广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终2430号 上诉人（一审原告）：周莉莉，女，1972年10月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区*******3******，居民身份证号码：342************62X。 委托诉讼代理人：李晖，湖南人和（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗和苏，湖南人和（东莞）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：珠海横琴钜联实业有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-52473（集中办公区）。 法定代表人：吴某1。 委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。 上诉人周莉莉因与被上诉人珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称钜联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0491民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周莉莉的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判钜联公司向周莉莉返还定金20万元；3.改判钜联公司返还周莉莉已支付的预付房款10万元，并赔偿利息损失(以10万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月16日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月16日为6986.3元)；2-3项金额合计（暂计）：306986.3元；4.本案诉讼费由钜联公司承担。 事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。 一、钜联公司已经构成虚假宣传，一审法院已查明该事实。1.周莉莉向一审法院提交了《钜星汇宣传广告》《3117户型平面布置图》《钜联公司对钜星汇3F产品的推销视频》《空间优化改造协议书》《钜星集团澄清声明》等证据证实钜联公司存在虚假宣传，这些证据相互印证已经形成证据链。因为这些证据主要是电子证据，该证据的原始载体为网络，周莉莉没有证据原件合乎情理，一审法院不能因为周莉莉提交的证据没有原件为由不予审查。2.主张钜联公司虚假宣传并非周莉莉一人声音，珠海横琴新区人民法院审理的（2019）粤0491民初1917号案与（2019）粤0491民初1938号案的买房人均主张钜联公司存在虚假宣传，买房人均提交了钜联公司虚假宣传的证据，买房人购买的房屋与周莉莉购买的房屋均为钜联公司宣传“商住两用”的3F产品。钜联公司该产品可能涉及群体性利益，周莉莉在庭审中请求法院实地核实钜联公司是否存在虚假宣传情况，但一审法院置若罔闻，在未调查清楚事实的情况下当庭判决。 二、钜联公司未告知周莉莉案涉房屋的性质，一审法院对该部分事实认定错误。1.钜联公司提交的《钜星汇商业广场认购书》存在两处篡改，其中第一处为3117后面加了“铺”字，第二处为将周莉莉的签订日期2018-11-5中的5涂改成9，钜联公司未就上述改动内容作出合理解释。其中第一处涉及周莉莉的根本利益，因为周莉莉购房需求是居住，商铺是经营性商业用房不能居住，周莉莉购房的根本目的不能实现，按照《合同法》第94条的规定周莉莉有权解除合同并主张返还已付款项。2.《钜星汇商业广场认购书》存在格式条款，第一条所列的文件根本没有置放在销售现场，周莉莉没有见过那些文件。并且案涉项目是期房，周莉莉根本无法了解案涉房屋的具体情况，钜联公司的销售人员利用“商住两用”及样板房的布置诱导以周莉莉为代表的购房者签订合同交付定金。钜联公司没有证据证实已经就上述内容告知了购房者，《钜星汇商业广场认购书》是钜联公司单方提供，第一条内容实质免除了钜联公司的告知义务，在法律上是格式条款。3.《钜星汇商业广场认购书》与《非住宅购房告知书》未告知周莉莉房屋的性质。首先，《钜星汇商业广场认购书》全部的条款均未写明案涉3117房的性质（铺字是钜联公司篡改添加的周莉莉不认可）。其次，《非住宅购房告知书》也未告知案涉房屋具体的性质，告知书仅表明案涉房屋不是住宅（大众的认识住宅为70年产权），第1条项目用地性质/房屋功能：（商业、办公、文创创意……），只是模糊性概括，并未说明该房屋是列明的性质中的一种还是省略内容中并未列明的性质，周莉莉认为钜联公司的销售介绍是“商住两用”的公寓，有区别于普通意义的住宅，并且公寓的产权也是40年，所以周莉莉签署该告知书并非不能实现居住的目的。再者，如果钜联公司在《钜星汇商业广场认购书》中已经写明3117铺，为何还要让周莉莉签署《非住宅购房告知书》告知周莉莉为非住宅购房，明显不合理。因此，钜联公司未实际告知周莉莉案涉3117房的性质，反而是钜联公司的销售人员利用虚假宣传、模糊表述房屋用途的套路，诱导周莉莉错误处分了财产。一审法院单凭钜联公司的举证错误认定了事实。 三、一审法院未判决钜联公司返还预付款10万元及利息没有事实与法律依据。即使一审法院认为钜联公司没有虚假宣传，而是周莉莉违约。那么依据《钜星汇商业广场认购书》第六条的内容，周莉莉违约，钜联公司可将物业另行出售，不退还定金，但未约定不退预付款。本案中，周莉莉与钜联公司的合同已经没有履行的必要，因为周莉莉购房的需求是居住，而钜联公司仅能提供商铺。一审法院未判决钜联公司返还10万元及利息没有事实与法律依据，而且会增加周莉莉诉累。因此，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实真相并且依法支持周莉莉的诉请。 钜联公司辩称，一审判决查明事实清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持。 周莉莉向一审法院起诉请求：1.判令钜联公司返还定金20万元；2.判令钜联公司返还预付房款10万元并赔偿利息损失（以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月16日起计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费由钜联公司负担。 一审法院认定事实：2018年11月，周莉莉、钜联公司签订《钜星汇商业广场认购书》，约定周莉莉认购位于珠海市横琴新区*************物业，套内建筑面积43.43平方米，总价款3560670元，周莉莉于签订协议时支付定金200000元，于2019年1月15日前支付房款1780670元（含定金），余款于同年*月15日前付清。该协议第一条“买方特别声明”约定：买方确认，在签署本认购书前，卖方已将资质证书、商品房买卖合同示范文本等当地政府主管部门规定的应该公示信息置于项目销售现场，买方已阅悉并理解、接受全部文件内容。周莉莉签署了《非住宅购房告知书》，确认钜联公司已将项目基本情况告知如下：“1.项目用地性质/房屋功能：（商业、办公、文创创意....）；2.所选购买的房屋使用年限为40年；……4.对于商业、办公、文化创意项目功能的建筑物，不作为住宅使用……” 2018年11月5日，周莉莉向钜联公司支付定金50000元。同年11月9日，周莉莉向钜联公司转账支付定金150000元。2019年1月15日，周莉莉转账支付房款100000元。 一审法院认为，周莉莉、钜联公司签订的《钜星汇商业广场认购协议书》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚信履行。虽然双方提交的合同文本存在部分不一致的地方，但周莉莉所主张的差异部分不影响一审法院对双方合同权利义务的认定。在认购协议书第一条中，周莉莉已确认钜联公司在项目销售现场公示了项目资质、合同示范文本等基本信息，且周莉莉签署的《非住宅购房告知书》已书面确认其知悉所购物业是商业性质、使用年限40年、不作为住宅使用，周莉莉主张钜联公司进行虚假宣传并无有效证据证实，钜联公司也不予认可，周莉莉应自行承担举证证明不能之不利后果。周莉莉诉讼请求判令钜联公司退还定金及预付房款并支付利息理据不足，一审法院予以驳回。 综上，周莉莉的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回周莉莉的诉讼请求。一审案件受理费2952元，由周莉莉负担。 二审期间，周莉莉提交以下证据：珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初700号民事判决书，证明钜联公司没有履行合同的能力，故周莉莉请求解除合同。 钜联公司未提供证据。 上列证据，经质证，本院审查认为，虽然该证据亦涉及钜联公司，但是不足以证明周莉莉所主张的内容，故本院对该证据不予认定。 本院经审理查明，周莉莉与钜联公司签订的《钜星汇商业广场认购书》约定：第五条买方须于2019年1月15日前，按照本认购书和附件《认购须知》的约定备齐全部资料，前往卖方指定签约地点，签署购房合同等相关文件及办理有关手续。第六条合同解除6.1如双方未在本认购书约定的时间内签订购房合同，则本认购书的效力即行终止，该物业可另行出售。6.2如因买方出现以下任何一项情况或未能履行本认购书的其他约定，导致购房合同无法在约定的时间内签订，则视为买方自动放弃认购，卖方可将该物业另行出售，且买方所付定金不予退还。（1）买方未按照本认购书的约定支付约定款项；……（5）买方无正当理由要求解除本认购书；…… 本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，周莉莉一审提交的《钜星汇宣传广告》《3117户型平面布置图》《钜联公司对钜星汇3F产品的推销视频》《空间优化改造协议书》《钜星集团澄清声明》等证据，无其他证据佐证系钜联公司制作并通过网络对外宣传，因此周莉莉以此主张钜联公司虚假宣传，依据不足，不应采纳。周莉莉在签订认购书时，同时签署了《非住宅购房告知书》，其中内容包括“1.项目用地性质/房屋功能：（商业、办公、文创创意……）……4.对于商业、办公、文化创意项目功能的建筑物，不作为住宅使用；”虽然该告知书未明确说明涉案房屋属于商业，但是该告知书标题即为“非住宅”，如果涉案房屋用地性质属于住宅，且可作住宅使用，其完全不必周莉莉签署该告知书。另，认购书第一条所载明的《国有建设用地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》等均应注明涉案房屋的土地用途，因此周莉莉在签署认购书及告知书时即应当知道涉案房屋不得作为住宅使用，周莉莉主张钜联公司虚假宣传、诱导其签订涉案认购书，理据不足，本院不予采纳，其以此为由主张其有权解除涉案认购书并要求钜联公司退还定金20万元，缺乏事实依据，不应予以支持。 因周莉莉与钜联公司签订认购书仅为预约合同，双方在认购书明确约定还应另行签订购房合同并交纳剩余房款，且认购书第6.2条约定“如因买方出现以下任何一项情况或未能履行本认购书的其他约定，导致购房合同无法在约定的时间内签订，则视为买方自动放弃认购，卖方可将该物业另行出售，且买方所付定金不予退还。（1）买方未按照本认购书的约定支付约定款项；……（5）买方无正当理由要求解除本认购书；”此约定亦表明买方可以随时解除认购书，但应依约承担相应的违约责任，现周莉莉明确表示不再支付剩余房款，且因无法实现其居住目的，即使钜联公司不构成虚假宣传，而是其单方违约，亦请求解除合同，本院认为，周莉莉该请求符合认购书约定，应予支持，但依约钜联公司无需退还定金20万元，预付款10万元应予退还。 关于周莉莉所主张的利息，因周莉莉一审系以钜联公司虚假宣传诱导其签订认购书为由主张解除合同，直至二审上诉时才增加依据认购书第6.2条主张合同解除的理由，经上述分析，涉案认购书亦应从本判决生效之日起解除，故钜联公司从本判决生效之日起即负有退还预付款10万元的义务，周莉莉请求钜联公司支付自2019年1月16日起的利息，理据不足，不应予以支持。 综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，故本院予以改判。周莉莉上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初704号民事判决； 二、珠海横琴钜联实业有限公司于本判决生效之日起五日内向周莉莉退还购房款10万元； 三、驳回周莉莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2952元，由周莉莉负担1968元，珠海横琴钜联实业有限公司负担984元。二审案件受理费5905元，由周莉莉负担3937元，珠海横琴钜联实业有限公司负担1968元。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  李 灵 二〇二〇年十月二十三日 书记员  程 敏