云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0328民初1690号原告：黄爱波，女，汉族，1974年4月18日生，宣威市人，住宣威市。委托诉讼代理人：黄爱玲，女，汉族，1967年8月24日生，宣威市人，住曲靖市沾益区。被告：刘昆，男，汉族，1966年8月12日生，沾益区人，住曲靖市沾益区。被告：刘卫，男，汉族，1968年8月7日生，沾益区人，住曲靖市沾益区。原告黄爱波与被告刘昆、刘卫合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄爱波的委托诉讼代理人黄爱玲、被告刘昆、刘卫到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告黄爱波向本院提出诉讼请求：1、判决两被告履行与原告签订的房屋买卖协议第3条，无条件协助原告办理房屋产权证书；2、判决二被告按照房屋交易价格的总额24%从2020年1月1日起计算违约金至产权证办理结束时止；3、诉讼费用由被告承担。委托诉讼代理人黄爱玲请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：两被告系刘石安的儿子。2008年1月12日，因南盘江治理工程需要拆迁两被告与刘石安的房屋，刘石安将自己名下的房屋交由两被告处理。2009年7月28日，原告与两被告签订了房屋买卖合同，两被告将其父亲的房屋卖给原告所有，房屋拆迁后，原告得到位于沾益区拆迁安置小区建房资格。2009年9月，原告就在拆迁安置小区建盖房屋，共计四层。双方的房屋买卖协议第2条规定，原告付款86000元后，两被告将房屋产权证、土地证等一切房产手续转让给原告，协议第三条约定，在原告办理该房屋产权登记过户手续中，两被告必须予以协助。原告的房屋建好已经10年，两被告一直未协助原告办理房屋产权手续，并要求原告支付一些补偿费用。被告刘昆辩称，拆迁合同我妈还有一份，原告要求我妈去签字，我妈不同意卖，我的手续与原告办得差不多了，该签的字都签了，村上盖章签字也签了。我们该尽的义务都尽了，产权证我妈不签字，土地局就不办手续。被告刘卫辩称，事情的经过不清楚，时间有十年之久，原告说多次跟我协商，原告可以提出在哪点与我协商过，原告对我母亲采取胁迫手段，在我们谈的时候没有与好的心态跟我们谈事情，从来都是只考虑她自己，商量要有商量的态度，原告住了十年我们也没有上过原告的门，原告从86000升值到40万元我们也没有找原告，事实是完全相悖的，原告没有跟我们商量过。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为支持自己的诉请，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份。2、2008年1月12日房屋拆迁协议原件一份。3、2009年7月28日房屋买卖协议原件一份。4、2009年7月28日收条原件一份。5、2012年6月8日面积认定书原件一份。房产分宗平面图一份，证明原件一份，公证书一份。以上证据证明诉状是真实的。买卖合同也是真实的。6、报纸一份。证明刘石安因房屋房产证遗失，我在报纸上进行登报作废。二被告质证后认为，对原告出示的证据无异议。本院对原告提交的证据分析后认为，证据1，可以证实原告的诉讼主体资格。证据2,可以证实刘石安与原沾益县市政公用事业管理处在2008年1月12日签订《房屋拆迁协议》的事实。证据3，可以证实原告与二被告在2009年7月28日签订《房屋买卖协议》的事实。证据4，可以证实二被告在2009年7月28日收取了原告的地基款86000元的事实。证据5，可以证实刘石安签订《房屋拆迁协议》经过公证，刘石安的拆迁房屋建筑面积是70.42平方米，房屋为砖混结构一层房屋。证据6，可以证实原告于2011年11月18日在珠江源晚刊上刊登刘石安房屋所有权证006363号作废的公告。二被告为支持自己的辩解未出示证据。经本院调查，有下列证据：沾益区不动产登记中心查询刘石安的不动产登记结果。经查询，刘石安名下暂无不动产，刘石安名下无国有土地使用权登记记录。经质证，原、被告双方均无异议。对沾益区不动产登记中心出具的刘石安的不动产登记结果，本院予以作为认定刘石安名下暂无不动产，刘石安名下无国有土地使用权登记的定案证据使用。本院经审理查明以下事实：原沾益县市政公用事业管理处为了解决1995年5月南盘江治理工程所涉及的拆迁安置遗留问题，在2008年1月12日与刘石安（二被告之父，于2013年5月去世）签订《房屋拆迁协议》，约定：一九九九年南盘江治理拆迁时，承诺安置乙方120平方米土地用于建房。红星一村安置给乙方土地面积57.42平方米，下差62.58平方米。由沾益县市政公用事业管理处（甲方）安置刘石安（乙方）土地面积80平方米用以自建房屋，实际下差乙方土地面积62.58平方米，乙方应补甲方土地差价款17.42平方米，计12194元。土地安置地点定在拆迁安置小区，乙方必须在2008年1月15日前搬迁完毕。协议双方还对《房屋拆迁协议》办理了公证。刘石安将房屋拆除后按照《房屋拆迁协议》的约定在原沾益县。在刘石安还未在拆迁安置小区建盖房屋时，2009年7月28日，黄爱玲以原告黄爱波（协议的乙方）的名义与被告刘昆、刘卫和刘石安（协议的甲方）签订了《房屋买卖协议》，签订协议时黄爱波、刘石安均未到场和签名。在协议中，甲乙双方约定，甲方愿将位于拆迁安置小区私有一套一屋（一间），面积80平方米（以房产证面积为准）所有权出售给乙方，价格为人民币捌万陆仟元整（86000元）。协议第3条约定，在乙方办理该房屋产权等过户手续中，甲方必须予以协助，提供有关证明（包括签字等），房屋过户中产生的一切税费由乙方负责。协议中还约定了违约金条款，违约责任定为房屋市场价值的100倍。协议签订后，被告刘昆、刘卫收取了原告支付的86000元，并向原告出具了收条。收条中写明：“收到黄爱波地基款86000元正”。另查明，原告于2009年9月在龙华社区拆迁安置小区80平方米的土地上建盖了房屋4层，至今未办理房屋所有权证和土地使用权证。经沾益区不动产登记中心证实，刘石安名下暂无不动产，刘石安名下无国有土地使用权登记记录本院认为，本案的焦点是原告请求二被告履行《房屋买卖协议》的主张是否能够成立。关于原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力问题。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。司法解释规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原告黄爱波与被告刘昆、刘卫在签订《房屋买卖协议》时，双方买卖的标的不是已经建好的房屋，而是刘石安因房屋拆迁得到的国有划拨的拆迁安置小区的土地。原、被告双方转让的土地至今未得到有批准权的人民政府的转让同意，双方签订的《房屋买卖协议》无效。原告请求二被告按照《房屋买卖协议》中的约定履行合同义务和承担违约金，没有法律依据，该主张不能成立。综上所述，对原告的请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，判决如下：驳回原告黄爱波的诉讼请求。案件受理费975元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 焱二〇二〇年十月十六日书记员 杨红叶