重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初8884号 原告：陈卓，女，1981年9月27日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：程勇，重庆至立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余婷，重庆至立律师事务所律师。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 被告：祝洋洋，男，1988年7月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司员工。 原告陈卓与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）、祝洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告陈卓的委托诉讼代理人程勇、余婷，被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭，被告祝洋洋的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间依法予以扣除。本院现已审理终结。 原告陈卓向本院提出诉讼请求：1.判令被告君澜酒店公司向原告支付租金，按每月3373.30元为标准支付2019年7月、8月、9月以及2019年10月1日至2019年10月13日的租金；从2019年10月14日支付房屋占用费，按每月3373.30元为标准支付至退还房屋之日；并向原告支付2019年10月13日前的滞纳金330.58元（2019年10月13日后，以11534.51元为基数，按日万分之五计算滞纳金至付清时止）；2.判令被告君澜酒店公司向原告一次性支付首年12个月租金40479.60元作为违约金；3.判令君澜酒店公司向原告支付欠付的物业管理费、电费、水费、车位管理费、有关经营的支出费用共计1570.69元；4.判令被告对上述三项诉讼请求承担连带责任。5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告君澜酒店公司于2017年12月15日签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告君澜酒店公司承租原告所有的重庆力帆红星国际广场二期X组团X层X号房产及附属房（包括公共设施、内外墙立面、公共通道、商品房内的附属装修及物品），租金及支付方式为：第1年至第4年月租为70元/㎡，第5年至第7年月租为80元/㎡，第8年至第10年月租为93元/㎡，第11年至第13年月租为104元/㎡，第14年至第15年月租为116元/㎡，支付方式为每月10日前被告通过银行转账方式支付至原告指定的账户之中。每月租金实际支付为3373.30元。《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定履行了义务，被告君澜酒店公司却未如约支付租金，2019年7月、8月、9月的租金以及2019年10月1日至2019年10月13日的租金至今未支付给原告。同时，被告君澜酒店公司经营期间欠缴2019年6月至10月物业管理费、2019年4月至10月电费、2019年4月至10月水费、2019年2月至10月车位管理费，合计517595.63元。经重庆市两江新区政法委的主持调解，2019年10月16日，原告与被告君澜酒店公司协商于2019年10月13日解除《房屋租赁合同》，签订了《解除合同协议书》，原告在协议书中明确表示保留追诉乙方有关违约责任的权利。另经查询，被告君澜酒店公司为一人有限责任公司，根据被告君澜酒店公司股权变动信息、会议纪要等证据，二被告利用较少的资本从事力所不及的经营，恶意利用公司独立人格和股东有限责任把风险转嫁给债权人，严重侵害了债权人的合法利益，故原告依照有关法律提起诉讼，维护原告的合法利益。 被告君澜酒店公司辩称，1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日已经解除，双方签订《解除合同协议书》签字盖章确认。所欠的拖欠租金是2019年7月、8月、9月以及10月份13天的租金。2.关于滞纳金及违约金。（1）被告拖欠租金主要由于经营困难，物业公司于2019年8月12日采取停水停电的措施，导致被告无法继续经营，将酒店资产交给了重庆杭风房地产经纪有限公司。（2）因被告逾期支付原告的租金3个月及10月份办理物业交接手续期间的租金，导致损失即为利息损失，应当按照同期贷款利率的年利率4.35%计算，而房屋租赁合同约定的滞纳金已经超过同期贷款年利率，请求法院将滞纳金参照同期贷款利率的1.3倍标准计算。（3）现涉案房屋已交回原告，对原告造成的损失较小，原告要求被告支付滞纳金，滞纳金已经可以弥补违约损失，原告重复诉请违约金，原告要求被告再支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（4）法庭认为被告应承担违约金的请求，诉请违约金标准过高，请求调整，应以实际损失为准。对原告造成的实际损失较小，目前损失为逾期支付租金1个月及13天的利息损失，原告主张的标准过高，被告也一直按照约定标准交纳租金，实在是因经营困难，物业公司停水停电造成了无法经营，且后期将房屋交还原告，请求法院综合考虑损失，根据公平原则作出裁决。 被告祝洋洋辩称，其答辩意见与公司一致，其已足额缴纳出资，不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的，房屋租赁合同、不动产权证、解除合同协议书、会议纪要、被告君澜酒店公司的工商档案材料、原告与案外人签订的《酒店租赁合同》、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对原告举示的中国光大控股集团有限公司的档案材料（打印件），本院认为该证据与本案没有直接的关联性，故对该证据的关联性，本院不予采信。 2.对原告举示的《力帆红星国际广场·玫瑰天街缴费通知单》，本院认为，该证据是被告与物业公司之间的物业服务合同纠纷，且系X楼至X楼整体的费用；且被告认为原告举示的该证据有异议，物业公司采取了停水停电，欠付时间不符合，金额不对，缴费通知单是被告与物业公司之间的物业纠纷，与本案无关，故本院对该证据的关联性，本院不予采信；对原告举示的《光控君澜（重庆）酒店管理有限公司携程网酒店介绍》，因系打印件，且被告对其真实性有异议，故本院对该证据的关联性，本院不予采信。 3.对二被告举示的案外人重庆千思酒店有限公司向两江新区管委会的公函、业主群的聊天记录、调解笔录，本院认为，原告对真实性不予认可，且被告在庭审后未提交原件法庭核实，故对上述证据的真实性，本院不予采信。 4.对二被告举示的君澜酒店公司的财务明细（打印件），本院认为，原告认为其真实性有异议，且被告在庭审后未提交原件法庭核实，故对上述证据的真实性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告陈卓系位于重庆市北部新区金州大道****X房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为48.19平方米，房屋用途为商务金融用地/办公。被告君澜酒店公司在2018年2月至2019年8月期间，经营位于重庆市北部新区金州大道**的光控君澜酒店。 2017年12月，以原告陈卓为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆力帆红星国际广场二期工程X组团X层X号房，建筑面积48.14平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年10月13日（共计3个月零13天）期间的租金至今未给付。 2019年10月14日，以原告陈卓为出租方（甲方）、被告君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》1份，协商解除上述《房屋租赁合同》。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年月日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。附资产清单，解除合同之日起交接给甲方保管。此协议壹式贰份，甲方双方各持壹份，具有同等法律效应。”原告在协议书上签名并摁印，被告在协议书上加盖单位印章。 原告在庭审中举示的《酒店租赁合同》显示，原告就案涉房屋于2020年1月15日另行出租给案外人鲜娅妮。 原告对其要求被告向原告支付案涉房屋经营期间物业管理费、电费、水费、车位管理费、有关经营的支出费用共计1570.69元的诉讼请求，在庭审中举示了案外人重庆裕弘昇物业管理有限公司向光控君澜酒店发出的《力帆红星国际广场·玫瑰天街缴费通知单》等证据予以证明。被告认为原告举示的该证据有异议，物业公司采取了停水停电，欠付时间不符合，金额不对，缴费通知单是被告与物业公司之间的物业纠纷，与本案无关。该缴费通知单载明：铺位号为X至X楼；物业管理费为2.75元/㎡,费用时间为2019年6月至10月面积为19920.34平方米，金额为273904.68元；电费为1.1元/度，费用时间2019年4月至10月，用量为205210.6818度，金额为225731.75元；水费为5.6元/吨，费用时间2019年4月至10月，金额为17959.20元；车位管理费，费用时间2019年2月至10月，金额为36000元，合计总金额为553595.63元。 原、被告双方形成的《物资清单》显示移交的物品有沙发1套、卫生间标配1套等物品。《物资清单》尾部的“日期”为“2019.10.16”，原告签名并摁印，被告君澜酒店公司加盖单位印章。 庭审中，原、被告陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。原告在庭审中陈述，《物资清单》、《解除合同协议书》签订时，约定被告在返还时应当有的物资，实际上没有交付，但原告对上述陈述的事实未提供相应的证据予以证明；原告同时陈述被告君澜酒店公司交还房屋的时间为2020年1月4日。二被告在庭审中陈述案涉房屋于2019年10月13日返还的，设备交还了有物资清单为证；同时陈述被告向原告支付租金不是通过被告祝洋洋的个人账户支付的，2019年4月9日支付的租金是提供姚国荣的个人账户支付。 被告祝洋洋对其关于“被告祝洋洋认缴出资1000万元出资了，有相应的证据”的陈述，但在庭审中未提供出资相应的证据予以证明，同时也未提供证明公司财产独立于股东祝洋洋自己财产的相关证据。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。被告君澜酒店公司的工商档案材料显示，被告君澜酒店公司于2017年4月17日成立，企业类型为有限责任（自然人独资），公司注册资本为1000万元，其公司的法定代表人于2019年4月4日由段欢变更登记为被告祝洋洋。2019年4月4日，以段欢为甲方（转让方）、被告祝洋洋为乙方（受让方），双方签订了《光控君澜（重庆）酒店管理有限公司股权转让协议》1份，约定段欢将其持有被告君澜酒店公司1000万元的股权以0元转让价格转让给被告祝洋洋。被告祝洋洋认缴出资额为1000万元的认缴时间为2027年4月30日，出资方式为货币，出资比例为100%。 2020年4月15日，原告要求二被告支付租金、滞纳金、房屋占有费，以及违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回对段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司的起诉，本院依法裁定准许原告撤回对段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司的起诉。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 原告要求被告祝洋洋对被告君澜酒店公司应给付原告租金、违约金等承担连带责任的诉讼请求，在庭审中举示了房屋租赁合同、解除合同协议书、被告君澜酒店公司的工商档案材料等证据材料予以证明。本院认为，本案被告君澜酒店公司系自然人独资企业，系一个自然人股东投资的公司，其公司现在的股东为被告祝洋洋，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案被告祝洋洋应对其公司财产独立于股东自己财产的事实承担举证责任，但被告祝洋洋在庭审中对其关于“被告祝洋洋实缴出资，在会计账务上能够证明”的陈述未提供相应的证据予以证明，同时也未提供其他证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据，故被告祝洋洋应当承担举证不能的责任，应对被告君澜酒店公司的债务，与被告君澜酒店公司承担连带清偿责任。因此，原告要求被告君澜酒店公司的股东祝洋洋（即被告祝洋洋）与被告君澜酒店公司，对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 被告君澜酒店公司租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。原、被告双方签订的《解除合同协议书》中约定经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》，故被告君澜酒店公司应当给付2019年10月13日前的租金。庭审中，双方当事人陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2019年10月13日期间，被告君澜酒店公司应给付的租金为11581.66元（70元/平方米/月×48.19平方米×3个月＋70元/平方米/月×48.19平方米÷30天/月×13天）。对原告诉讼请求中超过被告君澜酒店公司应当给付租金的部分，本院不予支持。 原告在庭审中陈述《物资清单》、《解除合同协议书》签订时，约定被告在返还时应当有的物资，实际上没有交付，但原告未提供相应的证据予以证明；同时根据《物资清单》显示有双方交接物品的详细情况，且原告在该《物资清单》上签字确认，本院认为原、被告在签订《解除合同协议书》后，双方对案涉房屋以及房屋内的设施、设备进行交接的事实，以《物资清单》的形式予以确认，故本院对原、被告已经对案涉房屋以及房屋内的设施、设备进行了交接的事实，予以确认。因此，对原告要求被告从2019年10月14日支付房屋占用费，按每月3373.30元为标准支付至退还房屋之日的诉讼请求证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告君澜酒店公司未按期支付租金，故对原告要求被告君澜酒店公司支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告君澜酒店公司在庭审中抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告君澜酒店公司应于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从被告君澜酒店公司未付租金当月的11日起计算至租金付清之日止。但原告起诉要求被告给付以租金11534.51为基数，自2019年10月13日起至租金付清之日止期间的滞纳金，系原告自由处分权利的行为。因此，被告君澜酒店公司支付滞纳金的计算方式为：以11534.51元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，从2019年10月13日起至付清之日止；但滞纳金的总额以330.58元为限。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告君澜酒店公司在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月租金20239.80元（70元/平方米/月×48.19平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告君澜酒店公司抗辩原告要求其支付滞纳金，滞纳金已经可以弥补违约损失，原告重复诉请违约金，原告要求其再支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求其承担违约金的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。 对原告要求被告支付案涉房屋租赁期间所欠缴的物业管理费、电费、水费、车位管理费、有关经营的支出费用共计1570.69元的诉讼请求，本院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》中有“租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付”的约定，但《房屋租赁合同》中并未明确案涉房屋对上述费用具体分摊方式，且《力帆红星国际广场·玫瑰天街缴费通知单》显示光控君澜酒店欠费期间分别从2019年2月、4月、6月开始至2019年10月，而光控君澜酒店至2019年8月12日已经停止经营，双方已2019年10月14日解除合同，仅根据《力帆红星国际广场·玫瑰天街缴费通知单》载明的内容，无法准确具体计算案涉房屋在解除合同前应承担的物业服务费、水电费、车位费的金额；同时，原告也未提供其他证明被告对案涉房屋应承担相应物业服务费、水电费、车位费具体数额的相应证据。因此，原告要求被告支付案涉房屋租赁期间所欠缴的物管费、水电费、车位费共计1570.69元的诉讼请求证据不充分，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告陈卓租金11581.66元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告陈卓的滞纳金（滞纳金的计算方式：以11534.51元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算，从2019年10月13日起至付清之日止；但滞纳金的总额以330.58元为限）。 三、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告陈卓违约金20239.80元。 四、被告祝洋洋对上述第一、二、三项中被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司应当支付的款项，与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司向原告陈卓承担连带清偿责任。 五、驳回原告陈卓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费556元（已减半收取），由原告陈卓负担254.10元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司、祝洋洋负担301.90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二〇年十月十四日 书记员  易雁蛟