沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初11704号原告：邓伟，男，1953年12月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：马翠丽，辽宁安行律师事务所律师。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街**。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人。委托诉讼代理人：关涵，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市沈河区五爱街**统一社会信用代码：912101002426642991。法定代表人：季福堂。委托诉讼代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，系该公司经理，住址：沈阳市皇姑区。被告：季福堂，男，1963年10月5日出生，汉族，住辽宁省大连沙河口区。委托诉讼代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，系该公司经理，住址：沈阳市皇姑区。第三人：关莉，女，1965年1月24日出生，满族，住沈阳市和平区。原告邓伟诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“辽宁三利公司”）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称“辽宁金通公司”）、季福堂、第三人关莉商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓伟的委托诉讼代理人马翠丽，被告辽宁三利公司管理人委托诉讼代理人贺传盛、关涵，被告辽宁金通公司、季福堂共同的委托诉讼代理人景平均到庭参加诉讼。第三人关莉经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告邓伟诉称，2003年10月23日，被告辽宁三利公司与第三人关莉签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：关莉购买位于沈阳市和平区河北街37-1号142房屋（31#三利和平湾家园小区住宅），建筑面积150.36平方米，总价款375900元，关莉一次性付清全部房款，房屋交付后360日内办理产权登记备案，逾期办房产证被告辽宁三利公司按日向买受人支付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。2003年10月22日，关莉支付了全额房款，于2004年11月凭被告辽宁三利公司出具的《商品房准住通知单》入住并交纳了物业费及垃圾清运费、管网费、电梯费等相关费用。房屋交付360日之后，找到被告辽宁三利公司要求办理房证，总是推托。2006年4月22日关莉将房屋及室内家具、装修一并转让给原告，转让价款55万。至此原告承继了关莉与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》的全部权利义务。原告居住该房屋至今，期间也不断找被告辽宁三利公司要求尽快办理房证。但至今未有结果。后原告于房产部门档案查询得知该房屋已经被被告辽宁金通公司的法人季福堂于2004年4月13日备案，所以房证无法办理，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告金通公司、被告季福堂撤销备案；2、判令被告三利公司给付逾期办理房产证的违约金19396元；3、诉讼费由三被告共同承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告金通公司、被告季福堂撤销备案；2、判令被告三利公司为第三人关莉办理房屋产权证并给付原告逾期办理房产证的违约金19396元（根据被告三利公司与第三人关莉签订的商品房买卖合同）；3、判令第三人关莉协助原告办理涉案房屋的产权更名过户手续；4、诉讼费由各被告共同承担。被告辽宁三利公司辩称，三利公司与辽宁金通房地产开发有限公司系属联建单位，合作建设三利和平湾小区部分楼宇。针对诉请一撤销备案问题，管理人认为若备案登记涉及到被告季福堂利益，应当在其知情且同意下，由管理人与被告季福堂共同配合办理，最终能否完成撤销备案仍需相关登记部门同意。针对诉请二违约金问题，鉴于案涉房屋系原告从第三人关莉处购得的二手房，原告与三利公司之间没有商品房买卖合同，基于合同相对性原则答辩人不应给付原告逾期办证违约金，且原告于三利公司一债会前向管理人申报逾期办证违约金债权，管理人依法对其申报的债权予以审查确认，最终确认金额为0.00元人民币，且在法定期限内原告未对此笔债权提出异议。被告辽宁金通公司、季福堂辩称，被告辽宁金通公司与被告辽宁三利公司签订诉争房屋的商品房买卖合同，真实有效，并在房地产行政管理部门登记备案，同时双方依据最高人民法院的判决在省高法强制执行中达成了执行和解协议，同意以包括诉争房屋在内的31号楼的房屋所有权来抵偿被告辽宁三利公司欠被告辽宁金通公司的欠款。原告并未向我方交付购房款，我方无义务配合原告办理撤销备案及办理房产证。第三人关莉经本院依法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2003年10月23日，第三人关莉与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的位于沈阳市和平区河北街37-1号1-4-2号房屋，建筑面积150.36平方米房屋，总房款375900元……。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。第三人关莉交付了全额购房款，并于2004年11月4日办理了入住手续。2006年4月22日，原告邓伟与第三人关莉签订了《房屋买卖合同》，约定原告以55万元购买涉案房屋。同日，原告邓伟向第三人关莉支付了购房款55万元后入住涉案房屋至今，现因无法办理房屋产权证而起诉来院。另查明，被告辽宁金通公司与被告辽宁三利公司因合作开发房地产合同纠纷，经辽宁省高级人民法院审理，该院作出（2002）辽民一终字第11号民事判决，辽宁三利公司对该判决不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）民一终字第43号民事判决书，判令辽宁三利公司于本判决生效后15日内支付辽宁金通公司投资款1700万元及占用该笔资金的50%利息等项内容。该判决书辽宁金通公司申请辽宁省高级人民法院执行，依据执行卷宗材料，在执行过程中，辽宁三利公司及辽宁金通公司分别于2003年12月10日、2004年2月26日签订执行和解协议、补充协议，约定辽宁三利公司将沈阳市和平区河北街37-1号楼65套房屋所有权抵偿给辽宁金通公司。对于抵偿的房屋列有房源明细表（本案诉争房屋在明细表之列）。2003年12月13日，被告辽宁三利公司与被告辽宁金通公司就涉案房屋即位于沈阳市和平区河北街37-1号2-2-1号房屋签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案在被告季福堂名下。依据2004年3月18日被告向辽宁金通公司出具的承诺书，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。再查明，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、收条、收款收据、商品房准住通知单、物业费专用收据、房屋电子登记查询证明、民事裁定书、决定书、同意书、承诺书、执行和解协议等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案中，第三人关莉与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。第三人关莉依据合同约定向被告辽宁三利公司交付全部购房款办理入住，但该公司未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致第三人不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，应为第三人关莉办理房屋所有权证。现第三人关莉已将涉案房屋出卖给原告邓伟，第三人关莉在取得房证后应协助原告办理房屋更名过户手续。关于原告提出的逾期办证违约金问题，基于合同相对性原则，被告辽宁三利公司无需向原告邓伟支付。另，因被告辽宁三利公司与被告辽宁金通公司存在纠纷，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告辽宁金通公司并登记备案在被告季福堂名下，但原告邓伟、第三人郑莉系合法取得涉案房屋并占有使用，故被告辽宁金通公司、被告季福堂应协助撤销房屋备案并协助原告办理房屋所有权证书。如被告辽宁金通公司、被告季福堂认为因办理涉案房屋撤销备案及房证事宜而致其权益受损，可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁金通房地产开发有限公司、被告季福堂于本判决生效之日起三十日内办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1-4-2房屋（建筑面积150.36平方米）撤销备案登记；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告辽宁金通房地产开发有限公司、被告季福堂于撤销备案登记后三十日内协助第三人关莉办理位于沈阳市和平区河北街37-1号1-4-2房屋（建筑面积150.36平方米）的所有权证；三、第三人关莉在取得房屋产权证后十日内协助原告邓伟就位于沈阳市和平区河北街37-1号1-4-2房屋（建筑面积150.36平方米）到相关部门办理房屋更名过户至原告邓伟名下；四、驳回原告邓伟的其他诉讼请求。案件受理费7229元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年十月二十日书 记 员  梁巍巍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。