河北省灵寿县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0126民初1978号之四 原告：程辉，男，1985年11月5日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王卫国，河北尅志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔会玲，河北尅志律师事务所律师。 被告：郝春英，男，1960年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙江川，河北照海律师事务所律师。 原告程辉与被告郝春英买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告程辉委托诉讼代理人崔会玲,被告郝春英委托诉讼代理人陈志,孟二敏、侯书才委托诉讼代理人马景顺到庭参加诉讼。第一次庭审后,原告程辉申请撤回对孟二敏、侯书才的起诉，本院依法作出(2019）冀0126民初1978号之一民事裁定书，准许原告程辉撤回对孟二敏、侯书才的起诉。后于2020年10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告程辉委托诉讼代理人王卫国、被告郝春英委托诉讼代理人陈志、孙江川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郝春英、孟二敏、侯书才将位于灵寿县旁原灵寿县钼铁厂东南角土地9.37亩（南北长119米，东西宽105米，斜边148.75米）的使用权交付原告，并在判决生效后5日内清除该土地范围内的全部地上附着物。2、被告郝春英支付原告违约金135万元；孟二敏、侯书才承担连带支付责任。庭审中原告程辉变更第一项诉讼请求为：依法判令被告郝春英将位于灵寿县旁原灵寿县钼铁厂厂区亩（南北长119米、东西宽105米、斜边148.75米）的使用权交付原告，并在判决生效后五日内清除该土地范围内的全部地上附着物。事实和理由：2018年秋天原告为钢材市场搬迁事宜，与被告协商购买其所有工厂（原灵寿县钼铁厂），在意向性条款达成后，原告委托自己父亲程杏宁与被告郝春英签署了交接清单，后于2018年12月25日原、被告签订了《工厂（原灵寿县钼铁厂）收购协议》，并于2019年2月2日进行了公证。按照当时约定，为不误原告施工，并最大限度的维护被告的合法收益，被告厂区内的雷蒙机继续使用至2018年10月25日，其东南角出租后所建石子厂使用至2019年4月25日。但至今，因被告郝春英无法协调与租赁该部分场地业主孟二敏、侯书才的关系，致使该部分土地的使用权始终无法交付原告，严重影响原告的整体经营，不仅严重侵犯了原告的合法权益，而且亦构成根本性违约。基于以上理由，为维护合同的严肃性和原告的合法权益，特依法提出如上诉讼请求，恳请法院予以支持。 原告程辉为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、2019年冀石灵政民字第00083号公证书1份，证实原告与被告郝春英签订的原灵寿县钼铁厂收购协议书成立并生效。 2、2018年10月19日原告父亲程杏宁与被告郝春英签订的交接清单1份，2018年6月27日、2018年8月24日、2018年12月30日、2019年2月3日，被告郝春英为原告出具的收条4份，证明原告已实际支付收购价款，双方买卖合同生效。 被告郝春英辩称，1、郝春英不存在根本性违约。本案原告诉求9.37亩土地使用权不是买卖合同纠纷，根据《合同法》第94条规定，本案中原告没有对郝春英合理催告仍未履行的事实证据。根据《合同法》第96条,根本违约后当事人行使的是合同解除权，而不是诉求继续交付。原告诉求的土地使用权不是收购协议中约定的债务，不是约定事项，不存在不能实现合同目的的违约行为。原告没有催告起诉和未诉合同解除也证明根本性违约的事实不存在。2、郝春英已履行了收购协议中约定全部标的物的交付义务。根据2018年12月25日原告与郝春英签订的《工厂（原灵寿县钼铁厂）收购协议》第1条，其中工厂包括其占地、建筑物包括厂区、办公室、车库、库房共计约5500平米，及水电设施（水电设备以双方交接清单为准）。第2条约定收购价格为450万元，2019年2月2日灵寿县公证处对收购协议进行了公证，2019年2月3日原告支付了最后一笔20万元后，郝春英出具收到转账款20万元（工厂资产的收条）。根据原告提交的2018年6月27日、2018年8月24日、2018年12月30日郝春英书写的收条、2018年10月19日郝春英与原告父亲程杏宁的交接清单，以及收购协议第4条的约定，在2019年2月2日公证之前双方已经就收购协议约定的标的物以及相关权属证明的法律文书先行进行了全部交付，至公证日全部交付完毕。因此，2019年2月3日原告支付最后一笔款时其已收到并占有了收购协议中约定的全部标的物，即建筑物、水电设备及厂区占地28.2亩。再次说明1995年8月22日原灵寿县钼铁厂向良同村委协议征地为1.87公顷，折合28.05亩，因此2018年12月25日原告与郝春英收购协议中厂区面积28.2亩为实际测量面积。原告将收购价款全部支付完毕的事实也证明郝春英全部履行了收购协议中约定的交付义务。3、郝春英依法不是原告诉求9.37亩土地使用权的适格被告，2018年12月25日原告与郝春英签订收购协议时，孟二敏、侯书才以不定期租赁形式占有涉案土地，其占有涉案土地属于原灵寿县钼铁厂区的一个组成部分。但是，由于原告同意孟二敏、侯书才继续使用至2019年4月25日，也因此到期后，孟、侯二人是否撤走不再占用争议土地，是原告与孟、侯之间的法律关系，与郝春英没有关联。原告诉状事实理由中载明，因被告郝春英无法协调与租赁该部分厂地业主孟二敏、侯书才的关系，致使该部分土地的使用权始终无法交付错误，土地使用权的交付不是双方收购协议中的事项，在孟、侯是否履行与原告约定不再占用土地的事项中，郝春英不是协调他们之间关系的连带保证人。因此，郝春英不是本案适格被告，列郝春英为被告错误。4、原告的土地使用权不属于法院的受案范围。郝春英对原灵寿县钼铁厂全部资产享有合法所有权，2018年12月25日与原告签订并且已经公证的收购协议合法有效，原告收购郝春英享有所有权的原灵寿县钼铁厂全部资产后，应当持有相关权属法律文书通过行政程序取得包括诉争9.37亩土地在内的1.87公顷土地使用权，而不是以民事诉讼的方式先行取得9.37亩使用权。根据《物权法》第117条，《土地管理法》第16条规定，孟二敏、侯书才提交的裁定书、判决书及其它证据证明良同村委已就诉争土地所有权使用权进行了主张，原告在此情况下诉求土地使用权没有事实和法律依据。综上，本案诉争的土地使用权依法不属于人民法院管辖范围，原告应当通过行政程序主张取得，对原告本案诉求应予驳回。 本院经审查认为，2018年12月25日，原告程辉与被告郝春英签订《工厂（原灵寿县钼铁厂）收购协议》，于2019年2月2日进行了公证。收购协议中约定，郝春英将其所有的位于灵寿县公里处占地约30亩（后经实测厂区面积为28.2亩，且含慈右渠土地2.9亩）的工厂（原灵寿县钼铁厂）整体一次性由程辉收购。其中工厂包括厂区、办公室、车库、库房共计约5500平米，及水电设备（水电设备以双方交接清单为准）等。收购价格为450万元。原告程辉与被告郝春英《工厂（原灵寿县钼铁厂）收购协议》中的厂区占地为1995年8月22日原灵寿县钼铁厂向良同村委协议征地的1.87公顷，折合28.05亩。审理过程中，灵寿县南宅乡良同村村民委员会申请追加其为第三人参加诉讼，其理由为1995年8月22日，灵寿县南宅乡良同村村民委员会与灵寿县铁合金钼铁厂签订租赁协议，将申请人位于省道正南线良同村段东侧1.87公顷土地出租给灵寿县铁合金钼铁厂使用，双方没有约定协议期限。因该厂经营不善，停止经营，后将企业资产进行处分。灵寿县铁合金钼铁厂未将集体土地使用权交还申请人情况下，将资产转让给被告郝春英，并将承租申请人的集体土地交由被告郝春英使用，被告郝春英受让的灵寿县铁合金钼铁厂资产中，根本不包括集体土地所有权、使用权。2018年底，被告郝春英与原告程辉签订“工厂收购协议”，竟将集体土地作为买卖标的物，导致申请人集体土地被违法转让。并提出独立的诉讼请求：1、判决原、被告“工厂收购协议”中1.87公顷（28.5亩）集体土地所有权、使用权买卖无效。2、判决原、被告恢复1.87公顷（28.5亩）集体土地地貌，并退还申请人土地使用权。灵寿县南宅乡良同村会提交河北省灵寿县人民法院（2019）冀0126民初1747号民事裁定书和河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终13264号民事裁定书，该裁定书认为其提供了1995年8月22日签订的协议书，该协议书证明灵寿县铁合金钼铁厂与灵寿县南宅乡良同村村民委员会二者并非租赁关系，而是征用关系，无法确定该土地性质和归属，而土地权属纠纷应由相关部门解决，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故裁定：对灵寿县南宅乡良同村村民委员会的起诉，不予受理。灵寿县南宅乡良同村村民委员会不服该裁定，提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终13264号民事裁定书该裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。 本案诉争的土地，原、被告双方均未取得相应的权属证明。可见，原、被告双方争议的土地权属不明，本案实为土地使用权争议纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府解决；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”，土地使用权争议应由人民政府进行处理。本案中，原、被告双方争议的土地权属不明，原告可待权属确定后再行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告程辉的起诉。 案件受理费8475元，退还原告程辉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  赵风英 审 判 员  康 静 人民陪审员  丁 辛 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  翟 娜