广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4933号上诉人（原审被告）：邢燕，女，1981年2月19日出生，汉族，住广东省中山市******************。委托诉讼代理人：陈学敏，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省中山市，系邢燕的丈夫。被上诉人（原审原告）：中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司，住所地广东省中山市**悦来南路**滨河湾花园**19卡，统一社会信用代码91442000076654000E。法定代表人：冯洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文浩，男，该公司员工。上诉人邢燕因与被上诉人中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司（以下简称中澳物业滨河湾分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邢燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判邢燕向中澳物业滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业管理费5858.55元。事实和理由：一、中澳物业滨河湾分公司未能向邢燕提供符合《前期物业服务协议》约定的物业服务质量，疏于管理，纵容其他业主做出有损邢燕权益的侵权行为而不理，导致楼上住户违建悬挂物。邢燕多次向中澳物业滨河湾分公司反映情况，中澳物业滨河湾分公司均置之不理。邢燕不得已向行政机关投诉，最终获得行政机关立案受理并认定楼上2903房存在违建。中澳物业滨河湾分公司的物业管理费应按原标准的六折收取。二、一审判决没有考虑中澳物业滨河湾分公司的违约行为，应予纠正。1.中澳物业滨河湾分公司对共用部分管理不善，属于违约行为，应承担违约责任。2.中澳物业滨河湾分公司强迫邢燕缴纳3000元装修保证金属于违约行为，应承担违约责任。根据前期物业服务协议，中澳物业滨河湾分公司应收取的装修押金为2000元。3.中澳物业滨河湾分公司没有建立台账、没有巡查记录。三、一审判决判令邢燕承担案件受理费309元是错误的，应予以纠正。中澳物业滨河湾分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.邢燕未按合同约定支付物业服务费，构成违约。2.中澳物业滨河湾分公司对2903房业主破坏外墙及违法搭建悬挂物的行为已尽到提醒、宣告义务，并于2903房张贴装修违规整改通知单。3.中澳物业滨河湾分公司与邢燕签订的业主临时公约明确约定洋房装修押金为3000元。中澳物业滨河湾分公司向一审法院起诉请求：邢燕向中澳物业滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间共25个月的物业管理费9764.25元及违约金（以每月物业管理费390.57元为基数，分别从欠费次日起按每天千分之三计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：1.2011年9月5日，中山市金澳房地产开发有限公司（甲方）与中山市中澳物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对本物业实施前期物业管理，业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议，乙方可向业主或业主使用人收取物业装饰装修押金2000元，物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位，共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，未违反物业装饰装修协议的，乙方应在30日内将物业装饰装修保证金本金退回业主或非业主使用人。乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积高层每月每平方米2.8元，多层别墅3.8元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。服务期限自2012年12月31日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2013年9月1日，邢燕与中山市金澳房地产开发有限公司签订购房合同，并于同月6日办理中山市商品房销售登记备案[预售许可证号：中建房（预）字第2013143号，建筑面积139.24㎡]。2015年10月6日，邢燕办理案涉物业收楼手续，并于同月25日作为乙方与中澳物业滨河湾分公司作为甲方签订前期物业服务协议，约定：乙方同意委托甲方对中澳滨河湾44栋2803房物业实施物业管理服务，建筑面积为139平方米；物业管理包含对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。高层住宅的物业管理收费标准为2.8元/平方米/月，每月10日前将费用足额存入账户；乙方违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的1‰收取滞纳金。2.邢燕作为广东省中山市南区********************的业主，按合同约定及庭审意见，每月应交物业服务费390.57元（139.49平方米×2.8元/月/平方米）。邢燕于2017年8月1日至2019年8月31日期间未支付物业服务费，中澳滨河湾分公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张前述实体权利。3.庭审中，邢燕认为中澳物业滨河湾分公司未尽物业服务义务，即对其楼上2903房住户破坏外墙及违法搭建悬挂物的行为未予以制止、没有安装涉案房屋的室内可视对讲机和大门门镜，为此提供了照片、投诉截图。其中，投诉截图显示邢燕于2017年10月24日向市长信箱反映中澳滨河湾物业44栋2903业主进行违建，回复意见栏反映南区执法分局执法人员多次联系该小区物管公司现场调处，对该业主进行劝导说服，告诫其不能违章搭建但无果，目前该局正对该户违建问题进行调查取证中。中澳物业滨河湾分公司认为其已尽到提醒、劝告义务，并于2903房张贴装修违规整改通知单，要求2903房予以整改。中澳物业滨河湾分公司确认涉案房屋由邢燕预约后，由其负责免费安装，现尚未安装涉案房屋的可视对讲机和大门门镜，但应由邢燕先行向其预约，中澳物业滨河湾分公司登记后与业主约定时间上门安装。双方确认合同未明确约定可视对讲机及大门门镜的安装事项。邢燕确认涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。中澳物业滨河湾分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市金澳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、与邢燕签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中澳物业滨河湾分公司为案涉物业提供了物业管理服务，邢燕应按协议约定支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十四条、第四十六条规定，中澳物业滨河湾分公司已按法律规定和合同约定对有关业主的违建行为予以制止并及时向有关行政管理部门报告，其已经尽到相应义务。中澳物业滨河湾分公司、邢燕确认合同没有约定可视对讲机及大门门镜的安装事宜，中澳物业滨河湾分公司称邢燕预约登记后即可免费安装，邢燕未举证证明其已经预约并登记的证据，且该安装事项并非合同约定的支付服务费的对价义务，故邢燕不能以此为由拒交物业服务费。邢燕可另行就前述安装事宜与中澳物业滨河湾分公司进行协商处理或另案解决。据此，邢燕所举证据不足以证明中澳滨河湾分公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形。邢燕作为上述物业的业主，未按时交纳物业服务费已构成违约，应当承担向中澳物业滨河湾分公司支付物业服务费的违约责任。中澳物业滨河湾分公司、邢燕确认涉案物业以139.49平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。经核算，邢燕应向中澳物业滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为9764.25元（390.57元/月×25个月）。关于违约金的问题。中澳物业滨河湾分公司主张按日千分之三的标准自逾期次日起计收违约金，但该标准明显过高，中澳物业滨河湾分公司未举证证明邢燕未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故一审法院酌情调整为年利率6%，故一审法院确定违约金的计算方法为：分别从2017年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费390.57元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十四条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：邢燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向中澳物业滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费9764.25元及违约金（分段计算：分别从2017年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费390.57元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。一审案件受理费618元，减半收取为309元，由邢燕负担。本院二审期间，邢燕提交了证据：视频及视频文字整理资料，拟证明其多次向中澳物业滨河湾分公司反映楼上违建情况，但中澳物业滨河湾分公司一直没有及时采取有效的制止措施。中澳物业滨河湾分公司对该证据的真实性、合法性不予确认。中澳物业滨河湾分公司提交了证据：1.照片一份，拟证明中澳物业滨河湾分公司向城管部门反映情况后，城管部门处理楼上违建事宜。2.业主临时公约一份，拟证明装修押金的收费标准；3.装修注意事项，拟证明物业公司向业主提示了装修时的注意事项。经质证，邢燕对证据1的真实性、合法性确认，对关联性不确认；对证据2的真实性、合法性、关联性确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：2018年4月7日，中澳物业滨河湾分公司向2903房业主出具了一份装修违规整改通知单，认为其阳台违规搭建雨棚，结构连板拆除，要求其整改并恢复原状。中澳物业滨河湾分公司将该通知单张贴于2903房房门处。根据中澳物业滨河湾分公司提供的照片，2018年8月31日，行政管理机关的执法人员曾赴2903房执法。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。针对邢燕上诉请求，本院作如下分析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本条所称的正当理由，应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情形。基于行政法规的规定及合同约定，中澳物业滨河湾分公司负担对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等义务。但因现代社会对于私立救济之排斥，物业公司维护相关区域内秩序，限于必要的提示及告知。本案中，根据中澳物业滨河湾分公司提供的照片与视频证据，该公司对2903房的加建行为已进行了提示、说明，行政管理机关亦已对该行为进行处理。在此情形下，邢燕以中澳物业滨河湾分公司未履行合同义务为由，拒付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定，主张先履行抗辩或同时履行抗辩的前提是当事人之间因同一法律关系互负债务。本案中，邢燕所主张的中澳物业滨河湾分公司收取其装修保证金的事由，与邢燕欠付中澳物业滨河湾分公司的物业管理费不属于同一法律关系下互负的债务，故邢燕无权以此为由拒绝支付物业管理费。邢燕若认为中澳物业滨河湾分公司收取其装修保证金欠缺法律依据，应另循法律途径主张返还。综上所述，邢燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元（邢燕已预交），由邢燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十月十三日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘