湖北省宜都市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0581执异19号案外人：徐斌，男，汉族，1991年11月22日出生，浙江省乐清市人，住宜昌市。委托代理人：徐建荣，男，汉族，1969年4月25日出生，住宜昌市。系徐斌之父，特别授权代理。申请执行人：张修敏，男，1970年11月1日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。被执行人：龚顶成，男，1971年7月7日出生，汉族，湖北省秭归县人，现住宜昌市。被执行人：黄翠蓉，女，1977年4月21日出生，汉族，宜昌市夷陵区人，现住宜昌市。本院在执行张修敏与龚顶成、黄翠蓉民间借贷纠纷一案中，异议人徐斌认为本院查封的坐落于宜昌市伍家岗区城东大道105号清江尚玲珑小区11栋26层012601号的房屋（产籍号：03-0042-0142-012601）为其合法财产，本院查封措施侵害其合法权益，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月19日举行了听证。异议人徐斌的委托代理人徐建荣及被执行人黄翠蓉参加了听证。本案现已审查终结。案外人徐斌称，位于宜昌市××城东大道××××小区××号房屋，原系黄翠蓉于2014年12月29日向宜昌清能广源置业有限公司购买，于2017年5月25日转卖给本人。黄翠蓉将房屋交付给本人，但长期未办理房屋变更登记。本人向宜昌市伍家岗区人民法院提起诉讼，伍家岗区人民法院于2018年9月14日作出（2018）鄂0503民初2227号民事调解书，确认上述房屋归本人所有。办理过户手续时，发现上述房屋已被宜都市人民法院依据（2017）鄂0581民初1841号民事裁定书及协助执行通知书办理了预查封。本人买房在先，取得的是物权，具有唯一性，宜都市人民法院作出的执行裁定书中，申请人张修敏对黄翠蓉只享有普通债权，可通过其他途径实现，本人的权利优先于申请人。上述房屋已经伍家岗区人民法院（2018）鄂0503民初2227号民事调解书确认归异议人所有，且由异议人实际占有并使用了三年多，宜都市人民法院错误的查封了异议人的房屋。综上，请求宜都市人民法院撤销（2017）鄂0581民初1841号《协助执行通知书》，解除对异议人所有的位于宜昌市城东大道××号房屋及土地使用权（产籍号：03-0042-0142-012601）的查封措施。被执行人黄翠蓉称，异议人的陈述属实。2017年5月25日，我与徐斌签订《房屋买卖合同》，以98万元价格将我所有的位于宜昌市××城东大道××小区××楼××号房屋转让给徐斌，以徐斌之父徐建荣于2014年3月20日向龚顶成转账250万元中的50万元作为购房款，该房尚欠银行48万元的按揭贷款未还清，约定由徐斌负责偿还。房屋交付给徐斌后，徐建荣每月将现金支付给我，由我代为向银行偿还贷款，房屋一直未办理过户。我在协助徐斌办理房屋变更登记时，发现该房屋被宜都市人民法院查封，无法办理房屋变更登记。2018年9月起，徐斌未继续偿还房屋按揭贷款。申请执行人张修敏、被执行人龚顶成经本院通知，未到庭参加听证。听证结束后第四天，张修敏向本院提交书面答辩意见，其答辩意见未能到达其他当事人。龚顶成未提交任何形式意见。本院查明，张修敏与龚顶成、黄翠蓉民间借贷纠纷诉讼一案，本院于2017年10月10日立案受理，案号为（2017）鄂0581民初1841号。诉讼过程中，张修敏向本院申请诉讼保全，本院于2017年11月28日院向原宜昌市不动产登记中心送达了（2017）鄂0581民初1841号《协助执行通知书》和《民事裁定书》，对登记权利人为黄翠蓉、位于宜昌市城东大道小区的房屋进行了预查封。2018年5月18日，本院作出（2017）鄂0581民初1841号《民事判决书》。判决生效后，龚顶成、黄翠蓉未上诉，亦未履行义务，张修敏向本院申请执行，本院2018年9月3日立案受理。同年10月8日，本院向被执行人龚顶成、黄翠蓉送达执行材料，并对前述预查封房屋开展评估拍卖工作。执行过程中，被执行人龚顶成、黄翠蓉向本院申请再审。2019年8月12日，本院再审中，张修敏与龚顶成、黄翠蓉达成调解协议，本院制发了（2019）鄂0581民再1号《民事调解书》。该调解书内容为：一、龚顶成分三期偿还张修敏100万元，其中第一期2019年9月12日前还50万元；二、如龚顶成按约定履行还款义务，则黄翠蓉不再承担还款责任；如龚顶成未按约定履行，则仍按原审判决书确定的义务履行，且黄翠蓉承担共同还款责任；三、张修敏收到第一期2019年9月12日前50万元时，法院解除保全的产籍号03-0042-0142-012601的房屋及土地使用权的查封措施。但龚顶成、黄翠蓉依然未按照再审调解书的约定履行还款义务。为此，张修敏再次向本院申请执行，本院于2020年6月28日立案受理。执行中，异议人徐斌向本院提出本异议。同时查明，2014年12月29日，被执行人黄翠蓉与宜昌清能广源置业有限责任公司在清江尚玲珑营销中心签订编号0349815的《宜昌市商品房买卖合同》，黄翠蓉以721990元人民币购买宜昌清能广源置业有限责任公司开发的位于宜昌市××大道房屋，以贷款方式支付购房款。该房屋土地使用权于2014年1月8日抵押给中国民生银行股份有限公司武汉分行。2015年9月23日，不动产登记部门对上述预购商品房进行了权属预登记。2016年2月1日，黄翠蓉作为借款人、中国工商银行股份有限公司三峡分行云集支行为贷款人、宜昌清能广源置业有限责任公司为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，给该房屋办理了50万元的贷款手续。上述贷款还款期间从2016年2月1日至2036年2月1日。同时，相关各方在不动产登记部门办理了上述房屋的抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司三峡分行云集支行。2017年5月25日，被执行人黄翠蓉及其代理人龚顶成、案外人徐斌及其代理人徐建荣签订《房屋买卖合同》，约定黄翠蓉将上述清江尚玲珑11号楼26层012601号房屋出售给徐斌，房款98万元，2014年3月20日已付50万元，尚有银行按揭贷款约48万元未还清，剩余48万元按揭贷款由购买人徐斌代为向银行偿还支付。黄翠蓉三日内交付房屋，产权证在一年内办理。此后由徐斌之父徐建荣将还款以现金形式交付给黄翠蓉，黄翠蓉按月偿还至2018年8月，共计偿还3万余元。此时徐建荣发现房屋已被本院查封，遂自2018年9月起未再偿还贷款。又查明，2018年9月，案外人徐斌以被执行人黄翠蓉为被告，向宜昌市伍家岗区人民法院提起诉讼，要求确认上述房屋归案外人所有。2018年9月14日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初2227号《民事调解书》，载明：一、徐斌、黄翠蓉双方确认清江尚玲珑小区11号楼012601号房屋（产籍号03-0042-0142-012601）归徐斌所有；二、徐斌向黄翠蓉支付剩余银行按揭贷款；三、黄翠蓉在取得不动产所有权证之日起五日内，协助徐斌办理过户登记手续。随后，徐斌向伍家岗区人民法院申请执行（2018）鄂0503民初2227号《民事调解书》，之后伍家岗区人民法院作出（2019）鄂0503执754号《执行裁定书》，裁定本异议所涉之清江尚玲珑小区11号楼012601号房屋归徐斌所有。另查明，因被执行人黄翠蓉未依约按期、足额偿还银行贷款，工行云集支行宣布贷款提前到期并于2019年6月5日扣划宜昌清能广源置业有限责任公司账户内479686.88元用以偿还购房借款。随后，宜昌清能广源置业有限责任公司向宜昌市伍家岗区人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，要求解除与黄翠蓉的上述清江尚玲珑小区11号楼012601号房屋（产籍号03-0042-0142-012601）编号0349815的《宜昌市商品房买卖合同》，伍家岗区人民法院以（2019）鄂0503民初1839号之一《民事裁定书》裁定驳回其起诉。宜昌清能广源置业有限责任公司不服上诉，宜昌市中级人民法院2020年4月2日作出（2020）鄂05民终168号《民事裁定书》裁定：撤销（2019）鄂0503民初1839号之一民事裁定，指令伍家岗区人民法院审理。2020年4月21日，宜昌清能广源置业有限责任公司另行向宜昌市伍家岗区人民法院提起第三人撤销之诉，诉请撤销2018年9月14日伍家岗区人民法院作出的（2018）鄂0503民初2227号《民事调解书》的第一项，即：位于宜昌市××城东大道清江尚××小区××楼××号房屋归徐斌所有。伍家岗区人民法院已经立案受理，并于2020年10月16日开庭审理。还查明，异议人徐斌与被执行人黄翠蓉签订房屋买卖合同之后，该房屋一直空置。2020年7月，案外人装修，2020年9月入住。2020年8月27日，案外人父亲徐建荣一次性交清了涉案房屋2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费4739元。本院认为，被执行人黄翠蓉与宜昌清能广源置业有限责任公司签订商品房买卖合同后，黄翠蓉对该房屋享有相应合同权利。2017年1月13日该房屋所有权即登记到宜昌清能广源置业有限责任公司名下，2017年11月28日，本院对登记在宜昌清能广源置业有限责任公司名下、黄翠蓉享有相应权利的房屋采取预查封措施，是对被执行人黄翠蓉财产的控制性措施，该执行措施合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的规定，从2014年12月29日，黄翠蓉与宜昌清能广源置业有限责任公司签订商品房买卖合同，至本院对涉案房屋采取预查封措施时，该房屋仍登记在宜昌清能广源置业有限责任公司名下，而非黄翠蓉名下。因此，案外人徐斌以房屋已交付给案外人徐斌自己为由提出执行异议，不符合买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的前提条件，不能依此排除本院执行。2018年9月14日，宜昌市伍家岗区人民法院作出的（2018）鄂0503民初2227号《民事调解书》，系在本院实施查封措施之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因本院查封房屋在先，（2018）鄂0503民初2227号民事调解书在后，案外人以该法律文书为依据提出排除本院的强制执行异议，依法不应得到本院支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款、第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人徐斌的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宜都市人民法院提起诉讼。审判长  彭泽圣审判员  闫友斌审判员  万先洲二〇二〇年十月二十六日书记员  张 薇