贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3584号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，统一社会信用代码91522600599367553U，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市滨江大道**。法定代表人：杨博，系该公司总经理。被上诉人（一审原告）：张咏梅，女，1972年12月7日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人贵州华恺置地有限公司（以下简称“华恺置地公司”）因与被上诉人张咏梅商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。华恺置地公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判。事实和理由：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金，同时又判决上诉人承担逾期交付城市基础设施电话通讯、有线电视、宽带网络违约金，属于重复计算，加重了上诉人的违约责任，显失公平。二、一审判决逾期交付商品房转移登记有关文书违约金从2018年6月30日起，按日万分之零点五是错误的。《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，取得商品房所有权初始登记的时间是2018年6月30日，逾期在90日内的，按照已付购房款的千分之一承担违约责任；逾期超过90日的违约金计算标准并未约定，故逾期超过90日的应比照逾期90内的的标准计算违约金。即使要按照日万分之零点五计算违约金，也应在90日之后，而不是一开始就按照日万分之零点五计算。综上所述，一审判决计算逾期交付电话通讯、有线电视、宽带网络违约金重复，逾期办证违约金计算错误，请二审法院依法改判。被上诉人张咏梅二审未作答辩。张咏梅向一审法院起诉请求：1、判令被告支付违约金63324.00元（2017年12月31日至2020年4月18日的逾期交房违约金30024.00元，2017年12月31日至2018年12月30日的逾期交付城市基础设施中电话通信、有线电视、宽带网络违约金1095.00元，逾期交付公共设施违约金36.00元，逾期交付办理商品房转移登记文书违约金32169.00元，2020年4月19日至实际交付办理商品房转移登记文书的违约金、以已付购房款357432.00元为基数按日万分之五计算）；2、判令被告为原告办理商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017004780），约定原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积76.39㎡，房屋总价款357432.00元。合同约定：出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付房屋；水、电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；如果电话通信未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金，如果有线电视未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金，如果宽带网络未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1.00元的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由出卖人向买受人一次性支付房屋总价款0.01%的违约金；出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。2017年4月20日，被告向原告出具《房屋销售专用收据》，确认收到原告支付购房款357432.00元。2019年2月18日，原告向被告提交了房屋交接申请书和装修申请书，申请对涉案房屋办理交房并进行装修，被告于同日将房屋钥匙交给原告。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付购房款，被告逾期交付商品房及相应设施，也未按时办理商品房所有权初始登记并提供办理转移登记的有关文书，被告的行为不仅违反了合同约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担民事责任。一、关于逾期交房违约金。房屋交付应以当事人是否对房屋具有占有、使用为条件，原告2019年2月18日申请交房装修并领取涉案房屋的钥匙，被告已将该涉案房屋的占有、使用转移给原告，故逾期交房违约金应计算至2019年2月18日。双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房违约金的计算标准进行了明确约定，此约定对双方当事人均具有约束力。逾期交房违约金从2018年1月1日计算至2019年2月18日止，共计414天，违约金为14797.68元（357432.00元×0.0001×414天）,对原告诉请超出部分，一审法院不予支持。二、关于逾期交付城市基础设施和公共服务设施违约金。城市基础设施和公共服务设施应在商品房交付时同时具备交付条件，因被告未举证证实城市基础设施和公共服务设施在交房时已经达到交付条件，故原告主张城市基础设施和公共服务设施违约金计算至2018年12月30日，一审法院予以支持。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，城市基础设施中电话通信、有线电视、宽带网络违约金均为364.00元（364天×1元/天），三项合计1092.00元，超出部分，一审法院不予支持。公共服务设施违约金为35.74元（357432.00元×0.01%），超出部分，不予支持。交房与交付城市基础设施和公共服务设施均系被告不同的合同义务，且《商品房买卖合同》分别约定了交付标准及违约责任，故被告关于逾期交房违约责任已涵盖逾期交付城市基础设施和公共服务设施违约责任的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。三、关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，不退房的双方没有约定违约金。一审法院认为，该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款无效，对原告不具有约束力，被告应承担违约责任。原告未举证证实未及时取得相关办证文书造成的损失，且原告系自住该房屋，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。从2018年6月30日暂计算至2020年4月18日的违约金为11759.51元（357432.00元×658天×0.00005）。2020年4月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。四、关于原告诉请被告办理商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书。因原告未提供证据证实被告具备立即办理商品房所有权初始登记及交付转移登记文书的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且被告代理人在庭审中也明确表明，涉案房屋还没有取得竣工验收证明，现无法提供转移登记材料，故原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款之规定，判决：一、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交房违约金14797.68元；二、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交付城市基础设施（电话通信、有线电视、宽带网络）违约金1092.00元及逾期交付公共服务设施违约金35.74元；三、被告贵州华恺置地有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张咏梅逾期交付办理商品房转移登记文书违约金11759.51元，2020年4月19日之后的违约金以已付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；四、驳回原告张咏梅的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计692.00元，由原告张咏梅负担389.46元，由被告贵州华恺置地有限公司负担302.54元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金后又判决其承担逾期交付城市基础设施（电话通信、有线电视、宽带网络）及公共服务设施违约金，是否重复计算；二、一审判决计算上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否错误。关于焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订《商品房买卖合同》第十二条、十三条分别约定了逾期交付城市基础设施、公共服务设施及逾期交房的违约责任，按照合同约定，交房与交付城市基础设施、公共服务设施均是上诉人应当履行的义务，且合同亦分别约定了相应的违约责任，二者并不存在包含关系，按照约定优先原则，上诉人逾期交房、逾期交付城市基础设施、公共服务设施，应当按照合同约定承担违约责任。因此，上诉人辩称一审判决其承担逾期交房违约责任后，又判决其承担逾期交付城市基础设施、公共服务设施违约责任系重复计算违约金，显失公平的意见，本院不予支持。关于焦点二，《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人应于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。”按照该约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在90日内及逾期超过90日为合同选择项，根据出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书是否超过90日来选择，本案中，上诉人已经逾期超过90日故应选择按照逾期超过90日的约定情形来计算上诉人应承担的违约责任，一审法院判决从上诉人逾期之日起按日万分之零点五计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，并无不当。上诉人辩称逾期90日的应按照合同约定计算违约金，逾期超过90日的应从90日以后才计算违约金的意见，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，上诉人华恺置地公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人贵州华恺置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十月十二日法官助理章杰书记员李璐超