文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初10076号原告（反诉被告）：王新平，女，1969年10月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区嵩山北路**，统一社会信用代码91500000336458699L。法定代表人：刘浩，董事长。委托诉讼代理人：张巧，公司员工。原告（反诉被告）王新平与被告（反诉原告）重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王新平及其委托诉讼代理人赵芸英，被告（反诉原告）旭原创展公司的委托诉讼代理人张巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王新平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年6月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告所交付的首付款563790元、契税30703.36元、大修基金2469元、转移登记费550元，借款合同印花税28.1元、合同印花税562.9元、地、地籍测绘费73元、违约金615元，共计598792.16元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：王新平拟按揭贷款购买旭原创展公司开发建设的位于重庆市北部新区大竹林组团0标准分区X地块X号楼X商铺X号房，应旭原创展公司工作人员的要求提交了按揭贷款所需的全部资料，经旭原创展公司工作人员初审并同意按揭贷款后，双方于2018年6月6日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同签订后王新平按合同约定向旭原创展公司支付了首付款等各项费用。临近接房之日，旭原创展公司工作人员口头通知王新平按揭贷款无法完成，而王新平购买房屋是在旭原创展公司同意按揭贷款的基础上才决定签订商品房买卖合同并购买的。现因按揭贷款无法办理，合同已无法继续履行。王新平要求旭原创展公司退还已支付的全部费用。遂起诉。被告旭原创展公司辩称，旭原创展公司工作人员对王新平提交的银行资料仅进行前期的核实，不具有审查义务，对资料是否符合银行贷款条件需由银行进行审核，现因王新平提交的资料不符合银行放贷条件，不满足银行放款，我司已向王新平寄发催付补交按揭资料的函告以及变更付款方式通知函，王新平未按照合同约定履行合同付款义务，故王新平存在违约。若法院认定合同应当解除，则提出反诉请求：1、要求判决王新平承担因合同解除产生的损失，即房屋总价款的20%；2、反诉诉讼费由王新平承担。反诉被告王新平辩称：因旭原创展公司的违约行为导致王新平无法获得贷款，故不应承担违约责任。若法院认定王新平存在违约行为，合同约定的违约金过高，要求法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的认购书、《重庆市商品房买卖合同》、收款收据、契税和大修基金发票、承诺书、王新平的病历及医药费票据等证据本院予以采信。经审理查明：2018年5月25日，旭原创展公司（甲方、出卖方）与胡耀（乙方，买受方）签订认购书，认购重庆东原&旭辉·江山樾X商业X。后该认购书由王新平承继购买该房屋，由于逾期签订《重庆市商品房买卖合同》，旭原创展公司收取了王新平违约金650元。2018年6月6日，旭原创展公司（甲方、卖方）与王新平（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市北部新区大竹林组团X地块X号楼X商铺X。第五条付款方式及期限3、按揭付款：本商品房总成交金额1125790元整。建筑面积单价22803.12元/平方米，套内建筑面积23154.87元/平方米。（1）乙方应于本合同签订当日付清首期房款，即人民币563790元整（乙方于房屋认购时已支付购房定金在签订本合同时直接转为首期房款的一部分）；（2）乙方拟向贷款银行申请金额为人民币562000元整的按揭贷款，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付购房价款的一部分；（3）乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的贷款政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择了“按揭付款”的方式，但贷款银行可能会因政策调整或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见。甲乙双方均知悉，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于本合同第五条第（三）款第3项“不可归责于甲乙双方的事由。”（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。附件五：补充协议约定：第二十五条、其他。1、条款释义：（2）、合同约定的“甲方原因”是指在甲乙双方签署合同时，因甲方过错导致乙方所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向乙方提供购房贷款，或者甲方无正当理由拒绝配合乙方办理购房贷款；合同约定的“乙方原因”是指乙方拒绝或者延迟办理按揭贷款手续、不符合办理按揭贷款审批条件、未提供办理按揭贷款所需全部资料或未签署按揭贷款的全部文件等可归结于乙方的原因导致银行未批准或未全额批准乙方贷款，因国家政策的调整导致乙方不符合贷款条件或者不能按申请额度全额获得贷款的。（3）因按揭银行关于贷款事宜可能并不以书面方式通知乙方，因此，甲乙双方确认，合同所约定的“按揭银行书面通知”修订为“甲方书面通知”。第二十五条其他。第（五）条、合同的解除：1、除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了合同及本补充协议约定的合同解除情形或法定的解除情形，任何一方均不得单方面解除合同。如任一方擅自要求解除本合同的，另一方有权要求继续履行本合同或者要求支付购房总款20%的违约金。同日，王新平向旭原创展公司支付首付款563790元、契税30703.36元、违约金615元、大修基金2469元、合同印花税562.9元、转移登记费550元、地、地籍测绘费73元、借款合同印花税28.10元。其中契税和大修基金旭原创展公司已代王新平缴纳。王新平另向旭原创展公司出具承诺书，内容为：乙方在签订本合同前已对所选择贷款方式的政策作了充分了解，并结合自身实际情况和相应贷款条件选择按揭付款方式。乙方已知悉且认可，由于商业按揭贷款需银行等房屋（商业）取得竣备后才能放款给开发商，因此银行放款前会再次查询本人征信，本人自愿积极配合银行的查询或重新补交按揭资料工作，但贷款银行可能会因政策或贷款要求提高等原因造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性并能够预见。若由于本人自身最新的征信情况导致银行利率上浮或者无法通过银行审批等原因最终被银行退件处理的，本人同意变更付款方式为一次性付款或全款分期付款。乙方知悉并认可，因国家对房地产市场进一步加强调控，可能相应对贷款政策从严管理，因此国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于合同约定的“不可归责于甲乙双方的事由”。2019年2月25日，王新平被重庆市中医院诊断为乳癌（乳腺恶性肿瘤），用去门诊费用18436.4元。从2019年2月25日至2020年4月23日，住院治疗11次，扣除医保统筹支付和大额理赔费用后王新平个人支付共计70044.26元。原告王新平另举示了如下证据：1、个人信用报告，拟证明王新平的征信没有问题，不存在因个人问题导致无法贷款的情形；2、微信截图20张，与微信名代佳莉，电话号码186XX******的微信内容为：2018年5月25日15：38，代佳莉：代佳莉186XXXX****。2019年11月18日，代佳莉发送了表格，内容为：房间旭辉江山樾四期，客户姓名王新平，置业顾问代佳莉，名称银行按揭，应收日期2019年12月31日，应收金额562000，按揭银行其他类（商业），银行状态，银行退件待处理，问题情况（按揭）11.19银行反馈我公司合作的立项时间到期，也不可以重新立项，客户不能审批。代佳莉发送语音内容为：就是你之前签那个按揭，要重新准备资料去签一会儿。资料过期。2020年3月23日，代佳莉：王航：180XXXX****，李艳：1730XXXXXXXX。微信名王航，电话号码：180XX******的微信内容为：2020年3月24日，王航语音内容为：现在最新的一个银行政策，你晓得那个新的一个征信出来了，你们那个没过到，是政策的原因没做到，所以导致要重换银行。是因为之前你们那个资料是过得到的，但是的话还没竣备，商业要等到竣备才开始复审，在复审发现，你们重新递交的资料像流水啊收入啊，流水那个都做不到了。截图第1-9页拟证明代佳莉是旭原创展公司的工作人员；9-10页拟证明代佳莉于2019年11月18日告知王新平因旭原创展公司合作的立项时间到期，不可以重新立项，导致王新平的贷款不能获得审批；第12-13页拟证明王航是旭原创展公司工作人员。3、出庭证人胡家华的证言，内容为:胡家华系王新平的前夫，购房事宜是王新平委托胡家华与旭原创展的工作人员进行了协调，包括所需资料的提交以及与工作人员的沟通。银行按揭贷款的资料提交给旭原创展工作人员初审通过后，才与王新平签约。2019年11月18日代佳莉通知资料过期，次日去协商处理。代佳莉离职后，又换王航来沟通，王航说是因政策原因导致未放款。交资料时间后一年半才告知资料过期。在接到代佳莉提到的资料过期的通知后，王新平未重新提交新的资料，未提交原因是王新平于2019年2月确诊乳腺癌，故一年多的时间内无银行流水，无法办理贷款。但2018年6月6日签订合同时银行流水是充足的。王航告知是“资料过期，银行最新的征信政策原因”，未告知明确原因。旭原创展公司另向本院举示了如下证据：1、2020年1月9日《催促补交按揭资料的函》，内容为：因贵方选择的按揭贷款方式支付，故应积极接洽银行。1、请贵方于2020年1月17日前办理完成按揭贷款事宜；2、我司作为出卖方，有权收取贵方作为购买方的全部应付款，贵方应主动积极另行采取措施。联系人：代佳莉，联系电话：186XX****XX。2、2020年3月17日《变更付款方式的通知函》，内容为：请你自2020年3月24日前至项目售房部办理变更的相关事宜，逾期不办理。我司将追究你的违约责任。3、江山樾兴业银行资料移交清单，拟证明2018年6月6日旭原创展公司已将王新平的购房合同、收据、POS复印件和承诺书提交兴业银行；4、兴业银行信用项目审批意见通知书，拟证明兴业银行对商业提供了贷款；5、按揭贷款业务合作协议，拟证明旭原创展公司与兴业银行签订了合同；6、重庆市竣工验收备案登记证和房屋产权证，拟证明旭原创展公司于2019年12月20日取得竣工验收备案登记证；7、52-1-商铺7、9号（重庆市两江新区欣悦路1号附92号、94号）商铺及重庆市两江新区欣悦路1号附96号的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同中约定为建筑面积单价13888元/平方米，套内建筑面积14104元/平方米。拟证明如解除与王新平的合同，旭原创展公司将承担因房价下跌的损失。8、照片四张，拟证明证据8的三个商铺与王新平所购商铺相邻，按市场调查报告，现市场低迷，所涉商铺销售不理想，若解除合同，商铺将面临无法再次销售的风险。旭原创展公司对王新平的证据的质证意见为：对证据1的真实性和合法性不予认可。其打印时间为2020年6月2日，对征信报告是否符合银行的放贷条件，需根据银行的政策判定。对证据2第1-9页的真实性予以认可，但关联性不认可。对其余部分真实性不认可，因微信聊天记录不是王新平手机上的。对证据3认为只能表明证人与旭原创展公司工作人员进行了沟通，但无证据证明王新平授权证人与旭原创展公司的工作人员进行沟通。王新平对旭原创展公司的证据的质证意见为:对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。且物流速递是复印件，也没有载明所邮寄材料的名称，王新平未收到上述邮件。旭原创展公司和王新平均明确，旭原创展公司在与兴业银行的立项期满后，于2019年11月通知王新平重新提交的贷款资料。王新平称其提交了征信报告，但按揭审批未通过。对于若不存在立项到期问题，王新平是否能够取得按揭贷款的问题，旭原创展公司称按承诺书的约定，在取得重庆市竣工验收备案登记证需重新提交征信和银行流水等资料，但其并未提交。王新平称其按置业顾问的要求提交了征信报告，但按揭审批没有通过，没有通过的原因不清楚。本院认为：对王新平所提交的证据2由于旭原创展公司对部分真实性无异议，但微信内容是连贯的，故对整体的真实性本院予以采信。对王新平的证据1、3本院予以采信。对旭原创展公司所举示的证据1、2王新平不认可收到，对真实性本院不予采信；对其余证据的真实性本院予以采信。本院认为：王新平与旭原创展公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。本案双方争议的焦点是由于何种原因导致王新平的按揭贷款审批未通过。从王新平的承诺书看，其清楚在取得重庆市竣工验收备案登记证后，银行需要重新查询其征信证明或重新提交资料，故即使不存在兴业银行立项到期的原因，也不能确定王新平的按揭贷款一定能放款。王新平也自认以其现在的条件，无法提供足额的银行流水，不能取得贷款，故未能取得按揭贷款的原因在于王新平。在王新平不能取得按揭贷款后，按其《承诺书》的承诺，应当与旭原创展公司协商分期付款或一次性付款的方式支付购房款，但其未支付，应当认定其存在违约行为。考虑王新平是在与旭原创展公司签订《重庆市商品房买卖合同》后确诊乳腺癌，在确诊后一年的时间内自行承担的医疗费用约为88000元，且后续还需进行治疗，对其履行合同的能力造成影响。且王新平并无恶意违约的情形，要求其继续履行合同对其明显不公平，故双方的合同以解除为宜。合同解除的时间点确认为旭原创展公司收到本院送达的起诉状副本之日即2020年5月7日。合同解除后，旭原创展公司应当退还王新平的购房款。代收费用中由于物业专项维修资金（大修基金）和契税旭原创展公司已代王新平缴纳，故不应当由旭原创展公司退还。王新平所缴纳的违约金是基于其存在逾期签订《重庆市商品房买卖合同》而支付的，要求退还没有法律依据。对于旭原创展公司的反诉请求，按双方《重庆市商品房买卖合同》补充协议的约定，在王新平无合同约定及法定解除合同的条件下，旭原创展公司可要求其承担总房价款20%的违约责任。考虑到王新平的实际情况，本院酌情支持10%的违约金，即112579元。由于本案旭原创展公司并不是违约方，也无任何过错，故诉讼费应当由王新平承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王新平与被告（反诉原告）重庆旭原创展房地产开发有限公司于2018年6月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月7日解除；二、被告（反诉原告）重庆旭原创展房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王新平首付款563790元、转移登记费550元、借款合同印花税28.1元、合同印花税562.9元、地、地籍测绘费73元；三、原告（反诉被告）王新平在本判决生效后立即支付原告（反诉原告）重庆旭原创展房地产开发有限公司违约金112579元；四、驳回原告（反诉被告）王新平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆旭原创展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14932元，因适用简易程序减半收取7466元，反诉案件受理费2338.69元，合计9804.69元，由原告（反诉被告）王新平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年十月二十二日书记员  许 迪