江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1815号上诉人（原审被告）：朱根顺，男，1974年1月21日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审被告）：史秋平，女，1974年9月22日生，汉族，住兴化市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张小泉，江苏道和道律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：潘玲萍，江苏道和道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚立山，男，1957年11月14日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：张国华，江苏正都律师事务所律师。上诉人朱根顺、史秋平因与被上诉人姚立山租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初7956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱根顺、史秋平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚立山的诉讼请求或发回重审；2.由姚立山承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋买卖合同、房屋租赁合同约定的内容并非当事人真实意思表示，不具有法律效力。当事人之间的真实意思是将案涉房屋作为借款的担保。2.被上诉人为支付购房款。3.案涉借款涉及套路贷，应当移送公安机关查处。姚立山答辩称：1.上诉人与被上诉人所订立的房屋买卖合同合法有效，一是房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示。2.上诉人对案涉房屋买卖合同的转让款已经按约足额支付，早已按照约定向被上诉人交付案涉房屋。房屋转让款是夏银富具体办理，夏银富受委托通过多种方式付款。3.双方订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定。姚立山向一审法院起诉请求：1.判令朱根顺、史秋平向其支付房屋租金41万元及逾期付款违约金(其中，9万元自2017年3月1日起、16万元自2017年1月1日起、16万元自2018年1月1日起至实际支付之日止,按年利率24%计算）；2.判令朱根顺、史秋平按每年16万元的标准向其支付房屋使用费（自2019年9月17日起至实际交房之日止）；3.判令朱根顺、史秋平向其返还承租房屋及附属设施、物品；4.诉讼费用由朱根顺、史秋平承担。一审法院查明的事实：2016年8月29日，姚立山与朱根顺、史秋平同时签订两份合同，一份为房屋买卖合同，一份为房屋租赁合同。房屋买卖合同约定，甲方：朱根顺、史秋平，乙方：姚立山，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商一致，就甲方向乙方有偿转让宅基地的土地使用权及房屋、附属设施、物品所有权事宜，达成如下协议：一、甲方向乙方转让的宅基地位于兴化市，登记面积154平方米，东至河，南至公路，西至公路，北至夹巷。房屋登记面积308平方米，附属设施、物品包括水电设施、家用电器、家具等（见财物清单、照片、录像等附件）。房屋实际面积超过登记面积的部分包含在转让范围和转让总价内一并转让，甲方不要求另外计价；二、双方按目前房地产市场行情议定上述宅基地、房屋、附属设施及物品的转让价为160万元；三、上述房屋、土地过户登记后3日内，乙方向甲方付款160万元，甲方收款后出具收款凭证；四、甲方陈述并保证：该宅基地使用权及房屋、附属设施、物品的所有权完全归属甲方，并经家人同意转让，无任何产权、抵押权、债务、财务、继承等纠纷，如有纠纷，甲方承担乙方因此形成的诉讼费、律师服务费等各项损失；五、房地产过户登记产生的税费由甲乙双方各承担50%，过户后，乙方作为购买者拥有对受让房屋及物品占有、使用、改造、收益、出租、抵押、买卖各项权利。但该房屋、土地过户登记后三年内，甲方在还清夏银富的全部借款本息后，有权回购上述房产，具体事宜双方另行商定；六、违约责任：本协议生效后，如甲方不能按期交付房屋，则应向乙方支付违约金10万元，如乙方逾期不能付清房款，则甲方有权要求乙方按每月2%支付违约金；如在该房屋过户登记后三年内，乙方违反约定，擅自转让或将上述房地产用于抵押，甲方有权要求乙方赔偿甲方损失100万元；如甲方三年内不租赁该房屋、租房后不按实交付租金或三年内不能回购转让房屋的，乙方有权处置房产，不赔偿甲方损失；七、甲方在还清夏银富的全部借款本息后，要求回购上述房地产的，应提前30天书面通知乙方。除双方另有约定外，回购的价格与转让价相同，过户登记的税费双方各承担50%；……。房屋租赁合同约定，姚立山为甲方，朱根顺、史秋平为乙方，甲乙双方在平等、自愿基础上，就甲方将房屋、物品出租给乙方居住使用事宜，达成如下协议：一、甲方出租的房屋位于兴化市，面积308平方米，附属设施、物品见资产清单、照片、录像等合同附件；二、租赁期限三年，自2016年9月15日起至2019年9月15日止。租赁期满，如乙方未还清夏银富全部借款本息回购房屋，甲方有权收回出租房屋、物品，乙方应如期腾空交还；三、房屋租金每年16万元，本合同签订后180日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付租金；四、乙方应合理使用承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施、物品损坏的，乙方应负责修复或按重置价赔偿……；五、违约责任：租赁期内，甲方不得转让出租房屋，否则乙方有权要求收回房屋，并赔偿相关费用损失，但乙方项目经营持续6个月亏损、明确表示或明显无力回购房屋的除外；租赁期内，乙方擅自转租、转让、转借的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数支付每日1%的违约金；六、房屋交付及收回的验收：1.甲方保持租赁房屋及附属设施处于正常使用状态；2.交接验收时双方共同参与，如对装修等设施有异议应当场提出；3.乙方应于租赁期满后的2日内，将承租房屋及附属设施、物品交还甲方；4.乙方交还房屋、物品应当保持完好状态，不得留存物品或影响正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无权要求甲方赔偿；七、租赁房产交付前，乙方向甲方交付履约保证金3万元。合同期满，乙方没有损坏房屋内的设施、物品，甲方应该在乙方交房后如数退还。……。上述两份合同签订当日，双方拍摄了16张房屋内的设施、物品照片，姚立山、朱根顺、史秋平及夏银富均在照片上签名确认。同时，朱根顺、史秋平向姚立山支付了履约保证金3万元。后双方于2016年9月14日办理了房屋产权及土地使用权过户手续，房屋一直由朱根顺、史秋平居住使用。姚立山自认朱根顺、史秋平于2017年4月29日、5月9日分别支付租金4万元、3万元，合计7万元，截止2019年9月15日合同期满，朱根顺、史秋平尚欠姚立山租金41万元及合同期满后的房屋使用费。一审法院认为，1.虽然签订租赁合同时姚立山尚未取得房屋所有权，但在租赁合同履行不久，姚立山即取得了房屋所有权；另朱根顺、史秋平辩称姚立山未支付购房款，因房屋买卖合同与本案非同一法律关系，朱根顺、史秋平可依据房屋买卖合同向姚立山主张，故朱根顺、史秋平以签订合同时姚立山未取得房屋所有权和未支付购房款为由主张租赁合同无效的意见无法律依据，一审法院不予采信。姚立山、朱根顺、史秋平签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2.朱根顺、史秋平未能按合同约定支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。虽然合同约定的违约金过高，但姚立山已主动降低违约金计算标准，姚立山要求按年利率24%计算逾期付款违约金的请求，一审法院予以支持。3.合同期满后，朱根顺、史秋平既没有按合同约定条件回购房屋，亦未能向姚立山返还房屋，故朱根顺、史秋平除应返还承租的房屋及附属设施、物品外，还应向姚立山支付房屋使用费。姚立山的上述两项诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、朱根顺、史秋平于判决生效后十日内向姚立山支付房屋租金41万元及逾期付款违约金(其中，9万元自2017年3月1日起、16万元自2017年1月1日起、16万元自2018年1月1日起至实际支付之日止,按年利率24%计算）；二、朱根顺、史秋平按年租金16万元的标准向姚立山支付房屋使用费（自2019年9月17日起至实际交房之日止）；三、朱根顺、史秋平于判决生效后十日内向姚立山返还承租房屋及附属设施、物品（附属设施和物品以双方确认的16张照片为准）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10255元，由朱根顺、史秋平负担，朱根顺、史秋平于判决生效后十日内向一审法院缴纳。姚立山预交的案件受理费10255元退给姚立山。二审中，被上诉人姚立山提交收款凭证六份，房屋交接照片一份以及国土局的相关证明截屏照片，反映房屋交接的相关情况。朱根顺、史秋平质证认为，160万元的交付款项凭证实际金额只有六七十万元，当时认可本金加利息达到160万元左右，月息4%-5%。朱根顺、史秋平提交补充协议一份，证明双方于2016年8月29日签订的房屋买卖协议和租赁合同实际上是用于上诉人与案外人夏银富之间借款及利息的抵押担保，目的是为了保护第三人债权的实现。并提供宅基地使用权证和村镇房屋所有权证存根一份，证明姚立山在2013年8月2日已有宅基地，再行购买本村房屋，违反相关法律规定，姚立山与朱根顺在2016年8月29日签订的房屋买卖合同属于无效的合同。姚立山对补充协议真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的，补充协议没有关于担保还款的意思，与民间借贷无关。其意思是希望姚立山能够承认夏银富代为支付了购买房屋的相关款项。房地产登记资料不能证明上诉人的主张。二审经审理查明，2016年8月29日，即案涉房屋买卖合同、房屋租赁合同签订当日，朱根顺、史秋平、姚立山与夏银富签订补充协议一份，内容为：朱根顺、姚立山（姚立山代表夏银富）于2016年8月29日所签订位于兴化市房屋买卖协议书，其实际情况是朱根顺向姚立山借款（借款即称为房屋转让款）壹佰陆拾万元整，按年息10%计算（利息及称为房租），借期限为叁年，由朱根顺将该房屋以买卖方式过户给姚立山名下，三年内（从过户之日起）如朱根顺回购房屋还清房款壹佰陆拾万元整，结清租金等款项，姚立山无条件将该房产过户给朱根顺名下，但这三年内姚立山不得将该房屋抵押或转让给他人，否则姚立山应向朱根顺支付违约金壹佰万元整。如朱根顺三年内不能回购该房产，朱根顺一家人无条件离开此房，姚立山有权处置该房产，不赔偿朱根顺违约金壹佰万元整。该房屋过户在姚立山名下，双方签订租赁合同，由朱根顺承租该房屋，如朱根顺提前还款，那房屋租金则相应减少。以上补充协议，房屋买卖实属夏银富以姚立山名义办理，夏银富与姚立山另订有协议。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，姚立山所主张的房屋租赁法律关系应当是以房屋买卖合同关系为基础加以确认，而房屋买卖合同法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订的合同外观和名称，而应判断双方当事人是否有转让房屋的真实意思表示。本案中，结合上诉人朱根顺、史秋平二审提交的补充协议，综合案涉房屋买卖合同、房屋租赁合同的具体条款约定进行分析评判，姚立山与朱根顺、史秋平双方真实意思表示并非为转让涉案房屋的所有权，而是担保案外人夏银富借款的偿还，构成通谋虚伪意思表示。综上，姚立山所主张租赁关系的事实并不存在，故姚立山的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人朱根顺、史秋平的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初7956号民事判决；二、驳回姚立山的全部诉讼请求。一审案件受理费10255元，由姚立山负担（已交）；二审案件受理费10255元，由姚立山负担，姚立山于本判决生效后十日内向本院缴纳，朱根顺、史秋平预交的二审案件受理费10255元本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年十月二十二日书记员  李雅婷