山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2806号 上诉人（原审被告）：王银辉，男，1977年4月24日出生，汉族，无业，住冠县。 委托诉讼代理人：胡西华，冠县冠中法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：郎永举，男，1981年9月27日出生，汉族，个体工商户，住冠县。 委托诉讼代理人：李贵广，山东群创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡巧莲，女，1954年2月20日出生，汉族，退休干部，现住冠县。 委托诉讼代理人：张庆涛，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:冠县仁和商务酒店有限公司（仁和商务宾馆），住所地：冠县红旗北路西侧（金冠大道）。 法定代表人：梁海霞，执行董事。 被上诉人（原审被告）：许继海，男，1957年4月29日出生，汉族，农民，住冠县。 上诉人王银辉、郎永举因与被上诉人胡巧莲、冠县仁和商务酒店有限公司（以下简称仁和商务酒店）、许继海排除妨害纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2019）鲁1525民初5887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人王银辉上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回胡巧莲的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由胡巧莲承担。（一）原审判决认定“被告王银辉、郎永举与被告冠县仁和商务酒店有限公司、任洪亮、梁海霞签订的租赁合同体现的是用租金抵偿借款的债权债务关系”属认定事实不清。王银辉、郎永举与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签订了租赁合同，租赁了仁和商务酒店，支付了租金，取得了宾馆的合法使用权。租赁是真实有效的。但不知何故，原审法院却认定租赁合同体现的是用租金抵偿借款的债权债务关系。租赁合同中没有体现，庭审中也没有证据证明，原审法院却如此认定，实属认定事实不清，缺乏事实和法律依据。（二）《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王银辉、郎永举与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签订的租赁合同真实、合法、有效，其对租赁物(仁和商务酒店)的占有、使用权应当受到法律保护。（三）原审法院适用法律错误。原审法院在错误的认定“租赁合同体现的是用租金抵偿借款的债权债务关系”的前提下，适用了“我国民法理论的保护原则是物权保护要优于债权保护”，前置错误，导致后来的法律适用错误。本案应当适用《合同法》第229条之规定，确认租赁合同的效力，保护承租人对租赁物(仁和商务酒店)的占有、使用的权利。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。因此，依据《民事诉讼法》的相关规定，提起上诉，请求上级法院查明事实，依法判决如诉请。 被上诉人胡巧莲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，应驳回王银辉的上诉。（一）王银辉和郎永举与任洪亮、梁海霞签订的《租赁合同》不真实，胡巧莲向任洪亮、梁海霞提供借款的时间是2011年6月24日，当时涉案房屋没有任何权利负担，之后胡巧莲多次到仁和商务酒店处，酒店都没有任何出租行为，聊城市中级人民法院(2014)聊民一终字第855号民事判决可以证明，任洪亮、梁海霞是到了2013年10月份才出现了经营变故。而且当时仁和商务酒店的印章仍在梁海霞处，这些事实都与2011年6月1日酒店出租严重不符，更为重要的是，聊城市中级人民法院(2014)聊民一初字第3号民事调解书可以证明，自2012年以来，任洪亮、梁海霞包括仁和商务酒店在内欠许继海、郎永举借款高达一千八百余万元，2013年不可能再向任洪亮、梁海霞付所谓的租金，该《租赁合同》就是以租赁经营酒店的形式抵顶欠款，王银辉系许继海的女婿，无论以谁的名义，他们之间都有直接的利害关系，上述中院的民事调解书也可以看出，王银辉也曾是任洪亮、梁海霞和仁和商务酒店的债权人，而且，郎永举在其上诉状中也认可了酒店自2016年12月起实际经营者是许继海，合同签订日期之所以为2011年6月1日，正是为了阻止胡巧莲依法行使物权，是合同双方的恶意串通，对于提供虚假证据的行为人民法院依法可以进行处罚。还有，胡巧莲家属与许继海的谈话录音中，也可以清楚的看出，任洪亮、梁海霞就是因为欠款无法偿还才把酒店的经营权以所谓租赁的形式抵顶欠款。因此，涉案《租赁合同》属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害物权所有人的合法权益，虽然名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权抵债的合同，不满足合同法规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同定义，不是真正法律意义上的租赁，不应适用“买卖不破租赁”的原则，最高人民法院指导案例(2014)民申字第215号民事裁定书以及聊城市中级人民法院(2018)鲁15民终1752号民事判决书对此都有明确的法律认定意见。（二）原审法院适用法律也是正确的，物权优于债权受到法律保护没有任何错误，不以任何人的意志为转移。综上所述，王银辉的上诉理由与事实严重不符，既没有法律依据也不符合常理逻辑，因此不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。 上诉人郎永举发表意见称，对上诉人王银辉的上诉没有意见。 上诉人郎永举上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回胡巧莲的一审诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由胡巧莲承担。事实与理由：（一）原审认定一审郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间是债权债务关系，不适用买卖不破租赁，构成侵权行为，对此，郎永举不予认可，原审认定事实错误。2011年6月1日，郎永举、王银辉共同与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签订了租赁合同。合同约定租赁期限20年，自2011年6月1日起至2031年5月31日止，约定租金共计200万元，且仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞保证该租赁合同签订前，该酒店无任何债务等纠纷，合同真实有效；该合同签订目的是为了进行宾馆经营，且郎永举、王银辉已经履行了缴付租金的义务，并于2011年至今一直处于经营状态，可见，该合同为正常的租赁合同。原审判决也并无证据认定郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间是债权债务关系。此外，对于原审判决所认定的一审被告对一审原告的物权构成侵权，应停止侵权，郎永举也不予认可，原审中并无相应的法律依据认定郎永举侵权，郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签有租赁合同，郎永举、王银辉已履行了缴纳租金的义务，且仁和商务酒店与任洪亮、梁海霞共同出具了总计200万的收条，郎永举、王银辉与仁和商务酒店的租赁关系成立在先，胡巧莲的物权实现在后，依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，郎永举、王银辉的租赁行为不构成侵权。另，胡巧莲知道许继海在什么地址进行经营活动，且陈述向许继海催缴过租金，证明胡巧莲实际认可该租赁合同真实性。因此，原审认定郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间是债权债务关系，有侵权行为，属于认定事实错误。（二）郎永举、王银辉已缴纳租金给仁和商务酒店，履行了合同义务，无需再次缴纳租金，胡巧莲的相关损失应由其向仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞进行追偿。仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞分别于2011年6月1日、2013年5月28日向郎永举、王银辉开据收条，收条显示仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞分两次收取租金共计200万元，根据2011年6月1日，郎永举、王银辉共同与仁和商务酒店签订的租赁合同，可知该200万元为宾馆20年(自2011年6月1日起至2031年5月31日止)的租金。至此，郎永举、王银辉已履行了租赁合同的义务，无需再次缴纳租金。此外，原审判决书在此处所述的“租金与其他损失”，可证明原审承认郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间存在租赁关系，与原审认定郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间是债权债务关系相矛盾。因此，本案应认定需要双方继续执行租赁合同，郎永举无需再次缴纳租金。（三）原审判决书中认定一审被告应赔偿胡巧莲2018年12月16日至2019年12月16日期间的合法租金损失，因涉案房产所造成的租金和其他损失可向义务人追偿，郎永举不予认可，原审认定事实错误。一审被告并没有对胡巧莲的物权造成侵权，无需赔偿其租金损失，郎永举、王银辉已经向仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞支付了共计200万元的租金，原审认定郎永举、王银辉应向胡巧莲赔偿2018年12月16日至2019年12月16日期间的合法租金损失，造成一审被告重复支付租金；原审判决认定郎永举、王银辉向义务人仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞进行追偿是认定事实错误，郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间并非债权债务关系，是正常的房屋租赁关系，200万元是租金，而非借款。（四）2016年12月16日至2019年12月16日期间，仁和商务酒店的实际经营者是许继海，原审判决书中认定许继海不是本案的适格被告，郎永举不予认可，认为原审认定事实错误。根据仁和商务酒店的职工陈桂英、陈秀霞所出具的证明以及胡巧莲一审中提交的证据证明，可知2018年12月16日至2019年12月16日期间，仁和商务酒店老板是许继海，该酒店营业收入也交由许继海，许继海为该酒店实际经营者。因此原审判决书中认定许继海不是本案的适格被告，系认定事实错误。综上所述，原审认定郎永举、王银辉与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间是债权债务关系，不适用买卖不破租赁，构成物权侵权行为，认定郎永举应支付租金损失给胡巧莲，郎永举因涉案房产所造成的租金和其他损失可向义务人追偿，认定许继海不是本案的适格被告，属于认定事实错误，请求二审法院依法查清事实，支持郎永举的上诉请求。 被上诉人胡巧莲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，应驳回郎永举的上诉。（一）郎永举和王银辉与任洪亮、梁海霞签订的《租赁合同》不真实，郎永举向任洪亮、梁海霞提供借款的时间是2011年6月24日，当时涉案房屋没有任何权利负担，之后胡巧莲多次到仁和商务酒店处，酒店都没有任何出租行为，聊城市中级人民法院(2014)聊民一终字第855号民事判决书可以证明，任洪亮、梁海霞是到了2013年10月份才出现了经营变故，而且当时仁和商务酒店的印章仍在梁红霞处，这些事实都与2011年6月1日酒店出租严重不符，更为重要的是，聊城市中级人民法院(2014)聊民一初字第3号民事调解书可以证明，自2012年以来，任洪亮、梁海霞包括仁和商务酒店在内欠许继海、郎永举借款高达一千八百余万元，2013年不可能再向任洪亮、梁海霞付所谓的租金，该《租赁合同》就是以租赁经营酒店的形式抵顶欠款，而且，郎永举在上诉状中也认可了酒店自2016年12月起实际经营者是许继海，合同签订日期之所以为2011年6月1日，正是为了阻止胡巧莲依法行使物权，是合同双方的恶意串通，对于提供虚假证据的行为人民法院依法可以进行处罚。至于租金收条也不符合常理，如此高的数额竟然没有银行转账或者取款凭证，两次收条时间相差两年，竟然写在同一张纸上，应该是同一个时间所写，而且还都加盖了仁和商务酒店的印章，这本就与常理不符，任洪亮、梁海霞签收到条怎么还会加盖仁和商务酒店的印章呢，虚假的东西总会存在瑕疵，而且收条的时间是在欠付巨款之后，根本不符合常理，很明显就是造假。还有，胡巧莲家属与许继海的谈话录音中，也可以清楚的看出，任洪亮、梁海霞就是因为欠款无法偿还才把酒店的经营权以所谓租赁的形式抵顶欠款。因此，涉案《租赁合同》属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害物权所有人的合法权益，虽然名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权抵债的合同，不满足合同法规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同定义，不是真正法律意义上的租赁，不应适用“买卖不破租赁”的原则，最高人民法院指导案例(2014)民申字第215号民事裁定书以及聊城市中级人民法院(2018)鲁15民终1752号民事判决书对此都有明确的法律认定意见。 （二）对于胡巧莲的租金损失，自胡巧莲依法取得房屋所有权之日起依法有权主张，郎永举陈述已向原所有权人支付租金，胡巧莲应进行追偿的理由于理于法无据，与事实不符，不能成立，假设真的向原所有权人支付过租金，根据法律规定，反而也应当由郎永举向原所有权人要求返还。综上所述，郎永举的上诉理由与事实严重不符，既没有法律依据也不符合常理逻辑，因此不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。 上诉人王银辉发表意见称，对上诉人郎永举的上诉没有意见。 被上诉人仁和商务酒店、许继海经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面辩称意见。 胡巧莲向一审法院提出诉讼请求：1.判令仁和商务酒店、许继海、王银辉、郎永举立即停止侵权、搬离房屋；2.判令仁和商务酒店、许继海、王银辉、郎永举赔偿胡巧莲租金损失(自2018年9月10日起，按王银辉、郎永举和仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞所签订租赁合同约定的租金计算标准支付至停止侵权、搬离房屋日，并按同期同类银行贷款利率支付利息)。 一审法院认定事实：任洪亮、梁海霞于2010年间曾向胡巧莲借款500万元，并于2011年6月24日与胡巧莲签订房屋抵押贷款合同约定将二人名下房产﹙框架结构商业用房，冠县红旗北路金冠大道的070903丘F幢F1、F5、F4、F2房产证号00××52、00××54、00××58、00××60﹚抵押给胡巧莲，于2011年9月6日办理抵押登记（冠房他证冠县字第××号）。后来，胡巧莲向一审法院提出诉讼，要求任洪亮、梁海霞返还500万元借款，并支付利息，且对以上抵押房产享有优先受偿权。2014年12月26日，一审法院出具（2014）冠民初字第1245号民事判决书，判决内容为：“被告任洪亮、被告梁海霞共同偿还原告胡巧莲借款本金500万元及剩余利息217.75万元﹙自2011年6月24日起，按月利率20.50‰计算到2014年9月24日，共39个月的利息399.75元减去已付的182万元﹚，由原告胡巧莲对抵押的房屋﹙冠县红旗北路西侧金冠大道070903丘F幢F1、F5、F4、F2房产证号00××52、00××54、00××58、00××60﹚优先受偿，待判决生效后十日内履行。”上述判决书生效后，任洪亮、梁海霞未按期履行上述判决内容，胡巧莲依法向一审法院申请执行。2018年9月10日，一审法院依法出具（2015）冠执字第733-3号执行裁定书，内容为：“一、将被执行人任洪亮、梁海霞位于冠县红旗北路金冠大道的070903丘F幢F5、F4、F2、F1号房产，房产证号为：冠房权证冠县字第××、00××53、00××54、00××55、00××58、00××59、00××60、00××61，作价5231139元，交付申请人胡巧莲抵偿其债务5231139元，以上房产的所有权自裁定书送达申请执行人胡巧莲之日起转移。二、申请人胡巧莲（身份证XX）可持本裁定书到有关管理机构办理产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。2018年9月10日”，并于当日向胡巧莲送达了上述执行裁定书，于2018年9月12日向梁海霞、任洪亮公告送达了上述执行裁定书。胡巧莲于执行裁定书生效后发现仁和商务酒店在上述房产F5的一、二、三、四层连同F4、F2、F1的二、三、四层及没抵押给胡巧莲的F3（抵押给王秀峰）的二、三、四层经营，冠县三平快餐店（三萍快餐）在上述房产F1的一层经营，冠县丽伟粮油商行在上述房产F2的一层经营，冠县艾秀造型理发店在上述房产F4的一层经营。2018年12月16日，胡巧莲向仁和商务酒店及冠县三萍快餐店、冠县丽伟粮油商行、冠县艾秀造型理发店送了（2015）冠执字第733-3号执行裁定书和催缴租金通知书，同时告知逾期不缴纳租金将收回房屋（开门的送到了屋里经营人，没开门的张贴在门口）。仁和商务酒店、许继海、王银辉、郎永举及冠县三萍快餐店、冠县丽伟粮油商行、冠县艾秀造型理发店既未向胡巧莲交租金，亦未搬离涉案房屋。2019年7月12日，胡巧莲即以仁和商务酒店、冠县三萍快餐店、冠县丽伟粮油商行、冠县艾秀造型理发店为被告，提起（2019）鲁1525民初4062号一案的诉讼。2019年9月6日，胡巧莲撤回（2019）鲁1525民初4062号案件诉讼，随后又提起该案及另外三案诉讼。王银辉、郎永举和仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签订的房屋租赁合同内容为：“房屋租赁合同出租方（甲方）梁海霞XX任洪亮XX承租方（乙方）王银辉XX郎永举XX甲、乙双方根据《合同法》等相关法律规定，经协商一致，就冠县仁和宾馆房屋及宾馆经营权租赁事宜，达成如下协议：一、宾馆基本情况冠县仁和商务酒店有限公司位于红旗北路金冠大道F栋，间数16间，房屋总体面积1200平方米，其中客房29间，办公室3间，酒店基本设施齐全，甲乙双方同意按酒店现状进行租赁及移交（附酒店营业执照复印件、法人身份证复印件）。二、租赁期限20年自2011年6月1日至2031年5月31日止。三、租金及支付方式租金总价贰佰万元整（2000000元），乙方于合同签订之日先付房租贰拾万元（200000元），剩余租金壹佰捌拾万元（1800000元）须于2012年6月1日后至2013年6月1日前付清。四、甲方保证在本租赁合同签订前，该酒店无任何债务等纠纷，如有纠纷，甲方负责解决，如因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、甲方将酒店整体租赁给乙方后，乙方自行管理、经营。酒店产生的一切费用（水费、电费、卫生费、工商税务、装饰、改造、维修等）均由乙方自行负担。六、租赁期间，甲方须保证乙方对酒店能够正常使用，正常经营，如因甲方原因造成乙方无法正常经营使用，甲方须赔偿因此给乙方造成的实际损失。七、租赁期间，如因不可抗力（自然灾害）造成酒店房屋或物品毁损，甲方不承担责任，乙方可自行修复并继续经营。八、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋用途，保证用作宾馆经营，并须守法经营。九、合同期满，本合同自行终止。甲方如继续出租，乙方享有优先承租权，但应提前三个月告知甲方。十、本合同签订后，甲乙双方须严格履行，如一方违约，另一方可解除合同，并要求违约方承担因此造成的损失。十一、本合同如有未尽事宜，甲乙双方可经协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。甲方任洪亮、梁海霞加盖冠县仁和商务酒店有限公司印章乙方王永辉郎永举2011年6月1日。”仁和商务酒店（工商登记法定代表人为梁海霞）现在涉案房屋F5的一、二、三、四楼及F1、F2、F3、F4的二、三、四楼内经营。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。”第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十五条规定：“物权包括动产和不动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”第一百一十六条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定的义务人为或者不为一定行为的权利。”第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”《中华人民共和国侵权法》（2010年7月1日起施行）第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第五条规定：“其他法律对侵权责任另有特别规定的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十二条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十八条规定：“本章规定的物权保护方式，可以单独使用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第六十四条规定：“私人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、等不动产和动产享有所有权。”第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”第一百九十三条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关规定。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物或者孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支付的必要费用。”《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照有关买卖合同的规定。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日施行）第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》（2016年3月1日起施行）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员的法律文书。”第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日起施行）第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（2000年12月8日法释〔2000〕44号）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”王银辉、郎永举与仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞签订的租赁合同体现的是用租金抵偿借款的债权债务关系，不适用“买卖不破租赁”原则，即便取得的是租赁权，也不得滥用其租赁权损害胡巧莲的物权合法权益。针对同一物，在物权和债权都需要法律保护的情况下，我国民法理论的保护原则是物权保护要优于债权保护。针对涉案房产，胡巧莲因（2015）冠执字第733-3号执行裁定书生效取得的权利是物权，是一种绝对权，自（2015）冠执字第733-3号执行裁定书生效日发生效力，王银辉、郎永举因与仁和商务酒店、梁海霞、任洪亮签订租赁合同取得的权利是债权，是一种相对权，自租赁合同生效日发生效力。对胡巧莲因涉案房产享有的物权保护要优于王银辉、郎永举对因涉案房产享有的债权保护。涉案房产系胡巧莲私人的合法财产，应受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏，王银辉、郎永举、仁和商务酒店应依法停止侵权，并自胡巧莲向其主张权利之日即2018年12月16日起，赔偿胡巧莲的合法租金损失。因王银辉、郎永举与仁和商务酒店所签订租赁合同约定的每年10万元租金标准包含F3的二、三、四层（执行给王秀峰）的租金，胡巧莲要求的租金损失可自2018年12月16日起，参照王银辉、郎永举与仁和商务酒店所签订租赁合同约定的每年10万元租金标准的80％，即每年8万元租金标准计算。胡巧莲要求的利息损失可自本案立案日即2019年9月25日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。胡巧莲因涉案房产所造成的其他租金损失，可向义务人主张。仁和商务酒店、王银辉、郎永举因涉案房产所造成的租金及其他损失，可向义务人追偿。胡巧莲未举出证据证明许继海系仁和商务酒店的实际控制人，其要求许继海承担责任无合法依据。 综上所述，胡巧莲合法的诉讼请求，不违反法律规定，应当支持，超出法律规定的诉讼请求，不应支持，应当驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权法》第三条、第五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第六十四条、第六十六条、第一百九十条、第一百九十三条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百二十四、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第四十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条、第六十六条之规定，判决：一、被告冠县仁和商务酒店有限公司（仁和商务宾馆）、被告王银辉、被告郎永举停止对冠县红旗北路金冠大道的070903丘F幢F5的一、二、三、四层及F1、F2、F4号的二、三、四层房产的侵权，并于本判决生效后三十日内搬离上述房屋；二、被告冠县仁和商务酒店有限公司（仁和商务宾馆）、被告王银辉、被告郎永举于本判决生效后十日内赔偿原告租金损失〔自2018年12月16日起，按被告王银辉、被告郎永举与被告冠县仁和商务酒店有限公司（仁和商务宾馆）所签订租赁合同约定的每年10万元租金标准的80％，即每年8万元租金支付至被告停止侵权、搬离房屋日，且自2019年9月25日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息〕；三、驳回原告胡巧莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告冠县仁和商务酒店有限公司（仁和商务宾馆）、被告王银辉、被告郎永举承担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王银辉提交的证据：许春丽与王银辉的结婚证复印件一份、许春丽身份证复印件一份，当时是通过许春丽的银行卡转账付的租金。庭下向法庭提交了银行转账记录。经质证，被上诉人胡巧莲对该证据的真实性无异议，从结婚证可看出二人结婚时间是2012年5月22日，案涉租赁合同显示签订时间上2011年6月1日，不能证明上诉人的证明目的。郎永举对该证据的真实性无异议，合同约定租金支付时间，其中180万元于2012年6月1日-2013年6月1日期间支付，王银辉的支付记录不违反合同约定，应当属于合法有效的证据。 上诉人郎永举提交如下证据:1.农业银行交易明细清单两页、银行卡取款凭条一页、客户数据查询业务申请书一页，证明上诉人2012年6月1日-2013年6月1日期间就目前能查询到的数据向梁海霞转账三笔，共计支付租金965000元，支付款项的用途为租赁宾馆使用，转账金额符合合同约定。2.仁和商务酒店营业员陈桂英、杜秀霞证明两份，证明2019年12月份前的收入交给许继海，12月份之后的收入交给郎永举和王银辉。经质证，被上诉人胡巧莲对客户数据查询业务申请书没有异议，对交易明细清单有异议，并不显示交易对方账户，无法证明收款方，对取款凭条有异议，该凭条不是银行打印，无法证明其真实性，而且虽然显示转入户名为梁海霞，但上诉人取得仁和商务酒店经营权之后，该酒店工商登记并未变更，法定代表人及股东仍为梁海霞，梁海霞的银行账户交由实际经营人掌握并使用，有很大的可能性。该三份证据均与梁海霞、任洪亮出具的收条时间不一致，相差甚远，收条时间显示为2013年5月28日，不符合常理。另外根据案涉租赁合同并没有显示郎永举应付租金的具体数额。综上，该组证据无法证明上诉人要证明的内容。对陈桂英、杜秀霞证明的真实性、合法性、关联性均有异议，证人应出庭作证，否则依法不能作为认定案件事实的依据。上诉人王银辉对第一组证据没有异议，郎永举与王银辉共同租赁并按合同支付租金，符合合同约定和事实。对于陈桂英、杜秀霞的证明，不清楚，不发表质证意见。 被上诉人胡巧莲提交如下证据：1.冠县法院(2015)冠执他字第4-2号执行裁定书和聊城市中院(2014)聊民一终字第855号民事判决书，证明2013年10月份仁和商务酒店仍在由梁海霞经营，而且2014年10月份上诉人向聊城中院申请强制执行，其中被执行人之一甚至还包括仁和商务酒店，案涉租赁合同签订于2011年6月1日，与事实严重不符。2.聊城中院(2014)聊民一初字第3号民事调解书，证明自2012年以来任洪亮、梁海霞包括仁和商务酒店在内欠许继海、郎永举、王银辉等人借款高达1800余万元，这与租金收条显示的2013年再向任洪亮、梁海霞支付所谓的租金根本不可能是事实。3.最高院(2014)民申字第215号民事裁定书以及聊城中院(2018)鲁15民终1752号民事判决书，证明无论是最高院还是聊城中院都对以抵债形式签订的房屋租赁合同不应适用合同法买卖不破租赁的原则作出了明确的判决。 经质证，上诉人郎永举对证据1的真实性无异议，但该证据不能证明与本案有关联性，上诉人实际租赁的行为并不具体使用到相关的公章手续。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，被上诉人没有证据证明上诉人提交的打款凭证不属于本案的租金。证据3不属于证据类型，不应予以认定。王银辉对上述证据的质证意见与郎永举相同。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于王银辉、郎永举和仁和商务酒店、案外人任洪亮、梁海霞房屋租赁合同的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，王银辉、郎永举和仁和商务酒店、案外人任洪亮、梁海霞房屋租赁合同，王银辉、郎永举提交的转账证据时间分散，数额总和也不等于合同约定的数额，因此，二人并未举证证明其已向案外人任洪亮、梁海霞实际足额支付了房屋租金。通过现有证据不能认定王银辉、郎永举和仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞房屋租赁合同系真正的房屋租赁合同，该房屋租赁合同更符合债务人以其房屋使用权抵偿欠款的“以租抵债”合同特征，一审法院认定该合同为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，并无不当。 关于上诉人对案涉房屋所享有的权利能否对抗胡巧莲的物权问题。根据上述分析，上诉人和仁和商务酒店、任洪亮、梁海霞之间签订的房屋租赁合同为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。上诉人主张本案适用“买卖不破租赁原则”，无法律依据，本院不予支持。此外，根据合同的相对性原则，房屋租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而案涉房产的所有权已于2014年被胡巧莲通过申请执行方式取得，即胡巧莲已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使上诉人基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗胡巧莲对案涉房屋所享有的物权。一审判决上诉人搬离案涉房屋并赔偿胡巧莲租金损失，并无不当，本院予以维持。上诉人因案涉房产所造成的损失，可另行主张权利。 关于许继海是否本案适格被告，一审中胡巧莲并未提交证据证明许继海是仁和商务酒店的实际控制人，一审认定胡巧莲要求许继海承担责任没有合法依据，并无不当。郎永举二审提交的陈桂英、杜秀霞的证明，陈桂英、杜秀霞并未出庭作证，对其证明的真实性，无法核实，不能作为有效证据采信。因此，郎永举主张许继海系仁和商务宾馆的实际经营者，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人王银辉、郎永举的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王银辉负担50元，上诉人郎永举负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  孙久强 审判员  郭召勇 二〇二〇年十月二十六日 法官助理陈守菊 书记员郭静