湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1607号 上诉人（原审被告）：邵阳金宇房地产开发有限公司，住所地邵阳县塘渡口镇张家冲。 法定代表人：王国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何汉华，邵阳县弘正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：段贵阳，男，1994年8月24日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：段顺元（段贵阳之父），住邵阳县。 被上诉人（原审原告）：张小红，女，1993年8月2日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：段顺元（段贵阳之父），住邵阳县。 上诉人邵阳金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人段贵阳、张小红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2020）湘0523民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金宇公司的委托诉讼代理人何汉华，被上诉人段贵阳、张小红的共同委托诉讼代理人段顺元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金宇公司上诉请求：撤销原判，改判驳回段贵阳、张小红的全部诉讼请求。事实和理由：1、案涉商品房已于2018年4月主体验收合格，符合交付条件，合同约定交房时间为2018年7月30日前，段贵阳、张小红未在2018年7月30日前主张权利，系其怠于行使权利，故交房时间应确定为2018年7月30日前。金宇公司于2018年7月30日前后电话通知了各个业主前来收房（通话记录已不能打印），在段贵阳、张小红未前来收房的情况下于2018年9月8日再次电话通知，因电话通知是金宇公司义务以外的行为，一审以电话通知时间即2018年9月8日为交房时间不当。2、房屋买卖合同约定：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期。案涉工程建设期间因不可抗力延长工期176天，金宇公司在营销中心等多处醒目位置张贴公告，已履行告知义务。一审认定金宇公司未履行告知义务不当。综上，金宇公司不存在违约行为，不应承担违约责任，请求二审予以改判。 段贵阳、张小红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 段贵阳、张小红向一审法院起诉请求：1、责令金宇公司履行“20170003D1501邵阳县商品房买卖合同”，向段贵阳、张小红交付房屋；2、责令金宇公司向段贵阳、张小红支付迟延交付房屋违约金34850元（自2018年8月1日起按日万分之四计算至2019年9月30日，后期违约金照计）；3、责令金宇公司履行2018年8月2日向全体业主做出的“严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上”的承诺；4、本案诉讼费由金宇公司承担。 一审法院审理认定：1.关于商品房买卖合同的主要条款。①商品房基本情况、价款及付款方式。合同约定段贵阳、张小红购买的商品房为碧水绿苑D1501号房屋，面积140.51㎡，总价款41.5万元，首付20.5万元，余款21万元在中国建设银行股份有限公司塘渡口支行办理按揭付款；②约定的房屋交付条件和时间。段贵阳、张小红与金宇公司签订的“20170003D1501邵阳县商品房买卖合同”约定“……出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的、符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，该合同约定的商品房交付条件和时间是段贵阳、张小红和金宇公司双方的真实意思表示，故可认定段贵阳、张小红与金宇公司约定的房屋交付条件为验收合格的商品房，交付时间为2018年7月30日前，但因不可抗力且金宇公司在事实发生之日起30日内告知段贵阳、张小红的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金宇公司可据实予以延期。另根据金宇公司提供的邵阳市中信工程建设监理有限公司和邵阳县建设工程质量监督站共同出具的“商品房验收概念说明”，可认定商品房经验收合格是指商品房主体验收合格并取得验收合格文件；商品房综合验收合格是指整个小区主体建筑、基础设施、公共配套设施、消防、绿化等验收合格，并取得“竣工验收备案表”，故段贵阳、张小红与金宇公司约定的验收合格商品房指商品房主体验收合格并取得验收合格文件；③违约责任。如段贵阳、张小红逾期付款，未超过30日，自合同约定付款期限的第二天起至实际全额支付应付款项之日止，段贵阳、张小红向金宇公司按日支付应付款项万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，金宇公司有权解除合同，段贵阳、张小红按累计应付款的3%向金宇公司支付违约金，或者段贵阳、张小红愿意继续履行合同的，经金宇公司同意，合同继续履行，自约定应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，段贵阳、张小红向金宇公司支付逾期应付款万分之四的违约金；如金宇公司逾期交房，未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，金宇公司向段贵阳、张小红按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，段贵阳、张小红有权解除合同，金宇公司应自段贵阳、张小红解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向段贵阳、张小红支付违约金，或者段贵阳、张小红愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，金宇公司向段贵阳、张小红支付已付房款万分之四的违约金。 2.关于金宇公司2018年8月2日出具的“关于邵阳金宇房地产开发有限公司对碧水绿苑全体业主的承诺”。该承诺内容为“2018年8月2日，经双方友好协商，邵阳金宇房地产开发有限公司对碧水绿苑全体业主作出以下承诺：①所有业主（一期、二期）的水、电采取单独落户（一户一卡），不再由物业代收，落户费用全部由开发商承担，消防管道用水必须开通，完成截止时间为2018年9月15日；②二期交房合同约定期限为2018年7月30日，逾期交房违约责任应依据购房合同进行协商处理，即开发商须赔偿业主违约金；③交房时间为2018年9月10日，交房前小区大门带门禁全部安装到位；④开发商必须严格按照规划建设碧水绿苑小区、房屋，绿化率达到35.8%以上，体育活动场所、公共设施修筑围墙等。完成时间为2019年6月30日。”双方对该承诺的真实性均无异议，但金宇公司提出在2018年8月16日，金宇公司经审批通过的规划用地中的放坡地（具有使用权，但不办理国有土地使用权证；范围至放坡地外边线），被邵阳县国土资源局挂拍出让给上邦华府开发商，导致金宇公司实际用地面积减少，客观上已无法实现该承诺，并提供了振羽生态新区8-2＃号地块部分土地挂牌拍卖出让协议书、振羽新区景湖园（8-4＃地块）总图设计、邵阳县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告、振羽新区8-3＃地块（上邦华府）住宅小区修建性详细规划等证据予以证实。结合当事人的当庭陈述，一审法院认为该承诺系段贵阳、张小红与金宇公司在履行商品房买卖合同过程中作出，是原商品房买卖合同的补充，应当予以认定；承诺第②条、第③条可认定交房时间仍然为2018年7月30日，逾期交房违约责任依据合同进行协商处理，由金宇公司赔偿违约金；2018年9月10日前小区大门带门禁全部安装到位；承诺第④条可认定至2019年6月30日，金宇公司严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将金宇公司经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，故金宇公司客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上。 3.关于碧水绿苑二期房屋竣工验收时间。根据金宇公司提供的工程质量竣工验收审定表，可认定碧水绿苑二期房屋竣工验收时间为2018年4月8日。 4.关于金宇公司向段贵阳、张小红交付商品房的时间。根据金宇公司提供的碧水绿苑二期业主收房名单回访记录表、碧水绿苑二期客户领钥匙签名表、碧水绿苑入住资料签收单，结合当事人的当庭陈述，碧水绿苑二期房屋主体验收合格后，部分业主于2018年7月30日前领取了房屋钥匙，金宇公司于2018年9月8日电话通知段贵阳、张小红收房，段贵阳、张小红于2020年3月2日接收房屋，可认定金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋的时间为2018年9月8日。 5.关于碧水绿苑二期工程是否延期？金宇公司提供了碧水绿苑2＃楼工程延期申请报告、碧水绿苑2＃楼工程影响工期核实情况表及邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部的批复，段贵阳、张小红提出金宇公司未向业主公布这些事实，不予认可，一审法院认为，碧水绿苑2＃楼工程影响工期核实情况表详细记载了误工原因及时间并经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复同意，结合当事人当庭陈述，可以认定碧水绿苑2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素延误工期176天，邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复同意据实延长工期176天，但金宇公司未通知段贵阳、张小红前述工程延期事实。 一审法院认为，本案的焦点一是金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋是否符合约定？二是金宇公司是否应当向段贵阳、张小红支付违约金？违约金应当如何确定? 金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋是否符合约定？ 1.金宇公司向段贵阳、张小红交付的房屋是否经验收合格？段贵阳、张小红与金宇公司签订的商品房买卖合同约定金宇公司向段贵阳、张小红交付的房屋应当经验收合格，根据行业规定，此处的“经验收合格”是指商品房主体验收合格并取得验收合格文件，而碧水绿苑二期房屋主体竣工验收时间为2018年4月8日，金宇公司于2018年9月8日电话通知段贵阳、张小红收房，故可认定金宇公司向段贵阳、张小红交付的房屋符合合同约定即“经验收合格”。 2.金宇公司是否依照合同约定按期向段贵阳、张小红交付房屋？段贵阳、张小红与金宇公司签订的商品房买卖合同约定金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋的时间为2018年7月30日前，同时约定“如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，金宇公司在履行合同过程中制订的碧水绿苑2＃楼工程影响工期核实情况表，详细记载了误工原因及时间，经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复，同意碧水绿苑2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但金宇公司未通知段贵阳、张小红前述工程延期的事实。金宇公司在履行合同过程中，未尽告知义务，导致段贵阳、张小红因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由金宇公司承担，故金宇公司交房时间仍然是2018年7月30日前，金宇公司于2018年9月8日电话通知段贵阳、张小红收房后，虽然段贵阳、张小红于2020年3月2日接收房屋，但仍可认定金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋的时间为2018年9月8日，该交房时间晚于合同约定时间40天。 3.金宇公司承诺严格按照规划建设碧水绿苑小区房屋、体育活动场所、公共设施、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上，是对段贵阳、张小红与金宇公司签订的商品房买卖合同的补充，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将金宇公司经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，金宇公司客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上。 二、金宇公司是否应当向段贵阳、张小红支付违约金？违约金应当如何确定? 段贵阳、张小红与金宇公司签订的商品房买卖合同约定金宇公司向段贵阳、张小红交付房屋的时间为2018年7月30日前，同时约定“如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，金宇公司在履行合同过程中虽因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但金宇公司未履行合同告知义务，导致段贵阳、张小红因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由金宇公司承担，故金宇公司交房时间仍然是2018年7月30日前，金宇公司于2018年9月8日交房，该交房时间晚于合同约定时间40天。合同对金宇公司逾期交房约定为“未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，金宇公司向段贵阳、张小红按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60日，段贵阳、张小红有权解除合同，金宇公司应自段贵阳、张小红解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按累计已付款的3%向段贵阳、张小红支付违约金，或者段贵阳、张小红愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，金宇公司向段贵阳、张小红支付已付房款万分之四的违约金”。对逾期交房超过30日未超过60日的未予约定，根据举轻以明重的原则，对此可参照“未超过30日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，金宇公司向段贵阳、张小红按日支付已付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定来处理，即商品房买卖合同继续履行，金宇公司以段贵阳、张小红已付房款41.5万元为基数，按日万分之三支付40天的违约金，即4980元（41.5×3×40）。 综上所述，金宇公司于2018年9月8日向段贵阳、张小红交付房屋，该房屋主体经验收合格，符合合同约定交房条件。虽然金宇公司在履行合同过程中制订的碧水绿苑2＃楼工程影响工期核实情况表，详细记载了误工原因及时间，并经邵阳市中信工程建设监理有限公司邵阳县工程监理部批复，同意碧水绿苑2＃楼工程在施工过程中因雨雪天气、法定节假日、中、高考、特定时期政府对砖、瓦、砂石场地进行整改等因素据实延长工期176天，但金宇公司未通知段贵阳、张小红前述工程延期的事实。故金宇公司在履行合同过程中，未尽告知义务，导致段贵阳、张小红因不知情而不能“据实予以延期”的后果应由金宇公司承担，即金宇公司交房时间晚于约定时间40天，应当按照约定支付违约金4980元，对段贵阳、张小红要求金宇公司支付超出该部分违约金的诉讼请求，不予支持。金宇公司于2018年8月2日作出的承诺，是对商品房买卖合同的补充，但因邵阳县国土资源局于2018年8月16日将金宇公司经审批通过拥有使用权的放坡地挂牌出让给上邦华府，金宇公司客观上已不可能按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率也不可能达35.8%以上，故对段贵阳、张小红要求金宇公司按承诺建设碧水绿苑小区公共设施、体育活动场所、修筑围墙等，绿化率达35.8%以上的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第一百一十七条规定，判决：一、金宇公司已经向段贵阳、张小红交付房屋，但金宇公司应于本判决生效之日起十日内支付段贵阳、张小红迟延交付房屋违约金4980元；二、驳回段贵阳、张小红段贵阳、张小红的其他诉讼请求。 本院二审期间，金宇公司围绕上诉请求提交了如下证据：1.“公告”照片两张，拟证明金宇公司于2018年7月28日在售楼部等地张贴公告，通知“碧水绿苑”二期业主，案涉工程虽遇不可抗力，但仍于2018年4月8日竣工验收合格，符合交房条件，请业主收房；2.情况说明，拟证明0739—688××××座机电话只能打印近6个月的通话记录，2018年8月31日前的通话记录无法打印；3.会议纪要，拟证明2020年6月2日，邵阳县夫夷新城开发指挥部与碧水绿苑二期业主代表就配套设施问题通过会议纪要形式达成协议。段贵阳、张小红质证认为，证据1、2、3均不真实，不能达到证明目的。本院认为，证据1没有显示拍摄时间，证据2、3与上诉请求无关联，且均非民事诉讼法规定的新证据，本院不予采信。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：1.一审认定案涉房屋交付时间为2018年9月8日是否正确；2.金宇公司是否履行了不可抗力告知义务。关于焦点1。房地产开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，是房屋有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，其应当按照合同约定在房屋符合交房条件后通知购买者接收房屋，故房屋交接通知是开发商的基本义务，不能因合同约定了交房时间而免除开发商的房屋交接通知义务。金宇公司与段贵阳、张小红签订的房屋买卖合同中约定了交房时间为2018年7月30日前，但金宇公司电话通知业主收房的时间为2018年9月8日，一审据此认定房屋交付时间为2018年9月8日并无不当。金宇公司提出段贵阳、张小红未在约定的交房期限内主张权利系其怠于行使权利，应认定交房时间为2018年7月30日前的意见，本院不予支持。金宇公司还主张其已于2018年7月30日前后电话通知段贵阳、张小红收房，但未能提供有效证据证明，且段贵阳、张小红不予认可，故本院对金宇公司该上诉主张不予支持。关于焦点2。金宇公司主张案涉工程因不可抗力延期176天，且已通过张贴公告的方式告知业主。首先，金宇公司未能提交有效证据证明其在合同约定的期限内张贴了“公告”；其次，在售楼部等地张贴公告的告知方式也不能达到有效告知目的，故本院对金宇公司“已履行案涉工程因不可抗力延期176天的告知义务”的上诉意见亦不予支持。 综上所述，金宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由金宇公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年十月二十六日 法官助理严寒月 代理书记员  粟冰心 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……