浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初3322号原告：杨忠强，男，1979年9月28日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：杨武根（系杨忠强父亲），男，1955年8月23日出生，汉族，住桐乡市。被告：吕旭燕，女，1987年4月22日出生，汉族，住桐乡市。原告杨忠强与被告吕旭燕租赁合同纠纷一案，于2020年6月29日向本院起诉并同时提出财产保全申请，本院经审查后依法作出裁定并采取了相应保全措施。本院受理本案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日、8月7日、10月19日三次公开开庭进行了审理，三次开庭，原告委托诉讼代理人杨武根、被告吕旭燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付厂房租金188000元、物业管理费13908元、水电费2231元，总计204139元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月8日，被告向原告租赁在崇福皮草品牌园区××幢××层厂房用作皮毛服装加工生产，租赁期限为3年，并且双方签订一份厂房租赁合同。2020年4月8日原告向被告提出需要交第二年房租以及物业管理费和水电费，但至今被告未按合同支付以上费用，经电话催讨和发微信函多次商讨未果，原告故提起诉讼。第二次庭审后，原告向本院提交《补充意见》（即变更诉讼请求申请），陈述因为被告擅自搬离厂房表示不租下去，原告为了减少损失，在2020年6月15日将涉案厂房的一层出租出去了，年租金95000元；但涉案厂房第二层至今没有出租出去。被告在庭审中提出要解除合同，鉴于双方的租赁合同实际也无法再继续履行下去，原告同意解除合同，并要求被告支付厂房第一层的租金9786元（按照94000元／年，从2020年5月8日计算至2020年6月14日为38天，计9786元），第二层因为到现在还没有出租出去，短时期内还没有找到承租人，故要求给予一段时间再寻找新的承租人，原告要求被告支付厂房第二层8个月的租金62667元（94000元／年÷12个月×8个月），剩下的租金原告自愿放弃了，哪怕到时候厂房无法出租出去，也与被告无关。同时，物业费也按照上述方法计算，涉案厂房一共5层，一年的物业费为34470元，平摊到每层是6954元，要求被告承担第一层的物业费724元（6954元／年÷365天×38天）、第二层的物业费4636元（6954元／年÷12个月×8个月）。水电费2231元被告在庭审中无异议，应由被告承担。因为被告违约，被告交给原告的保证金2万元应当予以没收，不予退还。综上，原告变更后新的诉讼请求为：一、要求解除原、被告于2019年5月8日签订的《厂房租赁合同》；二、被告支付厂房一层的租金9786元、二层的租金62667元；三、被告支付水电费2231元、物业费5360元；四、被告押在原告处的保证金20000元予以没收；五、本案诉讼费由被告承担。另外，第三次庭审中原告当庭增加一项诉讼请求，要求被告将厂房外墙上“千祥颗粒绒加工厂”的广告字牌移除，因被告未经原告允许装饰了字牌；庭审后，原告提交补充意见，撤回该项诉讼请求。被告答辩称：1、关于双方的协商过程。被告于2020年4月份与原告提出合同要具体商议需要见个面，4月11日被告从重庆回桐乡，要求与原告代理人杨武根见面，被告连续打了好几个电话给杨武根，但是杨武根在打麻将，连续打了两三次电话都没说清楚。后来三天后晚上八点多，被告给杨武根打电话说今年生意不好，资金周转困难，想和杨武根商量下可否减免租金，如果不能减免被告就承租不了，杨武根当时同意了，但三天后又给原告打电话说“你想不租没那么容易”，然后就挂电话了，被告再打过去杨武根一直不接。四月十几号，被告给原告杨忠强打电话说生意做得不好，厂房不想租了，杨忠强说“你说好要租么就要租下去的”，也没说同意不同意，模棱两可。后来被告看到杨忠强4月21日发微信朋友圈厂房招租，留的电话是杨忠强老婆的电话，被告就打电话过去，他们夫妻俩在一起，被告问转租是带上被告的装修、设备还是被告搬走了再出租，被告希望一起商量下，但是杨忠强故意假装听不懂挂了电话。后来被告给杨忠强发了条信息，后来因为原告方不接电话所以一直没联系上。被告认为，原告方的上述做法是默认解除合同了，被告就于2020年5月7日把东西都搬空了，原告方父子三人都到现场来的，都知道被告搬走了，后来就一直没有联系，直到接到法院的通知才知道原告将被告起诉了；2、原告主体不合适。租赁合同上只有杨忠强和杨武根的签字，但是房产所有人还有杨忠坚，也有杨忠坚夫妻的份，被告认为也要经过他们同意才能起诉，原告单方起诉不能成立，且被告开庭前与杨忠坚夫妻打过电话，他们夫妻并无意向起诉被告；3、原告已将厂房的第一层出租出去了，不能再和被告要租金。第三次庭审中，针对原告变更了诉讼请求，被告补充答辩称：1、厂房的第二层也出租出去了，所以涉案厂房的两层都出租出去了，原告不能再跟被告要租金；2、原告现在要求解除合同，被告不同意了，要求继续租用原告的厂房；3、原告在被告处的保证金20000元也就是押金，双方在合同中未作约定原告可以没收，所以应该扣除水电费2004元后（根据原告代理人微信上发给被告的水电费单子应该是2004元）退还被告；4、外墙字牌是经原告同意后装上去的，原告要拆除的话自己去拆，被告不愿意拆。原告举证如下：一、厂房租赁合同一份，证明原、被告签订租赁合同并对租期、租金等作了约定的事实。二、厂房租赁租金催缴函一份，原告代理人通过微信向被告发送了这个催缴函催讨租金，打电话也催讨的。三、房产证、杨忠坚身份证复印件各一份，房产证原件因为有贷款押在银行，证明涉案房产是杨忠坚、杨忠强共同共有的。四、原告与新的承租人的厂房租赁合同一份附承租人身份证复印件一份，证明因被告擅自搬离出租厂房，原告为减少损失，将厂房的一楼出租给新的承租人卢大晓，年租金95000元。五、物业费发票复印件一份，证明涉案厂房共5层每年的物业费是34770元。被告质证意见：证据一，对厂房租赁合同真实性无异议，但房子是杨忠坚、杨忠强共同所有的，他们两个人都没有委托杨武根，但被告签的时候只有杨武根一个人和被告签，没有其他人，合同上只有杨武根签字，没有杨忠强签字，被告和杨武根协商签完以后，杨忠强再过来补签了个字。房产证当时没有给被告看，被告也不知道房子是谁的。证据二，发送时间与催缴函落款时间不符，落款时间是4月24日，但杨武根是5月4日通过微信发给被告的，那个时候被告已经在整理东西有部分已经开始搬了，5月7日全部搬空了。4月8日杨武根是给被告打过电话的，被告说在重庆，等回来再找杨武根谈。证据三，真实性无异议，但房产证被告以前从来没有看到过，签合同的时候不知道涉案房产他们父子三人产权分配是怎么样的，被告去签合同是杨忠坚和他老婆拉去才签的，因为跟杨忠强以前闹过矛盾，是绝对不会和杨忠强签的，所以才由杨武根出面谈和签合同。证据四，真实性无异议，合同签订时间是2020年5月11日，说明那个时候原告已经确定把第一层出租出去了，为何还要起诉被告要第一层的租金呢；证据五，真实性无异议，但是被告搬出后物业费就不应由被告承担。被告举证如下：一、杨忠强2020年4月21日微信朋友圈截图一份、被告拍摄的涉案厂房墙上招租广告照片一份、涉案厂房视频一份（2020年5月6日拍摄），证明原告将涉案厂房招租的事实。二、2020年4月13日被告与原告通话录音1份，证明原告同意被告退租解除合同的事实。三、快递单照片一份，是第一次开庭之后7月22日下午被告去涉案厂房办公室门口的放快递处拍照得来，证明涉案厂房原告方已经租出去了，新的承租人已在使用厂房的事实。四、微信聊天记录截屏2份，是被告和荻思皮草的蒲晓强的聊天记录，证明一楼已经租掉了，二楼不知道。五、2020年10月14日被告到涉案厂房第二层拍摄的照片6份、视频一段，证明原告已将厂房第二层出租出去正在进行装修的事实。原告质证意见：证据一，真实性无异议，但是据原告代理人了解，第一次庭审时还没有租出去。被告说不要继续租了还把东西搬走，原告不能看着厂房白白空着所以发招租广告了，原告是在被告搬走之后才贴广告的。证据二，真实性无异议，但原告并没有同意被告退租。证据三，不属实；证据四，原告代理人第二次庭审中质证认为，原告与第三人新的租赁合同正在协商中还未正式确立，第三次庭审中原告认可确实已将涉案厂房的一楼租给了新的承租人卢大晓。证据五，有异议，原告只是对第二层进行简单装修以便日后出租，并没有出租出去。本院向双方出示本院对杨忠坚所作的谈话笔录一份，内容主要是本案所涉厂房因为产权登记为杨忠坚、杨忠强共同共有，但租赁合同是杨忠强和被告签的，现在杨忠坚表示虽未参与签订合同，但对合同内容是知晓和认可的，因为平时厂房租赁的事情是杨忠强在管的，现在起诉就委托杨忠强一个人来处理，杨忠坚就不出面了。原告对该份笔录无异议，被告对笔录本身无异议，但要求杨忠坚也出面。本院认证意见：原告提交的证据一，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据二，被告对真实性无异议，但认为原告代理人微信发给被告的时间是2020年5月4日，庭审中原告对此无异议，本院对该证据予以确认；证据三、四、五，被告对真实性无异议，本院对该三组证据真实性予以确认。被告提交的证据一，原告无异议，本院予以确认；证据二，录音中原告并未同意被告退租，故无法证明被告的证明目的；证据三、四，原告事后认可已将涉案厂房第一层出租给他人，对被告所要证明的事实予以确认；证据五，仅凭该组证据无法证明原告已将厂房第二层出租，原告也予否认，故不予确认。经审理查明：2019年5月8日，原告杨忠强与被告吕旭燕签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于桐乡市崇福镇中山××路××号××幢××层的厂房租赁给被告使用，租赁期限为3年，即自2019年5月8日至2022年5月7日止，年租金188000元。签订合同时，被告向原告支付保证金20000元和12个月（2019年5月8日至2020年5月7日）租金188000元。合约期满被告付清租金及一切费用之后，原告应将保证金全额退还被告。被告应每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期10天未付租金，原告有权终止合同。还约定，物业费按楼层由被告承担，水费、电费按市场价由被告自负。杨武根作为杨忠强的代理人在合同上签字。2020年4月初，被告向原告提出不想继续租赁厂房，想要解除合同，未得原告应允。原告于2020年4月21日在微信朋友圈发布一则厂房出租的图文广告，欲将涉案厂房出租。2020年5月4日，原告父亲杨武根通过微信向被告发送《厂房租赁租金催缴函》，向被告催缴第二年的厂房租金。2020年5月7日，被告从涉案厂房腾退搬离。2020年5月11日，原告与案外人卢大晓签订《厂房租赁合同》一份，将桐乡市崇福镇东山东路127号皮草品牌园区2幢1楼也即涉案厂房的一楼出租给卢大晓用作仓库，租赁期限8年，自2020年6月15日至2028年6月14日，第一年租金95000元，以后每2年递增5%，即第三年、第五年、第七年每年在原有基础之上递增5%；租金按年结算，由承租方提早一个月交付出租方。另查明，坐落于桐乡市崇福镇中山××路××号××号的不动产为杨忠强、杨忠坚兄弟共同共有，杨武根是二人的父亲。杨忠坚在本院对其所作的谈话笔录中，对杨忠强与吕旭燕签订的《厂房租赁合同》予以认可，并表示同意由杨忠强一人向吕旭燕主张相关权利。还查明，涉案厂房整栋楼共5层一年的物业费34770元，双方对被告应付原告被告搬离涉案厂房前产生的水电费2004元均表示无异议。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。首先，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，且事后取得房屋共有人杨忠坚的追认，本院对该合同的效力予以确认，合同双方均应按约履行自己的义务。我国《合同法》第94条规定了合同法定解除的几种情形，第227条又规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，是对租赁合同中承租人逾期不付租金情形下出租人行使法定解除权的规定。本案中，被告在合同约定的租期届满前，就提前退租一事与原告协商未果的情况下，擅自搬离出租厂房，在原告催缴后仍拒付租金；被告在第一、二次庭审中表示不要租了要求解除合同，但在原告变更诉讼请求要求解除合同后又提出要继续履行合同继续租用原告厂房，但其擅自搬离厂房拒付租金等行为，也导致双方的合同实际无法履行；综上，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告为减少损失，发布涉案厂房招租广告，并将涉案厂房的第一层出租给第三人，原告请求被告支付自被告应负第二年租金起至原告与第三人约定的租期起始日止的租金9786元（按照原、被告约定的94000元/年，从2020年5月8日计算至2020年6月14日为38天，计9786元），该请求合理合法，本院予以支持。被告主张厂房第二层已被出租，但其提交的证据无法证实其主张，庭审中多次询问原告，原告均否认已出租；原告提出因被告违约，要求给予一定期限寻找新的承租人，现主张被告支付厂房第二层8个月的租金用于填补损失，请求合理，予以支持。其次，合同约定物业费按楼层由被告承担，原告要求被告按照上述支付租金的期限来支付物业费，本院予以支持。原、被告在庭审中对被告应付原告水电费2004元均表示无异议，本院予以确认。最后，对双方有争议的保证金20000元，原告认为，因被告违约，该保证金应予没收不予退还，被告则认为，该保证金是因为水电费、物业费需要房东预交，所以承租人押一部分费用在房东处，退租时进行结算，在本案中应扣除水电费2004元后予以退还；本院认为，原告要求没收保证金，实际主张的是定金权利，根据《担保法解释》第118条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》没有约定如被告违约等情形下，原告可没收定金，故原告该请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，该保证金在合同解除后应退还被告。综上，本院确定被告应支付原告厂房第一层租金9786元（94000元/年÷365天个月×38天）、第二层租金62667元（94000元/年÷12个月×8个月），第一层物业费724元（6954元/年÷365天×38天）、第二层的物业费4636元（6954元/年÷12个月×8个月），水电费2004元，以上费用合计79817元，扣除原告应退还被告的保证金20000元，被告还应支付原告59817元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年5月8日签订的《厂房租赁合同》；二、被告吕旭燕应支付原告杨忠强厂房租金72453元、物业费5360元、水电费2004元，合计79817元，扣除原告应退还被告的保证金20000元，被告还应支付原告59817元，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，减半收取计900元，财产保全费1570元，合计2470元，由原告杨忠强负担252元，由被告吕旭燕负担2218元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228********，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张丹婷二〇二〇年十月二十二日书记员  杨智超