江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6797号 原告：江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司，住所地徐州市维维大道**潘塘街道办事处。 负责人：李雪荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗鸿琦，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。 被告：李长显，男，1991年6月7日生，汉族，住徐州市丰县。 原告江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司与被告李长显商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨宇剑到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，根据合同约定和法律规定由原告扣除垫付款项461047.55元、违约金28798.95元后，由原告将剩余购房款退还被告，被告所购房屋由原告另行销售；2、被告协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续；3、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2016年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的国信上城A10-1-1603房屋一套，合同价款为人民币575979元。根据合同约定，被告在签订合同时应支付房款的20.13%,即115979元，余款460000元由被告通过按揭或公积金贷款于2016年4月9日之前付清。《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定履行了相应的义务。2016年5月，被告与中国银行股份有限公司徐州西关支行（以下简称“中国银行西关支行”）订立《个人一手住房贷款合同》，向中国银行西关支行申请按揭贷款430000元，原告为被告承担阶段性保证责任。合同订立后，中国银行西关支行向被告发放贷款430000元，并由被告授权中国银行西关支行将该贷款转入原告账户，支付剩余房款。被告自2018年12月起不再向中国银行西关支行履行还款义务，已构成根本违约。中国银行西关支行经反复催要无果后，起诉至徐州市泉山区人民法院。2019年6月24日，该院作出（2019)苏0311民初2455号民事判决书。但是，被告未能按照民事判决书履行相应义务，原告为被告承担保证责任461047.55元，清偿了被告所欠中国银行西关支行的全部贷款本息。依据原被告双方订立的《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第4条约定:“出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续两个月或累计三个月没有偿还银行贷款本息的，从而导致出卖人承担或可能承担担保责任的，自欠付期限届满之日起出卖人有权解除本合同，房屋的所有权归属出卖人，而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，由此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由买受人承担。”另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告拒不履行向中国银行西关支行还款的义务致使原告须承担保证责任，己使原告订立《商品房买卖合同》的目的无法实现，且依据该合同补充协议的约定，解除合同的条件己经成就，被告所购房屋的所有权也应归原告所有，被告并应承担总房价5%的违约金即28798.95元，本案诉讼费用，亦应由被告承担。为此，原告特诉至贵院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。 被告未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0511944）一份，约定：被告购买原告开发的国信上城小区A10幢1单元1603号房，总房价为575979元。买受人签署本合同同时支付房款115979元，余款460000元通过按揭或公积金贷款于2016年4月9日前付清。该合同附件十一补充协议第4条约定：出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续两个月或累计三个月没有偿还银行贷款本息的，从而导致出卖人承担或可能承担担保责任的，自欠付期限届满之日起出卖人有权解除本合同，房屋的所有权归属出卖人，而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，由此产生所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由买受人承担。 2016年5月，中国银行西关支行与原告、被告及案外人江苏省房地产投资有限责任公司、李长婷签订《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》，合同约定，被告向中国银行西关支行借款430000元，借款期限300个月，利率为浮动利率，逾期将处以罚息，因被告的违约行为导致中国银行西关支行聘请律师的费用由被告承担。李长婷对上述债务承担担保责任。原告及江苏省房地产投资有限责任公司对上述债务承担阶段性连带保证责任。合同订立后，中国银行西关支行依约发放了贷款，但被告自2018年12月开始未按时还款付息。 中国银行西关支行遂委托江苏泰信律师事务所于2019年4月15日诉讼至徐州市泉山区人民法院，并支出律师费35000元。该院审理后于2019年6月24日作出（2019）苏0311民初2455号民事判决书，判令：一、解除中国银行西关支行与李长显之间签订的《个人一手住房贷款合同》；二、李长显偿还中国银行西关支行贷款本金406401.84元并支付利息、罚息；三、李长显支付中国银行西关支行律师费35000元；四、李长婷、江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、江苏省房地产投资有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中国银行西关支行的其他诉讼请求。案件受理费8010元，减半收取4005元，由李长显、李长婷负担，江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、江苏省房地产投资有限责任公司承担连带责任。 该判决生效后，因被告未履行判决书确定的义务，原告于2019年8月29日向中国银行西关支行支付了案款461047.55元。 原告称，合同签订完毕后办理了备案登记，被告已付清全部购房款575979元，首付款115979元刷卡支付，剩余46万元通过中国银行按揭购房贷款支付，涉案商品房2016年已交付被告，根据银行告知仅办理预抵押登记，未办理正式的房产证及他项权证，没有办理抵押登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，对合同双方均产生法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同附件十一补充协议第4条约定，在被告未按期偿还房屋按揭贷款的情况下，导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同收回房屋。现因被告未履行偿还贷款本息的义务，原告已按被告贷款合同约定及生效法律文书规定履行了担保责任，故合同中约定的合同解除条件已经成就，原告要求解除双方商品房买卖合同、扣除其已付垫付款461047.55元后将剩余房款返还被告的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据合同上述条款约定，被告应向原告支付总房款的5%的违约金，而被告违约行为确实存在，故应向原告支付违约金28798.95元，原告向被告返还的款项中亦应扣除该数额。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，因该房屋已办理商品房销售备案，故被告应配合原告办理备案注销手续。至于原告能否将该房另行出售，取决于该房在原告收回后是否符合另行出售的条件，且不存在查封等阻碍出售的障碍，现无证据证明该房符合另行出售的条件，原告要求判令其另行出售房屋的诉请，可在出售条件成就时由原告自行处置，本院暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起，解除原告江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司与被告李长显于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》，被告李长显于合同解除后十日内协助原告办理商品房买卖合同登记备案注销手续； 二、本案《商品房买卖合同》解除且办理完成商品房买卖合同登记备案注销手续之日起十日内，原告江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司扣除垫付款461047.55元、违约金28798.95元后，将剩余购房款86132.5元返还被告李长显； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8648元、公告费560元，由被告李长显负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  王延凤 人民陪审员  吴成菊 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  胡 玥