江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6626号上诉人（原审被告）：张军利。上诉人（原审被告）：张军体。两上诉人委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏浙申投资管理有限公司。委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐建东，江苏广浩律师事务所律师。上诉人张军利、张军体因与被上诉人江苏浙申投资管理有限公司（以下简称浙申公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军利、张军体的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回浙申公司诉讼请求；一、二审诉讼费用由浙申公司承担。事实和理由：1.浙申公司主体不适格。浙申公司已经于2020年3月5日注销了不动产权属证书，由太仓市政府收购，一审判决生效前，浙申公司已经丧失主体资格，其无权要求张军利、张军体迁让并支付占有使用费。2.农贸市场已经于2019年1月1日经太仓市市场监督管理局及浙申公司共同封锁大门，对市场内采取停水停电措施，张军利、张军体自此已经丧失了对市场的占有权，也导致张军利与部分承租商户的合同无法履行，无法正常经营导致了张军体、张军利财产损失，浙申公司应当承担赔偿责任。3.张军利、张军体仅占用了部分场地，浙申公司所有的8间房屋处于空置状态，张军利、张军体使用的房屋是其向案外人另行承租的，与浙申公司无关。4.张军利、张军体的装修部分被认定为浙申公司的财产进行了评估，最后取得了政府相应的赔偿。张军利、张军体的行为并未导致浙申公司遭受经济损失。5.根据租赁协议约定，只有当太仓市城建统一规划需要拆迁征用的情况下，双方的协议才能失效解除，本案中太仓政府仅将市场列为整治范围，是浙申公司不愿意整改，要求政府回购资产。浙申公司二审辩称，1.浙申公司系诉争房屋、土地的所有者和合法使用者。太仓市政府是将诉争土地、房产(农贸市场经营)列入整治转型范围。现因张军利、张军体在租赁合同到期后仍非法占用上述土地、房屋，客观上让政府的整治转型陷入僵局。浙申公司为配合政府工作，在完成整治转型前，以所有者和合法使用者身份行使本案诉权，并无不当。2.张军利、张军体并不存在损失，或者根据租赁合同，因政府整治产生损失也应自行承担。一审张军利、张军体要求浙申公司进行赔偿，但是从未明确赔偿的金额及计算明细，更未提供过有关的证据。3.太仓市政府要求涉案土地、房屋在2018年12月底前完成整治转型，浙申公司于2018年12月5日将上述政府文件精神通知到张军利，根据市场租赁协议的约定双方合同于2018年12月31日终止，法院酌定2019年1月1日至2019年4月30日该四个月为张军利、张军体迁让涉案土地、房屋的合理期限并调低该期间租金，对此浙申公司也予以认可。4.张军利、张军体强占涉案土地房屋的事实行为已经严重侵害了浙申公司的合法权益。张军利、张军体应当及时迁让并支付期间的占有使用费。浙申公司向一审法院起诉请求：1.张军利、张军体将位于太仓市.90平方米土地迁让给浙申公司；2.张军利按照10万元/年支付浙申公司2019年5月1日至迁让之日的占有使用费。一审法院认定事实：浙申公司在太仓市.90平方米国有建设用地使用权（具体用途是菜场），另有8间房屋。但是，浙申公司仅取得3间房屋的不动产权证。2014年5月28日，浙申公司与张军利签订《惠阳市场租赁协议书》一份，约定：浙申公司将上述1092.90平方米土地与8间房屋出租给张军利；租赁期限自2014年8月10日至2017年8月9日；第一年租金是8万元，第二年租金是10万元，第三年租金是12万元；张军利在租赁期间可以向摊位、门面房承租户收取租金和水电费，同时也应承担市场设施维护和维修费用，负担市场公共所需的水电费；如太仓市城建统一规划需拆除征用，该合同自行失效。该协议还约定了其他事项。2014年8月30日，浙申公司与张军利又达成《补充协议》，约定：租赁期限为2014年11月1日至2019年4月30日；从2018年11月30日至2019年4月30日，浙申公司免除张军利5个月租金；第四年租金按照10万元收取。张军利将租赁土地、房屋分别转租给父亲张传友、哥哥张军体以及李士祥等人。其中，张军体承租三个摊位销售干货、粮油、调料等，其至今还在租赁场所存放着展示柜、冰柜、玻璃房等物品。2018年11月5日，太仓市人民政府印发《关于进一步加强城区农贸市场提档升级的实施意见》，将包括涉案土地、房屋在内的惠阳农贸市场列入整治转型范围，并明确在2018年12月底前完成惠阳农贸市场整治转型工作。2018年12月5日，浙申公司函告张军利，内容是：“根据太仓市城区农贸市场整治转型步骤，我公司惠阳菜市场经相关部门多次检查，消防、安全‘三合一’，环保、卫生脏、乱、差，严重影响了太仓市创建文明卫生城市规范要求。为此，太仓市有关部门责令我公司限期在2018年12月31日前对菜市场现有货物清理完毕，并且关闭该菜市场。在这期间本市场区域内严禁生火做饭、住宿及存有其他易燃、易爆品，杜绝安全隐患，加强防范意识，责任重于泰山。为携手共建文明太仓，敬请配合！”2020年4月22日，浙申公司再次通知张军利，内容是：“根据2014年5月28日贵方与浙申公司签订的《惠阳市场租赁协议书》及2014年8月30日贵方与浙申公司签订的《补充协议》，在2019年4月30日合同到期，贵方没有腾退，至今已近一年时间。现限贵方在2020年4月30日之前搬出市场，超过2020年4月30日将给予停水停电。”另查明：张军利已按照10万元/年支付浙申公司2019年1月1日至2019年4月30日的占有使用费33333元。诉讼中，一审法院数次询问张军利、张军体是否同意将涉案房屋、土地迁让给浙申公司，并与浙申公司办理交接手续。但是，张军利、张军体均表示拒不迁让涉案房屋、土地，且均拒不允许浙申公司占有、使用、处分涉案房屋、土地。上述事实，由浙申公司提供的不动产权证、《惠阳市场租赁协议书》《补充协议》、太仓市人民政府太政发〔2018〕59号文件，张军利提供的《通知函》，一审法院的调查笔录以及各方当庭陈述等证据证实。一审法院认为：涉案的8间房屋，浙申公司仅提供3间房屋的权属证书，并陈述另外5间房屋没有权属证书。法庭辩论终结前，浙申公司未能提供该5间房屋的合法建设手续，也未取得行政部门的审批和验收，故应视该5间房屋为违法建筑。因此，浙申公司与张军利之间的《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》涉及该5间房屋的内容无效。在被行政部门依法拆除前或者自行拆除前，该5间房屋仍有一定使用价值。张军利取得该5间房屋占有利益的协议内容无效，故浙申公司请求张军利返还该5间房屋，一审法院予以支持。上述《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》的其他内容是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《惠阳市场租赁协议书》第十条第二款约定：“本菜市场，如太仓市城建统一规划需拆除征用，本合同自行失效。”为加强农贸市场建设和管理工作，优化规划布局，规范市场经营行为，太仓市人民政府在2018年11月5日印发《关于进一步加强城区农贸市场提档升级的实施意见》，明确在2018年12月底完成惠阳农贸市场整治转型。为此，浙申公司在2018年12月5日将该文件精神通知张军利。因此，根据双方协议第十条第二款约定，浙申公司与张军利之间的《惠阳市场租赁协议书》与《补充协议》在2018年12月31日自然终止。2018年12月31日之后，张军利应在合理期限内将涉案土地、房屋迁让给浙申公司。根据张军利的实际情况，一审法院酌定该合理期限是四个月（2019年1月1日至2019年4月30日），张军利按照5万元/年支付浙申公司该四个月占有使用费16666元（5万元/年÷12个月×4个月）。但是，张军利至今未将涉案土地、房屋迁让给浙申公司，且张军体也占用涉案土地存放个人物品。因此，浙申公司请求张军利迁让涉案土地、房屋，一审法院予以支持。另外，张军体应将个人物品清理完毕，与张军利一起迁让涉案土地。张军利未在合理期限内迁让涉案土地、房屋，致浙申公司遭受经济损失。因此，浙申公司参照双方约定的租金标准10万元/年，请求张军利支付2019年5月1日至迁让之日的占有使用费，一审法院予以支持。经计算，自2019年5月1日至2020年6月30日的占用使用费是116667元（10万元/年÷12个月×14个月）。扣除张军利超额支付浙申公司2019年1月1日至2019年4月30日的占有使用费16667元（33333元-16666元），张军利实际应付浙申公司2019年5月1日至2020年6月30日的占有使用费10万元（116667元-16667元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、张军利、张军体在判决生效后十日内将位于太仓市.90平方米土地迁让给江苏浙申投资管理有限公司；二、张军利在判决生效后十日内将位于太仓市间房屋迁让给江苏浙申投资管理有限公司；三、张军利在判决生效后十日内支付江苏浙申投资管理有限公司占有使用费10万元，并按照10万元/年支付江苏浙申投资管理有限公司2020年7月1日至实际迁让上述土地、房屋之日的占有使用费。案件受理费2460元，由张军利承担。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，张军利、张军体向本院提交了不动产登记簿查询记录，证明浙申公司已于2020年3月5日将本案所涉的房屋及土地产权全部予以注销。浙申公司对于上述证据的真实性无异议，但认为虽产权注销登记，但是因政府要对案涉土地规划整治转型，浙申公司应政府要求而进行注销登记，但不能否认涉案土地及上面的房产是归浙申公司所有，无证的房屋和土地也是有权利人的，注销行为不意味着浙申公司作为诉讼主体资格的缺失。本院认为，浙申公司与张军利签订的《惠阳市场租赁协议书》、《补偿协议》中涉及的其中5间房屋因缺乏合法的审批手续，应认定为违章建筑，《惠阳市场租赁协议书》、《补偿协议》中关于该5间房屋的内容应为无效，其他的内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，对双方均有约束力。根据租赁协议书约定，如太仓市城建统一规划需拆迁征用，该合同自行失效。根据太仓市人民政府印发的《关于进一步加强城区农贸市场提档升级的实施意见》，明确在2018年12月底完成案涉农贸市场整治转型，浙申公司已经该实施意见精神通知张军利，一审认定浙申公司与张军利之间的租赁于2018年12月31日终止符合双方合同约定内容，本院予以维持。2018年12月31日之后张军利及其次承租人应将案涉土地、房屋在合理期限内返还给浙申公司。一审根据实际情况酌定该合理期限为四个月（2019年1月1日至2019年4月30日）并无不妥，本院予以维持。对于上述四个月期间的占有使用费，因考虑到迁让期间必然会影响到承租人正常的经营，故一审对于该期间的占有使用费按照租金标准的一半即5万元/年予以酌定合理有据，本院予以维持。但因张军利至今未将案涉土地和房屋迁让给浙申公司，浙申公司主张张军利应当参照双方协议约定的10万元/年租金标准向其支付2019年5月1日至实际迁让之日的占有使用费，本院予以支持。关于张军利、张军体上诉主张浙申公司主体资格问题，本院认为，虽浙申公司对于案涉土地房屋于2020年3月5日注销登记，但张军利与浙申公司签订的租赁协议系浙申公司作为所有权人期间签订，根据合同相对性原则浙申公司有权向张军利主张权利，故浙申公司系本案适格主体。张军利作为承租人根据合同相对性原则应向出租人浙申公司支付占有使用费，至于注销登记后案涉房屋土地占有使用费的归属与本案无关联性，本院不予理涉。张军利、张军体主张其于2019年1月1日开始丧失了对案涉土地、房屋的占有，张军利、张军体仅占用了部分场地，浙申公司所有的8间房屋处于空置状态，故一审认定的占有使用费有误。对此本院认为，张军利、张军体一审中明确因损失问题未谈好，其不允许浙申公司对于案涉的8间房屋另行出租和使用，摊位上也存放着展示柜、冰箱、空调等物品，故二审中张军利、张军体主张对于2019年1月1日之后丧失占有缺乏事实依据，本院不予支持。关于张军利、张军体主张因其装修部分浙申公司获得政府相应赔偿，因张军利、张军体主张赔偿与本案并非同一法律关系，张军利、张军体未在本案一审中提出反诉，二审中也明确要另行主张权利，故对于要求浙申公司赔偿部分本院不予理涉。综上所述，张军利、张军体的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由张军利、张军体负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十月十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉