江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2502号上诉人（原审被告）：敖小梅，女，1962年12月23日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：杨国元，男，1958年12月11日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市，系敖小梅丈夫。委托诉讼代理人：杨西光，男，1988年3月23日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市枫凌堎阳光新区，系敖小梅儿子。被上诉人（原审原告）：江西鸿信置业管理有限公司，住所地：江西省樟树市药都南大道****，统一社会信用代码：913609826697965062。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰新华，江西新青年律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳玲，女，1975年9月13日出生，汉族，江西省樟树市人，住江西省樟树市，系该公司项目经理。上诉人敖小梅因与被上诉人江西鸿信置业管理有限公司（以下简称鸿信公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省樟树市人民法院作出的（2020）赣0982民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。敖小梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鸿信公司的起诉；2.本案一、二审诉讼费由鸿信公司负担。事实及理由：1.根据《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十六条规定：“已交付业主的物业，物业服务费自交付之日次月起由业主承担，未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备，未经验收合格交付使用的，一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承担”。枫凌堎城中村改造安置房验收都是在2020年8月份以后完成，所以在此之前的物业费不应向敖小梅收取。2.一审法院认定双方没有合同关系，鸿信公司的行为系无因管理，但敖小梅认为鸿信公司利用各种手段强迫其支付物业服务费是强迫交易，违背敖小梅的意愿，由此产生的一切费用依法不予支持，应依法驳回鸿信公司的起诉。双方并未签订《前期物业管理服务协议》，鸿信公司收费没有合同及事实依据，也没有收费标准依据，无权向敖小梅主张物业服务费，敖小梅为了拿钥匙不情愿地向鸿信公司支付了第一年的物业费，但敖小梅并没有委托鸿信公司进行物业管理的意愿，而且当时就表态以后不需要其提供服务。一年到期后，敖小梅多次向其表示不需要鸿信公司进行服务，也以明确的态度表示不可能支付物业费。因此，鸿信公司收费的行为是强迫交易，因此产生的费用应依法不予支持。本案的起诉案由为物业服务合同纠纷，一审法院在审理后认为属于无因管理，在法院向鸿信公司释明后，其仍坚持是物业服务合同纠纷，在此情况下，一审法院就该驳回鸿信公司的起诉，而不能按照无因管理进行裁判。即使法院认为属于无因管理，应支付必要费用，鉴于鸿信公司服务的范围是全体业主的公共范围，受益的是全体业主，即使要起诉，也应起诉全体业主，也不应起诉其中一户，法院应释明或依职权追加其他业主参加诉讼。即使法院认为可以起诉其中一户业主，鸿信公司也应当提供其服务的范围、时间及费用的证据，在算出全部直接必要费用后，按照业主总数或户均面积进行核算，从而计算每一户应承担的费用，民通意见第132条规定的必要费用为直接支出的费用。一审中鸿信公司并未提交证明其直接费用的证据，也未证实敖小梅房产面积总数，敖小梅一再追问，鸿信公司也未能提供。根据鸿信公司提交的部分证据，如垃圾清运费三个小区为三万元/年，摊到敖小梅的小区不足一万，这一万元还包括高层商品房住宅的垃圾清运费，小区的垃圾清扫也是由两位六十多岁的保洁员负责，两位保洁员的工资不足1400元/月，其直接开支并不高。一审法院按照鸿信公司提交的物业收费标准计算必要费用，下调10%是因为鸿信公司的服务不到位原因造成，并以此判决，没有法律依据和事实依据，应依法撤销。3.鸿信公司提交的其与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业委托服务合同、宜春市前期物业管理服务申报审批表，双方约定服务等级为二级，还约定不得以任何理由降低服务等级，而在审批表中却是三级，在价格相同的情况下明显以次充好，以假乱真，敖小梅在一审中所说鸿信公司提供的图片都在作秀，这也间接证明这一点。敖小梅没有感受到物业的存在，根据《宜春市住宅小区服务收费暂行办法》中宜春中心城区住宅小区物业服务指导标准，三级价格比二级价格少0.1元/平米以上，一审法院参照申报价0.5元/平米计算，鸿信公司无合同关系，利益也无损失，而敖小梅却因无合同关系无法追究鸿信公司合同责任，明显有失平等原则，一审法院认定0.5元/平米属明显偏袒鸿信公司。4.因鸿信公司服务不到位被扣的10%，敖小梅被迫交纳的物业费应返还。5.敖小梅的小区为安置房，敖小梅也提交了其他安置房小区收取物业费的情况，每户从70-240元/年不等，但一审法院不予认定和参考。6.鸿信公司在诉讼中提交了大量的虚假、伪造的证据，请二审法院依法审查，并对鸿信公司采取处罚措施。7.一审判决书中存在错误，敖小梅的房产是五套，但一审判决书中却少写一套（6-2-401），而根据鸿信公司起诉状中所写，2015年12月14日起收取物业费，如要继续收取也应从2016年12月14日起算。综上，一审法院对事实认定错误，造成错误判决，请二审法院查清事实，依法判决，支持敖小梅的诉讼请求。鸿信公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法断案，应予维持。一审认定，敖小梅所在小区包含商住房及安置房整个枫凌堎小区物业委托给鸿信公司进行服务管理。敖小梅在该小区分得多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637，01平方米。敖小梅于2015年领取房屋钥匙时向鸿信公司缴交了一年的物业服务费至2016年11月30日。鸿信公司按照前期物业管理服务合同对整个小区共用部位进行了维修、养护和管理，对公共环境卫生的清洁、收集和清运，对公共绿地、花木的养护和管理，交通和车辆停放秩序的管理等物业管理服务。本案中，双方所在枫凌堎小区安置房所有业主并非存在物业服务合同关系。枫凌堎商品房和安置房是整个不可分割部分，按照鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业委托服务合同约定进行了物业管理与服务。鸿信公司为所有安置房业主创造了相对安全、优美、舒适、方便、整洁、文明的生活和工作环境。依照《民法通则》第93条的规定，管理人有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，即鸿信公司有权要求枫凌堎安置房所有业主向其偿付由此而支付的必要费用。该费用一审法院认为可以参照鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中申报价的标准来计算，即多层住宅为0.5元/平方米,高层住宅为1.2元/平方米。现敖小梅所有的多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637.01平方米。敖小梅于2015年领取房屋钥匙时向鸿信公司缴交了一年的物业服务费，因鸿信公司物业服务中存在垃圾清运不及时、共同下水管道维修不及时等物业服务不到位情况，酌情下调10%。对此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.敖小梅的上诉理由根本不成立。敖小梅上诉称，枫凌堎安置房验收是在2020年8月份以后完成，对此，根本不符合事实，事实上枫凌堎安置房分别于2014年至2015年陆续经五方验收合格才作为交房条件，敖小梅的房屋也是竣工验收合格后才交房拿钥匙，并且敖小梅领取房屋钥匙也向鸿信公司缴交了一年的物业服务费。敖小梅又声称，鸿信公司利用种种手段强迫其支付物业服务费，纯属虚假。事实上，敖小梅是自愿接收房屋，并还曾与鸿信公司签订了装修承诺书。敖小梅对鸿信公司提供物业服务一直是认可的，也没有明确反对，在鸿信公司一审起诉之前，敖小梅也从没有提出异议，更何况安置楼大部分业主均认可鸿信公司提供的物业服务，并超过一半以上业主均按前期物业合同交纳物业费，故敖小梅所称被迫交纳物业费毫无依据。3.本案起诉案由为物业服务合同纠纷，一审法院经过审理认为属于无因管理，一审法院可以根据自己的认识对法律关系性质作出认定，并以查明事实为基础进行裁判并无不妥。本案并不是必要的共同诉讼，法院没有必要追加所有的业主参加诉讼。至于物业服务费，一审法院参照鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期服务合同中的申报价的标准来计算，即多层住宅为0.5元/平方米，完全按照同一小区接受同一物业公司服务同等价格计算并无任何不妥。4.敖小梅在一审提供开挖照片事实上都是开发商开挖而拍摄的，相关的费用也是开发商支付的，而且房屋在保修期内相关费用理应由开发商承担。5.敖小梅上诉称鸿信公司提供虚假、伪造的证据更无依据，敖小梅提供的证据才有许多是虚假的，对此请二审法院依法审查，对敖小梅采取处罚制裁。6.本案建设单位已将相关设施配套全部移交给鸿信公司，鸿信公司入驻收费标准经过相关部门备案，也按前期物业服务合同为商住楼及安置楼同一小区业主提供了物业服务，一审判决对鸿信公司提供的证据6、9也已经作出认定。综上,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回敖小梅上诉的上诉，维持原判。鸿信公司向一审法院起诉请求：1.调解或判决敖小梅支付物业费13378元（欠费时间2016年12月1日至2020年5月31日）及滞纳金16642元；2．一审诉讼费由敖小梅承担。一审法院认定事实：枫凌堎铭庭商住房的开发商为樟树市洋湖房地产开发有限公司，而敖小梅所在枫凌堎村城中村改造安置房的承建商为江西洋湖建设发展有限公司。城中村改造承包协议中约定物业由城中村改造理事会组成和管理。小区建成后，鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，约定将商住房及安置房整个枫凌堎小区物业委托给鸿信公司进行服务管理。敖小梅在该小区分得多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637.01平方米，其于2015年领取房屋钥匙时向鸿信公司缴交了一年的物业服务费至2016年11月30日。鸿信公司按照前期物业管理服务合同对整个小区共用部位进行了维修、养护和管理，对公共环境卫生的清洁、收集和清运，对公共绿地、花木的养护与管理，交通和车辆停放秩序的管理等物业管理服务事项，但也存在垃圾清运不及时、共同下水管道维修不及时等物业服务不到位情况。因双方对物业费缴纳产生纠纷，鸿信公司遂诉至该院。一审法院认为：无因管理是指未受他人委托，也无法律上的义务，为避免他人利益受损失而自愿为他人管理事务或提供服务的事实行为。该事实行为所产生的债称为无因管理之债。本案中，鸿信公司与敖小梅所在枫凌堎小区安置房所有业主并非存在物业服务合同关系。但鸿信公司为枫凌堎商品房和安置房整个不可分割的小区按照其与商品房的开发商樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业委托服务合同约定进行了物业管理与服务。其行为为所有安置房业主创造了相对安全、优美、舒适、方便、整洁、文明的生活和工作环境。依照《中华人民共和国民法通则》第93条的规定，管理人有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，即原告有权要求枫凌堎安置房所有业主向其偿付由此而支付的必要费用。该费用该院认为可以参照鸿信公司与江西洋湖建设发展有限公司签订的前期物业服务合同中申报价的标准来计算，即多层住宅为0.5元/平方米，高层住宅为1.2元/平方米。现敖小梅所有的多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637.01平方米，未交费时间为2016年11月30日至今。因鸿信公司物业服务中存在垃圾清运不及时、共同下水管道维修不及时等物业服务不到位情况，该院酌情下调10%。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第93条规定，判决：一、敖小梅于本判决发生法律效力之日起七日内向鸿信公司偿付其因无因管理截至2020年5月31日而支付的必要费用12039元；二、驳回鸿信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由鸿信公司负担225元，由敖小梅负担50元。在本院二审期间，敖小梅提交的证据有：证据一：《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》、验收报告（工程质量监督报告、江西省建设工程竣工规划核实合格意见单、江西省非特殊建设工程竣工验收消防备案表），证明目的：2020年8月之前的费用不应向敖小梅收取。证据二：宜春市物业服务企业管理项目备案表，证明目的：鸿信公司没有取得合法入驻枫凌堎铭庭城中村改造安置房资格。证据三：前期物业委托合同、宜春市前期物业管理服务申报审批表，证明目的：鸿信公司违约，二级服务降为三级。证据四：装修履约金收据、外墙及楼顶防水收款收据、樟树市其他安置小区物业管理费收费依据，证明目的：1.敖小梅多次要求鸿信公司退还装修履约金，但鸿信公司要求抵扣物业费，敖小梅一再强调双方不存在物业关系也不需要提供物业服务，被上诉人应当退还5000元装修履约金。2.房屋墙面及屋顶渗水无人管理，是敖小梅自行修复的。3.村民房产系安置房，只有樟树市其他安置房物业收费标准才有参考价值。证据五：敖小梅其他三套毛坯房的图片，证明目的：三套毛坯房不产生垃圾也不会有任何利益损失，不符合无因管理，应扣除房产无因管理费用。另外装修的两套房子也仅有一套在居住，另外一套空置，也应扣除无因管理费用。证据六：草坪大面积死亡的图片及村民自己打扫卫生的图片，证明目的：小区长时间无人管理，草坪大面积死亡，覆盖率远低于90%，勉强连四级服务都达不到，安置房垃圾满地，村民都是自扫前门，事实上不存在物业。鸿信公司经质证认为：对于证据一，交付给敖小梅的房屋都已经过了竣工验收合格，竣工验收合格是工程交付使用的前提条件，也是工程款支付、竣工日期确定的主要因素，本案当中敖小梅的房屋承包人将竣工验收申请报告交给建设单位，建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位依法评价工程是否合格验收的过程，鸿信公司在一审阶段就已经提交了五方验收的竣工验收备案表，所以敖小梅所说的毫无依据。对于证据二，事实上，敖小梅实际已经向鸿信公司缴纳了第一年的物业费，而且鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订了前期物业服务管理委托合同，该合同包含了商住楼及安置楼，即枫凌堎铭庭的所有的建筑面积，而且大部分的业主也一直是按照前期物业合同缴纳了物业费。对于证据三，对其证明对象有异议，鸿信公司不存在任何的违约，鸿信公司在入驻枫凌堎铭庭时，其提交的业主手册、企业简介也一直是以三级资质来申请的，而且在鸿信公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业委托合同中也是约定的是三级服务等级，并且当时申报的服务等级也是三级，在一审也已提交相关证据证实，包括敖小梅提交的《宜春市物业服务企业管理项目备案表》上注明的等级也是三级。对于证据四，对装修履约保证金，鸿信公司对所有交房的业主在接房时，都会明确告知业主，并且业主手册上也有明确约定，也会让业主签订装修承诺书，事实上，业主都缴纳了装修履约金，装修履约金是为了规范装修物业公司便于管理而收取的，敖小梅从未要求过退还装修履约金。按照约定，装修履约金的退还是要达到装修完毕、整栋楼入住三个月以上且不存在漏水的情况下，经楼下及本人、物业三方确认不存在漏水情形和无违规装修时才予退还。本案当中，邓瑶珍的房屋并没有装修，敖小梅的房屋也只装修了一套，他们都未主张过要求退该部分费用，至于收费标准，鸿信公司收费是经过了备案，而且作为枫凌堎铭庭存在商住楼与安置楼属于同一小区，所以其标准也是统一的，如果对业主做出区分不统一标准收费，显然对其他已缴费的业主不公平，所以，敖小梅主张的收费标准应区分，显然无依据。对于证据五，对其证明对象有异议，因为垃圾清理只是物业服务管理中的一小部分，事实上，物业管理包含了对公共设施、管道、管网、公共部位进行维修养护和管理，所以敖小梅所说的不产生垃圾就不产生费用显然也是无依据。对于证据六，实际上开发商是种植了许多草坪，对此鸿信公司曾多次针对部分业主在草坪中种菜的行为进行了联合整治，在一审中，鸿信公司也提交了相关证据。对敖小梅提交的照片，这是敖小梅在一审判决后单方拍摄的，鸿信公司要求对方提交拍摄的原始载体，以证明其拍摄的时间。鸿信公司提交的证据有：证据一：竣工验收表，证明目的：敖小梅在收房时，该房屋已达到交房条件；证据二：2018年-2020年交纳水费票据及2016年-2020年交纳水费票据，证明目的：敖小梅居住小区的公共水电费一直是鸿信公司交纳。敖小梅经质证认为：对于证据一，竣工验收应当经过政府职能部门的同意，敖小梅提交的验收报告已经明确写明枫凌堎铭庭城中村改造房都是在2020年8月份以后改造完成的，鸿信公司提交的备案日期明确写的是2020年9月10日，说明验收的最终日期是2020年9月10日。对于证据二，电费发票的地址是宜春市樟树鹿江街道四特社区药都北大道90号，敖小梅的地址是38号，而且从发票金额可以看出是枫凌堎铭庭商品楼电梯房的电费，楼梯方是不可能产生这么多电费的，而且鸿信公司在枫凌堎铭庭商品楼电梯房下面安装了充电收费的机器，这部分的电费开支是很大的，一审中，鸿信公司提交证据显示的电费是五年共681.12元，水费也是枫凌堎铭庭商品楼电梯房的费用，与本案无关。对上述证据，本院认证如下：1.案涉安置房已于2015年11月23日经五方公司验收合格，于2020年9月10日在相关部门进行竣工验收备案，但根据《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》及《江西省非特殊建设工程竣工验收消防备案表》可以证实案涉安置楼于2020年8月份才取得竣工验收资格，可以确认的是2020年8月份之前，安置楼的验收程序不符合相关部门的规定，但安置房已经五方公司验收合格，且放置房业主在收房及使用房屋时，并未对房屋质量提出异议，故本院对鸿信公司提交的证据一予以确认，对敖小梅提交的证据一证明目的不予确认。2.敖小梅提交的证据二、证据三，该项目备案表中载明的备案面积为68412.02平米，该面积包含了商住楼及安置楼，证据三的合同中已约定服务等级为二级，但鸿信公司的最终服务等级应以相关部门审核后批准的等级为准，故不存在鸿信公司违约的情形，本院对该两份证据的证明目的不予确认。3.对于敖小梅提交的证据四，装修履约金是由争议双方另行签订的，与本案中的物业费的收取无关，敖小梅也未向本院提交退还装修履约金相关条件的证据，故本院对其关联性不予确认。外墙及楼顶防水收费依据可以证实鸿信公司在物业服务上存在瑕疵。四张同地区其他安置房小区卫生费收据中未能显示交费房屋面积，也无其他证据佐证该四张收据的收费标准，故本院对其关联性不予确认。4.对于敖小梅提交的证据五、证据六，因无其他证据予以佐证照片拍摄时间及地点，故本院对该两份证据的关联性及证明目的不予确认。5.对于鸿信公司提交的证据二，2016年全年的清江供电所电费通知单及6张樟树市供电分公司机打发票上所显示的地址与安置楼业主自行缴费的地址不一致，2017年6月28日的电子回单是对电梯房的缴费记录，12张江西省增值税电子普通发票中并未注明该费用的支出对象为枫凌堎铭庭，且根据鸿信公司提交的2017年12月31日的记账凭证可以看出鸿信公司的服务对象还包括东方明珠小区，故本院对上述票据的关联性不予确认，对证据二中的其他票据予以确认。6.对于鸿信公司证据三，两张盖有樟树市供水有限公司公章收费表的合计款与三张用户用水台账截图合计款相一致，但仅能证明该两笔合计款是鸿信公司支付9号楼水费的缴费记录。三张江西增值税普通发票及2020年6月16日电子普通发票载明的缴费地址为枫凌堎1-1-1001，2019年12月26日的电子普通发票未注明该费用的支出对象为枫凌堎铭庭，故本院对证据三的关联性不予确认。本院二审查明：枫凌堎铭庭安置楼于2015年经设计、施工、监理、建设、勘察单位组织验收合格，但至2020年8月才完成得竣工验收备案手续。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.敖小梅与鸿信公司之间是否存在物业服务合同关系？2.敖小梅是否应支付鸿信公司因服务管理而支出的相关费用？对此，分析评判如下：本案中，枫凌堎铭庭实际上包含商住楼及安置楼，两部分楼房并无片区划分且共用一个出入大门，鸿信公司作为物业服务公司与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订过前期物业服务合同，敖小梅在接收房屋后应受该物业服务合同约束。由于该小区安置房部分在前期并未完成验收备案，到2020年8月份才完成得竣工验收备案手续，按照有关物业收费的有关规定，鸿信公司在此之前不能按正常的物业收费标准收取物业费。但实际上敖小梅已接收房屋交付，且鸿信公司提供了相应的物业服务（包括楼道清扫、生活垃圾清运等），双方之间成立无因管理的关系，故敖小梅在竣工验收备案之前也应当支付鸿信公司一定的因服务管理而产生的无因管理费用。考虑到鸿信公司在服务的过程中存在垃圾清运不及时、共用下水道堵塞等服务不到位的情形，及本案所主张费用期间还未完全竣工验收备案的情形，故本院在一审法院按照每月0.5元/平的标准下调10%基础上再下调10%计算无因管理费。综上所述，敖小梅的上诉请求部分成立。一审判决认定事实不清，判决结果欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：一、变更江西省樟树市人民法院作出的（2020）赣0982民初1714号民事判决第一项为：上诉人敖小梅支付被上诉人江西鸿信置业管理有限公司因无因管理截至2020年5月31日的费用10702.4元；二、撤销江西省樟树市人民法院作出的（2020）赣0982民初1714号民事判决第二项；三、驳回被上诉人江西鸿信置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，减半收取275元，由江西鸿信置业管理有限公司负担177元，由敖小梅负担98元。二审案件受理费100元，由上诉人敖小梅负担89元，被上诉人江西鸿信置业管理有限公司负担11元。本判决为终审判决。审 判 长 陈文建审 判 员 涂青达审 判 员 杨耀星二〇二〇年十月二十九日代书记员 蒋 瑜