四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3510号 原告：凉山州春森物业管理有限责任公司，住所地：四川省西昌市宁远巷********，统一社会信用代码：91513400MA62H4GX59。 法定代表人：杨天刚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张家兵，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：阿则里格，男，彝族，1986年2月1日出生。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司诉被告阿则里格物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员刘丹艳担任记录，于2020年9月8日对本案公开开庭进行了审理，原告凉山州春森物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张家兵律师，被告阿则里格到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2019年4月1日至2020年3月31日（共12个月）物管费876.00元、垃圾费84.00元、电费439.20元，共计1399.20元；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2016年8月21日，西昌市大成商业广场第一届业主委员会与原告签订了《大成商业广场物业服务委托合同》，将大成商业广场委托原告进行物业管理服务。被告是该小区业主，原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告却未依约支付物业管理费及垃圾费、电费等共计1399.20元。经原告多次催告被告均未交纳，特诉至贵院，请求依法判令被告支付拖欠的物管费1399.20元。 被告阿则里格辩称，2019年4月1日至2020年3月31日（共12个月）物管费876.00元、垃圾费84.00元、电费439.20元，共计1399.20元费用我确实未缴纳，未缴纳理由如下：1、我是顶楼业主，由于房屋楼顶屋面及外墙公共部位防水渗漏，造成我家的三间卧室、卫生间、厨房、客厅的墙体开裂脱落，损失费大概在33000.00元左右。2018年7月我找到原告的法定代表人杨天刚到我家及楼顶查看并拍了照片。开始让我写报告给业主委员会，后面杳无音信。我多次找原告的法定代表人杨天刚协商无果。我找业主委员会，业主委员会接手十五万的欠账，没有钱也管不了。2、由于我家单元通道天井被雨水锈烂导致楼顶漏水废水已经流进我家客厅。3、由于门禁系统损坏，物业公司擅自更换门禁系统，造成被告生活不便。4、小区管理脏乱差，生活垃圾没有及时清理。5、物业公司不作为才导致我不缴纳物业费，小区的物业费、停车费、广告费、摊位费都被物业公司收取，物业公司应当出钱对楼顶进行修缮。6、物业公司应当赔偿我的损失33000.00元后我缴纳拖欠的物业管理费。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 1、物业管理合同一份； 证明：原告与西昌市大成商业广场第一届业主委员会签订物业服务合同，且原告为被告提供物业管理服务；合同第21条第10项约定公共设施的维修保质期内由开发商承担，保质期外由小区维修基金维修，本案的公共屋顶维修费用应当由维修基金支付。该小区至今没有维修基金，物业公司无法对设施进行维护，该小区的维修基金于2008年被开发商指定的物业管理公司动用完了，该小区业委会也未要求业主续交维修基金。 2、催缴通知单3份； 证明目的：原告多次向被告催缴2019年4月1日至2020年3月31日的物管费、垃圾费、电费，被告至今未缴纳的事实。 被告阿则里格的质证意见：对证据1的三性无异议，不认可其证明目的；对证据2的真实性有异议，催缴通知单是否贴在我家门上，我不清楚，我没有在家所以没有看见。 被告阿则里格为证明自己主张的成立，提供了如下证据：照片14张； 证明：被告家屋顶漏水，屋顶有垃圾，生活废水流进家里，原告没有尽到物管的义务。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司的质证意见：对被告提供的证据真实性有异议，无法核实真实性，被告家确实有屋顶楼面漏水的事实；提供的照片垃圾堆放点是小区的垃圾堆放点，不是垃圾乱堆乱放，并不能证明小区垃圾无人管理。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据能够证明凉山州春森物业管理有限责任公司从2016年10月1日至2020年3月31日为西昌市大成商业广场业主提供物业管理服务，本院予以采信。被告阿则里格提供的证据真实性予以认可，不采信其证明目的。 根据原告、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：凉山州春森物业管理有限责任公司具有独立法人资格。2016年8月21日，西昌市大成商业广场第一届业主委员会（甲方）与凉山州春森物业管理有限责任公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》。凉山州春森物业管理有限责任公司为该小区业主提供物业管理服务。合同约定了委托管理期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。合同对原告提供物业服务的主要内容及双方的权利义务进行了约定。合同第四章双方权利义务中第十八条第5项约定：凉山州春森物业管理有限责任公司负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由凉山州春森物业管理有限责任公司组织实施。合同的第六章物业管理服务费用第二十一条中约定1、物业管理服务收费标准按政府指导价经物价部门核定的标准收取，并以房地产管理部门核发的房产证上面积为准确收费面积（未办理房产证的按购房合同注明的建筑面积）；2、收费标准：住宅0.5元/平方米/月；一楼门市2元/平方米/月；二楼门市1.5元/平方米/月；垃圾清运费7元/户。10、共用部位，共用设施，设备，共用场地，附属配套建筑和设施的维护由凉山州春森物业管理有限责任公司承担，维修费用保质期内由开发商承担，保质期外用小区维修基金维修。被告阿则里格系西昌市大成商业广场701号房屋的业主，其房屋面积为142平方米。从2019年4月1日-2020年3月31日被告阿则里格未交纳物业管理费。尚欠西昌市家园物业管理有限公司物业管理费876元（73元×12个月）、垃圾费84.00元、电费439.20元，共计1399.20元。原告凉山州春森物业管理有限责任公司书面追缴无果后，诉讼来院。 另，原告凉山州春森物业管理有限责任公司与西昌市大成商业广场第一届业主委员会签订物业合同时，西昌市大成商业广场已没有维修基金，西昌市大成商业广场第一届业主委员会也未让业主续交维修基金。原告凉山州春森物业管理有限责任公司也未对被告阿则里格所投诉的顶楼楼面及外墙公共部位渗水进行修缮。 另查明，原告凉山州春森物业管理有限责任公司在为被告小区提供物业服务时，对公共部分的清洁卫生及维护、设施设备维护等确有服务不到位的地方。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案，被告阿则里格作为案涉西昌市大成商业广场的业主在原告提供物业服务后，交纳相应物业服务费等相关费用系其基本义务。案涉小区业主委员会与原告凉山州春森物业管理有限责任公司签订的物业合同明确约定了小区公共部分的修缮费用由维修基金支付，被告阿则里格认为楼顶屋面及外墙公共部位防水渗漏应当由物业管理有限公司履行职责出钱维修，没有事实依据，被告阿则里格也未提供33000.00元损失的事实依据。因原告凉山州春森物业管理有限责任公司在物业服务中确有瑕疵，应当酌情下浮30%的物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下： 被告阿则里格于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告凉山州春森物业管理有限责任公司物业管理费613.20元（73元×12个月×70%）、垃圾费84.00元、电费439.20元，共计1136.40元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告阿则里格负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 蒋 瑛 二〇二〇年十月二十日 书记员 刘丹艳 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。