北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12642号上诉人(原审原告、反诉被告)：郑洪芹，女，1974年10月7日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：柳东江，男，1951年9月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柳鸿飞，男，1980年5月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。柳东江、柳鸿飞之共同委托诉讼代理人：许玲玲，北京雷石律师事务所律师。柳东江、柳鸿飞之共同委托诉讼代理人：徐仲文，北京雷石律师事务所实习律师。上诉人郑洪芹、上诉人柳东江因与被上诉人柳鸿飞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人郑洪芹之委托诉讼代理人覃院，上诉人柳东江与被上诉人柳鸿飞之委托诉讼代理人许玲玲、徐仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑洪芹上诉请求：1.依法改判一审判决第三项、第四项为：（1）郑洪芹无需支付柳东江房屋空置损失费48333元；（2）柳东江、柳鸿飞连带退还郑洪芹押金1万元。2.一审、二审诉讼费用由柳东江、柳鸿飞承担。事实与理由：一审法院审理部分事实不清，法律适用不当。一、关于房屋空置损失费，房屋租赁关系解除后，柳东江、柳鸿飞将涉案房屋上锁，造成的损失是柳东江、柳鸿飞导致的，录音中其表示自行承担空置损失。一审法院对此事实没有查明。二、一审适用法律错误，依据《合同法》第119条减损原则，当事人一方违约以后，对方应该采取适当的措施，防止损失扩大，没有采取适当的措施，致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。当事人防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。但是一审法院对房屋闲置期间的租金等实际损失没有进行询问，柳东江、柳鸿飞也没有提供任何证据证明闲置期间损失。从录音能够看出，柳东江、柳鸿飞因为已经预先收到了房租，所以在把房屋的大门锁上之后，并没有进行出租。而且在2020年的1月23日武汉爆发疫情以来，房屋无法出租，属于合同法117条的不可抗力，不应该把闲置的损失归咎于郑洪芹。柳东江、柳鸿飞答辩称，不同意郑洪芹的上诉请求。柳东江上诉请求：1.依法改判郑洪芹向柳东江支付房屋空置损失费人民币73333元，租赁房屋恢复原状工程费用人民币5000元，合计：人民币78333元;2.本案一、二审诉讼费由郑洪芹承担。事实与理由：一、一审法院对房屋空置损失费的认定不足以弥补柳东江的损失。因郑洪芹违反《房屋租赁合同》的约定转租房屋，柳东江提前解除长达五年期的合同，至今房屋未能对外租赁，空闲期间已有8个月，实际损失已达110000元，因此一审法院认定的48333元房屋空置损失费不足以弥补柳东江的实际损失。郑洪芹私自签订《房屋租赁合同》之日前便着手转租房屋，违反诚实信用原则，自始未想依约履行，而是单纯为赚取转租差价，违约行为具有明显恶意性。二、郑洪芹未将房屋恢复原状，理应向柳东江支付恢复房屋的费用。郑洪芹违约私自拆除墙体，柳东江有权向郑洪芹主张恢复墙体所需装修费用。柳东江向郑洪芹发出的违约告知书，其主要目的在于解除租赁关系，及告知对方应依照合同约定支付违约金，所主张的违约金中包含有损害赔偿、将房屋恢复原状所产生的费用，并非未主张过将房屋恢复原状，因此一审法院认定确有不妥。郑洪芹答辩称，不同意柳东江上诉请求，坚持自方上诉意见。柳鸿飞答辩称，同意柳东江上诉请求。郑洪芹向一审法院起诉请求：1.判决双方的房屋租赁合同于2019年12月17日解除；2.判决柳东江、柳鸿飞连带退还郑洪芹2019年12月17日至2020年6月9日的房租67292元及支付以67292元为本金从2019年12月17日至实际支付之日止同期中国人民银行的贷款利率的利息损失；3.判决柳东江、柳鸿飞连带退还郑洪芹押金1万元；4.诉讼费用由柳东江、柳鸿飞承担。柳东江、柳鸿飞提出反诉请求：1.依法判决郑洪芹向柳东江、柳鸿飞支付房屋空闲损失110000元、租赁房屋恢复原状工程费用5000元，损害赔偿10000元，合计125000元；2、本案全部诉讼费由郑洪芹承担。一审法院认定事实：2015年3月10日，柳东江委托其子柳鸿飞代表其与郑洪芹就位于北京市通州区中山大街52号楼3号的房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方柳东江将涉案房屋出租给乙方郑洪芹，租赁用途为商业出租。第二条“租赁年限、租金金额、租金支付方式”约定：“房屋租赁期限：自2015年4月10日起至2018年4月9日止。为期3年整，共36个月。房屋交付期及免租期：经双方协商，房屋交付期为2015年3月11日，自2015年3月11日起至2015年4月9日止为免租期，为期30天。房屋租金：每年人民币100000元整，共计人民币300000元整。支付方式：每6个月支付一次，共计6次。银行转账支付。……房屋押金：1、押金金额为人民币10000元整，须与第一起租金同时支付。2、合同终止后，乙方在7日内搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。4、在租赁期内及合同到期后乙方搬出的7日期限内，若乙方人为对房屋损坏的，修复金额用押金抵消，剩余部分返还乙方。如超出押金金额，乙方继续赔付超出部分。如有争议，提交国家执法机构处理。”第六条“转租”约定：“租赁期内原则上禁止乙方擅自将此房屋转租或与他人合租。但如遇到需要更换乙方的情况，甲乙双方另行协商。若协商成立，押金返还。（乙方可预先联系下家，但是甲方保留最终决策权）”。第五条“房屋修缮与添附”约定：“1、房屋交付后，乙方因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮，但不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施。……”第七条“房屋返还”约定：“1、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙。……”第八条“合同解除”约定：“1、有下列情形之一的，甲方有权在合同期限内书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部的赔偿责任：……（2）乙方擅自将房屋转租、转让或转借，或擅自改变房屋用途的。（3）乙方保管不当或不合理使用导致房屋及附属物品损耗，或擅自对房屋进行改造的；……3、合同因任何原因解除，乙方须在7日内向甲方返还房屋，并恢复到可使用状态。无法恢复的，视情况而定。最后判定权交由国家执法机关。”第九条“违约责任”约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方做出相应赔偿。若协商无效，交由国家执法机关判定。”合同还约定了其他权利义务。2018年4月6日，柳东江委托其子柳鸿飞又与郑洪芹签订了续租合同，租赁期限自2018年6月10日起至2023年6月9日止。房屋交付期为2018年4月10日。自2018年4月10日起至2018年6月9日止为免租期，为期2个月。房屋租金每年人民币140000元整。其他条款与2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》条款一致。2019年12月10日，郑洪芹支付了2019年12月10日至2020年6月9日的租金70000元。2019年6月5日，郑洪芹与案外人宋翠竹签订《房屋租赁合同》，约定郑洪芹将自己承租的涉案房屋出租给宋翠竹。租赁年限三年零十个月。租赁期限自2019年7月10日到2023年5月9日，租赁金额总金额为903000元。该合同第五条约定：“甲乙双方协商约定，如若原房主来了问乙方的租赁情况，乙方需配合甲方说和甲方合伙开的店，总之无论什么情况下何时乙方都不可直接和原房主签订合同，哪怕合同到期了，如果真的和原房主直接签订合同，乙方需给甲方贰拾万元人民币作为补偿。”2019年12月17日，柳鸿飞向郑洪芹发出《违约告知书》，主要内容为：“由于乙方擅自将承租房屋转租给宋翠竹，根据甲乙双方所签租赁合同中第六项和第八项1-（2），乙方已经违约，甲方决定立即解除合同（2018年4月6日签订）。”该《违约告知书》中还包括违约赔偿、乙方注册地址变更事宜、押金返还的告知内容。案件审理中双方均称2019年12月17日柳东江将涉案房屋上锁。2019年12月23日，柳鸿飞与宋翠竹签订《物品交接协议》，主要内容为：“双方经协商后，一致决定于2019年12月23日对于北京市通州区中山大街52号楼3号商铺内现有物品进行交接。宋翠竹按照《物品清单》取走物品，并同时将该房屋的电表卡、水表卡交给柳鸿飞。房屋清空需要8日，最终返还日为2019年12月31日24时。”2019年12月31日，柳鸿飞、案外人夏建宇在《物品交接协议》上写明：“房屋、水电均已交接完毕，甲乙两方均无疑义，再无瓜葛。”案件审理过程中，郑洪芹称柳鸿飞口头同意其转租，其将房屋转租给案外人丁银揆后，丁银揆又将房屋转租给宋翠竹，故其与宋翠竹又签订了合同。因为转租给宋翠竹是延续了其与丁银揆的合同，柳鸿飞认可转让或合作，故郑洪芹未告知柳鸿飞转租一事，但在此前生意不好交房租时告诉过柳鸿飞，柳鸿飞称只要能收到房租就行。郑洪芹同时认为其与丁银揆、宋翠竹是合伙的关系，因为丁银揆、宋翠竹使用郑洪芹的营业执照，该营业执照是在涉案房屋上注册的。柳鸿飞、柳东江称郑洪芹转租涉案房屋一事此前并不知情，郑洪芹仅电话告知过要与他人合作。一审法院认为，本案中双方争议焦点在于郑洪芹将涉案房屋转租给宋翠竹是否属于违约行为。郑洪芹主张转租经过了柳东江的同意，且其将营业执照同时交由宋翠竹使用，双方兼有合作关系。柳东江、柳鸿飞认为郑洪芹系将房屋转租给他人且并未取得柳东江同意。对此，一审法院认为，其一，郑洪芹提交了其与柳东江的谈话录音，柳东江在谈话录音中称“那会说租给台球厅，是吧，有这么回事，当时说与他合作，我是认可的，……原话我记得清楚，只要我们之间，你和谁合作，我们之间是可以协商的，但是这次您告诉我了吗”。当郑洪芹说：“那我的理解，我与别人合作，租也好，这个你是默许的……”柳东江回答“有偏差，我说了合作，转租给谁一定要跟我说”，从该谈话录音中并不能得出柳东江、柳鸿飞曾同意郑洪芹对外转租的结论；其二，郑洪芹与宋翠竹的房屋租赁合同中约定的事项是出租人与承租人的权利义务，并未有关于双方合作的内容，且有“甲乙双方协商约定，如若原房主来了问乙方的租赁情况，乙方需配合甲方说和甲方合伙开的店”的条款；其三，郑洪芹并未提交证据证明参与丁银揆、宋翠竹的经营并分享收益；其四，出租人如将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业或个体工商户的营业执照一并租赁给承租人，该合同应当视为包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，并不能就此否认双方的租赁关系。综上，一审法院认为，郑洪芹将涉案房屋转租的行为系违反合同约定未经柳东江、柳鸿飞同意对外转租的行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，郑洪芹与柳东江签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方租赁合同约定承租人擅自将房屋转租、转让或转借，出租人有权在合同期限内书面通知承租人解除合同，柳东江、柳鸿飞得知郑洪芹擅自转租后于2019年12月17日向郑洪芹发出《违约告知书》通知解除合同，行使单方解除权，双方均主张房屋租赁合同于2019年12月17日解除，一审法院对此不持异议。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于郑洪芹要求退还自2019年12月17日至2020年6月9日的租金的诉讼请求，柳东江、柳鸿飞辩称涉案房屋于2019年12月31日实际腾退，应当从租金中扣除在此期间的房屋使用费。经查，虽然柳东江作为出租人有权要求违约承租人解除合同并腾退房屋，但双方合同约定无论何种情况解除合同应当给予承租人7日的腾退期，柳东江在发出解除合同的通知当日即将涉案房屋上锁，导致涉案房屋无法实际使用，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳，柳东江应向郑洪芹退还自2019年12月17日至2020年6月9日的剩余租金。郑洪芹诉求不超过法院核定数额，以郑洪芹诉求为准。关于郑洪芹要求退还房屋押金的诉讼请求，根据双方合同约定，房屋租赁押金可用于抵扣违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用，故对于郑洪芹主张返还押金的请求与柳东江、柳鸿飞主张违约金的请求，法院一并予以处理。关于郑洪芹要求柳鸿飞承担连带责任的诉讼请求，经查柳鸿飞系代理柳东江处理房屋租赁事宜，并非本案房屋租赁合同关系的一方，故一审法院依法驳回郑洪芹对柳鸿飞的起诉。关于柳东江要求郑洪芹支付房屋空置损失的反诉请求，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失，故对该项反诉请求一审法院予以支持，具体数额由一审法院根据双方合同约定租金标准进行酌定，并从郑洪芹已经交纳的押金中予以相应抵扣。关于柳东江、柳鸿飞主张的租赁房屋恢复原状工程费用的反诉请求，其一，双方合同约定承租人装修、修缮房屋需提前征得出租人同意，柳东江、柳鸿飞所提交证据显示该装修发生在2018年4月，但并未提交证据表明在合理期限内提出过异议；其二，柳东江、柳鸿飞称直至解约才得知墙体被拆除，但柳东江作为出租人、柳鸿飞作为柳东江的代理人有权监督承租人按照约定正当使用涉案房屋；其三，柳东江、柳鸿飞在收回房屋时有权对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，但《违约告知书》《物品交接协议》上均未有涉案房屋墙体需恢复原状的内容记载；其四，柳东江尚未实际支出该笔维修费用，亦表示不申请鉴定，所主张费用的合理性无法认定。综上，该项反诉请求依据不足，一审法院不予支持。关于柳东江、柳鸿飞所提要求郑洪芹支付损害赔偿10000元的反诉请求，实际系支出的律师费，依据不足，一审法院不予支持。柳东江系涉案房屋出租人，柳鸿飞系代理柳东江处理房屋租赁事宜，故上述判项应由郑洪芹向柳东江支付。一审判决如下：一、郑洪芹与柳东江就位于北京市通州区中山大街52号楼3号的房屋签订的房屋租赁合同自2019年12月17日解除；二、柳东江于判决生效之日起七日内退还郑洪芹自2019年12月17日至2020年6月9日的租赁费67292元；三、郑洪芹于判决生效之日起七日内赔偿柳东江房屋空置损失费48333元；四、驳回郑洪芹的其他诉讼请求；五、驳回柳东江、柳鸿飞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1732元，减半收取计866元，由郑洪芹负担125元（已交纳），由柳东江负担741元（于判决生效之日起七日内执行清）。一审反诉案件受理费2800元，减半收取计1400元，由柳东江负担896元（已交纳），由郑洪芹负担504元（于判决生效之日起七日内执行清）。本院二审期间，柳东江提交以下证据：证据1，房屋出租委托书；证据2，钥匙托管协议；证据1、2证明柳东江收回房屋之后，积极将房屋出租，没有扩大损失，空置房屋的损失应该由郑洪芹承担；证据3，通话记录文字版，证明郑洪芹在与柳鸿飞签订房屋租赁合同之前就已经进行了转租，所谓的合作是对外转租，违约行为具有恶意性。郑洪芹质证意见为，上述证据均不属于二审新证据，2020年发生疫情应当适用不可抗力，责任不在于郑洪芹；郑洪芹与丁银揆存在利害关系，不认可其证明目的。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本院认为，郑洪芹与柳东江签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，郑洪芹主张对外转租经过了柳东江的同意，但郑洪芹提交的其与柳东江的谈话录音、郑洪芹与宋翠竹的房屋租赁合同等在案证据不能证明柳东江曾同意郑洪芹对外转租，郑洪芹应当承担举证不能的不利后果。郑洪芹未经柳东江同意对外转租的行为构成违约，柳东江有权按照合同约定解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于柳东江要求郑洪芹支付房屋空置损失的诉讼请求。本案中，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失，一审法院参照双方合同约定的租金标准酌情确定房屋空置损失的具体数额，并从郑洪芹已经交纳的押金中予以抵扣，处理并无不当，本院予以维持。郑洪芹、柳东江的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。关于柳东江要求郑洪芹支付房屋恢复原状工程费用的主张。本案中，柳东江所提交证据显示房屋装修发生在2018年4月，但并未提交证据表明其在合理期限内提出过异议，且《违约告知书》、《物品交接协议》上亦未有涉案房屋墙体需恢复原状的内容记载，故柳东江主张房屋恢复原状工程费用，本院不予支持。综上所述，郑洪芹、柳东江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由柳东江负担1758元（已交纳），由郑洪芹负担1258元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张弘二〇二〇年十月二十九日法官助理 吴琳书 记 员 王艳