贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1324号上诉人（原审原告）：王志厚，男，1975年7月17日出生，穿青人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：王晓，贵州桓智律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州海灵投资有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关办事处马军屯村农贸市场西七路（马军屯村委前面蓝领公寓）。法定代表人：周邦宇，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：安顺市西秀区新安街道办事处董家庄村村民委员会，住所地：贵州省安顺市西秀区新安办事处董家庄村****。法定代表人：董春华，该村村委会主任。上诉人王志厚因与被上诉人贵州海灵投资有限公司（以下简称“海灵公司”）、安顺市西秀区新安街道办事处董家庄村村民委员会（以下简称“董家庄村委会”）合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志厚上诉请求：1．改判原判第三项“计算的利息的50%赔偿”为“计算的利息的全部赔偿”；2．改判二被上诉人按照《工程造价司法鉴定意见书》的工程造价188667.43元为基数赔偿上诉人，鉴定评估费用18000元由二被上诉人承担；3．一审、二审诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：1．关于购地款利息，一审法院以认定合同无效系双方过错所导致为由，判决双方各承担50%的责任。但事实上，该合同无效的原因系二被上诉人所导致，二被上诉人明知上诉人不是集体经济组织的成员，却依旧违反法律法规把该宅地基出售转让给上诉人。另外，既然一审法院判定被上诉人返还购地款，而利息是由该笔购地款产生，那么一审法院应当认定利息全额由二被上诉人承担，不存在与上诉人分担利息责任一说。2．关于建房损失，二被上诉人十分清楚上诉人购买宅地基的目的，且向上诉人承诺能够建房和提供相关建房手续，上诉人在此情况下才签订合同。在庭审中，二被上诉人已认定上诉人建房所造成的损失，同意以司法鉴定的结果赔偿上诉人，结果一审法院不仅没有认定该事实及建房损失，还让上诉人自行承担鉴定评估费用18000元，一审判决明显违背公平原则和当事人意思自治。海灵公司、董家庄村委会二审期间未答辩。王志厚向一审法院提出诉讼请求：1．判令海灵公司、董家庄村委会赔偿王志厚购地款186000元。2．判令海灵公司、董家庄村委会赔偿王志厚损失465928元。3．判令海灵公司、董家庄村委会支付利息91921元（以651928元为基数，按每月中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月5日起暂计至2019年9月5日，直至支付完毕之日止）。4．诉讼费由海灵公司、董家庄村委会承担。一审判决认定的事实：2014年3月5日，董家庄村委会作为甲方、海灵公司作乙方签订了《安顺市西秀区东关办事处董家庄村集中建房安置点项目投资开发协议书》，约定：项目名称为西秀区东关办事处董家庄村新村集中建房安置点、项目地点为西秀区东关办事处董家庄（后屯两六路）集体安置用地、项目面积57亩；土地、房屋征收按安顺市西秀区人民政府有关文件执行，签订合同之日起15日内，乙方将征拆资金伍佰万元整存入东关办事处董家庄村集体村财，土地及地面附着物的征拆补偿费用以实际产生为准进行兑付，费用由乙方承担；新村建设工程宅基地对象为董家庄村被征地拆迁户，董家庄村无房户、双女结扎户、独生子女户，董家庄村人均住房面积低于40平方米的农户，董家庄村附近因项目建设、路网建设拆迁而该村又无安置地块的拆迁户，其他符合安置条件的农户；董家庄村被征地拆迁户、无房户、双女结扎户、独生子女户及人均住房面积低于40平方米的农户，由村委出具证明，农户每户只限购120m2宅基，地，地基价格按1180元/m2包括其他村民在内余对外安置对象按1980元/m2出售；每户收取认定金50000元，该认定金由董家庄村委组织存入集体村财；乙方以收取宅基地补偿款作为基础设施投资款，所投入资金必须保证完成规划文本规定的所有建设内容，不能因工程量增加为借口，减少建设内容和拖延工期。2016年8月23日，海灵公司收取王志厚购地款人民币145140元。2016年9月6日，海灵公司收取王志厚水、电款人民币1350元。2016年9月5日，董家庄村委会作为甲方、王志厚作为乙方签订了《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》，约定：本协议转让的宅基地为西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设宅基地；范围为西秀区东关办事处董家庄村新村安置规划范围，转让宅基地范围不含道路干道、人行道、绿化带、广场等公共建设面积；经2016年9月5日，乙方接受甲方的议定价款转让，乙方按1，180元平方米的单价取得A－20号宅基地，面积为125.19平方米，合同价款人民币147724元；宅基地建房要求第一层高度为4.5米、第二、三层为3.3米，第四层为3米、尖大约为2.5，大道边建房总高度为16.6米，大道边建房第一层高度离地面不能超过20公分，地，地基必须用圈梁建房用户禁止干涉后建房用户；乙方获得宅基地，享有独立占有、使用、收益的权利；乙方确认甲方转让宅基地，必须在本协议签订的同时一次性交清所有价款，收款方为西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设经济发展委员会。董家庄村委会时任法定代表人胡斌在合同签名并加盖该村委印章，王志厚也在合同上签名并按印。合同签订后，王志厚开始在该宅基地上修建房屋。2018年6月19日，安顺市城乡规划局西秀区分局向王志厚送达了安西规停字［2018］第404号《责令停止违法行为通知书》，责令其于2018年6月21日持相关资料到该单位接受处罚。现王志厚所建房屋已被拆除。诉讼中，王志厚向一审法院提出申请，要求对其在西秀区董家庄新村安置点（A－20）的房屋造价进行评估。经一审法院委托，贵州正业工程技术投资有限公司进行了鉴定并作出了编号为正业工程技术投资有限公司司鉴［2020］工程造价鉴字第007号《工程造价司法鉴定意见书》，其意见：依据现有的鉴定材料，按安顺市西秀区人民法院要求根据原、被告双方提供的鉴定资料，按相关技术标准及规范规定计算，“王志厚诉海灵公司、西秀区东关办事处董家庄村村民委员会土地承包经营权转让合同纠纷一案”工程造价鉴定为：￥188667.43元，大写（壹拾捌万捌仟陆佰柒拾元柒角叁分），王志厚支付鉴定费18000元。另查明：安顺市西秀区新安街道办事处董家庄村民委员会原名为安顺市西秀区东关办事处董家庄村民委员会。一审诉讼中，海灵公司同意将其收到的王志厚所支付的购地款退还王志厚。一审庭审中，王志厚增加“确认王志厚与董家庄村委会签订的合同无效”的诉讼请求。一审法院认为：法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地是仅限本集体经济组织成员内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用。本案中，董家庄村委会将该村集体所有的土地作为宅基地转让给王志厚，而王志厚又非该集体经济组织的成员，且土地转让的目的系用于非农业建设即建房，双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王志厚依合同取得的上述土地应返还给董家庄村委会，董家庄村委会应当退还已收取的转让款145140元。因该款已为海灵公司根据其与董家庄村村委会签订的协议的约定实际收取，且其表示同意将已收取的购地款按实际收到的数额予以退还，海灵公司的该意思表示应视为对上述债务的加入，海灵公司应当与董家庄村委会共同承担返还该款的义务。关于王志厚要求赔偿损失的请求，王志厚因所建房屋被行政机关拆除遭受到损失，但该损失系因其未办理相关建房手续所致；王志厚与董家庄村委会签订的《宅基地合同》中并未约定由董家庄村委会办理相关建房手续，其所遭受的损失并非董家庄村委会的行为所致，故其要求董家庄村委会赔偿该损失的请求一审法院不予支持。关于王志厚要求支付所返还购地款利息的请求，导致合同无效的原因系双方过错所致，双方均应各自承担相应的责任，一审法院酌定以双方各承担50%的责任为宜，故董家庄村委会应当赔偿王志厚自支付购地款之日起至实际返还购地款之日止的利息损失，该损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于王志厚要求赔偿其建房损失的利息的问题，王志厚系在未办理审批手续的情况下擅自建房，该损失不是因合同无效而造成的损失，而属王志厚自行扩大的损失，故对王志厚的该请求一审法院不予支持。关于本案案由的问题，本案立案案由为土地承包经营权转让合同纠纷，但本案并非土地承包经营权纠纷，双方签订的合同内容为宅基地转让，实质为买卖，故本案案由应为买卖合同纠纷。综上，王志厚与董家庄村委会签订的《宅基地合同》无效；王志厚应当返还董家庄村委会位于该村新村安置建设宅基地面积为125.19平方米的A-20号土地，海灵公司、董家庄村村委会应当返还王志厚价款145140元；董家庄村村委会应当自2016年8月23日起以145140元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息的50%赔偿给王志厚；驳回王志厚的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决：1．王志厚与董家庄村村委会2016年9月5日签订的《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》无效；2．王志厚返还因该合同取得的位于董家庄村村委会位于该村新村安置建设宅基地面积为125.19平方米的A-20号土地，海灵公司、董家庄村村委会返还王志厚因转让该土地支付的价款人民币145140元；3．董家庄村村委会以人民币145140元为基数按（2016年8月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、2019年8月20日起至购地款实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息的50%赔偿给王志厚；4．驳回王志厚的其他诉讼请求。案件受理费人民币11238元，减半收取5619元，王志厚负担4495元，海灵公司负担562元，董家庄村村委会负担562元；评估费18000元，由王志厚负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1.145140元购地款的资金占用费是否应全部由董家庄村委会负担；2．董家庄村委会、海灵公司是否应向王志厚赔偿188667.43元的建房损失及18000元的评估费。本院认为：导致王志厚与董家庄村委会签订的《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》为无效合同的原因是王志厚不具有董家庄村集体经济组织成员的身份，因此王志厚不能取得董家庄村宅基地和农用地使用权，双方在签订《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》时，均应明知王志厚非董家庄村集体经济组织成员这一事实，故王志厚、董家庄村委会对《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》无效这一后果，均具有过错，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判令双方各负担一半的利息损失并无不当。王志厚上诉称董家庄村委会、海灵公司向其承诺该土地可以建房，并提供建房手续，但《西秀区东关办事处董家庄村新村安置建设项目宅基地转让合同书》并未就此问题作出约定，王志厚也未举证证明董家庄村委会、海灵公司负有办理建房手续的义务。王志厚在向董家庄村委会受让案涉土地后，未申请办理建房审批手续就在土地上施工建房，致使安顺市城乡规划局西秀区分局于2018年6月19日作出了《责令停止违法行为通知书》，所建房屋也被作为违法建筑拆除，该损失应由王志厚自行承担，一审决定由王志厚负担评估费18000元并无不当。综上所述，王志厚的上诉理由均不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4073.35元，由王志厚负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十月二十日法官助理赵强强书记员杨艳（代）