文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1170号上诉人（原审原告）：马建，男，1993年2月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：李培孝，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码：915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，该公司职工。上诉人马建因与被上诉人重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2020年8月3日作出的(2020)渝0240民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马建的委托诉讼代理人李培孝，被上诉人隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建上诉请求：撤销一审判决，改判支持马建的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由隆鑫公司承担。事实和理由：1.一审判决结果与其认定事实互相矛盾。双方的合同对逾期交房违约金作出了明确的约定，且该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人应按照该约定履行。2.一审法院不考虑隆鑫公司的严重违约行为，而以隆鑫公司仍需投入大量资金因素调整马建的违约金比例，有违法律的公平原则。隆鑫公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。主要事实及理由：1.双方合同约定的逾期交房违约金标准是每日万分之一，一审法院的判决结果是在双方合同约定的基础上提高了逾期交房违约金的计付标准；2.隆鑫公司出具的承诺书不是其真实意思表示，也并非针对所有业主，而仅针对在承诺书上签字的业主，因而不能以承诺书允诺的逾期交房违约金计算标准作为裁判依据；3.该承诺书确定的每日万分之五的逾期交房违约金标准明显高于房地产交易市场的通常赔付标准，这影响了同一小区其他未接房的购房人的基本居住权的实现，严重损害了公共利益；4.已支付的2019年6月至9月的违约金应当按照每日万分之二的标准计算后进行抵扣；5.逾期交房期间应当扣除两个月新冠肺炎疫情期间。马建向一审法院起诉请求：请求判决隆鑫公司支付逾期交房的违约赔偿款31326.00元。一审法院认定事实：马建与隆鑫公司于2017年3月22签订了《重庆市商品房买卖合同》，隆鑫公司将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路2号（隆鑫花漾城）第32幢XX-X的房屋出售给马建，房屋成交金额为249609.00元。合同约定，隆鑫公司应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付马建使用，隆鑫公司逾期交房按日向马建支付已付房价款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向马建支付违约金。隆鑫公司因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺于2019年5月31日前正式交付31、32幢两栋楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，承诺从2019年6月1日起，每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。该《承诺书》有隆鑫公司的签章。隆鑫公司于2020年5月8日交房，在此期间，隆鑫公司于2019年6月14日按已付房价每日万分之一的标准向马建支付了从2018年11月1日至2019年5月30日（共计212天）期间的违约金5291.00元（249606.00元×0.0001×212天=5291.68元）。隆鑫公司于2019年7月5日按已付房价每日万分之五的标准向马建支付了从2019年6月1日至2019年6月30日（共计30天）的违约金3744.00元（249606.00元×0.0005×30天=3744.09元）。隆鑫公司于2019年8月5日按已付房价每日万分之五的标准向马建支付了从2019年7月1日至2019年7月31日（共计31天）的违约金3868.00元（249606.00元×0.0005×31天=3868.89元）。隆鑫公司于2019年9月17日按已付房价每日万分之五的标准向马建支付了从2019年8月1日至2019年8月31日（共计31天）的违约金3868.00元（249606.00元×0.0005×31天=3868.89元）。此后隆鑫公司未按《承诺书》约定向马建支付违约金，隆鑫公司通知马建于2020年5月8日办理接房手续，马建认可违约金计算的截止时间为2020年5月8日。从2019年9月1日至2020年5月7日止，共计250天。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是隆鑫公司于2019年2月28日出具的《承诺书》的效力问题；二是该承诺书约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三是隆鑫公司已支付的赔偿款是否应在总金额中予以扣除；四是隆鑫公司主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。关于隆鑫公司于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题。隆鑫公司辩称《承诺书》并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。即使隆鑫公司是受胁迫所签，但也并未在法定期限内申请撤销或者变更，隆鑫公司此项辩称理由，一审法院不予采信。隆鑫公司辩称按合同金额每日万分之五的比例支付违约金扰乱了市场秩序，危害公共利益。社会公共利益是指为广大公民所能享受的利益，指特定范围内的广大。本案中，隆鑫公司在承诺书所作的承诺针对的是特定的购房者，按合同总额每日万分之五赔偿违约金系隆鑫公司作出的意思表示，对于石柱县内其他市场主体并不具有约束性，更不能推定其他房地产企业应按合同总额每日万分之五赔偿购房者逾期交房违约金，故隆鑫公司此项辩称理由，一审法院不予采信。综上，隆鑫公司于2019年2月28日给31、32幢房屋的业主（马建系32幢XX-X房屋的业主）出具的《承诺书》未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。关于《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当的问题。马建、隆鑫公司对按合同总金额每日万分之一赔偿逾期交房违约金无异议，一审法院予以确认。隆鑫公司认为从2019年6月1日之后按合同总金额每日万分之五比例的标准支付违约金过高，请求一审法院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当以违约金额超过造成的损失30%为标准适当减少。违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定违约金过高，当事人提出调整的，应当根据当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况而定。本案中，隆鑫公司未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得马建不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得所购房屋的情况下，马建为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，马建未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益（直接损失），即马建的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。隆鑫公司出具的《承诺书》从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3744.09元/月（249609.00元×0.0005×30天），违约金约定明显过高，结合本案中隆鑫公司停建一年后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、马建因逾期接房导致损失（同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为马建已付房款的日万分之二。即隆鑫公司从2019年9月1日至2020年5月7日止应支付马建逾期交房违约金12480.30元[250天×49.9212元/日（249606.00元×0.0002）=12480.30元]。关于隆鑫公司已支付的赔偿款是否应在总金额中予以扣除的问题。隆鑫公司辩称如法院调整赔偿标准，已支付的赔偿款应按照法院调整后的标准在应付赔偿款总金额中予以扣除。隆鑫公司的辩称理由，一审法院不予采信，其理由如下：一是马建未向一审法院主张2019年9月1日之前隆鑫公司已支付的部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，当事人有权在法律规定范围内处分自己民事权利和诉讼权利，一审法院对隆鑫公司已支付的部分可以不予审理；二是根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同纠纷应尊重当事人的意思自治，法院调整违约金标准也是以当事人的请求为前提，法院一般不主动干预双方对于违约金的约定，本案中法院调整违约金基于隆鑫公司请求的前提下，是综合各种因素考量进行的调减；三是马建主张的违约金是按日计算，每天的违约金是单独的债权债务，隆鑫公司按照《承诺书》履行完毕，那么针对每天的债权债务关系因隆鑫公司履行完毕而终止。关于本案中隆鑫公司主张扣除新型冠状病毒肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新型冠状病毒肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在隆鑫公司迟延履行交房一年后，如果隆鑫公司不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，加之，隆鑫公司并未提供因疫情顺延工期的相关证据，故隆鑫公司以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付马建逾期交房违约金12480.30元；二、驳回马建的其余诉讼请求。案件受理费583.16元，减半收取291.58元，由隆鑫公司负担116.63元，由马建负担174.95元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审法院对逾期交房违约金标准作出调整是否适当。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”既然法律已经规定人民法院可以根据当事人的请求对合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整，那么，一审法院根据隆鑫公司的请求对案涉合同约定的过分高于实际损失的违约金进行调整就不违反法律的规定。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，隆鑫公司对其存在迟延交房的违约事实无异议，但其抗辩《承诺书》第三条约定每天按合同金额万分之五进行逾期赔偿的违约金过高，请求人民法院予以调整。在此情况下，一审法院参照同地段、同类房屋装修后进行出租的租金标准认定逾期交房对购房人马建造成的损失是适当的，进而认定若按《承诺书》约定的违约金计算标准进行计算则明显过高，故基于隆鑫公司请求调整违约金，将违约金调整为已付房款的日万分之二。经调整后的违约金略高于前述参照租金标准认定的损失，其调整符合前述法律及司法解释的规定，系在自由裁量范围内进行的综合判断，并无不当。另外，双方认可若按照一审判决确定的计算标准计算逾期交房违约金其计算数额正确。因此，本院对一审判决予以维持。对于隆鑫公司抗辩主张《承诺书》仅针对在该承诺书上签字的三人适用以及主张应扣减受疫情影响两个月的违约金，其主张与《承诺书》所明确的对象为31幢、32幢业主的内容不符，且隆鑫公司并未对此提出上诉，并认可对一审判决已服判，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上所述，马建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291.58元，由马建负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 陈明生审 判 员 王 宏二〇二〇年十月二十二日法官助理 翟维玲书 记 员 聂 潇