新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民终597号 上诉人（原审原告）：华勇，男，1974年11月1日出生，汉族，住鄯善县。 被上诉人（原审被告）：新疆美景房地产开发有限公司鄯善县分公司，住所地鄯善县**鸿雁小区**楼**。 法定代表人：周少辉，总经理。 委托诉讼代理人：李静，新疆引法律师事务所律师。 上诉人华勇不服被上诉人新疆美景房地产开发有限公司鄯善分公司（以下简称：美景房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2020）新2122民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华勇、被上诉人美景房地产公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华勇上诉请求：1．依法撤销鄯善县人民法院（2020）新2122民初688号的一审判决，将本案发回重审；2．判令美景房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审判决违背客观事实，华勇在一审的诉讼请求没有超过诉讼时效。合同约定的交房期是2013年9月15日，在此前后，美景房地产公司作为开发商召集买受人，大张旗鼓地举行交房仪式，把没有门窗的毛坯房交给买受人装修使用。华勇虽未到现场，但也把自己购买的商铺交陈利霞使用，并未否认装修使用的事实。美景房地产公司在一审时向法庭提交了陈利霞的装修押金等证据，以此证明美景房地产公司按时交房了，既然是按期交房了，华勇怎么能知道其合法权益受到侵害了呢？判决书中载明“可以认定被告（美景房地产公司）是在2014年8月1日前交付房屋”，又认定“华勇应该知道美景房地产公司没有按时交房的事实”。这一判决自相矛盾。所以，认定华勇超过诉讼时效是违背事实的。华勇之所以到2019年11月28日才起诉的主要原因是2019年2月2日才取得《不动产权登记证》，其中载明涉案房的竣工时间是2016年8月15日，此时才知道2013年底交的房是一个未竣工，未经验收合格的房屋，才知道自身的合法权益受到侵害，所以当年起诉并未超过诉讼时效。2．关于延迟办证的诉讼时效问题，一审判决认为：“据被告提供的装修押金收据，可以认定被告是在2014年8月1日前交付房屋，自此时向后推180天，为2015年2月2日。按照诉讼时效的规定，其请求已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权”。事实是华勇与其他商户不止一次地要求办理产权证，也多次上访，县有关部门和主要领导也给出了延迟办证的原因，并承诺办证期限，华勇从未放弃办证请求。美景房地产公司一审时提交了关于土地使用权的证据，认为延迟办证是不可抗力因素所致，美景房地产公司不承担责任，也没有提出华勇超过诉讼时效的主张。一审判决不顾美景房地产公司的主张，认定华勇超过诉讼时效毫无根据。二、一审判决偏袒一方。一审时，美景房地产公司除围绕起诉状的主要内容作了答辩，还向法庭提出华勇关于逾期交房的诉讼请求超过诉讼时效的主张。华勇在书面的代理词中，就这个问题作出明确抗辩，把没超过诉讼时效的理由、事实根据、法律依据都作了说明。然而，判决书中只能看到美景房地产公司所说的理由，看不到华勇阐述的理由，明显是偏袒一方。三、一审判决曲解了华勇的诉讼请求。一审诉状中第三项请求，是由于土地使用年限减少，美景房地产公司应退还部分房款。而一审判决认为：“居住用地土地使用权出让最高年限70年，综合或者其他用地50年，该案美景房地产公司所开发的土地使用权为40年期限并不违反法律规定”。华勇在诉状和代理词中均表明，合同文本上50年的土地使用权是美景房地产公司提供的，如果当时法律法规有规定，商用土地使用权是50年或《土地使用权出让协议》上约定也是50年，华勇愿意撤回这项诉求。华勇认为，美景房地产公司明知土地使用权只有40年，而故意夸大为50年，这就构成了欺诈，土地使用费是构成房屋价格的重要因素，美景房地产收的是50年的土地使用费，实则只有40年，多收10年的使用费理应退给华勇。美景房地产公司没有出示其房价不包括土地使用费的证据。另外，华勇认为，美景房地产公司把2016年8月15日才竣工而且没有取得验收合格证的房屋，在2013年就交付使用，直接违反了《中华人民共和国建筑法》竣工验收或验不合格的不得交付使用的规定，把不合格的房屋交付使用是对人民生命财产的不负责任。2015年地下街工程的地面塌陷、透水事故也足以说明工程的不合格，美景房地产公司做为专业的开发商，对房屋的交付使用的法律规定应当清楚。一审判决以超过诉讼时效为由，使美景房地产公司违法交付使用的行为得不到追究，势必给社会带来负面影响。 美景房产公司辩称，华勇的上诉不能成立，原审适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回华勇诉求，维持原判。理由：1．华勇认为诉讼请求没有超过诉讼时效不能成立，2013年9月16日华勇没有收到房屋就意味着逾期交房，其应知道自己的权益受到侵害，华勇在2019年才提起上诉已超过诉讼时效。2．华勇没有提交关于中止、中断的证据，诉讼时效没有发生中止、中断的客观事实和法律事实。3．一审法院作出的判决是有事实依据的，不存在偏袒任何一方，华勇的请求没有证据主张，就不应当得到法院的支持。4．关于房屋交付的问题，美景房地产公司履行了合同的义务，华勇现持有的房屋产权证足以说明美景房地产公司交付的房屋是合格的。 华勇向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令美景房地产公司支付因其逾期交付商用房所产生的违约金117789元；2．请求法院判令美景房地产公司支付因其延迟办证所产生的违约金73.73元；3．请求法院依法判令美景房地产公司将其多收的73735.62元购房款退还华勇；4．请求法院依法判令美景房地产公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2012年9月10日，美景房产公司通过鄯善县人民政府善政复［2012］67号文件，取得鄯善县木卡姆路、东至柳中路、西至老城路的鄯善县木卡姆路人防工程项目划拨建设用地使用权。2013年4月23日美景房地产公司取得鄯善县木卡姆街人防地下工程商品房预售许可证。2013年9月6日前，华勇与美景房产公司签订了两份《商品房买卖合同》。合同主要内容“美景房地产公司将其开发的的坐落××县、A-26号商品房，建筑面积均为46.01平方米的两间商品房出售给华勇。商品房买卖合同约定，商品房的土地使用年限自2012年9月10日至2062年9月9日，共50年的使用权。美景房地产公司应于2013年9月15日前将符合交付条件的商品房交付华勇。逾期交付房屋的，出卖人向买受人交付房款万分之1．5的违约金。”合同签订当日，华勇一次性全额付清了两间商铺购房款共737356元。2017年7月25日，就该宗土地，美景房产公司与鄯善县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，由国土资源局向美景房产公司出让该宗土地。2019年2月2日就案涉房屋华勇办理了不动产权登记证，不动产权登记证书上载明土地使用权年限为40年，涉案房屋的竣工时间是2016年8月15日。另查明，美景房地产公司称案涉A-24号、A-26号商铺于2013年12月已交付华勇，并出示收据两份，证实华勇将案涉A-26号商铺交由其朋友陈利霞使用，陈利霞于2014年8月1日、9月19日交付了装修金1000元、电费50元。一审法院认为，华勇与美景房地产公司于2013年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于华勇要求美景房地产公司支付逾期交房所产生的违约金117789元请求。依合同之约定，美景房地产应于2013年9月15日前将案涉商品房交付华勇，但美景房地产公司未按期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。此时，华勇有权依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，选择解除合同或继续履行合同，主张支付违约金。而根据诉讼时效规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定于2013年9月15日前交付房屋，从2013年9月16日起美景房地产公司侵害华勇合法权益的事实既已确定，华勇此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，其应自此时起两年内主张自己的权利。而华勇直到2019年11月28日才向法院起诉，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求已超过诉讼时效，故对其逾期交房违约金的请求原审法院不予支持。二、关于华勇要求美景房地产公司迟延办证所产生的违约金请求。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01％向买受人支付违约金。”据美景房地产公司提供的装修押金收据，可以认定美景房地产公司是在2014年8月1日前交付房屋，自此时向后推180天，为2015年2月2日。按照诉讼时效的规定，其请求已超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。三、关于华勇要求土地使用年限减少10年，美景房地产公司退还部分购房款的请求。一审法院认为，居住用地土地使用权出让最高年限70年，综合或者其他用地50年，该案美景房地产公司所开发的土地使用权为40年期限并不违反法律规定。目前法律对土地续期的土地使用费支付标准尚未作出明确规定，华勇没有可实际计算的经济损失，故华勇要求美景房地产公司就土地使用年限少10年，而退还部分购房款的请求缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回华勇诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华勇二审提供：1．鄯善县不动产登记局给木卡姆路地下商业街开发商和各商户承诺信一份，证明2017年4月21日，美景房地产公司给华勇的商铺还没有验收，商铺也没有办理产权证。经质证：美景房地产公司对证据真实性认可，关联性不认可，认为该份证据不属于新证据，给华勇拖延办证时间是因为原土地使用证和房产证的政策发生了变化；2．2014年-2015年地下街漏水照片四张，信访事项实体性受理告知书一份，证明：在2014年时，本案的涉案工程就因质量问题并未经过竣工验收，无法办理产权，因此引发上访事件。经质证：美景房地产公司对照片三性不予认可，认为不属于新证据，不能证明地下街工程存在质量问题。对信访事项实体性受理告知书的三性不予认可，认为是复印件真实性无法确认，信访的照片上的也没有华勇本人。 本院认为，本案的争议焦点为：1．美景房地产公司是否应当给华勇支付因逾期产生的违约金117789元；2．美景房地产公司是否应当给华勇支付延期办证所产生的费用73.73元；3．美景房地产公司是否应当给华勇退还多收取的房款73735.62元。4．华勇在一审提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。 华勇与美景房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，本院予以确认。 一、关于本案商品房是否逾期交房的问题，根据《中华人民共和国商品房买卖合同解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，”结合本案，双方合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，美景房地产公司在一审时向法庭提供2014年8月1日陈利霞出具的装修押金1000元，证明在2014年8月1日前美景房地产公司已经将房屋交付给华勇使用，在一审庭审中，华勇也明确认可将涉案的商品房交给陈利霞经营使用，即视为商品房已经交付使用。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之1．5的违约金”，美景房地产公司延迟交付涉案房屋，已构成事实违约，自2014年8月1日起，华勇就应当知道其合法权益收到了侵害，而至2019年11月28日才起诉至法院，且未提供诉讼时效中止、中断等相关证据。美景房地产公司主张华勇的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，于法有据，本院予以采纳。 二、美景房地产公司是否应当给华勇支付延期办证所产生的费用73.73元，按照合同约定，应当在商品房交付使用后180天内办理权属登记，从2014年8月1日起交付房屋，至2019年11月28日起诉至法院，已超过诉讼时效。一审法院认定华勇的此项诉讼请求已丧失了胜诉权并无不当，本院予以确认。 三、对于美景房地产公司是否应当给华勇退还多收取的房款73735.62元。因华勇的主张的经济损失73735.62元无合理的计算依据，且此项诉讼请求亦超过诉讼时效，故本院不予支持。 综上所述，华勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4131元，由华勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李  鑫 审 判 员 赵  伟 审 判 员 万  彬 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 丁  茜 书 记 员 地里胡玛 1