重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民再11号抗诉机关：重庆市人民检察院申诉人（一审被告、二审上诉人）：巫英祥，男，1970年9月19日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：重庆夏都实业有限公司，住所地重庆市石柱县南宾镇玉音巷，统一社会信用代码91500240688925246G。法定代表人：秦江渝，该公司经理。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭登胜，重庆海灯律师事务所律师。申诉人巫英祥因与被申诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2016)渝04民终455号民事判决，向重庆市人民检察院申诉。重庆市人民检察院作出渝检民监[2020]89号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院作出（2020）渝民抗11号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察第四分院指派检察员冉诗玉、李意出庭。申诉人巫英祥、被申诉人重庆夏都实业有限公司（以下简称夏都公司）的委托诉讼代理人谭红、谭登胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市人民检察院抗诉认为，现有新的证据证实，重庆市第四中级人民法院（2016）渝04民终455号民事判决认定事实的主要证据是伪造的，原判决结果确有错误。理由如下：第一，2014年12月3日，巫英祥以夏都公司在2014年12月1日未将门面按协议交付为由起诉，要求判决解除协议、返还房款1132000元及利息，支付违约金825000元。该案一审法院根据夏都公司、马兹学提供的证据以及马建国、代万禄、李云兵的出庭证言，认定夏都公司、马兹学已经按约定如期交付门面，判决驳回了巫英祥解除合同并要求返还已付购房款的请求。但经公安机关查明，夏都公司、马兹学提交的证据均系伪造，马建国等三人的证言亦为虚假。夏都公司并未按照协议约定在2014年8月底前交付案涉门面，实际上案涉楼盘直到2016年2月才取得建设工程竣工验收备案许可证，在此之前根本不具备交付条件，也没有任何交付的事实。房屋买卖合同是双务合同，夏都公司迟延交付门面的情况下，巫英祥有权主张先履行抗辩权，拒绝支付后续购房款，也有权在向夏都公司催告后解除合同。原判认定夏都公司已经向巫英祥按期交付案涉门面，判决巫英祥按照合同约定支付剩余房款并承担违约责任确有错误。第二，案涉门面现已被夏都公司出售给案外人并办理了不动产权属登记，故对巫英祥提出的解除房屋买卖合同、返还购房款并承担违约金的诉讼请求，依法应予支持。2016年5月24日，原石柱县国土房管局制作并颁发了《不动产权证书》，此证书上权利人登记为巫英祥。巫英祥于2016年7月4日提起行政诉讼，认为夏都公司假冒巫英祥的名义向石柱县国土房管局申请办理了渝（2016）石柱县不动产权第000XXXXX4号不动产权证书，请求判令撤销登记。石柱县人民法院于2016年11月30日作出（2016）渝0240行初54号行政判决，认为夏都公司申请登记时提交的《重庆市商品房买卖合同》《委托书》《合同补充协议》《重庆市土地权属登记表》经鉴定均不是巫英祥所签，双方未形成委托代理关系，登记行为不合法，故判决撤销石柱县国土资源和房屋管理局2016年5月24日颁发的渝（2016）石柱县不动产权000XXXXX4号不动产权证书。夏都公司上诉后，重庆市第四中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）渝04行终29号行政判决，判决驳回上诉、维持原判。判决生效后，原石柱县国土房管局于2017年11月30日依法注销了该不动产权属登记，现案涉门面已经出售给案外人谭小琼，并于2019年5月16日办理了产权变更登记。基于以上情况，若再要求巫英祥支付剩余购房款，明显有失公平。巫英祥再审请求，对重庆市高级人民法院（2017）渝民申第1745号民事裁定、本院（2016）渝04民终455号民事判决、石柱县人民法院（2015）石法民初字第03595号民事判决不服，依法申请抗诉并请求改判。事实与理由：现马建国、代万禄及李云兵因涉嫌作伪证被公安机关拘留。案涉门面最晚应当在2014年8月底前交付给巫英祥，巫英祥应当在2014年12月30前交付购房款余款，但夏都公司至今未向巫英祥交付案涉争议门面，因此巫英祥享有先履行抗辩权。巫英祥不应向夏都公司支付剩余购房款，更不应支付利息损失和违约金。夏都公司辩称，1.抗诉机关认定原判决采信的证据系伪造，没有充分证据予以证明。马兹学、马建国、代万禄、李云兵等人在公安机关谈到接房会议记录、接房通知、收据系伪造的供述与其在一审中答辩、调查笔录及出庭作证中的陈述存在根本矛盾，因证人证言的可变性强，无法确认上述几人在公安机关侦查时陈述内容的真实性。2.案涉门面是否登记在案外人名下与本案《门面转让协议》应否解除的审理焦点无关。案涉门面转让至谭小琼名下是在一、二审诉讼结束后，通过司法途径依法获得，与本案审理焦点无关。3.巫英祥未按约定交付房款构成违约不享有先履行抗辩权，且巫英祥在本案一、二审中并没有主张先履行抗辩权。4.案涉门面已经依约按时交付。夏都公司向一审法院起诉请求：1.巫英祥支付购房款2587575元；2.巫英祥向夏都公司支付违约金909393.75元；3.巫英祥向夏都公司支付购房款利息329915.81元（2587575元×月息7.5‰，从2014年4月份暂计算至2015年8月29日止）；4.由巫英祥承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2013年11月7日，马兹学代表夏都公司银湖丽景项目部为甲方与巫英祥为乙方签订了《门面买卖协议》，协议约定：一、甲方银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面，进深约25米，到断缝为止，包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止，所有面积250平方米左右，具体面积以国土局测绘为准。二、门面单价以13500元/平方米出售给巫英祥，办理房屋产权所产生的一切税费由巫英祥负责。三、付款方式：签订协议时支付15万元，2013年11月20日再支付15万元，余款分期在签订合同后5年付清，否则视为违约。签订合同后从2013年12月1日起所有欠款按银行利率，月供10万元整每月支付750元利息计算。四、门面总额大约330万，实际以国土局测绘为准，乙方2013年11月30日之后所有欠款按每月10万元付750元的利率支付给甲方，直到还完为止。五、违约责任：此协议签订后，双方共同遵守，如一方违约，付给守约方总房款25%的违约金。在此协议甲方处马兹学签字并加盖了其私章和夏都公司银湖丽景项目部专用章，巫英祥也签字捺了手印。2014年4月29日，马兹学为甲方，巫英祥为乙方签订《补充协议》，协议约定：乙方做甲方银湖丽景桥北花漫里的外墙和零星工程，现乙方买银湖丽景门面所差房款从2014年（2014年4月底开始）不算利息，但乙方必须在2014年4月28日交给甲方50万元房款，余款在2014年12月30日前交清，所有工程款2014年12月30日前也算清，但质保金3%二年后再付清。如乙方到2014年12月30日不算清账，2014年4月至2014年12月之间的余款利息必须付给甲方。2014年8月底，门面必须交付乙方使用。在此协议上，巫英祥在乙方栏签了字，马兹学在甲方栏签字并加盖了夏都公司银湖丽景项目部专用章。2015年，巫英祥以夏都公司在2014年12月1日前没有将门面按协议交付为由起诉，请求：1.解除协议，返还房款113.2万元及利息。2.支付违约金82.5万元。2015年2月5日，石柱县人民法院以（2014）石法民初字第03478号民事判决书判决：驳回巫英祥的诉讼请求。巫英祥不服判决提起上诉，2015年6月23日本院以（2015）渝四中法民终字第00384号判决：驳回上诉，维持原判。2015年巫英祥起诉要求夏都公司支付工程款，石柱县人民法院作出（2015）石法民初字第00435号民事判决，判令夏都公司支付巫英祥工程款1118840.71元。2015年巫英祥再次起诉夏都公司，要求支付工程款1118840元的利息33565.22元。2015年6月23日，石柱县人民法院以（2015）石法民初字第02558号判决，判令夏都公司支付巫英祥工程款利息20418.83元。2015年8月13日，石柱县人民法院基于夏都公司的申请，作出（2015）石法民初字第03595号民事裁定，裁定冻结巫英祥在石柱县人民法院财会室应得的执行款1118840.71元。2013年11月7日，巫英祥支付房款15万元；2013年11月11日，巫英祥支付房款15万元；2013年11月25日，巫英祥支付房款25万元；2013年12月30日，巫英祥交房款利息2.1万元；2014年2月6日，巫英祥交房款利息2.1万元；2014年3月1日，巫英祥交房款利息2万元；2014年3月31日，巫英祥交房款利息2万元；2014年4月29日，巫英祥交房款50万元。2013年8月12日，夏都公司取得了涉案楼盘的商品房预售许可证[石国土房管（2013）预字第29号]。2015年8月4日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱县土地房屋勘测所受夏都公司的委托对巫英祥在银湖丽景C幢的门面进行了勘测：建筑面积为269.45平方米。一审法院认为，本案的争议焦点：一、涉案的《门面买卖协议》《补充协议》是否有效；二、涉案门面的实际面积；三、巫英祥是否应当向夏都公司支付尚欠的房款及利息和支付违约金。一、关于涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》是否有效的问题。涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》均系夏都公司银湖丽景项目部与巫英祥所签订，夏都公司银湖丽景项目部签订以上协议的权利义务应由夏都公司承担，这两份协议的效力，已经生效的石柱县人民法院（2014）石法民初字第03478号民事判决确认，巫英祥在本案中辩称涉案合同无效，没有相反的证据足以推翻，故对巫英祥的此项辩称理由，不予采信。二、关于涉案门面的实际面积问题。夏都公司、巫英祥双方在涉案的《门面买卖协议》中约定涉案门面的面积为250平方米左右、总价330万元左右，以国土局测绘为准。生效的石柱县人民法院（2014）石法民初字第03478号民事判决中认定了涉案的门面房属于现房买卖，也认定了夏都公司方在2014年7月便将涉案的房屋交付给巫英祥，巫英祥在同月对此门面房进行了装修。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，对已生效的判决所认定的事实，直接认定。按理双方对涉案门面的面积的大约数据均应当明白。从涉案的《门面买卖协议》第一条“甲方将银湖丽景门面挨丰石高速第一间门面，进深约25米，到断缝为止，包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止，所有面积250平方米左右，具体面积以国土局测绘为准”的行文可以看出，夏都公司出售给巫英祥的房屋面积不仅包括门面部分，还包括左边楼梯间至外面的一间营业房外墙为止的面积。2015年8月4日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱县土地房屋勘测所受夏都公司的委托对巫英祥在银湖丽景C幢的门面进行勘测：建筑面积为269.45平方米。该所同时证明石柱县国土资源和房屋管理局在办理全县的房地产面积时均由该所负责测绘。巫英祥举示的[石国土房管（2013）预字第29号]许可证中记载的房屋测绘数据也是出自该所。故对该所测绘的涉案门面建筑面积269.45平方米，予以认定。巫英祥称涉案门面面积只有90.60平方米的辩称理由和证据不充分，不予采信。三、关于巫英祥是否应当向夏都公司支付尚欠的房款及利息和支付违约金的问题。涉案的《门面买卖协议》和《补充协议》在本案第一个争议焦点中已被认定为合法有效，其协议中的约定对夏都公司、巫英祥双方均具有法律约束力，夏都公司、巫英祥双方均应当按协议中的约定全面履行自己的义务。在第二个争议焦点中，法院确认了涉案门面的面积为269.45平方米，按双方的约定单价计算，总房款为269.45平方米×13500元/平方米=3637575元。庭审已查明巫英祥在2014年4月29日前已交房款105万元，尚欠夏都公司房款2587575元。巫英祥在夏都公司交付房屋后，不按约定支付房款，其行为不仅有违双方在协议中的约定，更有失诚信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。夏都公司请求判决巫英祥支付尚欠的房款2587575元，合法有据，予以支持。关于利息问题：1.夏都公司、巫英祥在涉案的《门面买卖协议》第三条中约定：从2013年12月1日起所有欠款按银行利率，月供10万元每月支付750元利息计算，直到还完为止。2.夏都公司、巫英祥双方在《补充协议》中约定：若巫英祥在2014年12月30日前不交清尚欠的购房款，2014年4月至12月之间的余款利息必须付给夏都公司。由于巫英祥不按约定履行支付购房款的义务，无疑将给夏都公司造成应收房款的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，巫英祥应当赔偿给夏都公司造成的利息损失。本案中夏都公司起诉请求判决巫英祥支付2014年4月至2015年8月29日的利息2587575元×7.5‰×17个月=329915.81元，合法有据，予以支持。巫英祥辩称即使要计算利息，也只能计算2014年4月-12月的利息，由于巫英祥未能举示夏都公司放弃2014年12月后的利息的证据，故对巫英祥的此项抗辩理由，不予采信。巫英祥关于夏都公司、巫英祥之间没有借贷关系，夏都公司也没有金融许可证，不应当计算利息的辩称理由，于法无据，不予支持。违约金问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，巫英祥因迟延支付购房款给夏都公司造成的利息损失为329915.81元。夏都公司、巫英祥双方在涉案的《门面买卖协议》中约定按总房款的25%计算违约金，由于此约定违反了以上法律的规定，故对夏都公司请求按此计算判决巫英祥赔偿违约金909393.75元的诉讼请求，不予支付。巫英祥方根据以上法律规定请求减少违约金，合法有据，应予以支持。以夏都公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，以及重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱县土地房屋勘测所测绘涉案门面面积的时间，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决巫英祥向夏都公司支付329915.81元×20%的违约金。夏都公司的其余诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七第、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九条的规定，一审法院判决：一、限巫英祥在判决生效后十日内支付尚欠夏都公司的购房款2587575元；二、限巫英祥在判决生效后十日内向夏都公司支付迟延支付购房款的利息损失329915.81元；三、限巫英祥在判决生效后十日内向夏都公司支付违约金65983.16元；四、驳回夏都公司的其它诉讼请求。案件受理费37416元，减半收取18708元，由夏都司负担3800元，由巫英祥负担14908元，保全费5000元，由夏都公司负担1500元，由巫英祥负担3500元。巫英祥不服一审判决，向本院提起上诉。主要上诉理由为：1.原判对于涉案房屋中属于违法建筑部分约160平方米判决巫英祥支付购房款明显错误；2.原判对于涉案门面房屋面积的认定错误，购房款总价的计算错误，不应当采信夏都公司委托的重庆市国土资源和房屋勘测规划院石柱县土地房屋勘测所的勘测结果；巫英祥二审中申请法院对于涉案房屋面积重新鉴定；3.巫英祥无违约行为，不应承担违约金和利息，由于房屋面积不确定，巫英祥不存在逾期付款，原判巫英祥支付违约金、利息错误；4.涉案门面中只有90.6平方米取得了预售许可，余下160余平方米均系违法建筑，商品房属于成套大宗商品，不能对外分割销售，因此整个涉案《门面买卖协议》及《补充协议》应属无效合同或部分无效。巫英祥上诉请求撤销原判，改判驳回夏都公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由夏都公司负担。本院二审审理查明：根据2016年5月24日石柱县国土资源和房屋管理局登记（2016）石柱县不动产权第000XXXXX4号不动产权证书，涉案巫英祥购买诉争门面的建筑面积为256.71平方米。本院二审查明的其余事实与石柱县人民法院一审查明的事实相同。本院二审认为，本案的争议焦点：一、涉案《门面买卖协议》及《补充协议》是否无效；二、巫英祥申请法院对于涉案房屋面积重新鉴定应否准许；三、涉案房屋价款计算中应按照套内面积还是建筑面积计算；四、巫英祥有无违约行为以及原判计算的违约金及其利息是否恰当。关于焦点一。涉案《门面买卖协议》及《补充协议》是夏都公司银湖丽景项目部与巫英祥签订，夏都公司银湖丽景项目部对外是代表夏都公司，该项目部所签订的合同其权利义务由夏都公司享有负担。协议是巫英祥、夏都公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应是合法有效的。巫英祥上诉主张该《门面买卖协议》及《补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。由于本案二审中夏都公司提供了（2016）石柱县不动产权第000XXXXX4号不动产权证书足以证明本案诉争房屋的面积，且双方在合同中亦明确约定房屋面积以国土局测绘为准，本案诉争房屋面积已没有重新鉴定的必要，故本院对于巫英祥要求重新鉴定涉案房屋面积的申请不予准许。关于焦点三。虽双方在合同中未明确约定房款按照建筑面积计算，但根据签订合同时双方对涉案门面面积大体评估为250平方米左右，估价门面总额330万元，再结合《门面买卖协议》第一条中内容约定“包括左边楼梯间到外面的一间营业房外墙为止”的约定，应当认定双方在《门面买卖协议》房屋的价款为以建筑面积来乘以双方约定价款计算。巫英祥上诉请求按照套内来计算本案诉争的房屋价款没有事实依据，本院不予支持。关于焦点四。涉案门面的面积为256.71平方米，按双方的约定单价计算，总房款为256.71平方米×13500元/平方米=3465585元。扣减巫英祥已交房款105万元，巫英祥尚欠房款2415585元。巫英祥在接房屋后未按照《补充协议》约定支付房款及其利息，已经构成违约行为，应承担违约责任，但计算利息的基数应当按照协议双方暂定的建筑面积250平方米乘以约定的价款来计算后再扣减巫英祥已经支付的款项，所剩余的房款为250×13500－1050000＝2325000元；巫英祥应支付夏都公司房款的利息为2325000元×7.5‰×17个月=296437.50元；双方在涉案的《门面买卖协议》中约定按总房款的25%计算违约金，在巫英祥抗辩违约金过高后一审法院根据本案具体情况裁量为巫英祥应支付夏都公司房款利息的20%，该计算方式对于巫英祥有利，夏都公司未提出异议，本院亦根据该计算方法确定为296437.50×20%＝59287.50元。综上，因本案出现新证据和新的事实，巫英祥的上诉部分事实和理由成立，其相应的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销石柱县人民法院(2015)石法民初字第03595号民事判决；二、巫英祥在判决生效后十日内支付夏都公司购房款2415585元；三、巫英祥在判决生效后十日内向夏都公司支付迟延支付购房款的利息损失296437.50元；四、巫英祥在判决生效后十日内向夏都公司支付违约金59287.50元；五、驳回夏都公司的其余诉讼请求。一审案件受理费37416元，减半收取18708元，由巫英祥负担14000元，夏都公司负担4708元；保全费5000元，由巫英祥负担3500元，夏都公司负担1500元；二审案件受理费30668元，由巫英祥负担30000元，夏都公司负担668元。再审中，抗诉机关向本院举示如下证据：1.马兹学在公安机关的供述，拟证明接房通知和会议记录是假的，系马兹学安排马建国做的。2.马建国在公安机关供述，拟证明马兹学为了打赢官司，与谭红律师商量后安排马建国伪造了一张收据、一张接房通知和一份接房会议记录，还供述了与代万禄等人出庭作伪证的事实和经过，与马兹学的供述能够形成相互印证。3.代万禄在公安机关供述，拟证明其与马建国一起帮马兹学伪造收据、接房通知、会议记录，并供述了出庭作伪证的事实和经过。4.李云兵在公安机关的供述，拟证明李云兵在马兹学和律师的安排下，出庭时故意将刷白的时间由2014年4、5月份说成2014年7、8月份，还供述了出庭作伪证的事实和经过。5.巫英祥在公安机关的陈述，拟证明其在马兹学处购买门市，后因层高、质量、交付时间等争议而向法院起诉马兹学，因马兹学在诉讼中伪造证据，导致其败诉，遭受了巨大经济损失。6.付华丰在公安机关的陈述，拟证明付华丰受马兹学指示，联系李云兵出庭作证。巫英祥质证认为，相关证据具有真实性、合法性，能够证明被申诉人虚构证据材料的事实。夏都公司质证认为，1.对上述证据的真实性有异议，部分内容不属实，证实的内容中相互矛盾。2.对上述证据合法性无异议。3.上述证据与本案有关联性，但关联性程度不大，不论原向法院提供的收据、会议记录、接房通知等是否伪造，不能否认巫英祥事实上接房的法律关系。4.上述证据仍属于证人证言，其证明力达不到抗诉机关的证明目的。4.从抗诉机关举示的证人证言来看，2014年4月、5月存在巫英祥实际掌控、装修的事实。夏都公司再审中向本院举示以下证据：1.马兹学询问笔录，拟证明案涉门面已按期交付，巫英祥接房后对厕所、下水道进行改造，并进行了砌体抹灰等施工行为；巫英祥想解除合同的原因是认为购房后房价下跌。2.石柱县人民法院（2016）渝0240执755号之四执行裁定书、（2016）渝0240执755号之五执行裁定书，拟证明通过法院执行，夏都公司依法获得案涉门面不动产权并享有完整的处分权。3.《重庆市商品房买卖合同》、渝（2019）石柱县不动产权第000XXXX0不动产权证书，拟证明案外人谭小琼通过合法途径获得案涉门面的物权，该事实与本案门面买卖协议应否解除无关。巫英祥质证认为，1.马兹学的询问笔录是伪造的；2.执行裁定书是真实的，但与客观事实不符；3.商品房买卖合同形式上是真实的，但是是马兹学、谭小琼利用合同来欺骗巫英祥，对渝（2019）石柱县不动产权第000XXXX0不动产权证书形式上的真实性、合法性认可。上述证据，经本院审查认为，抗诉机关举示的马兹学在公安机关的供述内容与其在原一审、二审中所作的陈述相矛盾，抗诉机关举示的马建国、代万禄、李云兵在公安机关的供述内容，与其在原一审、二审中所作的证言相矛盾。抗诉机关举示的巫英祥在公安机关的陈述，仍属于当事人陈述，其是否作为认定事实的依据应结合其他证据综合认定。抗诉机关举示的付华丰在公安机关的陈述，仅能反映付华丰找李云兵出庭作证的过程，并未证明案涉门面争议的相关事实，本院不予采信。夏都公司举示的询问笔录，因询问笔录记录的事实与马兹学在公安机关的供述相矛盾，真实性无法确认，本院不予采信。夏都公司举示的执行裁定书、商品房买卖合同、不动产权证书客观真实、来源合法，且能证明案涉门面的现状，与本案具有关联性，本院予以采信。本院再审查明：案涉门面位于夏都公司开发的银湖丽景项目，现房产证登记的地址为石柱县下路街道银子洞路1号（银湖丽景）第3幢1-1。夏都公司于2013年8月12日取得银湖丽景项目的商品房预售许可证，该许可证载明预售许可的范围包括A、B、C栋，其中C栋第一层为非住宅。预售许可证载明的C栋即为房产证中登记的第3幢。夏都公司案涉《门面买卖协议》首部和尾部的甲方处有马兹学的签名，并加盖马兹学私章及夏都公司银湖丽景项目部专用章；该协议首部和尾部乙方处有巫英祥签名。案涉《补充协议》首部的甲方为马兹学，乙方为巫英祥；该补充协议尾部的甲方处有马兹学签名，并加盖夏都公司银湖丽景项目部专用章，乙方处有巫英祥签名。再审庭审中，夏都公司认可马兹学系银湖丽景项目部负责人。同时夏都公司对马兹学以夏都公司名义与巫英祥签订《门面买卖协议》《补充协议》的行为予以认可。夏都公司依据本院（2016）渝04民终455号民事判决向石柱县人民法院申请强制执行。通过执行，巫英祥于2016年7月14日支付1123904元。因巫英祥拒不履行剩余款项，石柱县人民法院对案涉门面进行评估拍卖，三次流拍后，夏都公司申请以该门面抵债。石柱县人民法院作出（2016）渝0240民执755号之五执行裁定，裁定将案涉门面作价1707100元，交付夏都公司抵偿1664906元，案涉门面所有权自裁定送达夏都公司时转移给夏都公司。2019年1月23日夏都公司作为甲方，马兹学的妻子谭小琼作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉门面出售给谭小琼。该合同尾部甲方处加盖重庆凯信实业有限公司合同专用章。2019年5月16日案涉门面产权登记在谭小琼名下。对于案涉《重庆市商品房买卖合同》尾部加盖重庆凯信实业有限公司合同专用章的原因，夏都公司解释称，夏都公司开发的银湖丽景项目与重庆凯信实业有限公司开发的花漫里项目聘请了同一批办事人员，并一起办公，因工作人员失误导致合同尾部印章盖错，并承诺对重庆凯信实业有限公司盖章的行为及产生的法律后果负责。另查明，2016年5月24日案涉门面登记到巫英祥名下，之后巫英祥以夏都公司冒用其名义申请办理不动产权登记为由，提起行政诉讼请求撤销该登记。人民法院作出生效判决，撤销了该登记行为。又查明，马兹学、马建国、代万禄、李云兵因涉嫌妨害作证罪、帮助伪造证据罪，被公安机关立案侦查。马兹学在公安机关供述，当时为了证明案涉门面已按期交付，马兹学安排马建国制作了假的会议记录和接房通知。马兹学还供述，联系李云兵出庭作证，并要求李云兵将刷白的时间由2014年4、5月份说成2014年7、8月份。马兹学还供述，巫英祥承包了银湖丽景项目的外墙粉刷等工程，2014年4、5月份巫英祥找马兹学拿点水泥和沙去装修案涉门面，装修后再结账，项目部经马兹学同意后，把案涉门面钥匙给了巫英祥，之后巫英祥找工人在案涉门面里修了厕所和厨房。这期间，马兹学与巫英祥还签了一个补充协议。马建国供述，其在银湖丽景工地负责材料和现场管理。2014年年底马兹学安排马建国伪造了一份2014年7月19日门窗安装施工人交付银湖丽景房屋钥匙的收据，实际上门窗安装施工人交付钥匙的时间是2014年9月、10月。马建国还供述会议记录和接房通知是伪造的，出庭作证时是按照马兹学和律师事先教的内容进行回答。代万禄在公安机关供述，他是银湖丽景工地的材料员，马建国是其上级管理。马建国找到代万禄要求其在一份接房通知上签字，并按马建国提供的一份会议记录誊抄了一份同样的会议记录。后又按马建国的要求出庭证实当面将接房通知和门面钥匙交给了巫英祥，但实际上马建国与代万禄并未通知巫英祥接房，也未向巫英祥交付钥匙。代万禄还供述，2014年巫英祥在案涉门面修建了厕所，但没有进行装修，修建厕所时，案涉门面尚未安装电动卷帘门。李云兵在公安机关供述，李云兵受巫英祥雇请于2014年2月到银湖丽景项目管理外墙粉刷，2014年4、5月份巫英祥让其粉刷了案涉门面内的厕所外墙。2014年12月马兹学通过他人联系李云兵出庭作证，李云兵按要求出庭证实帮巫英祥粉刷厕所外墙的时间为2014年7、8月。李云兵还供述，粉刷外墙的工具存放于案涉门面原来修建的厕所内（不是李云兵进行外墙粉刷的厕所），厕所门钥匙由李云兵和巫英祥持有，当时案涉门面还没有安装大门。还查明，2018年10月，巫英祥与马兹学就案涉门面的房款问题再次协商，马兹学同意退还巫英祥款项，但双方对退还金额陈述不一。在协商当日，马兹学通过转账向巫英祥支付了130万元。巫英祥在再审中陈述，2014年8月底案涉门面未按期交付后，巫英祥不想再履行合同，先后联系过马兹学的妻子、项目部工作人员、夏都公司的股东及法定代表人，想要退回购房款，但没有得到回复。本院再审查明的其他事实与一审、二审查明的事实相同，本院对一审、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，巫英祥与夏都公司基于《门面买卖协议》《补充协议》形成商品房买卖合同关系，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效。本院（2020）渝04民再12号民事判决认为，马兹学、马建国、代万禄在公安机关供述会议记录、接房通知系伪造，马建国、代万禄、李云兵供述出庭所作证言不属实，这导致夏都公司、马兹学原举示的会议记录、接房通知、证人证言真实性存疑，无法作为认定案涉门面已如期交付的证据。巫英祥在案涉门面内修建厕所并进行粉刷不能作为案涉门面已进行交付占有的依据，巫英祥在案涉门面堆放外墙粉刷工具亦不能作为巫英祥已占有案涉门面的依据。以现有证据不能证明夏都公司向巫英祥按期交付了案涉门面。同时，夏都公司在2016年5月24日将案涉门面过户登记到巫英祥名下，因该登记行为已经行政诉讼撤销，故该登记行为也不能作为认定夏都公司履行了交付义务的事实依据。因此，夏都公司理应继续履行交房义务，且根据约定该交付义务先于巫英祥支付房屋尾款的义务。但是现案涉门面已登记到案外人谭小琼名下，夏都公司已经无法向巫英祥履行交付义务，巫英祥订立合同的目的已经无法实现，因此案涉《门面买卖协议》《补充协议》应当予以解除。故本院作出的（2020）渝04民再12号民事判决，判决解除了夏都公司与巫英祥之间的《门面买卖协议》和《补充协议》。夏都公司起诉巫英祥请求支付的剩余购房款、利息、违约金是依据合同约定，由于案涉《门面买卖协议》、《补充协议》被本院（2020）渝04民再12号民事判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，巫英祥可以终止履行案涉《门面买卖协议》和《补充协议》，不再向夏都公司支付剩余购房款和利息。巫英祥不支付剩余购房款和利息是因合同解除，不能认定构成违约，巫英祥也无需支付违约金给夏都公司。因再审中出现新的证据，以致本案应予改判。检察机关的抗诉理由和巫英祥的再审请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第二百零七条之规定，判决如下：撤销石柱土家族自治县人民法院（2015）石法民初字第03595号民事判决和本院（2016）渝04民终455号民事判决；驳回重庆夏都实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费37416元，减半收取18708元，由重庆夏都实业有限公司负担；保全费5000元，由重庆夏都实业有限公司负担；二审案件受理费30668元，由重庆夏都实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 徐婷婷审 判 员 王军峰二〇二〇年十月二十日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪