贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终2196号上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市渝万建设集团有限公司，住所地重庆市万州区王牌路**，统一社会信用代码915001012876229817。破产管理人重庆合纵律师事务所。委托诉讼代理人：曾宇翀。被上诉人（原审原告、执行案外人）：兰天，男，1989年7月2日生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。原审被告（被执行人）：贵州超一房地产开发有限公司，住，住所地贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘一社会信用代码91520382688418826R。法定代表人：唐宗明。原审第三人（执行案外人）：王培成，男，1978年10月18日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。上诉人重庆市渝万建设集团有限公司（以下简称渝万公司）因与被上诉人兰天、原审被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一公司）、原审第三人王培成案外人执行异议之诉一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渝万公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人兰天的一审诉讼请求或将本案发回重审；3、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一、内部认购协议并非合法有效的书面买卖合同，一审法院认定事实错误，应予纠正。认购协议须具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，才可认定为商品房买卖合同，但本案中的认购协议，不符合商品房买卖合同的构成形式及要件，因此，一审法院认定认购协议系商品房买卖合同属于认定事实有误，应予纠正；二、一审法院适用法律错误。被上诉人未签订合法有效的书面买卖合同，不享有排除法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，才享有排除人民法院执行的权利。被上诉人始终未签订合法有效的书面买卖合同，仅有一份不能够被认定为商品房买卖合同的认购协议，被上诉人不享有排除法院强制执行的权利。兰天向一审法院提出诉讼请求：终止对贵州省仁怀市房屋的强制执行。一审法院审理查明：2014年9月21日，原告之母吴梅与超一公司签订《超一·时代广场认购协议书》，认购超一公司开发的仁怀市超一时代广场1幢2层1-Ｂ-24号铺面。2014年9月28日，原告与吴梅一起向超一公司支付商铺全款金额361626元，超一公司当日将商铺交付给原告与吴梅，并向原告出具了收款收条。此后，该商铺一直由原告实际占有、管理、使用至今。在此过程中原告多次催促超一公司完善相关手续办理房产证未果，超一公司于2014年10月22日向原告出具了一份购房证明，载明：“兹证明兰天，在贵州超一房地产开发有限公司于2014年9月21日，购买超一时代广场二期一栋2层24号铺，现房产证正在办理中。”渝万公司申请执行超一公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院的（2014）黔高民初字第30号民事判决书载明：“一、贵州超一房地产开发有限公司支付重庆市渝万建设有限公司工程款4751万元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2013年11月16日起至付清之日止）。”因被执行人逾期未履行生效法律文书确定的给付义务,贵州省高级人民法院于2016年6月指定一审法院执行。执行中，一审法院依法向被执行人送达了执行通知书等相关法律文书，责令被执行人履行生效法律文书确定的给付义务，但被执行人未履行。一审法院遂对仁怀市未出售的部分商场价格评估及拍卖。在变卖期间案外人王培成于2019年4月13日在淘宝司法拍卖中以268416元的价格拍得超一时代广场1幢2层1-Ｂ-24号商铺。原告为此于2019年5月9日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月12日作出（2019）黔2725执异11号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂于2019年6月27日向一审法院起诉，提出前述请求。另查明，渝万公司与超一公司建设工程施工合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2014年12月12日以（2014）黔高民初字第30-1号民事裁定书查封了本案所涉商铺。还查明，重庆市万州区人民法院于2018年8月30日受理了渝万公司的重整申请，并于同日指定重庆合纵律师事务所担任渝万公司管理人。一审法院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，原告之母与超一公司已签订了认购协议，该协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，故该内部认购协议可以作为合法有效的书面购房合同，虽然签订认购协议的买受人名为吴梅，但交纳购房款是以兰天的名义，同时，超一公司出具的购房证明也明确了兰天是案涉房屋的实际购买人，另外，吴梅也明确表示案涉房屋就是为了兰天所购买，因此，一审法院认定兰天才是本案争议房产的实际购买人；原告在购买涉案房屋后，在涉案房屋被查封前已能实际控制该房屋，即原告已合法占有涉案房屋；原告方在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房屋的全部价款；对于涉案房屋的过户问题，虽经原告催促，但一直未办理过户，原告对此无过错。综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持。对于渝万公司和王培成的上述辩称及述称意见，因不符合相关法律规定，故一审法院不予采纳。被告超一公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，被告超一公司应承担缺席判决带来的法律后果。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决：不得执行坐落于贵州省仁怀市房屋。案件受理费5500元（兰天已预交），由贵州超一房地产开发有限公司负担并于本判决生效后五日内给付兰天。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳渝万公司的上诉主张，主要为：被上诉人兰天是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，被上诉人之母吴梅与超一公司就诉争房屋签订了《认购协议书》，该协议书对购买的房屋基本情况、价款、付款方式等作了约定，之后，被上诉人按照约定支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。被上诉人为诉争房产的实际购买人，诉争房屋被法院查封之前已交付被上诉人管理使用，并已支付了全部购房款，虽未办理过户登记，但并非被上诉人自身原因所造成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被上诉人兰天依法享有足以排除执行的民事权益。另外，本院二审期间，仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司（以下简称城投公司）来函称，由于超一公司的相关股东及负责人涉嫌刑事犯罪，被采取刑事强制措施，按照贵州省仁怀市委的安排，由城投公司对超一公司的资产进行托管。城投公司提出，由于司法机关尚未作出最终的法律处理，刑事诉讼程序未结束，城投公司无权代理超一公司进行民事诉讼，建议对本案中止审理。本院认为，城投公司并没有提供证据证明其所称的刑事犯罪与本案民事诉讼有何关联，故对其建议本院不予采纳。综上所述，渝万公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人重庆市渝万建设集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年十月十三日法官助理向朝珊书记员易甜甜