上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9336号上诉人（原审原告）：钟明兴，男，1983年4月2日出生，汉族，住福建省浦城县。（未到）委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小裕，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区蕴川路******。负责人：徐亮，副总经理。委托诉讼代理人：杨琳，广东广信君达律师事务所律师。上诉人钟明兴因与被上诉人西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司（以下简称保利爱家上海分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟明兴上诉请求：撤销一审判决，改判支持钟明兴一审全部起诉请求。事实与理由：2019年8月7日通过微信联系钟明兴表达退租意愿的人员的身份无法确认，故本案租赁合同解除时间应以保利爱家上海分公司于10月18日正式发送解除合同《通知函》之时起算，即于11月18日解除。其后双方未进行涉案房屋的交接，保利爱家上海分公司未有效交付房屋钥匙，且拖欠房租及水电费等未结清，外部广告牌等装饰物未恢复原状，以涉案房屋为地址注册的公司工商登记未迁出。由此可见，保利爱家上海分公司未向钟明兴有效交付涉案房屋，应当赔偿合同解除后继续占有使用房屋给钟明兴造成的损失。保利爱家上海分公司辩称：不同意钟明兴的上诉请求，请求维持原判。钟明兴向一审法院起诉请求：1、确认钟明兴与保利爱家上海分公司签订的租赁合同于2019年11月18日解除；2、判令保利爱家上海分公司支付钟明兴自2019年8月1日起至2019年11月18日止的租金人民币138,000元；3、判令保利爱家上海分公司赔偿解除合同后继续占用房屋给钟明兴造成的经济损失，自2019年11月19日起至保利爱家上海分公司实际交付房屋之日且保利爱家上海分公司将工商注册地址迁移完成之日止，按照每月30,000元的标准计算。一审法院认定事实：2016年9月12日，案外人张某出具《同意转租证明》一份，载明同意钟明兴将包括上海市松江区XX路XX号06房一层房屋（以下简称“涉案房屋”）在内的房屋对外转租，转租期限自2016年9月12日至2025年9月11日。2018年3月24日，钟明兴（甲方、出租方）与保利爱家上海分公司（乙方、承租方）签订涉案合同，合同首部载明原甲方联系地址为涉案房屋处，保利爱家上海分公司联系地址为上海市徐汇区XX路XX号XX中心XX座XX室。合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积为160平方米，租赁期限为36个月，即自2018年5月1日起至2021年4月31日止，甲方应于2018年4月1日向乙方交付涉案房屋。合同第三条约定，涉案房屋不含税月租金为叁万元整，租金按季结算，以转账方式，首期租金及保证金于2018年4月1日支付给甲方，之后每季度前10日支付。在租赁期内，租金不予调整。合同第四条约定，乙方向甲方缴纳人民币陆万元整保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还给乙方。合同第七条约定，（一）乙方应按照本合同规定的期限向甲方缴纳租金，中途退房应提前30日书面通知甲方……。合同第十一条附则约定，……（二）本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达。任何一方地址或联系方式变更，应及时书面通知相对方，否则自行承担相关责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。2018年4月2日，保利爱家上海分公司向钟明兴转账60,000元，用途为租房保证金。2018年4月15日，钟明兴向保利爱家上海分公司出具收款收据一张，载明收到保利爱家上海分公司支付的款项60,000元。2019年8月7日，保利爱家上海分公司工作人员微信联系钟明兴称，想要退租涉案房屋，故根据合同要求，提前通知钟明兴。钟明兴表示，退租需提前两个月告知，且有违约金。保利爱家上海分公司回复称，合同规定是提前30日即可，且之前有保证金在钟明兴处，可以从里面扣租金。钟明兴则表示，保证金本来就没得退，保利爱家上海分公司已经违约，租金也未支付。2019年8月22日至2020年1月14日期间，保利爱家上海分公司工作人员多次微信与钟明兴联系。其中，2019年9月29日，保利爱家上海分公司联系钟明兴称，涉案房屋已打扫完毕，并搬离，继而要求钟明兴提供收件地址以便寄送钥匙。钟明兴回复称该工作人员也代表不了保利爱家上海分公司，保利爱家上海分公司已经完全违约，会追究保利爱家上海分公司的所有违约责任。2019年10月17日，钟明兴称，没收到任何东西，已经开始找法律程序了。2019年10月18日，保利爱家上海分公司工作人员微信中发送《通知函》给钟明兴称，这是通知函扫描件，按照之前合同地址显示钟明兴已经签收，请钟明兴提供接收钥匙的地址。钟明兴回复表示不要发这些东西，涉案房屋空着，房租一直都是要保利爱家上海分公司付的，钟明兴马上起诉。2019年11月9日，钟明兴通过微信向保利爱家上海分公司发送律师函。2020年1月14日，保利爱家上海分公司工作人员通过微信向钟明兴发送关于律师函的回复。2019年9月30日，保利爱家上海分公司向钟明兴发出《通知函》，载明根据经营状况需提前解除涉案合同，并已按约提前30天（2019年8月7日）书面通知钟明兴解除事宜。现告知钟明兴，保利爱家上海分公司已于2019年9月27日搬离，搬离当天钟明兴口头同意，但不愿接收门锁钥匙，故请钟明兴在收到该函之日起2日内提供门锁钥匙收件地址，如未能提供，保利爱家上海分公司将按涉案合同所载地址寄送。保利爱家上海分公司已缴纳保证金6万元用以抵扣2019年8月至9月租金。上述通知函分别寄送至涉案合同约定的钟明兴联系地址及钟明兴户籍地。2019年11月9日，钟明兴向保利爱家上海分公司发出《律师函》，载明，保利爱家上海分公司未支付2019年8月1日至今的所有租金，还于2019年10月18日通过微信向钟明兴发出通知函，欲解除合同。钟明兴不同意保利爱家上海分公司解除涉案合同，并要求保利爱家上海分公司在收到律师函之日起七个工作日内支付2019年8月1日起至2019年12月31日的租金150,000元。上述律师函寄送至涉案合同约定的保利爱家上海分公司联系地址。2019年12月30日，钟明兴再次向保利爱家上海分公司寄送律师函称，根据合同约定，保利爱家上海分公司已有240,000元租金未支付，该行为违反了合同约定，侵害了钟明兴权益，故要求保利爱家上海分公司自收到该律师函之日起七个工作日内支付2019年8月1日起至2019年3月31日的租金240,000元。2020年1月3日，保利爱家上海分公司向钟明兴发出《关于的回复》，称其已收悉钟明兴发送的两份律师函，然根据涉案合同约定，保利爱家上海分公司有权在提前30日书面通知钟明兴的情况下单方解除合同，保利爱家上海分公司已于2019年9月27日搬离涉案房屋，然钟明兴拒绝接受钥匙，故应就此承担相应风险。保利爱家上海分公司已付保证金60,000元足以抵偿2019年8至9月租金，故保利爱家上海分公司已履行完毕全部付款义务。上述通知函分别寄送至涉案合同约定的钟明兴联系地址及钟明兴户籍地。对于双方有争议的事实，当事人提供证据并质证意见如下：钟明兴提供工商登记信息一份，以证明保利爱家上海分公司承租涉案房屋后，在屋内注册了“西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海松江分公司”，且至2020年6月8日庭审当天仍未迁移。保利爱家上海分公司对上述证据无异议，并称其已在办理迁移手续。后保利爱家上海分公司于2020年6月28日向一审法院寄送上述公司的最新工商登记信息一份，显示该公司已于2020年6月17日注销。保利爱家上海分公司另提供照片一组，以证明2019年9月27日搬离涉案房屋并搬空。钟明兴表示，因其未能拿到涉案房屋钥匙并入内查看，故上述证据真实性无法核实。保利爱家上海分公司又提供网页截图一份，以证明保利爱家上海分公司是否完成工商注册地址的迁移并不影响钟明兴继续出租涉案房屋或办理营业执照，钟明兴并不因此发生经济损失。钟明兴认为该证据与本案无关，合同解除后将注册地址迁移是保利爱家上海分公司的义务。一审庭审中，钟明兴与保利爱家上海分公司一致确认，保利爱家上海分公司已将租金付至2019年7月31日，已支付保证金为60,000元。钟明兴同意返还保证金，保利爱家上海分公司则要求保证金抵作2019年8月至9月的租金。一审中，钟明兴表示，按照涉案合同约定，保利爱家上海分公司退租应当提前一个月书面通知，故钟明兴于2019年10月18日收到解除函，涉案合同解除时间应为2019年11月18日。因钟明兴不同意解除涉案合同，故未向保利爱家上海分公司提供过钥匙邮寄地址。且合同解除的情况下，双方应进行交接，交付钥匙不等同于有效交付房屋，有效交付的标准应包括：1、欠付的租金、水电费、逾期支付租金的赔偿金等费用予以结清；2、由保利爱家上海分公司自行装修的部分予以拆除，将房屋恢复原状；3、有效向钟明兴交换钥匙；4、将注册地址迁出。故保利爱家上海分公司不属于有效交付房屋，现钟明兴主张的经济损失就是保利爱家上海分公司未能有效交付房屋的房屋占有使用费。另涉案房屋原状为毛坯，注册地址未，注册地址未迁出导致钟明兴无法出租据。保利爱家上海分公司则称，涉案房屋交付时有简单装修，其搬离时已恢复至原状。一审法院于2020年6月22日组织双方至涉案房屋处查看现场，该屋内为搬空状态，与保利爱家上海分公司提交的2019年9月27日所拍照片无异。一审法院认为，钟明兴与保利爱家上海分公司签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，钟明兴与保利爱家上海分公司均应恪守。根据涉案合同约定，保利爱家上海分公司中途退房时，应提前30日书面通知钟明兴。鉴于此，保利爱家上海分公司于2019年8月7日通过微信通知钟明兴需退租，微信亦属于可以有形地表现所载内容的书面形式，此后保利爱家上海分公司于2019年9月27日搬离，故一审法院认定保利爱家上海分公司已按约履行了通知义务，双方所签涉案合同应自保利爱家上海分公司搬离之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因保利爱家上海分公司仅将涉案房屋租金支付至2019年7月31日。故保利爱家上海分公司仍需按照涉案合同约定，付清2019年8月1日起至2019年9月27日的租金。现保利爱家上海分公司尚有60,000元保证金在钟明兴处，钟明兴表示同意返还，保利爱家上海分公司则称愿意以该款项全部抵作上述期间的租金，此系保利爱家上海分公司自身权益的处分，一审法院依法予以确认。对于钟明兴主张其余租金及经济损失。且不论涉案合同赋予保利爱家上海分公司提前30日通知钟明兴即可解除合同，是否为无需承担解约责任的任意解除权，单就钟明兴主张的经济损失本身而言，钟明兴也未对此提供充分证据证明。更何况，钟明兴声称，其主张的经济损失即为保利爱家上海分公司未能有效交付涉案房屋给钟明兴造成的房屋占有使用费损失。然根据一审法院查明的事实，自2019年9月27日起，涉案房屋并无交付之法定障碍，且保利爱家上海分公司多次联系钟明兴要求提供寄送涉案房屋门锁及钥匙的地址，钟明兴却不予理会。再结合钟明兴所称拒绝收房的事由，一则为钟明兴不同意解除合同，此与双方约定相悖；二则为钟明兴认为涉案房屋存在费用未结清、原状未恢复、注册信息未迁移等情况，然上述情况即便存在，也非钟明兴得以拒绝接受涉案房屋的合法事由。故此，对于钟明兴的其余诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二〇二〇年六月二十九日判决：一、确认钟明兴与西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司支付钟明兴2020年8月1日至2020年9月27日期间房屋租金60,000元（已与西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司支付给钟明兴的保证金60,000元抵扣完毕）；三、驳回钟明兴的其余诉讼请求。案件受理费6,250元，减半收取3,125元，由钟明兴负担2,435元（已付），由西藏保利爱家房地产经纪有限公司上海分公司负担690元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院认为，上诉人钟明兴与被上诉人保利爱家上海分公司订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案二审中，双方的争议焦点为合同解除时间的认定以及解除后果的处理问题。关于合同解除时间，查本案租赁合同约定，承租人保利爱家上海分公司中途退房应提前30日书面通知出租人钟明兴。结合双方当事人在本案一、二审中的主张，双方均以保利爱家上海分公司发出解除通知之日为起算点计算合同解除时间，应认定双方当事人对于承租人在提前30日通知的前提下享有解除权达成合意，仅对保利爱家上海分公司发出有效解约通知的时间存在争议。本院认为，保利爱家上海分公司工作人员于2019年8月7日微信联系钟明兴时已明确提出退租，且微信作为能够有形地表现所载内容，并可随时调取查用的数据电文，符合合同约定解除通知的“书面形式”要件。钟明兴在诉讼中主张微信联系人员身份无法确认，查当日微信聊天过程中双方仅对退租程序存在分歧，钟明兴并未对对方是否系保利爱家上海分公司工作人员提出异议，应认定保利爱家上海分公司已于2019年8月7日向钟明兴发出有效解除通知。一审法院结合承租人保利爱家上海分公司实际返还涉案房屋时间认定合同解除时间，于法有据，本院应予维持。关于涉案房屋返还，一审法院结合保利爱家上海分公司于2019年9月27日拍摄的照片以及一审法院赴涉案房屋现场查看情况，认定保利爱家上海分公司已于2019年9月27日腾空并搬离涉案房屋，符合现有证据条件。查保利爱家上海分公司曾通过微信及发函形式要求钟明兴提供钥匙寄送地址，但钟明兴未予配合，应认定涉案房屋钥匙未实际交付系由于钟明兴的原因。一审法院据此认定保利爱家上海分公司已于2019年9月27日返还涉案房屋，并据此驳回钟明兴关于2019年9月27日之后的租金和占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院应予维持。至于水电费结算、外部装饰物拆除、工商注册地址迁移等，与涉案房屋的占有使用及返还无直接关联，钟明兴以此为由主张保利爱家上海分公司未返还房屋并据此主张占有使用费，于法无据，本院不予支持。保利爱家上海分公司提前解除合同造成钟明兴的损失，钟明兴可另行依法主张、处理。综上，钟明兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,250元，由钟明兴负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……