河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3258号上诉人（原审被告）:王洪岩，男，1980年12月13日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人:李起升，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:柘城县信质房地产开发有限公司,住所地河南省柘城县迎宾大道与未来大道交叉口北,组织机构代码56980664-X。法定代表人:孙红军，该公司经理。委托诉讼代理人:赵宇靖，河南华豫事务所律师。上诉人王洪岩与被上诉人柘城县信质房地产开发有限公司（以下简称信质公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省柘城县人民法院于2016年11月7日作出（2016）豫1424民初801号民事判决，王洪岩不服该判决，提起上诉，本院于2018年6月4日作出（2017）豫14民终51号之一民事裁定，撤销原判，发回重审，河南省柘城县人民法院于2020年6月29日作出（2018）豫1424民初2563号民事判决，王洪岩不服该判决，提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。王洪岩的委托诉讼代理人李起升，信质公司的委托诉讼代理人赵宇靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪岩上诉请求：撤销河南省柘城县人民法院（2018）豫1424民初2563号民事判决，改判驳回信质公司的诉讼请求，一二审案件受理费由信质公司负担。事实及理由：1.本案纠纷是由信质公司作为开发商出售房屋引起的纠纷，因此本案案由应为商品房销售合同纠纷。2.原审判决依据信质公司提交的案涉房屋市场价格证据来源不合法，不能作为本案定案依据。3.原审判决认定案涉合同签订时，无论是否存在胁迫行为，其交易结果的确是严重侵害了信质公司的合法权益，明显缺乏依据。首先双方经过充分协商，经过信质公司股东会决意，在慎之又慎的情况下签订的案涉房屋买卖协议，是双方真实意思表示。其次，信质公司为及时回笼资金，向案外人偿还借款，避免支付高额利息，经信质公司股东会研究决定，才将案涉房屋以每平方米2500元的价格出售给王洪岩，这样不但没有损害信质公司的合法权益，反而为其减少了损失。再次，双方同时签订31份商品房买卖合同，本案只起诉要求撤销案涉18份合同，对于没有开工建设的其他合同未起诉，把风险转嫁给王洪岩。最后，其他没有起诉合同也说明信质公司认可该合同的公平合理，不存在胁迫或显失公平。4.案涉18份商品房买卖合同不存在显失公平的情形。首先，案涉房屋的建造价格约为1500元，总体成本每平方米不过2000元，并非低于成本价格出售；其次，案涉房屋价格没有低于信质公司在柘城县房管局预售备案价格，没有低于政府指导价。5.若案涉18份合同存在显失公平，信质公司也不具备诉讼主体资格，即不享有诉权。6.现在案涉房屋价格明显高于签订合同时的价格，信质公司通过诉讼撤销本案合同的目的是为了获取不正当的利益。7.只有债权人才享有撤销权，信质公司是案涉房屋买卖合同的相对人，不享有撤销权，信质公司本案诉讼主体不适格。8.原审判决撤销双方签订的商品房买卖合同，却没有判决信质公司返还王洪岩购房款，明显适用法律错误，王洪岩岂不是落得个房没房、钱没钱的结局。信质公司答辩称：1.根据有关部门评估，案涉房屋买卖合同约定的价格远低于市场价格，原审判决以显失公平撤销信质公司与王洪岩之间签订的18份商品房买卖合同正确。2.本案购房合同是在王洪岩等人的威胁下签订的，案涉房屋买卖合同明显低于市场价格。3.从一审法院对朱洪雷的调查笔录看，案涉房屋买卖合同实为信质公司借款提供的担保，双方签订的房屋买卖协议并非双方的真实意思表示，该合同严格上讲为无效合同。4.作为案涉房屋买卖合同的相对人，信质公司有权提起撤销之诉，其具备本案诉讼主体资格。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。信质公司在一审中的诉讼请求：请求依法撤销信质公司与王洪岩签订的商品房买卖合同（合同编号为201502012-201502016,201502019,201501992-201501995,201501979-201501985、201501998）。一审法院查明：2015年5月5-7日，王洪岩与信质公司签订了《商品房买卖合同》18份，王洪岩以每平方米2500元的价格购买信质公司位于信质新城尚品、新城桂圆的商铺共计18套（合同编号为201502012-201502016,201502019,201501992-201501995,201501979-201501985、201501998）。河南省民权县人民检察院出具了民检刑诉（2019）210号起诉书，经依法查明事实部分，载明：“…二、强迫交易罪…2、…将孙红军投资建设的虞城幸福城32916平方米住宅（价值6665.61万元）、柘城县信质新城尚品二期10套1231.5平方米的商铺（价值342.97万元）以及信质新城尚品二期、桂园二期16127.47平方米商铺（价值6922.92万元，其中11649.06平方米网签已作废）明显低于市场价网签备案在朱洪雷指定的其关系人名下。…2014年5月至8月份，孙红军多次向被告人朱洪雷借款。孙红军陆续偿还本金及利息。被告人朱洪雷以孙红军欠其钱为由，采用威胁、要挟手段，强迫孙红军将在柘城县开发的信质桂园小区二期的10416.83平方米商铺转让至其子女名下，孙红军被迫无奈将信质桂园小区的8、9、10号楼共计10416.83平方米的商铺以26042000元的价格过户给朱洪雷儿子朱世昌、女儿朱琳代的名下，并办理了房产证。随后将购房的26042000元款项转给了朱洪雷。经河南新越房地产评估有限公司评估，10416.83平方米的商铺价值5987.59万元”。一审法院认为，结合检察院的起诉书中确认的事实，虽然信质公司称，其中“柘城县信质新城尚品二期10套1231.5平方米的商铺（价值342.97万元）以及信质新城尚品二期”中指的房产应是本案涉案信质新城尚品二期的十套，但是该起诉书中的该事实并未提到其有采用威胁、要挟手段，强迫交易的认定，反而起诉书中“被告人朱洪雷以孙红军欠其钱为由，采用威胁、要挟手段，强迫孙红军将在柘城县开发的信质桂园小区二期的10416.83平方米商铺转让至其子女名下，孙红军被迫无奈将信质桂园小区的8、9、10号楼共计10416.83平方米的商铺以26042000元的价格过户给朱洪雷儿子朱世昌、女儿朱琳代的名下，并办理了房产证。”的内容，应是其涉嫌强迫交易的内容。综上，本案涉及的18套房屋应和朱洪雷涉嫌的强迫交易案没有关系。至于朱洪雷和王洪岩之间的关系，本案的诉请是撤销商品房买卖合同，二人之间的关系对此案件的审理不产生实质性的影响。关于信质公司提出应核实网签的情况，因网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响对本案涉案合同的审理。信质公司与王洪岩所签订的18份商品房买卖合同，根据信质公司提交的证据能够证明涉案商品房买卖合同上商铺的交易价格及当时的市场价格，可以清晰看出此交易价格低于当时市场价格的70%；依照法律规定，此交易价格应视为明显不合理的低价。此商品房买卖合同签订时无论是否存在胁迫行为，其交易结果的确是严重侵害了信质公司的合法权益；所以此商品房买卖合同显失公平，信质公司请求撤销该商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。王洪岩无论怎么辩解都不能推翻信质公司与王洪岩在签订商品房买卖合同时，涉案商铺交易价格明显低于当时的市场价格，从而导致双方所签订的商品房买卖合同显失公平这一事实。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：“依法撤销原告柘城县信质房地产开发有限公司与被告王洪岩签订的18份商品房买卖合同（合同编号为201502012-201502016,201502019,201501992-201501995,201501979-201501985、201501998）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王洪岩负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王洪岩提交2020年7月21日柘城县房产服务中心房地产开发管理股出具的情况说明一份，案涉房屋是否进行备案登记不影响合同效力，该证据本案不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案因信质公司与王洪岩所签订的18份商品房买卖合同产生的纠纷，一审判决认定本案案由为商品房买卖合同纠纷，并无不当。经双方确认，本案争议焦点，1.信质公司是否具备本案诉讼主体资格？2.一审判决以明显低于市场价格撤销案涉商品房买卖合同是否正确？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对王洪岩上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。一、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”信质公司作为案涉房屋买卖合同当事人，其主张该合同显失公平，提起本案诉讼，诉讼主体适格。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”原一审中，信质公司提交的商丘恒联房地产估价有限公司作出的房地产抵押评估报告、商丘诚信公司作出的评估报告、河南建安房产评估有限公司作出的评估报告、商丘恒联房地产估价有限公司作出的初评意见书，案涉房屋合同签订时该房屋及同时期、同地段商铺市场价格均高于每平方米6000元，朱洪雷刑事案件中，河南新越房地产评估有限公司作出评估，2014年5至8月，柘城县信质桂园小区二期，10416.83平方米的商铺价值为5987.59万元，案涉18份商品房买卖合同约定商铺价格每平方米2500元，明显低于市场价格，一审判决认定该商品房买卖合同显失公平，予以撤销，并无不当。三、本案二审中向王洪岩释明合同解除的法律后果，因双方对于返还财产争议较大，王洪岩可以另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王洪岩负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年十月十日书记员  杜欣欣