四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7556号 上诉人（原审被告）：成都西御大厦有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西御街**。 法定代表人：孟良，总经理。 委托诉讼代理人：卫学政，陕西法言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢凤，女，1964年3月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈晓红，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市智汇房地产开发有限公司，住所地：四川省都江堰市幸福镇宝莲路“欣盛大厦”378号1栋6层1号。 法定代表人：苏向东，董事长。 上诉人成都西御大厦有限公司（以下简称西御公司）因与被上诉人谢凤、成都市智汇房地产开发有限公司（以下简称智汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案现已审理终结。 西御公司上诉请求：1.撤销原判决书第一项，改判驳回谢凤的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由谢凤、智汇公司承担。 事实和理由：一、原判决认定本案争议的焦点为涉案房屋的买受人是否应为谢凤，属事实认定不清。西御公司与谢凤、智汇公司在谢凤是否应为涉案房屋的买受人无争议，对涉案房屋的合法出卖人方面存在较大分歧。本案的争议焦点应该系谁为涉案房屋的合法出卖人。西御公司系案涉房屋所属项目的开发商，该项目的五证均登记在西御公司名下。智汇公司虽与西御公司存在资金合作关系，其无法取得案涉房屋所属项目的商品房预售许可证，智汇公司不具备销售房屋、对外签订购房协议的合法资格。因此，涉案房屋的合法出卖人只能是西御公司。原判决认定谢凤与智汇公司签订的《购房协议》“未违反法律、法规禁止性规定，应为有效”，属于事实认定和法律适用错误。智汇公司与谢凤签订的《购房协议》，严重违反了《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《城市房地产管理法》第37条、第45条，《城市房地产开发经营管理条例》第22条、第36条，《城市商品房预售管理法》第2条、第6条、第9条，以及《商品房销售管理办法》第6条、第37条、第38条的相关规定。基于上述法律法规的禁止性规定，最高人民法院于2003年4月23日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第二条明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，截止一审庭审结束，智汇公司都未取得涉案房屋所属项目的商品房预售许可证。因此，智汇公司与谢凤签订的《购房协议》应属于无效合同。根据民法总则第一百五十五条及合同法第五十六条关于无效合同的规定，智汇公司与谢凤签订的《购房协议》自始无效。原判决认定事实存在严重的逻辑错误。西御公司办理房屋买卖合同的备案登记，是基于西御公司与谢凤签订的《商品房买卖合同》。在一审庭审中，谢凤当庭否认合同末尾“谢凤”的签名的真实性，原审判决对谢凤的否认给与了确认，即西御公司与谢凤的《商品房买卖合同》并未实际生效，也未发生任何法律效力。即意味着该备案信息存在错误，理应予以纠正，不能作为认定事实的依据，但原判决又基于该备案信息认定谢凤为房屋的买受人，前后矛盾。二、原判决认定谢凤履行了其应当缴纳涉案房屋购房款的义务，属事实认定不清。西御公司与谢凤签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》后，西御公司履行了交房的义务，并为办理不动产权证做了备案登记工作，而谢凤只向西御公司支付了12193元购房款，尚欠326200元购房款长达十余年，其行为属于严重的违约行为。原判决将谢凤支付给智汇公司的336356元认定为是为西御公司支付了购房款，与事实严重不符：西御公司与智汇公司系两个独立的主体，智汇公司只是与西御公司资金合作，享有利润分红；西御公司从未明示或者暗示谢凤将购房款交至智汇公司处；西御公司从未授权智汇公司代西御公司对外销售并收取购房款。综上，谢凤并未履行向西御公司全额支付购房款的义务，其交付给智汇公司的所谓的“购房款”属于另外的法律关系，与本案无关。原判决认定谢凤向西御公司支付了全额的购房款属于严重的事实认定不清。三、原判决认定西御公司应该向谢凤承担案涉房屋办理不动产权证书的协助义务，属事实认定错误。西御公司基于其与谢凤签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，履行了向谢凤交房及将房屋买卖合同备案的主要合同义务，谢凤非但不履行合同约定的付款义务，甚至否认与西御公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，谢凤的行为严重违反了诚实信用原则，同时也违反了《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”按照《商品房买卖合同》的约定，谢凤应当先付清购房款，西御公司后协助其办理不动产权证书。而谢凤至今未向西御公司支付全部购房款，西御公司有权依照法律的规定，主张先履行抗辩权，待谢凤向西御公司支付完剩余购房款后再协助其办理不动产权证书事宜。综上，请二审法院撤销原判决的第一项，依法改判驳回谢凤的诉请请求。 谢凤辩称，一、案涉房屋买卖合同合法有效。谢凤系案涉房屋买卖合同的买受人，西御公司系案涉房屋的实际出卖人。尽管西御公司在上诉中否认其是出卖方，但现有证据能够证明西御公司与智汇公司合作开发房地产，共同设立项目部，并由智汇公司代表西御公司与2006年12月1日同谢凤签订《购房协议》，西御公司当日收取谢凤购房定金，所有交易是在西御公司的售楼部完成；西御公司于2007年5月28日将案涉房屋备案于谢凤名下；并于2008年1月23日收取谢凤支付的“套内面积补差款”，同日，西御公司向谢凤移交房屋，既然差额款已经收取，购房款不可能没有收取。2008年1月23日谢凤还向西御公司缴纳房屋契税、维修基金等相关费用7320元。以上行为系西御公司亲自操作，西御公司对出售房屋给谢凤之事实明知，并与智汇公司共同操作买卖及其备案，足以证明案涉房屋系西御公司出售给谢凤，并已经收取谢凤的购房款。而且谢凤支付购房款后实际占有并使用案涉房屋至今，西御公司没有任何主张，西御公司对其明显与常理不符的交易行为不能作出合理解释，上诉理由不能成立。案涉房屋买卖合同合法有效。案涉房屋的买卖合同是智汇公司代表西御公司签订，实际是西御公司对智汇公司授意所为，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反国家禁止性规定，属于有效合同。谢凤从来没有否定房屋的实际出卖人是西御公司，虽然否定西御公司提交的2007年5月23日《商品房买卖合同》《补充协议》上面谢凤的签字，对该合同第六条、第七条中关于购房款的支付方式不予认可，对合同中其他内容予以认可，对西御公司作为卖房人将案涉房屋出卖给谢凤的客观事实予以认可。该合同加盖了西御公司的公章，是西御公司的真实意思表示，且合同指向的房屋与智汇公司2006年12月1日同谢凤签订的《购房协议》指向房屋一致，再次证明西御公司对智汇公司代表西御公司出售房屋进行追认，是对智汇公司同谢凤签订的《购房协议》的追认。同时，一审中，谢凤对西御公司同自己建立房屋买卖合同之事实予以认可，对合同中约定的由西御公司办理案涉房屋的不动产证义务予以认可。而且合同中约定的购房款，西御公司已通过智汇公司收取，《补充协议》中约定的住房维修基金已由西御公司收取，并向谢凤出具《收据》。《商品房买卖合同》《补充协议》除西御公司的办证义务及其逾期办证违约责任没有履行外，合同已经实际履行。一审中，各方当事人均对西御公司出卖房屋给谢凤的事实予以认可，西御公司提交2007年5月23日的合同真实目的是重复收取谢凤的购房款。 二、西御公司在交易前明知，交易中认可，交易后也追认智汇公司卖房给谢凤的事实，对其收到谢凤购房款的事实全部予以认可，并在2008年1月23日收取谢凤“套内面积补差款”，之后又进行房屋备案、收取谢凤办证税费和住房维修金。西御公司的以上行为充分证明其认可谢凤缴纳的所有购房款，仅需补交“套内面积补差款”而已。智汇公司一审中也陈述智汇公司代表西御公司出售的房屋不止这一套，且已经办理不动产证，因此西御公司否认其为出卖主体、否认其收到谢凤的购房款、拒绝履行办证义务，均是不诚信的表现。西御公司的上诉理由不能成立。 综上，请驳回西御公司的所有请求，维持一审判决。 智汇公司未发表答辩意见。 谢凤向一审法院起诉请求：1.西御公司、智汇公司立即为谢凤办理位于都江堰市房屋的不动产权证；2.西御公司、智汇公司立即退回谢凤购房款2349元并支付占用资金利息（从2008年1月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年12月5日，实际要求计算至退清为止）；3.诉讼费由西御公司、智汇公司承担。 一审法院认定事实：2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，约定（与本案有关内容）：谢凤购买西御阳光五栋三楼左边住房，建筑面积约125平方米，房屋单价为2868元/平方米，交房时间为2007年12月底，谢凤于2006年12月1日向智汇公司一次性交纳购房款260000元，智汇公司对谢凤的购房优惠10%，于主体竣工时签订正式购房合同。 2007年5月28日，西御公司为谢凤办理案涉房屋即位于都江堰市住宅的备案登记，备案号为36614，备案表载明建筑面积为130.31平方米，总价为336200元。2020年1月4日，成都个人住房信息系统查询的《网签合同信息查询记录》载明案涉房屋的建筑面积为131.46平方米，成交价为336200元。 后谢凤取得案涉房屋，并于2008年1月27日就案涉房屋的装饰装修与北京紫金石装饰公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，于2008年7月19日与都江堰市集能燃气有限公司签订《民用天然气供用气合同》。 谢凤支付购房款的情况为：2006年5月8日，谢凤交纳购房定金10000元，收据载明为“西御阳光”5-1-3-5定金，并加盖“成都西御大厦有限公司都江堰项目部”公章。2006年12月1日，谢凤向智汇公司交纳购房款250000元，该收据加盖智汇公司财务专用章。2008年1月23日，谢凤向智汇公司交纳购房款76356元，该收据加盖智汇公司财务专用章。2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“套内面积补差款”2193元，该收据加盖西御公司财务专用章。至此，谢凤共计支付购房款338549元。2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“其他费用（代收）”7320元，该收据加盖西御公司财务专用章。 一审另查明，2005年11月23日智汇公司与西御公司签订《房地产开发合作协议》，约定（与本案有关内容）：双方合作开发案涉房屋所属项目，合作方式为西御公司以截至该合作协议生效前对该项目的实际全部投入即西御公司当时竞拍该宗地的总支出，以实际支出为准，智汇公司以现金7000000元作为项目开发资金投入；双方的利润分配比例为西御公司75%、智汇公司25%，双方按此比例承担相应的投资收益及风险。该协议尾部甲、乙双方处分别加盖西御公司与智汇公司公章。 另，案涉房屋所属的西御阳光楼盘的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件的权利主体均为西御公司。 一审庭审中，西御公司出具编号为095的《商品房买卖合同》一份，载明该案涉房屋系售予谢凤，建筑面积为130.31平方米，套内建筑面积单价为每平方米2848.43元，总价款为336200元，买受人于2007年5月25日一次性支付房款，出卖人于2007年9月30日前向买受人交付案涉房屋，该合同尾部出卖人处加盖西御公司合同专用章，买受人处签名为“谢凤”并捺有指印，合同签订时间为2007年5月25日。同时，西御公司还出具同日签订的一份《商品房买卖合同补充协议》，载明西御公司代收案涉房屋的住房专项维修基金为1876.46元，买受人应在2007年9月30日前交清，该合同尾部甲方处加盖西御公司合同专用章，乙方处签名为“谢凤”并捺有指印。谢凤当庭对该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》上“谢凤”的签名及指印均予以否认，认为就买受案涉房屋仅与智汇公司签订《购房协议》。 一审法院认定上述事实有各方当事人的陈述，谢凤提供的以下证据：当事人身份信息；《购房协议》《网签合同信息查询记录》；《成都市家庭装饰装修工程施工合同》《民用天然气供用气合同》；收款收据；智汇公司提供的以下证据：《房地产开发合作协议》和《购房协议》；西御公司提供的以下证据：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证及商品房买卖合同备案表在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点一为案涉房屋的买受人是否应为谢凤。第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，根据一审庭审查明事实，2005年11月23日智汇公司与西御公司签订了《房地产开发合作协议》，2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，该《购房协议》系双方当事人真实意思表示，且智汇公司与西御公司系合作开发案涉房屋所属项目，故该协议未违反法律、法规禁止性规定，应为有效；第二，西御公司作为案涉房屋所属项目的开发商，在本案中还提交了一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买受人处签名为“谢凤”并捺印，虽谢凤在一审庭审中对该签名的真实性予以否认，但该证据系由西御公司持有并当庭出示，因此西御公司对案涉房屋买受人为谢凤的事实是知晓的；第三，西御公司于2007年5月28日办理了案涉房屋的备案登记，备案号为36614，备案表亦载明买受人为谢凤;第四，谢凤在取得案涉房屋后已于2008年1月27日就案涉房屋的装饰装修与案外人签订相关装修合同，其占有使用案涉房屋至今已有十二余年，智汇公司与西御公司对该事实均无异议。因此，综合以上事实，一审法院认定案涉房屋的买受人应为谢凤。 本案的争议焦点二为谢凤是否履行了支付购房款的义务。一审庭审已经查明的事实，2006年5月8日，谢凤交纳购房定金10000元，收据载明为“西御阳光”定金，并加盖“成都西御大厦有限公司都江堰项目部”公章。2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，载明案涉房屋建筑面积约125平方米，单价每平方米2868元，2006年12月1日一次性交购房款260000元优惠10％，同日，谢凤向智汇公司交纳购房款250000元，总价款应为322650元（125平方米×2868元/平方米×90%）；2008年1月23日，谢凤再次向智汇公司交纳购房款76356元；2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“套内面积补差款”2193元。至此，谢凤已经共计支付了购房款338549元。其次，案涉房屋的《商品房买卖合同备案表》所载明的房屋面积为130.31平方米，总价为336200元，谢凤所支付的购房款已经超过该金额。再次，西御公司于2007年5月28日为谢凤办理了案涉房屋的备案登记，亦说明西御公司知晓谢凤已经缴纳购房款的事实。最后，西御公司于2008年1月23日收取谢凤“套内面积补差款”2193元，亦充分说明其认可谢凤已经缴纳购房款、仅需补交“套内面积补差款”的事实。故，综合以上事实，一审法院认定谢凤已经履行了其应当缴纳案涉房屋购房款的义务。 争议焦点三为智汇公司及西御公司是否应当协助谢凤办理案涉房屋的不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。根据一审庭审查明的事实，案涉房屋所属的西御阳光楼盘的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件的权利主体均为西御公司，因此，应当承担案涉房屋办理不动产权证书协助义务的应为西御公司。 争议焦点四为智汇公司及西御公司是否应当退还谢凤购房款2349元并支付占用资金利息。根据案涉《购房协议》的约定，房屋建筑面积约为125平方米，单价为每平方米2868元，按时缴纳购房款可优惠10%；2007年5月28日的《商品房买卖合同备案表》载明案涉房屋建筑面积为130.31平方米，而2020年1月4日打印的《网签合同信息查询记录》载明的房屋建筑面积为131.46平方米，因此，案涉房屋实测面积已经大于原《购房协议》的面积，亦大于初始备案表载明的面积，以《网签合同信息查询记录》载明的面积计算，则房款应为339324.55元（131.46平方米×2868元/平方米×90%），而谢凤缴纳的购房款为338549元，故智汇公司及西御公司均不应退还谢凤购房款。 据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《不动产登记暂行条例》第五条第（二）项规定，判决：一、西御公司于一审判决生效之日起三十日内为谢凤办理位于都江堰市住宅（合同签约备案号：3XX4）的不动产权属证书；二、驳回谢凤的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取125元，由成都西御大厦有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审另查明，2006年5月8日，谢凤交纳购房定金10000元，收据载明为“西御阳光”5-1-3-5房定金，并加盖“成都西御大厦有限公司都江堰项目部”公章。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据西御公司的上诉请求与谢凤的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院判令西御公司协助谢凤办理案涉房屋不动产权证书是否正确。现就该争议焦点的认定论述如下： 西御公司上诉认为，智汇公司未取得案涉房屋所属项目的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，谢凤与智汇公司签订的《购房协议》无效。根据本案查明的事实，智汇公司与西御公司约定案涉房屋所属项目合作开发，并约定按比例分配利润等。2006年5月8日，谢凤为购买“西御阳光”房向成都西御公司交纳了购房定金。谢凤与智汇公司于2006年12月1日签订了《购房协议》，同日，谢凤向智汇公司支付房款250000元。2007年5月28日，西御公司将案涉房屋备案登记在谢凤名下，2008年1月23日，谢凤向智汇公司支付购房款76356元，同日，谢凤向西御公司支付套内面积补差款2193元、其他费用（代收）7320元，西御公司亦将案涉房屋交付谢凤占有使用至今。本院认为，案涉房屋所在项目由智汇公司、西御公司合作开发，虽然智汇公司没有取得商品房预售许可证，但案涉《购房协议》签订后，西御公司将案涉房屋备案登记在谢凤名下，将房屋向谢凤进行了交付，并收取了套内面积补差款及其他费用（代收）的行为表明其对《购房协议》无异议，是对智汇公司签订的《购房协议》的追认。故《购房协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 西御公司主张谢凤没有向其足额支付购房款，谢凤构成严重违约。本院认为，根据查明的事实，谢凤向西御公司、智汇公司已支付购房款338549元，因案涉房屋所在项目由智汇公司、西御公司合作开发，购房款的分配属于智汇公司、西御公司的内部问题，故西御公司该主张不能成立。 综上，案涉《购房协议》有效，谢凤支付了购房款，西御公司亦将房屋交付谢凤占有使用至今，且案涉房屋亦不具有办理过户登记的障碍，故一审法院判令西御公司协助谢凤办理案涉房屋不动产权证书正确，本院予以维持。 综上所述，西御公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由成都西御大厦有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年十月二十日 书记员  夏玉荣