河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13217号上诉人（原审被告）：河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路**蓝天空港**楼****。法定代表人：郝崟喜，执行董事。委托诉讼代理人：冯健，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李小许，男，1982年2月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙大帅，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚炯，北京中闻（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**/div>法定代表人：曹岩。上诉人河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）与被上诉人李小许、原审被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人国崟公司的委托诉讼代理人冯健，被上诉人李小许的委托诉讼代理人孙大帅、张亚炯到庭参加诉讼。原审被告建岩公司经本院电子送达传票，无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。国崟公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项中判令国崟公司向李小许支付利息的判项，改判驳回李小许要求国崟公司支付利息的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李小许承担。事实和理由：一、一审判决认定《蓝天港湾内部认购协议》为无效的商品房买卖合同，属于事实认定错误，法律适用错误，该协议为预约合同。二、李小许意图通过认定《蓝天港湾内部认购协议》无效达到解除合同目的，违背诚实信用原则，不具有正当性，不仅对我方构成违约，对其他未退房业主也构成间接损害。本案交房时间不确定，并非我方过错导致。三、一审认定协议无效有过错，与双方约定矛盾，因协议中约定国家或地方政府政策原因导致协议无法履行，国崟公司不应承担违约责任。李小许辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、国崟公司与李小许签订的认购协议符合商品房买卖合同的构成要件，系商品房买卖合同。二、双方签订的商品房买卖合同系无效合同。商品房买卖合同无效的原因是国崟公司案涉项目未办理预售许可手续，过错责任应当由国崟公司承担，所以李小许要求返还购房款并支付利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。国崟公司的上诉请求。依法应当全部驳回。李小许向一审法院起诉请求：1、依法确认李小许与被告国崟公司于2017年9月13日签订的《蓝天港湾内部认购协议》为无效合同；2、依法判令被告国崟公司返还李小许购房款535840元及利息（自2017年9月13日起，按照年利率6％的标准计算至被告实际偿还之日止）；3、依法判令被告建岩公司返还李小许团购费10万元及利息（自2017年9月13日，按照年利率6％的标准计算至实际清偿之日止）；4、诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年9月13日，原告李小许与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，主要约定，原告李小许认购被告国崟公司开发的位于郑东新区××与黄河××交叉口西北角蓝天港湾××楼××单元××房屋××套，房屋面积为148.82平方米，单价12000元／平方米，房屋总价1785840元；并约定，原告于当日向被告国崟公司交付首付款535840元；国崟公司应于2018年12月31日前向原告交付该房屋。国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在国崟公司与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款（无息）。原告在该协议落款处签名捺印，被告国崟公司加盖公章。同日，原告向被告国崟公司支付购房款535840元，被告国崟公司向原告李小许出具收据一份。另查明，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，经建岩公司的前期宣传，原告参加了建岩公司组织的团购活动，并于2017年9月6日向建岩公司支付10万元团购费，建岩公司向原告出具收据一份，载明：收到原告李小许团购费10万元。以上案件事实由《蓝天港湾内部认购协议》、收据2份、POS机刷卡票据3张及当事人陈述予以佐证。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均做了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受原告预交的购房款535840元，故上述协议应当认定为商品房买卖合同。被告国崟公司应对其是否具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未向原审法院举证证明，应视为其并未取得相应的资质；故国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。因此，国崟公司因该合同取得的财产，即首付款535840元应当返还原告。故对原告主张被告国崟公司退还收取的首付款535840元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告主张的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向原告支付资金占用期间的利息损失，利息应以535840元为基数，自2017年9月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告国崟公司称涉案房屋项目一直反复开工停工、未达到交付的条件、合同无法履行是大气污染导致停工，军队停止有偿服务政策致使项目缓建等原因，其不应承担违约责任的说法，原审法院不予采信。关于原告主张的团购费。《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，为国崟公司代为销售房屋，因被告建岩公司代为销售的房屋并未取得商品房销售许可证，不符合销售条件，且其在提供中介服务的过程中收取了原告10万元团购费，已违反了上述规定，故被告建岩公司应当返还原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年9月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。鉴于被告建岩公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由此自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李小许与被告河南国崟房地产开发有限公司于2017年9月13日签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；二、被告河南国崟房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李小许房款535840元并支付利息（以535840元为基数，自2017年9月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告李小许团购款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2017年9月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回原告李小许的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10158元，减半收取计5079元，由被告河南国崟房地产开发有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与李小许签订内部认购协议，违反国家法律规定，应认定该协议为无效，造成合同无效的过错责任在于国崟公司，国崟公司应当返还李小许的预付款及利息。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国崟公司上诉无事实与法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审被告建岩公司经本院电子送达传票，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理。综上所述，河南国崟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1739元，由河南国崟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  朱梅二〇二〇年十月二十六日书记员  卫佳