上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9760号上诉人（原审被告）：王轩，男，1974年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海开伦置业有限公司，住所地上海市奉贤区拓林镇林场路**。法定代表人：陈晓维，董事长。委托诉讼代理人：程英，上海众华律师事务所律师。上诉人王轩因与被上诉人上海开伦置业有限公司（以下简称开伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2019）沪0104民初23485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王轩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回开伦公司一审中的全部诉讼请求。事实与理由：王轩向开伦公司租赁上海市徐汇区XX路XX弄XX号全幢房屋（以下简称系争房屋）时，开伦公司知道王轩承租房屋的目的就是装修后进行转租，否则王轩不可能为了自用而投入巨额资金对系争房屋进行装修。2015年至2019年期间，开伦公司的管理层、员工多次进入系争房屋现场，进行观摩、学习，对王轩转租系争房屋的事实是明知的。但开伦公司并未在六个月内就此提出异议。故开伦公司无权以王轩擅自转租为由解除租赁合同。双方签订的租赁合同应继续履行，开伦公司一审中的全部诉讼请求应予以驳回。被上诉人开伦公司辩称，不同意王轩的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。开伦公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除开伦公司、王轩之间就上海市徐汇区XX路XX弄XX号全幢房屋的租赁合同；2.王轩向开伦公司返还系争房屋；3.王轩支付开伦公司房屋占用费（从传票送达的一周后起算，每日2,520元，计算至房屋返还之日）；4.王轩支付开伦公司违约金75,600元；5.诉讼费用由王轩承担。一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号房屋的所有权人为上海XX厂（1995年10月6日取得）。2005年8月3日，上海XX（集团）有限公司宏文造纸厂办理注销手续。2014年1月1日，上海XX集团有限公司出具授权委托书，委托上海A有限公司经营管理位于上海市XX路XX弄XX号房产，有效期限为2014年1月1日至2023年12月31日。2015年1月29日，上海A有限公司（甲方）与王轩（乙方）签订房屋租赁合同，约定，一、出租房屋情况，1.甲方出租给乙方的房屋位于本市徐汇区XX路XX弄XX号全幢(即系争房屋)。该房屋面积为468平方米；3.甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。二、房屋用途，1.乙方将租赁房屋作为居住和个人工作室使用(非对外营业)，乙方因该用途所需的任何法律手续均由乙方自行解决，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上款约定的使用用途。三、租赁期限，1.甲乙双方一致约定，该房屋租赁期自2015年3月1日起至2023年5月31日止(免租期2015年3月1日至2015年5月31日)。四、租金、支付方式及期限，甲、乙双方约定，前3年的租金价格不变，从第肆年开始租金价格每2年上调8%。租金如下:2015年6月1日至2018年5月31日，月租金35,000元；2018年6月1日至2020年5月31日，月租金37,800元;2020年6月1日至2022年5月31日，月租金40,824元;2022年6月1日至2023年5月31日，月租金44,090元;房屋发票于收到租金后5日内交于乙方。五、保证金和其他费用，1.甲、乙双方约定，乙方向甲方支付35,000元作为该房屋租赁保证金。2.租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。七、房屋返还时的状态，1.本合同的租期届满或按本合同约定合同解除，乙方应在以下期限内向甲方返还该房屋：1)合同租期届满时，在租期届满后7日内返还；2)合同解除时，合同解除通知到达之日起7日内返还；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按贰倍日租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期未搬离该房屋超过30日的，甲方有权自行收回该房屋，乙方遗留在该房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权予以处置。2.乙方返还该房屋时应当完全保留该房屋使用时的状态，除可移动物品外，乙方不得擅自移动、拆除已装修部分。乙方返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。对于该房屋乙方装修部分，甲方不进行补偿。八、转租、转让和交换，1.在租赁期内，乙方需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，并按规定与接受转租方订立书面的转租合同，并将该转租合同交至甲方备案。但同一间房屋，不得分割转租。2.经甲方同意的转租，转租期限不得超过本合同所约定的房屋租赁期限。如有违反，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。3.乙方应保证转租的第三方，不再与其他任何一方签订再转租协议，如有违反，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。4.在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。九、解除本合同的条件，2.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方应书面通知另一方解除本合同。自发出终止合同通知到达之日起本合同自动终止。合同终止后，乙方必须在一周内搬迁完毕，否则甲方有权采取收回房屋和断水断电等有关措施以维护甲方的合法权益并按实收取2倍租金的占用费。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(5)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;十、违约责任，2.租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前解约天数的租金的贰倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。3.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同签订后，王轩支付房屋押金35,000元，并按约支付相关费用。2018年4月8日，王轩将系争房屋中3-4层（建筑面积238平方米）转租给案外人Z公司(租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日)。王轩(转让方、甲方一)、张某(转让方、甲方二)与上海B有限公司(受让人、乙方，以下简称B公司)签订转让协议，约定，转让标的，1.1甲方与60套房屋的业主分别签订的所涉房屋《房屋出租委托管理合同》[以下简称原委托合同中乙方(即本合同甲方)]的合同主体身份及自完成转让交付之日起的剩余合同期限内乙方(即本合同甲方)享有并承担的全部合同权利与义务。3转让费，3.1甲乙双方商定，本合同所涉及的所有60套房屋合同权益即甲方投入的装修及资产等，在约定的时间内2018年6月30日24:00前)乙方向甲方支付转让费。2018年12月25日，王轩出具说明，内容为，本人已于2018年4月1日，将名下管理的所有物业的合同权利及义务转让给B公司，其中包括徐汇区XX路XX弄XX号全幢并自2018年4月起由上海B有限公司账户，以及公司财务人员徐某的个人账户汇款过租金给出租方上海A有限公司。2019年3月26日，开伦公司向XX路XX弄XX号住户发出告知函（系张贴在系争房屋内），内容为，王轩并非本人使用本物业，将物业转租给B公司，并由B公司将本物业出租给贵方使用，王轩的行为明确违反了租赁合同约定，我司于2019年1月11日向王轩发出解除房屋租赁合同告知函，并要求其在合同终止后一周内搬迁完毕。2019年4月19日，王轩委托律师向开伦公司发出律师函，内容为，王轩近日发现开伦公司在系争房屋门口张贴致XX路XX弄XX号住户的告知函，声称已通知解除租赁合同，并要求搬离房屋，王轩对开伦公司的行为表示不解，不同意开伦公司提出的解除租赁合同的要求，要求继续履行租赁合同。2019年5月7日，开伦公司再次发出告知函，将实施断水断电措施。一审法院另查明：上海XX（集团）有限公司变更企业名称为上海XX集团有限公司。2018年7月18日，上海A有限公司变更后企业名称上海开伦置业有限公司。本案一审审理中，王轩于2019年1月10日向法院提出装修投入及设备等进行审价，徐汇区人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对上海市XX路XX弄XX号房屋的装修残值进行审价，司法鉴定意见为房屋装修造价为1,644,500.16元。经质证，开伦公司认为，复合地板、铝合金窗、橱柜单价较高，社会保险费和住房公积金不建议计取，王轩则认为未计取设计费60万元，鉴定单位到庭解释，开伦公司提出的异议已在司法鉴定报告中说明，按照施工当时的市场价计算，均按一般市场价格确定，设计费由发包人和设计单位协商确定，不属于司法鉴定的范围，并表示，工程造价为原值，按剩余租赁期限占租赁期限的比例为1,644,500.16X0.3975=653,688.81元。一审法院对该司法鉴定意见书予以确认。本案一审审理中，一审法院于2019年10月21日向王轩送达起诉状副本及证据材料，王轩于2019年10月30日收到开庭传票。对此，开伦公司表示，诉请占用费从2019年11月7日起算，按租金标准的2倍，现已收到房租至2020年8月31日，扣除已经支付至2020年8月31日的一倍的租金，并提出，在2018年底知道王轩转租、转让承租权后，从2019年3月起，王轩支付租金，开伦公司不开具发票。本案一审庭审后，开伦公司表示，本案中不要求实际使用人迁让，只要求王轩返还房屋。一审法院认为，开伦公司的前身上海A有限公司与王轩签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同第八条的约定，王轩转租或转让系争房屋的承租权需经开伦公司同意，虽然王轩于2018年4月将系争房屋的部分转租给案外人，至开伦公司提出异议已超过六个月的异议期，但王轩将系争房屋的承租权转让给案外人B公司，于2018年12月25日通知开伦公司后，开伦公司于2019年3月在系争房屋门口张贴告知函形式提出异议，并提出解除合同的意思表示，而王轩于2019年4月19日委托律师向开伦公司发送律师函，也明确王轩已知晓开伦公司于2019年1月向王轩提出解除合同，对此王轩表示不同意解除合同，但未提起诉讼，现开伦公司以起诉方式行使解除权，符合合同约定，故王轩提出开伦公司行使解除权已超过了除斥期间之意见，不予采纳；开伦公司要求解除与王轩签订的租赁合同之诉讼请求，予以确认。一审法院同时确认该租赁合同于2019年10月21日法院向王轩送达起诉状副本时解除。开伦公司要求王轩返还系争房屋并表示不要求实际使用人腾退房屋，并无不当，予以支持。开伦公司要求王轩从2019年11月7日起按租金标准2倍向开伦公司支付房屋占用费之诉讼请求，理由正当，予以支持，鉴于王轩已支付费用至2020年8月31日，王轩应支付2019年11月7日至2020年7月31日期间的房屋使用费差价计331,380元，并自2020年8月1日起按每月75,600元标准向开伦公司支付自2019年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（其中2020年8月的使用费扣除王轩已支付的37,800元）。开伦公司要求王轩支付违约金75,600元，理由正当，予以支持。鉴于开伦公司不要求实际使用人迁让，一审法院推定开伦公司利用王轩投入的系争房屋的装修，为避免累讼，本案一并处理装修残值的补偿及押金的返还，装修补偿参照司法鉴定意见书，至于王轩提出的设计费，属于王轩与案外人间协商确定的价格，故本案对于该项不予处理。一审法院审理后于2020年7月20日作出判决：一、上海A有限公司与王轩就上海市XX路XX弄XX号房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月21日解除；二、王轩于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX弄XX号房屋返还给上海开伦置业有限公司；三、王轩于判决生效之日起十日内向上海开伦置业有限公司支付2019年11月7日至2020年7月31日间的房屋占用费差价计331,380元并按每月75,600元标准支付自2020年8月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费（其中2020年8月王轩已付费用37,800元予以扣除）；四、王轩于判决生效之日起十日内向上海开伦置业有限公司支付违约金75,600元；五、上海开伦置业有限公司于判决生效之日起十日内向王轩支付装修残值补偿款653,688.81元；六、上海开伦置业有限公司于王轩履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金35,000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,564元，减半收取计3,782元，由王轩负担。司法鉴定费67,500元，由王轩负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否有权解除系争房屋租赁合同。根据双方约定，上诉人转租系争房屋或者将系争房屋承租权转让的，应征得被上诉人同意。上诉人主张签订租赁合同时，被上诉人知晓并同意上诉人转租系争房屋，被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供证据予以证明。且从实际履行行为看，上诉人也未按约将其转租合同交由被上诉人备案。故无论从合同约定还是从实际履行行为看，上诉人关于被上诉人知晓并同意其转租的上诉意见，缺乏事实基础及证据依据，本院不予采纳。现上诉人将系争房屋转租给案外人B公司，未征得被上诉人之同意或者追认，且被上诉人在法律规定的六个月内就此提出了异议。故被上诉人诉请确认系争房屋租赁合同解除，具有相应的事实基础，符合法律规定，本院予以支持。上诉人关于被上诉人无权解除合同，系争房屋租赁合同应继续履行的上诉请求，本院予以驳回。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方的租赁合同已由法院确认解除，故上诉人应将系争房屋返还被上诉人，并按合同约定之数额赔偿被上诉人合同解除违约金。关于上诉人欠付的租金及应承担的房屋占有使用费，一审法院的认定具有相应的合同依据，本院予以维持。关于上诉人主张的设计费损失，在已判令被上诉人支付上诉人装修残值补偿款的情况下，上诉人再行要求被上诉人支付设计费，缺乏合同约定及法律依据，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人王轩的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费7,564元，由王轩负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……