河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初13061号原告（执行案外人）：郑州大通置业有限公司，住所地河南省郑州市**一马路**，统一社会信用代码91410100268048486N。法定代表人：洪国栋，总经理。委托诉讼代理人：衡新义，系该公司员工。被告（申请执行人）：河南金力投资担保有限公司，住，住所地河南省郑州市金水区英协路**院**楼****一社会信用代码91410100563743174F。法定代表人：施金财，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吉家康，河南昱玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张攀峰，河南昱玮律师事务所实习律师。被告（被执行人）：徐青叶，女，1969年6月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（被执行人）：吴步春，男，1965年6月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（被执行人）：吴杰，男，1990年4月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告郑州大通置业有限公司（以下简称郑州大通公司）与被告河南金力投资担保有限公司（以下简称河南金力公司）、徐青叶、吴步春、吴杰案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑州大通公司的委托诉讼代理人衡新义，被告河南金力公司的委托诉讼代理人吉家康，被告徐青叶，被告吴步春到庭参加诉讼。被告吴杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州大通公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）豫0184执异143号执行裁定书。2、不得执行被执行人吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）、020131号（合同号05015463号）、020132号（合同号××号）三套房屋。3、本案诉讼费用由河南金力公司承担。事实与理由：2017年11月28日，就河南金力公司诉徐青叶、吴步春、吴杰合同纠纷一案，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初16202号民事判决：一、徐青叶于本判决生效后十日内支付河南金力公司代偿款318.876645万元及利息(利息以代偿款318.876645万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月13日起计算至该债务实际偿还完毕之日止),保证金45万元优先充抵利息。二、吴步春、吴杰对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回河南金力公司其他诉讼请求。2018年6月27日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执3985号执行裁定：一、将徐青叶、吴步春、吴杰名下银行存款327.838万元予以冻结、扣划或查封、扣押其相应价值的财产；二、将吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）、020131号（合同号05015463号）、020132号（合同号××号）房屋三套予以查封；三、限徐青叶、吴步春、吴杰于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期本院将对上述房屋予以评估、拍卖。之后，河南省郑州市中级人民法院对该案作出（2018）豫01执监3272号裁定，移送新郑市人民法院执行。再后，新郑市人民法院作出（2018）豫0184执3049号裁定，执行该案。2019年7月29日，郑州大通公司对执行标的提出书面异议。2019年12月26日，新郑市人民法院作出（2019）豫0184执异143号执行异议裁定：驳回郑州大通公司的异议请求。2005年12月2日，吴步春与郑州大通公司签订了合同号分别为05015463号、05015466号两份《商品房买卖合同》，购买了郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的两套房屋（房号分别为020131号、020132号）。2017年2月11日，吴步春与郑州大通公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的一套房屋（房号为××号）。2017年1月17日，郑州大通公司与吴步春签订《租赁合同》，约定郑州大通公司承租吴步春向其购买的三套房屋（房号分别为020131号、020132号、020103号），租期均为4年；其中，房号为020131号、020132号房屋租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止，房号为××号房屋的租赁期限自2019年3月17日至2023年3月16日止。2017年1月19日，郑州大通公司按《租赁合同》约定支付了100万元租金，但吴步春却于2018年分别将上述三套房屋出租给他人使用。根据《租赁合同》第五条违约责任之约定，凡因吴步春的原因导致上述三套房屋部分或全部无法被郑州大通公司使用的，郑州大通公司有权解除《租赁合同》，并且有权解除与吴步春签订的合同号为05015463号、05015466号、07096400号三份《商品房买卖合同》，收回房屋。因此，郑州大通公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告河南金力公司辩称：1、郑州大通公司请求停止对涉案三套房屋的执行的主张无事实和法律依据，应依法予以驳回其诉请。郑州市金水区人民法院对涉案房屋的查封具有法律依据，查封后即具有排除之后物权变动的效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋”。“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”。第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。本案中，吴步春与郑州大通公司分别于2005年12月2日签订合同号为05015466号、05015463号两份《商品房买卖合同》，于2007年2月11日签订合同号为07096400号《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同备案登记，涉案三套房屋均备案登记在吴步春名下。所以，郑州市金水区人民法院于2017年8月14日作出（2017）豫0105民初16202号民事裁定，查封涉案三套房屋具有事实和法律依据。在郑州市金水区人民法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力。2、吴步春对涉案三套房屋享有所有权，新郑市人民法院对涉案三套房屋进行执行具有法律依据，郑州大通公司请求不得执行涉案三套房屋不应得到支持。2020年2月28日，河南省郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终348号民事判决已查明如下事实：在签订三份《商品房买卖合同》后，吴步春向郑州大通公司足额支付了购房款，郑州大通公司向吴步春开具了河南省销售不动产预收款专用收据。在合同约定期限内，郑州大通公司将涉案房屋交付给吴步春使用，但至今双方未能办理涉案房屋的产权登记手续。自2006年起，吴步春一直占有涉案三套房屋，非因吴步春自身原因未办理过户登记，涉案三套房屋归吴步春所有。另外，涉案三套房屋的《商品房买卖合同》至今没有依法解除，即便将来解除了该合同也依然不能排除本案强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郑州大通公司对涉案三套房屋不享有排除本案强制执行的民事权益。3、郑州大通公司与吴步春签订的《租赁合同》中关于解除《商品房买卖合同》约定属于显示公平，违反诚实信用原则。吴步春因资金周转问题向郑州大通公司借款100万元，但郑州大通公司却要求吴步春以涉案三套房屋三年的租金抵偿，并要求支付利息，双方签订名为租赁实为借款的合同。从《租赁合同》约定的内容可知，以租赁合同关系约定商品房买卖合同关系不具有合法性，郑州大通公司以100万元租金妄图解除与吴步春之间的商品房买卖合同关系，收回价值980万元的涉案三套房屋，显然是显失公平和违反诚实信用原则。因此，河南金力公司请求驳回郑州大通公司的诉讼请求。被告徐青叶、吴步春辩称：1、涉案三套房屋是徐青叶、吴步春用血汗钱购买的，享有40年产权。郑州大通公司想解除商品房买卖合同，收回房屋是不可能成立的。2、徐青叶、吴步春当时向郑州大通公司借款100万元，虽然该借款100万元现在没有偿还，但徐青叶、吴步春的涉案三套房屋价值980多万元。3、欠郑州大通公司和河南金力公司的钱，徐青叶、吴步春都愿意偿还，如果执行法院拍卖涉案房屋用于偿还债务，徐青叶、吴步春对此予以同意。被告吴杰未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年12月2日，郑州大通公司与吴步春签订两份《商品房买卖合同》（合同号为05015463号、05015466号），约定由吴步春购买郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的两套房屋（房号依次为020131号、020132号），房屋价款依次为49.9万元、50.2万元。2007年2月11日，郑州大通公司与吴步春签订《商品房买卖合同》（合同号为07096400号），约定由吴步春购买郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的一套房屋（房号为××号），房屋价款为47.4万元。之后，吴步春向郑州大通公司付清了购房款，郑州大通公司与吴步春就三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。2017年1月17日，出租方（甲方）吴步春，承租方（乙方）郑州大通公司，担保方（丙方）徐青叶、吴杰、吴帅签订《租赁合同》，约定的主要内容如下：甲方将其购买的三套房屋[房号分别为020131号（合同号为05015463号）、020132号（合同号为05015466号）、020103号（合同号为07096400号）]出租给乙方。租期均为4年；其中，房号为020131号、020132号房屋租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止，房号为××号房屋的租赁期限自2019年3月17日至2023年3月16日止。租赁期限内，房屋租金标准经甲乙双方一致同意以乙方实际对外转租甲方房屋收取的租金标准为准；本合同签署后7日内乙方一次性预付甲方租金100万元整，自乙方付款之日起按月利率0.6%计息，连本带息在乙方对外转租甲方房屋并实际取得租金时进行冲抵（冲抵时应预先扣除乙方应当承担的税费），先用利息冲抵，利息冲抵完毕后用预付的租金冲抵，未冲抵完的部分继续按照月利率0.6%计息，直至冲抵完毕。因甲方原因导致租赁房屋部分或者全部无法被乙方使用的（包括乙方使用或乙方允许的第三方使用），或出现其他非乙方原因导致乙方的合同目的不能实现的，乙方均有权立即解除本合同并有权要求退还甲方未冲抵的预付租金及利息，甲方逾期退还的，每逾期一日应当按照逾期金额的千分之五向乙方支付违约金；另外乙方还有权解除甲方购买租赁房屋的《商品房买卖合同》并收回租赁房屋，以应当退还甲方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与甲方应当退还乙方的预付租金及利息和甲方应支付的违约金等进行冲抵，不足或多余部分，双方再进行现金结算。2017年1月17日，出租方郑州大通公司（甲方）、承租方吴步春（乙方）、担保方（丙方）徐青叶、吴杰、吴帅签订《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》；该合同第七条违约责任和合同解决中特别约定，乙方购买了甲方开发的位于郑州市××区大同××敦睦路西天隆商贸城2层的房屋{具体为房号为020131号、020132号、020103号，《商品房买卖合同》合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号}，乙方同意若乙方欠付租金、经营管理费、物业费等费用或因乙方原因导致本合同解除（包括因乙方违约或违法，甲方行使合同解除权的情形）的，甲方有权解除上述乙方购买房产的《商品房买卖合同》并收回房产，以应当退还乙方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与乙方应当支付甲方的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。2017年1月17日，吴步春向郑州大通公司出具一份《声明书》，其中声明：郑州大通公司还有权解除本人购买天隆商贸城2层020131号、020132号、020103号房屋的《商品房买卖合同》并收回房屋，以应当退还本人的购房款（本人认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与本人应当退还郑州大通公司的预付租金及利息、本人应当交纳的租金、经营管理费用等费用进行冲抵，不足或多余部分，本人与郑州大通公司再进行现金结算；连带保证人徐青叶、吴杰、吴帅。2017年1月19日，郑州大通公司向吴步春支付100万元。吴步春于2018年6月16日将涉案房屋出租给案外人，租期自2019年3月16日至2022年3月16日，涉案房屋现在由案外人在使用。之后，郑州大通公司向郑州市二七区人民法院提起三件案件，诉讼请求概括如下：1、解除郑州大通公司与吴步春依次签订的合同号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》，并判令吴步春返还三套房屋。2、解除郑州大通公司与吴步春签订的《租赁合同》，并判令吴步春返还所预收的租金及利息、押金等。3、判令徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任。2019年12月11日，郑州市二七区人民法院依次作出（2019）豫0103民初17915号、17914号、17918号民事判决，均认为郑州大通公司主张解除合同号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》并返还房屋，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，该院对此不予处理。之后，郑州大通公司又向郑州市二七区人民法院提起三件案件，请求解除与吴步春依次签订的编号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》。2020年7月10日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5702号民事判决：一、解除郑州大通公司与吴步春于2015年12月2日签订的编号为05015463号《商品房买卖合同》，吴步春于本判决生效之日起三十日内配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、吴步春于本判决生效后十日内将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋返还给郑州大通公司；三、郑州大通公司于本判决生效之日起十日内退还吴步春购房款80万元；四、驳回吴步春的反诉请求。吴步春不服该判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9628号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年8月23日，该案民事判决已生效。2020年9月15日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5874号民事判决：一、解除郑州大通公司与吴步春于2015年12月2日签订的编号为05015466号《商品房买卖合同》，吴步春于本判决生效之日起三十日内配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、吴步春于本判决生效后十日内将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020132号房屋返还给郑州大通公司；三、郑州大通公司于本判决生效之日起十日内退还吴步春购房款80万元。2020年10月10日，该案民事判决已生效。2020年10月22日，郑州大通公司申请撤回解除与吴步春签订的编号为07096400号《商品房买卖合同》案的起诉；同日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5983号民事裁定，准许郑州大通公司撤回起诉。在本案庭审中，郑州大通公司明确表示对该套房屋的执行不再提出执行异议。2017年8月1日，郑州市金水区人民法院立案受理河南金力公司与徐青叶、吴步春、吴杰合同纠纷一案。2017年8月14日，该院作出（2017）豫0105民初16202号民事裁定，查封吴步春所有的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号、020132号、07096400号房屋（合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号）。2017年8月23日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书。2017年11月28日，该院作出（2017）豫0105民初16202号民事判决：一、徐青叶于本判决生效后十日内支付河南金力公司代偿款318.876645万元及利息(利息以代偿款318.876645万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月13日起计算至该债务实际偿还完毕之日止),保证金45万元优先充抵利息。二、吴步春、吴杰对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回河南金力公司其他诉讼请求。2018年3月21日，河南金力公司向该院申请强制执行该案。2018年6月27日，该院作出（2018）豫0105执3985号执行裁定：一、将徐青叶、吴步春、吴杰名下银行存款327.838万元予以冻结、扣划或查封、扣押其相应价值的财产；二、将吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号05015463号）、020132号（合同号××号）、020103号（合同号07096400号）房屋三套予以查封；三、限徐青叶、吴步春、吴杰于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期本院将对上述房屋予以评估、拍卖。2018年8月3日，该院向吴杰发出公告，责令吴步春于2018年8月20日前迁出上述三套房屋，将对上述三套房屋予以评估、拍卖，以清偿债务等内容。2018年8月27日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监3282号执行裁定：郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16202号民事判决书【原执行案号（2018）豫0105执3985号】由新郑市人民法院执行。在本院强制执行该案过程中，郑州大通公司提出执行异议，请求中止对（2018）豫0105执3985号案件中查封的上述三套房屋的评估、拍卖等执行行为；请求在（2018）豫0105执3985号案件执行程序中保障郑州大通公司对上述三套房屋的合法权利。2019年12月16日，本院作出（2019）豫0184执异143号执行裁定，驳回郑州大通公司的异议请求。郑州大通公司不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明：吴步春曾以郑州大通公司原因造成不能办理合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号三套房屋产权登记为由，请求郑州大通公司支付违约金114.656107万元。2019年12月10日，郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103民初20388号民事判决，驳回吴步春的诉讼请求。吴步春不服该民事判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）豫01民终348号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《租赁合同》，《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》，《声明书》，民事判决书，生效证明，民事裁定书，执行裁定书，房屋权属信息查询证明及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2005年12月2日、2007年2月11日，郑州大通公司与吴步春依次签订的合同号为05015463号、05015466号、07096400号的三份《商品房买卖合同》；2017年1月17日，郑州大通公司与吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅签订的《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅出具的《声明书》；均系当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律行政法规的强制性规定，上述合同及《声明书》依法成立并生效。在吴步春向郑州大通公司付清了购房款后，双方就三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。同时，《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》均明确约定，当吴步春违约时，郑州大通公司有权解除上述三份《商品房买卖合同》并收回房屋。由此可知，即吴步春基于三份《商品房买卖合同》约定从郑州大通公司购买上述三套房屋；同样，郑州大通公司基于《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》约定有权解除与吴步春签订的上述三份《商品房买卖合同》并收回房屋。在审理河南金力公司与徐青叶、吴步春、吴杰合同纠纷一案中，郑州市金水区人民法院于2017年8月14日作出（2017）豫0105民初16202号民事裁定，查封吴步春所购买的上述三套房屋；2017年8月23日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书。显然，在签订《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及出具《声明书》以后，吴步春购买的上述三套房屋才被查封。另外，根据已生效的河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终9628号民事判决及郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5874号民事判决的内容可知，已解除了郑州大通公司与吴步春签订的编号为05015463号、05015466号《商品房买卖合同》，吴步春配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，并将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号、020132号房屋返还给郑州大通公司。因此，郑州大通公司对上述二套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对郑州大通公司请求不得执行上述二套房屋的诉请予以支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。2020年10月22日，郑州大通公司申请撤回解除与吴步春签订的编号为07096400号《商品房买卖合同》案的起诉；郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5983号民事裁定，准许郑州大通公司撤回起诉。在本案庭审中，郑州大通公司明确表示对该套房屋的执行不再提出执行异议，属于郑州大通公司自行处分自己的民事权利和诉讼权利，本院对此予以准许，即该套房屋应准许执行。相应地，本院对河南金力公司及徐青叶、吴步春的辩称意见均不予采纳。吴杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行被告吴步春名下位于郑州市二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号05015463号）、020132号房屋（合同号××号）。二、准许执行被告吴步春名下位于郑州市二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）房屋。三、驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33027元，由原告郑州大通置业有限公司负担11009元，被告河南金力投资担保有限公司负担11009元，被告徐青叶、吴步春、吴杰负担11009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院（2019）豫0184执异143号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  潘龙峰审 判 员  韩 冰人民陪审员  李文彬二〇二〇年十月三十日书 记 员  陈兆祥