河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4297号上诉人（原审原告）：信阳报晓物业管理有限公司。住所地：信阳市报晓新村**楼**。法定代表人：吴精华，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘贵恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：何畏，该公司员工。被上诉人（原审被告）：周涛，男，汉族，1991年1月4日生，住信阳市浉河区。上诉人信阳报晓物业管理有限公司因与被上诉人周涛物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳报晓物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘贵恒、何畏到庭参加了诉讼。被上诉人周涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳报晓物业管理有限公司上诉请求：撤销原判，判令被上诉人周涛支付拖欠的物业费907.2元、水费528.9元、电费771.8元、水电公摊费72元，按照中国人民银行同期贷款利息三倍赔偿上诉人的经济损失，并由被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、信阳市浉河区人民法院对物业费在原收费基础上酌情扣减是错误的。1.被上诉人在一审中提供的小区照片虽然是真实的，但是其拍摄时间是在清洁工作人员清扫前。2.公共设施维护与管理。被上诉人提供的楼道门破旧照片是真实的。但是物业条例明文规定,公共设备、设施的维修,有维修基金的用维修基金，没有维修基金的由物业协调相关业主公摊，收齐了就维修。小区没安监控之前，物业协调过楼道门的维修，物业协调分摊，工作很难做。2017年物业在小区安装了几十个高清监控摄像头,全方位无盲区后，物业没收到业主要求维护楼道门的请求。上诉人现在出示公共设备设施维护和管理的照片，证实物业对公共设备、设施进行了维修、维护。3.关于楼道小广告问题。成功花园是全开放小区,出入小区道路四通八达，小广告张贴者无孔不入,趁无人之机四处张贴。我们发现楼道的小广告后,及时清理，但前面清理完,后面又张贴上，物业没有执法权,只能是前面张贴、后面清理的局面。二、关于水费。信阳市居民水费3.3元/吨,物业收水费3.55元/吨。成功花园是老旧小区,原是北塘坡，，地质条件很复杂施工和管道质量很差，住户水表是最早的机械表，年久失修,除跑、冒、滴、漏外,每年地下主管道断裂数次，水费月月亏损严重，于2011年5月物业公示告知业主每吨水增加0.25元后,业主无异议。全小区95%的业主都是按3.55元/吨交的,符合物业条例50%以上的业主认同,是合法的。三、关于公摊费。虽然前期物业合同没有约定，但根据物业条例，公摊费由物业根据小区公用水、电情况，物业提出分摊标准，争得广大业主认可收取。成功花园公摊费2018年3月以前,98%的业主都认可交纳，因2018年3月物业费由0.3元/㎡提高到0.45元/㎡，虽然少数业主鼓动不交费,但80%以上的业主都认同交纳了物业费、水电费和公摊费，被上诉人2018年3月前也交纳了公摊费。周涛未予答辩。信阳报晓物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付拖欠的物业费907.2元，水费528.9元，电费771.8元，公摊费72元及按照银行利息三倍支付原告损失，拖欠水电费滞纳金及本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告信阳报晓物业管理有限公司与案外人建设单位河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》，双方约定由原告信阳报晓物业管理有限公司入驻信阳市浉河区成功花园小区提供物业管理服务。《前期物业管理协议书》第六条第二项明确约定：“物业费：报晓新村由0.35元/㎡提高到0.5元/㎡；成功花园由0.30元/㎡提高到0.45元/㎡。两个小区的门面房、经营房由0.5元/㎡提高到0.75元/㎡。按物业条例第四十八条，应提前向业主公示，占面积50％以上和业主50％以上认可”。被告周涛作为小区业主，从2018年3月至2020年2月拖欠物业管理费共计907.2元，拖欠的水费共计149吨、拖欠的电费共计1354度。根据公布的信阳市水电居民收费标准，居民生活用水第一阶梯的收费标准为3.3元/吨，电费的收费收费标准为表压器315千瓦伏的第一阶梯收费0.57元/度。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与案外人建设单位河南信房集团置业有限公司签订《前期物业管理协议书》系双方真实意义表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。因被告拖欠水电费用，且原告已经代为其支付了拖欠的水电费用，故原告诉请要求被告支付拖欠的水电费的诉讼请求，该院予以支持。被告应当支付原告的水费为：491.7元（3.3元/吨×149吨），电费为：771.78元（0.57元/度×1354度）。根据庭审过程中小区业主提供的关于小区卫生、公共设施维护及管理的照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平及民法通则中公平原则的考虑，该院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%，被告应缴纳原告诉请物业费725.76元（907.2元×80%）。原告诉请要求被告支付拖欠的利息、滞纳金及公摊费的诉讼请求，因未提供相应的证据支持其诉求，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，第十条之规定，判决：一、被告周涛于本判决生效后十日内向原告信阳报晓物业管理有限公司支付物业管理费725.76元、水费491.7元、电费771.78元；二、驳回原告信阳报晓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告周涛负担。二审中，上诉人当庭提交了两组证据，第一组是10张小区照片，证明小区不存在脏乱差、共同设施我们及时维修、小广告也及时清理，我们的服务质量是合格的；第二组是一份告知书和被上诉人周涛前期交费凭证，证明水费价格应当按照3.55元/吨收取，公摊费72元被上诉人也应当支付。被上诉人未予质证。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于一审酌情扣减20%的物业费是否正确的问题，根据一审中被上诉人提交的照片可以看出，上诉人在管理和服务中确实存在一定瑕疵，虽然被上诉人二审提供的照片证明其进行了垃圾清运、铲除小广告等行为，但是不可否认小区确实存在前期管理不完善的地方，一审酌情扣减20%的物业费并无不当。对于水费的收取标准问题，根据上诉人提交的被上诉人周涛2018年3月至2018年12月的水电费交费收据显示，在2018年4月之前周涛的水费是按照3.25元/吨收取的，在2018年4月之后是按照3.55元/吨收取的，故上诉人主张按照3.55元/吨的标准收取水费有事实依据，本院予以支持。对于上诉人诉请要求被上诉人支付其经济损失及公摊费的诉讼请求，上诉人没有相应证据证明，本院不予支持。被上诉人周涛未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。故，被上诉人应当支付上诉人物业费725.76元（907.2元×80%），水费528.9元（3.55元/吨×149吨），电费771.78元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4235号民事判决第二项；二、变更河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4235号民事判决第一项为“被告周涛于本判决生效后十日内向原告信阳报晓物业管理有限公司支付物业管理费725.76元、水费528.9元、电费771.78元”。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费50元，由被上诉人周涛负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  吴孔玉审判员  吴 斌二〇二〇年十月二十七日法官助理张徐书记员陈紫薇