广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初203号 原告：张某琼，女，1964年9月1日出生，汉族，住广西南宁市江**。 委托诉讼代理人：刘丽萍，广西杜坤律师事务所律师。 被告：广西钦州某运输集团有限责任公司，住所地:钦州市南珠西大街**，统一社会信用代码：91450700201130397X。 法定代表人：李阿娣，董事长。 委托诉讼代理人：刘小兴，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王少全，广西政大律师事务所律师。 被告：肖某玉，男，1951年8月5日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：钦州现代某市场管理有限公司，住，住所地钦州市南珠西大街北面盛世名门小区一社会信用代码：91450700599802682X。 法定代表人：黄锡华，执行董事。 原告张某琼诉被告广西钦州某运输集团有限责任公司、肖某玉、钦州现代某市场管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年8月19日、9月30日公开开庭进行了审理。原告张某琼的委托诉讼代理人刘丽萍，被告广西钦州某运输集团有限责任公司的委托诉讼代理人刘小兴、王少全到庭参加诉讼，被告肖某玉、钦州现代某市场管理有限公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张某琼向本院提起诉讼请求：一、判决解除原告与被告广西钦州泰禾运输集团有限公司签订的《现代新街认购协议》、判决解除原告与钦州现代某市场管理有限公司签订的《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》、判决解除原告与肖某玉签订的《房地产买卖契约》；二、判决三被告连带向原告返还认购款273000元及资金占用期间的利息106470（以273000元为基数，按年利率6%计算，从2013年7月7日起，暂计到2020年1月6日，为106470元，剩余的计到付清为止），合计379470元；三、案件受理费由三位被告连带承担。事实与理由：原告与被告广西钦州某运输集团有限责任公司（以下简称泰禾公司）于2013年7月6日签订的《现代新街市认购协议》（协议编号：0000718)。协议约定由原告向泰禾公司认购位于钦州市北面盛世名门第二层、编号为3-2032商铺，原告在2013年7月6日前需与被告泰禾公司签订《商品房买卖合同》及有关文件，原告在协议签订时需一次性支付商铺款273000。当天，在原告与被告泰禾公司签订了《现代新街市认购协议》之后，原告按照协议的约定在被告泰禾公司处，应被告泰禾公司的要求与被告肖某玉签订了《房地产买卖契约》，约定被告肖某玉将其名下位于钦州市南珠西大街100号泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺的房地产出售给原告，面积9.6平方米，被告肖某玉将该房产于2016年1月1日交付给原告使用，房款为273000元，如有违约，需向对方承担违约责任。2013年7月6日，原告与被告泰禾公司和肖某玉签好合同之后，应被告泰禾公司要求，又与被告钦州现代某市场管理有限公司（以下简称新街市公司）签订《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》，约定将原告从被告肖某玉处购买的铺面出租给被告新街市公司，租赁期限为叁年，租金为2167元/月，按季度结算一次。签订以上协议后，原告依约向三被告支付了全部房款共273000元，被告新街市公司向原告出具了收据。至今被告肖某玉亦未向原告交付商铺。原告认为，原告与被告泰禾公司的认购事实清楚，与被告肖某玉的买卖关系合法有效，与被告新街市公司的租赁合同应为无效。同时，三被告违背了诚实信用原则，除应对原告返还房款外，还应当承担赔偿损失责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 被告泰禾公司辩称，一、答辩人根据与广州天与地置业有限公司签订《商铺包销合同》、《补充协议》、《商铺包销合同补充协议》约定，于2013年5月29日起将涉案的房屋（商铺）过户给广州天与地置业有限公司指定人员名下，答辩人不可能再于2013年7月6日与原告签订《现代新街市认购协议》并收取原告的定金、购房款。二、答辩人不是本案《房地产买卖契约》（合同）的相对人，依法不承担民事法律责任。被告肖某玉于2013年7月6日将涉案房屋以273000元价格出卖给原告并与原告签订《房地产买卖契约》，且该房屋产权属于肖某玉所有。可见，《房地产买卖契约》的相对是被告肖某玉和钦州现代某市场管理有限公司，答辩人不是合同的当事人，依法不负民事法律责任。三、原告与肖某玉签订《房地产买卖契约》，将购房款交给肖某玉、钦州现代某市场管理有限公司，答辩人既不是该《房地产买卖契约》的当事人，更不是原告购房款的受益人。四、被告肖某玉没有履行与原告签订的《房地产买卖契约》对原告构成违约，原告依法应向被告肖某玉主张权利。五、原告与被告肖某玉签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“双方同意于2016年1月1日由甲方（即肖某玉）将上述房地产正式交付给乙方。”但被告肖某玉按上述约定没有将房屋交付原告，严重违约，依法应负违约责任；原告依法应向被告肖某玉主张继续履行《房地产买卖契约》（合同）或解除《房地产买卖契约》（合同）赔偿损失。六、本案解除权的行使超过法定的一年除斥期间，法院应依法驳回被答辩人的解除请求。张某琼与肖某玉签订的《房地产买卖契约》约定2016年1月1日交付案涉房产，但原告是2020年8月23日之后才起诉至法院要求解除合同，解除权的行使已经逾期，解除权已经消灭。综上所述，原告诉请答辩人返还购房款273000元并支付利息没有事实和法律根据。请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告肖某玉及新街市公司均不作答辩也没有提交证据。 原告对其陈述事实，提供证据如下：1、工商登记信息；2、现代新街市认购协议；3、房地产买卖契约；4、租赁合同；5、收据；6、银行流水。 被告泰禾公司对原告的证据质证意见如下：证据1对工商信息真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为泰禾公司与本案无关，不是适格的被告。证据2认购协议与泰禾公司无关，泰禾公司与原告没有签订过任何协议，该认购协议不具有真实性，也不具有合法性。该协议书第五条存在涂改，2012年涂改为2013年，从协议第四条约定定金273000元，但是泰禾公司没有收到原告一分钱，因此，该认购协议不真实、不合法的。同时该认购协议并不构成商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的要素，因此该份证据不能证明原告所主张的证明对象。证据3房地产买卖契约是原告与肖某玉之间签订的，与泰禾公司无关。证据4租赁合同是原告与新街市公司签订的，与泰禾公司无关。真实性、合法性由法院认定，该租赁合同合法有效且已经履行。证据5收据与泰禾公司无关，证明原告交房款给新街市公司。证据6银行流水帐，真实性合法性由法院认定，该流水并没有显示收款人、用途，并不能证明原告主张的证明对象。 被告对其陈述事实提供证据如下：1、商铺包销合同、补充协议、商铺包销合同补充协议；2、企业信用信息公示报告；3、天与地公司一次性买断的商铺号及指定过户人员名单（是从电子表格中打印的，是没有原件的）；4、收款收据、委托收款书、中国工商银行回单；5、银行对账单（工商银行、华夏银行）；6、不动产登记资料查询结果证明、房产证（钦房权证城区字第××），证明是肖某玉所有的房产。 原告对被告泰禾公司的证据质证如下：证据1三性不认可，如果在2012年已经与天与地置业公司签订包销合同，为什么2013年还出广告并与原告签订认购合同；证据2真实性没有异议，钦州现代某市场管理有限公司真实性没有异议；证据3三性不认可；证据4收款收据、委托收款不是发票、没有盖章，三性不认可；对其他证据没有异议。 本院对证据认证如下：原告提供的所有证据符合证据的规定，予以采信，被告泰禾公司提供的证据符合法律据规定的，与原告提供的证据相符的，予以采信。 经审理查明，泰禾公司经批准于钦州市北面地块上建设商品房，取名泰禾-盛世名门，该项目于2012年8月30日取得预售许可证。泰禾公司为了销售其开发建设的房产，与案外人广州天与地置业有限公司（以下简称天与地公司）于2012年2月28日签订《商铺包销合同》（销售包括本案讼争的3-2032商铺），委托天与地公司承担包干和买断销售代理工作。泰禾公司与天与地公司于2013年5月29日签订《商铺包销合同补充协议》，约定天与地公司已于2013年5月将6000万元包销款全部支付给泰禾公司，泰禾公司按照天与地公司要求将本项目所剩余的商铺过户给天与地公司指定的受让人。 原告与被告泰禾公司于2013年7月6日签订一份《现代新街市认购协议》（协议编号：0000718)。协议约定由原告向泰禾公司认购位于钦州市北面盛世名门店第二层、编号为3-2032商铺，原告在2013年7月6日前需与被告泰禾公司签订《商品房买卖合同》及有关文件，原告在协议签订时需一次性支付商铺款273000。当天，原告与被告肖某玉签订了《房地产买卖契约》，约定被告肖某玉将其名下位于钦州市南珠西大街100号泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺出售给原告，面积9.6平方米，合同约定：被告肖某玉将该房产于2016年1月1日交付给原告使用，房款为273000元，如有违约，需向对方承担违约责任。2013年7月6日当天，原告又与被告新街市公司签订了《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》，约定原告将从被告肖某玉处购买的泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺出租给被告新街市公司，租赁期限为叁年，租金为2167元/月，按季度结算一次。签订以上协议后，原告根据肖某玉指示向被告新街市公司支付了全部房款273000元，被告新街市公司向原告出具了收据。至今被告肖某玉未向原告交付商铺，被告新街市公司也没有向原告支付过租金。 本案审理过程中，本院应被告泰禾公司申请，出具调查函向钦州市房地产交易中心查询，知悉泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺所有权人为肖某玉。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，原告在2013年7月6日当天与被告泰禾公司签订了泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺的《现代新街市认购协议》（编号0000718），只是对购买某商品房的意向书，双方达成买卖认购协议指向的商品房合意后，还需签订商品房买卖合同，依照有关法律规定，《现代新街市认购协议》对原告及泰禾公司均没有约束力。原告与泰禾公司签订《现代新街市认购协议》后与3-2032商铺所有权人肖某玉签订了《房地产买卖契约》。原告主张与被告肖某玉签订《房地产买卖契约》，是居于泰禾公司授意，泰禾公司不予认可，原告这一主张不能举证证明，不予采信。原告与肖某玉签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应履行合同约定的各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同之第（二）项:在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”肖某玉在与原告签订房屋买卖合同协议后，没有依约定在2016年1月1日将商铺交付给原告使用，以自己的行为表明不履行合同主要条款，被告肖某玉的行为构成根本性违约，应承担违约责任。原告要求解除与肖某玉签订的房屋买卖合同，要求肖某玉返还购房款、支付资金占用利息符合法律规定，予以支持。被告泰禾公司主张原告要求解除合同期限已经超过法律规定期限。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定了合同解除权消灭的情形，原告要求解除合同不符合解除权消灭的情形，被告泰禾公司上述主张没有依据，本院不予采信。 原告将购买被告肖某玉的商铺款项273000元全部支付给被告新街市公司，应当推定居于肖某玉授意，否则房屋买受人不会随便将房款交给非房屋出卖人，被告新街市公司收到原告273000元并出具收据给原告，原告有理由相信肖某玉已收到房款。况且，被告肖某玉、新街市公司在收到本院邮寄送达的起诉状副本及本案证据材料后，没有提出抗辩意见，视为认可原告的诉求。新街市公司收取原告购房款273000元却无房屋出售给原告，无合法根据收取原告购房款，应当返还原告房款273000元及占用资金期间的利息。原告主张占用资金期间利息计算，以273000元为基数，按年利率6%，自2013年7月7日起计算至付清之日止，没有违反法律、行政法规的禁止性规定和合同约定，应予支持。 本院支持原告请求解除与被告肖某玉签订的《房地产买卖契约》，那么原告无法取得泰禾.盛世名门2号楼3-2032商铺，原告与被告新街市公司签订的《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》成了无源之水，原告要求解除《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告张某琼与被告肖某玉于2013年7月6日签订的《房地产买卖契约》； 二、解除原告张某琼与被告钦州现代某市场管理有限公司于2013年7月6日签订的《现代新街市钦州盛世名门店租赁合同》； 三、被告钦州现代某市场管理有限公司与肖某玉连带向原告返还购房款273000元及违约金（违约金计算方式：以273000元为基数，按年利率6%计算，从2013年7月7日起至付清之日止）； 四、驳回原告张某琼的其他诉讼请求。 案件受理费7092元，公告费700元，合计7792元，由被告肖某玉和钦州现代某市场管理有限公司负担，被告应承担的诉讼费应连同上述债务一并支付给原告张某琼。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  吴 钧 人民陪审员  罗 能 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  黎洪涛