福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4091号 上诉人（一审原告、反诉被告）：杨良典，男，1943年11月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（一审原告、反诉被告）：杨晓帆，男，1972年5月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨洁，福建润金律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：张艺，福建润金律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：厦门棉花棠文化传播有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路**之一。 法定代表人：邱金连。 被上诉人（一审被告）：徐淑文，女，1978年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（一审被告）：陈有文，男，1993年3月3日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被上诉人（一审被告）：刘汉文，男，1991年2月8日出生，汉族，住福建省云霄县。 上诉人杨良典、杨晓帆因与被上诉人厦门棉花棠文化传播有限公司（以下简称棉花棠公司）、徐淑文、陈有文、刘汉文房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20938号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人杨良典、杨晓帆上诉请求：一、撤销一审判决第四项、第五项、第六项和第七项判决，并改判为：1、被上诉人棉花棠公司应承担本案保全费2578元；2、被上诉人棉花棠公司应向上诉人杨良典、杨晓帆支付逾期支付租金的滞纳金（以月租金为计算基数，每逾期一日按月租金的1%计算，暂计至2019年8月14日为133756元）；3、被上诉人棉花棠公司应向上诉人杨良典、杨晓帆支付拆除相关违章违约建筑物的费用79680元；4、被上诉人许淑文、陈有文、刘汉文与被上诉人棉花棠公司对原审判决的第二项租金246355元、第三项房屋占用费54972元、上述保全费2578元、上述滞纳金133756元、上述拆除费用79680元承担连带清偿责任；5、上诉人杨良典、杨晓帆无须向被上诉人棉花棠公司退还租房押金35000元；6、上诉人杨良典、杨晓帆无须向被上诉人棉花棠公司补偿装修损失38878元。二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：原审法院既然已经认定棉花棠公司从2019年1月16日起未支付租金且其承租期间正常经营，那么棉花棠公司即违反了租赁合同的缴付租金的义务，属于根本违约，且原审法院还就此认定了上诉人有权单方解除合同，那么承担滞纳金的违约责任是由此引发的必然法律后果。前后矛盾的是，原审法院仅以上诉人“自2019年6月起才向棉花棠公司催缴租金”认定“不宜认定棉花棠公司无故恶意拖延租金，也不宜认定棉花棠公司承担违约责任”，于法有悖。《房屋租赁合同》约定“自2017年10月16日开始计算租金，租金按季度结算且需提前7天交纳”，“若承租方未按合同规定期限交纳租金，每逾期一日按月租金的1%向出租方支付滞纳金，若逾期超过十五天，则出租方可提前解除合同，收回房屋并追回所欠租金及滞纳金”，以及“每期乙方缴纳房租时间应提前柒天付清下期房租，合同期满，若乙方没有违约，甲方应当将押金无息退还乙方”。棉花棠公司未按合同约定缴纳2019年1月16日之后的租金，已然构成违约。上诉人有权根据合同约定向被上诉人主张滞纳金，并扣除押金。二、原审法院既然已经认定上诉人因被上诉人棉花棠公司未支付租金有权单方解除合同，又要求被上诉人承担20%的装修损失，没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条第1款第2项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”三、原审法院已经明确新增夹层系棉花棠公司所建且该夹层系违章建筑，棉花棠公司就应当承担拆除的责任或承担相应的拆除费用。四、原审判决被上诉人二、三、四对被上诉人一的债务不承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。依据《公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，承租人交纳租金是合同的根本义务，其欠缴八个月的租金，已构成根本违约，损害了出租人即债权人的利益。涉案房屋的租赁合同系由公司的发起人、原法定代表人和原股东刘汉文与上诉人签订。从承租之日起，即2017年7月至2019年1月之前的房租及本案的反诉费用、鉴定费用等均由徐淑文、陈有文及刘汉文通过个人账户或个人的支付宝向上诉人支付租金。被上诉人始终未提交任何能够证明其存在公司账簿、公司账号、资产负债表、现金流量表、利润表（损益表）、为员工缴交的社医保记录等任何证据予以证明其做过财务记录、公司与股东财产可以区分、公司与股东利益清晰等。棉花棠公司成立后在经营过程中实际投入公司的资本数额与公司经营所隐含的风险相比显然不匹配，从棉花棠公司2017年成立的注册资本为45万元，所有的股东均未实际出资；而后在注册资本一分未出，增资为102万元，至今未有任何实缴资本，恶意利用公司的独立人格和股东的有限责任把风险转嫁给债权人。综上，被上诉人二、三、四作为公司棉花棠的股东，其个人财产与棉花棠公司财产存在混同且难以区分。因此，依据《公司法》第20条第3款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，徐淑文、陈有文、刘汉文均应对棉花棠公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。 被上诉人棉花棠公司、徐淑文答辩称，签合同的时候其有要求要做隔层，做隔层是经上诉人同意的，有和中介的录音为证，但中介不愿意出庭作证。录音中有说到，连隔层共400多平方米，因为有投诉，才做200多平方米。如有需要可以提供录音。现在合同终止对其经营造成影响，其客户正在办理退款。 刘汉文答辩称，关于滥用股东职权，其有异议。其于2019年3月份退出棉花棠公司后，和朋友从事相关行业，不存在滥用股东权利。 杨良典、杨晓帆向一审法院起诉请求：1.棉花棠公司向杨良典、杨晓帆支付逾期租金246913.33元（2019年1月16日至2019年8月14日）及滞纳金（以月租金为计算基数，每逾期一日按月租金的1%计算，暂计至2019年8月14日为133756元）；2.棉花棠公司向杨良典、杨晓帆支付合同解除后的房屋占用费55650元（2019年8月15日至2019年9月28日）；3.棉花棠公司承担杨良典、杨晓帆拆除相关违章违约建筑物的费用79680元；4.徐淑文、陈有文、刘汉文与棉花棠公司对前三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.棉花棠公司承担本案诉讼费、保全费等费用。诉讼过程中，杨良典、杨晓帆明确其第1项诉求的逾期租金自2019年1月16日至2019年6月30日按35000元/月计算，自2019年7月1日至2019年8月14日按37100元/月计算。杨良典、杨晓帆明确其第1项诉求的滞纳金每日按月租金的1%计算，第一期滞纳金以35000元为基数，从2019年1月10日起计至实际付款之日止，第二期滞纳金以35000元为基数，从2019年4月10日起计至实际付款之日止，第三期滞纳金以37100元为基数，从2019年7月10日起计至实际付款之日止。杨良典、杨晓帆还明确其第3项诉求中需拆除的违章违约建筑物是指夹层阁楼。 棉花棠公司向一审法院反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2019年9月28日解除；2.杨良典、杨晓帆退还棉花棠公司租房押金35000元；3.杨良典、杨晓帆赔偿棉花棠公司装修费用损失47万元；4.杨良典、杨晓帆赔偿棉花棠公司其他损失154653元（包括经营损失15万元和搬迁费用4653元）；5.杨良典、杨晓帆承担全部诉讼费用。 一审法院认定的事实： 本案讼争的厦门市思明区斗西路1号房屋系杨良典、杨晓帆按份共有，产权份额各50%。该房屋共三层，建筑面积298.92平方米。 棉花棠公司成立于2017年6月7日，注册资本为45万元，股东为徐淑文、刘汉文、陈有文和案外人杨道，法定代表人为刘汉文。2019年4月1日，该公司注册资本变更为120万元，股东变更为徐淑文、陈有文，法定代表人变更为徐淑文。2019年12月9日，该公司法定代表人变更为邱金连。截至本案一审诉讼期间，棉花棠公司股东的实缴出资额为0。 2017年7月1日，杨良典（甲方）与刘汉文（乙方，时任棉花棠公司的法定代表人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将讼争房屋（三层框架结构，产权面积298.92平方米）出租给乙方，乙方对甲方所出租房屋已充分了解，愿意承租该现状房屋；租赁期限从2017年7月1日起至2025年6月30日止；从2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为35000元，从2019年7月1日起至2021年6月30日止，月租金为37100元，从2021年7月1日起至2023年6月30日止，月租金为39326元，从2023年7月1日起至2025年6月30日止，月租金为41685元；从2017年7月1日起至2017年10月15日止，为装修免房租优惠期；租金按季度结算，乙方应提前七天付清下期租金；押金为35000元，合同期满，若乙方没有违约，甲方应将押金无息退还乙方；合同签订后乙方向甲方支付首期房屋租金及押金14万元；水电费、管理费等由乙方自行负担；乙方保证承租房屋仅作为办公营业用房使用；甲方应于2017年7月1日前将出租房屋交付给乙方；乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，在施工过程中不得影响房屋整体结构，确需对房屋进行装修的，应告知甲方，其费用由乙方自行承担；乙方应按合同约定期限缴纳租金，每逾期一日按月租金的1%向甲方支付滞纳金，逾期超十五天，甲方可提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金。各方当事人于本案审理中共同确认，刘汉文系代表棉花棠公司签订上述《房屋租赁合同》，该合同出租方为杨良典、杨晓帆，承租方为棉花棠公司。 上述合同签订后，杨良典、杨晓帆将讼争房屋（毛坯状态）交付给棉花棠公司使用，棉花棠公司对讼争房屋进行装修后开展经营活动。棉花棠公司通过徐淑文、陈有文、刘汉文等人的银行账户向杨良典的银行账户转账支付押金35000元及截至2019年1月15日的租金，除第一期租金外，其余各期租金均未按照合同约定的期限支付，逾期时间几天至一个月不等。自2019年1月16日起，棉花棠公司及徐淑文、陈有文、刘汉文均未再向杨良典、杨晓帆支付租金。 2018年8月12日，厦门市思明区开元街道办事处、厦门市思明区城市管理行政执法局开元行政执法中队向“斗西路1号业主”发出《通告》，要求“斗西路1号业主”立即搬离物品并拆除楼顶违法建设的砖墙。 2018年11月19日和2018年12月11日，厦门市思明区城市管理行政执法局两次向“斗西路1号业主”发出《行政执法通知书》，要求“斗西路1号业主”就斗西路1号增设楼板及超红线建设接受询问并配合现场勘验。 2019年6月18日，厦门市思明区城市管理局向杨良典、杨晓帆发出《告知书》，载明：经查，2017年7月起，杨良典、杨晓帆未经相关行政主管部门批准，擅自在斗西路××房屋××夹层，面积为103.382平方米，并新增外围墙超红线建设，即临公园西路人行道门柱超出0.27米，临公园西路人行道两端分别超出0.07米、0.06米、长度5.24米；上述行为违反了《厦门市城市规划条例》第三十四条第二款、第四十一条第三款之规定，厦门市思明区城市管理局拟作出决定，责令杨良典、杨晓帆于收到《责令拆除违法建设决定书》之日起15日内自行拆除上述违法建筑物，否则将依法强制执行。 自2018年8月起，杨晓帆与刘汉文通过微信就讼争房屋内的违法建筑物问题多次沟通。2019年6月，杨晓帆微信提醒徐淑文尽快处理讼争房屋内的违法建筑物。自2019年6月起，杨晓帆多次通过微信向刘汉文、徐淑文催讨租金未果。2019年8月12日，杨晓帆向棉花棠公司和刘汉文发出律师函，要求棉花棠公司于收函后七日内支付所欠款项及滞纳金，拆除违规违约建筑物，并交还讼争房屋。上述律师函分别寄送给徐淑文（时任棉花棠公司的法定代表人）和刘汉文（已卸任棉花棠公司的法定代表人），两人均于2019年8月14日签收。 2019年9月，棉花棠公司搬离讼争房屋。2019年9月28日，徐淑文微信通知杨良典、杨晓帆，棉花棠公司已搬离讼争房屋，请杨良典、杨晓帆收回讼争房屋。棉花棠公司主张其支出搬迁费4653元。 2019年12月22日，杨晓帆与案外人庄某签订一份《协议书》，杨晓帆委托庄某拆除讼争房屋内的违法建筑物，双方约定拆除费为79680元，杨晓帆已向庄某预付20000元。 本案审理中，一审法院根据杨良典、杨晓帆的申请，裁定对棉花棠公司、徐淑文、陈有文、刘汉文名下价值411586元的款项或等值财产采取保全措施。杨良典、杨晓帆向一审法院缴纳保全申请费2578元。 一审法院还根据棉花棠公司的申请，委托评估机构对讼争房屋装修市场价值进行评估。厦门均达房地产资产评估咨询有限公司出具评估报告，讼争房屋装修于2019年12月25日的市场价值为178000元。棉花棠公司提出异议，一审法院发函评估机构进行复核。经复核，可补充纳入讼争房屋装修价值的部分共计16391.4元（楼梯10608元＋木门1258元＋玻璃房4525.4元）。棉花棠公司支付评估费5340元。 关于讼争房屋内的违法建筑物问题，双方当事人于审理中确认争议焦点为一楼新增夹层（阁楼）。杨良典、杨晓帆主张，其出租给棉花棠公司的房屋为三层框架结构，建筑面积298.92平方米，与产权证记载一致，没有夹层，一楼新增夹层是棉花棠公司增设的，棉花棠公司应自行承担违法增设夹层的法律责任。棉花棠公司主张，在讼争房屋一楼增设夹层系杨良典、杨晓帆的意图，杨良典、杨晓帆在将讼争房屋出租给棉花棠公司时就已着手增设夹层，即杨良典、杨晓帆在出租前已按增设夹层的结构建好了夹层的混凝土梁和楼梯，棉花棠公司在此基础上进行装修；棉花棠公司租赁讼争房屋的前提是杨良典、杨晓帆承诺可以建夹层，杨良典、杨晓帆—直在处理违建事宜，但始终未能有效解决，杨良典、杨晓帆也因此未要求棉花棠公司支付未能正常使用讼争房屋期间的租金。 一审法院认为，杨良典、杨晓帆与棉花棠公司之间订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对讼争房屋存在的违建问题，双方在长达一年的时间里多次沟通，始终未能就违法建筑物的拆除及拆除后的责任承担达成一致。虽然城市执法部门多次就违建问题发出通知，但并未影响棉花棠公司的正常经营，棉花棠公司以此为由拒付或延付租金，缺乏充分依据。棉花棠公司自2019年1月16日起未向杨良典、杨晓帆支付租金，逾期天数远超合同约定的十五天，杨良典、杨晓帆据此发出解除合同通知，符合合同约定，杨良典、杨晓帆主张合同解除时间为2019年8月14日，一审法院予以确认。棉花棠公司反诉请求确认双方之间的租赁合同于2019年9月28日解除，不予支持。 棉花棠公司已搬离讼争房屋并于2019年9月28日通知杨良典、杨晓帆收房，棉花棠公司应向杨良典、杨晓帆支付2019年1月16日至2019年8月14日期间的租金246355元和2019年8月15日至2019年9月28日期间的房屋占用费54972元。 鉴于双方就讼争房屋的违建问题协商达一年之久，且从双方的沟通内容来看，杨良典、杨晓帆对棉花棠公司在讼争房屋内增设夹层是明知且允许的，在案证据也显示杨良典、杨晓帆自2019年6月起才向棉花棠公司催缴租金，而此时双方的协商基础已濒临崩溃边缘，故本案不宜认定棉花棠公司无故恶意拖欠租金，也不宜认定棉花棠公司承担违约责任。据此，杨良典、杨晓帆请求棉花棠公司承担逾期支付租金的滞纳金，不予支持；棉花棠公司反诉请求杨良典、杨晓帆退还租房押金35000元，予以支持。 关于双方争议的违法建筑物即一楼新增夹层问题。首先，从本案已查明的事实来看，《房屋租赁合同》载明的租赁标的房屋为三层框架结构，产权面积298.92平方米，与产权证记载一致，且杨良典、杨晓帆实际交付给棉花棠公司的房屋为毛坯房，不存在一楼夹层。其次，即便如棉花棠公司所述，讼争房屋交付时存在混凝土梁和楼梯，但混凝土梁和楼梯并不等同于夹层，混凝土梁和楼梯是否专为增设夹层而建，没有证据支持。再次，即便杨良典、杨晓帆对于棉花棠公司增设一楼夹层是明知且允许的，也不能必然得出杨良典、杨晓帆因该违法建筑物应对棉花棠公司承担全部责任的结论。但是，鉴于杨良典、杨晓帆明知棉花棠公司增设一楼夹层而予放任和允许，客观上对于棉花棠公司装修损失的扩大存在一定过错，故根据公平原则，酌定杨良典、杨晓帆对棉花棠公司的装修损失承担20%的补偿责任，即杨良典、杨晓帆应补偿棉花棠公司装修损失38878元〔（178000元＋16391.4元）×20%〕。棉花棠公司因评估装修价值而支出的评估费，由其自行承担。同理，鉴于杨良典、杨晓帆对于棉花棠公司增设一楼夹层是明知且允许的，杨良典、杨晓帆请求棉花棠公司承担拆除违法建筑物的费用79680元，不予支持。 杨良典、杨晓帆诉请徐淑文、陈有文、刘汉文对棉花棠公司的债务承担连带清偿责任，但未提交充分证据证明徐淑文、陈有文、刘汉文作为棉花棠公司的股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务的行为，不予支持。棉花棠公司反诉请求杨良典、杨晓帆赔偿经营损失及搬迁损失，缺乏充分证据证明，不予支持。此外，杨良典、杨晓帆请求棉花棠公司承担保全申请费2578元，一审法院在1887元的范围内予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告（反诉被告）杨良典、杨晓帆与被告（反诉原告）厦门棉花棠文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年8月14日解除；二、被告厦门棉花棠文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨良典、杨晓帆支付2019年1月16日至2019年8月14日期间的租金246355元；三、被告厦门棉花棠文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨良典、杨晓帆支付2019年8月15日至2019年9月28日期间的房屋占用费54972元；四、被告厦门棉花棠文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨良典、杨晓帆支付保全申请费1887元；五、反诉被告杨良典、杨晓帆于本判决生效之日起七日内向反诉原告厦门棉花棠文化传播有限公司退还租房押金35000元；六、反诉被告杨良典、杨晓帆于本判决生效之日起七日内向反诉原告厦门棉花棠文化传播有限公司补偿装修损失38878元；七、驳回原告杨良典、杨晓帆的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告厦门棉花棠文化传播有限公司的其他反诉请求。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。双方均无新的证据提交。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》于2017年7月订立后，杨良典、杨晓帆将讼争房屋（毛坯状态）交付给棉花棠公司使用，棉花棠公司对讼争房屋进行装修后经营至2019年9月搬离。从双方的微信聊天记录以及生活常理来看，杨良典、杨晓帆对于棉花棠公司在讼争房屋内增设一楼夹层的违法建筑事宜是明知且允许的，杨良典、杨晓帆对一审该事实的认定亦无异议。本案讼争房屋因存在违法建筑问题，城市执法部门于2018年8月起多次就违建问题发出通知要求限期拆除违法建筑，双方当事人亦自2018年8月起在长达一年的时间里经过多次沟通，但未能就违法建筑物的拆除及拆除后的责任承担达成一致意见。故棉花棠公司自2019年1月起未向杨良典、杨晓帆支付租金事出有因，原审判决作出不宜认定棉花棠公司无故恶意拖欠租金，也不宜认定棉花棠公司承担违约责任符合公平原则。鉴于此，原审对杨良典、杨晓帆请求棉花棠公司承担逾期支付租金的滞纳金、拆除违法建筑物的费用79680元均不予支持、棉花棠公司反诉请求杨良典、杨晓帆退还租房押金35000元予以支持以及酌定杨良典、杨晓帆对棉花棠公司的装修损失承担20%的补偿责任是正确的，且原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。在案的证据不足以证明徐淑文、陈有文、刘汉文作为棉花棠公司的股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务的行为，杨良典、杨晓帆据此提出的上诉主张本院不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人杨良典、杨晓帆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5095元，由上诉人杨良典、杨晓帆负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年十月二十一日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。