福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1509号 上诉人（原审被告）：周玉明，男，1973年10月21日，汉族，个体工商户，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）:石惠伟，男，1978年10月17日，汉族，个体工商户，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢翠凤，福建包水英律师事务所实习律师。 上诉人周玉明因与被上诉人石惠伟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周玉明及被上诉人石惠伟的委托诉讼代理人包水英、谢翠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周玉明上诉请求：1.撤销三明市梅列区（2020)闽0402民初792号民事判决书，驳回石惠伟的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由石惠伟承担。事实和理由：一、一审判决认定不符合事实和法律规定，应予以撤销改正。1.本案与（2019)闽0402民初3626号民事判决系同一诉讼，都要求解除合同，属于重复起诉，一审将这两个案件认为系确认和解除之不符合客观事实，认定错误。2.一审认定本案石惠伟解除合同的要求没有合同约定及法律规定的条件。但认为本案继续履行合同不能实现租赁合同的目的，会造成新的不公平。但一审对不能继续履行合同的事实依据没有明确，其理由纯属主观臆断，以文字概括地说理性认为，违反了以客观事实为依据，以法律为准绳的司法规定，石惠伟系将本案对周玉明所租赁的商场整层全部租赁，进而按其意愿进行经营，将各个店面对外出租进行获利，商场里的店铺由于位置的不同等原因会造成店铺租赁价格的不同，然而石惠伟对于本案商场里的商铺好赚的还是继续对外出租经营着，因此，本案商场的店面还是能够继续租赁，合同能予以履行。至于本案店面是不是好租或者经济效益好不好，那也是石惠伟的经营原因造成的，其责任和风险理当由石惠伟承担，而不能好租能赚钱的就继续租，不好租不能赚钱的就解除合同，让守约方去买这个风险，显然不符合法律经营风险自担的原则规定。而且，石惠伟在整个商场进行综合装修时，将本案周玉明店面的公共通道严重占用等有损周玉明权益的行为，将本案合同如此简单性解除，周玉明的店面必然会不好再另行出租，侵害了周玉明的权益，解除合同对周玉明不公平。因此，本案一审认为不能继续履行合同不符合客观事实和法律规定。二、一审没有考量其以“公平、利益平衡，石惠伟违约过错等”解除合同的理由，偏袒石惠伟，对周玉明不公平。1.一审认定石惠伟违约，解除合同能够以双方签订的合同中违约责任10万元条款来弥补周玉明的损失，但未提出反诉而没有确定违约金，这显然不合法不公平。周玉明是要求继续履行合同，怎么反诉要求其承担违约责任，如果一审认为违约责任条款可以作为弥补解除合同对周玉明的损失，利益平衡，那么就应同时判决石惠伟应支付10万元违约金给周玉明，方显体现弥补损失，另案起诉性质不同，就不是损失弥补和利益平衡，这显然不合法，不公正，偏袒石惠伟。2.一审判决周玉明承担本案的所有诉讼费用，违反法律规定，不公平。本案是石惠伟违约要求解除合同，而周玉明没有任何的违约过错，通过法院判决解除合同受益的也只是石惠伟，本案的诉讼费用还要周玉明部承担，天理何在。综上，原审判决认定不符合客观事实和法律规定，偏袒石惠伟，不公平。请求撤销原判，驳回石惠伟的诉讼请求。 石惠伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案为合同解除之诉，（2019)闽0402民初3626号为确认之诉，两案诉讼请求不同，不属于重复起诉。根据《民事诉讼法》司法解释第247条之规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”虽然本案当事人和（2019)闽0402民初3626号案相同，但是两案诉讼请求不同，本案一审石惠伟诉讼请求为解除双方于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》的解除之诉，而另案中诉讼请求为确认双方于签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除的确认之诉。两个案件诉讼请求不同，故不属于重复起诉。二、一审根据合同的性质及案件实际情况认定合同应解除，是事实认定清楚法律适用正确的判决。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48点，明确在房屋租赁合同等长期性合同履行过程中，若双方形成合同僵局，同时符合三种情形的，违约方可以通过起诉的方式解除合同：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案完全符合上述三种情形规定，属于违约方可以通过起诉方式解除合同的情形：首先，石惠伟不存在恶意违约的情形。石惠伟于2018年12月起多次向周玉明表示终止租赁合同，周玉明明确要求石惠伟将租赁商铺恢复原状后予以接收。周玉明在2019年3月22日、2019年5月6日发的两封《联络回复函》，可明确上诉人是同意解除合同，并对解除后对租赁物交接作出详细的要求，书面列举了包括恢复原状等多项事项。石惠伟根据周玉明的要求，腾空商铺，请工人进行恢复原状施工。还根据周玉明要求，将“商铺出租”字样及周玉明的联系方式张贴于已经恢复原状的商铺玻璃门上，便于周玉明二次出租该商铺。后周玉明以其他通道问题等与租赁合同无关的理由拒绝办理书面交接手续，有失诚信，并造成损失的扩大。其次，继续履行合同对石惠伟显示公平。在周玉明的明确要求下，案涉商铺现已完全恢复原状，用玻璃幕墙隔成了单独的隔间。恢复原状后的商铺完全不符合石惠伟生产经营需求，达不到当初签订合同时租赁目的，石惠伟无法再对单独一间商铺进行经营，要求石惠伟继续履行合同显失公平。另外，案涉商铺租金过分高于市场行情，在阳光城与周玉明相同地段同一时间与石惠伟签订商铺租赁合同的1015号商铺，已将租金从2012年签订时的93元/平方米降至目前的20元/平方米，且不再逐年递增。在市场低迷的环境下及严峻疫情的形势下，石惠伟连商场生存都难以维系，实在无力负担110元每平方米的高额房租，继续履行如此高昂的租赁合同对石惠伟人显失公平。再次，周玉明拒绝解除合同违反诚实信用原则。周玉明明确要求石惠伟将案涉商铺恢复原状，石惠伟按要求花费大量人力物力进行商铺恢复原状施工，于2019年2月份全面完成商铺的恢复工作，于2019年3月1日将商铺交付于周玉明。但周玉明以其他借口不予接收商铺，严重违反了诚实信用原则。三、根据“不告不理”的民事诉讼基本原则，法院只能针对当事人提出诉讼请求进行审理和裁判。本案一审周玉明诉讼请求仅要求解除合同，法院判决解除合同，符合法律规定。周玉明在一审未就违约金问题提出反诉，实为放弃自己的权利，且双方没有就违约金问题进行举证、质证及辩论，法院自然不能超出诉讼请求对违约金承担进行判决。根据《民事诉讼法》第13条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”周玉明在一审法庭询问时明确不就违约金问题提出反诉，此时又以一审没有判决石惠伟承担违约金为由提起上诉明显自相矛盾。四、根据《诉讼费用交纳办法》第29条之规定，诉讼费用由败诉方负担。一审法院判决支持石惠伟解除合同的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回周玉明的上诉请求，本案一、二审诉讼费用由周玉明承担。 石惠伟向一审法院起诉请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。 一审法院认定事实： 1.2012年3月2日，石惠伟与周玉明签订《商铺租赁合同》，约定：出租商铺坐落于梅列区，店面号为1035，建筑面积39.694㎡；石惠伟有权将该商铺的全部或一部进行转租、分租、自主经营、联销经营、与他人使用、与他人共同使用以及委托经营管理等方式使用该承租商铺；租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日止，石惠伟如承租该房屋进行非法活动损害国家利益及社会公共利益、故意拖欠租金且累计时长达60天经书面催讨无果，周玉明有权终止合同，收回商铺；租金缴纳方式为逐年递增模式，依次为每年3413元、3584元、3764元、3952元、4149元、4357元、4575元、4803元，周玉明不提供租赁费发票；每月支付一次，于每期前一个月支付；交纳租金押金20000元，合同解除后无息退还；石惠伟应如期缴纳租金，给予15天宽限期，超过宽限期仍逾期支付的，周玉明有权收取应付租金金额日3％的逾期违约金；在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元。合同签订后，周玉明将商铺交付石惠伟，石惠伟向周玉明支付押金20000元并缴纳租金至2018年12月31日。 2.2016年3月15日，周玉明与石惠伟签订减租补充协议，约定：2016年4月1日至2017年12月31日止，租金调整为3584元/月；当月租金当月10日底前支付，未按规定执行，该协议作废。 3.2018年12月31日-2019年2月28日，石惠伟退出案涉商铺并开始对案涉商铺恢复原状。 4.2019年3月20日，石惠伟致函周玉明称：因市场低迷，门店业绩下滑严重，其工作人员曾于2018年12月电联周玉明协商终止租赁合同，约定2019年3月1日交还商铺；现再次恳请终止双方签订租赁合同，同意石惠伟于2019年2月28日终止合同，商铺恢复工作已完成，2019年3月1日起商铺由周玉明自行租赁。2019年3月22日，含周玉明在内的5位业主共同回函石惠伟，确认石惠伟致函于2019年3月21日收到，并称：石惠伟拖欠租金，应结清；合同未到期解除须双方签订终止协议，终止时间以双方签订终止协议时间为准，石惠伟单方提出不予认可；商铺回收须周玉明等验收合格；石惠伟提前解除本合同，应当另行支付违约金100000元，己方保留追讨的权利。 5.石惠伟2019年4月29日再次致函周玉明等业主，恳请周玉明等业主同意于2019年2月28日终止租赁合同。周玉明等业主于2019年5月6日回复石惠伟，认为商铺收回须验收合格但石惠伟未能达到要求，双方未协商提前解除合同违约金事宜、拖欠租金未缴清等，未能同意2019年2月28日终止合同意见。 6.原告石惠伟与被告周玉明房屋租赁合同纠纷一案，原告石惠伟于2019年7月3日向本院提出诉讼请求，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除，本院组织双方进行诉前调解无果后于2019年9月6日正式立案，于2019年12月3日作出（2019）闽0402民初3626号民事判决，判决驳回石惠伟的诉讼请求。石惠伟于2020年4月7日向本院提出诉讼请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。 7.坐落于梅列区，店面号为1015号，建筑面积59.719㎡，分别于2015年8月11日、2019年2月21日减租，租金由5531元／月降至1194元／月。 8.本案审理过程中，周玉明诉讼伊始坚持要求继续履行合同，经法律释明后，该院指定期限即于2020年5月21日让双方办理案涉商铺的交接手续。 上述事实有石惠伟提供的《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、减租补充协议，2019年3月20日联络函、2019年3月22日联络函复函、2019年4月29日联络函、2019年5月6日4联络函复函、商铺恢复照片、恢复费用清单及付款收据，商铺租赁合同（周边1015号商铺）、2015年减租补充协议（周边1015号商铺）、2019年减租补充协议（周边1015号商铺）、1015号商铺银行支付业务回单，周玉明提供的该院（2019）闽0402民初3626号证据目录、民事判决书，及石惠伟、周玉明的陈述等证据予以佐证。 一审法院认为， 1.本案是否应解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》的问题。 石惠伟与周玉明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。行使合同解除权解除合同须符合法律规定或合同约定，一方发出解除合同的通知时人民法院须审查发出解除通知的一方是否享有约定的或者法定的解除权，继而认定合同应否解除，不享有合同解除权的一方向另一方发出解除通知，除另一方同意解除外，其行为不发生解除合同的效果。合同双方亦可依据双方约定的解除条件解除合同，约定的解除条件成就时，也可解除合同。本案中，双方未约定合同解除条件，故无法依据合同约定的条件解除合同。周玉明在合同履行过程中已将房屋交付石惠伟使用至今，期间并无违约行为，故周玉明为守约方；租赁期限未届满，石惠伟在未与周玉明达成一致意见时即清空商铺并停止支付租金已构成违约，系违约方，石惠伟亦无权单方通知解除合同，故石惠伟欲达成解除合同目的必须与周玉明协商一致。石惠伟向周玉明送达《通知函》欲解除合同，但周玉明回函明确表示不同意解除，双方就解除合同未形成一致意见，石惠伟向周玉明送达《通知函》的行为不具有解除合同的法律效力。该院于2019年12月3日作出（2019）闽0402民初3626号民事判决，判决驳回石惠伟要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除的诉讼请求，石惠伟后于2020年4月7日向该院提出诉讼请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。因前诉为确认之诉，本案为解除之诉，故周玉明关于本案是重复起诉的辩解，不予支持。 实践中，对于判断能否继续履行，除了法律规定外，还应根据合同的性质、案件的实际情况及强制履行是否会导致明显的不公等进行综合考量。本案经综合考量，应解除租赁合同为宜。其一，从租赁合同的性质来看。租赁合同属于典型的继续性合同，继续性合同由于将一定期间状态的存续或维持作为合同目的，因而当事人之间的依赖关系便成为合同的实质性要素。因此，在租赁双方已无依赖关系的情况下，继续强制履行既不合理也不现实。其二，从合同履行的角度来看。合同的履行需要成本，但是当履行的费用过高时，法律允许以替代方式为之。本案中，石惠伟在租赁期限内擅自搬离，以其行为表明不再履行双方间的租赁合同。同时，考虑到商铺人流量、消费水平、周边配套等实际情况，强制其继续履行租赁合同，既不能实现租赁合同的目的，还会造成新的不公平。其三，从权利救济的角度来看。解除合同并不意味着救济的缺失。根据《合同法》的规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方还可通过采取补救措施、赔偿损失等措施，以实现权利救济。本案中，对于周玉明而言，其可以依照租赁合同约定的“在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元”的内容主张违约责任，以弥补因石惠伟擅自搬离造成的经济损失。周玉明未就损失提起反诉，仅作声明保留追讨损失和所欠房租的权利，故在本案中不予审理，周玉明可通过另案诉讼的途径解决。 2.石惠伟与周玉明间合同解除日如何确定的问题。 应结合合同履行、双方过错等，公平、合理确定合同解除日。其一，本案纠纷始于石惠伟违约，石惠伟并无合同解除权，其擅自搬离的行为并不产生合同解除的效力，若以该日期为合同解除日，显然对出租人周玉明不公平。其二，若以本案判决生效日为解除日，则会带来以下弊端。一是，一审判决后，任何一方上诉，本案均进入二审程序，在二审结案前，合同解除的时间尚处于未明状态，合同何时解除可能受制于一、二审结案进度的影响；二是，以判决生效日为解除日还可能导致文书表述上的困难，因解除日未明，故基于合同解除而主张的租金及相关的利息、违约金等均无法在判决文书中明确表述，造成裁判困惑。其三，考虑如下本案事实：石惠伟在诉讼中，配合周玉明在案涉店铺张贴店铺出租和周玉明联系方式的告示，积极寻求下家；周玉明诉讼伊始坚持要求继续履行合同，经法律释明后，该院指定期限即于2020年5月21日让双方办理案涉商铺的交接手续。其四，当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止租金的进一步损失的，不得就扩大的损失要求赔偿。周玉明明确其不同意办理交接手续，因其怠于交接若产生商铺空置损失，系周玉明未采取适当措施造成，该损失应由周玉明自行承担。综上，考虑到本案实际情况、合同履行、双方的过错、利益平衡等，最终确认合同解除日期为双方办理交接手续的日期2020年5月21日。 综上所述，石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。实践中，对于判断能否继续履行，除了法律规定外，还应根据合同的性质、案件的实际情况及强制履行是否会导致明显的不公等进行综合考量。本案经综合考量，应解除租赁合同为宜。石惠伟要求解除其与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持。同时，考虑到本案实际情况、合同履行、双方的过错、利益平衡等，最终判定合同解除日期为双方办理交接手续的日期2020年5月21日。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》；二、确认2020年5月21日为该租赁合同解除之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2289元，减半收取计1144.5元，由周玉明负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，周玉明对一审判决认定的以下事实有异议：1.石惠伟向周玉明支付押金为10000元，不是20000元；2.对一审法院的法律释明有异议。石惠伟对一审判决查明的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，周玉明向本院提交一张U盘，拟证实整个商场还在经营，部分转租给别人。石惠伟认为对周玉明提交的U盘无法质证。本院认为，对周玉明提交的证据，本院将结合其他事实和证据综合予以认定。石惠伟在二审中未提交新证据。 本院认为，构成重复起诉应包含以下三种情形：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。三明市梅列区人民法院受理的（2019）闽0402民初3626号一案中，石惠伟要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除；而本案中，石惠伟的诉讼请求为请求判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。前诉与后诉的诉讼请求不同，并不构成重复起诉，周玉明关于本案构成重复起诉的上诉理由不能成立。石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。本案中，周玉明在合同履行过程中已将房屋交付石惠伟使用至今，期间并无违约行为，周玉明为守约方；石惠伟在租赁期限未届满，又未与周玉明达成一致意见时即清空商铺并停止支付租金的行为已构成违约，系违约方。石惠伟作为违约方，不享有单方解除合同的权利。但是，本案中，考虑到商铺人流量、消费水平、周边配套等实际情况，强制让石惠伟继续履行租赁合同，既不能实现租赁合同的目的，还会造成新的不公平，且周玉明提供的证据亦不能证明石惠伟存在恶意违约的情形，双方在履行涉案房屋租赁合同过程中，形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼方式解除合同，对双方均不利。考虑上述情形，对石惠伟起诉要求解除租赁合同，应予支持。一审判决对此亦作了充分的阐述和说理，本院不再赘述。一审法院判决解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》，并无不当。但是，人民法院判决解除租赁合同后，石惠伟作为违约方，其本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，周玉明可以依照租赁合同约定的“在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元”的内容要求石惠伟承担违约责任。因周玉明未对此提起反诉，在本案中不予审理，周玉明可通过另案诉讼主张权利。 综上所述，周玉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因周玉明在本案所涉租赁合同履行过程中，并无违约，一审判决其负担全部诉讼费，并不合理，对此，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2289元，减半收取计1144.5元，由石惠伟负担； 二审案件受理费2289元，由周玉明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十月三十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。