湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1871号 上诉人（原审原告）：深圳多禾国际物业管理有限公司。 法定代表人：汪青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：李建东，男，1973年12月5日出生。 被上诉人（原审被告）：胡秋仁，男，1958年9月19日出生。 上诉人深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾公司）、李建东因与被上诉人胡秋仁物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立，上诉人李建东到庭参加诉讼。被上诉人胡秋仁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 多禾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持多禾公司一审诉讼请求；2.本案二审诉讼费由李建东、胡秋仁承担。事实与理由：1.多禾公司根据物业服务合同约定自2016年10月至2019年9月30日为七星花园小区提供物业服务，李建东、胡秋仁享受了物业服务，但却未按时交纳物业费，其长期不缴纳物业费的行为，是对小区其他业主共同利益的损害。李建东一审提交的照片和《限期整改通知书》均为复印打印件，不能确定证据来源，不真实亦不合法。多禾公司在服务期间也从未收到小区业委会送交或告知限期整改通知内容。故李建东以物业服务瑕疵为由主张减免物业费，没有事实依据，一审判决核减应缴物业费错误，请求二审法院依法改判。 李建东辩称，《物业服务合同》是第三方委托合同，在没有第三方委托的情况下合同是无效的。多禾公司没有向法庭提供其向七星花园小区提供了物业服务的任何证据。李建东一审提交的证据能够证明所有的整改通知书送达给了物业，但物业公司拒不整改。 李建东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回多禾公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由多禾公司承担。事实和理由：1.多禾公司未提交七星花园小区业主大会授权业委会签订《物业服务合同》的证据，根据法律规定，该《物业服务合同》应为无效合同，李建东与多禾物业只存在事实上的劳务关系。一审判定《物业服务合同》合法有效没有法律依据。2.多禾公司为七星花园小区提供物业服务期间，未公布服务内容和服务细则，也未对李建东书面催缴。在多禾公司提供的服务质量也不达标甚至四个月未提供物业服务的情况下，李建东也支付了多禾公司劳务费，李建东已经尽到了自己的义务，不需要也不应该支付多禾公司未提供服务部分的费用。《物业服务合同》中的违约金条款明显是侵犯业主权益，加重业主责任，不应当支持。综上，请求二审法院改判驳回多禾公司的诉讼请求。 多禾公司辩称，答辩意见与上诉意见一致。物业合同的签订程序合法，合同有效。李建东存在违约行为应当承担违约责任，减少了物业费不符合规定。 胡秋仁未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 多禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.李建东、胡秋仁支付多禾公司物业管理费4279.6元；2.李建东、胡秋仁按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计1645.67元；以上合计：5925.27元；3.本案诉讼费由李建东、胡秋仁承担。 一审法院查明的事实： 一、2016年8月20日，郴州市七星花园业主委员会向多禾公司发出“中标通知书”，“中标通知书”载明该业主委员会受业主大会的委托，组织开展七星花园物业服务单位的招标工作，并于2016年8月20日开标，经业委会及业主代表综合评定比较各投标单位，确定多禾公司为中标单位。 二、2016年9月28日，多禾公司与郴州市七星花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定多禾公司为座落于湖南省郴州市南岭大道988号七星花园小区业主提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日，物业服务费具体标准：高层住宅应按1.2元/平方米/月，商业物业2.2元/平方米/月。《物业管理服务合同》第七条、第十四条“业主应提前预交下月的物业服务费及日常维修资金等相关费用。物业区域内的已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取”。“……业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1％的标准收取违约金”。 三、合同签订后，多禾公司依约在该小区进行物业管理工作，房管部门的登记信息显示七星花园小区7栋1103室的业主是胡秋仁，房屋状态是预告登记。李建东系该房屋的实际使用人。该房屋物业面积137.2平方米，每个月应交的物业费为164.64元。 四、一审庭审中，李建东提交2018年9月至2019年3月交纳的1152.2元物业管理费票据一张，多禾公司对该票据予以认可。 五、多禾公司称，李建东、胡秋仁自2017年1月至2019年9月30日止，李建东、胡秋仁已累计拖欠物业费4279.6元，按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计1645.67元，多禾公司向李建东、胡秋仁书面催交无果，遂诉至一审法院。 六、服务期届满后，因未续签《物业管理服务合同》，多禾公司于2019年10月1日应业主委员会的要求已退出七星花园物业服务。 本案系物业服务合同纠纷，根据一审庭审查明的情况，一审法院对双方的争议作如下认定： 一、《物业管理服务合同》是否合法有效。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。一审法院认为，多禾公司与李建东所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，李建东如认为物业公司的选聘、招投标程序不合法，应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。七星花园业主委员会作为小区业主的代表向多禾公司发出了“中标通知书”，认可物业公司经过小区业主大会的选聘中标，李建东以此为由对《物业管理服务合同》的合法性提出的抗辩，不予采信。 二、多禾公司是否履行了《物业管理服务合同》的应尽义务以及物业费和违约金的确定。多禾公司认为：签订《物业管理服务合同》后依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。李建东认为：小区环境脏、乱、差，小区安防、消防、停车等数年来形同虚设，多禾公司公司服务水平差，不负责任，没有履行应尽义务，小区很多业主都对物业不满意，并向法庭提交了相关物业管理情况的证据。一审法院认为：《物业管理服务合同》中约定，如果物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会可要求其限期整改。本案中李建东提交了多份七星花园业主委员会发给物业公司的《限期整改通知书》，要求对相关物业服务事项进行整改，而多禾公司并未提交按照业主委员会的通知要求对相关事项进行了整改的证据；根据业主提交的相关证据，一审法院认定，多禾公司未完全履行物业服务合同的约定，但李建东以此作为不缴纳物业服务费的抗辩并无法律依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的相关法律规定，一审法院酌情确定，李建东按《物业管理服务合同》中约定缴费标准的70%向多禾公司支付物业管理费。关于违约金，多禾公司要求李建东按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金1645.67元过高，且我国《物业管理条例》中并无此规定，一审法院酌定，李建东自多禾公司退出小区物业管理之日的2019年10月1日起，按年利率6%向多禾公司支付违约金。多禾公司诉请中超过的部分，不予支持。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、胡秋仁经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响一审法院依据查明的事实依法作出裁判。二、我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。一审庭审查明，李建东系认为小区物业管理存在问题而不交物业服务费，李建东指出的相关问题，需要业主、业主委员会、物业服务公司共同解决，但李建东的诉求应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。李建东作为物业使用人拒绝交纳物业服务费用于法无据，根据多禾公司履行《物业管理服务合同》约定义务的情况，一审法院酌定李建东应向多禾公司支付《物业管理服务合同》中约定数额的70%的物业管理费即2995.72元（4279.6元×70%），应缴未缴的物业费的违约金按年利率6%支付，多禾公司诉请中超过的部分，不予支持。胡秋仁作为房管部门登记的业主，负连带交纳责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：“一、第三人李建东在本判决生效后十日内支付拖欠的物业服务费2995.72元给原告深圳多禾国际物业管理有限公司，违约金按照年利率6%从2019年10月1日算至费用清偿之日止；二、被告胡秋仁对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告胡秋仁、第三人李建东负担。” 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，结合当事人的辩诉主张，归纳本案二审的争议焦点为：一、案涉物业服务合同是否合法有效；二、李建东是否要补交物业管理费；三、李建东是否构成违约，是否应承担违约责任，如何承担。 关于焦点一。案涉物业服务合同的签订经过合法的招标程序，七星花园小区业主委员会向多禾物业下达了中标通知书，以七星花园业主委员会的名义与多禾公司签订了小区的物业服务合同。且合同签订时七星花园业主委员会已向房管部门登记备案，其与多禾公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主都具有约束力。 关于焦点二。案涉物业服务合同有效，业主和物业公司均应当按照物业服务合同的约定履行。签订物业合同后，多禾公司即进驻七星花园小区提供物业服务至2019年9月30日物业服务期限届满，七星花园小区的业主也享受了多禾公司提供的物业服务。现李建东以多禾物业的选聘程序违法，提供的服务质量不合格为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。李建东如对多禾公司的服务质量不满意，可以通过合理方式提出异议，要求物业公司承担赔偿损失、继续履行采取补救措施等违约责任，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，拒缴物业费不利于物业公司的正常运转，也有损于其他正常缴费业主的权益。李建东既享受了多禾公司提供的物业服务，就应当按照约定价格支付物业费，一审对于李建东欠缴物业费的期间和物业费收费标准计算无误，但是判决按照李建东应缴纳物业费总额的30%核减物业费不当，本院予以纠正。故李建东应当按照合同约定的价格全额缴纳2017年1月至2019年9月30日期间欠缴的物业费4279.6元。 关于焦点三。李建东未及时缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定，应当承担违约责任。一审法院认为合同约定的按拖欠物业费的千分之一支付违约金过高，酌情判定按照年利率6%支付违约金，符合法律规定。因多禾公司2019年10月1日不再为小区提供物业服务，故违约金应自2019年10月1日起计算。胡秋仁作为房管部门登记的业主，对李建东的前述债务承担连带交纳责任。 综上所述，李建东的上诉请求不成立，应予驳回；多禾公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1569号民事判决； 二、李建东在本判决生效后十日内向深圳多禾国际物业管理有限公司支付拖欠的物业费4279.6元，违约金按照年利率6%从2019年10月1日起计算至费用清偿之日止； 三、胡秋仁对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回李建东的上诉请求； 五、驳回深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，深圳多禾国际物业管理有限公司、李建东预交的二审案件受理费各50元，共计125元，由李建东、胡秋仁负担100元，深圳多禾国际物业管理有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 李惠铭 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年十月十六日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。