河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终307号上诉人（原审原告）：赵朝辉，男，1998年1月22日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鑫鑫，河南清鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封市豫天元置业有限公司。住所地：兰考县产业集聚区迎宾路西侧。法定代表人：张志凯，系该公司经理。委托诉讼代理人：史瑞锋，河南鼎维律师事务所律师。上诉人赵朝辉因与被上诉人开封市豫天元置业有限公司（以下简称豫天元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵朝辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋由豫天元公司出售给案外人付强，根据一审查明的事实，双方于2017年8月8日签订了商品房买卖合同，付强向销售经理李金元付款39万元，之后付强将该合同的权利义务转让给赵朝辉，赵朝辉支付45万元对价。豫天元公司同意该转让，遂与赵朝辉重新签订合同并出具借据。上述交易不违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于合同无效情形，依法应认定为有效合同。高文胜非法拘禁行为与豫天元公司签订的买卖合同与本案付强与豫天元有限公司、豫天元公司与赵朝辉之间没有关系，李金元收款及开具收据相互印证，足以证明豫天元公司足额收到涉案房屋的房款。2、依据合同法第八条的规定，豫天元公司应按照约定履行义务，向赵朝辉履行交付房屋、办理产权登记、承担违约责任等义务。赵朝辉依法依约购买房屋用于居住生活，依据合同法第八条的规定豫天元公司人拒绝履行合同义务，严重侵犯赵朝辉的合法权益。请二审法院依法改判，支持赵朝辉的诉讼请求。被上诉人豫天元公司答辩称，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持。涉案审理的房屋买卖合同所指向的房屋标的经原审开庭审理已经确认是案外人高文胜利用非法拘禁犯罪行为所得，并且经原审法院审理确认以及赵朝辉举证，足以认定涉案房屋的房款并没有支付给豫天元公司，而支付给了案外人付强。赵朝辉与付强之间存在房屋买卖合同关系，我方与赵朝辉签订的房屋买卖合同在不考虑上述事实的情况下，也是一份没有实际履行的合同。从法律意义上讲，涉案合同是一份无效合同，赵朝辉所建立在合同成立基础上的诉求均丧失了事实基础和法律基础，故，原审法院驳回赵朝辉的上诉请求正确，原审法院出具的法律文书也明确指出赵朝辉与案外人付强之间的合同关系可以另案主张。赵朝辉向一审法院起诉请求：1、开封市豫天元置业有限公司继续履行合同，并限期在判决生效后十日内开封市豫天元置业有限公司交付赵朝辉房屋及合法手续；2、开封市豫天元置业有限公司即日给付赵朝辉违约金43元/天，18533元（自2018年5月1日至2019年6月11日）逾期14个月11天；3、开封市豫天元置业有限公司因延期交房给赵朝辉带来的损失5000元；4、本案包含诉讼费在内的一切费用由开封市豫天元置业有限公司承担。一审法院认定事实：赵朝辉与豫天元公司签订了《东方御景商品房买卖合同》，合同中载明了出卖人为豫天元公司，买受人为赵朝辉，买受人购买的商品房为第27幢2单元602号房。落款处有出卖人豫天元公司的公章和公司法定代表人张志凯的印章，有买受人赵朝辉的签字并按有指纹。赵朝辉持有的收款收据显示：“收款收据，2016年9月3日，今收到赵朝辉交来27#-2-602购房款，金额（大写）肆拾叁万壹仟零捌元，￥431008.00，落款处加盖有豫天元公司财务专用章（3）”。李金元系河南众盟房地产策划有限公司员工，担任豫天元公司销售经理。付强于2017年8月8日，通过兰考建设银行转给李金元账户（尾号为9631）130000元，通过兰考农商银行转给李金元账户（尾号为9631）260000元，付强共转给李金元390000元。同日，李金元通过兰考农商银行转给高文胜（尾号为7162）300000元。2017年12月13日，赵朝辉用其母亲张素琴银行卡（尾号为2890）通过兰考农商银行转给付强购房款440000元。付强将其所持有的第27幢2单元602号商品房的《东方御景商品房买卖合同》和收款收据变更为赵朝辉。一审法院于2018年11月27日判决的（2018）豫0225刑初565号刑事判决书以被告人王军锋、高文胜、王海峰犯非法拘禁罪分别判处有期徒刑九个月，缓刑一年；有期徒刑九个月，缓刑一年；有期徒刑七个月，缓刑一年。被告人王军锋、高文胜、王海峰均未提出上诉。豫天元公司持有与高文胜的儿子高晨辉签订的《东方御景商品房买卖合同》五份，合同中的出卖人均为“开封市豫天元置业有限公司”，买受人均为“高晨辉”。商品房的坐落位置及房价款分别为：“第27幢1单元602号房，房价款为426752元”、“第27幢2单元602号房，房价款为431008元”、“第30幢2单元1102号房，房价款为410208元”、“第33幢2单元1102号房，房价款为407008元”、“第30幢2单元1102号房，房价款为410208元”、“第33幢2单元1101号房，房价款为407808元”。上述事实有双方当事人的陈述，赵朝辉与豫天元公司签订的《东方御景商品房买卖合同》一份，收款收据一份，高晨辉与开封市豫天元置业有限公司签订的《东方御景商品房买卖合同》五份，公安机关对被告人高文胜及其妻薛新菊、周曙光、陈某、张志凯等人的询问笔录各一份，兰考县农商行交易明细清单三份，兰考县建设银行个人活期明细信息一份，一审法院2018豫02**刑初565号刑事判决书一份，证人陈某的证言，一审法院对李金元、张志凯的调查笔录各一份，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点问题是双方签订的《东方御景商品房买卖合同》是否为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，可知，合同是否有效主要取决于是否存在违反法律、行政法规的强制性规定。本案经审理查明赵朝辉与豫天元公司签订的“商品房坐落第27幢2单元602号房，房价款为431008元”的《东方御景商品房买卖合同》系豫天元公司与高文胜的儿子高晨辉签订的《东方御景商品房买卖合同》五份合同的其中的一份合同。豫天元公司与高晨辉签订的五份《东方御景商品房买卖合同》，有一审法院的生效的（2018）豫0225刑初565号刑事判决书、公安机关的询问笔录、陈某的证人证言等能相互印证开封市豫天元置业有限公司的法定代表人张志凯让其公司员工与高晨辉（高文胜之子）签订的五份《东方御景商品房买卖合同》是在其被非法拘禁期间被胁迫所签订的《东方御景商品房买卖合同》，豫天元公司并未实际收到五份合同相对应的商品房房款，其行为已违反了法律、行政法规的强制性规定，高晨辉与豫天元公司签订的五份《东方御景商品房买卖合同》属无效合同。赵朝辉通过他人变更“买受人”与豫天元公司签订的《东方御景商品房买卖合同》，豫天元公司也未实际收到房价款431008元，该合同亦当然无效。因赵朝辉未向法庭提供证据证明双方签订的合同属合法、有效合同，赵朝辉主张豫天元公司继续履行合同，要求豫天元公司支付违约金18533元、延期交房损失5000元的诉讼请求，无法支持。赵朝辉所交购房款及损失，可另行起诉主张其权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（五）项的之规定，判决如下：驳回赵朝辉的诉讼请求。案件受理费388元，保全费2770元，共计3158元，由赵朝辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵朝辉提交两份证据：1、付强、刘排礼、高文胜、黄建立出庭作证，拟证明：赵朝辉购买的房屋是看到付强发布的卖房信息后，联系付强，和豫天元公司沟通后，在售楼部和豫天元公司签订合同，豫天元公司为赵朝辉出具收款收据的事实；刘排礼、高文胜、黄建立证言证明因张志凯没钱退还保证金，就协商给高文胜5套房，因担心房屋卖不出去，就经张志凯同意将5套房拿到售楼部去卖，所卖房屋的购房款已经交付给高文胜的事实。2、上诉人代理人郭鑫鑫和李金元的2020年4月11日和2020年4月14日录音两份，拟证明：1、豫天元公司和付强签订的合同是张志凯本人亲自安排，是双方真实意思表示，合同合法有效；2、豫天元公司和赵朝辉签订合同张志凯也知情，合同合法有效；3、本案中原审法院对张志凯、陈某做的笔录，其陈述和赵朝辉签订房屋买卖合同不知情及豫天元公司出具的庭后核实说明书均不客观真实，该证据不能作为认定案件事实的依据。被上诉人发表质证意见：1、证人证言、录音证据均不属于新证据，付强证言说明其和上诉人之间存在合同关系，涉案房屋款项也是付强和上诉人之间的转账，对付强提到的公司授权指令打到李金元账户上，公司不认可；对刘排礼、黄建立、高文胜证人有异议，三位证人证言与公安卷宗的笔录中的陈述相互矛盾，与本案房屋买卖合同无法律意义上的关联性，与张志凯有直接的利害关系；2、录音材料非经李金元同意，李金元的行为不是公司授权的正常交易行为。本院经审查认为，上诉人提交的证据1、证据2与赵朝辉的陈述、转款记录及原审法院对李金元询问、李金元的转账记录、赵朝辉与豫天元公司签订的《东方御景商品房买卖合同》及豫天元公司出具的收款收据等证据能够相互印证，形成证据链条，能够达到证明目的，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，一百五十二条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：……（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”。关于赵朝辉与豫天元公司2017年12月13日签订的《东方御景商品房买卖合同》的效力问题，经查，赵朝辉通过网络得知案外人付强出售涉案房产信息，双方达成一致意见后，在豫天元公司售楼部与豫天元公司签订了《东方御景商品房买卖合同》，豫天元公司将涉案房屋的购房者由付强变更为赵朝辉、赵朝辉于同日将44万购房款打入付强账户内，豫天元公司为赵朝辉出具收款收据。该销售行为是在平等自愿基础上达成协议，系该公司自愿与赵朝辉建立商品房销售合同关系的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。豫天元公司出具收款收据证明豫天元公司收到赵朝辉支付的购房款。原审法院认定豫天元公司未收到赵朝辉交付房款属于认定事实错误，本院予以纠正。原审法院以2016年案外人高晨辉与豫天元公司签订的关于涉案房产《商品房买卖合同》系张志凯在被非法拘禁期间被胁迫所签订，而认定为无效合同，推出赵朝辉与豫天元公司2017年12月13日签订的《东方御景商品房买卖合同》属于适用法律错误，本院予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。赵朝辉已按照合同约定交纳了全部房款，豫天元公司亦应按照合同约定履行自己义务，故对赵朝辉要求豫天元公司继续履行合同，交付房屋及办理交接手续的上诉请求予以支持。关于赵朝辉要求豫天元公司支付2018年5月1日至2019年6月11日逾期交房违约金18533元的上诉请求，赵朝辉并未提交证据证明豫天元公司承诺于2018年5月1日交房，故赵朝辉的该项上诉主张，因证据不足，本院不予支持。关于赵朝辉要求豫天元公司赔偿延期交付损失5000元的上诉请求，赵朝辉并未提供证据证明该项损失，故赵朝辉的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人赵朝辉的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持；原审判决认定部分事实有误，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初3416号民事判决；二、被上诉人开封市豫天元置业有限公司继续履行与上诉人赵朝辉签订的《东方御景商品房买卖合同》，于本判决生效后十日内将《东方御景商品房买卖合同》中约定的位于东方御景27幢2单元602号房屋交付给上诉人赵朝辉，并按照上述合同第十一条约定与赵朝辉办理交接手续；三、驳回上诉人赵朝辉的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费388元，保全费2770元，二审案件受理费388元，均由开封市豫天元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十月十三日书记员  陈艳艳