河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民再2号再审申请人（原审被告）：安阳市恒茂物业服务有限责任公司，住所地安阳市龙安区铁二路南段**香树湾小区物业办公楼。法定代表人：杨自启，该公司经理。委托诉讼代理人：杨传伟（系该公司员工），住安阳市北关区。被申请人（原审原告）：蔺杰，女，1986年8月8日出生，汉族，住安阳市龙安区。再审申请人安阳市恒茂物业服务有限责任公司（以下简称恒茂物业公司）与被申请人蔺杰物业服务合同纠纷一案，恒茂物业公司不服本院（2019）豫0506民初3389号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月3日作出（2020）豫0506民申3号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院于2020年6月8日立案后，依法另行组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人恒茂物业公司法定代表人杨自启、委托诉讼代理人杨传伟，被申请人蔺杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒茂物业公司申请再审称，请求撤销安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初3389号民事判决，依法驳回被申请人蔺杰的诉讼请求。事实和理由：一、有新的证据足以推翻原判决。1.因本案所涉纠纷被申请人已经向法院起诉,且损失得到赔偿后撤诉，该案系重复起诉。2.申请人每年对共用设施、设备进行两次保养维护,提交的维护保养记录表、照片可以证明申请人履行了约定义务。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据支持。本案系物业服务合同纠纷。依被申请人诉求及提交的证据显示,财产损失因房屋污水倒灌造成,房屋污水倒灌是由于管道堵塞引起，管道堵塞的原因是13层以上住户向下水道丢弃塑料袋或者其他废弃物造成。被申请人没有提交证据证明其财产损失是由于房屋共用设施、设备自身原因造成的(诸如管道破裂、管件脱落等),可见被申请人的损失与房屋共用设施、设备本身并无直接因果关系。《香树湾业主手册》第十一条第（3）款约定申请人对物业区域内共用部位、共用设施、设备的管理、维护、养护和更新负责，申请人依据上述约定对香树湾小区各楼栋上述共用设施、设备进行了检查维护；上述共用设施、设备本身完好,不存在脱落、破裂等等足以造成污水倒灌的情形。因此申请人不存在违约行为,不应承担违约责任。《香树湾业主手册》第十一条第（4）款约定物业区域内共用部位和共用设施、设备由全体业主共同使用和维护,任何单位和个人不得随意占用、破坏;人为造成损失的,由责任人负责修复,造成损失的,应赔偿损失。管道堵塞的原因是13层以上住户向下水道丢弃塑料袋或者其他废弃物造成的,而被申请人长达四个月的时间未在涉案房屋内居住,未能及时发现是导致损失无限扩大的重要原因。因此被申请人财产损失应由13层以上住户(含被申请人）共同承担。综上,一审判决认定申请人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的基本事实缺乏证据支持。退一步讲,申请人不是侵权实施人并且房屋内管道堵塞并非物业公司能够实时监测的事件,即使认定申请人有一定责任,一审判决认定的物业公司一方承担损失的60%,该比例明显畸高,对物业公司显失公平。三、原判决、裁定适用法律确有错误。一审适用小额诉讼程序,程序违法。审理过程中恒茂物业公司对被申请人提交的诉前评估、鉴定结果提出异议,并向法院申请鉴定人出庭。原审针对申请人异议又进行了第二次开庭，足以说明双方对此存在较大争议。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十五条规定,需要评估、鉴定或者对诉前评估、鉴定结果有异议的纠纷不适用小额诉讼程序,因此一审法院适用小额诉讼程序审理违反法律规定,审理程序违法。四、被申请人对于共用设施、设备的使用维护同样也有义务。本案归根结底是因为住户向下水道丢弃塑料袋或者其他废弃物造成的,再加上住户自己置之不理才造成了较大损失。如果支持被申请人户内管道因使用不当造成堵塞而产生的相关损失,违背了公序良俗原则，是对申请人的极大不公平。综上所述,原审判决认定事实不清,缺乏相应证据支持,审理程序违法,应予依法撤销原判重新审理。申请人请求在查明案件事实、合理划分各方责任的前提下,依法纠正原判错误,维护申请人的合法权益。被申请人蔺杰辩称，物业公司没有疏通管道，没有尽到物业公司应尽的义务，有责任承担原告的损失。蔺杰向本院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告受损房屋修复费用、房屋受损期间租房费用、疏通下水道费用、鉴定费等各项费用共计29601元；2.本案诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：香树湾小区1号楼3单元13层东户系原告蔺杰单独所有，被告恒茂物业公司为香树湾小区物业公司。2018年8月底原告因故回河北老家，12月份被告工作人员给原告打电话告知其发现原告家中漏水渗到了12楼。原告回到家中，与被告协商无果后，找工人疏通，疏通中发现堵塞原因是12层与13层下水管道主管道中间位置堵塞，导致污水漫灌至13层屋内，给原告带来经济损失。原告向本院申请对房屋装修修复费用进行鉴定，河南同德资产评估有限公司评估并出具同德评报字［2019］第075号评估报告，评估结论为：委估的房屋装修修复的市场价值为15281元。鉴定费为6000元。原告提供了被告于2014年发放的香树湾业主手册一份，其中“安阳恒茂物业服务有限公司简介及服务”中第十一条共用部位、共用设施、设备的管理制度明确：……共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水道……；物业区域内共用部位、共用设施、设备的管理、维护、养护和更新由维修部负责；维修部定期对小区的共用部位、共有设施、设备进行全面的巡视、检查，若发现损坏，应立即采取措施。本院原审认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。恒茂物业公司应当保持该小区住宅共用设施的完好，保障物业使用安全。保障共用下水道的畅通是被告应尽的义务。由于恒茂物业公司疏于对小区内共用的下水管道进行管理、养护，致使原告财产因共用下水管道堵塞、污水倒灌遭受损失，应对蔺杰的财产损失承担民事赔偿责任。蔺杰在事发前长达四个月的时间不在涉案房屋内居住，对事故未能及时发现，并采取有效措施处理，致使损失扩大，也应自行承担一定的责任。综合上述情况，酌定恒茂物业公司对蔺杰的财产损失承担60%的赔偿责任。关于蔺杰的财产损失，根据其提供的证据，确定为：房屋装修费用15281元、鉴定费用6000元，共计21281元。恒茂物业公司按照60%的比例应赔偿12769元（21281元*60%）。其他损失不予支持。本院原审判决：一、判决被告恒茂物业公司自判决生效之日起十日内赔偿原告蔺杰损失12769元；二、驳回原告蔺杰的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实分析认定如下：再审中，恒茂物业公司提供了2015年至2020年化粪池检查记录表、雨水井、污水井、化粪池清理规章制度、清理化粪池、污水井照片，用于证明已经履行了合同义务；提供应急维修申请书一份，用于证明本案污水倒灌事件发生后，恒茂物业公司帮原告申请维修基金，之后原告自动放弃。原告蔺杰对上述证据持有异议，认为化粪池检查记录系被告单方书写、照片也系其自行拍摄，不足以证明完全履行了合同义务；申请维修基金也系原告想办法去申请而并非物业公司，后因维修基金管理部门告知不属于维修范围才自动放弃。双方争议的上述问题实际为物业公司是否已经履行合同义务。楼外化粪池、污水井、管道属于物业公司的管理范围，物业公司应当定期清掏、冲洗，防止堵塞、倒灌。本案中，堵塞部位系楼内排污立管，堵塞原因系管内异物“白瓷砖一块”。楼内的排污立管虽系物业合同载明的共用设施、设备，但堵塞部位在12层与13层中间，物业人员无法进行日常管理、养护，且疏通时在堵塞部位取出白瓷砖一块，此种情况下造成排污立管堵塞的原因在于业主使用不当，而非物业公司违约疏于管理造成的。关于恒茂物业公司存在何种违约行为，原审原告蔺杰再审庭审中陈述，物业合同约定物业公司对下水道有管理、养护义务，但发现堵塞后，不进行及时管理、疏通，造成原审原告屋内家具二次、三次浸泡更大的损失。另查明，恒茂物业公司提供赔偿证明一份，用于证明事件发生后，原告找楼上其他业主赔偿，而且其他业主已经作出赔偿。该赔偿证明落款时间为2020年4月1日，由楼上14、15、15层业主签名，主要内容为：我们是香树湾业主，因1-3-1301蔺杰家污水漫灌造成的损失，该户多次索赔，经协商我们楼上每户（共5户）已于2019年11月5日支付340元，作为该户的赔偿，该户同意不再追究。原审原告主张该费用系分摊的疏通下水道费用，上下水管道系共用管道，楼上住户有义务共同承担。其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，双方争议的主要焦点问题为原审被告恒茂物业公司应否对污水倒灌引起的原审原告蔺杰房屋损失承担违约赔偿责任。恒茂物业公司于2014年发放的香树湾业主手册“安阳恒茂物业服务有限公司简介及服务”中第十一条第2项约定：“共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水道……”；第3项约定：“物业区域内共用部位、共用设施、设备的管理、维护、养护和更新由维修部负责”；第5条约定：“维修部定期对小区的共用部位、共有设施、设备进行全面的巡视、检查，若发现损坏，应立即采取措施。”根据上述约定，上下水管道属于共用设施、设备，物业公司有维护、管理义务；但实际上排污立管又不是物业公司能够随时检查、维护、养护的部位。因排污立管堵塞造成的污水倒灌浸泡家具事件，往往跟业主家中长期无人、未及时发现有关；同时，立管共同使用人均负有防止异物落入、避免造成堵塞的责任。本案中，业主蔺杰长达四个月未在该房屋居住，堵塞部位掏出的主要堵塞物为白瓷砖一块，蔺杰已与楼上所有住户分摊了疏通排污立管费用，也认可该费用应由使用人共同承担。再审中，原审原告蔺杰明确陈述，恒茂物业公司的违约行为在于对下水道堵塞不进行疏通，造成其房屋内家具被二次、三次浸泡损失更大。而对于该扩大部分的损失，原审原告并没有提供证据证明具体数额，或者提供证据证明可从鉴定的损失数额中分离出来。鉴于物业合同中约定了物业公司的及时维护义务，而恒茂物业公司未及时协助、协调疏通管道，酌情由恒茂物业公司对原审原告的损失承担30%。原审原告的房屋装修损失15281元、鉴定费用6000元，共计21281元，由恒茂物业公司承担30%即6384元（21281元*30%）。综上所述，物业服务合同虽然约定物业公司对作为共用设施的上下水管道负有管理义务，但事实上，室内上下水管道系物业公司不能日常养护、管理到的部位；原审认定恒茂物业公司疏于对下水道进行管理、养护，致使管道堵塞，因而判决由物业公司对原告的损失承担主要责任，认定事实错误，处理不当，应予以纠正。综上所述，再审申请人恒茂物业公司的申诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0506民初3389号民事判决第二项，即：驳回蔺杰的其他诉讼请求；二、撤销本院（2019）豫0506民初3389号民事判决第一项，即：“判决被告安阳市恒茂物业服务有限责任公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告蔺杰损失12769元”；三、判决安阳市恒茂物业服务有限责任公司自本判决生效之日起十日内赔偿蔺杰损失6384元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费540元，减半收取270元，由蔺杰负担154元，安阳市恒茂物业服务有限责任公司负担116元；再审案件受理费119元，由安阳市恒茂物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  朱靖文审判员  张小桢审判员  雷莹莹二〇二〇年十月二十三日书记员  马瑞君