浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初486号原告：陈正树，男，1963年11月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李洪武，浙江泽瓯律师事务所律师。被告：林志爽，男，1972年2月17日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：陈松号，男，1967年8月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：方芙蓉，女，1968年4月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：黄位银，男，1946年3月3日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：周阿绿，女，1950年9月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列两被告黄位银、周阿绿的共同委托诉讼代理人：蔡华存，浙江法之剑律师事务所律师。原告陈正树与被告林志爽、陈松号、方芙蓉、黄位银、周阿绿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日第一次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年10月19日第二次公开开庭进行了审理，原告陈正树的委托诉讼代理人李洪武、被告黄位银、周阿绿的共同委托诉讼代理人蔡华存到庭参加第一、第二次庭审，被告林志爽、陈松号、方芙蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈正树向本院提出诉讼请求：1.判令被告将案涉房屋位于××镇××路××号××层××和63号（一层）房屋不动产过户登记至原告陈正树名下；2.判令被告黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉、林志爽将案涉房屋的不动产登记证书交付给原告持有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月8日，被告黄位银、林志爽及林维恩等43人共同签订《协议书》，成功竞买案涉房屋的国有土地，并共同开发建设案涉房屋。2010年9月25日，被告黄位银、周阿绿与陈松号、方芙蓉签订关于××镇××路××号××号房屋卖尽契，被告黄位银、周阿绿将位于××镇××路××号××号两间房屋出卖给被告陈松号、方芙蓉所有。2014年6月4日，被告陈松号、方芙蓉将购买的××镇××路××号××号两间房屋出卖给原告陈正树所有。原告购买涉案房屋至今，一直占有、使用、收益和处分涉案房屋，并将案涉房屋的水费、电费过户登记至原告陈正树的名下。由于当时双方签订卖尽契时，案涉房屋没有办理房产证和土地证。现案涉房屋的房产证和土地证已办理完毕，其中案涉房屋61号现登记在被告林志爽的名下。2019年4月22日，原告起诉被告黄位银、周阿绿、方芙蓉、陈松号要求确认案涉房屋合法有效。2019年6月3日，苍南县人民法院作出（2019）浙0327民初3861号民事判决书，依法支持原告诉求。综上，原告购买房屋后实际占有、使用、收益和处分房屋，原告系案涉房屋真正的权利人，被告林志爽作为共同开发建设案涉房屋的股东有义务协助将案涉房屋的不动产过户登记至原告名下。被告林志爽辩称，坐落于××镇××路××号××层××号××层的房屋是被告林志爽所有，他人无权处分前述房屋。被告本人未将前述房屋出售给原告或其他被告，双方未签订房屋买卖合同，被告也未委托他人出售前述房屋或签订房屋买卖合同。被告林志爽不认可其他被告对前述房屋进行出让的行为，没有义务将前述房屋过户给他人。原告起诉被告林志爽没有任何法律依据和事实根据，应驳回对原告的起诉。黄位银、周阿绿共同辩称，1.被告黄位银、周阿绿未与原告签订房屋买卖合同，对原告与被告黄位银、方芙蓉之间的房屋买卖合同不知情。2.原告未提供证据证明其实际居住于涉案房屋。坐落于××镇××路××号××层的房屋登记在被告林志爽名下，泰和路63号一层的房屋登记在被告黄位银名下，该房产已被法院查封，相关产权证由其债权人蔡进门持有。被告林志爽与黄位银是各自享有权利和承担责任的合作关系。被告陈松号、方芙蓉均未作答辩。原告陈正树围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的诉讼主体资格；2.被告的人口信息，用于证明被告的诉讼主体资格；3.卖尽契，用于证明案涉房屋已经出卖给原告的事实；4.电费清单，用于证明原告居住于案涉房屋并交纳电费的事实；5.水费清单，用于证明原告居住于案涉房屋并交纳水费的事实；6.（2019）浙0327民初3861号民事判决书，用于证明原告已经购买、占有、使用、收益案涉房屋的事实；7.林孝门的谈话笔录，用于证明案涉房屋的股东应无偿协助过户的义务；8.行政处罚决定书，用于证明被告共同开发建设案涉房屋的事实。其当庭补充提供证据9.（2019）浙0327民初5541号、（2019）浙0327民初4187号、（2019）浙0327民初5762号、（2019）浙0327民初4021号民事判决书，用于证明被告黄位银与林志爽等43人系合伙关系，共同开发案涉房屋的事实。被告林志爽、陈松号、方芙蓉、黄位银、周阿绿均未提供证据材料。对原告提供的上述证据，本院组织当事人进行了质证。被告林志爽、陈松号、方芙蓉拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。被告黄位银、周阿绿对原告提供的证据1、证据2均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3-9，被告黄位银、周阿绿均有异议，认为其未与原告签订房屋买卖合同，对原告与陈松号、方芙蓉之间的房屋买卖合同不知情；对证据4、证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为电表、水表虽登记于原告名下，但不能证明原告实际占有居住的事实；对证据6、证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明原告主张的待证事实；对证据8、证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告黄位银、周阿绿与林志爽不是合伙关系，而是按份各自享有和承担法律义务的主体关系。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3-6、证据8、证据9，符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。原告提供的证据7，对真实性、合法性无异议，但林孝门的陈述并无其他证据相佐证，不能代表其他共同建房户的意见，不能证明原告主张的待证事实，对此不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月9日，以林维恩为代表的包括本案被告黄位银、林志爽在内的43人，以林维恩为代表人的名义与苍南县国土资源局签订了国有土地使用权出让协议书，受让位于苍南县龙港镇原浙江金泰和包装材料有限公司储备地块国有土地使用权，由林维恩等43人按规划设计条件和要求用于开发建设商住楼。同年5月20日，林维恩等43认向苍南县规划建设局申领了“建设用地规划许可证”，核定建设规模为9749平方米，主体工程为两幢六层商住楼（A、B二幢）。同年6月，林维恩等43人未经规划建设部门批准，擅自增加自然层和一楼高度，改变楼房外立面，并建成一幢十九间七层框架结构商住楼和一幢十六间七层框架结构商住楼，违法建筑面积13216平方米。2008年8月25日，苍南县规划建设局作出苍规建处字（2008）114号行政处罚决定，对林维恩等43人建房业主进行行政处罚。2010年9月25日，被告黄位银、周阿绿与陈松号签订了关于苍南县××镇××路××号××号房屋卖尽契，约定被告黄位银、周阿绿将位于苍南县××镇××路××号××号两间房屋（上述商住楼均为Ａ幢一楼店面）以1198000元出卖给被告陈松号。2014年6月4日，被告陈松号、方芙蓉将购买的上述两间房屋以1420800元的价格出卖给原告陈正树。原告购买涉案房屋后，相关水费、电费已登记在原告名下。之后，林维恩等43户建房业主对上述商住楼进行分配，并办理相关产权登记。2017年6月16日，××镇××路××号××层××、63号（一层）办理了不动产登记，其中61号（一层）登记于被告林志爽名下，权证号为浙（2017）苍南县不动产权第0014284号，63号（一层）登记于被告黄位银名下，权证号为浙（2017）苍南县不动产权第0014318号。2019年4月22日，原、被告因涉案房屋买卖合同纠纷诉至苍南县人民法院。2019年6月3日，苍南县人民法院作出（2019）浙0327民初3861号民事判决书，判决确认黄位银、周阿绿与陈松号于2010年9月25日签订的关于苍南县龙港镇泰和路61号、63号房屋卖尽契合法有效；确认陈正树与陈松号、方芙蓉于2014年6月4日签订的关于苍南县龙港镇泰和路61号、63号房屋卖尽契合法有效。该案于2019年7月17日生效。另查明，2019年5月15日，被告黄位银因（2019）浙0327民初4187号蔡进门与黄位银委托纠纷一案，其名下坐落于××镇××路××号××层××的房屋被苍南县人民法院裁定查封。本院认为，被告黄位银、周阿绿与陈松号之间，陈松号、方芙蓉与原告陈正树之间签订的卖尽契虽经生效判决确认合法有效，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。坐落于××镇××路××号××层××房屋现登记于被告林志爽名下，被告黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉出售坐落于××镇××路××号××层××房屋的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无处分权人处分他人财产行为。该处分行为是否有效，即物权变动的结果能否实现，取决于权利人是否追认或者出卖人能否取得处分权。现被告林志爽辩称被告黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉出售该房屋的行为系无权处分，原告主张被告黄位银、林志爽作为共同开发建设案涉房屋的股东有义务协助将案涉房屋的不动产过户登记至原告名下，要求被告林志爽、黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉协助办理坐落于××镇××路××号××层××房屋的产权转移登记手续并交付不动产登记证书，但未能提供证据证明被告黄位银、周阿绿系受被告林志爽委托出卖该房屋或被告林志爽已对被告黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉出卖房屋的行为进行追认，原告也未与被告林志爽就上述房屋签订房屋买卖合同。且被告黄位银、周阿绿、陈松号、方芙蓉均非房屋登记的权利人，客观上无法协助办理产权转移登记手续。本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。至于坐落于××镇××路××号××层××房屋，该房屋虽登记于被告黄位银名下，但目前被苍南县人民法院查封，无法办理转移登记手续，原告可待该房屋的查封措施解除后，再行主张权利。被告林志爽辩称坐落于××镇××路××号××层××房屋系其所有，依据不足，本院不予采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈正树的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由陈正树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  杨 珏人民陪审员  刘日存人民陪审员  卓文春二〇二〇年十月二十六日法官 助理  李彬彬代书 记员  陈祥枭?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。