河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13245号原告：冯睿，男，1995年11月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。委托代理人：侯金枝，河南天坤律师事务所实习律师。被告：韩小趁，女，1981年3月4日出生，汉族，住河南省方城县。委托代理人：莫利云，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告冯睿与被告韩小趁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈振华、侯金枝，被告及其委托代理人莫利云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的郑州市写字间租赁合同于2020年7月6日解除；2、被告向原告支付欠付房屋租金42174.4元（自2020年2月28日计算至2020年7月6日），逾期付款违约金7846.4元（2020年1月28日起按9808元×0.5％/日计算至2020年7月6日），并支付欠付物业费用7713.86元（自2020年1月14日计算至2020年7月6日），合计57734.66元；3、被告向原告支付违约金19616元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订郑州市写字间租赁合同，约定被告承租原告位于郑州市郑东新区××广场××室房屋，面积168.18平方米，房屋用途作为办公使用，租期三年，自2019年2月28日起至2022年2月27日止;第一年租金为9082元/月，第二年租金为9808元/月，第三年租金为10593元/月，租金支付方式:押一付六，先付后用，租金应提前30日支付；租赁期限内使用的水、电费、电话网络使用费、物业管理费全部由乙方承担。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告承租使用，被告也依约支付了第一年租期内的相关费用。按照合同约定被告应于2020年1月28日前支付第二年（2020年2月28日至2021年2月27日）的房租，但被告一直未向原告支付租金，也未依约交纳第二年度物业费用，原告多次催促，被告一直予以推诿拒不支付。后被告在未经原告同意的情况下，擅自搬离租赁房屋，致使租赁合同无法继续履行。原告于2020年7月3日向被告发出解除合同通知书，要求解除双方之间的郑州市写字间租赁合同，并通知被告结清相关费用，但被告至今未向原告支付欠付费用。被告的行为明显构成违约，应当承担合同约定的违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。被告辩称，一、原、被告签订的郑州市写字间租赁合同于2020年2月解除，非2020年7月6日。××肺炎，涉案房屋所在小区自疫情以来进行了封闭式管理，被告无法进行任何经营活动。新冠肺炎疫情符合不可抗力认定标准，属于法定解除事由，被告有权解除租赁合同。被告自2020年2月初多次以电话、短信方式通知原告及其母亲:受疫情影响，无法继续经营，不再继续租赁原告房屋。因被告已及时向原告发出解除合同的通知。故双方的租赁合同于2020年2月已解除，而非2020年7月6日。二、原告主张被告向其支付房屋租金、逾期违约金、违约金费用，无事实和法律依据。首先，被告已按照合同约定的租金金额及支付方式足额支付第一年租金。因自2020年2月27日第一年租期届满之日起，被告未再使用过涉案房屋。被告没有义务向原告支付第二年租金，更不用向其支付逾期违约金、违约金。其次，在新冠肺炎疫情发生后、房屋第一年租期届满前(即2020年2月初)，被告向原告电话通知因疫情影响，不再续租。双方的租赁合同因不可抗力，已于2020年2月初解除。被告对于合同的解除不存在过错，没有义务向原告支付租金，更没有义务向原告支付逾期违约金、违约金费用。三、原告不具备向被告主张物业费的主体资格。根据郑州市写字间租赁合同第五条约定:“乙方在租赁期间。物业费需由乙方提前向物业缴纳。”由此可见，有权收取物业费的主体是物业公司而非原告。事实上，被告是直接向涉案房屋物业公司——郑州派铂利物业管理有限公司郑东新区分公司（以下简称“派铂利物业”）缴纳物业费，且被告已结清2019年1月14日--2020年1月13日的物业费。因此，原告主张被告向其支付物业费，主体不适格。四、原告应赔偿被告不可移动部分的装修经济损失。被告经原告同意装修涉案房屋，花费50000余元。被告已将涉案房屋内属于自己的桌子、凳子、柜子、学员的用品等搬走，其他附合装饰装修部分按照郑州市写字间租赁合同约定，被告不得拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因受疫情影响原、被告解除租赁合同，属于不可归责于双方的事由。对于不可移动的装修部分按照合同约定不能拆除，按照公平原则，原告应向被告赔偿装修经济损失40000元。五、原告应退还被告押金9082元。被告依据合同约定向原告交付押金9082元，现租赁合同已解除，被告已向原告结清费用且已将涉案房屋钥匙交还物业，根据郑州市写字间租赁合同第五条第二款的约定原告应将押金全额退还被告。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同因不可抗力事由，已于2020年2月份解除。被告对于合同的解除无过错，没有义务向原告继续支付房屋租金、逾期违约金、违约金。原告不具备向被告主张物业费的资格。按照公平、诚信原则，原告应当赔偿被告不能拆除部分的装修经济损失，并退还押金。请求在查明事实的基础上，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2019年1月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订郑州市写字间租赁合同一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区××广场××室房屋出租给乙方作为办公使用。该房屋建筑面积共168.18平方米。房屋租赁期3年，自2019年2月28日起至2022年2月27日止。租金支付方式为押一付六，先付后用，第一期租金签订合同1日内支付，以后每期租金提前30日支付。2019年1月14日先支付3个月租金，共计27246元，剩余3个月租金27246元于2019年1月30日付清。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、物业管理费等全部由乙方承担，按照实际产生支付，物业费需由乙方提前向物业缴纳。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金9082元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还给乙方。室内现有设施为毛坯。该房屋及附属设施所有权属甲方所有，若是一方后来因需要添加的设施不属甲方所有(装修不可移动的设施除外，因固定设施的拆除会破坏房屋结构)。乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。逾期超过十天，则视乙方不履行合同。乙方拖欠租金累计20天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。该房屋第一年（自2019年2月28日至2020年2月27日止）月租金为9082元；第二年（自2020年2月28日至2021年2月27日止）月租金为9808元；第三年（自2021年2月28日至2022年2月27日止）月租金为10593元。同日，被告向派铂利物业缴纳自2019年1月14日起至2020年1月13日止的物业费16140元。2019年1月31日、2月1日、7月23日，被告分别向原告转款19000元、8246元、54492元。2020年2月，被告向原告提出“干不下去了”，无力支付房租。原被告就此未达成一致意见。2020年6月30日，原告通过邮寄EMS向被告发出解除合同通知书，载明：因合同履行期内，被告无正当理由擅自退租，并拖欠相关房屋租金及物业费。经原告多次催要，被告仍拒不支付上述费用，致使合同目的无法继续履行，原告有权解除合同并收回房屋，自通知送达之日，解除原、被告签订的郑州市写字间租赁合同，被告应自收到通知之日起3日内，一次性向原告支付所欠房屋租金40212.8元、物业费7444.77元（费用暂计算至2020年6月30日），并支付擅自退租违约金19616元，共计67273.57元。该邮件显示被告于2020年7月6日签收。2020年7月14日，派铂利物业向原告发出催费通知单及缴费通知单，向原告收取自2020年1月14日至2020年7月6日共五个月零23天的物业费共计7725.43元。计算方式：168.18（面积）*8（单价）*5（月份零23天）=7725.43元。庭审中，原告称被告支付租金至2020年2月27日，签订合同时被告支付有押金9082元，目前押金没有退还给被告，诉请数额中也并未扣除；经原告与物业公司核实，被告于2020年5月30日从涉案房屋搬离。被告称其自2020年2月27日第一年房租到期后未再实际使用涉案房屋，2月份告知原告不再承租，3月份告知物业不再租赁该房屋，4月份将房屋钥匙交给物业，5月27日前往涉案房屋时，房屋没有上锁，被告将屋内物品搬走，搬离时未办理房屋交接手续。另查明：在本案审理过程中，被告前往涉案房屋的物业公司处，要求物业公司出具其已收走涉案房屋钥匙的证明，物业公司未予以出具，但在被告与涉案房屋的物业管理人员交谈过程中，物业人员确认，因涉案房屋漏水，物业通知被告，被告告知物业不再租赁房屋并于2020年4月27日将房屋钥匙送至物业处。以上事实有原告提交的郑州市写字间租赁合同、转账截图、解除合同通知书、EMS邮寄单及物流详情、催费通知单、缴费通知单、商品房买卖合同，被告提交的物业费发票、录音及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的郑州市写字间租赁合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告交付了涉案房屋，被告应当按照合同约定支付房租。被告称其已于2020年2月通知原告解除合同，自2020年2月27日之后的房屋租金不应继续计算，本院认为，被告虽告知原告“干不下去了”，无力支付房租，但在双方未就解除合同一事达成一致意见后，被告并未采取将钥匙交还给原告、搬离房屋等表明不再继续履行合同的行为，而一直实际占用房屋至2020年5月30日，才从房屋内搬离，且并未告知原告，亦未与原告办理房屋交接确认手续。中间其虽于2020年4月27日因房屋漏水维修事宜将房屋钥匙交给物业，但该行为亦非系其向原告履行交还房屋义务的行为。故对被告的该答辩意见本院不予采纳。原告于2020年6月30日向被告发出解除合同通知书，该通知书于2020年7月6日被签收，故对原告要求确认原、被告之间签订的郑州市写字间租赁合同于2020年7月6日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的房屋租金，原、被告双方共同确认被告支付房租至2020年2月27日，合同中双方约定自2020年2月28日至2021年2月27日止的月租金为9808元，故自2020年2月28日至2020年7月6日止的租金为42501.33元（9808÷30×130）。因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫管控措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现应向原告支付租金22885.33元（42501.33－9808×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金及解除合同违约金，被告未按合同约定支付租金及合同到期前单方解除合同的行为，均构成违约，应当承担违约责任。但原告主张的逾期付款违约金及违约金均系对被告违约行为的惩罚，系重复主张。根据被告的上述违约情形，结合合同约定内容，本案酌定按照一个月的租金标准计算逾期付款违约金及违约金的总额为9808元，对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的物业费，根据派铂利物业向原告发出催费通知单及缴费通知单，显示自2020年1月14日至2020年7月6日的物业费共计7725.43元，原告主张的7713.86元物业费在其应受偿范围内，本院予以支持。综上，被告现应向原告支付租金22885.33元、逾期付款违约金及违约金共计9808元、物业费7713.86元。被告向原告支付有押金9082元，因双方合同已解除，该押金可用于冲抵上述费用，扣除该押金后，被告现应向原告支付租金、逾期付款违约金及违约金、物业费共计31325.19元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告冯睿与被告韩小趁签订的郑州市写字间租赁合同于2020年7月6日解除；二、被告韩小趁于本判决生效后十日内向原告冯睿支付租金、逾期付款违约金及违约金、物业费共计31325.19元；三、驳回原告冯睿的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1734元，减半收取867元，由原告冯睿负担516元，由被告韩小趁负担351元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十月二十八日书记员  张 敬