山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6325号原告：于毅，女，1983年9月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨怡，山东鑫同律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路**。法定代表人：赵宪军，执行董事。委托诉讼代理人：李翠荣，该公司工作人员。原告于毅诉被告烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬实业）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨怡及被告的委托诉讼代理人李翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于毅向本院提出诉讼请求：（一）解除原、被告于2018年5月21日签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》，并返还原告位于芝罘区房屋；（二）判令被告支付租赁费37699元及违约金17050元(暂自2018年5月1日计算至2020年7月15日)，自2020年7月16日起至被告实际返还房屋之日止按建筑面积16.89平方米、3.2元每天每平方米计算支付房屋占有使用费。事实和理由：2014年10月8日，原、被告签订了《三站?经纬广场委托租赁协议》，约定被告租赁原告所有的、位于烟台市芝罘区的商铺，建筑面积16.89㎡，租赁期限从2018年5月1日到2023年4月30日止。合同约定第一、二年租赁经营费按照建筑面积计算，3元/天/㎡,支付时间为每季度结束次月10个工作日内支付上一季度租金。第三四年租赁经营费，按建筑面积计算，3.2元/天/㎡。支付时间为每半年度首月10个工作日内。若被告逾期向原告支付租赁费，被告根据年度委托租赁收益按照日0.3‰向原告支付违约金。合同签订后被告至今未依约支付租赁费，经原告多次催促，被告仍然拒绝履行主要义务，致使合同目的无法达成，为维护合法权益，故提起诉讼。被告经纬实业答辩称：（一）对原告的第一项诉请，被告需与公司进一步协商确定；（二）不同意支付房屋租金，同时涉案房屋总房款应当以《房屋买卖合同》约定的数额为准;(三)被告申请法庭依照相关政策减免疫情期间的租金。本院经审理认定事实如下：2014年10月8日，原告作为买方、被告作为卖方签订《商品房买卖合同》，原告购买坐落于烟台市芝罘区，建筑面积16.89㎡，房屋总价款为386820元，付款方式为一次性付款，于2014年10月11日付清，交房日期为2015年10月31日前。被告向原告出具了房款收据。2014年10月8日，原告作为委托方，被告作为受托方签订《三站?经纬广场委托租赁协议》，合同约定原告将经纬广场2023号商铺委托给被告经营，委托期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按照房款百分比为准，分别是第一年5%，第二年5%，第三年6%，三年共计74424元。三年租金一次性返还给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。2018年5月21日，原告作为委托方，被告作为受托方签署《三站?经纬广场委托租赁协议》，合同约定原告将涉案商铺委托给被告经营，委托期限为2018年5月1日起至2023年4月30日止。租赁经营费按照建筑面积计算，第一、第二年的计算标准为3元/天/㎡，支付时间为每季度结束次月10个工作日内支付上一季度租金；第三、第四年租赁经营费为3.2元/天/㎡，支付时间为每半年度首月10个工作日内；第五年租赁经营费为3.5元/天/㎡，支付时间为每半年度首月10个工作日内。合同同时约定，被告如无正当理由逾期向原告支付返还委托租赁收益，应根据年度委托租赁收益按照日0.3‰向原告支付违约金。合同签订后，2019年1月31日被告通过银行转账方式向原告支付租金1570.8元、2019年2月28日被告通过银行转账方式向原告支付租金1418.8元，合计支付2989.6元。关于租金，原告主张自2018年5月1日至2020年4月30日的租金标准为3元/天/㎡，2020年5月1日至2020年7月15日的租金标准为3.2元/天/㎡,涉案房屋共计16.89㎡，减去已经支付的2989.6元，截止2020年7月15日原告主张被告还应当支付37699元。同时原告主张自2020年7月16日起，至被告实际返还房屋之日止按建筑面积16.89㎡、3.2元/天/㎡计算支付房屋占有使用费。关于违约金，原告依据委托租赁协议约定的每逾期一日，按照年度委托租赁收益的日0.3‰支付违约金。委托租赁协议约定自2018年5月1日至2020年4月30日的付款方式为按季度付款，付款时间为每季度结束次月10个工作日，因此被告经纬实业的付款日期分别为2018年8月11日、2018年11月11日、2019年2月11日、2019年5月11日、2019年8月11日、2019年11月11日、2020年2月11日、2020年5月11日，每日逾期付款的违约金为5.5484（3×16.89×365×0.3‰）元，分段计算截止2020年7月15日的违约金为17050元。案件审理过程中，经本院释明，被告申请对原告主张的违约金进行调整。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、委托租赁协议、购房款收据等为证，还有原告和被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告于2018年5月21日签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告依约向被告履行了交付房屋的义务，被告自2018年5月1日起至原告提起诉讼时，仅支付了2989.6元租金，严重违反合同约定的给付租金的义务，致使原告签订委托租赁协议的目的无法实现，故原告主张解除双方签订的委托租赁协议，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间应当以被告收到本案起诉状时间为准，即2020年7月17日。（二）关于房屋租金和占有使用费。原告依约将经纬广场2023号商铺委托被告经营，被告应当支付租赁经营费。在双方签订的委托租赁协议于2020年7月17日解除至今，被告一直没有履行返还房屋的义务，应当参照租金标准支付占有使用费。自2018年5月1日至2020年4月30日共计731天，应当支付租金为37039.77（3×16.89×731）元；自2020年5月1日至7月15日共计76天，应当支付租金的4107.648（3.2×16.89×76）元。被告仅支付了2989.6元，仍然应当支付租金38157.82（37039.77+4107.648-2989.6）元，现原告仅主张37699元，本院予以支持。自2020年7月16日起至被告实际返还房屋之日止，被告应当按照每天54.048（3.2×16.89）元的标准计付房屋租金和房屋占有使用费。（三）关于违约金，原、被告签署的委托租赁协议中的约定，2018年5月1日至2020年4月30日的逾期付款违约金每日为5.5484（3×16.89×365×0.3‰）元；2020年5月1日至2022年4月30日的逾期付款违约金每日为5.9183（3.2×16.89×365×0.3‰）元。以2018年5月1日至2020年4月30日合同周期为例，委托租赁协议约定的付款周期为按季度付款，每次付款金额为4610.97（3×16.89×91）元，双方约定的逾期付款违约金相当于年利率43.92%(5.5484×365÷4610.97)，双方约定的违约金明显过高。依据被告申请，本院酌情将与其付款违约金调整至应付金额的年利率6%，截止至2020年7月15日，被告应当支付的、分段计算的逾期付款违约金为2394.81元。（四）关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告在双方签订的委托租赁协议期满后，即未返还涉案房屋，亦未履行支付占有使用费的义务，本案情形不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第的规定,判决如下:一、确认原告于毅与被告烟台经纬实业有限责任公司于2018年5月21日签订的《三站?经纬广场委托租赁协议》于2020年7月17日解除，被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告于毅所有的、坐落于烟台市芝罘区房屋。二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告于毅支付欠付房屋租金37699元和逾期付款违约金2394.81元（暂计算至2020年7月15日），并自2020年7月16日起至被告烟台经纬实业有限责任公司实际返还房屋之日止，按照每天54.048元的标准计付房屋租金和房屋占有使用费。三、驳回原告于毅的其他诉讼请求。如果被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告于毅。案件受理费1169元减半收取为585元，由原告于毅负担184元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十月十四日书记员 鲁方圆