广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15865号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄惠双，女，1985年12月6日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘雪、方丽英，广东威法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李素绿，女，1962年3月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张龙龙、柯陈莹，广东合富律师事务所律师。上诉人黄惠双因与被上诉人李素绿房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄惠双及其委托诉讼代理人刘雪、方丽英，被上诉人李素绿的委托诉讼代理人张龙龙、柯陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄惠双上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.改判黄惠双无需向李素绿支付租金334055.23元及违约金；3.改判黄惠双无需向李素绿返还水电费、服务费6845.4元；4.改判黄惠双无需向李素绿赔偿损失1200元；5.改判李素绿返还黄惠双保证金30000元；6.改判李素绿返还黄惠双2015年9月至2017年7月期间的租金220446元；7.改判李素绿赔偿黄惠双损失182642元；8.本案一审、二审全部诉讼费用由李素绿承担。事实和理由：一、关于欠付的租金问题，黄惠双是因案外人长期以堵门方式主张权利，干扰黄惠双正常使用商铺，黄惠双将情况告知李素绿，李素绿未解决商铺使用问题，黄惠双不支付租金不属于违约。一审判决仅凭李素绿提交电话录音就认定黄惠双未支付租金为违约，属于事实查明不清、适用法律错误。二、李素绿于2019年10月22日发出《解除租赁合同通知书》，在租赁期间未届满的情况下单方解除了双方签订的租赁合同并回收商铺构成违约。三、由于解除租赁合同是李素绿单方违约行为，且李素绿将涉案商铺另外出租给案外人，案外人已对黄惠双所安装的卷闸门及其他装修饰物进行事实上的利用，李素绿应当赔偿黄惠双装修损失182642元。四、2016年至2017年6月期间，黄惠双依约支付了租金。后黄惠双将涉案商铺无法使用的情况明确告知了李素绿，但李素绿一直未能解决这个问题，导致从2017年的7月份开始，黄惠双没有交付租金，根本的原因是因为李素绿没取得涉案房屋的产权证。李素绿辩称：一、黄惠双一直未能提交证据证明其在2016年4月到2019年10月期间有足额支付租金。二、不存在黄惠双所谓的双方间达成了不需要支付租金的合意的情形，黄惠双拒不缴纳租金属于严重的违约行为。三、涉案商铺至黄惠双2007年承租以来，一直是由其正常经营，并实际控制的，黄惠双称未能正常使用涉案商铺的时间前后陈述矛盾且与事实不符，不存在其所称的无法正常使用或经营的情形。四、涉案的租赁合同是因为黄惠双长期欠付租金的原因才导致解除的，因此根据合同的约定，李素绿依法享有解除权，而且无需向黄惠双退还保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2020年1月6日，李素绿向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除我与黄惠双之间签订的《商铺租赁合同》；2.黄惠双向我清偿其2016年4月至2019年10月期间欠付的租金362452元；3.黄惠双向我返还由我垫付的水电费、物业管理费等其他费用共计6850.2元；4.黄惠双以应付未付租金为基数按2%/月向我支付违约金，自2016年4月11日起至实际清偿之日止（暂计至2019年11月11日为130218.47元）；5.黄惠双向我赔偿损失2940元；6.黄惠双承担本案全部诉讼费用。黄惠双在一审中反诉请求：1.李素绿返还我保证金30000元；2.李素绿返还我2015年9月至2017年7月期间的租金220446元；3.李素绿赔偿我损失182642元；4.李素绿承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：李素绿、黄惠双双方均确认实际签订三份租赁合同。其一，李素绿（出租方、甲方）与黄惠双（承租方、乙方）签订落款时间为2007年5月15日的《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市白云区xx路xxxxE座x层xx、xx号商铺二间出租给乙方作为商业使用，租期自2007年6月1日至2022年5月30日；第一、二、三年每月租金7500元，第四、五年每月租金8300元，第六、七年每月租金为8800元，第八、九、十年每月租金9500元，第十一年每月租金10473元，第十二年每月租金10996元，第十三年每月租金11545元，第十四年每月租金12122元，第十五年每月租金为12728元；乙方须于签约当天向甲方交纳三个月保证金为30000元，保证金在合同期满并双方办好各项结算后甲方原数无息退回乙方（凭甲乙双方收据为准）；收租日期定为每月10日前交清当月租金，每逾期1天，每天按当月房租缴纳额3%违约金，逾期一个月未交房租，当做乙方自动放弃本合同权益，甲方有权单方停止乙方水电供应，收回乙方的承租经营场地，保证金不予退还；等等。其二，李素绿（出租方、甲方）与黄惠双（承租方、乙方）签订落款时间为2013年1月1日的《租赁合同》，约定甲方将座落在广州市白云区xx路xx花园x层xx、xx号商铺二间出租给乙方作为商业作用，租期自2013年1月1日至2018年12月30日止；每月租金9500元，押金28500元，租期满甲方归还所有押金给乙方；第四年起，租金每年增5%;等等。其三，李素绿（出租方、甲方）与黄惠双（承租方、乙方）签订落款时间为2017年6月1日的《商铺租赁合同》，约定甲方将座落在广州市白云区xx路xxxxE座x层xx、xx号商铺二间出租给乙方作为商业使用，租期自2017年6月1日至2022年5月30日止；其中2017年6月1日至2018年5月30日，月租金10473元，2018年6月1日至2019年5月30日，月租金10996元，2019年6月1日至2020年5月30日，月租金11545元，2020年6月1日至2021年5月30日，月租金12122元，2021年6月1日至2022年5月30日，月租金12728元，保证金30000元，保证金在合同期满并双方办好各项结算后甲方原数无息退回乙方（凭甲乙双方收据为准）；收租日期定为每月10日前交清当月租金，每逾期1天，每天按当月房租缴纳额3%违约金，逾期一个月未交房租，当做乙方自动放弃本合同权益，甲方有权单方停止乙方水电供应，收回乙方的承租经营场地，保证金不予退还；等等。双方确认2016年4月前租金均足额缴纳。黄惠双于2007年承租时将涉案商铺，即xx、xx商铺之间的间隔墙打通。2008年11月28日，黄惠双为涉案商铺地址办理名称为“广州市白云区同和xxxxxx服务部”的营业执照。2017年8月9日、2018年12月27日、2019年10月14日、2019年10月15日黄惠双丈夫曾向广州市公安局白云区分局京溪派出所报警反映涉案商铺遭人堵门的情况。2019年10月22日，李素绿向黄惠双发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为告知黄惠双存在欠缴租金、擅自改变租赁物结构及对外招租的行为，并要求没收押金、黄惠双付清欠缴租金及水电费。李素绿为证实黄惠双自2016年4月至2019年10月的租金交纳情况提供了《租金欠付明细》及《违约金计算明细》，拟证实黄惠双于上述期间共计支付租金110946元，黄惠双于一审庭审中确认上述明细表中的缴纳日期及金额，并提交了支付宝转账记录，主张2016年9月8日、10月11日及2017年3月2日通过案外人黄**钢分别向李素绿支付了租金10000元、10000元及5000元。李素绿、黄惠双均确认双方租赁关系始于2007年；其中落款时间为2007年5月15日的租赁合同主要内容概括了落款时间为2013年1月1日及2017年6月1日的租赁合同；李素绿收取黄惠双租赁保证金30000元。案外人黄**钢于2020年5月18日向一审法院提交确认书，内容为：本人与黄惠双是姐弟关系。本人于2016年9月8日、2016年10月11日、2017年3月2日分别向李素绿转账了1万元、1万元及5000元共计25000元整。该款项为黄惠双委托本人支付给李素绿的白云区xx路xx小区E座x层xx、xx铺的房屋租金。黄**钢为佐证确认书的事实向一审法院提交了支付宝转账记录予以证实。黄惠双2016年4月至2019年10月的租金交纳情况如下：2016年9月8日支付2016年4月租金9500元，同日支付2016年5月租金500元，2016年10月11日支付2016年5月租金9000元，同日支付2016年6月租金1000元，2016年11月10日支付2016年6月租金5000元，2016年11月13日支付2016年6月租金3500元，同日支付2016年7月租金1500元，2016年12月13日支付2016年7月租金5000元，2016年12月21日支付2016年7月租金3000元，2016年12月22日支付2016年8月租金2000元，2017年1月27日支付2016年8月租金5000元，2017年3月2日支付2016年8月租金2500元，同日支付2016年9月租金2500元，2017年3月30日支付2016年9月租金7000元，同日支付2016年10月租金3000元，2017年5月17日支付2016年10月租金6500元，同日支付2016年11月租金9500元，同日支付2016年12月租金9500元，同日支付2017年1月租金4500元，2017年1月租金尚欠付5000元，2017年6月23日支付当月租金10473元，2017年7月25日支付当月租金10473元。2019年，黄惠双为涉案商铺地址办理名称为“广州市白云区京溪xx商店”的营业执照。一审中，李素绿为证实黄惠双拖欠租金的事实向一审法院提交电话录音翻译，主要内容为：1、2016年6月23日，李素绿丈夫张优梦向黄惠双丈夫王辉添催收租金，王辉添表示因涉案商铺被堵住不能装修故未支付租金，张优梦表示已拖欠三个月租金，如不能装修可以交还商铺；2、2016年8月30日，张优梦再次通过电话向王辉添催收租金，“现在是第五个月租金没交了……明天争取给我打过来”，王辉添答复“好的。”；3、2017年2月13日，张优梦通过电话向王辉添催收租金，“十二月份的铺租五千块钱什么时候打过来”，王辉添答复“就迟几天咯；4、2017年3月18日，张优梦“现在三个月都没打过来……”王辉添答复“我现在在福建，过几天我上来的时候打给你”；5、2019年2月13日，张优梦“你这样做我还继续跟你签什么呢？我该跟你签的都跟你签了……现在可以装修了，可以做了，你又是这样拖我们的资金”，王辉添“因为你没签合同我是担心在这里，是这个问题。”李素绿为证实双方曾就涉案商铺引发的纠纷到司法所调解提交录音翻译。李素绿为证实黄惠双于2019年11月2日向李素绿交还涉案商铺提交录音翻译，主要内容为王辉添告知张优梦其已将车开走，并可以配合新承租人办理营业执照。黄惠双于一审庭审中对上述录音的真实性予以确认。李素绿为证实代黄惠双垫付2016年3月至2019年10月的水电费、物业管理费共计6850.2元，提供《xxxx收款收据》25张。黄惠双为证实自2017年8月开始涉案商铺因存在与开发商的产权纠纷并遭到案外人堵门而无法使用，向一审法院提交如下证据：1、报警回执；2、照片；3、微信聊天记录；4、装修视频；5、《民事判决书》；6、《执行监督申请书》；7、《xxxx收款收据》；为证实为涉案商铺安装卷闸门及装修提交如下证据：1、照片及销售清单；2、装修合同、收款收据及结算表。李素绿认为上述证据无实际支出凭证故不予认可。黄惠双向一审法院提交《鉴定申请书》，申请对涉案商铺安装卷闸门及装修投入的市场价值进行鉴定。一审法院曾就涉案商铺的产权及规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，该局函复：“根据你院来函提供的影像图，经核查，来函所指建筑于1993年取得《建设工程规划许可证》[（1993）穗城规（云）建字第217号]，暂查无相关产权记录。”一审法院认为，涉案商铺所在建筑已取得《建设工程规划许可证》，且李素绿与黄惠双签订的三份《租赁合同》均是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。租赁合同履行中，有无缴交租金以及租金缴交的日期应由作为缴交义务人的承租人承担相应的举证责任。本案审理过程中，黄惠双未对租金缴交情况进行充分举证，仅提供了2017年5月17日转账30000元、2017年6月23日转账11973元、2017年7月25日转账10473元、黄**钢代付租金25000元的凭证，且黄惠双对李素绿提交的租金缴纳明细表中的金额及缴纳时间予以确认，故对李素绿主张的黄惠双缴纳租金的情况予以确认。根据双方约定，黄惠双应当于每月10日前缴清当月租金，逾期一个月未交房租，李素绿有权单方解除合同。由于黄惠双在租赁合同履行过程中多个月份的租金拖欠时间均超过1个月，且存在多个月未付租金的情况，该行为已构成违约，应当承担违约责任，故李素绿有权单方解除双方的租赁合同。李素绿于2019年10月22日向黄惠双发出《解除租赁合同通知书》，黄惠双亦确认收到该通知书，故双方租赁合同已于2019年10月22日实际解除，李素绿诉请要求解除与黄惠双所签订租赁合同无事实依据，不予支持。关于黄惠双欠付租金的问题。黄惠双主张其已足额缴纳2017年8月之前的租金，2017年8月至2019年10月期间因案外人堵门导致涉案商铺无法实际使用，故与李素绿达成了上述期间无需缴纳租金的默契。如前文所述，黄惠双并未举证证实其已按时并足额缴纳2017年8月之前的租金，亦未能举证证实涉案商铺自2017年8月起因案外人堵门问题而导致完全无法使用或与李素绿达成了2017年8月至2019年10月无需缴纳租金的协议，故涉案商铺即使存在产权争议、案外人堵门等情况亦不能免除黄惠双的交租义务，故黄惠双要求退还2015年9月至2017年7月期间的租金220446元的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。根据黄惠双提交的租金缴纳凭证及双方确认的交租情况，黄惠双应向李素绿支付租赁合同解除之日，即2019年10月22日前欠付的租金，经计算，上述欠付租金共计334055.23元（5000元+9500元×4+10473元×10+10996元×12+11545元×4+11545元÷31天×22天）。李素绿主张超出部分，不予支持。关于李素绿要求黄惠双支付违约金的问题。违约金应分段考虑：（1）因黄惠双2017年8月前确实存在多月拖欠租金及欠付租金的事实，故应向李素绿计付逾期支付租金的违约金。李素绿主张以未付租金为基数按每月2%支付违约金，因李素绿未能举证其因黄惠双逾期支付租金所致实际损失，故该标准过高，酌定违约金按每日0.05%的标准计付。（2）黄惠双主张涉案商铺自2017年8月开始无法实际使用并提交的商铺现场照片、《民事判决书》及2017年8月9日、2018年12月27日、2019年10月14日、2019年10月15日的报警回执，上述证据虽不能证明涉案商铺完全无法使用，但足以相互印证涉案商铺存在产权纠纷，该商铺的使用自2017年8月受到一定的影响和限制，黄惠双逾期支付自2017年8月至2019年10月的租金存在一定的合理性，故从公平合理角度考虑，对于李素绿主张黄惠双支付该期间违约金的诉讼请求不予支持。关于水电费及服务费的问题。黄惠双应当支付使用涉案商铺期间实际产生的水电费用及服务费，李素绿提交收款收据拟证实代黄惠双垫付水电费及服务费，黄惠双亦对该证据予以认可并确认李素绿支付上述费用，故李素绿主张黄惠双返还该费用有据，予以支持。经核算，上述费用共计6845.4元，李素绿主张超出部分，不予支持。关于李素绿要求黄惠双赔偿因恢复涉案商铺原状所产生损失2940元的问题。合同解除后当事人可要求恢复原状或赔偿损失，因黄惠双确认于2007年将涉案商铺间隔墙打通，李素绿亦提交收据及转账记录显示恢复涉案商铺间隔墙的实际支出为1200元，故黄惠双应向李素绿赔偿损失1200元，李素绿诉请超出部分，不予支持。关于黄惠双要求李素绿退还保证金30000元的反诉请求。根据合同约定黄惠双如逾期一个月未交房租，保证金不予退还，现因黄惠双违约导致合同解除，其要求退还保证金30000元的反诉请求无据，不予支持。关于黄惠双要求李素绿赔偿装修店铺损失182642元的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如前文所述，因黄惠双欠付租金导致合同解除，且黄惠双无实际支出凭证证实其因装修涉案商铺支出了上述款项，故黄惠双要求李素绿赔偿装修店铺损失182642元的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。因黄惠双的装修损失未予支持，故黄惠双对涉案商铺安装卷闸门及装修投入的市场价值提出的鉴定申请亦不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月25日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿支付租金334055.23元及违约金（违约金分段计算，其中以9500元为本金，从2016年4月11日计至2016年9月7日；以9500元为本金，从2016年5月11日计至2016年9月7日；以9000元为本金，从2016年9月8日计至2016年10月10日；以9500为本金，从2016年6月11日计至2016年10月10日；以8500元为本金，从2016年10月11日计至2016年11月9日；以3500元为本金，从2016年11月10日计至2016年11月12日；以9500元为本金，从2016年7月11日计至2016年11月12日；以8000元为本金，从2016年11月13日计至2016年12月13日；以3000元为本金，从2016年12月13日计至2016年12月20日；以9500元为本金，从2016年8月11日计至2016年12月21日；以7500元为本金，从2016年12月22日计至2017年1月26日；以2500元为本金，从2017年1月27日计至2017年3月1日；以9500元为本金，从2016年9月11日计至2017年3月1日；以7000元为本金，从2017年3月2日计至2017年3月29日；以9500元为本金，从2016年10月11日计至2017年3月29日；以6500元为本金，从2017年3月30日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2016年11月11日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2016年12月11日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2017年1月11日计至2017年5月16日；以5000元为本金，从2017年5月17日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年2月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年3月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年4月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年5月11日计至实际付清之日；以10473元为本金，从2017年6月11日计至2017年6月23日；以10473元为本金，从2017年7月11日计至2017年7月25日；计付标准为每日0.05%）；二、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿返还水电费、服务费6845.4元；三、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿赔偿损失1200元；四、驳回原告李素绿的其他诉讼请求；五、驳回被告黄惠双的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8792元，由原告李素绿负担2771元，被告黄惠双负担6021元；反诉受理费7796.32元，由被告黄惠双负担。由被告黄惠双负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据本案查明的事实，上诉人黄惠双在涉案租赁合同履行过程中有多个月份的租金拖欠时间均超过1个月，且存在多个月未付租金的情况，在被上诉人李素绿多次催缴仍未足额缴租的情况下，其行为已构成违约，一审判决认定其应当承担违约责任正确。双方的涉案租赁合同约定，逾期一个月未交房租，被上诉人李素绿有权单方收回上诉人黄惠双的承租经营场地，保证金不予退还，故一审判决认定被上诉人李素绿有权单方解除双方的租赁合同合法有据，对上诉人黄惠双要求退还保证金30000元的反诉请求不予支持正确。上诉人黄惠双关于被上诉人李素绿单方解除合同并收回涉案商铺构成违约的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决已就上诉人黄惠双应向被上诉人李素绿支付欠租共计334055.23元及违约金的理据作了充分的论述，合法有据，本院予以维持。上诉人黄惠双抗辩称因案外人堵门导致涉案商铺无法实际使用，但其自2016年4月起已欠租，而其声称反映涉案商铺遭他人堵门而报警最早是在2017年8月，上诉人黄惠双关于因涉案商铺无法正常使用故不交租金的抗辩显然不成立，且即使如其所述涉案商铺被堵门不能正常经营，但其在长达三年的时间内却又一直占用涉案商铺，显然有违常理。故其上述抗辩缺乏依据，本院不予采信。被上诉人李素绿提交收款收据证实其代上诉人黄惠双垫付了水电费及服务费，上诉人黄惠双对此予以确认，故一审判决对被上诉人李素绿主张上诉人黄惠双返还该费用6845.4元予以支持正确。上诉人黄惠双确认其于2007年将涉案商铺间隔墙打通，被上诉人李素绿亦提交收据及转账记录显示恢复涉案商铺间隔墙的实际支出为1200元，故一审判决认定上诉人黄惠双应向被上诉人李素绿赔偿损失1200元正确。如前所述，因上诉人黄惠双欠付租金导致合同解除，且其未能提交实际支出凭证证明其因装修涉案商铺支出了相关款项，其上诉提出被上诉人李素绿将涉案商铺另外出租给案外人、案外人已对其所安装的卷闸门及其他装修饰物进行事实上的利用，但其对此亦未能举证证明，故一审判决认定上诉人黄惠双要求被上诉人李素绿赔偿装修店铺损失182642元的反诉请求无事实和法律依据而不予支持正确，并据此对上诉人黄惠双对涉案商铺安装卷闸门及装修投入的市场价值提出的鉴定申请不予准许亦正确。综上，上诉人黄惠双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8793元，由上诉人黄惠双负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿