广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终930号 上诉人（原审原告）：张剑，男，1980年12月28日出生，汉族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西防城港德城实业集团有限公司。住所：广西防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****。统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所律师。 上诉人张剑、广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称德城公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张剑上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张剑的诉讼请求；2．本案诉讼费用由德城公司承担。事实和理由：一、案涉商品房交付时间应当以交房通知书确认时间为准，并以此为起点计算办证期限，而不应当以后续签订的《住宅房屋交接确认书》所载时间计算。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人未及时领受房屋时的交付认定及其后果，双方没有任何补充协议对此约定进行更改，仍应按该规定确认交付时间。虽然双方签订了《住宅房屋交接确认书》，但该交接确认书仅仅是张剑对于领受房屋所应当履行的手续，没有构成对房屋交付时间约定的实质性更改。其次，基于房屋交付属于双方行为，如一旦认定房屋交付时间以《住宅房屋交接确认书》所载时间为准，则亦应确认《住宅房屋交接确认书》关于房屋交付时间的改变属于双方共同承诺变更，即德城公司亦是认可其交付房产的时间为《住宅房屋交接确认书》所载时间，不应当仅属于张剑的单方认定。否则，在房屋交付时间认定上则存在双重认定，不符合交房时间有且只有唯一时间点的日常逻辑评判标准。在交付物有且只有一套的情况下，既然对于德城公司而言，交房通知书所确认时间已构成房产交付完成，就不可能再会发生二次交付、重新交付。如此，既然《住宅房屋交接确认书》已构成房屋交付时间的更改，那么德城公司必然存在逾期交房的行为，买受人的物业管理费亦应当在房屋交付后再为履行给付起点。二、德城公司负有将办理权属登记所需资料提交至产权登记机关并办理案涉商品房的不动产权属证书的义务。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。三、违约金利率调整过低，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，且违约金应计算至办证之日止。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（二）项以及第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案利率应按6.175%计算。即便认为过高，防城港市辖区范围内法院对于未约定逾期办证违约金的利息计算绝大部分也按日万分之一（年化率3.65%）计算；现调整至1.5%过低，应予以上调。关于违约金的计算，一审判决仅支持到判决下发之日。但德城公司持续拖延履行，则张剑不可避免地提起二次、三次……诉讼以维护其基本合同权益，必然增加当事人诉讼成本，亦添司法负担，为避免当事人诉累以及结合案件整体履行情况，以及进一步规范德城公司的房地产开发行为、督促其履行办证义务，应予改判至办证之日止。 德城公司辩称，应该按照住宅房屋交接确认书确定的时间来认定交付日期，并以此为起算点计算提交办证资料的期限。业主张剑未能证明其存在实际损失，一审法院判决按照年利率1.5%计算违约金过高，应该按照银行同期活期存款利率计算违约金。 德城公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判逾期办证违约金以已付房款为基数，按照银行同期活期存款利率，自逾期之日计至判决落款之日止；2．本案的本案诉讼费用由张剑承担。事实与理由：一、双方对合同条款的内容有不同理解，德城公司认为合同已约定违约金计算方式，按银行同期活期存款利率计算。《商品房买卖合同》第十五条下有3款情形，分别是买受人退房、买受人不退房及第3款。买受人退房和买受人不退房本已包含全部可能发生的情形，单列第3款是对逾期办证情况下的概括性统一约定，即退房则退已付款及银行同期活期存款利息，不退房则违约金按银行同期活期存款利息。张剑认为合同没有约定违约金是错误的，双方对合同条款内容有不同理解。参照《合同法》113条的规定，即使德城公司履行合同义务不符合约定，赔偿损失也不应超过订立合同时能预见到的因违反合同可能造成的损失。德城公司能预见到的可能造成的损失，即是《商品房买卖合同》第十五条中的银行同期活期存款利息。故德城公司支付违约金不超过银行同期活期存款利息。二、一审法院调整违约金应先查清张剑的实际损失，张剑没有损失，调整违约金为年利率1.5%过高。一审中德城公司已详细阐述德城公司可以配合业主办理合同更名，未办证不影响房屋流转等实际情况，论述张剑不存在实际的损失，而张剑亦未举证其有实际损失进行反驳，可见逾期办证确实没有给张剑造成实际损失。即使一审法院认为张剑存在损失，如前所述参照《合同法》第113条，损失也不应超过银行同期活期存款利息。三、本案并非德城公司的过错导致无法办证。逾期办证是业主违规搭建影响规划验收、小区土地涉及跨宗地问题尚未解决等多方原因造成的，不是德城公司单方原因。德城公司已向张剑交付了房屋，履行了主要的合同义务，张剑没有实际的损失，反而享受了防城港市房价飞涨的红利（如张剑需要对外转让房屋，德城公司同意配合办理合同更名），故违约金按银行同期活期存款利率计违约金也是合理的，一审法院调整违约金按已付房款的年利率1.5%计算明显过高。四、德城新世界小区作为防城港市规模较大的住宅小区，有超过一千户的业主。受新冠疫情影响德城公司经营出现困难，资金严重短缺，过高的违约金将引发后续大量业主集体诉讼，对德城公司来说更是雪上加霜。 张剑辩称，德城公司已于2015年6月15日交付了房屋钥匙，开发商在检查交房手续时发现了张剑漏签《住宅房屋交接确认书》，故于2016年1月14日要求张剑补签该份文件以及物业弥补协议。交接确认书仅仅是张剑对于领受房屋所应当履行的手续，没有构成对房屋交付时间约定的实质性更改。物业弥补协议与交房通知已明确载明收房日期为2015年6月15日。如果认为交房时间与办证时间属于相互连接不可中断的行为履行义务，案涉房屋交房通知书已经免除了因张剑未及时领受而开发商应当承担的逾期交房义务，则不应当再顺延逾期办证时间；不然，交房时间与办证时间之间将存在为期不短的空缺，在此空缺内，开发商无任何行为义务约束。根据法定逾期办证利率应按6.175%计算。即便认为过高，防城港市辖区范围内法院对于未约定逾期办证违约金的利息计算绝大部分也按日万分之一（年化率3.65%计算）；现调整至1.5%过低，应予以上调。违约金计算截止时间，现在开发商不能马上履行办证义务，如果只判决至判决下发之日，一旦开发商延期履行办证义务，则增加当事人诉累。张剑认为未督促开发商办证以及避免当事人累诉的情况，应当改判至办证之日至。 张剑向一审法院起诉请求：1．德城公司为张剑购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；2．德城公司向张剑支付逾期办证违约金56,194元（违约金的计算方式：以307,557元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年12月20日起计至2019年11月30日为56,194元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；3．本案诉讼费用由德城公司承担。 一审法院查明事实：2013年5月7日，张剑作为买受人与德城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：DC13092061），约定张剑购买由德城公司开发的位于防城港市行政中心区，面积为104.54平方米，总价款为307,557元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付张剑使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2013年5月7日、8月11日、2016年1月4日，德城公司向张剑出具三张《收据》，确认收到张剑购房款107,557元、10万元、10万元，共计307,557元。2019年12月13日，张剑向一审法院提起诉讼。 另查明，2016年1月14日，张剑与德城公司签订《住宅房屋交接确认书》，确认德城公司于2016年1月14日向张剑交付案涉商品房。 再查明，德城公司至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 一审法院认为，张剑、德城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。德城公司确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，现张剑已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2016年1月14日交房，故德城公司应于2017年7月13日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。现德城公司未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致张剑未能在规定期限内取得《不动产权证书》，德城公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于张剑请求德城公司为张剑办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，德城公司确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，一审法院不予处理。且又因德城公司尚未办理房产证初始登记，其为张剑办理不动产权证的履行条件尚未成就，故对张剑的该项诉讼请求，不予支持。张剑可待履行条件成就后再行主张。 关于张剑请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，德城公司应于2017年7月13日前协助张剑办理不动产权证，故张剑诉请逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的问题。双方在合同中并未对逾期办证违约金作出具体约定，结合张剑的实际损失情况，一审法院酌情将逾期违约金调整至以已付房款为基数，按照年利率1.5%，从德城公司逾期之日起即从2017年7月14日起计至判决落款之日止为13,435.61元（307,557元×1.5%÷365天×1063天）。此后的逾期办证违约金，张剑可视德城公司履行的具体情况，另行主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、德城公司在判决生效之日起十日内向张剑支付逾期办证违约金13,435.61元；二、驳回张剑的其他诉讼请求。案件受理费1,304.85元，减半收取计652.43元（张剑已预交），由张剑负担496.44元，德城公司负担155.99元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明事实予以确认。 另查明，张剑与德城公司于2016年1月14日签订《关于德城新世界逾期交房—物业弥补协议书》，《商品房买卖合同》约定甲方（德城公司）在2014年12月30日前交付房屋，但实际交付为2015年6月15日。双方达成如下协议：一、甲方减免乙方（张剑）12个月（2015年9月1日至2016年8月31日的物业费作为弥补甲方逾期交房应付的违约金。即乙方应交首期12个月的物业费由甲方代交，甲方无须支付逾期交房的违约金给乙方……。 本院认为，张剑与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。关于本案交房时间应如何确定的问题，张剑主张应以交房通知书确认的时间为房屋交付时间，德城公司则主张交房时间为《住宅房屋交接确认书》所载日期，即2018年12月28日。本院认为，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示涉案合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。双方虽签订了《关于德城新世界逾期交房—物业弥补协议书》，载明实际交付时间为2015年9月1日，但目前并无证据证明张剑已于该日办理交房手续，亦无证据证明涉案房屋已于当时达到交房且德城公司已向张剑出示约定的交房证明文件。而双方签订的《住宅房屋交接确认书》中，张剑确认自2016年1月14日起，涉案房屋由德城公司交付给张剑，同时亦确认房屋达到交付条件及收到了交房所需的《房屋使用说明书》与《住宅质量保证书》，以上交接行为完全符合合同关于房屋交付的约定，亦是双方真实意思表示，故一审判决认定德城公司于2016年1月14日将涉案商品房交付给张剑，并无不当。张剑主张应以交房通知书确认的时间为房屋交付时间，与事实不符，本院不予采信。因合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，本案房屋于2016年1月14日交房，故德城公司最迟应于2017年7月13日履行以上义务，但至本案二审审理期间，德城公司仍未将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，已构成违约，德城公司仍应承担以上合同义务，但因德城公司尚未办理房屋权属初始登记，其为张剑办理不动产权证的履行条件尚未成就，故一审法院对张剑的该项诉讼请求暂不予支持，并无不当，本院予以确认，张剑可待履行条件成就后再行主张。 德城公司逾期未协助张剑办理房屋所有权属证书，已构成违约，张剑主张合同未约定违约金，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即6.175%计算违约金。德城公司主张合同已约定违约金计算方式，即按银行同期活期存款利率计算，且张剑没有实际损失，一审判决调整为年利率1.5%，没有依据。本院认为，合同第十五条关于产权登记虽约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，但第3项约定的是出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年情形下导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人选择退房时出卖人的违约责任，故双方当事人并未约定因出卖人原因致使买受人无法按约取得所有权证书且买受人未解除合同的违约责任承担方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，本案即便合同未作明确约定，出卖人也仍须依照上述规定向买受人支付逾期办证违约金。综合本案逾期办证天数、德城公司的过错程度、涉案房屋办证时间尚未确定及张剑的诉请等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，一审判决将本案违约金酌情确定为13,435.61元，即以张剑实际缴纳房款307,557元为基数，按年利率1.5%的标准，从2017年7月14日计至一审判决落款之日，即2020年6月10日，尚属合理，本院予以确认。此后的违约金，张剑可视德城公司履行协助办证义务的具体情况，另行主张。 综上所述，张剑、德城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,304.85元（上诉人张剑、广西防城港德城实业集团有限公司均分别预交1,304.85元），由上诉人张剑负担652.43元，上诉人广西防城港德城实业集团有限公司负担652.43元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪