大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异94号案外人：大连海环物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。法定代表人：魏连芳，执行董事。委托诉讼代理人：吴波，辽宁华府律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娜，辽宁华府律师事务所律师。申请执行人：悦泰集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：郭仁涛，董事长。委托诉讼代理人：刘岭，辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，辽宁社和律师事务所律师。被执行人：大连华美建设发展有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：孙彦桥，总经理。委托诉讼代理人：甘红霞，辽宁斐然律师事务所律师。在本院执行悦泰集团有限公司与大连华美建设发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人大连海环物业管理有限公司（以下简称海环公司）对本院执行的房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，大连华林房地产开发有限公司（以下简称华林公司）、大连华美建设发展有限公司（以下简称华美公司）与中国银行辽宁省分行分别于2002年6月24日、2002年7月10日签订了《以物抵债协议》及《补充协议》，约定将案涉房屋以物抵债给中国银行辽宁省分行。后中国银行辽宁省分行于2004年11月将案涉房屋委托给辽宁省国际商品拍卖有限公司进行公开拍卖，案外人通过拍卖竞买案涉房屋，案外人自2005年7月一直占有、使用案涉房屋至今，因历史遗留问题及房地产管理部门原因，未将案涉房屋产权变更至案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第九条之规定“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”在法院查封之前，案外人已在房地产部门办理了房屋过户登记相关手续，并缴纳了相关税费，房地产管理部门已经进行了核准登记。依据上述规定，法院不应对案涉房屋进行查封，已经查封的，应当予以解除。故申请法院中止对案涉房产的执行。申请执行人称，不同意案外人的请求。首先，案外人称因历史遗留问题及房地产管理部门原因未能办理案涉房屋过户，但未提出具体原因为何，案外人无法证明其不存在过错。其次，案涉房屋在法院查封时仍然登记在被执行人名下，不能证明案外人已经办理了核准登记。故法院应驳回案外人的异议请求。被执行人称，不同意案外人的请求。首先，案涉房屋登记在被执行人名下，属于被执行人财产。其次，案外人提供的成交确认书系伪造，已涉嫌犯罪，案涉房屋的竞买人系王素兰并非案外人。最后案涉房屋的拍卖并未委托法院进行，属于私自拍卖，而且拍卖价格与房屋价值不符，拍卖时并未通知被执行人。故案外人并未通过合法程序取得案涉房屋，法院应驳回案外人的请求。本院查明，悦泰集团有限公司与大连华美建设发展有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2003年11月21日作出（2003）沙民合初字第6032号民事判决书，判令大连华美建设发展有限公司于判决书生效之日起三日内偿付悦泰集团有限公司借款200万元及其贷款利息（自2000年4月17日起按中国人民银行同期贷款利率支付至款付清日止）。后华美公司未履行生效文书确定的义务，悦泰集团有限公司向本院申请执行。执行期间，本院于2018年7月6日轮候查封了大连市西岗区华泰街29号房屋，首轮查封法院为大连市西岗区人民法院（以下简称西岗法院）。因西岗法院系案涉房屋首轮查封法院，案外人向该院提出执行异议，西岗法院经审查作出（2016）辽0203民初3615号民事裁定，中止对案涉房屋的执行。该案申请执行人穆冬认为中国银行无权拍卖案涉房屋，案涉房屋应归华美公司所有，法院不应中止对案涉房屋的执行，故提起执行异议之诉。2019年12月6日，西岗法院作出（2019）辽0203民初6035号民事判决书，驳回穆冬的诉讼请求。穆冬不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2020年9月7日作出（2020）辽02民终4166号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决书同时确认了以下事实：中国银行大连市分行与华林公司、华美公司三方分别于2002年6月24日、2002年7月10日签订《以物抵债协议》及《补充协议》，主要约定：华美公司愿意以其名下的案涉房屋折价2380万元，抵偿华林公司所欠中国银行大连市分行的债务。上述协议签订后，案涉房屋未办理产权变更登记。2004年11月，中国银行大连市分行将案涉房屋委托辽宁国际商品拍卖有限公司进行公开拍卖，海环公司股东丛静参加拍卖，并于2004年11月29日与拍卖人辽宁国际商品拍卖有限公司签订《大连市拍卖成交确认书》，拍卖成交确认书买受人处记载为“丛静代王素兰”。2005年4月26日，被告海环公司注册成立。海环公司另行提供了买受人为该公司的《大连市拍卖成交确认书》，且该拍卖成交确认书买受人处加盖了海环公司印章。对两份不同的拍卖成交确认书，海环公司解释称：“2004年11月29日，海环公司还没有正式成立处于筹建期间，筹建负责人为王素兰，参加竞拍时是由股东丛静来具体进行的，因此虽然实际竞买人是海环公司，但海环公司尚没有公章，故当时签署成交确认书写的是丛静代王素兰，在2005年海环公司成立后，就在原始成交确认书上加盖了海环公司公章，并在买受人处写上了丛静代海环公司，因此3份成交确认书复印件，从中国银行大连市分行调取的成交确认书的复印件与海环公司提交的成交确认书没有加盖公章和作签注之前是一样的，就是一份成交确认书。在房产部门和税务机关调取的成交确认书复印件与海环公司提供的加盖了海环公司公章和作了签注的成交确认书是一致的，当时税务机关也要求海环公司加盖公章以便办理纳税，而且海环公司也已经实际缴纳了过户所需的全部的税费，也在房产部门提交了完整的办理过户登记的相关文件手续。”2007年7月2日，辽宁国际商品拍卖有限公司向丛静出具拍卖款发票，2013年，大连市地方税务局向被告海环公司出具了案涉房屋的税收转账专用完税证。海环公司自2005年11月起占有使用案涉房屋。海环公司委托代理人徐忠斌与丛静、王素兰于2014年3月28日到大连市公证处，在公证员面前，签署了确认书，该确认书内容为：海环公司、丛静、王素兰三方就2004年11月29日参加辽宁国际商品拍卖有限公司举行的拍卖会，竞买取得大连市西岗区综合楼相关事实确认如下：一、各方一致确认，2004年11月29日竞买取得大连市西岗区综合楼的实际买受人为海环公司，因2004年11月29日海环公司尚处于筹建阶段，故海环公司参加竞买暂以当时筹建负责人王素兰名义进行，并由王素兰委托丛静具体参加竞买并签署编号为N00032438的大连市拍卖成交确认书。各方一致确认虽然拍卖成交确认书买受人为“丛静代王素兰”，但实际买受人为海环公司。二、各方一致确认，虽然发票付款单位为丛静个人，但大连市西岗区综合楼拍卖成交款（含佣金）3708000元实际由海环公司承担支付，丛静仅为具体的经办人，不实际承担相关款项。三、各方一致确认，在海环公司成立后，为防止发生歧义，辽宁国际商品拍卖有限公司给海环公司出具了买受人为“丛静代大连海环物业管理有限公司”的《大连市拍卖成交确认书》，各方对此均无异议。四、各方一致确认，大连市西岗区综合楼所有权归海环公司所有，丛静、王素兰在参加该竞买过程中相关行为均为代办海环公司。大连市公证处于同日出具（2014）大证民字第15199号公证书，证明徐忠斌、丛静、王素兰在上述确认书签名、盖章，并表示知悉该行为的法律意义和法律后果。另查，2017年1月5日，大连市不动产登记中心法律事务部向大连市西岗区人民法院出具“函”，主要内容为：贵院于2016年12月16日向我中心送达了（2016）辽0203民初3615号协助执行通知书和民事裁定书中，要求查封案涉房屋，我中心接收后，发现如下情况:1、房屋所有人登记的名称为中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司，而非裁定书和协助执行通知书中的华美公司；2、海环公司早于2008年已向我中心申请办理产权转移登记，由于该项目历史遗留问题，迟迟未能办理。现相关问题已基本解决，我中心通过审查海环公司等提交的相关材料认为海环公司合法取得该房产，符合办理产权登记条件，且已经缴纳相关税费，可以进入登记程序。但在数据整理结束后发现该房屋被贵院查封，导致过户手续无法继续办理。我中心认为房屋产权已经明晰，特此函告法院。再查，1991年5月8日，中国国际信托投资公司华美工程公司大连分公司更名为中信华美工程公司大连公司。1995年9月5日，中信华美工程公司大连分公司更名为大连华美建设发展公司。2002年3月15日，大连华美建设发展公司更名为大连华美建设发展有限公司。大连市中级人民法院判决确认的以上事实与本院在本案中查明的事实基本一致。现因西岗法院已中止对案涉房屋的执行，案外人向本院提出执行异议，请求本院排除对案涉房屋的执行。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，应当符合相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人若能够证明其同时满足以上四个条件，即可排除对案涉标的的执行。本案中，第一，中国银行大连市分行于2002年通过与华美公司和华林公司签订《以物抵债协议》及《补充协议》取得了案涉房屋的处分权，而案外人又于2004年本院查封案涉房屋之前通过参与中国银行大连市分行对案涉房屋的拍卖竞买取得案涉房屋，虽申请执行人与被执行人对拍卖的真实性、合法性提出异议，但大连市中级人民法院（2020）辽02民终4166号已对该节事实予以认定，各方当事人亦未提出其他相反证据；第二，案外人于本院查封前已实际占有案涉房屋；第三，案外人已支付了案涉房屋的拍卖款及相关税费；第四，大连市不动产登记中心已发函证明案涉房屋未办理过户登记系项目历史遗留问题，非案外人过错。综上，案外人的异议符合上述法律规定对善意买受人物权期待权的保护条件，可以排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止本案对大连市西岗区XXX房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年十月二十九日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。