四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10977号 原告：吴永军，男，1968年4月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴伟，四川有同律师事务所律师，特别授权。 被告：成都众意置业发展有限公司，住所地：成都市二环路西一段逸都路**，统一社会信用代码：91510100716002095C。 法定代表人：杨晓鸿，董事长。 原告吴永军与被告成都众意置业发展有限公司（以下简称众意置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。吴永军的委托诉讼代理人吴伟、众意置业的法定代表人杨晓鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴永军向本院提出诉讼请求：1.众意置业继续履行合同，为吴永军办理商品房转移登记；2.众意置业支付违约金10000元；3.本案诉讼费由众意置业承担。庭审中，吴永军增加诉讼请求：请求法院确认吴永军与众意置业签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实与理由：2008年7月2日，吴永军因购买众意置业开发的釜山国际项目房屋签署了《商品房买卖合同》，合同对所购房屋位置、价款、交房时间、办证时间等进行了约定。合同签订后，吴永军于当日向众意置业支付了全部购房款，对该《商品房买卖合同》进行了备案。2009年7月，众意置业向吴永军交付了该商品房，随后，吴永军将该房屋出租给华茂希悦酒店管理有限公司用于酒店经营至今。合同约定，众意置业应当在房屋交付后360日内为吴永军办理房屋转移登记手续，但众意置业至今未能办理房屋转移登记。为了维护吴永军的合法权益，遂诉至法院。 众意置业辩称，形式上是《商品房买卖合同》，实质上是投资行为，合同无效，也不存在办理产权登记，现在也不具备办理产权的条件；众意置业2015年4月份因为非法吸收公众存款被公安机关查封，所有的资产和银行帐户都被查封，无法举证；众意置业已经申请破产，类似问题需要在破产程序里解决；针对吴永军主张的违约金，众意置业确实存在违约，对此没有意见。 吴永军为支持其诉请向本院提交了《商品房买卖合同》、缴款收据、网签合同信息查询记录、《房屋租赁合同》《房屋购买合同》《房屋租赁合同》、银行流水、合同解除通知、收房声明书（复印件）、收房完结说明（复印件）、物业费收据、《中扶酒店房屋租赁合同》。众意置业对《商品房买卖合同》、缴款收据、网签合同信息查询记录、两份《房屋租赁合同》《房屋购买合同》三性无异议；对银行流水、合同解除通知、收房声明书（复印件）、收房完结说明（复印件）、物业费收据、《中扶酒店房屋租赁合同》真实性无法确认，不予质证。众意置业未提交证据。 本院对双方就无异议的证据予以采信，其余证据应进行综合认定。据此本院确认以下事实： 2008年7月2日，众意置业（出卖人）与吴永军（买受人）签订了《商品房买卖合同》（编号：ＮｏＡ070号）以及《关于商品房买卖合同面积补充约定》，主要约定：出卖人将位于成都市住宅出售给买受人，建筑面积为57.72平方米，总价款603810元，买受人采取一次性付款方式付款；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；出卖人应当在2009年3月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；出卖人选聘的物业管理企业为成都佳境资产管理有限责任公司（以下简称佳境公司）。《商品房买卖合同》，约定：买受人应于签订本协议之日，一次性向出卖人付清全部房款603810元。 《关于商品房买卖合同面积补充约定》载明，吴永军购买的成都市青羊区预测房屋面积为67.09平方米，合同备案面积为57.72平方米。 同日，出租方（甲方）吴永军、承租方（乙方）佳境公司签署《房屋租赁合同》（合同编号为Ｎｏ00039号），约定：甲方出租给乙方的房屋位于成都市青羊区“釜山国际”，房号为为1幢2单元第307号，建筑面积67.09平方米。该房屋租赁期共180个月，自2008年7月2日起至2023年7月1日止，甲方同意乙方在法律允许范围内任意使用该房屋。该房屋每月租金为（税后）3019元，年租金12个月共计36229元，乙方于每年7月1日支付给甲方，租赁期内租金不因任何原因调整。甲方同意乙方在法律允许的范围内对房屋装修和改造，无须经甲方授权。鉴于本合同签订之日，开发商还未交付租赁房屋，甲方授权乙方对房屋进行验收，办理交房手续。 2008年7月2日，吴永军向众意置业支付了购房款603810元，众意置业出具收据并加盖了财务专用章。 2008年7月16日，出卖人（甲方）吴永军、购买人（乙方）佳境公司、担保方（丙方）众意置业签署《房屋购买合同》，约定甲方自愿将其拥有的位于成都市青羊区“釜山国际”，房号为为1幢2单元第307号，建筑面积67.09平方米的房屋出卖给乙方，乙方采取分期付款的方式购买甲方房屋，丙方为乙方全面履行本合同约定的向甲方支付各款项的支付义务及乙方应当承担的违约及赔偿责任向甲方提供连带责任保证；房价总款为603810元；乙方须于2011年7月1日前向甲方付清全部购房款；鉴于甲方在签订本合同时，前述房屋未取得《房屋产权证》，以及乙方购房后对所购房屋经营方面的要求，甲方同意乙方可代办甲方验收前述房屋并享有在本合同存续期内的房屋租赁权，存续期间的房屋经营使用产生的收益归乙方独自享有，并承担相关税费。附件：甲方与房屋开发公司签订的合同编号为ＮｏＡ070号《商品房买卖合同》，甲方与乙方签订的合同编号为Ｎｏ00039号《房屋租赁合同》。 另查明，2020年9月23日的《网签合同信息查询记录》显示，案涉位于成都市青羊区住宅的所有权人为众意置业，其上存在成都市武侯区人民法院（2018）川0107执2467号，及四川省成都市中级人民法院（2018）成01执884号、（2018）成01执1784号案件的限制登记。 审理中，1.吴永军、众意置业均确认双方于2008年7月2日签订《商品房买卖合同》，同日吴永军与佳境公司签订《房屋租赁合同》。在2008年7月16日，吴永军与佳境公司签订了《房屋购买合同》，在该合同中众意置业作为担保方，系众意置业将房屋出售给吴永军后，吴永军租给佳境公司，同时签订《房屋购买合同》，约定在3年后由佳境公司回购，在佳境公司无力回购时，由众意置业以原价回购。2.现案涉房屋存在法定阻却事由，经本院释明后，吴永军仍坚持诉请。同时，吴永军表示以合同约定主张违约金，只主张10000元，对超出部分自愿放弃。3.房屋现状由吴永军交由其他公司对外租赁经营酒店，并收取租金，吴永军亦提交相应证据证明其对该房屋实际占有和使用。 本院认为，吴永军与众意置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。。 案涉房屋上存在成都市武侯区人民法院、成都市中级人民法院的执行查封，吴永军关于办理过户的诉讼请求存在障碍，该障碍何时消除、能否消除尚处于待定状态。经本院依法向吴永军释明后，吴永军仍坚持该诉请，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，本院对吴永军该项诉讼请求不予支持。待上述阻却事由消除后，吴永军可另行主张。 对于违约金。本院认为众意置业应当依约为吴永军办理不动产权属证书，同时因其逾期办理，应当承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，吴永军明确向众意置业仅主张支付违约金10000元，系对其权利的处分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、吴永军与成都众意置业发展有限公司签署的《商品房买卖合同》有效； 二、成都众意置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴永军支付违约金10000元； 三、驳回吴永军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（该费用由吴永军预交），由成都众意置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇二〇年十月十九日 书记员 唐丽萍