贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6930号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区白马大道碧桂园贵安**商业街**楼****。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莲莲，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王佳漫，女，1995年3月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人王佳漫商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初10992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不享有解除权，上诉人不同意解除合同。根据合同约定，上诉人未收到被上诉人解除合同的书面通知；二、一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求二审法院调减。相关司法解释规定法院可以根据实际情况予以调减；三、一审判决上诉人承担已付房款的资金占用费和赔偿按揭贷款损失并无事实依据，属于重复计算违约金，应当依法改判驳回；四、一审法院判决上诉人退还房屋维修基金于法无据。房屋维修基金不是支付给上诉人的，而是被上诉人支付给相关主管部门的，故不应由上诉人返还；五、若二审判决解除合同，应判令被上诉人配合办理注销备案登记等手续。注销备案登记系买受人在解除合同后的附随义务，应在解除合同的判决中一并解决。被上诉人王佳漫答辩称，1、不认可上诉人陈述没有收到退房的通知。被上诉人曾通过当面、EMS邮寄、彩信三种方式向上诉人发出退房通知书，要求其退还被上诉人已付房款及违约金；2、按照相关司法解释对违约金的规定，上诉人占用被上诉人资金共882天，且主张的金额也未超过损失金额的30%，不存在过高情形；3、关于维修基金的问题，因为小票收款方为上诉人，根据相关规定退房的维修基金应由房开垫付；4、关于违约金与资金占用费重复计算的问题，被上诉人主张违约金是由于对方没有按期履行合同，主张资金占用费是由于对方在规定时间之后无权占用本人资金，因对方违约，未按时交房、退款，导致本人损失了资金利息。王佳漫向一审法院起诉请求：1.请求与被告解除《商品房买卖合同》（合同编号BGYGA-XYW-25H-DS-102），并判令被告退还原告购房款1557357元；2.判令被告支付原告违约金233603.55（按已付房款的15%计算）；3.判令被告赔偿原告为购房支付的贷款利息10624.93元；4.判令被告赔偿原告支付的房屋维修基金15573元；5.判令被告支付原告资金占用费，该占用费已上述被告应承担的费用为基数，按照银行同期贷款利率7.35%的标准，从2019年6月30日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年10月14日为39046.16元。一审法院经审理认定的事实如下：2017年5月28日，原告王佳漫与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-25Ｈ-ＤＳ-102）及补充协议。该合同主要约定：一、王佳漫向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区商铺，建筑面积76.08平方米平方米，套内建筑面积73.63平方米，按套内面积计算单价为21151.12元，房屋总价款1557357元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1407357元，余款150000元以银行按揭贷款方式支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。三、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第8条第2项约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同签订当日，原告按约定向被告支付了购房首付款1407357元（含合同签订之前已支付的定金5万元），支付了房屋维修基金15573元。2017年6月7日，王佳漫为借款人、被告碧桂园房开公司作为保证人与贵阳银行股份有限公司贵安分行签订了《商业用房贷款借款合同》，约定王佳漫为购买本案房屋向贵阳银行股份有限公司贵安分行贷款15万元，借款期限从2017年6月7日至2022年6月6日，贷款以原告名义划入碧桂园房开公司开立的售房专户内，2017年6月7日，该贷款已实际支付。2018年11月16日，原告将上述贷款进行了提前还清，贵阳银行股份有限公司贵安分行于2019年10月14日向原告出具了贷款结清证明。至2019年6月30日房屋交付期限届满时，被告未能向原告交付房屋。2019年9月27日，贵州贵安新区管理委员会规划建设局向被告发出通知，以被告开发的碧桂园贵安1号二期星月湾项目未完成竣工验收等手续，不具备交房条件为由，要求被告停止向买受人交房。2019年10月5日，原告通过在被告办公室现场递交和邮寄方式向被告发出了解除合同的通知书，以被告逾期交房已经超过90日为由，要求解除商品房买卖合同，同时要求被告在30天内退还房款、维修基金、赔偿违约金、银行贷款利息共计1829275.95元。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、结清证明、贵安新区规划建设局停止交房通知书、解除合同通知书等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在原告向被告支付房款后，被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人。”原告已在2019年10月5日通过书面形式通知被告要求解除合同，原告主张解除合同的时间在双方约定的期限内，合同自通知到达被告时解除，故双方签订的商品房买卖合同已于2019年10月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方承担相互返还义务，违约方还需承担违约责任。房款部分，按照约定被告应在收到退房通知之日起30日内退还，因原告已经结清银行贷款，故被告应退还的房款包含原告通过银行按揭贷款支付部分，即总额为1557357元。房屋维修基金15573元系被告收取，应由被告向原告进行返还，若被告收取的该维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。原告贷款所产生的利息共计10624.93元，属于原告已实际发生的损失，被告应当承担该损失的该赔偿责任。关于原告主张的违约金，应当兼具考虑违约金的补偿性和惩罚性，因被告不能按期交房致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和房屋升值的可期待利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任。因双方在合同中已经明确约定了合同解除的违约责任，且约定的逾期交房与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况，故对原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金233603.55（1557357×15%）的请求，符合双方的约定，一审法院予以支持。关于被告辩称违约金过高请求调整的意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，违约金是否过高，应考虑违约行为所造成的损失。经计算从2017年6月7日至2019年11月5日（被告应退款的最晚时间）期间，被告占用资金共882天，暂且按照年利率4.75%的标准计算，原告已交全部房款所产生的资金暂用费约为181237元，双方约定的233603.55元违约金，仅超过该损失的28.89%[（233603.55元-181237元）÷181237元]，并未超过30%，再考虑房价上涨等因素，双方约定的违约金标准并不过高，故对被告辩称违约金过高的请求，一审法院不予支持。关于原告主张的资金占用费，被告应退款的最晚时间为2019年11月5日，但被告并未按时退款的违约行为必然给原告造成资金占用损失，故对原告主张的房款资金占用费，一审法院支持从2019年11月5日开始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至被告退还房款之日止。对于原告主张的房屋维修基金占用费，因被告并非房屋维修基金的最终收取人，故被告不应承担该费用的占用费。对于原告主张违约金计算占用费请求，因违约金并非原告实际支出的费用，故不应再重复计算资金占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决，一、原告王佳漫与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议(同编号：BGYGA-XYW-25H-DS-102）于2019年10月5日解除；二、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王佳漫已付购房款1557357元，并以应返还房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付从2019年11月5日至实际返还之日止的资金占用费；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王佳漫已付房屋维修基金15573元；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告王佳漫购买案涉房屋产生的按揭贷款利息损失10624.93元；五、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告王佳漫违约金233603.55元；六、驳回原告王佳漫的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10753元（原告预交），由原告王佳漫负担226元，由被告贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担10527元。二审期间，当事人没有新证据提交，二审查明事实与一审查明一致。本院认为，关于被上诉人是否享有合同解除权的问题，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，被上诉人已按约交纳房款，而上诉人未在合同约定时间内交付房屋，构成违约。根据双方《商品房买卖合同》第十三条的约定，上诉人逾期交房超过90日，被上诉人有权退房。被上诉人依约享有合同解除权。且被上诉人已提交充分证据证明其于2019年10月5日通过书面形式将解除合同的通知送达给上诉人，一审判决解除合同并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于一审判决上诉人承担违约金是否过高的问题，双方在合同中已明确约定合同解除的违约金为已付房款的15%。一审法院结合被上诉人已交付房款产生资金占用的实际损失、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，按合同约定支持被上诉人已付房款15%的违约金，并不畸高，本院予维持。关于一审判决上诉人赔偿被上诉人已支付贷款利息是否适当的问题，被上诉人向银行归还贷款产生利息亦属于合同解除后被上诉人损失，其要求上诉人赔偿于法有据，应予支持。关于一审判决资金占用费的问题，因上诉人最晚应于2019年11月5日退款，其未按期退款，必然给被上诉人造成资金占用的损失，一审支持并无不当。关于上诉人是否应当退还维修基金的问题，因维修基金是上诉人收取，其可在退还被上诉人维修基金后，可另行向收取维修基金的第三方申请退还。关于被上诉人是否应当配合办理注销备案登记等手续的问题，合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜。注销案涉房屋的备案登记等手续，属于解除合同后的买受人的附随义务。为减少当事人诉累，被上诉人应自上诉人退还及赔偿上述费用后，及时配合上诉人注销备案登记等手续。综上所述，上诉人碧桂园房开公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初10992号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、王佳漫于本判决生效后七日内配合贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司办理位于贵安新区商铺的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费用21054元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月十五日法官助理王强书记员蒲美君