贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1235号上诉人（原审原告）：镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社，住所地：贵州省安顺市镇宁布依族苗族自治县江龙镇荣兴村。统一社会信用代码：935204236884271830。法定代表人：罗多地，系该合作社理事长兼总经理。被上诉人（原审被告）：黄海云，女，1984年10月17日生，汉族，福建省福安市人，住福建省南安市。委托诉讼代理人：张洋，贵州韬励律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘启友，男，1988年7月15日生，汉族，贵州省镇宁县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审第三人）：张胜贤，男，1966年12月5日生，汉族，贵州省镇宁县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。上诉人镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社（以下简称镇募合作社）因与被上诉人黄海云、刘启友、张胜贤返还原物纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院(2020)黔0423民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。镇募合作社上诉请求：请二审法院依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审认定涉案房屋权属为镇募合作社所有，同时又认定《房屋基地买卖契约》系张胜贤与黄海云真实意思表示，不违反法律强制性规定和社会公共利益，合法有效，该认定显然违反法律规定。首先，涉案房屋权属是原告享有，张胜贤作为原法定代表人，在没有取得全部社员同意，没有召开全体社员大会，没有作出社员会议决议的情况下签订合同，现只凭张胜贤一句话，就认定该《房屋基地买卖契约》有效，完全违背法律规定。其次，争议土地是农业用地，现黄海云、张启友在该土地上增加楼层数、开餐馆，土地用途已改变，不但侵犯合作社财产还将农业用地改变为商业用地，明显违反合同法、农村土地承包法的相关规定。同时，三被上诉人的交易行为也违反了农民专业合作社法第三十六条关于理事长不得有相应行为的规定，以及镇募合作社章程第二十六条的规定。因此，三被上诉人签订的《房屋基地买卖契约》应属无效。二、一审法院认为张胜贤处分涉案房屋的行为构成表见代理，这与刘启友一审中认可购买之前已看过张胜贤和罗多地同居关系纠纷一案的判决书相矛盾。刘启友已经知道房屋及土地属于合作社财产，则黄海云、刘启友签订合同时明知涉案房屋属于镇募合作社的财产，不构成善意，且买卖契约上无合作社盖章，交易购买款也未打进合作社账户，表见代理不成立。三、如果不予以改判，不但侵犯原告集体财产，还侵犯村集体农户的土地承包经营权。按照镇宁自治县国土资源局镇国土资通（2018）33号文件第四条要求，“该设施农用地使用期限为2017年11月25日至2047年11月24日止。”现黄海云、刘启友改变土地用途，未按规划使用土地，违反我国土地管理法第四条的强制性规定。综上，一审法院认定事实不清楚，适用法律错误，支持违法行为，违背法律和基本的公平正义，恳请二审法院予以改判。黄海云、刘启友、张胜贤二审均未作答辩。镇募合作社向一审法院起诉请求：一、判令二被告黄海云、刘启友返还原告位于镇宁自治县间房屋；二、判令二被告停止侵害上述房屋土地并拆除已在建二楼的施工墙体及建筑物；三、判令二被告赔偿占用两间门面损失人民币2万元（每年一间一万元租赁费）；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于镇宁自治县紫黄公路边，为六间一层石混结构平房，原告于2016年作为肉牛养殖项目的办公用房自筹资金申报建设，镇宁自治县江龙镇人民政府同意申报建设，房屋建设完成后所有权归原告。2019年3月17日（农历二月十一），第三人张胜贤以个人名义将涉案房屋六间一层以人民币78万元的价款卖给被告黄海云、刘启友，得款用于偿还债务。2019年6月，被告黄海云、刘启友在涉案房屋上修建墙体拟建第二层。原告认为涉案房屋是属于合作社财产，该出卖行为侵害其合法权益，故具状起诉，要求二被告返还涉案房屋、停止侵害并拆除在建墙体、赔偿占用房屋租金损失。原告的法定代表人之前为本案第三人张胜贤，于2020年2月23日变更为罗多地。一审法院认为，关于涉案房屋产权归属的问题，涉案房屋是原告于2016年作为肉牛养殖项目的办公用房自筹资金申报建设，镇宁自治县江龙镇人民政府同意建设申报，现房屋已经建设完成，客观存在。虽然原告并未对涉案房屋申报登记并取得产权证，但物权登记只是物权公示方式，未经登记，并不必然导致原告对涉案房屋不享有所有权，故本院认定涉案房屋所有权属原告。至于原告是否申报登记以及行政机关是否给予登记，属行政管理机关的职能范围，人民法院在民事案件的审理中不予审查。综上，被告辩称原告诉讼主体不适格的抗辩理由，不予支持。关于《房屋基地买卖契约》是否具有法律效力的问题，该合同系第三人张胜贤与被告黄海云的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定和社会公共利益，合法有效。原告主张第三人张胜贤无权代表原告出卖房屋，因第三人张胜贤当时系原告的法定代表人，且在庭审中述称是代表合作社将涉案房屋出卖给被告黄海云，故无论涉案房屋权属合作社还是第三人张胜贤，被告黄海云均有理由相信第三人张胜贤对涉案房屋具有处分权，构成表见代理。就房屋买卖价款78万元而言，系双方经多次协商后审慎达成的一致意见，符合本地房产交易实际，并无明显低于市场价格情况，故原告在针对《房屋基地买卖契约》质证时称“第三人张胜贤不能代表合作社将房屋出卖给被告，也未通过合作社成员签字及合作社盖章，系被告贪便宜”的抗辩意见，不予支持。综上，涉案房屋权属原告，第三人张胜贤在2019年3月17日作为合作社的法定代表人，代表合作社将涉案房屋出卖给被告黄海云、刘启友，《房屋基地买卖契约》具有法律效力，涉案房屋权属自2019年3月17日转移归被告黄海云、刘启友所有，现原告诉请返还涉案房屋，既无合法的事实依据，也无法律依据，不予支持。当然，被告黄海云、刘启友在购买房屋后占有使用并在原有房屋上增加建设，系对房屋所有权的合法行使，原告诉请二被告拆除在建二楼的墙体并赔偿租金损失，也无合法的事实和法律依据，不予支持。关于被告黄海云与刘启友的关系，因在（2019）黔0423民初1353号案《法庭审理笔录》中两被告自认系合伙关系，且在本案审理中被告刘启友并未提出有关诉讼主体的抗辩，故本院认定被告刘启友系被告黄海云的隐名合伙人，与本案有利害关系，原告将被告刘启友列为共同被告并无不当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社在本案中的诉讼请求。案件受理费人民币200元，适用简易程序减半收取100元，由原告镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社承担。二审中，上诉人镇募合作社提交以下证据：1.《镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社章程》，2.江龙镇“两违”办公室2020年7月9日出具的《限期拆违通知书》；被上诉人黄海云、刘启友、张胜贤二审均未提交证据。经审查，上诉人提交的证据1形成于《房屋基地买卖契约》签订之后，不能约束该合同的签订行为；证据2属于行政机关的行政管理行为，与涉案房屋买卖行为是否有效，上诉人是否有权要求被上诉人排除妨碍无关。上诉人提交的证据与本案基本事实无关，本院不作为二审新证据予以采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：刘胜贤处分涉案房屋的行为是否有效，被上诉人黄海云、刘启友是否对上诉人构成侵权。本院认为，《中国华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，涉案房屋是镇募合作社通过依法报建后建设取得所有权，（2018）黔0423民初1708号民事判决书虽判决张胜贤在镇募合作社拥有的股权罗多地享有50%，但张胜贤签订《房屋基地买卖契约》时是镇募合作社法定代表人，有权代表镇募合作社处分涉案房屋。黄海云有理由相信张胜贤有权处分涉案房屋，张胜贤在一审庭审中亦称其代表合作社将涉案房屋出卖给黄海云，并称出卖房屋所得款项已用于偿还合作社债务。上诉人二审提交的合作社章程是其法定代表人变更为罗多地后制定的，不能约束章程制定之前的行为，上诉人无证据证明合同签订时其法定代表人无相应的权限且被上诉人黄海云对此知情，黄海云亦支付了合理对价，应认定黄海云为善意相对人，涉案房屋虽未进行登记，但被上诉人黄海云、刘启友依合法有效的《房屋基地买卖契约》取得对涉案房屋的使用、管理权，上诉人称二人侵占其房屋，要求返还原物、停止侵占、排除妨碍、赔偿损失等无事实和法律依据，本院不予支持。二上诉人黄海云、刘启友对涉案房屋进行管理、使用过程中，若涉及变更农用地用途、违反规划等问题，由具备相应职能的行政机关依法处理。综上，上诉人镇募合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人镇宁自治县镇募养殖农民专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 廖美娟审判员 陈雯贞二〇二〇年十月三十日书记员 熊心怡