贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13604号 原告：魏黔坤，男，汉族，1990年9月29日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：915205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告魏黔坤与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏黔坤、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏黔坤向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理毕节市瑞丰新城第7幢1座一单元11层7-1103号商品房转移登记的有关文书，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计116354元（以总房款341714元为基数，按每日万分之三计算违约金，暂时计算自2017年6月1日至2020年8月10日止，具体金额待被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止确定）；三、判决被告返还原告水、电、燃气等各项开户费用共计829元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于毕节市瑞丰新城房号为7-1103的房屋，房屋总价款为341714元。同时双方就该商品房的基本状况、价款、支付方式、交房时间、交付使用条件和房屋登记等具体事项作了明确约定。合同约定，出卖人承诺于2017年5月31日前,取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在承诺期限内仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按已付房价款按日计算违约金，违约金计算时间从约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告未按合同约定为原告办理产权证书。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由；三、原告不存在损失，被告不应支付违约金；违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而事实上原告购买的住宅并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务；四、本案违约金约定过高，应予调减。因双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，本案逾期办证违约金约定过高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则；五、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金；六、原告诉请退还开户费829元的诉讼请求不应得到支持；七、请求人民法院精准计算案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第7幢1单元11层1103号房（房号7-1103），房屋建筑面积117.80平方米，套内建筑面积99.13平方米，总价款为341,714元，买受人一次性付清全部房价款。出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按约定一次性向被告支付了涉案房屋购房款341,714元。现涉案房屋已交付原告使用，但尚不具备具备办理转移登记的条件。2020年5月14日，原告魏黔坤以与本案相同的诉讼请求起诉被告瑞丰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案，原告魏黔坤于2020年8月11日向本院提出撤诉申请，本院于2020年8月11日作出黔（2020）黔0502民7357号民事裁定书，准许原告魏黔坤撤诉，该裁定书现已生效。原告认为，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，违反了合同的约定，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。对于违约金的起止时间，被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。被告未按期履行，则违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2017年6月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告于2020年5月15日向本院提起诉讼，所举的（2020）黔0502民初7357号民事裁定书能够证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告第一次向本院提起诉讼之日（2020年5月14日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，2017年5月14日至2017年5月31日被告未违约，被告不应承担违约责任，即2017年6月1日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。因涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故违约金的截止时间应为被告具备办证条件后，被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日。 关于违约金计算标准的问题，合同约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。诉讼中原告主张以总房款为基数，按每日万分之三计算违约金，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额341,714元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 原告申请撤回第三项诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，未违反法律的规定，本院予以支持。 因涉案楼栋尚不具备办理商品房转移登记条件，故对原告提出的要求被告为原告办理不动产权属证书的诉请，本院不予支持。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政策因素导致，属于不可抗力的抗辩主张，被告所举证据不能证明其主张成立，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于被告辩称应当扣除新冠疫情影响期间违约金的问题。涉案房屋现尚不具备办证条件，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告魏黔坤支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金以原告已付购房款341,714元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告魏黔坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,322元，由原告魏黔坤负担775元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担547元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月十三日 书记员  余茂霞