河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6542号上诉人(原审原告)：叶战超，男，汉族，1977年10月11日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路**401-412。法定代理人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所律师。原审第三人：朱超奇，男，汉族，1968年1月22日出生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人叶战超因与被上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司），原审第三人朱超奇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶战超，被上诉人智杰公司的委托诉讼代理人尤佳迪到庭参加诉讼。原审第三人朱超奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶战超上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持叶战超一审诉求，智杰公司返还叶战超490784元购房款及资金占用期间的利息；2.一、二审诉讼费用由智杰公司承担。事实与理由：2015年11月3日，案外人许利强将朱超奇协调智杰公司顶账房产中的一套(协议编号ZJ019)转让给叶战超，智杰公司给叶战超重新签订了《丽都名邸项目内部订购协议》并出具加盖财务章的收款收据，明确注明“顶账”，证明朱超奇、许利强、叶战超与智杰公司之间的债权债务法律关系最终转化为叶战超与智杰公司之间的商品房买卖法律关系，且智杰公司在收据中备注的“顶帐”之含义，已能够证实叶战超履行了《丽都名邸项目内部订购协议》约定的付款义务。智杰公司应依据《丽都名邸项目内部订购协议》的约定向叶战超履行合同义务，但该协议签订后，智杰公司不向叶战超履行，导致叶战超的合同目的不能实现，智杰公司应当承担叶战超因请求解除合同而造成的各项损失。一审法院认为叶战超不能证明许利强向智杰公司支付对价，而否定了智杰公司与叶战超之间的合同效力，突破合同相对性，属于事实认定错误，适用法律错误，应当予以纠正。智杰公司辩称，叶战超与智杰公司之间纠纷的起因是朱超奇与智杰公司签订的团购协议。智杰公司对团购当事人出具了订购合同和收据款项由朱超奇统一支付后，徐利强将其签订的订购协议其中一份更名为叶战超。徐利强将房屋定单及收据转让给叶战超时，对于智杰公司而言，其转让的仅仅是购房权利，而不是房屋的标的物本身，智杰公司与朱超奇、徐利强以及叶战超之间没有收到购房款，也就没有返还的义务，并且智杰公司与朱超奇及许利强、叶战超之间也没有形成债务转移的法律关系。原审第三人朱超奇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。叶战超向一审法院起诉请求：1.判令解除叶战超、智杰公司之间签订的编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》；2.判令智杰公司退还3-1-203室诚意金490784元；3.判令智杰公司向叶战超支付以490784元为本金按银行同期贷款利息4倍的标准从2015年11月3日计算至本金退完期间的利息；4.判令智杰公司向叶战超支付赔偿金200000元；5.诉讼费用由智杰公司承担。一审法院认定事实：2015年4月9日，智杰公司与第三人朱超奇签订《智杰.丽都名邸项目团购协议》，甲方智杰公司在洛阳新区高铁站附近建设的丽都名邸项目为乙方朱超奇提供商品房35套。乙方同意以团购的方式在该项目购商品房35套，单价为5600元/平方米。协议签订后团购房源由乙方负责组织实施、分配及收取房款，房价按4800元/平方，团购商品房活动开始实施后，4800元与5600元的差异部分待全部房款到位后结清。乙方负责在接到甲方取得预售证并通知签署《商品房买卖合同》后，组织业主七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，甲方在见到乙方收款条或通知后，及时给予办理有关购房手续，所有付款日期以甲方开具的有效票据日期为准。团购结束后10日内，乙方向甲方结清所有房款，否则视为乙方放弃团购房源，甲方对其房源另行处理。2015年4月29日，第三人朱超奇指定的购房人许利强与智杰公司签订了编号为ZJ019的《丽都名邸项目内部定购协议》。协议约定，许利强定购智杰公司位于洛阳市洛龙区智杰·丽都名邸项目的房源3号楼1单元203室、暂定面积约为87.64平方米，单价5600元/平方米，暂定总金额490784元。乙方自愿选择一次性付款方式即本协议自签订之日起七日内付清总房款。所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准。乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》并提供相关资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止，所订购房源不退不换。协议签订后，甲方应保证乙方的房源并按《商品房买卖合同》的约定向乙方交付。同时，智杰公司给许利强出具《收据》一份，收据编号为3333857，内容为今收到许利强（3-1-203）交来丽都名邸诚意金（顶账）朱超奇客户490784元。收据上加盖有智杰置业公司财务专用章，收款人处有财务人员耿柯签名。2015年10月3日，许利强与叶战超签订《转让协议》，内容为：本人许利强自愿将河南智杰丽都名邸项目3号楼一单元203室认筹款490784元转让给叶战超，如果发生任何经济纠纷与智杰公司无关。同日，智杰公司与叶战超又签订编号为019《丽都名邸项目内部定购协议》，该协议除名字由许利强变更为叶战超外，其他条款均与原许利强定购协议一致。智杰公司并于同日给叶战超出具编号为0069987《收据》一份，内容为：今收到叶战超（3-1-203）丽都名邸诚意金（顶账）许利强客户490784元，收据上加盖有智杰公司财务专用章，收款人处有财务人员耿柯签名。庭审查明叶战超没有再直接向智杰公司支付上述房款。2016年12月1日,朱超奇在智杰公司出具22人的《朱超奇客户》名单表上注明：智杰公司序号中的13、14、15（解明涛、解宝现、吴亚恒）不是我认可范围，此收据由朱超收回，其余客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交清。本人承诺2017年12月底之前付清，在此期间以上客户不可以办理购房手续，如2017年年底不能付款，不再购买。客户事情由本人自行解决，与智杰公司无关。2016年12月26日，智杰公司取得该项目的房屋预售许可证，没有与叶战超签订《商品房买卖合同》。2018年1月2日，智杰公司为甲方与第三人朱超奇为乙方签订《关于解决团购协议问题的补充协议》，主要内容是：甲乙双方于2015年4月9日签订团购协议，团购协议签订后，甲方根据乙方的要求与乙方指定的购房客户签订了《丽都名邸项目内部定购协议》并开具了收据，但甲方并没有实际收到乙方指定客户的任何购房款。截至本合同签订时，乙方仍没有收到乙方团购客户交付的任何购房款，也没有收到乙方支付的任何购房款。基于上述事实，双方经协商达成如下内容，第一条，甲乙双方共同确认，根据2015年4月9日签订的团购协议第六条的规定，该团购协议的付款期限应截止至2015年6月3日，经双方协商将付款期限顺延至2017年12月底。因甲方至今未收到任何购房款，故团购协议于2017年12月31日作废。第二条特别约定，1.本协议作废后，乙方负责向自己购房客户通知，并具体说明该团购协议不能履行的原因。若因乙方原因不能向其购房客户通知或说明，由此而造成的全部法律后果均由乙方承担。2.团购协议作废后，甲方对团购协议所涉及的房屋享有全权处分权，任何人不得以任何理由予以干涉。3.团购协议作废后，乙方团购客户不得以团购协议为依据再向甲方主张任何权利。第三条，乙方承诺乙方负责向自己团购客户收回、销毁甲方与其客户签订的《丽都名邸项目内部定购协议》和收据，若因自己原因而给甲方造成任何损失，乙方应当予以赔偿。2018年12月12日，智杰公司在洛阳晚报发出通知，内容为叶战超、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、叶占超、许立强：你们与我公司于2015年4月至12月签订《丽都名邸内部定购协议》，现通知你们于本通知见报后30日内到售楼部交纳协议约定的购房款，逾期将解除协议，按协议规定内容处理。重审庭审中智杰公司提交公安部门讯问朱超奇笔录一份，朱超奇在讯问中称：我介绍这些人投钱到洛阳市湛蓝电子科技有限公司，该公司后来倒闭了，我介绍的这些人都赔钱了，智杰公司在洛阳高铁站旁边建了一个楼盘，我想楼盘会升值，这些人都是我的朋友，虽然说他们的钱没有给我，我也不是担保人，感情上说我想帮帮他们，就想着能通过智杰公司楼盘给他们挽回损失。我就是个介绍人，我和于俊义是朋友，我就和智杰公司签订协议，团购的房款没有打给智杰公司，智杰公司给这些人签订了购房协议，开了收据，这些人并没有把购房款打给智杰公司，智杰公司就不把房子给这些人，这些人就拿着购房协议和收据去洛龙法院起诉智杰公司。这些事情我给于俊义说都照我的头，签订购房合同的这些人有叶战超、朱瑞涛、刘浩、吕好敏、刘乐强、许立强。我和智杰公司没有债务关系，智杰公司不欠我的钱。智杰公司没有表示过代替我偿还债务，我也没有说过让智杰公司代替我偿还债务。重审中叶战超放弃要求智杰公司支付20万元赔偿金的诉讼请求，经本院组织调解，因双方分歧较大致调解不能。上述事实，由叶战超提交的编号为019的许利强、叶战超与智杰公司签订的《丽都名邸项目内部定购协议》协议两份、编号为3333857、0069987收据两张、《智杰丽都名邸》预售信息、转让协议，智杰公司提交的《智杰.丽都名邸项目团购协议》、《朱超奇客户》表、《关于解决团购协议问题的补充协议》、洛阳晚报公告、洛阳市公安局金谷分局对本案第三人朱超奇所作的询问笔录等在卷佐证。一审法院认为，叶战超与许利强存在债权债务关系，许利强将其与智杰公司签订的《丽都名邸项目内部定购协议》权利转让给叶战超，虽然智杰公司又同叶战超签订了《丽都名邸项目内部定购协议》并给叶战超出具了“顶账”收据，但叶战超没有证据能够证明依据内部定购协议其和许利强向智杰公司支付了对价，故对其要求返还房款并赔偿利息损失的诉讼请求因证据不足不予支持。对请求解除内部定购协议的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》。第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议并报院审判委员会讨论决定，判决：一、解除叶战超与智杰公司2015年4月10日签订的编号为3333857的《丽都名邸项目内部定购协议》；二、驳回叶战超的其他诉讼请求。案件受理费10908元，由叶战超负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，叶战超与许利强存在债权债务关系，许利强将其与智杰公司签订的《丽都名邸项目内部定购协议》权利转让给叶战超。智杰公司与叶战超于2015年11月3日签订涉案购房协议，双方约定付款方式为七日内一次性付清，房款金额为490784元。智杰公司于2015年11月3日向叶战超出具490784元购房款收据，收据上明确注明购房款系“顶账”，表明智杰公司与叶战超达成了以其他款项抵付房款的意思表示，应当视为智杰公司收到了叶战超490784元购房款。智杰公司不能履行涉案购房协议，构成违约，叶战超合同目的无法实现，叶战超有权解除双方涉案购房合同。叶战超要求智杰公司返还购房款及占用期间利息，理由成立，应当予以支持，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，叶战超的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1713号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1713号民事判决第二项；三、河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还叶战超购房款490784元及利息（以490784元为基数，从2015年11月3起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）；四、驳回叶战超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10908元，由河南省智杰置业集团有限公司负担；二审案件受理费8662元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年十月二十九日书记员  刘 洋