辽宁省沈阳市沈河区人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽0103行初75号原告辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区三经街**。法定代表人辛秀贤，该公司总经理。委托诉讼代理人白宇，辽宁欣合律师事务所律师。被告沈阳市自然资源局，，住所地沈阳市和平区南四经街**负责人赵辉，该局局长。委托诉讼代理人李声远，辽宁弘立律师事务所律师。第三人沈阳市城市测绘有限公司，住所，住所地辽宁省沈阳市沈河区大西路****div>法定代表人李玉亭，该公司董事长。委托诉讼代理人冯兆波，该公司工作人员。第三人于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告辽宁永泰房地产开发有限公司不服被告沈阳市自然资源局房屋变更登记一案，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告辽宁永泰房地产开发有限公司诉称，一、变更前的具体行政行为合法有效。沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋系原告开发的房产。对于销售房屋的面积，因当时《房产测绘管理办法》尚未颁布，而适用《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》并按被告下发的文件进行试算。原告依据1999年11月8日沈阳市房产管理局向原告下发的《沈阳市商品房销售面积审核通知书》计算(办公分摊系数为1.4856)。原告计算A-6-2房屋建筑面积为535.22平方米并出售给第三人，被告办理了相应的《房屋所有权证》。二、被告变更登记行为违法且无法律依据。被告变更南三经街20号A-6-2房产登记面积，并依据变更后的面积办理辽(2018)沈阳市不动产第0430711号《房屋所有权证》面积相差116.82平方米。（一）被告依据的事实错误：1、漏测公推面积。535.22m2和418.4m的巨大差额的重要原因之一系前者计算全楼公摊、后者只计算本单元、本层公摊。对于418.4m，《关于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋测绘有关情况的说明》明确采取按本单元、本层计算面积方式，对和平区南三经街20号(A-6-2)房屋进行计算”。但作为公共建筑，除本单元、本层外，还有地下室、设备间等属于公摊面积，但测绘部门并未计入公摊面积。可见这种计算方式计算的公摊面积并不准确，少于实际公摊面积。2、计算方式错误。535.22m和418.4mr的巨大差额的另一个重要原因系建筑面积计算方式不同。2001年商品房公摊面积的计算采用系数计算，与目前的计算方式有所不同。原登记的案涉房产面积符合当时的法律法规规定，并非当时计算错误，也并非原告故意为之。按照法律不溯及既往的基本原则，除非有特别规定，否则新的规定只能适用于新规定生效后的行为，被告的变更登记行为违反了法律适用的基本原则。违法法定程序。《房屋测绘有关情况的说明》不能作为被告变更登记的依据。依据《房产测绘管理办法》第十八条“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。”本案中，没有任何证据表明被告进行了此类审核。认可被告的变更登记行为，即意味着沈阳早期商品房的面积理论上都要重新更正，客观上可能诱发社会群体性事件和平区南三经街20号(A-6-2)系早期商品房，在2001年前均采用系数的方式计算面积，被告作出案涉具体行政行为并据以颁发辽(2018)沈阳市不动产第0430711号房屋所有权证书后，第三人已向申请人主张多付的商品房面积的差额款等权益，其他业主也正在主张权利。此范例一开，沈阳市2001年前开发的房地产项目，理论上都有推倒重来计算面积的可能。并且，导致这一巨大群体性事件的根源是被告否认此前的规定，直接违反“法律不溯及既往”的法律原则。综上所述，原告的变更登记行为依据的事实不清、证据不足，适用法律错误，应予撤销。诉讼请求：1、判令撤销被告作出的沈阳市南三经街20号A-6-2房产变更登记的具体行政行为（变更登记为辽(2018)沈阳市不动产第0430711号《房屋所有权证书》）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告沈阳市自然资源局辩称，一、原告不具有本案主体资格。经查询，原告2011年1月30日与于海天就地址位于沈阳市和平区南三经街20号(A-6-2)房屋(即本案涉诉房屋)签订《商品房买卖合同》，原告将该房屋出售给于海天，沈阳市房产局于2011年4月13日为于海天办理了房屋所有权转移登记。现该房屋所有权人为于海天，而原告既不是房屋的权利人也不是房屋利害关系人，其不具有本案主体资格。二、原告就本案争议重复起诉，法院应予驳回。2019年10月原告诉至皇姑区法院，原告认为我局为于海天办理的变更登记(即本案涉诉房屋登记)违法，请求法院判令我局履行法定职责，撤销该登记行为。该案已由皇姑区法院裁定移送沈河区法院处理，该案正在审理中。现原告针对同一房屋登记行为再次起诉，系重复起诉，法院应依法驳回原告本次起诉。三、《关于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋测绘有关情况的说明》是经人民法院判决我局履行测绘职责并通过强制执行程序作出。在本案中，原告无权对该说明的合法性提出异议。第三人于海天曾于2016年8月向市房产局(当时的房屋登记机构)提出关于本案涉诉房屋的履行测绘职责申请市房产局于2016年9月26日作出《关于于海天申请房屋测绘的答复》，内容是因该所房屋所在大厦(嘉隆大厦)于1999年建设，当年不依据房屋测绘成果进行登记该答复告知于海天其请求对涉诉房屋面积进行测绘没有依据。于海天不服该答复于2019年12月2日起诉至沈河区法院，请求法院令我局履行测绘职责，沈河区法院认为，我局以登记房屋建设当年不依据房屋测绘成果进行登记，现不宜对房屋进行测绘，不同意于海天的申请事项，对于海天作出答复，属于行政不作为。沈河区法院于2017年2月10日作出(2016)辽0103行初248号行政判决书，判决撤销上述答复，判令我局对于海天的申请重新作出处理。二审法院认为，本案争议焦点是于海天是否符合应予测绘的条件原审判决撤销答复并责令针对于海天的申请作出处理并无不当，二审判决维持原判。判决生效后，于海天申请法院强制执行，沈河区法院于2017年8月18日作出(2017)辽0103执4150号《执行通知书》要求我局按上述生效判决履行，沈阳房产测绘中心于2018年8月10作出《关于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋测绘有关情况的说明》。据此，沈阳市房产测绘中心作出的《关于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋测绘有关情况的说明》是经人民法院强制执行程序作出，在本案中，原告无权对该说明的合法性提出异议。四、被告具有不动产登记的法定职权。根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，被告具有不动产登记的法定职权。五、被告办理涉诉房屋变更登记要件齐全，程序合法。2018年10月9日，申请人于海天持沈阳市不动产登记申请书、身份证明、房屋所有权证、《关于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋测绘有关情况的说明》等材料申请对沈阳市和平区南三经街20号(A-6-2)房屋进行变更登记。被告受理后并经审核，认为其提供的登记要件齐全符合法律规定，故为其办理了房屋变更登记。被告办理涉诉房屋变更登记要件齐全，程序合法。六、原告起诉已超起诉期限。我局于2018年10月办理本案涉诉房屋变更登记，原告现在起诉已超起诉期限。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月30日，原告辽宁永泰房地产开发有限公司与第三人于海天就地址位于沈阳市和平区南三经街20号(A-6-2)房屋（本案案涉房屋）签订《商品房买卖合同》，原告将该房屋出售给于海天，沈阳市房产局（现房屋登记职权由沈阳市自然资源局承继）于2011年4月13日为于海天办理了房屋所有权转移登记。原告于2016年8月23日向沈阳市房产局递交履行法定职责申请，请求对案涉进行测绘。沈阳市房产局于2016年9月26日作出《关于于海天申请房屋测绘的答复》，对其申请未予同意。原告不服上述答复，向本院提起行政诉讼。本院于2017年2月10日作出(2016)辽0103行初248号行政判决，判决：“一、撤销沈阳市房产局于2016年9月26日作出关于于海天申请房屋测绘的答复；二、责令被告沈阳市规划和国土资源局于本判决生效后60日内，对原告于海天申请重新作出处理。”沈阳市规划和国土资源局提出上诉，沈阳市中级人民法院于2017年6月6日作出(2017)辽01行终471号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，于海天向我院申请执行，本院于2017年8月18日作出[2017]辽01**执4150号执行通知书，要求沈阳市房产测绘中心协助对坐落于和平区南三经街20号(A-6-2)房屋进行重新测绘。2018年5月8日，沈阳市房产测绘中心出具《关于辽宁省沈阳市沈河区人民法院执行通知书的复函》，载明:“该中心未查询到该栋楼全部的建筑施工图纸、《共有(公用)部位使用说明》等相关资料，暂无法对整栋楼进行重新测绘。若依据查询的本层图纸对本单元、本层进行计算，即A单元六层的层面积为658.40平方米，于海天指界范围套内建筑面积为359.37平方米，分推计算后的建筑面积为418.40平方米。”2018年10月16日，沈阳市规划和国土资源局对案涉房屋作出变更登记，为于海天发放辽(2018)沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，该证书载明:坐落于沈阳市和平区南三经街**(A-6-2)房产建筑面积为418.4平方米。原告不服上述变更登记，起诉来院。另查明，2016年2月1日，于海天诉至沈阳市和平区人民法院，主张:其与辽宁永泰房地产开发有限公司于2011年1月30日就位于沈阳市和平区南三经街20号a幢6层2号(建筑面积535.22平方米)的房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定辽宁永泰房地产开发有限公司将上述建筑面积为535.2平方米的房屋以每平米5000元、总价款2676100元的价格出售给于海天，其中套内面积360.27平方米，分摊面积174.95平方米。合同签订后，于海天支付全部款项后办理了入住手续。后于海天发现房屋面积小于合同约定的535.22平方米，其购买的房屋公摊面积系数与其他业主均不相同。于海天因此多支付购房款约70万元。故要求辽宁永泰房地产开发有限公司返还因面积差而产生的购房款损失70万元(具体数额待鉴定后确定)、支付利息及违约金5万元，从2011年2月1日至给付之日起(具体数额待鉴定后确定)。沈阳市和平区人民法院于2016年4月25日作出[2016]辽01**民初1955号民事判决，驳回于海天的诉讼请求。于海天不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年6月15日作出（2016）辽01民终6617号民事判决，驳回于海天的上诉，维持原判。于海天不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2018年7月23日作出（2018）辽民申1034号民事裁定，驳回于海天的再审申请，于海天向检察机关申请监督。辽宁省人民检察院于2019年9月16日作出辽检民（行）监[2019]2100000160号民事（行政）抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉，请依法再审。辽宁省高级人民法院于2019年10月10日作出（2019）辽民抗88号民事裁定书，指令沈阳市中级人民法院再审（2016）辽01民终6617号民事案件。沈阳市中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）辽01民再2号民事判决，判决：“一、撤销本院（2016）辽01民终6617号民事判决及沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初1955号民事判决；二、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天返还房价款1086496.6元；三、辽宁永泰地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天支付利息；四、驳回于海天的其他诉讼请求。”上述判决生效后，于海天向和平区人民法院申请执行，目前该案在执行中。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告就案涉房产同于海天签订商品房买卖合同的时间为2011年1月30日，而于海天取得案涉房屋所有权证的时间为2011年4月12日。被告沈阳市自然资源局为于海天办理房屋变更登记的时间为2018年10月15日。案涉房屋变更登记行为作出时，原告同该行政行为没有法律上的利害关系，其不具备诉讼主体资格，故原告的起诉应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十九条第（一）项、第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告辽宁永泰房地产开发有限公司的起诉。案件受理费50元，退还给原告辽宁永泰房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  邹红黎审判员  黄耀宇审判员  周大承二〇二〇年十月二十七日书记员  刘佳佳本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼作为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以径行裁定驳回起诉。