安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2735号上诉人（原审原告）:芜湖星焱置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区复地南都荟一分区**，统一社会信用代码913402000584585169（1-1）。法定代表人：邱夕飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹婧，该公司法务。上诉人（原审被告）:周光建，男，1980年1月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人芜湖星焱置业有限公司（以下简称星焱公司）、周光建因租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星焱公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人自2019年8月1日至2020年4月30日拖欠的租金82478.05元、管理费82478.05元，以上费用合计164958.3元；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案事实认定不清，法律适用错误。本案中一审法院认定本案合同未能解除，则被上诉人应按照合同约定履行合同，在合同约定的租赁期间，被上诉人的货物一直堆放在商铺内，店铺内仍有装修装潢固定设施等固定添附物，上述物品以及装修装潢所有权均归被上诉人所有，如按照一审法院认定上诉人应采取适当措施减少损失，则上诉人需要将上述铺位进行收回，但上述期间内被上诉人无法联系，上诉人邮寄给被上诉人的信件被退回，被上诉人回避的态度导致上诉人无法自行采取措施减少损失。如此时将被上诉人租赁商铺内物品擅自清空或将租赁商铺内被上诉人装修装换擅自移除均不符合合同约定以及法律规定。故一审法院判决并不适当，请求二审法院依法予以改判。二、双方租赁合同应遵循双方意思自治，一审法院不应强制要求上诉人减免损失。双方租赁合同真实意思表示为续订一年期限租赁合同，在上诉人先违约的情况下，被上诉人经营状况即使存在一定问题，也不影响双方租赁合同履行，市场运营情况为不可抗力因素也不应为法院考虑减少被上诉人租金支付的因素。且被上诉人在合同到期后仍未主动销位清空，致使上诉人一直无法租赁该商铺，上诉人损失一直处于被被上诉人扩大的状态。被上诉人未主动减少上诉人损失，故而一审法院反而判令减少被上诉人租金支付，对上诉人明显有失公允。综上所述，请二审法院依法改判。周光建辩称，我早就不具备运营能力，我已按照合同约定提前两个月申请退场，星焱置业邮寄给我的材料我没有收到。2019年9我已经打了撤场报告，星焱置业把门锁起来，我无法撤场。周光建上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付2019年8月1日至2019年9月31日租赁费、管理费36657.4元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方合同约定，在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，向出租方管理方支付相当于撤场前2个月租金、管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经出租方管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。本案中，上诉人租赁商铺所在的芜湖市弋江区红星奥体商场建材馆由于运营方管理运营不力，造成该商城客流稀少，商户常年处于亏损状态，上诉人亦因此无力继续经营，故反复提出撤场要求，但被上诉人及商场方人员始终不予理睬。上诉人于2019年9月26日再次通过微信方式提交撤场申请，但同样未得到任何回复。上诉人因经营严重亏损的实际困难，依据双方合同约定书面通知被上诉人要求解除合同，并愿意承担合同约定的违约金，这一请求合理、合法，上诉人的撤场请求如果需要以被上诉人同意为前提条件，则明显有违公平原则。在上诉人已经提交撤场申请的前提下，被上诉人不作回应，不配合办理撤场手续，过错明显在于被上诉人，因此导致的不利后果不应由上诉人承担。一审判决认定错误，租赁费、管理费支付至2020年1月31日也明显缺乏事实依据。按照双方合同约定，上诉人2019年9月26日提交正式撤场申请，即便将违约金计算在内，相关费用也至多计算至2019年11月30日。星焱公司辩称，第一，商场本身的运营情况与本案无任何关联，且双方租赁合同中并未就商场的运营情况作为支付租金的前提条件。第二，上诉人未收到周光建任何撤场申请，并且对方自行停止经营的行为与上诉人无关。第三，周光建将承租商铺内的货物以及室内装潢清空手续在我司运营人员再三要求下在近日才搬离，也就是说周光建无任何实际行动在减少我司的实际损失。星焱公司向一审法院起诉请求：1.请求周光建向星焱公司支付自2019年8月1日至2020年4月30日拖欠的租金82479.05元及自2019年8月1日至2020年4月30日拖欠的管理费82479.05元,以上费用共计164958.3元。2.请求周光建向星焱公司支付逾期付款违约金，按每日千分之三计算,最终应计算至周光建实际交付之日止,暂计算至2020年4月10日违约金为104913.48元。3.请求周光建立即清空并向星焱公司交还其占用的商铺（当庭增加）。4.请求周光建承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月1日，星焱公司（甲方、出租方管理方）与周光建（乙方、承租方）签订《展位租赁及管理服务合同》一份，专用条款部分约定：出租方将芜湖奥体商场展位（编号为A8132、A8133、A8135、A8136）租赁给承租方，用于经营“锐思”品牌瓷砖；承租方应付的每一期租金及管理费各为27493.05元；承租方应于本合同签订当日支付首期租金、管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、管理费；租赁期和服务期限均自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租金、管理费的起算时间为2019年5月1日；租金、管理费的付款周期均为3个月；在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，向出租方管理方支付相当于撤场前2个月租金、管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经出租方管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位等。通用条款部分约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；承租方特别承诺因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由出租方管理方自动收回。合同签订后，星焱公司将租赁展位交付给周光建使用，周光建通过案外人周建新缴纳了2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金及管理费，此后，周光建未再缴纳费用。星焱公司催要无果，遂诉至法院成讼。另查明，星焱公司于2017年委托上海红星美凯龙品牌管理有限公司芜湖弋江分公司（以下简称红星公司）经营涉案商场。2019年9月26日，周光建通过微信向红星公司工作人员杨新提交撤场申请报告。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，星焱公司、周光建之间的《展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。周光建承租星焱公司的展位，理应按约足额缴纳租金及管理费。现周光建逾期缴纳，构成违约，故该院对星焱公司要求周光建支付租金及管理费的请求予以支持。周光建辩称已撤场，但未提交证据证明，其庭后提交其曾经通过微信向红星公司工作人员杨新提交过撤场申请报告，虽属实，但双方未达成解除合同的一致意见，周光建也未按合同约定缴纳剩余租金、结清费用，故该撤场申请不能视为合同解除。合同约定应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、管理费，故在2019年7月1日星焱公司即应向周光建收取下一期租金、管理费，在周光建违约未再支付租金、管理费且提出撤场申请的情况下，星焱公司对周光建违约且无力履行合同的事实是清楚的，星焱公司未采取适当的措施防止损失的扩大，对扩大损失部分星焱公司也应承担一定的责任。该院综合双方履约情况、市场运营情况酌情确定周光建应继续支付2019年8月1日至2020年1月31日租赁费、管理费共计109972.2元，2020年2月1日至2020年4月30日租赁费、管理费共计54986.1元由星焱公司自行承担。星焱公司要求周光建按每日千分之三支付逾期付款违约金,明显过高，该院酌情调整逾期付款违约金按月利率1%计算，结合应收款时间，即2019年8月1日至2019年10月31日租金及管理费共54986.1元应自2019年7月1日起按月利率1%支付至实际款清之日止，2019年11月1日至2020年1月31日租金及管理费共54986.1元应自2019年9月30日起按月利率1%支付至实际款清之日止。周光建虽然称不再经营，但仍负有向星焱公司清空并交还租赁铺位的义务，该院对星焱公司要求周光建交还商铺的诉请予以支持。综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周光建于判决生效之日起十日内向芜湖星焱置业有限公司支付租赁费、管理费合计109972.2元并支付逾期利息（利息分别计算：以54986.1元为基数，自2019年7月1日起按月利率1%支付至实际款清之日止；以54986.1元为基数自2019年9月30日起按月利率1%支付至实际款清之日止）；二、周光建于判决生效之日起十日内向芜湖星焱置业有限公司清空并返还租赁铺位（A8132、A8133、A8135、A8136）；三、驳回芜湖星焱置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取2674元（芜湖星焱置业有限公司已预缴），由芜湖星焱置业有限公司负担1397元，周光建负担1277元。本院二审期间，星焱公司向本院提交律师函一份，证明上诉人曾经向被上诉人邮寄过律师函，但被上诉人拒收，被上诉人处于无法联络的状态，上诉人无法采取减少损失的行为。周光建质证认为，我没有收到律师函。本院认证意见：该律师函的邮寄回单显示无法联系收件人而退回，周光建并未收到该律师函，该律师函的邮寄地址并非周光建确认的有效送达地址，该律师函达不到星焱公司的证明目的，本院不予采信。本院查明的事实同一审。本院认为，星焱公司与周光建签订的《展位租赁及管理服务合同》第一部分专用条款第十二条第三项约定：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知出租方，向出租方管理方支付相当于撤场前2个月租金、管理费、市场推广费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经出租方管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。周光建虽于2019年9月通过微信向红星公司工作人员提交撤场申请报告，但其并未按照合同约定支付租金、违约金等费用，也未经出租方或管理人同意并办理退租手续，仅凭该该撤场申请不能证明双方已对合同解除达成一致意见。星焱公司委托红星公司经营涉案商场，周光建向红星公司工作人员提交撤场申请报告，应视为星焱公司已知晓周光建的撤场申请，在周光建未按合同约定支付相关费用并提出撤场申请的情况下，星焱公司应积极与周光建沟通、协商撤场事宜，但星焱公司对于周光建的撤场申请未予回应、处理，一审认定星焱公司未采取适当措施防止损失扩大，对于扩大损失部分自行承担一定的责任并无不当。结合本案双方合同履行情况、市场运营情况等因素，一审法院酌情判决周光建支付2019年8月1日至2020年1月31日租赁费、管理费并无不妥，本院予以维持。综上所述，星焱公司、周光建的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2807.52元，由上诉人芜湖星焱置业有限公司负担1174.65元，周光建负担1632.87元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月十六日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。