新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终878号 上诉人（原审被告）：谭培群，女，1970年9月30日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：新疆天业（集团）有限公司，住所地新疆石河子市北三东路**。 法定代表人：宋晓玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严磊，该公司法律事务部法务专员。 上诉人谭培群因与被上诉人新疆天业（集团）有限公司（以下简称天业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭培群与被上诉人天业公司的委托诉讼代理人严磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭培群上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金4050元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当导致错误判决。一、2017年12月上诉人向被上诉人申请，并与被上诉人的工作人员石某通过电话、短信、见面等方式交流沟通，年租金已变更为23万元，并且双方已达成以上诉人垫付2018年11月房屋暖气改造维修费用15000元冲抵租金。以上事实有2018年3月13日石某向上诉人所发短信为证。二、被上诉人收取了上诉人保证金（押金）20000元，合同到期后应当返还或以该保证金冲抵租金。上诉人三年期租金为23万元，减去已支付的19万元，减去上诉人垫付的15950元改造费，上诉人只欠被上诉人24050元租金，再用2万元押金冲抵租金，上诉人仅欠被上诉人租金4050元。 天业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天业公司向一审法院起诉请求：1．被告给付租金120000元；2．判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年11月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，被告租赁原告位于石河子北四路-捌捌号、间数两间，租期2017年1月1日至2019年12月31日，租金28万元/叁年；承租人负责支付自签订合同之日起至合同期限止，所租房屋的水费、电费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等费用；承租人负责维修的范围及费用负担为门、窗、地、灯、墙、顶等室内、外装修及维护等费用；房屋保证金2万元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由承租人未承担的费用后，剩余部分应如数返还承租人（不计利息），不足部分由承租人承担。自2017年1月至2020年1月，被告共缴纳租金190000元、押金20000元。庭审中，被告提交旧房暖气改造收据四张价款10000元、水管维修费收据一张价款600元、案外人王根来出具的维修水管费350元的收条一张、新疆天富现代服务有限公司工程部出具的暖气改造费5000元，合计15950元，要求从租赁费中扣除，原告不予认可。被告提交与原告工作人员石某的短信记录，表示原告同意减免50000元租金。原告认可石某为其工作人员，但对减免50000元租金的事实不认可。被告要求在本案中对押金20000元进行冲抵租金，原告表示因水、电、暖等费用未与被告核对完毕，不同意折抵。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》有效。被告已支付租赁费190000元，被告还应当向原告支付租赁费90000元（280000元-190000元）。被告向原告支付的20000元押金原告不同意在本案中进行折抵，且双方物业费、暖气费是否交接清楚均未提交证据予以证明，故押金20000元该院不予处理，原、被告可就该款项另行起诉。被告要求将其支付的暖气改造等费用15950元由原告承担折抵租赁费，原告不予认可，上述票据中除了一张有新疆天富现代服务有限公司工程部公章外，其余均无加盖公章，无法证明真实性。按照合同约定租赁期间的维修、维护等费用由被告承担，故对被告该抗辩意见不予支持。被告抗辩应当按照与原告工作人员的约定减免租金50000元，原告对此不认可，被告与原告工作人员的短信记录仅能证实双方就租金进行过协商，无法证实原告同意减免租金的事实，故对被告该抗辩意见不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 被告谭培群于判决生效之日起十日内向原告新疆天业（集团）有限公司支付租金90000元。 案件受理费减半收取1350元（原告已交纳），由原告自行负担325元，由被告谭培群负担1025元，与前款同期给付原告。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认外，另查： 一、上诉人在二审庭审中称其交纳暖气费票据丢失，然后去供热公司查询底单后提交2019年3月9日暖气费收据照片打印件一张，证明上诉人交纳了涉案租赁房屋2018年10月至2019年4月采暖期的暖气费8097.91元。上诉人自认2019年采暖期的暖气费没有交纳的原因是房屋租赁期至2019年12月31日届满，而供热公司是按照供热采暖期年度收取整体费用，不能单独分段交费。经质证，被上诉人对该照片打印件的真实性不认可，但又未能提供反驳的证据。 二、上诉人二审提交石河子天翔物业服务有限责任公司2020年9月24日出具的“现有6小区旺通招待所已缴纳2019年1月至12月的物业费”的证明。经质证，被上诉人认为该证据仅能证明上诉人交纳了2019年的物业费，不能证明上诉人已交纳2017年和2018年的物业费。 三、本院二审庭审中通过被上诉人的诉讼代理人拨通了石某电话，石某在电话中陈述：“我是天业公司资产科科员，上诉人提出用改造暖气的费用抵扣房租的事。上诉人曾经说经营状况不好，要求减免房租。我说上报给公司减免租金和暖气改造费抵付租金最终由公司决定，但报告2019年递上去，领导回复公司不同意减免租金。关于暖气管道老化改造的事情，上诉人和改造的施工人员给我谈过，是电话联系的，我回复需要向公司请示。当时上诉人给我说暖气改造是10000元。租赁房屋上诉人已经交还，水、电卡也都交给我了。目前还有暖气费及物业费的票据都没有提供齐全。”经质证，双方当事人对石某的陈述均认可。庭后，石某对其电话中的陈述在庭审笔录上签字确认。 四、上诉人在二审中提供证人朱某某陈述：“2018年9月10日开始进入6小区进行暖气改造，都是住户联系我要求改暖气。我从1楼改至6楼，只有2楼即上诉人的旺旺招待所没有改。上诉人找到我说暖气没有了是怎么回事，我告诉她整栋楼都改完了，只剩下她没有改。当时上诉人说要找天业公司，我们又去天业公司找一个女的，天业的人说让我先改，上诉人先把钱垫上。我给上诉人改造暖气共4间房，每间房2500元，合计10000元。上诉人提交的票据是我开具的，改造完暖气，上诉人就把钱付给我了。”经质证，上诉人对该证人证言认可，被上诉人表示不清楚证人改造涉案房屋暖气的事情。 五、上诉人在一审提交了新疆天富现代服务有限公司工程部向上诉人出具的暖气改造费收据原件，金额5000元。上诉人陈述租赁被上诉人房屋共6间，证人朱某某仅改造涉案房屋4间，剩余两间房屋的暖气由新疆天富现代服务有限公司进行改造。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人欠付被上诉人的租金数额如何确定。一、上诉人主张被上诉人同意减少5万元房租，所提供的与被上诉人工作人员石某的微信聊天记录只能证明双方有协商减免房租的意思表示，但直至合同履行完毕也未得到被上诉人的确认，故上诉人提出减免租金50000元的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。二、关于暖气改造费用抵付租金。双方当事人在签订房屋租赁合同中约定，承租人即上诉人维修的范围及费用负担包括门、窗、地、灯、墙、顶等室内、外装修及维护等各项费用，但并未对暖气管道维修更换的费用承担进行约定。暖气设施系房屋冬季采暖必备设施，证人朱某某亦证实整栋楼房除涉案房屋外均进行了暖气改造，涉案房屋因未改造而不能正常通暖。上诉人租赁房屋是为了经营，如果房屋不能正常通暖则影响上诉人使用，不能实现其租赁房屋经营的目的。因此，租赁房屋的暖气改造费用，应由出租人即被上诉人承担。证人朱某某关于上诉人暖气改造经过的陈述客观真实，对于其出具的4张合计金额10000元的暖气改造收据及新疆天富现代服务有限公司工程部出具的暖气改造费5000元的收据，本院予以确认。对上诉人垫付的涉案房屋暖气改造费15000元，上诉人要求与被上诉人应收取的租金抵扣的上诉请求，本院予以支持。关于上诉人主张自来水主管道换管维修款600元和维修自来水管费用350元所提供的证据缺乏真实性，本院不予认定。三、关于保证金20000元抵付租金的问题。双方在签订的租赁合同中明确约定了租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由承租人未承担的费用后，剩余部分应如数返还承租人（不计利息），不足部分由承租人承担。证人石某证明上诉人已经向被上诉人交还了租赁房屋及水、电卡，仅有暖气费和物业费票据未向被上诉人交接清楚。上诉人在二审提交的2018年度采暖期的暖气费收据照片打印件，虽然被上诉人不认可，但该照片系供热公司出具的热费专用收据，且盖有天富能源股份有限公司供热分公司发票专用章，真实性本院予以认定。上诉人称2019年度采暖期暖气费未交系供热公司仅收取供热采暖期年度整体费用，不能单独分段交费符合常理。本院依照上诉人交纳的2018年度采暖期暖气费8097.91元计算上诉人应交纳的2019年度2.5个月（10月15日至12月31日）的暖气费金额为3374.13元（8097.91元÷6个月×2.5个月），该费用可从保证金中扣除。上诉人提交的石河子天翔物业服务有限责任公司出具的证明虽然仅对上诉人交纳2019年物业费情况进行了证明，但按照物业公司一般均系先补交欠款后交新款的收费原则，上诉人在未交纳2017、2018年度的物业费的情况下，物业公司不会直接收取其2019年度的物业费，由此可以推论上诉人已经交清2017至2018年度的物业费。为避免当事人诉累，上诉人交纳的房屋租赁保证金，在扣减上诉人应承担2019年12月31日前的暖气费后，被上诉人应将剩余的保证金16625.87元（20000元－3374.13元）折抵上诉人房租。综上，上诉人还应向被上诉人支付房屋租金58374.13元（90000－15000元－16625.87元）。 综上，谭培群的部分上诉请求部分成立，本院应予支持。一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初494号民事判决； 二、上诉人谭培群于判决生效后十日内支付被上诉人新疆天业（集团）有限公司租金58374.13元； 三、驳回被上诉人新疆天业（集团）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1350元（被上诉人已交纳），由上诉人谭培群负担656元，被上诉人新疆天业（集团）有限公司负担694元；二审案件受理费1949元（上诉人已交纳），由上诉人谭培群负担1324元，被上诉人新疆天业（集团）有限公司负担625元。相互折抵后，上诉人谭培群与前款同期支付被上诉人新疆天业（集团）有限公司31元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦