辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初462号原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路**。法定代表人：杨立宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桂芸，系辽宁京阙律师事务所律师。被告：叶艳会，女，1963年4月12日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告叶艳会租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2018）辽0103民初18126号民事判决后，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司及被告叶艳会向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，该院以（2019）辽01民终12610号民事裁定书将沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18126号民事判决撤销，并将该案发回本院重审，本院立案后依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桂芸，被告叶艳会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年8月23日至2015年8月22日拖欠的租金32638元、物业费25385元以及违约金7253元，合计金额65276元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月9日，原告与被告签订《档口租赁及物业管理合同》，双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场2楼的2B019的商铺用于经营日用百货（非服装），店铺面积15.11平方米，租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日，租赁金为90元/平方米/月，物业费70元/平方米/月，并在合同中约定了违约金条款。合同签订后，原告依合同约定完全、切实地履行了合同义务，向被告交付了上述商铺，被告也开始实际经营。但被告自2013年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用。截至2015年8月22日，被告拖欠原告租金32638元、物业费25385元，考虑双方长期合作关系，原告同意按照3个月租金物业费标准收取被告违约金7253元，共计金额65276元。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，要求被告立即支付拖欠原告的上述欠款。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告叶艳会辩称，原告起诉无理，请法院驳回起诉请求。我使用2B019商铺从2011年8月23日起约定的时间是五年，我从2013年8月23日开始不交费用了，因为原告把我们经营的日用百货的位置改成了针织类。招商合同上写的是日用百货。2013年8月之后，我再也没用过档口。我认为我不欠原告费，我之前不欠费，之后也没经营过。本案也已经超过诉讼时效当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据提交和质证。对当事人无异议的证据证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月9日原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司作为出租房（甲方）与被告叶艳会作为承租方（乙方），案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方签订《档口租赁及物业管理合同》，约定原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司将坐落于五爱美博时尚品牌广场二层B区019号商铺（编号2B019），商铺套内面积15.11平方米的商铺出租给被告叶艳会使用。租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日止。基础租金为90元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价10万元为该档口第一年的租赁费（包括第一年的租金和物业管理费）；乙方在不违反甲方关于开业及出档等约定的前提下，第二年基础租金（不含物业管理费）可直接免除；第三至第五年的租赁费标准不做调整。档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用。乙方在签订本合同时，需向甲方交纳2万元出档保证金，乙方按时开业，甲方无息返还1万元，乙方在开业后6个月内按规定连续出档，甲方无息返还余额1万元。第十条违约责任约定：“1、如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过15日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还。……4、乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……”2011年7月10日，原告向被告出具收款收据，载明收到被告缴纳的第一年租赁费10万元。合同签订后，原告将档口交付被告使用。2015年5月1日，案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司向原告出具债权转让书，将案外人确认的截止至2015年8月22日被告拖欠的物业费25385元债权全部转让给原告。2015年5月20日辽宁金阳律师事务所受原告委托以EMS邮寄的方式向被告发出解约函，通知被告于本函发出之日起3日内，向原告付清欠缴的费用，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。后邮件被退回，载明退回原因为本人无法取件，要求退回。2016年3月31日及2017年2月28日，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司在辽沈晚报上登载沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告，公告载明叶艳会档口号（2B019）及身份证号。本案重审期间，原告提交涉诉档口2014年4月2日缴纳电费的收据，证明被告截至2014年4月2日仍在涉诉档口经营，对此被告确认收据的真实性，但主张其本人可能在2013年底或者是2014年初就不在该档口经营了，是谁经营和谁交电费均说不清楚，离开档口的具体时间也记不清了。本院作出（2018）辽0103民初18126号民事判决后，双方当事人均提起上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院将该案发回本院重审，该院民事裁定书载明沈阳五爱深港房地产开发有限公司主张其于2016年3月31日及登报公告催收租赁费及物业费，并提交了报纸予以证明。原审法院应对该事实进一步审查，该事实对于诉讼时效的认定是否存在影响，应重新审查，以便正确确认应否给付租金和物业费给付时段。二、本案为系列案，应根据各案案件事实，对于合同解除时间统一裁判尺度。本院认为，原、被告签订的《档口租赁及物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，原被告均应按照合同的约定全面履行义务。虽合同约定有租赁期限，但原告于2015年5月20日向被告发出《解约函》，向被告明确表达解除合同并要求被告给付租金及违约金的主张。其向被告户籍地邮寄的行为亦表明被告已经不在档口经营，关于被告从涉案档口搬出的时间鉴于各方当事人均未提交充分证据。原告也仅仅是在重审期间提交了2014年4月2日，该档口缴纳过电费的收据被告对此虽予以否认，但未提交相反的证据。纵观本案，本院认为以该时间节点确认被告搬出涉案档口相对公允，因此考虑本案实际，应给予原告一个月的寻租期。此后的租金和物业费均属原告扩大损失部分，本院不予支持。故被告应当给付原告2013年8月23日至2014年5月2日的租金11266.67元，给付原告2013年8月23日至2014年5月2日的物业费8762.97元。。关于租金和物业费的时效问题，原告已于2016年3月31日和2017年2月28日先后在辽沈晚报上刊登了催收公告告，该行为具有通知被告债权转让及催收债权的双重意思表示，该行为产生物业费诉讼时效中断的法律后果，诉讼时效重新计算。因此被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告给付违约金的问题，考虑本案特殊情况，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告叶艳会于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司11266.67元；二、被告叶艳会于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司物业费8762.97元；三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求及被告叶艳会的抗辩。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担1130.26元，由被告叶艳会负担300.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李振国人民陪审员  王生祥人民陪审员  高志义二〇二〇年十月十三日法官助理靳丽平书记员李丹宁