河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初5448号原告：韩卫丽，女，1985年8月28日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李惠敏，郑州市新密市西大街法律服务所法律工作者。被告：孙永敏，男，出生于1974年7月9日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：郭冰冰，河南京原律师事务所律师。被告：徐文涛，男，汉族，生于1967年4月8日，住河南省新密市。被告：韩小风，女，汉族，生于1967年11月8日，住河南省新密市。被告徐文涛、韩小风共同委托诉讼代理人：张冠军，郑州市新密市超化法律服务所法律工作者。原告韩卫丽诉被告孙永敏、徐文涛、韩小风执行异议之诉，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩卫丽的委托诉讼代理人李惠敏，被告孙永敏的委托诉讼代理人郭冰冰，被告徐文涛、韩小风共同委托诉讼代理人张冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩卫丽向本院提出诉讼请求：1、判决撤销新密市人民法院（2020）豫0183执异117号民事裁定书；2、判决不得执行新密市城区青屏大街西段南侧西单元5楼东户房产，并确认该房产所有权人为原告；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年7月16日，原告从钱秋处购买了（房产证号为新密房权证字第**）房产一套，并签订了房屋买卖协议，总房款为210000元，合同签订后原告一次性支付了购房款，被告将诉争房屋交付给原告后，原告居住、使用、占有至今。被告孙永敏系执行案件申请人，被告徐文涛、韩小风系执行案件被申请人，在执行程序中新密市人民法院对原告具有所有权的位于新密市城区青屏大街西段南侧西单元5楼东户房产采取查封措施，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年8月19日作出（2020）豫0183执异117号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请，故依据《民事诉讼法》第119条的规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告孙永敏辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中新密市人民法院作出（2018）豫0183执569号民事裁定书，是依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，执行裁定书合法有效，依法应当予以执行。2020年8月19日作出的（2020）豫0183执异117号民事裁定书，驳回被答辩人的异议申请，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、被答辩人称案涉房产属于其个人所有并使用，属其本人的个人资产，理由不能成立。1、根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力……”，因此，我国《物权法》对不动产的设立、变更、转让和消灭，采取的是登记制度。商品房转让时，亦应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式，并将转让合同到房管局部门登记备案。但在本案中，被答辩人并没有取得案涉房屋所有权，也没有在房管部门备案登记，该房屋已然登记在徐文涛名下，并不不影响人民法院对案涉房屋采取查封等保全措施。2、被答辩人提供的《购房协议》、“购房收据”、“交易记录”等在案证据均显示，被答辩人并没有直接与房屋所有权人徐文涛签订《购房协议》，而是与案外其他人签订的《购房协议》，该《购房协议》并不能直接对抗法定的物权效力。且《购房协议》、“购房收据”、“交易记录”“居委会证明”等证据，均可以人为补签或者出具，根本就无法形成完整合法有效的证据链证明其于2010年7月16日购买案涉房屋、支付购房款并实际占有使用等事实。三、被答辩人所提出的执行异议之诉，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除本案的执行。1，本案中，被答辩人并没有与涉案房屋所有权人徐文涛签订合法有效的书面买卖合同，被答辩人与钱秋签订的《购房合同》并不能对于登记在徐文涛名下的产权发生法律效力；2，本案中，根据被答辩人提供的相关证据，并不能证明被答辩人对于涉案房屋已经合法占用并使用，且被答辩人也并没有向房屋所有权人支付过款项；3，根据被答辩人诉状陈述，其于2010年7月16日购买涉案房屋，距今10年之久，但并没有及时办理产权过户登记手续，且期间也没有通过诉讼方式向出卖方主张过履行上述房屋产权变更登记，明显存在重大过错，且属于买受人自身原因导致。综上，人民法院作出裁定，对被执行人徐文涛名下实施保全措施程序合法，并未侵犯被答辩人的合法权益，依法应当继续执行。被答辩人的理由不能成立，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议申请，以维护答辩人的合法权益，维护法律的尊严。被告徐文涛、韩小风辩称，徐文涛和韩小风不是本案的适格被告，本案涉及的争议房屋实际所有权人并非徐文涛和韩小风，该房屋的土地性质属于集体土地性质，也就是小产权房子，徐文涛和韩小风对原告购买房屋一事根本不知情，且与原告不认识，所以徐文涛和韩小风请求法院依法驳回原告对徐文涛和韩小风的起诉。原告韩卫丽为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：证据一、新密房权证字第**房屋所有权证一份；证明：该房产系证上记载的房屋系本案涉诉争房屋。证据二、2005年8月28日合作建楼协议书复印件一份；2009年8月26日购房协议一份、2009年8月26日购房收据一份；2010年7月16日购房协议一份、2010年7月16日购房收据一份；中农业银行交易明细一份；证明：原告于2010年7月16日于涉诉房屋的上一任房主签订房屋买卖协议，原告从中国农业银行支取了部分现金后当天支付了全部购房款，钱秋收到购房款后出具收到购房款的收款收据，并将房屋所有权证、钥匙交给原告。购房协议约定由于甲方原因导致此房屋不能过户或者造成房产纠纷，一切责任由甲方负责。证据三、新密市人民法院（2020）豫0183执异117号执行裁定书一份；证明：证明法院执行时查封的房屋，原告已在2010年7月16日经购买，在执行过程中，原告以案外人名义提出执行异议，被法院裁定驳回，原告认为该裁定书没有事实和法律根据，原告在法定期间提起了案外人异议之诉。证据四、2020年7月17日新密市青屏街办事处周楼社区居民委员会出具的证明一份；新密市自来水公司出具的涉诉房屋2010年12月至2020年4月数据查询报表四份；新密市供电公司出具的历史电费明细两份；2017年2月14日污水处理费票据一份；原告的身份证复印件一份、户口本复印件四份；证人证言四份；2010年11月20日金牛管业出具的产品信誉卡、收据各一份；2011年6月21日创欧出具的销货清单一份；新密市东泰电器有限公司西大街分店销售服务信誉卡一份；河南日报报业集团有限公司的发票一份，中国电信集团公司河南省电信分公司业务登记单一份；证明：证明原告因买卖行为而取得诉争房屋所有权后，诉争房屋已经交付原告占用、使用至今。2019年4月3日，原告及原告子女户籍已迁到诉争房屋所在辖区。被告孙永敏对原告韩卫丽提交的证据发表了以下质证意见：1、对证据一的真实性无异议，该证据显示房屋所有权人为徐文涛，而本案中原告是从钱秋处购买，且没有办理房屋产权变更手续，不符合法律规定的排除请求事项。2、对于证据二中的合作建楼协议书由于是复印件，真实性无法核实。对于购房协议，购房协议的合同中卖方并不是房产证中的产权人徐文涛，也就是说原告从钱秋处购买的房屋，钱秋也不是和该房屋的产权人徐文涛直接签订的买卖合同。另外，根据钱秋与韩卫丽签订的买卖合同中的房屋产权证号与房屋所有权证上的编号不一致，购房收据中的编号也不一致，该购房协议及收据的真实性有待进一步核实。对于中国农业银行账户明细清单上仅显示在2010年7月10日原告取款的信息，并不能证明原告取款就是为了支付房屋的购房款，且购房收据上约定的购房款数额和购房款的给付时间均与该清单上的取款时间不符。3、对于河南省新密市法院的执行裁定书没有异议。4、对于证据四，该组证据中的居委会证明仅是复印件，无法核实真实性，而且该证明显示仅对学生上学有用，对本案无任何的证明效力。对于新密市自来水公司的水费清单、新密市电业局的电费清单，原告提供的均是复印件，无法核实真实性。电费清单上的用电地址无法证明与本案诉争房屋系同一房屋。对于污水处理费、水资源费，系复印件，无法核实其真实性，且缴费日期为2017年2月，上边并不显示其所缴纳的该项费用系哪个房屋使用，与本案无直接关联性。对于原告的身份证复印件、户口本复印件真实性无异议，该原告的身份证显示的是新密市青屏街办事处青屏大街223号院1号楼2单元501号，是否属于本案诉争的房屋应当进一步查证核实，且该证据并不能证明原告对于诉争房屋已经合法占有使用，并取得所有权。对于证人证言，真实性均有异议，首先是李军峰取得房产登记的信息是2012年10月13日，其并不能证明原告于2010年购房房屋并进行装修的事实，对于刘军伟他的房屋取得时间是2013年，其根本不能证明入住之前的2010年发生的事。赵景利登记取得房屋的时间是2013年12月，其也不能证明其入住之前发生的事。对于冉宗灿、冉志辉其营业执照登记的时间是2013年，其也不能证明其入住之前发生的事。因此该四份证人证言的真实性均有异议。对于2010年11月20日金牛管业出具的产品信誉卡、收据各一份；2011年6月21日创欧出具的销货清单一份；新密市东泰电器有限公司西大街分店销售服务信誉卡一份；河南日报报业集团有限公司的发票一份，中国电信集团公司河南省电信分公司业务登记单一份；均与本案无直接关联性，不能证明原告实际占有并取得合法所有权的事实。被告徐文涛、韩小风对原告韩卫丽提交的证据发表以下质证意见：对于原告提供的证据，1、对房屋所有权证，二被告对该房产证的真实性有异议，有可能是伪造的。2、对合作建楼协议的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议。对其他证据的质证意见同被告孙永敏的质证意见。原告对三被告的质证意见发表了如下回应意见：1、关于两份购房协议中交易房屋的编号是属于书写笔误，应以房产证上的编号为准。原告出示的银行交易明细的日期与原告和钱秋签订购房协议的日期接近，以及钱秋收到原告支付的购房款的收款收据日期接近，足以证明原告已经支付了全额的购房款。2、证据四中的周楼居委会的证明原件在新密法院（2020）豫0183执异117号卷宗中保存，该证明内容的确显示只为了原告的孩子上学使用，但是原告及其子女如果没有在该居委会的辖区内居住，居委会不可能出具这样的证明，这个更能证实原告及其子女在该辖区居住的事实。3、证据四中的电费票据和水费清单原件均在新密法院（2020）豫0183执异117号卷宗中保存，况且新密市自来水公司的数据查询表显示在2014年原告已经将水费的户名登记在原告自己的名下。电费的户名是在2017年的时间过户在原告的名下，至于水费和电费登记的户名是原告，但是在地址没法确认的情况，请求法院对登记的地址进行核实。我方愿意承担虚假陈述所有的法律后果。4、对于原告的身份证和户口本是在2019年的4月**迁到了诉争房屋的辖区，至于公安机关为何将本案的涉诉房屋的地址登记为户口本上显示的地址，也请法院进行核实。5、对于2010年11月20日金牛管业出具的产品信誉卡、收据各一份；2011年6月21日创欧出具的销货清单一份；新密市东泰电器有限公司西大街分店销售服务信誉卡一份；河南日报报业集团有限公司的发票一份，中国电信集团公司河南省电信分公司业务登记单一份。这些原告只是证实，在买卖合同签订以后，原告即刻开始装修，并于2011年进行入住，几份发票显示的地址均是原告本人名字及填写的地址，足以证明原告购买、占有、使用涉案房屋的事实。6、我方提供的房屋房产证是真实的，如果该房产证是伪造的，我方愿意承担相应的法律后果。房产证没有过户并非原告方的责任，在房产买卖时，原房主交付给原告的是具有合法登记的房屋产权证在房管局是有备案的，原告认为具有合法的房产证，又有合法的买卖手续，没有办理过户手续并不影响该房屋的实际使用和占有该房屋，这也是基于原告对法律知识淡薄产生的误区。7、原告在购买该房屋时，并不知道该房屋的土地性质是集体所有，如果土地属于集体所有，而原告方是按照当时能交易的大产权商品房的市场价格购买的该房屋，所以原出卖方和售楼方对出售该房屋存在欺诈行为，如果提供的房产证也存在欺诈，我方将保留对其欺诈行为给我方造成损失的追诉权利。8、证人证言的确是证人与原告做邻居将近十年，证人出具的证言因为均系邻居关系，有邻居方无法到庭，法庭可以庭后核实。房产证是在居住以后才办理的，证人是在原告入住之前就入住的（即2010年之前就已经入住），但是在2012年或者2013年才把房产证办理出来的。被告孙永敏庭审中未向法庭提交证据。被告徐文涛、韩小风为支持其答辩意见向本院提交以下证据：第一份证据，合作建楼协议书一份和集体土地建设用地使用证一份（原件在案外人程红建持有），证明本案争议的房屋是小产权房屋，实际权利人并非被告徐文涛。第二组证据，新密市人民法院（2020）豫0183民初4589号民事判决书，被告徐文涛是于2020年9月11日收到的该判决书，证明内容证明2005年8月28日，被告徐文涛与案外人程红建签订合作建楼协议书，徐文涛提供宅基地，程红建与案外人姚建国出资建楼，楼房建好后，对房屋以及门市房进行了分配，徐文涛一共分配了3套房，另有13套房子的实际权利人是案外人程红建与案外人姚建国，对外出售是由姚建国负责，其次在该判决涉及到另案一样的诉讼牵涉到所有人为徐文涛的房产证一本，经新密法院查实，相关部门没有档案记载，本案争议房屋属于13套房屋的其中一套，被告徐文涛与本案没有直接关系。原告韩卫丽对被告徐文涛、韩小风提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，但是该证据恰恰证明本案涉诉房屋，程红建有销售的权利，也证明原告与钱秋签订的买卖合同真实有效。对证据二新密市人民法院（2020）豫0183民初4589号民事判决书的真实性没有异议。更能证明（2020）豫0183执异117号裁定书是错误的，因为根据（2020）豫0183民初4589号民事判决书和合作建楼协议更能证实本案诉争房屋与徐文涛没有关系，应支持原告的诉讼请求。被告孙永敏对被告徐文涛、韩小风提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据合作建楼协议书一份和集体土地建设用地使用证一份的真实性无异议，对于合作建楼协议书的合法性有异议，根据法律规定物权的设立变更是以登记为准，其合作建楼协议书所做的分配与法律规定相冲突。对证据二新密市人民法院（2020）豫0183民初4589号民事判决书的真实性没有异议。经审理查明，孙永敏与徐文涛、韩小风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日作出的（2017）豫0183民初3523号民事判决书，判决如下：徐文涛、韩小风于本判决生效后十日内返还孙永敏购房款120000元，并赔偿孙永敏损失421400元，合计541400元。郑州市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫01民终16432号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。判决生效后，徐文涛、韩小风均未履行其义务，孙永敏于2018年1月30日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2019年2月1日以（2018）豫0183执569号执行裁定及协助执行通知书查封了被执行人徐文涛名下位于新密市城区青屏大街××南侧××单元××东户（019-0009-0012）（房产证号**××52号）的房产一处。原告韩卫丽对该查封房产向本院提出书面异议，本院于2020年8月19日作出（2020）豫0183执异117号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。另查明，1、2009年8月26日，程红建作为卖方与钱秋作为买方签订《购房协议》，约定程红建将房屋所有权证编号08××52号，建筑面积为155平方米的房屋以186000元出售给钱秋。2009年8月26日，程红建向钱秋出具购房收据，证明钱秋已经将房款支付完毕。2010年7月16日，钱秋作为卖方与韩卫丽作为买方签订《购房协议》，约定钱秋将房屋所有权证编号08××52号，建筑面积为155平方米的房屋以210000元出售给韩卫丽。2010年7月16日，钱秋向韩卫丽出具购房收据，证明韩卫丽已经将位于新密市青屏大街西段路南世纪新村对面房屋所有权证编号08××52号，建筑面积为155平方米的房屋购房款支付完毕。2、新密房房权证字第**屋所有权证中载明的房屋所有权人是徐文涛，房屋坐落在新密市城区青屏大街××南侧××单元××东户，建筑面积为154.63平方米。本院认为，在执行异议之诉案件中，法律保护无过错不动产买受人的物权期待权，但应符合以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照以上第一项要求，签订不动产买卖合同的主体必须是被执行人与买受人。而在本案中，原告韩卫丽系与案外人钱秋签订的买卖合同，并非与被执行人徐文涛即案涉房屋登记所有人签订买卖合同，该行为本身就存在巨大的风险，原告对未办理过户登记具有过错，故本案并不符合不动产买受人的物权期待权保护要件。原告韩卫丽基于其与钱秋签订的《购房协议》所享有的权利不足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，故对原告韩卫丽的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告韩卫丽的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告韩卫丽负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  许智军人民陪审员  张岱康人民陪审员  姚海芳二〇二〇年十月二十三日书 记 员  郭万利