辽宁省营口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽08执异247号案外人：朱家振，男，1974年11月17日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。申请执行人：营口泰平实业有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区熊岳镇厢黄旗村（金禾旺族家园****门市）。法定代表人：陆志，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨馨，辽宁盛典律师事务所律师。被执行人：营口元基房地产开发有限公司，，住所地：营口市鲅鱼圈区富春江街昆仑大街商网**法定代表人：武金红，系公司总经理。被执行人：武奎斗，男，1970年10月8日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。被执行人：温艳辉，女，1971年3月9日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。本院在执行申请执行人营口泰平实业有限公司（以下简称泰平实业）与被执行人营口元基房地产开发有限公司（以下简称元基公司）、武奎斗、温艳辉借款合同纠纷一案中，案外人朱家振对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱家振称，一、案外人支付了全部价款。案外人于2014年初通过张永峰将资金借给元基公司，借款到期后元基公司无力按借款合同约定以现金偿还借款，只能按借款合同中第三条第三款的约定以房抵顶借款。经与案外人协商签订了购房合同，出具了收款收据，并签订了顶账协议，双方之间的债权债务关系消灭。至此案外人已向元基公司支付了全部购房款，合同内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。双方的房屋买卖行为应该受到法律的保护。二、案外人实际占有案涉房屋。购房合同签订后元基公司即将入住钥匙交付案外人，随后向案外人发出了入住通知书，此时元基公司一期工程基本达到入住条件，法律上实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。三、案外人对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建，至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件，即案外人虽未取得案涉房屋的所有权，并非自身原因，而且购房合同签订之时元基公司已取得房屋销（预）售许可证。特别需要说明的是：1、元基首府项目总投资高达4亿多人民币，而实际资金仅有1.8亿，其余只能向社会筹集，也就是说案外人的借款支撑了元基公司的一期项目建设，元基公司以楼抵债偿还案外人无可厚非。2、贷款人交通银行在明知元基公司办理了《房屋销（预）售许可证》而未采取任何防范措施，仍然执行开发商销售一户、解押一户的销售惯例，失去了对开发商的管控，责任在己。3、交通银行抵押权在手，在元基公司贷款利息仅逾期5天就又查封了在建的二期工程，仅8000万元债权就查封、查扣元基公司1200余套住宅、15000平商网、地下近千、地下近千个车位（车库）的查封使元基公司无法正常销售经营，随后交通银行快速将信贷资产低价变卖给泰平实业，使国有信贷资产严重流失。这是在犯罪、在抄家、在抢劫！！！4、（2018）最高法民申2187号民事裁定书与本案事实完全符合。综上，案外人请求立即中止执行（2020）辽08执20号裁定中对元基首府12号楼2单元202室的查封。被执行人元基公司、武奎斗、温艳辉未答辩。经审理查明，2015年2月9日，本院作出了（2014）营民二初字第00212号民事判决，判决：一、被告元基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告（当时是交通银行股份有限公司营口分行）（以下简称交通银行营口分行）借款本金人民币79720000.00元及至2014年9月21日应付的利息人民币1648836.61元；二、被告元基公司给付原告交通银行营口分行借款本金79720000.00元的利息，计息时间从2014年9月22日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定利率计算；三、被告武奎斗、温艳辉对上述借款本息承担连带责任。上列给付义务限于本判决生效后十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、原告交通银行营口分行对被告元基公司抵押物享有优先受偿权。案件受理费440400.00元及保全费5000.00元由被告元基公司、武奎斗、温艳辉共同承担。判决发生法律效力后，被告元基公司、武奎斗、温艳辉没有履行上述法律义务。2015年7月，原告交通银行营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产公司）签订了《不良资产转让协议》21条。本院（2014）营民二初字第00212号民事判决书确定的债权转让给东方资产公司，并通过公告送达被执行人。2015年9月，东方资产公司与申请执行人泰平实业签订《债权转让协议》，将上述债权转让给泰平实业，并通过公告送达各被执行人，至此泰平实业成为本案受让的权利人。2016年11月本案的申请执行人泰平实业就还款事宜与被执行人公司代表商议，按申请执行人的要求及民事判决书确定的内容履行还款义务，并达成一致意见，但最终被执行人没有履行，导致2018年5月10日申请执行人泰平公司向本院申请强制执行。另查明，在诉讼中原告交通银行营口分行申请本院以（2014）营立一保字第129号裁定保全查封了被告元基公司的抵押财产。2018年6月7日本院对申请执行人泰平实业强制执行的申请立案执行，案号（2018）辽08执181号。2018年8月8日本院执行部门向被执行人元基公司、武奎斗、温艳辉下发执行通知书。2018年9月7日，本院查封了被执行人元基公司所有的位于营口元基首府1#楼60户、5#楼59户、11#楼135户、9#楼81户、12#楼168户，共计503户房屋，其中包含案外人朱家振所主张购买的12号楼2单元202室。现该处房屋登记在被执行人房地产开发企业元基公司名下。2020年7月8日，本院下发（2020）辽08执20号执行通知书，告知相关权益人，本院将对查封资产（含房屋）进行评估拍卖，对查封房屋主张权利的可依照法律规定提出执行异议。依据本院执行实施部门提供的情况说明，本案的执行标的涉及其他法院查封，根据营口市鲅鱼圈区不动产登记中心所提供的法院对元基公司所有的坐落于营口市鲅鱼圈区××号房社区××大街东面积为54128.04平方米的土地使用权【证号鲅国用（2011）第0008】和其开发的元基首府1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号楼查封登记表统计，对于上述资产查封的原始首封单位为沈阳市中级人民法院【案号（2014）沈中民三初字第162-1号】，查封期限为2014年10月20日至2016年10月10日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营诉保字第56号】由轮候查封变为首封，查封期限从2016年10月11日至2019年10月11日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营立一保字第129号】（本执行案件）由轮候查封变为首封，查封期限从2019年10月12日至2022年10月12日。再查明，在异议审查中，案外人朱家振向本院提供2014年8月8日签订的商品房买卖合同一份及由被执行人元基公司出具的专用收款收据，借款合同四份（主要是元基公司与张永峰之间），付款凭据若干（均为复印件），入户通知，房屋销（预）售许可证，情况说明等用以证明已经购买争议房屋或以房抵债。现此套房屋交付，案外人在当地无其他居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点是案外人朱家振的请求是否能阻止本院的执行？是否享有房屋消费者物权期待权？本案原诉系借款纠纷，判决具有明确的给付内容，属金钱债务的执行，现提出异议的房屋（不动产）又登记在被执行人房地产开发企业元基公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定必须符合下列条件，方能排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照本条要求案外人主张的物权期待权必须是实实在在的消费者。案外人虽然提供的商品房买卖合同的日期早于本院的查封，但支付的款项并不是用现金或贷款购买，而是所谓的借款，实质是用争议房屋顶替元基公司所欠案外人的债务。因此，案外人与元基公司是普通的债权关系即借贷关系，其付款方式不符合消费者购买房屋的付款习惯，即案外人不具有消费者资格。因此，所提异议理由不符合法律规定，不能阻止法院的执行。综上，异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人朱家振的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  徐成大审判员  盖国林审判员  林 松二〇二〇年十月二十八日法官助理李铭浩书记员乔欢