山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初2170号原告：许建菠，男，1981年6月21日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：董宝柱，肥城湖屯法律服务所法律工作者。被告：李颜，女，1967年9月21日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：亓本叶，山东信望律师事务所律师。原告许建菠与被告李颜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许建菠及其委托诉讼代理人董宝柱、被告李颜的委托诉讼代理人亓本叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许建菠向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2018年2月22日签订的房屋租赁合同；2、支付租金7666元（自2020年2月22日至5月22日止，按两个月计算）；3、因被告违约，履约保证金8000元不予退还；4、被告支付违约金13800元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项、第四项诉讼请求为：要求被告支付租金按每月3883元计算自2020年3月22日起至2020年6月16日止；要求被告支付违约金每日按照年租金46000元乘以5‰自2020年3月22日起至2020年6月16日止。事实和理由：2018年2月22日，原被告签订房屋租赁合同，约定租赁年限为3年，每年租金46000元，并交纳了8000元的履约保证金。合同第六条第5款约定：租赁期内未经甲方允许，不得转租分租房屋等，合同第八条违约责任第1项约定：乙方逾期不交房租的，逾期1日加收房屋年租金5‰的滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不再退还。合同到期后，原告提前告知被告交纳租金，被告至今未交。期间被告擅自将房屋一层隔断分租给“诺杯”冷饮门头，至今仍在经营。被告的违约行为，给原告造成了巨大损失。李颜辩称，本案合同已经到期履行完毕，不存在原被告解除合同这一说法。双方通过微信协商，均同意将合同延至2020年4月22日，到该时间，被告将所租赁房屋的东西全部清理完毕，只剩下房外走字牌，因需要审批拆迁，被告在2020年4月23日上午将走字牌拆走，因此不存在解除合同也不存在被告违约；对于原告主张的诉讼请求第二项租金，没有合同约定也没有计算租金的合法依据，不应当得到法院的支持；对于原告主张的履约保证金8000元不予退还，无事实和法律依据，应该予以退还；对于原告主张的违约金，被告不存在违约，不应由被告承担；诉讼费用不应该由被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，原告许建菠（出租方、甲方）与被告李颜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（补充合同）》一份，合同主要内容为：一、房屋基本情况。甲方房屋坐落于肥城市沿街楼；二、租赁剩余期限。自2018年2月22日起至2021年2月22日止，剩余合同年限为3年；三、租金及付款方式。合同期内房屋租金为46000元/年，于每年2月22日前交下年房租，期间甲方不得提高租赁价格；合同签订之日，乙方向甲方交8000元作为履约保证金，合同到期时根据履约情况由甲方退还乙方，期间不计利息；乙方向甲方交付房租及履约保证金时，甲方应向乙方打收款条，作为合同履行及后续退还履约保证金的依据……五、租赁期间责任义务。租赁期内，未经甲方允许，乙方不得擅自转租分租房屋。乙方擅自转租分租房屋的，甲方有权解除合同，造成的纠纷和损失，由乙方全部负责；……七、租赁期满。租赁期满后，乙方不再续租或双方未达成续租协议的，乙方应在合同到期日前，负责将房屋恢复原样，由甲方进行验房。具体做到室内装修及新增添空调等设备拆除到位，垃圾清运到位，原门窗、地面、供水排水设施维修到位（乙方不愿拆除的，经甲方同意可不拆除，但甲方不做任何补偿），验房后，甲方根据履行情况退还履约保证金；八、违约责任。1、乙方逾期不交房租的，逾期1日加收房屋年租金5‰的滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不再退还……3、租赁期满后，乙方不再续租或双方未达成续租协议的，乙方应将房屋恢复原样由甲方进行验房。验房时存在原设施损毁或装修新搭建设施甲方认为影响房屋的今后使用需拆除而乙方未拆除的，甲方可在扣除损毁设施维修或拆除人工等相关费用后，退还履约保证金。4、租赁期满后，乙方不再续租或双方未达成续租协议的，乙方未能在合同到期日退房的，延迟1日甲方按房屋年租金额5‰加收费用，并在履约保证金中扣除……合同签订后，原告许建菠将合同约定的房屋交由被告李颜使用。同年李颜将租赁房屋内一层东侧部分分租给秦鹏，由其经营“诺杯”饮品店。被告李颜按照合同约定将租金交至2020年2月21日。后被告李颜未按照合同约定于2020年2月22日前交付2021年的房屋租金46000元。原被告通过微信协商均同意将房屋租赁期延长至2020年4月22日。2020年3月10日原告在与被告的微信聊天记录中称：“房租是2月22日到期，我最多让你两个月，到4月22日前你搬出去。同意咱们就这样定了，不同意咱就别谈了。另外包括你转租也好，合伙也好那个干冷饮你也得给我清走解决好了”，被告回复：“好的，按你的方案。你这个方案很好。对你，对我，对别人都有利。我同意，我4月22号给你钥匙。你把8000元给我。”2020年4月22日，被告李颜将租赁房屋内的物品清理完毕，剩余门头上走字牌未拆除，“诺杯”饮品店尚在经营中，双方未完成房屋交接。4月23日，原告让开锁公司将“诺杯”以外的门打开，且换上自己的锁，当天下午被告李颜将门头上的走字牌拆走。4月24日，被告李颜将原告的锁眼堵住，原告将锁修好后，被告又用链子将门锁上一直到6月16日。庭审中，原告主张其未向“诺杯”提供过营业执照等手续，在2018年底的时候去找被告发现“诺杯”经营，当时被告回复系其表弟经营，与被告合伙。原告主张其与“诺杯”系2020年7月8日签订租赁合同，租金为每年30000元，之前都是“诺杯”经营者秦鹏将租赁费交付给李颜。被告主张系原告向“诺杯”提供的房屋租赁合同和房产证复印件办理的相关手续，被告分租给“诺杯”的期限为2018年3月1日至2020年3月1日。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案所涉合同是否已经解除；二、原告是否应将履约保证金8000元退还被告；三、被告是否应该向原告支付租赁费及支付数额；四、被告是否应向原告支付违约金及违约金数额。关于焦点一，本院认为，2018年2月22日双方签订的《房屋租赁合同（补充合同）》及原被告通过微信协商均同意将房屋租赁期延长至2020年4月22日的约定，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定各自履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，即当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁合同的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁合同。在2018年2月22日双方签订的合同中虽然约定了合同解除的条件，但是在2020年被告存在未按约定支付房屋租赁费情形时，双方重新协商就合同解除达成一致意见，均同意合同延期至2020年4月22日，现已过该日期，合同解除条件已经成就，双方签订的合同已经解除，故原告要求法院解除合同已无必要，对于该项诉讼请求本院依法不予支持。关于焦点二，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中约定的不予退还条件为“乙方逾期不交房租的，逾期1日加收房屋年租金5‰的滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，履约保证金不再退还”，本案被告不存在逾期10日交纳房租的情形。双方合同中约定履约保证金根据履约情况由甲方退还乙方，因此履约保证金是否退还及退还数额应根据双方在履约过程中是否存在违约行为进行确定。首先，双方在租赁合同中明确约定未经甲方允许，乙方不得擅自转租分租房屋。李颜承租涉案房屋后又将房屋一层东侧部分分租给秦鹏，其虽主张分租经过原告许建菠同意，且许建菠向秦鹏提供了相应手续，但未提交证据予以证实，许建菠亦不认可，因此被告分租房屋违反合同约定。许建菠自述其在2018年年底知道被告分租房屋，但仍同意承租人秦鹏继续经营，且于2020年7月8日与“诺杯”签订租赁合同，因此对李颜分租这一违约行为的违约责任应综合考量；其次，原、被告在2020年3月11日微信聊天中达成的处理方案是被告在4月22日之前搬出房屋，分租给“诺杯”饮品店的部分也交付，原告退还履约保证金。被告李颜于4月22日将房屋主体部分清理完毕，只剩下门头外的走字牌未拆除。此后原、被告争议的焦点也在走字牌的拆除上，而未涉及“诺杯”饮品店使用部分的交付问题。在被告已经将房屋主体部分清理完毕的前提下，原告仅因走字牌未拆除而未履行双方于3月11日达成的处理方案，其亦应承担一定的责任。综上，被告在履约过程中存在违约行为，但综合双方合同履行情况，本院酌定原告返还履约保证金的8000元的50%即4000元为宜；关于焦点三，本院认为，2020年3月11日原被告的微信聊天记录中，原告允诺：“房租是2月22日到期，我最多让你两个月，到4月22日前你搬出去。同意咱们就这样定了”，被告回复：“我4月22号给你钥匙。你把8000元给我。”原告自愿放弃2020年2月22日至4月22日的房租，被告亦同意该意见。故原告再次主张该期间的房租于法无据本院不予支持。但因4月22日被告未将门头外的走字牌拆走，原被告发生矛盾未能交付房屋，4月24日，被告李颜将原告的锁眼堵住，原告将锁修好后，被告又用链子将门锁上一直到6月16日，致使房屋空闲未能在2020年4月23日至2020年6月16日及时出租，造成原告损失。被告的侵权行为造成原告损失，应该予以赔偿，根据原、被告在合同中的履约情况及被告的侵权行为，本院酌定被告应按照60%的比例予以赔偿，赔偿标准可参照双方签订的合同中对租金的约定，故被告应支付原告损失4159元（46000元/年÷365天×55天×60%）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于焦点四，本院认为，原告主张自2020年3月22日至2020年6月16日以年租金46000元为基数，按日千分之五计算违约金，但本院已在履约保证金的退还及被告侵权行为的责任承担中对违约责任予以处理，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，原告应退还被告4000元履约保证金，被告应赔偿原告损失4159元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第二十条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告许建菠于本判决生效之日起十日内，退还被告李颜履约保证金4000元；一、被告李颜于本判决生效之日起十日内，赔偿原告许建菠损失4159元；二、驳回原告许建菠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告许建菠负担12元，由被告李颜负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 武 凯二〇二〇年十月十三日书记员 李翠翠