贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16350号 原告：夏静，女，1990年8月1日出生，汉族，住所地贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：史爱华，男，1992年6月15日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。（系夏静之夫） 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告夏静诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告夏静的委托诉讼代理人史爱华，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告立即为原告办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢2单元27层2号房屋的不动产权证书，并交付原告；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款369815元为基数，从2016年10月31日起至为原告办理不动产权证书交付原告之日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算）暂计31000元；3、退还原告电开户费、闭路电视开户费829元；4.诉讼费由被告承担。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、个人贷款支付凭证、准予收房通知单、办证费收据、契税收据、维修基金收据、开户费收据、“瑞丰铭城”商品房认购书、瑞丰铭城商品房买卖计税（费）清单、瑞丰铭城商品房卖计税（费）交房清单。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、“瑞丰铭城5号地块”项目更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”证明、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书、不动产权证书。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年8月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2、3幢2单元27层2号房，商品房总价款369815元；出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房；转移登记时间及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定。2014年7月26日，被告将涉案房屋实际交付给原告，并收取原告办证费、契税、维修基金及开户费。2018年11月29日，涉案房屋具备办理转移登记的条件。原告认为，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，并收取的开户费，违反了合同的约定，故以前述诉请诉至本院。 双方争议的要素为：被告是否应为原告办理涉案房屋不动产权证书；原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约期间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于办理不动产权证书的问题，不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》虽对办理房屋转移登记事项未作约定，但被告实际收取了原告办证所需的各项费用，应视为接受原告的委托代为办理商品房转移登记的有关文书。同时，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中未约定逾期办理商品房所有权初始登记的违约责任，案涉商品房买卖合同的签订时间为2014年8月8日，交付使用时间为2014年7月26日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，被告应于2014年11月6日前办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告，逾期则视为违约。原则上应从2014年11月7日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于被告方收取了原告的办证费用，双方形成委托代办关系，被告应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年10月21日），即被告承担违约责任的截止时间为2020年10月21日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方未约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书应支付违约金的标准，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行收取原告开户费无事实及法律依据，应予返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司应于原告夏静缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告夏静办理位于毕节市七星关区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2、3幢2单元27层2号商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏静支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款369815元为基数，自2017年9月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年10月21日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告夏静开户费829元； 四、驳回原告夏静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费288元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担288元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘 昕