四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7428号 原告：廖茂辉，男，1975年3月29日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道****。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：杜泽学，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文婧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：胡红梅，女，1986年6月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告廖茂辉与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）、胡红梅执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖茂辉，被告浙商资产管理公司的委托诉讼代理人李文婧到庭参加诉讼。被告胡红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 廖茂辉请求本院判令：1.确认廖茂辉享有位于成都市青羊区清风街66号1栋2单元1楼101号房屋（以下简称案涉房屋）的合法承租使用权，并停止对该房屋的腾退执行；2.本案诉讼费由浙商资产管理公司、胡红梅承担。 事实和理由：2014年1月11日，廖茂辉与胡红梅签订《房屋租赁合同》，约定廖茂辉租赁胡红梅案涉房屋，租用期自2014年1月11日起至2032年1月10日止，租金1440000元。廖茂辉按照合同约定支付了定金和租金，并实际入住。因浙商资产管理公司与胡红梅的之间的纠纷，青羊法院向廖茂辉发出腾退案涉房屋的通知。廖茂辉接到腾退通知后向青羊法院提出执行异议，青羊法院于2020年5月27日作出（2020）川0105执异178号《执行裁定书》，裁定驳回了廖茂辉的执行异议请求。廖茂辉认为，其对案涉房屋享有合法租赁权并足以排除浙商资产管理公司与胡红梅之间经济纠纷对案涉房屋的腾退执行，《执行裁定书》驳回其作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，浙商资产管理公司、胡红梅无权申请腾退房屋。 浙商资产管理公司辩称，廖茂辉主张理由不足以排除本案执行。廖茂辉与胡红梅系恶意串通，龚宗立系因租金过高与胡红梅解除租赁合同的人，不可能在2019年7月廖茂辉与胡红梅就物业费发生争议时，以承租人身份配合与廖茂辉签订租赁合同，如2019年7月签订的合同真实有效，说明2014年廖茂辉与胡红梅签订的租赁合同只能是伪造，而廖茂辉提供的2014年支付租金的凭证则无法确认与交付租金有关，另案涉房屋2017年评估价值为1305.1万元，按照投资回报计算每年租金应为26万元，租赁合同约定租金每年仅8万元明显低于合理价格。廖茂辉与胡红梅的租赁关系即使真实，也无法对抗浙商资产管理公司合法设立的抵押权。胡红梅与中国工商银行于2014年1月11日签订最高额抵押合同，于2014年1月20日办理抵押登记，而胡红梅与廖茂辉于2014年1月11日签订租赁合同，并未在办理抵押登记前办理租赁备案登记，而廖茂辉在2014年1月28日支付租金前已经可以查询到抵押登记情况，其未尽到审慎义务，租赁权不应优先于抵押权。另根据房屋摘要信息显示2018年高新法院因拍卖案涉房屋对房屋进行过评估，评估过程中对房屋进行实地勘察，显示为空置状态，案涉房屋在2015年8月以后一直保持查封状态，廖茂辉在查封前不可能实际占有并使用房屋。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 工商银行成都龙泉支行与成都恒攀自动化机电设备有限公司、李敏、鲜世通、胡红梅公证债权文书执行一案，工商银行龙泉支行于2015年8月6日向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日以（2015）青羊执字第1859-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》查封了案涉房屋。2015年10月26日，本院作出（2015）青羊执字第1859-2号《执行裁定书》，因本院查封的包括案涉房屋在内的财产均暂时不具备处置条件，本院依职权未查找到且申请执行人也不能提供被执行人其他可供执行的财产线索，本案暂无执行条件，裁定终结（2015）成证内经字第25435号执行证书的本次执行程序。浙商资产管理公司于2018年10月9日向本院申请变更其为该执行案件的申请执行人，并提交《资产转让协议》等证据予以证明，本院于2018年11月14日作出（2018）川0105执异268号《执行裁定书》，裁定变更浙商资产管理公司为（2015）青羊执字第1859号执行案件的申请执行人。2019年8月5日，本院以（2019）川0105执恢335号《执行裁定书》及《协助执行通知书》查封了案涉房屋。2020年3月13日，本院对廖茂辉及房屋使用人作出（2019）川0105执恢335号之一《责令函》，内容为：对廖茂辉提交的租赁合同不予认可，并责令廖茂辉及使用人于2020年3月31日前自行搬离成都市青羊区清风街66号1栋2单元1楼101号房屋，如逾期未搬离，将依法强制腾退。2020年4月1日，本院作出（2019）川0105执恢335号之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人胡红梅名下位于成都市青羊区清风街66号1栋2单元1楼101号房屋。2020年5月11日，廖茂辉提出执行异议，本院于2020年5月22日作出（2020）川0105执异178号《执行裁定书》，裁定驳回廖茂辉的执行异议请求。廖茂辉不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，案涉房屋于2014年1月17日办理抵押登记，抵押权人为工商银行成都龙泉支行。 成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）于2015年8月4日以（2015）高新民保字第940号查封了案涉房屋。高新法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司（以下简称同诚公司）对案涉房屋进行房地产市场价值评估，该公司于2017年8月14日作出重庆同诚[2017]成估字第08-019号《房地产司法估价报告》，其中载明：估价对象占用状况目前为住宅空置，室内装修状况为清水，房屋评估总价1305.1万元。2018年4月23日，高新法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行了公开拍卖。 2019年7月19日，廖茂辉接受胡红梅委托，代胡红梅与碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司签订《前期物业服务合同》。廖茂辉于2019年6月13日起缴纳案涉房屋电费，于2019年7月22日起缴纳案涉房屋物业费、车位费等。 上述事实有当事人身份信息、房地产司法估价报告、竞拍网站截图、前期物业服务合同、缴费截图、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，廖茂辉提交其于2014年1月11日与胡红梅签订的《房屋租赁合同》及银行流水，支付了40000元定金，并在2014年1月28日向胡红梅指定的案外人孙国云支付了1400000元租金，后实际入住至今，有电费充值记录、广电网络申请等加以证明。浙商资产管理公司质证认为该租赁合同与廖茂辉之前提交给案涉房屋所在物业公司的租赁合同矛盾，存在伪造可能；租金收条、转款凭证没有原件，无法证明廖茂辉已实际支付了房租；电费充值记录、广电网络申请及物业打印收据证明廖茂辉最早缴费时间为2019年6月3日，无法证明其实际占有房屋的事实，案涉房屋在2017年司法评估时为空置状态。 浙商资产管理公司提交其自案涉房屋所在物业公司复印的由廖茂辉向物管公司提交的：1.2013年12月9日龚宗立与胡红梅签订的《房屋租赁合同》、2.2019年7月15日龚宗立与廖茂辉签订的《租房合同》、3.胡红梅委托廖茂辉接房出具的《接房委托书》、4.2019年7月19日廖茂辉代胡红梅签订的《前期物业服务合同》，拟证明两份租房合同内容矛盾，存在伪造可能，租金明显低于合理价格，胡红梅在2019年7月才委托廖茂辉办理接房手续，与廖茂辉主张的2014年开始租赁事实不符。廖茂辉陈述，2014年是因为爱人怀孕、自己出差一直未办理接房，2019年去物业中心办理接房手续时，物业中心要求其支付之前的物业费，后根据物业要求提交了龚宗立的两份租赁合同，物业才办理接房手续，两份合同是基于办理交房手续需要，租金是按照合同约定支付，并不清楚支付时间是否在查封后。 本院认为，浙商资产管理公司系自工商银行成都龙泉和支行处受让债权而来，而工商银行成都龙泉支行系案涉房屋的抵押权人，并于2014年1月17日办理了抵押登记。本案为案外人执行异议之诉，对廖茂辉提出的阻止交付的主张，能否得到支持在于其与胡红梅之间对于案涉房屋在设立抵押前是否建立了真实、合法、有效的租赁关系，如已建立，则能得到支持，否则就不能得到支持。故本案争议焦点为廖茂辉与胡红梅对案涉房屋在设立抵押前是否签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，即双方在案涉房屋设立抵押前，是否建立了真实合法有效的房屋租赁关系。 对此，本院评判如下：一、廖茂辉向本院提交一份其在2014年1月11日与胡红梅签订的《房屋租赁合同》，而其在庭审中陈述其在2019年办理案涉房屋的接房手续时，也向物管公司提交了龚宗立在2013年12月9日与胡红梅签订的租赁合同、廖茂辉在2019年7月15日与胡红梅签订的租赁合同，现存在三份不同的租赁合同，均系廖茂辉向不同的主体提交，且三份合同存在矛盾，本院对廖茂辉提交的签署时间为2014年1月11日的《房屋租赁合同》真实性无法确认；二、廖茂辉提交的转款凭证，为其向案外人孙国云的转款，该转款是否系支付案涉房屋的租金，本院亦无法认定，且转款时间为2014年1月28日；三、廖茂辉在2019年7月才向案涉房所在物管公司出具胡红梅的委托书，作为胡红梅的代理人办理接房手续，在接房前廖茂辉未实际占有该房屋。综上，廖茂辉所提交的证据不足以证明其在抵押前已签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，不能证明双方在抵押前已建立真实合法有效的租赁关系，故对廖茂辉的主张不予支持。 综上，廖茂辉的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回廖茂辉的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费600元，由廖茂辉承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  薛桂英 人民陪审员  海宇碧 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  袁铮桢 书 记 员  童学翠