山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4011号 上诉人（原审原告）：赵兴波，男，1965年7月25日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：孙宁国，山东圣卓恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东宝龙实业发展有限公司，住所地泰安市泰山区温泉路北首宝龙城市广场**。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张长伟，山东康桥律师事务所律师。 上诉人赵兴波与被上诉人山东宝龙实业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵兴波上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办理不动产权证书违约金39277.65元（暂时计算至2019年10月8日，具体支付至办理不动产权证书之日前一日即2019年12月29日）或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人起诉未超过诉讼时效。1、根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因此上诉人在起诉时以被上诉人逾期办理不动产权证书违约为事由往前主张3年的违约金，没有超过诉讼时效。2、被上诉人未对办理产权登记事项进行书面通知而直接进行报纸公告的约定属于无效条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第四十条约定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上诉人认为作为消费者和购房者，办理产权登记属于关系切身利益的重大事项，双方预售合同补充协议第十五条第2款首先约定购房合同及本补充协议提及的通知均指书面通知，第4款约定对于交房和办理产权证的通知，出卖人可通过媒体刊登公告形式通知买受人，言外之意即出卖人对交房和办证重大事项可以不书面通知而直接报纸公告。该款约定直接排除了出卖人的通知责任并加重了消费者的注意义务，使得消费者无法通过挂号邮件的便捷形式收取办证重要通知，反而每天每时每刻的去留意每一份报纸的公告内容，无疑大大加重了买受人的责任，使得双方权利义务失衡。一审判决认为相比传统通知方式，在媒体刊登公告成本相对更大的认定明显不符合常理和现实情况。对于开发商机构而言，相比较对每个业主进行书面通知，直接刊登报纸公告反而成本更小，这样的通知方式明显损害了广大作为买受人的消费者的知情权。因此，一审判决认定被上诉人报纸公告已经尽到通知义务，并以第一次登报公告之日即2015年10月26日为诉讼时效起算日，事实认定错误，法律适用错误。3、上诉人一直在向被上诉人主张办理产权证书的权利，是被上诉人以必须补交物业费为理由拒不协助上诉人办理产权登记。之前被上诉人对上诉人的诸多事项的通知均以书面邮寄方式进行了通知，上诉人也收悉了这些文件。因此对于办理产权证书事项，被上诉人直接进行报纸公告不符合作为业主和消费者的上诉人的心理预期。4、关于本案预售合同第十五条第3款中关于该违约金最高不超过已付房价款的百分之一的约定明显减轻了被上诉人自身的责任，对于该限制其违约责任的特殊约定，被上诉人并未采取合理方式进行了提示。同时，该特殊约定的内容显失公平，逾期办证将影响上诉人对房屋权利的合理使用，但被上诉人限制了逾期办证违约金的最高额之后，便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，本案双方合同中关于逾期办证违约金最高限额的约定有违公平原则，明显减轻了被上诉人义务，同样符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，属于无效约定，应当按照该款已付房价款日万分之零点五向买受人支付违约金。综上所述，上诉人特提起上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求。 宝龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1、根据商品房买卖合同的相关约定，本案逾期办证违约金为一时性债权而非继续性债权。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办证情形下，出卖人按照已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。根据合同的上述约定，本案出卖人逾期办证的违约情形发生200日后，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，故诉讼时效应当从约定期限届满的次日起算，上诉人的诉讼请求已超出诉讼时效。即使本案逾期办证违约金为继续性债权，被上诉人最迟于2015年已尽到通知办证义务，赵兴波2019年起诉也已超出诉讼时效。2、《商品房买卖合同》补充协议关于办证通知通过媒体刊登公告的形式送达的约定并非格式条款。宝龙公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，赵兴波对合同条款可以与宝龙公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响上诉人赵兴波的基本生活权益。赵兴波可以购买的对象并不限定在宝龙公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是其对自身权利的处置，不能仅以合同文本是宝龙公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款。退一步讲，通知条款即使被认定为格式条款，但该条款并不存在免除宝龙公司通知的责任、亦不存在排除购房者主要权利的情形，该款合法有效。 赵兴波向一审法院起诉请求：1、判令被告限期协助原告办理不动产权证书；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权证书期间的违约金（自2016年10月8日起至实际办理不动产登记之日止，按照每日35.8元计算）；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告赵兴波（买受人）与被告宝龙公司（出卖人）于2010年4月14日签订商品房预售合同一份，合同主要内容为：原告购买位于泰安市泰山区，房屋预测建筑面积131.91平方米，套内建筑面积118.3平方米，每平方米6065.82元，总金额717587元，买受人应于2010年4月14日前向出卖人支付购房款；出卖人应当在2010年5月31日前依照国家和地方人民政府规定，将取得有关证明文件和合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，合同继续履行，逾期超过90日，自第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最高不超过已付房价款的百分之一。合同附件八补充协议第十五条约定：双方均必须保证购房合同中关于合同双方当事人信息的栏目内所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任自行承担；购房合同及本补充协议中提及的通知均指书面通知。如果书面通知以挂号邮件的形式送达对方，则通知时间以落地邮戳为准，有争议的情况下按寄出时间加上3天推定，如果书面通知直接送达对方，则通知时间以对方签收为准。对于交房和办理产权证的通知，出卖人可通过媒体刊登公告的形式通知买受人，公告发出时间为通知送达时间。上述合同签订后，原告依约向被告支付房屋总价款717587元。原告庭审中提交交房流程告知书一份，称被告于2010年6月25日向其交付涉案房屋，被告对此予以认可。原告称，被告交房时间为2010年6月25日，按照合同约定，向后顺延365天内应协助原告办理房屋产权证，但被告并未履行该约定，即被告自2011年6月25日已构成违约。原告称其计算违约金的方式为：自2016年10月8日起至2019年10月8日，717587元乘以万分之0.5乘以天数等于39277.65元，此后至实际办证之日的违约金也按照上述方式计算。庭审中，被告宝龙公司提交其名下泰房权证泰字第××号房屋所有权证书一份，该证载明：泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区酒店式公寓2号楼在2012年7月3日取得产权证。提交2013年3月21日原泰安市房产交易中心出具的收到条一份，该收到条载明“今收到山东宝龙实业发展有限公司房产证2个。坐落为：泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场B区商业4号楼、酒店式公寓2号楼。房产证号为：21××67号、21××43号。”被告还提交自制通话记录一份，称公司工作人员曾给赵兴波135××××5389打电话通知办证事宜，但其不接电话。提交泰安日报复印件两页，称其公司分别在2015年10月26日、2018年9月12日在该报发布关于办理房屋不动产证的通知，已经向业主尽到通知办证的义务。提交一审法院（2018）鲁0902民初1091号民事判决书，该案为物业服务合同纠纷，被告系赵兴波，一审法院在该案审理过程中先后通过邮寄送达、直接送达（3次）均无法与其联系，后依法公告送达开庭传票并缺席审理、判决。被告称该判决亦能佐证无法与原告取得联系的事实。提交照片复印件一份，称该公司在2018年11月12日在宝龙城市广场张贴了办理产权登记的公告。原告质证称，被告提交的215542号房产证、不动产中心出具的收到条与本案无关；对通话记录不予认可；对泰安日报公告的办理房产证通知无异议，但被告未直接通知原告而是选择登报通知违背常理，且合同中关于媒体刊登通知视为送达的约定排除原告主要权利免除被告自身义务应当无效；对判决书无异议，但称与本案无关；对张贴公告的照片真实性不予认可；原告称既然被告知道原告门牌号和房屋所在位置，应当直接“上门”通知办证事宜。被告宝龙公司提交“泰安宝龙广场产权证资料领取表”一份，该表载明被告赵兴波已经于2019年8月29日领取了办理不动产证的材料，被告已经尽到协助义务。原告认可其在上述日期自被告处领取了购房发票和房屋证明一份，但称材料不全，被告直至2019年11月12日才向其提供不动产登记申请书。另查明，本案审理过程中，原告购买的房屋已于2019年12月30日取得不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。上述合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。该约定的真实意思应为被告宝龙公司须在房屋交付后365日内协助原告办理产权登记。因本案原被告一致认可案涉房屋是在2010年6月25日交付，一审法院对此予以确认。2010年6月25日向后顺延365日即为2011年6月24日。但截至本案法庭辩论终结前，原告赵兴波购买的房屋仍未进行产权登记取得产权证书，故其要求被告支付逾期办理产权证违约金。但是，根据本案商品房预售合同约定及有关法律法规的规定，房地产开发商为购房者的“办证”义务属于协助义务，其履行协助义务主要表现在：对所售房产进行初始登记，取得通常所称的“产权大证”；通知购房人办理产权变更登记，提供发票、契税等相关材料。本案中，被告宝龙公司提交的泰房权证泰字第××号房屋所有权证可以证实，原告购买的房产所在楼房（作为一个整体）办理“产权大证”的时间是2012年7月3日。显然，被告宝龙公司不可能在前述合同约定的2011年6月24日之前协助原告办理产权登记，其自2011年6月25日起构成违约。另一方面，被告宝龙公司在2012年7月3日取得“产权大证”后，在履行通知原告办理产权变更登记后，其主要协助义务即应完成。本案庭审中，被告宝龙公司分别提交己方制作的通话记录、泰安日报的办证公告、在广场公告栏张贴办证公告的照片等证据证实其已向原告履行了通知义务，原告对以上大部分证据提出异议，否认被告曾通知其办理产权证。但是，原被告签订的《商品房预售合同》补充协议中明确约定“对于交房和办理产权证的通知，出卖人可通过媒体刊登公告的形式通知买受人，公告发出时间为通知送达时间”，被告首次在媒体刊登公告时间为2015年10月26日，一审法院认为该日期可作为被告将办理产权证通知送达原告之日。原告认为，被告上述约定排除原告主要权利免除被告自身义务，应当无效。对此一审法院认为，原告该主张不能成立，原因为：1.原告在本案房屋买卖合同关系中的主要权利应当是（1）要求被告在法定或约定期限内交付质量合格的房屋（2）要求被告在法定或约定期限内协助其办理房屋产权证。该条款主要是关于办理产权证通知方式的约定，并未排除原告任何一项合同“主要权利”。该条款约定的通知方式的确可能导致原告接收不到办证通知，但是前已述及，为原告办理产权证仅是房地产开发商的协助义务，这意味着原告自身亦应当承担义务，如主动与开发商沟通进度、提供相关办证材料。原告将双方义务完全归入被告，系对本案合同权利义务的错误理解。2.该条款并未免除被告义务，因为相对于电话联系、张贴公告等传统通知方式，在媒体刊登公告的成本相对更大，一般只有在确实无法联系购房人的情况下才采取该种方式。况且在本案中宝龙公司先后两次在媒体发布了公告，结合一审法院（2018）鲁0902民初1091号案件对赵兴波送达方式的记载、被告提交的通话记录等各项证据，可以佐证被告已经尽到履行对原告通知办证义务的事实。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从一般人角度考虑，无论是购买房产还是办理房产证都是大事，应当特别重视，房屋购买人在接受房屋后应随时关注开发商发布的办理产权证的通知。这既是交易习惯、生活常识，也是购房人维护自身权利、减少不必要损失的法定义务。本案被告在2012年7月3日就取得“产权大证”，具备办理产权转移登记基本条件，明显有别于其他因各种原因达不到办证条件的案件，原告如能与被告积极沟通办证事宜，不至于长时间不能办理产权证书，因此其对该后果的发生负有责任。原告诉状中称多次找被告协商办证，但被告予以拒绝，其未提交证据证实，一审法院不予采信。庭审中原告认为被告应当就通知其办理产权证书提供“上门”等服务，显然不切实际，不符合一般人生活经验，也并非被告的合同义务。综上，一审法院确认被告宝龙公司自2011年6月25日起构成违约，直至2015年10月26尽到通知原告办证的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案系合同纠纷，原告签订合同并接收房产后即应当知晓被告应在2011年6月24日前为自己办理产权证，超过该期限不能办理的即属违约。即使按照原告主张，本案的逾期办证违约金为持续性债务，该债务的持续性状态也已在2015年10月26日结束。原告在2019年10月12日起诉主张违约金，已超过诉讼时效期间，其诉讼请求不能得到法律支持。被告关于原告起诉已超诉讼时效的抗辩于法有据，一审法院予以支持。本案审理过程中，原告已经取得案涉房屋的不动产权证书，其诉讼请求中要求被告限期协助办理办理不动产权属证书部分失去事实基础，一审法院对该部分诉求不再审查处理。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告赵兴波的诉讼请求。案件受理费390.97元，由原告赵兴波负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人赵兴波提交以下三份证据：证据一、CD光盘一张（当庭播放），包括2018年12月31日录音录像视频两个、2019年8月29日录音录像视频一个，用以上诉人两次去宝龙公司要求办理不动产权证书，宝龙公司均以先结清物业费为由拒绝，不符合购房协议的约定，上诉人未超过诉讼时效。证据二、2015年7、8、9、11、12月，2016年3、6月物业费收据及相应的缴费通知书，2014年6月12日EMS邮寄单，用以证实被上诉人的物业公司一直在通过直接送达方式或者邮寄送达通知上诉人缴费，上诉人是可以直接联系到的，但是在办理不动产证书重大事项上，被上诉人却从未采取书面通知而直接登报，没有尽到合理通知义务，其登报行为对上诉人无效。证据三、2019年8月29日维修基金收据、涉案房屋不动产证书登记申请表（复印件），用以证实上诉人在补缴相关费用后，被上诉人才盖章同意办理不动产证书，被上诉人一直在以拖欠物业费用为由故意不给上诉人办理不动产证书，能够与证据一相互印证不办理证书的原因在被上诉人。 被上诉人宝龙公司质证认为，对证据一中三段视频真实性无异议，对于上诉人的证明目的有异议，这三段视频均无法确认对话双方是否包括被上诉人的工作人员，在视频中主要涉及到了上诉人缴纳物业费的相关问题，无法证实被上诉人以欠缴物业费为由拒绝提供办证资料；对证据二真实性无异议，物业费单据缴费通知书均由山东宝龙商业物业管理有限公司出具，与本案没有关联性，且该证据的日期最晚日期为2016年，根据一审提交的2018鲁09**民初1091号民事判决，在2018年上诉人关于物业费的诉讼案件当中，审理该案的法院也无法联系到上诉人赵兴波，最后通过公告送达向上诉人送达相关法律文书，能够说明一审法院认定事实正确，被上诉人通过媒体通知送达并无不当；对证据三真实性无异议，该证据说明了2019年8月29日上诉人还交纳了维修基金，具备办证的初步条件，也能够证明被上诉人按照合同约定协助上诉人办理不动产登记。 经审查，本院对上述证据认定如下：双方对上述三份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于证据一，该录音系上诉人赵兴波与涉案房屋的物业单位工作人员的通话录音，无法证实被上诉人宝龙公司以结清物业费为由拒绝办理房产证，亦无法证实其本案诉讼未超出诉讼时效；对于证据二、该物业费收据及缴费通知均系涉案房屋物业公司发出，无法证实与被上诉人宝龙公司的关联性，且宝龙公司以登报方式通知其办理不动产权证书，符合双方合同约定，本院对该证据的证明效力不予认定；对于证据三，该证据系2019年有关补交维修金单据及办理不动产权登记申请，无法证实宝龙公司以拖欠物业费为由拒不为赵兴波办理产权登记证书，亦无法证实宝龙公司在赵兴波补缴相关费用后才同意办理产权登记，本院对该证据的证明效力不予认定。 经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示内容，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关合同义务。根据合同约定，被上诉人应在商品房交付使用后的365日内办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权机关备案，因各方当事人均认可房屋交付时间为2010年6月25日，即2011年6月24日为办理权属登记的截止日期，被上诉人自2011年6月25日起构成违约。被上诉人2012年7月3日取得“产权大证”后，于2015年10月26日通过媒体刊登公告的形式通知买受人办理产权证，该通知方式符合双方签订的《商品房预售合同》补充协议的约定，该日期应当作为被上诉人通知上诉人办理产权证之日。上诉人主张上述补充协议的约定系被格式条款、且加重了消费者的注意义务应为无效条款，本院认为，该合同条款及特别约定并未排除上诉人作为买受方的主要合同权利，且从商品房买卖现实通用操作规程来看，被上诉人作为出卖方负有的是协助上诉人办证的义务，而非单一办证主体，买受方亦应承担相应的合同义务，需要主动与出卖方沟通联系、提供相关办证材料，因此上诉人主张上述条款无效无事实及法律依据，本院不予采信。一审法院基于上述理由，认定被上诉人已经尽到了通知义务，并确认被上诉人第一次登报公告之日即2015年10月26日作为诉讼时效起算日符合客观事实，上诉人于2019年10月12日提起诉讼已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不予支持。因被上诉人诉讼时效抗辩成立，因此上诉人有关逾期办证违约金过高的主张，本院不再予以审理。 综上，上诉人赵兴波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费782元，由上诉人赵兴波负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十八日 书记员 王 霞