黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初724号 原告：刘召军，男，1972年1月18日出生，住黑龙江省明水县。 委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区中华路****。 法定代表人：宋睿，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘天宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告刘召军与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘召军的委托诉讼代理人王玮平、被告英华房产公司的委托诉讼代理人刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘召军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的编号分别为0874、0875、0876、0877的四份萬兴铭苑优先认购权协议合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月17日向原告自关某处受让了关某对杨某享有的100万元的借款债权。因杨某未能清偿债权，而被告因开发建设的萬兴铭苑小区工程欠付杨某工程款。故经结算和协商，将原告与杨某的借款关系转化为原告与被告之间的房屋买卖关系，原告向被告购买萬兴铭苑小区×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积63.17平方米）、×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积63.76平方米）、×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积63.73平方米）、×号楼×单元×层×号房屋（建筑面积63.73平方米），未偿还的100万元债权与购房款991022元互相抵销，被告与杨某之间工程款债权相抵销。协商和结算后，被告于2015年5月27日与原告签订编号分别为0874、0875、0876、0877的四份萬兴铭苑优先认购权协议，并同时出具了收据，原债权凭证交还给杨某。原告认为：原告与被告之间签订的编号分别为0874、0875、0876、0877的四份《萬兴铭苑小区优先认购权协议》约定了购买房屋的具体位置、价格、不得变更买受人及出现面积差时的处理方式等条款，萬兴铭苑小区优先认购权协议中原告与被告约定的条款内容已具备商品房屋买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告与被告之间形成认购商品房买卖关系，被告已取得商品房预售许可证，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的四份《萬兴铭苑小区优先认购权协议》合法有效。故原告诉至法院，请求如上。 英华房产公司辩称，原告与关某、杨某之间的债权债务关系与本案无关，被告与杨某之间并无债权债务关系，因此，原告主张的事实不存在，望法院驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点为：一、原、被告之间签订的四份萬兴名苑优先认购权协议是否合法有效；二、原、被告之间是何种法律关系，是否存在债权、债务关系；三、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据：证据一、协议编号为0874、0875、0876、0877萬兴名苑优先认购协议复印件4份、收据复印件4份，证明因案外人杨某是被告萬兴名苑小区三、四、五号楼的实际施工人，杨某欠原告100万元，2015年5月27日，因被告欠付杨某工程款，故三方协商，被告与原告建立商品房买卖合同关系，杨某欠原告的100万元及对应的被告应支付给杨某的工程款同步抵消。在收据中，被告标明“三、四、五号”，证明该收据当中收款系三、四、五号楼杨某项下的工程款。 被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告主张的该份证据收据中“三、四、五号”不能证明原告与杨某、英华房产公司之间是否有工程款的债权债务关系，与本案无关联性。 本院认为，被告对该证据真实性无异议，原告举示的该证据能证明原、被告双方签订了协议编号为0874、0875、0876、0877四份萬兴名苑优先认购协议4份，英华房产公司为原告出具相应购房款收据的事实，本院予以确认。 证据二、（2017）黑1004民初870号民事裁定书复印件1份、起诉状复印件1份、施工合同复印件1份，证明被告曾于2017年7月27日立案起诉杨某建设工程施工合同纠纷，于2017年12月19日申请撤诉，该事实足以证明被告与杨某之间存在建设工程施工合同关系，双方存在债权债务关系。在被告的起诉状中，被告自认支付进度款及预支款8500万元。本案涉案房屋就是被告向杨某抵顶的工程款。同时，在双方的施工合同中，明确约定了以房屋抵顶工程款。 被告对该证据关联性有异议，原告主张杨某与被告有工程合同关系，被告对杨某负债务，但原告所提的该份民事起诉状证据诉讼请求中第三项明确杨某对英华房产公司负有800万元的债务，与原告主张的事实相反，因此，从本案全案原告提交的证据来看，最关键的是确认杨某与被告之间存在债权债务关系，现该组证据不能证明杨某对被告享有债权。且最后结果是准予撤诉，与本案无关联性。 本院认为，该组证据能够证明被告与杨某之间存在建设工程施工合同关系，且付款方式约定为“总工程款80%现金支付，20%以在建商品房抵顶工程款”的事实，本院予以采信。 证据三、关某农业银行卡交易明细1份、银行卡取款凭证复印件1份、转账凭证1份，证明关某于2011年3月24日出借给杨某人民币150万元，该款汇入杨某指定的会计杜某处。款项出借后，杨某偿还了50万元，尚欠100万元。2013年10月17日，原告汇款给关某100万元，自关某处受让了关某对杨某的上述100万元债权。 被告对该证据真实性及关联性有异议，首先，银行卡取款凭证非原件；其次，原告主张的关某转给杨某的明细清单中并不能证明是转入杨某的银行卡。原告主张关某将150万元转给杜某，该份证据并不能证明关某与杨某之间有债权债务关系，杜某与杨某之间是否存在关联性，原告并未举证，因此，并不能形成完整的证据链，不能证明原、被告之间存在债权债务关系。 本院认为，该组证据仅能证实2011年3月24日关某自银行卡中转支150万元，2013年10月17日，原告汇款给关某100万元的事实，本院予以确认，对于原告想要证明的其他问题，本院不予确认。 证据四、证人关某证实：“原告系关某的妹夫，关某与英华房产公司曾签订了商品房买卖合同。杨某欠证人150万元，后期还了50万元，剩余100万元未偿还，向杨某出借款项，并将100万元债权转让给原告及房屋相互之间抵消债务转化法律关系的事实。” 被告对该证人证言有异议，首先，证人与原告系亲属关系，且相关事实前后表述不一致，原告代理人存在诱导提醒的情况。原告主张的与杨某债权债务的关系不能确定是与杨某所在的建筑公司还是被告，被告认为该证人证言无效。 本院认为，该证人与刘召军间系亲属关系，不能作为单独认定案件事实的依据，该证人证言不能证实关某与杨某之间是否存在债权、债务关系，故本院对该证人证言不予采信。 被告英华房产公司未向法庭举示证据。 审理中，本院依法向原、被告出示本院依职权调取的英华房产公司关于萬兴名苑小区的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划用地许可证、建设工程规划许可证、牡丹江市不动产查档证明复印件各一份，原、被告无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月27日原告刘召军与被告英华房产公司分别签订了协议编号【0874】、【0875】、【0876】、【0877】的萬兴铭苑优先认购权协议，编号【0874】协议约定原告刘召军购买被告英华房产公司开发建设的萬兴铭苑×号楼×单元×层×号房、建筑面积63.17平方米、单价3808元/平方米、总价款240551元；编号【0875】协议约定原告刘召军购买萬兴铭苑×号楼×单元×层×号房、建筑面积63.76平方米、单价3808元/平方米、总价款242798元；编号【0876】协议约定原告刘召军购买萬兴铭苑×号楼×单元×层×号房、建筑面积63.73平方米、单价3958元/平方米、总价款252243元；编号【0877】协议约定原告刘召军购买萬兴铭苑×号楼×单元×层×号房、建筑面积63.73平方米、单价4008元/平方米、总价款255430元。英华房产公司向原告刘召军开具对应的4份房款收据。上述认购书所涉房屋系在建工程，尚未交付给本案原告。英华房产公司称签订上述四份认购书并非系抵顶杨某的工程款，而系真实买卖。被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于本案诉前已取得商品房预售许可证。 刘召军称，其姐夫关某对杨某享有100万元债权，杨某为英华房产公司施工建设萬兴名苑小区，英华房产公司欠付杨某施工款，因关某急需用钱，所以将关某对杨某享有的100万元债权转让给刘召军，杨某领着关某、刘召军到英华房产公司售楼处，签订了涉案的四份认购书，用于抵顶100万元债务，但未举示充分证据证实。 另查，英华房产公司与案外人杨某签订建设施工补充协议书，约定杨某包工包料负责萬兴名苑小区中部分工程的施工，工程款支付方式为80%现金支付，20%以在建的商品房抵顶工程款。合同下方加盖英华房产公司公章，并有英华房产公司法定代表人宋睿及案外人杨某签字，但无具体签订时间。英华房产公司称与杨某之间的建设工程施工合同已经解除，已履行部分双方已经结算。2017年7月27日,英华房产公司向本院起诉杨某，要求杨某返还英华房产公司多支付的工程款，于2017年12月19日申请撤诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告刘召军与被告英华房产公司签订协议编号【0874】、【0875】、【0876】、【0877】的4份萬兴铭苑优先认购权协议，有原告刘召军的签字，盖有被告英华房产公司的公章，有法定代表人宋睿的签名，原、被告双方均认可上述4份协议系真实意思表示，无证据证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形，应认定双方签订的《萬兴铭苑优先认购权协议》合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”英华房产公司在本案诉前已取得涉案房屋的预售许可证，不符合上述法律规定导致合同无效的情形，刘召军是否实际交付购房款亦非合同无效的抗辩理由，故本院对英华房产公司提出的合同无效的抗辩理由不予支持。 综上所述，本院对原告主张确认原被告之间的编号分别为0874、0875、0876、0877的四份萬兴铭苑优先认购权协议合法有效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 原告刘召军与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司之间的编号分别为0874（萬兴铭苑×号楼×单元×层×室）、0875（萬兴铭苑×号楼×单元×层×室）、0876（萬兴铭苑×号楼×单元×层×室）、0877（萬兴铭苑×号楼×单元×层×室）的四份萬兴铭苑优先认购权协议有效。 案件受理费13710元，减半收取计6855元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年十月二十三日 书记员  马龙君