浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙民申1395号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：东阳市向华磁材有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇工业区（电子园区）。法定代表人：金新春，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋瑶，浙江无双律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊伟，浙江无双律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江驰辉贸易有限公司，住所地浙江省杭州市上城区大名空间商务大厦****。法定代表人：孙阿香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈娟，浙江震天律师事务所律师。一审第三人：东阳市钢锋物资有限公司，住所地，住所地浙江省东阳市横店镇工业区iv>法定代表人：李钢锋。再审申请人东阳市向华磁材有限公司（以下简称向华公司）因与被申请人浙江驰辉贸易有限公司（以下简称驰辉公司）、一审第三人东阳市钢锋物资有限公司（以下简称钢锋公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2019）浙07民终5147号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。向华公司申请再审称：原判适用法律错误，现有新的证据可以推翻原判决，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项规定的情形，请求再审本案。事实和理由：1.2013年8月26日钢锋公司向案外人张芳萍借款500万元、2013年11月21日钢锋公司向案外人张美丹借款450万元，上述两笔借款均由向华公司担保。后由于钢锋公司经营出现重大困难，钢锋公司与向华公司协商确定上述借款由担保人向华公司代偿780万元，并且钢锋公司将案涉房产出租给向华公司20年，代偿款用于抵消20年租金。为此，2013年11月15日双方正式签订《房屋租赁协议》。钢锋公司出具收据一份，载明：“钢锋公司收到向华公司厂房租金780万元，该租金系由如下两项组成：（1）我公司向张芳萍借款人民币570万元；（2）我公司向张美丹借款450万元。因上述借款均由向华公司提供连带担保，考虑到我公司已经实际无法归还的情况，故我公司确定，以该两笔借款的担保还款抵算租金。”上述协议签订后，向华公司向债权人张芳萍代偿了285万元、向债权人张美丹代偿了240万元，总共代偿525万元。其中向债权人张美丹代偿的240万元系通过法院执行程序代偿，证据充分。向债权人张芳萍代偿285万元部分由于原审期间张芳萍拒绝出具相关情况说明，所以无法提供相关证据，现张芳萍已经出具《证明》证实向华公司为钢锋公司代偿285万元。该“新的证据”再加上向华公司向张美丹代偿240万元的事实足以证明向华公司支付了房屋租金525万元。虽然《房屋租赁协议》约定向华公司需要代偿780万元来抵消20年租金，但向华公司实际代偿525万元已经占到应代偿比例的67.3%。本案完全可以按照实际代偿款的比例折算租赁的年限，20年的67.3%是13.46年，所以至少应当保护向华公司13.46年的租期。向华公司与钢锋公司于2013年11月15日签订的《房屋租赁协议》虽然未经备案登记，但法律并未规定租赁合同必须经备案登记才能成立和生效。故二审法院以案涉《房屋租赁协议》未经备案登记为由不支持向华公司的主张，属于适用法律错误。综上，向华公司与钢锋公司签订的《房屋租赁协议》时间早于案涉抵押权的设立时间，且向华公司已经支付了部分租金，故向华公司的租赁权应得到保护。本案保护向华公司的租赁权和拍卖房产款归还驰辉公司的债权并不冲突，根据本案实际情况带租拍卖更加能够平衡租赁权和抵押权双方的利益。驰辉公司提交书面意见称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律准确，驳回向华公司的诉讼请求合法有据，请求驳回向华公司的再审申请。根据现有证据，向华公司对钢锋公司坐落于东阳市工业区的厂房不享有租赁权，且不得对抗抵押权。首先，向华公司并未实际履行向钢锋公司交付租金的义务。向华公司提供的案涉《房屋租赁协议》虽标称时间为2013年11月15日，但并未经备案登记。该协议约定二十年租金780万元在2013年11月30日一次性支付，向华公司虽然提交了标称时间为2013年11月29日的收条，主张向华公司以担保还款抵算租金，但现有证据证明向华公司在2016年12月5日前未向张美丹履行担保义务。因此，2013年11月30日向华公司以“担保还款抵算租金”并不成立，向华公司并未履行其与钢锋公司签订的《房屋租赁协议》约定的“于2013年11月30日前一次性付清780万元房屋租金”的义务，故向华公司并未取得对案涉房产的租赁权。其次，即使向华公司承担保证责任后视为案涉《房屋租赁协议》已经履行，向华公司对案涉房产的租赁权也成立于抵押权之后，故不得对抗抵押权。向华公司申请再审时提交的张芳萍《证明》亦未能证明其在抵押前已签订合法有效的书面租赁合同，已按合同约定支付全部租金且租金支付标准符合当地市场行情，或已直接占有使用全部案涉房屋。首先，张芳萍出具的《证明》载明“收到金向华为李钢锋（身份证号33072419********）向张芳萍借款…”，表明张芳萍收到的该款项并非向华公司支付其的担保款，而是金向华个人支付给张芳萍的，所以该份证据与向华公司无关，与本案无关。向华公司再审申请时称2013年8月26日钢锋公司向案外人张芳萍借款500万元的事实与张芳萍《证明》及张芳萍起诉的事实相矛盾。根据张芳萍起诉情况显示该款系钢锋公司、向华公司等共同为李钢锋向张芳萍的借款提供连带担保，而并非向华公司为钢锋公司的债务提供连带担保。其次，从证据的形式上看，向华公司提供的张芳萍《证明》属于证人证言，除法律规定的四种情形外，证人应出庭作证。向华公司在无法律规定证人可以不出庭的例外情形下，仅提供有张芳萍签字的证言不仅不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，而且无法核实该份证据所谓“新的证据”的真实性，是否为张芳萍本人所出具。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，执行法院为实现抵押权而对案涉抵押物即钢锋公司名下坐落于东阳市横店镇工业区的房产采取执行措施并涤除该抵押物上租赁关系时，向华公司请求确认其对上述房产享有租赁权并予以保护，应当提供证据证明：（一）其与钢锋公司在2013年11月28日抵押权设立之前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）其在抵押权设立前已经合法占有使用该租赁物；（三）其已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。首先，本案中，钢锋公司与向华公司签订的《房屋租赁协议》落款时间虽标示为2013年11月15日，但该协议约定的租赁期限20年从现有房屋承租人租赁合同到期之日或钢锋公司与现有承租人终止彼此租赁合同之日起算。而向华公司原审提交的钢锋公司与东阳市腾康饰品有限公司签订的《厂房出租协议》约定的租期是2013年10月25日至2016年10月25日，原审庭审中向华公司也承认签订《房屋租赁协议》时案涉房产上尚有其他的租赁协议未履行完毕。因此，在前述《厂房出租协议》终止之后，向华公司与钢锋公司之间的《房屋租赁协议》的租赁期限才正式开始，向华公司才可能占有、使用案涉房产。原审时，向华公司还称签订《房屋租赁协议》时钢锋公司将未出租的部分厂房的钥匙直接交给向华公司，但并未提供证据证明。故现有证据不足以证明向华公司在2013年11月28日抵押权登记之前即已经占有使用案涉房产的事实。其次，案涉《房屋租赁协议》约定“租金共计780万元，应于2013年11月30日前一次性付清”。钢锋公司出具的落款时间为“2013年11月29日”的收条载明内容只能说明钢锋公司确认向华公司以为钢锋公司担保还款的方式抵算租金，而不能证明向华公司已经实际支付租金。对此，向华公司原审中也承认收条出具当天其尚未实际承担担保责任。现有证据表明，2016年12月5日之后向华公司因被法院强制执行才开始向张美丹履行担保义务。再审审查期间，向华公司提交了“新的证据”即张芳萍出具的《证明》，用以证明其向张芳萍履行了偿还285万元借款的担保义务。但是，张芳萍出具的《证明》载明系金向华为李钢锋向张芳萍的借款承担担保还款责任，而并非向华公司为钢锋公司承担担保责任，且还款事实亦无其他证据佐证，故该《证明》不能直接证明向华公司的上述主张。因此，现有证据不足以证明向华公司已经按约支付了租金。据此，原审对向华公司主张的租赁权不予支持，并无不当。综上，向华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回东阳市向华磁材有限公司的再审申请。审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年十月二十日书记员  程丽嫣