湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9618号原告长沙恒诚业房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山东路**。法定代表人邹德，系该公司执行董事。委托代理人陈玲，湖南金州律师事务所律师。被告刘佳，女，1990年12月2日出生，汉族，住宁夏同心县。委托代理人段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。原告长沙恒诚业房地产开发有限公司（以下简称“恒诚业房地产公司”）诉被告刘佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告长沙恒诚业房地产公司的委托代理人陈玲，被告刘佳及其委托代理人段旭峰进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒诚业房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令《房屋租赁合同》于2020年7月7日解除；2.判令被告支付租金131209.27元、物业管理费120621.75元、市场推广费20103.59元；3.判令被告支付房屋占用费35651.89元（暂计算到2020年7月20日，后期计算到实际返还房屋之日止）；4.判令被告将凯德·壹中心LG层33号及L1层30号房屋腾空并返还给原告；5.判令被告支付滞纳金46646.29元；6.判令被告支付违约金177396.9元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于凯德·壹中心LG层33号及L1层30号房屋，经营谜MILounge酒吧，租赁面积202.04平方米，租赁期限为装修期后5年，即2018年12月27日至2023年12月26日，合同签订后，原告将合格的房屋交付给被告，但被告从2019年8月27日开始拖欠租金、物业管理费。经原告多次催促，被告仍未履行。原告于2020年6月30日发出解除合同通知函，通知被告解除房屋租赁合同。被告于2020年7月7日收到后继续在租赁房屋经营，未按合同约定向原告返还房屋。被告逾期支付租金、物业管理费和市场推广费的行为违反了房屋租赁合同约定，构成违约，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告刘佳辩称：一、原告所提供的租赁房屋存在严重漏水问题，且至今仍未解决，导致被告无法正常使用租赁房屋，原告违约在先，所以被告在2020年7月1日就停止经营，7月22日搬离场地。二、被告同意自2020年7月7日起解除租赁合同，但是因原告违约而解除，被告不存在其起诉状中所称的违约行为。三、由于被告并不存在违约行为，因此，原告所起诉的租金、物业管理费等费用无任何事实及法律依据。被告理应依双方签订的租赁合同约定支付租金，但恳请法院考虑到租赁房屋漏水问题一直未能解决在客观上影响了被告所租房屋的正常经营，从而对租金、物业管理费等费用予以酌情减少，建议由被告按上述租赁合同约定的租金等费用标准的60%比例予以支付。四、原告起诉的市场推广费无任何事实及法律依据。双方的《房屋租赁合同》虽然约定了市场推广费，但是原告并未提供证据证明其为被告举办了相应的市场推广活动，也无任何证据证明被告在租赁涉案房屋期间，因为原告的市场推广活动而享受到了相应的利益。因此，在此情况下，仍然要被告支付市场推广费用明显有违公平原则。五、原告起诉的房屋占用费无任何事实及法律依据。本案中，由于原告未能解决租赁房屋漏水问题，且在被告收到催缴租金通知书及解除合同通知书后，被告明确表示拒绝支付租金及房屋占有使用费等费用，原告亦留存有租赁房屋的钥匙，完全有能力及时收回房屋，但其主张直到现在仍未收回房屋，扩大了损失，故原告不得就扩大的租金损失要求赔偿。此外，原告在2020年7月1日就已将租赁房屋停水停电，并停止一切物业服务。被告在2020年7月22日已清空租赁房屋并且搬离。六、原告起诉的滞纳金、违约金无任何事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因双方解除合同的原因是因为租赁房屋存在漏水的重大质量瑕疵且影响经营，原告违约在先。在原告未予解决之前，被告有权拒绝支付租金。被告租赁房屋的用途是经营酒吧，经营场地内必须保持干净整洁无瑕疵。因此，被告搬离场地并解除双方合同，具有合法理由。虽然原告对租赁房屋维修过，但未提交证据证明维修方案的可行性。同时，租赁房屋能否维修、如何维修、何时维修等，均不能否定房屋存在严重质量瑕疵的事实，被告亦无必须接受维修的义务。七、原告无权没收被告的房屋租赁保证金，该保证金应当退还给被告或者在被告的应付租金等费用中予以抵扣。疫情期间，原告作为国有企业应按照国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局在2020年5月9日印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一项的规定，免除被告2020年上半年三个月的租金。综上，请求法院根据本案事实公平公正判决。经审理查明，原告恒诚业房地产公司系国有企业，该公司（出租方，甲方）与被告刘佳（承租方，乙方）签订了《房租租赁合同》约定：原告将位于长沙市岳麓区××路××号××层××号××层××号房屋出租给被告用于经营谜ＭＩＬｏｕｎｇｅ-迪斯科／酒吧，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为202.04平方米。该房屋租赁期限为自交付之日起至装修期满后五年，原告同意给予被告自该房屋交付之日起28天的装修期，即2018年11月20日至2018年12月17日止；装修期满后，原告同意另给予被告自装修期满之日起6个月的经营支持期，即2018年12月18日至2019年6月17日止；如28天的装修期限届满，原告商场如尚未整体开业的，则装修期限顺延至原告商场整体开业日的前一日，经营支持期相应调整；被告无需承担该装修期及经营支持期内的物业管理费、市场推广费，但在装修期、经营支持期内被告应承担除物业管理费、市场推广费外本合同约定的租金及其他费用（包括但不限于装修管理费、装修押金等）；若被告在承诺的开业日期前开业的，则装修期于被告实际开业日届满。双方暂约定该房屋的交付日期为2018年11月20日，原告可以提前或延交付房屋，原告通知的交付日为该房屋的交付日期。装修期和经营支持期的租金计入装修期和经营支持期届满后首个月的租金；保底租金按租用面积计算；第一期租金，从交付日至装修期、经营支持期届满后的第一个月届满日即2018年11月20日至2019年7月17日期间交付的含税保底租金为人民币13294.23元，该保底租金支付时间为本合同签订前或房屋交付被告的同时或之前（以日期在先者为准）；第二期，装修期、经营支持期满后的第二个月至第六个月（即2019年7月18日至2019年12月17日）交付含税月保底租金额为每平方米人民币65.8元，含税月保底租金为13294.23元；第三期，装修期、经营支持期满后第2个租赁年度（即2019年12月18日至2020年12月17日）交付含税月保底租金额为每平方米人民币72.8元，含税月保底租金为14708.51元;被告应于本合同签订之前或房屋交付时向原告支付房屋租赁保证金人民币103161.62元；原告目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币63.6元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币12849.74元，由不含税物业管理费（12122.4元）加上增值税税额（727.34元）构成，本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%；原告目前对该房屋的含税市场推广费暂按照租用面积每平方米每月人民币10.6元核算，即该房屋的每月含税市场推广费为人民币2141.62元，由不含税市场推广费（2020.4元）加上增值税税额（121.22元）构成，本合同签订时市场推广费的适用增值税税率为6%。该合同通用条款部分第4.1.1条约定，如被告违反本合同之约定，则原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其它费用），和／或作为原告因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，被告应在收到原告通知后的第五个工作日内补交该等差额；第4.1.2条约定，租赁关系终止时，被告应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续，原告应在被告交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还被告；通用条款第4.2.3条约定，原告应根据商场经营需要，以其认为合适的方式不时开展商场宣传推广，以增加商场客流，促进商场租户整体的销售；通用条款第7.1.1条约定，原告应将符合本合同所示要求、条件的房屋、附属设施、设备交付给被告，由被告按照本合同项下约定的经营用途、条件进行使用；通用条款第10.2条约定，被告逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止被告使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；通用条款第12.2条约定，被告逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还，同时被告还须支付原告相当于六个月的租金、六个月的物业管理费、六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告用于经营谜ＭＩＬｏｕｎｇｅ-迪斯科／酒吧，被告于2018年11月19日向原告支付了租赁保证金103161.62元，后于2019年3月20日向原告支付了房屋租金13294.23元、物业管理费12849.74元和市场推广费2141.62元，上述费用已支付至2019年8月26日。上述租赁合同履行过程中，涉案房屋因房屋质量问题自2019年3月出现漏水情形，致使被告经营的酒吧内部分装修受损，被告发现后即通知原告，并要求原告赔偿其因此遭受的损失，但未果。被告遂自2019年8月27日起未再向原告支付租金、物业管理费和市场推广费。2019年7月，原告就涉案房屋的漏水问题进行了维修，被告以漏水问题、相关赔偿未解决为由拒绝支付欠付的租金等费用。2019年11月24日，原告向被告发出《催款函》要求被告支付欠付的费用，但被告仍未支付。2020年2月至4月期间，因受××疫情影响，被告未营业。2020年4月30日，被告向原告承诺于2020年4月30日先交一个月租金，于2020年5月30日再交一个月租金，于2020年6月30日交二个月租金，剩余部分于2020年7月30日前缴纳完毕。后被告未按承诺履行支付义务。2020年7月1日，原告对被告所租涉案房屋断电断水。2020年7月6日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》，载明：“刘佳：您所承租的凯德壹中心ＬＧ-33／Ｌ1-30商铺截止至2020年6月4日仍有房屋固定租金115286.71元、物业管理费106583.76元和市场推广费17763.93元、滞纳金37775.84元，合计277410.24元未支付……鉴于您的违约行为，我司通知您：双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，以及您、我司长沙先导恒汇商业管理有限公司签订的《凯德·壹中心三方协议》同时解除，您已支付的租金以及租赁保证金和其他费用不予退还，还须支付相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和金额作为违约金。请您按《房屋租赁合同》第十三条的约定搬离房屋内可移动物品、拆除不可移动物品，使房屋恢复原状、交付给我司。如您逾期不予恢复原状，我司将自行处分房屋内可移动物品、拆除不可移动物品并要求您承担拆除费用，我司并保留追究您其他违约责任的权利。”被告于2020年7月7日收到该函后仍未履行支付义务。2020年7月21日，原告向被告邮寄送达《关于谜ＭＩＬＯＵＮＧＥ未按期交还场地的告知函》，要求原告在发函之日3日内恢复租赁场地并完成交付。2020年7月22日，被告从涉案房屋内搬离撤场，但未将涉案房屋恢复原状。庭审中，原、被告当庭确认：合同计租日为2018年12月27日，2018年12月27日-2019年6月26日为六个月的经营免租期。上述事实，有当事人当庭陈述，原告恒诚业房地产公司提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、《催款函》、《解除合同通知函》，被告刘佳提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、银行转账记录、《公证书》、微信聊天记录截图、涉案房屋现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告恒诚业房地产公司与被告刘佳签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方均应依约履行各自的义务。上述租赁合同中已明确约定了被告须向原告缴纳的相关费用标准及时间。然合同履行过程中，被告自2019年8月27日起未再履行租金、物业管理费、市场推广费支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求其支付欠付的租金，理由正当，本院予以支持。但原告作为出租人，亦应按照合同约定交付与合同约定相符的租赁房屋并保持租赁物符合约定的用途，但其交付给被告的涉案房屋因质量问题存在漏水情形，致使原告店铺中部分装修遭受损坏，客观上影响了被告对涉案房屋的正常使用。同时，原告于2020年7月1日对涉案房屋断水断电，致使被告无法经营，显然，原告亦存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，对原告要求被告支付因迟延支付租金、物业管理费、市场推广费而产生的滞纳金、违约金的诉请，本院不予支持。对原告要求判令涉案《房屋租赁合同》于2020年7月7日解除的问题，因被告已于2020年7月7日收到被告送达的《解除合同通知函》，被告亦于2020年7月22日从涉案房屋撤场，可知，双方已通过各自的行为解除了上述租赁合同，现原告要求确认双方签订的上述合同自2020年7月7日解除，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告腾空涉案房屋并返还该房屋的诉请，因被告在收到原告于2020年7月21日发出的《关于谜MILOUNGE未按期交还场地的告知函》后，即于2020年7月22日将涉案房屋腾空撤场，被告的可移动物品已全部搬走，现被告并未实际占用涉案房屋，自被告搬离之日起，原告完全可以自行将涉案房屋收回，故现原告要求被告腾空涉案房屋并返还的诉请，已无事实基础，本院不予支持。关于原告要求被告支付欠付租金、物业管理费、市场推广费的问题，本案中，被告自2019年8月27日起未再履行租金、物业管理费、市场推广费支付义务，对此后的租金、物业管理费、市场推广费，被告理应予以支付。但因双方签订的涉案租赁合同已于2020年7月7日解除，且解除前原告于2020年7月1日对被告租赁的涉案房屋强行断水断电，致使双方租赁合同最终解除，亦存在过错，故对原告主张的2020年7月7日之后的房屋占用费，本院不予支持，对此前欠付的租金、物业管理费、市场推广费，被告仍应予以支持。考虑到原告提供的涉案房屋存在漏水情形，且原告未对被告因此遭受的损失进行处理，故从公平原则的角度考量，本院对该期间的租金标准、物业管理费、市场推广费，根据原、被告在涉案租赁合同中约定的相应标准，结合涉案房屋因漏水给被告的经营造成实际影响等因素，酌情予以调减，对被告欠付的上述费用酌定由被告按80%比例予以支持。同时，考虑到2020年1月爆发的××对被告的经营客观上造成了影响（造成被告2020年2月至2020年4月停营），且原告系国有企业，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）项之规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用房，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”因此，对2020年××爆发后至涉案租赁合同解除前的租金，本院根据上述规定确定减少3个月租金，对该3个月的物业管理费及市场推广费，本院根据被告经营的酒吧遭受疫情的实际影响，酌情调整为按50%比例计收。综上，被告自2019年8月27日至2020年7月7日应支付给原告的租金为（13294.23元／月×4个月＋14708.51元／月×3个月＋14708.51元／月÷30天×10天）×80%＝81764.23元；应支付的物业管理费为12849.74元／月×80%×7个月＋12849.74元／月×50%×3个月＋12849.74元／月×80%÷30天×10天＝94659.75元；应支付的市场推广费为2141.62元／月×80%×7个月＋2141.62元／月×50%×3个月＋2141.62元／月×80%÷30天×10天＝15776.6元。以上共计192200.58元。关于被告刘佳支付的103161.62元租赁保证金应否抵扣其欠付款项的问题，虽然被告存在拖欠租金、物业管理费、市场推广费的违约行为，但原告在涉案租赁合同履行过程中亦存在提供的租赁房屋不符合质量要求及单方强行断水断电等违约行为，对涉案租赁合同的解除亦存在一定过错，现双方租赁合同已经解除，故对被告支付的租赁保证金本应退还给被告，现被告主张要求抵扣其欠付的费用，理由正当，本院予以支持。综上，抵扣被告缴纳的103161.62元租赁保证金后，被告刘佳还应支付原告租金、物业管理费、市场推广费共计89038.96元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告长沙恒诚业房地产开发有限公司与被告刘佳签订的《房屋租赁合同》于2020年7月7日解除；二、限被告刘佳于本判决生效之日起十日内向原告长沙恒诚业房地产开发有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费共计89038.96元；三、驳回原告长沙恒诚业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4558元，由原告长沙恒诚业房地产开发有限公司负担1558元，由被告刘佳负担3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十月二十二日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。