贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2625民初796号 原告（反诉被告）：杨伟，男，1997年2月23日出生，土家族，贵州省岑巩县人，大专文化，个体户，住岑巩县。 被告（反诉原告）：张亚珠，女，1963年9月9日出生，侗族，贵州省岑巩县人，本科文化，住岑巩县。 被告（反诉原告）：李书新，女，1950年7月8日出生，汉族，贵州省岑巩县人，不识字，无业，住岑巩县。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：邹伟，贵州坚驰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告杨伟诉被告张亚珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案。在审理过程中，被告张亚珠向本院申请追加李书新为本案被告，本院经审查依法追加李书新为本案被告。张亚珠、李书新又于2020年8月8日向本院提起反诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨伟、被告（反诉原告）李书新及张亚珠、李书新的委托诉讼代理人邹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告退还原告的房屋预付款20万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年8月19日原告以工商银行转账的方式，向被告转账20万元作为购买房屋的预付款，被告给原告承诺该房屋可以过户，事后经原告了解，该房屋登记的所有人并不是被告，原告找到被告了解房屋情况，被告却说该房屋不能过户及办理房屋变更手续，原告曾多次与被告协商退还预付款一事，但被告却说现在只能退还原告15万元的预付款，原告多次与被告协商未果。为此，原告特依法提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告张亚珠、李书新答辩称：1.涉案20万元并非是杨伟所称的预付购房款，而是双方达成房屋买卖合同后支付的购房款。2.张亚珠、李书新并未隐瞒涉案房屋登记在罗光富、王蓉名下的事实。3.李书新、张亚珠对涉案房屋为按份共有，各占百分之五十的份额，如果需要承担退款责任也是按份责任，不是连带责任。4.杨伟诉称房屋不能过户、不能办理房屋变更手续是虚假陈述。5.杨伟所称张亚珠、李书新同意退还15万元不是事实。6.涉案房屋可以依法办理过户手续，双方应该继续履行合同。7.双方在房屋买卖合同里约定，如果杨伟解除房屋买卖合同，张亚珠、李书新不退还已支付的购房款和已发生的税费。杨伟现在要求退还购房款与双方约定不符，依法不应支持。8.杨伟的违约行为给张亚珠、李书新造成的损失，杨伟应当承担赔偿责任。综上所述，请求驳回杨伟的诉讼请求，判决杨伟继续履行房屋买卖合同。 反诉原告张亚珠、李书新向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告杨伟赔偿反诉原告张亚珠、李书新20**年8月20日起至2020年8月19日止为期一年的房屋租金损失16万2千元，2020年8月19日之后的租金损失按照每月13500元计算，计至杨伟付清后续购房款之日。2.诉讼费用由杨伟承担。 事实与理由：一、杨伟与张亚珠、李书新达成口头的房屋买卖合同后，确定了房屋买卖总价为2326800元、杨伟先付80万元购房款、需从罗光富名下过户到张亚珠、李书新名下，再从张亚珠、李书新名下过户到杨伟名下、需经历两次过户、两次过户的税费由杨伟承担、后续付款等内容后（详情见房屋买卖合同），房屋买卖合同成立生效后，杨伟才到岑巩工商银行转账支付购房款，由于李书新没有工行卡，张亚珠就把工行卡号提供给杨伟，杨伟便将20万元购房款转到张亚珠的工行账户上，该20万元是购房款不是预付款，且杨伟的转款凭证上明确注明为购房款。本来李书新和杨伟是讲好杨伟首笔需支付80万元购房款，杨伟在转账20万元后说银行卡里没有钱了，所以杨伟当天就没有再转后面的60万元。杨伟到银行转款是在双方达成房屋买卖合同后，履行合同的行为。转款时是李书新和杨伟一起去办理的，转款后杨伟还通过微信通知了张亚珠已转款的情况，说明是杨伟自愿履行房屋买卖合同的行为。 二、杨伟诉称房屋不能过户、不能办理房屋变更手续是虚假陈述。张亚珠与杨伟在微信中也多次聊到办理过户之事。且双方多次见面商谈过户的事情，还一起去岑巩县政务中心了解过户的税费情况，在岑巩县政务中心答辩人还将打印好的房屋买卖合同交给杨伟，杨伟的女朋友也在场。 三、张亚珠、李书新为履行与杨伟达成的房屋买卖合同，向三穗县人民法院起诉罗光富、王蓉，要求罗光富、王蓉协助办理过户事宜，诉讼过程中，张亚珠还打电话给杨伟，说三穗县人民法院的法官把罗光富、王蓉找到了，叫杨伟来岑巩不动产登记中心办理房屋过户手续，说这样可以节约一次过户税费，杨伟以在天马镇老家为由不肯来办房屋过户手续，这些事实说明是杨伟在违约。张亚珠、李书新起诉罗光富、王蓉协助办理过户的诉讼请求得到三穗县人民法院支持，判决书生效后，张亚珠、李书新与杨伟还在商量过户的事情，杨伟提出签订书面的房屋买卖合同，再支付60万元给张亚珠、李书新，要求张亚珠、李书新将房屋过户至其名下。张亚珠、李书新表示同意，但是杨伟后来一直没有来履行。 四、张亚珠、李书新与杨伟形成房屋买卖合同关系后，合同依法成立生效，双方已经形成房屋买卖的口头合同，合同成立生效，合同可以继续履行，杨伟提出退款是违约行为，不符合合同的约定和合同法的规定。杨伟支付20万元购房款后，有多人来找李书新、张亚珠谈房屋的出租、出售的事情，由于已收取杨伟的20万元购房款，房屋不能再出租、出售，再行出租、出售就会对杨伟构成违约。为履行与杨伟订立的房屋买卖合同，李书新、张亚珠就不敢和别人再商谈房屋出租、出售的事情，不敢对房屋出租、出售（房屋是用作宾馆经营，名城是富荣宾馆），现在杨伟要求退还购房款，不履行房屋买卖合同，是违约行为，给李书新、张亚珠造成巨大的租金损失和出售损失，杨伟应当给予赔偿。 五、2013年5月24日，张亚珠、李书新与康威签订租赁协议，张亚珠、李书新将富荣宾馆（即出售给杨伟的房屋）出租给康威经营，租期为5年，第一年度的租金为16万2千元，第二年度、第三年度的租金与第一年度相同，第四年度租金上涨10%，第五年度租金在上一年度的基础上上涨10%。次日即25日张亚珠、李书新将富荣宾馆及经营物品移交给康威经营，康威按照约定的租金标准支付租金给张亚珠、李书新。张亚珠、李书新按照年度租金16万2千元的标准计算杨伟给张亚珠、李书新造成的租金损失，即每月租金损失为13500元。2019年8月20日起至2020年8月19日止为期一年的房屋租金损失为16万2千元，2020年8月19日之后的租金损失按照每月13500元计算，计至杨伟付清后续购房款之日，现李书新、张亚珠提起反诉，要求杨伟赔偿租金损失，请依法支持，保护张亚珠、李书新的合法权益。 反诉被告杨伟答辩称：1.请求判决二反诉原告退还其购房款20万元；2.驳回二反诉原告的诉讼请求；3.诉讼费用由二反诉原告承担。反诉被告是偶然看到房屋出售的信息，看了房后并不是很满意，此后李书新多次打电话给反诉被告，许诺可以给更多优惠，并保证一个月内就过户给反诉被告。李书新告诉反诉被告房屋系她与张亚珠两人所有，于是反诉被告与二人进行谈话，口头协议以80万的价格将房屋卖给反诉被告。反诉被告提出要先过户，但李书新和张亚珠表态说张亚珠是国家公职人员，绝对不敢做这些违法犯罪的事情，让反诉被告先付20万元购房款到张亚珠名下，保证这钱绝对不动，后续的等过户时当场交付。反诉被告仍觉得有风险，推说要回去考虑一下。但李书新一直打电话让转这20万元，不然他们卖给别人了，反诉被告提出过户的问题，李书新保证一个月之内过户到反诉被告名下。反诉被告未及细想就进行了转账，后觉得上当，经过多方了解才知道房屋屋主根本不是张亚珠和李书新，经过商议后，张亚珠、李书新考虑当时并不能过户，告知反诉被告只能退15万元，而且还要与反诉被告签订书面合同。张亚珠让律师拟了一份合同给反诉被告签署，被告看合同上房屋价格、过户税费等多处与口头协议的不同，就拒绝签署。后张亚珠、李书新均不同意退款了，一个月期限到了，房屋仍不能办理过户，为此反诉被告于2019年9月23日向岑巩法院提出了诉讼。 为了支持自己的诉讼主张，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各自出示了下列证据： 原告（反诉被告）杨伟出示了身份证复印件、银行转账明细、微信聊天记录。 被告（反诉原告）张亚珠、李书新出示了电子回单、三穗县人民法院民事判决书、租赁协议、富荣宾馆交接清单、康威的身份证复印件、房屋买卖合同、微信对话截屏、电话录音。 本院经审理认定事实如下：2012年5月，被告（反诉原告）张亚珠、李书新共同出资以112万元的价格从案外人罗光富、王蓉处购买了案涉房屋，后因案外人王蓉未同意前往产权过户单位协助办理过户，权属过户未能完成。 2019年4月，被告（反诉原告）张亚珠、李书新欲出售案涉房屋，便向外张贴了出售广告。原告（反诉被告）杨伟通过广告信息联系了被告（反诉原告）李书新、张亚珠，双方就房屋买卖事宜多次进行协商。2019年8月19日，杨伟在李书新、邹伟的陪同下到中国工商银行通过柜台汇款的方式向张亚珠的工行账户转款20万元，附言注明为“购房款”。杨伟于当日通过微信将已转款的情况告知与张亚珠。转款后，张亚珠将其中的10万元转给了李书新，同时，张亚珠、李书新的代理人邹伟将草拟好的合同拿给杨伟进行修改，但双方最终未签订书面合同。2019年9月15日后，杨伟通过微信向张亚珠表示资金出现问题，希望张亚珠能转十五万给其应急等。 2019年9月18日，张亚珠、李书新向三穗县人民法院提起诉讼，请求判决罗光富、王蓉协助办理案涉房屋所有权、土地使用权的过户手续，将登记在罗光富、王蓉名下的房屋所有权、土地使用权过户到张亚珠、李书新名下。三穗县人民法院于2020年3月23日作出判决，支持了张亚珠、李书新的诉讼请求。期间，因三穗县人民法院工作人员找到了罗光富，张亚珠通过电话联系杨伟要其到不动产登记中心办理过户，杨伟称在老家未前往办理。 另查明，张亚珠、李书新于2013年5月24日与案外人康威签订《租赁协议》，将案涉房屋租赁给康威，期限自2013年5月25日起至2018年5月24日止。前三年的租金为162000元，此后每年的租金在上一年的基础上上涨10%。 本院认为，本案的争议焦点主要为双方之间的房屋买卖合同是否成立以及行为性质、效力怎么认定的问题。 关于本案房屋买卖合同是否成立的问题。 ,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此,本案双方当事人协商转让房屋,应当依法采用书面形式签订合同。1.双方并未依法签订书面合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此,本案双方当事人协商转让房屋,应当依法采用书面形式签订合同。 口头合同对于出售房屋的价款、履行方式及期限、费用承担等问题未能达成一致。双方当事人对于买卖标的物的价款、履行方式及期限、费用承担等问题存在分歧。杨伟主张房屋价款为80万元，张亚珠、李书新主张房屋价款为232.68万元,双方主张的房屋价格亦无证据予以印证。因此,对于案涉房屋的价款双方均不能举证予以证实。此外，关于履行方式及期限、费用承担等问题双方也各执其词，亦均无证据证实各自的主张，应当承担举证不能的责任。《中华人民共和国合同法》第十二条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。由于本案双方当事人口头协议中对于价款、履行方式及期限、费用承担等问题均不能达成一致意见，转款记录及微信聊天记录等并不能证实上述问题,应认定为双方尚未形成合意,该房屋买卖合同尚未成立。2.2.口头合同对于出售房屋的价款、履行方式及期限、费用承担等问题未能达成一致。双方当事人对于买卖标的物的价款、履行方式及期限、费用承担等问题存在分歧。杨伟主张房屋价款为80万元，张亚珠、李书新主张房屋价款为232.68万元,双方主张的房屋价格亦无证据予以印证。因此,对于案涉房屋的价款双方均不能举证予以证实。此外，关于履行方式及期限、费用承担等问题双方也各执其词，亦均无证据证实各自的主张，应当承担举证不能的责任。《中华人民共和国合同法》第十二条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。由于本案双方当事人口头协议中对于价款、履行方式及期限、费用承担等问题均不能达成一致意见，转款记录及微信聊天记录等并不能证实上述问题,应认定为双方尚未形成合意,该房屋买卖合同尚未成立。 杨伟实际交付20万元“购房款”,张亚珠、李书新一方接受并不导致合同成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在双方当事人对于出售房屋的价款、履行方式及期限、费用分担有争议的前提下，房屋价款总额、产生的费用分担亦不能确定,尚不足以证明杨伟实际交付20万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。3.3.杨伟实际交付20万元“购房款”,张亚珠、李书新一方接受并不导致合同成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在双方当事人对于出售房屋的价款、履行方式及期限、费用分担有争议的前提下，房屋价款总额、产生的费用分担亦不能确定,尚不足以证明杨伟实际交付20万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。 关于原告杨伟主张退还20万元的诉求。 因本案双方当事人之间的买卖合同并未成立，也即是双方通过口头达成的案涉房屋买卖合意无效。在合同未成立的情形下，被告张亚珠、李书新收取原告杨伟20万元没有合法根据，应将20万元退还给原告杨伟，故对其诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉原告张亚珠、李书新主张的损失问题。 《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。反诉原告张亚珠、李书新在收取杨伟20万元后，积极向三穗县人民法院提起诉讼主张案涉房屋的所有权，以便顺利过户，中途电话联系杨伟前往办理过户，草拟合同等行为。未有证据证实反诉原告张亚珠、李书新在订立合同过程中有过错。虽然反诉原告张亚珠、李书新在未签订书面合同的情形下即收取杨伟20万元有不当之处，但综观而言，反诉被告杨伟在支付20万元后，又通过微信向张亚珠表达了资金出现困难、希望张亚珠先转15万给其进行周转等情况，且在张亚珠联系其前往办理过户时亦消极对待，违背了诚实信用原则,应当承担缔约过失责任。正是由于杨伟一方违反诚实信用原则导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件,因此,杨伟应当承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。 缔约过失责任的赔偿范围,应当以对方的缔约过失造成的实际损失为标准,包括造成的订约机会丧失而受到的损失。张亚珠、李书新提供的租房合同仅能证实案涉房屋在2018年5月24日前的租赁情况及租金费用，并不能当然证实2019年8月19日至今产生的必然损失或实际损失。杨伟在交付20万元后，最终合同未成立，基于信赖关系，必然亦会给张亚珠、李书新造成信赖利益损失，丧失订约机会的损失等。同时，张亚珠、李书新在杨伟违反诚实信用原则的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，在长达将近一年的时间内，无证据证实张亚珠、李书新采取了防止损失扩大的措施，故张亚珠、李书新不能就扩大部分的损失向杨伟主张。根据案件情况，本院酌情由杨伟补偿张亚珠、李书新4万元，以期平衡双方当事人之间的利益。综上所述，对于反诉原告张亚珠、李书新主张的损失，本院酌情支持4万元，对超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第十二条、第四十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》四十一条之规定,判决如下： 一、由被告张亚珠、李书新于本判决生效后十五日内返还原告杨伟购房款20万元； 二、由反诉被告杨伟于本判决生效后十五日内补偿反诉原告张亚珠、李书新损失40000元； 三、驳回反诉原告张亚珠、李书新的其他诉讼请求。 如义务人未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2150元，由被告张亚珠、李书新负担；反诉案件受理费减半收取1770元，由反诉原告张亚珠、李书新负担1333元，由反诉被告杨伟负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 员 母绍先 二〇二〇年十月十四日 法官助理 李 甜 书 记 员 龙昱铭