河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6950号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓含，女，1984年10月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊红，男，1979年5月14日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：朱晓含，基本信息同上。系王俊红之妻。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王来斌，男，1986年10月14日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：闫佐明，河南律桓律师事务所律师。上诉人朱晓含、王俊红因与被上诉人王来斌房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人王俊红的委托诉讼代理人朱晓含，被上诉人王来斌的委托诉讼代理人闫佐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓含、王俊红上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。2.判令王来斌支付朱晓含、王俊红保证金2万元、违约金1万元。3.判决王来斌归还朱晓含、王俊红房屋内未在合同清单内的所有物品（阳台柜子2个、卧室书桌2个、卫生间淋浴及挂饰、窗帘、吊柜）价值约5000元。4.判决王来斌退还朱晓含、王俊红剩余物业费、水电费、燃暖费等共计约1300元。5.本案一、二审诉讼费、保全费及其他费用均由王来斌承担。事实与理由：一、一审法院对证据的审查判断和采信存在明确错误，认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定朱晓含、王俊红将部分家电搬走构成违约与事实不符，认定事实错误。朱晓含、王俊红与王来斌于2020年4月6日约谈交接事宜，并未谈妥。出于同事的信任，在王来斌索要下，朱晓含、王俊红给了王来斌一把房屋的装修钥匙，王来斌随即更换了房门门锁。对于缺失的物品，朱晓含、王俊红本着善意和王来斌协商折价或疫情后配置，从未隐瞒。王来斌却在协商未果、未交接、未通知朱晓含、王俊红的情况下，单方面更换门锁并事实占有房屋，违反房屋交付条件造成违约。2.王来斌提交的照片及录音，是双方在买卖过程中的协商，协商初期朱晓含、王俊红为了达到前期要求的价格，确实有过赠送的意愿，后期在正式合同上承诺配置合同规定的家具家电，并不是原封不动的家具家电，详见合同附件。合同明确界定在本次交易中口头承诺和书面合同的法律效力。3.合同约定各种费用结清、确认及交接是房屋交接的前提。朱晓含、王俊红提交的证据证明物业费49.5元、燃气费877.2元、暖气费369.1元、电费60.92元共计1356.72元，一审法院置之不理，损害了朱晓含、王俊红的合法利益。4.王来斌单方面恶意占据房屋导致整个交接及履约失败，违约责任在王来斌。王来斌应依照合同约定按照日万分之四标准向朱晓含、王俊红支付违约金78364元，朱晓含、王俊红只要求其支付1万元。二、王来斌私自换锁导致无法完成房屋合法交付，案涉房屋不完全属于王来斌，朱晓含、王俊红有权要求搬回房屋内不在合同内的家具家电，要求进行物业费、电费、燃暖等费用交接，要求王来斌支付房屋保证金及违约金，同时王来斌应承担房屋及房屋内家具家电损坏及灭失的风险。王来斌辩称：1.根据王来斌一审提交的商品房买卖合同、微信聊天记录及录音证据，能够证明双方签订合同时约定的143万元购房款包括案涉房屋内所有家电家具，且该约定符合二手房交易习惯。后朱晓含在交付房屋前恶意将房屋内大部分家电家具予以替换或搬走，致交房标准不符合双方约定，王来斌有权不退还保证金，更无需支付违约金。2.当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据双方真实意思及交易习惯，朱晓含、王俊红双方约定的家电家具应为案涉房屋内特定的物品。3.朱晓含、王俊红除应当承担瑕疵交房的违约责任外，还应承担逾期交房的违约责任。朱晓含于2020年4月1日即雇佣人员车辆恶意替换并搬走部分家具家电，其延期交房的原因就是为搬走家具家电拖延时间，应承担逾期交房违约责任。朱晓含、王俊红向一审法院起诉请求：1.判令王来斌支付朱晓含、王俊红保证金2万元。2.判令王来斌归还朱晓含、王俊红房屋内未在合同清单中的所有物品（餐厅灯、入户灯、阳台2个柜子、卫生间淋浴、浴霸、挂饰、卧室书桌2个、窗帘窗户防护栏、入户防盗门、厨房橱柜、吊柜，价值约5000元）。3.判令王来斌向朱晓含、王俊红支付违约金1万元。4.判令王来斌退还朱晓含、王俊红房屋剩余物业费、水电费、燃暖费等共计人民币1500元。5.本案的案件受理费、保全费等一切相关费用由王来斌承担。王来斌向一审法院反诉请求：1.判令朱晓含、王俊红向王来斌赔偿瑕疵交房违约金暂定27660元（具体数额以司法鉴定结论为准）。2.判令朱晓含、王俊红向王来斌赔偿逾期交房违约金20592元（逾期交房违约金自2020年3月1日起以房屋转让总价款143万元为基数按日万分之四的标准计算至2020年4月6日止共36天，共计20592元）。3.判令朱晓含、王俊红将其替换的家电家具（具体为客厅的沙发（替换）、餐桌餐椅（替换），主卧的空调（替换），次卧的床（替换），卫生间的花洒（替换），阳台的洗衣机（替换））从王来斌房屋内搬离。4.判令朱晓含、王俊红向王来斌赔偿无法使用房屋的损失（无法使用房屋的损失按85元/日的标准自2020年4月7日起计算至朱晓含、王俊红将其替换的家电家具从王来斌房屋内搬离之日止）。5.本案的案件受理费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用由朱晓含、王俊红共同承担。一审法院认定事实：朱晓含、王俊红（卖方）与王来斌（买方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方将位于洛阳市涧西区江西路6号1幢2-3302号房屋以总价款人民币壹佰肆拾叁万的价格转让给买方。其他约定：“经买卖双方协商该房屋由卖方居住至2020年2月底，期间所产生的物业费、水电费、煤暖费及其他生活所需产生费用均由卖方承担，买方扣押卖方首付款中贰万元作为保证金，待卖方向买方交付钥匙及房屋时，贰万元保证金买方需如数退还卖方。”另附房产交接清单一份，包含以下家电家私：客厅：沙发、茶几、吊灯、空调、电视机、餐桌及餐椅、窗帘、鞋柜，客房1:床、床头柜、灯、空调挂机、衣柜，客房2：床、灯、空调挂机、衣柜，厨房：煤气灶、电冰箱、抽油烟机，浴室：洗衣机、热水器、洗脸盆。后因疫情原因，2020年2月底时朱晓含一方未能向王来斌交付房屋，经双方协商朱晓含方延后交房。2020年4月6日上午朱晓含方将钥匙交给王来斌。收房时王来斌方发现卖方将客厅的沙发、餐桌餐椅、空调、次卧的床、卫生间的花洒等物品替换，原房屋中的电视柜、电视、晾衣架等缺失。随后王来斌方将房锁更换。后朱晓含、王俊红与王来斌协商未果，诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同对合同签订方具有约束力。结合朱晓含、王俊红与王来斌签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及微信聊天记录、通话录音记录等证据，朱晓含、王俊红与王来斌签订的房屋买卖合同是包含家具家电的合同。在房屋交付时，出卖人一方更换部分家具家电、并将部分家具家电搬走，已构成违约。故朱晓含、王俊红要求王来斌支付保证金及违约金的诉求，不能成立。朱晓含、王俊红主张的物业费、水电费等费用金额较小，且具体数额不够明确，考虑到王来斌的损失，该部分诉求，一审法院亦不予支持。朱晓含一方的交房确有瑕疵，但考虑到双方的主合同义务已履行。同时，鉴于朱晓含、王俊红的违约行为，对其主张的王来斌向其支付首付款保证金2万元的诉求，一审法院亦未支持。该2万元免予支付，王来斌也有一定的受益，对其损失已有一定的弥补，故此王来斌主张朱晓含、王俊红赔偿各项违约金的损失一审法院不再予以支持。王俊红与王来斌本系同事关系，虽在本次合同履行过程中产生部分争执，日后依旧有和好的可能，对于朱晓含、王俊红留在房屋内的现有王来斌不喜欢的家具，王来斌可以通过与朱晓含、王俊红协商搬离或另行交易的途径解决，不宜通过法院判决的形式强制朱晓含、王俊红搬离。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回朱晓含、王俊红的本诉诉讼请求；二、驳回王来斌的反诉诉讼请求。案件诉讼费本诉部分690元，减半收取345元，由朱晓含、王俊红承担，反诉部分503元，由王来斌承担。本院二审期间，朱晓含、王俊红围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。另一审庭审期间各方当事人或代理人到庭，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条有误，本院予以纠正。本院认为，朱晓含、王俊红与王来斌签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，各方均应依约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。朱晓含、王俊红上诉主张双方签订的房屋买卖合同仅包含合同中约定的家电家具，经查，王来斌提交的微信聊天记录、通话录音证据能够相互印证，足以证明双方约定的房屋价款包含全部家电家具，朱晓含、王俊红该诉求与查明事实不符，一审法院认定朱晓含、王俊红调换并搬走部分家电家具构成违约并无不当。关于朱晓含、王俊红上诉主张未在合同清单内的物品应由其带走的意见，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。虽然双方在合同附件中对家电家具未约定品牌，亦未对合同外的其他物品予以约定，但依据生活常理及交易习惯，朱晓含、王俊红在向王来斌交付案涉房屋钥匙时应视为其对案涉房屋整体交接，且朱晓含、王俊红未提交相关证据证明双方对此有明确的约定，一审法院未予支持其该诉求并无不当。关于朱晓含、王俊红上诉主张王来斌应退还剩余物业费、电费、燃暖费等共计1356.72元的意见，朱晓含、王俊红调换并搬走案涉房屋内部分家电家具，王来斌亦在一审诉讼过程中提出反诉要求朱晓含、王俊红赔偿调换及搬走家电家具的损失，因该部分家电家具价格均未经鉴定，一审法院综合考虑朱晓含、王俊红过错程度及王来斌损失，结合本案实际情况，未予支持朱晓含、王俊红主张的退还相关费用的请求合理合法，朱晓含、王俊红该上诉意见本院不予支持。综上，朱晓含、王俊红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由朱晓含、王俊红负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年十月二十六日书记员 麻琳娜