湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8687号原告：刘辉煌，男，1993年9月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李强，湖南甘梦律师事务所律师。被告：湖南天元美居乐房地产有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路**涉外景园**商业****。法定代表人：刘建元。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。第三人：刘佑，女，1992年10月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告刘辉煌诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元公司”）、第三人刘佑商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，被告向本院提出反诉，本院经审查后认为，被告提起的反诉不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，依法不予准许。本案依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员谭佳担任庭审记录。原告刘辉煌及其委托诉讼代理人李强，被告天元公司的委托诉讼代理人陈笑、桂伟到庭参加了诉讼，第三人刘佑经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告刘辉煌提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付逾期交房的违约金1213.46元（已付款121346元的1%）；2、请求法院依法判令被告支付因逾期办理“房地产权属证书”及解除合同而应退付的原告已付房屋首付款121346元和利息26418元（注：121346元房屋首付款利息按银行同期贷款利率4.75%计算至欠款全部支付完毕之日止，现暂计自2016年2月26日至2020年7月26日止，小计利息26418元）。3、请求法院依法判令被告支付因解除合同而应退付的原告已付按揭款46875.00元及赔偿原告在银行已支付的利息损失48095.50元、房屋维修资金损失13123.00元、契税印花税损失8750.19元。4、请求法院依法判令被告赔偿因其违约而导致原告的装修损失134962元；上述损失共计400783.15元。5、本案的全部诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告就被告开发的岳麓区××路××号××栋××层××号房屋与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，根据该《买卖合同》可知：一、合同第六条约定：房屋总价款为571346.00元人民币，付款方式为在合同签订之日支付首付房款（含定金）121346.00元人民币，余款450000元采用银行按揭方式支付；二、合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月28日前向买受人交付该商品房；三、合同第十一条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权退房。出卖人应当自退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；四、合同第二十条约定：在商品房交付后18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地所有权证。买受人解除合同的，出卖人应当将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人。2016年3月16日，原告、被告及中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告因其所售涉案房屋没有产权证而与建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为原告的按揭贷款提供连带责任保证。《合同》签订后，原告依约履行了自己的首付款义务与银行按揭贷款还款义务。但是被告未能如约按期于2016年5月28日前向原告交付该涉案房屋，未能在商品房交付后18个月内办妥买受人的房屋产权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。房屋购买后，原告于2018年初对该房屋进行了装饰装修。期间，原告与第三人因感情问题发生纠纷，未及时归还贷款，后被告在没有通知原告的情况下，起诉至法院，要求解除合同；诉讼期间，原告为了保留该涉案房屋，多次要求调解，承诺承担违约金，可被告处处习难，无奈，于2019年4月12日解除房屋买卖合同，直接导致原告巨额装修损失。2019年5月29日，原告委托湖南友谊房地产评估经纪有限公司对该房屋装饰装修提供评估；2019年6月4日，经评估得知：该房屋装饰装修费用为134962元。被告作为出售方，在原告履行付款义务后，购房合同成立时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应于合同签订之日起90日内办理土地使用权证和房屋使用权证登记手续。根据买卖合同的约定，被告应于房屋交付后18个月办妥房屋使用权证。可至今被告都没有办妥该证件，导致按揭款未及时支付时，该房屋不能直接进入拍卖程序，导致该房屋不能按现在的市场价进行拍卖，原告的装饰装修费用不能在拍卖中获取，导致原告巨额的经济损失。根据《合同法》第107条之规定：当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。综上所述，被告因逾期交房、逾期办证，理应承担违约责任。现根据相关法律之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权利。被告天元公司辩称：一、被答辩人主张的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、被答辩人主张的逾期交房违约金已经超过法定诉讼时效。2016年2月26日，答辩人与被答辩人签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1500272701），第八条约定出卖人应当在2016年5月28日前向买受人交付该商品房。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”在2016年5月28日时，被答辩人即应当知道其自身权益受到损害，其应当在三年内主张权利，法定诉讼时效期间已于2019年5月28日届满。被答辩人在诉讼时效届满后，于2020年7月13日提起诉讼主张权利，此时已经超过法定诉讼时效期间。法律不保护躺在权利上睡觉的人，其怠于行使权利，应承担相应法律后果。被答辩人主张的逾期交房违约金不能得到支持。就小区内同主张逾期交房违约金案件有相关判例，亦认定已超过诉讼请求予支持，现提供（2020）湘0104民初6888号民事判决书以供参考。2、由于被答辩人未按照合同约定履行偿还银行按揭贷款（支付购房款）的义务，被答辩人未主主张退房，《长沙市商品房买卖合同》已解除，被答辩人主张逾期交房违约金缺乏合同依据。二、答辩人享有退还首付款和利息的抗辩权。1、被答辩人未履行返还房屋的先合同义务，答辩人享有先履行抗辩权。《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议约定：“如解除合同时，买受人已经接收和入住该房屋，则买受人必须在合同解除后10日内将该房屋恢复至出卖人状态并将该房屋交还出卖人，在此前发生的水、电、通讯、物业管理、燃气、网络等费用，均由买受人承担。若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人对该装修和物品放弃一切权利，出卖人有权予以处理而不必对此负责，并且出卖人将该房屋恢复至交付状态与需的费用应由买受人承担，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除该费用及此述其他费用。”由于被答辩人未按时足额归还银行住房抵押贷款，答辩人为被答辩人向中国建设银行长沙望城坡支行垫付款项409493.83元，结清了银行款项。岳麓区人民法院（2018）湘0104民初6566号民事判决书确认，《长沙市商品房买卖合同》已于2018年11月28日解除，被答辩人应当向答辩人返还房屋，向答辩人支付银行偿还款和违约金。然被答辩人至今尚未返还涉案房屋，也怠于办理网签过户手续。在被辩人将恢复原状的房屋返还给答辩人前，答辩人有权不予退还购款。2、退还购房款应当先行扣除银行代偿款6368.83元、违约金57134.6元、案件受理费2793元、诉讼保全费3376元、迟延履行利息、房屋占用费、逾期办理网签手续违约金、律师代理费、恢复原状等相关费用。（1）逾期办理网签手续违约金。《长沙市商品房买卖合同补充协议》约定任何一方依据法律规定或本合同约定解除合同时，双方应当在书面解除通知送达之日起7日内共同完成办理注销本合同网签、备案、预告、抵押等登记手续。出卖人依据法律规定或者合同约定解除合同时，买受人未于上述期限内办理前述注销登记手续的，买受人每日按房屋总价款571346元的千分之一支付违约金。被答辩人未履行已生效民事判决书所确定的义务，逾期办理注销网签手续，应当按照合同约定承担从合同解除后七日起至实际办理注销手续之日止按房屋总价款每日千分之一标准计算的逾期办理注销登记合同备案登记（或产权预登记）手续违约金计213112元。（2）房屋占用费。被答辩人拒不返还房屋的行为给答辩人造成了损失，应按合同约定承担自合同解除后十日起至实际返还房屋之日止按市场租赁价3000元／月标准计算的房屋占用费（暂计算至庭审日为64700元）。（3）律师代理费。补充协议第2条第7款约定“贷款发放后，买受人未及时归还贷款导致按揭银行或公积金中心或担保公司要求出场人承担担保责任的，买受难应在收到出场人通知后三日内偿还使其贷款本息及其他应付款…违约金，并承担有关追偿所支出的诉讼费、利息、保证金、律师费、公诉费、评估费、执行费、公告费。”答辩人已产生律师代理费20000元，应当在已付款项中扣除。（4）银行代偿款6368.83元、违约金57134.6元、案件受理费2793元、诉讼保全费3376元为已生效法律文书确认的被答辩人应付款项，然被答辩人拒不执行判决，应依法承担向答辩人支付上述款项及每日万分之一点七五计算的迟延履行利息。以上款项可从被答辩人已付房款中先行予以扣除。3、被答辩人主张退付利息26418元无事实和法律依据。《长沙市商品房买卖合同》没有退付利息的约定。根据补充协议第一条第二款的约定“买受人解除合同的，必须签订《补充协议》退回所有文书及票据原件等手续，《退房协议》生效后30天内将买受人已付款无息退还给买受人。”据此，被答辩人无权主张利息。三、被答辩人主张退还银行已支付的利息损失48095.5元、房屋维修资金损失13123元、契税印花税损失8750.19元无事实和法律依据。利息请求与答辩人无关，被答辩人系与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用户）借款合同》，被答辩人系向银行支付的利息，被答辩人由于自身原因未按期还贷，产生的已付利息不应当由答辩人承担返还。根据补充协议第十二条第4款之约定，如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人已支付的税、费由买受人自行承担，出卖人已实际支付的全部交易税、费均有买受人承担，且出卖人有权在退还买受人购房款时扣除。据此，契税印花税损失应由被答辩人自行承担。且维修资金及税收系被答辩人自行向国家相关部门自行缴纳，与答辩人无关，应由其自行办理相关退税等手续，不应由答辩人承担。同时，答辩人已实际承担了房屋交易税款，需被答辩人返还相关发票原件，答辩人方能办理退税手续。即返还Ｃ13-2701房地产开发住宅发票号码为×××78、金额为448485元和发票号码为×××26、金额为121346元的发票两张。答辩人系自行向物业维修资金管理中心的物业维修资金，房屋产权变更同时需办理物业维修资金过户手续。物业维修资金需被答辩人携带湖南省物业专项维修资金票据原件及身份证配合答辩人办理物业专项维修资金过户手续。四、被答辩人主张装修损失无事实和法律依据。合同系由于被答辩人的原因导致解除，对于合同的解除答辩人不存在任何过错，按照约定被答辩人应恢复至房屋交付的状态，房屋装修产生的费用应由被答辩人承担，被答辩人主张装修损失没有合同依据和法律依据。综上所述，被答辩人逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，被答辩人主张的已付购房款利息、装修损失无合同和法律依据，主张的银行利息、物业维修资金、税金与答辩人无关，主张的返还已付购房款和银行贷款本金应当先行向答辩人承担返还房屋及相关费用义务，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。第三人刘佑诉称：房屋买卖合同系我与原告共同和被告签订，我要求与原告刘辉煌对半分合同解除后的权益。经审理查明，2016年2月26日，原告（买受人）、第三人（共有人）与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：ＸＸ1500272701），约定买受人购买出卖人开发建设的长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积109.36平方米，总价款为571346元。第六条约定，买受人以银行按揭方式付款的，首付房款（含定金）121346.00元，于合同签订之日支付，余款450000元，以银行按揭方式支付。出卖人应当在2016年5月28日前向买受人交付该商品房。《长沙市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第二条第7款约定“贷款发放后，买受人未及时归还贷款导致按揭银行或公积金中心或担保公司要求出卖人承担保证责任的，买受人应当在收到出卖人通知后三日内偿还逾期贷款本息及其他应付款项，并按总房款每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。迟延超过三日的，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人支付总房款10%的违约金，并承担有关追偿所支出的诉讼费、保证金、律师费、公诉费、评估费、执行费、公告费”。第十二条第4款的约定“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人已支付的税、费由买受人自行承担”。第十三条第3款约定“如解除合同时，买受人已经接收和入住该房屋，则买受人必须在合同解除后10日内将该房屋恢复至出卖人交付的状态。若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人对该装修和物品放弃一切权利，且出卖人将该房屋恢复至交付状态所需的费用应由买受人承担，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除”。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款。同日，原告向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业专项维修资金13123元，并向长沙市地方税务局直属局缴纳契税印花税8570.19元。2016年3月16日，原告、被告及中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由原告向银行按揭贷款450000元，被告为原告的按揭贷款承担连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文书正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年10月7日，原告与被告办理了交房手续。2018年7月25日，因原告未能按合同约定偿还银行贷款本息，贷款银行向被告发出《关于履行担保义务的函》，因原告逾期已欠贷款本息409493.83元，要求被告履行担保义务，结清上述贷款本息。当天，贷款银行在被告的保证金账户扣划了本金403125元、利息5876.04元、罚息95.29元、违约金397.5元，以上合计409493.83元，并向被告出具了《结清证明》。2018年7月30日，被告向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，因原告未在被告通知的期限内偿还银行贷款本息，已构成严重违约，根据合同约定，通知如下：一、自本通知到达之日起，即解除贵方与我公司签订的《商品房买卖合同》；二、按照合同约定向我公司承担违约责任，支付违约金，并协助我公司依约办理合同解除的全部手续。后，被告就解除商品房买卖合同及相关事宜向本院提起诉讼，本院作出（2018）湘0104民初6566号民事判决书判决如下：1、一、天元公司与刘辉煌、刘佑签订的编号为ＸＸ1500272701号的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议于2018年11月27日起解除；二、刘辉煌、刘佑于本判决生效之日起十日内协助天元公司到合同（或产权）登记机关办理完注销网签、合同备案登记（或产权预登记）的相关手续；三、刘辉煌、刘佑于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××号房屋返还给天元公司；四、刘辉煌、刘佑于本判决生效之日起十日内一次性向天元公司支付银行代偿款6368.83元；五、刘辉煌、刘佑于本判决生效之日起十日内一次性向天元公司支付违约金57134.6元；六、驳回天元公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。上述事实，有双方当事人的到庭陈述，以及原告刘辉煌提交的房屋买卖合同、抵押借款合同、物业维修基金收据、税收缴款书、不动产统一发票、个人贷款对账单、结清证明、房屋移交书、（2018）湘0104民初6566号民事判决书，被告天元公司提交的通知书、解除《商品房买卖合同》通知书、还款凭证、执行裁定书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案《长沙市商品房买卖合同》及补充协议为原告刘辉煌、第三人刘佑与被告天元公司共同签署，第三人刘佑作为共有人，占有房屋50%的比例。因上述房屋买卖合同已由本院认定于2018年11月27日解除，原告在本案中所主张的损失均与涉案房产有关，第三人并未放弃相关权益，故被告应向原告及第三人支付损失。本案的争议焦点在于原告各项损失的认定以及返还。现本院结合原告的诉讼请求，认定如下：原告主张被告支付逾期交房违约金。按照《长沙市商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月28日前向原告以及第三人交付涉案房屋。被告未如期交房，理应按照合同约定支付逾期交房违约金。被告抗辩认为原告该项主张已过诉讼时效，无需支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告以及第三人在2016年5月28日应当知道其自身权益受到损害，其主张逾期交房的违约金应从2016年5月29日进行计算。法定诉讼时效期间已于2019年5月28日届满。故原告该项主张已经超过法定诉讼时效期间。本院不予支持。对于原告主张房屋首付款121346元及利息26418元。因《长沙市商品房买卖合同》及补充协议已于2018年11月27日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告退还房屋首付款121346元，合法有据，本院予以支持。被告抗辩认为应扣除退还购房款应当先行扣除银行代偿款6368.83元、违约金57134.6元、案件受理费2793元、诉讼保全费3376元、迟延履行利息、房屋占用费、逾期办理网签手续违约金、律师代理费、恢复原状等相关费用，因上述费用部分为另案判决内容，不能在本案中予以抵扣，部分费用需要被告另行主张，对于被告的抗辩理由，本院不予采纳。对于原告主张的利息，因本案解除合同系因原告违约造成，原告主张利息，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告退还已付按揭款46875元及原告支付的利息损失48095.5元。按揭款为原告购房贷款本金，应属于原告购房款中的一部分，理应由被告退还。至于原告支付的利息，因原告自身原因导致借款合同的解除，且上述利息系原告支付给贷款银行，被告并无获益，本院依法认定被告须向原告退还按揭款46875元。对于房屋维修资金损失13123元、契税印花税损失8705.19元，因上述款项均由原告向物业维修资金管理中心以及税务部门缴纳，原告主张被告退还，缺乏事实依据与法律依据，原告应自行到相关部门办理。对于原告主张的装修损失费用。涉案房屋买卖合同解除系因原告违约所致，原告应承担因其违约所产生的后果。按照《长沙市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十三条第3款约定，如解除合同时，买受人已经接收和入住该房屋，则买受人必须在合同解除后10日内将该房屋恢复至出卖人交付的状态。原告主张被告支付装修损失费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘辉煌、第三人刘佑退还房屋首付款121346元、按揭款46875元；二、驳回原告刘辉煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3656元，由原告刘辉煌承担2121元，被告湖南天元美居乐房地产有限公司承担1535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年十月二十日法官助理任青书记员谭佳