黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑8102执异54号案外人：卜广成，男，1978年4月11日出生，汉族，住黑龙江省富锦市创业农场。申请执行人:黑龙江省建三江农垦小男孩农资销售有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市建三江创业农场工业园区路南侧胜七路东侧****。法定代表人：王丽静，该公司经理。被执行人：杨凯，男，1978年1月13日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省创业农场。本院在执行黑龙江省建三江农垦小男孩农资销售有限公司(以下简称小男孩农资公司）与杨凯买卖合同纠纷一案中，案外人卜广成于2020年10月9日对本院查封创业农场雅居苑小区××#楼×单元×××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人卜广成请求撤销（2019）黑8102执442号执行裁定中对创业农场雅居苑小区××#楼×单元×××室房产的执行。理由为：上述异议房产系2011-2012年新建，属于杨凯与其原配偶2010年离婚后所得，系杨凯单独所有。小男孩农资公司起诉前，杨凯于2012年12月19日将上述房产转让给卜广成。卜广成与杨凯签订了房产买卖协议书，且孙东飞作为见证人在协议书上签名见证。按协议约定，房款卜广成已交付完结，且卜广成从签订协议后实际占有使用房产至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“对于需要办理过户登记的，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，虽然本案中房产未办理过户登记，但因本案房产系拆迁置换房，受政策原因，产权办理受限，至今房产证都未能办理至杨凯名下，故根本实现不了办理过户至卜广成名下，卜广成对此不存在过错。房产交付后，与本案所涉及房产有关的水费、取暖费等均系卜广成承担缴纳，证明了卜广成已实际占有并使用本案房产。2007年10月1日起实施的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法晚于2004年出台的《查封规定》，《查封规定》第十七条本身是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。故本案所涉房产虽然未办理产权过户，但也符合物权法第九条的“法律另有规定的除外”情形。案外人卜广成提出书面执行异议并提交：1.2012年12月19日协议书复印件1份；2.2013年12月12日、2016年10月31日、2018年12月12日取暖费收据复印件各1份；3.缴纳水费清单复印件1份；4.中国建设银行个人活期账户交易明细复印件4页；5.（2019）黑8102执442号执行裁定书1份。申请执行人小男孩农资公司未向本院提交答辩意见及证据。被执行人杨凯未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权调取（2019）黑8102执442号协助调查函（回执）复印件一份。本院查明，小男孩农资公司与杨凯买卖合同纠纷一案中，本院于2018年10月10日作出（2018）黑8102民初2045号民事判决书，主要内容为：一、杨凯于本判决生效之日起十日内给付黑龙江省建三江农垦小男孩农资销售有限公司欠款本金107558元。并以欠款本金50000元为基数，从2018年8月15日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息罚息至实际给付之日止;二、驳回黑龙江省建三江农垦小男孩农资销售有限公司的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，被执行人未按约定履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2019年8月20日作出（2019）黑8102执442号执行裁定书，查封被执行人杨凯名下的位于创业农场雅居苑小区××号楼×单元×××室面积84.13平方米、创业农场雅居苑小区××号楼×单元×××室面积84.13平方米房产共两套。查封期限为三年。现案外人提出书面异议，请求撤销（2019）黑8102执442号执行裁定中对创业农场雅居苑小区××#楼×单元×××室房产的执行。另查明，2012年12月19日,杨凯与卜广成签订了协议书，双方约定：1、现有雅居苑1楼房××号×单元×××，80平方，阁楼：14平方；2、共14万元，壹拾肆万元；3、购买人：卜广成，付8.7万元；4、剩余款：5.3万元，建行贷款由卜广成还，2年还清等内容。卜广成在买楼人处签名、捺印，杨凯在卖楼人处签名、捺印，孙东飞在见证人处签名。2013年12月12日收据的内容为：收款单位：创业农场，收款用途：取暖费，雅××-×-×××，杨凯、卜广成，2013.10.1-2014.4.20等；2016年10月31日收据的内容为：收款单位：创业农场，收款用途：取暖费，雅××#×-×××，杨凯、卜广成，2016.10.15-2017.4.15等；2018年12月12日收据的内容为：收款单位：创业农场，收款用途：取暖费，雅××-×-×××，卜广成，2018.10-2019.4等。居民生活用水缴费清单上用户编号00×××××9，用户姓名卜广成，住址雅居苑，详细住址雅××-×-×××，日期分别为：2016-08-12；2017-06-30;2018-03-07；2019-01-31等。中国建设银行个人活期账户交易明细显示卜广成的账户分别于2015年12月2日、2016年7月2日、2016年8月2日转账840元，对方账号与户名显示6227***杨凯；2017年12月6日、2017年12月12日、2018年4月3日分别消费840.84元、840.74元、840.75元，对方账号与户名显示1052***支付宝-杨凯。还查明，2020年10月21日，黑龙江省农垦建三江管理局不动产登记中心为本院出具的协助调查函（回执）的内容为：经查询，杨凯位于创业农场雅居苑小区××号楼×单元×××室、××号楼×单元×××室两处房屋，暂未办理不动产权证书。原因：数据库shap图形与批件不符，未调整规划等内容。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然卜广成与杨凯签订的协议书在前，本院查封在后且其提供的水费、供热费票据均系本院查封之前缴纳，能够证明其在法院查封之前就已经合法占有、使用该异议房产，未办理过户登记手续也并非案外人自身原因所致，但其提交的2012年12月19日协议书的第3条仅写明卜广成付8.7万元，本院认为，该条款约定不明确，房屋买卖系大额交易，应提供收条或者银行交易流水作为已经支付的凭证，而卜广成未提交，且协议书第4条约定的内容与其提交的银行交易明细不符，协议书第4条约定，剩余款5.3万元建行贷款由卜广成还2年还清，但卜广成提供的银行交易明细年份、年限及合计数额均与协议书约定不一致，故该份证据不能证明其已支付全部价款。卜广成的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回卜广成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周君君人民陪审员  张玉芬人民陪审员  王丽艳二〇二〇年十月二十一日书 记 员  张 岩