河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初2126号原告：涂丹丹，女，1983年11月7日出生，汉族，户籍罗山县，现住罗山县。委托诉讼代理人方海平，河南保城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：罗山县地安君泰置业有限公司。法定代表人：李进，该公司总经理。委托诉讼代理人李刚、万文昌(实习律师)，河南正晟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告涂丹丹与被告罗山县地安君泰置业有限公司(以下简称罗山地安君泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告涂丹丹及其委托诉讼代理人方海平到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人李刚、万文昌到庭备参加诉讼，本案现已审理终结。原告涂丹丹向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，并退还购房款331070元；2、由被告赔偿损失并承担违约金共计2万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月10日，原告购买被告位于罗山县××区××大道××和××路××天地生活广场商铺××套，双方签订了《商品房买卖合同》，主要内容约定：被告将上述房屋以331070元的价格出售给原告；付款方式及期限为原告于签订合同前付定金1万元，2017年6月10日前付首期房价款181070元，余款15万元向河南农村商业银行申请贷款支付；该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交房；逾期超过90日交房，原告有权解除合同，同时被告按全部房价款的0.1％向原告支付违约金。合同签订后，原告如约支付了房款并履行了全部合同义务。但被告迟迟不能交房，并欺骗原告与其关联的罗山县金博大商业管理服务有限公司签订了所谓的《委托经营管理合同》。由于被告至今未能办理商品房验收及交付手续，致使原告签订合同的目的不能实现，同时该新天地生活广场至今未能正常营业，使原告错失了很多商机，被告属于根本违约。后经原告方了解，被告方于2019年11月1日才取得《竣工验收备案证书》，且所谓的《委托经营管理合同》并没有实际履行，时至今日，“新天地生活广场”除一楼超市及零星门店开业外，二楼以上均未运营，更何况原告所购商铺在四楼。原告曾于2020年7月15日为解除上述《商品房买卖合同》向被告邮寄送达了书面通知，但被告收到后迟迟未予理睬。为维护原告的合法权益，特诉至你院，望判如所求。被告罗山地安君公司辩称，1、原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》超过了法定期限，解除权己消灭。2、原告已承担了违约责任，已向原告授权的委托代理人支付了违约金。原告再次要求被告承担违约责任，支付2万元的违约金无事实和法律依据。原告为支持自己的主张提供以下证据证明：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。2、2017年6月10日原告与被告签订的《商品房买卖合同》。证明原告购买被告新天地生活广场商铺一套。价格3317070元，首付款181070元，余款15万元向银行申请贷款支付。被告应当自2018年12月31日前向原告交房，逾期超过90日交房，原告有权解除合同，并按全部房价款的0.1﹪向原告支付违约金。3、原告与被告关联的罗山县金博大商业管理服务有限公司（以下简称金搏大公司）签订的《委托经营管理合同》及授权委托书。该合同虽然签订了但没有实际履行，是被告为了规避到期交房，欺骗原告与金博大签订的上述合同。4、被告方2016年的宣传手册《金博大城市广场投资手册》。卖房时宣传的与商场签约的许多品牌商家，至今未入驻广场。承诺金博大城市广场年均8﹪投资回报率，商铺12年收回投资。被告没按照合同履约，也构成违约。5，《合同解除通知书》、邮件回执单。因被告没按期交房，原告于2020年7月15日向被告提出解除合同，并邮寄了通知。6、金博大公司《告知函》。证明公司称已于2018年12月30日前受原告委托与被告办理完毕交付手续和设备验收。事实上无论被告还是金博大公司串通一气，欺骗原告。7、竣工验收备案书。被告于2019年11月12日才取得新天地生活广场的竣工验收手续。不可能在2018年12月30日前办理交付手续、被告对上述证据的质征意见：证据的真实性均无异议，证明目的有异议。证据2逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算全部房价款万分之一的违的金。证据3显示原告就其购买的商铺己与第三方罗山县金博大签订了委托经营管理合同，将其4021商铺委托第三方经营管理，期限是2017.8.11-2020.8.10，处于合同履行期。被告和罗山金博大公司是两个毫无关联，相互独立的法人。证据4宣传资料不能作为约定双方权利义务的依据，且2020年初受疫情影响，金搏大不能正常营业。根据省高院（2020）30号文件指导精神，应妥善审理相关合同纠纷因疫情导致合同履行的，可延长合同履行期限，对解除合同的主张，一般不予支持。证据5原告给被告邮寄送达合同解除通知书，已超过了法定期限，合同约定交房日期是2018年12月31日前，距离原告邮寄解除合同通知书日期已超过一年期限，被告于2019年11月5日向原告委托代理人交付房屋。证据7没有证据证明双方有串通嫌疑。被告提供以下证据证明自己答辩质证意见：1、罗山县房屋面积预测绘报告、罗山县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、商铺交接书。该组证据证明原告购买的房屋在2017年4月14日通过房屋面积测绘，在2019年11月1日通过竣工验收，2019年11月15日被告根据原告的授权，已将房屋向其委托代理火金搏大公司进行了交付。2、原告的委托代理人罗山金博大公司出具的被告出具的违约金收据。证明被告依双方合同约定，向原告承担了违约责任，支付违约金。原告对被告提供证据的质证意见：证据1的真实性无异议，但竣工验收日期是2019年11月12日，双方合同约定交房日期是2018年12月31日，在约定期限内没有竣工验收，被告没有交房，构成违约。关于商铺交接书，原告第一次见到，金博大向我方出具的告知函时间是2018年12月31日前，但这份交接书是2019年12月12日。说明他们双方串通，双方至今没有向原告递交竣工验收手续。虽我方与金博大签订有委托合同，并不免除被告履行交房的书面通知义务。证据2原告从来没有收到该笔款，原告没有委托金博大处理合同违约的事、本院对原告与被告出具的真实性无异议的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，原告涂丹丹与被告罗山地安君泰公司签订《商品房买卖合同》：原告购买被告开发建设的，位于罗山县××区××大道东××北××天地生活广场××号商铺，建筑面积48.66平方米，商品房单价为每平方米人民币6803.73元，总价款为人民币331070元。签订合同煎，买受人已向出卖人支付定金10000元，买受人应当于2017年6月10日前支付首期房价款人民币181070元，占全部房价款的50﹪，余款人民币150000元向河南农村商业银行申请贷款支付。合同约定出卖人应当自2018年12月31日向买受人交付该商品房。商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十二条逾期交付责任：1、逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，同时出卖人按照全部房价款的0.1﹪向买受人支付违约金。合同签订当日即2017年6月10日，原告（甲方，委托方）与金博大公司（乙方，受托方）签订了《委托经营管理合同》：甲方已经取得或即将取得罗山县新天地生活广场4楼4021号商铺的产权，甲方同意将该商铺委托乙方统一招商管理，委托经营期限为三年，即从2017年8月11日至2020年8月10日止，在委托期限内，双方不得解除或终止合同。甲方应当按照购房契约的约定与开发商办理商铺交接手续，及时将商铺交付乙方，因甲方原因致使乙方不能按期正常使用该商铺的，甲方应承担违约责任。同时乙方的商铺经营使用期限相应延长。违约责任，甲乙双方必顺严格遵守履行本合同条款，如有一方擅自违约提前解除本合同的，需赔偿对方伍拾万元及其他损失费。当日，原告与金博大公司签订了授权委托书：原告作委托人，金博大公司作为受托方，为了让受托方为该物业及时提供经营管理并投入使用，委托人现委托受托方全权代表委托人直接向罗山县地安君泰置业有限公司对委托人所购买的物业办理相关交付手续和设备设施验收手续。2017年4月14日被告委托罗山县新锐地产公司对新天地生活广场内各商铺，包括原告购买的4021商铺分别进行了房屋面积预测，形成了（房地信〔Z17030002〕）罗山县房屋面积预测报告。2019年11月1日通过罗山住建局备案，2019年11月12日罗山县住建局建设工程竣工验收备案办公室为被告颁发了罗山县房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案证书》。2019年11月15日，被告作为甲方(出卖人)，金博大公司(买受人或委托代理人)作为乙方，双方签订了商铺交接书，金博大公司代原告就4021商铺进行了交接。2020年5月26日被告向金博大公司交付了原告4021商铺逾期交房的违约金10428元。2020年7月15日原告以被告违反双方签订的商品房买卖合同（预售）的约定，构成严重违约，并给原告造成了严重损失，逾期交房超过90日等为由，向被告邮寄送达了《合同解除通知书》，要求解除双方签订的商品房买卖合同（预售），并退还原告全部购房款，支付全部房价的0.1﹪违约金等。另查明，原告购房款已全部支付完毕，新天地生活广场一楼商铺己由西亚超市在营业，二楼以上商铺截至目前未营业。上述事实有商品房买卖合同、委托经营管理合同、原、被告身份资料证明、告知函，房屋面积预测绘报告、竣工验收备案证书、商铺交接书、收据、庭审笔录等证据证明，并经过庭审质证，认证，足以认定。本院认为，本案原告与被告于2017年6月10日签订的商品房买卖合同、原告与金博大公司签订的委托经营管理合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。1，原告与被告签订的商品房合同是否应当解除。根据原、被告签订的合同约定，被告向原告交房的时间为2018年12月31日，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款，同时出卖人按照全部房价款的0.1﹪向买受人支付违约金。被告于2019年11月15日才向原告委托经营商铺的金博大公司交付商铺的，交房时间超过90日。从上述合同约定计算，原告于2019年4月1日起可以书面要求与被告解除合同，而原告于2020年7月15日才向被告送达解除合同通知书，提出解除原、被告签订的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方要请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告通知要求与被告解除合同的时间超过了一年，解除权消灭。在原告起诉时被告已交付了商铺，原告与金博大公司就商铺经营签订了委托经营合同和授权委托书入，故原告要求与被告解除合同并退还购房款的诉求本院不予支持，应依法驳回。2、原告要求赔偿损失并承担违约金计2万元问题。据庭审原告方释明，原告要求的2万元是按照同行业同地段商铺的租金计算的，因原告方没有提供同行业同地段商铺租金多少的相关证据予以证明，故该项诉求因证据不足不予支持。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告涂丹丹的诉讼请求。案件受理费6566.0元，减半收取3283元，由原告涂丹丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  梅传莉二〇二〇年十月十二日书记员  胡 坤