江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初17080号原告：郭燕华，男，1967年2月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈长港，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：许菁，京衡律师集团上海事务所律师。被告：昆山领地置业发展有限公司，统一社会信用代码913205836701063065，住所地昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧。法定代表人：孙毅。委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宇辰，江苏简文律师事务所律师。原告郭燕华诉被告昆山领地置业发展有限公司（以下简称“领地置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，组成合议庭于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告（参加第二次庭审）及委托诉讼代理人陈长港（参加两次庭审）、许菁（参加两次庭审）、被告领地置业公司的委托诉讼代理人陆扬（参加两次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告郭燕华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《昆山市商品房购销合同》，并协助办理不动产产权登记；2.判令被告支付逾期违约金(以本金195万元自2013年7月1日按日利率万分之五计算至2018年12月21日)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告昆山领地置业发展有限公司(以下简称领地置业公司或被告公司)是昆山市锦溪“枫丹御园”一期、二期的开发商。2009年12月上海运动草坪景观工程有限公司与被告公司签订《枫丹御园一期1标景观种植工程施工合同》，工程完成后经结算审定工程价款2420425元，被告公司支付了1066000元，尚欠1354425元。2012年9月13日被告公司与上海运动草坪景观工程有限公司签订《购房协议》，约定领地置业公司将枫丹御园二期13栋591号房产以总价195万作为上述工程应付工程款，前述房产过户到原告郭燕华名下，房屋差价595575元以现金方式补齐。当日，原告郭燕华与被告公司签订了《昆山市商品房购销合同》，约定原告购买第591号房屋，商品房总价款1950000元，付款方式为分期付款，2012年9月13日前支付人民币1454425元，2012年10月20日前支付人民币495574元。该合同已经办理了网签。原告于当日支付了首付款差价10万元，2012年12月19日支付了余款495575元。2012年12月27日，被告公司为原告开具了价款为1950000元的“销售不动产统一发票”。2019年8月15日，江苏简文律师事务所作为被告公司破产管理人向原告发出“解除合同通知书”，以破产法第18条规定的理由通知解除原被告签订的《昆山市商品房购销合同)。2019年9月9日原告向管理人发出“不同意解除合同告知书”。根据相关法律规定，破产管理人对合同是否继续履行的选择权应当建立在合同双方当事人均未履行完毕的基础上。原告作为房屋买受人已经支付了合同约定的全部价款，已经履行了合同义务，此时不符合《企业破产法》第18条规定的“双方”均未履行完毕的情形。另外原告了解到，“枫丹御园”二期在建的16栋房屋(含原告购买的XX#)于2013年8月22日验收合格，“枫丹御园”一期工程中同样有63套房屋已办理网签，由于被告原因至今未办理产权登记。管理人已经确认一期的房产不应当列入债务人财产，后期将继续履行，配合业主办理相应权证。另根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》71条：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”。因此，原告购买的二期XXX号房屋应当得到同等的法律保护，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告领地置业公司辩称，被告的破产管理人已经书面通知原告解除双方签订的商品房销售合同，因为根据破产法的相关规定，管理人有权解除债务人尚未履行完毕的合同，因此管理人发函明确解除双方合同。同时要认定房屋请求权的物权交付需满足三个条件，1、该房屋应当是住宅用房。2、交付房款应当超过百分之五十。3、该房屋应当为原告的唯一住房。原告目前也没有提供在上海市的无房证明，原告主张的违约金应适用商品房买卖的司法解释第十八条，按照同期银行贷款利率上浮百分之五十计算，计算的期限应当自2015年12月21日起计算，理由是该违约金的请求应当以三年的诉讼期时效来约束。关于本案的事实部分,领地置业公司作为房地产开发企业，现已进入破产程序。枫丹御园小区系分二部分分别开发，一期小区已全部开发完毕并交付使用；二期为在建工程，主体结构虽竣工但不符合验收竣工和交付条件，目前原告所购房屋即为如此的现状。管理人已向原告书面告知行使了合同的解除权，根据破产法赋予的管理人职能也是有权行使。该二期土地连同地上在建工程现已整体拍卖成交，为严谨起见，管理人在公告中也明确提示了该房屋的诉讼进程及判决后的处理方式。原告现要求继续履行合同并要求被告续建后交房，被告现认为其不符合《最高人民法院关于人民法院办理中心异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，领地置业公司已被受理破产，原告虽支付了部分款项，但超过50%的款项为绿化工程的抵债，且原告郭燕华在庭审中也未提供其在上海没有住房的无房证明；同时，该房屋目前仍登记在领地置业公司名下，也未交付给原告。因此，原告购买的涉案房屋不属于消费性住房，故原告无权排除对该房屋的执行，其诉讼请求不能成立。综上，原告要求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了“枫丹御园”一期1标段景观种植工程施工合同、工程结算审价报告、购房协议、昆山市商品房购销合同、支付票据存根两张、销售不动产统一发票、两份通知书、辽宁省高院（2015）辽民一终字第00294号民事判决书、最高院（2017）最高法民再154号民事判决书、上海市闵行区人民法院（2015）闵民五民初字第333-336民事判决书、上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终1544、1531、1548、1533号民事裁定书、债权人会议资料、(2019)最高法民申1560号民事裁定书、山东高级人民法院发表的一篇文章、2020年4月15日发布的竞买公告一份、最高院2017最高法民申1429号民事裁定书、、2018鲁08民终4014号民事判决书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月，被告（甲方）与案外人上海运动草坪景观工程有限公司（乙方）签订一份《景观种植工程施工合同》，合同约定：甲方将“枫丹御园”项目一期1标段景观种植工程发包给乙方施工。工程名称：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程。工程内容：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程供货、种植施工及验收。承包方式：图纸范围内工程内容包工包料，包责任施工。工期：开工日期以甲方书面开工令为准。竣工日期为工程施工完毕，甲方及监理单位验收通过且通过取得昆山建设局核发的《绿化验收合格证》之日，乙方须遵照甲方指令根据现场情况穿插施工，确保在2010年3月30日前完成本合同项下的所有工作内容并验收通过。质量等级：一次性验收合格。合同包干价212000元。工程结算：本工程结算款为合同包干总价。景观苗木种植过程中如遇苗木数量、规格发生变更的，可按照变更后变更部分苗木数量及规格计算，其他数量一律不变，苗木规格相同的按乙方“投标总价”（2009.11.25）的单价，苗木规格不同的由甲方按照市场价最终认定。乙方任命郭燕华为乙方代表，行使合同约定的权利、履行合同约定的责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订，上海运动草坪景观工程有限公司按约施工完工。后，上海东方投资监理有限公司出具工程结算审价报告一份，报告载明：“昆山领地置业发展公司：我公司接受贵方委托，对“枫丹御园”一期1标段景观种植工程结算造价进行了审核。在审价过程中，结合实际情况，实施了必要的审核程序，现将审核情况报告如下：一、基本情况1、工程项目名称：“枫丹御园”一期1标段景观种植工程2、施工单位名称：上海运动草坪景观工程有限公司3、工程开工竣工日期：2009年12月至2010年3月二、审价内容由上海运动草坪景观工程有限公司编制的“枫丹御园”期1标段景观种植工程结算。三、审核依据1、景观种植工程施工合同。2、工程变更签证资料及工程结算书。3、专业分包工程讨论会议纪要。4、其它相关资料。四、审核结论本工程送审工程结算总造价为2720838元，经我公司审核并与建设单位、施工单位核对确认，该工程结算总造价确定为2420425元，核减金额303235元，核增2822元，核增减金额为306056元。具体内容详见本公司出具的该工程结算书”。被告对该工程结算审价报告无异议。被告公司支付了上海运动草坪景观工程有限公司1066000元，结欠1354425元。2012年9月13，被告（甲方）与案外人上海运动草坪景观工程有限公司（乙方）还签订《购房协议》一份，甲、乙双方经友好协商，现就甲方采取用由甲方开发的枫丹御园二期XX栋XXX号房产作为抵扣应付乙方的承包工程款事项达成如下协议：甲乙双方于2009年12月签订了《枫丹御园一期1标景观种植工程施工合一二同》，现工程已完成。工程经上海东方投资监理有限公司结算审定价为人民币2420425元，甲方已支付1066000元，尚欠1354425元。甲方为“枫丹御园”项目的开发商，该项目位于江苏省昆山市锦溪镇环湖二、北路118号。土地使用权权证号为：昆国用(2008)第XXXX；建设工程规划许可证号为：建字第20110426号。三、乙方同意甲方将枫丹御园二期XX栋XXX号房产，计建筑面积271.55平方米(其中地上面积197.68平方米)，总价195万元视作应付乙方的承包枫丹御园的工程款，前述房屋过户到乙方指定的郭燕华名下。乙方已知悉上述房屋的位置、面积、户型等情况。如上述房屋的《房屋所有权证》上记载的建筑面积的与本合同约定的面积有差异的，双方应按最终计算单价，多退少补。四、乙方同意以现金方式补足该房屋差价595575元，双方正式签定《商品房买卖合同》时乙方先付100000元，余款495575元乙方承诺在10月20日付清。2012年9月13，原告郭燕华（买受人、乙方）与被告领地置业公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第XXX-XXX.XXX.XXX幢XXX号房屋，该商品房总价款为1950000元；付款方式为：买受人于2012年09月13日前支付人民币1454425元；2、2012年10月20日前支付人民币495575元。出卖人应当在2013年6月30日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日支付了10万元，2012年12月19日支付了495575元。2012年12月27日，被告公司为原告开具了价款为1950000元的“销售不动产统一发票”。目前，涉案房屋主体已经完工，但尚未联合竣工验收。原被告的房屋买卖合同已办理网签，但被告并未向原告交付房屋，也未办理登记在原告名下的产权证。2018年12月21日，昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初破20号民事裁定书，裁定受理昆山领地置业发展有限公司破产清算一案，并于2019年1月21日指定江苏简文律师事务所担任管理人对该企业进行破产清算。2019年8月15日，昆山领地置业发展有限公司管理人向原告发送《解除合同通知书》一份，通知载明：“郭燕华：2018年12月21日，昆山市人民法院作出(2018)苏0583破20号《民事裁定书》，裁定受理对昆山领地置业发展有限公司(以下称“领地置业”或“债务人”)的破产清算申请，并于2019年1月21日出具(2018)苏0583破20号《决定书》，指定江苏简文律师事务所担任管理人。管理人经调查后发现债务人已无法经营，其在建房地产项目―—枫丹御园位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧，但现己处于停工状态。管理人向住建部门查询得知：你方与领地置业签订《昆山市商品房购销合同》，约定购买枫丹御园的商品房1套，幢号为：XXX号。上述合同已办理了网签手续。因领地置业已进入破产程序，二期房屋并未竣工交付且不动产转移登记手续亦未办理。根据《破产法》的相关规定，该房屋仍属于昆山领地置业发展有限公司破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现管理人依据上述法律规定向贵方正式函告：贵方与领地置业签订的《昆山市商品房购销合同》不再继续履行。鉴于上述事实，如贵方需要补充申报债权的，烦请收到本通知后及时向管理人递交补充申报材料”。2019年9月9日，原告回复昆山领地置业发展有限公司管理人《不同意解除合同告知书》一份，告知书载明：“昆山领地置业发展有限公司管理人：2012年9月13日昆山领地置业发展有限公司(以下简称领地置业公司)作为甲方与郭燕华(乙方)签订《昆山市商品房购销合同》，约定郭燕华购买领地置业开发的枫丹御庭二期XX幢XXX号房屋。合同约定的购房款1950000元已付清，2012年12月27日昆山领地置业发展有限公司为郭燕华开具了销售不动产统一发票。签订合同之时，合同所涉房屋就已经完工。现因领地置业进入破产程序，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”领地置业与郭燕华之间签订的《昆山市商品房购销合同》，郭燕华已经支付了全部合同价款，即已经履行了合同的全部给付义务，应当视为履行完毕，不符合上述规定“双方”均未履行完毕的情形。因此，管理人在当前情形下不享有法律规定的合同解除权，合同应当继续履行。鉴于以上事实，我方向贵方正式函告：不同意解除与领地置业签订的《昆山市商品房购销合同》，该合同应当继续履行。特此函告”。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告已经被受理破产，虽然被告已经向原告开具了价款为1950000元的销售不动产统一发票，但原告未能提供其在上海没有住房的无房证明。原告所购房屋并非消费性住房，被告也未合法占有房屋。该房屋属于被告的破产财产。原告所要求被告继续履行《昆山市商品房购销合同》，协助办理不动产产权登记以及支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述规定。本院对上述诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告郭燕华的诉讼请求。案件受理费22350元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  佟森岭人民陪审员  张晓美二〇二〇年十月十六日书 记 员  朱晓磊