四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1802民初2504号 原告：陈垚，女，1965年10月28日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：邹剑，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：晏蓉，雅安市雨城区河北法律服务所法律工作者。 被告：刘靖，女，1972年1月19日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李俊锋，四川兆盛律师事务所律师。 原告陈垚与被告刘靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈垚及其委托诉讼代理人邹剑、晏蓉，被告刘靖及其委托诉讼代理人李俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈垚向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈垚与刘靖签订的房屋租赁合同；2.判令刘靖按照合同约定支付违约金人民币（以下币种同）33348元；3.案件受理费由刘靖承担。事实和理由：2017年8月23日，陈垚与刘靖签订《房屋租赁合同》，主要约定刘靖租赁陈垚所有的位于雅安市雨城区房屋（现××号）；租赁期限为五年，从2017年9月11日起至2022年9月11日止；任何一方中途违约，承租方提前退房或出租方中途收回房屋均视为违约，违约方应按照当年租金的50%向守约方支付违约金。合同签订后，陈垚按约将房屋交付给刘靖使用。2020年8月18日，刘靖在未与陈垚协议一致的情况下单方终止案涉合同，并向陈垚邮寄《终止商铺租赁合同的通知》，其行为已构成违约。双方因违约金产生争议，陈垚为维护自身合法权益，遂起诉来院，望判如所请。 刘靖辩称，1.认可租赁事实；2.答辩人于2020年4月10日通知陈垚不再租赁案涉房屋，同年6月28日陈垚通过短信回复案涉房屋租房信息已发布在“58同城”上，应当确认双方的案涉租赁合同已于今年4月10日解除；3.今年疫情导致刘靖歇业两个月，应当减免租赁费；4.陈垚主张的违约金过高，请求法院依法调整。案涉合同签订后，答辩人已向陈垚支付了租房保证金6,000元，并按约先后支付了从2017年9月11日起至2020年9月11日期间的房屋租赁费，其中2019年9月11日至2020年9月11日一年期的房屋租赁费为62,922元。因双方已于2020年4月10日解除租赁合同，答辩人多支付了数月的房屋租赁费（含疫情期间应减免的两个月租赁费）。若双方能调解，答辩人自愿将已支付的保证金及多支付的租赁费作为违约金赔偿。否则，陈垚应退还多支付的租赁费。 本院经审理查明的基本事实如下：位于雅安市雨城区房屋（雅房权证监证字第××号）系陈垚所有。2017年8月23日，陈垚作为出租方（甲方）与刘靖作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“一、甲方将位于雨城区门面（现××号）面积91平方米租赁给乙方使用，用于经营。二、1、租赁合同期限为五年，即从2017年9月11日起至2022年9月11日止，甲方给乙方二十天装修时间，即从2017年8月23日——9月11日止。2、铺面年租金为56000元（大写：伍万陆仟元），双方签订本合同时乙方一次性付清第一年房租（甲方即把铺面钥匙给予乙方）。次年租金在第一年租金总额基础上递增6%，第三年租金在第二年递增后租金总额基础上递增6%，第四、第五年以此类推。租金一年一付，乙方必须在合同每年期满日提前5日交清下一年年租金……四、为确保出租房屋设施完好，以及租期内相关费用如期结算，合同签订时，乙方需向甲方交纳保证金6000元（大写：陆仟元），合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，并由甲方对其所承租的房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金，如果租赁合同和收据遗失，甲方不退保证金。……3、退房时应将卫生打扫干净，否则在保证金内扣1000元。六、以上条款，甲乙双方共同遵守，不得违约。1、合同期未满，乙方不得中途退房，退房即视为违约，甲方收回店面，没收保证金。2、任何一方中途违约，乙方中途退房或甲方中途收回房屋都视为违约，违约方应向守约方赔偿该房屋当年租金50%的违约金。甲方随即收回房屋，合同终止。”陈垚与刘靖分别在合同“甲方”“乙方”处签名捺印。合同签订后，陈垚将案涉房屋交由刘靖经营使用。刘靖按约支付陈垚保证金6000元及从2017年9月11日起至2020年9月11日期间的房屋租赁费，其中2019年9月11日至2020年9月11日一年期的租赁费为62922元。 2020年4月10日，刘靖向陈垚发送短信表示：“陈姐你好，由于生意太惨淡，亏损严重！我已决定这个月底结束生意！给你说声，如果你那里有接手店铺的可以联系我哈。谢谢理解！”同年6月28日，陈垚以短信回复刘靖：“刘妹儿你好，租房消息已经登上了58同城等网站一段时间了，我们也已经联系了朋友亲戚帮忙问有没有需要接手的，如果有消息我们马上联系你哈！”次日，陈垚短信联系刘靖：“你好有两个人想看铺子他们把电话发给我了”“有两个租客都说要看铺子，给你打几次电话怎么都关机呢？”同日，刘靖回复：“我在外地，上午可能待的地方没信号，今后可打138××××9003我妹这个电话，铺子钥匙在她那里。”同年8月5日，刘靖短信联系陈垚：“陈姐，铺子我已腾空了，我早点把铺子退给你你好出租，还有一个多月的房租我也不找你退了，你把那6000元押金退给我，现在娃娃要交下学期学费等着用钱，请多理解哈！”同日，陈垚回复：“刘妹儿你好！我们应该要互相理解，事情才好商量哈，你的要求不现实，请你务必仔细看看合同。” 2020年8月18日，刘靖向陈垚邮寄《终止商铺租赁合同的通知》，主要载明：“由于今年不可抗力新冠疫情的大爆发导致我经营停止多月，造成经营的巨大损失，以至于无力支付员工工资和筹集货款，使经营无法再继续下去，所以已于今年4月份关店停业。我也从4月份开始多次电话短信向你提出退租。现再一次正式书面向你提出于现在××西××号商铺的租赁合同，并将保证金6000元（陆仟元整）作为合同的违约金支付给你，同时将此房屋的钥匙、水卡、电卡一并寄与你。”现因刘靖要求提前终止案涉租赁合同，双方对违约金产生争议，遂导致本诉。 庭审中，刘靖述称其于今年5月4日关店停业。陈垚述称其于今年8月21日收到刘靖邮寄的《终止商铺租赁合同的通知》、案涉房屋钥匙、水卡及电卡，案涉租赁合同于当日解除。陈垚提交的照片显示，案涉房屋内的货品已腾空，但杂物随意堆放，垃圾未清运。 以上事实有经本院质证认证的当事人身份材料、《房屋租赁合同》《房屋所有权证》、短信聊天记录、照片、《终止商铺租赁合同的通知》、银行转款凭证以及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈垚与刘靖于2017年8月23日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规等相关强制性规定，合法有效，对陈垚、刘靖均具有约束力。刘靖提前终止合同的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。本案争议焦点为违约金的计算依据及标准。 首先，案涉合同约定承租方提前退房构成违约，应按当年房屋租赁费的50%支付违约金。对此，刘靖主张违约金过高请求依法酌减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，刘靖现已撤店足见其本身确系不具备继续经营的能力，并非恶意违约。出租方遭受的损害主要在于承租方提前解除合同导致其面临重新招租的空租期，以及对新承租人可能给予的装修免租期而无法取得的租金收益，结合当前的实际情况，本院酌定违约金总额为次年（第四年度）4个月租金收益，即22,232元（66,697元÷12个月x4个月），对于陈垚主张的超出部分本院不予支持。 其次，刘靖主张案涉租赁合同已于2020年4月10日解除。从其提交的证据来看，刘靖于2020年4月10日通过短信联系陈垚表示月底结束生意，若有人接手店铺可与其联系。陈垚之后的短信回复内容显示双方并未就解除合同事宜达成一致。庭审中，双方当事人均同意提前解除案涉房屋租赁合同，刘靖腾空店铺后向陈垚邮寄了《终止商铺租赁合同的通知》，陈垚述称其于2020年8月21日收到该通知，并认可合同解除时间为收到终止合同通知的当日。本院据此认定双方关于提前解除案涉房屋租赁合同达成一致意见，案涉房屋租赁合同解除时间为2020年8月21日。因刘靖已缴纳房屋租赁费至2020年9月11日，故其多支付的租赁费3,496元（62,922元÷12个月÷30天x20天）应由陈垚予以退还。刘靖主张多支付的租赁费用于抵扣案涉违约金，对此本院予以支持。 再次，案涉合同签订后，刘靖向陈垚支付了租赁保证金6,000元。陈垚当庭表示此款可以抵扣案涉违约金，但刘靖未按合同约定清理案涉房屋，应扣除1,000元卫生清洁费。从陈垚提交的照片显示，案涉房屋确存在卫生问题，根据合同约定，本院支持陈垚上述主张，即扣除1,000元保证金，剩余5,000元抵扣案涉违约金。 最后，2020年年初举国抗疫，“新冠”疫情对我国商业的冲击是众所周知的事实，刘靖因疫情停业两个月，此期间刘靖作为实体店的经营者并无经济收益，同时仍担负了店铺日常维护、货品采购、人员工资等费用支出义务，本院从公平原则的角度，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，酌情认定刘靖对2020年2月、3月的租金10,487元（62,922元÷12个月x2个月）不负有支付义务。此款刘靖已支付，其主张抵扣案涉违约金，本院予以支持。 综上所述，本案违约金总额为22,232元，扣除刘靖多支付的房屋租赁费13,983元及租赁保证金5,000元，刘靖还应支付陈垚违约金共计3,249元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈垚与被告刘靖于2017年8月23日签订的位于雅安市雨城区房屋的《房屋租赁合同书》于2020年8月21日解除； 二、被告刘靖于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈垚违约金3,249元； 三、驳回原告陈垚其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费317元，由被告刘靖负担。此款原告陈垚已垫付，被告刘靖在执行上述款项时，将此款一并支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  王瑷荻 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张琳雪