湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1598号上诉人（原审被告）：毛小红，女，汉族，1975年10月25日出生，户籍所在地湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：娄底市吉鑫物业服务有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区南贸东街****。法定代表人：李美华，系该公司董事。委托诉讼代理人:刘锦，湖南宇能律师事务所律师。上诉人毛小红因与被上诉人娄底市吉鑫物业服务有限公司（以下简称吉鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛小红的上诉请求：1、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2937号民事判决，依法改判驳回吉鑫物业公司的所有诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由吉鑫物业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实遗漏、错误。一审部分认可吉鑫物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，却没有在事实部分具体指出、认定，是对吉鑫物业公司自2011年以来至被赶走期间糟糕的物业服务的掩饰、包庇，有失公平。2、一审判决计算减免费用错误。一审认定吉鑫物业公司物业服务有瑕疵，并酌情减免一段时间物业费的计算方式错误。3、一审没有认定毛小红的火灾损失3万元是错误的，依法应予折抵。2013年期间毛小红的厨房起火，因楼层消防水管没水，且吉鑫物业公司将消防通道堵塞导致消防武警、救火设备无法到毛小红家里进行灭火，火灾进一步扩大化，导致毛小红造成重大经济损失3万余元。上述种种都是物业公司管理不善造成的，应予赔偿。毛小红将火灾损失的相关情况提交一审，一审法院未予认定。综上所述，请求二审支持毛小红的上诉请求。吉鑫物业公司辩称，1、吉鑫物业在服务期间按合同约定相关义务，从小区绝大部分业主缴纳物业费用来看，可以佐证物业服务是符合合同约定的，一审法院也不存在对物业公司进行包庇。2、关于物业费用的减免问题，毛小红是从2014年开始主张的，所以其上诉称要全程减免物业费没有任何依据。3、关于火灾发生原因，是由于毛小红在家打麻将而忘记厨房煮东西所导致，其所主张的这些损失并没有证据来加以证明是物业公司所导致的，火灾所造成的损失是由自身原因所引发的，不应该由物业公司来承担损失。毛小红的上诉理由不能成立，请求二审驳回毛小红的上诉，维持一审判决。吉鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费10594元，车位管理费7077元，合计17671元，并从逾期之日起按每天1元的标准支付滞纳金至全部物业费缴清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告毛小红向娄底安厦房地产开发有限公司购买了位于娄底市娄星区××路××小区××栋××室，建筑面积为229.31平方米的住宅，系该小区的住户。2011年4月10日，娄底安厦房地产开发有限公司（甲方）与娄底市吉鑫物业服务有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同书》。协议约定：委托管理期限为从2011年4月10日至小区业主委员会成立止；乙方应每6个月向全体业主和使用人公布一次管理费用收支项目；小区物业管理费服务费用由乙方按建筑面积多层0.7元／㎡／月，小高层楼1元／㎡／月，空置房屋0.2元／㎡／月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金；车位使用费分为露天车位3元／天，车库5元／天。2019年6月16日，娄底市吉鑫物业服务有限公司（甲方）与娄底市城投物业管理有限责任公司（乙方）签订了《安厦鑫苑小区物业管理移交协议》。协议约定：从2019年7月1日开始由乙方对小区进行物业管理服务，履行物业管理权利和义务；2019年6月30日前业主所欠缴的物业管理费（不含正常缴费业主产生的欠费部分）按双方核实的金额由乙方承担60%并支付给甲方，业主所欠缴的物业管理费由乙方负责追缴并归乙方所有，甲方有义务予以协助配合。审理过程中，原告娄底吉鑫物业服务有限公司撤回对被告毛小红车位管理费7077元的诉讼请求。截止到2019年6月30日，被告累计拖欠吉鑫物业房屋物业服务管理费10594元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持”。案中，原告与娄底安厦房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同书》系前期物业合同，该协议中明确约定由原告吉鑫物业对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉前期物业服务合同有效，对小区业主具有约束力，故对服务期间的物业费原告有理由予以收取。根据本案查明的事实及现有证据，被告拖欠原告的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为，对于原告要求被告交纳物业费和滞纳金之请求，一审法院应予支持。被告要求免交2014年1月1日至2018年12月31日的物业费，但未提供相关证据证明原告曾承诺其可以免交物业费，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。原告撤回对被告毛小红车位管理费7077元的诉讼请求，系对于自身权利的处分，不存在损害国家、集体和他人权益的问题，本院依法予以准许。被告辩称原告的诉求已过诉讼时效，因物业管理是一个继续性行为，暂未起算诉讼时效，被告辩称已过诉讼时效，一审法院不予采纳。考虑到原告为被告所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免被告所负担的物业费数额，一审法院结合双方合同约定及原告实际提供物业服务的内容酌情予以认定物业服务管理费为8475.2元。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条之规定，判决：一、被告毛小红于判决生效之日起十日内支付原告娄底市吉鑫物业服务有限公司物业管理费8475.2元；二、驳回原告娄底市吉鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元（已减半收取），由被告毛小红负担。二审中，毛小红向本院提交如下证据：照片4张，拟证明吉鑫物业公司没有按约履行义务。吉鑫物业公司经质证后认为，照片4张是属于房屋质量问题，与本案没有关联性，不能达到其证明目的。吉鑫物业公司向本院提交如下证据：证据1不动产登记信息查询证明，拟证明毛小红为安厦鑫苑小区10栋362号房业主。证据2电梯维护保养作业记录、物业工作记录、服务照片，拟证明吉鑫物业公司按约为该小区提供物业服务。证据3《关于安厦鑫苑小区物业管理收费的批复》，拟证明2006年4月16日娄底市物价局对安厦鑫苑小区物业管理收费标准为住宅：0.8元/㎡，经营门面：1元/㎡，车库：0.3元/㎡，停车收费为小车5元/天或120元/月等。证据4《安厦鑫苑小区物业管理移交协议》，拟证明吉鑫物业公司在安厦鑫苑小区提供物业服务至2019年6月30日，2019年7月1日开始由娄底市城投物业管理有限责任公司为该小区提供服务。证据5安厦鑫苑小区起诉业主名单及金额确认表，拟证明2011年4月10日至2019年6月30日吉鑫物业公司提供物业服务期间部分欠费业主的名单及金额。毛小红经质证后认为，对其真实性有异议，与本案没有关联性。对毛小红、娄底市吉鑫物业服务有限公司提交的上述证据，本院结合一审中的证据及与本案事实的关联性，予以综合认定。本院二审经审理查明，确认一审查明的案件事实。本院认为，毛小红拖欠吉鑫物业公司的物业费用未及时交纳，毛小红存在违反合同约定的行为，毛小红应当向吉鑫物业公司支付物业服务费，但是吉鑫物业公司为毛小红所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免毛小红所负担的物业费数额，故一审法院结合双方合同约定及吉鑫物业公司实际提供物业服务的内容酌情予以认定毛小红向吉鑫物业公司支付物业服务费为8475.2元并无不当。另2013年期间毛小红的厨房起火，吉鑫物业公司是否应当承担毛小红家火灾损失3万元的问题，不属于本案审理的范围。综上所述，毛小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛小红负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  曾爱东审判员  刘 威二〇二〇年十月二十三日法官助理俞永清书记员尹思佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。