贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再77号上诉人（原审原告）：贵州海德实业开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇新添大道北段**。法定代表人：陈劲东，该公司总经理。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201200310860385。委托诉讼代理人：田涛，贵州教学律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州水东土司文化管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段**海德科研楼****法定代表人：姜玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李英明，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201310389520。原审被告：曾照勤，女，1968年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审被告：曾照碧，女，1965年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州海德实业开发有限公司(以下简称海德公司）与上诉人贵州水东土司文化管理有限公司(以下简称水东公司）、原审被告曾照勤、曾照碧房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2017年3月1日作出（2016）黔0112民初2179号民事判决，已经发生法律效力。贵阳市乌当区人民检察院于2018年9月26日以乌检民（行）监[2018]52011200001号检察建议书向贵阳市乌当区人民法院提出再审检察建议。经贵阳市乌当区人民法院审判委员会讨论决定，于2018年11月20日作出（2018）黔0112民监23号民事裁定，裁定再审本案。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2019年12月10日作出（2019）黔0112民再23号民事判决。宣判后，上诉人海德公司与上诉人水东公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海德公司上诉请求：1、依法撤销贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民再23号民事判决对海德公司与水东公司所签租赁合同中天乐苑酒店部分无效的判决，改判确认该部分租赁合同有效，并判决水东公司给付海德公司该部分逾期付款利息266850元；2、一、二审案件受理费全部由水东公司承担。事实和理由：一审判决对租赁合同中天乐苑酒店在辩论终结前未取得建设工程规划许可，从而认定租赁合同中关于天乐苑酒店部分租赁合同无效，认定事实和适用法律均存在错误。1、天乐苑酒店在2017年1月18日之前虽然没有办理规划许可，但系根据主管部门的批准而修建；2、2012年1月9日乌当区人民政府召开专题会议研究天乐苑酒店建设，主管部门乌当区规划分局、乌当区国土分局、乌当区建设局均到会，经三个主管部门统一后方出具的先行动工建设会议纪要，应属于经主管部门批准建设的情形；3、本案虽系启动再审程序进行的一审审理，一审辩论终结前应当以启动后的一审辩论终结前为判断是否取得规划许可的时间。天乐苑酒店的建设工程规划许可证的行政审批前公示已结束，如果不是水东公司拖欠租金导致海德公司不能完全缴纳土地出让金，海德公司在此次一审判决前已取得正式规划许可证。故应认定租赁合同中所涉天乐苑酒店部分有效；4、原一审判决后，水东公司提起上诉，在上诉期间又撤回上诉，服从一审判决。根据民事诉讼法的规定，除非人民检察院提起抗诉，方能启动审判监督程序，乌当区人民法院仅凭乌当区人民检察院的检察建议启动再审，程序违法。水东公司辩称：1、一审法院对于海德公司没有取得建设规划许可证部分的判决是正确的，应予以维持；2、再审程序的启动是符合法律规定的。水东公司上诉请求：1、撤销贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民再23号民事判决；2、驳回海德公司的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由海德公司负担。事实和理由：原审认定事实不清。1、2015年4月17日至2016年6月8日，海德公司将涉案房屋租赁给贵州富南管理有限公司，此部分租金由水东公司支付欠妥；2、乌当区人民法院在执行程序中就原审的内容进行司法鉴定，水东公司实际多支出租金205万元。海德公司辩称：1、一审判决水东公司承担欠付租金的事实清楚，贵州富南管理有限公司不是必须参加诉讼的当事人；2、本案不存在合同部分无效的事实。原审被告曾照勤、曾照碧未发表意见。海德公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告水东公司支付所欠原告2016年6月8日前房屋租赁费人民币3565000元，因逾期未付租金利息人民币704484元（按未付租金金额月息2%分段计算）；2、被告曾照勤、曾照碧与被告水东公司就所欠原告房屋租赁费及利息、违约金承担连带给付责任；3、诉讼费由被告承担。乌当区人民法院原审认定事实：2013年3月19日，曾照勤、曾照碧与海德公司签订《房屋租用合同》，租用海德公司所有的位于贵阳市乌当区房屋。2016年6月23日，拟成立贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司（实际登记的公司名称为贵州水东土司文化管理有限公司）的全体股东出具《承诺书》一份，内容为“因2013年3月19日曾照勤、曾照碧与贵州海德实业开发有限公司签订《房屋租用合同》，经营酒店和餐饮业且拖欠出租方房租，现因经营策略等发生变化，引入新股东，经全体股东协商一致，准备使用‘贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司’名义与贵州海德实业开发有限公司签订新《房屋租用合同》，现承诺如下：一、原曾照勤、曾照碧与贵州海德实业开发有限公司签订《房屋租赁合同》解除，原合同约定权利义务全部由贵州水东土司文化产业旅游管理公司承担；二、原《房屋租用合同》履行期间曾照勤、曾照碧拖欠出租方的房租本息全部由贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司承担。”《承诺书》上有水东公司全体股东签名捺印。2016年6月29日，出具前述《承诺书》的全体股东登记成立水东公司。后水东公司与海德公司签订《房屋租用合同》，约定水东公司租用海德公司所有位于贵阳市房屋，共计12500平方米；租用期间为20年，自2013年3月18日至2033年3月17日；租金按月每平方米20元计算，每三年递增一次，递增幅度为6%；租金支付方式为按季度支付，每季度提前十日支付，先支付后使用，逾期交纳则按应付租金金额每日千分之三支付滞纳金；由于租赁的房屋第三栋为毛坯房，所以出租方给承租方12个月免租金装修期，但时间计入租用期；合同签订后水东公司需支付1200000元保证金,一年内抵扣租金800000元；因本合同乙方是原合同乙方（曾照勤、曾照碧）扩股后组建的新公司，本合同承继了原合同的全部权利和义务，因此合同的签订日续用原时间，即2013年3月19日，2013年3月19日曾照勤、曾照碧与海德公司签订的原合同作废。另，海德公司与水东公司签订的《房屋租用合同》第五条第1款约定“……经双方协商后，2014年应付租金改为2015年年底支付给甲方。2015年的租金按合同约定支付。”另查明，被告方于2013年3月20日支付保证金100000元、2013年7月1日支付保证金650000元、2013年8月20日支付保证金450000元，合同约定的1200000元保证金已支付完毕。另被告方于2014年4月22日支付租金100000元、2014年4月25日支付租金200000元、2014年5月19日支付租金250000元、2014年8月1日支付租金550000元、2014年9月12日支付租金300000元、2014年10月21日支付租金250000元、2014年12月29日支付租金150000元、2015年2月2日支付租金400000元、2015年5月4日支付租金230000元、2016年4月10日支付租金120000元、2016年7月1日支付租金120000元，被告方共计支付了租金2670000元。原审庭审中，海德公司明确表示申请追加曾照勤、曾照碧为被告是为了查清事实，不要求其承担法律责任，即放弃要求曾照勤、曾照碧就所欠租金及逾期利息承担连带清偿责任的诉请。乌当区人民法院原审认为，依法成立的合同受法律保护。原告海德公司与被告水东公司签订的《房屋租用合同》是双方在自由、平等的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订前，被告的全体股东共同出具《承诺书》承诺“原《房屋租用合同》履行期间曾照勤、曾照碧拖欠出租方（即原告）的房租本息全部由贵州水东土司文化产业旅游管理有限公司（实际登记名称为贵州水东土司文化管理有限公司）承担”，故对被告辩称对原告主张拖欠的300多万元租金及利息不知情的意见不予采信；被告辩称其与原告签订《房屋租用合同》是迫于办理工商营业执照所需，该理由不构成拒绝履行其自主签订的合同义务的法定事由；被告辩称原告未提供出租房屋的完整产权，导致其不能正常开业，产生了一定经济损失，对此双方可另行解决。因此，被告依法应当按照《房屋租用合同》、《承诺书》约定对所欠原告的房屋租金及逾期利息承担清偿义务。关于原告诉请的房屋租金及逾期利息。根据《房屋租用合同》约定，第一年为免租金装修期，即2013年3月18日至2014年3月17日不计算租金。合同另约定“租金支付方式为按季度支付，每季度提前十日支付，先支付后使用”，即2014年3月8日、6月8日、9月8日、12月8日应付的2014年3月18日至2015年3月17日期间的租金分别为12500㎡×20元/月×3月=750000元、12500㎡×20元/月×3月=750000元、12500㎡×20元/月×3月=750000元、12500㎡×20元/月×3月=750000元，2014年应支付的租金为3000000元；2015年3月17日前被告方分八次（2014年4月22日、2014年4月25日、2014年5月19日、2014年8月1日、2014年9月12日、2014年10月21日、2014年12月29日、2015年2月2日）共计支付了租金2200000元，这八笔款项均在2015年3月8日前支付，亦无证据证明是预付的2015年应付租金，故认定为2014年租金为宜；另按合同约定用保证金抵扣2014年应付租金800000元，即2014年3月18日至2015年3月17日应付租金3000000元实际已全部付清，因合同约定“2014年应付的租金改为2015年底支付给甲方（原告）”，故2014年应支付的2014年3月18日至2015年3月17日期间的租金不再分段计算逾期利息。原、被告双方合同另约定“乙方应按时交纳租金，逾期交纳则按应付租金金额每日千分之三支付滞纳金”，原告自愿诉请按2%的月息支付逾期利息符合法律规定，庭审中被告方对此亦未提出异议，从其自愿。因此，2015年3月8日应付租金（2015年3月18日至2015年6月17日的租金）为12500㎡×20元/月×3月=750000元,2015年5月1日被告方支付租金230000元，尚欠租金520000元，2015年3月8日至2015年4月30日利息为750000×2%÷30×54=27000元，2015年5月1日至2015年6月7日利息为520000×2%÷30×39=13520元。2015年6月8日应付租金（2015年6月18日至2015年9月17日的租金）为12500㎡×20元/月×3月=750000元，2015年6月8日至2015年9月7日应付利息为（750000+520000）×2%×3月=76200元。2015年9月8日应付租金（2015年9月18日至2015年12月17日的租金）为12500㎡×20元/月×3月=750000元，2015年9月8日至2015年12月7日利息为（750000+750000+520000）×2%×3月=121200元。2015年12月8日应付租金（2015年12月18日至2016年3月17日的租金）为12500㎡×20元/月×3月=750000元，2015年12月8日至2016年3月7日利息为（750000+750000+750000+520000）×2%×3月=166200元。按照合同约定2016年3月18日起租金上浮百分之六，即2016年3月8日应付租金（2016年3月18日至2016年6月17日的租金）为12500㎡×20元/月×3月×1.06=795000元，2016年4月10日被告方支付租金120000元，2016年3月8日至2016年4月9日利息为（795000+750000+750000+750000+520000）×2%÷30×33=78430元，2016年4月10日至2016年6月7日利息为（795000+750000+750000+750000+520000-120000）×2%÷30×59=135503元。综上，截止2016年6月8日前（不含2016年6月8日应付租金）被告方欠原告方房屋租金本金750000-230000+750000+750000+750000+795000-120000=3445000元,逾期利息为27000+13520+76200+121200+166200+78430+135503=618053元；2016年7月1日，被告方支付租金120000元，现尚欠房屋租金本金3325000元，逾期利息618053元。原告明确表示不要求被告曾照勤、曾照碧承担连带清偿责任，原告放弃该项诉请不会加重水东公司的义务，故从其自愿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：被告贵州水东土司文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付所欠原告贵州海德实业开发有限公司2016年6月8日前应付房屋租金3325000元及逾期利息618053元。案件受理费40956元，由原告贵州海德实业开发有限公司负担3131元，被告贵州水东土司文化管理有限公司负担37825元。原审宣判后，水东公司于2017年3月24日提出上诉，后又于3月27日表示服从判决，取回上诉状撤回了上诉。乌当区人民法院再审查明有关租赁合同的事实与原审一致。乌当区人民法院再审另外查明，海德公司租赁给水东公司的房屋共12500㎡，涉及三栋房屋。第一栋有合法手续(有房屋产权证，建筑面积为2852.86㎡)，第二栋有规划建设手续（规划面积二层2396㎡）。有争议的第三栋房屋(天乐苑酒店,建筑面积5397㎡）于2011年7月经乌当区发改局备案后修建。2012年1月9日，乌当区人民政府召开专题会议同意由区规划、国土局对该项目处罚后完善相关手续。2012年9月19日乌当区人民政府向贵阳市人民政府请示为该房屋完善相关手续。2013年2月1日贵阳市规划局向贵阳市人民政府请示，同意天乐苑酒店项目在完善国土相关手续的情况下完善规划手续。2013年4月1日贵阳市人民政府分管领导批示同意贵阳市规划局的请示。2018年12月28日经省政府批准贵阳市政府同意海德公司完善天乐苑酒店的用地手续。2019年7月15日贵阳市自然资源和规划局向海德公司下达《规划许可特别程序告知书》，告知书载明：天乐苑酒店已于2019年1月29日办理建设用地规划许可，经贵阳市自然资源和规划局2019年6月17日召开的规划业务办公会审议原则同意天乐苑酒店项目完善建设工程规划许可证手续。2019年7月22日贵阳市自然资源和规划局对天乐苑酒店项目取得《建设工程规划许可证》进行行政审批前公示。原审于2017年1月18日上午开庭。乌当区人民法院再审认为，本案再审的争议焦点在于：一、租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分是否有效；二、涉及天乐苑酒店房屋部分的违约金按月利息2%计算是否错误。天乐苑酒店未取得建设工程规划许可证在2012年1月前就已经建成。原审于2017年1月18日上午开庭，在辩论终结前天乐苑酒店项目也未经规划主管部门批准。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分应认定为无效。原判认为《房屋租用合同》有效的认定错误，再审予以纠正。涉及天乐苑酒店房屋的租赁合同无效，但其租金根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，其租金仍应按原审认定的标准计算，因此，原审认定的被告欠付租金的数额再审予以维持。涉及天乐苑酒店房屋的租赁合同无效，双方对该部分约定的违约条款均无效，因此，海德公司主张该部分按月息2%计算逾期利息无法律依据，再审予以纠正。原判认定的逾期利息应当扣减涉及天乐苑酒店的部分。原判认定的逾期利息是以合同总面积12500㎡计算出租金后，再根据逾期时间计算出逾期利息，因此，扣除的总额只需按比例扣除天乐苑酒店面积的部分即可，即原判认定的逾期利息为618053元，天乐苑酒店面积为5397㎡占总面积12500㎡的比例为5397㎡÷12500㎡=0.43176，应当扣减的数额为618053元×0.43176=266850元，被告应给付的逾期利息为618053元-266850元=351203元。对于水东公司申诉称，涉案房屋成立了贵州富南管理有限公司，2015年4月17日至2016年6月8日期间的租金应向案外人富南公司主张权利的意见，因合同具有相对性，与海德公司订立合同的相对方是水东公司，富南公司不是合同约定支付租金的义务方，因此，对该意见不予采纳。原审庭审中，水东公司对于海德公司提交的《已收租金明细表》未提出反对意见，交付租金及保证金的经手人曾照勤、曾照碧均予以认可。再审中水东公司没有提交多付原审认定租金数额的支付凭证。因此，对于水东公司多付原审认定租金数额的申诉意见，不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，本案经一审法院审判委员会讨论，判决：变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决为：被告贵州水东土司文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州海德实业开发有限公司2016年6月8日前的房屋租金3325000元及逾期利息351203元。案件受理费40956元，由原告贵州海德实业开发有限公司负担5691元，被告贵州水东土司文化管理有限公司负担35265元（此款原告已预付，被告贵州水东土司文化管理有限公司在支付判决款项时一并支付给原告）。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一是租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分是否有效；二是水东公司应支付的租金数额的问题；三是未支付租金的违约金如何确定。关于争议焦点一。在原一审庭审辩论终结前，天乐苑酒店虽未取得建设工程规划许可证，但该房屋于2011年7月已由贵州省贵阳市乌当区发展与改革委员会备案，2012年1月9日，乌当区人民政府召开专题会议同意由区规划、国土局对该项目处罚后完善相关手续。2012年9月19日乌当区人民政府向贵阳市人民政府请示为该房屋完善相关手续。2013年2月1日贵阳市规划局向贵阳市人民政府请示，同意天乐苑酒店项目在完善国土相关手续的情况下完善规划手续。2013年4月1日贵阳市人民政府分管领导批示同意贵阳市规划局的请示。故可以认定天乐苑酒店在本案受理前已获得主管部门批准同意建设，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本院认定租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分有效。原判认定租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分无效，认定事实错误，二审予以纠正。关于争议焦点二。因双方当事人签订的租赁合同有效，水东公司应按照合同约定支付租金，原审虽认定租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分无效有误，但关于水东公司欠付租金的计算金额正确，应予以维持。对于水东公司上诉称2015年4月17日至2016年6月8日，海德公司将涉案房屋租赁给贵州富南管理有限公司，此部分租金由水东公司支付欠妥的主张，根据合同的相对性原则，因与海德公司订立合同的相对方是水东公司，贵州富南管理有限公司不是合同约定支付租金的义务方，且此期间亦在海德公司与水东公司签订合同的租赁期间内，因此，本院对该上诉意见不予采纳。至于水东公司主张乌当区人民法院在执行程序中就原审的内容进行司法鉴定，其实际多支出租金205万元的上诉理由，因水东公司在原一审中对于海德公司提交的《已收租金明细表》未提出反对意见，交付租金及保证金的经手人曾照勤、曾照碧亦予以认可，加之水东公司未提交多付租金的支付凭证，故本院对该上诉意见亦不予采纳。关于争议焦点三。如前所述，租赁合同涉及天乐苑酒店房屋的部分有效，则原判将涉及天乐苑酒店房屋部分的租金的逾期利息从中扣除不当，本院予以纠正。原一审按照海德公司诉请2%的月息计算逾期利息，水东公司对此未提出上诉，本院予以维持。另海德公司认为原审启动程序违法的上诉理由与民事诉讼法司法解释规定检察机关可以再审检察建议的方式建议人民法院启动案件再审程序的规定不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人海德公司的上诉请求部分成立，予以支持；上诉人水东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，但该判决在未支持海德公司全部诉讼请求的情况下，未判决驳回海德公司的其余诉讼请求，亦有疏漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民再23号民事判决及贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初2179号民事判决；二、贵州水东土司文化管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州海德实业开发有限公司2016年6月8日前的房屋租金3325000元及逾期利息618053元；三、驳回贵州海德实业开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40956元，由贵州海德实业开发有限公司负担3131元，由贵州水东土司文化管理有限公司负担37825元；贵州海德实业开发有限公司交纳的二审案件受理费5691元，贵州水东土司文化管理有限公司交纳的二审案件受理费40956元，共计46647元，均由贵州水东土司文化管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  刘梅审判员  赵曜二〇二〇年十月二十一日法官助理王昱书记员王元鑫