河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初4076号原告：罗振亚，男，1992年12月3日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告：张会珍，女，1994年2月15日出生，汉族，住河南省鹿邑县。共同委托诉讼代理人：史效帅，男，系河南梓晅律师事务所律师。被告:鹿邑县博晨置业有限公司，住所地河南省鹿邑县谷阳办事处大何村，统一社会信用代码91411628077845634K。法定代表人：陈德友，该公司董事长。委托诉讼代理人：白杰，男，系河南博辩律师事务所律师。原告罗振亚、张会珍与被告鹿邑县博晨置业有限公司房屋买卖合同一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗振亚及其共同委托诉讼代理人史效帅、被告鹿邑县博晨置业有限公司委托诉讼代理人白杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗振亚、张会珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金67850元（暂从2016年11月1日计算至2020年9月1日，共计1395日。以后的违约金另计）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月17日，原、被告网上签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2014-0171-8025000098，约定原告购买被告开发的第5幢5单元1层131（31）号商业用房。该合同的第十一条约定“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”从2016年11月1日应当交房之日至起诉之日，已经逾期1395日，被告仍未能按约定时间、约定条件交房。原告多次与被告协商无果，酿成纠纷。鹿邑县博晨置业有限公司辩称，涉案的商铺已经交付给原告。2016年10月17日，原告与鹿邑县宜民物业管理服务有限公司签订委托租赁协议，该协议系合法有效的协议，协议第一条第3款约定原告同意由宜民物业公司代办该商铺的接房手续，并委托鹿邑县宜民物业管理服务有限公司对涉案的商铺进行自实际交房之日起三年的委托管理。合同约定的时间从2016年11月1日至2019年10月31日止（以商铺实际交付之日为准），此处的交付应当是被告将商铺向宜民物业的交付。根据该协议第三条第1款的约定，三年的商铺收益要归被告，宜民物业公司不再支付原告该三所委托管理期间的租金，因在原告购房时，被告已对原告购房款进行了优惠故涉案商铺交付给宜民物业即为交付给本案的原告。反之，从三年的委托管理期限过后，涉案的商铺方能移交由原告实际占有使用。根据商品房买卖合同附件十一补充协议第十条的约定，本案原告以明知从2016年11月1日起至2019年10月31日，该房屋由被告交付给鹿邑宜民物业服务管理有限公司，所以其请求2016年11月1日至2019年10月31日期间的违约金不能成立。涉案商铺应当由鹿邑县宜民物业服务管理有限公司在3年的委托租赁期间后交付给本案原告。所以，本案应追加鹿邑宜民物业服务管理有限公司为被告。原告罗振亚、张会珍围绕诉请向法庭提供证据如下:1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2016年10月17日签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2014-0171-8025000098，约定原告购买被告开发的第5幢5单元1层131（31）号商业用房52.52平方米，每平米单价为9260.87元。该合同的第十一条约定“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。经庭审质证，被告对第一组证据的真实性无异议，商品房买卖合同附件11补充协议第九条、第十条对房子的交付作出了具体的约定，即是本案原告应当在交房最后期限届满时主动找原告办理交付手续，由于原告没按照出卖人通知的时间办理交接手续，或约定的时间里不能按期交付的，责任由原告承担，如预期超过15日，则视为被告已将房屋交付给原告，补充协议第十条约定了，从2016年11月1日起至2019年10月31日，该房屋由被告交付给鹿邑宜民物业服务管理有限公司，所以涉案房屋已视为交付，被告不存在违约。华联城市广场委托租赁协议系原告与鹿邑县宜民物业管理服务有限公司签订，与补充协议第十条相照应，印证了涉案房屋交由宜民物业公司托管的事实。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。2、河南增值税发票一张，证明原告已经按照合同的约定向被告支付了全部购房款。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，交费时间为2016年12月22日。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。3、博晨置业有限公司控股的鹿邑宜民物业管理服务有限公司的法定代表人童仁义也在2019年1月21日向业主出具的《承诺书》一份，证明鹿邑宜民物业管理服务有限公司承认“达不到交房条件”，童仁义还承诺在2019年5月1日之前完善。经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，该承诺书属于证人证言，原告提供的没有童仁义的身份证明，且该承诺书中也没有显示出与本案涉案的房屋有任何关联性。经审查，因该承诺书系童仁义个人行为，结合相关证据，本院对该证据不予采信。4、（2019）与1628民初1285号民事判决书一份、鹿邑宜民物业管理服务有限公司的企业信息表一份，证明博晨置业有限公司在2015年7月2日至2019年8月27日是鹿邑宜民物业管理服务有限公司的控股股东，占鹿邑宜民物业管理服务有限公司95%的股份。经庭审质证，被告该组证据的真实性无异议，该判决书未显示被告与鹿邑县宜民物业管理公司的关系，且在本案诉讼时，被告已不再是宜民物业的股东，两个公司均为独立法人、独立行使权力和承担义务。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。5、（2019）豫1628民终3981号民事判决书一份，证明被告未向涉案楼盘的业主交付房屋。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但该楼盘每户情况不同，不能适用同一类判决。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。被告鹿邑县博晨置业有限公司向法庭提供证据如下：1、2016年7月27日鹿邑县房地产管理所证明、006855号不动产证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、工程质量分户验收合格证书、工程竣工验收备案证书各一份，证明涉案的商品房系被告合法建设，各项行政审批手续齐全，于2016年7月22日竣工验收，并于2016年12月19日进行备案，证明备案时已具备房屋交付条件。经庭审质证，原告对该组证据中工程竣工验收备案证书有异议，该证书最后一页备案单位不是合法的备案单位。对工程质量分户验收合格证书有异议，该证据不能证明用户达到了交付条件，且该证据中全部房屋的排水工程没有被验收。被告也未提供房屋建筑工程项目综合验收合格证，该案房屋未通过消防部门等验收。被告未出示交房测绘报告。被告不具备交房条件。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。2、商品房买卖合同一份，证明2016年10月17日，原被告签订商品房买卖合同，约定将华联城市广场5号楼5单元1层131号房出售给原告，价款486381元，附件十一补充协议第九条、第十条对房屋交付作出了明确了约定。经庭审质证，原告对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。3、华联城市广场委托租赁协议一份，证明2016年10月17日原告委托鹿邑县宜民物业管理服务有限公司对涉案的商铺进行接收并进行自实际交房之日起三年的委托管理。协议第一条第3款约定原告同意由宜民物业公司代办该商铺的接房手续，涉案商铺交付给宜民物业即为交付给本案的原告。经庭审质证，原告对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。4、鹿邑县宜民物业管理服务有限公司信息截图，证明按照商品房买卖合同，本案原告预留电话、短信通知在委托租赁协议期满前，由本案原告在2019年6月24日接受涉案商铺。经庭审质证，原告对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2014-0171-8025000098，约定原告购买被告开发的位于鹿邑县××气大道西××南侧××城市广场××单元××（××）号商铺，建筑面积52.52平方米，商品房单价为每平方米9260.87元，总金额486381元；商品房交付期限为2016年10月31日前，逾期超过90日交房，买受人有权解除合同和要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。合同签订后，被告博晨公司于2019年6月26日向原告发出交房通知书，通知定于2019年6月24日至2019年7月10日交房。本院认为，原告罗振亚、张会珍与被告博晨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定交付购房款，被告不按约定期限履行交房义务应负违约责任，原告要求被告按照约定支付违约金，应予支持；被告抗辩已按合同约定于2016年10月31日前通过鹿邑宜民物业管理服务有限公司向原告交房的主张，与被告于2019年6月26日向原告发出交房通知书的行为自相矛盾，被告称发出此通知是为了维护原告的合法权益，因该房屋三年的委托租赁期限即将到期，为了维护商业的稳定，出于对原告考虑，要求原告持通知书洽谈后续事宜，被告此抗辩理由不能成立，因为租赁双方系原告和案外人鹿邑宜民物业管理服务有限公司，即使租赁即将到期，也应是鹿邑宜民物业管理服务有限公司通知，而不应是被告向原告发交房通知，因此，被告称已按约定向原告交房不应承担违约责任的抗辩主张，本院不予支持。由于被告于2019年6月26日向原告发出交房通知书，原告请求按照合同条件交房的主张已经实现，被告违约期限应自约定交房时间次日即自2016年11月1日开始计算至被告向原告发交房通知之日即2019年6月26日，共计955天（计31个月另25天，每个月按30天计算），按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，违约金应按房屋总价款486381元日万分之一计算，应为48638.10元。综上所述，原告罗振亚、张会珍要求被告博晨公司支付违约金，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鹿邑县博晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗振亚、张会珍违约金48638.10元；二、驳回原告罗振亚、张会珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496.24元，减半收取748.12元，由原告罗振亚、张会珍负担240.62元，由被告鹿邑县博晨置业有限公司负担507.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孙现义二〇二〇年十月三十日书记员  王冬梅