安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1523民初3102号原告:安徽众信商贸有限公司,住所地安徽省舒城县城关镇桃溪东路,统一社会信用代码91341523MA2MQ3LM4H(1-1)。法定代表人：曹亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹长友，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：王贵田，安徽广运律师事务所律师，特别授权。被告:程宗永，男，1983年9月5日出生,汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：秦磊，安徽龙鼎律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：汪龙言，安徽龙鼎律师事务所实习律师，特别授权。原告安徽众信商贸有限公司（以下简称众信公司）与被告程宗永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众信公司委托诉讼代理人曹长友、王贵田，被告程宗永及其委托诉讼代理人秦磊、汪龙言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众信公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告承担提前解除合同的违约金10万元及合同解除前占用期间的租金。2.改变房屋原结构的部分予以恢复原状或给付恢复原状的费用3万元。3.被告给付原告此前欠付2017年度租金75000元，扣除办证向被告借支20000元被告应提供借条，另还款25000元，尚应支付30000元及逾期利息（自2017年1月26日起按银行同期同类贷款利率计算，至起诉日为6150元）。给付原告欠付2019年度房租100000元。4.给付所欠水电费及物业费10092.85元及后续水电、物业费（2020年6月1日以后的费用因尚未到统计期限未包含在内）。5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将博文大厦第一层、第二层中的1316.11平方米面积部分出租给被告作为品牌家居推广使用，期限为五年，即自2016年7月16日至2021年的7月15日。另约定:乙方即承租方在装修过程中改变结构的部分，待租期届满后应无条件恢复原状。目前，被告已将家居店迁往他处，就后续问题，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告作出回复。双方合同约定每年4月16日支付当年度租金，原告通知被告如继续履行合同，应于收到律师函之日起五日内交付本年度租金，否则视为终止合同履行，但被告未按律师函限定的时间支付当年租金。被告在对租赁场所进行装修过程中，对第二层的东侧卫生间所有墙体给予全部拆除进行改造，根据合同约定应予以恢复原状，原告测定恢复原状的费用为30000元。在合同履行过程中，被告于2017年1月26日欠租金75000元、2020年4月5日欠租金100000元并出具欠条，现此款已经逾期，被告应当支付此款并承担逾期利息。截止2020年5月底被告尚有租期内的物业费、水电费10092.85元未付，2020年6月1日以后的费用因尚未到统计期限故未包含在内，根据合同约定被告应及时结清上述费用。程宗永辩称，1.原告诉请的2016年4月21日签订的合同并未生效，双方在2016年7月16日经协商后签订了另外一份房屋租赁合同，该合同中租赁的标的物是1、2、3层，年租金合计600000元。针对这一事实，原告第一项诉请要求解除合同并不存在，应当予以驳回。第一项诉请中的违约金亦不存在，被告从事的家私买卖受疫情严重影响，举步维艰，所以多次与原告或者原告工作人员协商，协商后经过同意所以才于2020年5月开始在一定的宽限期内将所有被告的物品及商品搬出了租赁房屋，现房屋已经腾空。2.原告的第二项诉请被告没法确定是否改变了房屋结构，被告确实把卫生间两堵墙拆除了，被告同意把这两堵墙砌起来了，如恢复原状，费用大概在10000元左右。3.原告第三项诉请75000元不存在，欠条写的是2016年的75000元，并不是2017年的75000元，从欠条出具的日期以及付款的期满日，距离原告起诉时已经超出3年的诉讼时效。被告已经分别于2016年1月1日付了2016年的20万元租金、2016年4月13日付了2016年的40万元租金，合计60万元。原告已经提前支付了60万元租金，由原告的法定代表人出具了收条。借支的20000元与本案无关，是原告法定代表人的私人借贷，还款的25000元被告认可，但支付的租金比较乱，应当是支付期间的租金。原告主张的利息不存在，双方并没有约定。2019年的10万元租金这个欠条上载明的租金尾款截止日期是到2020年7月15日，被告在2020年5月就已经搬出了，应该据实计算，该租金因在疫情期间响应国家号召应当予以减免。4.物业费和水电费原告无权主张，无论是双方哪一份合同均没有约定原告有权收取物业费、水电费，原告从其经营范围来看也并不包括物业管理和水电管理，应当驳回。众信公司围绕诉讼请求和主张，向本院提供了如下证据：证据一、原告的营业执照复印件、被告身份证信息各一份，证明原、被告主体身份情况。证据二、房屋租赁合同一份及房产证复印件一份，证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系及约定相关事项的事实，同时证明房屋产权归原告所有。证据三、被告欠付租金的欠条二张，证明被告欠付原告2020年7月15日之前租金175000元事实。证据四、律师函及送达回执。证明原告委托律师向被告发送函件告知被告相关事项的事实。证据五、收款收据两份，证明被告欠付物业费、水电费10092.85元的事实。程宗永围绕抗辩意见，向本院提供了如下证据：证据一、原被告双方于2016年7月16日签订的房屋租赁合同一份，证明两份合同中都提到了85天免租期的时间，即从2016年4月21日到2016年7月16日是装修期，双方应当依据2016年7月16日的合同履行，而不应当依据2016年4月21日的合同履行。证据二、两份收条，证明2016年的房租被告已经支付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的2016年4月21日和2016年7月16日分别签订的房屋租赁合同问题，本院将在后节予以综合认定。原告提供的证据三能够证明被告向原告出具过欠条的事实，但实际所欠租金数额应结合其他证据加以认定。原告提供的证据四以及被告提供的证据二能够达到其证明目的。原告提供的证据五能够证明被告拖欠水电费和物业费的事实，但不能证明原告有权主张。本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将博文大厦第一层、第二层中的1316.11平方米面积出租给被告作为品牌家居推广使用，年租金合计600000元。租赁期限为五年，即自2016年7月16日至2021年的7月15日。另约定:乙方（承租方）在装修过程中若改变房屋结构需经甲方（出租方）同意方可实施，改变结构的位置待租赁期满后应无条件恢复原状。合同第六条约定违约责任为：如任何一方违约，按违约总金额的20%一次性赔付对方。2016年7月16日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中租赁的标的物除博文大厦第一层、第二层的1316.11平方米外，还包含第三层863.38平方米，其余内容与第一份租赁合同完全一致。被告承租房屋后，装潢过程中将承租房屋第二层东侧卫生间墙体予以拆除，现同意恢复原状或支付10000元左右的恢复费用。2017年1月26日，被告向原告出具一张75000元的欠条，载明欠原告2016年度租金75000元，于2017年3月15日付清，被告向原告出具一张2020年4月5日欠条，载明欠原告2019年7月15日至2020年7月15日房租尾款100000元，于2020年6月6日付清。2020年6月7日，被告腾空房屋并交出了承租房屋的钥匙。2020年6月11日，安徽广运律师事务所律师受众信公司的委托，向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起五日内交付本年度租金，否则视为终止合同履行。被告于2020年6月12日收到律师函，但未予回复和交付租金。另查明，上述博文大厦第三层并非众信公司所有，被告与该第三层业主另签订有租赁合同。自2018年7月16日开始，因原告收回部分出租房屋，原、被告同意将年租金调整为500000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：一、原、被告之间两份租赁合同的效力如何确定。二、被告拖欠的租金如何确定以及能否获得支持。三、被告是否构成违约以及如果违约应如何承担违约责任问题。四、原告要求解除租赁合同能否获得支持。五、原告要求被告恢复房屋原状以及要求被告支付水电费、物业费能否获得支持。关于焦点一。原、被告之间于2016年4月21日和2016年7月16日分别签订了一份房屋租赁合同，原告认为履行的是2016年4月21日，被告认为履行的是2016年7月16日的合同。两份合同计算租期的起算时间均为2016年7月16日，内容区别仅在于租赁面积不同。但从双方所举证据来看，原告实际出租给被告的是博文大厦第一层、第二层中的1316.11平方米面积，并不包含博文大厦第三层，被告与第三层的业主另签订有租赁合同。2016年至2018年，被告每年向原告交付的租金为60万元，之后每年按50万元计付租金，且被告每年交付租金时并未对合同履行问题提出过异议，故双方实际履行的是2016年4月21日签订的合同。关于焦点二。原告主张被告拖欠2016年度租金75000元，扣除办证向被告借支20000元，另还款25000元，被告尚应支付30000元。原告仅提供了被告于2017年1月26日出具的75000元欠条，但被告提供了原告方的两张收条，证明2016年度60万元租金已经付清。且2017年度、2018年度的租金被告均已支付，原告在收取之后年度的租金时却未要求扣除被告之前拖欠的租金，亦与常理不符。被告抗辩即使被告尚欠30000元，但自欠条出具之日至原告起诉时已经超出3年的诉讼时效，原告丧失了要求支付该租金的胜诉权，该抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。被告于2020年4月5日出具的100000元租金欠条，是计算至2020年7月15日的租金，但被告已于2020年6月6日腾空房屋并交出了承租房屋的钥匙，应扣减2020年6月7日至2020年7月15日的租金54166元（500000元÷12÷30天×39天）。故被告应向原告支付租金45834元。关于焦点三。承租人应当按照约定的期限支付租金。程宗永多次未按约定的期限支付租金并拖欠租金，违反双方合同约定,程宗永在租赁期满前单方终止合同亦违反合同约定。程宗永的上述两种行为均构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告按年租金50万元的20%即10万元承担违约金，符合双方合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于焦点四。被告拖欠租金，属于迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且被告提前终止合同，并于2020年6月7日交出了承租房屋的钥匙，被告的上述行为属于严重违约，现原告起诉要求解除合同，并已通知了被告，符合法律规定，应予准许。关于焦点五。被告承认租赁房屋卫生间两堵墙被其拆除，同意恢复原状或支付10000元左右的恢复费用。但原告要求被告恢复原状或给付恢复原状的费用3万元，本院酌定由原告自行恢复原状，被告支付恢复原状费用2万元。双方的租赁合同并未约定原告有权收取物业费、水电费，且原告的经营范围并不包括物业管理和水电管理，原告亦无证据证明其已替被告交纳了物业管理和水电，该请求不予支持，应由相应的物业部门主张。综上所述，原告诉请其合理合法部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除安徽众信商贸有限公司与程宗永于2016年4月21日签订的《房屋租赁合同》。二、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司房屋租金45834元三、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司违约金100000元。四、程宗永于本判决生效之日起十日内给付安徽众信商贸有限公司恢复房屋原状费用20000元。五、驳回安徽众信商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3222元，安徽众信商贸有限公司负担1088元，程宗永负担2134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  凤维来二〇二〇年十月二十六日书记员  付 逸