广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2792号上诉人（原审被告）：刘文艺，男，1987年9月4日出生，汉族，住广州市番禺区******。委托诉讼代理人：吴丽红，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宝怡，广东御福律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗燕芳，女，1985年9月16日出生，汉族，住广东省英德市九龙镇******。委托诉讼代理人：邓向龙，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕子欣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人刘文艺因与被上诉人罗燕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文艺上诉请求：一、撤销原判决。二、改判刘文艺无须向罗燕芳支付违约金82000元和赔偿代理费24600元。三、本案一、二审诉讼费用由罗燕芳承担。事实与理由:一、罗燕芳与房屋中介罗文辉在签订涉案合同时均隐瞒买方与房屋中介系兄妹关系，在涉案合同补充条款要求载明“卖方同意买方落产权第三方名下”，可以明显看出该约定是方便罗燕芳和中介转手他人。更何况合同刚签订，房屋中介就在网上高价出售涉案房屋，其签订合同目的是为了低价购买刘文艺的房屋再转手他人而获利。二、涉案合同显然存在有失公平的情形，刘文艺退回已收取50000元和终止合同属于自我救济行为，不存在违约情形，因此罗燕芳的各项主张不应被支持。《房地产经纪管理办法》第二十一条:“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项:(一)是否与委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;(五)房屋交易涉及的税费;(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项。”的规定，罗燕芳涉案房屋合同交易价格含装修和家具的价格5898.43元。众所周知，清远地区在2017年3月至5月份期间翻倍上涨，当时与涉案房屋同地段的二手房交易价格卖到每平方米八千多元，一手房更达每平方米1万元。刘文艺长期在广州经营烧腊，对于清远房价不了解，才受房屋中介的误导和隐瞒签订涉案合同。在此情况下，买方与居间人之间存在的利害关系和对刘文艺误导交易价格，且合同价格确存在明显低于同期市场价值，明显是有碍于卖方信赖利益的实现，后刘文艺了解情况后马上将所有款项退回罗燕芳，罗燕芳也没有任何损失。在故从公平原则和救济途径来说，不应支付罗燕芳的各项主张。三、对于罗燕芳所诉求赔偿中介代理费24600元不应支持。罗燕芳仅提供一张中介费的收据，没有相应银行转账记录、微信、取款凭证等佐证，况且罗燕芳与中介经营者罗文辉是兄妹关系，出具一张假收据是极其容易。故无法证明罗燕芳真实支付中介代理费24600元。三、退一步来说，即使刘文艺需要承担违约责任，罗燕芳主张违约金金额过高。首先，本案中实际交易款项仅50000元，涉案合同交易价格明显是低于同期房产交易价值，其次，刘文艺在签订合同后不久就将定金退回，从当时市场交易价格来看，2017年4月25日(合同签订日)到2017年5月6日刘文艺退回定金以及2017年5月8日刘文艺表示终止合同，当时四月底和五月初房产交易价格浮动不大，罗燕芳没有任何的损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对于损害赔偿的公平性和合理来说，罗燕芳要求违约金82000元过高。综上所述，请求二审法院依法查清本案事实，撤销原审民事判决，支持刘文艺的上诉请求。罗燕芳答辩称：双方签订的房地产买卖合同已经2019粤18民终3264号生效民事判决确认合同合法有效，由于刘文艺在签订合同后明确向罗燕芳表示不履行合同，并且将定金退回罗燕芳，刘文艺的行为直接导致罗燕芳无法达到购房目的，已经构成根本违约，罗燕芳有权依照合同约定要求刘文艺支付违约金和承担房屋代理费，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回刘文艺全部上诉请求，维持原判。罗燕芳向原审法院起诉请求：1、刘文艺支付违约金82000元；2、刘文艺赔偿房屋交易中介代理费24600元；3、刘文艺承担本案所有诉讼费用。原审法院认定事实：罗燕芳与清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部的经营者罗文辉是兄妹关系。2017年4月25日，刘文艺、罗燕芳通过清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部（经营者罗文辉）签订《房地产买卖合同》约定，刘文艺将位于清远市清新区太和镇太和路33号中恒公园大地花园2号楼23A01房屋（建筑面积139.02平方米）以820000元出卖给罗燕芳，2017年4月25日支付定金20000元，2017年5月30日前支付定金30000元，罗燕芳应于2017年6月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款资料及支付贷款费用，刘文艺提交相关贷款资料协助办理按揭；按揭贷款不足，罗燕芳在支付首期房款时补足；双方于2017年10月30日前，到房屋登记机关办理申请买卖手续，首期房款300000元、实际贷款额与房款的差额在递件当日支付，余款由贷款银行划入刘文艺指定账户，刘文艺收齐房款当天交付房屋，产生的税费由罗燕芳负担；任何一方违反合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方须按逾期每日总房款1%支付违约金；逾期超过10日，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额总房款10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起5日内退还。守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房款1%支付违约金。经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%即24600元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费，由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退，双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付的咨询及买卖代理费。刘文艺同意罗燕芳落产权第三方名下，等。同日，罗燕芳支付刘文艺定金20000元。2017年4月27日，罗燕芳支付刘文艺定金30000元。2017年4月28日，罗燕芳向清远市清新区太和镇新世联房地产中介服务部支付房屋交易中介代理费24600元。2017年5月6日，刘文艺支付50000元定金退还罗燕芳。2017年5月8日，刘文艺表示不履行合同。2017年5月24日，罗燕芳向原审法院提起诉讼请求：1、解除与刘文艺于2017年4月25日签订的《房地产买卖合同》;2、刘文艺赔偿违约损失82000元;3、刘文艺赔偿中介代理费24600元，并从2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至还清之日止；4、本案诉讼费用由刘文艺负担。诉讼中，罗燕芳变更诉讼请求为：1、刘文艺继续履行《房地产买卖合同》，涂销清远市清新区太和镇太和路33号中恒公园大地花园2号楼23A01的房屋的抵押登记，涂销房屋抵押登记之日起3日内协助办理不动产权变更登记；2、刘文艺支付违约金246000元(以总房款820000元为基数，自2017年5月5日起按每日1%计至清偿之日止)；3、刘文艺承担本案所有诉讼费用。（2019）粤18民终3264号民事判决认为，罗燕芳与刘文艺签订的《房地产买卖合同》有效。2017年5月23日，罗燕芳向原审法院提起诉讼，要求解除涉案合同。原审法院向刘文艺送达罗燕芳提交的《民事起诉状》。刘文艺收到原审法院送达包括民事起诉状在内的法律文书，并未对罗燕芳解除合同的请求，提出异议或主张继续履行合同的意思表示，该合同在刘文艺收到《民事起诉状》之日已解除。签订合同时，清远地区楼价开始上升，至合同解除前，清远地区楼价出现超过10%的升幅。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。1、违约责任。罗燕芳与刘文艺签订的《房地产买卖合同》有效，刘文艺不履行合同，是违约行为，应承担违约责任。2、违约金及赔偿。签订合同后至合同解除前，清远地区楼价出现超过10%的升幅。刘文艺依《房地产买卖合同》约定支付违约金82000元不足以弥补双方履行合同后，罗燕芳取得的收益，罗燕芳主张刘文艺依《房地产买卖合同》约定赔偿代理费24600元，予以支持。刘文艺主张违约金82000元过高，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年4月21日判决如下：一、刘文艺应付罗燕芳违约金82000元，于判决生效之日起10日内付清；二、刘文艺应赔偿罗燕芳代理费24600元，于判决生效之日起10日内付清。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合刘文艺的上诉请求与罗燕芳的抗辩意见，归纳本案争议焦点：刘文艺应否向罗燕芳支付违约金82000元及中介费24600元。生效的（2019）粤18民终3264号民事判决认定刘文艺与罗燕芳签订的《房地产买卖合同》已解除。依据查明的事实，刘文艺在签订案涉合同后明确表示不再履行合同，并已于2017年5月6日将在收到罗燕芳支付购房款50000元退还给罗燕芳，并明确表示不再履行合同。以上事实，说明造成案涉合同解除的原因在于刘文艺，其行为构成违约。按照双方对违约责任的约定，“逾期超过10日，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额总房款10%的违约金；……。”该条款约定承担违约金有两项选择，即双方返还定金或支付等额总房款10%的违约金。鉴于刘文艺已及时退还定金给罗燕芳，违约时间短，罗燕芳也未能举证其实质损失，原审判令刘文艺向罗燕芳支付违约金82000元以及赔偿中介费24600元明显过高，应承担50000元违约金及中介费24600元。综上所述，刘文艺的部分上诉理据成立，应予支持。原审判决部分认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初618号民事判决第二项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初618号民事判决第一项；三、刘文艺应于本判决生效之日起十日内向罗燕芳支付违约金50000元；四、驳回罗燕芳的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取1216元，由罗燕芳负担364元，由刘文艺负担852元。二审案件受理费2432元，由刘文艺负担1702元，由罗燕芳负担730元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十月二十六日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。