山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1342号 上诉人(原审原告)：东营市城发置业有限责任公司，住所地东营市东城南一路**。 法定代表人：杨国堂，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘维收，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕家呈，男，1985年1月15日生，汉族，现住东营市垦利区。 被上诉人（原审被告）：关健，男，1987年8月15日生，满族，现住东营市东营区。 原审第三人：李磊，男，1983年5月22日生，汉族，现住东营市东营区。 上诉人东营市城发置业有限责任公司（以下简称“城发公司”）因与被上诉人吕家呈、关健，原审第三人李磊物权保护纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城发公司的委托诉讼代理人刘维收到庭参加诉讼，被上诉人吕家呈、关健、原审第三人李磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 城发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判关健因租赁合同违约承担向城发公司支付逾期交房的租金75790.4元(5倍租金)、公证费4000元、录像费用1600元、逾期向李磊交房违约损失13653元，合计95043.4元，或者发回重审；2.改判吕家呈在上述款项范围内承担15158.1元的连带责任(在超出租赁期限占有使用房产期间2019年8月1日至2019年10月12日，合计72天实际产生的费用)；3.一、二审诉讼费用由吕家呈、关健承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误，具体理由如下：一、城发公司要求关健支付5倍逾期租金并承担损失的诉讼请求是基于《商铺租赁合同》明确约定，符合合同法等相关法律规定；一审判决承担责任的主体与合同法的基本原则相违背，不应缺少关健的责任承担，其应当是本案承担主要责任的主体；《商铺租赁合同》明确约定违约责任人关健应承担城发公司的损失，在本案中除5倍租金、公证录像费用外，还应承担城发公司逾期向李磊交房的损失，虽然没有实际支付，但不影响《商铺租赁合同》违约人关健的责任承担，因李磊并没有声明放弃该权利求偿。城发公司本着节约司法资源、维护各方合法利益的目的要求关健承担该部分责任合法合理。二、对吕家呈实际占有使用涉案房产支付使用费用的认定是正确的，但其应在关健承担责任的范围内。吕家呈的实际占有是基于其与关健签订的租赁合同而占有使用，吕家呈并没有过错，但其善意并不影响其支付使用费用；关健应依《商铺租赁合同》承担合同约定的违约责任是符合法律规定的。三、一审判决认定事实不清。吕家呈是在2019年10月12日将涉案房屋交给的李磊，而一审判决中仅认定了交付行为，却未查清实际交付时间，两被上诉人实际占有房屋的时间应计算至2019年10月12日。四、一审判决中以城发公司未向李磊履行逾期交房赔偿责任为由驳回城发公司要求被上诉人赔偿损失的主张，依法应予以改判。关健恶意转租，导致逾期交房，依据双方签订《商铺租赁合同》支付城发公司的损失是符合法律规定的，而在城发公司与李磊签订《商品房买卖合同》中也明确约定了逾期交房的违约责任，李磊并没有声明放弃该权利求偿，吕家呈、关健依法应予以承担。 吕家呈、关健、李磊均未到庭陈述答辩意见。 城发公司向一审法院起诉请求：1.依法判决吕家呈、关健停止侵害并立即返还城发公司涉案租赁商铺；2.依法判决吕家呈、关健支付城发公司逾期租金41400元（暂计算2019年8月1日至2019年9月5日、1150元/日租金）、赔偿损失7275元（暂计算2019年9月1日至2019年9月5日、335元/日，公证费等），以上两项共计48675元以及继续逾期租金（自2019年9月6日起至实际返还涉案租赁商铺之日止按照1150元/日租金计算）和赔偿损失（自2019年9月6日起至实际返还涉案租赁商铺之日止按照335元/日计算）；3、本案诉讼费用由吕家呈、关健承担。 一审法院认定的事实：2017年7月27日，城发公司（甲方、出租房）与关健（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，双方约定，关健租赁水城国际26-111商铺，房屋建筑面积214.6平方米；租赁期共2年，自2017年8月1日至2019年7月31日止，租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面向甲方提出续租请求，由双方协商确定是否续租，在同等条件下，乙方有优先租赁权；如乙方不按时缴纳租金等相关费用，合同到期后取消乙方的优先租赁权；房屋租金每年为76843元，合同签订之日交清第一年租金，以后每年租金于租赁年度开始前一个月交清，租金逾期缴纳的，在补缴全年租金的同时，还应每天按年租金的3‰支付违约金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的租金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 关健在其与城发公司签订的租赁期限届满一个月前，并未向城发公司提出续租请求。 2019年5月21日，城发公司（出卖人）与李磊（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》，双方约定，该商品房为水城国际26幢1-2层111号；该商品房的租赁情况为出租，租赁期限从2017年8月1日至2019年7月31日；自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归出卖人所有。该商品房总价款为3332295元。出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。涉案商铺已由李磊装修完成并使用。 以上事实有《商铺租赁合同》、《山东省新建商品房买卖合同（现售）》、调查笔录及当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，关于城发公司要求吕家呈、关健停止侵害并立即返还涉案租赁商铺问题。涉案房屋已经由李磊进行装修使用，城发公司该项诉讼请求，无事实根据，故对城发公司的该项诉讼请求，不予支持。 关于城发公司依据侵权要求吕家呈、关健支付逾期租金、赔偿损失问题。根据城发公司与李磊的约定，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归出卖人所有，因合同约定的交付日为2019年9月1日，故城发公司要求吕家呈、关健承担自2019年9月2日起至实际返还涉案商铺之日止的逾期租金及赔偿损失的主张，不予支持。关健租赁涉案房屋后，其转租期间不得超过租赁期间，且其未经甲方同意，转租给吕家呈，根据合同约定，城发公司有权停水、停电直至解除合同，收回出租房屋。关健将房屋转租给吕家呈，并未经城发公司同意，且涉案房屋租赁期限届满一个月前，关健并未提出续租请求，双方租赁期限届满，关健不再享有相应的承租权，即使关健将涉案商铺转租给吕家呈经过城发公司同意，吕家呈也不再享有基于转租取得的相应权利。因租赁费交至2019年7月，吕家呈自2019年8月1日至2019年10月占有、使用涉案商铺，应为无权占有、使用涉案商铺，构成侵权，城发公司主张自2019年8月1日至2019年9月1日期间的逾期租金，实际为占有使用费，符合法律规定，应予以支持，因城发公司与关健签订的《商铺租赁合同》中关于逾期归还涉案商铺的违约责任对吕家呈没有约束力，故城发公司据此要求吕家呈按照5倍租金支付逾期租金，不符合法律规定，一审法院不予支持，但确因吕家呈占有使用涉案商铺造成了城发公司租金损失，故一审法院参照城发公司与关健签订的《商铺租赁合同》约定的租金计算方式，确认吕家呈应向城发公司支付占有使用费为6736.92元（76843元÷365天×32天）。城发公司确认其尚未向李磊履行逾期交房赔偿责任，其要求吕家呈按照其与李磊签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金赔偿损失，不予支持。城发公司主张的公证费、照相录像费，非涉案造成的直接损失，一审法院不予支持。 因城发公司按照侵权主张权利，2019年8月1日后，关健并未直接占有使用涉案商铺，并未构成侵权，故对城发公司要求关健承担责任的主张，不予支持。李磊经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，自行承担相应的法律责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：一、吕家呈于判决生效之日起十日内向城发公司支付自2019年8月1日至2019年9月1日的房屋占有使用费6736.92元；二、驳回城发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元，由城发公司负担876元，由吕家呈负担141元。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从本案查明的事实来看，城发公司在向一审法院提起诉讼时，涉案房屋已经向李磊交付，城发公司关于吕家呈、关健停止侵害并立即返还涉案租赁商铺的诉讼请求已无事实依据，一审判决驳回城发公司该项诉求，并无不当。 关于城发公司要求关健因租赁合同违约须向其支付逾期交房的租金75790.4元(5倍租金)、公证费4000元、录像费用1600元、逾期向李磊交房违约损失13653元应否得到支持的问题。1.根据城发公司与李磊的约定，涉案房屋交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归出卖人所有，即2019年8月1日至2019年9月1日期间的租金归城发公司所有，2019年9月1日之后的涉案房屋收益与城发公司无关，故一审判决对其要求吕家呈、关健承担自2019年9月2日起至实际返还涉案之日的逾期租金及赔偿损失的主张不予支持，是正确的。2.关于关健应否承担责任的问题。因城发公司提起的系物权保护纠纷，属于侵权之诉，关健租赁涉案房屋后，其未经城发公司同意将房屋转租给吕家呈，系违反合同约定，而不是对城发公司构成侵权，故一审判决认定关健不应承担侵权责任，符合法律规定。另外，吕家呈与城发公司对涉案房屋无租赁合同关系，其在关健与城发公司的租赁合同期满后继续对涉案房屋占有使用，无法律依据，依法构成侵权，吕家呈应对城发公司承担相应的侵权责任，一审判决参照城发公司与关健之间约定的租金标准计算赔偿数额，并无不当。城发公司与关健约定的违约责任对吕家呈没有约束力，其要求吕家呈支付逾期交房违约金的请求，无事实与法律依据，依法不予支持。3.关于公证费和录像费的问题，本院认为，该费用系城发公司为保全和固定证据而发生的必要支出，应当由其自行承担。4.关于城发公司诉请的向李磊逾期交房违约损失问题。本院认为，城发公司主张的该项损失并未实际发生，其该项主张无事实依据，一审判决不予支持，符合法律规定。 综上，城发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1017元，由东营市城发置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二〇年十月十五日 书记员 倪玉佳