云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初4764号原告：陈兴华，男，1957年9月25日生，汉族，昆明市呈贡区人，中专文化，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：李晖，云南和欣律师事务所律师。（特别授权）委托代理人：郭粉，云南和欣律师事务所律师。（特别授权）被告：徐万盼，男，1994年10月3日生，云南宣威市人，大专文化，自由职业，住云南省宣威市，现住。被告：曲靖市美都房产经纪有限公司（以下简称美都经纪公司）。法定代表人：何较高。统一社会信用代码：91530302MA6P47KA09。地址：云南省曲靖市麒麟区。原告陈兴华诉被告徐万盼、美都经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告陈兴华及其委托代理人郭粉、李晖，被告徐万盼到庭参加了诉讼，被告美都经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈兴华向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房产买卖合同》成立并生效；2.由两被告交付房屋，并协助原告办理不动产权属变更登记；3.两被告连带支付违约金58000.00元；4.诉讼费及其他费用由两被告承担。在诉讼过程中原告将诉讼请求第1项变更为确认双方签订的《房产买卖合同》有效。事实与理由：2019年12月3日，原告为乙方，被告徐万盼为甲方，被告美都经纪公司为丙方，三方签订了《房产买卖合同》，合同约定，甲方将其所有的云南省曲靖市麒麟区紫云路以西，官坡寺以南“靖和园”小区二期26幢第12层1-1201号房屋以580000.00元出售给乙方；甲乙双方共同委托丙方办理相关事宜；乙方支付首付款30000.00元，2020年3月3日支付部分尾款80000.00元，4月30日支付尾款200000.00元。原告已全部支付了价款，被告美都经纪公司在收到款项后未按约定支付给被告徐万盼，导致被告徐万盼未能解除抵押，致使合同未能正常履行，两被告的行为已构成违约。原告多次以电话或者发微信的方式催促两被告履行合同义务，但其未履行。2020年6月8日，被告徐万盼以发微信的方式发出解除合同通知书，提出解除合同。原告已完全履行了合同约定的支付义务，但两被告未履行合同义务，其行为已构成违约，请求支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告徐万盼辩称，原告称答辩人以各种理由推脱不符合实际。自2019年12月3日卖房开始时到现在，答辩人一直等着卖房过户，期间从未找任何理由告诉原告不能过户。被告美都经纪公司欺骗答辩人与原告，造成误会，导致不能过户。合同明确一次性付款，口头约定在完全付款之后办理房屋抵押手续予以过户，这是三方均认可的。签订合同当天收到房款20万元，2020年4月30日再次收到13万元。合同对尾款的支付时间虽然没有明确写清楚，但口头约定最迟时间是3月份之前，付完款再办理过户。原告将剩余款项交付给被告美都经纪公司，这完全能佐证先付款，后办理解除抵押手续予以过户。合同未约定被告美都经纪公司可以代为收取房款，原告自愿将房款支付给被告美都经纪公司，造成的后果自负。如果原告及被告美都经纪公司及时支付剩余尾款和违约金，答辩人可以在收款后立即办理房屋过户手续，否则，答辩人不同意继续履行合约，要求解除合同。因原告被被告美都经纪公司欺骗，在解除合同后退还全部房款。被告美都经纪公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，用以证明原告具备适格的主体资格。2.国家企业信用信息公示系统，用以证明被告具备适格的主体资格。3.房产买卖合同、转款凭证及收款收据，用以证明房产买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力，原告按照合同约定的方式向被告支付了购房款580000.00元。4.汇款明细及收条，用以证明原告按照约定的方式向被告美都经纪公司支付购房款，被告徐万盼从被告美都经纪公司领取了购房款。5.光盘一份，用以证明原告按照约定的方式向被告美都经纪公司支付购房款，被告徐万盼从被告美都经纪公司领取了购房款，并出具收条。6.房屋买卖合同解除通知书，用以证明原被告双方签订的合同成立并生效，原告已经履行合同义务，无法定解除合同的情形。7.权利人名下不动产查询结果，用以证明截至2020年7月14日，房屋至今还处在抵押状态，签订合同后半年内，被告都没有合理取得房屋的处分权，此行为构成违约。经质证，原告发表了如下质证意见：1.对证据1、2、3、4无异议。2.证据5无异议，手机视频内容是被告美都经纪公司支付13万元房款的当天称能过户，然后拍摄了视频发给原告，其目的是继续拖延时间，用于说服答辩人。3.证据6即解除合同通知书是原告与答辩人知道受被告美都经纪公司欺骗，给双方造成直接经济损失，且被告美都经纪公司没有能力赔偿违约金，没有继续再等的必要，所以向买方发了一份解除合同通知书。4.证据7无异议，房屋还处于抵押状态，是答辩人没有收到钱，没有钱去办解押手续。被告徐万盼围绕诉讼请求依法向本院提交了补充协议，用以证明签订补充协议的目的是想加快办理过户时间，尽量使资金快速到位。协议内容大概是被告称客户资金问题导致逾期不能办理过户手续，加价5万元，成交价款63万元，4月29日之前不能过户，愿意以每天千分之五支付违约金。经质证，原告认为补充协议不属原告的真实意思，仅对两被告有约束力，被告徐万盼不能仅以此作为抗辩理由，其应当向被告美都经纪公司主张权利。通过质证，本院对证据认定如下：到庭的当事人对对方提交的证据的真实性，形式与来源的合法性无异议，此证据与本案事实有关联性。被告美都经纪公司经合法传唤未到庭对上述证据予以质证，是其质证权利的放弃，产生的后果由其承担。证据之间形成证据链，本院予以确认并在卷佐证，就证据的证明力，本院结合全案事实综合认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年12月3日，原告为乙方，被告徐万盼为甲方，被告美都经纪公司为丙方，由被告美都经纪公司提供房产买卖合同范本，三方签订了《房产买卖合同》，合同约定，甲方将其所有的云南省曲靖市麒麟区紫云路以西，官坡寺以南“靖和园”小区二期26幢第12层1-1201号房屋（云（2017）曲靖市不动产权第0008400号）以580000.00元出售给乙方；合同签订当日，乙方向甲方缴付定金50000.00元，同时交付房屋所有权证及过户资料，由丙方代管，丙方出具收据，定金在过户时优先支付丙方的佣金；房屋权证的办理及交接由甲乙双方共同委托丙方办理；甲乙双方未在补充协议约定的工作日内提供办理过户相关资料、证明或者提供资料不实或者其他理由推迟，拒不到场视为违约；甲方的房屋是按揭抵押房屋，在补充协议约定的工作日内不自行办理完毕按揭手续，视为违约；违约方须向守约方支付违约金11600.00元；房屋是按揭抵押房，在补充协议（条款）确定的工作日内由甲方自行办理完毕按揭抵押手续，取得处分权，否则承担成交价款10%的违约金；丙方协助办理房屋产权过户手续；补充条款约定：合同签订当日支付首付款300000.00元，2020年3月办理完产权过户手续。合同还约定了其他内容。甲方的代理人徐雪琼予以签名、摁印，乙方予以签名、摁印，丙方一经办人签名，加盖了公司印章。合同签订当天，原告用手机向被告美都经纪公司的法定代表人何较高转账转款300000.00元，被告美都经纪公司向原告出具了收款收据予以确认收款300000.00元。2020年3月3日，原告以同样的方式向何较高转账转款80000.00元，被告美都经纪公司向原告出具了收款收据予以确认收款80000.00元。2020年4月30日，原告再次以同样的方式向何较高转账转款200000.00元，被告美都经纪公司向原告出具了收款收据予以确认收款200000.00元。2019年12月3日，何较高用手机向徐雪琼转账转款200000.00元，徐雪琼向何较高出具收条予以明确收款200000.00元。2020年4月30日，何较高再次向被告徐万盼转账转款130000.00元，徐万盼同样出具收条予以明确收款130000.00元。2020年5月6日，原告第三次以同样的方式向何较高转账转款11000.00元。2020年6月9日，被告徐万盼以原告未按约定支付购房尾款为由用手机向原告发出了房屋买卖合同解除通知书，原告予以收到。原告在诉讼过程中向本院提出诉讼保全请求，本院采取了保全措施，原告支付保全费3420.00元。另查明，涉案房屋由被告徐万盼与他人设定了抵押权，抵押权人为建行曲靖市分行个贷中心，抵押期限为2017年11月1日至2047年11月1日，至今仍处理于抵押状态。本院认为，根据双方当事人的陈述，本案争议焦点：1.涉案《房产买卖合同》是否有效；2.原告是否有权要求办理涉案房屋产权变更登记；3.两被告是否应当向原告承担连带责任予以支付违约金58000.00元。一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。此规定并非是针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人不能仅以转让房地产未经抵押权人同意为由予以请求确认转让合同无效的。本案被告徐万盼虽未经抵押权人同意转让涉案抵押房产，但其行为未违反法律和行政法规的强制性规定，合同是双方当事人的真实意思表示，既不违反公序良俗，又不损害他人合法权益，合同自成立时生效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条相关规定当事人没有约定异议期间，在解除合同通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告虽向原告发出解除合同通知书，但原告在收到解除合同书后的三个月内向本院提起诉讼，所以，被告抗辩主张合同解除的理由于法无据，本院不予支持。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非是针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持，但受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的不予支持。因涉案房屋尚在抵押期间，如原告不代替被告徐万盼向抵押权人清偿债务，使抵押权予以消灭，其不能主张办理过户登记。原告要求办理过户登记的诉请不成立，本院不予支持。三、原告于合同签订当天按照约定向被告美都经纪公司转账转款300000.00元，截至2020年4月30日原告已向被告美都经纪公司缴付全额房款580000.00元。虽双方当事人未约定首付款交给谁，但被告徐万盼明知被告美都经纪公司已收取了该款。此后，两被告应当积极协调配合在合同约定的2020年3月份前完成涂销抵押登记以备办理过户变更登记。双方当事人约定的“丙方协助办理房屋产权过户手续”，根据当事人缴付款的情况，此约定，应理解为还包括被告美都经纪公司在收取房屋款后可保留中介费后将剩余款项移交给被告徐万盼予以涂销房屋抵押登记。被告美都经纪公司在收取原告支付的全额房款后，未向被告徐万盼在保留其中介费后全额移交款项，是最终导致被告徐万盼不能完成涂销抵押登记的一种原因，违反了诚实信用原则，同时违反了双方当事人约定的协助义务，构成违约，应当承担相应民事责任；被告徐万盼虽没有从被告美都经纪公司处得到全额房款，但在2020年4月30日前取得330000.00元，其也没有积极完成涂销房屋抵押登记，其行为已构成违约，应当承担民事责任。原告诉请的违约金58000.00元符合合同之约定，本院予以支持。根据两被告违约情况，双方以5︰5的比例承担责任，即两被告各承担50%违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈兴华与被告徐万盼、曲靖市美都房产经纪有限公司于2019年12月3日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、由被告徐万盼、曲靖市美都房产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十三日内分别向原告陈兴华支付违约金29000.00元；三、驳回原告陈兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10180.00元、保全费3420.00元，由被告徐万盼奇负担3400.00元，曲靖市美都房产经纪有限公司各负担3400.00元，由原告陈兴华负担6800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  龚占金人民陪审员  叶留红人民陪审员  王利萍二〇二〇年十月十四日书 记 员  高吉瑞