓尚尚、特别授权委托诉讼代理人黄民湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓晓奇、杨俊华向本院提出诉讼请求：1、判令邓爱社返还邓晓奇、杨俊华转让款及租金293594.25元；2、本案全部诉讼费用由邓爱社承担。事实与理由：2017年6月22日，邓爱社和原房东肖调平签订一份门面出租协议，肖调平将其位于洞口县文昌路农村信用社坐东朝西17个平方米的门面租给邓爱社经营休闲小吃，租期5年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止，每年租金83000元。邓爱社经营至2019年7月底后，隐瞒该门面系违章建筑，将该门面转给不知情的邓晓奇、杨俊华二人，并收取邓晓奇、杨俊华门面租金、转让费共计426000元。2019年12月9日，肖调平之子肖**文告知邓晓奇、杨俊华，洞口县自然资源局对违章建筑做出行政处罚。2020年3月18日，邓晓奇、杨俊华收到洞口县城市管理和综合执法局作出的嫌弃改正违法行为通知书，责令邓晓奇、杨俊华在2020年3月25日前自行拆除该违章建筑。邓晓奇、杨俊华认为，小吃店被政府强拆造成损失，是因邓爱社须以欺骗、隐瞒真相导致无法实现合同目的，邓爱社应将剩余的租金转让款返还给邓晓奇、杨俊华。故诉至法院，请求判允所请。 邓爱社辩称，1、杨俊华不是本案适格原告。邓爱社从2013年开始经营“爱尚小吃”，2017年6月，邓爱社续租肖调平商铺5年。2019年7月，邓爱社将具有一定知名度的商铺连同店内所有财产全部转让给邓晓奇。双方虽未签订书面转让合同，但事实上店铺整体转让的有关事项均已履行完毕。杨俊华不是受让人，不具备原告主体资格。2、因商铺的主人系肖调平，商铺的转租系经肖调平同意的，且由邓晓奇按年交纳租金，故本案为租赁合同纠纷，邓爱社不是适格被告。3、原告的诉讼请求不完整，双方之间的财产买卖已经履行完毕，即便商铺租赁合同履行中涉及邓爱社，因原告为提起前置的形成权诉求，故应驳回原告的诉讼请求。4、原告主张商铺被非法强拆不能继续履行，其职能主张出租方赔偿可实现利益或返还预先收取的剩余期限租金。而不能对抗其与邓爱社之间的财产买卖合同，更不能直接要求邓爱社返还价款。5、原告经营的商铺被强拆，其所受损失与邓爱社无关。因为肖调平修建的店铺虽未取得不动产所有权，但并不妨碍租赁及转租合同的效力。且只要肖调平的继承人肖**文向县自然资源局缴纳没收、罚款18565.8元，即可赎买国有资产而取得商铺的合法登记，对原告的经营，没有影响。洞口县自然资源局的强拆系违法行政行为，肖调平的继承人肖**文可以提起行政诉讼。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，对与本院查明事实一致的予以采信，不一致的不予采信。 根据当事人的陈述及经审查确定的证据，本院查明如下案件事实：2013年左右，邓爱社开始租赁肖调平（已死亡，继承人为肖**文）位于洞口县文昌路农村信用社坐东朝西17个平方米的门面经营“爱上小吃”。2017年6月22日，双方续签《门面出租协议》，约定租期五年（即2017年9月1日至2022年9月1日止），租金为每年83000元，租赁期间，邓爱社可以转让，但必须告知肖调平，同时约定，如因肖调平原因导致不能正常经营，肖调平必须无条件退还邓爱社剩余房租。2019年7月23日，邓爱社将该“爱上小吃”店铺在剩余租期内以426000元转租给邓晓奇、杨俊华二人，邓晓奇、杨俊华于当日将426000元通过银行转账方式支付给邓爱社之子邓尚尚的银行账户内。双方还约定，因邓爱社已经向肖调平交清截至2020年9月1日止的租金，2020年9月1日以后应交给肖调平每年83000元的租金由邓晓奇及杨俊华另行交纳。关于转租的店铺装修及经营设备的价值，当事人未申请鉴定评估，邓爱社主张价值128000元，邓晓奇、杨俊华认可3000元。 2019年12月9日，洞口县自然资源局作出洞自源执字[2019]第123号行政处罚决定书，以案涉店铺未取得《建设工程规划许可证》、未依法申请使用国有土地擅自进行建设属违法工程为由，决定对肖**文处罚18565.8元。2020年3月5日，洞口县人民政府作出洞政告[2020]6号《关于全面整治县城建成区违规占用公共区域进行违法建设的通告》，宣布对县城建成区内违规占用公共区域进行违法建设的行为进行全面整治，相关违法建设须自行拆拆，为自行拆除的，将依法进行强制拆除。2020年3月18日，洞口县城市管理和综合执法局向“爱尚小吃”发出限期改正违法行为通知书，以“爱尚小吃”所在门面系未经批准擅自乱搭乱建，违反有关法律、法规、规章为由，限于2020年3月25日前自行拆除。邓晓奇、杨俊华主张其于2020年6月18日停止经营，将“爱尚小吃”予以关门。2020年8月18日，该店铺被强制拆除。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，肖调平在与邓爱社签订的《门面出租协议》的标的物商铺未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，故该《门面出租协议》无效。邓爱社因该无效合同承租的店铺转租给邓晓奇、杨俊华的转租行为亦属无效，故原、被告双方之间的店铺转租合同属无效合同。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，但应该综合考虑导致合同无效的原因确定合同当事方的责任及返还的数额。本案中，邓爱社收取的42.6万元包括2020年9月1日之前其支付给肖调平的租金，对邓爱社向肖调平支付的租金部分，邓晓奇、杨俊华应在实际承租的期间内予以承担。邓晓奇、杨俊华主张其实际经营至2020年6月18日关门，但未提供证据证实关门的具体时间，故本院认定邓晓奇、杨俊华实际承租的时间截止2020年8月18日。邓晓奇、杨俊华从2019年7月23日转租该店铺，至2020年8月18日该店铺被强制拆除，期间共392天以83000元/年的租金标准计算，为89139.73元（83000元+83000元/年÷365天/年×15天）。故按照邓爱社与肖调平签订的租赁合同的租金标准，邓晓奇、杨俊华在实际承租期间应付的租金为89139.73元。邓爱社除该89139.73元之外收取邓晓奇、杨俊华的336860.27元（426000元-89139.73元），系邓爱社转租过程中增加收取的租金以及部分装修及设备转让价款。因双方当事人对转让时装修及设备的情况意见分歧较大，店铺装修及经营设备的价值，邓爱社主张价值12.8万元，邓晓奇、杨俊华认可3000元，因邓爱社未举证证明该12.8万元的如何构成，又未申请对装修及经营设备的价值进行鉴定，应承担举证不能的不利后果，故本院在邓爱社认可的3000元范围内进行认定。故邓爱社增加收取的转租费为333860.27元（336860.27元-3000元），折算到从2019年7月23日至2022年9月1日的租期（1135天）中，每天为296.82元。故该店铺被强制拆除前（2019年7月23日至2020年8月18日）392天的转让费可以计算得116353.44元，剩余的从2020年8月19日至2022年9月1日期间邓爱社增加收取的租金217506.83元，属于邓晓奇、杨俊华可以主张的因合同无效而造成的损失。本案中，邓爱社在承租肖调平违法建筑时未尽审查义务，并将违法建筑内设立的店铺转租给邓晓奇、杨俊华，未履行适租义务，是导致合同无效的主要原因，邓晓奇、杨俊华作为次承租人，亦未对承租的店铺建筑是否违法尽到审查注意义务，是导致合同无效的次要原因，应根据双方过错大小确定双方对邓晓奇、杨俊华所受损失应负的责任。结合本案案情，综合考虑邓爱社装修、购买经营设备的投入，也有一定损失的实际情况，本院酌定邓爱社负70%的责任，邓晓奇、杨俊华负30%的责任为宜。因此，邓爱社应当返还因合同无效给邓晓奇、杨俊华造成的损失共计152285.42元。邓爱社提出，杨俊华不是本案适格原告，邓爱社不是本案适格被告。本院审查认为，杨俊华与邓晓奇合伙经营，其投资的资金虽通过邓晓奇支付给邓爱社，但仍然是合同的当事方，故杨俊华具备原告主体资格；邓爱社系转租合同的相对方，根据合同相对性原理，邓晓奇、杨俊华向邓爱社主张权利，符合法律规定，故对邓爱社的上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上，对邓晓奇、杨俊华的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、由被告邓爱社返还原告邓晓奇、杨俊华店铺转让款152285.42元； 二、驳回原告邓晓奇、杨俊华的其他诉讼请求。 案件受理费5704元，因适用简易程序减半收取计2852元，由原告原告邓晓奇、杨俊华负担1381元，由被告邓爱社负担1471元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  刘生光 二〇二〇年十月十六日 法官助理尹良 书记员黄宗泉