四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初935号 原告：陈忠文，男，生于1972年12月5日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告：周隆凤，女，生于1976年8月8日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：王义全、姜治国，四川叙府律师事务所律师。 被告：宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区**龙台村十社**。 法定代表人：代道明，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：邓健、周斌，四川富绅律师事务所律师。 原告陈忠文、周隆凤与被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司（以下简称天成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠文、周隆凤及其委托诉讼代理人王义全，被告天成房地产公司委托诉讼代理人邓健、周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈忠文、周隆凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理宜宾市南溪区房屋不动产权证书的违约金15559.5元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求中违约金计算方式为：以房屋总价款332468元为基数，按照日利率万分之一，从2018年4月19日起计算至2019年7月30日止。事实和理由：2013年12月3日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发修建的位于宜宾市南溪区房屋。合同约定:出卖人（被告）应当在2015年10月31日前向买受人（原告）交付商品房（已交付）;买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用200元,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,原告一次性付清了全部购房款332468元，同时按照合同约定向被告缴纳了由其代收的专项维修基金、契税、登记费、委托办证费等办理案涉房屋不动产权证书所需要的全部费用和资料。但被告却未在合同约定的时间内取得案涉房屋的不动产权证书并交付给原告,故被告的行为已构成违约,依法应承担违约责任。而合同中约定被告违约时应承担违约金仅33.24元,明显过低,显失公允,应予调整。原告为维护自已的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告天成房地产公司辩称，1.原告主张的违约金15559.50元不符合双方签订的《商品房买卖合同》第20.2.2条“如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照第2种方式处理，即买受人不退房,出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”约定；2.原告以约定违约金明显过低要求调整没有事实依据，且不符合法律规定。被告在《商品房买卖合同》约定时间内向原告交付了案涉房屋，未给原告造成任何经济损失。原告的合法权益也并未因国家政策变化受到损害；3.被告逾期办证属于约定免责事由。被告在合同约定期限内未取得房屋所有权证系因国家实施“双证合一”不可抗力因素导致，事实上已经无法再办理《房屋所有权证》与《国有土地使用证》，若办理的《不动产权证》逾期，属于双方签订补充协中约定的免责事由；4.原告主张计算违约金的起算时间有违公平原则。在不动产统一登记新政策实施后，被告于2019年7月30日为原告办理了案涉房屋《不动产权证》，该证具有房屋所有权与土地使用权双重权利，原告要求按照合同约定办理《房屋所有权证》届满期限开始计算办理《不动产权证》的违约时间显然不符合常理。综上，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金计算方式，双方均应遵守合同约定。原告诉求调整的违约金金额违反诚信原则，且缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年12月3日,原告陈忠文、周隆凤与被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发修建的位于宜宾市南溪区房屋，房屋总价款为332468元。合同第1页的说明中载明：本合同为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。双方当事人可以对文本条款内容进行修改、增补或者删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付商品房。第二十条第二款约定:买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用200元。如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：在办证期间，若因主管部门的办证程序及要求提交的办证资料发生变化，延长办证时间的，不属于出卖人违约。《商品房买卖合同》第二十条第（二）项所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以《商品房买卖合同》约定的交房日期开始计算。合同签订后,原告向被告一次性付清了全部购房款332468元。2015年10月31日，被告按照合同约定向原告交付了房屋，原告按合同约定向被告缴纳了办理房屋权属证书的费用以及提供了办证相关资料，并在房屋交付后已经装修入住。2016年5月30日，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》通知，要求全国开展不动产统一登记制度工作，力争2016年年底前所有市县颁发新证、停发旧证。2016年9月20日，宜宾市南溪区不动产登记中心颁发第一批不动产权证书。2018年4月10日，被告天成房地产公司向宜宾市国土资源局南溪区分局申请办理二期竣工用地验收。2019年7月30日，案涉房屋权属转移登记至原告名下，不动产权证书载明的权利类型为：国有建设用土使用权／房屋所有权。 另查明，因实施不动产统一登记制度后，案涉房屋转移登记的税费发生变化,被告将按照合同约定代收办理“两证”费用在扣除用于代办不动产权证代缴费用外，余下费用4198.85元已退还原告。在代办不动产权证后，被告以其办证逾期为由于2020年3月主动向购买天成•水岸欧韵小区6栋、7栋、8栋、9栋、10栋房屋的买受人按已付房款的万分之一支付违约金，其中数名买受人已收取违约金，但部分买受人（含本案原告）以违约金过低为由未收取。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告也按约交付了房屋，仅是因办证逾期发生争议。对于本案合同约定的办证逾期违约金是否应当调整问题。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告办证逾期承担的违约责任条款属格式条款，其理由系合同由被告打印提供，原告没有修改权利。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而案涉合同首页说明部分已载明合同内容可以修改、增补或者删减，被告打印提供合同文本并不等同于合同内容当然系格式条款，涉案合同内容系经双方协商确定，事后双方还签订过补充协议，可以合理认定该违约责任条款属于一般合同条款；原告认为合同约定的办证逾期违约金偏低，显失公平，应当调整增加。本院认为，原告诉称约定的违约金显示公平，其并未在合同签订后一年内要求撤销该条款内容，撤销权已经消灭。现以违约金偏低为由要求调整增加，根据我国法律规定，违约金主要以填补损失为主，惩罚为辅的原则，违约金的调整应以实际损失为基础。由于案涉合同履行中出现国家新政策施行“双证合一”，被告事实上已无法履行为原告代办“双证”的合同义务，只能为原告代办不动产权证。本院考虑双方在合同中只约定了出卖人应在商品房交付之日起900日内办理《房屋所有权证》，没有约定办理《国有土地使用证》的期限，遂结合原告所购房屋同小区同期其他买受人签订补充协议中约定出卖人应在该小区所有住宅分户《房屋所有权证》颁发完毕之日起1年内办理分户《国有土地使用证》的期限，认定被告代办不动产权证合理期限应从2015年10月31日起计算1265天（900天+365天），即办证期限至2019年4月18日届满。而被告于2019年7月30日才为原告取得不动产权证，办证逾期时间为2019年4月19日至2019年7月30日。然而，原告并未举证证明因被告办证逾期遭受到实际损失，反因国家政策变化取得不动产权证的税费比原合同约定办理“两证”需要缴纳的税费减少了4000余元。本院结合被告办证逾期的时间长度及原告提出调整增加违约金的理由，认为原告诉求主张调整增加合同约定的违约金既不符合双方合同约定，又不符合法律规定调整违约金的情形，故对其主张调整增加违约金的请求不予支持。被告辩称原告主张调整增加违约金缺乏事实依据的理由成立，本院予以采信。鉴于被告客观上存在办证逾期的事实，为维护正常的经济秩序，促进当事人遵循诚实信用原则，严格按照合同约定全面履行自已的义务，本院支持按双方合同约定支付办证逾期违约金，即由被告支付原告违约金33.25元（332468元×0.0001）。被告辩称办证逾期系不可抗力因素，属于补充协议约定的免责事由与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈忠文、周隆凤代办宜宾市南溪区房屋不动产权证书逾期的违约金33.25元； 二、驳回原告陈忠文、周隆凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元，由被告宜宾市南溪区天成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 郎 桔 人民陪审员 任 宏 人民陪审员 杨兴琼 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理 陈 珊 书 记 员 刘宗敏