河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫04民再74号再审上诉人：（一审原告、再审原审原告）：翟新涵，男，1970年7月19日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：赵彩璐，河南武兴律师事务所律师。再审被上诉人（一审被告、再审原审被告）：宝丰县煌巢房地产开发有限责任公司，现住所地：宝丰县县城北环路东路（原住所地：宝丰县杨庄镇卫生院路南），组织机构代码56983698-8。诉讼代表人：宝丰县煌巢房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：杨书强，河南黎民律师事务所律师。上诉人翟新涵因与被上诉人宝丰县煌巢房地产开发有限责任公司（以下简称煌巢房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民再1号民事判决，提出上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人翟新涵及其委托诉讼代理人赵彩璐，被上诉人煌巢房地产公司的委托诉讼代理人杨书强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟新涵上诉请求：1.请求二审法院查明事实依法撤销宝丰县人民法院(2020)豫0421民再1号民事判决书，维持(2016)豫0421民初1336号民事调解书。2.诉讼费由煌巢房地产公司承担。事实与理由：2011年12月12日翟新涵与煌巢房地产公司签订“商品房买卖合同”煌巢房地产公司将其实际控制人苗中秋开发的位于宝丰县杨庄镇卫生院门ロ路南丰华村的房产卖给上诉人，2012年5月1日前上诉人付清全部房款，2015年煌巢房地产公司实际控制人苗中秋将涉案房产交给上诉人，交付时该房产由李根坡承租，上诉人收取李根坡2016年的房租，后因案外人王延昭干预发生产权纠纷，上诉人没有再收取房租。2016年5月上诉人诉煌巢房地产公司确认“商品房买卖合同”的效力，经调解宝丰县人民法院作出（2016)豫0421民初1336号民事调解书，该调解书是双方当事人真实意思表示，虽然涉案房产是集体上建造的房产，但该调解书没有侵犯国家利益和社会公共利益，同时也不侵犯第三人利益，建设主管部门也没有认定该房产系违章建筑应该拆除，该涉案房产现有住户68户。集体土地上开发的小产房不能办理不动产登记，但法律、法规没有强制性规定集体土地上建造的房产不能买卖，集体土地上的房屋买卖合同有效，不能办理房产登记是不发生物权变动效力。宝丰县人民法院再审认定该案合同违法《合同法》第五十二条规定是错误的，严重侵犯了契约自由的商事精神，为维护公民的合法权益，特提起上诉，请求二审法院查明事实依法撤销宝丰县人民法院(2020)豫0421民再1号民事判决书，维持(2016)豫0421民初136号民事调解书综上所述，依照我国法律、法规的相关规定，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。煌巢房地产公司辩称，该房产作为小产权房，煌巢房地产公司没有取得售房许可，该售房行为系违法行为，煌巢房地产公司借助于民事调解是非法的行为，通过法院的确认变更为合法行为，其违背合同法52条的规定，应当认定为无效。翟新涵向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的商品房买卖合同有效，位于宝丰县杨庄镇卫生院门口路南丰华村**门面房自东向西4间（1-4间）、二层自东向西13间（1-13间），总面积1000平方米的房屋归翟新涵所有（价值2604000元）；2.煌巢房地产公司履行办理房产登记义务；3.本案诉讼费由煌巢房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年12月12日，翟新涵与煌巢房地产公司签订“商品房买卖合同”一份，约定煌巢房地产公司将其开发的位于宝丰县杨庄镇卫生院门口路南丰华村按建筑面积商住混合计算，每平方米2604元，一层门面房自东向西4间（1-4间）、二层自东向西13间（1-13间），总面积1000平方米出售给翟新涵，总金额贰佰陆拾万零肆仟元（小写：2604000元），付款方式：（1）第一次付款自签约日起10日內付玖拾肆万元（小写：940000元）；（2）余款壹佰陆拾陆万肆仟元（小写：1664000元）在2012年5月1日前付清。合同签订后，翟新涵分别于2011年12月13日、2011年12月14日、2012年1月11日、2012年2月12日、2012年2月16日、2012年2月20日、2013年9月20日将购房款2604000元支付给煌巢房地产公司，煌巢房地产公司已将合同约定房屋交付给翟新涵，但煌巢房地产公司至今没有将合同约定的房屋相关材料交付翟新涵，故提起诉讼。一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十四条的规定，本案经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、宝丰县煌巢房地产开发有限责任公司开发的位于宝丰县杨庄镇卫生院门口路南丰华村一层门面房自东向西4间（1-4间）、二层自东向西13间（1-13间），总面积1000平方米归翟新涵所有；二、翟新涵自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费27632元，减半收取13816元，由宝丰县煌巢房地产开发有限责任公司负担。双方当事人一致同意本调解协议自双方签字按指印即具有法律效力。上述协议，不违反有关法律规定，一审法院予以确认。一审法院再审查明，2011年12月12日，翟新涵与煌巢房地产公司签订商品房买卖合同，约定，翟新涵以2604000元的价款购买煌巢房地产公司开发的宝丰县杨庄镇卫生院门口路南丰华村的门面房（一层门面房自东向西4间，二层自东向西13间，总面积1000平方米，单价每平方米2604元）。付款方式为：第一次付款自签约日起10日内付94万元，余款166.4万元在2012年5月1日前付清。出卖人须于2012年5月16日前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，该单元房竣工交钥匙，房款结清产权归买受人所有。协议订立交付后，出卖人承诺在2012年12月30日前将土地证办好，达到办证条件时，出卖人协助到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。翟新涵提供了户名为董晓菡的河南省农村商业银行的存款凭条四张及煌巢房地产公司出具的收据三张，欲证明已支付了购房款，煌巢房地产公司对存款凭条及收据有异议，认为存款凭条不能证实翟新涵通过董晓菡把该笔款项交于煌巢房地产公司，收据属大额收据，仅有收据没有银行流水，不能确定已支付购房款。该院经审查认为，翟新涵提供的存款凭条仅能证实户名为董晓菡的账户进账情况，不能证明系翟新涵支付煌巢房地产公司的购房款，该院不予采信。翟新涵提供的收据加盖有煌巢房地产公司印章，能够证实支付购房款的真实性，该院予以采信。三张收据金额共计110万元。煌巢房地产公司于2011年3月9日成立，实际控制人为苗中秋。翟新涵称，双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋已经建成，于2015年交付，之前是苗中秋对外出租，其于2015年收了租户2016年的房租，后因与案外人王延昭就涉案房屋发生产权纠纷，未再收到房租。至今，翟新涵所购买商品房涉及的各项手续未办理。根据（2019）豫0421民再4号案件查明，涉案房屋所占土地为集体土地。依煌巢房地产公司申请，本院于2019年10月8日作出（2019）破申2号民事裁定书，裁定受理煌巢房地产公司的重整申请。并指定煌巢房地产公司破产清算工作组担任管理人。一审法院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同违反法律法规强制性规定，合同无效。涉案房屋所占土地系集体土地，且没有合法建设工程审批手续，不能证实所建房屋系合法建筑，翟新涵与煌巢房地产公司签订房屋买卖合同约定翟新涵购买涉案房屋，该合同应属无效合同。故翟新涵要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因涉案房屋系不动产，不动产所有权以登记为准，涉案房屋至今未办理各项登记手续，故翟新涵要求确认涉案房屋归其所有并要求煌巢房地产公司办理房产登记义务的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，再审法院判决：一、撤销本院（2016）豫0421民初1336号民事调解书；二、驳回翟新涵的诉讼请求。案件受理费27632元，由翟新涵负担。本院二审查明的事实与再审法院认定的事实相一致。本院认为，翟新涵起诉请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，并判决位于宝丰县杨庄镇卫生院门口路南丰华村一层门面房自东向西4间（1-4间）、二层自东向西13间（1-13间），总面积1000平方米的房屋归其所有。但本案所涉房屋未办理建设工程规划许可证等各项手续系事实。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚未采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；。”根据上述规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。因此，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民再1号民事判决；二、驳回翟新涵的起诉。一审案件受理费27632元，退还翟新涵；上诉人翟新涵预交的二审案件受理费27632元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  邢智慧审判员  张泰东审判员  崔伟杰二〇二〇年十月二十九日法官助理李征书记员李夫宇