广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5720号 原告：梁平，男，1948年7月13日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 被告:广西鸿威益投资管理有限公司，住所南宁市兴宁区望州路北一里**市场办公室第**。统一社会信用代码：91450102MA5KAFM93U。 法定代表人：黎锦秀，总经理。 被告：南宁市天雄市场管理有限公司，住所南，住所南宁市兴宁区望州路北一里**原望州岭农贸市场楼房铺面会信用代码：91450102075207313M。 法定代表人：吴文芳，总经理。 委托诉讼代理人：陈康思，北京市尚衡（南宁）法律事务所律师。 原告梁平与被告广西鸿威益投资管理有限公司（以下简称“鸿威益公司”）、南宁市天雄市场管理有限公司（以下简称“天雄公司”）、委托合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告梁平的委托诉讼代理人郑武贵、王文利，被告天雄公司的委 -2- 托诉讼代理人陈康思到庭参加诉讼。被告鸿威益公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《委托经营管理合同》及《委托书》；2.被告鸿威益公司向原告返还望州岭农贸市场第一层第T150号摊位/铺面；3.被告鸿威益公司向原告支付租金31169元、违约金6233.8元（租金计算方式：按每月869元，从2017年7月21日起计算至2019年5月20日止，为19118元；按每月927元，从2019年5月21日暂计2020年6月20日，为12051元，以后另计至被告鸿威益公司实际返还铺面止；违约金计算方式：以31169元为基数，按20%计算）；4.被告天雄公司对被告鸿威益公司的上述义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。由于《委托书》为《望州岭农贸市场委托经营管理合同》附件内容，原告变更第1项诉讼请求为仅主张解除原、被告签订的《委托经营管理合同》。事实和理由：原告与被告天雄公司于2017年5月3日签订《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，约定被告天雄公司将位于广西南宁市兴宁区所属的望州岭农贸市场项目的商铺转让给原告，该商铺位于本项目第一层T150号商铺，面积为4.22平方米，转让期限为15年，即自2017年5月3日起至2032年5月2日止，转让总价款为69520元。当日，两被告与原告签订《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定由原告委托被告鸿威益公司统一经营管理该商铺，经营管理期限从2017年5月3日起至2032年5月2日止，在经营管理期内被告鸿威益公司应从2017年6月20日起每月20日向原告支付租金；并约定了如被告鸿威益公司逾期三个月未履行支付租金的义务，原告有权要求解除合同，收回铺面/摊位，被告鸿威益公司应按照应付未付租金 -3- 数额的20%向原告支付违约金，被告天雄公司承担连带责任。上述合同签订后，被告鸿威益公司仅向原告支付了2017年6月、7月的租金，之后的租金分文未付，经原告多次催款，两被告仍拒不履行支付租金的义务。综上，两被告的行为已构成违约并给原告造成了巨大的经济损失，故原告有权依据委托经营管理合同中的约定收回铺面，要求被告支付拖欠的租金及违约金。原告为维护合法权益,特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鸿威益公司未作答辩，亦未提交证据。 被告天雄公司辩称，一、被告鸿威益公司因逾期支付原告租金，原告有权解除《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，被告天雄公司对解除合同无异议。二、被告天雄公司无义务向原告归还涉案摊位，故对第二项诉讼请求不承担责任。三、2020年1月底至同年4月底由于新型冠状病毒的影响导致物业承租方暂时停止经营，该事件属于不可抗力，根据双方合同第9条及合同法117条的规定，对该期间的租金双方互不承担相应责任，天雄公司对该期间拖欠的租金及相应的违约金不承担连带责任。四、被告鸿威益公司逾期支付原告租金给原告造成的损失实际上是利息的占用损失，依据合同法第114条，请求法院予以调整过高的违约金。五、由于两被告与原告方签订合同时，市场属于建设之中，加上摊位业主没有按时缴纳租金，造成我公司处于亏损状态，经营困难，望原告与法院予以谅解，并非恶意拖欠原告的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （2017）桂0102民初7417号生效民事判决书经审理查明以下事实：位于南宁市兴宁区 -4- 1号宗地〔土地使用权证号：南宁集用（2014）第704534号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村第七、八组集体所有，地类（用途）为批发零售用地，使用权面积6779.13㎡。2013年2月4日（补签）、2013年8月4日，被告天雄公司与案外人南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会签订了《房屋及场地承包协议书》，约定：兴宁区虎邱村七、八组将其所属的望州路北一里原望州岭农贸市场楼房铺面及场地发包给天雄公司出资拆改扩建后经营使用，承包期为二十年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。拆改扩建不能全部改变农贸市场性质。承包期间，在天雄公司没有违约的情况下，兴宁区虎邱村七、八组不得无故干扰天雄公司的正常经营；天雄公司不得将该承包地对外抵押，不得整体转让。南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会于2014年12月19日取得位于兴宁区农贸市场综合楼（面积：11751.13平方米）的建设工程规划许可证（证号：建字第**）。 2017年5月3日，原告梁平（乙方）与被告天雄公司（甲方）订立《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，主要约定：甲方将其开发的位于广西南宁市兴宁区所属的望州岭农贸市场项目商铺使用权转让给乙方；该商铺位于本项目一层T150号商铺，面积为4.22平方米；商铺使用权转让期限为15年，自2017年5月3日起至2032年5月2日止；合同期满后，如乙方仍然要享有使用权的，乙方需与甲方另行签订合同；该物业使用权转让给乙方的转让总价款为69520元；乙方取得该铺面15年使用权后，自愿按甲乙双方事先约定由广西鸿威益投资管理有限公司经营管理，进行统一商业规划与统一承包经营方式管理，具体承包经营管理内容详见《委托经营管理合同》。合同还就其他事项作出约定 -5- 。合同签订后，原告依约向被告天雄公司支付了物业使用权转让款。 2017年5月3日，原告梁平（甲方）与被告鸿威益公司（乙方）、被告天雄公司（丙方）订立《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定：一、甲方于2017年5月3日签约取得了丙方开发的位于广西南宁市兴宁区所属的望州岭农贸市场项目第一层第T150号摊位/商铺15年使用权，建筑面积为4.22平方米，甲方将其取得之上述摊位/商铺委托给乙方代为统一经营管理，本协议有效期间，甲方同意乙方有权直接以乙方的名义对外招商、招租并签订摊位/铺面的租赁合同，直接或委托运营商管理市场，并由乙方直接向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；二、委托经营管理期限为15年，从2017年5月3日起至2032年5月2日止；三、甲方在本协议期间可获得如下租金（含税），由乙方按以下约定定额支付，乙方实际收益与定额不足或超额部分均由乙方承担，与甲方无关：2017年5月3日至2019年5月2日，租金为10428元/年，即869元/月；2019年5月3日至2021年5月2日，租金为11123元/年，即927元/月；2021年5月3日至2023年5月2日，租金为11818元/年，即985元/月；2023年5月3日至2025年5月2日，租金为12514元/年，即1043元/月；2025年5月3日至2027年5月2日，租金为13209元/年，即1101元/月；2027年5月3日至2029年5月2日，租金为13904元/年，即1159元/月；2029年5月3日至2031年5月2日，租金为14600元/年，即1217元/月；2031年5月3日至2032年5月2日，租金为15294元/年，即1275元/月。四、租金只能由乙方直接向甲方支付，租金每月支付一次。第一次租金乙方于2017年6月20日前支付给甲方，乙方应在每月20日向甲方支付上月租金。如果乙方逾期未能按期向甲方支付租金，丙方承担连带责任；…… -6- 六、甲方全权委托乙方经营，不得干涉乙方自行经营或者转租给任何第三人，除遇不可抗力情况外，任何情况下，甲方不得在委托期限内私自解除或终止本协议，甲方委托乙方代为接收、管理摊位/铺面，即乙方在丙方发出交铺通知时，乙方代为验铺、收铺；……八、（二）乙方违约责任1、乙方未按时向甲方支付租金的，按应付未付租金每日向甲方支付万分之一的逾期付款违约金。如逾期三个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本合同，收回铺面/摊位，乙方应按本协议应付未付租金数额的20%向甲方支付违约金，丙方承担连带责任。合同附件一《委托书》中约定委托事项如下：梁平（委托人）委托鸿威益公司（受托人）办理涉案摊位的交接手续，交房时直接通知鸿威益公司工作人员前往办理，天雄公司向鸿威益公司交房之时即为摊位实际交付梁平的时间，同时委托鸿威益公司代收第三方支付铺面/摊位的租金。合同还就其他事项作出约定。 原告自认合同签订后被告鸿威益公司依约共向原告梁平支付了2017年6月、7月的租金。 2020年9月11日，本院组织原、被告双方到南宁市兴宁区望州岭农贸市场进行现场实地勘查。原、被告双方一致确认，涉案望州岭农贸市场项目第一层第T150号摊位已建成使用，但由于市场重新调整摊位号，多数摊位号在市场中没有标注，所以无法确定涉案摊位目前具体方位，也无法核对摊位的使用现状。 2020年9月16日，本院根据原告方诉请在新浪司法网络平台刊登公告，依法通知案涉摊位的实际使用人或权利人于公告发出之日起30日内向本院提交租赁合同、身份证、付款凭证等相关材料进行申报权利登记。截止2020年10月15 -7- 日，无人对涉案摊位申报权利。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告鸿威益公司经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于诉争合同应否解除及租赁物的返还问题。首先，原、被告签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应恪守履行。被告鸿威益公司未按时向原告支付租金已逾期三个月，原告依据涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条第（二）款第1项约定，主张解除本合同，于法有据，本院予以支持。故本院认定，原、被告签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》应于原告解除合同意思表示到达被告即被告签收应诉材料之日（2020年7月17日）解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告鸿威益公司在合同解除后返还涉案摊位/铺面，符合合同约定，亦有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于欠付租金问题。前述已论，涉案委托经营管理合同于2020年7月17日解除，在该合同解除之前，作为合同当事人的原告及两被告均应受该合同约束，故在该合同解除之前，被告鸿威益公司应按照合同约定，如数向原告支付租金。现原告主张被告鸿威益公司支付2017年8月至2020年7月17日期间租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但考虑到今年2月至3月期间全国各地普遍受新冠××疫情影响，涉案租赁物作为经营性铺面，不可避免基于疫情客流减少原因造成营业收入减损，本院根据公平原则，酌情将该期间段的租金调低为合同 -8- 约定租金标准的50%。即按照涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》约定的租金计算标准，被告鸿威益公司应付租金计算如下：一、2017年8月至2019年4月租金按869元/月计算21个月为869元×21个月=18249元；二、2019年5月至2020年1月租金按927元/月计算9个月为927元×9个月=8343元；三、2020年2月至2020年3月租金按927元/月的50%计算2个月为927元×2个月×50%=927元；四、2020年4月至2020年7月17日租金按927元/月计算3个月零17天为927元×3个月+(927元÷30天×17天)=3306.3元。以上三项共计30825.3元。至于合同解除后，如负有返还摊位义务的被告鸿威益公司逾期返还涉案摊位，鸿威益公司仍应参照委托经营管理合同约定租金标准向原告支付实际占有使用该摊位的占有使用费。 三、关于违约金问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条对被告违约责任作出明确约定，现被告鸿威益公司欠付租金已超三个月，原告据此解除合同，被告鸿威益公司应依约按应付未付租金数额的20%向原告支付违约金。被告抗辩违约金约定过高，本院根据合同实际履行情况、双方过错程度、实际损失等因素综合考量，认为涉案合同不存在约定该违约金过高导致利益失衡情形，故对于被告鸿威益公司的该项抗辩主张不予采纳。现原告诉请被告鸿威益公司按欠付租金数额的20%支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持，故违约金计算为30825.3元×20%=6165元。 四、关于被告天雄公司的责任问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第四条、第八条分别明确约定了被告天雄公司应对被告鸿威益公司逾期未能向原告支付租金及应付违约金承担连带责任，因此，原告请求被告天雄公司对被告鸿威益公司应履行的租金和违约金债务承担连带责任，符合合同约定和法律规定，本 -9- 院予以支持。因涉案摊位目前实际由被告鸿威益公司统一经营管理，涉案合同亦未约定天雄公司应对鸿威益公司的返还铺面义务承担连带责任，原告主张被告天雄公司对被告鸿威益公司返还涉案摊位的义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告梁平与被告广西鸿威益投资管理有限公司、被告南宁市天雄市场管理有限公司于2017年5月3日签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》（第一层第T150号摊位/铺面）于2020年7月17日解除； 二、被告广西鸿威益投资管理有限公司自本案判决生效之日起十五日内将位于广西南宁市兴宁区铺面（建筑面积：4.22平方米）返还原告梁平； 三、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告梁平支付租金30825.3元； 四、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告梁平支付占有使用费（计算方式：自本案判决生效之日起第十六日至被告广西鸿威益投资管理有限公司实际返还望州岭农贸市场第一层第T150号摊位/铺面之日止，按2020年7月18日至2021年5月2日期间927元/月，2021年5月3日至2023年5月2日期间985元/月，2023年5月3日至2025年5月2日期间1043元/月，2025年5月3日至2027年5月2日期间1101元/月，2027年5月3日至2029年5月2日期间1159元/月，2029年5月3日至2031年5月2日期间1217元/月，20 -10- 31年5月3日至2032年5月2日期间1275元/月标准分段计付）； 五、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告梁平支付违约金6165元； 六、被告南宁市天雄市场管理有限公司对前述第三、四、五项被告广西鸿威益投资管理有限公司应负债务承担连带清偿责任； 七、驳回原告梁平的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费368元，由被告广西鸿威益投资管理有限公司、被告南宁市天雄市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 -11- 二〇二〇年十月十九日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 -12- 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 -13- 予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。