河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7981号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼****409，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：陈丽华，女，1983年1月4日出生，汉族，身份证号4101841983********，，住所地河南省新郑市辛店镇李庄村**现住河南省新郑市郑韩路锦和嘉苑**楼****。委托诉讼代理人：丁根灿（系陈丽华丈夫）。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）与被告陈丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳祥物业公司的委托诉讼代理人申小红，被告陈丽华的委托诉讼代理人丁根灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳祥物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告支付物业服务费4172元及违约金1252元，车位费480元，共计5904元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订物业服务协议，被告是锦和嘉苑17-3-702号的业主，原告按照约定履行义务，被告没有按照约定支付物业服务费，截止到2019年12月31日，被告共欠原告物业服务费4172元及违约金1252元，车位费480元，共计5904元，原告多次催要无果诉至法院，请求判如所请。庭审中佳祥物业公司陈述,其向陈丽华主张的物业费和车位费期间是自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业费是按照1.8元/月/㎡计算，违约金是按照欠付物业费总额的30%计算的，车位管理费是按照40元/月/个计算。陈丽华辩称，1、其在收房拿钥匙时与原告在非平等自愿的基础上签订了《前期物业管理服务合同》，其至今不予认可，但连续缴纳了两年多的物业费、车位费，强行收取了垃圾清运费、菜地浇水费，却没有开具任何正规发票，多次索要原告推来推去导致至今无果。现在开发商河南易禄城置业有限公司已经注销，该服务合同已经没有存在的法律基础，因此原告和开发商签订的物业服务合同应随着河南易禄城置业有限公司的注销而自动失效，其前两年的物业服务费都是按照1.5元的标准收取的，而不是按照合同上的1.8元的标准收取，应判令其和原告之间的物业服务合同为失效合同。2、其于2016年9月拿钥匙收房，但是从2017年9月至今入住锦和嘉苑小区后，发现原告的物业管理服务质量极差，收费和服务不匹配：未对公共设施、设备尽到维护保养义务，小区水景常年弃置；未对草坪绿植尽到养护义务，小区草坪死的太多，草木枯死不及时更换；各家各户别墅楼下漏水严重，车库有多次水淹情况；擅自制定电费标准；无故阻扰移动公司入驻小区，违规收取业主电信费用；未向业主公布小区广告收益去向和人防年检报告、消防年检报告。因此，请求法院依法驳回原告诉求的物业费、违约金、车位费；要求原告公司公示2016年10月1日至2018年12月31日期间物业服务资金的收支情况；要求原告向其补开之前缴纳的各项物业费用、车位管理费、垃圾清运费、菜地浇水费、水费、电费的正式发票；要求原告公布小区广告收益去向，要求追究原告擅自收取高于供电部门制定的用电价格，退还之前多收取电费，并向有关部门发出司法建议书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈丽华系新郑市市委党校北、郑韩故城南锦和嘉苑17号楼3单元7-8层702号房屋业主，该房屋建筑面积为231.78㎡。2016年6月1日，委托方（甲方）河南易禄城置业有限公司与受托方（乙方）佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：由佳祥物业公司对新郑市郑韩路锦和嘉苑小区的秩序维护、保洁、水电维修及绿化养护提供物业管理服务，建筑面积为56562.48㎡。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按2.15元/月/㎡计算，商业用房（别墅）按2.35元月/㎡计算，车库（位）按80元/月计算，物业服务费每年交纳一次。委托管理期限暂定十年，自2016年6月6日0时起至2026年6月6日12时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方又在该合同第五章第十条各类停车位收费标准中约定，车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，车位所有权人或使用权人应按60元/个/月的标准向乙方交纳车位服务费。双方对服务内容与质量，物业管理服务费用，物业的承接验收，委托服务管理期限，双方的权利义务，违约责任及其他有关事项进行了详细约定。在该合同上面，河南易禄城置业有限公司与佳祥物业公司加盖有各自印章。2016年6月1日，佳祥物业公司（甲方）和陈丽华（乙方）签订《前期物业服务协议》约定，由甲方对乙方所居住的锦和嘉苑小区的秩序维护、保洁、房屋共用部位及配套的共用设施设备维护和管理提供物业管理服务，乙方房屋建筑面积共231.78㎡；物业服务费用按建筑面积1.8元/月/㎡向业主或物业使用人收取，机动车辆车位停放使用费按郑价公【2004】2号文件执行；收取时间为每年的1至3月份征收全年物业服务费，乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的日5‰的违约金；本协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日，业主委员会未成立，本协议自动延期；合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；协议还对服务内容与质量、双方的权利义务及其他有关事项进行了详细约定。陈丽华对该协议上其签名的真实性有异议，称不是其本人签名。经本院释明，陈丽华不申请对该签名的真实性进行司法鉴定。2016年10月9日，河南易禄城置业有限公司（甲方）与陈丽华（乙方）签订《地下车位使用权购买协议》约定，乙方购买甲方位于锦和嘉苑小区3号车库内编号为10的地下车位，车位使用权限与所购买的房源的使用年限一致，车位与所购房源同时交付。之后，佳祥物业公司为锦和嘉苑小区提供物业服务至今，陈丽华向郑州佳祥物业服务有限公司交纳物业服务费和车位服务费至2018年12月31日，之后未再交纳。2019年9月，佳祥物业公司曾以在房屋门上面张贴通知单形式向陈丽华催收过物业服务费。催收未果，佳祥物业遂提起本案诉讼。另查明，1.陈丽华提交照片和微信聊天截图若干拟证明佳祥物业公司在锦和嘉苑小区的物业服务不到位，存在公共设施损坏未及时维修，垃圾未及时清理，绿植缺乏养护现象；并提交了物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、菜地浇水费、水费、电费收据若干，拟证明佳祥物业公司应开具正式发票却未开具。2.佳祥物业公司在庭后提交的申请书中说明，其和陈丽华在《前期物业服务协议》中约定以1.8元/月/㎡计收物业服务费，在实际收取物业服务费时按1.5元/月/㎡收取，申请将对陈丽华的诉讼请求变更为支付物业服务费4172元，违约金1252元，车位费480元，共计5904元。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》，《前期物业服务协议》，《地下车位使用权购买协议》，照片，收据及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2016年6月1日，河南易禄城置业有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对陈丽华具有法律约束力。且随后佳祥物业公司又和陈丽华签订了《前期物业服务协议》，均又明确约定了物业服务的内容和事项以及物业服务费、车位管理费的收取等内容，陈丽华虽称《前期物业服务协议》中不是其本人签名，但经本院释明，其不申请对该签名的真实性进行司法鉴定，应视为其对该签名的认可。《物业管理服务合同》和《前期物业服务协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。佳祥物业公司依据《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定为锦和嘉苑小区提供物业管理服务至今，《前期物业服务协议》虽约定物业服务费按建筑面积1.8元/月/㎡的标准计算，佳祥物业公司实际按1.5元/月/㎡的标准向陈丽华收取物业服务费，陈丽华的房屋建筑面积为231.78㎡，其交纳物业服务费和车位服务费至2018年12月31日，故陈丽华2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为4172元。陈丽华在锦和嘉苑购买有地下车位一个，佳祥物业公司实际按40元/月/个的标准收取车位服务费，系其对合同约定权利的处分，不违反法律规定，陈丽华2019年1月1日至2019年12月31日期间的车位管理费应为480元。因此，佳祥物业公司请求陈丽华支付物业服务费4172元和车位服务费480元，有事实和法律依据，本院对其该项诉请予以支持。陈丽华辩称《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》应为失效合同，于法无据，本院不予采纳。虽然根据陈丽华提供的照片和微信聊天记录截屏反映，佳祥物业公司在服务质量及服务是否及时方面存在一定瑕疵，但并不构成根本违约，尚未达到可使业主拒交、少交物业费的情形。因此，陈丽华有关物业服务质量极差，应驳回原告诉求的物业费、车位费的辩解，本院不予采纳。关于陈丽华主张佳祥物业公司公示2016年10月1日至2018年12月31日期间物业服务资金的收支情况和小区广告收益去向以及退还多收取电费和补开之前交费发票问题，因陈丽华并未提出反诉，该主张本案不予处理。如果佳祥物业公司在提供物业服务期间侵害了陈丽华的合法权益，陈丽华可以另行主张权利。《前期物业管理服务协议》中虽约定了逾期缴纳物业服务费的违约金，但根据双方订立合同的目的，综合考虑佳祥物业公司的服务质量、陈丽华的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等因素，本院认为应对佳祥物业公司有关违约金的主张依法不予支持为宜。综上所述，佳祥物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈丽华应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4172元和车位（服务）费480元，共计4652元。二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈丽华负担20元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二〇年十月二十九日书记员  梁 艳