上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初63831号原告(反诉被告)：朱雪娟，女，1952年5月1日出生，汉族，住上海市黄浦区重庆南路****。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈权，上海盈仑律师事务所律师。被告(反诉原告)：王云玲，女，1982年7月18日出生，汉族，住河南省扶沟县古城乡古城街。委托诉讼代理人：陈嘉威(系被告王云玲之夫)，住上海市浦东新区上南四村****。原告朱雪娟与被告王云玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月29日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告王云玲提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱雪娟及其委托诉讼代理人沈权、被告(反诉原告)王云玲及其委托诉讼代理人陈嘉威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱雪娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告修复费用人民币62,600元(其中包含2020年3月地板修复费用2,800元、地板和房门修复费用49,800元、家具修复费用10,000元);2.判令被告赔偿(2020)沪0115民初36978号民事调解书中约定由原告赔付的金额23,000元;3.判令被告支付自2020年1月19日起至2020年4月15日止的房屋空置费及两个月修复期间的房屋空置费(按每月5,400元的标准计27,000元)。事实和理由：2018年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年6月9日起至2019年6月8日止。双方对房屋情况、租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式等作了详细约定。合同签订后，原告按约交付系争房屋。自2019年6月9日起，双方之间转为不定期租赁合同。2019年12月30日晚，被告告知阳台漫水，水进入房间，家具、地板被淹，但不知道地漏在何处。原告遂赶至系争房屋处，发现阳台地漏盖被头发等污物堵塞，屋内水漫金山。经查，主要出水点在连接洗衣机的水龙头处，被告使用完洗衣机后未将水龙头关闭，地漏又因垃圾堵塞导致无法排水，最终导致系争房屋内的地板、家具遭浸泡。2020年1月16日，双方达成人民调解协议，于同年1月18日终止合同。同年1月18日，被告搬离系争房屋。同年4月15日，系争房屋另行出租，因被告提前解除合同，故该期间的房屋空置费应由被告承担。装修公司预估装修期为两个月，修复期间的房屋空置费亦应该由被告承担。因漏水问题，原告被系争房屋楼下住户即上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称103室)业主单永明起诉，现已调解结案。原告认为，被告作为承租方应当在日常使用中进行必要维护，合理使用系争房屋内的设备。现被告未按照提示在使用完毕后关闭洗衣机相连接的水龙头，又未对地漏进行日常基本维护，导致排水不能，被告应对漫水造成的相关损失承担全部责任，故原告诉至本院。王云玲辩称，其承租系争房屋后从未动过洗衣机水龙头，漏水的根本原因系水龙头老化断裂，而非被告未关闭水龙头。事发当天，其欲进入103室查看漏水情况，但103室业主不允许其进门查看。漏水发生后，103室业主已及时关闭总阀，故其对漏水造成的实际影响不清楚。其未参与原告与103室业主的调解案件，不清楚赔偿明细，且系原告提供的房屋存在瑕疵，故其不同意支付系争房屋及103室的修复费用。漏水确对系争房屋的地板造成一定影响，但系争房屋本身已老旧，经常发生漏水需要维修，故其不同意支付房屋空置费。且原告已将系争房屋另行出租，证明可以正常使用。2020年1月18日，合同已解除，双方已交接房屋、结算费用，证明双方纠纷已解决。王云玲向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告保证金5,400元；2.判令反诉被告退还反诉原告自2019年12月30日起至2020年1月18日止的租金3,600元。事实和理由：2018年6月2日，反诉原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月9日起至2019年6月8日止。2019年12月30日，反诉原告于晚上十时三十分左右到家，103室业主告知晚上七时发现系争房屋发生漏水，已第一时间关闭楼道内水阀，同时报警。反诉原告与103室业主一同进入系争房屋内查看，发现系阳台洗衣机龙头老化断裂导致水管掉落漏水。同时，反诉原告第一时间告知反诉被告，反诉被告于晚上二十三时五十分左右赶至系争房屋，一同确定了漏水原因。因系争房屋潮湿无法居住，故反诉原告协商退房，但反诉被告置之不理，反诉原告只能暂住别处。2020年1月6日，系争房屋的厨房又发生漏水，系淋浴器老化，阀门漏水。同年1月16日，双方签订《人民调解协议书》，确定租赁合同于同年1月18日终止，反诉被告扣押押金5,400元。同年1月18日，双方交接系争房屋，反诉被告退还反诉原告自同年1月19日起至同年3月8日止的租金9,000元，反诉原告结清水电费，双方确认房屋内设施无误后，反诉原告搬离。居住期。居住期间屋年久失修，多次发生漏水事件，存在重大质量缺陷。反诉被告未履行定期维护保养义务，应退还自2019年12月30日起至2020年1月18日期间的租金3,600元，故反诉原告提起反诉。朱雪娟辩称，2019年12月30日至2020年1月18日期间反诉原告实际占有使用系争房屋，故其不同意退还该期间的租金。其同意抵扣相关费用后退还押金。漏水原因并非水龙头老化断裂，而是水龙头承接的接口脱落。反诉原告提供的水龙头断裂照片是之前的，已经维修过。反诉原告所述其它地方漏水与本案无关。如果阳台地漏未堵塞，即使水龙头漏水，不会造成客厅等地方损失。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区西营南路******房屋的产权人登记为朱雪娟及案外人朱某某。2018年6月2日，朱雪娟作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的王云玲签订《房屋租赁合同》，约定朱雪娟将位于上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给王云玲，租赁期限自2018年6月9日起至2019年6月8日止；租金为每月5,400元，房屋租赁保证金为5,400元；租金按季度支付，在前一期租金到期日前七天内支付。该合同第5-2条约定：“租赁期间，乙方应合理使用爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房层及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”第5-3条约定：“租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，朱雪娟将系争房屋交付给王云玲。王云玲支付了租赁保证金5,400元，并陆续支付租金。合同约定的租赁期限届满后，王云玲继续使用系争房屋。2019年12月30日，系争房屋的洗衣机水龙头处发生漏水，致使系争房屋及楼下103室遭受一定损失。2020年1月16日，朱雪娟与王云玲签订《人民调解协议书》，达成如下协议：“1.双方同意于2020年1月18日终止双方2018年6月2日签订的房屋租赁合同；2.朱雪娟(房东)愿意将2020年1月19日至2020年3月8日的房租9,000元整退还给王云玲(房客)，以现金方式支付；3.关于押金，待203室和103室的漏水纠纷处理完成后，按责任认定处理：如与(房客)无关，则朱雪娟(房客)必须在3天内返还(房客)押金5,400元整。如与王云玲(房客)有关，则王云玲(房客)必须根据责任认定以押金支付相应的赔偿金额，多退少补。协议自双方签订后立即生效。”同年1月18日，王云玲将系争房屋返还给朱雪娟，朱雪娟退还王云玲自2020年1月19日起至2020年3月8日止的租金9,000元。同年6月2日，本院受理单永明诉朱某某、朱雪娟相邻关系纠纷一案，单永明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿因漏水造成的上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室修复费用54,609.80元；2.判令两被告共同赔偿因房屋受损原告在外租房居住的租金9,600元；3.诉讼费由两被告承担。单永明称，其系上海市浦东新区西营南路******的产权人。2019年12月30日晚，系争房屋漏水导致103室房屋卧室、客厅的墙壁、屋顶、地板及阳台的屋顶、墙壁受损。因房屋受损无法居住，其于2020年1月16日至2020年4月15日在外租房居住。同年6月24日，经本院主持调解，双方达成调解协议：一、被告朱雪娟、朱某某于2020年6月26日前支付原告单永明房屋修复费用23,000元；二、原、被告无其他争议；三、案件受理费375元，减半收取计187.50元，由原告单永明负担。现朱雪娟认为系争房屋发生漏水系王云玲未合理使用房屋内设施导致，故朱雪娟诉至本院，要求判如所请。审理中，王云玲向本院提起反诉。审理中，朱雪娟提供：1.系争房屋洗衣机上安全使用吊牌，证明王云玲作为承租方未按照提示正常关闭水龙头。经庭审质证，王云玲表示在承租期间未见该吊牌，且漏水原因与关闭水龙头无关。2.《收条》、装饰装修施工合同及装修报价书，证明其于2020年3月26日对次卧的部分地板及主卧、次卧的两扇房门进行维修，支付修复费用2,800元，但未修复完毕，地板(面积为45平方米)及两扇木门的评估修复费用为49,800元。经庭审质证，王云玲不认可上述证据的真实性，表示返还房屋时朱雪娟未提出异议，且漏水只会导致客厅产生问题，不会影响次卧。3.系争房屋的视频光盘及照片，证明系争房屋的受损情况，房门已无法正常开关。经庭审质证，王云玲对上述证据的真实性不予认可，系朱雪娟事后自行拍摄。4.(2020)沪0115民初36978号案件中单永明递交的视频光盘，证明103室的漏水情况，受损范围为客厅四周及主卧，开关及吊灯均在渗水。经庭审质证，王云玲认可上述证据系单永明提供。王云玲提供：1.洗衣机水龙头断裂照片，证明房屋漏水系因洗衣机水龙头老化断裂，而非水管脱落。经庭审质证，朱雪娟表示如王云玲关闭水龙头或地漏未堵塞，不会造成漏水。2.物业维修记录及更换热水器照片，证明系争房屋年久失修，存在厨房下水道堵塞漏水、墙体渗水、热水器漏水等情况。经庭审质证，朱雪娟表示与本案无关。3.《收条》，证明系争房屋漏水后潮湿阴冷无法居住，其在朋友处居住。经庭审质证，朱雪娟表示承租期间即便王云玲未使用房屋，但仍占用房屋，应支付该期间的租金。朱雪娟、王云玲对本院调取的(2020)沪0115民初36978号法庭审理笔录的真实性均无异议。该案中，单永明提供系争房屋内洗衣机进水管断裂的照片，照片中可见进水管内含有部分断裂的水龙头金属。审理中，朱雪娟表示系争房屋的受损具体范围包括客厅、主卧、次卧的地板共计45平方米，以及主、次卧两扇房门；王云玲表示洗衣机在阳台上，阳台、主卧、次卧均朝南，水从阳台流到主卧再到客厅，客厅地板潮湿，但次卧是平行的，不可能产生问题。原、被告均同意系争房屋的修复费用金额由本院酌定。朱雪娟表示系争房屋于2009年进行装修，当时地板单价为198元，木门价格约为1,200元。以上事实，由朱雪娟递交的《上海市房地产权证》《房屋租赁合同》《人民调解协议书》《(2020)沪0115民初36978号民事调解书》，王云玲递交的《房屋租赁合同》《人民调解协议书》、照片，本院调取(2020)沪0115民初36978号法庭审理笔录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，租赁期间届满，王云玲继续使用系争房屋，朱雪娟没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案的争议焦点为系争房屋内洗衣机进水管的水龙头下端接口处发生断裂，致使自来水不断流出，对系争房屋及楼下103室所造成的损失应该由何方承担。首先，根据合同约定，朱雪娟作为出租方，应保证租赁期间该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，并对该房屋进行检查、养护。根据查明的事实，导致漏水事件发生的直接原因系水龙头下端接口处发生断裂，故朱雪娟对本次漏水的后果存在责任。其次，根据合同约定，王云玲作为承租方，在租赁期间应合理使用该房屋及其附属设施，使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，应负责维修。王云玲作为系争房屋的实际使用人，在使用洗衣机后未能及时关闭进水水龙头开关，且因其日常疏于管理，洗衣机所在阳台的地漏堵塞导致未能及时排出积水，故王云玲对本次漏水的后果亦存在责任。本案中，出租方、承租方对于漏水造成系争房屋及103室房屋的损失均存在一定责任。关于系争房屋的损失，双方均同意修复费用的具体金额由本院酌定，本院根据漏水导致的实际受损情况、系争房屋的装修折旧，并结合双方的过错程度，酌情认定王云玲向朱雪娟赔偿修复费用12,500元。关于系争房屋楼下103室房屋的损失，朱雪娟与单永明已就修复费用的具体金额及支付日期达成调解，虽王云玲对调解金额不予认可，但根据103室的实际受损情况，并结合双方的过错程度，本院酌情认定王云玲向朱雪娟赔偿修复费用11,500元。双方已达成一致确认租赁关系于2020年1月18日解除，王云玲已于该日返还系争房屋，朱雪娟再行要求王云玲支付自2020年1月19日起至2020年4月15日止的房屋空置费，本院不予支持。朱雪娟要求王云玲支付修复期的房屋空置费，本院根据修复范围酌情认定修复期为一个月，并结合双方的过错程度，由王云玲支付朱雪娟修复期的房屋空置费2,700元。因双方之间的租赁关系已确认解除，王云玲要求朱雪娟退还租赁保证金，本院予以支持。王云玲要求朱雪娟退还自2019年12月30日起至2020年1月18日期间的租金，该期间王云玲尚未返还系争房屋，且王云玲未能证明该期间系争房屋确实无法使用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十九条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告王云玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱雪娟位于上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室房屋的修复费用12,500元；二、被告王云玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱雪娟位于上海市浦东新区西营南路XXX弄XXX号XXX室房屋的修复费用11,500元；三、被告王云玲于本判决生效之日起十日内支付原告朱雪娟房屋空置费2,700元；四、反诉被告朱雪娟于本判决生效之日起十日内退还反诉原告王云玲租赁保证金5,400元；五、驳回反诉原告王云玲的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,552元，减半收取计1,276元，由原告朱雪娟负担900元，被告王云玲负担376元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告王云玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十月十六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。