广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2848号上诉人（原审原告）：梁为民，男，汉族，1967年5月19日出生，住广东省清远市清新县******。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司阳山支行，地址：广东省清远市阳山县阳城镇北门路**。负责人：林智洪，该行行长。委托诉讼代理人：郭巧琳，中国工商银行股份有限公司清远分行职员。委托诉讼代理人：朱清云，中国工商银行股份有限公司清远分行职员。上诉人梁为民因与上诉人中国工商银行股份有限公司阳山支行（以下简称工行阳山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁为民的上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判支持其全部诉讼请求，即由工行阳山支行赔偿梁为民985000元及收取定金100000元18年的利息。事实与理由：2002年10月9日，双方当事人签订《房屋买卖协议》，约定工行阳山支行将案涉六套房屋以570000元的价格出卖给梁为民。并约定梁为民先交100000元，余款待办证过户后三十天内交清。梁为民按约定支付购房款100000元，工行阳山支行交付案涉房屋给梁为民使用。梁为民收到其中三套房屋装修后自行使用，另外三套分别转让给案外人陈家三、邝付中和康海坚三人。梁为民收取案外人支付购房款185000元后交付使用。2005年4月30日，工行阳山支行在梁为民不知情的情况下，将上述房屋转让给中国信达资产管理股份有限公司广东分公司。2017年5月8日，该公司通过公开拍卖方式，由案外人李锡雄以1270000元价格竞得，并办理产权登记手续。之后，李锡雄将上述房屋全部拆除。梁为民维持其权益向原审法院提起诉讼，原审法院作出判决。梁为民认为原审法院在没有任何证据的情况下作出扣减100000元履行协议必要的费用，没有依据，应予改判支持其诉讼请求。其次，案外人康海坚等人已向原审法院提起诉讼，要求梁为民赔偿损失1436660元。基于出现新的事实，请求二审法院中止本案审理，或将本案发回重审。工行阳山支行答辩称：1.关于梁为民主张的100000元的利息问题。因为房屋已经在签订合同后交付给了梁为民使用，没有影响其实际占有使用的权利，因此不应当支付利息，而且房屋已经占有使用15年，根据评估报告来看，从2002年10月到2017年5月，房屋使用费已经高达2000000多元，因此房屋使用费不应当支付利息。2.关于其主张的885000元的损失，其中有700000元是房屋的增值损失，是可得利益的损失。在本案中，梁为民主张获得全部差价，即1270000元-570000元等于700000元的差价，但在整个履约过程中，梁为民仅支付了100000元的定金并没有支付全额款项。3.作为买方不能只享受可得利益而不支付交易成本，如果买卖合同实际执行了也应当承担税费，在阳山法院的时候已经酌定了税费成本是100000元，该税费在买卖合同中也约定了一切税费由买方负担，885000元中还有185000元是装修损失，梁为民也没有提供任何证据。4.梁为民申请中止本案二审审理我方作如下回应：首先，在2002年10月9日签订的房屋买卖协议第六条约定，梁为民可以自行进行楼房的装修清扫和使用，即合同约定了他的权利仅限于清扫装修和使用，但梁为民未经我方同意，也没有取得房屋所有权证的情况下擅自转卖了房屋，属于无权处分，因此产生的不利后果应当由其自行承担，另外根据合同相对性的原则，工商银行的相对人是梁为民，至于梁为民与案外人的关系与本案无关，在本案中不应当予以审查。工行阳山支行的上诉请求：一、撤销原审判决第三项赔偿损失600000元；二、本案全部诉讼费由梁为民负担。事实与理由：一、在程序上，梁为民在重审时变更诉讼请求不符合法律规定，法院应驳回其变更请求。梁为民在二审发回重审后变更诉讼请求为返还购房款100000元，按银行贷款利率支付从2002年10月至返还清偿之日止的利息，可得利益损失700000元，以及房屋装修损失185000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条之规定，梁为民在二审发回重审后变更诉讼请求不符合上述条款的规定，应当驳回其变更请求。二、原审法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方因此获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失、违约方不可预见的损失、必要的交易成本、综合考虑守约方的履约情况等确定。按照《最高人民法院关于当前形势下审理同商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三部分第10条的规定，以及《广东省高级人民法院印发的通知》第四十条规定，可得利益赔偿总额应当：（一）扣除守约方因此获得的利益—梁为民占有使用房屋15年，已实际获得利益2208100元。合同解除后，梁为民应支付房屋占用使用费，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算。（二）非违约方亦有过失应当相抵—梁为民应当承担房屋未过户的主要责任。房屋不过户的主要责任在梁为民。与梁为民称工行阳山支行在签订合同后迟迟不过户，与事实不符。众所周知的原因，房屋过户需买卖双方共同办理或一方全权委托另一方办理，单靠工行阳山支行是不可能办理过户的。事实上，签订合同后，工行阳山支行一直有催促梁为民办理过户手续，但梁为民担心不能竞得不愿意走公开拍卖程序，以及其违反计划生育和正处于离婚析产期，所以在客观和主观上均不愿意配合工行阳山支行过户。因此，争议房产未过户的主要责任在于梁为民，梁为民对损失的产生亦有过错。（三）扣除违约方不可预见的损失—不论是与工行阳山支行签订合同时，还是按国家政策转卖给信达公司后，工行阳山支行均不可能预见到要赔偿差价损失700000元。依据我国《合同法》第一百一十三条的规定，双方在签订合同时没有违约责任，其次工商银行股改上市前，资产对应的债权于2005年6月27日剥离转让给中国信达资产管理公司广州办事处，工行阳山支行可以预见的可行利益损失就是转让给信达公司的价款与梁为民购买房屋价款的差价。（四）扣除必要的交易成本—按照合同约定梁为民应支付买卖涉案房屋产生的税费。（五）综合考虑守约方的履约情况—梁为民未支付全部购房款，只支付100000元，在计算可得利益损失时还应扣除未交纳的房屋余款470000元。综上，梁为民已获得实际利益已远远超过其可得利益损失，综合考虑守约方的履约情况，工行阳山支行仅承担返还100000元的义务。请求二审法院撤销原审判决第三项。梁为民答辩称：不同意其上诉请求，我方坚持我方的上诉请求及理由。梁为民向原审法院起诉请求：一、判决解除梁为民与工行阳山支行于2002年10月9日签订的《房屋买卖协议》；二、判决工行阳山支行返还购房款100000元给梁为民，并按银行贷款利率支付从2002年10月至还清100000元之日止的利息；三、判决工行阳山支行赔偿违约造成的可得利益损失700000元给梁为民；四、判决工行阳山支行赔偿房屋装修损失185000元给梁为民；五、本案诉讼费由工行阳山支行负担。原审法院认定事实：2002年10月9日，梁为民与工行阳山支行签订《房屋买卖协议》，约定工行阳山支行将案涉坐落于广东省阳山县阳城镇******的六栋房屋（房屋产权证号是粤房地证字第*****26号、第*****27号、第*****28号、第*****40号、第*****41号、第*****44号，国有土地使用权证号是阳府国用1998字第00091号、第00092号）以570000元价格转让给梁为民，《房屋买卖协议》的主要内容如下：（一）、出卖房屋痤落：阳山县阳城镇******。（二）、房屋结构及层数：混合，三、四层；框架，两层。（三）建筑面积：六幢合计2313.18平方米（以房管部门最后丈量为准）。（四）、价款：六幢房产价格合计570000元正。（五）、交款日期：乙方应交付10000元给甲方作为订金，余款等办证过房后三十天内交清。办证的一切税、费均由乙方负担。（六）、房屋交付计划：自本协议签订之日起，乙方可自行进行楼房的清扫、装修及使用。签订协议当天梁为民支付订金100000元，余款待办证过户后三十天内支付，从签订协议之日起梁为民可自行进行楼房的清扫、装修及使用。工行阳山支行确认已收取了梁为民支付的100000元订金，并开具了六张合计100000元的“购房款”收据交给梁为民收执。梁为民随后占用案涉六栋房屋，于2006年、2007年将其中三栋楼房（总价510000）转让给案外人陈家三、邝付中、康荣坚和康荣锋（没有办理不动产登记手续）。梁为民陈述花费185000元装修另外三栋楼房用于自住，但未提交相关装修支付费用证据。直至2017年5月8日，案涉六栋房屋没有办理房屋过户手续，权利人仍是工行阳山支行，梁为民亦没有支付剩余的购房款给工行阳山支行。重审时查明，案涉六栋房屋原权利人为阳山县阳城房地产开发公司，因该公司于1998年5月解体，工行阳山支行与阳山县阳城房地产开发公司签订以物抵债协议书，该公司将案涉六栋房屋以物抵债给工行阳山支行，并于1998年11月将案涉六栋房屋的权属过户至工行阳山支行名下。另查明，对于双方没有办理案涉六栋房屋的过户手续的原因，梁为民陈述是因为工行阳山支行单位的跟办工作人员调离，导致一直没有办理过户手续；工行阳山支行陈述因为在2002年10月9日签订了《债权转让协议》后，广东省人民政府于2002年10月31日发布《广东省土地使用权交易市场管理规定》。该《规定》要求处理银行抵债物需要进行公开拍卖，因此曾跟梁为民沟通通过公开拍卖方式进行交易，但未果。2005年7月20日，中国工商银行股份有限公司广东省分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将对阳山县阳城房地产开发公司的债权转让给中国信达资产管理公司。2017年5月9日，案外人李锡雄通过公开拍卖，以1270000元价格拍得案涉六栋房屋，并于2017年6月28日办理了不动产过户登记手续。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于双方当事人于2002年10月9日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。双方基于真实意思表示签订的《房屋买卖协议》，没有违反法规法律禁止性规定，属于有效合同，双方当事人应当严格遵守并全面履行《房屋买卖协议》的约定。虽然在双方签订《房屋买卖协议》后，广东省人民政府出台了《广东省土地使用权交易市场管理规定》，该《规定》属于地方政府规章，该《规定》中关于国有企业土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制规定。因此，该《规定》的出台并不导致案涉《房屋买卖协议》无效。现案涉的六栋房屋经公开拍卖，并办理了不动产登记手续，登记在案外人李锡雄名下，对于协助梁为民办理案涉六栋房屋过户手续的合同主义务，工行阳山支行已经无法履行，致使房屋买卖协议的目的无法实现，构成根本违约。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，梁为民请求解除双方于2002年10月9日签订的《房屋买卖协议》，有理有据，工行阳山支行亦已同意，因此，确认双方于2002年10月9日签订的《房屋买卖协议》解除。二、关于梁为民请求工行阳山支行返还购房款100000元及利息的问题。首先，双方签订房屋买卖协议当天工行阳山支行确认收取梁为民支付的订金100000元，并开具了收据给梁为民，工行阳山支行也按约定将六栋楼房交给梁为民使用。因此，《房屋买卖协议》解除后，梁为民要求工行阳山支行返还购房款100000元的诉讼请求，理据充分，予以支持。其次，双方在《房屋买卖协议》中约定了梁为民支付100000元订金以后可以入住和使用案涉房屋，虽然梁为民尚未支付余下的房屋价款，但不影响梁为民对案涉房屋的占有使用权利，故对工行阳山支行提出扣除梁为民占用案涉房屋期间产生的占用费的抗辩意见，不予采纳。梁为民支付订金后已占有使用案涉房屋，梁为民主张以购房款100000元按银行贷款利率支付从2020年10月至返还清100000元之日止的利息请求，理由不充分，不予支持。三、关于工行阳山支行的违约责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，违约损害赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益的损失。本案中，工行阳山支行在明知与梁为民签订《房屋买卖协议》的情况下，在《房屋买卖协议》解除前，将案涉房屋另行处分，如前所述，属于根本违约情形，即使工行阳山支行因单位内部管理需要（单位改制）而为，亦不能免除其违约责任。工行阳山支行在《广东省土地使用权交易市场管理规定》出台和单位改制前与梁为民签订《房屋买卖协议》，梁为民作为善意相对方对此项交易拥有可以获得的利益，不应因工行阳山支行单方面原因导致可以获得的利益受损。因工行阳山支行的违约行为，导致梁为民、工行阳山支行之间房屋买卖协议无法继续履行，梁为民无法实现其购买诉争房屋的合同目的，其实际遭受的全部损害应包括继续履行合同其可以取得房屋所有权并对房屋享有的一切合法权益。由于案涉六栋楼房已以公开拍卖形式达成交易，反映了案涉楼房当时的市场价值，因此工行阳山支行应就该差价损失给予合理赔偿。就具体赔偿数额问题，梁为民可得利益损失的具体金额可以以案涉楼房拍卖成交价与原工行阳山支行交易价格的差价（1270000-570000=700000元）来确定。双方签订房屋买卖协议后，至梁为民提起诉讼时，时间较长，虽然工行阳山支行违约致梁为民利益受损，按双方协议约定，案涉楼房的办证过户的一切税、费用均由梁为民负担。因此，梁为民应承担因履行协议而需要支出的相关费用，梁为民获得的赔偿中，应当减去其因履行协议所必要的费用支出。因此，确认工行阳山支行赔偿梁为民损失600000元。另外，由于中国信达资产管理公司将案涉楼房公开拍卖成交并过户给买受人之前，案涉楼房的权属人仍是工行阳山支行，工行阳山支行认为案涉楼房拍卖行为与工行阳山支行没有任何关系，拍卖价款1270000元是中国信达资产管理公司获得，工行阳山支行并没有获得差价利益，梁为民的可得利益损失应当以工行阳山支行转让给中国信达资产管理公司获得的差价为标准的抗辩意见，理据不足，不予支持。四、关于梁为民请求工行阳山支行赔偿房屋装修损失185000元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。梁为民未提供其对房屋装修相关的支付费用及装修损失185000元的证据材料予以证明，应承担举证证明责任不利的后果。对梁为民主张工行阳山支行赔偿房屋装修损失185000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年4月17日判决如下：一、确认梁为民与中国工商银行股份有限公司阳山支行于2002年10月9日签订的《房屋买卖协议》解除；二、中国工商银行股份有限公司阳山支行返还梁为民订金100000元；三、中国工商银行股份有限公司阳山支行赔偿损失600000元给梁为民。三、驳回梁为民的其他诉讼请求。上列二、三项合计共700000元，中国工商银行股份有限公司阳山支行在本判决生效之日起十日内支付给梁为民梁为民。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13650元，由梁为民负担3949.50元，由中国工商银行股份有限公司阳山支行负担9700.50元。本院二审期间，梁为民提交三份证据：1.民事起诉状，拟证明由于涉案房屋被工行阳山支行一房多卖，导致梁为民无法与案外人康海坚、康荣锋继续履行原来粤房地证字*****26号的房屋的买卖合同，于是康海坚、康荣锋另行起诉要求梁为民承担违约赔偿责任的事实；2.房地产估价结果报告，拟证明康海坚、康荣锋申请法院对涉案房屋进行评估，评估公司作出评估报告认定粤房地证字第*****26号的房屋的市场价为1515400元，该报告是在本案二审审理过程中发生，如果康海坚、康荣锋的诉讼请求被法院支持，则梁为民需承担1515400元的赔偿责任；3.传票，拟证明康海坚、康荣锋起诉的案件于2020年11月30日开庭，梁为民认为该案件的审理结果与本案有直接利害关系，故申请中止本案审理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行阳山支行质证认为对该三组证据的三性均不认可，意见按照工行阳山支行的答辩意见，工行阳山支行不同意法院中止本案审理。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合梁为民、工行阳山支行的上诉请求与双方的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、梁为民在重审后变更诉讼请求是否符合法律规定；二、工行阳山支行是否存在违约，违约责任应如何计算；三、原审判决扣减梁为民100000元办证过户的税费是否合理，以及本案是否应予中止审理。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条适用于再审发回重审案件准许当事人变更、增加诉讼请求、提出反诉的特殊情形的规定。而本案是基于第二审程序被发回重审后，由一审法院对当事人之间的争议重新进行审理，其诉讼请求在一定条件下允许超出原审审理范围。因此工行阳山支行的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本院注意到，本案中，工行阳山支行向本院提出的上诉请求及事实和理由与其在一审时提出的答辩意见一致，一审法院对此已作出了详尽的阐述，现工行阳山支行并未提出新的事实和理由，亦未提交新的证据以证明其主张的事实，故本院对一审法院认定的事实及说理予以确认，不再赘述。工行阳山支行理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。按照双方当事人签订《房屋买卖协议》的约定，案涉房屋的办证过户的一切税、费均由梁为民负担。原审判决确定梁为民应承担履行协议需支付的上述税、费100000元并无不当，本院予以维持。本案是否中止审理的问题。梁为民在二审提出因工行阳山支行的违约行为，双方签订《房屋买卖协议》已无法履行，引发因案外人受让案涉房屋相关赔偿的诉讼案件，基于出现新的情况，故申请中止本案的审理，待案件作出生效判决后再恢复本案的审理。对此，本院认为，二审法院围绕当事人在一审时诉讼请求范围进行审查，即便因上述案件作出生效判决判令梁为民赔偿损失，也已超出本案诉讼请求范围，且不属于中止审理的法律规定，本院不予采纳。综上所述，梁为民、工行阳山支行的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁为民预交的二审案件受理费13650元，由梁为民负担2300元；多收取11350可申请本院退回。中国工商银行股份有限公司阳山支行预交的二审案件受理费9800元，由中国工商银行股份有限公司阳山支行负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年十月二十七日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。