湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1853号上诉人（原审原告）：宜昌市卫生健康委员会，住所地宜昌市伍家岗区一马路**，统一社会信用代码11420500092025570Y。负责人：张琼，该委员会主任。委托诉讼代理人：郝简政，男，汉族，住宜昌市伍家岗区，该单位后勤办主任。一般授权代理。委托诉讼代理人：孙娟，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：皮远芝，女，汉族，1954年12月7日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：邹彦欢，男，汉族，1976年3月6日出生，住宜昌市西陵区，系皮远芝女婿。特别授权代理委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市卫生健康委员会因与被上诉人皮远芝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宜昌市卫生健康委员会的委托诉讼代理人郝简政、孙娟，被上诉人皮远芝的委托诉讼代理人邹彦欢、贺嫚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌市卫生健康委员会上诉请求：1、撤销宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1136号民事判决书；2、改判被上诉人皮远芝从上诉人宜昌市卫生健康委员会所有的位于宜昌市××路××室的房屋内搬出，将占用的房屋返还给上诉人；3、改判被上诉人向上诉人支付欠付的租金91643.89元（该租金计算至2020年5月7日，2020年5月8日起的租金按每月1440元的标准计算），并自起诉之日以91643.89元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。一审判决认定在被上诉人逾期6个月未交纳房屋租金的情况下，上诉人无证据证明履行了催告义务，故上诉人无权请求解除房屋租赁合同，此认定所依据的是我国《合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，即法定解除合同的规定。本案中《拆迁房屋协议书》约定了合同解除的条件，即“住房期间，应按规定按时交纳房租、水电及其费用，半年不交费用者，收回房屋。”对于合同解除的情形，合同中有约定且该约定不违法的，应适用合同约定，《拆迁房屋协议书》中并未约定对于被上诉人不交纳租金的行为上诉人有催告的义务，《拆迁房屋协议书》约定的是被上诉人不交纳租金达到半年，上诉人即有权收回房屋而无需催告。一审判决无视《拆迁房屋协议书》的约定，径行以《合同法》法定解除的规定，将催告义务强加于上诉人，实属法律适用错误，请求二审法院予以纠正。2、一审判决计算租金的标准与事实不符。根据《拆迁房屋协议书》及《拆迁房屋补充协议》的约定，原宜昌市卫生联合住宅筹建处将韩启珍的房屋予以拆除，支付经济补偿费后，原地还建房屋出租给韩启珍居住，安置居住的住房××××宜昌市卫生联合住宅筹建处所有，韩启珍在住房期间按职工待遇交纳租金。上诉人在一审审理过程中，提交了同时间段的职工租房合同，作为被上诉人应交纳租金数额的计算标准，以此证据计算租金符合《拆迁房屋协议书》及《拆迁房屋补充协议》的约定，一审判决认为同时段的职工租房合同不具有代表性，不能作为计算租金的依据，显然与双方约定不符，请求二审法院予以改判。3、一审判决仅判决被上诉人支付三年租金错误。对于租金诉讼时效的起算点，最高人民法院（2017）最高法民申4265号《民事裁定书》有明确裁定，“租金发生之债权原因同一，因而具有整体性。虽然各期租金债务互相之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性。因此，租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。”本案在上诉人起诉时，被上诉人仍然占用上诉人房屋，仍处于租金债务履行期间内，根据最高人民法院的前述裁定，上诉人主张的租金并未超过诉讼时效，被上诉人对未交纳的全部租金均具有交纳义务，而不应判决被上诉人支付三年租金。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人皮远芝辩称，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、本案不具备解除合同收回房屋的事实条件和法律条件。1982年9月12日，被上诉人的母亲韩启珍与宜昌市卫生联合站筹建处签订的《拆迁房屋协议》第四条第2项约定“住房安置：原地还房二楼中间户两室一厅一套”，因此本案争议的房屋不是普通的市场租赁房屋，而是拆迁安置房，不能随意解除。2、关于租金的缴纳标准。《拆迁房屋协议》第四条第4项明确约定“乙方在住房期间，应按房管局规定按时交纳房租……”，适用的租金标准是很明确的，就是房管局的公有住房租金标准，并且后来双方一直是按这个标准在执行。一审法院依照《关于调整市城区公有住房租金的通知》（宜府办发[1997]179号）的标准作出相应判决并无不当。3、关于主张租金的诉讼时效。本案纠纷的产生是历史遗留问题，上诉人单位落实房改政策时，单单遗留了两套拆迁安置房，上诉人多次申请购买产权也未得到解决。基于这个背景，无专人负责收取房租，被上诉人无处交房租，不知缴纳房租具体标准，上诉人长期未向被上诉人收取租金，上诉人怠于履职的行为不能归责于被上诉人，更不能以此为由收回房屋。根据法律规定，只能支持诉讼时效以内的租金金额。宜昌市卫生健康委员会向一审法院起诉请求：1、皮远芝从宜昌市卫生健康委员会所有的位于宜昌市××路××室房屋内搬出，将占用的房屋返还给宜昌市卫生健康委员会；2、皮远芝向宜昌市卫生健康委员会支付欠付的租金91643.89元（该租金计算至2020年5月7日，2020年5月8日起的租金按每月1440元的标准计算），并自起诉之日起以91643.89元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1986年9月12日，宜昌市卫生联合住宅筹建处（甲方）与韩启珍（乙方）签订《拆迁房屋协议书》1份，约定：甲方根据宜昌市经委（86）第18号文件，在宜昌市××××路兴建住宅，拆除康庄后路74号户主韩启珍土、砖、木混合结构平房一套（建筑面积41.2㎡），一次性补偿乙方1150元，并原地还房二楼中间户二室一厅一套，建筑面积48.29㎡，产权归甲方，房屋只限乙方世代直系亲属使用，不得转让出租，乙方住房期间，应按市房管局规定按时交纳房租、水电及其费用，半年不交费者，收回房屋。协议还对乙方临时搭住费、搬家费等进行了约定。当日，该《拆迁房屋协议书》在宜昌市公证处办理公证，公证书号宜市证内字（86）第547号。同日，宜昌市卫生联合住宅筹建处（甲方）与韩启珍（乙方）签订《拆迁房屋补充协议书》1份，约定：甲方补偿乙方5000元（内含公证部分1150元），其他部分同拆迁房屋协议。1987年10月17日，韩启珍被安排至宜昌市西陵区××室居住，并约定房屋产权主管部门委托市卫生防疫站代行产权管理、维修及房租收取事宜，韩启珍在住房期间享受职工待遇。后韩启珍死亡，房屋由皮远芝居住至今。2019年12月16日，宜昌市卫生健康委员会取得争议房屋不动产证书，证号鄂（2019）宜昌市不动产权第0141045号，建筑面积64.42㎡。现提起本案诉讼。一审诉讼中，宜昌市卫生健康委员会未向法院提供其催收涉案房屋租金证据，但提供其与姜生涛（2006年1月1日至2007年3月31日月租金5.17元/㎡）、张忠汉（2017年6月至2018年5月31日月租金214.95元/㎡）间的房屋租赁合同及资产评估报告各1份，证明宜昌市卫生健康委员会诉请的租金计算标准。一审另查，1997年11月20日，宜昌市人民政府办公室《关于调整市城区公有住房租金的通知》（宜府办发【1997】179号）规定：从10月1日起，市城区砖混结构单元式住房每平方米使用面积月租金标准：新房由1元调整到1.6元，旧房由0.8元调整到1.3元。一审法院认为，本案系我国实行计划经济时期在城市建设中遗留的历史问题，从双方的拆迁协议看，当事人属于平等的民事主体，纠纷属于人民法院受理民事案件的范围。人民法院处理这类涉及特定历史问题的纠纷，应该充分考虑当时国家及本地区的历史背景，结合现行法律规定，以兼顾各方当事人的利益为宜。从本案协议内容看，当事人之间的拆迁协议意思表示真实，协议内容符合当时的国家政策和本地区的交易习惯，亦不违反现行法律规定，协议内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，从双方的拆迁协议看，双方就涉案房屋建立了租赁关系，按照约定，皮远芝负有按照宜昌市卫生健康委员会单位职工标准支付租金的义务，皮远芝超过六个月未交纳房屋租金，宜昌市卫生健康委员会有收回房屋的权利。在皮远芝逾期6个月未交纳房屋租金的情况下，宜昌市卫生健康委员会并无证据证明其履行了催告义务，由此，宜昌市卫生健康委员会请求解除房屋租赁合同，理由不能成立，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应该按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。…”本案中，皮远芝逾期未交纳房屋租金是客观事实，但租赁合同双方对租金标准约定不明，双方又不能达成协议，出现租金标准履行争议，现宜昌市卫生健康委员会不是管理公有住房的专门单位，其自管公有住房已经退出市场，客观情况发生巨大变化，宜昌市卫生健康委员会在庭审中提供的租金标准不具有代表性，故酌情按照宜昌市人民政府办公室《关于调整市城区公有住房租金的通知》规定的月租金1.3元/㎡支持从2017年6月23日（含本日）起至2020年6月22日（含本日）止租金1.3元/㎡*64.42㎡*12*3=3014.86元，至于2020年6月23日（含本日）以后的租金由宜昌市卫生健康委员会另行主张权利为宜。综上，宜昌市卫生健康委员会的诉讼请求，予以部分支持。宜昌市卫生健康委员会有义务按照法律规定和现行相关政策及时妥善处理历史遗留问题，不应苛求我国国家经济体制转型前支持了国家城市建设的单位和个人。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、皮远芝支付宜昌市卫生健康委员会从2017年6月23日（含本日）起至2020年6月22日（含本日）止的房屋租金3014.86元，于判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回宜昌市卫生健康委员会本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元（宜昌市卫生健康委员会已预交），由宜昌市卫生健康委员会承担1021元，皮远芝承担25元，皮远芝承担的诉讼费，在履行上述判决时一并清结。二审中，皮远芝提交两份《现有住房查询结果证明》，拟证明皮远芝夫妻二人名下无其他房产。宜昌市卫生健康委员会对该证据真实性无异议，但认为是否有住房与是否交房租没有关联系。本院对上述两份证明的真实性予以确认。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审判决后，皮远芝已经将一审判决的租金3039.86元交至宜昌市卫生健康委员会指定的宜昌市非税账户。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《拆迁房屋协议书》是否应解除，皮远芝是否应退还房屋；2、租金标准应如何确定；3、宜昌市卫生健康委员会主张的租金是否有部分已经超过诉讼时效。一、关于案涉《拆迁房屋协议书》是否应解除，皮远芝是否应退还房屋。1986年9月12日，原宜昌市卫生联合住宅筹建处与韩启珍签订《拆迁房屋协议书》，从该协议签订的时代背景和协议内容看，此合同是包含拆迁安置、还房租赁等内容的综合性合同，并非普通意义上的房屋租赁合同。宜昌市卫生健康委员会以承租人皮远芝已超过半年未交纳房租为由，欲解除合同，收回房屋。但根据本案已查明的事实及双方当事人的陈述看，自1992年宜昌市卫生系统进行房改活动以后，因落实房改政策、购买争议房屋等事因，作为拆迁还房户的本案当事人及另案当事人（柳兴元）均与市卫生局、市防疫站发生矛盾冲突，加之卫生系统职能部门调整、事业单位机构改革等因素，导致案涉房屋租金未再交纳的局面。因此，作为房屋承租人的皮远芝未及时交纳租金不可完全归责于其个人，为兼顾各方当事人利益衡平原则，本案所涉合同不应随意解除。案涉房屋是皮远芝夫妻二人唯一住房，其负有交纳租金的义务，宜昌市卫生健康委员会不应收回房屋。二、关于租金标准如何确定。《拆迁房屋协议书》涉及我国计划经济时期有关城市建设的历史遗留问题，从特定的历史背景和协议内容的原意来看，韩启珍及其世代直系亲属租赁房屋的租金标准应当适用市房管局的政策性标准，一审采纳宜昌市人民政府办公室《关于调整市城区公有住房租金的通知》（宜府办发【1997】179号）中的相应规定合理、合法，应予维持。而宜昌市卫生健康委员会提供的两份参考租赁合同，虽租户为其单位职工，但身份与本案当事人不一样，不是当年的拆迁还房户，故不应作为参考。三、关于宜昌市卫生健康委员会主张的租金是否有部分已经超过诉讼时效。宜昌市卫生健康委员会主张租金具有整体性，诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起计算，法理依据来源于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本院认为，该条规定适用的前提应当是“同一债务分期履行”，即当事人订立合同的目的是对同一笔债务约定分期履行，该债务为一个单一的整体，具有整体性和唯一性，该债务是在当事人签订合同之时即已确定，只不过对债务的履行当事人约定了分期履行，而非一次性履行，结合本案，租金债务并非一个整体债务，而是同类债务，故不应适用上述法条规定。一审以现行法律规定的3年诉讼时效支持了宜昌市卫生健康委员会起诉前的3年租金并无不当，应当维持。综上，宜昌市卫生健康委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2092元，由宜昌市卫生健康委员会负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十月二十二日书记员  彭先悦