浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初2512号 原告：杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司，住所地建德市新安江街道新中后巷大宅门公寓****。 法定代表人：邓建珍，经理。 委托诉讼代理人：包勇，公司职员。 委托诉讼代理人：胡建强。 被告：建德市资产经营投资有限公司，住，住所地建德市新安江街道新安东路**/div> 法定代表人：项智东,董事长。 委托诉讼代理人：王泽路，浙江新安江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许芳，浙江新安江律师事务所律师。 原告杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司（以下简称盛邦物业）与被告建德市资产经营投资有限公司（以下简称资投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告盛邦物业的委托诉讼代理人胡建强、被告资投公司的委托诉讼代理人许芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭宣告判决。 原告盛邦物业变更后的诉讼请求为：一、判令被告资投公司支付2016年9月21日至2019年10月31日期间物业管理欠费共计58011元。事实与理由：自2011年始，原告入住建德市××街道××公寓小区，为该小区提供物业服务。被告是该小区物业业主。2016年3月30日，原告与被告资投公司补签了《前期物业服务合同》。合同就物业管理期限、服务内容、物业费收费标准、缴纳方式等进行了约定。2019年10月底，原告退出该小区。在原告履行物业管理合同，提供物业服务期间，被告享受了原告提供的物业服务，但被告一直未能全额支付相关费用。经核算，自2013年9月19日始至2019年10月31日，尚欠物业管理费84511元（其中2016年9月21日至2019年10月31日期间物业管理欠费共计58011元）。经原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令被告支付2016年9月21日至2019年10月31日期间物业管理费58011元。对2013年9月19日至2016年9月20日所欠的物业管理费双方另行协商解决，不要求在本案中一并处理。 原告盛邦物业为证明其主张成立，向本院提交如下证据： 1、《前期物业服务合同》两份，用以证明其在大宅门小区提供物业服务及相关物业费的收费约定。 2、拖欠物业管理费用清单一份，用以证明拖欠的物业管理费用所涉的物业的面积、计费方式及拖欠物业管理费的具体数额。 被告资投公司辩称，原、被告双方于2016年和2017年分别签订了《前期物业服务合同》，大宅门公寓由原告提供物业服务。大宅门小区房屋系国有资产，资投公司虽系该小区物业的登记所有人，但小区内的房屋系以公租房、廉租房等形式出租给租户使用。资投公司将房屋出租后，承租人向原告领取房屋钥匙，原告也直接向承租人收取物业服务费，资投公司仅仅支付空置房屋的物业费。原告一直来也认可接受该收费方式。另一种，《前期物业服务合同》对服务的内容及要求等相关事项进行了约定，其中明确约定业主与物业使用人的物业服务满意率应达到90%以上。经调查核实，本案原告提起诉讼所涉拖欠物业管理费的66套房屋，承租人拒缴物业费是因为对物业服务不满意，相当于没有物业。原告提供日常服务期间未达到服务要求。此外，鉴于原告在本案中未主张2016年9月21日前的费用，故不作诉讼时效的抗辩。请求驳回原告的诉请。 被告资投公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据： 1、不动产权信息表两份，用以证明3幢606和4幢606并不是被告所有。 2、《情况说明》一份，用以证明原告并未按照合同约定履行物业服务合同义务。 原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院作如下分析认证： 一、原告提供的《前期物业服务合同》两份，被告资投公司无异议，本院审查认为，该给证据符合真实性、合法性、关联性的构成要件，本院予以认定。 二、原告提供的拖欠物业管理费用清单，被告资投公司质证认为该清单系原告制作，所涉66幢房屋是否拖欠费用及拖欠费用的起止时间无法核实，但对该66幢房屋的面积及计价标准无异议。本院审查认为，该清单虽系原告方自行制作，但因被告资投公司对案涉66幢房屋的面积及计价标准无异议，故对该事实予以认定；对是否拖欠及拖欠的具体数额根据举证责任的分配原则，结合其他证据综合认定。 三、被告资投公司提供的不动产权信息表，原告盛邦物业质证后无异议，并提出对所涉两幢房屋的物业管理费用将向业主另行主张，并已在变更后的诉请中扣除。本院审查认为，该给证据符合真实性、合法性、关联性的构成要件，本院予以认定。 四、被告资投公司提供的《情况说明》，原告盛邦物业质证后认为，该份证据从证据形式上来看，属证人证言。根据证据规则证人应依法到庭作证。对该证据形式的合法性有异议。本院审查认为，原告盛邦物业所提异议成立，对该证据的合法性，本院不予认定。 根据双方当事人提供的有效证据及当庭陈述，本院经审理认定如下事实： 坐落于建德市××街道××公寓小区的物业，系国有资产，登记于被告资投公司名下，以公租房、廉租房等形式出租给租户使用。2016年3月30日，原告与被告资投公司补签《前期物业服务合同》一份。确认2013年9月19日至2016年9月20日间由原告为该小区提供物业服务。2017合同载明了物业管理期限、服务内容、物业费收费标准、缴纳方式等内容。合同期满后，原告仍继续为该小区提供物业服务。2017年7月28日，原告与被告资投公司续签了《前期物业服务合同》一份。合同约定，服务期限为2016年9月21日至2019年9月20日。合同还就服务内容、物业费收费标准、缴纳方式等内容。其中对物业管理费缴纳主体约定：“大宅门公寓己出租的公房由乙方（原告）向承租人收取物业费，空置的公房和廉租住房由资投公司缴纳物业费”、“业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其规定，但业主应将此约定送乙方备案并负（连）带缴纳责任”、“业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用”。2019年10月底，原告退出该小区。在原告履行物业管理合同，提供物业服务期间，被告未能足额支付物业管理费用。经核算，自2016年9月21日至2019年10月31日期间物业管理欠费共计58011元。经原告多次催讨无果，故诉至法院，请求解决。 本院认为，业主与物业企业依法订立的物业服务合同，对双方当事人具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。本案中，原告盛邦物业与被告资投公司于2017年7月28日签订的物业服务合同合法有效。原告盛邦物业提供了相应的物业服务，被告资投公司应按约支付物业服务费。经催交，被告资投公司仍未交纳，系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告盛邦物业诉请要求被告资投公司交纳物业服务费符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告资投公司提出物业管理费用的缴纳主体为承租人，原告应直接向承租人主张权利。该抗辩与合同约定不符，本院不予采纳。对尚欠物业管理费的数额，根据举证责任的分配原则，被告资投公司未能提供证据证明，其已缴纳原告主张的服务期间的物业管理费，故对原告按合同约定的计算方式结算的拖欠的物业费数额，本院予以认定。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 被告建德市资产经营投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州盛邦物业管理有限公司建德分公司物业服务费58011元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取625元，由被告建德市资产经营投资有限公司负担。 需要交纳诉讼费用的当事人，应在法律文书生效之日起十五日内向本院交纳应负担的诉讼费用，逾期不交纳的，本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  韩雨清 二〇二〇年十月二十九日 书记员  贾静雯