安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初2977号 原告：刘传家，男，汉族，1965年11月20日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春山，安徽皖建律师事务所律师。 被告：荣德聪，男，汉族，1970年9月1日出生，住安徽省六安市裕安区。 被告：六安市阿思家房地产咨询服务有限公司，住安徽省六安市解放路与大别山路交叉口，统一社会信用代码91341500MA2MX3CUOA。 法定代表人：王佑超，总经理。 原告刘传家为与被告荣德聪、六安市阿思家房地产咨询服务有限公司（以下简称阿思家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年05月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年09月18日公开开庭审理了本案。原告刘传家的委托诉讼代理人夏华、刘春山、被告阿思家公司的法定代表人王佑超到庭参加诉讼。被告荣德聪经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘传家向本院提出诉讼请求：1、判令被告荣德聪立即返还原告房款80753元，并自起诉之日起至实际清偿之日止至按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部清偿之日止；被告六安市阿思家房地产咨询服务有限公司对上述债务承担连带责任；2、判令被告荣德聪向原告支付违约金190400元，被告六安市阿思家房地产咨询服务有限公司对上述债务承担连带责任；3、判令被告六安市阿思家房地产咨询服务有限公司退还原告中介费7000元；4、本案诉讼费、保全费、担保费由二被告承担。 事实与理由：2017年3月17日，荣德聪作为甲方、刘传家作为乙方、阿思家公司作为丙方签订《房屋买卖协议居间协议》，约定原告购买被告一位于六安市交口华邦新61＃1405号房屋。被告二为收取中介费，极力劝说，并违反常规安排原告与被告一前去六安市皋翔公证处做了两份公证。（2017）皖六皋公证字第16513号，内容为：“被告一荣德聪委托原告代为偿还银行贷款、代为签署、办理网签等相关手续、办理不动产移转登记、贷款手续等相关事宜，原告在代理权限内从事的所有行为及签署相关文件，被告一荣德聪皆予以认可”。（2017）皖六皋公证字第16512号公证书，内容为：“荣德聪声明为未再婚状态、名下有位于六安市荣德聪需处分上述房屋，如因本人原因致使不动产部门登记有误，与不动产登记部门和公证处无关”。公证完成后，被告二告知原告，买卖手续齐全，无任何问题。2017年3月20日，在中介公司被告二的促成下，原告与被告一签订《存量房买卖合同》，约定原告购买被告一位于六安市交口华邦新华城61＃1405号房屋。约定房屋总价款为952000元，原告支付被告一首付款252000元（房屋定金20000元和232000元首付款）。剩余700000元完成房产过户后配合原告办理银行贷款。合同签订后，原告按约支付被告一定金20000元，并按约支付首付款232000元，共计支付被告一房款252000元。《存量房买卖合同》签订后因被告一以无能力偿还银行贷款为由，要求先行垫付银行贷款，原告替被告一偿还该房银行月供贷款77757.23元。另被告一与六安华邦新华地产有限公司于2016年8月19日签订商品房预售合同，六安华邦新华地产有限公司于2018年12月31日向被告一交付房屋，六安华邦新华地产有限公司已经交付具备房产的条件，但被告一却怠于收房，躲避原告。原告无奈于2019年6月10日将被告一、二以及六安华邦新华地产有限公司诉至六安市裕安区人民法院，请求交付房屋，后因华邦公司同意将该房屋交付原告后撤诉。2019年8月8日，原告与六安华邦新华地产有限公司达成协议，约定原告为被告一偿还六安华邦新华地产有限公司因被告一未按期归银行贷款垫付的阶段性担保费用70306.73元，并承担了所有了所有的物业费、维修基金等，将该房产权证才办到被告一荣德聪名下。2020年1月21日原告又为被告一提前清偿了该房当前尚欠所有的银行贷款632689.09元，2020年4月3日顺利办到自己的名下，房屋交易完成，但被告一至今未露面。上述房屋交易原告支付房款总计1032753.05元（首付款252000元＋替还贷款77757.23元＋替还贷款70306.73元＋清偿银行贷款632689.09元＝1032753.05元），而《存量房买卖合同》约定房款为952000元，两比后原告多支付房款80753元，被告一应立即返还原告多支付房款。同时依据《存量房买卖合同》以及《房地产买卖协议》约定任何一方违约，应承担房款的20%违约金，现被告一收取原告的首付款后未按约清偿银行贷款，迫使开发商和原告一直为其缴纳银行贷款的情况下，且既不配合原告进行产权移转登记，也不去六安华邦新华地产有限公司接收房屋，显然被告一的行为属于严重违约，应承担房款的20%违约金。综上，原告认为其与被告一签订的《存量房买卖合同》合法有效，被告一应当及时履行，但被告一严重违约致使原告遭受严重损失，迟延一年多才拿到房屋，并多支付房款等；被告二为收取中介费违反存量商品房买卖操作流程，对原告购房遭受损失具有重大过错。 被告荣德聪未答辩。 被告阿思家公司辩称：签订的存量房合同是原告与被告一在自愿前提下签订的，公司没有极力劝说他们去签合同，因为卖方人房产证不能及时办理，办理公证，公司人员只是陪同，存量房的合同上面没有公证处的条款没有要求他们做了公证。中介费我们没有收取1%的中介费，只是打折后收取7000元，从看房签合同到拿房产证所有的流程公司都完成了，问题是被告一导致的。 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、原、被告身份信息，证明原被告主体适格 二、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、公证书2份、中介费收据，证明，1、证明2017年3月17日被告二与原告、被告一签订房地产买卖协议居间协议，约定原告购买被告一为位于六安市交口华邦新华城61＃1405号房屋。2、证明被告二为收取中介费，并违反常规安排原告与被告一前去六安市皋翔公证处做了两份公证，公证内容为被告一全权授权原告代为处理房屋、代为偿还贷款等相关事实，被告二具有重大过错，应对被告一的违约行为承担连带责任。3、被告二已收取原告部分中介费用7000元。4、依据《房地产买卖协议》第三条约定一方违约应承担房款20%违约金。 三、《存量房买卖合同》，证明，1、证明2017年3月20日，在中介公司被告二的促成下，原告与被告一签订《存量房买卖合同》，约定原告购买被告一位于六安市交口华邦新华城61＃1405号房屋。2、证明原告与被告一约定房屋价款为952000元，原告支付被告一首付款252000元，签订当日支付定金20000元。剩余700000元完成房产过户后配合原告办理银行贷款后支付。3、证明被告一严重违约，依据合同第六条，应当赔偿原告合同总价款20%的违约金190400元。 四、房款收据、银行转账、微信转账、中国农业银行还款凭证，证明，1、证明原告在签订合同后，按约支付了定金20000元和首付款，并按期为被告一偿还银行贷款。2、证明被告一收取原告的首付款后未按约清偿银行贷款，在案涉房屋具备交付条件后，应将案涉房屋过户到原告名下，配合原告办理贷款。但被告一拒不配合，严重违约。3、证明原告替被告一偿还该房银行月供贷款77757.23元、偿还华邦地产替还贷款70306.73元、一次性清偿银行贷款632689.09元，该房交易原告支付房款总额计1032753.05元(含支付被告一首付款252000元)，比存量房合同约定房款多支付80753元。 五、协议书，证明，1、因被告一不配合六安华邦新华地产有限公司交房手续，经原告与六安华邦新华地产有限公司协商，达成协议一份，并依据协议约定偿还因被告一未能按期归还银行贷款70306.73元，以及相关内容约定。 六、房产证，证明该房屋于2020年4月份交付至原告并办理房产证，因被告一违约行为致使房屋迟延交付一年多，给原告造成严重经济损失。 被告阿思家公司质证意见：存量房合同没有导致他们买卖的交易过户遗留问题，造成目前原因是被告一个人经济原因导致后期流程不能有效进行，造成原告经济损失。我们中介费是按照工商局备案的，没有多收并且按照所有服务流程去做的，且正常的流程已经完毕。 被告未向本庭提交证据。 经庭审举证、质证，认证如下：对原告提交的证据予以确认。 经审理查明,2017年3月17日，荣德聪作为甲方、刘传家作为乙方、阿思家公司作为丙方签订《房屋买卖协议居间协议》，约定，乙方向丙方支付意向金20000元。甲方出卖房产位于六安市交口华邦新61＃1405号。房屋价款952000元。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。协议还约定其他事项。 2017年3月17日，荣德聪出具《房款收据》，载明，今收到刘传家关于购买六安市裕安区华邦新华城61#1405室定金20000元。 2017年3月20日，荣德聪将其《委托书》公证。《委托书》内容：一、代理委托人偿还银行贷款(银行卡挂失、补办)，代理委托人接受银行送达的相关文书，待银行按揭贷款还清本息时(提前偿还银行贷款)，代理委托人解除与银行的按揭贷款关系，到银行或公积金管理部门领取不动产登记证明，解除房屋抵押手续，与开发商办理房屋交接和结算手续，并领取不动产权证书；二、代理委托人签署《存量房买卖合同》(办理网签备案等相关手续)，收取售房款；三、领取办证所需商品房买卖合同及销售发票等办证所需材料，办理属于委托人的不动产权证书并领取该不动产权证书并缴纳相关税费；四、办理不动产权证书转移登记(变更过户)及上述不动产交接手续，签署相关文书并缴纳契税等相关税费；五、在不动产登记部门、金融部门办理托管资金手续，签订资金托管协议，在银行开户，存、取所托管的资金；六、办理上述不动产的水、电、气、电视、物业等配套设施的过户手续。七、若购房者需在银行办理按揭贷款手续，则协助购房者办理与银行按揭贷款相关的一切手续，或代理委托人办理抵押贷款手续，领取不动产登记证明，签署一切相关文书；允许受托人在银行开立个人结算账户作为售房款的结算账户；或代理委托人到公积金管理部门办理上述不动产出售的相关手续，向公积金管理部门申请住房公积金贷款，签署与贷款相关的借款合同、借款凭证、发放贷款及其他相关法律文书。受托人在上述代理权限范围内所从事的行为及所签署的相关文件，委托人均予以认可，由此产生的法律责任均由委托人承担。委托期限自本委托书签署并公证之日起至委托事项全部办理完毕时止。在委托事项未办结前，本委托书不因时间原因失效，也不因委托人丧失民事行为能力而自行终止。受托人无转委托权。本委托书经公证后生效。2017年3月28日，安徽省六安市皋翔公证处出具(2017)皖六皋公证字第16513号公证书。 2017年3月20日，荣德聪将其《声明书》公证。《声明书》内容为,荣德聪声明为未再婚状态；名下有位于六安市；荣德聪需处分上述房屋，如因本人原因致使不动产部门登记有误，与不动产登记部门和公证处无关。2017年3月28日，六安市皋翔公证处出具（2017）皖六皋公证字第16512号公证书。 2017年3月20日，荣德聪作为甲方、刘传家作为乙方、阿思家公司作为丙方签订《存量房买卖合同》，位于六安市交口华邦新****，房屋产权证号20××22，户型三室两厅，房屋结构钢混，用途住家，建筑面积137.2平方米。房屋实际面积以六安市房产局测绘面积为准，面积增减，房价不变。该房屋处于抵押状态，办理该房屋转户前，乙方支付房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续，丙方陪同办理。房屋成交价格952000元。甲方同意乙方购买本次交易房屋通过二手房按揭贷款程序办理，丙方协助办理按揭贷款手续。乙方支付甲方首付款252000元（包含房屋定金和资金托管金额）。剩余700000元向银行办理贷款。待贷款银行放款时一次性付给甲方，交付六安市皋翔公证处，甲方凭资金托管凭证到六安市皋翔公证处办理资金托管放款手续。甲乙双方约定，按揭材料齐备，甲方无条件配合乙方办理银行按揭贷款及放款程序、并提供相关材料。银行个人贷款审批通知书下发后，甲乙双方须于十个工作日内办理转户手续，乙方取得新证后，三个工作日须办理房屋抵押放款手续，甲乙双方一方遇特殊情况迟延的，必须征得交易相对方书面同意方可迟延办理。买卖双方交易所涉及税、费由乙方承担。签订此房屋买卖合同的同时，甲乙双方应向丙方交付该房屋买卖价款共计2%的佣金。甲乙双方办理完相关交易手续后，甲方正式将房屋交付乙方使用。甲乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事实已经达成，若甲方没有履行合同造成违约，甲方应退还乙方支付的所有房款，并赔偿乙方总房款百分之二十的违约金；若乙方没有履行合同造成违约，乙方须赔偿甲方总房款百分之二十的违约金；同时违约方承担本合同丙方的全部佣金。合同还约定其他事项。 2017年3月21日，刘传家向荣德聪账户付款100000元。 2017年3月22日，刘传家向荣德聪账户付款90000元。 2017年4月6日至2019年5月14日，刘忠平通过微信向荣德聪转账80283,94元。 2019年2月22日，刘传家以荣德聪名义归还案涉房屋贷款及其利息9076.23元。 2019年3月19日，刘传家支付阿思家公司中介费7000元。 2019年8月8日，六安华邦新华房地产有限公司作为甲方与刘传家作为乙方签订《协议书》，约定，截止本合同签署日，甲方确认荣德聪自签订购房合同后于2017年7月31日、2017年10月31日、2018年1月1日、2月1日、3月21日、4月30日、5月31日、7月11日、7月31日、8月31日、9月30日、l2月14日、2019年7月31日共计未偿还银行按揭贷款70306.73元，该贷款由银行直接从甲方账户划走。乙方同意在签订本协议当日，将上述70306.73元由乙方代为偿还并付至甲方账户。甲方收到代偿款后当日须将61#1405室房屋交付乙方。乙方配合甲方将61#1405室的产权证书办至荣德聪名下，乙方最迟于2019年12月31日完成将61#1405房屋过户至乙方或乙方指定人员名下。在办证前，乙方应当配合办理荣德聪的银行贷款的还清手续。协议还约定其他事项。 2019年8月8日，刘传家支付六安华邦新华地产有限公司因荣德聪未按期归银行贷款履行保证责任被扣划银行贷款70306.73元。 2020年1月21日，刘传家清偿了荣德聪该房当前尚欠的银行贷款632689.09元。 2020年4月3日，刘传家将61#1405房屋过户刘忠平名下。 本院认为,依法成立的合同具有法律约束力。合同约定，刘传家支付荣德聪首付款252000元，刘传家实际支付210000元；刘传家支付房款给甲方办理银行还款、撤销房屋抵押登记，直至2020年1月21日，刘传家才归还银行贷款；另，荣德聪授权刘传家办理解除与银行的按揭贷款关系，到银行或公积金管理部门领取不动产登记证明，解除房屋抵押手续，与开发商办理房屋交接和结算手续，并领取不动产权证书，交纳相关税费等。刘传家主张荣德聪违约，证据不足。因刘传家、荣德聪买卖的是期房，房款952000元系签订合同时价格，刘传家支付荣德聪名下银行贷款及其利息均发生在签订合同后，因原告未及时付款发生，原告要求被告荣德聪承担该款项，证据不足，不予支持，且以刘传家名义实际支付款项不足952000元。至于刘忠平通过微信转账支付荣德聪80283.94元，未与荣德聪结算，确定款项性质，不宜与本案合并处理。原告主张阿思家公司存在过错，要求阿思家公司承担责任，证据不足，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 驳回原告刘传家的诉讼请求。 案件受理费5470元，由原告刘传家负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  余学柱 审 判 员  潘宗宝 人民陪审员  王立铸 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。