江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3018号上诉人（原审原告）：许如成，男，1964年4月21日出生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。上诉人（原审原告）：林秀芳，女，1965年1月6日出生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：溧阳淘宝城商业有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕山中路**。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：溧阳市众安物业服务有限公司，，住所地溧阳市溧城镇燕山中路**福田中心**A3013、A3014、A3015、A3016、A3017、A3018法定代表人：陈益清，该公司执行董事兼总经理。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：饶金刚，江苏麒凯律师事务所律师。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘俊，江苏麒凯律师事务所实习律师。上诉人许如成、林秀芳因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）、溧阳淘宝城商业有限公司（以下简称淘宝城公司）、溧阳市众安物业服务有限公司（以下简称众安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。许如成、林秀芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人依照协议支付我方超过租赁期不归还商铺产生的违约金自2019年4月1日起至2020年5月31日止计16701元，直至商铺归还或者签订新的租赁协议为止；判令被上诉人支付我方超期占用商铺产生的使用费自2019年4月1日起至2020年5月31日止计23860元，直至商铺归还我或者签订新的租赁协议为止。事实与理由：上海福创企业管理中心（以下简称上海福创）不是本案当事人，被上诉人陈述的关于上海福创的事项，不能作为法院审理本案的依据。管理协议书2并非我方提交的证据，管理协议书2和3没有经过法庭质证，不是有效证据，依据管理书2和管理协议书3得出的所有结论没有法律效力。一、（一）一审判决称“2019年4月1日起，上海福创进入福田中心管理运营，现处于正常运营状态”的事实不存在。1.现有江苏福创招商协议，证明2019年3月1日起福田中心商铺招商运营的是江苏福创房地产经纪公司（以下简称江苏福创）而不是上海福创。2.上海福创在溧阳市没有工商注册，没有分支机构，有天眼查资料为证。上海福创没有资格履行与我方的协议，上海福创也没有提供招商协议及对应的银行流水及缴费记录来证明其履行了与我方的租赁协议。3.2019年11月11日，江苏福创告业主书载明江苏福创受业主委托对福田中心商铺招商运营，说明江苏福创与上海福创无关。4.2019年11月11日，江苏福创寄给业主领取租金的通知表明，支付福田中心商铺租金是江苏福创而不是上海福创，直至目前，没有证据证明上海福创曾经通知过我方领取租金，我也没有收到过上海福创支付的租金。5.上海福创协议第二条第3款约定“在承租期第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可以单方面解除协议”。因我方至今没有收到上海福创的租金。为此2020年4月22日我方已通过手机短信告知上海福创负责人黄正鑫，已单方面解除了该协议。一审所述“原告可以要求上海福创在合理期限内支付租金”，并不是我方与上海福创协议约定的解除协议的前置条件。因此，我方已经正式解除了与上海福创的协议，请求法院予以确认。（二）一审所述“原告委托上海福创办理交接手续…企业管理中心占有、使用原告商铺”，不是事实。1.前述理由已证明2019年3月1日起占有、使用我方商铺进行招商的是江苏福创而非上海福创。我方商铺是被上诉人未经我方同意私自交给江苏福创的，这是被上诉人的转租行为。2.关于一审所述“委托乙方办理交接手续”，我方是B2038商铺的唯一处分权人，上海福创的受托处分是待定效力处分，没有经过我方确认，不发生法律效力。即使委托办理交接手续也必须有交接手续，且委托办理的交接手续的效力只能是待定，需得到委托人确认的手续才生效。上海福创未提交任何手续来证明商铺交给上海福创。我方委托的指示我与上海福创之间的商铺交接，因为被上诉人没有将商品归还我，所以也不存在双方之间就商铺进行交接。上海福创在溧阳市没有工商登记，没有营业场所，除了一纸协议什么也没有做。二、一审程序存在瑕疵。1.本案于2019年在一审法院立案，采用简易程序审理，2019年11月开庭，按最高人民法院关于适用简易程序案件审理的若干规定第27条应当庭宣判而未当庭宣判。2020年6月9日第二次开庭在没有告知我方的情况下改成了普通程序，且审限超时。2.被上诉人并非上海福创的代理人，但一审中被上诉人多次以上海福创的身份做虚假陈述。3.一审法院拒绝我发表意见，整个庭审对我不公。4.我在一审中有理有据，一审不予支持，反而支持对方没有依据的陈述，显失公平。变更协议缺少管理协议1的签约方参与，变更无效。而且没有证据证明该商铺交给了福田置业，涉案商铺一直有淘宝城占用、租用。管理协议1的签约方一直履行着义务，现管理协议1虽然到期，但被上诉人并未归还商铺，仍擅自占用。同时被上诉人当庭通过平面图举证确认到期商铺不好归还，验证了没有归还的事实。依据合同法第235条规定及管理协议书1的约定，我要求被上诉人支付违约金及占用费合法。福田公司、淘宝城公司、众安公司一并答辩称，许如成、林秀芳的上诉理由均不成立。一审判决符合事实与法律规定，上诉人第二项诉讼请求要求支付违约金是不成立的，第三项上诉请求要求支付占用商铺的使用费不成立，我们认为在上诉人与福田公司租赁管理协议到期后，上诉人已经与上海福创签订了新的租赁协议，其现在持有的产权式商铺按照新的租赁协议实际已经开始，其对应的租金收益由上海福创给予支付。许如成、林秀芳向一审法院起诉请求：1.判决福田公司、淘宝城公司、众安公司返还其租赁到期的福田中心二层B2038号商铺；2.判决福田公司、淘宝城公司、众安公司支付租赁合同约定的违约金7200元；3.判决福田公司、淘宝城公司、众安公司支付商铺租赁期满后继续使用费9894元。一审法院查明：许如成、林秀芳系夫妻关系。溧阳市溧城镇燕山中路28号福田中心二层Ｂ2038号商铺，登记所有人为许如成、林秀芳，产权证为溧房权证溧阳字第**。溧阳市福田物业服务有限公司于2014年12月29日变更核准为众安公司。溧阳福田购物中心有限公司于2009年8月21日变更核准为淘宝城公司。2009年2月9日，许如成作为甲方与乙方溧阳福田购物中心有限公司、丙方溧阳市福田物业服务有限公司（原溧阳市福田经营管理有限公司）签订了“管理协议书1”，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜。本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为第二层2417号商铺，建筑面积为16.49㎡（以最终实际测绘面积为准），承租期为120个月，自“该物业”实际交付之日后第4个月起120个月止，（实际交付之日后的前三个月为装修准备期）。福田公司将“该物业”交付给甲方当日，甲方应当同时将“该物业”交付给乙方，为培育市场，甲方承诺将承租期36个月作为市场培育期，期间免计租金，在此期间，乙方无需向甲方交付租金及其他任何费用。甲方将该物业租赁给乙方10年，自第四年开始每年乙方以原房价10%的金额作为租金返还给甲方，自第四年至十年，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理）。乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜，甲方同意在承租期间乙方不需要经甲方同意对“该物业”行使下列权利：乙方可以自己使用，乙方可以转租或允许他人再转租并收取相关收益，乙方可以将“该物业”承租期内的使用权作为出资与他人共同合作合资从事经营活动，乙方可以或允许他们对“该物业”进行装饰、装修（包括根据商业目的进行分割、合并或与相邻其他商铺应经营之目的改变内部结构布局），其他不损害甲方所有权的合理使用。甲方委托乙方办理“该物业”的交房手续，但该房屋交付使用所需支付的所有费用将由甲方承担，乙方办理交房手续完毕之日，视为甲方已将“该物业”交付乙方，双方不再另办交接等手续。乙方在承租期内行驶“该物业”相关权利时，应以乙方的名义进行，由此所产生的一切后果均由乙方承担，与甲方无关，但因甲方原因的除外。乙方有权在本协议有效期内对“福田中心”进行全面商业形象包装、推广、宣传，培育物业的市场需求，提升物业的商业氛围，所发生的一切费用由乙方承担，乙方在承租期内承担该物业的水电费、物业管理费、装饰装修费及招商费等费用，乙方应该在承租期结束后，根据甲方的选择，将“该物业”按结束时状态或交房标准移交给甲方。乙方转租给经营客户的租期超过甲方出租给乙方的租期，超过部分无效；承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理，并须符合乙方制定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求。甲方与租赁户签订租赁合同，应采用乙方提供的同意的《租赁合同》，租赁合同必须到乙方处进行备案。本协议有效期内，甲方如转让“该物业”产权的，应提前30天书面通知乙方，保证“该物业”受让方继续履行本协议中约定的甲方的权责，并再办理产权过户前要求受让方与乙方签订本协议，以承接本协议中甲方的权责。十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变。如甲方不同意续租的，但持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。任何依本协议的通知，应当通过传真、邮局挂号等书面形式，并自送达日期生效。邮局挂号自寄送日期第二天视为已送达，任意一方如地址变更应及时通知对方。上述协议的租赁期限实际至2019年3月31日止。违约责任：在本协议生效之日起至市场培育期满之日止的期间，甲方不得擅自提前终止协议，否则一切后果由甲方承担。如因甲方原因，逾期将“该物业”交付乙方，每逾期一日，甲方同意按房价总额万分之二支付违约金。如因乙方原因，逾期将“该物业”归还甲方，每逾期一日，乙方同意按房价总额万分之二支付违约金。2014年2月20日，甲方许如成、林秀芳与乙方淘宝城公司、丙方福田公司签订了“租赁关系变更协议书”，约定：甲方与乙方于2009年1月签订了“管理协议书1”，由乙方租赁甲方购买的商铺（编号为2417号），租期10年，截止2014年3月31日，合同已履行了5年，尚未履行年限为5年。现因乙方未能正常经营淘宝城，导致承租的物业大量空置，双方合同目的无法实现，为了维护甲方的利益，经三方协商，达成如下协议：1、自2014年4月1日起，原甲方和乙方签订的“管理协议书1”中，乙方的权利和义务均由丙方享受和承担，乙方与甲方原签订的“管理协议书1”至2014年4月1日终止，甲方与丙方的“管理协议书2”于2014年4月1日成立。2014年2月20日，许如成、林秀芳作为甲方与乙方福田公司签订了“管理协议书2”，约定：为发挥各自优势，繁荣“福田中心”，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，就甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，由乙方自行招租或经营事宜，本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为第二层2417号商铺，建筑面积为16.49㎡（以最终实际测绘面积为准），承租期为60个月，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，甲方将该物业租赁给乙方5年，自第一年开始每年乙方以房价总额10%的金额作为租金返还给甲方。自第一年至五年，甲方于每年年底前到乙方公司领取租金（税自理），乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方制定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）。“管理协议2”对违约责任作了修改，“本协议涉及的事项双方必须遵守诚信原则，任何一方不履行协议义务或履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。其他内容均与“管理协议1”的内容相一致。因租赁市场处于低谷，福田公司向社会寻求专业从事房屋租赁招商经营的公司进行统一对外招租。2017年4月18日，福田公司和上海福创签订了委托代理协议，履行期限自2019年4月1日起至2029年3月31日止。2017年6月28日，甲方许如成、林秀芳与乙方上海福创签订“管理协议书3”，约定：本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为第二层Ｂ2038号商铺，建筑面积为16.49㎡（以最终实际测绘面积为准），承租期为120个月，自2019年4月1日起至2029年3月31日止，甲方将该物业租赁给乙方壹拾年，在承租期内乙方以该物业实际租赁金额（计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额＊该物业合同销售价格）的60%返还给甲方，租赁区域内尚未销售的商铺，在租赁年度内如销售的，以销售价作为基数计算，没有能销售的，以乙方对外公示的销售价格作为计算基数，对外公示的价格乙方已上墙公示，甲方已知悉，甲方于每年年底前到乙方领取当年租金（税自理），在承租期的第一年内，乙方未能帮助甲方转租获取租金收益，甲方可单方面提出解除本协议，乙方在本协议有效期内全面负责甲方所有“该物业”的招租、经营事宜。违约责任条款与“管理协议2”的内容相一致。其他内容均与“管理协议1”和“管理协议2”的内容相一致。2019年4月1日，福田公司租赁期限届满后，由上海福创进入福田中心经营，现正处正常经营状态。综合双方的质证意见和双方当事人的陈述，存在以下争议：许如成、林秀芳认为，租赁关系变更协议书和“管理协议书2”，福田公司只享受权利，不承担义务，该协议删除了违约责任，且溧阳市福田物业服务有限公司和林秀芳没有参与，故该协议无效。在合同到期后，没有办理商铺交接手续，证明“管理协议书2”、“管理协议书3”未履行，涉案商铺一直由淘宝城公司使用，至今未归还。福田中心商铺不是整体性，福田公司并不是将整个商铺（包括许如成的）委托给上海福创经营管理，商铺完全可以拆分归还，否则按分房标准归还许如成、林秀芳商铺，意义何在。“管理协议书1”不是与福田公司签订，而是与淘宝城公司签订的，许如成、林秀芳的商铺是交给淘宝城公司经营管理，“管理协议书1”第十一条明确约定商铺的租赁期限届满，如果淘宝城公司不归还商铺，将承担每日万分之二的违约金。淘宝城公司没有归还商铺，导致许如成、林秀芳与福田公司及上海福创的租赁协议无法履行，许如成、林秀芳只能继续与淘宝城公司合作，淘宝城公司占有商铺应承担使用费。淘宝城公司要么归还商铺，要么支付商铺使用费，二者只能选其一，若淘宝城公司认为原租赁协议租金标准高，可以协商，在新的租赁协议签订前必须按“管理协议书1”支付占有商铺使用费，直至归还许如成、林秀芳的商铺或签订新的租赁协议为止。上海福创在溧阳市没有工商注册，没有经营资格，不可能履行与许如成、林秀芳签订的“管理协议书3”。许如成、林秀芳于2020年4月22日通过手机短信的形式向上海福创的负责人黄正鑫提出单方面解除“管理协议书3”，现在通知已经送达，“管理协议书3”已经解除。合同法第二百三十五条明确规定租赁合同到期必须返还租赁物，如果不返还租赁物，原合同将继续有效，承租人必须支付使用费。关于许如成、林秀芳要求各责任人返还其租赁到期的福田中心二层B2038号商铺的诉讼请求，许如成、林秀芳表示放弃。自2019年4月1日起至归还商铺之日或者重新签订新的租赁协议之日止，按每日万分之二计算违约金；自2019年4月1日起至归还商铺之日或者重新签订新的租赁协议之日止，按房价总额197880÷12个月×实际使用月数，支付商铺使用费。福田公司、淘宝城公司、众安公司认为，“管理协议书1”和“管理协议书2”约定的权利和义务已经履行完毕，交付商铺时间与合同约定时间一致。租赁关系变更协议书和“管理协议书2”，确定淘宝城公司的相关权利和义务由福田公司享有和承担，是双方的真实意思表示，符合有关法律规定。福田公司租赁商铺不具有专业性，考虑到商铺出租市场的低迷，保护广大商铺拥有者的利益，在前期租赁协议届满前，通过向社会招聘专门从事商铺出租、运营、策划的公司，盘活福田中心大楼的整体商铺，许如成、林秀芳的商铺系产权式商铺，此种商铺有别于独立式商铺，其特征决定了需要统一进行经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。许如成、林秀芳与上海福创签订了“管理协议书3”，目前福田中心大楼的商铺出租均按照此模式操作。“管理协议书1”约定了违约责任，但“管理协议书2”未约定违约条款，三份管理协议签订的时间均符合合同约定，且系双方的自治行为，福田公司没有违约行为，且前两份管理协议书的权利和义务，双方已全部履行，“管理协议书3”正在履行中，应由上海福创按约定支付到期租金，福田公司无义务支付租金。许如成、林秀芳及全体业主，其对应租金返还比例已由原先的60%调整为80%，上海福创已经多次电话通知许如成、林秀芳在内及未签约业主及时前往福田中心办公室办理手续和领取租金，已经签约的业主已领取租金。上海福创是依法注册成立的公司，符合现行国家法律规定，其与许如成、林秀芳签订的“管理协议书3”并开展相应业务，不违反法律的规定。一审法院认为，许如成一方与溧阳福田购物中心有限公司、溧阳市福田物业服务有限公司签订的“管理协议书1”、与淘宝城公司、福田公司签订的“管理协议书2”、与上海福创企业管理中心签订的“管理协议书3”，均系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应属合法有效。“管理协议书1”和“管理协议书2”的履行期限已届满,协议约定的权利和义务，各方当事人已全面履行完毕。许如成、林秀芳依协议委托上海福创办理“该物业”的交房手续，上海福创办理交房手续完毕之日，视为许如成、林秀芳已将“该物业”交付上海福创，双方不再另办交接等手续。上海福创已全面管理经营福田中心，上海福创租赁、占有、使用许如成、林秀芳的商铺，具有事实和法律依据，许如成、林秀芳要求返还商铺显然不合理。现许如成、林秀芳放弃要求福田公司、淘宝城公司返还商铺的诉讼请求，是自己的真实意思表示，不违反法律规定，法院予以准许。关于许如成、林秀芳主张福田公司、淘宝城公司、众安公司支付的违约金的问题。许如成、林秀芳与福田公司签订的“管理协议书2”履行期限已届满,协议约定的权利和义务，双方当事人已全面履行完毕。上海福创依据与许如成、林秀芳签订的“管理协议书3”，按协议约定的时间已实际占有、使用许如成、林秀芳的商铺。福田公司、淘宝城公司、众安公司不构成违约，不应向许如成、林秀芳支付违约金。关于许如成、林秀芳主张福田公司、淘宝城公司、众安公司支付占有商铺使用费的问题。福田公司租赁许如成、林秀芳的商铺期限届满，由上海福创占有、使用许如成、林秀芳的商铺，具有法律依据，依法应由上海福创向许如成、林秀芳支付商铺租金，并非是占有使用费。在承租期的第一年内，承租人未能帮助出租人转租获取租金收益，出租人可单方面提出解除本协议。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，许如成、林秀芳可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，许如成、林秀芳可以解除合同。许如成、林秀芳系夫妻关系，许如成与福田公司、淘宝城公司、众安公司签订管理协议书的行为构成表见代理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：驳回许如成、林秀芳的全部诉讼请求。案件受理费228元，由许如成、林秀芳承担。二审中，许如成、林秀芳提交如下证据：1.销售发票，证明其持有的B2038商铺是店面房而非产权式商铺。2.2019年11月13日的信封一枚，证明通知收取租金的是江苏福创而非上海福创。3.告业主书，证明通知收取租金的是江苏福创而非上海福创。江苏福创受业主委托招商运营，不是开发商委托的，不具备主体资格。福田中心招商与上海福创无关，上海福创自动退出，没有履行与业主的协议。4.通知书，证明被上诉人把自持的商铺单方交给他方，说明福田公司商铺不具有整体性。我方的B2038商铺被上诉人没有任何移交，仍然由其占有使用。5.委托代理协议，证明上海福创退出了福田中心经营，该协议载明委托后原上海福创的具体业务以变更后的书面协议为准，表明上海福创与业主的协议已经终止，以业主与江苏福创的协议为准。6.江苏福创招租合同，证明福田中心商铺是由江苏福创经营而非上海福创。上海福创协议执行期一个月前的2019年3月1日我方商铺已由江苏福创出租，一审所述B2038商铺由上海福创接手经营的说法不可能也不成立。7.上海福创信息，证明上海福创注册地在上海崇明，在溧阳没有工商登记，没有分支机构，其在溧阳租用商铺经营属于异地经营，是非法的，其没有溧阳的税务登记，涉嫌偷税漏税。8.上海谂乐信息，证明上海谂乐注册地上海浦东，在溧阳没有工商登记，没有分支机构，其在溧阳租用商铺经营属于异地经营，是非法的，其没有溧阳的税务登记，涉嫌偷税漏税。9.溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3099号案件庭审记录，证明福田中心两层商铺都可以单独交给他方，都不具有完整性。10.一审判决书第六页，证明被上诉人承认无法归还我方商铺，违反了双方协议第六条租赁期满到期归还商铺，对方存在违约事实。福田公司、淘宝城公司、众安公司质证称，对所有证据的真实性均无异议，证据1是2009年2月9日上诉人购买该不动产时开具的发票，上面显示的店面房只是在当时上诉人购买该不动产开具发票时作出的记录，其实际购买的是福田中心商铺中的一块面积，即产权式商铺。证据2、3是上海福创以及委托管理的江苏福创在租金支付向上诉人发出的通知，结合上诉人与上海福创签订的租赁协议，其委托的管理方向其告知领取租金，与事实一致。证据4上诉人和福田公司在前期租赁合同到期前，福田公司发出的通知，告知其双方租赁合同到期后不再续签，和上诉人与上海福创签订新的租赁协议，也是一致的。证据5说明在经营管理中，上海福创与江苏福创之间建立的民事法律关系，内容涉及委托管理与民事相关义务承担，不违反法律规定。需要说明的是，上海福创是依法成立的公司，目前其并没有注销，依然承担相应的权利与义务。证据租赁协议由江苏福创出租给上海谂乐实业有限公司从事浴场经营，该租赁区域包含上诉人持有的商铺，也恰恰说明上诉人持有的商铺目前是出租状态。证据7说明上海福创有五名投资人，其注册地在上海，是合法公司。经了解，该公司是具有专业招商、运营方面的专业公司，对包含上诉人持有产权商铺的出租经营享有专门的业务水平。目前福田中心大楼所有商铺均通过上海福创及后续江苏福创进行统一招商，委托经营管理，目前出租状态整体良好，超过周边其他类似商铺。证据8证明上海谂乐实业公司是依法成立的合法公司。证据9、10与上诉人诉请没有关联性。福田公司、淘宝城公司、众安公司提交上海福创与江苏福创两公司股东发起人出资情况统计表原件两页，证明该两企业实际是同一投资人，分别在上海及江苏溧阳注册的合法公司，本案中与上诉人签订新委托管理协议的是上海福创，即考虑经营管理方便，上海福创委托江苏福创后续对整个商铺进行统一招商经营管理，其实质是同一个班子。许如成、林秀芳质证称，对证据对真实性没有异议，但提交方不合法，该证据不应当由被上诉人提交，该证据不能证明上海福创、江苏福创是一家，是两个不同的公司。该证据与本案诉讼争议没有关联性。二审查明：本案于2019年9月4日立案受理，2019年9月27日、2019年12月3日的庭审中，一审均告知本案适用简易程序审理，第二次庭审中，福田公司、淘宝城公司、众安公司提交了管理协议2和3，许如成、林秀芳进行了质证。2019年12月4日，一审裁定将本案转为普通程序审理。2020年6月9日，一审再次开庭审理本案，并告知双方当事人本案适用普通程序公开开庭审理，各方当事人均无异议，并表示权利义务均已明确。经核实，一审审理中因遭遇疫情，故延长了审限。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于一审程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。故一审法院裁定将本案由简易程序转为普通程序审理，符合法律规定。案件已转为普通程序，则不再适用关于简易程序的相关规定。但一审法院未及时将上述裁定书向许如成、林秀芳送达，存在不当。2020年6月9日的庭审中，许如成、林秀芳对案件程序转换并无异议，实体上未影响其主张诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月。一审法院在审理过程中因特殊情况申请延长审限，符合法律规定。二、关于本案事实及上诉主张的认定。2009年2月9日，许如成与溧阳福田购物中心有限公司、溧阳市福田物业服务有限公司签订管理协议1，约定许如成将其所有的涉案商铺交由两公司招租或经营，期限为十年。2014年2月20日，许如成夫妇与淘宝城公司、众安公司签订协议，约定由福田公司取代淘宝城公司、众安公司继续履行相关合同。同日，许如成夫妇与福田公司签订了管理协议2，明确了承租期从2014年4月1日起至2019年3月31日止。2017年4月18日，福田公司与上海福创签订委托代理协议。2017年6月28日，许如成夫妇与上海福创签订管理协议3，约定了上海福创承租许如成、林秀芳的商铺，自2019年4月1日起至2029年3月31日止等内容。根据前述事实，许如成、林秀芳与淘宝城公司、众安公司的合同关系已于2014年2月20日终止，故其要求淘宝城公司、众安公司承担责任的诉请没有依据。许如成、林秀芳与福田公司的合同期间于2019年3月31日届满，后续的合同关系存在于许如成、林秀芳与上海福创之间。许如成、林秀芳认为其与上海福创之间的合同与本案无关联，二审认为，双方诉争的是涉案商铺的租赁纠纷，有关涉案商铺租赁合同的延续情况是本案必须查明的事实，许如成、林秀芳虽不认可其与上海福创的相关协议，但是未能否认其真实性。福田公司在2019年3月31日合同期限届满后将涉案商铺转交上海福创经营，并无不当。关于许如成所称“已于2020年4月22日通过手机短信的形式向上海福创负责人提出单方解除管理协议书3”的事实，能够证明许如成、林秀芳与上海福创之间的合同真实存在，且自2019年4月1日起已经实际履行。许如成、林秀芳与福田公司的合同期限已经届满，其与上海福创的租赁合同已在履行过程中，其仍以福田公司未交还商铺为由要求福田公司支付违约金、占有费的诉请缺乏事实和法律依据。另，许如成、林秀芳在管理协议书3履行期间单方行使合同解除权的行为，与本案无关联，本案不予理涉。综上，许如成、林秀芳的上诉请求，无事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由许如成、林秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年十月二十三日书记员  朱羲玲