江苏省常州经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0492民初2677号 原告：常州东方锦鸿建设发展有限公司，住所地常州经济开发区富民路**。统一社会信用代码913204120695228868。 法定代表人：孙磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐翃，江苏常仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙敏瑞，江苏常仁律师事务所实习律师。 被告：江苏向利防静电装饰材料股份有限公司，住，住所地常州市武进区东方东路**一社会信用代码91320400755874099A。 法定代表人：周喜梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩炎，江苏乐天律师事务所律师。 原告常州东方锦鸿建设发展有限公司（以下简称“东方锦鸿公司”）诉被告江苏向利防静电装饰材料股份有限公司(以下简称“向利防静电公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告东方锦鸿公司的委托诉讼代理人徐翃及被告向利防静电公司的委托诉讼代理人张华芳到庭参加诉讼。后裁定转为普通程序并组成合议庭于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告东方锦鸿公司的委托诉讼代理人徐翃及被告向利防静电公司的委托诉讼代理人韩炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方锦鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金1484.751141万元，并支付从2019年7月1日至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年10月1日，原、被告签订了一份就被告搬迁至戚墅堰经济开发区管委会辖区内，租赁原告厂房的投资租赁协议书。协议签订后，被告搬入厂房并且实际使用。后根据实际情况，于2014年1月1日和2015年1月21日分别签订两份补充协议书。对租期、租赁面积、租金以及其他使用费进行了调整。但被告在实际履行过程中，未能按时足额支付租金。截至起诉之日，被告支付了296万元，尚欠租金2211.325万元，前述款项虽经原告多次催收，但均未果。另被告实际维修了租赁厂房，经原被告双方共同审计，确认修缮费用为526.573859万元，原告认可该款项在租金中予以扣除。综上，原告认为，被告的行为违反了合同的约定，侵害原告的合法权益，故提起诉讼。 被告向利防静电公司辩称，原告非案涉房屋所有权人，不具有处分权，因此无权收取租金，即便双方所签租赁协议有效，截至2019年12月31日，所欠租金为700万元，被告已实际支付496万元。因案涉房屋存在重大质量问题，被告从2014年下半年至2015年8月一直在维修房屋，原告认可相关维修费用并愿意承担，但金额未达成一致，且维修期间的租金也应当减免；在签署补充协议时，涉及7672.66平方米厂房因承重不足导致无法正常使用，原告方签约代表潘筱伟同意扣除相应面积的租金，但之后原告方仅同意扣除2018、2019年相应面积的租金，对2018年前该面积租金答应协商处理，后未有明确答复，致被告相关款项未能支付，因此被告不应承担逾期付款的利息。 原告东方锦鸿公司围绕其诉讼请求，向本院提交了《投资租赁协议书》、《补充协议书》、《工程结算咨询审定表》等证据，被告向利防静电公司向本院提交了资产负债表、“厂房修缮项目”完成投资情况的专项审计报告、微信聊天记录等证据，根据本院审查认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2013年7月1日，以江苏省常州戚墅堰经济开发区管理委员会为甲方、常州向利防静电装饰材料有限公司为乙方、原告东方锦鸿公司为丙方签订《投资租赁协议书》一份，约定为配合甲方积极引进投资的要求，乙方（包括关联方）公司搬迁及工商注册、税务登记至甲方辖区内；项目采用租赁丙方现有的联合铝业整体厂房及附属设施来推进，租赁面积为3.25万平方米，租赁期限五年，自2013年10月1日起至2018年10月1日止。协议对租金标准及支付方式明确为：1.乙方完整年度开票销售不足2亿元人民币的，按照15元/月·平米缴纳；2.乙方完整年度开票销售超2亿元人民币的，不足4亿元人民币的，按照12元/月·平米缴纳；3.乙方完整年度开票销售超4亿元人民币的，按照10元/月·平米缴纳；4.租金采用每季度支付的形式，第一次租金的支付在本协议签订以后15个工作日内支付给丙方，以后每季度末进行下一季度租金的支付。 2014年1月1日，以原告东方锦鸿公司为甲方、常州向利防静电装饰材料有限公司为乙方，签订《补充协议书》一份，约定：1.鉴于厂房内常州市众鑫装饰工程有限公司尚未搬迁出去，造成乙方无法整体搬入，特在原协议基础上订立补充协议；2.甲乙双方约定自协议签订之日起至2014年1月30日期间，厂房租金合计为15万元；3.甲乙双方约定2014年1月30日之前将厂房租金15万元在已交付100万元押金内扣除；4.自2014年2月1日起，厂房租金按照原协议执行。 2015年1月21日，因常州向利防静电装饰材料有限公司变更为被告向利防静电公司，为延续原投资租赁协议书的约定，并对租赁遗留问题进行协商，以原告东方锦鸿公司为甲方、被告向利防静电公司为乙方、江苏省常州戚墅堰经济开发区管委会为丙方，再次签订《补充协议书》一份，约定：1.2014年度租而未用租金解决方案：乙方承诺于2015年1月31日前将其公司搬迁及工商注册、税务登记至常州市戚墅堰经济开发区辖区内，在乙方实现上述承诺基础上，甲方同意减半征收乙方2014年度需缴纳租金。2.项目租赁及优惠政策的调整：原协议厂房面积为3.25万平方米，按时核减临建面积，整体厂房面积为2.85万平方米，租赁时间从2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金价格变更为：乙方完整年度开票销售不足1亿元人民币的，按照15元/月·平米缴纳；年度开票销售超1亿元人民币、不足2亿元人民币的，按照12元/月·平米缴纳；年度开票销售超2亿元人民币的，按照10元/月·平米缴纳，租金支付的形式采取每半年一支付，第一次租金的支付在本协议签订以后15个工作日内支付，以后每半年度末进行下一半年度租金的支付。 上述协议履行过程中，被告向利防静电公司对承租厂区基础设施、水电气等项目进行了修缮，经委托工程造价咨询机构对维修费用进行结算审核，审定被告向利防静电公司厂区厂房排查维护维修项目费用为5265738.59元，对此被告向利防静电公司在审定表中予以确认。 另查明，被告向利防静电公司2016年、2017年销售额分别为0.9703亿元、1.183752亿元。截止目前，被告向利防静电公司实际向原告东方锦鸿公司支付的租金数额为4960000元。 审理中，被告向利防静电公司认为案涉厂房租金应按以下标准进行计算：1.2013年至2014年1月31日的租金按150000元计算；2.2014年2月—2014年12月的租金应按12元/月·平米的标准减半计算；3.2015年1月—2015年12月的租金应按12元/月·平米的标准计算，但应免去8个月维修时间的租金；4.2016年1月—2019年12月的租金按12元/月·平米的标准进行计算；5.在上述租金标准的基础上，租赁面积应在28500平方米的基础上扣除因承重不够无法使用的7672.66平方米。对此，原告东方锦鸿公司认为：1.对2013年至2014年1月31日的租金按150000元计算无异议；2.2014年2月—2014年12月的租金应当按照15元/月·平米的标准减半计算；3.2015年1月—2015年12月的租金认可按12元/月·平米的标准计算，也认可被告厂房维修期为8个月，但不认可将维修期间的厂房租金全部免除，对于如何减免及减免的幅度由法院裁判；4.2016年度、2017年度的租金应按15元/月·平米的标准计算，2018年、2019年的租金认可按12元/月·平米的标准计算；5.在上述租金标准的基础上，租赁面积应按28500平方米计算，被告所主张扣减的7672.66平方米实际系其生产规模所限而产生的闲置面积，案涉厂房系整体出租，即使确有部分厂房被告未实际使用，原告亦无法另行出租给他人使用，故该后果应由被告自行承担。 本院认为，被告从原告处承租案涉厂房，并签订多份书面协议，协议载明的出租方均为原告，协议履行过程中被告亦实际向原告缴纳部分厂房租金，故原告有权基于合同相对性依约向被告主张给付租金。对于案涉厂房租金的计算标准，本院结合双方的意见及提交的证据作如下认定：1.2013年至2014年1月31日的租金按150000元计算，双方均无异议，本院予以确认；2.2014年2月—2014年12月的厂房租金，2015年1月21日《补充协议书》明确了该期间的租金减半征收，但未明确具体的标准，对此应参照2013年7月1日、2014年1月1日两份协议载明的标准进行计算，鉴于协议确定的租金标准系以被告完整年度的开票销售额确定，而原告客观上存在延迟向被告整体交付厂房的事实，此情况必然对被告年度销售额产生影响，故对该期间租金本院酌定按照12元/月·平米的标准减半计算，为1881000元(28500平米*12元/月·平米*11月/2)；3.2015年1月—2015年12月的租金，双方一致确认按照12元/月·平米的标准计算，本院予以确认。关于被告对厂房进行修缮期间的租金，根据被告提供的修缮厂房清单，其系对承租厂区的部分基础设施、水电气安装项目进行修缮，但该修缮项目是否导致被告在8个月维修期内整体无法生产，对此被告未提交维修期间的销售、纳税资料予以证明，故对被告主张维修期间厂房租金应全额免除的意见，本院不予采信。结合厂房的实际维修情况，本院对维修期间的租金酌情减少50%，即被告应缴纳的2015年度租金数额为2736000元(28500平米*12元/月·平米*4月+28500平米*12元/月·平米*8月*50%)；4.2016、2017年度的租金，被告在该两年度的销售额分别为0.9703亿元、1.183752亿元，根据2015年1月21日《补充协议书》约定，厂房租金相应应按照15元/月·平米、12元/月·平米的标准计算，分别为5130000元（28500平米*15元/月·平米*12月）、4104000元（28500平米*12元/月·平米*12月）；5.2018年、2019年度的租金，双方一致确认按照12元/月·平米计算，本院予以确认，即该两年度厂房租金均为4104000元。以上租金合计为22209000元。 关于被告主张厂房租赁面积应扣减7672.66元平方米的意见，双方在2015年1月21日《补充协议书》中已明确约定租赁面积为28500平方米，现被告并未证据证明因租赁厂房存在质量问题导致7672.66元平方米厂房无法使用，而其提供的与潞城街道相关工作人员的微信聊天记录也不能证明原、被告在协议履行过程中对租赁面积的减少形成一致意见，对此应由被告承担举证不力的后果，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。 关于被告主张为原告垫付维修费用5438709.5元的意见，根据原告提交的经双方一致确认的《工程结算咨询审定表》，本院确定维修费用应为5265738.59元，其依法可在被告应向原告承担的租金给付义务中进行抵消。被告提交的“厂房修缮项目”审计报告系其单方委托，且原告不予认可，本院对该报告的效力不予认定。 综上，在扣减被告实际支付的维修费用后，被告应支付的厂房租金为16943261.41元，现被告已实际支付4960000元，尚应支付11983261.41元。对此，根据2015年1月21日《补充协议书》所约定的租金缴纳方式，本院对原告要求被告支付厂房租金11983261.41元及自2019年7月1日起计算利息损失的诉讼请求，依法予以支持；对超出部分的请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏向利防静电装饰材料股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州东方锦鸿建设发展有限公司给付厂房租金11983261.41元，并支付利息损失（以11983261.41元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档基准贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告常州东方锦鸿建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122886元，由原告常州东方锦鸿建设发展有限公司负担23706元，被告江苏向利防静电装饰材料股份有限公司负担99180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  夏 慧 人民陪审员  浦金娣 人民陪审员  周 鹰 二〇二〇年十月二十日 见习书记员  谢泽君