湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1484号上诉人（原审被告）：黄金城，男，1972年7月1日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：胡群宏，芷江县凯旋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：芷江侗族自治县总工会，住址地：湖南省芷江侗族自治县芷江镇伞巷**，统一社会信用代码：13431228501736972A。负责人：王艺，系该单位负责人。委托诉讼代理人：吴日岗，湖南杰达律师事务所律师。上诉人黄金城因与被上诉人芷江侗族自治县总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄金城上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判双方继续履行合同，如不能履行，被上诉人应赔偿上诉人经济损失（以评估为准），或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。依据双方2018年1月5日续签的《房屋租赁合同》，双方约定的是当年的租金到2018年12月31日止，但房屋使用时间为5年。被上诉人称系按照上级文件要求决定收回出租的房屋，但其依据的上级文件系2016年9月9日的文件，且被上诉人从未向上诉人传达过该文件精神，也从未书面通知过上诉人因上级文件要求不能续租房屋，而是在合同到期后又续签了租赁合同，导致上诉人后期又投入了大量资金更换各种设备。案涉租赁合同自双方签字之日成立，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当自觉履行，现5年合同没有履行完毕，一审法院却做出错误判决，严重损害上诉人合法权益；二、上诉人一审中提出了损失鉴定申请，一审法院不予准许，程序违法，导致实体不公；三、被上诉人应依法履行双方2018年1月5日签订的租赁合同，2013年版租赁合同已失效，应废止。被上诉人违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权。被上诉人请求解除《房屋租赁合同》无约定和法定事由。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人芷江侗族自治县总工会辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。双方2018年1月5日签订的租赁合同第一条明确约定租赁时间为2018年2月10日至2018年12月31日，并非上诉人所讲的5年租期。只是答辩人的工作人员在续签合同时图简单，仅对2013年版的合同作了个别条款、字句的修改，导致出现合同第三条中的“五年合同期满后”的字样，但前后两份合同的第一条关于租期的约定完全不一样，充分证明2018年续签的合同期限只有一年。即便2018年的合同出现矛盾，依法也应视为租赁期限不明确，答辩人也有权随时解除合同。答辩人在2013年2月9日曾通知包括上诉人在内的五位承租人开会，明确告知这些租赁户合同只签一年，上诉人陈述被上诉人未向其传达上级文件精神违背客观事实，且该文件也不需要向上诉人传达，该文件也不是上诉人主张其合同租期为5年的依据，不是其拒不退还租赁房屋的理由。上诉人一审时当庭陈述其2018年后只对地板、电脑、空调进行了维护，可反证其明知续租期限只有一年，所有其没有更换设备而只是维护。根据双方2013年的合同约定，上诉人的鉴定申请没有必要，一审法院不予准许其鉴定申请，并无不当；二、答辩人已经依法向黄金城送达了《解除合同及限期退回房屋通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》已经依法解除。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人芷江侗族自治县总工会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将承租原告的房屋（工人文化宫大楼第二层楼）腾空退还给原告；2、判令被告按照每年33800元的标准向原告支付2019年1月1日起至房屋退还之日止期间的房屋使用费；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月9日，芷江侗族自治县总工会与黄金城签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由黄金城承租工人文化宫大楼第二层，租期五年，约定了租金、交付方式及双方的权利义务，同时约定合同期满后黄金城装修后的产权属芷江侗族自治县总工会所有。该合同到期后，原、被告于2018年1月5日重新签订《房屋租赁合同》，该合同照搬原2013年2月9日合同内容，仅做出少部分更改，导致合同第一条与第三条中的租赁期限产生了矛盾，合同第一条中约定租赁期间为2018年2月10日起至2018年12月31日止，合同第三条却出现了“五年合同期满后”的内容。同时该合同新增了一条约定为：乙方因经营需要对房屋进行重新装修时需征得甲方同意。故原、被告对合同租赁期间产生了纠纷，原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为芷江侗族自治县总工会与黄金城于2018年1月5日签订《房屋租赁合同》的租赁期限问题，因该合同第一条约定的“时间从2018年2月10日起至2018年12月31日止”与合同第三条约定的“五年合同期满后”产生了矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案中芷江侗族自治县总工会与黄金城于2018年1月5日签订《房屋租赁合同》应该视为对租赁期限约定不明的不定期租赁，当事人可随时解除合同。黄金城在庭审中对芷江侗族自治县总工会提交的证据2质证认为该合同的第一点与第三点相互矛盾，属于约定不明，约定不明的时候，应该对乙方作出有利的解释，因为甲方属于利益掌控者的意见，与法律规定不符，不予采纳。芷江侗族自治县总工会已经在合理期限之前通知承租人解除合同，符合法律规定，故对芷江侗族自治县总工会要求黄金城立即将承租原告的房屋（工人文化宫大楼第二层楼）腾空退还给原告的诉讼请求予以支持。对黄金城提出的要求对其损失进行鉴定的申请，因其在2013年2月9日签订的《房屋租赁合同》中约定合同期满后黄金城装修后的产权属芷江侗族自治县总工会所有，故该合同届满后该房屋的装修产权属芷江侗族自治县总工会。双方又在2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》中约定乙方因经营需要对房屋进行重新装修时需征得甲方同意，芷江侗族自治县总工会表示对黄金城后续是否进行了装修不知情，故黄金城提出损失鉴定的申请并无必要，为了避免浪费司法资源，减轻当事人诉累，已口头答复不准许该申请。对依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，芷江侗族自治县总工会已履行了将租赁房屋交付黄金城使用的义务，黄金城应当按合同约定履行支付房屋租金的义务，故对芷江侗族自治县总工会要求黄金城按照每年33800元的标准向原告支付2019年1月1日起至房屋退还之日止期间的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、限黄金城于本判决生效之日起十五日内将承租芷江侗族自治县总工会的房屋（工人文化宫大楼第二层楼）腾空退还给芷江侗族自治县总工会；二、黄金城按照每年33800元的标准向芷江侗族自治县总工会支付2019年1月1日起至房屋退还之日止期间的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，依法减半收取322.5元，由黄金城负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2020年3月16日，被上诉人向上诉人送达了《解除合同及限期退回房屋通知书》，告知上诉人解除双方签订的承租合同，并要求上诉人在接到通知书后15日内清空物品，退回承租房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方在2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》中出现了第一条“时间从2018年2月10日起至2018年12月31日止”和第三条“五年合同期满后”关于租赁期限的矛盾表述，双方亦未能根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定对租赁期限通过协议补充进行明确，故双方签订的该《房屋租赁合同》应视为系对租赁期限约定不明确的不定期租赁，被上诉人依法可随时解除合同。而且，被上诉人已经在合理期限之前通知了上诉人解除合同，故一审法院对被上诉人的诉求予以支持具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同存在有效、无效以及可撤销等情形，但不存在废止的法律问题，双方2013年2月9日签订的《房屋租赁合同》在未被依法确认无效或被撤销之前，对双方具有约束力，故上诉人认为双方2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限应为5年、本案租赁合同应当继续履行以及被上诉人的诉求没有约定和法定解除事由的的上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。本案中，被上诉人主张解除案涉租赁合同虽系以其上级文件要求为前提，但案涉租赁合同的解除并未实质涉及该文件规定，被上诉人主张解除案涉租赁期限约定不明确的不定期租赁合同有双方合同约定和相应的法律依据，该文件是否公开、是否告知上诉人不影响被上诉人合同解除权的行使，故上诉人认为被上诉人出租案涉房屋未公开其上级文件，合同到期后还续签合同，损害上诉人合法权益的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。上诉人在一审中虽提出了损失鉴定申请，但双方在2013年2月9日签订的《房屋租赁合同》中已明确约定合同期满后上诉人装修后的产权属被上诉人所有，双方在2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》中亦约定上诉人因经营需要对房屋进行重新装修时需征得被上诉人同意，而上诉人现无证据证实其后续维护或装修已征得被上诉人同意，故其提出的损失鉴定申请缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予准许亦无不当，上诉人认为一审判决程序违法的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费645元，由上诉人黄金城负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十月九日书记员 沈慧娟