浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3722号 上诉人（原审被告）：边宝凤，女，1964年3月23日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：石大荣，浙江永大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸暨西子时代广场开发有限公司，住所地诸暨市西施故里旅游区，统一社会信用代码913306007829481106。 法定代表人：俞建虎，董事长。 委托诉讼代理人：王和欢，浙江曦明律师事务所律师。 原审被告：蔡文均，男，1962年11月20日出生，汉族，住诸暨市。 原审第三人：诸暨市魅丽金座娱乐有限公司，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路**，统一社会信用代码91330681MA2BEK9L0N。 法定代表人：边志江。 原审第三人：诸暨市英王娱乐部（普通合伙），经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路**，统一社会信用代码91330681666162276P。 执行事务合伙人：许生南。 原审第三人：诸暨市糖果歌厅，，经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路**统一社会信用代码92330681MA2BFENA9J。 经营者：边志江。 原审第三人：诸暨市万欢歌舞厅，经，经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路**一社会信用代码92330681MA2BHU03XR。 经营者：边志江。 上诉人边宝凤因与被上诉人诸暨西子时代广场开发有限公司（以下简称西子公司）、原审被告蔡文均及原审第三人诸暨市魅丽金座娱乐有限公司（以下简称魅丽公司）、诸暨市英王娱乐部（普通合伙）（以下简称英王娱乐部）、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人边宝凤的委托诉讼代理人石大荣、被上诉人西子公司的委托诉讼代理人王和欢到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人边宝凤上诉请求：1.撤销一审判决，判令不解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》及《服务协议》；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审庭询中，上诉人以其已于2020年7月下旬将租赁物交付被上诉人为由，变更上述第1项上诉请求为：撤销一审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付租金及服务费。相应调整事实与理由：1.上诉人已支付足额租金。上诉人不否认《服务协议》的有效性，但被上诉人未提供和500万元价值相匹配的服务。虽然该协议中有“服务期内，乙方无论是否享受服务，乙方应按照本协议支付服务费”，但该条款属于格式条款，免除了被上诉人的责任，加重了上诉人的责任，导致双方权利义务不对等，违背了公平原则，应属无效条款。被上诉人仍应提供服务，在其没有提供相应服务的情况下，上诉人不必支付服务费。本案中，二年房屋租金为300万元，上诉人已陆续支付租金478万余元，已超过应付租金，故上诉人并不存在违约，无需支付租金，多付部分将另行要求返还。2.履约保证金应当作为已付款予以抵扣。履约保证金是为了保证合同顺利履行支付的款项，法院既然已判决合同解除，并已计算出了至合同解除之日的租金，履约保证金就应当作为已付款予以抵扣。之后再产生的占有使用费并不属于合同履行范围，也不再属于履约保证金的保证范围。并且被上诉人起诉时，也将履约保证金作为已付款的一部分，一审法院不能无视客观事实和被上诉人的诉请，自行扣留履约保证金。综上，一审法院判令上诉人支付租金事实不清、证据不足。 被上诉人西子公司未向本院提交答辩状，庭询时辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。1.上诉人于2020年7月下旬向被上诉人交付租赁物的情况属实。2.根据一审查明的事实，上诉人从2020年1月开始不再支付租金，且在履行过程中，存在每期都未付清的违约行为。经一审法院计算，上诉人尚应支付租金、服务费合计1595217.25元，不存在上诉人所称租金已足额支付的情形。3.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》《服务协议》均是双方的真实意思表示，都是合法有效的，双方都应按合同约定履行。格式条款是为了重复使用而设置的条款，但上述协议内容都是经双方协商确定的，不属于格式条款，且上诉人在实际履行过程中，也是按照约定支付款项的，只不过没有足额付清。 原审被告蔡文均未作陈述。 原审第三人魅丽公司、英王娱乐部、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅均未作陈述。 西子公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2018年7月30日签订的《房屋租赁协议》及《服务协议》；2.判令被告边宝凤、第三人立即腾退承租房屋，己附合的装修物归原告所有；3.判令被告边宝凤支付自2018年9月1日起至协议解除之日止的租金2418181.87元、服务费3886363.55元（暂计算至2020年3月16日），总计6304545.42元;4.判令被告边宝凤、第三人支付自协议解除之日起至腾退房屋之日止，按每月331818.18元的标准计算的房屋占有使用费；5.判令被告边宝凤支付自2018年9月17日起，以每月应付的月租赁费、服务费总计331818.18元为基数，至每月相应的租赁费、服务费付清之日止，按日万分之六的标准计算的违约金；6.判令被告边宝凤支付律师代理费50000元；7.判令被告蔡文均对上述债务承担连带清偿责任。庭审后，原告撤回第5项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年7月30日，原告西子公司（甲方）与被告边宝凤（乙方）、蔡文均（丙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定：一、乙方承租甲方所有的坐落在诸暨市苎萝东路16-18号西子时代广场中除东边一楼房屋、西边一楼房屋，东边阁楼的办公室7间外，，地上****建筑面积共计11558平方米阁楼400平方米和地下室部分辅助用房430平方米，共计建筑面积12388平方米；除正门外直线停车场免费使用外，其余为甲方有偿服务区域……。二、乙方承租房屋后应用于合法经营，用途限于休闲、娱乐、服务、餐饮、KTV和酒吧……。三、租赁期限二年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止……。四、租金支付方式：1.2018年8月1日至2020年7月31日的租金为300万元整;支付方式,在协议签订前支付20万元,其余280万元，自2018年9月1日起至2020年6月30日,在每一月的16日支付租金127272.73元……如逾期超过30日,甲方有权解除租赁协议,收回租赁物。……十、由于地震、台风、水灾、战争等不可抗力致影响合同的履行，由双方协商解决……十一、乙方应在本协议签订之前支付履约保证金30万元，乙方因出现违约等行为，需要支付违约金、赔偿款及其他款项的，甲方首先在保证金中扣收，乙方应在三日内补足保证金。租赁期满后，乙方已按约交还租赁物并结清所有应付款项后，甲方无息退还……十七、因解决本协议纠纷产生的诉讼费、财产保全担保费、律师服务费及其他费用均由乙方承担。十八、丙方对乙方因履行本协议约定义务、承担责任等形成的对甲方全部债务向甲方提供连带责任保证至乙方的全部债务清偿完毕之日止。 同日，原告西子公司与被告边宝凤、蔡文均又签订了一份《服务协议》，约定：服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日。服务费共500万元；支付方式：在协议签订之日前付50万元，其余450万元，自2018年9月1日起至2020年6月30日，每一月的16日付204545.45元；服务期内，乙方无论是否享受服务，乙方应按本协议约定支付……地;地下车库由乙方派保安进行车辆指挥管理乙方客人的停车费由甲方收取；乙方员工不得在地下车库停放非机动车等内容。2018年7月31日，被告支付130万元给原告（其中100万元为支付案外执行款），2018年8月6日支付70万元，自2018年9月16日至2020年1月3日被告陆续支付3783218.18元。之后，被告边宝凤未再支付，担保人蔡文均也未再承担保证责任。 另，被告承租涉案场地后，将其中部分陆续分租给第三人魅丽公司、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅、英王娱乐部等单位。自2018年8月至2020年1月经原、被告工作人员核对，被告代付的电费与原告代付的水费相抵后，原告应支付被告118824.84元 一审法院认为，原告西子公司与被告边宝凤于2018年7月30日签订的《房屋租赁协议》和《服务协议》，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务,争议焦点为以下方面，分别确认如下： 案涉《房屋租赁协议》和《服务协议》可否解除。原告认为自合同签订后，被告从第一期开始就未按约足额缴纳租金和服务费，2020年1月后再未付租金，已达到解除协议的条件。被告认为其已付款项378万余元，已付足租金；2020年1月后未付的原因系原告安装停车场电子收费系统及疫情的原因，故不同意解除协议。一审法院认为，按原、被告签订的租赁协议及服务协议，除去签订合同前被告分别应支付20万元、50万元外，每月被告应支付租金为127272.73元、服务费204545.45元，合计为331818.18元。但从被告提供的付款清单核算，每月均未付足。即使从2018年8月起至2019年12月止，被告总付的款项（含保证金）与应付的租金、服务费也尚差100多万元，按先清旧债原则，折算未付租金、服务费时间近三个月，已符合合同约定的解除合同条件。特别是2020年1月3日后，被告未再付租金和服务费，该时间点疫情尚未爆发，加上原、被告现实的关系和目前疫情，继续维持租赁期满已无必要。故确定解除双方的租赁、服务协议，解除时间以被告收到该院送达的诉状副本之日，即2020年3月7日。合同解除后，被告及第三人应将承租的全部房屋腾退给原告。已形成附合的装饰装修归原告享有。 关于尚欠租金、服务费的数额。自2018年8月1日起至2020年1月底止，按合同约定的租金平均计算为225万元，服务费为375万元，合计为600万元。2020年2月起至2020年3月7日的租金，由于被告经营的是休闲、娱乐，因疫情原因无法经营使用，而发生疫情系原、被告建立租赁关系时无法预料的，加之原告地下室装置收费系统对被告经营有一定影响，但该影响由于疫情期间未经营，影响较小，一审法院酌定租金、服务费减半收取，计197260.27元。合计被告应支付租金、服务费6197260.27元。被告在本案中总已支付款项为4783218.18元,其中30万元为履约保证金,按约需在结算所有款项后退回,故暂不抵扣,其余4483218.18元,加原告应支付给被告的水电费差额款118824.84元，与被告应支付的款项之差额1595217.25元。因合同解除后至被告腾退日尚存在占用使用费，而实际占用时间不明，更关键的是现疫情尚未结束，可正常营业的时间点不确定，相关的政策也存在变化可能，致该部分费用暂无法确定，本案不作处理，待情况明了后，原告可另行主张。 原告主张要求被告边宝凤承担律师代理费50000元，符合双方签订合同的约定，予以支持。被告蔡文均在合同中明确为被告边宝凤的全部债务提供连带责任保证，但未履行该义务，应承担连带责任。除去已与原告协商腾退事宜的案外次承租人外，本案第三人应按判决的规定及时腾退，相关损失可另行主张。被告边宝凤抗辩称，因原告停水等原因造成被告相关损失，已另行起诉且法院已受理，要求中止本案的审理。一审法院经审查认为，被告申请的理由不充足，不予准许。第三人英王娱乐部经该院传票传唤未到庭，不影响本案的处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、原告西子公司与被告边宝凤、蔡文均2018年7月30日签订的《房屋租赁协议》及《服务协议》，于2020年3月7日解除；二、被告边宝凤，第三人魅丽公司、英王娱乐部、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅应在判决生效之日起十五日内腾退房屋租赁协议项下的房屋，返还给原告西子公司；三、被告边宝凤尚应付给原告西子公司租金、服务费1595217.25元，款限判决生效之日起十日内付清；四、被告边宝凤应支付给原告西子公司为本案诉讼支出的律师代理费50000元，限判决生效之日起十日内付清；五、被告蔡文均应对被告边宝凤上述三、四项应付的款项承担连带清偿责任；六、驳回原告西子公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件应收受理费56282元，依法减半收取28141元，由原告西子公司负担13141元，被告边宝凤、蔡文均共同负担15000元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点包括两个方面，一是上诉人应否向被上诉人支付服务费；二是履约保证金能否作为已付款抵扣。 关于服务费。首先，案涉《服务协议》由协议各方协商签订，系签约各方的真实意思表示，内容也未违反相关法律规定，应属合法有效，各方均应依约履行。其次，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。经询问，上诉人在签约时，明确知晓协议中“服务期内，乙方无论是否享受服务，乙方应按本协议约定支付”之约定，对被上诉人提供的服务相关内容也不存在误解。显然，上述条款不属于格式条款，亦不存在法定无效情形。第三，上诉人虽主张被上诉人没有提供相应的服务，但未提交被上诉人存在违约情形的充分证据，本院不予支持。一审法院认定上诉人存在欠付租金、服务费的情形，并判令上诉人支付相应款项，有相应事实和法律依据，上诉人有关其无需支付服务费、已支付足额租金的上诉理由不能成立。 关于履约保证金。根据案涉《房屋租赁协议》第十一条约定，租赁期满后，上诉人已按约交还租赁物并结清所有应付款项后，被上诉人无息退还结余部分保证金。本案中，上述协议系因上诉人违约而由法院判令解除，且上诉人所结欠的租金高于履约保证金金额，其要求将该款作为已付款抵扣，缺乏合同依据。被上诉人并明确予以拒绝。一审法院未将30万元履约保证金作为已付款抵扣，符合双方约定，并无不当之处。 综上所述，边宝凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19157元，由上诉人边宝凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十月二十九日 书记员 张青炀