四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9331号 上诉人（原审被告）：钟纪文，女，1968年12月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：成都市河道监管事务中心（成都市水资源调度服务中心）。住所地：成都市锦江区东较场街**。 法定代表人：谢振川，职务：处长。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人钟纪文因与被上诉人成都市河道监管事务中心（成都市水资源调度服务中心）（以下简称河道监管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟纪文上诉请求：一、请求依法撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9192号民事判决，改判驳回河道监管中心的诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由河道监管中心承担。事实与理由：1.一审对以下事实未予以查明：2011年11月底成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）与钟纪文签订了《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》（成城资租沙河字22号），并于2012年2月底将案涉租赁房屋交付给钟纪文使用，双方口头约定钟纪文可使用案涉租赁房屋至少十五年，每五年签订一次租赁合同，故钟纪文在得到城投公司的允许下花费了花园绿化资金25万元，并垫资案涉房屋漏水维修费用近10万元和污水管改造费用约16万元，钟纪文在接收案涉房屋后又投资了300多万元进行整修完善才得以正常经营。城投公司将案涉出租房屋的经营管理、占有、使用、收益的权利移交给了河道监管中心，却并未明确将该法律关系告知钟纪文，案涉租赁合同到期后河道监管中心也从未找钟纪文商议过处理方案；2.钟纪文在案涉房屋租赁合同到期后享有优先承租权，河道监管中心不与钟纪文续签租赁合同侵犯了钟纪文的优先承租权。若河道监管中心不同意继续签订租赁合同，就应当对钟纪文投资改造案涉租赁房屋的费用进行赔偿；3.正是由于钟纪文投资完善，案涉租赁房屋才能正常使用。若河道监管中心要计算占用费，应该首先将钟纪文投入的费用予以扣除后再行计算占用费；4.钟纪文未得到供电单位正式通知其收取电费的主体变更，故河道监管中心没有收取电费的资格。综上所述，一审判决查明事实不清，请求二审法院依法改判。 河道监管中心辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回钟纪文的全部上诉请求、事实和理由，维持原判。 河道监管中心向一审法院提出诉讼请求：1．判令河道监管中心与钟纪文之间关于位于成都市成华区房屋的租赁合同关系于2018年4月25日解除；2．判令钟纪文立即腾退成都市成华区房屋并交还河道监管中心；3．判令钟纪文向河道监管中心支付其欠付的2017年1月1日至2018年4月25日期间的房屋租金243804.21元；4．判令钟纪文向河道监管中心支付自2018年4月26日起至钟纪文实际腾退并将房屋交还河道监管中心之日止房屋占有使用费用（计算标准为每月16181.48元，2018年4月25日起暂计至2019年8月9日的房屋占有使用费用为250273.61元）；5．判令钟纪文立即向河道监管中心支付其欠付的电费6567.68元；6.本案案件受理费等诉讼费用由钟纪文承担。 经一审审理查明，2014年1月1日，城投公司（甲方）与钟纪文（乙方）签订了《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》（成城资租沙河字22号），约定甲方将建筑面积266㎡，位于成都市成华区房屋出租给乙方作为商业之用，租金期限自2014年4月20日起至2016年11月18日止；房屋租金标准为52元／㎡·月，合同签订当日乙方一次性支付3个月租金共计41496元，以后租金按季提前30日向甲方缴纳下期房租（先交租金后使用房屋）。逾期未交，甲方按该租期租金总额的0.5%收取每日滞纳金。如乙方拖欠租金逾期30日，甲方有权终止合同，并要求乙方承担剩余租金总额10%的违约金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋并承担甲方损失，同时甲方将不再退还已收乙方的保证金和租金：……（3）拖欠租金费用、水电气费用或履约保证金超过30日的；乙方应在甲方解除合同决定通知送达乙方之日起三日内腾空房屋并交还房屋，如乙方逾期未退还，则每逾期一日按本合同的每日租金的3倍向甲方支付违约金，乙方未如期腾空房屋或房屋中仍有余物的，乙方同意房屋中未搬迁的所有物品由甲方处置；甲方作出的解除合同决定的通知在乙方拒绝当面签收或不能当面签收的情况下，甲方实施的下列行为视为已经送达：1．甲方通过邮寄送达，乙方的收件地址为乙方在本合同中明确的地址或住所；2．甲方通过在租赁房屋所在地市级报刊、杂志上刊登通知的方式送达……；递增率每平方米递增4%；建筑面积以实际面积为准。 2016年8月24日，成都市人民政府出具《研究沙河绿地及配套设施管理维护移交工作的会议纪要》（成府阅【2016】120号），决定将沙河绿地、公园区域（含湖泊、园区内广场、廊架、景观、景观灯、旅游歩道、健康步道、绿化植物等）、排水管网、庭院照明设施、电力设施、城市家俱、文体设施、自动化控制系统、监控系统等及22栋综合楼的维护管理工作移交给市水务局。2017年3月23日，成都市水务局出具《2017年第4次局长办公会议纪要》，决定将沙河绿地及除排水设施以外的配套设施委托市河道管理处维护管理。2019年7月24日，成都市水务局出具《情况说明》，载明：2017年3月23日，我局召开局长办公会进行专题研究，明确将沙河绿地、公园区域内22栋综合楼、10处售卖亭委托成都市河道管理处维护管理，由成都市河道管理处对外行使占有、使用、收益、处分的权利。我局同意由成都市河道管理处向22栋综合楼和10处售卖亭的承租人主张各项权利，依法收取2017年1月1日之后承租人拖欠的款项。 2017年9月28日，河道管理处召开会议并出具《会议签到表》，其中有“候院钟纪文”字样。2018年12月至2019年6月期间，河道监管中心按月向钟纪文发出《中游2号楼用电缴费通知》，钟纪文均签收，钟纪文尚欠6,567.68元电费未支付。 一审另查明，2018年4月25日，成都商报第8345期刊登了《沙河绿地已到期综合楼及售卖亭（经营点）腾退公告》，要求到期综合楼、售卖亭（经营点）的承租人对逾期占用的房屋及设施进行腾退并搬离，依法追收承租人所欠租金及实际腾退之日期间的占用费。钟纪文所经营的候院包含在内。 一审还查明，2019年9月18日，成都市河道管理处经成都市事业单位登记管理局核准，变更名称为成都市河道监管事务中心（成都市水资源调度服务中心）。 一审庭审中，钟纪文认可欠付电费款项6567.68元，认为其房屋租金支付至2016年底，但因其入场时间为2012年，故租金实际应支付至了2017年3月。 一审法院认为，城投公司与钟纪文签订的《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2016年8月24日，成都市人民政府议定原属城投公司含案涉出租房屋在内的22栋综合楼维护管理工作移交给成都市水务局，2017年3月23日，成都市水务局议定将案涉出租房屋的配套设施委托给河道管理处，即现河道监管中心，根据《情况说明》，成都市水务局明确河道监管中心对案涉房屋用于对外行使占有、使用、收益、处分的权利，故认定河道监管中心有权向钟纪文主张，钟纪文辩称的与河道监管中心无任何关系理由不当，一审法院不予采纳。河道监管中心承继了城投公司关于《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》出租方的权利义务。案涉合同期满后，钟纪文继续占有使用租赁房屋，未续签案涉租赁合同，与河道监管中心形成了无固定期限的房屋租赁合同关系，钟纪文应当按照使用房屋的情况向河道监管中心支付房屋租金。但钟纪文并未向河道监管中心支付租金，其占用房屋但不支付租金的行为已经构成违约。河道监管中心于2018年4月25日第8345期《成都商报》上刊登了腾退公告，并在案涉房屋处张贴了公告，钟纪文认可公告的真实性，故河道监管中心主张案涉合同于2018年4月25日解除，并要求钟纪文腾退案涉房屋的主张，一审法院予以支持。 关于河道监管中心主张的房屋租金，根据案涉租赁合同约定租金标准为52元/㎡·月，建筑面积为266㎡，第一年租金为165,984元，此后在此基数上逐年递增4%，则案涉出租房屋2017年1月1日至2018年4月25日的租金计算为243,804.22元。故河道监管中心主张钟纪文支付2017年1月1日至2018年4月25日的租金243,804.21元的诉讼请求一审法院予以支持。钟纪文主张其租金已经支付至2017年3月，但并未举证加以证明，一审法院不予采信。 对于房屋占有使用费，因钟纪文在河道监管中心解除合同、要求其腾退房屋后仍占用使用该房屋，应当向河道监管中心支付房屋占有使用费用，河道监管中心主张按照2018年4月20日至2019年4月19日期间的房屋租金每月16,181.48元的标准收取房屋占有使用费至钟纪文实腾退房屋之日，该主张符合法律规定，一审法院予以支持。 关于电费，河道监管中心主张钟纪文欠付截至2019年7月的电费为6567.68元，钟纪文在一审庭审中对该金额表示认可，故钟纪文应当向河道监管中心支付该费用。 综上，对河道监管中心的诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河道监管中心与钟纪文之间关于位于成都市成华区房屋的不定期租赁合同关系于2018年4月25日解除；二、钟纪文于判决生效之日起十日内腾退成都市成华区房屋并交还给河道监管中心；三、钟纪文于判决生效之日起十日内向河道监管中心支付房屋租金243804.21元；四、钟纪文于判决生效之日起十日内向河道监管中心支付房屋占有使用费【房屋占有使用费的计算方法为：按每月16181.48元的标准，自2018年4月25日起计算钟纪文实际腾退房屋并交还河道监管中心之日止】；五、钟纪文于判决生效之日起十日内向河道监管中心支付电费6567.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8806元，减半收取计4403元，由钟纪文负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审中，河道监管中心认可钟纪文已经支付电费6567.68元。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、河道监管中心与钟纪文之间关于成都市成华区房屋的租赁合同关系是否可以解除；二、如果租赁合同关系可以解除，在计算租金和占有使用费时是否应当扣除钟纪文的投资款。本院分别认定如下： 一、关于租赁合同关系是否可以解除的问题，案涉租赁合同约定的租期截止于2016年11月18日，钟纪文在租期届满后、未签订书面合同的情形下继续占有使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，钟纪文与河道监管中心之间形成了不定期房屋租赁合同关系。钟纪文辩称其与城投公司约定租赁期限为15年、每五年签一次合同，并称城投公司工作人员何瑞可以证明该事实，但其在一、二审中均未申请证人出庭作证，故本院对其辩称不予采信。钟纪文又辩称其具有优先承租权，应当继续租赁房屋，但根据河道监管中心的陈述，其收回案涉房屋后将优先考虑将案涉房屋作为共建配套设施使用，解决共建配套设施不足的问题，本案现有证据亦不能证明河道监管中心具有继续出租案涉房屋的意思，故本院对钟纪文的该项抗辩亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系，本案中，河道监管中心在2018年4月25日通过发出腾退公告作出解除合同的意思表示，一审关于案涉房屋不定期租赁合同关系于当日解除的认定具有事实和法律依据，本院予以维持。 二、关于计算租金和占有使用费时是否应扣除钟纪文投资款的问题，本院认为，案涉租赁合同并无以钟纪文投资款抵付租金或房屋占有使用费的约定，钟纪文要求从租金和占用使用费中扣除其投资款的主张缺乏合同依据，本院在本案中对投资款不予处理。双方若对钟纪文的投资款存在争议，可另行解决。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，但因钟纪文在一审判决后支付了电费6567.68元，本院基于这一新的事实对一审判决结果作出调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9192号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9192号民事判决第五项，即“钟纪文于判决生效之日起十日内向成都市河道监管事务中心（成都市水资源调度服务中心）支付电费6567.68元”； 三、驳回成都市河道监管事务中心（成都市水资源调度服务中心）的其他诉讼请求。 二审案件受理费8806元，由钟纪文负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月二十六日 书记员  袁敬