贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6899号上诉人（原审被告、反诉原告）：舒安，男，汉族，1989年4月2日出生，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭成健，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******。法定代表人：丁盛，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司，住所地：贵，住所地：贵阳市南明区花果园五里冲危旧房、棚户区改造项目******>负责人：丁盛。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李振诚，贵州驰远律师事务所律师。上诉人舒安因与被上诉人贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司（以下简称聚丰奇盛公司）、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司（以下简称聚丰奇盛花果园分公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。舒安向本院提出上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14316号民事判决第一项、第三项，依法改判上诉人不支持被上诉人租金31441.56元并改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；二、一、二本诉、反诉诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认定《聚丰美食城租赁合同》已于2019年8月6日解除属认定事实错误。上诉人支付租金的时间节点为2019年9月6日，被上诉人在未到租赁时间节点之前通过公告形式行使解除权错误。二、原判判令上诉人按50元每平方米支付租金缺乏事实及法律依据。被上诉人丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聚丰奇盛公司、聚丰奇盛花果园分公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《聚丰美食城租赁合同》，并判令被告于本判决生效之日起3日内搬离A22号商铺，并将A22号商铺归还给原告；二、判令被告向原告支付2019年7月23日的租金143045.52元，2019年7月24日起的租金按照原被告签订的《聚丰美食城租赁合同》约定的租金计算方式计算至搬离之日止；三、判令被告向原告支付水、电、煤气及管理费用合计6800.4元；四、本案诉讼费由被告承担。舒安向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告立即返还反诉原告进场费及保证金人民币20000元整；二、反诉被告立即赔偿反诉原告损失人民币8000元整；三、本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定：2018年4月23日，原告聚丰奇盛公司与宏益房开签订《花果园商铺租赁合同》，约定宏益房开将坐落于花果园商铺M区13至14栋123号，建筑面积6631.99平方米出租给聚丰奇盛公司使用，租期为10年，自2018年7月31日起至2028年7月30日止。其中2018年3月31日至2018年7月30日为装修期，装修期除房屋租金外，其余费用由聚丰奇盛公司交纳并自行承担。合同第三条约定“3.1聚丰奇盛公司承租租赁物作为服装、家居、母婴、电器、百货、美食广场之用，未经甲方允许不得改变租赁物的用途。”合同第四条约定“4.1.1租金标准：2018年7月31日至2020年7月30日，50元/月/平方米。……4.1.2上述租金包括租赁物的附属设施使用费，包含外门头广告设置，中央空调外机设置使用场地等。上述租金不包括一方需交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公共事业服务费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费、宽带网络等），乙方须按照相关部门规定时间足额缴纳。”合同签订后，宏益房开于2018年5月2日将上述房屋交付聚丰奇盛公司。2018年9月7日，原告贵州聚丰奇盛花果园分公司（甲方）与被告舒安（乙方）签订《聚丰美食城租赁合同》，约定由舒安租赁花果园M区13-14栋123号一层聚丰购物美食城A22号商铺（含公摊），建筑面积47平方米，经营品种为泡鸡爪、泡菜系列、五香猪手、竹筒饭等，合同期限为两年，以实际开业时间为起租日。合同第三条约定“3.1乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付壹万（10000）元作为进场费，无论何种原因导致合同终止，进场费均不退还。另须支壹万（10000）元作为合同履约保证金，此保证金不计利息，在本合同结束两个月内，乙方在租赁期内如未发生因经营的产品出现问题导致应向顾客承担法律责任以及无违反本合同约定的任一违约行为，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。3.2美食城保底租金和抽成租金统称为租金，两者取其高。3.2.1保底租金：第一年包月保底租金分别为20000元/店铺；…….3.2.2抽成租金：第一年抽成租金为当月营业额（税前）18%;第二年抽成租金为当月营业额（税前）19%；……3.2.3上述租金不包括乙方需交付，因乙方经营活动而产生的政府税费及其它所有属于店铺自用的公用事业服务费用，包括但不限于（如水、电、燃气、电话费、宽带网络等）。3.3如果乙方单月营业额达不到保底租金/抽成扣点额度，合同期内累计达3个月的情形，甲方会同乙方分析原因，调整产品结构并协助乙方做促销推广的活动，乙方需积极配合。调整后一个月内仍未达到该营业额，甲方有权提高保底租金的20%或单方面解除合同。……3.5乙方销售款一律由甲方统一收银，若乙方销售人员私自收银，甲方有权按其所收金额100倍（或5000元，二者取其高）对乙方处罚，此款项从乙的营业款中扣除。”合同第十二条约定“……12.3在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：……（5）逾期支付租金、管理费及其它费用之一达到30日的。……12.4甲方依据本合同约定解除合同的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，聚丰美食城从2018年12月15日开始营业。原告按被告每月经营额的18%收取租金，累计划扣金额共计367.14元。2019年7月23日，原告关停聚丰美食城整体门面。2019年8月6日，原告在报刊上刊登公告，要求各承租户在登报之日起三日内交清租金及其它费用，并搬离聚丰美食城商铺。2019年9月25日，原告收回涉案商铺。原告多次向被告催要租金及其它费用无果后诉至本院，诉请如前。另查明：原告开设的聚丰美食城使用了其向宏益房开租赁的6631平方米的一半面积，为3315.5平方米。其中设商铺46间，面积共计1886平方米，剩余3315.5-1886=1429.5平方米为公摊面积。根据各租户的商铺面积与总商铺面积比等于各商户公摊面积与总公摊面积比相等的计算方式，舒安应分摊的公摊面积为：47÷1886×1429.5=35.62平方米。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《聚丰美食城租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告将涉案商铺交付被告使用，被告未按约支付租金及其它费用长达半年多，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告于2019年8月6日在报刊上刊登公告，该公告到达被告之日即2019年8月6日起双方租赁合同解除。原告已于2019年9月25日收回涉案商铺，故原告的第一项诉请已经实现，本院不再就该诉请作出判决。原告主张被告按照租赁合同第3.2.1条的保底租金标准20000元/月支付欠付期间的租金，本院认为根据原被告庭审中提交的证据以及实际履行情况，原告在被告经营期间实际按每月经营额的18%收取租金，未有一期按照合同约定的保底租金20000元条款实际履行。而被告欠付租金期间并未一直持续实际经营，故按照经营额的18%收取租金也没有实际的履行条件，因此本院根据公平原则，酌情按聚丰奇盛公司与宏益房开签订的租赁合同约定的租金标准50元/月/平方米，从2018年12月15日起计算至合同解除之日止。被告应付的租金为50元/月/平方米×（47+35.62）平方米×7个月+50元/月/平方米×（47+35.62）平方米÷30天×21天-367.14元=31441.56元。对其余租金诉请，本院不予支持。对原告主张的水、电、煤气、管理费用6800.4元，系原告据实计算至2019年7月23日，本院予以支持。舒安反诉要求退还进场费10000元、履约保证金10000元，根据双方租赁合同第12.3条“在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：……（5）逾期支付租金、管理费及其它费用之一达到30日的。”的约定，被告逾期支付租金及其它费用，原告对进场费及保证金不予退还。对反诉原告该项主张，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失8000元，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告舒安于本判决生效之日起十日内支付原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司2018年12月15日至2019年8月6日的商铺租金31441.56元及水、电、煤气、管理费6800.4元，共计38241.96元。二、驳回原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告舒安的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取1648元，由被告舒安负担470元，由原告贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司、贵州聚丰奇盛餐饮管理有限公司花果园分公司自行承担1178元；反诉案件受理费250元，由反诉被告舒安自行承担。本院经审理查明，聚丰奇盛花果园分公司（甲方）与舒安（乙方）签订《聚丰美食城租赁合同》4.2约定：乙方需缴纳费用的支付日期为次月的5号或之前……本院二审审理查明其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提交证据证明，否则承担不利法律后果。首先，关于租赁合同的解除方式和解除时间问题。上诉人主张其支付租金的时间节点为2019年9月6日，但根据《聚丰美食城租赁合同》4.2约定，上诉人应按月支付租金，故上诉人此上诉理由不成立，本院不予以支持。一审法院认定双方租赁合同关系于2019年8月6日实际解除，并无不当，本院予以确认。其次，关于租金计算标准和期间问题。本案中，聚丰奇盛公司及其分公司主张按照保底租金每月2.6万元收取租金，但根据双方提交的证据材料及合同实际履行情况，按照经营额的18%收取租金抑或按照保底租金每月2.6万元收取租金，对双方当事人均有失公平，原审法院根据公平原则并参照聚丰奇盛公司与宏益房开签订的租赁合同约定50元/月/平方米的租金标准，将各承租户对应公共面积分摊计作实际租赁面积计算，符合案件基本事实及利益平衡原则，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由上诉人舒安负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十月十日法官助理王李文书记员何家伟