文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1214号上诉人（原审原告）：谭元海，男，1992年11月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人（原审原告）：马巧林，女，1995年3月31日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：李培孝，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码：915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，该公司职工。上诉人谭元海、马巧林因与被上诉人重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2020年8月3日作出的(2020)渝0240民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭元海、马巧林的委托诉讼代理人李培孝，被上诉人隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭元海、马巧林上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭元海、马巧林的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由隆鑫公司承担。事实和理由：1.一审判决结果与其认定事实互相矛盾。双方的合同对逾期交房违约金作出了明确的约定，且该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人应按照该约定履行。2.一审法院不考虑隆鑫公司的严重违约行为，而以隆鑫公司仍需投入大量资金因素调整谭元海、马巧林的违约金比例，有违法律的公平原则。隆鑫公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。主要事实及理由：1.双方合同约定的逾期交房违约金标准是每日万分之一，一审法院的判决结果是在双方合同约定的基础上提高了逾期交房违约金的计付标准；2.隆鑫公司出具的承诺书不是其真实意思表示，也并非针对所有业主，而仅针对在承诺书上签字的业主，因而不能以承诺书允诺的逾期交房违约金计算标准作为裁判依据；3.该承诺书确定的每日万分之五的逾期交房违约金标准明显高于房地产交易市场的通常赔付标准，这影响了同一小区其他未接房的购房人的基本居住权的实现，严重损害了公共利益；4.已支付的2019年6月至9月的违约金应当按照每日万分之二的标准计算后进行抵扣；5.逾期交房期间应当扣除两个月新冠肺炎疫情期间。谭元海、马巧林向一审法院起诉请求：请求判决隆鑫公司支付逾期交房的违约赔偿款30878.00元；由隆鑫公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：谭元海、马巧林与隆鑫公司于2017年3月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定隆鑫公司将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路2号（隆鑫花漾城）第32幢X-X的房屋出售给谭元海、马巧林，房屋成交金额为246046.00元。合同约定，隆鑫公司应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谭元海、马巧林使用，隆鑫公司逾期交房按日向谭元海、马巧林支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向谭元海、马巧林支付违约金。隆鑫公司因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺于2019年5月31日前正式交付第31、32幢两栋楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，承诺从2019年6月1日起，每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。该《承诺书》有隆鑫公司的签章。隆鑫公司于2020年5月8日交房，从2019年9月1日至2020年5月7日止（共计250天）的违约金未支付。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、隆鑫公司于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题；二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、本案中隆鑫公司主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金以及已支付的部分违约金在本案中抵扣是否应当支持的问题。下面分别作如下评述：一、隆鑫公司于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题。隆鑫公司未能按双方的《商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，交房期满后于2019年2月28日给第31、32幢房屋的业主（谭元海、马巧林系32幢X-X房屋的业主）出具《承诺书》，该承诺书未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。隆鑫公司主张该承诺书系被迫所签并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。即使隆鑫公司是受胁迫所签，但也并未在法定期限内申请撤销或者变更。故隆鑫公司于2019年2月28日出具的《承诺书》合法有效。二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当。《承诺书》第三条约定，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即每日违约金246046.00元×0.0005=123.02元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定违约金过高，当事人提出调整的，应当根据当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况而定。本案中，隆鑫公司未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得谭元海、马巧林不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得自己的房屋情况下，谭元海、马巧林为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，谭元海、马巧林未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益，即谭元海、马巧林的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。隆鑫公司出具的《承诺书》载明，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3741.95元/月，违约金约定明显过高，结合本案中隆鑫公司停建一年余后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、谭元海和马巧林因逾期接房导致损失（口头咨询中介机构同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为谭元海、马巧林已付房款的日万分之二，即每日违约金246046.00元×0.0002=49.2092元。隆鑫公司从2019年9月1日至2020年5月7日止应支付谭元海、马巧林逾期交房违约金：250天×49.2092元/日=12302.30元。三、本案中隆鑫公司主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金以及已支付的部分违约金在本案中抵扣是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在隆鑫公司迟延履行交房一年后，如果隆鑫公司不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，故隆鑫公司以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，一审法院不予支持。关于隆鑫公司主张已支付的部分违约金在本案中抵扣的问题，隆鑫公司已按《承诺书》约定支付了谭元海、马巧林从2018年11月1日至2019年8月31日的违约金，谭元海、马巧林在本案中也仅主张支付2019年9月1日至交房之日期间的违约金，即谭元海、马巧林并未对已支付的违约金提出诉讼请求，况且隆鑫公司自愿支付的违约金不受酌定的违约金标准限制，故隆鑫公司主张在本案中抵扣已付违约金于法无据，不予支持。综上所述，隆鑫公司应支付谭元海、马巧林逾期交房违约金12302.30元，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付谭元海、马巧林逾期交房违约金12302.30元；二、驳回谭元海、马巧林的其余诉讼请求。案件受理费571.96元，减半收取285.98元，由重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担53.50元，由谭元海、马巧林负担232.48元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审法院对逾期交房违约金标准作出调整是否适当。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”既然法律已经规定人民法院可以根据当事人的请求对合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整，那么，一审法院根据隆鑫公司的请求对案涉合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整就不违反法律的规定。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，隆鑫公司对其存在迟延交房的违约事实无异议，但其抗辩《承诺书》第三条约定每天按合同金额万分之五进行逾期赔偿的违约金过高，请求人民法院予以调整。在此情况下，一审法院参照同地段、同类房屋装修后进行出租的租金标准认定逾期交房对购房人谭元海、马巧林造成的损失是适当的，进而认定若按《承诺书》约定的违约金计算标准进行计算则明显过高，故基于隆鑫公司请求调整违约金，将违约金调整为已付房款的日万分之二。经调整后的违约金略高于前述参照租金标准认定的损失，其调整符合前述法律及司法解释的规定，系在自由裁量范围内进行的综合判断，并无不当。另外，双方认可若按照一审判决确定的计算标准计算逾期交房违约金其计算数额正确。因此，本院对一审判决予以维持。对于隆鑫公司抗辩主张《承诺书》仅针对在该承诺书上签字的三人适用以及主张应扣减受疫情影响两个月的违约金，其主张与《承诺书》所明确的对象为31幢、32幢业主的内容不符，且隆鑫公司并未对此提出上诉，并认可对一审判决已服判，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上所述，谭元海、马巧林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285.98元，由谭元海、马巧林负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 陈明生审 判 员 王 宏二〇二〇年十月二十二日法官助理 谭昕怡书 记 员 聂 潇