广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异218号异议人（案外人）：林良坤。申请执行人：孙春山。委托代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。被执行人：宋杨。被执行人：张玉艳。本院在执行孙春山与宋杨、张玉艳民间借贷纠纷一案[案号：（2020）粤0112执4608号]过程中，异议人林良坤对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人林良坤的异议请求为：一、请求法院依据异议人提交的证据，依据事实，认定被强制执行及要拍卖的房屋为异议人合法财产，异议人为房屋的合法占有人；二、停止执行（2020）粤0112执4608号公告、裁定。事实和理由：一、该房产已于2018年5月23日签订有效的房屋买卖合同，由被执行人买卖给异议人；二、该房产异议人已经入住两年，并且该房产所产生的物业管理费、水电费均由异议人支付；三、该房产自2018年5月23日签订买卖合同起，有关房屋买卖所需的一切手续（包括交纳契税、代缴银行贷款、申请提前还款等一系列手续）；四、关于至今没有进行过户问题，异议人亦提交了详细说明，而且对于被执行人的欠款问题亦一无所知。异议人一直有在清远市XXXX房（以下简称涉案房产）内居住。家居、床等一切生活所需物品均由异议人购买的，倾注了异议人的一生心血。原告在诉讼期间亦没有离开，原告、法院只要意欲与异议人取得联系，则能通过多种途径获取通讯方式及地址；如果法院能尽通知义务，异议人没有理由会对此诉讼一事一无所知，直至看到门口的裁决书及公告，法院只凭借原告没有应诉，就依此判决！有违法律的严谨、权威，明显轻率和不负责任，有失公允。综上，异议人认为原生效判决认定事实错误，现依据最高法复议第二十八条申请复议，恳请你院认定异议人为该房屋的合法拥有人，为异议人的合法财产，恳请法院停止对该房屋的执行及拍卖程序，以保护异议人的合法权益。申请执行人孙春山不同意林良坤的异议请求，答辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。本案中，(2020)粤0122执4608号裁定书是依照法定程序作出的执行处理行为，涉案房屋是被执行人宋杨和张玉艳夫妻合法财产，裁定拍卖、变卖符合法律规定，同时也是保障我方实现债权的合法权益体现。二、异议人林良坤与被执行人宋杨在2018年5月23日签订的《房地产买卖合同》无效，异议人并非是涉案房屋的权属人。1.该房屋是宋杨和妻子张玉艳的夫妻共同财产，但该房屋买卖合同并没有张玉艳的签字，宋杨单方无权将涉案房屋转让，因此该房屋买卖合同无效，异议人与宋杨之间不产生买卖合同法律关系。2.《物权法》规定，不动产的权属以登记为主，根据不动产登记证显示，涉案房屋的权属人是宋杨和张玉艳，故，宋杨和张玉艳才是涉案房屋的权属人。3.根据我方提供的证据证实，涉案房屋在2017年2月9日已办理《个人住房借款合同》，涉案房屋已抵押给中国建设银行，贷款金额为76万，根据双方合同约定，未经贷款人书面同意的情况下，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括转让。对此，异议人也是明知的。宋杨在没有还清贷款的情况下，是无权出售该房屋的。因此，异议人和宋杨之间的转让行为无效。三、异议人并没有支付购房款，如果异议人与宋杨之间有经济往来，与本案没有关联性，双方可能存在借贷关系，异议人可以通过诉讼途径另行主张自己的权利。同时，本案也不排除被执行人宋杨通过虚假的买卖合同，已达到恶意逃避债务的目的。1.异议人称，涉案房屋是通过中介公司购买，而本案证据却没有与中介公司的《代理合同》或支付中介公司款项的任何证据予以证明，且异议人声称已经支付购房款1090000元，除了提供一张三十多万的收据外，没有任何的支付凭证予以证明异议人有支付房款的事实。事实上，异议人与宋杨之间，从异议人提供的聊天记录“2018年4月26，林哥，我昨晚上去叶总那里打条子，我最近也缺钱，我可不可以借两万，本来我房子给你.........”，该聊天记录证明，在签署房屋买卖合同之前，双方已经存在债权债务关系，很明显双方事实上并不是房屋购买关系，而是债权债务关系。2.如果异议人在2018年5月就已经完成了该房屋的买卖全部手续并支付了房款，为何至今没有办理房屋买卖备案登记，也未办理过户手续呢？或银行按揭手续，也没有证据证明异议人向产权人宋杨主张要求办理过户或通过法律途径主张要求过户。显然，异议人并非实际购房人，异议人与宋杨仅仅是债权债务关系，而涉案房屋仅仅是宋杨借款的抵押的工具，即使抵押关系成立，依据法律规定，双方未办理抵押登记，该抵押不具有法律效力。同时，依据法律规定，债权人与抵押人不得在合同中约定，如果债务人还款期限届满时无力偿还债务，抵押物归债权人所有。因此，异议人并非该房屋的实际产权人。四、异议人既未实际支付房款，也未实际占有涉案房屋。异议人没有任何证明宋杨已经将涉案房屋交付给他使用，如果异议人提交的生活缴费单真实，从异议人2018年5月购买到2020年10月，有2年5个月时间，那么该缴费单仅显示9个月，而且2019年7月电费11.4元，2019年9月的电费1.8元，10月电费41.92元，12月29.94元。2020年1月电费4.79元，2020年7月电费1.8元，根据该房屋的居住面积，如果是正常居住不可能每月仅使用如此低的电费，显然异议人的说法不符合常理。更证明异议人并未实际占有并实际使用涉案房屋。五、异议人提出异议的理由不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”下列四种情形。我方认为，1.异议人与宋杨《房屋转让协议》是无效的，不符合规定的第一种情形；2.异议人没有证据证证明已经实际占有涉案房产，因此也是不合法的，不符合法律规定的第二种情形；3.异议人不能证实他购买过涉案房屋，且已经支付完房款，不符合法律规定的第三种情形；4.未办理产权转移登记手续完全是异议人的过错所致，不符合法律规定的第四种情形。综上所述，异议人的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的执行裁定应当继续执行。被执行人宋杨、张玉艳未提出答辩意见，也未提供证据材料。本院查明，孙春山与宋杨、张玉艳民间借贷纠纷一案，依照已发生法律效力的（2019）粤0112民初6261号《民事判决书》，一、被告宋杨、张玉艳于本判决生效之日起十日内向原告孙春山偿还借款本金150000元及利息（以150000元为本金，自2017年4月11日起按年利率24%计付至付清之日止）；二、被告宋杨于本判决生效之日起十日内向原告孙春山偿还借款本金150000元及利息（以150000元为本金，自2018年1月9日起按年利率24%计付至付清之日止）。因宋杨、张玉艳未履行生效判决书确定的金钱给付义务，孙春山向本院申请强制执行，本院以（2020）粤0112执4608号立案执行。执行过程中，本院于2020年4月20日查封了登记在宋杨名下位于清远市XXXX号的房产一套（以下简称涉案房产）。因宋杨、张玉艳未履行生效判决确定的义务，本院于2020年8月26日作出（2020）粤0112执4608号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖宋杨名下的涉案房产。本院还作出了（2020）粤0112执4608号《公告》，限令被执行人一方于公告之日起十五日内履行义务，逾期未履行或未完全履行将处置涉案房产，并通知相关权利人申报权利。2020年9月4日，本院在涉案房产处张贴了前述裁定及公告。又查，涉案房产已抵押给中国建设银行股份有限公司XXXX支行，抵押登记时间为2019年5月31日，抵押期限为2017年5月1日至2047年5月1日。本院认为，林良坤以其为涉案房产的权利人为由，主张停止执行（2020）粤0112执4608号公告、裁定，实质是请求中止对涉案房产的执行，其异议申请属于案外人异议，本院作案外人异议进行审查。对林良坤的异议请求，本院具体评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在被执行人宋杨名下。林良坤主张其于2018年5月23日与宋杨签署了《房地产买卖合同》，约定以109万元总价款购买涉案房产，但仅提交了《房地产买卖合同》复印件，未提交证据原件，孙春山亦否认该份证据的真实性，其应承担举证不能的法律后果。即便林良坤与宋杨签订的《房地产买卖合同》属实。林良坤主张109万元购房款其仅支付了首期款32.7万元及代宋杨偿还2018年9月至2020年5月的房屋贷款7.7万元，余款68万余元还需继续支付给银行，且其不同意将剩余价款按照本院的要求交付执行，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形。因此，本院对其第二项异议请求不予支持。至于林良坤提出的认定涉案房产为其合法财产及合法占有人问题的第一项异议请求，因不属于执行异议审查范围，故本院不予审查。林良坤还主张执行依据存在错误，应通过审判监督程序救济，亦不属于执行异议审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：一、驳回异议人林良坤的第一项异议申请；二、驳回异议人林良坤的第二项异议请求。如不服本裁定主文第一项，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。如不服本裁定主文第二项，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 杨 桦审判员 李文锋审判员 杜俊锋二〇二〇年十月二十七日本件与原本核对无异书记员 莫碧君附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。