河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4512号上诉人(原审被告)：宁陵县农村信用合作联社，住所地河南省宁陵县。法定代表人：贺建军，系该公司理事长。委托诉讼代理人：李照路，陈兆睿，上海方锐（商丘）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：张永法，男，汉族，1963年12月7日出生，住河南省商丘市。被上诉人（原审原告）：庞爱芝，女，汉族，1965年12月6日出生，住河南省商丘市。两被上诉人委托诉讼代理人：赵杰，河南保航律师事务所律师。原审被告：河南拍卖行有限公司，住所地河南省郑州市。法定代表人：宋志永，系该公司经理。上诉人宁陵县农村信用合作联社（以下简称宁陵信用社）因与被上诉人张永法、庞爱芝及原审被告河南拍卖行有限公司合同纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2020）豫1423民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李照路、陈兆睿，被上诉人张永法、庞爱芝及共同委托诉讼代理人赵杰到庭参加诉讼，原审被告河南拍卖行有限公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁陵信用社上诉请求：l、依法撤销原判决,直接改判驳回被上诉人的诉请或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审程序违法,原审判决认定事实错误,适用法律错误,依法应予改判。一、原审程序违法。1、被上诉人以竞买房屋未及时交付使用为基础事实,向上诉人主张权利,应为必要共同诉讼,原审不予追加其他竞买人,程序违法。拍卖成交确认书及上诉人在原审提交的评估结果报告书中可以证实被上诉人只是参与拍卖的九套房产的六位联合竞买体的其中两位,而六位联合竞买体共同竞买九套房产,九套房产的成交价款为1015万元。六位联合竞买体在竞买成功后,并未提供任何关于九套房产及房屋价款的分配证明,只能证明六位联合竞买体对竞买的九套房产是共同共有。《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条规定，本案应为必要共同诉讼。2、原审对被上诉人提交的证人证言采信,违背证据规则的规定。证人称自己系租赁人,但未提交营业执照等可以证明其经营的证据,也没有提交缴纳房租的证据,不但不能证明自己的身份,更没有证明涉案房产的市场租金价格的能力。二、原审判决认定事实错误,适用法律不当(一)原审判决认定上诉人违约,并向被上诉人支付违约金298022.7元,没有事实及法律依据。1、上诉人不存在违约行为。①涉案房产是宁陵县人民法院2018年8月8日下发的(2017)豫1423执753号执行裁定书裁定抵给上诉人的。根据《物权法》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定,原审判决以拍卖时上诉人未取得不动产权证书、不能办理房屋过户手续错误。②从《竞买须知》、《拍卖告知书》、《竞买申请书》等拍卖文件中均可以证实,竞买人在参与竞买前必须也已经进行了实地查看,拍卖公司在进行拍卖时是现状拍卖,本案涉案标的是商铺,房屋状况竞买人一看便知。而《竞买须知》第一条第2项明确:“依据《拍卖法》及有关规定,拍卖人将按拍卖标的展示现状进行拍卖,对拍卖标的不负任何瑕疵担保责任。竞买人在竞拍前须认真考察,充分了解有关拍卖标的的瑕疵现状、产权变更等事项,成交之后不得再以此为由提出任何异议。”《拍卖成交确认书》第三条明确:“××已充分理解本次拍卖活动《拍卖文件》的各项内容,全部了解并认可成交标的的现状及瑕疵,承认并愿意遵守《拍卖规则》、《竞买须知》之各项条款。”二被上诉人在取得竞买房屋之后要求上诉人承担违约责任没有依据。③拍卖成交后,上诉人将案涉房产交付给包括被上诉人在内的六位联合竞买体,交付后,上诉人通知被上诉人等协助办理房产证,办好过户手续后多次催促被上诉人领取不动产证,要求他们在一个月内办理过户手续,否则如影响到上诉人的固定资产配置率,上诉人将依法提起诉讼。但是直至现在,六位联合竞买体都没有办理房产过户手续,是六位联合竞买体侵害了上诉人的利益。原审判决却认定在被上诉人多次找上诉人履行合同并起诉的情形下,上诉人才将房屋和不动产权证书交给被上诉人是错误的。④原审判决依据委托拍卖合同第11条第5项的约定认定上诉人存在违约行为是错误的。该项的内容是“拍卖成交后,甲方应积极协助××办理有关过户手续,按照约定由甲方移交拍卖标的的,拍卖成交后,甲方应当将拍卖标的移交给××”。根据该条约定,上诉人不仅是积极协助更是催告六位联合竞买体赶紧办理过户手续,而且已经按照委托拍卖合同的约定将九套房产全部移交给六位联合竞买体。上诉人不存在任何违约行为。2、原审判决以上诉人与原审被告拍卖公司之间的合同,作为被上诉人主张违约金计算依据错误。①被上诉人请求违约金没有合同及法律依据。②原审判决以上诉人与原审被告拍卖公司的委托拍卖合同第十五条确认被上诉人为该合同相对方错误。该条约定“本合同有效期限:自2018年9月12日至拍卖成交后标的交割完毕且××已办理全部有关过户手续且甲乙双方财务结算完毕止。未尽事宜,按照《拍卖法》及其他法律法规办理。”原审认为,一旦拍卖成交,被上诉人(××)即为合同相对人,没有法律依据。××在拍卖成交后,只能是买卖合同的合同相对方,但是不能成为委托拍卖合同的相对方。委托合同与买卖合同分属不同的合同种类,委托合同的相对方是委托人和受托人,被上诉人作为××,怎能成为委托合同的相对方?是委托方还是受托方?③在此错误的前提下,原审判决依据上诉人与拍卖公司之间的委托拍卖合同违约金按10%计算,得出上诉人应向被上诉人支付违约金298022.7元,同样是错误的。(二)假定上诉人存在违约行为,原审判决上诉人向被上诉人支付违约金、房款利息损失及可得利益租金损失错误,该认定没有事实依据和法律依据。1、根据《合同法》第114条规定,虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提,但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。违约金属于对损害赔偿总额的预定,因此,二者是不可能并存的。故即便上诉人存在违约行为,所谓的损失,依据被上诉人的理由,也仅仅是未能及时交付房屋造成的租金损失(其竞买的是门面房，购置目的就是对外出租,其前期所有的支出目的及购买后的可得利益就是租金。)因此,其无论是自有资金或外借他人资金用于支付房款,就是为了取得房屋,只有支付了房款,才能获得房产权利,故原审所谓的利息损失就不存在,可得利益与租金收益重合。原审判决人为的将所谓的损失赔偿切割为各自独立的判项并进行累加,与法律相悖。2、原审判决上诉人支付12个月的利息损失102600元没有依据。①被上诉人主张的利息损失是其为参与竞拍的借款，被上诉人已经实际占有了涉案房产,且没有要求解除合同,主张利息损失没有法律依据。②被上诉人在原审中的证据不能证明其存在利息损失。被上诉人提交的收到条是一年的利息收条,但无论是借款还是还款都没有任何转款流水相印证,被上诉人采取做伪证的手段编造虚假案件事实,依法应当承担刑事责任。被上诉人主张利息损失没有事实依据。3、原审判决上诉人支付可得利益房租损失62500元没有依据。①被上诉人虽然申请了两位证人出庭作证,但是两位证人都未提交营业执照等可以证明其经营的证据,也没有提交缴纳房租的证据,不能证明涉案房产的市场租金价格。②被上诉人不能证明对其所称的三套房产是单独所有,不能要求任何违约责任及可得利益损失。③根据二被上诉人在原审中提交的证据可以证实,即使是二被上诉人在占用使用房屋以后,直至原审审理结束,尚有两间房屋未出租,故房屋是否能出租取得租金存在很大的不确定性因素,不能认为取得了房屋就能产生租金收益。原审按照三套房产计算可得利益房租损失没有事实和法律依据。张永法、庞爱芝辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确。上诉人的上诉理由依法不能成立，请二审依法驳回其上诉请求。第一，上诉人所称的程序违法是错误的。两位被上诉人起诉主体适格，涉案的三间房屋，也就是拍卖的第12号楼101、102和103三个房间，两被上诉人已经实际取得。关于上诉人所拍卖的九间房屋，竞买人是6人，是三家，也就是两个人一家，在达成共识后，在拍卖成交之后，这三家所要的房屋。根据这三家协商所分配的房屋面积已经按照实际房屋面积交付了购房款，也就是说两上诉人根据这三间房屋的面积支付了购房款，根本不存在上诉人所说的这六个人三家没有将房屋分清的说法。两被上诉人现持有该三间房屋的房产证，也就是九个房产证，他们三家已经分配清楚，根本不是上诉人所说的要求追加其他竞买人为共同原告，这个说法没有事实和法律依据，所以说两被上诉人的诉讼主体是适格的。同时两位被上诉人虽然不是委托拍卖合同的签订人，但是该委托拍卖合同第二条第三项第四项，第11条第五项和第15条的规定，该合同的履行必然会关联到两被上诉人，也就是买受××拍卖成交。两被上诉人也就成为了该合同的相对人，所以说两被上诉人主体资格适格。第二，一审法院认定上诉人存在违约行为事实清楚证据充分，涉案房屋是在2018年12月8日成交。两被上诉人在12月4日交齐各种费用也就是购房款、佣金、税收等等。按照约定，房屋成交后应当立即交付给买受××就是两被上诉人，但上诉人因为房屋的出租问题没有得到解决，没有交付房屋，并且在拍卖时，上诉人还没有取得不动产证书。因为该房屋是上诉人经过法院认定抵付的债权债务，所得的房款还没有得到不动产权证书，这是存在了明显的房屋瑕疵问题。直到在2019年4月25日上诉人才与原房主办理了不动产权证书，但是并没有将房屋交付给被上诉人，直到宁陵县法院去执行，才到2019年4月份将房屋交付给被上诉人。另外不动产权证书，上诉人一直没有交付给被上诉人。直到2019年12月份才将不动产权证书交付给被上诉人。这时被上诉人已经在2019年5月24日起诉到法院，也就是说在起诉到法院之后的半年才将不动产权证书交付给被上诉人。那么依据委托拍卖合同第条、第15条第五项以及拍卖成交确认书第4条、第5条、第6条和竞买须知第5条、第6条，根据这些事实依据以及拍卖法第十八、二十七、三十一、四十条的规定，一审法院依据上述事实和法律规定，判决被上诉人存在违约行为是正确的，证据充分。第三，一审法院判决上诉人因违约所承担的民事法律责任依法有据。首先上诉人的违约事实存在。一审法院根据委托拍卖合同，双方所签订的10%的房屋保留价违约金，参照或者是市场公允价的10%的违约金。一审法院采用了偏低也就是就低的价格也就是标的物的保留价，价格比较低，市场价是比较高的。一审法院采用就低的办法，采用10%的违约金判决是正确的，这样也就偏袒了上诉人一方。虽然委托拍卖合同是上诉人与拍卖行签订不是与被上诉人签订，那么根据合同的相对性以及权利义务对等原则，涉及到了被上诉人的利益，一审法院参照该违约金的比例判决适当。违约金是对上诉人的一种惩罚性措施，另外根据《合同法》第五条、第六十条、第一百一十三条的规定，如果上诉人违约给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，同时根据委托拍卖合同第11条第一项的规定，也就是信用社和拍卖行的约定，如果说不能在成交后及时交付房屋，给他人造成损失的，应当承担赔偿损失责任，这是双方的约定。根据这些法律规定和双方的约定，一审判决上诉人承担被上诉人的实际损失，也就是利息损失。也就是说被上诉人在购买房屋时支付的交房款。有一部分是借款，所产生的利息损失。由于上诉人没有及时交房，推迟五个月才交房，这样产生的利息损失是直接损失，应当由上诉人承担。第三项损失是可得利益损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，由于上诉人未能按照拍卖合同的约定以及成交确认书的约定，在成交后及时交房，延迟交房五个月，延迟12个月交付不动产权证书。那么导致被上诉人没有得到房屋，而对外不能出租或使用，这样就给被上诉人产生了可得利益损失。我们依据的是参照该涉案房屋的旁边的房屋以及周边的价格，请求法院按照这个价格判决可得利益损失是有法律依据的，判决上诉人承担违约责任、实际损失和可得利益损失并不重复，是有事实和法律依据的。张永法、庞爱芝向一审法院起诉请求：1、依法判令被告依约支付原告拍卖标的保留价或市场公允价的10%的违约金140万元并赔偿可得利益损失15万元，共计155万元；判决二被告负连带清偿责任；2、诉讼费及其他费用由被告负担。一审法院认定事实：二原告于2018年12月8日在宁陵宁陵社会议室拍得由第一被告委托第二被告拍卖门面房三套，分别是12号101：200.55平方米，12号102:220.93平方米，12号103：258.56平方米，总价是2980227元。拍卖成交后双方签订了《拍卖成交确认书》相关手续，原告并按被告的要求交清了全部购房款。在第一被告委托第二被告拍卖时合同明确承诺房屋不存在任何问题，但因被告不能解决房屋出租的问题，未能依约交付房屋和《房产证》，由于被告的违约行为，致使原告不能按时使用房屋或对外出租，给原告造成了经济损失，因此，二被告依法应当承担违约责任支付相应违约金及利息损失并赔偿给原告因无法对外出租造成的可得利益损失。因双方协商未果，原告为维护其合法权益，诉至法院，请依法判令被告依约支付原告拍卖标的保留价或市场公允价的10%的违约金140万元并赔偿可得利益损失15万元，共计155万元，庭审中变更诉请为违约金68万元、利息损失102600元、可得利益损失15万元；并判决二被告负连带清偿责任；诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认为，被告宁陵信用社委托被告河南拍卖行有限公司拍卖涉案房屋，二原告依法竞买涉案的房屋并支付了价款及佣金，二原告与二被告之间合同关系成立，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，二原告及被告宁陵信用社均应该按照约定及法律规定履行自己的义务。1、二原告诉讼主体资格问题，二原告是涉案房屋的竞买人，2018年12月8日在拍卖成交确认书上进行签名按指印，成为涉案房屋的买受××照《拍卖法》第四十条“买受××按约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”之规定，二原告是具有诉讼主体资格的。2、二原告是否能按委托拍卖合同要求二被告支付违约金的问题，虽买受××合同签订时的当事人，但根据二原告提供的委托拍卖合同第十五条的规定该合同的履行已必然关联到买受××旦拍卖成交，二原告（买受××为合同相对人，因此二原告自拍卖成交确认之日起即成为该委托拍卖合同的相对人，应按该合同的约定承担义务、享有权利。3、原、被告在履行合同过程中是否存在违约行为，二原告按委托拍卖合同及拍卖成交确认书履行了相关义务，无违约行为，依照《拍卖法》第十八条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”、第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，根据原告提供的不动产证书可以看出，被告宁陵信用社取得涉案房屋不动产证书的编号为豫（2019）商丘市不动产权第0006253号，可以看出拍卖涉案房屋时，被告宁陵信用社尚未取拍卖房屋的不动产权证书，二被告不能举证证明在对涉案房屋拍卖时委托人即被告宁陵信用社向拍卖人即被告河南拍卖行有限公司说明、拍卖人即河南拍卖行有限公司向竞买人即二原告说明拍卖的房屋未取得不动产权证书，不能办理房屋过户手续等瑕疵。且在二原告多次找被告宁陵信用社履行合同并起诉的情形下，被告宁陵信用社于2019年4月将涉案房屋交给二原告管理使用，2019年12月将不动产权证书交给二原告，但涉案房屋至今未办理过户手续。被告宁陵信用社未及时按委托拍卖合同第十一条第5项履行，被告宁陵信用社存在违约行为。二原告提供的证据不足以证明被告河南拍卖行有限公司存在违约行为。4、原告请求的违约金、实际损失及可得利益损失的问题，根据二原告提供的证据可以证实被告宁陵信用社已构成违约，二原告的实际损失及可得利益损失客观存在。二原告主张的违约金参考委托拍卖合同及原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，被告宁陵信用社的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则违约金按二原告已交付实际购房价款2980227元的10%计算（2980227×10%=298022.70）。原告主张的利息损失102600及可得利益房租损失应按2019年4月实际交房时间及每间5万元租金计算为62500元（2018年12月至2019年4月计5个月的租金），本院予以支持。二原告要求被告河南拍卖行有限公司承担违约责任并支付相应损失的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国拍卖法》第四第、第十八条、第三十一条、第四十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告宁陵宁陵信用合作联社于本判决书生效后十日内支付原告张永法、庞爱芝463122.70元；二、驳回原告张永法、庞爱芝的其他诉讼请求。一审案件受理费18750元，减半收取9375元，由原告张永法、庞爱芝负担5740元，被告宁陵宁陵信用合作联社负担3635元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据当事人原审提交的书面证据及质证意见，另查明，上诉人作为委托人与拍卖人2018年9月12日签订了《委托拍卖合同》，该合同第十三条违约责任约定“违约方应向对方支付拍卖标的保留价款或市场公允价的10%的违约金”。包括两被上诉人在内参与竞买的六人由杨艳琴作为竞买人，参与竞买所拍卖的九间房屋，竞买牌号32，交纳保证金100万元。2018年12月8日，六位买受××卖人签订《拍卖成交确认书》，成交价为10150000元，加上佣金总计10606750元。《拍卖成交确认书》第三条约定“买受××充分理解本次拍卖活动《拍卖文件》的各项内容，全部了解并认可成交标的的现状及瑕疵，承认并愿意遵守《拍卖规则》、《竞买须知》、之各项条款”。第五条约定“买受××未能付清款项，视为违约，无权要求返还保证金”。本院二审查明的其他事实除一审认定的与上述事实矛盾的之外的事实相同。本院认为，在本案拍卖法律关系中，上诉人作为委托人与拍卖人2018年9月12日签订了《委托拍卖合同》，属于委托代理关系，该合同第十三条违约责任约定“违约方应向对方支付拍卖标的保留价款或市场公允价的10%的违约金”。两被上诉人在内六位买受××交纳100万元保证金，该保证金约为标的物价款的10%；《拍卖成交确认书》第五条约定“买受××未能付清款项，视为违约，无权要求返还保证金”。可见上诉人作为委托人与两被上诉人作为买受××涉标的物买卖权利义务的实际承担者，两方之间虽未直接签订买卖合同，但通过拍卖程序，委托拍卖合同、竞买协议和成交确认书共同组成了约束双方的“买卖协议”，故上诉人作为委托人与两被上诉人作为买受××涉房屋买卖合同的当事人。被上诉人所买受的房屋已经从整体拍卖标的物中独立出来，故两被上诉人是适格诉讼主体，上诉人关于追加其他买受××诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审程序并无不当。关于上诉人是否存在违约问题。上诉人无有效证据证明其所主张的买受××部了解并认可成交标的的现状及瑕疵”的含义是上诉人不负责实物占有交付、仅协助买受××产权过户，且已经在竞拍前明确告知竞买人。两被上诉人签订《拍卖成交确认书》后，上诉人不能实际交付房屋占有，也未能及时办理产权过户登记，鉴于该事实，原审认定上诉人违约并无不当。关于违约责任的负担问题。两被上诉人在内六位买受××交纳100万元保证金，该保证金约为标的物价款的10%；根据《委托拍卖合同》第十三条违约责任“违约方应向对方支付拍卖标的保留价款或市场公允价的10%的违约金”及《拍卖成交确认书》第五条“买受××未能付清款项，视为违约，无权要求返还保证金”的约定，原审判决上诉人承担标的物价款10%的违约金有事实和合同依据，原审依据公平原则和诚实信用原则判决上诉人负担违约金的说理不当，本院二审予以纠正。关于两被上诉人主张其所支付房款部分为借款，向出借人支付利息应为损失问题。两被上诉人借款与本案拍卖法律关系没有必然的关联性，属于另一法律关系，本案不予审理。两被上诉人以其借款所付利息让上诉人负担没有合同、法律依据，原审对此判决支持是错误的，本院二审对此予以纠正。关于被上诉人的房租损失问题。《合同法》第一百一十四条规定已经明确违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”故违约责任应“补偿性为主，惩罚性为辅”。上诉人负担购房价款2980227元的10%作为违约金为298022.7元，而被上诉人主张的房租损失经计算仅为62500元，远低于违约金数额，本案违约金足以弥补被上诉人的损失，且兼具惩罚性，故原审在判决违约金的同时累加计算房租损失是错误的，本院二审对此予以纠正。综上所述，宁陵信用社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁陵县人民法院（2020）豫1423民初1703号民事判决第二项“驳回原告张永法、庞爱芝的其他诉讼请求”；二、变更宁陵县人民法院（2020）豫1423民初1703号民事判决第一项“被告宁陵县农村信用合作联社于本判决书生效后十日内支付原告张永法、庞爱芝463122.70元”为宁陵县农村信用合作联社于本判决生效后十日内支付张永法、庞爱芝违约金298022.7元；三、驳回宁陵县农村信用合作联社的其他上诉请求；四、驳回张永法、庞爱芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18750元，减半收取9375元，由张永法、庞爱芝负担7572元，宁陵县农村信用合作联社负担1803元；二审案件受理费8246元，由张永法、庞爱芝负担6661元，宁陵县农村信用合作联社负担1585元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二〇年十月二十九日法官助理刘畅书记员彭兰