鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初921号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。 法定代表人:张钧尧，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郭继伟，系辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：徐某某，男，1975年2月25日出生，汉族，住鞍山市铁**。 原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称“中骏物业”）诉被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告中骏物业的委托诉讼代理人郭继伟，被告徐某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令徐某某给付原告物业管理费8564.5元，并支付利息暂定209.05元（2020年物业费8564.5元利息从2020年1月11日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付），以上金额合计：8773.55元；2、判令徐某某承担本案诉讼费用。事实与理由：徐某某系“中骏·汤泉香墅”第6幢1单元-1-3层3号房（即A275）的业主，房屋产籍号为43-22-26-3011，建筑面积为349.58平方米。中骏物业与徐某某签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由中骏物业按建筑面积以3.5元/平方米/月向徐某某收取，徐某某应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，徐某某应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。故徐某某每月应付物业费为：1223.5元/月。现徐某某拖欠A275户房屋2020年1月1日至2020年7月31日的物业管理费，经中骏物业多次催要，徐某某拒不缴纳。中骏物业认为，双方己经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，徐某某拖欠中骏物业物业管理费拒不缴纳己经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，徐某某应当支付物业管理费，故请法院依法判决支持中骏物业诉讼请求。 徐某某辩称：1、物业失职不作为造成我家庭不能在该小区居住同时也造成我房产贬值。我邻居房号为276在2018年7月进行违建物业没有尽责到城管处立案阻止违建，同时也没有通知我本人所以造成276的事实违建。该违建影响我居住环境，所以我一直没有到该小区居住。今年我想出售该房产，多个意向买家均表示对违建影响担心，出价均低于市面价格同时一直未售出。所以物业失职不作为违反了《物业管理服务》，同时，也给我个人财产造成不可挽回的损失。但物业公司一直拒绝承担责任；2、汤泉香墅最初设计是一高档小区，小区的格局规划合理高档，绿地面积合理。但现在这个小区是鞍山市违建最严重小区，物业以没有执法权为由对违建听之任之，没有及时主动到城管处立案阻止也没有进行有效的管理，就连小区内公共绿地都被私人侵占、破坏，公地私用的现象到处都是。小区的的面貌全非造成房产贬值严重，而且目前违建和侵占公共绿地等现象没有停止反倒呈现愈演愈烈之势。中骏物业没有达到初期承诺，其服务没有使全体业主的物业资产增值和保值；3、物业公司内部管理混乱人员更替频繁，我从2015年购买该小区房产开始，我所了解的物业经理更换不下5人了，具体的分区负责经理更是数不胜数。我一直没在该小区居住，每年除了分区经理几个催交费用电话外基本无其他服务了。同时物业财务也不明晰，业主也看不清物业费用的具体和真实的使用情况。但截至到2019年底我一直足额缴纳物业费，每次我都会对其服务与收费价格不对等情况提出异议，但截至目前物业从无准确和明晰的答复；4、早期物业合同过期后，目前我与物业公司之间没有正式有效的物业服务合同，同时业主想知道中骏物业服务收费价格的构成和依据。前期物业收费定价和物业合同签署都是捆绑在房屋销售上的，当时业主没有选择和议价权利，只能是被动接受。我们一直质疑中骏物业的资质和服务收费标准是否匹配，但物业一直拒绝答复。由于物业服务能力和水平一直欠缺，同时早期服务决定已经到期，业主要求重新审定物业合同和收费定价，但均被物业以没有业主委员会为由拒绝。中骏物业上述行为侵犯了业主的消费选择权利和知情权。综上所述，中骏物业在前期工作中存在失职不作为的情况，违反前期和业主之间的服务约定，给我的资产造成了损失。另外，拒绝业主要求重新审定服务收费价格和重新签署服务合同的合理要求，其强制要求业主接受其服务价格和不对称的服务危害了业主的消费权益。从2015年到2019年底，我一直在足额缴纳物业服务费用，但物业没有给业主们的诉求一个合理答复和解释，2020年我才拒缴物业费、被迫维权。如果物业可以和我们大多数业主重新签署服务合同，商定物业服务可以接受的价格，我再次承诺我愿意足额缴纳物业费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于中骏物业提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同，拟证明徐某某系中骏别墅的业主，前期物业合同约定了收费标准为3.5元/平方米/月。该组证据徐某某已经签字认可。徐某某认为前期物业服务合同系捆绑销售，不应该作为证据使用。本院对该组证据予以采信，理由：《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”，故中骏物业与业主签订前期物业服务合同具有法律依据。同时，上述合同均有中骏物业、徐某某签字确认，能够反映案件事实；2、关于中骏物业提供房屋交接书一份，拟证明徐某某已经实际接收该房屋。本院对该证据予以采信，理由：徐某某自认；3、关于中骏物业提供律师催告函一份，拟证明其已通过张贴律师函在徐某某的门户上的方式催缴物业费。本院对该证据予以采信，理由：徐某某自认；4、关于中骏物业提供的辽宁增值税电子普通发票，拟证明徐某某对物业费是认可的。本院对该证据予以采信，理由：该发票能够证明徐某某按期、足额缴纳了物业管理服务费；5、关于中骏物业提供的情况说明、下发的整改通知单、责令停止施工通知书及现场照片，拟证明中骏物业已经尽到物业服务义务。本院对该证据予以采信，理由：能够反映中骏物业已经尽到劝诫、劝阻、通知改正的义务；6、关于徐某某提供的276邻居违建、绿地侵占、园区违建照片三组，拟证明小区存在违建及绿地被侵占的事实。本院对改组证据予以采信，理由：中骏物业提供的书面情况说明，间接认可小区存在违建，同时中骏物业未提供证据足以反驳绿地被侵占的事实。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日,徐某某与鞍山中骏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买其开发的“中骏?汤泉香墅”第6幢1单元-1-3层3号房屋（产籍号为43-22-26-3011）。同时,徐某某与中骏物业签订《前期物业服务合同》,约定中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,徐某某所购住宅建筑面积为349.58平方米,别墅物业费按3.5元/平方米/月收取;业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用;物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。2016年8月30日，徐某某接收涉案房屋。中骏物业在起诉之前，曾就物业费问题向徐某某发律师函进行催缴，徐某某亦表示收到律师函。审理中,中骏物业主张徐某某欠缴2020年1月1日起至2020年7月31日止的物业管理费8773.55元。 本院认为：中骏物业与徐某某签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。中骏物业为徐某某提供物业服务,徐某某应当按时交纳物业费,经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对徐某某应给付2020年1月1日起至2020年7月31日止的物业管理费349.58平方米×3.5元×7个月=8564.71元，中骏物业主张数额为8564.5元，是对自己的权利所做的处分，本院予以支持。关于利息，鉴于该小区的实际情况,为更好的维护双方的合法权益,化解纠纷,对该部分诉讼请求,本院不予支持。 关于徐某某辩称中骏物业财务不明晰，业主看不到物业费用支出的具体情况及真实使用情况，未全面履行前期物业合同的义务一节，本院认为公布物业费收支情况并非法院受案范围，应当由业主委员会自行与中骏物业沟通。中骏物业已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使中骏物业在物业管理服务过程中可能存在瑕疵，徐某某等业主可以根据合同约定或法律规定，要求物业服务企业限期整改或通过选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据，故徐某某该项辩解本院不予采信。鉴于物业服务企业与业主系服务与被服务的关系,对于业主提出物业管理中存在的问题,物业公司应积极妥善解决,并在今后的合作中加强沟通交流,积极履行各自负担的义务,努力创造和谐的生活环境。 关于徐某某辩称早期物业服务合同到期后，双方未再签订正式有效的物业服务合同，应重新审定物业定价一节，本案中，中骏物业与徐某某签订的《前期物业服务合同》，服务期限为自房屋交付之日起5年，而徐某某接收房屋的时间2016年8月30日，目前仍处于物业服务期限内。同时，《前期物业服务合同》第五条第二款约定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”，徐某某所属的业主委员会在成立后并未向中骏物业发出解聘通知书，且中骏物业继续履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，徐某某亦接受了物业服务，故中骏物业、徐某某间的《前期物业服务合同》合法有效，中骏物业按照约定收取物业费符合双方约定。同时，在成立业主委员会后，可以依法聘用新的物业服务企业，解除与中骏物业的《前期物业合同》，不会发生中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务的情况。 关于徐某某辩称中骏物业未及时阻止小区业主违建及通知其本人导致违建事实发生，最终致使案涉房屋贬值一节，根据双方签订的物业服务合同,中骏物业负责公共部位的维修、养护和管理工作,并对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。根据中骏物业的企业性质,其对于管理一节仅具有劝诫、劝阻、通知改正、上报有关部门的权限,并不具有对业主以及非业主人员采取强制措施的执法权限。即使存在违建，违建并非中骏物业所为,系其他业主私自行为,中骏物业向其下发了整改通知,且上报了综合执法局,综合执法局出了现场并下发责令停止施工通知书，说明中骏物业已经尽到了合同约定的基本管理义务。徐某某以此认为中骏物业没有履行合同义务,没有事实及法律依据,其无权据此拒交物业费。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定,判决如下： 一、徐某某于本判决发生法律效力之日起十日内向鞍山中骏物业管理有限公司给付2020年1月1日起至2020年7月31日的物业费8564.5元。 二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,由徐某某负担。 如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  王芙蓉 人民陪审员  程开玲 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  于胜男