浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5446号 原告：李少春，女，1979年1月22日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告：赵洪峰，男，1978年8月10日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡柏顺,浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州碧恒置业有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****。 法定代表人：欧阳宝坤，经理。 委托诉讼代理人：罗文，女，1994年12月2日出生，汉族，住湖南省岳阳县，系公司员工。 原告李少春、赵洪峰与被告嵊州碧恒置业有限公司（以下简称碧恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年9月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁春燕独任审判，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告李少春及两原告共同委托诉讼代理人蔡柏顺，被告委托诉讼代理人罗文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李少春、赵洪峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金45845.84元（从2019年3月31日起至2019年10月16日止按房价款1146146元的每日万分之二计算）;2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月26日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份。《浙江省商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的嵊州市城南新区桥南C地块江湾1号翡翠湾二期B33幢商业49号商铺一间，建筑面积为55.35平方米，套内面积为53.85平方米，分摊面积为1.5平方米，商品房单价为21354.35元/平方米，总价1181964元。付款方式：合同签订时付总价的10.8%，即119178元，余款一部分按揭，于2018年3月26日前全部付清。房屋交付时间为2019年3月30日前。该合同第十条规定，如果出卖人逾期交房，应向买受人支付己交房款每日万分之二的违约金。合同签订后，因无法办理银行按揭，故被告同意将总房价优惠至1146146元，原告已按约全额付清。2019年3月24日，原告按被告通知前去办理交接房屋手续，但原告及许多购房户发现，被告的房屋严重漏雨无法正常使用，被告也没有按合同第九条规定出具有关证明，因不具备房屋交付条件双方未办理交房手续。后被告对严重漏雨问题进行了整改，改变了房屋主体结构，在室内加砌了一面墙，从而使建筑面积和室内面积比合同约定减少了0.943平方米。该减少部分面积的房款，被告已按约退给了原告。2019年10月16日被告电话通知原告去收楼，当日，原、被告在现场办理了房屋交接手续，房屋交付时间比合同约定逾期200天，按合同约定被告应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现原告根据事实和相关法律以及双方签订的合同约定，特提出前述诉讼请求。 被告碧恒公司答辩称：1、案涉房屋符合约定的交付条件,已按约定日期完成交付,被告不存在逾期交付的行为。首先,根据《补充协议书》第三条约定，案涉房屋的交付条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2018年12月21日，被告即已完成竣工验收备案，因此案涉房屋符合交付的条件。其次,原告并没有提供房屋漏水的证据,也没有任何证据证明漏水严重影响正常居住使用。从事实上来看,当时原告确实没有正常使用房屋，但实际上,原告没有正常使用房屋是因为被告采取的维修行为所产生的结果，与漏水并无直接关联。因此,案涉房屋存在的质量问题系保修范围内的质量问题，被告应承担保修责任而非逾期交付责任。最后，被告采取加砌墙面的方式维修并不代表案涉房屋存在严重的质量问题。被告当时采取此种维修方式,是因为当时不确定后续是否还会发生漏水,而且鉴于当时反馈漏水问题的客户较多,为避免后续再次产生纠纷，所以采取了“极端”的维修方式。但实际上，此种维修方式并不合理、经济，被告也因此承担了相应的损失,不仅承担了巨额的维修成本，还退还了面积差价。若再因维修方式问题认定被告承担逾期交付责任,实属不合理地加了重被告的负担，而且原告以后续的维修方式论证房屋不符合交付条件,也属逻辑错误,颠倒因果关系。2、原告主张逾期交付违约金于法无据,且主张金额过高。首先,案涉房屋的质量问题并未达到认定逾期交付的条件,原告主张逾期交付违约金于法无据。原告因房屋维修产生的损失应通过另案主张,而非主张逾期交付违约金。其次,原告主张的金额明显高于维修造成的实际损失。原告购买的房屋商系铺,位置较偏，人流量较少。据被告了解,该商铺周边的商铺出租情况并不理想,有商铺至今仍在招租。因此,即便是案涉房屋没有质量问题，也不意味着原告当时能够立即出租获取租金收入。此外，案涉房屋周边商铺租金一年大约在4万元左右，现原告主张半年左右的违约金即已达45845.84元,其主张明显过高。最后,房屋维修产生的损失不应全部由答辩人承担。当时采取砌墙方式维修，原告未予以反对,此系原告默认被告可以采取的维修方式，原告应当认识到维修方式不合理，可能会产生损失,但原告对此未提出任何意见,故原告也应当承担部分责任。综上,被告认为,原告的主张没有任何证据予以证明,请求贵院依法予以驳回。 李少春、赵洪峰围绕诉讼请求依法提交如下证据： 证据1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，证明原、被告双方于2017年8月26日签订编号为2017330683ＹＳ0002944的《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于嵊州市××路××号××号××期××幢××号商铺一间，以及按照《合同》附件第三条第（三）款约定买受人有权拒绝收房的事实。 证据2、《浙江增值税普通发票》一份、POS机刷卡单一组，证明原告已按约定付清全部房款1146146元的事实。 证据3、原、被告签字确认的《情况说明》一份，证明被告因房屋质量问题，确认0.943平方米房屋不能使用，符合《合同》附件第三条第（三）款约定买受人有权拒绝收房的情形。 证据4、《期楼收楼通知书》及《商品房交接书》各一份，证明原告实际收房时间为2019年10月16日的事实。 碧恒公司对上述证据的质证意见如下：1、证据1的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议。根据《合同》附件第三条第（三）款的约定，原告对房屋质量有异议的，双方协商不成后需委托专业机构进行检测。2、对证据2的三性均无异议。3、对证据3的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议。交房面积减少并不能推定房屋存在质量问题而不能使用的事实。4、对证据4的三性均有异议，需在庭审结束后再行核实，对证明目的也不予认可。庭审结束后，被告对证据4进行了核实，对其三性均无异议。 碧恒公司为证明其抗辩主张，提交了如下证据： 证据5、《竣工验收备案表》一份，证明被告的房屋已于2018年12月21日完成竣工验收备案，案涉房屋符合交付条件，不存在逾期交房的事实。 李少春、赵洪峰对碧恒公司提交的证据5，认为被告系逾期举证，同时该证据只能证明嵊州碧桂园二期工程的整体验收情况，不能证明案涉商铺的质量情况。 本院对上述原、被告提交的证据经审核后认证如下：证据1的真实性、合法性可予认定，与原告据此欲证明的待证事实间有直接的关联性，本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。证据2、4经被告质证后对三性均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告对证据3的真实性、合法性没有异议，结合被告庭审中对案涉商铺因漏雨而采取了加砌墙面的维修方式的陈述，可认定该减少的0.943平方米系因房屋存在质量问题及被告采取的维修方式所致。证据5从内容上看，系对嵊州碧桂园二期工程的整体验收意见，对被告据此欲证明的案涉商铺于2018年12月21日完成竣工验收，已符合交付条件，被告不存在逾期交房的事实间不存在关联性，本院对其证明效力不予认定。 根据当事人的陈述及本院审核认定的证据，本院认定事实如下：2017年8月26日，原、被告签订编号为2017330683YS0002944的《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份，由原告购买被告开发的坐落于嵊州市城南新区桥南C地块江湾1号翡翠湾二期B33幢商业49号商铺一间，建筑面积为55.35平方米，套内面积为53.85平方米，分摊面积为1.5平方米，商品房单价为21354.35元/平方米，总价1181964元。付款方式：合同签订时付总价的10.8%，即119178元，余款一部分按揭，于2018年3月26日前全部付清。合同第九条约定房屋交付时间为2019年3月30日，交付的条件包括：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。如逾期交房的，逾期不超过120日的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 双方另就上述《商品房买卖合同》签有《补充协议书》一份，该协议第三条关于该商品房交付条件与交接手续条款中载明：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在《商品房买卖合同》约定的交付日期届满之前先行查验该商品房，买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他问题，且属于工程质量保修范围内的质量问题，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。 合同签订后，因案涉商铺无法办理银行按揭，故被告同意将总房价优惠至1146146元，原告按约定己全额付清。 2019年3月24日，原告按被告的通知前去办理交接房屋手续，发现案涉商铺存在严重漏水的质量问题，不能正常使用，遂拒绝收楼。后被告通过更改墙体的方式对房屋质量问题进行了修复，致案涉商铺的实际使用面积减少了0.943平方米，该减少部分面积的房款，被告已退给了原告。2019年10月16日，原告签署了商品房交接书，接收了案涉商铺，比合同约定的交房时间逾期了200天。 本案的主要争议焦点为：案涉商铺是否存在逾期交房的情形。 对此，从查明的事实可知，案涉商铺在交楼时存在漏水的质量问题，是否属于逾期交房的关键在于判断该质量问题是属于工程质量保修范围内的质量问题，还是无法正常使用的质量问题，如果是属于工程质量保修范围内的质量问题，那么根据合同约定买受人无权拒绝收楼，如果是属于无法正常使用的质量问题，那么出卖人修复后方可交付给买受人，且出卖人应承担逾期交楼的违约责任。对此，从修复的情况来看，修复时间长达六个月之多，且是通过更改墙体的方式修复，还有案涉商铺的实际使用面积因修复减少了0.943平方米，足见质量之严重已到达无法正常使用的情形，故本院认为原告在被告修复案涉商铺的质量问题前有权拒绝收楼，且被告应承担逾期交接的违约责任。从查明的事实可知，原告实际收楼时间为2019年10月16日，按照合同约定，被告应自2019年3月31日起至2019年10月16日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，计为45845.84元（1146146元×0.0002×200天）。 综上，本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。在原告履行了全部付款义务后，被告未按时交付能正常使用的房屋，理应承担逾期交房的违约责任。双方在合同中对日万分之二违约金的约定并未违反相关法律规定，被告关于该违约金过高的主张，本院不予采纳。另，被告辩称房屋维修产生的损失不应全部由其承担，原告亦应承担部分责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，原告的诉讼请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 嵊州碧恒置业有限公司支付李少春、赵洪峰逾期交房违约金45845.84元，款限于本判决生效后十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费946元，减半收取473元，由嵊州碧恒置业有限公司负担（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁春燕 二〇二〇年十月二十九日 书记员  周晓梦