广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1613号上诉人（原审被告）：陈莉娟，女，1982年4月27日出生，汉族，住韶关市武江区********期24栋1001房。委托诉讼代理人：欧阳杨，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关广核置业有限公司，住所地：韶关市武江区***************。法定代表人：丁国民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖心瑜，广东宜方律师事务所律师。上诉人陈莉娟因与被上诉人韶关广核置业有限公司(以下简称广核公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈莉娟及其委托诉讼代理人欧阳杨、被上诉人韶关广核置业有限公司的委托诉讼代理人方帼慧、廖心瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈莉娟上诉请求：一、撤销原审判决第二、第三项判决，改判陈莉娟无需向广核公司支付2019年9月1日至2019年12月15日止的租金15750元、逾期支付租金的违约金、欠缴水电费6190元、水费333.66元及剩余租赁期限违约金6711.75元；二、本案一、二审诉讼费由广核公司承担。事实与理由：陈莉娟于2019年4月16日开始租赁广核公司所有的武江区体育东路2号龙珠华庭A1幢首层第一间商铺（房屋编码A101，以下简称“101铺”）用作书画工作室及字画销售。2019年6月因当月连续降雨，A101铺内多达四-五处渗水，严重影响陈莉娟保存书画，开展书画培训等合同目的的实现，陈莉娟因此多次联系被上诉人员工曾小姐，并将渗水处照片通过微信告知广核公司员工曾小姐，广核公司在明知租赁商铺使用状况不利于陈莉娟实现合同目的的情况下，无动于衷，没有采取任何有效措施避免陈莉娟经营损失进一步扩大，导致陈莉娟无法享有完整充分的合同权利。陈莉娟遂向广核公司行使不安抗辩权，要求中止履行合同，但广核公司置之不理，强硬要求陈莉娟不论何种情况下都不得延误支付租金。广核公司违反诚实信用原则，拒不履行《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人的维修义务，导致陈莉娟不能实现合同目的，并造成了陈莉娟无法挽回的经营损失。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求查明案件事实，支持陈莉娟的上诉请求。被上诉人广核公司答辩称：一、本案陈莉娟并非是因为房屋存在质量问题提出终止合同，陈莉娟是欠交租金和水电费，没有提出终止合同的请求，到2019年12月左右陈莉娟不想经营了，才找广核公司要求解除合同，广核公司告知陈莉娟可以解除合同，但是按照合同约定办事，结清租金水电和违约金、租金，陈莉娟是解除租赁合同后才提出房屋质量问题，显然是在规避合同的义务，陈莉娟提出用三个月租金和押金来抵付租金，是因为不够，陈莉娟需交清才可以；二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，根据双方租赁合同第五条第一款本案是按现房现状交付，租赁房屋现状交付，如需第三方维修，费用有乙方承担，因此，在签订租赁合同时，广核公司就尽了告知义务，根据合同法的相关规定，出租人对租赁物的现状尽了如实提示告知义务，出租人免于维修责任；三、陈莉娟并非在2019年9月退出，是2019年12月中下旬才退场，2019年12月5日，广核公司相关工作人员将解约函交付给陈莉娟，陈莉娟是认可水电度数和租金数额，但是不同意缴纳租金、水电费、违约金来拒绝签收解约函；四、陈莉娟要求退还信誉保证金，根据租赁合同第五条第三款约定，如承租人超过60日未支付租金，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方缴纳的信誉保证金不予退还，因此，由于陈莉娟超期未缴纳租金按合同约定，信誉保证金不予以退还；五、广核公司一审提交的证据三解约函，陈莉娟只要缴纳违约金水电费租金，广核公司收取的装修押金2000元可以退还，前提是陈莉娟要结清所欠费用。广核公司向一审法院起诉请求：一、确认解除双方的《韶关市龙珠华庭房屋租赁合同》；二、判令陈莉娟向广核公司支付拖欠的界至2019年12月15日租金15751元、水电费6523元及逾期付款违约金8007元（逾期付款违约金按前款金额每日0.6%计算至欠款付清之日，其中暂计至2019年12月15日的违约金为8007元，以后继续计算至欠款付清之日）；三判令陈莉娟偿还广核公司终止合同违约金6712元；以上金额暂计36992元；四、判令本案诉讼费由陈莉娟承担。一审法院经审理查明：2019年4月16日，广核公司（甲方、出租方）与陈莉娟（乙方、承租方）签订一份《韶关市龙珠华庭房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的韶关市武江区***************第一间商铺（房屋编码为A101，面积80㎡，以下简称“A101铺”）出租给乙方用作书画工作室及字画销售，租赁期限为2019年4月16日至2022年4月15日。租金方面：2019年4月16日至2019年5月15日为装修免租期，2019年5月16日至2020年4月15日为4500元/月，每月15日前交纳当月租金。从2020年4月16日起，月租金按租赁年度（每12个月）以上月月租为递增基数递增5%。水电费方面：电费收费标准1.13元/度，水费收费标准4.02元/吨，每月15日前交纳上月水电费。违约责任方面：如乙方超过60日未交付租金，甲方有权单方终止合同并收回A101铺，乙方缴纳的信誉保证金不予退还，乙方还需按剩余租赁期应交租金总额的5%向甲方支付违约金。维修责任方面：租赁期内若发生合同列明的甲方应承担维修责任之情形，乙方应及时通知甲方并采取有效措施防止损失进一步扩大，否则就扩大部分维修费用由乙方自行承担；甲方接到通知后在2个工作日内履行维修义务，甲方没有履行维修义务的，乙方可另聘他人维修，双方以实际发生费用的税票作为维修费用的结算依据。保证金方面：合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方一次性缴交房屋租赁信誉保证金13500元。租赁合同签订后，广核公司于当日将A101铺交付陈莉娟，陈莉娟使用该商铺但未交纳2019年9月之后的租金、2019年4月起的水费及2019年8月起至搬离时止的电费未交。2019年12月5日，广核公司到A101铺向陈莉娟发出《解约函》，要求即日解除《房屋租赁合同》并于当日交回A101铺和付清截止2019年11月30日的租金13500元和截止2019年11月12日的水电费6162元、截止2019年11月30日的未付租金、水电费违约金6238.12月、合同解除违约金6711.75元，以上合计32611.87元。广核公司还在函上抄录水电表读数“A101水4053，电6385”，陈莉娟认为条件不合理拒绝签收该《解约函》。2019年12月19日，广核公司在A101铺门口张贴《解约函》，广核公司主张当日得知陈莉娟已搬走故自行破锁入内。陈莉娟认为其只是代案外人钟剑聪签订合同，故陈莉娟不应承担责任，但未提交证据证明广核公司明知存在代理关系。陈莉娟还认为A101铺交付使用后存在漏水严重、发霉发臭问题，因广核公司拒不维修，陈莉娟经多次维修仍存在漏水情况，严重影响经营，但未提交证据证明曾通知广核公司。广核公司于庭后提交了水电费欠费明细及部分电费缴交凭证，其中原告于2019年8月1日代缴三个月电费为982元，广核公司主张陈莉娟2019年8月至12月每月欠缴电费分别为1432元、2302元、1568元、538元、349元，2019年4月至9月的欠缴水费为321.6元、2019年10月至12月欠缴水费为12.06元。一审法院审理后认为，本案系房屋租赁合同纠纷，广核公司、陈莉娟签订的《韶关市龙珠华庭房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。陈莉娟认为其代案外人钟剑聪签订租赁合同，因陈莉娟是租赁合同当事人，基于合同相对性，陈莉娟该意见该院不予采纳。租赁合同约定陈莉娟超过60日未付租金，广核公司有权解除租赁合同，故广核公司于2019年12月5日向陈莉娟发出《解约函》属行使合同解除权，该院确认《韶关市龙珠华庭房屋租赁合同》于2019年12月5日解除。关于陈莉娟退场时间，广核公司于2019年12月5日发出《解约函》并要求陈莉娟当日搬离，陈莉娟拒签《解约函》，陈莉娟亦未举证证明当日自行搬离且已通知广核公司，结合广核公司于2019年12月19日在A101铺门口张贴《解约函》后破锁入内的事实，该院确认陈莉娟交还A101铺时间为2019年12月19日。广核公司明确并仅主张陈莉娟拖欠2019年9月1日起至2019年12月15日止的租金15750元，陈莉娟对租金数额无异议，但抗辩称按合同约定乙方超过60日未交付租金，甲方有权终止合同，故租金只能计算两个月。对此，该院认为，该约定赋予的是甲方在乙方拖欠租金情形下的合同解除权，但广核公司有权选择是否行使该权利，在广核公司未选择行使解除权且陈莉娟实际使用了租赁房屋的情况下，陈莉娟仍负有支付租金的义务，故对陈莉娟的该抗辩意见，该院不予采纳，该院据此对广核公司主张的租金15750元予以支持。关于逾期支付租金的违约金问题，双方约定按当月应交总额的6‰/日的标准计付违约金，陈莉娟对此无异议，该院予以采纳。关于违约金的起算点问题，因双方约定乙方需每月15日前通过银行转账方式支付当月租金，故陈莉娟应从欠费当月16日起以实欠金额计付违约金给广核公司至付清时止。关于剩余租赁期限违约金，租赁合同约定按剩余租赁期间租金的5%计算，陈莉娟并无异议，故该违约金计算为：①2019年12月20日至2020年4月15日：900元（4500元/月×约4个月×5%）；②2020年4月16日至2021年4月15日：2835元（4500元/月×12个月×105%×5%）；③2021年4月16日至2022年4月15日：2976.75元（4500元/月×12个月×105%×105%×5%），故剩余租赁期限违约金为6711.75元（900元+2835元+2976.75元）。陈莉娟认为广核公司拒不维修A101铺产生经营损失，陈莉娟未举证证明存在漏水等情况及已向广核公司履行通知义务，该意见该院不予采纳。至于广核公司主张欠缴水电费，陈莉娟对欠费数额并无异议，该院直接予以确认，陈莉娟还需支付广核公司欠缴电费6190元、水费333.66元。对于广核公司主张的逾期支付水电费违约金问题，双方并未对逾期支付水电费的违约责任进行约定，且广核公司亦未提供证据证明因陈莉娟逾期支付该费用产生了其他损失，故对其主张水电费违约金的请求，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认韶关广核置业有限公司与陈莉娟于2019年4月16日签订的《韶关市龙珠华庭房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、陈莉娟应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关广核置业有限公司支付2019年9月1日起至2019年12月15日止的租金15750元及逾期支付租金的违约金（违约金的计算：从欠费当月16日起以实欠金额计付违约金给韶关广核置业有限公司至付清时止，按逾期每日6‰计算），支付欠缴电费6190元、水费333.66元；三、陈莉娟应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关广核置业有限公司支付剩余租赁期限违约金6711.75元；四、驳回韶关广核置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，陈莉娟提交两张广核公司出具的收据，证实陈莉娟向广核公司交纳商铺押金、装修押金合计15500元。同时，二审庭询中，陈莉娟申请证人（学生家长）江俊、胡娟娟作证，拟证实其小孩在该租赁铺面学习美术时，发现墙面有渗水的情况。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：陈莉娟应否向广核公司支付2019年9月1日至2019年12月15日的租金及违约金、欠缴的水电费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，陈莉娟与广核公司签订的房屋租赁合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。合同签订后，广核公司依约定将租赁物交付陈莉娟使用，履行了合同义务。陈莉娟接收租赁房产后，用作书画工作室及字画销售。陈莉娟使用该商铺至2019年9月后以房屋渗水为由未交纳租金及相关的水电费。双方在租赁合同中约定，超过60日未交付租金广核公司有权终止合同并收回商铺。由于陈莉娟拖欠租金超过60日，广核公司于2019年12月5日提出解除合同但陈莉娟未同意，广核公司便于2019年12月19日在该商铺门口张贴《解约函》并收回商铺。陈莉娟称房屋渗水故不需交纳租金，但无证据证实其及时通知广核公司前往维修及影响其正常使用，其仍实际占用该商铺至广核公司强行收回之日，陈莉娟拖欠租金的行为属违约行为，其应当交纳拖欠的租金、水电费及违约金，一审对此予以支持并无当。对于陈莉娟提出返还信誉保证金及装修押金的问题，因广核公司起诉未对此提出处理的请求，且陈莉娟亦未对此提出反诉，故本案中不予处理。综上所述，陈莉娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524.64元，由陈莉娟负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十月三十日书记员  陈敖明