新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初514号 原告：石河子大厦，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西北路**。 法定代表人：陈新德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张毅，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：李兵，男，1975年12月14日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。 被告：仇继胜，男，1970年12月26日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市。 原告石河子大厦与被告李兵、仇继胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石河子大厦的委托诉讼代理人张毅、张坤、被告李兵到庭参加了诉讼，被告仇继胜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石河子大厦向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、告签订的《房屋租赁合同》，并搬离腾退；2．请求判令被告支付原告租赁费1,730,000元；3．请求判令被告支付原告违约金519,000元；4．请求判令被告支付原告水电费944,819.8元；5．请求判令被告承担本案的保全费5,000元；6．请求判令被告承担本案的诉讼保全担保保险费5,757.8元；7．本案的诉讼费、邮寄费均由被告承担。事实和理由：2015年1月22日，原告石河子大厦与被告李兵、被告仇继胜厦签订《房屋租赁合同》，合同约定原告石河子大厦将乌鲁木齐市西北路1066号石河子大厦主楼4-5层房屋出租给二被告，租金为每年900,000元，租赁期限为2015年1月22日至2022年1月22日止，租金的支付方式为一年一付，每年1月22日支付当年租金，双方还对违约责任等作出约定。合同签订后原告石河子大厦全面履行了义务，但二被告未能按期履行付款义务，原告石河子大厦多次催缴，但二被告置之不理，现为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告李兵辩称，认可原告石河子大厦要求解除合同的诉讼请求，不认可第二项诉讼请求，租金金额是对的，但其只承担其签过字的那张催缴单上的金额，退出经营时其给原告石河子大厦给了一辆车，诉状中没显示，违约金按照合同也是450,000元，而非原告主张的金额，保全费不认可，保单保函认可。 被告仇继胜未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告仇继胜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利。对原告石河子大厦与被告李兵所举证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下： 对原告石河子大厦所举证据： 证据1：房屋产权证书，拟证明案涉标乌鲁木齐市沙依巴克区西北路10号系原告石河子大厦所有，房屋主体适格，所签订合同有效； 证据2：房屋租赁合同一份，拟证明2015年1月22日原告石河子大厦与被告李兵、仇继胜签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年1月22日至2022年1月22日，租金为一年900,000元，每年1月22日前支付当年租金。租赁经营期间所发生的水电暖费用由二被告承担，违约责任为若二被告不能按时足额缴纳租金，应承担全额租赁费50%的违约金； 证据3：催缴通知书三份，拟证明因二被告未能按时足额缴纳租金及水电暖等费用，2018年6月20日、2019年3月11日、2019年6月17日，原告三次向二被告催缴各项费用，二被告对催缴通知书予以签收并确认，截止2020年1月22日，欠缴房租共计2,180,000元，截止2019年6月14日，水电暖等费用共计948,426.13元，本案中原告石河子大厦房屋租金计算至2019年7月22日，共计1,730,000元，水电暖费用计算至2019年6月14日，共计944,819.8元。 证据4：（2019）新0103民初7678号民事调解书一份、半亩方塘足疗欠款汇总清单，拟证明催缴通知书载明二被告租赁的石河子大厦4、5楼，职工食堂，一楼宿舍共计欠款3,280,327.17元，在（2019）新0103民初7678号案件中，对职工食堂的欠款部分已调解结案； 证据5：诉讼保全费发票一张、诉讼财产保全责任保险费专用发票一张，拟证明原告石河子大厦提申请诉前保全，花费保全费5,000元、保险费5,758元。 被告李兵对原告石河子大厦所举证据意见如下：对证据1-3的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4民事调解书不予认可，对半亩方塘足疗欠款汇总清单真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5不予认可。 本院对原告石河子大厦所举上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 对被告李兵所举证据： 证据1：转让协议一份、股东会决议一份、房屋租赁合同补充协议一份，拟证明其已经退出了经营。 原告石河子大厦对被告李兵所举证据意见如下： 对被告李兵所举证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院对被告李兵所举上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定的事实如下：原告石河子大厦（甲方）与被告李兵、仇继胜（乙方）于2015年1月22日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定如下：1．房屋位置：乌鲁木齐市××路房屋；用途：足疗；面积：1100平方米。2．租赁期限：2015年1月22日起至2022年1月22日止。3．租金：每年租金900,000元，水、电、暖、气等各项费用按标准和计量每月向甲方支付；付款方式：一年一付，每年1月22日支付当年租金900,000元，不得赊欠、拖延。4．违约责任：甲乙双方在本合同履行期间不得无故单方解除合同（不可抗力或国家政府政策调控等因素造成合同不能履行的除外），任何一方违反本合同约定而无故单方解除合同，应当承担违约责任，违约金按年租金的50%计算。如乙方不能按本合同第三条1、2款之规定按时足额向甲方缴纳租金时，乙方除应向甲方补足欠缴的租金外，应当承担违约责任，违约金按年租金的50%计算，并且甲方有权解除合同。案涉房屋登记在原告石河子大厦名下。 合同签订后，原、被告双方开始履行合同。 另查明，原告石河子大厦提交的落款日期为2019年6月17日的《催缴通知单》载明：半亩方塘（即本案案涉标的）以前年度欠缴金额为2,213,491.02元，2019年度欠缴租金为900,000元，2019年欠缴水、电费72,734.55元。该通知单经被告仇继胜签字确认，原告石河子大厦称该通知单“以前年度欠缴金额”2,213,491.02元为截止2019年1月1日二被告未支付租金1,280,000元、水电费875,691.58元及已支付57,799.44元。 原告石河子大厦所提交的落款日期为2019年3月20日的《半亩方塘足疗欠款汇总》载明：4-5楼租金为2016年度400,000元、2017年度720,000元、2018年度160,000元、2019年度900,000元；4-5楼费用（水电暖等）为2015年度256033.01、2016年度272,682.11元、2017年度177,427.96元、2018年度169,548.50元、2019年1-2月21,142.25元，被告李兵认可该汇总单的算法，并自认2016年下半年起未再支付房租。 原告石河子大厦在本案中所主张租金计算至2019年7月22日，合计1,730,000元【400,000元（2016年度欠缴租金）＋720,000元（2017年度欠缴租金）＋160,000元（2018年度欠缴租金）+450,000元（2019年1月22日-2019年7月22日欠缴租金）】；水、电费计算至2019年6月14日，合计948,426.13元【256033.01（2015年度欠缴金额）+272,682.11元（2016年度欠缴金额）+177,427.96元（2017年度欠缴金额）+169548.50（2018年度欠缴金额）+72,734.55元（2019年1月1日-2019年6月14日）】，原告石河子大厦在本案中只主张水电费944,819.8元。 再查明，一、2018年5月7日被告李兵（甲方）与被告仇继胜（乙方）签订《股权转让协议》一份，约定甲方向乙方转让甲方持有新疆润德宏业足疗保健服务有限公司40%股权。同日，被告李兵与被告仇继胜签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定:原有李兵、仇继胜，2015年1月与石河子大厦签订的房屋租赁合同，租赁石河子大厦主楼4-5层，开办新疆润德宏业足疗保健服务有限公司，李兵于2018年5月7日将所有股权、债权转让给仇继胜，自2018年5月8日起，李兵不再承担新疆润德宏业足疗保健服务有限公司的所有债权债务及法律责任，此协议经双方同意签字后生效；二、被告李兵曾给原告石河子大厦汽车一辆用以折抵租金，原告石河子大厦称该车辆所折抵租金已在本案所主张租金中予以扣减，被告李兵对此予以认可，但认为扣减的是其个人应付租金；三、原告石河子大厦在本案诉讼过程中花费保全费5,000元，保全担保保险费5,757.8元；四、本院于2020年1月9日向二被告送达本案民事起诉状副本。 本院认为，原告石河子大厦与被告李兵、仇继胜于2015年1月22日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。 关于双方的《房屋租赁合同》是否解除的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方《房屋租赁合同》约定：“如乙方不能按本合同第三条1、2款之规定按时足额向甲方缴纳租金时，乙方除应向甲方补足欠缴的租金外，应当承担违约责任，违约金按全额租赁费的50%计算，并且甲方有权解除合同。”被告李兵、仇继胜未按约向原告石河子大厦支付租金，原告石河子大厦主张依照双方合同约定要求解除合同，于法有据，本院予以支持。因原告石河子大厦并未向二被告发出书面解除通知，故原告石河子大厦与二被告于2015年1月22日签订的《房屋租赁合同》应于本案起诉状副本送达二被告之日解除。因双方《房屋租赁合同》已经解除，原告石河子大厦要求被告李兵、仇继胜搬离腾退的诉讼请求成立，本院亦予以支持。 关于原告石河子大厦所主张租金及水电费的诉讼请求，被告李兵辩称根据其与被告仇继胜签订的《股权转让协议》、《房屋租赁合同补充协议》其不应再承担退出经营后的租金及水电费，同时其曾给原告石河子大厦汽车一辆用以折抵其个人应付租金。针对被告李兵上述辩称意见，本院认为，二被告之间所签订的协议系二被告之间的内部约定，对原告石河子大厦没有拘束力，被告李兵曾给原告石河子大厦汽车一辆是否用以折抵其个人应付租金亦属于其与被告仇继胜之间的内部纠纷，被告李兵作为《房屋租赁合同》的相对人，原告石河子大厦向其主张权利于法有据，故本院对被告李兵上述辩称意见均不予采纳。被告李兵、仇继胜未按期支付原告石河子大厦租金，原告石河子大厦要求被告李兵、仇继胜支付拖欠租金及水电费，符合《房屋租赁合同》约定，本院予以支持。 关于租金及水电费具体金额，落款日期为2019年6月17日经被告仇继胜签字确认的《催缴通知单》所载拖欠金额与被告李兵在本案庭审过程中认可算法的《半亩方塘足疗欠款汇总》所载拖欠金额可以互相印证，结合《房屋租赁合同》中约定的租金标准，本院认定拖欠的租金为1,730,000元【400,000元（2016年度欠缴租金）＋720,000元（2017年度欠缴租金）＋160,000元（2018年度欠缴租金）+450,000元（2019年1月22日-2019年7月22日欠缴租金）】，拖欠的水电费为948,426.13元【256033.01（2015年度欠缴金额）+272,682.11元（2016年度欠缴金额）+177,427.96元（2017年度欠缴金额）+169548.50（2018年度欠缴金额）+72,734.55元（2019年1月1日-2019年6月14日）】，本案中原告石河子大厦只主张拖欠948,426.13元水电费中的944,819.8元是对自己权利所做的处分，本院予以准许。 关于原告石河子大厦所主张违约金519,000元的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》约定：“如乙方不能按本合同第三条1、2款之规定按时足额向甲方缴纳租金时，乙方除应向甲方补足欠缴的租金外，应当承担违约责任，违约金按全额租赁费的50%计算，并且甲方有权解除合同”。原告石河子大厦据此主张违约金519,000元【1,730,000元（拖欠租金）×30%】，被告李兵辩称《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，综合考虑二被告延期支付租金给原告造成的损失、《房屋租赁合同》履行的程度以及被告的过错情况等因素综合考虑,合同中约定违约金计算方式过分高于原告石河子大厦的实际损失,应当结合公平原则及原告石河子大厦的损失情况依法对违约金的计算标准予以调整，以欠付租金为计算基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率年利率4.75%上浮1.3倍计算,经计算,截止2019年8月19日逾期付款违约金为233844.72元【400,000元（2016年度欠缴租金）×4.75%×1.3÷365天×1304天（2016年1月23日-2019年8月19日）+720,000元（2017年度欠缴租金）×4.75%×1.3÷365天×938天（2017年1月23日-2019年8月19日）+160,000元（2018年度欠缴租金）×4.75%×1.3÷365天×573天（2018年1月23日-2019年8月19日）+450,000元（2019年1月22日-2019年7月22日欠缴租金）×4.75%×1.3÷365天×208天（2019年1月23日-2019年8月19日）】，2019年8月20日至2020年10月9日期间的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算。 关于原告石河子大厦所主张保全担保保险费5,757.80元及保全费5,000元的问题。本院认为，保函费是原告石河子大厦提出财产保全向保险公司支付的费用，选择保险公司作为申请财产保全的担保并不是唯一方式，也可以采用实物的方式进行担保，保函费非必要发生的损失，故原告石河子大厦此项请求，本院不予支持。关于保全费，保全费系保障案件后续执行所发生的必要费用，属于案件际损失，因此该项费用应由被告李兵、仇继胜承担，故对原告石河子大厦要求二被告支付5,000元保全费的诉讼请求本院予以支持。 被告仇继胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自行放弃在法庭上享有的各项诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告石河子大厦与被告李兵、仇继胜2015年1月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除； 二、被告李兵、仇继胜于本判决生效后三十日内从位于乌鲁木齐市××路房屋搬离； 三、被告李兵、仇继胜支付原告石河子大厦截止2019年7月22日房屋租赁费1,730,000元； 四、被告李兵、仇继胜支付原告石河子大厦截止2019年8月19日违约金233844.72元，自2019年8月20日至2020年10月9日期间的违约金，以未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算； 五、被告李兵、仇继胜支付原告石河子大厦截止2019年6月14日水电费944,819.80元； 六、被告李兵、仇继胜支付原告石河子大厦保全费5,000元； 七、驳回原告石河子大厦要求被告李兵、仇继胜支付保全担保保险费5,757.80元的诉讼请求。 以上被告李兵、仇继胜支付应付款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的3,204,577.6元，给付标的2,913,664.52元。占争议标的的91％。案件受理费32,436.62元（原告已预交），由原告石河子大厦负担9％，即2,919.30元，由被告李兵、仇继胜负担91％，即29,517.32元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  王朴欢 人民陪审员  吴树华 人民陪审员  高 健 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  程金丽