大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7461号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区。负责人：王立峰，总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被告：吴剑，男，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告吴剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告吴剑出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告物业服务费2232.48元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金669.74元。事实与理由：原告与大连市甘井子区远洋自然小区业主委员会于2017年10月1日签订了《大连市甘井子区远洋自然小区物业服务合同》，合同约定物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于每年11月30日前缴纳次年度物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交费用的千分之三按日支付违约金。乙方有权无需另行书面催告而直接对拖欠物业费的业主提出诉讼，乙方为追交物业服务费、违约金等而发生的各项费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由业主或物业使用人承担。被告是大连市甘井子区远洋自然小区业主，房屋面积134.81平方米。自2018年1月1日起至2018年12月31日止，拖欠物业服务费及违约金共计2902.22元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据民事诉讼法第119条的规定，向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积没有异议，对欠费时间有异议。我已经交了2018年1月1日至2020年12月31日的物业费。我对物业服务合同不了解，也是庭审才看到的，物业服务内容不详。因本人是2016年2月购入的二手房，对前期物业合同根本不了解，对现有物业服务企业提供怎样的服务、标准、价格等多方信息不清楚。自购入房屋至今，一直寻求物业服务提供者的物业方面，提供服务内容、服务标准，收费细则，计算方式等相关信息以及要求签订相关协议或合同，但截至本日为止，未得到对方准确回应或说明，并且本人未签署任何有关服务购买之协议或称服务合同。介于多次要求物业告知服务内容及收费标准无果后，本人不得已于2020年1月18日主动交纳部分物业服务费用，但物业方面却以领导不在公司为由不给予开具缴费收据（发票）凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋自然小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋自然小区房屋的业主，原、被告均认可房屋面积134.81平方米。2017年10月1日，原告（受托方、乙方）与大连市甘井子区远洋自然小区第一届业主委员会（委托方、甲方）签订《大连市甘井子区远洋自然小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对大连远洋自然项目提供物业服务事宜，服务期限自2017年10月1日至2018年12月31日；物业服务收费标准为多层、高层住宅1.38元/平方米/月；本项目物业服务费用按年收缴，业主或物业使用人应于每年11月30日前缴纳次年度物业服务费，业主或物业使用人逾期未交物业费有关费用的，每逾期一日，乙方有权要求业主或者物业使用人支付应交费用的千分之三的违约金，同时乙方有权无需另行书面催告而直接对拖欠物业服务费的业主或者物业使用人提起诉讼，乙方为追讨物业服务费、违约金等而发生的各项费用由业主或物业使用人承担。同时，该合同约定了乙方的权利和义务等。原告为案涉小区提供了物业服务。自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，被告于2020年1月18日向原告交纳了1元。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按《大连市甘井子区远洋自然小区物业服务合同》的约定按时足额交纳物业费。对于2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，被告仅交纳1元，尚欠2231.45元（1.38元/月/平方米×134.81平方米×12个月-1元）未付，因此，本院对原告诉讼请求的合理部分，依法予以支持。对于被告提出的业主委员会成立是否合法的问题，与本案并无关联。对于被告提出的物业人员阻止其回家，侵害被告权益一节，属另一法律关系，被告可另行提起诉讼。对于被告辩称原告物业服务存在问题的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于原告主张的违约金，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告吴剑于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币2231.45元（自2018年1月1日至2018年12月31日）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告吴剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇二〇年十月九日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。