云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初5161号原告：李云森，男，汉族，1991年8月30日生，住文山州丘北县。委托诉讼代理人：李仕银，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告：文山优杰物业管理有限公司，住址文山市开化街道永通社区下沙坝阳光小区外滩**，统一社会信用代码91532621MA6K3GNA4E。法定代表人：李宏，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡家辅，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告李云森诉与被告文山优杰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2020年9月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人李仕银到庭参加了诉讼，被告文山优杰物业管理有限公司的特别授权代理人胡家辅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李云森向本院提出诉讼请求：（一）判决被告退还向原告交纳的物业费1326.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费200.00元；装修垃圾清运费500.00元、施工保证金2000.00元、装修保证金2000.00元，共计6386.00元；（二）由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系文山市七都映象小区的业主（房号：A801），被告系文山市七都映象小区前期物业服务单位，被告在向文山市七都映象小区业主提供物业服务期间，原告于2019年11月11日向被告交纳物业费1326.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费200.00元；装修垃圾清运费500.00元、施工保证金2000.00元、装修保证金2000.00元，共计6386.00元。后被告因自身原因退出文山市七都映象小区的物业管理，导致其不能按约提供物业服务。被告退出文山市七都映象小区的物业管理后，原告多次要求被告退还各项费用，但均被被告以各种理由拒绝，其行为已严重侵害原告的合法权益。为此，原告向本院提起诉讼并提出如前诉讼请求。被告文山优杰物业管理有限公司辩称，本案中原告的诉讼请求不应该得到支持，理由如下：1.同梦地产与被告所签订的前期物业服务合同其约束力及于业主、开发商和被告，在此前提下，非因被告原因主动退出七都映象小区不提供物业服务，而是在于同梦地产与瑞成物业管理有限公司另行签订物业合同，强迫被告退出；2.在本案的所涉及的前期物业服务合同履行过程中，并非被告违约所导致，那么被告基于履行该合同所收取的物业费、保证金等相关费用在现阶段不具有退还的义务；3.本案中，施工保证金及装修保证金退还的前提是需要检查合格未造成共用部位公用设施设备、承重结构损坏才退，现目前原告无证据提交已经符合退费条件；4.同梦地产与被告所签订的前期物业服务合同签订于2019年6月27日并于同日生效，合同签订后，被告并招聘相关工作人员，并实际提供物业服务，并对业主房屋门牌号进行喷涂标记、进行绿化养护、电梯检查维护、二次加压设施检查维护，并对建筑垃圾和生活垃圾进行清理，直到2019年12月8日，被告被迫退场，在此过程中，被告在此期间共计支付员工工资104015元，并支付了其他相关费用；5.同梦地产与瑞成物业服务管理有限公司在明知被告此前所签订的前期物业合同处于生效履行过程中仍然另行签订物业服务合同，并提供服务，该行为表明，同梦地产以及瑞成物业愿意代替被告继续履行合同期间的物业服务，那么，在此期间瑞成物业不具有再向业主主张交纳物业服务费的义务，若因为瑞成物业要求业主缴纳物业费而导致原告对被告主张退还物业费，那么该主张的费用应该由被告申请追加的第三人同梦地产和瑞成物业共同承担。综上所述，请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张，向法庭列举了以下证据：1、《前期物业委托服务合同》、《物业服务合同》复印件各一份，证明文山同梦地产开发有限公司与文山优杰物业管理有限公司签订七都映象小区前期物业服务合同，服务期限为2019年10月1日至2022年9月30日，后因文山优杰物业管理有限公司自身原因退出前期物业服务合同。无奈，文山同梦地产开发有限公司与文山瑞成物业管理有限公司签订物业服务合同，服务期限为2019年11月20日至2021年11月20日，从签订合同至今一直由文山瑞成物业管理有限公司提供服务；2、《（七都印象）业户交费单》复印件一份，证明原告于2019年11月11日向被告文山优杰物业管理有限公司交纳物业费1326.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费200.00元；装修垃圾清运费500.00元、施工保证金2000.00元、装修保证金2000.00元，共计6386.00元。被告退出文山市七都映象小区的物业管理后，原告多次要求被告退还各项费用，但均被被告以各种理由拒绝经质证，被告文山优杰物业管理有限公司对原告方列举的证据质证认为：对第1组证据真实性、合法性无异议，不认可其关联性及证明内容，首先，被告退出时间为2019年12月8日，但同梦地产开发有限公司与文山瑞成物业管理有限公司所签订的时间为2019年11月20日，那么被告在合同履行期间不可能基于自身原因主动退出，且同梦地产另行签订物业服务合同的行为已经构成违约，被告与同梦地产所签订的前期物业服务合同已经明确只有基于合同第七部分的约定，才具有解除权，但被告并不符合第七部分的解除条款，因此该合同继续生效并具有可履行性，但不能实际履行的原因在于前述第三人同梦地产及瑞成物业签订合同并强行进驻小区所导致；对第2组证据真实性、合法性无异议，但关联性及证明内容有异议，原告在诉前并没有以任何方式要求被告退还上述费用，因此被告没有拒绝的前提，其次，被告于2019年6月27日至2019年12月8日期间，已经提供了相应的物业服务，并为此产生了实际支出，且目前装修垃圾清运费、二次加压费、电梯维保费及物业费已经基于被告实际履行合同并实际产生费用支出，而不应退还，施工保证金和装修保证金因目前原告并没有证据证明已经验收并符合退费条件，没有退费前提。被告为证明其辩解理由，向法庭列举了以下证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，证明被告的身份信息；2、《七都印象小区2019年8-11月份工资表》复印件一份，证明（1）证明被告为了履行前期服务合同义务，已经实际招聘了包括主任、客服、保洁、水电、保安等工种的工作人员；（2）被告在此期间一直对相关工作人员发放工资，直到2019年11月份，并且因为被告被迫退出七都印象小区，而向上述人员发放了遣散费，以上共计支付104015元，证明被告已经实际履行了物业服务义务。经质证，原告对被告列举的证据质证认为：对第1组证据三性无异议；对第2组证据真实性不予认可，因为未提交原件，对证明观点也不予认可，理由在于被告系七都印象小区前期物业服务的提供单位，就必须支出相关的内部费用，这些内部支出与原告无关，同时，被告方如果认为因同梦地产违约造成相关损失，应当依照其与同梦地产签订的物业服务合同向同梦地产主张相应的违约责任。本院认为，原告提交的第1组至第2组和被告列举的第1组证据均客观、真实、合法且与本案有关联性，予以采信。被告列举的第2组证据与本案无关联性，不予采纳。经庭审举证、质证和认证，确认本案法律事实如下：被告文山优杰物业管理有限公司于2019年6月27日与文山同梦房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，合同明确约定文山同梦房地产开发有限公司将其开发建设的七都映象小区前期物业服务委托给被告文山优杰物业管理有限公司进行管理。同时约定了双方的权利义务、收费标准及服务期限等。原告李云森系该小区业主，其于2019年11月11日与文山同梦房地产开发有限公司办理了接房手续并按《前期物业委托服务合同》的约定向被告文山优杰物业管理有限公司交纳了2019年11月10日至2020年11月9日的服务费。具体为：物业费1326.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费200.00元；装修垃圾清运费500.00元、施工保证金2000.00元、装修保证金2000.00元，共计6386.00元。在合同履行过程中，因被告文山优杰物业管理有限公司与文山同梦房地产开发有限公司就有关费用的收取保管发生矛盾，双方协商未果。文山同梦房地产开发有限公司于2019年11月20日与文山瑞成物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定：文山同梦房地产开发有限公司将其开发建设的七都映象小区前期物业服务委托给文山瑞成物业管理有限公司进行管理。被告文山优杰物业管理有限公司于2019年12月8日撤出七都映象小区，该小区由文山瑞成物业管理有限公司进行管理。被告退出后因收取原告李云森已经交纳的物业服务费、二次加压费等费用未进行移交或者退还。经原告催要未果，为此，原告向本院提起诉讼并提出如前诉讼请求。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，文山同梦房地产开发有限公司与被告签订《前期物业委托服务合同》，该合同依法成立，合法有效。原告作为七都映象小区业主，依据该服务合同向被告交纳了相关费用，被告文山优杰物业管理有限公司作为物业服务企业，依约定应当履行其服务义务，但在合同履行过程中与开发商解除该服务合同并退出该小区的服务管理，依法应当对已经收取的费用进行移交和退出，已构成违约，应承担违约责任。庭审中原告主张被告应当依法退回已经交纳的相关费用，被告则辩解不应当退回已经收取的相关费用，因退出该小区物业服务并非其不履行义务，而是被迫离开的，其离开前已经进行了相应管理并支付相关费用。对此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中原告列举的证据能证实被告在收取相关费用后仅进行了服务的待证事实。被告列举的证据不能证实其辩解的待证事实，依法应由其承担举证不力的法律后果。关于本案焦点原告的诉讼请求是否成立？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，人民法院应予支持。”本案中被告在收取业主李云森相关服务费后仅履行了一个月即与开发商解除服务合同，终止了双方的权利义务，故其依法应当已经预收的相关服务费予以退还。依照上述法律规定，被告应退还的费用为扣除已服务的一个月的费用后所剩金额，即物业服务费1215.00元、电梯维护费330.00元、二次加压费183.00元、垃圾清运费458.00元、装修保证金2000.00元、施工保证金2000.00元，以上合计6186.00元。综上所述，原告李云森的诉讼请求部分成立，应予以支持。被告的辩解无证据印证和无法律依据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：由被告文山优杰物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内退还向原告李云森物业服务费、电梯维护费、二次加压费等费用共计6186.00元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告文山优杰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇二〇年十月三十日书记员  阮建峰