重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初6162号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段**，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。被告：孙瑜，女，1986年8月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告孙瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的委托诉讼代理人向宇、被告孙瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务费4590.7元及资金占用利息（利息以4590.7元为基数，从法院受理案件之日起至被告实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称“晋鹏公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。被告在与晋鹏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确确定，被告同意接受晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》中业主的权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2015年8月30日接房入住黔江区XXX，物业建筑面积为106.4平方米。按照约定被告应当向原告缴纳从2017年4月1日至今（暂计算至2020年4月30日）的物业服务费4590.7元。被告拒不支付物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，已构成违约，原告特向法院起诉，请求依法判决。被告孙瑜辩称，不交物管费是因为原告没有履行自己的义务，原告方履行了自己的义务我就履行我的义务，作为业主有权享受由甲方提供的公共服务。具体理由如下：1.住房外墙脱落问题，被告所在楼栋外墙入住不久就开始外墙脱落，被告离主卧、次卧及厨房1米处外墙脱落严重，一楼墙面也有脱落，被告针对外墙脱落问题多次向物业反映，前期物业公司张贴公告说要解决，但至今仍未解决；2.防盗门外楼道的电灯长期不亮，只能借助手机灯光开关防盗门，晚上视力不好连自家门都进不了，每天早上保洁人员在七八点拖地，正值高峰时段时间匆忙经常滑倒，浪费了大家太多等待时间；3.被告所在楼层的两扇消防窗户均用不锈钢固定，开窗把手正好被不锈钢栏杆挡住，从楼道内无法打开窗户，长期以来楼道只透光不通风，遇火灾等紧急情况不能开窗通风透气，存在安全隐患；4.XX栋XX号电梯XX楼的按键亮度明显低于其他楼层，按了和没按亮度差不太多，常常需要按几次、仔细辨认才能确认是否按了，视力稍差、年纪稍长的业主完全就不知道如何辨认，经常以为电梯坏了，进进出出的确认影响其他业主乘坐，还有严重的安全隐患；5.小区内虽然有明显的“消防通道禁止停车”的标识，但仍然有车长时间停放在消防通道上，且无人管理；6.XX栋顶楼搭建无人管理，楼顶80%的区域被不知何人占领，楼顶遮盖区被隔出一间间，甚至安装了防盗门和窗户，且用不锈钢固定住，搬入了厨具饭桌家用电器等，安装了晾衣杆；7.对业主反映的问题不理睬且态度恶劣，被告向物业反映客厅与阳台之间的滑门问题，但物业管理部门不作为，工作人员态度恶劣、故意拖延、恶语相加、霸道服务。本院经审理认定如下事实：原告重庆黔鹏物业管理有限公司与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的XXX幢等住宅小区提供物业管理服务。被告孙瑜向重庆晋鹏房地产开发有限公司购买了其开发的XXX住宅一套，建筑面积为106.4平方米，并于2015年8月30日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告孙瑜出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告孙瑜仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告孙瑜同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确规定了高层住宅按1.35元/月·平方米标准收取物管费，该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行前期物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题。再查明，被告孙瑜接房后，交纳了2017年3月31日之前的物业服务费，但自2017年4月1日后再未向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳过物管服务费。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告孙瑜于2020年4月21日进行了书面催收。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告重庆黔鹏物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对XX幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原合同继续履行。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告孙瑜的房屋所在小区的物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告孙瑜作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务。合同约定的价格（高层为1.35元/㎡），原告主张从2017年4月1日至2018年8月31日按照0.95元/㎡每月计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认，该期间的物业服务费为1718.36元（0.95×106.4×17），原告主张1718.7元，对原告主张超出部分，本院不予支持。2018年9月1日至2020年4月30日按照1.35元/㎡每月计算的物业服务费为2872.8元（1.35×106.4×20），原告主张2872元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告孙瑜的房屋所在小区XXX进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应进行相应扣减。结合本案的实际情况，本院酌情扣减10%的物管服务费较为合理。关于原告主张资金占用利息的主张，因原告在对被告的服务过程中存在瑕疵，本院对该主张不予支持。故被告应缴纳2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费为4131.32元（4590.36元×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告孙瑜于本判决生效后十日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2017年4月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费4131.32元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告孙瑜负担。本判决为终审判决。审判员  刘磊二〇二〇年十月二十八日书记员  王霞