广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6853号上诉人（原审被告、反诉原告）：许先科，男，汉族，1974年1月10日出生，住湖南省涟源市********屋组，公民身份号码：432************476。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭国军，男，汉族，1971年8月28日出生，住湖南省涟源市********市农机局宿舍，公民身份号码：432************439。两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴杨，广东顺言顺律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李俊群，广东顺言顺律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖丕广，男，汉族,1967年1月24日出生，住广东省东莞市清溪镇银兴楼****，公民身份号码：441************618。委托诉讼代理人：简福权，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹应良，广东权晔律师事务所律师。上诉人谭国军、许先科与被上诉人赖丕广房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初16897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。赖丕广向原审法院提出诉讼请求：1.判令确认赖丕广与谭国军、许先科签订的租赁合同无效，判令谭国军、许先科返还厂房、宿舍及相关配套措施；2.要求谭国军、许先科支付返还厂房之前所欠的占有使用费，暂计至三月份的占有使用费差额是75020元。3.由谭国军、许先科承担案件诉讼费及律师费。谭国军、许先科向原审法院提出反诉诉讼请求：1.撤销《厂房租赁合同》第五条第5款的内容；2.赖丕广继续履行《厂房租赁合同》；3.案件诉讼费用由赖丕广承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第三十五条之规定，本院判决如下：一、确认赖丕广与谭国军、许先科于2016年8月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限谭国军、许先科于判决发生法律效力之日起五日内向赖丕广返还位于东莞市******新围仔工业区的厂房及宿舍相关配套；三、限谭国军、许先科自判决发生法律效力之日起五日内向赖丕广支付占有使用费15840元（暂计至2020年3月。2020年4月后的占有使用费按58080元/月+交易税1100元/月继续计算至被告实际返还案涉租赁物为止）；四、驳回赖丕广其他诉讼请求；五、驳回谭国军、许先科全部反诉请求。案件本诉受理费1776元【含原审案件（2019）粤1973民初2073号案件受理费50元】，由赖丕广负担1041元，谭国军、许先科负担375元；反诉受理费50元【含原审案件（2019）粤1973民初2073号案件受理费50元】，由谭国军、许先科负担。上述本诉受理费、反诉受理费，赖丕广起诉时、谭国军、许先科反诉时均已预交原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初16897号民事判决书。谭国军、许先科不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回赖丕广的诉讼请求并支持谭国军、许先科的反诉请求。2.由赖丕广承担案件全部诉讼费用。主要事实及理由：谭国军、许先科与赖丕广之间于2016年8月5日订立《厂房租赁合同》，赖丕广将位于东莞市******新围仔工业区的厂房及宿舍相关配套租给谭国军、许先科分租、整体转租及生产使用。双方约定的租赁合同期限为2016年12月1日至2025年11月31日。谭国军、许先科后将厂房转租给第三人（次承租人），第三人在案涉房屋处开有公司正常生产经营。赖丕广无端请求解除合同而原审法院重审后仍判决认定合同无效和改判向赖丕广支付占有使用费差额15840元，谭国军、许先科认为法院判决错误，主要理由如下：一、本案双方一直履行《厂房租赁合同》，赖丕广为了达到大幅度上涨厂房租金的目的，意欲恶意解除，但基于民事活动应当履行诚实信用和保护交易安全的基本原则，法院应当判决维持其房屋租赁关系。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效“，故原审法院重审后仍认定案涉房屋因未办理建设工程规划许可证或者不动产权证故判决确定租赁合同无效。但是，结合东莞市早期的时代背景下，相关厂房建筑物建设工程规划相关法规、规定不完善，因此出现了许多无需办理建设工程规划许可证也是合法的建筑物情形。然而在众多证件办理仍不完善的厂房租赁方与承租方本着交易保护的原则在签订相应的《厂房租赁合同》后仍在履行双方约定的权利和义务。故谭国军、许先科认为，该案双方当事人订立的《厂房租赁合同》的时代背景，不能直接否决案涉《厂房租赁合同》的有效性。而且，客观事实是赖丕广在涨租未果下恶意起诉，这也是赖丕广引发本案诉讼的真正目的，虽然该目的不具有正当性。而谭国军、许先科在诉讼期间，仍一直善意履行支付租金，基于民事活动应当履行诚信和保护交易安全的基本原则，以及保护善意行为人的基本法理，法院应当判决维持其房屋租赁关系。二、谭国军、许先科无需支付赖丕广占有使用费差额15840元。本案中，谭国军、许先科与赖丕广订立的《厂房租赁合同》明确约定了租赁期间为2016年12月1日至2025年11月31日，免租期从2016年12月1日至2025年11月31日止，合同期内前三年租金不变，从第四年起递增10%即58080元。合同第六条第2款约定，赖丕广未能按时交付房屋装修期顺延。案涉房屋于2017年4月前赖丕广与上一位承租方才履行完租赁关系。故2017年4月1日赖丕广才开始履行与谭国军、许先科的房租关系，按照《厂房租赁合同》的上述约定，合同期内前三年租金不变，从第四年即应当自2020年4月1日才能起递增10%即58080元。因此，谭国军、许先科并不存在需要支付赖丕广主张的占有使用费差额的事实根据，既不应当，也无需支付占有使用费差额15840元。而且，在审理中，谭国军、许先科已支付2020年3月份及4月份房租，并已同时支付了1100元的交易税。另外双方并未约定2017年4月份需要支付交易税1100元，这是在后来因租客需开具税票而产生的新的费用，其一审法院就此未审理查明。针对谭国军、许先科的上诉，赖丕广答辩称：重审的一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审期间，谭国军、许先科提交两张微信聊天截图，拟证明谭国军、许先科已支付2020年4月至2020年8月房租，谭国军、许先科一直履约。赖丕广质证意见：对真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理对原审查明事实予以确认。二审补充查明：根据谭国军、许先科原审期间提交的房租统计及说明，谭国军、许先科于2017年4月份并未支付租金及交易税。2020年3月至2020年8月份的占有使用费及交易税，谭国军、许先科已经支付。其中2020年3月的占有使用费按52800元的标准支付，2020年4月至2020年8月份的占有使用费按58080元的标准支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人谭国军、许先科的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.案涉《厂房租赁合同》能否继续履行；2.谭国军、许先科是否应向赖丕广支付占有使用费差额15840元。关于焦点一，本院认为案涉《厂房租赁合同》不能继续履行，理由如下：根据本案查明的事实，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。上诉人谭国军、许先科请求继续履行合同没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二，本院认为谭国军、许先科应向赖丕广支付占有使用费差额15840元。根据本案查明的事实，2016年12月至2017年3月期间，赖丕广每月向谭国军、许先科支付了9200元。原审法院据此认定赖丕广已通过拟制交付的形式向谭国军、许先科交付了房屋并无不当，本院予以确认。此后，谭国军、许先科实际占有租赁物的时间为2017年4月，原审法院认定该月应为合同约定的免租期，并认定租金递增的起算点因此顺延至2020年1月1日并无不当，本院予以维持。双方确认谭国军、许先科已按原租金标准52800元向赖丕广支付2020年1月至3月的占有使用费，因此，原审法院认定谭国军、许先科应支付该三个月的占有使用费差额5280元/月×3个月=15840元并无不当，本院予以维持。此外，双方均确认谭国军、许先科已按原审判决确定的标准支付了2020年4月至2020年8月的占有使用费，该费用应在后续执行过程中予以扣除。由于原审判决认定的占有使用费差额的数额及后续占有使用费的计算标准正确，故本院对原审判决予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1776元（谭国军、许先科已预交），由谭国军、许先科负担。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年十月二十一日书记员  温 敏