湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1800号上诉人（原审原告）：常德万宸酒店管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区长庚街道。法定代表人：文晔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：易耀辉，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康海辉，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南东汉房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区。法定代表人：徐学林，该公司经理。委托诉讼代理人：龚积微，湖南沅澧律师事务所律师。上诉人常德万宸酒店管理有限公司（以下简称万宸酒店）与上诉人湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉房产公司）租赁合同纠纷一案，均不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万宸酒店上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持其一审其他全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由东汉房产公司承担。事实和理由：1.一审判决以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的的解释（二）》第二十九条规定，对万宸酒店主张的加盟费、装修设计费等损失能够在退还的200万元履约保证金中进行弥补为由，不予支持万宸酒店主张的实际损失，适用法律确有错误；2.一审判决查明万宸酒店的实际损失为948000元与客观事实不符，属事实认定错误，万宸酒店的实际损失为1140331元。东汉房产公司辩称，虽然定金与赔偿损失原则上可以同时适用，但是总金额不能高于违约造成的损失数额，最高人民法院的相关司法解释有明确规定，万宸酒店在一审既主张定金又主张赔偿损失，一审判决确认双方合同解除的前提下判决东汉房产公司双倍返还保证金是正确的。东汉房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认万宸酒店通知解除合同的行为无效，并驳回万宸酒店的全部诉讼请求；2.由万宸酒店承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有综合全案证据认真审查涉案合同的性质，从而确认涉案合同为租赁合同，属于认定事实不清；2.一审判决认定东汉房产公司逾期交房构成根本性违约，存在错误；3.一审判决关于“东汉房产公司已构成根本违约，双方合同目的已无法实现，万宸酒店有权解除合同”的认定，系对涉案合同性质的错误理解，如果不是万宸酒店恶意解除涉案合同，东汉房产公司仍然可以在房屋出售时，保证购房业主与万宸酒店签订《西城水恋（二期）南区公寓物业委托管理经营合同》，万宸酒店的合同目的完全可以实现。万宸酒店辩称，1.双方订立酒店租赁合同时，东汉房产公司对万宸酒店租赁房屋经营酒店的用途是明知的，东汉房产公司在本案中既是开发商也是出租人，作为出租方按期交付房屋给万宸酒店才是万宸酒店租赁房屋的合同目的。至于东汉房产公司与业主签订房屋买卖合同，再由业主与万宸酒店签订托管合同，仅仅是通过酒店租赁合同约定的一种保证交房义务，并不是东汉房产公司认定的改变合同性质的问题。2.本案中东汉房产公司在签订酒店租赁合同时有双重身份：开发商、出租人，其作为出租人交付义务并不能因房屋销售给业主以后发生改变。如果按照东汉房产公司的逻辑，假如房屋一直没有卖出去，岂不是对于东汉房产公司与万宸酒店交付的时间永远无法确认。客观上，东汉房产公司与万宸酒店签订的酒店租赁合同在先，不管东汉房产公司与业主签订买卖合同如何约定，业主与万宸酒店签订托管合同，在酒店租赁合同没有失效之前，所有在后的合同约定都应当遵循酒店租赁合同关于物业交付时间的约定。3.按照酒店租赁合同的约定按期交付物业系东汉房产公司的主要合同业务，在万宸酒店2019年8月1日发送催告函后仍未履行交付义务，同时在一审的开庭过程当中东汉房产公司的代理人明确表示无法进行交付。显然，东汉房产公司未能在2019年5月1日交付物业的行为已经构成根本的违约。万宸酒店签订酒店租赁合同的目的，在于物业的租赁权，以及物业租赁权获得的经营所得，东汉房产公司未能按期交付物业的行为直接导致万宸酒店的合同目的落空。因此，合同应当予以解除并根据合同的约定承担双倍返还定金、承担万宸酒店损失的责任。万宸酒店向一审法院起诉请求：1.请求确认万宸酒店与东汉房产公司2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除；2.请求判令东汉房产公司立即向万宸酒店双倍返还履约保证金4000000元，以及自2020年5月2日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失；3.请求判令东汉房产公司赔偿万宸酒店损失（加盟费、装修设计费、酒店样板间装修费、财产保全担保费等）1140331元；4.请求判令案件受理费、财产保全费由东汉房产公司承担。一审法院认定事实：2018年10月16日，东汉房产公司（甲方）与万宸酒店（乙方）签订《亚朵酒店意向租赁协议》，约定由乙方承租甲方位于常德市武陵区西城国际项目1#栋的物业开设酒店，并约定签订意向合同当日，乙方向甲方指定账户汇入意向金20万元，于双方签订正式的租赁合同15个工作日内乙方将余下的180万元汇入甲方与乙方共同设立的共管账户，并约定甲乙双方正式签订租赁合同后，本协议即刻作废。当日，万宸酒店向东汉房产公司指定账户转账20万元。2018年11月16日，东汉房产公司（甲方）与万宸酒店（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定由乙方租赁甲方面积为9074.28平方米的物业开设酒店，租赁期限为16年，自2019年5月1日起至2035年4月30日止，且自2020年5月1日起计租；乙方合计交纳履约保证金200万元，如因甲方原因在乙方进场前解约，甲方除双倍退还乙方履约保证金400万元外，还需承担乙方由此产生的一切损失；双方约定2019年5月1日前，甲方应使该物业达到交付标准并交付给乙方。合同还约定，当甲方交付房屋存在缺陷等原因致使不能实现租赁目的的，一方（非违约方）可书面通知另一方（违约方）解除合同，如给对方造成损失的，应赔偿损失，乙方损失包含但不限于品牌加盟费、设计费、工程费、已购置的酒店用品设备、配套设施、材料费，筹备开办费及处理与本案纠纷相关的律师费、诉讼费等；甲方未按本合同约定的交付条件和时间向乙方全部交付该房屋、公共条件、共用部位（包括乙方不能正常装修该房屋，不能申请政府审批，不能营业的），延迟90日仍未交付的，视为甲方根本违约。合同签订后，2018年12月21日，万宸酒店的法定代表人文晔将剩余180万元履约保证金汇入双方的共管账户，东汉房产公司向万宸酒店出具200万元履约保证金的收据。上述《酒店租赁合同》签订后，万宸酒店与上海亚朵商业管理（集团）股份有限公司（以下简称亚朵集团）于2018年11月22日签订《商业特许经营合同》，由亚朵集团特许万宸酒店在常德市武陵区西城水恋南区项目1#栋使用“亚朵酒店”商标，特许经营期限17年，自2018年11月22日起至2035年4月30日止，并对特许经营费用进行了约定。2018年12月28日，万宸酒店的法定代表人文晔向亚朵集团账户汇入保证金、特许经营费及相关费用共计90万元。2019年1月18日，万宸酒店与上海聿舍建筑设计咨询有限公司签订《建设工程设计合同》，由万宸酒店委托上海聿舍建筑设计咨询有限公司为常德亚朵酒店进行室内装修设计，并于2019年2月11日向上海聿舍建筑设计咨询有限公司支付定金48000元。另查明，东汉房产公司与案外人杨学丽、曾凤枝签订的《常德市商品房买卖合同》约定物业交付时间为2020年9月30日。杨学丽、曾凤枝（甲方）购买东汉房产公司开发的物业后，与万宸酒店（乙方）签订《西城国际公寓物业委托管理经营合同》，均约定将所购物业委托给乙方作为亚朵酒店经营，期限自2019年5月1日起至2035年4月30日止（根据实际交房日期相应顺延）。还查明，因东汉房产公司未按约定于2019年5月1日向万宸酒店交付物业，万宸酒店多次向东汉房产公司发函催告物业交付事宜，并于2020年5月1日向东汉房产公司发出《解除酒店租赁合同通知书》，认为东汉房产公司一直未能将物业交付已构成根本违约，故通知东汉房产公司解除双方于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》。上述解除通知于2020年5月2日邮寄送达。因案涉物业至今不具备交付条件，万宸酒店为履行《酒店租赁合同》已投入了大量成本，遂起诉至法院，提出前列诉讼请求，并申请了财产保全，支出财产保全担保费5100元，财产保全费5000元。一审法院认为，本案的争议的焦点为：万宸酒店与东汉房产公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》是否解除。万宸酒店认为《酒店租赁合同》已无法继续履行，且于2020年5月2日通知解除。东汉房产公司认为物业交付时间已发生变更，逾期交付的违约行为并不影响合同目的的实现，不符合解除合同的条件，故解除合同的通知无效，合同应继续履行。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东汉房产公司与案外人签订的《常德市商品房买卖合同》虽对物业交付时间约定为2020年9月30日，但根据合同的相对性原则，该买卖合同对万宸酒店无约束力，并不能因此改变《酒店租赁合同》中租赁物业的交付时间，故对东汉房产公司认为物业交付时间已发生变更的抗辩意见，不予采纳。万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》已明确约定了案涉的租赁物业交付时间为2019年5月1日，延迟90日仍未交付的，视为甲方根本违约，根据庭审查明，案涉物业至本案审理时仍不具备交付条件，故东汉房产公司已构成根本违约，双方合同目的已无法实现，万宸酒店有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，即于2020年5月2日解除。关于双倍返还履约保证金。万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》已明确约定，如因东汉房产公司原因在万宸酒店进场前解约，东汉房产公司应双倍退还万宸酒店履约保证金400万。该履约保证金虽未明确为定金，但该保证金是为担保租赁合同的履行，且约定了收受保证金的一方不履行约定债务的应双倍返还，该保证金实际具有定金的性质，应认定为定金，因《酒店租赁合同》已解除，故对万宸酒店要求东汉房产公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，予以支持。但万宸酒店主张的利息损失，没有事实依据及法律依据，不予支持。关于加盟费、装修设计费等实际损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约损害赔偿目的在于填补合同守约方因对方违约所遭受的损失，且当事人主张违约金过高请求调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，万宸酒店主张的损失为1140331元，法院确定的实际损失为948000元，但《酒店租赁合同》已明确约定了东汉房产公司违约时双倍返还履约保证金，该双倍返还部分2000000元，足以弥补万宸酒店的上述损失，故对万宸酒店提出的加盟费、装修设计费等损失，不予支持。另，财产保全担保费5100元，系万宸酒店在诉讼过程中产生的必要支出，予以支持。综上所述，万宸酒店与东汉房产公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除，合同解除后，东汉房产公司应向万宸酒店双倍返还履约保证金4000000元，并支付财产保全担保费5100元。一审法院据此判决：一、确认常德万宸酒店管理有限公司与湖南东汉房地产开发有限公司于2018年11月16日签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除；二、湖南东汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向常德万宸酒店管理有限公司双倍返还履约保证金4000000元并支付财产保全担保费5100元；三、驳回常德万宸酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47782元减半收取23891元，保全费5000元，共计28891元，由常德万宸酒店管理有限公司负担5276元，由湖南东汉房地产开发有限公司负担23615元。本院二审期间，万宸酒店没有提交新的证据，东汉房产公司提交了如下证据：1、万宸酒店与涉案合同出租房屋购房人签订的《西城水恋（南区）二期1#楼公寓物业托管协议合同》汇总表，拟证明万宸酒店根据涉案合同的约定，截止到2020年5月2日前，已经与37位出租房屋购房人签订了《西城水恋（南区）二期1#楼公寓物业托管协议合同》的事实。2、万宸酒店与部分涉案合同出租房屋购房人签订的《西城水恋（南区）二期1#楼公寓物业托管协议合同》，拟证明按照租赁合同相对方原则，东汉房产公司不是万宸酒店承租范围出租房屋合同的相对方，不负有交付出租房屋的义务也不享有出租房屋的租金收益的事实。万宸酒店的质证意见：东汉房产公司二审提交的二份证据均不是新证据，该证据均在一审之前已经形成。对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，托管协议确实是万宸酒店签订的，托管协议都是在案涉酒店租赁合同签订之后签订的，东汉房产公司陆续出售了37套房屋，然后万宸酒店再和业主签订托管协议，但是房屋至今没有交付给万宸酒店。本院认定如下：东汉房产公司提交的证据只能证明万宸酒店签订了37份托管协议的事实，但不能达到东汉房产公司的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.万宸酒店与东汉房产公司签订的酒店租赁合同是否应当解除；2.如果合同解除，东汉房产公司是否应当向万宸酒店双倍返还保证金，并且赔偿万宸酒店加盟费、装修设计费等实际损失。关于焦点1，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》中明确约定：甲方（东汉房产公司）未按本合同约定的交付条件和时间向乙方（万宸酒店）全部交付该房屋、公共条件、共用部位（包括乙方不能正常装修该房屋，不能申请政府审批，不能营业的），延迟90日仍未交付的，视为甲方根本违约。双方约定的案涉的租赁物业交付时间为2019年5月1日，经庭审查明，案涉的租赁物业至今仍不具备交付条件，东汉房产公司已构成根本违约，双方在合同中约定的解除合同的条件已经成就，万宸酒店可以解除合同。万宸酒店于2020年5月1日向东汉房产公司发出《解除酒店租赁合同通知》，该解除通知于2020年5月2日邮寄送达，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条中关于“合同自解除通知到达对方时解除”的规定，万宸酒店与东汉房产公司签订的《酒店租赁合同》于2020年5月2日解除。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，万宸酒店向东汉房产公司既主张了双倍返还保证金，又主张了加盟费、装修设计费等实际损失。因东汉房产公司违约，其应向万宸酒店双倍返还履约保证金，万宸酒店交纳的履约保证金为2000000元，东汉房产公司应返还4000000元。而万宸酒店主张的加盟费、装修设计费等实际损失为1140331元，小于2000000元，足以弥补万宸酒店的实际损失，因违约损害赔偿的目的在于填补合同守约方因对方违约所遭受的损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾本案合同的履行情况及万宸酒店的实际损失，对万宸酒店要求双倍返还履约保证金的主张予以支持，对其要求东汉房产公司赔偿加盟费、装修设计费等实际损失的主张不予支持。综上所述，万宸酒店、东汉房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53904元，由常德万宸酒店管理有限公司负担15063元，由湖南东汉房地产开发有限公司负担38841元。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年十月二十六日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。