山西省晋中市太谷区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0703民初1439号 原告：王拴鱼，男，1995年1月3日出生，汉族，初中文化，晋中市太谷区村民，现住该村。 委托代理人：闫涛，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。 被告：杨晓伟，女，1987年8月16日出生，汉族，初中文化，晋中市太谷区村民，现住晋中市太谷区。 委托代理人：杨晋露，山西承仲律师事务所律师。 被告：晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司。住所地，晋中市太谷区西关正街**金都玉苑。 法定代表人：庞益军，担任公司总经理。 第三人：栗志鹏，男，1986年9月3日出生，汉族，高中文化，晋中市太谷区村民，现住。 原告王拴鱼与被告杨晓伟、晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司、第三人栗志鹏买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王拴鱼及其委托代理人闫涛、被告杨晓伟及其委托代理人杨晋露、被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司的法定代表人庞益军、第三人栗志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王拴鱼向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告杨晓伟签订的《房屋买卖合同书》；2.依法判令被告杨晓伟、晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司退还原告已支付的房款140000元（原告在审理过程中放弃了要求被告杨晓伟双倍返还定金40000元的诉讼请求，同意将定金抵作房款）；3.依法判令被告杨晓伟支付违约金62000元（按照总价款的10%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月8日原告通过被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司向被告杨晓伟购买晋中市太谷区房屋并且签订房屋买卖合同。签订合同后，原告依约支付购房款140000元（含定金20000元），更名费50000元，并支付被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司中介费9300元。但之后原告以售房未通过其配偶栗志鹏同意为由拒绝售房并拒绝退还原告购房款。更名费50000元和中介费9300元被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司已经退还了原告。为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望公判。 被告杨晓伟辩称，一、双方签订的合同合法有效，应当继续履行。夫妻双方对于共同财产的约定不得对抗第三人；二、杨晓伟没有构成违约。理由如下：1、双方签订的合同未约定过户时间，并且原告也没有进行书面催告，原告银行借款也未审批通过，没有达到过户条件，并非是被告违约；2、签署合同时原告已经明知房产的权属问题，被告不存在隐瞒行为，不构成违约。 被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司辩称，原告与被告杨晓伟签订房屋买卖合同是事实，原告支付了定金20000元，按照合同约定，原告于2020年8月10日支付被告杨晓伟120000元，剩余购房款30000元暂扣在我公司。本案是因售房人夫妻未能继续履行合同，并且不退还购房款引起的纠纷，经多次协商未果，故要求被告杨晓伟承担本案的诉讼费、律师费以及中介服务费，并解除合同。我公司已经退还原告剩余的购房款30000元、更名费50000元以及原告缴纳的中介费9300元。原告的诉讼请求与我公司无关。 第三人栗志鹏辩称，原告王拴鱼与被告杨晓伟签订房屋买卖合同时我不知道，事后我才知道的，我不同意卖房。 本院经审理认定的事实如下：被告杨晓伟与第三人栗志鹏于X年X月X日登记结婚。婚后被告杨晓伟、第三人栗志鹏与XX房地产开发有限公司签订了《商品房预定协议书》，约定由被告杨晓伟、第三人栗志鹏预定XX房屋，被告杨晓伟交付了房屋首付款，该房屋目前尚未办理网签手续及产权证书。 2020年8月8日，经被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司提供中介服务，原告与被告杨晓伟签订了《房屋买卖合同书》，约定被告杨晓伟自愿将位于晋中市太谷区的房屋出售给原告，房产实际成交价格为620000元（此价格包括更名费50000元）；双方同意签订合同之日由原告向被告杨晓伟支付该房屋首付款20000元（此首付款转购房定金），由被告杨晓伟暂时保管；原告于2020年8月10日之前支付被告杨晓伟购房款170000元，在该房屋办理完更名当天，原告支付被告杨晓伟购房款30000元，剩余400000元原告与售楼部对接作贷款；在本合同履行期间，原告、被告杨晓伟任何一方拒绝履行合同或解除合同，以及不配合办理交易房产相关手续，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司所收取的本合同中约定的中介服务费由违约方承担。原告、被告杨晓伟同意向被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司支付中介服务费9300元，该款在签订合同当日由原告支付给被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司。签订《房屋买卖合同书》当日，原告支付了被告杨晓伟购房定金20000元。2020年8月11日，原告支付了被告杨晓伟购房款120000元。原告支付了被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司更名费50000元，购房押款30000元以及中介服务费9300元。原告与被告杨晓伟签订房屋买卖合同的时候第三人栗志鹏不在场，电话也未能联系到。在合同签订后，被告杨晓伟和被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司告知了第三人栗志鹏卖房情况，因作为房屋共有人的栗志鹏不同意卖房，致使原告王拴鱼与被告杨晓伟所交易的房屋未能办理房屋更名手续，被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司退还了原告更名费50000元、购房押款30000元以及中介服务费9300元。原告在庭审过程中当庭表示将定金20000元抵作购房款。 本院所确认的上述事实，有原告提交的房屋买卖合同书、收据，被告杨晓伟提交的结婚证复印件，被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司提交的商品房预定协议书等以及当事人的庭审陈述笔录等证据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告杨晓伟签订房屋买卖合同后，因第三人栗志鹏作为房屋共有人不同意出售该房屋导致无法办理更名手续，致使原告购买房屋的合同目的不能成就，被告杨晓伟应当对此承担违约责任，故对原告要求解除其与被告杨晓伟签订的房屋买卖合同的诉讼请求以及要求被告杨晓伟退还原告购房款140000元的诉讼请求依法应予支持。原告主张的违约金数额过高，根据填平原则应予调整，本院考虑以原告王拴鱼实际支付被告杨晓伟的房款140000元为基数，参照当地农商行利率标准计算利息至房款全部退还之日为妥。被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司在提供房屋中介服务时，在未征得房屋共有人同意的情况下主持了合同签订和款项交付工作，存在过错，应对被告杨晓伟在本案中所负债务承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告王拴鱼与被告杨晓伟签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告杨晓伟于本判决生效之日起十日内退还原告王拴鱼购房款140000元并支付违约金（违约金的计算办法为以140000元为基数，参照当地农商行一年期借款最高利率，从2020年8月11日起计算至房款全部退还之日）； 三、被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司对上述被告杨晓伟的付款义务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2240元，退还原告王拴鱼75元，剩余案件受理费2165元，由原告王拴鱼负担585元，由被告杨晓伟和被告晋中市太谷区宸宇风光房地产营销策划有限公司负担1580元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审判员  赵国胜 二〇二〇年十月二十二日 书记员  杜文娟