广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1556号上诉人（原审原告）：马菊，女，1983年6月9日出生，汉族，住广东省仁化县**************。委托诉讼代理人：钟达文，广东韶信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘永足，女，1979年6月19日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*********韶关碧桂园云林水岸91街14。上诉人（原审被告）：韶关市***不动产咨询服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区************。法定代表人：张伟雄，总经理。委托诉讼代理人：张新明，该公司员工。上诉人韶关市***不动产咨询服务有限公司、刘永足共同委托诉讼代理人：李文勇，广东金韶律师事务所律师。上诉人马菊因与上诉人刘永足、韶关市***不动产咨询服务有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马菊的委托诉讼代理人钟达文、上诉人刘永足、好邻居公司的共同委托诉讼代理人李文勇、好邻居公司的委托诉讼代理人张新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马菊上诉请求：一、判决刘永足退还马菊20万元，好邻居公司返还中介费1万元；二、诉讼费用（含鉴定费）由刘永足承担。事实与理由：一、涉案的三方合同条款违背客观事实。（一）合同第一条“……乙方对甲方拟出售的房产己作充分了解……”违背客观事实。（二）好邻居公司的员工不清楚房屋状况，没有进入房内勘查，也没有带马菊进入一楼看房，连基本的看房服务都没有履行。二、好邻居公司员工违反法律规定，串通刘永足损害马菊利益。《城市房地产中介服务管理规定》第二十一条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益;(二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务;(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;(五)法律、法规禁止的其他行为。本案中，根据马菊提交的视频显示，好邻居公司员工在带其看房屋时，有意夸大房屋价值，在没有核实的情况下，称刘永足购房的价款为150万元以上，与刘永足在庭审时夸大的房屋价值150万元一致，且明知马菊在没有了解房屋状况的情况下，违反诚实信用原则，欺骗马菊签下了违背客观事实的合同条款，严重损害了马菊的利益，足以证实中介员工与一方当事串通损害另一方当事人利益。三、根据司法实践，房屋经过第三方鉴定的价值715883元的市场价，刘永足2018年7月的购房价为40万元，而涉案合同价格为160万元。鉴定的市场价与合同价差距为2倍以上，足以认定为显失公平，己达到符合撤销的法律要件。综上所述，为维护马菊的合法权益，依法提出上诉。上诉人刘永足上诉请求：一、撤销一审判决，并改判为驳回马菊的诉讼请求；二、本案诉讼费用由马菊承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在错误。原判决据以认定的事实根据是：“由于被告的原因，原告在签订合同前后，并未进入到房屋一楼观看，这可能会影响原告对房屋价值的判断，因此，对造成本案纠纷，两被告均有一定的责任，两被告应退还部分款项给原告为宜”。一审凭这点事实作出判决是错误的，应当综合全案事实来对案件进行判断。刘永足认为，本案判决应当重点查明以下三个事实：（一）马菊未进入一楼的原因；（二）马菊购买涉案房屋的目的；（三）马菊违约不再支付购房余款的原因。首先，马菊不进入一楼是因为看房当天，刘永足并未带钥匙，并非故意拒绝让马菊进入一楼，马菊也没有强烈要求刘永足一定要进入一楼看清楚之后才会签合同，因为购买涉案房屋主要是由马菊和其拍档（李总），而在此之前，李总已经到房屋现场看过多次，主要是看房屋的位置、大小、新旧并不在考虑范围。其次，马菊购买涉案房屋的目的主要是和李总合作开发用于经商，并不在乎房屋的新旧和布局，而主要投资也是由两人支付，因此，马菊看不看房屋不是重点，只要李总看过认为可以了就购买，正因为如此，马菊在看了房屋后就签下涉案房屋买卖合同。第三，在马菊与刘永足签订了房屋买卖合同并支付了20万元定金之后，马菊和李总之间的投资情况发生了变化，是因为李总不愿意继续投资，马菊也不愿意支付余款才违约引发本案纠纷。2019年8月5日，马菊再次提出看房并进行了拍摄和录音并非引发本案纠纷的原因，这是马菊违约在前，眼看无法追回已支付的定金而为了诉讼准备单方面制作的证据，但不能作为定案的依据。综上分析，一目了然，李总不肯支付资金后，刘永足单独一人也不愿意支付资金，只好违约处理。刘永足在签订房屋买卖合同过程中不存在欺诈、胁迫，合同签订后不存在违约，没有撤销的事实根据，因此，也不符合退回定金的情形。二、关于涉案房屋的价值判断。价格评估结论书不能作为定案的证据。根据评估公司到现场的评估过程，完全没有对房屋的建筑面积和占地面积进行实际测量，也没有考虑一楼两个商铺的价值问题，得出的数据是根据涉案房屋的不动产权证上记载的面积照搬照套，涉案房屋存在加建部分和证照记载部分。因此，本案参考的价值也应当考虑整栋房屋的价值及地皮价值，而不应当仅考虑评估结论的价值。目前，对于二手房屋交易的价格规定，并没有政策限制，只要是双方自愿协商，不违反法律就可以交易。三、一审判决适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条作出本案判决，通过对这三条法律规定进行解读可知：第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条，违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从以上法律规定可以得出以下结论：（1）涉案合同在签订过程中，没有欺诈、胁迫情形，依法不可撤销；（2）涉案合同应当继续履行，马菊应当承担继续支付购房余款的责任，否则构成违约，所支付的定金应当依据定金罚则进行没收，这样才符合社会经济、市场经济的规则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。综上所述，本案是马菊存在违约,所支付的定金应当按照定金罚则予以没收。请求二审法院查清案件事实，依法改判。上诉人好邻居公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判为好邻居公司不用返还中介服务费5000元给马菊；二、本案诉讼费用由马菊承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在错误。原判决据以认定的事实根据是：“由于被告的原因，原告在签订合同前后，并未进入到房屋一楼观看，这可能会影响原告对房屋价值的判断，因此，对造成本案纠纷，两被告均有一定的责任，两被告应退还部分款项给原告为宜”。一审凭这点事实作出判决是错误的，应当综合全案事实来对案件进行判断。刘永足认为，本案判决应当重点查明以下三个事实：（一）马菊未进入一楼的原因；（二）马菊购买涉案房屋的目的；（三）马菊违约不再支付购房余款的原因。首先，马菊不进入一楼是因为看房当天，刘永足并未带钥匙，并非故意拒绝让马菊进入一楼，马菊也没有强烈要求刘永足一定要进入一楼看清楚之后才会签合同，因为购买涉案房屋主要是由马菊和其拍档（李总），而在此之前，李总已经到房屋现场看过多次，主要是看房屋的位置、大小、新旧并不在考虑范围。其次，马菊购买涉案房屋的目的主要是和李总合作开发用于经商，并不在乎房屋的新旧和布局，而主要投资也是由两人支付，因此，马菊看不看房屋不是重点，只要李总看过认为可以了就购买，正因为如此，马菊在看了房屋后就签下涉案房屋买卖合同。第三，在马菊与刘永足签订了房屋买卖合同，支付了20万元定金之后，马菊和李总之间的投资情况发生了变化，是因为李总不愿意继续投资，马菊也不愿意支付余款才违约，才引发本案纠纷。2019年8月5日，马菊再次提出看房并进行了拍摄和录音并非引发本案纠纷的事实原因，这是马菊违约在前眼看无法追回已支付的定金而为了诉讼准备制作的证据，但绝不能作为定案的事实根据。综上分析，一目了然，李总不肯支付资金后，刘永足单独一人也不愿意支付资金，只好违约处理。刘永足在签订房屋买卖合同过程中不存在欺诈、胁迫，合同签订后不存在违约，没有撤销的依据，因此，也不符合退回定金的情形。二、关于涉案房屋的价值判断。价格评估结论书不能作为定案的证据。根据评估公司到现场的评估过程，完全没有对房屋的建筑面积和占地面积进行实际测量，也没有考虑一楼两个商铺的价值问题，得出的数据是根据涉案房屋的不动产权证上记载的面积进行照搬照套，涉案房屋存在加建部分和证照记载部分，本案参考的价值也应当考虑整栋房屋的价值及地皮价值，而不应当仅考虑评估结论的价值。目前，对于二手房屋交易的价格规定，并没有政策限制，只要是双方自愿协商，不违反法律就可以交易。三、一审判决适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条作出判决，通过对这三条法律规定进行解读可知：第五十四条可撤销的合同为下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权清求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条，严格履行与诚实信用到事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条，违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从以上法律规定可以得出以下结论：（1）涉案合同在签订过程中，没有欺诈、胁迫情形，依法不可撤销；（2）涉案合同应当继续履行，马菊应当承担继续支付购房余款的责任，否则构成违约，所支付的定金应当依据定金罚则进行没收，这样才符合社会经济、市场经济的规则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。综上所述，本案中马菊存在违约行为,所支付的定金应当按照定金罚则予以没收，好邻居公司为其提供中介服务收取服务费理所当然，没有理由返还。请求二审法院查清案件事实，依法改判。马菊答辩称：刘永足诱导马菊仓促成交，居间人故意隐瞒房屋信息，损害马菊的利益，应当承担赔偿责任，按照合同和消费者权益法应当赔偿，还有中介违反房地产经济管理办法，本次交易符合广东省交委会于2019年12月4日发布的《广东省消费者解开房地产中介服务十大“潜规则”》，依据本案事实和法律责任，好邻居与刘永足应当承担赔偿责任。2020年7月22日，最高法召开新闻发布会引导交易属性，还有最高法与国家发改委关于为新时代提供司法保障意见，意见中除了防范炒房外还把公平交易放在首位，本次交易显失公平。刘永足辩称：马菊看了房子才交定金的，还将房子拿出去炒，卖不出去后再起诉刘永足、好邻居公司。刘永足是通过中介将房子出售的，不是房子有问题，而是马菊没有足够的资金来购买房子。好邻居公司辩称：请求驳回马菊的上诉，好邻居公司已经履行相关的义务。马菊向一审法院起诉请求：一、撤销马菊和刘永足、好邻居公司于2019年7月5日签定的《房屋买卖合同》，刘永足、好邻居公司退还21万元并承担违约责任；二、诉讼费用刘永足、好邻居公司承担。一审法院经审理查明：2019年7月5日，马菊（买方，乙方）与刘永足（卖方、甲方）、好邻居公司（中介经纪方）签订了《房屋买卖合同》，双方约定，甲方拟韶关市浈江区**************屋出售给乙方，房产证登记建筑面积为267.37平方米；甲、乙双方商定该房屋成交总金额为人民币1600000元，该成交总价包括房屋的内外装修，甲乙双方同意该房屋按评估价或成交的最低价在市房地产交易中心签订《二手房买卖合同》。本合同签订当日乙方支付甲方人民币200000元作为定金，定金有效期至2019年8月5日止。中介方负责协助甲、乙双方办理该房屋产权过户手续，双方约定在定金有效期限内办理该房屋的过户手续。在房地产交易中心收件时，乙方一次性付清全部房款人民币1400000元给甲方。房屋过户的税费、权籍调查费、评估费、产权登记费及其它一切税费由乙方支付。该合同签订后，乙方需向中介方支付服务费20000元。此外，双方还就违约责任进行了约定，乙方有中途不买、不按期付款、不按期过户等违约情况，视为乙方违约，则乙方所交定金不予退回。合同签订当日，马菊向刘永足、好邻居公司分别支付定金200000元和介服务费10000元，刘永足、好邻居公司收款后，均向马菊出具了收据。马菊、刘永足双方均确认在签订案涉合同前后，由于一楼是锁住的，马菊只看到二、三楼。2019年8月5日，即双方约定办理房屋过户手续的时间，马菊再次提出看房并进行了拍摄和录音，于2019年8月7日提起本案诉讼。诉讼期间，经马菊申请，该院委托广东南天司法鉴定所对案涉房产依法进行了评估，2020年2月18日，广东南天司法鉴定所作出粤南（2020）价鉴字第9029号价格鉴证意见书，对案涉房产评估价值为715883元，马菊为此支付评估费11000元。另查明，案涉房屋韶关市浈江区*************系三层自建楼房，刘永足于2018年7月17日向付玉华购买。一审法院审理后认为，本案属房屋买卖合同纠纷。经好邻居公司提供中介服务，马菊与刘永足、好邻居公司签订了《房屋买卖合同》，马菊依照该合同分别向刘永足、好邻居公司支付了定金200000元和中介服务费10000元，以及对马菊在签订案涉合同前后，由于一楼是锁住的，马菊只看到二、三楼，其并未进入一楼房屋的事实，马菊、刘永足均无异议，该院为此予以确认。本案争议的焦点是案涉的《房屋买卖合同》是否应予撤销。对此，该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。首先，案涉合同是否系因重大误解而订立。法律规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。重大误解必须符合一定条件方能构成。具体到本案，马菊、刘永足签订房屋买卖合同时，对于合同的内容约定具体明确，马菊分别支付了定金200000元和中介服务费10000元，刘永足也出具了收据，合同双方对于合同的性质、对方当事人、标的物的品种、质量等均未发生误解，亦不存在错误认识，不属于重大误解。其次，双方订立合同是否存在显失公平的情形。法律规定，一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。换而言之，主观上，须存在一方利用己方优势或另一方的轻率、无经验等订立了显失公平的合同；客观上，导致双方当事人之间利益严重失衡。本案中，依据现有证据，无法证明刘永足存在利用其优势或者马菊的轻率、无经验等订立合同的情节。虽然合同约定的交易价格与评估价格有差距，但是众所周知，商品的交易价格与其本身的价值一般都不是完全一致的，任何一宗交易能否成交，关键是看当事人能否协商达成合意，本案中的合同价格，是当事人协商一致达成的。只要在交易中，不存在胁迫、欺诈等违背当事人意思自治的因素，那么当事人协商达成的交易价格应受法律保护，结合本案证据，刘永足、好邻居公司与马菊签订合同并不存在胁迫、欺诈等行为。因此，马菊请求撤销马菊和刘永足、好邻居公司于2019年7月5日签定的《房屋买卖合同》的诉求，依据不足，该院不予支持。由于刘永足、好邻居公司的原因，马菊在签订案涉合同前后，并未进入到房屋一楼观看，这可能会影响马菊对房屋价值的判断，因此，对造成本案纠纷，刘永足、好邻居公司均有一定的责任，刘永足、好邻居公司应退还部分款项给马菊为宜。一审法院经审理后作出判决：一、刘永足于判决生效后五日内返还定金100000元给马菊；二、韶关市***不动产咨询服务有限公司于判决生效后五日内返还中介服务费5000元给马菊；三、驳回马菊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2225元，鉴定费11000元，合计13225元，由马菊负担12112.5元，刘永足、韶关市***不动产咨询服务有限公司负担1112.5元本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，本院召集双方对案涉楼房一楼房间进行查看，房间状况与二、三楼况基本相同。本院认为，本案系买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为案涉《房屋买卖合同》是否应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”从本案现已查明的事实看，马菊与房屋出售方刘永足、房屋中介好邻居公司签订《房屋买卖合同》过程中，马菊已前往案涉楼房查看，虽然因该楼房一楼被锁住，马菊只查看了二、三楼的楼况，未看一楼的内部情况，但其对楼房的整体状况已了解，在看楼当时其可要求刘永足打开一楼查看或事后查看，也可选择暂不签订合同，但其仍签订合同，且合同中明确载明“乙方对甲方出售的房产已作充分了解，并且愿意购买该房。”。马菊作为完全民事行为能力人，应当知道该行为产生的法律后果。况且，经二审查看，一楼房间状况与二、三楼楼况基本相同，因此，马菊以未查看一楼为由认为案涉合同存在欺诈与重大误解，请求撤销合同的依据不足。对于是否存在显失公平的情形。本案系二手房买卖，从签订、履行合同的过程看，合同三方通过平等协商，完全在自愿的情况下签订合同，当事人之间对交易价格达成的合意，并未违背当事人的真实意愿，况且签订合同后还依约定支付了定金和中介费，部分履行了合同，故马菊上诉认为案涉合同存在显失公平的情形，依据不足，本院不予采纳。因此，马菊上诉要求撤销《房屋买卖合同》的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，马菊的上诉请求不成立，本院予以驳回。刘永足、好邻居公司的上诉请求成立，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1937号民事判决；二、驳回上诉人马菊的诉讼请求。一审案件受理费2225元，鉴定费11000元，由马菊负担；二审案件受理费4450元，由马菊负担。刘永足预交的二审案件受理费2300元，本院予以退还；韶关市***不动产咨询服务有限公司预交的二审案件受理费50元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十月十九日书记员  陈敖明