山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初5391号原告：李荣荣，女，1986年6月11日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：泰安广晟置业有限公司，住所地泰安市长城路南首大白峪社区，统一社会信用代码913709005677139092。法定代表人：陶光忠，执行董事。委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。原告李荣荣与被告泰安广晟置业有限公司（以下简称广晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣荣向本院提出诉讼请求：1.判令《商品房预售合同》附件九中第九条第二款被告每年按已付房款的百分之零点五向原告支付违约金的合同内容无效，请求法院变更该项内容，变更为因被告的原因未能在约定时间内办妥房屋所有权证，被告按日向原告支付全部房价款的万分之一的违约金；2.判令被告支付原告逾期办理房产证违约金13864.4元（自2016年12月31日交付房屋后500个工作日的次日起，至办理完不动产登记证之日止，即2019年1月3日至2020年5月8日止，共492日）；3.判令被告将原告的首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户并向原告出具正式发票；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年10月9日签订《商品房预售合同》，约定被告将位于泰安市泰山区房屋出售给原告，总房价281797元；被告于2016年12月31日将房屋交付原告，同日原告向被告缴纳维修基金5910.9元，被告出具收据一张，2020年5月9日被告以换正式发票为由收走该维修基金收据，至今被告未向原告出具正式维修基金发票，也未将原告的维修基金存入住宅专项维修资金专户。合同约定被告于2019年1月2日前将房屋产权转移登记在原告名下，直至2020年5月9日被告通知原告可以办理不动产证书，被告迟延办理房屋所有权登记492日。双方签订合同第二十条没有约定被告延期办证应支付违约金的计算方式或数额，而是在附件九第九条第二款约定被告每年按已付房款的百分之零点五支付违约金，该条款为被告提供的格式条款，违约责任不对等且显失公平，请求法院认定该条款无效并增加被告延期办证的违约金。另被告与涉案小区三号楼业主签订合同约定延期办证为日支付全部房价的万分之一。为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院判如所诉。广晟公司辩称，原告的诉求缺乏基本的事实及法律依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：被告以出让方式取得位于泰安市泰山区的地块的土地使用权；原告购买其中1号楼2单元10层1002号房，总房款282000元，其中首付款62000元，余款220000元办理贷款；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九购房合同第二十条补充如下：1.双方同意以合同约定的房屋交付日期的次日为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日，出卖人应当在本合同约定的房屋交付日期的次日起500个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记等需由出卖人提供的资料报房管部门……；2.如果因出卖人的原因未能在约定的时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的百分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，原告缴纳购房款281797元。涉案房屋于2020年5月12日办理不动产权证书。原告提交金色领域交房会签单、维修基金收据复印件、入伙费用明细表及银联POS机签收单各一份，用以证实被告于2016年12月31日将涉案房屋交付于原告，原告缴纳维修基金5910.9元。原告称被告未将维修基金存入专户，违约金应当自2019年1月3日计算至2020年5月8日。被告称对交房及维修基金的情况不清楚，需庭后核实，维修基金是否存入专户应属于房管行政部门主管事项，不属于法院收案范围，涉案房屋于2020年4月13日具备办证条件，违约金应当计算至该日。原告提交案外人巩克苗、陈绪川与被告签订的商品房买卖合同复印件一份，用以证实该合同约定逾期办证违约金计算标准为日万分之一，同一小区、同一开发商与业主签订合同违约金约定不一致，被告存在欺诈情形，合同约定每年按照已付房款0.5%标准支付违约金属于格式条款，合同中约定原告逾期付款要按日支付逾期应付款项的万分之一的违约金，逾期收房则要按日支付房屋价款的千分之一的违约金，双方违约责任不对等且显失公平，应当认定逾期办证违约金条款无效，并按照日万分之一标准计算本案违约金。被告称该复印件与本案无关，违约责任应当按照合同约定承担。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告提交的金色领域交房会签单等证据，可以证实被告于2016年12月31日将涉案房屋交付于原告，被告虽对该证据有异议，但未提交相反证据予以反驳，应当认定涉案房屋交付时间为2016年12月31日。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。自房屋交付时间2016年12月31日向后顺延720日即为2018年12月21日，被告未在该日前保证原告办理所有权转移登记，已经构成违约，应当承担违约责任。原告自愿要求被告支付自2019年1月3日起计算的违约金，系其对自身权利的处分，本院予以支持。原告提交的不动产权证书可以证实涉案房屋于2020年5月12日办理不动产权证书，被告称涉案房屋于2020年4月13日具备办证条件并通知原告，但未提交证据予以证实，原告亦予以否认，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信，原告要求违约金计算至2020年5月8日，本院予以支持。根据合同约定，违约金计算标准为每年按已付房款的百分之零点五支付，原告称该条款属于格式条款且显失公平，应为无效条款，被告亦存在欺诈情形，但该条款并未加重原告负担或减轻被告责任，不应认定为格式条款，原告提交的证据不足以证实被告在签订合同时存在欺诈情形，上述条款亦未违反法律法规的强制性规定，故对原告的上述主张，本院不予采信，对原告要求确认该项条款无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求调整合同约定的违约金标准，应当对该违约金标准过分低于实际损失承担举证责任，但原告未提交证据予以证实，故对原告的该项主张，本院不予支持，被告应当按照合同约定的违约金计算方式支付违约金。自2019年1月3日至2020年5月8日共计491日，被告应当支付违约金1922元（281797元×0.5%×491日÷360日）。原告提交的维修基金复印件、入伙费用明细单及银联POS机签收单可以证实原告已缴纳维修基金5910.9元并由被告代收，原告要求被告将该基金存入专户并出具正式发票，但根据《山东省住宅专项维修基金管理办法》第五条规定，设区的市住房城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修基金的指导和监督工作。区物业主管部门根据上级物业主管部门授权具体负责本辖区内维修基金的交存、使用和管理工作。维修基金的专户交存及专用票据出具事宜应由物业主管部门负责处理和监督，不属于人民法院民事案件的受理范围，故对原告的上述诉讼请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李荣荣逾期办理房屋所有权转移登记违约金1922元；二、驳回原告李荣荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由原告李荣荣负担63元，被告泰安广晟置业有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二〇年十月二十三日书记员  苗 兵