贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1980号上诉人（原审原告、反诉被告）：段小琴，女，1975年5月12日出生，白族，住贵州省盘州市。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵世右，男，1974年5月20日出生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李顺江，男，1972年11月1日出生，彝族，住贵州省盘州市。上诉人段小琴、赵世右因与被上诉人李顺江租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院(2020)黔0222民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。段小琴、赵世右上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人并没有差欠被上诉人2019年2月1日以后的租金。上诉人段小琴与被上诉人于2016年1月21日签订的《场地租赁合同》对付款方式的约定为“一次性付清本年租金”，在签订《场地租赁合同》当日被上诉人向上诉人段小琴出具《收条》。2017年2月1日上诉人赵世右与被上诉人李顺江再次签订《场地租赁合同》，本次签订的《场地租赁合同》对租赁期限进行了变更，同时2017年2月1日签订的《场地租赁合同》第一条约定付款方式为：乙方（上诉人赵世右）一次性付清当年租金，并且先付租金后用场地，此款付款从2017年2月1日-2018年2月1日止（一年交租金）；第三条如乙方（上诉人赵世右）第二年（2018年2月1日-2019年2月1日）继续租用场地，必须提前在2018年2月1日之前把第二年的租金付清再用此场地，否则甲方（被上诉人李顺江）有权收回此场地，乙方不能做任何干涉。通过上诉人在一审中提供的证据2016年1月21日签订的《场地租赁合同》、2016年1月21日被上诉人向上诉人段小琴出具《收条》、2017年2月1日签订的《场地租赁合同》可以证实，上诉人与被上诉人对租金支付约定的方式为：先交租金，后使用租赁物。依据《场地租赁合同》的约定及交易习惯可以推定出上诉人使用租用场地都是先交租金，后用场地，如上诉人未向被上诉人交纳2019年2月1日以后的租金，那么被上诉人为什么允许上诉人继续使用场地而不向上诉人索要租金或向人民法院提起诉讼，而是在租赁合同解除后长达半年的时间，上诉人向被上诉人主张退还定金时，被上诉人才提出上诉人拖欠租金，这不符合《场地租赁合同》的约定及上诉人与被上诉人之间形成的交易习惯，故一审人民法院认定上诉人差欠被上诉人2019年2月1日以后的租金属于认定事实错误。二、关于被上诉人应当返还上诉人租金的问题。2017年2月1日上诉人赵世右与被上诉人李顺江签订的《场地租赁合同》明确：被上诉人应当将一块空地及一间房屋租赁给上诉人使用，但被上诉人只交付了空地未交付房屋，被上诉人未完全按照2017年2月1日签订的《场地租赁合同》履行义务，被上诉人交付的租赁物存在瑕疵，且影响上诉人的经营活动，上诉人为了满足正常的经营活动而产生的费用即2017年2月1日起至《场地租赁合同》解除期间，上诉人向案外人租赁房屋用于经营活动而产生租金2700元（900元/年×3年）依法应当由被上诉人承担。三、关于违约责任问题。2016年1月21日签订的《场地租赁合同》中约定甲方（被上诉人）需要保证乙方（上诉人）正常使用水、电。但是在《场地租赁合同》的履行过程中，被上诉人未按照《场地租赁合同》约定提供水、电给上诉人正常使用，被上诉人的行为构成违约，虽然对被上诉人未按约提供水、电的违约责任没有约定，但是可以参照《场地租赁合同》中的其他违约责任条款适用。综上，原审认定基本事实错误，请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人李顺江二审期间未向本院提交书面答辩意见。段小琴、赵世右向一审法院起诉请求：1.判令被告返还二原告租赁费总计3600元；2.判令被告返还二原告场地租赁定金2000元；3.判决被告赔偿二原告违约损失20000元；4.案件受理费由被告承担。反诉原告李顺江向一审法院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告段小琴、赵世右立即支付反诉原告李顺江租金7200元（2019年2月1日至2020年1月22日）；2.反诉案件受理费由反诉被告段小琴、赵世右负担。一审法院认定事实：段小琴与赵世右是夫妻关系。2016年1月21日，段小琴与李顺江签订《场地租赁合同》，合同主要内容为：“李顺江将位于原松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的一块空地和一间房屋租给段小琴使用，租金每年为7200元，租期为6年。段小琴支付2000元定金，若没有租满6年，李顺江不退还定金。段小琴在租用期间，李顺江给段小琴提供水、电，不收取水、电费。李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反以上约定，则付乙方2万元损失费”。合同签订后，段小琴向李顺江支付了第一年租金7200元，并支付了定金2000元，李顺江将分布在公路两旁的两块空地交由段小琴使用。2017年2月1日，赵世右与李顺江签订一份《场地租赁合同》，合同主要内容为：“李顺江将位于原松河乡朝阳村八组落嘎丫口小学对面的一块空地和一间房屋租给赵世右使用，租金每年为7200元，租期为2年。第一年的租期为2017年2月1日至2018年2月1日。赵世右在租用期间，李顺江给赵世右提供水电，不收取水电费，如李顺江用电付电费，则赵世右自己承担电费费用。李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反以上约定，则付乙方2万元损失费”。第二份合同签订后，段小琴、赵世右用场地上的四周围墙和铁门折合了部分租金，并补了剩余租金，付清了2017年2月1日至2019年2月1日期间的租赁费，李顺江继续将两块空地交给段小琴、赵世右使用。2019年2月1日租赁期限届满后，段小琴、赵世右继续使用租赁物，直至2020年1月22日撤离场地。一审法院认为，本案争议焦点为：1.李顺江是否应返还段小琴、赵世右租赁费2700元；2.李顺江是否应返还段小琴、赵世右支付的定金2000元；3.李顺江是否应赔偿段小琴、赵世右违约损失20000元；4.段小琴、赵世右是否应支付李顺江租金7200元。关于第一个争议焦点，段小琴、赵世右称《场地租赁合同》中约定李顺江租给二人的是一块空地和一间房屋，但只交付了一块空地，未交付房屋，段小琴、赵世右每年花900元另行租赁房屋使用，要求李顺江返还四年租赁费3600元，在庭审中变更为要求返还三年租赁费2700元。庭审中，李顺江认可段小琴、赵世右未使用房屋，但表示，其将另一块空地抵房屋给段小琴、赵世右使用，段小琴、赵世右称两块空地实际是一块地，只是被挡在路的两边。段小琴、赵世右在第一年租赁期间就没有使用房屋，但三年都足额支付了租金，三年内没有要求李顺江返还租金或者要求少交租金，在庭审中，法院询问段小琴、赵世右为何不在租赁期间内向李顺江提出少交租金的问题，其解释称当时不好得罪李顺江，所以没有提少交租金的问题，对赵世右的该解释意见，不予采纳，且李顺江交付给段小琴、赵世右使用的空地确为两块，一块在段小琴、赵世右所建的围墙之中，一块在围墙之外，故段小琴、赵世右要求李顺江返还租金2700元的诉讼请求，不予支持。关于第二个争议焦点，双方当事人在第一份《场地租赁合同》中约定了定金条款，即“段小琴支付2000元为六年定金，若段小琴没有租满六年，则李顺江不退还定金”，但双方在2017年2月1日签订第二份《场地租赁合同》时，没有明确解除第一份《场地租赁合同》，但可以视为对第一份《场地租赁合同》的部分内容进行了变更，其中，将租赁期限由六年变更为两年，现段小琴、赵世右已租满两年，故李顺江应退还段小琴、赵世右支付的定金2000元。关于第三个争议焦点，段小琴、赵世右以《场地租赁合同》中约定的“李顺江给段小琴、赵世右提供水、电，不收取水电费……如甲方违反以上约定，则付2万元损失费”为由，要求李顺江赔偿违约损失2万元，但双方在《场地租赁合同》中约定的该违约条款，是单列的一段，内容为：“李顺江保证租用场地的进出公路畅通，保证4米宽度，高度不限，如李顺江违反，则付段小琴、赵世右2万元的损失费，段小琴、赵世右必须保证每年不拖欠租金”，该违约条款与约定水电费的条款中间相隔一段，中间一段的内容为：“乙方在退租时有权利将租地上属于乙方的一切设施和建筑围墙撤走”，故违约条款并不是对提供水电违约责任的约定，而是对进出场地公路违约责任的约定，段小琴、赵世右没有提供证据证明李顺江提供的公路不畅通或宽度、高度不够，故段小琴、赵世右要求李顺江赔偿2万元违约损失的诉讼请求，不予支持。关于第四个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，双方在2017年2月1日签订的《场地租赁合同》中约定的租赁期限是两年，段小琴、赵世右否认在租赁期限届满后继续使用租赁物，二人为管理废铁，租用证人吴某家的房屋使用，租赁期间为4年，并支付了4年的费用3600元，且在民事起诉状事实与理由中陈述：“二原告四年的租赁期限内仍每年按照7200元向被告支付了租金……在无法使用房屋的情况下二原告迫于无奈，另行以900元每年的租金租用鸡场坪镇松河朝阳村八组李小贤家房屋使用，所以被告应当将原告多支付的房屋租金总计3600元返还给二原告”，在民事起诉状中提到了租赁四年，而在庭审中，询问段小琴、赵世右主张返还的租金3600元是如何计算而来时，段小琴、赵世右的陈述前后矛盾，因此，结合证人吴某的证言，可以确认段小琴、赵世右在2019年2月1日以后，继续使用了李顺江出租的租赁物，直至2020年1月22日撤离的事实，故原租赁合同应继续有效，但在租赁期间内，李顺江认可2019年4月23日至段小琴、赵世右撤离之日（除国庆期间外），该村确实无电使用，故李顺江提供的租赁物在2019年4月23日以后存在瑕疵，虽然停电不是李顺江故意造成，但对段小琴、赵世右使用租赁物造成了一定的影响，应当扣减部分租金，故李顺江要求段小琴、赵世右支付租金7200元的诉讼请求，酌情支持4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由本诉被告李顺江返还本诉原告段小琴、赵世右定金2000元；二、由反诉被告段小琴、赵世右支付反诉原告李顺江租金4000元；三、判决第（一）项和第（二）项的债务部分相互抵销后，反诉被告段小琴、赵世右于判决发生法律效力之日起十五日内支付反诉原告李顺江租金2000元；四、驳回本诉原告段小琴、赵世右的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李顺江的其他诉讼请求。本诉案件受理费209元，本诉原告段小琴、赵世右承担184元，本诉被告李顺江承担25元；反诉案件受理费25元，由反诉被告段小琴、赵世右承担。各方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.被上诉人应否返还二上诉人租金2700元；2.被上诉人应否向二上诉人支付违约损失20000元；3.二上诉人应否向被上诉人支付2019年2月1日之后的租金4000元。关于争议焦点一。上诉人称，被上诉人未将房屋交付上诉人使用，导致上诉人向案外人另行租房使用，故被上诉人应从已收取的租金中扣减2700元返还上诉人。经查，上诉人与被上诉人先后签订两份租赁合同，均约定被上诉人出租一块场地和一间房屋给上诉人使用。现对上诉人未使用被上诉人房屋的事实双方不持异议，对未使用房屋的原因双方各执一词。上诉人称因要使用被上诉人的场地，不好得罪被上诉人，故未要求返还房屋租金。被上诉人则称，上诉人与被上诉人协商，用房屋换另一块空地使用，所以被上诉人交付两块场地给上诉人使用。从双方合同履行情况看，上诉人向被上诉人支付了三年的租金，根据约定，一年一付，上诉人在第一年就没有得到房屋使用，在重新签订合同并支付此后租金时，不向被上诉人主张减少租金不符合常理，结合上诉人使用的空地一块在其修建的围墙内、一块在围墙外，且两块空地被公路隔开的实际，被上诉人作出的“用另一块空地抵房屋给段小琴、赵世右使用”的陈述更符合常理，故上诉人要求被上诉人返还租金的理由不能成立，对该主张本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人主张被上诉人未按约定保证其正常使用水电已构成违约，应当参照适用合同中的其他违约条款。经查，案涉租赁合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同中仅约定被上诉人给上诉人提供水电，并未对违约责任进行约定，且停电并不是被上诉人造成，故上诉人的该上诉主张本院不予支持。关于争议焦点三。根据上诉人起诉状事实及理由部分“二原告四年的租赁期限内仍每年按照7200元向被告支付租金……在无法使用房屋的情况下二原告迫于无奈，另行以900元每年的租金租用鸡场坪镇松河朝阳村八组李小贤家房屋使用，所以被告应当将原告多支付的房屋租金总计3600元返还二原告。”的陈述，上诉人自认租用案外人的房屋四年用于看护堆放在租用的被上诉人的空地上的物品，且二上诉人在一审中对3600元租金的组成陈述相互矛盾，现上诉人没有提交证据证明其于2019年2月1日前已搬离或已向被上诉人交付2019年2月1日之后的租金，一审根据合同履行情况、双方当事人的陈述、结合证人证言酌情由上诉人向被上诉人支付租金4000元并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，其上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人段小琴、赵世右的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段小琴、赵世右负担。本判决为终审判决。审判长  高良萍审判员  龙 婷审判员  张德权二〇二〇年十月二十三日法官助理孙婷婷书记员毛菡