辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初4167号原告：郭仔健，男，1992年11月23日出生，汉族，住辽宁省昌图县此路树镇。委托诉讼代理人：王蒙蒙，系辽宁观策律师事务所律师。被告：崔健，男，1991年3月27日出生，汉族，住辽宁省辽中县六间房乡。被告：沈阳市于洪区佳财房产信息服务部，住所地沈阳市于洪区贺江街**（5门）。统一社会信用代码：92210114MAOYEU84XU。经营者：张程，男，1991年10月17日出生，汉族，住辽宁省法库县依牛堡乡。委托诉讼代理人：任梓源，女，1993年11月20日出生，达斡尔族，系该单位员工，住内蒙古额尔古纳市。身份证号：1521061***********。原告郭子健与被告崔健、被告沈阳市于洪区佳财房产信息服务部（以下简称“佳财房产服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭子健，被告崔健，被告佳财房产服务部的委托诉讼代理人任梓源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金30000元；2.判令被告承担诉讼保全费2334.5元；3.判令被告赔偿原告因办理二手房贷款所支出的费用7000元及中介费10150元，共17150元；4.判令被告赔偿因需另购买房屋多支出的房价款220000元；5.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告郭子健与被告崔健于2020年3月9日，签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于于洪区，建筑面积为122.62平方米的房屋，产权证号N090139951，总房款1015000元整。合同约定在签订合同后原告立即向被告支付购房定金人民币15000元整，并以按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金，为保证交易安全，由中介方沈阳市于洪区佳财房产信息服务部（芒果不动产）代为收取，三方签订资金托管协议。之后原告开始办理贷款申请审批手续。但现在被告拒绝履行合同，不想将房屋卖给原告，导致原告无法继续办理后续的买卖手续。现通过中介方得知被告称已将房屋卖给他人，原告向被告主张权利，要求解决问题，未果。并且现在因房价上涨，原告另购买同小区同房型房屋需要多支付22万元。被告的违约行为不仅给原告造成了重大的经济损失，而且原告原定用该房屋作婚房，现因被告的违约行为，原告的婚期不得已推迟。综上所述，原告为了维护自身合法权益，现提起诉讼，望人民法院依法判决，判如诉请。被告崔健辩称，因为原告交给中介15000元定金后，迟迟没有交房款，因为我着急用钱，就把房子卖了。被告佳财房产服务部辩称，一、关于原告主张居间服务费及贷款费，根据交易事实经过，因被告崔健称房屋已经出售他人，导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，与被告中介无关，被告已按照合同约定履行居间服务义务，且已经陪同原告与被告崔健办理银行贷款审批手续，贷款审批已通过，被告有权收取居间服务费及贷款费。根据我方与被告崔健签订的《房屋限时代卖合同》，我方也按照合同约定完成委托事项，有权在代保管的定金中扣除限时代卖费。2020年3月5日，被告崔健联系我服务部要求推广涉案房屋进行出售，并称房屋着急出售，我方与被告崔健达成《房屋限时代卖合同》，合同第一条约定：被告崔健委托我服务部出售案涉房屋；第四条约定：委托期限为3个月，待我方促成买卖双方签订《房屋买卖合同》时，被告崔健应向我方支付房屋转让成交价的1%作为限时代卖费，我方有权在买方支付的定金中扣除限时代卖费。随后我方在加盟商提供的技术后台M**系统上登记该房源并向500多家加盟店同时公布涉案房屋出售信息，统一进行推广，并将涉案房屋在所有合作端口统一进行置顶推广。2020年3月9日，由我方进行居间介绍带原告实地看房并促成原告与被告崔健签订《房屋买卖合同》，原告当日支付定金1.5万元，由原、被告共同签订《资金托管协议》，将定金交由我方无偿代保管，协议约定待查档确认房屋不存在抵押、查封等情形后3个工作日由我方将定金转入被告崔健指定账户。因房屋存在银行贷款，尚未达到资金托管协议约定的条件，故定金还在我处代保管。2020年4月1日，我方陪同原告与被告崔健办理银行贷款审批，2020年4月13日贷款审批通过。2020年4月15日，被告崔健给我方发送短信表示房屋不想继续出售，后经协商，被告崔健又同意继续履行涉案合同。2020年4月20日，被告崔健表示房屋已经出售他人。二、关于原告主张的定金双返问题，根据合同相对性原则及原、被告签订的《资金托管协议》，定金的支付与返还是原告与被告崔健的权利义务，我方作为居间方仅无偿代为保管款项，双倍返还定金的义务与我方无关。中介行业代为保管定金以防范房屋存在抵押、查封等风险，保障资金安全，是一个常规、普遍的操作行为，符合二手房交易过程中给付定金的交易习惯。三、关于原告主张的保全费及购房差价损失，被告佳财房产服务部履行合同并无过错，不应承担该笔费用。四、被告作为居间方，仅负责撮合房屋出卖方与买受方促成交易，对出卖房屋进行推广，为其匹配合适买受方，陪同买受方实地看房，提供房屋买卖合同，陪同签署合同，陪同查档，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序，告知双方办理过户手续所需材料，协助双方磋商价格，但无法左右双方的行为及意愿。被告在居间义务履行完毕的前提下，仍旧积极与双方沟通，被告作为居间方对合同无法继续履行不存在任何过错。五、根据行业习惯及法律规定，合同签订时，居间成功，不应因违约方的责任要求居间方退还居间服务费，导致居间行业的工作全部白做，应当保护居间行业合理收入。综上，根据《合同法》第424条规定及《房屋买卖合同》《房屋限时代卖合同》约定，被告已按照合同约定履行完毕，已尽到居间服务义务，合同未能继续履行非被告原因所致，依据约定原告的损失应由违约方承担，故请求法院驳回原告对被告佳财房产服务部的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月9日，原告郭子健（乙方，买受人）与被告崔健（甲方，出卖人）、被告佳财房产服务部（丙方，居间人）共同签订《房屋买卖合同》《资金托管协议》。《房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积122.6平方米，价款1015000元，居间服务费10150元，贷款服务费7000元。该合同第3.2条约定：“甲乙双方商定于2020年3月15日前一同到房产交易部门办理查档手续，待查明该房屋不存在查封等影响交易的情形后3个工作日内，甲方去银行办理预约解贷手续，待解约借贷期后5个工作日内，甲乙双方一同到银行办理还贷手续及注销手续，办理当日乙方付给甲方第一笔购房款人民币贰拾玖万元整（小写：￥290000元）用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押登记手续注销。”第6.2条约定：“甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条，即乙方不履行本合同义务无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务应当双倍返还定金。定金额度不得超过房屋转让成交价的20%，超出部分不适用定金罚则。”第6.3条约定：“甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行，且无法使用本合同第6.1、6.2款的，则由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。”《资金托管协议》约定：甲乙双方共同委托丙方无偿无息代为保管购房定金15000元，待查档确认交易房屋无任何影响交易的情形（如抵押、在建工程抵押、抵押预告、发证预告、抵押权、异议、司法查封、预查封及更正登记等）后三个工作日内，丙方将托管定交予甲方。该《资金托管协议》第4.3条约定：“若原合同履行过程中出现变更、违约或解除等导致无法继续履行的情形，丙方支付该笔款项的条件为：4.3.1甲乙双方同时到场，并就托管款项的归属经协商一致后作出书面决定。4.3.2一方明示违约后，守约方已发送单方解除函并要求退还托管款项。4.3.3甲乙双方任意一方出示人民法院就托管款项归属问题作出处理的生效法律文书。”上述合同签订当日，原告向被告佳财房产服务部支付了购房定金15000元、居间服务费10150元、贷款服务费7000元。2020年3月25日，原、被告双方进行房产查档。2020年4月10日，原告取得《贷款承诺函》。2020年4月15日，被告崔健短信通知被告佳财房产服务部，表示不想继续出售涉案房屋。2020年4月20日，被告崔健明确表示已将房屋出售他人。庭审中，经法庭询问，被告崔健表示因受新冠病毒疫情影响，银行无法及时办理还贷及解押手续，因其急于用钱，故将房屋另行出售。被告佳财房产信息部表示，因受新冠病毒疫情影响，银行还贷及解押手续大约需要办理一个半月的时间。另查明，2020年3月5日，被告崔健与被告佳财房产服务部签订《房屋限时代卖合同》，约定被告崔健委托被告佳财房产服务部代为出售沈阳市于洪区房屋，销售登记价格为105万元，委托期限为2020年3月5日至2020年6月4日，被告佳财房产服务部完成委托事项后，被告崔健应向佳财房产服务部支付房屋转让成交价1%作为限时代卖佣金。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》《资金托管协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告双方均应按照合同约定，全面履行合同中的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告崔健虽表示因受疫情影响，银行无法及时办理还贷及解押手续，因其急于用钱，故将房屋另行出售。但根据其与被告佳财房产服务部签订的《房屋限时代卖合同》，约定委托期限至2020年6月4日，被告在2020年4月20日即明确表示不再出售涉案房屋，系违背诚实信用原则。现被告崔健已将涉案房屋另行出售，故其行为构成根本违约，故原、被告签订的《房屋买卖合同》应予解除，被告崔健应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”现本案原告同时主张定金罚则及赔偿损失，其请求合理，本院予以支持。关于双倍返还定金问题。本案中，被告崔健虽辩称并未收到定金，但根据原、被告签订的《资金托管协议》，被告佳财房产服务部系根据被告崔健委托代为保管定金，因涉案房产存在抵押情形，故被告佳财房产服务部未将该定金交予被告崔健。被告佳财房产服务部代收定金行为符合合同约定，且不影响原、被告之间关于定金罚则的适用，现被告崔健构成违约，故应按《房屋买卖合同》约定，双倍返还原告支付的定金。鉴于该定金尚由被告佳财房产服务部保管，故被告崔健应赔偿原告定金15000元，被告佳财房产服务部应返还原告定金15000元。关于被告佳财房产服务部主张应扣除被告崔健欠付的代卖佣金1万元问题，因该笔佣金系二被告之间的委托合同纠纷，与本案不是同一法律关系，故被告佳财房产服务部应另行向被告崔健主张，被告佳财房产服务部的该项答辩意见，本院不予采纳。关于损失数额问题。本案中，原告因购买涉案房屋支出居间服务费10150元、贷款服务费7000元，该部分费用系原告实际损失，故本院予以支持。关于原告主张房价上涨损失问题。本案中，原告虽就房价上涨情况向法庭提供了部分房屋成交价格，但因原告提供的交易房屋面积、户型等与本案涉案房屋并不一致，且原告并未再次购房，故并不能作为证明涉案房屋价格上涨的充分证据。但鉴于本案二被告均陈述涉案房产出售价格较低，故本案原告再次购房时确会存在多余支出情况。结合本案被告违约情况，以及涉诉地区二手房交易价格浮动情况，本院酌情确定原告再次购房损失数额为4万元。综合原告实际支出的居间服务费10150元、贷款服务费7000元，本案原告实际损失为57150元（40000元+10150元+7000元）。因“定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故扣除被告崔健另赔偿的定金15000元，被告崔健应再赔偿原告实际损失42150元（57150元-15000元）。关于原告主张保全费问题，因原告实际并未申请财产保全，故该笔费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、被告崔健于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告郭子健定金15000元、违约金42150元；二、被告沈阳市于洪区佳财房产信息服务部于本判决生效之日起十日内一次性返还原告郭子健定金15000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5342元，由原告郭仔健负担3939元，由被告崔健负担1228元，由被告沈阳市于洪区佳财房产信息服务部负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周楠人民陪审员  魏强人民陪审员  姜浩二〇二〇年十月二十日书 记 员  胡楠