广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18587号原告：李永添，男，1987年9月5日出生，汉族，住广东省从化市************，公民身份号码440************910。原告：唐燕平，女，1994年7月14日出生，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码441************941。委托诉讼代理人：李永添，系本案原告之一。被告：章浙明，男，1973年7月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县**********，公民身份号码332************678。被告：蔡新燕，女，1974年6月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县**********，公民身份号码330************145。两被告的共同委托诉讼代理人：黄靖华，广东左宜律师事务所律师。第三人：佛山瀚聚房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************************之一，统一社会信用代码91440605MA4UQ8Y446。法定代表人卢某1。原告李永添、唐燕平与被告章浙明、蔡新燕、第三人佛山瀚聚房地产中介服务有限公司（以下简称瀚聚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭审理，原告唐燕平委托诉讼代理人暨原告李永添，两被告共同委托诉讼代理人黄靖华到庭参加了诉讼；第三人瀚聚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告交付佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区********（以下简称涉案房屋）的维修基金存折；2.被告向原告返还垫付的物业管理费2402.7元；3.被告向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告作为买卖方，第三人作为经纪方签订了《房屋买卖合约》，约定：原告向被告购买涉案房屋的房产，双方约定交易价格为198万元。在签订合同当天，原告向被告支付了定金10万元，并根据约定在2019年5月15日向被告支付了首期楼款58万元为其垫资赎契。2019年8月5日，双方到房管部门办理了不动产的转移登记手续，并于当天签订了《补充协议》，约定：被告在收到原告向银行按揭贷款163万元后，在收到款项当日向原告退还多贷的33万元，并约定交割物业时间为银行放款当日。2019年9月12日，被告收到了银行的放款。2019年9月15日中午，原告与被告及第三人一同来到小区的物业中心办理相关交割手续，根据《房屋买卖合约》的约定，交付房屋前被告应当付清所有的物业费，并交付其余房屋钥匙、房卡、维修基金存折等。但当物管将未结清的物业费用打出来后，发现2019年1月至2019年9月的物业费用及相应电费共计2402.7元未支付，被告认为原告已经将部分东西搬进房屋，并且根据约定应当由原告承担为由拒绝支付，并拒绝交付房屋的维修基金存折。在第三人多次要求被告交割房屋的情况下，被告丢下剩余的所有钥匙、门卡、发票就自行离开了。考虑到后续要使用房屋，原告垫付了所有的物业费用。由于被告自行离开后一直不将原告多贷的33万元及维修基金存折返还，原告多次向被告进行催告，直到2019年9月23日才将33万元退还，但是对于房屋的维修基金存折却一直不予交付。其后，原告及通过第三人也多次催告被告，告知其这属于违约行为，属于逾期交楼的行为，并给予了被告足够的时间，但是被告却一直不予履行相应的义务，严重损害了原告的利益。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼并提出上述请求，恳请法院依法审理，判如所请。诉讼中，由于被告已在庭审中交付了物业维修基金存折给原告，故原告撤回判令被告向原告交付维修基金存折的诉讼请求。被告辩称：1、被告同意交付涉案房屋的维修基金存折，由于之前暂未找到该维修基金存折，故未及时交付给予两原告，并未故意为之。2、被告同意支付两原告垫付的物业管理费2402.7元，但被告不同意支付违约金10万元，被告并未存在违约行为，原告所要求的违约金是没有事实和法律依据的。虽然在《房屋买卖合约》中第三条约定交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费，否则视为卖方逾期交楼。该条款为格式条款，没有缴纳管理费并不影响两原告对涉案房屋物权的取得，涉案房屋的房屋产权过户登记手续已经办妥，对房屋的交割如房屋钥匙的交接也早已交接完毕，且据被告了解，由于被告在委托第三人进行房屋买卖中介时已经交付了房屋的钥匙给予第三人，两原告在房屋买卖交易完成后，于2019年的8月份就已经取得了涉案的房屋的钥匙，房屋早已交付完毕，故被告对涉案房屋的管理费未交清不应视为逾期交楼。涉案房屋的管理费并非被告拖欠不交，而是一般由物业公司催缴后统一合并月份缴纳，涉案房屋的管理费未交清也不影响两原告入住涉案房屋。现由于两原告已经垫付完毕，被告同意支付两原告垫付的物业管理费2402.7元，但不应支付违约金10万元给予两原告。3、退一万步来说，即使法院认定被告存在逾期交楼的行为，但合同约定是卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。被告所签订的合同是格式合同，仅仅由于迟延支付了物业管理费2402.7元，则要支付10万元的赔偿损失，对被告是极其不公平的，房屋的过户手续已经完成，且两原告已经入住使用涉案房屋，被告未交清的物业管理费这一行为并未对两原告造成任何损失，被告不存在违约行为，根据公平原则，被告不应支付两原告10万元违约金。恳请法院查明事实，对两原告的诉讼请求予以驳回，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。被告对原告的举证的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。综合以上采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案房屋登记的原所有权人是章浙明和蔡新燕，现已办理不动产权属转移变更登记在两原告名下。2019年5月5日，原告唐燕平（买方）与被告章浙明（卖方）在中介方瀚聚公司的促成下签订一份《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，总成交价198万元；卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业的杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），否则视为卖方违约；买卖双方应当及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方签署相关的文件及办理相关的手续，卖方逾期迁出户口或者逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数额给买方予以弥补买方的损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；付款方式：卖方同意在收取定金后10日向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知且在银行出具同意贷款书后，在银行通知预约扣账日或者之前，买方向卖方支付首期款58万元（不包含定金10万元），余款130万元在交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划给卖方。同日，被告章浙明向原告唐燕平出具《收款收据》，确认收到原告唐燕平购买涉案房屋的定金10万元。2019年8月5日，两原告（买方）与两被告（卖方）签订一份《补充协议》，约定：就涉案房屋之物业买卖一事，双方于2019年5月5日签订《房屋买卖合约》，现补充协议如下：该物业成交价198万元，买方已支付定金10万元给卖方，买方已提取首期楼款58万元给卖方赎契，由于买方向银行申请163万元整的银行按揭贷款，总金额达到了231万元，超出该物业总价的33万元，卖方在收到银行贷款163万元放款当日内自行退还给买方，逾期一天卖方则须按每天1%滞纳金支付给买方直到清偿为止；卖方应在2019年8月30日前交割该物业给买方使用，如果卖方在2019年8月30日当日未收到银行放款，自动延迟到银行放款当日交割该物业给买方使用。两被告拖欠涉案房屋的物业管理费2402.72元，由两原告垫付。在庭审中，两被告同意返还该垫付的物业管理费2402.72元给原告。2019年9月12日左右，原告的贷款银行将按揭贷款163万元划到被告账户。2019年9月15日，原告与被告双方到物业管理公司办理房屋交接手续时，原告当面要求被告缴清物业管理费，但被告认为原告已在2019年8月入驻案涉的房屋，应由原告承担故拒绝缴纳，把钥匙和房卡等交给原告后离开。两原告与被告章浙明、第三人的员工成立了一个微信群“************成交群”。2020年5月18日，原告李永添曾在群中发送微信“章浙明先生，现在这里再次向你催告，希望你能尽快把维修基金的存折按照约定交付给我，如果在这个月内你还不履行交付义务的话，我将对你和你太太进行诉讼维权，希望你能考虑清楚，不要给自己带来不必要的麻烦，我也不想走到这边路；还有也希望中介这边作为第三人向章先生催告一下和见证”，第三人的员工回复“好”，但被告章浙明一直没有回复。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。经审查，原告与被告签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》，是双方当事人自愿的情况下签订，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定严格履行。原告请求被告返还代为垫付的物业管理费2402.7元，被告答辩同意返还，故被告应当返还物业管理费2402.7元给原告。对于原告请求因被告逾期交付维修基金存折且没有按照约定缴清物业管理费用的违约金10万元的问题。根据《房屋买卖合约》约定“卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业的杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），否则视为卖方违约；买卖双方应当及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合经纪方签署相关的文件及办理相关的手续，卖方逾期迁出户口或者逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数额给买方予以弥补买方的损失”，在本案中，原告与被告双方2019年9月15日完成房屋的实物交接手续，被告应当在该日前缴清物业管理费，并应当在房屋交接时向原告交付维修基金存折，但被告予以拒绝，已违反合同约定，构成违约；随后原告也在微信中一再催促被告交纳住房维修基金的存折并交纳物业管理费，但被告仍然置之不理，确实造成了原告的一定损失。但鉴于原告已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案房屋的事实，根据公平和诚实信用原则，酌定被告一次性支付违约金3000元给原告。原告起诉请求超出本院核定的部分，本院予以驳回。被告认为无需向原告支付违约金，本院不予采纳。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告章浙明、蔡新燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李永添、唐燕平返还物业管理费2402.7元；二、被告章浙明、蔡新燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李永添、唐燕平支付违约金3000元；三、驳回原告李永添、唐燕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2348.06元，减半收取计1174.03元（原告已预交），由两原告负担1124.03元，由两被告负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月二十三日书记员  陈嘉瑜