广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11046号原告：高红琼，女，汉族，1977年7月10日出生，住址为四川省武胜县************，公民身份号码为512************586。委托代理人：石海光，广东华知律师事务所律师。被告：东莞市金田实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市**********综合楼。法定代表人：孙桂新，总经理。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。两被告共同委托代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。原告高红琼诉被告东莞市金田实业投资有限公司（以下简称金田公司）、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石海光，两被告共同委托代理人古伟芳，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红琼向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付逾期交房违约金554019元(自2017年2月1日起,按日以151万元已付房款万分之三的标准计至实际依约交付房屋之日止;暂计至2020年6月8日止)；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2016年12月14日网签了《商品房买卖合同》（编号：GB/T17986.2－2000），合同约定原告以整幢151万元的价格向两被告购买位于东莞市**************106号房（小别墅），同时约定两被告应当在2017年1月31日前交付房产，在房产交付后60日内为原告办理好权属登记所需由两被告提供的资料。合同签订前后，原告依约支付了购房首期款、购房款、契税等及办理了按揭贷款，即原告完全履行了对两被告的所有房产相关的支付责任。然而，因为自身拖沓等原因，两被告至今未根据合同第八条、第十一条的规定履行合同，至今未能向原告交付房产；依合同第八条约定的交楼日期暂计至2020年6月8日，两被告已逾期交房1223天。为此原告认为两被告无故违反合同约定逾期期交房，应当依法承担合同第九条的违约责任。敬请法院支持原告合法诉请，维护原告合法权益。原告高红琼对其上述主张提供的证据：商品房认购书补充合同，商品房买卖合同，发票，存折。两被告共同辩称，一、被告常平房地产公司作为金田花园开发商的被挂靠方，不参与项目的开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。金田花园是被告金田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告金田公司筹集资金独立开发、经营、管理，常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。二、原告诉请支付逾期交付违约金无法律及事实依据。（一）案涉房屋在签订购房合同之日，已经符合法定交付条件且高于双方约定的交付条件标准，随时可以收楼。原告与两被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为“2017年1月31日”，交付条件为“该商品房经验收合格”。而案涉商品房所在的楼宇之工程在2015年6月17日已取得备案机关出具的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（建备证字第441************007号），即在签订购房合同之日，案涉商品房是符合法定交付条件且高于双方约定的交付条件标准的，随时可以收楼。（二）案涉房屋已于2017年1月31日交付。开发商销售经办人员在签合同时及后多次口头、电话通知原告前来收楼，但是其却以各种理由迟迟未前来办理手续。2019年5月9日，开发商通过EMS书面寄送《房屋交付使用通知书》给原告，限期在2019年5月20日前办理交付手续，否则视为原告自购房合同约定交付之日视为已交付。对此原告仍然置之不理，没在限期内办理交付手续，故案涉房屋依法应在2017年1月31日视为已经交付。（三）即使存在逾期交付，原告的诉请已超过诉讼时效。根据购房合同约定的交付时间为2017年1月31日，2017年2月1日起即为逾期交房，原告自此应知道权利受到侵害，时效此时开始计算，但原告迟于2020年6月8日方通过诉讼方式主张权利，已超过三年的诉讼时效。（四）原告无正当理由拒绝、拖延收楼，选择性办理相关手续，恶意索取不菲赔偿，严重违反诚信原则。原告明知案涉房屋随时可以收楼，除了以各种理由拒绝、拖延收楼外，在合同约定交付期限届满后还有意忽略、不主动询问收楼事宜，甚至故意委托他人前来签收办理产权证的资料，选择性办理对有关的手续，借此恶意索取不菲赔偿。如支持原告的办证诉请，则将会引导一种错误的社会价值导向：人可以从自身的违约行为中获益。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告金田公司及常平房地产公司对其上述主张提供的证据有：建设工程规划许可证（建字第2011-23-1049号），竣工验收备案证书（建备证字第441************007号），电话通知收楼记录表，房屋交付使用通知书、邮政快递详情单（打印件）、寄件运单，收条、微信截图（截图打印件）。本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，原告通过经纪机构与金田公司签订《商品房认购书》及补充协议，约定原告有意购买金田公司开发建设的金田花园二期33#06号房。原告在《商品房认购书》上所留的邮寄地址为中山市******33**环明珠花园，电话为189*****598及134*****836。2016年12月14日，原告和两被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：原告购买被告开发的位于东莞市******************，总价款为151万元；出卖人应在2017年1月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付给买受人使用；如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，有关政府部门相关文件的批准及其他非出卖人所能控制的延误因素的，施工时遭遇重大自然灾害或重大事故或异常困难或重大技术问题不能立即解决的，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人已把该商品房交付给买受人，自出卖人交付该商品房给买受人之日起，一切有关该商品房的风险责任亦随之转移给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，《合同》附件五的其他补充约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，出卖人按买受人已付的房价款以每日万分之二计违约金，至实际交付日止；逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款和支付上述违约金，同时双方签署有关取消本合同之协议；买受人须于出卖人发出入伙通知书之日起十五日内缴清应缴之入伙楼款及其他费用，买受人按出卖人书面通知的交接日期内办理验收商品房的手续并同时签署交接文件；出卖人以买受人提供之地址寄发收接通知后即视为买受人收到，在规定日期后该房屋所有风险及责任即转移给买受人，买受人若更换登记地址，必须及时以挂号邮件通知出卖人。两被告认可原告已足额付清了购房款。案涉房屋所在的楼盘工程已于2015年6月17日取得了东莞市住房和城乡建设局颁发的竣工验收备案证书，验收日期显示为2015年4月3日。两被告确认，其未在《合同》约定的交付期限内通知原告前往办理收楼；但两被告主张：原告是经熟人谭小平介绍购买案涉房屋，当时已经给予折扣优惠，且双方签订《合同》时案涉房屋已符合法定交付条件并高于约定交付标准，随时可收楼，故两被告认为不必介怀书面通知收楼的形式，而是多次以电话或口头方式通知原告前来收楼；后来，两被告于2019年5月9日通过向原告在《商品房认购书》上所留邮寄地址及电话邮寄《房屋交付使用通知书》的形式书面通知原告在2019年5月20日前办理交付手续，但原告收到通知后恶意不办理收楼手续，只是催促要求协助办证。对此，两被告提供了电话通知收楼记录表、房屋交付使用通知书、邮政快递详情单、寄件运单、收条及微信截图拟以证实。电话通知收楼记录表为原告单方制作，未显示记载有通知收楼的内容；邮政快递详情单及寄件运单为打印件，无原始凭证核对，未显示有签收信息，原告否认有收到过该邮件及《房屋交付使用通知书》，两被告解释称因工作人员无法律意识而未及时查询保留送达凭证；收条及微信截图，反映的是谭小平代原告与两被告工作人员协调领取案涉房屋的办证材料问题。此外，本院在庭审中曾责令原告明确邮件签收地址及联系电话，并责令两被告限期按《合同》约定向原告书面通知办理交付手续及提供《合同》约定的证明文件。庭后，两被告补交了邮政寄件运单、邮政速递查询情况等证据，反映出：两被告于2020年9月3日通过邮政EMS快递往原告明确的地址交寄入伙通知书、东莞市商品住宅使用说明书商品住宅质量保证书、房地产开发企业资质证书、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书及物业管理公司资质证书，通知原告务必于2020年9月6日前办理收楼手续，否则视为原告已接受了案涉物业；该邮件已于2020年9月5日被他人代为签收。原告于2020年9月15日以《质证意见》的形式确认邮政寄件运单、邮政速递查询情况，并主张如两被告之前按原告提供的地址及电话如实邮寄通知原告收楼是完全没问题的，同时否认两被告关于案涉房屋应在2017年1月31日视为已经交付的主张。另查明，两被告提出《合同》约定的逾期交房违约金标准过高，主张应按照同地段同类房屋租金标准计算，并据此申请对案涉房屋在2017年至2019年期间的租金标准进行评估，依据是其余业主曾起诉追讨两被告逾期交楼的违约责任，逾期交楼违约金已达到购房款的50%。以上事实，有前述双方提供的证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《商品房认购书》及补充协议、《合同》均为双方自愿签订，未违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方争议焦点为：两被告是否存在逾期交房的违约情形，如有则逾期交房违约金该如何计算。分析如下：首先，关于是否存在逾期交房的违约情形。双方在《合同》中明确约定，两被告应于2017年1月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付给原告使用；商品房达到交付使用条件后，两被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，两被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，两被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，两被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由两被告承担。由此可见，即使案涉房屋在双方签署《合同》时就已符合交付使用条件，即使两被告曾电话或口头通知原告收楼，依约都不能免除两被告书面通知原告收楼并提供相应证明文件的合同义务。两被告主张，不必介怀书面通知收楼的形式，明显缺乏依据，本院不予采纳。两被告主张，已于2019年5月9日通过向原告在《商品房认购书》上所留邮寄地址及电话邮寄《房屋交付使用通知书》的形式书面通知原告在2019年5月20日前办理交付手续，但原告收到通知后恶意不办理收楼手续，只是催促要求协助办证。但是，两被告为此提供的相应证据，无原始凭证核对、无任何签收信息可查，原告亦予以否认，本院不予采纳；双方关于协助办证的沟通及履行行为，不能替代两被告履行书面通知原告收楼并提供相应证明文件的义务。因此，在两被告不能提供有效证据证明其已依约向原告书面通知收楼的情况下，本院认定两被告构成逾期交房的违约情形。其次，关于逾期交房违约金的计算标准及截止时间。双方在《合同》中，明确约定逾期交房违约金在不同违约程度及原告作出不同选择情况下的不同计算标准及方式，该约定为双方的真实意思表示，合法合理。两被告提出《合同》约定的逾期交房违约金标准过高，主张应按照同地段同类房屋租金标准计算，并据此申请对案涉房屋在2017年至2019年期间的租金标准进行评估，本院依法不予采纳及准许。两被告在本院责令下，于2020年9月5日才完成《合同》约定的书面通知原告收楼及提供相关证明文件的义务，原告确认收到该邮件，但未提供相应证据证明其已按通知要求在2020年9月6日前已前往办理收楼手续或在该期限前因两被告的原因导致无法办理收楼手续。因此，案涉房屋应视为两被告在2020年9月6日交付给了原告，2020年9月7日起未实际办理收楼交接手续的责任不应再由两被告承担，逾期交房违约金应计算至2020年9月6日止。最后，综合前面论述，两被告理应支付原告自2017年2月1日起至2020年9月6日期间（合计1314天）的逾期交房违约金为595242元（151万元×1314天×每日万分之三）。对原告诉请逾期交房违约金超出该数额的部分，本院不予支持。两被告同为案涉《合同》的出卖人，即使存在挂靠开发的情况，两被告依法依约均应共同承担违反合同义务的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市金田实业投资有限公司及东莞市常平房地产开发实业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高红琼支付逾期交房违约金595242元；二、驳回原告高红琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4670元（原告已预交），由被告东莞市金田实业投资有限公司及东莞市常平房地产开发实业公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十月十六日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。