河南省开封市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫02行终135号上诉人（一审原告）张梅花，女，1953年3月18日生，汉族，现住开封市鼓楼区。委托代理人冯鹤，河南世纪行律师事务所律师，特别授权。上诉人（一审被告）开封市自然资源和规划局（原开封市国土资源局）。法定代表人陈泗，局长。委托代理人张灏，开封市不动产登记中心工作人员，特别授权。委托代理人邓启祥，河南论衡律师事务所律师，特别授权。上诉人（一审第三人）任伟，男，1964年4月19日生，汉族，现住开封市鼓楼区。一审第三人中国工商银行股份有限公司开封自贸试验区支行（原中国工商银行股份有限公司开封中山路支行）。负责人许豪杰，行长。委托代理人赵晨、赵大海，该行员工，特别授权。张梅花诉开封市自然资源和规划局房屋管理行政登记一案，开封市禹王台区人民法院于2020年6月19日作出（2020）豫0205行初4号行政判决。一审原告张梅花、一审被告开封市自然资源和规划局、一审第三人任伟均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2017年12月28日，一审被告开封市自然资源和规划局（原开封市国土资源局）为第三人任伟颁发豫（2017）开封市不动产权第3004272号不动产权证，主要内容为：权利人任伟，单独所有，坐落河南省开封市伊园小区5号楼4单元6号，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质国有出让/市场化商品房，用途商业住宅/成套住宅，面积148.44平方米（下称被诉行政行为）。一审法院查明，开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号的房屋，系开封市伊园房地产开发有限责任公司开发建造。原告张梅花于2001年3月30日向伊园公司交纳购房款153000元，用于购买案涉的房屋，后伊园公司将该房屋交付给张梅花，但未向张梅花交付商品房销售合同。2005年，张梅花以伊园公司为被告提起民事诉讼，要求伊园公司提供商品房销售合同，并承担违约金46909.80元。案件审理过程中，双方达成如下协议：被告于2005年10月20日前将原告的商品房销售合同交付给原告，同时支付原告违约金20000元，逾期未交付合同，支付原告违约金46909.80元。案件受理费1890元，由被告承担。2005年9月14日，开封市禹王台区人民法院（原开封市南关区人民法院）出具了（2005）南民初字第265号民事调解书，对原被告双方达成的调解协议予以确认。2006年9月11日，张梅花提出再审申请，称2005年12月才得知，在2002年4月18日，伊园小区5号楼4单元6号的房屋已以任伟之名抵押给工行中山路支行，导致其至今五年半有余未能办理房屋权属证书。请求：1．撤销（2005）南民初字第265号民事调解书。2.判令伊园公司返还张梅花购房款153000元及利息，赔偿购房款的一倍153000元及装修、房税等损失。3．张梅花主张权利的一切费用由伊园公司承担。2006年11月27日，开封市禹王台区人民法院作出（2006）禹民监字第05号民事裁定书，裁定对张梅花与伊园公司的商品房预售合同纠纷一案进行再审。再审过程中，张梅花与伊园公司再次达成如下调解协议：伊园公司于2007年6月底之前付给张梅花违约金12000元（不包括已支付的46909.80元）。2007年9月底将张梅花的商品房销售合同（伊园小区5号楼4单元6号房屋一套）交付给张梅花。以上逾期不履行，伊园公司赔偿张梅花153000元，并退回购房款153000元及装修费20000元，合计326000元，款付清后张梅花将该房腾出交给伊园公司。开封市禹王台区人民法院于2007年6月13日作出（2007）禹民再字第01号民事调解书，对上述协议内容予以确认。在执行过程中，张梅花与伊园公司达成执行和解协议：一、马孝国于2010年5月底前付给张梅花5000元，2010年10月底前将办理房证的手续交给张梅花；二、张梅花于上述期限内收到所交付的标的后，剩余部分自愿放弃。三、如被告不按协议履行，则恢复原判决的执行。经查阅执行卷宗，查明伊园公司经理马孝国先后向张梅花支付违约金如下：2006年4月28日支付46909.80元，2009年12月7日支付4200元，2010年2月1日支付4000元，2010年4月12日支付3800元，2010年6月2日支付5000元，共计63909.80元。但伊园公司未向其交付伊园小区5号楼4单元6号房屋的商品房销售合同。本案审理过程中，第三人任伟向法庭出具原告收到条一份，该收条显示2005年11月21日伊园公司支付原告违约金20000元。2001年1月10日，伊园公司与第三人任伟签订《开封市商品房销售合同》（豫-95-02-1-01，合同编号7353），约定任伟以172190元的价格购买伊园小区5号楼4单元6号房屋一套，其中抵押贷款120000元。2001年1月11日，伊园公司向任伟出具了《开封市销售不动产专用发票》。2002年1月28日，任伟以伊园小区5号楼4单元6号房屋作抵押并办理了登记，与原工行中山路支行签订《个人购房借款合同》，借款120000元，借款期限10年，自2002年1月28日起至2012年1月28日。截止2019年6月，该笔借款尚余本金50000元未还，积欠利息56004.28元。2017年12月，原开封市国土资源局依据第三人任伟出具的商品房销售合同、不动产发票、身份证复印件、承诺书等材料及申请，为任伟办理了位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号，建筑面积148.44平方米房屋和压占土地的商品房首次登记，并为第三人任伟颁发了豫（2017）开封市不动产权第3004272号《不动产权证》。但伊园小区5号楼4单元6号房屋一直由原告占有使用，第三人任伟未曾实际占有。另查明，根据2018年开封市机构改革方案，将开封市国土资源局的职责，开封市城乡规划局的职责等整合后，组建开封市自然资源和规划局，全市自然资源统一确权登记工作由该局负责。一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款关于“行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，开封市自然资源和规划局是本案适格被告。依照《不动产登记暂行条例》第十九条的规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；……。《中华人民共和国物权法》第十二条［登记机构应当履行的职责］登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。本案中，第三人任伟到被告处进行登记并领取不动产权证的行为系房屋所有权首次登记，而原开封市国土资源局未依照法定程序进行现场勘验，属程序违法。但2002年1月28日，任伟以伊园小区5号楼4单元6号房屋作抵押并办理了登记，与原工行中山路支行签订《个人购房借款合同》，借款120000元，借款期限10年，自2002年1月28日起至2012年1月28日，目前该笔借款尚未全部归还。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；同理，当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。本案中，在原告未提交证据证明第三人工行自贸区支行存在恶意的情况下，第三人工行自贸区支行对房屋的抵押权属善意取得，应受法律保护。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》七十四条第一款，《最高人民法院的规定》第十一条第三款之规定，一审判决：确认被告开封市自然资源和规划局（原开封市国土资源局）给第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号豫（2017）开封市不动产权第3004272号不动产权证的行政行为违法。张梅花不服一审判决，上诉称：1.从证据来看，第三人任伟并没有实际购买涉案房屋，贷款也进了公司的账户，是假按揭，房地产公司承认是为了不让法院查封做的上述行为。且银行申请执行时，任伟提出不是真实贷款后银行才放弃执行，印证了虚假购买的事实。一审既然认定颁证程序违法，就应撤销，否则会有很多遗留问题；2.本案证据显示是虚假贷款，第三人银行是推脱不了责任的，抵押权不存在善意取得，且银行未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权已经消灭。综上，一审事实不清，请求撤销一审判决，改判撤销被诉行政行为。开封市自然资源和规划局上诉称：1.上诉人所作被诉行政行为符合法律及登记要求；2.上诉人为申请人发放不动产证，系转移登记而非首次登记，不需要实地查看；3.张梅花与伊园公司2006年达成调解协议，该协议条件成就时，房屋买卖合同解除，张梅花不再是房屋买受人，变为伊园公司的债权人，已不是行政行为利害关系人，其主张不能支持；4.张梅花诉讼请求是撤销不动产权证，一审判决确认违法，超出诉讼请求。综上，请求撤销一审判决，改判驳回张梅花的起诉或诉讼请求。任伟上诉称：1.一审原告已申请赔偿，并得到生效法律文书的确定和支持，不符合生存权优先的法律规定；2.一审原告提供的证据不具备法律效力，不具备立案的法律规定；3.一审原告不是涉案房屋的真正买受人，不具有利害关系；4.一审原告不是被诉行政行为相对人且不具备本案原告主体资格；5.一审原告丈夫为达到对涉案房屋的合法性和具有利害关系，存在利用其时任该院副院长职务之便指使合议庭违法审理之嫌。综上，请求撤销一审判决，改判驳回一审原告的起诉。一审第三人中国工商银行股份有限公司开封自贸试验区支行未提交参与二审诉讼书面意见。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2002年4月18日，原开封市土地房屋管理局为中国工商银行开封分行中山路支行颁发了汴房地他项权证字第（2002-90088）号房地产他项权证，载明：房地产座落伊园小区5-4-6，土地权属性质国有，房屋所有权性质住宅，权利种类抵押，权利价值120000元，设定日期2002年1月28日，存期2012年1月28日。2016年11月7日，中国工商银行股份有限公司开封中山路支行向开封市鼓楼区人民法院申请执行开封市禹王台区公证处（2008）汴禹证执字第11号执行证书，申请执行任伟借款本金50000元及实际清偿日的利息及相应罚息。执行过程中，中国工商银行股份有限公司开封分行申请撤销执行请求，2017年3月27日，开封市鼓楼区人民法院作出（2016）豫0204执737号之一执行裁定：中国工商银行股份有限公司开封中山路支行申请执行任伟借贷纠纷一案终结执行。本院认为，案涉房屋张梅花支付价款购买并实际居住使用，与本案被诉行政行为有利害关系，具备一审原告主体资格，可以提起本案诉讼。伊园公司2001年1月10日与任伟签订商品房销售合同，2001年3月30日收取张梅花购房款并将房屋交付给张梅花使用，导致本案纠纷产生。因伊园公司未向张梅花交付购房合同，双方自2005年就开始进行民事诉讼，虽经民事、执行程序，并未解决案涉房屋的所有权归属问题。开封市自然资源和规划局未尽到合理审慎审查义务，在案涉房屋存在尚未解决的权属争议情况下作出被诉行政行为，违反《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，被诉行政行为依法应予撤销。一审第三人中国工商银行股份有限公司开封自贸试验区支行系涉案房屋的抵押权人，而非所有权人，一审认为该抵押权“与善意取得的所有权具有同样的法律后果”无法律依据，一审判决确认被诉行政行为违法，保留其效力，不利于争议的实质解决。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销开封市禹王台区人民法院（2020）豫0205行初4号行政判决；二、撤销开封市自然资源和规划局2017年12月28日为任伟颁发的豫（2017）开封市不动产权第3004272号不动产权证。一、二审案件受理费各50元，均由上诉人开封市自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审判长 李 昂审判员 梁 坤审判员 赵晓松二〇二〇年十月十二日书记员 段 瑾