江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6824号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕蓉，女，1982年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：叶秋褀，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李菲菲，女，1992年11月12日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：沈成，江苏日易律师事务所律师。原审第三人：邢勤，女，1939年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人毕蓉因与被上诉人李菲菲及原审第三人邢勤房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕蓉上诉请求：1、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6841号民事判决，依法改判或发回重审；2、李菲菲承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：邢勤在得知上诉人将涉案房屋转租给李菲菲后，并未反对或者干涉房屋出租，李菲菲无法继续使用房屋也并非邢勤干涉而是政府征收的行为导致。因此，一审法院认为上诉人对李菲菲构成违约，要求上诉人补偿李菲菲5万元装修损失于法无据。本案中导致李菲菲的损失是政府征收这一不可抗力因素导致，而非上诉人的转租行为，换言之，上诉人转租与否与李菲菲的损失不存在因果关系。并且因政府征收行为而最终获益的是邢勤，于情于理李菲菲的损失也应当由邢勤承担。上诉人不存在违约行为，无需向李菲菲补偿。李菲菲在诉讼中答辩称：一、毕蓉认为李菲菲与毕蓉的租赁关系是建立在取得邢勤同意的基础之上的，因此毕蓉认为自己擅自将房屋出租给李菲菲的行为并不涉及违约，此观点毕蓉并未提供相应的证据证实，并且在审查过程中，邢勤已经多次强调自己对毕蓉转租李菲菲的事情不知情，并且在与毕蓉的租赁合同中明文约定禁止转租。二、毕蓉认为的导致李菲菲损失是政府征收这一不可抗力因素，因此针对一审判决中的5万元补偿款问题，毕蓉认为与其没有因果关系，针对此事实，毕蓉不仅没有证据证实，而且忽略了一审法院是建立在事实证据基础上认定毕蓉违约才做出的补偿判决，相应金额已经是酌情确定，并不存在任何事实认定错误。综上，毕蓉上诉理由不充分，且无事实与法律依据，上诉纯属浪费司法资源，因此李菲菲依法请求上诉法院维持原判或驳回毕蓉的上诉请求。邢勤在诉讼中未作答辩。李菲菲向一审法院起诉请求：1.判令毕蓉归还2个月2019年4月、5月的租金12000元及保证金8000元；2.判令毕蓉支付装修损失52000元、停产停业损失23260元（按照每平方米400元的标准计算）、搬迁补偿1000元、空调移机费损失800元；3.判令毕蓉支付违约金8000元；4.案件受理费由毕蓉承担。毕蓉向一审法院提起反诉请求：1.判令李菲菲支付2019年6月至2019年10月15日期间的租金27000元（按照每月6000元标准计算）；2.反诉诉讼费用由李菲菲承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区（以下简称涉案房屋）系沿街商铺，面积58.15平方米，由邢勤所有，现商铺名称为泡面小食堂，张贴“因拆迁暂停营业”字样。2016年8月31日，邢勤、陈金海（甲方）与毕蓉（乙方）签订租赁合同，约定：租赁期限自2016年9月1日至2017年3月31日止，用于乙方作为徽菜饭店使用，乙方不得分租、转租。租赁期满后，双方于2017年3月8日续签租赁合同，租期一年。2018年3月26日，双方达成续租合意，租期自2018年4月1日至2019年3月31日止，租金56000元，还约定“其余按原合同（执行）”。双方约定的租赁期间届满后，因案涉房屋可能被征收，故邢勤未与毕蓉再行签订固定期限的租赁合同。邢勤陈述，毕蓉只要用一天就应当支付一天的房租。2019年5月13日，邢勤收到毕蓉支付至2019年5月31日止的房屋租金，并出具收条，收条中还载明“余数下次结清”。2018年7月26日李菲菲从蒋涛涛处受让店铺。3日后，李菲菲（乙方）与毕蓉（甲方）签订店铺出租协议，约定：1.甲方将自己位于苏州市姑苏区的店铺出租给乙方使用；2.租期自2018年3月31日开始至2020年3月31日止，每月租金为6000元；3.支付方式为乙方一次性支付一年租金；4.保证金：乙方应于签约时支付给甲方8000元履约保证金；9.违约处理：甲乙双方在乙方如需提前终止合同，需赔偿对方违约金8000元。合同还作了其他约定。李菲菲按约向毕蓉支付保证金8000元。2018年8月8日，李菲菲就案涉房屋委托装修公司就店面内部及门头进行装修，李菲菲并支付装修款52000元。装修完毕后，李菲菲还购置了部分家具家电（含空调两台）并另行进行了零星装饰。一审审理中，双方确认李菲菲按每月6000元的标准已经支付至2019年5月止的租金。毕蓉自认在2019年3月得知案涉房屋拆迁消息后同意李菲菲按月支付房租。2019年6月21日，案涉房屋被列入征收范围。根据征收公告，40平方米（含40平方米）以下商业用房的搬迁补偿费按每户500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算）增加500元搬迁补偿费；停产、停业损失补偿费按被征收房屋合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿；空调移机费400元/台。经征收部门委托评估，案涉房屋的室内装修及附着物在2019年6月21日的重置价值为51326元。一审审理中，李菲菲陈述，2019年6月房屋征收决定公布后，李菲菲就基本没有正常使用过案涉房屋；2019年7月左右，李菲菲找到邢勤要求归还房屋，邢勤称不需要归还，要做评估鉴定就维持现状。对于李菲菲的陈述，邢勤未予确认。邢勤自认于2019年10月15日收回了案涉房屋。以上事实，由李菲菲提交的房屋所有权证复印件、租赁合同、收据、个人转账汇款回单、店铺出租协议书、微信转账凭证、微信聊天记录打印件、装饰装修施工合同、上海公司预算单，毕蓉提交的微信聊天记录打印件、收条、泡面小食堂照片、房屋征收决定公告、轨道交通6号线（苏州大学站）房屋征收补偿方案、房屋征收分户估价报告（货币补偿）及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，虽然李菲菲与毕蓉之间的租赁合同因未取得邢勤的同意而无效，但案涉房屋自2016年开始便由邢勤租赁给毕蓉使用，对于毕蓉自己使用还是转租他人，未见邢勤予以干涉。毕蓉未能与邢勤继续签订固定期限合同的原因（邢勤陈述，毕蓉使用一天就要支付一天的房租）以及李菲菲未能使用案涉房屋至2020年3月31日的原因均为案涉房屋被征收而非因为邢勤的干涉。基于上述，针对本案中的各项诉请，分项认定如下：对于李菲菲要求毕蓉返还租金12000元的请求，因李菲菲占用案涉房屋至2019年10月，故其要求毕蓉返还2个月的房租不符合法律规定，不予支持。对于李菲菲要求毕蓉返还保证金8000元的请求，因双方的租赁合同因案涉房屋的征收而无法履行，李菲菲要求毕蓉返还保证金8000元并无不当，予以支持。对于李菲菲要求毕蓉支付装修损失、停产停业损失、搬迁补偿、空调移机费损失的请求，装修损失、停产停业损失、搬迁补偿、空调移机费损失系房屋征收部门对房屋所有权人进行的补偿，李菲菲对毕蓉提出相关主张的本质原因在于李菲菲认为其虽然不是拆迁安置补偿合同的相对方，但其为上述补偿项目的最终受益方。当案涉房屋被征收时，李菲菲无法使用案涉房屋，此为毕蓉对李菲菲的违约。现毕蓉的违约行为已经产生，李菲菲参照征收公告及装修评估报告要求毕蓉对其适当补偿并无不当，一审法院予以支持。对于补偿的具体金额，根据李菲菲与毕蓉租赁合同履行的期限、李菲菲对案涉房屋的装修投入情况、实际搬迁人为李菲菲以及两台空调为李菲菲安装的情况，酌情确定毕蓉向李菲菲补偿5万元。如毕蓉认为前述款项应由邢勤承担的，可由毕蓉依据与邢勤的合同另行向邢勤提出相关主张。对于李菲菲要求毕蓉支付违约金的请求，因双方的租赁合同无效，故双方合同中约定的违约金无适用余地，即便可以适用，毕蓉对李菲菲的上述补偿亦超过了违约金金额，故本院对李菲菲要求必要支付违约金的请求不予支持。对于毕蓉要求李菲菲支付房租或房屋占有使用费的请求，因李菲菲占用案涉房屋至2019年10月15日，故李菲菲应按照6000元/月向毕蓉支付27000元。对于李菲菲提出的毕蓉无权向其收取房屋占有使用费的抗辩意见，因邢勤未放弃向毕蓉追索租金的权利，故毕蓉亦有权要求李菲菲支付相关费用。对于李菲菲提出的其占有案涉房屋系基于邢勤的要求及评估需要的抗辩意见，因该抗辩意见未得到邢勤的认可，故一审法院不予采信。遂判决：一、本诉被告毕蓉于本判决生效之日起十日内向本诉原告李菲菲退还保证金8000元并补偿50000元。二、驳回本诉原告李菲菲的其他诉讼请求。三、反诉被告李菲菲于本判决生效之日起十日内向反诉原告毕蓉支付27000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401元，由原告李菲菲负担1076元，被告毕蓉负担1325元；反诉案件受理费476元，减半收取238元，由反诉被告李菲菲负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，李菲菲与毕蓉之间签订的关于苏州市姑苏区的《店铺出租协议书》虽系双方真实意思表示，但毕蓉只是该房屋的承租人而非所有人，而按照毕蓉与涉案房屋所有人邢勤签订的租赁合同，禁止毕蓉将涉案房屋转租，且目前没有证据显示，邢勤对于毕蓉的上述转租行为是知情并认可的，故一审法院据此认定李菲菲与毕蓉之间签订的《店铺出租协议书》无效，符合法律规定。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，李菲菲在与毕蓉签订《店铺出租协议书》后，对涉案房屋进行了投资装修，现涉案房屋已被列入拆迁范围，而李菲菲因其并非涉案房屋的合法承租人，无法直接从征收单位获得相应拆迁补偿。鉴于毕蓉在明知该转租行为违反了其与邢勤的合同约定的情况下，仍将涉案房屋转租给李菲菲，对李菲菲因此造成的损失应负相应的赔偿责任。一审法院根据李菲菲与毕蓉租赁合同履行的期限、李菲菲对案涉房屋的装修投入情况等酌情确定毕蓉补偿李菲菲各项损失合计5万元，属一审法院依法裁量，并无不当。毕蓉认为应由邢勤向李菲菲进行赔偿的主张，无相应事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，毕蓉的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2401元，由毕蓉负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十六日书记员  杨颖颖