文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1433号上诉人（原审原告）：刘元伦，男，1989年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：周信华，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅恩军，男，1969年2月22日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。原审第三人：李小娟，女，1985年10月8日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。上诉人刘元伦因与被上诉人傅恩军、原审第三人李小娟房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘元伦及其委托诉讼代理人周信华、被上诉人傅恩军的委托诉讼代理人李光泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘元伦上诉请求：撤销一审判决，依法改判傅恩军赔偿刘元伦损失916936.5元或发回重审。事实和理由：一、一审法院依职权对潘某进行调查形成的调查笔录不合法，不应作为证据彩信，该证据不属于法院依职权调查的范围，应由傅恩军自己举证。二、一审判决认定事实不清，一审判决认定2019年10月16日签订的《租房协议》对双方有约束力错误。三、刘元伦不存在转租、转借等行为，没有违法与傅恩军签订的《租房协议》。四、傅恩军在《租房协议》履行期间将案涉房屋又租给李小娟，构成了根本违约，刘元伦有权要求傅恩军赔偿违约损失916936.5元。而且由于傅恩军构成根本违约，一审判决不应适用解除合同的相关法律规定。傅恩军辩称，解除合同的原因是刘元伦违约，傅恩军解除合同符合法律规定，刘元伦的上诉主张没有依据，其要求赔偿损失916936.5元的请求不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李小娟未作陈述。刘元伦向一审法院起诉请求：判决傅恩军赔偿刘元伦损失916936.5元。一审法院认定事实：2016年，刘元伦与向廷华协商共同租赁商铺经营建筑装修材料。2016年11月15日，傅恩军与向廷华签订《租房协议》，约定：“一、租赁房屋。1、甲方（指傅恩军）将其拥有的座落于重庆市武隆县某镇某路某号商用房（建筑面积462.7平方米）和某号商用房（建面积534.7平方米），共计面积997.4平方米，租赁给乙方（指向廷华）用于商业经营使用……二、租赁期限。本合同租赁期为10年，即自2016年12月20日起至2026年11月19日止（2016年10月20日至2016年12月19日为免租期）。三、租金及支付方式。1、租期在3年内（含3年）时，每月30元/平方米，年租金为359064元（大写叁拾伍万玖仟零陆拾肆元整）。租赁期的第4年起年租金原则按5-10%上浮租金（同时参照随行就市执行，其中所有房租价格均为不含发票价，只开收款收据）。2、免租金期限：免收租金2个月（2016年10月20日起至2016年12月19日止）。3、租金费用支付时间：半年交（先缴后用）。即第一次的租金在本协议签订之日一次性支付179532元，第二次租金在2017年6月20日付清半年租金179532元，后续租金均半年计缴并以此类推。”该合同还对双方的权利义务、合同的变更解除及房屋收回验收等事项进行了约定，落款处乙方一栏加盖傅恩军的私人印章，并由傅敏作为代理人签署名字。刘元伦和傅恩军均确认，该合同虽以向廷华作为承租人与傅恩军签订，但约定租赁的2套商用房实际系由向廷华、刘元伦、陈阳林共同承租使用并各按使用面积承担租金，其中刘元伦与陈阳林共同使用案涉商用房即位于武隆区某街道某路的商用房。租赁期间，向廷华向刘元伦、陈阳林收取租金后统一向傅恩军的代理人傅敏支付。2019年5月，因共同承租的陈阳林退出，傅恩军委托傅敏与向廷华、刘元伦重新签订合同，合同落款时间均为2016年11月15日，其中刘元伦与傅恩军签订的《租房协议》载明出租方（甲方）为傅恩军，承租方（乙方）为刘元伦，合同约定：“……一、租赁房屋。1、甲方将其拥有的座落于重庆市武隆县某镇某路商用房建筑面积534.7平方米，租赁给乙方用于商业经营使用……二、租赁期限。本合同租赁期为10年，即自2016年12月20日起至2026年11月19日止（2016年10月20日至2016年12月19日为免租期）。三、租金及支付方式。1、租期在3年内（含3年）时，每月30元/平方米（其中房屋租金占30%、场地租金占25%、设备租金25%、服务费占20%）计算，年所有租金含房屋租金、场地租金、设备租金、服务费（以下简称租金）为192492元（大写壹拾玖万贰仟肆佰玖拾贰元整）。租赁期的第4年起年租金原则按5-10%上浮租金（同时参照随行就市执行，其中所有租金均为不含发票价，只开收款收据）。2、免租金期限：免收租金2个月（2016年10月20日起至2016年12月19日止）。3、租金费用支付时间：半年交（先缴后用）。即第一次的租金在本协议签订之日一次性支付96246元，第二次租金在2017年6月20日付清半年租金96246元，后续租金均半年计缴并以此类推。4、在租赁期内，所产生的水、电、气费和清洁费、维修费、物业费、税费等所有因甲方房屋、场地、设备、服务而产生的费用含税费均由乙方自行承担。……五、乙方的权利与义务。1、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据商业需要对上述房屋进行装修以及加装防护设备，费用由乙方承担，甲方不得干涉。……5、租赁期满，乙方对租赁房内的水电、吊顶、地板、墙面等基础设施不得损坏并无偿的赠送给甲方。……七、合同的变更和解除。1、双方可以协商变更和终止本合同，但必须提前3个月提出书面申请告知对方。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的……八、房屋交付及收回的验收。……4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及附属设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。九、违约责任处理约定。……2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。……”该合同落款处，甲方一栏加盖傅恩军的私人印章，代表人一栏由傅敏签字，刘元伦则在乙方代表一栏签名。2019年6月18日，刘元伦通过其建设银行账户向傅恩军指定的收款人幸良香的重庆农村商业银行账户支付了2019年下半年的租金96200元。2019年10月16日，因《租房合同》约定第4年租金上浮，刘元伦与傅敏于第4年租金交纳期限届满之前另行签订了一份《租房协议》，协议内容除租赁期限、租金金额及支付方式重新作出约定之外，其余内容均与双方此前签订的落款时间为2016年11月15日的《租房协议》内容一致。2019年10月16日签订的《租房协议》约定：租赁期限为4年，即2019年12月20日起至2023年11月19日止；每月租金按35元/平方米计算，年租金为224574元，租金标准4年不变；租金半年一交，提前一个月支付，2019年11月20日前支付半年租金112287元，2020年5月20日支付半年租金112287元。该份协议虽仅有傅敏作为出租方代表签字，但傅恩军在法庭审理中对傅敏代表其签订该份协议的行为予以追认。2019年上半年起至2020年3月期间，刘元伦将其承租的案涉商用房内约200平方米的部分区域交由潘某使用，潘某在案涉商用房内摆放家具样品，设立收银柜台，雇请数名营业员负责对外销售，并在该商用房对应外墙位置悬挂以“全友家居”为宣传内容的蓝色大型广告招牌。潘某自称借用刘元伦承租的商用房，在使用期间，每月向刘元伦支付数额不等的费用并承担水电费。2019年12月29日，潘某的妻子陈钰霏向傅恩军指定的收款人幸良香账户转账支付50000元，转账附言为“全友家居代付房租”。潘某确认其代付的房租50000元中，包含了其使用该商用房对外经营期间应向刘元伦支付的使用费。傅敏于2020年3月12日电话询问潘某案涉商用房的租赁情况，双方确认潘某代付的50000元为2020年3月10日之前的房租费。潘某在与傅敏的通话中确认自己正使用案涉商用房一半的区域，刘元伦已于2020年1月10日起陆续搬离该商用房，且搬离后明确告知潘某自己不再继续承租，承诺自己将负担2020年3月10日之后10天的租金，2020年3月20日之后若潘某继续使用该商用房需自行负担房租。2020年3月底，潘某将其经营的物品全部搬离后向傅恩军交付了案涉商用房，并于2020年4月23日向傅敏转账支付了搬离之前产生的租金673.21元。2020年3月23日，傅恩军在案涉商用房的门上张贴《通知》，同日将该《通知》的内容以照片形式通过手机短信向刘元伦发送。《通知》载明：“刘元伦先生：2019年10月16日，你与我签订了《租房协议》。签订协议后，你按照约定在租赁房屋内从事经营活动。在合同期内，经我了解，你在未经过我书面同意时，将租赁房屋转租或者转借给他人使用，根据《租房协议》第七条第二款约定‘未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋’，甲方有权解除合同，收回出租房屋。因此，现通知如下：一、解除2019年10月16日你与我签订的《租房协议》；二、请你在接到通知后5日内将租赁房屋归还给我，并将房屋内的物品搬离，否则视为你放弃。三、你应当根据《租房协议》第九条第二款的约定承担违约责任。”刘元伦确认其于2020年3月23日收到前述《通知》。2020年4月16日，傅恩军与李小娟签订书面租赁合同，约定傅恩军将案涉商用房出租给李小娟。李小娟在签订合同后即对案涉商用房进行装修。2020年4月22日，刘元伦报警称其承租的门面被房东强制收回，重庆市武隆区公安局凤山水陆派出所出警后调解未果，建议刘元伦走司法程序。2020年6月8日，刘元伦向本院起诉，请求判令傅恩军赔偿违约损失916936.50元。另查明，重庆仟凰装饰工程有限公司登记设立于2016年1月7日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为刘元伦，该公司经营范围为从事建筑相关业务、销售建材及装饰材料、工程机械设备租赁。武隆县霏凡家具经营部系销售家具的个体工商户，经营者系潘某的妻子陈钰霏，主要从事“全友家居”品牌家具在武隆区域的销售活动。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，傅恩军将案涉商用房即位于武隆区某街道某路的商铺出租给刘元伦，双方于2019年5月和2019年10月16日两次签订《租房协议》对房屋用途、租赁期限、租金标准及合同解除、违约责任等事项作出明确约定，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应当确认双方据此形成房屋租赁合同关系。关于承租案涉商用房的起始时间以及实际履行的《租房协议》应如何认定的问题。双方当事人在一审庭审中均认可自2016年11月15日以向廷华名义承租商用房时，刘元伦就是案涉商用房的实际承租人，双方在2019年5月签订落款时间为2016年11月15日的《租房协议》，实际就是对刘元伦从2016年11月15日起承租案涉商用房的事实予以确认，并对此后的租赁房屋、承租人身份、租金标准及其他权利义务关系进行明确约定。2019年6月18日刘元伦直接向傅恩军指定的收款人支付租金的事实以及支付租金的具体金额，均能够证明双方签订该协议后已按该协议约定实际履行各自权利义务。而双方在2019年10月16日再次签订的《租房协议》，虽内容与之前的协议大致相同，但对租赁期限、租金标准的约定却存在明显区别。刘元伦认为该份协议并未加盖傅恩军的私人印章，且签订协议并非其真实意思表示，但刘元伦并未举示证据证明自己签订该合同时存在被胁迫、欺诈或显失公平等情形，傅恩军当庭对傅敏代表其签订前述协议的行为进行了追认，且结合此前的《租房协议》及双方当事人的陈述、证人证言等证据，傅恩军长期以来委托傅敏代表其对外出租案涉商品房的事实刘元伦是明确知晓的，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，2019年10月16日傅敏代表傅恩军与刘元伦签订的《租房协议》应当对傅恩军和刘元伦具有法律约束力。因此，2019年10月16日双方签订的《租房协议》虽大部分内容与上一次签订的协议一致，但对租赁期限、租金金额、支付期限等事项进行了重新约定，应当视为双方协商一致重新订立合同对租赁合同中的主要权利义务作出另行约定，自此日起双方应当按照重新订立的协议履行各自的义务，落款时间为2016年11月15日的《租房协议》对双方不再具有约束力。关于刘元伦在承租案涉商用房期间是否存在转租、转借事实的问题。从傅恩军在本案中举示的照片、通话记录、证人证言以及本院对潘某的调查笔录来看，刘元伦承租案涉商用房期间，自2019年上半年起将该商用房大约一半区域约200平方米交付潘某用作家具销售门店经营使用，潘某在该商用房内摆置家具展品、设立收银柜台并聘请销售营业员专门负责对外销售，同时在该商用房对应外墙位置悬挂广告对外宣传其销售家具的品牌，已足以令公众相信该商用房实际用于对外销售“全友家居”品牌家具。刘元伦陈述其与潘某系合伙关系，潘某对外经营销售均是以刘元伦的名义进行的事实，因未能举示充分有效的证据予以证明，且与本案查明的客观事实并不相符，不予采信。因此，刘元伦在承租期间将案涉商用房的部分区域交由潘某用于家具的销售经营场地，无论双方是否就此签订书面合同，也无论潘某向刘元伦支付的费用、为刘元伦代付的租金是否具有租赁费用的性质，都无法改变刘元伦将承租的案涉商用房通过转租或转借的方式交付他人使用的事实。因此，对傅恩军所诉刘元伦承租期间存在转租、转借行为的主张予以确认。关于傅恩军于2020年3月23日向刘元伦发出《通知》是否发生解除《租房协议》的效力的问题。对于合同的解除方式，除协商解除外，主要包括约定解除和法定解除两种方式。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”傅恩军与刘元伦两次签订的《租房协议》中第七条均约定，双方协商变更或终止合同的必须提前3个月书面告知对方，同时约定若刘元伦未经傅恩军书面同意转租、转借承租房屋，傅恩军有权解除合同，收回租赁房屋。如前所述，刘元伦承租案涉商用房期间，将部分区域交由他人使用，刘元伦并未举证证明傅恩军对该行为予以书面同意，故其行为属于“未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋”的情形，《租房协议》约定的解除条件已经成就，傅恩军有权解除双方签订的《租房协议》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果，解除权行使无需征得对方当事人同意，傅恩军向刘元伦发出的解除合同书面通知，已通过在承租商用房门口张贴和发送手机短信的方式到达刘元伦，刘元伦在《报警案件登记表》及起诉状中均确认其于2020年3月23日收到了傅恩军发出的《通知》，并知悉傅恩军与其解除《租房协议》的意思表示，故应当确认傅恩军发出的《通知》自刘元伦收到之日已发生解除合同的法律效力。故傅恩军与刘元伦于2020年10月16日签订的《租房协议》于2020年3月23日已经解除。关于刘元伦主张傅恩军赔偿其违约损失的理由是否成立以及损失数额认定的问题。刘元伦系以傅恩军在其承租案涉商用房期间将房屋出租给李小娟构成违约为由，主张傅恩军对违约造成的损失进行赔偿。已查明，傅恩军于2020年4月16日与李小娟签订书面租赁合同，将案涉商用房出租给李小娟，该租赁事实发生于其与刘元伦解除《租房协议》之后，故刘元伦诉称傅恩军构成违约的理由不能成立。刘元伦主张赔偿的各项损失均缺乏事实和法律依据。首先，对于装修费损失，刘元伦举示的证据中并无其实际支付装修费用的依据，仅凭设计图纸、费用清单、订货单、送货单等证据，不足以证明其实际产生了装修费。同时，双方在《租房协议》中并未约定合同解除后装修费用的承担方式，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，刘元伦因违反合同约定致使合同解除，在傅恩军通知解除合同后，未向傅恩军提出异议，也未在傅恩军指定的期限内及时收回、拆除装饰装修物品，故其在本案中主张由傅恩军赔偿装修损失于法无据。其次，承租期间的广告费以及解除合同后的工资损失、营业损失，刘元伦提交的广告设计图、费用清单及收条，均无对应的支付依据予以佐证，且其广告宣传的项目是否实际发生、是否案涉商用房承租期间产生以及是否用于案涉商用房都无从知晓，其提交的工资表无对应的支付凭据，无领款人的具体身份信息，甚至付款主体都不明确，其提交的银行账户交易明细与拟证明的内容并不能对应，仅提供参考时间段的账户交易情况而未提供损失时间段的利润减少情况，这些证据均不能确认刘元伦实际产生的具体损失。即使刘元伦在经营期间实际产生了广告宣传费用，在合同解除后实际支付了雇员工资，亦属于刘元伦从事经营活动的正常投入或必要开支，而营业收入减少也属于从事商业活动可能存在的经营风险，刘元伦系因自己违反合同约定导致合同解除，主张前述损失缺乏事实和法律依据。最后，关于租金，刘元伦主张傅恩军支付2016年12月19日至2017年3月10日期间的租金损失，理由是其在该段期间装修并未营业，同时以疫情期间未正常营业为由主张傅恩军退还2020年2月1日至3月30日期间的租金。刘元伦从2016年11月15日实际承租案涉商用房起，傅恩军已免收其2个月房租作为其装修房屋的相应补贴并明确记载于《租房协议》中，刘元伦以其实际装修时间超过2个月为由要求傅恩军给付其近3个月的租金损失，既无合同依据也无法律依据，不予支持。而关于疫情期间的房屋租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。审理已查明，2020年2月1日至2020年3月30日的租金系由潘某向傅恩军支付，即使潘某是代刘元伦支付租金，支付租金的时间亦为2019年12月29日，即支付租金的行为发生于新冠疫情爆发之前，并不符合前述规定中主张减免租金的情形。根据对潘某的调查笔录，刘元伦在2020年1月10日左右已经陆续将经营物品从承租房内搬离，此后又告知潘某自己不再继续租赁案涉商用房，可见刘元伦2020年2月至3月期间未正常经营并非疫情防控的原因。同时，刘元伦并未举示自己因疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的证据，故对刘元伦主张傅恩军退还2个月租金的诉讼请求不予支持。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行自己的义务。刘元伦与傅恩军就案涉商用房的租赁事宜先后两次签订《租房协议》，2019年10月16日的《租房协议》对之前的协议内容重新进行约定，重新订立的该份协议自此对双方具有约束力。刘元伦未经傅恩军书面同意将其承租的案涉商用房部分区域交由他人经营使用，违反了《租房协议》中的约定，傅恩军依照约定享有合同解除权。傅恩军知晓刘元伦将承租房屋交由他人经营使用的事实后，于2020年3月23日向刘元伦发出书面通知，解除了双方于2019年10月16日签订的《租房协议》，并收回案涉商用房另行出租。傅恩军将案涉商用房出租给李小娟的行为，发生于其通知刘元伦解除合同之后，李小娟对案涉商用房重新装修的行为亦发生于傅恩军指定刘元伦腾退房屋的期限届满后，据此，刘元伦主张傅恩军向李小娟出租案涉商用房的行为构成违约，并据此要求傅恩军赔偿其违约损失916936.5元的诉讼请求，明显缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：驳回刘元伦的诉讼请求。案件受理费减半收取6484.68元（刘元伦已预交），由刘元伦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二审中，刘元伦提交的2020年6月23日重庆市武隆区绿园物业服务有限公司起诉刘元伦，要求其支付2019年3月1日至2020年3月31日的物业费等的起诉状以及业主欠费明细，不能推翻一审判决认定的刘元伦将案涉房屋转租给潘某的事实。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1.一审法院依职权向潘某调查案件相关情况是否合法；2.刘元伦要求傅恩军赔偿损失916936.5元的主张应否支持。一、一审法院依职权向潘某调查案件相关情况是否合法潘某因刘元伦的原因曾在案涉租赁房屋进行经营，对潘某调查有助于查明案件的基本事实，一审法院为查明案情，在经过双方当事人举证，并对潘某涉及的案件相关问题存在争议的情况下，依法向潘某调查相关情况以查明案件基本事实，并无不当，本院予以确认。刘元伦认为潘某在法院调查过程中的陈述为虚假，未提供证据证明，对其该主张，本院不予支持。二、刘元伦要求傅恩军赔偿损失916936.5元的主张应否支持经审理查明，2019年10月16签订的《租房协议》，虽然没有傅恩军本人的签名，但有傅敏的签字，傅恩军对傅敏代其签字予以认可，故该《租房协议》对傅恩军和刘元伦具有法律约束力。刘元伦在租赁案涉房屋期间，未经傅恩军同意将部分区域交由他人使用，属于《租房协议》约定的，未经傅恩军书面同意，转租、转借承租房屋的情形，傅恩军有权依照协议约定解除合同。事实上，傅恩军也通知了刘元伦解除合同，但刘元伦未提出异议，也未在指定期限内及时收回、拆除装饰装修物品。刘元伦主张傅恩军违约，要求傅恩军赔偿损失916936.5元的主张，缺乏依据，对其该主张，本院不予支持。刘元伦认为傅恩军将房屋又租给李小娟，构成根本违约，同样缺乏依据，对其该主张，本院亦不予支持。综上所述，刘元伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12969.36元，由上诉人刘元伦负担。本判决为终审判决。审判长  陈中林审判员  李 勇审判员  张海瑞二〇二〇年十月二十七日书记员  刘馨凌