云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异101号异议申请人（被执行人）罗平九龙玉实业有限公司。统一社会信用代码：91530324577257732U。住所地：云南省罗平县腊山街道花海驿****。法定代表人：李亚贤。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人云南罗平农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：915303247535504379。住所地：云南省罗平县罗雄街道办事处振兴街**法定代表人：鲍绍和。委托代理人蔡静、何家标，云南治正滇麒律师事务所律师。一般授权代理。被执行人云南吉大置地投资开发有限公司。统一社会信用代码：915303026956804510。住所地：云南省曲靖市麒麟区金江路吉大上元小区**第****商铺/div>法定代表人：李华云。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人云南省曲靖市吉玛特百货有限公司。统一社会信用代码：91530300741452602N。住所;'>住所地：云南省曲靖市麒麟区交通路**v>法定代表人：李亚辉。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人罗平瑞达玉石文化有限公司。统一社会信用代码：915303240642829242。住所地;'>住所地：云南省罗平县腊山街道花海驿****>法定代表人：李海昆。委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人李海昆，男，汉族，1971年2月19日生，住云南省昆明，住云南省昆明市西山区委托代理人胥萍，云南杨文正律师事务所律师。特别授权代理。被执行人李亚贤，男，汉族，1972年10月5日生，住云南省曲靖，住云南省曲靖市麒麟区本院在执行云南罗平农村商业银行股份有限公司（以下简称“罗平农村商业银行”）申请执行罗平九龙玉实业有限公司（以下简称“罗平九龙玉公司”）、云南吉大置地投资开发有限公司（以下简称“吉大置地公司”）、云南省曲靖市吉玛特百货有限公司（以下简称“曲靖吉玛特公司”）、罗平瑞达玉石文化有限公司（以下简称“罗平瑞达公司”）、李海昆、李亚贤金融借款纠纷一案中，依法对被执行人罗平九龙玉公司名下的房地产、土地进行市场价值评估鉴定。被执行人罗平九龙玉公司以评估程序严重违法、评估结果低于市场实际价值等并请求重新评估为由书面向本院提出执行异议。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人罗平九龙玉公司称，本院在执行（2020）云03执恢54号案件过程中，向异议申请人送达的（昆明）正信（2020）（司拍估）字第ZXS206-1号《房地产估价报告》及（昆明）正信（2020）（司拍估）字第ZXS206-2号《土地估价报告》评估程序严重违法，评估结果严重低于市场实际价值。1、上述估价报告的估价人未根据《城镇土地估价规程》、房地产评估规范实地到场确认估价对象，在《房地产估价报告》未编制估价技术报告，估价方法不当，在估价报告中没有任何调查结果和基础材料，没有对周边地产价值判断的数据依据，评估结果让人无法信服；2、罗平九龙玉公司于2011年取得上述估价报告中土地建设地使用权，2014年开始开发建设，至2020年7月21日根据国家公布的物价上涨指数显示，自2011年至2019年物价均上涨，各年上涨幅度为1.6%至5.4%不等，估价房产中已出售的同户型或类似户型的房产远高于评估价格。综上，异议申请人认为上述估价报告评估程序严重违法，违反客观性、公正性原则，致使被评估对象被严重贬损，严重损害了异议申请人的合法权益，因此，特申请依法认定该评估报告无效并重新选定评估机构进行评估。异议申请人罗平九龙玉公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、罗平九龙玉花海驿项目投资明细复印件；2、罗平九龙玉公司与李仁湘、杨虎、李琼、艾金海、李爱国、周光亚等签订的《罗平花海驿旅游小镇内部定购协议书》复印件；3、罗平九龙玉公司与杨洋、李晏红、许存勇、孙明凯等签订的《商品房买卖合同（预售）》合同复印件；4、房产平面图复印件；5、《房地产评估规范》百度内容复印件。本院查明，罗平农村商业银行与罗平九龙玉公司、吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月21日作出（2016）云03民初152号民事判决：一、罗平县农村信用合作联社营业部与被告罗平九龙玉公司于2014年12月23日签订的《固定资产借款合同》（合同编号为0206011233141223510000089）提前到期，被告罗平九龙玉公司于本判决生效后30日内偿还原告罗平农村商业银行借款本金69500000元及截至2016年5月20日止的利息1315584.05元，合计70815584.05元（自2016年5月21日起至全部款项还清之日止的利息按合同约定计算，利随本清。）；二、被告罗平九龙玉公司于本判决生效后30日内支付原告罗平农村商业银行为实现债权而支出的律师费299305元；三、原告罗平农村商业银行对被告罗平九龙玉公司享有的坐落于罗平县的国有土地使用权【土地使用权证号为罗国用（2014）第712号、罗国用（2014）第××号】享有抵押权，就上述抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤对上述债务及费用承担连带清偿责任。被告吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤承担保证责任后，有权向被告罗平九龙玉公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397374元，由被告罗平九龙玉公司、吉大置地公司、曲靖吉玛特公司、罗平瑞达公司、李海昆、李亚贤负担。因被告未依法履行生效法律文书确定的义务，罗平农村商业银行向本院申请执行，本院于2018年3月8日以（2018）云03执64号案件立案执行。在执行过程中，本院于2018年10月30日作出（2018）云03执64号之六执行裁定，裁定查封被执行人罗平九龙玉公司所有的罗平县证号为罗国用（2014）第712、713号的土地及罗平花海驿的房屋（罗平花海驿旅游小镇罗平旅游工艺文化城项目）。后因双方当事人达成和解协议，本院于2018年12月12日裁定该案终结执行。2020年5月6日，本院根据申请执行人的申请，以（2020）云03执恢54号案件恢复该案的执行。2020年7月8日，本院发出（2020）云03执恢54号《公告》，拟对被执行人罗平九龙玉公司单独所有**落于罗平县的云（2018）罗平县不动产权第**（权利性质出让、用途为其他商服用地、宗地面积30199.26平方米）和云（2018）罗平县不动产权第0003175号（权利性质出让、用途为工业用地、宗地面积30623.19平方米）两块土地，及罗国用（2014）第712号土地上开发建设（罗平旅游工艺文化城）的部分房屋强制执行。另查明，2020年7月21日，本院组织双方当事人的委托代理人选择评估机构，后双方当事人的委托代理人协商一致从人民法院诉讼资产网专业机构名单库中选定昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对上述财产进行评估。同日，本院依法委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对上述财产的价值进行评估。2020年9月15日，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司出具（昆明）正信（2020）（司拍估）字第ZXS206-1号《房地产估价报告》，报告显示罗国用（2014）第712号土地上开发建设（罗平旅游工艺文化城）的214宗房地产市场价值总价为85137306元。出具（昆明）正信（2020）（司拍估）字第ZXS206-2号《土地估价报告》，报告显示云（2018）罗平县不动产权第0003176号（权利性质出让、用途为其他商服用地、宗地面积30199.26平方米）和云（2018）罗平县不动产权第0003175号（权利性质出让、用途为工业用地、宗地面积30623.19平方米）两块土地总地价为23271682元。本院认为，本案的争议焦点为评估机构对案涉财产进行的司法评估是否符合法律规定。针对异议申请人罗平九龙玉公司提出的评估程序严重违法、评估价格严重低于市场价格、估价方法不当等进而请求重新评估的异议申请，本院综合评判如下：第一，关于评估程序是否违法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，根据该规定，对评估结论的审查，人民法院主要是围绕评估机构及评估人员是否具有评估资质，评估程序是否严重违法等方面进行审查判断。只有当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具有相应的评估资质或者评估程序严重违法，才符合申请重新评估的条件。异议申请人应承担举证证明评估机构、评估人员存在不符合法定条件或者评估程序违法的责任，若不能举证证明，则应承担举证不能得不到支持的结果。本案中，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司为人民法院诉讼资产网中公示评估机构，该评估机构、评估人员均具有相关评估资质，且系双方当事人协商选定。此外，异议申请人罗平九龙玉公司认为本案评估程序严重违法应重新评估，但其并未向本院提交相关证据证明该主张成立。故异议申请人罗平九龙玉公司认为本案评估程序严重违法的主张不能成立。第二，关于评估价格是否严重低于市场价格的问题。执行程序中拍卖的目的是尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格还需经由市场的检验。被执行人如认为评估价格过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应重新进行评估。第三，关于评估方法和采用依据的问题。人民法院对案涉财产进行评估的目的是为了推进执行工作顺利进行，评估价格受房产户型、市场情况、区域、时间等多种因素影响，且评估报告作为评估机构所出具的结论，其评估的方法、参照的标准，都属于评估机构的专业评估技术范畴，不属于执行异议的审查范围。综上，本院确定的评估机构对案涉财产进行的司法评估符合法律规定。异议申请人罗平九龙玉公司请求对案涉财产重新进行评估的异议申请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人罗平九龙玉实业有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年十月二十一日法官助理赵锐书记员徐丹