江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7568号上诉人（原审原告）：刘亮。委托诉讼代理人：严长华，北京市天元（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：七天酒店（深圳）有限公司。委托诉讼代理人：邹政，江苏米来律师事务所律师。原审第三人：薛亚冬。上诉人刘亮因与上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店公司）、原审第三人薛亚冬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0508民初7358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亮的上诉请求：撤销一审判决，改判在一审赔偿金额的基础上增加赔偿损失76390元、设计费39370元，合计115760元。事实和理由：一、七天酒店公司应赔偿装修损失1145847元，一审少判决76390元应予以增加。案涉租赁房屋装修至2018年1月15日投入使用，从2018年1月15日至合同期满2022年9月18日，共计约56个月，七天酒店公司断水断电导致停止经营时间为2018年9月12日，实际使用8个月，剩余48个月，因此未利用部分的装修价值为1145847元(1336821.74元/56*48)，一审认定损失计算错误，应增加赔偿76390元，请二审予以纠正。二、关于装修计费问题。施工报价中包含设计费12万元，如果一审认为该设计费过高，可以参考市场计收设计费按工程造价的2%-3%，应该赔偿设计费39370元。七天酒店公司二审辩称，七天酒店公司也提出了上诉，如果最终二审法院认定七天酒店公司与刘亮之间存在合法有效的租赁合同关系，关于刘亮提出的上诉意见中赔偿损失部分，七天酒店公司认为一审判决是合法有效的，请二审法院予以维持，驳回刘亮的上诉。薛亚冬二审未作答辩。七天酒店公司的上诉请求：1.撤销一审决书，依法改判驳回刘亮的全部诉讼请求，或者发回重审；2.二审诉讼费用由刘亮承担。事实和理由：一、一审判决程序违法，第三人薛亚冬未到庭参加诉讼。二、一审判决认定“薛亚冬虽然没有取得七天酒店公司的授权委托，但在涉案房屋租赁合同签订时，七天酒店观前店时任店长参与并由薛亚冬向刘亮出示了劳动合同、社保缴费记录、此前薛亚冬代为签订并加盖七天酒店观前店印章的其他租赁合同”，属于认定事实错误。1.七天酒店观前店时任店长邓生福是否参与了刘亮与薛亚冬的签约行为，目前并无直接证据予以证明。2.薛亚冬在签约时提供的所谓两份租赁合同，一审判决没有审查其真实性与合法性，迳行认定“当时尚在履行中”，明显存在错误。三、薛亚冬的个人行为不构成表见代理，一审适用法律错误。1.涉案房屋租赁合同书签订主体是薛亚冬与刘亮，薛亚冬仅仅是七天酒店公司的普通员工，不能当然代表七天酒店公司对外签订租赁合同。薛亚冬的出租行为系无权代理，无权代理对被代理人不产生法律效力。2.合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。3.薛亚冬订立的租赁合同是否对七天酒店公司构成表见代理，应当着重审查在订立合同时相对人即刘亮和薛亚冬的状态，而不能以合同订立后的情况来反证合同订立时的状态。4.薛亚冬在签约时向刘亮提供的材料不足以使相对人有理由相信薛亚冬具有代理权的客观表象。5.本案中刘亮在签订涉案的房屋租赁合同书，没有尽到谨慎审查和合理的注意义务，错误的相信薛亚冬具有代理权，并非善意相对人，且存在重大过失。四、七天酒店公司主体不适格，刘亮起诉对象错误。房屋租赁合同书上出租方薛亚冬后面写有七天酒店观前店，七天酒店观前店指的是上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店，而并非本案七天酒店公司。上海七天公司与七天酒店公司分别是属于独立的企业法人。五、一审判决认定七天酒店公司与刘亮之间存在合法有效的租赁合同，但由于刘亮未付租金，属于违约在先，七天酒店公司可行使先履行抗辩权，刘亮的诉讼请求也应予以驳回。六、一审判决书虽然判决七天酒店公司与刘亮之间的租赁合同书及补充协议解除，但遗漏了合同的解除时间。合同的解除时间对于七天酒店公司十分重要，如今后需向刘亮或者薛亚冬主张权利，该时间节点是重要的结算依据。刘亮二审辩称，七天酒店的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。刘亮向一审法院起诉请求：1.解除刘亮与七天酒店公司之间于2017年9月19日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令七天酒店公司赔偿刘亮装修损失226万元、设备损失6.3万元、停业损失等67.8万元；3.判令七天酒店公司赔偿刘亮律师费支出107930元；4.七天酒店公司承担本案诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实：苏州市西百花巷14号土地使用权及房屋所有权登记在案外人李小白、李华、罗雪敬、陆卫民四人名下，包括1幢（24.48平方米）、2幢（65.64平方米）、3幢（5层、3051.08平方米）、4幢（3层、1572.6平方米）、5幢（38.88平方米）、7幢（370.68平方米）。2007年9月9日，上述四产权人（出租方、甲方）与七天酒店公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份将上述总建筑面积5123平方米的房屋出租给七天酒店公司经营酒店，租期自2007年12月25日至2022年12月24日。合同签订后，李小白、李华、罗雪敬、陆卫民向七天酒店公司交付了房屋，七天酒店公司将房屋交付给由其控股并最终百分之百受益的子公司上海七天酒店管理股份有限公司（以下简称上海七天公司）经营使用，上海七天公司于2008年3月18日在此处开办上海七天酒店管理股份有限公司苏州观前店（以下简称七天酒店观前店）。七天酒店公司支付房屋租金至2018年12月24日，并经营酒店至2018年9月左右（七天酒店公司在（2019）苏0508民初4285号案件中陈述经营至2018年8月）。2017年7月28日、7月29日，刘亮分三次向薛亚冬转账支付21000元；同年9月19日，刘亮（乙方、承租方）与薛亚冬（七天酒店观前店）（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将酒店后院左侧一楼一间砖房出租给刘亮使用，租期自2017年9月19日至2022年9月18日，年租金5万元；合同第九条约定，如甲方擅自中止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金并退回剩余房款及保证金。该合同由薛亚冬和刘亮签字，仅在首部出租方处注明了七天酒店观前店。同年9月16日，刘亮（乙方）与薛亚冬（七天酒店观前街店）（甲方）签订《房屋租赁补充协议》一份，明确出租房屋为西百花巷14号七天连锁酒店后院一侧砖房、房前场地、房前右侧场地及门朝西两间砖房，补充协议注明因乙方租赁甲方的房屋为破旧厂房，装修改造工程量较大，甲方保证乙方在合约期内房屋的正常使用和经营，如甲方出现问题导致乙方房屋不能正常经营使用的违约行为或纠纷，甲方除按乙方实际装修款赔偿外，还将按乙方实际装修款的30%对乙方进行赔偿并承担乙方用于起诉甲方所产生的诉讼费、律师费等一切与诉讼相关联的费用。补充协议第三条明确，甲方保证其作为七天酒店物业租赁代表的合法性并向乙方出示其能代表七天酒店的相关身份证明，签署合同现场，七天酒店时任店长邓生福均一同在场表示无疑义。2018年5月3日，刘亮（乙方）与薛亚冬（甲方、七天酒店观前店）签订《房屋租赁补充协议》，就刘亮租赁期间租赁房屋反复停水停电问题进行了补充约定。同日，刘亮向薛亚冬转账23000元，薛亚冬出具收条载明其收到刘亮支付至2018年8月18日的房租23000元（扣除损失2000元）；审理中，刘亮陈述其已经结清2018年8月18日前的租金（扣除停电造成的损失2000元，其实际支付48000元），其中21000元系2017年7月28日、29日的三笔转账、23000元系2018年5月3日转账、剩余4000元系以现金方式支付。2018年9月1日，七天酒店观前店时任店长时龙涛出具说明一份，载明其在2018年7月9日收取了刘亮支付的电费1000元。刘亮承租上述房屋后对房屋进行了改造、装修（装修在2018年1月完成），并在案涉房屋注册两家公司（分别为苏州三十八度六餐饮管理有限公司、苏州源形文化艺术传媒有限公司），经营餐饮会所和瑜伽舞蹈培训；薛亚冬确认该家公司注册过程中需要提交的案涉房屋产权材料、产权人与七天酒店公司之间的租赁合同系由其提供给刘亮。2018年9月12日，七天酒店公司将案涉房屋断水断电并加锁；同样和薛亚冬签订房屋租赁房屋承租西百花巷14号部分房屋的案外人汤啸洲在9月14日报警。11月16日，七天酒店公司向刘亮发出“关于返还租赁物业的通知函”，指出西百花巷14号房屋系其承租物业，刘亮在未与其签订房屋租赁合同的情况下擅自使用其场地，属于违法行为，故要求刘亮在2018年11月25日前撤离并将场地恢复原状。12月13日，刘亮向七天酒店公司发送“要求继续履行合同函”，载明其与七天酒店公司存在转租关系，双方租赁合同尚未到期，故其要求继续履行合同，在双方未协商解决合同关系的情况下其将继续使用房屋。12月24日，刘亮再次向七天酒店公司发出催告函，要求其在12月28日前恢复案涉房屋水电供应，并将追究七天酒店公司责任，如七天酒店公司不回复，其将自行恢复水电供应。嗣后，七天酒店公司并未恢复水电供应，刘亮于2019年1月自行恢复水电（民用照明用电）并控制房屋至本案审理中，但未作经营。本案审理中，在刘亮明确无论法院是否认定其与七天酒店公司之间存在租赁关系，其均不再愿意继续租赁使用案涉房屋，一审法院要求双方当事人对案涉房屋进行交接，双方于2020年6月1日交接完毕。审理中，刘亮为证明薛亚冬有权代表七天酒店公司签订房屋租赁合同，提交了薛亚冬和七天酒店公司之间的劳动合同、社会保险缴费记录以及薛亚冬签订加盖七天酒店观前店公章或财务章的两份房屋租赁合同（涉及案外人、承租房屋均位于；劳动合同中载明薛亚冬系服务人员，七天酒店公司据此主张刘亮应注意到薛亚冬无权签订租赁合同，七天酒店公司另对刘亮举证的两份租赁合同不予认可，并认为七天酒店观前店亦无权出租案涉房屋。另查明，案涉房屋产权人在2019年5月以七天酒店公司违约为由起诉至一审法院要求其继续履行租赁合同、支付租金及违约金[（2019）苏0508民初4285号案件]。七天酒店公司在该案中答辩称其工作人员在2018年12月3日已经自租赁房屋撤场，并将包括案涉房屋在内的所有租赁房屋钥匙寄还给了产权人。该案审理中，案件承办人员曾至现场进行勘验，经勘验发现七天酒店租赁的房屋中2幢及7幢分别由汤啸洲及其妻子苏明、张庆喜、刘亮使用，汤啸洲、张庆喜亦主张其自七天酒店公司转租了相应房屋（合同均系与薛亚冬签订）。再查明，刘亮为处理案涉纠纷，于2019年8月16日与江苏苏合律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为107930元，并于2020年5月20日实际支付40000元。审理中，刘亮坚持认为其与七天酒店公司之间存转租关系，故要求法院对其装修价值进行鉴定，经一审法院委托鉴定，苏州骏捷建设管理咨询有限公司于2019年12月10日出具苏骏捷鉴（2019）第006号工程造价鉴定报告，明确刘亮投入的装修价值1312339.55元（不包含12万元设计费、鉴定基准日为2018年1月15日）。后刘亮对该鉴定报告提出异议认为存在遗漏，苏州骏捷建设管理咨询有限公司于2020年1月18日作出补充说明，明确上述造价报告中遗漏部分造价为24482.19元。一审法院审理中向鉴定机构发函询问鉴定报告载明的12万元设计费构成，其回复称该12万元系刘亮主张、设计费超出其鉴定范围，通常市场计收装修工程设计费是按照工程造价2%-3%计取，或包含在施工报价中。一审法院认为，案涉房屋租赁合同关系应认定为刘亮与七天酒店公司建立。薛亚冬虽然没有取得七天酒店公司的授权委托，但在案涉房屋租赁合同签订时，七天酒店观前店时任店长参与并由薛亚冬向刘亮出示了劳动合同、社保缴费记录、此前薛亚冬代为签订并加盖七天酒店观前店印章的其他租赁合同（当时尚在履行中）；在签订租赁合同后，薛亚冬向其提供了办理营业执照的产权证书、七天酒店公司与产权人的租赁合同，并由七天酒店观前店收取电费。综合来看，刘亮有理由相信薛亚冬有权代表七天酒店公司对外转租案涉房屋，薛亚冬的行为构成表见代理。七天酒店抗辩认为薛亚冬提供的其他租赁合同中盖章的是七天酒店观前店，与之并非同一主体，但在薛亚冬出示劳动合同并提供七天酒店公司才能掌握的与产权人的租赁合同情况下，不应苛责刘亮对上海七天公司、七天酒店公司乃至七天酒店观前店之间的法律关系明悉，遑论七天酒店公司本系七天酒店观前店经营的最终受益人。刘亮与薛亚冬签订的房屋租赁合同期限并未超出七天酒店公司与产权人之间的租赁合同期间，且不违反法律法规相关强制性规定，故其相关房屋租赁合同及补充协议均成立并有效。七天酒店公司作为合同出租方本应保障刘亮对房屋的使用权，但因其自身停止七天酒店观前店的经营，在2018年9月12日对酒店断水断电，致使双方之间合同无法继续履行，并于2020年6月1日交接房屋，双方之间合同因七天酒店公司违约提前终止，一审法院对刘亮要求解除双方间房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。至于刘亮主张的各项损失（装修损失、停业损失、设备损失、律师费）。一审法院认为双方补充协议约定出租方提前终止合同需赔偿装修总投入的30%，该约定属提前解除合同的违约金，一审法院认为刘亮主张的损失首先应当在该违约金约定范围内予以考虑。现鉴定结论确认刘亮投入的装修价值为1336821.74元（1312339.55元+24482.19元）、刘亮举证证明其已支付律师费4万元。一审法院认为刘亮基于对合同诚信履行5年的信赖对案涉房屋投入大量装修并经评估鉴定为1336821.74元，现其仅仅使用至2018年9月12日，未能利用剩余租期内的装修，虽然双方在2020年6月1日方交接房屋，但刘亮租赁房屋后投入装修系用于经营，而2018年9月12日至房屋交接之日其并未利用装修进行经营，此期间亦应认定其没有利用到其投入的装修；至2018年9月12日，案涉合同租期尚余4年未履行，一审法院据此确定刘亮未利用部分的装修价值为1069457元（1336821.74元*80%）。综上，刘亮已提交证据证明其实际损失为1109457元（上述未利用装修价值及已支付律师费），合同约定违约金不足以弥补该损失，故其可以径行主张上述损失，一审法院予以支持。至于其主张的停业损失、设备损失，因并未提交证据证明，一审法院难以支持；其主张的其他律师费损失，因其尚未支付，一审法院亦不予支持。刘亮还主张案涉装修所涉设计费亦属于其损失，但其并未提交证据证明，一审法院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，判决：一、刘亮与七天酒店（深圳）有限公司于2017年9月19日签订的房屋租赁合同书及补充协议解除；二、七天酒店（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘亮装修损失及律师费共计1109457元；三、驳回刘亮其他诉讼请求。案件受理费31671元，由刘亮负担20369元，由七天酒店（深圳）有限公司负担11302元。司法鉴定费40000元，由七天酒店公司负担。二审中查明，2017年9月26日刘亮与薛亚冬（七天酒店观前街店）签订了《房屋租赁补充协议》，一审查明签订时间为2017年9月16日，存在笔误。二审另查明，一审中七天酒店公司于2019年9月6日收到法院的应诉材料。二审对一审查明其他事实予以确认。二审中，各方均未提交新的证据。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，薛亚冬系七天酒店公司的员工，在薛亚冬与刘亮签订房屋租赁合同时，薛亚冬虽未提供其取得七天酒店公司授权的材料，但其向刘亮出示了劳动合同、社保缴费记录，并且此前薛亚冬通过代为签订并加盖七天酒店观前店印章的其他租赁合同将七天酒店公司向产权人承租的其他房屋进行租赁，合同签订时其他租赁合同也在实际履行中，在合同签订后，薛亚冬也向刘亮提供了办理营业执照的产权证和七天酒店公司与产权人签订的租赁合同，刘亮实际使用案涉房屋一年多，七天酒店观前店也收取了刘亮支付的电费，根据上述情况，本院认为刘亮有理由相信薛亚冬有权代表七天酒店公司对外转租合同，薛亚冬的行为构成对七天酒店公司的表见代理，应认定案涉租赁关系是在刘亮与七天酒店公司之间建立的。七天酒店公司上诉主张薛亚冬不构成表见代理缺乏事实和法律依据，本院不予支持。七天酒店公司上诉主张其主体不适格，房屋租赁合同书上出租方薛亚冬后面写有七天酒店观前店，对此本院认为，案涉房屋系七天酒店公司向产权人承租，七天酒店公司将承租的房屋交给上海七天酒店公司实际经营管理并成立七天酒店观前店，在薛亚冬出示其与七天酒店公司签订的劳动合同和七天酒店公司与产权人之间签订的租赁合同的情况下，刘亮有理由相信其是与七天酒店公司签订的租赁合同，故对于七天酒店公司上诉主张其主体不适格本院不予支持。刘亮与薛亚冬签订的房屋租赁合同及补充协议成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。但七天酒店公司因其自身停止经营擅自在2018年9月12日对酒店进行断水断电，导致双方之间的合同无法继续履行，七天酒店公司系根本违约，刘亮有权解除案涉租赁合同，七天酒店公司于2019年9月6日收到应诉材料，故本院判决刘亮与七天酒店（深圳）有限公司签订的房屋租赁合同书及补充协议于2019年9月6日解除。七天酒店公司上诉主张因刘亮未付租金，属于违约在先，刘亮主张其已结清2018年8月18日之前的租金，且根据查明的事实，七天酒店公司在采取断水断电之前并未向刘亮主张过刘亮欠付租金，在七天酒店公司要求刘亮返还租赁物业的函件中，也仅是提到刘亮在未与其签订租赁合同的情况下擅自使用其场地，并未主张刘亮存在欠付租金的情况，故七天酒店公司上诉主张因刘亮违约在先，七天酒店公司以此为由要求驳回刘亮诉讼请求，本院不予支持。关于七天酒店公司上诉主张第三人薛亚冬未到庭参与诉讼，一审程序违法的问题。本院认为，一审依法追加薛亚冬作为本案第三人参与诉讼，薛亚冬在一审第一次庭审后薛亚冬曾至法院接受了调查，对于薛亚冬的陈述，七天酒店、刘亮一审中也进行了质证，因此，一审程序并无不当，本院予以确认。关于刘亮上诉主张的装修损失问题。本院认为，租赁合同约定的租赁期限为五年，刘亮基于对合同履行5年的信赖对案涉房屋投入大量装修，现其仅仅使用了一年，未能利用剩余4年租期内的装修，一审根据鉴定报告所评估的装修价值按照刘亮在租赁期限内未利用部分的比例作为刘亮的装修损失合理有据。刘亮主张以租赁房屋装修投入使用的时间作为起算其装修损失的时间点缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于设计费，刘亮未能提供证据证明其存在设计费损失，故一审对此不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘亮、七天酒店公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34286元，由刘亮负担2615元，由七天酒店公司负担31671元。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十月二十三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉