湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异145号案外人：段满玉，女，1974年11月24日出生，汉族，住湖南省耒阳市。案外人：徐作军，男，1974年5月22日出生，汉族，住湖南省耒阳市。申请人：长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路**。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴璐，湖南天地人律师事务所律师。被申请人：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人:苏敏，男，1969年6月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被申请人：长沙市芙蓉区金森林首饰行，，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘路**龙腾大厦304-305经营者：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人：湖南珮诗贸易有限公司，住，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场****/div>法定代表人：杨扬。被申请人：长沙庄北珠宝有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路**栋**v>法定代表人：苏毅。被申请人：长沙充民珠宝有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路**栋**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨扬。在本院执行申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与被申请人杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司财产保全执行案件中，案外人段满玉、徐作军对执行位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××号的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人段满玉、徐作军向本院提出执行异议请求：依法裁定解除对案涉房屋的查封。事实与理由：段满玉、徐作军与湖南珮诗贸易有限公司于2018年9月19日签订了商品房买卖合同，并于签订合同当天支付了全部房款。根据双方约定，湖南珮诗贸易有限公司应于签订合同之日起180个工作日内提供相应资料报产权登记机关进窗并办理产权证。湖南珮诗贸易有限公司未按要求履行合同义务，导致案涉房屋产权证至今未办理。现湖南珮诗贸易有限公司已经失联，段满玉、徐作军经查询得知案涉房屋已再次抵押给银行，并被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求予以解除查封。申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司称：（一）段满玉、徐作军未能提供有效证据证明其在法院查封之前已占有案涉房屋;（二）段满玉、徐作军未能提供有效证据证明其已支付了案涉房屋全部价款;（三）段满玉、徐作军未能提供有效证据证明自身在办理过户登记事由中不存在一定过错，故段满玉、徐作军提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除法院的查封行为，其异议申请依法应予驳回。本院查明，长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司借款合同纠纷一案，长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司向本院申请财产保全，本院经依法审查，于2019年10月30日作出（2019）湘0111民初12248号民事裁定，裁定：冻结杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙充民珠宝有限公司、长沙庄北珠宝有限公司名下的银行存款19956000元或查封、扣押相应价值的其他财产。2019年11月4日，本院向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，轮候查封了杨扬名下包括涉案房屋在内的585套房屋，查封期限为2019年11月4日至2022年11月3日。另查明，2018年9月19日，段满玉、徐作军（买方）与湖南珮诗贸易有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：段满玉、徐作军购买长沙市芙蓉区××街道××路××号栋××层××号房屋，总金额为275553元，在双方签订商品房买卖合同之日起60日内，由湖南珮诗贸易有限公司将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。湖南珮诗贸易有限公司于2018年9月19日出具了275553元的收款收据并加盖了财务专用章。2018年9月19日，段满玉、徐作军（委托方）与湖南悠乐港商业管理有限公司（受托方）、湖南珮诗贸易有限公司（担保方）签订《定王悠乐港商铺委托管理合同》，约定：段满玉、徐作军将案涉房屋委托湖南悠乐港商业管理有限公司代为经营管理；合同签订后，双方委托管理关系确立，委托管理期限自2018年12月31日开始至2028年12月30日止；湖南珮诗贸易有限公司为该合同湖南悠乐港商业管理有限公司的履约行为提供担保。再查明，案涉房屋于2003年10月20日建成，杨扬系房屋所有权人。2018年5月27日，杨扬出具书面《授权委托书》，委托湖南珮诗贸易有限公司以公司名义对外销售杨扬本人名下所有的位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××楼整层房产。本院认为，在本院查封案涉房屋之前，段满玉、徐作军已与房屋所有权人杨扬的授权委托人就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》；段满玉、徐作军支付了案涉房屋全部价款，并将该房屋交由第三方经营管理，行使了占有支配的权利；案涉房屋未办理过户登记并非段满玉、徐作军自身原因所致。段满玉、徐作军就案涉房屋提出的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 勇审判员 欧阳毅审判员 林湘邕二〇二〇年十月二十三日书记员 李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。