文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020)渝03民终1396号上诉人（原审被告）：程强，男，1975年4月26日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王延，重庆祥永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道和平路**，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄春玲，女，汉族，1969年2月28日出生，住江苏省连云港市新浦区。上诉人程强因与被上诉人重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称亿南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。程强上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人亿南公司的一审诉讼请求。理由为：1.一审法院关于亿联建材家居汽车城的开门营业率已经达到60%以上的事实认定错误。一审法院依据被上诉人单方制作的《开门营业情况统计表》，将商铺作为仓库或者加工厂使用，但只要属于家居建材行业以及是否装修完毕的商户，均计入开门营业率统计范围，进而认定市场的开门营业率达到了60%，该认定与2017年6月7日的《会议纪要》内容不符。《会议纪要》约定开门营业率达到60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租，虽然包含“正在装修面积”，但实际上部分商户因商铺漏水等原因而一直未完成装修，超出了装修的合理期限。2.租赁合同约定不得将商铺用于其他目的，只能用于家居建材，但被上诉人将商铺出租给商户用于加工厂、库房等商业用途，改变了商铺的用途，该部分商铺不应计入开门营业率。3.《会议纪要》中载明的开门营业率达到60%（含正在装修面积）时“开始计租”，应理解为开始计算租金和租期。4.《商铺租赁合同》和《会议纪要》均约定被上诉人应当在正式通知后开始计租，但被上诉人并未发出正式通知。5.物业作为商铺的配套服务，应与商铺享受同样的免费政策，也应适用“交一免二再奖励一年”的约定，因此，上诉人已支付一年的物业费，不应另行支付，也不应支付因欠付物业费而产生的违约金。被上诉人亿南公司答辩称，1.一审判决关于市场开门营业率达到60%的认定符合客观事实。双方已在一审法院的主持下，对被上诉人提交的《开门营业情况统计表》中载明的商户开门营业情况进行现场勘查，且双方对一审法院制作的勘查记录均无异议。因此，被上诉人依据《会议纪要》的约定，将正在装修的面积计入开门营业率，并无不当。2.《会议纪要》约定开门营业率达到60%（含正在装修面积）时“开始计租”，应理解为开始计算租金，若理解为开始计算租期，则商户在开门营业率达到60%以前的经营行为缺乏合同依据。3.虽然物业服务属于维系商铺正常经营的配套服务，但《商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》均明确约定物业费按年度交纳，因此，不应适用“交一免二再奖励一年”的约定。亿南公司向一审法院起诉请求：1.判令程强立即向亿南公司支付租金33250元；2.判令程强立即向亿南公司支付物业管理费17595元，并自2017年8月1日起至2018年7月31日止以5865元为基数、自2018年8月1日起至2019年7月31日止以11730元为基数、自2019年8月1日起至2020年7月31日止以17595元为基数，按每日1‰计算支付违约金，直至前述费用支付完毕时止；3.案件受理费由程强负担。一审法院认定事实如下：2016年4月26日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城商铺租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联·南川建材家居五金城）19幢（二）层1-3、21-23号商铺（共6间），计租建筑面积325.86平方米，合计租金70385元；租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，期限届满本合同自动终止；乙方进场，实行先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方须向甲方分两次交付租金，租约期从2016年10月1日到2019年9月30日，乙方第一次交付租金计50000元，到2017年3月31日，乙方交付第二期租金计33227元；市场物业费为1.5元/月/㎡，一年一付，先付后用，第二年物业管理费提前一个月交纳，第三年以此类推。同日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城物业管理服务协议》，主要约定：市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2016年8月1日到2017年7月31日，合计5865元；建筑垃圾清运费为977元，乙方进场装修时一次性支付；下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。同日，亿南公司（甲方）与程强（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》，协议约定：乙方承诺于2016年5月5日前进场装修，5月21日前装修结束达到单店试营业状态，乙方必须保证从市场试营业到正式营业期间店铺为开门营业状态，否则不享有奖励政策，乙方在承诺期内入场装修、按时试营业，免租期增加一年。2013年12月6日，程强向亿南公司交纳商铺租赁意向金4000元，该款转为支付的租金。2016年4月26日，程强向亿南公司交纳租金18135元、经营保证金3000元、物业费5865元、垃圾清运费977元；2016年5月5日，程强向亿南公司交纳租金15000元；程强共计已支付租金37135元、物业费5865元、垃圾清运费977元、经营保证金3000元。2017年6月7日，亿南公司与商户代表签订《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，约定了市场计租时间：开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1＋2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。2019年7月16日，程强起诉亿南公司，请求：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、亿南公司退还租金等费用共计50000元；三、亿南公司支付程强补偿金，从2017年5月起计至亿联建材家居汽车城建材商户入驻率达到60%以上时止，每月支付2281元，最终结果以实际计算为准；四、亿南公司支付程强装修损失46500元。一审法院于2020年1月16日作出（2019）渝0119民初4490号民事判决书，判决：一、由亿南公司在本判决生效后立即向程强支付补偿金36496元；二、驳回程强的其他诉讼请求。亿南公司不服，上诉至本院，本院作出（2020）渝03民终441号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，程强自认其支付的装修保证金3000元已退还。亿南公司举示《关于亿联建材家居汽车城开门营业率达60%的情况说明》、统计表以及照片、装修巡查记录、商家进场装修交接表、装修开工/竣工验收申请表，拟证明开门营业率于2018年8月21日达到62.29%（30450.44㎡÷48885.89㎡）。一审法院组织双方对存在争议的部分进行现场勘查并制作记录，内容为：1、7栋-1-1，32，33，34（杨显强经营的小毛石材、传奇），已装门头、吊顶，铺设部分地砖；2、8栋1-3（王天科经营的康宝厨电），于2020年7月开始装修；3、31栋-1-1，27，28，自营2-11，17-26（韦强经营的九红玻璃门窗），实际作为塑钢门窗加工厂使用，室内有部分砌墙；4、30栋-1-3，4，5，26，27，28，29（杨昌盛经营的旺利门窗加工），已装门头、铺设部分地砖；5、27栋-1-28，29，30（胡铎成、向路经营的大王椰木业、界峰装饰），商铺门已换；6、28栋-1-8，9，24，25，26，（刘进军经营的重庆市南川区圻圻门窗加工厂），28栋-1-9作为接待中心已经装修，其余为加工厂使用；7、24栋-1-1-9、24-30，28栋-1-10-21（周洪德经营的伟业板材），28栋屋内地坪重做，作为加工厂使用，24栋1-9系展厅，已装修，24-30未装修，作为仓库使用；8、28栋-1-23（何时松经营的爱湾天天集成吊顶），已换门、门头；9、4栋-1-7-26（谭强经营的陶瓷卫浴），已部分装修。双方均在该勘查记录签名确认，视为对此均无异议。一审法院予以确认。亿南公司自认：30栋-1-6-12、19-24（黄建伦经营的川达农业，面积559㎡）不属于家居建材行业，计算开门营业率应当扣除；2栋整栋（欧英全经营的家具，面积1768.48㎡），开始装修时间为2018年9月11日，而非统计表中的2018年8月21日，程强予以认可。同时，对情况说明、统计表中计算开门营业率的商铺总面积48885.89㎡，程强没有提出异议。亿南公司提出《会议纪要》中开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率未达到60%之前计入租赁期限，开门营业率达到60%即达到收取租金的条件。程强提出开门营业率达到60%开始计租，意思是开门营业率达到60%后才开始计算租期（包括租期、免租期以及奖励期），开门营业率达到60%之前不计算租期。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》、《奖励协议》均是亿南公司与程强的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，具备法律效力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。亿南公司与商户代表签订的《会议纪要》，系亿南公司与全体商户的真实意思，对亿南公司与程强均具有约束力。本案一审争议焦点是：一、亿联建材家居汽车城的开门营业率是否达到60%；二、《会议纪要》中开门营业率达到60%开始计租如何理解；三、主张的物业管理费如何计算以及违约金是否支持。关于焦点一，《会议纪要》约定开门营业率的计算方式为“含正在装修面积”，实际上放宽了开门营业率的计算条件，除实际开门营业之外，只要商铺开始装修，无论装修进度如何均应计入开门营业率。关于商户将商铺作为仓库或加工厂使用，只要属于家具建材行业，无论是否装修，只要投入使用，均应计算开门营业率。关于程强提出同一租赁户搬迁至其他门面，不能重复计算的辩解意见，因没有提供证据证明，且只要商铺开始装修，之后商铺是否退租或者未开展经营活动均不影响开门营业率的计算，一审法院对该辩解意见不予采纳。因此，亿南公司提交的统计表中，计算开门营业率时应扣除不属于家居建材的559㎡（30栋-1-6-12、19-24，川达农业），2020年7月才开始装修的41.97㎡（8栋1-3，康宝厨电）。同时欧英全经营2栋整栋，面积1768.48㎡，开门营业率的计算时间应为2018年9月11日。故亿联建材家居汽车城的开门营业率于2018年9月11日达到61.04%［（30440.5㎡-559㎡-41.97㎡）÷48885.89㎡］。关于焦点二，开门营业率达60%时，市场将正式通知商户开始计租，从文义理解，开门营业率达到60%之前的租赁期间为免租期，达到60%后的剩余租赁期限才计算租金；同时，按三年租期“交一免二”的约定，开门营业率达到60%后应当计算租金的租期最多计算一年。本案商铺租赁合同约定的租期为2016年10月1日至2019年9月30日，开门营业率已于2018年9月11日达到60%，达到60%后租期超过一年，租金应按租期一年计算；按照先付后用的约定，程强应当支付全部租金70385元，其已支付37135元，还应支付33250元。关于程强提出亿南公司应当正式通知才能开始计租的辩解意见，根据《会议纪要》的约定，开门营业率达到60%就应当开始计租，亿南公司是否通知并不影响租金的计算，只影响收取租金的时间，现亿南公司就租金问题提起诉讼，一审法院也向程强送达了起诉状，应视为正式通知程强收取租金，故对该辩解意见不予采纳。关于焦点三，《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》约定：物业服务期限为2016年8月1日至2017年7月31日，物业费1.5元/月/㎡，即5865元/年，一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推；还约定下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。因此，物业费不适用程强辩解的“交一免二”、再奖励一年，而是应当一年一交，先付后用。亿南公司为程强提供了物业服务，扣除已交纳的第一年的物业费5865元，还应向亿南公司交纳2017年8月1日至2020年7月31日三年的物业费17595元。关于因欠付物业费而产生的违约金，《物业管理服务协议》第六条第（三）条约定，如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金。该违约金的计算标准过高，一审法院依法应予调整，酌定违约金按以未付金额为基数，按年利率24%计算计算。关于违约金的起算时间，《商铺租赁合同》约定违约金一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推。故程强应当支付的物业费17595元中，均应在每年8月1日前一个月缴纳，违约金的起算时间也应从每年8月1日的前一个月开始计算，亿南公司自愿将每笔款项违约金起算时间推后一个月，系对自己权利作出的处分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、程强在本判决生效后立即向重庆亿南市场经营管理有限公司支付租金33250元。二、程强在本判决生效后立即向重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费17595元，并按年利率24%计算违约金至付清该款之日止（其中2017年8月1日至2018年7月31日以5865元为基数计算、2018年8月1日至2019年7月31日以11730元为基数计算、2019年8月1日起以17595元为基数计算）。三、驳回重庆亿南市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取535元（重庆亿南市场经营管理有限公司已预交），由程强负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人程强提交《商铺交接表》，拟证明双方已于2020年7月31日完成了商铺交接手续，双方签订的《商铺租赁合同》自即日起解除。被上诉人质证后，对该证据的三性予以认可，接收人签名处的签名人员属于亿南公司员工，其签名能够代表公司行为，同意《商铺租赁合同》在2020年7月31日解除。被上诉人亿南公司提交如下证据：1.上诉人作出的《承诺书》一份，拟证明上诉人在2016年4月26日签订《商铺租赁合同》时承诺欠付亿南公司租金33227元并应于2017年3月31日付清。2.重庆市第三中级人民法院作出的（2020）渝03民终441号民事判决书和重庆市高级人民法院作出的（2020）渝民申2187号民事裁定书，拟证明生效判决确定由被上诉人支付自2017年5月至2018年8月期间的补偿金36496元，上诉人不服，向重庆市高级人民法院申请再审被驳回，被上诉人已履行完毕生效判决所确定的给付义务。上诉人质证后认可证据1、证据2的真实性、合法性，但认为证据1已对计算租金的起始时间作出了变更，证据2不能达到被上诉人的证明目的。本院审核认为，双方对《商铺交接表》的三性均无异议，一致同意2016年4月26日签订《商铺租赁合同》已于2020年7月31日解除，本院予以确认。上诉人作出的《承诺书》具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对本院作出的（2020）渝03民终441号民事判决书和重庆市高级人民法院作出的（2020）渝民申2187号民事裁定书的证明效力予以确认。二审补充查明：本院在另案中作出的（2020）渝03民终441号民事判决载明，2016年10月26日被上诉人向入驻商家作出书面承诺，主要内容为：争取在2017年4月20日前建材商户的入驻率突破60%，商铺起租时间从入驻率达到60%开始计算，若在2017年4月20日前达不到60%，愿意对2016年底完成装修初样且开门营业的商家做出经济补偿。同时，该判决确认截至2018年8月21日，已出租商铺面积30495㎡，计算入驻率的商铺总面积48885.89㎡，商铺入驻率62.37%。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为：1.《会议纪要》中开门营业率达到60%（含正在装修面积）时“开始计租”如何理解；2.上诉人应否向被上诉人支付租金；3.物业费是否适用相同的优惠措施。关于争议焦点1。合同条款的解释系解决合同条款相互之间的矛盾和冲突，对晦涩、模糊的语言文字作出说明，以解释合同条款或所用文句的正确含义，探求当事人的真意。本案中，上诉人主张《会议纪要》约定的“开始计租”应理解为从开门营业率达到60%才能开始计算租金和租期，但从双方签订的《商铺租赁合同》第二条第1款约定“计租面积325.86㎡，合计租金70385元”的内容来看，“计租”应理解为开始计算租金，若从开门营业率达到60%时（即2018年9月11日）才开始计算租金和租期，此前的时段不计入租期，则与本院作出的（2020）渝03民终441号民事生效判决中确认的被上诉人向上诉人支付自2017年5月至2018年8月期间的补偿金36496元的事实相互矛盾。因此，案涉商铺的租赁期限自2016年10月1日起算，并按约定享受免租期。关于争议焦点2。本案一审中，双方对一审法院制作的现场勘查记录和计算入驻率的商铺总面积为48885.89㎡的事实，均无异议，本院予以确认。上诉人在一审中举示的《会议纪要》载明计算开门营业率的面积包含正在装修的商铺面积，一审法院据此计算得出2018年9月11日的开门营业率达到61.04%，并无不当。上诉人主张被上诉人未按租赁合同约定正式通知开门营业，且开门营业率至今仍未达到60%，但上诉人在二审中自述是否开门营业系其根据自身经营状况自主决定，且其未举证证明曾要求被上诉人发布正式通知。在（2020）渝03民终441号生效判决确认案涉市场自2018年8月21日起的开门营业率已达到62.37%，此时具备计付租金条件。根据《商铺租赁合同》第四条第1款的约定，案涉商铺先付款后使用，因此，上诉人应当按照约定先行支付租金。双方对上诉人已支付租金37135元的事实均无异议，一审法院据此判决上诉人支付剩余租金33250元（70385元-37135元），符合双方合同约定，应予维持。至于上诉人在履行合同过程中支付的经营保证金3000元是否退还，因一审中上诉人未提出诉讼主张，二审中被上诉人不同意抵扣，故本院对此不予评判，双方可协商或采取其他合法途径处理。关于争议焦点3。根据《物业管理服务协议》约定，物业服务期限是2016年8月1日至2017年7月31日，每年物业费5865元，一年一付，先付后用，下一年的物业费如有调整则以公司通知为准，否则按照上一年度的标准执行。因此，双方并未约定物业费同样享受“交一免二再奖励一年”的优惠政策，一审法院判决上诉人支付2017年8月1日至付清该款之日止的违约金，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人程强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1071元，由程强负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年十月二十六日（院印）法官助理 张现委书 记 员 赵许梅