湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4436号原告：武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处，住所地武汉市江岸区解放大道**常阳永清城**楼****楼会所。负责人：黄新彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：董倩梅，女，1963年4月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处（以下简称三缘物业常阳永清城物业处）诉被告董倩梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告三缘物业常阳永清城物业处的委托诉讼代理人高雅、被告董倩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三缘物业常阳永清城物业处向本院提出诉讼请求：1、判令董倩梅向三缘物业常阳永清城物业处支付2009年6月1日至2019年2月28日共计117个月的物业费31,556元；2、判令董倩梅承担逾期付款违约金（以31,556元为本金，按日利率千分之5计算，自2019年3月20日起计算至付清之日）；3、本案诉讼费由董倩梅承担。事实和理由：董倩梅为三缘物业常阳永清城物业处所管理的常阳永清城1栋3单元1201室的业主，其所有的该房屋建筑面积为149.84平方米。三缘物业常阳永清城物业处于2006年12月15日与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务标准费用为每月每平米1.8元，约定的缴费时间为每季度1-10日。三缘物业常阳永清城物业处自设立后，一直积极履行有关权利义务，依法依约为董倩梅所在的常阳永清城提供物业管理服务，但董倩梅自2009年6月1日开始拒绝缴纳物业管理费，截至2019年2月28日，董倩梅共计拖欠物业管理费31,556元，三缘物业常阳永清城物业处曾多次要求董倩梅交纳物业管理费，但其均以各种理由推脱拒付。被告董倩梅辩称，1、三缘物业常阳永清城物业处主张的物业费金额有待核实，其应提供董倩梅交纳物业费的具体情况以及已经将催收物业费的通知送达的证据。2、三缘物业常阳永清城物业处并未按照双方物业服务合同的约定履行其物业管理义务，未按照法律及合同提供相应的物业服务。双方合同中约定的服务内容及服务质量，三缘物业常阳永清城物业处均未履行。3、董倩梅家中存在房屋门受损、外墙漏水等情况，向物业报告后都没有进行解决。小区监控不到位，安全存在隐患，放置在外面的物品被物业拿走。向物业反映各种问题均没有回应，也未进行解决。隔壁开设培训班，董倩梅的居住环境及安全受到很大影响，墙上贴满了小广告未清理。2016年12月2日，物业工作人员私拉董倩梅家中电闸，业主经常反映物业存在拉电闸的行为。4、直到三缘物业常阳永清城物业处从小区退场之前，均未就物业费的问题与董倩梅进行沟通。5、小区公共区域卫生长期不打扫，商铺的医用垃圾未进行清理。房屋的公共部分破坏严重，造成严重的安全隐患。楼顶违章搭建不制止；电梯房被占用，作为麻将室使用；单元架空层违法占用，搭建出租给商户经营；仅开通部分出入口，居民出行不便；消防灭火器过期，消防栓无水，电梯经常坏，存在严重的消防隐患等等。而且，三缘物业常阳永清城物业处从未向业主公布过收益。根据物业服务合同，三缘物业常阳永清城物业处应达到约定的服务内容和服务质量，合同约束的是双方，三缘物业常阳永清城物业处收取费用应当做到质价相符，物业提供什么样的服务，董倩梅才能交纳相应的服务费用。三缘物业常阳永清城物业处的服务存在缺陷，要求董倩梅交纳物业费及违约金没有依据，董倩梅不应支付违约金。本案查明的主要事实：董倩梅系武汉市江岸区常阳永清城小区1栋3单元1201号房业主，房屋建筑面积149.84平方米。2006年12月15日，三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由三缘物业常阳永清城物业处对常阳永清城小区提供物业服务，业主应于正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月1-10日履行交纳义务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每月每平方米1.80元。董倩梅未交纳2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，董倩梅作为武汉市江岸区常阳永清城小区1栋3单元1201室的业主，该前期物业合同对其具有约束力。三缘物业常阳永清城物业处按照上述合同约定为常阳永清城小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。董倩梅作为案涉房屋的业主，在接受三缘物业常阳永清城物业处提供服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。董倩梅主张三缘物业常阳永清城物业处在履行物业服务协议中对公共部位的服务有缺陷，存在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理不到位、共用设施设备管理和维护不到位、消防、安保、环境卫生等问题，认为三缘物业常阳永清城物业处在提供物业服务过程中并未按照合同约定保证物业服务质量，未提供质价相符的服务，但其所提交的照片等证据不足以证明三缘物业常阳永清城物业处未履行协议中约定的义务、未达到服务标准，且董倩梅以三缘物业常阳永清城物业处对公共部位的服务瑕疵作为其个人不交纳物业服务费的抗辩不属于有效抗辩，不能阻却其交纳物业服务费的义务，故对于董倩梅的该项抗辩理由，本院不予支持。董倩梅主张的房屋门受损、外墙漏水等问题属于房屋质量问题，根据《武汉市物业管理条例》第五十三条的规定，建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责；共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主共同承担，故房屋质量问题的责任主体并非物业服务企业，对于董倩梅的该项抗辩理由，本院不予支持。董倩梅抗辩称三缘物业常阳永清城物业处存在私拉电闸的行为，但未向本院提交相应的证据予以证明，故对其该项抗辩理由，本院不予支持。综上，董倩梅应向三缘物业常阳永清城物业处交纳2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费31,556元（1.80元/平方米/月×149.84平方米×117个月）。三缘物业常阳永清城物业处与武汉川业世纪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽对违约金进行了约定，但从庭审中可以看出三缘物业常阳永清城物业处在涉案小区提供物业服务中确有瑕疵之处，三缘物业常阳永清城物业处应当积极听取涉案小区业主提出的意见和建议，提高服务质量，规范物业服务，故本院对三缘物业常阳永清城物业处要求董倩梅支付违约金的主张不予支持。此外，物业服务面向的是全体业主，业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的服务管理，损害其他正常交费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。整洁、文明、安全、舒适的小区居住环境是每位业主的共同心愿，实现这一愿望离不开规范的物业服务，而按时交纳物业费是确保物业服务的前提和基础。因此，建议业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗，应理性维权。综上所述，对三缘物业常阳永清城物业处提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董倩梅于本判决生效之日起十日内向原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处支付2009年6月1日至2019年2月28日期间的物业服务费31,556元；二、驳回原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取计295元，由被告董倩梅负担。因案件受理费原告武汉三缘物业服务有限公司常阳永清城物业处已经全部预交，被告董倩梅于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告武汉中城家物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 魏 平二〇二〇年十月十二日书记员 曹洲敏