湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9613号上诉人（原审原告）：万晶，女，1981年4月21日出生，汉族，住，上诉人（原审原告）：余坤，男，1976年6月21日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：万晶，系余坤之妻，1981年4月21日出生，汉族，住武湖立山路双怡丽景1-1-1704，公民身份号码4201231981********。被上诉人（原审被告）：湖北昌锐房地产开发有限公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场庙咀队。法定代表人：陈合善，该公司总经理。上诉人万晶、余坤因与被上诉人湖北昌锐房地产开发有限公司（以下简称昌锐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万晶、余坤上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判昌锐房地产公司向万晶、余坤支付逾期交房违约金（自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点二计算）；3.本案一审、二审诉讼费用由昌锐房地产公司承担。事实和理由：一审法院已查明昌锐房地产公司违约（现仍为基建用电即临时用电），违反商品房买卖合同的约定，应该按合同约定条款赔偿逾期交房违约金，即以购房款584080元为基数，按每日万分之零点二计算进行赔偿。昌锐房地产公司存在明显违约行为，极大损害万晶、余坤的合同权益，对万晶、余坤造成较大经济损失，一审法院将赔付比例下调为每日按已交购房款万分之零点一计算明显不公。现在离原交房日2017年3月31日已过3年多，依然看不到昌锐房地产公司办理正式用电的实际行动，小区还是最原始的基建用电，导致万晶、余坤无法正常入住，长期在外租房，房租1000元/月，因交房违约造成的实际经济损失仅房租一项就远高于合同约定的违约金（约350元/月）。昌锐房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。万晶、余坤向一审法院起诉请求：1.判令昌锐房地产公司立即为万晶、余坤办理房屋产权证；2.判令昌锐房地产公司按合同条款赔偿逾期交房违约金；3.判令昌锐房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：昌锐房地产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。昌锐房地产公司开发“双怡丽景”小区房屋建设工程，并依法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。2016年10月4日，万晶、余坤与昌锐房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定万晶、余坤购买昌锐房地产公司开发的“双怡丽景”小区第1幢1单元17层4号房屋，房屋价格每平方米5215元，房屋总价款584080元。交房期限及条件，昌锐房地产公司应在2017年3月30日前，将符合条件的商品房交付买受人万晶、余坤使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施等按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件；6.供水在交房时，买受人购买商品房楼宇达到使用条件。逾期交房的违约责任：1.出卖人逾期交房不超过60日，自合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；2.逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金；3.如遇到不可抗力，买受人不按规定支付房款，遵守政府法规或政府原因导致规划、配套的批准、安装、验收等延误的，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。房地产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，办理完房地产初始登记。因出卖人的责任，造成买受人不能办理房地产权证的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%，向买受人支付违约金。2016年9月22日，万晶、余坤支付购房款174080元。2017年2月28日，万晶、余坤支付购房款尾款410000元。2019年7月18日，万晶、余坤支付维修基金8171元。2019年7月19日，昌锐房地产公司将万晶、余坤购买的“双怡丽景”小区第1幢1单元17层4号房屋交付给万晶、余坤占有、使用。但房屋一直处于临时用水、用电状态，至今未正常供水、供电。2017年9月30日，昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的“工程竣工验收备案证”。2018年8月21日，万晶、余坤购买的“双怡丽景”小区1号楼依法办理房屋不动产权属证明。事后，昌锐房地产公司未配合万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证。万晶、余坤认为，昌锐房地产公司逾期交房，应支付逾期交房违约金，配合万晶、余坤办理不动产权证。同时，昌锐房地产公司应按合同约定，为万晶、余坤的房屋提供正常供水、供电，满足房屋正常使用条件。为此，万晶、余坤依法起诉，请求判如所请。一审法院认为，昌锐房地产公司经工商登记，依法成立，经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。万晶、余坤与昌锐房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，并具有法律约束力。一、关于配合办理房屋不动产权证合同签订后，万晶、余坤依据合同约定，向昌锐房地产公司付清购房款584080元，履行了合同义务。昌锐房地产公司为万晶、余坤购买的“双怡丽景”小区第1幢1单元17层4号房屋，依法办理房屋不动产权属证明后，未配合万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证，其行为违约，应承担违约责任。因此，昌锐房地产公司应当继续履行《商品房买卖合同》，配合万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证。万晶、余坤提出，判令昌锐房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，配合万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于支付逾期交房违约金双方在合同约定的交房时间为2017年3月30日前，但实际交房时间为2017年7月19日。但是，万晶、余坤购买的房屋一直处于临时用水、临时用电状态，未正常供水、供电。并且，2017年9月30日，昌锐房地产公司取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的《工程竣工验收备案证》。因此，昌锐房地产公司交付万晶、余坤的房屋，不符合合同约定的交房条件。合同约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金。合同约定交房时间为2017年3月30日前，因此，昌锐房地产公司向万晶、余坤逾期交房超过60日，应承担违约责任。即自2017年6月1日起，昌锐房地产公司应付万晶、余坤逾期交房违约金。同时，合同约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之零点二的违约金过高，应当依法予以调整。基于万晶、余坤的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，调整为每日按已交购房款万分之零点一的标准，支付逾期交房违约金。即昌锐房地产公司应自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点一计算，支付万晶、余坤逾期交房违约金。万晶、余坤提出，判令昌锐房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。三、关于昌锐房地产公司的辩称理由一审诉讼期间昌锐房地产公司提出，合同履行过程中发生了不可抗力，修路延期施工，武汉市公路管理部门下达通知，需要关闭几个月。昌锐房地产公司将该情况向全体业主进行了公告，与业主代表签订了备忘录，业主代表同意逾期4个月交房的诉讼主张。但是，昌锐房地产公司未提交确实、充分、有效的证据证实，且万晶、余坤不认可业主代表同意逾期4个月交房。因此，昌锐房地产公司的诉讼主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十一条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由湖北昌锐房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，配合万晶、余坤办理户名万晶、余坤的房屋不动产权证；二、由湖北昌锐房地产开发有限公司支付万晶、余坤逾期交房违约金（2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点一计算）。上述款项，于一审判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由湖北昌锐房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。昌锐房地产公司虽然于2017年9月30日取得“双怡丽景”小区第1号楼建设工程的《工程竣工验收备案证》，但案涉房屋一直处于临时用水、用电状态，未正常供水、供电，昌锐房地产公司向万晶、余坤交付的房屋不符合合同约定的交房条件，昌锐房地产公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。合同约定的交房时间为2017年3月30日，故昌锐房地产公司应自2017年6月1日起按合同约定向万晶、余坤支付逾期交房违约金，即自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点二计算违约金。昌锐房地产公司并未请求法院调整违约金，亦未提交证据证明合同约定的违约金过分高于因其违约行为给万晶、余坤造成的损失，一审法院将违约金由每日按已交付房价款万分之零点二计算调整为每日按已交付房价款万分之零点一计算不当，本院予以纠正。综上所述，万晶、余坤的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初322号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初322号民事判决第二项；三、湖北昌锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向万晶、余坤支付逾期交房违约金（自2017年6月1日起至房屋正常供水、供电之日止，以购房款584080元为基数，按每日万分之零点二计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由湖北昌锐房地产开发有限公司负担。二审案件受理费300元，由湖北昌锐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李瑜二〇二〇年十月二十八日书记员  杜文