重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19987号 原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。 法定代表人：夏绍飞，董事长。 委托诉讼代理人：谭永梅，女，1973年10月29日出生，汉族，住重庆市渝**，系公司员工。 委托诉讼代理人：李梦秋，女，1993年5月28日出生，汉族，住重庆市北碚区，系公司员工。 被告：江苏，女，1974年8月6日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王天国，男，1974年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区，系江苏配偶。 原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业）与被告江苏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告金科物业的委托诉讼代理人李梦秋，被告江苏及其委托诉讼代理人王天国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金科物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费1436.4元、违约金517.1元、水电分摊90元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是XX小区XX号房屋的业主，2014年7月被告接收使用案涉房屋。原告自2015年8月1日至今一直为青麓雅园提供物业服务，被告2018年10月至2019年6月共欠物管费1436.4元、违约金517.1元、水电分摊90元。原告为收回欠款起诉来院。 被告江苏答辩称，并非无故拖欠物业付服务费，因楼上居民扔垃圾到楼下，被告才在生活阳台房外安装了长二米五的遮雨棚，2019年2月26日因安装与楼上邻居发生争吵，有人报警。其后，被告发现已经安装了一年左右的雨棚部分被拆除，生活阳台栏杆外的防盗网式花架也被拆除，原告负责人承认是物业拆的雨棚，并称是“依法强拆”，被告告知其在遮雨棚之事解决前暂停缴纳物业服务费。原告拆除雨棚给被告造成财产损失，带来了严重的不安全感。物业服务合同到期后，按照合同约定收取服务费无依据，被告还要求行使知情权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《XX小区物业服务合同》《重庆市渝北区房屋管理局关于XX小区继续提供物业服务的回复》《物业服务证明》、资质证书、准予变更登记通知书、物业服务合同备案证明、《重庆市建筑消防设施月检测试报告》《清洁服务承包合同》、XX小区项目回访记录表、值班记录本、录音等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对律师函及邮寄凭证，被告称并未收悉，仅是收到了短信通知缴费，律师函和邮寄凭证上加盖了邮戳，收件人电话系被告电话，结合被告称收到过原告催缴费用的短信，本院依法采信上述证据； 2.对整改通知书复印件，无原件核实，本院不予采信； 3.对重庆市渝北区双凤桥街道溜马山社区出具的《关于XX小区XX违章拆除的情况说明》，其上加盖了重庆市渝北区双凤桥街道XX社区的印章，故对该证据予以采信； 4.对原告出具的情况说明及照片，是由原告自行编写，不属于证据范畴，本院不予采信。 经审理查明：被告系位于重庆市渝北区双凤桥街道XX小区XX号房屋的业主，建筑面积99.75平方米。 2015年7月30日，以青麓雅园业主大会为甲方，原告为乙方签订《XX小区物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对XX小区项目物业实行物业管理。物业管理服务费用：住宅第一年1.2元/平方米/月、第二年1.5元/平方米/月、第三年1.6元/平方米/月；业主或使用人应在每月25号前履行当月物业服务费交纳义务，逾期乙方将按日加收应缴纳费用千分之三的违约金。本合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日。合同还对其他内容进行了约定。 2018年7月27日，重庆市渝北区房屋管理局出具《关于XX小区继续提供物业服务的回复》，回复上载明：按照《重庆市物业管理条例》第五十四条：“物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”。根据《重庆市物业管理条例》的规定，在业主大会没有做出选聘或续聘前，请金科物业继续按照原《XX小区物业服务合同》服务标准继续为业主提供服务。2018年11月13日渝北区双凤桥街道XX社区居民委员会出具《物业服务证明》，明确了XX小区自2015年8月1日由金科物业管理，合同时间为2015年8月1日至2018年7月31日，合同到期，因小区至今无业委会，也未续签服务合同，由金科物业继续对XX小区提供物业服务。2016年8月26日，渝北区房管局出具物业服务合同备案证明，确认金科物业为XX小区提供物业服务。 2019年2月，被告安装的雨棚被强制拆除，2019年2月28日，被告代理人找到原告工作人员理论。2019年4月3日，重庆市渝北区双凤桥街道XX社区出具《关于青麓雅园10-1-202违章拆除的情况说明》，载明：关于XX小区项目10-1-202业主家的遮雨棚、防盗网拆除，此事处理全过程是社区、派出所主导参与的……2019年2月26日派出所杜警官、社区吴伦勇及网格长、网格员到现场与业主沟通，业主很不情愿的同意了拆除雨棚、围栏及一些安全隐患箱子，业主立即称有事便离开了现场，社区、派出所在现场看后担心业主不拆除，便要求物业安排工作人员配合社区进行对违章雨棚、不锈钢围栏立即进行拆除处理。 2019年4月29日，上海段和段（重庆）律师事务所接受原告的委托，针对拖欠物管费等费用一事，向被告发送律师函交涉并催收，催促被告缴纳2018年10月至2019年4月期间物管费1117.2元、公共能源分摊费70元、滞纳金301.64元。 审理中，被告陈述，原告强拆其雨棚，且物业服务人员配置不到位，保安只在门口不巡逻，任何人无门禁卡都可以进入小区，存在安全隐患。原告陈述，原告仅是接到派出所、社区的协调要求，协调拆除。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 本案中，原告与XX小区业主大会签订的《XX小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对XX小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照物业服务合同向金科物业支付物业服务等费用。原告主张被告欠付2018年10月至2019年6月的物管费1.6元/平方米/月×99.75平方米×9个月=1436.4元。但是，原告无证据证明向被告书面催收过2019年5月至2019年6月期间的物业服务费和公摊费，对该部分的诉讼请求应予裁定驳回起诉。故被告应缴纳2018年10月至2019年4月期间的物业服务费1117.2元。 对于公摊水电费，原告未提供任何明细、单据等予以佐证，故原告请求被告支付公摊水电费无事实和法律依据，本院不予支持。 被告辩称原告提供的物业服务不到位，经本案审查并结合另案证据，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但这尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。被告提出的强拆一事，原告仅为配合强拆方，被告以此为由拒交物业费无事实和法律依据，本院不予采信。被告未就知情权等提出反诉，在本案中不予处理。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江苏在本判决生效之日起三日内支付原告金科物业服务集团有限公司2018年10月至2019年4月期间的物业服务费1117.2元； 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告金科物业服务集团有限公司负担11元、被告江苏负担负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇二〇年十月二十日 书记员  陈 实