广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1880号 上诉人(原审原告)：李莹，女，1986年12月10日出生，壮族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：李莉萍，广西君从律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：广西华东房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区平安路**迎龙苑小区会所。 法定代表人：李少图，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（平果）律师事务所律师。 上诉人李莹、广西华东房地产开发有限公司（以下简称“华东公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭。于2020年9月29日，通知当事人到庭参加法庭调查，上诉人李莹的委托诉讼代理人李莉萍，上诉人华东公司的委托诉讼代理人韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李莹上诉称，1、请求撤销一审法院判决第二项,依法改判为被上诉人支付上诉人逾期办证违约金95355元。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一审判决第6页认定事实“本院综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程以及预期利益等综合因素、合同的履行情况等多方面因素,从公平合理角度出发,将逾期办证违约金计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。”是错误的。双方在合同中明确约定被上诉人逾期交房违约金的标准是双方真实意思表示,当事人在约定违约金时是基于对将来发生的损失的一种预先估计。被上诉人作为完全民事行为能力人,对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，要充分尊重当事人的意思自治。二、在商品房买卖合同中,购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同。在确定违约责任方面,购房者基本上处于弱势地位,无改变合同条款的权利。被上诉人在制定该违约条款,将违约金标准定为每日万分之三,应当是综合自身履行能力经过评估而认为自己是有能力承担的,该违约条款由于是被上诉人事先制定好的格式合同,对其更应当有更强的约束力,督促其去履行合同的约定。本案中,被上诉人因其自身原因致使合同未能如期履行时,造成购房者较大经济损失,应当承担违约责任时,却主张违约金过高而要求调整,这种毫无诚信的行为不应当得到法院的支持。三、逾期办证给买受人造成的实际损失,远远大于《商品房买卖合同(预售)》的违约金标准。1、能否办理房产证是商品房的重要要素之一,房子只有办理了房产证,购房者的心理才有安全感。在二手房交易中,购房者也首先会问房子是否有产权证,没有房产证的房子交易和价格都会到限制。逾期办不下房产证的商品房,在市场交易、子女上学,结婚落户,保值增值等各方面也会受到巨大影响,从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益,确实存在实际损失2、逾期办证还会导致买受人受到政府房地产市场调控政策的不利影响。因开发商逾期办证,在这期间,买受人房屋置换的需求、购房首付比例等势必都会受到极大影响,或者因投资需要无法办理抵押贷款而造成损失。四、一审法院随意调低违约金,不利于促使违约方积极履行合同义务和维护诚信公平的市场秩序。1、购房合同中开发商往往已经给自己留出了很长的办证期间,本案中约定的办证期为房屋交付后720天,都远远高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中通常情况下90天的办证时间,即使这样,被上诉人仍不能按合同约定履行办证义务。一审法院调低违约金,减轻被上诉人逾期办证的违约责任,不仅显失公平,不足以弥补上诉人多年来因开发商未履行办证义务给自己造成的损失,更不能促使开发商积极履行办证义务,给买受人造成更大的损失2、违约金除具有填补守约方损失,促使违约方积极履行合同义务的功能外,还应兼具惩罚功能。违约赔偿数额应当体现出,违约成本与违约时间、违约后果等之间成正比,一审法院随意调整双方约定的违约金,减轻开发商的违约责任,不利于维护公平诚信的市场秩序和价值取向。综上所述,一审法院随意调低违约金没有事实和法律依据,属于错误的判决,故上诉至贵院,望二审法院应对其进行纠正,作出公正 华东公司答辩称，针对于李莹提出的上诉诉求,一审法院调整逾期办证违约金是正确的,华东公司与李莹签订的合同其房子是用于居住,华东公司在约定时间内交付房子给李莹使用,并不存在李莹提出的影响到商品房价值的问题,双方期间在约定办证违约金是督促商品房开发公司及时协助购房者办理产权证,本案当中华东公司已经积极及时的履行协助办证义务,结合涉案商品房同等地段的其他商品房以及同一小区的商品房出售的逾期办证违约金以及华东公司自身的能力等因素,在一审的时候向法院提出双方之间约定逾期办证违约金过高请求法院予以调整符合广西壮族自治区高级人民法院关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金的指导意见,一审法院作出的判决并无不当。虽然本案是其中个案,但是应当透过本案的个案来看到华东房地产开发的B区一共有五百多户的购房者,如若按照约定逾期办证违约金标准势必导致华东公司破产,也不利于保护民营企业。 华东公司上诉称，1、请求撤销一审法院民事判决,驳回被上诉人的诉讼请求。2、一二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人不存在逾期办证的违约行为,上诉人已经按照合同全面履行义务,涉案房产迟迟未能办证的原因不在上诉人华东公司。涉案的房产交付以后,上诉人已及时将相关的办证材料报送政府部门进行办证申请,但是非上诉人的原因导致上诉人办理首次登记受到严重影响。(一)上诉人至2018年8月30日才向不动产登记中心提交首次登记材料,原因是百色市右江区机关事务管理局没有按照合同约定对小区人防部分进行投资。百色市迎龙苑小区是百色市右江区机关事务管理局投资建设的楼盘,并约定人防设施建设是由机关事务局负责出资建设。小区始建于2011年年底,于2013年施工完成,上诉人已经于2014年起向百色市人防办公室申请对小区的人防工程竣工验收,其后人防办到现场验收项目不予通过,原因是人防工程还应具有独立的给排水、通风、电气、滤毒室等应急设施(即战时部份项目),否则验收不合格。上诉人已就人防工程不予验收事宜于2015年10月16日发函至百色市右江区人民政府机关事务管理局,要求百色市右江区人民政府机关事务管理局对人防工程战时部份项目进行投资建设,但百色市右江区人民政府机关事务管理局一直未能就此项事情予以答复及处理人防工程竣工验收事宜。而百色市人民政府于2006年12月29日发文要求“凡修建防空地下室而未取得人民防空办公室核发的《防空地下室工程竣工验收备案表》的,市建设和规划委员会不发放《建设工程规划竣工验收合格单》及《建设工程竣工备案表》,市房地产管理局不发放《中华人民共和国房屋所有权证》”,导致迎龙苑小区人防工程至今未能验收通过,从而影响了办理不动产首次登记所需的《建设工程竣工备案表》2017年10月,因百色市政府处理笺同意百色市住建委发放《建设工程施工许可证》不再与百色市人防办人防许可证捆绑,迎龙苑小区的B区各栋楼《建设工程竣工备案表》才得以申请办理。因百色市右江区人民政府机关事务管理局未对迎龙苑小区人防工程战时部份项目进行投资,所以迎龙苑小区人防工程未能竣工验收,导致从2014年至2017年迎龙苑小区的B区各栋楼《建设工程竣工备案表》不得以办理。其间历尽三四年之久,严重影响迎龙苑小区办理住建委的各项验收工作和办理不动产不动产权登记事项。不捆绑人防竣工验收后,上诉人于2018年8月21日办理得了迎龙苑小区的B区各栋楼《建设工程竣工备案表》。办理迎龙苑小区B2区各栋《建设工程竣工备案表》后,于2018年8月30日上诉人提交相关材料不动产登记中心办理不动产首次登记虽然百色市右江区机关事务管理局并不是本案合同的相对主体,但是从上诉人所提交的材料可以看出,其是造成涉案房产迟迟未能办理首次登记的过错方,并不是上诉人,不应该由上诉人承担责任。(二)一审判决上诉人向不动产登记局递交首次登记材料后的违约责任由上诉人承担错误。上诉人提交首次登记材料至不动产登记局后,不动产登记中心以因对容积率问题,还有决解历史遗留问题,不断上报,等待开会通过,并等待下文,这些程序花费了大量时间,迟迟未给予上诉人办理首次登记,不是上诉人不履行办证义务导致。而涉案小区的容积率均是上诉人按百色市住建委根据百色市政府审批的《百色市城市规划技术管理规定》的规定设计、建设、竣工验收,并不存在不动产登记中心提出来的超容积问题。而不动产登记中心以涉案房产小区超容积问题一直未能给予上诉人办理首次登记,导致小区房屋不动产登记推迟,其应当承担相应的责任。上诉人在取得各项验收完成后,上诉人及时、积极地将相关材料交至不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记。但是不动产登记中心一直以小区容积率超容为由不准予办理首次登记。而客观事实是上诉人并不存在超容积的问题,根据百色市人民政府2008年12月21日批准实施的《百色市城市规划管理技术规定》第86页第(11)点“根据百色市实际情况,参照国家有关建筑面积的计算规则,架空层作为公共停车库或公共开放活动空间等用途的,架空层超过4.5m,可不计算建筑面积。”,而迎龙苑B区住宅楼架空层为5m,已经超过4.5m的范围,可以不计算在建筑总面积内。针对此问题,上诉人已经多次反复向百色市不动产登记中心作出书面说明,并多次到百色市住建委档案馆申请索要关于本小区的竣工验收测量档案提供不动产登记中心,但材料均未能得到不动产登记中心的认可及登记,直至2019年12月2日才得到百色市国土资源信息测绘中心的答复可以申请办理首次登记。上诉人接到通知后立即去办理首次登记,2019年12月18日首次登记成功后在同日组织工作人员加班加点通知业主提交相关的材料办理不动产权证登记。所以,不动产登记局应就本身的过错行为,在延期办证的期限内承担过错责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任.”,具体到本案中,并不是上诉人的原因导致。上诉人在房屋建成至交房后,已经充分履行办证的义务。这一点根据上诉人向百色市右江区机关事务管理局去函以及上诉人工作人员与不动产、测绘中心的工作人员的聊天记录中可以证实上诉人已经按照合同约定的期限向相关部门报送了办理初始登记的材料,履行了合同义务。且测绘中心也承认收到了有关办证材料,不动产也就拖延办证原因和因素做出了明确答复,这些有相关的证据予以证实。综上,上诉人在本案涉案不动产的办证过程中没有过错,不存在违约行为,不是上诉人的原因导致涉案不动产迟延办证。一审法院判决由上诉人承担违约责任错误,请求二审法院依法撤销一审法院作出的判决,驳回被上诉人的诉讼请求。 李莹答辩称，被答辩人称不存在逾期办证的违约行为没有事实依据。被答辩人主张在2018年8月30日才向不动产登记中心提交首次登记材料,原因是百色市右江区机关事务管理局没有按照合同约定对小区人防部分进行投资,以此否认自己的违约行为没有事实依据。首先,被答辩人称百色市迎龙苑小区是百色市右江区机关事务管理局投资建设的楼盘,并约定人防设施建设由机关事务局负责出资建设,没有提供证据证明。答辩人提供的《商品住宅使用说明书》及被答辩人提供的《建设工程规划许可证审批单》等证据明确涉案小区是被答辩人开发建设,没有任何证据证明该小区是由百色市右江区机关事务管理局投资建设的楼盘,也没有证据证明人防设施建设由机关事务局负责出资建设。退一步来说,即使被答辩人与机关事务局有约定,也是被答辩人与第三人的约定,答辩人不知情,他们之间的约定对答辩人不产生法律效力。其次,被答辩人称2014年起向百色市人防办公室申请对小区的人防工程竣工验收,人防办到现场验收项目不予通过,原因是该小区的人防工程在给排水、通风、电气、滤毒室等应急设施验收不通过,这些恰恰证明了被答辩人由于工程设施未通过验收问题导致不能按时办理房产证给答辩人,因此,以上过错是被答辩人自己造成的应当承担违约责任。二、被答辩人称不动产登记中心以涉案房产小区超容积问题一直未能给予办理首次登记,导致小区房屋不动产登记推迟,应当承担相应承责没有事实依据。首先,关于被答辩人辩称自己不存在超容积的问题,所提供证据聊天记录、调查笔录等都是一直在辩称不存在超容积的对话,没有直接证据证明自己不存在超容积的问题,也没有相关的行政部门认可其不存在超容积问题。其次,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定:出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。而被答辩人却未按规定去建房,超容积问题最后导致答辩人无法取得不动产权证,对此,被答辩人的应当承担违约责任。最后,根据双方合同约定,出卖人应当在2015年10月30日之前将商品房交付给买受人,因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的,每逾期一日,出卖人应当按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。被答辩人防设施不合格、超容积等问题是自身的原因,导致答辩人未能取得不动产权证书,按合同约定已逾期达893天,应当按合同约定责任违约责任,向答辩人支付违约金。综上所述,被答辩人的上诉没有事实和法律依据,请依法驳回其上诉请求。 李莹向一审法院起诉请求，1、判令被告将办理原告所购房地产权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金95355元（违约金从2017年10月20日起计至2020年3月31日止，共893天，355937元×0.0003×893天，违约金应当支付至原告取得不动产权证书为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，原告李莹（买受人）与被告华东公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：B7-1-1008）,约定原告购买被告开发的位于百色市右江区房屋,建筑面积124.97平方米，总价款356165元。关于房屋交付时间，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。关于房屋登记时间，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2条规定，具体办理房屋产权证手续由出卖人负责向房产管理部门办理。出卖人应该在该商品房交付买受人之日起720日内，将办理该商品房房屋所有权证所需文件、资料报房产管理部门办理房屋转移登记手续，如因出卖人的责任，导致买受人在该商品房交付后约定期限内未能取得该商品房房屋所有权证，则每逾期一日，出卖人应按买卖合同约定的该商品房价款的万分之三向买受人支付违约金。合同中还约定了其他事项。合同签订后,原告向被告支付了全部购房款。被告于2015年11月1日将房屋交付原告。但被告至今未为原告办理涉案房屋的权属证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订时,原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均做了明确约定。原告已按合同约定交付了全部房款,但原告未能在约定的期限内取得该房屋不动产权属证书，现原告要求被告继续履行合同,协助办理涉案房屋不动产权证符合法律规定，且被告无异议，本院予以支持。本案争议焦点为：一、被告是否对逾期办证承担违约责任。在本案中，被告辩称系由于政府相关部门的原因导致未能如期办理房屋产权证，但被告提供的证据未能证实不是被告的原因导致涉案房屋未能办理房屋权属证书，故被告违约的事实客观存在。本院对被告的抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任。二、原、被告合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项第2点约定的逾期办证违约金为按商品房价款的日万分之三支付。被告认为合同约定的逾期办证违约金过高并要求予以调整。被告销售该小区商品房已逾五百套以上，均存在逾期办理商品房房屋所有权登记手续的现象，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，被告将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境。原告购买涉案房屋用于居住，该房屋已交付原告使用，原告的合同目的已实现，原告也未就被告原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，故对被告提出的违约金过高而请求调整的抗辩意见，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”，本院综合考虑被告逾期办证行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素,从公平合理角度出发,将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。关于本案被告支付逾期办证违约金起算时间的确定问题。涉案房屋交付时间为2015年11月1日，庭审中双方确认房屋所有权证应在交房后的720日内取得，故本案逾期办证起算时间为2017年10月22日，现原告主张逾期办证违约金计算至2020年3月31日，则逾期891天，逾期办证违约金为891天×0.01%×356165元=31734.3元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告广西华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李莹办理位于百色市右江区房屋的不动产权属证书;二、被告广西华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李莹支付逾期办证违约金31734.3元；三、驳回原告李莹的其他诉讼请求。案件受理费2184元，减半收取计1092元，由被告广西华东房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人都未向法庭提交新证据，综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，本院发生法律效力的（2020）桂10民终1025号案认定，根据百色市国土资源信息测绘中心出具的《不动产权籍调查收件单》显示，百色市国土资源信息测绘中心实地勘察测绘后发现上诉人华东公司开发建设的本案所涉楼盘的实测面积与建设工程规划许可和审批的建设面积不一致，存在超容积问题，导致不动产登记部门需逐级请示以确定解决方案。再查明，不动产权籍科收到测绘中心的本案所涉房产实测结果是在2019年3月份，收到实测结果后发现该小区存在超容积的问题；超容积问题最终由百色市政府2019年6月会议讨论按历史遗留问题进行处理，即按照实测面积予以办证，相关违法违规情况待进一步处理；之后由于不动产局和开发商对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记录存在争议，最终可办产权证的时间是2019年12月份。 本院认为，一、关于华东公司是否构成违约，应否承担本案违约责任的问题。本案系上诉人华东公司开发建设的本案所涉楼盘的实测面积与建设工程规划许可和审批的建设面积不一致，存在超容积问题，导致不动产登记部门需逐级请示以确定解决方案。导致本案办证拖延的根本原因在于上诉人华东公司违反规划许可建设，其行为存在过错并构成合同违约，上诉人李莹要求华东公司承担违约责任并支付违约金具有事实和法律依据。 二、关于涉案的违约金标准应如何确定的问题。一审中，华东公司抗辩合同约定日万分之三的违约金标准过高要求相应调整并提供同一建设楼盘A区的《商品房买卖合同》作为参考，对此有华东公司提交的《申请书》和一审《询问笔录》予以佐证。上诉人李莹认为一审法院擅自调整违约金程序违法，与事实不符。为此，一审结合当地市场经济并综合考虑逾期办证给业主所造成的实际影响和损失等因素，酌情确定由华东公司按日万分之一的标准支付本案逾期办证违约金，具有事实法律依据，处理意见合理，本院依法维持。 三、关于涉案违约金的计算时间应如何确定的问题。结合本案实际，上诉人华东公司于2018年8月30日已提交首次办证申请，虽因超容积问题导致办证机关层报请示协调，但2019年6月21日，百色市自然资源管理局已对该所涉问题作出明确的解决方案。即之后的2019年6月至2019年12月期间，系由于不动产局和华东公司对于超容积率事实是否需要在不动产权证中予以备案记载存在争议、僵持不下，行政程序逐级请示上报，在客观上导致逾期办证天数增加，对该期间造成的损失不应全部归责于上诉人华东公司。本院可酌情在华东公司应承担违约责任总天数中适当扣减三个月（90天）。据此，上诉人华东公司应支付本案违约金数额为356165×（891天－90天）×0.01%=28528.82元。 综上所述，上诉人李莹的上诉理由不能成立，华东公司上诉部分理由成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对涉案违约金的计算时间没有适当扣减，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1126号民事判决第一、三项； 二、变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初1126号民事判决第二项为：广西华东房地产开发有限公司支付李莹逾期办证违约金28528.826元。 一审案件受理费1092元，由上诉人李莹负担109元。由广西华东房地产开发有限公司负担983元。二审案件受理费2780元（上诉人李莹、华东公司各预交1390元），由上诉人李莹负担1529元。由广西华东房地产开发有限公司负担1251元。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  张力夫 审判员  凌 除 二〇二〇年十月十九日 书记员  覃 静