四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1612号 上诉人（原审被告）：甘俊凯，男，1963年6月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 上诉人（原审被告）：熊碧琼，女，汉族，1971年11月20日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审原告）：邻水县日兴物业管理有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道南段**上甲御城**负**。 法定代表人：王萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹小波，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省邻水县，系邻水县日兴物业管理有限公司员工。 上诉人甘俊凯、熊碧琼因与被上诉人邻水县日兴物业管理有限公司（以下简称“日兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 甘俊凯、熊碧琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人支付的物业服务费按0.8元/平方米进行计算；2.改判公摊水电费由被上诉人负担；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.上诉人与被上诉人签订的物业管理服务合同系格式合同，属于被上诉人免除其自身责任、加重业主责任的合同，该合同涉及物业服务费、滞纳金、公摊水电费、二次供水的条款均属无效条款，一审判决以上费用由上诉人承担错误。已经生效的（2019）川1603行初7号行政判决已经认定日兴物业公司与业主签订的《物业管理合同书》系格式合同，其收取公摊水电费的行为是为了减轻或免除自身责任，实际侵害了小区业主的合法权益，属于违法行为，故上诉人不应当支付公摊水电费。物业服务费、滞纳金、公摊水电费、二次供水的条款同样也属无效条款。2.被上诉人日兴物业公司的服务存在严重瑕疵，其收取的服务费与其提供的服务质量严重不对等，应当降低物业费标准，按每月0.8元/平方米计算。一审认定日兴物业公司瑕疵履行合同不构成根本违约，混淆了瑕疵履行合同与根本违约之间不同的法律责任。上诉人要求按照0.8元/平方米支付物业服务费有充分的事实及法律依据。 日兴物业公司辩称，1.约束本案双方当事人的合同为建设单位与邻水县日兴物业公司签订的《前期物业服务合同》，被上诉人与上诉人签订的《物业管理合同书》仅仅是被上诉人对《前期物业服务合同》内容向上诉人进行告知。因此，不存在日兴物业公司利用格式条款免除自身责任的问题。邻水县市场监督管理局就公摊水电费作出的行政处罚与本案无关联性，相关法律以及规范性文件均未明文禁止收取水电公摊费，日兴物业公司在行政诉讼中撤诉系因财政无法退还罚款被迫撤诉。2020年未收取公摊水电费系因相关职能部门出台了相关政策，并非是因行政处罚停止收取。广安市中级人民法院的类似案件对公摊水电费也是支持了的。2.日兴物业公司举示了大量的证据证明其已按照《前期物业服务合同》履行了合同义务，而上诉人所举示的证据不能证明日兴物业公司未履行合同或瑕疵履行合同义务。上诉人主张按照0.8元/平方米的标准支付物业服务费的理由不能成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 日兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判决甘俊凯、熊碧琼向日兴物业公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费4534元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三的标准计算至本金付清之日止）；2.案件受理费、公告费由甘俊凯、熊碧琼负担。 一审法院认定事实：日兴物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2011年12月2日，深圳市日兴物业管理有限公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”小区的前期物业服务事宜签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、委托服务事项及质量、服务期限、物业服务相关服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托服务期限自2011年11月20日起至2012年11月19日。其中合同第四章约定物业服务费计费方式为包干制，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担，物业服务费住宅按1元/平方米每月收取，由业主按其拥有的物业建筑面积从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之次日起全额交纳。物业服务费用需按年交纳，业主应在每年1月1日至10日期间履行当年费用交纳义务。业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳物业服务费的，经书面催促仍不交纳的，乙方（物业服务企业）可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 2013年1月3日，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”小区的前期物业管理服务事宜签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方就委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托管理服务期限自2013年1月4日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.2元/平方米.月，商业门面1.5元/平方米.月，公共部分水电分摊0.1元/月/平方米（住宅公共部分），二次供水12元/月/户。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 2015年7月25日，日兴物业公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”的前期物业管理服务事宜再次签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方仍对物业基本情况、委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中委托管理服务期限自2015年7月23日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.2元/平方米.月，商业门面1.5元/平方米.月，公共部分水电分摊0.1元/月/平方米（住宅公共部分），二次供水12元/月/户。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 甘俊凯、熊碧琼系夫妻关系，二人从四川上甲房地产开发有限责任公司购买了坐落于邻水县（建筑面积64.63平方米）商品房一套。2015年1月3日，熊碧琼与深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司就坐落于四川省广安市邻水县《物业管理合同书》，双方就权利、义务，物业管理服务费的收取进行了约定。其中双方对物业管理服务费的收取约定如下：1.按乙方（即业主）物业面积为基础计算，管理费（按购商品房建筑面积含分摊面积、屋面使用面积、住宅面积）暂定每月1.20元／平方米，二次供水（含8楼以上）每户12元／月,公用和共用部分水电费由业主均摊0.1元／平方米／月）。合计96.02元每月（服务费每年按照国家统一的物价通涨标准进行调整，最高不得超过当地最高价格）……3.乙方收楼后未入住的，应全额缴交物业管理费。2015年1月3日，熊碧琼入户验收。甘俊凯、熊碧琼累计拖欠2016年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费3722元（64.63平方米×1.20元／平方米／月×48个月）、二次供水费576元（12元／月×48个月）、公共水电分摊费至2018年12月31日232元（64.63平方米×0.10元／平方米／月×36个月），共计4530元。 另查，2015年8月5日，深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作为甲方（债权出让人）与乙方即日兴物业公司（债权受让人）签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇“上甲御城”部分业主、“上甲31克拉”部分业主、“上甲1号公馆”部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单甲方清查后交付乙方）。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权受回并享有。合同签订后，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司，以及日兴物业公司对“上甲御城”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、值守巡查、小区保洁、绿化养护等管理服务。 一审法院认为，本案系日兴物业公司及甘俊凯、熊碧琼双方在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。日兴物业公司的物业服务权限来源于与四川上甲房地产开发有限责任公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》，日兴物业公司对该小区提供的物业服务属于前期物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，四川上甲房地产开发有限责任公司作为建设单位就“上甲御城”小区的前期物业管理服务事宜先后与物业服务企业深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司及日兴物业公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。甘俊凯、熊碧琼作为“上甲御城”小区业主，该合同对其具有约束力。日兴物业公司与甘俊凯、熊碧琼签订了《物业管理合同书》，也证明双方建立了物业服务合同关系，各自均应按合同约定全面履行各自的义务。甘俊凯、熊碧琼辩称未与日兴物业公司签订合同的意见，一审法院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告提交的相关证据能够证明对“上甲御城”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、小区保洁、绿化养护等日常管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，甘俊凯、熊碧琼经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。日兴物业公司受让了深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司的债权并实际提供的物业服务，现请求甘俊凯、熊碧琼支付物业服务费4530元（含水电公摊费用及二次供水费），于法有据，应予支持。但甘俊凯、熊碧琼主张逾期付款违约金每日按应付费用的千分之三标准计算不当，一审法院认为逾期付款的违约金按合同约定从欠费的次月1日起按年利率6%计算为宜。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，日兴物业公司已提供证据证明其已提供物业服务，仅在服务的某些环节、个别区域存在一般瑕疵，不构成根本违约，故不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。综上，日兴物业公司虽然对前期物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有瑕疵，但业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，以实现合同目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。鉴于物业服务对象庞杂，业主认知水平、诉求差异等客观实际，日兴物业公司作为物业服务的提供者应增强服务意识、提高服务质量、积极回应业主需求，强化与业主沟通，增强物业管理透明度，减少物业服务企业与业主，以及业主之间的误解、纷争。同时，业主也应对物业服务提供者体现出一定的理解与宽容，以共同营造干净、有序、和谐、融洽的居住环境与氛围，实现物业服务企业与业主共赢。 综上所述，日兴物业公司请求甘俊凯、熊碧琼支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费物业管理费3722元、二次供水费576元、2016年1月1日至2018年12月31日期间公共水电分摊费及逾期付款的违约金232元，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：甘俊凯、熊碧琼于判决生效之日起十日内支付日兴物业公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费物业管理费、二次供水费、2016年1月1日至2018年12月31日期间公共水电分摊费共计4530元及逾期付款的违约金（其中：2016年1月1日起至2016年12月31日期间的违约金从2016年2月1日起以物业服务费本金1152元为基数，按年利率6%计算；2017年1月1日起至2017年12月31日期间的违约金从2017年2月1日起以物业服务费本金1151元为基数，按年利率6%计算；2018年1月1日起至2018年12月31日期间的违约金从2018年2月1日起以物业服务费本金1151元为基数，按年利率6%计算；2019年1月1日起至2019年12月31日期间的违约金从2019年2月1日起以物业服务费本金1074元为基数，按年利率6%计算至物业服务费本金付清时止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由甘俊凯、熊碧琼负担。 二审中，上诉人甘俊凯、熊碧琼为证明其主张向本院提交了如下证据：1.四川省广安市前锋区人民法院(2019)川1603行初7号行政判决书、四川省广安市中级人民法院（2019）川16行终156号行政裁定书各一份；2.四组小区现场照片。拟证明：二次供水费转嫁给业主的条款是无效的，该行为不合法。同时日兴物业公司不称职，其提供的物业服务存在严重瑕疵，损害业主利益，提供的服务与收取的费用不对等。 日兴物业公司质证意见：对裁定书无异议，对照片有异议。砍伐大树是向社区报了备的，是正常的春季修枝剪枝；小区内卖菜、不关大门不是物管所为，有人卖菜物管发现之后都是第一时间制止，高峰期上班小区大门确实是敞开的，等业主走后物管及时关闭了小区大门。小区内充电桩随时都在检查，确实有业主不自觉，但他公司给社区和消防报了备的。 本院认证意见：对以上证据的真实性予以采信，但达不到上诉人的证明目的。 二审审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉物业服务合同中涉及的物业服务费、公摊水电费、滞纳金、二次供水条款是否属于无效条款，公摊水电费等费用是否应当支付？2.被上诉人提供的物业服务是否存在严重瑕疵，上诉人主张减少物业服务费按0.8元/平方米计算理由是否成立？ 关于争议焦点1，首先，应确定双方当事人的权利义务受何约束。依据《物业管理条例》，在业主委员成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效前，若前期物业服务合同期限未满，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案中约束业主与物业公司的合同仍是开发商与前期物业公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》。 其次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”前文已述，本案中，约束双方当事人的合同是开发商与前期物业公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》，该合同主体是开发商和前期物业服务企业，该合同并非物业公司与作为消费者的业主签订，不符合重复使用的特征。且本案中并无证据证明该合同是由物业公司预先拟定，故该《上甲御城前期物业服务合同》并不符合格式合同的特征。《上甲御城前期物业服务合同》约定的公摊水电费、物业服务费、滞纳金、二次供水条款未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是物业公司与开发商双方的真实意思表示，也不属于被上诉人免除其自身责任、加重业主责任的条款，应为有效。至于邻水县市场监督管理局对日兴物业公司就公摊水电费问题作出的行政处罚并不影响本案合同条款效力的认定。故对上诉人关于合同中约定的以上条款内容无效的主张，本院不予采纳。甘俊凯、熊碧琼作为“上甲御城”小区业主，应按《上甲御城前期物业服务合同》履行义务。故一审法院判令甘俊凯、熊碧琼支付物业服务费4530元（含公摊水电费、二次供水费）并无不当，本院予以维持。至于逾期付款的违约金，一审根据合同约定及实际情况认定从欠费的次月1日起按年利率6%计算亦无不当，本院予以维持。 关于争议焦点2，关于物业费收费标准是否应当调整的问题，日兴物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，其提供的服务能够维持“上甲御城”各项功能的正常运行。上诉人甘俊凯、熊碧琼举示的照片能够证明日兴物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，但均是物业服务中的一般瑕疵，该瑕疵尚未达到足以调低物业收费标准的程度。甘俊凯、熊碧琼以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无法律依据，也非明智之举。甘俊凯、熊碧琼主张降低物业费收费标准按0.8元/平方米计算缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审对物业服务费计算标准的认定正确。本院予以维持。 综上所述，甘俊凯、熊碧琼的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人甘俊凯、熊碧琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十月十三日 法官助理  袁 旭 书 记 员  王 婷