河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6108号原告：洛阳市鑫合资产管理有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道**。法定代表人：张保强，该公司总经理。委托诉讼代理人：范利，该公司员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告：洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司，，住所地洛阳市西工区王城路****负责人：乔振国，该公司总经理。被告：洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司，住所地，住所地洛阳市涧**丽新路君临天下****iv>法定代表人：乔振国，该公司总经理。原告洛阳市鑫合资产管理有限公司（以下简称鑫合资产公司）与被告洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司（以下简称颐和园西工分公司）、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司（以下简称颐和园集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫合资产公司的委托诉讼代理人范利、闫建国到庭参加诉讼，颐和园集团公司、颐和园西工分公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。鑫合资产公司向本院提出诉讼请求为：1.判令解除鑫合资产公司与颐和园西工分公司签订的《房屋租赁合同》，颐和园西工分公司交还鑫合资产公司的租赁房屋；2.判令颐和园西工分公司、颐和园集团公司立即支付拖欠鑫合资产公司的租金1463982元（计算自2018年5月16日至2020年7月31日止）；3.判令颐和园西工分公司、颐和园集团公司立即支付拖欠的水电费338851元（计算自2016年3月1日至2018年11月30日止）；4.判令颐和园西工分公司、颐和园集团公司支付拖欠房租违约金2122538元（计算自2018年5月16日至2020年7月31日止）；5.颐和园西工分公司、颐和园集团公司承担全部诉讼费用。事实与理由：颐和园西工分公司是颐和园集团公司成立的不具有独立法人资格的分支机构。2018年5月16日，颐和园西工分公司与鑫合资产公司签订的《房屋租赁合同》到期，当时拖欠水电费338851元未交。双方协商又签订为期十年的《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金交纳、违约责任等进行了约定。颐和园西工分公司仅于2018年8月27日交纳2万元保证金，未依约支付房租、水电费及剩余保证金，经鑫合资产公司多次催要，颐和园西工分公司以资金困难、王城路封闭施工及疫情影响为由拖欠不交，至今拖欠房租高达1463982元、水电费367758元及保证金10万元。城建封路及疫情影响，鑫合资产公司可按实际情况和相关政策，予以减免租金，但这不是颐和园西工分公司长期拖欠的正当理由，拖欠的违约行为使鑫合资产公司遭受巨大损失，且使双方合同继续履行失去前提和基础，满足合同约定的解除条件，依约应予以解除。颐和园集团公司作为颐和园西工分公司的法人单位，应依法共同承担支付拖欠租金、水电费的义务。颐和园西工分公司、颐和园集团公司未到庭、未进行答辩。鑫合资产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，颐和园西工分公司、颐和园集团公司未到庭对证据进行质证。根据鑫合资产公司提交的证据，本院认定事实如下：1.洛阳市西工区王城路24号6幢王城商务楼房产的产权人为洛阳鑫合实业集团有限公司。2016年1月1日，洛阳鑫合实业集团有限公司出具《委托书》，该公司将该房产的经营管理及使用权授权鑫合资产公司，自2016年1月1日起，一切对外出租业务均由鑫合资产公司办理。2.颐和园集团公司成立于2011年6月7日，经营范围为大型餐饮；餐饮管理。颐和园西工分公司为颐和园集团公司于2015年4月30日成立的分公司，经营范围与颐和园集团公司相同。3.2018年5月16日，鑫合资产公司（出租方、甲方）与颐和园西工分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租房屋位于西工区××大道××号王城商务楼1-3层，建筑面积约为3021㎡，房屋用途为酒店经营，租赁期限自2018年5月16日至2028年5月15日；前二年2018年5月16日至2020年5月15日租金3117672元，自第3年起租金年递增2%，10年租金合计16764704元，根据先付后用原则，租金每年分4期交纳，首期交纳日为2018年5月16日前，其余租金以季度为一个交租期，乙方应在每个交租期开始前15日向甲方一次性足额支付；承租期间发生的水电费、物业等相关费用等由乙方自行承担，甲方按月收取；乙方须在本合同签订前向甲方交纳履约保证金12万元，用于保证租金、水电费、物业管理费等乙方应付款项的担保及乙方按约进行装饰装修、房屋维护维修、按约返还房屋等履行合同规定义务的担保，若乙方在承租期间发生拖欠应交租金、水电费、物业费等相关费用及发生违约情形支付违约金的，甲方有权在保证金中扣除；若乙方逾期交纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用，逾期补足履约保证金的，除须补交应交款项外，每延期一日，应向甲方支付欠交款项日千分之三的违约金；乙方逾期支付租金超过30天、逾期支付水电费、物业管理费、其他相关费用或补足履约保证金超过30天的，甲方有权选择解除合同，合同自甲方通知到达乙方时即行解除，所收租金及履约保证金不予退还，乙方还应承担甲方因此遭受的全部损失等。4.鑫合资产公司提供的水电费入账情况表及记账凭证显示：2016年3月至2018年5月，原租赁合同期间颐和园西工分公司产生水电费711636元，交纳水电费372785元，拖欠水电费338851元。5.2018年5月16日涉案合同签订至今，颐和园西工分公司于2018年10月8日向鑫合资产公司交纳租金5万元、于2018年10月19日交纳租金5万元。6.鑫合资产公司自称因王城大道城建封路，颐和园西工分公司于2018年11月停业将涉案房产上锁，封路解除后可以正常开业时，涉案租赁房屋旁边商铺均开业，但未见颐和园西工分公司人员，也联系不上。同时，鑫合资产公司自认对王城大道城建封路期间的租金予以免收，期间自2018年11月15日至2019年11月14日。7.2020年1月新冠疫情爆发，根据市政府会议纪要精神，鑫合资产公司认可免除颐和园西工分公司二个月房租。8.鑫合资产公司提供的水电费入账情况表及记账凭证显示：2018年6月1日至2018年11月30日，颐和园西工分公司拖欠水电费28907元。本院认为，鑫合资产公司与颐和园西工分公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。颐和园西工分公司在使用涉案房屋期间，应按合同约定向鑫合资产公司交纳租金、水电费用、物业费等相关费用。同时，在合同履行过程中，因情事变更，双方可以协商变更合同条款；因不可抗力影响，可以全部或部分免除相应责任，以此达到合同的公平性。2018年11月，王城大道修路政府相关部门进行封路施工，对经营餐饮行业的颐和园西工分公司势必造成影响，对此鑫合资产公司免除其一年的租金；2020年初新冠疫情爆发亦对颐和园西工分公司造成影响，鑫合资产公司根据政府政策亦对租金予以减免，鑫合资产公司主动减免租金的行为减轻了颐和园西工分公司的合同义务，有利于涉案合同正常履行。鑫合资产公司对租金予以减免后，是否还存在其他减免事由，颐和园西工分公司未予主张，在此基础上，颐和园西工分公司对剩余合同义务仍不予以履行，拖欠租金及水电费，其行为构成违约，鑫合资产公司主张解除合同、返还房屋、支付拖欠减免后的房屋租金1463982元，于法有据，本院予以支持。鑫合资产公司主张违约金，按拖欠金额以日千分之三计算，明显过高，本院酌定按拖欠费用总数额1492889元（1463982元+28907元）的30%计算违约金为447866.7元。鑫合资产公司主张的原租赁合同拖欠鑫合资产公司水电费用338851元，基于原租赁合同产生，颐和园西工分公司应予以支付，该部分数额是否存在违约金因无合同予以明确，本院不予支持。颐和园西工分公司无法人资格，是否有财产履行合同义务或进行执行不明确，作为开立该分公司的颐和园集团公司应承担合同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除2018年5月16日洛阳市鑫合资产管理有限公司与洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司签订的《房屋租赁合同》。二、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司于本判决生效后十日内将占用的位于洛阳市西工区王城大道24号王城商务楼1-3层交还给洛阳市鑫合资产管理有限公司。三、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司于本判决生效后十日支付洛阳市鑫合资产管理有限公司拖欠的2018年5月16日至2020年7月31日的租金1463982元。四、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司于本判决生效后十日支付洛阳市鑫合资产管理有限公司拖欠的水电费338851元。五、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司于本判决生效后十日支付洛阳市鑫合资产管理有限公司违约金447866.70元。六、驳回洛阳市鑫合资产管理有限公司的其他诉讼请求。如洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19101元，由洛阳市鑫合资产管理有限公司负担8150元，洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司西工分公司、洛阳颐和园尚品烤鸭餐饮管理集团有限公司负担10951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年十月二十二日书记员  丁 妍