河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4250号上诉人（原审原告）：宜阳县远见置业有限公司。住所地：洛阳市宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸售楼部****。法定代表人：袁振海，任董事长。委托诉讼代理人：蒋为国，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨培文，男，汉族，1968年1月15日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：范之敏，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹新华（实习），河南龙文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶建新，男，汉族，1955年3月15日生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：戈玉蔚，女，汉族，1955年4月8日生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：任伟，男，汉族，1963年5月4日生，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：庄丽娟，女，汉族，1966年2月22日生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人宜阳县远见置业有限公司因与被上诉人杨培文、陶建新、戈玉蔚、任伟、庄丽娟案外人执行异议之诉一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜阳县远见置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、涉案房屋远见水岸25幢02、102号没有办理不动产登记证书，但涉案房屋的五证均登记在上诉人名下，上诉人是涉案房屋登记的权利人，被上诉人陶建新不符合物权期待权保护条件，本案足以排除法院的强制执行；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、预查封的房产不能擅自拍卖。2014年6月24日，上诉人与陶建新签订《商品房预售合同》，陶建新购买涉案房屋一套，总价2920675元，另购买车位一个，价款100000元，共计3020675元，陶建新首付1000000元，余款长期拖欠不还，该欠款是物权上的特定债权，无论调解或执行均不能改变该款项与涉案物权的内在联系，对涉案物权处置应优先偿还该笔债务。预查封不符合法律规定，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，鼓楼区人民法院在涉案房产未办理产权过户登记手续，陶建新又未支付全部房款时，对该房屋查封，行为违法。陶建新的逾期财产性利益与实际财产的内涵不同，司法解释赋予法院对预期财产性利益查封的权利，并未赋予法院对逾期财产性利益处分的权利。2、涉案房产不符合物权期待权保护条件，可以排除强制执行。陶建新能否成为完全的或者真正的涉案房产权利主体不确定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，上诉人和陶建新签订以变动执行标的物所有权为目的的合同，陶建新至今没有合法占有不动产，已支付房款不足50%，涉案房屋不具备办证条件，物权没有变更登记原因不可归责于上诉人。案涉房屋仅进行预售登记，不符合物权期待权保护条件情况下，上诉人享有足以排除法院执行的事实和法律根据。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨培文答辩称，上诉人的执行异议申请超过法律规定的期限，已经放弃对本案房屋的物权请求，且上诉人以自己的行为认可对本案房屋的执行，其对拍卖款没有优先受偿权。被上诉人陶建新、戈玉蔚、任伟、庄丽娟未答辩。宜阳县远见置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销鼓楼区人民法院（2019）豫0204执异16号《执行裁定书》、（2018）豫0204执恢57号之二《执行裁定书》和（2018）豫0204执恢57号之十一《协助执行通知书》，并停止向杨培文支付拍卖远见水岸25幢02、102号房产所得售房款；2、请求依法确认宜阳县远见置业有限公司对陶建新欠付远见水岸25幢02、102号房的购房款2020675元在该房的拍卖款中享有优先受偿权的权利。一审法院认定事实：2014年6月24日，宜阳县远见置业有限公司与陶建新签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0003712）一份，陶建新购买宜阳县远见置业有限公司开发的位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸第25幢无单元02号及102号房屋，房屋总价款2920675元。陶建新另购车位一个，价款100000元，以上共计3020675元。陶建新已支付宜阳县远见置业有限公司1000000元，尚欠2020675元未支付宜阳县远见置业有限公司。后宜阳县远见置业有限公司起诉至宜阳县人民法院，要求判令解除合同编号为YS0003712的《商品房预售合同》，要求陶建新履行解除合同的相关义务，向宜阳县远见置业有限公司支付违约金。经宜阳县人民法院调解，宜阳县远见置业有限公司与陶建新达成调解。宜阳县人民法院于2018年12月11日出具（2018）豫0327民初2722号民事调解书，调解内容为陶建新欠宜阳县远见置业有限公司购房款本金2020675元，陶建新于2019年1月15日前向宜阳县远见置业有限公司清偿完毕；未按时或未足额支付，陶建新还应承担逾期利息。另查明，杨培文与陶建新、戈玉蔚、任伟、庄丽娟借款合同纠纷一案，杨培文申请财产保全，保全了陶建新位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸第25幢无单元02号及102号的房地产（合同编号：YS0003712），后一审法院作出（2015）鼓民初字第738号民事调解书。调解书生效后，被执行人陶建新、戈玉蔚、任伟、庄丽娟未按生效法律文书的规定履行义务，申请人杨培文于2018年5月24日向一审法院申请执行。在执行过程中，经开封市中级人民法院委托评估后一审法院于2019年1月依法委托京东网司法拍卖网络平台对该房产拍卖，2019年3月1日买受人张峰泽以2939920元最高价竞得，一审法院于2019年4月1日作出（2018）豫0204执恢57号之二执行裁定书，裁定陶建新名下位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸第25幢无单元02号及102号房地产（合同编号：YS0003712），产权归买受人张峰泽所有。宜阳县远见置业有限公司以一审法院拍卖案涉房产未告知其、执行程序违法、侵犯其财产所有权为由于2019年4月25日向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年4月28日出具（2019）豫0204执异16号执行裁定书，裁定驳回远见置业公司的执行异议申请。宜阳县远见置业有限公司不服，向一审法院提起执行异议之诉。以上事实有商品房预售合同、民事调解书、执行裁定书、成交确认书及庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为宜阳县远见置业有限公司对一审法院所拍卖的房屋即位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸第25幢无单元02号及102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据宜阳县人民法院（2018）豫0327民初2722号民事调解书显示，宜阳县远见置业有限公司与陶建新已达成调解，陶建新通过实际支付100万元及在人民法院调解下限期支付剩余购房款的方式完成了全部购房款3020675元的支付义务，宜阳县远见置业有限公司同意调解内容的行为应当视为其认可案涉房屋的所有权归陶建新所有，宜阳县远见置业有限公司对陶建新享有要求其支付剩余购房款的债权。且该调解书是在案涉标的被查封之后做出的，宜阳县远见置业有限公司无法据此拥有优先受偿的权利。综上，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回宜阳县远见置业有限公司的诉讼请求。案件受理费22965元，由宜阳县远见置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本案的关键在于认定宜阳县远见置业有限公司是否享有案涉房产的所有权以及宜阳县远见置业有限公司是否对陶建新欠付涉案房产的购房款在该房的拍卖款中享有优先受偿的权利。（一）宜阳县远见置业有限公司是否享有案涉房产的所有权的问题。本案中，宜阳县远见置业有限公司以出让方式取得土地使用权【国有土地使用权证号为宜国用（2014）第1号】，经批准（具备建设工程规划许可证和施工许可证）建设商品房，进行商品房预售（商品房预售许可证号为洛房商预宜阳字第0060号）。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，宜阳县远见置业有限公司通过其开发建设的事实行为，取得案涉房产的所有权。宜阳县远见置业有限公司虽与陶建新签订《商品房买卖合同》，将案涉房产转让预售给陶建新，并办理了合同网签手续，陶建新支付了首付款房款100万元。后宜阳县远见置业有限公司起诉陶建新剩余房款，双方在诉讼中达成调解协议，2018年12月1日河南省宜阳县人民法院做出（2018）豫0327民初2722号民事调解书，陶建新欠宜阳县远见置业有限公司涉案房产购房款本金2020675元，陶建新应于2019年1月15日前向宜阳县远见置业有限公司清偿完毕，陶建新未履行调解书，未向宜阳县远见置业有限公司支付房款。涉案房产宜阳县远见置业有限公司并未与陶建新办理产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，案涉房产的所有权并未发生变动，案涉房产的所有权仍属于宜阳县远见置业有限公司。原审法院将宜阳县远见置业有限公司同意调解内容的行为视为宜阳县远见置业有限公司认可涉案房产的所有权归陶建新无法律依据，本院应予以纠正。（二）宜阳县远见置业有限公司对陶建新欠付涉案房产的购房款在该房的拍卖款中享有优先受偿的权利。如前所述，宜阳县远见置业有限公司享有涉案房产的所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。由此可见，申请执行人查封案外人需办理过户登记的财产要同时具备以下几个条件：第一，被执行人已经支付部分或者全部价款；第二，被执行人实际占有该财产；第三，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。依据现有证据，除被执行人陶建新已支付了部分购房款外，其余条件均不符合查封案外人财产的上述规定。鉴于涉案房产原审法院已通过京东网司法拍卖进行拍卖，拍卖款项已汇入原审法院的情况，本院认为，宜阳县远见置业有限公司对涉案房产陶建新未支付的2020675元购房款在该房产的拍卖价款2939920元中享有优先受偿的权利。宜阳县远见置业有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人宜阳县远见置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初1082号民事判决；二、停止向被上诉人杨培文支付拍卖远见水岸25幢02、102号房产所得售房款；三、上诉人宜阳县远见置业有限公司对被上诉人陶建新欠付远见水岸25幢02、102号的购房款2020675元在该房的拍卖款2939920元中享有优先受偿的权利；四、驳回上诉人宜阳县远见置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费22965元，陶建新负担16075元，杨培文负担4593元，宜阳县远见置业有限公司负担2297元；二审案件受理费22965元，陶建新负担16075元，杨培文负担4593元，宜阳县远见置业有限公司负担2297元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十月二十九日书记员  陈艳艳