湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初1433号 原告：衡阳泰融置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道**融冠地产集团（融冠广场）****。 法定代表人：薛理勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周围，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：王某1，女，汉族，1981年12月15日出生。 被告：王某2（同时作为被告王某1的委托诉讼代理人），男，汉族，1979年9月25日出生，系王某1丈夫。 委托诉讼代理人：何海波，湖南德巍律师事务所律师。 原告衡阳市泰融置业有限公司（以下简称泰融置业公司）为与被告王某1、王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰融置业公司的委托诉讼代理人刘智玉，被告王某2同时作为被告王某1的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰融置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月20日已经解除；2、判决被告立即腾退房屋，并自2020年4月20日起至实际腾退房屋之日止按原租金标准支付房屋占用费；3、判决被告向原告支付房屋租金557550元、延期付款违约金11569.16元及违反合同违约金267624元，以上款项合计836743.16元；4、判决本案的诉讼费用全部由被告承担；5、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月20日期间房屋的物业服务费11602元；6、被告已缴纳的120000元押金不予退还。 被告王某1、王某2辩称：1、对原告提出的第1项诉讼请求没有异议；2、对原告提出的第2项诉讼请求有异议，该请求没有事实依据，原告在今年4月20日解除合同的当天就安排人员将门面的大门（玻璃门）锁上，也就是说房屋处于原告的实际控制当中。被告接到原告的解除合同通知后，为了尽早腾房，多次与原告的员工进行沟通，在6月份原告才同意将门打开，被告在门打开的几日内就已实际腾房，原告的第2项诉讼请求严重与事实不符，虚构事实；3、对原告提出的诉讼请求第3项有异议，该请求没有考虑疫情影响，根据教育局及衡阳市卫计委的相关文件，根据被告的线下培训机构只能在5月份向主管部门申请开业，因此在春节后至文件规定的线下复工期间，对被告来说属于不可抗力，事实上也无法进行营业，所以这一段期间的租金（大概3个月）应依法予以免除；4、原告的第3项诉讼请求及新增的关于押金不退还的诉讼请求说到了三个性质的违约金，即延期付款违约金、违反合同违约金、违反合同的押金扣除违约责任，这三个性质都属于违约责任，根据法律规定，原告只能选择其一进行主张，而不能重复主张，原告主张的违约金过高，已超过其实际损失，请求法院根据实际情况及原告的举证依法核减其主张的违约金；5、原告追加的物业管理费11602元没有事实及法律依据，原告只是房东，不是物业公司，被告在物业公司交的押金是否退还是被告与物业公司发生的关系。被告在本案中有按约支付租赁的情况，原告作为房东在商业操作上比较冷酷，缺乏必要的弹性，原告的行为没有起到实现双赢的目的，在疫情期间，原告过分强调自己的权利有可以陷对方于绝境，有可能造成对自己不利。 本院对双方当事人提交的证据认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。根据双方当事人举证、质证的情况及庭审查明的情况，本院认定案件事实如下： 2018年9月10日，原告泰融置业公司作为甲方与被告王某1作为乙方签订了两份《房屋租赁合同》，该两份合同与涉案相关的约定有：1、由被告王某1租赁原告位于衡阳市蒸湘区××道××号××栋××室××室房屋（以下分别简称304室、404室房屋）共计2395.12平方米，租赁期为2018年9月18日至2028年9月17日（其中：2018年9月18日至2019年5月17日为免租期），房屋使用费43元／Ｍ2·月，服务管理费5元／Ｍ2·月，第一年租金人民币117510元／月，334529元／季度，1338119元／年度（304每月租金为59666元、404每月租金为51844元），前5年不递增，第6年开始每两年递增百分之三；付款方式为租金每3个月作为一个季度结算，由乙方于每个季度开始前10日将该季度租金交付给甲方（首次交付租金时间按本协议另行约定执行），乙方逾期未交付租金，甲方有权按月租金的0.5%每天计算向乙方加收违约金，补充协议另行约定合同生效期至2019年8月18日前的租金支付方式为一月一付；乙方在租赁期间发生的包括但不限于水、电、煤气、物业管理费等应由第三方收取房屋使用期间产生的费用由乙方自行缴纳，乙方不得拖欠；在乙方书面通知甲方履行维修义务时，甲方不及时履行法律规定的房屋及其附着设施的维修义务时，乙方有权另行安排人员进行维修，相关维修费用由甲方完全承担。合同签订后，原告泰融置业公司收取了被告王某1涉案304、404室的两笔房屋押金共计120000元，并向被告王某1出具了两份收款收据。原告向被告王某1按时交付了房屋，被告王某1在免租期满之后只支付了2019年5月18日至2019年6月17日的租金，后再未支付租金。根据租赁合同约定计算，被告已欠付原告2019年6月18日至2019年11月17日5个月的租金，该部分的租金及违约金已由原告泰融置业公司于2019年9月6日向本院起诉被告王某1，本院于2019年12月30日作出（2019）湘0408民初2521号民事判决书，判决：“被告王某1支付租金557550元及违约金11569.16元，共计569119.16元款项给原告衡阳市泰融置业有限公司；租金和违约金计算时间点自2019年5月18日至2019年11月17日止，违约金按照贷款市场报价利率1年期4.15%标准，以欠缴租金557550元为基数计付。”2019年11月18日至2020年4月20日期间，被告王某1仍未依约支付这5个月的房租，拖欠房租共计557550元。2020年4月24日，原告泰融置业公司向被告王某1发出《租赁合同终止通知书》，要求被告王某1在收到本通知函之日起5日内腾空租赁房屋，并交付给泰融置业公司，并将涉案304室房屋上锁（涉案404是房屋已由转租给案外人彩虹魔法传媒公司）。2020年4月24日，案外人衡阳融冠物业服务有限公司向被告王某1发出《停水停电通知》：“因王某1未及时支付房租费及物业管理费，物业公司将从2020年4月25日17点30分开始停水停电。”2020年6月12日，被告王某1向原告泰融置业公司回复《收房通知书》，具体回复：“2020年4月20日，贵司向本人送达解除租赁合同通知书，要求本人交纳租金，腾空房屋交付于贵司，同时将304室上锁。现本人正式回复贵司如下：一、本人同意双方于2020年4月20日解除双方于2018年9月10日签订的两份房屋租赁合同：二、本人将于10日内，腾空房屋交还贵司，贵司自收到本通知书日起十日后，贵司可以自由处置该304室，可以对外出租。404室因为已转租他人，需要贵司与其进行协商。本人也即将对404室租赁户提起诉讼，要求解除转租合同，返还房屋；三、木人希望能与贵司进行协商，就304室室内剩余财产折抵租金。或者由本人对室内财产变卖，变卖款冲抵租金，希望贵司予以配合；四、本人希望与贵司负责人进行协商，就所拖欠的房屋租金及过约金事宜进行协商，达成协议分期偿付。”2020年6月16日，原告泰融置业公司向被告王某1发出《关于同意404室租户继续租赁的函》，该函内容为：“我司与你方在2018年9月10日签订的融冠·恋城10栋304室、10栋404室《房屋租赁合同》己于2020年4月20日终止，因你方在租赁房屋期间已经将10栋404室转租给湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、谭进，现我司自2020年4月21日起与404室实际承租人签订房屋租赁协议，特此函告。”2020年6月20日，原告泰融置业公司将涉案304室房屋的锁打开以便被告王某1腾空房屋内物品，被告王某1于2020年6月23日将涉案304室房屋内的物品大部分均已搬离，仅剩不便拆除的中央空调、新风系统及消防设备未予搬离。因被告王某1至今未依约支付其拖欠的涉案房租，故酿成涉案纠纷。 另查明，因被告王某1未按《房屋租赁合同》的约定按时缴纳涉案304、404室房屋的物业管理费11602元，原告泰融置业公司作为涉案304、404室房屋的所有权人代被告王某1缴纳了2020年2月1日至2020年4月20日期间的物业服务费11602元，并由案外人衡阳融冠物业服务有限公司开具了物业服务费增值税普通发票。被告王某1于2018年10月22日向案外人衡阳融冠物业服务有限公司缴纳了2000元装修押金。庭审中，被告王某2明确表示其与被告王某1共同经营涉案304、404室的房屋，被告王某2愿与被告王某1共同承担本案债务。 又查明，衡阳市教育局于2020年5月7日作出《关于校外培训机构开展线下培训有关工作要求的通知》，明确恢复线下培训时间：按属地管理原则，自5月7日起，各校外培训机构在自查符合开展线下培训条件的情况下，可向县市区教育行政部门(防控管理部门)提交恢复线下培训申请，经审核验收同意后，可自主开展线下培训业务。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告泰融置业公司与被告王某1签订的涉案《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。签订合同后，原告泰融置业公司依约履行了将涉案304、404室门面交付给被告王某1使用的义务，现被告王某1自2019年11月18日起一直未依约支付2019年11月18日至2020年4月20日止房屋租金，已构成违约，被告王某1依法应承担违约责任，故原告诉请被告王某1支付拖欠的5个月租金，本院依法予以支持。对于原告诉请解除涉案两份《房屋租赁合同》的请求，因被告王某1明确表示愿意解除其与原告签订的《房屋租赁合同》，根据庭审查明事实及双方提供的证据，原告请求确认原告与被告王某1之间签订的两份《房屋租赁合同》已于2020年4月20日解除，本院依法予以支持。对于原告主张其不予退还被告已缴纳的押金120000元的问题，根据涉案《房屋租赁合同》第八条、第十条之约定，现被告王某1已累计超过一个月未支付原告租金，亦导致涉案《房屋租赁合同》提前解除，故原告要求房屋押金120000元不予退还，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。经审查，被告王某1仅承租涉案304室房屋经营培训学校，而被告王某1已将涉案404室房屋转租给案外人，考虑到今年全国新冠肺炎疫情的原因导致被告经营的培训学校在2020年4月20日之前存在无法正常经营的客观情况，对于被告请求免除两个月租金的请求，综合考量涉案租赁合同的实际履行情况以及被告的违约情形，本院酌情认定减免被告本应承担涉案304室房屋的2个月租金119332元（59666元×2个月），即被告王某1应支付原告泰融置业公司的租金438218元（557550元-119332元），对于原告诉请超过部分，本院不予支持。对于原告诉请被告支付逾期付款违约金11569.16元以及违反合同违约金267624元的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告诉请的该两项违约金的总额明显过高，且因被告王某1的违约行为已导致被告缴纳的房屋押金120000元不能退还给被告，涉案原告亦未向本院提交损失的具体明细，本院无法确认原告由此遭受实际损失的具体金额，本院酌情认定被告王某1应支付的违约金及已付房屋押金之和不得超过被告实际应支付租金的30%，即被告王某1应付原告泰融置业公司的违约金为11465.4元（438218元×30%-120000元），对于原告诉请超过部分以及诉请的后期违约金，本院依法不予支持。对于原告诉请被告立即腾退房屋，并自2020年4月20日起至实际腾退房屋之日止按原租金标准支付房屋占用费的问题，经审查，原告于2020年4月24日向被告发出《租赁合同终止通知书》并对租赁房屋进行上锁，案外人衡阳融冠物业服务有限公司亦于2020年4月25日17点30分开始对被告王某1承租的房屋停水停电，且原告泰融置业公司亦于2020年4月20日将涉案404室房屋出租给案外人湖南彩虹魔法舞蹈文化传媒有限公司、彭雁、谭进，故原告诉请被告支付2020年4月20日之后涉案404室以及2020年4月25日之后涉案304室的房屋占用费，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持，但被告应支付2020年4月20日至2020年4月25日期间304室的房屋占用费9944.3元（涉案304室每月租金为59666元÷30天×5天）。另被告经与原告协商已于2020年6月23日将涉案304、404室房屋内的物品大部分均已搬离，仅剩不便拆除的中央空调、新风系统及消防设备未予搬离，且被告庭审承诺若不便拆除的中央空调、新风系统及消防设备影响原告租赁，被告将于一周内进行拆除。对于原告泰融置业公司诉请被告支付原告代被告王某1缴纳2020年2月1日至2020年4月20日期间的物业服务费11602元。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，该期间的物业管理费应当由被告王某1支付，现原告作为涉案304、404房屋的出租人已代被告实际垫付并开具税务发票，故被告王某1应当支付原告物业服务费11602元。对于被告王某1于2018年10月22日向案外人衡阳融冠物业服务有限公司缴纳了2000元装修押金，被告王某1有权另行向案外人主张权利，与本案待证事实无关联，本院不宜处理。庭审中，被告王某2明确表示其与被告王某1共同经营涉案304、404室的房屋，被告王某2亦愿与被告王某1共同承担本案债务，故被告王某1拖欠的涉案债务应于被告王某2共同负担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告衡阳泰融置业有限公司与被告王某1于2018年9月10日签订的两份《房屋租赁合同》； 二、被告王某1、王某2于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳泰融置业有限公司房屋占用费9944.3元，并搬离租赁房屋（坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号××栋××室××室房屋）中的中央空调、新风系统及消防设备； 三、被告王某1、王某2于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳泰融置业有限公司房屋租金438218元、违约金11465.4元，共计449683.4元； 四、被告王某1、王某2于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳泰融置业有限公司代付的物业管理费11602元； 五、原告衡阳泰融置业有限公司收取被告王某1的租赁押金120000元可不予退还； 六、驳回原告衡阳泰融置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7550元，由被告王某1、王某2负担4610元，由原告衡阳市泰融置业有限公司负担2940元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  阳林 二〇二〇年十月十五日 法官助理谷江波 书记员陈虹霖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。