四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1866号 原告：郑茂华，女，1976年11月17日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：雅安尚东房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道****附**。 法定代表人：周娟，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：程杰，四川法纬律师事务所律师。 原告郑茂华与被告雅安尚东房地产开发有限公司（以下除判决书主文外简称尚东房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑茂华，被告尚东房产公司的委托诉讼代理人程杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑茂华向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方买卖合同，尚东房产公司返还购房款1449579.52元，并自2017年1月13日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清购房款之日止；2．判令尚东房产公司按照合同约定支付违约金54482.40元（以1449579.52元为基数，按照每日万分之一，从2019年6月9日起计算至2020年6月20日）；3．判令尚东房产公司补偿装修款35765元；4．本案案件受理费由尚东房产公司负担。审理过程中，郑茂华变更第一项诉讼请求中的利率标准为全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率；变更第二项诉讼请求中违约金计算起止时间为自2019年4月30日起计算至2020年6月20日止，金额变更为60382.40元。事实和理由：2017年1月13日，双方当事人签订《四川省商品买卖合同》。合同约定，郑茂华以总价款人民币1475000元购买尚东房产公司开发的位于雅安市雨城区，商品房预售许可证2016002号下第3幢1层103号，建筑面积为49.37平方米的商品房。交房时间为2017年4月30日。双方还约定，尚东房产公司于交付房屋后730日内为郑茂华办理好产权证书，如逾期郑茂华未取得该房屋产权证书则尚东房产公司按总房款支付每日万分之一的违约金，并于尚东房产公司实际取得权属证书之日起10日内向郑茂华支付。郑茂华依约支付购房款后，尚东房产公司于2017年4月30日将该房屋交付给了郑茂华。尚东房产公司于2017年6月9日退还郑茂华25420.48元，作为实测面积与预测面积差的购房款差额结算款。但是尚东房产公司未给郑茂华办理产权证书。原因是尚东房产公司将该房屋抵押给银行贷款，至今未清偿债务。郑茂华认为，案涉合同中关于房屋所有权转移登记违约责任的约定是格式条款，排除了郑茂华的解除权，应属无效。因尚东房产公司原因导致无法办理产权证超过约定期限一年，致使郑茂华面临购买该房屋的目的不能实现的巨大的风险，郑茂华有权提出解除合同，并要求尚东房产公司支付违约金。故郑茂华提起本案诉讼。请求依法支持其全部诉讼请求。 尚东房产公司辩称，虽因客观原因导致逾期办证，但尚东房产公司承认应当按照双方合同约定的计算方式承担违约金，即以购房总价款1,449,579.52元为基数，自2019年5月1日起至2020年2月3日止，按每日万分之一计算。郑茂华的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由如下：1．案涉房屋并未用于抵押，不存在销售时未告知抵押的事实。2．郑茂华对未及时办证存在过错。办证迟延的原因是郑茂华经尚东房产公司数次通知后，逾期提交办证所需资料导致。双方在合同中约定办证时间为交房后730日内。本案实际交房时间是2017年4月30日，约定的办证截止应为2019年4月30日。尚东房产公司未在此约定期限内完成办证，是因尚东房产公司在2015年以案涉房屋所在地块国有土地使用权作抵押贷款，后于2018年12月与银行签订展期协议并置换抵押物后，银行经尚东房产公司多次催告未及时协助注销抵押登记造成。2020年初，在具备办证条件后，尚东房产公司先后于2020年1月19日、2020年2月3日、2020年3月9日、2020年5月26日多次向郑茂华发送短信，催告其提交办证所需资料，并在小区公共场所张贴书面通知方式通知业主办证。郑茂华在法庭询问中也认可至今未向尚东房产公司提交办证资料。因此在2020年1月19日之后未能办理房屋产权登记，是因郑茂华迟延提交办证资料导致的。按照商品房买卖合同的约定，此后因郑茂华原因造成办证迟延的责任应由郑茂华承担。郑茂华向法院提交诉状时间是2020年2月7日。当时已经符合办证条件，且无法院查封。此后，四川省汶川县人民法院于2020年7月14日查封尚东房产公司名下包括案涉房屋在内的186套房屋后，已于2020年9月18日予以解除。郑茂华已接收该案涉房屋并装修、使用。截至法庭调查结束时，案涉房屋符合办证条件。综上，根据本案案情，郑茂华无权要求解约退房，其赔偿装修款的诉求亦不能得到支持。 当事人围绕本案诉讼依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议，具备证据形式和来源的合法性，且与本案待证事实具有关联性的证据，即《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、购房款收据、发票、商品房网签信息、抵押权登记信息（郑茂华提交）、（2020）川3221民初211号之一、之二民事裁定书、（2020）川3221执保27号之一协助执行通知书、手机短信记录、抵押权登记信息（法院调取）、查封登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和案件事实，认定如下： 有争议的证据： 1．郑茂华提交的装修清单，用以证明案涉房屋装修费用。尚东房产公司发表质证意见认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，该项证据仅加盖了名山区某建材专卖店的印章，无经办人签字，真实性无法确认，本院不予采信。 2．郑茂华提交的录音，用以证明2020年1月20日，郑茂华与雅安市不动产登记中心工作人员的谈话内容涉及不能办证的事实及原因。尚东房产公司发表质证意见认为，无法确认该段录音的原始载体，无法确认录音中交谈人的身份、谈话地点等，且一方反复称自己受骗，对对方具有诱导性提示，可能造成谈话内容不实。经审查，该项证据中对话人身份及谈话内容真实性无法确认，本院不予采信。 3．尚东房产公司提交的《通知》，用以证明尚东房产公司曾于2020年2月3日在小区内公开张贴书面通知，告知了小区业主开始办理房屋所有权转移登记，并请提交办证资料，而郑茂华至今未向尚东房产公司提交资料，导致未能办证。郑茂华质证认为，其没看到过该通知。经审查，通知张贴地点不明，不能达到郑茂华以此方式向郑茂华有效送达通知的证明目的，本院不予采信。 4．《借款合同》《抵押合同》《借款展期协议（2018年11月29日）》《借款展期协议（2020年2月27日）》，用以证明尚东房产公司于2015年12月3日向银行借款50000000元，借款截止时间是2018年12月3日，借款抵押物是本案所涉房屋所在地块土地的国有土地使用权，即坐落于雅安市雨城区土地使用权面积为11783.09平方米，土地证编号为雅市国用（2014）第46045号的土地使用权。2018年11月29日的《借款展期协议》证明对前述贷款展期至2020年3月3日，同时该展期合同的附件抵押物清单载明，已将借款的抵押物置换为建成的房屋，用作抵押的房屋清单中未包含郑茂华的3幢1层103号房屋。2020年2月27日的《借款展期协议》将前述贷款展期至2022年3月3日，该合同的附件是3份抵押合同，抵押物清单记载的抵押房号，不包含郑茂华的3幢1层103号房屋。以上证据综合证明本案案涉房屋没有抵押。郑茂华质证认为，该组证据与本案无关联性，土地抵押和房子抵押是一回事。经审查，前述证据具备有效证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，尚东房产公司作为出卖人与作为买受人的郑茂华签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》。 双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定（摘要）：“买受人购买出卖人开发的位于雅安市雨城区，商品房预售许可证2016002号下第3幢1层103号，预测建筑面积49.37平方米的商业用途商品房，总价款为1475000元。出卖人在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。买卖双方同意自该商品房按本合同约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。房屋所有权转移登记违约责任：1．因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。（2）出卖人与买受人协商一致同意，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款项万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。”其中房屋所有权转移登记违约责条款1中第（2）部分的文字均有下划线。 双方在《补充协议》中约定（摘要）：“双方同意不论预售商品房还是属现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由买受人付清全部房价款及相关税费后365天内，出卖人、买受人双方向房屋所在地登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交和签署登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理证明；如买受人委托出卖人办理的，买受人应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由买受人提供和签署的资料提供给出卖人，在本合同生效双方办理完接房手续并由买受人付清全部房价款及相关税费且买受人提供齐资料后365日内出卖人向房屋所在地登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交和签署登记机构规定的相关资料，并取得机构出具的登记受理证明。如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证书》的申请，取得登记机构出具的登记受理证明的，出卖人根据商品房合同中第十九条约定承担责任。合同解除的特别约定：1、买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总价款的20%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（包括但不限于相关税费及主张权利发生的评估费、鉴定费、律师费等合理费用）。” 合同签订后，郑茂华仅支付了全部购房款1,475,000元。此后，因实测面积与预测面积存在差异，尚东房产公司退还了郑茂华购房款25,420.48元。 尚东房产公司已于2017年4月30日将案涉房屋交付郑茂华使用。郑茂华接收房屋时未向尚东房产公司出具代为办理产权变更登记的书面委托。 另查明，尚东房产公司曾于2015年12月3日以案涉房屋所在地块国有土地使用权，即坐落于雅安市雨城区（现已更名为熊猫大道）土地证编号为雅市国用（2014）第46045号的11783.09平方米国有土地使用权，作为抵押物向银行借款50000000元，并办理了抵押登记。此后，因尚东房产公司与贷款银行签订《借款展期协议》变更抵押物，雅安市不动产登记中心已于2020年2月3日依申请注销了前述案涉房屋所在地块国有土地使用权的抵押登记。且变更后的抵押物不包括案涉房屋。四川省汶川县人民法院于2020年7月14日查封登记在尚东房产公司名下包括案涉房屋在内的186套房屋后，已于2020年9月18日予以解除。 尚东房产公司曾先后于2020年1月19日、2020年2月3日、2020年3月9日、2020年5月26日数次以短信方式通知郑茂华可以办理产权证，并催告其领取相关材料。郑茂华收到通知后，未与尚东房产公司共同向不动产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并提交相关资料，未取得登记机构出具的登记受理证明。 本院认为，双方当事人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.造成郑茂华未及时取得房屋产权证书的原因，以及房屋所有权转移登记违约责任如何认定？2.郑茂华是否有权解除合同？对此，本院分述如下： 一、关于争议焦点一。根据双方合同约定，办理案涉房屋所有权转移登记的期限届满日为2019年4月30日。案涉房屋在雅安市不动产登记中心于2020年2月3日注销所属地块国有土地使用权抵押登记之前，系因尚东房产公司原因造成暂时无法办理房屋所有权转移登记手续。尚东房产公司应当按合同约定承担房屋所有权转移登记违约责任，向郑茂华支付违约金。但因截至法庭调查结束时，尚未办理房屋所有权转移登记，违约金计算截止时间由本院根据本案实际情况酌情认定。郑茂华于2020年2月3日、2020年3月9日收到尚东房产公司方工作人员关于可以办理产权证的通知后，应当在合理期限内向不动产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并提交必要的登记资料。根据本案实际，本院酌情确定该合理期限为自2020年2月4日起60日以内，即至2020年4月4日止。2020年4月4日之后，因郑茂华怠于履行提交必要的登记资料等房屋所有权转移登记义务的原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由郑茂华承担。故尚东房产公司应当向郑茂华支付违约金49,285.70元（以1,449,579.52元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年4月30日起计算至2020年4月4日止）。 关于争议焦点二。本案中，双方当事人未能就解除合同协商达成一致。2019年4月30日至2020年2月3日，以及2020年7月14日至2020年9月18日之间，无法办理案涉房屋的产权变更登记是事实。但郑茂华提交的证据不足以证明在2020年2月3日至2020年4月30日之间因尚东房产公司原因造成无法办理案涉房屋的产权变更登记，亦不能证明其已于2020年2月3日、2020年3月9日收到通知后，在合理期限内向不动产登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记并提交必要的登记资料的事实。郑茂华未能举证证明案涉合同符合约定解除或法定解除条件的情形。对此，应由郑茂华承担举证不能的不利后果。另外，在案涉合同中，房屋所有权转移登记违约责条款1中第（2）部分关于逾期办证的违约责任方式有关内容的文字均有下划线提示。尚东房产公司已尽到了提示义务。郑茂华亦据此合同条款主张给付违约金。该条约定应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。综上，郑茂华要求解除合同的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、雅安尚东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑茂华违约金49,285.70元； 二、驳回郑茂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21,344元，减半收取计10,672元，由郑茂华负担10,000元，由尚东房产公司负担672元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴定洪 二〇二〇年十月二十六日 书记员  张 丽