湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初4947号原告：刘某，男，1980年1月7日生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：张倩，系夫妻关系，1984年12月26日生，汉族，住武汉市硚口区，特别授权）。被告：胡某，女，1988年12月2日生，汉族，住武汉市硚口区,被告：孙某，女，1989年2月1日生，汉族，住武汉市硚口区,上列被告共同委托诉讼代理人：王玮，系湖北卓道律师事务所律师（特别授权）。原告刘某与被告胡某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人张倩，被告胡某、孙某的共同委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判决原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；2、判决两被告向原告支付2020年4月1日至2020年8月15日止拖欠的房屋租金人民币29240元、物业费人民币817.6元、卫生费人民币500元整，共计30557.6元；3、判决被告将租赁房屋腾空后返还给原告；4、判决被告向原告按每日216元支付房屋占用费，自《门面租赁合同》解除之日起至搬离案涉门面内所有物品、恢复原状之日止；5、判决被告承担诉讼费。庭审中，原告撤回第三、四项诉讼请求。事实与理由：2019年10月1日，原告与两被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于武胜路爵世家园16号门面出租给被告，租赁期限为2019年10月1日至2022年1月1日，租金每季度人民币19500元，出租门面的水费、电费、电话、卫生费和物业等杂费由被告按季度支付。合同签订后，两被告于2019年10月1日支付5000元租赁保证金，2019年9月20日支付第一季度租金19500元，2019年12月21日支付第二季度租金19500元。后被告再未按合同约定支付过租金、水电费等其他费用。截止到2020年8月15日，被告累计拖欠租金29240元、物业费817.6元、卫生费500元整，以上费用共计30557.6元。2020年7月10日，原告通过微信向被告孙某催缴租金等费用，被告孙某表示不愿再继续承租，原告即告知被告若要退租尽快与原告办理退租手续，结算尚未支付的租赁费用，但被告未与原告办理退租手续。2020年8月4日，原告向被告发送正式的《租金催款函》，要求被告自收到催款函之日起3日内交付拖欠的租赁费用，但被告仍未与原告结算。最终，经原告向被告多次催交租金未果后，原告根据双方签订的《门面租赁合同》第十一条第一款约定，于2020年8月15日向被告发送《关于解除通知书》，通知解除原、被告之间的租赁关系。综上，原告认为被告延期支付租金的行为已构成合同违约。为维护自身合法权益，原告起诉来院，提出如前诉请。被告胡某、孙某辩称，驳回原告全部诉讼请求。原告陈述与事实不符，合同签订于2019年10月1日，此时开始起算租金。被告未交付租金并非违约，系因疫情原因导致无法正常开业，疫情期间的租金应予以免除，被告承租案涉门面房用于经营中医理疗馆，根据武汉市抗疫防疫相关政策的规定，被告经营的行业直到2020年5月24日开始解禁，所以被告认为2020年1月23日至2020年5月24日期间的租金应予以免除，被告租金实际已经缴纳至2020年8月1日。双方合同解除时间应为2020年5月15日，当天被告电话告知原告协商解除合同的事宜。2020年7月11日，被告再次明确合同已经解除。合同解除后，原告应退还被告多缴纳的租金14733.56元、保证金5500元，并返还装修残值30449.96元。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区武胜西街8号4栋1层16号商用房（建筑面积58.44平方米）的所有权人为原告刘某。原告将该房屋出租给他人经营使用。2019年8月，被告出资150000元从他人处受让了该房屋租赁权，并对门面进行装修后经营中医理疗馆。2019年10月1日，原告刘某（出租人）与被告胡某、孙某签订《门面租赁合同》，约定原告将上述商用房出租给被告使用；租赁期限为2019年10月1日至2022年1月1日；每季度租金为19500元整，租金按季度交纳。……第九条：出租人不允许承租人转租租赁门面，如有类似事件发生，收回门面并扣减押金。第十条：承租人负责支付出租门面的水费、电费、电话费、卫生费和物业管理费等杂费。第十一条：有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定支付租金；……。合同签订后，被告继续在案涉门面房经营，并依约支付了2020年3月31日之前的租金共计39000元及押金5500元。2020年3月14日，被告孙某微信联系原告沟通租金减免事宜，双方未达成一致意见。2020年5月15日，被告电话告知原告，要求解除双方合同，原告未同意。2020年7月10日，原告通过微信向被告孙某催收租金，被告表示不愿意再继续承租，原告告知被告若退租尽快办理退租手续。2020年6月，被告以自己名义将案涉门面在58同城网上招租。2020年8月4日，原告向被告发送《租金催款函》，函告被告收到本函之日起3日内与原告联系，就2020年4月1日至2020年8月4日拖欠的租金26000元整、物业费817.6元、水电等其他费用500元整，共计27317.6元进行结算。逾期未联系，视为被告放弃店铺内所有物品，原告将自行处理。……同日，两被告向原告回函称“房租交到2020年3月底，另外还有5000元房屋押金在原告处，根据政策及合同法关于不可抗力的条款规定，封城期间的租金被告可以要求免除。如果原告诉诸法律手段，被告也会维护自身权利，要求原告退还多付的租金及5000元押金以及房屋装修残值费用。……”次日，原告对《租金催款函》向被告进行解释说明，表明“武汉市政府的政策文件表明房租减免的实施主体为市出资企业及纳入合并报表范围内的各级子企业，原告不在管理范畴之内，再者“减免”而非免除，两者有着本质的区别。……”2020年8月15日，原告向被告发送《关于解除通知书》，内容为：“……自2020年4月1日至2020年8月15日，被告拖欠租金人民币29240元、物业费人民币817.6元、水电等其他费用人民币500元整，以上费用共计30557.6元。根据双方签订的《门面租赁合同》第十一条第1款约定，承租人不交付或者不按约定支付租金，出租人有权解除本合同。期间原告通过电话、微信、发送催款函方式催要上述费用，但至今被告未支付，被告行为属于严重违约行为，原告经慎重考虑决定行使合同解除权，解除双方合同，特向被告发送解除合同通知，《门面租赁合同》自2020年8月15日解除。请被告收到本通知3日内支付上述费用并腾退房屋，若逾期未履行，原告将通过法律手段要求被告承担包括但不限于支付欠款、严重违约、赔偿损失等法律责任。……”当天，原告配偶与被告胡某电话联系，询问被告房屋内的物品如何处理，被告胡某称不要了，原告配偶还提出与被告见面办理退租手续，胡某称早就说过不租了。另查明，案涉商用房业主欠缴物业费（2020年1月1日至2020年7月31日）计817.6元。2020年8月4日，原告在物业公司见证下将该商用房大门撬开，并控制至今。本院认为，原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。原告依约将案涉房屋交付被告使用，被告应依约向原告缴纳租赁期间的租金。关于合同的解除，原告请求确认双方合同已于2020年8月15日解除，被告则主张双方合同于2020年5月15日其向原告电话告知合同解除时已解除，本院认为，2020年1月23日本市因发生疫情而封城，疫情防控措施虽导致被告曾经关门而无法营业，但并未造成原、被告双方合同目的的无法实现，且被告电话沟通解除合同时未与原告办理退租手续，双方就合同解除未达成一致意见。原告于2020年8月4日实际控制了案涉门面房，此时应视为原、被告双方均以自己的行为表明不履行合同主要义务，双方合同目的已然无法实现，故本院依法确认原、被告双方合同于2020年8月4日解除。合同解除后，当事人应根据合同履行情况承担相应的责任。原告尚欠2020年4月1日至2020年8月4日的租金未支付，考虑到2020年1月23日至4月8日期间，本市因发生疫情而封城，被告承租案涉房屋用于经营中医理疗馆，系通过人与人之间亲密接触的服务类行业，疫情防控措施导致被告无法开门营业，被告经营的中医理疗馆直到2020年5月24日解禁，疫情防控期间被告没有营业收入来源，继续按原租赁合同支付租金对被告明显不公平，本院从公平原则出发，酌情将2020年4月1日至8月4日的租金减少为10400元，即被告应向原告缴纳租赁期间的租金10400元。原告于2020年8月4日实际控制案涉房屋，故被告主张截止至2020年8月15日的租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于原告主张的物业费，本院认为，双方在合同第十条明确约定了物业费、卫生费由被告负责，物业公司证实了该房屋所欠物业费为817.6元，故被告应将所欠物业费支付给原告。物业公司不是卫生费的缴费机构，其证明不能证实被告所欠卫生费的事实，所以对原告的卫生费主张因缺乏事实依据，本院不予支持。至于押金5500元是否予以退还？被告提交了押金收条，证明其支付了押金5500元，原告亦认可收到押金5500元，但原告根据合同第九条“出租人不允许承租人转租租赁门面，如有类似事件发生，收回门面并扣减押金”的约定，以被告在58同程网上招租为由不同意退还押金，本院认为被告虽有转租的意思表示等行为，但案涉门面房并未实际转租出去，被告该行为未给原告造成实际损失，故原告应将押金5500元退还给被告。押金5500元冲抵租金后，被告还应向原告支付租金4900元。至于被告主张原告返还装修残值30449.96元，属于反诉范畴，因被告未提起书面反诉状并交纳反诉费用，故不属于本案审理范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘某与被告胡雅琴、孙某签订的《门面租赁合同》于2020年8月4日解除；二、被告胡某、孙某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付房屋租金4900元及物业管理费817.6元（二项合计5717.6元）；三、驳回原告刘某提出的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取282元，由原告刘某负担200元，被告胡某、孙某负担82元（原告刘某已预交），被告胡某、孙某在履行上述判决款项时，将其应负担的82元一并支付给原告刘某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年十月十九日书记员 邱艳红