江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初3617号原告:付建，男，1971年5月6日出生，居民，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：张雪松，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋林，江苏律鼎律师事务所律师。被告：宿迁市华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。原告付建与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付建及其委托诉讼代理人张雪松、被告华东管理公司委托诉讼代理人邵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付建向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金151070.08元及滞纳金25977.6元（详见计算明细）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月10日，原告（出租人、甲方）与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家市场公司，承租人、乙方）签订编号为201105090047号《租赁协议》一份。协议约定：甲方于2011年5月10日购买了“华东农业大市场”的商铺，为了发挥物业的最大商业价值，便于经营管理，经友好协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》G10幢1160室、摊位编号为G9-G10幢12米商铺专属摊位116-b号房的房产。租赁期为10年，自甲方与锦家公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，承租人将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给出租人，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期限内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延退部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。另外，宿迁锦家市场管理有限公司是宿迁市华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）的曾用名。至起诉之日，被告华东公司仅支付原告三年的租金，在原告催要下，被告一直未能支付2016年5月之后的租金及滞纳金。现为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称：对基本事实无异议，我方欠付原告租金，但是从第六年到第九年应当扣除物业管理费用，具体标准是每半年877.68元，这是之前就谈好的，在已支付的房租收条里约定扣除的，第三、四、五年也是按这个标准扣除的。被告实际已支付租金到2018年4月8日，具体时间是2016年10月9日至2018年4月8日，原告向我们主张的四年房租中应当扣除2016年10月9日至2018年4月8日这一年半的房租，剩下的两年半应当每半年扣除物业费。返租开始时间是2013年10月9日至2014年10月8日，第三年是支付租金的第一年。对滞纳金无异议，但计算标准过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：2011年5月10日，付建与宿迁锦家市场管理有限公司（以下简称锦家管理公司）签订《租赁协议》，协议约定付建将其购买的华东农业大市场G10幢116a室和G9-G10幢专属摊位12米专属116b号房出租给锦家管理公司，租赁期为10年，自付建与宿迁锦家农业发展有限公司办理完房屋交接手续的第二日起计算；租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，锦家管理公司将前二年的租金回报分摊到后八年中支付给付建，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%；从第三年开始，锦家管理公司每6个月向付建支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内；包租期限内，付建所有的租赁税费由付建自行承担；锦家管理公司应按照本协议规定按期足额向付建支付租赁费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向付建支付滞纳金。宿迁锦家农业发展有限公司分别于2011年5月28日向付建开具了华东农业大市场G10幢116a销售不动产统一发票，金额269768元。2012年8月23日，锦家管理公司变更名称为华东管理公司。2013年10月4日，付建、晏某苏出具收条一张载明“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2013年10月9日至2014年4月8日返租金10141.88元，扣除5%综合税率507.09元，实收金额9634.79元。无任何异议。收款人：晏某苏某”；2014年3月31日，付建出具收条一张载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2014年4月9日至2014年10月8日返租金10141.88元，扣除5%综合税率507.09元，实收金额9634.79元。无任何异议”；2014年10月8日，付建出具收条一张载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2014年10月9日至2015年4月8日返租金11590.72元，扣除5%综合税率579.54元，扣除物业费877.68元，实收金额10133.5元。无任何异议”；2015年4月13日，付建出具收条一张载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2015年4月9日至2015年10月8日返租金11590.72元，扣除5%综合税率579.54元，扣除物业费877.68元，实收金额10133.5元。无任何异议”；付建自认华东管理公司2016年5月之前租金已全部支付完毕。2016年5月3日，付建向华东管理公司出具收条二份，一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2015年10月9日至2016年4月8日返租金13039.56元，扣除5%综合税651.98元，扣除物业费877.68元，实收金额11509.90元。无任何异议。收款人：付建日期：2016.5.3”；另一份载明：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2016年4月9日至2016年10月8日返租金13039.56元，扣除5%综合税率651.98元，扣物业费877.68元，实收金额11509.90元。无任何异议。收款人：付建日期：2016.5.3”。2016年10月11日，付振生（付建父亲）代原告付建出具收条一张：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2016年10月9日至2017年4月8日返租金15937.24元，扣除5%综合税率796.86元，扣除物业费877.68元，实收金额14262.70元。无任何异议。收款人：付振生代日期：2016年10月11号”。2017年4月8日，付振生（付建父亲）代原告付建出具收条一张：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2017年4月9日至2017年10月8日返租金15937.24元，扣除5%综合税率796.86元，扣除物业费877.68元，实收金额14262.70元。无任何异议。收款人：付振生代日期：2017年4月8号”。2017年10月13日，付振生（付建父亲）代原告付建出具收条一张：“今收到宿迁华东农业大市场管理有限公司G10116房2017年10月9日至2018年4月8日返租金18834.92元，扣除8.5%综合税率（增值税5%，房产税3%，个人所得税0.5%）1600.97元，扣除物业费877.68元，实收金额16356.27元。无任何异议。收款人：付振生代日期：2017年10月13日”。华东管理公司向付建的银行转账记录如下：2013年10月4日转账9634.79元；2014年4月14日转账9634.79元；2014年10月14日转账10133.50元；2015年9月23日转账1000元；2016年2月4日转账9133.50元；2016年7月28日转账11509.90元；2017年1月24日转账11509.90元；2017年9月28日转账2000元；2017年12月1日转账4000元。2018年2月14日转账2000元。另查明：2020年5月27日，华东管理公司就涉案房屋的租赁费开具了票面金额为48294.67元的增值税专用发票，缴纳税款4105.04元，华东管理公司自认上述费用系2016年10月9日至2018年4月8日付建房屋资金税收。本院认为：付建与华东管理公司签订的租赁协议依法成立、合法有效。付建已经将房屋租赁给华东管理公司使用，华东管理公司作为承租人应按照租赁协议约定的期限和数额支付租金；逾期支付的，还应当按照租赁协议约定支付违约金。关于支付租金的起始日期，2013年10月4日，付建出具的金额为9634.79元收条中载明了华东公司支付的租金系2013年10月9日至2014年4月8日起期间的租金，系华东管理公司第一次向付建支付租金，在之后付建出具的收条载明的租期也是按上述时间为起点每半年顺延一次，且付建认可华东管理公司已经支付完毕2016年5月之前的租金，故本院认定华东管理公司应向付建支付租金的起始日期为2013年10月9日。关于税费及物业费是否扣除问题，因2016年10月11日、2017年4月8日、2017年10月13日付振生出具的收条载明了租金金额及计算方式，故收条中数额可以作为计算租金依据,对上述收条中载明应扣除的税费及物业费，本院支持扣除。对2018年4月9日之后的租金中税费、物业费扣除问题，虽前期曾协商由付建按5%、8.5%承担过，但该合意仅对当年租赁费用有效，双方并未达成长效协议，且租赁税费征收主体为税务部门，租赁协议明确约定由出租人承担，被告华东管理公司无权直接要求从租金中扣除，且2018年4月9日之后华东管理公司也未实际支付付建应承担的税费，故对之后的税费本院不支持扣除。关于物业费，系业主或物业使用人与物业服务企业之间根据物业服务合同的约定所产生的费用，租赁协议并未明确约定可在租金中扣除，故对2018年4月9日之后的物业费本院不予处理。华东管理公司主张2016年4月9日至2018年4月8日期间的租金已经付清。付建仅认可华东管理公司通过银行转账方式支付的租金8000元。本院认为，付建虽在华东管理公司制作的租金收条上签字，但根据双方提供的银行账户交易明细及华东管理公司提供的租金收据上载明的付建签字时间，可以认定双方在履行房屋租赁合同过程中形成了付建在华东管理公司制作的租金收条上签字后，华东管理公司再通过银行转账方式支付租金的交易习惯，华东管理公司仅提供付建签字的租金收条并不能证明该收条上载明的租金已实际支付的事实。因华东管理公司未能提供充分证据证明其已付清上述期间的租金，故对于华东管理公司的该主张，本院不予支持。关于滞纳金，被告华东管理公司虽辩称迟延支付系原告原因、合同约定标准过高，但未提供证据予以证实，且每日万分之三的标准并未超过法律规定的上限，故对华东公司上述辩解，本院不予采信。根据原被告双方提供的收条、转账记录等，本院认定华东管理公司对2013年10月9日至2016年10月8日期间即合同约定的应当支付租金的第三、四、五年的租金已支付完毕。华东管理公司应向付建继续支付已到期的第六、七、八、九年的租金，合计117812元【明细：2016年10月9日至2017年4月8日欠付租金为6262.7元（以收条载明的实收金额为准，并扣除华东管理公司已支付的8000元）；2017年4月9日至2017年10月8日欠付租金为14262.7元（以收条载明的实收金额为准）；2017年10月9日至2018年4月8日欠付租金为16356.27元（以收条载明的实收金额为准）；2018年4月9日至2018年10月8日欠付租金为17534.92元（269768×13%÷2）；2018年10月9日至2019年10月8日欠付租金为40465.2元（269768×15%）；2019年10月9日至2020年4月8日欠付租金为22930.28元（269768×17%÷2）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付建支付租金117812元及违约金（1.以6262.7元为基数，自2016年10月9日起至实际给付之日止；2.以14262.7元为基数，自2017年4月9日起至实际给付之日止；3.以16356.27元为基数，自2017年10月9日起至实际给付之日止；4.以17534.92元为基数，自2018年4月9日起至实际给付之日止；5.以40465.2元为基数，自2018年10月9日起至实际给付之日止；6.以22930.28元为基数，自2019年10月9日起至实际给付之日止；均按日利率万分之三计算）；二、驳回原告付建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1921元，由付建负担400元，由华东管理公司负担1521元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  蔡萌二〇二〇年十月二十三日书记员  李梦