云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9451号原告：阮粉琼，女，汉族，1965年2月13日生，住昆明市盘龙区。委托代理人：仕亚鸿，云南大允律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明尖茂房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处天宇桃园**地块****。法定代表人：曹石乔。委托代理人：丁汝鹏，男，汉族，1997年2月7日生，住云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。原告阮粉琼诉被告昆明尖茂房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年10月14日公开开庭进行审理。原告阮粉琼的委托代理人仕亚鸿，被告的委托代理人丁汝鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告解除昆明市房屋出租委托合同；2、依法判令被告支付原告租金18900元，电费299.7元、税费68.1元，物管费110.5元；3、判令被告向原告支付违约金2100元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月6日，原被告签订《昆明市房屋出租委托合同》，约定原告将房屋委托给被告管理及出租，租赁期限从2019年5月6日至2024年8月5日，共五年。合同约定第一年半年租金为人民币12600元，被告于2019年8月5日前向原告支付清下半年房租。协议内容明确约定第二年房屋年租金为人民币28350元，被告于2020年8月5日前支付上半年房租给原告，于2021年2月5日前支付下半年房租给原告。现房租租金支付期限届满，被告未支付房租己违约，第一年后半年租金及2019年5月6日至2019年8月5日三个月房租至今未付。期间被告使用房屋产生的水电费，也一直欠交。合同还约定租赁委托期间甲乙双方必须信守合同，乙方违约方应向甲方交纳一个月租金为违约金。故原告为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告答辩称：1、同意解除合同；2、房屋钥匙已于2020年8月1日交还原告；3、已支付了2019年8月5日至2020年8月5日的租金，不存在违约行为，物管费、电费也交了。原告为证明其诉讼请求向本院提交了《昆明市房屋出租委托合同》、支付业务回单、增值税发票、登录查询表、刘家营城中村改造项目回迁安置房选房确认书、证人张某证言。被告为证明其答辩意见向本院提交转账记录截图。经质证，本院对原、被告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。经审理查明：2019年5月6日，原告与被告签订《昆明市房屋出租委托合同》，约定：原告将位于昆明市盘龙区平方米）房屋委托给被告管理，委托租赁期限自2019年5月6日至2024年8月5日止，共五年，其中自2019年5月6日至2019年8月5日为原告给予被告的免租期；第一年房屋租金为12600元，于2019年8月5日前支付上半年房租给原告；第二年租金为28350元，于2020年8月5日前支付上半年房租给原告，于2021年2月5日前支付下半年房租给原告；第三年租金为28350元，于2021年8月5日前支付上半年房租给原告，于2022年2月5日前支付下半年房租给原告；第四年租金为28350元，于2022年8月5日前支付上半年房租给原告，于2023年2月5日前支付下半年房租给原告；第四年租金为28350元，于2023年8月5日前支付上半年房租给原告，于2024年2月5日前支付下半年房租给原告；原告应在合同签订当日将该房屋交给被告；委托代理期满后，被告必须结清水、电、煤气、物管费、数字电视收视费等费用；被告违约应向原告交纳一个月租金作为违约金。合同签订后，原告即交付房屋。被告于2019年5月15日支付租金12600元，物管费393.44元，2020年8月1日支付物管费221.6元。后被告于2020年8将房屋钥匙交还原告并搬离房屋。庭审中，被告认可欠付还欠付电费299.7元，水费68.1元，物管费110.5元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告签订的《昆明市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，则被告应按约支付租金，履行合同。双方约定的合同期限至2024年8月5日止，但庭审中，被告表示因无法支付下一年度半年租金，故于2020年8月将房屋及钥匙退还原告，原告对退还房屋及钥匙的行为认可，但双方对具体时间产生争议，被告认为退还时间为2020年8月1日，原告认为时间为2020年8月15日。对此，本院认为，对于已交还房屋及钥匙的履行义务方为被告，故被告应对其交付行为承担举证责任，现被告未举证证明其交还时间，原告对被告陈述亦不予认可，其应承担举证不能的法律后果，故本院以原告自认的2020年8月15日为双方交还房屋时间。因双方在庭审中均表示交还房屋及钥匙的行为属解除合同的意思表示，本院予以确认，则原告与被告于2019年5月6日签订的《昆明市房屋出租委托合同》已于2020年8月15日解除。对于原告主张的房屋租金，被告称双方合同约定第一年房屋租金为12600元，由此可推断出2019年8月5日至2020年8月4日的月租金为1050元，但合同中约定第二年至第五年的年租金为28350元，平均一个月的租金为2362.5元，第一年的房租与第二年至第五年的房租相差较大，同时原、被告均当庭确认，双方约定租期内平均月租金为2100元，故本院认为，在被告未按五年期限履行合同的情况下，应当以每月2100元为标准认定其实际租用期限租金。则被告应支付的2019年8月5日至2020年8月4日的租金为2100元×12个月=25200元，扣除被告已经支付的12600元，被告还需向原告支付租金12600元。对于原告提出2019年5月6日至2019年8月5日租金也应支付的意见，因合同约定有三个月的免租期，故对原告的该主张本院不予支持。对于原告主张的违约金，由于被告提前解除合同，其行为已经构成违约，根据合同约定，被告应向原告交纳一个月租金作为违约金，如前所述，本院确认月租金为2100元，故被告应向原告支付违约金2100元。对于原告主张的物管费、水费、电费，被告当庭对原告的该主张表示认可，故本院支持被告支付水费68.1元，电费299.7元，物管费110.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告阮粉琼与被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于2019年5月6日签订的《昆明市房屋出租委托合同》于2020年8月15日解除；二、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮粉琼支付租金12600元；三、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮粉琼支付违约金2100元；四、被告昆明尖茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮粉琼支付水费68.1元，电费299.7元，物管费110.5元；五、驳回原告阮粉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币327元，减半收取计人民币163.5元，由被告昆明尖茂房地产经纪有限公司负担100元，由原告阮粉琼负担63.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  蒋煜二〇二〇年十月二十六日书记员  李俊