上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14130号原告：马兆福，男，1935年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。被告：韩晓，男，1988年8月25日出生，汉族，户籍地浙江省开化县。原告马兆福与被告韩晓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告马兆福的委托诉讼代理人王艳辉、被告韩晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马兆福向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年2月18日至2020年3月22日房屋租金15,354元;2、要求被告支付延期支付租金的滞纳金，自2020年2月11日至2020年3月22日，按日租金的一倍计算，共计18,516元;3、要求被告支付单方解除合同违约金60,000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市徐汇区淮海中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)承租人,享有该房屋的使用权及收益权。2019年8月,原告委托其女儿马某某全权处理房屋租赁事宜。2019年9月17日,马某某与被告签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租系争房屋，租赁期限为自2019年9月18日起为期7年,每月租金14,000元,每三年递增百分之五。同时，合同对于逾期支付租金滞纳金、违约责任都进行了明确的约定。鉴于被告的租赁期限较长,故在此基础上原告给予被告两个月的免租期,即2019年9月18日至2019年11月17日。合同签订后,原告按照约定将系争房屋交予被告,被告支付了三个月的租金,即租金支付至2020年2月17日。按照合同5.4条约定,每期租金应当提前七天支付,即被告应当于2020年2月10日支付下一期租金。然而被告却未能按照约定时间履行付款义务,原告考虑到因为疫情的特殊原因,主动向被告提出免除被告一个月租金的义务,即被告仅需在约定时间内向原告支付两个月的房屋租金。在此情况下,被告仍未能向原告支付租金,经原告多次催促依然怠于履行付款义务。2020年3月3日,被告提出不再租赁系争房屋,要求单方解除合同,原告告知其没有法定理由单方解除合同需要承担违约责任,被告依然坚持单方解除。2020年3月23日,被告将系争房屋返还原告,双方签订了《租赁房屋退还确认书》,确认被告于当日将房屋返还原告,但双方就被告单方解除合同违约一事的赔偿问题未能达成一致意见。原告认为原被告之间的租赁合同关系真实有效,双方都应当诚实信用地履行合同义务。虽然此次有新冠肺炎疫情的特殊情况存在,但此情形并不根本影响合同的继续履行,且原告主动减免租金意图与被告共度难关,此种情况下被告依然单方违约,应当按照合同约定承担违约责任。同时因被告未能按照合同的约定支付租金因此应当承担延期支付租金的滞纳金。合同约定的违约金为30万元，原告根据实际损失的情况将违约金调低至6万元。故原告诉至法院，要求判如所请。韩晓辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年2月21日左右，被告即告知原告付不出租金了，3月初就告知原告不租了，故之后的租金、滞纳金不应由被告承担。本院认定事实如下：系争上海市淮海中路XXX号房屋为公有住房，租赁户名为原告。2019年9月17日，原告(马某某代、出租人、甲方)、被告(另有代理人、承租人、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给被告，租赁期限为7年,自2019年9月18日起至2026年9月17日止。每月租金为14,000元整，租金每叁年递增百分之5,即2022年9月18日至2025年9月17日，月租金为14,700元整,2025年9月18日至2026年9月17日，月租金为15,435元。免租期为2个月，即2019年9月18日至2019年11月17日。起租日期为2019年9月18日。支付方式：租金按三个月为一期支付,以后每期租金提前柒天支付。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过贰拾日,除如数补交租金及滞纳金外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同,乙方须按本合同第9条承担违约责任。本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,如果甲方违约,甲方应向乙方赔偿违约金,如果乙方违约装修无偿赠予房东,违约金为人民币30万元整。原告将房屋交付被告使用。被告已向原告支付了42,000元，即2019年11月18日至2020年2月17日的租金。2020年2月19日，原告微信联系被告，称已超过下一期租金的支付时间，考虑到疫情原因，同意减免一个月租金并宽限租金支付时间至2020年2月22日。被告表示需要到2020年3月15日才能支付租金，原告未能接受。2020年3月3日，被告告知原告不再承租房屋，要求原告来交接房屋。原告则表示被告需承担违约金。后双方联系交接房屋的时间。2020年3月23日，原、被告签署《租赁房屋退还确认书》，载明：租赁双方已经对房屋和附属物品、设施设备及其使用情况进行了验收,并办理了退房手续。双方确认以下几项事实：1、租赁合同尚未到期,因乙方单方提出解除合同故导致租赁合同提前结束。2、承租期间乙方未按照合同约定向甲方支付租房保证金,故甲方无须返还租房保证金。3、双方未能就乙方单方解除合同的违约赔偿事宜达成一致意见,后续可通过协商或诉讼等方式解决。4、双方确认房屋内的水电煤物业等费用否结清,若未结清,乙方尚需支付240元。6、退房日期为2020年3月23日。审理中，双方确认被告并未支付租赁保证金。原告表示被告尚有240元水费未支付，但是原告不再另外主张，一并计算在违约金内，另外原告的损失还有出租房屋时支付了一个月租金的中介费，且原告基于7年的租金给予被告两个月的免租期，现被告仅使用了六个月，不应享受这么长的免租期，系争房屋至今未能出租、空置的损失等等。被告则认为违约金金额过高，要求法院予以调低。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录、租赁房屋退还确认书、租用公房凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据合同约定，租金按三个月为一期支付,以后每期租金提前柒天支付。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日,乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过贰拾日,除如数补交租金及滞纳金外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同,乙方须按本合同承担违约责任，如果乙方违约装修无偿赠予房东,违约金为人民币30万元整。合同约定的租赁期限为7年，现被告仅支付了至2020年2月17日的租金(即第一期租金)，此后未按时支付下一期租金。在原告已经考虑到疫情因素、并主动表示免除一个月租金的情况下，被告仍未支付租金、并要求提前解除租赁合同。后双方于2020年3月23日签署《租赁房屋退还确认书》，于该日交接房屋，同时再次确认合同系因被告原因而提前解除。被告逾期支付2020年2月18日起的租金、提前要求解除合同已经构成违约，现双方于2020年3月23日交接房屋，而该期限亦属合理，原告并未放任损失的扩大。故原告要求被告支付2020年2月18日至3月22日的租金、并主张2020年2月11日至3月22日的逾期支付租金滞纳金、单方解除合同违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告尚应支付的租金金额按月租金14,000元计算应为14,000元/月*1月+14,000元/月/30天*5天=16,333元，现原告仅要求被告支付租金15,354元，于法无悖，本院予以认可。被告辩称违约金标准过高，要求法院予以调低，本院结合合同已履行期限、被告违约情况、原告的损失等因素，酌情确定被告承担逾期支付租金滞纳金150元、违约金30,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、韩晓于本判决生效之日起十日内支付马兆福2020年2月18日至2020年3月22日的租金15,354元；二、韩晓于本判决生效之日起十日内支付马兆福2020年2月11日至2020年3月22日期间逾期支付租金的滞纳金150元；三、韩晓于本判决生效之日起十日内支付马兆福违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1074元，由韩晓负担657元，马兆福负担417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年十月十五日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。