广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初22200号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：傅银添，男，1964年10月8日出生，汉族，住广东省郁南县***************，公民身份号码442************014。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告傅银添物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉、欧阳明，被告傅银添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年5月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费2451.62元；2.被告向原告支付滞纳金447.42元(按年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园35幢304房后，前段时间能按时交付物业管理费，被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2014年5月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头、上门、电话沟通和发短信等方式进行催讨，及于2016年6月23日、2017年9月14日在公告栏上张贴催交通知书，2019年9月2日在公告栏张贴欠费名单，2020年6月4日在其门口张贴催缴费通知单，但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房产证；2.收费准用收据；3.催缴通知单；4.催缴图片；5.2016年9月23日催缴通知；6.2017年9月14日催缴公告；7.2019年9月2日公布业主欠费名单；8.中山市住建局复函；9.（2019）粤20民终3262号判决书；10.2018年7月31日欠费催缴通知单。被告傅银添辩称：1.原告未提供2014年5月历年来的收费许可证，公司员工花名册，社保清单，未向被告开具缴费的发票，及未向业主公示收支明细、年预算表。2.侨兴公司于1998年5月22日成立，2000年2月17日已成失信人员，在同一地址注册侨兴公司及开发商，不符合法律规定。3.2015年8月26日，业委会与原告签订半年的《试用协议》，但原告未履行协议约定的义务，试用期结束后，业委会并没有与原告签订合法的聘请合同，因此侨兴公司与业主没有任何关系。4.原告的欠费催缴通知单是在2020年6月4日才出的，期间被告并未收到任何上门催告及通知，原告诉求已超过诉讼时效期间。5.原告起诉称被告不理会催缴单和催款信息不属实。原告让保安催缴物管费，被告有与原告及保安协商，但是协商不成，理由是根据2016年签订的协议，如摩托车电动车丢失原告需要赔偿，且车辆是保安让被告放在车棚，称丢了可以赔，但是不到3天被告的车辆就丢失，原告却说不能赔，原因是双方没有签合同。因此，被告就没有交管理费。6.原告滥收水电费，超过1/3业主都没有交物业费，且原告要求被告交滞纳金没有依据。综上所述，应驳回原告全部诉讼请求。被告傅银添为其辩解提供证据：1.2015年7月26日侨兴物业与业委会签订的协议书；2.报警回执。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。涉案的位于中山市**************，于2011年6月17日办理由傅银添作为权属人的房地产权证（粤房地字证第0211050671号），建筑面积82.82平方米。本院审理并已发生法律效力的（2018）粤2071民初4598号案民事判决书查明：2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理并已发生法律效力的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。原告主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费，其中于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日在小区公告栏张贴公告向被告催缴物业管理费，2020年6月4日在被告物业门上张贴《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年5月至2020年6月，共74个月物业管理费2451.62元（33.13元/月×74个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告称物业管理费标准为0.4元每平方米计算，业主需于每月10日前缴费。原告主张被告尚欠2014年5月1日至2020年6月30日期间物业费2451.62及2014年6月至2020年6月滞纳金447.42元（按年利率6%计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年7月3日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年7月3日作预立案调解，调解不成于2020年8月7日正式立案。庭审时，被告称购买并装修涉案物业起按0.4元的标准交物业管理费，家里一直有人住在涉案物业。从2014年5月起，原告乱收水费，且费用较高，原告不同意被告只交物业费，故被告就没有交物业管理费。2017年左右，被告儿媳打电话告知其原告催收物业管理费，被告认为其电动车在小区丢失的事情（被告提供报警回执证明其于2016年5月20日报警的事实）未解决，故一直交物业管理费至今。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告虽然未签订的《侨兴花园物业服务协议》，但原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告确认入住后一直有向原告缴交物业管理费至2014年4月止，故本院对双方存在服务员服务合同关系的事实予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。被告称原告高额乱收水电费，也未赔偿被告丢失电动车的损失，主张不应向原告交物业管理费及滞纳金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。故本案争议焦点为；1.被告拒交物业管理费及滞纳金的理据是否充分；2.原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间。对焦点一，被告主张原告高额乱收水电费，但未提供证据证明，原告对此亦予以否认；被告提供了报警回执拟证明其丢失电动车的事实，但该报警回执仅能证明被告于2016年5月20日向中山市**********派出所报警的事实，不能证明被告丢失了电动车及由于原告未履行物业服务义务导致被告电动车丢失的事实。被告以原告高额乱收水电费及未赔偿其丢失电动车损失而拒交物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本案中，原告主张多次通过口头、上门、发送短信、小区公告栏公告等方式向被告催收物业管理费，被告否认收到任何原告催缴费通知，也未看到公告栏信息，但庭审时被告陈述2017年左右，被告儿媳打电话告知其原告催缴物业管理费，其在答辩状中亦确认原告于2020年6月4日向其发出欠费催缴通知单的事实。故本院认定原告于2017年1月1日、2020年6月4日向被告催收物业管理费的事实，即原告向被告提出了要求履行缴费义务。按照法律规定，诉讼时效中断，诉讼时效期间分别于2017年1月1日、2020年6月4日重新计算，但诉讼时效于2017年1月1日重新计算后至2020年1月1日三年期间，原告未提供其他证据证明其曾向被告送达到催缴费通知，直至2020年6月4日原告才向被告送达欠费催缴通知单，故本院确定诉讼时效于2020年6月4日重新计算，2017年6月4日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付的物业管理费及违约金的时间应从2017年6月4日起计算。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为82.82平方米，物业管理费按建筑面积0.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为33.13元，故被告应向原告支付2017年6月4日至2020年6月30日的物业管理费1222.5元[33.13元/月×(36+27天/30天)个月]。关于违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金。原告主张按年利率6%计算滞纳金，目的是要求被告承担未按时支付物业管理费的违约责任，即要求被告支付违约金。双方未举证证明约定违约金的计算标准，原告亦未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为被告逾期支付物业管理费的利息损失，原告主张按年利率6%计算违约金，没有超过法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告傅银添于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2017年6月4日至2020年6月30日期间物业管理费1222.5元；二、被告傅银添于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金[计算方法：分别以尚欠每月物业管理费33.13元为基数(其中，2017年6月物业管理费29.8元)，从应缴之日即当月10日起，自2017年6月4日起至2020年6月30日止按年利率6%计算]；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告中山市侨兴物业管理有限公司预交），被告傅银添负担，并直接向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十月二十九日书记员  梁晓林梁丽萍