广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初2048号 原告（反诉被告）：覃裕钧，男，1996年6月18日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄德妙，男，1969年3月30日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。 原告覃裕钧与被告黄德妙合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，被告黄德妙就该合同纠纷案的房款于2020年8月5日向原告覃裕钧提出反诉，本院对反诉案受理后，对原诉与反诉案依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人潘梦杰、被告（反诉原告）委托诉讼代理人严文到庭参加诉讼，原告（反诉被告）覃裕钧与被告（反诉原告）黄德妙没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告 于2018年7月2日签订的《协议书》和2019年2月1日签订的《建房协议书》；2.由被告返还其提供的项目启动资金人民币100万元及利息50万元（以100万元为基数，按年利率24%计，支付从2018年7月2日起计算至2020年8月2日止）给原告；3.支付原告于2019年2月1日交付的定金双倍100万元给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月，被告开发位于岑溪市明都新城四劳坡住宅楼项目，因被告前期启动资金不足，找原告协商，要求原告为其提供100万元作为启动资金，为此双方于同年7月2日签订《协议书》。协议主要内容有：“一、原告提供100万元启动资金给被告，被告竣工后支付资金占用费50万元给原告；二、被告项目完工后将一楼东面商铺，国有证部分一平方米按8000元计，集体证部分一平方米按5000元计，二楼整层一平方米按2400元计转让给原告。三、原告购买被告商铺及二楼整层，按实际面积计算转让价款，先扣除原告本金100万元及资金占用费50万元，不足部分，被告在交房时由原告交付给被告。”签订此协议后，原告才知道被告不是建设四劳坡项目的土地权利人，且被告没有办理规划许可证及准建证，不是转让的主体，于是要求其解除合同，但被告拒不同意解除。2019年2月1日，被告与原告签订《建房协议书》，由被告在岑溪市岑城镇十八米街与岑氨公路交汇处思英街思劳坡建造钢筋水泥混凝土框架楼房一幢，原告交付定金50万元给被告。2020年7月，被告通知原告该项目已全部竣工，可以交付商铺及二楼整层给原告使用。然而在办理交付商铺及二楼整层相关手续时，被告要求原告与其签订事先拟好的一份协议书，内容是原、被告合资共建楼房，由被告先出资为原告代建，需原告支付其代建房款。为此原告不接受。2018年7月2日签订的《协议书》约定被告将一楼商铺和二楼整层转让给原告，因被告不按约定办理转让手续，该协议已无法履行；原告要求解除合同，被告拒不同意。根据《合同法》第九十七条和《民事诉讼法》之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，被告提出反诉是没有事实依据和法律依据的，因为双方签订的协议是无效的，并违反法律规定，同时被告建房没有办理任何的报建手续，是违法建房。被告反诉没有依据，原告的请求是符合法律规定的，被告的反诉要求支付房款没有事实依据，请求法院驳回被告的反诉诉请。 原告（反诉被告）向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格； 2.《协议书》和《建房协议书》，拟证明原告与被告签订的协议书的事实； 3.原告支付启动资金及定金转款凭证，拟证明原告已支付启动资金100万元及定金50万元的事实； 4.商铺草图复印件，拟证明被告签订协议书约定被告转让的商铺位置图，没有经过任何部门的审核审批的事实； 5.土地所有权证复印件，拟证明被告开发的土地是潘燕清和刘志平所有； 6.《空白协议书》一份，拟证明被告强制将转让商铺变为共同出资建房的事实。 被告（反诉原告）辩称：原告的诉请是没有事实依据的，按原、被告双方签订的协议，被告已经履行相应义务，不存在解除 协议问题。原告请求返还其提供的项目启动资金人民币100万元及利息50万元已不存在，是原告不履行支付义务，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）在反诉中诉称，反诉人与被反诉人于2018年7月2日签订的《协议书》约定；被反诉人自愿提供人民币100万元给反诉人作为思劳坡工程项目启动资金。工程项目完工后，反诉人需把一楼东面铺面宽约十米及二楼整体房屋转让给被反诉人（价格与原告诉称相同）；并明确被反诉人已清楚该铺面及房屋是不具备办理任何产权证的。协议签订后，在协议履行过程中，反诉人与被反诉人于2019年2月1日又补充签订了一份《建房协议书》；协议约定：楼房建设费用成本以及产权费用等，其中建设费用为8000元每平方米。被反诉人交定金50万元。如果被反诉人不按本协议交建设款的，反诉人视被反诉人自动放弃，被反诉人所交定金款及各期款不予退回，反诉人并有权利处理被反诉人原定商铺、套房。协议签订后，反诉人如约履行了义务，但被反诉人没有按约定履行付款义务。按协议书约定被反诉人所定的一楼101铺面约24.37平方米共121850元，102铺面约125.51平方米共1004080元，二楼580平方米共1392000元，车位三个每个100000元共300000元，土地证过户费15000元，以上总款人民币共2832930元；扣减被反诉人已支付的启动资金100万及定金50万元，被反诉人尚须再支付1332930元给反诉人。现被反诉人已接收铺面及房屋，但尚欠的款项却迟迟不愿付清给反诉人。综述反诉情况，为了维护反诉人的合法权益，依据《民事诉讼法》有关规定，请求法院1.判决被反诉人支付尚欠房款1332930元给反诉人；2.判决被反诉人支付违约金100万元给反诉人。3.反诉案件全部诉讼费用由被反诉人承担。 被告（反诉原告）向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.反诉人身份证复印件，拟证明反诉人的身份情况； 2.《土地转让协议书》及收条复印件，拟证明反诉人购买土地及已付清土地转让款的事实，同时证明反诉人已拥有该土地的使用权； 3.《协议书》及《建房协议书》复印件，拟证明反诉人与被反诉人签订的协议书都是意思真实表示且合法有效的，并约定共同建房及铺面价款、付款方式，违约责任等事实； 4.房产平面图及计价清单，拟证明反诉人所要的房屋平方数、楼层及房屋总价款的情况。 5.《施工协议书》复印件，拟证明反诉人在讼争涉案房屋是承包给他人建设的。 6.转账记录明细复印件十三张，拟证明反诉人承建的房屋工程款是转账给他人的，还支付了部分现金，现总欠款是十多万元左右。 7.（1）水表、电表照片复印件各一张，拟证明原告在讼争房屋开户安装了水、电表，接收了房屋。2）房屋现状照片复印件四张、光盘（录像）一张，拟证明原告对讼争房屋已经接收，并开始对外招租。 8.土地使用权宗地图、纳税税票复印件，拟证明原告起诉的讼争房屋在2019年10月份接收，并想过户给被告等十人。 经过开庭举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1.无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据2.的签订事实无异议，认为原、被告是共同参与建立房屋的，协议是在双方了解清楚后自愿所签，协议是合法有效的；本院认为，双方签订《协议书》和《建房协议书》是事实，是否有效应结合查明的事实进行认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据3.认为是原告投资建设房屋的投资款，本院认为，该款项是借用启动资金还是投资款，结合查明的事实进行认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据4.有异议，认为是复印件不够清晰；本院认为该商铺草图应结合相关图纸进行确认。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据5.真实性无异议，但认为土地的所有人是转让给被告的，已经交足土地转让款；本院认为，被告开发的土地确实是潘燕清及刘志平所有，但至今没有办理相关手续。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据6.的三性有异议，认为是空白协议书，没有任何人的签字；本院认为该证据是空白协议书，不能证明任何问题，本院不予确认。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1.无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据2.有异议，认为现在土地权属还是他人名下，对证明事实不认可，以不动产登记证为准；本院认为，该土地现在还未过户至被告名下，买卖是否合法应根据法律规定予以确认。证据3.与原告（反诉被告）提供的相同，不再分析。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据4.有异议，认为是被告（反诉原告）自己画的，是单方面列出的，原告（反诉被告）方不予认可；本院认为，房屋的面积应以双方共同确认为准。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据5.有异议，认为建房者不具备任何建房资质，签订施工协议没有效力，对协议不予认可；本院认为，该协议只证明了涉案房屋的建设情况。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据6.认为是被告（反诉原告）与外人的交易，与本案无关；本院认为，这证据只能证实涉案房屋建设资金的情况。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据7.证实水、电表是被告统一安装好无异议，但认为没有水电部门的清单和证明，至于涉案房屋是否接收应结合相关事实予以认定。本院认为，该证据证实了涉案房屋的水、电表已统一安装。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据8.有异议，认为产权证还未办下来，不能证明权属，也反映了现在还不能办证的事实；本院认为，土地的权属应以不动产登记为准。 综合原告提供的证据以及双方的陈述，本院确认以下法律事实：原告（反诉被告）覃裕钧与被告（反诉原告）黄德妙，于2018年7月2日签订《协议书》，该《协议书》主要内容有：“甲方现开发明都新城思劳坡项目，乙方自愿提供人民币100万元给甲方（黄德妙）作为项目启动资金。一、乙方（覃裕钧）自愿提供人民币100万元给被告甲方（黄德妙）作为思劳坡工程项目启动资金，……，甲方待工程项目完工后，甲方自愿给50万元给乙方作为资金占用费。二、工程项目完工后，甲方需把一楼东面（按该土地宗地图东面方向）铺面宽约十米及二楼整体房屋转让给乙方，其中一楼东面商铺属国有证部分按每平方米8000元计，集体证部分按每平方米5000元计，二楼整层每平方米2400元计算。……。四、乙方所买甲方的铺面及房屋在订立本协议时已清楚该铺面及房屋是不具备办理任何产权证的。”签订协议后，原告（反诉被告）覃裕钧通过其父亲覃彬雄的账户于2018年7月2日和7月10日分别转账50万元共100万元给被告（反诉原告）黄德妙。2018年9月9日，黄德妙与案外人就涉案房屋的建设工程签订《施工协议》，由案外人以包工不包料形式进行施工建设。2019年2月1日，双方又签订了一份《建房协议书》；《建房协议书》主要内容有：“甲方（黄德妙）在岑溪市岑城镇十八米街与岑氮公路交汇处思英街思劳坡建造的钢筋水泥混凝土框架楼房一栋，每层面积大约503平方米，一、本协议为首层商铺，面积约140㎡等。二、楼房建设费用成本以及产权费用等，其中建设费用8000元每平方米。三、乙方（覃裕钧）交定金50万元。四、乙方分三期付款，第一期2019年2月1日交伍拾万元，第二期3月15日交壹拾伍万元，第三期交付铺面时结清（注：其中从第二期开始至结清处的字体已经被划掉并有黄德妙签名和指纹、落款时间2019、5、26日）。五、如果乙方不按本协议交建设款的，甲方视乙方自动放弃，乙方所交定金款及各期款不予退回，甲方并有权利处理乙方原定商铺、套房。”签订《建房协议书》的当日和次日，覃裕钧通过其父亲覃彬雄的账户分别转账40万元和10万元给黄德妙。涉案工程俊工后，在交付涉案房屋的过程中双方发生纠纷，原告于2020年7月28日诉至本院并提出上述诉讼请求。黄德妙向本院提出反诉并提出上述反诉请求。 另查明，涉案房屋的土地即岑溪市岑城镇十八米街与岑氮公路交汇处思英街思劳坡的土地权利人并不是黄德妙，该土地包括权利人为唐静、潘燕清的桂（2018）岑溪市不动产权某号的一块城镇住宅用地（面积为304.51㎡）和权利人为刘志平、潘燕清的桂（2018）岑溪市不动产权第某号的一块农村宅基地（面积为199.63㎡）。2018年7月4日，甲方（出让方）潘燕清、唐静与乙方黄德妙（受让方）签订《土地转让协议》，潘燕清、唐静将上述土地转让给黄德妙。涉案房屋至今没有任何审批、报建等手续也没有将上述集体土地转为国有土地，黄德妙仅于2019年10月16日交纳了转让土地使用权【桂（2018）岑溪市不动产权第某号】税金，转让土地至今没有办理过户手续。 本院认为，原告（反诉被告）覃裕钧与被告（反诉原告）黄德妙签订的《协议书》和《建房协议书》虽然是双方当事人在平等自愿的基础上经协商一致而签订，但是涉案房屋中的部分土地是农村宅基地，被告（反诉原告）黄德妙在集体土地上建设商品房没有事先经过征收手续将集体土地转为国有土地，所建设的商品房是“小产权房”，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，不受法律保护，双方签订的《协议书》和《建房协议书》属无效协议。无效的协议应予解除，故覃裕钧请求解除其与黄德妙签订的《协议书》和《建房协议书》，理据充分，本院予以支持。对于覃裕钧提供给黄德妙的项目启动资金100万元和定金50万元，双方无异议，本院予以确认。原告（反诉被告）覃裕钧与被告（反诉原告）黄德妙签订的《协议书》被确认无效后，因该协议取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一、关于黄德妙应否支付提供项目资金的利息问题。虽然双方签订的《协议书》和《建房协议书》无效，但签订协议书双方均有过错、也清楚该铺面及房屋是不具备办理任何产权证的。《协议书》约定有资金占用费，但按该约定支付资金占用费则超过了合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，应以双方的过 错程度和综合考虑进行调整，按年利率10%计算较合理。 第二、关于黄德妙应否支付返还双倍定金问题。因为双方签订的《建房协议书》是无效协议，买卖的涉案房屋违法，且不是一方反悔不履行合同的情形，对覃裕钧要求黄德妙返还双倍定金的请求，不予支持。 第三、关于覃裕钧应否支付尚欠房款的问题。因为双方签订的《协议书》和《建房协议书》无效，涉案一楼铺面和二楼整体房屋买卖不成立，对黄德妙要求覃裕钧支付尚欠房款的请求，不予支持。 第四、关于覃裕钧应否支付逾期接收房屋违约金的问题。因为双方签订的《协议书》和《建房协议书》无效，涉案房屋买卖买卖不成立，不存在是否逾期接收房屋问题，对黄德妙要求覃裕钧支付违约金的请求，不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）覃裕钧与被告（反诉原告）黄德妙于2018年7月2日签订的《协议书》和2019年2月1日签订的《建房协议书》； 二、被告（反诉原告）黄德妙应返还项目启动资金人民币100万元和利息（以100万元为基数，从2018年7月2日起至2020年8月2日止按年利率10%计算）给原告（反诉被告）覃裕钧； 三、被告（反诉原告）黄德妙应返还定金50万元给原告（反诉被告）覃裕钧； 四、驳回被告（反诉原告）黄德妙的诉讼请求。 本诉案件诉讼费26800元，减半收取13400元，财产保全费5000元，反诉案件诉讼费12732元，合计31132元。由原告（反诉被告）覃裕钧负担10810元，被告（反诉原告）黄德妙负担20322元。 上述当事人应履行给付金钱义务的，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。当事人履行给付金钱义务，可将款直接汇至本院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账户：21×××15）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在指定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  梁冲 二〇二〇年十月二十日 书记员  詹雯