四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9434号 原告：成都新街房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区桐梓林北路**。 法定代表人：苏凤兰，财务负责人。 委托诉讼代理人：黄嘉瑜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：三和佳（成都）物业服务有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区科华中路新******** 法定代表人：罗毅，总经理。 委托诉讼代理人：刘琴，女，1988年9月21日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：罗玲，女，1970年1月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系该公司工作人员。 原告成都市新街房地产开发有限公司（以下简称新街公司）与三和佳（成都）物业服务有限公司（以下简称三和佳公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘小琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新街公司的委托诉讼代理人黄嘉瑜、唐骄煜，被告三和佳公司的委托诉讼代理人罗玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新街公司请求本院判令：1.三和佳公司停止侵害并返还占用新街公司所有的位于青羊区家园路17号中华家园小区32栋1楼的物业用房及宿舍，并按照每月5万元的标准赔偿损失（从2020年5月1日起至返还之日止）；2.三和佳公司立即恢复对新街公司所有的位于青羊区家园路17号中华家园小区32栋1楼休闲茶坊的用水用电，并按照每月5000元的标准赔偿损失（从2020年6月1日起至恢复水电之日止）；3.本案诉讼费由三和佳公司承担。 事实和理由：位于成都市青羊区家园路**的中华家园小区由新街公司开发建设，新街公司于2002年签订中华家园32号楼土地使用权出让合同，于2003年取得该建设工程规划许可证。根据规划许可证及所附的总平图，32号楼1层设计为架空生态会所，单独计算面积，不属于小区公共建筑。新街公司对32号楼1层的架空层进行投资建设，建成后一部分用于新街公司成立的物业公司使用，一部分用于物业人员宿舍使用，一部分用于茶楼休闲会所。2004年11月，成都市房屋产权监理处对32号楼进行面积测量，32号楼1层的套内面积为1179.39平方米，公摊面积为134.71平方米。2005年8月1日，新街公司取得32号1层的产权登记（权10××75），明确1层的面积为1314.1平方米。中华家园32号楼1层作为新街公司所有的房屋，一直延续使用至2020年5月，期间无任何争议。2019年4月，中华家园小区业委会以另行选聘了三和佳公司为小区物业服务公司为由，要求原物业公司退场。2020年4月25日，原物业公司退场后，三和佳公司未经新街公司同意，于4月26日强行进入案涉房屋，占用了物业用房及员工宿舍，新街公司提出强烈异议，并多次报警，双方发生激烈冲突，但三和佳公司仍强占至今拒不返还。32号楼1层的休闲茶楼由新街公司对外出租，在租赁期间未届满及租户强烈抗议的情况下，三和佳公司于2020年5月20日强行对休闲茶楼停水停电，导致租户无法经营，拒不向新街公司支付租金，至今未恢复供水供电。中华家园32号楼1层由新街公司建设并取得产权登记，该部分未计入公摊、也未出售给业主，其对该部分房屋享有所有权，应受法律保护，三和佳公司恶意侵占行为严重侵害其合法权益，应予返还和赔偿。 三和佳公司辩称，其于2020年4月16日通过业委会招投标的方式，并在房管部门备案后进入中华家园小区提供物业服务，经业委会安排于2020年4月26日开始使用案涉32号楼1层作为物业服务中心。其使用房屋是受业委会委托合法使用，且使用案涉房屋系为小区业主提供物业服务，并非进行经营性工作，也没用于出租产生收益，亦未对茶坊停电停水，并无侵权行为。新街公司关于中华家园小区32号楼1楼架空层1314.1平方米的产权登记是错误的，该部分应当为小区公共区域，不应当登记为开发商的产权面积，且产权登记系开发商的初始登记，已经失效。该部分区域系架空层的一部分，规划用途为全体业主提供休闲会所，应系全体业主所有的公共区域，利用公共区域为业主提供服务，不涉及侵权，不应赔偿租金损失。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年6月17日，新街公司取得位于青羊区规划红线范围内的国有土地使用权。2002年7月30日，成都市规划管理局出具的《规划设计条件通知书》，明确配套要求为“临城市道路若设置围墙则只能设置空透围墙；Ｒ21.4（Ｖ.Ｅ）-Ｃ-14地块设置公厕60平方米，配电房100平方米；Ｒ21.4（Ｖ.Ｅ）-Ｃ-16地块设置配电房100平方米”。 2003年7月2日，新街公司取得中华家园二期（2、3、5-7、18-20、31-32#楼，地上4+**-11+**、地下**）项目的建设工程规划许可证，许可证号：成规建筑[2003]0367号。2005年6月8日，新街公司取得中华家园二期项目的建设工程规划验收合格证，开发建成中华家园二期1号综合楼，1、8-13、15-17、21-23号楼，2、3、5-7、18-20、31-33号楼。 2004年11月23日，成都市房屋产权监理处出具面积测量报告，载明中华家园二期2、3、5-7、18-20、31-33#总面积43600.20平方米，其中住宅面积为33706.18平方米、商业面积为8249.22平方米、门卫33.11平方米、厕所47.75平方米、32栋B1设备249.84平方米、32栋一层架空1314.10平方米。该报告的附件中分别对各单元每一楼层所有的户型的套内面积、公摊面积、公摊系数及用途进行了区分，其中32栋公摊面积包括：外墙体218.62平方米、楼梯间734.52平方米、门厅69.015平方米。32栋一层的架空套内面积1179.39平方米、公摊面积134.71平方米。 2005年8月1日，新街公司向成都市房产管理局申请32栋所有权初始登记，成都市房产管理局将地上2-11层8656.98平方米的房屋、底层1314.10平方米的架空层及地下负1层249.84平方米的设备房的所有权初始登记至新街公司名下，并向其颁发了房屋所有权证（权证号为：10××75）。 2020年4月15日，中华家园业主大会向三和佳公司发送《关于三和佳（成都）物业服务有限公司物业用房的函》，函件中明确32栋1楼的物业用房及宿舍全权委托给三和佳中华家园项目客服中心使用并要求三和佳公司收回32栋1层的休闲茶楼使用权，供中华家园全体业主作为休闲娱乐中心，收回时间为2020年4月26日。 2020年5月12日，新街公司委托北京大成（成都）律师事务所向三和佳公司发送《律师函》，申明中华家园小区东区22栋1层及西区32栋1层的架空层系其投资建设并取得权属登记，告知三和佳公司小区西区配备有256平方米的专门物业用房，并要求三和佳公司返还侵占的32栋1层的架空层房产，并按照侵占期间每月50000元的标准向新街公司赔偿损失等。三和佳公司于2020年5月14日签收该函。 2020年5月20日，中华家园首届业主委员会向32栋1层的清茶居茶楼、张革华发出《关于要求清茶居立即停止营业的通知》，内容为：业委会已于2020年5月12日正式发函通知贵方最迟于5月18日停止营业，但贵方不予配合，至今仍在营业；近日来，小区业主多次向业委会及政府相关部门投诉、反映贵方存在侵占公共区域损害小区业主利益，长期无照经营，噪音和油烟扰民等情况，强烈要求贵方停止在小区内的无照经营行为；业委会再次通知贵方立即停止营业，并在收到此函后当日向业委会提供合法经营的相关证照；如贵方在上述期限内不能提供，我们将向政府相关部门投诉，由相关部门对贵方无照经营、偷税漏税等违法行为进行查处，同时请贵方立即搬离相关物品，否则一切法律后果由贵方自行承担。 2020年6月1日，新街公司向四川省成都市律政公证处申请保全证据，对“中华家园物业服务中心”、“清茶居”等地的现场现状进行了摄影和照片，共取得两段录像和36张照片。 另查明，1.合同备案号为248279、247604、248972的三份《商品房买卖合同》系新街公司与32栋业主签订，约定架空层的使用权和所有权归新街公司所有。 2.新街公司与张革华于2019年8月25日签订《中华家园小区茶坊租赁承包协议》，由张革华承租中华家园西区32栋架空层清茶居茶坊，租赁费用为5000元/月，租赁期从2019年9月1日起至2022年8月31日止。 上述事实有当事人身份信息、国有土地使用权出让合同、规划设计条件通知书、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、面积测量报告、产权登记证、关于三和佳（成都）物业服务有限公司物业用房的函、律师函、关于要求清茶居立即停止营业的通知、公证书、中华家园小区茶坊租赁承包协议及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，新街公司陈述，三和佳公司侵占32栋1层房屋，并按照业主委员会的要求对茶楼进行了停水停电、锁门，致使茶楼无法正常经营，导致其每月损失5000元。三和佳公司认为，其未对茶楼停水停电、锁门，针对茶楼的行为均是业委会所为，侵权主体是业委会。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，32栋1层架空层应当认定为专有部分，不属于业主共有，理由如下：1.根据规划审批资料、设计用途、面积测绘报告等资料，32栋1层架空层规划为“生态会所”，房屋的结构独立，使用用途明确，并经房管部门核准进行了所有权初始登记，可知该部分从规划到报建都是作为建筑物专有部分修建，能够成就独立的所有权。2.32栋1层架空层面积未计算为公摊面积，在该栋楼业主的《商品房买卖合同》中也明确了一层架空层的所有权、使用权属于新街公司。目前该房屋仍初始登记在新街公司名下，应当认定为新街公司具备32栋1层架空层的所有权。三和佳公司在中华家园小区业委会的安排下，进入案涉物业用房及宿舍为该小区提供物业服务，在所有权人新街公司向其发函要求返还后仍然未予返还，其行为构成侵权，应当予以返还并赔偿损失。三和佳公司在中华家园业委会要求下对案涉茶坊采取断水、断电、锁门，强行收回茶坊使用权，其行为构成侵权，应当停止侵权行为并赔偿由此给新街公司造成的损失。 关于新街公司因此遭受的损失，本院认定如下：32栋1楼架空层大部分用作新街公司物业用房及宿舍，新街公司在2020年5月12日向三和佳公司发送律师函件，要求返还房屋并按照每月50000元标准赔偿损失，三和佳公司于2020年5月14日签收该函，故对新街公司要求三和佳公司按照每月50000元标准赔偿损失的主张予以支持。对于茶坊部分，根据双方提交的证据，新街公司将该房屋租赁给张革华，租金为每月5000元，现茶坊被停水停电锁门致使茶楼无法正常经营，张革华解除其与新街公司签订的租赁合同，新街公司要求三和佳公司按照每月5000元的标准赔偿茶坊损失的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，新街公司的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、三和佳（成都）物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于青羊区家园路17号中华家园小区32栋1层的物业用房及宿舍返还给成都新街房地产开发有限公司，并于搬离该房屋之日起五日内向成都新街房地产开发有限公司赔偿损失（损失计算方式：按每月50000元的标准，自2020年5月1日起计算至三和佳（成都）物业服务有限公司搬离该房屋之日止）； 二、三和佳（成都）物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内恢复位于青羊区家园路17号中华家园小区32栋1层休闲茶坊的供水供电，并向成都新街房地产开发有限公司赔偿损失（损失计算方式：按照每月5000元的标准，自2020年6月1日计算起至恢复供水供电之日止）。 如三和佳（成都）物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1642元，减半收取821元，由三和佳（成都）物业服务有限公司承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘小琼 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 袁铮桢 书 记 员 童学翠