湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3592号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，简称东辉公司，住所地：岳阳市琵琶王立交桥西北角。法定代表人：林家新，公司经理。上诉人（原审被告）：李雪兰，女，1963年3月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上列两上诉人的委托诉讼代理人：姚小波、胡浩，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢戊子，女，1928年2月11日出生，汉族，住湖南省岳阳县原审被告：李斌，男，1962年9月11日出生，汉族，住岳阳市。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司、上诉人李雪兰、原审被告李斌因与被上诉人卢戊子房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2986号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求依法撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2986号民事判决。二、判令上诉人李雪兰与被上诉人签订的《房屋买卖协议》自始无效，被上诉人立即向上诉人李雪兰返还该买卖房屋。三、判令驳回被上诉人的诉讼请求。四、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由:一、一审法院认定上诉人李雪兰与被上诉人双方签订的《房屋买卖协议》有效。系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十ニ条之規定:“有下列情形之一的，合同无效：.....(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；......(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产，不得转让:(一).....(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；......《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》〔1997〕经他字第8号载明:“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”在本案中，上诉人李雪兰与被上诉人于2014年8月26日签订《房屋买卖协议》。该协议签订之时，该买卖房屋是被人民法院依法查封中，并且根据买卖协议可知，上诉人李雪兰与被上诉人是明知该房屋被法院查封中的情况下签订的合同。故上诉人李雪兰与被上诉人损害了申请查封的执行申请人的利益，并且违反了我国的强制性法律规定，上诉人李雪兰与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应当自始无效。故一审法院认定上诉人李雪兰与被上诉人双方签订的《房屋买卖协议》有效系法律适用错误。二、一审法院认定上诉人李雪兰签订合同时系上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司的法定代表人，即便是上诉人李雪兰个人与被上诉人签订房屋买卖合同，其签订合同的行为应当认定为职务行为，上诉人东辉公司应当受到该《房屋买卖协议》的约束，仍应由上诉人东辉公司承担责任。此系事实认定及法律适用均错误。法人的职务行为的构成要件一般包括:(1)法人名义、(2)时间与地点、(3)惯例与习惯。在本案中，上诉人李雪兰与被上诉人于2014年8月26日签订《房屋买卖协议》，该买卖协议上只有上诉人李雪兰的个人签名，并无上诉人东辉公司的盖章，虽然签订买卖合同之时上诉人李雪兰系上诉人东辉公司的法定代表人，然而上诉人东辉公司对该买卖合同并不知情，也不是在东辉公司签订的合同。故该买卖合同的签订系上诉人李雪兰以个人名义从事的个人行为，而不是以法人名义从事的职务行为。而且根据上诉人东辉公司的内部流程在签订买卖合同后，上诉人东辉公司应当在买卖合同上盖章、在内部保留合同原件并向被上诉人出具发票及通知函，但被上诉人并未收到有上诉人东辉公司的盖章的合同、发票及通知函，上诉人东辉公司内部也无该买卖合同的存档，所以该《房屋买卖协议》的签订行为并不符合东辉公司的惯例与习惯，也不符合房地产行业签订合同的惯例与习惯。并且被上诉人也未提供证据证明该买卖合同的签订行为系上诉人李雪兰的职务行为。故一审法院认定上诉人李雪兰签订合同时系上诉人东辉公司的法定代表人，即便是上诉人李雪兰个人与被上诉人签订房屋买卖合同，其签订合同的行为应当认定为职务行为，上诉人东辉公司应当受到该《房屋买卖协议》的约束，仍应由上诉人东辉公司承担责任。此系事实认定及法律适用均错误。三、一审法院判决上诉人东辉公司协助被上诉人办理“湘岳兰庭”A栋1121号房屋的不动产权登记手续。系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定:买受人应当按照约定的数额支付价款。上诉人李雪兰与被上诉人于2014年8月26日签订《房屋买卖协议》，协议签订后，被上诉人仅向上诉人李雪兰支付了定金10万元，剩余房款35168元至今未付，故房屋买卖协议并未完全履行，被上诉人构成违约。并且上诉人东辉公司不应当受到该《房屋买卖协议》的约束。故一审法院判决上诉人东辉公司协助被上诉人办理“湘岳兰庭”A栋1121号房屋的不动产权登记手续，系法律适用错误。被上诉人卢戊子没有提供书面答辩。卢戊子向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告李雪兰、东辉公司为原告办理琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭A橦1121号房屋的不动产权登记及其证书;2、两被告以已购房款总额135168元为基数，按每日万分之2.1的标准，自2016年10月18日起至原告实际取得不动产权证书之日止，向原告支付逾期违约金(其中暂计算至2019年8月31日共1048天为29748元):3、两被告退还原告多支付的拟用于办理不动产权证所需费用24832元:4、本案诉讼费用由两被告承担。在发回重审后原告申请追加李斌为被告并增加诉讼请求:5、确认被告东辉公司与被告李斌就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，并由被告撤销网签;6、被告李雪兰赔偿自2019年10月24日起至2020年8月24日止妨害房屋使用所产生的经济损失14000元。原审对事实的认定，判决理由及结果：2014年8月26日，原告卢戊子（乙方）与被告李雪兰（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定“乙方向甲方购买合法拥有的坐落于岳阳市岳阳区××栋××号公寓××，建筑面识为42.246ｍ2，房价为3200元／ｍ2，总价为135168元;甲方收到乙方定金壹拾万元，待房产解除扣押后即可为乙方准备办理过户手续。当日交付装修钥匙。余款35168元，待1121房号产解除扣押后当日直接付款给甲方。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定现处于法院查封阶段，解押需要12个月（具体时间待法院通知），该房屋系毛坯房交接（交接前物业费用由甲方承担）合同签约后所发生的费用由乙方承担。甲方在交付首款付后将房产交付乙方。”签订协议的第二天，原告通过其儿子周聪的账户将合同约定首付款100000元转账至被告李雪兰的账户，被告李雪兰向原告出具收款收据载明收到该房首付款100000元。同时，被告李雪兰也将涉案房屋钥匙、房屋产权证书交付给了周聪，原告遂对房屋进行装修后使用。2014年12月份，涉案房屋由人民法院解除了査封，但被告东辉公司、李雪兰至今未为原告办理房屋过户手续。原告称直至2016年才得知房屋的查封已经被解除。2016年10月18日，被告东辉公司与被告李斌为防止涉案房屋再次被人民法院查封，在房产局新建商品房签约系统办理了网签，网签合同编号为×××21，买受人为被告李斌个人。被告东辉公司与被告李斌未签订书面商品买卖合同，被告李斌并未支付房款。另查明，涉案房屋的房屋所有权人系被告东辉公司。被告东辉公司成立于2007年10月17日，法定代表人于2014年8月26日由华安变更为被告李雪兰，东辉公司现在的法定代表人系林家新。在案件审理过程中，原告与被告李雪兰、东辉公司，就房款余款是否支付发生争议:原告认为通过周聪于2014年9月9日转账30000元，于2015年3月29日转30000元至李雪兰的账户为余款和办证费用；被告东辉公司以及李雪兰仅认可收到100000元房款，上述转账60000元应纳入许美红与李雪兰、东辉公司民间借贷纠纷本金。结合双方提供的证据及庭审调查，一审法院认为，原告与李雪兰在《房屋买卖协议》中约定房产解除查封后付清余款35168元，而原告直至2016年才得知房屋査封被解除，原告在此之前同被告支付剩余房款，不符合常理，且原告的儿子周聪与被告李雪兰还有其他的经济纠纷，鉴于此，一审法院认为，原告提供的60000元转账无法认定为原告向被告交付的房款。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖协议》是否生效及对被告李雪兰、东辉公司是否有约束力:2、房屋买卖协议是否能继续履行，即被告东辉公司与被告李斌的网签合同能否撤销、是否继续办理不动产权利登记证书；3、违约损失及侵权赔偿的认定。一、原告卢戊子与被告李雪兰签订的《房屋买卖协议》的标的物即涉案房屋虽然在双方签订合同时被人民法院予以査封，但该房屋已经于2014年12月已被解除了查封，不影响双方的交易行为。故依法认定双方签订的《房屋买卖协议》有效。被告东辉公司虽辩称该房因内部分配至李雪兰，李雪兰出售给卢戊子履行自行处置行为，基于房屋签订合同时登记在东辉公司名下，根据新建商品房房屋均由开发公司名义对外出售的交易惯例，李雪兰签订合同时系东辉公司的法定代表人，即便是李雪兰个人与原告卢戊子签订房屋买卖合同，其签订合同的行为应认定为职务行为，应当受到该《房屋买卖协议》的约束，仍应由被告东辉公司承担责任。二、被告东辉公司已就涉案房屋与被告李雪兰办理网签手续，但双方并未签订书面商品房买卖合同更未支付房款，且三被告在庭审中或公安机关治安案件中均陈述办理网签系为了房屋不再因诉讼而查封，故办理网签为《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪行为，该民事法律行为依法应认定为无效，故两被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，该房屋仍归被告东辉公司所有，故原告要求撤销两被告网签合同的诉讼请求予以支持，对原告要求被告东辉公司依据房屋买卖协议办理不动产权利证书的请求亦予支持。基于上述理由，该办理网签的通谋虚伪的行为一方为被告李斌，虽发生在李斌与案外人王玉红婚姻存续期间，但未支付房屋且未取得房屋特权，该行为与被告配偶无关，案外人王玉红不是必要参加诉讼的第三人或被告，对被告东辉公司辩称应通知案外人王玉红参加诉讼、未网签而不能继续履行合同的答辩意见。不子采信。三、涉案房屋解除査封后，被告东辉公司并未向原告履行办理过户手续的义务，且将该房屋网签给被告李斌，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。双方对违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据本案情况酌定按年利率6％的标准计付违约金，以已支付的房款为100000元为基数，自2016年10月18日(房屋网签李斌日)起计算至实际办理不动产转移登记之日止。对于原告卢戊子要求两被告退还原告多支付的用于办理不动产权证所需费用24832元的诉讼请求，因原告提供的证据无法证明其支付的60000元为房款，故对该诉讼请求不子支持。原告要求被告东辉公司赔偿妨害房屋使用所产生的经济损失14000元，应为侵权责任纠纷，因本案原一审辩论结束时尚未发生该事实，且本案文书生效才能最终确定涉案房屋产权及被告换锁为侵权行为，故对原告诉讼请求暂不予处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告岳阳东辉房地产开发有限公司、李斌撤销新建商品房签约系统合同编号为×××21的网签；二、被告岳阳东辉房地产开发有限公司协助原告卢戊子办理“湘岳兰庭”A幢1121号房屋的不动产权登记手续；三、限被告岳阳东辉房地产开发有限公司向原告卢戊子支付逾期协助办理过户登记违约金(以100000元为基数，按年利率6％的标准支付自2016年10月18日起至实际办理不动产转移登记之日止)；以上一、二、三项判决义务限于于本判决生效之日起三十日内履行。四、驳回原告卢戊子的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取582元，由原告卢戊子负担380元。由被告岳阳东辉房地产开发有限公司负担202元。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下三个争执焦点：焦点一，《房屋买卖协议》的效力问题。双方当事人在签订《房屋买卖协议》时，争讼房屋确实处于查封状态，但该房屋已经于2014年12月已被解除查封，那么导致协议无效的法定原因已经消失，根据市场经济鼓励交易的规则，也不宜认定该协议无效，更何况双方在协议中有约定，在法院解除查封后，该协议继续履行。故此，一审认定《房屋买卖协议》有效并无不当，焦点二，李雪兰与卢戊子签订《房屋买卖协议》其行为是否职务行为。李雪兰时任东辉公司法定代表人，李雪兰的行为应视为东辉公司的行为，即职务行为，且当时房屋权属系东辉公司，东辉公司对此必须担责，更何况东辉公司与原审被告李斌同一房屋网签时，真名实姓为：“岳阳东辉房地产开发有限公司”。焦点三，东辉公司应否协助被上诉人办理产权登记手续。如焦点一、焦点二所述，争讼房屋解除查封后，双方的《房屋买卖协议》处于继续履行状态。东辉公司为了规避争讼房屋再次被查封的风险，与原审被告李斌搞假网签，是不诚信的行为，严重违反了诚实信用的原则。故一审判决撤销该网签、东辉公司应协助卢戊子办理争讼房屋的不动产登记手续是完全正确的。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元由上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司、李雪兰承担。本判决系终审判。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年十月三十一日书记员  方晶晶