江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6830号上诉人（原审被告）：点亮（苏州）创业投资发展有限公司。委托代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓华。上诉人点亮（苏州）创业投资发展有限公司（以下简称点亮公司）因与被上诉人王晓华合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初12360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。点亮公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回王晓华一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由王晓华负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.涉案房屋交付时间应为2018年9月26日，该事实已在（2019）苏0509民初6939号判决中予以确认。2.一审判决认定2018年2月至10月的租金回报金额33240元系用于王晓华抵扣购房款，与上述确认事实相违背，王晓华仍欠点亮公司购房款33240元。3.王晓华2018年11月13日以书面方式向案外人苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）及点亮公司要求帮其出售涉案房屋，故点亮公司已无向王晓华承担租金收益的保证责任。王晓华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.涉案房屋交付时间为2018年1月26日。在双方2018年1月26日签订《统一经营管理合同》前，涉案房屋已出租给案外人经营火锅店，即在签订《统一经营管理合同》当日，点亮公司已实际占有涉案房屋并获得出租收益，故点亮公司应自2018年1月27日向王晓华支付房租。2018年9月26日系国华公司取得吴江区商品房交付使用通知书的时间，取得交付使用通知书是王晓华与国华公司商品房买卖合同约定的房屋交付条件，故（2019）苏0509民初6939号判决确认交房时间为2018年9月26日，该约定与点亮公司无关。2.2018年1月26日国华公司出具的收据载明“租金33240元抵扣房款”，点亮公司的付款情况也可说明点亮公司并未支付2018年2月至10月的租金，两者相互印证可以证明2018年2月至10月的租金33240元已抵扣房款。3.王晓华从未要求点亮公司帮其出售涉案房屋，点亮公司一审中就提出该抗辩，但未提供任何证据证明。即使王晓华曾有委托点亮公司出售的意思表示，双方也仅是委托法律关系，与本案租赁合同无关。王晓华向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《统一经营管理合同》；2.点亮公司向王晓华支付2018年10月27日至2019年7月26日期间的欠付房屋租金合计16177元（扣除已付租金后），并由点亮公司向王晓华支付从2019年7月27日起至房屋返还之日的房屋占用费（合同解除后，点亮公司继续使用期间，参照租金标准计算占用费）；3.点亮公司向王晓华支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，暂计至2019年7月31日为2189.46元（计算方式详见附件）；4.本案诉讼费由点亮公司负担。一审中王晓华对于第三项诉讼请求调整为：点亮公司向王晓华支付违约金44320元，并以未付租金为基数，按每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，暂计至2019年7月31日为2189.46元。一审法院认定事实：2017年12月21日，王晓华与国华公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定王晓华购买国华公司开发的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）1幢105室商品房，合同价款为886402元。合同签订之日，王晓华向国华公司支付购房款440000元；2018年1月26日，王晓华向国华公司支付尚余的购房款，国华公司的收据载明金额为446402元，并注明：汾湖新天地1幢105房款（租金33240元抵扣房款，实际付款413162元），收据上加盖由国华公司销售专用章。2018年1月26日，王晓华与点亮公司签订《统一经营管理合同》，合同约定：由王晓华对于向国华公司购买的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）1幢105室商品房，委托点亮公司代为办理房屋交付手续，并按照商业项目统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理；委托经营管理期限为5年，委托经营期限,暂定自2018年8月1日起至2023年7月31日止；点亮公司经营回报承诺，王晓华付清全部房款后的次月起，点亮公司开始向王晓华支付委托经营回报。前三年的经营回报率分别为买入总价886402元的5%，6%，7%，自2021年8月1日开始经营回报为总收益的90%归王晓华所有，剩余归点亮公司所有，打款日为季度起始日的3个工作日；违约责任，点亮公司无正当理由逾期支付经营回报的，王晓华向点亮公司催告一次，并每逾期一日，按所拖欠回报总额的千分之一的标准向王晓华支付违约金，经王晓华催告后点亮公司仍未支付达30日的，视点亮公司根本违约，王晓华有权收回该房屋，点亮公司支付王晓华房屋总价5%的违约金，并有权解除合同。2018年1月26日，国华公司收取王晓华购房余款，收据载明金额为446402元，注明收取的汾湖新天地1幢105房款中，租金33240元抵扣房款，2019年2月18日王晓华收到由毛丽萍代付的四季度租赁款8864元，2019年8月2日王晓华收到毛丽萍代付的款项12631元，汇款单附言载明：代国华公司支付汾湖1幢105租赁回报、收益回报。一审中，王晓华认为，点亮公司事实上已经扣除了33240元租金用于抵扣购房款，该笔租金是自2018年1月27日至2018年10月26日共9个月的租金，恰好等于抵扣购房金额33240元；王晓华同时认为，点亮公司2018年10月27日至2019年1月26日的未付租金2216.03元，2019年1月27日至2019年4月26日的未付租金665.03元，2019年4月27日至2019年7月26日的未付租金13296.03元。以上合计16177元。一审中，王晓华对于租金利息，同意统一自2019年4月30日起开始计算。一审另查明：国华公司与点亮公司法定代表人为同一人。王晓华于2019年8月26日就要求国华公司办理不动产登记证及支付相应的违约金向法院提起诉讼，国华公司反诉要求王晓华支付购房款33240元，案号为（2019）苏0509民初12003号。在该案中，法院认为，房款价款886402元是双方的真实意思表示，国华公司对王晓华提供的收据真实性提出异议，但签订委托经营管理协议的点亮公司与国华公司本身系关联公司，而且点亮公司约定在王晓华付清房款后开始支付委托经营回报以及点亮公司实际支付行为证实，国华公司认可租金抵扣未付房款，王晓华关于购房款已经足额支付的辩称，法院予以采信，国华公司反诉请求法院不予支持。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《统一经营管理合同》、（2019）苏0509民初12003号民事判决书及到庭当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为：王晓华、点亮公司签订的《统一经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《统一经营管理合同》关于点亮公司“经营回报承诺”条款中双方约定，王晓华付清全部房款后的次月起，点亮公司开始向王晓华支付委托经营回报，前三年的经营回报率分别为买入总价886402元的5%，6%，7%，自2021年8月1日开始经营回报为总收益的90%归王晓华所有，剩余由点亮公司所有，打款日为季度起始日的3个工作日。国华公司于2018年1月26日收取王晓华购房余款446402元，收据注明租金33240元抵扣房款，（2019）苏0509民初12003号一案中法院确认王晓华已交付全部购房，并不存在结欠购房款33240元的事实。因此，一审法院确认王晓华已向国华公司支付全部的购房款，根据双方的《统一经营管理合同》中的约定，自2018年2月1日起由点亮公司履行合同义务，2018年2月至同年10月共9个月的租金回报金额33240元，系用于王晓华抵扣购房款；2018年11月至2019年1月份的租金回报，按购房总价886402元的5%计算为11080.03元，点亮公司于2018年11月2日支付8864元，尚欠款2216.03元；2019年2月至4月的租金回报按购房总价886402元的6%计算为13296.03元，点亮公司于2019年2月18日付款12631元，尚欠款665.03元；2019年5月至2019年7月，点亮公司应支付租金回报13296.03元，但5月份之后，点亮公司未付过租金回报。故截止2019年7月31日，点亮公司尚欠租金回报款16177.09元。《统一经营管理合同》的违约责任条款中约定，点亮公司无正当理由逾期支付经营回报的，王晓华向点亮公司催告一次，并每逾期一日，按所拖欠回报总额的千分之一的标准向王晓华支付违约金，经王晓华催告后点亮公司仍未支付达30日的，视点亮公司根本违约，王晓华有权收回该房屋，点亮公司支付王晓华房屋总价5%的违约金，并有权解除合同。王晓华于2019年6月21日通过顺丰快递向点亮公司发送催款函，邮件运单详情显示，点亮公司于2019年6月22日签收。经王晓华催告后点亮公司仍未支付达30日，故王晓华起诉要求解除双方的《统一经营管理合同》的主张，符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2019年9月21日。一审法院确认王晓华、点亮公司实际自2018年2月1日起履行《统一经营管理合同》，截止2019年7月31日点亮公司尚欠租金回报款16177.09元，故点亮公司应支付王晓华至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，及自2019年8月1日至2019年9月21日（合同解除之日）的租金回报款7576.92元（每年以365天，按购房总价886402元的6%计算），自2019年9月22日（合同解除之日）后，点亮公司继续占有使用期间的费用，参照合同约定的租金回报计算方式支付相应的费用，在2020年1月31日前按购房总价886402元的6%计算，2020年2月1日起按购房总价886402元的7%计算。关于王晓华在本案中主张的违约金，王晓华要求点亮公司支付违约金44320元，并以未付租金为基数，按每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，一审法院认为，王晓华主张的违约金过高，调整至以年利率24%计算未付租金和未付占有使用费的逾期付款违约金为宜。因双方在合同中约定，扣款日为季度起始日的三个工作日，2019年4月30日起的三个工作日，应自2019年5月8日起对上述违约金和占有使用费计算逾期付款违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决:一、王晓华与点亮（苏州）创业投资发展有限公司之间的《统一经营管理合同》于2019年9月21日予以解除，点亮（苏州）创业投资发展有限公司应于判决生效后十日内将案涉房屋（苏州市吴江区汾湖开发区南京路南侧商业用房1幢105室的商品）返还王晓华。二、点亮（苏州）创业投资发展有限公司应支付王晓华至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，支付自2019年8月1日至2019年9月21日（合同解除之日）的租金回报款7576.92元（以每年365天，按购房总价886402元的6%计算），及自2019年9月22日至点亮公司实际返还房屋之日的费用（参照合同约定的租金回报计算方式：在2020年1月31日前按购房总价886402元的6%计算，2020年2月1日起购房总价886402元的7%计算）；同时由点亮（苏州）创业投资发展有限公司偿付王晓华相应的逾期付款违约金（以上述未付租金和占有使用费为基数，按年利率24%计算）。上述付款义务，由点亮（苏州）创业投资发展有限公司于判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费260元，由点亮（苏州）创业投资发展有限公司负担。二审中，点亮公司提交（2019）苏0509民初6939号判决、吴江区商品房交付使用通知书各一份，证明已有类似案件确认点亮公司获取租金收益的起算时间是2018年9月26日。王晓华质证称，认可上述证据的真实性。点亮公司应按合同履行，点亮公司一直在收取利益、收取租金占为己有，请求维持原判。二审另查明，（2019）苏0509民初6939号原告徐娟诉被告苏州普世投资管理有限责任公司合同纠纷一案生效民事判决认定“尽管被告普世公司实际于2015年5月30日直接向国华公司接收了涉案商铺，但此时该商铺并不具备原告徐娟与国华公司之间《商品房买卖合同》约定的交付条件，该事实上的交付行为不能认定国华公司已完成了合同约定的交房义务，且原告徐娟在生效判决中亦不认可该交付行为的效力，并认为国华公司逾期交房，委托经营管理协议约定的委托经营管理期限可以顺延。另生效判决已确认原告徐娟应取得的逾期交房违约金，其因国华公司逾期交房造成的损失已得到弥补，再另行计算该期间的租金缺乏事实和法律依据，故本院认定委托经营管理期限应顺延自符合合同约定交房条件的2018年9月26日起计算”。(2018)苏05民终9586号上诉人徐娟与上诉人国华公司商品房销售合同纠纷一案民事判决认定，国华公司应按房款的日万分之三支付逾期交房违约金。苏州普世投资管理有限责任公司亦为吴江汾湖开发区南京路369号汾湖新天地的委托经营方。二审还查明，（2019）苏0509民初12003号王晓华与国华公司商品房销售合同纠纷一案生效判决认定“被告国华公司应当向原告王晓华支付截至2018年9月26日的逾期交房违约金。双方约定的违约金标准为每日万分之三，综合考虑双方违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、涉案房屋已经由受委托经营公司接收并进行经营以及违约金同时具备补偿性、惩罚性等因素，每日万分之三过高，本院依法调整该违约金为房屋总价的每日万分之一点五，即日利率0.015%”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，王晓华、点亮公司签订的《统一经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。国华公司2018年1月26日收取王晓华购房余款446402元，收据注明租金33240元抵扣房款，（2019）苏0509民初12003号生效判决也确认王晓华交付全部购房款，不存在结欠购房款33240元的事实，故王晓华已向国华公司支付全部购房款，点亮公司应按约自2018年2月1日起支付相应租金回报。根据双方《统一经营管理合同》约定，2018年2月至同年10月的租金回报金额33240元用于王晓华抵扣购房款，2018年11月至2019年4月，点亮公司并未足额支付租金回报，自2019年5月后点亮公司未付过租金回报。王晓华2019年6月21日向点亮公司发送催款函，点亮公司于2019年6月22日签收，经王晓华催告后点亮公司仍未支付租金回报达30日，王晓华起诉要求解除《统一经营管理合同》符合合同约定的解除条件，一审判决认定案涉《统一经营管理合同》解除的时间为本案诉状副本送达之日2019年9月21日，于法有据。合同解除后，点亮公司应将涉案房屋返还王晓华，支付欠付租金及相应逾期付款违约金，并参照《统一经营管理合同》约定的租金回报计算方式支付截至实际返还房屋之日止的占有使用费。经核算，点亮公司应支付王晓华截至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，支付2019年8月1日至2019年9月21日的租金回报款7576.92元，并参照《统一经营管理合同》约定的租金回报款计算方式支付2019年9月22日至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。点亮公司主张另案生效判决已确认涉案房屋的交付日期为2018年9月26日，故王晓华获取租金收益的起算时间应为2018年9月26日。对此本院认为，首先，涉案房屋的交付日期虽为2018年9月26日，但点亮公司在明知涉案房屋未满足国华公司、王晓华《商品房买卖合同》约定的交房条件的情况下，仍签订《统一经营管理合同》，承诺自2018年2月起支付租金回报，且点亮公司也实际支付了部分租金回报。其次，（2019）苏0509民初12003号案件虽认定国华公司应支付王晓华2018年6月30日至2018年9月26日的逾期交房违约金，但该判决考虑到涉案房屋已经由受委托经营公司接收并进行经营，已将违约金标准调整为日万分之一点五。该逾期交房违约金及本案租金回报款的总额并未超出同类案件认定的逾期交房违约金数额，王晓华并未重复获利。综上，本院对点亮公司的上诉主张不予支持。关于逾期付款违约金。本院认为，一审判决虽认为王晓华主张的违约金过高，将逾期付款违约金的标准调整为年利率24%，但该逾期付款违约金的标准仍然过高，综合考虑双方违约金标准的约定，同地段同类房屋租金的水平及违约金同时具备补偿性、惩罚性的因素，本院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,故逾期付款违约金的计算标准自2019年8月20日起至实际履行之日止应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。因王晓华同意自2019年4月30日起统一起算租金利息，且合同约定扣款起始日为季度起始日的三个工作日内，故点亮公司应支付的逾期付款违约金应确定为：以16177.09元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以7576.92元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。点亮公司上诉主张王晓华2018年11月13日要求国华公司及点亮公司帮其出售涉案房屋，故点亮公司已无向王晓华承担租金收益的保证责任，但王晓华并未提供证据证实，且王晓华是否委托点亮公司、国华公司出售房屋不影响点亮公司租金回报款的支付，故对该主张，本院亦不予支持。综上所述，点亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初12360号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初12360号民事判决第二项；三、点亮（苏州）创业投资发展有限公司应支付王晓华截至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，支付自2019年8月1日至2019年9月21日的租金回报款7576.92元，支付2019年9月22日至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费（参照《统一经营管理合同》约定的租金回报款计算方式），以及相应逾期付款违约金（以16177.09元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以7576.92元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算,自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算），上述付款义务，由点亮（苏州）创业投资发展有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，由点亮（苏州）创业投资发展有限公司负担240元，王晓华负担20元。二审案件受理费260元，由点亮（苏州）创业投资发展有限公司负担240元，王晓华负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十月二十八日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。