云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7332号上诉人（原审被告）：安宁林源房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，执行董事。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张静，云南东陆律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：张志元，男，1949年9月3日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张爱丽，女，1988年6月17日出生，苗族，住云南省昆明市官渡区，系被上诉人女儿，特别授权代理。上诉人安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源公司”）因与被上诉人张志元商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人林源公司的委托诉讼代理人梁腾云、张静，被上诉人张志元及其委托的诉讼代理人张爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣判后，上诉人林源公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决在仅核实部分购房款的前提下，结合其他有争议的证据，认定被上诉人张志元已完成购房款支付错误。本案中，被上诉人张志元无证据证明昆明昆燕工贸有限公司转至上诉人账户的200000元是其购房款，昆明昆燕工贸有限公司也从未对此进行说明或出具书面材料，被上诉人取现150000元现金支付购房款不符合交易习惯，且无证据证明该笔款项是购房款；第二，被上诉人提交《商品房购销合同》中的合同专用章、收款收据上的财务专用章，均与上诉人使用的印章不一致，存在伪造的可能，不能作为定案依据；第三，与本案有关的购房款、产权代办费、保证金等款项未由上诉人收取，而是由安宁滨兴物业管理有限公司收取，上诉人从未收取过与本案有关的上述款项，应当将安宁滨兴物业管理有限公司追加为本案第三人；第四，房屋所有权证与不动产权证的性质并不相同，一审法院在确定不宜径行判决的情况下，又判决上诉人承担逾期办证损失超出被上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人张志元答辩称：被上诉人通过昆明昆燕工贸有限公司向上诉人转账支付了20万元定金，此事实有转账凭证，上诉人称不是购房款无事实和法律依据，剩余房款有现金15万元和26万余元的转账，是有凭证的。一审证据清楚，登记备案已经形成完整锁链。被上诉人向上诉人选定的物业公司缴纳相关费用，并交付房屋使用至今，上诉人认为被上诉人的财务专用章系伪造是企图扰乱社会秩序，被上诉人交款是通过银行转账的，如果上诉人认为被上诉人提交的合同是虚假的，就把购房款退回来；上诉人只开具收据，未开发票，上诉人多年来一直未将购房款发票给被上诉人，还有购房契税完税凭证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理首领公馆Ａ-××号房屋的所有权属证书；2、判令被告立即交付给原告购房发票；3、判令被告支付逾期交房的违约金14214.552元；4、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约损失：（1）2015年4月11日至2019年9月25日204569.034元；（2）2019年9月26日起至被告提交给有关部门办理房屋所有权属证书、土地使用产权证合格资料时为止；5、判令被告支付原告所交的契税、印花税、代办费共计18725.7元的资金占用费，自2014年10月13日暂计算至2019年11月30日按照7.425%的利率计算并支付上述费用的资金占用费至不动产登记机构收到合格的申请材料之日止；6、依法判令被告承担本案案件受理费。一审法院经审理确认事实如下：原告欲购买被告在安宁市开发的“首领公馆”房地产项目两套房屋，原告通过昆明昆燕工贸有限公司于2013年以转账支票向被告支付200000元（100000×2）定金。后双方通过签订《商品房购销合同》，商定购买一套房屋（Ａ-××号），房价约定为618024元，一次性付款。原告张志元于2013年2月19日通过银行转账268024元、取现后交付现金150000元，加上前述定金转房款。清款后，被告出具了收据确认原告所购房屋为坐落于安宁市东湖公园旁的首领公馆Ａ-××号、房款一次性付款。落款时间书写为2013年1月19日。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定：“甲方应于2013年12月30日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列（一）种方式处理：（一）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，30天内甲方按每天乙方已付款的0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任……（2）甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十二条关于产权登记的约定：“在以下四个条件均具备之日起180日内，甲方为乙方代办房屋权属登记手续。①乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费。②甲乙双方已办理完房屋交接手续。③乙方向甲方出具代理产权的书面委托。④乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行产权代办义务。”原、被告双方签订的合同于2013年5月15日在网上进行商品房买卖合同登记备案（合同登记号ＡＮ2013051503683）。2014年5月15日，被告林源公司在报纸上刊登房屋交付公告，通知“首领公馆”房屋交付。2014年10月13日，向张志元交付了案涉房屋。交付房屋时，“首领公馆”物业管理由安宁滨兴物业管理有限公司（以下简称：滨兴物管）承担，张志元接房同日，向滨兴物管交纳了产权代办费、契税、印花税、物业费、装修保证金维修基金等费用。另查明，被告林源公司与慧谷公司签订《林源地产“首领公馆”项目销售代理合同》，委托慧谷公司进行独家销售。《代理合同》第六章“双方责任”约定：甲方（林源公司）职责……（3）派专人到销售现场负责收款工作，该物业销售所收取的款项全部由甲方收取，且进入甲方指定的销售账户，并由甲方出具收款凭证……乙方（慧谷公司）职责……（4）进行各类销售合同的签订、备案、产权报件，银行按揭贷款及交房的相关手续。一审法院认为，原告张志元与被告林源公司签订的《商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，合同双方应按约定履行各自的义务。被告林源公司提出的《商品房购销合同》为虚假合同，合同专用章及收款收据上的财务专用章与被告公司所使用的印章不一致，存在伪造可能的抗辩意见，与一审法院查清的被告林源公司“派专人到销售现场负责收款工作”不一致，且张志元通过银行转账支付的部分房款，经一审法院核实，款项确已进入被告林源公司账户；张志元主张通过现金交付的房款，被告未提出反驳的证据，故可确认张志元全部房款已付讫；案涉房屋已于2013年5月15日进行商品房买卖合同登记备案，证据形成完整锁链，足以证实《商品房购销合同》与收款收据的真实性、合法性、关联性，被告提出对合同专用章及收款收据上的财务专用章进行司法鉴定的申请事项，对诉争事项的裁量没有意义，对该鉴定申请一审法院不予准许；对被告的抗辩主张，一审法院不予采信。原告张志元主张被告交付购房发票，有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告张志元已于2013年2月19日付清全部购房款；原告张志元后又于2014年10月13日向房地产开发企业指定的前期物业管理企业滨兴物管付清全部产权代办费、契税、印花税、物业费、装修保证金维修基金等费用，因滨兴物管系房地产开发企业依据《物业管理条例》选聘的前期物业管理的服务企业，当事人并不能有效辨识收款人员的所属单位，故张志元凭借滨兴物管出具的收款收据，可以证实原告张志元已履行《商品房购销合同》第十二条的全部义务，被告理应按约定履行产权代办义务。被告提出请求追加滨兴物管为本案第三人，双方之间是否将张志元缴付的产权代办费、契税、印花税进行结算和移交，系被告与滨兴物管之间的合同纠纷，故被告提出请求追加第三人的申请，无事实及法律依据，对该申请一审法院不予准许。现被告未履行产权代办义务的客观情况为：未向安宁市房屋交易管理所提交规划、质量、消防、绿化的验收及其他办证手续，被告未履行合同约定的办证义务且无法定除外原因，被告提出“房屋所有权证”因新的法律实施已停办的意见，抗辩意见不成立，被告仍然应按现行有效的《不动产登记暂行条例》，配合购房者办理不动产权属证书。但因被告仍未向产权登记部门报送办理产权登记手续所需的全部资料，根据本案所查明的事实，涉案房屋现尚未进行相应验收，被告应报送的验收资料涉及其他行政机关的行政行为，在现有条件下一审法院不宜径行判决。关于原告张志元主张的逾期交房违约金，根据《商品房购销合同》第七条及第九条的约定，一审法院确定被告林源公司应承担的逾期交房违约金为：自2013年12月31日起至2014年1月29日期间（30天），以618024元为基数，按照0.01%／天计算违约金为1854.07元；自2014年1月30日至2014年10月13日期间（256天），以618024元为基数，按照0.02%／天计算违约金为31642.83元，合计33496.90元。现原告仅主张逾期交房违约金14214.552元，系自行处分其权利，故一审法院依法支持原告张志元提出的逾期交房违约金14214.552元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案系由于被告的原因未履行协助办证义务，确已构成违约，其应当承担违约责任。一审法院支持按上述司法解释第十八条“当事人特殊约定：以下四个条件均具备之日起180日内”计算赔偿计算时间，房屋实际交付使用之日2014年10月13日起180日，即自2015年4月11日被告未按约代理办证构成合同违约。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，一审法院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据上述法律规范和本案中被告房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，一审法院结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情以交易房屋总价款按日0.05‰的标准计算违约金。被告林源公司虽自2015年4月11日开始违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告张志元在2019年11月4日起诉，超过办证期限届满三年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故法院保护自起诉之日倒推三年的违约金。关于原告张志元主张的契税、印花税、代办费共计18725.7元的资金占用费，因缴纳该费用为张志元的合同义务，故被告林源公司代为占有上述款项有合法依据，被告林源公司未按合同约定及时代为办理不动产权属证，已承担了对应的违约责任，故本项资金占用费的诉讼请求系重复计算，对该主张一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向张志元开具安宁市连然镇“首领公馆”Ａ-××号房屋的增值税发票；二、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付张志元逾期交房违约金14214.552元；三、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付张志元逾期办理不动产权证的损失（以618024元为本金，自2016年11月5日起按每日0.05‰计算，直至申请人向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止）；四、驳回张志元的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。针对双方当事人无异议的事实本院予以确认，对于上诉人所提款项支付问题，本院将结合其他证据予以评述。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人林源公司应否承担相应违约责任？本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。各方当事人均应按照合同约定，诚信履行自己的义务。本案中被上诉人张志元与上诉人林源公司签订的《商品房购销合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。第一，关于上诉人林源公司所提《商品房购销合同》中的合同专用章、收款收据上的财务专用章均与上诉人林源公司所使用的印章不一致，存在伪造可能性问题。本院认为，根据审理查明事实，首先，上诉人林源公司开发的涉案“首领公馆”小区是通过与云南慧谷城市房地产经纪有限公司（以下简称“慧谷公司”）签订《林源地产“首领公馆”项目销售代理合同》的方式，由慧谷公司代理销售涉案房屋，根据《林源地产“首领公馆”项目销售代理合同》第六章第1款第3项约定，上诉人林源公司对慧谷公司销售涉案小区房屋过程中，需派专人到现场负责收款工作，物业销售所收取的全部款项由上诉人林源公司收取，且进入上诉人林源公司指定的销售账户，并由上诉人林源公司出具收款凭证，因此，上诉人林源公司现主张收款收据中的财务专用章与其使用的印章不符的陈述与上述约定矛盾，本院不予采信；其次，就上诉人林源公司与被上诉人张志元之间形成的商品房购销合同关系而言，上诉人林源公司有义务对双方签订的《商品房购销合同》进行合同备案，上诉人林源公司亦明确合同备案应当由其完成，而涉案房屋已于2013年5月15日进行备案，备案登记表中载明的预售许可证号、房屋坐落、房号、价款、建筑面积等内容与《商品房购销合同》约定的内容一致，且有上诉人林源公司法定代表人签字，故上诉人林源公司现否定《商品房购销合同》中的合同专用章真实性的上诉理由本院不予支持。据此，一审判决认定《商品房购销合同》与收款收据真实、合法、有效，且不予准许上诉人林源公司的鉴定申请并无不当，本院予以确认。第二，关于上诉人林源公司所提被上诉人张志元未完成购房款支付问题。本院认为，根据审理查明事实，被上诉人张志元提交了银行流水、取款凭证、转账支票等证据证实其已将购房款支付完毕，且上诉人林源公司出具的《收款收据》亦载明“兹收到张志元首领A-806房，房款（一次性付款），金额618024.00元”，故被上诉人张志元提交的证据能够证实其实际支付完相应购房款，上诉人林源公司所提被上诉人张志元以转账支票支付的200000元及现金支付的150000元购房款的事实异议与上述查明事实不符，本院不予采信。第三，被上诉人张志元已于2014年10月13日向安宁滨兴物业管理有限公司支付了全部产权代办费、契税、印花税、维修基金等相关费用，而安宁滨兴物业管理有限公司系上诉人林源公司指定的前期物业公司，被上诉人张志元并不能有效识别收款人所属工作单位，至于安宁滨兴物业管理有限公司收取相关费用后如何结算和移交，系安宁滨兴物业管理有限公司与上诉人林源公司之间的关系，故一审法院不予准许追加安宁滨兴物业管理有限公司为本案第三人并无不当，本院予以确认。第四，关于上诉人林源公司应否承担违约责任问题。本院认为，（一）上诉人林源公司未按照合同约定期限，将涉案房屋交付被上诉人张志元，已构成违约，应当承担相应违约责任，一审判决由上诉人林源公司向被上诉人张志元支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持；（二）无论办理房屋所有权证，亦或是不动产权证，上诉人林源公司均应按照《商品房购销合同》的约定，在约定期限内协助被上诉人张志元办理产权登记，将办证所需资料递交相应办证机关，但上诉人林源公司至今未能履行协助办理涉案房屋的产权登记义务，未能全部适当、全面履行双方签订《商品房购销合同》约定的相应义务，已构成违约，亦应当承担违约责任，故一审判决上诉人林源公司按照日0.05‰的标准支付逾期办证违约金并无不当，并未超过被上诉人张志元的诉讼请求，本院亦予以维持。另外，因涉案项目尚未完成相应验收，暂不具备办证条件，且涉及相应行政机关的行政行为，故一审判决驳回被上诉人关于办理产权证书的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人林源公司的上诉理由不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4688.84元，由上诉人安宁林源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年十月十九日法官助理李德江书记员王希辰