广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3520号原告（反诉被告）翁茂壮，男，汉族，1974年10月12日出生，住广东省化州市**********，身份证号码：440************793。委托代理人黄鑫，广东瀛仁律师事务所律师。被告（反诉原告）段令令，男，汉族，1986年11月21日出生，住湖南省冷水江市************，身份证号码：432************711。委托代理人邝宏胜、陈萱，广东合典律师事务所律师。原告（反诉被告）翁茂壮诉被告（反诉原告）段令令及被告（反诉原告）诉原告（反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁茂壮的委托代理人黄鑫、被告段令令及其委托代理人邝宏胜、陈萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年1月11日，原、被告签订《租赁合同》约定：被告将位于惠州市博罗县***********厂房出租给原告使用，租赁期限6年，自2019年3月15日起至2025年3月14日止；租赁用途为合法的企业经营活动；租金27000元/月，租金每两年10%递增；为保证合同的履行，原告需向被告支付租房保证金81000元。合同签订后，原告以转账方式向被告支付保证金81000元，被告向原告开具《收据》确认收到81000元的保证金。原告在办理企业登记相关手续时发现承租房屋用途系住宅，无法通过环境评估及消防备案，原告于2020年6月3日已搬离承租房屋，搬离前已结清租金。原告认为，其承租涉案房屋系为了合法经营企业活动，被告向原告隐瞒该房屋系住宅性质，导致无法办理相关企业手续，致使合同目的无法实现，为了降低双方损失，原告已搬离该房屋，但被告至今拒不向原告退还保证金81000元。依据《商品房租赁管理办法》的相关规定，为维护原告的合法权益提起诉讼，请求：一、确认原、被告于2019年1月11日签订的《租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还保证金81000元；三、判令被告向原告支付利息100元（实际计算利息以本金81000元为基数，从2020年6月1日按月利率2%计付至还清之日）；四、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，一、原、被告之间的房屋租赁合同是在双方平等自愿基础上签署的，租赁合同合法有效，租赁标的物、租金、租期、双方的权利义务约定明确，双方均应遵守合同约定，原告在租期未满之际单方面违约，擅自搬离房屋，并在搬迁设备过程当中造成被告的房屋不同程度的损坏，原告已经严重违约理应承担违约责任；二、原告称租赁房屋性质为住宅，导致不能通过环保以及消防验收手续，合同目的无法实现，纯属歪曲事实，原、被告在签订租赁合同时，被告已向原告提供了房产证，且房产证明确记载了房屋用途为住宅，原告签约当时清楚了解房屋的性质，并不存在原告所称的隐瞒房屋性质的事实，该房屋以前的承租人曾有办理过环保和消防手续，并不存在原告所称的不能办理。再者，房屋的性质并不是导致不能通过环境评估以及消防备案的主要因素，另外被告为了原告能在租赁房屋内长期经营持续获利，积极配合原告办理环评及消防等手续，同时在原告的房屋租金中减免了14000元作为对原告办理消防备案的支持，已尽到了协助义务，原告所称的合同目的不能实现纯粹歪曲事实，原告搬离房屋主要原因是原告自己经营不善所致；三、根据双方签署的租赁合同第六条第二项约定，如原告未按约履行，被告有权扣留处置原告的财产并向原告追偿3倍房屋租金作违约金，保证金不予退还，原告作为合同的乙方在未通知被告解约的情况下，偷偷搬离租赁房屋终止租赁合同关系已构成违约，被告有权不予退还保证金，并有权追究原告3倍房屋租金作为违约金，综上，被告认为原告要求返还保证金及利息的请求没有事实和法律依据，依法应驳回原告全部诉讼请求。另外，答辩人提出反诉，请求：一、确认双方的租赁合同于2020年6月3日解除；二、判令被反诉人一次性支付2020年6月份的厂房占用费27000元；三、判令被反诉人一次性赔偿厂房维修、复原费用3000元；四、判令被反诉人赔偿三个月租金81000元；五、判令被反诉人返还办理消防手续费用14000元；六、判令被反诉人在判决生效后10日内办理变更、注销广东德辉线缆科技有限公司住所的工商手续；七、反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告对反诉答辩称，对第一项依据商品房租赁管理办的第六条的规定，违反规定房屋改变使用性质的房屋不得出租，因此涉案的租赁标的物是法律法规禁止出租的，该租赁合同属于无效合同；第二项原告在2020年6月就已经搬离厂房，对此被告也是认可的，所以不存在2020年6月份的厂房占用费；第三项该项请求没有事实依据和法律依据，原告也没有毁坏厂房；第四项由于涉案的合同上的租赁合同属于无效合同，原告无需赔偿被告任何费用；第五点这个需要说明下，签订合同时原告是不知情涉案房屋的性质，但是在后来知情后也向被告提出过由于房屋性质无法通过环评以及消防等手续，要求解除合同，但被告称可以找关系帮忙处理并主动承担相关费用，因此该项费用与原告无关，原告也没有委托被告办理该项手续，并且至今环评都没有办下来；第六项注销工商手续原告方已经在处理中。综上，反诉人的反诉请求无理无据，请求贵院全部驳回。经审理查明，2019年1月11日，原（乙方、承租方）、被告（甲方、出租人）双方签订《租赁合同》，合同约定“租赁物构成及面积：租赁物的构成包括独立两层厂房一栋、独立宿舍一栋、门卫室、配电房。租赁期限为6年，自2019年3月15日起至2025年3月14日。租赁用途：乙方使用租赁物，用于乙方进行合法的企业经营活动（具体用途以乙方营业执照为准）。租赁物租金标准，厂房加宿舍共计为人民27000元，租金每2年10%递增。保证金：为保证合同的履行，乙方须向甲方支付租房屋保证金，保证金81000元...”。此后，原告向被告支付了81000元保证金，被告于2019年1月16日出具收款收据给原告执存。庭审时，原、被告双方确认原告租金缴纳至2020年5月份，原告主张其在2020年6月3日搬离出厂房，被告则主张其发现原告搬离厂房是在2020年6月6日。另查，2020年8月31日，原告向被告支付了3000元厂房维修费用，被告出具收据给原告执存，并注明“双方厂房维修事宜处理完毕，不再争议”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为案涉租赁合同是否有效。案涉的房屋所有权归胡志文、胡天民、胡柱勇、胡雪光、胡木发、胡雪花、韩丽芳、温玉带共同所有，该土地的权属性质为集体所有，土地用途为住宅。被告（反诉原告）段令令将其承租来的案涉房屋转租给原告（反诉被告）翁茂壮，案涉租赁合同载明“租赁物构成及面积：租赁物的构成包括独立两层厂房一栋、独立宿舍一栋、门卫室、配电房。租赁用途：乙方使用租赁物，用于乙方进行合法的企业经营活动（具体用途以乙方营业执照为准）”，即原告租用上述房屋的用途是作为厂房使用。关于案涉租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”的规定，原、被告双方签订改变土地用途的房屋租赁合同时违反上述法律强制性规定的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，案涉的《租赁合同》为无效合同。关于原告诉请被告返还保证金81000元的问题。因案涉合同无效，且原告确有向被告支付上述款项，故被告应退还上述款项81000元给原告。关于原告诉请被告支付利息的问题。原告诉请被告以81000元为基数，从2020年6月1日起按月利率2%支付利息至还清款项之日止，证据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付2020年6月份厂房占用费27000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然案涉《租赁合同》无效，但原告仍然应当向被告支付占用涉案房屋期间的占有使用费。庭审时，原告主张其于2020年6月3日搬离案涉房屋，但被告则表示在2020年6月6日才发现原告搬离厂房，因原告并未提供相关的搬离时间证明，结合被告提供的微信聊天记录，本院予以认定原告搬离案涉房屋的时间为2020年6月6日，即原告应支付这段时间的占有使用费5400元（27000元/月÷30天×6天）给被告。关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）赔偿厂房维修、复原费用3000元的问题。因本案在审理过程中，原、被告双方已就此问题予以协商并解决，故本院不再处理。关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）赔偿三个月租金81000元及返还办理消防手续费用14000元的问题。证据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）办理变更、注销住所的工商手续的问题。因该事项不属于本院处理范围，故本院不予处理，建议双方当事人前往相关单位办理相关变更或注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上述司法解释之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）翁茂壮与被告（反诉原告）段令令于2019年1月11日签订的《租赁合同》为无效合同。二、限原告（反诉被告）翁茂壮在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）段令令支付房屋占用费5400元。三、限被告（反诉原告）段令令本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金81000元给原告（反诉被告）翁茂壮。四、驳回原告（反诉被告）翁茂壮的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）段令令的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费913.75元，反诉费1400元，合计2313.75元，由被告（反诉原告）段令令负担2200元，由原告（反诉被告）翁茂壮负担113.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年十月九日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇