黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初25号原告：刘洪福，男，1954年10月15日出生，汉族，农民，住同江市。委托代理人：王新伟，黑龙江博佳律师事务所律师。代理权限：代为参加庭审，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解。被告：李树敏，男，1963年12月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。原告刘洪福与被告李树敏合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案，于2019年6月26日作出（2019）黑0881民初915号民事判决书，判决后，李树敏不服提起上诉，佳木斯市中级人民法院以事实不清、证据不足发回本院重新审理，本院依法重新组成合议庭进行审理。原告刘洪福及其委托诉讼代理人王新伟，被告李树敏到庭参加诉讼。本案因疫情原因及鉴定期间，扣除审限158日。本案现已审理终结。刘洪福向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告逾期交付置换商服租赁损失合计136000元、一次性赔偿50000元，合计186000元；2.要求被告负担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求1.被告李树敏给付原告违约金65000元；2.被告李树敏向原告支付占用回迁房屋租金105210元；3.要求被告李树敏向原告支付供热费53044元；4.要求被告承担本案诉讼费用、保全费4970元、鉴定费6000元。事实和理由：被告系同江鑫盛园小区**楼的实际开发人，原告系该小区回迁户，2008年6月19日，双方签订了《房屋拆迁产权调换协议》，协议第三条约定“甲方在2009年12月31日前将产权房屋交付给乙方”；第四条违约责任约定：“因甲方的责任延长过渡期限的（即未完成预定建筑工程，导致乙方不能入住），乙方自行解决过渡用房，自逾期之日起，甲方按每月5000元支付乙方赔偿金，逾期超过三个月半年之内的，从第四个月起甲方一次性赔偿乙方50000元，若逾期这半年内甲方未完工乙方将依法向人民法院提起诉讼”。根据以上约定，被告应当支付两个回迁房屋的违约金65000元。计算方式为前三个月每月5000元，第四个月起一次性赔偿50000元。根据双方2009年9月27日签订的《协议书》约定交付两个回迁房屋的日期变更为2009年10月30日。应支付自2009年10月31日至2017年3月30日计7年5个月的回迁房屋的租金损失合计113200元。另外，被告一直占用案涉商服，期间拖欠供热费53044元，现供热公司向原告索要，该供热费应当由被告承担。李树敏辩称，房屋拆迁产权调换协议是无效合同，合同中引用城市动迁管理条例，没有按照条例执行是违法的，2001年6月6日国务院颁布的《城市房屋动迁管理条例》第二十二条至第二十七条具体规定的是先认定房屋性质，必须由由资质的评估机构进行评估，新旧房屋找差，没有按照这三条办理，该协议是无效的协议；没有房屋拆迁主管部分手续，协议无效。协议是单方拟定的，没有经过双方协商，在酒桌上签订的，签订程序是违法的，是强加被告的；被告就合同问题在同江市人民法院，佳木斯市中级人民法院已经进行终审，现在被告已经将房屋交付给原告，原告方涉嫌敲诈勒索，其已经准备另案起诉；根据同江土地管理局颁布的土地证，证明刘洪福这块土地是538.2平方米，建设用地占地57.96平方米是住宅用地，证明刘洪福在签订拆迁协议时造假，将住宅用地改写成商业用地，可以证明协议是虚假的，虚假的合同、违反法律规定的合同是无效合同，其对原告提出的租金请求不予认同，明显是敲诈勒索。被告给付原告的房屋不止这两个房屋，还有336平方米门市房、150平方米住宅两套，原告当时说其土地是合法土地，跟被告置换了这么多房屋，所以被告一直认为置换行为中有欺诈行为。另外，本案属于一事不再理，原告之前已经起诉过，该案经一审、二审已经完毕，不同意原告的诉讼请求，房屋早已交付给原告。原告为证明其主张提供如下证据：证据一、房屋拆迁产权置换协议1份、协议书1份。证明原、被告协商一致，由被告拆迁原告房屋，以产权调换方式进行回迁，回迁房屋是106、107号商服，合同约定回迁房屋时间是2009年。同时合同第四条约定延长过渡期的交付房屋从逾期之月起每月5000元违约金，此项违约金的约定期限是三个月，超过三个月从第四个月支付违约金50000元；以上支付违约金的约定期限为半年，超过半年没有交付使用的，乙方向法院提起诉讼主张权利，该协议明确约定违约金支付的是半年内的65000元，半年以后发生的损失原告另行主张，双方又于2009年9月27日对该拆迁协议变更了交付回迁房屋的时间为2009年10月30日，以上证据证明双方约定了回迁的时间、违约责任，但被告没有如约履行应当承担支付违约金及造成半年以后交付房屋损失的责任。经庭审质证，对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，合同是有，但是是单方拟定，未经过双方协商并在酒桌上签订，强加给李树敏，不具有真实性，当时被告不签订合同，原告不让其开工建设，有敲诈嫌疑，2009年12月份楼房建设完成后就交付给了原告，原告称房屋梁大不接受，说设计不合理，原先同江法院调解协议原告还欠被告50000元没有给付，所以手续一直没有办理，但是房子已经交付给原告，原告拒绝接受房屋，被告不应承担责任；协议书真实性无异议，但双方为合作关系，其不认可是房屋拆迁合同关系。本院经审查认为，被告对该组证据真实性无异议，且该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。证据二、房屋权属登记证委托书2份。证明案涉房屋于2010年1月19日建成后，被告将房屋登记在自己名下没有交付给原告。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，因案涉房屋是自建房，必须先过户到其名下然后再过户给别人。本院经审查认为，该组证据能够证明案涉商服建成后过户至被告名下的事实，本院对该组证据予以采信。证据三、房屋产权证2份。证明原告取得回迁房屋时间是2018年9月18日，该房屋此前没有交付原告，原告提起诉讼后经法院判决确认案涉房屋应当回迁给原告，原告根据法院的判决办理了房照。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，不是回迁房屋。本院经审查认为，该组证据能够证明案涉商服已过户至原告名下的事实，本院对该组证据予以采信。证据四、司法鉴定书1份。证明原告在取得房屋前自2009年10月30日至2017年3月期间，商服一直由被告占有使用，没有交付原告，期间的房屋租赁费损失共计113200元，其中106号商服租金是56400元、107号商服租金是56800元，该费用应当由被告支付给原告。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，证明问题有异议，不同意承担租赁费用。本院经审查认为，该份证据能够证明案涉两套商服每年市场出租金额的事实，本院对该份证据予以采信。证据五、供热费缴费查询单2份。证明自2009年至2017年期间，商服由被告占有使用期间发生供热费53044元，现热电厂向原告索要，该费用应当由被告承担。经庭审质证，被告对该组证据的真实性有异议，前期商服是由其自己供热，供热至2017年，住宅是大网供热。本院经审查认为，该组证据能够证明案涉两套商服欠缴供热费金额的事实，本院对该组证据予以采信。证据六、证人司某证言。证人系被告李树敏雇佣烧锅炉的工人。证明2017年3月30日，李树敏向司某打电话通知其将案涉两套商服钥匙交付原告。经庭审质证，被告对该证人证言真实性无异议，证人系帮其看管商服的工人，也是其给证人打电话让证人把钥匙交付给。本院经审查认为，被告对证人证言真实性无异议，该证言能够证实被告何时将案涉两套商服交付给原告的事实，本案对该份证言予以采信。证据七、证人司某出具的书面证明1份。证明浴池锅炉工司某在2017年3月30日将案涉房屋钥匙交付给原告，并为原告出具了证明。经庭审质证，被告对该份证据的真实性有异议，其认为证明是虚假的。本院经审查认为，结合证人司某的证言，能够认定证明所载内容的真实性，本院对该份证据予以采信。被告李树敏除当庭陈述外，未向本院提供证据。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年6月19日，原、被告双方签订了《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定被告将鑫盛园小区4号楼西数第二户(建筑面积62.65平方米)、第三户商服(建筑面积：63.03平方米)置换给原告所有，商服交付时间为2009年12月31日。因甲方李树敏的责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房，自逾期之月起，甲方按每月5000元支付乙方赔偿金，逾期超过三个月半年之内的，从第四个月起甲方一次性赔偿乙方50000元，若逾期这半年内甲方未完工乙方将依法向人民法院提起诉讼。2009年9月27日，双方签订协议书，约定将鑫盛源小区4号楼调换，西数第二、三个门市2套、一楼门市，办理产权过户时，由李树敏出手续，原告出费用，办理产权过户。现有房屋已成事实，10月30日完工交付使用，双方对争议的房屋，没有其他要求。被告于2017年3月30日将上述两个商服交付给原告。经原告申请，本院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司对本案争议的同江鑫盛源小区4号楼106号商服、107号商服2009年10月30日至2017年3月30日的租金价格进行评估，其中106号商服2009年11月-12月租金为1307元、2010年全年租金为8024元、2011年全年租金为7830元、2012年全年租金为7444元、2013年全年租金为8681元、2014年全年租金为8243元、2015年全年租金为5787元、2016年全年租金为6628元、2017年1-3月租金为2492元；107号商服2009年11月-12月租金为1315元、2010年全年租金为8073元、2011年全年租金为7878元、2012年全年租金为7490元、2013年全年租金为8734元、2014年全年租金为8293元、2015年全年租金为5822元、2016年全年租金为6668元、2017年1-3月租金为2508元，两套商服合计租金损失113200元。现原告诉至法院，要求被告承担逾期交房的各项经济损失及违约金。另查明，原告刘洪福于2010年5月18日向本院提起诉讼，起诉被告李树敏合同纠纷一案，该案中，刘洪福要求被告李树敏给付退房款810636元（所退还的房屋为本案争议的两套商服楼），并要求李树敏支付逾期交房赔偿金50000元。本院于2010年11月11日作出（2010）同民一初字第128号民事判决书，判决支持刘洪福要求的退房款810636元，驳回刘洪福主张的逾期交房赔偿金的诉讼请求。判决后，李树敏不服提起上诉，经佳木斯市中级人民法院审理，裁定发回本院重新审理，本院于2014年12月19日作出（2012）同民初字第16号民事判决书，以刘洪福未按协议书接收争议楼房，李树敏不存在违约为由，驳回了原告刘洪福的全部诉讼请求。判决后，刘洪福不服，提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2015年9月21日作出（2015）佳民终字第170号民事判决书，以协议书内容是对《房屋拆迁产权调换协议》内容的变更，双方应按协议书内容履行，协议约定现有房屋已成事实，双方对争议房屋没有其他要求，表明刘洪福已对房屋的现状予以认可，据此，驳回了刘洪福的上诉请求，维持了一审判决。2018年4月23日，原告刘洪福向本院提起诉讼，要求被告李树敏协助办理案涉两套商服的产权证，并要求给付租金损失及供热费。诉讼过程中，原告未按期缴纳租金损失及供热费金额的诉讼费用，按其撤回此两项诉讼请求处理。本案审理过程中，刘洪福对其当庭增加的供热费诉讼请求，在本院指定期限内，亦未缴纳相应部分的诉讼费用，该项诉讼请求按其撤回处理。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《协议书》是双方当事人的真实意思表示，该内容未违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议合法有效，双方均应按协议内容全面履行。本案中，案涉两套商服于2017年3月30日交付给原告，自2009年10月30日至2017年3月30日租金损失合计113200元，对于损失产生的原因，原告刘洪福自身存在一定过错。因其曾于2010年5月18日向本院提起诉讼要求退还商服给付商服价款，即拒绝接收案涉商服，经两轮法院审理，最终驳回其诉讼请求后，其才接受安置案涉两套商服的事实。因此，对于租金损失其应自行承担部分责任。被告李树敏在本院作出驳回原告要求退房给付房款的诉讼请求后，即应主动履行交付商服的义务，其拒不履行交付商服，亦是造成租金损失的原因。结合原、被告双方的各自违约情况，应当分别承担相应部分的租金损失。2009年10月30日至2014年12月19日期间的租金损失，因刘洪福拒绝接收房屋造成，此期间的租金损失由其自行负担；2014年12月20日至2017年3月30日期间的租金损失30363元，因李树敏未主动履行交房义务，应由李树敏向原告承担赔偿责任。故原告要求被告赔偿租金损失30363元的诉讼请求合法，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金65000元的诉讼请求，原告在2010年5月18日向本院提起的（2010）同民一初字第128号民事案件中，其依据《房屋拆迁产权调换协议》第四条违约责任条款主张逾期交房赔偿金50000元，因其主张的逾期交房赔偿金已在之前的案件中予以驳回处理，本案中，原告再次以该条款为根据主张违约金65000元，属于重复诉讼。另外，原告已经主张逾期交房的租金损失，根据民事责任以填补损失的原则，当违约金责任与损失赔偿均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。本案中，原告主张违约金依据的是《房屋拆迁产权调换协议》第四条逾期交房的约定，原告主张租金损失也是因被告逾期交房产生的，即原告主张的违约金和租金损失均是因同一违约行为造成的，因此，原告主张的违约金及损失赔偿已经超出因违约所导致的应赔偿损失数额。故原告要求被告给付违约金65000元的诉讼请求无事实根据及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的保全费4970元，其在本案中缴纳保全费用为1470元，该费用由双方按比例承担，另外3500元并非本案保全费用，本院不予支持。关于原告主张的鉴定费6000元，因原、被告均有违约行为，应进行分担，根据租金损失比例，由原告刘洪福自行负担4391元，被告李树敏负担1609元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条的规定，判决如下：一、被告李树敏于本判决生效之日起赔偿原告刘洪福租金损失30363元；二、驳回原告刘洪福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3774元，由被告李树敏负担559元，原告刘洪福负担3215元；保全费1470元，由被告李树敏负担249.9元，原告刘洪福负担1220.1元；鉴定费6000元，由被告李树敏负担1609元，原告刘洪福负担4391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  杨 平审 判 员  陈 新人民陪审员  孟凡荣二〇二〇年十月十五日书 记 员  顾 楠