文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8312号上诉人(原审原告)：黎国发，男，1966年7月11日生，汉族，黑龙江省良心产业集团董事长，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：蓝东升，黑龙江玉诺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区柳树街1号。法定代表人：侯传文，职务副总经理。委托诉讼代理人：陈晓东，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李强，男，该公司职工。被上诉人(原审被告)：黑龙江东亚房地产开发公司，住所地哈尔滨市南岗区阿什河街102号（吊销）。被上诉人(原审被告)：黑龙江省外国投资咨询公司（本案诉讼过程中名称变更为黑龙江省绿海经济贸易公司），住所地哈尔滨市南岗区红军街4号（吊销）。上诉人黎国发因与被上诉人黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司（以下简称天信公司）、黑龙江省外国投资咨询公司（以下简称外国投资公司）、黑龙江省东亚房地产开发公司（东亚房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初16315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎国发及其委托诉讼代理人兰东升，被上诉人天信公司的委托诉讼代理人李强、陈晓东到庭参加诉讼。外国投资公司、东亚房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎国发上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由天信公司、外国投资公司、东亚房地产公司负担。事实和理由：原审法院认定事实错误，证据认定错误。一、原审法院根据哈尔滨南岗区人民法院(2002)南经初字第67号民事判决书恢复执行，天信公司以购买南岗区宣义街19号1-4层房产米数不对为由加以抗辩，称对黎国发所有的南岗区××层享有优先权，原审法庭加以认可是错误的，(2002)南经初字第67号民事判决书判项三中并不包括地下一层。(2002)南经初字第67号民事判决书判决是执行的依据，明确而具体，原审法院仅以一份没有和原件核对的他项权证复印件的证据，就加推翻判决显然是错误，没有和原件核对的复印件是不能作为证据加以认定使用的。二、原审没有查明天信公司提供的证据六，就驳回了黎国发的诉请是错的。因为查明东亚房地产公司、外国投资公司是否还欠天信公司的执行款是本案的关键，如果东亚房地产公司、外国投资公司已经不欠天信公司的执行款了，法院还恢复执行就是错误的，不仅侵犯了案外人的权益也侵犯了被执行人的权益。三、原审法庭认定没有提交证明交付房屋价款，显然是违背审判原则的。因为双方买卖协议写的明白，即外国投资公司用南岗区宣一街19号-1层偿还黑龙江省对外投资集团公司收购国黎国发养殖综合加工厂的欠款60万元。该份证据已充分说明了交易方式。四、黎国发己充分证明了，房屋的取得的合法性同时也证明交付房屋的时间和黎国发占有使用房屋的的时间，原审法院对这一事实和证据视而不见，显然是错误的。五、天信公司不具有担保人的身份，因为担保人的权利通过诉讼这一法律行为已经实施完毕。天信公司只是通过公告买断了债权，这只是一个普通的债权，该债权不能通过诉讼再次主张。黎国发与外国投资公司于2001年9月20日签订协议就卖给黎国发并交付使用至今近20年了，只因为外国投资公司将南岗区宣一街19号地上7层房产分别抵押给银行贷款设立抵押他项权了，所以黎国发没有办理房产更名过户，不是黎国发不办理更名过户，是办不了。黎国发于2001年9月20日就合法占有使用该争议房产。综上所述，原审认定事实不清，证据认定错误，超裁超判违法审判，望二审法院依法改判或发回重审。天信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。外国投资公司、东亚房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。黎国发向一审法院起诉请求：1．依法判令哈尔滨市南岗区宣义街19号负一层归黎国发所有，并停止对该财产的执行；2．本案诉讼费用由天信公司、东亚房地产公司、外国投资公司承担。一审法院认定事实：中国建设银行黑龙江省分行（以下简称建行省分行）与东亚房地产公司、外国投资公司借款合同纠纷一案，原审法院于2002年2月25日作出（2002）南经初字第67号民事判决书，判决东亚房地产公司给付建行省分行借款人民币1000000元、利息（截止至2001年9月20日止）587714.47元，外国投资公司在东亚房地产公司不能给付建行省分行上述债务时以其抵押的南岗区宣义街19号1-4层房产折价或变卖、拍卖的价款清偿。建行省分行与东亚房地产公司、外国投资公司借款合同担保追偿纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2002年7月10日作出（2002）哈经初字第145号民事判决书，判决东亚房地产公司偿还建行省分行欠款1500000元、逾期付款违约金781213.75元，以上款项如果东亚房地产公司逾期不还由外国投资公司以其位于哈尔滨市南岗区宣义街19号，建筑面积3004平方米的办公楼折价或拍卖、变卖的价款清偿。前述两份判决发生法律效力后，因东亚房地产公司逾期未履行生效判决所确定的义务，两案分别在原审法院及哈尔滨市中级人民法院立案执行，后哈尔滨市中级人民法院于2003年10月20日作出（2002）哈执字第645号执行裁定书，裁定指令原审法院执行（2002）哈经初字第145号民事判决书。执行中，原审法院于2009年3月25日作出（2002）南经执字第709-2号民事裁定书，裁定原审法院（2002）南经初字第67号民事判决书确认的权利人由建行省分行变更为天信公司，2009年3月26日作出（2004）南经执字第1-1号民事裁定书，裁定哈尔滨市中级人民法院（2002）哈经初字第145号民事判决书确认的权利人建行省分行变更为天信公司。原审法院于2016年11月9日作出（2002）南执字第709-6号执行裁定书，裁定查封被执行人外国投资公司所有的位于哈尔滨市××××房屋的房产档案，并于2018年6月14日作出（2002）南执字第709号公告，主要内容为：因被执行人未全部履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人天信公司申请评估、拍卖被执行人外国投资公司名下位于哈尔滨市××××房产用于清偿剩余欠款，原审法院将依法对上述房产予以评估、拍卖。案外人黎国发不服上述公告，对原审法院执行哈尔滨市××××房产提出书面异议，原审法院审查后于2018年10月23日作出（2018）黑0103执异67号执行裁定书，裁定驳回黎国发的异议请求，黎国发不服该裁定，诉至原审法院形成诉讼。再查明，哈尔滨市南岗区宣义街19号房屋所有权证存根记载，该建筑产权证号00274号，层数1-7层、半地下室，建筑面积3004平方米（地下室332.16平方米）。签发日期为1996年8月12日的哈房他字（96）第0268号房屋他项权证记载，外国投资公司将坐落于南岗区宣义街19号、建筑面积3004平方米的房屋抵押给建行省分行，权利范围为部分1-4层、1716.57平方米，期限为1996年8月8日至1997年3月8日止，权利价值3730854元。填发日期为1999年4月15日的哈房99他字第000195号的房屋他项权证记载，外国投资公司将坐落于南岗区宣义街19号、房屋所有权证号00274的房屋抵押给中国工商银行哈尔滨市革新支行，建筑面积1287.43平方米，权利价值1850000元，设定日期为1999年3月31日，约定期限2000年3月30日，注销日期空白。又查明，黎国发与外国投资公司于2001年9月20日签订《协议书》，主要约定外国投资公司出让宣义街19号地下室一处产权，协议价款为600000元，用以偿还黑龙江省对外投资（集团）公司收购“国发养殖综合加工厂”之欠款。协议签订后，外国投资公司将异议房产交付黎国发，黎国发用于办公经营，异议房产至今仍登记在外国投资公司名下，未办理更名过户。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，黎国发根据与外国投资公司签订的《协议书》主张对异议房产享有所有权，根据《协议书》，黎国发取得宣义街19号地下室一处产权支付的对价是，对黑龙江省对外投资（集团）公司收购“国发养殖综合加工厂”之欠款拥有的债权，但庭审中黎国发提供的企业法人营业执照上的企业名称显示为哈尔滨国发养殖加工总厂，二者名称不一致；且黑龙江省对外投资（集团）公司与外国投资公司主体不一致；黎国发未能提交收购协议、异议房产面积或价格评估文件等其他能够对其已经支付异议房屋全部价款进行佐证的证据。黎国发承认在签订《协议书》时已经知道外国投资公司将宣义街19号房产分别在中国建设银行及中国工商银行办理了抵押贷款，但认为抵押权利范围只是地上一至七层，不包括地下室，根据宣义街19号房屋所有权证存根记载，该建筑产权证号00274号，层数1-7层、半地下室，建筑面积（包括地下室）3004平方米，从两份他项权证中可以看出，哈房他字（96）第0268号房屋他项权证中，权利范围为部分1-4层、1716.57平方米，哈房99他字第000195号的房屋他项权证记载的是宣义街19号、房屋所有权证号00274的房屋，建筑面积1287.43平方米，虽然没有标明层数，但是建筑面积1287.43平方米是3004平方米与1716.57平方米之差，也就是说，在黎国发与外国投资公司签订《协议书》时，宣义街19号房产已经全部办理了抵押登记，包括地上一至七层及地下室，故黎国发认为地下室未办理抵押登记的主张不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人黎国发未能提交证据证明已支付异议房产价款，且其在明知异议房产已经办理了抵押登记的情况下，仍然签订房屋买卖合同、受让异议房产，且交易双方均未告知抵押权人，转让行为应属无效。因此，黎国发对异议房产不享有所有权，其不符合上述法律规定情形，不能排除执行。判决：驳回黎国发的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，由黎国发自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。黎国发举示证据一、外国投资公司于1996年7月16日向哈尔滨市单位产房屋他项权登记申请表，拟证明证明外国投资公司以1-4建筑面积建筑面积1716.57米，作为担保抵押，申请的原因是贷款，申请人是法定代表人棠景文，地址是南岗区宣义街19号；证据二、房地产抵押合同一份，合同编号哈房抵字第（96）第0246—1号。该合同签订人为外国投资公司，乙方是抵押权人省建行营业部，合同条款一内容为甲方因施工项目需要贷款，自愿将坐落号南岗区宣义街19号是1-4层，建筑面积1716.57平方米抵押给乙方。拟证明外国投资公司只是以宣义街19号1-4层建筑面积1716.57米向黑龙江省建行提供抵押担保。同时证明天信公司在原审提供的他项权证是涂改的；证据三、外国投资公司与中国工商银行哈尔滨革新支行签订的合同，拟证明是1999年3月31日外国投资公司用宣义街19号5-7层，面积1287.43米作为贷款抵押向中国工商银行哈尔滨市革新支行提供抵押担保，同时证明：3004米的总共的建筑面积分别是1-4层1716.57加上5-7层1287.43共同形成的1-7层的总体面积建筑面积3004，并不包含半地下室负一层。平均每层429.14米。证据四、他项权证，证号：哈房他字第（96）第0268号。原审黑龙江省建设银行分行当初诉讼提交的，房屋所有权证存根，编号00274.下标明地下室为332.16米，1-7为办公用房3004米，拟证明该份证据与天信公司提供的他项权证有明显的不同，天信公司提供的他项权证为伪造编造的嫌疑。经质证，天信公司认为：针对证据1—3真实性没有异议，证明问题有异议。根据房屋档案显示3004平方米应包含涉案的地下室，具体的事实和证据已经在一审当中已经提交过了。对证据四真实性及证明的内容均有异议。黎国发所称伪造变造没有证据。本院认为，黎国发作为执行案件的案外人其首先应当围绕房屋买卖合同的成立承担举证证明责任，黎国发提供的上述证据与其是否享有排除执行的民事权利不具有关联性，故本院对黎国发二审提供的证据不予认定。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对执行标的买受人排除执行设立了四个条件。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该项法律规定可知，案外人欲排除人民法院强制执行标的物的首要条件系，在查封之前就执行标的物已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，黎国发主张其与外国投资公司基于债权债务关系，外国投资公司以房抵债将案涉房屋抵偿给黎国发，双方于人民法院查封案涉房产前的2001年9月20日签订了《抵债协议书》，黎国发为证实其主张成立，虽提供了《协议书》及实际使用的证据，但黎国发举示的证据不足以证实黎国发与外国投资公司签订的房屋买卖合同关系合法有效。且黎国发与外国投资公司订立协议时，黎国发对案涉房屋已设立抵押的事实是明知的，自黎国发占有使用该房屋近20年间，案涉房屋未办理所有权变更登记，黎国发亦怠于行使权利来维护自身合法权益，案涉房产未办理过户登记，系黎国发自身过错导致。故黎国发的诉请不能满足法律规定可以排除人民法院强制执行的条件，一审判决驳回黎国发的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，黎国发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黎国发负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年十月二十八日法官助理刘向坤书记员刘晶