四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3511号 原告：凉山州春森物业管理有限责任公司，住所地：四川省西昌市宁远巷********，统一社会信用代码：91513400MA62H4GX59。 法定代表人：杨天刚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张家兵，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李煜，女，汉族，1976年1月23日出生，四川西昌市人，户籍住址：四川省西昌市，现住甘肃省兰州市。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司诉被告李煜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员卢成林担任记录，于2020年10月23日对本案公开开庭进行了审理，原告凉山州春森物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张家兵律师，被告李煜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2019年10月1日至2020年3月31日（6个月）物管费438.00元、垃圾费42.00元、电费722.85元、水费272.16元。共计1475.01元；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2016年8月21日，西昌市大成商业广场第一届业主委员会与原告签订了《大成商业广场物业服务委托合同》，将大成商业广场委托原告进行物业管理服务。被告是该小区业主，原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告却未依约支付物业管理费及垃圾费、电费等共计1475.01元。经原告多次催告被告均未交纳，特诉至贵院，请求依法判令被告支付拖欠的物管费1475.01元。 被告李煜辩称，2019年10月1日至2020年3月31日（共6个月）物管费438.00元、垃圾费42.00元、电费722.85元、水费272.16元。共计1475.01元我确实未缴纳，未缴纳理由1、我是顶楼业主，房顶屋面及外墙公共部位防水渗漏，把我家中多处泡烂，造成了5万多的损失。去年物业维修了A幢顶楼三家人，我去物业多次物管说屋面漏水的问题，物管答复：没有钱管不了。我再找物管他们更恶，没钱不管。我们顶楼四家人房漏等不起，找物管都是以吵架告终。无法，我们四家人请了工人于2020年3月11日来修复公共部位防水渗漏，我家付了材料费及人工工资3000.00元。2、我家的单元通道门禁原本是好的，物管公司不给我们说就拆了，现在经常不关通道门，威胁到我人身安全，要求恢复单元通道门禁。3、2016年10月起，都是被告自己清理和冲洗楼道，原告从未对被告家门口和楼道进行过清扫，只是按垃圾清运的要求收取了门口的垃圾而已。我们楼道上全是杀猪宰羊遗留下来的粪便、血迹，原告从来没有尽过管理和告知义务，致使整个楼道臭气熏天，老鼠、蟑螂满小区乱串。4、被告家位于楼顶的太阳能，由于原告不尽职，长期无人管理通道门禁，任何人都可以直上单元通道，整个楼道小广告满墙到场都是，更造成被告家的太阳能上水管被人拔了，水流了一个月，根本没有人通知被告。5、由于原告长期不管理楼梯各单元通道门，造成什么人都可以直上整个小区楼梯通道，致使被告家的门锁被堵了数次，被告从来没有找过原告理论，都是自己找开锁公司重新换门锁。6、物业公司应当赔偿我的损失103000.00元后我缴纳拖欠的物业管理费。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 1、物业管理合同一份； 证明：原告2016年4月与大成商业广场第一届业主委员会签订物业管理合同，约定由原告对大成商业广场进行物业管理，并约定0.5元/㎡收取物管费，合同签订后原告按合同约定履行了物业管理服务，依约应当向被告收取物管费，合同第21条第十项约定共用部位、共用设施、设备、共用场地，附属配套建筑和设施的维护由原告承担，维修费用保质期内由开发商承担，保质期外用小区维修基金维修。该条约定明确了维修的费用应由小区业主缴纳维修基金来支付，但该小区未缴纳维修基金，无维修费用，其责任在于业主委员会。 2、催缴通知单3份； 证明目的：原告多次向被告催缴2019年10月1日至2020年3月31日的物管费、垃圾费、水费、电费，被告至今未缴纳的事实。 被告李煜的质证意见：对证据1的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议，业委会怎样成立的我不清楚，也没有人通知我，小区管理不到位，小区环境脏乱差。对证据2真实性无异议，物管费我确实未交纳，因为小区管理混乱，环境脏乱差，物业公司未尽到服务职责。 被告李煜为证明自己主张的成立，提供了如下证据：照片33张；其中小区公共部分28张、家中部分5张。 证明：小区环境脏乱差，物业管理服务不到位及家里的阳台漏水造成的损失。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司的质证意见：关于垃圾池的情况是小区成立时就没有设计专门的垃圾堆放点，只能设置垃圾收集桶来收集垃圾采取当天转运的方式处理垃圾，垃圾堆放的方式不是物业管理公司造成，是小区设计的问题。对过道有垃圾的照片照片仅反映拍摄时的情况，不能反映小区整体清洁的基本情况。消防栓已经过西昌市进行查验，消防栓是合格的，反映的图片不真实。关于阳台漏水的问题，正如被告自己陈述的如果维修需要将整个楼顶进行维修才能彻底解决漏水问题，产生的费用不是物业公司能垫付的。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据能够证明凉山州春森物业管理有限责任公司从2016年10月1日至2020年3月31日为西昌市大成商业广场业主提供物业管理服务，本院予以采信。被告李煜提供的证据真实性予以认可，不采信其证明目的。 根据原告、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：凉山州春森物业管理有限责任公司具有独立法人资格。2016年8月21日，西昌市大成商业广场第一届业主委员会（甲方）与凉山州春森物业管理有限责任公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》。凉山州春森物业管理有限责任公司为该小区业主提供物业管理服务。合同约定了委托管理期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。合同对原告提供物业服务的主要内容及双方的权利义务进行了约定。合同第四章双方权利义务中第十八条第5项约定：凉山州春森物业管理有限责任公司负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由凉山州春森物业管理有限责任公司组织实施。合同的第六章物业管理服务费用第二十一条中约定1、物业管理服务收费标准按政府指导价经物价部门核定的标准收取，并以房地产管理部门核发的房产证上面积为准确收费面积（未办理房产证的按购房合同注明的建筑面积）；2、收费标准：住宅0.5元/平方米/月；一楼门市2元/平方米/月；二楼门市1.5元/平方米/月；垃圾清运费7元/户。10、共用部位，共用设施，设备，共用场地，附属配套建筑和设施的维护由凉山州春森物业管理有限责任公司承担，维修费用保质期内由开发商承担，保质期外用小区维修基金维修。被告李煜系西昌市大成商业广场D幢7层2号的业主，其房屋面积为146.22平方米。从2019年10月1日至2020年3月31日被告李煜未交纳物业管理费，尚欠西昌市家园物业管理有限公司物管费438.00元（73元×6个月）、垃圾费42.00元、电费722.85元、水费272.16元，共计1475.01元。原告凉山州春森物业管理有限责任公司书面追缴无果后，诉讼来院。 另，原告凉山州春森物业管理有限责任公司与西昌市大成商业广场第一届业主委员会签订物业合同时，西昌市大成商业广场已没有维修基金，西昌市大成商业广场第一届业主委员会也未让业主续交维修基金。原告凉山州春森物业管理有限责任公司也未对被告李煜所投诉的顶楼楼面及外墙公共部位渗水进行修缮。 另查明，原告凉山州春森物业管理有限责任公司在为被告小区提供物业服务时，对公共部分的清洁卫生及维护、设施设备维护等确有服务不到位的地方。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案，被告李煜作为案涉西昌市大成商业广场的业主在原告提供物业服务后，交纳相应物业服务费等相关费用系其基本义务。案涉小区业主委员会与原告凉山州春森物业管理有限责任公司签订的物业合同明确约定了小区公共部分的修缮费用由维修基金支付，被告李煜认为楼顶屋面及外墙公共部位防水渗漏应当由物业管理有限公司履行职责出钱维修，没有事实依据，被告李煜也未提供损失103000.00元的事实依据。因原告凉山州春森物业管理有限责任公司在物业服务中确有瑕疵，应当酌情下浮30%的物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下： 被告李煜于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告凉山州春森物业管理有限责任公司物业管理费306.6元（73元×6个月×70%）、垃圾费42.00元、电费722.85元、水费272.16元，共计1343.61元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李煜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 蒋 瑛 二〇二〇年十月二十七日 书记员 卢成林 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。