河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6172号上诉人（原审被告）:王翠娟，女，汉族，1990年4月5日生，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人(原审原告)：赵平平，女，汉族，1984年9月24日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王斌斌，男，汉族，1983年9月3日生，住河南省洛阳市洛龙区，系赵平平丈夫，特别授权。被上诉人（原审被告）：赵永峰，男，汉族，1977年4月30日生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人王翠娟因与被上诉人赵平平、赵永峰租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人王翠娟，被上诉人赵平平的委托诉讼代理人王斌斌，被上诉人赵永峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王翠娟上诉请求：1、撤销本案一审判决，发回重审或改判驳回赵平平诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由赵平平承担。事实和理由:一、本案系房屋租赁合同纠纷，我与赵平平系转让合同关系,赵平平与赵永峰之间为房屋租赁合同关系,一审认定我承担租赁合同的权利、义务系法律关系认定错误。王翠娟并非租赁合同当事人,不应承担租赁合同纠纷的权利、义务。二、《店面转让协议书》约定的转让费不包含房租,赵平平在使用房屋期间应另行向赵永峰支付房租，一审认定由我返还房租系认定错误。王翠娟与赵平平签订的《店面转让协议书》中,转让的内容仅包含装修、设备以及经营技术,赵平平继续使用房屋应与赵永峰另行成立租赁合同关系,本案形成的原因并非政府拆迁,系因赵平平未向赵永峰支付租金产生了争议。赵平平接收店面后,在很短的时间内将店面转让给他人继而与他人发生纠纷,赵平平接收店面至今,未向赵永峰支付过房租,且其二人就房租问题进行过多次交涉,赵平平在未提供任何证据证明转让费包含租金的情况下,一审认定转让费包含房租为由判令王翠娟返还房租的认定是错误的。三、本案不存在显失公平情节,且显失公平并非合同解除的事由,一审认定《店面转让协议书》继续履行显失公平并因此解除合同是错误的。1、在《店面转让协议书》签订时,各方当事人对房屋拆迁是不知情的,该情节一审已认定。2、在《店面转让协议书》第六条约定“……但遇政府规划,国家征用拆迁房间,其有关补偿归乙方”。合同已对拆迁后财产状况作出约定,且拆迁后赵平平享有安置补偿的权利,拆迁行为并不会导致赵平平有任何损失,更不存在显失公平情节。3、赵平平的诉讼请求为解除合同,但显失公平为《合同法》五十四条规定的合同撤销事由,并非《合同法》第九十四条规定的合同解除事由,一审法院认定显失公平为合同解除事由是错误的。四、本案不存在合同目的不能实现的情形,一审法院以此为由解除合同系错误适用法律。1、已履行完毕的合同不适用解除规则。《店面转让协议书》约定了装修、设备以及经营技术的转让,根据《物权法》第二十三条规定,标的物已移转所有权，该合同因履行完毕而终止。合同解除系合同履行过程中,因一方违约行为导致合同根本不能履行而终止合同权利义务,本案《店面转让协议书》已因履行完毕而终止,并非处于履行过程中,不适用解除规则。2、一审已查明,涉案房屋同一街道的其他店面均面临政府拆迁问题,截止目前,拆迁工作并未进行,其他店面均在正常经营未受影响,拆迁并未导致经营不能进行。一审同时认定拆迁行为存在变数较大,现实情况是,动迁工作至今仍未开始,赵平平的经营不会受到任何影响。赵平平答辩称，同意一审判决。赵永峰答辩称,对一审判决无意见。赵平平向一审法院起诉请求：1、要求解除2019年6月15日王翠娟与赵平平签订的《店面转让协议书》；2、请求依法判令王翠娟退还赵平平的转让费27000元及损失5000元；3、诉讼费等费用由王翠娟、赵永峰承担。一审法院认定事实如下：2019年6月15日，赵平平（受让方、乙方）与王翠娟（转让方、甲方）签订了一份《店面转让协议书》，协议主要内容为：“甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于安乐镇栖霞宫村东门面房第五间房间转让给乙方使用，建筑面积为80平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、转让后房间现有的装修、装饰及其他所有营业设备和房屋装修等全部归乙方。三、本次转让包含食品操作技术转让。四、乙方在2019年6月10日向甲方一次性支付转让费人民币元整，（大写：人民币贰万柒仟元整）。五、乙方接手前该房间所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁房间，其有关补偿归乙方。七、乙方如日后行使店面转让权利时可以转让店面的用电使用权。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效”，赵平平、王翠娟在该协议上签字确认。2019年6月10日赵平平通过洛阳银行向韩晓伟的账户转账20000元，同年6月15日赵平平通过洛阳银行向韩晓伟的账户转账5000元，又通过微信转账的方式向“转给握在手心的幸福”转账2000元，王翠娟对此予以否认，但未提交证据予以证明。审理中，赵平平陈述双方签订的《店面转让协议书》中的27000元费用包含房屋租赁费用、房屋内物品的使用费用，王翠娟所述的年租金15000元包含在转让费中；对于协议中的食品操作技术转让，赵平平认为该只是食品制作的机器如何使用，并非专利技术。王翠娟陈述双方签订的《店面转让协议书》中的27000元费用包含店面装修、设备、技术及店内的物品，不包含租金，租金是让其交给房东赵永峰。赵平平在审理中陈述因身体原因没有经营，9月中旬将其转让给张亮亮；王翠娟认为赵平平经营至9月初其和张亮亮打官司才知道涉案店面要拆迁。赵平平提交有一份2017年8月1日王翠娟作为承租方与作为出租方的赵永峰签订一份《房屋租赁协议》，内容为：“甲方愿将位于栖霞宫村东门面房第五间的房屋租赁给乙方使用，依据《合同法》有关规定，经协商达成以下协议：1、甲方租给乙方房屋1间，面积100平方米，供乙方经营使用。2、乙方每年向甲方交纳租赁费15000元。3、双方一致同意租赁期为1年，自2017年8月1日至2018年10月1日。4、其他事项”，王翠娟在该协议上签字，洛阳市洛龙区安乐镇栖霞宫村村民委员会在该协议上盖章确认，赵永峰未在洛阳市洛龙区安乐镇栖霞宫村村民委员会盖章处签字。王翠娟及赵永峰当庭陈述该房屋租赁协议到期后没有就续租签订书面协议，但口头约定给付租金就租赁相应的期限，赵永峰对王翠娟将该店面转让给赵平平不持异议。赵平平提供有洛龙区安乐镇人民政府于2019年9月22日向对象为刘瑞邦发出的《拆除通知》，载明：“你单位（户）未经批准，擅自占用栖霞宫村土地进行违法建设，你的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第76条之规定，依据83条规定，限你自接到通知起三日内，自行拆除违法建筑物并清运垃圾，恢复土地原貌。逾期不拆者，将依法予以强制拆除并追究责任，强拆费用由你承担，2019年9月22日”。洛阳市洛龙区安乐镇人民政府在上面加盖公章。赵平平提交的另一份2019年5月24日对象为王存军（栖霞宫二中对面）的《拆除通知》，但该份通知未加盖有洛阳市洛龙区安乐镇人民政府的公章。审理中，赵平平陈述其在2019年9月底、10月初的时候，通过将该店面转让的受让人张亮亮处得知该房屋将要拆迁，王翠娟及赵永峰均陈述对拆迁情况并不知情，但双方对截止庭审之日涉案店面的房屋并未拆除的情况均不持异议。2020年1月10日，赵平平与赵永峰双方在一份《情况说明》签字，内容为：“今移交洛阳市洛龙区栖霞宫门面房原优尚客汉堡店内立式空调（奥克斯空调）壹台、冰箱壹台、冰淇淋机壹台、桌子陆张、板凳贰拾肆张、点餐机壹部。软皮凳壹个、塑封机壹台、饮水机壹台、微波炉壹台、汉堡机壹台、炸锅两个、抽油烟机壹部、风扇一台、躺椅壹个，小凳子壹个”，赵永峰在上面另签有“情况属实、本人不负责看管”。赵永峰在审理中陈述涉案店面系其所盖，其产权属于个人，但该店面所涉房屋没有房产证。另查明，张亮亮作为另案原告与作为该案的另案被告（本案原告）赵平平的不当得利纠纷一案，该院于2019年12月23日作出（2019）豫0311民初6546号民事调解书，调解书内容为：“原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告2019年9月15日缴纳的转让费15000元及损失2195元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告和被告本不认识，被告在新伊大街与××交叉口××实验学校××一“优尚客汉堡店”，通过58同城信息得知被告要转让此店。原告和原告爱人郭银平及刘雷明、郭亚娟都想要，于是2019年9月14日，我们四人一起到店里商谈转让事宜，初步达成意向将店转让给原告，转让费18000元，先支付15000元，之后被告将租赁合同原件和房东召集到一起，再商定租赁合同和转让事宜，并支付剩余3000元，后来一直没把被告租赁合同原件交给原告，也未把房东叫来一起商量租赁合同事宜。15000元转让费交付后，被告将“优尚客汉堡店”交给原告经营。没想到，2019年9月22日洛龙区人民政府城建部门到店里下发了一份《拆除通知》，称此店系违章建筑，要限期拆除。事发后经调查了解，房东于2019年5月24日已经收到《拆除通知》，于6月份通知被告，但原告并不知情。被告故意隐瞒拆除事实，欺骗原告，骗取原告转让费15000元，双方转让并没成立，被告应予不当得利返还15000元及损失2195元，经安乐镇政府及安乐派出所多次调解，被告拒不退还。为保护原告的合法权益不受侵犯，特诉诸法院，请法院查明事实后依法判如所求。本案经本院主持调解，原、被告自愿达成如下协议：一、原告张亮亮支付给被告赵平平的转让金15000元，被告于本调解书签订当日返还原告5000元，于2019年12月31日前返还原告2500元。剩余7500元于2020年2月28日之前一次性返还给原告;二、原、被告双方其他相互无涉。以上协议内容不违反法律规定，本院予以确认。本案受理费230元，减半收取115元，由被告赵平平承担。本调解书经各方当事人签收后，即具有法律效力”。赵平平诉王翠娟、赵永峰为租赁合同纠纷一案，赵平平于2020年4月11日向该院提出撤诉申请，该院于2020年4月13日作出（2020）豫0311民初769号民事裁定书，裁定准许赵平平撤回起诉。审理中，双方当事人因分歧较大，致调解不能。一审法院认为，赵平平与王翠娟签订的《店面转让协议书》系双方当事人真实意思表示，赵永峰对此店面的转让不持异议，故该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对双方当事人均具有法律约束力。赵平平举证已将协议中约定的27000元交付给王翠娟，王翠娟未举证予以反驳，且对于将店面等移交给赵平平不持异议，故双方已经按照约定履行了上述协议。双方协议签订并履行后，赵平平以政府拆除违章建筑、王翠娟隐瞒拆迁事实，欺骗赵平平，且对合同内容有重大误解为由，要求解除双方签订的《店面转让协议书》并返还27000元，对于该诉求，虽然政府已作出将要拆除违章建筑的通知，但截止庭审之日，赵平平、王翠娟、赵永峰均认可案涉店面的房屋并未实际拆除，且双方在《店面转让协议书》中已对不可抗因素、征用拆迁等事宜进行了约定，赵平平提交的《店面转让协议书》、洛龙区安乐镇人民政府向第三人作出的《拆出通知》等证据不足以证明王翠娟隐瞒拆迁、欺骗赵平平且对合同内容有重大误解的事实。因案涉店面的房屋的拆除系因政府行为处于不定的状态，故对于作为店面受让人的赵平平而言，其经营也处于不定的状态，继续履行合同对于赵平平而言不能实现合同目的，显失公平，但双方对于转让费所包含的内容各执一词，造成组成部分的资产价值无法区分，转让的设备及物品亦没有交接清单，考虑到涉案合同的性质和履行情况，转让时间的不可逆性，以及装潢、设备、物品、技术已经交付不具备返还条件等因素，故对于装潢、设备、物品、技术该部分有形和无形资产的转让关系不应予以解除。因赵平平主张年租金15000元包含在转让费27000元中，王翠娟虽然对此予以否认，但双方对另行交纳租金一事未有专门约定，故应认定该15000元年租金包含在该27000元转让费中。对于该15000元年租金，继续履行该部分合同对赵平平显失公平，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因赵平平和王翠娟的《店面转让协议书》于2019年6月15日签订，至2019年9月份赵平平将该店面又转让给第三人“张亮亮”，赵平平与第三人“张亮亮”的民事纠纷于2019年12月23日经法院调解结案，赵平平在庭审中认可因为身体原因没有经营，且又将该店面转让给第三人“张亮亮”，故从2019年6月15日至2019年12月23日该期间内，该院酌定赵平平对此六个月期间内的租金7500元（15000元÷12个月×6个月）应予承担，剩余租金7500元（15000元－7500元）王翠娟应将该部分租金返还给赵平平。对于赵平平主张的5000元损失的诉求，因政府已作出将要拆除违章建筑的通知，但截止庭审之日，赵平平、王翠娟、赵永峰均认可案涉店面的房屋并未实际拆除，赵平平在庭审中认可因为身体原因没有经营，且将该店面转让给案外人张亮亮，故赵平平应采取适当措施防止损失的扩大而没有采取措施放任该损失的产生，故对于赵平平的该部分诉求，没有事实和法律依据，该院不予支持。王翠娟的辩解意见，没有事实和法律依据，该院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、王翠娟应于本判决生效之日起十日内向赵平平返还租金7500元；二、驳回赵平平的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元（已减半收取），由赵平平负担217元，王翠娟负担83元。二审中，各方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审认定一致。本院认为，赵平平与王翠娟签订的《店面转让协议书》系双方当事人真实意思表示，赵永峰对此店面的转让不持异议，故该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对双方当事人均具有法律约束力。赵平平以政府拆除违章建筑、王翠娟隐瞒拆迁事实，欺骗赵平平，且对合同内容有重大误解为由，要求解除双方签订的《店面转让协议书》并返还27000元。但虽然政府已作出将要拆除违章建筑的通知，但截止目前，赵平平、王翠娟、赵永峰均认可案涉店面的房屋并未实际拆除，且双方在《店面转让协议书》中已对不可抗因素、征用拆迁等事宜进行了约定，赵平平提交的《店面转让协议书》、洛龙区安乐镇人民政府向第三人作出的《拆除通知》等证据不足以证明王翠娟隐瞒拆迁、欺骗赵平平且对合同内容有重大误解的事实。但因案涉店面的房屋的拆除系因政府行为处于不定的状态，故对于作为店面受让人的赵平平而言，其经营也处于不定的状态，继续履行合同对于赵平平而言不能实现合同目的，因赵平平和王翠娟的《店面转让协议书》于2019年6月15日签订，至2019年9月份赵平平将该店面又转让给案外人张亮亮，赵平平与案外人张亮亮的民事纠纷于2019年12月23日经法院调解结案，赵平平退回了张亮亮的有关转让费用。关于赵平平支付王翠娟的27000元中是否包含15000元租金，双方各执一词，双方《店面转让协议书》也没有明确约定，一审法院酌定王翠娟将7500元租金返还给赵平平并无不当。王翠娟上诉理由无相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，王翠娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王翠娟负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年十月二十六日书记员  张丽梅