河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5663号上诉人（原审原告）：李希玲，女，汉族，1964年7月3日生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴欢乐，河南首正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯国，河南首正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙学治，男，汉族，1965年4月11日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：董中旺，河南绿洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙会卿，男，汉族，1951年6月10日生，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：白红喜，男，汉族，1966年12月12日生，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：何铁顺，男，汉族，1967年1月11日生，住河南省伊川县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：关平亮，河南绿洲律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张天书，河南绿洲律师事务所实习律师。上诉人李希玲因与被上诉人孙学治、孙会卿、白红喜、何铁顺房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人李希玲的委托诉讼代理人刘凯国，被上诉人孙学治的委托诉讼代理人董中旺，白红喜、何铁顺的共同委托诉讼代理人关平亮到庭参加诉讼。被上诉人孙会卿经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李希玲上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法判令白红喜、何铁顺对孙学治、孙会卿返还购房款的债务及赔偿李希玲的房屋升值损失160000元范围内承担连带清偿责任。2.一、二审诉讼费及其他相关合理费用均由孙学治、孙会卿、白红喜、何铁顺承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，未判决白红喜、何铁顺在返还购房款和房屋升值范围内承担连带责任错误。李希玲的房屋买卖合同是与白红喜、何铁顺二人签订的，可是判决解除合同后却没有白红喜、何铁顺的责任。李希玲就是基于有买卖合同的存在才同意以工程款抵作房款，该行为白红喜、何铁顺知情，且房屋买卖合同也是白红喜、何铁顺出面签订的。根据合同相对性原则，李希玲主张损失首先找白红喜、何铁顺主张才符合法律规定。至于白红喜、何铁顺与孙学治、孙会卿之间的工程款纠纷与李希玲无关。白红喜、何铁顺对本案纠纷发生有不可推卸的责任。李希玲不能住进案涉房屋是白红喜、何铁顺、孙学治、孙会卿合谋又将案涉房屋抵押给了案外人王伟。虽然李希玲没有直接将房款交付给白红喜、何铁顺，但是间接的如果没有孙学治、孙会卿的投入，白红喜、何铁顺也得不到完工的房屋。李希玲与白红喜、何铁顺签订了房屋买卖合同，白红喜、何铁顺应当承担连带清偿责任。二、李希玲主张的房屋升值范围内赔偿损失应予支持。李希玲购买房屋是作为孩子的婚房使用，但是至今李希玲都没有能够实际使用该房屋。物价一直在飞涨，李希玲如果现在另行购买相似的房屋付出的代价巨大，所以孙学治、孙会卿、白红喜、何铁顺应对李希玲合理损失予以赔偿。李希玲已举证证明与案涉房屋相似的房屋评估价格为37万元左右，应在此价格基础上保护李希玲的合法权益，而不是仅判决返还购房款。孙学治辩称，坚持一审答辩意见。白红喜、何铁顺辩称，李希玲与白红喜、何铁顺签订购房合同后，没有向白红喜、何铁顺支付房款，白红喜、何铁顺没有义务向其返还购房款。现合同被确认无效，李希玲是同意的。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。孙会卿未到庭，亦未提交书面答辩意见。李希玲向一审法院起诉请求：1.依法确认李希玲与白红喜、何铁顺于2012年11月12日签订的《星月佳园房屋买卖合同》无效。2.依法判令白红喜、何铁顺返还李希玲购房款190000元，并在房屋升值范围内赔偿李希玲的合理损失160000元。3.孙学治、孙会卿在白红喜、何铁顺返还购房款和赔偿损失范围内承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费及其他合理费用由孙学治、孙会卿、白红喜、何铁顺承担。一审法院认定事实：白红喜、何铁顺为小产权房星月佳园楼盘发包人，孙学治、孙会卿为该楼盘施工承包人，李希玲为曾向孙学治提供涂料施工的劳务者。2012年11月，李希玲与孙学治经决算，孙学治尚欠李希玲劳务款10万元。双方约定将星月佳园一单元二号楼702单元房作价19.6万元，相抵10万元劳务款后，由李希玲向孙学治、孙会卿交纳剩余9.6万元房款，白红喜、何铁顺与李希玲签订房屋买卖合同。2012年11月12日，李希玲与白红喜、何铁顺签订房屋买卖合同，其中约定：“甲方：星月佳园电话：135××******地址：洛阳市伊川县伊龙大道南侧乙方：李希玲身份证：413026196407×****电话：151××******……乙方自愿购买甲方所开发的伊龙大道南侧路星月佳园小区一单元住宅七层702室住房一套。建筑面积为115.60平方米……按建筑物面积计算，该房屋单价为1650.00元/㎡，总价款为（人民币）大写壹拾玖万零柒佰肆拾元……第一次交壹拾陆万元正余款交钥匙付清……2012年11.12日”，李希玲在合同上签名捺印，白红喜、何铁顺在合同上加盖了印章，案外人星月佳园销售中心在合同上加盖了公章。2012年11月19日，孙学治向李希玲出具10万元的案涉房款收据一份，2013年2月8日，李希玲向孙学治交付购房款15000元，孙学治向李希玲出具收到条一张。2014年2月19日，李希玲向孙会卿交付购房款1万元，孙会卿向李希玲出具收到条一张。2014年6月15日，李希玲向孙会卿交付购房款5000元，孙会卿向其出具收到条一张。2015年10月6日，李希玲发现房子被案外人侵占，多次联系孙学治、孙会卿、白红喜和何铁顺沟通退款事宜，孙学治、孙会卿、白红喜和何铁顺拒不退还购房款，李希玲无奈于2020年3月11日向一审法院起诉。另查明：星月佳园的土地性质为农村宅基地；李希玲户籍所在地为河南省。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，李希玲与白红喜、何铁顺签订的房屋买卖合同的标的系伊龙大道南侧星月佳园小区，房屋土地性质为农村宅基地。因李希玲并非该集体组织成员，故该房屋买卖合同因违反国家法律强制性规定而无效。因此，李希玲要求确认该房屋买卖合同无效的诉求于法有据，应予支持。根据相关法律规定，合同无效后，双方因合同而取得的财产应予返还。庭审查明，孙学治欠付李希玲劳务款10万元，双方约定将该款转为案涉房屋购房款，孙学治在庭审中也予认可，一审法院对此予以确认。根据合同相对性原则，孙学治应当返还李希玲购房款175000元，孙会卿应当偿还李希玲购房款15000元。李希玲关于在房屋升值范围内赔偿合理损失160000元的诉讼请求，因李希玲未向法庭提供充分证据证明其主张，故对该诉求，一审法院不予支持。孙会卿经依法传唤未到庭参加诉讼，系对其自身诉讼权利的放弃。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、李希玲与白红喜、何铁顺于2012年11月12日签订的《星月佳园房屋买卖合同》无效；二、孙学治于本判决生效后十日内返还李希玲购房款175000元；三、孙会卿于本判决生效后十日内返还李希玲购房款15000元；四、驳回李希玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由孙学治、孙会卿共同负担。本院二审期间，李希玲围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明，2012年11月19日，孙学治向李希玲出具16万元房款收据一份。其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，李希玲与白红喜、何铁顺签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，一审法院认定正确，本院予以确认。关于李希玲上诉主张白红喜、何铁顺应承担连带返还购房款责任的意见，经查，房屋买卖合同签订后，李希玲未向白红喜、何铁顺交纳购房款，其要求白红喜、何铁顺承担连带返还购房款的责任于法无据，本院不予支持。关于李希玲上诉主张孙学治、孙会卿在房屋升值损失范围内承担赔偿责任的意见，因李希玲未提供相关证据予以证明，一审法院未予支持并无不当。但李希玲在与孙学治就孙学治欠付劳务款10万元达成以房抵债协议的基础上，向孙学治、孙会卿支付了相应的购房款，因房屋买卖合同无效，孙学治、孙会卿长期占用李希玲劳务款及购房款，应向李希玲支付资金占用费。本院酌定按同期银行贷款利率标准予以计算。一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。综上，李希玲的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初390号民事判决第一项及一审诉讼费负担部分；二、撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初390号民事判决第四项；三、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初390号民事判决第二项为：孙学治于本判决生效之日起十日内返还李希玲购房款175000元及资金占用费（以160000元为基数，自2012年11月19日起至2013年2月7日，以175000元为基数，自2013年2月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、变更河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初390号民事判决第三项为：孙会卿于本判决生效之日起十日内返还李希玲购房款15000元及资金占用费（以10000元为基数，自2014年2月19日起至2014年6月14日，以15000元为基数，自2014年6月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、驳回李希玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费4100元，由李希玲负担2000元，由孙学治、孙会卿共同负担2100元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十月十日书记员 麻琳娜