广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6525号原告：谢松辉，住广东省深圳市南山区********。委托诉讼代理人:郭玮，广东顺航律师事务所律师。被告：罗红苑，住广东省深圳市罗湖区********怡景花园牡丹村1径1座。原告谢松辉诉被告罗红苑合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告谢松辉及其委托诉讼代理人郭玮到庭参加诉讼，被告罗红苑经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。诉讼请求一、请求将位于东莞市***********万科双城水岸如逸苑商住区悦茗庄22号楼02房屋（房产证号：粤20**东莞不动产权第**）变更登记至被告名下，确认被告为该房屋的实际所有人，该房屋预估价值人民币100万元；二、解除原、被告之间就东莞市***********万科双城水岸如逸苑商住区悦茗庄22号楼02号房屋形成的代持关系；三、被告向原告偿还，原告已经垫付的房贷款和物业费人民币612625.1元，并支付垫付期间的利息人民币20546.4元。垫付的费用以及利息合计为633171.5元。四、被告承担本案诉讼费用。原告于2020年6月29日增加诉讼请求，要求被告承担税费损失人民币39000元。诉辩主张原告谢松辉诉称：原、被告是高中同学。2017年4月，被告因购买东莞市***********万科双城水岸如逸苑商住区悦茗庄22号楼的02号房屋，自身征信无法达到银行的要求，无法办理按揭贷款，找到原告，欲借原告名义购买该房屋。由于当时被告承诺自行办理相关手续，并自行支付购房所需的首期款，还承诺按月偿还房贷和物业管理费，原告看在双方多年同学关系的基础上，同意了被告的要求。2017年4月17日，被告为了方便出面处理购房所需手续，让原告配合其在深圳公证处办理了委托公证。2017年5月11日，被告完成前期准备工作后，让原告出面，在东莞市塘厦不动产交易所和卖家签订了房屋买卖合同，并办理了房屋按揭手续。案涉房屋的交易完成之后，一直到2019年10月之前，被告都有断断续续向原告支付一些费用，用于偿还银行的按揭贷款。但在前述时间之后，被告就以周转困难为由未再向原告支付任何款项。起诉前，原告曾就被告拖欠贷款和物业管理费一事多次和其沟通，要求被告尽快处理好房屋的房贷等相关问题。被告多次无异议，还多次向原告承诺会尽快处理，但是被告承诺后至今未将承诺付诸履行。经过原告统计，截止2020年4月6日，被告还尚欠原告为其垫付的，案涉房屋的房贷款和物业费人民币612625.1元未支付。原告认为被告的行为已经严重影响了原告的正常生活，侵害了原告的合法权益。请求判如所请。被告罗红苑没有答辩，也没有举证。基本事实一、原、被告的关系：原告称双方之间是同学关系，因被告自身征信问题，无法获得银行贷款，故要求借原告谢松辉的名义买房并代持案涉房产，原告在此过程中没有任何收益，除了主张的垫付款之外，也没有为购买案涉房屋支付任何其他款项。原告称双方签订了一份协议，内容是“案涉购房款、按揭款均由被告支付，房屋所有权归被告”，但该协议在被告处。原告提交了微信聊天记录拟证明原、被告之间的代持房产关系以及原告垫付房贷和物业管理费的事宜。经审查，微信聊天记录的内容主要是原告向被告要求偿还案涉房屋的贷款以及物业费，并要求被告卖房；被告罗红苑在聊天记录中没有过多发言，但有“资金未到位，到位后第一时间转给你”等愿意偿还款项的意思表示。原告提交了一份委托书，内容系原告委托罗红苑等人办理案涉房屋的买卖手续等，以证明被告罗红苑是案涉房屋的实际所有人。二、案涉房产情况：案涉房产位于东莞市***********万科双城水岸如逸苑商住区悦茗庄22号楼02号，登记在原告谢松辉名下，证号为粤（2017）东莞不动产权第0095437号，登记日期为2017年5月25日，面积为174.52平方米，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞万江支行，抵押债权数额为470万元，未查封，网签时间为2017年5月11日。经本院发函调查，东莞市自然资源局回复称需要取得罗红苑的社保缴纳信息、户籍信息、家庭成员信息等来认定其是否符合购房资格。本案原告无法提交以上信息资料。三、原告损失情况：原告称2017年7月1日至2020年4月1日期间按揭款共计产生1024392.8元，但被告罗红苑仅支付了430700元，导致原告垫付按揭款593692.8元。此外，原告垫付2018年7月至2019年11月物业管理费18932.32元。原告提供了银行转账流水证明以上事实。原告称被告罗红苑从2020年5月1日开始有按时支付贷款并继续支付物业管理费。原告提供了房地产买卖合同、结婚证等证据，以证明因案涉房产登记在原告名下导致妻子何晓玲卖房时承担了额外税费39000元。原告称双方并未对该损失的承担有约定，因被告没有履行承诺将房屋收回才致使自己产生损失。以上事实有原告提交的微信聊天记录、垫付款项以及已付款项记录、银行流水明细清单、物业费缴费统计表、交易流水明细单、公证书以及授权委托书、不动产登记信息查询结果、房地产买卖合同、转账记录以及东莞市自然资源局的复函、本院庭审笔录等附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案争议焦点如下：第一，原告要求确认案涉房屋系被告罗红苑所有，并要求转移登记至被告名下的诉请是否能够得到支持。本院认为，所有权是《中华人民共和国物权法》规定的物权的一种类型。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国法律规定不动产物权的取得需要以登记为要件，在被告罗红苑未取得案涉房屋的不动产登记证书之前，不能确认罗红苑已经取得了案涉房屋的所有权。据此，原告谢松辉要求确认案涉房屋所有权属于被告罗红苑的诉请不能得到本院支持。再者，从原告提供的微信聊天记录来看，被告罗红苑对于原告提出的要求其“收回房屋、支付房贷、物业管理费”等请求不持异议，说明二者很可能存在“借名买房”的情形，但双方均未提供双方签订的协议，不动产主管部门也无法核实罗红苑是否存在“限购”等情形，无法查明罗红苑将房屋登记在谢松辉名下的真实目的，是否违反限购政策，参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持”的意见，原告要求将案涉房屋转移登记至被告罗红苑名下的诉请暂不能得到支持。此外，案涉房屋目前尚有按揭贷款未付清，转移登记牵涉到抵押权人中国银行股份有限公司东莞万江支行的利益，实践中一般需要贷款还清并注销抵押登记才能办理转移登记。综上，原告谢松辉要求将案涉房屋转移登记至被告罗红苑名下的诉请，依法暂不予支持。第二，原告诉请要求解除代持关系，并要求被告罗红苑偿还已经垫付的按揭贷款以及物业管理费，是否能够予以支持。本院认为，现有证据仅能查明案涉房屋登记在原告谢松辉名下，被告罗红苑同意支付按揭贷款以及物业管理费等相关费用，但二者之间究竟达成了哪种具体的合意和法律关系，该种关系是否有效合法，原告均未提供充足证据予以证明。原告要求解除“代持关系”，法律依据不足，本院不予支持。至于原告诉请要求被告罗红苑偿还的费用，被告罗红苑在微信中予以确认，并同意支付，本院予以认可。原告提交证据证明2017年7月1日至2020年4月1日期间合计垫付按揭款593692.8元，垫付2018年7月至2019年11月物业管理费18932.32元，被告未提供反证，本院根据证据规则予以采信，被告罗红苑应当支付原告谢松辉房屋贷款以及物业管理费612625.1元。至于利息，本院认为，还款账户系谢松辉名下，双方并未约定罗红苑何时将款项付至原告账户，对于利息也未作出约定，原告有权要求被告从主张权利之日即2020年4月7日（递交诉状之日）开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付资金占用期间的利息至实际清偿之日止，利息同时不得超过原告主张的年利率4.15%。至于原告是否有权要求被告罗红苑支付税费损失39000元的问题，本院认为，案涉房屋登记在谢松辉名下，是谢松辉自愿的行为，双方并未约定由此造成的损失由谁来承担，而原告谢松辉从一开始即清楚明白案涉房屋登记在自己名下可能带来的负面影响，现其要求被告罗红苑来承担该损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告罗红苑于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告谢松辉房屋贷款以及物业管理费612625.1元以及利息[利息以612625.1元为本金，从2020年4月7日开始按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止，利率同时不得超过年利率4.15%]；二、驳回原告谢松辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19498.54元，由原告谢松辉负担12184.54元，被告罗红苑负担7314元。该款项原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  尤中琴审判员  伦艳芬审判员  李东才二〇二〇年九月二十五日书记员  邓嘉辉附本案适用法律法规：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。参考文件：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。