广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1882号上诉人（原审原告）：文立君，女，1985年5月24日出生，汉族，住湖南省桃江县*****************。上诉人（原审原告）：文安辉，男，1984年10月20日出生，汉族，住湖南省桃江县******************。被上诉人（原审被告）：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街**大旺国际广场商铺2-26。法定代表人：陈奕莲，公司执行董事。委托诉讼代理人：冼艳丽，公司员工。原审被告：广州汇和房地产代理有限公司，住所地：广州市白云区********。法定代表人：林嘉钜，该公司董事。原审被告：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区************（自编01）。法定代表人：陈景文，该公司董事。上诉人文立君、文安辉因与肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称瑞兰公司）、原审被告广州汇和房地产代理有限公司（以下简称汇和公司）、原审被告广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人文立君、文安辉，被上诉人瑞兰公司的委托诉讼代理人冼艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文立君、文安辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为瑞兰公司应支付文立君、文安辉逾期交房违约金29606.08元；2.撤销一审判决第四项，改判为支持原诉求，判令瑞兰公司向文立君、文安辉返还团购费30000元；3.判令本案一审、二审诉讼费用由瑞兰公司承担。事实与理由：一、一审在逾期交付违约截止日期的计算上存在明显错误。交房应由开发商通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认基本环节组成，房屋达到合同约定交付条件是开发商开始通知收房的必要条件。首先，瑞兰公司首次于2018年12月26日寄出的《收楼通知书》不符合合同对书面通知的约定，存在书面通知义务履行不当的事实。且文立君、文安辉于2019年1月初曾致电给对方客服协商约定年后收楼，并于2019年2月28日验房，属于另外约定日期的情况。文立君、文安辉曾有现场询问逾期交房违约如何计算的问题，被告知是以减免物业费的形式抵扣，当时已提出不接受这样的处理方式，并按合同约定计算处理，当天是针对质量问题进行记录整改，双方并未涉及办理收楼的手续。在收到3月12日寄出的《收楼通知书》后，文立君、文安辉多次电话沟通确认后于3月25日验房，但因争议较大，便手写一份拒绝收楼通知书寄出，其中有涉及延迟交房的计算，并在5月16日第二次寄出《拒绝收楼通知书》，再次明确告知逾期交房违约金的赔偿须按合同约定并要求10日内回复，但一直未收到回复。其次，一审判决提及的《合同补充协议》第五条第3点约定明显免除了出卖人的责任，加重了买受人的责任（对于测绘面积是否真实由买受人核实，则需买受人另外付费测绘），排除了买受人按合同约定要求赔偿的权利（涉及质量问题没有区分严重程度，《住宅质量保证书》没有明确整改时间，可能造成买受人长时间无法正常入住又无法依约追究违约责任）。同时瑞兰公司没有采取合理方式提请买受人注意免除或限制其责任的条款，对条款予以说明，依照法律规定是无效的，不能据此判决。基于上述情况，瑞兰公司委托第三人办理收楼，并要求签订物业减免协议不追究逾期交房违约责任协议才能收楼，是瑞兰公司提出额外要求逃避违约责任，故应由其自行承担逾期交房责任。文立君、文安辉不存在故意不收楼的情况，故本案逾期交房违约金应计算至其实际收楼之日即2019年9月27日签订书面确认收房之日止，为29606.08元。二、瑞兰公司应返还30000元团购费给文立君、文安辉。首先，据一审查明事实，瑞兰公司和裕丰公司是被代理人和代理人的关系，依照民法总则第一百六十二条的规定，瑞兰公司对裕丰公司的代理行为承担民事责任，裕丰公司收取的款项应视为瑞兰公司收取的，裕丰公司出具的收据能约束瑞兰公司，证明瑞兰公司收款的事实。瑞兰公司没有证据证明其授权裕丰公司收取费用的合法性。其次，瑞兰公司对授权裕丰公司收取的团购费没有尽到如实告知义务，其违背诚实信用原则，依照合同法第八十条规定，其授权裕丰公司收取团购费是不合法的。再次，《大旺广场房号确认单》载明的820113元，瑞兰公司没有证据证明其申报的备案价格进行了公示，也没有证据证实房屋根据当地房屋市场定价标准确定原销售价为1005135元整。且裕丰公司一审答辩认为团购费收取方为瑞兰公司，一审无视其与瑞兰公司的代理关系，反而试图确认其与文立君、文安辉之间存在事实合同关系，非依事实判决，变相鼓励开发商和中介公司涉嫌避税的做法，也没有分清主次责任和针对诉求进行审理，明显存在事实认定错误。三、瑞兰公司在交房过程中存在违约行为，在房屋销售过程中也没有尽到如实告知的义务，违背了诚实信用原则，给文立君、文安辉带来了额外损失，损害其合法权益，依照《合同补充协议》第十九条约定和合同法第一百一十三条的规定，本案全部诉讼费应由其承担。综上所述，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，维护文立君、文安辉的合法权益。瑞兰公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回对方的上诉请求。文立君、文安辉向一审法院请求：1.判令瑞兰公司向文立君、文安辉支付违约金29688.1元（以820113元为基数，从2018年9月30日计至2019年9月27日）；2.判令瑞兰公司与文立君、文安辉签订补充协议确认广东省肇庆高新区大旺广场二期（注册名：大旺国际广场）6幢F2-904房房屋总价为820113元，并向文立君、文安辉提供总价为820113元的正式购房发票；3.判令瑞兰公司向文立君、文安辉返还团购费30000元；4.判令汇和公司、裕丰公司对上述第三项债务承担连带清偿责任；5.判令本案产生的律师费6000元由瑞兰公司承担；6.本案的诉讼费由瑞兰公司、汇和公司、裕丰公司共同承担。一审法院认定事实：2017年5月30日，文立君与瑞兰公司签订《认购书》（编号：0000908），约定：文立君认购广东省肇庆高新区大旺广场二期6幢F2-904号住宅，该物业建筑面积为91.41平方米，套内面积为73.88平方米，原价1005135元，认购价为729452元；付款方式为:定金30000元，须于2017年5月30日前付清；首期楼款219452元，须于2017年6月6日前付清（含定金）；楼款余额510000元，须于2017年6月13日前付清及办理完银行按揭贷款手续等内容。2017年5月30日，文立君、文安辉向瑞兰公司转账30000元。2017年6月5日，文立君、文安辉与瑞兰公司签订《预售合同》（编号：2017060915），约定瑞兰公司将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场六栋F2梯904房出售给文立君、文安辉，该商品房预测建筑面积共91.41平方米，其中套内面积73.88平方米，分摊共有建筑面积17.53平方米。按建筑面积计算单价为每平方米7980元，总价款为729452元。合同的第八条约定：除不可抗力外，文立君、文安辉未按照约定时间付款的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在30日内，文立君、文安辉按日计算向瑞兰公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过30日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，瑞兰公司有权解除合同，瑞兰公司不解除合同的，文立君、文安辉按日计算向瑞兰公司支付逾期应付款万分之5的违约金；第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定：（1）瑞兰公司应当在2018年9月30日前向文立君、文安辉交付该商品房；（2）该商品房达到合同约定的交付条件后，瑞兰公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达文立君文安辉，遇下列特殊原因，瑞兰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素；2、施工中遇到不能排除的问题；3、水、电供应异常，连续停水或停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。备注：因上述第2、3、4点情形而延期的，以政府部门或相关单位出具的证明文件为准。交付该商品房时，瑞兰公司应当出示满足第九条约定的证明文件。瑞兰公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，文立君、文安辉有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由瑞兰公司承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付文立君、文安辉的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向文立君、文安辉支付全部房价款万分之0.5的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，文立君、文安辉有权解除合同，文立君、文安辉要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向文立君、文安辉支付全部房价款万分之一的违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；合同第十六条约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：（1）及时更换、修理；（3）按本合同约定标准补足或赔偿该部分的差价，但如因采购货品停产或其他市场原因导致出卖人未能使用上述材料、设备时，出卖人可以用其他规格及质量相当的材料、设备代替。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六（附件六中约定入户门的装修标准为钢质复合门）。合同第十九条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《补充协议》第十九条约定：若双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。2017年5月30日，文立君、文安辉跟随到案涉楼盘看房并于当天签订《大旺广场房号确认单》，单上记载：房号6F2-904，建筑面积91.41平方米，原价1005135元，付款方式按揭，折扣一口价，定金30000元，成交价820113元，销售人员签名卢婷婷，客户签名文立君，备注：当天齐定，合同价为729452元，2017年6月6日前交109726元+90661元，并签约，申请借款109726元，2017年6月30日前交11000元，2017年8月30日前98726元。在签订确认单后，文立君、文安辉分别向瑞兰公司转账支付了3000元、7000元、19000元及1000元，合共30000元。瑞兰公司出具《收据》一份，载明收到文立君、文安辉交来购买大旺广场二期6栋F2梯904定金30000元。文立君、文安辉分别向瑞兰公司转账支付了29726元和50000元首期款，瑞兰公司出具《收据》一份，载明收到文立君、文安辉交来购买大旺广场二期6栋F2梯904首期款79726元。又，文立君、文安辉分别向肇庆大晟商业管理有限公司转账支付了33000元、57661元和11000元，合共90661元。随后文立君、文安辉又向汇和公司转账支付团购费30000元。裕丰公司在庭审中确认其借用汇和公司的刷卡机收到文立君、文安辉支付的团购费30000元，并称该30000元团购费用作抵销瑞兰公司委托其代理销售大旺广场项目应付的代理费。在按合同约定收齐文立君、文安辉房价款后，瑞兰公司分别于2017年6月8日、2017年8月20日和2020年2月10日，开具了《广东增值税普通发票》三份，发票金额分别为219452元、510000元和90661元，合计820113元。文立君、文安辉庭审中陈述未收到上述发票原件。2018年12月26日，瑞兰公司向文立君、文安辉发出《交付通知书》，通知文立君、文安辉于2019年1月3日收楼。文立君、文安辉于2019年3月25日向瑞兰公司发出《拒收楼通知书》，提出房屋存在裂缝、漏水、色差、防火门存在安全隐患等问题并拒绝收楼。2018年12月27日，案涉房屋所在的大旺国际广场6栋竣工进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明。2019年3月12日，瑞兰公司又向文立君、文安辉寄出《催收楼通知书》，通知文立君、文安辉于2019年3月29日收楼。文立君于2019年5月16日向瑞兰公司发出《大旺国际广场六栋F2梯904房拒绝收楼通知书》，提出防火门存在安全隐患、主卧室内有突出的柱子等问题并拒绝收楼。2019年9月27日，文立君、文安辉在瑞兰公司的《房屋交接确认书》上签字，确认自2019年9月27日起该单元由开发商交付给文立君、文安辉，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签《房屋买卖合同》的规定。又查明，瑞兰公司与裕丰公司签订了《项目外场销售服务合同》，约定瑞兰公司（甲方）委托裕丰公司（乙方）作为大旺国际广场项目的场外独家销售代理商，乙方为甲方提供客户引荐服务，后续销售工作由甲方销售人员跟进等。2017年5月11日，瑞兰公司（甲方）与裕丰公司（乙方）签订了《补充协议三》，约定：从2017年5月11日起，甲方授权乙方驻场对成交客户代收30000元/套的团购服务费，甲方承诺，乙方客户向乙方足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减80000元/套的购房优惠，乙方收取客户上述费用时，须代开具有效的收据，如因甲方原因，导致购房优惠无法兑现，则由甲方与客户协商解决；为便于项目操作，乙方代收客户团购服务费后不需交付甲方，该笔团购费用即时转为乙方推荐客户成交的前期代理费等内容。2019年4月15日，肇庆高新技术产业开发区人居环境建设和管理局对陆某某等大旺广场业主反映瑞兰公司涉嫌欺骗消费者，涉嫌偷税漏税，存在未尽销售告知义务，未作明码标价，违规收取团购费，收取合同价以外的差价，购房价格高于政府备案价，逾期交楼且未达收楼标准情况下强制要求业主收楼等问题，作出了《关于大旺广场业主信访事项的答复意见》，载明：经查，大旺广场四栋、五栋、六栋已于2018年12月取得《竣工验收备案表》，同时具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已符合商品房交楼条件；对于逾期交楼的问题，建议买卖双方按照签订合同的约定执行，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。经核实，大旺广场楼盘除收取房屋合同价外，另被中介代理公司和第三方公司收取高于房价合同款项的“团购费”、“差价款”。据统计，现提供相关资料登记的252户，涉事中介公司为裕丰公司、广州缤拓房地产代理有限公司、广州信仁房地产销售代理有限公司、佛山市知屋房地产代理有限公司，上述中介公司均未在区人居环境建设和管理局进行中介机构备案和代理合同备案。瑞兰公司委托第三方大晟公司收取房屋差价款，大旺广场信访业主已支付相关的“团购费”、“差价款”的款项。根据开发商瑞兰公司提供的《大旺广场房号确认单》，清楚列明所售房屋的成交价、合同价、差价款等相关内容，买卖双方均签名确认，是否真实有效需进一步核实。同时，根据《大旺广场房号确认单》所反映的信息，瑞兰公司违反了肇庆市商品住房价格备案有关制度，商品住房备案价格必须与明码标价价格相一致，实际成交价格不得突破备案价格，我局已暂停办理瑞兰公司的网签业务……等内容。2019年5月17日，该局对陆某某等反映瑞兰公司违规销售的问题又作出了《关于大旺广场销售纠纷信访事项的答复意见》，载明：三、处理意见：1、关于瑞兰公司收取房屋差价款未存入商品房预售款专用账户，我局依据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条的规定进行查处。依据《广东省商品房预售管理条例》第四十条：“预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。”我局对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其限期改正违法行为，将收取的房屋差价款存入商品房预售款专用账户，逾期未改正将对违法收取房屋差价款的违法所得处以百分之十的行政罚款。2、关于瑞兰公司雇用未经当地行政主管部门备案的房地产中介服务机构提供代理服务问题，我局依据建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为。3、关于瑞兰公司商品房销售成交价突破政府调控的市场指导价的违规事实，我局依据肇发改价格（2017）53号《关于加强我市城区商品住房销售价格监管工作的通知》第二款（三）的规定，对瑞兰公司发出《责令（限期）改正通知书》，责令其立即改正违规行为，并暂停相关网签业务的行政处罚。4、关于涉事房地产中介服务机构在销售代理大旺广场二期项目收取团购费，我局依据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定对涉事房地产中介服务机构发出《责令（限期）改正通知书》责令其立即改正违规行为。5、关于信访人要求退回相关费用的诉求，经多次协调均无法达成一致意见。鉴于该诉求是信访人与开发商或房地产中介服务机构之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理，建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。6、关于瑞兰公司逾期交楼的问题，我局已多次督促瑞兰公司积极主动与业主沟通，推动双方能达成谅解。鉴于该问题是双方之间的民事争议，属于民事纠纷范围，依据《广东省信访条例》第三十四条第一款第（四）项：“属于诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”的规定，我局决定不予受理。建议信访人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。7、关于大旺广场房屋装修质量问题，我局已多次督促瑞兰公司履行出卖方应尽义务，对存在装修质量问题的房屋进行维修，并责令瑞兰公司严格按照《商品房买卖合同》、《商品房住宅质量保证书》的相关条款做好房屋质量的合格交付工作。若信访人发现开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的可以依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定通过民事诉讼解决。如对上述意见不服，请于收到本意见书之日起30日内向上一级行政机关申请复查。2019年6月24日，肇庆高新技术产业开发区人居环境建设和管理局对文立君等人的信访事项，作出了《关于信访人文立君等人信访事项的答复意见》，载明：关于你们反映的问题，现我局根据部门职能，答复如下：1、关于你们要求价格部门出具2016-2018年度肇庆高新区价格部门所有红头文件的问题，根据职能，由区物价部门调处；2、关于肇庆高新区2016-2018年度房地产市场政府指导价相关情况:2016年全年、2017年1至3季度，我区房地产市场发展平稳，并无出现价格异常波动情况，故未制定相关政府指导价格。2017年第四季度，按照高新区房地产市场的实际情况，根据区房地产市场调控工作小组会议精神，为贯彻实施国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”的指示精神，确保高新区房地产市场健康、持续、可持续发展，2017年第四季度房地产市场住宅商品房销售指导价确定为毛坯房7000元平方米，精装房8000元平方米。2018年第一季度，高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房7500元平方米，精装房8200元平方米，2018年第二季度高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房8200元/平方米，精装房9400元/平方米，第三季度高新区房地产市场住宅商品房销售政府指导价调整为毛坯房8300元/平方米，精装房9800元/平方米。3、商品房销售价格备案流程:按照《广东省商品房预售管理条例》第六条、第七条、第八条的相关规定依法依规执行。4、关于实际成交价是否允许超出申报的单价以及是否可以变动的问题:根据《关于印发的通知》第八条:“商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标示内容真实准确、字迹清晰、标示醒目，价格变动时应及时调整更新。”商品房销售过程中若出现价格变动的情况，应及时调整更新，也就是说，实际成交价应与商品房明码标价的价格一致。5、关于房屋销售价格调整的相关问题，按照区房地产市场调控工作小组的商品房销售备案指导价调整……等内容。2019年9月11日，文立君（甲方）与广东里奥律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方聘请乙方律师代理诉讼，乙方收取律师服务费6000元。文立君、文安辉提供广东里奥律师事务所于2019年11月29日、2020年4月1日出具的增值税发票（金额合计6000元），证明已支付律师服务费。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。文立君、文安辉与瑞兰公司自愿签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于文立君、文安辉主张支付逾期交房违约金的问题。瑞兰公司与文立君、文安辉约定在2018年9月30日前交付该商品房，且商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；但瑞兰公司未依约履行，应承担相应的违约责任。2018年12月27日，案涉房屋所在的大旺国际广场6栋竣工进行了竣工验收备案并取得房地产项目竣工验收备案证明，此时该商品房已具备交付条件。2018年12月26日，瑞兰公司向文立君、文安辉发出《交付通知书》，通知文立君、文安辉于2019年1月3日收楼，文立君、文安辉应及时前往办理房屋交接手续。文立君、文安辉以房屋避难间防火门不符合标准为拒绝收楼，该院认为，这不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响文立君、文安辉正常居住使用的情形。其次，文立君、文安辉提出的问题可通过整改予以解决，根据文立君、文安辉与瑞兰公司签订的《合同补充协议》第五条第三点约定，验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。此时，瑞兰公司属于瑕疵交付，不再承担逾期交房违约责任。故文立君、文安辉当时拒绝收楼没有理由，应视为瑞兰公司于2019年3月29日已交付了案涉房屋给文立君、文安辉。故瑞兰公司逾期交付房屋的期间应从2018年9月30日计至2019年1月3日共96天。依当事人主张，即逾期交房违约金为7873.08元（820113元×96天×0.1‰）。关于文立君、文安辉主张瑞兰公司与文立君、文安辉签订补充协议确认广东省肇庆高新区大旺广场二期（注册名：大旺国际广场）6幢F2-904房房屋总价为820113元，并向文立君、文安辉提供总价为820113元的正式购房发票的问题。本案中，文立君、文安辉与瑞兰公司对涉案房屋总价为820113元均无异议，该院对此予以采信。但因文立君、文安辉与瑞兰公司签订的《预售合同》中，约定涉案房屋总价为729452元。考虑便于文立君、文安辉日后交易所需，该院认为双方签订补充协议确认涉案房屋总价为820113元确有必要，故该院对文立君、文安辉该项主张予以支持。但对文立君、文安辉主张瑞兰公司向其提供总价为820113元的正式购房发票问题，因瑞兰公司已开具了《广东增值税普通发票》三份，发票金额合计为820113元。由于文立君、文安辉庭审中陈述仍未收到发票原件，瑞兰公司应履行向文立君、文安辉交付发票的义务，故该院对文立君、文安辉该项主张亦予以支持。关于文立君、文安辉主张瑞兰公司、汇和公司、裕丰公司连带返还团购费30000元的问题。根据瑞兰公司与裕丰公司签订的《项目外场销售服务合同》和《补充协议三》约定，瑞兰公司委托裕丰公司作为大旺国际广场项目的场外独家销售代理商，并于2017年5月11日起，授权裕丰公司驻场对成交客户代收30000元/套的团购服务费，承诺客户向裕丰公司足额交纳团购服务费即可于认购时享受房款扣减80000元/套的优惠。结合文立君、文安辉向裕丰公司缴纳了30000元团购服务费并取得收款收据的事实，双方即已形成事实上的合同关系。另外，文立君、文安辉在签订确认单后支付定金然后再支付团购费，而《大旺广场房号确认单》上载明原价1005135元，折扣一口价，成交价为820113元，故文立君、文安辉是在确认所购房屋价格确实存在优惠后才向裕丰公司支付30000元团购费具有高度可能性。据此，文立君、文安辉在接受裕丰公司的服务过程中自愿向其支付服务费，是其真实意思表示，文立君、文安辉在接受裕丰公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，且与裕丰公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，现又要求裕丰公司予以返还及支付利息，理据不足，该院不予支持。瑞兰公司、汇和公司并未收取涉案的服务费，文立君、文安辉诉请其承担返还义务，缺乏事实依据，该院也不予支持。关于文立君、文安辉主张的律师费6000元问题。《补充协议》第十九条约定：若双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。本案中，文立君、文安辉提供了《委托代理合同》、律师费支付凭证及发票等证据支持，委托的律师亦实际参与了庭审等诉讼活动，且该律师费未超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，应予支持。瑞兰公司抗辩律师费按比例承担，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、瑞兰公司应于判决生效之日起十日内支付文立君、文安辉逾期交房违约金7873.08元；二、瑞兰公司应于判决生效之日起十日内与文立君、文安辉签订补充协议确认广东省肇庆高新区大旺广场二期6幢F2-904房屋总价为820113元，并向文立君、文安辉提供总价为820113元的购房发票；三、瑞兰公司应于判决生效之日起十日内支付文立君、文安辉律师费6000元;四、驳回文立君、文安辉的其他诉讼请求。如果瑞兰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计721元，由文立君、文安辉负担569元，瑞兰公司负担152元。二审中，文立君、文安辉提交一份通话录音及文字版资料，拟证明案涉房屋于2019年9月27日交接。瑞兰公司确认该事实。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，《合同补充协议》第五条第三点约定，验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.逾期交房违约金计算天数如何确定；2.团购费30000元应否由瑞兰公司退回给文立君、文安辉。关于逾期交房违约金计算天数如何确定的问题。首先，当事人双方签订的《预售合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有限，双方均应按合同约定履行各自义务。依据双方约定，案涉房屋须在2018年9月30日前交付，且须取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，但案涉房屋所在的大旺国际广场6栋于2018年12月27日才进行了竣工验收备案和取得了房地产项目竣工验收备案证明，即案涉房屋于2018年12月27日才满足交付条件，瑞兰公司应当承担逾期交房的违约责任。瑞兰公司于2018年12月26日向文立君、文安辉发出《交付通知书》，通知其于2019年1月3日前往办理房屋交接手续，文立君、文安辉应当及时办理房屋交接手续。其次，文立君、文安辉以房屋避难间防火门不符合标准为由拒绝收楼并要求整改，主张逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日止。经查实，《预售合同》和《合同补充协议》没有约定防火门存在质量问题不能交付，且该问题并不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，也就是说，该问题可以通过房屋整改、修复予以解决，虽文立君、文安辉可以待房屋整改完毕再接收房屋，但对瑞兰公司来说，其已于2019年1月3日完成了房屋的交付。且《合同补充协议》第五条第三点已经明确约定了在验收过程中如买受人认为商品房需要整改的，由买卖双方当场做好记录，出卖人按照《房屋质量保证书》规定的时间完成整改，但不承担延迟交楼的责任。该条款是对《预售合同》约定的交付条件和逾期交付违约责任原则约定下的细化，内容是相一致的，文立君、文安辉主张该条款为无效是不成立的。一审认定的瑞兰公司逾期交付房屋期间正确，本院予以维持。关于文立君、文安辉主张由瑞兰公司返还团购费30000元是否成立的问题。文立君、文安辉接受裕丰公司提供的获取房源信息、看房、帮助促成交易等服务，并向裕丰公司支付30000元团购费，双方之间已形成居间服务合同关系。现文立君、文安辉最终与瑞兰公司签订房屋买卖合同，并享受了房价款折扣的优惠，即双方的居间服务合同已履行完毕，文立君、文安辉请求瑞兰公司返还团购费30000元及其利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，文立君、文安辉的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290.15元（文立君、文安辉已预交），由文立君、文安辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十月十六日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦