广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初4723号原告：唐际爱，男，1984年3月2日出生，汉族，居民身份证登记住址：湖南省邵阳县河伯岭林场黄付元工区5队**，公民身份号码：430************310。委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被告：赵小飞，男，1968年12月6日出生，汉族，居民身份证登记住址：浙江省诸暨市************，公民身份号码：330************431。委托诉讼代理人：张翠安，广东朗法律师事务所律师。原告唐际爱与被告赵小飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐际爱的委托诉讼代理人蔡淑惠，被告赵小飞的委托诉讼代理人张翠安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐际爱向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告限期维修厂房的消防设施的漏水部分；2.请求判令被告赔偿原告因消防设施漏水而产生的水费损失，暂计算为10110.8元；3.判令被告赔偿因被告加害履行的违约行为造成原告的经济损失，赔偿数额暂计为20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月31日友好协商一致，签订《租赁合同》，原告承租被告位于江门市新会区*******民委员会黄字围的厂房。合同签订后，原告依约支付租金和履行租赁合同义务，但涉案厂房消防漏水问题一直没有得到解决。《租赁合同》第4条约定，被告需将厂房消防损坏部分及厂房漏水部分维修完善，如未在约定时间内维修，承租期间消防漏水所产生的水费由被告承担。原告多次催告被告进行维修未果，且因为消防漏水产生水费损失10110.8元，原告要求被告及时支付，被告也拒绝。所以无奈之下原告只得自己先行垫付该部分费用，被告的行为已对原告的合法权益造成了损害。在租赁期限内，原告已经依约履行了相应的纳税义务，被告却以房产税也应由原告承担为由，对上述厂房多次进行断电，干扰原告正常生产经营，原告多次与其协商未果。此等加害履行的违约行为已严重损害原告的合法权益，请求法院判令被告赔偿因被告加害履行的违约行为给原告造成的经济损失，赔偿数额暂计算为20000元。鉴于被告的行为不仅悖离了诚信原则，也损害了原告的合法权益，因此，提起诉讼维权。原告为其诉称提供了：1.《租赁合同》；2.照片（张贴告示）；3.账单详情（缴费10110.80元）；4.微信聊天截图；5.涉案厂房现场消防设施（消防水管道）照片；6.水费明细；7.账单详情、明细详情；8.原告管理员与涉案厂房内租户的微信聊天记录。赵小飞辩称，一、相关的租赁物，被告已经尽了维修义务；二、原告诉请的水费损失不是因为漏水而产生的费用，原告的证据不能证明原告的消防设施有如此大量的漏水情况，该水费不排除是原告在经营管理过程中为了其他经营目的而使用的；三、原告诉求被告赔偿20000元的损失没有事实根据和法律依据，请法院驳回。本案的诉讼费用由原告自行承担。在签订合同之后，水费单显示没有漏水。四、被告支付维修费给原告的时间是2019年3月5日，而原告的水费产生时间是2019年9月9日，距离被告维修好之后的时间间隔了半年之久，即使在原告使用过程中，有所谓的漏水的费用产生，那根据合同约定，被告已经履行了第一次维修的义务。五、通过维修单可以看到，维修过后，后面的月份的水费均没有产生，仅仅是在2019年7月7号有一个483元的水费产生，这次也不是因为消防设施漏水产生的，原告也没有提出该次的水费是因为被告没有维修完成而产生的，从2019年9月9日的水费单（被告证据第7页），可以看出如此大量的（4396吨）用水，不可能是因为漏水而产生如此巨大量的，所以，基于被告对于消防设施的维修时间和水费产生的时间的中间的间隔，可以看出，该10000多元的水费支出，并非是被告的消防设施漏水产生的。即使有所谓的漏水，也不可能产生这么大的水费用量，不排除对方利用消防管道的水作其他使用，另外，合同里有约定，第一次的费用由甲方承担，后面的使用和维护，均应该由原告进行保养和维护，因为原告是该物业的承租人，原告作为物业管理公司，将所承租的物业又转租给其他分租的租户，极有可能原告的分租租户没有严格按照消防用水的制度使用水，产生如此大的水费，该责任不应该由被告承担。被告为其辩称向本院提供了：1.照片（管理处）；2.照片（电房房门及电房内设施）；3.转账记录；4.水费明细；5.租金收据。经审查，原告和被告提交的证据是事实发生经过的反映，对其真实性本院予以确认；与本案相关，来源合法，本院予以采信。至于所能证明的内容，本院根据证据证明力大小和相对方的意见予以审核认定。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，赵小飞（出租方，甲方）与唐际爱（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：由赵小飞将江门市新会区******民委员会黄字围的三栋厂房（房产证号：粤房地产权证江门字第******）出租给唐际爱使用，建筑面积13500平方米，宿舍2500平方米，星棚1000平方米，共计面积17000平方米，以实量为准；唐际爱可以分租、转租厂房；签订合同15个工作日内赵小飞需将厂房消防损坏部分和厂房漏水部分维修完善并交于唐际爱使用，如未在约定的时间内维修，承租期间消防漏水所产生的水费均应由赵小飞承担，或因漏水严重导致消防不能正常使用所引起的首次维修费用也由赵小飞承担（赵小飞可贴消防封条，以备查验），厂房楼顶情况则以交接第一次大雨时勘察，若有隐患，则由赵小飞维修完善，双方交接后确认，免租期起算，否则免租期顺延直至双方交接验收为止。双方确认交接后，赵小飞按交接时现状给唐际爱使用；发现问题共同解决，第一次费用由赵小飞承担；租赁期限自2017年4月1日起至2027年3月31日止，为期10年，2017年4月1日至2017年6月31日为免租期，免租期内免收租金，计租日期为2017年7月1日；包含厂房、星棚、空地在内的租金，2017年4月1日至2020年3月31日的租金为每月104500元，2020年4月1日至2023年3月31日止的租金为每月114950元，2023年4月1日至2026年3月31日租金为每月126445元，2026年4月1日至2027年4月1日租金为每月139089.5元；唐际爱应于每月15号或该日以前向赵小飞支付当月租金，2017年4月1日至2019年3月31日以三月一付交租方式，2019年4月1日起每月支付租金；水电费由唐际爱直接向供水、供电部门缴交；赵小飞负责厂房消防设备（消防类型为丙类）购买、安装、报建和申建验收工作，经验收合格后交付唐际爱使用，费用由赵小飞承担，唐际爱承租期间，应当妥当保管和维护消防设施，对涉及保管和维护消防设施的费用由唐际爱承担。2019年1月至8月期间，2019年3月10日抄表水量为61立方米，水费140.3元，2019年7月7日抄表水量210立方米，水费483元，2019年9月9日抄表水量为4396立方米，水费为10110.8元，此外其他月份的抄表水量为0，水费为0。唐际爱称2019年3月消防管道漏水所以维修，2019年8月为应付消防检查打开消防水闸，在未使用的情况下由于漏水产生抄见水量4396立方米、消防水费10110.8元，相应水费为0的月份是因为知道漏水不敢打开水闸，只要一打开水闸水表就会不断的转动。2019年3月5日，唐际爱请维修工对消防管道进行维修，赵小飞向原告唐际爱的管理人员唐建华微信转账支付了1500元的消防管道维修费用。2019年10月9日，唐际爱交付了10110.8元水费。2020年1月1日，赵小飞将出租厂房的电房门口的由唐际爱管理的门锁破坏后，关掉电闸，并自行锁上电房门，在门上张贴“擅自开闸偷电论处2020年1月1日房东”的告示。本院认为：本案是租赁合同纠纷。唐际爱与赵小飞签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下或简称合同法）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。根据合同法第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，赵小飞应按照约定将租赁物交付给唐际爱。本案的主要问题是：一、唐际爱主张的水费损失问题；二、唐际爱主张的要求赵小飞维修的问题；三、唐际爱主张的要求赵小飞赔偿因赵小飞加害履行而致使唐际爱的损失的问题。一、关于唐际爱主张的水费损失问题（一）关于赵小飞是否在签订合同15个工作日内维修完善厂房消防损坏部分双方在合同第一条第4点约定“签订合同15个工作日内赵小飞需将厂房消防损坏部分和厂房漏水部分维修完善并交于唐际爱使用，如未在约定的时间内维修，承租期间消防漏水所产生的水费均应由赵小飞承担，或因漏水严重导致消防不能正常使用所引起的首次维修费用也由赵小飞承担（赵小飞可贴消防封条，以备查验）”，该约定足以确认双方对此事实是明确的：厂房的消防设施有损坏的部分，并且存在消防漏水的危险。对于赵小飞是否在上述约定的15个工作日内将消防损坏部分维修完善的问题，赵小飞称当时已找根叔维修，之后至2019年3月5日才再次维修，而唐际爱则称赵小飞没有履行该15个工作日内维修消防损坏部分的义务，对此，应由履行义务一方赵小飞承担举证责任，本案并无证据显示在该约定期限内赵小飞履行了该消防损坏部分维修完善，故本院采纳唐际爱关于赵小飞未在15个工作日内维修消防损坏部分的主张，据此，应按照上述约定，承租期间消防漏水所产生的水费均应由赵小飞承担。（二）关于原告主张的10110.8元是否因消防设施漏水而产生的水费损失赵小飞诉讼中称极有可能原告的分租租户没有严格按照消防用水的制度使用水，消防水的龙头是流经很多区域的，哪个房间使用这个消防用水，希望原告把它查清楚。对于赵小飞的该抗辩意见，本院评价如下：根据合同法第二百一十六条规定的出租人的义务，赵小飞作为出租方有“保持租赁物符合约定的用途”的义务，其中包含了赵小飞有保持其所出租的厂房的消防设施能正常使用并且不会导致唐际爱承受不应有的损失的义务，亦即检查消防设施是否存在不合理导致唐际爱经济损失的问题，是赵小飞的义务。双方在合同中约定的“发现问题共同解决”，其中就包括了三层含义和阶段：1.唐际爱在日常使用中初步发现不正常现象；2.双方共同查找不正常现象的真正原因；3.双方共同解决问题。因此，结合合同法第二百一十六条规定和双方的约定，双方就消防设施的租用，已经出现了第1阶段的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，未经验收或者消防验收不合格的工程禁止投入使用，或者抽查不合格的工程应当停止使用。另外，2020年6月1日之前有效实施的《建设工程消防监督管理规定》第十三条第四项、第五项，以及2020年6月1日开始实施的《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条第四项、第五项，均规定了总建筑面积大于二千五百平方米的车间，总建筑面积大于一千平方米的员工集体宿舍应符合消防验收合格的强制规定。本案涉案的租赁物是厂房、宿舍等建筑物，相应的面积也达到了国家强制规定的标准，消防设施应符合合格的规定才能继续使用。而消防管道漏水显然不符合合格的要求，按照规定应停止使用。出现此情形也是作为出租方赵小飞未合理履行合同法第二百一十六条规定的义务的结果。结合前述本院对赵小飞未在15个工作日内维修消防损坏部分的义务的认定，并且2019年3月5日维修一处消防管道的当天，唐际爱的管理人员唐建华当即提出了还有其他地方漏水，该提法显示了唐际爱并未确认赵小飞已维修完善消防管道，双方并未确认“赵小飞维修完善消防管道”。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案的证据不足以认定赵小飞已维修完善消防管道。虽然赵小飞在诉讼中称唐际爱已使用厂房3年多时间，按期缴纳租金，已经早就形成交接确认的事实，但按照该意见并不能解释为何2019年3月仍然需要维修消防管道并且赵小飞应承担费用，也不足以证明消防损坏部分已维修完善并且得到双方的确认。故本案无相反证据的情况下，本院采纳原告关于10110.8元水费是因为消防漏水所致的损失的意见。对于原告关于要求被告赔偿原告因消防设施漏水而产生的水费损失10110.8元的诉讼主张，本院予以支持。二、关于唐际爱主张的要求赵小飞限期维修厂房的消防设施的漏水部分的问题鉴于本案中租赁物所涉及的消防设施较多，原告所称的消防设施漏水部分是在厂房的具体哪（些）位置，双方均未能明确，原告和被告也未就消防设施是否漏水、在哪里漏水等问题进行核实，因此，原告的该诉求并不明确。在寻求诉讼途径解决时，诉求应具体明确可供执行。故对于原告的该项诉求，应由双方配合查找不正常现象的真正原因之后才能进行下一步以解决问题，在此之前应回归到本院认定的上述第一个问题的认定结论。故原告的关于被告限期维修厂房的消防设施的漏水部分的诉讼主张，本院不予支持。三、关于唐际爱主张的要求赵小飞赔偿的问题根据张贴“擅自开闸偷电论处2020年1月1日房东”告示的内容，其内容能确认其中的电闸是被关闭状态，并且赵小飞确认该告示是赵小飞张贴的，故本院认为唐际爱关于赵小飞断电的诉称，可信度较高，本院予以采纳。但唐际爱未举证证明断电时长、造成后果等情况以及因此给其履行利益和固有利益造成的损失情况，故本院酌情处理，由赵小飞向唐际爱赔偿3000元。综上所述，双方应按照法定和约定解决纠纷，妥善履行合同；根据本案证据的证明力大小确认有关事实，并据此处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵小飞在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐际爱支付水费损失10110.8元；二、被告赵小飞在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐际爱赔偿损失3000元；三、驳回原告唐际爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276.39元（已由原告唐际爱预交），由原告唐际爱负担156.04元，由被告赵小飞负担120.35元。原告唐际爱多预交的案件受理费120.35元，由本院予以退回；被告赵小飞应向本院补缴案件受理费120.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林峻永二〇二〇年十月十五日法官助理 邓思欣书 记 员 梁根贤