广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2356号原告：赵春燕,女,1988年7月2日出生，汉族，住址：湛江市遂溪县***********，公民身份号码：440************003。委托诉讼代理人：陈吕文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：湛江市年丰房产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城新区*************。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪超，广东尚诺律师事务所律师。原告赵春燕与被告湛江市年丰房产开发有限公司(下称年丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵春燕的委托诉讼代理人陈吕文，被告年丰公司的委托诉讼代理人黄江辉、陈雪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金13619.3元（以总房款1216008元为基数，每逾期一日，按总房款的万分之一，自2019年12月1日起算，算至2020年3月21日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年3月23日就年丰豪庭小区楼盘16幢17幢1901号房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定该商品房总价为1216008元，并约定被告应在该商品房具备“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”等交付条件后，于2019年11月30日之前向原告进行该商品房交付。在合同签订之后，原告按照合同的约定，完成了付清房款等义务，但由于被告自身原因，导致该商品房迟迟不具备交付条件（包括但不限于该商品房于2020年3月18日才完成建设工程竣工验收备案等）。直至2020年3月21日，被告才向原告完成该商品房的交付。被告的以上行为，已构成了违约，严重侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院判如所请。被告年丰公司辩称：一、原告已放弃追究被告逾期交房的责任。涉案《商品房预售合同》的附件十一补充协议中第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充：“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”但原告并未在前述约定的期限内向被告提出任何书面意见。故此，根据前述约定，原告已放弃了追究被告逾期交房的违约责任。原告现又向被告主张逾期交房责任，明显违反合同约定并违背诚信，依法应不予支持。二、原告计算逾期交房违约金的天数错误。涉案《商品房预售合同》第十一条第（二）项第二款约定“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误”。而众所周知，新冠肺炎疫情自2020年1月起在我国开始蔓延，随即是一系列的政府管控工作部署出台，涉案商品房建设工程后续的完善、验收与交房，亦因政府管控而停止，故被告的交房期限亦应依法依约就此顺延。同时，参照武汉市在2020年1月23日零时起开始封城，且截至被告的交房之日2020年3月21日，武汉市尚未解除封锁，即计算被告的逾期交房期限应截止于2020年1月22日。故此，被告逾期交房的天数为53天，而非原告主张的112天。综上，参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第4项关于“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，依法应充分考虑新冠疫情对于被告的交房期限的影响。而根据涉案合同的约定，原告已放弃追究被告逾期交房的责任，故其提起本案诉讼没有事实和法律依据，其诉请依法不能成立，且依法应予驳回。经审理查明，2018年3月23日，原告赵春燕与被告年丰公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：Y2018013523）。约定：原告向被告购买位于湛江市赤坎区*************************房，总购房款为1216008元。合同第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的。因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。”。合同第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”。另外，合同附件十一补充协议第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”。另查明，原告已向被告付清全部购房款。上述房屋的建设工程于2020年3月18日取得《竣工验收备案表》，原告于2020年3月21日收房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年3月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：Y2018013523）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于2019年11月30日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但涉案房屋的建设工程于2020年3月18日才取得《竣工验收备案表》，并于2020年3月21日才将涉案房屋交付给原告，显然，被告构成逾期交房的违约行为。关于被告应否支付逾期交房违约金的问题。根据合同附件十一补充协议第3条约定“双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充“若逾期交房超过60天，买受人要求解除合同或继续履行合同的，必须在该60天届满之日起十五天内向出卖人提出书面申请，否则视同放弃追索权等相关权利。”，该补充协议是被告为重复使用而预先拟定并提供的，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议约定出现逾期交房的情形，买受人可以在交房之日即2019年12月1日起75天内向被告主张追索权等相关权利，并未违反合同法第五十二条和五十三条的规定，亦没有免除出卖人相关违约责任和排除买受人主张相关权利。因此该补充协议应为有效的。至于合同附件十一补充协议第3条中关于“视同放弃追索权等相关权利”应否包括买受人主张逾期交房违约金的权利。按合同第十二条约定“逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”，在被告逾期交房的情况下，原告于2020年3月21日收房，已以实际行为表明继续履行合同，按合同约定被告须承担的“逾期交房”责任即为支付违约金。而合同附件十一补充协议第3条明确该条款为针对《商品房买卖合同》有关“逾期交房”责任作出的补充，因此该补充协议中“视同放弃追索权等相关权利”当然包括买受人主张逾期交房违约金的权利。原告于2020年8月13日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，已远超75的期限，应当视为原告放弃向被告主张逾期交房违约金的权利。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赵春燕的诉讼请求。案件受理费70.24元，由原告赵春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年十月十五日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。