山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3097号 上诉人（原审原告）：刘文娟，女，1986年4月28日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：刘文芳，山东一衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：滨州瑞泰房地产开发有限公司，住所地无棣县塔影街**（县委党校院内），现办公地点为无棣县海丰十六路丽景庄园小区大门东侧。 法定代表人：张西平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李德豹，男，该公司销售经理。 上诉人刘文娟因与被上诉人滨州瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘文娟上诉请求:1.撤销山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初901号民事判决书第二项，依法改判；2.一、二审案件受理费由瑞泰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，且违反公平原则。一审法院认为瑞泰公司无过错，其无法办证的原因系因无棣县人民政府造成，对此认定与事实不符。一审法院依据（2017）鲁16民初266号民事判决认为，涉案土地使用权系蓝海集团因履行《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》而取得，蓝海集团又将部分土地转让给瑞泰公司，因县政府和蓝海集团签订的《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》的部分合同义务不能履行，导致蓝海集团未能履行其和瑞泰公司合同中的相关义务。并据此认定未能办理产权证书的原因非瑞泰公司。而事实是：未能办证的原因并非政府原因造成。首先，在瑞泰公司与蓝海集团股东焦提宏、舒高翠清算责任纠纷一审案件（2017）鲁16民初266号民事判决中，蓝海集团答辩称系因政府原因无法履行合同义务，瑞泰公司明确并非政府原因造成，县政府曾对此专门出具会议纪要，同意将涉案土地证办理到其合同单位即瑞泰公司名下，但是蓝海集团与瑞泰公司未及时办理，致使后来政府无法为其办理的后果，由此可以看出，并非政府原因造成。刘文娟在此前的案件中否认系政府原因造成，本案中又称系政府原因造成，其前后陈述矛盾，可以看出，瑞泰公司完全是为了推卸责任。且瑞泰公司所提交的判决书从未确认系政府原因造成，该判决书根据合同相对性原则，认为即使是第三人原因造成，也不能免除合同相对方的违约责任，因此判决蓝海集团股东依法承担违约责任，因此本案中，没有确切证据证明系政府原因直接造成不能办理过户手续。其次，退一步讲，即使系政府原因造成，也不能免除瑞泰公司的违约责任，瑞泰公司可以在承担违约责任后向蓝海集团股东追偿，蓝海集团股东再向县政府追偿。一审判决却认为瑞泰公司无过错，而判决其无需承担违约责任，这样的判决结果相当于瑞泰公司及其他第三人的违约行为造成刘文娟的损失全部由无过错的刘文娟承担，而有过错的其他任何一方却无需承担任何违约责任和损失，这对处于弱势一方的刘文娟是极不公平的。二、一审法院适用合同条款不全面，适用法律错误。1.一审法院仅仅适用双方签订的商品房买卖合同第十五条和附件六补充协议第五条，即政府原因造成的违约，瑞泰公司不承担责任的条款，认为瑞泰公司违约的原因系政府原因，瑞泰公司主观上无过错而做出判决。判决书论证的是不能办理土地证的原因不在瑞泰公司，根据以上合同第一条，其在合同签订时承诺已经以出让方式取得土地使用证，并写明了土地证号为2011-&tim**;×0，而事实是经向房产管理部门调查，涉案土地至今未取土地使用证，因此其系在未取得土地使用证的情况下违规建设，因此主观上构成合同欺诈，与后来是否是政府原因还是别的什么原因无任何关系，即因瑞泰公司在签订合同时未取得土地使用证而承诺已取得土地使用证时，已经构成违约和欺诈，其后无论什么原因造成无法办证均与其承担责任无任何关联性，均应承担违约责任并赔偿损失。2.一审法院未考虑合同相对性原则，而是主观的认为瑞泰公司主观上无过错因此无需承担责任，《中华人民共和国合同法》无此规定，一审法院对此属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的权利纠纷，依照法律规定或者双方约定解决。且山东省高级人民法院的判决也是依据该条法律规定而判决蓝海集团及其股东向瑞泰公司承担违约责任。如果依据一审法院的理论推断，即因政府原因导致不能办证，蓝海集团和瑞泰公司均无过错，则蓝海集团及其股东则无需向合同相对方承担任何责任，则山东省高级人民法院的判决就是错误的。因此，一审法院对山东省高级人民法院的判决只是断章取义的采用，而未全面审查其认定的事实和适用的法律，据此作出了错误的判决结果，瑞泰公司在依据合同相同对性原则获得利益的同意，却依据无过错原因无需向刘文娟承担任何违约责任和赔偿损失，其权利义务是严重失衡的。 瑞泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。 刘文娟向一审法院起诉请求：1.请求瑞泰公司协助刘文娟办理不动产权属证书；2.请求瑞泰公司支付刘文娟违约金及损失125962.39元并支付自2020年4月24日至刘文娟取得房产证书之日的损失（以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求瑞泰公司返还刘文娟房屋过户费16230元并支付自2014年1月17日至实际退还之日的资金占用费，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。 一审法院认定事实:2013年10月14日，刘文娟（买受人）与瑞泰公司（出卖人）签订商品房买卖合同，刘文娟购买瑞泰公司开发的位于无棣县，总价款为466000元。合同第八条交付期限约定为:出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付刘文娟使用；第十五条产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3种方式处理……3.1.由于买受人原因不能在规定期限内不能办理产权的不承担任何责任；2.由于政府部门原因造成不能办理产权的，出卖人不承担任何责任。该合同附件六补充协议第五条对不能在规定期限内办理产权证书也进行了同样的约定。 合同签订后，刘文娟依约支付了购房款，瑞泰公司交付了房屋同时向刘文娟收取了办理产权证书的相关费用16230元。后瑞泰公司未能在合同约定的期限内为刘文娟办理产权证，形成诉讼。 另查明，2006年1月22日，无棣县人民政府（以下简称县政府）与青岛蓝海集团有限公司（以下简称蓝海集团）签订《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》，蓝海集团投资建设无棣县城新区部分道路工程，总投资额1.1136亿元，县政府以新区商业及居住用地抵顶部分工程款，县政府分三年为蓝海集团办理完土地证。截至2010年1月21日，蓝海集团未取得上述土地的使用权证。2010年1月21日，瑞泰公司与蓝海集团签订土地转让及开发建设合同书，蓝海集团将从县政府受让的部分土地转让给瑞泰公司，后因蓝海集团未为瑞泰公司办理土地使用权证，瑞泰公司诉讼滨州中院（因蓝海集团注销，其股东焦提宏、舒高翠为诉讼当事人），先是要求蓝海集团履行合同，后变更为解除合同，滨州中院作出（2017）鲁16民初266号民事判决，焦提宏、舒高翠不服，提起上诉，山东高院于2019年6月6日作出（2019）鲁民终256号民事判决，该判决书认定县政府已无法履行与蓝海集团签订的《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》的相关义务。 一审法院认为，刘文娟与瑞泰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：瑞泰公司未在约定的期限内为刘文娟办理产权证书应否向刘文娟承担违约责任？ 双方在商品房买卖合同第十五条及附件六补充协议第五条对房屋交付后360日内不能办理产权证书的情形进行了明确约定，瑞泰公司抗辩系政府部门原因导致暂时不能办理，就此需分析瑞泰公司的辩解理由是否成立？从瑞泰公司提交的山东高院（2019）鲁民终256号民事判决书可以看出，涉案楼房土地使用权是蓝海集团履行《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》而取得，蓝海集团又将部分土地转让给瑞泰公司，因县政府和蓝海集团签订的《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》的部分合同义务不能履行，导致蓝海集团未能履行其和瑞泰公司合同中的相关义务。从业已生效的山东高院民事判决书认定的事实可以看出，刘文娟所购房屋未能及时办理产权证书的原因非瑞泰公司怠于履行合同义务造成，瑞泰公司并非故意拖延办理，而是事实上涉案土地当前不具备办理产权证书的基础条件，由此分析，瑞泰公司主观上并无过错，故对刘文娟要求瑞泰公司协助办证、支付违约金及损失的请求暂不予支持。 瑞泰公司收取了刘文娟办理产权证书的费用，但未履行办证义务，刘文娟要求瑞泰公司返还本息有合同依据。鉴于刘文娟和瑞泰公司在履行合同中均没有过错，诉讼费用应由刘文娟、瑞泰公司均担。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、滨州瑞泰房地产开发有限公司返还刘文娟办证费用16230元并支付利息（2014年1月17日起至2019年8月20日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月21日至实际履行完毕之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算)，限本判决生效后十日内履行；二、驳回刘文娟的其他诉讼请求。案件受理费3144元，减半收取1572元，由刘文娟与滨州瑞泰房地产开发有限公司均担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另补充查明：涉案商品房买卖合同附件六补充协议第五条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方按下列处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（3）由于买受人原因造成不能在规定期限内办理产权的买受人不退房；由于政府部门原因造成不能按期办理产权的买受人不退房，出卖人不承担责任。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.瑞泰公司是否应承担逾期办证违约金；2.违约金数额如何确定。 关于焦点1，经审查，涉案商品房买卖合同签订时，被上诉人瑞泰公司作为开发商并未取得涉案土地使用权，在未取得土地使用权的情况下被上诉人瑞泰公司即开发出售涉案房屋，违反法律规定。后因无棣县人民政府与蓝海集团签订的《无棣县新城区道路工程投资建设合同书》部分合同义务不能履行，导致蓝海集团不能履行其与被上诉人瑞泰公司合同中的相关义务，被上诉人瑞泰公司因此无法取得涉案土地使用权，最终导致涉案房屋无法办理产权登记，被上诉人瑞泰公司存在过错。被上诉人瑞泰公司在未取得土地使用权的情况下即开发出售涉案房屋，最终导致涉案房屋无法办理产权登记，应系被上诉人瑞泰公司原因，并非涉案商品房买卖合同中载明的“政府部门原因”，被上诉人瑞泰公司应承担违约责任。一审判决认定涉案房屋未及时办理产权证书的原因非瑞泰公司怠于履行合同义务不当，本院予以纠正。 关于焦点2，经审查，涉案商品房买卖合同附件六补充协议第五条约定了因出卖人的责任、买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的违约责任，即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，故本案逾期办证违约金数额应为4660元（466000元×1%）。上诉人刘文娟主张逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，不符合双方合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于上诉人刘文娟称因涉案房屋无法出售导致其购买第二套房屋时只能以贷款方式购买，主张被上诉人瑞泰公司赔偿第二套房贷款利息损失问题。经审查，上诉人刘文娟所称第二套房贷款利息并非必然发生，其主张被上诉人瑞泰公司赔偿损失，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，刘文娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初901号民事判决第一项； 二、撤销山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初901号民事判决第二项； 三、滨州瑞泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘文娟逾期办证违约金4660元； 四、驳回刘文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3144元，减半收取1572元，由刘文娟负担1340元，滨州瑞泰房地产开发有限公司负担232元。二审案件受理费3144元，由刘文娟负担2680元，滨州瑞泰房地产开发有限公司负担464元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张艺伟 书 记 员 战亚玲