云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7258号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘碧磊，男，1977年1月11日出生，汉族，住云南省昆明市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨佶，男，1977年2月13日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李欣，云南启曜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李永交，云南启曜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘碧磊因与被上诉人杨佶房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理该案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘碧磊，被上诉人杨佶的委托诉讼代理人李欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘碧磊上诉请求：一、撤销原判，查清事实并依法改判由被上诉人赔偿上诉人损失42000元（其中：1.假山、花园损失10000元；2.建筑垃圾清运费1000元；3.铺设木板15000元；4.租赁期间拆除的苗木、草皮5000元；5.下水管道堵塞维修5000元；6.实木楼梯磨损维修6000元）；二、上诉费用由被上诉人承担。其主要事实及理由为：原判认定事实错误，依法应予撤销并改判。一、原判偏听被上诉人的单方面陈述，无事实依据。二、原判对证据的采信有失公平公正。三、被上诉人无视双方《租赁合同》应尽义务，多年来给房屋造成严重损害。经被上诉人使用后，房屋对讲系统无效、实木楼梯破损、下水管道堵塞、假山苗木凭空消失。同时，被上诉人未经上诉人书面同意，超出约定范围擅自改造草坪，造成花园地面漏水，其更换的草坪也成为荒草丛生的荒地。以上均已超出自然损耗的范畴。四、一审未现场调查，无事实依据，偏听偏信。被上诉人未按照《租赁合同》约定对其租赁房屋及附属物品保管完好、交割清楚，其故意不进行交割，上诉人有权扣押被上诉人交纳的9000元保证金。一审未处理被上诉人对租赁房屋、花园的破坏及漏水问题、建筑垃圾清理问题，也未到现场向物管实地调查，判决错误。综上，请求二审改判支持其上诉请求。被上诉人杨佶辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人对租赁物的装修系经双方协商一致，装修费用也经双方协商分担。被上诉人对租赁房屋是正常使用、未造成房屋损害，且上诉人在被上诉人租赁期间也经常到租赁房屋收取租金，上诉人对房屋磨损情况是清楚知晓的。杨佶向一审法院起诉请求：1.依法判令被告刘碧磊立即向原告返还保证金9000元；2.依法判令被告刘碧磊立即向原告支付自2018年8月1日起2019年9月17日止的利息498.75元(利息以9000元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计算），以上两项合计9498.75元；3.依法判令被告支付自2019年10月1日起至被告实际返还保证金之日止的利息（利息的计算方式同上）；4.依法判令被告承担本案的诉讼费。刘碧磊向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告杨佶赔偿反诉原告房屋损坏造成的各项损失合计49000元；２.判令反诉被告杨佶承担反诉原告的误工费、交通费2000元；３.判令反诉被告杨佶承担本诉、反诉的全部诉讼费等费用。一审认定事实：一、2013年3月21日，刘碧磊作为甲方，杨佶作为乙方，与昆明尊园房地产经纪有限公司共同签订《租赁合同》，合同约定：刘碧磊将金江小区Ｂ36幢101号房屋出租给杨佶办公使用，租期自2013年7月30日起至2018年8月1日。杨佶同意支付刘碧磊保证金共计9000元，除合同另有约定外，刘碧磊应于租赁关系消除且在杨佶将房屋及附属物品完好的交割清楚、并付清所有乙方应付费用后贰日内将保证金全额无息退还乙方。二、2013年7月23日，刘碧磊与昆明市盘龙区灰度设计工作室签订《家庭装饰工程施工合同》，对案涉房屋进行装修，工程预算造价41500元。同年8月5日，刘碧磊、杨佶签订《房主与租户补充协议》：经双方友好协商确定，此协议总款项人民币42500元，由双方分摊，房主刘碧磊承担60%，租户杨佶承担40%。2014年7月4日，刘碧磊在该协议上补充：此事项已了结。三、2013年9月10日，刘碧磊出具《收条》载明：今收到杨佶9000元房屋押金。此押金即为《租赁合同》中约定的保证金。审理中查明，案涉房屋“金江小区Ｂ36幢2-3层101室”所有权人为刘碧磊，无共有人，房产证号：昆房权证（昆明市）字第**。案涉《租赁合同》租期已届满，案涉房屋已交还刘碧磊，双方对租金无争议。上述《家庭装饰工程施工合同》是在原被告租赁期间内签订，由原被告双方共同出资装修。原被告在《租赁合同》《家庭装饰工程施工合同》及补充协议中对案涉房屋的花园、花草苗木、草坪、假山等状况均无约定。庭审中，原告提交照片四张，欲证明租赁期间草坪地下室漏水，杨佶让刘碧磊与物管协调处理，刘碧磊未置可否。对此，刘碧磊庭审中认为在租赁期间产生的问题，应由杨佶负责处理，所以刘碧磊未前往处理。刘碧磊提交照片11张，欲证明租赁房屋的草坪、房内设施、管道设施、对讲系统均有损坏。原告对该组照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，因照片均无拍摄时间，无法证明其证明目的。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求主张的费用仅为本案案件受理费。还查明：2013年案涉房屋在装修时，对假山已作拆除，换成草坪，刘碧磊收回房屋后将草坪换成木地板。刘碧磊对其反诉主张的各项损失金额、损害程度没有提供确凿相关证据。一审法院认为，关于原告杨佶的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告、被告自愿签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同有效成立，庭审中，原被告双方亦认可《租赁合同》的有效性，合同双方应严格按照合同约定履行各自的义务。《租赁合同》自2013年3月21日签订，履行至2018年8月1日合同期限届满共五年，合同约定原告租赁案涉房屋用于办公，根据原、被告的证据显示原告实际亦作办公场所使用，租赁物因承租人使用五年而产生一定自然损耗后，与出租人交付承租人时的质量、状况，必然有所不同，被告亦未举证证明原告使用过程中存在恶意损坏情形。根据双方合同约定，租赁关系消除且被告收回房屋及附属物品后被告应将押金退还，本案中，《租赁合同》于2018年8月1日终止被告收回房屋，直至2020年1月14日原告诉至一审法院，被告无直接、充分的证据证明原告存在恶意损坏房屋情形，故被告默认将押金用作损害赔偿予以抵扣缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。原告主张被告退还租赁保证金的请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于杨佶的第二、三项诉讼请求，实际均为主张被告占用保证金产生的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算。原告主张自2018年8月1日起至2019年9月17日止的利息为498.75元，剩余部分自2019年10月1日起计至被告实际返还保证金之日止，其中2019年9月17日—2019年10月1日期间的利息原告自愿放弃。原告的该项主张符合法律规定，一审法院酌情予以确认支持。关于本诉案件受理费，一审法院依法判决。关于刘碧磊的反诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘碧磊主张的损害赔偿及误工费、交通费，杨佶不予认可，刘碧磊亦未提交确凿、充分证据予以证明，按双方签订的《租赁合同》亦无约定，负有举证责任的反诉原告应承担举证不能的不利后果。故刘碧磊的反诉主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于反诉案件受理费，一审法院依法判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《诉讼费用交纳办法》之规定，判决：“一、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶退还租赁保证金9000元；二、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶支付2018年8月1日起至2019年9月17日止的利息498.75元；三、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶支付自2019年10月1日起以9000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算的利息，付至保证金实际返还之日止；四、驳回被告（反诉原告）刘碧磊的全部反诉请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充：1、租赁合同期满后，双方当事人未正式办理租赁物返还交割手续。2、上诉人认可合同期满后在其要求被上诉人前来办理交接手续无果的情况下，其已于当月自行收回租赁房屋，并对涉案房屋进行了清理、修缮。综合诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否应当退还被上诉人保证金并支付利息？被上诉人是否应当承担上诉人所主张的各项损失费用？本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》《房主与租户补充协议》真实、合法、有效，双方据此建立了房屋租赁合同法律关系，上诉人刘碧磊系出租人，被上诉人杨佶系承租人，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在房屋租赁合同法律关系中，出租方负有按时交付适租租赁物的义务，承租方负有按约支付租金、适当使用租赁物及在租赁期限届满后向出租人返还租赁物的义务。本案中，租期已满，被上诉人已搬离租赁物，但被上诉人搬离时并未与上诉人办理租赁物返还交割手续。上诉人主张被上诉人在租赁期间擅自装修改造、不当使用对涉案房屋及附属设施造成损害，故意不与其进行交割，其有权扣押保证金，并有权要求被上诉人承担损失赔偿责任。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”针对上诉人主张的损失构成具体内容，本院经审查后认为，对于上诉人提出的第1项假山花园及第4项租赁期间拆除的苗木草皮损失，均系上诉人主张被上诉人擅自装修造成的损失范围，被上诉人抗辩主张该装修行为系经双方协商同意。从本案事实看，装修行为发生在2013年下半年，假山花园改建为草坪系外部显见的重大改造，而改建行为发生后至本案诉讼前，上诉人并无证据证实其曾就此向被上诉人提出异议。相反，从本案《房主与租户补充协议》看，双方于2013年8月5日已就装修费用分担作出约定，上诉人并于2014年7月4日加注“此项事宜已了结”，根据常理可推知双方就房屋装修系经协商一致、并已处理完毕，故对上诉人提出被上诉人擅自装修给其造成的第1、第4项损失，本院不予支持。对于上诉人提出的第6项实木楼梯磨损，从上诉人所举证据不能证实踏步的磨损及扶手油漆的脱落系被上诉人不当使用造成，对于正常使用租赁物所致的自然损耗不属于损害行为，且上诉人主张的维修费用亦无相应证据证实，故对上诉人提出实木楼梯磨损维修费6000元，本院不予确认。对于第3项铺设木板超出房屋原有装修范畴，属于租期届满后出租方自己对租赁物进行的新的装修添附，亦超出了上诉人对其所主张草坪漏水问题的合理整改措施范围，故对上诉人提出的铺设木板损失15000元，本院不予确认。对于第2项建筑垃圾清运费、第5项下水管道堵塞维修费，属于使用租赁物必然产生的合理费用，且根据双方约定，承租人搬离时需将租赁物完好地向出租人进行交割清楚、并结清所有应付费用，而被上诉人实际搬离时未与上诉人进行正式清点交割、存在一定过错，其作为义务人也未举证证实自己搬离时下水管道功能完好、并已清运了建筑垃圾，其应承担举证不能的不利后果，故对于上诉人提出的建筑垃圾清运费、下水管道堵塞维修费，被上诉人应当予以承担。但考虑到上诉人对于下水管道堵塞维修费的实际支出情况未提交相应证据，且其主张的建筑垃圾清运费金额过高，本院对该两项费用金额将酌情予以确定。综上，本院认为，上诉人针对其所主张的被上诉人在租赁期间擅自装修改造、不当使用对涉案房屋及附属设施造成损害所举证据虽不够充分，但根据双方合同约定，被上诉人搬离时需将租赁物完好地向上诉人进行交割、并结清所有应付费用，而被上诉人实际搬离时未与上诉人进行正式清点交割，其作为义务人也未举证证实自己搬离时租赁物完好无损，存在一定过错。上诉人在被上诉人搬离后对租赁物进行清理、修缮亦符合常理，故本院综合租赁物状况、双方实际履行情况，酌定支持由被上诉人赔偿上诉人合理费用支出损失为5000元，对于上诉人要求被上诉人赔偿的费用金额超出此金额的部分，本院不予支持。关于上诉人是否应退还保证金及支付利息的问题。根据双方约定，保证金的退还条件为“租赁关系消除且被上诉人将房屋及其附属物品完好地向上诉人交割清楚、并付清所有被上诉人应付费用后贰日内全额无息退还”。如前所述，被上诉人搬离时未将租赁物完好与上诉人交割清楚，保证金的退还条件尚未成就。但考虑到上诉人实际收回房屋，且本院对于被上诉人未履行交割义务的违约行为已确定由其承担了相应损失费用。为减轻当事人的诉累，结合双方其他合同义务均已履行完毕的事实，本院判令在被上诉人已付保证金9000元中扣减被上诉人应赔偿给上诉人的5000元后，将剩余4000元保证金无息退还给被上诉人。综上，上诉人刘碧磊的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初827号民事判决；二、由刘碧磊于本判决生效后十日内向杨佶返还保证金4000元；三、驳回杨佶的其他诉讼请求；四、驳回刘碧磊的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费538元，共计588元，由杨佶承担188元，由刘碧磊承担400元。二审案件受理费538元，由杨佶承担138元，由刘碧磊承担400元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二〇年十月二十九日法官助理仝倩华书记员陈俊宇