江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8786号原告：吴某1，男，2007年2月26日生，汉族，住溧阳市。法定代理人：吴某2，男，1975年2月2日生，汉族，住溧阳市。委托代理人魏明，江苏华昕律师事务所律师。被告：张帆，1990年6月8日生，汉族，住溧阳市。第三人：徐意，男，1994年1月30日生，汉族，住溧阳市。第三人：丁红英，女，1976年1月12日生，汉族，住溧阳市。原告吴某1与被告张帆、第三人徐意、丁红英租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人魏明，第三人徐意到庭参加了诉讼，被告张帆、第三人丁红英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年12月5日签订《租房协议书》一份，约定被告承租原告名下的位于溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6两间商铺三层楼，总面积289.26平方米，租期5年至2019年12月4日止。租金前三年每间8万元／年，合计16万元／年，后两年每间8.5万元／年，合计17万元／年。被告自2017年12月5日起停付租金。经原告方多次催要，被告此后支付了7万元租金。据统计，截止2019年10月10日，被告应付租金313995.44元，实付7万元，尚欠243995.44元。原告于2019年9月26日委托律师向被告在租房合同中预留的地址邮寄了催要欠付租金的律师函并向其发送了短信信息。2019年10月9日，因被告未能按催要函要求结清租金，原告向其发正式函解除双方签订的《租房协议书》。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2014年12月4日签订的《租房协议书》已于2019年10月10日解除；二、被告向原告支付租金243995.44元；三、被告立即将溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6房屋腾空返还于原告；四、被告按170000元／年的标准支付房屋占用费自2019年10月11日起至实际腾空返还房屋之日止；五、判令第三人丁红英对第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；六、本案诉讼费由被告承担。被告张帆未作答辩。第三人徐意辩称，我与张帆之间有租赁合同关系，租赁的案涉房屋的二楼和三楼，我支付了2016年11月6日至2018年11月6日的租金，2019年1月15日左右我从租赁房屋搬出来并交还了钥匙，之后张帆父亲已将大门锁起来，我的所有物品、设备还在里面。第三人丁红英未作答辩。经审理查明，2014年12月4日，原告法定代理人吴某2代原告与被告张帆签订一份《租房协议书》，约定将溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6两间商铺（三层楼、总面积289.26㎡）出租给原告，租期5年，即自2014年12月5日至2019年12月4日。合同约定房屋租金标准：每间80000元，三年期满后在原价的基础上每年每间加5000元房租；付款方式为半年一付，另付押金3000元。合同另约定，租赁期内，被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋使用权，被告需承担全部责任，并赔偿原告的损失：1、擅自将房屋转租、转让或转借的；2、利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；3、无故拖欠房屋租金达20天；4、连续三个月不付所有费用的。2019年9月26日，原告法定代理人委托江苏华昕律师事务所律师魏明向被告张帆发出《律师函》，载明：“……根据吴某2先生提供的《租房协议书》及其陈述，您于2014年12月5日起承租溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6两间商铺三层楼，总面积289.26平方米，租期5年至2019年12月4日止。租金前三年每间8万元／年，合计16万元／年，后两年每间8.5万元／年，合计17万元／年。贵方自2017年12月5日起停付租金，截止2019年9月4日，贵方应付租金29.75万元，实际仅支付了7万元，尚余22.75万元未予支付。现正式函告贵方，上述欠付租金请于2019年10月8日前予以支付。逾期未支付的，吴某2先生将根据《租房协议书》的约定依法解除房屋租赁合同，请接函后审慎处理。”快递记录显示2019年9月27日签收。2019年10月9日，原告法定代理人再次委托江苏华昕律师事务所律师魏明向被告张帆发出《律师函》，载明：“……因你承租的溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6两间商铺欠付租金一事，代理人于2019年9月26日向你发函催告支付租金。截止2019年10月8日催告支付期满，你仍未支付应付租金。现郑重告知你，双方于2014年12月4日签订的《租房协议书》即日起立即解除。为避免不必要之诉累，请你立即支付应付租金并将房屋腾空返还……”。快递记录显示2019年10月10日签收。另查明，2016年11月6日，被告张帆与第三人徐意签订一份《房屋租赁合同》，约定张帆将溧阳市建设中路6号-5房屋（面积192.82㎡，实为案涉房屋二、三楼）出租给徐意，租期三年，自2016年11月6日起至2019年11月6日，租金每年100000元。2017年12月2日，被告张帆与第三人丁红英签订一份《房屋租赁合同》，约定张帆将溧阳市建设中路6号-5、建设中路6号-6的铺面（套内面积80㎡，实为案涉房屋一楼）出租给丁红英，租期三年，自2018年1月1日至2021年12月31日，租金每年70000元整，每半年支付一次（提前一个月支付）。该合同下方有“本人已知晓转租并同意.吴建平”字样，后丁红英实际使用该房屋至今。审理中，原告称，吴建平并未在张帆与丁红英的租赁合同上签字，也未从丁红英或徐意处收取过任何租金，原告要求收回房屋，不同意继续给丁红英租赁。第三人徐意称，其与张帆签订的合同有一式三份，当时在一份合同上作了修改，租金标准是第一年90000元，第二年95000元，其租金支付至2018年11月6日，2019年1月15日左右，其从租赁房屋搬出并将钥匙留在一楼。丁红英向本院反映，其租赁该房屋后用于经营餐饮，并领取了名为“英尚小吃店”的个体工商户营业执照；其要求继续经营至与张帆签订的合同到期为止，并称当时签订合同时联系过原告方，且在六个月内没有提出异议，2019年其向张帆支付租金时原告方也到场了且未提出异议。以上事实，有原告、第三人提供的书证及其当庭陈述等附卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，原告与被告张帆于2014年12月4日签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，双方应按合同约定内容履行各自的义务。原告称被告自2017年12月5日起停付租金，被告应当按17万元/年的标准对剩余租金予以支付，原告称被告欠付截至2019年10月10日的租金243995.44元，被告未提出反证，本院对此予以确认。原告曾向被告发函要求解除合同，并要求确认双方合同于2019年10月10日解除，经审查，原告以被告未按时支付租金为由要求解除合同，符合双方合同约定和法律规定，且原告已履行了通知义务，故双方合同在原告通知到达被告时（即2019年10月10日）解除。第三人丁红英虽与被告张帆于2017年12月2日签订了转租协议，原告作为出租人也确实在长时间内未提出异议，但原告并未要求确认被告与第三人之间转租行为无效，而是因被告拖欠支付租金而提出解除合同，第三人丁红英也并未作出愿意代被告张帆支付欠付租金和违约金的意思表示，故原告解除与被告之间的合同无法律上的障碍。事实上，原告与被告之间的合同约定的履行期限也已届满，被告与第三人丁红英签订的转租协议实际上超出了原告与被告之间的合同期限，超出部分本属无效。第三人徐意已在2019年初从案涉房屋内搬出，但其称尚有物品在租赁屋内，可在办理房屋交接手续时将自己物品取出，原、被告应予以配合。合同解除后，被告应当及时腾房，第三人丁红英、徐意作为次承租人也有腾房义务。原告要求被告和第三人丁红英自合同解除次日起支付逾期腾房占有使用费，不违反法律规定，本院予以支持。被告张帆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴某1与被告张帆于2014年12月4日签订的《租房协议书》于2019年10月10日解除。二、被告张帆于本判决生效之日起十日内向原告吴某1支付租金243995.44元。三、被告张帆于本判决生效之日起五日内将溧阳市阳光城市建设中路6号-5、6号-6房屋腾空并返还给原告吴某1。四、被告张帆向原告吴某1支付按170000元／年标准、自2019年10月11日起计算至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。五、第三人丁红英对上述第三项、第四项中己方使用部分承担连带责任（具体其应承担的占有使用费以其与张帆合同中约定的70000元/年标准支付，期限同第四项）。六、驳回原告吴某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  龚 雪人民陪审员  沈建新人民陪审员  王国芳二〇二〇年十月十六日书 记 员  管文静