贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8527号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨兴灵，男，1985年3月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：张菁，女，1995年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡家梅，女，1983年2月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人胡家梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年09月08日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人中泓房开的委托诉讼代理人张菁，被上诉人胡家梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。胡家梅辩称，我们买房时是受到欺骗，中泓房开无权改变法律法规规定的内容，房开明知有相关文件的情况下还制作不符合文件要求的合同，属于无效合同，不应得到支持。中泓房开应举证证明他们告知过我们三通费法律法规的事实。根据贵州省的相关政策，三通费不应写进合同，且补充协议是格式合同。我们要求维持原判。胡家梅向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告3882元；2、判令被告支付原告资金占用费，占用费自2013年2月起按银行同期贷款利率4.75%计算至退还款项为止（截止2018年12月，共计1091元）；3、判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实，2012年12月1日，原告胡家梅与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市南明区房屋。在合同第七条第三款中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”、第十二条中约定“燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通使用手续。”、第二十九条中约定“双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等的法律效力。”在双方签订的合同《补充协议》1.1条中约定，《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包括独立电费表、数字电视、独立煤气等费用。以上费用在签定购房合同时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。2013年1月23日，被告向原告收取了煤气开通费、电表开通费、电视开通费共计3882元，并向原告出具了收据。现原告认为被告向原告收取的上述费用并不合法，遂起诉来院，提出如前诉请。另查，审理中，被告提交中铁国际项目总成本期、审计报告、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票及票据回单、贵州燃气有限公司转账支票及票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票，证明被告已实际垫付的三通费，且未计入国际城开发成本，不包含在房价中，不应退还。本案当事人争议的焦点是一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、双方对于三通费的约定是否合法有效，三通费是否应当退还原告。一审法院认为：关于三通费的约定是否合法有效，三通费是否应当退还原告的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。该《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定。在第二十九条又对补充协议的内容作了限制性的规定。因双方签订的《补充协议》，系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该《补充协议》中关于三通费由购房人承担的约定，应属无效。该《补充协议》关于三通费的约定，不予适用。因双方对于本案争议三通费问题的约定无效，被告向原告收取三通费用，并无合法依据。原告主张被告退还并承担资金占有费，并无不当，予以支持。另因被告向原告收取三通费用并无合法依据，双方签订的《补充协议》也属无效。故对被告关于原告起诉已超过诉讼时效的抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内退还原告胡家梅三通费3882元并承担资金占用费（以3882元为基数，参照中国人民银行同期存款利率标准，从2013年2月1日起开始计算，至欠款付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人陈述，原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据等在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉三通费是否应予退还；二、主张退还三通费是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定水、电、气等相关设施交付条件为“达到使用条件”、“调试安装完毕”或“敷设到户”，第七条约定：“商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用……出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十九条约定：“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。而《补充协议》第1.1条将上述合同中约定应该由上诉人承担的费用部分变更为由被上诉人承担，明显免除了出卖人的责任，加重了买受人负担，《补充协议》第1.1条的内容违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定，与合同主要条款相冲突，应不予适用，仍以《商品房买卖合同》第七条的约定为准。根据第七条的约定，双方协商一致约定的房价款中已包含三通费等费用，上诉人再另行收取三通费就属重复收费，上诉人应予返还。关于上诉人以未将三通费计入房屋开发建设成本为由，主张不存在重复收费，三通费应由购房人承担的问题。本院认为，虽然上诉人用《财务报告》及《财务报表附注》拟证明“三通费”并未计入房价，但是因开发建设成本数据和材料均系上诉人自行制作、持有，被上诉人不能参与，也无权左右上诉人企业的财务经营行为，其提交成本资料可能存在很大的任意性和选择性，缺乏一定的客观性。同时，上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，上诉人应明知不能以此对抗双方合同的约定，本院对该证据不予采信。关于争议焦点二，因上诉人收取三通费用违反贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，且违反合同约定，其与业主就此订立的补充协议亦属无效，因此，上诉人提出的诉讼时效抗辩理由，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 妍二〇二〇年十月二十一日书记员 李连睿