大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6799号原告：金朝敏，男，汉族，1957年11月4日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金敏婷（原告女儿），住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王凤，辽宁杰仕孚律师事务所律师。被告：张宜丽，女，汉族，1962年12月2日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：郭志秋，辽宁社和律师事务所律师。原告金朝敏与被告张宜丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告金朝敏及委托诉讼代理人金敏婷、王凤、被告张宜丽的委托诉讼代理人郭志秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告房屋租金7万元，违约金1.6万元，物业费1126.3元，共计88761元。事实与理由：2016年被告开始租赁原告位于大连市沙河口区公建。2018年4月5日双方又签订合同，约定年租金8万元，被告负责交付物业费、取暖费，被告若未及时缴纳房屋租金15天以上的，应该支付年租金总额20%作为违约金。合同签订后，被告支付了2018年4月至2019年4月房租，2019年4月至2020年4月房租只支付了5万元，剩余3万元至今未付。2020年5月-10月房租4万元也没有支付，被告拖欠房租至今共计7万元。原告与被告通话，被告以种种理由推迟支付房租，也拒绝交纳物业费。请求维护原告合法权益。被告辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同于2019年4月5日到期后，双方没有签订租赁合同。因被告需要继续经营，经与原告协商，将租期延至2019年12月份，并确定到12月的租金为5万元，被告已经交付。双方约定的期限届满后，被告要求原告接收房屋，原告拒绝接收。被告将房屋钥匙放在发廊处，要求转交给原告。原告取过钥匙，并到房屋进行现场勘验，故能够证明原告对合同到期事实是明知的。双方的租赁合同已于2019年12月终止，被告并没有拖欠原告的租金，原告要求支付租金等相关费用没有事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明，自2016年被告租赁原告位于大连市沙河口区公建。2018年4月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租上述公建，租期自2018年4月5日至2019年4月5日，年租金8万元，承租时被告一次性收清一年租金。每年合同到期时，被告需提前30天支付给原告下一合同年的年租金。被告负责交付物业费、供暖费。被告若未及时缴纳房屋租金15天以上的，被告需向原告赔偿金额为本合同年租金的20%。《房屋组租赁合同》签订后，被告支付了2018年4月5日至2019年4月5日房租。合同到期后，被告继续使用案涉房屋，被告支付了5万元房租，至2020年4月5日被告尚欠3万元房租。2020年5月5日-10月5日被告又欠付房租4万元，累计拖欠房租共计7万元。大连新兴天瑞物业管理有限公司于2020年7月4日向原告出具2019年2月至2020年12月物业费发票，其中2019年2月至2020年10月物业费为1126.3元。在合同履行期间，原告委托其女儿金敏婷，被告委托其儿子赵鹏远处理房屋租赁事宜。2020年7月1日，原告女儿金敏婷给被告儿子赵鹏远打电话，电话录音显示被告儿子称，案涉房屋已由其转租给第三方，现在其也找不到第三方，让原告向第三方索要租金；案涉房屋的钥匙放在发廊，房屋已经到期，原告可以去取。原告女儿称，房屋租金仍应向被告索要，房屋未交接不能取回钥匙。2020年7月4日，原告女儿金敏婷拍摄的案涉房屋照片显示，外墙窗户张贴有“转让185…777”的广告。被告儿子赵鹏远当庭陈述广告上的电话号码系其合伙经营人的号码，案涉房屋内有用于饭店经营的桌椅等设施。至法庭审理时，被告仍未向原告交付房屋、租金及物业费。上述事实，有原告提供的起诉状、房屋产权证、房屋租赁合同、转账记录、案涉房屋外景照片、电话录音、收费收据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按约履行租赁合同。根据合同，约定的使用期限至2019年4月5日止，租赁期限届满后，原告与被告没有继续签订租赁合同，案涉房屋由被告继续占有使用，被告交付租金，双方形成不定期租赁关系，原、被告仍应按房屋租赁合同履行各自义务。本案争议的焦点是双方合同是否已于2019年12月解除。被告提出双方口头协商租期延至2019年12月，其交付了此期间的租金，期满后被告要求原告接收房屋，原告拒绝接收，双方合同已于2019年12月解除的意见，原告对此不予认可。经查，虽然原告提供的录音中有被告提到钥匙放在发廊，原告可以去取的意思表示，但录音时间为2020年7月1日，录音中并没有显示此前被告已经告知原告解除合同，交付房屋，收取钥匙的内容，故该录音不能证明被告的意见。且案涉房屋一直存放相关物品，而被告在录音中并未表示放弃屋内物品，故原告在此次录音后仍未收取钥匙，不属于无故拒收房屋。被告还提出原告在2019年12月之后去发廊取过钥匙进入过房屋，也应视为合同解除，原告陈述其是为了维修案涉房屋的供暖设施，在其他邻居处得知钥匙可能放在发廊，原告在维修完毕后已立即将钥匙返还给发廊，在被告没有证据证明此前其已通知原告解除合同，交付钥匙的情况下，原告维护房屋设施是其作为出租人的正当行为，不应视为已经接收了房屋。故对被告的抗辩意见不予采纳。被告提供的证人董某证言，仅能证实钥匙放在其发廊及原告曾经使用但又返还钥匙的事实，并不能证明双方合同已经解除的事实。故被告抗辩双方合同已于2019年12月解除的意见，不予采纳。被告租金交付至2019年11月底，被告此后未再交付租金，亦未向原告交付房屋。被告行为已经构成违约，经原告电话催缴，被告仍未交付租金。原告诉讼主张被告交付至2020年10月5日的房屋租金7万元、2019年2月至2020年10月物业费1126.3元和违约金1.6万元，符合合同约定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张宜丽给付原告金朝敏自2019年4月5日至2020年4月5日欠付的租金3万元；给付2020年4月5日至2020年10月5日租金4万元，共计租金7万元；二、被告张宜丽给付原告金朝敏2019年2月至2020年10月物业费1126.3元；三、被告张宜丽给付原告金朝敏违约金1.6万元。上述款项均于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1010元（原告已预交），由被告负担。受理费给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  吴红岩二〇二〇年十月十九日书记员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。