山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初9441号原告：马超，男，1984年5月14日生，汉族，济南市羽泊京商贸有限公司总经理，住济南市槐荫区。被告：蒋洁，女，1985年12月4日生，汉族，个体工商户，住济南市市中区。委托诉讼代理人：苏泽琳，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。原告马超与被告蒋洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马超，被告蒋洁及其委托诉讼代理人苏泽琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租赁费82000元，并从2020年6月1日起以164000元为基数，按每天3‰计算滞纳金至债务清偿之日止；2.判令被告向原告支付违约金16400元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年10月9日，原告与被告就坐落于济南市市中区门面房签订《租赁合同》，根据该合同约定：甲方将约75平方米范围的经营场地租赁给乙方。乙方租赁经营期限为自2018年10月20日起至2020年12月31日止，合同约定的租金为每年164000元，租金按半年交付，应提前30天支付，逾期支付每日按年租金的3‰支付滞纳金。若一方出现未经双方同意不再租赁或欠付租金达30日以上的情形，守约方有权要求违约方按年租金的10%承担违约金而不解除合同。合同签订后，原告即向被告交付了出租房屋。自2020年5月31日起因被告未按期支付租赁费用，原告发函催促被告交租，但被告未予理会，即截止起诉日，被告已经超过三十日未付租金，其违约行为严重损害了原告的合法权益。综上所述，基于《租赁合同》是各方平等自愿情况下签订，属于有效合同，各方应遵守合同约定，为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》中约定的诉讼条款及有关法律，特具状贵院，恳请支持。被告蒋洁辩称，一、涉案《房屋租赁合同》已经没有继续履行的现实基础，且被告蒋洁早已明确告知原告无法再继续租赁，涉案房屋租赁合同已于2020年6月30日实际解除。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告于2020年5月联系原告，因疫情影响店铺无法再继续经营，要求办理退租。根据原告起诉状中所述，其至少在2020年5月31日时就已知被告不再续租的事实，且被告已通知原告将钥匙放在隔壁店铺，并于2020年6月30日前搬出租赁房屋，被告的租金实际上也已经交到2020年6月30日，故双方的合同至少已于2020年6月30日实际解除。二、原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》，系格式文本，其中加重对方责任的格式条款应属无效条款。《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期间乙方（蒋洁）有下列情形之一的，甲方（马超）有权单方解除本合同，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已交纳的租金、押金里扣除该违约金，或守约方可仅按本条主张违约责任而不解除合同。根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《房屋租赁合同》第七条后半部分关于“可仅按本条主张违约责任而不解除合同”的约定，其实质是出租方不允许承租方提前解除合同搬离房屋，如果提前解除，则承租方仍需支付未到期的全部使用费。此约定属于加重对方责任之情形，属无效的格式条款。三、涉案《房屋租赁合同》约定的违约金，即一个月租金，完全可以填补原告的实际损失，由于其怠于行使权利导致损失扩大部分的责任应由其本人全部承担。根据被告提交的录音材料，可以证实被告本人、及委托中介与原告多次沟通退租事宜，原告明知却一直不理会，协商不成的原因在于原告，并且被告也同意先转租，把损失降到最低。根据法律规定，《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告搬离诉争房屋，并将该情况告知原告，多次要求协商解决，原告应意识到继续履行合同的可能性微乎其微，理应及时协商或行使合同解除权，另寻租客以减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，但原告未及时采取适当措施防止损失的扩大，故无权要求被告全额支付租赁合同解除前的所有租金。四、被告曾向原告支付押金10000元，原告应予返还。原告马超围绕其诉讼请求依法提供了证据，并陈述了证据的证明内容：1.房屋租赁合同，证明：双方签署合同的约定内容；2.微信聊天记录，证明：原告多次催缴房租，被告并未正面答复，造成逾期超过30日的事实。对于原告提供的上述证据，被告蒋洁质证称，对证据1真实性无异议，但原告违约在先，且仅主张违约责任而不解除合同的约定属于加重对方责任的格式条款，应属于无效；对证据2真实性无异议，但根据该聊天记录被告并未认可继续租赁的事实，已经表示不再租赁，且被告已经于2020年6月30日前搬离涉案房屋，租赁合同已经于该日实际解除。被告蒋洁提供证据如下：1.微信群聊天记录、电费缴纳记录，证明：被告已于2020年6月30日前搬出租赁房屋；2.被告与隔壁足疗店的通话录音（转成文字），证明：被告已通知原告将钥匙放在隔壁店铺；3.被告与中介的通话录音（转成文字），证明：原告已将房屋重新出租，认可被告不再租赁的事实；4.2019年11月29日中国工商银行明细打印件2张，证明：被告依约缴纳房租至2020年6月30日；5.2018年10月10日兴业银行回单打印件1张（房屋押金），证明：被告于2018年10月10日向原告支付押金10000元；6.同类案件判例：(2013)沪一中民二(民)终字第3174号判决书一份，证明：⑴在承租人明确表示提前退租遭到出租人拒绝后，擅自搬离涉诉房屋以行为表明不再履行合同的情况下，应当认为合同已实际解除；⑵在房屋租赁合同中，由于承租人提前退租而导致合同解除，承租人应向出租人支付全额未到期租金的条款属于无效的格式条款；7.同类案件判例：（2020）沪0113民初9407号判决书一份，证明：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿;8.最高人民法院刘贵祥就《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》答记者问，证明：指导意见中表述,承租人已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持；9.2018年10月10日兴业银行回单（服装店转让费）打印件一份，证明：被告向原告支付店铺转让费1万元的事实；10.诉前调解期间被告店铺店长与原告通话记录（庭后整理书面资料提交法庭），其中第52秒原告所述她（被告）有使用权，如果她用的话应该是给我3万元转让费，证明：原告在双方房屋租赁合同并未约定转让费的情况下违背合同约定，屡次向被告重复索要转让费，还威胁称不论以何种方式这几万元都必须支付给原告，否则不再继续出租房屋，被告不堪其扰，基于先履行抗辩权不再继续租赁房屋，实质是原告违约在先。对于被告提供的证据，原告马超质证认为，对证据真实性没有异议，但是证据1电费缴纳记录和聊天记录只能证明被告通知了我方，双方并未就解除合同达成一致；证据2与本案无关，被告将钥匙放在隔壁店铺我方不认可；证据3通话录音，录音中能够听到被告引导性的提问，中介给予了否定的答案，还提到房东考虑要转卖涉案房屋，跟本案无关；对证据4、5没有异议；对证据6本条是否有法律依据，如果有依据合同本身的约定应当具有什么效力，和合同是相悖的；对证据7，在大约5月份的时候，被告和我沟通房子要退租的情况，之后我多次到涉案房屋找过被告，也通过微信和电话的方式和被告沟通，都没有协商达成一致，我也在积极采取适当措施防止损失扩大，但被告只一厢情愿的想把房子退掉，不想承担任何的违约责任，致使双方无法达成一致，主要原因是被告坚持自己没有责任，拒不执行合同的违约责任；对证据8中提到承租人已经完全确定不可能交得起租金了，这里我方表示质疑，一方面被告在搬离涉案房屋后在舜玉路又租赁了商铺继续经营，另一方面被告并非普通的个体工商户，据被告自己说其有一家招标公司或者相关的公司，并正在考虑买别墅，故而并不能相信交不起租金这回事；对证据9真实性没有异议，被告在接租涉案房屋时我方对房屋进行了装修，转让费是装修使用费；对证据10提到的原告违约在先时效性上提出质疑，本条通话记录系被告有目的的录音，且是在诉前调解期间，事实证明是原告先起诉被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，原告马超（甲方）与被告蒋洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于济南市市中区门面出租给乙方使用，房屋建筑面积为75平方米，租赁期限自2018年10月20日至2020年12月31日；租金为每年164000元，支付方式为每半年支付一次，提前30天支付；签订合同时乙方向甲方交付租房押金1万元，期满退还；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；租赁期间，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按照合同年租金的10%向乙方支付违约金并返还剩余租金，或守约方可仅按本条主张违约责任而不解除合同，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止：1、未经双方协商一致，提前收回房屋的；租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按合同年租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已交纳的租金、押金里扣除该违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止：1、未经双方协商一致，不再继续租赁的等。合同签订后，被告蒋洁于2018年10月10日通过银行转账向原告马超交纳租房押金1万元，原告马超同期将涉案房屋交付给被告蒋洁用于从事服装经营。使用期间，被告蒋洁于2019年11月29日、11月30日通过银行转账向被告马超交纳2020年1月1日至2020年6月30日的房租共计82000元。2020年5月2日，被告蒋洁打电话通知原告马超，称因受疫情影响无力支付剩余房租，房租太贵，要求于2020年6月底前解除合同等，被告表示原告搬走后可将涉案房屋的钥匙放在隔壁足疗店，但对解除房屋的违约责任事宜双方未能达成一致。原告马超曾经于2020年6月5日、6月7日通过微信聊天向被告蒋洁催缴2020年下半年的房租，被告于2020年6月10日微信回复：“那你打官司，起诉吧！”、“等咱打完官司，走完法律流程再说房子的事吧！”。后被告蒋洁将涉案房屋的物业费、水电费结清至2020年6月30日，于2020年6月28日搬出涉案房屋，并将涉案房屋的钥匙交给隔壁的足疗店工作人员代收。被告曾经于2020年6月底打电话通知原告已经搬离涉案房屋及将房屋钥匙放在隔壁足疗店等事宜。另查，原告于2017年12月5日与案外人王中兵签订《租赁合同》，案外人王中兵将包括涉案房屋在内的位于济南市市中区.42平方米出租给原告马超使用，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2018年6月30日，案外人王中兵向原告马超出具《授权书》，授权原告马超在房屋租赁期内准许转租，租赁期为2018年1月1日至2020年12月31日等。本院认为：原告马超与被告蒋洁签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律上的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。在合同未到期的情况下，被告蒋洁要求解除合同，应当与原告马超进行协商并就解除合同的相关事宜达成一致后再予解除合同。被告蒋洁在与原告马超未能协商达成一致的情况下单方解除合同并搬出涉案房屋，系违约行为，应当依法承担相应的违约责任。根据合同约定：“租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按合同年租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已交纳的租金、押金里扣除该违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止：1、未经双方协商一致，不再继续租赁的”。因此，被告蒋洁未经原告马超同意单方解除合同，应当按照年租金的10%向原告支付违约金。原告马超有权在被告蒋洁已交纳的押金里扣除该违约金。故原告马超请求被告蒋洁支付违约金16400元，合法有据，本院应予支持。被告蒋洁于2020年5月2日向被告马超提出解除租赁合同事宜，于2020年6月28日实际搬出涉案房屋，并在原告马超同意的情况下将涉案房屋的钥匙放置于隔壁足疗店，应当视为原告马超在被告蒋洁单方提出解除租赁合同且双方就违约事宜未协商一致的情况下，已经在事实上接受了解除租赁合同、返还房屋的事实，虽然以此不足以免除被告蒋洁的违约责任，但原告马超即应当自被告蒋洁实际返还房屋之日起，在保留追究被告蒋洁违约责任的权利的同时，及时采取措施对涉案房屋进行转租或者作出其他处理，以避免损失的进一步扩大。由于原告马超的不作为行为造成的扩大的经济损失，应当由原告马超自行承担。鉴于被告蒋洁已经向原告马超全部结清截止2020年6月30日的房屋租金、物业费、水电费等费用，且已于2020年6月28日在经过原告马超认可的前提下实际将涉案房屋钥匙放置于隔壁足疗店，即自该日期起已经实际将涉案房屋返还给原告。除因被告违约责任应当承担的违约金外，被告并未给原告造成其他经济损失。在被告蒋洁并未实际占有使用涉案房屋的情况下，原告马超请求被告蒋洁支付2020年下半年的房租及滞纳金，理由欠当，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蒋洁于本判决生效之日起十日内，支付给原告马超违约金16400元（被告蒋洁已向原告马超交纳的押金10000元可予以抵扣相应数额的违约金）。二、驳回原告马超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，减半收取1130元，由原告马超负担560元，被告蒋洁负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐计方二〇二〇年十月十六日书记员  孟晓铮