贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13611号 原告：罗琦琪，女，彝族，1997年2月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：黄中琴，女，彝族，1965年5月14日出生，，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理）、陈浩（一般授权代理），均系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，系贵州朗意律师事务所律师实习律师。 原告罗琦琪、黄中琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告罗琦琪、黄中琴的委托诉讼代理人陈浩，被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、赵月颖参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗琦琪、黄中琴向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为二原告办理房屋不动产权证；2、请求判决被告支付逾期办理房产证的违约金19515.00元（截止2020年8月2日），实际违约金从2014年8月31日起至实际办理《房屋不动产权证》之日止（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍）计算；3、案件受理费由被告承担。 事实及理由：原告黄中琴之夫罗毅（已死亡）于2011年10月29日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市洪南大道瑞丰新城第1幢16层1603号房。合同约定房屋总价款为322525元。原告按约定支付了全部款项。合同第八条约定出卖人于2012年8月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。）”被告应当于2014年8月31日前办理不动产权证，便被告未按约定办理，应承担违约责任。根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应支付违约金，合同约定的违约金过低，原告有权请求增加，违约金的计算标准按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍计算。另，黄中琴与罗毅共同生育一女罗琦琪。综上所述，特诉致法院，望支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称：一、本案原告并非适格诉讼主体，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。 二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。 三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗国因素，被告不应承担违约责任。 四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。 五、《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期将办理转移登记的资料提交至不动产登记机关备案的违约金计算标准为：以已付购房款为基数，按日万分之0.5计算。现原告诉请调高，应举证证明，若不能举证，则其诉请无事实依据，不应得到支持。 六、本案违约金约定过高，应予调减。 七、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年8月1日止。 八、要求原告支付面积补差款。 九、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月29日，罗毅（已死亡，系原告黄中琴之夫，原告罗琦琪之父，罗毅父母均已去世，罗毅与罗中琴夫妻关系存续期间生育只一个子女罗琦琪）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰公司开发建设位于毕节市洪南大道瑞丰新城第壹幢16层1603号房屋，房屋建筑面积134.88平方米，套内建筑面积111.60平方米，分摊建筑面积23.28平方米，按套内面积计算，单价2890.008元，总价款322524.92元。被告应当于2012年8月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责。合同签订后，被告按约定将涉案商品房交付给原告。原告委托被告为其办理不动产权证书，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2018年8月1日，罗毅、黄中琴与被告签署办证委托书，2018年8月6日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构。涉案房屋现办理了不动产权证书，证书编号为黔20**毕节市不动产权第0014115号，权利人为黄中琴、罗毅。涉案房屋《不动产权证》上登记的专有建筑面积（套内建筑）为112.39平方米，分摊建筑面积为25.75平方米，专有建筑面积比合同约定多0.79平方米，按合同约定，原告应补被告面积差款2283.11元（0.79×2890.008），该2283.11元原告同意在被告支付的办证违约金中予以扣除。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于原告身份是否适格的问题，《商品房买卖合同》的签订人罗毅已死亡，根据《继承法》第十条规定，罗毅的配偶、子女、父母是第一顺序的继承人，罗毅父母已死亡，其妻黄中琴、其女罗琦琪作为原告参加诉讼，符合法律规定，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 庭审后，原告申请撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起止时间问题。根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2012年8月31日交付涉案商品房后的730日内（即2014年12月31日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2014年9月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月12日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。2018年8月1日，原告与被告签署办证委托书，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。 关于违约金计算标准的问题，原告诉请按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即1.3倍计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，故对原告的该项请求与被告的抗辩主张均不予支持。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款322524.92元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年8月12日起计算至2018年8月1日期间的逾期办证违约金5708.69元(322524.92元×0.00005×354天）。扣除涉案房屋面积差款2283.11元，被告瑞丰公司实际应支付的违约金为3425.58元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗琦琪、黄中琴支付逾期办理不动产权证的违约金3425.58元； 二、驳回原告罗琦琪、黄中琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144元，由原告罗琦琪、黄中琴负担119元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月二十七日 书记员  余茂霞