贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7372号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚德彰，男，1975年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：段鹏程，贵州威驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢红，女，1972年3月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：贵州君和致远不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区观水巷********[西湖社区]。法定代表人：罗飞，系该公司总经理。上诉人龚德彰因与被上诉人卢红及原审第三人贵州君和致远不动产经纪有限公司（以下简称君和致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚德彰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中提出的所有诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的被上诉人是在一审法院庭审辩论结束后才提出反诉，已经超过提起反诉的时限，应当对其反诉予以驳回，反诉原告可以另行起诉。二、一审判决认定事实未查清，上诉人的账户在2019年11月15日资金共计超过135万元，符合君和致远不动产《房屋买卖及居间合约》约定的资金数额；一审定案依据为中介公司的陈述，中介公司是有利益冲突的第三方，其陈述不具有公正性，同时，在反诉过程中被上诉人也未提供上诉人违约的证据，中介公司的情况说明属于证人证言但并非证人所写，均不应当采信。三、君和致远不动产《房屋买卖及居间合约》已于2019年11月20日解除，卢红反诉请求解除合同并支付律师费、交通费属于不合理的扩大损失，应当由其自行承担，不应当由上诉人承担；根据交易习惯，商品房交易必须在不动产中心进行网签，且支付到不动产交易中心的监管账户中，因双方未对监管账户进行明确约定，导致了合同无法履行，被上诉人要求直接去银行签，免掉网签，导致上诉人无法按被上诉人的要求执行，故上诉人有权中止履行合同。被上诉人卢红答辩称，一、一审事实清楚，法律认定正确，应予以维持。二、本案上诉人构成违约，应当承担违约责任，上诉人与被上诉人均是在第三人提供的居间服务情况下进行交易，双方的意思表示均是通过第三人代为传达，并对交易时间、、地点类型进行协调、沟通和确认，因此，上诉人与被上诉人以及第三人之间的微信聊天记录、短信记录、第三人的工作人员提供的证人证言、以及第三人出具的《关于君和致远不动产（NO：0000549）未能履行的情况说明》全面、客观、具体的反应交易的整个过程，上述证据能充分说明上诉人违约。三、上诉人以被上诉人临时变更合同条款为由解除合同无事实及法律依据，并未拒绝履行合同，被上诉人并无违约行为。四、本案并无合同履行障碍和履行不能的情形。在合同签订后上诉人要求减少价款的情况下，即使被上诉人希望对方能提高定金作为履行合同的担保，但该行为并未在双方之间产生拘束力，也并未构成合同履行的障碍，不构成履行不能，未实质性的、根本性的阻碍合同的履行，反之，被上诉人从合同签订后全面的、积极的配合上诉人履行合约，并全面配合第三人提供居间服务。原审第三人君和致远公司陈述称，在本次交易过程中，合同签订后因龚德彰改变购买意向，未在履约时限内提供资料依约到银行办理资金监管，办理按揭贷款手续，构成违约。第三人在整个过程中积极促成交易，按照合同约定履行相应义务。龚德彰向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖及居间合约》；2.判令被告返还原告定金50000元；3.判令被告向原告支付经济损失50000元；4.律师费5000元由被告承担；5.诉讼费由被告承担。卢红向一审法院反诉请求：1.判令解除被告与原告签订的《房屋买卖及居间合约》；2.判令原告向被告支付律师费10000元、交通费300元、误工费600元；3.反诉费由原告承担。一审法院认定事实，2019年11月3日，原告龚德彰与被告卢红经第三人贵州君和致远不动产经纪有限公司中介，三方签订《房屋买卖及居间合约》，约定被告将其位于贵阳市南明区，建筑面积为136.15平方米房屋一套，以2738000元的价格出售给原告，原告通过商业贷款1338000元的方式支付。本合约签署当日后10个工作日内，双方前往银行办理按揭审批手续，被告需无条件配合原告提交贷款所需资料。原告提供办理贷款所需资料，保证提供按揭所需的各种资料的真实性、合法性。原告于签署合约当日向被告支付定金50000元。原告在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，原告将首期款1350000元转入被告还款或银行扣款账号内于提前还贷之使用，银行到账后即视为被告已收取相应款项。如双方或任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付按揭及办理手续的，于第三人电话、短信通知期限内未配合办理手续，且第三人发出催促办理相关交易手续等书面通知后7个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合同自动解除。被告违约的须在3个工作日内除无息退还原告已付全部款项以及赔偿原告应支付给第三人的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给原告作损失赔偿。原告签署合约后，违约不支付购房款及购买物业的，原告须在3个工作日内赔偿被告应支付给第三人的服务费外，同时被告有权没收原告已付定金与追究其未支付定金，且被告有权将物业另行出售。原告未按约定支付房价款的，每逾期1天，须按所拖欠房款的万分之五向被告支付违约金。如产生纠纷，违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等）。居间服务费18000元，由原告支付。该合约由被告与第三人签字盖章。同日，原告通过第三人向被告支付了定金50000元。此前，在同年11月1日，原告曾与第三人签订《支付定金委托协议》，将定金50000元交给第三人。同年11月12日，原告在第三人处与被告商谈，要求被告降低房价，但双方对此未能达成协议。同年11月13日，原告在上述《房屋买卖及居间合约》上补签了名字。从同年11月13至14日，原、被告及第三人为办理银行贷款一事曾多次通过电话、微信及见面等方式沟通。被告曾提出签订补充协议要求原告将定金改为300000元等，但原告对此并不同意。同年11月15日，三方在贵阳市不动产交易中心见面后，仍未能就办理银行贷款一事达成一致意见。同年11月20日，原告曾通过手机短信，以被告变更交易路径为由，通知被告解除合同返还定金。因被告一直未退还原告定金，原告遂起诉来院，提出如前诉请。为起诉被告，原告聘请律师并支付了律师费5000元。被告为提起反诉，也聘请律师并支付了律师费10000元。另查，原告的妻子罗爱华于2019年11月1日至5日，在中山大学孙逸仙纪念医院住院治疗。另原告的银行账户在2019年11月15日有资金1117519元。本案当事人争议的焦点是本案原、被告有无违约行为。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、结婚证、《房屋买卖及居间合约》、银行交易明细、手机短信、微信聊天记录、医院出院记录、定金收据、房屋查询记录、律师费某及被告提供的身份证、《房屋买卖及居间合约》、收据、第三人出具的情况说明、证人证言、微信聊天记录、委托合同、律师费某等证据在案佐证，复经一审法院庭审核实、质证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖及居间合约》，系当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。现原告主张解除上述合约，被告也要求解除上述合约。故对双方该诉请，予以支持。关于违约责任的承担问题，依照合约约定，如双方或任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付按揭及办理手续的，于第三人电话、短信通知期限内未配合办理手续，且第三人发出催促办理相关交易手续等书面通知后7个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约。原告在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，原告将首期款1350000元转入被告还款或银行扣款账号内于提前还贷之使用，银行到账后即视为被告已收取相应款项。本合约签署当日后10个工作日内，双方前往银行办理按揭审批手续，被告需无条件配合原告提交贷款所需资料。原告提供办理贷款所需资料，保证提供按揭所需的各种资料的真实性、合法性。根据原告在本案中提供的银行交易明细、手机短信、微信聊天记录、医院出院记录、定金收据、房屋查询记录等证据，并不足以证明其已按照合约约定履行了在合约签署后10个工作日内办理涉案房屋按揭贷款的审批手续，亦未向被告支付合约约定的首期购房款。故原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对原告关于被告变更合同约定的交易路径，应视为被告单方违约，应由被告承担合同解除的违约责任的主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切的证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，原告在本案中提供的相关证据，并不能证明被告有上述可以中止履行的情形。故对原告该主张，不予采信。因原告违约，依照双方合约约定，被告有权没收原告已付定金。故对原告请求判令被告返还定金，支付赔偿款及律师费的诉请，不予支持。依照合约约定，如产生纠纷，违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等）。被告主张原告支付律师费、交通费，符合双方协议约定，予以支持。至于交通费的金额，原告主张金额过高，一审法院酌情支持200元。另对被告主张原告支付误工费的主张，因被告仅提供了收入证明，并未提供因处理本案纠纷导致其收入减少的证明。故对被告该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：解除原告龚德彰与被告卢红及第三人贵州君和致远不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖及居间合约》；驳回原告龚德彰对本案的其余诉讼请求；原告龚德彰于本判决书生效后十日内给付被告卢红律师费10000元、交通费200元；驳回被告卢红对本案的其余反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1200元（已减半），由原告龚德彰承担。反诉费50元（已减半），由原告龚德彰承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖及居间合约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：上诉人龚德章在本案合同履行过程中是否构成违约。从各方当事人提交的证据及庭审陈述来看，合同签订后，虽然上诉人龚德彰曾提出降低房价，被上诉人卢红曾提出提高定金额度等变更合同约定的请求，但均遭到对方反对，此后，双方均以实际行动表示按照原合同继续履行。根据双方合同第八条的约定“本合约签署当日后10个工作日内甲乙双方前往银行办理按揭审批手续”“乙方应在签署银行贷款审批合同日或之前将首期楼款划到指定的监管账户”，经查，在双方约定的合同签订后第10个工作内，上诉人龚德彰作为按揭贷款人并未在约定期限内办理按揭审批手续，亦未将首期楼款划到指定监管账户，其已构成违约，故根据双方合同第四条、第六条之约定，被上诉人卢红有权没收龚德彰已付定金并请求龚德彰承担因诉讼产生的律师费、交通费等，故一审法院判决龚德彰支付卢红律师费、交通费并无不当，本院予以维持。因上诉人龚德彰作为合同违约方，既不享有合同解除权，也不享有不安抗辩权，故本院对龚德彰认为其可以中止合同履行并可主张解除合同，不予支持。另经本院核查案卷材料，一审法院审理过程并未违反法定程序，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人龚德彰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人龚德彰负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十月二十六日书记员 彭永耀