重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初22735号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：黄婷婷，女，该公司工作人员。被告：肖明，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市渝**。原告成都万科物业服务有限公司与被告肖明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄婷婷，被告肖明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费39477.52元（该费用计算期间为2015年1月至2019年6月），违约金7895.50元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2、判令被告支付拖欠的公摊电费849.21元。事实和理由：原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订了《XX前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务等费用，原告多次催收无果。被告肖明辩称，原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、原告开展经营管理活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益；2、原告在履行共用设施、环境卫生、交通项目的维护、修缮、服务管理义务时不及时或不到位；3、楼道等公用公共区域的清扫、保洁工作不到位；4、XX无独立固定的保安人员，巡逻频次不够、路线不详、门岗缺失，新开车库入口大门长期敞开无人值守，小区与照母山接壤部分安保设置和人员不足，非小区人员随意进入，行人出入口和车库出入口检查不力，装修噪音和环境污染监察不严；5、原告承诺业主分区域、分阶段重做车库地坪漆、墙面腻子防水乳胶漆，但拖延近一年时间未动工；6、原告应取得小区竣工图，明确业主私家花园和公共区域的花园范围，应组织业主参与制定小区外立面改造的标准，并对业主外立面改造装修方案进行审批，小区消防设施严重损坏，消防通道被严重占用；7、原告未按照合同约定每年公布一次管理费用收支账目；8、被告的房屋3楼主卧外屋檐漏水严重，隔壁未装修房屋的地下车库长期堆放不明垃圾，卫生状况差，门禁系统形同虚设，保洁人员素质低下，隔壁房屋的前后花园杂草丛生，垃圾成堆，四合院座椅锈迹斑斑，被告接房时很多地方未达到交房标准。综上，因原告不适当地履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，被告交纳了2018年8月至2019年2月期间的物业费，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告肖明自2015年4月23日起系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为266.74平方米，系联排别墅。2011年12月6日，重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司与原告签订《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对XX小区提供前期物业服务，期限自2011年12月6日起至2014年12月5日止；联排别墅的物业服务费标准为4元/月/平方米（不含公摊水电费），如有需另行交纳或分摊的费用，交纳或分摊标准应根据实际情况补充约定；物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016年6月15日，重庆市物价局对XX小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明联排别墅的物业服务费标准为4元/月/平方米（不含公摊水电费）。上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告曾向被告书面催收。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为4元/月/平方米，公摊电费为据实分摊；原告在庭审中陈述被告已交纳2018年8月至2019年2月期间的物业服务费及公摊电费；原告提供的欠费明细载明被告欠交公摊电费的期间为2015年11月至2019年6月，共计849.21元，其中2018年8月至2019年2月期间的公摊电费为89.04元；对于公摊电费，原告提供了2015年11月至2019年6月期间的能耗公摊公告的张贴照片、2015年11月至2019年6月向供电部门交纳电费的发票予以证明；原告提供的欠费明细载明被告在2016年12月之前应交的物业服务费为533.48元/月，自2017年1月起应交的物业服务费为1066.96元/月；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片及视频予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、XX前期物业服务合同、重庆市前期物业服务收费备案表、律师函、EMS快递单、能耗公摊公告的张贴照片、发票、欠费明细、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。因无证据证明被告在2015年4月22日之间系本案房屋的业主，故本院对2015年4月22日之前的物业服务费不予支持。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合当事人陈述及原告提供的欠费明细，在2015年4月23日至2018年7月31日、2019年3月1日至2019年6月30日期间，被告应交纳的物业服务费为533.48元/月×（8/30+20）个月+1066.96元/月×23个月=35351.94元。本院对原告诉请的物业服务费中超出该计算标准的部分不予支持。对于2015年11月至2018年7月、2019年3月至2019年6月期间的公摊电费760.17元，原告提供了能耗公摊公告的张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊电费，原告已经向供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片及视频予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告肖明在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2015年4月23日至2018年7月31日、2019年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费35351.94元；二、被告肖明在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2015年11月至2018年7月、2019年3月至2019年6月期间的公摊电费760.17元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502.78元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担125.78元，被告肖明负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇二〇年十月二十二日书记员  李文婧