江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初1678号原告：晁亚飞，男，1989年2月4日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：王萱、李慧，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：周维青，女，1971年11月6日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周于炜，江苏英特东华律师事务所律师。第三人：无锡博济堂创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区建筑西路**。法定代表人：谢美琴。委托诉讼代理人：夏红红，该公司员工。原告晁亚飞诉被告周维青、第三人无锡博济堂创新创业孵化管理有限公司（以下简称博济堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告晁亚飞的委托诉讼代理人王萱、李慧，被告周维青及其委托诉讼代理人周于炜，第三人博济堂公司的委托诉讼代理人夏红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁亚飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除其与周维青之间的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判决周维青返还2020年4月7日至5月19日期间的房屋租金48065元、押金68000元，两项共计116065元；3.请求法院依法判决周维青支付违约金68000元；4.请求法院依法判决周维青承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年11月12日，其与周维青签订《房屋租赁合同》一份，约定其租赁位于无锡市滨湖区的房屋作为办公使用，租期自2019年11月20日至2021年11月19日，租金每月34000元。目前，其已通过转账和现金的方式支付了6个月租金及押金共计272000元。2020年4月初，周维青与博济堂公司突然通知其解除合同并要求在3日内予以清空和搬离，并对案涉房屋采取了张贴封条和锁门的措施，致使其无法正常使用租赁房屋。其为维护自身合法权益，诉至法院。被告周维青辩称：1、2020年3月，无锡市滨湖区市场监督管理局及蠡园开发区派出所工作人员均告知其与博济堂公司晁亚飞利用案涉房屋从事违法经营活动，晁亚飞所经营的融瀚文化艺术发展（江苏）有限公司(以下简称融瀚公司)工商登记注册地与实际经营地不符，行政部门要求其与晁亚飞解除该房屋租赁合同，故《房屋租赁合同》于2020年4月20日已经解除；2、关于租金，双方签订的房屋租赁合同第三条第三款对租金的支付时间进行了明确约定，晁亚飞并未按期支付，故构成违约。其认为租金应从2020年4月20日起算，因为晁亚飞在案涉房屋中的物品直到4月20日才被清空，期间案涉房屋一直被占有使用，其无法使用房屋；2、关于押金，晁亚飞未及时缴纳下半年的租金，且擅自拆除了案涉房屋内的原有装修，根据合同第十一条备注第一条不予退还押金；综上，其同意解除合同，但晁亚飞的陈述与事实不符，故请求驳回晁亚飞的其他诉讼请求。第三人博济堂公司述称：根据合同的约定，我方要求承租方即晁亚飞持证合法经营。但经过我方了解，晁亚飞至今仍未合法持证，同时在承租期内，辖区内的市场监督管理局与公安曾多次上门例检，并告知晁亚飞所经营的融瀚公司存在违法经营。现我方就晁亚飞未合法持证属于违反工商法，已构成违约而要求解除合同。晁亚飞为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明其与周维青存在合法有效的房屋租赁合同关系，租期自2019年11月20日至2021年11月19日，租金每月34000元(包含物业服务费)。2、转账记录，证明其通过微信和支付宝转账的方式向周维青支付房租和押金共计234000元，剩余38000元为现金交付，共计272000元，故其已经完成支付租金和押金的合同义务。此外，因2020年1月底爆发新冠肺炎疫情，其无法正常返回无锡并正常使用该租赁房屋，故剩余租金是在2020年3月付清的，周维青亦同意此支付方式。3、房屋被锁被封现场照片，证明2020年4月初，周维青伙同博济堂公司擅自对案涉房屋张贴封条以及《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》，并强行予以锁门，以阻碍其正常使用租赁房屋，已经构成根本性违约。4、案涉房屋内物品被清空的现场照片，证明在2020年4月30日，晁亚飞至案涉房屋内查看时，发现周维青在未通知其的情况下擅自将放置在租赁房屋内的物品清空。周维青对上述证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但转账的时间可以印证晁亚飞逾期付款的行为；对证据3，其并未擅自锁门，而是经过提前通知且在晁亚飞同意的情况下才锁门；对证据4，该证据无法证明2020年4月30日其擅自搬出案涉房屋内物品的情况。博济堂公司对上述证据1和2，认为与其无关；对证据3的真实性无异议，贴封条和挂锁一把是其采取的措施，《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》是其发给周维青的模板。在此之前，其将一份《整改通知书》发给了18楼的承租人，后在市场监督管理局和公安上门后，其才知道到该处实际承租人是晁亚飞，此前其并不清楚周维青与晁亚飞之间的承租情况；对证据4的真实性无异议，但是房屋内物品是晁亚飞自己搬的，当时晁亚飞找到其要求将锁打开搬走里面的物品，搬走之后其跟晁亚飞进行确认，晁亚飞说里面的东西不要了。周维青针对其抗辩，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明合同明确约定了押金及租金支付的期限、违约条款及滞纳金条款、承租人不得在该屋内进行违反法律法规及政府对出租房房屋用途有关规定的行为、承租人如需对出租房进行装修及改动，必须经过出租人即我方同意等内容。2、租金转账记录截屏打印件，证明晁亚飞存在逾期支付租金的违约行为。3、由博济堂公司出具的《整改通知单》、《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》、水电费缴纳通知单（复印件），证明晁亚飞在经营过程中涉嫌违法经营活动，博济堂公司要求其整改。周维青在收到《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》后，立即通知晁亚飞于2020年4月7日解除该租赁合同并要求其支付拖欠的水电费，在2020年4月10日前搬空物品并将该房屋归还给周维青。4、滨湖区市场监督管理局工作人员约谈周维青的录音及文字整理稿，证明晁亚飞在租赁期间涉嫌违法经营的事实。5、视频光盘一张，共有5段视频，其中4段是晁亚飞当时承租房屋后想征得周维青同意后改动房屋内的装饰装修，还有1段视频是博济堂公司清场后拍摄的案涉房屋情况的视频，4段视频与1段视频进行对比，证明案涉房屋的装饰装修在未征得周维青同意的情况下被改动即办公桌、椅子、隔墙和玻璃门全部被拆掉了。晁亚飞对上述证据1的真实性无异议，合同中承租人是晁亚飞，合同第一条第一款约定案涉房屋用途为办公而非经营，租赁房屋现状为空房整租即房屋内不存在周维青的物品。合同中，周维青本人注明“12月20日现金3.8万”、“2020年3月16日收138000元”，证明周维青认可晁亚飞此种租金的缴纳方式，对此未提出异议；对证据2的真实性无异议，证明周维青接收了晁亚飞支付的租金，未提出异议；对证据3中《整改通知单》的真实性无异议，上面载明“你方存在无照违反经营的问题”，合同中列明的房屋用途为办公，晁亚飞不存在经营行为，晁亚飞作为融瀚公司的法定代表人，融瀚公司合法领取了营业执照，但该公司未在此处进行经营。博济堂公司所称融瀚公司涉嫌违法经营活动，但市场监督管理局或者其他行政机关没有作出任何处罚决定，故晁亚飞不存在任何违法问题。对《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》的真实性无异议，但使我方在2020年4月初无法正常使用案涉房屋；对证据4的真实性不予认可，该份证据在内容上存疑，无任何晁亚飞因违法经营受到行政处罚或者刑事处罚的内容，且该份证据的文字整理稿并不是录音内容的全部反映，而仅是有选择性的摘录。对合法性不予认可，根据民事诉讼法相关规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据不能作为认定案件事实的根据，该份证据系在相关方不知情的情况下录制，涉及他人隐私，不能作为定案依据。该证据刚好可以证明晁亚飞不存在违法违规行为，所以是周维清和博济堂公司违约在先；对证据5，证明晁亚飞将拆除事宜已经通知了周维青，双方经过了协商的过程，且在整个租赁期间、贴封条挂锁时以及搬空物品的过程中，周维青从未向晁亚飞提及装修的改动，故其不予认可。博济堂公司对上述证据1、2，认为与其无关；对证据3的真实性无异议，其中水电费缴纳通知单是其出具的。可提供该证据的原件；对于证据4、5，其不清楚。博济堂公司未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市建筑西路586号房屋系无锡市滨湖区建设工程管理处所有的房屋，总层数19层，建筑面积为20405.41㎡，房屋性质非住宅。现无锡市滨湖区建设工程管理处授权博济堂公司办理此处房产的对外出租事宜，进行管理，并对外签订租赁协议。2017年4月15日，博济堂公司与常进（周维青之前的合伙人）、周维青签署《博济科技园企业入驻合同》，约定将位于无锡市滨湖区，建筑面积为862㎡，以办公租赁形式出租。租赁期限为3年，即自2017年8月15日起至2020年8月14日。2019年11月12日，出租方（甲方）周维青与承租方（乙方）晁亚飞签署了《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于无锡市的房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为862平方米；结构框架；装修情况精装。该房屋现状为：空房整租；2、该房屋租赁期限自2019年11月20日至2021年11月19日止；3、该房屋租金（含物业费）为34000元每月，乙方通过转账或现金方式向甲方支付租金。该房屋租金按半年支付，支付时间为提前一个月，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租、甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任；4、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定合同并交纳首期租金时支付甲方68000元作为押金。甲方收到押金当日应向乙方开具押金收据。待赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；5、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理、房相税金费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准（若有需要），甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的架构性设施，甲方也无需对以上设施进行补偿；6、租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时、本合同终止。乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋附属物品交付甲方。若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；7、合同期内若非乙方过失，甲方擅自解除本合同并提前收回该房屋时，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时乙方有权终止合同。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金；若违约金不足弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时甲方有权终止合同；8、本合同一式三份，由甲、乙双方及中介各执一份，均具有同等法律效力。合同中备注：1、乙方需提前1个月支付下个半年度房租，如未按时支付租金，甲方有权切断水电，终止合同，租金和押金不退还，并且乙方必须在三天内清场后将房屋退还给甲方，如未及时退还房屋所造成甲方的损失由乙方承担，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付甲方损失；2、租金1.3元／平方／天含物业费，甲方不提供相关发票；3、甲、乙、丙三方就此房屋转租事项已征得物业同意。合同下方载明补充条款（系周维青手写）：2019年11月12日签定本合同，并支付2个月押金68000元；2019年12月20日前支付2个月租金68000元；2020年1月20日前支付剩余4个月的租金136000元，另一个半年度租金付清，第二个半年度租金于2020年4月20日之前支付，此后按合同正常履约。该合同由周维青、晁亚飞签字确认，并有无锡道东不动产经纪有限公司作为中介方加盖公章。后晁亚飞通过微信和支付宝转账方式向周维青支付234000元，通过现金方式支付38000元，共计支付房租及押金272000元。庭审中，周维青亦确认收到272000元。2020年3月26日，博济堂公司向“1号楼1801室”即晁亚飞所经营的融瀚公司发出《整改通知单》，要求该公司在2020年3月26日至2020年4月2日之间整改合理合法经营的问题，如没有在规定时间内整改，博济堂公司将按规定来执行，联系人夏红红。2020年4月2日左右，周维青向融瀚公司发出《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》并张贴在融瀚公司的玻璃大门上，告知融瀚公司因其行为严重违反工商法，已经构成严重违约，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日正式解除；融瀚公司应于3日内付清拖欠的水电费1263.6元，最迟不得超过2020年4月10日将位于无锡市房屋内的融瀚公司的物品搬离并将房屋归还等。2020年4月7日，晁亚飞与博济堂公司各自在融瀚公司的玻璃门上加了锁，博济堂公司加了封条。2020年4月，晁亚飞与周维青就案涉房屋交接完毕。另查明,融瀚公司成立于2019年11月18日，法定代表人晁亚飞，监事凌明，注，注册地址为无锡市梁溪区中山路**营范围包括文化艺术咨询服务、收藏品、艺术品的销售等等，现该公司已注销。再查明，2020年7月10日，本院向本市滨湖区市场监督管理局及蠡园开发区派出所进行调查，确认滨湖区市场监督管理局于2020年3月26日约谈并告知周维青融瀚公司涉嫌违法经营且无照经营的情况，根据《中华人民共和国国务院令第684号—无证无照经营查处办法》第十四条，周维青有权单方解除租赁合同。蠡园开发区派出所办案民警亦确认融瀚公司涉嫌违法经营活动的事实，并提供2020年3月25日民警现场调查的视频。2020年9月8日庭审中，晁亚飞本人未到庭参加庭审，本院要求代理人通知晁亚飞本人于2020年9月11日至法院就上述公安现场调查的视频发表意见以及关于融瀚公司是否进行违法经营活动的情况进行谈话，但晁亚飞本人仍未到庭，代理人称联系不上晁亚飞，遂通知凌明到庭。以上事实有《房屋租赁合同》、转账记录、房屋被锁被封现场等照片、租金转账记录截屏打印件、《整改通知单》、《解除合同并付清拖欠费用、限期搬离通知函》、水电费缴纳通知单（复印件）、录音及文字整理稿、视频光盘和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按约定享有权利和承担义务。根据周维青提供的上述证据以及本院向本市蠡园开发区派出所以及滨湖区市场监督管理局的调查情况，证明晁亚飞所经营的融瀚公司在承租期间涉嫌从事违法经营活动，晁亚飞称承租案涉房屋仅仅用于办公、物品的放置以及相关人员的交流活动，没有实际经营，与事实情况不符，故周维青依据合同约定有权解除与晁亚飞于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》，解除合同的时间为周维青通知晁亚飞该合同正式解除的时间即2020年4月7日。合同解除后，晁亚飞向周维青主张违约金，本院不予支持，但周维青应向晁亚飞返还押金68000元以及2020年4月7日至5月19日的租金48065元（取整）。对此，周维青抗辩称晁亚飞未按期支付租金以及擅自拆除案涉房屋内的原有装修，但无论是在晁亚飞支付租金还是通过微信与周维青协商改变原有装修时，周维青均为提出任何异议；此外，周维青认为按照合同第十一条补充条款的约定，其有权不退还押金，但在本案中晁亚飞的租金付至2020年5月19日，周维青在2020年4月初已向晁亚飞提出解除合同，再以晁亚飞未按合同约定提前一个月支付下个半年度的房租为由不退还押金，无事实依据，该抗辩意见本院不予采纳。综上，《房屋租赁合同》于2020年4月7日予以解除，晁亚飞要求周维青退还租金48065元以及押金68000元的主张，本院予以支持，对于其他的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条和第九十六条之规定，判决如下：一、原告晁亚飞与被告周维青于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告周维青于判决生效之日起三日内立即返还被告晁亚飞租金48065元及押金68000元，共计116065元；三、驳回原告晁亚飞的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4360元，保全费1770元，合计6130元，其中3488元由被告周维青负担，2642元由原告晁亚飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 郁 松人民陪审员 朱 萍人民陪审员 刘成凤二〇二〇年十月十二日法官 助理 周蔚然书 记 员 唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。