河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初5308号原告：河南省卓越装饰工程有限公司。住所地：河南省郑州市金水区政七街**。法定代表人：穆军豪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋学武，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长红，金博大律师事务所律师。被告：郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司。。住所地：河南省郑州市管城回族区城东路**法定代表人：宋建军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖欢，河南中锦律师事务所律师。第三人：河南如家酒店管理有限公司。住。住所地：河南省郑州市**苑陵街**/div>法定代表人：梁日新，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。原告河南省卓越装饰工程有限公司（以下简称卓越公司）与被告郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司（以下简称久光鑫公司）、第三人河南如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托诉讼代理人宋学武，被告久光鑫公司的委托诉讼代理人肖欢，第三人如家公司的委托诉讼代理人钟磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卓越公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还保证金5万元；2.判决被告返还装修损失费5万元，停业损失费58.56万元，共计63.56元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年7月26日，原告与郑州市管城回族区东城乡东大街大队（以下简称东大街大队）签订《合作经营合同》，约定东大街大队将其名下的位于郑州市××郑汴路与××交叉口东北角临街位置2-6楼共5层和一楼大堂的房子出租给卓越公司使用，期限自2006年11月1日至2021年10月31日。原告以向被告村民支付工资的形式支付租金，租金转到张喜云（时任东大街村委会主任妻子）的个人账户。每年租金为65万元，第四、五年开始租金调整为68万，第五年以后租金固定为每年70万元。合同签订后，原告向被告支付了5万元的保证金，被告向原告出具了收据。原告承租房屋以后对该房屋进行了装修。2006年8月15日，在经被告同意的情况下，原告又与本案第三人签订了《房屋租赁合同》，将上述承租的房屋转租给第三人用于酒店经营，租赁期自2016年12月15日至2021年10月31日。前三年租金每年84万元，物业管理费36万元；第四、五、六年每年租金为86.5万元，物业管理费37.1万元；第七、八、九年每年租金为89.1万元，物业管理费38.2万元；第十、十一、十二年每年租金91.8万元，物业管理费39.3万元；最后三年每年租金94.5万元，物业管理费40.5万元。2016年3月15日，管城回族区人民政府为了修建地铁3号线，决定征收上述土地在内的有关房产。2017年7月9日原告承租的房屋被政府强制拆除。原告认为，因政府征收导致原告无法继续承租房屋，致使合同目的无法实现，被告作为出租人应当承担无法交付房屋的违约责任，赔偿原告的相应损失。然而，时至今日，被告在收到有关的补偿款后私自截留，对于原告的装修损失、停产停业损失不予返还，被告行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规、司法解释的规定，特向法院提起以上诉求，望判如所请。久光鑫公司辩称：一、依据被告向原告及第三人出具的《房屋出租授权委托书》约定，以及根据（2020）豫0104民初3282号判决书、（2020）豫01民终10233号判决书认定，原告系接受被告委托，代理被告与第三人签署房屋租赁协议，而非涉案房屋的承租人，原告没有权利向被告主张返还因郑州市××号6、7幢房屋（以下称涉案房屋）被拆迁的装修损失费、停业损失费。二、郑州市管城回族区房屋征收与补偿事务中心认定因涉案房屋被拆迁产生的装饰装修、停产停业、电梯及锅炉等赔偿款206万余元，并将此款项予以提存，并未向被告发放。原告作为被告受托人已就涉案房屋被拆迁产生的赔偿款与第三人达成分配协议，原告即已认可将上述赔偿款中的201万余元归属第三人，假如是原告反悔，原告也应向第三人即赔偿款的实际得到方主张返还，无任何理由和依据向被告主张返还。剩余的5万元应当由被告依法享有，原告对该款项无权主张返还，其诉请第2项应当予以驳回。原告在履行代理事务时，自2006年至2016年期间，未全额向被告转交第三人支付的房租近600余万元，依据《合同法》第四百零四条规定，原告应当将其履行被告委托事项期间取得的租金全额转交被告。三、原告未提供任何有效证据证明原告对涉案房屋有过装修，即原告未对涉案房屋有过装修。四、被告实际并未收到原告诉状所称的“保证金”，原告仅凭收据并不能证明原告已向被告实际支付五万元，原告诉请退还“保证金”缺乏事实依据。如家公司述称，第三人是涉案房屋的承租人和实际使用人，在经营期间房屋被依法征收，第三人实际遭受损失600多万元，后经多次诉讼，第三人因该项目遭受的损失实际已经无法弥补。原告在本案中的诉求请法院依法驳回。经审理查明：2006年7月26日，东大街大队出具《委托书》，“兹全权委托我村张喜云女士办理郑州市管城回族区东城乡东大街大队与河南省卓越装饰工程有限公司关于郑州市××郑汴路与××交叉口东北角临街位置五层楼的合作经营当中的一切事宜及代收村民工资费用。”东大街大队法定代表人崔振洲在委托书签名并加盖单位印章。同日，东大街大队（甲方）与卓越公司（乙方）签订《合作经营合同》，主要约定：一、甲方提供给乙方的房屋位于郑州市××郑汴路与××交叉口东北角临街位置2-5楼共四层和一楼大堂（大堂面积160平方米）。二、甲方于2006年8月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。乙方经营期限（扣除装修改造期限三个月）自2006年11月1日（经营日）起至2021年10月31日止共计15年。交房日至经营日期间乙方无需支付任何费用（装修期间的水电等与乙方装修有关的费用由乙方承担）；乙方可根据需要自行安排装修履行事宜；自交房日开始，房屋内的设施设备等均由乙方自行处置，甲方不得干涉。三、房屋使用经营范围：旅馆、餐饮、娱乐、洗浴、广告等业务。四、自2006年11月1日起，乙方向甲方每年支付65万元作为甲方村民工资。第四、第五年增加到68万元。第五年以后增加到70万元每年；甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整上述约定费用。上述费用按季度（三个月）结算，首期费用乙方按如下方式支付：2006年10月15日前支付首季度费用，从第二季度开始，乙方应于每季度首月前15日（即每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日）前向甲方支付本季度费用，逾期一个月支付的，甲方有权停止乙方营业，每逾期一日，乙方须按拖欠乙方向甲方支付经营费的1%支付违约金。经营期间，乙方向甲方支付5万元押金。经营期满后房屋返还给甲方，甲方退还押金。在使用房屋期间，乙方承担关于使用房屋与经营相关的所有费用。五、合作经营方式。甲乙双方合作经营期间，乙方独立经营，甲方不得参与任何经营事宜及装修改造工程施工。……九、转租、抵押和转让。合作经营期间，甲方同意乙方对外转租全部或部分房屋及场地院落；同意乙方将该房屋全部转租给乙方的关联方（指与乙方有直接和间接股权关系的公司）；如乙方要求变更承租主体为该关联方的，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续。合作期间，甲方需抵押该房屋时，应征得乙方书面同意并不影响乙方正常的经营使用。合作期间，甲方如需出售处置该房屋的，应征得乙方书面同意并不影响乙方正常的经营使用；乙方在同等条件下有优先购买权。无论因何种原因导致该房屋发生转让、转移、所有权变更，甲方保证本合同有效并继续履行。该合同还对配套设施及相关约定、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时状态、解除合同的条件、违约责任、财产保险等进行了约定。2006年7月27日,原东大街大队向上海如家酒店管理有限公司及其关联公司出具《房屋出租授权委托书》，全权委托卓越公司负责办理案涉房屋与如家公司的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜等。2006年8月31日，卓越公司（甲方）与如家公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于郑州市××号，产权证上的六幢和七幢，目前甲方已经取得该房屋十五年的经营使用权，并已取得房屋产权方郑州市管城区东大街大队出具的房屋租赁授权委托书；2.该房屋实测总建筑面积5103.6平方米（总共五层），乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为约4200平方米，包括六幢的2-4层全部和七幢的2-5层全部（含屋顶、走道、1-5层两侧楼梯间）和一楼大堂面积140平方米，占地面积为1092平方米，租赁院落面积为约240平方米，包括六幢和七幢两幢之间的所有院落；3.甲方于2006年8月15日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2006年12月15日（起租日）起至2021年10月31日止；4.如在租赁期内，该房屋占有范围内的土地所有权或使用权依法被政府提前征收或收回的，本合同终止，但甲方应赔偿乙方的装修残值（含装修改造、酒店用品购置、设备购置及配套设施费用，装修、用品购置、设备和配套设施等费用摊销年限按8年计算）及乙方的经营损失。2016年3月，郑州市管城回族区人民政府决定对轨道交通3号线一期工程（管城回族区区域）涉及国有土地上的房屋及其附属物、构筑物实施征收，其中案涉房屋在征收范围内。2017年6月26日，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室向卓越公司、如家公司郑州东大街店发出《通知》，告知其所承租的位于郑州市××郑汴路与××交叉口东北角临街房屋已被列入郑州市轨道交通3号线一期工程（管城回族区区域）国有土地上房屋征收范围，该办公室已于2017年6月3日与该房屋的所有权人久光鑫公司（原郑州市管城回族区东城乡东大街村委会）签订了征收补偿协议。按照协议约定，签约搬迁期限已过，管城回族区人民政府已完成对该房屋的征收，承租人已无权对该房产继续使用。鉴于承租人与房屋产权人一直未就装饰装修、停产停业损失达成一致意见，该征收办公室只能将该项补偿款提存到管城公证处，待协商一致或经诉讼判决后，依法予以支付。并限通知发布之日起5日内完成搬迁事宜。2017年6月22日，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室向郑州市管城区公证处申请办理提存公证，同年6月29日，该公证处作出（2017）郑管证经字第0971号《公证书》，征收房屋被补偿人为卓越公司和河南如家酒店管理有限公司郑州东大街店，门牌号为××（郑汴路和城东路交叉口东北角）产权证上的六幢和七幢，补偿总金额为2067336元提存于该公证处。2018年4月10日，郑州市管城回族区房屋征收与补偿办公室出具《关于久光鑫置业有限公司装饰装修费用明细》，载明：“装修1680996，停业停产损失274040，电梯44200，锅炉68100，合计2067336。”2019年7月1日，卓越公司与如家公司签订《协议书》，双方同意案涉房屋装修、停业及相关设备补偿款中的50000元整归卓越公司所有，剩余2017336元归如家公司所有，双方依照上述约定取得补偿款后，双方之间无其他经济纠纷。因如家公司、卓越公司与久光鑫公司未对上述提存款的分配协商一致，如家公家于2020年6月8日向本院提起诉讼，本院于2020年7月20日作出（2020）豫0104民初3282号民事判决书，判决确认郑州市管城回族区房屋征收与补偿事务中心向河南省郑州市商都公证处提存的郑州市××号6、7幢征收补偿款2067336元中的2017336元归原告河南如家酒店管理有限公司所有。久光鑫公司不服，提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年8月24日作出（2020）豫01民终10233号民事判决书，认定久光鑫公司“主张提存款属其所有，没有事实及法律依据，本院不予支持”,判决驳回上诉，维持原判。另查明，原告提供2006年7月3日《收据》一份，记载：今收到河南卓越装饰工程有限公司租房定金伍万元，收款人张喜云。该《收据》上加盖东大街大队印章。还查明，案涉房屋产权人为郑州市管城回族区东城乡东大街村委会。该村委会后经改制更名为久光鑫公司。本院认为，本案的争议焦点：一是原被告之间《合作经营合同》的法律性质，是租赁合同关系还是委托合同关系；二是被告是否应当返还原告保证金5万元；三是原告主张被告返还装修损失费5万元、停业损失费58.56万元，是否应当支持。一、原被告之间是租赁合同关系还是委托合同关系的问题。本案中，原被告对双方签订的《合作经营合同》的真实性、合法性圴予认可，但对该合同的法律属性认识相左。原告卓越公司诉称双方名为合作，实为租赁。被告久光鑫辩称，依据《合作经营合同》以及（2020）豫0104民初3282号民事判决书、（2020）豫01民终10233号民事判决书认定，原告系接受被告委托，代理被告与第三人签署房屋租赁协议，而非涉案房屋的承租人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，被告久光鑫公司将案涉房屋交付给原告使用，由原告独立经营，并同意原告对外转租全部或部分房屋及院落，配合办理相关租赁手续。卓越公司按季度支付费用，在原告提交的有张喜云签名的2016年1月12日、4月12日、7月12日、10月24日的《收据》上，均记载为房租。因此，原被告双方系房屋租赁合同关系。（2020）豫0104民初3282号民事判决书、（2020）豫01民终10233号民事判决书虽然认定卓越公司接受久光鑫公司的委托与第三人如家公司签订《房屋租赁合同》，但该委托关系仅说明卓越公司在与如家公司签订合同时的受托人身份，久光鑫公司应当对原告与第三人签订的征收补偿款分配协议承担法律后果，并不能因此否认原被告之间的房屋租赁合同关系。而且，《房屋出租授权委托书》记载，“河南省卓越装饰工程有限公司作为委托人的代理人有权按其与承租人签订的房屋租赁合同约定收取房租等收益，享有权利并承担义务，委托人同意并认可受托人河南省卓越装饰工程有限公司与承租人签订的房屋租赁合同，承租方可依据签订的《房屋租赁合同》享有相应权利，承担相应义务”，这与原被告之间原告独立经营的约定并不冲突。因此，被告关于原告不是承租人的辩称意见不能成立。二、被告是否应当返还原告保证金5万元问题。被告辩称，被告实际并未收到原告诉状所称的“保证金”，原告仅凭收据并不能证明原告已向被告实际支付五万元，原告诉请退还“保证金”缺乏事实依据。本院认为，《合作经营合同》第四条4.3明确约定，“经营期间，乙方向甲方支付5万元押金。经营期满后房屋返还给甲方，甲方退还押金。”原告提交的租房定金收据，虽然没有提供转账凭证，但有张喜云的签名，本院予以认可。该合同第十条解除合同的条件中“10.2.2该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的”。案涉房屋因轨道交通3号线一期工程被征收，案涉标的灭失，双方合同关系符合约定解除条件，被告应当退还原告交纳的5万元保证金。虽然收据上记载该5万元为房屋定金，但当原告主张作为保证金请求退还时，被告没有提供该5万元抵作租金或已退还的证据，因此，对原告该项请求，本院予以支持，被告辩称意见不予采信。三、原告主张被告返还装修损失费5万元、停业损失费58.56万元，是否应当支持问题。（2020）豫0104民初3282号民事判决书、（2020）豫01民终10233号民事判决书已经认定××（郑汴路和城东路交叉口东北角）产权证上的六幢和七幢的装饰装修停业补偿总金额为2067336元提存于河南省郑州市商都公证处，原告与第三人对该款项分配协议已经人民法院生效裁判所确认，剩余5万元并没有向被告发放，原告请求被告返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因该5万元系装饰装修停业补偿款，（2020）豫01民终10233号民事判决书已经认定久光鑫公司“主张提存款属其所有，没有事实及法律依据，本院不予支持”，被告在本案中再次主张该笔款项应归其所有，本院不予支持。原告可依据生效裁判另行向征收部门和提存部门主张权利。原告还主张被告返还停业损失费58.56万元，在庭审中就该损失费用陈述为：“基于原告第三人签订的租赁合同，原告收取了第三人的租金和租赁发票，转租关系中间有个价格差，依据2016年双方的账目来往计算出的差额，就是所谓实际的损失。”案涉房屋系政府征收而停业，征收部门已经对停业和装修装饰费用进行补偿，原告所主张款项并不包括在案涉房屋装修装饰停业征收补偿款中，原告没有提供证据被告实际占有该款项，也没有提供其所主张停业损失的事实和法律依据，因此，对原告关于由被告返还停业损失费58.56万元的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告河南省卓越装饰工程有限公司50000元。二、驳回原告河南省卓越装饰工程有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10656元，减半收取计5328元，由原告河南省卓越装饰工程有限公司负担4939.06元，由被告郑州市久光鑫企业管理咨询有限公司负担388.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇二〇年十月二十七日书记员  张欣格