广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11471号原告：吴旭东，男，汉族，1973年9月23日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441************870。委托诉讼代理人：林依琳，广东星捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：方嘉琪，广东星捷律师事务所律师。被告：薛孝新，男，汉族，1982年1月25日出生，住浙江省瑞安市***************，公民身份号码为330************631。委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑乐天，广东卓建律师事务所实习律师。原告吴旭东与被告薛孝新租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告吴旭东的委托诉讼代理人林依琳、方嘉琪，被告薛孝新的委托诉讼代理人李泽鑫、郑乐天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴旭东向本院提出诉讼请求如下：1.依法解除原、被告于2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》；2.被告立即将位于东莞市********之雅苑楼商铺1、2号返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金及相应的滞纳金（拖欠租金以每月20000元计，自2020年2月10日起计至商铺实际返还之日止，暂计至2020年4月10日为60000元；滞纳金以当月租金20000元为本金，分别自每月的第16日起按每日1％的比例计至租金付清之日止，暂计至2020年4月10日为15800元）；4.被告支付解除合同的租金补偿60000元；5.被告支付原告律师费12000元；6.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告受东莞市景达装饰有限公司的委托，自2018年11月8日起以原告的名义代为处理位于东莞市********之雅苑楼商铺1、2号的租赁事宜，代理权限包括但不限于收取有关款项、签署有关租赁文件等，原告在上述代理权限范围内所签署的一切有关文件，东莞市景达装饰有限公司均予以承认。同日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租案涉商铺，用于开设鞋具店铺经营，租赁期限自2018年l1月8日至2023年11月7日止，其中2018年11月8日起至2021年11月7日的月租金为20000元，被告应于当月十日前存入原告提供的银行账户；如被告拖欠租金超过5日的，原告有权自第6日起按每日千分之十的比例计收滞纳金；如拖欠租金超过七日以上的，原告有权单方终止合同，收回商铺，没收租赁保证金；造成原告经济损失的，原告还有权要求被告支付三个月的租金作为补偿。前述租赁合同签订后，原告已依约将案涉商铺交付给被告使用，但被告自2020年2月起拖欠租金，至今未付，且案涉商铺仍由被告正常经营使用。原告认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告长期怠于履行合同主要义务的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，及《商铺租赁合同》相关条款的约定，原告有权解除《商铺租赁合同》并收回案涉商铺，要求被告赔偿因其违约行为而造成的原告全部经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，特具状向法院起诉。被告薛孝新答辩称，1.原告并非案涉出租商铺的所有权人，被告自合同签订时就知道原告的受托人的身份，案涉租赁合同的权利义务应该由真实权利人与被告直接承受，原告不具有合同的相对法律地位，法院应该驳回原告的诉请。本案中原告与案涉合同履约保证金、租金收款人蔡伟苑是案涉商铺真实权利人东莞市景达装饰有限公司仅有的两位股东，且案涉合同签订时原告以自己的名义实施的隐名代理行为，因为原告的受托人身份从2018年订立合同之时被告就已经知悉，且原告为东莞市景达装饰有限公司股东的身份是向社会公示，原告受托人身份及案涉商铺的真实权利人的身份从合同订立之时便已经向被告充分披露。根据相关法律规定，隐名代理的情况下，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的关系的，该合同直接约束委托人及第三人，因此由于原告的隐名代理行为，向被告披露了委托人，故产生了显名代理的法律后果，案涉合同的权利义务应该由东莞市景达装饰有限公司与被告直接承受。原告并非适格的主体，不具有起诉的基础，法院应该驳回起诉。2.假使原告具有起诉资格，受新冠肺炎的不可抗力的影响，案涉租赁合同的合同目的不能实现，被告遭受了较为严重的损失，有权依法依约主张减免支付给原告所谓的应付租金的责任。受2020年初新冠肺炎疫情，这不能避免不可抗力的影响，被告承租案涉商铺经营皮鞋生意，受到了沉重的打击。2月全月受政府的政策影响，3月、4月营业额较往常缩水70%，除租金外被告还要承担高额的运营成本，损失惨重。新冠肺炎并非正常可预见的商业风险，因此造成的损失仅靠被告一人承担，这是不合理的。同时案涉商铺所在地樟木头政府也发布了关于倡导企业减免租金的行政决定，案涉租赁合同第10条也明确约定了因不可抗力造成合同无法履行时，双方互不追究责任。被告无需对不可抗力造成的合同损失承担责任。3.被告已经于2020年5月3日将案涉商铺返还给原告，案涉租赁合同的权利义务已经于当时终止。且商铺已经由权利人出租给他人使用，案涉租赁合同的法律关系早已经事实解除。若原告具有起诉资格，诉请的第一、二项应该予以驳回。4.案涉租赁合同签订当天被告分别通过银行转账、现金的方式分别交付于东莞市景达装饰有限公司法定代表人蔡伟苑、原告本人履约保证金5万元、进场费5万元。假使原告具有起诉资格，且被告应付原告所主张的租金，以上费用原告应该按照合同的约定及事实予以抵扣，抵扣后原告与被告之间事实上没有任何债权债务的纠纷，事实上还有盈余，应该返还给被告。在前述假设条件下，原告诉请的第三、四项主张的违约金远超过法律规定的上限，律师费没有任何的合同基础，均应该予以驳回。本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况。2018年11月8日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定原告将位于东莞市********之雅苑楼商铺1、2号出租给被告作商业经营使用，租赁用途为皮鞋专卖（具体以营业执照规定内容为准）；租赁期限五年，自2018年11月8日至2023年11月7日止；首期租金于合同签订当日存入业主提供的银行账户或现金支付给业主，其余租金按照租赁合同生效之日起，于当月十日前按先租后用的方式存入业主提供的银行账户，按月收取租金；租金从2018年11月8日起至2021年11月7日每月20000元，从2021年11月8日起至2023年11月7日每月22000元，免租期从2018年11月8日至2018年11月22日止；签订合同时被告支付履约保证金50000元；履约保证金不能冲抵租金，本合同期限届满或终止迁出时，原告在查明被告无拖欠租金、管理费、水电费等一切应付款项，经检查该物业及设施设备在使用中无损坏、乙方无违约行为且完成迁出或注销营业执照，则原告将履约保证金全额无息退还给被告，否则原告有权从履约保证金中扣除，不足部分由被告赔偿；如被告未经原告同意，拖欠租金超过七日以上的，原告有权单方面终止合同，收回该物业，保证金不予退还被告；被告须按期如数向原告缴纳租金及履约保证金，如被告拖欠租金超过5日，原告可从第6日起按每日千分之十的比例计收滞纳金；任何一方因没有履行本合同而造成另一方经济损失时，违约方应补偿三个月的租金给对方作为补偿；因被告违约导致解除合同的，除支付给原告造成的经济损失和违约金外，物业维修费用损失自行承担；如因不可抗力造成本合同无法履行时，双方互不追究责任。合同还约定了其他内容。二、款项支付情况。（一）2018年11月8日，被告通过银行转账方式向原告支付了履约保证金50000元。（二）被告主张其于同日以现金方式向原告支付了进场费50000元。被告提交了微信聊天记录为证。被告主张该微信聊天记录是其与原告以前的员工“罗小姐”的聊天记录，2018年11月7日，被告问“罗小姐打电话给你怎么不接啊，饭吃好了吗，现在老板要考虑什么啊，租金和进场费不是都谈好了吗，明天去签个合同就可以了啊，明天我还约了3个人要去量尺寸的”，对方回“等下回去先，别急，在外面应酬吃饭着”，后被告向“罗小姐”转账5000元，“罗小姐”问“转账给我干嘛，不收定金的”，被告回“这是给你个人的，明天安排一下早上跟老板签合同你看可以吗”，随后“罗小姐”收取了该5000元。原告否认收到被告支付的进场费50000元，其主张被告提交的微信聊天记录中的“罗小姐”并非其前员工，该“罗小姐”是中介人员，介绍被告与原告签订案涉租赁合同。（三）双方均确认被告已按每月20000元的标准支付租金至2020年1月份。三、案涉商铺于2018年11月8日已交付被告使用。被告主张其与原告于2020年5月初达成了解除案涉租赁合同的合意，被告于2020年5月3日正式搬离了案涉商铺，搬走后告知了原告，原告大概在2020年5月6日到现场查看后向被告发送了现场照片确认。被告为此提交了被告员工和被告妻子的微信聊天记录证明。微信聊天记录显示被告的员工小钟于2020年5月6日向被告的妻子发送了照片，照片内容显示商铺鞋架上的货物已清空，一柜子的抽屉内放置了一把锁和钥匙。原告对该微信聊天记录不予确认，主张被告没有与原告就解除合同进行过协商，原告对被告悄悄搬走的情况不清楚，该微信聊天记录是被告员工和被告妻子之间的对话，原告没有拍摄过该照片，原告是在2020年7月初到案涉商铺查看时才知道被告已经搬走了，原告为降低损失故在2020年7月7日与新租户签订了新的租赁合同。四、案涉商铺的相关情况。案涉商铺已办理了《房地产权证》，证号为粤房地权证莞字第2200201109号、粤房地权证莞字第2200201110号，登记权属人为东莞市景达装饰有限公司。原告主张其是以自己的名义签订案涉合同，并取得了商铺所有权人的同意。原告为此提交了《委托书》证明。东莞市景达装饰有限公司于2018年11月8日出具了《委托书》，载明“委托人东莞市景达装饰有限公司现委托受托人吴旭东自2018年11月8日起以受托人名义代为处理位于东莞市********之雅苑楼商铺1、2号的房产租赁事宜（包括但不限于收取有关款项、签署有关租赁文件等），受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，本委托书自委托人签署之日起生效，至委托人和受托人协商一致解除本委托书之日起终止”。《委托书》上有东莞市景达装饰有限公司的盖章及法定代表人签名。被告主张签订合同时原告是以自己的名义签订，但是原告有向被告披露商铺的真实所有权人及其受托人的身份，并向被告展示了《房地产权证》和《委托书》，故被告认为原告该行为是向被告披露了委托人的隐名代理行为，此时已经突破了合同的相对性，案涉租赁合同应直接约束被告与东莞市景达装饰有限公司，原告无权提起本案诉讼。五、原告主张因被告自2020年2月起拖欠租金至今未付，构成根本违约，故提出解除案涉租赁合同，没收保证金并要求被告赔偿损失。原告于2020年3月31日委托广东星捷律师事务所向被告送达了《律师函》，催促被告于收到函后7日内付清拖欠的租金40000元及滞纳金11400元（暂计至2020年3月30日）。原告委托广东星捷律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此支付了律师费12000元。被告主张因受新冠肺炎疫情影响，2020年2月份都没有开业，没有收入，3月份之后的生意也很差，被告曾向原告提出希望原告减免租金，但原告不同意，后来还实施了派车堵门、派人静坐堵门等行为，进一步扩大了被告的损失，故被告无奈提前解除合同，搬离商铺，新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告不应该承担违约责任。即便被告应支付租金，也应该在被告已缴纳的保证金中抵扣，且租赁期间原告的租赁物长期漏水，双方协商后由被告安排人员维修，为此被告垫付了维修费1500元，该费用也应予以抵扣。针对该主张被告提交了自制的店铺营业额明细表、被告与原告的微信聊天记录、政府文件予以证明。聊天记录显示被告于2019年5月5日对原告说雨棚漏水很严重，需要维修一两千元，让原告一起承担，原告回复说“原先是人家上一任搞的，我们也是没有借助的，我以前跟那些说你们要打就你们打，反正我就不理啦，可能现在真的太长时间呢，漏水是有的，你考虑一下好不好，因为那里我也了解了，就放弃开铁皮就行了，你看看要多少钱弄，大家看看互相负担一点好不好”。原告否认曾实施过被告所述的派车堵门、派人静坐堵门等行为，被告确向原告提出过希望减免租金，当时原告也答应过说2020年2月份免租半个月，之后每个月按18000元的标准收取租金，减免5个月的时间，但是被告不同意。至于维修费，原告认为漏水的雨棚是上一手租户自行添置，并非原告提供的商铺存在质量问题，原告没有维修的义务，也没说过要与被告分担该费用，且根据不告不理原则，被告没有提出诉请，不应该在本案中处理。另，原告于2020年5月12日向本院提交了起诉状及证据材料，本院于2020年8月5日向被告送达了本案的应诉材料。以上事实，有《房地产权证》《委托书》《商铺租赁合同》《律师函》、快递单、快递查询结果、《委托代理合同》、银行业务委托书、发票、国家企业信用信息公示报告、店铺营业额明细表、微信聊天记录、《收据》、银行账户转账明细、照片、视频、《樟木头镇人民政府关于支持樟企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为,本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的相对方是谁；二、被告是否应承担违约责任。关于焦点一。案涉商铺所有权人是东莞市景达装饰有限公司，东莞市景达装饰有限公司出具的《委托书》明确同意原告以原告的名义出租案涉商铺并收取租金，故原告有权出租案涉商铺。《商铺租赁合同》是原、被告自愿签订，是双方的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力。关于焦点二。原、被告均确认被告自2020年2月份开始没有依约支付租金，故被告已构成违约。被告主张其没有交租是由于新冠肺炎疫情的影响，应适用不可抗力的规定，免除其违约责任。对此本院认为，被告租赁案涉商铺系用于皮鞋专卖商业经营，新冠肺炎疫情或者疫情防控措施确实会对被告的正常经营造成影响，但案涉商铺并非无法使用，疫情或者疫情防控措施的影响并不导致案涉租赁合同不能履行，被告不能以此为由拒付租金，故对被告关于适用不可抗力免责的抗辩，本院不予采纳。被告的行为构成根本违约，原告作为守约方有权提出解除合同并没收被告的保证金。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告解除合同应当通知被告，现无证据显示原告对被告提出解除合同的时间，被告主张双方于2020年5月初达成解除合同的合意，被告已于2020年5月3日完成撤场并将案涉商铺返还给原告，但原告对此不予确认，原告主张其不知晓被告搬离案涉商铺，且被告提交的微信聊天记录只能证明被告的员工向被告的妻子发送了撤场照片，无法证明原告已接收了案涉商铺，故本院对被告该主张不予采信。鉴于原告自认被告已于2020年7月初搬离，原告于2020年7月7日与新租户签订了新的租赁合同，故本院认定被告返还案涉商铺时间为2020年7月7日，案涉《商铺租赁合同》于2020年7月7日已事实解除。《商铺租赁合同》约定被告须于每月10号前支付租金，按月交租，先租后用，现原告诉请被告支付2020年2月份至6月份的租金共计100000元，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第十条关于违约责任的约定，被告违约应向原告支付3个月的租金即60000元作为补偿，故原告诉请被告支付租金补偿60000元，本院予以支持。《商铺租赁合同》约定如被告拖欠应付租金超过5日，原告可从第6日起按每日千分之十的比例计收滞纳金，被告抗辩称滞纳金过高，但被告未就滞纳金过高进行举证，综合考虑疫情对被告使用案涉商铺经营造成的影响、被告的违约情况以及被告逾期付款给原告带来的损失，本院酌情调整滞纳金标准为按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算。故滞纳金统一按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准，以20000元为本金，从2020年2月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年3月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年4月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年5月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年6月16日起计至2020年7月7日止。对原告诉请超出前述部分的金额，本院不予支持。案涉《商铺租赁合同》合同未对律师费承担进行约定，故原告诉请被告支付律师费12000元，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告吴旭东与被告薛孝新于2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、限被告薛孝新于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴旭东支付租金100000元及滞纳金（滞纳金统一按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的标准，以20000元为本金，从2020年2月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年3月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年4月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年5月16日起计至2020年7月7日止；以20000元为本金，从2020年6月16日起计至2020年7月7日止）；三、限被告薛孝新于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴旭东支付解除合同的租金补偿60000元；四、驳回原告吴旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1628元（原告已预交），由原告吴旭东负担114元，被告薛孝新负担1514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇二〇年十月十三日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金后，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。