湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1127民初1795号原告（反诉被告）：黄梅县第二人民医院，住所地：黄梅县孔垄镇东街**，统一社会信用代码：1242112742097575621U。法定代表人：吴必祥，院长。委托诉讼代理人：张展宏、李梁勇，湖北晋梅律师事务所律师。被告（反诉原告）：童建芳，男，生于1970年2月26日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县，委托诉讼代理人：许晋军，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。原告黄梅县第二人民医院与被告童建芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法公开开庭进行了审理。原告黄梅县第二人民医院的委托诉讼代理人李梁勇、被告童建芳的委托诉讼代理人许晋军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄梅县第二人民医院向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的租赁合同；2、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金共计人民币229500元（自2019年5月至2020年8月）。事实与理由：2011年5月份原告与被告签订房屋租赁合同，将原告所有的位于黄梅县孔××镇××路××楼门店租给被告，约定年租金为18000元，租期到2013年4月30日止。2013年4月30日原告与被告再次签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的房屋，房屋为一宿庵路临街面一楼门店东边两间及原租用鸭鸭店一间，租期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止。原告同意被告在东边门店后面建造面积约30平方米的平房，该房所有权归原告所有，建造费用由被告垫付，建造费用抵偿三年房租。合同到期后，被告未退还租赁的房屋，而是继续占有经营，却未向原告支付租金。原告多次要求被告支付房屋租金，被告未予理睬，于是原告多次通知被告解除租赁合同并要求被告返还房屋，但是被告依然占用该房屋。原告与被告原租赁合同早已到期，现原告与被告租赁合同为不定期租赁合同。被告无正当理由长期不缴纳租金，经原告催讨依然不履行缴纳义务，原告有权解除与被告之间的租赁合同并要求被告支付拖欠的租金。为了维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请法院依法裁决。被告童建芳辩称：同意解除合同，但是要求原告赔偿财产损失。原告为支持其诉请请求，提交了以下证据：1、《事业单位法人证书》《医疗机构执业许可证》，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、2013年4月份签订的《合同》，证明原告与被告租赁标的物及位置、租赁期限；4、2011年5月1日的《合同》，证明该房屋的租金；5、《房权证》，证明原告对租赁房屋享有所有权；6、房屋图片，证明房屋闲置、被告占用经营。被告对原告提交的证据发表了以下质证意见：对于证据1、2、3、4、5均无异议，证据6并不能证明被告童建芳占用该房屋。反诉原告童建芳向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告依法赔偿反诉原告财产损失563000元。2、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2011年5月份原告与被告签订房屋租赁合同，将原告所有的位于黄梅县孔××镇××路××楼门店租给被告。年租金为18000元，租赁合同2013年4月30日止。2013年4月30日再次原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的房屋，房屋为一宿庵路临街面一楼门店东边两间及原租用鸭鸭店一间。租期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止。原告同意被告在东边门店后面建造面积约30平方米的平房，该房所有权归原告所有。由于反诉被告对反诉原告所租赁的房屋的二楼的排水疏于管理，导致反诉原告所租赁的一楼遭受浸水损害，一楼天花板、墙面、电器等全部损坏。当时反诉原告已向公安机关报案，并有现场照片为证，公安机关以属于邻里纠纷未作处理。自2014年5月份发生浸水之后，反诉原告多次找反诉被告要求处理，反诉被告也曾派人来查勘，但是均不能达成处理意见。2017年反诉被告向反诉原告催收租金，反诉原告已告知反诉被告，自己的损失远远大于应当缴纳的租金，水淹后还导致反诉原告两三年停止营业，经初步测算，损失达126万余元。现反诉被告起诉要求反诉原告支付租金，但应对反诉原告的损失一并作出处理。反诉被告黄梅县第二人民医院辩称：反诉原告童建芳诉称其财产被淹属实，但是其财产损失主张的数额没有依据，而且反诉原告童建芳在发生漏水之后没有及时转移财产导致财产损失扩大，其自己对于财产损失结果存在过错。反诉原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、反诉原告童建芳的身份证，证明反诉原告童建芳系适格主体及其身份情况；2、租赁合同，证明双方房屋租赁情况；3、房屋权属证明，证明房屋所有权情况；4、2张房屋照片，证明租赁房屋的情况及被水淹的情况，证据来源于现场拍摄；5、估价咨询报告，证明反诉原告童建芳财产损失情况。反诉被告对反诉原告提供的证据发表了如下质证意见：对于证据1、2、3均无异议；证据4不能证明财产损失情况；证据5结论有异议，评估的损失数额过大。对于双方均无异议的证据，本院附卷佐证，对于双方有争议的证据，本院综合全案证据予以认定。根据原告、被告的陈述和经审查确认的证据，本院审理查明事实如下：2011年5月份黄梅县第二人民医院与童建芳签订合同，原告所有的位于孔垄镇一宿庵路临街一楼门店租给被告。年租金为18000元每年，租赁合同2013年4月30日止。2013年4月30日再次原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的房屋，房屋为一宿庵路临街面一楼门店东边两间及原租用鸭鸭店一间。租期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止。原告同意被告在东边后面建造面积约30平方米的平房，该房所有权归原告所有，费用由被告垫付，该费用用于抵偿三年房租，租期届满后，房屋与建房费两清。2014年5月份童建芳租赁的房屋因楼上水管漏水被淹。童建芳要求黄梅县第二人民医院予以处理，但是一直未处理。2016年4月份合同到期后至诉讼之日，原告与被告未再签订书面租赁合同，但是被告未退还租赁的房屋，也未支付租金，原告向被告提出支付租金，被告以房屋被水淹没造成损失为由拒绝支付租金。以上事实由黄梅县第二人民人民医院提交的《合同》、童建芳的庭审陈述等予以佐证。本院认为：一、关于房屋租金。2016年4月份合同到期之后，黄梅县第二人民医院与童建芳没有签订书面租赁合同，但是童建芳未退还租赁房屋，而是继续占用经营，黄梅县第二人民医院要求童建芳支付房屋租金，双方以事实行为形成了房屋租赁合同。由于双方未约定房屋租赁期限，依法黄梅县第二人民医院与童建芳之间的房屋租赁合同为不定期房屋租赁合同。黄梅县第二人民医院有权随时要求解除房屋租赁合同，所以黄梅县第二人民医院起诉要求解除与童建芳之间的房屋租赁合同本院依法予以支持。2013年5月1日房屋租赁期限到期之后，黄梅县第二人民医院与童建芳未约定房屋租金，而是约定童建芳以建房费用折抵租金，但是黄梅县第二人民医院与童建芳均未提供证据证明建房费用总额计算出来的租金，而房屋租金会根据社会经济发展上涨，所以黄梅县第二人民医院按照2011年5月份签订的《合同》中约定的房屋租金计算童建芳未支付的租金不违反公平原则，本院予以支持。童建芳自2016年5月份至2020年8月份一直占用房屋且未支付房屋租金，黄梅县第二人民医院主张按照18000元每年每间支付51个月的租金共计229500元，本院予以支持。二、关于童建芳反诉请求，要求要求黄梅县二医院赔偿其财产损失563000元。尽管童建芳陈述其财产损失达126万余元，但其提交的估价咨询报告，确认其损失为511894元，童建芳未能举证其他损失；黄梅县第二人民医院虽然认为该评估价格过高，但亦未举出相反的证据。且该评估报告系双方共同委托黄冈市海正房地产评估有限公司作出，诉讼中亦均未申请重新评估鉴定，故对于该估价咨询报告评估的童建芳因水淹导致的财产损失本院予以认可。超出估价咨询报告评估数额以外的损失没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第一百一十九条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、黄梅县第二人民医院与童建芳之间的房屋租赁合同在本判决生效之日起解除。二、童建芳于本判决生效之日起十日内向黄梅县第二人民医院支付房屋租金229500元。三、黄梅县第二人民医院于本判决生效之日起十日内向童建芳支付财产损失511894元。上述判决第二项和第三项相抵，黄梅县第二人民医院应予本判决生效后十日内，向童建芳支付人民币282394元。四、驳回童建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4742.50元，减半收取2371.25元，由童建芳承担。反诉案件受理费9430元，减半收取4715元，由黄梅县第二人民医院承担4165元，童建芳承担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  邢卫刚二〇二〇年十月十二日书记员  夏 松