云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初1707号原告殷丹，女，汉族，1991年4月20日生，大学文化，个体户，云南省师宗县人，住师宗县。委托代理人严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告沈彦葵，男，汉族，1978年2月17日生，云南省师宗县人，住师宗县。被告付先敏，女，汉族，1977年2月13日生，云南省昭通市人，住师宗县。委托代理人廖晓丹、汤若辰，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。原告殷丹诉被告沈彦葵、付先敏确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷丹的委托代理人严书明、被告付先敏的委托代理人廖晓丹、汤若辰到庭参加诉讼，被告沈彦葵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷丹诉称：原被告经过协商，于2020年1月11日签订了门面租赁合同，被告把师宗县明辉花园门面一间租给原告经营便利店，面积约45平方米左右（一层），租期两年，2020年1月18日至2022年1月18日，租金43000元。2020年1月11日原告的丈夫龚斌就借高利贷把2年租金43000元打到了被告付先敏的云南省农村信用社卡上。购买货架、购买商品投入了人力、物力、财力开始营业。时止2020年7月中旬，被告因涉诉致使师宗县人民法院强制执行，要求原告腾房退房，原告才知道上当受骗。至此，原告才知晓被告与房主赵七友的租期是2018年12月1日起至2019年12月1日止，被告出租给原告的房子属于超期、无权处分，且属于违法转租。原告与被告签订的合同属于无效合同，缔约目的落空。《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上所述，被告应当承担缔约过失责任，应当返还租金并赔偿损失。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定起诉，请求：1.依法确认租赁合同无效，判决被告承担缔约过失责任，退还房租43000元并赔偿损失；2.案件受理费由被告承担。被告付先敏辩称：1.原、被告于2020年1月11日签订的《门面租出合同》有效。合同约定我将位于师宗县平方米租给原告经营便利店，租期2年（2020年1月18日至2022年1月18日止），现租期未到，原告却起诉确认合同无效没有事实与法律依据。原告以本案合同约定的房屋被执行为由要求确认合同无效并返还租金，该行为严重侵犯了我的合同利益。并且被强制执行的商铺为案外人赵七友名下的编号为明辉花园Ｂ区1层Ｂ-1069号商铺，商铺套内建筑面积为155.34平方米。我与赵七友就因租赁合同产生纠纷经师宗县人民法院作出（2020）云0323民初790号民事判决书，判决我返还明辉花园Ｂ区1层Ｂ-1022号商铺，案外人赵七友申请法院执行该铺面。但是我与赵七友签订的合同有187平方米，实际上没有这么多，扣除赵七友商铺的实际面积155.34平方米，剩余的是开发商的事情。因此原告与我们签订的合同约定个的面积45平方米的商铺并未包含在赵七友的商铺范围内，本案合同约定的45平方米的商铺是我从开发商租过来的铺面，与赵七友的商铺并无关联，也并未被强制执行。我与原告签订的《门面出租合同》系双方的真实意思表示、合法有效，依法受法律保护，其中约定的条款对双方均有约束力，原告无故要求确认合同无效并返还租金的行为严重侵害了我的合法权益，签订合同时的初衷是为了商铺出租人和租户的共同发展，若随意确认合同无效会导致承租人、租户的经济损失较大无法承担，不利于维护合同当事人的合法权益，为保护守约方的合法权益，请求法庭驳回其诉讼请求。2.本案也并未有《合同法》第五十二条规定的属于合同无效的法定情形。《合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《门面出租合同》并未有上述法律规定属于合同无效的情形。综上，我认为双方依法签订的书面合同内容具体明确、真实有效，不违反法律法规等强制性规定，应当继续履行合同，肯请法庭根据公平原则、诚实信用原则裁定驳回其诉讼请求。至今为止我们拍照原告方仍然处于正常使用状态，原告起诉与事实不符。被告租给原告的商铺不包含在赵七友的187平方房屋内，也不在法院的执行范围内，这45平方米是独立的铺面。被告沈彦葵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告殷丹针对其诉讼主张，向本院提交如下证明材料：1.原告殷丹身份证复印件一份，欲证实原告的身份信息及主体资格。2.门面出租合同一份，欲证实原、被告于2020年1月11日签订了门面出租合同，原告把明辉花园门面房一间租给原告经营便利店，租期2020年1月18日起至2022年1月18日止，租金43000元。3.云南省农村信用社转账电子回单复印件一份，欲证实原告的丈夫龚斌于2020年1月11日转了43000元房租给了被告付先敏。4.（2020）云0323民初790号民事判决书、租房合同复印件各一份，欲证实被告沈彦葵与案外人赵七友签订了房屋租赁合同，租期2018年12月1日至2019年12月1日，被告在原租赁合同到期后违法转租、超期租赁给原告，案外人赵七友起诉，法院判决被告转租的铺面返还给了案外人赵七友，被告转租的铺面收回后又租给了王成兵。被告付先敏经质证后表示对原告所举证明材料1、2、3三性无异议。对原告所举证明材料4，真实性合法性无异议，关联性及原告要证明的内容持异议，要求返还的面积187平方，房管所房产登记表上是155.34平方，案外人起诉的是要求的是187平方，但是也不在本案的铺面范围内；住房合同已经被法院判决解除，应当以判决为主，因此再以这个合同证明的话我们不予认可。被告沈彦葵经本院传票传唤未到庭，亦未向本院提交书面质证意见及书面证明材料。被告付先敏针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.身份证复印件一份，欲证实被告的基本信息。2.门面出租合同复印件一份，欲证实双方于2020年1月11日签订门面出租合同有效，合同约定被告将位于师宗县平方米租给被告经营便利店，租期两年，现租期未到期，签订的门面出租合同系双方的真实意思表示、合法有效，依法受法律保护，其中约定的条款对双方均有约束力，没有合同无效的情形。3.(2020)云0323民初790号民事判决书复印件一份，欲证实被告与案外人赵七友因租赁合同产生纠纷经师宗县人民法院判决返还明辉花园B区1层B-1022号商铺，案外人赵七友申请法院强制执行该铺面。但是本案合同约定的45平米的商铺是被告从开发商租过来的铺面，与赵七友的商铺并无关联，也并未被强制执行。原告起诉与事实不符，原告的起诉理由不成立。4.赵七友商品房购销合同、商铺平面图、明辉花园B区平面图复印件各一份，欲证实通过合同及平面图可以知道，案外人赵七友位于明辉花园B区1层B-1069号商铺面积为155.34平方米不包含本案原、被告签订合同租赁的45平方米的商铺。5.照片两张，欲证实租赁签订合同后原告至今仍然在该铺面经营便利店，该铺面并未被强制执行，原告起诉确认合同无效与事实不符。原告殷丹经质证后表示对被告付先敏所举证明材料1，三性无异议。证明材料2对证明目的有异议，被告是违法超期转租。证明材料3对证明目的有异议，恰好证明转租给原告的房子是法院判决返还给赵七友的。证明材料4对关联性证明目的有异议，现在转租给原告的房主是赵七友，证明不了该铺面不在原告起诉的45个平方里。证明材料5不能证明原告正在经营该铺面，赵七友与王成兵签订了合同，原告是出钱又找王成兵签订了租赁合同的。本院认为：原告所举证明材料第1、2、3组客观真实，被告经质证后无异议，故本院依法予以采信；原告所举证明材料4，系本院出具的法律文书，本院依法予以采信。被告所举证明材料1，原告质证后无异议，本院予以采信；证明材料2，原告有异议，且该证明材料因赵七友的诉讼而致该合同不具有合法性，故本院对此真实性、关联性予以采信，合法性不予采信；对被告所举证明材料3的三性予以采信，但对被告的证明目的不予采信；对被告所举证明材料4、5的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据庭审及举证、质证，本院依法确认如下法律事实：被告与赵七友签订的租房合同面积为187平方米，租期为2018年12月1日至2019年12月1日止。租期到后双方未续签。2020年4月7日，赵七友向本院起诉要求与被告解除合同返还商铺。2020年5月19日法院判决解除赵七友与被告的租赁合同，返还所租商铺。2020年1月11日原告殷丹与被告付敏签订了门面租赁合同，被告把师宗县明辉花园门面一间租给原告经营便利店，面积约45平方米左右（一层），租期两年，租期从2020年1月18日至2022年1月18日，租金43000元。2020年1月11日原告的丈夫龚斌把两年的租金43000元付给了被告付先敏的银行账户，后原告开始营业。2020年7月中旬，被告因涉诉被法院强制执行，要求原告腾房退房，原告方才知晓该房屋铺面是被告从房主赵七友处所租，租期是2018年12月1日起至2019年12月1日止。为此，原告以被告无权处分、是违法转租为由诉至本院，要求：1.确认租赁合同无效，判决被告承担缔约过失责任，退还房租43000元并赔偿损失；2.案件受理费由被告承担。另查明，付先敏与付敏为同一人，付先敏与沈彦葵是夫妻关系。本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，被告辩称现与原告签订的约45平方米的商铺并不包含在与赵七友签订的合同面积范围内。但从与赵七友的诉讼案中，其表述签订合同时没有187平方米那么多，剩余部分是开发商的事情的表述中可以看出被告与赵七友签订合同时涵盖了该铺面，只不过与赵七友购房合同的平面图面积不符，且被告亦无证据佐证开发商对赵七友所租房屋提出异议，也无证据佐证现租给原告的约45平方米的商铺不含在被告与赵七友签订的合同范围内，更无证据佐证现与原告所签合同经赵七友追认，因而被告是无处分权的人，因此原告要求确认合同无效，返还租金43000元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求沈彦葵承担责任的诉请无事实与证据佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告殷丹与被告付先敏（付敏）签订的门面出租合同为无效合同。二、被告付先敏（付敏）于本判决生效后十日内退还殷丹租金43000元。三、驳回原告殷丹的其他诉讼请求。案件受理费875元，减半收取437.5元，由被告付先敏（付敏）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  代红兵二〇二〇年十月十二日书记员  严瑞琼