江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1297号原告：梁海军，男，1989年8月18日出生，汉族，住镇江市。被告：镇江中房新鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211007290222470，住所地镇江市学府路**翠谷商业广场**。法定代表人：董民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旗，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵晨，江苏汇典律师事务所律师。原告梁海军与被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年6月30日公开开庭审理，原告梁海军，被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旗、闵晨到庭参加了诉讼。后因发现存在不宜适用简易程序的情形，2020年7月13日本院裁定转为普通程序，并于2020年9月30日公开开庭审理，原告梁海军，被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闵晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁海军向本院提出诉讼请求：⒈解除原、被告2018年1月6日签订的房屋买卖合同，被告返还购房款1143229元；2.被告支付合同第九条1⑵项所约定的违约金11432元；3.被告支付合同第九条1⑴项所约定的违约金3200元（暂计算至2020年4月27日,计算至所有款项给付之日止）；4.被告支付合同第十四条所约定的违约金5000元；5.被告承担原告已支付房款的利息损失106056元，其中首付款利息损失37840元（暂计至2020年4月6日）、商贷利息损失43120元（暂计至2020年4月3日）、公积金贷款利息损失25096元（暂计至2020年4月17日），以上利息损失计算至所有款项给付之日止；6.被告承担原告人才购房契税补贴损失17148元；7.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年1月6日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于镇江市房屋（以下简称案涉房屋）。原告依约支付了房屋价款1143229元，被告未按合同约定于2019年12月31日前将符合约定的房屋交付原告。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。截止2020年4月27日，出卖人逾期交房已超过90日，原告于2020年4月27日向被告提出解除合同并赔偿损失，被告未予以回应。并且，案涉房屋的质量及小区品质低于被告的宣传与原告的预期。被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司辩称，原告的诉请之间存在矛盾及重复，案涉房屋建设项目在建期间多次因环保而停工，致工期延长。2020年初爆发新冠疫情，因此推迟复工。政府要求有序复工后，施工人员又难以及时回场，使案涉房屋未能在2020年3月30日前交付，合同第九条约定的期限应予延长或扣除。被告已及时将因不可抗力导致延迟交付的情况书面通知原告，并主动向原告支付了2020年1月1日至2020年3月15日的逾期交房违约金。原告已收取相应的违约金，用实际行动表明了继续履行合同的态度。故原告的诉请，依法不能成立。原告为支持其诉请提交了商品房买卖合同、购房款支付凭证、发票、借款合同、贷款还款流水、商品房买卖合同解除告知函及邮寄凭证、人才购房补贴认定通知书、案涉小区宣传与现状照片打印件、承诺书、告知书、质量竣工验收记录、通话记录、证人证言、违法建设认定等事宜公示的告知函及公示图打印件，被告围绕抗辩事由提供了镇江市大气污染防治联席会议办公室文件、关于新冠××疫情事件的不可抗力通知及邮寄凭证、关于复工的说明、支付逾期交房违约金的承诺书及转账凭证、镇建疫防[2020]24、29号通知、镇江市关于企业复工和学校复学安排的通告、景阳山社区居民委员会情况说明、新建商品住房交付使用核查意见书、交房公告、交房入伙通知书及邮寄凭证。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年1月6日签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：原告以1143229元的价格向被告购买案涉房屋，被告于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付原告；如逾期交房，逾期不超过90日的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权选择解除合同或继续履行合同；如解除合同，被告自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向买受人支付违约金；如继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、有线电视等基础设施在商品房交付使用时达到使用条件或将线路安装完毕。此外，合同还就房屋基本情况、计价方式、交接、保修等事项作出了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款1143229元。至2019年12月31日时，被告未能按约交付房屋。2020年1月下旬时，新冠疫情在全国范围内扩散，镇江市市政府及相关政府主管部门因为疫情防控采取了相应的措施（企业推迟复工复产，人员强制隔离）。因逾期交房，被告依合同约定，以原告支付的购房款为基数，按每日万分之一向原告支付了2020年1月1日至2020年3月30日的逾期交房违约金10289.22元。原告于2020年3月11日、30日分两次收取了该款。2020年4月27日，原告向被告邮寄送达商品房买卖合同解除告知函，要求解除合同、退还购房款、赔偿损失，对此，双方未能达成一致。2020年4月30日，被告就案涉房屋取得了《新建商品住房交付使用核查意见书》，案涉房屋具备了合同约定的交付条件。2020年4月29日，被告按合同约定在报纸发布公告，向包含本案原告在内的所有买受人，公告被告开发的恒运柒星苑项目，于2020年4月30日交付使用，通知买受人前来办理交房手续。被告亦于2020年5月1日向原告寄出交房入伙通知书，对案涉房屋交房相关事宜向原告进行了告知。2020年5月6日，原告诉来本院。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。本案中，原告依约履行了付款义务，被告未能按约定期限交付房屋，构成违约。根据双方的合同约定，逾期不超过90日的，合同继续履行。据此，被告逾期交房至2020年3月30日前，原告不享有解除权。被告实际于2020年4月30日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》后才具备了案涉房屋的约定交付条件。此时已逾期120日，若无新冠疫情的因素，原告按约定选择解除合同本无可厚非，但本案的特殊性在于：进入2020年1月底后，新冠疫情在全国扩散，政府各级部门采取的防控措施使得施工、复工等客观上带来不能预见、不能避免、不能克服的不利影响。因此，被告主张新冠疫情属于不可抗力，在逾期交房的90日内发生不可抗力的，对相应期限应予顺延的抗辩，本院予以采纳。经审理已查明，尽管受到疫情的影响，被告仍在合同约定的解除权成就后第30日取得了《新建商品住房交付使用核查意见书》，案涉房屋即具备了交付条件。原告虽然在三天前即4月27日提出了解除合同的主张，但从本案的实际情况来看，第一、疫情的影响是客观存在的，故合同约定的相应期限依法应当进行适当的延长；第二、因疫情顺延至2020年4月30日交付房屋，未导致原告的合同目的不能实现；第三、在疫情发生后，被告及时通知了原告；第四、被告已按合同约定的标准向原告支付了逾期后至2020年3月30日的逾期交房违约金10289.22元，且原告也已接收了该款项。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”，江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》中也明确，合理认定疫情对合同履行的影响，对合同具备履行条件的，一般应当继续履行合同；因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持。综上，原告要求解除合同及返还购房款的诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金中，因疫情全面爆发前被告已出现逾期，故原告主张的逾期交房违约金，本院予以支持。鉴于案涉房屋于2020年4月30日具备交付条件，且被告已通过报纸公告以及邮寄通知原告办理交房手续，故违约金计算日期可截止至2020年4月29日。现双方确认被告已支付了2020年1月1日至2020年3月30日的10289.22元的逾期交房违约金，故被告还应当支付原告2020年3月31日至2020年4月29日，以购房款1143229元为基数，按每日万分之一支付逾期交房违约金3430元。原告关于按合同第十四条支付违约金的诉请，原告未能举证证明被告在交付房屋时存在该条约定的情况，无事实根据，本院不予支持。原告认为案涉房屋的质量及小区品质与被告的宣传不符且低于原告预期，因被告的销售宣传资料不构成要约亦不属于约定的交付标准，且案涉房屋经相关行政部门审查后已经取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，符合交付标准，故原告主张案涉房屋质量及品质与宣传不符且低于原告预期，要求被告承担违约责任的诉请无事实根据，本院亦不予支持。除逾期交房违约金外，原告要求支付其他违约金、利息损失、赔偿人才购房契税补贴损失的诉请，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条、第4条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告梁海军违约金3430元；二、驳回原告梁海军的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16376元（原告已预交），由原告梁海军负担3000元，被告镇江中房新鸿房地产开发有限公司负担13376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本两份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王爱红人民陪审员  伍云蓉二〇二〇年十月九日书 记 员  史方雅附：⒈相关规定条文⒉上诉须知附：⒈相关规定条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》一、妥善审理合同纠纷案件，合理认定疫情对合同履行的影响1.依法维护合同效力。合同具备履行条件，一般应当继续履行合同，一方可以履行而拒绝履行合同的，另一方可按照合同约定或者法律规定要求其承担相应违约责任。因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持，当事人要求对方当事人承担延期履行违约责任的，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号********；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。