湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初73号原告：肖焱军，男，1974年6月10日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北增利投资有限责任公司。住所地湖北省孝感市董永路铜雀台3-10、3-11。统一社会信用代码：91420900397085398A。法定代表人：李明，该公司执行董事。被告：孝感市旭锦房产中介有限公司。住所地湖北省孝感市天仙路福星城******。统一社会信用代码：91420900343546590Y。法定代表人：胡锦胜，该公司经理。被告：熊立宏，男，1969年3月10日，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：闫瑞，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告肖焱军与被告湖北增利投资有限责任公司（以下简称增利公司）、孝感市旭锦房产中介有限公司（以下简称旭锦公司）、熊立宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告肖焱军的委托诉讼代理人杨公强，被告熊立宏及其委托诉讼代理人闫瑞到庭参加诉讼，被告增利公司、旭锦公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肖焱军向本院提出诉讼请求：1.判令解除《红光银都世纪城订房协议书》；2.判令上述三被告共同向原告返还购房款30万元，并向原告赔偿违约金，违约金的计算方式为：以30万元为基数，按照月利率2%计息，自2016年12月13日开始计算，暂计算至2019年12月12日，共计为216000元；2019年12月12日之后，继续按照月利率2%计息，直至该30万元全部返还完毕之日止；3.判令被告旭锦公司向原告返还房屋中介费用3500元；4.本案诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2016年12月13日，经被告旭锦公司中介，原告与被告增利公司签订《红光银都世纪城订房协议书》，约定由原告购买属于被告所有的位于孝感市××都××室，房屋面积为149平方米，购房总价款为35万元，原告应当在该协议签订当日支付30万元，剩余5万元在办理完房屋产权证书后由原告支付给增利公司。上述协议签订后，原告于同日按照旭锦公司的指定，将30万元的购房款付给了增利公司法定代表人李明的账户，并按照购房总价款的１％，向被告旭锦公司支付3500元的中介费。其后，增利公司向原告交付了该房的钥匙。过了两个月后，原告去查看房屋时，发现该房产的钥匙已经被更换，在原告多次寻求解决问题的情况下，2018年1月11日，增利公司与原告签订了《购房补充协议书》，确定原告无法获取所购房产的原因在于增利公司，并同时约定，由增利公司全面解决该房屋的问题，以保证原告在2018年1月30日以前拿到产权证，如果增利公司无法解决前述问题，则增利公司无条件退还购房款30万元，并以30万元为基数，自2016年12月13日以月3%的利率向原告赔付违约金，直至赔付日止。被告熊立宏作为担保人，在该协议书上签字。但在补充协议签订后，增利公司仍然无法向原告交付房屋，而旭锦公司对此也不闻不问。故此原告肖焱军诉至法院。被告熊立宏辩称，1、案涉的商品房买卖行为的真实性、有效性存疑，请求法院据实查证；2、李明与肖焱军之间的借贷关系真实性我方无法核实，请求法院据实查证；3、被告熊立宏在本案中的担保行为真实性有待核实，即便有担保行为。所担保的债权真实性存疑，所担保的债权是哪个不明确；4、违约金过高；5、原告自身存在一定过错。被告增利公司、旭锦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃举证、质证、辩论及答辩等相关诉讼权利。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告熊立宏对原告肖焱军提交的证据一无异议，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。被告熊立宏对原告肖焱军提交的证据二有异议，认为我方不是协议的当事方，也没有收到李明或肖焱军的任何款项，对银行的交易流水真实性不予认可。被告熊立宏没有向本院提交证据。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二系书证，证实了原告与被告增利公司、旭锦公司签定买卖协议，原告向增利公司付款以及熊立宏担保的事实，被告熊立宏虽然提出异议，但其无相反的证据予以反驳，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月份左右，原告肖焱军通过被告旭锦公司中介，意欲向被告增利公司购买房屋。2016年12月13日原告与被告增利公司签订一份《红光银都世纪城订房协议书》，约定由原告向被告增利公司购买，位于孝感市××都××室房屋，房屋面积为149平方米，购房总价款为35万元，原告应当在该协议签订当日支付30万元，剩余5万元在办理完房屋产权证书后由原告支付给增利公司。被告旭锦公司在上述协议书上作为代理方加盖了印章。上述协议签订后，原告于同日将30万元的购房款付给了增利公司法定代表人李明的账户。李明向原告出具了一份金额为30万元的房屋收款收条。过了两个月后，原告去查看房屋时，发现案涉房产的钥匙已经被更换，在原告多次寻求解决问题的情况下，2018年1月11日，增利公司与原告签订了一份《购房补充协议书》，补充协议书约定：由于增利公司的原因导致原告无法装修入住，并同时约定，由增利公司全面解决该房屋的问题，以保证原告在2018年1月30日以前拿到产权证，如果增利公司无法解决前述问题，则增利公司无条件退还购房款30万元，并以30万元为基数，自2016年12月13日以每月3%的利率向原告赔付违约金，直至赔付日止。被告熊立宏作为担保人在该补充协议书签了字。后因被告均没有履行上述协议义务，以致成讼。另查明，案涉房屋的所有权人为湖北诚威置业有限公司。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。所谓买卖合同，即为出卖人转移标的物的所有权于买受人，而买受人支付价款的合同。原告肖焱军与被告增利公司签订的订房协议，虽然名为订房协议，但是该订房协议符合房屋买卖合同的主要内容，且原告已按协议支付购房款30万元，其实质为房屋买卖合同。上述协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属合法有效的合同。原告肖焱军将合同约定的购房款30万元支付给了被告增利公司，被告增利公司理应交付案涉房屋，并为原告办理房屋产权过户手续。但在本案中，被告增利公司并非案涉房屋的所有权人，并经原告催告办理过户手续后，仍不能办理，致使原告无法实现合同目的，故对原告提出解除原告与被告增利公司之间的《红光银都世纪城订房协议书》、返还购房款30万元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告增利公司违约造成合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应承担赔偿原告的损失。原告与增利公司在补充协议书中约定违约金过高，其违约金的计算本院确定为：以购房款30万元为基数，自2016年12月13日起至该款实际清偿之日止，按同期银行贷款利率计算。被告旭锦公司虽然在《红光银都世纪城订房协议书》代理方上加盖了印章，但该协议未约定被告旭锦公司作为中介相应的义务，且原告没有证据证明其已支付中介费3500元的事实，故原告提交的证据证明其与被告旭锦公司存在中介居间合同的事实，证据不充分。故对原告要求被告旭锦公司返还购房款及中介费的诉讼请求，本院依法不予支持。被告熊立宏作为担保人在购房补充协议书签字，其对被告增利公司返还购房款及支付违约金承担连带保证责任。被告增利公司、旭锦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2016年12月13日原告肖焱军与被告湖北增利投资有限责任公司签订的《红光银都世纪城订房协议书》。二、被告湖北增利投资有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告肖焱军返还购房款300000元并支付违约金（违约金的计算方法：以购房款300000元为基数，自2016年12月13日起至该款实际清偿之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告熊立宏对被告湖北增利投资有限责任公司依本判决书第二项所负债务，承担连带清偿责任。四、驳回原告肖焱军的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8995元，由被告湖北增利投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董劲松人民陪审员  李 胜人民陪审员  吴紫瑶二〇二〇年十月二十三日书 记 员  饶 果附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告肖焱军证据目录：证据一：原、被告主体信息。拟证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。证据二：《红光银都世纪城订房协议书》、银行交易流水、房屋收款收条、《购房补充协议书》。拟证明案涉房屋由增利公司出售给原告，并约定了相应的权利和义务及违约应当承担的相应责任，被告熊立宏以担保人的身份对购房协议书约定的权利义务承担相应的担保责任。