上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9557号上诉人（原审被告）：费振华，男，1985年10月11日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）:朱琳，女，1986年9月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：费振华（系朱琳丈夫），年籍同上。被上诉人（原审原告）:上海大白有住房地产经纪有限公司（原名上海新维度房地产经纪有限公司），住所地上海市松江区梅家浜路****。法定代表人：王普清，总经理。上诉人朱琳、费振华因与被上诉人上海新维度房地产经纪有限公司（以下简称新维度公司）居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5439号民事判决，向本院提起诉讼。后被上诉人新维度公司更名为上海大白有住房地产经纪有限公司（以下简称大白公司）。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱琳、费振华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大白公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由大白公司承担。事实和理由：就朱琳、费振华购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室及XX号地下一层车位354室(以下简称涉案房屋及车位)事宜。2019年9月7日，大白公司、朱琳、费振华及案外人陈某签订了《房地产买卖居间协议》，合同虽然约定朱琳、费振华应支付大白公司房价的1%作为中介费，但大白公司承诺不向朱琳、费振华收取中介费。买卖居间协议签订后，大白公司与朱琳、费振华产生纠纷，后续交易均由上海XX事务所（以下简称XX事务所）完成，且在此期间大白公司作出不利于交易之行为，导致系争房屋买卖合同未能继续履行。网签合同系由XX事务所居间签订，该合同中列明的居间方系XX事务所，而非大白公司。实际交易过程中提供买方服务及意见的均是XX事务所。大白公司与朱琳、费振华之间不存在居间合同关系，大白公司也未提供实际居间服务。故大白公司一审中的诉讼请求，依法应予以驳回。被上诉人大白公司辩称，不同意朱琳、费振华的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大白公司（即新维度公司）向一审法院提出诉讼请求：1、朱琳、费振华支付中介佣金125,000元；2、朱琳、费振华以125,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付自2019年9月20日起至实际清偿之日止的逾期利息。一审法院认定事实：案外人陈某系涉案房屋及车位登记的权利人。2019年9月7日，案外人陈某作为出售方（甲方）、朱琳、费振华作为购买方（乙方）、新维度公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋及车位，购买总价款12,500,000元。合同第二条第6款约定，在二手买卖交易过程中所产生的税及费用由乙方承担，中介费甲乙双方各自承担；第四条约定，甲、乙双方约定在2019年9月20日（包括当日）前依丙方之安排，至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同当日，甲、乙双方应当分别按照本协议第二条第1款约定的房价款的1%各自支付给丙方佣金……合同另对其他事宜进行了约定。同日，费振华支付陈某购房定金500,000元。2019年9月20日，朱琳、费振华作为乙方与陈某作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》两份，约定甲乙双方通过XX事务所居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋及车位。房屋建筑面积为214.06平方米，转让价款12,350,000元；车位建筑面积51.21平方米，转让价款150,000元。合同另对其他事宜进行了约定，两份《上海市房地产买卖合同》中居间介绍的房地产经纪公司落款处为XX事务所。本案一审审理中，双方当事人均确认上述两份《上海市房地产买卖合同》的签订地点位于上海市松江区XX路XX号新维度公司经营地。费振华于上述两份《上海市房地产买卖合同》签订当日支付陈某购房款150,000元。2019年10月30日，新维度公司法定代表人王普清通过手机微信提醒费振华房地产交易进度，载明根据《上海市房地产买卖合同》约定，朱琳、费振华应于2019年10月31日支付陈某2,000,000元，同时提供了陈某的银行账户，并提醒朱琳、费振华在支付房款后索取收款收据。2019年10月31日，费振华支付陈某购房款2,000,000元。2020年2月27日，王普清以手机短信方式向费振华发送提示书，载明朱琳、费振华尚需支付购房款475万元，特提醒二位及时准备相应款项，办理贷款的相关材料及过户的材料等。一审法院另查明：2019年9月7日，新维度公司与案外人陈某签署佣金确认书，载明就涉案房屋及车位交易，陈某作为出售方应向新维度公司支付佣金金额50,000元。2019年9月23日，案外人陈某支付新维度公司佣金50,000元。2020年5月19日，朱琳、费振华以陈某未涤除涉案房屋上之抵押、房屋不具备过户条件以及未按约履行交付义务，构成根本违约为由，向松江区人民法院提起诉讼，请求判令解除《上海市房地产买卖合同》，要求陈某返还购房款4,000,000元及利息损失等。该案已经立案受理尚未审结。本案一审审理中，朱琳、费振华申请证人李某到庭作证，证明涉案房源系朱琳、费振华自行取得后提供给新维度公司，新维度公司与朱琳、费振华曾口头约定朱琳、费振华无需向新维度公司支付中介费。证人陈述：2019年10月前证人仍在新维度公司处工作。因证人与朱琳、费振华是朋友关系，朱琳、费振华在获得涉案房源后，为了让证人赚取上家的中介费，经证人介绍至新维度公司，由新维度公司提供房屋买卖的相关服务。但是具体的服务经办人并非证人，而是新维度公司的法定代表人王普清，其中包括房屋价格协商、与上家磋商、签订居间协议、网签合同等，都是由王普清参与，证人并未参与。王普清曾三次向朱琳、费振华承诺不收取中介费。各方签订居间协议后，朱琳、费振华基于对证人和王普清的信任，故未就居间费问题另行达成新的书面协议。现新维度公司与朱琳、费振华产生争议，证人在中间立场尴尬，王普清对此事处理不妥，证人认为在这样的老板手下工作，后面的工作不好做，故而于2019年10月离职。对于上述证人证言，新维度公司认可证人曾在新维度公司处工作，但认为证人自述与朱琳、费振华是朋友关系，并基于涉案房屋纠纷与新维度公司法定代表人王普清间存在矛盾，故证人关于新维度公司承诺不收取中介费的陈述不可采信。本案一审审理中，对于XX事务所协助签订《上海市房地产买卖合同》事宜，朱琳、费振华述称系由于新维度公司没有居间资质，而XX事务所曾为朱琳、费振华此前置换房屋提供过其他居间服务，且XX事务所的老板系朱琳、费振华的朋友，故朱琳、费振华请XX事务所的人员过来协助本案合同的订立；而新维度公司则述称新维度公司于2019年9月6日已经取得房地产经纪专业人员登记证书，由于网签密钥（数字证书）升级的需要，故而借用了XX事务所公司的密钥，实际居间人仍是新维度公司。朱琳、费振华认可新维度公司的法定代表人王普清出面经办了涉案房屋的价格磋商、居间合同订立、《上海市房地产买卖合同》的签约协调工作。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，新维度公司就涉案房屋买卖进行斡旋交涉、促成买卖双方订立了《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，可以认定新维度公司居间成功，有权收取居间服务费。朱琳、费振华向案外人提出解除房屋买卖合同之行为，不影响新维度公司依《房地产买卖居间协议》向朱琳、费振华主张相关权利。鉴于房地产居间服务还包括办理审税、过户、房屋交付验收等后续服务，因新维度公司尚未提供上述后续服务，故对于新维度公司可收取的居间服务费金额，应当酌情予以调整。一审法院结合本案实际情况，酌定由朱琳、费振华向新维度公司支付居间服务费50,000元。至于朱琳、费振华所述双方曾口头约定免收居间费之抗辩，朱琳、费振华所能提供的主要证据仅为证人证言，而证人与新维度公司、朱琳、费振华均存在利害关系，结合本案其他证据，在新维度公司不予认可的情况下，难以得出朱琳、费振华的证明目的及内容。因此，朱琳、费振华该抗辩理据尚不充分，不予采信。关于新维度公司主张的利息损失，因缺乏相应的合同及法律依据，不予支持。一审法院审理后于2020年7月21日作出判决：一、朱琳、费振华于判决生效之日起十日内支付上海新维度房地产经纪有限公司居间服务费50,000元；二、驳回上海新维度房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2,800元，减半收取1,400元，由上海新维度房地产经纪有限公司负担875元，朱琳、费振华负担525元。二审中，朱琳、费振华提供证据如下：1.费振华与姚某的微信聊天记录打印件一组；2.费振华与陈某的微信聊天记录打印件一组；3.费振华与王普清的微信聊天记录打印件一组。上述证据共同证明朱琳、费振华与大白公司不存在居间合同关系；大白公司存在不利于交易的行为；大白公司未提供居间服务。大白公司质证称，对上述证据的真实性无异议，但不能证明朱琳、费振华的主张。本院认为，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：2020年6月24日，上海市松江区市场监督管理局出具《准予变更（备案）登记通知书》，准许上海新维度房地产经纪有限公司名称变更为上海大白有住房地产经纪有限公司。2020年6月24日，上海大白有住房地产经纪有限公司获颁营业执照。本院认为，依法成立的合同，系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行，不得擅自变更或解除，否则应承担相应的责任。经被上诉人出面经办及协调买卖双方磋商价格，上诉人、被上诉人及系争房屋出售方陈某共同签订《房地产买卖居间协议》，约定上诉人向陈某购买系争房屋，并由上诉人按房价款的1%支付被上诉人中介费。此后，上诉人与陈某签订《上海市房地产买卖合同》，确定了买卖合同的各项条款，明确了双方的权利与义务。故应认定居间方已促成买卖合同关系成立，有权要求居间服务的接受方支付居间费用。该买卖合同中居间介绍的房地产经纪公司落款处虽然为XX事务所，但买卖合同系经由被上诉人协调，并于被上诉人的经营地签订。故促成系争房屋买卖合同关系成立的居间方仍系被上诉人，而非买卖合同上列明的XX事务所。上诉人关于其与被上诉人不存在居间合同关系的抗辩意见，与事实有违，本院不予采纳。被上诉人虽然居间促成了买卖合同关系成立，但系争房屋买卖合同最终未能继续履行。综合考虑居间协议约定的中介费总额、买卖合同的实际履行程度、被上诉人提供的居间服务量、当事人的过错程度等因素后，一审法院酌情确定上诉人支付被上诉人中介费5万元，并无不当，本院予以维持。上诉人辩称被上诉人口头承诺免收上诉人应付之中介费，但上诉人未提供书面证据予以证明，被上诉人也不予认可。上诉人虽然提供了被上诉人工作人员李某的证人证言以证明其抗辩意见。但一则，从当事人的陈述看，李某与上诉人、被上诉人均存在利害关系，其证人证言的证明效力相对较弱；二则，并无其他证据可以佐证李某作证内容的真实性。综合上述因素，本院同样难以采信李某的作证内容。上诉人的该项抗辩意见，因缺乏证据证明，本院不予采纳。上诉人还上诉称被上诉人存在过错导致系争房屋买卖合同未能继续履行，被上诉人无权要求支付居间费。本院认为，即便存在被上诉人提供的居间服务未完全符合上诉人要求之情形，但上诉人提供的证据并不足以证明系被上诉人的行为导致系争房屋买卖合同无法履行。且在另案中，上诉人系以系争房屋出售方陈某未涤除抵押、房屋不具备过户条件及未按约履行交付义务，构成根本违约为由提出诉讼主张。故上诉人的该项抗辩意见，因缺乏证据证明，本院亦不予采纳。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院对上诉人与被上诉人是否存在居间合同关系及上诉人应付中介费数额的判定，并无不当。上诉人关于其无需向被上诉人支付中介费的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。因居间方的企业名称现已变更为上海大白有住房地产经纪有限公司，故本院对此予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5439号民事判决第一项为：朱琳、费振华于本判决生效之日起十日内支付上海大白有住房地产经纪有限公司居间服务费50,000元；二、变更上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5439号民事判决第二项为：驳回上海大白有住房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,400元，由上海大白有住房地产经纪有限公司负担875元，由朱琳、费振华负担525元。二审案件受理费1,050元，由朱琳、费振华负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……