江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1854号上诉人（原审被告、反诉原告）：周如江，男，1957年10月12日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王忠东，江苏胜泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市天德湖公园管理处，住所地泰州市海陵区鼓楼南路以西。法定代表人：校剑钧，该单位主任。委托诉讼代理人：费采荣，江苏恒乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，江苏恒乐律师事务所律师。上诉人周如江因与被上诉人泰州市天德湖公园管理处（以下简称天德湖管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周如江上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求并支持上诉人的原审反诉请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定涉案房屋系经主管部门批准建设的依据不足。涉案房屋虽然领取了建筑工程施工许可证，并不能意味着涉案工程满足了建设工程规划许可条件。一审法院住房和城乡建设局出具的将《情况说明》作为认定涉案房屋系经主管部门批准建设的事实依据是不符合证据规定，本案所涉房屋应视为未取得规划许可也未取得主管部门批准建设的违法建筑。涉案房屋是游客服务中心，属于公益用房，不能用来设立私人会所等娱乐用途，但被上诉人却在房屋租赁协议中载明仅用于娱乐用途，涉案合同应当无效。2.一审法院认定涉案房屋扩建部分由于被上诉人不认可，上诉人未能提供证据，所以就认定被上诉人对上诉人的扩建行为不知情，该认定显失公正。上诉人对涉案房屋的扩建在七八年前扩建完成，上诉人也凭借着被上诉人出具的手续领取了相关的消防许可及营业执照等。被上诉人对上诉人的扩建行为是完全知情且同意的，房屋租赁协议约定出租涉案房屋面积约5000万平方米，而消防许可上的实际面积7000平方米。3.因被上诉人与上诉人签订的房屋租赁协议无效。被上诉人应该根据过错赔偿上诉人的对案涉房屋的水电铺设、装饰装修物及扩建部分的现值损失。本案中，上诉人并没有主动要求被上诉人将涉案房屋出租，而是被上诉人通过招商引资的形式将上诉人招租至涉案地。因此，被上诉人明知涉案房屋是违法建筑，却将涉案房屋出租给上诉人使用，所以说被上诉人是导致涉案合同无效的过错方，其导致上诉人产生了5000多万地巨大损失，理应承担全部赔偿责任。之前因为租金问题，被上诉人也曾起诉到一审法院要求被上诉人支付租金，调解书上也写明因外部环境影响，长期处于停业关闭状态，所以被上诉人对上诉人不能按时缴纳租金也是知情并且同意的，但被上诉人此番仍然诉讼要求上诉人支付巨额的租金，显失公平。天德湖管理处答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。天德湖管理处向一审法院提出诉讼请求：1.周如江向其支付2018年租金110万元、2018年物业管理费10万元，2019年度租金120万元，2019年度物业管理费10万元；2.解除天德湖管理处、周如江于2011年6月28日签订的房屋租赁合同；3.周如江向天德湖管理处返还总面积约5000平方米的租赁房屋（位于泰州市天德湖公园南大门入口处），搬离上述场地的所有可移动设施，拆除上述场地的所有违章建筑并恢复原状；4.周如江赔偿天德湖管理处支付的律师代理费损失436600元；5.周如江承担本案全部诉讼费用。周如江向一审法院提出反诉请求：1.确认周如江与天德湖管理处2011年6月28日签订的房屋租赁协议无效；2.天德湖管理处赔偿周如江装修损失费（包括但不限于不可拆除部分装修的造价损失及不可移动设备即定做设备、家具等）暂计100万元，具体待评估；3、本案诉讼费由天德湖管理处承担。一审法院查明的事实：2011年6月28日，天德湖管理处（甲方）与周如江（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于泰州市天德湖公园南大门西侧约5000平方米的非住宅用房出租给乙方使用，用于经营餐饮、休闲、娱乐、茶座及为游客提供服务简餐等，乙方具体投资经营项目的规划和方案应书面告知甲方，经同意后方可实施；租赁期限为12年，自2012年1月1日至2023年12月31日，2012年1月1日前为装修期免收租金；租金本着先交后租的原则，每年支付一次，本协议签订时，乙方应先向甲方支付第一年租金计人民币40万元，第二年租金人民币55万元，第三年租金人民币80万元，第四年租金人民币85万元，第五年租金人民币90万元，以后租金每年递增人民币10万元，以后每年在11月1日前缴纳下一年租金；乙方随同租金每年向甲方缴纳物业管理费人民币10万元，收取时甲方出具收据附物业费发票复印件、物业提供的管理和服务，租赁房屋外围的清洁卫生、租赁协议中约定的房屋修缮、租赁房屋周边的绿化等；双方确认在本协议签订时，甲方已将协议项下的租赁物交付乙方使用（附交接清单，包括租赁物现状照片等）；协议签订后，若在不破坏租赁房屋原有结构及外观的前提下，乙方需要对租赁物及附属设施进行装修、改造，需征得甲方同意，所需改造、装修费用由乙方承担；乙方应按时给付租金；协议期内，乙方不得转借、抵押、租赁房屋，如需转让、转租须征得甲方书面同意，未经甲方书面同意的转租、转让无效；乙方应在协议签订时向甲方支付履约保证金（含装修押金）计人民币10万元，到期无息退还；若一方违约，则违约方应向守约方赔偿对方所有经济损失（包括但不限于为实现债权所支付的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等）。此外，若乙方违约，则甲方有权提前终止本协议并收回出租房屋且无需对乙方承担任何赔偿或补偿责任。协议签订后，天德湖管理处依约交付案涉房屋，周如江对案涉房屋进行了装饰装修、改扩建。后因周如江未按约给付2015年度的租金、物业管理费，天德湖管理处诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方达成调解协议：一、自2015年1月1日起至2015年12月31日止周如江应付天德湖管理处租金85万元、物业费10万元、律师代理费5万元，但考虑到周如江在承租期间因外部环境影响，长期处于停业关闭状态，天德湖管理处酌情减免部分费用，即周如江实际给付天德湖管理处租金14.31万元、物业费10万元、律师代理费5万元，以上各项合计人民币29.31万元；此款由周如江于2016年4月30日前给付天德湖管理处；二、如果周如江未按上述期限足额履行给付义务，则天德湖管理处可按租金85万元、物业费10万元、律师代理费5万元一并申请法院执行（扣除周如江已履行部分）。因周如江未按约给付2016年度的租金、物业管理费，天德湖管理处又诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方达成调解协议：一、自2016年1月1日至2016年12月31日止周如江应付天德湖管理处租金90万元、物业费10万元，但考虑到周如江在承租期间因外部环境影响，长期处于停业关闭状态，天德湖管理处酌情减免部分费用，即周如江实际应付天德湖管理处租金及物业费38万元、律师代理费5万元，合计43万元；租金及物业费38万元周如江于2017年6月30日前给付10万元，2017年7月31日前给付10万元，2017年8月31日前给付18万元；律师代理费5万元周如江于2017年6月30日前给付；二、如果周如江未按上述期限足额履行给付义务，则天德湖管理处可按租金90万元、物业费10万元、律师代理费5万元总额一并申请法院执行（扣除周如江已履行部分）。因周如江未按约给付2017年度的租金、物业管理费，天德湖管理处再次诉至一审法院，一审法院经审理作出（2018）苏1291民初731号民事判决：一、周如江于判决生效后十日内给付天德湖管理处2017年度房屋租金100万元、2017年度物业管理费10万元；二、周如江于本判决生效后十日内赔偿天德湖管理处律师代理费损失65000元。2018年度的租金110万元、物业管理费10万元，2019年度的租金120万元，物业管理费10万元，周如江至今未支付。庭审中，天德湖管理处陈述，其并未向周如江提供任何物业管理服务，亦未安排其他公司为周如江提供物业管理服务，周如江亦当庭表示不再同意支付物业费。周如江向一审法院提交《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》及《江苏省住房和城乡建设厅关于开展公园、景区内私人会所整治情况“回头看”工作的通知》，用以证明天德湖管理处对该份合同的缔约存在过错，天德湖管理处说周如江违约解除合同，仅是为了规避他们的责任，他们解除合同真实理由就是对该情况进行清理，所以该合同应当是无效，天德湖管理处是明显过错，天德湖管理处将房屋出租给周如江违反强制性规定。一审另查明，案涉租赁房屋未领取建设工程规划许可证，但已领取建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。建设工程施工许可证上载明：“根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工，发证机关泰州市建设局，建设单位泰州市园林绿化管理局”。2009年9月18日，案涉租赁房屋完成工程竣工验收。一审又查明，天德湖管理处隶属泰州市园林绿化管理局，并负责泰州市天德湖公园管理工作。诉讼过程中，泰州市住房和城乡建设局于2019年10月30日出具关于泰州市天德湖公园游客服务中心建设工程规划许可证的情况说明一份，载明：泰州市住房和城乡建设局就《关于先行办理园博园建设工程规划许可证的请示》（泰建发[2019]117号文）向市人民政府请示，经市政府同意园博园（泰州市天德湖公园）相关建设项目暂不需要领取建设工程规划许可证，要求本局作为建设行政主管部门直接颁发建设工程施工许可证批准并同意该项目进行建设。该项目已2009年8月完工并依法通过综合竣工验收，并于2009年10月成功举办了第六届江苏园艺博览会。庭审中，双方认可当时租赁的房屋为档案馆总平面定位图纸的样子。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》是否合法有效；二、案涉《房屋租赁协议》是否应予解除，如应解除，解除的法律后果。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁房屋，虽未取得建设工程规划许可证，但已取得建设工程施工许可证，该建设工程施工许可证上同时载明“经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工”，泰州市住房和城乡建设局作为建设行政主管部门亦出具情况说明，证明案涉房屋系经过其批准建设。由此一审法院认定案涉租赁房屋系经主管部门批准建设。周如江主张，案涉租赁房屋是公益性质用房，不能用于娱乐经营项目，故案涉合同的签订违反了法律的强制性规定，应是无效合同。对此，一审法院认为，虽然中共中央办公厅、国务院办公厅出台了《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，江苏住房和城乡建设厅亦下发了《江苏省住房和城乡建设厅关于开展公园、景区内私人会所整治情况“回头看”工作的通知》，但上述规定及通知均系房屋租赁协议签订后下发，同时该规定亦为管理性规定，而非效力性规定，不能以此否定房屋租赁协议的效力，故对周如江的上述主张，一审法院不予认可。综上，一审法院认定案涉租赁房屋系经主管部门批准建设，案涉房屋租赁协议亦系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，天德湖管理处已按约向周如江交付租赁房屋，但周如江未按约支付租金，故对天德湖管理处要求周如江支付2018年度租金110万元及2019年度租金120万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于物业管理费，因天德湖管理处当庭表示，其未向周如江提供任何物业管理服务，亦未安排其他公司为周如江提供物业管理服务，现周如江亦表示不同意再支付物业管理费，故对天德湖管理处主张的物业管理费，一审法院不予支持。关于争议焦点二，《房屋租赁协议》约定，若周如江违约，则天德湖管理处有权提前终止本协议并收回出租房屋且无需对周如江承担任何赔偿或补偿责任。现周如江未能按约支付2018年度、2019年度的租金，其行为已违反上述合同约定。同时，周如江连续多年未按约支付租金的行为，已致使天德湖管理处出租房屋的根本目的不能实现，故天德湖管理处有权要求解除双方签订的《房屋租赁协议》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因周如江未付租金，导致《房屋租赁协议》解除，故周如江无权要求天德湖管理处赔偿案涉租赁房屋内已形成附合的装饰装修残值损失；同时天德湖管理处对案涉房屋内已形成附合的装饰装修又不同意利用，故天德湖管理处亦无须对周如江进行补偿。关于案涉租赁房屋内未形成附合的装饰装修物，周如江可以自行拆除，如因拆除造成房屋毁损的，周如江应当恢复原状。同时周如江还应搬离所有自有物品及设备，并将租赁房屋等恢复原状交还天德湖管理处。关于周如江未办理合法手续而扩建的房屋，因其提供的证据无法证明，其扩建系经天德湖管理处同意，对此天德湖管理处又不予认可，故因扩建房屋产生的费用，应由周如江自行承担。《房屋租赁协议》约定，若一方违约，则违约方应向守约方赔偿对方所有经济损失（包括但不限于为实现债权所支付的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等）。根据该约定，天德湖管理处有权要求周如江赔偿其律师费，但其主张的金额偏高，结合前两次天德湖管理处起诉周如江案件时的律师费，一审法院酌定律师费110500元。综上，天德湖公园的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持；周如江的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第（二）项、第十三条之规定，判决：一、解除天德湖管理处与周如江于2011年6月28日签订的《房屋租赁协议》。二、周如江应于判决发生法律效力之日起十日内向天德湖管理处支付2018年度、2019年度租金230万元。三、周如江应于判决发生法律效力之日起30日内将位于泰州市天德湖公园南大门西侧的房屋（见总平面定位图）腾空、并将其自行扩建的房屋拆除，同时将租赁房屋交还给天德湖管理处。四、周如江应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿天德湖管理处律师费110500元。五、驳回天德湖管理处的其他诉讼请求。六、驳回周如江的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费107220元，由周如江负担（此款天德湖管理处已垫付，周如江在履行上述义务时一并给付原告）；反诉案件受理费6900元，由周如江负担（已交纳）。二审中，周如江提交泰州市公安消防支队出具的案涉房屋建设消防验收意见书1份，证明案涉房屋改扩建是经被上诉人同意并配合办理相关消防验收。天德湖管理处对证据的真实性、合法性均无异议，但对上诉人的证明目的不予认可。其辩称出租的房屋已经在2009年9月18日经过竣工验收，2012年1月1日就给上诉人使用，上诉人租赁房屋以后用于餐饮经营，其改建扩建并没有征得被上诉人的同意，被上诉人也无权同意上诉人改建扩建。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于案涉《房屋租赁协议》的效力问题。本案所涉租赁房屋，虽未取得建设工程规划许可证，但已取得建设工程施工许可证。同时，泰州市住房和城乡建设局作为建设行政主管部门亦出具情况说明，证明案涉房屋系经过其批准建设。故一审法院据此认定案涉租赁房屋系经主管部门批准建设并无不当之处，本院予以支持。周如江辩称，案涉租赁房屋系公益性质用房，不能用于娱乐经营项目，故案涉合同的签订违反了法律的强制性规定而应当认定为无效合同。本院认为，中共中央办公厅、国务院办公厅出台的规定及江苏住房和城乡建设厅作出的通知并非效力性规定，不能以此否定房屋租赁协议的效力,故对周如江的该主张，本院不予支持。综上，案涉租赁房屋系经主管部门批准建设，租赁协议亦系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于案涉《房屋租赁协议》是否应予解除的问题。案涉《房屋租赁协议》明确约定，若承租人违约，则出租人有权提前终止本协议并收回出租房屋且无需对周如江承担任何赔偿或补偿责任。现承租人周如江未按约支付2018年度、2019年度的租金，其行为已明显违反合同约定，结合周如江之前连续多年未按约支付租金的行为，本院认为，天德湖管理处有权要求解除双方签订的《房屋租赁协议》。关于案涉《房屋租赁协议》解除的法律后果问题。本案因周如江未付租金，导致《房屋租赁协议》解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，周如江无权要求出租人天德湖管理处赔偿案涉租赁房屋内已形成附合的装饰装修残值损失；另一方面，出租人天德湖管理处对案涉房屋内已形成附合的装饰装修并不同意利用，故出租人天德湖管理处亦无须对周如江进行补偿，周如江可以自行拆除案涉租赁房屋内未形成附合的装饰装修物。对于周如江未办理合法手续而扩建的房屋，因现有的证据无法证明其扩建系经出租人天德湖管理处同意，而天德湖管理处对此亦不予认可，故周如江因扩建房屋产生的费用，应由其自行承担。综上所述，上诉人周如江的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费本诉部分107220元、反诉部分6900元，均由周如江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年十月三十日书记员  李雅婷