浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初3854号 原告：温州源大创业服务股份有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道温州大道******，统一社会信用代码：91330300568184113P。 法定代表人：应琦珩，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：金哲琼、刘双双，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：温州阿姨部落家庭服务有限公司，住，住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道温州大道******一社会信用代码：91330303MA28677T1R。 法定代表人：徐于兰，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈辉，男，1963年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系公司员工。 原告温州源大创业服务股份有限公司（以下简称源大公司）为与被告温州阿姨部落家庭服务有限公司（以下简称阿姨部落公司）租赁合同纠纷一案，于2020年7月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，2020年8月3日原告向本院申请财产保全，要求冻结被告温州阿姨部落家庭服务有限公司在上海浦东发展银行温州鹿城支行账户上的存款，并已提供担保。经审查，本院依法冻结了上述账户。后于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于同年9月8日公开开庭进行了审理。原告源大公司的委托诉讼代理人刘双双、金哲琼，被告阿姨部落公司的法定代表人徐于兰及委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告分别于2016年10月24日、2018年11月1日签订《房屋转租合同》，原告将坐落于温州市龙湾区蒲州街道温州××道××号××层××室的房屋租赁给被告使用，面积464.49平方米，从2016年10月1日开始至2018年10月31日止的租金标准为每月每平方米为人民币23元（含税，每月按30天计），从2018年11月1日开始至2020年10月31日止的租金标准为每月每平方米为人民币32元（含税，每月按30天计），基础服务费每月每平方米为人民币2.5元（不含税），水费标准0.3元／月·平方米，租金、基础服务费、水费按半年度支付一次。根据《房屋转租合同》第六条第4款之约定，被告对合同规定的各项费用不予缴纳或延迟缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金按照拖欠天数乘以被告所欠缴费用总额的千分之五。如被告滞纳天数超过七天，原告有权按被告违约处理而单方解除租赁合同。另外，原、被告于2016年10月24日签订《创业服务协议书》，约定原告为被告提供创业服务，服务期限二年，即2016年11月1日至2018年10月31日，半年限务费为人民币27869元。根据《创业服务协议书》第六条第（二）款之约定，若被告在本合同履行过程中出现违约，被告向原告支付总价款10%的违约金。但是被告承租原告房屋后，未按约支付各项费用，期间原告多次催告被告未予支付，原告本着支持小微创业企业的原则让被告继续使用房屋，但是被告没有任何支付拖欠款项的意愿。2020年7月16日原告发函催告被告于三日内支付拖欠费用，被告仍未予支付，原告遂于2020年7月20日发函通知解除原告与被告于2016年10月24日、2018年11月1日签订的《房屋转租合同》。故起诉，请求判令：一、确认原、被告于2016年10月24日、2018年11月1日前签订的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除；二、被告向原告支付租金508833元、基础服务费51365元、水费6164元、逾期付款滞纳金（按年利率24%标准计算至实际履行完毕之日，暂计算至2020年7月7日为190827元）、创业服务费111478元及违约金11147.80元；三、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告以2016年10月24日签订的《房屋转租合同》已履行完毕为由，撤回了解除该合同的诉讼请求。 在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据： 1、原告营业执照，以证明原告诉讼主体资格； 2、被告营业执照，以证明被告诉讼主体资格； 3、房屋租赁合同，以证明原告承租涉案房屋并享有转租权的事实； 4、房屋转租合同，以证明被告承租涉案房屋的事实； 5、创业服务协议，以证明原告为被告提供创业服务，被告享受租金优惠条件的事实； 6、源大创业园租金减免申请，以证明2016年11月1日至2017年11月30日，原告每月减免被告3715.92元租金，共计减免48307元的事实； 7、房屋缴款通知书、催款函，以证明原告向被告催缴租金及其他各项费用，但被告未付的事实； 8、解除函，以证明因被告不予支付拖欠款项，原告于2020年7月20日书面通知解除双方签订的《房屋转租合同》的事实； 9、照片，以证明被告实际承租原告房屋至今的事实； 10、微信聊天记录、快递单、快递查询记录，以证明原告已向被告送达催款函及解除函，涉案租赁合同已于2020年7月20日解除的事实。 被告阿姨部落公司答辩称：1.同意依法裁决或协商解决，原、被告双方解除合同。2.2016年11月1日至2020年7月7日，共44个月加7天，创业园面积464.49平方米×23元/平方米=10683.27元/月，合计应为472556.65元，认可水费6164元、基础服务费51365元，总计530085.65元，此外，根据减免租金申请表等材料，2016年11月1日至2017年11月30日期间减免租金为464.49平方米×8元/平方米×13个月=48306.96元，疫情期间减免租金6个月（即2020年2月1日-7月7日），即10683.27元×5个月又7天=55909.12元。故被告实际应付金额为530085.65元-104216.08元=435869.57元。3.关于滞纳金。原告公司法定代表人为被告公司大股东，占股份59%，被告拖欠租金有一定合理性。4.创业服务费111478元及违约金11147.80元，不应承担。涉案创业服务协议书属于单方面强制性捆绑式的协议，原告事实上未履行有关服务事项，有关费用也是由被告另行支出，根据合同约定，原告出现违约或者因单方面过错，导致被告损失的，原告应退还服务费并支付10%的违约金。5.本案诉讼费用应由责任双方比例进行分担。6.涉案创业服务协议并没有真正履行，而是采取捆绑式强迫性的签订才能享受优惠的租金待遇。7.涉案合同约定先付后用，租金、基础服务费、水电费按半年度支付一次。根据原告提交的材料，2016年11月1日-2019年10月31日期间的费用，直到2019年10月18日才通知被告缴纳，2019年11月1日-2020年6月30日期间的费用是在2020年6月24日通知，而且2020年7月1日-2020年7月7日期间的费用是在2020年7月1日通知的，不合常理。事实上，所谓的催缴通知书都是在2020年7月份填好通知被告的。涉案2018年11月1日-2020年10月31日期间的房屋租赁合同是在2020年3月份补签的，一份是23元每平方，一份是32元每平方，之后重新拿回来的时候只有一份32元每平方了。8.合同约定显失公平，原告未尽到告知义务且原告属于被告实际大股东，才是租金拖欠的重要原因。原告作为创业新三板上市公司，2016年-2019年年报均未披露被告拖欠或应收款的金额出现，其中（2018年年报中披露被告仅待付原告应付款1.3万元，而且2019年年报中采购被告服务费88万元，而实际原告拖欠被告的服务费已达60多万元），被告有理由认为存在重大欺诈，请法庭调查。 被告阿姨部落公司在本院指定的举证期限内提交了如下证据： 1、《房屋转租合同》，以证明该合同与2018年11月至2020年10月31日合同合并是为了疫情房屋补贴签订的，系假合同的事实； 2、微信照片，3、U盘、视频，共同证明原告法人是被告占股59%的大股东，否定滞纳金的说法； 4、源大创业园区保洁服务合同、源大炬光园物业保洁服务合同及年报，以证明原、被告之间存在其他经济往来的事实。 当事人提供的证据，经当庭出示质证。被告阿姨部落公司对原告提交的证据，质证认为：对证据1-2、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3，租期为2016年10月25日-2020年10月24日，租期四年，而涉案合同期限早于该期限，原告无权租赁涉案厂房，需提供相应合同；对证据4，2016年10月24日的这份租赁合同是真实的，予以认可，2018年11月1日的这份租赁合同是真实的，但价格应为23元，不是32元，合同签订时间是2020年3月份补签的，落款时间有改动，不承认；对证据5的真实性、合法性无异议，对其内容有异议，原告没有提供相应服务，且2018年11月1日之后也不存在企业服务了；对证据7，事实上被告没有收到，门卫已被原告撤掉；对证据8，被告没有收到信件，微信是有收到；对证据9，原告已将涉案房屋锁了，被告也无法进入，不能证明待证事实；对证据10，微信确实有收到，是原告手机发的，但邮寄材料没有收到。被告对原告提交的证据，质证认为：对证据1，真实性无异议，但合同没有实际履行，且这个合同载明租赁物为八层与本案无关联，不能证明待证事实，但上面载明的租金是32元每平方米，原告提交的证据显示租金标准也是32元每平方，两者是相符的；对证据2的真实性由法院核实，无法反映原告法人为被告公司股东的事实；对证据3的真实性由法院核实，不能证明待证事实；对证据4，系被告庭后提交，真实性由法院核实，即便真实，与本案缺乏关联，不予认可。 经审查，本院认为，原告提交的证据1-6，客观真实，本院均予以确认。至于原告提交的证据7、8、10，本院认为，被告已明确在微信上确实有收到该几份材料，虽其称未收到邮寄件，但不影响有关材料送达的效力，故本院对该几份证据均予以确认。至于原告提交的证据9，本院认为，结合被告工商注册信息及其他材料，可以确认被告实际承租涉案房屋的事实，本院依法予以确认。至于被告提交的证据1，本院认为，该份合同载明的租赁房屋为八层8801、8802室，租赁面积亦为439.93平方，与实际承租情况不符，与本案无关，本院不予确认。至于被告提交的证据2-3，本院认为，聊天记录与视频资料均无法反映原告法人系被告占股59%的大股东的事实，本院不予确认。至于被告提交的证据4，本院认为，客观真实，能够证明被告为原告提供物业保洁服务的事实。 根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2016年10月24日，被告阿姨部落公司（筹）（乙方）与原告源大公司（甲方）签订《房屋转租合同》一份，载明：第一条，甲方将源大创业园中位于温州市龙湾区蒲州街道温州大道428号六层8601室的房屋租赁给乙方使用，建筑面积464.49平方米；第二条，租赁期限为两年，自2016年11月1日起至2018年10月31日，2016年10月1日起至2016年10月31日为装修期间免收租金；第三条，第一年租金标准是每月每平方米23元（含税，每月按30天计），乙方在与甲方签订《创业服务协议书》并接受甲方提供的创业服务的前提方可享受此租金价格；第四条，乙方租用本租赁物的基础服务费是每月每平方米2.5元（不含税金），水费标准为0.3元/月*平方米，电费标准=每户实际电表计量+公用部分大小电表的差额；第五条，乙方在签订合同签需一次性向甲方支付保证金为10000元，租赁期限内保证金不计利息；第六条，租金、基础服务费、水费按半年度支付一次，乙方每年度第一个月10日前向甲方支付，乙方应付首期租金（半年）64100元、首期基础服务费（半年）6967元、首期水费（半年）836元，合计71903元，在本合同签订后三个工作日内向甲方一次性付清，乙方对本合同所规定应交付的租金、基础服务费和其他各项费用不予缴纳或延迟交纳，除本合同另有规定外，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以乙方所欠缴费用总额的千分之五，如滞纳天数超过七天，甲方有权按乙方违约处理而单方解除租赁合同，且收回租赁物并要求乙方支付违约金；第十五条，租赁合同终止，乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权立即单方面解除合同，自行收回本租赁物且无需作出任何赔偿，同时甲方保留向乙方追讨赔偿及法律责任的权利……（3）未按合同的规定缴纳租金、基础服务费、滞纳金等应付费用，经甲方书面提醒仍未付清的，并逾期七日后仍不予缴纳的。被告法定代表人徐于兰在上述《房屋转租合同》上签字确认。同日，原、被告签订《创业服务协议书》一份，约定创业服务有关事项。经被告申请，原告于2016年10月24日批准了被告关于2016年11月1日至2017年11月30日期间减免租金8元/㎡/月，减免金额为3715.92元/月的申请。此后，被告阿姨部落公司依约入驻。 2016年11月1日，被告温州阿姨部落家庭服务有限公司注册成立，工商登记住所地为温州市龙湾区蒲州街道温州大道******，徐于兰担任法定代表人。 2018年11月1日，被告阿姨部落公司（乙方）与原告源大公司再次签订《房屋转租合同》一份，载明：租赁物为温州大道428号六层8601、8603、8605室的房屋，建筑面积为464.49平方米，租赁期限为两年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止，租金标准是每月每平方米32元，租金、基础服务费、水费按半年度支付一次，下期租金、基础服务费、水费乙方应提前30天向甲方支付，乙方应付首期租金（半年）89182元、首期基础服务费（半年）6967元、首期水费（半年）836元，合计96985元，其他条款与原合同一致。 2019年10月18日，原告向被告发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2016年11月1日-2018年10月31日，被告欠付房屋租金256399元、基础服务费27869元、水费3344元、保证金10000元、创业服务费111476元、减免金额48307元，总计409088元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2018年11月1日-2019年10月31日，被告欠付房屋租金178364元、基础服务费13935元、水费1672元，总计193971元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账。原告分别于2020年6月24日、7月1日再次向被告发送两份《房租缴款通知书》，第一份载明：租金期限为2019年11月1日-2020年6月30日，被告欠付房屋租金118909元、基础服务费9290元、水费1115元，总计129314元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账；第二份载明：租金期限为2020年7月1日-2020年7月30日，被告欠付房屋租金3468元、基础服务费271元、水费33元，总计3772元，请收到缴款通知书后七个工作日内完成转账。 2020年7月16日，原告向被告发送《催款函》一份，要求被告自收到函件之日起三日内支付截至2020年7月7日的租金557140元、其他费用120700元，合计677840元，否则将按合同约定解除涉案合同并收回租赁物。2020年7月20日，原告以被告未支付拖欠款项为由，向被告发送《解除函》一份，决定于2020年7月20日解除涉案《房屋转租合同》并收回租赁物。因原、被告就租金问题仍未达成一致，原告将涉案租赁物大门锁住至今。 另查明，原告与案外人浙江瑞基测控设备有限公司（以下简称瑞基公司）签订《房屋租赁合同》一份，载明：瑞基公司将温州大道428号3-9层的房屋租赁给原告使用，作为温州源大创业园办公用房、行政用房、配套生活，租赁期限为四年，自2016年10月25日起至2020年10月24日止，瑞基公司同意原告将租赁物转租给入驻源大创业园的企业，用于办公用房、行政用房、配套生活。自2016年10月24日起，被告阿姨部落公司从未向原告支付租金、基础服务费、水费、保证金等款项。另，被告阿姨部落公司长期为原告提供物业保洁等服务，双方另有经济往来。 本院认为，原告与被告之间签订的两份《房屋转租合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，各方均应依约履行。本案中，原告依约交付租赁物，被告依约应支付相应租金。至于被告辩称应扣减因疫情期间租金六个月，本院认为，被告营业执照显示经营范围内为家政服务、物业管理、居家养老提供上门服务，虽因疫情原因会对被告营业产生一定影响，但具体影响情况（包括营业收入显著减少、无法正常经营及疫情前后经营收入下降幅度等）均需要被告举证证明，在被告未提供证据证明实际因疫情产生具体损失的情况下，主张减免租金，缺乏依据，本院不予支持。至于被告辩称2018年11月1日起至今应仍按23元每平方米每月计算，本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，原告已提交租赁合同证明涉案租赁物自2018年11月1日起租金为32元每平方米每月计算，而被告未能提供证据予以证实其主张，故应承担举证不能的法律后果，对于被告的该点主张，依据不足，本院不予采信。根据合同约定，被告应支付原告2016年11月1日-2020年7月7日的租金数额为508833元（2016年11月1日-2018年10月31日期间租金256399元+2018年11月1日-2019年10月31日期间租金178364元+2019年11月1日-2020年6月30日期间租金118909元+2020年7月1日-7月7日期间租金3468元-2016年11月1日-2017年11月30日期间减免租金48307元）、基础服务费为51365元、水费6164元，合计566362元。 至于原告主张被告应支付创业服务费111478元及违约金11147.80元，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，创业服务费有关内容并非约定在房屋租赁合同之中，而是由原、被告之间另行签订的《创业服务协议书》约定，有关履行情况、支付款项情况与本案房屋租赁法律关系并非相同法律关系，原告可依据《创业服务协议书》的约定，另行起诉主张，本案暂不处理。 至于原告主张被告应支付逾期付款的滞纳金，本院认为，原、被告之间并非单纯的房屋租赁关系，事实上被告亦向原告提供物业、保洁等服务，双方之间另有经济往来，本案中，自2016年10月24日签订租赁合同起至今被告从未支付过租金、基础服务费、水费等费用，而在第一份房屋租赁合同期满后，原告仍继续与被告签订了第二份《房屋转租合同》，直到2019年10月18日起原告才开始向被告发送房屋缴款通知书催讨租金等款项，且缴款通知书中亦未要求支付滞纳金，由此可见，双方事实上通过自身行为对于款项支付时间做出了变更，实际缴款时间应以原告向被告发出缴款通知书的时间为准，相关滞纳金亦应以该时间点作为起算点，至于原告主张滞纳金应按月利率2%计算，本院认为，该滞纳金标准过高，结合本案实际并参照民间借贷的法律规定，本院酌情调整为按年利率15.4%计算。至于被告辩称原告法定代表人应琦珩系其公司实际大股东不应支付滞纳金，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告公司系实际承租人，至于其公司内部股东情况与本案审理并无关联，不属于本案审理范围，故对于其该点主张，本院不予采纳。 至于原告主张2018年11月1日签订的《房屋转租合同》已于2020年7月20日解除。本院认为，因被告未及时支付租金，根据合同约定，原告享有合同解除权，原告于2020年7月20日向被告发送《解除函》明确解除合同，故涉案合同已于2020年7月20日解除，原告该点主张，合理有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告温州源大创业服务股份有限公司与被告温州阿姨部落家庭服务有限公司于2018年11月1日签订的《房屋转租合同》于2020年7月20日解除； 二、被告温州阿姨部落家庭服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州源大创业服务股份有限公司租金508833元、基础服务费为51365元、水费6164元，合计566362元； 三、被告温州阿姨部落家庭服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州源大创业服务股份有限公司逾期付款的滞纳金（其中433276元自2019年10月18日起，129314元自2020年6月24日起，3772元自2020年7月1日起，均按年利率15.4%计算至实际履行完毕之日）； 四、驳回原告温州源大创业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12598元，减半收取6299元，保全费4919元，合计11218元，由原告温州源大创业服务股份有限公司负担1886元，被告温州阿姨部落家庭服务有限公司负担9332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 王崇林 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 李博武 代书记员 潘垚垚 附： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请v> 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人； 权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。