湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初963号原告：滕某1，男，住湖南省凤凰县。原告：段某某（滕某1妻子），女，住湖南省凤凰县。原告：滕某2（滕某1长子），男，住湖南省凤凰县。原告：滕某3（滕某1次子），男，现住湖南省长沙县。原告：滕某4（滕某1女儿），女，住湖南省凤凰县。以上五原告共同委托诉讼代理人：陈霞，湖南新世纪律师事务所律师。被告：付某，男，现住湖南省凤凰县。被告：罗某某，男，住湖北省洪湖市。被告：凤凰县畅安驾驶员培训学校，地址：湖南省凤凰县沱江镇。投资人：吴某某，男，住湖南省凤凰县。原告滕某1、段某某、滕某2、滕某3、滕某4与被告付某、罗某某、凤凰县畅安驾驶员培训学校（以下简称畅安驾校）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告滕某1、滕某2及其共同委托诉讼代理人陈霞、被告付某、畅安驾校到庭参加诉讼，被告罗某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕某1、段某某、滕某2、滕某3、滕某4向本院提出诉讼请求：1.判令三被告依据土地租赁协议约定为原告完成用电户头手续、自来水以原告个人名义单独立户并正常使用；2.判令三被告将修建在原告方土地上的建筑物及附属物所领取的（原告土地上建筑面积的补偿款）33万元归还给原告并按银行同期利率承担迟延履行的占用利息从2017年7月18日起直至款项付清；3.判令三被告支付因拆除原告原址上房屋承诺重建的补偿款10万元；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告罗某某因开发旅游项目租赁原告家庭承包经营的位于凤凰县××镇××村××组土地，约定：租赁期限为10年（从2011年9月8日至2021年9月7日），2011年9月8日至2018年9月7日每年租金5000元，2018年9月7日至2021年每年租金为1万元。合同终止后，被告负责原告方用电户头手续齐全，自来水以原告个人名义单独立户并能正常使用，费用由被告负责；合同终止后，被告所在原告土地上的建筑物及附属物归原告所有，如因政府征地，也属于合同自行终止。租满后，被告负责给原告在原址上重建被告拆除的房屋，重建要求：平房130平方米，屋檐高度4米，墙体是空心水泥砖，安装木门、木窗、石棉瓦的屋顶、木檩条、水泥地面，被告方付给原告房屋重建保证金5000元，被告方把房屋重建好后，经原、被告双方验收合格，原告退还保证金5000元。协议达成后，被告罗某某拆除原告方在该土地上的建筑物并重建了建筑物。2015年，未经原告方同意，被告罗某某以授权委托书的形式将该租赁土地非法转让给被告付某。被告付某又非法转让租赁给畅安驾校，违背租赁协议中不得私自转让的约定。2017年，因凤凰县沱江镇人民政府征收涉案土地，并进行了拆迁补偿，补偿款2965710元已支付给被告畅安驾校及付某。原告认为，从2011年到2017年原告仅收取了不到3万元的土地租金，被告拆除了原告家庭原本就存在的能合理使用且远远超出土地租金价值的建筑物，现被告承租后拆除原告原有建筑物，并通过重建获得高额补偿，被告应将本应由原告获得的补偿收益退还给原告，对拆除原建筑承诺的重建的费用补偿给原告。现原告与被告协商未果，故起诉。被告付某、畅安驾校共同答辩，1、2015年11月被告罗某某与被告付某签订联合经营协议。该《联合经营协议》未违反原告滕某3与被告罗某某于2012年签订的《土地租赁协议》的约定；2、原告滕某3(甲方)与被告罗某某(乙方)签订的土地租赁协议第九条约定：合同终止后，乙方所在甲方土地上的建筑物及附属物归甲方所有。如因政府强制征地，合同自行终止。甲方退还乙方未到期剩余租金即可。即合同到期后的自然终止，建筑物及附属物才归原告方所有，如因政府强制征地，建筑物的补偿应归投入的被告方所有；3、根据土地管理法实施条例第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿归地上附着物及青苗的所有者所有，场地租赁合同关系中，作为承租人的被告方，因经营需要在租赁物上构建建筑物，由于不可归责于双方的原因被国家征收，加之原告方的土地承包经营权通过土地租赁协议的方式进行了流转，依据上述法律规定，青苗费和地上附着物的补偿费用应属于投入人被告方所有，原告方没有事实和法律依据享有该补偿费用。被告罗某某未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、五原告共同提交的证据：1、土地租赁协议，欲证明（1）原告将位于湖南省凤凰县××镇××村××组的土地租赁给被告罗某某；（2）土地租赁期间，如达到合同终止条件，土地建筑物及附属物归原告方，被告需负责原告用电户头手续，自来水以原告名义单独立户并能正常使用；（3）被告因使用原告土地将原告原建设房屋拆除，负责对拆除房屋进行重建或补偿。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议，并认为土地已经征收了，不存在解决水电及重建的问题。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。2、公证书，欲证明（1）被告用公证的方式，名为授权行为，实为非法转让的行为，违反了合同约定，不具有合法效力；（2）授权委托书委托的事项仅限于经营管理凤瑞祥食品厂及处理厂房、设备、土地租赁事宜，不能是其他主体经营。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。3、畅安驾校（原凤瑞祥食品厂）拆迁补偿协议书，欲证明（1）该补偿协议书的补偿主体为被告付某；（2）该补偿协议书是对畅安驾校拆迁的补偿，已经超出公证书内容及原告与罗某某租赁协议不可转让的约定，损害了原告权益的事实。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。4、畅安驾校的登记信息，欲证明畅安驾校的负责人为吴某某，并非被告付某，畅安驾校与凤瑞祥食品厂无关联，不应作为拆迁补偿主体的事实。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。5、原告出租土地上的建筑物图片资料，欲证明（1）原告将承包经营的土地租赁给被告罗某某后，原告出租土地上附属的建筑物情况；（2）被告是在拆除了原告修建的建筑物后进行的重建。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的真实性无异议，但对原来建筑物不清楚。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。6、畅安驾校的存档资料，欲证明（1）被告畅安驾校申请小型汽车培训机构时间为2014年12月23日；（2）畅安驾校租赁备案场地为凤凰县人民武装部并非原告出租土地范围；（3）畅安驾校注册登记地址为租赁的凤凰沱江镇楼亭坳，也非原告出租场地；（4）畅安驾校的档案资料并未显示与被告罗某某、付某签订任何对涉案土地存在关联性的合伙经营或租赁事项，畅安驾校无权领取涉案补偿款；（5）被告付某无权依据公证而违背租赁协议，其行为不具有合法性。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议，认为只是畅安驾校最初成立时登记的资料，且经营场所可以变换，可以有多个。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。7、房地产估价报告，欲证明（1）由凤凰县征地拆迁补偿安置工作领导小组作为评估委托人，估价项目名称为：位于凤凰县××镇××村畅安驾校所属的建筑物、构筑物征收补偿价值评估，以畅安驾校资产的名义进行评估没有依据；（2）以畅安驾校名义评估严重损害实际土地出租户的基本权益。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的证明目的有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。8、录音资料，欲证明原告多次维权情况，也曾通过政府部门与被告协商，被告也表示认同的事实。经质证，被告付某、畅安驾校对该证据的真实性无异议，但认为当时只是讲适当补偿。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。9、《凤凰县××镇××村安置区建设用地征地补偿到户明细表》，欲证明涉案土地面积为1.563亩的事实。经质证，被告付某、畅安驾校认为无法证实就是其租赁的面积。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。二、被告付某、畅安驾校提交的证据：1、联合经营协议，欲证明付某与罗某某联合经营驾校的事实。经质证，五原告对该证据有异议，认为（1）无法证明付某与畅安驾校存在任何关联性；（2）无法证实畅安驾校的资产系付某所有。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。2、收款收据，欲证明原告收取房屋重建保证金5000元的事实。经质证，五原告对该证据的证明目的有异议，认为该收条是交付给罗某某。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。3、收据，欲证明滕某1收到租金与押金的事实。经质证，五原告对该证据有异议，认为其只收取罗某某的钱。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案土地承包人为原告滕某1，滕某3系滕某1次子。2012年2月10日，原告滕某3与被告罗某某签订了《土地租赁协议》，约定：1、被告罗某某租赁原告滕某3位于凤凰县××镇××村××组的土地开发旅游项目，租期十年（2011年9月至2021年9月7日）。2、2011年9月8日至2018年9月7日每年租金5000元，2018年9月7日至2021年每年租金为1万元。3、合同终止后，被告负责原告方用电户头手续齐全，自来水以原告个人名义单独立户并能正常使用，费用由被告负责。4、合同终止后，被告所在原告土地上的建筑物及附属物归原告所有。如因政府征地，合同自行终止。5、承租方不得将土地转租给他方（与他方合作经营除外），否则出租方有权收回。6、租满后，被告负责给予原告在原址上重建被告拆除的房屋，重建要求：平房130平方米，屋檐高度4米，墙体是空心水泥砖，安装木门、木窗、石棉瓦的屋顶、木檩条、水泥地面，被告方付给原告房屋重建保证金5000元，被告方把房屋重建好后，经原、被告双方验收合格后，原告退换保证金5000元。（该房屋重建保证金5000元原告已收取）二、2015年11月1日，被告付某(甲方)与被告罗某某(乙方)签订《联合经营协议》，约定：甲乙双方自愿联合经营，仓储、驾驶员培训。2015年12月1日，被告罗某某出具《授权委托书》并经凤凰县公证处公证，委托被告付某经营管理凤凰县杜田村三组原凤瑞祥食品厂及处理厂房、设备、土地租赁或与其他合伙人经营等相关事宜。三、1、经评估畅安驾校拆迁补偿款合计2965710元；2、2017年7月18日，凤凰县沱江镇人民政府与被告付某签订《畅安驾校（原凤瑞祥食品厂）拆迁补偿协议书》；3、该笔款项付某已领取。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、关于原告要求三被告完成用电户头手续及自来水以原告个人名义单独立户的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行除外。本案中，涉案土地已于2017年被凤凰县沱江镇人民政府依法征收，《土地租赁协议》所约定的被告需负责原告用电户头手续及自来水以原告名义单独立户并能正常使用的条款已事实上不能履行，故原告要求三被告负责为其完成用电户头手续及自来水以原告个人名义单独立户并正常使用的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。但鉴于原土地租赁协议当事人的真实意思表示，兼顾公平，本院酌情被告补偿原告25000元。二、关于原告要求三被告将修建在原告方土地上的建筑物及附属物所领取的（原告土地上建筑面积的补偿款）33万元归还给原告并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《土地租赁协议》约定承租方不得将土地转租给他方，但与他方合作经营除外。本案中，被告付某(甲方)与被告罗某某(乙方)签订《联合经营协议》，约定：甲乙双方自愿联合经营，仓储、驾驶员培训，后付某用来经营畅安驾校，且按约定向原告方支付租金，本院有理由相信原告方知晓涉案土地经营主体变更并未提出异议，进而认定原告方对该变更行为已默许，故征收拆迁行为发生时，以实际经营的畅安驾校为拆迁补偿主体并无不妥。故原告要求三被告将修建在原告方土地上的建筑物及附属物所领取的（原告土地上建筑面积的补偿款）33万元归还给原告并支付利息的诉请，证据不足，理由不充分，本院不予支持。三、关于房屋重建补偿款的问题。因涉案土地已被凤凰县沱江镇人民政府征收，《土地租赁协议》约定租期届满后，被告负责给予原告在原址上重建的约定已事实上不能履行，根据原土地租赁协议的约定，租满后，被告负责给予原告在原址上重建被告拆除的房屋，重建要求：平房130平方米，屋檐高度4米，墙体是空心水泥砖，安装木门、木窗、石棉瓦的屋顶、木檩条、水泥地面，同时考虑当地实际经济发展水平，故对原告要求三被告支付重建房屋补偿款10万元的诉请，本院予以支持。综上所述，本院对原告的部分诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告付某、罗某某、凤凰县畅安驾驶员培训学校于本判决生效后10日内支付原告滕某1、段某某、滕某2、滕某3、滕某4房屋重建补偿款及承诺水电到户补偿款共计12万元（已扣除原告收取的房屋重建保证金5000元）；二、驳回原告滕某1、段某某、滕某2、滕某3、滕某4的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，依法减半收取3875元，由原告滕某1、段某某、滕某2、滕某3、滕某4共同承担1175元，由被告付某、罗某某、凤凰县畅安驾驶员培训学校共同承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨兵权二〇二〇年十月二十一日书记员  龙冬辉附法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。