广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初4847号原告：江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司。住所地：广东省江门市新会区**************。统一社会信用代码。法定代表人：张浩然，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞娟，广东建诺律师事务所律师。被告：林国胜，男，1975年8月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************巷25号。公民身份号码440************032。委托诉讼代理人：庞瑞，国信信扬（江门）律师事务所律师。原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司诉被告林国胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司（以下简称“御品壹号公司”）的委托诉讼代理人梁当利、被告林国胜的委托诉讼代理人庞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御品壹号公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金、物管费、水电费共510057元及至实际清偿日止的违约金（违约金以欠款金额为本金，从2018年9月16日起按日利率千分之一计至实际清偿日止；暂计至2020年5月31日止的违约金为173979.61元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告御品壹号公司增加诉讼请求如下：1.判令被告立即向原告支付租金587969元、物管费41000元、水费308元、电费7472元共计587969元及至实际清偿日止的违约金（以欠款金额为本金，从2018年9月16日起按日利率千分之一计至实际清偿日止；暂计至2020年8月31日止的违约金为223644.02元）；2.本案全部诉讼费、保全费用由被告承担；3.本案财产保全保险费用2000元由被告承担。被告林国胜答辩称：1.被告林国胜并非本案适格主体，原告将被告林国胜列为被告是错误的，应驳回原告的诉讼请求：原、被告于2018年7月1日签订租赁合同，约定将御品壹号红木家具城9、21号铺位出租给被告，但双方没有实际履行该合同。原告于2018年9月15日与赵加胜签订租赁合同，将上述铺位出租给赵加胜，同时河北村委会出具证明，由赵加胜承租上述铺位。赵加胜于2018年12月26日以上述铺位地址注册登记了《新会区会城荟富红木家具经营部》，并一直在上述铺位经营红木家具至今。林国胜并没有实际使用该铺位。因此，原告是与赵加胜建立租赁关系，与被告不存在租赁关系。2.涉案铺位所占用的土地属于会城河北村委会所有，原告未提供证据证明其已合法取得上述土地使用权及铺位，并有权合法转租。因此，原告与被告林国胜、赵加胜所欠的租赁合同均属无效合同。3.村民小组将涉案商铺出租给张浩然而非原告，原告没有权利将涉案商铺租赁给他人，原、被告签订的租赁合同无效。4.即使是张浩然与芳一村民小组签订的租赁合同，由于芳一村民小组将农村集体土地使用权出租给他人用于非农建设，明显违反强制性规定，且张浩然未取得建设工程规划许可证、土地证等证件，根据法律规定，该合同亦属于无效合同。本院查明：原告御品壹号公司是生产、销售木材、家具、建材的有限责任公司，法定代表人为张浩然。2015年10月19日，新会区会城街道河北村民委员会芳一村民小组（以下简称“芳一村民小组”）作为“甲方（出租方）”，与作为“乙方（承租方）”的张浩然签订《土地租赁合同》，约定芳一村民小组将位于会城镇河北村芳一小组的会城至大泽公路边的岭仔（土名）出租给张浩然使用。租赁期限为20年。2018年7月1日，原告作为“出租方（甲方）”，与作为“承租方（乙方）”的被告签订《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》，约定原告御品壹号公司将自有的坐落于江门市新会区*****委会芳一经济合作社岭仔地块9、21号铺位出租给被告林国胜作销售红木制品铺位，租赁期限自2018年7月15日起至2024年10月31日止。乙方每月支付管理费合计2000元（包括公共水费、公共电费、物业管理费、保安费及保洁费）。租金原价每月合计35000元，其中9号19000元、21号16000元，第一年按租金原价的65%计租，第二年按租金原价的75%计租，第二年按租金原价的75%计租，第三年按租金原价的90%计租，第四年按租金原价计租，第五年在原价的基础上递增5%，第六年在第五年的基础上递增5%。并附有租金、管理费具体金额表格（当中载明9号21号铺租金及10号20号二楼租金、管理费、合计金额等信息）。合同签订当天，被告需付给原告2个月铺位租金作为租赁押金，共计70000元。租赁物实行先交租后使用的原则，被告应于每月20日前向原告支付下月的租金及管理费。原告同意给予被告2018年7月15日至2018年9月15号为装修期，2018年9月16日起开始计收租金及管理费。租赁期间，原告为被告安装独立水表、电表，水费为每吨4元，电费为每度1.25元，每月20日前将上月的水、电费连同下月的租金及管理费交付给原告。被告应于2018年9月15日前开业。被告逾期交租的，对逾期支付金额按每日千分之一计付违约金给原告，原告同时有权停止供应水电给被告等内容。2019年11月、12月、1月，被告向原告支付了2019年10月至12月的租金、物管费、水电费。2020年5月19日，原告原告御品壹号公司出具《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》，载明林国胜尚欠9#、21#铺位2018年9月至2020年4月租金、物管费、水费、电费合计471752元，被告林国胜在该明细表下部签名并按捺指模。原告认为被告自2018年9月16日起拖欠租金、水电费及管理费，截至2020年8月31日，被告尚欠原告租金539189元、物管费41000元、水费308元、电费7472元及违约金223644.02元合计811613.02元，故向本院提起诉讼。另查明，原告在庭审中确认2020年租金按2019年租金标准计算。《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》所列举的租金包括9#、21#铺位及10、20号二楼铺位的租金，9#、21#铺位的租金按22750元/月及10、20号二楼铺位的租金3800元/月计算。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：一、被告林国胜是否为本案适格主体？二、原、被告于2018年7月1日签订的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》的效力如何？三、被告林国胜是否应向原告御品壹号公司支付租金、水费、电费、管理费？如果需要支付，具体如何计算？应否计算相应的违约金？关于第一个争议焦点。根据《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》的记载,合同承租方（乙方）为被告林国胜,且被告林国胜在合同落款处签名并按捺指模，被告林国胜亦向原告御品壹号公司履行过付款义务,故应认定林国胜为上述合同的一方当事人。原告御品壹号公司以林国胜作为本案被告提起本案诉讼，主体适格，本院予以确认。被告林国胜以真正的交易相对方为赵加胜为由主张被告林国胜主体不适格,但其提交的证据不足,本院不予支持。关于第二个争议焦点。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因原告没有证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，因此，原、被告于2018年7月1日签订的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》无效。关于第三个争议焦点。涉及如下几个问题的认定：首先，结合上述争议焦点二的论述，因《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》被本院认定无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告请求被告支付的租金，实为房屋占有使用费。其次，关于被告林国胜是否应向原告御品壹号公司支付相关费用的问题。原告提供的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》、《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》及转账记录能形成证据链，证实被告承租涉案铺位及欠费的相关事实。被告答辩认为原告实际与案外人赵加胜建立租赁关系，被告林国胜没有实际使用涉案铺位，原告提供的《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》亦为原告受案外人赵加胜委托而签订，但被告既未提交相关证据予以反驳，亦未能就签订租赁合同及明细表的原因作出合理解释。被告抗辩认为只有原告与赵加胜签订的铺位租赁合同实际履行，但由于被告提交的原告与赵加胜签订的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》显示的铺位承租面积、每月的租金金额与原、被告签订的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》显示的铺位承租面积、每月的租金金额有巨大差别，结合被告签名确认《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》所欠的费用的具体金额，该具体金额与原告与被告所签的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》约定基本一致，因此，原、被告双方签订的铺位租赁合同也有实际履行，即使原告与赵加胜签订的租赁合同在后，也只能证明原告与案外人赵加胜确就涉案铺位存在租赁关系，该事实不能成为阻却被告应向原告支付房屋占有使用费等相关费用的情形。综上，关于2018年9月至2020年4月的房屋占有使用费、物管费、水费、电费。因被告已在《截至2020年4月30日止林国胜欠租金、物管费、水电费明细表》确认尚欠2018年9月至2020年4月租金、物管费、水费、电费合计471752元，故原告诉请被告支付2018年9月至2020年4月尚欠的房屋占有使用费、物管费、水费、电费合计471752元依法有据，本院予以支持。关于2020年5月至2020年8月的房屋占有使用费、物管费、水费、电费。依照原、被告双方签订的《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》约定及原告在庭审中陈述的2020年租金按2019年租金标准计算的事实，本院计算2020年5月至2020年8月的房屋占有使用费为106200元[（22750元+3800元）×4个月]、物管费为8000元（2000元×4个月）。对于水、电费用，虽《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》已被认定无效，但该水、电费用是被告占有使用租赁铺位期间所产生,被告享受了水、电所产生的利益,根据公平原则,被告在占有铺位期间所产生的水、电费应由被告承担。被告林国胜作为涉案铺位实际承租方，其未能举证反驳原告主张的2020年5月至2020年8月水费及电费行度，本院采纳原告的主张，核算2020年5月至2020年8月水费合计96元（44元+20元+4元+28元）、电费合计1921元（480元+447.5元+478.5元+515元）。即截至2020年8月，被告尚欠原告房屋占有使用费、物管费、水费、电费合计587969元。关于原告御品壹号公司主张的违约金。原告主张违约金是依据《御品壹号红木家具城铺位租赁合同》的约定提出,因该合同无效,双方约定违约金的条款无效,有关违约金的相关条款不再适用,故原告诉请被告支付违约金的诉讼请求不能成立。关于诉讼保全担保保险费的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因被告林国胜违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费2000元是原告支出的合理必要费用，应由违约方即被告林国胜承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款的规定，判决如下：一、被告林国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司支付计至2020年8月31日止的房屋占有使用费、物管费、水费、电费合计587969元。二、被告林国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司支付诉讼保全担保保险费2000元。三、驳回原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计5958.07元、财产保全费4578.07元，合计10536.14元（已由原告预交），由被告林国胜负担7658.72元，原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司负担2877.42元。原告江门市新会区御品壹号红木家具城有限公司多预交的一审案件受理费7658.72元，由本院予以退回；被告林国胜应向本院补缴案件受理费7658.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李惠冰二〇二〇年十月二十一日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文