江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2652号原告：幸福基业物业服务有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村**2F-205。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：於扬子，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。被告：范秀全，男，1977年8月23日生，汉族，住镇江市。原告幸福基业物业服务有限公司与被告范秀全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告幸福基业物业服务有限公司的委托诉讼代理人於扬子、被告范秀全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福基业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费16603.12元；2.判令被告支付违约金（以各年应缴物业费为基数，按欠费总额的日3‰自次年的11月1日起计算至被告实际给付之日止，4.98元/月/平方米×92.61平方米×12月×3‰×365天×3年=18180.42元）。事实和理由为：原告与镇江幸福基业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向镇江市学府路168号孔雀苑小区提供物业管理服务。被告范秀全系上述物业的业主，建筑面积92.61平方米，按合同约定应当缴纳物业费16603.12元，但被告一直拒绝缴纳。被告范秀全辩称，1.对物业收费标准依据存在疑问，无相应的审批文件。2.被告在提供服务时，安保、车辆管理、服务态度、消防等均存在不合理之处，对业主反映的问题没有及时处理。3.物业未提供完善的物业服务，违约在先，不应收取违约金。4.商业用房不应收取公共能耗费和设施运营费，应当扣除0.65元每月每平方米。本院经审理查明：原告为镇江孔雀苑小区物业服务单位，被告为孔雀苑23幢S07室业主，房屋建筑面积为92.61平方米，该房屋为商业用房。原告与开发商镇江幸福基业房地产开发有限公司签订的《镇江市孔雀苑前期物业服务合同》约定，原告为孔雀苑小区提供物业服务，收取物业服务费用。合同对前期物业管理服务质量标准作了明确约定。收费标准为：1.高层、小高层住宅：2.19元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米），该物业自房屋交付之日起至2017年12月31日按1.96元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米）；2.洋房：1.56元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.35元/月/平方米）；3.公寓式酒店：3.19元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费0.65元/月/平方米）；4.商业：4.98元/月/平方米（含公共能耗费和设施设备运行费）。物业服务费按六个月交纳，业主应于每年1月和7月10日前向物业服务企业交纳下期的物业服务费，在下期首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向物业服务企业支付违约金。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。协议签订后，原告为小区提供了服务管理。但被告自2016年11月1日起，未再按约交纳物业费。现原告诉至本院，要求被告支付自2016年11月1日至2019年10月31日欠缴的物业费16603.12元及违约金18180.42元。上述事实，有《镇江市孔雀苑前期物业服务合同》、镇江市不动产登记信息查询结果等证据证明。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告为小区提供相应管理和服务后，被告应按约交纳物业服务费用。根据小区内业主反映及本院现场勘察的情况，原告的服务存在一定瑕疵，但物业服务涉及全体业主的共同权利义务关系，被告不宜以拒缴物业服务费方式来解决。物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。小区业主应理解物业服务企业的工作范围，对物业公司的服务可以进行监督，并提出意见、建议，督促其提高物业服务水平。物业公司作为物业服务企业，应该接受业主的监督，倾听业主的需求，及时解决业主反映的问题，不断提高服务水平和质量，双方共同努力创造良好和谐的居住生活环境。被告拖欠物业服务费的行为有碍原告正常提供物业管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利，既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。故原告请求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。同时，关于业主反映比较强烈的小区物业服务标准问题，本院认为，根据原、被告签署的《前期物业管理服务协议》以及京口区普通住宅前期物业管理公共服务费报备表载明的物业费的金额，原告提供的物业服务等级为五级，而小区内配备的物业管理人员、进出入口均未达到五级服务标准，虽然原规划小区延边道路的开通、进出入口数量增设并非物业职责，但原物业服务合同的收费标准是建立在上述配套设施完善的基础上，如仍按原合同约定收取物业费明显对业主显失公公平。其次，原告主张的物业费4.98元/月/平方米包含公共能耗费和设施运营费，根据被告提供的材料，本院认定公共能耗费为0.65元/月/平方米，公共能耗费因原告未主张，本院不予处理。再次，在扣除公共能耗费0.65元/月/平方米后，原合同约定的商业用房的物业服务费标准为4.33元/月/平方米，该标准也明显超过了同类型商业用房的物业服务费，且原告也未能按照合同约定的服务标准提供服务。本院酌定按住宅1.54元/月/平方米的2倍计收物业服务费。综上，被告欠缴的物业费金额为3.08元/月/平方米×92.61平方米×36个月=10268.6元。关于原告主张的违约金，本院认为，被告逾期交纳物业费，确实构成了违约，但原告提供的物业服务存在一次的瑕疵，从公平、合理的角度出发，综合双方的过错，对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告范秀全于本判决生效之日起十日内给付原告幸福基业物业服务有限公司2016年11月1日至2019年10月31日的物业服务费10268.6元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元（已减半收取），由被告范秀全负担53元，原告负担282元（该款已由原告预交至本院，被告在履行判决主文时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）审判员  胡绪美二〇二〇年十月十四日书记员  蒋天麟附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。