河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初3117号原告：张雲鹏，男，汉族，1990年4月13日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：刘宗芳，河南汇恒律师事务所律师。被告：漯河御荣房地产开发有限公司,住所地漯河市源汇区滨河路与107国道交叉口恒大悦府3A101。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。原告张雲鹏与被告漯河御荣房地产开发有限公司（以下简称御荣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雲鹏的委托诉讼代理人刘宗芳，被告御荣公司的委托诉讼代理人马雪菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雲鹏向本院提出诉讼请求：1.判令御荣公司退还购房款188930元，并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基准利率计算利息；2.判令诉讼费用由御荣公司承担。事实与理由：2019年张雲鹏通过微信、朋友圈等途径收到御荣公司员工发布的恒大悦府项目售房信息，遂向御荣公司员工咨询相关情况，御荣公司员工称公司正在进行特大优惠活动，价格非常优惠，加之御荣公司有无理由退房政策，张雲鹏遂认购恒大悦府项目10号楼2-805套房屋，并支付房款188930元，御荣公司出具了收款收据。后了解到恒大悦府南侧西城凤凰府项目规划的楼房将严重影响恒大悦府10号楼的采光，张雲鹏要求退房退款，御荣公司称不符合退款条件，拒绝退款。张雲鹏认为御荣公司无理由退房政策即买方具有单方要求退房退款的权利，御荣公司不应设置附加条件。御荣公司辩称，不同意解除认购书，张雲鹏不享有认购书的合同解除权，无权要求返还购房款，御荣公司更无须支付利息。一、双方签订的认购书尚未解除，张雲鹏要求返还购房款及利息无事实和法律依据，且张雲鹏不符合御荣公司宣传的无理由退房政策，不享有合同解除权，应当继续按照认购书的约定及时履行相应的合同义务，其诉讼请求应当依法予以驳回。本案中，若张雲鹏要求无理由退房则需要退还房屋，张雲鹏根本未完成购房行为，御荣公司亦无法对“无理由退房”作出承诺。张雲鹏一直拒绝与御荣公司签署正式《商品房买卖合同》，张雲鹏尚未完成购房行为，案涉房屋亦尚未在行政部门备案登记至张雲鹏名下，不符合御荣公司宣传的无理由退房政策，认购书应当继续履行，张雲鹏应当继续按照认购书的约定履行相应的义务。无理由退房是对符合要求的购房者附条件的承诺，这是作出意思表示的御荣公司的权利，且无理由退房仅为御荣公司的要约邀请，御荣公司在相关广告中已经载明：无理由退房需履行认购书及《商品房买卖合同》的各项义务，无违约行为、付款30％以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续之前可享有无理由退房权利(详见广告宣传页)并注明“资料为要约邀请，买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”二、张雲鹏所主张的事实不具备合同解除权的成就条件，无权要求解除认购书，其要求退还购房款及支付利息无事实和法律依据。在张雲鹏不享有合同约定解除权的前提下，御荣公司在履行认购书的过程中并无任何违约行为，御荣公司所开发的楼盘南侧的相关规划建设影响采光亦不构成解除认购书的法定事由。城市开发建设为正常现象，若都像张雲鹏一样主张解除合同，则正常的社会活动将无法开展，且张雲鹏应当举证证明影响采光这一法律事实，即使有也只是轻微瑕疵，不构成解除合同的事由，否则不仅会引起群诉效应，还会使得御荣公司正常的经济活动无法开展，以后进行房屋销售还应当考虑周围未来很长一段时间的规划，这显然违反了交易习惯。三、认购书系真实意思表示，双方均应按照认购书之约定行使权利履行义务。张雲鹏未按认购书约定履行付款、签约义务，存在违约，即使张雲鹏作为违约方要求解除合同，则御荣公司有权扣除其定金，这是张雲鹏应当承担的违约责任，定金不应予以返还。双方签订了编号为0003678的漯河恒大悦府商品房认购书，认购漯河恒大悦府楼盘10-2-805号房屋，总价755717元，根据认购书第二条第3款之约定，张雲鹏采用分期付款方式，须于2019年9月30日支付首期房款并签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，张雲鹏仅实际支付188203元，目前已有三期分期款项逾期，且张雲鹏未按约定与御荣公司签署《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定、认购书第五条之约定以及定金罚则的相关规定，张雲鹏作为支付定金的一方违约导致合同未能订立的，定金不予退还。四、在张雲鹏购买房屋的过程中，御荣公司为张雲鹏支付了购房佣金15114元，若张雲鹏作为违约方要求退还购房款，御荣公司支出的该部分佣金应当从其购房款中予以扣除，以弥补御荣公司的损失。综上，即使张雲鹏要求返还购房款，御荣公司仅需返还购房款153089元（扣除定金2万元、佣金15114元）。经审理查明，2019年10月5日，御荣公司作为甲方（出卖人），张雲鹏作为乙方（买受人），双方共同签订《漯河·恒大悦府商品房认购书》一份。双方约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购由御荣公司开发建设的恒大悦府楼盘10幢2-805号房屋；该房屋建筑面积107.93平方米，单价每平方米7061元，总金额共计755717元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年9月30日前支付首期房款55572元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月28日前付清113358元；于2020年3月28日前付清113358元；于2020年6月28日前付清75572元；于2020年9月28日前付清75572元；于2020年12月28日前付清75572元；于2021年3月28日前付清75572元；于2021年6月28日前付清75572元；于2021年9月28日前付清75569元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到漯河恒大悦府销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；等等。合同签订后，张雲鹏分别于2019年10月5日、2019年12月10日、2020年3月31日向御荣公司支付购房款55572元、112631元、2万元，合计188203元，御荣公司向张雲鹏返还佣金15114元。本院认为，张雲鹏与御荣公司签订的《漯河·恒大悦府商品房认购书》系预约合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉楼盘销售过程当中，无论是御荣公司的销售广告和宣传资料，还是销售人员的口头推介，均含有“无理由退房”的内容，该允诺具体明确，对案涉认购书的订立具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“无理由退房”应当视为合同的内容。按照文义解释，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。同时，“无理由退房”按照一般公众理解应当是购房者可以单方面解除合同而无需承担违约责任。御荣公司辩称张雲鹏违约，无权要求返还已付款项，系御荣公司单方面作出的限制购房者权利的解释，违反一般公众理解，也违反诚信原则，其辩称本院不予采信。本案中，张雲鹏请求御荣公司返还购房款，事实上已经提出了解除合同的诉讼请求，本院对此一并处理。合同解除后，发生双方相互返还的法律后果，御荣公司应将其收取的购房款188203元返还给张雲鹏，张雲鹏应将其收取的购房佣金15114元返还给御荣公司。相互折抵后，御荣公司须向张雲鹏返还购房款173089元，所生孳息应一并返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除张雲鹏与漯河御荣房地产开发有限公司签订的《漯河·恒大悦府商品房认购书》；二、漯河御荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向张雲鹏返还购房款173089元及利息（利息以173089元为基数，自2020年9月4日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算至付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2040元，由张雲鹏负担170元，漯河御荣房地产开发有限公司负担1870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年十月二十七日书记员  宋伟