吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1264号 上诉人（原审原告）：王立新,男,1966年1月22日生,汉族。 委托诉讼代理人:关鑫,系吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:马佳,女,1981年6月22日生,汉族。 委托诉讼代理人:王旭颖,系吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:吉林省大德民康旅游投资股份有限公司。 法定代表人：伯文冶，系董事长。 委托诉讼代理人:王大勇，吉林信维律师事务所律师。 原审被告:吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司。 负责人：伯文冶。 上诉人王立新因与被上诉人马佳、吉林省大德民康旅游投资股份有限公司、原审被告吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王立新及委托诉讼代理人关鑫,被上诉人马佳的委托诉讼代理人王旭颖,被上诉人吉林省大德民康旅游投资股份有限公司的委托诉讼代理人王大勇到庭参加诉讼。原审被告吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王立新上诉请求：1．请求你院撤销原审判决第二项，并改判由被上诉人马佳承担向上诉人给付房屋租金、违约金、物业费、供热费、水费的责任；2．被上诉人马佳承担上诉费用。事实和理由：上诉人对原审判决中对承租方应向上诉人给付房屋租金、违约金、物业费、供热费、水费数额的认定无异议，原审判决认定应当由被上诉人吉林省大德民康旅游投资股份有限公司承担上述责任事实不清、证据不足，具体理由如下：一、被上诉人马佳系租赁合同主体，上诉人与被上诉人吉林省大德民康旅游投资股份有限公司不存在合同关系，根据合同的相对性，应当由被上诉人马佳承担给付各项费用的责任；二、被上诉人马佳在与上诉人订立合同时，从未向上诉人告知其租赁房屋行为是受被上诉人吉林省大德民康旅游投资股份有限公司委托；三、原审判决认定被上诉人吉林省大德民康旅游投资股份有限公司对房屋进行装修是为经营火锅餐饮，但在其经营范围中，并未包括餐饮项目。因此，原审判决认定被告吉林省大德民康旅游投资股份有限公司委托马佳对房屋进行装修证据不足，其为被上诉人出具的委托不真实，其目的为代被上诉人马佳承担责任。四、上诉人在原审庭审并未认可被上诉人马佳受委托订立合同，原审判决认定该事实有误。综上，请支持上诉人的上诉请求。 马佳辩称,一审判决事实清楚，适用法律正确，望二审法院予以维持。 吉林省大德民康旅游投资股份有限公司辩称,是我公司租赁上诉人房屋，同一审判决意见。 吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司未作答辩。 王立新向一审法院起诉请求：1．请求解除原被告订立的《房屋租赁合同》，并判决被告给付拖欠2018年度房屋供暖费16,808.40元、物业费7784元，水费及电费500元；2．判令被告赔偿违约金32,000元；3．请求被告支付2019年3月初至2020年1月末的房租共计146,663元（十一个月租金）；4．请求被告赔偿将两户房产由马佳拆除后状态恢复至交付给马佳状态所支出的费用。 一审法院认定事实：马佳系大德民康公司白城分公司负责人。王立新先将该房屋出租给案外人孟某用于经营名为“鸡毛店”的饭店，双方签订《门市租赁合同》，约定：甲方王立新、乙方马佳，门市房位置××园市，面积432.4平方米。约定1.租赁期限：租赁期自2018年3月1日至2023年2月28日止。在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还；3.租赁期间由乙方负责每年缴纳采暖费（或是采暖费报停费用）、物业费、水电费等营业期间相关的一切费用，甲方概不负责；5.租赁期间经甲方同意，乙方可根据需要对房屋一、二层及地下室墙体、窗户进行装修。但不得擅自改变或损坏房屋墙体结构及附属设施，否则乙方按实际损失的市场价格进行赔偿；8.违约条款。如乙方在合同约定期内拖欠房租，或私自将房屋转租，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%违约金。经王立新同意，孟某与马佳签订《店铺转让协议》，将租赁房屋经营的饭店整体转让给马佳。2018年7月2日，王立新作为出租人与马佳签订《门市租赁合同》。该合同内容与王立新、孟某之间签订的《门市租赁合同》除合同相对人外内容完全一致。马佳原系大德民康公司职员，受大德民康公司委托，签订店铺转让协议和门市租赁合同。王立新对马佳受委托签订合同一事予以认可，合同签订后，马佳将押金10,000元代王立新返还给孟某。 另查明，大德民康公司在接收租赁房屋后，拆除原“鸡毛店”室内全部装修，欲重新装修经营火锅餐饮，后因其他原因未实施，亦未按约定交付租金。经双方协商，未达成一致，大德民康公司白城分公司于2019年4月将房屋钥匙交还王立新。现案涉房屋由王立新重新进行了装修。 一审法院认为，王立新与马佳签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，因马佳系受委托人，故王立新实际上与大德民康公司之间形成房屋租赁合同法律关系，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”因大德民康公司未依约定时间支付其租赁期间的租金，且明确表示不继续租赁，并归还房屋钥匙，双方系合意解除租赁合同，原审法院予以准许。依据租赁合同约定，大德民康公司拖欠房屋租金，故应承担年租金20％的违约金32,000元，且大德民康公司对此无异议，王立新的此项诉讼请求，原审法院予以支持。大德民康公司应当依约承担其租赁期间的物业费、采暖费、水电费，王立新对已自行缴纳的费用进行主张，原审法院予以支持，具体金额以王立新提交的2018至2019年度发票为准，每户房屋2017年12月31日-2018年12月31日物业费2594.94元，2018年12月31日-2019年12月31日物业费2594.94元，折合每户每月物业费216.25元。大德民康公司自2018年7月承租房屋至2019年12月共计18个月，物业费合计7784.8元（王立新主张7784元）、2018年度至2019年度每户房屋供热费8404.2元，两户供热费合计16,808.4元、2020年1月份水费128元、因王立新未提交电费的相关票据，对其主张的电费，原审法院不予保护。关于王立新主张的2019年3月至2020年1月末期间的租赁费146,663元。虽然大德民康公司于2019年4月将案涉房屋的钥匙交给王立新，但因房屋室内装修被全部破坏，丧失了房屋应有的对外经营功能，王立新接受房屋后与大德民康公司协商、自行装修、对外联络出租等所需时间系因大德民康公司违约所致，该期间的租赁费损失应由大德民康公司负担。按照合同约定的每户年租金80,000元，两户每年租金160,000元计算，该期间费用为146,666.67元（王立新主张146,663元），对王立新的该项诉请，原审法院予以支持。关于王立新主张的对房屋恢复原状所支付的费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因王立新与大德民康公司对恢复原状或赔偿损失事宜不能协商一致，在本案诉讼过程中，王立新向原审法院提交司法鉴定申请书，要求对案涉房屋由马佳拆除后状态恢复至交付给马佳状态所需支出的费用进行鉴定。但王立新只提供了一组照片来证明房屋交付给马佳时的状态，马佳及大德民康公司对该组照片均有异议，原审法院也无法因此认定房屋交付给马佳时的状态，鉴定材料明显不足，故对王立新鉴定申请，原审法院不应准予，王立新可另行解决。大德民康公司白城分公司系大德民康公司的分支机构，其民事责任应由大德民康公司承担。上述应由大德民康公司承担的各项费用，包括房屋租金146,663元，违约金32,000元，物业费7784元，供热费16,808.4元，水费128元，共计203,383.4元。扣除王立新已收取的房屋押金10,000元，尚需支付193,383.4元。综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、解除王立新与马佳于2018年7月2日签订的《门市租赁合同》；二、吉林省大德民康旅游投资股份有限公司于判决生效后立即给付王立新房屋租金146,663元、违约金32,000元、物业费7784元、供热费16,808.4元、水费128元、共计203,383.4元。扣除王立新已收取的房屋押金10,000元，尚需支付193,383.4元；三、王立新对房屋恢复原状所支付费用的请求可另行解决；四、驳回王立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由吉林省大德民康旅游投资股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吉林省大德民康旅游投资股份有限公司出示与王立新微信截图聊天一份，证明上诉人知道他的房屋系大德公司租赁。上诉人质证后认为，该微信聊天记录，并没有体现上诉人与被上诉人大德民康公司之间的谈话内容，而且上诉人也是要求被上诉人马佳交房屋的供热费，因此不能证明被上诉人所要说明的内容。马佳质证后，对该证据的真实性及证明的问题无异议，该证据能够证明本案的上诉人明知是被上诉人大德民康旅游投资有限公司承租其房屋。评议认为，虽上诉人在质证意见中对吉林省大德民康旅游投资股份有限公司出示的该证据不予认可，但认可微信截图中标明的王是其本人，从该微信截图中，能够认定上吉林省大德民康旅游投资股份有限公司所要证明的事实，予以采信。 二审认定的事实除王立新对马佳受委托签订合同一事予以认可以外，其余与一审法院认定事实一致。 本院认为，《门市租赁合同》虽系王立新与马佳签订，但从吉林省大德民康旅游投资股份有限公司提供与王立新的微信截图，能够证明王立新知道王立新的房屋系吉林省大德民康旅游投资股份有限公司租赁，且马佳为吉林省大德民康旅游投资股份有限公司职工，故马佳代理吉林省大德民康旅游投资股份有限公司签订《门市租赁合同》行为有效，王立新与吉林省大德民康旅游投资股份有限公司之间形成房屋租赁合同关系，故原审判决吉林省大德民康旅游投资股份有限公司给付王立新房屋租金、违约金、物业费、供热费、水费并无不当。王立新对其上诉请求没有举出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵,但裁判结果正确，故对王立新的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1894元，由上诉人王立新负担。 本判决为终审判决。 审判长  李光宇 审判员  常宗仁 审判员  杨剑虹 二〇二〇年十月三十日 书记员  李 妍