河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4250号上诉人(原审原告)：河南世一家房地产营销策划有限公司，住所地安阳市北关区人民大道与曙光路交叉口东北角外贸畜产品公司营业房**。法定代表人：张希望，系该公司店长。被上诉人(原审被告)：韦文玲，女，1970年12月30日生，汉族，现住文峰区。被上诉人(原审被告)：耿海涛，男，1980年4月6日生，汉族，住安阳市北关区。上诉人河南世一家房地产营销策划有限公司（以下简称世一家公司）因与被上诉人韦文玲、耿海涛居间合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世一家公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据一审法院采信的证据，应当确定三方是在平等自愿的前提下订立买卖合同,但一审法院认定签订合同不具备买卖成交的基础错误。合同明确案涉房产现有邮政银行抵押贷款的解押手续由韦文玲负责，韦文玲在损害上诉人利益的情况下向耿海涛退还购房定金，上诉人督促韦文玲继续履行合同，韦文玲只答复其正在找资金,不方便接电话。交易房产的房产证原件始终在韦文玲手里的事实、居间合同约定解押手续由韦文玲负责解决及短信内容共同证明的事实是一致的，一审法院对重要事实依据认定严重错误，且二被上诉人具有利害关系，其二人对事实的陈述不应采信。关于合同签订时间，与交付定金时间2020年4月28日一致。关于减少耿海涛合同服务费佣金问题，并没有损害任何一方的利益。韦文玲辩称，1.上诉人未促成房屋买卖合同成立,依法不能收取居间服务费。三方签订的《安阳市一家房屋买卖合同》。从形式上看是居间合同，从内容上看是确定委托人与受托人之间的权利义务关系，在合同的订立过程中,上诉人一直向韦文玲强调合同中关于买卖合同条款的规定只是买卖双方的买卖意向,具体的房屋买卖合同可另行签订。另该房屋在邮政银行办理了抵押登记,上诉人承诺负责办理解压手续,费用由韦文玲承担,但合同签订后,上诉人迟迟不予办理。上诉人答应的解押利息不超过二分,但实际要求韦文玲支付日息三厘,月息九分的手续费；2.上诉人提供的该份居间合同中关于违约责任与国家强制性法律相违背属于无效条款。该合同第七条系格式条款,上诉人显然在用格式条款来免除其主要义务、排斥居间合同中委托人的主要权利、加重了委托人的责任；3.上诉人篡改合同造成买卖及中介三方所持合同不一致,明显是违法行为,依法应予拘留。耿海涛辩称，同意韦文玲答辩意见。世一家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付服务费21000元；2.依法解除三方买卖合同；3.案件受理费、律师费由二被告承担。一审法院认定事实：韦文玲想出售房屋，耿海涛想购买房屋，韦文玲陈述在世一家公司承诺提供房屋解押资金的情况下，2020年4月28日，原、被告签订了《安阳市一家房屋买卖合同》，甲方为韦文玲，乙方为耿海涛，丙方为世一家公司，协议内容：甲方有位于河南省安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号房屋，售价人民币105万元，过户由甲方承担增值税，其他费用由乙方承担，本合同签订之日，乙方支付甲方定金5万元，（备注定金由丙方保管），乙方于该房屋产权在安阳市房产交易中心签订合同当天，由安阳市房产交易资金监管该房屋首付房款按评估价最低首付20%金额作为首付到制定监管账户，剩余房款向银行申请贷款。甲方于收到足额房款当日将该房屋交付于乙方。丙方接收甲、乙双方共同委托，为甲乙双方提供房屋买卖居间服务，居间服务费为该房成交金额的2%，双方约定由丙方代理该房产过户手续，支付代办费用1000元，乙方委托丙方代办按揭贷款相关手续，并由丙方支付代办费贷款额的百分之二，以上费用本合同签订时由乙方一次性支付给丙方。签署本合同后，除不可抗力外，甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按合同价款的20%向守约方支付违约金，并承担经纪服务费，守约方有权解除合同。由房东甲方负责该交易房产现有邮政银行抵押贷款解押手续，甲方及时迁出户口不得影响乙方户口迁入。该合同签字时间为2020年，没有具体月和日。被告耿海涛提交的《安阳市一家房屋买卖合同》中，约定居间服务费丙方承诺按百分之一收取，其他内容一致。合同签订后，耿海涛通过手机银行转账给韦文玲5万元定金，后因涉案房屋解押资金问题，世一家公司与韦文玲发生争议，韦文玲于2020年5月初将5万元定金退还耿海涛。韦文玲当庭陈述该房屋已经卖给他人。一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，因房屋解押资金问题世一家公司和韦文玲陈述不一，耿海涛陈述签订合同之前关于解押问题世一家公司说由韦文玲负责，韦文玲说由世一家公司负责，经查，短信记录可以证明韦文玲和世一家公司就解押资金问题进行过沟通。世一家公司应当就所看房屋符合二被告要求的情况下才能签订合同，收取服务费。本案中签订的合同不具备买卖成交的基础，且合同中关于服务费的收取比例等重要内容存在不一致的情形，该合同签订时间没有写明，缴纳房款时间没有写明，合同因无法履行现已经解除，对此原告世一家公司作为专门从事房屋买卖居间业务的中介机构，对合同的最终解除存在明显过错。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要信息或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。因此，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告河南世一家房地产营销策划有限公司诉讼请求。案件受理费325元，减半收取162元，由原告河南世一家房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交张希望发给韦文玲的短信截图，证明三方约定解押资金由韦文玲负责，一审认定居间人隐瞒重要信息等事实错误，合同系双方签字确认，内容没有虚假。韦文玲质证意见：上诉人口头答应找资金解押，合同签定后又说没找到资金，韦文玲在没有解决办法的情况下只能自己找资金。上诉人申请证人王某出庭作证，王某系上诉人房产经纪人，证人当庭陈述，由其带耿海涛看房，案涉房屋符合其要求，签合同时三方就房屋买卖税费、解押、房价等相关问题进行了约定，由韦文玲负责解押资金，合同内容真实。上诉人、耿海涛对证人证言予以认可，韦文玲对证言不予认可。韦文玲提交与世一家公司短信截图，用以证明上诉人答应找资金解押，上诉人对该证据真实性无异议。本院认为，上诉人与韦文玲围绕案涉房屋抵押贷款解押义务的承担进行举证，根据案涉房屋买卖合同第十条约定：“由房东甲方负责该交易房产现有邮政银行抵押贷款解押手续，甲方及时迁出户口不得影响乙方户口迁入”，且耿海涛作为合同一方认可合同约定由韦文玲承担解押手续，依据现有证据，应当认定韦文玲系案涉房屋解押义务的承担主体。同时根据双方提交的短信截图内容，不能证明上诉人允诺为韦文玲解押房屋提供资金协助义务。另查明，耿海涛持有的案涉房屋买卖合同第六条第2项关于居间服务费的约定处，存在手写“居间服务费丙方承诺按百分之一收取”笔迹，并加盖上诉人公章，上诉人法定代表人张希望认可该处笔迹由其书写。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，世一家公司、韦文玲、耿海涛签订的《安阳市一家房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应当按照约定履行自己的义务。世一家公司作为居间服务方，已促成房屋买卖双方韦文玲与耿海涛就案涉房屋买卖主要事项达成一致意见并签订房屋买卖合同，应视为世一家公司已完成居间服务的主要义务，委托方应按照合同约定向居间服务方支付居间服务费用。根据合同第七条第1项约定，“甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按合同价款的20%向守约方支付违约金，并承担经纪服务费，守约方有权解除合同。”案涉房屋在办理房屋抵押贷款解押手续过程中，韦文玲未能尽到房屋解押义务，并将耿海涛交付的房屋定金予以退还，该行为已经构成违约，依约应由韦文玲承担居间服务费用。关于居间服务费数额，世一家公司认可耿海涛按照房屋成交金额百分之一标准支付，同时考虑到双方合同未全部履行完毕，世一家公司后续义务未履行，中介费用应酌情减少，本院酌定韦文玲向世一家公司支付居间服务费用3000元。世一家公司起诉要求耿海涛支付居间服务费，并要求韦文玲、耿海涛支付律师费用，无事实及法律依据，本院不予支持。关于世一家公司要求解除三方买卖合同的诉讼请求，因该合同已不具备继续履行的条件，该项诉请本院予以支持。综上，上诉人河南世一家房地产营销策划有限公司的上诉请部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初1829号民事判决；二、解除2020年4月28日韦文玲、耿海涛、河南世一家房地产营销策划有限公司签订的《安阳市一家房屋买卖合同》；三、韦文玲于本判决生效后十日内支付河南世一家房地产营销策划有限公司居间服务费3000元；四、驳回河南世一家房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，减半收取162元，由河南世一家房地产营销策划有限公司负担112元，韦文玲负担50元；二审案件受理费325元，由河南世一家房地产营销策划有限公司负担275元，韦文玲负担50元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年十月二十八日书记员  聂书全