浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3619号 上诉人（原审原告）：杨芝祥，男，1953年12月6日出生，汉族，户籍地嵊州市，住嵊州市。 上诉人（原审原告）：赵亚珍，女，1952年4月1日出生，汉族，户籍地嵊州市，住嵊州市。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：许长兴，浙江**越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江**太物业服务有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市三江街道澄昌路**，统一社会信用代码91330683076214400E。 负责人：杨林，经理。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺旦颖，浙江乾盛律师事务所律师。 上诉人杨芝祥、赵亚珍因与被上诉人浙江**太物业服务有限公司嵊州分公司（以下简称“华太物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人杨芝祥、赵亚珍的共同委托诉讼代理人许长兴及被上诉人华太物业公司的委托诉讼代理人竺旦颖到庭应询。本案现已审理终结。 杨芝祥、赵亚珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院把“产权建筑面积”等同于“区分所有权建筑面积”属于认识错误。房屋“产权建筑面积”就是房屋不动产产权建筑面积，即房屋所有权面积，即专有部分建筑面积（套内建筑面积）。一审法院认为《业主临时管理规约》系建设单位制定要求业主作出的单方承诺，这与事实不符。《业主临时管理规约》就是一个合同，而且是格式条款合同，建设单位发出要约，受要约人须得承诺，不容讨论修改，建设单位的要约被业主承诺后，合同成立并生效。《前期物业服务协议》与《业主临时管理规约》在同时签订，且在一个文件中。如认为两份合同中对物业费的规定不一致，应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，作出不利于提供格式条款方的解释。建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》对物业服务企业具有约束力。2.一审法院适用法律错误。一审法院没有适用应当适用的法律，如公司法、物权法、最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠纷案件的司法解释、绍兴市物业管理办法等相关规定。一审法院未将与本案争议相关的合同效力作出全面评价，并根据法律规定采用优先适用的合同。3.被上诉人有违诚信。被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》中认可《业主临时管理规约》关于物业费按专有部分建筑面积缴纳，被上诉人违反了该约定。《业主临时管理规约》规定该规约业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份，对被上诉人具有约束力。 华太物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人不认同上诉人关于对“产权建筑面积”与“区分所有权建筑面积”的理解。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，产权面积的本身就是不动产权证上的建筑面积。双方在《前期物业服务协议》第四条约定的收费标准的建筑面积即为产权证上的建筑面积。《前期物业服务协议》关于物业服务收费标准的约定遵循了《前期物业服务合同》的相关约定，未损害业主的利益，被上诉人并未违背诚信原则。上诉人主张的《绍兴市物业管理办法》属于地方性法规，且该法规在2019年6月4日发布，于2019年7月10日施行，不适用于本案。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，专有部分面积即是产权证证载建筑面积。 杨芝祥、赵亚珍向一审法院起诉请求：一、判决被告退还多收原告住宅物业管理费1432.05元及其利息200元；二、支付违约金按应退还物业费的百分之十计算143元。上述一、二两项共计1775.05元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：杨芝祥、赵亚珍系嵊州市兴盛街**正大新城国际******的所有权人。2012年12月12日，嵊州市正大国际新城开发有限公司（甲方）与浙江**太物业服务有限公司（乙方）签订了一份嵊州正大新城国际《前期物业服务合同》，其中第四章物业管理服务费用第十九条第2款约定，本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2元（含电梯、水泵、庭院景观灯公共设施设备的能耗费）向乙方交纳。商铺由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2.8元向乙方交纳（以上收费需报当地主管部门备案）。2017年3月6日，浙江**太物业服务有限公司（甲方）与杨芝祥、赵亚珍（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，在该协议第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修保养和更新的费用）第二项中约定，收费标准（按建筑面积），高层住宅2元每平方米每月（含电梯、水泵、庭院景观等公用设施设备运行能耗费），非住宅物业2.8元每平方米每月。第九条违约责任第三项中约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。同日（2017年3月6日），杨芝祥、赵亚珍在嵊州正大新城国际《业主临时管理规约》的承诺书页签名，表示已详细阅读并理解嵊州正大新城国际《业主临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。该业主临时管理规约第四章物业服务费用的第二十四条中载明物业服务费用由业主按其专有部分建筑物面积缴纳，在前期物业服务协议约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务协议约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。该临时规约第三十条载明本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。杨芝祥、赵亚珍于2017年3月6日交纳了2017年3月6日至2018年3月5日的物业费2616元（另交纳了车位费600元），于2018年4月24日交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的物业费2616.48元，于2019年11月21日交纳了2019年4月1日至2020年2月28日的物业费2412.84元。杨芝祥、赵亚珍所有案涉房屋的原不动产权证未在附记页载明专有建筑面积。2020年5月9日，杨芝祥、赵亚珍向管理部门办理了附记栏增加住宅专有建筑面积的更正登记，案涉房屋的不动产权证附记页载明“建筑面积109.02平方米”“专有建筑面积89.12平方米”。 一审法院认为，本案的争议焦点为：物业费是按房屋的建筑面积还是专有建筑面积缴纳。本案中，建设单位和物业服务企业在业委会成立之前签订的《前期物业服务合同》及物业服务企业和业主个人签订的《前期物业服务协议》都约定物业费由业主按其拥有的产权登记建筑面积缴纳，而建设单位在销售房屋时作为合同附件要求房屋买受人作出书面承诺的《业主临时管理规约》却载明物业费由业主按其专有部分建筑物面积缴纳，《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》的约定与《业主临时管理规约》载明的内容不同，是造成本案纠纷的根本原因。该院认为，业主临时规约系建设单位制定的要求房屋购买人在购买房屋时作出的单方承诺，系业主要购买建设单位开发的房屋的基本要求，而《前期物业服务协议》系业主和物业服务企业签订，考虑物业管理服务关系发生在业主和物业服务企业之间，故在两者约定不一致的情况下，应以业主和物业服务企业签订的《前期物业服务协议》的约定为准。原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据该协议的约定，原告应按建筑面积向被告交纳物业管理服务费。现原告主张按专有建筑面积交纳物业费，并以此为由要求被告返还多交部分物业费并支付相应的利息和违约金，没有合同依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回杨芝祥、赵亚珍的诉讼请求。一审案件受理费50元，依法减半收取计25元，由原告杨芝祥、赵亚珍负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为讼争物业服务费用应当以上诉人主张的“专有建筑面积”交纳，还是按产权登记建筑面积交纳。上诉人主张按“专有建筑面积”交纳的依据为《业主临时管理规约》第四章第二十四条中“物业服务费用由业主按专有部分建筑面积缴纳”之约定。然，上诉人主张的“专有建筑面积”与《业主临时管理规约》中的“专有部分建筑面积”并不同一。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条对专有部分面积与建筑物总面积的确定方法作出了规定，明确“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算”，建筑物总面积按专有部分面积的统计总和计算。根据文义解释和体系解释，上述条文中的“专有部分面积”应当理解为产权登记面积即产权证证载建筑面积。结合《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》的约定，将《业主临时管理规约》中的“专有部分建筑面积”理解为产权登记建筑面积有相应法律依据，亦符合本案实际。因此，《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》对于物业费用交纳标准的约定并不矛盾，上诉人认为《业主临时管理规约》与前两者约定不同，是对司法解释相关规定的误解，本院不予采纳。此外，虽然上诉人于2020年5月9日向管理部门办理了附记栏增加住宅专有建筑面积的更正登记，但未改变其房屋产权登记建筑面积为109.02平方米的事实，其不动产权证附记中记载的“专有建筑面积89.12平方米”，显然与前述司法解释中的“专有部分面积”的内涵不同。上诉人有关房屋产权建筑面积就是房屋所有权面积、就是专有部分建筑面积（套内建筑面积）的主张，于法无据，本院也不予采纳。一审法院认定上诉人应按产权登记建筑面积向被上诉人交纳物业费用，结论正确，并无不当。 综上，杨芝祥、赵亚珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨芝祥、赵亚珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀