河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再142号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：商丘市梁园区粮食收购储备中心，住所地河南省商丘市梁园区凯旋中路**，统一社会信用代码12411402MB1C44938T。法定代表人：郝留印，该中心主任。委托诉讼代理人：何明智，河南春恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燎原，河南春恒律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：孙远超，男，1965年5月23日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：葛磊，上海市光大（商丘）律师事务所律师。再审申请人商丘市梁园区粮食收购储备中心（以下简称粮储中心）因与被申请人孙远超房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫14民终5397号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年8月14日作出（2020）豫民申3236号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人粮储中心委托诉讼代理人何明智，被申请人孙远超及其委托诉讼代理人葛磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粮储中心申请再审称，请求撤销商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初8311号民事判决和商丘市中级人民法院（2019）豫14民终5397号民事判决，依法改判驳回被申请人孙远超的诉讼请求。事实与理由：（一）生效判决以孙远超不能实现合同目的为由解除合同属认定事实错误。孙远超系粮储中心下属服务中心经理，也是2005年粮储中心售房小组成员之一，对房屋现状非常清楚。也正是因为能否办理房产证，何时才能办理房产证均是未知数，所以，所有的售房合同均约定先付一半房款，办证之后再付另一半，且未约定办理房产证的期限。买受人的合同目的，就是以一个极低的价格购买一个能否办理房产证不确定的房屋，然后占有、使用、收益。事实上，所有的买受人也一直在出租、收益至今。粮储中心在合同中并未承诺办理房产证，亦无任何证据证明孙远超存在办理房产证之合同目的。法院不应以合同目的不能实现为由，判决解除一个已实际履行14年之久的合同。（二）2012年，在粮储中心的努力下，房屋可以办证，孙远超作为粮储中心的工作人员，对此情况不可能不知晓。但因市场因素导致房屋贬值，故孙远超刻意不提供身份证复印件致使无法办证，然后提起索要高额本息的本案诉讼，以此转移房屋贬值的市场风险。孙远超辩称，一、粮储中心申请事实有错误。（一）该房屋为被拆迁给予的补偿，当时可以办理房屋所有权证，并没有因划拨土地而不能办证。粮储中心称孙远超知道不能办证是错误的，当时其害怕买房人不支付剩余房款而将证办到了其自己名下。（二）该房屋当时的价格是商丘最高的，以一个极低的价格购买是其单方说法。（三）孙远超以其母亲的名义买房，应该享有买卖合同中约定的权利，不可能在买房时知道不能办理登记及过户，在2006年粮储中心已经办理了房产证，其并未为孙远超办理。2012年，由于粮储中心与其他买房人因诉讼败诉才为其他买房人办理，但并没有实际履行。二、一审、二审并未因房屋出租的事实影响判决结果，因未能办理房产证，导致孙远超不能转让房屋及享受房屋的商业价值。孙远超向一审法院起诉请求：1.依法解除葛兴云与粮储中心2005年10月18日所签购房协议；2.判令粮储中心返还购房款15万元及利息（利息按银行贷款利率4倍计算，自2005年10月19日至付清之日止）以赔偿损失；3.支付违约金5万元。粮储中心向一审法院提出反诉请求：葛兴云继续履行售房协议书，支付售房款202000元并承担购房款5%的违约金17600元。一审法院认定事实：2004年粮储中心因拆迁安置获得位于商丘市××区××路西××＃房产。2005年10月18日葛兴云与粮储中心签订《售房协议书》，约定“一、甲方（即粮储中心）将在商百购物广场内门面房1间B118号，建筑面积88㎡，实际面积以产权证为准，今销售给乙方（即葛兴云)4000元/㎡，共计352000元。二、双方签订协议后乙方先付给甲方售房款的50%（即人民币150000元），甲方办理好产权证后乙方再付剩余50%房款。三、甲方办理好产权证后，如乙方不能按时交付剩余的50%房款，甲方有权收回门面房，乙方应向甲方支付售房款总额的5%违约金和办理产权证的讫（契）税、工本费等费用”。双方未约定土地转让金的缴纳方法，也未约定不能办理产权证的处理方法。2005年11月18日，葛兴云向商丘市远大粮油购销有限责任公司交付购房款150000元。2006年5月23日粮储中心就梁园区凯旋路西商百B幢B118#房产，获得商丘市房权证2006字第**房产证，2007年3月19日粮储中心工作人员领取了房产证，该房产证记载面积为88.96㎡。经法庭实地勘察，该房产现为“中优健康体验中心”，经营人员拒绝提供房产出租人与出租价格。庭审中，法庭要求双方与诉讼代理人就该涉诉房产现住的实际使用人是如何获得使用权，进一步提交证据。至今未果。经法庭释法，与中优健康体验中心经营人员电话联系，电话中，中优健康体验中心仅提供“前段时间粮储中心与房东一起来店里过，房东的儿子也是粮储中心的，不知如何谈的”。庭审后粮储中心提供证人冯某、李某书面证词，证明粮储中心曾研究决定将6间门面房对外销售，粮储中心所属服务公司经理孙远超参与门面房销售，孙远超共销售5间，其中以其母亲葛兴云的名义购买1间。粮储中心将房屋钥匙交给孙远超，有孙远超与第三方（商丘市商百经营管理有限公司）签订的协议为凭证。并证明：房产办到粮储中心名下后，多次通知孙远超办理过户手续，补交剩余房款，孙远超以种种理由推辞，拒不提供证件和交款。粮储中心的代理人提交1份署名葛兴云的《租赁合同》复印件，内容显示：葛兴云将涉案的商百B118#房以每月1801.07元的价格,租给商丘市商百经营管理有限公司，合同记载房屋面积88.57㎡。葛兴云的代理人否认该合同系葛兴云所签，否认出租事实。双方均未对此《租赁合同》申请司法技术鉴定。法庭曾寻找合同相对方核实，但未果。经葛兴云的委托诉讼代理人申请，一审法院司法技术室委托，河南天健房地产评估有限公司对商百B118#房进行了价值评估，作出豫郑天健评字（2019）SF030041B号《房地产估价报告》，结论：在2019年3月8日涉案房地产市场价值为960800元。葛兴云支付评估费10000元。葛兴云的委托诉讼代理人对评估结论无异议；粮储中心的委托诉讼代理人对评估结论也无异议，并认为是葛兴云的消极行为，错过办证的最佳时期，因政策变化不能办理，后果由葛兴云承担。另查明，商丘市梁园区人民政府曾发文，“原则同意对区粮储中心528.72㎡门面房进行处置。请严格按照国有资产管理规定，依法规范操作，确保国有资产不流失。”商丘市梁园区国有资产管理办公室通知“请你单位采取转让方式公开处置，国有资产出售收入按照政府非税收入管理规定实行收支两条线管理上缴财政”。该涉案房产不能过户的原因是没有缴纳土地使用权出让金。本案诉讼过程中商丘市梁园区粮食局因机构改革，更名为粮储中心。一审法院判决：一、准许葛兴云解除与商丘市梁园区粮食收购储备中心（原商丘市梁园区粮食局）2005年10月8日所签《售房协议书》。二、商丘市梁园区粮食收购储备中心返还葛兴云售房款150000元；赔偿损失259431.82元。于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回葛兴云的其他诉讼请求。四、驳回商丘市梁园区粮食收购储备中心的反诉请求。孙远超、粮储中心均不服一审判决。孙远超上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持全部房屋差价损失608800元；2.改判由粮储中心承担评估费用10000元；3.上诉费用由粮储中心承担。粮储中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回葛兴云的诉讼请求，支持粮储中心的反诉请求。2.本案的诉讼费用由孙远超承担。二审法院认定事实：本院二审经审理查明的事实除与一审判决认定事实相一致外，另查明，2019年6月3日葛兴云逝世，其有两个儿子孙远征、孙远超，孙远征明确表示孙远超对案涉房屋有买卖诉讼等权利，其不参加本案诉讼活动。二审法院认为，第一，2005年10月18日粮储中心与孙远超的母亲葛兴云签订《售房协议书》，协议书约定“甲方办理好产权证后，如乙方不能按时交付剩余的50%的房款，甲方有权收回门面房”，可知甲方负有先办理产权证的义务。根据《关于梁园区粮食局国有资产处置批复的通知》（商梁国资〔2011〕26号）以及《商丘市梁园区人民政府关于梁园区粮食局国有资产处置的批复》（商梁政文〔2011〕111号）内容可知，允许采取转让的方式公开处置案涉房产。案涉房屋占用土地性质为国有划拨土地，双方未约定土地出让金交纳主体，导致不能办理房屋产权证，粮储中心称因孙远超方不配合，致使未办理房产过户手续，但其未提供证据予以证明，因此原审判决认为主要过错方是粮储中心并无不当。因案涉房屋不能办理产权证，致使合同目的不能实现，故孙远超有权要求解除合同，原审判决认为因不可抗力致使不能实现合同目的而解除合同不当，应予纠正。第二，《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”2005年10月18日粮储中心、孙远超的母亲葛兴云签订的《售房协议书》未约定解除权行使期限，仅约定“双方签订协议后乙方先付给甲方售房款的50%（即人民币150000元），甲方办理好产权证后乙方再付剩余50%房款。”但粮储中心至今未办理好产权证，故孙远超要求解除双方签订的合同并未超过解除权行使期限。第三，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因双方没有对解除合同的后果予以约定，对孙远超请求按银行贷款利率4倍支付利息与支付违约金5万元以赔偿损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。至于赔偿数额，应依各自过错程度分别承担各自相应的赔偿经济损失责任。原审判决考虑葛兴云已使用过该房产收益，酌定采用总房价352000元，结合葛兴云实际交款150000元，比照房产现值960800元，计算葛兴云的损失为259431.82元（960800元÷352000元×150000元-150000元）并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审、二审认定的事实一致。本院再审认为，第一，双方当事人签订协议后，乙方即孙远超的母亲葛兴云按照协议约定支付了50%的售房款人民币150000元，甲方即粮储中心应按照约定为乙方办理产权证。虽然案涉土地性质为国有划拨土地，但是根据梁园区政府的批复，允许采取转让方式公开处置，且从孙远超二审中提供的证据显示，案涉房屋在2012年是可以办理房产证的。虽然孙远超已实际占有案涉房屋，但粮储中心至今未按协议约定履行办理房产证的义务。粮储中心称因孙远超不配合导致无法办证，但并未提供证据证明其主张。再审庭审中，法庭责令粮储中心限期向法庭提交其办证障碍已解除可以办理房产证及土地出让金缴纳的相关证据，粮储中心仅于2020年9月27日向法院申请责令孙远超到现场配合办理过户的申请，在指定期限内未向法庭提交相关证据材料。一审、二审认定粮储中心为主要过错方，判令合同解除并无不当。第二，关于损失赔偿数额。一审中，经孙远超的母亲葛兴云申请，一审法院委托，对案涉房屋进行了评估鉴定，双方对鉴定结论均无异议。一审法院在酌定房产总价时已经考虑被申请人实际占有使用案涉房屋并用于出租收益，结合案涉房屋评估的市场现值和实际交款额，计算被申请人的损失并无不当。综上所述，粮储中心的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2019）豫14民终5397号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张孝勇审判员  吴 峰审判员  刘晓静二〇二〇年十月十四日书记员  孟金菊