江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初3797号原告:杨小青，女，1963年12月10日生，土家族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：黄雯，江苏海辉律师事务所律师。被告:唐成伍，男，1971年8月7日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告:胡亚萍，女，1970年1月25日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告:赵瑜，女，1993年4月15日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。原告杨小青与被告唐成伍、胡亚萍、赵瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法由审判员黄树杰适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告杨小青及其委托诉讼代理人黄雯，被告胡亚萍、赵瑜到庭参加了诉讼。被告唐成伍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小青向本院提出诉讼请求:1.判令三被告配合办理将堰新家园77号102室房产过户给杨小青的相关手续；2.判令三被告支付违约金10万元；3.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2015年9月22日，杨小青与唐成伍、胡亚萍签订《住房有偿转让协议书》，约定将唐成伍、胡亚萍所有的堰新家园77号102室房产有偿转让给杨小青，杨小青支付了合同约定的全部价款，于2015年10月8日搬入该房，并连续居住至今。自政策规定安置房可上市交易后，杨小青催促办理过户手续，但被告一直推托，后杨小青与胡亚萍签订《补充协议》，约定另行支付胡亚萍2万元，胡亚萍配合过户，过户至杨小青名下后再支付3万元。后杨小青支付给胡亚萍2.5万元，但被告还是推托，至2020年初，胡亚萍称该房已登记在女儿赵瑜名下，经查询确已登记到赵瑜名下。杨小青认为双方签订了买卖合同，杨小青已履行付款义务，为了能顺利履行过户，又额外支付一定价款，但被告反而将房屋登记至女儿名下，明显缺乏诚信，恶意违约意图明显，原告与三被告共同居住在同一小区内，杨小青已长期入住，赵瑜理应知道房屋已出售给杨小青，故三被告的行为属于恶意串通，损害了原告利益，其登记行为应属无效。故诉至法院请求判如所请。被告唐成伍未作答辩。被告胡亚萍辩称：前几年我被高利贷追着没有办法，所以我瞒着我女儿将案涉房屋卖给了原告，卖了十几万，卖的时候我和原告说这个房子是我的，等房子可以办房产证的时候我会帮她办理过户，后来原告说房屋可以办证了，等我到拆迁办去办证的时候，拆迁办的人和我说这个房屋我不能办证，需要我前夫去签字、办证。后来我就把这个事情告诉我前夫，我前夫说这只有一套房子，而且这个房子是留给女儿的，还把我骂了一顿。这个事情我和原告说过的，如果能办到房产证我就配合原告去过户，之前我一直以为拆迁协议上是我的名字，我能办到房产证，但是现在我办不到房产证，所以我也没有办法。我和原告也说过卖房子的事情是瞒着我女儿的。被告赵瑜辩称：我们家里只有这一套房子，我母亲是××人，我们家里情况不好，所以我是不可能把房子卖掉的。我知道原告家里情况也不好，但是原告买房子的时候也应打听一下这个房子的情况，然后考虑一下这个房子能不能买。我不知道我母亲把房子卖掉的事情，如果我知道的话，卖房的时候怎么可能没有我签字。而且房子过户的话不需要我母亲去签字，只能我父亲去签字，我母亲只有使用权，没有权利进行买卖。我们不可能没有房子，我可以把原告支付的房款180000元退还给原告，再另行补偿一点给原告，房子我们赎回来。本院经审理认定事实如下：胡亚萍与赵有松原系夫妻关系，生育一女儿赵瑜。2005年9月16日赵有松诉至法院要求与胡亚萍离婚，该案经法院审理查明，无锡市惠山区堰桥镇横渔村大村上63号前造1997年建造两层楼房1间，中间天井和楼梯，后造系购进85年建造两层楼房1间属于胡亚萍与赵有松夫妻共同财产，认为胡亚萍身患××，在承担抚养费和财产分割上应适当对胡亚萍予以照顾。故判决坐落于无锡市惠山区堰桥镇横渔村大村上63号房屋前造两层楼房1间，中间天井和楼梯归胡亚萍所有，后造两层楼房归赵有松所有，由赵有松负责从后造前墙齐窗门隔断。2009年11月25日，胡亚萍与惠山区长安街道拆迁管理办公室签订拆迁安置协议，拆迁安置到金惠苑577号102室（70平米）房产一套，后房号变更为堰新家园77号102室。2015年9月22日，唐成伍、胡亚萍（转让人，甲方）与杨小青（受让人，乙方）签订《住房有偿转让协议书》，约定唐成伍、胡亚萍将堰新家园77号102室房产以188000元的价格转让给杨小青，协议约定：乙方一次性付清所转让房款188000元，即该住房所有权转移，甲方最迟应在2015年10月6日交付所转让房屋钥匙及可办理所需手续给乙方。甲方应无条件无偿协助乙方办好房屋产权证，提供办证所需的所有材料，并在政府有权办理房产证规定的时间内办理好房产证，办证时不得拒绝和推脱。乙方需过户，过户一切费用由乙方承担。违约责任：签订协议之日起，不论房价上浮或下降，此房价是甲乙双方的买卖终身价，双方均不得反悔，若一方反悔，必须赔偿守约方总房价每天万分之十违约金，如甲方违约还需赔偿乙方装修损失；甲方应对这套房屋产权的真实性、有效性、合法性负责，如所提供的材料有虚假、伪造等情形，应承担房款100%的违约责任。甲方不可以再次转让该房屋给第三方，若违反将两倍返还购房款及其他一切损失，一切违约责任可以同时适用本条1-4款……。当天由杨小青支付定金10000元，并由胡亚萍出具收条。2015年10月6日，唐成伍出具收条收到10000元，2015年10月7日，唐成伍、胡亚萍出具收条载明收到杨小青购房款18.8万元。杨小青支付房款后即入住使用至今。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发【2016】252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等，案涉房屋安置已满五年，已符合条件办理相关手续及上市交易。2018年1月15日，胡亚萍（甲方）与杨小青（乙方）又签订补充协议，约定：因相关政策允许房屋上市交易，甲方先将不动产证办至甲方名下，再配合乙方办理过户一切手续直到不动产证办至乙方名下，签订协议当天，乙方付甲方2万元，不动产权证过户至乙方名下后乙方再付甲方3万元，合计5万元。自今日起甲方以各种理由推脱，自己不办理或不协助乙方办理过户等手续，无条件支付乙方100万元违约金，甲方对此知情没有任何异议并且放弃一切抗辩权，对此100万元违约金不持任何异议，若乙方将房屋权证办到自己名下而不支付剩余3万元，同样无条件支付甲方100万元违约金。本协议双方真实意思表示，永不反悔，双方签字即生效。杨小青又支付给胡亚萍28000元。2019年2月3日，无锡市堰新家园77号102室房产登记于赵瑜名下。以上事实，有无锡市惠山区集体土地拆迁房屋补偿安置房价结算明细表、住房有偿转让协议书、收条、补充协议、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、集体土地建设用地使用证、民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案唐成伍、胡亚萍与杨小青签订的住房有偿转让协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应予恪守。关于赵瑜抗辩称对卖房并不知情未有其签字且其母亲只有居住权，本院认为，赵瑜自称案涉房屋系其和母亲唯一住房，而杨小青购房入住已有四五年，其称不知情明显不符常理。买卖合同司法解释也明确规定，无权处分并不影响合同效力，况且案涉房屋系胡亚萍与前夫离婚分得的夫妻共同房产拆迁安置而得，相应的拆迁安置协议也由房屋所有权人胡亚萍签订，故案涉房屋的所有权人为胡亚萍，其有权处置出售自己的房屋，而无须赵瑜同意签字。杨小青已按约支付了全部购房款，故出卖人应履行过户义务。本案中，唐成伍、胡亚萍将房子出售，在符合安置房办证条件的情况下，却登记于赵瑜名下，阻却了杨小青取得案涉房屋的产权登记，损害了买受人的利益，该行为无效。该房产登记应当恢复原状后再由唐成伍、胡亚萍办理产权登记，过户给杨小青，但目前拆迁安置产权过户存在执行上的客观障碍，如杨小青为了过户要多次诉讼，必然增加诉累和成本，显然对守约方杨小青不公平，现案涉房屋已登记在赵瑜名下，故该房产可由赵瑜直接过户至杨小青名下，胡亚萍、唐成伍必要时予以配合。关于杨小青所主张的违约金，本院认为，本案被告胡亚萍并未表示不配合过户，其也曾去拆迁办处理办证事宜，但须由原土地使用权人去办理相关手续，导致其未办至自己名下无法完成过户，其庭审中也表示办至其名下愿意协助过户，而本案被告赵瑜并非合同相对方，其仅是自认为应由其签字其母亲无权出售，系其生父要将房产登记于其名下，也无法认定其存在违约行为，故对于杨小青所主张的违约金不予支持。按照胡亚萍与杨小青签订的补充协议，剩余补偿款杨小青仍需支付给胡亚萍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵瑜于本判决生效之日起十五日内将无锡市堰新家园77号102室房产过户登记至杨小青名下，唐成伍、胡亚萍予以配合，过户时产生的土地出让金及相关契税等均由杨小青负担。二、无锡市堰新家园77号102室房产登记至杨小青名下后十五日内，杨小青支付剩余补偿款22000元给胡亚萍。三、驳回杨小青的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2810元、诉前保全费4520元，合计7330元，由胡亚萍、唐成伍、赵瑜负担，该款已由杨小青预交，本院于本判决生效之日起十日内将胡亚萍、唐成伍、赵瑜应负担的案件受理费、诉前保全费退还杨小青，胡亚萍、唐成伍、赵瑜于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费、诉前保全费交至无锡市惠山区人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄树杰二〇二〇年十月二十三日书记员  许 姣