重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初23368号原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区湖里大道**联盛大厦**，统一社会信用代码91350200612027597N。法定代表人：葛明，董事长。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段事均，重庆政郎律师事务所律师。被告：江承菊，女，汉族，1969年9月24日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：付英路，重庆当世律师事务所律师。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司与被告江承菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员万园薇适用小额诉讼程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘传甫，被告江承菊的委托诉讼代理人付英路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年4月1日至2019年5月31日的物业管理费13227.58元，并支付自欠费之日起至结清之日止的违约金（以每月物管费本金为基数，按每日3‰的标准从下月1日起计算至付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月30日，原告与建设单位联发集团重庆房地产开发有限公司签订了《联发山水谣前期物业管理服务合同》，约定原告为联发山水谣（又名：联发瞰青小区）提供物业管理服务。被告是该小区业主，未缴纳2014年4月1日至2019年5月31日的物业管理费合计13227.58元，原告经催收未果，遂起诉。被告江承菊辩称，第一，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原告2019年10月15日起诉至法院向被告主张物管费，此前原告从未向被告主张过，根据民法总则相关规定，诉讼时效为3年，因此2016年10月15日之前的物业费已经超过诉讼时效，被告拒绝缴纳。第二，原告从未按照前期物业服务合同的约定提供相符的物业服务，构成部分违约，不应当全额收取物业费。前期物业服务合同第二章第三条对原告应提供的服务进行了约定，主要包括对走廊、过道、电梯、公共绿化、公共运动场所等维修、养护、管理等，同时前期物业服务合同附件3对物业服务的标准进行了约定，包括房屋及设施的完好，急修、零修的及时性，要求接到通知后立即到场，急修立即处理，零修不过夜，对业主进行满意度调查等，但原告提供的服务未达到前期物业服务合同约定的标准，包括绿化长时间枯萎、不补种，运动场所长时间损坏不维修，走廊天花板漆面长时间脱落不维修，瓷砖脱落不维修，从未开展业主满意度调查等。针对原告的物业服务质量问题，包括被告在内的小区80多名业主推选的代表人于2019年向渝北法院起诉，渝北法院作出（2019）渝0112民初26787号民事判决书，该判决早已生效，但截止到目前，原告未履行判决义务。所以根据前期物业服务合同第九章第二十七条约定，物业服务企业违反合同约定未能达到合同约定的，应承担违约责任，并承担业主相应的损失，合同第二章也有相应约定。根据最高院关于审理物业服务合同的纠纷若干问题的解释第三条之规定，物业企业未履行或未完全履行物业服务合同约定，业主请求物业服务企业赔偿损失的，人民法院应予支持，因此，针对原告提供物业服务部分违约的事实，应当赔偿被告损失。被告认为应通过降低物业费标准的方式实现，要求在诉讼时效期间内的物业费即2016年10月15日之后的物业费按照2.3元的80%收取。第三，由于原告提供的物业服务存在问题，被告多次沟通无果，只能采取拒交物业费的方式来表达诉求，因此不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：被告系“联发山水谣”小区×幢×号房屋的业主，该房屋系住宅，建筑面积100.59平方米。被告于2013年年底接房。2011年10月30日，原告与建设单位联发集团重庆房地产开发有限公司签订了一份以联发集团重庆房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方的《联发山水谣前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为位于重庆市北部新区金开大道×号×路×号的“联发山水谣”小区提供物业管理服务。该合同第六条第一款约定，高层住宅的物业费标准为2.3元/月.平方米（含电梯费），第六条第二款约定，从每期交房之日起两年内，高层住宅物业服务费按1.9元/月.平方米（含电梯费）的优惠标准向业主（或使用人）收取，两年后，恢复第六条第一款收费标准。该合同第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，在下月首日及其以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业服务企业可按欠费总额千分之三收取违约金。该合同第二十二条约定，合同期限为三年，自2011年10月30日起至2014年10月29日止，合同期满后业委会未成立继续有效，至本物业业主大会成立且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。该合同第二十七条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对“联发山水谣”小区提供物业服务至今。2019年7月26日，原告向被告送达《律师函》，要求被告缴纳2014年4月1日至2019年5月31日的物业服务费13227.585元及违约金。另查明，2019年10月18日，唐某、孙某某、杜虹霖将本案原告及厦门联发（集团）物业有限公司重庆分公司诉至本院。2020年6月23日，本院做出（2019）渝0112民初26787号民事判决，判决结果为：1.本案原告在该判决生效后五日内将联发山水谣小区2014年至2019年10月期间公共收益收支情况、专项维修基金使用情况进行公示。2.本案原告在该判决生效后三十日内对联发山水谣小区1栋、3栋电梯间走廊及入户大厅存在部分瓷砖脱落问题进行修复；对小区入户大厅天花板涂料脱落进行修复；对小区羽毛球场地皮涂料脱落问题进行修复；对小区1栋负二楼消防栓玻璃门进行修复；对小区3栋消防通道损坏的应急灯进行修复。3.驳回唐某、孙某某、杜虹霖的其他诉讼请求。审理中，被告辩称原告物业服务质量不到位，提供了照片予以证实。原、被告均认可小区没有成立业主委员会，也未召开业主大会。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、EMS快递单及律师函、民事判决书、照片等证据在案为证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与联发集团重庆房地产开发有限公司签订的《联发山水谣前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对“联发山水谣”小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。被告关于原告服务质量不到位的抗辩意见，不构成其要求物业管理费本金按80%收取的正当理由，本院不予支持。关于诉讼时效，经查明，原告于2019年7月26日通过发函的方式向被告进行了催收。除此之外，原告未举示证据证明向被告进行过催收。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案原告起诉的期间部分已超过诉讼时效，结合前期物业管理服务合同约定每月15日前交纳当月的物业费，被告应支付2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业费。综上，被告应按照2.3元/月/平方米的标准支付原告2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费7866.14元（2.3元/月/平方米×100.59平方米×34个月）。因原告物业服务质量存在瑕疵，对其要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告江承菊于本判决生效后立即支付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司2016年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费7866.14元；二、驳回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130.7元，减半收取65.35元，由原告厦门联发（集团）物业服务有限公司负担26.35元，被告江承菊负担39元。本判决为终审判决。审判员  万园薇二〇二〇年十月十日书记员  余文沁