山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1321民初3530号 原告：李守来，男，1969年5月6日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：蒋国强，沂南界湖法律服务所法律工作者。 被告：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。 被告：孟超，男，1989年6月3日出生，汉族，住山东省兰陵县。 原告李守来与被告山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）、孟超确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李守来委托诉讼代理人蒋国强、被告晨始置业公司委托诉讼代理人高本京到庭参加诉讼。被告孟超经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李守来向本院提出诉讼请求：1.依法确认晨始置业公司与孟超签订的有关位于沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋的买卖合同无效；2.诉讼费由晨始置业公司、孟超承担。诉讼过程中，李守来增加对晨始置业公司的诉讼请求：协助将沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋变更至李守来名下。事实和理由：2014年10月11日，李守来在晨始置业公司购买位于沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋一套，全款付清，房屋也已交付。2017年3月，晨始置业公司与孟超因民间借贷关系签订了有关上述房屋的买卖合同并备案登记在孟超名下，晨始置业公司、孟超的买卖合同根据法律规定，应为无效合同。为维护李守来合法权益，特提起诉讼。 晨始置业公司辩称，李守来购买涉案房屋在先属实，后晨始置业公司因融资需要借孟超款项并签订《借款合同》，为保证借款能按时偿还，孟超同晨始置业公司签订编号为ＹＳ0022654的《商品房预售合同》作抵押，包含李守来购买的房屋代码为50967的沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋，属《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中名为房屋买卖实为借贷关系的情形，现晨始置业公司与孟超之间的借款已由案外人临沂智圣旅游开发有限公司在担保范围内履行完毕。 孟超未到庭，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、李守来购买涉案房屋情况 2014年10月11日，李守来与晨始置业公司签订《智圣（国际）温泉城认购书》一份，约定李守来认购晨始置业公司开发的沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积403.44平方米，单价3688元／平方米，房款总额1487887元，李守来应在签署认购书时支付定金20000元，优惠后房款总额1389529元，于2015年10月19日前支付首期房款419529元，剩余970000元由银行提供按揭贷款，同日，李守来以现金方式支付定金20000元。后李守来又分别于2014年12月22日、2015年11月28日以折抵工程款的方式支付1300053元、406209元（含1-007、1-019储藏室款及Ｄ256号车位款），又于2018年2月3日支付燃气开口费2600元、太阳能3200元、封阳台4669元、装修保证金2000元。后李守来对涉案房屋进行装修并入住。 二、晨始置业公司与孟超之间借款合同签订及履行情况 2017年3月29日，晨始置业公司与孟超签订《借款合同》，约定晨始置业公司因周转资金需要向孟超借款3000万元，借款期限为4个月，借款利率为月27‰，其中2000万元借款期限为2017年3月30日至2017年7月29日，另外1000万借款期限为2017年4月5日至2017年8月4日，担保方式为保证、担保，担保合同另行签订。 同日，孟超与临沂智圣旅游开发有限公司（以下简称智圣旅游公司）、山东智圣汤泉旅游度假村有限公司（以下简称智圣汤泉公司）、山东晨始建工集团有限公司（以下简称晨始建工公司）、陈贵德、高树英、杨恩全签订《保证合同》，合同约定由智圣旅游公司、智圣汤泉公司、晨始建工公司、陈贵德、高树英、杨恩全对上述借款承担连带责任保证。 为担保上述借款按期偿还，孟超与晨始置业公司签订《商品房预售合同》，合同中载明孟超购买晨始置业公司开发的沂南智圣国际温泉城温泉御苑C区包含李守来购买的涉案房屋在内的16套商品房（含储藏室），具体坐落为：第B13号楼1单元502室（房屋代码：46477，建筑面积：164.29平方米）、第B13号楼1单元601室（房屋代码：46478，建筑面积：132.35平方米）、第B13号楼1单元602室（房屋代码：46479，建筑面积：132.35平方米）、第B13号楼1单元009室（房屋代码：46456，建筑面积：37.7平方米）、第B13号楼1单元007室（房屋代码：46454，建筑面积：30.19平方米）、第B13号楼1单元014室（房屋代码：46461，建筑面积：30.19平方米）、第B23号楼1单元401室（房屋代码：46819，建筑面积：161.91平方米）、第B23号楼1单元014室（房屋代码：46764，建筑面积：36.83平方米）、第C15号楼1单元101室（房屋代码：46625，建筑面积：160.62平方米）、第D15号楼1单元301室（房屋代码：50801，建筑面积：162.06平方米）、第D15号楼1单元021室（房屋代码：50754，建筑面积：29.6平方米）、第D17号楼1单元901室（房屋代码：50967，建筑面积：402.06平方米）、第D17号楼1单元007室（房屋代码：50942，建筑面积：80.09平方米）、第D17号楼1单元019室（房屋代码：50929，建筑面积：61.25平方米）、第B13号楼1单元401室（房屋代码：46474，建筑面积：164.29平方米）、第B13号楼1单元010室（房屋代码：46457，建筑面积：40.65平方米）。2017年3月31日，上述《商品房预售合同》在沂南县房地产管理局（现更名为沂南县住房保障中心）备案登记。 后晨始置业公司未按时偿还完毕上述借款，孟超向山东省兰陵县人民法院提起诉讼，请求晨始置业公司偿还借款本金1000万元及逾期利息，并要求保证人对此承担连带清偿责任。该院经审理于2019年9月20日作出（2019）鲁1324民初4909号民事判决，判决:一、晨始置业公司偿还孟超借款9706600元及利息……；二、智圣旅游公司、智圣汤泉公司、晨始建工公司、陈贵德、高树英、杨恩全对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后晨始置业公司及保证人未在指定期间内履行偿还责任，孟超向该院申请强制执行，执行过程中该院执行保证人智圣旅游公司银行存款14051637.08元，并于2019年12月18日将上述款项过付给孟超，后以（2019）鲁1324民初4909号民事判决全部执行完毕作结案处理。智圣旅游公司履行上述偿还责任后，向山东省临沂市兰山区人民法院对晨始置业公司及其他保证人提起追偿诉讼，现该案正在审理之中。 三、涉案房屋被采取执行措施后李守来与孟超维权情况 2017年1月4日，山东正融资产管理有限公司（以下简称正融资产公司）向山东省临沂市兰山区人民法院提起诉讼，请求晨始建工公司偿还借款，晨始置业公司、智圣汤泉公司、陈贵德、高树英、陈桂存、陈桂明、朱文颖对该借款承担保证责任。在案件审理过程中双方当事人达成调解协议，该院出具（2017)鲁1302民初367号民事调解书，具体内容为：一、晨始建工公司尚欠正融资产公司借款1680万元及自2016年10月1日起的利息（月利率按22‰计算），晨始建工公司于2017年3月6日前偿还截止至今天的利息193.424万元、本金206.576万元及律师代理费6万元共计406万元；于2017年5月31日前偿还……。二、晨始置业公司、智圣汤泉公司、陈贵德、高树英、陈桂存、陈桂明、朱文颖对晨始建工公司的上述还款义务承担连带担保责任。三、晨始建工公司……。因晨始建工公司未按期履行还款义务，正融资产公司于2017年6月6日向该院申请强制执行，执行过程中该院于2017年6月14日依据（2017）鲁1302执3519-2号裁定书查封了晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的五十三套楼房。 孟超以购买涉案房屋在内的8套房屋并经沂南县房地产管理局（现更名为沂南县住房保障中心）备案登记为由向该院提出书面异议。该院于2017年8月22日作出（2017）鲁1302执异249号执行裁定，裁定驳回孟超的异议请求，该裁定书已生效。 李守来以自己系涉案房屋买受人应为房屋所有权人为由向该院提出书面异议，该院于2018年1月28日作出（2018）鲁1302执异42号执行裁定书，裁定驳回李守来的异议请求。后李守来于2018年2月2日向该院提起执行异议之诉，该院经审理后于2018年4月12日作出（2018）鲁1302民初3469号民事判决，判决不得执行涉案房屋，该判决已生效。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。晨始置业公司与孟超签订的《商品房预售合同》，虽名为商品房买卖合同，实际系为保障孟超对晨始置业公司的债权实现而签订的担保协议（现该债权已经通过山东省兰陵县人民法院的执行措施得以实现），买卖房屋为双方虚假意思表示，并非双方真实需要履行的内容，根据上述规定，孟超与晨始置业公司签订的《商品房预售合同》应属无效。李守来于2014年10月11日即与晨始置业公司就涉案房屋签订认购协议并缴清购房款，且现已入住，虽未办理备案、预告登记及产权登记，但对涉案房屋享有物权期待权，孟超与晨始置业公司以虚假的意思表示签订《商品房预售合同》并作备案登记，影响了其物权的实现，其有权提起诉讼以维护其权益，故对李守来请求确认晨始置业公司与孟超签订的有关涉案房屋的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对其请求晨始置业公司将涉案房屋协助变更至其名下的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，不宜在本案一并处理，在双方发生争议时可另行提起诉讼。孟超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席判决。 综上所述，对李守来确认晨始置业公司与孟超签订的有关沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持；对李守来要求晨始置业公司将沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋协助变更至其名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告山东晨始置业有限责任公司与被告孟超签订的有关沂南县智圣国际温泉城温泉御苑Ｃ区房屋的《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ0022654）无效； 二、驳回原告李守来其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告山东晨始置业有限责任公司、孟超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝杰 二〇二〇年十月十二日 书记员  刘 娟