湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2312号上诉人(原审第三人)：祝砚萌，女，1995年3月18日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李彩云，湖北美仑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李梅，女，1978年12月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人(原审原告)：闫明洋，男，1974年5月15日出生，汉族，襄阳市樊城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭寅，湖北亘恒律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋坤鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖北同利投资有限公司。住所地：武汉江汉区建设大道**新世界国贸大道**优客工场新世界国贸社区**办公区BR10-01。法定代表人：鲁琴，该公司执行董事（二审中变更）。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锋，湖北联帮律师事务所律师。上诉人祝砚萌因与被上诉人李梅、闫明洋、湖北同利投资有限公司（以下简称同利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝砚萌上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审;2、本案一审、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。（一）一审法院认定诉争房屋一直未交付给杜鹃系事实认定错误。在一审法院开庭审理过程中，上诉人已经举证其对房屋已经上锁说明诉争房屋已经交付给了上诉人，并且上诉人也对房屋进行了装修，对房屋安装了天燃气装置以及楼梯，而一审法院对于该事实均没有认定属于事实认定错误。只是因为诉争房屋一直未办理竣工验收合格，上诉人无法正常使用诉争的房屋。（二）一审法院认定“聚居缘公司与李梅确认，自2018年3月29日起，该房由聚居缘公司交付给李梅”系事实认定错误。关于聚居缘公司将房屋交付给被上诉人李梅的事实纯属子虚乌有。聚居缘公司并非开发商，其无权将房屋交付给被上诉人。并且本案中，聚居缘公司出具的所有收据及合同均属于单方证据，其真实性均有异议，一审法院径行采信该证据属于事实认定错误。（三）一审法院认定被上诉人李梅、闫明洋已经合法占有诉争房屋系事实认定错误。即便被上诉人李梅、闫明洋对房屋进行了装修，但并不能证明上诉人李梅、闫明洋已经合法占有了诉争的房屋。根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，诉争房屋至今未验收合格，不具备合法占有的前提条件即竣工验收合格。一审法院认定被上诉人已经合法占有诉争房屋属于事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定被上诉人合法占有诉争的房屋系适用法律错误。根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，在诉争房屋未经验收合格的情况下，一审法院认定被上诉人李梅、闫明洋合法占有诉争的房屋违反了法律的强制性规定。（二）一审法院应根据《合同法》第八条的规定审理本案。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在客观情况发生变化时合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许违约方解除合同。这不仅是合同解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件，否则即使违约，也不发生合同解除的法律效果，仅产生违约责任。本案中，在守约方主张继续履行合同的前提下，违约方同利公司不得单方要求解除合同或者不履行合同义务。一审法院的判决无疑赋予了被上诉人同利公司擅自变更或解除合同的权利。从本案审理过程中来看，被上诉人同利公司选择履行与被上诉人李梅签订的《商品房买卖合同》，一审法院亦支持了被上诉人同利公司选择履行的合同，意味着被上诉人同利公司作为履行合同义务一方，其选择了解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，意味着法院亦赋予了被上诉人同利公司随意变更合同的权利，显然违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的原则。三、在本案中应遵循诚实信用原则，保护善意当事人的合法权益，杜绝当事人从其不诚信行为中谋取不当利益的情形的发生。一审法院已经认定了涉案的两份合同均属有效合同，上诉人与被上诉人李梅、闫明洋均支付了对价。根据最高人民法院“任何人不能从其不诚信的行为中获利”的裁判规则，如果人民法院径行将房屋确权给被上诉人李梅、闫明洋。从双方支付的对价来看，上诉人在2008年支付了20万元的对价，被上诉人李梅在2018年支付了64万元的对价。一审法院支持被上诉人李梅的诉求，即便上诉人向被上诉人同利公司主张违约责任的话，返还上诉人的购房款20万元并承担相应的违约责任的情况下，上诉人亦可从被上诉人李梅的购房款中获利近40余万元。上诉人从其不诚信的“一房二卖”的行为中获的高额利润，在这样的裁判结果下，无疑系在鼓励上诉人同利公司一房二卖并让其不诚信的获利行为得到了人民法院的支持。因此，在此情况下，请二审法院综合本案情况，坚持诚实信用原则，保护善意当事人的合法权益，杜绝被上诉人从其不诚信行为中谋取不当利益的情形的发生。综上，请求二审法院在查明本案事实的情况下，依法支持上诉人的上诉请求。李梅、闫明洋辩称，1、祝砚萌称诉争房屋已交付杜鹃的主张是不成立的，一审中，同利公司明确表示并未交付房屋给杜鹃，当时的登记人是祝砚萌的表姐张红勤，张红勤也说诉争房屋未交付、未入住；2、关于对于房屋的合法占有问题，李梅、闫明洋和同利公司签订的《商品房买卖合同补充协议》已经明确约定了房屋交付时间以及襄阳聚居缘物业服务有限公司作为小区物业管理公司出具的收据，一审法院通过协议、交接书等综合认定诉争房屋已经向李梅、闫明洋交付符合客观事实，建筑法调整的对象是建筑活动，应该调整的是承包人和发包人之间的关系，诉争房屋是否验收合格跟李梅、闫明洋是否合法占有房屋没有关系；3、目前房屋已经交付李梅、闫明洋，同利公司没有继续履行跟杜鹃的合同基础，一审判决并没有判决杜鹃和同利公司的合同解除，上诉人可以选择其他的途径主张自己的权利。同利公司辩称，同一审的答辩意见，1、同利公司和杜鹃签订合同的实际时间是2015年，并非上诉人说的2008年；2、同利公司从未向杜鹃及上诉人交付过房屋；3、同利公司确已将房屋交付给李梅、闫明洋占有，且该交付是合法的，现在同利公司客观上无法向上诉人交付房屋。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李梅、闫明洋向一审法院起诉请求：1、判令同利公司与李梅、闫明洋签订的《商品房买卖合同》继续履行，在条件成就的情况下及时协助办理不动产权证明；2、本案诉讼费用由同利公司承担。祝砚萌向一审法院提出诉讼请求：1、判令同利公司与继续履行与杜鹃于2008年12月28日签订的《商品房买卖合同》，并在提交具备的情况下为祝砚萌办理“绿洲花园”（香榭丽舍）E幢512号房及土地的产权登记手续；2、诉讼费由同利公司承担。一审法院认定事实：2005年，武汉江城置业有限公司（以下简称江城公司）取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”项目开发所需的国有土地使用权证、用地规划许可证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证，并建成五栋别墅后，与同利公司签订合作开发合同（经湖北省高级人民法院生效判决认定，双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同）。武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城公司襄阳分公司）是江城公司下属分公司，法定代表人均为江成雨。2007年5月,同利公司、江城公司、江城公司襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”更名为“香榭丽舍”,但未在房管部门备案。2015年,同利公司与祝砚萌的母亲杜鹃签订《商品房买卖合同》，约定:1.杜鹃购买香榭丽舍（绿洲花园）E-512号房,该商品房用途为住宅，房屋计价200000元;2.付款方式,采用一次性付款的办法。买受人于签订本合同时一次性支付房款200000元整;3.逾期付款违约责任,买受人如未按本合同规定时间支付房款,逾期在30日之内,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之三的违约金;4.交房期限,出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;5.产权登记约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,等等。合同尾部载明的签订日期为2008年12月29日。同利公司还向杜鹃出具收据一份，载明“杜鹃交来E512房房款，人民币贰拾万元整”，其上载明的入账日期为2008年12月29日。其中“512”三个数字有涂改的痕迹。针对上述合同实际签订日期及房号的涂改，祝砚萌述称，上述商品房买卖合同签订日期实际为2015年，其母亲杜鹃曾在2008年购买香榭丽舍小区的E-511号房，当时所签购房合同是杜鹃以祝砚萌表姐张红琴（现更名为张红勤）名义所签，同利公司给杜鹃出具了购房款收据，后杜鹃发现该房屋被一房二卖，于是联系同利公司的法定代表人赵毅将所购房屋更换为E-512号房，同利公司也将收据上的房号改为E512。对此，同利公司无异议。张红勤述称，诉争房屋一直未交付给杜鹃，杜鹃亦未入住。2017年3月10日，杜鹃因病死亡。2019年5月11日，祝砚萌向湖北省襄阳市襄阳公证处申请办理继承权公证，申请继承杜鹃与同利公司签订的上述商品房买卖合同的权益。湖北省襄阳市襄阳公证处制作了（2019）鄂襄阳证民字第4271号公证书，认定：被继承人杜鹃遗留的上述房屋合同项下的权利和义务由其女儿祝砚萌一人继承。2016年9月23日,同利公司与李梅签订《商品房买卖合同》，约定:1.李梅购买香榭丽舍（绿洲花园）的房屋,该商品房用途为住宅，房屋按套（单元），总价款为640000元;2.付款方式,采用一次性付款的办法。买受人于签订本合同时一次性支付房款;3.逾期付款违约责任,买受人如未按本合同规定时间支付房款,逾期在30日之内,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之三的违约金;4.交房期限,出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;5.产权登记约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,等等。同日，同利公司向李梅出具收据一张，其上载明：“今收到李梅交来香榭丽舍小区E512号房购房款640000元”。该收据右上角标明“以全款到账为准”。2017年12月27日，李梅通过其中国建设银行62×××69账户向赵毅62×××88账户转款340000元，2018年1月30日，李梅再次通过上述账户向赵毅转款300000元，合计640000元。同日，李梅与同利公司签订《商品房买卖合同补充协议》，主要载明，同利公司同意在2018年1月30日前将李梅约定购买的E512号房屋交予李梅。目前同利公司已经完成了该小区的所有房屋结构性安全鉴定，李梅认可该鉴定书结论符合交房条件；但鉴于该项目的特殊情况，双方约定：该房屋办理产权证的时间为自该房交予李梅之日起720天，最长不超过1080天。2018年3月29日，襄阳聚居缘物业服务有限公司(以下简称聚居缘物业公司，系香榭丽舍小区的物业服务公司)与李梅签订《装修服务协议》、《前期物业管理服务协议》,收取了李梅E-512房的装修押金、水电押金、物业费、垃圾清运费等费用,并出具了相应的《收据》，李梅亦在《楼宇交接书》中签名，其中载明，聚居缘公司与李梅确认，自2018年3月29日起，该房由聚居缘公司交付给李梅。其后，李梅对诉争房屋进行了装修。2018年5月20日，祝砚萌发现诉争房屋被装修后，向襄阳市公安局鱼梁洲开发区分局水上派出所（以下简称水上派出所）报警，民警告知可找开发商和对方购房人协商解决或走法律途径解决。随后祝砚萌将诉争房屋上锁，2018年6月1日，祝砚萌发现房屋门锁被撬，于是再次向水上派出所报警，处警经过及结果显示，民警了解到该房屋被一房多卖，经解释劝说，报警人已开始与小区开发商联系协商。一审法院另查明，2002年9月28日，李梅与闫明洋登记结婚。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的民事责任。本案中,同利公司与杜鹃签订的《商品房买卖合同》及与李梅签订的《商品房买卖合同》，皆系合同双方真实意思表示，属有效合同。应平等受到法律保护。同利公司辩称杜鹃未支付全部购房款的意见，与同利公司给杜鹃出具的收到全部购房款的收据相悖，且其述称的付款情形未提交证据证明，故对该意见，不予支持。因案涉房屋属一房二卖，按照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”的精神，综合对比本案双方当事人各自履行合同的情况，首先，案涉房屋双方都未办理所有权变更登记，此处不存在权利保护的顺位先后。其次，从房屋占有情况来看，同利公司述称已将诉争房屋移交李梅、闫明洋占有。另外，李梅、闫明洋与同利公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、与聚居缘物业公司签订的《装修服务协议》、《前期物业管理服务协议》、《楼宇交接书》及对诉争房屋进行装修等证据，皆可以证实李梅、闫明洋已经合法占有诉争房屋，而祝砚萌未提交证据证明诉争房屋由其或杜鹃合法占有，故李梅、闫明洋对案涉房屋享有的权力顺位保护在祝砚萌之前，同利公司应当向李梅、闫明洋履行合同。故对李梅、闫明洋主张同利公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并协助办理不动产权证明的主张，予以支持。但在办理房屋权属登记时，需由买卖双方承担的费用，由双方按照相关法律法规的规定自行缴纳。对于祝砚萌主张同利公司继续履行案涉商品房买卖合同，在条件具备的情况下为其诉争房屋及土地的产权登记手续的请求，因其合同事实上已履行不能,且一审法院向祝砚萌释明后，其不变更诉讼请求，故对其请求予以驳回。祝砚萌述称同利公司与李梅签订的购房合同系虚假合同且未支付对价的意见，虽然同利公司与李梅签订的购房合同中未标明所购房屋房号，但综合同利公司给李梅出具的收据、双方签订的商品房买卖合同补充协议、物业公司给李梅出具的物业费收据等证据，可以认定李梅、闫明洋所购房屋系本案诉争房屋。而李梅、闫明洋提交的转款明细，虽然收款人是赵毅，但因赵毅系同利公司法定代表人，同利公司也向李梅、闫明洋开具了收款收据，李梅、闫明洋有理由相信赵毅收款系代表同利公司，故对祝砚萌该意见，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项,《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、湖北同利投资有限公司继续履行与李梅签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助李梅、闫明洋办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的不动产权登记手续;二、驳回祝砚萌的全部诉讼请求。李梅、闫明洋预交的案件受理费80元，由湖北同利投资有限公司负担。祝砚萌预交的案件受理费80元，减半收取计40元，由祝砚萌与湖北同利投资有限公司均担。二审查明，一审法院判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，原审被告同利公司与案外人杜鹃签订的《商品房买卖合同》及与李梅签订的《商品房买卖合同》，系原审被告同利公司违反诚信原则所造成，原审被告同利公司应分别向其合同相对人承担民事责任。本案中，上诉人祝砚萌（系继承杜鹃的权利）与原审原告李梅争议的是房屋所有权。一审法院判决认定：“按照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”的精神，综合对比本案双方当事人各自履行合同的情况，首先，案涉房屋双方都未办理所有权变更登记，不存在权利保护的顺位先后。其次，从房屋占有情况来看，同利公司述称已将诉争房屋移交李梅、闫明洋占有。另外，李梅、闫明洋与同利公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、与聚居缘物业公司签订的《装修服务协议》、《前期物业管理服务协议》、《楼宇交接书》及对诉争房屋进行装修等证据，皆可以证实李梅、闫明洋已经合法占有诉争房屋，而祝砚萌未提交证据证明诉争房屋由其或杜鹃合法占有，故李梅、闫明洋对案涉房屋享有的权力顺位保护在祝砚萌之前，同利公司应当向李梅、闫明洋履行合同。故对李梅、闫明洋主张同利公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并协助办理不动产权证明的主张，予以支持。本院经审查认为，上诉人祝砚萌不仅在房屋合法占有上次于原审原告李梅、闫明洋，在房号“E512”上也有更改的痕迹，故一审法院判决同利公司继续与原审原告李梅、闫明洋履行案涉商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。上诉人祝砚萌可另行向同利公司主张违约责任。但一审法院判决同利公司于一审判决生效之日起三十日内协助李梅、闫明洋办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的不动产权登记手续。因同利公司尚未完成襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的预售许可证明的转移手续，一审法院判决同利公司于一审判决生效之日起三十日内协助李梅、闫明洋办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的不动产权登记手续，客观上无法执行。原审原告李梅、闫明洋可待条件具备时，另行主张权利或者依据合同，向同利公司主张违约责任。祝砚萌上诉称：“诉争房屋已经交付给了上诉人，并且上诉人也对房屋进行了装修，对房屋安装了天燃气装置以及楼梯，及一审法院认定“聚居缘公司与李梅确认，自2018年3月29日起，该房由聚居缘公司交付给李梅”，系事实认定错误”。经审查，与上述查明的房屋交付事实不符，本院不予采信。综上所述，祝砚萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但在同利公司尚未完成襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的预售许可证明的转移手续前，判决同利公司于一审判决生效之日起三十日内协助李梅、闫明洋办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的不动产权登记手续。因客观上无法执行，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、驳回祝砚萌的上诉；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2089号民事判决；三、湖北同利投资有限公司继续履行与李梅签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号《商品房买卖合同》;四、驳回祝砚萌的诉讼请求；五、驳回李梅、闫明洋的其他诉讼请求。一审李梅、闫明洋预交的案件受理费80元，祝砚萌预交的案件受理费40元，合计120元，由湖北同利投资有限公司负担。二审案件受理费80元，由上诉人祝砚萌负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十月二十六日书记员  岳伟峰