福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16517号 原告：厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会，住所地厦门市思明区文兴东五里****。 负责人：熊海曦，该业委会主任。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被告：戴紫荣，男，1970年12月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会（以下简称明发第三届业委会）与被告戴紫荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发第三届业委会的委托诉讼代理人庄玉玲、林秀清与被告戴紫荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发第三届业委会向本院提出诉讼请求：1.戴紫荣向明发第三届业委会支付物业服务费3241元（2014年1月至2014年6月以及2015年8月至2016年11月，共22个月，标准为1元/平方米·月）；2.戴紫荣向明发第三届业委会支付公维金810.3元（2014年1月至2014年6月以及2015年8月至2016年11月，共22个月，标准为0.25元/平方米·月）；3.戴紫荣向明发第三届业委会支付水、电公摊费165元（2014年1月至2014年6月以及2015年8月至2016年11月，共22个月，标准为7.5元/月）。事实和理由：明发第三届业委会负责执行明发国际新城小区业主大会的决定事项，戴紫荣系明发国际新城小区8幢704室业主。2013年12月，明发国际新城小区依法召开业主大会，经业主投票表决，最终择定以小区自治管理作为明发国际新城小区的物业服务方式，并由业委会领导小区的物业服务。据2014年1月20日《明发国际新城物业自治管理报告》载明：物业服务费住宅1元/平方米·月，公共维修金0.25元/平方米·月。2016年7月，经明发国际新城小区业主大会投票表决，同意授权业委会通过诉讼、仲裁方式向小区业主、实际物业使用人追缴公共维修金、物业服务费等费用。戴紫荣系明发国际新城小区业主，接受了明发第三届业委会提供的自治管理服务，应当向明发第三届业委会按时缴交物业服务费、公维金以及水、电公摊费等相关费用。因戴紫荣存在欠缴相关费用的情况，明发第三届业委会分别于2019年7月20日、2019年9月23日以彩信形式向戴紫荣发送《关于催促交纳物业服务费、公维金、水费以及水、电公摊费共计人民币4216.3元的通知》，要求戴紫荣于收到通知之日起3日内向明发第三届业委会缴纳其欠付的费用。经明发第三届业委会两次催缴，戴紫荣仍拒不缴纳相关费用。2019年11月27日，明发第三届业委会分别在明发国际新城小区公告栏和物业自治服务中心收费服务部门口粘贴《关于欠缴物业服务费用、公维金、水费以及水、电公摊费的公告》，将戴紫荣的欠费情况予以公告，要求戴紫荣于2019年12月4日前向明发第三届业委会缴纳其欠付的费用。现公告期限已经届满，戴紫荣仍不缴纳所欠费用。故明发第三届业委会诉至法院，望判如所请。 戴紫荣辩称，明发第三届业委会的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，应予驳回。戴紫荣已将2014年1月至2014年6月的物业服务费、公共维修金、公摊水电费交纳给之前为小区提供物业服务的物业公司，而从2016年9月起戴紫荣全面履行了相应的支付义务。戴紫荣暂停交纳物业服务费等费用，是因为明发第三届业委会没有履行合同义务，没有及时提供有效的物业服务。因物业服务不到位，戴紫荣的房屋外墙渗水严重，导致租户拒交租金，戴紫荣也无法居住。戴紫荣多次要求明发第三届业委会对渗水问题进行处理，明发第三届业委会始终不理不睬。迄今为止，房屋渗水问题如故。此外，明发第三届业委会非法扣押了戴紫荣两张床和一辆电动车，严重损害了戴紫荣的合法权益。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 戴紫荣系厦门市思明区（即明发国际新城小区8幢704室）房屋业主，该房屋建筑面积147.32平方米。经明发国际新城小区业主大会表决，明发国际新城小区自2014年1月起采取自治管理的物业服务方式，物业服务费住宅1元／平方米·月，公共维修金0.25元／平方米·月。后经明发国际新城小区业主大会授权，由业委会通过诉讼、仲裁方式向小区业主、实际物业使用人追缴公共维修金、物业服务费等费用。 2018年6月22日，厦门市明发国际新城业主委员会因戴紫荣欠缴物业服务费、房屋公共维修金等费用向本院提起诉讼，后撤诉。2019年7月、9月和11月，明发第三届业委会先后以发送彩信和张贴公告的形式向戴紫荣催缴物业服务费、房屋公共维修金和水、电公摊费。 本院认为，明发国际新城小区自2014年1月起采取自治管理的物业服务方式，业委会经业主大会授权通过诉讼、仲裁方式向小区业主、实际物业使用人追缴公共维修金、物业服务费等费用。关于物业服务费。戴紫荣作为物业使用人，接受物业管理服务，应当交纳物业服务费。尽管戴紫荣认为物业服务存在一定问题，但物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约交费的情况下，个别业主采用拒交物业服务费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。戴紫荣作为物业使用人对物业服务质量不满，可另行主张权利，但不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。尽管厦门市明发国际新城业主委员会曾于2018年6月22日提起诉讼催缴物业服务费，明发第三届业委会曾于2019年7月、9月和11月以发送彩信和张贴公告的形式催缴物业服务费，但明发第三届业委会本案诉请戴紫荣支付2015年10月1日前欠付的物业服务费，已超过诉讼时效，本院不予支持。戴紫荣应支付明发第三届业委会2015年10月至2016年11月物业服务费2062.48元（147.32平方米×1元/平方米·月×14个月）。关于房屋公共维修金。因房屋公共维修金涉及小区全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的规定，明发第三届业委会诉请戴紫荣支付2014年1月至2014年6月和2015年8月至2016年11月的房屋公共维修金810.3元（147.32平方米×0.25元/平方米·月×22个月），本院予以支持。关于水、电公摊费。明发第三届业委会未举证证明该项费用的产生、计算和公示情况，本院对该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第七条第四项、第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告戴紫荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会支付物业服务费2062.48元； 二、被告戴紫荣于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会支付房屋公共维修金810.3元； 三、驳回原告厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由原告厦门市思明区明发国际新城第三届业主委员会负担8元，被告戴紫荣负担17元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年十月二十六日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。