湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0721民初1510号原告：安乡县自然资源局，住所地湖南省安乡县深柳镇深柳大道**。负责人：张金贵，该局局长。委托诉讼代理人：李国庆，男，该单位职工。委托诉讼代理人：戴红杰，湖南信义律师事务所律师。被告：魏霞，女，1976年9月6日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：田祖明，湖南中思律师事务所律师。原告安乡县自然资源局与被告魏霞建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安乡县自然资源局的委托诉讼代理人李国庆、戴红杰、被告魏霞及其委托诉讼代理人田祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安乡县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因迟延缴纳土地出让金的违约金809160元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年11月30日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：原告出让7293.10平方米国有建设用地使用权给被告，出让年限为50年，用途为教科用地，出让金为5180000元，出让土地价款应于2015年12月30日前全部付清，逾期则按日1‰支付违约金。之后，原告如期交付了土地，而被告却未按约定按时缴纳土地价款。2015年12月30日前仅支付土地价款110000元。经原告催告后，被告于2016年7月5日、7月20日分别缴纳了1000000元和3080000元土地价款。根据双方签订的《土地出让合同》的约定，迟延缴纳的土地价款按日1‰支付违约金，被告未按照约定承担相应的违约责任。经计算，被告应承担向原告支付违约金809160元。原告为维护国家的利益不受损害，遂诉诸法院。魏霞辩称，1、《国有建设用地使用权出让合同》系合法有效的合同。2、原告未按合同约定交付出让土地，已经构成违约。根据合同第六条、第三十七条约定可以推定，国土部门也认为受让人占有土地是约定的义务，即国土部门也是以转移占有作为土地交付标准的，并且受让人的占有即土地经一定形式的移交后，由权利人实际管领和控制，且该事实状态处于相对持续的状态。本案中，出让土地原承包人徐浩贵、徐兵武、龚毕亮、严志刚等人因征地补偿款未支付到位，阻止被告在该土地上进行施工，直到2016年12月24日，出让土地原承包人领取了征地补偿款才停止阻工，后来袁其军又阻止被告建筑材料从唯一通道进出，直到2017年5月17日，被告与袁其军签订了补偿协议并付清补偿款，阻工问题才全部得到解决。因案外人徐浩贵、徐兵武、龚毕亮、严志刚等人直到2016年12月24日才领取到征地补偿款，应认定对严志刚等人的安置补偿在此之前未落实到位。原告2015年12月16日交付的土地不符合交付的标准，直到2017年5月17日才具备动工开发的条件，涉案土地才具备交付条件。3、被告延付土地出让金的行为是对原告无法交付出让土地的抗辩。根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定，原告应当在2015年12月16日前将出让宗地交付给被告；第十条约定受让人同意自合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。因出让土地原承包人补偿款未支付到位，被告进出道路被阻止，达不到出让土地交付的条件，被告在已经交付部分土地出让金的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告有权拒绝原告要求其支付土地出让金的要求。4、即使应当支付违约金，合同约定的违约金过高，应当依法予以调整。即便被告存在未及时支付土地出让金的，所带来的结果是占用了本应支付给原告的相关款项，该资金占用给原告带来的损失仅仅为法定孳息的损失，即银行利息的损失。我国法律关于违约金的设置系弥补损失为主要目的，关于违约金计算标准约定中超过法定孳息部分，不应当支持。原告应当对其损失超过按照银行同期贷款利率计算的利息举证证明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对违约金过高部分应当予以调整。5、原告未依约交付出让土地，应当承担违约责任，向被告支付违约金，足以抵销原告诉讼请求。原告不能按合同约定在2015年12月16日交付出让土地，直到2017年5月16日，才具备交付条件，根据合同第三十七条规定，被告交纳土地出让金的时间分别为：2016年7月5日交纳100万元、2016年7月20日交纳308万元、2015年2月5日交纳110万元，则计算违约金为100万元×1‰×315天+308万元×1‰×300天+110万元×1‰×517天=180.77万元，足以冲抵原告请求的违约金。综上应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的《领款凭单》、《村民委员会证明》，拟证明涉案土地原承包人徐浩贵、徐兵武、龚毕亮、严志刚等分别于2016年9月30日、12月23日、24日领取了征地补偿款，被告在施工时遇到原土地承包人以未获得征地补偿款为由阻工的事实，原告在合同约定2015年12月16日前交付土地，并不符合交地条件。原告对该组证据的关联性有异议，认为其无法确认原承包人的具体领款时间，原承包人没有及时收到钱是村里没有及时发放所致，原告已经按时将款项交给村里。本院认为，该证据来源、形式真实合法，能够达到被告的证明目的，故对该证据予以认定。2、被告提交的《与袁其军的协议》、《存款业务凭证》，拟证明被告在使用君满大酒店前道路时遇阻与袁其军签订协议并支付了补偿款15万元。被告对该证据关联性有异议，认为袁其军的行为属于无理取闹，君满大酒店前的道路不属于出让土地的范围，与本案无关联。本院认为，被告与袁其军协议所涉的土地不属于案涉出让土地的范围，与本案无关联，故对该组证据不予认定。3、被告提交的董国刚的证人证言，主要证实：其是深柳镇子龙庵社区（村）的党支部书记，案涉土地系本村村集体所有。2015年，深柳镇子龙庵社区（村）先张贴了安乡县自然资源局的征地告示，到2015年年底，参与对征地范围进行划线，当时安乡县自然资源局也有人在场，有村民阻止划线并发生冲突。其中一次发生冲突时，其和官陵湖派出所的人以及安乡县自然资源局监察副队长都在场。安乡县自然资源局是按照征地协议将征地补偿款支付给深柳镇子龙庵社区（村）了，但由于部分村民对征地标准意见较大，不愿意领取征地补偿款。在魏霞打围墙及开工过程中也均有村民阻工，后来直到2016年年底才和村民达成协议，村民同意领取了征地补偿款才没有阻工了。原告对该证言的真实性无异议，对关联性有异议。被告对该证言无异议，认为该证言可以证实出现村民阻工的原因是村民对征地补偿有异议，导致一直未落实到位，原告存在违约行为。本院认为，该证言如实地反映了案涉土地征收过程出现的阻工事实以及村民阻工的原因，与本案有关联，故对该证人证言予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，魏霞通过竞拍取得安乡县自然资源局挂牌出让的编号为安土网挂让字2014第011号地块的国有建设用地使用权，系按现状供地，土地面积为7293.1平方米，土地用途为教科用地，出让年限为50年，成交总价为5180000元。2015年2月5日，魏霞支付土地出让金1100000元。2015年11月30日，安乡县自然资源局与魏霞签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定了出让宗地的编号、面积以及出让价款等事项。合同第六条规定，出让人（安乡县自然资源局）同意在2015年12月16日前将出让宗地交付给受让人（魏霞），出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状供地的土地条件；第十条规定，受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第三十条规定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十七条规定，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；合同还规定了其他内容。2016年7月5日，安乡县自然资源局向魏霞送达了《高端幼儿园土地出让违约金征缴告知》，要求魏霞支付土地出让金4080000元及违约金762950元，魏霞当日支付土地出让金1000000元。2016年7月20日，魏霞支付土地出让金3080000元。至此，魏霞向安乡县自然资源局支付土地出让金共计5180000元。安乡县自然资源局分别于2017年9月11日和2018年1月2日又向魏霞送达《高端幼儿园土地出让违约金征缴告知》，要求魏霞缴纳违约金合计809160元。但魏霞以安乡县自然资源局交付的土地不符合合同约定等理由拒绝支付违约金。为此，双方形成本案纷争。另查明，2015年底，在对高端幼儿园项目征地范围进行划线时，被征地村民就出现了抵触情绪，对征地标准有较大异议并拒绝领取征地补偿款。魏霞在打围墙圈地过程中陆续出现过村民阻工的现象。2016年9月6日，魏霞正式在案涉土地上开工建设。深柳镇子龙庵社区（村）的徐浩贵、徐兵武、龚毕亮、严志刚等村民仍以未获得征地补偿款为由阻止魏霞施工。后经过协商，阻工村民最终同意领取了征地补偿款。其中，徐浩贵于2016年9月30日从子龙庵社区（村）领到高端幼儿园征地款8225元。徐兵武、龚毕亮于2016年12月23日分别从子龙庵社区（村）领到高端幼儿园征地款12226元、11560元。严志刚于2016年12月24日从子龙庵社区（村）领到高端幼儿园征地款288990元。之后上述村民未再阻工。再查明，2014年8月26日，安乡县自然资源局征地拆迁事务所与安乡县深柳镇子龙庵社区（村）签订《征地协议书》及《高端幼儿园项目地上附属物及工作经费补偿协议》，对征地位置、界址、面积、补偿费用、付款办法、分配方案、权利与义务等进行了规定，其中要求原用地单位或个人应于2014年9月1日按时腾地交付。2014年8月27日，安乡县自然资源局向安乡县深柳镇财政所支付了安乡县高端幼儿园征地费用493273元及安乡县高端幼儿园附属物及经费补偿22800元。本院认为，原告安乡县自然资源局与被告魏霞签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均须按照合同约定全面履行。本案的争议焦点为：1、原告交付被告的出让土地是否符合合同约定的交付标准及原告是否构成违约；2、被告拒绝支付原告违约金的抗辩理由是否成立及被告是否构成违约。关于焦点1。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定，原告应在2015年12月16日前将出让土地交付给被告，且交付时该宗地应达到现状供地的土地条件。鉴于现状供地的标准，原告、被告在合同中无明确约定。因此，本案涉及的现状供地标准，可参照国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地）地块位置用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”之规定，原告交付给被告的土地应达到现状供地标准，即为：净地需要土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地；地块位置用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。本案中，原告虽提供了《征地协议书》及《高端幼儿园项目地上附属物及工作经费补偿协议》等证据证明其已将补偿款全部拨付给子龙庵社区（村），并委托子龙庵社区（村）负责发放，但由于征收工作既涉及子龙庵社区（村）集体组织利益，也涉及被征地村民个人利益，不管是原告将安置补偿款直接发放给被征地村民，还是委托集体经济组织发放，被征地村民只有实际领取了补偿款，才能视为安置补偿落实到位，因此原告作为委托方具有督促子龙庵社区（村）按协议将被征地村民的安置补偿款发放到位的义务。徐浩贵、徐兵武、龚毕亮、严志刚等被征地村民因对征收土地标准有异议而拒绝领取补偿款，并在案涉土地划线、被告施工期间，陆续阻止施工，致使被告一时无法正常开工建设。因此应视为原告交付案涉土地给被告时对部分被征地村民的安置补偿未落实到位，即应认定原告出让案涉土地时不符合合同约定的供地标准，已构成违约。关于焦点2。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第三十条规定，被告向原告支付土地出让金的时间为合同签订后30日内，即最迟在2015年12月30日。同时，该合同第六条规定，原告应在2015年12月16日前将出让宗地交付给被告。因此，原告具有先履行交付土地的义务。由于原告交付的出让土地直到2016年12月24日才符合供地的标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告作为合同的后履行一方在原告未完全履行交付出让土地义务的情况下享有先履行抗辩权，有权拒绝履行。何况被告已于2016年7月20日前支付了全部的土地出让金，而原告的违约状态一直持续至2016年12月24日。因此，被告拒绝向原告支付违约金是在依法行使自己的抗辩权，不应承担违约责任。原告的诉讼请求因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回安乡县自然资源局的全部诉讼请求。案件受理费11892元，减半收取计5946元，由安乡县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  郭松二〇二〇年十月十四日法官助理熊斌书记员陈爽附相关法条：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。