江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3518号上诉人（原审被告）：单瑞，女，1990年3月17日出生，汉族，住河南省郸城县。被上诉人（原审原告）：李学广，男，1981年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：沙飞，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人单瑞因与被上诉人李学广房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单瑞上诉请求：1、撤销苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4862号民事判决，依法改判或发回重审；2、李学广承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：李学广2019年6月22日才对燃气灶进行修理，并为上诉人购置新的燃气灶，另在2019年6月22日李学广才维修窗帘。上诉人在此期间也多次与李学广交涉这些问题，但李学广一直拖沓。为此，上诉人在2019年7月9日就报警，希望警察能够帮助自己立即解除租赁合同，李学广退还自己剩余押金，自己再另行租房，但李学广不在苏州未处理此事，也并未退还上诉人押金，导致上诉人没有资金再租房。于是上诉人认为自己还有6000元押金在李学广处，刚好抵扣两个月租金，和孩子们再熬一下等找到合适的房子就立马搬走。上诉人搬离涉案房屋的时间是2019年8月16日，理由是房屋于2019年8月16日就已经换表停水、停电。李学广实际损失并没有很多，一审法院认定李学广因上诉人原因导致房屋无法在旺季出租产生的损失、住宿费、机票费用而支持李学广按照合同约定收取上诉人违约金6000元，明显过高，适用法律错误。李学广在诉讼中答辩称：上诉人认为一审法院认定事实错误缺乏依据。关于上诉人提出的诸多事实，一审法院经过多次开庭审理，已经全部查明，并做出正确认定。上诉人提供的不是新证据，也不能证明上诉人所主张的待证事实，故无法改变一审判决书中己经认定的事实。一审法院关于违约金问题适用法律并无不当。一审法院根据双方合同约定支持违约金6000元，是远远低于李学广实际损失的。现在上诉人却反过来要求调整没有依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。恳请依法驳回上诉人上诉，维持原判。李学广向一审法院起诉请求：1、请求判令解除与单瑞之间《房屋租赁合同》；2、单瑞支付6000元违约金、自2019年6月25日至2019年8月29日的租金6000元，扣除单瑞已支付的押金6000元，剩余金额为6000元；4、单瑞支付未缴纳的物业管理费390元、电费376元、更换门禁卡费用40元、换锁开锁费用325元，总计1131元。破坏房屋设施、拿走钥匙及李学广精神损失合计6000元并要求单瑞向李学广出具书面的道歉信；5、李学广未能出租房屋损失3000元；6、李学广为本案支出的交通费、住宿费1838元。7、单瑞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李学广（出租人、甲方）与单瑞（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同载明：“承租地址：江苏苏州市虎丘名佳花园9幢102，房屋租赁期自2019年4月26日至2020年4月25日止，共计一年整。甲方已于2019年4月22日前将房屋按约定条件交付给了乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、各项加点设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行确认验收，结清各自应当承担的水电物业费用。租金标准及支付方式：每个月3000元，房屋押金（2个月，¥6000元）一次性预付后2个月租金。后续房租即在租金即将到期的前一个月1号前，将后续二个月的房租一起打入下列指定账户。待签订的合同期满合同结束，乙方可以退租后返还。支付方式：现金3000元，到期的1日前支付次月租金至甲方指定账户。对于房屋交付使用前保证所有附属物品、家电家私的完好使用，包括清单中所列出来的各项物品，确保在交付前没有问题。交付后，由乙方使用后发生的损坏应由乙方自行负责找物业或外面自行修理和维修。甲方也可以协助乙方找师傅进行上面维修。但甲方不承担由此产生的各项目损耗修理费用。使用该房屋产生的其它各项费用均由承租方乙方缴纳，其中包括承租方：物业管理费用，维修基金等物业提供的正规清单，以及申请安装电话、宽带、有线电视、车位费用、等设备的费用。合同解除：在承租期间如果甲乙双方任何一方提起终止合同的，或乙方未能每月按时交租，拖欠租金已经超过10日以上的，则导致的违约责任，甲方有权终止合约，并收回房子，扣除二个月押金冲抵违约金。同样如果甲方提前收回房子，也一样违约，并给付乙方二个月的违约金。在承租期间，乙方应按合同约定每月1号前打入次二个月的租金。出租期间内的物业费用、水电费用由租户乙方承担。违约金和违约责任：若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金6000元，并扣除二个月的压金。”本合同系李学广提供，李学广在合同尾部出租方（甲方）处签字，并注明日期2019年5月2日及“补签”字样后，邮寄给李学广父亲，再由李学广父亲交给单瑞，单瑞在合同尾部承租人（乙方）处签字，并注明日期2019年5月7日。李学广依约交付房屋给单瑞，单瑞依约支付押金6000元及自2019年4月26日至2019年6月25日两个月的租金6000元。李学广、单瑞双方一致确认2019年4月26日单瑞已入住涉案房屋，并自该日起计算租金。2019年7月5日，单瑞未能按约支付后续房屋租金，李学广通过微信向单瑞进行催讨，未果。后续，李学广又多次通过微信向单瑞进行催讨，均未果。2019年7月26日，李学广向苏州市虎丘区人民法院提起诉讼，要求解除与单瑞的房屋租赁合同关系。单瑞于2019年8月4日收到法院邮寄的起诉状副本及应诉材料。2019年8月20日，根据李学广提供的，单瑞于物业处填写并签字确认携带物品出门单一张，单瑞携带冰箱、衣物、电风扇三个、电脑出门。2019年8月27日，单瑞通过微信向李学广父亲告知，其已于2019年8月16日搬离，李学广表示该微信对话系李学广父亲与单瑞双方，对此微信聊天记录知情，但不认可其于2019年8月16日搬离。涉案房屋自2019年5月1日至2019年6月30日产生电费190元，2019年7月1日至2019年8月31日产生电费377元，共计567元，其中单瑞于2019年8月5日缴费191元。李学广自愿放弃要求单瑞承担2019年4月26日至2019年4月30日单瑞居住期间的电费的诉讼请求。涉案房屋自2019年5月1日至2019年8月31日产生物业费共计390元。另外，李学广主张将单瑞交纳的押金6000元与本案违约金进行折抵。苏州市高新区名佳花园9幢102室登记的所有权人为李学广李学广，附记中载明配偶：朱效菊。一审庭审中，李学广表示其配偶认可其出租房屋行为，李学广签署了诚信诉讼承诺书。不动产物品清单原载明“浴霸坏的，修理费房东出。燃气灶有一个坏的。房间移门移不动。”，后由房屋中介人员于2019年4月23日划去，并分别载明“已修好、开关、加点油OK”。单瑞于2019年4月23日在该清单下方承租方处签字确认，后又于2019年5月7日再次签字确认。以上事实，由李学广提供的房屋租赁合同、不动产物品清单、李学广与单瑞微信聊天记录、李学广与中介微信聊天记录、李学广与物业人员微信聊天记录、出门单、物业费收据、住宿费发票、国家电网掌上电力app截图、照片、维修订单截图（无原始存档）及与维修人员微信聊天记录、燃气灶具购买截图（无原始存档）及发票、房产证、机票订单截图（无原始存档）。单瑞提供了起诉状副本（复印件），情况说明（复印件），与维修人员微信聊天记录、录音（无原始存档），电费缴交记录（复印件），不动产物品清单（复印件），照片，换表通知书（复印件），携带物品出门单（复印件），单瑞欠费用明细，与物业聊天记录（无原始存档），与李学广聊天记录（无原始存档），与李学广父亲聊天记录（无原始存档）等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：李学广、单瑞之间签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，双方应当按约全面履行义务。在本案中，按照李学广、单瑞双方租赁合同的对于后续租金存在三种不同的约定：第一种为单瑞应当在租金到期的前一个月的1号前支付后续两个月的房租，第二种为单瑞应当在租金到期的1日前支付次月租金，第三种为每月1号前打入次二个月的租金。合同中存在两种以上的解释，应当作出不利于合同提供者的解释，本案中，合同由李学广提供，故租金的支付应当解释为对单瑞有利的第二种解释：单瑞在租金到期的1日前支付次月租金，即租金到期日为2019年6月25日，因此，于2019年6月24日前，单瑞应当支付2019年6月26日至2019年7月25日一个月的租金。但实际单瑞至今并未支付。单瑞的行为已构成违约，按照合同约定，李学广有权单方解除合同，合同自载有解除意思表示的通知到达单瑞之日即单瑞收到一审法院邮寄的起诉状副本及应诉材料的2019年8月4日解除。关于租金及占有使用费，单瑞现已搬离涉案房屋，李学广主张其搬离时间为2019年8月29日，但其提供的出门单载明的日期为2019年8月20日，根据其提供的微信聊天记录，仅系2019年7月18日中介人员称“租客说要下个月26号搬走”、2019年8月20日物业徐主任称“你的租客说他要到本月26号搬走”，与李学广主张的2019年8月29日亦不吻合，李学广称单瑞2019年8月20日搬走了部分东西，后续亦持续居住，但未提供相应的证据，一审法院碍难支持。单瑞于2019年8月27日通过微信向李学广的父亲告知其已搬离，李学广表示对此知情，尽管单瑞在微信中称其已于2019年8月16日搬走，但因其直至2019年8月27日才通知李学广其搬走的事实，故一审法院认定单瑞的搬离时间为2019年8月27日。因单瑞房租租金已实际交付至2019年6月25日，因此单瑞应当支付自2019年6月26日至2019年8月4日的租金4000元（计算方式为3000÷30×40）及2018年8月5日至2019年8月27日的房屋占有使用费2300元（计算方式为3000÷30×23）。关于李学广主张的电费376元，因2019年7月1日至2019年8月31日产生电费377元，而单瑞搬离日期为2019年8月27日，电费计量为两月一抄表，客观已无法精确查明实际截止2019年8月27日产生的电费读数，故一审法院酌定电费按照实际使用天数进行计算，电费计为352.68元（计算方式377÷62×58），扣除单瑞2019年8月5日多缴的1元，单瑞仍欠付的电费为351.68元，根据双方约定应由单瑞承担，一审法院予以支持。关于物业费，自2019年5月1日至2019年8月31日产生物业费共计390元，根据双方约定应由单瑞承担，单瑞亦认可由其承担四个月物业费390元，故一审法院予以确认。关于违约金，租赁合同存在两种不同的约定：第一种为扣除二个月押金冲抵违约金，第二种为违约金6000元，并扣除二个月的压金。李学广自愿按照第一种较低的标准主张，一审法院予以确认，与单瑞之前支付的押金6000元相互折抵。综上，单瑞仍需支付给李学广的费用为租金4000元、房屋占有使用费2300元、电费351.68元、物业费390元，合计7041.68元。关于李学广主张的更换门禁卡、换锁开锁费用，李学广无法证明系因单瑞原因导致，一审法院碍难支持。关于李学广主张的单瑞破坏房屋内设施，因李学广仅提供了上述物品损坏的情况照片，并未举证证明上述物品本来面貌如何，也未提供损失计算的合法标准，一审法院对李学广诉请的上述物品损失不予支持。关于李学广主张的单瑞辱骂所产生的损失并要求单瑞赔礼道歉以及因单瑞强占房屋导致李学广无法在旺季出租产生的损失、住宿费、机票费用，一审法院已支持单瑞按照合同约定支付违约金6000元，李学广亦认可以押金进行抵扣，李学广若主张实际损失超过约定的违约金的，应当承担相应的举证责任，李学广未提供违约金不足以补偿其损失的依据，故一审法院不予支持。关于单瑞所称，李学广偷换合同，否认本案中房屋租赁合同的效力，因单瑞认可本案所提及的房屋租赁合同上所签字是其本人所签，但只是自己以为是同一份合同，并没有看合同内容为由不认可合同的效力。单瑞又称其在签署合同时，并未查看房产证，不知道房屋所有权人有李学广的配偶，其配偶未签字，合同无效。单瑞作为具有完全民事行为能力的成年人，在合同签署过程应有审慎的注意义务，签署前应当对合同内容进行确认，查看相应的房产权属证明，签署后以未查看合同内容、未有共有人签字为由，主张合同无效的，于法无据，一审法院不予支持。关于单瑞辩称，房屋于2019年8月16日已停水、停电、停燃气，无法使用，其以换表通知书（复印件）无法证明其主张，以及其已缴清全部电费，并未举证，一审法院不予采纳。关于单瑞辩称，房屋存在问题，李学广未按约维修，根据不动产物品清单载明的问题，经由单瑞本人及中介确认已解决，且单瑞分别于2019年4月23日、2019年5月7日两次对不动产物品清单进行了确认，单瑞称虽然清单载明修好，但实际并未维修，房屋仍然存在诸多问题不适宜居住，没有事实依据，一审法院不予支持。关于单瑞所称，李学广侵犯其隐私权、未维修房屋导致财物丢失，一审法院不予理涉，单瑞可另案诉讼。遂判决：一、原告李学广与被告单瑞于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月4日解除。二、被告单瑞于本判决生效之日起十日内支付原告李学广房屋租金4000元、房屋占有使用费2300元、电费351.68元、物业费390元，合计7041.68元。三、驳回原告李学广的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由原告负担202元，由被告单瑞负担206元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，李学广与单瑞之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，单瑞未按照合同的约定及时支付2019年6月26日至2019年7月25日的租金，已构成违约，按照合同约定，李学广据此有权单方解除合同。一审法院认定双方之间的租赁合同自载有解除意思表示的通知到达单瑞之日即单瑞收到法院邮寄的起诉状副本及应诉材料的2019年8月4日解除，符合法律规定。由于单瑞的单方违约行为在客观上造成了李学广的租金损失，故李学广要求单瑞按照合同的约定支付违约金的请求，依据充分，应予支持。单瑞在诉讼中提出因涉案房屋内多处设施损坏而不适宜居住，对此单瑞应负相应举证责任。鉴于单瑞在诉讼中并未就其主张进行充分的举证，同时考虑到单瑞实际租赁的时间较短，故对单瑞的上述主张，本院不予采信。一审法院按照单瑞实际使用天数计算其租赁期间的水电费，属一审法院依法裁量，并无不当。综上，单瑞的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由单瑞负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十四日书记员  杨颖颖