辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2299号 原告：李拥，男，1989年2月15日出生，汉族，现住辽宁省大石桥市。 委托诉讼代理人：潘一心，辽宁联胜律师事务所律师。 原告：华润置地（沈阳）开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洪泽路**中港综合楼******。 统一社会信用代码：912101006671610566。 法定代表人：王**。 委托诉讼代理人：包婉钰，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 委托诉讼代理人：张天意，男，1992年2月9日出生，汉族，现住沈阳市和平区。 被告：史广明，男，1988年7月18日出生，汉族，户籍地辽宁省新民市，现住沈阳市于洪区。 原告李拥诉被告华润置地（沈阳）开发有限公司（以下简称“华润公司”）、史广明财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘一心、被告华润公司委托诉讼代理人包婉钰、张天意到庭参加了诉讼，被告史广明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告华润公司对涉案房屋墙面渗漏问题进行维修，承担质保责任；2.请求判令被告史广明对被告华润公司履行第一项义务时给付协助；3.请求判令被告华润公司在履行维修义务后，对原告及被告史广明因墙面渗漏及维修造成的损坏恢复原状。事实和理由：2015年8月10日，案外人脱学良与被告华润公司签订商品房买卖合同，约定购买被告华润公司开发的位于沈阳市于洪区房屋。2016年9月21日，原告与脱学良签订了房屋买卖合同，将上述房屋出让给原告。2016年10月27日，上述房屋登记至原告名下，被告史广明为原告楼上的业主。而后，原告在实际居住过程中发现房屋内存在多处墙面渗漏问题，并就此问题多次与被告华润公司沟通要求维修，被告华润公司对房屋在质保期内存在质量问题予以认可，但由于被告史广明不予提供协助，一直无法进行维修。原告认为，二被告侵犯了原告的合法权益，为维护原告利益，故提起诉讼。 被告华润公司辩称：1.原告与华润公司之间无合同关系，原告无权向华润公司主张相关合同权利。2015年8月10日，华润公司与案外人脱学良签订商品房买卖合同，华润公司与原告之间没有合同关系，依据合同相对性，原告无权向华润公司主张合同权利。2.漏水发生后，华润公司积极响应并及时安排维修，但由于被告史广明拒不配合，导致漏水位置、漏水原因至今无法查明，漏水是否因房屋质量问题所导致尚不明确，华润公司不应承担保修责任。首先，漏水发生后，华润公司及物业人员及时安排了维修人员查看现场，但由于争议房屋漏水位置对应的是楼上及被告史广明所有的露台，查明具体的漏水点位及漏水原因需要维修人员到楼上查看，维修也需要被告史广明的配合。华润公司与被告史广明多次沟通，被告史广明以各种理由拒绝配合，三方至今仍未达成一致意见。其次，依据商品房买卖合同第十六条保修责任，因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。现漏水原因尚未查明，在此之前，华润公司不应承担质量保修责任。最后，退一步讲，即使法院最终认定应当由华润公司承担维修义务，也应当判令被告二史广明在限期内履行配合维修义务在先，华润公司履行义务只能在被告史广明履行配合义务之后，否则将给华润公司造成执行不能的困境，损害华润公司合法权益。3.原告第三项诉请中要求华润公司对被告史广明因墙面渗漏及维修造成的损坏，恢复原状，该主张没有请求权基础，原告无权代表被告史广明向华润公司主张权利，该项主张应依法予以驳回。 被告史广明未做答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月10日，案外人脱学良与被告华润公司签订商品房买卖合同，约定脱学良购买被告华润公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，双方约定交房日期为2015年10月30日。合同第十六条还约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2015年9月6日，脱学良办理了该房屋的入住手续。2016年9月21日，原告与脱学良签订了房屋买卖合同，脱学良将上述房屋出卖给原告。2016年10月27日，上述房屋登记至原告名下。 被告史广明为沈阳市于洪区白山路208号1-6-1房屋业主，位于原告楼上。原告在收到房屋后发现，客厅南侧、北卧室墙面等部位存在多处因墙面渗漏而发霉问题，为此，原告多次与被告华润公司沟通要求维修，但由于被告史广明不予提供协助，被告华润公司无法进行检查、维修，致使原告向本院提起诉讼。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见的权利。本案中，被告史广明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 本案中，原告购买的房屋系案外人脱学良从被告华润公司所购买的商品房，后转卖给原告。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程中屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为五年。根据本案房屋出售及转让时间判断，渗漏问题发生在保修期限内。被告华润公司作为该房屋的出卖人，应依据合同约定及相关保修办法的规定，对案涉房屋所出现的渗漏问题承担维修义务。关于华润公司所辩原告与华润公司之间无合同关系，原告无权向其主张相关合同权利之理由，本院认为，案外人脱学良从被告华润公司处购买了案涉商品房，该商品房尚未装修及实际使用，墙面渗漏系房屋本身固有的隐蔽质量瑕疵，被告华润公司应承担法定维修义务。原告从脱学良处购买了案涉房屋，其概括承受了脱学良在购买案涉房屋中的合同权利，其中当然包括要求华润公司承担维修义务的权利。因此，原告要求被告承担维修义务具有相应的请求权基础，本院予以支持。 关于被告史广明的责任问题，我国物权法第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。该法第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。本案中，被告华润公司查找原告屋内墙面渗漏原因并予以针对性维修，必然需要作为楼上住户的被告史广明提供便利，予以配合，否则被告的维修义务无法实现。因此，对原告要求被告史广明在被告华润公司维修时予以协助的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告华润置地（沈阳）开发有限公司于本判决生效后三十日内，对原告李拥房屋（沈阳市于洪区）的墙面渗漏进行维修，解决原告房屋漏水、发霉等问题； 二、被告史广明对被告华润置地（沈阳）开发有限公司履行本判决第一项所确定的义务提供协助（包括但不限于维修人员进入沈阳市于洪区白山路208号1-6-1房屋室内、为维修所采取的必要措施提供便利条件）； 三、被告华润置地（沈阳）开发有限公司在履行本判决第一项所确定的维修义务后，将原告李拥及被告史广明房屋因本次渗漏及维修所造成的损坏恢复原状。 案件受理费50元，由被告华润置地（沈阳）开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭永昌 人民陪审员  王 萍 316166586995人民陪审员路杨 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  谢明鸣