湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1852号上诉人（原审原告）：宜昌市卫生健康委员会，住所地宜昌市伍家岗区一马路**，统一社会信用代码11420500092025570Y。负责人：张琼，该委员会主任。委托诉讼代理人：郝简政，男，汉族，住宜昌市伍家岗区，该单位后勤办主任。一般授权代理。委托诉讼代理人：孙娟，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：柳兴元，男，汉族，1957年1月1日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：何俊鹏，男，汉族，1983年9月30日出生，住成都市高新区，系柳兴元女婿。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈文银，男，汉族，1961年5月20日出生，住宜昌市伍家岗区，系柳兴元妻弟。一般授权代理。上诉人宜昌市卫生健康委员会因与被上诉人柳兴元房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宜昌市卫生健康委员会的委托诉讼代理人郝简政、孙娟，被上诉人柳兴元及其委托诉讼代理人何俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌市卫生健康委员会上诉请求：1、撤销宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1135号民事判决；2、改判被上诉人从上诉人所有的位于宜昌市××路××室的房屋内搬出，将占用的房屋返还给上诉人；3、改判被上诉人向上诉人支付欠付的租金61797.74元（该租金计算至2020年5月7日，2020年5月8日起的租金按每月970元的标准计算），并自起诉之日以61797.74元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实自相矛盾。虽然在《拆迁民房协议书》及《拆迁民房补充协议书》中约定好的出租给被上诉人的房屋为1单元5楼边户，但在实际安排房屋过程中，安排被上诉人到现在居住的房屋内，被上诉人并无异议且居住至今，对此应视为上诉人与被上诉人对《拆迁民房协议书》及《拆迁民房补充协议书》履行的变更。一审判决一方面认定《拆迁民房协议书》及《拆迁民房补充协议书》合法有效，另一方面在双方实际履行了协议的情况下，认定双方不存在租赁关系，实属自相矛盾。2、一审判决认定上诉人让被上诉人无偿使用房屋毫无依据。如上所述，上诉人与被上诉人对于租住房屋的变更多年来均无异议，此行为应视为对协议的变更，故上诉人依据协议约定主张被上诉人交纳租金并无不妥。退一步讲，即使如一审判决所认定，双方之间不存在租赁关系，那么被上诉人无故占用上诉人房屋多年，上诉人按租金标准向其主张占用费用，也符合法律规定。一审判决在无任何证据的情况下即认定上诉人将房屋无偿交于被上诉人使用而无权向其收取租金，既与事实不符也不符合公平原则，实属错误。3、一审判决驳回上诉人诉讼请求显属违法。纵观一审判决的全部内容，不支持上诉人诉讼请求的理由是“被上诉人属于本辖区的弱势群体，名下无其他住房，如从争议房屋腾退，则基本生存权不能保证，也与当前国家正在实施的脱贫方略格格不入”、“不排除被上诉人无偿使用争议房屋的可能”。一审判决无任何法律依据，请求二审法院依法改判。被上诉人柳兴元辩称，一审法院判决合情合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人要求被上诉人支付租金61797.74元于法无据，应予驳回。1、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”因此本案不属于人民法院受案范围，应当依法驳回。2、上诉人要求被上诉人支付租金的请求已过诉讼时效，不予支持。《拆迁民房协议书》于1986年11月11日签订，未明确租金缴纳方式、缴纳金额、缴纳期限，截止上诉人一审起诉之前，上诉人在长达近30年余年的时间里对被上诉人不管不问，既未明确租金缴纳金额、缴纳方式、缴纳途径，也从未以任何形式要求被上诉人缴纳租金，已经超过最长诉讼时效。3、上诉人实质性违约，剥夺被上诉人有权期待得到的利益。《拆迁民房协议书》约定上诉人应向被上诉人交付康庄路16号五楼边户（48.29平方米），而上诉人擅自进行变更交付房屋为康庄路16号三楼301室（远远小于48.29平方米），楼层低、采光差、通风差，上诉人向被上诉人口头承诺今后会调回，但至今没有房屋调回五楼边户，也未给予任何补偿，严重违反《拆迁民房协议书》的约定。根据《合同法》第六十七条，被上诉人不仅有不支付租金的抗辩权，还保留追究上诉人违约责任的权利。4、上诉人主张被上诉人多年居住301室应视为对《拆迁民房协议书》的变更，缺乏意思表示基础和合法的形式要件，于法无据。首先，《拆迁民房协议书》为计划经济时代的行政协议，涉及不动产拆迁补偿问题，协议的签订及变更应当以履行政府决策、办理法定变更手续为前提。而上诉人至今没有履行内部决策，也未办理合法的变更手续，更未向被上诉人提出变更的主张，上诉人并不具备合法变更的意思表示。其次，被上诉人入住康庄路16号三楼301室，是基于对上诉人同意调回五楼边户的承诺，是基于对政府部门公信力的善意信赖，更是基于被上诉人房屋征收后无房可住的现实困境，被上诉人并无变更标的物房屋的意思表示。再者，根据《征收拆迁补偿条例》第二十五条之规定，征地拆迁补偿为要式行政行为，应当依法订立书面协议，不得以口头和默认进行变更。最后，若上诉人所主张的变更被认定成立，那么按照对等和公平原则，上诉人30年以来未以任何形式主张被上诉人缴纳租金的行为不仅超过了诉讼时效的最长期限，亦应当被平等地视为与被上诉人之间形成了免交租金的变更。5、上诉人30年来从未对标的房屋履行过维修和管理义务，导致房屋老旧严重，渗漏、下水道堵塞、外墙水泥损坏等情况屡屡发生，严重影响了被上诉人的正常使用和生活质量，被上诉人自行花费大量资金对房屋进行维修管理。上诉人未按照协议约定保障被上诉人应享有的职工待遇（如封阳台等福利），严重违反了《拆迁民房协议书》约定。被上诉人依法有拒付租金的抗辩权。6、拆迁补偿提供的公有住房具有补偿性和福利性，房租象征意义大于实质意义，减免租金的情况非常普遍。被上诉人及其配偶均为下岗职工，名下无房产，靠较低的社保金和子女补贴维持基本生活，十分困难。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）及《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）规定，被上诉人有减免租金的权利，上诉人不仅无权剥夺，更无权按商品房标准评估收取租金。二、上诉人要求被上诉人将康庄路16号301室腾退的请求于法无据。1、《拆迁民房协议》属于计划经济时代的要式行政行为，公房腾退纠纷不属于法院受理范围。2、上诉人未实际履行《拆迁民房协议书》，实质违约在先，上诉人在未按约定向被上诉人交付五楼边户前，被上诉人有权拒绝腾退康庄路16号301室。3、根据《物权法》第四十二条、《城市房地产管理法》第六条“征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件”之规定，及参照《民法典》（尚未生效）关于居住权的规定。被上诉人及其配偶均为下岗职工，名下无房产，靠较低的社保金和子女补贴维持生活，被上诉人数年前摔伤致残，生活困难，情况属实。上诉人征收被上诉人住宅后，无权剥夺被上诉人的居住条件和居住权。4、根据《宜昌市城区公有住房出售实施办法》（宜府发〔1997〕28号）等现行政策，被上诉人有购买公房的请求权，与被上诉人共同居住的家庭成员有变更公房承租权人的请求权。上诉人无权剥夺被上诉人的上述权利。5、公有住房承租问题是关系民生的重大问题，应该本着尊重历史、尊重政策、尊重事实、保护弱势群体的原则通过合法合规、合情合理的途径解决。宜昌市卫生健康委员会向一审法院起诉请求：1、从宜昌市卫生健康委员会所有的位于宜昌市西陵区××室房屋内搬出，将占用的房屋返还给宜昌市卫生健康委员会；2、向宜昌市卫生健康委员会支付欠付的租金61797.74元（该租金计算至2020年5月7日，2020年5月8日起的租金按每月970元的标准计算），并自起诉之日起以61797.74元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1986年11月11日，宜昌市卫生联合住宅筹建处（甲方）与柳兴元、柳兴尧、黄秀云（乙方）签订《拆迁民房协议书》1份，约定：甲方根据宜昌市经委（86）第18号文件，在宜昌市××康庄路兴建住宅，拆除康庄后路71号户主黄秀云砖土木混合结构平房一套（建筑面积53.3㎡），一次性补偿乙方5000元，并原地还房一室一厅一套，建筑面积48.29㎡，产权归甲方，使用权归黄秀云，只限乙方直系亲属使用，不得转让出租，乙方在住房期间，应按时交纳房租、水电及其费用，房租价享受职工待遇（所分管单位），半年不交房租违背上述规定者收回房屋。协议还对乙方临时搭住费、腾房交房时间等进行了约定。当日，宜昌市卫生联合住宅筹建处（甲方）与柳兴元、柳兴尧、黄秀云（乙方）签订《拆迁民房补充协议书》1份，约定：甲方补偿乙方15300元（内含公证部分5000元），住房使用权由黄秀云改为柳兴元，使用权在使用和建房期间不得与甲方变卖，住房****边户，其他部分以拆迁协议为准。上述《拆迁民房协议书》，于1987年10月12日在宜昌市公证处办理公证，公证书号宜市证内字（87）第833号。从1988年起，柳兴元被安排至宜昌市西陵区××室××至今，宜昌市卫生健康委员会对其未按拆迁协议交付1单元5楼边户不能作出解释，柳兴元称系宜昌市卫生健康委员会安排的临时住房，且无需交纳租金。2019年12月16日，宜昌市卫生健康委员会取得争议房屋不动产证书，证号鄂（2019）宜昌市不动产权第0141046号，建筑面积43.44㎡。现宜昌市卫生健康委员会提起本案诉讼。一审诉讼中，宜昌市卫生健康委员会未向法院提供其催收涉案房屋租金证据，但提供其与姜生涛（2006年1月1日至2007年3月31日月租金5.17元/㎡）、张忠汉（2017年6月至2018年5月31日月租金214.95元/㎡）间的房屋租赁合同及资产评估报告各1份，证明其诉请的租金计算标准。一审另查，1、1979年5月，柳兴元因公受伤，劳动能力鉴定为九级，目前柳兴元名下无其他住房。2、1997年11月20日，宜昌市人民政府办公室《关于调整市城区公有住房租金的通知》（宜府办发【1997】179号）规定：从10月1日起，市城区砖混结构单元式住房每平方米使用面积月租金标准：新房由1元调整到1.6元，旧房由0.8元调整到1.3元。一审法院认为，本案系我国实行计划经济时期在城市建设中遗留的历史问题，从双方的拆迁协议看，当事人属于平等的民事主体，纠纷属于人民法院受理民事案件的范围。人民法院处理这类涉及特定历史问题的纠纷，应该充分考虑当时国家及本地区的历史背景，结合现行法律规定，以兼顾各方当事人的利益为宜。从本案协议内容看，当事人之间的拆迁协议意思表示真实，协议内容符合当时的国家政策和本地区的交易习惯，亦不违反现行法律规定，协议内容合法有效。从双方的拆迁协议约定看，双方就原地新建住宅1单元5楼边户建立了房屋租赁关系，对柳兴元现居住的争议房屋，宜昌市卫生健康委员会不能作出合理解释，现有证据不能认定双方就争议房屋存在租赁关系，由此，宜昌市卫生健康委员会以柳兴元超过六个月未交纳房屋租金为由要求返还争议房屋，其理由不成立，且柳兴元属于本辖区的弱势群体，名下无其他住房，如从争议房屋腾退，则其基本生存权不能保证，也与当前国家正在实施的脱贫方略格格不入，故宜昌市卫生健康委员会第一项诉讼请求，依法不予支持。如前所述，双方就原地新建住宅1单元5楼边户建立了房屋租赁关系，现有证据不能认定双方就争议房屋存在租赁关系，按照拆迁协议约定，在宜昌市卫生健康委员会尚未履行合同约定的交房义务的前提下，考虑到拆迁时特定背景，不排除无偿使用争议房屋的可能，故宜昌市卫生健康委员会第二项诉讼请求，亦难以支持。综上，宜昌市卫生健康委员会诉讼请求，依法不予支持。宜昌市卫生健康委员会有义务按照法律规定和现行相关政策及时妥善处理历史遗留问题，不应苛求我国国家经济体制转型前支持了国家城市建设的单位和个人。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回宜昌市卫生健康委员会本案全部诉讼请求。案件受理费672元（宜昌市卫生健康委员会已预交），由宜昌市卫生健康委员会承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、双方就现居住的301房是否建立了房屋租赁合同关系；2、柳兴元是否应交纳房租，是否应腾退案涉301房。一、关于宜昌市卫生健康委员会与柳兴元就现居住的301房是否建立了房屋租赁合同关系。1986年11月11日宜昌市卫生联合住宅筹建处与柳兴元、柳兴尧、黄秀云签订《拆迁民房协议书》，并于同日签订《拆迁民房补充协议书》，因拆除户主黄秀云房屋一套，补偿15300元，并原地还房一室一厅一套，，住房****边户住，住房使用权为柳兴元按时交纳房租、水电及其他费用。该协议签订后，柳兴元被安排至301室居住，未向其交付1单元5楼边户，柳兴元称卫生系统单位领导承诺系临时居住，将争取调回5楼边户，故柳兴元未曾交纳一分钱租金；宜昌市卫生健康委员会称柳兴元交纳租金至1992年，但未能提供任何有关收取租金的财务原始凭证。从协议内容和当事人的实际履行行为看，宜昌市卫生健康委员会未依照协议约定还房1单元5楼边户给柳兴元居住，也不能作出合理解释，双方因还房位置、面积及1992年房改购房等产生较大矛盾，故不能以柳兴元实际居住在301室即视为其认可拆迁民房协议发生变更。因此，不能认定就301室双方建立房屋租赁合同关系。二、关于柳兴元是否应交纳房租，是否应腾退案涉301房。本案系计划经济时期城市建设中遗留的历史问题，双方签订的《拆迁民房协议书》及《拆迁民房补充协议书》均具有特定的时代背景，本着尊重历史、利益衡平的原则，宜昌市卫生健康委员会应妥善解决遗留争议，本院不宜直接认定双方就301室建立了房屋租赁合同关系，故宜昌市卫生健康委员会起诉要求柳兴元交纳房租缺乏合同依据。柳兴元夫妻二人名下无房产，在案涉301室已居住30余年，从当初签订《拆迁民房协议书》的原意看，除补偿现金外，还包括还房租赁使用，也是为了保障当事人的基本居住生活权利，故本院不宜以柳兴元未交纳房租即判令其腾退案涉301房。综上，宜昌市卫生健康委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1344元，由宜昌市卫生健康委员会负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十月二十七日书记员  彭先悦