江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7274号上诉人（原审原告）：赵继伟。上诉人（原审原告）：郭静雯。委托诉讼代理人：徐晓晔，江苏孚佑律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：陈焱林。被上诉人（原审被告）：胡佳荣。委托诉讼代理人：孙浩，北京志霖（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：罗文谦，北京志霖（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。原审第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司。上诉人赵继伟、郭静雯因与被上诉人陈焱林、胡佳荣、原审第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵继伟、郭静雯上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由陈焱林、胡佳荣负担。事实和理由：1.双方房屋买卖合同约定2019年12月31日前或当天办理过户手续，具体过户日期以我爱我家公司通知为准。2019年12月我爱我家公司即通知双方办理网签过户，因陈焱林、胡佳荣社保原因未通过网签审核无法办理过户。2020年1月4日赵继伟、郭静雯向陈焱林、胡佳荣发催告函，要求陈焱林、胡佳荣配合过户，陈焱林、胡佳荣未予理会。2020年3月初陈焱林、胡佳荣社保问题已解决，但仍不配合过户。2020年3月20日赵继伟、郭静雯再次向陈焱林、胡佳荣发函催告过户，陈焱林、胡佳荣仍未理会。2020年3月23日赵继伟、郭静雯再次要求我爱我家公司催促陈焱林、胡佳荣办理过户。2020年4月15日赵继伟、郭静雯起诉要求陈焱林、胡佳荣支付逾期履行违约金，2020年4月20日涉案房屋才办理过户手续。一审判决忽略了上述2019年12月第一次办理网签过户手续至2020年4月过户之间发生的全部事实，只认定签合同和最后过户，对于涉及相关事实的证据也只字未提。2.房屋买卖合同关于过户日期的约定并不矛盾。合同约定双方于2019年12月31日前或当天办理过户手续，具体过户日期以丙方通知为准。我爱我家公司解释称12月31日前的具体哪一天由我爱我家公司到时候通知，该解释完全合理，应被采信。3.一审判决混淆了房屋买卖合同与居间服务合同的权利义务关系。陈焱林、胡佳荣签订买卖合同时社保存在瑕疵，无法办理网签过户，应按合同约定承担逾期履行的违约责任，即使我爱我家公司存在过错，也不影响买卖双方的责任认定。即使陈焱林、胡佳荣出于疏忽大意或者对于相关政策的不了解，不是故意隐瞒社保瑕疵，但也存在过失，一审判决认定买方违约要有故意隐瞒的主观恶意，对赵继伟、郭静雯不公。4.赵继伟、郭静雯系置换房屋，多数款项均系借款垫资，陈焱林、胡佳荣逾期履行给赵继伟、郭静雯造成严重损失，仅利息多支出约9万余元。陈焱林、胡佳荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.双方房屋买卖合同明确约定具体过户日期以我爱我家公司的通知为准，赵继伟、郭静雯向陈焱林、胡佳荣发送律师函要求过户，催告对象错误。我爱我家公司在2020年4月16日前未通知陈焱林、胡佳荣办理过户，直到2020年4月16日才通知陈焱林、胡佳荣2020年4月20日过户，陈焱林、胡佳荣予以配合并完成过户，不存在违约行为。2.房屋买卖合同中关于过户日期的约定不存在矛盾，一审判决对此认定正确，应以补充条款中手写的“具体过户日期以丙方通知为准”为准。3.我爱我家公司在提供居间服务时，应对交易双方的情况进行审查，陈焱林、胡佳荣只是按照相应要求向我爱我家公司提供相关材料并经我爱我家公司审核。现我爱我家公司未提供证据证明陈焱林、胡佳荣故意隐瞒社保不符合购房资格，陈焱林、胡佳荣没有过错或过失。4.陈焱林、胡佳荣已按约履行全部义务，赵继伟、郭静雯是否置换房屋与本案无关。我爱我家公司辩称，陈焱林、胡佳荣找我爱我家公司买房时，我爱我家公司询问过陈焱林、胡佳荣社保是否无间断满两年，是否符合昆山的购房要求，陈焱林、胡佳荣表示符合要求，故陈焱林、胡佳荣与赵继伟、郭静雯签订了购房合同。2019年12月6日左右提交资料进行网签时无法通过，原因是陈焱林、胡佳荣的社保有补缴的情况。我爱我家公司约双方对此事进行沟通，赵继伟、郭静雯要求陈焱林、胡佳荣赔偿房价的20%作为违约金，但双方就违约金金额一直没沟通好，赵继伟、郭静雯就起诉了。2020年三月底陈焱林、胡佳荣的社保才符合条件，我爱我家公司就进行了网签，大概2020年4月15日网签通过后我爱我家公司就通知双方办理过户手续。赵继伟、郭静雯向一审法院起诉请求：1.陈焱林、胡佳荣向赵继伟、郭静雯支付逾期违约金138750元(计算方式：以1250000元为基数，按日千分之一，自2020年1月1日起计算至2020年4月20日)；2.陈焱林、胡佳荣承担陈焱林、胡佳荣支出的律师费15000元；3.陈焱林、胡佳荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月11日，赵继伟、郭静雯与陈焱林、胡佳荣在我爱我家公司的居间下签订房屋买卖合同。赵继伟、郭静雯将其所有的位于昆山市房屋出卖给陈焱林、胡佳荣，总价款为125万元。双方约定的付款方式为：在本合同签订之时，乙方支付30000元给甲方作为购房定金；本合同签订后乙方于2019年12月31日前或当天支付首付款360000元（含定金）支付给丙方或直接转账给甲方名下的银行账户汇总。甲乙双方约定2019年12月31日前或当天办理过户手续。如一方不按期支付首付，配合办理贷款手续、过户的，即构成违约。乙方需要办理银行商业贷款或公积金贷款，共计890000元整。甲乙双方均确认，上述交易房屋存在工商银行抵押，约有260000元未偿还。甲方保证将于2019年11月30日之前还清贷款。双方在合同第十六条，其他双方协商同意之补充条款：1.甲乙双方均保证所提供的证件真实有效性，如有一方提供证件有误，则由过错方承担，与中介无关。2.具体过户日期以丙方通知为准。3.甲乙双方自签订合同之日起均不得以任何借口违约，如甲方违约，则退还客户乙方定金，并赔偿总房款的20%；如乙方违约，则定金由甲方没收，并同等责任，总房款20%赔偿甲方，并且违约方赔偿中介方2%中介费用。4.甲乙双方约定交房日期为甲方收到全部尾款一个礼拜之内。一审另查明，2019年12月6日，陈焱林、胡佳荣支付赵继伟、郭静雯款项386580元。2020年4月27日，陈焱林、胡佳荣贷款金额890000元支付完毕。一审另查明，2020年4月16日，我爱我家公司向陈焱林、胡佳荣发送通知，要求陈焱林、胡佳荣办理过户手续。2020年4月20日双方完成过户。一审另查明，根据赵继伟、郭静雯提供的证据，2020年3月16日，赵继伟、郭静雯与案外人昆山合生房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定的付款方式为：买受人于2019年12月16日支付首付款1033188元，剩余房款人民币1030000元（含税）于2020年3月30日前通过甲方指定商业银行以按揭贷款的方式予以支付（有关贷款手续办理和付款要求详见补充协议）。2019年12月9日，赵继伟、郭静雯支付首付款20万元；2019年12月16日，赵继伟、郭静雯支付首付款833188元。一审再查明，赵继伟、郭静雯为本次诉讼，聘请江苏孚佑律师事务所律师，支出了15000元的律师费。上述事实由房屋买卖合同、付款凭证、过户通知、聊天记录、商品房购销合同、律师函、聘请律师合同及一审法院庭审笔予以证实，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，赵继伟、郭静雯与陈焱林、胡佳荣之间签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。双方当事人争议的焦点为：陈焱林、胡佳荣在履行合同过程中是否存在违约行为。一审法院根据当事人的陈述及提交的证据认定如下：首先，我爱我家公司陈述，陈焱林、胡佳荣在签订合同的社保是存在瑕疵的，但是陈焱林、胡佳荣隐瞒了这一状况。一审法院认为，第一、我爱我家公司并未提供证据证明陈焱林、胡佳荣故意隐瞒；第二、我爱我家公司作为专业的中介机构，在未经核实的情况下，就居间双方签订房屋买卖合同，其存在过错。故在未有确切证据的情况下，一审法院对我爱我家公司对合同争议部分的陈述意见不予采纳。其次，双方在合同中关于过户时间的约定有争议：一是2019年12月31日之前过户；二是具体过户日期以丙方为准。一审法院认为，合同第十六条为合同的未尽事宜的补充约定，在对具体过户时间有争议的前提下，应以双方后约定为准。陈焱林、胡佳荣在我爱我家公司通知之后，及时配合赵继伟、郭静雯过户，故并不存在违约行为。综上，赵继伟、郭静雯的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于律师费的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回赵继伟、郭静雯的全部诉讼请求。一审案件受理费2600元，减半收取1300元，由赵继伟、郭静雯负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，我爱我家公司述称，签订合同时与双方当事人都讲过的，由于各个环节时间较难把控，所以约定2019年12月31日为最晚的过户时间，有可能在12月31日之前的某一天过户，这个时间以我爱我家公司具体通知为准。陈焱林、胡佳荣主张如法庭认为陈焱林、胡佳荣确实存在违约行为，赵继伟、郭静雯诉请的违约金计算标准也过高。二审另查明，涉案房屋买卖合同第十五条约定“本协议任何违约一方都需支付守约方和中介方因诉讼发生的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等一切费用”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，赵继伟、郭静雯与陈焱林、胡佳荣签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于合同约定的过户时间应如何理解。本院认为，双方合同约定2019年12月31日前或当天办理过户手续，又在合同第十六条补充条款约定具体过户日期以我爱我家公司通知为准。合同第十六条补充条款虽约定在后，但并未否定“2019年12月31日前或当天办理过户手续”的约定，如认为具体过户日期仅以我爱我家公司通知为准，而不加最后期限限制，只要我爱我家公司未通知过户，就可无限制拖延过户时间，与常理不符，也不利于保护买卖双方权益。结合我爱我家公司二审中对过户时间约定的解释，本院认定双方关于过户时间约定的真实意思表示应为至迟在2019年12月31日完成过户，在此之前的具体日期以我爱我家公司通知为准。现因陈焱林、胡佳荣社保存在瑕疵，导致我爱我家公司未能在2019年12月31日前通知双方完成过户，陈焱林、胡佳荣构成违约，应按房屋买卖合同约定承担违约责任。陈焱林、胡佳荣主张其在签订合同前按我爱我家公司要求提交了社保缴纳材料，我爱我家公司称材料符合要求，陈焱林、胡佳荣并未隐瞒社保瑕疵的情况，不存在过错，不应承担违约责任。本院认为，目前虽无证据证明陈焱林、胡佳荣故意隐瞒社保瑕疵情况，但涉案房屋确因陈焱林、胡佳荣社保存在瑕疵而拖延至2020年4月20日才完成过户，故本院对陈焱林、胡佳荣的主张不予采信。如陈焱林、胡佳荣确有证据证明系我爱我家公司未尽到居间方应尽的审核义务导致其承担违约责任，可另行向我爱我家公司主张相关损失。关于陈焱林、胡佳荣应承担的违约金数额。涉案房屋买卖合同约定“如一方不按期支付首付，配合办理贷款手续、过户的，即构成违约”、“如乙方违约，则定金由甲方没收，并同等责任，总房款20%赔偿甲方”。赵继伟、郭静雯自认该违约金约定过高，主张以1250000元为基数按日千分之一自2020年1月1日计算至2020年4月20日，陈焱林、胡佳荣认为赵继伟、郭静雯主张的违约金仍过高。本院认为，赵继伟、郭静雯2019年12月6日已收到陈焱林、胡佳荣支付的首付款，故其因陈焱林、胡佳荣未能及时过户而造成的损失主要为后续890000元贷款逾期支付的损失，故本院综合合同的履行情况，陈焱林、胡佳荣的违约程度及赵继伟、郭静雯的实际损失等因素，酌情认定陈焱林、胡佳荣应支付的违约金数额为：以890000元为基数，按合同成立时即2019年11月11日一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍自2020年1月1日计算至2020年4月20日。经核算，该违约金数额为22167元。关于陈焱林、胡佳荣应否支付赵继伟、郭静雯律师费。本院认为，涉案房屋买卖合同约定违约方需支付守约方包括律师费在内的因诉讼发生的相关费用，赵继伟、郭静雯因本案诉讼支出律师费15000元，该律师费未超出合理的律师费收费标准，本院结合赵继伟、郭静雯的胜败诉比例，酌情认定陈焱林、胡佳荣应支付赵继伟、郭静雯的律师费为2400元。综上所述，赵继伟、郭静雯的上诉请求成立，应予支持，一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初5444号民事判决；二、陈焱林、胡佳荣于本判决生效之日起十日内支付赵继伟、郭静雯违约金22167元及律师费2400元。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，减半收取1300元，由赵继伟、郭静雯负担1094元，陈焱林、胡佳荣负担206元。二审案件受理费2600元，由赵继伟、郭静雯负担2188元，陈焱林、胡佳荣负担412元。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十月三十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。