河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8970号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘军，男，1958年5月12日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李英华，女，1982年2月6日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：马**峰，男，1981年9月6日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈旭阳，河北北华律师事务所律师。 原审第三人：桥西区成逸房产经纪服务中心，住所地石家庄市桥**友谊大街南二环交叉口南行五里庄园****。 经营者：孙荣彦，经理。 上诉人刘军因与被上诉人李英华、马**峰、原审第三人桥西区成逸房产经纪服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘军、被上诉人李英华、马**峰的共同委托诉讼代理人陈旭阳、原审第三人桥西区成逸房产经纪服务中心的经营者孙荣彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘军上诉请求：撤销石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决书第二、三、四项（第四项中关于驳回上诉人其它诉求），改判为：2018年12月24日之后的物业费由被上诉人承担；驳回被上诉人关于违约金的诉请；判令被上诉人向上诉人支付违约金。事实和理由：关于违约责任问题：一、一审认定上诉人明知所售房屋因抵押有纠纷而隐瞒情况且在出现情况后未及时妥善解决，导致无法为被上诉人办理房屋交接手续，上诉人存在重大过错，应当承担违约责任的认定错误。1、上诉人出售房屋时，被上诉人实地查看了房屋，何来上诉人隐瞒？造成上诉人、被上诉人纠纷的过错不是上诉人，而是被上诉人、梁某的合谋串通。一审判决书查明的事实当中认定2020年5月，被上诉人与案外人梁某交接了房屋钥匙，已实际占有该房屋并进行了装修和更换窗户。由此可见，被上诉人与梁某始终保持着密切联系，这进一步印证被上诉人与梁某串通制造虚假纠纷的事实。故，上诉人并不违约，一审认定上诉人违约属于认定事实错误。2、被上诉人在支付尾款25万元时，第三人与被上诉人故意违反合同约定，恶意串通隐瞒上诉人将25万元支付到第三人员工账号，上诉人得知情况后，即刻提出异议。一审却认定被上诉人向第三人支付了25万元即是向上诉人支付尾款，一审如此认定，严重违背了合同的意思自治原则。是被上诉人与第三人私下串通，故意改变合同条款。对此，应认定被上诉人并未向上诉人支付尾款25万元，其行为已构成违约，应承担违约责任。3、由于被上诉人无理到房管部门闹访，梁某到房管部门出具证明说明该房屋已没有任何纠纷，2018年12月24日监管部门将140万元房款支付给上诉人，这足以说明，该房屋已不存在任何纠纷，只要被上诉人支付尾款25万元，上诉人可以随时交付房屋和办理物业交接手续，此时，被上诉人明知应按照合同约定将25万元尾款支付给上诉人，但被上诉人却仍故意不履行合同给付义务，由于其恶意不给付房款，致使无法按照合同约定办理房屋交接，该责任显而易见应由被上诉人承担。而一审法院无视上述事实，主观臆断却让当事人协商15天，15天后开始为上诉人计算违约金没有任何法律依据和事实依据。一审所判违约金过高，超过了年息24%。按照年息24%计算，1660000＊2%／30＊105天＝116200元，一审超额计算违约金意在偏袒被上诉人。一审计算违约金的时间105天不知是起于何时止于何时？二、同样的情况，一审作出不同的认定和处理，显然是在偏袒被上诉人。被上诉人将25万元款支付给第三人，一审就认定为是支付给了上诉人，而梁某将房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人已实际占用、使用房屋，为什么不认定上诉人已实际交付了房屋，而判决却还让上诉人交付房屋。在未经上诉人同意和办理房屋交接的情况下，被上诉人就私自侵占房屋，其必须承担相应的法律责任。同时上诉人保留追诉的权利。 李英华、马**峰辩称，1、根据一审法院庭审查明的情况，上诉人在签订房屋买卖合同前故意恶意隐瞒房屋存在抵押的事实，这些事实有上诉人本人的口述，案外人梁某的证词，刑警大队的笔录等予以证实，因此一审法院认定上诉人存在重大违约有事实和法律基础，其应承担相应的违约责任，并据此判定其支付相应的物业费于法有据。2．虽然一审法院没有支持被上诉人全部的反诉请求，但被上诉人为了使本案尽早解决，减轻各方的诉累，没有进行上诉，但现在鉴于上诉人已经提起上诉对于上诉人的其他相关问题，被上诉人保留通过其他途径进行追责的权利。3．基于以上两点，一审法院虽然关于事实部分的认定（对于两个合同的认定）不准确，但被上诉人建议二审法院依法维持原判，或者在全部查清本案事实的情况下，依法支持被上诉人一审的全部反诉请求。 桥西区成逸房产经纪服务中心辩称，关于上诉人提出被上诉人与我方恶意串通私自将25万元转给被上诉人提出质疑，我们短信已经七天通知上诉人，我们现在有通话录音作为证据，当时打电话一直要求上诉人到场解决，但是上诉人一直没有到场，说让他朋友过来，但是朋友也没有到场解决纠纷，所以不存在被上诉人与第三方恶意串通私自将房款25万元整转给被上诉人。 刘军向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付原告购房款25万元及违约金1660元，合计251660元；2、诉讼费由被告承担。 李英华、马**锋向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人交付房屋；2、判令被反诉人立即办理房屋的物业移交手续；3、判令被反诉人支付违约金人民币280000元；4、反诉诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年8月20日，原告（反诉被告）刘军（甲方）与被告（反诉原告）李英华（乙方）、第三人桥西区成逸房产经纪服务中心（丙方）签订《石家庄市房产经纪服务合同》一份，合同约定李英华购买刘军名下位于桥西区房屋，房屋建筑面积129.53平米，房屋成交价140万元，乙方于2018年9月20日前将全部购房款总价为140万元分两次存入监管账户，该房产交易、登记完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金；乙方通过丙方办理贷款的，应于2018年8月31日前将所需贷款审批资料交于丙方，乙方2018年9月18日前将购房首付款70万元打入监管账户，委托贷款银行（公积金管理中心）凭打入账号的首付款和贷款审批手续，将乙方贷款额70万元划转到监管账户，该房产交易、登记抵押完成后，甲乙向房产交易管理机构申请划转交易监管资金；甲方确保该房屋产权明晰，无纠纷、无异议；乙方若不能贷款，乙方全款购买此房，资金全部监管；若由于政策原因，不能正常履行，甲、乙、丙三方均不算违约。违约责任约定，签订本合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收的定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款0.1%的违约金；若因乙方违约，导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款0.1%的违约金。同日，刘军（甲方）与马**锋（乙方）、桥西区成逸房产经纪服务中心（丙方）签订《石家庄市房产经纪服务合同补充协议》一份，协议约定，本合同签订之日起当日内，乙方应当支付购房定金1万元整，该笔定金收入方式为甲方收取；本合同签订时，甲方应当向丙方支付保证金5000元，待交易完成后，如甲方无任何违约情形，丙方退还甲方，如甲方房屋有欠费，甲方拖延拒绝清偿时，丙方有权用保证金直接支付欠费，代甲方履行清偿义务，清偿部分不再退还甲方；甲方收到全部售房款后5日内，应当与乙方办理房屋交接手续，交接内容为结清物业，交接钥匙，如甲方逾期办理，每日按房屋总价款千分之一的标准向乙方支付违约金，直至办理完房屋交接。其他约定：甲乙双方协商同意：1、该房屋实际成交价166万元整，乙方向银行贷款70万元整，剩余首付96万元整，其中70万元监管至银行指定账户，另一部分26万元过户当日打至刘军账上。 2018年9月10日，原告刘军与被告李英华、第三人桥西区成逸房产经纪服务中心、案外人中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订《石家庄市存量房买卖合同》一份，合同载明：转让方自愿将坐落于桥西区等2处房屋，出售给受让方，房屋产权证号20××81，建筑面积129.53㎡，单价10808.31元／平方米，价款140万元；受让方于2018年9月11日前将购房首付款70万元整打入监管账户，委托贷款银行（公积金管理中心）凭打入账号的首付款和贷款审批手续，将买方贷款额70万元划转到监管账户，该房产交易、登记抵押完成后，转让方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金；违约责任规定，本合同生效后，若转让方悔约，应于2018年10月10日前向受让方支付10万元违约金……，若受让方悔约，应于2018年10月10日前向转让方支付10万元违约金……；受让方不能按期付款或转让方不能按期向受让方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于房价款的1%的违约金。原告称，该存量房合同约定房屋价款为140万元，是当时三方协商，为照顾买方利益，让其少交税而作的约定，真实的房屋价款是补充协议中约定的166万元。被告称该存量房合同约定房屋价款140万元，是对前面签订补充协议约定的房屋价款166万元所作的变更。第三人称，当时被告想让原告房价再便宜点，原告不同意，然后考虑把存量房买卖合同中的房价定的低一些可以少交税，才约定的140万元，原告说的情况属实，另外还考虑到房子空置时间太长，怕拖欠太多的费用，有部分价款不走资金监管。 2018年8月20日，石家庄市房产经纪服务合同补充协议签订当日，被告李英华支付购房定金1万元，2018年9月10日被告李英华将首付款70万元打入资金监管账户，2018年9月17日被告李英华办理的银行贷款70万元打入资金监管账户，2018年9月18日原告将房屋过户到被告李英华名下，同日，被告李英华将余款25万元打入第三人员工郭进方账户。之后被告再次查看房屋时，发现涉案房屋有案外人梁某居住，案外人告知被告，其与原告刘军前妻有债务纠纷，刘军前妻以该房屋作为抵押，后因刘军前妻不能偿还债务，该房屋由其居住。被告通知第三人协调解决，在第三人协调无果的情况下，被告要求第三人将购房余款25万元返还。2018年10月14日，第三人负责人孙荣彦在发短信告知原告刘军如不出面解决则将退还李英华余款，原告未予答复后，第三人将收取被告李英华的购房余款25万元返还给被告李英华。第三人提供发送刘军短信内容“刘军，今天客户又过来闹了，还挂了条幅，导致我们无法正常工作，给你打了无数个电话你都不接，你不配合解决问题，我们实在没办法了，我们监管这部分钱，人家一定要拿回去，你不露面那我们只能把这部分钱转给客户了，让他打一个部分房款的欠条，剩下的你们自行解决吧。如果你有异议中午12点之前就过来我们店跟客户面谈，如果不过来我们就认为你同意”。原告刘军质证称，收到短信，合同约定把钱打入我的账户上，我认为没有必要过去解决。 2018年12月17日案外人梁某、原告刘军、刘军前妻付士萍三人签字出具证明一份，向石家庄市房产交易中心监管科提供，证明称“桥西区丰河苑小区9号楼1单元401房，房主刘军独有。于2018年9月通过中介在桥西区房管局交易大厅过户，过户给李英华。现刘军前妻（付士萍）欠梁某欠款已解决并达成共识，本人（梁某）同意解冻放款”。2018年12月24日石家庄市房产交易中心将140万元房款划转给原告刘军。 又查，被告马**锋2019年11月7日向石家庄市报案称，其购买刘军房屋办理过户手续后，于2018年9月25日准备入住时，发现房屋有人居住，居住人叫梁某，其认为刘军隐瞒其前妻向梁某借款将房屋抵押给梁某，后因刘军前妻未偿还借款，梁某一直占用房屋一事，而将房屋卖给其，导致其无法实际占有房屋，刘军构成诈骗。马**峰提供梁某书写“关于丰河苑（Ａ区）9号楼1单元401房产情况说明”一份，情况说明称“本人于2007年7月12日借款给付士萍（身份证号1301051960××××××××）、鲍赛客（身份证号1301021981××××××××）共计人民币37.2万元，以丰河苑ＣＡ区9-1-401房屋作抵押，付士萍出示与刘军（前夫）的离婚协议书原件以证明该房屋产权归付士萍所有，离婚协议书由付士萍与刘军亲笔签署。在此情况下经河北三和律师事务所律师见证签署借款协议，借给付士萍与鲍赛客人民币37.2万元，归还期限为三个月，2007年10月12日索要无果后，征得付士萍同意后，我与爱人王莎莎搬入该房屋居住，并多次索要欠款，索要无果后，在于2007年底再联系不上付士萍的情况下，联系刘军（付士萍前夫），刘军答：我已经和付士萍2006年3月离婚，房屋归付士萍所有，付士萍的事情与我无关。于是我将付士萍诉讼至新华区人民法院（付士萍户籍所在地）请求还款及房屋过户事宜。法院立案，并在联系不上付士萍，付士萍未到庭的情况下区法院联系刘军，刘军称已与付士萍离婚，当时有离婚协议，我净身出户，夫妻共同财产归付士萍所有，此房屋与我无关，并拒绝出庭。因此我们居住该房屋至今11年，在此期间付士萍和刘军从未联系过我协商过还款及过户事宜。依据当时借款协议和搬入该房屋之前已经征得付士萍同意，自搬入之日，已居住11年，付士萍与刘军从未露面协商此事，证明当时借款协议已生效，双方已经默认此房屋归我梁某所有，已成事实，我和我家人一直居住在此。今年2018年9月27日，我爱人王莎莎从娘家回来，发现房门被撬，房屋家具损失过半，我妻子报110，振头派出所出警，经调查为刘军所为，得知刘军在我不知情的情况下将该房屋非法办理房产证，通过正大中介（桥西区成逸房产经纪服务中心）法人：孙荣彦）业务员李连双转让出售给李英华、马**锋夫妇，更可恨的是刘军在明知该房屋有债务纠纷，民事诉讼和我们长期居住，房屋与他无关的情况下，对李英华马**锋夫妇隐瞒该房屋真实情况并转让出售给他们，致使我们双方权益严重受损，已构成欺诈行为，把不属于他的房子转让出售给不知情人。事情发生后，我与付士萍、刘军、李英华、马**锋、孙荣彦、李连双于2018年9月28日下午在红旗大街××工农路交口西南角盛世茶社面谈，见面后经询问马**锋、李英华夫妇得知，刘军在明知房屋处在债权纠纷、民事诉讼和我们长期居住，房屋产权与他无关的情况下并未告知李英华、马**锋夫妇将该房屋通过正大中介（简称）转让出售给他们直至过户完成。李英华、马**锋都不知情。并且刘军单独告诉我此房屋已卖掉，所得房款会给我一个交代，我并未同意。我要求该房屋产权与刘军无关，此房屋在我居住之后到现在已履行借款协议、房屋产权归梁某所有。并对刘军非法获得房产证，明知房屋存在债权纠纷、民事诉讼和我们长期居住，房屋产权已不归刘军所有的情况下，隐瞒李英华、马**锋夫妇转让出售的情况作出解释，因此谈判无果。并从李英华、马**锋夫妇口中得知，他们夫妇第一次看房时由中介受刘军委托带他们夫妇两人看产权属于我的房子，没有任何人通知我和告知该夫妇两人房子存在重大产权问题。综上所述，说明刘军在明知房子存在债务纠纷、民事诉讼，我们夫妇长期居住，房屋与他无关，非法获得产权问题的情况下，通过正大中介（简称）故意向李英华、马**锋隐瞒真相，出售给他们该房屋属于欺诈行为。以上所说均为事实，我留有付士萍和刘军离婚协议书（原件），付士萍借款协议，河北三和律师事务所律师见证（原件），新华区法院起诉书等复印件，并提供给李英华、马**锋夫妇作为证明。原件由我保留。”被告另提供案外人梁某向其提供的律师见证书一份，证明2007年7月12日案外人梁某与本案原告刘军前妻付士萍、鲍赛客签订借款协议，案外人梁某向付士萍、鲍赛客出借37.2万元，付士萍以其所有的石家庄市作为抵押物。 2019年11月12日，原告刘军主动到石家庄市说明情况，称“2006年我和前妻付世萍离婚时，把房子给了前妻。后来前妻因欠账，别人找我还钱，2018年8月底许，我知道前妻因欠别人钱，把房子于2007年7月12日抵押给了梁某，再后来于2018年9月20日，我和前妻、梁某达成协议把房子要了回来，之后于2018年7月份办理房产证之后，我就把房子卖了，准备把钱留给孩子。我估计是梁某占我房子时，马**峰以此为由，拖欠我尾款。……。现在我听说马**峰把房子占了，我认为马**峰是犯罪。要求警察依法调查处理”。刘军向公安机关提供其与其前妻付士萍落款为2008年6月1日协议书一份，称“付士萍被合伙人将资金全部骗走，幸得留下石家庄市丰河苑小区9-1-401房屋，也被抵押借债，合伙人至今未归，钱无法讨回，借债无门，债主逼债甚紧，无奈付士萍只有向前夫刘军救助。现经双方商定，特订以下条款：一、因离婚时，刘军将石市丰河苑小区9-1-401房屋和当时积蓄全部交给付士萍，自己只身一人出门。现付士萍将石市丰河苑9-1-401房屋所有权转给刘军所有，向刘军借钱还债。并同意刘军对此房有买卖处置等权力。二、房屋出卖后所得资金除给付士萍贰拾万元整还债，其余的资金归儿女所有，刘军分文不要，儿女在没成家前，此资金归刘军所管理。……”；落款为梁某2018年9月20日证明一份，称“梁某与刘军、前妻付世萍债务纠纷已达成和解，房屋丰河苑9-1-401与梁某、付世萍无任何关系”。 案外人梁某作为证人出庭作证，称“刘军前妻欠我钱，去律师事务所作了见证，还不了钱，把房子作为抵押。去年，刘军把房子卖给马**锋，我和刘军商量如何把钱还给我，马**锋知道这个事情以后，找我谈话了，然后把这个事情从哪年欠钱，把这个情况说明了一下，和刘军私下已经商量好如何把钱还我。房子和我没有什么关系了”。法庭询问证人：你在房子居住的过程中刘军知道这情况吗？证人回答：应该是知道的，当时我找过刘军和他说付士萍欠我钱，欠钱找不到人了，因为刘军和前妻离婚了不管这个事情了。问证人：你当庭陈述的与情况说明的部分内容有出入，以哪个为准？证人回答：以我当庭陈述的为准，当时马**锋写这份情况说明的时候，我心急所以写的夸大了点，当时着急要钱。被告问证人：当时监管科证明的时间2018年12月17日，证明内容是你和刘军已经解决好相关纠纷。在本院案卷33页刘军向公安机关提供的你本人签名的证明，你又说你们之间的纠纷是在2018年9月20日解决。两者互相矛盾你如何解释？证人回答：具体时间记不清楚。被告问：2018年10月份你是否和付士萍以及马**锋等人到房管局状告刘军偷卖房子？证人回答：这个我不清楚，我和马**锋去过。 再查，原告刘军于2018年6月7日取得的涉案房屋不动产权证书。被告李英华、马**锋系夫妻关系。 另查，第三人称，经向涉案房屋邻居及物业打听，涉案房屋于2020年4月进行了装修，原告刘军将物业费交至2019年5月。被告称，2020年5月，被告与案外人梁某交接了房屋钥匙，被告对房屋进行了保洁并更换了窗户。 上述事实有石家庄市房地产经纪服务合同、石家庄市房地产经纪服务合同补充协议、石家庄市存量房买卖合同、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，原、被告及第三人为买卖涉案房屋先后签订了石家庄市房地产经纪服务合同、石家庄市房地产经纪服务合同补充协议、石家庄市存量房买卖合同，关于对房屋价款的约定，根据被告于2018年9月18日将购房尾款25万元打给第三人，后因发现房屋被案外人梁某占有，原告刘军未及时妥善处理而要求第三人将25万元予以返还的履行行为，可以认定三方签订的石家庄市房地产经纪服务合同补充协议是三方真实意思表示。对于被告主张双方于2018年9月10日重新签订的《石家庄市存量房买卖合同》，废止了2018年8月20日签订的石家庄市房地产经纪服务合同补充协议，将房屋价款变更为140万元，不予支持。关于该存量房买卖合同，系本案当事人与案外人中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行所签订，其中关于涉及资金监管的相关条款予以认定，其余涉及付款、交房、违约责任等的约定，石家庄市房地产经纪服务合同补充协议应为三方真实意思表示，予以认定。根据证人梁某的证言以及原、被告、第三人的陈述，可以证明原告刘军在出售涉案房产时应当明知其前妻与证人因借款未偿还而抵押该房产的纠纷，其向被告及第三人隐瞒该情况而出售该房产，出现纠纷后又未及时妥善解决，导致无法为被告办理房屋交接手续，原告存在重大过错，应当承担违约责任。原告主张被告未支付剩余尾款，应承担违约责任。因被告并非未支付尾款，而是在2018年9月18日原告将房屋过户到被告李英华名下当天将剩余房款25万元打入第三人员工帐户，第三人称系考虑原告房屋空置时间较长，拖欠物业费、暖气费较多而采取的折衷方案，其目的是为了减少双方当事人的纠纷，其过错较小。之后，被告即发现房屋被案外人梁某占用一事，第三人从中协调，原告未及时处理该纠纷，在第三人发出提醒后，仍未出面解决，在被告的要求下，第三人将尾款退回给被告，被告此行为，系行使不安抗辩权，原告主张被告承担拒付尾款的违约责任不予支持。原告提供的向石家庄市房产交易中心监管科提供的证明可以证明，原告于2018年12月17日与梁某及原告前妻解决完毕涉案房屋纠纷，梁某同意涉案房屋与其无关，2018年12月24日石家庄市房产交易中心将140万元房款划转给原告刘军。根据三方补充协议约定“甲方收到全部售房款后5日内，应当与乙方办理房屋交接手续，交接内容为结清物业、交接钥匙，如甲方逾期办理，每日按房屋总价款千分之一的标准向乙方支付违约金，直至办理完房屋交接”，原告本应在2018年9月23日前与被告办理交房事宜，后因协调与案外人梁某的纠纷，至2018年12月24日原告收到石家庄市房产交易中心转账的房款140万元，按照常日常行为准则，此时原告应与被告协商交付房产及支付尾款事宜，因双方未协商一致，原告诉至法院，本院酌情认定自2018年12月24日起双方有15天的协商时间。综上，原告刘军因逾期交房应支付被告违约金174300元（1660000×1‰×105天）。鉴于被告已于2020年5月实际占有该房屋，并无解除合同的意思表示，原告及第三人应与被告办理房屋的物业交接手续。自2019年1月8日前的物业费等相关费用由原告负担，自2019年1月9日起至2020年5月15日的物业费等相关费用由原、被告各负担二分之一，自2020年5月16日起的物业费等相关费用由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）李英华、马**锋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘军购房款250000元。二、限原告（反诉被告）刘军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李英华、马**锋交付房屋并配合其办理物业移交手续，自2019年1月8日前的物业费等相关费用由原告（反诉被告）刘军负担，自2019年1月8日起至2020年5月15日的物业费等相关费用由原、被告各负担二分之一，自2020年5月16日起的物业费等相关费用由被告负担。三、限原告（反诉被告）刘军于本判决生效之日起十日内向原被告（反诉原告）李英华、马**锋支付逾期交房违约金174300元。四、驳回原告（反诉被告）刘军、被告（反诉原告）李英华、马**锋其他诉讼请求。本诉案件受理费5075元，由被告（反诉原告）李英华、马**锋负担。反诉案件受理费2537.5元，系减半收取，由被告（反诉原告）李英华、马**锋负担957.5元，由原告（反诉被告）刘军负担1580元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交以下证据：1、2020年9月2日物业公司给我出具的证明；2、2020年8月23日梁某出具的情况说明。证明马**锋是2018年10月份开始办的装修手续，并占有房屋。 被上诉人质证意见为：对物业出具的证明发表意见：该公司是否为涉案房屋的物业管理方无法证实。从形式上看也不符合单位出具证明的形式要件，单位出具证明，应由法定代表人及其制作人签名，而该证据仅有李旭飞一人签名，该李旭飞的身份并不清楚，是法人还是具体制作人员不清楚，因此其不符合单位出具证明的形式要件，从内容上看，该证明显然是随意而写，1918年我想我们都还没有出生，另外我们父辈还没出生哪来的房屋装修等证明，因此被上诉人有理由怀疑该证据是上诉人与相关单位及其人员串通而做，不具备法律效力，因此该证明无法不具有客观真实性、合法性和关联性，不能证明上诉人的证明目的。第二个证据梁某的证明，1、首先根据最新的法律规定，证人应出庭作证，否则应依法不予采纳。2、梁某在一审法庭已经出庭作证的情况下，对相关的事实已经进行了说明，而在一审庭后又出具了与一审庭审时不相符的证言，显然与上诉人串通的嫌疑，且该证明仅是梁某个人的主观推的，并没有相关证据予以证明。3、梁某的该证明也恰恰印证了上诉人存在着恶意隐瞒房屋抵押的事实，否则正常的房屋买卖不会出现梁某、付士萍等其他案外人员。因此综合以上两点，该两份证据均不属于二审提供的新证据，依法不应采纳。 第三人质证意见为：意见没法发表，因为我不能确定这个房子到底是什么时候装修什么时候入住的。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据一，没有物业公司的其他证明，李旭飞的身份不清楚。并且该证明内容时间与本案也不相符。对此不予采信。上诉人提供的证据二，梁某未出庭，其在一审法院庭审时，已经出庭作证的情况下，又书写证明。对此无法采信。对上诉人提供的证据，不予采信。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，2018年8月20日，上诉人、被上诉人李英华、第三人桥西区成逸房产经纪服务中心签订《石家庄市房产经纪服务合同》和《石家庄市房产经纪服务合同补充协议》，2018年9月10日，上诉人刘军、被上诉人李英华、第三人桥西区成逸房产经纪服务中心、案外人中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订《石家庄存量房买卖合同》，根据前期各方履行合同的情况，一审法院认定三方签订的《石家庄市房产经纪服务合同补充协议》是三方真实意思表示，认定上诉人与被上诉人约定的房价为166万元，并无不当。2018年8月20日，被上诉人李英华支付购房定金1万元，2018年9月10日，被上诉人李英华将首付款70万元打入资金监管账户，2018年9月17日，被上诉人李英华办理的银行贷款70万元打入资金监管账户，2018年9月18日，上诉人将房屋过户到被上诉人李英华名下，同日，李英华将余款25万元打入第三人员工郭进方账户。之后，被上诉人李英华查看房屋时，涉案房屋有案外人梁某居住，第三人通知上诉人协调，上诉人未处理该纠纷，第三人应被上诉人李英华要求将收取的25万元返还给李英华。一审法院认定被上诉人李英华主张退还尾款的行为，系行使不安抗辩权，并无不当。上诉人履行了将房屋过户到被上诉人名下主要义务后，未在他人占用涉案房屋时，完成房屋交接义务。违反了《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”的规定，应当承担标的物权利瑕疵担保责任。 2018年12月17日，案外人梁某、上诉人刘军、上诉人前妻付士萍三人签字出具证明一份，并向石家庄市房产交易中心监管科提供。2018年12月24日石家庄市房产交易中心将140万元房款划给上诉人。证明上诉人与被上诉人李英华签订涉案房屋相关合同及补充协议时，隐瞒了涉案房屋已经有案外人梁某占用的事实。上诉人应当在得到涉案房款140万元时，应当履行交付给被上诉人李英华房屋的义务，但其并没有给被上诉人李英华交接房屋，直到2020年4月，被上诉人李英华才对涉案房屋进行装修，证明被上诉人李英华在2020年4月从案外人处取得涉案房屋，占用涉案房屋。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款 “当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”的规定，综合本案的实际情况，上诉人应当承担逾期交房给被上诉人造成的损失，损失以被上诉人李英华所交纳房款的总数166万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算计息，自2018年12月24日起计算至2020年4月底。上诉人应当配合被上诉人李英华、马**峰办理物业移交手续，并承担2020年4月底以前的物业费等相关费用，自2020年5月1日起的物业费等相关费用由被上诉人李英华、马**峰负担。涉案房产已经办理到被上诉人名下，只是房屋交接双方发生纠纷，应当按照法律规定承担违约责任，一审法院按照合同约定承担违约金不当，并且认定被上诉人占用涉案房屋时间欠当，应予纠正。 上诉人主张被上诉人与案外人串通，被上诉人与第三人故意违反合同约定，没有提供有效证据予以证实，对此，不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决第一项，即，一、限被告（反诉原告）李英华、马**锋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘军购房款250000元。 二、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决第四项，即，四、驳回原告（反诉被告）刘军、被告（反诉原告）李英华、马**锋其他诉讼请求。 三、变更河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决第二项为：限上诉人刘军于本判决生效起10日内配合被上诉人李英华、马**峰办理物业移交手续，自2020年4月30日前的物业费等相关费用由上诉人刘军负担，自2020年5月1日起的物业费等相关费用由被上诉人李英华、马**峰负担。 四、变更河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1515号民事判决第三项为：限上诉人刘军于本判决生效起10日内赔偿被上诉人李英华、马**峰逾期交房的损失，损失以被上诉人李英华所交纳房款的总数166万元为基数计算利息损失（利息损失自2018年12月24日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款记载利率计算；自2019年8月20日起至2020年4月30日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 五、驳回上诉人刘军、被上诉人李英华、马**峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费5075元，由被上诉人李英华、马**峰负担；反诉案件受理费2537.5元，由被上诉人李英华、马**峰负担2000元，由上诉人刘军负担537.5元；二审案件受理费3786元，由上诉人刘军负担1800元，由被上诉人李英华、马**峰负担1986元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十月二十日 书记员  崔娇娇 ——