安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初11268号 原告：王孟新,男,汉族,1988年2月13日出生,住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：张剑，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶娟，安徽金的律师事务所实习律师。 被告:方章银,男,汉族,1984年2月15日出生,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：卢苗苗（系被告方章银妻子），女，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：周晓燕，安徽神州行律师事务所律师。 原告王孟新与被告方章银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王孟新及其委托诉讼代理人张剑、陶娟，被告方章银委托诉讼代理人卢苗苗、周晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王孟新向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告签订的商铺租赁合同;二、判令被告向原告支付租金212064元,违约金26158元,共计238222元;三、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:2017年8月8日,原、被告双方签订《商铺租赁合同》。合同约定,原告将其所有的坐落于合肥市滨湖区万达茂中心9幢商业商153室（下称“该商铺”）出租给被告经营使用,租期5年,自2017年2月8日至2022年8月7日止。第一年优惠后租金为46562.4元,第二年为98712.23元,第三年为104633.47元,第四年为110911.64元,第五年为117570.06元,本着先交租后使用的原则,被告应于每3个月为一个交租期届满15日前支付下一个交租期租金,转账至原告指定账号。租赁保证金为7760.4元,若被告违约致原告解除本合同,该保证金抵做违约金,原告不予返还。原告立即将商铺交付给被告使用,但被告至今只交了第一年的租金,从2018年8月8日开始拖欠租金至今,共计238222元。原告多次联系被告让其缴纳租金,但被告一直以经营状况不佳为由,拒不支付租金。现被告尚欠原告租金及违约金共238222元,已超过合同约定的支付租金的期限,原告多次催要租金,被告置之不理。为了维护自身合法权益,故诉至贵院。 被告方章银辩称：一、房屋租赁合同早已解除。2017年8月，被告被万达茂（2019年改为融创茂）市场招商办招来投资餐饮店，租用了原告153室商铺，租期5年，同时被告投资十多万元购买抽油烟机、灶台、空调冰箱等餐饮设备并装饰店面。但是被告经营一段时间后，发现万达茂市场不景气，被告开店第一年（即2017年8月至2018年8月）挣的钱连付房租和员工工资都不够，亏损十多万元。2018年7月，被告与原告父亲联系（被告租房、交房租基本都与原告父亲联系），将万达茂市场不景气，商铺租金整体下调以及153店面经营情况告知原告父亲，非常诚恳的请求降低房屋为年租金2万元，不然只能关店退租，原告父亲说考虑一下，随后被告与原告父亲多次就降房租、如何给付房租等多次协商，由于本人系农村家庭，多年积蓄消耗一空，另原告父亲迟迟没有同意房租降低到2万元，被告实在亏不起，即于2019年2月初关店退租，同时变卖所有的餐饮店设备。二、被告开店损失惨重，是万达茂市场不景气的受害者。2017年开店时万达茂市场宣传火热，9幢楼离万达主题乐园近，当时客流量尚可，没想到经营一段时间后，万达茂市场日渐不景气，人流量有限，生意不好做，商铺做一天亏损一天，陆续不少门店关门退租。如果原告能认识商铺整体房租下降的客观事实，体谅经营户困难，与经营户共渡难关，被告还是愿意继续经营，但原告不同意降租，被告无奈只能贱卖餐饮店设备并关店。三、被告关店退租是万达茂市场经营形势多变情况造成的。原告父亲多次到万达茂催要房租，对万达茂商户的经营情况以及房租下调情况完全知情，只有房租下调经营户才能坚持经营，据了解139户现每月房租1000元，143户每月2000元。被告希望按照同等市场价格2000元左右给付房租，原告不同意降低租金，被告于2019年2月搬离153商铺，将商铺钥匙交还万达茂招商办工作人员，因为拿钥匙是从招商办取得。因原告不同意降低租金，被告变卖餐饮店设备，以实际行动告知原告解除房屋租赁合同。被告主张2019年2月即解除合同合乎情理和符合法律规定，应予认定。四、原告要求被告支付2019年2月份后的商铺房租及违约金无事实和法律依据。153商铺自2019年2月即腾空，，原告对被告腾空房屋应当是知情的，原告称未接到被告要求解除合同的通知显然有悖日常生活经验法则。原告也多次到万达茂市场催要房租，被告以明确的实际行动表示退租，原告应当采取积极的行为减少相应的损失，也可以对商铺再行出租，原告未对涉案商铺再行出租，应当视为自行扩大损失，与被告无关。原告当庭认可其已经于2019年12月31日从招商办处拿回涉案商铺钥匙，也说明商铺钥匙交给招商办系客观事实，双方都予以认可。原告2020年4月起诉要求解除合同，被告已于2019年2月腾空房屋，并电话告知以实际行动解除双方的租赁合同，因此原告主张商铺租金计算至判决生效并要求被告支付显然不公平，更没有法律依据。被告腾空房屋后，原告不出租系其扩大损失，原告要求承担违约金和迟延履行违约金无事实和法律依据，综上，当违约方继续履行合同所需财力、物力超出合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，因此结合本案实际情况，被告方2019年2月10日腾房应视为解除合同的时间，原告要求在其后计算房租、违约金并要求支付，显失公平，依法不应当支持。 经审理查明：2017年8月8日，原告王孟新（出租方、甲方）与被告方章银（承租方、乙方），签订《滨湖新天地9＃153商铺租赁合同》,合同约定：甲方将所有的位于合肥市，建筑面积64.67平方米租赁给乙方经营餐饮，该面积数为该商铺租金、物业服务费、冬季采暖费等费用计算基数；租期自2017年8月8日起至2022年8月7日止；甲方同意在2017年8月8日（进场日）前将商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行开业筹备，届时双方签署交接确认书，自进场日至2018年2月7日为装修及经营免租期。租赁合同第三条约定：该商铺租金：1、2017年2月8日至2018年8月7日，租金46562.4元，租金标准为120元／㎡／月。2、2018年8月8日至2019年8月7日，租金98712.23元，租金标准127.2元／㎡／月。3、2019年8月8日至2020年8月7日，租金104633.47元，租金标准134.83元／㎡／月。4、2020年8月8日至2021年8月7日，租金110911.64元，租金标准142.93元／㎡／月。5、2021年8月8日至2022年8月7日，租金117570.06元，租金标准151.5元／㎡／月。2、自计租起，第一次支付押一付六租金，以后每3个月为一个缴租期，乙方在2017年8月8日前支付第一个缴租期租金前3个月租金和一个月押金合计31041.60元，2017年9月8日前再付3个月房租23281.20元，以后每3个月为一个缴租期并在每个缴租期届满15日前支付下一个缴租期租金等。合同第四条保证金约定：作为乙方按期足额缴纳租金、履行承租人义务担保，乙方应在本合同签订时向甲方一次性缴纳相当于1个月租金的保证金7760.4元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金。乙方妥善履行本合同约定，甲方应在合同终止、乙方办理完撤场手续后30日内将相关保证金余额无息返还乙方。合同第九条约定：任何一方无法定或约定理由不得解除本合同；因乙方违约导致合同解除，甲方需返回乙方未使用的租金和相关费用，并要求乙方支付相当于届时三个月租金的违约金；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按照实际房租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，并赔偿乙方的损失。发生下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：1、乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；2、乙方迟延支付租金超过15日的；3、乙方擅自对该商铺进行破坏或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为。如甲方按照合同约定解除本合同，乙方未在甲方解除合同通知送达后15日内提出书面异议的，视为乙方认可该解除通知，本合同与书面通知确定日期终止等约定。 原被告双方签订合同后，在当日原告王孟新将本案涉案租赁房屋交付给被告方章银。 被告方章银至今，向原告王孟新缴纳第一年即2017年8月8日至2018年8月7日房租46562.4元和保证金7760.4元。 2018年8月起，被告方章银未向原告王孟新支付房租。被告方章银认为租赁房屋后，市场不景气，要求原告降低房租，双方未达成一致意见，经原告王孟新催要也一直未付。 被告方章银在庭审中陈述在原被告双方未达成降低房租协议后，随于2019年2月搬离餐饮设备及物品，腾空房屋，将涉案租赁房屋钥匙交还万达茂招商办公室。 原告王孟新在庭审中陈述，涉案租赁房屋钥匙是我们当面交给方章银的，租赁时也带被告方章银看房子，我们一直在向被告催要房租，但一直未给。涉案房屋的钥匙是2019年12月31日万达茂招商办送还给我们的。 上述事实，由原告提供的原被告双方身份证、《滨湖新天地9#153商铺租赁合同》、不动产权证、微信转账记录、电话录音及原被告的陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《滨湖新天地9#153商铺租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被告要求原告降低房租，双方未达成协议，被告自称2019年2月搬离涉案房屋，将房屋钥匙交还万达茂招商办，认为双方租赁合同于2019年2月即解除，未提供证据证实，不予认定。原告在庭审中陈述于2019年12月31日万达茂招商办送还涉案房屋钥匙。本院认为，原被告双方在履行合同过程中，双方在降低房屋租金未达成协议，被告未按租赁合同约定支付房租，构成违约，应当承担违约责任。在一定的条件下，违约方可以申请解除合同，但被告以实际搬离房屋，双方对合同解除未达成协议，被告也未通过合法手段解除双方签订的合同，现原告起诉要求解除合同，被告认可解除合同，原告在庭审中陈述2019年12月31日收到涉案房屋钥匙，故本院确认双方签订的合同于该日予以解除。被告应当支付租金至该日即140565.61元（2018年8月8日至2019年8月7日房租98712.23元+2019年8月8日后租金104633.47元÷365天×146天），并按照合同的约定支付相当于届时三个月的房租违约金即26158元（104633.47元÷12个月×3个月）。被告缴纳的房租保证金7760.4元应当予以扣除。原告要求租金计算至判决生效之日的意见，不予采纳。对被告方的辩称意见不予采纳。原告提供的快递拒收单及被告提供的证据的真实性、与本案的关联性不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告王孟新与被告方章银签订的《滨湖新天地9#153商铺租赁合同》于2019年12月31日予以解除； 二、被告方章银给付原告王孟新20**年8至2019年12月31日房租140565.61元，违约金26158元，合计166723.61元，扣减保证金7760.4元后，余款158963.21元于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告王孟新的其他诉讼请求。 案件受理费7338元，减半收取3669元，原告王孟新负担207元。被告方章银负担3462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年十月八日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。