四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12004号 上诉人（原审被告）：王丽娇，女，1985年3月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：邓永亮，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈浩，男，1979年5月13日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 上诉人王丽娇因与被上诉人陈浩租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院作出的（2020）川0184民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员廖方适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 王丽娇上诉请求：一、撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初282号民事判决；二、依法改判确认双方解除案涉租赁合同时间为2019年10月9日，王丽娇不支付租金，或者发回重审；三、一审、二审诉讼费由陈浩承担。事实和理由：一、王丽娇未装修、也未实际使用房屋，不应该支付房屋租赁费用。王丽娇与陈浩签订房屋租赁合同是为经营所需，由于不能办理营业执照，因此王丽娇于2019年9月29日主动搬离了案涉房屋，期间多次与陈浩协商沟通解除租赁合同，未达成一致意见。王丽娇认为无法办理营业执照不属于王丽娇主观可以预见和控制的风险，导致双方签订租赁合同目的无法实现，应适用《中华人民共和国合同法》的情势变更原则。一审法院判决王丽娇承担支付房租的义务是违背公平公正原则，损害了王丽娇的利益。二、王丽娇并非恶意违约，在租赁合同目的无法实现的情况下，王丽娇多次与陈浩协商解除合同，但陈浩一直拒绝表态，导致王丽娇损失进一步扩大。对该扩大损失，陈浩应当承担应有的责任，一审法院认为王丽娇应当就从未使用过房屋支付租金，严重损害王丽娇合法权益。三、一审提问具有误导性，导致认定双方解除案涉租赁合同时间为2020年4月8日错误。房屋至今未办理产权证，且王丽娇并未在案卷中看到徐艳飞的授权及关系证明，陈浩是否具有完全的原告资格，有待进一步确认。 陈浩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王丽娇的上诉请求，维持原判。一、王丽娇合同违约，应当支付陈浩租金、物业等费用以及承担违约责任。2019年7月24日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，一年租金50000元，装修免租期为两个月。另约定，为确保全面履行本合同，王丽娇应于2019年7月24日签订合同之日向陈浩支付5000元履约保证金。合同签订后，王丽娇一直未按照合同约定履行，一直到一审开庭时，租金也未支付。二、王丽娇上诉请求没有事实和法律依据。双方签订《房屋租赁合同》后，王丽娇一直以各种理由不交付租金，陈浩多次催收，王丽娇为了逃避支付租金的义务，在使用铺面近3个月后，在2019年10月底将租赁房屋内所有设备、产品搬走；王丽娇陈述自己于2019年9月29日搬离房屋，还未到支付租金时间，支付租金时间为2019年10月1日起的说法是没有事实根据的。根据《房屋租赁合同》第五条约定，陈浩已于合同签订之日将铺面租赁给王丽娇，完成交付义务，王丽娇应该按照合同约定于2019年7月24日支付租金30000元。且只有在王丽娇全面履行合同义务的情况下，才可以免租金两个月，而不是先免费使用铺面两个月才交租金，这不符合合同的约定；王丽娇陈述因无法办理营业执照就不应支付租金的说法不成立。上一任租客李丹与王丽娇是同行，办理了营业执照，已经正常营业近两年。且从双方权利义务来说，双方签订租赁合同后，出租方的义务是将依法拥有的房屋交与承租方，至于经营风险是王丽娇自己承担，从事何种经营活动，能不能办理营业执照应当是王丽娇自己预判，与陈浩无关，也不符合情势变更原则的适用条件。三、王丽娇主张合同解除时间为2019年10月9日没有事实依据。王丽娇一直未支付租金，也未就房屋租赁合同继续履行进行协商，直至一审开庭过程中，双方才同意于2020年4月8日解除房屋租赁合同。王丽娇的行为已经属于违约，给陈浩造成了利益损失。一审法院判决王丽娇支付租金以及利益损失是完全符合法律规定的。 陈浩向一审法院提出诉讼请求：1.判令王丽娇向陈浩支付租赁铺面第一年的首期租金30000元，并从2019年7月25日起按照银行贷款年利率6%的标准计算资金占用利息损失，直至款项付清之日止；2.判令王丽娇向陈浩支付租赁铺面后三个月的物业费1296元；3.本案诉讼费用由王丽娇负担。一审法庭审理中，陈浩变更部分诉讼请求为：1.判令王丽娇向陈浩支付租赁铺面第一年的租金50000元；2.判令王丽娇向陈浩支付租赁铺面后九个月的物业费、垃圾处理费4068元(452元/月×9个月)。 一审法院认定事实：2019年7月24日，陈浩将位于崇州市出租给王丽娇使用，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，共两年；一年租金为50000元；第一年租金支付方式为：第一阶段即合同签订之日支付30000元，第二阶段于2020年3月1日前支付剩余租金20000元；装修免租期为两个月。另约定，为确保全面履行本合同，王丽娇应于2019年7月24日签订合同之日向陈浩支付5000元的履约保证金，在本合同终止后，陈浩退还王丽娇的履约保证金，从合同签订之日起到合同终止日的物业管理费和水电费由王丽娇支付。同日，陈浩将该商铺交付给王丽娇使用，王丽娇向陈浩支付5000元的履约保证金。此后，王丽娇因不能办理营业执照，无法从事经营活动，便于2019年9月29日（或2019年10月9日）自行搬离该商铺，并提出解除房屋租赁合同，但陈浩表示不同意解除合同。2019年10月13日，王丽娇与陈浩通过微信就解除合同进行协商，王丽娇表示将商铺钥匙交还陈浩，但陈浩没有回复是否同意交还钥匙。另，王丽娇承租商铺期间，没有对房屋进行装饰装修。王丽娇已向物业管理公司交纳2019年8月至2019年10月31日共三个月的物业费1207元和垃圾处理费90元，另充值电费200元。 一审法庭审理中，双方同意房屋租赁合同于当天即2020年4月8日解除，王丽娇将商铺钥匙当庭交还陈浩，并于当天休庭后自行完成了其他物品的交接。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王丽娇单方自行终止房屋租赁合同的履行，未按约定的时间交纳租金，故应承担相应的违约责任。因双方约定“租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，共两年”、“一年租金为50000元”、“装修免租期为两个月”，陈浩于签订合同当天即2019年7月24日将商铺交付王丽娇使用，房屋租赁合同于法庭审理当天即2020年4月8日解除，根据当地房屋租赁交易习惯及双方约定的年租金50000元折算，王丽娇应支付2019年10月1日至2020年4月30日共七个月的租金29166.69元(50000元/12月×7个月)，但是，鉴于今年2月至4月受新冠肺炎疫情的影响，各行业经济下行加剧，根据国家有关政策规定，为了平衡双方当事人的利益，本院酌定2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金可按50%支付，故王丽娇应支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金22916.68元（（50000元/12月×4个月)+(50000元/12月×3个月)×50%=16666.68元+6250元=22916.68元）。陈浩主张按照银行贷款年利率6%的标准计算资金占用利息损失，具有一定的合理性，但因今年各行业所受新冠肺炎疫情的影响，本院酌定免除王丽娇赔偿资金占用利息损失的违约责任。另外，因双方约定“为确保全面履行本合同，王丽娇向陈浩支付履约保证金5000元，履约保证金5000元在合同终止后退还”，但因王丽娇未按约定的时间交纳租金导致合同解除，使陈浩因合同履行后可以获得的利益受到损失，故履约保证金5000元可不予退还，用于补偿陈浩因此所受到的损失。 因双方约定从合同签订之日起到合同终止日的物业管理费和水电费由王丽娇支付，王丽娇已支付2019年8月至2019年10月31日共三个月的物业费1207元和垃圾处理费90元，故还应支付2019年11月1日至2020年4月30日共六个月的物业费2412元(1207元/3月×6个月)垃圾处理费180元(90元/3月×6个月)。本案一审案件受理费291元，应由败诉方即违约方王丽娇负担。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈浩与王丽娇签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、王丽娇于判决生效之日起五日内向陈浩支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金22916.68元；三、王丽娇于判决生效之日起五日内向陈浩支付2019年11月1日至2020年4月30日共六个月的物业费2412元、垃圾处理费180元，合计2592元；四、驳回陈浩的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费291元，由王丽娇负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈浩没有提交新证据。王丽娇提交了以下证据：2019年10月19日王丽娇与陈浩的短信聊天记录，拟证明：王丽娇通知陈浩移交房屋，陈浩不同意，即按照法律规定2019年10月9日通知解除合同就生效，陈浩拒绝移交，后续房屋租赁损失应当由陈浩承担。陈浩质证认为，对该证据真实性、合法性认可，关联性不予认可，根据一审调查及当事人陈述，陈浩已多次联系王丽娇针对房屋是否继续履行进行协商，但王丽娇一致拖欠不支付租金，2019年10月9日，王丽娇通知陈浩去铺面收租金，但陈浩到达后铺面没有人，且房屋内设备、产品已经全部搬离，因此，不能证明合同于2019年10月9日解除。对此，本院认为，王丽娇提供的短信聊天记录仅显示金都汇房东表述“在开会，会后回你”，并不能证明金都汇房东就是陈浩本人，亦无法证明陈浩拒绝接收案涉房屋，故不能达到王丽娇的证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的解除时间认定；二、陈浩在王丽娇提出解除合同时是否有减损义务；三、租金的支付标准认定。对此评述如下： 关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间认定的问题。王丽娇主张，因自己在租赁案涉房屋以后并未实际使用，也未进行装修，且其在2019年9月29日就已经搬离了案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》的解除时间为2019年10月9日，王丽娇不应继续支付2019年10月9日以后的房屋租金。对此，本院认为，双方虽多次就解除案涉《房屋租赁合同》进行协商，但一直未达成一致意见，直至一审庭审当天，双方才就解除合同达成合意，王丽娇向陈浩交付了房屋钥匙和电卡、水卡，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除并无不当，本院予以维持；王丽娇又主张，因案涉房屋没有产权证导致其不能办理营业执照，不能达到合同目的，因此根据情势变更原则，双方在2019年10月9日就已经解除合同。对此，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中仅仅约定了房屋的用途为美容、美妆，但并未约定若不能办理营业执照的责任分担，且王丽娇在订立合同时就应当仔细审核出租人的材料和资格，其在一、二审过程中亦未举示足以采信的证据证明不能办理营业执照系因陈浩未取得产权证，因此本院对王丽娇的这一主张不予支持。 关于陈浩在王丽娇提出解除合同时是否有减损义务的问题。王丽娇主张其多次与陈浩协商解除合同，但陈浩一直拒绝表态，导致王丽娇损失进一步扩大，对该扩大损失，陈浩应当承担应有的责任。对此，本院认为，如上所述，一审认定双方的租赁合同关系于2020年4月8日解除，且在合同解除之前，陈浩无法将案涉房屋再行租赁给第三人是合理的，因此对于合同解除之前的房屋租金损失，理应由承租人王丽娇承担。对于王丽娇主张的陈浩拖延解除合同导致王丽娇损失扩大，因王丽娇举示的证据仅仅只是证明了双方协商的过程，并不足以证明陈浩有故意拖延解除合同，致使损失扩大之行为，不能达到王丽娇的证明目的，故本院对王丽娇的这一主张不予支持。 关于租金的支付标准认定的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》中已经对房屋租金标准进行了明确的约定，王丽娇应当按照合同约定向陈浩支付租金。一审法院考虑到王丽娇的实际情况，结合新冠肺炎疫情的影响，对2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金进行了调减并免除了王丽娇赔偿资金占用利息损失的违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，王丽娇的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审判决事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费582元，由王丽娇承担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年十月十六日 书记员 何浩铭