台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3591号原告：台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社，住所地台州市椒江区葭沚街道上北山村。法定代表人：王永升，系该合作社社长。委托诉讼代理人：叶帅帅，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周碧瑶，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：浙江维卫电子洁具有限公司，住所地台州市开发区甲南大道**。法定代表人：金啸啸，该公司经理。委托诉讼代理人：王雪霞，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒雨儿，浙江君安世纪（台州）律师事务所实习律师。被告：金建国，男，1960年8月23日出生，汉族，住台州市椒江区。原告台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社（以下简称上北山合作社）与被告浙江维卫电子洁具有限公司（以下简称维卫公司）、金建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，并依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告葭沚合作社的法定代表人王永升及其委托诉讼代理人叶帅帅、周碧瑶，被告维卫公司的委托诉讼代理人王雪霞、舒雨儿到庭参加诉讼。被告金建国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上北山合作社向本院提出诉讼请求：请求判令两被告赔偿原告各项损失1462035元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。审理过程中，原告根据评估报告变更诉讼请求为：请求判令两被告赔偿原告各项损失1487320元（包括评估报告费用1462035元、延迟履行合同损失21785元、维修水管费用2300元、清除废弃物人工费1200元）。事实与理由：2008年3月17日，台州市椒江区葭沚街道上北山村民委员会（以下简称上北山村委会）与浙江椒江斯丽奥有限公司（以下简称斯丽奥公司）签订《土地使用权租赁协议》，上北山村委会将面积为18.81亩的村集体留地租给斯丽奥公司建造厂房使用，约定租期为2008年3月17日至2018年9月1日，土地租赁期满后除了可移动的机械设备、设施等仍归斯丽奥公司，地表，地表固定建筑物等均归上北山村委会所有奥公司现已注销，被告维卫公司、金建国为该公司股东。土地使用权租赁协议期满后，两被告未在当天及时腾退厂房，导致上北山村委会与周星星的房屋租赁合同迟延履行，造成上北山村委会损失21785元。后两被告搬离厂房时强行拆除了建筑第二层的架构层以及厂房内的办公室，造成损失暂计1000000元。两被告拆除过程中造成厂房内多处水管损坏，上北山村委会为维修厂房内破损水管花费2300元。此外，被告将大量废弃物品堆积在厂房内部致使厂房无法正常租赁，上北山村委会为清除该废弃物花费人工费1200元。2018年8月，因椒政发［2018］81号文件开展行政村规模调整工作，上北山村委会己划归至台州市椒江区××街道××区居民委员会（以下简称太阳城居委会），上北山村委会民事主体资格消灭，权利义务由太阳城居委会继受。另根据太阳城居委会与原告签订的《合同权利义务转让协议》，双方自愿就本案土地使用权租赁协议项下权利义务的概括转让达成协议，由原告受让所有的权利义务。被告维卫公司辩称：一、关于合同主体问题。2008年3月份签订《土地使用权租赁协议》的主体是斯丽奥公司，该公司已于2011年10月注销。按照公司法的规定，被告维卫公司作为斯丽奥公司的股东，只有在出资未到位，或者清算有责任的情况下，才需要对斯丽奥公司的债务承担赔偿责任。但是斯丽奥公司清算程序完全符合公司法的规定，被告维卫公司没有赔偿的法定义务。二、斯丽奥公司已经注销，维卫公司实际使用涉案厂房，并支付租赁费用，上北山村委会并未提出异议。维卫公司与上北山村委会之间构成事实上的租赁关系。这种事实上的租赁关系，不受斯丽奥公司与上北三村委会签订的租赁合同约束，包括其中对地表固定建筑物归属的条款。三、2006年，台州市国土资源局椒江分局因涉案土地对上北山村做出土地行政处罚决定书，对该块土地上的建筑物予以没收。斯丽奥公司建设的固定建筑均为违章建筑，其建设之初就不能基于物权法规定的事实行为取得物权，合同中对该违章建筑处置约定的条款应为无效，故原告要求赔偿损失的基础不存在。四、涉案建筑属于违章建筑，按照相关法律规定，该违章建筑的归属应由行政主管部门处理，不属于法院受理范围。五、关于损失赔偿问题，针对违章建筑拆毁的损失不是合法权益，不应受法律保护。关于评估报告中的重置费用，属于违章建筑的损失，不应由维卫公司承担。六、关于原告主张的其他损失，被告认为缺乏事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告金建国未做答辩。本院经审查，认定本案事实如下：2008年3月17日，上北山村委会作为甲方，斯丽奥公司作为乙方签订《土地使用权租赁协议》一份，约定甲方将村集体留地租给乙方建造厂房使用，为了共同利益，达成如下协议：出租地块位于东方太阳城北面，现上金线至高坎公路交叉口东边，总面积18.81亩（以实际测量面积计算为准）；租赁期限自2008年3月17日至2018年9月1日，含半年建设期；甲方租给乙方的土地租金为每年每亩10800元，协议签订后10天内付清第一年及半年建设期租金，以后乙方在每年的9月1日前付清下一年租金；土地租赁期满后，除地表固定建筑物归甲方所有外，其他一切可移动的如机械设备、设施、空调器及办公设施等仍归乙方所有；甲方协助乙方入场后应即可通水通电，租赁期间水电费乙方承担，乙方的厂房布置、规划应符合有关安全生产要求，其生产的产品不得违反国家法律、法规，厂房构造的式样、造价基本上与后村相同；乙方在租赁该地块期间，甲方不得以任何理由、任何借口收回该土地使用权，否则赔偿乙方因此造成的所有或间接经济损失，租赁期间如遇政府规划进行拆迁的，地表，地表部分的有关赔偿由乙方享受租赁期届满后甲方如继续出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。斯丽奥公司股东系被告维卫公司、金建国。2011年7月25日，斯丽奥公司清算组成立；2011年10月10日，斯丽奥公司结束清算；2011年10月20日，斯丽奥公司办理注销登记。2018年6月12日，上北山村委会村民代表召开会议，形成会议纪要，载明：“2018年6月12日晚，关于维卫公司土地厂房续租的函，经村两委、村民代表以上会议决定，拟以20元/平方米/每月的价格，面积为18.81亩，续租给维卫公司。”2018年6月13日，上北山村委会做出《关于土地厂房续租的回复》，载明：“浙江维卫电子洁具有限公司：2018年6月12日，我村收到贵司发出的《关于土地厂房续租的函》。针对贵司提出的续租租金及期限等事宜，我村经村两委及村民代表大会讨论决定，现回复如下：根据贵司与我村于2008年3月17日签订的《土地使用权租赁协议》，租赁期限至2018年8月31日。到期后，对租赁地块及所有地上建筑物，我村拟以18.81亩*667平方米*20元/平方米/月*12月=3011105元的价格进行出租，具体面积以双方准确测量为准。贵司位于上北山山顶水池及水管经过地面双方协商再定。请贵司在收到本函后五日内书面回复是否续租，若未按时回复的，我村视为贵司不再续租，租赁协议于2018年8月31日到期后终止，贵司必须在协议到期之前腾退，若因未及时腾退给我村造成损失的，我村将依法追究贵司的法律责任，若贵司同意按此租金续租的，请于2018年7月1日前与我村协商重新签订租赁协议。”2018年7月11日，上北山村委会向维卫公司出具《关于厂房假二层能否拆除的函》，载明：“浙江维卫电子洁具有限公司：我村村两委根据双方签订的土地使用权租赁协议的第四条内容，土地租赁期满后，除地表固定建筑物归甲方所有外，其它一切可移动的如机械设备、设施、空调器及办公设施等仍归乙方所有，向葭沚司法所咨询，得到司法所的回复是乙方不能拆除假二层。请贵公司在收到本函后三日内书面回复。”2018年7月13日，维卫公司向上北山村委会发出回复函，载明：“上北山村委会：贵村委会《关于厂房假二层能否拆除的函》已收悉，现回复如下：一、我公司假二层所搭建的钢材均可以拆卸、移动，属于“设施”类别，不属于“固定建筑物”的范畴；二、葭沚司法所不是法定的解释部门，其对我们双方签订的《土地使用权租赁协议》无权解释，更何况解释是错误的，其观点不符合合同本意和法律规定。基于上述回复，我司希望贵村委会能够了解租赁合同的条款本意，配合我公司全面履行合同。”2018年7月20日，上北山村委会作出回复函，载明：“浙江维卫电子洁具有限公司：关于贵公司对我村的回复函，我村经村民代表大会讨论，对贵公司的复函做如下答复：一、根据土地使用权租赁协议第四条：地表：地表建筑物内之规约司厂房上假二层之电焊建筑属我村所有，不得拆除，否则，后果自负。二、贵公司既已决定不续租土地及厂房，望贵公司在2018年9月1日之前将厂房内设备清空，以便我村可以出租，不得延期。请贵公司在收到本函后三日内书面回复。”2018年7月19日，上北山村委会对涉案厂房对外招租，投标人需知中载明房屋移交给中竞人的时间为2018年9月2日（以实际交付时间为准）。2018年8月29日，台州市椒江区人民政府出台椒政发[2018]81号文件《台州市椒江区人民政府关于同意葭沚街道办事处行政村规模调整方案的批复》，确定撤销上北山村村民委员会，将原前进村、后村、上北山村辖区划归太阳城居委会，上北山村股份经济合作社更名为上北山股份经济合作社。2019年5月29日，太阳城居委会作为甲方与上北山合作社作为乙方签订《合同权利义务转让协议》，约定：上北山村委会与斯丽奥公司于2008年3月17日签订了《土地使用权租赁协议》，乙方对该协议中双方的权利、义务已全部知悉；上北山村委会因民事主体资格消灭该协议中的权利、义务由甲方继受，甲方因自身原因不能履行该协议，现甲方将其继受取得的租赁协议中的权利义务一并转让乙方，乙方自愿接受甲方转让的租赁协议中的所有权利义务；本协议签订后，租赁协议项下甲方的全部权利和义务均由乙方继受，乙方作为合同主体履行合同的全部义务，甲方不再是合同主体，不再享受任何权利和承担任何义务。2018年9月5日，上北山村委会作为甲方与案外人王伟作为乙方签订《厂房维修水管合同》一份，约定甲方将原维卫公司厂房落水管维修工程承包给乙方，2018年9月6日一日内完成，完工后支付2300元。2018年9月7日，王伟作为收款人在收款收据上签名，载明厂房维修水管人工费2300元。2018年9月6日，维卫公司出具搬陶瓷工资表一份，载明四人搬陶瓷费用1200元。维卫公司认可上述费用，但认为当时说好由上北山村委会自行支付。2019年1月4日，本院组织原、被告到涉案厂房及对面后村出租的厂房进行现场勘查，并拍摄现场勘查照片。两被告当时的委托诉讼代理人确认涉案假二层钢结构及临时厂房系2013年搭建。原告事后亦认可该事实。2006年9月30日，台州市国土资源局椒江分局做出椒土监[2006]295号土地行政处罚决定书，载明上北山村在2006年3－4月份期间，在未办理供地手续的情况下，擅自用石渣回填村集体留地26916.67平方米，…该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条的规定，属非法占地的违法行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理实施条例》第四十二条的规定，决定对上北山村的违法行为做如下行政处罚：责令退还非法占用的26916.67平方米土地，没收在非法占用土地上的建筑物和其他设施，并处以罚款。2020年8月13日，台州市自然资源和规划局出具《关于陶仙斌、陶卫斌反映事项告知书》，确认陶仙斌、陶卫斌反映的上北山村委会在上金线至高坎公路交叉东边厂房土地违法事项，该局已于2006年9月30日做出行政处罚决定书，没收地上建筑物并处罚款。该局已于2017年12月19日将该土地上没收的建筑物移交给葭沚街道办事处处置。2020年7月16日，浙江衡达工程咨询有限公司做出工程造价鉴定意见书，载明：假二层原材料折旧后价值为281109元，临时厂房拆除后材料为建筑垃圾，不存在原材料折旧价值；假二层钢结构、临时厂房重置人工费213991元；假二层钢结构、临时厂房重置材料费为962822元。另，原材料折旧价值鉴定产生鉴定费2519元；重置人工费鉴定产生鉴定费1918元；重置材料费鉴定产生鉴定费8294元。上述事实有原告提供的浙江省经济合作社证明书、椒政发[2018]81号文件、《合同权利义务转让协议》、公司登记基本情况表、企业信用信息公示报告、股东会决议及清算报告、《土地使用权租赁协议》（两份）、《厂房出租项目招标文件》、往来函、会议纪要、《厂房维修水管合同》、搬陶瓷工资表、现场照片，被告提供的《关于陶仙斌、陶卫斌反映事项告知书》，本院调取的《土地行政处罚决定书》及现场勘测笔录，本院所做的现场勘查笔录及照片，浙江衡达工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票等证据，原、被告在（2019）浙1002立预49号、本案庭前会议及本案庭审中的陈述等证实。本院认为，本案的争议焦点为以下三点：一、原告要求两被告赔偿损失的基础法律关系是什么；二、涉案出租房屋中的假二层钢结构及临时办公室能否被拆除；三、原告主张的各项赔偿项目是否有依据，具体金额如何确定。关于焦点一，原告主张上北山村委会与斯丽奥公司存在租赁合同关系，斯丽奥公司注销后，原租赁合同的相关权利、义务由斯丽奥公司的股东，即本案两被告继受，故原告根据租赁合同约定要求两被告承担赔偿责任。对此，本院认为，本案租赁合同系上北山村委会与斯丽奥公司之间签订，斯丽奥公司在2011年注销，之后涉案厂房一直由维卫公司使用。根据上北山村的会议纪要及原告与维卫公司的往来函明确：涉案土地厂房系出租给维卫公司，双方针对维卫公司是否续租进行沟通；上北山村委会及维卫公司均提到双方2008年3月17日签订《土地使用权租赁协议》的内容，双方在往来函中表达对该协议部分条款的各自理解。另外，上北山村制作的《厂房出租项目招标文件》也载明“上北山村原维卫洁具厂厂房出租项目”的内容。可见，上北山村委会长期以来都明知涉案土地厂房系由维卫公司实际租赁使用，双方也认可2008年3月17日签订的《土地使用权租赁协议》对双方继续发生法律效力，涉案假二层钢结构及临时厂房也是维卫公司承租期间建造，故，本院认为原告主张赔偿的基础法律关系应是原告与被告维卫公司之间存在租赁合同关系，且上北山村委会与斯丽奥公司之间签订的《土地使用权租赁协议》对上北山村委会与维卫公司具有法律效力。基于此，本院认为原告要求两被告作为斯丽奥公司股东承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，但可基于与维卫公司的租赁合同关系要求维卫公司承担责任。关于焦点二，本院认为，根据本院在涉案厂房及隔壁后村厂房现场勘查情况，假二层钢结构系焊接在厂房支撑柱上，临时办公室系固定在厂房地面，拆除需要采用切割、破坏性手法，对原房屋结构、安全有一定影响，并非简单移除。故，本院认为，拆除的假二层钢结构及临时办公室与原厂房已构成添附。根据上北山村委会与斯丽奥公司之间签订的《土地使用权租赁协议》：“土地租赁期满后，除地表固定建筑物归甲方（指上北山村委会）所有外，其他一切可移动的如机械设备、设施、空调器及办公设施等仍归乙方（指斯丽奥公司）所有。”涉案假二层钢结构及临时厂房构成添附，应归上北山村委会所有，被告维卫公司无权擅自拆除取走。关于被告维卫公司主张涉案厂房系违章建筑，原告无权要求赔偿损失的辩称，本院认为，根据本院调取的《土地行政处罚决定书》，该行政处罚是2006年作出，针对的是上北山村委会2006年期间违法行为作出的行政处罚，而涉案房屋系2008年之后建造，故该行政处罚并未针对涉案房屋。被告维卫公司的上述辩称，本院不予采信。关于焦点三，原告主张的赔偿项目有四项，包括假二层钢结构、临时厂房原材料折旧费及重置费1462035元；迟延履行合同损失21785元；维修水管费用2300元；清除废弃物人工费1200元。关于第一项损失，本院认为，根据前述分析，假二层钢结构及临时厂房已构成添附，被告维卫公司无权拆除，现拆除后应赔偿损失，但假二层钢结构及临时厂房的建造均未经审批，也不符合建筑物的安全性，故对原告要求按重置费用主张赔偿，本院不予支持。原告可主张假二层钢结构及临时厂房原材料拆除时的价值，根据鉴定意见，假二层钢结构原材料折旧价值为281109元，临时厂房原材料系建筑垃圾，无价值，故原告可主张的赔偿为281109元。关于第三项损失，根据照片内容，搬移确实造成水管破损，需要进行维修，原告也提供了维修合同及费用支出票据，本院酌情确定水管维修费为2300元。关于第四项损失，被告维卫公司认可搬移陶瓷物品产生工资1200元，但主张当时说好由原告自行承担。从原告提供的照片看，当时确实有需要搬移的陶瓷物品，被告主张原告愿意承担搬移人工费，但未举证证明，原告对此也不予认可，故该费用原告可向被告维卫公司主张。关于第二项损失，《土地使用权租赁协议》约定租赁期限自2008年3月17日至2018年9月1日，招标文件中确定房屋移交给中竞人的时间是2018年9月2日。上北山村委会与周星星签订的《厂房租赁合同》因涉及案外人，无法确定真实性。但从原告拍摄的照片来看，搬迁中确实存在水管破损及需要搬离陶瓷物品的情况，修理水管是在9月6日完成。维卫公司将出租房屋返还原告应保持房屋完好，上北山村委会维修所花时间应计算租金损失，但该损失应按维卫公司迟延交付出租房屋计算，即应按维卫公司向上北山村委会承租房屋的租金标准计算，故5天的租金损失是2782.85元（556.57元/天*5天）。综上，被告维卫公司应赔偿原告的损失合计287391.85元（281109元+1200+2300+2782.85）综上，原告变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江维卫电子洁具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社各项损失287391.85元；二、驳回原告台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8979元（已减半），由原告台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社负担7244元，由被告浙江维卫电子洁具有限公司负担1735元；鉴定费12731元（原告已预付），由原告台州市椒江区葭沚街道上北山股份经济合作社负担10212元，由被告浙江维卫电子洁具有限公司负担2519元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇二〇年十月二十一日代书记员  张志列