河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民再376号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：牛香玉,女,1951年11月20日出生,汉族,住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人:刘亚平,河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭琪,河南千盈律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州台隆房地产开发有限公司,住所地河南省郑州市惠济区南阳路**。法定代表人：张成文，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张鸿雁,女,1973年3月25日出生,汉族，住河南省郑州市中原区。再审申请人牛香玉因与被申请人郑州台隆房地产开发有限公司（以下简称台隆公司）、张鸿雁房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）(2020)豫01民终2882号民事裁定，向本院申请再审。本院于2020年8月24日作出（2020）豫民申3100号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭审理了本案。再审申请人牛香玉的委托诉讼代理人郭琪，被申请人台隆公司的委托诉讼代理人朱鑫婷到庭参加诉讼。被申请人张鸿雁经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。牛香玉申请再审称，（一）本案牛香玉与台隆公司签订《金水苑商品房预订意向书》，购买台隆公司开发的位于郑州市××工人南××期“金水苑”房产项目二期1号楼东单元一层东户，面积156.75㎡。另案牛香玉的女儿何柳与台隆公司签订《“金水苑”购房意向书》购买“金水苑”房产项目二期1号楼东1单元二层东户，面积为156.2312㎡。一审认为牛香玉提起本案诉讼所依据的基本事实，通过民事诉讼程序无法查清是错误的。牛香玉购买台隆公司出售的案涉房屋，双方签订有《金水苑商品房预订意向书》，该意向书约定了所有的合同条款，已经实际交付房屋，且实际居住十七年之久。（二）二审裁定依据台隆公司提交的所谓“新证据”认定本案事实，而该证据是台隆公司单方在牛香玉签名后伪造填写的，牛香玉申请对该协议中金额内容部分进行鉴定，但没得到支持。本案有明确的原、被告，牛香玉不仅签订有合同，而且已向台隆公司交纳了30万元购房款、房屋维修基金及办证等费用。（三）台隆公司恶意编造牛香玉丈夫何平均虚假受贿事实，将何平均举报到郑州市监察委员会，何平均并无违法犯罪事实，没有立案。综上，请求撤销一、二审裁定，指令一审法院审理。台隆公司辩称，（一）一、二审裁定认定事实清楚，适用法律正确。台隆公司与牛香玉虽然签订有《金水苑商品房预订意向书》，但牛香玉未按要求签订正式的商品房买卖合同，亦未支付全部购房款。因此，牛香玉无权要求台隆公司协助办理过户手续，裁定驳回其起诉并无不当。（二）台隆公司提交的《金水苑商品房预定意向书》真实有效，二审庭审中,牛香玉一方当庭确认该意向书确系牛香玉本人签署。牛香玉称其已经足额支付案涉房屋的全部购房款无事实和法律依据。牛香玉与台隆公司约定,台隆公司与牛香玉就案涉房屋单价为2330元/㎡,房屋总价款为365228元,并非未约定。牛香玉原审称台隆公司以1000元/㎡的价格将房屋出售给牛香玉,且已经支付全部购房款与事实不符。（三）牛香玉在原审中对购房单价、总额约定、意向书签订及履行情况的陈述前后不一致,存在虚假陈述的嫌疑。牛香玉与台隆公司至今未签订正式的商品房买卖合同,且不能提供证据证明其已经支付全部购房款，亦不能提供证据证明其系案涉房屋的所有权人。牛香玉要求确认台隆公司与张鸿雁签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。综上，请求维持原审裁定。张鸿雁未到庭也未提交书面答辩意见。2019年5月31日，牛香玉向郑州市中原区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求判令：1.确认台隆公司与张鸿雁在2012年3月1日签订的《商品房买卖合同》无效；2.台隆公司、张鸿雁协助牛香玉将位于郑州市中原区工人南路340号院1号楼1单元1层1号房屋（不动产产权证号为1201055650）过户登记至牛香玉名下；3.台隆公司、张鸿雁承担牛香玉过户时所增加的税费损失，暂计10000元，以实际发生为准；4.台隆公司承担因本案造成的牛香玉律师费用等损失暂计50000元；5.全部诉讼费用由台隆公司、张鸿雁承担。一审法院认为，牛香玉与台隆公司之间的合同签订有违房屋买卖合同的要约、承诺习惯。牛香玉在原一审和重审时对购房款单价、总额陈述不一致：原一审时称双方约定房屋价款为1000元/㎡，牛香玉与何平均分别以牛香玉及其女儿何柳的名义共向台隆公司购置两套房产，面积分别为156.75㎡、156.2312㎡，共计房款30万元，两套房屋购房款均已支付完毕；重审时，台隆公司提交了有牛香玉签字的《金水苑商品房预订意向书》，该意向书载明本案所涉房屋建筑面积为156.75㎡，每平方米售价2330元，总价款为365228元。牛香玉在质证时，不认可《金水苑商品房预订意向书》中载明的房屋价款，称双方没有约定单价，该意向书上的房屋价款是台隆公司在空白处自行添加，并称30万元并非两套房屋的总价款，而是两套房屋的预付款。从牛香玉占有、使用涉案房屋的事实以及对合同或房屋主张权利的过程看，2003年，牛香玉与何柳占有房屋并装修入住后，并未与台隆公司签订商品房买卖合同；至2012年3月1日，台隆房公司作为出卖方将牛香玉、何柳占有、使用的房屋与张鸿雁签订《房屋买卖合同》，将两套房屋卖给张鸿雁，张鸿雁于2012年4月22日取得了两套房屋的所有权证；至2018年，牛香玉、何柳向法院提起诉讼。没有证据显示自占有、使用房屋后至产权登记变更至张鸿雁名下期间及本案诉讼前，牛香玉、何柳曾向台隆公司、张鸿雁主张履行房屋买卖合同或确认房屋所有权者权利。何柳与台隆公司、张鸿雁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日作出（2019）豫民申4193号民事裁定书，审查认为，（一）台隆公司与何柳签订的《“金水苑”购房意向书》，没有明确约定房屋价格，不具备《商品房销售管理办法》房屋买卖合同的主要条款，生效判决认定何柳与台隆公司之间存在买卖合同关系缺乏事实依据和法律依据。（二）何柳在该案中提交的购房款收据，与其母牛香玉在本案中提交的购房款收据，系同一张收据。台隆公司在二审中提交的2002年6月的金水苑商品房预定意向书载明，牛香玉购买的房屋单价为2330元/㎡，生效判决认定何柳支付购房款15万元缺乏事实依据。生效判决判令台隆公司给何柳办理所有权登记，具有物权变动效力，在基础事实未查清的情况下，该判决结果缺乏事实和法律依据。鉴于就本案牛香玉占有、使用案涉房屋的事实，台隆公司已向郑州市监察委员会举报，郑州市监察委员会现对该公司举报的情况正在审查中，尚未作出明确结论，牛香玉提起本案诉讼所依据的基本事实通过民事诉讼程序无法查清。一审法院于2019年11月28日作出（2019）豫0102民初6248号民事裁定：驳回牛香玉的起诉。牛香玉不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求判令：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。二审法院认为，牛香玉与台隆公司签订意向书后，房屋虽交付但双方至今未签订《商品房买卖合同》。现牛香玉起诉台隆公司协助办理产权转移登记等，但在诉讼中双方对购房价款陈述不一。台隆公司以牛香玉的丈夫何平均在案涉房屋买卖过程中涉嫌职务犯罪为由举报至郑州市监察委员会。一审法院鉴于郑州市监察委员会尚无明确结论性意见，裁定驳回牛香玉起诉并无不当。二审法院于2020年3月9日作出（2020）豫01民终2882号裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”。第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，牛香玉根据其与台隆公司签订的《金水苑商品房预订意向书》、收款收据以及牛香玉实际居住的事实等，可以证明牛香玉与本案有直接利害关系，其向台隆公司、张鸿雁提出具体的诉讼请求，属于民事诉讼案件的审理范围，其起诉符合上述法律规定的条件。一审法院应当查明台隆公司与张鸿雁在签订商品房买卖合同过程中，是否存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定情形，以及牛香玉与台隆公司之间是否成立房屋买卖合同关系、履行情况与双方是否存在违约行为等基本事实，并对牛香玉提出的诉讼请求，依法作出实体处理。对于台隆公司举报何平均涉嫌职务犯罪的问题，因郑州市监察委员会目前未对何平均进行刑事立案，并未查实台隆公司举报的犯罪线索，故台隆公司的举报并不影响本案民事纠纷的正常审理。一、二审法院以郑州市监察委员会尚无明确结论性意见为由，驳回牛香玉的起诉无法律依据，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终2882号民事裁定及郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6035号民事裁定；二、指令郑州市中原区人民法院审理本案。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 张 伟二〇二〇年十月二十二日书记员 王 瑶