北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9135号上诉人（原审被告）：北京盛全房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区幸福家园**楼**。法定代表人：张燕。委托诉讼代理人：刘祥阳，男，1984年6月22日出生，汉族，该公司职员，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：童心同梦（北京）文化传媒有限公司，住，住所地北京市通州区/div>法定代表人：宋建明，董事长。委托诉讼代理人：周雨杨，北京乾成律师事务所律师。上诉人北京盛全房地产经纪有限公司（以下简称盛全公司）因与被上诉人童心同梦（北京）文化传媒有限公司（以下简称童心同梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2020)京0101民初9273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛全公司上诉请求：1、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9273号民事判决书，依法改判驳回童心同梦公司的全部诉讼请求；2、二审案件受理费由童心同梦公司承担。事实与理由：一、童心同梦公司租赁房屋并非是商业经营需要，而是作为办公场所。根据盛全公司与童心同梦公司于2020年1月15日签署的《北京市房屋租赁合同》第二条“房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：办公。”之约定，案涉租赁房屋用途为办公，而非童心同梦公司所称的商业经营，一审法院对该事实认定错误。二、童心同梦公司没有提供任何证据证明案涉房屋因疫情影响不能作为办公用途使用，童心同梦公司的合同目的不受影响。只要遵守北京市相关疫情防控的政策要求和采取必要的防护措施，案涉房屋在疫情爆发期间仍可自由出入，整个小区并未出现被政府防疫部门要求封闭或关停的情形，童心同梦公司将房屋作为办公用途的合同目的仍可完全实现。三、童心同梦公司以疫情影响发函单方解除合同，不构成解除合同的效力，单方解除行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。如前所述，童心同梦公司的合同目的并不会受疫情影响不能实现，故其单方发函解除合同并不符合合同解除的条件，其单方解除行为不产生解除合同的效力。正如一审法院判决书第3页本院认为：“原告向被告发出《律师函》，并不符合单方解除的条件，不能产生合同解除的后果”，童心同梦公司单方发函解除合同的行为，已表明童心同梦公司不愿继续履行合同，这对盛全公司而言已构成违约，直接导致盛全公司出租涉案房屋获得租金的合同目的无法实现，故童心同梦公司应依合同约定向盛全公司承担违约责任。四、根据合同关于押金的退还原则，一审法院判令盛全公司全额退还押金于法无据。根据合同第十条“违约责任（五）租赁期内，乙方需提前退租的，应按合同付款日期提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。”之规定，童心同梦公司应向盛全公司支付两个月的租金作为违约金即35000元。合同第四条（四）押金条款约定，“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担违约赔偿责任外，剩余部分应在3个工作日如数返还乙方。”，故本案中押金尚不足以抵扣违约金，一审法院判令盛全公司退还房屋押金于法无据。五、本案合同解除应依盛全公司同意解除的意思表示时间为准，即2020年5月6日租赁合同正式解除。双方的租金应该实际结算至该时间。被上诉人交付的租金截止到2020年5月14日，故盛全公司应退还的租金也应是8天的租金，而非一审法院酌情认定的一个月租金。综上所述，疫情对租赁合同的影响并不必然导致合同目的不能实现，应当客观结合当地疫情防控政策对租赁合同的影响，公平合理保护双方的权益，审慎使用解除合同的手段，依法维护守约方的合法权益。童心同梦公司辩称：不同意盛全公司的上诉请求。一、盛全公司的上诉事实与理由第一点表述为一审法院对办公的用途错误的认为商业经营，一审判决第二页下方一审法院事实认定该房屋用途为办公，盛全公司上诉请求第一点是对一审判决的误解，不能成立。二、盛全公司认为涉案房屋合同目的可以实现，但在一审庭审过程中已经明确，童心同梦公司自房屋租赁之日起直至解除之日止，一天也没有使用涉案房屋。且疫情期间涉案房屋在属地物业的管理下，不允许进行任何的修缮或搬家的行为，童心同梦公司也支付了不能使用房屋时间的租金，故一审法院酌情判令上诉人退还部分租金于法有据。三、盛全公司认为童心同梦公司单方解除合同无效，然而一审判决已明确盛全公司于2020年5月6日同意解除租赁合同，因此合同解除并非以童心同梦公司的通知为准。四、盛全公司认为童心同梦公司违约应当承担违约责任，然而无论是依据法律规定还是司法实践以及全国相关实际情况，新冠疫情期间导致合同解除的双方不存在违约行为，一审法院依据涉案合同双方的履行情况，涉案房屋的实际使用情况，双方的损失情况等因素综合判定了一审判决结果。五、盛全公司第五点事实与理由恰恰证明了本案诉争合同系盛全公司与童心同梦公司于2020年5月6日在双方同意的情况下解除，并非是童心同梦公司单方通知，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回盛全公司的上诉请求。童心同梦公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认童心同梦公司与盛全公司签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；2.请求判令盛全公司返还童心同梦公司已付租金52500元及押金17500元；3.诉讼费由盛全公司承担。一审法院认定事实：2020年1月15日，盛全公司与童心同梦公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定盛全公司将位于北京市东城区广渠家园4号楼1201室租予童心同梦公司，租赁用途为办公。租赁期限自2020年2月15日至2023年2月14日，共计36个月。房屋租金为每月人民币17500元。需提前15天自行到盛全公司交纳或转到银行卡。押金为一个月房租17500元。有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。合同签订后，童心同梦公司如约向盛全公司支付2020年2月15日至5月14日的房屋租金52500元、押金17500元，盛全公司于2020年1月15日将房屋交予童心同梦公司。2020年4月15日，童心同梦公司以北京市发生新冠肺炎疫情，致使订立租赁合同的目的不能实现为由，向盛全公司发送《律师函》要求即日解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》合同，盛全公司在收到律师函三日内退还剩余一个月房租及押金。童心同梦公司与盛全公司曾协商解决此纠纷，但未果。2020年5月6日，盛全公司同意解除双方之间的房屋租赁合同，并收回了租赁房屋的钥匙。一审法院认为，根据所查明的事实，童心同梦公司与盛全公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，童心同梦公司与盛全公司协商解除双方之间的房屋租赁合同无果。童心同梦公司于2020年4月15日向盛全公司发出《律师函》，要求即日解除双方签订的房屋租赁合同。盛全公司于2020年5月6日同意解除房屋租赁合同，并于当日将租赁房屋的钥匙收回。童心同梦公司向盛全公司发出《律师函》，并不符合单方解除的条件，不能产生合同解除的后果，应将盛全公司表示同意解除合同的时间认定为合同解除之日。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到合同履行期间发生了新冠疫情，致使双方解除合同，双方均不存在违约行为，故童心同梦公司支付的押金盛全公司应予退还。现童心同梦公司要求盛全公司退还已交纳的房租，一审法院在考虑新冠疫情造成的影响等因素后酌定盛全公司退还童心同梦公司租金17500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、确认童心同梦（北京）文化传媒有限公司与北京盛全房地产经纪有限公司在2020年1月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、北京盛全房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还童心同梦（北京）文化传媒有限公司房屋租金17500元、押金17500元；三、驳回童心同梦（北京）文化传媒有限公司的其他诉讼请求。双方当事人在二审期间均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，童心同梦公司与盛全公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均认可2020年5月6日《北京市房屋租赁合同》已解除，故一审法院判决《北京市房屋租赁合同》于2020年5月6日解除并无不当。因在合同履行期间发生新冠肺炎疫情，致使合同无法履行，故一审法院在综合考虑新冠疫情造成的影响等因素后，认定就合同解除双方均不存在违约行为，并判决盛全公司退还童心同梦公司支付的押金，酌定退还17500元租金并无不当。盛全公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由北京盛全房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁