广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11569号原告：东莞市史特牢金属制品有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇桥陇花地堂1E。法定代表人：熊业军，董事长。委托代理人：廖志南，广东莞信律师事务所律师。被告：东莞市正弘物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：罗苏锦，执行董事。被告：罗苏锦，男，汉族，1996年10月22日出生，住所地为广东省大埔县**************，公民身份号码为441************013。以上两被告共同委托代理人：郭志明，广东金美律师事务所律师。原告东莞市史特牢金属制品有限公司（以下简称史特牢公司）诉被告东莞市正弘物业管理有限公司（以下简称正弘公司）、罗苏锦租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖志南，以及两被告的共同委托代理人郭志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告退回原告租金及保证金共计360000元及利息（以360000元为基数，按照中国人民银行同期LPR支付利息，自起诉之日起计算）；2.二被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原告因原有厂房到期另择厂房，经朋友介绍认识杨香俊，杨香俊自称是正弘公司的员工，该公司名下有一厂房正在出租，原告法定代表人熊业军遂与杨香俊前往考察，并提出改造要求以满足生产需求，杨香俊均口头同意。后杨香俊将熊业军带至正弘公司，双方签署了租赁合同，约定每月租金9万元，保证金30万元，租期五年，交付时间为2020年4月1日，5月15日前免租金。熊业军按照正弘公司的要求，通过转账方式将第一个月的租金9万元及保证金30万元支付给杨香俊，正弘公司向原告出具收据确认收款36万元。然而，到了2020年4月1日约定交付的日子，原租户依旧没有搬走，导致厂房无法按时交付，熊业军于4月6日要求杨香俊赶紧协调交付厂房，直至2020年4月15日才交付，但正弘公司的工作人员却阻挠原告聘请的装修人员装修厂房，后经交涉允许进行装修，原告欲根据之前杨香俊的允诺进行装修，均遇到百般阻挠，后正弘公司解释称杨香俊只是中介人员，不是其员工，杨香俊的允诺不算数。原告感觉受到正弘公司及杨香俊的合伙欺诈，如果无法对厂房进行装修，根本无法使用，但因为正弘公司阻挠装修，原告租赁厂房的目的根本无法实现。原告因疫情影响本就经营困难，现又遇到正弘公司的百般刁难，原告无奈之下要求解除租赁合同。2020年4月28日，正弘公司发函同意解除租赁合同，但因为向杨香俊支付了居间介绍费18万元及原告占用了一个月的厂房计租9万元，故不予退还这18万元及9万元。原告一直以为杨香俊系正弘公司的员工，不存在居间中介的事实，且原告并未实际占用厂房，正弘公司又违约在先，这本来就是正弘公司设计，目的在于迫使原告无法获得厂房使用且损失租金、保证金，从而获取非法利益。综上，请求法院依法查明事实，作出公正判决。两被告辩称，一、签订合同是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告提前终止合同属单方违约，被告根据约定有权不退保证金。厂房于4月1日交付，4月30日收回，收取一个月租金合理。二、被告不存在过错，2020年4月28日退还9万元是抱着息事宁人的态度，友好处理双方的纠纷。现案涉厂房于8月份才再次出租，空置了三个月，被告损失了三个月的租金27万元。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2020年3月27日，史特牢公司与正弘公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定正弘公司将位于东莞市*****************厂房（一栋两层）及宿舍（一栋五层）出租给史特牢公司用于工业生产；租赁期限5年，从2020年4月1日至2025年3月31日，装修免租期从2020年4月1日至2020年5月15日，租赁物于2020年4月1日交付；2020年4月1日至2022年3月31日期间每月租金为9万元；史特牢公司应于本合同签订之日一次性向正弘公司缴交履约保证金27万元及预缴2020年5月15日至6月15日的租金9万元；未经正弘公司同意，史特牢公司不得提前终止合同，如史特牢公司确需提前解约，须提前三个月通知正弘公司，且履约保证金无偿归正弘公司所有。2020年3月26日、3月27日，史特牢公司法定代表人熊业军通过微信向杨香俊付款5万元、5万元。2020年3月27日、4月2日，熊业军向杨香俊汇款17万元、9万元。2020年3月27日，正弘公司出具收款收据，确认收到史特牢公司支付的履约保证金27万元及首月租金9万元。2020年4月1日，正弘公司将厂房一楼及宿舍交付给史特牢公司，于2020年4月15日将厂房二楼交付给史特牢公司。2020年4月20日，史特牢公司向正弘公司发出《厂房退租协议》，以杨香俊及正弘公司在与史特牢公司接洽时同意将宿舍一、二楼改装出租，但在实际装修时又不同意用于其他用途，以及隔壁厂化学气味太重、宿舍太过破旧，导致合租人坚持退出，史特牢公司承担不起每月9万元的租金等为由，提出退租申请，希望正弘公司退还其保证金，并愿意承担一个月的租金。2020年4月28日，正弘公司出具《同意解除租赁关系函》，同意从2020年4月28日起解除与史特牢公司的租赁关系，史特牢公司应承担中介杨香俊的居间费18万元及2020年4月的厂房占用费9万元，同意退还史特牢公司9万元。史特牢公司主张于2020年4月20日将租赁物交还给正弘公司，正弘公司则主张于2020年4月30日才收回租赁物，双方对此均未提交证据予以证明。另查明，正弘公司为自然人独资的一人有限责任公司，罗苏锦为该公司的唯一股东。本案在庭审中，正弘公司主张其是从案外人处转租的案涉租赁物，不清楚案涉租赁物是否取得建设工程规划许可证，本院责令正弘公司于庭后两日内补充提交案涉租赁物的建设工程规划许可证及与原房东的租赁合同，但正弘公司逾期未提交。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》、汇款单、微信支付交易明细证明、收款收据、微信聊天记录、《同意解除租赁关系函》，被告提交的《厂房退租协议》、收款收据、银行流水记录、微信聊天记录，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁物系厂房、宿舍，正弘公司未举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故史特牢公司与正弘公司签订的《房屋租赁合同书》依法属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然租赁合同无效，但史特牢公司实际占有使用了租赁物，且史特牢公司在《厂房退租协议》中自愿承担一个月租金，故史特牢公司要求退还该租金9万元，本院不予支持。关于租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，正弘公司出具收据确认收到史特牢公司支付的租赁保证金27万元，现双方签订的租赁合同已被确认无效，故史特牢公司要求退还租赁保证金27万元，合法有据，本院予以支持。正弘公司占用履约保证金期间所产生的利息属于法定孳息，史特牢公司要求正弘公司支付资金占用利息，合法有据，本院予以支持。资金占用利息应以27万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月21日起计至保证金清偿之日止；超出部分不予支持。正弘公司为自然人独资的一人有限责任公司，罗苏锦为该公司的唯一股东，罗苏锦没有举证证明正弘公司的财产独立于其个人财产，故依法应对正弘公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告东莞市正弘物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市史特牢金属制品有限公司退还租赁保证金270000元并支付利息（以270000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月21日起计至保证金清偿之日止）；二、被告罗苏锦对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告东莞市史特牢金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告东莞市史特牢金属制品有限公司负担1675元，被告东莞市正弘物业管理有限公司、罗苏锦负担5025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  钱开群人民陪审员  蔡冰玲人民陪审员  吴东淑二〇二〇年十月十五日书 记 员  赵 萌附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。