浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初3880号 原告（申请执行人）杭州励马科学器材有限公司，住所地浙江省杭州市双浦镇小叔房村**-3。 法定代表人：郑娣。 委托诉讼代理人：徐霄燕、沈棋燕，浙江观照律师事务所律师。 被告（案外人）黄成宪，男，汉族，1956年8月25日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：杨峥、杨旭，北京市尚公律师事务所律师。 被告（被执行人）綦建虹，男，汉族，1967年6月28日出生，住北京市东城区。 第三人（被执行人）：北京耀莱投资有限公司，，住所地北京市朝阳区幸福二村**楼**40-241 法定代表人：綦建虹。 第三人（被执行人〉：耀莱文化产业股份有限公司，住，住所地天津自贸试验区港经济区〕中环西路与西二道交口丽港大厦3-1009． 法定代表人：綦建虹。 第三人（被执行人〕：子午线通用航空有限公司，住，住所地北京市朝阳区幸福二村**楼**40-221/div> 法定代表人：綦建虹。 以上四方当事人的共同委托诉讼代理人：刘向辉，北京方耀律师事务所律师。 第三人（被执行人〕：唐山合棠商贸有限公司，住所，住所地河北省唐山市路**建设北路**-101div> 法定代表人：姜源津。 第三人（被执行人〕：唐山乐棠商贸有限公司，住所地，住所地河北省唐山市路**建设北路**-106iv> 法定代表人：姜玮彦。 第三人（被执行人〕：唐山悠棠商贸有限公司，住所地河，住所地河北省唐山市路**建设北路**-102v> 法定代表人：姜源津。 第三人（被执行人〉：唐山熙棠商贸有限公司，住所地河北，住所地河北省唐山市路**建设北路**-105> 法定代表人：姜源津。 第三人（被执行人〕：唐山臻棠商贸有限公司，住所地河北省，住所地河北省唐山市路**建设北路**-103 法定代表人：姜源津。 第三人（被执行人）：左洪波，男，汉族，1965年11月25日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：张迅雷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。 原告杭州励马科技器材有限公司（以下简称励马公司）与被告黄成宪、綦建虹以及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、左洪波申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案，依法组成合议庭，并于2020年9月15日对本案公开开庭进行了审理，原告励马公司委托诉讼代理人徐霄燕、沈棋燕；被告黄成宪委托诉讼代理人杨峥；綦建虹、北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司的共同委托诉讼代理人刘向辉；第三人左洪波的委托诉讼代理人张迅雷到庭参加了诉讼。第三人唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司经本院传票依法传唤无正当理由不到庭；不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告励马公司于2019年10月10日向本院提起诉讼，其诉讼请求是：一、准许执行綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京【2018】朝不动产权第0××5号）；二、请求被告二綦建虹承担原告励马公司为实现债权而支出的律师费人民币20万元。事实和理由：2019年4月22日，原告依据杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）己经发生法律效力的（2018）浙01民初2237号民事判决书向杭州中院申请执行。杭州中院于2019年4月26日作出（2019）浙01执373号执行裁定书，裁定：（1）查封、冻结、扣押、扣留、划拨、提取被执行人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波款项人民币87946059元及债务利息或相应价值的其他财产。现金不能履行部分，拍卖、变卖被执行人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波名下相应价值的财产以清偿债务。其后，杭州中院对被告二綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京20**朝不动产权第0××5号）进行了评估，并拟拍卖变卖。2019年8月1日，被告一对案涉房产提出执行异议。杭州中院于2019年9月19曰作出（2019）浙01执异70号执行裁定书，认为依据现有证据，綦建虹和黄成宪在法院查封前就案涉房产已签订了书面《房屋买卖合同》；黄成宪在法院查封之前己实际占有案涉房产；黄成宪己按照合同约定支付房屋价款；且非因黄成宪自身原因未办理过户登记，故黄成宪对案涉房产享有足以排除强制执行的权利，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为，杭州中院该裁定认定事实错误，案涉房产应予以拍卖、变卖用以清偿债务。具体如下：一、被告一与被告二之间不存在真实、合法有效的书面买卖合同。（一）被告一提交的《北京市存量房屋买卖合同》是被告二为逃避债务，与被告一恶意串通伪造的合同，不具有真实性和合法性。1、案涉房产根据苏金房地杭估Ｆ字〔2019-029〕号房地产估价报告，价值高达3820万元。而《北京市存量房屋买卖合同》中约定的网签价仅为1460万元，远低于评估价值。若该合同真的签订于2018年8月8日，此时被告二己深陷债务危机，在此情况下被告二以明显不合理的低价将房屋卖给被告一，很明显属于恶意串通、逃避债务、损害债权人的行为，不具有合法性。2、《北京市存量房屋买卖合同》中包括房屋权属及具体状况的承诺、房屋交付、违约责任、不动产登记、户籍迁出、争议解决乃至签约日期等大量地方空白，签约人也并非被告一与被告二本人，标的额如此巨大的合同，双方如此随意，显然不符合房屋买卖合同常规。3、被告一的《执行异议申请书》第二点理由及“综上所述”部分一再提到“原案被执行人已缴纳案涉房产买卖全部税费”，也就是说无论是买方的税费还是卖方的税费，均是被告二缴纳的，而并非如《北京市存量房屋买卖合同》第八条和附件7关于税费各自承担的约定，由此也进一步印证了《北京市存量房屋买卖合同》的不真实性。（二）被告一提交的所谓2014年签订的《房屋买卖合同》不具有真实性和合法性。首先，合同没有落款时间，不能证明是2014年所签。合同总共只有五条，如此巨额财产的买卖合同，居然如此粗陋，完全不符合常理。其次，合同第三条关于该房屋尚未取得房本的说法不属实，事实情况是该房产2003年9月10日即已登记，原不动产所有权证号为京房权证市朝私字第0××6号。2018年的房产证仅为换发新证。这一事实，从被告一在执行异议程序中提交的证据5的附记部分就可看出。被告一黄成宪之所以杜撰这一条，完全是出于执行异议需要符合最高院执行异议和复议规定第二条第（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”的原因。再次，被告一之所以约定房价款为1000万元，付款方式为通过被告一个人账户或其控制的公司账户向被告二个人账户或其控制的公司账户转账，也是因为其根本找不出支付房价款的凭证，双方之间款项往来只有两公司之间有这么一笔1000万的往来款而己。为了证明其己经实际支付房价款，所以拿出这么一笔往来款再配上一个虚假的房屋买卖合同来自圆其说。更何况，假设双方之间确实有这么一个房屋买卖合同，被告一也确实已经付清1000万元房价款，那么《北京市存量房屋买卖合同》第四条关于“成交价格、付款方式及资金划转方式”中就不会约定：房屋成交价格为人民币1460万元，付款方式为：买受人应当在过户前向出卖人支付。该条约定充分说明双方之间并未在此之前签订过一个1000万元的房屋买卖合同，更未实际支付过房款。二、被告一未支付房屋价款，不符合《最高院执行异议和复议规定》第二十八条所规定的“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。首先，被告一提交的付款凭证是北京鹏美摩托车文化传播有限公司向北京恒宇大业投资有限公司转账的一份记账回执，款项摘要上明确写明是“往来款”，而非鹏美公司代被告一向被告二支付的房款。该记账回执不能证明被告一己经支付房款的事实。其次，被告一提交的《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定已从反面证明被答辩人没有支付过房款。再次，《北京市存量房屋买卖合同》约定的房款是1460万，而非1000万。三、原裁定认定案涉房产“非因买受人自身原因未办理过户登记”错误。被告二綦建虹的房屋所有权证取得于2003年9月10日，不动产所有权证号为京房权证市朝私字第0××6号。2018年的房产证仅为换发新证。退一万步讲，假设两被告在2014年签订的《房屋买卖合同》是真的，且被告一己经于2014年7月29日付清了1000万元房价款，那么在没有任何过户障碍的情况下，被告一在长达四年的时间里不要求被告二办理网签手续和房屋过户登记手续，显然是其怠于行使权利的结果，其对未办理过户登记显然有过错。原裁定认定案涉房产“非因买受人自身原因未办理过户登记”显然是错误的。另外原告在庭审中补充一点，被告一黄成宪占有案涉房产并非基于房屋买卖合同，早在2003年就通过被告二綦建虹授权被告一黄成宪居住的方式占有了案涉房产。综上，原裁定认定事实错误，被告一提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，杭州中院应判令准许执行案涉房产。为维护原告励马公司的合法权益，特向杭州中院起诉，请杭州中院依法裁判。 被告黄成宪辩称：杭州中院在执行（2019）浙01执373号执行案件过程中，所要执行的内容为黄成宪的财产，理由如下：一、黄成宪已于2014年与綦建虹签订《房屋买卖合同》，约定前述綦建虹将案涉房产出卖给黄成宪，房屋买卖价款为1000万元。黄成宪已于2014年7月31日通过北京鹏美摩托车文化传播有限公司（黄成宪持股75%，黄成宪之妻持股25%）向北京恒宇大业投资有限公司【綦建虹通过北京耀莱投资有限公司（持股100%）间接持股99%】支付房款1000万元。二、黄成宪已于2018年8月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，办理了网签手续，并缴纳案涉房产买卖全部税费。后杭州中院对该房屋进行查封。即房屋网签、交付税费在前，而杭州中院查封在后。三、黄成宪一直实际占有使用案涉房产。2003年6月6日綦建虹向黄成宪出具《委托书》授权黄成宪对案涉房产进行装修并由其居住使用。黄成宪一直实际占有、使用该房屋至今。综上所述，黄成宪已依法与綦建虹办理了案涉房产的网签且实际占有了案涉房产，綦建虹已缴纳房屋买卖税费。因此，即使案涉房产未办理过户登记，案涉房产已归黄成宪所有。为维护黄成宪合法权益，特向杭州中院提出书面异议，并解除对案涉房产的查封。 被告綦建虹及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司共同辩称：被告綦建虹及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司均不同意原告励马公司的全部诉讼请求，理由如下：一、綦建虹与黄成宪就案涉房产确已签订《房屋买卖合同》，该合同是綦建虹与黄成宪真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效的合同，不能因合同条款少等理由否认合同的真实性。2018年8月8日的《北京市存量房买卖合同》系根据北京市二手房买卖的要求办理的网签手续，网签价格是为了交税的需要，且綦建虹和黄成宪双方税费已经按照税务部门的要求全部缴齐，不存在原告所称的均为綦建虹缴纳的情况，更与合同的真实性无关。2014年签订的《房屋买卖合同》，綦建虹与黄成宪均无异议，合同第三条房本尚未取得是指原房本有错误，需要换新的房本。对于合同款项的支付，并无不妥。当时綦建虹投资的北京恒宇大业投资有限公司需要资金周转，遂与黄成宪商议将款项直接支付至该公司，该公司当时相当于綦建虹和其妻子100%持股的公司。二、黄成宪已经支付价款，綦建虹对此予以认可。关于款项摘要上写“往来款”并无不妥，本身北京恒宇大业投资有限公司也不是房产的出卖方，若写购房款更为不妥。《北京市存量房屋买卖合同》第四条跟房款是否支付毫无关系，该合同仅仅是为了交税和办理过户而生，双方合同价款应以2014年签订的《房屋买卖合同》为准。三、案涉房产未办理过户起初是因綦建虹个人原因，后来系因案涉房产被杭州中院查封。《房屋买卖合同》签订后，黄成宪多次催綦建虹抓紧换证办理过户，一来綦建虹因工作繁忙，无暇顾及；二来綦建虹也认为黄成宪与其多年的交情，不至于承担什么责任。后，因双方关系出现了一些摩擦，黄成宪欲因綦建虹不配合办理过户提起诉讼，綦建虹方委托他人代为办理不动产权证书并配合办理过户，但在不动产证于2018年7月27日办妥后，綦建虹与黄成宪双方未来得及办理过户手续，案涉房产即被杭州中院查封。综上，案涉房产相关《房屋买卖合同》、《北京市存量房买卖合同》是綦建虹与黄成宪真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。案涉房产自2003年至今一直由黄成宪合法占有使用，且购房款已经通过双方合意的方式支付，相关税费均缴纳完毕。买卖双方未办理过户手续起初系因綦建虹个人原因，后又因杭州中院将案涉房产查封导致过户不能。綦建虹请求杭州中院驳回原告励马公司的全部诉讼请求。 第三人左洪波述称：案涉房产买卖合同的签署、房屋交付以及房款支付等情况，有别于正常的房屋买卖交易流程；同时我方注意到黄成宪是宾利集团的高管，而綦建虹2003年开始就是宾利集团在中国的唯一代理商，故我方认为黄成宪与綦建虹两人实际上有利害关系，对执行异议有存疑的地方。 第三人唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司均未作陈述。 原告励马公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、本院作出的（2018）浙01民初2237号民事判决书；二、浙江省高级人民法院作出的（2019）浙民终245号民事裁定书；共同证明：1、上述生效法律文书确认的原告励马公司对被告綦建虹享有的债权；2、证明生效法律文书已经确认原告励马公司为实现债权所支出的律师费应由被告綦建虹承担的事实。三、本院作出的（2019）浙01执异70号执行裁定书，证明杭州中院因被告黄成宪提出执行异议，作出了中止对被告綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京20**朝不动产权第0××5号）的执行裁定。四、苏金房地杭估Ｆ字［2019-029］号房地产估价报告之致估价委托人函，该证据来源于杭州中院在执行本案的过程中委托江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司形成的评估报告，证明案涉房产市场价值3820万元整的事实。五、《法律服务委托合同》、六、转账凭证、七、律师服务费发票，以上证据共同证明原告励马公司为实现债权支出律师费人民币20万元的事实。八、执行异议申请书，证明：1、黄成宪自认案涉房产买卖全部税费系原案被执行人綦建虹缴纳，而非作为买受人的黄成宪缴纳，这不仅与实践中房屋税费一般由买卖双方各自承担或者买方承担全部税费的惯例相违背，而且也与黄成宪、綦建虹签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的税费承担方式并非是双方真实意思表示，仅是綦建虹为转移财产逃避债务以合法形式掩盖非法目的的工具。2、证明黄成宪占有使用案涉房产并非基于《房屋买卖合同》而是基于綦建虹的授权。 被告黄成宪为支持其反驳主张，向本院提交以下证据： 一、《房屋买卖合同》，证明原案被执行人綦建虹将案涉房产出卖给黄成宪的事实。二、《交通银行北京市分行记账回执》；三、案外人北京鹏美摩托车文化传播有限公司股权结构工商登记资料打印件；四、案外人北京耀莱投资有限公司股权结构工商登记资料打印件，以上证据共同证明黄成宪已于2014年7月31日向原案被执行人綦建虹支付案涉房产房款1000万元的事实。五、不动产权证书，证明案涉房产于2018年7月27日取得《不动产权证书》。六、《北京市存量房屋买卖合同》以及《买卖双方授权委托书》两份，共同证明黄成宪在杭州中院查封之前已办理了案涉房产的网签手续。七、税收完税证明及发票，证明黄成宪在杭州中院查封之前已交纳案涉房产买卖全部税费，同时取得相关房屋买卖发票。八、案涉房产物业管理档案材料，证明黄成宪在杭州中院查封之前已合法占有使用案涉房产。九、2003年綦建虹房屋的不动产权证，证明案涉房屋坐落地址是施工号的地址，不能正常办理过户登记，所以才有2018年新领取的房产证，此证可以进行变更登记。 被告綦建虹及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、左洪波均无证据向本院提交。 以上证据经质证，各方当事人发表如下质证意见： 1、被告黄成宪对原告励马公司提交的证据发表以下质证意见：对原告励马公司提交上述所有证据的真实性、合法性无异议；但对于其证明对象有异议。该两份裁判文书与黄成宪无关联，因为债权人、债务人也不是被告黄成宪。对于（2019）浙01执异70号执行裁定书对本案有关联，我方认可该裁定书的观点和裁判结果。对于评估报告，我方认为与本案无关，因为它评估的是2019年的市场价值，与黄成宪与綦建虹交易的时间不一致。对于原告励马公司的法律服务合同和支付律师费的凭证，也与被告黄成宪无关。我方提交的执行异议申请书当时书写的代理人可能理解有误，事实上案涉房产的税费黄成宪交了一小部分，綦建虹交了绝大部分。 2、被告綦建虹及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司对原告励马公司提交的证据发表以下质证意见：对原告励马公司提交上述所有证据的真实性及合法性无异议，除了对证据五、六、七的证明对象有异议，不认可“证明生效法律文书已经确认原告励马公司为实现债权所支出的律师费应由被告綦建虹承担的事实”的证明对象，该律师费应该由原告励马公司自行承担；其他的质证意见与黄成宪代理人的质证意见一致。 3、第三人左洪波对原告励马公司提交的证据发表以下质证意见：对原告励马公司提交上述所有证据的真实性、合法性均无异议；对其证据效力由本案合议庭认证。 4、原告励马公司对被告黄成宪提交的证据发表以下质证意见：对《房屋买卖合同》的真实性有异议，不排除黄成宪、綦建虹恶意串通伪造证据的可能性。对《交通银行北京市分行记账回执》的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议。该记账回执明确载明收付款双方并非《房屋买卖合同》的买受人和出卖人，款项内容明确载明是往来款而非案涉房款。对案外人企业工商材料形式要件真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明待证事实。对案涉房产不动产权证书的真实性无异议，但对证明对象有异议，该不动产权证附记明确载明“换发，原不动产所有权证号：京房权证市朝私字第0××6号，房屋登记日期：2003-09-10”，足以证明被告綦建虹取得案涉房产所有权证的时间不是被告黄成宪主张的2018年7月27日，而是2003年9月10日。对《北京市存量房买卖合同》证据形式及内容的真实性均有异议。该份合同是被告綦建虹为转移财产逃避执行与被告黄成宪串通制作的以合法形式掩盖非法目的的工具。对綦建虹2003年申领的案涉房产不动产权证的真实性无异议，证明目的有异议，不能够证明案涉房产在2003年至2018年期间存在重新办证的障碍。 5、被告綦建虹及第三人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司对被告黄成宪提交的证据发表以下质证意见：认可被告黄成宪提交上述证据的真实性、合法性及证明目的。 6、第三人左洪波对被告黄成宪提交证据发表以下质证意见：基本认同原告励马公司的质证意见；对黄成宪提交所有复印件证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，网签的《北京市存量房屋买卖合同》真实性、合法性由合议庭认定。 第三人唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司未发表质证意见。 综合各方当事人对上述证据的质证意见，本院认证意见如下： 1.对原告励马公司证据的认证意见如下：因各方当事人对原告励马公司提交证据形式真实性无异议，故本院予以确认。经审查，证据五、六、七不能达到原告励马公司主张被告綦建虹应承担其为实现债权而为本案支出的律师费人民币20万元的证明目的。 2.对被告黄成宪证据的认证意见如下：对黄成宪提交证据形式要件的真实性均予以确认；对其证明目的是否应得到采信，则在“本院认为部分”中予以具体阐述分析。 根据以上有效证据及各方当事人陈述，本院查明以下事实： 本院于2018年8月8日受理了原告励马公司诉被告北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波民间借贷纠纷一案，因励马公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年8月16日查封了被告綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层房产（京【2018】朝不动产权第0××5号），查封期限为2018年8月16日至2021年8月15日。上述案件经审查，本院于2019年2月1日作出（2018）浙01民初2237号民事判决，现已发生法律效力。因被告北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波未能按上述生效判决书履行义务，故励马公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2019）浙01执373号，并于2019年4月26日作出（2019）浙01执373号执行裁定：一、查封、冻结、扣押、扣留、划拨、提取被执行人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波款项人民币87946059元及债务利息或相应价值的其他财产。二、现金不能履行部分，拍卖、变卖被执行人北京耀莱投资有限公司、耀莱文化产业股份有限公司、子午线通用航空有限公司、唐山合棠商贸有限公司、唐山乐棠商贸有限公司、唐山悠棠商贸有限公司、唐山熙棠商贸有限公司、唐山臻棠商贸有限公司、綦建虹、左洪波名下相应价值的财产以清偿债务。2019年6月14日，本院作出公告，拟对已查封的被执行人綦建虹名下位于北京市朝阳区××路××号××幢××层房产依法拍卖变现以偿还债务。 案外人黄成宪于2019年8月1日以上述坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层房产系其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房产的查封并停止执行。经本院审查认为綦建虹与黄成宪在本院查封之前就案涉房产已签订了书面买卖合同；黄成宪在本院查封之前已实际占有案涉房产；黄成宪已按照合同约定支付房屋价款；且非因黄成宪自身原因未办理过户登记，故黄成宪对案涉不动产享有足以排除强制执行的权利，据此作出（2019）浙01执异70号执行裁定：中止对綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京【2018】朝不动产权第0××5号）的执行。励马公司不服上述执行裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，即本案。 另查明：綦建虹与黄成宪签订《房屋买卖合同》，约定：綦建虹作为甲方自愿将拥有合法所有权的北京市朝阳区紫玉东路1号紫玉山庄34号房屋转让给乙方黄成宪；二、甲乙双方确认购房款总额为人民币1000万元。因房屋过户产生的各项税费由甲乙双方按照法律规定各自承担。乙方于本合同签订（三十）内支付，乙方通过其个人账户或通过乙方控制的公司账户向甲方个人账户或甲方控制的公司账户转账支付；三、因该房屋尚未取得房本，甲方在取得房本之日起3个月内将房屋过户至乙方名下；四、因乙方一直占用使用该房屋，该房屋在合同签订时即甲方已经交付乙方；五、本协议自双方签字之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。綦建虹在甲方处签字；黄成宪在乙方处签字，并在日期处标注为14年7月1日。 2014年7月29日，付款人北京鹏美摩托车文化传播有限公司将1000万元汇入收款人北京恒宇大业投资有限公司账户；款项用途为往来款。根据工商档案材料显示：北京鹏美摩托车文化传播有限公司由黄成宪持股比例75%；隋郁持股比例25%。北京恒宇大业投资有限公司由北京耀莱投资有限公司持股99%；由綦建虹持股0.5%；由朱爽持股0.5%。北京耀莱投资有限公司股东出资信息显示：由綦建虹作为自然人股东出资比例95.2381%；唐山耀莱资产管理有限公司作为企业法人出资比例4.7619%。 再查明：綦建虹通过二手房买卖取得案涉房产。綦建虹分别于2003年6月6日、6月11日向黄成宪出具《委托书》各一份，均载明：本人委托黄成宪先生全权负责紫玉山庄1期第034号别墅的装修事宜，并由黄成宪先生代表本人签署相关文件。房屋装修后，将由黄先生居住使用，请物业部给予配合。上述《委托书》出具后，綦建虹将案涉房产交由黄成宪装修并入住使用至今。綦建虹于2003年9月10日取得编号为京房权证市朝私字第0××6号的案涉房产产权证，在该证上案涉房产坐落登记为朝阳区××路××号××期××栋。2018年7月27日，上述案涉房产产权证换发为编号为京【2018】朝不动产权第0××5号不动产权证书，案涉房产坐落变更登记为朝阳区紫玉东路1号034幢1至2层。 又查明：綦建虹作为出卖人，黄成宪作为买受人于2018年8月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：经买卖双方协商一致，案涉房产成交价格为1460万元；在合同履行过程中，买卖双方应当按照国家及北京市的相关规定履行各自承担的纳税义务，缴纳各项税费。2018年8月16日，本院根据励马公司诉讼保全申请依法查封了案涉房产。 在本案庭审中，黄成宪特别授权代理人陈述案涉房产后续签订《北京市存量房屋买卖合同》中双方约定的案涉房款1460万元，是按照税务局关于最低缴费基数的规定所确定的价格，双方实际确认的案涉房产交易价格为1000万元。 本院根据原告励马公司的诉讼请求以及被告黄成宪的答辩意见，归纳本案争议焦点为：被告黄成宪对案涉房产是否享有排除人民法院强制执行的民事权利。 本院认为：本案系申请执行人励马公司对执行异议裁定不服，向人民法院提起的执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。1、被告黄成宪提交了其与綦建虹签订的标注时间为2014年7月1日的《房屋买卖合同》原件；同时黄成宪又提交《北京市存量房屋买卖合同》打印件。虽原告励马公司对该《房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》的真实性有异议，但不能提交反驳证据证明上述合同系黄成宪与綦建虹恶意串通伪造的合同，故本院确认上述合同真实有效。2、被告黄成宪提交案涉房产物业管理档案、《委托书》等材料，可以证明黄成宪于2003年6月基于綦建虹的授权委托占有案涉房产的事实。3、根据案涉2014年7月签订的《房屋买卖合同》约定的案涉房产转让价款为1000万元；根据后续2018年8月签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的案涉房产转让价款为1460万元，上述合同约定的案涉房产转让价款均明显低于同时期、同地段案涉房产的交易价款。根据被告黄成宪提交《交通银行北京市分行记账回执》显示：款项1000万元支付方及收款方系黄成宪、綦建虹分别持股的关联公司，而非来自案涉房产买受人黄成宪及案涉房产出卖人綦建虹的个人账户；且款项用途标注为“往来款”而非“房款”，此交易方式有违生活常理。对于为何款项用途标注为“往来款”，黄成宪及綦建虹均不能做出合理解释，因此被告黄成宪凭借《交通银行北京市分行记账回执》不足以证明上述1000万元系案涉购房款，不能证明黄成宪已经支付案涉房产全部价款的事实存在。4、綦建虹于2003年9月即已取得案涉房产的不动产权证；根据黄成宪的主张，其已于2003年6月即已占有案涉房产；双方于2014年7月签订《房屋买卖合同》。綦建虹陈述案涉房产不能及时办理过户登记是由于原证中对案涉房产地址登记有误，本院认为案涉房产地址登记有误不能成为无法办理案涉房产过户登记手续的法定事由。在案涉《房屋买卖合同》签订的2014年7月起至本院2018年8月对案涉房产查封之前的4年时间内，在案涉房产办理过户手续不存在任何障碍的情形下，黄成宪却未能及时办理案涉房产过户登记手续，期间黄成宪也未通过诉讼等有效手段对綦建虹积极行使过户登记权利，对此黄成宪没有合理解释。故，本院认定案涉房产未能及时办理过户登记系因买受人黄成宪自身原因造成。据此，被告黄成宪对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权利。 综上所述，本院认为原告励马公司对本案提出准许执行綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京【2018】朝不动产权第0××5号）的诉讼请求符合法律规定，应得到支持；但原告励马公司请求被告綦建虹承担其为实现债权而支出的本案律师费人民币20万元，无法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、准许对綦建虹名下坐落于北京市朝阳区××路××号××幢××层的房产（京【2018】朝不动产权第0××5号）的执行； 二、驳回原告杭州励马科学器材有限公司其他诉讼请求。 案件受理费人民币233800元，由原告杭州励马科学器材有限公司负担3800元；由被告黄成宪负担230000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长 钱 晴 审判员 朱 梅 审判员 寿俊峰 二〇二〇年十月十二日 书记员 杨添植