上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4881号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟艳玲，女，1975年11月22日生，汉族，住河北省邯郸市永年区。委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘天华，女，1955年2月6日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：冯英杰，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘磊，男，1984年5月28日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘天华（系刘磊母亲），身份情况详上。上诉人孟艳玲因与被上诉人刘天华、刘磊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初35405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟艳玲上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判合同解除时间为2019年8月15日、孟艳玲不需支付刘天华、刘磊2019年7月11日至10月20日期间的租金及房屋占有使用费，刘天华、刘磊应在扣除租金差额后退回押金余额。审理中，孟艳玲同意支付2019年7月11日至8月15日的租金（房屋使用费）。事实与理由：自2019年6月起，因经营困难，经刘天华、刘磊同意，孟艳玲着手准备上海市闵行区XX路XX号（以下简称涉案商铺）转让事宜，并与隔离理发店达成转让意向，隔壁理发店同意向孟艳玲支付10万元（人民币，下同）转让费。刘天华知道后要求分走一半转让费，孟艳玲仅同意分给刘天华1万元，并从2019年7月初至8月15日一直与刘天华微信沟通该事。刘天华无视孟艳玲欲转让的客观情形，一味要求孟艳玲支付下期租金。孟艳玲认为，在转让事宜未能确定的情况下，随时可能解除合同，故孟艳玲未支付下期租金有正当理由。后孟艳玲同意给刘天华一半转让费，但刘天华未予回应，致使转让未成，孟艳玲无奈于2019年8月15日微信通知刘天华同意解除合同，并明确告知押金抵房租，店里的东西都不要了。刘天华收到该条微信后没有任何回应，也未提任何要求，应视为刘天华没有异议，双方就租赁事宜已作了结，故双方租赁合同的解除时间为2019年8月15日，租金（房屋使用费）也应支付至该日。一审中，刘天华提出要交接房屋，孟艳玲于2019年10月18日将涉案商铺搬空，并约刘天华交接钥匙，但刘天华不予理睬，孟艳玲只好通过邮寄方式将钥匙交还刘天华，可见刘天华有很大恶意。搬空后第二天，隔壁理发店就开始装修，孟艳玲此时才知道刘天华与理发店早已串通好了。故合同解除的责任在于刘天华。一审法院无视双方履约过程的问题，也未考虑刘天华对扩大损失的责任，故对违约责任的认定，对孟艳玲不公平。刘天华、刘磊辩称，孟艳玲因自身经营困难欲转让涉案商铺，该转让行为应得到出租方的同意。孟艳玲与刘天华因转让费的分配问题未能达成一致，双方的租赁合同仍应继续履行。孟艳玲未按照合同约定提前支付下期租金，经刘天华催讨后仍未支付，刘天华有权行使单方解除权，违约责任在于孟艳玲。综上，不同意孟艳玲的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。刘天华、刘磊向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月19日诉状副本送达孟艳玲之日解除;2.孟艳玲搬离上海市闵行区XX路XX号;3.孟艳玲支付刘天华、刘磊自2019年5月11日起至2019年7月10日期间的租金差额3,360元及自2019年7月11日起至2019年9月19日止按22,680元/月计算的租金；4.孟艳玲支付刘天华、刘磊自2019年9月20日起至实际还房之日止按22,680元/月计算的占有使用费；5.孟艳玲支付刘天华、刘磊解除合同违约金4万元。孟艳玲向一审法院提出反诉请求：1.刘天华、刘磊在扣除2019年7月11日至2019年8月15日的租金之后将剩余押金15,500元返还孟艳玲；2.刘天华、刘磊赔偿其未能转让商铺的相应损失5万元。一审法院认定事实：涉案商铺系刘天华、刘磊共同共有。刘天华、刘磊系母子关系。2017年5月4日，刘天华、刘磊（出租方、甲方）与孟艳玲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租上述房屋，租赁期限4年，自2017年5月10日起至2021年5月9日止。该房屋月租金20,000元，租金以银行转账方式支付，首期付2月，另付40,000元押金，以后按每两月结算一次，提前5天支付下期房租。合同期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付的费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还乙方。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前2个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金40,000元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。双方在补充条款中约定：2018年5月10日至2019年5月9日的月租金21,000元，2019年5月10日至2020年5月9日的月租金22,680元，2020年5月10日至2021年5月9日的月租金24,948元。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租第三方，若有此情况，按违约条款处理。双方另对其余事项作了约定。涉案商铺主要由刘天华进行管理。租赁合同签订后，刘天华向孟艳玲交付了涉案商铺。孟艳玲向刘天华支付了租赁押金40,000元。孟艳玲在涉案商铺内开设红糖馒头店。2019年5月6日，刘天华向孟艳玲出具租金收据，言明收到2019年5月11日至2019年7月10日的房租42,000元。2019年5月至6月间，孟艳玲因经营状况难以为继，在涉案商铺张贴了招租广告。隔壁商铺经营理发店的严某看到广告后，欲扩大门面，遂与孟艳玲谈妥转让费10万元，由孟艳玲带领严某去与刘天华签订租赁合同。严某称为此还向孟艳玲支付定金2,000元。2019年7月4日，孟艳玲微信联系刘天华“这样子吧，你要是同意理发店接手的话，房租押金理发店四万块给我。我退给你一万，房租理发店直接给你，你就把我的押金条换成理发店的押金条就行了”。2019年7月4日，孟艳玲微信联系刘磊，征求刘磊对房屋转让的意见并提出将租金转给刘磊。刘磊表示“涉及我妈的，我也无能为力”，孟艳玲再问“你同意我们转给理发店吗？”，刘磊表示“我同意啊”，孟艳玲表示“好的，我再给你妈妈谈谈吧”。但此后孟艳玲并未向刘磊转账租金，也没有就转让费、押金等事项与刘天华达成一致。刘天华在微信中数次向孟艳玲催要下期租金，孟艳玲称已经将租金交给刘磊，但始终没有出示付租凭证。刘天华多次催讨无着，于2019年7月18日微信通知孟艳玲解除合同，要求其于15天内搬离。此后，刘天华不断向孟艳玲发送2019年7月18日解除合同，要求其15天内搬离的短信。孟艳玲未搬离，仍请求刘天华同意其转让店铺，并答应支付刘天华转让费2万元。见刘天华仍不同意，孟艳玲于2019年8月15日在微信中明确表示“店里我不做了，我的房租押金4万呢，房租绰绰有余。我店里的东西也不要了。我也已经回老家了，不去上海了。”一审中，2019年10月20日，刘天华收到孟艳玲邮寄的涉案商铺钥匙。刘天华称其花费6,000元拆除费才将房屋恢复原状。一审法院认为，双方当事人争议的焦点在于《租赁合同》何时被解除以及导致合同解除的责任的承担。双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同，双方当事人均应依约履行。在该合同履行过程中，孟艳玲因自身经营困难欲将涉案商铺转让，其目的系提前终止租赁合同以减少经营损失，但其行为应得到出租方的同意，如果孟艳玲就店铺转让事宜未得到出租方的同意，双方的租赁合同就应继续履行。因转让费分配问题，刘天华与孟艳玲没有达成一致，故孟艳玲仍应按合同约定向刘天华支付租金。孟艳玲未按合同约定提前支付下期租金，经刘天华催讨仍未支付，刘天华于2019年7月18日通知孟艳玲解除合同，并多次向孟艳玲转发，系行使合同约定的解除权，故一审法院确认双方签订的租赁合同于2019年7月18日解除。孟艳玲对合同被提前解除负有责任，理应及时付清欠费、清空房屋后及时向刘天华返还。2019年5月11日至2019年7月10日期间，孟艳玲已付租金42,000元，刘天华要求其补足租金差额3,360元，符合合同约定，一审法院予以支持。2019年10月20日，刘天华收到房屋钥匙后自行收回了房屋，故一审法院对其要求孟艳玲搬离涉案商铺的诉讼请求不予支持。刘天华主张合同解除前的欠租和合同解除后至实际还房之日止的房屋使用费，具有事实依据，一审法院亦予支持。孟艳玲支付的租赁押金40,000元，因孟艳玲违约导致合同解除，根据约定该款由出租方没收。孟艳玲反诉要求退还剩余押金15,500元和赔偿损失50,000元，显属无理，一审法院不予支持。一审法院审理后于2020年2月13日作出判决：一、确认刘天华、刘磊与孟艳玲签订的《租赁合同》于2019年7月18日解除；二、孟艳玲于判决生效之日起十日内支付刘天华、刘磊自2019年5月11日起至2019年7月10日期间的租金差额3,360元；三、孟艳玲于判决生效之日起十日内支付刘天华、刘磊自2019年7月11日起至2019年7月18日止，按每月22,680元计算的租金；四、孟艳玲于判决生效之日起十日内支付刘天华、刘磊自2019年7月19日起至2019年10月20日止，按每月22,680元计算的房屋占有使用费；五、孟艳玲支付的租赁押金40,000元归刘天华、刘磊所有；六、驳回刘天华、刘磊其余诉讼请求；七、驳回孟艳玲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计967元，反诉案件受理费减半收取计718.75元，均由孟艳玲负担。二审中，孟艳玲提供如下证据：1.涉案商铺的照片，孟艳玲表示该照片拍摄于2020年5月8日，证明涉案商铺已出租给理发店；2.2019年10月21日孟艳玲与代理律师的微信聊天记录截屏，孟艳玲把理发店发的朋友圈截屏发给代理人，证明一审庭审后理发店就开始装修，刘天华没有任何损失，一审判决孟艳玲承担责任有失公平。刘天华、刘磊质证表示：上述证据均非新证据，而且发生在双方合同解除以后，刘天华收到孟艳玲寄回的钥匙半个月后才将涉案商铺交给理发店，让他们先装修，后来签订了租赁合同。之后，刘天华向本院提交了租赁合同文本（黄色），该合同载明，租赁部位为上海市闵行区XX路XX-XX号（即涉案商铺及隔壁原来承租的商铺），租赁期限为“2019年11月30日至2022年11月30日”，落款签约日期为“2019年11月30日”，补充条款写着“2019年11月30日至2022年11月30日月租57,000元……”,合同中涉及日期的上述五处均有涂改加重的痕迹，刘天华表示是承租人严某在上述日期部分进行了加重。经刘天华申请，严某出庭作证并提供其留存的租赁合同文本（白色），该合同在租赁期限上涂改成“2019年11月30日至2022年11月30日”，落款签约日期及补充条款的日期没有涂改痕迹，为“2019年10月20日”。严某表示，双方于2019年11月30日签订租赁合同，但两份合同文本的日期写错了，其修改了刘天华留存的合同文本，但其自己留存的没有完全改掉，第一期租金是用现金支付的，2019年11月13日进场装修，并于2020年1月3日将合同文本通过微信发给刘磊看，当时合同文本上的日期没有修改。二审中，刘天华、刘磊还提交录音光盘作为证据，刘天华表示其于2019年9月25日看到涉案商铺上张贴了一张招租信息，就与上面留的电话进行联系和录音，证明孟艳玲当时还想转让涉案商铺。孟艳玲对刘天华、刘磊提供的证据质证如下：对租赁合同的真实性不予认可，合同上的租赁期限和签约时间都有涂改痕迹；对严某的证言不予认可，其在一审中提交的证人证言中陈述合同签约日期为2019年11月25日，进场装修是2019年11月14日，书面证人证言与其陈述自相矛盾，不合常理。孟艳玲提供的微信聊天记录，可以证明理发店于2019年10月21日开始装修；对录音光盘，真实性无法确认，与孟艳玲无关，是中介张贴的。本院对上述证据认证如下：对孟艳玲提供的照片证据，本院对真实性予以确认；对刘天华提供的录音光盘，因无法证明招租广告是孟艳玲张贴的，故该证据与本案无关；对孟艳玲提供的微信聊天记录截屏、刘天华提供的租赁合同文本、证人严某提供的租赁合同文本，因刘天华提供的合同文本上有涂改的痕迹，严某提供的合同文本未涂改的日期与孟艳玲提供的微信聊天记录截屏所显示的装修日期能相互印证，故本院推定严某接收涉案商铺进行装修的时间为2019年10月21日，但孟艳玲以此主张刘天华没有任何损失故其不需承担违约责任，本院难以采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于双方租赁合同解除的责任如何认定及解除后果如何处理。关于解除责任认定的争议，孟艳玲主张，在转让事宜未能确定的情况下，随时可能解除合同，故孟艳玲未支付下期租金有正当理由。刘天华、刘磊对此不予认可，认为孟艳玲应按照合同约定支付租金。对此，本院认为，在涉案商铺尚未转让成功之前，孟艳玲作为涉案商铺承租人的地位没有变化，其仍负有按照合同约定支付租金的义务。按照合同约定，孟艳玲应提前5天支付下一期即2019年7月11日至9月10日的租金，但孟艳玲一直未支付，经刘天华多次催讨，孟艳玲不仅未支付，还谎称已向刘磊支付，故孟艳玲已然违约，刘天华于2019年7月18日通知孟艳玲解除合同，有事实和合同依据。一审法院据此认定双方租赁合同于该日解除，并无不当。孟艳玲主张其未支付租金有正当理由，本院不予采纳，其主张双方合同解除时间为2019年8月15日，本院亦不予采纳。关于解除后果的处理，合同解除后，孟艳玲应返还涉案商铺。虽然孟艳玲于2019年8月15日向刘天华发出的微信中表示“我店里的东西都不要了”，但孟艳玲未将涉案商铺的钥匙交还给刘天华，且涉案商铺还涉及恢复原状的问题，故孟艳玲认为其只需要支付租金（房屋使用费）至2019年8月15日，本院不予采纳。刘天华在双方发生争议后很快向一审法院起诉，一审法院根据孟艳玲搬空涉案商铺和交还钥匙的时间认定孟艳玲应支付的房屋使用费约为三个月租金，有合理依据，本院予以认同。孟艳玲主张刘天华怠于收回房屋而导致损失扩大，缺乏依据，本院不予采纳。本案因孟艳玲违约而解除，根据双方合同约定，若孟艳玲违约，则押金由刘天华、刘磊没收，除此之外，双方未约定其他违约责任。因押金40,000元相当于两个月租金，一审法院认定押金全部由刘天华、刘磊没收，并无明显不合理之处，故孟艳玲对此提出的异议，本院不予采纳。综上所述，孟艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,934元，由孟艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十月二十二日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……