河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初455号原告（反诉被告）：洛阳市建业物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市吉利区中原路**，统一社会信用代码：91410306MA467CAC2C。法定代表人：靳有利，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹文峰，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，该公司员工。被告（反诉原告）：高卞霞，女，1972年6月2日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：乔晓敏，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋朋朋，河南洛太律师事务所实习律师。第三人：洛阳市吉利区河阳家园业主委员会，地，地址：洛阳市吉利区河阳路河阳家园小区物业部**/div>负责人：张富启，该业主委员会主任。原告洛阳市建业物业管理有限公司（以下简称建业物业公司）诉被告高卞霞、第三人洛阳市吉利区河阳家园业主委员会（以下简称河阳家园业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建业物业公司的委托诉讼代理人曹文峰、李进，被告高卞霞及其委托诉讼代理人乔晓敏、晋朋朋到庭参加诉讼，第三人河阳家园业主委员会经本院传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建业物业公司提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费1447.93元(2019年4月1日至2020年5月31日)；2.判令被告支付原告逾期支付滞纳金325.77元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原告与洛阳市吉利区河阳街道河阳新村业主委员会签订《物业管理委托合同》，接受业主委员会的委托，为河阳家园小区提供物业服务。自此，原告即按合同约定履行义务，为河阳家园居民提供物业服务。但被告作为小区业主，自2019年4月1日至今，拒绝支付物业服务费，虽经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳。原告已经提供物业服务，但被告拒付物业服务费，已经构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告高卞霞辩称，河阳家园业主委员会的成立不符合法定程序，没有资格代表业主与原告签订合同，该合同应属无效合同。据小区业主介绍，该小区业主委员会成立的各项程序未经公示公开，未召开业主大会，仅由原告和小区少数几人、开发商私下协商就成立了所谓的业主委员会，并与原告签订了《物业管理委托合同》，该业主委员会的成立违反了《物业管理条例》的相关规定，不能代表大多数业主的真实意思。河阳家园业主委员会聘请物业管理公司的程序亦不合法。河阳家园小区并未召开业主大会决定选聘原告作为物业服务单位，业主委员会在没有召开业主大会，没有得到业主大会授权的情况下，擅自签订《物业管理委托合同》，损害了全体业主的利益，并且签订合同后也未在小区内公示，大多数业主对《物业管理委托合同》均不知。即使合同有效，原告进入小区后也未全面履行合同义务，小区管理混乱，环境脏乱差，被告有权提出抗辩拒绝缴纳物业管理费。原告进入小区后，小区道路坑坑洼洼不予维修，小区绿化、花木未能及时修剪，杂草丛生，垃圾随意堆放,不能及时收集、清运，造成小区公共环境脏乱差。地。地下室漏水共照明、安防设施存在故障无法正常使用，小区内下水道井盖缺失存在重大安全隐患。原告公司管理不善，未按照物业服务合同履行对公用设备日常管理和维修义务，损害了广大业主的合法权益，被告有权拒绝缴纳物业管理费。物业管理公司主张的收费标准与其实际履行的职责完全不匹配，物业管理费用过高。第三人河阳家园业主委员会未提出答辩意见。高卞霞提出反诉请求：1.判令《物业管理委托合同》无效，反诉原告无需支付反诉被告任何物业费及滞纳金2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告之间从未签订过任何物业服务合同，反诉被告所谓的《物业管理委托合同》属于违法订立，属于无效合同。首先，河阳家园业主委员会成立的多项条件均不符合小区业委会成立的法定条件，河阳家园业主委员会不具备与反诉被告签订《物业管理委托合同》的主体条件。据小区业主介绍，该小区业委会成立的各项程序未经公示公开，不能代表大多数业主的真实意思，违反了物业管理条例的相关规定。而且河阳家园业主委员会聘请物业管理公司的程序亦不合法，签订该合同时，所谓的业主委员会也未取得业主大会的相关授权，擅自签订该合同损害全体业主利益，合同签订后也未经公示，大多数小区业主对《物业管理委托合同》均不知，对该合同的真实性及内容均不认可。根据《河南省物业管理条例》第三十七条规定：物业服务企业应当承担下列义务：（一）依照物业服务合同的约定，提供物业管理服务；（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；（三）建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作；（四）维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；（五）定期对物业的公共部位、公用设施设备进行巡查、养护、维修；（六）发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；（七）法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。第三十八条规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、公用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。但事实上反诉被告物业公司在违法进驻河阳小区的情况下，根本未提供任何与之相配套的物业服务，小区环境脏乱差，小区垃圾无人清理，公共设施无人保养清理。反诉原告认为反诉被告依据的《物业管理委托合同》属于无效合同，反诉被告没有给反诉原告提供任何便利，不应当支付任何物业费及滞纳金，请求支持反诉原告的诉讼请求。针对高卞霞的反诉，建业物业公司辩称，现有证据足以证明高卞霞参加了业主委员会的选举并投票，高卞霞称其未参加业主委员会的选举及设立事宜,与事实不符，应追究其故意做虚假陈述的责任。业主委员会的成立合法，并经过公告、备案。建业物业公司经招投标程序被确认为中标企业，在居委会的见证下与业主委员会签订物业管理合同，提供物业服务。建业物业公司要求高卞霞缴纳物业费与物业管理委托合同的效力无关。河阳家园业主委员会未对高卞霞的反诉提出答辩意见。经审理查明，2019年3月30日，建业物业公司与河阳家园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定河阳家园业主委员会将河阳家园委托给建业物业公司实行物业管理，委托管理期限自2019年4月1日至2022年3月31日，住宅房屋的物业管理服务费按照建筑面积多层为每月每平方米0.8元，沿街商铺及小区内商铺每月每平方米2.5元，办公场所每月每平方米2.5元，管理服务费标准随市场价格调整；合同同时对物业委托管理事项、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。此后，建业物业公司进入河阳家园小区提供物业管理服务。高卞霞为河阳家园小区4号楼2单元404号业主，该房屋建筑面积129.28㎡（属多层），高卞霞未向建业物业公司缴纳2019年4月1日之后的物业管理费。以上事实有《物业管理委托合同》、物业收费明细表、小区环境照片、不动产证书复印件、服务登记本、证人证言等证据在卷佐证，足以证明。本院认为，根据各方举证及庭审情况，本案争议焦点如下：一、高卞霞是否为本案适格的反诉原告，即其是否有权以业主个人名义要求确认物业服务合同无效。业主委员会所签订的物业服务合同项下的权利义务实际由各业主承担，业主方为物业服务合同的主体，业主个人与物业服务合同具有法律上的直接利害关系。故虽选聘物业服务企业为大多数业主共同决定事项，但不成为阻却业主个人请求确认物业服务合同无效的理由，业主个人可以作为原告诉请确认物业服务合同无效以保障切身合法权益。二、建业物业公司与河阳家园业主委员会签订《物业管理委托合同》是否有效。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但建业物业公司和河阳家园业主委员会均未向本院提交证据证明双方签订《物业管理委托合同》时得到过半数业主的授权，因此《物业管理委托合同》违反了法律与行政法规的强制性规定，应属无效。三、高卞霞是否应向建业物业公司缴纳物业管理费。建业物业公司实际为河阳家园小区提供了物业管理服务，合同约定的物业管理费单价也未明显高出本地市场价，且大部分业主已经缴纳物业费，因此建业物业公司可参照合同约定的单价收取物业管理费。至于高卞霞称建业物业公司未尽到物业管理职责，其无需支付物业管理费的抗辩主张，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担违约责任的方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非不支付物业管理费。故高卞霞在本案中以此主张无须支付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。综上，《物业管理委托合同》无效，高卞霞应向建业物业公司支付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费1447.93元。建业物业公司要求高卞霞支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、洛阳市吉利区河阳家园业主委员会与洛阳市建业物业管理有限公司2019年3月30日签订的《物业管理委托合同》无效。二、被告高卞霞于本判决生效后十日内向原告洛阳市建业物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费1447.93元。三、驳回原告洛阳市建业物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告高卞霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取为25元，由原告洛阳市建业物业管理有限公司负担5元，被告高卞霞负担20元；反诉受理费100元,减半收取为50元，由反诉原告高卞霞负担25元，反诉被告洛阳市建业物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 卢 鹏二〇二〇年十月二十日书记员 徐丹丹