四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初405号 原告：曹华军，男，1956年3月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：马顺，四川君合律师事务所律师。特别授权。 被告：饶波，男，1976年7月10日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：邓柯，女，1977年5月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄俊翔，四川亚峰律师事务所律师。特别授权。 原告曹华军与被告饶波、邓柯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告曹华军的委托诉讼代理人马顺，被告邓柯的委托诉讼代理人黄俊翔，到庭参加了诉讼。被告饶波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 曹华军向本院提出诉讼请求：1.解除曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋买卖协议》，退还曹华军购房款101万元；2.饶波、邓柯支付曹华军违约金31.8万元；3.本案诉讼费用、保全费由饶波、邓柯承担。事实和理由：2018年4月2日，曹华军与饶波、邓柯签订《房屋转让预约合同》，并于当日签订《房屋转让意向协议》，约定饶波、邓柯将清水路苑12幢1单元1803号房屋以106万元的价格出售给曹华军。协议签订后曹华军按照协议约定支付房款101万元，剩余房款过户后支付。该房屋于2019年3月22日取得不动产产权登记。后饶波、邓柯于2019年5月29日将案涉房屋抵押给案外人，造成曹华军无法过户，合同目的不能实现，其行为严重违反合同约定并给曹华军造成损失。故诉至法院，请求法院判如所请。 饶波未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 邓柯辩称，对于曹华军与饶波、邓柯签订的买卖协议，饶波、邓柯并非该协议的实际出卖人，实际出卖人是李芳，案涉房屋在2015年就已经出售给李芳，曹华军与饶波、邓柯签订的协议只是名义上的买卖协议。2019年5月29日，曹华军与饶波、刘天娇已就案涉房屋预约合同变更房屋买受人为刘天娇，因此曹华军无权以该合同来主张合同。 经本院审理认定事实如下：2018年4月2日，曹华军（乙方）与饶波、邓柯（甲方）签订《房屋转让预约合同》，约定甲乙双方就位于成都市青羊区的买卖事宜进行预约，达成如下意向意见：甲方与成都铁路地区旧城改造中心于2011年8月9日签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区（合同签约备案号：1548900），房产面积及房产具体地址以不动产权证登记为准，该房产现已竣工验收并交付甲方，尚未办理不动产权证。乙方对甲方拟转让房产的权属情况已充分知悉。甲方承诺待取得不动产权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房产转让合同。双方确认，已在本合同中就房产买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。本合同不作为房产产权转移的依据。甲方应于取得该房产的不动产权证后三十个工作日内与乙方签订正式合同。甲方保证其已向开发商付清全部购房款，并无拖欠房款或其他费用；该转让之房产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷；该房产属于甲方按份共有，无其他共有人，甲方对该房产享有完全处分权。若甲方拒不签订正式合同、将房产转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付售房款总额的30%作为违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。 同日，曹华军（买方）与饶波、邓柯（卖方）、成都众顺房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋转让意向协议》，约定买卖双方通过经纪方居间服务，自愿就房屋转让事宜签订本意向协议。卖方房屋坐落于成都市青羊区（该房屋所属楼盘清水路苑；幢号12单元1楼层18房号1803），合同备案号1548900，建筑面积89.25平方米，用途住宅。该房屋产权性质为成都铁路局单位福利房，所有权人为饶波、邓柯。买卖双方已知卖方在本意向协议签订时未取得该房屋的房屋权属证书。该房屋按套转让，转让价为106万元。在本协议签订当日，买方向卖方交付定金6000元。买卖双方同意在做完预约合同公证后当日内买方支付首付款604000元于卖方，于2018年6月2日之前再支付首付款400000元于卖方，剩余房款50000元过户当日买方支付给卖方。卖方取得初始房屋所有权证6日内须书面通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续（卖方取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开发商通知领取产权证日期为准）。在办理完预约合同公证当日卖方将该房屋交付给买方。卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议被解除的，须向买方支付该房屋成交价30%的违约金及该房屋的装修费用（以票据为准）。 同日，曹华军（乙方、买受方）与饶波、邓柯（甲方、出卖方）签订《房屋交接书》，双方就曹华军购买饶波、邓柯位于成都市青羊区清水路苑12栋1单元1803室进行验收交接，饶波、邓柯交付至曹华军使用至今。 同日，饶波出具委托书，载明：饶波委托李芳收取清水路苑12幢1单元1803房款共计101万元。 同日，曹华军通过其尾号为5872的银行账户向李芳尾号为2663的银行账户支付购房款604000元。 同日，饶波、李芳出具《收条》，载明：收到买方曹华军购买清水路苑12栋1单元1803首付款610000元整（含定金6000元）。在2018年6月2日之前支付剩余房款400000元。通过户名李芳工商银行尾号2663的账户收款。 2018年6月15日，曹华军委托廖恩志向李芳上述银行账户存入购房款400000元。 2019年3月22日，案涉房屋登记至饶波、邓柯名下，方式为商品房买卖。 2019年5月16日，案涉房屋登记至饶波名下，取得方式为婚姻关系共有住房转让。 2019年5月29日，饶波与苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司办理抵押权登记。抵押信息载明：被担保债权数额为700000元，债务履行期限为2019年5月31日至2019年11月25日。 2019年9月26日、10月31日，案涉房屋分别被本院（2019）川0105执保1579号、（2019）川0105民初14200号之一、（2019）川0105执保1763号、（2019）川0105民初15499号之一文书限制登记。 2020年7月10日，本院对饶波及其随住人员发布公告，载明：刘川与饶波民间借贷纠纷一案，本院（2019）川0105民初15499号民事判决书已发生法律效力，本院已于2020年4月1日立案执行。执行中查明，本院在诉讼中保全查封了被执行人饶波名下位于成都市青羊区的房屋。因饶波未履行生效法律文书所确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第（一）款之规定，本院责令饶波及随住人员在2020年7月24日之前腾空上述房屋及室内物品，将上述房屋交由本院评估、拍卖。 另查明，2019年8月7日，饶波与邓柯办理离婚登记手续，双方在分割夫妻共同财产时约定案涉房屋归饶波所有。 以上案件事实有《房屋转让预约合同》《房屋转让意向协议》、房屋交接书、付款委托、转账凭证、收条、房屋信息查询记录、公告、离婚证、离婚协议书、裁定书、开庭笔录及当事人陈述等证据在案佐证。 审理中，邓柯还提供了《房屋买卖协议》、民事起诉状、增加变更诉讼请求申请书及民事裁定书，拟证明案涉房屋买受人已变更刘天娇（系曹华军儿媳），且刘天娇曾就案涉房屋主张过权利。《房屋买卖协议》内容为：现协商一致，饶波同意将清水路苑12幢1单元1803号房屋（总价106万元）出售过户到刘天娇名下，曹华军支付的购房款转为刘天娇支付的购房款，房屋登记过户过程中的税费均由刘天娇承担，违约方需支付违约金20万。该协议落款处由卖方饶波、买方刘天娇签字，同时有“曹华军（代）”字样。曹华军对该协议的真实性无异议，但认为该协议上的签字并非其本人签字，其在刘天娇起诉前也不知晓该协议，对该协议不予认可。 本院认为，关于曹华军的主体资格问题。邓柯认为曹华军不是本案适格的原告，案涉房屋的买受人已变更为刘天娇。审理中，本院通知刘天娇到庭，询问了其《房屋买卖协议》签订的具体情况，刘天娇陈述：该协议是其与饶波签订的，签订该协议时曹华军在外地，并不知晓该协议的签订，该协议上“曹华军（代）”字样也并非曹华军本人签署。刘天娇向本院提起诉讼，要求饶波、邓柯配合办理案涉房屋的过户手续时，因曹华军对该协议不予认可，故其向本院撤回了起诉。本院认为，刘天娇与饶波签订的《房屋买卖协议》事先并未经过曹华军的同意，事后曹华军也未对该协议进行追认，故该协议对曹华军不发生法律效力，曹华军作为案涉房屋的买受人，是本案适格的原告。 曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋转让预约合同》及《房屋转让意向协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。上述合同、协议签订后，曹华军按照双方的约定，向饶波委托的收款人支付了房款共计101万元。按照协议的约定，饶波、邓柯应在取得房屋所有权证书6日内通知经纪方或曹华军办理过户的相关手续。但饶波在取得房屋产权证书后，不仅未通知曹华军办理房屋的过户手续，反而将案涉房屋抵押给案外人苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司，并办理了抵押权登记。同时，因饶波的其他债务纠纷，案涉房屋被本院依法查封，且饶波就案涉房屋办理了抵押登记，导致案涉房屋目前并不具备办理过户手续的条件，致使合同目的不能实现。故曹华军请求解除其与饶波、邓柯于2018年4月2日签订的《房屋转让意向协议》，于法有效，本院予以支持。协议解除后，饶波、邓柯应向曹华军退还已支付的购房款101万元。同时，曹华军还主张饶波、邓柯支付违约金318000元。曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋转让意向协议》约定，因卖方单方面违约致使本协议被解除的，卖方须向买方支付该房屋成交价30%的违约金。因饶波、邓柯未在协议约定的时间内通知曹华军办理案涉房屋的过户手续，后饶波又因其他债务纠纷导致该房屋目前不具备办理过户手续的条件，其行为已构成违约，故按照协议约定，饶波、邓柯应当向曹华军支付违约金318000元（1060000元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除曹华军与饶波、邓柯于2018年4月2日签订的《房屋转让意向协议》； 二、饶波、邓柯于本判决发生法律效力之日起十日内向曹华军退还购房款1010000元； 三、饶波、邓柯于本判决发生法律效力之日起十日内向曹华军支付违约金318000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16752元，保全费5000元，公告费600元，合计22352元，由饶波、邓柯负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭政 二〇二〇年十月二十一日 书记员  陈林