西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初3107号 原告张改青，女，汉族，1971年4月5日生，住河北省邯郸市魏县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人施鹰，该公司总经理。委托代理人薛佳林、杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告张改青与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）、西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张改青及其委托代理人白霄，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄，被告荣朗公司委托代理人杨得草均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张改青诉称，2016年12月，她与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定:她购买二被告合作开发的西安市长安区XX街XX路南侧的锦岭老年公寓1-10308号房，房屋总价款248000元，被告于2017年9月30日前向他交付房屋。合同签订后，她向被告支付了158000元购房款，其余购房款被告承诺通过银行按揭贷款方式予以支付。但被告至今未能与她签订正式的房屋买卖合同，并且办理备案登记手续，且未能交付房屋。现她为维护法益，诉至本院请求：1、依法确认原、被告双方商品房买卖行为有效；2、依法判令被告以158000元为基数，按照日万分之一的标准赔偿原告从2017年9月30日起至实际交房之日止的经济损失；3、本案诉讼费用由被告承担。被告华岳公司辩称，原告并未依约向他公司支付相应购房款，仅支付3万元，双方之间买卖关系尚未成立；原告要求他公司承担经济诉损失无法律及事实依据，且逾期交房的原因，他公司与荣朗公司、业主已经达成一致，并形成会议纪要，由荣朗公司承担责任，故应驳回原告诉请。被告荣朗公司辩称，原告与华岳公司之间买卖行为有效，且已经实际履行，应依法确认双方的买卖行为有效，华岳公司已收取158000元，已达到预售合同约定的付款比例，结合原告与华岳公司签订的预售合同、成交确认单，原告与华岳公司之间关于商品房买卖事宜权利义务已经基本履行完毕，华岳公司应依法与原告签订正式的买卖合同并办理相关手续；关于原告主张的经济损失，因涉案的全部房款均由华岳公司收取与他公司无关，他公司基于双方的合作开发的职责负责商品房的销售、管理工作，他公司的行为系华岳公司授权的职务行为，其行为的后果应由华岳公司承担，同时就原告主张的经济损失并无明确规定，应不予支持。经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。2017年1月2日，原告张改青（买受人）与被告华岳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元3层08号房，房屋预测建筑面积73.65平方米，单价每平米3367.28元，总价款为248000元；买受人应当于2017年1月2日前支付首期房价款128000元，余款120000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；同时约定出卖人应在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日未交付的，买受人有权自第91日起15天内以书面通知出卖人的形式单方面解除合同，买受人未在第91日起15天内发出解除通知的，双方继续履行合同，出卖人根据逾期时间（合同约定的交付日期的最后一日的次日起至出卖人实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；出卖人应当自取得《商品房预售许可证》之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。2017年1月2日，原告支付首付128000元、2018年9月15日，原告支付房款30000元、以上款项合计158000元。上述款项被告华岳公司均出具收款收据，该收据均记载款项系锦岭公寓1-10308房款，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。2020年3月4日，原告以其诉称为由，诉至本院。庭审中，原告坚持其诉请，并提交《商品房买卖合同（预售）》、收款收据及刷卡小票，证明其购买涉案房屋并支付购房款；被告华岳公司认为该《商品房买卖合同（预售）》中出卖人加盖的他公司合同专用章及收据号为1413532的收款收据上加盖的财务专用章非真实印章，他公司仅收到30000元，根据刷卡小票存根显示部分款项交给荣朗公司；另提交会议纪要、公告，证明逾期交房他公司并无过错，但原告及被告荣朗公司对此均不予认可；被告荣朗公司承认代华岳公司收取原告支付的购房款128000元，且华岳公司已出具收款收据，原告已履行合同义务，原告与被告华岳公司之间买卖行为有效，但不同意赔偿原告经济损失。因双方分歧较大，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、庭审笔录等予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告华岳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告作为买受人，应当履行支付购房款的义务，就此一节，被告华岳公司辩称仅收到原告支付的购房款30000元，但原告系在被告售楼部与被告华岳公司签订书面合同并支付158000元购房款，且刷卡POS机亦系涉案项目售楼部工作人员提供，原告作为购房者，在售楼部交款且售楼部工作人员向原告出具了加盖被告华岳公司印章的收款收据，无论该收款收据上的印章是否真实，都不能否认原告购买涉案房屋及向被告华岳公司支付购房款的真实意思表示，至于原告支付的购房款是否到被告华岳公司账户是被告华岳公司在销售过程中的内部事务，与原告无关，应认定原告支付购房款158000元。综上，可以认定原告与被告华岳公司之间的商品房买卖行为有效，双方的房屋买卖合同关系依法成立。被告华岳公司作为涉案房屋出卖人，应某某交付房屋的合同义务。根据合同约定，被告华岳公司交房时间为2017年9月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告华岳公司赔偿逾期交房经济损失的请求予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，迟延交付房屋超过90日的，买受人未第91日起15天内发出解除通知的，双方继续履行合同，出卖人根据逾期时间（合同约定的交付日期的最后一日的次日起至出卖人实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金。现原告主张按照已付购房款158000元为基数计算经济损失，符合合同约定，予以支持；合同约定违约金的利率为日万分之零点一，原告认为过低，要求按照日万分之一计算，本院予以支持；综上，原告要求的经济损失确定为：自2017年9月30日前原告已付购房款为128000元，2018年9月15日原告再支付购房款30000元，故自2017年10月1日起至2018年9月14日以128000元为基数，按照日万分之一计算为4467.2元；自2018年9月15日起以付款房款158000元为基数，按照日万分之一的标准计算确定。对原告主张自2017年9月30日起计算经济损失，不予支持。对被告华岳公司辩称逾期交房系荣朗公司及部分业主的过错导致，虽提交了会议纪要、公告，但涉案项目停工至今系被告华岳公司与荣朗公司之间内部矛盾所致，原告并无过错，故对被告华岳公司该辩称意见不予支持。因被告荣朗公司按照其与被告华岳公司合作合同的约定，在和原告就涉案房屋的销售过程中，代表的是被告华岳公司，所以被告荣朗公司对原告的诉请不承担责任。对被告华岳公司申请对原告所提交的《商品房买卖合同（预售）》加盖的合同专用章以及收款收据上加盖的财务专用章的真实性进行鉴定，无论原告张改青提交的买卖合同及收款收据上的印章是否真实，均系华岳公司与荣朗公司之间内部合作事项，对外不得对抗善意第三人即本案原告张改青对自己权利的主张，原告作为房屋买受人，其无从得知被告华岳公司与荣朗公司之间的内部关系为何，原告有理由相信与其签订合同以及给其出具收款收据的系被告华岳公司，故对于被告华岳公司提出的鉴定申请，依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告张改青与被告西安华岳实业有限公司之间的商品房买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张改青2018年9月15日前的逾期交房经济损失4467.2元，自2018年9月15日起的经济损失以158000元为基数按照日万分之一的标准计算至实际交房之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次；三、驳回原告张改青其余诉讼请求。案件受理费159元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告张改青。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    赵兴群 二〇二〇 年 十 月 二十二 日 书 记 员  张 莉20200116310719710405XXXXXXXXXXXXXXXXXX9161013359222473691610131239101702020030412159001