黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1515号上诉人（原审被告、执行申请人）：赵东明，男，1961年10月9日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：郭洪岩，黑龙江鹤城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张忠学，男，1961年10月2日出生，蒙古族，个体，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：白俊杰，女，1964年11月30日出生，蒙古族，腰新乡中心小学退休职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人张忠学、白俊杰共同委托诉讼代理人：张鑫，男，1989年8月20日出生，蒙古族，华夏银行职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区翠庭花园****601。被上诉人张忠学、白俊杰共同委托诉讼代理人：尚红伟，黑龙江玺源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县西北新街**。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，该公司副经理，住，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区/div>被上诉人（原审被告、被执行人）：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，依安县平安房地产开发有限责任公司副经理，住，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区/div>上诉人赵东明因与被上诉人张忠学、白俊杰、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房产）执行异议之诉一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人赵东明及其委托诉讼代理人郭洪岩，被上诉人张忠学、白俊杰及其二人共同委托诉讼代理人张鑫、尚红伟，被上诉人平安房产委托诉讼代理人张柏山，被上诉人张柏山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵东明上诉请求：一、依法撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；二、本案诉讼费用由张忠学、白俊杰、张柏山、平安房产承担。事实和理由如下：一审认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。一、赵东明作为执行案件的申请人，针对张柏山所采取的执行强制措施，依据的是2018年与张柏山达成的生效法律文书，从该法律文书中可以体现张柏山拖欠赵东明人工费60万元的法律事实，同时在2018年8月17日张柏山就已经以合同的形式将本案争议房产（杜尔伯特县××中心村××城××住宅××单元××室、××室）抵押给了赵东明，并约定如到期未能还款则直接以该房产抵偿拖欠的人工费。依据最高法院相关司法解释以及《担保法》的有关规定，鉴于张柏山拖欠赵东明的工程款并已将案涉房屋抵押给赵东明，在执行中如存在其他债权人，则赵东明比照其他债权人本身享有优先受偿权，但一审判决中对于上述事实以及赵东明所享有的法定权利既没有做任何表述也未予以支持和维护，仅凭张忠学、白俊杰的片面之词就主观的将本案争议的两处房产确权给了张忠学、白俊杰，这无形中侵害了赵东明作为本案债权人和抵押权人的合法权益，对此错误必须予以纠正。二、本案审理过程中，张忠学、白俊杰向一审法院提交了所谓的“拆迁补偿协议”，并试图以此证明自己是争议房产的权利人，但从该份协议的内容来看，双方只约定了“用原有住宅置换商服、住、住宅及房屋面积”未明确约定将“位于杜尔伯特县××中心村××城××住宅××单元××室、××室”的房产置换给张忠学、白俊杰。对于上述事实以及张忠学、白俊杰的诉求，张柏山作为该协议的当事人在庭审中已经做出了明确答复：“不同意张忠学、白俊杰的诉讼请求，动迁安置协议未明确约定回迁位置，回迁房屋超面积，没有按时缴纳房屋的各项费用，也从未将争议房屋的钥匙交付给张忠学、白俊杰，未与开发商签订正式的商品房买卖合同等等”。对于上述这些关键性的问题，一审法院并未予以重视和采纳，在毫无事实根据和法律依据的情况下，无视本案的客观事实偏听偏信，主观推定张忠学、白俊杰回迁房屋就是本案争议的两处房产，对此赵东明坚决不能接受，希望上级法院予以彻底纠正。三、本案中，张忠学、白俊杰提交了《拆迁补偿协议》，但并未与开发商就房屋买卖签订正式的《商品房买卖合同》，《拆迁补偿协议》与《商品房买卖合同》二者在合同内容、法律关系、合同主体、调整对象、适用范围以及法律效力上均存在明显差异，签订《房屋拆迁补偿协议》只是商品房买卖的前置程序，而签订正式《商品房买卖合同》则是国家法律所要求的所有商品房交易的必经程序和最终确认程序，《房屋拆迁补偿协议》在内容和效力上并不等同于《商品房买卖合同》，并且在司法实践中《商品房买卖合同》也是调整和解决商品房交易及权属争议的唯一合法有效凭据。本案中，一审法院显然混淆了《拆迁补偿协议》与《商品房买卖合同》的法律概念，在被执行人（应为张忠学、白俊杰）未与开发商签订正式《商品房买卖合同》并且与开发商就房屋回迁位置及房屋实际交付等诸多问题存在严重分歧的情况下，置赵东明的合理请求于不顾，主观草率的将争议房屋确权给张忠学、白俊杰的做法，侵害了赵东明作为案件债权人和抵押权人的合法利益，应当依法予以驳斥和撤销。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十七条、第二十八条之规定，鉴于：1、本案争议房屋目前仍登记在张柏山名下并未发生变更；2、张柏山拖欠赵东明工程款并将案涉房屋抵押赵东明，赵东明对执行标的享有对抗案外人的担保物权并优先受偿；3、张忠学、白俊杰在人民法院查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同及合法占有案涉不动产并按合同约定支付全部价款；张忠学、白俊杰并非本案争议房屋的权利人，所提交的证据不具有权威性和排他性，不能确认案涉房屋为其所有，也不足以对抗和排除赵东明针对被执行人的执行行为，因此其诉讼请求不能成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销。希望上级法院查清事实，依法支持赵东明的上诉请求，作出公正合理的裁决。张忠学、白俊杰辩称，不同意赵东明的上诉请求。白俊杰、张忠学与平安房产签订了房屋拆迁协议，是双方真实意思表示，该协议合法有效，并不像赵东明所说的必须签订商品房买卖合同。因为张忠学、白俊杰的房屋并不是买卖而是通过拆迁安置置换，且张忠学、白俊杰签完拆迁安置协议后就履行了合同义务，将原房产证交付给平安房产，即视为支付了房屋的全部价款，并且通过录音证据证明平安房产已经将争议的房屋在2017年交付给白俊杰、张忠学，白俊杰、张忠学已经占有使用。赵东明所述与平安房产的债权具有优先受偿的权利，张忠学、白俊杰不同意。张忠学、白俊杰与平安房产不是债权而是物权请求权，赵东明与平安房产的债权债务形成时间是2018年，而白俊杰、张忠学签定协议的时间是2013年，房屋交付的时间是2017年，时间上远远要早于赵东明与平安房产的债权。同时拆迁协议已经明确约定了商铺的位置，后通过交付钥匙等行为已经确定了住宅的位置，所以一审法院根据法律规定确定争议房屋401、402为张忠学、白俊杰所有正确。一审法院认定事实清楚，证据充分，希望维持原判。平安房产及张柏山均辩称，同意赵东明的上诉请求。赵东明是给我们工程施工抹灰所得人工费，用该两套房抵账，是农民工的人工工资，双方已经自愿达成一致的抵账协议。张忠学和白俊杰属于动迁房回迁，在没有正式入户及我们给办理手续前，是不能强行要求就确定两套房子位置的。所有动迁房入户必须有开发公司重新换发的购房协议和缴纳完入户费用后以入户通知单为准。张忠学和白俊杰没有满足上述条件，所以不能确定两套房子就是他们的。所以我们同意赵东明的上诉请求。张忠学、白俊杰向一审法院起诉请求：一、请求不得执行杜尔伯特××自治县××中心村××城××住宅××单元××室、××室；二、请求确认杜尔伯特××自治县××中心村××城××住宅××单元××室、××室归张忠学、白俊杰所有。一审法院认定事实：2013年6月3日，张忠学、白俊杰与平安房产签订了拆迁补偿协议，协议约定用张忠学、白俊杰所有的住宅置换平安房产开发的两套商服、两套住宅，但协议中未约定两套住宅的具体位置。协议签订后，张忠学、白俊杰将其被拆迁的房屋交予平安房产用于开发建楼。楼房建成后，平安房产将两套商服交付于张忠学、白俊杰。经查，赵东明因与平安房产、张柏山建设工程合同纠纷一案，一审法院于2018年10月23日作出了（2018）黑0624执保109号执行裁定书，查封了包括案涉房屋在内的位于杜尔伯特××自治县××中心村馨城苑商服住宅楼。张忠学、白俊杰作为案外人向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年12月23日作出（2019）黑0624执异53号民事裁定书，驳回张忠学、白俊杰的执行异议请求。张忠学、白俊杰不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，张忠学、白俊杰与平安房产签订了房屋拆迁协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效。协议签订后，张忠学、白俊杰按拆迁协议，履行了被拆迁人的义务，平安房产亦应履行交付置换房屋的义务。根据张忠学、白俊杰提供的拆迁补偿协议、录音、腰新乡馨城苑回迁登记表等证据，足以认定平安房产将案涉房屋作为协议约定的置换房屋交付于张忠学、白俊杰，且房屋交付时间先于赵东明申请法院保全的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，张忠学、白俊杰与平安房产的拆迁协议履行是在法院查封之前，且并非张忠学、白俊杰自身的原因导致未办理产权登记，故张忠学、白俊杰对案涉房屋享有所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得执行位于杜尔伯特××自治县××中心村××城××住宅××单元××室、××室房屋；二、位于杜尔伯特××自治县××中心村××城××住宅××单元××室、××室归张忠学、白俊杰所有。案件受理费100元，由赵东明负担。一审法院（2018）黑0624执异53号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，依据一审中张忠学、白俊杰提交的通话录音，可证实张柏山承认其于2017年委派工作人员将案涉401室、402室房屋的钥匙交于张忠学、白俊杰。另外依据从杜尔伯特蒙古族自治县自然资源局查询的《腰新乡鑫城苑回迁登记表》，“被协议拆迁户姓名”“张忠学”对应的回迁位置为“住宅2-401、住宅2-402、商服22（1-2层）、商服23（1-2层）”，张柏山在“发开公司委托代表”栏签字确认，张忠学及其代理人张鑫分别在“回迁户”一栏签字确认。其他查明的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中虽然张忠学、白俊杰与平安房产在案涉《房屋置换协议书》中未明确置换房屋的具体位置，但在拆迁协议签订后，平安房产工作人员张柏山交由相关人员将案涉房屋钥匙交付给张忠学、白俊杰，及张忠学与张柏山均在《腰新乡鑫城苑回迁登记表》签字确认，可视为双方在案涉《房屋置换协议书》签订后明确了置换房屋的具体位置，因此张忠学、白俊杰具有优先取得案涉补偿安置房屋的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张忠学、白俊杰虽然并非因买卖取得案涉房屋，但其系依据《房屋置换协议书》取得案涉房屋，因此可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在案涉房屋被查封前张柏山交由相关人员将案涉房屋钥匙交付给张忠学、白俊杰，可视为张忠学、白俊杰在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且房屋未办理过户登记并非因张忠学、白俊杰自身原因或过错造成，因此张忠学、白俊杰符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对涉案房屋阻却执行的权益，其主张于法有据，应予支持。综上所述，上诉人赵东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵东明负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年十月二十二日法官助理邢智超书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。