四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终15267号 上诉人（原审原告）：徐婷，女，1978年8月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：江勇，四川弘泽律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：吴宏，男，1975年12月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：江勇，四川弘泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢杰，男，1966年8月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人徐婷、吴宏因与被上诉人谢杰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初11号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐婷、吴宏上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初11号民事裁定；二、依法裁定本案由成都市成华区人民法院受理并审理本案。事实和理由：一、徐婷、吴宏与谢杰之间的房屋买卖是真实买卖关系，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条禁止的“以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保”的行为。首先，谢杰存在出售案涉房屋的实际需要。谢杰欠付邦信小贷公司到期贷款约73万元未归还，且案涉房屋已经抵押给邦信小贷公司。若其不归还该贷款，邦信小贷公司通过诉讼司法拍卖案涉房屋，谢杰不可避免将遭受诉讼拍卖导致的重大损失。为避免损失，其存在出售案涉房屋归还贷款的实际需要。其次，徐婷、吴宏向谢杰支付了全部购房款88万元，履行了全部购房义务。徐婷、吴宏通过代谢杰向邦信小贷公司还贷款73万元及抵冲谢杰对徐婷、吴宏借款15万元，共计向谢杰支付全部购房款88万元。双方在2016年8月23日签订的《还款协议》中，谢杰对徐婷、吴宏的付款方式和付款金额及付款内容均予以书面确认。最后，双方在徐婷、吴宏向谢杰支付全部购房款88万元后办理了房屋过户登记，徐婷、吴宏取得案涉房屋房产证。从物权和法律角度确认了双方的房屋买卖关系。二、一审认定案涉房屋买卖是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，与案件事实不符，属于事实认定错误。首先，双方完全没有以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的动机和意愿。案涉房屋买卖和过户需要过户税费约10万元，如案涉房屋仅是为民间借贷合同提供担保，双方办理抵押登记最经济划算和合理，况且双方于2014年已经办理过案涉房屋抵押登记。其次，谢杰主张的借款关系完全不成立且无合理性。谢杰主张双方存在1230000元借款关系，利息为月息3000元。根据其2016年8月23日出具的《借条》和《还款协议》，双方确认只存在370000元借款。加之如果双方存在1230000元借款，月息3000元，意味着年利率为2.9‰，此低利率不具有合理性。再次，双方2016年8月23日签订的《还款协议》，具有充分合理性，不能证明双方是纯粹1230000元借款关系。该协议内容包含还款、租房甚至回购等内容，根据协议内容不能证明双方是纯粹的1230000元借款关系。最后，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。徐婷、吴宏提供房屋给谢杰使用，谢杰每月应付房租也已确定，房屋租赁双方主要权利义务已经明确，租赁关系成立并生效。回购条款只是双方关于房屋买卖的特殊约定，不违反任何法律法规。三、谢杰主张案涉房屋买卖是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法应当承担举证责任。本案案由是房屋租赁合同纠纷，徐婷、吴宏起诉谢杰退还租赁房屋。谢杰主张案涉房屋买卖是以签订买卖合同作为民间借贷担保，提出独立的事实主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应当承担举证责任，否则应当承担举证不利的后果。 谢杰辩称，一、谢杰作为案涉房屋所有权人，出卖房屋并非其真实意思。徐婷告知谢杰，因谢杰须向徐婷和小额贷款公司支付利息，故说服谢杰过户案涉房屋给徐婷。因案涉房屋已经在出卖前抵押给小额贷款公司和徐婷，无法进行贷款，如将案涉房屋过户给徐婷，即可将案涉房屋用于贷款，徐婷购买案涉房屋的目的亦是为了获取贷款。二、谢杰出卖案涉房屋前欠付邦信小额贷款公司60万元本金，加上利息为73万元，欠徐婷40万元本金，加上利息为50万元。三、案涉房屋定价88万元是徐婷要求的价格，当时案涉房屋市场价高于此价格。案涉房屋办理过户时，徐婷亦未通知谢杰到场办理。四、案涉《还款协议》是徐婷打印好让谢杰签字，谢杰系基于对徐婷的信任才签订该协议，并非真心出卖案涉房屋。 徐婷、吴宏向一审法院提出诉讼请求：1．判令谢杰立即腾退交还租赁徐婷、吴宏的房屋（成都市成华区，监字第4XX1号）。2．判决谢杰向徐婷、吴宏支付2017年1月23日起至谢杰实际搬离腾退房屋之日止期间的租金，租金暂计算至2018年9月22日为40000元。3．判决谢杰向徐婷、吴宏支付所欠物业费4152元。 一审法院经审理认定如下：依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案中，谢杰与徐婷在《还款协议》中明确约定，谢杰将案涉房屋作价88万元出售给徐婷，用以偿还谢杰所欠邦信小贷公司和徐婷的借款。谢杰在约定的期限内，应偿还购房款抵偿后仍尚欠徐婷的借款，待谢杰全额归还所欠徐婷的借款后有权对案涉房屋按原价予以回购。还款期间，谢杰居住案涉房屋应向徐婷按约支付租金，并存入徐婷在中国农业银行成都静居寺支行的尾号4018银行账户内，租金金额以本次交易银行贷款协议为准。上述约定表明，谢杰与徐婷签订的《还款协议》中有关于谢杰将案涉房屋出售给徐婷并办理过户登记，而后徐婷将案涉房屋交给谢杰使用，谢杰按银行贷款协议的利息标准按月支付租金的意思表示，双方并未就房屋租赁的具体权利义务关系进行磋商并达成一致意见，协议中关于谢杰在2年内全额归还徐婷借款后有权对案涉房屋予以回购的意思表示应为以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的意思表示，谢杰将案涉房屋让与徐婷的真实意思应视为对归还徐婷借款债务的担保。经一审法院依法释明，徐婷、吴宏拒绝变更诉讼请求。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回徐婷、吴宏的起诉。 本院二审过程中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案中，谢杰与徐婷签订的案涉《还款协议》约定，徐婷、吴宏以88万元购买案涉房屋，实际支付73万元用以帮助谢杰偿还邦信小额贷款公司欠款，剩余购房款抵扣谢杰欠付吴宏、徐婷50万元欠款的一部分后，谢杰仍欠付吴宏、徐婷37万元。谢杰如两年内还清上述欠款，其可以原价88万元回购案涉房屋。根据上述约定内容，双方应系以案涉房屋买卖作为谢杰履行相应债务清偿的担保。至于双方在协议中关于谢杰继续居住案涉房屋，居住期间，每月在银行扣款之前（含当天）支付足额资金（以本次交易银行贷款协议为准）作为房租存入徐婷账户的约定，二审中，徐婷、吴宏认可其出租案涉房屋的权利来源于对案涉房屋享有所有权，然因谢杰向徐婷、吴宏出卖案涉房屋有担保其债务履行的意思，故徐婷、吴宏对案涉房屋能够享有的权利范围应在民间借贷法律关系中进行具体认定。因一审法院已经依法向徐婷、吴宏进行释明，其拒绝变更诉讼请求，故一审认定驳回徐婷、吴宏的起诉并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬