贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1944号 原告：吴继宗，男，1986年9月27日出生，布依族，贵州省贵定县人，大学文化，警察，住贵州省贵定县。 被告：贵州绿源城置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县，统一社会信用代码：91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈刚，男，1990年9月11日生，汉族，甘肃省平凉市人，本科文化，住甘肃省平凉市崆峒区。 原告吴继宗与被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于同年10月19日公开开庭进行了审理，原告吴继宗、被告委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴继宗向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权证违约金共计50200元（自2017年10月1日计算至2020年4月28日，共计940天，940天×534045元×0.01‰=50200元）；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年12月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第5号楼1单元1层1-1-2号房出售给原告，合同第二十二条明确约定被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并载明“约定日期起180日以后。若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照合同第二十二条的约定办理房屋产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，特提起诉讼，望依法判决。 被告绿源城公司辩称，答辩人在申请商品房所有权初始登记过程中发生了以下非答辩人的原因造成的延期事件，应当对延期的天数在逾期总天数中进行相应的扣减。政府政策调整及第三人原因导致答辩人不能在相应时间取得证书，不是答辩人原因造成的原因不应承担违约责任，故从2017年6月25日至同年10月10日共计107天，2019年3月27日至同年8月26日共计153天是由于政府调整原因导致延长配电设施验收、消防收期间应当予以扣除、施工单位造成延期收的时间844天应当予以扣除、疫情造成的逾期35天应予以扣除，实际被告造成的逾期时间为941天减去879天等于62天。答辩人不存在司法解释规定的出卖人过错导致的违约责任的情形及答辩人存在相关免责事由，所以答辩人不应该承担支付违约金的责任。本案逾期办证事实存在，但是导致逾期的事由不是答辩人过错，答辩人不应该承担违约责任，且结合双方实际情况及损失本案原告购买房屋得到优惠政策补贴且房屋已经升值，原告不存在所谓的实际损失，约定的违约金过高，应调整减少。答辩人不应该承担相应违约责任。 根据原、被告陈述及提交的证据，本院经审理查明以下事实：2015年7月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于贵定县出售给原告，价款为534045元；出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋转移登记，被告承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方。合同签订后，原告依约支付了购房款534045元，被告于2017年9月将房屋交付原告，2020年4月28日通知原告办理不动产权证。双方因办理房屋转移登记违约责任承担问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，因被告未按时交房，经业主反映后，经主管部门协调，被告同意支付逾期交房违约金。被告在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期，2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼，2020年1月底至2月底，因疫情，被告处于停业状态。原告同意扣减疫情期间的35天。 再查明，商品房买卖合同系原告与其妻子石娟共同签订，经本院依职权询问，石娟陈述经其与原告吴继宗协商，由吴继宗作为原告起诉，对原告的诉讼请求不持异议，认可原告所陈述的事实，不需要作为共同原告参加诉讼。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、付款凭证，被告提供的会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。被告提供的春晖行动发展基金会文件，因原告购房时间在该项计划之前，与本案无关联性，本院依法不予采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。被告逾期交房后，并未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定，因此，被告应当按照合同约定的时间，即2017年9月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，应当承担违约责任。关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金；被告主张的因其他原因造成逾期的问题，因第三人因素造成违约不能成为被告不承担违约责任的理由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任，现原告已主动扣减35天，从其自愿。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日计算至被告通知原告办理不动产权证的2020年4月28日止共计940天，扣除原告同意扣减的35天，逾期办证违约金为24166元（905天×534045元×0.05‰≈24166元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第以项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告吴继宗逾期办证违约金二万四千一百六十六元（￥：24166.00）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1056元，减半收取528元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期满次日起两年内申请执行。逾期申请，则丧失申请人民法院强制执行的权利。 审判员  庭容舫 二〇二〇年十月二十日 书记员  杨 琳