吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5089号上诉人（一审原告）：刘玉波，男，1981年11月20日出生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：王宇玲，吉林吉大律师事务所律师。上诉人（一审被告）：李福，男，1964年10月16日出生，汉族，住吉林省长春市。委托代理人：李勇（李福之兄），男，1969年7月11日生，汉族，住吉林省德惠市。上诉人刘玉波因与上诉人李福房屋买卖合同纠纷一案，不服德惠市人民法院（2020）吉0183民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘玉波上诉请求：1.请求撤销德惠市人民法院（2020）吉0183民初699号民事判决，改判支持刘玉波诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李福承担。事实和理由：2019年1月15日上诉人与被上诉人经协商签订了一份《楼房、房屋买卖及土地转让协议书》，协议约定被上诉人将其自有的位于住德惠市松花江镇孙家坨子村小王坨子屯李福楼房一栋、建筑面积1380平方米楼房和李福112平方米房屋、毛秀武60平方米房屋、刘明忠98平方米房屋以及房屋坐落的20000平方米土地全部出卖给上诉人；转让价款总计390万元；本协议签订日交定金30万元，被上诉人于2019年4月31日将楼房所有权证照及三栋房屋产权证办理到上诉人名下时，上诉人给付被上诉人260万元，被上诉人于2019年3月1日前将20000平方米的土地使用权及所有权手续全部交付给上诉人时，交付余款100万元，费用全部由被上诉人承担。同时协议第八条约定：如被上诉人不能按第二条约定履行义务，双倍赔偿定金。协议签订后，被上诉人至今未能按照约定将楼房、房屋和土地的产权证和土地使用证办理到上诉人名下，所以被上诉人已构成严重违约。原审判决被上诉人返还上诉人定金194000元，上诉人认为应判决定金全部返还。因为在履行协议过程中，按照协议的约定被上诉人不能按第二条约定履行义务应双倍赔偿定金，上诉人考虑到履行协议中的实际情况，所以上诉人只请求被上诉人返还实际定金。原审认定双方均由责任，考虑本案实际情况对被上诉人在刘希华处所花费用判决从定金中扣除，上诉人不予认可，请依法判决被上诉人返还全部定金。李福针对刘玉波上诉请求辩称：签订合同时根据刘玉波连襟签订的，刘玉波在场，合同约定，3月1日前给刘玉波办理过户手续，刘玉波迟迟不来办理，导致逾期未办理，责任在对方，因此定金不应返还，对方违约在先。房屋已经交付对方使用1年多了。李福上诉请求：1.请求撤销德惠市人民法院（2020）吉0183民初699号民事判决，改判驳回刘玉波诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由刘玉波承担。刘玉波针对李福上诉请求辩称，原合同对办理的刘玉波名下的土地使用权虽没有具体明确是集体土地使用权证还是国有土地使用权证，但这两种土地使用权证都没有办理成功，李福根本违约，应返还刘玉波支付的30万元定金，李福为促成与刘玉波的房屋买卖投入的测绘费6000元，购买宅基地花费十万元，刘玉波均不应承担，按协议办理产权花销应由李福承担，购买宅基地需要符合很多条件，比如村委会同意且乡政府批准，受让人无宅基地等条件，所以请法院依法改判李福返还上诉人定金30万元。刘玉波一审提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2019年1月15日签订的楼房、房屋买卖及土地转让协议书。2.要求判令被告返还原告定金300000元。一审法院经审理查明：2019年1月15日李福(甲方)与刘玉波(乙方)签订《楼房、房屋买卖及土地转让协议书》（以下简称协议书）一份，协议书约定：李福将位于德惠市102国道松花江镇孙坨子村小孙坨子屯李福楼房一栋、房屋建筑面积1380平方米。房屋三处，分别为：李福房屋建筑面积112平方米、毛秀武房屋建筑面积60平方米房屋、刘明忠房屋建筑面积98平方米，现全部卖给乙方。转让的土地面积为20000平方米，转让的土地为永久性转让。楼房、房屋价格及土地转让价共计人民币参佰玖拾万元(￥3900000.00元)，本协议签订日乙方交付甲方定金参拾万元(￥300000.00元)，甲方于2019年4月31日将楼房所有权证照及三栋房屋产权证办理到乙方名下时，乙方给付甲方贰佰陆拾元(￥2600000.00元)，甲方于2019年3月1日前将20000平方米(包括一栋楼房、三处民房)的土地使用权及所有权手续全部交付给乙方时，乙方将剩余壹佰万元((￥1000000.00元)给付甲方，甲方收到款均以乙方银行转帐为凭。甲方于2019年4月31日前将楼房及三栋房屋所有权证办理到乙方名下，在办理过程中产生的费用全部由甲方承担，乙方不承担任何因办理证照及过户产生的费用。协议书第八条规定：如甲方不能按第二条约定履行相应义务，无论在那一环节违约，圴应双倍赔偿定金，并全额退还已收取的钱款，同时按收取钱款的30%承担违约责任。2019年1月15日签订协议书后，刘玉波于2019年1月16日向李福帐户汇款300000元，李福将楼房、房屋土地交付给刘玉波。2019年5月中旬刘玉波打电话告诉李福不买房子了，李福也认同2019年5月中旬解除协议。2020年2月中旬刘玉波将案涉房屋交还给李福。刘玉波要求李福返还已交定金300000元，因李福没有按时间办理产权过户，后导致刘玉波要求办理国有土地，在办理国有土地期间也没及时交纳相关费用，其中有土地出让金近2000000元。当时签订协议书时没有约定土地变为国有。刘玉波陈述没交土地出让金是因在102国道到楼房之间50米，不允许办国有，因为离102国道太近，所以没有交钱。国家相关规定及国有土地的相关规定，导致合同不能履行，双方均有责任，刘玉波的责任是联系刘玉波连桥费劲，李福的责任，在原合同中没有按合同约定将产权证办到刘玉波名下，期间双方协商要办理国有土地使用证，因刘玉波的合伙人迟迟不拿钱，导致刘玉波有责任，但李福此间也未配合办理过户，因在录音中提到费用由李福承担，刘玉波只交出让金，如果李福配合只是出证金的问题，刘玉波可以交付，为此办不下来产权不是单纯刘玉波交不出出让金的责任。所以该协议履行不能，应返还定金，因为双方均有责任，故不要求双倍返还。提供如下证据并阐明证明的问题：1.2019年1月15日的协议书及转帐的复印件(刘玉波母亲的卡转给李福的卡)。证明刘玉波签订协议时交纳300000元定金，以及李福将房屋及土地交付使用。李福质证意见如下：对买卖合同和转帐记录真实性无异议。李福陈述没有按约定时间办理过户责任在刘玉波，李福没有过错，签订协议书时没有约定土地变为国有，合同签订后李福立即协助办理相关手续，经李福与刘玉波及其连襟协商，刘玉波连襟要在此建新能源厂子，所以准备将土地变为国有，不包括距离102线50米以内的部分，也够20000平方米。暂时不办理房产更名过户，到时统一办理不动产证，但在合同履行过程中李福交缴了测绘费用，下一步是要向政府交缴纳出让金，但刘玉波及刘玉波连襟迟迟不将土地出让金交给政府部门，李福多次联系刘玉波，刘玉波均以找不到其连襟为由推脱办理，因为刘玉波推脱办理导致过时间，责任完全在刘玉波。提供如下证据：1.刘玉波与李勇的通话录音。证明：(1)房屋及土地的实际购买人是刘玉波连襟。(2)证明在合同履行过程中刘玉波连襟要求李福将土地变成国有，变成国有的测绘费用及土地出让金均由刘玉波连襟缴纳，暂时先不办房屋所有权更名，国有土地办完之后在进行所有权证更名，但在办理过程中，刘玉波连襟迟迟不到场，不缴纳测绘费及国有土地相应费用。李福的弟弟多次打电话，但刘玉波连襟不到场配合，一直拖着办理。2.宅基地承包转让合同。证明：2019年2月12日李福与刘希华签订的宅基地承包转让合同，从刘希华处一次性转让宅基地花销费用100000元。刘玉波质证意见如下：1.是我跟李勇的通话内容，但是纸质版的节选，该录音不能证明刘玉波没有主体资格，且该录音中办理产权是往刘玉波名下办理，故刘玉波具备主体资格。2.对真实性及证明问题均有意见，应该由刘希华出庭证明，没有100000元交付款的凭据。一审法院认为：1.协议书的效力及履行问题。刘玉波与李福2019年1月15日签订的楼房、房屋买卖及土地转让协议书，是双方真实意思的表示，该协议书合法有效。李福主张的刘玉波不具备诉讼主体资格，有违合同相对性的原则，对其主张依法不予支持。刘玉波与李福均认同2019年5月中旬刘玉波打电话告诉李福不买房子了，双方所签订的协议书于2019年5月中旬已经解除。李福提供的李勇与刘玉波的电话录音，刘玉波认同是其与李勇的通话，该通话录音显示双方关于所签订的协议书在履行时，将案涉土地办为国有，但关于办为国有的具体细节及关于楼房、房屋的过户时间如何确定，没有明确具体的约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中刘玉波与李福在协议书履行时，关于土地办为国有土地的约定不明确及关于楼房、房屋的过户时间如何确定不明确具体，所签订的协议书未实际履行完毕，双方均有责任。2.应否返还定金问题。刘玉波、李福签订的协议书未实际履行完毕，双方均有责任，故刘玉波要求返还定金的请求，依法应予支持，但考虑到本案的实际情况，在签订协议书后，李福于2019年2月12日在刘希华处承包转让土地所花费用100000元及办理国有土地测量费用6000元，应在定金中予以扣除，即应定金返还194000元（300000元－100000元－6000元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：被告李福于本判决生效之日返还原告刘玉波定金194000元。案件受理费2900元，由原告负担810元，由被告负担2090元。除一审查明事实外，另查：刘玉波在一审庭审中自认其与亲属共同购买案涉房产，其亲属系大股东，其亲属要求将集体产权变更为国有，刘玉波联系亲属以及亲属付款均困难，其对未完成买卖合同有责任。本院认为:李福与刘玉波签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，李福为保障合同履行已向刘玉波交付房产，缴纳测绘费并承包刘希华土地，已尽到合同履行义务，刘玉波未提供证明李福存在拒不配合办理更名过户义务的证据，而通过李福提供的录音证据以及刘玉波一审庭审自认能够证实双方将原办理集体土地手续的约定变更为国有土地手续，由李福承担办理集体土地过户费用变更为刘玉波负担国有土地办理费用，而刘玉波在履行协议过程中无法联系其亲属，其亲属未缴纳费用，最终导致了过户手续未能办理，刘玉波在履行协议过程中，构成根本违约，其无权要求李福返还定金，一审法院认定事实有误，应予纠正。综上，原判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销德惠市人民法院（2020）吉0183民初699号民事判决；二、驳回刘玉波诉讼请求及上诉请求。一审案件受理费2900元，由刘玉波负担；刘玉波二审预交的案件受理费2420元，由刘玉波负担。李福二审预交的案件受理费9300元，由刘玉波负担5800元，退还李福3500元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年十月三十日书记员 张维峰