青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2426号原告：青海兴鼎安房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300007105199153。住所地：西宁市城**西关大街**。法定代表人：郭厚兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘力荣，青海西海律师事务所律师。被告：赵世刚，男，汉族，1977年9月18日出生，公民身份证号：×××。住安徽省宿州市砀山县。原告青海兴鼎安房地产开发有限公司（以下简称兴鼎安公司）诉被告赵世刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴鼎安公司的委托诉讼代理人刘力荣，被告赵世刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兴鼎安公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即腾退53-19、53-21号商铺并支付拖欠租赁费53172元及违约金65578.8元，共计118750.8元；二、判令被告支付拖欠物业费14584.8元、采暖费10877.5元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2019年6月6日签订《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》，由被告承租53-19、53-21号商铺，租赁期限为壹年。在租赁期内，被告欠付租金53172元，已构成违约。依据双方合同约定，原告有权解除合同，收回商铺。原告多次催要房租，被告不予理睬。遂诉至法院。被告赵世刚辩称：我欠付租金应是10586元。双方签订的补充协议中约定，先交上半年6个月房租，下半年可以享受3个月免租期。2019年5月1日至10月30日的上半年房租我已交纳，按约定我可以享受三个月的免租期，即至2020年1月30日的租金我已付清。从2019年10月30日起原告的整个建材市场全部撤出，致使我的生意受到影响，直至2020年4月30日租赁合同到期，我一直处于亏损状态。2020年疫情期间我店面关门倒闭。2020年2月11日原告发布了疫情期间免除租金的通知，我应该享受免租。且合同中的租赁保证金10000元和装修保证金6000元没有退给我，应该冲抵租金。根据合同第13条第二款约定，发生不可抗拒的客观事实，双方均有权解除合同，故我有权解除合同，不赔偿违约金。根据合同第6条约定，合同签订当日向青海晟辉物业管理有限公司支付物业费才能进场装修营业，我交了全年的物业费14584.8元。2020年2月11日原告出了减免物业费的通知，所以我不拖欠物业费。我拖欠的采暖费数额属实。原告兴鼎安公司向本院提交以下证据：一、2019年6月6日原被告签订的租赁合同一份；二、2019年6月6日原被告签订的补充协议一份；三、2020年5月19日工作联系单。以上三份证据拟证明：原被告签订涉案合同、被告欠付租金、物业费、采暖费的事实。被告赵世刚的质证意见为：对证据一、证据二的真实性没有异议。证据三我没有收到也没见过，对工作联系单上的内容不认可。对三份证据的证明方向有异议，我确实拖欠了租金，但租金数额是10586元。被告赵世刚向本院提交以下证据：一、交纳房租收据，拟证明被告于2019年6月6日交纳半年租金66344元；二、补充协议，拟证明协议约定了租金半年支付106344元，质量保证金抵扣40000元房租，后半年免租三个月；三、装修费用保证金收据复印件，拟证明被告交了保证金6000元，至今未退；四、原告发出的免房租免物业费的通知，拟证明被告可以享受疫情期间免房租免物业费的政策；五、租赁合同，拟证明被告根据合同第5条、第6条、第13条第二款约定，已交纳过10000元保证金，已交纳物业费，无需赔偿违约金。原告兴鼎安公司的质证意见为：对于证据一、二无异议。证据三的真实性有异议，收据是复印件非原件。对证据四的真实性无异议，对证明方向有异议，减免政策是先交费后抵扣。对证据五的真实性无异议，对证明方向有异议，被告不能以此来证明已交物业费、保证金。被告没有通知原告解除合同，被告应该在2019年9月底就应该付清下半年的租金，疫情是下半年后的事。本院对证据认定如下：双方当事人对原、被告提交的真实性无异议的证据，本院予以认定。对于双方就证据的证明方向所持的异议，属于本案当事人的争议焦点内容，本院结合本案全部案件事实在下文中进行综合分析认定。本院经审理确认以下法律事实：原、被告于2019年6月6日签订《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》，约定原告向被告出租53-19号及53-21号商铺，租赁和服务期限自2019年5月1日起至2020年4月30日。商铺计租面积为253.2㎡，租金单价为35元/平方米/月，年租金为106344元，市场推广单价35元/平方米/月，年推广费为106344元，物业费单价4.8元/平方米/月，暖气费6.7元/平方米/月。承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金、市场推广费。承租方违反约定逾期支付租金、物业费或者水电费的，每逾期一天加收月租金10%的违约金，逾期十五日不足额支付租金的，出租方有权解除本合同，收回租赁铺面，承租方承担年租金30%的违约金，还应支付所欠的租金、物业费及水电费等各类费用。承租方每半年一周期支付租金和推广费。承租方应于本合同签订当日向出租方支付保证金，其中租赁保证金10000元，装修工程保证金6000元。合同终止后，扣除承租方应承担的费用（包括但不限于拖欠的租金、综合物业费、水电费、违约金、损害赔偿金），办理完成铺面移交手续后，余额退还承租方。承租方应于本合同签订当日向青海晟辉物业管理有限公司支付物业费14584.32元。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定租金单价为70元，年实收租期9个月，年租金总额159516元，交租方式：半年支付106344元（质量保证金40000元已抵扣半年房租中），后半年免租3个月。被告于2019年6月6日向原告交纳了自2019年5月1日至2019年10月30日的上半年租金106344元（包括质量保证金40000元）。2020年疫情期间被告商铺无法经营，已经倒闭。2020年2月11日原告发布疫情期间减免租金、物业费的公告，主要内容为“2020年1月24日至2020年2月29日，将实行免租、免物业管理的优惠政策。承租商该期间已缴租金和物业管理费将冲抵下次缴费”。庭审中，双方确定合同履行期限已届满。合同中租金单价为35元/平方米/月，但实际上是依照补充协议中的70元/平方米/月来收取租金。原告自认被告已交纳10000元租赁保证金。被告陈述其已于3月份将店铺腾空。本案的争议焦点为：1、原告要求被告腾退商铺的诉讼请求是否成立？2、疫情期间应否减免相应的租金及物业费的问题？3、原告主张被告给付所欠租金及违约金的诉求应否支持？本院认为，原告兴鼎安公司与被告赵世刚签订的《鼎安名城商铺租赁及管理服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定来履行合同义务。原告依约向被告交付了商铺，被告未按约履行付款义务,至租赁期间届满时仍拖欠部分租金。合同履行期限届满后，被告继续占有诉争房屋没有法律依据，故对原告主张被告立即腾退53-19、53-21号商铺的诉求请求，符合法律规定,本院予以支持。对于被告陈述于2020年3月份已将商铺腾空且交于原告的诉讼意见，未能提交相关证据证实，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题，原、被告对补充协议当中的“备注：先交上半年6个月房租，下半年可以享受3个月免租期”的解读存在争议，原告认为被告虽享有3个月免租期的优惠，但仍需在下半年租期开始前30天内交纳免除3个月租金后的剩余租金；被告则认为先免除3个月租金后，再交纳下半年租期的后3个月租金，即以2020年1月30日为节点再交纳剩余租期的租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，原、被告在合同中约定“承租方应于每半年一周期向出租方支付租金和市场推广费”，以及“承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费、此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金、市场推广费”，即被告在交纳上半年租金后，需按约定在2019年10月31日的30日前向原告支付下半年的租金。补充协议虽约定有3个月免租期，但租金的交纳方式仍应该遵守合同的相关约定。即被告交纳下半年租金的时间节点为2019年10月31日。疫情期间根据青海省及西宁市实行租金减免政策，原告发布有关租金、物业费减免公告，公告中的减免政策面向各门店，并未记载对已违约商户不实行减免的内容。依照公平原则，被告理应享有自2020年1月24日至2月29日的租金、物业费的减免。对于原告认为因被告违约在先，无权享受疫情期间的优惠政策的诉讼意见，本院不予采纳。原告在疫情期间对房租、物业费的减免天数为37天，按照合同约定的租金单价，减免租金为21560元。故对原告要求被告支付拖欠三个月租金53172元的诉讼请求，应扣减的21560元后，本院对于尚欠租金31612元予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告提出要求被告给付违约金65578.8元的依据为租赁合同的第3.4条：“承租方违反约定逾期支付租金、物业费或者水电费的，每逾期一天加收月租金10%的违约金，逾期十五日不足额支付租金的，出租方有权解除本合同，收取租赁铺面，承租方承担年租金30%的违约金，还应支付所欠的租金、物业费及水电费等各类费用”，其违约金的计算方式为“违约金：17724元（1个月租金），滞纳金：47854.8元（年租金30%的滞纳金）”。上述违约金计算方式，明显超出了法律规定的违约损失赔偿范围。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，被告欠付租金除了属于疫情防控期间的部分外，还包括疫情防控之前的部分。本院酌定违约损失以欠付租金31612元的15%计算，即违约金为4742元。对于原告主张违约金超出的部分，本院不予支持。被告对原告所述尚欠采暖费10877.5元的金额无异议，故对于原告要求被告支付采暖费10877.5元的诉求，本院予以支持。对于物业费的问题，被告为了证明其已交纳全年物业费，向本院提交了装修工程保证金6000元的收据复印件，该收据的开具时间为2018年1月5日，而原、被告签订租赁合同的时间为2019年6月6日，被告对票据时间和租赁时间的差异未能作出合理说明，也未在庭后向法院提交该票据原件。故对于该证据的真实性和证明力本院不予认定。因此，被告认为合同约定在交纳物业费后才能进场装修，因被告已进场装修营业，故证明被告已交纳物业费的答辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳，被告对此承担不利后果。本院对原告主张被告给付物业费14584.8元的诉讼请求，应扣减疫情期间原告减免37天的物业费1480元，尚欠13104.8元予以支持。原、被告在租赁合同中，对保证金约定为“合同终止后，扣除承租方应承担的费用（包括但不限于拖欠的租金、综合物业费、水电费、违约金、损害赔偿金），办理完成铺面移交手续后，余额退还承租方”。据此约定，10000元保证金需要折抵被告欠付原告的租金、物业费等费用。原告在庭审中认可被告确实交纳了10000元租赁保证金，愿意在退房结算的时候给原告多退少补。故在本案中，10000元保证金用于抵扣被告所欠商铺租金、物业费为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵世刚于本判决生效之日将53-19、53-21号商铺腾空并交付给原告青海兴鼎安房地产开发有限公司;二、被告赵世刚于本判决生效后十日内向原告青海兴鼎安房地产开发有限公司给付租金31612元、违约金4742元，共计36354元；三、被告赵世刚于本判决生效十日内向原告青海兴鼎安房地产开发有限公司给付物业费13104.8元、采暖费10877.5元，共计23982.3元。以上被告赵世刚需给付原告青海兴鼎安房地产开发有限公司共计60336.3元，扣减被告交纳的租赁保证金10000元，被告实际给付原告50336.3元;被告如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3186元，由原告青海兴鼎安房地产开发有限公司承担1593元，由被告赵世刚承担1593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 李慧萍人民陪审员 张玉萍二〇二〇年十月二十日书记员 王思颖附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。