江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8081号上诉人（原审原告）：苏州泉春纺织股份有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：欧阳炎，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛新铭、程军，浙江嘉望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨金火，男，1962年1月5日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴晓明、戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。上诉人苏州泉春纺织股份有限公司（以下简称泉春公司）因与被上诉人杨金火房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的(2019)苏0509民初16094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人泉春公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泉春公司的一审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定的上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同为无效合同与事实不符。双方于2006年建立了房屋租赁合同关系，涉案房屋系在2006年前就已建造完毕，建造时间远在盛泽镇人民政府将该区域列为规划区之前，更早于《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施之前，且涉案房屋的拆迁补偿款相较于盛泽镇其他乡村有许可证或房地产产权证的房屋拆迁补偿款还要高。2.一审法院认定的结合双方的过错程度、租赁合同的期限、涉案厂房同地段租金情况、停产损失费的计算方法等因素，酌情赔偿上诉人停产损失30000元与事实不符。首先，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同并非无效合同，上诉人不存在过错一说。其次，上诉人的损失在拆迁过程中拆迁办已经予以鉴定评估，并在补偿明细表中明确为停产损失费且明确到了具体金额，按照有无营业执照，生产面积进行补偿，已无须酌定。再者，涉案房屋系由上诉人租赁用于企业生产经营，因为拆迁导致无法生产经营，从而产生了停产损失和机器搬迁的损失。正如机器设备搬迁费，虽然上诉人不是补偿协议的对象，但补偿协议中这一块涉及上诉人合法补偿权益和因拆迁导致的实际损失，应当归上诉人所有，停产损失费也应如此。一审在判决设备搬迁费及停产损失费上采用两种观点，自相矛盾。最后，在申报停产损失费时，上诉人通过被上诉人代为提交了营业执照，拆迁办也按照有营业执照的200元/m*补偿了停产损失费，上诉人与被上诉人之间形成了事实的委托关系，被上诉人只是帮上诉人代领了停产损失费，因为停产损失费确系上诉人合法补偿权益和因拆迁导致的实际损失，应当全归上诉人所有。被上诉人杨金火辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。泉春公司向一审法院起诉请求：1.判令杨金火支付房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计350000元；2.杨金火承担本案诉讼费用。诉讼过程中，泉春公司变更第一项诉讼请求为：判令杨金火支付设备搬迁费50400元、损失240000元。一审法院认定事实如下:2006年6月18日，欧阳炎（甲方）与杨金火（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方租赁乙方位于盛泽镇群铁村的厂房一处，租赁期限为6年，自2006年6月18日起至2012年6月18日止，如继续租赁（期满后），则另议；年租金50000元（含土地使用金），租赁期间租金不变。租赁期限届满后，欧阳炎仍继续使用案涉厂房，2017年7月27日，泉春公司以案涉厂房为住所地办理了工商登记。根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。评估报告列明：建筑面积3063.84平方米、机器设备搬迁费共计349520元。2018年12月17日，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司受盛泽镇人民政府动迁办公室委托与杨金火签署了拆迁补偿协议。另，杨金火、吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中设备搬迁费349520元，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积2738.40㎡，补偿金额为547680元。另查明：停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。案件审理过程中，双方一致确认实际租赁面积为1187.64平方米。以上查明事实，有泉春公司提供的《房屋租赁协议》、评估报告、补偿明细表，杨金火提交的拆迁补偿协议等证据及当事人的陈述等证据在卷佐证。杨金火另向一审法院提交结算单复印件一份，该结算单载明喷水织机、大卷机、过滤器水桶等搬迁费合计279680元，扣除179280元（29280元+150000元），为100400元，另尾部载明了110000元的金额。杨金火据此认为双方的结算金额为100400元，但杨金火考虑到泉春公司有一定的停业损失，便凑整数为110000元，该金额是双方协商处理全部事宜的结果，且杨金火已经支付了50000元，无需再额外支付停产停业损失。泉春公司认为该结算单并非处理全部事宜的结果，双方结算时泉春公司并不知晓有停业损失补偿，之所以凑成110000元是因为双方关系比较好。一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》至期后，泉春公司一直承租使用涉案厂房并办理了工商登记，杨金火对此未提出过异议，一审法院认定泉春公司、杨金火之间存在事实上的不定期房屋租赁合同关系。本案中，杨金火未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故泉春公司与杨金火之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，杨金火作为出租人将无证房屋出租给泉春公司，对于造成租赁合同无效存在过错；承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于泉春公司主张的设备搬迁费，一审法院认为，政府拆迁部门对房屋实行拆迁，与房屋所有权人签订补偿协议，被拆迁房屋的承租人或实际经营者虽不是补偿协议的对象，但若补偿协议中涉及其合法补偿权益或因拆迁导致其实际损失的，承租人或实际经营者可以依法向房屋所有权人主张返还或补偿。泉春公司作为涉案厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为泉春公司的直接损失，该部分补偿应当归泉春公司所有，因泉春公司、杨金火已对搬迁费达成协议，一审法院对泉春公司主张的设备搬迁费50400元予以支持。对于泉春公司主张的其他损失，泉春公司承租案涉厂房用于生产经营，虽然泉春公司、杨金火之间无固定期限的租赁合同，但泉春公司在租赁涉案厂房期间为生产经营必然进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，泉春公司作为涉案厂房的实际使用人，需配合搬迁且搬迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的损失，一审法院结合双方的过错程度、租赁合同的期限、涉案厂房同地段租金情况、停产停业损失的计算方式等因素，酌情认定杨金火应赔偿泉春公司损失30000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：一、杨金火应向苏州泉春纺织股份有限公司支付设备搬迁费50400元、赔偿损失30000元，合计80400元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回苏州泉春纺织股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5656元、诉讼保全费2520元，合计8176元，由苏州泉春纺织股份有限公司负担6000元，由杨金火负担2176元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。另查明：泉春公司已向杨金火支付至2019年6月的房屋占有使用费，并于2019年6月搬离涉案租赁房屋。再查明：泉春公司一审中变更诉讼请求主张损失240000元，计算依据和标准按停产停业损失计算。本院认为，杨金火未取得涉案租赁房屋的合法建造手续，故泉春公司法定代表人欧阳炎与杨金火签订的租赁合同无效。该合同于2012年6月18日到期后，泉春公司仍占有使用涉案房屋至2019年6月，并交纳至2019年6月的房屋占有使用费，故该期间双方成立无效的不定期租赁关系。因泉春公司已将涉案房屋返还给杨金火，双方就涉案房屋的占有使用费也已结算完毕，故对双方租赁关系效力的评判已无实际意义。涉案租赁房屋涉及政府拆迁，杨金火作为涉案租赁房屋的投资、建造者，是拆迁补偿的对象，泉春公司能否获得补偿应依据其与杨金火之间的约定或者相关法律规定，并不能因为杨金火获得补偿即当然享有补偿的权利。根据现有证据，泉春公司和杨金火就机器设备搬迁费偿达成了协议，泉春公司主张该项损失有事实依据。但泉春公司在不定期租赁关系终止后搬离涉案房屋，不存在因拆迁影响其生产经营的问题，故其上诉主张杨金火按其获得的停产停业损失作相应赔偿缺乏依据，本院不予支持。综上，泉春公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由上诉人苏州泉春纺织股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。