广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4223号原告：罗国标，男，1974年2月21日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：刘小桂，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖君宜，广东合拓律师事务所律师。被告：刘泽明，男，1965年9月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：冯银凤，女，1967年1月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘豪亨，系冯银凤儿子。原告罗国标与被告刘泽明、冯银凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告罗国标及其委托诉讼代理人刘小桂、肖君宜，被告刘泽明，被告冯银凤的委托诉讼代理人刘豪亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国标向本院提出诉讼请求：1.判令刘泽明、冯银凤共同向罗国标支付停产停业补偿款54365元及违约金(违约金以54365元为本金，每日按千分之一的标准自2019年11月22日起计至实际付清之日止，暂计至2020年3月30日为7067.45元）；2.判令刘泽明、冯银凤向罗国标退还押金5000元；3.判令本案诉讼费用由刘泽明、冯银凤承担。事实与理由:2015年1月1日，罗国标向刘泽明租得位于广州市黄埔区九太路口七星西街三巷2号商铺一间，租金标准为2500元/月，第4年即2018年1月1日起递增百分之二十，即3000元/月。在签订租赁合同时，需一并支付两个月押金即5000元，并约定在租赁期间，承租的门面被征收、征用或者拆迁的，需退还罗国标押金。罗国标租用期间，所承租范围因知识城中心区30平方公里范围拆迁项目-九龙大道中段拆迁被征收，根据征收政策及中新广州知识城房屋征收补充协议，可对经营者以500元/平方米的标准支付停产停业损失补偿，双方在第三方公司的测量并见证下，测得承租面积为108.73平方米。罗国标与冯银凤（刘泽明妻子）在广州市黄埔区九佛街道拆迁服务中心和广州市谷城企业管理服务有限公司的见证下签订《停产停业补偿协议》，核定停产停业补偿费总额为54365元，且约定刘泽明、冯银凤收到征收单位支付的停产停业损失补偿后10日内，将该停产停业损失补偿一次性支付至罗国标账户。合同签署后，征收单位将该项费用于2019年11月12日向刘泽明、冯银凤支付完毕后，刘泽明、冯银凤拒绝向罗国标支付上述停产停业损失费，连原租赁合同中所约定的押金也拒绝返还。请法院判如所请。被告刘泽明辩称，停产停业协议是刘泽明的签名，但是是拆迁办强制其签的。刘泽明同意按300元每平方米补偿给罗国标，但罗国标不同意。扣除未交的3000元租金和水电费，剩下的押金刘泽明同意退还给罗国标。被告冯银凤辩称，1.停产停业协议不是冯银凤的签字，冯银凤与罗国标没有租赁关系。2.根据相关法律规定，停产停业补偿属于权属人，是因房屋被征收导致权属人永久没有租金收入，也没有房屋安置回迁，造成永久性停产营业损失。根据租赁合同约定，罗国标与刘泽明并未就停产停业补偿款这一项有所约定，也并未规定停产停业损失归罗国标所有。3.房屋被征收，罗国标明显没有停业经营损失，根据租赁合同的约定，该合同将在2020年1月1日合同期满到期，自2019年9月15日房屋被拆迁到合同到期仅剩3个月经营期限。4.押金是用来抵扣2019年9月的租金，罗国标9月没有交租。综上，停产停业补偿款不归罗国标所有。5.签订协议时冯银凤不知情，是刘泽明在多方压力下签的。6.罗国标主张的违约金过高。本院经审理认定事实如下:2015年1月1日，刘泽明（甲方）与罗国标（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定刘泽明将位于九太路口七星西街三巷2号的房屋出租给罗国标，面积共110平方米，租期为5年，自2015年1月1日至2020年1月1日止，租金为2500元/月，第4年起，即2018年1月1日起，月租金按原月租金递增20%，即3000元，租金按月支付，每月的1号为交租日。该合同第八条还约定，押金为两个月租金即5000元。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣。第九条约定，在租赁期内，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的，双方均可变更或解除合同，甲方退回乙方押金。合同签订后，罗国标依约交付了押金5000元及租金。2019年9月6日，“冯银凤”（甲方、出租方）与罗国标（乙方、承租方）在广州市黄埔区九佛街道拆迁服务中心、广州市谷城企业管理服务有限公司的见证下签订《停产停业补偿协议》，载明：因甲方商铺被征收拆除，导致乙方相关停产停业损失。现甲、乙双方经平等协商一致，就乙方的停产停业损失达成如下协议：一、停产停业损失补偿金额，根据甲方商铺实测面积按500元/㎡的标准，给予一次性停产停业损失补偿，补偿面积为108.73㎡，共计54365元。二、款项支付，甲方应在收到征收单位支付的停产停业损失补偿后10日内，将乙方停产停业损失补偿一次性支付至乙方指定账户。三、甲方应按时向乙方支付停产停业补偿，逾期支付的，每逾期一日，按应付款项的千分之一向乙方支付违约金。冯银凤抗辩该补偿协议上的签名不是其本人签名，刘泽明确认是其代签。罗国标提交财政直接支付凭证（回单）复印件拟证广州开发区财政国库集中支付中心已于2019年11月12日支付冯银凤100%商铺补偿款及一次性三个月临迁费共计1312138.56元。冯银凤确认收到上述款项，并确认上述补偿款包含了《停产停业补偿协议》中的54365元。冯银凤提交其广州银行流水证实其实际收到上述款项的时间为2019年11月14日。双方确认罗国标支付租金至2019年8月31日。罗国标主张其于2019年9月8日搬离涉案房屋，涉案房屋具体何时拆除不清楚。刘泽明、冯银凤抗辩涉案房屋于2019年9月15日左右拆除，罗国标在该日才完全搬离，刘泽明为证实其主张提交了于2019年9月15日拍摄的涉案房屋的照片。双方均确认涉案房屋为直接拆除，没有交还钥匙。刘泽明还提交了其手写的水电读数，要求在押金中扣除2019年9月15日前产生的水电费共计170.5元，罗国标对此予以确认。庭审中，刘泽明、冯银凤确认涉案房屋无房产证，无报建手续。罗国标主张涉案租赁合同有效，经本院释明，若租赁合同效力与罗国标主张的不一致，罗国标坚持现有诉请。以上事实，有《商铺租赁合同》《停产停业补偿协议》、财政直接支付凭证（回单）复印件、广州银行个人交易明细、照片、水电读数及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，涉案房屋无报建手续，涉案《商铺租赁合同》应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故作为租赁合同相对方的刘泽明应当将押金5000元予以返还。刘泽明、冯银凤要求扣除尚未支付的租金即占有使用费及水电费，本院参照双方租赁合同第八条约定，为避免诉累，在本案中一并处理。鉴于双方对于罗国标实际搬离时间及涉案房屋拆除时间存在争议且均无证据予以证明，综合考虑《停产停业补偿协议》签订的时间及双方的陈述，本院酌情认定罗国标于2019年9月10日前搬离，故罗国标应支付2019年9月1日至9月10日的占有使用费，参照《商铺租赁合同》的租金标准，核算为1000元（3000元÷30天×10天）。刘泽明另主张应扣除水电费170.5元，罗国标对此予以确认，本院予以支持。扣除占有使用费和水电费后，刘泽明应向罗国标返还剩余押金3829.5元（5000元-1000元-170.5元）。关于停产停业补偿。刘泽明在《停产停业补偿协议》落款处亲笔签名，虽签署了“冯银凤”的名字，但因设定相关权利义务的意思表示系刘泽明所做出，故本院认定刘泽明为《停产停业补偿协议》的协议当事人。刘泽明与罗国标签订的《停产停业补偿协议》，对停产停业补偿数额和款项支付方式进行了明确约定，且刘泽明的妻子冯银凤已于2019年11月14日实际收到涉案补偿款，故罗国标主张刘泽明依约向其支付停产停业补偿54365元及逾期支付违约金，本院予以支持。至于刘泽明辩称其系受胁迫签订《停产停业补偿协议》，因其未提交任何证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予采信。至于违约金，罗国标主张的每日千分之一的标准明显过高，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条予以调整，酌定违约金应以54365元为本金，自2019年11月25日起，按每日万分之五的标准支付至实际付清之日止。关于刘泽明、冯银凤两人是否应承担连带责任，本院认为，虽拆迁单位将涉案商铺的补偿款支付至冯银凤账户，但补偿款的收取和具体分配属于刘泽明、冯银凤等家庭成员的家庭内部问题。此外，罗国标是基于与刘泽明之间的商铺租赁合同关系主张相应的停产停业损失补偿，如前所述，与罗国标签订《停产停业补偿协议》的合同相对方为刘泽明，故罗国标要求冯银凤承担付款义务缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘泽明于本判决生效之日起七日内向原告罗国标支付停产停业补偿54365元及违约金（违约金以54365元为本金，自2019年11月25日起，按每日万分之五的标准支付至实际付清之日止）；二、被告刘泽明于本判决生效之日起七日内向原告罗国标返还押金3829.5元；三、驳回原告罗国标的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元，由原告罗国标负担103元，由被告刘泽明负担1358元。上述案件受理费原告罗国标已预缴，被告刘泽明在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告罗国标，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  潘新标人民陪审员  赵永忠二〇二〇年十月十二日法官助理彭逸婷书记员王汝欣