河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5245号原告：洛阳五洲国际工业博览城有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区汉宫西路**。法定代表人：舒策张，董事长。委托诉讼代理人：郭晓宁，该公司员工。被告：王群莉，女，1969年4月5日出生，汉族，住河南省项城市。第三人：兴业银行股份有限公司洛阳分行，，住所地洛阳市洛南新区开元大道伊川电力龙泉大厦负责人：鲍立勋，行长。委托诉讼代理人：胡海龙，该行员工。原告洛阳五洲国际工业博览城有限公司（以下简称五洲国际）与被告王群莉、第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称兴业洛阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五洲国际的委托诉讼代理人郭晓宁、第三人兴业洛阳分行的委托诉讼代理人胡海龙到庭参加诉讼，被告王群莉经本院合法传唤无正当理由未庭参加诉讼。本案现已审理终结。五洲国际向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年12月12日签订的关于洛阳五洲国际工业博览城3幢101、3幢102的《商品房预售合同》(合同编号分别为YS0278053、YS0278058)，包括合同附件及补充协议；2、判令被告向原告返还西××××五洲国际工业博览城3幢101、3幢102房屋(房屋代码分别为1014956、1014957)；3、判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》(含合同附件及补充协议)备案登记注销等相关手续；4、判令被告与第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5、判令被告向原告支付原告代其偿还的款项及罚息(暂计至2020年8月11日为114339.23元，之后以第三人出具的扣划清单为准)；6、判令被告按原告被划扣保证金累计总额的20%向原告承担违约金，同时向原告支付代其偿还款项的违约金(以代其向贷款银行还款的金额为本金,按每日千分之二，从原告代其实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止)，截止2020年8月11日，该违约金合计为93060元；7、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金91491.7元；8、判令本案诉讼费、律师费、公告费、邮寄费由被告承担；9、判令原告从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。事实与理由：原、被告于2014年12月12日签订的关于被告购买洛阳五洲国际工业博览城3幢101、3幢102的《商品房预售合同》(合同编号分别为YS0278053、YS0278058)，合同总价款为914917元，付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为459917元。2015年9月6日原、被告及第三人签订编号为461430213201000、461430221001000的《个人购房抵押（保证）借款合同》等合同约定被告向第三人贷款455000元，原告为该贷款合同承担阶段性担保责任，被告用位于西××××五洲国际工业博览城3幢101、3幢102房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同签订后，由于被告未按合同约定还款，致使第三人要求原告履行保证责任，截止至2020年8月11日第三人已从原告保证金账户扣划114339.23元。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第2条第1项规定：“如买受人未按期偿还到期贷款本息导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在10日内将出卖人代向贷款银行供还的全部款项支付给出卖人，否则按出卖人被划扣保证金累计总额的20%向出卖人承担违约金；同时从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之二的标准向出卖人支付欠款期间的利息。同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”。第2条第2款规定：“在该商品房的房屋他项权证办妥之前，如买受人出现贷款合同项下的违约行为导致贷款银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任或买受人连续三期不按时归还银行按揭贷款或发生买受人所购的该房屋被司法机关直封等事宜，则视为买受人根本违约，出卖人可单方解除购房合同。合同解除并完成合同备案注销手续后30日内，出卖人扣除总房款的10%作为违约金和出卖人遭受的相应损失后，买受人同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。如有剩余，则剩余房款无息退还买受人；如不足抵偿，则不足部分买受人须另行赔偿。如买受人未按本条约定退还出卖人全部购房手续并配合购房合同的注销备案(或预告)登记及注销房屋权证，买受人除应承担总房款10%违约金外，因诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担。”第3条第3款规定：“出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销登记备案手续，买受人应承担由此产生的全部费用。由于买受人原因导致购房合同办理注销登记备案手续延迟的，每延迟一天买受人另须按照购房合同总价款的万分之一向出卖人支付延迟办理时间的违约金。如买受人未按约定退还出卖人全部购房手续并配合办理注销备案(或预告)登记(或注销房屋权证)，导致出卖人诉讼或仲裁解约的，诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担。综上，由于被告违反《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，不按时履行还款义务导致原告多次承担保证责任严重影响了原告的正常经营，为维护自身合法权益，原告特根据法律规定及《商品房预售合同》的约定提起诉讼。请人民法院依法审理，支持原告的诉求。王群莉未到庭、未答辩。兴业洛阳分行陈述称，只要原告将所欠抵押贷款全部还完，第三人愿意配合原告办理房屋的抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：一、2014年12月11日，五洲国际与王群莉签定两份《商品房预售合同》（包括合同附件、合同补充协议，合同编号分别为YS0278053、YS0278058)，合同约定王群莉购买五洲国际开发的五洲国际工业博览城一期二批3幢101号、3幢102号房屋，房屋建筑面积均为65.42平方米，价款分别为460742元和454175元，付款方式为商业按揭贷款，其中首付款分别为230742元和229175元。合同附件四合同补充协议第2条第（1）项约定，办理按揭贷款的买受人应当按照与银行签订的贷款合同按时还款，如因买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人帐户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后十日内主动全额偿还给出卖人，否则按出卖人被扣划保证金累计总额的20%向出卖人承担违约金；同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金累计总额的日千分之二向出卖人支付欠款期间的利息。第2条第（2）项规定，在该商品房的房屋他项权证办妥之前，如买受人出现贷款合同项下的违约行为导致贷款银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任或买受人连续三期不按时归还银行按揭贷款或发生买受人所购的该房屋被司法机关直封等事宜，则视为买受人根本违约，出卖人可单方解除购房合同。合同解除并完成合同备案注销手续后30日内，出卖人扣除总房款的10%作为违约金和出卖人遭受的相应损失后，买受人同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。如有剩余，则剩余房款无息退还买受人；如不足抵偿，则不足部分买受人须另行赔偿。如买受人未按本条约定退还出卖人全部购房手续并配合购房合同的注销备案(或预告)登记及注销房屋权证，买受人除应承担总房款10%违约金外，因诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担。第3条第（3）项规定，出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销登记备案手续，买受人应承担由此产生的全部费用。由于买受人原因导致购房合同办理注销登记备案手续延迟的，每延迟一天买受人另须按照购房合同总价款的万分之一向出卖人支付延迟办理时间的违约金。如买受人未按约定退还出卖人全部购房手续并配合办理注销备案(或预告)登记(或注销房屋权证)，导致出卖人诉讼或仲裁解约的，诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担。合同签定后，王群莉按照约定支付了购房两套房屋的首付款459917元，余款办理了按揭贷款手续，五洲国际将两套房屋交付给了王群莉。二、2015年9月6日，五洲国际、王群莉与兴业洛阳分行签订编号为461430213201000、461430221001000两份《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定王群莉向兴业洛阳分行分别贷款230000元、225000元，还款方式为按月等额本息偿还法，共分120期偿还，自2015年09月06起至2025年09月06日止，王群莉用位于西××××五洲国际工业博览城3幢101、3幢102房屋为兴业洛阳分行设立抵押权预告登记。五洲国际作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间截止兴业洛阳分行取得涉案房屋抵押权并收到抵押权利凭证正本之日。三、《个人购房抵押（保证）借款合同》签定后，兴业洛阳分行依约将455000元贷款打入王群莉指定的账户，王群莉就涉案房屋为兴业洛阳分行办理了抵押权预告登记，五洲国际向王群莉交付了商品房。贷款伊始，王群莉尚能按月偿还贷款，但自2018年11月开始，王群莉不再按时偿还贷款，从2018年12月28日到2020年07月30日，兴业洛阳分行从五洲国际保证金账户分18次共计扣划按揭贷款本息114339.23元。本院认为，《商品房预售合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，王群莉没有按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定按时偿还银行贷款，致使五洲国际的保证金帐户被18次扣划共计114339.23元，王群莉逾期还款超过三次，违反《商品房预售合同》约定，导致合同目的无法实现，五洲国际享有合同解除权，对于五洲国际解除两份《商品房预售合同》的诉求，本院予以支持。《商品房预售合同》解除后，王群莉应向五洲国际返还五洲国际工业博览城一期二批3幢101号、3幢102号房屋，并协助五洲国际办理两栋房屋的备案登记注销、抵押权预告登记注销等相关手续；五洲国际应同时返还收到的首付款及银行贷款，五洲国际代偿银行贷款114339.23元，其仍应返还收到的剩余首付款及银行贷款，故对于五洲国际返还114339.23元代偿款的诉求，本院不予支持。对于违约金部分，违约金兼具赔偿和惩罚的双重功能，但以赔偿非违约方的损失为主要功能，其性质以补偿为主，惩罚为辅，所以违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致。本案中，五洲国际向兴业洛阳分行共计代偿114339.23元，五洲国际遭受的损失包括代偿期间代偿款的资金占用损失及实现债权的费用等，《商品房预售合同》中约定一个违约行为多次重复计算违约金，违约金计算标准明显过高，有违公平原则，本院依法调整违约金按照总房款的10%计算，即914917元×10%=91491.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：（2020）解除洛阳五洲国际工业博览城有限公司与王群莉于2014年12月11日签定的两份《商品房预售合同》（包括合同附件、合同补充协议，合同编号分别为YS0278053、YS0278058)；（2020）王群莉于本判决生效后十日内向洛阳五洲国际工业博览城有限公司返还五洲国际工业博览城一期二批3幢101号、3幢102号房屋；（2020）王群莉于本判决生效后十日内协助洛阳五洲国际工业博览城有限公司办理五洲国际工业博览城一期二批3幢101号、3幢102号房屋的备案登记注销、抵押权预告登记注销等相关手续；（2020）王群莉于本判决生效后十日内向洛阳五洲国际工业博览城有限公司支付违约金91491.7元；（2020）驳回洛阳五洲国际工业博览城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7862元，由洛阳五洲国际工业博览城有限公司负担862元，王群莉负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年十月九日书记员  杨嘉铭