文书内容淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初3200号原告：胡学岭，男，1979年11月10日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：王召祥，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：王翔燕，女，1986年6月25日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈宗武，淮安市淮阴区四方法律服务所法律工作者。第三人：泗阳县亚都房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇西康中路12号。法定代表人：王国清。委托诉讼代理人：张强，该公司员工。原告胡学岭与被告王翔燕、第三人泗阳县亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡学岭及其委托诉讼代理人王召祥，被告王翔燕的委托诉讼代理人陈宗武到庭参加了诉讼。第三人亚都公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡学岭向本院提出诉讼请求：撤销淮安市淮阴区人民院（2020）苏0804执异40号执行裁定书，停止对原告所有的泗阳县泗水人家24幢G-01号商铺（以下简称涉案商铺）的执行，解除对涉案商铺的查封，被告王翔燕承担本案的诉讼费用。事实和理由：淮阴区法院于2020年1月17日作出（2020）苏0804执149号执行裁定书，裁定查封涉案商铺。原告提出执行异议，淮阴区法院于2020年7月2日作出（2020）苏0804执异40号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。淮阴区法院认定“异议人拒不参加听证会，导致涉案房屋的交款情况、交付情况无法查清，应由其承担不利的法律后果”错误。淮阴区法院于2020年6月28日邮寄传票，要求原告于2020年7月2日上午9点到法院第五法庭参加听证会，但原告收到传票的时间是2020年7月2日14时49分。原告收到传票时，听证会已结束，并于当日作出裁定。淮阴区法院在没有有效送达的情况下举行听证会，导致原告无法行使自己的权利，属于程序违法，该执行异议裁定应予撤销。原告与第三人亚都公司于2018年11月8日将商品房买卖合同备案，即网签合同。原告支付全部房款并取得了第三人出具的增值税普通发票。涉案房屋已交付原告使用，没有办理房产证是由于第三人的手续不齐，暂时不具备办理房产证的条件。因此原告已取得涉案房屋的所有权，根据办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，原告足以排除被告的执行，请求支持原告的诉讼请求。被告王翔燕辩称：首先，原告的诉请和理由不能成立，因为2017年6月13日原告提供的所谓的购房发票，事后于2018年11月8日时隔一年多又伪造了一份购房合同，至今已有3年多。原告没有积极通过诉讼维护其合法权益，更没有通过发函等方式要求第三人亚都公司办理过户手续，原告对其诉称的房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合办理执行异议和复议案件若干问题的规定的第二十八条规定。故被告认为原告对于涉案房屋不享有足以排除执行的民事权利，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人亚都公司庭审后述称：原告是通过工程抵款的方式从亚都公司购买涉案商铺。亚都公司参与开发的大兴标准化工业厂房，该工程的总承建商是张其中，亚都公司欠张其中工程款没有付，张其中用涉案商铺抵原告送材料款，亚都公司将涉案商铺折算张其中作预付工程款。当时没有以房抵款的合同，后来签了商品房买卖合同。因为涉案商铺的泗水人家是收尾小区，亚都公司相关办证人员流动性很大，导致该商铺以及其他同样的商铺约20间都没有及时办理产权证，公司离职人员都没有与后来人员进行交接，公司又搬家，因此至法院查封前都没有办理产权证。胡学岭催过亚都公司办理产权证。经审理查明：王翔燕与亚都公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月11日作出（2019）苏0804民初6905号民事调解：一、亚都公司归还王翔燕借款本金44万元，于2020年1月10日前支付原告28万元及相应利息（利息起算日期2019年7月1日，标准月息1.25%），于2020年3月30日前支付16万元及相应利息，任一期不按时履行的，原告可对剩余全部款项申请强制执行，且利息按照月息2%计算至实际给付之日。王翔燕收到亚都公司第一笔28万元时提供抵押房屋10号楼306室及10号楼703室的网签解除手续及签字的退房申请表；二、双方纠纷一次性了结；三、案件受理费8217元，减半收取4108.5元，保全费2970元，代理费21120元，合计28198.5元，由亚都公司承担15000元，余款王翔燕自愿负担。调解生效后，因亚都公司未能主动履行，根据王翔燕申请，本院于2020年1月13日立案执行，执行案号为（2020）苏0804执149号。本院于2020年1月17日作出（2020）苏0804执149号执行裁定：1、查封被执行人亚都公司的房产，坐落于泗阳县，查封期间停止办理该查封物的买卖过户和担保登记；2、查封期限为三年。并于同日发出协助执行通知书，查封了涉案商铺。胡学岭对该裁定不服，向本院提起执行异议申请。在执行异议审查阶段，本院于2020年6月28日邮寄传票，要求原告于2020年7月2日上午9点到法院第五法庭参加听证会，但原告收到传票的时间是2020年7月2日14时49分，本院于2020年7月2日作出（2020）苏0802执异40号执行裁定书，裁定驳回胡学岭的异议。原告胡学岭为证明对涉案商铺有排除执行的权利，提供以下证据：1、2018年11月7日原告与第三人签订的关于涉案商铺的《商品房买卖合同》及备案证明，约定价款为652948元，次日该合同在住建局备案，备案产权人为原告。2、2017年6月13日第三人向原告开具的关于买卖涉案商铺的增值税普通发票，价额为652948元。3、2020年6月19日原告交纳涉案商铺的契税税收缴款书；4、2013年7月19日第三人开具给原告的收据，上面注明收到胡学岭广利路1号的652948元，收款方式为“转”，2011年至2014年泗阳县刘某1建材门市向“张其中大兴工地”送货单客户联10份复印件，刘某1的个体工商户营业执照，证人刘某1的户口本、刘某2（身份证号码）与原告的结婚证，及证人刘某1到庭作证，旨在证明刘某1系原告岳父，2012年刘某1向张其中送木板，张其中欠刘某1木材款，2013年就把涉案商铺抵给刘某1，张其中将刘某1的送货单原件收回交到第三人售楼处开成缴门面房款的收据，过了两年张其中又把书面合同给刘某1，发票及合同都是原告签的，涉案商铺也是交给原告的。4、2016年8月6日胡学岭与戴传高的关于涉案商铺的租房协议，2018年10月1日刘红（身份证号码）与臧政关于涉案商铺的租房协议及臧政的营业执照复印件，涉案商铺正在经营的照片。5、2018年6月原告交纳涉案商铺维修基金的收据，2014年至2018年涉案商铺的水电费发票（打印购买方为第三人亚都公司）等。上述4、5旨在证明原告已在法院查封前占有了涉案商铺。第三人亚都公司为证明自己述称事实，提供了以下证据：1、第三人与宿迁市建设工程（集团)有限公司泗阳时代分公司（以下简称宿迁建工）签订的《众兴工业园区标准化厂房建设项目协议》，宿迁建工负责人处是张其中签名。2、第三人财务账册中记账凭证（2017年6月21日第73、74号）及所附单据，73号记账凭证上作“泗水人家24-1号胡学岭交房款62185521元”、“泗水人家24-1号胡学岭交房款应交税金3109276元”，合计652948元，所附单据为2013年7月13日购房缴款审批表，客户名称“胡学岭”，认购房号“广利路1号”，面积74.3平方米，总价652948元；74号凭证上作“预付大兴工程款652948元”，所附为2013年7月13日宿迁建工向第三人开具的652948元收据，收款方式为“转”，收款事由为“众兴镇大兴标准化厂房工程款”。3、2017年6月13日第三人向原告开具的关于买卖涉案商铺的增值税普通发票。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、原告与第三人在本院查封之前已签订了关于涉案商铺的书面买卖合同并经备案。第二、原告提供的交纳物业费、房屋维修基本金的收据，及原告及其妻子与他人签订的租赁合同，时间均在本院查封之前，能够证明原告在本院查封之前已经合法占有涉案商铺。第三、原告主张其与第三人通过以房抵债、已支付全部价款，原告与第三人所举的证据相互印证，能证明原告的岳父刘某1对张其中(泗阳建工)享有到期债权、而张其中（泗阳建工）对第三人享有到期债权，刘某1、张其中（泗阳建工）及第三人以用涉案商铺抵给原告的方式冲抵相互间的债权债务的事实。本案中的以房抵债对于被执行人即第三人亚都公司来说，实际上是以张其中（宿迁建工）对第三人的建设工程价款来抵购房款，宿迁建工系大兴厂房的承包方、张其中系实际施工人，宿迁建工与第三人之间存在着真实的书面建设工程承包合同且部分工程款清偿期在2013年时已届满；涉案商铺也以当时的市场价抵了张其中（宿迁建工）的相应工程款；从第三人的账册中反映的凭证及附件来看，实际上各方已经履行了以房抵债，相应的债权债务已抵销。故原告已以物抵债的方式支付了涉案商铺的全部价款。第四、对于涉案商铺未办理过户登记手续，原告与第三人均陈述一致，本院认定并非原告自身原因未办理过户登记手续。故原告对于涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行第三人泗阳县亚都房地产开发有限公司名下泗阳县泗水人家24幢G-01号商铺。案件受理费10329元，由第三人泗阳县亚都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，王翔燕缴款账号：62×××95）审 判 长  钱晓晖人民陪审员  赵传虎人民陪审员  石 瑞二〇二〇年十月二十七日书记员房静雯