甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12753号原告（反诉被告）：吴亮，男，汉族，1991年11月29日出生，住甘肃省酒泉市肃州区。被告（反诉原告）：牛彦斌,男,汉族,1972年10月17日出生,住甘肃省兰州市城关区。原告吴亮与被告牛彦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告牛彦斌以原告吴亮给其造成经济损失为由提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理，原告吴亮、被告牛彦斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴亮向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告立即偿还房屋租赁押金人民币10000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：事实及理由:原、被告于2017年7月31日签订《房屋租赁协议》，原告承租被告位于兰州市××路××号××大厦××楼××室房屋，建筑面积180.46平方米;租期三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止;年租金85000元，每半年支付一次;租赁押金10000元。合同签订后，原告在租赁房屋内开展“玛酷机器人”培训活动，在使用房屋期间原告均按照合同约定按时足额支付租金、交纳水电物业等费用，没有任何拖欠违约行为。自2018年10月开始，兰州市城关区教育局开始清理检查整顿各类校外培训机构，出于对学生安全健康考虑，要求教学场地面积必须为400平方米以上、楼层在10层以下，不符合要求的培训机构全面进行清理。原告的培训机构被划归为计算机编程人工智能类培训机构，因租赁房屋已不符合教育部门的办学要求，2019年5月原告就与被告协商租赁合同终止事宜，经被告同意后，2019年6月21日原告将租赁房屋腾交给被告，被告经验收后收回房屋钥匙、水电卡等，交回房屋的同时原告要求被告退还10000元租赁押金，被告说要从物业核实被告是否交清水电物业等费用，若己交清则下周就将押金退还给原告。后原告多次与被告联系，要求退还租赁押金，但被告拒绝退还。另，2017年7月31日原告向被告支付租赁押金10000元，被告向原告出具收条。原告租金共计支付170000元，租金支付期为2017年8月1日至2019年7月31日。原告于2019年6月21日提前将房屋腾交给被告，实际上有40天的时间原告虽然已支付房租，但未实际使用房屋。综上所述，原告因教育部门政策的不可抗力，无法再利用租赁房屋从事校外培训活动。经与被告协商一致提前解除租赁合同，并提前40天将房屋归还给被告，已尽到了民事活动诚信义务，在租赁合同履行过程中原告按时支付各项费用，无任何违约行为。现被告却违反约定，拒不退还租赁押金，其行为有悖民事活动公平诚信原则。为维护自身合法权益，原告诉讼至法院，请求判如所请。被告牛彦斌辩称：1、原告在租赁房屋后的装修期间，未经被告同意，将厨房全部拆除，与其他房间打通，甚至拆除包括厨房内部分自来水管，致使被告房屋失去厨房功能，也致使后期出租困难。后经估算，重建厨房最保守的估计费用要10万元以上。2、原告尚有2万元房租未付。3、原告未能按期缴纳房屋租金，在被告多次催要、警告之下，原告仍然不能履行合同约定，被告有权按照《房屋租赁合同》第五、六条和第十三条规定，拒退押金并向原告索赔。4、原告并没有按时交纳费用，部分物业费也是在搬离后经被告催促下才交的。5、原告以兰州市教育局的规定来辩称搬离理由，明显是借口。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人吴亮的诉讼请求。被告牛彦斌向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告吴亮以货币形式赔偿被拆厨房及设施折合人民币10万元；2、判令反诉被告吴亮付清拖欠房租2万元；3、判令反诉被告吴亮赔偿房租空置4个月损失28332元；4、判令反诉被告吴亮向反诉原告书面赔礼道歉；5、本案反诉的诉讼费用由反诉被告吴亮承担。事实与理由：1、反诉被告在租赁房屋后的装修期间，未经反诉原告同意，将厨房全部拆除，与其他房间打通，甚至拆除包括厨房内部分自来水管，致使房屋失去厨房功能，也致使后期出租困难。后经估算，重建厨房最保守的估计费用要10万元以上。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，反诉原告有理由向反诉被告提出赔偿。2、反诉被告尚有2万元房租未付。3、反诉原告拆除厨房后，致使住房出租困难，空置达4个月。4、反诉被告未能按期缴纳房屋租金，在反诉原告多次催要、警告之下，反诉被告仍然不能履行合同约定。5、反诉被告在租赁期间，不按时缴纳各种费用，以致物业和供热公司多次向反诉原告催要，告知将以诉讼的方式解决所欠费用，届时会给反诉原告征信带来不良记录。由于反诉被告的失约给反诉原告造成烦恼，理应向反诉原告道歉。原告吴亮针对被告的反诉辩称：1、解除合同的原因是场地不符合教育局要求；2、承租房屋后，装修时拆除一面墙的时候被告是同意的，装修号被告也说挺好的，其经营了2年，被告从未提出过异议；3、20000元房屋租金其支付给被告的妻子了，4、由于其是创业初期，房屋租金稍微推迟几天是经过被告同意的，但是所有房租付清了。原告吴亮围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、押金条；2、银行转账流水、微信截图；3、微信聊天记录。被告牛彦斌依法提交了:1、《房屋租赁合同》；2、短信聊天记录；3、部分采暖费票据；4、房屋产权证、平面图；5、视频等证据证明其答辩意见。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区××巷街道××路××号××幢××层××室房屋系被告牛彦斌名下住宅房屋。2017年7月31日，原告吴亮（承租方，乙方）与被告牛彦斌（出租方，甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定原告承租被告位于兰州市××路××大厦××楼××室房屋，建筑面积180.46平方米;租期三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止;年租金85000元，每半年支付一次。协议约定：1、甲乙双方约定乙方首期房租40000元整于2017年8月15日支付。2、乙方装修产生的费用，若因在合同期内原因中止合同，不得向甲方提出补偿。3、押金10000元整，若乙方违约不予退还，若甲方违约双倍赔偿并协商赔偿装修。合同签订后，原告吴亮于2017年7月31日向被告牛彦斌支付押金10000元整，于同年8月15日向被告牛彦斌支付首期租金40000元整，后陆续向被告牛彦斌支付租金110000元整。2018年7月28日，原告吴亮通过微信给被告牛彦斌妻子范燕，微信名“读友”转账20000元，合计170000元。2019年6月21日，原告吴亮搬离了所租赁房屋。本案审理过程中，原告坚持要求被告退还押金10000元整，被告则认为原告装修时将厨房全部拆除，与其他房间打通，甚至拆除包括厨房内部分自来水管，致使房屋失去厨房功能，也致使后期出租困难，给其造成损失128332元，尚欠20000元租金未支付，双方意见不一，遂酿成纠纷。本院认为，民事行为应当诚实守信、恪守承诺。本案中，原告吴亮与被告牛彦斌签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生法律约束力，双方当事人均应当按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告退还押金10000元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁协议》明确约定：“押金作为乙方违约的保证金，在签约的同时一次性付清，租赁期满时如无违约事由而发生扣除，由甲方一次不计息退还”。在协议实际履行过程中，原告吴亮虽然有不按协议约定时间支付房屋租金的情况出现，但是在使用租赁房屋及搬离租赁房屋近两年时间内，已经缴纳了两年的房屋租金170000元（其中有20000元支付给了被告的妻子），且没有拖欠其他费用，故被告应向原告退还押金10000元，对原告吴亮的该项的诉讼请求，本院予以支持。关于被告牛彦斌反诉要求原告吴亮以货币形式赔偿被拆厨房及设施折合人民币100000元、支付拖欠房租20000元、赔偿房租空置4个月损失28332元及要求书面赔礼道歉等诉讼请求，被告牛彦斌认可原告吴亮将20000元租金支付给了其妻子，被告亦认可2019年6月份就知道原告搬离了所租赁房屋，加之被告的住宅房屋长期对外出租，在原告使用租赁房屋之初，双方之间没有交接清单，亦从未就原告拆除厨房设施提出过任何异议，又拒绝做司法鉴定；故对被告的上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牛彦斌于本判决生效后十日内向原告吴亮退还押金10000元；二、驳回被告牛彦斌的反诉请求。如在本判决生效后，未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费50元，由被告牛彦斌承担。反诉案件受理费1633元，由被告牛彦斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  柴百存二〇二〇年十月十二日书 记 员  陈丽丽