浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5230号 原告：嘉兴市运禾营销策划有限公司，住所地：浙江省嘉兴 市南湖区新嘉街道建国北路748弄184号，统一社会信用代码： 91330402MA2B9UHD6T。 法定代表人：张捷波。 委托诉讼代理人：罗君燕、张仲轩，浙江红船律师事务所律 师。 被告：嘉兴致信房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省 嘉兴市南湖区南溪西路2581号一楼，统一社会信用代码： 91330402MA2CW6TU2X。 法定代表人：沈戌冰。 被告：范丽芳，女，1984年6月6日出生，汉族，住浙江省 嘉兴市南湖区兴星路505号。 被告：康龙荣，男，1964年1月15日出生，汉族，住浙江省 嘉兴市南湖区紫竹名苑15幢303室,公民身份号码： 330402196401151538。 原告嘉兴市运禾营销策划有限公司因与被告嘉兴致信房地产 营销策划有限公司（以下简称“致信公司”）、范丽芳、康龙荣 居间合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年7月29日 受理后，依法适用简易程序，由审判员范春郁独任审判，于2020 年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗君燕、 张仲轩，被告致信公司法定代表人沈戌冰、被告范丽芳到庭参加 诉讼，被告康龙荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2019年10月中旬，被告康龙荣欲出售其所有的 位于嘉兴市××街××（又名“彩虹公寓”）1幢501室及自行 车库，并将上述房屋的产权信息、预售价格、配套设施、室内设 施等出售信息告知了原告，原告于2019年10月14日将该房屋的 出售信息在房产超市二手房挂牌。2020年7月，被告范丽芳欲购 买彩虹公寓的房屋，原告为其提供居间服务。2020年7月6日中 午，原告带被告范丽芳实地看房，被告康龙荣也在场，后原告促 成双方达成买卖合意，房屋交易价格为830000元。然而，看房结 束当晚，被告范丽芳、康龙荣跳开原告在被告致信公司处完成房 屋买卖事宜，并签订了《房屋转让居间合同》一份，约定合同转 让价格为830000元，支付方式为银行按揭贷款。因被告范丽芳在 房屋买卖交易中以银行按揭贷款方式支付，还应当承担贷款服务 费按总房价的0.6%计4980元、评估费按总房价的0.35%计2905 元。房屋居间费按房屋总价款的1.5%计12450元，以上合计20335 元。原告作为居间人已促成房屋买卖双方达成合意，被告为了逃 避支付居间费用，利用原告所提供的信息和服务，跳开原告私下 交易，被告应按照约定向原告支付居间费。综上，故诉请判令：1. 三被告向原告支付20335元；2.诉讼费由三被告承担。 被告致信公司答辩称：案涉房产出售非原告独家代理；被告 致信公司通过房东即被告康龙荣处获得房源信息；被告康龙荣作 为房东有选择居间的房产中介的权利。 被告范丽芳答辩称：不存在恶意跳单行为。看房后被告范丽 芳告诉原告暂时先不定，当时也没有考虑好买哪套房子；被告范 丽芳与被告康龙荣不相识，相互也无联系方式；购买案涉房屋系 被告致信公司居间介绍的，被告范丽芳已支付了中介费。 被告康龙荣未作答辩。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.房产超市二手房网页打印件1份，证明2019年10月14日， 原告将案涉房屋的出售信息在房产超市二手房挂牌的事实。 2.微信聊天记录2组，证明：2019年10月11日，被告康龙 荣就将案涉房产信息告知原告，原告根据其提供的信息将案涉房 产在房产超市二手房网站上挂牌出售；2020年7月6日中午，原 告带被告范丽芳实地看房，被告康龙荣也在现场，为两被告提供 居间服务，看房后被告康龙荣报价已达到最终的房屋交易价格 830000元；原告收取居间服务费的标准已告知被告范丽芳、康龙 荣的事实。 3.房屋转让居间合同1份，证明2020年7月6日，被告范丽 芳、康龙荣跳开原告在被告致信公司处完成了房屋买卖的事实。 4.光盘1份，内容为2段视频，证明2020年7月6日中午， 原告带被告范丽芳现场看房，被告康龙荣也在现场的事实。 被告致信公司质证认为：对原告提供的证据1不予认可，原 告应就其对案涉房产拥有独家出售代理权提供证据；对证据2真 实性无异议，但不能证明原告的证明目的；对证据3真实性无异 议，但该证据系原告非法获取；对证据4，真实性无异议，但不能 证明原告已促成被告范丽芳与被告康龙荣达成买卖协议。 被告范丽芳质证认为：对原告提供的证据1不予认可，网页 登记信息中显示的“独家代理”不真实；对证据2真实性无异议， 但未在原告处达成房屋买卖协议，也未接受原告的居间服务费价 格；对证据3，真实性无异议，但未跳开原告签订合同；对证据4， 真实性无异议，但不能证明被告范丽芳与被告康龙荣存在私下交 易的行为，且直至案涉房屋交易完成，被告范丽芳与被告康龙荣 之间一直没有联系方式，故不存在私下交易的可能。 被告致信公司、范丽芳未向法庭提供证据。 被告康龙荣未到庭质证，也未向法庭提供证据。 为查明案件事实，本院庭后传唤被告康龙荣到庭接受询问， 并制作询问笔录一份，康龙荣在询问笔录中陈述：被告康龙荣于 2019年10月份将案涉房产信息提供给原告法定代表人张捷波，让 其挂牌出售，但双方并未签订独家出售代理协议；2020年7月6 日，原告带被告范丽芳看房，当时双方未就房产交易价格达成一 致，被告康龙荣希望卖到830000元，原告承诺做一下被告范丽芳 工作；被告致信公司的员工于2020年7月6日下午在案涉房产小 区楼下遇到被告康龙荣，在征得被告康龙荣同意后，被告致信公 司员工实地查看了案涉房产，并拍了视频，双方之后添加了微信 好友；致信公司员工当时询问了案涉房产的出售价格，并告知有 客户打算买案涉小区的房子，但该中介人员未告知该客户即为被 告范丽芳；2020年7月6日下午6点左右，原告告知被告康龙荣， 说被告范丽芳不到原告处协商了，因此被告康龙荣联系了当天下 午遇到的中介人员，到了被告致信公司营业场所，才得知该该中 介名称为致信公司、客户为被告范丽芳，因被告范丽芳当天中午 已看过房子，双方就房屋交易价格也达成了一致，因此当天在被 告致信公司处签订了房屋买卖合同，被告范丽芳支付了中介费。 原告质证认为：对被告康龙荣的陈述不予认可，无论从陈述 的合理性、可操作性及时间的紧迫性而言，被告康龙荣的陈述都 是虚假的。就高度盖然性而言，原告有理由相信，被告范丽芳为 了不支付原告的中介费，将被告康龙荣的地址告诉了致信中介， 并由被告致信公司赵飞定向联系到了被告康龙荣，从而绕开原告 进行交易。 被告致信公司质证认为：无异议。 被告范丽芳质证认为：无异议。 本院认证意见：原告提供的证据1，系网页打印件，与本院对 证据真实性予以认定，但不能证明该房源由原告独家代理出售； 原告提供的证据2、证据4，被告致信公司、范丽芳对证据真实性 均无异议，本院对证据真实性予以认定，但不能证明原告已促成 被告康龙荣、范丽芳达成房产交易合意；原告提供的证据3，被告 致信公司、范丽芳对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以 认定。对被告康龙荣的陈述，本院结合其他证据综合予以认定， 在说理部分予以阐述。 本院经审理，认定事实如下：2019年10月11日，被告康龙 荣欲出售案涉房屋，遂通过微信将案涉房产信息发送给原告法定 代表人张捷波，由其挂牌出售。在收到房源信息后，原告将案涉 房产信息上传至房产超市网二手房网页挂牌出售。2020年7月5 日，被告范丽芳欲购买房屋，并与原告法定代表人张捷波添加了 微信好友。原告将案涉坐落于嘉兴市××街××1幢501室及 自行车库介绍给被告范丽芳，并于2020年7月6日中午带被告范 丽芳到案涉房屋中看房，被告康龙荣也到了看房现场。看房结束 后，被告康龙荣向原告提出卖价不低于83万，被告范丽芳向原告 提出希望降低交易价格，同时提出希望原告降低居间费价格。原 告通过微信就房屋交易价格与被告范丽芳、康龙荣居间协商，但 未促成双方达成一致。2020年7月6日下午16时42分，被告范 丽芳告知原告当天房屋交易先不定，原告遂将上述信息转告被告 康龙荣。被告康龙荣回复原告，有中介出价高于830000元，且一 次性付款，将在其他中介处出售该房屋。2020年7月6日22时 42分，被告康龙荣通过微信告知原告被告范丽芳通过其他中介与 其取得联系，双方以830000元购房价格达成买卖合意。庭审中， 7- 被告致信公司陈述：“被告范丽芳在购房之前即已与被告致信公 司工作人员赵飞添加为微信好友。2020年7月6日，被告范丽芳 联系赵飞，询问有无大新路附近的房源，被告致信公司安排赵飞 等三名工作人员到大新路附近，通过向过路居民询问有无房源出 售的方式寻找房源。三人当时走访了秀水人家、彩虹公寓、春波 坊等小区，赵飞在彩虹公寓与被告康龙荣相遇。当时赵飞主动上 前询问，被告康龙荣告诉赵飞其有一套房子出售，并让赵飞到案 涉房产中查看房屋。赵飞在查看房屋时，取得被告康龙荣许可拍 摄了案涉房产的照片及视频。随后，赵飞与被告康龙荣添加了微 信好友。之后，赵飞将案涉房屋视频发给被告范丽芳，被告范丽 芳看后表示已实地看过该房屋，并表示想购买案涉房屋。”2020 年7月6日晚上，被告致信房产约被告范丽芳与被告康龙荣见面 协商，并促成双方以830000元价格成交，三方于当晚签订了房屋 买卖合同。被告范丽芳陈述，除看过案涉房产的视频外，被告致 信公司还实地带其看了两套待售房屋。被告康龙荣与被告致信公 司关于双方认识过程及看房过程的陈述一致。 本院认为，本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、 被告范丽芳、康龙荣是否构成“跳单”；二、被告致信公司是否 应向原告支付居间费用。 关于争议焦点一：《合同法》第426条规定：“居间人促成 合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；《合同法》第426 条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。《合 8- 同法》第45条第2款规定：“当事人为了自己的利益不正当地阻 止条件成就的，视为条件已成就”。如果委托人为了不交或少交 租金而不正当的阻止条件成就，视为条件已成就，委托人应向佣 金。本院认为，为维护房屋交易双方及房产中介的合法权益，“跳 单”行为应满足四个条件：（一）中介公司的委托权限，是一般 代理还是独家代理；（二）中介公司是否提供了房源信息或成交 机会，并且积极进行媒介服务；（三）委托人是否利用该信息、 机会与出卖方私下成交或另行委托他人成交；（四）委托人是否 存在逃避支付或少付租金的恶意。首先，关于构成要件（一）： 被告康龙荣虽将案涉房产信息提供给原告，并由原告挂牌出售， 但双方并未签订独家代理协议，被告康龙荣仍有权委托其他中介 出售案涉房屋。其次，关于构成要件（二）：房屋买卖居间系媒 介居间，中介公司不仅要提供房源信息或成交机会，还要就交易 价格、付款方式、违约责任等交易条件进行居间协商，从而促成 合同成立，未能促成双方就交易条件达成一致的，不能取得居间 报酬的请求权。本案中，原告虽然向被告范丽芳、康龙荣提供了 订立合同的机会，并带被告范丽芳实地看房，但看房后被告康龙 荣及范丽芳就房屋交易价格存在分歧，原告未能通过居间协商促 使双方就交易价格达成一致。虽然被告范丽芳、康龙荣最终以 830000元价格最终成交，但原告未能证明该成交价格是其居间协 商的结果。再次，关于构成要件（三）：三被告均一致陈述：被 告范丽芳向被告致信公司表达购房意向后，被告致信公司通过走 9- 访认识了被告康龙荣，从而获得房源信息，并由被告致信公司居 间促成了被告范丽芳、康龙荣之间的房屋买卖合同。本院认为， 在原告未能促成被告范丽芳、康龙荣就房屋交易价格达成一致， 且被告范丽芳对原告收取中介费的标准有异议的情况下，另行寻 找房源合情合理。房产中介通过走访、电话询问等其他公众可以 获知的正当途径获取同一房源信息，并无不妥。在被告范丽芳表 达了购买案涉小区附近房产的意向后，被告致信公司员工通过走 访小区认识小区业主康龙荣，具有较大的可能性。因此，三被告 陈述具有高度盖然性。原告未能就其主张进一步提供证据。最后， 关于构成要件（四）：在被告致信公司居间成功后，被告范丽芳 按约向其支付了中介费12000元，不存在逃避支付佣金义务的不 正当目的。综上，被告范丽芳、康龙荣有权选择报价低、服务好 的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”。原告 对被告范丽芳、康龙荣的诉请依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二：首先，原告与被告致信公司之间并无合同 关系，原告以居间合同纠纷为由向被告致信公司主张居间费，无 事实及法律依据。其次，房源信息及交易机会是开放的，并非原 告独家享有，而是共享的商业信息。被告致信公司利用其获取的 房源信息向被告范丽芳、康龙荣提供居间服务，属于正常经营， 未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告要求被告致信公司 与被告范丽芳、康龙荣共同承担居间费用，于法无据。综上，被 告致信公司无需向原告支付居间费用。 10- 被告康龙荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼， 视为对一审抗辩权的放弃，并承担由此带来的不利法律后果。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第 四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第 一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告嘉兴市运禾营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取154元、保全申请费225元，合计379 元，由原告嘉兴市运禾营销策划有限公司负担，于判决生效后七 日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省 嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  范春郁 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  王 猛 11- 书记员沈继刚 12- 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理 费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预 交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期 不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批 准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处 理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调 解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律 有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。