江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初3506号原告：李国富，男，1992年3月10日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：无锡市和满屋餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MP5HA90，住所地江苏省无锡市新吴区震泽路**无锡软件园射手座负****。法定代表人：陈玉龙，该公司执行董事。第三人：无锡软件产业发展有限公司，统一社会信用代码91320214661313725Q，住所地江，住所地江苏省无锡市新吴区震泽路**无锡软件园双子座****v>法定代表人：赵丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：余明月，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雯雯，江苏神阙律师事务所律师。原告李国富与被告无锡市和满屋餐饮管理有限公司（以下简称和满屋公司）、第三人无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国富及其委托诉讼代理人陈华，被告和满屋公司的法定代表人陈玉龙，第三人软件公司的委托诉讼代理人吕雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国富向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、判令和满屋公司退还其已支付的租赁押金10000元、租金33000元，并支付以43000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3、判令和满屋公司支付其装修费损失26800元、其他（设备及原料）损失费10000元、违约金2750元（33000/12）；4、本案案件受理费、保全费由和满屋公司承担。事实与理由：和满屋公司与其协商将坐落于无锡市新吴区23号窗口出租给其经营餐饮，约定年租金33000元、押金10000元。其依约全额支付押金及租金后，双方于2019年6月29日签订《租赁合同》。后其对窗口进行了装修，产生装修费26800元，并添置了经营所需设备及原料价值约10000元。但其准备经营时，软件公司多次口头告知其不得租赁窗口并经营。2019年10月28日，软件公司在窗口张贴《限期搬离通知书》，并限令在2019年12月31日前搬离，故其一直无法正常使用窗口经营。故现请求判如所请。被告和满屋公司辩称，李国富已租赁9个月，是在其与软件公司的合同期内租赁的。合同中约定如遇政府拆迁或软件公司不租给其，其只退还剩余租金和押金，不做任何赔偿。之前其曾经与李国富协商好退款的事情，写过还款协议，双方一致确认以还款协议为准，且第一笔还款已支付。另外，李国富在其不知情的情况下将租赁房屋内的东西都处理掉了。第三人软件公司述称，其与和满屋公司之间是有租赁关系，其与和满屋公司之间的纠纷已另案处理，对于本案纠纷其无答辩意见，李国富的诉请与其无关。本院经审理查明如下事实：2016年4月29日，软件公司与和满屋公司签订《商业房屋租赁合同》1份，约定软件公司将坐落于无锡市新吴区的房屋出租与和满屋公司，出租面积共350平方米。租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，和满屋公司承诺该房屋仅作为商业用房使用，经营餐饮行业。未经软件公司书面同意，和满屋公司不得转让、转租、分租、许可他人使用房屋或房屋任何部分等内容。2019年6月29日，李国富与和满屋公司签订《租赁合同》，约定和满屋公司将无锡市新吴区23号窗口出租与李国富作为餐饮之用。租赁期限为1年，自2019年6月30日至2020年6月29日。李国富向和满屋公司交付押金10000元，合同期限届满若李国富未申请续租且未损坏任何设备，和满屋公司应在届满之日起10日内退还。租金一年一交，为33000元每年。李国富对租赁门面进行改造需经和满屋公司同意，改造费用由李国富自行负担，合同期内李国富对于房屋内外装修的费用，在合同结束后和满屋公司不予任何赔偿。合同期内和满屋公司在李国富未违反合同约定的情况下，单方解除合同视为和满屋公司违约，和满屋公司需赔偿李国富1个月租金，退还全部保证金及剩余租金。如遇地方政府统一规划拆迁的，双方终止合同，和满屋公司退还李国富保证金及剩余租金，不作其他赔偿等内容。合同签订前，李国富已向和满屋公司支付租金33000元并交纳保证金10000元。李国富将案涉窗口重新装修后于2019年7月8日开业。后因和满屋公司未按期向软件公司支付租金，软件公司委托无锡银城物业有限公司于2019年10月28日在和满屋公司租赁房屋张贴《限期搬离通知书》，载明软件公司与和满屋公司签订的租赁合同于2019年6月30日到期，故告知和满屋公司于2019年12月31日前将租赁场所内物品搬离并与软件公司结清费用。后和满屋公司实际于2020年3月底方才搬离租赁场所。另查明：软件公司于2020年6月29日向本院提起诉讼，称和满屋公司在租赁其房屋期间未按约付款，且租赁合同到期后未及时搬离房屋，故请求判令和满屋公司向其支付拖欠的房屋租金、房租占用使用费、物业费等费用并赔偿其违约金。该案目前仍在审理中。以上事实有《租赁合同》1份、微信聊天记录1组、付款凭证1份、告知书打印件1份、照片1组、《限期搬离通知书》复印件1份、《房屋租赁合同》1份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。诉讼中，李国富为证明自己的主张另向本院提供如下证据：1、装修合同1份、收据2张，证明其与上海兴波建筑装饰工程有限公司（以下简称兴波公司）于2019年6月30日签订合同，由兴波公司对租赁窗口进行装修，装修总价26800元，采用包工包料方式，工期为2019年7月1日至2019年7月18日。其于合同签订当日支付工程款20000元，于2019年7月18日另以现金支付6800元；2、销售单10张、照片7张，证明其购买原材料的相关情况。和满屋公司对第1组证据不予认可，认为2019年6月29日之前李国富已经快完成装修，李国富之前也将装修图纸给其看过，故相应证据系李国富伪造；对第2组证据不予认可，认为销售单载明的购货不合理，例如买排骨要去常州的市场，而春勤市场只卖冻货不出售调料等。另外案涉窗口面积很小，也堆放不下这么多物料。软件公司认为上述证据与其无关。和满屋公司另称，其大致在2020年3月30日搬离租赁房屋。其曾与李国富协商还款事宜，并在2020年3月、4月之间签订协议，约定其共计退还租金、押金共计18000元，每月退还2000元左右，第一笔1700元已在2020年4月归还。其出租的其余商铺都营业至2020年5月1日，李国富系自己不营业。李国富称，其正常营业至2020年1月22日，但之前也陆续有断水、断电、物业锁门等情况，但之后就未再营业。和满屋公司所称的协议系单方出具，其并不认可。其确收到过一笔1714元的补偿款，但该款项系2020年3月和满屋公司变卖空调及房屋内的一些贵重物品后给其的，当时一共有5家租户平分，但之后和满屋公司未再支付过任何款项。软件公司称，其2019年10月28日上门张贴过《限期搬离通知书》，但是否采用其他限制措施其现无法核实，即便有也是其行使自己的权利，若李国富因此造成损失，应向和满屋公司主张。和满屋公司在2020年3月开始搬离，3月底已搬走，现租赁场地其已收回。其与和满屋公司签订的合同已明确禁止转租，故其并不同意和满屋公司的转租行为，而对于李国富相关的装修其并不需要，其也不会赔偿。其多次催促和满屋公司搬离，但和满屋公司一直拖延，造成了一定时间的占用。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，和满屋公司与软件公司的租赁合同中明确约定禁止转租，租赁期限也截止2019年6月30日。然而李国富与和满屋公司签订的《租赁合同》未经软件公司书面同意，且约定的租赁期限自2019年6月30日开始，故《租赁合同》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效，和满屋公司应退还李国富交纳的押金、租金并赔偿相应损失。因李国富实际已使用案涉窗口经营至2020年1月22日，故和满屋公司应退还剩余履行期限对应的租金，本院以天数折算为14285元。和满屋公司虽辩称其余租户均营业至2020年5月，李国富系自己停止营业，但软件公司早在2019年10月28日已张贴《限期搬离通知书》，且其与软件公司也均确认已在2020年3月底搬离租赁房屋，故本院对其该意见不予支持。对于李国富主张的装修损失，其提供了装修合同及收据予以证明，且从其提供的照片来看，其确对原租赁场地进行了较大的装修，故其装修损失较为可信。和满屋公司虽对此提出异议，但并未提出反驳的证据，且其陈述李国富在之前已将装修图纸向其出示，其亦知晓李国富在装修，而其也未有证据证明曾提出异议，故应当认为其同意李国富的装修行为。李国富实际经营至2020年1月22日，故剩余期限应相应折算装修损失，即11601元。而对于《租赁合同》的无效，和满屋公司有明显过错，但李国富在签订合同时也未核实租赁房屋的剩余租赁期限以及软件公司是否同意转租，故对于合同的无效也存在较大过错。综合本案实际情况，本院酌定和满屋公司、李国富对于装修损失各承担50%的责任，故和满屋公司应赔偿李国富5800.5元。至于李国富主张的设备及原料损失，其提供的证据不能反映存在设备损失，亦尚不足以证明原料损失的合理性及相关性，故本院不予支持。对于和满屋公司所称其已与李国富达成协议的意见，因其未提供任何证据，本院亦不予支持。但李国富自认收到1714元的赔偿款，相应款项应自和满屋公司应承担的损失中予以扣除。综上，对李国富的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、无锡市和满屋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还李国富押金10000元、租金14285元并赔偿装修损失5800.5元，以上合计30085.5元，扣除1714元后，还应支付28371.5元。二、驳回李国富的其他诉讼请求。案件受理费876元，减半收取438元，财产保全费820元，合计1258元，由李国富负担428元，无锡市和满屋餐饮管理有限公司负担830元（李国富同意其预交的案件受理费中的830元由无锡市和满屋餐饮管理有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡市和满屋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李国富直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判员  徐良俊二〇二〇年十月十六日书记员  吴佳睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。