广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1528号原告：肖桂苏，女，1966年11月29日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：朱如捷，男，1966年6月10日出生，汉族，住广州市越秀区，与原告系夫妻关系。被告：胡剑云，男，1972年12月19日出生，汉族，住江西省高安市。截止2020年9月21日前委托诉讼代理人：胡勇旭，广东华商律师事务所律师，特别授权。原告肖桂苏与被告胡剑云租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖桂苏及其委托诉讼代理人朱如捷，被告胡剑云的原委托诉讼代理人胡勇旭均到庭参加了第一次诉讼，后胡勇旭解除与被告的代理关系，因胡勇旭在先为特别授权，其在解除代理关系之前的陈述答辩对被告均有拘束力，被告胡剑云到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告肖桂苏向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠租金150000元（从2019年5月份至2020年2月份），租金一直计至交还租赁场地为止；3、本案诉讼费由被告承担。经本院释明本案涉及合同解除事宜，需组织双方腾退，被告胡剑云明确表示不愿意腾退房屋，并表示对涉案房屋装修损失等另案起诉不在本案中一并提起。事实和理由：2017年8月6日，被告因经营需求，与原告签订《租赁合同》，合同约定：原告将其向李景逢承租的位于从××区温泉镇原平岗小学闲置校产，占地面积约10000㎡，两幢楼房1620㎡，出租给被告，租金前三年每月15000元，租期自2017年8月1日至2033年12月25日。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物和相关物件资料，但被告承租后从未按时交付租金，时常出现跨月迟交租金的现象。经原告多次催促后也只断断续续交到了2019年4月。2020年1月14日，原告通过短信通知被告，限其七天内将所欠租金全部交清，否则解除租赁关系，但被告置若罔闻。被告长期拖欠租金，已构成严重违约，按双方所签合同第三条约定，原告没收被告押金，收回租赁物，并终止合同。为维护原告权利，故，诉讼来院。被告胡剑云答辩称：一、原告要求解除《租赁合同》无法律依据，不应得到支持。原告未取得及提供涉案场地和房产的建设工程规划许可证，亦未提交按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，该合同属无效合同。二、涉案合同属无效合同，原告存在过错，其主张支付租金违反公平原则，并应退还被告押金30000元。签订合同时，原告隐瞒未告知涉案场地和房屋没有产权证、未取得建设工程规划许可证，且未经相关政府批准并造成涉案场地和房屋自2019年9月起不能继续经营使用，应对合同无效承担全部责任，不能按照合同约定的租金标准判令被告支付使用费。原告起诉的事实和理由均不成立，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：根据《关于印发从化市中小学布局调整实施意见的通知》从府办[2005]106号文查明，为使学校布局、结构、规模更加合理，提高办学条件，缩小各学校间的差距，从化区在2005年至2007年期间对中小学布局进行调整。其中，撤销温泉镇平岗小学并入温泉镇第二中心小学。根据《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的指导意见》粤教财[2017]3号文查明，各地要按照《广东省农村集体资产管理条例》等法律法规，依法规范校园校舍权属确认，对权属明晰的中小学幼儿园校园校舍，要根据国家有关法律法规，及时办理确权登记手续。对权属存在争议的闲置校园校舍，要依据有关法律法规统筹协商协调解决，按照《广东省城乡规划条例》办理校园用地规划手续，完善校舍建设工程规划手续。闲置校产要坚持教育优先，合理有效处置利用。优先用于发展教育事业，整合用于发展非营利性社会公益事业，并按程序报批出租出借。如无需用于教育事业或社会公益事业的闲置校园校舍，属于国有资产的闲置校园校舍，可经主管部门审核后报国有资产管理部门审批，进行对外出租出借，所得收益统筹用于区域内教育事业发展，对外出租出借期限一般不超过5年；其他权属的闲置校园校舍，按照权属关系履行出租出借和日常管理义务。为保障教育事业预留发展空间，对闲置校园校舍原则上不得进行资产处置，杜绝为追求短期利益而将闲置校园校舍拍卖等行为。根据《关于印发从化市学校闲置校产处置的实施意见的通知》从府[2008]53号文查明，闲置校产的处置依据为：一是教育部《关于实事求是地做好农村中小学布局调整工作的通知》中明确规定:“确实闲置的校园校舍，应由县级教育行政部门统一处置，处置所得应用于当地发展义务教育”。二是广州市人民政府《关于进一步加强农村教育工作的意见》中明确要求：“农村中小学布局调整后，公办学校的国有和集体所有的闲置建设用地及房产，由区、县级市政府统筹安排，原则上继续用于公办教育学校和农民职业教育与培训等，经各区、县级市人民政府批准，也可以出租用于民办教育；用于非教育用途的，必须经广州市人民政府批准。义务教育阶段公办学校的建设用地及房产出租所得必须全部用于义务教育。”闲置校产具有分布广、规模较小、产权复杂等因素，造成处置难度大。因此，其处置要按照“政府统筹、依法处置、盘活资源、收益共享”的原则进行，确保公共财产不流失。闲置校产的处置办法规定镇人民政府（街道办事处）为其辖区内闲置校产的管理主体，联办小学负责对闲置校产行使具体的管理权，负责对闲置校产的维护和日常管理。对可出租的闲置校产由所在地村委会和教育指导中心共同提出，报镇政府（街道办事处）和市教育局审批同意后，送市公共资产管理中心备案，方可将闲置的校产进行出租，出租期一般为五年为宜。涉案平岗小学位于温泉镇。2008年11月20日，从化区温泉镇政府作为甲方、李景逢作为乙方签订《租赁合同》，双方就将闲置校产出租给李景逢使用的事宜约定如下：一、从化区温泉镇政府保证出租本闲置校产符合国家的有关规定。二、从化区温泉镇政府出租闲置校产（原平岗小学），占地面积约10000平方米，两幢楼房1620平方米，平房面积90平方米。三、租赁期限及用途：1、本闲置校产租赁期共15年，即自2008年12月25日起至2023年12月25日止。2、李景逢向温泉镇政府承诺，租赁该闲置校产仅作为种养基地及餐饮使用。3、租赁期满，温泉镇政府有权立即收回出租的闲置校产，李景逢应如期交还，不得拖延，李景逢如要求续租，必须在租赁期满前两个月书面通知温泉镇政府。租金按市场价格作适当调整，在同等条件下，李景逢可优先续租。四、租金、押金及支付方式：每年租金叁万捌仟元，每3年递增3%，李景逢先付壹万元押金，租赁期满再作退还。李景逢必须在每年的6月30日前付清租金给温泉镇政府，逾期两个月未付租金，温泉镇政府有权收回该闲置校产，押金不作退回。…十一、本合同自签订之日起生效，本合同一式四份，温泉镇政府、李景逢各执一份，镇教办、财政所存一份，具有同等法律效力。2009年12月25日，温泉镇政府与李景逢签订《补充协议》，内容如下：为响应市政府倡导“农家乐”建设的号召，加快我镇农家乐建设的步伐，温泉镇政府出租的平岗小学目前用于农庄的经营，承租方李景逢提出拟将该物业升级改造，经双方友好协商，补充协议如下：同意承租方（李景逢）租赁期延长十年，即延期到2033年如无特殊情况再延期10年，继续履行租赁合同和补充协议条款内容。一、租金从2023年起，每三年递增一次，递增率为5%，预付订金租赁期满再予退还。李景逢必须按照租赁合同的第四条交纳租金，否则按租赁合同约定执行。二、租赁方在对物业改造提升的过程中，要严格按照规划建设要求，不得有违章违规建设，在改造过程中承担一切安全责任，并守法经营。三、本补充协议与原合同具有同等的法律效力。2015年4月2日，李景逢与原告签订《转让合同》，就李景逢承租的从化温泉镇原平岗小学闲置校产转让给原告经营达成以下协议：1、李景逢与从化市温泉镇人民政府于2008年11月20日签订的《租赁合同》以及于2009年12月25日签订的《补充协议》，李景逢作为承租方在以上合同、协议中的权利和义务，现全部转由原告享有和承担，原告承租该场地后必须依法经营。2、李景逢在承租后，进行了装修改造，添置了空调、厨房设备，现由原告支付人民币柒拾贰万元整给李景逢作为转让补偿款。该款分三次付清：在签订本合同后，原告支付贰拾万元整，在转租场地交付后支付叁拾万元，李景逢在征得温泉镇政府同意将《租赁合同》、《补充协议》转由原告履行并盖上公章后付清余款贰拾贰万元。3、双方商定，李景逢必须在2015年5月10日前将场地及相关设备、设施全部移交给原告使用，相关资料等一并移交、转名。4、李景逢将场地移交给原告之前，原平岗小学所发生的一切费用及债权债务由李景逢承担，移交场地后所产生的包括租金、水、电等一切费用均由原告承担。5、李景逢有按时交付场地的责任，原告有准时付款的义务，任何一方违约，每迟延一天，需计付对方2000元违约金。6、如果李景逢在2015年5月10日前不能办理温泉镇政府同意转让手续，原告有权选择终止本合同，如原告终止本合同，李景逢将原告已交款项全部退回。备注：村民邓锦洪90㎡的平方及学校范围内有十九颗荔枝树不属于学校校产，以上情况原告已知悉，原告同意按李景逢与温泉镇政府签订的《租赁合同》和《补充协议》的约定缴纳租金。2015年6月3日李景逢出具的《关于闲置校产（原平岗小学）的情况说明》内容如下：从化市温泉镇政府：本人李景逢于2008年11月20日承租了贵镇原平岗小学的闲置校产作为种养基地及餐饮服务点和丰农庄，在2008年11月20日签订了《租赁合同》及2009年12月25日签订了该合同的《补充协议》。…经协商，现本人将场地原平岗小学转让给肖桂苏承租。从2015年5月起由新承租方肖桂苏履行本人在2008年11月20日和2009年12月25日与从化市温泉镇政府签订的租赁合同和补充协议的内容条款，承担应有的法律责任和享受其合法权益。同日，从化市温泉镇人民政府在该《情况说明》上该章。2017年8月6日，原告与被告签订《租赁合同》，就租赁和丰农庄（原平岗小学闲置校产）达成以下协议条款：一、出租物基本情况：原告出租给被告使用的场地、建筑系原平岗小学闲置校产，占地面积约10000㎡，两幢楼房1620㎡，现为和丰农庄。该物业原为李景逢从温泉镇政府承租，后于2015年4月份李景逢将租赁权益转让给原告。该情况及物业四至、东南西北校产范围被告已知悉了解，原告也给了被告出示复印件留存了相关合同，被告无异议。二、租赁期限：自2017年8月1日至2033年12月25日。签订合同后，原告给被告一个月的装修免租期。三、租金及支付方式。租金第1-3年为每月人民币15000元，每三年递增5%。被告必须在每月的5号前交清当月的租金，逾期超过30天，视为被告违约，原告没收被告押金，收回租赁物，并终止本协议。四、押金及其他费用。双方签订本合同时，被告应缴交30000元给原告作为履约押金及一个月租金。合同期满，被告无违约，原告无息全额退还押金给被告。水电费、电话费、租赁登记税费等经营费用由被告直接向有关部门交纳，镇政府租金由原告负责缴交。六、其他。1、租赁期间，原告不得提前收回租赁物，被告不得中途退租。任何一方违约，违约方除赔偿押金作为违约金外，还应赔偿守约方的实际损失。2017年8月6日，原、被告就涉案校产移交问题签订《移交清单》，内容如下：1、李景逢与从化温泉镇政府2008年11月签订的《租赁合同》及2009年12月签订的合同《补充协议》复印件各一份。2、2015年4月2日肖桂苏与李景逢签订的《转让合同》复印件一份。3、2015年6月5日“关于闲置校产（原平岗小学）的情况说明”复印件一份。4、2008年12月22日李景逢与邓次明签订的《山地租赁合同》原件一份。5、2012年5月16日李景逢与邓榕枢签订的《关于承包荔枝果树的协议》原件一份。6、2010年8月26日李景逢与李志锋签订的《协议书》原件一份。其他：电表读数：两厢：6259度，厨房设备：三厢：9463度，空调20台，农庄桌椅。2020年1月4日，原告向被告发短信，内容如下：致胡剑云先生，你承租的从化温泉镇原平岗小学物业，至2020年1月份，你已拖欠九个月的租金合共人民币135000元，根据双方所签订的租赁合同，你已构成严重违约。现通知你，请你在七天内将所欠的租金全部付清，否则解除合同，循法律途径解决。被告确认收到上述短信。庭审中，原、被告均确定被告自2019年5月之后未交纳租金。被告明确表示对涉案房屋的投资装修损失，本案不提出反诉，保留另案起诉的权利，并表示不愿意退还涉案校产给原告。2020年9月25日庭询中，被告胡剑云明确表示不主张退还30000元押金。2020年6月15日，本院发函就涉案温泉镇原平岗小学的权属情况进行调查，2020年7月6日，广州市规划和自然资源局复函称：经查档，平岗小学在广州市从化区不动产登记发证系统没有相关登记信息。同日，本院向温泉镇政府发函，就李景逢将其与温泉镇政府之间签订的《租赁合同》及《补充协议》所涉及的权利义务概括转让给肖桂苏是否认可以及肖桂苏将涉案校产转租给胡剑云的行为是否同意进行调查，温泉镇政府于2020年9月23日复函，内容如下：李景逢与温泉镇政府分别于2008年11月20日、2009年12月25日就原平岗小学租赁问题签订《租赁合同》及《补充协议》。后，李景逢将上述《租赁合同》及《补充协议》的权利义务概括转让给肖桂苏，并提供李景逢出具的《关于闲置校产（原平岗小学）的情况说明》，该《说明》上有我单位盖章。以上事实我单位认可。后肖桂苏作为出租人与胡剑云签订《租赁合同》，是在本单位不知情的情况下单方面事实的行为，对此，本单位不予认可。本单位不同意肖桂苏在本单位不知情的情况下将该校产擅自转租给包括胡剑云在内的任何第三人。同日，本院向从化区教育局发函，就温泉镇政府与李景逢签订《租赁合同》、《补充协议》是否经教育局同意，若未经同意教育局是否愿意追认问题进行调查。从化区教育局于2020年6月18日回函称：一、来函所述租赁合同和补充协议没有经我局同意；二、我局对上述租赁合同及补充协议不进行追认。2020年5月8日，被告出具《情况说明》，内容如下：目前涉案场地和房屋的钥匙在被告手中，原告没有钥匙。2020年8月17日，本院向广州市规划和自然资源局从化区分局发函调取涉案原平岗小学的建设工程规划许可证。2020年8月26日，广州市规划和自然资源局从化区分局回函如下：根据协助调查函中关于原平岗小学的相关内容进行核查，未查询到办理建设工程规划许可的手续。2020年9月7日，本院向温泉镇政府发函就涉案原平岗小学的建设审批情况进行调查。温泉镇政府于2020年9月23日回函内容如下：原平岗小学创建于1952年，学校占地面积近10000平方米，建筑面积1622平方米，1990年建起了一幢3层15间课室的教学楼，接着又建成一幢教师宿舍楼。当时没有完善的报批手续，至今没有查阅到任何审批材料。另查，2018年8月7日广州市从化区温泉镇政府出具《住所（经营场所）场地使用证明》内容如下：广州市从化温泉华煜拓展服务中心（胡剑云）使用的广州市从××区温泉镇平岗村旧小学内，由肖桂苏出租的肖桂苏的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用。经营者在使用时应注意以下事项：（一）本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。（二）政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效，不得作为补偿依据。经营者出现违法改变房屋结构等情形的，出具证明的单位有权宣布本证明无效，并通告相关部门。备注：本证明有效期限自2018年8月7日至2021年8月6日。尾部发证机关处盖有广州市从化区温泉镇政府住所（经营场所）场地使用证明专用章。根据核准日期为2018年8月14日的《营业执照》查明：广州市从化温泉华煜拓展服务中心，经营场所为广州市从××区温泉镇平岗村旧小学内，经营者为胡剑云，类型为个体工商户，经营范围为体育。本院认为，本案为租赁合同纠纷。主要涉及以下几个问题：一、关于原、被告签订的《租赁合同》效力问题。被告以涉案场地和校产未取得建设工程规划许可证违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条为由，请求判令其与原告之间的《租赁合同》无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日起实施，要求建设工程需取得建设工程规划许可证，而根据温泉镇政府回函，涉案平岗小学创建于1952年，即在《城乡规划法》颁布实施之前，当时并未实行建筑工程规划许可证制度，从化区政府在2005年因提高教学质量等原因对平岗小学进行撤并调整，可推知平岗小学经政府相关部门批准建设，并非违法建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条立法意图是保障租赁标的物的合法性及可租赁性，平岗小学虽因历史遗留问题未办理建设工程规划许可证及产权证，但属经政府部门批准建设，且并未被相关部门定性为违法建筑。故，对被告有关原被告之间的租赁合同因涉案校产未取得建设工程规划许可证无效的意见，本院不予采纳。二、关于原、被告之间《租赁合同》的解除问题。根据《教育部关于事实求实地做好农村中小学布局调整工作的通知》、《广东省教育厅关于加强农村中小学幼儿园闲置校园校舍管理的处理意见》、《广州市人民政府关于进一步加强农村教育工作的意见》以及《关于印发从化市学校闲置校产处置的实施意见的通知》精神，涉案平岗小学闲置校产是可以出租处置的。虽从化区教育局表示温泉镇政府将涉案校产租赁给李景逢未经过其同意，且明确表示对该租赁行为不予追认。但，《关于印发从化市学校闲置校产处置的实施意见的通知》并非法律、行政法规，仅仅是政府部门规范闲置校产租赁行为的内部文件，不能对抗善意第三人。涉案校产位于温泉镇辖区内，温泉镇政府对该校产有管理权，李景逢支付对价并租赁涉案校产，故，李景逢与温泉镇政府之间签订的《租赁合同》、《补充协议》不因未经从化区教育局同意或追认而导致《租赁合同》、《补充协议》无效。李景逢将《租赁合同》及《补充协议》的权利义务全部概括转让给肖桂苏，温泉镇政府对此无异议。温泉镇政府虽回函称其不同意肖桂苏将涉案平岗小学校产转租给胡剑云，但2018年8月7日温泉镇政府出具《住所（经营场所）场地使用证明》给原、被告，表明其知晓原告将平岗小学转租被告的情形，温泉镇政府在知道后超过六个月未提出异议，现却称不同意转租行为，其不同意并不导致肖桂苏与胡剑云之间的《租赁合同》无效。若温泉镇政府认为其权利因肖桂苏转租行为受到损害，可另案主张权利。涉案平岗小学具有合法性与可租赁性，根据原、被告于2017年8月6日签订《租赁合同》，被告未依约缴纳租金超过30天，原告可以收回租赁物，并要求终止合同的约定，被告未依约支付租金符合双方《租赁合同》约定，故，对原告要求解除其与被告之间《租赁合同》的诉求，本院予以支持。原告于2020年1月4日向被告发出在七日内交清所欠租金的催交通知，否则解除合同，同日该通知到达被告，被告收到后未在七天内缴费，双方《租赁合同》已于2020年1月11日解除。故，本院确认原、被告《租赁合同》解除的日期为2020年1月11日。三、关于原告主张的租金问题。原告主张被告支付拖欠租金，租金一直计至交还租赁场地为止；该主张实质包含了合同解除之前的租金以及合同解除后被告占用涉案租赁物所产生的房屋占用费。关于租金，被告自2019年5月之后未交纳租金，根据双方《租赁合同》的约定“租金第1-3年为每月人民币15000元，每三年递增5%。”被告应向原告支付2019年5月至2020年1月11日的租金125500元（15000元/月×8个月+15000元/月÷30天×11天）。关于房屋占用费，因被告并未交还涉案校产给原告，且明确表示不搬离涉案校产，故，被告应按合同约定的每三年递增5%的约定，自2020年1月12日起向原告支付房屋占用费用至被告腾退房屋之日止。至于，被告称涉案校产因未取得产权证造成涉案场地和房屋自2019年9月起不能继续经营使用要求酌定扣减房屋占用费标准的答辩意见。本院认为，被告于2018年8月14日在涉案平岗小学成立广州市从化温泉华煜拓展服务中心，并取得营业执照。根据被告所述该中心在2018年8月14日至2019年9月期间可以正常经营，而在此期间，涉案平岗小学并未取得产权证。被告并未向本院提交证据证实2019年9月之后其不能继续经营的原因是因涉案平岗小学未取得产权证。且，2018年被告为办理营业执照与原告一同到温泉镇政府办理临时场所使用证明，可知被告知晓平岗小学无产权证的事实。庭审中，被告称因需增加住所项目，而涉案校产无产权证，无法取得批准，无法继续经营。被告知晓涉案平岗小学无产权证，仍继续租赁涉案校产，应承担因涉案校产无产权证所导致的经营风险。故，对被告以涉案校产无产权证导致其无法经营并要求酌情扣减房屋占用费的答辩意见，本院不予采纳。另，关于30000元押金的退还问题，胡剑云明确对该押金不主张，故，本案不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告肖桂苏与被告胡剑云签订的《租赁合同》于2020年1月11日解除；二、被告胡剑云自本判决发生法律效力之日起10日内向原告肖桂苏支付租金125500元及房屋占用费用（其中，2020年1月12日至2020年7月31日期间的房屋占用费，按每月15000元标准计付；自2020年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，按《租赁合同》第三条约定的租金递增标准计付）；三、驳回原告肖桂苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理15493元，由被告胡剑云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年十月十三日法官助理陈越书记员陈振文