山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5122号上诉人（原审被告）：康毅，男，1984年8月20日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：白志宏，山西上青律师事务所律师。委托诉讼代理人：李越，山西上青律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭强，男，1983年12月25日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：韩晶，山西华炬律师事务所律师。上诉人康毅因与被上诉人郭强房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人康毅的委托诉讼代理人白志宏、李越，被上诉人郭强的委托诉讼代理人韩晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康毅上诉请求：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初4194号民事判决书，依法改判驳回被上诉人郭强的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人郭强承担。事实和理由：权利主体错误，基本事实不清，法律适用错误，依法应予纠正。一、权利主体错误。一审查明，案涉租赁房屋是属于冯佳佳一人所有，解除合同依法是冯佳佳权利，被上诉人郭强行使主体不适格。1.原审判决剥夺了上诉人康毅的诉讼权利。在一审中，康毅向法庭书面提出《追加诉讼参与人申请书》，要求冯佳佳参加庭审，但一审拒绝接收康毅书面申请，剥夺了康毅诉讼权利的行使，程序违法。2.被上诉人郭强没有解除合同的权利。被上诉人郭强虽与冯佳佳是夫妻关系，但法律允许夫妻间对财产归属进行约定，《物权法》赋予不动产登记证书记载的权利人推定为不动产所有人，被上诉人郭强与租赁房屋无关联，没有解除租赁合同权利。退一步讲，即使被上诉人郭强得到冯佳佳授权，但其仅仅是代理人，而不能成为权利主体。一审中，没有冯佳佳要解除租赁合同意思表示的任何文字资料。被上诉人郭强委托律师事务所发函是无效行为。被上诉人郭强本身没有解除权，就没有资格委托；被上诉人郭强即使得到委托，其再委托律师事务所的行为也是转委托，权利人依法仍是冯佳佳，而《律师函》行文前提是：“接受被上诉人委托”。3.律师所发函，又自己代理，存在利己主义，违反程序正义。二、事实认定不清。《律师函》自以为是片面陈述的事实，存在诸多错误。1.上诉人康毅经工商管理部门依法注册成立山西毅联酒店管理有限公司，取得酒店经营范围；在国家商标局注册“趣美主题酒店”图文商标；取得太原市公安局万柏林分局治安大队特行批准，合法、规范经营。2.上诉人装修改造租赁房屋有冯佳佳书面授权，本着对合同的信赖投资：装修改造、加盟等费用总计27.1万余元，其说是未经征得被上诉人郭强书面同意，被上诉人郭强不是权利人，不需要经其同意。3.上诉人经营酒店股东中有4人与被上诉人郭强是同学关系，租赁房屋时是被上诉人郭强主动打电话，让上诉人康毅等经营酒店使用。被上诉人郭强对上诉人康毅等人共同经营酒店事实十分清楚并认可，其说是不知情，明显违背事实。然一审判决却采信上述错误事实，在上诉人康毅持否定意见，且有充分证据推翻律师函的情况下，作出错误裁决。请二审法院予以纠正。三、法律适用错误。2017年底至2018年初，中海寰宇，即案涉租赁房屋地段商业冷清，前景未卜，被上诉人主动打电话让上诉人租赁经营酒店，作长期投资使用。上诉人考虑是同学关系，所以又组合了4位同学，一起投资。将毛坯毛地的租赁房屋：协调物业，开通了一条直通道路；地面找平、刮墙、抹灰；将房屋一层隔成二层；按照加盟酒店模式，门面制作镶嵌注册商标图案；装饰装修等投资计27.1万余元，使其成为酒店接待用房。租赁期限5年，每年55000元，租期内房租不涨，并有后置免租期6个月，原因即是上诉人先期投资资金近三十万元，使房屋增值，为后期更好开展业务。本质是长期投资，上诉人先投资，后受益。违约是借口，本质是被上诉人郭强违反诚信原则，看到房屋租赁价格上涨，意欲终止合同。按照租赁合同约定，被上诉人违约为：“签订合同前，被上诉人郭强应向上诉人康毅出示房屋合法有效权属证明文件”，至今一直未予出示；“上诉人支付租金后，应向上诉人开具同等金额的收款收据”，收取6次租金，未开具过一次收款收据；“合同签订之日起30日内，办理登记备案”，至今未办。相对比来看，上诉人康毅即使迟延交付11天租金，双方约定了日千分之五违约金的补救措施，程度显著轻微，根本不影响合同目的实现；且该季度租金冯佳佳后也收取了，并又连续收取了两个季度租金，双方进入正常履行合同期。一审庭审双方都提交不少微信聊天，核心是围绕租赁费涨还是不涨，而根本不是迟延11天交房租如何处置。一审判决机械地适用条文，不顾及合同根本目的，即双方意欲长期合作的初心，上诉人先期几十万元投入的事实，判决解除合同，恢复原状，给上诉人康毅造成灾难性打击，根本上是助长失信歪风，破坏市场交易秩序，违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”之规定，依法应予纠正。被上诉人郭强辩称，本案中上诉人康毅和被上诉人郭强之间签订了房屋租赁合同，根据合同法的规定，及合同的相对性，被上诉人郭强有权就合同约定内容向上诉人康毅主张权利。因此本案中被上诉人郭强是适格的一审原告，并依法拥有履行合同及解除合同的权利。上诉人康毅在履行合同过程中违反了合同约定，没有在规定期间内支付房租。根据合同的第八条第三项第一条约定，被上诉人郭强有权就上诉人康毅的违约行为解除合同。在被上诉人郭强向上诉人康毅提出解约后，上诉人康毅一直用涨房租的方式推诿拖延，但双方并未就最后的涨房租约定达成一致。就是说双方并未对涉案合同进行修改，因此依据原生效合同，被上诉人郭强有权向上诉人康毅提出解除合同。被上诉人郭强在一审庭审前已向上诉人康毅发出了解除合同的律师函，且上诉人康毅已收悉。在上诉人收到解除合同的律师函后并没有对该合同内容即解除性质提出任何书面异议。因此根据合同法解除合同之规定，被上诉人郭强与上诉人康毅之间涉案的租赁合同已经解除。在本案涉诉长达一年多的时间内上诉人康毅从未向被上诉人郭强支付过任何一季度的房租，因此上诉人康毅主张的其希望继续履行合同和其根据诚信原则、公平原则积极履行合同的事实不存在。综上一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭强在一审提出的诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告将位于太原市万柏林区旧晋祠路7号7幢1层101号房屋恢复原状。2、判令被告向原告支付违约金687．5元以及被告占用房屋期间的房屋占用费（以房租金为基数，自2019年7月1日计算至被告实际返还房屋之日）。3、诉讼费由被告承担。原审法院审理查明，2018年1月31日，原告郭强与被告康毅签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于太原市万柏林区旧晋祠路7号7幢1层101号房屋出租给被告使用，合同约定，原告应于2018年2月1日交付房屋，租赁期限自2018年2月1日起至2023年7月31日止（包含六个月免租期，免租期后置）；房屋年租金为55000元，租金支付方式为季度支付（合同期内每季度初7天内支付），逾期未付租金，每逾期一日应按未付金额的千分之五向对方支付违约金。同时合同明确约定了被告不交付或者不按约定交付租金达7日以上的或者被告在租赁房屋进行违法活动的，原告有权解除；原告逾期交房或被告逾期支付租金，每逾期一日应按未付金额的千分之五向相对方支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约支付租金。期间，租赁费用的交付由原告妻子冯佳佳交易。被告在支付2018年第四季度租金时，于2018年10月18日支付，超过合同约定的交付租金时间11天，为此，原告提出解除合同。2019年6月17日，山西盛道律师事务所向被告发出《律师函》提出解除合同事宜，被告于2019年6月19日签收。2019年7月6日，被告支付原告租金13750元，同日原告将被告支付的租金退还被告。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应恪守合同约定的条款。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二项将租金支付方式明确约定为季度支付（合同期内每季度初7天内支付），被告缴纳2018年第四季度房屋租赁费，超过约定每季度初7天内交付租金的11天，被告的迟延支付租金的行为构成违约。《房屋租赁合同》第八条第三项约定，与下列情形之一的，甲方（原告）有权解除本合同。（1）乙方不交付或者不按约定交付租金达7日以上；（2）乙方不按合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；（3）乙方在租赁房屋进行违法活动的。被告租赁房屋后在缴纳2018年第四季度房屋租金时违约，交付租金超过约定期限11日，从原、被告的聊天记录可以看出，被告在交付2018年第四季度房屋租金构成违约后，原告已经明确提出解除合同并退还相应租金，被告在收到原告解除合同的意思表示后与原告进行协商未果，原告委托山西盛道律师事务所向被告发出解除合同的《律师函》，尽到了合同解除的书面通知义务，而被告在知悉原告解除合同通知内容后一直未明确提出异议。被告辩称案涉房屋的租赁合同未解除，原告收取违约后房租的行为证明了合同继续履行的抗辩意见，原告通知被告解除合同并返还被告租金，原告的意思表示真实，被告违约事实存在，双方协商继续履行合同事宜未达成一致。被告占用房屋支付后续房租的行为不能说明原告放弃主张解除合同的权利，也不能说明原、被告双方就继续履行原房屋租赁合同已经达成合意。故原告依据合同约定的条件解除合同的主张合法，予以支持。原告违约金的诉请，被告实际支付了租金，租赁事实内容在履行期间，故不予支持。原告要求被告立即将位于太原市万柏林区旧晋祠路7号7幢1层101号房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本院予以支持；原告要求被告以房屋租金为基数，支付自2019年7月1日起至被告实际返还房屋之日止期间的房屋占用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，被告实际占用原告房屋，原告必然遭受相应损失，原告以要求被告参照房屋租金支付房屋实际占用期间的占用费依法有据，本院予以支持。被告提出房屋装修问题，被告未提起反诉，也未提交证据证明装修的事实和依据，且该装修内容不属于本案审理范畴，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、原告郭强与被告康毅于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。2、被告康毅于本判决书生效之日起十五日内将原告郭强位于太原市万柏林区旧晋祠路7号7幢1层101号房屋恢复原状，并将该租赁房屋返还给原告。3、被告康毅于判决生效之日起十五日内给付原告自2019年7月1日起的以年租金为55000元的标准计算实际占用房屋期间的费用。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，2018年第四季度的租金13750元上诉人康毅在超过合同约定最长支付租金时间第4天即2018年10月18日予以支付，被上诉人郭强收取了该租金。2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金27500元被上诉人郭强依约收取后，又于2019年6月17日以发送《律师函》的形式提出解除合同；并且对上诉人康毅于2019年7月6日支付的第三季度的租金13750元予以退回。双方的手机微信聊天记录并不能证明已对房屋租金的变动达成新的协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人康毅与被上诉人郭强于2018年1月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。2018年第四季度的租金13750元上诉人康毅在超过合同约定的支付租金时间第11天即2018年10月18日予以支付，被上诉人郭强收取了该租金，而且2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金27500元被上诉人郭强仍然依约收取；但却于已收取租金期间的2019年6月17日以发送《律师函》的形式提出解除合同，并且对上诉人康毅于2019年7月6日支付的第三季度的租金13750元予以退回。上诉人康毅逾期11天交付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人康毅的违约行为比较轻微，而且在上诉人康毅违约之后，被上诉人郭强也收取了相应租金，上诉人康毅延期11天支付租金的行为并非必然导致被上诉人郭强对《租赁合同》目的不能实现，贸然解除《房屋租赁合同》对双方均无益处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4194号民事判决。二、上诉人康毅与被上诉人郭强于2018年1月31日签订《房屋租赁合同》继续履行。三、上诉人康毅于本判决生效之日起五日内支付被上诉人郭强违约金687.5元。四、上诉人康毅于判决生效之日起五日内给付被上诉人郭强自2019年7月1日至2020年12月31日的租金82500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计75元，由上诉人康毅负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年十月十日书记员 吴 慧