河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6885号上诉人（原审原告）：苏一凡，男，汉族，1993年12月9日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：李春民，河南钧道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘振平，男，汉族，1969年9月3日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢金涛，河南豫洛律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳豫诚房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区解放路南河畔明珠南200米雲天洗浴南门面房。法定代表人：马冉，该公司总经理。上诉人苏一凡因与被上诉人刘振平、洛阳豫诚房地产经纪有限公司（以下简称豫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人苏一凡的委托诉讼代理人李春民，被上诉人刘振平的委托诉讼代理人王卫奇、邢金涛到庭参加了诉讼。被上诉人豫诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。苏一凡上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判刘振平支付苏一凡违约金16万元；2.一、二审诉讼费由刘振平负担。事实与理由：原审判决认定事实错误。原审判决认定，苏一凡系采用按揭贷款的方式购买涉案房产，签订合同以其已经通过贷款银行的贷款资格预审批为前提，但苏一凡直至2019年10月14日才通过银行的贷款资格初审，故苏一凡在签订合同时隐瞒了可能影响合同正常履行的重大事项。这样的认定实属错误。原审法院混淆了贷款资格初审与贷款预审批申请。贷款资格初审，是对贷款者贷款的资格进行判断，目前，贷款银行并不单独对买卖一方进行这样的认定。因此双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第五条第2项约定：买方在签订合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审。这里强调的是买方应当自我确认通过贷款资格初审，而非已经通过贷款资格初审。从在2019年10月14日通过银行的贷款预审批申请来看，苏一凡在签订合同前，是确信自己是能够通过贷款的方式购房的。而贷款预审批申请，是签订了买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行申请放贷的手续。另外原审判决查明苏一凡在2019年10月14日通过银行贷款预审批申请，但是在下面一段中却称苏一凡直至2019年10月14日才通过银行的贷款资格初审。原审判决混淆银行贷款预审审批与贷款资格初审的概念，导致出现所谓错误的判断。即使苏一凡隐瞒了可能影响合同正常履行的重大事项，但是，这种隐瞒行为，并没有影响合同的正常履行。而且，这个可能性，在实际合同履行过程中并不存在，根据一个在实际履行过程中不存在的可能性，来认定上诉人违约实属错误。本案真正造成合同不能正常履行的原因是刘振平在出卖房屋解押后马上又再次抵押给第三人，因抵押的存在，双方就无法网上签署《洛阳市存量房买卖合同》，不能签署该合同，就无法交易该房屋。刘振平辩称，刘振平对一审判决认定刘振平严重违约有异议，刘振平也同意履行合同，但由于房子有抵押，导致一直没有解决。苏一凡一直拖延办理按揭贷款手续也导致刘振平的贷款抵押迟迟得不到解决，对合同无法履行负有责任。请求驳回上诉，维持原判。苏一凡向一审法院起诉请求：1.判令解除苏一凡、刘振平及豫诚公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令刘振平向苏一凡支付违约金16万元；3.判令本案诉讼费用由刘振平承担。一审法院认定事实：2019年8月26日，苏一凡、刘振平及豫诚公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同约定刘振平将其名下位于洛阳市洛龙区长兴街88号1幢2-1202号房屋以1600000元的价格出售给苏一凡；该房屋现处于抵押状态，刘振平于2019年9月5日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后于2019年9月10日还清贷款、办理抵押注销登记手续。合同还约定，在本合同签订之日起15个工作日内，苏一凡、刘振平需签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》；苏一凡以按揭贷款方式付款，在签订本合同之前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，苏一凡于贷款审批通过后三个工作日内支付首付款人民币48万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币112万元；苏一凡、刘振平需于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后15个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定，买方未按合同约定支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，刘振平有权解除合同另行出售该房屋，并有权向苏一凡追究该房屋成交价的10%违约金的责任；刘振平违反本合同约定或因刘振平其他原因不予将该房屋出售给苏一凡，逾期30天，苏一凡有权解除本合同并有权向刘振平追究该房屋成交价10%违约金的责任。同日，苏一凡向豫诚公司支付中介费13000元。洛阳市不动产登记中心不动产权登记记载表中显示，2019年9月4日，刘振平将涉案房产以1000000元抵押给案外人郝小景。2019年9月27日，涉案房产被本院作出的（2019）豫0311财保3号民事裁定予以查封。庭审中，因苏一凡、刘振平分歧较大，致使无法达成调解。另查明,苏一凡于2019年9月18日向兴业银行股份有限公司洛阳自贸区支行提起贷款预审批申请，该行于2019年10月14日通过其申请。一审法院认为，苏一凡、刘振平及豫诚公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规禁止性规定,亦不违反效力性强制性规定,故该协议书合法有效，双方均应根据合同的约定履行合同义务。根据合同约定，苏一凡系采用按揭贷款的方式购买涉案房产，签订合同以其已经通过贷款银行的贷款资格预审批为前提，但苏一凡直至2019年10月14日才通过银行的贷款资格初审，故苏一凡在签订合同时隐瞒了可能影响合同正常履行的重大事项。刘振平在合同签订后，未依法解除房屋抵押，反而在原抵押权到期后又在涉案房屋上设定新的抵押权，严重违反合同约定。综上，苏一凡、刘振平在合同履行过程中均存在严重违约行为，苏一凡的第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持，第二项诉讼请求因双方的违约责任相互抵消，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条之规定判决如下：一、解除苏一凡、刘振平及豫诚公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、驳回苏一凡的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计1750元，由原、刘振平各半负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，苏一凡、刘振平及豫诚公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》合法有效，各方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。该合同约定，刘振平于2019年9月5日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后于2019年9月10日还清贷款、办理抵押注销登记手续。但是，根据查明的事实，2019年9月4日，刘振平将涉案房产以1000000元抵押给案外人郝小景，因此，导致涉案的合同无法正常履行，亦不能签订《存量房买卖合同》，刘振平违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。关于苏一凡的贷款资格问题，由于房屋没有解押，双方没有签订《存量房买卖合同》，因此，贷款手续不会被批准，苏一凡没有违约行为。本院综合考虑刘振平的过错、双方合同履行情况、苏一凡的损失等情况，酌定刘振平赔偿苏一凡4万元。综上所述，刘振平的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院查明事实清楚，但认定责任不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2847号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2847号民事判决第二项；三、刘振平于本判决生效之日起十日内赔偿苏一凡4万元；四、驳回刘振平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1750元，由苏一凡负担750元，由刘振平负担1000元。二审案件受理费3500元，由苏一凡负担1000元，由刘振平负担2500元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十月二十六日书记员  李圆圆