1浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终858号 上诉人（原审被告）：浙江笋尖网络科技有限公司，住所地 浙江省绍兴市上虞区曹娥街道e游小镇门户客厅2号楼201。 法定代表人：李田华，总经理。 委托诉讼代理人：钟云峰，浙江海邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伊君，浙江海邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闻美玉，女，1984年5月2日出生， 汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审原告）：雷雄伟，女，1980年9月20日出 生，畲族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人浙江笋尖网络科技有限公司（以下简称笋尖公司）因 与被上诉人闻美玉、雷雄伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省 衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初2025号民事判决， 向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合 议庭进行了审理。本案现已审理终结。 笋尖公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判：笋尖公 司无需支付租金；笋尖公司应支付违约金金额为双方房屋租赁合 2同中约定的3个月租金，并以笋尖公司已支付的12500元保证金 进行抵扣；被上诉人闻美玉、雷雄伟的损失以笋尖公司修复为主。 2.一、二审诉讼费用由闻美玉、雷雄伟承担。事实与理由：一、 一审法院认为笋尖公司并不具有约定解除权和法定解除权，笋 尖公司搬离行为并不发生合同解除的法律效果，该认定有误。 从笋尖公司提供的《员工与衢州市柯城宝仑房产中介所中介微 信聊天记录》可以看出，笋尖公司早已告知闻美玉、雷雄伟其 将不再承租案涉房屋一事，且中介知晓笋尖公司于2020年1月 17日搬离承租房屋的事实。从笋尖公司提供的《支付宝转账记 录》《物业公司微信聊天记录》可以看出，笋尖公司与物业就搬 离案涉房屋一事进行沟通并结清了相关物业费用、水电费。并 且《搬家证明》也能确认笋尖公司委托搬家公司于2020年1月 17日晚18：00-22：00搬离金融大厦B座9楼的事实。以上证 据均能确认笋尖公司系通过告知不再承租，且搬离承租房屋等实 际行动表示其将不再履行房屋租赁合同，闻美玉、雷雄伟也明确 知晓该情况。《金融大厦写字楼租赁合同》中有关于笋尖公司提 前解除合同的相关约定，且房屋租赁合同也不适合强制履行，在 笋尖公司已明确表示不再承租房屋后，依据《合同法》第119条 之规定，闻美玉、雷雄伟也应当及时止损，而非要求笋尖公司继 续支付案涉房屋的租金。故一审法院认定笋尖公司还应当支付闻 美玉、雷雄伟至2020年4月13日的租金，其事实认定依据不足， 3适用法律错误。二、一审法院按照日0.5%的标准判决笋尖公司 支付违约金，显然标准过高，且明显不符合法律之规定。合同纠 纷的违约金一般不超过实际损失的30%。案涉《房屋租赁合同》 中关于违约金的约定明显过高，应依据《合同法》第114条第2 款规定予以调整。三、笋尖公司在与闻美玉、雷雄伟签订《金融 大厦写字楼租赁合同》后，向闻美玉、雷雄伟支付了12500元保 证金，现闻美玉、雷雄伟尚未退还，该保证金可抵扣违约金。四、 一审法院对闻美玉、雷雄伟提出的不当使用房屋而产生的损失的 承担方式以及金额认定有误。首先，根据笋尖公司与闻美玉、雷 雄伟签订的《金融大厦写字楼租赁合同》第六条6.1约定，案涉 房屋如有损坏由笋尖公司来修复还原或按照当时市场价格给予 闻美玉、雷雄伟赔偿。笋尖公司在一审庭审中明确提出可以对不 当使用案涉房屋带来的损失进行修复、恢复原状，故一审法院直 接判决笋尖公司赔偿损失，有误。其次，一审法院按照浙江昱晟 园林有限公司出具的《报价表》要求笋尖公司承担赔偿责任，有 失偏颇。浙江昱晟园林有限公司主营业务为园林绿化工程，笋尖 公司并不认可其在室内装修一领域的专业性。其出具的仅为《报 价表》，并非最终确认金额。笋尖公司对表格所列项目是否真实 需要修复存疑，也不认可其真实修复需要支出《报价表》中所载 的金额。 闻美玉、雷雄伟辩称，按照一审判决处理。12500元是履约 4保证金，确实收到了，但不应进行抵扣。其不知道笋尖公司什么 时候搬走的，直到物业公司在笋尖公司搬走以后打电话告知租户 不租了，东西都搬完了，才知道这个情况。而且到目前为止，所 有的房卡都还在笋尖公司，没有归还闻美玉、雷雄伟。租金、违 约金、损失赔偿按照笋尖公司这样算肯定不合理。 闻美玉、雷雄伟向一审法院起诉请求：1.确认闻美玉、雷雄 伟与笋尖公司签订的《金融大厦写字楼租赁合同》于2020年4 月13日终止；2.判令笋尖公司支付闻美玉、雷雄伟28801.08元 及其利息（自2020年1月21日起按LPR计付至实际清偿之日止）； 3.判令笋尖公司支付闻美玉、雷雄伟违约金61098.84元；4.判 令笋尖公司赔偿因其在承租期间对房屋不妥当使用给闻美玉、雷 雄伟带来的损失23242元；5.案件诉讼费由笋尖公司负担。 一审法院认定事实：2017年12月20日，闻美玉、雷雄伟 与他案原告王素君、翁建平、张波、贲燕妮与杭州笋尖网络科技 有限公司签订《金融大厦写字楼租赁合同》一份，各原告将坐落 于衢州市××路××号××大厦××幢××室的房屋出 租给杭州笋尖网络科技有限公司，租期从2018年1月21日至 2021年1月20日。2019年1月21日，应笋尖公司要求，2017 年12月20日签订的合同终止。闻美玉、雷雄伟与笋尖公司就其 二人所有的坐落于衢州市××路××号××大厦××幢××室的房 屋重新签订《租赁合同》。合同约定，租期从2019年1月21日 5至2021年1月20日，租金按每月每平方米50元计算（建筑面 积205.72平方米），租金分四期支付，第三期租金61716元应于 2019年12月21日前支付；笋尖公司逾期支付租金，逾期天数 在一个月内的，笋尖公司应按日向闻美玉、雷雄伟支付逾期应付 款的0.5%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，闻美玉、 雷雄伟有权单方终止本合同，闻美玉、雷雄伟选择不终止合同的， 笋尖公司应按日向闻美玉、雷雄伟支付逾期应付款的1%作为违 约金，直至笋尖公司补缴全部逾期应付款之日止；如笋尖公司无 故终止合同的，闻美玉、雷雄伟有权要求笋尖公司承担相当于三 个月租金金额的违约金，并赔偿闻美玉、雷雄伟因笋尖公司无故 终止合同所造成的损失。2019年11月，笋尖公司通过金融大厦 管理人员向闻美玉、雷雄伟提出退租，闻美玉、雷雄伟表示不同 意。2020年1月17日，笋尖公司搬离租赁房屋。2020年4月 13日，闻美玉、雷雄伟诉至一审法院。另查明，笋尖公司在租 赁过程中拆除904室与906室间的轻质砖隔墙及室内不锈钢栏杆 等设施。 一审法院认为，闻美玉、雷雄伟与笋尖公司签订的《金融大 厦写字楼租赁合同》无违法之处，系双方当事人真实意思表示， 应为有效。双方均应全面履行自己的合同义务。笋尖公司在与闻 美玉、雷雄伟协商解除合同未果的情况下于2020年1月17日自 行搬离租赁房屋，其认为己方有合同解除权，故拒绝支付2020 6年1月21日至2020年7月20日的租金61716元。根据合同约 定及相关法律规定，笋尖公司并不具有约定解除权和法定解除 权，笋尖公司搬离行为并不发生合同解除的法律效果。闻美玉、 雷雄伟于2020年4月13日向一审法院提起诉讼并要求确认双方 租赁合同于该日终止，因笋尖公司搬离致租赁房屋空置的后果归 咎于笋尖公司，以致笋尖公司仍应按照合同约定支付到期租金， 闻美玉、雷雄伟要求解除合同的诉请，于法有据，法院予以支持。 笋尖公司应支付至2020年4月13日的租金。因笋尖公司逾期未 支付租金，闻美玉、雷雄伟要求按照合同第2.8条约定支付逾期 付款违约金，于约有据，但根据该条文意，违约金的计算标准应 为每日按逾期应付款的0.5%计付。对于闻美玉、雷雄伟要求赔 偿屋内地毯的诉请，涉案地毯属易耗品，长期谨慎使用亦可出现 不同程度损坏，闻美玉、雷雄伟赔偿请求不予支持，对于涉及恢 复隔墙、不锈钢栏杆等损失赔偿请求，于法有据，法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、 第九十七条、第一百一零七条、第二百一十八条、第二百二十六 条、第二百二十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、闻美 玉、雷雄伟与笋尖公司于2019年1月21日签订的《房屋租赁合 同》于2020年4月13日解除；二、笋尖公司于判决生效后十日 内支付闻美玉、雷雄伟房屋租金31428.6元、违约金38387.79 元，合计69816.39元；三、笋尖公司于判决生效后十日内赔偿 7闻美玉、雷雄伟损失6278元；四、驳回闻美玉、雷雄伟的其他 诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，减半收取 1282元，由闻美玉、雷雄伟负担388元；笋尖公司负担894元， 于判决生效之日付清。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于笋尖公司是否应支付至2020年4月13日的 租金。根据查明的事实，2020年1月17日笋尖公司虽搬离案涉 租赁房屋，但其并未与闻美玉、雷雄伟达成解除合同的一致意见， 且并未出现案涉租赁合同约定的或法定的笋尖公司可单方提前 终止合同的情形。闻美玉、雷雄伟于2020年4月13日向一审法 院提起诉讼并要求确认案涉租赁合同于该日终止，一审法院认定 2020年4月13日为案涉双方租赁合同的解除时间，于法有据。 笋尖公司在案涉租赁合同尚未终止的情形下搬离案涉租赁房屋， 致租赁房屋空置，其对自搬离之日至2020年4月13日期间房屋 租金仍应负支付义务。关于笋尖公司应支付的违约金数额，笋尖 公司主张一审法院按照日0.5%的标准判决其支付违约金数额过 高，应按合同约定支付3个月租金作为违约金。本院认为，案涉 租赁合同第2.8条约定“笋尖公司逾期支付租金，逾期天数在一 8个月内的，笋尖公司应按日向闻美玉、雷雄伟支付逾期应付款的 0.5%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，闻美玉、雷雄伟 有权单方终止本合同，闻美玉、雷雄伟选择不终止合同的，笋尖 公司应按日向闻美玉、雷雄伟支付逾期应付款的1%作为违约金， 直至笋尖公司补缴全部逾期应付款之日止”。闻美玉、雷雄伟向 一审法院起诉时系要求笋尖公司承担逾期付款违约金。故一审法 院依据该条款约定确定每日按逾期应付款的0.5%计付违约金， 并无不当。关于保证金问题，因双方在本案一审中均未提及，二 审调解未果，双方可另行处理。 关于恢复隔墙、不锈钢栏杆等损失，根据案涉合同第6.1条 约定，对于因笋尖公司造成的案涉房屋损坏部分，可由笋尖公司 修复还原或按当时市场价格给予闻美玉、雷雄伟赔偿。闻美玉、 雷雄伟诉请笋尖公司进行经济赔偿，符合合同约定和法律规定， 本院予以支持。关于损失金额的认定，闻美玉、雷雄伟在一审中 已进行举证，笋尖公司虽提出异议，但未提供相反证据予以反驳， 故其异议依据不足，一审判决认定的金额并无不当。 综上所述，笋尖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审 判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决 如下： 驳回上诉，维持原判。 9二审案件受理费1000元，由上诉人浙江笋尖网络科技有限 公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生 效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关 当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强 制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年十月三十日 法官助理 胡芬芬 代书记员 章 静