文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4616号原告：包国凤，女，1974年8月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：冯钰（原告之夫），1972年8月22日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道小南街（盛丰源**），统一社会信用代码915001197093034471。法定代表人：肖代华，重庆市大凡房地产开发有限公司执行董事。原告包国凤与被告重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称大凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包国凤及被告大凡公司的法定代表人肖代华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告包国凤向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付尚欠的2017年1月至2020年8月期间的租金28820元，并支付违约金30000元，合计58820元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月16日，原、被告签订了《委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于水江xx购物广场负一幢xxx号商铺全权委托被告经营管理，原告以三方约定的租金获得利益，上述合同对委托期限，委托方式，租金费用，三方义务进行了约定，合同期限为十年，自2011年10月1日至2021年9月30日止，合同第四项合同中相关费用的承担及支付中4.1写明在签订合同之时原告方收到三年租金，自合同签订第四年按照月租金655元，季度租金1965元计算，按季度支付租金，合同第五项三方义务第5.4项写明“乙方应按时收取经营者租金并交付丙方，由丙方足额的向甲方支付租金。”第七项违约责任第7.1项“合同三方任何一方违反本合同相关规定的，每违约一次，违约方向守约方支付贰仟元违约金。”2015年，被告大凡公司按约向原告支付了租金。但从2017年起被告方一直没有履行支付租金的义务，经原告多次催讨至今未履行所确定的义务和责任，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告大凡公司在合同中作为见证担保方应对上述违约行为承担责任。根据约定，被告应向原告支付从2017年1月起至2020年8月的租金28820元，违约金30000元。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告大凡公司辩称，1、原告与重庆东正物业管理有限公司（以下简称东正物业公司）和我公司签订《委托经营管理合同》属实，但我公司只是见证担保方，约定是东正物业公司代原告收取租金后交由我公司，再由我公司交给原告，我公司只是转个手，合同的履行主要是原告和东正物业公司。2、由于东正物业公司经营资格和营业执照于2017年6月12日被注销终结，无法履行委托经营管理主合同，合同的主体已没有了，该合同已不能履行，应该予以解除。我公司在2018年11月30日向原告方邮寄了终止合同的书面通知书，但至今也未得到原告的回复，说明原告已默认了。如果原告愿意调解，我公司愿意将租金支付到2018年12月，如不同意，最多支付到2017年6月12日东正公司吊销执照那天，其他的我公司不应再支付。3、原告与东正物业公司约定的违约责任与我公司无关，且原告主张的违约金已大于本金，不符合法律的规定。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月16日，原告包国凤（甲方）与大凡公司（丙方）、重庆东正物业管理有限公司（乙方，以下简称东正公司）签订了《委托经营管理合同》，该合同主要约定：由甲方将其购买的位于重庆市南川区xxx购物广场第xxx号商铺全权委托乙方经营管理；合同期限为拾年，自2011年10月1日至2021年9月30日止；在签订本合同时，甲方已收到3年的租金共计19310元（2011年10月1日至2014年9月30日），自合同签订第四年起，按照月租金655元/月，季度租金1965元/季计算，按季支付租金；自第四年起，乙方按照《商铺租赁合同书》代甲方向商场经营者收取标的物租金，并交予丙方，丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付，不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担；乙方应按时收取经营者租金并交与丙方，由丙方足额的向甲方支付租金，超过约定日支付租金时，每逾期一天，丙方按月租金0.05%/日向甲方支付滞纳金；合同三方任何一方违反本合同相关规定的，每一次违约，违约方向守约方支付贰仟元违约金。2016年10月10日，原告将东正物业公司、大凡公司作为被告诉至本院，要求东正物业公司、大凡公司支付2016年1月至2016年12月的商铺委托经营管理租金及违约金。本院在审理该案过程中，原告申请对东正物业公司撤回了起诉，并与大凡公司达成了调解协议，本院作出了（2016）渝0119民初6427号民事调解书，协议由大凡公司向原告支付2016年1月至2016年12月的商铺委托经营管理租金及违约金15860元。2018年11月20日，大凡公司向包国凤下发了《终止〈委托经营管理合同〉通知书》，载明：你与重庆东正物业管理有限公司、重庆市大凡房地产开发有限公司于2011年6月16日签订的《委托经营管理合同》，根据该合同约定，你将自己所有的水江金街购物广场142号商铺委托给重庆东正物业管理有限公司经营管理。2014年10月，重庆东正物业管理有限公司已离场，没有再履行《委托经营管理合同》相关义务。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局作出《渝中工商吊字〔2017〕第020177号行政处罚决定书》吊销了重庆东正物业管理有限公司营业执照，至此，重庆东正物业管理有限公司已丧失市场经营主体资格，不再具有履行《委托经营管理合同》的民事行为能力。三方签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，依法应当终止。鉴于此，重庆市大凡房地产开发有限公司现郑重通知你，请你于接到本通知5日内到市场管理处办理2018年11月30日前租金结算确认手续。从2018年12月1日后起，重庆市大凡房地产开发有限公司不再承担租金支付担保责任。2019年4月22日，大凡公司作为原告，以东正物业公司、包国凤作为被告向本院提起诉讼，要求确定三方签订的《委托经营管理合同》于2017年6月12日起终止履行，从2017年6月12日起不再向包国凤支付《委托经营管理合同》项下租金的相关担保义务。该案经本院审理，本院以（2019）渝0119民初2724号民事判决书，驳回了大凡公司的诉讼请求。大凡公司不服，向重庆市第三中级人民法院提起了上诉，该院在审理中，因大凡公司未到庭参加诉讼，该院以（2020）渝03民终542号民事裁定书裁定按大凡公司撤回上诉处理。（2019）渝0119民初2724号民事判决书已发生法律效力。从2017年1月起，大凡公司便未向原告包国凤支付委托经营管理合同中所载明的租金。另查明，2019年，大凡公司作为原告将王小红、东正物业公司作为被告向本院提起诉讼，要求判决大凡公司、东正公司签订的《委托经营管理合同》中的担保从合同关系于2017年6月12日起解除（即终止履行），大凡公司从2017年7月12日起不再承担向王小红支付《委托经营管理合同》项下租金的相关担保义务。本院在审理该案中，以（2019）渝0119民初182号民事判决书驳回了大凡公司的诉讼请求，大凡公司对该判决不服，向重庆市第三中级人民法院提起了上诉，该院经审理，作出了（2019）渝03民终1875号民事判决书，在该判决书中载明：2014年11月起，东正公司终止经营，并离场。2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局以东正公司因开业后自行停业连续6个月以上为由作出渝中工商企吊字[2017]第020177号行政处罚决定书对东正公司作出吊销营业执照的行政处罚决定。2018年11月20日，大凡公司向王小红下发了《终止〈委托经营管理合同〉通知书》，该《通知书》载明：2017年6月12日，重庆市工商行政管理局渝中区分局作出《渝中工商吊字〔2017〕第020177号行政处罚决定书》吊销了重庆东正物业管理有限公司营业执照。重庆东正物业管理有限公司已丧失市场经营主体资格，不再具有履行《委托经营管理合同》的民事行为能力。三方签订的《委托经营管理合同》无法继续履行，依法应当终止。现通知你方5日内办理2018年11月30日前租金结算确认手续。从2018年12月1日后起，重庆市大凡房地产开发有限公司不再承担租金支付担保责任。王小凤不同意解除合同，并要求大凡公司继续履行合同义务并支付下欠租金和违约金。同时，该判决书认定，大凡公司无权单方面解除案涉委托经营管理合同。上述事实，有原、被告的陈述及答辩、《委托经营管理合同》、（2019）渝0119民初2724号民事判决书、(2020)渝03民终542号民事裁定书、（2016）渝0119民初6427号民事调解书、（2018）渝0119民初7663号民事判决书、（2019）渝03民终1875号民事判决书等证据在案佐证，亦经庭审质证，具有证明效力。本院认为，案涉委托经营管理合同是原告包国凤与被告大凡公司、东正公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。对于大凡公司提出东正公司丧失市场经营主体资格，不具备履行《委托经营管理合同》的民事行为能力，因此三方签订的《委托经营管理合同》无法再继续履行，应当从2018年12月1日起终止履行的辩解意见，本院认为，大凡公司下发的《终止〈委托经营管理合同〉通知书》，系单方解除案涉委托经营管理合同的行为，重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民终1875号民事判决书已经认定大凡公司无权单方面解除案涉委托经营管理合同，故对大凡公司的该辩解意见，本院依法不予采纳。对于包国凤要求大凡公司立即支付下欠的2017年1月至2020年8月份期间商铺委托经营管理租金28820元的诉讼请求，从案涉委托经营管理合同来看，虽然包国凤为委托方，东正公司为受托方，大凡公司在合同中为见证担保方，若大凡公司在案涉委托经营管理合同中仅是作为见证担保方承担租金支付的担保责任，那么就应由东正公司直接向包国凤支付租金，在东正公司未按时支付租金或支付租金金额不足的情况下，由大凡公司对未支付租金部分承担担保责任。然而案涉委托经营管理合同中明确约定：“丙方在收到乙方支付的标的物租金后按季度向甲方支付。不论乙方收取并交予丙方的租金是否达到或超过本合同约定的租金，丙方均应按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金，不足部分由丙方自行承担”，即案涉租金由东正公司收取后交与大凡公司，大凡公司再向包国凤支付租金，但无论东正公司收取并交予大凡公司的租金是否达到或超过合同约定的租金，大凡公司均应按照合同约定的租金标准向包国凤支付租金，不足部分由大凡公司自行承担，由此约定来看，大凡公司承担的并非是租金的担保责任，而承担的是直接支付租金的责任。故包国凤要求大凡公司支付2017年1月至2020年8月份期间下欠的租金共计28820元（655元/月×44个月）的诉讼请求，符合双方合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。对于包国凤要求大凡公司支付违约金30000元的诉讼请求，大凡公司提出该违约金过高，根据双方在合同中的约定、原告的损失情况和每季度应付租金为1965元来看，本院酌情认定由大凡公司向原告支付违约金4000元，对该诉讼请求中超过前述的部分，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市大凡房地产开发有限公司在本判决生效后立即向原告包国凤支付租金28820元；二、由被告重庆市大凡房地产开发有限公司在本判决生效后立即向原告包国凤支付违约金4000元；三、驳回原告包国凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，减半收取635元（原告已预交），由被告重庆市大凡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇二〇年十月十二日书记员  计文天