湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初2397号 原告罗国祺，男，汉族，1983年10月18日出生，居民，住新化县奉家镇。 原告方艳，女，汉族，1988年7月28日出生，居民，住新化县奉家镇。 两原告共同的委托代理人刘秀初，湖南迪坤律师事务所律师。 被告新化县健坤房地产开发有限公司(以下简称健坤公司)，公司住所：新化县梅苑开发区。 法定代表人伍先育，该公司执行董事。 委托代理人刘继华，湖南如顺律师事务所律师。 原告罗国祺、方艳与被告新化县健坤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘志文独任审理，于2020年8月13日第一次公开开庭进行了审理，原告方的委托代理人刘秀初及被告的委托代理人刘继华到庭参加诉讼。因案情复杂，于2020年9月27日依法转为普通程序，由审判员袁桂萍担任审判长，与审判员刘志文、曾卫华组成合议庭，于2020年10月22日第二次公开开庭进行了审理，原告方委托代理人刘秀初及被告的委托代理人刘继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗国祺、方艳的诉讼请求：1、确认原、被告所签订的江湾国际《商品买卖合同》及《健坤·江湾国际置业计划表》中有关水、电、燃气费由原告承担的条款无效；2、由被告返还原告水、电、燃气入户费8000元；3、被告向原告方支付逾期交房违约金15196元（从2018年9月30日计算至2020年4月3日计455天，1/10000×333986元×455天），后期违约金按1/10000×333986元×延期天数计算至实际交房之日止；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年9月28日，原告与被告签订《江湾国际商品房买卖合同》，约定商品房单价为2388元/㎡，总金额为333986元，原告方按约定于合同签订日一次性支付全款333986元。根据合同第八条约定，被告应于2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告至今未交付，被告应按照合同第九条的约定，向原告按日支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告还在合同签订时违规在商品房价外向原告收取水、电、燃气入户费8000元，合同及置业计划表中相关条款违反湖南省人民政府、省物价局、建设厅的相关规定，应确认为无效条款，被告所收取的相关费用应予以退还。 被告健坤公司答辩要点：一、被告不能按合同约定时间交房，是因为政府规划的电力供应不能满足“江湾国际”项目高层楼房双电源的要求造成的，属于《商品房买卖合同》第八条规定的可据实延期交房的情形，应当免除被告延期交房的违约责任；二、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告收取原告方水、电、燃气入户费8000元合法，原告起诉要求被告返还该费用没有法律依据。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实： 1、被告健坤公司成立于2013年11月19日，其经营范围为：房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2、2017年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告罗国祺、方艳（乙方）购买被告健坤公司（甲方）开发的位于新化县梅苑开发区沿江路与康庄路交汇处“江湾国际”8栋15层1501号房住宅一套，房屋面积139.86平方米，商品房单价为每平方米2388元，总金额333986元；乙方于本合同签订之日向甲方一次性交付房款333986元；被告应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1）……；2）……；3）、县级以上政府文件或规划更改导致延误的，在事项发生之日起7日内，健坤公司应依照合同约定履行通知义务，如甲方不履行或未及时履行通知义务的，乙方有权选择退房”；第九条约定“商品房达到交付使用条件后，甲方应当电话、短信或书面通知乙方办理交付手续，乙方应在通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与甲方和物业管理方办理交接手续。甲方不出示证明文件或出示证明不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于甲方原因，如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……。（2）……。（3）逾期超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同附件三《装饰、设备标准》中套内部分第10、11、12项的内容为：管道进户实现一户一表制，费用由乙方承担;给水管接至厨房或卫生间，实现一户一表制，水表落户费用由乙方承担；强电接口入户，实现一户一表制，电表落户费用由乙方承担。同日，双方还签订了《健坤·江湾国际置业计划表》，其中一项内容为签订合同时须缴纳的其他费用为管道燃气开户费3000元，水、电表开户费5000元。当日，原告方按照合同约定一次性支付房屋款333986元，缴纳水、电、燃气（入户）费8000元、物业维修基金6993元、房契税费7765元，被告对所收到的上述款项向原告出具了相应的收据。 健坤公司在开发“江湾国际”房地产项目中，由于项目所在区域不具备双电源电力系统，健坤公司遂向新化县相关职能部门请求协调解决。2018年11月6日，新化县电力建设工作协调服务领导小组办公室下发《关于协调解决10kV科白I、II回线路架设施工相关矛盾意见》的文件，由于沿江风光带南端整个区域属于无电区域，新化县等多个小区在此区域已逐步开工建设，该区域负荷增长迅速，为提高供电可靠性，满足负荷发展，从110kV科头变新出10kV科白I、II线工程分担相应负荷。通过县供电公司的努力，架设10kV科白I、II线，确保江湾国际和碧桂园等高层小区用电接入。 2018年12月28日，健坤公司根据政府对江湾国际小区双电源建设的情况，发布“关于江湾国际一期住宅延期交房的通知”，主要内容是：“尊敬的业主们：江湾国际一期住宅已到合同约定交房的日期，大家急于收房的心情本公司十分理解。然而，小区电力系统目前还未落实到位不能交付使用，因为国家政策要求高层电梯房小区必须具备双电源电力系统，否则无法通过验收交房。本公司自2018年5月份即向电力局递交本小区住宅用电的申请报告，经有关部门协调处理，需国家电网从科头变电站拉一条专线来保障本区域各高层电梯房小区（包括江湾国际和碧桂园）双电源电力系统的建立，这样才能保障我们小区的用电。据了解，该工程预计还需要三个月左右的时间才能完成。因此，由于以上政府政策及电力工程的影响，江湾国际一期交房时间延期至2019年4月30日前，届时铁定交房，不负众望，请各位予以谅解为感！” 2019年4月20日，健坤公司发布“江湾国际”一期住宅临时交付通知，主要内容为：“自2018年12月28日发出延期交房通知后，现马上临近承诺产房的日期，然而小区主供电路仍在架设中，并非本公司故意拖延交房时间，……。考虑到许多业主需急切装修入住的心情，经本公司董事会慎重商议后作如下临时交付通知：1、急需装修的业主，于2019年4月30日可以临时交付给业主装修使用；2、为了减轻集中交付的负担，特分两批办理交付手续，2019年4月28日交付8#栋，4月30日交付6#栋和7#栋；……；4、本公司承担房屋验收责任，保证房屋验收合格；……” 2019年9月，“江湾国际”一期工程（6#、7#、8#栋）进行了竣工验收，同年10月10日经整改复查评定为合格工程。2019年12月24日，“江湾国际”小区区域双电源开通。2019年12月下旬，健坤公司通过公告和向“江湾国际”业主发送微信的方式发布“江湾国际一期交付通知函”，主要内容为：“江湾国际一期6#、7#、8#栋已竣工，经验收合格具备交付条件，诚邀您前来办理住房交付手续；交房时间：2019年12月29日-2020年元月1日；地点：江湾国际营销中心及小区物业服务部；温馨提示：4、如您未按期办理收房手续，则视为您对所购商品房及一切所属设施均无异议并同意该房产，自2019年12月29日起视为我公司已将房屋正式交付给您使用，物业管理费统一从2020年元月1日计算。” 2019年1月20日，新化县建设工程质量安全监督站对“江湾国际”（1#—8#栋）及地下室、商业裙楼进行消防验收后，因新冠肺炎疫情的影响，至2020年5月27日，新化县住房和城乡建设局才下发了湘建消验字（2020）第04号《建设工程消防验收意见书》，综合认定该工程消防验收合格。随后，健坤公司向新化县住房和城乡建设局申请竣工验收备案，并在同年6月完成了竣工验收意见的大部分审批程序。至2020年9月14日，健坤公司完成了“江湾国际”一期6#、7#、8#栋、地下车库及商业裙楼竣工验收备案。同年9月22日，被告健坤公司向“江湾国际”一期尚未收房业主发出收房催告书，要求未收房业主在2020年9月30日前来公司营销中心和物业客服中心办理房屋交付手续，过期仍不办理者视为已接受交房，催告通知书由被告发布在“江湾国际”一期业主微信群内和在被告的营销中心进行了公告。 2020年6月6日，原告罗国祺、方艳与被告健坤公司签订《【江湾国际】一期6、7、8号栋交房确认流转单》，原告方签字确认收房。 另查明，湖南省物价局、建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）第五条规定，商品房销售价格构成包含合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。湖南省发改委印发的《湖南省管道燃气价格管理办法》（湘发改价商[2017]115号）第十五条规定：新建商品住房管道燃气庭院管网和室内管道安装费计入开发建设成本（不含表后安装服务费），由商品房健坤公司按照价格主管部门的规定与燃气经营企业进行结算，不再向用户单独收取。2019年4月28日，新化县发展和改革局发布《关于进一步明确新建商品房居民燃气工程安装费列入开发建设成本的通知》[新发改(2019)154号]，要求各商品房开发公司将燃气工程安装费计入开发建设成本，不得向用户单独收取。 庭审中，原、被告双方均认可新冠肺炎疫情期间为不可抗力因素，不可抗力期从2020年1月20日起计算至2020年3月23日宣布湖南省122个县市区为低风险等级之日止。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案中的争议焦点之一是原、被告签订的《商品买卖合同》及《健坤·江湾国际置业计划表》中有关水、电、燃气入户费由原告承担的条款是否属于无效条款，被告应否返还原告水、电、燃气入户费8000元。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经审查，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《健坤·江湾国际置业计划表》中关于水、电、燃气入户费由原告承担的条款不存在无效的法定情形，不应认定上述条款为无效条款，对原告方要求确认上述条款为无效条款的诉讼请求，本院不予支持；原、被告在《商品买卖合同》附件三及《健坤·江湾国际置业计划表》中约定水、电、燃气开户费由原告方承担，符合法律规定，又系双方真实意思表示，原告方应依法履行合同约定的义务，故对原告要求被告返还水、电、燃气开户费8000元的诉讼请求，本院亦不予支持。 原、被告争议焦点之二是被告是否延期交房、被告应否及如何承担延期交房违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，甲方（被告）应当在2018年9月30日前将商品房交付乙方（原告方）使用，但合同第八条中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：3）县级以上政府文件或规划更改导致延误的，在事项发生之日起7日内，开发商应依照合同约定履行通知义务，如甲方不履行或未及时履行通知义务的，乙方有权选择退房”。本案中，因政府电力规划的线路未到位，导致江湾国际小区高层住宅双电源问题不能如期解决，而电力规划并不是被告所能解决的问题，且被告在建设过程中亦积极向政府及电力部门申请协调解决，故可认定因电力规划导致逾期交房的情形符合《商品房买卖合同》第八条约定的延期交房事由；基于合同第八条的约定，本可在10kV科白I、II线工程架设完成后再予以计算逾期交房的违约金，但被告健坤公司在发布延期交房的通知中，承诺至2019年4月30日前铁定交房，故逾期交房违约金可从2019年5月1日起计算至被告交付商品时止。然而，自2020年1月20日起至2020年3月23日，原、被告双方均认可为不可抗力期间，被告健坤公司可依法免除违约责任。另经查明，被告健坤公司开发的“江湾国际”小区6#、7#、8#栋在2019年9月就进行了竣工验收，同年10月经整改复查评定为合格工程。2020年1月20日完成了建设工程消防验收。根据新化县住房与城乡建设局出具的证明，由于受新冠肺炎疫情影响以及疫情宣布为低风险地区后的复工复产期的严格审批程序，至同年5月27日建设工程消防验收才完成审批程序，至同年6月26日完成竣工验收审签。上述审批程序的延长亦可认定为疫情影响造成。据此，因新冠肺炎疫情影响导致被告开发的“江湾国际”小区6#、7#、8#栋竣工验收延期，未能达到合同约定的交房条件的免责期应确定自2020年1月20日至2020年6月底为宜。综上情况，从2019年5月1日至2019年1月19日止应计算延期交房违约金，对于原告要求被告支付其他时间段逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、由被告新化县健坤房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告罗国祺、方艳支付从2019年5月1日起2020年1月19日止的违约金8817.23元； 二、驳回原告罗国祺、方艳的其他诉讼请求。 如果被告新化县健坤房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费379.9元，由原告罗国祺、方艳负担235.9元，被告新化县健坤房地产开发有限公司负担144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  袁桂萍 审 判 员  曾卫华 审 判 员  刘志文 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  欧阳昭 代理书记员  李 姣 代理书记员  刘盛杰 对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。