河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7724号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南大悦汽车销售服务有限公司。住所地洛阳市西工区汉宫路**德众汽车新城**。法定代表人：叶延明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元培，河南西亳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹田，男，1982年3月1日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李亚飞，河南义同律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑珂，河南义同律师事务所实习律师。上诉人河南大悦汽车销售服务有限公司（以下简称大悦公司）因与被上诉人曹田房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人大悦公司的委托诉讼代理人王高峰、李元培，被上诉人曹田的委托诉讼代理人李亚飞、马笑珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大悦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持大悦公司一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费、保全费由曹田承担。事实与理由：一、一审判决曹田不承担大悦公司损失的赔偿责任明显错误。一审法院已经采信2019年4月11日洛阳市国土资源局老城分局、洛阳市城乡规划局老城分局等四部门下达的《责令改正违法行为通知书》，明确指出案涉房屋没有办理建设、土地、规划等相关手续，应自通知之日起5日内拆除地面上的建筑物。曹田主张案涉房屋因土地征收被拆除，没有提供政府部门的土地征收决定书等手续，一审判决认定案涉房屋因国家征用土地而被拆除并非因曹田的过错导致，证据不足。二、一审判决适用法律错误。合同无效应是自始无效，第15.3条关于“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”的约定当然无效。一审判决适用该约定判决曹田不承担赔偿责任适用法律错误。曹田辩称，一、案涉房屋因国家征用土地被拆除，曹田无需承担赔偿责任。案涉房屋位于王城××与机场路交叉口转盘东北角。2019年3月27日洛阳市老城区邙山街道办事处与曹田就案涉房屋的土地征收签订了《洛阳市房屋及地上附着物征收与补偿协议书》，大悦公司提交的《责令改正违法通知书》下发时间为2019年4月11日，仅是政府为了更好推动拆迁工作而作出的不具有任何行政强制效力的通知书。不能证明案涉房屋是因违建被拆除。二、一审判决适用法律正确，对房屋因征收造成的损失双方已有明确约定，互不承担责任。合同无效，不影响解决争议条款的效力。双方在租赁合同第17条对合同无效的善后处理进行了约定，案涉房屋是因国家政策征收的不可抗力，按合同约定曹田不应承担赔偿责任。三、一审判决驳回曹田要求大悦公司支付租金的诉求错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉房屋大悦公司一直使用至2019年8月13日，且其自2019年4月未支付租金，大悦公司应支付2019年4月至8月期间的房屋占有使用费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大悦公司向一审法院起诉请求：1.确认2017年6月1日大悦公司、曹田签订的“出租合同”无效；2.判令曹田支付给大悦公司装饰装修费、搬家费等损失及保全担保费共计618321元。曹田向一审法院反诉请求：判令大悦公司支付租金113582元和违约金336646.80元。一审法院认定事实：2017年6月1日曹田（甲方）与大悦公司（乙方）签订“房屋租赁合同”约定：甲方将位于洛阳市老城区邙山镇望朝岭村西北侧房屋出租给乙方，乙方将房屋用于汽车销售及售后服务，租期三年，从2017年8月1日起；租金每年307440元，按年支付租金，提前30日支付，逾期一天按应付租金额的千分之三支付违约金；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任等。合同签订后，大悦公司对房屋进行了装饰装修，并支付租金至2019年3月底。因洛阳市老城区机场路项目国家建设征收集体土地，2019年4月11日洛阳市国土资源局老城分局、洛阳市城乡规划局老城分局等部门下达“责令改正违法行为通知书”指出案涉房屋没有办理建设土地规划等相关手续，应自通知之日起5日内自行拆除。2019年7月对案涉房屋征收计算补偿，8月13日拆除。另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，曹田与大悦公司签订的房屋租赁合同无效；案涉房屋因国家征用土地而被拆除并非因曹田的过错导致，对此种情况造成的损失双方已有明确约定，互不承担责任，因此大悦公司要求曹田赔偿损失没有依据，其要求赔偿的诉求该院不予支持；案涉房屋系违法建筑导致合同无效，在2019年4月已确定拆除，曹田要求大悦公司支付2019年4月1日至拆除前的租金及违约金不符合法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决：一、曹田与大悦公司签订的“房屋租赁合同”无效；二、驳回大悦公司的其他诉讼请求；三、驳回曹田的诉讼请求。案件受理费本诉5150元，保全费3770元，由大悦公司负担。反诉4027元，由曹田负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，大悦公司与曹田签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》均因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时…已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”曹田、大悦公司对案涉房屋未取得建设工程规划许可证均为明知，对大悦公司因合同无效造成的损失，应当依据过错程度，各自承担相应的责任。一审法院依据无效的合同条款驳回大悦公司主张损失赔偿的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。经查，大悦公司各项损失共计820071元（装饰装修费534420元+瓷砖款109262元+防砂岩复合板63332元+标识费58262元+展台547**元），物料费未形成附合、搬家费系大悦公司必须支出的费用，保全担保费双方无明确约定，均不应予以支持。依据双方过错程度，曹田应赔偿大悦公司损失的60%计492042.6元。综上，大悦公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1043号民事判决第一项、第三项；二、撤销洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1043号民事判决第二项及一审诉讼费负担部分；三、曹田于本判决生效之日起十日内赔偿河南大悦汽车销售服务有限公司各项损失492042.6元；四、驳回河南大悦汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5150元、保全费3770元，由河南大悦汽车销售服务有限公司负担1500元，曹田负担7420元，反诉受理费4027元，由曹田负担；二审案件受理费9983元，由河南大悦汽车销售服务有限公司负担3000元，曹田负担6983元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十月二十八日书记员 麻琳娜