四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终988号 上诉人（原审原告)：四川瑞坤置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区猛追湾东街**附****。 法定代表人：李端全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范春闹，四川银邦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审原告）：四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司，住所地：四川省冕宁县漫水湾四川省长江造林局凉山分局厂区内。 负责人：李端全。 委托诉讼代理人：范春闹，四川银邦律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：李勋，女，汉族，1976年9月出生，四川省成都市人，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司因与被上诉人李勋确认合同无效纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院（2020）川3433民初327号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，经过阅卷、询问当事人，对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司上诉请求：1、依法撤销（2020）川3433民初327号判决，改判《商品房买卖协议》无效；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、本案实际情况：2014年，上诉人由于修建资金短缺，找到被上诉人借款人民币280万元。被上诉人为了确保该笔款项能够收回，要求上诉人将位于漫水曦城建筑面积2999.186平方米的商业用房作为担保，双方于2014年6月13日签订了《商品房买卖协议》约定了所谓购房款为280万元整，同时签订了房屋租赁合同约定每月支付租金20万元，至2015年6月14日止作为利息支付。上诉人在签订协议后只支付了借款人民币200万元整。2、情况分析：首先，两合同签订的时间是在同一天签署，即李勋在买房产时就已经将房屋又反租给了瑞坤公司。因此，李勋实际根本没有实际占有房产，所谓的签物管协议、交钥匙都是为了掩盖借贷关系的配合动作。其次，授权我方解除未修建部分的备案登记不符合商品房买卖交易之习惯。其目的就是为了达到借款担保，并非需要取得所有权。第三、一处价值280万元的房产每月租金就高达20万元，已经远远超出了合理范围。这样算下来年利息为85%。根据《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》（下称《意见》）规定，李勋不仅仅是非法放贷200万元以上，年息也达到了85%。因此，李勋非法放贷的违法行为显而易见，该案件完全符合《中华人民共和国合同法》第52条之合同无效的情形。二、一审法院认定事实的方法存在错误。一审法院片面引用了（2016）川3433民初618号民事判决书内容，本案的纠纷并未解决，法院并不能依据该判决书内容进行认定事实。更不应当因为上诉人没有提出诉讼请求而认定合同就具有有效性，合同无效是没有诉讼时效的问题。三、一审法院认定《商品房买卖合同》有效的法律规定错误。第一、（2016）川3433民初618号判决书并没有审理《商品房买卖合同》的有效性。第二、该案件对于《商品房买卖合同》的有效性审理应当由上诉人提出独立的反诉请求，而非抗辩理由。四、上诉人在庭前提起了对争议房产价值的评估申请，用以证明即使当时的市场价值，1321.773平方米的房产也不止280万元的价格。法院没有支持评估请求，也让本案没有第三方公正的价值评判。五、上诉人递交的备案登记表，虽然是复印件。但该证据原件肯定在李勋手中。对方从2016年的案件中就没有提交备案登记表，在本次案件中又一再否定其效力。这明显是隐藏对事实认定的关键性证据。 被上诉人李勋辩称，第一、双方建立的商品房买卖关系真实有效且实际履行，案件仅涉及1-4-1号房屋买卖，面积为1321.773平方米，并非上诉人说的3000平方米的房屋；第二、被上诉人2014年与上诉人签订《商品房买卖合同》已在房产管理部门备案。上诉人已向被上诉人移交钥匙，被上诉人已和物业签订第三方法律文件，支付完毕全部购房款，因此买卖义务已完毕，上诉人在时隔6年请求合同无效不具备事实和法律依据；第三、对于上述买卖合同的真实有效性在双方基于房屋纠纷合同产生的案件中已有2016年冕宁法院生效判决认定，该判决第五页以及第六页均对本案涉及的《商品房买卖合同》有效性作出认定，从判决作出至今上诉人从未对该判决提出任何异议，且该判决已进入强制执行阶段，故上诉人所谓618号判决不涉及本案商品房的认定与事实不符，根据法律规定经生效判决认定的事实，被上诉人无需进行举证证明；第四、上诉人提出租金过高的问题，首先租金非本案审理范畴不影响买卖合同效力，其次法律未对租金进行限制性约定，是双方基于真实意思表示达成的约定不违反法律禁止性规定，最后达成约定租金的背景是在商品房买卖合同签订后上诉人未按承诺及时腾退并实际交付案涉房屋，故该租金金额系为督促上诉人腾退义务约定，具有现实合理性；第五、上诉人一直主张案涉房屋买卖不真实系借贷关系，但上诉人未提供任何有效证据对其诉讼主张予以证明，故，其主张的事实没有客观依据。综上，我们认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确请求驳回上诉人的请求。 四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司向一审法院起诉请求：一、依法判决原、被告双方于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》无效；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月13日原告四川瑞坤置业冕宁分公司与被告李勋签订了《商品房买卖合同》，从该公司购买了一套位于四川省冕宁县的建筑面积约1321.773平方米的房屋，并付清了购房款280万元。该购房合同已在房管局备案，案号：2014-39号。2014年6月15日，原告四川瑞坤置业冕宁分公司与被告李勋签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋租赁给原告瑞坤置业冕宁分公司，并约定了租赁期限及租金等内容，合同签订后，原告四川瑞坤置业冕宁分公司未按约定支付租金。2016年7月15日双方经协商就该房屋租赁事宜签订了《协议书》，该协议书确认原告四川瑞坤置业冕宁分公司需限期支付李勋房屋租金440万元及违约金20万元。因《协议书》约定的支付期限已满，瑞坤置业冕宁分公司并未按房屋租赁合同和《协议书》的约定履行支付租金义务，并一直占有使用该房屋。2016年9月，李勋起诉至冕宁县人民法院要求四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业冕宁分公司给付租金及腾退房屋。2016年11月3日，冕宁县人民法院作出（2016）川3433民初618号判决书，该判决书认定了原告与被告签订商品房买卖合同的事实及签订租赁合同的事实，并且根据以上事实作出以下判决：“一、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起10日内迁出并向李勋返还租赁房屋即漫水曦城一期综合楼1-4-1号房屋；二、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向李勋给付租金（租金的计算方式为：每月20万元，自2014年9月15日起计算至2016年7月15日的欠付租金的数额为440万元，之后的租金至实际返还房屋之日止按照每月20万元继续计算），对此款四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；三、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向原告李勋给付违约金20万元，对此款四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回李勋的其他诉讼请求。”（2016）川3433民初618号判决书作出后，四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业冕宁分公司、李勋均未提出上诉，该判决书已生效并在冕宁县人民法院申请强制执行。另查明被告四川瑞坤置业冕宁分公司是被告四川瑞坤置业有限公司的分公司。四川瑞坤置业冕宁分公司具有相关营业执照。 一审法院认为：原、被告双方签订商品房买卖合同，被告购买房屋的事实已经（2016）川3433民初618号生效的判决书予以确定，现原告以意思表示不真实，以合法形式掩盖非法目的，原、被告实际为借贷关系为理由要求确认合同无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告现提交的证据不足以推翻已生效判决所确认的事实，原告应承担举证不利的法律后果，因此，对原告要求确认原、被告之间于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第（五）项之规定，判决：驳回原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：上诉人与被上诉人于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》是否无效。 上诉人认为合同无效的理由是2014年6月13日的《商品房买卖合同》意思表示不真实，是以合法形式掩盖非法目的，双方实际为借贷关系。从查明事实来看，《商品房买卖合同》未载明上诉人主张的其所支付的房款是借款和所购买房屋为借款担保房屋情况，上诉人也未提供借款和担保的相应证据；房屋买卖与房屋租赁属于两个不同的法律关系，《房屋租赁合同》是否涉嫌非法放贷并不影响本案审理，况且生效法律文书（2016）川3433民初618号民事判决书已确认了《房屋租赁合同》的有效性。因此，上诉人四川瑞坤置业冕宁分公司与被上诉人于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效的情形，本院对上诉人的上诉请求不予支持。 综上所述，四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 黎 审判员 黄 波 审判员 刘忠霞 二〇二〇年十月二十二日 书记员 邵林萌 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。