江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1809号上诉人（原审原告）：朱正祥，男，1962年5月6日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：顾悦，江苏天炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢逢艺，男，1980年7月11日生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：陈顺建，江苏邦兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鸣，江苏邦兴律师事务所律师。上诉人朱正祥因与被上诉人谢逢艺租赁经营合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2019）苏1281民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱正祥上诉请求：撤销一审判决第四条，依法改判被上诉人给付上诉人朱正祥房屋租金258000元，本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人未能按照合同履行。被上诉人在租赁期内未能按时交纳下一期的租金，反而在交纳租金的最后一天主动到新城派出所声明不再继续经营。在此情况下，上诉人来到水立方浴城与被上诉人沟通交纳租金事宜，被上诉人报警，在警察出警的情况下被上诉人进行录音录像。该录音录像仅反映了上诉人在派出所告知其被上诉人到派出所声明不再经营的情况后至浴城进行沟通的经过，一审法院以此认定是上诉人解除合同，依据不足，与事实及常理均不相符。2.被上诉人无任何理由单方解除合同。双方发生纠纷后，上诉人一直催要租金，并向法院起诉。诉讼过程中，被上诉人以种种理由不交纳租金，导致上诉人在此期间既无法向被上诉人收取租金，又不能自行经营或者向其他人出租，导致了上诉人的巨额租金损失。3.上诉人认可解除合同的时间为2019年10月27日，被上诉人应当交纳该期间的租金。否则，上诉人则按合同约定以被上诉人单方解除合同的违约行为要求其给付双倍赔偿金。4.被上诉人单方解除合同已经侵害了上诉人的利益。根据双方签订的《兴化市水立方浴城租赁经营协议》第（3）条的约定：“在合同期限内甲、乙双方不得提前解约本合同，乙方不得转租，如有违约者，则按所经营期房租双倍金额赔偿给对方”，据此，被上诉人单方解除合同，也应当向上诉人赔偿损失。被上诉人谢逢艺辩称，2019年4月30日上诉人强行替换浴室的收费系统，遣散浴室的员工，此行为足以表明上诉人已经同意解除双方租赁关系，被上诉人自2019年4月30日以后无需支付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱正祥向一审法院起诉请求：1.判令谢逢艺给付2019年6月1日至2019年10月23日的租金258000元及此款从2019年5月1日起按每日5%计算至实际给付之日的逾期利息；2.判令谢逢艺给付朱正祥垫付款125045.29元及其此款从起诉之日依法计算的利息；3.判令谢逢艺支付会员卡充值差额16268元；4.判令谢逢艺赔偿浴池维修费10000元；5.判令谢逢艺承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月29日，朱正祥作为出租方（甲方）与作为承租方的谢逢艺（乙方）签订“兴化市水立方浴城租赁经营协议”。该协议约定，甲方将现有条件的水立方浴城经营场所租赁给乙方经营，租期三年，从2018年12月1日起至2021年11月30日止；年租金650000元；在协议签订时乙方一次性缴纳半年租金325000元，第二期租金在租赁第五个月即提前一个月一次性缴清，第二年按第一年方式给付租金，第三年租金提前两个月一次性缴清；如迟延给付租金，按日5%处罚；乙方应保证所有设备及设施完好，否则论价赔偿；租赁期满，乙方在同等条件下可优先续租；在合同期内，甲、乙方均不得提前解约；乙方经营期间必须使用原有的收费系统，不得改变；甲方经营期间的消费卡余额，双方在电脑上查实数据，留下影像资料及记录，乙方每次交房租时，甲方原有的消费卡余额减少的部分，减算相应的房租。该协议还对各方的其他权利义务作了约定。上述协议签订后双方即对水立方浴城内的设备、设施、用品进行清点、交接，谢逢艺并实际占有、经营水立方浴城，向朱正祥交付了第一期2018年12月1日至2019年5月30日的租金合计325000元。2019年4月30日是租赁协议约定的谢逢艺交付第二期2019年6月1日起至2019年11月30日租金325000元的最后一日。当日上午，朱正祥方即至水立方浴城索要，双方发生争执，朱正祥替换了谢逢艺收费系统，谢逢艺遂报警，公安民警到场处警，谢逢艺并随民警到派出所，离开水立方浴城，后再未控制、经营水立方浴城。2019年5月1日谢逢艺在水立方浴城外张贴“停业整顿，暂停营业”的通告，5月3日朱正祥亦贴出“内部整顿，暂停营业”的通告。此后水立方浴城一直处于停业状态，朱正祥方管理守护水立方浴城。另查明，谢逢艺经营期间，朱正祥为其垫付热水费102600元、电费3625.29元。谢逢艺接手经营水立方浴城时，会员消费卡余额为1174113.6元，至2019年4月30日，余额为1190381.6元，增加16268元，为谢逢艺经营期间的收取的会员充值费。朱正祥主张为谢逢艺垫付货款810元，未举证，谢逢艺亦不予认可。谢逢艺经营期间，损坏水立方浴城小浴池，双方认可需修理费10000元。朱正祥注册的兴化市交运水立方浴城为个体工商户，每月定额税为3602元，谢逢艺自租赁经营以来未缴纳该税款。一审法院认为，本案争议为：案涉水立方租赁经营协议双方实际于何时解除。朱正祥认为，自2019年4月30日起至今，谢逢艺离开水立方浴城，但未将租赁财产返还，也未在水立方浴城看护，现自认双方合同从2019年10月23日解除，在此之前的租金谢逢艺应承担。谢逢艺则认为，自2019年4月30日起，朱正祥即强行替换收费系统，致无法经营，事实上朱正祥也从此即实际强行收回水立方浴城，双方租赁关系自此解除。谢逢艺对其主张提交了2019年4月30日民警在水立方浴城处警时的视频，证明朱正祥当时强行替换了收款的二维码，强行接管水立方浴城。朱正祥质证意见为：谢逢艺在录制时，未征得在场民警与朱正祥的同意，且视频中民警与谢逢艺的对话，反映谢逢艺并没有同意朱正祥接管水立方，该证据不能作为认定谢逢艺主张的依据。一审法院认为，谢逢艺提交的其手机录制视频经当庭播放，对该视频中录音及影像，朱正祥并未提出实质性异议，依法可以作为认定事实依据。一审法院认为，双方当事人于2018年11月29日订立的关于“兴化市水立方浴城租赁经营协议”，是双方自愿签订，合法有效，依法对合同当事人具有约束力。谢逢艺作为承租人，应依约给付租金，妥善使用租赁物。朱正祥在2019年4月30日向谢逢艺索要2019年6月1日起至2019年11月30日的租金325000元，谢逢艺借故不同意给付致双方发生争执并报警，谢逢艺录制的视频中的录音可确定朱正祥意思表示明确，即谢逢艺不付该租金，其即接管，事实上在当日谢逢艺随民警离开浴城后，水立方浴城即实际由朱正祥占有，谢逢艺从此并再未占有或经营过水立方浴城，也再未向朱正祥支付租金，从双方的上述行为可认定，双方已以自己的行为表示不再履行租赁协议，故应依法确认双方之间的租赁协议自此解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。现朱正祥关于租金的诉讼请求，即为尚未履行的部分，依法对朱正祥要求谢逢艺给付2019年6月1日起的租金请求不予支持。谢逢艺在租赁经营期间，朱正祥为其垫付的各项费用以及其经营期间收取的会员充值费，除货款无证据证明外，其余证据充分，谢逢艺应当偿还朱正祥垫付款项，另谢逢艺在占有经营水立方浴城期间，损坏小浴池，所需10000元修理费，谢逢艺亦应赔偿。一审判决如下：一、谢逢艺给付朱正祥为其垫付的热水费102600元、电费3625.29元，税费18010元，合计124235.29元及此款自2019年5月8日至实际给付之日的利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。二、谢逢艺赔偿朱正祥修理费10000元。三、谢逢艺给付朱正祥水立方浴城会员充值费差额16268元。上述第一、二、三条于本判决生效后十日内履行。四、驳回朱正祥其余诉讼请求。案件受理费8863元，朱正祥负担6063元，谢逢艺负担2800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了下列证据：1.录音整理笔录一份，拟证明公安接处警前，被上诉人即在当天早上到新城派出所声明第二天不再经营且被上诉人拒绝交纳租金。因被上诉人拒绝交纳租金，违约在先，故被上诉人应当承担交纳租金的义务。2.图片一张，拟证明系被上诉人主动停止经营。3.证人周某、李某的出庭证言，拟证明谢逢艺打算2019年5月1日以后即不再经营。被上诉人质证后表示：1.关于证据1，上诉人所整理的笔录属于断章取义，录音视频已经在一审当庭播放，上诉人并未提出实质性异议。2.关于证据2，真实性无异议。因2019年4月30日上诉人强行接管，我方无经营可能，所以向客户打招呼，停止经营。3.关于证据3，因出庭证人与上诉人关系亲密，真实性请法庭予以审核。同时，两位证人主要证明他们是听别人说被上诉人不准备经营，并未证明被上诉人5月1日以后就不经营,这是两个概念。被上诉人不经营与租赁协议是否履行没有法律上的关联，被上诉人不经营不代表租赁协议就不履行。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案租赁经营协议应当认定于何时解除，被上诉人应否向上诉人支付2019年6月1日至2019年10月23日的租金及利息。本院认为，据审理查明的事实，双方当事人在2019年4月30日发生纠纷，被上诉人随民警离开浴城后，水立方浴城即由上诉人实际占有，被上诉人从此未占有或经营过水立方浴城，亦未再向上诉人支付租金，故应认定双方当事人已经以自己的行为表明不再履行案涉租赁经营协议，一审法院认定双方当事人之间的租赁经营协议已经于2019年4月30日解除并无不当，本院予以维持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，故上诉人诉请被上诉人支付2019年6月1日至2019年10月23日的租金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人于上诉中提及的因被上诉人违约导致上诉人巨额租金损失、给付双倍赔偿金等事宜，因上诉人于一审中未提出相关诉请，本案二审中不予理涉，上诉人可就此另行起诉主张。综上所述，上诉人朱正祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5170元，由上诉人朱正祥负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十月二十六日书记员 王 霞