广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10062号 原告：南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心，住所地南宁市江**吴圩镇明阳农场五路，统一社会信用代码124501057399727056。 法定代表人：陈宣恺，主任。 委托诉讼代理人：覃达艺，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班华斌，广西欣和律师事务所律师。 被告：潘增威，男，1983年4月6日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：姚启亮，广西胜涛律师事务所律师。 原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心与被告潘增威土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心的委托诉讼代理人班华斌及被告潘增威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告交齐所欠土地及建筑的租赁费用440000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加及变更诉讼请求为：1.判令解除被告与原告于2016年11 月22日签订的《高山门诊部租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金440000元；3.判令被告向原告支付违约金182399元（按年利率24％计算，其中，2017年违约金自2017年1月1日起暂计至2019年10月18日止，即120000元×24％/年÷360天×1029天=81600元；2018年违约金自2018年1月1日起暂计至2019年10月18日止，即160000元×24％/年÷360天×655天=69866元；2019年违约金自2019年1月1日起暂计至2019年10月18日止，即160000元×24％/年÷360天×290天=30933元；实际违约金应计至被告全额支付租金之日止）；4.判令被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月22日，原告与被告签订《高山门诊部租赁合同》，约定被告承租原告位于明阳工业区入口处附近的土地面积3.72亩（2475平方米）及地上建筑，租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，租金采取预付方式、按年度缴纳，租金每年160000元，被告应于每年起算日10日前向原告支付下一年度租金。合同同时约定，租赁场地经营范围和用途是经营建材装饰，被告不得转让、转租和抵押。2016年12月1日、12日，被告分两次向原告支付2017年度租金共计40000元，之后被告未按约向原告支付租金，原告曾多次通过发函催收、电话催收等方要求被告支付租金，被告均置之不理，恶意逃避。2017年至今，被告尚欠原告租金约440000元，严重违反了租赁合同约定。根据租赁合同第七条约定，被告未能按时支付租金，每逾期一日，按应交纳费用的10%交纳滞纳金，即违约金。由于约定违约金过高，原告以年利率24%计算违约金。另外，2017年6月1日，被告未经原告同意分别与莫春茂、覃志乐签订了《房屋租赁合同》，将两间房屋铺面分别转租给莫春茂用于车辆补胎，转租给覃志乐用于经营餐馆。被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，原告与被告于2016年11月22日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应 当积极履行合同约定的义务。原告已经按约向被告交付土地及建筑，被告有义务向原告支付租金，不能以任何理由逃避债务。但至今，被告拒不支付租金和擅自转租、变更租赁场地经营范围和用途的行为，已构成严重违约，给原告造成极大经济损失。原告特向法院提起诉讼，请求解除双方租赁合同，要求被告支付租金及违约金。 被告潘增威辩称：被告通过正常的招投标程序承租原告场地后，因为原告没有协助被告办理相关报建手续，导致被告在建设过程中被相关部门责令停止建设，已经建设好的一栋建筑也被相关部门拆除。原告没有履行自己的合同义务，导致被告不能正常使用租赁场地，原告没有权利要求被告支付租金。因此，原告的诉讼请求没有依据，应予以全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 原告系依法成立的事业单位法人，原名称为邕宁县明阳医院，后名称变更为南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心。 2002年12月17日，邕宁县国土资源局向原告颁发邕国用（2002）字第17693号《国有土地使用证》，记载：“土地使用者邕宁县明阳医院；座落邕宁县明阳农场高山分场；地号17693；用途公共建筑用地；使用权类型划拨；使用权面积2474.61平方米”。案涉租赁场地属于该《国有土地使用证》确定的权利范围。 2016年11月8日，原告就明阳高山门诊部场地（即案涉租赁场地，占地2475平方米）采用竞争性谈判采购方式进行公开招租。2016年11月9日，被告以160000元/年租金的最高竞价中标。 2016年11月22日，原告与被告签订《高山门诊部租赁合同》，约定：被告承租原告位于明阳工业区入口处附近的高山门诊部场地，土地面积约为2475平方米，租赁期限为5年，即从2017年1月1日起至2021年12月31日止；被告承租租赁土地用于经营建材装饰；租金按每年度租金160000元计算，采取预付方式按年度缴纳，被告应在每年起算日10日前向原告支付下一年度租金，首次缴纳租金与租赁押金同时缴纳；原告有权监督被告依据合同约定使用土地，被告未征得原告同意，擅自改变用途的，原告有权收回相关土地的土地使用权；原告应支持被告在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物；被告有权依据合同约定使用土地及原有建筑；被告须根据合同约定用途使用土地，不得将租赁土地使用权进行转让、转租、抵押；被告在承租土地上进行经营建材等租赁范围内的工程建设，涉及规划、消防、环保、土地等行政监管审批的，原告应及时提供相关证明材料，被告自行办理相关手续所需费用由被告自行承担；被告不按时向原告缴纳租金的需从滞纳之日起每日按应缴纳费用的10%交纳滞纳金，且原告有权收回土地使用权，扣除被告土地租赁押金，并终止合同，被告需无条件交回租赁场地，等等。合同签订后，原告将案涉租赁场地交付给被告使用，被告向原告支付租赁押金5000元及租金40000元。涉案租赁场地上原有两栋办公楼、三间危旧瓦房、一间简易结构房，被告已将两栋办公楼进行了翻新使用，并拆除了三间危旧瓦房，及将简易结构房出租给了两个租户，一个经营餐饮，一个经营补胎，年租金收益合计约为80000元。后被告还在涉案租赁场地上搭建了部分建筑物。 2016年12月13日，广西农垦明阳工业园区管理委员会向原告出具《规划执法检查通知书》，载明“经我局初步调查，你单位位于明阳工业园区入口旁的在建工程项目未取得工程规划许可等手续，我局责令你单位立即停止施工，否则产生的后果由你单位全部承担。”后被告搭建的部分建筑物被拆除。 本院认为，当事人订立合同，应当遵循法律、行政法规的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”及第五十六条规定，“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”本案中，涉案租赁土地用途系划拨的公共建筑用地，原告在未依法办理变更土地建设用途的情况下，即将该土地出租给被告用于经营建材装饰，违反了上述相关法律规定，双方因此签订的《高山门诊部租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款之规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故原告要求解除与被告签订的《高山门诊部租赁合同》的请求，于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《高山门诊部租赁合同》经确认无效后，被告依据合同占有使用的租赁土地及其建筑物应当予以返还，同时，原、被告双方还应根据各自过错情况承担相应的责任。本案中，原告作为出租人，明知涉案土地为划拨的公共建筑用地，仍将其出租给被告用于经营建材装饰，其后亦不协助办理土地建设用途变更及相关报建手续，其对合同无效存在重大过错。被告作为承租方，理应知道涉案土地的使用性质，但其仍继续租用该土地经营建材装饰，其后又在未办理相关报建手续的情况下即开始搭建建筑物，导致相关建筑设施被责令停工并限期拆除，其对合同无效亦存在一定过错。考虑到被告并未能将租赁场地用于经营建材装饰，但其确已 实际占有使用涉案租赁场地及其建筑物，且被告还将部分租赁的简易结构房用于出租并取得了租金收益，故本院结合双方当事人过错程度、租赁合同实际履行情况等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定被告按10万元/年标准向原告支付自租用之日起至原告起诉之日止共计四年的场地占用费300000元，扣除其已支付的押金5000元及租金40000元，则被告尚需向原告支付场地占用费255000元。对原告主张的其余租金及其违约金，本院则不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条及《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告潘增威于本判决生效之日起十五日内将租赁的位于明阳工业区入口处附近的高山门诊部场地及其建筑物返还给原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心； 二、被告潘增威于本判决生效之日起十五日内向原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心支付土地占用费255000元； 三、驳回原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10124元，保全费3632元，合计13756元，由原告南宁市吴圩明阳工业园区社区卫生服务中心负担8120元，被告潘增威负担5636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古 城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  黄联娟 人民陪审员  赵凝秋 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  黄雪妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利 用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有 必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。