湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初1074号 原告：怀化市凯德物业服务有限公司，住所地：会同县林城镇西城区（西区农贸市场），统一社会信用代码：914312250516660260Q。 法定代表人：张庭。 委托诉讼代理人：吴律臻，会同海天法律事务所法律工作者。 被告：宋显干，男，1972年1月15日出生，侗族，农民，户籍所在地会同县，住会同县。 原告怀化市凯德物业服务有限公司与被告宋显干建设工程合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告怀化市凯德物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴律臻到庭参加诉讼，被告宋显干经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化市凯德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付物业服务管理费1,688元、滞纳金1,000元，共计2,688元；2．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年年2月28日，原告与被告签订《前期物业服务管理协议》，原告按照协议约定被告自交房之日起一年内暂按每月0.5元/平方米收取服务费，原告开展物业服务工作。市场变化原因，由于西南大市场小区系一个完全开放式小区，物业管理难度大，人工等各项成本提高，物业管理工作难以维持，结合周边小区的收费标准，原告根据实际情况对今后物业服务管理费标准调整。于2014年12月依法组织部分业主召开二次会议，为了搞好物业管理工作，同意将2A栋、2B栋电梯多层房屋物业管理服务费0.6元/平方米；C栋、D栋物业管理服务费0.7元/平方米；A栋、B栋电梯房物业管理服务费1元/平方米。原告并以公告形式通知全体业主。被告是西南大市场小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但是不按时向原告支付2016年度、2017年度物业管理费共计1,688元，暂计滞纳金1,000元。经原告多次催讨未果。原告为了维护其合法权利，特向人民法院提出民事诉讼，支持其诉讼请求。 被告宋显干未予答辩。 本院经审理认定事实如下： 2014年1月1日，原告怀化市凯德物业服务有限公司与湖南信拓投资置业有限责任公司（西南大市场小区承建方）签订了西南大市场前期物业服务合同，该合同约定权限为2014年1月1日至小区成立业主委员会合同自然终止，再由业主委员会选聘物业管理公司。被告宋显干购买上述小区2栋A单元603室房屋，建筑面积117.16平方米。2014年2月28日，原告与被告签订《前期物业服务管理协议》，原告按照协议约定被告自交房之日起一年内暂按每月0.5元/平方米收取服务费，原告开展物业服务工作。由于西南大市场小区系一个完全开放式小区，物业管理难度大，各项服务成本提高，难以维持，结合周边小区的收费标准，原告根据实际情况对今后物业服务管理费标准调整。于2014年12月依法组织部分业主召开二次会议，同意将2A栋、2B栋电梯多层房屋物业管理服务费0.6元/平方米；C栋、D栋物业管理服务费0.7元/平方米；A栋、B栋电梯房物业管理服务费1元/平方米。原告并以公告形式通知全体业主。被告宋显干是西南大市场小区的业主，享受了原告提供的物业服务，但不按时向原告支付2016年度、2017年度物业管理费共计1,688元，原告要求支付滞纳金1,000元。经原告多次催讨未果，故诉讼来院。 另查明：2014年12月3日、2014年12月7日的会议，业主代表同意原告怀化市凯德物业服务有限公司提高物业服务费分别为2A栋、2B栋电梯多层房屋物业管理服务费0.6元/平方米，C栋、D栋物业管理服务费0.7元/平方米，A栋、B栋电梯房物业管理服务费1元/平方米；2018年3月11日，原告怀化市凯德物业服务有限公司与林城镇西南大市场业主委员会签订西南大市场物业服务合同。约定管理权限2018年1月1日至2018年12月31日止。 以上事实有《西南大市场前期物业服务合同》、《前期物业服务管理协议》、会议记录、公告等材料和庭审笔录在卷佐证。 本院认为，被告宋显平与原告怀化市凯德物业服务有限公司签订的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，双方理应按上述协议履行其权利义务。原告履行其物业服务义务，被告应支付物业管理费。被告拒不缴纳2016年至2017年的物业管理费的行为，已违约。原告怀化市凯德物业服务有限公司主张1,688元物业服务费，符合法律规定，本院予以支持；《前期物业服务管理协议》约定被告宋显干不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日5%交纳滞纳金。在本案中，滞纳金的性质其实是双方约定的违约金。原告主张要求被告支付滞纳金1,000元的诉讼请求，其请求的1,000元滞纳金已超出主张本金1,688元的30%。原告主张超过30%部分不予支持，照准物业服务费1,688元的30%为506.40元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宋显干向原告怀化市凯德物业服务有限公司支付物业管理费1,688元及违约金506.40元，限被告宋显干于本判决生效后15日内一次性付清； 二、驳回原告原告怀化市凯德物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取后案件受理费25元，由原告怀化市凯德物业服务有限公司负担5元，被告宋显干负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  林晓梅 二〇二〇年十月二十九日 法官助理李征兵 代理书记员  龙彩玉 附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。