安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2490号 原告:金寨县金江新城小区业主委员会，住所地安徽省金寨县梅山镇金江新城小区****。 负责人：占龙文，该委员会主任。 委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。 被告:合肥市新华物业管理有限公司金寨分公司，住，住所地安徽省金寨县现代产业园区梅山湖路与莲花山路交叉口汇金财富商厦物业办公室**门面房2B-111一社会信用代码91341524MA2NXLJR0G。 负责人：王家壮，该公司经理。 被告：合肥市新华物业管理有限公司，住，住所地合肥市瑶海区长江东大街与肥东路交汇处闽商国贸中心****1102.1103.1104/div> 法定代表人：罗庆秋，该公司总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。 原告金寨县金江新城小区业主委员会（以下简称金江新城业委会）与被告合肥市新华物业管理有限公司金寨分公司（以下简称新华物业金寨公司）、合肥市新华物业管理有限公司（以下简称合肥新华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人占龙文及其委托诉讼代理人陈鑫、被告新华物业金寨公司、合肥新华物业公司共同委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金江新城业委会向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告（1）公共能耗费520040元及孳息（按银行同期定期存款利率0.6%，从2018年12月31日计算至清偿止）；（2）垃圾清运费76967.48元及物业费27432.97元；（3）绿化修复维护费250000元；诉讼过程中，原告放弃垃圾清运费及多收物业费的诉请。2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：安徽恒宇物业管理有限公司原系金寨县金江新城小区前期物业，2017年安徽恒宇物业管理有限公司变更为合肥市新华物业管理有限公司金寨分公司，系合肥市新华物业管理有限公司下属分公司。自安徽恒宇物业管理有限公司入住金江新城小区起，共收取1331户业主公共能耗费、垃圾清运费、物业费等费用。被告在管理期间未经行政许可，私自乱收费，巧立名目，经统计：1.自2015年8月5日至2018年12月31日对小区业主收取公共能耗费每户每月10元，门面房每户每月5元；2.多收垃圾清运费每平方米0.5元；3.1-6层物业费多收每月每平方米0.05元。原告认为被告行为违法，构成不当得利，请求判如所请。 新华物业金寨公司、合肥新华物业公司共同辩称，1.原告主体不适格。业主委员会无权主张返还公共能耗费、垃圾清运费、物业费；2.被告收取公共能耗费、垃圾清运费并无不当，物业费并未多收；3.绿化维修服务费没有事实依据；4.金江新城小区实际缴费与原告诉称不符。原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 原告金江新城业委会提供如下证据证明自己的主张：1.成立业委会资料，证明原告主体适格；2.物业服务合同，证明双方形成物业服务关系；3.物业费缴纳收据，证明被告收费项目；4.统计表，证明收费业主户数；5.文件，证明物业费收费规定，被告违规收费；6.计划书，证明绿化费用评估；7.光盘，证明小区现状。 二被告提供如下证据证明自己的主张：1.金江新城2017年8月-2018年12月公共电费明细表，证明被告管理期间，缴纳公共电费34万多元；2.公共能耗统计表（部分），证明每户分摊电费根据面积大小分别为146元-183元，超过120元标准；3.欠费明细表，证明小区业主普遍欠费，预交公共能耗费很少；4.能耗费退还表，证明预收公共能耗费已办理退还手续；5.证明，证明涉案小区被告委托专业绿化单位养护，已尽到养护责任。 第二次庭审过程中，被告提供证据:1.2017年8月-2018年12月电费发票分析报告书一份，证明支出电费330593元；2.2017年8月-2018年12月物业收费明细，证明新华物业金寨公司2017年8月-2018年12月对金江新城小区业主的收费明细。 二被告对原告提供证据1.2.3无异议，本院予以确认。证据4，认为系原告单方制作，小区户数属实，但并不是每一户都交纳了费用；本院认为原告提供的统计表，是建立在小区全部业主都交纳全部费用的条件下制作的，与实际缴纳事实不符，不能证明被告实际收费情况，本院予以参考。证据5真实性无异议，物业收费符合文件规定；本院认为原告狭义理解了物业费，根据文件规定，小区业主除了要缴纳物业费外，还根据服务级别存在公共能耗费，实行的是政府指导价和市场调节价，故予以确认。证据6有异议，系原告单方制作，不能证明绿化费用；本院认为，该计划书不符合证据形式要件，不能作为认定绿化费用的依据，不予确认。证据7有异议，涉案小区经历三个物业公司，无法证明绿化损坏的责任人；本院认为光盘只能证明小区现状，是否是本案被告物业公司造成，无确凿证据证明，不予确认。 原告对二被告提供证据1.2.3有异议，认为没有实际的缴费票据，无法证明具体金额，公共能耗费不是物业公司应该收的费用；本院认为证据1只能证明缴费情况，不能证明具体缴费金额；证据2根据物业合同及收费文件，公共能耗费是合同约定项目，予以确认；证据3与本案无关，不予确认。证据4认为退还的是2018年之后物业公司退场前预收的能耗费，与原告诉请无关；本院经核实认为原告质证意见成立，不予确认。证据5认为系合肥新华物业公司提供，不能作为证据使用；本院认为合肥新华物业公司系本案被告之一，其所作出的情况说明，不足以证明维护情况，不予确认。 第二次庭审过程中被告提供证据1，原告认为没有区分物业公司经营成本；本院认为该证据系对第一次开庭中二被告提供证据1通过财务统计的分析材料，只能证明在此期间被告缴纳电费情况，其中包含公共能耗费，但与物业公司经营成本没有区分开，本院仅作参考。证据2，原告认为应以票据为准；本院认为该组证据可以证明新华物业金寨公司收费情况，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，安徽恒宇物业管理有限公司金寨分公司与金江新城业委会签订《物业服务管理委托合同》，期限三年，从2017年8月1日-2020年7月31日止。2017年9月1日安徽恒宇物业管理有限公司金寨分公司更名为“合肥市新华物业管理有限公司金寨分公司”，同日新华物业金寨公司与金江新城业委会再次签订《物业服务管理委托合同》，约定期限三年，从2017年8月1日-2020年7月31日，合同约定了“物业管理服务费用”，其中包括公共能耗费，约定按照政府相关规定收取。经营期间，新华物业金寨公司收取了金江新城小区大部分业主的物业费、公共能耗费、垃圾清运费，其中公共能耗费按10元/户/月收取。2018年12月，新华物业金寨公司退出经营，并将收取的2018年8月份之后的公共能耗费予以退还。 诉讼过程中，原告放弃对物业费和垃圾清运费的诉请，本院予以准许。 本院认为，本案争议焦点有二：一是公共能耗费是否属于违规收费问题；二是诉请绿化修复维护费是否成立问题。 关于焦点一： 第一物业管理费用或物业服务费用是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，其内容包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用等,现实生活中一般统称“物业费”，但实际指的是“物业管理费用或物业服务费用”，实践中物业公司普遍按“物业费、公共能耗费、垃圾清运费”三项费用进行收取,该三项费用里的“物业费”仅指狭义的物业费，不包括公共能耗费。本案金江新城业委会之所以起诉要求退还物业费，是错误理解了物业费的构成，认为物业费中已包含了公共能耗费项目，再行收取属于重复收费，而实际上本案被告是根据物业公司市场交易习惯，将物业管理费用划分为“物业费、公共能耗费、垃圾清运费”三项费用进行收取，该“物业费”里不包括“公共能耗费”，被告收取公共能耗费不属重复收费。 第二从双方签订的《物业服务管理委托合同》内容看，其约定的物业管理费用包括物业综合服务费、公共能耗费等8项内容，该合同约定内容是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应严格遵守。现被告按物业服务合同约定内容进行收费，不属巧立名目乱收费。 第三根据金寨县发展和改革委员会、房地产管理局关于《关于进一步规范物业服务收费的通知》文件规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。本案金江新城小区属于多层、高层住宅小区，对于公共能耗费物业公司按每年120元收取，综合考察，金江新城小区公共能耗费的收取标准并不高于金寨县内其他小区，从本院受理的物业公司起诉业主拖欠物业费案件看，有的甚至高于金江新城小区；综合物业费、公共能耗费和垃圾清运费三样费用合计，金江新城小区收取的三项费用也不高于其他小区。因此被告收费不违背市场的公平原则。 第四原告诉请返还的公共能耗费数额是按照小区全部业主都交纳全部费用的条件下形成的，但实际上部分业主并未缴纳公共能耗费，其诉请不能证明被告实际收费情况，现原告根据小区全部业主户数计算2015年以来公共能耗费，明显依据不足。 关于焦点二，绿化维护是物业公司的职能之一，包含在物业服务费用之内。被告是否尽到了绿化维护义务，由于从前期物业至今，小区经历了多家物业公司，且被告现已退出经营一年之久，即使绿化维护现在出现状况，是否是本案物业公司造成还是其他原因造成，均无法查证；同时，原告提供的绿化整改计划书，其内容是根据2020年现状测算确定，无法确定绿化现状形成原因，也不符合证据形式要件，不能作为认定绿化费用的依据。 综上，被告收取的公共能耗费符合合同约定及法律规定，符合市场行情，不属违规收费和重复收费；绿化修复维护费无确凿证据证明；故原告诉请均应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 驳回原告金寨县金江新城小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费12544元，减半收取6272元，由原告金寨县金江新城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  郝诗亮 二〇二〇年十月十五日 书记员  张盼盼 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。