上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8388号上诉人(原审被告)：邱涛，男，1985年6月15日出生，汉族，户籍所在地四川省营山县双溪乡龙王村**。被上诉人(原审原告)：梅逸琴，女，1951年4月21日出生，汉族，住上海市静安区奉贤路****。委托诉讼代理人：曹嘉萍(系梅逸琴之女)，女，1978年12月21日出生，汉族，住上海，住上海市静安区西苏州路******iv>委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人邱涛因与被上诉人梅逸琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱涛的上诉请求：撤销一审判决第四项，改判梅逸琴返还保证金人民币(以下币种均为人民币)7，600元。事实与理由：邱涛并未转租涉案的上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，双方在合同中并未约定仅限邱涛本人居住，邱涛在签订合同时已经告知了租赁用途，系房东欲涨租金被拒，为报复提起本案诉讼。梅逸琴辩称：不同意邱涛的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梅逸琴向一审法院提出的诉讼请求：1．判令其与邱涛之间的房屋租赁合同于2019年7月17日解除；2．邱涛将系争房屋恢复原状，并搬离系争房屋；3．邱涛按每月7，600元支付系争房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费；4．邱涛支付违约金7，600元，该笔违约金与房屋租赁保证金7，600元直接折抵；5．邱涛承担本案诉讼费。一审审理中，梅逸琴明确第2项诉请为要求邱涛将系争房屋内原有家具、设备搬回(包括电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台)，清空系争房屋内自有物品并搬离。一审法院经审理查明，认定事实如下：系争房屋原地址为上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积61.38平方米，房屋格局为两室一厅，由梅逸琴、曹国性、曹嘉萍共同共有。2018年9月5日，梅逸琴(甲方)与邱涛(乙方)在中介公司居间下签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租期2年，自2018年9月15日至2020年9月14日；月租金7，600元，每3个月支付一次，于每次房租到期前7天支付；保证金为7，600元；双方若有任何一方构成违约行为，违约金金额为7，600元；乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间保证在该房屋内所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为；若逾期交付房租，每逾期一天，甲方按月租金金额的5％收取违约金，逾期超过7天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。双方在合同中还约定，系争房屋作为住宅使用，不能作为生产、办公室、经营场所使用；承租方不能转租；违反上述两条约定的，出租方有权终止租赁合同，提前收回房屋。嗣后，梅逸琴于2018年9月5日向邱涛交付房屋，系争房屋于2018年9月15日起计租。房屋交付时内有电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、凳子2个、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台。邱涛取得房屋后，将房屋内原有家具搬离，对房屋进行了简单装修，在系争房屋两个房间分别搬入3张和4张上下铺，将该房屋用作“黄鱼面馆”员工宿舍，共居住11人。2018年9月，系争房屋即被附近居民投诉为群租，经石门二路街道奉贤居民委员会工作人员实地查看，情况属实，故将该情况上报石门二路街道房管办事处。2018年9月，相关部门即要求整改。2019年2月14日，石门二路街道综治办、石门二路街道城市网格化综合管理中心、石门二路派出所、石门二路街道房管办事处联合出具《群租整治告知书》，要求系争房屋所有人及使用人于2019年2月22日前自行整改违法居住行为，将居住人数降低到合法标准以内，消除影响消防安全和居住安全的隐患。2019年6月，石门二路街道奉贤居民委员会出具《情况说明》，表示系争房屋群租问题一直存在。2019年7月17日，梅逸琴委托其女儿向邱涛以彩信形式发送律师函，内容为邱涛在租赁期间内擅自将房屋转租给第三方进行群租已构成根本违约，现依法解除《房地产租赁合同》，要求邱涛支付违约金7，600元并以保证金折抵，要求邱涛于2019年7月31日前搬离、结清公用事业费用、按房屋实际居住天数支付租金并将原有家具、摆设、家电设备恢复原状，如有损坏的，折价赔偿。2019年8月25日，梅逸琴女儿向石门二路派出所报警反映群租问题，并称其曾于2019年8月24日晚与民警一起进入系争房屋，发现有11人左右居住，漏水问题已解决。一审法院另查明：邱涛依约支付保证金7，600元，租金按期支付至2020年6月14日。一审庭审后，邱涛于2020年6月17日又向梅逸琴支付22，800元，系争房屋仍作为员工宿舍使用。一审法院认为，梅逸琴与邱涛签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方理应遵守。租赁期间系争房屋被居委及有关部门认定存在“群租”现象，且该现象一直存在，故邱涛存在未合理使用房屋的情况。合同约定邱涛不得转租，但系争房屋实际用作“黄鱼面馆”员工宿舍，现无证据证明邱涛系“黄鱼面馆”员工或系“黄鱼面馆”实际经营人，其个人又未实际居住在系争房屋，超出一般个人将住宅出借给个人的合理预期，综合本案实际情况应认定属于转租。梅逸琴发现房屋由“黄鱼面馆”多名员工居住后多次向邱涛提出异议，故不应视为梅逸琴同意或默认邱涛的上述行为，梅逸琴有权依约提前解除合同。解除合同通知于2019年7月17日送达至邱涛，故法院依法确认系争租赁合同于该日解除。合同解除后，邱涛理应将其搬离的房屋内原有物品返还，清空系争房屋内自有物品并搬离。因2019年7月17日之后邱涛仍一直未将系争房屋归还，故梅逸琴按每月7，600元主张2019年7月18日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费并无不当。邱涛已实际支付租金、房屋占有使用费至2020年9月14日，故房屋占有使用费应依照实际返还房屋的时间多退少补。系争租赁合同因邱涛违约而提前解除，合同明确约定违约金金额为7，600元，故梅逸琴主张没收保证金冲抵违约金于法有据，法院予以支持。一审法院据此判决如下：一、梅逸琴与邱涛就上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产租赁合同》于2019年7月17日解除；二、邱涛应于判决生效之日起十日内将上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室内原有的电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台归还至该房屋，清空该房屋内自有物品并搬离；三、邱涛应于判决生效后十日内支付梅逸琴房屋占有使用费，按每月7，600元的标准自2019年7月18日计至房屋实际返还之日止(房屋占有使用费邱涛已实际支付至2020年9月14日，如房屋实际返还之日早于2020年9月14日的，梅逸琴应向邱涛返还相应天数占有使用费)；四、邱涛支付的保证金7，600元，梅逸琴不予返还。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力及违约责任的认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。现邱涛提起上诉，并未就其主张提交新的证据予以佐证，故本院对其未构成违约的主张，不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人邱涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十月十二日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……