河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4932号上诉人（原审被告）：河南校青创商业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区祥盛街****楼**。法定代表人：陈振刚，招商经理。委托诉讼代理人：闫芳芳，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田桂臣，男，汉族，1969年2月9日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：李军民、贾明，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。原审第三人：周长兵，男，汉族，1986年12月14日出生，住湖北省赤壁市。上诉人河南校青创商业管理有限公司（以下简称校青创公司）与被上诉人田桂臣、周长兵房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人校青创公司的委托诉讼代理人闫芳芳、被上诉人田桂臣的委托诉讼代理人李军民、被上诉人周长兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。校青创公司上诉请求：1、依法撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初3042号民事判决书并驳回被上诉人田桂臣的原诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实未查明，导致判决错误，应予以改判。一、上诉人早已按解除租赁协议将有关商铺清退并交付与被上诉人田桂臣，不应向田桂臣承担任何违约责任，不应向其支付租金。被上诉人与上诉人解除协议的真正目的为撇开上诉人直接与商户签订租赁协议。根据双方于2019年10月25日签订的解除协议的约定，如田桂臣有需要保留部分商户，上诉人无条件配合田桂臣协助商户移交和合同续约事宜。而实际上，田桂臣在此之前就与多家商户直接沟通租赁事宜，要求商户直接向其交付租金。上诉人却对此毫不知情，在与田桂臣签订了解除协议后积极清退商户，仅余涉案房屋一家未按约定清退。而未清退涉案房屋的原因是因田桂臣与周长兵早在2019年6月私下达成直接租赁的共识并已缴纳了部分租金，仅因租金问题至今未达成书面的租赁合同。田桂臣与周长兵二人早已形成事实上的不定期租赁合同，二人的纠纷不应转嫁至上诉人，上诉人无任何违约行为，不应向田桂臣支付租金。二、本案中仅余一楼未向被上诉人田桂臣交付，但一审却判决上诉人向田桂臣支付整体三层的租金，判决严重侵害了上诉人的利益。从庭审查明可知，上诉人共租赁了田桂臣三层房屋，起诉前仅一层没有按约定“交付”给田桂臣，这也是田桂臣为何在起诉时将周长兵列为第三人。但是上诉人与田桂臣于2019年10月25日签订的解除协议为三层分不同时间进行交付，二层和三层均已按约定交付给田桂臣。假设一层真的是因为上诉人的原因未清退，上诉人也仅应承担一层的“租金”，一审判决上诉人承担三层整体的租金违反了合同约定，无事实依据。三、上诉人仅在2020年3月被上诉人周长兵向上诉人支付的房租35,833.33元范围内向被上诉人田桂臣承担支付租金的义务，其他支付义务与上诉人无关。因上诉人与田桂臣签订的租赁协议，以及上诉人与周长兵签订的租赁协议之间存在的交费周期不一致的情形，因此上诉人在田桂臣提前解除协议时，双方的租金结算周期至协议解除时，即2020年2月29日已结算完毕，而周长兵为半年缴纳一次，自2019年10月1日至2020年3月31日。自2020年4月1日至今，周长兵持续占有与使用田桂臣一楼的房屋，且双方并未签订书面租赁协议，依据《合同法》二百一十五条的规定，应视为不定期租赁，田桂臣应向周长兵主张解除该不定期租赁关系并返还房屋，而非向上诉人主张。综上所述，一审查明事实不清，判决有误，田桂臣原诉的诉讼请求存在与事实不符与适用法律关系错误的情形，望二审法院在依法查明事实的基础上，支持上诉人的请求。二审庭审中，校青创公司放弃第三项上诉理由，另补充，1、涉案房屋属于违章建筑且房屋所有人以及用益物权人均不明确，涉案的租赁合同及其他文书均属于无效的合同，无效的法律文书，上诉人不应向田桂臣支付任何费用，反而田桂臣应当退还已经收取的上诉人的租金以及保证金并赔偿上诉人因此受到的损失，根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条，第三条第一款，本案涉案房屋没有建设手续，也没有不动产权利证书，任何人均无权将此违章建筑对外出租，故上诉人与田桂臣之间签订租赁合同及其他文书均属于无效的法律文件，同时上诉人也不是涉案房屋的实际使用人及受益人，故按照合同法第58条合同无效致法律后果的规定，田桂臣应向上诉人退还租金及保证金，并退还上诉人的损失，而涉案房屋的实际使用人是周长兵，故返还房屋的责任及其他责任均应由周长兵承担；2、涉案房屋的所有权人不明确，田桂臣的主体是否适格无法确定，虽然涉案房屋对外租赁合同的签订人是田桂臣，但是房屋的实际管理人尚德军，仅仅是在签订相关文书的时候才出现，且田桂臣从未向上诉人出示过其对涉案房屋享有对外出租权利的有效文书。田桂臣辩称：田桂臣与校青创公司之间存在租赁合同关系，与其他人不存在租赁合同关系，校青创公司应当交付全部租赁房屋，支付所欠租金。田桂臣与校青创公司于2018年1月30日签订《租赁合同》，校青创公司租赁田桂臣位于新乡市牧野区建设路河师大家属院对面京都美食城三层全部房屋，进行商业使用，租期五年，租金年75万元。由于校青创公司长期拖欠租金，2019年10月25日经田桂臣与校青创公司双方协商签订《房屋租赁合同解除协议》，校青创公司明确承诺2020年4月1日前将房屋交还田桂臣使用，但是至今没有交还房屋，《协议》第五条，约定“乙方将房屋移交甲方之前的所有租金足额补齐”，另外，校青创公司向周长兵发出的2019年10月25日《告知函》一份；2020年5月10日《解除商铺租赁合同通知书》一份；还有2020年5月18日给田桂臣《回复函》一份。都证实校青创公司在履行双方签订的《房屋租赁合同解除协议》，但是，由于其他原因校青创公司至今没有交付房屋，校青创公司应当承担相应的民事责任。田桂臣与校青创公司多次签订协议，校青创公司长期不按照合同履行自己的义务，校青创公司未能按照约定期限付房屋已构成违约，应承担相应责任。综上所诉，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决正确应予以支持。另补充，涉案租赁房屋属于牧野区西牧村集体所有财产，田桂臣与西牧村签订有房屋租赁合同，本案涉案房屋不存在无证、违法、违规财产，上诉人所述不符合事实，上诉人已经实际租赁田桂臣的房屋，现在拖欠租金故意抵赖，另外，与田桂臣双方签订有租赁合同，且由田桂臣对该房屋交付使用，上诉人提到的尚德军我方不认识，与田桂臣无关，我方认为上诉人上诉事实不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。周长兵辩称：我与上诉人的租赁合同合法有效，我一直按约履行合同，并及时缴纳租金。2019年6月30日，我与田桂臣达成协议，田桂臣同意上诉人将房屋租赁给我，并收取了我的定金10,000元，且出具收条，该行为视为对我与上诉人租赁关系的认可，并对该租赁合同约定的租金及周期的承认，作为房屋所有人，田桂臣有权处分该房屋，故田桂臣的该行为有效。田桂臣实际上已经与我形成了实际上的租赁合同，虽然双方没有直接签订租赁合同，但基于上面的行为，田桂臣已经在承认并履行租赁合同的义务，不是上诉人所认为的田桂臣与我视为不定期的租赁关系，对于我房屋租金缴纳至2020年3月31日，我不构成违约，就在上诉人说的解除租赁合同后，我都应上诉人的要求缴纳了后半年的房租至2020年3月31日，由于春节期间遭受到因疫情的不可抗力原因导致不能开门营业，其次由于上诉人不及时缴纳租金给田桂臣，导致田桂臣强行停水停电，造成我不能营业到现在，给我造成了巨大的经济损害，相反恰恰证明上诉人没有履行合同义务，构成根本违约；上诉人主张2019年10月25日与田桂臣解除租赁合同，田桂臣承诺2020年4月1日返还该房屋与事实不符，上诉人主张2019年10月25日已经和田桂臣解除了租赁合同，我不曾知晓，他们双方不曾告知我，反而是在双方主张解除租赁合同后，上诉人还通知我继续缴纳房租，田桂臣也要求我协助通知上诉人缴纳拖欠的房租，我与上诉人及田桂臣之间租赁关系继续存在，上诉人提出起诉前已经按约定把二、三层交付给田桂臣的主张与事实不符，田桂臣也不予认可，事实是春节期间由于疫情爆发，导致所有商铺不能开门营业，二三层商户并没有退出商铺，其经营设备至今还在商铺内，而且，二楼的部分商铺已经起诉至法院且胜诉，上诉人不服一审也上诉至中院，明天开庭，综上，上诉人主张与事实不符，诉讼请求无法律依据，请求驳回上诉，维持原判。田桂臣向一审法院起诉请求：1、要求校青创公司、周长兵共同立即交还房屋（新乡市牧野区建设路河师大家属院对面京都美食城三层全部房屋）；2、要求校青创公司、周长兵共同支付房屋租金250,000元（按原合同计算，即2020年3月至6月）及利息；3、本案诉讼费、保全费由校青创公司承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于新乡市牧野区建设路河师大家属院对面京都美食城，房屋共计三层。2018年1月30日，田桂臣（甲方）与校青创公司（乙方）就涉案房屋签订租赁合同，约定：……三、租赁期限：租赁期限为5年，即2018年3月1日至2023年2月28日止。四、房屋租金标准，支付方式：1．房屋租金每年为：第一年为72万元、第二年为75万元、第三年为75万元、第四年为75万元、第五年为75万元……。校青创公司将案涉房屋的第一层转租给周长兵。2019年10月25日，双方又签订房屋租赁合同解除协议，载明：自甲乙双方就新乡市河师大家属院对面（原京东食府）房屋签订租赁合同以来，乙方多次拖欠迟交房租，破坏了合同的严肃性，违背和破坏了合同，致使合同失去法律效力，甲乙双方协商，终止合同，乙方请求甲方给予一定的时间来解决现有租户的合约问题，经甲方同意，乙方作出如下承诺：1、一楼必须于2020年4月1日前交给甲方使用；2、二楼必须于2020年4月1日前交给甲方使用；3、三楼必须于2020年6月17日前交给甲方使用；4、如果甲方有需要保留部分商户，乙方无条件配合甲方协助商户移交和合同续约事宜；5、乙方将房屋移交给甲方之前的所有租金足额补齐；6、若乙方再次违约，甲方采取强制措施，乙方与商户所签订的租赁协议所产生的一切后果及其他法律纠纷由乙方独立承担与甲方无关。另查明，田桂臣与校青创公司均认可租金已支付至2020年2月29日，涉案房屋至今仍未交付田桂臣。庭审中，经该院询问，田桂臣要求按租赁合同法律关系审理。一审法院认为，根据合同法第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，田桂臣与校青创2019年10月25日已协商解除双方签订的租赁合同，按照解除协议的约定，校青创公司最迟应在2020年6月17日之前将案涉三层房屋交付给田桂臣并补齐交付之前的房租。校青创公司作为承租方，在租赁合同解除后，应当负责把租赁房屋交付给田桂臣，仅仅履行协助义务和告知义务不足以认定已履行交付房屋义务。校青创截止庭审日（2020年8月24日）仍未交付房屋，故田桂臣要求校青创公司交付房屋并支付2020年3月至6月的租赁费250,000元的请求应予支持，其要求利息不予支持。另外，依照合同的相对性原则，田桂臣要求第三人周长兵承担合同责任无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条规定，原审判决：一、河南校青创商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向田桂臣返还新乡市牧野区建设路河师大家属院对面京都美食城共三层房屋；二、河南校青创商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付田桂臣2020年3月至6月共四个月的租赁费250,000元；三、驳回田桂臣对第三人周长兵的诉讼请求；四、驳回田桂臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由河南校青创商业管理有限公司负担。本院二审期间，校青创公司向本院提交了四份证据，证据1、微信聊天截图2张；证据2、民事诉状；证据3、收到条（周长兵在诉校青创公司和田桂臣租赁合同纠纷一案中提供）；证据4、证明（周长兵在诉校青创公司和田桂臣租赁合同纠纷一案中提供）。2、3、4号证据一审结束后才产生，1号证据上诉人一审时没有及时提交给我。证明目的：1、涉案房屋实际所有权人不明确，田桂臣是否为本案适格主体无法确定，一审就本案基本事实未查清；2、周长兵（夏雪儿经营者）是田桂臣要保留的商户，因二者就部分租赁事项未形成合意而导致本案的诉讼，上诉人无违约行为；3、周长兵（夏雪儿经营者）与田桂臣恶意串通意欲形成直接租赁关系，故意设局将上诉人剔除，上诉人才是本案的实际“受害人”，保留向二位被上诉人追偿损失的权利。田桂臣向本院提交房屋租赁补充协议一份，证明上诉人在2020年4月1日没有交付房屋，还于2020年4月22日要求将一、二楼的物品全归上诉人所有，造成的一切法律后果，他们自愿承担。田桂臣认为上诉人提交的微信截图两份，该证据一审已经提交，不予质证。证据2是周长兵已经起诉，现仍在审理；证据3收到条，上诉人拖欠租金，实际使用人余万福所缴纳10,000元保证金，保证上诉人能够按时缴纳租金，与其他人无任何租赁关系，证据3及证据4，一审时周长兵已经作为证据出示，我们当庭经质证，对这些证据均不予认可。周长兵对校青创公司的四份证据没有异议，收到条上面的钱不是保证金。校青创公司认为田桂臣提交的补充协议不属于新证据，根据举证规则的规定，田桂臣已经放弃了对该证据的举证权利，不能再作为证据出示，从该证据的实际形成情况来说，该证据是田桂臣自行打印形成并强迫上诉人盖章，上诉人对一、二楼的物品均无所有权，是无权处分的，故该证据是无效文书。周长兵对田桂臣提交的证据不予质证。校青创公司称关于证据1一审已经提交，我方不再作为证据提交，证据3/4，若一审周长兵已经提供我方不再作为证据提交，现对该两份证据重新发表质证意见，意见同证据目录一致。从我方提交的证据及田桂臣、周长兵庭审的陈述，可以知道，田桂臣、周长兵在2020年6月就已经达成了直接租赁的共识，二人设局将上诉人从租赁关系中剔除，上诉人在不知情的情况下还帮助田桂臣、周长兵达成新的租赁关系，田桂臣、周长兵未达成新的书面的租赁合同与上诉人无关，上诉人不应向田桂臣及周长兵承担任何责任。田桂臣称房屋租赁补充协议，没有田桂臣本人签字，是上诉人自行打印并加盖公章，然后，给田桂臣送过去的，上诉人收周长兵的租赁费收到2020年3月31日，田桂臣在此期间没有与其他人产生另外的租赁关系，上诉人未按期交付房屋，应当承担一切责任。本院认为，校青创公司提交的证据1、3、4不再作为证据提交，本院不予置评。证据2与本案没有关联性，不予采信。田桂臣提交的证据不属于二审新证据，不予采纳。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为：关于一审法院判决上诉人返还房屋是否正确的问题。当事人协商一致，可以解除合同。根据上诉人与田桂臣2019年10月25日签订的房屋租赁合同解除协议第1、2、3项约定，上诉人最迟需在2020年6月17日前将案涉三层房屋交付给田桂臣，而上诉人并未交付案涉房屋给田桂臣，一审法院判决上诉人返还房屋符合双方约定，本院予以确认。上诉人上诉称已将二、三层交付给田桂臣，田桂臣不予认可，且上诉人也未提交交付手续等证据予以证明上述主张，该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于一审法院判决上诉人支付田桂臣2020年3月至6月租赁费是否正确的问题。根据上诉人与田桂臣签订的房屋租赁合同解除协议第5项约定，上诉人需要补齐将房屋移交田桂臣之前的所有租金，上诉人截止二审庭审仍未交付房屋，一审法院判决支持田桂臣主张的2020年3月至6月租赁费符合双方约定，本院予以确认。上诉人上诉所称只应交纳一层的租金，其余两层不应交纳租金，本院经审查没有事实依据，不予支持。关于上诉人二审庭审中所称案涉房屋属于违章建筑问题，因上诉人未提交证据予以证明，本院不予认定，关于上诉人所称田桂臣不是本案适格原告问题，首先，上诉人在一审期间并未对原告主体提出异议，其次，与上诉人签订租赁合同与解除协议的合同相对方是田桂臣，双方形成租赁合同关系，田桂臣是本案的适格原告，上诉人的该项理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由河南校青创商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  郭中伟审判员  刘 辉二〇二〇年十月二十九日书记员  姜雪云