广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初175号原告：平远碧桂园房地产开发有限公司。住所：广东省梅州市平远县大柘镇汶殊庵（原梅盛水泥厂办公楼**），统一社会信用代码：91441426MA4UM53W6E。法定代表人：姚舒扬，该公司执行董事、经理。委托代理人：何炜宗，该公司员工。委托代理人：虞勋，该公司员工。被告：林忠永，男，1973年4月21日出生，汉族，现住广东省广州市越秀区************。身份证号码：441************433。被告蔡玉冰，女，1976年1月14日出生，汉族，现住广东省广州市越秀区************。身份证号码：440************921。上述两被告共同委托代理人：龙世雄，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：陈湛，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。第三人：肖秀香，女，1966年5月2日出生，汉族，原住址广东省天河区沙太南路银利茶叶城****，户籍地址广东省平远县******长塘，现下落不详。公民身份证号码：441************444。原告平远碧桂园房地产开发有限公司诉被告林忠永、蔡玉冰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案。诉讼期间，本院依被告林忠永、蔡玉冰的申请依法追加肖秀香为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告平远碧桂园房地产开发有限公司委托代理人何炜宗、被告林忠永及被告林忠永、蔡玉冰共同委托的代理人龙世雄、陈湛到庭参加了诉讼，第三人肖秀香经本院依法向其公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平远碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付欠交楼款270676元。二、请求判令被告支付逾期应付款之违约金8445.09元。（暂计至2020年3月6日止，按照每日逾期应付款万分之二计算，此后违约金按实际逾期天数另计至全额应付款付清之日）。三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月30日，原告与被告双方签订编号201940869的《商品房买卖合同》及附件、附录（以下统称合同），被告向原告购买位于平远县************************的商品房一套。根据合同第六条的约定，该合同商品房购房款总价806803元，付款方式为非银行按揭分期付款；合同附件四约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的11.24%给出卖人，即90680元整；买受人必须在2019年10月2日前，付该商品房总房价款的88.76%给出卖人，即716123元整。现被告该第二期房款共计270676元整已到期未缴纳，因被告未及时履行合同义务，原告多次致电催促其缴纳购房款，但被告一直拒不履约交款，且原告于2020年3月6日寄发《已到期应缴款通知书》被告催收楼款，然被告仍不履行缴纳房款的义务。被告拖欠楼款的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告林忠永、蔡玉冰辩称，一、本案第三人肖秀香就涉案房屋与被答辩人曾签订《商品房预售合同》，并向被答辩人支付了房屋首付款270676元，后因第三人资金紧张，无法继续履行上述房屋买卖合同，便授权其小叔刘远生就本涉案房屋转让事宜与答辩人、被答辩人进行协商，由答辩人承继本涉案房屋购买人的权利义务，就第三人已支付的首期款，答辩人与刘远生通过签订《房屋转让协议》，约定以债务冲抵补差价的方式进行结算，该《房屋转让协议》第三人已向被答辩人披露，并经被答辩人同意，并且答辩人已向被答辩人全额支付完毕涉案房屋的尾款536127元，不存在有拖欠尾款的情形。本案系被答辩人自身的工作失误将上述房屋首期款错误地退还给了第三人，经被答辩人催告后第三人不予退还才导致本案讼争，因此被答辩人要求答辩人支付欠交楼款缺乏法律及事实依据。二、本案答辩人已按照《商品房预售合同》的约定向被答辩人全额支付了购房款，完全履行了合同项下义务且答辩人不存在有其他任何违约的情形，因此被答辩人要求答辩人支付逾期付款的违约金缺乏法律及事实依据。三、经查，被答辩人于2019年5月17日为第三人办理了涉案房屋的预告登记手续，根据《物权法》第二十条规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案被答辩人与答辩人于2019年8月30日签订《商品房预售合同》，按照法律规定被答辩人应在取得第三人肖秀香的同意下才能将涉案房屋进行处分，否则被答辩人处分该房屋的行为属于无权处分，甚至构成一房二卖，虽然被答辩人与答辩人在2019年8月30日签订的买卖合同中有关于支付楼款的具体方式，但从被答辩人要求答辩人实际支付的方式来看，原告合同中关于支付楼款的条款已发生变更，即本涉案房屋支付楼款的方式已变更为第三人之前缴纳的首期款加上被告后续缴纳的尾款536127元，在答辩人2019年9月12日支付完最后一笔楼款后被答辩人也没有发出任何答辩人逾期交款通知，直至2020年3月6日因被答辩人自身的工作失误将第一笔首期款错误退还给第三人，经被答辩人催告后第三人不予退还，才导致本案讼争。综上，鉴于被答辩人的诉讼请求均没有法律及事实依据，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2019年4月3日，原告平远碧桂园房地产开发有限公司与第三人肖秀香签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201840869），约定第三人肖秀香向原告购买位于平远县************************，按套内面积算总价为880676元。合同签订后，第三人肖秀香向原告支付了首期购房款270676元，原告于2019年5月17日为第三人肖秀香办理了该房屋的预告登记。2019年8月23日，案外人刘远生与被告林忠永签订《房屋转让协议》，内容为：“本人肖秀香位于平远碧桂园的房产（二期8栋2001），经协议转让给林忠永先生，原价为880676元，现转让价为780000元。其中肖秀香已支付首付款280676元，经协定商定林忠永支付180000元即可。其中在递交材料之日（2019.8.23）支付定金人民币壹万元整（￥：10000.00元），剩下壹拾柒万元（￥170000.00）在双方更名过户时由林忠永一次性付清给肖秀香。（其中：还刘远生借林忠永欠款7万元，只需支付人民币壹拾万元整（￥：100000.00）即可）”协议人处签有“刘远生代”和“林忠永”的字样。被告林忠永称刘远生系受第三人肖秀香的委托与其签订该《房屋转让协议》，而案外人刘远生则表示其是受第三人肖秀香的儿子委托与被告林忠永签订该《房屋转让协议》。该《房屋转让协议》签订后，被告林忠永向案外人刘远生转账了100000元。2019年8月30日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869），约定：被告向原告购买位于平远县************************（即原来肖秀香购买的房屋），按套内面积算总价为806803元；付款方式为签订《商品房买卖合同》时付房屋总价款的11.24%即90680元，2019年10月2日前付房屋总价款的88.76%即716123元；逾期付款责任为逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。被告于合同签订当天分三次向原告支付了合计90680元，于2019年9月12日向原告支付了445447元，总计支付了536127元。原、被告双方均表示，在双方签订涉案房屋的买卖合同后，原告于2019年9月3日将第三人肖秀香交付的涉案房屋首期款270676元退回给了第三人肖秀香。庭审中，被告主张原、被告及第三人肖秀香三方曾协商，将第三人肖秀香已交付的涉案房屋首期款270676元作为被告购买涉案房屋的购房款，后来因原告工作人员的失误将该270676元退回给了第三人肖秀香，因此其无须再向原告支付该270676元及承担逾期付款的违约责任。原告则主张其在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》前，其已与第三人肖秀香解除了双方于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，且根据规定，其与第三人肖秀香解除合同后，在未有肖秀香申请或委托的情况下，其必须将第三人肖秀香交付的首期款退回给肖秀香本人。被告为证明自己的上述主张，向本院提交了其与原告销售人员古沁芳的微信聊天记录，但未提供有关三方的协议或肖秀香本人同意将该270676元转为被告购房款的证据。经本院向古沁芳调查核实，古沁芳表示被告提交的聊天记录并不完整，当初三方协商好将肖秀香已付的首期款270676元退回给肖秀香，原告公司也有规定必须退回给原业主，然后由肖秀香委托的中间人再将270676元交给原告。原告为证明自己的上述主张则向本院提交了2019年8月28日签有原告公章与第三人肖秀香姓名的《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》复印件。被告质证认为：原告提交的该《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》并无原件核对，对真实性、合法性、关联性均不认可，且认为原告并未向被告披露该份协议，原、被告于2019年8月30日签订房屋买卖合同，此时该房屋的权利人仍为肖秀香，原告无权处分该房屋，已然构成“一房二卖”的欺诈行为。以上事实，有原告提交并经质证的原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869）及附件和补充协议、收款收据4张、《已到期应缴款通知书》及寄信凭证、微信聊天记录截图、逾期付款违约金明细、《终止协议书（原付款方式为按揭，尚未收楼）》复印件，被告提交并经质证的《预告登记信息》、《不动产权利及其他事项登记信息》、收款证明、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201840869）复印件、《房屋转让协议》、《借条》、被告与原告销售人员古沁芳的微信聊天记录截图、收据、付款凭证、银行对账单、银行交易明细，本院对古沁芳、刘远生的调查笔录，及庭审笔录予以证实。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869）是否构成“一房二卖”的欺诈行为；2、被告是否应向原告支付购房款270676元及是否应承担逾期付款的违约责任。关于原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869）是否构成“一房二卖”的欺诈行为。被告抗辩认为原告与其签订上述合同时，涉案房屋的权利人仍为第三人肖秀香，故原告构成“一房二卖”的欺诈行为，本院认为，虽然原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》之前原告已与第三人签订了涉案房屋《商品房买卖合同（预售）》，但在原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》之后，原告将第三人肖秀香交付的涉案房屋首期购房款退回给了第三人肖秀香，第三人肖秀香亦接受，该双方的行为足以表明达成解除合同的意愿，而原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869），亦是原、被告双方自愿、真实的意思表示，内容未违反法律法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。故，对被告抗辩，本院不予采纳。关于被告是否应向原告支付购房款270676元的问题。被告主张原、被告及第三人肖秀香三方曾协商把第三人肖秀香已付的首付款270676元转化为被告的首付款，后却因原告工作人员的失误将该270676元退还给了第三人肖秀香，故被告不应再向原告支付该270676元。本院认为，虽然被告与案外人刘远生签订了涉案房屋的《房屋转让协议》，但被告及案外人刘远生均未能提供第三人肖秀香本人的授权书，且被告在签订该《房屋转让协议》后将100000元转到了案外人刘远生的账户，由于第三人肖秀香本人未到庭，本院无法查清该《房屋转让协议》是否肖秀香本人的意思表示。鉴于原告将肖秀香已付的首期款270676元退回给肖秀香后，肖秀香不愿再配合处理原、被告之间关于涉案房屋的购房款事宜，被告提供的其与原告销售人员古沁芳的微信聊天记录未能充分证明第三人肖秀香已通知原告同意将其已交的购房款270676元转为被告的购房款，被告亦未能提供足以证明原、被告及第三人肖秀香三方协商关于将肖秀香已付的涉案房屋首期款270676元转为被告首期款的协议，或者肖秀香授权或指示原告将其已付的首期款270676元转为被告首期款的证据。故被告抗辩，因证据不足，本院不予支持。被告应按约定向原告付清剩余购房款270676元。关于被告是否应向原告承担逾期付款违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201940869）附件四约定：被告应在签订合同时付涉案房屋总房价款的11.24%即90680元给原告，在2019年10月2日前付涉案房屋总房价款的88.76%即716123元给原告。但被告在2019年10月2日前只向原告支付了购房款536127元，剩余270676元未支付给原告，已构成违约，应按约定承担逾期付款的违约责任。故原告请求被告支付自逾期之日起至2020年3月6日止的逾期付款违约金8445.09元（270676元×156天×日万分之二），及支付至付清购房款之日止每日按逾期应付款万分之二计算的违约金，合理合法，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林忠永、蔡玉冰应于本判决生效之日起二十日内向原告平远碧桂园房地产开发有限公司付清剩余购房款270676元。二、被告林忠永、蔡玉冰应于本判决生效之日起二十日内向原告平远碧桂园房地产开发有限公司支付自2019年10月3日起至2020年3月6日止的逾期付款违约金8445.09元，及支付自2020年3月7日起至购房款付清之日止每日按逾期应付款万分之二计算的违约金。如被告林忠永、蔡玉冰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5486元（原告已预交），由被告林忠永、蔡玉冰负担并径行支付给原告平远碧桂园房地产开发有限公司。公告费300元（被告已预交），由被告林忠永、蔡玉冰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  赖桂香人民陪审员  曾祥淼人民陪审员  邱梅玉二〇二〇年十月十六日法官 助理  刘庭基书 记 员  刘明媚