河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13305号原告：马垣军，男，1974年3月29日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：刘中顺，男，1971年9月4日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告马垣军与被告刘中顺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈玲玲到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商业房屋租赁合同于2020年5月8日解除；2、被告向原告支付物业费1160元；3、被告向原告支付租金28745.65元；4、被告向原告支付拖欠租金的逾期滞纳金36506.98元及至实际履行完毕之日止（以拖欠的租金28745.65元为基数，按每日1%，自2020年3月1日起暂计算至2020年7月6日）；5、被告向原告支付预期利益补偿25363.8元；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月21日，原、被告签订商业房屋租赁合同，双方约定原告将位于郑州市郑东新区祥盛街3号1号楼一层附3号、附5号共两间房屋（建筑面积共计78.77平方米）租赁给被告用于经营高档品牌烟酒茶饮料展示、销售、办公及仓储。租赁期3年，先付租金后使用，按季度支付租金，租金首年度153元/月/㎡，第二年161元/月/㎡，第三年169元/月/㎡。根据商业房屋租赁合同的约定，被告应于2020年3月1日前向原告支付下一季度（即2020年3月-5月）的租金，经原告多次催要，被告一直怠于履行支付义务。根据商业房屋租赁合同第三条租金、保证金及相关费用及第九条违约处理条款的约定，2020年5月8日，原告向被告发出终止租赁通知。被告至今未向原告支付拖欠的租金及给原告造成的损失，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告未答辩。经审理查明：2018年8月21日，原告（××）与被告（××）签订商业房屋租赁合同一份，约定：原告将郑州市郑东新区祥盛街3号1号楼一层附3号、附5号共2间房屋租赁给被告经营。该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积共78.77平方米，一层附3号为39.56平方米，附5号为39.21平方米。该房屋租赁期为3年，自合同生效之日××向××交付该房屋，为计租日。××在该房屋经营下列业务：高档品牌烟酒茶饮料展示、销售、办公及仓储等。××承租的该房屋，应先付租金后使用，租金每年按季度支付。第一年租金标准为一层153元/月/平方米。租赁期内租金标准自第二年起在上一年基础上每年递增5%。第二年租金标准为161元/月/平方米；第三年租金标准为169元/月/平方米。合同签订之前，承租方需支付该房屋1个月租金为定金。该定金自合同签订之日起自动转为合同保证金。在合同签订之后三日内支付首年度租期租金合计36156元，从第二年起按递增标准每季度按期支付租金，××应在租金到期日前七日内支付下一季度租金。如逾期支付，××自逾期之日起按应缴租金支付××每日1%的逾期违约金，直到付清全部租金为止。××承担该房屋物业管理费、水电费、空调费、供暖费及门前三包费用。物业管理费每月每平方米4.5元。按××承租该房屋平方米，应承担物业管理费354.47元/月。××未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过三十日的，××有权终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，要求××支付相当于二个月的租金赔偿金作为对××预期利益的补偿。2019年1月22日、6月27日、11月29日、2020年1月20日，原告向被告出具收据四份，分别载明：收到旺中旺名烟名酒洋果行2019年1月1日-2019年6月30日商铺物业费2127元、旺中旺水果店2019年7月1日-2019年12月31日商铺物业费2127元、旺中旺水果店2019年11月28日-2020年2月27日租金38046元、旺中旺水果店2020年1月1日-2020年1月31日商铺物业费355元。2020年4月1日，原告向被告发出催费通知单，要求被告于2020年4月5日17:30前缴清2020年3月-5月租金38045.91元。2020年4月27日，原告在被告所租赁房屋门上张贴催费通知单，要求被告于2020年4月28日17:30前缴清2020年3月1日-2020年5月31日期间租金共计38045.91元及2020年2月1日-2020年4月30日共计1064元的物业费。2020年5月8日，原告向被告发出终止租赁通知，载明：至通知发出之日，被告已拖欠2020年3月份租金12681.9元、4月份租金12681.9元、5月份租金3381.85元。鉴于被告长期无故拖欠租金，被告行为已构成严重违约，双方合同已经无法继续履行。现原告正式通知被告：自2020年5月8日起，解除双方商业房屋租赁合同，被告的保证金予以没收，被告还应支付原告二个月的租金赔偿金作为对××预期利益的补偿；自通知发出之日起3日内（即不迟于2020年5月11日），被告须立即支付所欠租金，否则自被告逾期之日起按应缴租金支付原告每日1%逾期违约金，直到付清全部租金为止。自通知发出之日起7日内（即不迟于2020年5月15日），被告须腾清房屋，撤出场地。否则原告将自行清理，相关清理、处置、保管费用由被告承担（相关处置费用优先抵扣所欠租金）。原告将该终止租赁通知分别通过短信、微信、邮寄EMS快递的形式发送给被告，EMS快递于2020年5月8日被签收。庭审中，原告称其于2020年5月8日向被告发出终止租赁通知，5月20日左右被告搬离涉案房屋，目前房屋已经出租给其他人。签订合同时被告按照合同约定支付过押金，押金未退还给被告，也未在诉请中扣除，其主张依照合同约定，押金应不予退还。另查明，涉案房屋系郑州诺华企业管理咨询有限公司（以下简称“诺华公司”）所有。2017年12月15日，原告与诺华公司签订商业房屋租赁合同，约定诺华公司将其所有的本案涉案房屋出租给原告。2018年8月20日，诺华公司出具同意转租证明一份，载明同意原告将涉案房屋转租给被告作为商业使用。以上事实有原告提交的商业房屋租赁合同、收据、催费通知单、终止租赁通知、短信截图、微信截图、EMS邮寄单、同意转租证明、不动产权证及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的商业房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告交付了涉案房屋，被告应当按照合同约定支付房租。庭审中，原告称被告支付租金至2020年2月27日，于5月20日左右搬离涉案房屋，被告对此并未到庭说明情况或提交证据反驳原告主张，故对原告的该主张，本院予以采纳。根据双方合同约定，××未按双方约定如期支付租金，拖欠租金超过三十日的，××有权终止合同，故原告有权解除合同，原告于2020年5月8日分别通过短信、微信、邮寄EMS快递的形式向被告发出终止租赁通知，EMS快递于当日签收，被告收到通知后，未提出异议且已实际搬离涉案房屋，故双方的租赁合同自通知到达被告之日解除，故对原告要求确认原、被告签订的商业房屋租赁合同于2020年5月8日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的房屋租金，被告已支付租金至2020年2月27日，按照合同约定的租金标准计算，自2020年2月28日起至2020年5月8日的租金应为30014元（161×78.77÷30×71）。因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现应向原告支付租金4650.06元（30014元－161×78.77×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的逾期缴纳租金的滞纳金，被告未按期缴纳租金的行为构成违约，依照合同约定应当承担相应违约责任，但合同约定的违约金标准过高，且原告现已基于被告的该违约行为行使合同解除权，提前收回房屋，综合考虑被告的违约情形、违约程度及本案实际情况，故对原告主张的滞纳金，本案酌定为5000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告主张的预期利益补偿，因被告违约行为导致租赁合同的提前解除，致使原告产生房屋空置损失，依照合同约定，原告有权按照二个月租金标准要求被告赔偿其预期利益损失。对原告主张的25363.8元，本院予以支持。对于原告主张的物业费，合同约定物业费354.47元/月，原告称被告支付物业费至2020年1月31日，被告对此并未到庭说明情况或提交证据反驳原告的主张，故自2020年2月1日起至2020年5月8日止的物业费为1157.94元（354.47÷30×98），对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告现应向原告支付租金4650.06元、逾期滞纳金5000元、逾期利益补偿25363.8元、物业费1157.94元，共计36171.8元。被告向原告支付有1个月租金即12051.81元为押金，因双方合同已解除，该押金可用于冲抵上述费用，扣除该押金后，被告现应向原告支付租金、逾期滞纳金、逾期利益补偿、物业费共计24119.99元。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马垣军与被告刘中顺签订的商业房屋租赁合同于2020年5月8日解除；二、被告刘中顺于本判决生效后十日内向原告马垣军支付租金、逾期滞纳金、逾期利益补偿、物业费共计24119.99元；三、驳回原告马垣军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2094元，减半收取1047元，由原告马垣军负担772元，由被告刘中顺负担275元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十月二十八日书记员  张 敬