河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4748号上诉人（原审被告）：汤阴乐地置业有限公司，住所地：汤阴县产业集聚区。法定代表人：刘海关，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴海印，男，1965年1月12日出生，汉族，住汤阴县。被上诉人（原审原告）：李爱芹，女，1965年3月23日出生，汉族，住汤阴县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢中海，河南中丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤阴县安居房地产开发有限公司，住所地：汤阴县人民路中段路南。法定代表人：戴文海，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：武保安，男，1968年2月14日出生，汉族，住汤阴县。上诉人汤阴乐地置业有限公司（以下简称乐地公司）因与被上诉人吴海印、李爱芹、汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）、武保安房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2020）豫0523民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴海印、李爱芹对上诉人的诉讼请求或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与吴海印、李爱芹仅签署有书面买卖合同，购房款系武保安收取，所开收据为安居公司，安居公司系燕鹏飞控制，本案属于燕鹏飞非法集资案件遗留问题，应并入非法集资案件处理之中，不应单独审理。上诉人与吴海印、李爱芹之间，所签商品房买卖合同的并非双方真实意思表示，且该商品房买卖合同并未履行。在政府主持下达成的四方协议，对包括吴海印、李爱芹起诉房屋在内的26套房的处理进行过约定，各方当事人应当按四方协议的约定履行，因不能履行四方协议造成的损失，应该由责任方承担其他方损失。吴海印、李爱芹辩称，乐地公司、安居公司、武保安之间的合作或其他约定，不影响上诉人与吴海印、李爱芹签订的房屋买卖合同的效力，且该合同已经上诉人申请办理了备案登记，吴海印、李爱芹已经取得房屋预告登记证明。武保安收取房款得到了其他合作方的认可。本案收款收据、房屋买卖合同、预告登记证明等证据可以证实是购房款，不属于集资款，上诉人以四方协议发生纠纷否认其之前的合法行为而上诉，理由不能成立，应予驳回。武保安辩称，上诉人和我签协议是因为欠我工程款，给了一部分就不给了，后来上诉人允许我卖房，抵顶工程款。但上诉人去房管局办了四套之后手续，就拒不配合办理其他手续。安居公司未到庭，未答辩。吴海印、李爱芹向一审法院起诉请求：1.确认两原告与被告乐地公司于2015年4月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.三被告限期向两原告交付位于汤阴县××路与××交叉口东南方安惠园小区（原名安惠园小区，现名蒙正清城小区）3号楼3单元5层502号房屋；3.三被告承担逾期交房的违约金（从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日支付已付房款310，000元万分之一的违约金，截止2019年9月30日违约金数额为31，093元）；4.由三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，被告乐地公司对其名下的汤阴县安惠园小区项目进行开发。2015年4月21日，被告乐地公司与两原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO201501651），约定将安惠园小区3号楼3单元5层502号房屋出卖给原告，建筑面积138.90平方米，每平方米2，339.24元，合同总价款324，920.00元，房屋交付期限2016年12月31日前，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2015年5月4日，汤阴县房产管理局对原告购买的涉案房屋予以预告登记（预告登记证明号：汤阴房预汤阴县字第Y151565号）。经一审法院向汤阴县不动产登记中心查询，涉案房屋安惠园小区3号楼3单元5层502号房屋登记在原告吴海印、李爱芹名下，预告登记证号为汤阴房预汤阴县字第Y151565号。目前，该商住小区有部分业主入住。另查明，被告武保安承建了汤阴县安惠园小区2、3号楼。2015年2月13日，被告乐地公司作为甲方、被告武保安作为乙方签订了1份《合作开发协议》，双方就汤阴县安惠园小区2、3号楼建设工程款及后续问题进行了约定：一、双方认定目前2#、3#楼工程造价为1，440万元，折合住宅房产面积为5，142.85平方米，后期投入由乙方继续完成。二、甲乙双方共同对2#、3#楼除5142.85平方米之外的房产实际销售利润分成，销售基准价为2，800元/平方，超出基准价部分双方均分。三、甲方负责项目其他配套设施建设及税收等其他费用的清缴，乙方不承担2#、3#楼之外的任何建设费用及其他费用。四、未尽事宜，双方协商解决，协商不成的由汤阴县人民法院诉讼解决。五、本协议一式三份，双方签字或盖章后生效，具有同等效力。被告武保安于2014年4月9日、4月16日、2015年6月2日分四次收取原告购房款共计31，000元，房款收据由被告武保安签字并加盖被告安居公司财务专用章。被告武保安认可收取原告的购房款31，000元，并辩称依据合作协议销售涉案房屋，收取原告的购房款折抵了被告乐地公司欠被告的工程款及利润，被告乐地公司是认可收取了原告的购房款，并与原告签订商品房买卖合同后在房管部门进行了备案。被告乐地公司辩称与原告签订商品房买卖合同不是真实意思表示，并未提供相关证据。2016年9月15日，汤阴乐地置业有限公司作为甲方，燕鹏飞（天创资产管理股份有限公司）作为乙方，原各施工方（武保安、薛＊＊、王＊＊、杜＊＊）作为丙方，汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组作为丁方，四方签订了1份《安惠园小区项目四方协议》，并就项目基本情况、分割原则及办法、各方权责进行了约定，四方均在协议上签字、盖章。2017年10月25日，由靳文祖及乐地公司法定代表人刘海关签署“结算结果说明”，该结算结果说明上显示内容为“汤阴县安惠园小区2#和3#楼除一期工程结算后二期启动部分已完工程量工程造价总额为：叁佰贰拾万元整”。被告乐地公司辩称各方当事人应当按照四方协议约定执行。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中被告武保安承建了涉案汤阴县安惠园小区2、3号楼工程，就汤阴县安惠园小区2、3号楼建设工程款及后续问题，被告乐地公司与武保安于2015年2月13日达成《合作开发协议》，期间被告武保安经手收取原告的购房款共计310，000元，为此2015年4月21日被告乐地公司与原告签订了《商品房买卖合同》，被告乐地公司对被告武保安收取原告购房款应当是明知的，并且在汤阴县房产管理局进行了房屋预告登记，是原、被告当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定予以履行，合同约定被告乐地公司作为出卖人应当于2016年12月31日前向原告交付房屋，目前该商住小区也有部分业主入住，因此，原告主张被告乐地公司交付涉案房屋，予以支持，要求被告安居公司和武保安共同承担责任，不予支持，关于被告武保安收取购房款，双方可另行处理。被告乐地公司辩称签订商品房买卖合同不是真实意思表示，并未提供相关证据，其提供的四方协议，是三方之间的债权债务关系，关系复杂，另行解决，故对被告乐地公司的辩称理由，不予采信。对于原告主张的逾期交房违约金，鉴于本案的案件情况，汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组出于社会稳定需要，在其主持下由四方签订了《安惠园小区项目四方协议》，涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因造成乐地公司不能按期交房，存在不可控制事件，且原告作为买受人也有谨慎注意义务，因此，被告乐地公司应在合理期限内根据合同约定向原告交付房屋，该期限以判决生效后90日为宜，超出该期限后被告乐地公司仍不交付房屋的，应自逾期之日起，以交付房款310，000元为基数，按照合同约定承担日万分之一的违约金至交付房屋之日止。被告安居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、2015年4月21日原告吴海印、李爱芹与被告汤阴乐地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告汤阴乐地置业有限公司应于本判决生效后90日内向原告吴海印、李爱芹交付位于汤阴县××路与××交叉口东南方安惠园小区3号楼3单元5层3-5-2号房；三、被告汤阴乐地置业有限公司逾期不能履行上述义务的，自逾期之日起向原告吴海印、李爱芹支付违约金，违约金以支付房款310，000元为基数、按日万分之一的利率计算至交付房屋之日止；四、驳回原告吴海印、李爱芹对被告汤阴县安居房地产开发有限公司和武保安的诉讼请求；五、驳回原告吴海印、李爱芹的其他诉讼请求。二审中，上诉人提供本院（2019）豫05民初95号民事判决书一份，以证明案涉房屋在四方协议约定的26套房之内，应该由天创公司将该套房屋调换至安和项目B区。该套房屋武保安收取房价款31万与判决书认定的应向武保安支付工程款存在重叠，存在乐地公司重复支付工程款行为。吴海印、李爱芹认为，该判决未生效，不能作为证据使用。无论判决书所涉及的26套房屋包括不包括本案所涉房屋，均不影响乐地公司与吴海印、李爱芹签订合同进行备案登记的事项。乐地公司与武保安之间允许通过武保安收取房款抵顶工程款，乐地公司上诉不能否认之前已发生行为的效力。武保安认为判决书和后期欠的工程款不重复。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人因与武保安之间存在工程款纠纷，双方于2015年2月13日签订了《合作开发协议》，武保安于2014年4月、2015年6月收取吴海印、李爱芹房款，上诉人与吴海印于2015年4月21日签订了《商品房买卖合同》，并于29日向汤阴县房管局申请办理预告登记，且汤阴县房管局已经将涉案房屋预告登记在吴海印、李爱芹名下，一审判决认定涉案《商品房买卖合同》合法有效并无不当，上诉人认为其与吴海印、李爱芹所签商品房买卖合同的并非双方真实意思表示，且该商品房买卖合同并未履行的上诉理由不能成立。上诉人认为本案属于燕鹏飞非法集资案件遗留问题，应并入非法集资案件处理之中，不应单独审理的上诉理由，没有提供充分证据，该上诉理由不能成立。上诉人所述的四方协议系上诉人与他人之间的债权债务关系，上诉人以四方协议的履行情况抗辩其对吴海印、李爱芹合同义务的上诉理由不能成立。综上，汤阴乐地置业有限公司上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由上诉人汤阴乐地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇二〇年十月二十七日书记员  王甜甜