广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2947号 原告：百色市宏耀百汇商务服务有限公司（简称“宏耀公司”），住所地：广西百色市右江区城东大道恒宁城市广场**楼负**，统一社会信用代码：91451000MA5L38652K。 法定代表人：廖耀，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙国坚，广西崇宏律师事务所律师。 被告：广西百色肯福基餐饮服务有限责任公司（简称“餐饮公司”），住所地：广西百色市右江区城东大道恒宁城市广场负**宏耀百汇超市出口ZG11商铺，统一社会信用代码：91451000MA5MUA4W41。 法定代表人：李正法，执行董事兼总经理。 被告：李正法，女，1974年12月4日出生，壮族，住广西田林县。 二被告共同委托诉讼代理人：梅小微，广西中名律师事务所律师。 原告宏耀公司与被告餐饮公司、李正法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏耀公司委托诉讼代理人龙国坚，被告餐饮公司、李正法共同委托诉讼代理人梅小微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏耀公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告李正法于2017年9月29日签订的《百色市宏耀百汇商务服务有限公司商铺租赁合同》；二、判决原告有权没收被告交纳的保证金38800元，并由被告支付不低于3个月的违约金90000元；三、判令被告李正法支付原告2018年4月4日至2020年7月11日的租金285548元、物业费9900元、电费86812元，共计382260元；四、判令被告李正法支付逾期付款违约金104498.58元（暂计至2020年7月16日，此后的违约金从2020年7月17日计至付清之日 止）；五、被告餐饮公司对上述债务承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原告与被告李正法签订《百色市宏耀百汇商务服务有限公司商铺租赁合同》，合同约定被告李正法承租原告位于百色市汇超市出口ZG10/ZG11商铺，年租金320000元，提前15日支付下一期租金等。合同签订后，被告李正法注册了广西百色肯福基餐饮服务有限责任公司，公司在商铺经营休闲餐饮，被告李正法是公司法定代表人。合同履行期间，因被告的经营问题，双方于2018年8月10日签订《关于肯福基租金补充协议》，对租金约定进行调整，但补充协议签订后，被告未能支付租金、物业费和电费，截止2020年7月11日欠付租金、物业费和电费共计382260元。因被告违约造成了原告损失，根据合同第五条约定，被告延期交纳应付款项或费用，则原告有权收取迟延履行违约金，按迟延履行的应付款项或费用金额每日3‰从应付之日至实际全额付清之日。合同第十一条第三款约定，被告有迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或者费用超过15日，经原告书面通知五日内未交纳并且无正当理由的，原告有权解除合同。合同第十三条第一款约定，因被告违约导致合同解除的，原告有权没收被告已交纳的履约保证金及其他款项、并要求被告支付不低于相当3个月租金的违约金和赔偿原告因此遭受的损失，被告应当在合同终止后10日内向原告支付该违约金和赔偿金，如被告未能按时支付该违约金和赔偿金的，原告有权按照合同第六条约定收取迟延履行违约金。综上，为维护原告合法权益提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告餐饮公司、李正法辩称：一、同意解除合同；二、被告仅欠原告2018年4月至2020年7月的租金、物业管理费共计111188元；三、电费是被告与电业公司之间的法律关系，原告缺乏证据证明其代被告交纳电费，不具备主张电费的诉讼主体资格；四、违约金方面，2018年4月至2019年2月间的逾期付款违约金应当以45988元为基数，从2019年2019年4月4日起计算。2019年3月、4月、5月不产生逾期付款违约金。2019年6月至2020年7月间的逾期付款违约金应当以每月应付租金8000元为基数，从次月1日开始计算；五、根据合同相对性原则，被告餐饮公司与涉案合同无关，不应承担本案债务的连带偿还责任。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月29日，原告与被告李正法签订《百色市宏耀百汇商务服务有限公司商铺租赁合同》（简称“《租赁合同》”），合同约定：被告李正法承租原告位于百色市年（2017年10月8日至2024年10月8日）经营休闲餐饮（第一、二条）；2017年10月8日至2018年10年8日年租金320000元、2018年10年8日至2021年10月8日每年租金360000元、2021年10年8日至2024年10月8日每年租金388000元，每半年交纳一次（第三条）；物业费、水电费由被告李正法负担，每月物业管理费900元、及水电费以原告同价实行分户计量，由原告代收后统一缴纳（第四条）；由被告李正法在合同签订时交纳合同保证金38800元（第五条）；被告李正法延期交纳应付款项或费用，则原告有权收取迟延履行违约金，按迟延履行的应付款项或费用金额每日3‰从应付之日至实际全额付清之日（第六条）；被告李正法有迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或者费用超过15日，经原告书面通知五日内未交纳并且无正当理由的，原告有权解除合同（第十一条）；因被告李正法违约导致合同解除的，原告有权没收已交纳的履约保证金及其他款项、并要求支付不低于相当3个月租金的违约金和赔偿原告因此遭受的损失，被告李正法应在合同终止后10日内向原告支付该违约金和赔偿金，逾期则原告有权按照合同第六条约定收取迟延履行违约金（第十三条）等。合同签订日，被告李正法交纳合同保证金38800元。 2017年10月17日，被告李正法工商注册成立被告餐饮公司，其任公司法定代表人，持股比例51%。被告餐饮公司在涉案商铺经营休闲餐饮业，经营期间，原告与被告李正法协商调整租金：（1）2010年10月7日签订《关于肯福基租金补充协议》（简称“《补充协议》”），补充约定：2018年4月10日至2018年10月10日的租金由原来的160000元调整为130000元收取，2018年10月11月至2019年10月10日的租金调整为20000元/月、按月收取，2019年10月11日后的租金按原合同约定收取；（2）2019年3月14日租金、物业管理费调整为“2019年3月1日至2021年2月28日租金调整为8000元/月，取消原合同的物业管理费900元/月，待2021年3月1日后租金按原合作约定收取。”此次调整内容直接写入补充协议中，双方签名盖章；（3）2019年4月4日 ，原告在补充协议中单方调整为“经向廖董事长申请同意，肯福基租户2019年2月2月份前后的租金、物业管理费按100000元收取，水电费按实际收取。”但并无被告李正法签名确认。 合同履行期间，被告李正法于2018年4月10日至2018年10月10日期间交纳租金50000元、于2019年4月1日至2019年4月30日期间交纳租金12012元，共计62012元。物业管理费、电费由原告代支付。2020年7月被告餐饮公司停止营业，同月11日，原告向被告李正法发出催款通知函，要求被告李正法于同月31日前支付拖欠租金、物业费、电费，共计382260元。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《百色市宏耀百汇商务服务有限公司商品租赁合同》，《关于肯福基租金补充协议》，肯福基电表抄录表与专用电表照片，催款通知函，国家企业信用信息公示报告，工商营业执照，公民身份证复印件等。 本院认为：综合本案原、被告的诉辩意见，双方争议焦点为：一、涉案《租赁合同》及《补充协议》是否应当解除？ 二、被告拖欠租金、物业费、电费各实际数额是多少？三、逾期付款违约金如何计算？四、被告餐饮公司是否应承担连带偿还责任？ 一、关于焦点一 涉案《租赁合同》，《补充协议》，及2019年3月14日租金、物业费调整协议，均是合同双方真意表示，内容合法，为有效合同及有效协议，双方应当诚信、全面的履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案被告拖欠大部分租金、及物业费、电费构成根本性违约，经原告催告后在合理期限内仍未支付，原告诉请解除合同有事实依据和法律依据，且被告亦同意解除合同，因此，根据上述法律的规定，涉案《租赁合同》及《补充协议》予以解除。 二、关于焦点二 根据涉案《租赁合同》、《补充协议》的约定，被告应支付的租金、物业费为：（一）租金，1、2018年4月10日至2018年10月10日租金130000元（补充协议确定从2018年4月10日起计收）；2、2018年10月11日至2019年2月28日租金93999.9元（20000元/月÷30天/月×141天）；3、2019年3月1日至202 0年7月31日租金120000元；上述共计343999.9元。2019年4月4日原告在补充协议中单方作出的调整，缺乏被告李正法签名，不予认可。交纳租金是《租赁合同》承租方应承担的主要义务，被告李正法已交纳的62012元是属于租金还是电费双方存在争议，但均缺乏证据证明各自主张，本院认定该款项为支付租金。合同解除后，原告收取的保证金38800元予以抵扣租金。 综上，被告尚欠租金实际数额为243187.9元（343999.9元-62012元-保证金38800元）（二）物业费，根据《租赁合同》、《补充协议》约定，2018年4月10日至2018年10月10日、及2018年11月1日至2019年2月28日共10个月的物业管理费（900元/月）由被告负担，其余月份免除，因此，被告尚欠物业管理费为9000元。电费方面，合同约定电费实行同价分户分表计量并原告代收后统一缴纳，但原告仅提供被告使用电的月份抄表数，不足以证明被告租赁经营期间产生的相应电费数额为90824元、以及其已代缴电费90824元的事实，故，此项诉请，不予支持。 三、关于焦点三 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事 人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案被告未按照合同约定支付租金和物业管理费构成违约，应当承担违约责任。涉案《租赁合同》第六条约定被告李正法延期交纳应付款项或费用，则原告有权收取迟延履行违约金，按迟延履行的应付款项或费用金额每日3‰从应付之日至实际全额付清之日。但约定按日3‰即年利率108%计算违约金明显过高，且被告经营餐饮期间的部分时间是受疫情影响，因此，应予调整。原告未能证明被告违约造成其实际损失，可推定被告拖欠租金、物业费造成原告的损失为银行存款利息损失，因此，本院根据合同的履行情况，结合被告的违约过错程度以及预期利 益等综合因素考虑，参照《最高人民法院关于〈审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第二十六条的“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，确定按年利率24%计算。 原告诉请没收保证金38800元，缺乏法律依据，不予支持。另诉请被告支付不低于3个月的违约金90000元，虽然涉案《租赁合同》第十三条另有约定，但前述已确定按年利率24%对违约金作出处理，此项请求不再支持。 四、关于焦点四 《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。本案被告餐饮公司属于有限责任公司，虽然是被告李正法与原告签订租赁合同，但实际承租人是被告餐饮公司，承租期间被告李正法的签订补充协议、以及交纳租金等行为均属于履行被告餐饮公司的职务行为，根据上述公司法的规定，应由被告餐饮公司承担支付租金、物业管理费及违约金的责任。原告主张被告李正法承担支付租金、物业管理费及违约金的责任，被告餐饮公司对被告李正法承担连带责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定。 判决如下： 一、解除原告百色市宏耀百汇商务服务有限公司与被告李正法于2017年9月29日签订的《百色市宏耀百汇商务服务有限公司商铺租赁合同》、及于2010年10月7日签订的《关于肯福基租金补充协议》； 二、被告广西百色肯福基餐饮服务有限责任公司支付原告百色市宏耀百汇商务服务有限公司商铺租金243187.9元，物业管理费为9000元，共计252187.9元； 三、被告广西百色肯福基餐饮服务有限责任公司支付原告百色市宏耀百汇商务服务有限公司合同违约金，合同违约金计算：（1）以86300元为基数、按照年利率24%计算从201 8年10月10日起至付清之日止。（2）以13999.9元为基数、按照年利率24%计算从2018年10月31日起至付清之日止。（3）以20900元为基数、按照年利率24%计算从2018年11月30日起至付清之日止。（4）以20900元为基数、按照年利率24%计算从2018年12月31日起至付清之日止。（5）以20900元为基数、按照年利率24%从2019年1月31日起至付清之日止。（6）以20900元为基数、按照年利率24%从2019年2月28日起至付清之日止。（7）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年3月31日起至付清之日止。（8）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年4 月30日起至付清之日止。（9）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年5月31日起至付清之日止。（10）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年6月30日起至付清之日止。（11）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年7月31日起至付清之日止。（12）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年8月31日起至付清之日止。（13）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年9月30日起至付清之日止。（14）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年10月31日起至付清之日止。（15）以8000元为基数、按照年利率24%从2019年11月30日起至付清之日止。（16） 以8000元为基数、按照年利率24%从2019年12月31日起至付清之日止。（17）以8000元为基数、按照年利率24%从2020年1月31日起至付清之日止。（18）以8000元为基数、按照年利率24%从2020年4月30日起至付清之日止。（19）以8000元为基数、按照年利率24%从2020年5月31日起至付清之日止。（20）以8000元为基数、按照年利率24%从2020年6月30日起至付清之日止。（21）以8000元为基数、按照年利率24%从2020年7月31日起至付清之日止； 四、驳回原告百色市宏耀百汇商务服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费8600元，减半收取4300元，由广西百色肯福基餐饮服务有限责任公司负担2121元，原告百色市宏耀百汇商务服务有限公司负担2179元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陈红官 二〇二〇年十月十四日 书记员  蒋光廷