昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7993号原告：李洪彩，男，1993年11月2日出生，汉族，户籍登记地云南省曲靖市会泽县，现住昆明市呈贡区。被告：昆明多又多智慧农贸市场管理有限责任公司。住所：云南省昆明市盘龙区人民东路********。法定代表人：陈美莉，系公司总经理。委托代理人：王晶晶，女，1979年3月12日出生，汉族，系公司员工，户籍登记地云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托代理人：韦叶，女，1979年7月6日出生，汉族，系公司员工，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。原告李洪彩诉被告昆明多又多智慧农贸市场管理有限责任公司（以下简称“多又多公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告李洪彩，被告委托代理人王晶晶、韦叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洪彩诉称：2018年12月26日，原告与被告签订《农贸市场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告多又多公司开办的智慧农贸市场P2-8号商铺，租期18个月，自2019年1月1日至2020年6月30日。被告收取原告商铺租金42000元，管理费1200元，保证金5000元。合同第一条第1款约定如合同期满不再续约，甲方即被告需在合同期满前一个月书面告知原告。按此约定租赁期满后不再续约，被告应当在2020年5月书面告知原告，但是原告却在2020年7月3日突然通知关闭市场。被告未提前一个月通知属于违约，且被告的违约行为给原告造成实际损失19900元（其中展示柜台制作安装15600元，装修费4300元）；被告还应当退还原告剩余一个月租金2333元，两项共计应支付原告22233元。故原告诉至法院，请求1.判令被告退还剩余房租2333元；2.判令被告支付因其违约给原告造成的经济损失19900元（柜台制作安装费15600、装修费4300元）；3.由被告承担本案诉讼费。被告多又多公司辩称：被告与原告于2018年12月26日签订《农贸市场商铺租赁合同》，商铺号为P2-8号；租期自2019年1月1日至2020年6月30日止，合同18个月，其中2020年1月1日至2020年6月为免租期，农贸市场原定于2019年1月1日开业，因消防验收推迟至2019年1月5日开业，合同履行期限为2019年1月5日至2020年7月4日止。原告所述已交纳租金、管理费、保证金均属实。双方合同已经全部履约完毕，该合同已到期终止，因此原告提出退还一个月租金的诉讼请求不成立，请求法庭驳回；关于原告要求被告支付经济损失19900元的诉讼请求，因双方签订《农贸市场商铺租赁合同》并未约定被告需要对合同期满后原告的装修投入和其他损失承担违约责任，因此原告的第二项诉讼请求也不成立，请求驳回。原告李洪彩为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.《农贸市场摊位租赁合同》，证明原、被告双方签订合同。2.“食品、副食品”商品质量安全管理责任书，3.消防安全责任书，4.预先赔付承诺责任书，共同证明原告在经营期间没有违反被告的规章制度。5.撤离通知，证明被告于2020年7月3日发布市场关停通知，未提前一个月告知原告，构成违约。6.免租通知，证明被告于2020年5月4日给予市场商户免租2个月的通知。7.被告企业登记信息，证明被告主体资格。8.情况说明，证明原告一直正常营业，没有关门。9.经营场地证明，证明原告合法经营事实。10.使用摊位/铺面注意事项约定，证明原告依约装修的事实。11.市场其他商户已退房租聊天记录，证明被告应退还原告剩余房租。12.原告店铺照片6张，证明原告依约经营，被告违约后造成原告实际损失。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-7、9、10、12的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可，仅能证明原告与被告签订合同，不能证明原告一直正常经营至市场关闭，根据被告的购电记录证明，原告此时已经未在市场经营，故疫情补贴、撤场等通知无法发给原告；被告经营期限为20年，但由于双方所签合同期限仅一年半，所以原告关于其装修选择固定式货架造成损失的证明目的不予认可；《经营场地证明》是当时原告需要办营业执照，被告向其开具的证明；使用摊位铺面注意事项的约定是商户在进场经营之前双方共同签订的，该约定只是经营的注意事项，不允许原告破坏被告商铺固定设施，并没有撤场由被告承担装修赔偿责任的约定；照片显示的确是原告的商铺，但货架上几乎没有商品，原告已提前离场。对证据8、11的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该情况说明系原告自己找人出具，内容反而证明原告2019年12月就已经擅自撤场，早已不在市场里正常经营；市场其他商户已退租聊天记录不予认可，无法证明对方的真实身份。被告多又多公司为证明自己的辩称，提交如下证据：《农贸市场商铺租赁合同》，证明被告与原告签订的《农贸市场商铺租赁合同》第一条第1款约定“双方约定商铺租期18个月，自2019年1月1日至2020年6月30日止”（因消防验收，开业时间推迟为2019年1月5日，故合同延至2020年7月4日止），原告与被告的合同已经履行完毕，该合同已经终止；被告与原告签订的《农贸市场商铺租赁合同》第八条第1款甲方的违约责任中并未约定合同期满后被告需对原告的装修投入承担违约责任。经庭审质证，原告对被告提交证据真实性、合法性、关联性均认可，证明目的无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交证据1-7、9、10、12及被告所提交证据，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告所提交证据8、11，因被告不予认可，且无相关人员身份信息及合法证件，不符合证据形式，故本院依法不予确认。对各方证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并评述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2018年12月26日，原告与被告签定《农贸市场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告昆明多又多智慧农贸市场P2-8号商铺，租期18个月，自2019年1月1日至2020年6月30日止。因消防验收推迟至2019年1月5日开业，合同履行期限为2019年1月5日至2020年7月4日止。合同签订后，被告收到原告交纳的商铺租金42000元，管理费1200元，保证金5000元。庭审中原告自认其因经营情况不佳，2019年12月后未在市场内经营。案涉农贸市场于2020年7月28日关闭。原告以被告2020年7月3日突然通知关闭市场，未提前一个月通知原告构成违约，给原告造成损失为由，诉至本院提出前述诉讼请求。被告以合同已履行完毕，且其不存在原告所述违约情形，请求驳回原告全部诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《农贸市场商铺租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案中，虽然原告已按约履行了足额支付租金及管理费、保证金的合同义务，但由于案涉农贸市场的特殊经营方式，即承租人需进场并在合同存续期内营业时间内均正常开展经营，方可形成一定市场规模以吸引顾客从而实现市场开办的目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方所签《农贸市场商铺租赁合同》第三条约定了履约保证金同时也是预赔保证金；第八条约定了承租人在商铺交付后一个月未开业或者在租赁期未经出租方批准，擅自连续停业一个月以上的，构成违约；同时合同对双方的违约责任，均作出了“赔付与履约保证金相当的赔偿金”或“保证金不予退还”的约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告不能举证证明双方在合同中有租赁期满市场方需承担原告装修投入及损失的约定。结合双方合同租赁期限为一年半、庭审中原告自述其于2019年12月后因家中有事未在市场内实际经营、市场于合同期满后2020年7月28日关闭的事实，原告闲置所承租的商铺，已违反合同“不得擅自连续停业一个月以上”的约定，并且正是由于市场内部分商户经营的随意性，导致市场内货源及客源日渐稀少、生意清淡，最终以停业告终的严重后果。故原告因违约无法获得疫情期间租金补贴，且明知双方签订的合同有效期为一年半，仍装修固定货架，现双方合同已全部履行完毕，双方合同未曾约定相关装修赔偿事项，由此造成的经济损失应由原告自行承担，其诉讼请求本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：驳回原告李洪彩全部诉讼请求。案件受理费356元因适用简易程序减半收取178元,由原告李洪彩承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  范文敏二〇二〇年十月二十九日书记员  张 棵