山东省烟台市芝罘区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0602行初32号原告：荆玉红，女，汉族，1969年7月6日出生，住江西省九江市浔阳区。被告：烟台市芝罘区自然资源局。住所地：山东省烟台市芝罘区通世路**。法定代表人：梁鲁力，局长。参加诉讼的行政机关负责人：丁俊，副局长。委托诉讼代理人：刘仲原，烟台市芝罘区自然资源局工作人员。委托诉讼代理人：段爱群，山东鑫士铭律师事务所律师。原告荆玉红认为其于2018年5月16日到被告烟台市芝罘区自然资源局办理房屋过户登记及2020年3月多次电话要求办理，后寄信要求办理，被告未予办理，故提起诉讼请求判令被告依法将位于烟台市芝罘区开元路14－4号的房屋由荆永法、于殿凤名下过户至其名下。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告荆玉红及被告烟台市芝罘区自然资源局副局长丁俊、委托诉讼代理人刘仲原、段爱群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荆玉红于2018年5月16日到被告烟台市芝罘区自然资源局办理房屋过户登记未果，向被告寄送落款时间为2020年3月16日的房产过户申请书，被告于2020年4月2日以信访事项受理，并作出信访事项处理意见书告知原告。原告荆玉红诉称，因其单身没有固定工作也没有住房，其哥姐不照顾父母，还时常和父母吵架，导致家庭不和，父母为此多次报警。之后，原告父亲荆永法、母亲于殿凤就一直由原告照顾。原告的父母因急需用钱看病生活，原告哥姐不管也不出钱，原告父母就想把位于烟台市××路××唯××套住房过户卖给一直照顾他们的原告，这样两位老人既有地方住也有钱看病养老。原告与父母于2018年5月16日共同到被告办事部门，签订房屋买卖合同，办理了买卖双方的所有签字盖手印的手续，但就在最后过户时，工作人员告知该房产于2018年5月8日被法院查封，不能过户，等解封之后再来过户。经了解，查封的案件为（2018）鲁0602民初4342号，是之前通过中介办理买卖时的那个买房人起诉并申请查封了房产。为此，原告父母就打官司，在案件审理的一年多时间里，原告父母先后去世。在此期间，（2018）鲁0602民初4342号案件的原告撤诉，2019年7月15日法院解除了对涉案房产的查封。可当原告拿着解除查封的相关法律文书到被告处办理过户时，被告却以种种理由推脱不给过户，并告诉必须买卖双方同时到场过户。因当时双方在买卖合同签字、盖手印，而且都已经交了契税，全部手续都已经办理完毕，原告父母已经去世无法到场，被告应予办理，可被告却告知，荆永法和于殿凤把房产己经卖给原告是事实，但没有用了，必须买卖双方一起来，如果一方来不了，之前交的税要退回，买卖合同取消，一切要重新办。为此，原告称于2020年3月18日、20日、24日、25日给被告办公室负责人多次打电话沟通此事均无结果，之后又于3月27日发特快专递寄给被告主要负责人，再次申请将房产过户到原告名下。故起诉请求被告依法将位于烟台市××路××号的房屋由荆永法、于殿凤名下过户至其名下。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、荆永法、于殿凤鲁（2018）烟台市芝不动产权第0009125号不动产证书原件、2018年4月30日的买卖合同复印件（原告称该原件在被告处），证明父母荆永法、于殿凤把房子卖给原告。2、2018年5月16日增值税普通发票、完税证明、盖有国家税务总局芝罘区税务局印章的买卖合同复印件、房产交易免税证明、盖有此证与原件相同的原告和其父母的身份证复印件，证明原告和其父母到房产交易中心办理了手续、已经验明了身份，告诉原告拿这些手续七天以后去领证。3、（2018）鲁0602民初4342号、4342号之一、4342号之二、4342号之三的民事裁定书原件4份、死亡证明原件2份、2019年5月3日火化证明原件2份，证明在过户期间原告接到了法院的查封手续，因此不能办理过户，但是被告工作人员告知法院解封后就可以办理过户。接到法院的解封裁定书后于2019年7月12日去过户，被告告知必须买卖双方一起到场，原告提供了父母的死亡证明，被告说这样不能办理过户。4、过户申请书和信访事件告知书、信访事项处理意见书，证明原告跟被告的领导申请过房产过户。被告烟台市芝罘区自然资源局辩称：2018年5月16日原告与荆永法等人到被告处办理涉案房产的转移登记，其已告知涉案房产被烟台市芝罘区人民法院查封，不予办理。涉案房产于2019年7月26日解除查封后，因不动产权利人荆永法、于殿凤已去世，属单方申请办理房产的转移登记，原告的申请不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，告知原告不能办理转移登记。故原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期间内向本院提供了据以作出被诉具体行政行为的证据：1、登记审核表、不动产登记受理清单、不动产登记申请书、共有权申请、区证换市证申请，该组证据证明涉案房产位于芝罘区××路××号，该房产的所有权人系原告父母。2、烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4342号民事裁定书、（2018）鲁0602执保437号协助执行通知书，证明涉案房产于2018年5月15日被法院查封，也就是原告与其父母于2018年5月16日到被告处办理涉案房产的买卖过户手续时，因为涉案房产被查封不符合法律规定，故被告未收其买卖过户的手续。3、烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4342号之三民事裁定书、（2018）鲁0602执保1731号协助执行通知书，证明涉案房产于2019年7月26日被法院解除查封。经庭审质证，原告提供的4组证据与被告提交的3组证据均来源合法、客观真实，对本案待证事实具有证明力，与本案有关联性，确认为有效证据。经审理查明，坐落于烟台市××路××房产登记的产权人为荆永法、于殿凤。2018年5月16日，原告与荆永法、于殿凤持买卖合同、不动产登记证书到被告处办理不动产登记，首先办理交税，国家税务总局烟台市芝罘区税务局在买卖合同上盖章、烟台市地方税务局给原告开具了增值税发票和税收完税证明；之后被告核实了原告与荆永法、于殿凤的证件，并在三人的身份证复印件上加盖此件与原件相同的印章，被告工作人员在查验房产后当场告知，涉案房产已被法院查封，不能受理双方的产权过户手续。庭审中，原告称被告工作人员告知等法院解封之后再过来办理过户，而解除查封之后又要求买卖双方到场办理，而此时其父母已经去世无法到场，被告的回复是不管。经查，在本院于2018年4月26日受理的于洪光与荆永法、荆玉红房屋买卖合同纠纷一案中，于洪光于2018年5月8日提出财产保全申请，本院于2018年5月8日作出（2018）鲁0602民初4342号民事裁定书，裁定查封登记在荆永法、××名下××于烟台市××路××号房屋，于5月15日向烟台市不动产登记中心芝罘分中心送达协助执行书，查封时间为2018年5月15日至2021年5月14日。2019年7月12日，于洪光撤回对荆永法、荆玉红的起诉。2019年7月15日，本院作出民事裁定，解除对上述房产的查封，并于7月26日向烟台市不动产登记中心芝罘分中心送达协助执行书解除查封。另查，于殿凤于2019年1月26日死亡、荆永法于2019年5月25日死亡。关于买卖合同的履行，原告自述，其和父母合议，由其照顾父母的衣食住行，没有另外给60万元，而是通过这个方式履行，父母一直由其照顾到去世。庭审中，被告对买卖不动产办理转移登记的流程陈述如下：买卖双方到税务部门，按照税务部门要求提供买卖合同等相关资料，缴纳税款，然后持税务部门出具的发票、完税证明等资料到不动产登记窗口申请办理买卖双方的产权转移登记，需要审核买卖双方的身份证明、不动产登记证书原件和复印件，然后查验不动产是否有查封抵押情况，如果有抵押查封将不予受理，如果没有抵押查封受理以后会打印出登记申请书、询问记录（需要询问双方是否是真实意思、有无共有人、出售的房产是否有纠纷等情况）、买卖合同，买卖双方在上述材料上签字按手印后给予受理清单，七个工作日后来取证。被告称，对涉案的不动产登记，办理到查验双方身份证明后，查验涉案房产时发现已被法院查封，系统无法受理，遂当场告知。本院认为，从原告的起诉状及庭审陈述来看，本案属于履行法定职责之诉。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。被告作为县级地方人民政府不动产登记机构，对本辖区内的不动产进行登记是其履行法定职责的行为。本案的焦点是被告是否对原告提出的烟台市××路××号不动产转移登记履行了法定职责。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，原告是因房屋买卖要求办理不动产转移登记，属于上述规定中因买卖申请不动产登记的情形，应当由双方共同申请。原告与荆永法、于殿凤共同于2018年5月16日到被告处办理不动产登记，因涉案房屋被查封并未全部办理完毕，而在查封被解除后原告再次申请办理时，卖方荆永法、于殿凤已死亡，在此种情况下，被告以双方不能共同申请且原告的申请不符合单方申请办理不动产登记的规定为由未予办理涉案不动产登记，符合上述规定。同时，本院也注意到，被告在为原告办理涉案不动产登记时存在程序方面的问题。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料；第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。根据上述规定，在2018年5月16日买卖双方共同提出申请时，被告应一次性告知申请人需要填写或补正的全部材料，如果材料不齐全应书面告知补正，如果材料齐全应予受理。受理后进行查验、审核，符合规定的，应予登记；如果存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定情形的，应当书面告知申请人不予登记。本案中，针对原告的申请，被告并未按照上述规定操作，程序违法。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：确认被告烟台市芝罘区自然资源局在办理原告荆玉红申请烟台市芝罘区开元路14－4号不动产转移登记过程中程序违法。案件受理费50元，由被告烟台市芝罘区自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  成丽萍人民陪审员  刘丽伟人民陪审员  贡承明二〇二〇年十月二十六日书 记 员  宋海琳