湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初1825号原告：（案外人）阮晶，女，1984年9月22日出生，湖北省通山县人，住通山县。被告：（被执行人）徐赐胜，男，1970年8月3日出生，湖北省通山县人，住通山县。被告：（申请执行人）汪大顺，男，1955年11月23日出生，湖北省通山县人，住通山县。原告阮晶与被告徐赐胜、汪大顺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告阮晶，被告徐赐胜、汪大顺及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（案外人）阮晶向本院提出诉讼请求：1.确认原告人于2018年12月8日与被告人签订的《房屋买卖协议》有效（房产证编号：021843）。事实与理由：2018年12月8日，原告人与被告人签订了一份《房屋买卖协议》，被告人将坐落在通羊镇新城社区马鞍小区的房屋（房产证编号：021843）出售给原告人。因当时开发商徐文才将国有土地使用证抵押在通山县农村商业银行，办理贷款手续。因此，该房屋不能办理过户。像这种情况，还有该栋楼房的702（实验中学徐冬猛），601（焦大燕）都是如此。而原告人已将全部购房款在2019年已给付了被告人，该房屋应为原告人善意取得，未办理过户手续，是客观因素造成的。通山县人民法院执行局，在执行被告汪大顺诉被告徐赐胜合伙协议纠纷中，对原告人善意取得的房屋进行查封，这种做法是错误的。第一，原告人在法院执行前，就购买了该房屋，没有办理房产过户手续，是因开发商原因造成的；第二，该房屋的产权证的附记上载明“此证房屋徐赐胜与阮天一共同共有”，但被告人在出售此房时，持有阮天一的授权委托书；第三，原告人已交纳了该房屋的水电、天然气等费用，已经实际占有了该房屋。综上所述，原告人在通山县人民法院执行前就购买了被告徐赐胜在通羊镇新城社区马鞍小区的房屋，且实际已经占有使用，为此，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，判决买卖协议有效。原告阮晶围绕诉讼请求提供了如下证据：证据1.原告身份证复印件1份，证明原告身份情况。证据2.（2020）鄂1224执异25号《执行裁定书》复印件1份，证明由于被告申请，导致法院将原告共有登记在成芸花名下的房屋冻结了的事实。证据3.房屋买卖协议书1份，证明原、被告买卖房屋事实情况。证据4.被告收款收条复印件5份，证明被告收款情况。证据5.原、被告转账记录复印件5份，证明原、被告转账情况。被告徐赐胜辩称，一、答辩人与被答辩人签订房屋转让合同属实，并已经按议支付了房屋转让款。被答辩人阮晶于2018年12月8日与答辩人签订通山县九宫大道380-2-801商品房（房权证编号为：021843）买卖协议书，并按协议约定支付了房屋转让款，以上情况有房屋买卖协议书和转款记录为证。二、被答辩人与答辩人签订房屋转让合同所得房屋未办理过户手续，是由于答辩人的商品房土地证没有分割，无法过户。答辩人阮晶按约定要求答辩人履行协议，将房屋过户至其名时，答辩人去不动产管理局办理过户，由于答辩人房屋只有房产证，没有土地证不能过户。答辩人找开发商徐文才要求将国有地证分割至答辩人名下，结果发现该处房产的国有土地证，已被开发商徐文才在通山县农村信用社抵押贷款，贷款没有偿还。要过户，必须还清贷款，所以，土地证无法分割。为此，答辩人无法履行协议约定。三、根据《最商人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2018年12月8日，被答辩人付了首付款5万元后，该房屋即交付被答辩人居住，并实际占用使用，2019年年底，被答辩人已经付清了全部房款，只是由于该房产的土地使用权证被开发商抵押贷款无法过户给被答辩人。因此，该房屋所有权属被答辩人，房屋买卖协议合法、有效。被告徐赐胜在举证期限内提供了如下证据：证据1.授权委托书一份，证明案涉房屋系被告夫妻共同财产，且处置该房屋经过共有人同意并授权的事实。证据2。徐东猛证明一份，证明因该房屋土地使用证办理抵押贷款而无法办理过户手续的事实。被告汪大顺辩称，答辩一：原告说该房屋买卖是在法院保全执行前已经就卖了的，有何证据、证人、证词或第三者参与了，仅有卖房子的儿媳作为见证人。这不明摆着是掩耳盗铃，自欺欺人罢了，你们那个协议的时间在该案中不具备法律效力，大有造假嫌疑，特别是时间造假。答辩二：该房屋买卖在前异议时根本未提及有阮天一的委托书，今突然说本案另一被告持有委托书，我认为你们买卖双方现居住在一室，签个协议，户主签字后，阮天一也同样签个字多方便，阮天一用得着这么大费周章去写委托书授权吗？这个委托书又是假。答辩三：至于交水电费之说，我又搞不懂了，电费交了那么多，就是没交水费，用电不用水。可能一直用天水或不用水。答辩四：本案房屋是法院2019年1月16日裁定保全的，被答辩人说他们的房屋买卖在前（2018年12月8日），卖方在收到法院裁定书后五日内为何不提出申诉，也不告知买方向法院提出异议，时至一年半后当法院决定拍卖该房屋时才告知被答辩人向法院提出异议，你是否知道有法律规定吗？我认为是有人有意欺骗法院，儿戏法官，践踏法律，捉弄执法人员……。为此，请求法院对这种藐视法律、制造伪证的惯犯予以严惩。另答辩人请求法院将该房屋买卖协议和阮天一授权委托书两原件收来用技术手段予以各方面检验和鉴定，所有费用该由答辩人支付，如若鉴定出有假，一切该由造假方支付另同时应承担法律上所应负的责任。被告汪大顺在举证期限内提供了如下证据：证据1.用户电费电量清单，证明原告购买房屋并未实际入住使用的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的房屋买卖协议、银行转账记录及燃气开户收据等证据可以形成证据链，证明案涉房屋在本院查封前原告已经购买并实际使用的基本事实。本院认为，被告的异议理由不能成立，本院不予以采信；2、对被告提交的证据用户电费电量清单系单一证据，被告以此抗辩原告的房屋买卖基本事实难以成立，本院认为，原告的异议理由成立，本院对该证据不予以采信。根据当事人当庭的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月8日，甲方：被告（被执行人）徐赐胜与乙方：原告（案外人）阮晶签订一份《房屋买卖协议》约定，甲方将通山县九宫大道380-2-801商品房，面积约155平方米出售给乙方，经双方友好协商，特订协议如下：一、甲、乙双方议定该套商品房按贰拾壹万元整人民币总价成交。二、签订协议时，乙方付房款伍万元整给甲方，2019年农历正月底付房款伍万元整给甲方，2019年农历二月底付房款伍万元整给甲方，余款2019年底一次性付清。三、该套商品房成交后，甲方保证该套商品房无外债、无争议，如有发生，所产生的一切损失由甲方负责。四、该套商品房不动产证、水电、闭路电视、宽带过户费，甲、乙双方各负责一半。五、本协议经双方签字生效后，均不得违约，如有发生，违约方赔偿对方的一切损失。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字即具同等法律效力。七、甲方在乙方结清房款后为乙方办理房产过户手续。双方签订《房屋买卖协议》后，自2018年12月8日起，被告（被执行人）徐赐胜出具“今收到阮晶九宫大道380-2-801商品房购买房款伍万元整”收条一张。2019年3月1日，被告徐赐胜出具“今收到阮晶九宫大道380-2-801商品房购买房款伍万元整”收条一张。2019年3月27日，被告徐赐胜出具“今收到阮晶九宫大道380-2-801商品房购买房款伍万元整”收条一张。2019年6月8日，被告徐赐胜出具“今收到阮晶九宫大道380-2-801商品房购买房款壹万元整”收条一张。2019年7月29日，被告（被执行人）徐赐胜出具“今收到阮晶九宫大道380-2-801商品房购买房款伍万元整”收条一张。从2018年12月8日至2019年7月29日止，被告（被执行人）徐赐胜共收到阮晶购房款人民币共计贰拾壹万元整。同时查明，2019年1月16日，被告（申请执行人）汪大顺向本院申请对登记在被执行人徐赐胜名下的案涉房屋进行财产保全，本院作出（2019）鄂1224财保12号《民事裁定书》，裁定查封被执行人徐赐胜在通山县××羊镇新城社区马鞍小区的房屋（房产证编号为：021843）。2019年2月27日，原告汪大顺与被告徐赐胜合伙协议纠纷一案立案审理。2019年4月29日，本院作出（2019）鄂1224民初425号《民事判决书》，判决被告徐赐胜于本判决生效后一个月内，向原告汪大顺支付利润款人民币20万元。2020年6月1日，本院作出（2020）号1224执281号之一《执行裁定书》，依据本院作出（2019）鄂1224财保12号《民事裁定书》，裁定查封被执行人徐赐胜在通山县××羊镇新城社区马鞍小区的房屋的保全措施，裁定拍卖被执行人徐赐胜在通山县××羊镇新城社区马鞍小区的房屋（房产证编号：021843）。在本院申请执行人汪大顺与被执行人徐赐胜合伙协纠纷一案中，案外人阮晶于2020年6月10日对本院查封、被执行人徐赐胜所有的位于通山县××羊镇新城社区马鞍小区房屋的执行措施不服，认为案涉房屋已出售给案外人，向本院提出书面异议。2020年7月14日，本院作出（2020）号1224执异25号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人阮晶的异议请求。本院认为，案涉房屋是否系原告全款购买并实际入住使用及法院查封措施时间是否在前是本案争议的焦点问题。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庭审已经查明，原告阮晶与被告徐赐胜于2018年12月8日签订《房屋买卖协议》，从2018年12月8日至2019年7月29日止，被告徐赐胜收到阮晶购房款人民币共计贰拾壹万元整。原告人提交缴纳该房屋的装修及天然气开户等费用证据可以形成证据链，足以证明原告已经实际入住并占有案涉房屋的基本事实。综上所述，原告阮晶在本院执行措施前就购买了被告徐赐胜在通羊镇新城社区马鞍小区的房屋。虽然，买卖双方没有办理房产过户登记手续，但不影响合同效力。被告汪大顺抗辩原告与被告徐赐胜房屋买卖虚假，且原告并未实际占有案涉房屋，因其能提交证据不足以证明案件事实，故应承担举证不能法律后果。本院以涉案房屋（房产证编号：021843）为徐赐胜房产予以查封拟作为徐赐胜的财产执行缺乏事实依据，对原告请求不予执行案涉房屋（房产证编号：021843）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，判决如下：一、确认原告阮晶与被告徐赐胜签订的《房屋买卖协议》有效，不得执行徐赐胜买卖给阮晶位于通山县通羊镇新城社区马鞍小区的房屋（房产证编号：021843）。二、驳回原告阮晶的诉讼请求。本案受理费100元，由被告徐赐胜、汪大顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  刘亚军人民陪审员  方良能人民陪审员  叶满桂二〇二〇年十月二十二日书 记 员  张 宇附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以判决中一并作出裁判。