河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6727号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙碧君，女，1978年12月1日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：王云云，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：段丰乐，河南鼎德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘佳，女，1989年5月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：熊宇飞，男，1989年2月8日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。系刘佳丈夫。上诉人孙碧君因与被上诉人刘佳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人孙碧君的委托诉讼代理人王云云，被上诉人刘佳及其委托诉讼代理人熊宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙碧君上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘佳向孙碧君支付违约金10000元、赔偿经济损失46180元，或发回重审。2.一、二审诉讼费由刘佳承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.刘佳在签订合同时已经知晓房屋的坐落、权属信息，不存在标的物不明确的情形。刘佳多次考察案涉房屋，且签订合同时孙碧君已经将房产证复印件作为合同附件一并移交给刘佳，并告知刘佳，孙碧君并非案涉房屋的所有权人。合同签订后，孙碧君积极履行交付房屋的义务，还给予刘佳一个半月的装修期。即使合同中未填写房屋的具体信息，但双方交付的行为足以证明双方对于合同标的物是明确知晓的。2.刘佳的违约行为及装修行为导致孙碧君损失惨重，刘佳应当赔偿孙碧君的经济损失。（1）房租损失依法应予支持。孙碧君考虑刘佳长期租赁房屋的情况，才同意将案涉房屋低价租赁给刘佳，并给予一个半月的装修时间。刘佳在毫无征兆的情况下单方解除合同，因刘佳的违约行为，导致孙碧君的房屋长期处于空置状态，刘佳应向孙碧君支付因房屋空置带来的房租损失。（2）刘佳因装修房屋给孙碧君造成的损失亦属于应当赔偿的范围。刘佳在装修时导致房屋内墙纸、地毯、装修多处损坏，一审时孙碧君提交了相关费用及损失的证据，一审仅认定壁柜拆除费用600元，对其他费用和损失未予认定也未予以回馈。二、一审判决适用法律错误。1.孙碧君对合同解除不存在任何过错，不应当承担过错责任。合同解除系刘佳单方违约，应当承担违约责任。2.孙碧君是否转租与本案无关。即使孙碧君无权对外转租，仅对房东承担违约责任，并不影响孙碧君与刘佳之间合同的有效性，且孙碧君已将案涉房屋交付刘佳使用，不存在违约行为，一审判决超越合同相对性认定孙碧君存在过错，适用法律错误。刘佳辩称，1.孙碧君称将案涉房屋的房产证复印件交给刘佳与事实不符。房屋租赁合同房产证编号及房屋坐落位置处是空白。2.签订合同后，刘佳并未占有并装修房屋。2019年11月29日，孙碧君才将房屋门禁密码告知刘佳，12月6日刘佳才在房屋中打了三个地台。3.刘佳多次要求孙碧君提供其与房东的租赁合同及房产证明、身份证明，用于进行工商登记，但孙碧君迟迟未能提供。在多次协商未果的情况下，刘佳要求解除租赁合同。关于对房屋造成的损失，孙碧君并未提供证据证明，且在刘佳搬离时，壁柜、壁纸均是完好无损的。4.孙碧君称在合同解除中不存在任何过错，但其未经房东允许将房屋转租给刘佳，造成合同履行存在较大的风险。刘佳向一审法院起诉请求：1.依法判令孙碧君返还刘佳房屋押金、房屋租金等共计36800元。2.本案诉讼费用由孙碧君承担。孙碧君向一审法院反诉请求：1.依法解除孙碧君与刘佳之间的租赁合同。2.依法判令刘佳向孙碧君支付违约金10000元。3.判令刘佳赔偿孙碧君经济损失46810元。4.本案的诉讼费用由刘佳承担。一审法院认定事实：2019年11月12日，刘佳与孙碧君签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限五年，自2019年12月15日起至2024年12月15日；每年租金90000元整，租金半年付，预付一万元租金；双方共同承担水电费、电视收视费、小区卫生费、液化气费、物业费、车位费；出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金壹万元；若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，需提前三个月告知出租方，如果承租方未告知出租方，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金壹万元。《租赁合同》一式两份，在刘佳提交的合同中出租房房产证编号、出租方出租的房屋坐落地址及建筑面积未填写。孙碧君提供的合同中显示出租房房产证编号00391900，出租方出租的房屋坐落地址洛阳市涧西区江山汇62号楼1单元2401室，建筑面积285平方米。《租赁合同》签订后，2019年11月12日刘佳向孙碧君支付10000元预付租金，2019年12月6日刘佳向孙碧君支付26800元，共计36800元，其中包含四个月的租金30000元，物业费3600元，车位费2400元，挪动壁柜工人费600元。《租赁合同》签订后，刘佳实际占用该房屋，并对房屋予以装修，2019年12月19日，刘佳向孙碧君告知要求解除租赁合同，2019年12月28日，刘佳在孙碧君在场的情况下搬离案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。刘佳与孙碧君签定的《租赁合同》是双方的真实意思表示，刘佳与孙碧君之间的租赁关系成立。2019年12月19日，刘佳向孙碧君告知要求解除租赁合同，2019年12月28日，刘佳在孙碧君在场的情况下搬离案涉房屋，该合同已无法继续履行，孙碧君诉求解除双方签定的《租赁合同》，一审法院予以支持。刘佳要求孙碧君返还房屋押金、租金的要求，一审法院予以支持。但刘佳自2019年11月12日至2019年12月28日实际占有使用该房屋46天，应承担该时间段内的房屋占有使用费用，房屋的占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算，故刘佳应向孙碧君支付房屋占有使用费11500元及壁柜拆除费用600元。双方经折抵，孙碧君应向刘佳返还房屋押金、租金共计24700元。关于孙碧君要求刘佳向其支付违约金的要求，刘佳未按照《租赁合同》约定提前三个月告知孙碧君解除合同，存在一定过错；但在本案所涉《租赁合同》中根据刘佳提供的合同，双方在合同中未写明房屋的房产证编号、具体地址和使用面积，造成合同标的物不明确，事后双方未签订补充协议，且案涉房产的产权人并非孙碧君，孙碧君亦未向法庭提供与案涉房产实际产权人签订的相关合同，致使无法查明孙碧君对案涉房产租赁是否存在违约或违法行为，其亦有过错，故孙碧君的该项诉求，证据不足，一审法院依法不予支持。关于孙碧君要求刘佳赔偿经济损失的要求，因孙碧君未提供充分证据予以佐证，一审法院不予支持，可待证据充分后，另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除刘佳与孙碧君之间的租赁合同；二、孙碧君于本判决生效之日起十日内向刘佳返还房屋押金、租金共计24700元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘佳的其他诉讼请求；四、驳回孙碧君的其他诉讼请求。案件受理费720元，由刘佳承担；反诉费610元，由孙碧君承担。本院二审期间，双方均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于孙碧君上诉主张刘佳应支付违约金的意见，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”经查，刘佳于2019年12月19日告知孙碧君要求解除合同，2019年12月28日，刘佳在孙碧君在场的情况下搬离案涉房屋，双方之间的租赁合同已无法继续履行，一审法院支持孙碧君要求解除合同的诉求并无不当。刘佳未依照合同约定提前三十日通知孙碧君解除合同构成违约，但孙碧君在签订租赁合同时未明确案涉房屋的产权证号、房屋坐落地址致刘佳无法办理公司注册登记亦存在过错，一审法院未支持孙碧君关于违约金的诉求并无不当。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于孙碧君上诉主张刘佳应赔偿其房租、装修损失的意见，刘佳搬离案涉房屋时孙碧君亦在现场，其在认可刘佳搬离案涉房屋后仅以照片证明系刘佳造成案涉房屋壁纸、地毯等损失证据不足，一审法院未予处理并无不当。综上，孙碧君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1638元（含反诉费1220元），由孙碧君负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十月十日书记员 麻琳娜