文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4924号原告：重庆耀翔物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路**，统一社会信用代码915001082038600197。法定代表人：张光秀，总裁。委托诉讼代理人：蒋小伟，男，1986年6月15日出生，汉族，住四川省南充市。被告：张薇，女，1987年11月14日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：蒋元春，男，1980年1月13日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆耀翔物业管理有限公司(以下简称耀翔物业)与被告张薇、蒋元春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员彭文独任审判，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告耀翔物业的特别授权委托诉讼代理人蒋小伟到庭参与诉讼，被告张薇、蒋元春经本院电话短信送达相关法律文书，开庭之日未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告耀翔物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2019年1月1日至2020年7月31日所欠物业管理费2677.1元；2、判令被告缴纳公摊水电费及二次供水电费171元；3、判令被告支付违约金420.7元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张薇、蒋元春系五星华府小区XX业主，房屋建筑面积140.89㎡，被告于2011年11月10日与原告签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告对五星华府住宅小区实施物业管理，合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡的标准缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费、水电公摊及二次供水费。自2019年1月1日起至2020年7月31日欠物业费2677.1元、水电公摊及二次供水费171元、产生违约金420.7元，共计3268.8元，原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现提起诉讼，望盼如所请。在庭审过程中，因违约金合同约定过高，变更为按日万分之五计算仍然过高，原告主动变更为从欠费之日起，按照起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清时止。被告张薇、蒋元春未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，原告耀翔物业与重庆嘉杰实业集团有限公司签订《五星华府前期物业服务合同》约定：“由耀翔物业为重庆嘉杰实业集团有限公司开发建设的五星华府小区提供物业服务，合同期限为2010年11月18日至2020年11月17日；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理费服务费为0.8元/月.平方米(多层住宅)、高层住宅为1元/月.平方米、办公物业为1.6元/月.平方米、商业物业管理服务费为3元/月.平方米，业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天应收总额的千分之三的标准支付违约金。”合同签订后，耀翔物业提供了物业服务至2013年12月五星华府小区成立业主委员会，2014年1月1日原告耀翔物业与大足区五星华府业主委员会签订了《五星华府物业服务合同》，约定合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日；2011年11月10日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定本合同作为原告与开发商签订的《前期物业服务合同》的附件；合同期满后，原告耀翔物业于2017年1月1日与大足区五星华府业主委员会续签了《五星华府物业服务合同》约定：“合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月.平方米、多层住宅为0.8元/月.平方米、6号楼商业会所及19号楼幼儿园等非住宅物业费为1.5元/月.平方米。业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。”2019年12月30日，原告与大足区五星华府业主委员会签订《五星华府物业服务合同》补充协议，因五星华府业主委员会任期届满，约定2017年1月1日双方签订的《五星华府物业服务合同》继续有效，其法律效力延至第二届大足区五星华府业主委员会成立之日止。被告张薇、蒋元春系五星华府小区XX号业主，房屋建筑面积140.89㎡；被告张薇、蒋元春从2019年1月1日起至今未向原告耀翔物业缴纳物业服务费140.89元每月及水电公摊费9元每月，原告耀翔物业以张贴催费通知、电话等方式进行了催交。被告张薇、蒋元春经本院合法传唤，开庭之日未到庭参与诉讼，相关诉讼权利视为自行放弃。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告耀翔物业于2017年1月1日与大足区五星华府业主委员会签订的《五星华府物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告耀翔物业与大足区五星华府业主委员会签订的《五星华府物业服务合同》对被告张薇、蒋元春具有约束力；原告耀翔物业有权要求接受了物业服务的被告张薇、蒋元春支付价款或者报酬。因此，被告张薇、蒋元春应当缴纳2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2676.91元(1元/㎡·月×140.89㎡×19个月)。关于原告耀翔物业主张的公摊水电费及二次供水电费，因原告耀翔物业与大足区五星华府业主委员会签订的且在履行中的《五星华府物业服务合同》第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户数向业主分摊计收涉及二次供水的费用按有关规定缴纳。原告耀翔物业提交了小区各栋共用设备等产生的水电费依据，对原告耀翔物业主张水电公摊及二次供水费171元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告在庭审中自愿变更为从欠费之日起，以所欠物业服务费及水电公摊费之和为基数，按照起诉时一年期贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：一、由被告张薇、蒋元春于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2676.91元及违约金(违约金以所欠物业服务费及水电公摊费之和为基数，从欠费次月1日，按照起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清时止)。二、由被告张薇、蒋元春于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司支付水电公摊及二次供水费171元。三、驳回原告重庆耀翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半)，由被告张薇、蒋元春负担。本判决为终审判决。审判员  彭文二〇二〇年十月二十七日书记员  王莎