山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3075号上诉人（原审原告、反诉被告）：枣庄第五季文化传媒有限公司，住所地山东省枣庄市高新区兴仁街道泰山北路**，统一社会信用代码913704003103132213。法定代表人：胡国柱，经理。委托诉讼代理人：侯传彦，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司，住所，住所地山东省枣庄高新区兴仁街道办事处德圣路**社会信用代码91370400MA3BXHYL7B。法定代表人：朱峰，总经理。委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜天琼，山东宁泰律师事务所实习人员。上诉人枣庄第五季文化传媒有限公司（以下简称第五季公司）因与被上诉人枣庄翔联科技企业技术孵化有限公司（以下简称翔联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。第五季公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持第五季公司的一审诉讼请求，驳回翔联公司的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由翔联公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对租赁物的产权没有进行调查。翔联公司不享有租赁物的产权，不享有签订租赁合同的资格，案涉合同为无效合同，翔联公司应当承担全部的缔约过失责任。二、案涉租赁物是违法建筑，案涉租赁合同为无效合同。第五季公司的损失客观存在，应全部由翔联公司赔偿。三、本案表面是企业行为，实际是政府行为，存在招商引资的钓鱼政策和违法房屋出租问题。翔联公司作为政府的平台公司负责招商引资功能，第五季公司有充足的理由相信翔联公司出租的房屋无瑕疵。一审判决第五季公司有过错属于事实认定错误。四、一审判决支持第五季公司支付翔联公司房屋占有使用费225万元是不正确的。翔联公司没有诉权。第五季公司履行了案涉合同中协税46万元的义务，具有代偿性，第五季公司不需要承担租金。在合同履行期内，翔联公司又将案涉房屋转租给他人，致使第五季公司完全失去对案涉房屋的使用权，第五季公司亦无需支付租金。翔联公司涉嫌伪造证据，翔联公司没有向其出租人山东中衢物流公司支付过租金。翔联公司辩称，一审判决审理程序合法、认定事实正确、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉费用由第五季公司承担。第五季公司向一审法院起诉请求：一、依法判令翔联公司返还所收押金15万元，并且赔付装饰、装修款385,915.59元，场地看管费68,000元及其他损失225万元；二、诉讼费及其他费用由翔联公司承担。翔联公司向一审法院提出反诉请求：一、依法解除翔联公司与第五季公司签订的《房屋租赁协议书》；二、依法判令第五季公司向翔联公司支付自2015年8月1日起至实际返还案涉房屋之日期间的房屋租金225万元（暂定，以第五季公司实际占用期间为准）；三、依法判令第五季公司向翔联公司支付因其逾期支付租金而产生的滞纳金（以欠付的房屋租金为基数，自协议约定的支付之日起，按照每日10%计算至房屋租金足额偿付之日止）；四、依法判令第五季公司腾空并搬离案涉房屋；五、反诉案件受理费由第五季公司承担。一审法院认定事实：2015年7月21日，第五季公司、翔联公司签订房屋租赁协议，双方约定由翔联公司将位于枣庄高新区兴仁街道辖区茂源路鲁沪汽车城的写字楼（约1600平方）租赁给第五季公司使用；租赁期限为五年（从2015年8月1日至2020年7月31日）；租金为46万元/年，第一年租金于合同签订之日起五天内先付一半（23万元），11月1日前付清另外一半，第二年及以后，一年交纳一次，每年7月31日前交纳；为扶持企业发展，第五季公司每年完成街道本级税收留成部分46万元（包括第五季公司其他公司税收街道本级留成部分）的基础上，翔联公司减免第五季公司房屋租金，如第五季公司未完成街道本级税收留成部分46万元（包括第五季公司其他公司税收街道本级留成部分）的税金，翔联公司按完成税收的相应比例减免第五季公司房屋租金；如第五季公司不按时向翔联公司交纳租赁费，从滞纳之日起每日按应交纳租金的10%交纳滞纳金，如果拖欠租金超过10日，翔联公司有权无偿收回上述房屋。协议签订后，翔联公司收取第五季公司押金15万元并将案涉房屋交付第五季公司。另认定，案涉出租房产未能取得建设工程规划许可证。一审法院认为，对于本诉部分。一审法院认为，因翔联公司未能取得案涉房屋的建设工程规划许可证，其与第五季公司所签订的房屋租赁协议自始无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中翔联公司所收押金15万元，应根据上述法律规定返还第五季公司，且翔联公司亦同意返还，故对第五季公司请求返还上述押金的诉请，一审法院依法予以支持；至于第五季公司主张的装饰装修款385,915.59元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因翔联公司未取得出租房产的建设工程规划许可证即与第五季公司订立租赁合同，故翔联公司对导致租赁合同无效所产生的后果应承担相应的责任；第五季公司既未在签订协议时对案涉房屋的各种手续和证照的审查尽到充分审慎义务，也未在发现问题后及时采取必要的措施以防止损失的扩大，对导致租赁协议无效及损失的产生亦负有一定的责任，对第五季公司的装饰装修款损失赔偿请求，一审法院酌情按192,957.79元（385,915.59元÷2）予以支持。至于第五季公司主张的场地看管费68,000元及其他损失225万元，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。对于反诉部分，一审法院认为，翔联公司与第五季公司所签订的租赁协议自始无效，对其关于要求解除上述租赁协议的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定和租赁协议中的租金约定，关于翔联公司要求第五季公司支付租金的诉讼请求，一审法院支持翔联公司从2015年8月1日起至2020年6月11日（反诉之日）的房屋占有使用费225万元，2020年6月11日至第五季公司将案涉房屋腾空并搬离之日的房屋占有使用费按每天1,267.27元（年租金46万元÷365天）进行计算。关于翔联公司要求第五季公司支付因其逾期支付租金而产生的滞纳金的诉讼请求，因房屋租赁协议无效，对翔联公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于翔联公司要求第五季公司腾空并搬离案涉房屋的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。至于第五季公司主张翔联公司与山东中衢物流公司所签的合同是虚假合同及翔联公司在2017年又将案涉房屋出租给枣庄市亿丰源机电有限公司的抗辩主张，因未能提交相关证据加以证明，对其上述观点，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、翔联公司于判决生效后十日内返还第五季公司押金15万元并赔偿第五季公司装饰装修款损失192,957.79元；二、第五季公司于判决生效后十日内将其租赁翔联公司的、位于枣庄高新区兴仁街道辖区茂源路鲁沪汽车城写字楼（约1600平方米）腾空并从上述房屋中搬离；三、第五季公司于判决生效后十日内支付翔联公司房屋占有使用费[从2015年8月1日起至2020年6月11日的房屋占有使用费为225万元，从2020年6月11日至第五季公司将案涉房屋腾空并搬离之日的房屋占有使用费按每天1,267.27元（年租金46万元÷365天）进行计算]；四、驳回第五季公司的其他诉讼请求；五、驳回翔联公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,632元，由第五季公司负担23,188元，翔联公司负担6,444元；反诉案件受理费12,400元，由第五季公司负担。均于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。翔联公司提交两组证据，第一组是银行电子回执2份。证明翔联公司向翔联公司的出租方按照双方《合同书》的约定缴纳了租金，翔联公司有偿取得案涉房屋使用权，具有将案涉房屋出租给第五季公司的权利依据，也具有签订案涉《房屋租赁协议书》的主体资格。第二组是案涉房屋现状照片打印件6张。证明翔联公司将案涉房屋转租给第五季公司，已经完成交付，第五季公司占有、使用案涉房屋至今。第五季公司的租赁权并没有受到侵害，第五季公司诉称被清退出场以及翔联公司转租他人均不属实。两组证据也可以证明第五季公司占有使用控制案涉房屋的事实，其应当向翔联公司支付房屋租金或者占有使用费。第五季公司质证称，第一组证据是翔联公司为了本案胜诉而作的虚假转账，账面的钱仍然可以再转回去，不能证明翔联公司与收款方双方存在真实的资金转账。第二组证据不能证明第五季公司仍在使用案涉房屋，案涉房屋现在无人使用。第五季公司认可翔联公司交付了案涉房屋，因房子无法办理手续，所以在合同签订的第二年就空置了，翔联公司或者兴仁办事处又安排了另外一家企业入驻，于是就产生了纠纷。本院对翔联公司提交的两组证据认定如下：第一组证据是翔联公司与其出租方之间的合同履行情况的单据，与本案待证事实无关联性。第二组证据能够证明第五季公司至今未腾退案涉房屋的事实。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：翔联公司是否有签订租赁合同的资格；导致案涉合同无效，双方的过错责任；第五季公司主张的厂地看管费6,8000元及其他损失225万元是否有事实及法律依据；翔联公司的一审反诉请求中房屋租金或占有使用费的请求是否有事实依据。关于焦点一，翔联公司是否有签订租赁合同的资格。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，翔联公司有权利将从出租人处租赁的房屋转租给第五季公司。本案系第五季公司与翔联公司之间的房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，至于翔联公司的转租行为是否经过出租人同意，以及翔联公司是否履行其与出租人的合同义务均不属于本案审理的范围。第五季公司关于翔联公司没有诉权、主体不适格的上诉主张不能成立。关于焦点二，双方对案涉合同无效均无异议。导致案涉合同无效，双方的过错责任问题，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案第五季公司与翔联公司均是公司法人，对交易安全应尽到充分审慎义务，一审法院根据案情及合同履行情况，认定对于导致合同无效双方均有过错，各自承担50%的责任并无不当。第五季公司关于第五季公司无过错、翔联公司应当承担全部缔约过失责任的上诉主张不能成立。关于焦点三，第五季公司主张的厂地看管费68,000元及其他损失225万元是否有事实及法律依据。对此本院认为，当事人对自己的主张应承担举证证明责任。第五季公司对其主张的厂地看管费68,000元及其他损失225万元没有提供证据加以证明，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。关于焦点四，翔联公司的一审反诉请求中房屋租金或占有使用费的请求是否有事实依据。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定和案涉租赁协议中的租金约定，判决第五季公司参照案涉合同约定的租金标准支付翔联公司房屋占有使用费用具有事实和法律依据。综上所述，第五季公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,032元，由上诉人枣庄第五季文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十月二十三日书记员 高 天