青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2425号原告（反诉被告，以下简称原告）：青海兴鼎安房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300007105199153。住所地：西宁市城**西关大街**。法定代表人：郭厚兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘力荣，青海西海律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：张倩，女，回族，1987年9月17日生，公民身份证号码：×××。住西宁市。原告青海兴鼎安房地产开发有限公司（以下简称兴鼎安公司）诉被告张倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，被告张倩对原告兴鼎安公司提出反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴鼎安公司的委托诉讼代理人刘力荣，被告张倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴鼎安公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退53-273号商铺并支付拖欠租赁费35802元及违约金27625.3元，共计63427.3元；二、判令被告支付拖欠物业费576.5元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：要求解除原、被告签订的租赁合同，解除合同的起算日期按起诉日期2020年5月28日计算。事实及理由：原、被告双方于2019年4月15日签订《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》，由被告承租53-273号商铺，租赁期限为一年。在租赁期内，被告欠付租金35802元，已构成违约。依据双方合同约定，原告有权解除合同，收回商铺。原告多次催要房租，被告不予理睬。遂原告诉至法院。被告张倩辩称：一、我从2019年4月16日交纳了2019年7月至2020年1月租金共计36264元，原告称拖欠租金35802元的数额不对；二、我交纳了物业费2019年4月16日至2020年4月15日共计6918元，原告公司发出通知说疫情期间实行免租和物业费，根据此通知我不拖欠原告物业费；三、对原告要求的违约金我不认可，原告在没有告知我的情况下就断了水电，我在疫情后于3月12日才开始经营，但自3月31日原告就不让我充水电费，原告先违约导致我的铺面不能正常使用，且违约金过高。上半年租金我已经交过的，应当按照欠付租金计算违约金，不应按照全年的30%计算；四、我是拖欠了部分租金，但并非我不愿交纳租金，只是在2020年3月因为疫情原因导致我无法交纳租金。被告张倩提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿我因断水断电造成损失100000元（暂计算至起诉之日）；二、判令原告对被告在承租房屋上总价156352元的添附进行折价补偿；三、判令反诉被告退还我多交的电费3373元；四、判令反诉被告退还采暖费1000元；五、判令反诉被告返还租赁保证金10000元；六、本案本诉和反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实及理由：原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定被告应支付年租金为36066元，年市场推广费36000元，租房合同与房租收据不符，有严重出入。且原告对被告未进行任何推广。原告商铺自2020年1月20日春节起歇业，自3月初接到复工复产的通知后，被告于3月中旬恢复营业。原告在2020年2月11日发出公告对各门店实施自1月24日至2月29日的免租、免物业管理费的优惠政策，但无缘由的未对被告进行减免。3月31日原告在未书面通知被告的情况下就联系物业停止商铺水电，导致被告无法正常经营，造成严重损失。被告同原告协商先交纳一个月房租，剩余房租在经营后进行补缴，原告不同意并在5月中旬将被告商铺门锁住。在承租商铺期间，被告于2019年4月22日对商铺进行改造和装修，花费156352元。原告对被告的装修行为未表示任何异议。即被告允许原告对承租的房屋进行改造装修，已构成添附，在双方对添附的归属无约定的情况下，应根据《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定来处理。且根据2019年7月1日青海电网销售电价执行说明，青海省工商业用电价格不超过0.5967元/千瓦时，原告擅自提高收费标准，导致被告一直按照1.2元/千瓦时缴纳电费，故被告要求返还多缴纳的电费。2019年10月28日原告缴纳了暖气费5160元，自供暖期室温不到14℃，被告多次和原告反映，均得不到回应，被告同物业商议后，物业经理答应采暖费3个月按70%收取。被告在签订合同当日向原告给付了租赁保证金10000元，因原告对被告断水断电导致被告无法经营，致使合同终止，该保证金应退还被告。原告兴鼎安公司对反诉辩称：反诉原告的第一项诉求没有任何事实及证据予以证明；反诉原告第二项诉求没有合同和法律的依据，不存在添附情况，我方要求恢复原状；反诉原告第三、四、五项诉求，只有在反诉原告交回房屋后我方才能去查看电表，对疫情期间减免的电费进行核算，租赁保证金也是交房后与电费、采暖费等费用统一核算后根据情况进行多退少补；反诉原告第六项诉求，因反诉原告违约在先，本案所有诉讼费用应当由反诉原告承担。原告兴鼎安公司向本院提交以下证据：一、2019年4月15日原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；二、2019年4月15日原、被告签订的补充协议；三、2020年5月21日的工作联系单；以上三份证据拟证明原、被告签订涉案合同、被告欠付租金的事实。四、商业用电减免事宜的通知，拟证明商业用电要进行核算后才能进行减免；五、疫情期间商铺电费减免明细表，拟证明承租的其他商铺已经办理了电费减免的手续，其中没有被告的手续；六、西宁市发改委的2019年701号文件，拟证明调整采暖费价格上浮不得超过每月每平方米5.51元，基础价格的30%的事实。被告的质证意见为：对证据四、五、六无异议。对证据一、二的真实性无异议，但认为补充协议中的年租金金额72066元和租赁合同当中写的年租金36066元不一致。因证据三属于原告自己出具，没有向被告送达过，对该证据不予认可。被告张倩向本院提交以下证据：一、房屋租赁合同一份，拟证明该合同约定的年租金为36066元，市场推广费为36000元，市场推广费的的金额和原告所述的不一致。合同约定了原告提供水电、安保等配套服务，但被告在采暖期一直在要求原告解决采暖问题，原告没有尽到其应尽的义务，且不让被告充水电费，直接导致被告无法经营，原告违约在先。原告于2020年5月20日在起诉被告后就将商铺门锁了，但计算商铺的租金截止至7月15日，其计算的截止日期不合理；二、装修协议、装修许可证及装修施工合同，拟证明被告对租赁商铺的装修经过了原告同意，及装修商铺花费156352元；三、青海电网销售电价表，拟证明青海省规定商业用电价格是0.5967元/千瓦时，低于原告私自提高的用电价格；四、光盘一张，拟证明被告和物业朱经理当面协商的解决采暖费的减免事宜但至今未能解决；五、短信聊天记录，拟证明2019年10月被告一直在和原告发信息要求解决采暖问题，商铺的室内温度只有7.5℃，达不到国家规定的标准，原告没有尽到其应尽的责任；六、保证金收据，拟证明被告交纳保证金10000元；七、水、电、暖气费收据，拟证明被告交纳了水电暖气费；八、商场物业管理服务协议，拟证明该协议第二十一条规定不得对电费进行擅自提高；九、采暖费减免申请，拟证明被告的隔壁商铺申请减免采暖费，原告公司给予了批准；十、商铺照片，拟证明被告商铺被锁的事实；十一、租金收据，拟证明被告交纳了租金36264元；十二、青海省人民政府公告，拟证明疫情期间商铺不准营业，2020年3月15日开始恢复营业；十三、商业用电减免事宜通知以及原告公司关于疫情期间减免房租的公告，拟证明原告2020年1月24日至2020年2月29日对商铺采取免租物业费和用电减免的优惠政策；十四、工作联系单，拟证明原告要求商铺缴清租金否则会停止商铺的续充水电功能。原告兴鼎安公司的质证意见为：对证据六、七、八、十二无异议。对证据一的真实性无异议，不清楚合同中推广费的数额为何有不同，但我方没有损害被告的利益；对证明方向有异议，因被告没有按期交纳水电物业费违约在先，被告应当承担违约责任。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议，我方虽同意被告进行商铺装修，但不等于同意添附。对证据三的证明方向有异议，在不同时段电价是不一样的。对证据四光盘内容真实性无法判断。对证据五的证明方向有异议，该证据无法证明案件事实。对证据九，通知上明确要进行核算后才可以进行减免，在双方没有核算的情况下，被告要求减免没有依据。对证据十有异议，该照片不能显示是谁锁的门。对证据十一无异议，需到退房时才能进行核算后多退少补，被告交的租金是上半年的，多交的231元冲抵下半年的租金。对证据十三的真实性无异议，需要交清当期应缴纳费用才可以进行减免或者冲抵。对证据十四的证明方向有异议，被告去充水电费但物业公司不给充不符合常理。本院对证据认定如下：双方当事人对原、被告提交的真实性无异议的证据，本院予以认定。对于双方就证据的证明方向所持的异议，属于本案当事人的争议焦点内容，本院结合本案全部案件事实在下文中进行综合分析认定。本院经审理确认以下法律事实：原告张倩与被告兴鼎安公司于2019年4月15日签订编号为XDAYY-074的《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》，约定原告向被告租赁53-273商铺用于经营餐饮服务，租赁期和服务期限自2019年7月15日至2020年7月14日。商铺面积为120.11㎡，租金单价为25元/平方米/月，年租金为36066元，市场推广单价为25元/平方米/月，年市场推广费为36000元。物业费单价4.8元/平方米/月，水费4.4元/吨，电费1.2元/度，暖气费为6.7元/平方米/月，装修垃圾清运费10元/平方米/月。原告授权青海晟辉物业管理有限公司（以下简称晟辉物业公司）代为收取物业费、收电费、水电费等。租金和市场推广费的付款周期为半年。出租方于合同签订当日支付首期租金、市场推广费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和市场推广费，承租方违反约定逾期支付的，每逾期一天加收月租金10%的违约金，逾期十五日不足额支付租金的，出租方有权解除本合同，承租方承担年租金30%的违约金。承租方于合同签订当日向出租方支付租赁保证金10000元和装修保证金20000元。合同终止后，扣除承租方应承担的费用（包括但不限于拖欠的租金、综合物业费、水电费、违约金、损害赔偿金），办理完毕铺面移交手续后，余额退还承租方。承租方可以在2019年4月14日至2019年7月15日期间对商铺进行装修。合同在“出租方责任”中约定，出租方为承租方提供完善的水、店、安保、消防、保洁等物业配套服务，要积极利用各种媒体，统一组织和策划整体广告宣传和促销活动。同日，原、被告就以上租赁合同签订《补充协议》，协议载明：租赁期限自2019年7月15日至2020年7月14日，租金单价为50元/㎡/月，面积120.11㎡，年租金为72066元，付款方式为半年一付。原告陈述补充协议当中的年租金金额包括市场推广费36000和租金36066元，两项共计72066元。被告于合同签订当日缴纳了租赁保证金10000元，于2019年4月16日向原告支付租金36264元，其中36033元为上半年即2019年7月15日至2020年1月15日的租金，剩余231元补下半年租金。同日，晟辉物业公司向被告出具其缴纳装修垃圾清运费1201元以及2019年4月16日至2020年4月15日的物业费6918元的收据。2019年4月22日被告与晟辉物业公司签订商铺装修协议，该公司为被告出具装修许可证，有效期限为2019年4月22日至2019年6月21日。被告与西宁博韵装饰工程有限公司签订装饰工程施工合同，约定工程造价为156352元。2019年10月28日，晟辉物业公司向被告出具其缴纳自2019年10月至2020年5月，单价为7.16元/㎡/月的5160元采暖费的收据。被告在商铺采暖季营业期间，因商铺室温较低与原告及晟辉物业公司就采暖费减免问题进行协商未果。被告在疫情期间自2020年1月24日停业，至3月15日恢复营业。2020年2月11日原告发布疫情期间减免租金、物业费的公告，主要内容为“2020年1月24日至2020年2月29日，将实行免租、免物业管理的优惠政策。承租商该期间已缴租金和物业管理费将冲抵下次缴费”。2020年3月25日晟辉物业公司对被告发出商用电减免事宜的通知，对2020年2月1日至6月30日期间商户所购买总电数核减剩余未使用电度数后的实际使用度数，根据供电局对该公司商业用电所减免费用总数比例，对商户再次使用期间的商业用电进行核算减免。被告于2020年3月31日收到青海兴鼎安商业运营管理部发出的工作联系单，主要内容为“因房租到期，请贵司于2020年4月4日将所欠租金（租期：2020年1月15日至2020年7月14日，金额36033元）缴清，否则物业将停止该商铺政策续水、电功能，直至租金缴清方可正常提供水电”。5月中旬被告商铺已停业。庭审中，被告表示双方签订的租赁合同中虽约定有市场推广费用，但原告并没有对被告商铺进行推广。原告表示对商铺进行了宣传，但没有相关证据。推广费在租赁合同中虽单列出来，但是实际是按照租金收取的。本案的争议焦点为：1、原告主张解除租赁合同并要求被告腾退商铺的诉讼请求是否成立？2、疫情期间应否减免相应的租金及物业费的问题？3、原告主张被告给付所欠租金及违约金的诉求应否支持？4、被告反诉要求原告赔偿损失10万元、支付装修价款156352元及其他诉讼请求是否成立的问题？主审人认为，原告兴鼎安公司与被告张倩签订的《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定来履行合同义务。合同约定租期自2019年7月15日至2020年7月14日，每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和市场推广费。补充协议当中又约定年租金为72066元。被告向原告给付了租赁保证金10000元，以及租金36264元（包括自2019年7月15日至2020年1月15日的租金36033元和下半年租金中的231元），被告至今未给付剩余租金，已构成违约。在疫情期间，根据青海省人民政府的通告要求，被告承租的商铺自春节假期至2020年3月14日均属于停业状态，无营业收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，原告以被告没有按照约定期限支付租金为由，要求解除租赁合同的诉讼意见，本院不予采纳。但鉴于被告明确表示同意解除合同及原告主张的合同解除时间均不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。故对于本案原告与被告协商解除合同的意见，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于本诉原告兴鼎安公司要求被告腾退53-273号商铺的诉讼请求，本院予以支持。疫情期间根据青海省及西宁市实行租金减免政策,原告亦发布有关租金、物业费减免公告，公告中的减免政策面向各门店，并未记载对已违约商户不实行减免的内容。依照公平原则，被告理应享有自2020年1月24日至2月29日的租金、物业费的减免。对于原告认为因被告违约在先，无权享受疫情期间的优惠政策的诉讼意见，本院不予采纳。且原告提出以2020年5月28日为解除合同的日期，被告对此无异议，故商铺租赁费、物业费的计算截止日期应为解除合同的日期。对于原告兴鼎安公司要求被告张倩给付自2020年1月15日至2020年7月14日租金35802元（已扣除上半年多收的231元）的诉讼请求，本院支持计算自2020年1月15日至合同解除之日2020年5月28日的租金26457元，再扣除疫情期间免租36天的7305元，即被告向原告支付租金19152元。被告于2019年4月16日向原告缴纳了自2019年4月16日至2020年4月15日一年的物业费6918元，平均每天18.95元。考虑到疫情期间对商铺免物业费的优惠政策，应当免除疫情期间免租36天物业费682元，与被告欠付的物业费折抵。故对于本诉原告要求被告张倩支付物业费576.5元的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告提出要求被告张给付违约金27625.3元的依据为租赁合同的第3.4条：“承租方违反约定逾期支付租金、物业费或者水电费的，每逾期一天加收月租金10%的违约金，逾期十五日不足额支付租金的，出租方有权解除本合同，收取租赁铺面，承租方承担年租金30%的违约金，还应支付所欠的租金、物业费及水电费等各类费用”，其违约金的计算方式为“违约金：6005.5元（1个月租金），滞纳金：21619.8元（年租金30%的滞纳金）”。上述违约金计算方式，明显超出了法律规定的违约损失赔偿范围。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定,本案中张倩欠付租金除了属于疫情防控期间的部分外，还包括疫情防控之外的部分。又因原告在与被告未解除合同的情形下，向被告发出若不按期缴纳租赁费，物业将停止对被告商铺的续水、电服务的工作联系单的行为亦属不当。因此，对于原告主张被告承担疫情期间欠付租金的违约金部分，本院不予支持。对于被告拖欠租金属于疫情期间之外的部分，本院酌定违约金以欠付租金19152元的15%计算，即违约金为2873元。对于本诉原告兴鼎安公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第十一条（二）“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”、（四）“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，本案中，被告经原告同意，对商铺进行装饰装修，但双方未约定对形成附合的装饰装修物的处理。被告是为了从事经营而对租赁商铺进行装修，其装修价值应当体现在自己经营活动中，存在的装修投资风险亦应由被告自行承担。本案导致租赁合同解除的原因属于被告欠付租金的违约行为，且原告明确表示不同意利用装修物，因此，被告无权要求原告承担商铺装修价款。故对于反诉原告张倩要求反诉被告兴鼎安公司支付装饰装修总价156352元的折价补偿款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告张倩反诉要求原告兴鼎安公司赔偿因断水断电造成的损失100000元的诉讼请求，因原告没有提交直接证据证实损失的具体事实及数额，且经营具有不确定性，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。另就被告张倩反诉要求原告退还其电费的诉讼请求，原告提交的青海省电网销售电价表属于电费缴纳基准的参考价格，不同的商业体存在相应浮动，原告以被告收取电费价格高于青海省工商业用电价格为由要求退还电费的诉讼意见，本院不予采纳。鉴于被告发出关于商业用电减免事宜的通知，对商户在2020年2月1日至6月30日期间按实际使用电度数进行核算减免，但被告提供的交纳电费收据时间均不在此期间，并经本院庭审后向原告核实，原告亦无法提供减免电费的相关数据。故对于被告要求原告退还其多交的电费3373元的反诉诉讼请求，证据不足，本院不予支持。由被告与原告进行核算后自行处理。对于被告张倩反诉要求原告兴鼎安公司退还采暖费1000元的诉讼请求，双方并无就因采暖温度过低而退还采暖费达成协议，其他店铺与原告达成的退还采暖费协议并不当然适用于本案中，故对该项诉求，本院不予支持。原、被告在租赁合同中，就保证金约定为“合同终止后，扣除承租方应承担的费用（包括但不限于拖欠的租金、综合物业费、水电费、违约金、损害赔偿金），办理完成铺面移交手续后，余额退还承租方”。根据该约定，10000元保证金需要折抵被告欠付原告的租金、物业费等费用。故对被告张倩反诉要求原告兴鼎安公司返还租赁保证金10000元的诉求，应予支持，但可折抵其欠付的租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告青海兴鼎安房地产开发有限公司与被告张倩于2019年4月15日签订的编号为XDAYY-074的《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》，解除日期为2020年5月28日;二、被告张倩于本判决生效后十日内返还原告青海兴鼎安房地产开发有限公司的53-273号商铺;三、被告张倩本判决生效后十日内给付向原告青海兴鼎安房地产开发有限公司给付租金19152元、违约金2873元，合计22025元，折抵被告缴纳的保证金10000元，被告张倩实际给付青海兴鼎安房地产开发有限公司12025元。四、驳回反诉原告张倩的其他反诉请求。被告如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1402元，由原告青海兴鼎安房地产开发有限公司承担701元，被告张倩承担701元。反诉费2680元由被告张倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 李慧萍人民陪审员 张玉萍二〇二〇年十月二十日书记员 王思颖附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。最高人民法院关于适用《中华人民共和民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。