山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初3554号原告：青岛春晖物业有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：姜某，职务总经理。委托诉讼代理人：戴某某，男，系该公司办公室工作人员。被告：杨某某，男，汉族，户籍所在地青岛市四方区，现住青岛市李沧区。原告青岛春晖物业有限公司与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴荣鹁、被告杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费用3969元，并自逾期之日起，依日万分之三计缴滞纳金；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告一直居住在青岛市李沧区文昌路318号鑫水家园小区某户，原告依据与青岛市李沧区金水建设开发有限公司、青岛市李沧区湘潭路街道办事处签订的物业服务合同，为被告提供相应的物业服务。该服务合同对物业的服务范围、委托管理服务事项、委托管理期限、物业服务费的计算、迟延缴纳物业费的违约金计算都做了明确的约定。现被告拖欠2017年4月1日至2020年3月31日期间物业服务费没有缴纳，应当依照上述合同内容，缴纳物业费并支付违约滞纳金。故原告具状来院，请求依法判决。被告杨某某辩称，我一直居住在涉案房屋内，我认为物业服务存在很多问题。1、供热问题。我于2017年入住后暖气片就是上半部分温，下半部分凉。我投诉到供热公司，供热公司上门放水多次，都没有效果，怀疑是管道堵塞，让我两年内找开发商维修，开发商声称不直接对接住户，需要找物业，物业以暖气费没有交给物业为由，让找供热公司，最后投诉未果。我无奈打市长热线投诉，供热公司联系开发商进行维修，第一次更换阀门并无效果，继续打热线投诉，遭开发商以人身安全威胁。我认为，业主出现问题时，物业公司置之不理，以各种理由推脱，不能积极协调给业主解决问题，导致业主与施工人员矛盾激化，给业主造成了精神及身体损失。我冬天把母亲接来居住，因为暖气不热，老人天天去供热站反应，老人有高血压，生气、挨冻只能吃降压药，要求赔偿精神损失以及老人的身体损失5000元；要求原告承担两年供热费3309.2元；维修地板造成严重损坏，要求赔偿损失1500元；楼道走廊路灯两三年不亮，物业不维修，要求赔偿损失500元。2、近期我向物业反映草坪严重破坏，垃圾成堆，至今未处理。3、小区其他住户对物业的评价。近期小区停水，业主未收到通知，业主对物业不满，形容物业除了收费积极，干别的如同废物。另一位业主，墙砖掉了，告知物业三次，才去维修，维修后还是掉了。4、装修押金600元物业未退还业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交前期物业服务合同、债权转让声明、承诺书各一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交物业服务委托合同一份，证明原告系被告所在小区物业服务企业以及双方就物业服务权利义务进行的约定。经庭审质证，被告对该份证据真实性无异议，但称其找过街道办，街道办说他们没有签合同。原告提交该份证据原件，被告对真实性无异议，本院对该份证据予以采信；虽被告主张街道办未签过该份协议，但未提交证据予以证明，本院对其抗辩主张不予采纳。2、原告提交业主信息登记表、被告身份证复印件各1份，证明被告系涉案小区业主。经庭审质证，被告认为上述登记表不是其填写的，也不是家人填写的，对身份证复印件无异议，确认其是涉案房屋业主，对登记的信息内容无异议。被告虽对业主登记表填写人提出异议，但对证据内容不持异议，结合其向原告提交本人身份证复印件的事实，本院对业主登记表、身份证复印件均予以采纳。3、原告提交物业派工单一宗（因数量较多每月选择一张作为代表向法院提交）、照片一宗，证实原告为小区提供了物业服务。被告对派工单有异议，认为只是原告自己在单子上签名，没有公章，对照片无异议。原告提交派工单原件，以上证据系原始资料，以上原始记录能够证明其提供物业服务情况；被告对原告提交的照片无异议，本院对以上证据均予以采信。4、被告提交地板损坏照片打印件4张，证明地板损坏情况；微信聊天记录截图1份，证明楼道门口灯不亮，不维修；照片7张，证明楼下草坪严重破坏，垃圾堆成山，长久不处理；微信聊天截图4张，证明业主对物业不满，认为物业除了收费积极，别的不作为，停水也不通知、楼道墙砖维修效果不好；网上投诉截图打印件2张，证明物业不作为，业主曾经到政府网站投诉；收据1份，证明被告曾经交过装修保证金600元，物业至今未退还。经庭审质证，原告认为地板损坏问题与物业无关，被告家中供暖问题应当由供热公司负责处理，与物业公司无关，原告只是负有协助义务；关于微信聊天记录证明灯两三年不亮不维修的问题，该证据不能证明这一事实，应当以现状为准，灯原告已经维修好了；对草坪等的7张照片有异议，具体拍摄地点、时间不清楚，服务好坏应以现状为准；微信聊天记录截图证明不了物业不作为，原告已经发过停水通知，楼道砖也已经修好；网上投诉的打印件真实性无异议，但是已经回复很多问题是开发商的问题，与物业无关。以上证据不能作为被告不缴纳物业费的依据。对装修保证金不清楚，不知道不退的原因是什么，认为装修保证金与本案不属于同一个法律关系，不应在本案中一并处理。本院认为，地板照片不足以证明地板损坏的原因以及该原因与原告相关；有关楼道灯的微信截图及业主聊天记录不足以证明原告服务不到位，对以上证据本院不予采信；对于草坪等的照片，以上照片无拍摄时间及地点，原告对真实性提出异议，本院对该组证据不予采信；装修保证金与本案并非同一法律关系，对该份证据本院不予采纳；网上投诉截图打印件，原告对真实性无异议，该证据内容与本案相关，本院对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，青岛市李沧区金水建设开发有限公司作为青岛市李沧区文昌路318号鑫水家园小区的开发建设单位，与青岛联泰物业服务有限公司（以下简称联泰物业）签订前期物业服务合同，约定由联泰物业为该小区提供物业服务，服务期限自2016年9月1日至2018年8月31日，并约定物业费为高层每平方米每月1.3元。该份合同到期后，青岛市李沧区湘潭路街道办事处作为委托方（甲方）与原告（乙方）青岛春晖物业有限公司于2018年8月30日签订物业服务委托合同一份，约定由甲方委托原告对鑫水家园小区提供物业管理服务，服务期限自2018年9月1日至小区成立业主委员会并选聘新的物业企业止，物业费收费标准为高层住宅每平方米每月1.3元，物业费每半年支付一次，业主应于每半年第一个月缴纳，逾期按每日欠交总额的万分之三缴纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告即为青岛市李沧区大枣园社区东区提供物业服务至今。被告系青岛市李沧区文昌路318号鑫水家园小区某户业主，房屋面积为84.81平方米。被告未支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业费。另查明，2018年11月15日，鑫水家园小区业主针对本案原告服务态度差、卫生打扫不及时、门卫管理松散、小区公共区域收益不公示等问题到李沧区政府网站投诉。2018年12月10日，青岛市李沧区委对以上问题进行回复，内容为：区物业办就上述问题进行了现场督查，责成物业公司对应服务标准提供质价相符的服务；12月6日下午，区物业办的工作人员对鑫水家园小区物业问题整改落实情况进行复查，经现场落实，反应的服务态度问题、环境卫生问题、门卫管理松散问题、电梯内卫生问题均得到了改善，但仍有部分问题未整改到位，区物业办再次对物业公司下达整改通知书，要求对楼道内乱堆乱放的杂物、电动车等进行清理，全面清理楼道卫生，并按照规定定期对小区公共收益进行公示。2018年12月12日，该小区业主针对1号楼消防管道破裂、物业不作为一事到李沧区政府网站投诉。2018年12月21日，青岛市李沧区委进行回复，内容为，该小区1号楼消防管道出现漏水的突发状况，小区物业发现问题后立即联系开发商和施工单位进行抢修，目前已处理完毕。漏水原因经排查为开发商改造消防管道保温层过程中，在原保温层已经拆除、新保温设施未安装的空档期，气温骤降导致管道接口漏水。另查明，2018年8月28日，联泰物业与本案原告签署债权转让声明，联泰物业将其服务于鑫水家园小区期间与该小区居民之间形成的物业服务费债权一并转让给本案原告，由本案原告主张到期债权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，债权的转让即合同权利的让与，是指除根据合同性质不得转让、双方约定权利不能转让以及依照法律规定不得转让的债权外，合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人，其性质上仍然是一种合同，具有合同成立及生效的构成要件。本案原告与联泰物业签订的债权转让声明，将联泰物业对包括被告在内的鑫水家园小区业主的物业费债权全部转让给原告，该转让系双方真实意思的表示，并不违反法律、法规的规定，合法有效，原告得依债权转让声明取得上述债权。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《合同法》对通知义务人及通知时间没有明确限定，在本案庭审中，原告提交加盖有联泰公司公章的债权转让声明，应视为受让人（本案原告）在诉讼过程中已履行了债权转让的通知义务。因此，本案原告作为受让人可以债权人的身份向被告主张2017年4月1日至2018年8月31日期间的物业费债权。被告应按照合同约定向原告支付上述期间的物业服务费1874.3元（84.81平方米×1.3/月/平方米×17个月）。青岛市李沧区湘潭路街道办事处以委托方（甲方）的身份与作为受托方（乙方）的原告签订物业服务委托合同，该合同对该小区的全体业主具有约束力。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告作为业主，应支付原告物业服务费。虽被告抗辩主张原告小区存在草坪严重破坏，垃圾成堆，相关事宜不履行通知义务、公共设施维修不及时彻底等问题，但被告未提交证据全面、系统地证明原告提供物业服务的全貌；被告主张其房屋暖气不热，但暖气不热问题不能归责于原告，本院对其抗辩理由不予采纳；被告主张的退装修押金的问题与本案不属于同一个法律关系，原告不同意在本案中一并处理，对被告以上主张本院亦不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业费的理由。被告拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告2018年9月1日至2020年3月31日的物业服务费2094.8元（1.3元×84.81平方米×19月）。关于原告主张的违约金，因被告提交的部分证据显示，原告提供的物业服务难以尽善尽美，不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，被告应支付原告2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3969元（1874.3元+2094.8元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛春晖物业有限公司2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业费3969元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十月二十一日法官助理张栋书记员沈佳妮