江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7008号上诉人（原审被告）：苏州薛府食品有限责任公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道如元路**。法定代表人：袁志霞，执行董事。委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵彩云，江苏百年东吴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州斯普润实业有限公司，住所，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇画师湖路**div>法定代表人：徐龙芳，总经理。委托诉讼代理人：喻康美，苏州市相城区渭塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周章，系公司员工。上诉人苏州薛府食品有限责任公司因与被上诉人苏州斯普润实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州薛府食品有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审判决双方当事人签订的案涉租赁合同解除没有合同与法律依据。双方并未约定单方可以解除合同。苏州斯普润实业有限公司只是没有按时足额收到租金，只要本公司承诺及时足额支付并承担一定违约责任，合同可继续履行。苏州斯普润实业有限公司提出解除合同的目的是因约定的租金过低，租期过长。本公司承租后投入巨资进行了装修、装饰，安装了冷库设备，期待使用期限长。一旦解除，本公司投入及未来可得利益损失殆尽。对于本公司的投资与可得利益，一审法院未予释明。本公司经营暂时遇到困难，但一直在积极偿付所欠租金，要求合同继续履行。一审法院按照年利率11.7%计算违约金明显过高，本公司愿意按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿。一审法院认定事实、适用法律错误。苏州斯普润实业有限公司二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。苏州斯普润实业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认苏州斯普润实业有限公司与苏州薛府食品有限责任公司于2016年11月15日签订的厂房租赁合同于2019年4月18日解除；2、判令苏州薛府食品有限责任公司支付房屋租金239383.56元(至2019年4月18日止)、房屋占有使用费暂计153600元(自2019年4月19日起按合同约定租金标准计算至迁出之日止)；3、判令苏州薛府食品有限责任公司承担违约金78596元（已调低，按上述租金和房屋占有使用费的20%计算）；4、判令苏州薛府食品有限责任公司迁出苏州市相城区内其承租的厂房；5、本案的诉讼费用由苏州薛府食品有限责任公司承担。第一次庭审中，苏州斯普润实业有限公司将第2项诉请中的计算至2019年4月18日止的租金变更为225483.56元。第一次开庭后，苏州斯普润实业有限公司因苏州薛府食品有限责任公司又支付117983.6元，于第二次庭审中将第2项诉请变更为：判令苏州薛府食品有限责任公司支付房屋租金107509.96元(至2019年4月18日止)，房屋占有使用费按6400平方米、每平方米每月8元，从2019年4月19日计算至苏州薛府食品有限责任公司迁出之日止。一审法院认定事实：2016年11月15日，苏州斯普润实业有限公司为甲方，苏州薛府食品有限责任公司为乙方，双方签订《厂房租赁合同(五)》一份，约定：甲方将自有的苏州市相城区南面第一幢厂房(A厂房)一至四楼面积5000平方米(面积以实测为准)租给乙方作生产、办公用房，租金每平方米7元/月，租期自2016年12月16日至2034年12月15日，第四年暨2020年1月1日开始，双方根据市场行情适当调整租金金额。租金一年合计为420000元，押金为100000元，此金额不含税，若开票产生税费，由乙方负担。乙方承诺在2017年6月30日之前另租4500平方米，2017年12月31日之前租整幢(以连廊为界)；否则前期租赁的5000平方米补差价1元/平方米/月。租金支付方式，厂房先付后用，第一年前半年租金及押金2016年11月20日前一次性支付(半年房租：210000元，押金：100000元，合计：310000元；第一年后半年房租于2017年5月15日之前支付210000元)，支付方式以此类推，每半年提前一个月支付房租。甲乙双方应严格遵守合同，如一方违约，应向对方支付违约金叁拾万元。双方另约定了其他相关事项。合同落款，双方当事人分别在甲方与乙方处加盖公章，苏州斯普润实业有限公司代表周章、苏州薛府食品有限责任公司代表薛飞分别签名。苏州斯普润实业有限公司确认合同订立后其将约定厂房交付苏州薛府食品有限责任公司租赁使用，但苏州薛府食品有限责任公司未于2017年6月30日之前另租4500平方米及于2017年12月31日前另租整幢（以连廊为界），仅于2017年4月1日向苏州斯普润实业有限公司另租厂房1400平方米，双方对此未签订书面合同，但按7元每平方米每月结算租金。合同履行中，苏州斯普润实业有限公司确认苏州薛府食品有限责任公司对全部租赁面积6400平方米按每平方米每月7元的标准付清了至2018年12月15日的租金，对2018年11月15日苏州薛府食品有限责任公司应提前一个月支付6个月的租金，仅于2018年12月29日支付50000元（庭审中称2019年3月支付50000元予以更正），于2019年2月支付50000元，于2019年6月支付31224元，另外有三家租户借用苏州薛府食品有限责任公司租赁厂房内的过道产生的费用，直接付给苏州斯普润实业有限公司，认可苏州薛府食品有限责任公司支付的租金，于2019年6月25日支付14762.24元，于2019年7月9日支付19330.20元，于2019年8月2日支付7500元，以上苏州薛府食品有限责任公司自2018年12月16日至本案第一次庭审前苏州薛府食品有限责任公司合计支付租金172816.44元，并认可在《厂房租赁合同（五）》签订后收到苏州薛府食品有限责任公司押金100000元，未包含在苏州薛府食品有限责任公司支付的租金中。苏州斯普润实业有限公司因2018年12月16日后苏州薛府食品有限责任公司未按约定的时间和数额支付租金，经催讨无果，于2019年3月14日委托律师致函苏州薛府食品有限责任公司，函称：委托方与贵司于2016年11月15日签订《厂房租赁合同（五）》，……，合同签订后，委托方按照合同约定已将厂房交付贵司使用，贵司实际使用面积为6400平方米，按合同约定，贵司应提前一个月即2018年11月15日前将房租支付给委托方……但截止目前，贵司仍未按合同支付。现郑重告知：1、自收到本律师函之日起10日内向委托方交付所欠房租及违约金；2、若在上述期限内贵司仍未履行的，委托方有权解除与贵司签订的《厂房租赁合同（五）》，并追究违约责任等。EMS查询信息显示，该律师函于2019年3月21日下午4：00：37单位收发章签收。2019年4月17日苏州斯普润实业有限公司再次委托律师致函苏州薛府食品有限责任公司（邮寄地址苏州薛府食品有限责任公司住所地），函称：委托方与贵司于2016年11月15日签订《厂房租赁合同（五）》，…，合同签订后，委托方按照合同约定已经将厂房交付贵司使用，贵司实际使用面积为6400平方米…，按合同约定，贵司应提前一个月即2018年11月15日前将房租支付给委托方，但截止目前，贵司仍未按合同支付。现郑重告知：委托方解除与贵司签订的《厂房租赁合同（五）》，并追究贵司迟延履行的违约责任以及迟延履行导致的委托方的损失。EMS查询信息显示，该律师函于2019年4月18日上午9：50：13单位收发章签收。现双方无协商结果，苏州斯普润实业有限公司于2019年8月1日诉至一审法院。本案审理中，双方当事人于2020年4月8日签订《部分退房手续》，写明：甲乙双方在2016年11月15日签订厂房租赁合同，乙方租用甲方厂房面积（A厂房）一至三楼为5000平方米，另有1400平方米未办理签订合同，乙方实际租用甲方厂房面积为6400平方米，现因乙方生产规模情况有闲置厂房存在，乙方经与甲方协商，甲方要求乙方退还，乙方实际租赁面积5600平方米（退租800平方米，以实际测量为准，自2020年4月1日起不计算房租），厂房租金另行协商。上述内容经双方签字即生效，绝不反悔。落款的甲方处加盖苏州斯普润实业有限公司公章、周章签名，乙方处加盖苏州薛府食品有限责任公司的合同专用章、薛飞签名。本案审理期间，苏州斯普润实业有限公司自认苏州薛府食品有限责任公司另于第一次庭审后即于2019年12月13日支付30000元，于2019年12月25日支付40000元，于2020年1月15日支付30000元，于2020年1月22日支付15000元，2020年3月30日由滕纳公司代苏州薛府食品有限责任公司支付2983.6元，合计117983.60元。上述事实，有苏州斯普润实业有限公司提供的双方当事人企业信用信息、《厂房租赁合同（五）》、2019年3月14日律师函、EMS物流单手机截屏、网页打印件、2019年4月15日律师函、EMS单、网页打印件、《部分退房手续》及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。审理中，苏州斯普润实业有限公司陈述2016年的5000平方米双方原本约定苏州薛府食品有限责任公司使用画师湖路10号南面第一幢厂房（A厂房）一到四楼，每层1250平方米，后来苏州薛府食品有限责任公司把第二层设计范围扩大了，所以实际苏州薛府食品有限责任公司使用了三楼1250平方米、一楼1900平方米、二楼1850平方米。整栋共六层，第一层2500平方米，第二层2650平方米，第三、四、五、六楼每层均比二层多100平方米。2017年4月1日苏州薛府食品有限责任公司另租的1400平方包括一层新增加的600平方米，二层新增加的800平方米，后于2020年4月1日退租一层的800平方米，剩余的5600平方米现由苏州薛府食品有限责任公司继续使用，有机器设备堆在里面，但不在生产经营，还未交还给苏州斯普润实业有限公司。苏州斯普润实业有限公司对租金计算表示，苏州薛府食品有限责任公司租赁厂房面积6400平方米，2017年4月1日租的1400平方米未签订合同，也是按照7元每平方米每月计算租金。因苏州薛府食品有限责任公司承诺在2017年6月30日之前另租4500平方米，在2017年12月31日之前租整幢，否则前期租赁的厂房补差价1元/平方米/月，故2016年12月16日-2019年4月18日，5000平方米的1元差价部分：5000*1*28月=140000元；1400平方米的1元差价部分：1400*1*24.5月=34300元；2018年12月16日-2019年4月18日房屋租金：6400*7元*5月=224000元，合计398300元。苏州薛府食品有限责任公司于2018年12月至2019年8月合计支付租金172816.44元，尚欠225483.56元。第一次开庭后苏州薛府食品有限责任公司支付了117983.6元，故计算至2019年4月18日结欠的租金为107509.96元。2019年4月19日起的房屋占有使用费按6400平方米，每平方米每月8元计算至苏州薛府食品有限责任公司迁出之日止。审理中，苏州薛府食品有限责任公司未提供其所称对2019年6月30日前的所租赁厂房的租金已全部付清的证据，也未举证证明涉案厂房实际上由江苏薛府食品科技有限责任公司使用，且其陈述剩余5600平方米现由其占有使用。一审法院认为，双方当事人之间发生的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。苏州薛府食品有限责任公司于2016年12月16日起向苏州斯普润实业有限公司租赁厂房5000平方米，有《厂房租赁合同（五）》为凭，苏州薛府食品有限责任公司于该合同签订后另向苏州斯普润实业有限公司租赁厂房1400平方米，从双方当事人庭审中签订的《部分退房手续》可以印证，结合双方当事人的陈述，一审法院予以确认，故认定苏州薛府食品有限责任公司向苏州斯普润实业有限公司实际租赁厂房6400平方米。苏州斯普润实业有限公司向苏州薛府食品有限责任公司交付出租房屋，苏州薛府食品有限责任公司应按约支付租金，逾期未付，应承担违约责任。苏州斯普润实业有限公司自认苏州薛府食品有限责任公司付清了截止2018年12月15日止的租金，一审法院予以准许。苏州斯普润实业有限公司另主张2018年12月16日起苏州薛府食品有限责任公司存在欠付租金，即按《厂房租赁合同（五）》的约定，苏州薛府食品有限责任公司应提前一个月于2018年11月15日前支付6400平方米、按7元每平方米每月计算的6个月的租金为268800元，现苏州斯普润实业有限公司自认苏州薛府食品有限责任公司仅于2018年12月15日后至第一次庭审前实际支付租金172816.44元（50000+50000+31224+14762.24+19330.20+7500），对此苏州薛府食品有限责任公司虽于第二次庭审后到庭陈述其对2019年6月份前按每平方米每月7元计算的租金已付清，2019年7月后的租金未付，但未举证证明该付清以及按约支付的事实，应承担举证不能的法律后果。鉴于苏州薛府食品有限责任公司未提供相反证据，一审法院对苏州斯普润实业有限公司的主张予以采信，确认苏州薛府食品有限责任公司未按合同约定的时间付清2018年12月16日后6个月的租金。苏州薛府食品有限责任公司经苏州斯普润实业有限公司于2019年3月14日委托律师致函催促并限期履行合同义务后仍未履行支付约定租金的义务，构成违约。故苏州斯普润实业有限公司于2019年4月17日书面通知苏州薛府食品有限责任公司解除双方之间的6400平方米厂房租赁合同符合法律规定，并自律师函送达之日（2019年4月18日）生效。据此，苏州斯普润实业有限公司要求确认双方当事人之间的厂房租赁合同于2019年4月18日解除的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，苏州薛府食品有限责任公司应将租赁厂房返还苏州斯普润实业有限公司，并应支付解除合同之前的欠付租金和解除合同之后按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止的房屋占有使用费。依据双方当事人签订的《部分退房手续》，苏州薛府食品有限责任公司已于2020年4月8日返还苏州斯普润实业有限公司租赁厂房800平方米，对该800平方米的租金和使用费应计算至2020年3月31日为止，同时认定苏州薛府食品有限责任公司尚应返还苏州斯普润实业有限公司厂房面积5600平方米。关于租金的结算，苏州斯普润实业有限公司主张因苏州薛府食品有限责任公司未于合同约定的2017年6月30日前另租4500平方米及于2017年12月31日前另租整幢（以连廊为界），仅于2017年4月1日向苏州斯普润实业有限公司另租厂房1400平方米，为此要求苏州薛府食品有限责任公司对5000平方米自2016年12月16日-2019年4月18日按每月每平方米补差价1元，计算28个月为140000元，对1400平方米自2017年4月1日-2019年4月18日按每月每平方米补差价1元，计算24.5个月为34300元。对此，一审法院认为，因双方当事人在《厂房租赁合同（五）》中对后续另租厂房的租金标准、具体位置等合同条款约定不明，且双方对苏州斯普润实业有限公司是否将部分厂房出租他人存在争议，故对苏州斯普润实业有限公司要求苏州薛府食品有限责任公司按每月每平方米补差价1元的主张依据不足，一审法院难以支持。现计算苏州薛府食品有限责任公司自2018年12月16日至2019年4月18日的房屋租金为179200元（6400*7*4），自2019年4月19日至2020年3月31日的房屋占有使用费为512213.33元（6400*7*11+6400*7/30*13），苏州斯普润实业有限公司自认苏州薛府食品有限责任公司自2018年12月16日至第一次庭审前支付租金172816.44元，自认苏州薛府食品有限责任公司在第一次庭审后又支付租金117983.6元，二部分合计290800.04元，苏州薛府食品有限责任公司对此均未提供相反证据，一审法院对此均予以采信，故认定苏州薛府食品有限责任公司对截止2019年4月18日的租金已付清，自2019年4月19日至2020年3月31日的房屋占有使用费尚欠400613.29元。自2020年4月1日起应按租赁面积5600平方米、每月每平方米7元的标准计算房屋占有使用费至苏州薛府食品有限责任公司实际返还之日。关于违约金，苏州斯普润实业有限公司调整按20%的比例计算依据不足，不予认定，一审法院酌情支持按上述欠付房屋占有使用费400613.29元为基数计算自2020年4月1日起至实际履行之日止按年利率11.7%计算的违约金。苏州薛府食品有限责任公司交纳的押金本案中不予理涉，苏州薛府食品有限责任公司可另行主张权利。苏州薛府食品有限责任公司经一审法院传票传唤后，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，一审法院判决如下：一、确认苏州斯普润实业有限公司与苏州薛府食品有限责任公司于2016年11月15日签订的《厂房租赁合同（五）》于2019年4月18日解除。二、苏州薛府食品有限责任公司应于本判决生效之日起十日内从位于苏州市相城区内其承租的面积5600平方米厂房中迁出并将厂房腾空返还给苏州斯普润实业有限公司。三、苏州薛府食品有限责任公司应支付苏州斯普润实业有限公司房屋占有使用费人民币400613.29元及以400613.29元为基数自2020年4月1日起至实际履行之日止、按年利率11.7%计算的违约金，并支付苏州斯普润实业有限公司自2020年4月1日起按面积5600平方米、每月每平方米7元的标准计算至苏州薛府食品有限责任公司实际返还厂房之日止的房屋占有使用费，均于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回苏州斯普润实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币8374元，由苏州斯普润实业有限公司负担1065元，由苏州薛府食品有限责任公司负担7309元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人签订的案涉租赁合同约定，苏州薛府食品有限责任公司应于2018年11月15日前支付6个月的租金268800元，而其仅实际支付租金172816.44元，构成违约。2019年3月14日，苏州斯普润实业有限公司委托律师致函苏州薛府食品有限责任公司催促并限期支付租金，苏州薛府食品有限责任公司在期限内仍未足额支付租金，构成根本违约，苏州斯普润实业有限公司有权解除案涉租赁合同。苏州薛府食品有限责任公司于2019年4月18日收到苏州斯普润实业有限公司书面解除合同通知，一审法院认定案涉租赁合同于该日解除正确。合同解除后，苏州薛府食品有限责任公司未及时支付拖欠的租金、占有使用费并返还厂房，一审法院按照年利率11.7%的标准计算违约金尚属在合理范围。综上所述，苏州薛府食品有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8374元，由苏州薛府食品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月三十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。