湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9811号原告刘小兰，女，1983年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告罗晓卷，男，1981年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。两原告委托代理人李慠，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。两原告委托代理人熊建武，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告湖南省悦购商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组**。法定代表人刘勇勇，系该公司总经理委托代理人王建新，湖南见田律师事务所律师委托代理人向征，湖南见田律师事务所律师。原告刘小兰、罗晓卷诉被告湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称“悦购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告刘小兰、罗晓卷的委托代理人熊建武，被告悦购公司的委托代理人王建新、向征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小兰、罗晓卷向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金110550元；2.判令被告向原告支付逾期租金违约金89212元（后续违约金继续按照未付租金每天千分之一的标准计算至付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月29日，原告与湖南省晟铭房地产发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买了其开发建设的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋，房屋总价为690096元（其中该合同约定金额为545000元，被告一次性支付前三年返租租金145096元用作购房款）。2014年6月29日，原、被告签订《经营托管协议》该协议约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商铺出租给被告，租赁期限为2014年7月1日起至2019年6月30日止。该协议约定租金标准按照原告所购商铺实际成交总价的6%、7%、8%、8%、8%标准向原告支付五年租金，第一年为41456元、第二年为48365元、第三年为55275元、第四年为55275元、第五年为55275元，五年租金合计255646元。该协议约定逾期支付租金的违约金标准为未付租金总额的千分之一每天。上述《经营托管协议》签订后，被告一次性向原告支付了前三年返租的租金145096元用作购房款。后被告未按《经营托管协议》约定向原告支付第四年、第五年租金，共计110550元。自2017年7月1日起至2020年6月30日，被告逾期支付租金的违约金为89212元。综上，被告未按照《经营托管协议》向原告支付租金，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，并给原告带来了巨大经济损失，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法裁决。被告悦购公司辩称，原告主张的违约金过高，应当予以调整。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，并兼顾对违约方的惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出了守约方的实际损失，则违约金应当予以调整。原告实际上没有任何经济损失，如按照合同约定的千分之一每日标准支付违约金显然有违公平原则，故请求法院对违约金酌情予以调整。经审理查明，2014年6月29日，原告刘小兰、罗晓卷从案外人湖南省晟铭房地产发展有限公司处购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋，房屋面积为20.08平方米，房屋总价款为545000元。同日，原告刘小兰、罗晓卷（甲方）与被告悦购公司（乙方）签订《经营托管协议》一份，约定：一、由被告承租原告位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商铺，建筑面积为20.08平方米，商铺总价为690935元，交房时间为2013年11月1日，租赁期限为2014年7月1日起至2019年6月30日止，共计五年。二、租金及支付方式：1.租金标准，乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺总价的6%、7%、8%、8%、8%为标准向甲方支付三年租金：第一年为41456元、第二年为48365元、第三年为55275元、第四年为55275元、第五年为55275元。2.支付方式，一次性付款客户在签订本协议15个工作日内，即予一次性支付，按揭客户在签订本协议并通过银行面签房款后15个工作日内即予一次性支付。三年期满后，从第四年第一天开始，每半年返租金一次，依此类推，直至五年期满。如乙方在15个工作日内未支付该款项，乙方按照总价的千分之一向甲方支付违约金。第四年、第五年到时按年返给甲方。三、双方权利义务：甲方有权按照约定向乙方收取房屋租金。在租赁期内，乙方对该商铺享有占有、使用、收益的权利，并有权对该商铺采用自营、招商转租、发包及与第三方联营、合作等方式进行经营管理。乙方可以以乙方的名义与承租商户订立租赁、招商、联营等合同，并获取利益。乙方为了运营的需要有权在认为合适的情况下更改物业名称或其中任何部分的名称及编号，并可以对商铺进行改造装修。租赁期限届满后，在不被恶意破坏的情况下乙方按商铺届时的现状交还，不需要恢复原状。乙方可以选择自主进行经营管理也可委托或解聘具备先进商业管理水平的商业管理公司进行统一招商、经营管理。乙方应当按时向甲方支付租金，如乙方提前退租，甲方租金不予退还。四、特别约定：租赁期满后，如该商铺中已无租赁经营户，则本协议自动终止。委托租赁期满后7日内，乙方应将商铺交付给甲方，乙方对商铺的装修及改造，在不被恶意破坏的情况下，甲方按“来修去丢”的原则处理，即乙方在交还商铺时未拆除的设备设施及装修、改造均由甲方自行处置。五、在租赁期内，由于乙方已经一次性支付了三年的租金，故甲方不得以任何理由单方面要求提前解除合同（违法经营活动除外）。如甲方单方面提前解除合同或者因为甲方干预乙方的租赁、招商、管理等行为导致本协议无法继续履行的，甲方应向乙方支付本合同的租赁期限内租金总额三倍的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切损失（包括但不限于乙方对该商铺租赁户的赔偿、商业营运广告费用）。上述《经营托管协议》签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告悦购公司使用，被告悦购公司亦依约向原告支付了涉案商铺前三年的租金，对2017年7月1日至2019年6月30日的租金共计110550元未向原告支付。原告多次催讨，未果，遂酿成本诉。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、原、被告签订的《经营托管协议》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《经营托管协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照协议约定履行各自的合同义务。原告依约将涉案租赁物交付给被告使用后，被告理应严格按照合同约定向原告履行租金支付义务，然被告在向原告支付了租赁期间前三年的租金后对2017年7月1日至2019年6月30日的租金共计110550元未再向原告履行支付义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付2017年7月1日至2019年6月30日的租金共计110550元并支付相应的违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然原、被告双方已经在涉案《经营托管协议》明确约定了违约金为欠付金额的千分之一每日，但是该标准过高，且原告未提供相应的证据证明其因被告违约而遭受损失的实际情况，故本院根据案件实际情况及被告拖欠租金的实际情况，对被告欠付的租金酌情予以减少，酌定由被告按欠付租金的30%向原告一次性支付违约金110550元×30%=33165元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南省悦购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小兰、罗晓卷支付租金110550元、违约金33165元；二、驳回原告刘小兰、罗晓卷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2148元，由原告负担348元，由被告湖南省悦购商业管理有限公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十月二十六日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。