吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5087号上诉人（一审被告）：蒋贵生，男，汉族，1969年3月7日生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：廉颖，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李明喜，男，汉族，1977年12月8日生，住长春市高新区******。上诉人蒋贵生因与被上诉人李明喜房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。蒋贵生上诉请求：1.撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初1475号，改判驳回李明喜诉讼请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定法律关系错误。房屋买卖合同的双方为被上诉人和开发商，上诉人是开发商的代理人。上诉人于2018年6月17日承包了“尚通动漫产业园”8—15号楼的外墙保温及岩片真石漆工程，工程款总造为2663081元。吉林省尚通动漫文化产业园管理有限公司（以下简称尚通动漫公司）无钱支付，同意上诉人卖房抵账，并让上诉人负责联系买家。2019年4月16日，上诉人通过中介联系到被上诉人。因中介要求被上诉人交定金前应必须先签署协议，上诉人没有开发商的公章，中介就让上诉人以自己的名义与被上诉人签订的《房屋买卖合同》。合同签署后，中介认为“手续齐全”，收取了被上诉人定金和首付款，但并未给上诉人，此时上诉人未收到一分钱。2019年4月17日，上诉人带被上诉人和其爱人刘杨杨找到开发商，开发商与刘杨杨签署了《房产转让合同》。此时，被上诉人夫妇二人与开发商形成了房屋买卖关系。2.上诉人收取的“购房款”为开发商支付给上诉人的工程款。开发商与刘杨杨签署《房产转让合同》后，开发商给被上诉人出具购房收据。本应被上诉人夫妇将购房款转给开发商，开发商再给上诉人。但上诉人怕开发商挪用，就要求被上诉人直接将购房款支付给上诉人。于是，被上诉人就将剩余房款支付给上诉人，并让中介将之前收取的20万支付给上诉人。此时，上诉人才收到款项。原审法院认定上诉人收取的“购房款”，实为开发商支付给上诉人的工程款。3.上诉人代开发商与被上诉人签署的《补充协议》。2019年4月17日，被上诉人与开发商签订完合同，被上诉人要求开发商承诺年底交房，如不交付承担每年9万元的违约金。开发商承诺年底一定交房，如不能交房，同意支付每年9万的违约金。但开发商公章管控严格，无法与被上诉人签署补充协议，便要求上诉人替开发商签署。上诉人认为开发商一定言而有信，才代其签署的补充协议。2.原审适用法律错误。原审法院引用《合同法》第四十四条【合同的生效】和第一百零七条【违约责任】判决合同有效，判决上诉人应承担违约责任，是错误的。上诉人为被上诉人的代理人，应引用《民法总则》第一百六十二条【代理效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。3.原审程序严重违法。开发商未按期向被上诉人交付房屋，被上诉人多次找到上诉人。上诉人也多次帮助被上诉人与开发商协商，并带着被上诉人去咨询律师，打算起诉开发商。被上诉人立案前，告诉上诉人将上诉人列为共同被告的原因是希望上诉人配合被上诉人，向开发商索要违约金。上诉人开庭前也联系开发商，开发商也同意如实阐述事实、承担违约责任，并答应向法院提供与刘杨杨签署的《房产转让合同》和房款《收据》。2010年6月28日开庭当日，上诉人毫无准备的到了法院。法官说没通知开发商，并让被上诉人写一个撤销对开发商起诉的撤诉申请。被上诉人按照法官的要求，当场手写了一份《撤诉申请书》。《撤诉申请书》和《民事裁定书》均为6月28日当天制作完成。法官宣布继续开庭。庭审笔录第4页第3行记载：法官问被上诉人“有无诉讼变更及补充”，被上诉人答“无”。上诉人认为，被告主体的变更为重大的变更。法官未遵照《民事诉讼法》及其司法解释的规定，给上诉人充分的举证期和答辩期，严重剥夺了法律赋予上诉人的权利，违反了法律规定。法官看上诉人不懂法律，让上诉人在毫无准备的情况下答辩，并当庭告知上诉人“本案败诉”，又在庭审后两日下达《民事判决书》。这一系列的行为，都违法了法律规定。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）款规定，应该裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。开发商在本案中处于重要的地位，如开发商不进入本案，将无法查明案件事实。因此，应追加开发商为本案被告或第三人。李明喜二审辩称：要求维持原判。李明喜一审提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金人民币90000元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年4月16日，蒋贵生作为甲方与李明喜作为乙方、长春市佳航房地产代理有限公司作为见证人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定:甲方位于长春市高新区吉林东北亚动漫产业园8幢8D号房出售于乙方，该房现有手续为甲方名下购房合同，面积292平方米，房屋价款为130万元人民币，甲方负责房屋更名，房屋更名手续产生费用由甲方承担。2019年4月17日，三方形成《房屋买卖合同补充协议》，约定：1.卖方蒋贵生承诺此房在2019年12月30日之前开发商交付买方使用，如不能如期交付买方使用，卖方赔付买方人民币玫万元整，￥90000.00元整，以此类推，每晚交一年卖方赔付人民币玫万元整，￥90000.00元整。2.卖方承诺买方此房将来一定会下产权证，如不下产权证，买方有权无条件退房，如买方退房后卖方需按每年人民币玫万元整，￥90000.00元整赔付买方。3.卖方承诺此房不是违建房，如因违建产生的任何损失卖方照价赔偿买方。4.买方承诺，在2019年4月17日开发商处更完名后，将现有房子的产权证押在佳航地产，买方将尾款付清后，返还给买方产权证。另查明，2019年4月16日及2020年4月24日，蒋贵生分别向李明喜出具20万元及110万元《收条》两份。一审法院认为：李明喜与蒋贵生之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照《房屋买卖合同》及《补充协议》履行各自义务，李明喜已经将购房款按照约定如期足额支付蒋贵生，按照《补充协议》“1.卖方蒋贵生承诺此房在2019年12月30日之前开发商交付买方使用，如不能如期交付买方使用，卖方赔付买方人民币玫万元整，￥90000.00元整，以此类推，每晚交一年卖方赔付人民币玫万元整，￥90000.00元整”上述房屋未按照约定日期交付使用，应承担相应的逾期交房违约金，每年90000元的约定与总房款1300000元相比，并未违反国家法律规定，故李明喜主张的违约金本院予以支持。关于蒋贵生所抗辩的其代表开发商与李明喜所签订的《房屋买卖合同》，但并未提供相应证据，且购房款系其收取，在庭审中自认该处房屋系开发商欠其款项的抵账房，因此对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告蒋贵生于本判决生效后立即支付原告李明喜逾期交付违约金90000元。案件受理费2020元减半收取为1010元由被告蒋贵生负担。除一审查明事实外，本院二审另查明：2019年4月17日，李明喜（刘杨杨）与尚通动漫公司签订《中国吉林东北亚动漫游戏产业基地房产转让合同》并出具收款收据，双方约定尚通动漫公司须于2019年9月1日前交付房屋并明确逾期交付的赔偿方式。本院认为：虽然蒋贵生与李明喜签订《房屋买卖合同补充协议》后，李明喜与尚通动漫公司签订了《中国吉林东北亚动漫游戏产业基地房产转让合同》进一步明确了交房时间及尚通动漫公司与李明喜之间的逾期交房违约责任，但是蒋贵生在《房屋买卖合同补充协议》中对李明喜的承诺并未因交付房屋交付主体的变更而解除，蒋贵生在此补充协议中明确承诺如尚通动漫公司到期不交付，其赔付违约金9万元，该承诺对蒋贵生、李明喜仍然具有约束力，现尚通动漫公司未按照《房屋买卖合同补充协议》约定时间交付房屋，蒋贵生应依该协议承担支付违约金的责任，一审法院判决正确。关于蒋贵生主张其系尚通动漫公司代理人身份签订补充协议一节，因该协议明确写明卖方为蒋贵生个人，其也并未提供尚通动漫公司授权以及李明喜明知其为代理人而签订协议的证据，故其主张无充分证据证实，本院不予支持。至于蒋贵生主张一审法院程序违法并未追加尚通动漫公司一节，因尚通动漫公司并非必要共同诉讼当事人，一审法院准予李明喜撤回对其的起诉并无不当，一审法院审理程序合法，蒋贵生此主张不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由蒋贵生负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十月三十日书记员 张维峰