新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0105民初3089号 原告：王银平，女，1987年3月1日出生，汉族，新疆兵团第四建筑工程有限公司预算员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康馨月，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：新疆东悦房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区红光山路**。 法定代表人：周举东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告王银平与被告新疆东悦房地产开发有限公司（以下简称东悦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告王银平及其委托诉讼代理人穆斓、被告东悦公司的委托诉讼代理人唐云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王银平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的商品房买卖合同关系；2.判令被告向原告返还购房款323625.6元；3.判令被告向原告支付2018年11月2日至2019年6月1日资金占用期间的利息9009.83元（按年利率4.75%计算）。事实和理由：2018年4月，原告打算购买被告开发的的位××路浩源御邸世家商品房，遂前往该楼盘售楼部看房，在售楼部销售人员的介绍及带领实地看房后，原告决定购买被告开发的浩源御邸世家××楼房，该房屋总面积91.04平方米，总房款846672元，首付款30%，其余以公积金贷款形式支付。2018年4月24日至2018年6月12日，原告陆续向被告支付购房款共计323625.6元。然而截至目前，被告一直以各种理由拒绝为原告办理房屋交付或登记手续，也拒绝退还房款，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告东悦公司辩称，一、本案案由不应当是房屋买卖合同纠纷而是财产损害赔偿纠纷。(一)被告与原告之间没有任何合同关系：首先，原告与被告之间并未签订任何书面合同，也未通过任何方式达成关于房屋买卖事宜的一致意思表示。因此双方之间并未形成任何合同关系。其次，被告并未收取原告任何费用。原告诉称其向被告支付房款322625.6元的事实并不存在，原告所交付的款项，根据案外人赵元诈骗罪一审刑事判决书(2019)新0105刑初157号查明事实的第十部分，明确查明“2018年4月至6月，被告人赵元在浩源御邸世家售楼部认识被害人王某，在2018年4月12日，被告人赵元谎称其客户康某要退房并带被害人王某去看其客户康某位于乌市××楼的房产。后被告人赵元虚构将其客户康某位于乌市××楼的房产卖给被害人王某，并以收取房款为由，通过微信转账及银行转账的方式，骗取被害人王某共计323677.6元，后被告人赵元将从被害人王某处诈骗的房款占为己有并将赃款予以挥霍。”根据生效刑事判决查明的事实部分，原告的所有费用是因案外人赵元的诈骗行为支付出去的，并被其据为己有挥霍一空。综上，本案原、被告双方之间并没有房屋买卖合同关系，也不存在任何类型的合同关系。二、案外人赵元诈骗原告的行为，系犯罪行为，并不是职务行为，不能构成表见代理。表见代理是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后继续以代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，则该代理行为有效，被代理人应按合同约定承担其与相对人之间的民事责任。但是，本案生效判决已经认定案外人赵元欺骗原告的行为构成诈骗罪，原告是受害人，则本身就是对原告和被告之间的法律关系做否定性评价。否则按照表见代理的后果来理解，原告与被告之间的合同因赵元的代理行为成立并且有效，那么事实上就不存在原告被诈骗的问题。此时原告希望购买房屋的目的是能够实现的，那么案外人赵元从原告处获取的款项就是原告交付的购房款，则此时案外人赵元的行为应当定性为职务侵占罪或者盗窃罪，则受害人其实是被告。同时，《合同法》和《民法总则》对合同无效的情形作了明确规定，以合法形式掩盖非法目的的法律行为无效。以代理之名实施犯罪其实是将与第三人签订的合同作为犯罪手段，实施其非法目的，行为人签订合同时已经是在实施犯罪。行为人签订合同的目的并非为被代理人的利益而行为，也并非主要是为了被代理人履行该合同、将合同结果归属于被代理人，其主要目的是非法占有他人财产。因此被告认为应当以“合法形式掩盖非法目的”为由认定赵元与原告之间关于房屋买卖事宜的法律关系应当认定为无效民事法律行为，而非表见代理。三、原告因自身的过错，为了低价购买房屋，轻信他人，致使自身财产受到损害的，被告不应当承担任何赔偿责任根据生效刑事判决查明的事实，案外人虚构由客户要退房，欺骗原告，原告为了获取低价购买房屋的机会，轻信的谎言，导致自身财产被骗，应当自行承担由此造成的后果。四、根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条的规定，行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。本案中，案外人赵元私刻被告公司的印章，骗取财物归个人所有，该行为已经被生效刑事判决所认定，据此被告认为该责任依法应当由案外人赵元负责赔偿。最后，生效的刑事判决书已经判决案外人赵元退赔所有因诈骗罪取得的收入，如果再判令被告承担责任的话，原告存在取得双重获利的可能性。请求依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下： 原告王银平向本院提交了以下证据：1.收条原件四张，证明原告向被告缴纳的购房款为323625.6元，其中在2018.5.8的收条上详细记载了原告购买的房屋为××号，并在该收据右下角加盖了被告公司的财务章并有其销售顾问赵元的签字及手印。2.银行转账记录4张、3.微信转账记录截图2张，证明原告通过微信及银行转账方式共分15笔向案外人赵元支付了购房款323625.6元。4.照片2张（其中一张为名片照片，另一张是出具收据时的现场照片）证明案外人赵元的职务是置业顾问，开发商即被告公司，项目为浩源御邸世家；原告通过被告公司的销售人员赵元与被告达成了商品房买卖关系并在其售楼处交付了款项，赵元向原告出具了收据。5.原告与赵元的聊天记录1张，证明原告与被告达成的合同编号为HY-YZ-582,首付款为169334.4元，首付款支付20%。6.照片4张，证明2018年9月20日原告交完购房款后赵元带原告到购买的房屋内将房屋交付给原告，原告将房屋进门的密码进行了修改，当日赵元让原告办理了装修证件，同日原告发朋友圈说了房屋可以装修的事实并配发了四张在房屋现场的图片。7.劳动合同1份、8.社保缴费个人明细单1份，证明案外人赵元自2016年3月2日在被告公司任职，职务是房产销售。9.2018年9月21日案外人赵元在水区刑侦大队讯问笔录1份，证明笔录第91页提到赵元给原告办理房屋买卖手续并收取房款的过程，房屋单价为9300元每平方米，同时笔录中还提到赵元如何让买房的人相信他，赵元陈述“这些客户都是之前买房成功的客户介绍的，我之前在公司信誉比较好，基本上每月都是销售冠军”，同时在笔录中第88页也提到，赵元第一次骗的人是夏桂浩，“2018年4月夏桂浩一直在问我要钱，每次我都给他说公司没有把他的首付款退下来，公司知道这件事后，就让我好好干活，给夏桂浩退钱”上述笔录可以被告公司存在管理漏洞及重大过失。10.2019新01**刑初157号刑事判决书1份，证明判决书中在第10个被害事实中认定案外人赵元收取了被害人即本案原告王银平的房款323625.6元。11.短信聊天记录，证明原告向被告公司的经理主张交房，退房款。 被告东悦公司对原告王银平提交证据1收条四张的真实性、合法性、关联性均不认可，认为其中2018年4月24日收款1万元的收条，2018年6月12日收款5000元、54624元的收条，均只有案外人赵元的签字，无法证明是原告支付给被告的款项，2018年5月8日收款254001.6元的收条，虽然加盖有被告财务专用章，但是该印章是赵元为实施诈骗行为伪造的。对证据2银行转账记录、证据3微信转账记录截图的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据内容无法证明原告向被告支付过任何费用。对证据4中名片1张的真实性、合法性均认可，关联性不认可，认为该证据显示赵元是置业顾问，无法证实被告给赵元有收取任何款项的授权。对证据4中现场照片的真实性、合法性、关联性均不认可，该图片所展示的内容无法证明本案的待定事实。对证据5原告与赵元的聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可,认为该记录无法证明案外人赵元有权代被告收取原告的任何费用。对证据6照片4张的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据无法证明我方与原告之间有任何合同关系。对证据7劳动合同1份的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该合同于2016年3月签订，根据生效判决查明犯罪的时间段是2018年内，赵元与被告已于2018年3月2日终止合同关系。对证据8社保缴费个人明细单1份的真实性、合法性认可，关联性不认可，只能说明在2017年6至10月被告公司给赵元缴纳过社保，不能证明案发时，赵元是被告公司的员工。对证据9赵元在水区刑侦大队讯问笔录1份的真实性、合法性认可，但是对于讯问笔录第3页第3行至第14行赵元口述的内容，并未被刑事案件判决认定为事实，不能单纯赵元口述内容认定被告公司对公章管理有过失，漏洞；笔录第5页倒数第4行赵元口述“原告第一次付款在被告公司财务室，交了11万元款项”说明原告对被告购房流程及缴款流程是明知的，其已经在被告财务室交了11万元用于购房，后续其将个人财务交付给赵元的行为明显是有其个人的过错，亲信他人造成的，与被告公司无任何关联性；笔录第91页第7行内容显示当时房价是9500元每平方米，原告非要以9300元每平方米购买，让赵元想办法，这些表述可以证明原告对诈骗行为的发生和因此产生的损失有巨大过错，笔录中记载赵元陈述原告给其1万元让赵元帮他买房，说明原告将钱款给赵元时并不是将购买房屋的对象指向被告，仅是要求赵元帮其买房，原告希望买到便宜的房屋是原告被赵元诈骗产生的主要原因。对证据10（2019）新0105刑初157号刑事判决书1份的真实性、合法性、关联性均认可，认为判决书认定事实的第8部分明确说赵元利用原告的信任虚构事实，由原告通过银行、支付宝等方式向案外人赵元支付款项，该款项从案件查明的事实来看所谓帮被害人购买房屋，意味原告在购买房屋时资金指向的是赵元不是被告公司，且针对赵元所依据的是诈骗罪。则在刑事案件中已经否定其职务行为，否则应当认定为合同诈骗罪，或者职务侵占罪。对证据11短信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该短信发往对象并不明确，无法证实是与被告员工发短信，短信作为一种单向传输信息的技术，其发出的内容不需要得到任何人的同意，因此该内容无法证明原告与任何人就房屋买卖进行要约和承诺，无法证明原告与被告建立了房屋买卖的法律关系。 本院对王银平提交证据1至10的真实性予以确认，但证据1中2018年5月8日收条上加盖的“新疆东悦房地产开发有限公司财务专用章”系赵元私刻。对证据11的关联性不予确认，王银平个人单方发送到短信不能证明与被告东悦公司有关联。 被告东悦公司向本院提交以下证据：1.立案告知单1份，证明被告在发现有刑事案件后及时向公安机关报警，并且已经立案。2.赵元2018年度个人养老保险对账单1份，证明2017年4月起赵元就已经和新疆御源天晟房经纪有限公司建立劳动合同关系，不是被告公司的员工。3.2019新01**刑初157号刑事判决书1份，证明公诉机关和法院认定赵元行为构成诈骗罪实际上对其职务行为的否定，其行为不应当视为任何形式的表见代理；且法院判决第二项案外人赵元犯罪所得的款项退还给被害人，其中包含原告诉称的323625.6元；如果法院判令被告承担还款责任，则原告在法律上会基于同一个事实有获得双重获利的可能性。 原告王银平对被告东悦公司提交证据1立案告知单的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为本案的报案案由是赵元伪造公文印章一案，就是说赵元额诈骗手段是通过伪造印章的方式获取被害人的信任，原告正是基于对赵元身份的认可及公章的认可才将房款交付给赵元，赵元具有一定的权利外观。对证据2赵元2018年度个人养老保险对账单1份的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该证据与原告提交的赵元与被告之间的劳动合同的日期矛盾，被告公司认可赵元是2018年3月解除的劳动合同，同时新疆御源天晟房经纪有限公司又与被告之间方存在代理销售的合同关系，即新疆御源天晟房经纪有限公司代理销售被告公司的房屋，根据民法总则第一百二十六条“代理人在权限范围内，已被代理名义实施的法律行为，对被代理人发生法律效力”的规定，即使认为赵元是新疆御源天晟房经纪有限公司员工，其代理行为的法律效果由被告公司承担，且双方之间的代理关系是其内部的约束，对外从购房客户的角度来讲均认可销售人员是开发商的员工，因此其作为置业顾问，其行为是职务行为。对证据3（2019）新0105刑初157号刑事判决书1份的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为本案是刑民交叉问题，刑事判决针对赵元个人作案手段的判断，但是与本案中民事法律关系并不矛盾，原告有权利选择不同的救济手段，来弥补赔偿自己的损失；且根据最高院出台的审理经济纠纷中涉及经济犯罪纠纷中行为人的犯罪手段不影响其被代理方构成表见代理的行为。 本院对被告东悦公司提交的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 东悦公司系乌鲁木齐市水磨沟区红光山路会展东街2800号浩源御邸世家项目的开发商。案外人赵元系该项目销售人员，进行该项目的房屋销售。赵元在销售房屋期间，自2018年3月起至9月止，将浩源御邸世家的部分房屋销售给了王银平等十人，私刻“新疆东悦房地产开发有限公司财务专用章”给客户开收据，骗取客户信任，收取王银平等人购房款。后赵元诈骗罪案发。2019年7月23日，本院作出（2019）新0105行初157号刑事判决书，赵元因诈骗罪被本院判处有期徒刑11年，并处罚金5万元，责令退赔犯罪所得。在公安机关的讯问笔录中，赵元供述：“2018年5月左右，王银平想通过我买浩源御邸世家的房子，当时房价在9500元一平，王银平非要9300元一平购买，我说我没办法，他就让我想办法，买上房子后再单独给我钱都行。我就答应了，然后王银平就通过微信给我转了1万元让我帮他便宜买房，后来我就骗他说我给他9300元一平把房子买上了，让他给我给首付款，然后王银平就通过网上银行给我招商银行的卡里陆陆续续转了29万元，我给他打了两张收条（一张4万元，一张25万元），我在那张25万元的收条上还盖了假的公司财务章。我把王银平给的30万元钱拿上后全部用于网上赌博输掉了。” 2018年4月12日至2018年7月15日原告通过网银和微信转账方式分15笔向赵元共计付款323677.6元。具体付款明细见下表： 序号 付款时间 收款人 金额 付款方式 1 2018.4.12.19时56 赵元 10000 实时跨行转账 2 2018.4.13.10时25 3御邸世家 10000 微信转账 3 2018.4.14.15时18 3御邸世家 10000 微信转账 4 2018.4.21.13时 赵元 12100 实时跨行转账 5 2018.4.21.16时31 赵元 20000 实时跨行转账 6 2018.4.24.20时16 赵元 46672 实时跨行转账 7 2018.4.26.14时22 赵元 50000 实时跨行转账 8 2018.4.26.14时25 赵元 20614.4 实时跨行转账 9 2018.4.29.20时00 赵元 20000 实时跨行转账 10 2018.5.8.12时49 赵元 50000 实时跨行转账 11 2018.5.8.12时59 赵元 14667.2 实时跨行转账 12 2018.6.11.13时31 赵元 3000 实时跨行转账 13 2018.6.12.13时26 赵元 50000 实时跨行转账 14 2018.6.12.13时27 赵元 4624 实时跨行转账 15 2018.7.1520时45 赵元 2000 实时跨行转账 庭审中，原告提供的照片显示赵元在浩源御邸世家售楼部给王银平书写收条。落款人为赵元落款时间为2018年4月24日的收条内容为“今收到王银平壹万元整”。落款人为赵元落款时间为2018年5月8日的收条内容为“今收到客户王银平4号楼2单元1903房首付款贰拾伍万肆仟零壹元陆角”，该收条加盖有赵元私刻的“新疆东悦房地产开发有限公司财务专用章”。落款人为赵元落款时间为2018年6月12日的收条内容为“今收到客户王银平54624元转账”。落款人为赵元落款时间为2018年6月12日的收条内容为“今收到客户王银平5000元”。 庭审中，原告主张本案案由为商品房买卖合同纠纷。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。 本案争议焦点一、原、被告之间是否形成商品房买卖合同关系。本案中，根据赵元的供述和原告的陈述，虽然赵元与原告商定每平方米9300元，并根据赵元出具的收条可以看出指向的房屋是4号楼2单元1903房，但原告未提交任何证据原告与被告签订任何认购书或者商品房买卖合同书，未证明原告与被告形成关于房屋面积、房屋全款、付款方式、交房时间、违约责任等基本内容的合意，原、被告之间商品房买卖合同关系并未形成。 本案争议焦点二、原告请求被告返还购房款323625.60元及资金占用期间的利息9009.83元有无事实和法律依据。原告主张赵元的行为构成表见代理或职务行为。对此主张，本院认为，一项行为构成职务行为一般须同时具备三个要件：员工在单位的授权范围内进行；员工以单位的名义进行；行为所获得的利益归属单位。上述三个要件缺少一项则不属于职务行为。本案中，赵元虽以东悦公司销售人员的身份与王银平进行售房，但并无权收取房款，亦无证据证明东悦公司对赵元进行接收房款的授权，故赵元收取王银平房款的行为并不在东悦公司的授权范围内。赵元在收到王银平的房款后全部用于网络赌博，其主观上没有将所收房款交给东悦公司的意愿，客观上也没有将房款交给东悦公司的行为。因此，其行为不能认定为职务行为。 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务。本案中，王银平未提交证据证明其与赵元协商买房过程中履行了任何签署认购书或商品房买卖合同书等商品房买卖过程中一贯交易方式，亦未按照正规程序去售楼部财务部门交纳房款，而是在长达三个月的时间共计15次向赵元个人付款，且对高达30余万元的房款，没有一笔按照正常操作流程向公司财务部门付款。结合赵元对王银平想低价买房的供述，王银平在向赵元付款时存在重大过失，未尽购房者交付房款的基本注意义务，导致赵元利用其想便宜买房的心理，实施诈骗行为。因此，王银平自身存在重大过失，不能认定为善意无过失，故赵元的行为不能构成表见代理。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款规定，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。本案中，赵元的销售员身份本身并无接收和开据收条或收据的权限，此为一般常识，王银平打款15笔，无一笔到被告东悦公司财务部门索要收据，虽然王银平收到的收条上有一张收条加盖赵元私刻的“新疆东悦房地产开发有限公司财务专用章”，该收条也并非在财务室形成，王银平轻信赵元，不在财务部门办理付款和索要收条的行为，直接导致赵元诈骗目的实现，导致其自身损失。王银平未按正常房屋买卖流程要求签订书面购房合同或认购书，未向财务部门交纳房款，其向赵元个人多次转账的过程中，东悦公司并无明显过错，因果关系亦无从谈起，其要求东悦公司退还房款、支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定，判决如下： 驳回原告王银平的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6289.54元（原告王银平已预交），由原告王银平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 马 彦 玲 审 判 员 唐   楠 人民陪审员 邢 红 杰 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 美合日古丽