黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0204民初921号原告：柯晓红，女，1982年7月28日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：郑昌盛，男，1978年12月5日出生，汉族，住黄石市，系原告柯晓红丈夫，系特别授权。被告：武汉铁路地产置业有限公司，住所地：武汉市武昌区八一路**。法定代表人：陈红才，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明启，河南文丰律师事务所律师，系一般授权。被告：湖北华盛尚居房地产营销策划有限公司，，住所地：黄石市团城山开发区杭州路**法定代表人：谈东生。被告：黄石市腾龙房地产开发有限公司，住所地：湖北省，住所地：湖北省黄石市杭州西路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘宗保，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：张云，湖北人本律师事务所实习律师，系特别授权。原告柯晓红诉被告武汉铁路地产置业有限公司（以下简称武铁置业公司）、湖北华盛尚居房地产营销策划有限公司（以下简称华盛尚居营销公司）、黄石市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法由本院审判员张刚适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告柯晓红及其委托诉讼代理人郑昌盛、被告武铁置业公司委托诉讼代理人王明启、被告腾龙公司委托诉讼代理人邓国明到庭参加诉讼。被告华盛尚居营销公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告柯晓红向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告立即协助将下陆区××单元××室房屋产权变更登记至原告名下；2、请求判令第一被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金169479元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2014年9月17日计至2020年8月12日，即169479元），第二、三被告对上述债务承担连带责任；3、请求判令第一被告退还房屋实测面积差额资金1440元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月6日，原告与被告武铁置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：“原告（买受人）购买××小区××号楼××单元××室房屋一套，该商品房建筑面积154.33平米，单价每平米4000元，总价款617320元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约定支付了617320元，但被告方在交房后，时至今日，一直以种种理由拖延办理房屋所有权证，原告多次联系武铁置业公司及华盛尚居营销公司、第三方担保公司腾龙公司，要求办理房屋产权变更登记手续，均未果。被告的违约行为侵害了原告合法权益，合同约定的逾期办证违约金过低，请求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为此，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告武铁置业公司辩称，1、答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。合同签订后，答辩人如约履行合同交房义务并积极准备初始登记相关材料，因其他非答辩人因素影响，导致答辩人未能及时提交，此外，根据交易习惯，原告应当在合同签订的合理期限内缴纳购房款，但原告直至合同签订一年后才履行部分付款义务，答辩人有权行使先履行抗辩权，停止为其办理产权登记直至原告合同义务履行完毕为止。交房后，答辩人并未影响原告正常使用房屋，截止庭审日，原告使用房屋多年并未遭受损失。2、原告诉请缺乏事实、法律依据，应予驳回。首先原告要求依据相关司法解释计算违约金，但本案不符合司法解释适用参照逾期贷款利率的情形，双方在合同中已对违约金作出约定，当事人意思自治应当优先，故原告无权要求按照逾期贷款利率计算违约金。其次，原告怠于履行通知配合义务，答辩人无法协助其办理产权登记手续。答辩人早已履行资料报送义务，首次登记已经完成，但由于不动产转移登记系双方行为，需经买受人配合方可办理成功。至答辩人将房屋交付以来，原告始终怠于履行配合义务，未主动联系答辩人要求办理过户，也未向答辩人主张逾期办证违约金，故答辩人单方无法完成产权登记，该部分损失应当由原告自行承担。3、面积差损失尚未明确，根据合同约定，出现面积差异单价不变，按照产权登记面积据实结算，因案涉房屋尚未办理转移登记，产权登记信息尚未明确，故原告该诉请并不明确且缺乏请求基础，应当驳回。4、原告怠于履行催告义务，当前诉讼时效届满。根据合同约定，答辩人应当至交房后180日内将有关资料递交产权登记机关备案，同时，案涉违约金为固定比例计收，与逾期时长无关，因此双方约定期间届满后诉讼时效开始计算，但原告从未联系被告要求支付违约金或办理产权登记。截止原告起诉之时，距离报送届满之日早已届满两年，故原告诉请时效届满，各项诉请不应得到支持。被告腾龙公司辩称，1、对于第三项诉请，首次登记时间为2017年，产权面积为153.97平方米，合同约定154.33平方米。约定面积比登记面积多0.36平方米，按合同约定应当退还1440元，登记时间现在已经超出3年。2、第一项诉讼请求，无异议。按照合同约定逾期办证的按已付款的1%支付违约金，交房时间为2014年11月。在经过6个月，2015年5月份开始计算支付违约金诉讼时效，诉请已经超过3年，支付违约金诉请不应得到支持。3、请求调整违约金无依据。违约金的调整需要原告提供证据证明其损失，损失与违约金相差过大，而原告提交的证据无法证明其因迟延办证造成了损失，其主张调整无依据。4、按照司法解释规定，违约金有约定依照约定，双方已对违约金作出约定，应当依照约定。合同约定的是一时性违约金，原告主张继续性违约金，与法律规定调整违约金的规定不符。基于上述理由，驳回原告第二项及第三项诉讼请求。经本院审理查明，2013年1月22日，原告柯晓红（买受人）与被告武汉铁路房地产总公司（出卖人）签订《黄石市商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于××小区××号楼××单元××室房屋出售给买受人，该商品房建筑面积154.33平方米。商品房单价为每平方米4000元，总金额617320元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告武铁置业公司分别于2014年2月12日、2015年2月2日出具300000元的收据一张，317320元的发票一张。2014年3月17日，被告武铁置业公司向原告柯晓红出具商品（拆迁）房屋产权转移证明：将涉案房屋转移给柯晓红，凭该证申请领取房屋所有权证。同日，涉案房屋交付原告柯晓红实际使用。2016年3月28日，在原告柯晓红交纳商品房屋专项维修资金6544元后，黄石市房地产管理局开具住宅专项维修资金专用发票一张。另查明，被告武汉铁路房地产总公司于2018年7月3日变更名称为武汉铁路地产置业有限公司。涉案房屋已于2017年11月10日办理房屋产权登记，登记在被告武铁置业公司名下，房屋登记面积为153.97平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《黄石市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。被告华盛尚居营销公司、腾龙公司对被告武铁置业公司既非本案的买受人，亦非本案的出卖人，并非合同当事人，原告柯晓红主张要求被告华盛尚居营销公司、腾龙公司对被告武铁置业公司的债务承担连带偿还责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告柯晓红主张被告武铁置业公司协助其办理房屋产权变更登记的请求，因涉案《黄石市商品房买卖合同》明确约定了被告武铁置业公司需在商品房交付使用后提供资料报产权登记机关备案，以协助原告柯晓红在规定期限内取得房地产权属证书。原告柯晓红已按照合同约定支付相应的房屋价款，履行了合同义务，被告武铁置业公司应当依约履行协助办理房屋过户手续，故对于该项诉讼请求，本院依法予以支持。原告柯晓红在庭审中自认被告武铁置业公司已于2014年3月17日将涉案房屋向其实际交付，但在被告武铁置业公司未及时协助办理不动产权证的情况下，截止至起诉之日，原告柯晓红并未及时向被告武铁置业公司主张违约金，该项权利的诉讼时效已过。且双方对违约责任已作出约定，原告柯晓红并无证据证明其存在实际损失及损失超过约定的违约金，故对于原告柯晓红主张要求被告武铁置业公司按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告柯晓红主张被告武铁置业公司退还房屋面积差价1440元的诉讼请求，因涉案房屋已于2017年11月10日办理了产权登记，产权登记面积确定为153.97平方米，与合同约定面积有差异，依据合同约定，商品房单价不变，双方依据产权登记面积据实结算，原告柯晓红的该项诉讼请求符合合同约定，故对原告此项诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉铁路地产置业有限公司于本判决书生效之日起十日内协助原告柯晓红办理位于××区××栋××单元××室房屋的登记过户手续。二、被告武汉铁路地产置业有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告柯晓红房屋面积实际差异的差额1440元。三、驳回原告柯晓红其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1859元，由被告武汉铁路地产置业有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张刚二〇二〇年十月十六日法官助理孙洋书记员杨洋