广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4152号原告：陈志坚，男，汉族，19**年**月**日出生，广东省佛山市人，住广东省佛山市******，现住英德市*******。公民身份号码：440************255。委托诉讼代理人：余社会，英德市大站镇法律服务所基层法律服务工作者。被告：英德市广海房地产开发有限责任公司，住所：英德市******************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所律师。原告陈志坚诉被告英德市广海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志坚的委托诉讼代理人余社会、被告英德市广海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人巫文结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志坚向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期办理房产权属证书的逾期违约金29318.98元，直至取得该房产权属证书之日止，违约金按已付购房款287441为基数，按日万分之一为标准，从2017年10月1日计算到2020年7月30日止，共34个月×30天=1020天（即全部已付房价款287441元×1020天×0.0001=29318.98元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年5月15日在英德市签订商品房买卖合同，该合同的编号是：201********22935，原告所购商品房位于英德市*******房，建筑面积95.72平方米，套内建筑面积79.61平方米，分摊共有面积1611.平方米。按套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价300294.元，总房价款287441元。合同签订后，原告按本合同第七条付款方式及期限一次性付款。原告在2017年5月15日前已支付了该商品房的全部价款。原告已按合同约定付清了全部购房款。被告于2017年6月30日前已向原告交付房屋。按照本合同第二十条房屋登记的约定，因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按1，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金。原告多次要求被告办理房产权属证书，被告拖着不办，致使原告3年多来无权对自己购买的房产进行处分，例如：出租、转让、房贷、子女取得学位等，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，被告不按合同规定履行给原告办理房地产权属证书的义务，违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，对造成原告的损失应按照双方签订《商品房买卖合同》第二十条房屋登记的规定承担违约责任。为了维护原告的经济利益不受侵犯，特诉请法院，请求法院判决原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。庭审中，原告的委托代理人变更诉讼请求为违约金计算至2020年8月1日止，共35个月共1050天，共30181.31元，其余按起诉状。被告英德市广海房地产开发有限公司辩称：产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。被告当初拍买到B地块进行商品房建设时，规划局是有提出“待**场用地处置后，此用地（B用地）必须与北面用地统一进行规划建设；此项目竣工验收时，按上述指标进行审核”的其他要求，但被告在拍买到B地块进行建设过程中，**场由于政府原因，未能及时处置（包括对原**场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证。且双方签订本案《商品房买卖合同》后，原告支付房款，被告也开具了购房发票，积极对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，并没有故意隐瞒、拖延办理的意思。所以，未能及时办理涉案房产的产权证，过错不在被告处，而在政府政策或政府过错行为的原因所致，被告在逾期办证方面没有任何过错。不应承担违约责任。原告陈志坚提供的证据有：一、1、原告身份证复印件，2、企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格；二、票据复印件，证明原告已按约履行支付购房款；三、商品房买卖合同复印件，证明被告未按期办理产权证书，已构成违约，根据公平原则、相关法律规定和高院判例指引，合同的逾期办证违约条款约定应该有效，应按已付房款为基数按日万分之一向原告计付违约金。当庭补充提交证据四、被告向业主发出告知书（2019.5.21）；证据五、英德市人民政府办公室的答复（2019.7.2）；证据六、英德市信访局证明（2020.8.31）；以上证据均为复印件，证据原件经核对后当庭退回。被告英德市广海房地产开发有限公司未提供抗辩证据。本院经审理查明，2017年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市*******房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为287441元，买受人应于2017年5月15日前支付该商品房全部价款。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。另查明，2019年7月2日，英德市人民政府办公室对涉案房屋未能办证的问题作出答复：“****二期工程因人防工程未通过验收，导致该项目无法办理工程验收备案手续及产权证。目前人防工程已通过验收，开发商正在办理竣工验收备案手续，我局约谈了开发商，责令其尽快完善相关手续，争取早日办理好产权证给业主”。庭审中，原、被告双方确认，原告向被告付清了全部购房款，2017年5月26日就商品房买卖合同办理备案登记，被告已于2017年6月30日前交付了涉案房屋给原告使用。被告对合同约定的违约金计算方法没有异议，表示人防工程确实是被告开发建设，目前已经向办证机关提交资料，未能办证是政策性原因导致，认为不应承担违约责任。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，庭审中双方确认原告已向被告付清全部购房款，被告已经交付房屋给原告使用，但至今涉案房屋未过户到原告名下，被告应按合同约定向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。被告抗辩逾期办证是出于政策性原因，不应承担违约责任。然而根据原告提供的英德市人民政府办公室答复，涉案房屋因所在小区人防工程未验收导致小区业主未能办理产权证书，庭审中被告也确认人防工程是由被告开发建设，目前已经验收通过并向办证机关提交资料，因此，被告抗辩产权证未能及时办理是政策性原因导致，不应承担违约责任，与事实不符，本院不予采纳。庭审中被告表示对原告主张的违约金计算方法没有异议，根据双方签订《商品房买卖合同》中逾期办证违约金的约定，应从房屋交付之日2017年6月30日起的90日后，即从2017年9月29日起按全部房价款每日万分之一计算违约金，原告请求被告支付违约金30181.31元（287441元×1050天×0.0001=30181.31元），2020年8月2日后的违约金按上述标准计至被告办妥涉案房屋产权证书为止，实际违约金应为29807.63元（2017年9月29日至2020年8月1日共计1037天，287441元×1037天×0.0001=29807.63元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告英德市广海房地产开发有限公司向原告陈志坚支付逾期办证违约金29807.63元（房屋位于英德市*******号。2020年8月2日起的违约金，以287441元为基数，按每日万分之一计算至被告协助原告办妥涉案房屋产权证书为止），限被告在本判决书生效之日起5日内支付上述款项给原告；、二、驳回原告陈志坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266.49元，由被告英德市广海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二〇年十月二十一日书记员  朱伊旻附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。