重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20337号原告：田菊平，女，1974年2月7日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：谭红明，重庆万诚律师事务所律师。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告田菊平与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田菊平及其委托诉讼代理人谭红明，被告鲁能公司的委托诉讼代理人何斌、杨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田菊平向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还原告购房款项100651.55元，并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率支付资金占用损失至付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的预售商品房，房屋成交金额2307677元。被告让原告缴纳了购房款及房屋交易的其他费用共计2476915元。后被告为原告办理了所购房屋产权证，为原告代缴了契税和印花税63523.45元，登记费550元，物业专项维修资金4513元。前述代缴费用加上原告应交购房款，原告应承担费用共计2376263.45元。被告应当向原告退还多收取的费用100651.55元，但被告至今未退还多收取的费用。原告遂起诉至法院。被告鲁能公司辩称，1、我方仅依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》向原告收取合同约定的房款及代收费用，未收取也未授权或指定第三方收取除房款以外的任何费用。2、原告诉请我方退还超出合同约定的房款100651.55元，其零星651.55元实为被告代收费用69238元中的一部分，该部分代收费用因在我方与原告结算后依据相关政策规定进行退还，不应当纳入本案审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、增值税普通发票3张、税收完税证明、非税收入统一票据、物业专项维修资金专用收据、张建华农商行对私客户明细、田菊平农商行对私客户明细、pos签购单、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》和被告举示的置业测算表、税费支付申请表、招商银行付款回单，因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，田菊平签字的《XXX项目置业测算表》显示，田菊平购买的房屋的原价为2878225元，开盘优惠2%、办卡优惠2%、片区经理优惠1%、老带新优惠1%……房屋总价【优惠（一）】为2307677元，首付额1154677元、商业贷款额1153000元；代收款合计69238元（包括大修基金4513元，地，地籍零星测量费74元税62370元，合同印花税1154元，转移登记费550元，按揭印花税577元）；客户应交款包括房款1104677元（首付款或房款-已交定金）、代收费69238元，收款总计1173915元。2017年12月25日，以鲁能公司为甲方（卖方），田菊平为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的预售商品房，总成交金额2307677元，乙方于签署本合同当日缴付人民币1154677元，乙方向银行申请1153000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分。2018年4月8日，以原告田菊平为借款人（抵押人），招商银行股份有限公司重庆分行为贷款人（抵押权人），重庆鲁能开发（集团）有限公司为保证人，签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向招商银行股份有限公司重庆分行借款1153000元以购买案涉房屋。放款日期为2018年4月28日的招商银行个人贷款借款借据显示，招商银行于2018年4月28日将原告的前述借款全部转入被告的银行账户。2018年6月14日，被告向原告田菊平开具《重庆增值税普通发票》3张，载明收到原告支付的购买案涉房屋的款项507677元、900000元、900000元，合计2307677元。原告田菊平举示的《税收完税证明》显示：田菊平缴纳购买案涉房屋的印花税1153.8元、契税62369.65元，共计63523.45元。原告举示的《重庆市物业专项维修资金专用收据》显示：田菊平缴纳购买案涉房屋的维修资金4513元。原告举示的《重庆市非税收入统一票据》显示：田菊平缴纳不动产登记费550元。对于被告向原告代收的地籍零星测量费74元、按揭印花税577元，被告在庭审中及代理意见中表示同意退还。关于退还购房款项，原告田菊平举示的重庆农村商业银行股份有限公司的《对私客户账户明细》及POS签购单显示：张建华（原告田菊平称系其老公）在2017年12月21日向秦琦转账5万元（备注为购XX花园门市预款），原告田菊平在2017年12月21日向秦琦分别转账5万元、5万元（备注为购XX花园门市预款）；原告田菊平在2017年12月25日向被告鲁能公司POS消费1173915元。被告对《对私客户账户明细》、POS签购单的真实性无异议，但表示秦琦并非我公司工作人员，我公司也未授权秦琦收取除房款以外的任何费用，但原告确实通过秦琦向我方支付了5万元定金。原告表示，在鲁能公司现场，秦琦就让我们缴纳定金，在被告公司的销售现场用POS机刷卡支付了款项，支付给哪个账户不清楚，是后面我方清理流水的时候才发现支付到了秦琦的账户，所以我方认为秦琦是被告公司的指定人员。对于秦琦是否系被告的工作人员，原告向本院申请了《律师调查令》，调取被告的职工参保人员中是否有秦琦参加社会保险的相关材料。本院出具了《律师调查令》，但后原告未提交秦琦系被告工作人员的相关证据。另查明，本案起诉状副本于2020年8月13日送达被告鲁能公司。本院认为，原告田菊平与被告鲁能公司于2017年12月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于退还购房款项及资金占用损失。根据查明的事实，原告在2017年12月25日向被告鲁能公司刷卡支付1173915元、通过银行向被告支付按揭贷款1153000元，再加上被告自认的原告通过秦琦向其支付5万元定金，以上款项合计2376915元，即从现有证据看原告共向被告支付购房款项2376915元。对于张建华（原告田菊平称系其老公）在2017年12月21日向秦琦转账支付的5万元款项和原告田菊平在2017年12月21日向秦琦转账支付的两笔5万元款项，原告主张系向被告鲁能公司支付的款项，而被告鲁能公司表示秦琦并非其公司员工，其也未授权秦琦收取除房款以外的任何费用，但认可收到原告通过秦琦代为支付的5万元定金。对此，本院认为，首先，原、被告存在争议的10万元款项，原告和张建华系支付在案外人秦琦账户，并非被告鲁能公司账户，原告也没有举示证据证明秦琦系被告鲁能公司员工，或秦琦收取该笔10万元款项系代表被告鲁能公司。其次，从原告签字的2017年12月25日的《XX花园东郡项目置业测算表》可以看出，原告与被告鲁能公司购买案涉房屋订立合同的交易价格2307677元是在房屋原价2878225元的基础上享受房屋总价优惠后的价格，而原告和张建华向案外人秦琦转账5万元（备注为购XX花园门市预款）、5万元、5万元（备注为购XX花园门市预款）的时间为2017年12月21日，原告是否通过秦琦的居间介绍而向被告鲁能公司购买了案涉房屋、是否因秦琦的居间介绍享受了房屋总价款的优惠，本院均无法核实，由此并不能直接推定案涉争议的10万元款项系秦琦代表被告鲁能公司收取。基于以上两点，除被告自认的原告通过秦琦向其支付5万元定金外，原告主张其和张建华在2017年12月21日向秦琦转账支付的其余10万元款项系被告鲁能公司收取的意见，本院不予采纳。关于被告向原告代收的款项中，被告同意退还地籍零星测量费74元、按揭印花税577元，合计651元，本院予以确认。综上，从现有证据看原告共向被告鲁能公司支付购房款项2376915元，减去原告应支付的购房款2307677元、原告应承担且被告已代为缴纳的印花税和契税合计63523.45元、不动产登记费550元、物业专项维修基金4513元，剩余款项为651.55元。故原告要求被告退还购房款项651.55元，本院予以支持，对该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告辩称，原告诉请我方退还超出合同约定的房款100651.55元，其零星651.55元实为被告代收费用69238元中的一部分，该部分代收费用因在我方与原告结算后依据相关政策规定进行退还，不应当纳入本案审理范围。本院认为，原告主张的要求被告退还的款项651.55元系被告向原告多预收的款项，在原告应承担的款项确定后，被告无继续占有的法律依据，理应退还。因原、被告双方均未举示证据证明双方对该款项的退还有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可随时要求被告返还，但应当给被告必要的准备时间，在本案起诉状副本于2020年8月13日送达被告时，被告已知晓原告退还该笔款项的意思，其再以需双方结算为由拒绝退还既无合同依据也无法律依据。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付应退款项651.55元的资金占用损失（以651.55元为基数，自2020年8月14日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止），本院予以支持，对该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在本判决生效后五日内向原告田菊平退还购房款项651.55元及支付资金占用损失（以651.55元为基数，自2020年8月14日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）；二、驳回原告田菊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2313.03元，已减半收取1156.52元，由原告田菊平负担1131.52元，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 雷元亮二〇二〇年十月二十七日法官助理 陈 源书 记 员 龙 倩