广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3032号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园**205卡，统一社会信用代码：91442000056774662T。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：江万青，女，1986年11月4日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区*********。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人江万青商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止时间有误，逾期交房违约金的截止时间应为截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日止，非一审判决第一项载明的截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知送达并确定收楼之日止。另，如果江万青在涉案房屋办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日前已办理收楼手续的，晟曦公司逾期交房违约行为的截止时间则为江万青办理收楼手续之日止。晟曦公司已于2020年1月10日取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，并向江万青发出了收楼通知。二、双方当事人签订的商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订，合法有效。关于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。江万青认为合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应当提供证据予以证明。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，现涉案商品房房价上涨，江万青获益。一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。江万青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋未开通管道天然气，不符合合同约定的交付条件。江万青向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向江万青支付延迟交楼违约金（自2016年10月31日起以总房价款278688元为基数按每日0.01%的标准计至晟曦公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给江万青之日止）。一审法院认定事实：2014年7月19日，江万青（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定江万青购买晟曦公司开发的位于中山市***************，购房总价278688元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。晟曦公司确认江万青已全额支付涉案商品房的购房款并办理了案涉商品房的备案登记手续，但认为江万青未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，晟曦公司对此未提交证据予以证明。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向江万青交付前述商品房。双方协商未果，江万青遂于2019年8月8日诉诸一审法院。一审法院认为，江万青与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。晟曦公司主张江万青未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，一审法院认为，晟曦公司已确认江万青已支付涉案商品房的全部购房款并办理了备案登记手续，且晟曦公司对其主张未提供证据予以证明，故一审法院对晟曦公司的上述主张不予支持。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2016年10月30日前向江万青交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向江万青承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。江万青认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，虽然晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、晟曦公司于一审判决生效之日起三日内向江万青支付自2016年10月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以278688元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回江万青的其他诉讼请求。一审案件受理费158元，减半收取为79元，由晟曦公司负担。本院二审期间，晟曦公司提交了证据：1.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》[中建验字2020年第131号]；2.《中山市建设工程规划条件核实确认书》[规划编号092018120026]。拟证明涉案房屋于2020年1月10日已达到合同约定的交付标准。3.收楼通知书；4.EMS快递单；5.邮件投递跟踪查询表。拟证明涉案商品房达到合同约定的交付标准，晟曦公司也及时通知江万青办理收楼手续。6.钥匙签收登记，拟证明江万青已于2020年5月26日办理了收楼手续。经质证，江万青不确认上述证据1-5的关联性，确认证据6，即钥匙签收登记的真实性、合法性及关联性。江万青提交了证据：1.一审法院（2020）粤2072民初2226号民事判决书，2.广州仲裁委仲裁协议书，拟共同证明涉案商品房的天然气管道尚未开通，不符合合同约定的交付条件。经质证，晟曦公司不确认上述证据1的合法性及关联性，不确认上述证据2的真实性、合法性及关联性。本院于2020年7月29日向中山公用燃气有限公司函询涉案通大晟荟园一期商品房天然气是否已具备使用条件，中山公用燃气有限公司于2020年8月27日向本院复函，经质证，江万青确认该复函的真实性、合法性及关联性；晟曦公司不确认该证据的真实性、合法性及关联性，其认为无论涉案商品房是否开通天然气，江万青均应按照合同约定先行收楼。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：中山市住房和城乡建设局于2020年1月10日颁发了涉案房屋所在小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证。江万青与晟曦公司签订的商品房买卖合同第十三条第一款第一项约定，涉案房屋供水、工地、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。该条第二款第二项规定，如果在规定日期内未达到使用条件，本合同继续履行，买受人应先行收楼。2020年1月14日，晟曦公司向江万青邮寄了收楼通知，通知江万青于2020年1月21日前办理涉案商品房的收楼手续。该通知于2020年1月15日被签收，江万青于2020年5月26日办理了涉案商品房的收楼手续。中山公用燃气有限公司于2020年8月27日向本院复函称：1.通大晟荟商品房的天然气是该公司负责供应，小区内庭院管网、户外立管及入户工程均由该公司负责组织施工；2.通大晟荟园一期（1-4幢）燃气工程已于2017年2月23日完工并通过竣工验收，因晟曦公司未按合同约定支付工程款，暂不具备业主开户报装条件。3.近日，经中山市三角镇政府相关部门组织协调，晟曦公司与该公司签订协议并支付部分款项，该公司于2020年8月15日前开始受理通大晟荟园一期（1-4幢）业主开通民用气的报装申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案双方当事人对晟曦公司逾期交房的违约事实均无异议。故本案二审争议焦点为：一、晟曦公司应支付江万青逾期交房违约金的截止日期；二、一审判决认定的逾期交房违约金计算标准是否正确。关于争议焦点一，即晟曦公司应支付江万青逾期交房违约金的截止日期的问题。江万青与晟曦公司签订商品房买卖合同后，江万青已按合同约定支付了全部购房款，履行了主合同义务，晟曦公司应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行其负担的合同义务，包括交付房屋等主合同义务及其他的从合同义务、附随义务。涉案商品房买卖合同明确约定，晟曦公司交付的涉案商品房应取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。而晟曦公司有义务在涉案商品房符合上述条件后通知买受人办理交接手续。故一审判决晟曦公司承担逾期交房违约金应计至其取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书送达并确定收楼之日。结合一审判决的论述内容，一审判决结果是指在涉案商品房取得建设工程竣工验收备案登记证后，买受人在收到晟曦公司通知依约在合理期限内收楼的，实际收楼日期为逾期交房违约金的截止日期；买受人未依约在通知指定的合理期限内收楼的，根据双方合同约定，期限届满之日应视为商品房交付之日。本案中，晟曦公司已于2020年1月10日取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证并向江万青发出了收楼通知，江万青在收到该通知后未在通知指定的合理期限内（2020年1月21日前）收楼。晟曦公司据此认为一审判决确定的逾期交楼违约金即应计算至2020年1月21日止，理据充分，本院予以支持。江万青虽辩称涉案商品房尚未开通天然气，不符合合同约定的交付条件。但因其未对一审判决提出上诉，本院基于“禁止上诉不利变更”原则，对江万青的此项答辩意见不予采纳。故晟曦公司应当向江万青支付自2016年10月31日起至2020年1月21日止，共1177日的逾期交楼违约金。关于争议焦点二，即一审判决认定的逾期交房违约金计算标准是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人虽在涉案商品房买卖合同中约定，如晟曦公司无法按时交房的，则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超买受人累计已付房价款的1%。但从现已查明的事实来看，晟曦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，晟曦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使晟曦公司履行义务，不利于江万青实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补江万青因此造成的损失。在晟曦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的江万青以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，以购房款278688元为基数，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。因此，晟曦公司应向江万青支付的逾期交房违约金数额为32801.58元（278688×0.01%×1177）。综上，本案二审因晟曦公司提交新的证据，其上诉请求部分成立，本院予以支持。晟曦公司应自行负担二审案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11037号民事判决；二、上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人江万青支付2016年10月31日起至2020年1月21日期间的逾期交房违约金32801.58元；三、驳回被上诉人江万青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158元，减半收取为79元（江万青已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担（中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付江万青）；二审案件受理费158元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  刘 通二〇二〇年十月十日书记员  郑 蕙