湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4429号原告：武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处，住所地武汉市江岸区解放大道**常阳永清城**楼****楼会所。负责人：黄新彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：纪宏福，男，1972年10月29日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处（以下简称三缘物业常阳永清城物业处）诉被告纪宏福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告三缘物业常阳永清城物业处的委托诉讼代理人高雅、被告纪宏福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三缘物业常阳永清城物业处向本院提出诉讼请求：1、判令纪宏福向三缘物业常阳永清城物业处支付2009年6月1日至2019年2月28日共计117个月的物业费33,997元；2、判令纪宏福承担逾期付款违约金（以33,997元为本金，按日利率千分之5计算，自2019年3月20日起计算至付清之日）；3、本案诉讼费由纪宏福承担。事实和理由：纪宏福为三缘物业常阳永清城物业处所管理的常阳永清城1栋2单元3103室的业主，其所有的该房屋建筑面积为161.43平方米。三缘物业常阳永清城物业处于2006年12月15日与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务标准费用为每月每平米1.8元，约定的缴费时间为每季度1-10日。三缘物业常阳永清城物业处自设立后，一直积极履行有关权利义务，依法依约为纪宏福所在的常阳永清城提供物业管理服务，但纪宏福自2009年6月1日开始拒绝缴纳物业管理费，截至2019年2月28日，纪宏福共计拖欠物业管理费33,997元，三缘物业常阳永清城物业处曾多次要求纪宏福交纳物业管理费，但其均以各种理由推脱拒付。被告纪宏福辩称，1、三缘物业常阳永清城物业处主张的物业费金额有待核实，其应提供纪宏福交纳物业费的具体情况以及已经将催收物业费的通知送达的证据。2、三缘物业常阳永清城物业处并未按照双方物业服务合同的约定履行其物业管理义务，未按照法律及合同提供相应的物业服务。双方合同中约定的服务内容及服务质量，三缘物业常阳永清城物业处均未履行。小区公共区域卫生长期不打扫，商铺的医用垃圾未进行清理。房屋的公共部分破坏严重，造成严重的安全隐患。楼顶违章搭建不制止；电梯房被占用，作为麻将室使用；单元架空层违法占用，搭建出租给商户经营；仅开通部分出入口，居民出行不便；消防灭火器过期，消防栓无水，电梯经常坏，存在严重的消防隐患等等。而且，三缘物业常阳永清城物业处从未向业主公布过收益。3、纪宏福于2008年入住常阳永清城，小区晚上仅开放1个门，出行十分不便。2009年家中孩子发烧及之后家中晚上有急事需要出门，要求保安打开3号门方便出门，保安态度十分恶劣，也未开门，并发生的肢体冲突，纪宏福因此事两次报了警，并因此受到人身损害。纪宏福家中漏水，物业长期不配合进行维修。4、三缘物业常阳永清城物业处的服务存在缺陷，要求纪宏福交纳物业费及违约金没有依据，纪宏福不应支付违约金。本案查明的主要事实：纪宏福系武汉市江岸区常阳永清城小区1栋2单元3103号房业主，房屋建筑面积161.43平方米。2006年12月15日，三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由三缘物业常阳永清城物业处对常阳永清城小区提供物业服务，业主应于正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月1-10日履行交纳义务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.80元。纪宏福未交纳2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，纪宏福作为武汉市江岸区常阳永清城小区1栋3单元1201室的业主，该前期物业合同对其具有约束力。三缘物业常阳永清城物业处按照上述合同约定为常阳永清城小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。纪宏福作为案涉房屋的业主，在接受三缘物业常阳永清城物业处提供服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。纪宏福主张三缘物业常阳永清城物业处在履行物业服务协议中对公共部位的服务有缺陷，存在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理不到位、共用设施设备管理和维护不到位、消防、安保、环境卫生等问题，认为三缘物业常阳永清城物业处在提供物业服务过程中并未按照合同约定保证物业服务质量，未提供质价相符的服务，但其所提交的照片等证据不足以证明三缘物业常阳永清城物业处未履行协议中约定的义务、未达到服务标准，且纪宏福以三缘物业常阳永清城物业处对公共部位的服务瑕疵作为其个人不交纳物业服务费的抗辩不属于有效抗辩，不能阻却其交纳物业服务费的义务，故对于纪宏福的该项抗辩理由，本院不予支持。纪宏福主张的房屋漏水等问题属于房屋质量问题，根据《武汉市物业管理条例》第五十三条的规定，建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责；共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主共同承担，故房屋质量问题的责任主体并非物业服务企业，对于纪宏福的该项抗辩理由，本院不予支持。纪宏福抗辩称其与三缘物业常阳永清城物业处保安发生冲突，并因此收到人身伤害，但未向本院提交相应的证据予以证明，故对其该项抗辩理由，本院不予支持。如纪宏福认为其存在人身损害，就其损失可以另案主张。综上，纪宏福应向三缘物业常阳永清城物业处交纳2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费33,997元（1.80元/平方米/月×161.43平方米×117个月）。三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽对违约金进行了约定，但从庭审中可以看出三缘物业常阳永清城物业处在涉案小区提供物业服务中确有瑕疵之处，三缘物业常阳永清城物业处应当积极听取涉案小区业主提出的意见和建议，提高服务质量，规范物业服务，故本院对三缘物业常阳永清城物业处要求纪宏福支付违约金的主张不予支持。此外，物业服务面向的是全体业主，业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的服务管理，损害其他正常交费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。整洁、文明、安全、舒适的小区居住环境是每位业主的共同心愿，实现这一愿望离不开规范的物业服务，而按时交纳物业费是确保物业服务的前提和基础。因此，建议业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗，应理性维权。综上所述，对三缘物业常阳永清城物业处提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告纪宏福于本判决生效之日起十日内向原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处支付2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费33,997元；二、驳回原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由被告纪宏福负担。因案件受理费原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处已经全部预交，被告纪宏福于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告武汉中城家物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 魏 平二〇二〇年十月十二日书记员 曹洲敏