沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5358号原告：宫考，女，1995年10月28日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇委托代理人：吴红海，系辽宁正直律师事务所律师。被告：刘彬，女，1989年9月12日出生，满族，住沈阳市和平区被告：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁**，统一社会信用代码91210106564660944G。法定代表人：吴东峰，系该公司经理。委托代理人：王欣宇，女，1991年12月22日出生，汉族，住辽宁省丹东市振安区5。委托代理人：佟蔚翔，男，1994年9月27日出生，汉族，住沈阳市浑**。原告宫考诉被告刘彬、沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业房地产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫考委托代理人吴红海、被告刘彬、被告链家宝业房地产经纪公司委托代理人王欣宇、佟蔚翔均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2020年3月17日，原告与二被告签订合同编号：100005109820《房屋租赁合同》，约定，原告通过被告沈阳链家宝业房地产经纪有限公司居间租赁被告刘彬位于沈阳市和平区房屋，租期为2020年3月18日至2021年3月16日，租金为每月2600元，合同签订当日，原告向被告刘彬支付一年租金31200元、押金2000元，同时向被告沈阳链家宝业房地产经纪有限公司支付居间费用1300元。2020年3月18日，原告入住当晚，倍感租赁房屋气味刺鼻，无法居住。2020年3月19日，原告委托沈阳子康科技有限公司对租赁房产室内进行空气检测，检测结果为客厅及榻榻米甲醛等浓度严重超标、不合格，为此花费检测费200元。得到检测结果后，原告租房的目的无法实现，原告与被告协商退房，被告同意，但就返还费用数额协商未果，因此起诉，请法院查明事实判如所请。诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的合同编号：10000510982《房屋租赁合同》，解除时间为2020年3月19日；2、请求人民法院判令被告刘彬退还房屋租金31200元、押金2600元、电费100元、热水器修理费用100元，共计34000元；3、请求人民法院判令被告沈阳链家宝业房地产经纪有限公司退还居间费用1300元并对诉讼请求第二项承担共同返还责任；4、请人民法院判令被告承担本案所有相关费用。庭审中原告变更热水器费用为110元，并要求被告刘彬承担违约责任，支付违约金2600元、甲醛检测费200元。被告刘彬辩称：不同意原告的诉讼请求。1、该委托系原告单方自行委托，没有通知二被告，检测地点及是否进行过真实的检测，我不清楚；2、原告委托的检测机构是否有检测资质，检测仪器是否符合国家标准，检测结论又是依据何种标准作出的，我亦不清楚；3、检测单位出具的检测报告为手写，不能确定检测的真实日期，检测人员是否具有检测资质等，检测报告均未写明，综上几点，该检测报告不能作为认定我房屋质量有问题的依据；4、如果原告已于入住当晚产生足以让原告退租的身体不适，为何原告没有第一时间通知我们，我系于2020年3月19日接到被告链家宝业房地产经纪公司的通知，被告知原告因身体要求退还全部租金，又因原告自行更换门锁，还拒绝我进屋确认房屋情况，所以房屋出租至今仍由原告占有使用，我并不知道原告是否在房屋居住。关于原告要求解除租赁合同的主张，我认为出租的房屋空气质量符合国家标准。关于原告主张的我退还全部房租及押金的主张，因原告自行更换门锁，导致我出租房屋至今未进入过出租房屋，该房屋一直由原告占有使用，我对原告主张未在房屋居住存在异议，即使原告一直未在此居住，但其拒绝向我交钥匙及换锁的占有使用，是原告自行扩大的损失，与我无关。所以原告要求解除合同，也应扣除原告已经租赁的期间及违约金，对房屋设施进行检查后，再退还剩余租金及抵押金，且系因原告违约，因自身原因解除合同，致使我的租赁目的不能实现，所以还应当扣除我为达到出租房屋目的向被告链家宝业房地产经纪公司支出的中介费1200元。关于原告主张的电费及维修热水器费用，根据《房屋租赁合同》第六条第四款约定，出租前的电费由我负责缴纳，在出租房屋时我已经与原告及被告链家宝业房地产经纪公司对电表进行过核对，没有欠费，在房屋出租期间产生的电费，系因原告生活所需，不应由我承担。热水器是我按照原告要求在原告出租房屋时新购买的，不可能存在维修行为，在保修期内应该由热水器售后进行维修，原告未与我沟通过热水器损坏问题，也未提供正规维修发票，我不予认可。另，如果原告已于入住次日搬离房屋，为何还会产生上述费用，由此可见原告所述均不属实。另，2020年3月11日，原告看房后确定要租，因原告系从事主播的特殊职业，原告要求我将床换成软床头的全新大床、成套、大的舒服的全新沙发，我还按照原告的指示，重新购买了沙发、床和热水器。被告链家宝业房地产经纪公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、我方作为居间方，双方达成的系居间合同而非房屋租赁合同，原告以房屋租赁合同纠纷为由将我方列为被告，属于主体不适格，请求法院依法驳回原告诉讼请求。2、我方陪同原告二次看房后，原告才提出签约要求的，2020年3月17签署合同当日原告向被告支付房屋租金与押金，并支付了中介费，我方陪同双方办理房屋交接手续，3月18日，原告联系我方工作人员反应房屋气味大，热水器漏水等问题，提出退租要求，我方在接到原告诉求后积极联系房主，多次协调解决问题，双方最终均同意解除合同，但就租金、押金及各项费用的返还金额无法达成一致意见，基于此，我方作业居间方已尽到为原告提供订立合同的媒介服务，促成租赁双方签署正式的租赁合同，尽职尽责完成居间义务，我方有权根据合同约定获得相应的报酬，原告要求我方退还居间服务费并共同承担返回房租的责任没有任何法律依据。请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。经审理查明：2020年3月17日，原告（乙方、承租方）与被告刘彬（甲方、出租方）、被告链家宝业房地产经纪公司（丙方、居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租房屋坐落于沈阳市和平区，建筑面积101.26平方米及其设备，租赁期间自2020年3月18日至2021年3月18日，甲方应于2020年3月17日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金每月2600元，租金年付总计31200元，乙方承担水费、电费、有线电视初装费等，房屋租赁合同无论因何种原因需要提前解除，甲方都有义务返还乙方预付租金中未到期部分，乙方签署本合同时须向甲方支付2600元，作为履约保证金，履约保证金用做乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方；甲、乙双方确认，该房屋交付乙方前，与该房屋有关的水、电、煤气、采暖、物业等费用由甲方承担并负责结清，该房屋交付乙方后的租赁期内，与该房屋有关的相关费用按本合同的约定执行；如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的1个月租金的金额；如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的1个月租金；甲乙双方于本合同签订之日一次性各支付居间服务费1300元；该合同签署期限内，乙方中途不租房租不退且不能转租，乙方私自换锁或锁芯的，合同到期日之前必须把原来的整套锁换回去。合同签订后，原告支付了房租31200元，押金2600元，并支付中介费1300元，双方并对房屋内的物品进行了交接，在租赁房屋交接清单上载明：水表指数5吨，电表205.72度，煤气表为0。2020年3月18日，原告给被告刘彬转100元电费。原告2020年3月18日入住后次日自感气味较大，身体不适，故自行委托沈阳子康科技有限公司进行检测，并于2020年3月19日作出了空气检测报告，检测结果：客厅甲醛、苯系物、TVOC不合格超标；榻榻米甲醛合格、苯系物、TVOC不合格超标，为此支付费用200元。后原告向被告链家宝业房地产经纪公司提出要求退租并要求要另行租赁房屋，被告链家宝业房地产经纪公司联系被告刘彬协商解决退租事宜，因双方对退费问题未达成一致意见，原告起诉来院。另，原告承租涉案房屋后自行予以了换锁。2020年3月21日，原告又另行承租了他人的房屋。2020年9月23日，原告与被告刘彬对涉案房屋进行了交接，并在租赁房屋交接清单上签字，经双方确认：水表指数5.5吨，电表指数226.84度，煤气表指数为0.717立方米。上述事实，有房屋租赁合同、交接清单、转账记录、收款收条、微信聊天记录以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：原告与被告刘彬、被告链家宝业房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。原告在承租房屋后自觉屋内气味较大，造成身体不适，并自行委托鉴定：结果为甲醛、苯系物、TVOC均超标后而要求解除合同，并已另行租赁了房屋，故其与被告刘彬签订的《房屋租赁合同》已不能继续履行，应解除该《房屋租赁合同》；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，被告刘彬应将收取的押金返还给原告；对于原告主张的退还房屋租金问题，经查，虽然原告自诉其未在房屋内居住，但却未将涉案房屋及时交还给被告刘彬，直至2020年9月23日房屋才进行的交接，故租金应计算至2020年9月22日，经计算为16070元（31200元÷365天×188天），故被告刘彬应退还原告租金15130元（31200元-16070元）；对于原告主张的电费，经查，在原告承租期间产生电费10.56元（21.12度×0.5元）、水费1.65元（0.5吨×3.3元）、煤气费2.27元（0.717立方米×3.16元），该费用可在原告交付给被告刘彬的电费中予以扣除，扣除后被告刘彬应退还原告电费85.52元（100元-10.56元-1.65元-2.27元）；对于原告主张的热水器修理费用110元的请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院对原告的该项主张不予支持；对于原告要求判令被告链家宝业房地产经纪公司退还居间费用的请求，本院认为，作为中介已促成了双方间的租赁关系，原告并已实际进行了承租居住，现原告提出的被告链家宝业房地产经纪公司没有对房屋的空气质量尽到义务的主张，本院认为被告链家宝业房地产经纪公司作为居间方对此尽到一般的注意义务即可，且原告曾二次去到涉案房屋查看亦未提出过异议，后原告提出气味较大不想继续承租后，被告链家宝业房地产经纪公司亦积极给双方进行协调，被告链家宝业房地产经纪公司按合同约定已履行了其义务无违约，故该费用不予退回；对于原告要求被告链家宝业房地产经纪公司承担共同返还责任的请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院对原告的该项请求不予支持；对于原告要求被告刘彬承担违约责任支付违约金的请求，本院认为，涉案房屋即使甲醛等有害物质超标，但原告曾二次查看亦未发现有异味，现承租后以承租房屋内甲醛等有害物质超标提前解除合同，其自身亦未尽到应有的注意义务，故本院对原告的该项请求不予支持；对于原告主张的检测费用问题，因系原告在未通知被告的情况下自行委托检测，且被告对此不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。对于被告刘彬提出因门锁损坏，要求原告赔偿门锁100元从租金中扣除的主张，因未提供相应的证据，故本院对被告刘彬的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宫考与被告刘彬、沈阳链家宝业房地产经纪有限公司于2020年3月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘彬于本判决生效之日起十日内退还原告宫考押金2600元；三、被告刘彬于本判决生效之日起十日内退还原告宫考房屋租金15130元；四、被告刘彬于本判决生效之日起十日内退还原告宫考电费85.52元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费755元，由原告宫考承担400元，被告刘彬承担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年十月二十六日法官助理郝苑竹书记员刘雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。