河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初3826号原告（反诉被告）：马子瀚，男，1970年1月28日出生，现住于新乡市，香港居民。委托诉讼代理人：鞠先法，男，系该单位员工，特别授权。被告（反诉原告）：新乡宝龙置业发展有限公司，住所地新乡市金穗大道与新二街交叉口东南角宝龙城市广场营销中心**。法定代表人：许××董事长。被告（反诉原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司，住所地新乡市金穗大道**宝龙城市广场****。法定代表人：刘艳华，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张靖龙，男，系该单位员工，一般代理。二被告共同委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）马子瀚诉被告（反诉原告）新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）、被告（反诉原告）上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司（以下简称宝龙商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马子瀚及其委托诉讼代理人鞠先法，被告宝龙置业公司、被告宝龙商管公司共同委托诉讼代理人王志光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马子瀚向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原告与被告宝龙置业公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2020年4月6日解除；2、依法确认原告与被告宝龙商管公司签订的《宝龙城市广场商铺物业服务合同》于2020年4月6日解除；3、依法判令被告减免、退还2020年1月25日至4月6日期间已交纳的两个月租金和物业费94661.6元（诉讼中将该项诉求中租金和物业费金额变更为115171.61元，并要求退还已预缴的水电费2000元）；4、依法判令被告立即返还原告履约保证金151048.1元，装修押金20000元及经营保证金8000元及利息（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际付清之日止）；5、本案诉讼费及实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年4月12日，原告与被告宝龙置业公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定租赁宝龙城市广场B区第一、二、三层商铺1842.05㎡，作为聚香斋餐厅使用。第2.3条约定营业时间为每日早上9:30至晚上21:30，第三条约定租赁期限八年；第四条约定租金和物业费标准，其中物业费为每月20元/㎡，第2年度的租金为每月21元/㎡；租赁合同第五条约定了履约保证金，即以租赁面积为基数，按照第二个租赁年度的两个月租金和物业服务费的款项计收，共计151048.1元。2017年8月2日和2019年3月29日，由于被告对宝龙城市广场的整体调整和安排，原告租赁场地逐渐缩铺，租赁面积经双方签订补充协议确认依次压缩为893.13㎡、860.56㎡，最终缩铺面积合计981.49㎡。合同租赁期间原告依约据实支付租金、物业服务费等，积极履行己方义务。2013年4月12日，原告与被告宝龙商管公司签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》，约定物业服务费每月20元/㎡。2019年3月29日，物业管理方由被告新乡宝龙商业物业管理有限公司变更为宝龙商管公司。2019年12月，原告依约足额交纳了2020年第一季度的租金和物业费，2020年1月25日以来，××疫情问题，原告餐厅经营遇到了前所未有的困难，被告按照防疫要求除永辉超市外，其他业态进行闭店，直接导致原告餐厅面临停止营业、资金链断裂、无以为继的困境，造成了巨大经济损失。受疫情和防控措施影响，原告租赁餐厅场地无法正常使用，经营收益大幅锐减，遭受重大财产损失。为缓解对原告餐厅造成的影响，原告多次向被告申请协商租金、物业费减免，申请退还履约保证押金等事宜，但被告以原告申请协商的请求事项全部回绝，甚至不考虑疫情影响，于2020年3月23日起即发通知要求原告3月25日之前交纳第二季度的租金和物业费145434.64元，以及告知停止物业服务和支付违约金等。随后2020年4月2日发函强调履约保证金收取标准是根据合同条款执行、2020年4月4日发函明确不予退还履约保证金等。由于疫情持续发展未能完全解除，宝龙城市广场至今仍处于管控状态，人流量受到极大限制，尽管面临重重困难，原告仍希望通过变通方式能继续履行租赁合同，多次主动与被告协商继续履行合同事宜，但多番努力最终未果。考虑原告若继续运营成本过高，对原告餐厅极不公平，故无奈之下原告于2020年4月4日向被告宝龙置业公司提前申请退铺，当天被告宝龙商管公司回函，称因原告违约导致被告提前解除合同，履约保证金不予退还。至此，原告期望通过变更方式履行合同的希望最终破灭。另，原告按照被告的要求另行交纳有装修押金20000元及经营保证金8000元，虽经多次催要，但被告仍持续占用至今不还。为此，原告特诉至法院。被告宝龙置业公司、宝龙商管公司共同答辩称：一、原告不享有合同解除权，合同没有解除，其要求确认租赁合同、物业合同已经解除的诉求，不能成立。双方租赁合同到2021年5月31日才期满，疫情期间，新乡宝龙广场积极准备复工，于2020年2月24日取得新乡市红旗区商超企业复工复业联合审核小组下发的《准许复工复产通知书》，成为新乡市第一家批准复工的商场。当天被告即通知包括原告在内的商户恢复营业，2020年3月5日被告又向原告发出书面的《关于宝龙广场商户复工的通知函》，2020年3月20日，原告恢复经营。考虑到疫情期间商户经营困难，被告对包括原告在内的商户给予2020年1月25日—2020年3月31日租金减半的扶持政策。本案中，虽然发生疫情，但是并未导致租赁合同无法履行，2020年2月24日商场复工后原告的合同目的即可实现，2020年3月20日原告恢复经营后其合同目的已经实现，且被告亦主动给予原告租金减免扶持，故原告不享有合同解除权。同时原告也没有发出过解除合同通知，其2020年4月6日起擅自停止经营的行为，属于根本违约的行为，不能产生合同解除的法律效果。因此，原告的第一、第二项诉求没有事实和法律依据，不能成立。二、原告要求退还2020年1月25日—2020年4月6日期间租金、物业费的诉求，没有合同依据，也没有法律依据，不能成立，如原告继续履行合同，被告依然可以给予扶持政策。三、履约保证金系对原告严格、全面履行合同的担保，其退还必须符合合同约定的条件。租赁合同第5.2条约定，只有在非因乙方（原告）原因导致合同终止后，且具备一定条件时才可以退还履约保证金。本案中，原告根本违约，按照合同的约定，因乙方违约导致合同提前解除的，违约保证金不予退还，原告根本违约后宝龙公司于2020年6月28日发出解约函，6月29日原告签收，双方的合同因原告的违约解除，违约保证金依照合同约定不予退还，且合同尚未解除，不具备履约保证金的退还条件，故原告要求退还履约保证金的诉求不能成立。四、物业合同第2.4条约定，合同终止后若乙方无任何违约行为，甲方（被告宝龙商管公司）在90日内退还质量保证金。本案中，合同尚未终止，且原告擅自闭店停业撤铺，也未按时交纳2020年第二季度物业费，存在严重违约行为，因此原告要求退还质量保证金，不符合合同约定条件。五、装修保证金20000元可以退还，但原告擅自撤铺属于根本违约，且拖欠2020年第2季度的租金、物业费145434.64元，被告有权主张债权债务抵销，要求以装修保证金冲抵欠费。故原告要求退还装修保证金的诉求，也不能成立。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回，同时被告对原告的违约行为保留诉权。反诉原告宝龙置业公司、宝龙商管公司向本院提出反诉请求：1、请求确认原告宝龙置业公司与被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2020年6月29日解除；2、请求判令被告支付拖欠原告宝龙置业公司的租金79917.34元；3、请求判令被告支付拖欠原告宝龙商管公司的综合物业服务费63824.87元；4、请求判令被告支付原告宝龙置业公司解除合同违约金的58518.08元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月12日，原告宝龙置业公司与被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于新乡市××大道××宝××广场××区××、××、××编号××、××、××、3009的商铺，面积1842.05㎡，用途为餐饮。该合同第三条约定租赁期限为八年，租赁场所交付日为2013年6月1日；第四条约定第7个租赁年度（2019年6月1日—2020年5月31日）租金标准为30元/㎡/月，第8个租赁年度（2020年6月1日—2021年5月31日）租金标准为34元/㎡/月，被告应在每个自然季度末月的25日之前支付下一个季度的租金；合同第13.3条约定被告逾期30天未能支付租金或擅自停业连续超过7天均构成根本违约，原告有权解除租赁合同；合同第13.4条约定原告解除合同的，自解除通知送达之日起解除；合同第13.5条约定本合同因任何一方违约提前终止的，违约方除应按本合同其他条款承担责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；合同第16.3条约定合同一方发给另一方的通知，如以信函方式或特快专递邮寄，按照合同载明的地址邮寄后的第二日中午视为送达。租赁合同签订后，原告提前将租赁场地交付给被告。另，截止2019年3月6日，被告的租赁面积调整为860.56㎡。同日，被告与案外人新乡宝龙商业物业管理有限公司签署《宝龙城市广场商铺物业服务合同》，2019年3月29日又签署《物业服务合同之主体变更协议》，由原告宝龙商管公司取代案外人新乡宝龙商业物业管理有限公司提供物业服务。依照合同约定，被告应在每个自然季度末月的25日之前支付下一个季度的综合物业服务费，结合2019年7月3日《租赁合同之补充协议》的约定，自2019年7月1日起，综合物业服务费由20元/㎡/月调整为25元/㎡/月。在2020年的合同期间内，被告严重违约。2020年爆发的新冠疫情，对原、被告均造成了影响，疫情期间，新乡宝龙广场积极准备复工，于2020年2月24日取得新乡市红旗区商超企业复工复业联合审核小组下发的《准许复工复产通知书》，成为新乡市第一家批准复工的商场。当天原告即通知包括被告在内的商户恢复营业，2020年3月5日原告又向被告发出书面的《关于宝龙广场商户复工的通知函》，2020年3月20日，被告恢复经营。考虑到疫情期间商户经营困难，原告对包括被告在内的商户给予2020年1月25日—2020年3月31日租金减半的扶持政策。然而，被告却以疫情为借口，不接受扶持政策，也不向原告交纳2020年4月6日的租金和综合物业服务费；更为甚者，在原告明确表示不同意被告退铺、且告知被告擅自退铺属于根本违约的情况下，被告于2020年4月6日强行闭店停业。2020年6月28日，在被告已经连续停业达到83天，且逾期缴租超过30天，严重违反合同约定构成根本违约的情况下，原告被迫行使合同解除权，向被告邮寄《解约函》，告知被告解除租赁合同，该函件于2020年6月29日送达。原、被告之间签订的租赁合同等协议，均是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行合同，不得擅自违约。虽然在2020年爆发了新冠疫情，但是在被告已经恢复经营，原告也遭受损失、且原告又给予被告租金减免的扶持政策的情况下，不存在被告合同目的无法实现的情形，被告没有任何理由闭店停业。此外，被告2020年4月4日单方提出退铺，原告当即回复不同意，要求被告履行合同，在此情况下，被告直接于4月6日强行闭店停业，没有任何契约精神，是对双方合同的严重违反与践踏，除应继续依照合同约定支付租金等费用外，依法、依约都应承担违约责任。为此特诉至法院。反诉被告马子瀚答辩称：一、被答辩人要求2020年6月29日解除租赁合同不符合事实，于法无据。受疫情影响及被答辩人不考虑答辩人经营困难等因素，答辩人已经无法继续履行租赁合同，相关情况已提前通知和告知被答辩人。且答辩人于2020年4月3日递交退铺申请书，书面通知将于2020年4月6日退铺停止营业，答辩人依据合同法九十四条第一款的规定行使法定解除权，被答辩人应该提前做出相应准备，故双方租赁合同已于4月6日实际解除。二、被答辩人诉答辩人要求继续支付租金79917.34元和物业费63824.87元缺乏依据。在双方租赁合同已经提前解除的情形下，答辩人已采取适当方式提前告知，此后未再实际占用该场地，被答辩人仍要求答辩人继续承担租金和物业费缺乏依据。三、答辩人不应承担违约责任。涉案租赁合同因疫情不可抗力等因素无法继续履行，依据民法总则第180条和合同法第117条等法律规定，因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。如果因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以行使法定合同解除权，解除合同，故被答辩人继续要求答辩人承担违约责任不符合法律规定。综上，应依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、对于马子瀚提交的七张照片，欲证明接收涉案租赁场所时的原状，并且为清理花费数千元费用，二被告称真实性无法确认，且该组证据与本案无关。本院经审查认为该组证据与马子瀚的诉求无直接关系，故对被告方的质证意见予以采信，对该组证据不予认定。2、对于马子瀚提交的河南省人民政府关于新冠肺炎疫情的两张通告截图、《河南省高级人民法院印发的通知》、来源于全国人大网、中国新闻网、新华社关于疫情的新闻截图，二被告不予质证。本院经审查对其真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。3、对于马子瀚提交的宝龙城市广场公众号截图以及七号门的告示，二被告代理人称需要回去落实的，但庭后并未回复，故本院对于该组证据的真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。4、对于二被告提交的《准许复工复产通知书》，马子瀚称不知情。本院经审查对该组证据的真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。5、对于二被告提交的宝龙商户微信群截图，马子瀚称不知情，其餐厅负责人未在该微信群。本院经审查认为该微信群有聚香斋餐厅相关工作人员在内，故对真实性予以认定定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。6、对于二被告提交的商户复工通知函、EMS邮寄单、查询单、张贴照片、微信截图，马子瀚不予认可，均称不知情。本院经审查认为被告方确向马子瀚邮寄了复工通知，但邮件被退回，故张贴于聚香斋餐厅门口，并拍照取证，上述微信截图未显示对方具体的身份信息，是否确系向马子瀚送达无法确定，故本院对商户复工通知函、EMS邮寄单、查询单、张贴照片的真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。7、对于原被告双方提交的其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故本院对证据内容不再罗列，对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，宝龙置业公司（甲方）与马子瀚（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将其新乡宝龙城市广场B区第一、二、三层编号为1020-1、2018、2019、3009的商铺（共四间）租赁给乙方，面积1842.05㎡，乙方在此经营聚香斋餐厅；甲乙约定租赁期限为八个租赁年度，租赁场所交付日为2013年6月1日，双方按计租面积约定了明确的年租金交纳标准；乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金，乙方应于每个自然季度末月的25日前向甲方支付下一个自然季度的租金，如乙方应付的租金非完整的自然月，则按乙方实际使用天数按比例支付；为保证乙方严格充分地履行合同，乙方应向甲方支付151048.1元作为履约保证金，甲方无须向乙方支付该保证金的利息；本合同任何一方根本违约导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；租赁期间如出现不可抗力致使租赁合同无法履行的，经双方协商一致可以提前终止合同，双方互不承担责任；如本合同的任何一方以不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致本合同无法履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任，在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失进行赔偿；发往本合同任何一方的通知或者其他文件应当以书面形式，按该方在本合同签署页中列明的地址及联系人通知应视为送达；双方并对其他权利义务作了约定。同时双方签订了《租赁场所交付确认书》，确认甲乙双方对涉案四间商铺进行了交接验收。之后，马子瀚按约交纳了相应租金，并支付履约保证金151048.1元。同日，新乡宝龙商业物业管理有限公司（甲方）与马子瀚（乙方）签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》，主要约定：对于乙方承租的上述四间商铺，由甲方进行物业管理，综合物业费20元/月/㎡（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业服务费、公共能源分摊费）；乙方应自行承担商铺发生的水、电、燃气等费用，按照公用事业部门或甲方的通知按时足额交纳；为保证乙方遵守物业统一管理，乙方应在本协议签订时向甲方交纳质量保证金8000元，作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、收费经营之担保，本协议终止后，若乙方无任何违约行为，甲方应在90日内将质量保证金无息退还给乙方；双方并对其他权利义务作了约定。当日，马子瀚还交纳装修保证金10000元以及经营保证金（即质量保证金）8000元。2017年8月2日，宝龙置业公司（甲方）与马子瀚（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议二》一份，主要约定：自2017年8月8日起至租赁期限届满日（即2021年5月31日），乙方承租的租赁场所由新乡宝龙城市广场B区第一、二、三层编号为1020-1、2018、2019、3009的四间商铺（共四间）变更为新乡宝龙城市广场B区第三层编号为M1-F3-001（即编号3009）的商铺（共一间），相应租赁面积由1842.05㎡变更为893.13㎡，双方并按计租面积约定了明确的年租金交纳标准；双方并对其他权利义务作了补充约定。因涉及店铺装修，马子瀚再次交纳装修保证金10000元，结合第一次交纳的装修保证金，共计20000元。2019年3月29日，宝龙置业公司（甲方）与马子瀚（乙方）再次签订《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议三》，主要约定：自2019年3月6日起至租赁期限届满日（即2021年5月31日），乙方承租的租赁场所面积由893.13㎡变更至860.56㎡，自2019年3月6日租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：2019年3月6日—2019年5月31日，租金标准为26元/月/㎡，月租金额22374.56元，年租金总额63514.88元；2019年6月1日—2020年5月31日，租金标准为30元/月/㎡，月租金额25816.8元，年租金总额309801.6元；2020年6月1日—2021年5月31日，租金标准为34元/月/㎡，月租金额29259.04元，年租金总额351108.48元；双方并对其他权利义务作了约定。马子瀚两次缩铺面积共计981.49㎡。当日，新乡宝龙商业物业管理有限公司（甲方、原物业管理公司）、马子瀚（乙方承租方）、宝龙商管公司（丙方、新物业管理公司）签订《物业服务合同之主体变更协议》一份，主要约定：甲、乙、丙三方共同确认，自2019年5月1日起甲方将其在物业合同项下物业管理方的全部权利、义务转让给丙方继续履行，丙方同意概况承受甲方转让的其在物业合同项下物业管理方之全部权利、义务，乙方知悉并同意上述甲方对丙方的转让行为；自转让之日起，丙方即成为物业合同的新物业管理方，继续履行物业合同，并作为物业合同中物业方行使权利和履行义务，乙方应当向丙方支付物业合同中约定的各项费用；三方并对其他权利义务作了约定。2019年底，马子瀚交纳了2020年1月1日—2020年3月31日的季度租金77450.4元及该期间的综合物业服务费64542元。2020年1月，新冠肺炎疫情出现，马子瀚所经营的聚香斋餐厅于1月下旬开始无法正常经营，为配合疫情防控工作，聚香斋餐厅于1月25日停业，因防疫工作持续进行，聚香斋餐厅停业共计一月有余。2020年2月24日，新乡市红旗区商务局向宝龙商管公司发出准许复工复产通知书，载明准许从即日起复工复产，但要切实做好疫情防范工作。当日，宝龙商管公司的工作人员便在宝龙商户微信群内发布复工消息，并通知各商户于2月25日下午到店铺进行打扫、消毒，马子瀚所经营的聚香斋餐厅有人员在微信群内，但并未有证据显示其餐厅工作人员对复工消息进行回应。2020年3月7日，宝龙商管公司向马子瀚在租赁合同中留存的送达地址邮寄《关于宝龙广场商户复工的通知函》，载明宝龙城市广场已于2月26日正式恢复营业，但贵店至今仍未营业，请贵店铺做好复工前的防疫、安全、货品等准备工作，并确保门店正常经营。2020年3月9日，该邮寄被退回，马子瀚称该期间不在家中，所以未能接收。2020年3月11日，宝龙商管公司将商户复工通知函张贴于聚香斋餐厅门口，并拍照取证。2020年3月中下旬，马子瀚开始组织员工对餐厅进行复工，并于3月16日向被告方发出《房屋租金及物业管理费押金退还申请书》与《疫情期间房屋租金及物业管理费减免申请书》，主要载明：我方在春节前一个多月就开始储备人员、原料、半成品，因疫情我方餐厅陷入现金断流，暂无力支付租金、物业管理费等相关费用，故特申请将退铺部分的押金退还我方，以便我方在遭遇困境之时可以起到关键作用，并申请免除2020年1月25日—2020年3月31日期间的租金及物流管理费等相关费用。3月23日，被告方向马子瀚发出2020年3月31日—2020年6月30日期间租金、物业管理费的《缴纳通知书》，载明该期间应交纳的租金、物业管理费共计145434.64元。3月24日，被告方再次向马子瀚发出《关于2020年第二季度租金物业费缴费的通知》，主要载明：应缴租金、物业费共计145434.64元，你方应于每个自然月的25日或之前支付当月款项，如逾期应付未付款项3‰的违约金，请于3月25日前缴纳上述费用。因马子瀚一方迟迟未交纳租金、物业管理费，故被告方于3月27日再次发出《关于2020年第二季度租金物业费缴费的通知》，并载明：我方曾向贵方发出过支付租金及物业管理费的通知，但到目前为止，贵方仍未按合同约定时间支付以上费用，如贵方在指定时间未能支付相关欠费，我方将依据物业管理合同第6.3向条款行使相关权利，于3月30日起停止物业服务，请于通知发出之日起3日内缴清上述欠费，并按合同约定支付相应的违约金。3月28日，马子瀚方再次向被告方发出《疫情期间房屋租金及物业管理费减免申请书》，主要载明：我方餐厅于3月16日向贵方递交过两份书面申请，至今未得到正式的书面答复，从3月20日餐厅恢复营业至今，因疫情的持续影响日平均销售额仅为1188元，我方面临极大的经营压力与严重亏损；本次疫情为不能预见不能避免并不能克服的不可抗力情形，我方餐厅暂无力支付租金、物业管理费等相关费用，同时就疫情的持续影响及恢复营业以来的经营状况，我方特向贵方申请免除1月25日至4月24日期间的租金及物业费等相关费用，同时申请4月25日至7月24日的租金及物业服务费减半，以帮助我方度过最困难的关头，待疫情过后完全恢复正常的营业状况，我方也将继续履行租金支付义务。3月28日，宝龙商管公司向马子瀚方回函称：经宝龙集团研究决定，对所有的自营及反租商户实行1月25日至3月31日租金减半的扶持政策，最终以双方签订补充协议后方可生效。4月3日，马子瀚方向被告方发出《疫情期间退铺申请书》，主要载明：自签约以来，我方一直严格履行合同约定，按时足额交纳了履约保证金、装修押金、经营保证金、租金及物业管理费，由于疫情管控，我方餐厅于1月下旬就无法正常营业，1月25日完全停止营业，我方已完全陷入现金流断流的困境，从3月20日餐厅恢复营业至今，我方日均销售额仅1253元，我方面临极大的经济亏损；3月16日我方向贵方申请希望减免租金、物业费，以及协商退还缩铺后对应面积的履约保证金等款项，在没有得到答复的情况下我方于3月28日再次递交申请，鉴于我方继续运营所遭受的重大损失及成本已远远超出自身所承受的范围，着实无力再继续经营，故无奈提出退铺申请，我方将于2020年4月6日停止营业，正式退铺；另外我方申请退还履约保证金、装修押金、经营保证金及减免1月25日至退铺之日期间的租金及物业管理费，以便于我方餐厅统筹协调解决供应商货款、员工安置等大量后续事宜。根据宝龙商管公司留存的商户销售统计表显示，聚香斋餐厅自3月21日—4月5日期间，餐厅销售额为几百到几千元不等，最低为三百多元，最高为四千余元，但多数为一千元至两千元之间，4月5日之后再无记录。2020年4月6日，马子瀚经营的聚香斋餐厅自宝龙城市广场撤出。2020年6月28日，被告方向马子瀚发出《解约函》，主要载明：贵方租金、物业管理费均缴纳至2020年3月31日，就贵方单方提出退铺事宜，在双方未协商一致达成协议，我方并未同意贵方退铺，在贵方未办理任何退铺手续的前提下于2020年4月6日擅自停业，已造成根本违约；现我方正式通知贵方于2020年6月28日解除《宝龙城市广场商铺租赁合同》，请贵方收到本函件之日，补足2020年4月1日起至合同解除期间的租金、物业管理费，另根据合同约定，我方有权没收贵方所支付的履约保证金，并向贵方追索本合同项下的违约责任，贵方应向我方支付违约时月租金标准两倍的违约金；请贵方依据相关合同条款约定，将截至6月28日的相关费用补齐，并按时迁出租赁场所以及办理相关证照的注销，贵方在我司账面的履约保证金不予退还。当日，被告方将上述《解约函》向马子瀚邮寄送达，马子瀚方于6月29日签收。2020年4月22日，马子瀚将宝龙置业公司、宝龙商管公司诉至新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）豫07民初32号民事裁定，将该案移送至本院审理，本院于2020年7月14日立案。本院认为，马子瀚分别与宝龙置业公司、宝龙商管公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《宝龙城市广场商铺物业服务合同》及其补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。新冠疫情出现之前，原被告双方均按照合同约定严格履行己方的义务，疫情出现之后，马子瀚所经营的餐厅受到影响，并在2020年1月25日至2月25日闭店停业，在2月26日之后开始受限制经营。马子瀚承租涉案场所的合同目的在于经营餐厅，但在疫情出现后其所签订的合同暂时不能履行，复工之后仍部分不能履行，且复工之后的日销售额不足以弥补其运营成本，马子瀚如继续履行合同成本过高。根据《河南省高级人民法院印发的通知》，本案应当认定为受疫情以及疫情防控措施的影响，继续履行合同将会导致利益失衡，且该影响已远超当事人的预期，通过减租等变更合同的方式已不能实现合同目的，因此马子瀚在不能预见新冠疫情持续影响时间的情况下，于2020年4月6日提出解除合同的请求，应系合理主张，本院对其关于解除合同的诉求予以支持，相应的补充协议与变更协议亦应一并解除。合同解除后，应坚持原因与责任相适应的原则合理确定双方责任承担问题。对于2020年1月25日至3月31日已交纳的租金及物业管理费，因马子瀚未能与被告方合理协商并变更合同内容后继续履行合同，本院对其解除合同的诉求予以支持，故对于该期间已交纳的租金及物业管理费，马子瀚无权要求退还；对于4月1日至4月6日期间的租金、物业管理费，因马子瀚未实际交纳，故其主张退还没有事实与法律依据；对于水电费2000元，因其未提供相关证据证明，故本院不予支持，其可补充证据后另案主张。对于履约保证金，新冠疫情与疫情防控措施导致马子瀚继续履行合同的成本过高，但并非涉案合同解除的全部原因，故双方合同解除马子瀚应承担适当的违约责任，该责任应以其实际租赁面积860.56㎡为限，扣除该部分租赁场所的履约保证金70565.92元，作为其违约责任的承担方式，以弥补被告方的损失，对反诉请求中的违约责任予以调整，剩余的履约保证金80482.18元被告方应予退还。对于反诉请求中的租金及物业管理费，因本院对2020年4月6日解除合同的主张予以支持，且以部分履约保证金弥补了被告方的损失，故该期间的租金及物业管理费，马子瀚不应再进行交纳。对于马子瀚交纳的装修押金20000元、质量保证金8000元，被告方扣留该部分款项无事实与法律依据，故应予退还。上述款项的退还主体应为实际收取方，即变更后的宝龙商管公司。至于利息，原被告双方并无约定，故应自起诉之日起计算资金被占有期间的损失为宜，对于计算标准，原告主张并无不当。综上所述，本院对马子瀚的诉讼请求予以部分支持，对宝龙置业公司、宝龙商管公司的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认马子瀚与新乡宝龙置业发展有限公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》及其补充协议于2020年4月6日解除；二、确认马子瀚与上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司签订的《宝龙城市广场商铺物业服务合同》及其变更协议于2020年4月6日解除；三、上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司于本判决生效之日起五日内向马子瀚返还履约保证金80482.18元、装修押金20000元、经营保证金8000元并支付利息（该利息以108482.18元为基数，自2020年7月14日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回马子瀚的其他诉讼请求；五、驳回新乡宝龙置业发展有限公司、上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5743元，由上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司负担2103元，由马子瀚负担3640元。反诉案件受理费2167元，由新乡宝龙置业发展有限公司、上海宝龙商业地产管理有限公司新乡分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  李新生审判员  林 铎审判员  吕 菲二〇二〇年十月十九日书记员  李梦轩