广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3215号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********641F。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，公司员工。委托诉讼代理人：李豪玲，女，公司员工。代理权限始于2020年10月9日。委托诉讼代理人：陈海强，男，公司员工。代理权限至2020年10月9日止。被告：严福林，男，1987年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称“万宁物业高明分公司”）与被告严福林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人邓桃仪、李豪玲，被告严福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁物业高明分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年12月1日暂计至2020年3月31日止拖欠的住宅物业服务费2763.36元(按该物业的房屋建筑面积88.57㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为172.71元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金687.9元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年3月31日的违约金为687.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区***********江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区*******前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区***********江滨香格里花园********提供物业服务，被告应每月向原告缴纳172.71元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告严福林于2016年4月1日购买的江滨香格里花园******单元在2016年6月23日已具备交付使用条件。本小区开发商向被告邮寄的《收楼通知书》载明的收楼时间为2016年8月25日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》、《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》（下称《前期物业服务协议》）约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2018年12月1日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。严福林辩称，万宁物业高明分公司递交的《前期物业服务协议》为虚假证据，与事实不符：原告对该物业协议一直没有签字盖章予以确认，不具备协议生效的成就条件。事实与理由如下：第一，该协议只有被告单方签字，原告故意不予盖章确认，已导致被告无法主张合法的权利：对于原告在工作期间的各种恶意违法和侵权行为，被告因缺乏完整的合同依据而不能依法起诉或主张申诉，造成被告“只有法律义务，没有法律权利”的被动不利局面，被告只能接受被诉、被动应诉，而原告则随时补盖章即可主张利益，在对其不利时亦借此逃避其法律责任，显失公平诚信，也违反合同法权利与义务对等原则，是无效协议。第二，该《前期物业服务协议》第三十三条生效条件为：物业协议为一式三份，经双方签字盖章并经房地产行政部门备案后生效。由于原告对该物业协议不予签约确认，显然不具备协议生效的成就条件，由原告自行承担不利后果。第三，别墅与洋房之间铁栏涉嫌违建，原告堵塞消防通道，占用了公摊面积，严重侵害了业主的权益。本来想起诉，但合同未盖章未生效无法起诉，导致被告无法主张自己的权利。综上，虽然被告之前有交费，但后来其认为协议未生效所以有权拒交。当事人围绕诉讼请求依法提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告持有由原告提供的《前期物业服务协议》上仅有被告方的签名，首页业主信息栏基本空白，原告方确实仍未签字盖章，但双方协议文本的格式内容一致，本院予以确认。根据当事人陈述及庭审核实的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，被告（买受人）与第三人（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定被告向第三人佛山市高明江滨新城房地产有限公司购买位于佛山市高明区*************************的房产，该房建筑面积为88.57平方米。第三人应于2016年8月28日前将经竣工验收合格和买受人已付清购房款（含银行贷款）及相关费用房屋交付给被告。自交付之日起，商品房毁损、灭失等风险及物业管理费均由买受人承担。同日，原被告双方签订了一份《前期物业服务协议》，但交给被告持有的另一份《前期物业服务协议》上原告方并未完成签字盖章。2017年1月19日，被告收楼后，有按每平方米1.95元/月物业服务费收费标准履行，低于《前期物业服务协议》的约定标准及政府批复的标准。原告针对被告欠费的事实，自2019年8月起多次通过张贴《费用催缴通知》、发送微信信息等方式催缴。在庭审中，被告严福林亦对尚欠2018年12月1日暂计至2020年3月31日止的物业服务费2763.36元未提出异议，仅表示小区物业服务有瑕疵，《前期物业服务协议》未生效而拒交。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且一直按协议内容履行，合同依法成立。由于双方在《前期物业服务协议》中有生效的特别约定，在原告方未在一式三份协议均签字盖章的前提下，该协议尚未生效。原告以合同法第三十七条抗辩称《前期物业服务协议》已生效的主张于法不合。但双方在《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定的物业服务协议内容（交楼后物业管理费由买受人承担）已依法生效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。即使协议未生效，原告提供服务，作为业主的被告事实上接受其服务，按照等价有偿原则被告也应支付物业服务费用。原告请求的物业服务费2763.36元，有充分的事实法律依据，而被告应诉提出的抗辩不成立，本院支持原告该项诉讼请求。被告所称的违法建设的行为人和拆除的义务人，在法律上均不是原告，被告也无权自行认定别墅与洋房之间铁栏是否为违法建筑。如多数业主认为物业服务存在重大瑕疵，可以依法主张权利或启动法定程序更换物业管理公司，但被告在未提供证据证明的情况下仅以其认为存在一般服务瑕疵为由即拒交物业服务费，则缺乏理据支持，本院不予采信。关于逾期支付物业服务费的违约金问题。由于原告请求的按每日1‰标准计算所依据的违约金合同条款未生效，本院按当事人无约定的情形计算逾期利息，即2018年12月1日至2020年3月31日期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费172.71元为基数，第一个月的违约金自2019年1月1日起，其余月份违约金依此类推，自次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。原告过高的违约金请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告严福林未及时支付物业管理服务费用，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告严福林于本判决发生法律效力之日起三日内交纳2018年12月1日至2020年3月31日止的物业服务费2763.36元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告严福林于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付违约金，即2018年12月1日至2020年3月31日期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费172.71元为基数，第一个月的违约金自2019年1月1日起，其余月份违约金依此类推，自次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告严福林承担，由其于支付判项确认款项时一并支付给广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二〇年十月二十九日书记员  黎泸蔓