河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初21号原告（案外人）：李秋霞，女，1968年7月10日出生，汉族，住河南省济源济源市。委托诉讼代理人：崔永鹏，河南凌峰律师事务所律师。被告(申请执行人)：邓全义，男，1951年4月28日出生，汉族，住河南省济源济源市。被告(被执行人)：济源绿城置业有限责任公司，住所地：河南省济源济源市王屋富源企业创业孵化基地（济源市王屋镇政府西商业楼）**。法定代表人：田多勤，执行董事。委托诉讼代理人：段欢欢，女，汉族，1987年8月3日出生，住河南省济源市,系公司员工。委托诉讼代理人：李佳超，男，汉族，1990年5月20日出生，住河南省济源市,系公司员工。被告(被执行人)：田冰心，女，1984年10月15日出生，汉族，住河南省济源济源市。被告(被执行人)：田景霞，女，1963年5月11日出生，汉族，住河南省济源济源市。原告李秋霞与被告邓全义、济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城公司）、田冰心、田景霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋霞及其委托诉讼代理人崔永鹏，被告绿城公司的委托诉讼代理人段欢欢、李佳超到庭参加诉讼，被告邓全义、田冰心、田景霞经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李秋霞向本院提出诉讼请求:1.撤销本院（2020）豫08执异28号执行裁定书；2.确认东方国际花园7号楼1单元901号房产（以下简称案涉房产）为原告所有，并终止对该房产的查封和执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原告李秋霞通过案外人李红旗购买了被告绿城公司开发的案涉房产，并与绿城公司签订《商品房预售合同》，按约定向李红旗支付了全部购房款。无论李红旗与绿城公司之间是何种法律关系，原告李秋霞购买房产时李红旗享有处理该房产的权利，被告绿城公司也予以认可。原告在法院查封之前已签订房屋买卖合同，且已全额支付购房款，房产无法办理过户手续并非原告所致，故原告是案涉房产的所有权人，被告邓全义申请查封、执行该房产无事实和法律依据。被告绿城公司辩称，对原告李秋霞提出的诉讼请求无异议，绿城公司确系将案涉房产卖给了李秋霞。被告邓全义、田冰心、田景霞未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。本案审理过程中，原告李秋霞围绕诉辩主张提交以下证据：证据1.焦作市中级人民法院（2020）豫08执异28号执行裁定书1份、邮寄单1张、邮件跟踪单1张。证明原告于2020年3月24日收到执行裁定书，向本院提起执行异议之诉符合法律规定；证据2.李红旗身份证复印件1张、李红旗出具的证明1张、河南农商银行交易明细1张、协议书1份、收据1张。证明2012年5月31日，被告绿城公司向案外人李红旗借款100万元，约定月息1.5分。2016年4月12日绿城公司与李红旗达成协议，以诉争房屋抵偿该笔借款本息（房屋价值1482495元抵账借款本息1673102元）。案外人李红旗有权出售涉案房产，绿城公司应为购房者办理第一房手续；证据3.2017年6月16日原告与李红旗签订的《证明》。证明原告于2017年6月16日通过案外人李红旗购买了诉争的房屋；证据4.2017年6月17日原告与绿城公司签订的《商品房预售合同》1份、收据1张。证明原告于2017年6月17日与开发商即被告绿城公司签订《商品房预售合同》购买诉争房屋，合同价款1482495元；证据5赵菊平出具的证明1张、中国工商银行账户历史明细清单1张、李金枝出具的证明1张、中国农业银行网上电子回单1张、李红旗家庭户口本1份。证明经绿城公司同意，原告于2017年6月17日将诉争房屋购房款165万元分两笔支付给案外人李红旗（具体账户为李红旗妻子张海燕、女儿李杨）；证据6.车位使用权出让协议2份、收据1张、中国农业银行POS签购单2张。证明原告购买诉争房屋后，2018年1月23日又在被告绿城公司购买C30、C31两个车位。前期原告现金交付定金25000元，后于2018年1月23日刷卡支付181000元，车位款共计206000元，被告绿城公司出具车位总款收据；证据7.收据1张、中国农业银行POS签购单1张。证明原告购买诉争房屋后，2018年5月3日又在绿城公司购买配套房一套，价值70000元。证据8.济源市新建商品房住宅质量保证书、济源市新建商品住宅使用说明书、房屋钥匙卡。证明绿城公司于2017年6月17日向原告交付了诉争房屋；证据9.原告家庭户口本1份、李文杰学生证1份。证明李文杰是原告的儿子即将大学毕业，原告购买诉争房屋的目的是为儿子李文杰使用；证据10.河南省御庭饰界工程有限公司营业执照1份、东方国际7#-901-1001雅居设计方案（设计图纸）1份。证明因原告儿子李文杰即将大学毕业，原告已于2019初左右开始找人设计图纸，准备装修诉争房屋；证据11.收据3张、中国建设银行POS购签单2张。证明原告并不清楚诉争房屋在2019年4月26日已被法院查封，为了装修房屋，原告于2019年4月29日向济源市绿城物业服务有限公司交纳了物业费29614元、装修保证金2000元、代收维修基金33886元；证据12.焦作市中级人民法院人民法院（2019）豫08执88号之二、之四、之五、之六执行裁定书。证明被告邓全义与被告绿城公司执行一案中，本院已查封被执行人至少323套房屋，被告邓全义的权利能够得到保障和实现。本院组织各方召开庭前会议进行了证据交换和质证。被告绿城公司对上述证据均无异议。被告邓全义、田冰心、田景霞未到庭参加证据交换，亦未发表质证意见。本院对李秋霞提交的证据认定如下：证据1、2、3、4、5、8的真实性及证明指向予以确认，证据6、7、9、10、11、12与本案不存在关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：邓全义与绿城公司、田冰心、田景霞股东资格确认纠纷一案，河南省济源中级人民法院于2013年4月8日作出（2013）济中民一初字第3号民事调解书，调解书主要内容：一、绿城公司、田景霞、田冰心连带支付邓全义在绿城公司开发的东方国际项目（位于济源市愚公路东侧、济源大道北侧宗地编号为2009-12）投资款2959.03万元及税后收益5500万元（关于邓全义应交全部税款由绿城公司负担，绿城公司应向邓全义提交完税发票），邓全义放弃要求确认其在绿城公司享有24.5％股权的诉讼请求。二、上述应付款项付款期限如下：本协议签订次日，绿城公司、田景霞、田冰心连带支付邓全义款项250万元；其余款项于2013年5月5日前支付2709.03万元，于2013年8月5日前支付2750万元，于2013年11月5日前支付2750万元。三、如绿城公司、田景霞、田冰心未能按期支付的，自逾期之日，应当按日向邓全义支付未付款项千分之二违约金。四、案件受理费464751.50元，减半收取232375.75元，由邓全义负担；保全费5000元，由邓全义负担。由于绿城公司、田冰心、田景霞未按上述调解书履行，邓全义向河南省济源中级人民法院申请强制执行，河南省济源中级人民法院于2014年6月30日立案执行。2019年1月23日河南省高级人民法院以（2019）豫执监6号执行裁定指令将本案移送河南省焦作市中级人民法院执行，本院于2019年2月27日立案执行。本院于2019年4月26日作出（2019）豫08执88号之六执行裁定书，裁定：预查封被执行人绿城公司名下包括案涉房产在内的共计67套房产。查封期限为三年，自2019年4月26日起2022年4月25日止。另查明：2016年4月12日，案外人李红旗与绿城公司签订协议书，约定绿城公司用案涉房产抵偿其欠付李红旗的借款，同时约定李红旗可以自己处理案涉房屋，也可以出卖他人，绿城公司无条件为李红旗寻找的该房屋购房者办理第一房手续。2017年6月16日，李红旗将其购买的案涉房产以1482495元的价格转卖给李秋霞。2017年6月16日，李秋霞通过赵菊平的账户支付李红旗1650000元，绿城公司为李秋霞出具总价1482495元的房款收据。2017年6月17日，李秋霞与绿城公司签订《商品房预售合同》，并交付李秋霞案涉房产的钥匙及东方国际公馆的出入卡。本院再查明：案涉房产因绿城公司与承包方的内部问题，未能办理案涉房屋的过户登记手续。本院认为，本案争议焦点为：原告李秋霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分述如下：关于李秋霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告李秋霞未提供其在济源市区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，案涉房产被人民法院查封时间为2019年4月26日，原告李秋霞与被告绿城公司签订《商品房预售合同》的时间系2017年6月17日，同时结合绿城公司出具的购房款收款收据，可以证明李秋霞在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据李秋霞提供的案涉房产钥匙及东方国际公馆的出入卡，同时结合其支付案涉房款的时间及绿城公司的陈述，其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据李红旗出具的证明及其银行交易明细、李红旗与绿城公司签订的协议书等证据可以认定绿城公司与李红旗通过协商并经对账清算，约定绿城公司用案涉房产抵顶所欠借款，后再由实际购房人李秋霞与绿城公司建立商品房买卖合同关系，故应认定李秋霞作为案涉房屋的买受人，已向绿城公司支付了全部购房款；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人李秋霞自身原因。综上，原告李秋霞对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于李秋霞要求确认房产所有权的请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，李秋霞主张的案涉房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故本院在本案中对案涉房产的所有权不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行济源绿城置业有限责任公司名下位于济源市济源大道与愚公路交叉口东北角东方国际花园酒店7号楼1-901号房产；驳回李秋霞的其他诉讼请求。案件受理费19650元，由济源绿城置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十月十二日书记员 刘永俊