甘肃省夏河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3027民初377号 原告：才某某某，男，藏族，现住甘肃省夏河县。 原告：德某某，男，藏族，现住甘肃省夏河县。 被告：扎某某，女，藏族，现住甘肃省夏河县。 委托代理人：贡某某某，男，藏族，住址甘肃省夏河县，系扎某某丈夫。 原告才某某某、德某某与被告扎某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告才某某某、徳合拉及被告扎某某诉讼代理人贡某某某均到庭参加了诉讼，被告向本院提起反诉，后当庭撤诉，本案现已审理终结。 原告诉称，2020年3月16日，原告与被告经充分协商签订承包合同（根据合同的内容应当为租赁合同）一份，被告将位于夏河县拉卜楞镇某某某某村009号的房屋出租给原告用于经营，租赁期限为六年，即自2020年3月16日至2026年3月16日止。年租金为40万元，押金为6万元。合同约定押金和租金10万元在签订合同时缴清，剩余36万元于2020年4月15日缴清，若未按时支付余款，合同终止，10万元押金不予退还。上述协议签订后，原告才某某某分别于2020年3月28日和2020年4月16日两次向被告缴纳了押金和租金共计20万元。其后因原告确实资金困难没有按时向被告缴纳剩余的26万元，原告多次请求被告再给原告一定的宽限期，尽快将剩余的租费缴纳。但被告在4月16日收取10万元之后，以原告没有按时缴纳租费为由不让原告进行经营并将原告的雇佣人员全部赶走，迫使原告终止合同。被告不让原告进行经营之后，原告本着友好的态度也只能同意解除合同并提出将已缴纳的20万元中的10万元退还原告，但被告根本置之不理，拒绝退还。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《民法总则》及相关司法解释的规定向贵院起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告向原告退还租金100000元；3、本案诉讼费由被告承担；4、追加诉讼请求，被告返还原告经营期间网络订单收入。 被告辩称，一、在履行合同过程中，原告的行为构成严重违约，其作为违约方，无权要求解除合同。首先，2020年3月16日，原告与我方签订了“承包合同”，合同约定，由我方将拉卜楞镇某某某某村009号宾馆2-6层、停车场及设备齐全的餐厅租赁给原告经营使用，租赁期限6年，自2020年3月16日至2026年3月16日止，押金6万元，年租金40万元。其中，押金6万元，租金预收4万元，合计10万元于签订合同时一次性缴清，剩余36万元于2020年4月15日缴清。在上述合同签订后，原告并未按照合同约定预付4万元租金和6万元的押金；其次，2020年4月15日，在合同约定的应付36万元租赁费的期限届满之日，原告仍未按照合同约定履行支付租金的义务，仅仅只是在2020年3月28日和2020年4月16日，向我方共计支付了20万元租金，之后便分文未付。显然，原告的行为已构成严重违约；再次，2020年6月14日，原告向我方出具“承诺书”一份。原告向我方承诺：“在日照山庄交给德某某、才某某某经营后第一个月交付甲方人民币10万元整，第二个月交付剩余10万元整，第三个月交付押金陆万元整。如德某某、才某某某不能每月按时付清所要交于甲方的承包费时，乙方承诺马上停止一切经营活动，交于甲方处理”。当日，我方便将宾馆交付给了原告。需要特别说明的是，原告德某某早在2019年就已承租了宾馆内的餐厅部分，故餐厅一直由原告延续使用。由于签订“承包合同”时原告并未按约支付租金，因此，在原告出具“承诺书”时，我方才将宾馆依约交付给了原告。在出具该“承诺书”之后，原告仍然未按照“承诺书”中的要求支付宾馆的租金及押金，原告的行为已构成严重违约；最后，根据原告向我方出具的“承诺书”的要求，如原告不能每月按时付清所要交于我方的承包费时，原告承诺马上停止一切经营活动。由于原告至今未按照约定付清租赁费，我方便按照“承诺书”的内容，于2020年7月30日通知原告停止营业。故不存在原告诉称的“将原告的雇佣人员全部赶走，迫使原告终止合同”的问题。如上所述，在履行合同过程中，原告存在严重的违约行为。根据《合同法》第107条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之规定。原告作为违约方，无权要求解除“承包合同”。二、关于原告提出：“判令被告向原告退还租金10万元”的问题，首先，在履行“承包合同”的过程中，原告存在严重的违约行为，在此情况下，原告作为违约方，无权要求守约方向其退还租金；其次，在原告出具的“承诺书”中，原告明确承诺，如自己未按约定支付租金，我方有权将先前收取的承包费不予退还，我方与原告签订的“承包合同”以及原告出具的“承诺书”，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在原告明显构成违约，且已明确承诺租金无需返还的情况下，又要求我方向其退还租金10万元，该主张毫无事实及法律依据。综上，原告诉求事实不清，证据不足。恳请法院在查明相关事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的第一份证据为承包合同，证明原被告自愿签订经营日照山庄的承包合同，被告应按承包合同约定退还租赁费用10万元。对该证据真实性原被告双方均无异议，故本院予以采纳并记录在案；第二份证据为原告徳合拉妻子与被告扎某某的短信聊天记录，证明原告已于2020年1月15日向被告扎某某交付三个月暖气费7800元，还有开餐厅时的押金1万元，已与扎某某协商将这1万元押金用于交暖气费，被告扎某某对该证据无异议，但认为还有三个月的暖气费没有付清，本院认为，原被告均对该证据真实性及证明目的无异议，故本院予以采纳并记录在案；第三份证据是电费缴纳清单，证明原告在经营餐厅期间，一并缴纳了被告宾馆的电费。被告扎某某称宾馆的电费系其自己缴纳，原告缴纳的电费是之前经营餐厅的电费。本院认为原被告对缴纳电费事实均无异议，故本院对该证据予以采纳并记录在案；第四份证据携程软件订单详情，证明经营宾馆期间，在携程软件的订单费用8000元左右全部由被告扎某某收取。被告认为这笔账是在年底才能计算，携程网会在年底一起结算，在原告经营期间的收入都归其所有。本院认为对于以上事实原被告均无异议故予以采纳；第五份证据为收条两张，证明被告收到租费20万元，被告对此无异议，本院予以采纳并记录在案。 被告提供的第一份证据为承包合同，证明原被告自愿签订合同，并对违约责任有约定。原告对该证据无异议，本院予以采纳并记录在案；第二份证据为情况说明及承诺书，证明如果终止合同，则根据承诺书及情况说明原告交付的20万元不予退还。原告徳合拉称承诺书不是其本意，如果不写承诺书就不让签宾馆、餐厅合同，承诺书都是按照被告扎某某的意思书写的。原告才某某某称书写承诺书和情况说明时候其不在场不认可所写内容。本院认为，承诺书系合同，应据双方真实意思表示达成，本案承诺书签订时被告扎某某已收取原告二人租赁费及押金20万元，但未移转经营权给原告，原告为签订租赁合同、接手宾馆经营签订以上承诺书非原告二人真实意思表示，且原告才某某某不在场，其事后未予追认，故本院认为该承诺书未经本人签字、意思表示存在瑕疵，故不予采纳；第三份证据暖气费票据，证明原告还有三个半月的暖气费没有缴纳，由被告扎某某缴纳了被告经营期间2019年10月至2020年1月30日、2020年2月1日至2020年4月30日的暖气费，今年还没有产生暖气费。原告徳合拉认为该票据不能说明全部是我的餐厅的暖气费用，还有被告经营宾馆的暖气费。本院认为，该证据真实、来源合法，与本案有关联性，故本院予以采纳；第四份证据为床单清洗费用清单，证明被告在原告经营宾馆期间，代替其缴纳了床单清洗费用1412.4元。原告对此无异议，本院予以采纳并记录在案；第五份证据为电费缴纳清单，证明被告扎某某在8月2日缴纳了原告经营期间的电费695.09元。原告对此无异议，本院予以采纳并记录在案；第六份证据为宽带费缴纳清单，证明被告缴纳了原告经营期间半个月的宽带费。原告对此不予认可，原告已经从6月缴纳到了9月份，而且7月30日原告已经搬离了，宽带费也不可能产生。本院认为宽带费非原告经营期间产生，故不予采纳；第七份证据为电话录音，证明书写情况说明及承诺书时询问了才某某某的意见。原告才某某某认为通话是其和被告委托人的，但其以为在说合同的事情，不知道德某某写了承诺书。本院认为，以上通话录音系被告委托人私自录制，未经原告才某某某同意，来源不合法，故不予采纳。 经审理查明，2020年3月16日原告徳合拉、才某某某与被告扎某某经协商一致签订承包合同一份，约定两名原告承租经营被告所有的位于夏河县拉卜楞镇某某某某009号的藏式四合院餐厅、山坡宾馆2-6层及停车场，期限为6年，租赁费为40万元/年，押金为6万元。2020年3月28日、2020年4月16日原告才某某某分别支付被告扎某某10万元，共支付20万元，其中6万元系押金。涉案餐厅从2019年起一直由原告徳合拉独自经营，2020年6月15日，被告将宾馆经营权移转给原告二人，因原告二人未付清剩余租赁费，2020年7月30日被告阻止原告继续经营餐厅及宾馆，原告遂停止经营。 另查明，原告经营宾馆期间产生的网络订单收入被告方尚未与商家结算。 本院认为，本案租赁合同依法成立，受法律保护，对双方当事人均有法律约束力，原告徳合拉、才某某某应按时、足额支付租金，被告扎某某应遵循诚实信用原则及时移转租赁物并配合原告经营。本案中，因原告才某某某、徳合拉未付清租金，被告扎某某亦未及时移转宾馆经营权，原被告双方对自身义务均存在履行瑕疵，现原被告双方产生矛盾致使合同目的无法实现，无法继续履行合同，故原被告双方签订的租赁合同应予以解除。关于双方的争议焦点被告扎某某是否应退还原告德某某、才某某某10万元的问题，本院认为原被告双方合同履行在新冠肺炎疫情防控期间，宾馆经营受新冠肺炎疫情影响导致长期无法营业，致使营业额减少，疫情影响属于不可抗力，根据《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中应该免除原告德某某、才某某某的违约责任；其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对于租赁费用应该按照实际经营时间为准，剩余部分应该在扣除相关必要费用后予以返还。原告已经向被告支付租金及押金20万元，扣除原告经营期间（45天）的租金5万元及应缴纳的水电费、布草清洗费等必要费用，其余应予返还，且应退还数额超出原告诉请10万元，故对于原告返还10万元的诉求予以支持。最后，2020年6月15日至2020年7月30日期间的网络订单收入属于原告经营期间产生的收益，应归原告二人所有。 综上所述，根据《民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条判决如下： 一、解除原告才某某某、德某某与被告扎某某之间签订的房屋租赁合同； 二、由被告扎某某退还原告才某某某、德某某租金100000元； 三、在原告才某某某、德某某经营期间由网络订单产生的收入待年底结算后由被告扎某某返还给原告。 上述给付内容，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，原、被告各自承担575元。反诉案件受理费2493元，减半收取1246.5元，由被告扎某某承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审判员 才让旺杰 二〇二〇年十月二十二日 书记员 马 晓 娟