文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初19490号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：张继东，男，汉族，1987年3月7日出生，户籍地哈尔滨市道里区，现住重庆市南岸区。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被告张继东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理，原告保利公司委托诉讼代理人程泉林，被告张继东出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付剩余房款863220元。2、被告以863220元为基数从2020年5月5日起至付清之日止按日万分之五的标准支付逾期付款违约金。3、被告支付原告律师费22983.45元。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月20日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于重庆市巴南区李家沱组团S分区S17/04号11幢2单元14-4房屋，房屋总价款1079026元，付款方式为首付款分期和余款按揭付款，合同签订当日付清房款215806元，于2020年5月4日前交付房款108220元，这两笔百分之三十共同作为首付款。乙方应于2020年5月4日前签订按揭合同，向银行申请755000元的按揭贷款。截至目前，被告逾期支付首付款108220元以及按揭房款755000元，原告多次催收未果。故诉至法院，望判如所请。被告张继东辩称：被告逾期支付房款属实。受疫情影响，被告没有收入来源；又因房东卷款出走导致征信出问题，合同无法继续履行。被告曾向原告房提出过解除合同，但一直没有结果。原告主张违约金过高，请求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对下列证据进行了质证：《重庆市商品房买卖合同》、关于支付房款的催告函及邮件查询详情单，以及收款收据、物业专项维修资金专用收据、税收完税证明，因各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以采纳。对双方当事人举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月20日，保利公司为甲方（卖方），与乙方（买方）张继东签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同主要载明：甲方销售的商品房为预售商品房。本商品房座落为重庆市巴南区XX组团X分区X幢X单元X-X，本商品房建筑面积为108.53平方米，用途为成套住宅。本商品房为清水房，总成交金额为1079026元。第五条付款方式及期限：（二）乙方按揭付款：（1）乙方应于签订合同当日付清房款215806元；于2020年5月4日前缴付房款108220元，这两笔百分之三十共同作为首付款。乙方拟向银行申请75.5万元30年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，由贷款银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分……；（3）乙方应于2020年5月4日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的责任。（三）办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在其期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任。1、乙方如未按本合同约定的时间付款，（2）逾期超过30日后，……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。同日，双方还签订了合同附件五补充协议：六、关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在该项目立项银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时甲方已经以口头或书面形式告知乙方办理按揭贷款所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到甲方或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料。（二）在乙方向银行申请按揭贷款过程中，因政府金融政策，乙方的资信、身份、资料等原因导致贷款金额、贷款年限、贷款利率发生改变的，乙方同意以银行最终审批结果为准。乙方不得以此为理由，向甲方提出退房或任何索赔要求。（五）乙方应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。（六）乙方应于签订买卖合同当日签订按揭买卖合同，并在签订按揭买卖合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署按揭买卖合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金。（八）乙方同意在签订买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在买卖合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当于期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款，否则应当承担逾期付款的违约责任。十八、甲方特别提示，（九）因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。二十六、双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（一）乙方逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。2020年7月11日，保利公司向张继东邮寄《关于支付房款的催告函》，主要载明：截至本函发出之日，您仍未支付首付款欠款金额108220元，亦未办理按揭贷款所需的全部手续或自筹资金支付按揭贷款部分对应的剩余房款。您的行为已构成违约，我司正式函告您：1、收到本函后3日内向我司支付首付款欠款金额108220元及相应违约金。2、收到本函后3日内办妥按揭贷款手续或自筹资金向我司支付按揭贷款部分对应的剩余房款及违约金。庭审中，双方均认可张继东已支付保利公司购房款215806元。张继东陈述：其没有提交过办理按揭贷款的资料，也没有去签过按揭贷款合同；逾期付款后多次与原告协商解除合同并愿意承担相应的补偿，但原告不同意协商解除合同。违约金的基数应该为108220元，计算标准日万分之五过高，应按照LPR计算。本院认为：保利公司与张继东签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。张继东应当支付剩余房款863220元。根据合同约定案涉房屋总价款为1079026元，张继东已支付购房款215806元，尚欠863220元。根据查明的事实，张继东未按照合同约定提交办理按揭贷款资料，亦没有签订按揭贷款合同。根据案涉合同附件五第六条第八款约定，张继东应当在2020年2月21日前支付保利公司剩余房款863220元。故保利公司要求张继东支付剩余房款863220元的请求，本院予以支持。张继东应当支付逾期付款违约金。根据案涉合同附件五第二十六条的约定，保利公司主张按日万分之五的标准计付逾期付款违约金。张继东则称因疫情原因无收入来源，并非恶意违约，且提出违约金标准过高。对此，本院认为，张继东签订案涉房屋买卖合同后，没有提交过办理按揭贷款资料，也未签定按揭贷款合同，更未自筹资金支付相应房款，导致保利公司未能如期收取房款。张继东的行为有违公平原则和诚实信用原则。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。张继东主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因未举证证明其主张成立，应承担不利后果。另，保利公司自愿要求从2020年5月5日起计付违约金，系对自身权利的处分，本院予以采纳。张继东不应当支付律师费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据案涉合同附件五补充协议第十八条第九款之约定，张继东作为违约方应当支付保利公司律师费，但保利公司并未举示相应证据证明其实际支付了律师费22983.45元。故对保利公司要求张继东支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张继东自本判决生效之日起三十日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付房款863220元；二、被告张继东自本判决生效之日起三十日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付逾期付款违约金：以863220元为基数，从2020年5月5日起按照日万分之五的标准计算至付清时止；三、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6475.61元，由被告张继东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十月二十一日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞