江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8085号上诉人（原审被告）：沈树芬，女，1973年3月8日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：唐孝忠、屠骥同，江苏恒渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路**。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。上诉人沈树芬因与被上诉人苏州市瑞霖纺织科技有限公司（下称瑞霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈树芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞霖公司的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.管理人无权处置无证土地上的无证建筑物。本案所涉房产属于无证土地上的无证建筑物，并未依法登记领取权属证书，故管理人无权处置无证土地上的无证建筑物，被上诉人同样无权取得该房产的所有权。2.根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，故被上诉人并非本案所涉房产的所有权人，其无权向上诉人主张相关权益。被上诉人瑞霖公司辨称：涉案房屋属于在破产程序中管理人的处置财产行为，该处置得到债权人会议的通过，也由人民法院出具了裁定，没有法律瑕疵。拍卖公告中明确了涉案房屋属于拍卖标的物范围，被上诉人竞拍并最终取得涉案房屋。2019年6月21日，人民法院作出强制过户交付的裁定，证明被上诉人取得该房屋是合法的。上诉人占有使用涉案房屋，应支付相应的占有使用费。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。瑞霖公司向一审法院起诉请求：1.沈树芬立即支付租金27200元及押金2000元，合计29200元；2.本案诉讼费由沈树芬承担。一审法院认定以下事实：2019年8月13日，沈树芬出具承诺书一张，载明：今M-37桐乡面馆付房租15000元，剩余42200元，承诺于十月底前付清，和押金2000元一起付清。2019年10月31日，沈树芬向瑞霖公司付款15000元。2017年7月10日，一审法院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，一审法院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。拍卖公告中载明，原产证号盛泽02006834号房产存在房产已拆除、改建、登记面积与实测面积不一致情形；原产证盛泽02005575号房产已拆除。宗地上无证建筑有超越宗地红线的情况，编号W11、W23东等建筑均超越宗地红线，土地存在被道路占用情形。后瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，一审法院出具（2017）苏0509破22号之三民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。庭审中，沈树芬提交《房屋租赁协议》复印件一份，证明其从“王金松”处租赁盛泽盛利商区M幢37-38房屋，租期为2019年3月25日至2020年3月24日，并向“王金松”交付了租金、押金、物业费等。瑞霖公司对该证据的真实性不予认可，认为2017年7月10日法院裁定吴江市盛泽盛利织物整理厂破产后，“王金松”的租赁权并未被管理人所认可，“王金松”没有转租的权利。原盛利商区M幢37房屋（无证）由沈树芬实际占有至今。以上事实，由瑞霖公司提交的拍卖公告、拍卖成交确认书、协助执行通知书、民事裁定书、承诺书、照片，沈树芬提交的房屋租赁协议、接处警记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据原吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房地产、机器设备的拍卖公告和一审法院作出的（2017）苏0509破22号之三民事裁定书、（2017）苏0509破22号之六协助执行书，沈树芬承租的编号为M37的房屋未取得建设工程规划许可证，其租赁合同应属无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，沈树芬向瑞霖公司出具的支付租金承诺书系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，沈树芬应当按照承诺书的约定向瑞霖公司支付房屋占有使用费及押金。瑞霖公司于2019年6月21日依据（2017）苏0509破22号之三民事裁定书取得涉案房屋的所有权，其要求沈树芬按照承诺书支付2019年6月21日至2020年6月20日之间未付的占有使用费27200元、押金2000元的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，一审法院判决：沈树芬于判决生效后十日内支付苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费27200元、押金2000元，合计29200元。案件受理费减半收取265元，由沈树芬负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，瑞霖公司通过司法拍卖，竞得涉案房产，根据一审法院2019年6月21日出具的（2017）苏0509破22号之三民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有，故瑞霖公司有权向沈树芬收取其租赁房屋的占有使用费。且沈树芬也向瑞霖公司出具了支付租金的承诺书，故沈树芬应按其承诺向瑞霖公司支付2019年6月21日至2020年6月20日之间欠付的房屋占有使用费27200元及押金2000元。综上，沈树芬的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人沈树芬负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年十月十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。