湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2292号 原告：黄骏，男，1987年8月2日出生，汉族，住郴州市苏仙区××幢××层××房。 委托诉讼代理人：肖劲松，北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师。 被告：郴州和信地产有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区爱莲路缤纷世界****。 法定代表人：刘大喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘浪，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵颖，湖南锐鹏律师事务所实习律师。 原告黄骏诉被告郴州和信地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄骏的委托诉讼代理人肖劲松，被告郴州和信地产有限公司的委托诉讼代理人甘浪、赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄骏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告苏仙区湖光山色1幢11层1105房逾期办证违约金130165元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年4月19日,原被告签订了郴州市苏仙区××幢××层××房《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201200191105）及其补充协议,房款总额495868元人民币。根据商品房买卖合同及补充协议约定,被告应于2013年8月30日交付房屋,并于交付后360日办理房屋初始登记,初始登记后540日办理完成房屋权属证书,如有违约,应承担总房款每日万分之五的违约金。原被告签订合同,被告严重拖延办证严重拖延,直至2019年1月30日方才完成办理房屋不动产权属证书,严重侵犯了原告的合法权益。鉴于被告应承担的违约金金额较高,原告自愿降低违约金金额,仅要求被告承担其应承担违约金金额50%的违约金。被告的违约行为侵害了原告的合法权益,原告为了维护自身权益,特向贵院提起诉讼,望贵院依法支持原告诉讼请求。 被告郴州和信地产有限公司辩称：一、原告并未授权委托给被告为其办理权属登记,被告没有为其办理的义务。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定:“买受人委托出卖人代办房屋权属登记的,应在本合同签订的同时进行委托授权,双方约定有关委托事项。”本案中,合同签订之时,原告并未委托被告办证,因此被告没有代为办证的义务。另,原告直到2019年1月份,才私自找到被告员工出具《委托书》,明确委托被告代为办理涉案房屋的权属登记证书。因此,双方实际于2019年1月份才形成委托代办关系,在此之前被告不负有代为办理权属登记的义务。二、原告所购商品房延期办证,是由于原告未按时交纳契税导致的。被告按合同约定于2013年8月20日向原告下发了《入伙通知书》,通知原告于2013年8月31日收房,原告实际于2013年9月8日收房。依据双方《郴州市商品房买卖合同》第十六条及附件三第五条之约定,被告应在商品房交付使用(整个小区全部交付使用)后360日内办理初始登记,在完成初始登记540日内为委托业主办理房屋房地产权属证书。意味着,被告应在整个小区全部交付使用后900日内为原告办理房屋权属登记。湖光山色小区全部交付使用日期为2014年8月30日,在原告委托被告办理权属证书的前提下,被告应在2017年2月15日前为原告办理。1栋的其他业主,基本都于2016年办理了不动产权证书,说明当时被告已经具备办理不动产权证书的条件,而原告2019年1月19日才交纳契税,才导致其办证延期的,故被告已履行了所有义务,不存在违约之情形,买受人应自行承担延迟办证的责任。三、由于政策变化,双方合同约定的“初始登记”已变更为“首次登记”,被告积极履行了义务,不应承担违约责任。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行,将“房屋所有权”和“土地使用权”合并为不动产证书。该条例的颁布,不仅直接改变了规则,使流程多元、复杂化,而且不再沿用当时合同约定的“初始登记”,采用“首次登记”的方式。这一系列的变革举措,人为增加了开发商的工作量,连办证人员都要天天开会学习新规,间接导致了郴州市政务中心不动产证办理处,曾大规模出现停滞办证状态。显然,《不动产登记暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。况且,被告在这特殊时期,积极努力地为所有业主办理证书,于2016年12月份就已经为1栋已缴税业主办理了不动产证。四、退一万步来说,原告无实际损失,且诉请已过诉讼时效。被告按合同约定,依约按时交付房屋,完全没有影响原告对房屋的使用权,不存在任何损失,故不应支持违约金请求。该整个小区全部交付使用日期为2014年8月30日,被告应在2017年2月15日前为原告办理权属证书。依据《民法总则》第一百八十八条第1款约定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。”故原告无权向被告主张权利。综上所述,原告诉请既无事实又无法律依据,恳请贵院依法驳回原告的所有诉讼请求,依法维护市场经济秩序,保障企业合法权益为感。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年4月29日，原告黄骏（买受人）与被告郴州和信地产有限公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201200191105）及补充协议，约定购买由被告开发的位于郴州市苏仙区××幢××层××房，面积为124.59平方米，房款总额为495868元。合同第九条约定：被告应于2013年8月30日前将房屋交付给原告使用。合同第十六条约定：商品房交付交付使用（整个小区全部交付使用）后360日内办理该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记,也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的,应在本合同签订的同时进行委托授权,双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续,双方同意按买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。补充协议对合同第十六条补充约定：双方同意在该房屋完成初始登记后540日内为委托业主办理房屋房地产权属证书。如因买受人未按时交纳契税、其他办证费用等原因致使房产权属证书未能及时办出的,买受人应自行承担延迟责任。产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房产权证书的,出卖人免除因此而产生的延迟责任。 上述合同及协议签订后，原告向被告付清了购房款。原告于2013年8月入住案涉房屋。2016年12月14日，案涉房屋所在1栋办理了初始登记。2018年3月27日，被告发出通知，请还未办理房产证的业主在规定时间内携带相关资料（含业主授权委托资料）办理案涉房屋的房产证，通知原告房屋所在1栋业主办证时间为：2018年4月1日至2018年4月15日。原告称在2018年3月至4月期间其向被告出具了授权委托书委托被告办理案涉不动产证，被告则称原告于2019年1月份才授权被告员工办理相关手续。 2018年10月9日，原告向被告员工通过银行转账了案涉房屋的房契税，庭审中，被告认为转账给员工的款项不能代表公司，其对原告主张的房契税的支付时间不予认可。被告则向本院提交了案涉房屋于2019年1月18日填报的《契税纳税申报表》，拟证明原告支付契税时间为2019年1月18日。2019年1月30日，案涉房屋办理了不动产权证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告黄骏与被告郴州和信地产有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》(合同编号201200191105)及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同约定被告于房屋完成初始登记后540日内为委托业主办理房屋房地产权属证书。从本案查明的事实上来看，案涉房屋所在1栋于2016年12月14日办理了初始登记，故被告应于2018年5月28日前为委托业主办理房屋房地产权属证书。虽然案涉房屋的不动产登记证书于2019年1月30日才办理，但推迟的原因却不能归责于被告，根据合同约定的“如因买受人未按时交纳契税、其他办证费用等原因致使房产权属证书未能及时办出的,买受人应自行承担延迟责任”，被告已通知包含原告在内的所在1栋的业主于2018年4月1日至2018年4月15日期间办理不动产权证。案涉房屋不动产权证未及时办出系原告未授权、也未及时缴纳契税等原因造成的，所以原告应自行承担案涉不动产证办理延迟的后果，故被告不承担本案责任。综上，对原告的诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告黄骏的全部诉讼请求。 案件受理费2903.3元，减半收取1451.65元（原告已预交1451.65元），由原告黄骏负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周小卫 二〇二〇年十月十三日 法官助理 黄 姣 书 记 员 李素婷