山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1703号上诉人（原审被告、反诉原告）：单红，女，1979年6月17日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：贾林，山西秉钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园中里**楼**114。法定代表人：鲁传伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理：孙杨南，北京德颐律师事务所律师。上诉人单红因与被上诉人北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人单红的委托诉讼代理人贾林及被上诉人北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司（以下简称恒昌聚兴公司）的委托诉讼代理人孙杨南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单红上诉请求:撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3923号民事判决第二项：“被告单红于本判决生效之日起十五日内向原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司退还房屋租赁保证金29669元”以及第六项：“驳回反诉原告单红的其他反诉请求”并查清事实，依法改判;2、本案诉讼费用由被上诉人恒昌聚兴公司承担。事实与理由:一审判决认定案件基本事实不清。上诉人单红不否认收到了被上诉人恒昌聚兴公司于2019年5月5日提前退租的通知，尽管收到的只是一张很不正规的没有加盖公章的退租通知，但该退租时间点毕竟是在被上诉人恒昌聚兴公司承租期间，双方签订的房屋租赁合同承租期限(自2018年11月6日至2019年11月5日止)尚未届满，故被上诉人若真有提前退租意向，就应当及时向上诉人返还承租房屋，履行房屋交接手续--不仅要交回房屋钥匙，更要交回房屋电卡，否则上诉人就算强行开锁进入涉案房屋，也无法正常使用房屋，更谈不上向他人出租房屋。故在房屋承租期限尚未届满之前，上诉人单红没有主动要求被上诉人恒昌聚兴公司提前返还承租房屋的义务。事实上，截至一审法院开庭审理（2019年10月22日)时，被上诉人恒昌聚兴公司尚未向上诉人单红返还承租房屋。被上诉人恒昌聚兴公司虽己告知上诉人单红提前退租，但怠于履行返还承租房屋的合同附随义务，故延期返还承租房屋的过错在被上诉人恒昌聚兴公司。上诉人单红有以下证据证明是被上诉人恒昌聚兴公司怠于履行返还承租房屋的合同附随义务，这些证据足以支持上诉人单红的反诉主张。其一，上诉人单红有证据证明被上诉人恒昌聚兴公司向上诉人单红返还承租房屋的时间是在一审开庭审理之后的2019年11月13日，那么从2019年5月5日退租起算至2019年11月13日返还承租房屋期间，上诉人的房租损失应由被上诉人承担，在此期间产生的物业费用以及空调费用等，也应由被上诉人承担。其二，物业公司于2019年8月15日出具的《催费通知单》，上诉人单红在一审时已向法庭递交，该证据足以证明物业公司认为涉案房屋的承租人即实际使用人是被上诉人恒昌聚兴公司，站在物业公司角度来看，被上诉人恒昌聚兴公司一直处于房屋承租期间。一个众所周知的生活常识是:写字楼的物业管理公司就物业费的收取问题，其对接对象一定是房屋承租人即实际使用人，所以涉案房屋物业公司于2019年8月15日出具《催费通知单》向被上诉人恒昌聚兴公司催缴物业费和空调费的行为，足以证明被上诉人恒昌聚兴公司既没有履行与物业公司的费用结算工作，也没有告知物业公司其已退租的时间，所以物业公司认定被上诉人恒昌聚兴公司始终是涉案房屋的承租人即实际使用人。其三，上诉人有新证据，即甄某的证人证言。事实上，涉案房屋自2014年10月出租后，与承租方对接的始终是甄某。上诉人单红在收到被上诉人恒昌聚兴公司退租通知后，甄某即拨打了该通知中载明的联系电话186XX****XX，该机主身在北京，拒不告知其姓名，只是要求上诉人先退还保证金后办理退房手续，此无理要求上诉人没有答应，甄某表示要按照合同约定先办理退房手续，如房屋无欠费无损坏，即可全额退还保证金，但被上诉人恒昌聚兴公司一直未派人与上诉人对接退房事宜。直到2019年7月，甄某再次与被上诉人恒昌聚兴公司电话沟通，催促其尽快办理退房手续，被上诉人承认由于其公司换人频繁，工作衔接有问题，故一直没有办理退房手续。关于保证金的退还问题，双方明确约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由恒昌聚兴公司承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在恒昌聚兴公司完成所有费用结算后二十个工作日内如数退还”所以，无论从合同约定还是交易习惯来看，上诉人单红在未作退房验收、未明确出租物是否有损害的情况下，绝不会先行向被上诉人恒昌聚兴公司退还保证金。事实上，被上诉人恒昌聚兴公司若真有交回房屋之意，至少有两个捷径。被上诉人恒昌聚兴公司既然能够以EMS方式通知上诉人单红提前退租，也能够以相同方式将房屋钥匙和电卡邮寄给上诉人，履行其交房义务。况且，上诉人单红近几年以来就在涉案房屋所在楼座办公，只是与被上诉人恒昌聚兴公司所在楼层不同罢了，被上诉人对此也知情，可直接将房屋钥匙和电卡交到上诉人单红手中。所以说，被上诉人履行其交房义务并不难。在退房后的交接房屋一事上，被上诉人恒昌聚兴公司显然处于主动地位。显然，被上诉人恒昌聚兴公司在提前退租后，违反合同约定和交易习惯，要求上诉人单红先退还保证金后办理退房手续，导致被上诉人恒昌聚兴公司违法侵占退租房屋长达半年之久，故过错责任应完全由被上诉人恒昌聚兴公司承担。上诉人单红请求被上诉人恒昌聚兴公司支付自2019年5月5日退租日起算至返还承租房屋期间的房租之反诉请求，应该得到支持。被上诉人恒昌聚兴公司辩称，一审诉讼期间恒昌聚兴公司提交的证据已经足以证明房屋租赁合同已于2019年5月5日解除，房屋未能交接的责任在于单红，上诉人单红出具的物业公司缴费单不能达到其证明目的，其所谓生活常识与客观事实不符，在上诉人单红提交的证人证言中，这一时期上诉人与被上诉人双方已经就房屋交接处于互不信任的状态，被上诉人恒昌聚兴公司无法向并非单红本人的人交接房屋。被上诉人恒昌聚兴公司有交接房屋之意，但是由于双方处于互不信任的状态，故被上诉人恒昌聚兴公司不可能按上诉人单红所说以邮寄的方式进行交房，从被上诉人恒昌聚兴公司在一审中提交的证据来看，单红一直找种种理由不愿意接收房屋，直至一审开庭其才不得不摆出愿意接收房屋的姿态，导致涉案房屋直至2019年11月13日才完成事实上的交接，在此期间所谓的房屋损失均系扩大的损失，应由单红承担。请求二审法院查清事实，依法判决。原审法院审理查明，一、合同签订情况：2015年4月13日，原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司与被告单红、第三方北京恒昌惠诚信息咨询有限公司签订《三方合同主体变更协议》，协议主要约定：甲方（出租方）为单红，乙方（承租方）为北京恒昌惠诚信息咨询有限公司，丙方（受让方）为北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司；甲乙双方于2014年10月22日签订的房屋租赁合同（位于山西省太原市迎泽西大街**国际能源中心****），现甲、乙、丙经过友好协商，将原主体乙方变更为北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司，北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司全部受让乙方在房屋租赁合同中的权利、义务，并正式成为该合同的主体。2018年9月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方（出租方）为单红，乙方（承租方）为北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司；出租房屋位于太原市万柏林区迎泽西大街100号国际能源中心2407、2408室，房屋建筑面积314．65平方米，使用面积210．76平方米；租赁用途为办公经营；租赁期限自2018年11月6日至2019年11月5日，并特别约定本合同在履行期间，乙方如在2019年5月5日退租，则无需承担违约责任且甲方应退还租赁保证金；租赁房屋月租金金额为31152．32元，半年租金总额为186913．9元；支付期限：租金以半年为一个支付周期（每半年第5个月5日前），甲方应于付款后7个工作日给到同等金额正规发票；甲方在交付该房屋时，乙方需要向甲方支付房屋租赁保证金29669元，甲方应向乙方开具等额收据（2014年10月30日已支付租赁保证金29669元）；物业管理费由乙承担，本合同中未列明的其他费用均由甲方承担；房屋的交付及返还：甲方应于2018年11月6日前将租赁房屋交付乙方使用并办理移交手续，租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。合同约定：乙方因自身合理的业务调整需求而提前退租，应提前1个月书面通知甲方，乙方支付1个月租金作为违约金（违约金开具增值税普通发票）。合同还就其他事项作了约定。二、合同履行情况：2014年10月30日，原告北京恒昌惠诚信息技术咨询有限公司通过中国工商银行向被告单红支付涉案房屋房租金及押金共计207682．09元。2018年10月29日，原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司通过中国工商银行向被告单红支付半年租金186913．9元。原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司于2019年3月22日至2019年4月1日陆续向被告单红邮寄四份《关于国际能源中心2407、2408室于2019年5月5日提前退租的通知》，根据邮局回单显示，被告单红均已签收。庭审中，原告陈述于2019年4月前搬离涉案房屋，因被告不接受，钥匙至今仍在原告手里。被告单红表示已收到房屋保证金及半年房租，但不清楚涉案房屋退租通知书的内容，不清楚原告何时搬离。三、反诉原告单红就反诉请求提供了《物业缴费通知单》、双方关于交接房屋的微信聊天记录以证明其反诉的事实证据，反诉被告经质证认为，双方的房屋租赁合同已于2019年5月5日解除，之后产生的相关费用不由我方负担，我方确实在积极要求交房。原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，租赁双方应当按约全面履行自己的义务。被告单红已于2019年3月22日收到原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司《关于国际能源中心2407、2408室于2019年5月5日提前退租的通知》，原告退租的意思表示已按约到达被告，双方签订的房屋租赁合同视为按约解除，庭审中，被告表示同意解除合同，本院予以确认。根据双方签订的房屋租赁合同，被告应按照合同的约定将原告交纳的房屋租赁保证金予以退还原告并开具租赁期间已发生的租金增值税普通发票。原告要求被告赔偿至实际退付其房屋保证金之日止的利息损失，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告向其支付至合同解除之日止的房租问题，根据双方签订的房屋《租赁合同》内容，原告已按约提前向被告邮寄送达了退租通知书且被告已签收，双方签订的房屋租赁合同视为按约解除，反诉原告提供的证据不能证明反诉被告存在欠付约定解除房屋租赁合同之后产生的租金及相关费用，反诉原告的该项反诉请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司与被告单红签订的《租赁合同》于2019年5月5日解除。2、被告单红于本判决生效之日起十五日内向原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司退还房屋租赁保证金29669元。3、被告单红于本判决生效之日起十五日内向原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司开具租赁期间已发生的租金增值税普通发票。4、驳回原告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司的其他诉讼请求。5、反诉被告北京恒昌聚兴信息技术咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告单红租赁房屋的相关手续。6、驳回反诉原告单红的其他反诉请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，庭审中，上诉人单红的代理人诉称，单红的办公所在地就在涉案租赁房屋的同一栋楼上，可以直接向单红将房屋钥匙及电卡交到单红手中，但单红的代理人未提供相关证据，而且证人甄某也表示，单红的办公场所不在涉案租赁房屋的该栋楼上。2018年11月6日至2019年5月5日涉案房屋除了产生房屋租金之外，产生的水电费、物业费等费用已经结清。本院认为，上诉人单红与被上诉人恒昌聚兴公司续订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行自己的义务。上诉人单红已于2019年3月22日至2019年4月1日收到恒昌聚兴公司《关于国际能源中心2407、2408室于2019年5月5日提前退租的通知》四份，恒昌聚兴公司退租的意思表示已按约到达单红，双方签订的房屋租赁合同视为按约解除。被上诉人恒昌聚兴公司通过短信多次联系单红要求退房，在双方往来的短信互动中，单红没有明确表示何时可以共同验房并交房。因此，上诉人单红要求被上诉人恒昌聚兴公司支付自2019年5月6日起至2019年11月5日涉案房屋的租金，证据不足，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3334元，由上诉人单红负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 段雪丽审判员 任 峥 二Ｏ二Ｏ年十月二十六日书记员 吴 慧