重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13881号 原告：重庆加州物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道金山路**，统一社会信用代码91500112742898542M。 法定代表人：张然，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王**，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂继铭，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被告：重庆市沪渝汽车修理厂，，住所地重庆市渝**加州国际金融贸易区**地块统一社会信用代码91500112202846733W。 法定代表人：周本雪，总经理。 委托诉讼代理人：郭田，重庆德普律师事务所律师。 原告重庆加州物业服务有限公司与被告重庆市沪渝汽车修理厂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案。被告在答辩期内，对本案管辖权提出异议。本院审查后，于2020年7月6日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，在法定期限内提出上诉。重庆市第一中级人民法院审查后，于2020年8月20日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆加州物业服务有限公司的委托诉讼代理人王**、涂继铭及被告重庆市沪渝汽车修理厂的委托诉讼代理人郭田均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆加州物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2015年3月至2020年4月期间的物业服务费9.3万元及逾期支付物业服务费所产生的违约金（以欠付物业服务费为基数，从逾期之日起按每日1‰计算至付清之日止）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年8月，原告与重庆市大学中专招生委员会办公室签订了《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼提供物业服务。该合同约定车场（库）的物业服务费由双方另行约定，业主或物业使用人未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2007年8月18日，重庆市大学中专招生委员会将服务区范围内的车场（库）部分出租给被告，租赁期为2008年4月1日至2020年3月31日。2014年3月20日，原、被告签订《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》，约定案涉物业服务费为1500元/月，由被告履行缴费义务。原告提供物业服务后，被告自2015年3月起未向原告交纳物业服务费，原告经多次催收后被告仍未支付，故原告诉至法院，要求被告支付物业服务费。 被告重庆市沪渝汽车修理厂辩称，第一、原、被告之间没有物业服务合同关系，原告也没有为被告提供物业服务，也没有向被告催收过物业服务费。因此，被告没有交向原告交纳物业服务费的义务。第二、被告与出租方的租赁合同中并没有约定物业服务费由被告承担，故原告无权要求被告交纳物业服务费。即使被告应交纳物业服务费，也应由原告先向出租方主张物业费，再由出租方向被告主张。第三、原告与出租方签订的物业合同，其物业服务范围并不包括被告承租的负二层。只有被告与原告另行签订了物业服务合同，且原告提供了物业服务后，原告才有权向被告主张物业服务费。第四、被告承租的负二层为封闭场所，原告不可能进入承租场所内并提供物业服务。被告每月系直接向案外人支付的垃圾清洁费，并向出租人交纳的水电费，故原告没有为被告提供物业服务。第五、原告主张的2016年8月28日以前的物业服务费已超过诉讼时效。 本院经审理认定案件事实如下：2007年8月18日，以案外人重庆市大学中专招生委员会办公室为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），双方共同签订《房屋租赁合同》。其中主要约定甲方将其位于XX国际XX区X地商住楼负二层出租给乙方，租赁期限为12年，从2008年4月1日起至2020年3月31日止，承租用途为汽车销售、保养（4S）经营。该合同第9.3条约定，乙方按时交纳水、电、气等相关费用。2015年12月7日，双方签订《房屋租赁补充协议》，其中第一条载明：“原合同签订的场地系原审批的项目描述为‘XX国际XX区X地商住楼负二层’，现按照产权证上核定的场地描述为‘渝北区XX街道XX大道X号’，详见双方确认的场地红线图”。 2008年8月20日，原告与重庆市大学中专招生委员会办公室签订《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市大学中专招生委员会建设的办公楼及商住楼提供物业服务。合同期限为三年，从2008年9月1日起至2011年8月31日止。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅的物业服务费为1元/月/平方米，办公楼的物业服务费为3.4元/月/平方米，服务区范围内的车场（库）的物业服务费由双方另行约定，并签订相应的价格协议。物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日—15日内履行交纳义务。如未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同还约定了其他事项。 2010年1月1日，原告与重庆市教育考试院再次签订《重庆市教育考试院办公大楼物业外包服务合同》，约定由原告为位于重庆市渝北区XX大道X号X幢的重庆市教育考试院办公大楼提供物业服务。其中车库的物业服务费标准为50元/月/个，共计116个车位，车库每月物业服务费为5800元。服务期限为一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止。合同期满后，如未选聘新的物业公司且原告自愿按本合同履行的情况下，本合同自动延续至新物业公司接管为止。2020年10月10日，重庆市教育考试院向本院出具《关于重庆加州物业服务有限公司与重庆市沪渝汽车修理厂物业服务合同纠纷案情况说明的函》，其中载明该院与被告的租赁合同应于2020年3月到期，但由于受新冠肺炎疫情影响，被告新厂房建设未能如期竣工，经市教委批准，将其与被告的租赁合同期限延期至2020年12月31日。关于物业费的支付，根据《前期物业服务合同》第六条约定，车库（含负一层、负二层）的物业服务费标准另行约定。在该院与原告签订的上述《重庆市教育考试院办公大楼物业外包服务合同》中，约定负一层由该院按5800元/月向原告交纳物业服务费。出租给被告的负二层，不属于该物业外包服务合同约定的物业服务范围。 2011年1月1日，原、被告签订《重庆沪渝汽车修理厂物业服务协议》，约定被告委托原告为其提供物业服务。物业服务收费实行包干制，收费标准为1.6万元/年。该费用不包含所产生的垃圾清运费。物业服务费由被告在每年年初履行交纳义务。该合同期限为两年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止。2012年12月11日，原、被告又签订《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》，约定由原告为被告承租场所提供物业服务。合同期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。委托管理事项为：1.公共范围内供配电、给排水、消防以及房屋管理；2.委托管理范围内的公共秩序维护和安全防范；3.原告配合被告在委托管理区域内开展的各类活动。被告方日常垃圾自行负责收集和清运，原告方不统一收集和清运。物业服务费实行包干制，为1.8万元/年，由被告在每年年初向原告交纳。2014年3月20日，原、被告再次签订《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》。该合同约定被告委托原告为其提供物业服务，委托服务期限为14个月，从2014年1月1日起至2015年2月28日止。物业服务费标准为1500元/月，合同期内物业服务费合计为2.1万元，由被告在每年年初向原告交纳。该合同约定的其他事项与双方于2012年12月11日签订的《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》内容一致。上述合同签订后，被告分别依据合同约定，于2011年3月28日向原告支付物业服务费1.6万元，于2011年12月22日向原告支付物业服务费1.6万元，于2012年12月13日向原告支付物业服务费1.8万元，于2014年3月27日向原告支付物业服务费2.1万元。 庭审中被告辩称，原告未向其提供任何物业服务，其租赁场所产生的垃圾系是由其另行请人清运的，水电气费也是由重庆市教育考试院代收的。被告为证明其上述主张，向本院举示了垃圾清运费收据及由重庆市教育考试院出具的代收水电气费票据。原告为证明其向原告提供了相关物业服务，向本院举示了风机检查记录、消防系统巡检养护记录、给水设施检查记录等维护公共设施、设备的证据。 另查明，原告为向被告主张2015年3月至2019年7月期间的物业服务费，于2019年9月16日向本院提起诉讼。但因原告在该案中未举示充分证据证明其向被告进行了书面催收，本院裁定驳回原告起诉。此后，原告通过邮政EMS于2020年4月27日向被告经营地寄送了催交2015年3月至2020年4月期间物业服务费的催费通知。 上述事实，有《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》《重庆市教育考试院办公大楼物业外包服务合同》《关于重庆加州物业服务有限公司与重庆市沪渝汽车修理厂物业服务合同纠纷案情况说明的函》《重庆沪渝汽车修理厂物业服务协议》《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》、收据、风机检查记录、消防系统巡检养护记录、给水设施检查记录、民事一审案件立案审查表、民事裁定书、《催费通知》、EMS邮寄单及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》等协议均系合同各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同各方均应严格按照各自约定履行合同义务。尽管被告不认可其与原告签订的物业服务合同的真实性，但该合同约定的物业服务费金额与被告实际向原告支付的物业服务费金额能相互印证，故对被告否认该合同真实性的辩解理由，本院不予采纳。根据原、被告诉辩主张，本案的主要争议焦点为被告是否为案涉物业服务费的承担主体。对此本院认为，首先，根据被告与案涉物业出租人签订的《房屋租赁合同》约定，被告应当承担租赁物业的水电气等相关费用。尽管该约定没有明确载明物业服务费由被告承担，但通过被告分别于2011年1月1日、2012年12月11日及2014年3月20日与原告签订的物业服务合同，并按合同约定分别向原告支付了2011年1月至2015年2月期间物业服务费的客观事实，足以认定被告与出租人之间关于由被告负担水电气等相关费用的约定中包含了物业服务费。其次，根据原告与重庆市大学中专招生委员会办公室签订的《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》约定：“服务区范围内的车场（库）的物业服务费由双方另行约定，并签订相应的价格协议。”因此，原、被告之间的权利义务，应根据双方签订的物业服务合同内容来确定。如前所述，原、被告双方在2011年1月至2015年2月期间具有物业服务合同关系。尽管双方最后一次签订的《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》期限已于2015年2月届满，但在合同期限届满后，原告继续为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，故在2015年3月及以后，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告辩称的双方不存在物业服务合同关系的辩解理由，与事实不符，本院不予采信。被告另辩称原告未向其提供物业服务，但根据双方签订的物业服务合同约定，原告提供的物业服务不包括被告承租物业的垃圾收集和清运，且原告已按合同约定履行了对公共区域的配电、排水及消防设施进行了检查维护义务，故对被告提出的上述辩解意见，本院亦不予采纳。第三，关于被告辩称的原告无权直接向被告主张物业服务费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”如前所述，被告与案涉物业出租人的约定中包含了物业服务费由被告承担，故原告依法有权选择直接向被告主张物业服务费。基于上述理由，在原告提供物业服务后，被告应当承担其承租物业的物业服务费。物业服务费收费标准，应参照原、被告双方于2014年3月20日签订的《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》中约定的物业费标准1500元/月收取。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的，人民法院不予支持。本案中，尽管原告与重庆市大学中专招生委员会办公室签订的《重庆市大学中专招生委员会办公楼及商住楼前期物业服务合同》中约定物业服务费按月交纳，但原、被告根据该合同约定，另行单独签订了物业服务委托合同，并明确约定了物业服务费按年交纳等权利义务。原、被告之间另行签订的该物业服务委托合同系独立、有效的合同，双方的权利、义务亦应按该物业服务委托合同来确定，故被告应于每年年初向原告交纳物业服务费，而非按月向原告交纳物业服务费。此外， 无证据证明原告在2019年9月16日向本院前案起诉被告前对被告所欠案涉物业服务费进行了催收，故原告诉请被告交纳2016年12月及以前的物业服务费，已超过法律规定的两年或三年诉讼时效期间规定，本院不予支持。2017年1月及以后物业服务费的诉讼时效期间，因原告于2019年9月16日向本院提起诉讼而中断，故原告诉请被告交纳2017年1月至2020年4月期间的物业服务费，未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间规定，本院予以支持。按照被告应交纳物业服务费的标准1500元/月计算，2017年1月至2020年4月期间，被告应向原告交纳物业服务费6万元（1500元/月×40个月）。该期间的物业服务费，原告已通过邮政专递EMS于2020年4月24日向被告经营地寄送催费通知的方式进行了合理催收，被告应予支付。 关于原告另向被告主张的逾期交纳物业服务费所产生的违约金问题，因双方在上述《重庆市沪渝汽车修理厂物业服务委托合同》中并未约定逾期交纳物业服务费的违约金，且该合同期限已届满，故原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，判决如下： 一、被告重庆市沪渝汽车修理厂于本判决生效后三日内支付原告重庆加州物业服务有限公司2017年1月至2020年4月期间的物业服务费60000元； 二、驳回原告重庆加州物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3833.6元，因适用简易程序审理，减半收取计1916.8元，由原告重庆加州物业服务有限公司负担1216.8元，被告重庆市沪渝汽车修理厂负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年十月二十日 书记员  李玉洁