云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2524民初2733号原告（反诉被告）：杨铭伟，男，1971年11月8日出生，汉族，住云南省建水县。委托诉讼代理人：王虎方，云南谣光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张鸿，云南谣光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：沈剑，男，1968年1月14日出生，汉族，住云南省建水县。委托诉讼代理人：赵旭煜，云南勤展律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：云南省建水县民族金银首饰有限责任公司。住所：云南省红河州建水县金银街**。法定代表人：佘建玲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘婷，女，1977年4月10日出生，彝族，住，住云南省建水县理权限：特别授权代理。原告杨铭伟与被告沈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，在审理过程中，依法追加云南省建水县民族金银首饰有限责任公司（以下简称“建水金银首饰公司”）为第三人参加诉讼,并对被告沈剑提出的反诉受理后予以合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨铭伟及委托诉讼代理人王虎方、张鸿，被告沈剑及委托诉讼代理人赵旭煜、第三人建水金银首饰公司法定代表人佘建玲及委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨铭伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行房屋租赁合同，立即向原告支付2020年9月1日起至2021年9月1日止的租金23520元，并支付违约金10000元，以上暂计33520元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原告杨铭伟与被告沈剑签订《铺面出租协议》一份，双方约定：原告将建水县金银街民族首饰厂大门右边第十间铺面（约70平方米）转租给被告使用，租期为2017年9月1日起至2024年9月1日止（7年），租金一年一缴，其中2020年9月1日至2024年9月1日期间每年租金为23520元，于每年8月1日前支付，逾期视为违约。合同签订后，原告将建水县金银街民族首饰厂大门右边第十间铺面及第八、九、十间铺面后面附属部分交给被告使用。后被告在紧邻第八、九、十间铺面的院子中建盖大型厨房一座，用于开设餐馆。2017年至2019年被告均能按期支付每年租金，但至今被告尚未支付原告2020年9月1日至2021年9月1日的租金，被告行为违反了于每年8月1日前支付租金的约定。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）沈剑向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除双方于2017年8月25日签订的《铺面出租协议》，并归还反诉原告的租用押金人民币1000元；2、请求依法判令驳回反诉被告杨铭伟的诉讼请求;3、本案本诉及反诉案件受理费均由反诉被告承担。事实和理由：2017年8月25日，为了经营项目的需要，反诉原告沈剑与反诉被告杨铭伟在建水县城签订了《铺面出租协议》，在该《协议》中双方约定:反诉被告将位于建水县金银街民族首饰厂大门右边第十间铺面（约70平方米）转租给反诉原告使用，租期7年(即2017年9月1日至2024年9月1日止)；租金为一年一缴，2017年9月1日至2020年9月1日三年的租金不变，每年租金为19600元;后四年租金每年为23520元，于每年8月1日前交付，逾期视为违约。该《协议》签订之日，反诉被告将该铺面交给反诉原告使用后一直经营效益不好，长期经营亏损，特别是在2019年12月1日至2020年9月1日全国“新冠病毒”防控期间，该铺面基本上是关门停止了营业，尽管这样，反诉原告在前三年的租赁期间，还是坚持按约定交付了每年的租金。早在2020年9月1日之前(8月期间)，反诉原告已经多次与反诉被告进行口头协商，表明反诉原告因租用该铺面长期亏损，已无能力继续租用，要求提前解除双方原签订的《铺面出租协议》，并愿意承担提前解除《协议》所产生的合法违约金。但反诉被告一直不给反诉原告一个明确的回复，或者向反诉原告提出一个合理合法的解决方案，在迫于无奈的情况下，2020年9月初，反诉原告又只有通过微信向反诉被告提出提前解除租赁合同的相关事直。现反诉被告在没有与反诉原告进行合理协商的情况下，就向建水县人民法院提起诉讼，并违法强行要求反诉原告继续履行房屋租赁合同，支付新一年的租金和违约金共计人民币33520元，明显与国家的相关法规和“新冠肺炎疫情防控”房租优惠政策规定不相符合。按照《合同法》、《民法总则》等相关法律规定，出租方不得强迫要求承租方继续履行原租赁合同，承租方因租用该铺面后长期亏损无能力继续租用，完全可以在合理期限内提前要求解除合同，且在“新冠肺炎疫情”(不可抗力事由)发生和防控期间，国家提倡和号召全国各地的出租方，都应当优惠减免承租方的房租，减少承租方的经营成本和经济压力，但反诉被告(出租方)现在不但不积极响应国家提倡和号召的房租优惠减免政策，相反还违规违法要求反诉原告(承租方)增加房租和承担违约责任，严重损害了反诉原告的相关合法权益。综上，反诉原告已经在合理期限内(2020年8月份期间)向反诉被告明确协商提前解除《租赁协议》事宜，但反诉被告一直不给明确回复，并故意拖延时间跨入新一年度的租赁期间，以此来向反诉原告提出违规违法的无理诉求。反诉原告认为，因在“新冠肺炎疫情”(不可抗力事由)发生和防控期间，反诉原告仍按照双方原约定交清了全部房租，现在按照国家在“新冠肺炎疫情”发生和防控期间提倡和号召给予优惠减免2-3个月房租的金额，如抵扣反诉原告因提前解除合同应承担的合法违约金和应支付反诉被告的2020年9月份租金，已完全抵扣完毕。故为维护被告自身合法权益，特根据法律规定提起反诉，请求法院支持被告所提反诉请求。第三人建水金银首饰公司述称：第三人与杨铭伟于2014年10月27日签订《租赁合同》，将第三人所有的建水县金银街223号楼下一层房屋出租给杨铭伟使用，租期五年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为8万元；后双方又于2020年1月1日续签《租赁合同》，原租赁房屋不变，租期六年，即自2020年1月1日起至2025年12月31日止，每年租金为11万元。签订合同后，杨铭伟每年均按约定支付租金，第三人与杨铭伟对所签订的合同及履行合同不存在任何纠纷或争议。杨铭伟承租第三人的房屋后，将其中所承租的第十间房屋（铺面）转租给被告沈剑使用，原告杨铭伟转租给被告使用时虽没有告知过我方，但我方原则上是同意转租的，对此我方无异议。因我方与原告杨铭伟所签合同正常履行，故我方对本案没有什么意见，原告杨铭伟与被告沈剑之间的租赁关系应由他们自己协商解决，我方也希望他们双方之间自己能够协商处理好。各方当事人争议的焦点是：原告所提诉讼请求及被告所提反诉请求，各方是否具有事实及法律依据，其事实理由是否成立，应如何认定如何支持。本院经审理认定事实如下：原告杨铭伟与第三人建水金银首饰公司于2014年10月27日签订《租赁合同》，承租得第三人所有的位于建水县金银街223号楼下一层房屋，租期五年（即自2015年1月1日起至2019年12月31日止），每年租金为8万元；后双方又于2020年1月1日续签《租赁合同》，原租赁房屋不变，租期六年（即自2020年1月1日起至2025年12月31日止），每年租金为11万元。签订合同后，杨铭伟每年均按约定支付租金，第三人与杨铭伟对所签订的合同及履行合同不存在任何纠纷或争议。原告杨铭伟承租第三人的房屋后，于2017年8月25日，与被告沈剑签订《铺面出租协议》，约定原告将建水县金银街民族首饰厂大门右边第十间铺面（约70平方米）转租给被告使用，租期为2017年9月1日起至2024年9月1日止（7年），租金一年一缴，其中2017年9月1日起至2020年9月1日止期间的每年租金为19600元；自2020年9月1日起至2024年9月1日止期间每年租金为23520元，均于每年8月1日前支付，逾期视为违约。签订协议时，被告沈剑向原告交纳了房屋租用押金人民币1000元。合同签订后，原告按约定将建水县金银街民族首饰厂大门右边第十间铺面及第八、九、十间铺面后面附属部分交给被告使用。后被告在紧邻第八、九、十间铺面的院子中建盖大型厨房一座，用于开设餐馆。自2017年至2019年三年期间，被告沈剑均按约定支付原告每年租金，现被告未支付原告（自2020年9月1日至2021年9月1日下一年期间）应付的租金，原告以被告行为违反了于每年8月1日前应支付租金的约定为由，于2020年9月24日向本院提起诉讼，请求判令被告继续履行签订的《铺面出租协议》，立即向原告支付2020年9月1日起至2021年9月1日止的租金23520元，并支付违约金10000元，二项合计33520元；被告沈剑以“承租该铺面使用后一直经营效益不好，长期经营亏损，特别是在2019年12月1日至2020年9月1日全国“新冠病毒”防控期间，该铺面基本上是关门停止营业，且被告也按约定支付了前三年租赁期间每年的租金。在2020年8月应支付今年租金时，被告已与原告协商，表明因租用该铺面长期亏损，已无能力继续租用，要求提前解除双方原签订的《铺面出租协议》，并愿意承担提前解除该《协议》所产生的合法违约金”为由向本院提出反诉，请求依法判令解除双方于2017年8月25日签订的《铺面出租协议》，并归还反诉原告交纳的房屋租用押金人民币1000元。上述事实，有原、被告及第三人各方当事人陈述，原告提供与第三人签订的《租赁合同》二份、与被告签订的《铺面出租协议》一份及铺面照片，被告提供的《铺面出租协议》一份及微信记录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告杨铭伟与第三人建水金银首饰公司于2014年10月27日与2020年1月1日分别签订了二份《租赁合同》，承租得第三人所有的位于建水县金银街223号楼下一层房屋，租期为十一年（即至2025年12月31日止）。原告杨铭伟承租第三人的房屋后在租赁期间，于2017年8月25日，与被告沈剑签订《铺面出租协议》，将其中承租第三人建水金银首饰公司大门右边的第十间铺面（约70平方米）转租给被告沈剑使用，约定租期为七年（即自2017年9月1日起至2024年9月1日止），年租金一年一缴，其中2017年9月1日起至2020年9月1日止期间的每年租金为19600元；自2020年9月1日起至2024年9月1日止期间每年租金为23520元，均于每年8月1日前支付，逾期视为违约。第三人建水金银首饰公司作为出租人，明确表示同意（承租人）原告杨铭伟对所承租的（部分）房屋进行转租，并认可原、被告签订的该《铺面出租协议》，故原、被告于2017年8月25日签订的《铺面出租协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规规定，属合法有效合同。现第三人建水金银首饰公司与原告杨铭伟及原告杨铭伟与被告沈剑所签租赁合同均在合同履行期限内，各方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务，以维护合同的稳定性及合同各方利益。现被告沈剑未按合同约定期限（时间）向原告履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即应承担继续履行合同、并按合同约定及法律规定向原告履行支付租金的义务。原告杨铭伟所提要求被告继续履行合同并按约定支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以认定及支持。按合同约定，自2020年9月1日起至2024年9月1日止期间（四年）每年租金应按23520元确定支付，在审理过程中，原告杨铭伟根据本案实际情况及从兼顾各方利益考虑，同意被告沈剑（今年的租金及其以后未履行完毕三年的租金）均按前三年已履行支付的每年租金19600元确定支付，对此本院予以确认。对被告沈剑以“承租该铺面使用后一直经营效益不好，长期经营亏损，现已无能力继续租用，要求提前解除双方原签订的该《铺面出租协议》，并愿意承担提前解除该《协议》所产生的合法违约金”为由提出的该反诉请求，对此原告杨铭伟不同意提前解除该合同，根据本案事实及情况，反诉原告沈剑依法不具有合同的解除权，其所提事实理由也不符合合同法关于可以解除合同的法定情形及条件，故对其反诉请求缺乏事实及法律依据，其事实理由不成立，本院不予支持。对原告杨铭伟所提要求被告沈剑支付违约金1万元的请求，对被告沈剑未按约定时间支付租金的行为虽已认定违约，但本院已依法判令被告沈剑承担继续履行合同、并按合同约定及法律规定向原告履行支付租金的义务，已弥补被告因违约而给原告造成的相应损失，故对其请求不予支持。第三人建水金银首饰公司在本案中与原、被告之间争议的租赁合同纠纷不具有利害关系，依法不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、原告杨铭伟（反诉被告）与被告沈剑（反诉原告）于2017年8月25日签订的《铺面出租协议》继续履行（履行期限至2024年9月1日终止）。二、被告（反诉原告）沈剑于本判决生效后十日内支付原告杨铭伟（反诉被告）【于2020年8月1日前应付的自2020年9月1日起至2021年9月1日止】一年的租金19600元。三、驳回原告杨铭伟（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告沈剑的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费640元，减半收取计320元，由被告沈剑（反诉原告）承担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告沈剑承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  刘宝宽二〇二〇年十月二十三日书记员  周 全