河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4319号上诉人（原审被告）：张洁，女，汉族，生于1968年5月3日，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：梁博，河南威武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳峰基伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91411300664658796B。住所地：南阳市高新区信臣路中段。法定代表人：杨娜丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。上诉人张洁因与被上诉人南阳市峰基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洁上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付下欠房款33万元或将本案发回重审，不服金额33万元。一、二审诉讼费用由被上诉人。承担事实和理由：一审判决违反了合同相对性原则。上诉人作为买方与南阳中元阳光置业有限公司（以下简称中元公司）签订商品房买卖合同，并在房管局登记备案，合同相对方不是本案被上诉人，故上诉人应当向中元公司履行交付房款的义务，而不是本案被上诉人。2015年7月15日，被上诉人与中元公司私下签署不到一百字的“协议”，转让涉案小区楼盘所有债权债务，未通知上诉人，也未征得上诉人同意。原审以上诉人缴纳首付款及按揭办证费用的行为，以及收据上的盖章主体，认定上诉人事实上承认被上诉人的合同地位，判定上诉人与被上诉人形成事实上的房屋买卖合同关系，上诉人不予认可。本案是商品房买卖合同，不是个人之间的房屋买卖合同，权利义务极其明确，履行过程也十分复杂，被上诉人没有能力和资质履行合同义务，一审违反合同相对性原则出具的判决，必将严重损害和剥夺上诉人的应得权利。原审要求上诉人一次性缴纳剩余所有房款无合同及法律依据。原审遗漏当事人，应当追加中元阳光置业公司为第三人。南阳市峰基伟业房地产开发有限公司辩称，一审判决不违反合同相对性原则，上诉人应当向被上诉人支付下欠购房款。2013年9月17日，上诉人与峰基伟业签订住宅认购书购买本案房屋，并支付了首付款。被上诉人于2015年11月交付了本案房屋。上诉人居住至今。2016年上诉人向被上诉人出具了还款承诺书，认可双方事实上的买卖合同关系，所以上诉人应当支付下余购房款。一审程序合法，不应追加中元公司为本案第三人。被上诉人已经与中元公司达成协议涉及本案争议的项目所产生的所有债权债务以及相关责任均由被上诉人公司承担，故中元公司对本案诉讼标的没有独立的请求权，不是本案适格的第三人。案涉房屋房产证办理问题与本案没有关联性，上诉人可另行主张自己的权利。南阳峰基伟业房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付下余房款330000元，并自2017年1月15日起按银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月17日，原告与被告签订了《峰基伟业御苑住宅认购书》，被告购买了原告开发的位于南阳市百里奚路七局建校北隔墙峰基伟业御苑1栋1401号房产，面积128.26平方米，价格3780元每平方米，优惠后房屋总价为479975元。被告支付了首付款149975元；并约定签订商品房买卖合同之日起，认购书效力自行终止。2015年11月6日，被告张洁丈夫邹伟与南阳中元阳光置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，张洁为房屋共有人，购买涉案房产，建筑面积为125.06平方米，总价为479975元，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及差异处理，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准据实结算多退少补；关于付款方式，双方约定现金首付149975元，余款330000元为商业贷款等。同日该合同进行了备案登记。被告于2016年6月装修后入住至今。2016年1月7日被告向中国建设银行南阳分行申请贷款，南阳中元阳光置业有限公司为保证人，贷款未办理成功。2015年11月6日被告向原告交纳涉案房产的办证按揭费用24198元及按揭代办费500元。审理中，原告提交“还款承诺”一份：峰基伟业御苑1栋1401号，户主张洁承诺，在2016年12月中旬先付欠款的一半，2017年元月15号全清。张洁2016年10月22号注：如到期不还，一切责任由本人承担。被告否认系其本人签名。2015年7月15日原告与南阳中元阳光置业有限公司签订“协议”：有关峰基伟业御苑项目所产生的所有债权债务及相关责任均由峰基伟业公司承担，如果因该项目造成南阳中元阳光置业有限公司任何经济损失，峰基伟业公司均承担相应赔偿责任；南阳中元阳光置业有限公司协助峰基伟业公司建立临时账户，该临时账户由峰基伟业掌控。本案审理过程中，南阳中元阳光置业有限公司出具“情况说明”，保证不会要求被告支付下欠房款，房屋具备办证条件时予以协助。另，邹伟于2018年7月病故，其子女等亲属表示放弃对涉案房产的继承。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，原告依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、债权转让协议等向被告主张权利，要求其支付下欠房款，符合法律规定，且被告亦认可房屋首付款以及按揭办证费用均交予原告，原告出具收据，故原告主体适格，双方形成事实上的房屋买卖合同关系，原告已经向被告交付了房屋，被告居住至今，所欠房款属实，被告应向原告支付下余购房款。关于原告主张的利息，被告未能及时支付房款，原告亦存在过错，可自原告起诉之日起按有关贷款利率计付利息。如被告认为原告存在办证、贷款等方面的违约情形，可另行主张权利。被告辩称与原告不存在合同关系，中元阳光公司概括性转让合同权利义务给本案原告，没有经过合同相对方即被告张洁的同意，该协议对被告不起法律效力，原审法院认为，双方签订了认购书、商品房买卖合同，被告亦认可房屋首付款以及按揭办证费用均交予原告，被告事实上认可了原告与南阳中元阳光置业有限公司转让权利义务的行为，故对被告的此项辩解意见，原审法院不予采纳。关于涉案房屋的面积，可依据合同有关约定，以产权登记面积为准据实结算多退少补。被告辩称的办证费用等予以退还或抵账的问题，因其请求不明确，可待证据充分时另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第二十三条及相关司法解释之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，被告张洁支付原告南阳峰基伟业房地产开发有限公司下欠房款33万元并给付相应利息（以33万元为基数，自2019年3月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿完毕之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6760元，原告负担1860元，被告负担4900元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。结合本案实际情况，上诉人在购买涉案房屋初期与被上诉人签订了峰基伟业御苑住宅认购书，向被上诉人交纳了首付款于2016年接收了涉案房屋，居住至今。上诉人虽然在2015年11月6日与南阳中元阳光置业有限公司签订了商品房买卖合同，但根据被上诉人与南阳中元阳光置业有限公司签订的协议约定，有关峰基伟业御苑项目所产生的所有债权债务以及相关责任均由峰基伟业承担。上诉人虽然不认可债权转移，但上诉人于2016年10月22日向被上诉人出具还款承诺，承诺在2016年12月中旬先付欠款的一半，2017年元月15号全清。应当视为对债权转移的认可，所以被上诉人与南阳中元阳光置业有限公司所签订的债权转移协议，应当对上诉人发生效力。上诉人应当按照承诺及时支付下欠购房款。上诉人上诉称一审判决违反了合同相对性原则，判决要求上诉人一次性缴纳剩余所有房款没有合同及法律依据，应当追加南阳中元阳光置业有限公司为本案第三人的上诉理由不能成立，本院不予支持。如果上诉人在履行商品房买卖合同过程中认为自己的权利受到了损害，可以另行主张自己的权利。综上所述，上诉人张洁的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人张洁负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  李郧钦审判员  李晓伟二〇二〇年十月二十三日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹