新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新28民终1004号 上诉人(原审原告)：汪**，男，1959年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：邓洁，新疆正通律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：曹宗英，女，1963年12月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：陈红卫，新疆梨城律师事务所律师。 上诉人汪**因与被上诉人曹宗英房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人汪**的委托诉讼代理人邓洁，被上诉人曹宗英及其委托诉讼代理人陈红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪**上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初3310号民事判决，依法改判被上诉人给上诉人返还租金200，000元、利息36，000元、停产损失费100，000元、搬家费120，000元、被上诉人强行索要的30，000元，共计486，000元。事实及理由：一、一审事实认定有误，法律适用错误。首先，该租赁合同无效。依据《中华人民共和国城市场地管理办法》第五十二条规定及《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定，被上诉人曹宗英存在以下违法行为：未取得房屋所有权证；隐瞒土地用途擅自改变土地用途且未经报建而搭建厂房。被上诉人明知上诉人将厂房用于印刷生产，故意隐瞒上述事实与上诉人签订《厂房租赁协议书》，导致上诉人无法通过环评，最终导致合同目的无法实现。被上诉人一直强调上诉人无法通过环评是自身原因导致的，但上诉人所询问的原因是涉案厂房占用的不是工业用地，无法办理环评手续，上诉人在搬迁后顺利通过环评。被上诉人认为环评不过关的责任在上诉人明显属于狡辩，被上诉人在被环保局责令停产停业后不同意上诉人退租，甚至阻挠搬离，导致上诉人损失进一步扩大，应当承担主要赔偿责任。二、被上诉人隐瞒仅作仓库用途厂房按照工业厂房收取高额租金，导致上诉人与其签订租赁合同并投资装修，在环保局责令停产停业后，继续欺瞒甚至阻碍搬迁导致上诉人的损失进一步扩大，被上诉人对此具有不可推卸的责任。上诉人给被上诉人支付了三年租金，上诉人投入装修费用，以及因为无法开业经营导致的合同损失，公司声誉影响都是无可估量的。原审法院认定被上诉人只支付给上诉人房租费110，000元缺乏事实与法律依据。综上，本案双方所签的《厂房租赁合同》，违反法律的强制性规定，违反最高人民法院有关司法解释的规定，是无效合同，自始没有约束力，不应履行。 曹宗英辩称，一、2017年签订的房屋租赁合同合法有效，厂房也不是违法建设，是当事人真实意思表示，不违反国家强制性规定，土地使用证上写的土地用途是工业用地，规划许可证上面没有说这个是仓储用地。二、上诉人要求被上诉人支付退还租金200，000元，利息36，000元没有事实法律依据。上诉人和被上诉人于2017年3月签订了5年的租赁合同，每年租金是100，000元，后上诉人支付了租金300，000元，2018年6月因上诉人自己没有办理环保手续被环保局责令停产停业，就搬走了。从2018年6月份至2019年6月期间厂房一致空着，为了减少损失，双方协商后，上诉人同意重新出租，租金方面双方未达成协议。三、上诉人主张被上诉人赔偿停产的损失100，000元，还有搬家费用120，000元没有事实和法律依据。宏伟印刷厂的经营者和法人不是汪**而是汪爽，起诉主体不合法。环保局下达的通知书是要求印刷厂办理相关的环评手续，而不是被上诉人出租厂房的行为违法。到环保局办理环评手续的主体是上诉人而非被上诉人，停产搬迁是上诉人自己做出的决定，跟被上诉人无关。上诉人在租赁被上诉人厂房期间，从未要求被上诉人提供土地使用权证。上诉人在一审的时候，也没有提交请求100，000元损失的相关依据和证据。上诉人所称的30，000元，是经过大二线社区调解以后，自愿达成的一个协议，不存在退的问题，也不是提前支付的租金。综上，上诉人上诉没有事实法律依据，恳请人民法院查明事实，维护被上诉人的合法权益。 汪**向一审法院起诉请求：请求判令被告立即支付原告租金200，000元、利息36，000元（2，000，000元×6％×3=36，000）、停产损失费100，000元，搬家费用120，000元，被告强行索要的30，000元共计486，000元；二、本案诉讼费与其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月3日原告汪**与被告曹宗英签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将其合法拥有的土地厂房中1，000平方米的生产车间租赁给乙方（被告）使用，车间要求按设计规划修建。乙方租赁甲方厂房安装印刷机、切纸机、上光机、CTP、分切机等印刷设备。建600平方米的库房。保证乙方过叉车、屋面光滑平整、扫地时不掉灰渣。机房给乙方职工宿舍10间和一套办公室。乙方预先付定金30，000元，在甲方水泥地面建成后，乙方需将甲方50，000元。待甲方建成1，000平方米的车间时，乙方再支付甲方120，000元。待甲方建成600平方米的库房建成后，乙方在支付甲方100，000元。乙方交付的工程预付款共计300，000元，作为乙方承租甲方前三年的祖军。日期为2017年6月1日至2020年5月31日。租赁期为三年。甲方必须在2017年5月30日前把乙方承租的厂房、宿舍、办公室交于乙方、第四年2021年5月1日交付70，000元房租。从2022年6月1日至2022年5月30日至，每年交于甲方房租100，000元，提前一个月交第二年的租金。租赁期届满后，乙方需计算：水费、电费、垃圾清理费等费用，甲方则同意乙方搬迁设备，如任何一方提前终止合同赔偿对方一万元等等。合同签订后，被告按合同约定将厂房交付给了原告，原告也分三次共计支付原告租金300，000元，并安装印刷设备开始经营。因原告多占用400平方米场地使用经协商后另外还向被告支付30，000元作为多占用场地的租金。原告经营一年后，2018年5月8日库尔勒市环境保护局向原告经营的《虹维印刷厂》下发了（2018）125号责令整改违法行为决定书，责令停止违法生产行为。被告于2018年6月18日将印刷厂设备拆除搬迁。厂房空了一年后被告于2019年6月经厂房出租给了他人。现原告以因被告未办理土地证，无法供相关手续，原告无法办理消防等其他手续，导致原告的印刷厂无法正常施工营业，因甲方违约行为导致原告产生停产，拆卸印刷设备等其他费用，使得原告遭到巨大的经济损失为由诉至原审法院，请求被告以此立即支付原告租金200，000元、利息36，000元、停产损失费100，000元，搬家费用120，000元，被被告强行索要的30，000元共计486，000元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容也不违背法律规定，为有效合同。合同签订后，被告已按合同约定将厂房交付给原告使用，原告经营一年后因厂房手续不全，被告库尔勒市环保局责令立刻停产。因此，原告将印刷厂搬迁。原告主张被告违约是因为被告未办理土地证，无法提供土地证等手续致使原告无法办理消防、环保等手续，造成原告停产，但是经原审法院从环保调查后了解到，造成原告停产是因为原告没有办理环评手续，该手续的办理是印刷厂因生产所需的手续，并不是因出租房屋一方的责任，且被告对出租的厂房有合法的土地使用权证，并不是被告无法提供土地使用证。原告提出的被告违约的主张不成立，原审法院不予支持。原告租用厂房使用一年后，因自身原因搬迁，致使厂房空了一年，2019年被告将厂房出租给了他人，双方之间的租赁合同就已终止。因此被告理应将多收取的一年的租金（包括后期原告补交被告的租金）返还给原告。对于原告主张要求被告停运损失、搬迁损失等费用，因被告不存在违约行为，原告的上述主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。遂判决：一、被告曹宗英于判决生效后十日内一次退还原告汪**租金110，000元。二、驳回原告汪**的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人汪**向本院提交以下证据：被上诉人曹宗英名下建材厂的规划许可证及相关材料。拟证明被上诉人曹宗英厂房的实际用地规划性质是物流仓储用地，而非工业生产用地，从而导致上诉人无法办理环评手续。被上诉人曹宗英质证认为，对规划许可证真实性和合法性予以认可，其他材料不具有真实性，没有盖章，不能证明所要证明的问题。但认为规划许可证不能确定土地性质，土地性质应该是土地使用权证上面载明的，规划许可证只是规划要盖什么样的房子。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人汪**提交的库尔勒广利石膏建材厂的规划许可证审批手续及效果图中显示该厂的建设项目确系仓储厂房，其土地使用权证载明土地性质为工业用地，工业用地中包含仓储用地，但无证据证明无法办理环评手续确系因土地性质所致，故对上诉人汪**所要证明的问题本院不予采信。 经上诉人汪**申请，本院向库尔勒市环保局调取证据与一审调取的证据一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人汪**与被上诉人曹宗英签订的房屋租赁合同是否有效。2.上诉人汪**与被上诉人曹宗英签订的房屋租赁合同的解除时间。3.被上诉人曹宗英是否应承担返还租金的义务及数额。4.双方就本案合同履行是否存在违约行为。 关于双方签订的合同是否有效的问题。上诉人汪**与被上诉人曹宗英于2017年3月3日签订了《厂房租赁合同》，双方对于租赁物的修建及使用用途有明确的约定，合同订立是双方当事人意思表示真实，不违反相关法律法规，虽涉案房产未办理房产证，但无证据证明系违法建筑，故上诉人汪**关于被上诉人曹宗英隐瞒事实、在合同订立时存在欺诈行为的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上诉人汪**与被上诉人曹宗英签订的《厂房租赁合同》合同期限为2017年6月1日至2022年5月30日止，2018年5月上诉人汪**虽搬离了被上诉人曹宗英厂房，但双方对于合同解除事宜没有进行协商，且上诉人汪**履行了交付租金的义务，2019年6月1日被上诉人曹宗英将涉案厂房另租给他人，以实际行为解除了2017年3月3日双方签订的《厂房租赁合同》。故上诉人汪**与被上诉人曹宗英间签订的《厂房租赁合同》的解除时间应为2019年5月31日。 关于被上诉人曹宗英是否应向上诉人汪**返还租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。上诉人汪**在与被上诉人曹宗英签订合同后向被上诉人曹宗英支付了三年的租赁金共计300，000元，后上诉人汪**于2018年5月搬离，2018年6月至2019年5月期间厂房处于空置状态，因双方并未解除租赁合同且汪**已交纳租赁金，故厂房实际仍归上诉人汪**使用。2019年6月，被上诉人曹宗英将厂房另出租给他人，双方租赁合同解除，故被上诉人曹宗英应返还汪**2019年6月1日至2020年5月31日已交租赁100，000元，因双方在合同中并未约定利息条款，故对上诉人请求被上诉人支付利息损失的主张本院不予支持。 关于双方就本案合同履行是否存在违约行为的问题。依据上诉人汪**与被上诉人曹宗英签订的《厂房租赁合同》，被上诉人曹宗英应按照设计规划要求为上诉人汪**修建1，000平米的生产车间，后因规划未获批准双方合意变更了合同，故双方对合同的履行均持积极态度。上诉人汪**称因被上诉人曹宗英未向其提供符合生产条件的厂房及其他手续导致其工厂环评手续无法办理而被责令关停，但其未向本院提交其已向相关部门提交过办理环评的申请，且确因厂房土地性质问题导致未获批准的证据。另，作为生产企业在生产开始前先办理完毕相关许可手续是企业必须履行的义务，上诉人汪**在未取得相关许可前即开始生产，其对于企业最终因未办理环评手续而被责令停产停业负有责任。虽上诉人汪**所办企业在搬迁后取得了环保许可，但无法证明其在承租被上诉人曹宗英厂房时亦提交了申请，并未获批准的事实，故其关于因被上诉人曹宗英问题导致其所办企业被库尔勒市环境保护局责令停产停业，致使搬离被上诉人处，并产生了相关费用，该部分损失应由曹宗英承担的主张不能成立。上诉人汪**与被上诉人曹宗英签订《厂房租赁合同》后，按照合同约定向被上诉人曹宗英支付了2017年6月1日至2020年5月31日的租金，上诉人汪**虽于2018年5月搬离了所承租的厂房，但双方并未协议解除合同，2019年6月被上诉人曹宗英将已承包给上诉人汪**的厂房另行租赁给他人，且未向本院提交双方已达成合意后解除合同的证据，故被上诉人曹宗英该行为违反双方所订立合同，因上诉人汪**并未在本案中主张被上诉人曹宗英的违约责任，按照民事行为自治原则，本院依法不予处理。 综上所述，汪**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6，940元，由上诉人汪**负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨景强 审判员  孟梅君 审判员  张娟娟 二〇二〇年十月二十七日 书记员  胡 静