江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初986号 原告：王艾明，男，1974年4月14日生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：陈明亮，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。 被告：刘长青，男，1974年10月19日生，汉族，住扬州市宝应县。 委托诉讼代理人：孙靓，江苏普非特律师事务所律师。 原告王艾明与刘长青土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艾明及其委托诉讼代理人陈明亮、被告刘长青及其委托诉讼代理人孙靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艾明向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告租金58866.67元（暂算至2019年12月7日，以后租金顺延至合同解除之日）；2、判令被告给付原告违约金303828元；3、解除双方于2018年11月16日签订的《转租合同》；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月6日，原被告签订一份《转租合同》，约定：原告将位于淮安区的农田转租给被告养殖，总面积约900亩，结算以上实际面积为准，多退少补；转租时间为9年，即2018年11月16日至2027年12月30日止；每亩930元（其中村管理费30元），被告必须在每年10月30日前与原告一次性结清；被告需交纳8万元作为押金，在合同终止后，恢复原有养殖结构，原告全额返还；如果被告在中途违约，需承担每亩400元的违约费用。合同签订后，被告按约预付第一年度租金70万元、押金8万元；原告按约将农田交付被告使用。2019年11月1日，将双方结算，原告交付被告使用的农田面积为759.57亩（具体见明细），其年租金为706400元。依据合同约定，被告应于2019年10月30日前预付第二季度（自2019年11月16日至2020年11月15日止）租金706400元，但至今未付。原告于2019年11月22日、2019年11月24日、2019年11月26日快递和手机短信通知的方式，向被告发出催告函，函告如下：要求被告在规定的时间内交纳租金，如逾期未支付，视同没有继续履约的意愿或能力。经三次函告，被告仍避而不见，无任何回复。 综上，根据《合同法》第九十四条、第三款规定，经原告催告后，被告在合同期限内仍未履行债务，可以解除合同；依据《转租合同》第四条、第四款约定，被告中途违约，需承担每亩400元的违约费用；故要求被告给付租金58866.67元、违约金303828元；为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告刘长青辩称，原被告于2018年11月16日签订的租赁合同是事实，其实是被告刘长青与沈富冰、张正华三人合伙租赁原先由原告租赁的新华村农田，租赁的农田面积也并不是900亩，第一年度使用的农田面积是500多亩，租金于2018年11月17日支付给了原告；第二年的租金被告刘长青和张正华委托沈富冰于2019年11月28日支付给了原告，并且原告向张正华出具了收条一张，由此可见，被告不拖欠原告的任何资金，为了查清案件的事实，被告向法庭申请追加沈富冰为第三人，另外被告认为，原告的起诉行为构成虚假诉讼，请求法院对该行为进行处理。第二点被告先期投入较大，没有任何违约行为不同意解除合同，对于原告在租赁期内违反合同约定，将由被告租赁的农田又临时转租给他人，就该方面的违约责任和损失，被告保留反诉或另案起诉的权利，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转租合同》一份，主要内容为：“……一、转租期限：乙方转租时间为9年，即2018年11月16日至2027年12月30日止……；二、转租面积和范围甲方同意将新华村农田转租给乙方养殖，总面积约900亩，结算以实际面积为准，多退少补。三、转租金额及付款方式1、乙方按每亩930元（其中村管理费30元），农户每亩900元，乙方必须在每年10月30日前与甲方一次性结清。2、乙方须缴纳捌万元作为押金，在合同终止后，乙方需恢复原有养殖结构，甲方全额返还。……”。后被告使用上述租赁土地。 2019年11月1日，原、被告共同确认对账单一份，主要内容为：“2019年11月1日与王艾明结账：面积763.22亩（其中卢二宝107.5亩、殷国展139.19亩）王收总款78万元、压金8万元，70万元+26000元-759.57*930=19600元王艾明下找刘长青196**元。少加3.65*930元/亩=3394元19600-3394=16200元属实：刘长青王艾明证明人潘殿富张正华记录人：沈富刚”。原告陈述下找给被告的16200元已给付，收取被告的押金8万元目前没有退还。被告陈述16200元及押金8万元均未退还并要求在本案中予以处理。 2019年11月22日，原告向被告邮寄催告函一份，主要内容为：“按照转租，你应于2019年10月30日之前支付租金70.64万元，但至今已经逾期二十余天。……现特书面通知，要求你在本月24日之前付清租金！……催告人：王艾明”。 2019年11月24日，原告向被告邮寄催告函一份，主要内容为：“按照转租，你应于2019年10月30日之前支付租金70.64万元，但至今已经逾期二十余天。……再次催告你，要求你在本月26日之前付清租金！若你仍然不付款，即于26日终止与你签订的《转租合同》，并依法追讨应付租金和违约金。……催告人：王艾明”。 2019年11月26日，原告向被告邮寄催告函一份，主要内容为：“……本人决定自即日起解除与你签订的《转租合同》，并将依法追讨应付租金和违约金。并催告你在本月29日之前清理完你方所属物品租金相应计算至本月29日；逾期未清理的，本人将视为你放弃所属物品的所有权利，并另行安排他人清理，清理费用由你承担。……催告人：王艾明”。 审理中，原、被告一致陈述涉案土地已由原告于2020年12月7日租赁给案外人使用。原告陈述租赁给被告的土地面积763.22亩中的246.69亩（107.5亩+139.19亩）系被告又转租给案外人租赁使用，该246.69亩土地的第一年度租金由被告统一缴纳给原告，而第二年度租金由案外人直接缴纳给原告。 被告陈述其将第二年度租金25万元于2019年11月28日转给案外人沈富冰并委托案外人沈富冰支付给原告。案外人沈富冰陈述该25万元属于被告对其还款，而非委托其去缴纳租金。 原告的诉讼请求为：1、判令被告给付原告租金58866.67元（暂算至2019年12月7日，以后租金顺延至合同解除之日）；2、判令被告给付原告违约金303828元；3、解除双方于2018年11月16日签订的《转租合同》；4、被告承担本案诉讼费。庭审后变更诉讼请求为：1、判令被告给付原告租金58866.67元（706400元/年/12个月，即2019年11月17日-12月16日一个月）；2、解除双方于2018年11月16日签订的《转租合同》；3、被告承担本案诉讼费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 1、原告主张解除双方于2018年11月16日签订的《转租合同》。涉案《转租合同》，不违反法律、法规及国家禁止性规定，合法有效。该合同对租金等内容的约定对双方具有法律约束力。被告在签订协议后未及时缴纳第二年度的租金且在原告多次催要下也未能及时缴纳，另外涉案土地现已租赁给他人使用，故对原告要求解除与被告于2018年11月16日签订的《转租合同》的诉讼请求予以支持。 2、原告主张被告给付租金58866.67元（706400元/年/12个月，即2019年11月17日-12月16日（一个月））。 承租人应当及时支付租金。根据双方约定及被告实际使用土地情况，被告应给付原告租金给付租金26687.3元（516.53亩*930元/年*（2019年11月17日-12月6日））。因被告多缴纳第一年度的租金16200元以及缴纳的押金8万元应由原告予以返还。原告应向被告返还多缴纳的租金及押金合计96200元，而被告应向原告缴纳2019年11月17日-12月6日的租金为26687.3元。原告应向被告返还款项超出被告应向原告缴纳的租金。故本案中，原告宜应向被告返还69512.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告王艾明与被告刘长青于2018年11月16日签订的《转租合同》； 二、原告王艾明于本判决生效后十日返还被告刘长青695**.7元； 三、驳回原告王艾明的其他诉讼请求。 案件受理费6740元（原告已预交6740元），由原告王艾明负担6272元，由被告刘长青负担468元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  丁 迅 人民陪审员  倪树勇 人民陪审员  杨正明 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  徐倩倩 附页—判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。