江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3499号上诉人（原审原告）：张静，女，1980年2月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市滨海县。委托诉讼代理人：陈思文，江苏传统律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁旭，江苏传统律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市城市照明建设维护有限公司，住所地江苏省盐城市解放南路**。法定代表人：陈凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙信之，江苏大直律师事务所律师。原审第三人：洪波，男，1963年11月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市阜宁县。上诉人张静因与被上诉人盐城市城市照明建设维护有限公司（以下简称照明建设公司）、原审第三人洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张静的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判照明建设公司赔偿张静装潢损失114830元；2.照明建设公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案中照明建设公司存在过错，其授意第三方以强制手段将张静的所有物品搬出，并将里面的装潢设施都毁掉。公安机关出警人员的执法记录仪记载的内容可以证明当时的情况，询问笔录也可以证明照明建设公司的工作人员在现场，其对于强制搬离是明知的。2.照明建设公司强制收回房屋的过错行为导致张静的装潢受损。3.原审法院按年度分摊法计算张静对案涉装饰装修所实际支付的费用显失公平，应采用鉴定评估方法来确定装修附合物的现值损失。因照明建设公司的原因导致无法鉴定，其应承担相应的法律后果。4.张静至今未收到照明建设公司解除合同的通知，照明建设公司非法解除合同，导致张静无法正常营业，应赔偿张静的营业损失。5.租赁合同到期后，双方之间权利义务已终止，后来达成的不定期租赁合同不应适用原来的合同条款。6.一审法院认定主体有误，2019年之后案涉房产实际所有人为盐城市政公用投资有限公司，故盐城市市政公用投资有限公司应为本案适格的被告主体。照明建设公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张静的上诉请求。1.本案纠纷纯粹是因张静恶意占用租赁房屋造成，目的就是让照明建设公司承担其房屋装潢或其他损失。2.关于主体问题。租赁合同最初是盐城市路灯管理处与洪波签订的，后来几份均是盐城市城市照明建设维护中心与洪波签订的，盐城市城市照明建设维护中心是盐城市路灯管理处的内部机构，后变更为照明建设公司，划归盐城市市政公用投资有限公司。涉案房屋所有权属于盐城市政公用投资有限公司，因政府要求委托盐城市路灯管理处管理。一审中张静明确表明其起诉的法律依据是主张照明建设公司的违约责任。洪波二审未作述称。张静向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令照明建设公司赔偿张静装潢损失114830元、营业损失40000元，合计154830元；2.诉讼费由照明建设公司承担。一审法院认定的事实：2008年10月1日，盐城市路灯管理处（甲方）与洪波（乙方）签订《租房协议书》一份，约定（摘要）：乙方自愿承租甲方位于解放南路路灯控制中心附楼门面房用于经营（楼下由南向北第6-7间，面积约50平方米）；租期为一年，从2008年10月1日起至2009年9月30日止；年租金为壹万贰仟元整；租用期间乙方不得将房屋转租给他人，装潢时必须征得甲方同意，不得随意改动房屋主体结构；使用期满后，在同等条件下，乙方可优先继续租用；如遇市政建设或其他原因本楼需拆迁的按月结算。该协议有盐城市路灯管理处在甲方处盖章，有洪波在乙方处签字。上述协议期满后，盐城市路灯管理处与洪波一直续签房屋租赁协议。直至2015年9月1日，双方签订《租房协议书》，约定（摘要）：乙方自愿承租甲方位于解放南路路灯控制中心附楼门面房用于经营（楼下由南向北第6-7间，面积约40平方米）；租期为一年，从2015年9月1日起至2016年8月30日止；年租金为贰万肆仟元整，2015年交清房租；租用期间乙方不得将房屋转租给他人，装潢时必须征得甲方同意，不得随意改动房屋主体结构；协议期满，乙方无条件让出经营场所，装潢等费用甲方概不补偿；如遇市政建设或其他原因本楼需拆迁的按月结算。该协议有盐城市路灯管理处在甲方处盖章，有洪波在乙方处签字。上述期间，案涉房租租金均以洪波名义缴纳。张静分别于2017年2月18日、2018年3月12日向洪波转账各3000元，计6000元，转账备注为中介费、房屋介绍费。本案一审审理过程中，当事人一致认可在约定的2016年8月30日房屋租赁期满后，未签订书面房屋租赁协议。案涉房屋租金一直缴纳至2017年9月1日。2016年12月20日、2017年9月13日，盐城市市政公用投资有限公司作出《通知》，载明：根据上级相关部门通知的指示精神，我司从10月份起对沿解放南路门面房及大楼进行全面改造，现有办公用房及租赁房屋整体搬出。现结合门面出租情况，现决定沿解放南路的房屋不再出租。请各承租户在10月10日前全部搬清出租房屋内的所有物件交还我司，并结清本通知之日前的房屋出租费用。上述《通知》已向洪波送达。2018年5月20日，案涉房屋内物品被搬出，房屋清空。因此，产生争执，张静诉至一审法院。一审法院另查明，2009年7月30日盐城市国资委向盐城市建设局作出盐国资复[2009]11号《关于将路灯控制中心资产无偿划拨给市政公用投资有限公司的批复》，载明：同意将路灯控制中心位于市办公楼（建筑面积7193.65㎡，土地面积5854.5㎡）以及位于城郊耿伙村六组境内的公共设施用地（面积2057.4㎡）一并划归市政公用投资有限公司，财物入账依据为最后一次的资产评估结果。资产划拨后，市路灯管理处的隶属关系、管辖权、单位及人员性质保持不变。该文件下方有（根据批复意见，申请将该资产进行调减账务处理，请领导审批。周泉红2018.3.6），“同意，该处有盐城市路灯管理处加盖印章”。一审法院再查明，张静与盐城市公安局城南新区分局、盐城市人民政府撤销治安行政处罚暨行政复议一案，盐都区人民法院于2018年12月27日作出（2018）苏0903行初492号行政判决书，该案中盐都区法院认定事实如下：洪波租用照明建设公司两间门市，张静系实际使用人，合同到期后，双方未续签合同，张静亦未搬离该门市。盐城市新景源建设集团中标该门市的装修工程后，通知张静搬离，张静要求出租人对门市装修进行补偿，但出租人不同意。2018年5月20日下午，盐城新景源建设集团工作人员将案涉门市门锁打开并将门市内物品搬出，张静阻拦时双方发生纠纷，张静报警。城南公安分局接警并予以受理。城南公安分局调查后得知双方系因房屋租赁引发矛盾，遂告知张静房屋租赁纠纷问题通过诉讼等途径解决，又于2018年6月21日作出城南公（黄）行罚决字〔2018〕902号行政处罚决定书，对王某殴打他人的行为给予行政拘留三日的处罚。张静不服，认为城南公安分局未全面履行职责，对王某等人造成的财物及人身损害未作出处理，向盐城市人民政府申请行政复议。盐城市人民政府于2018年10月9日作出〔2018〕盐政行复第59号行政复议决定书，维持城南公安分局作出的行政处罚决定书。盐都区法院判决：驳回张静的诉讼请求。该判决作出后张静不服该判决上诉于盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）苏09行终118号行政判决书，该判决书认定事实与（2018）苏0903行初492号行政判决书一致，并判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依据双方当事人庭审陈述，本案争议焦点主要为：1.张静是否为本案适格被告；2.照明建设公司对张静损失是否承担责任，及责任认定。（一）关于张静是否为本案适格被告的问题。一审法院认为，案涉房屋租赁协议均由洪波与照明建设公司签订，但该房屋的实际使用人为张静。虽然无法直接认定张静与照明建设公司之间存在房屋租赁合同关系，但是基于张静与洪波之间、洪波与照明建设公司之间存在着相互关系，由于上述两者关系之间具有连续性，且案涉房屋的实际使用人为张静。如在诉讼程序中严格遵循合同相对性，则会产生名义承租人与实际承租人不一致，实际承租人若要维护自身合法权益，需经名义承租人主张，再由名义承租人向实际承租人返还的情况。为避免上述情形的发生、节约司法资源、减少当事人的诉累，故本案中应当认定张静为适格被告。（二）关于照明建设公司对张静损失是否承担责任及责任认定的问题。本案中虽然可以认定张静为适格被告，但其所享有的实际承租人的权利继受于某与照明建设公司之间的房屋租赁合同。易言之，张静所享有的权利不得超出洪波所享有的权利。鉴于无论是相关租赁合同的签订亦或是房租的缴纳均是以洪波名义进行的。为了保护合同相对人的信赖利益保护，照明建设公司向洪波作出的意思表示应当及于张静。依据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，2015年9月1日签订的《租房协议书》到期后，当事人之间后续未签订书面租赁合同，因此，各当事人之间的租赁关系视为不定期租赁关系。依据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”照明建设公司已经向洪波送达了解除租赁合同的通知，双方之间房屋租赁关系随之解除，且张静于庭审中认可案涉房屋不再续租。又因张静享有的相关权利继受于某，故在照明建设公司与洪波之间解除房屋租赁关系之时，张静亦无权继续占用案涉房屋。1.关于装潢损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，虽然洪波与照明建设公司之间的租赁合同关系是因满足法定解除条件由照明建设公司单方予以解除，但该解除发生在租赁期满之后。在此情形之中，张静装饰投入已经在先前的租赁期内通过经营行为得以分摊。此外，《租房协议书》中亦明确约定，协议期满，承租人无条件让出经营场所，装潢等费用出租人概不补偿。故，对张静主张装潢损失依法不予支持。2.关于经营损失，如上所述，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，照明建设公司已在合理期限内向洪波、张静作出通知。故张静主张的经营损失，无法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回张静的诉讼请求。案件受理费3396元，由张静负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明，2014年9月1日、2015年9月1日，与洪波签订租房协议书的主体为盐城市城市照明建设维护中心，而非一审认定的盐城市路灯管理处。2019年6月26日，盐城市城市照明建设维护中心的企业名称变更为照明建设公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审审理过程中，张静陈述：其未收到书面的解除合同通知，直至2018年2月才知道要搬迁，当时是盐城市路灯管理处办公室主任张建平召集了包括张静在内的几个承租户，告知要搬迁，之后过了十天左右即强行停了水电，水电停掉后张静就将承租房屋内的食品搬走了。本院认为，照明建设公司与洪波于2015年9月1日签订的租赁协议合法有效，张静作为实际的承租人，陈述合同系其以洪波的名义与照明建设公司签订，故该合同的条款对张静、照明建设公司均具有法律约束力。张静在该合同履行期限届满后仍继续使用案涉房屋，照明建设公司未提出异议，应视为双方之间形成了不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张静本案中起诉要求照明建设公司赔偿其装修损失，系认为案涉租赁合同尚未解除，照明建设公司于2018年5月强行收回房屋，造成了张静的装修损失。经审查，2016年、2017年期间，盐城市路灯管理处、盐城市市政公用投资有限公司均发出解除通知，并要求张静等承租户搬迁。张静否认收到上述解除通知，但其二审中认可2018年2月盐城市路灯管理处已经口头告知其要搬迁，故张静认为合同仍未解除，照明建设公司应赔偿其装修损失的理由不能成立。2018年5月20日，盐城新景源建设集团工作人员将张静的物品搬离案涉租赁房屋，无证据证明系受照明建设公司的指使，且根据双方2015年9月1日的租赁协议的约定：协议期满，乙方（洪波）无条件让出经营场所，装潢等费用甲方（照明建设公司）概不补偿，因此，一审法院对张静要求补偿其装修损失的请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2597元，由上诉人张静负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年十月三十日书记员  张 育