湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异651号异议人（利害关系人）：天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司，住所地：天津滨海高新区华苑产业区工华道壹号**2门**K38。法定代表人：张全有，该公司总经理。异议人（利害关系人）：上海硅谷天堂财富管理有限公司，，住所地：上海市静安区常德路******法定代表人：张全有，该公司总经理。申请执行人：武汉常博建设集团有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省武汉市新洲区徐古街正街>法定代表人：周胜清，该公司总经理。被执行人：武汉爱迪克斯节能技术有限公司，住所地：湖，住所地：湖北省武汉市东西湖区高桥南五路东、台南二路南综合楼**（3）>法定代表人：陈凌峰，该公司董事长。本院在执行（2018）鄂01执203号武汉常博建设集团有限公司（以下简称常博公司）与武汉爱迪克斯节能技术有限公司（以下简称爱迪克斯公司）建设施工合同纠纷仲裁一案中，异议人天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司（以下简称天津硅谷公司）、上海硅谷天堂财富管理有限公司（以下简称上海硅谷公司）对本院评估、拍卖爱迪克斯公司所有的位于东西湖区高桥南五路、台南二路的综合楼（以下简称案涉房产）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人天津硅谷公司、上海硅谷公司称：1、异议人是本案利害关系人，法院应当向其送达评估报告和相关法律文书。2、拍卖确定的起拍价畸低，法院按照法律规定的最大折扣拍卖案涉房产，使财产价值偏离实际价值，损害异议人参与分配的权利。3、评估价不符合标的物实际价值，法院司法拍卖5号厂房所采用的评估报告估价比2015年武汉国佳房地资产评估有限公司估价降幅超23%，1、2号厂房及综合楼降幅超22%之多。综上，异议人认为本院对案涉房产的拍卖程序违法，评估、拍卖价格畸低，严重损害了异议人合法权益。据此，异议人请求撤销对案涉房产的网络司法拍卖，暂缓或终止对案涉房屋的变卖或以物抵债，对案涉房产重新评估、拍卖。为支持其请求，异议人向本院提交以下证据：（2018）鄂01执203号执行裁定；（2017）鄂0192民初3062-1号、3070-1号、3073-1号民事裁定；湖北正量行房地产估价咨询有限公司受本院委托出具的《房地产估价报告》；武汉国佳房地资产评估有限公司受爱迪克斯公司委托出具的《房地产抵押估价报告》；京东司法拍卖网络截图。本院查明，申请人常博公司与被申请人爱迪克斯公司建设施工合同纠纷仲裁一案，武汉仲裁委员会于2016年4月11日作出（2016）武仲调字第0000153号调解书。在仲裁庭的主持下，双方达成如下调解协议：一、双方确认本案所涉合同欠款为人民币70,372,590.70元，爱迪克斯公司分五次向常博公司支付前述款项；二、双方一致确认：常博公司对其施工的“4JB节能高压往复泵生产项目”综合楼、1-6号厂房建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、常博公司放弃其他仲裁请求；四、如果爱迪克斯公司在上述第一项约定中存在任何一期逾期支付，则常博公司可以就未付部分的全部款项到法院申请强制执行，另爱迪克斯公司还需向常博公司支付申请仲裁日即2016年2月17日之前的利息损失人民币3,000,000元，以及按中国人民银行同期贷款利率向常博公司支付未按上述第一项约定的逾期付款利息等内容。调解书生效后，爱迪克斯公司未按约定履行还款义务，权利人常博公司向本院申请执行，本院于2018年3月23日以（2018）鄂01执203号立案执行。在执行过程中，本院于2018年4月3日作出（2018）鄂01执203号执行裁定，冻结（扣划）被执行人爱迪克斯公司银行账户存款共计人民币1亿元；如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。同日，本院向东西湖区不动产登记局作出（2018）鄂01执203号协助执行通知书，要求该局协助查封包括涉案房产在内的被执行人爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南的七处房产；查封期限为三年（自2018年4月11日起至2021年4月10日止）。另查明，湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（以下简称东湖新区法院）在审理原告天津硅谷公司、上海公司诉被告武汉德生和科技发展有限公司、陈凌峰、苏中德、骆仁全、陈明珠、湖北西陵酒业有限公司、湖北金水台酒业发展有限公司、武汉小森林蜂业有限公司、湖北小森林保健品集团有限公司、随州小森林养蜂技术培训有限公司、爱迪克斯公司、湖北随州鸿发蜂产品有限公司、随州小森林生物科技有限公司等债权转让合同、债权转让、借款合同纠纷三案过程中，根据原告的申请，于2017年7月分别作出（2017）鄂0192民初3062-1号、3070-1号、3073-1号民事裁定，冻结上述被告银行存款共计5069万元；如存款不足，查封其相应价值的其他财产。同年8月7日，东湖新区法院向东西湖区不动产登记局作出（2017）鄂0192民初3062-1号、3070-1号、3073-1号协助执行通知书，要求该局协助查封包括涉案厂房在内的爱迪克斯公司名下房产；查封期限为三年，自2017年8月7日起至2020年8月6日止。还查明：本院在执行（2018）鄂01执203号一案中，向东湖新区法院作出（2018）鄂01执203号《商请移送执行函》，商请将包括涉案厂房在内的被执行人爱迪克斯公司名下财产移送本院执行。2018年11月15日，东湖新区法院向本院作出《移送执行函》称，该院将上述查封财产移送本院执行。2019年1月25日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司受本院委托出具编号为湖正房估字（2019）第ZA014号《房地产估价报告》，对爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南估价对象房地产市场价值的评估总价为17991.63万元，其中综合楼5554.68万元，1号厂房1401.39万元，2号厂房1868.19万元，5号厂房1771.36万元。2019年11月20日，本院作出（2018）鄂01执203-2号执行裁定拍卖被执行人爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南的综合楼、1、2、5号厂房。此后，本院在京东网对上述房产进行第一次拍卖（拍卖保留价在评估价的基础上降价30%）、第二次拍卖（拍卖保留价在第一次拍卖保留价的基础上降价20%）、变卖（变卖价格为第二次拍卖保留价）。其中，综合楼、5号厂房变卖无人出价，1号厂房（7,847,784元）、2号厂房（10,461,864元）变卖成功。再查明，根据异议人所提交的武汉国佳房地资产评估有限公司受爱迪克斯公司委托出具的《房地产抵押估价报告》记载：综合楼7040.55万元，5号厂房2290.55万元；本报告估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，仅用于银行内部预审，不能作为银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续；本预评报告属预估咨询性质，预评估报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。本院认为，异议人主要针对案涉房产的评估、拍卖行为提出异议，本案审查的焦点问题为前述执行行为是否符合法律规定。针对上述问题及异议人所提异议理由及请求，本院评述如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”本案异议人既非拍卖标的的所有人，亦未提交证据证明其系对拍卖标的享有担保物权或其他优先权的利害关系人，不属于应当送达评估报告及相关法律文书的对象。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中异议人未提交证据证明案涉房产评估程序具有上述规定应当重新评估之情形。异议人以评估价格过低、与市场价值不符等为由，对评估报告提出异议，不符合重新评估的法定条件。另，关于异议人提交的武汉国佳房地资产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，由于房地产的评估行为受估价目的、估价的时间节点、市场行情变化、评估对象的用途以及评估方法等诸多因素影响和制约，不同评估机构对同一标的物的评估结论往往不一致。异议人将评估目的不同、评估时值点不同，且载明“本预评报告属预估咨询性质，预评估报告不具有法律效力”用作确定房地产抵押贷款额度参考依据的评估价为依据，质疑本案通过法定程序作出的评估报告确定的评估价值过低，依据不足。同时，对拍卖财产进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段之一，评估价格并不是最终交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。据此，本院对上述《房地产抵押估价报告》不予采信，对异议人就评估价格过低提出的相关异议不予支持。再次，爱迪克斯公司系本案执行依据的（2016）武仲调字第0000153号调解书确定的被执行人，未能履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖登记在其名下的房产。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法变卖。本案执行过程中，本院参照评估价确定的第一次拍卖、第二次拍卖起拍价并未超出上述规定范围，异议人关于起拍价畸低的异议理由不能成立。最后，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条等规定，只有拍卖具备法律规定严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益等情形的，依法才予撤销。本案中，异议人所提交证据不足以证明本案拍卖具有依法应予撤销的法定情形，对异议人关于撤销拍卖的异议请求，本院不予支持。另，执行行为异议主要审查已发生效力的执行行为的合法性，异议人若认为将来变卖、以物抵债行为错误的，可待相关行为发生后，另行主张权利。综上，异议人所提异议理由不能成立，对其所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司、上海硅谷天堂财富管理有限公司所提异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  谌玲审判员  周浩审判员  吴利二〇二〇年十月二十三日法官助理周兰书记员文曼