重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初22725号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：黄婷婷，女，该公司工作人员。被告：曹珺，女，1980年10月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郑明（系曹珺的配偶），住重庆市渝**。原告成都万科物业服务有限公司与被告曹珺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄婷婷，被告曹珺的委托诉讼代理人郑明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费22408.3元（该费用计算期间为2017年7月至2019年2月），违约金4481.66元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2、判令被告支付拖欠的公摊电费659.38元。事实和理由：原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订了《XX前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务等费用，原告多次催收无果。被告曹珺辩称，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、原告开展经营管理活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益；2、原告在履行共用设施、环境卫生、交通项目的维护、修缮、服务管理义务时不及时或不到位；3、楼道等公用公共区域的清扫、保洁工作不到位；4、万科颐府无独立固定的保安人员，巡逻频次不够、路线不详、门岗缺失，新开车库入口大门长期敞开无人值守，小区与照母山接壤部分安保设置和人员不足，非小区人员随意进入，行人出入口和车库出入口检查不力，装修噪音和环境污染监察不严；5、原告承诺业主分区域、分阶段重做车库地坪漆、墙面腻子防水乳胶漆，但拖延近一年时间未动工；6、原告应取得小区竣工图，明确业主私家花园和公共区域的花园范围，应组织业主参与制定小区外立面改造的标准，并对业主外立面改造装修方案进行审批，小区消防设施严重损坏，消防通道被严重占用；7、原告未按照合同约定每年公布一次管理费用收支账目；8、从被告搬进房屋开始，水压一直不正常，多次协商后原告才于2019年1月下旬解决问题；9、2019年2月12日，被告车库门被撞坏至今未修复，原告称小区监控未覆盖被告家，有人翻到被告二楼外贴小广告；10、对小区装修管理不到位，未及时告知业主侵占公共绿化带及违规乱搭乱建，导致小区路灯损毁灭失严重；11、物业管理混乱，乱收费严重，原告起诉的欠费期间，被告交纳了9个月的物业费和公摊费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告曹珺系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为289.45平方米，系联排别墅。2011年12月6日，重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司与原告签订《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对XX小区提供前期物业服务，期限自2011年12月6日起至2014年12月5日止；联排别墅的物业服务费标准为4元/月/平方米（不含公摊水电费），如有需另行交纳或分摊的费用，交纳或分摊标准应根据实际情况补充约定；物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016年6月15日，重庆市物价局对XX小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明联排别墅的物业服务费标准为4元/月/平方米（不含公摊水电费）。上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告曾向被告书面催收。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为4元/月/平方米，公摊电费为据实分摊；原告说明起诉被告物业服务费的期间为2017年7月至2019年2月、公摊电费期间为2016年10月至2019年2月，被告称该期间其已交纳9个月的物业服务费及公摊电费；原告提交的欠费明细载明被告在2016年10月至2019年2月期间欠交的公摊电费为659.38元，其中2017年9月至2017年12月期间的公摊电费为75.9元；对于公摊电费，原告提供了2016年10月至2019年2月期间的能耗公摊公告的张贴照片、2016年10月至2019年2月向供电部门交纳电费的发票予以证明；原告提供的欠费明细载明被告在2017年7月应交的物业服务费为410.1元，自2017年8月起应交的物业服务费为1157.8元/月；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片及视频予以证明。另查明，万科颐府物业管家曾与被告通过微信联系，部分内容为：2017年12月26日，物业管家：“郑哥，我们28号扎帐了，您看看，能方便结一下9-12月物业费么？”2017年12月27日，物业管家：“郑哥，您看看空不嘛，我去您家里刷卡可以，或者你微信转给我，我去交了，单子给您打过来，备注好9-12月物业费给你送家里去。”“您这边物业费固定一月1157.8元加上每月30-50不等的公摊就是1200*4是4800元。”2017年12月28日，被告通过微信转账支付给物业管家4800元。被告在庭审中一张2017年12月28日的《收款收据》照片打印件以证明其已交纳2017年9月至2017年12月期间的物业费及公摊费，该《收款收据》上手写注明“2017年9月-12月物业费”，原告质证认为其于2017年12月28日收到4800元属实，但该4800元是2016年10月至2017年2月期间的物业费，且手写字迹不确定是原告书写。被告另提供了2018年11月3日的《收款收据》两张，其中一张载明预交物业服务费，实收金额5789元，收款说明2018年8月至2018年12月物业费；另一张载明预交电费，实收金额72.21元，收款说明2018年5月至2018年12月公摊费；原告对该两份《收款收据》的真实性无异议。上述事实，有房屋产权查询信息、XX前期物业服务合同、重庆市前期物业服务收费备案表、律师函、EMS快递单、能耗公摊公告的张贴照片、发票、欠费明细、微信聊天记录、收款收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。根据万科颐府物业管家与被告微信聊天记录，其中明确说到2017年9月至2017年12月期间的物业服务费及公摊费，结合被告在庭审中提供2017年12月28日的《收款收据》照片打印件，应当认为被告已交纳2017年9月至2017年12月期间的物业服务费及公摊电费。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合当事人陈述及原告提供的欠费明细，被告每月应交纳的物业服务费为1157.8元，故2017年9月至2017年12月期间的物业服务费为4631.2元，加上2017年9月至2017年12月期间的公摊电费75.9元，共计4707.1元。被告在2017年12月28日实际交纳4800元，多支付的92.9元应抵扣之前的费用。按照时间先后顺序，应当抵扣公摊电费。根据被告提供的两张2018年11月3日的《收款收据》，被告已经交清2018年8月至2018年12月期间的物业服务费，且已预交2018年5月至2018年12月期间的公摊电费72.21元。因此，本院确认被告欠交物业服务费的期间为2017年7月至2017年8月、2018年1月至2018年7月、2019年1月至2019年2月。在该期间，被告应交纳的物业服务费为410.1元+1157.8元/月×10个月=11988.1元。本院对原告诉请的物业服务费中超出该计算标准的部分不予支持。对于2016年10月至2017年8月、2018年1月至2019年2月期间的公摊电费583.48元，原告提供了能耗公摊公告的张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊电费，原告已经向供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持，扣除上述所述的92.9元及预交的72.21元，应为418.37元。本院对原告诉请的公摊电费中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片及视频予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告曹珺在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2017年7月至2017年8月、2018年1月至2018年7月、2019年1月至2019年2月期间的物业服务费11988.1元；二、被告曹珺在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2016年10月至2017年8月、2018年1月至2019年2月期间的公摊电费418.37元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244.37元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担134.37元，被告曹珺负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇二〇年十月二十二日书记员  李文婧