广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12788号原告（反诉被告，以下统称原告）：管海峰，男，汉族，1987年5月22日出生，住所地为广东省惠州市惠城区**********，公民身份号码为441************218。委托代理人：林丽君，广东振文律师事务所律师。委托代理人：黎楚培，广东振文律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：刘建梁，男，汉族，1980年6月2日出生，住所地为湖南省双峰县**********，公民身份号码为432************012。被告：东莞市星客网咖有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：刘建梁，经理。以上两被告共同委托代理人：王妍妍，广东深仁律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：赵永丽，广东深仁律师事务所律师。原告管海峰与被告刘建梁、东莞市星客网咖有限公司（以下简称星客网咖公司）房屋租赁合同纠纷互诉一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告管海峰的委托代理人林丽君、黎楚培，被告刘建梁及两被告的共同委托代理人王妍妍、赵永丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告管海峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的商铺租赁合同于2020年4月30日解除；2.两被告向原告支付2020年2月份、3月份、4月份租金37800元；3.两被告向原告支付2020年2月份、3月份水费230.88元：4.两被告向原告支付2020年2月份、3月份、4月份电费、电房维护费4926.9元；5.两被告向原告支付2020年5月1日起至2020年5月12日止的场地占用费4877.42元；6.两被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告刘建梁签订《商铺租赁合同书》，约定原告将东莞市************出租给被告刘建梁用于经营网吧，租赁期限从2015年8月10日起至2020年8月9日止，每月3日前缴纳租金，2018年8月10日至2020年8月9日期间租金每月13200元，水电费等由被告刘建梁按照实际发生及既有标准缴纳。被告刘建梁从2020年2月开始拖欠租金及水电费，原告多次催收无果，且被告星客网咖公司向原告提出提前解除合同，并于2020年4月30日结业。原告于2020年4月27日通过微信再次要求被告刘建梁支付租金，并在商铺门口张贴房租催缴通知要求被告星客网咖公司支付，但两被告仍然拖欠租赁费用，反而从2020年5月1日开始撤场，以实际行动表示解除合同，最后于2020年5月12日才将商铺交还给原告。被告刘建梁承租涉案商铺的目的是为了设立被告星客网咖公司并经营网吧，被告星客网咖公司成立后实际使用了涉案商铺，根据公司法及相关规定，被告星客网咖公司应共同承担债务。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告刘建梁、星客网咖公司辩称，一、原告不是本案适格的诉讼主体。根据涉案物业的实际所有人东莞市樟木头镇城市发展总公司（以下简称城市发展公司）与案外人蔡嘉兴签订的租赁铺位合同，城市发展公司将涉案商铺（面积350平方米）租赁给蔡嘉兴，合同第12条明确约定未经城市发展公司同意不得将合同赋予蔡嘉兴的部分或全部权利转让他人，或将该物业的部分或全部转让给第三者，或让第三者使用。由此可见，本案原告未经房屋所有人城市发展公司同意，不具备合法租赁权益，故蔡嘉兴与原告所谓的授权委托无效，原告无权以自己名义出租涉案商铺并收取租金，更无权提起诉讼。二、被告与原告的房屋租赁关系解除时间为2020年5月12日，被告因疫情影响自2020年1月24日起开始歇业，至2020年4月中旬仍没有接到可以营业的通知。在原、被告的协商过程中，原告拒不执行樟木头镇政府关于镇属物业减免租金的指示，致使被告无力承担过高的租金压力于2020年4月15日向原告发出商铺提前解约申请书，并要求原告退还被告缴纳的房租押金及水电费押金。根据民法总则第180条的规定，疫情属于非人为原因造成的全国性灾难，被告所经营的网吧属于娱乐性场所，因国家政策要求无法正常营业，且无法预估恢复营业的时间，被告以不可抗力申请解除合同符合法律规定。原告应当返还被告的各项押金。三、被告无需全额支付2020年2月至5月租金，原告要求被告支付2月至4月租金及5月场地占用费，不符合樟木头镇政府关于镇属专业市场商铺仓库等物业免去2020年3月1日至4月30日租金，且落实到实际经营者，不许二手房东截留让利的要求，即使被告需要向原告支付租金，也仅仅只需支付2020年2月及5月1日至12日的租金。四、被告仅需按照0.7元/度支付代缴的电费。根据广东省发改委发布的调整电价通知，2015年东莞市一般工商业电价为0.9378元/度，后省发改委不断降低电价，自2019年7月后，东莞市一般工商业电价调整为0.7元/度。其他关于电费的答辩意见与反诉状最后一段意见一致。被告刘建梁向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还商铺租赁押金24000元、水电费押金1000元；2.原告向被告返还2018年8月至2020年1月多交的电费77659.82元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：被告刘建梁于2015年8月向蔡嘉兴租赁豪苑大厦3号铺位用于经营网吧，租赁期限从2015年8月10日至2020年8月9日。合同签订后，被告刘建梁向蔡嘉兴支付了租赁保证金24000元及水电费押金1000元。2015年12月左右，蔡嘉兴将该物业委托给原告对外出租，被告刘建梁与原告重新签订租赁合同。2020年1月底，国内出现新冠病毒，致使企业停产停业，被告刘建梁所经营的网吧也于2020年1月24日起停业。根据樟木头镇人民政府办公室《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》（樟府办复[2020]183号），对镇属专业市场、商铺、仓库等物业，免去2020年3月1日至2020年4月30日租金，禁止二手房东截留让利。被告刘建梁所承租的物业也属上述免租范围，且因长时间停业，无法确定复工期限，根据《租赁合同》第10.1条，“因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任”,被告刘建梁向原告协商以不可抗力解除租赁合同，并将其所缴纳的押金用以抵扣2020年2月租金及期间产生的水电费或由被告刘建梁转租此物业，但双方未达成一致意见。被告刘建梁无奈于2020年4月17日向原告发函解除租赁合同，希望原告能够退还房租押金及水电费押金，但时至今日，原告也一直未将租赁保证金及水电费押金予以退还，反而起诉要求被告刘建梁支付租金。《中华人民共和国电力法》第四十三条，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。根据东莞市发展与改革局发布的东莞市电价表，东莞市2015年1月1日起，一般工商业电度电价为0.94元/度，后根据经济发展，东莞市一般工商业电度电价又多次调低，到2019年7月1日起至今一般工商业电度电价仅为0.7元/度，但从双方签订合同之日至2018年11月，原告一直是按照1.05元/度向被告刘建梁收取电费，2018年12月后一直按照1.22元/度收取电费。原告不仅未按照政府要求降低电价，反而在供电局电价调低的情况下，将被告刘建梁承租物业的电价调高，以赚取差价。根据现有证据，仅仅自2018年1月至2020年1月，原告多收被告刘建梁的电费就多达77659.82元。综上，被告刘建梁特向法院提起反诉，望判如所请。原告管海峰针对反诉辩称，一、被告刘建梁要求原告返还租赁押金及电费押金没有依据。根据原、被告签订的租赁合同第9条9.2约定，乙方违法本合同退租的，甲方有权不退还押金。被告刘建梁也不能使用不可抗力的免责条款，法律规定不可抗力的使用范围过于广泛，原告认为应按照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第4条认定。被告刘建梁没有及时履行通知义务，故原告认为被告属于租赁期内提前解约。二、电费是经原、被告双方协商一致的结果，并就水电费达成补充协议，原告每次要求被告支付租金及水电费均通过微信向被告确认，被告确认无误后再向原告转款。原告并非供电企业，被告也没有直接与供电局签订供电合同，被告所经营的网吧是通过原告提供的用电设施使用，电作为特殊生产资源使用时的对价并非仅为电费，供电设施是基础，被告依赖出租人的供电设备用电，原告在对价收取部分基础设施的成本，也符合道理。被告星客网咖公司针对反诉辩称，同意被告刘建梁的反诉请求及意见。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了质证，根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：2015年8月24日，蔡嘉兴与东莞市樟木头镇城市发展总公司（以下简称城市发展公司）签订《铺位租赁合同书》，约定城市发展公司将东莞市樟木头镇圩镇社区*******位（面积350平方米）（以下简称涉案租赁物）租赁给蔡嘉兴，租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止，未经城市发展公司同意，蔡嘉兴不得将合同赋予蔡嘉兴的部分或全部权利转让他人，或将该物业的部分或全部转租给第三者，或让第三者使用。2015年8月10日，蔡嘉兴出具一份《授权委托书》，委托原告管海峰办理如下事项：一、委托原告作为涉案租赁物对外出租的主体，并与租客洽谈出租细节，与租客签署租赁合同；二、有权以受托人的名义核对及收取租金、押金、水电费等费用，并向租客出具收据；三、有权处理该物业的交接事宜，有权办理退租手续；四、如因该物业与租客发生纠纷，受托人有权以其个人名义代为向法院提起诉讼，处理纠纷事宜。委托期限自物业对外出租之日起至该物业租赁期限结束之日止。2015年8月10日，原告管海峰与被告刘建梁签订《商铺租赁合同书》《商铺水电费补充协议》，约定原告将涉案租赁物出租给被告刘建梁用于经营网吧，租赁期限从2015年8月10日起至2020年8月9日止；租金每月12000元，每月3日前缴交当月租金，租金每隔三年递增10%，即2018年8月10日至2020年8月9日期间的租金为每月13200元；被告刘建梁需在合同签订当日一次性向原告缴交租赁保证金24000元、水电费押金1000元，合同期满，在被告刘建梁付清租金等经营费用后，原告将保证金无息退还给被告刘建梁，若被告刘建梁在租赁期限内退租或者转让，保证金不予退还，作为违约金处理；租金不包括管理费、设施费用（包括空调费、电话费、水电费、煤气费、广告位使用费、物业清洁费及其他费用），该费用由被告刘建梁按照实际发生及既有标准负责缴交；被告刘建梁每月应将水电费与租金同时缴交给原告，水费单价为每立方4元，电费单价为每度1.05元，该价格一直到供水、供电部门或城市发展总公司下一次调整水电费为止；若被告刘建梁拖欠租金超过两个月，原告有权随时没收保证金、追回拖欠款项、收回商铺及解除本合同；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。合同签订后，被告刘建梁向原告支付了租赁保证金24000元及水电费押金1000元，并注册成立星客网咖公司，在涉案租赁物内经营，刘建梁担任该公司的法定代表人。2020年4月15日、17日，被告刘建梁、星客网咖公司向原告发出《商铺提前解约申请书》，以受新冠疫情影响，网吧根据政府要求从2020年1月24日停业至今，现决定提前解除租赁关系，并申请原告退还租赁押金合计25000元。原告向被告发出《房租催缴通知单》《律师函》，向被告催缴租金及水电费并主张被告逾期支付租金、水电费及提前解除合同已构成违约，原告有权没收保证金及追回拖欠款项。庭审中，原、被告确认双方的租赁合同实际于2020年4月30日解除，被告于2020年5月12日将涉案租赁物交还给原告。被告从2020年2月起没有向原告支付租金、电费，根据原告提交的东莞市樟木头镇城市发展总公司出具的《缴交电费通知》及电费、电房维护费发票，涉案租赁物2020年2月、3月、4月的电费分别为1247.4元、853.6元、2825.9元，合计4926.9元。原告主张被告刘建梁未支付2020年2月、3月的水费，并提交了东莞市樟木头镇物业管理公司（豪苑大厦）出具的收款收据，证明涉案租赁物2020年2月、3月的水费未缴，金额为230.88元。被告主张水费已向豪苑大厦物业管理处缴清，但没有证据予以证明。原告提交照片、视频，主张被告星客网咖公司于2020年4月19日、4月29日、5月1日仍在正常营业。从原告提交的照片、视频可见，星客网咖公司正在对外营业，部分电脑有顾客在玩网络游戏。被告提交东莞市樟木头镇人民政府办公室出具的《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》，主张樟木头镇人民政府已经批示同意樟城实业投资有限公司减免镇属物业2020年3月至4月的租金，涉案租赁物属于镇属物业，应减免租金。原告对该证据的真实性确认，但主张根据复函意见，减免租金的对象仅限于缴清租金的经营者，被告从2020年2月开始拖欠租金，不属于减免租金的对象。被告提交其缴交电费的记录、流水及广东省发改委发布的关于调整电价的相关文件，主张原告收取的电费高于广东省发改委发布的电价。原告对证据的真实性确认，但主张根据国家电力监管委员会颁布的《供电监管办法》第4条规定，原告不属于供电企业。另查明，涉案租赁物所在的东莞市**********已办理了房地产权证，证号为粤房地证字第C0356308号，权属人为樟木头房地产开发总公司。以上事实，有《铺位租赁合同书》《授权委托书》《商铺租赁合同书》《商铺水电费补充协议》、房地产权证、电费、电房维护费发票、水费收款收据、微信聊天记录、《律师函》《商铺提前解约申请书》、照片及视频光盘、《缴交电费通知》《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》《证明》《实缴电费与应缴电费统计表》、缴款记录、银行流水、广东省发改委发布的关于调整电价的相关文件等证据，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同书》、《商铺水电费补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于原告管海峰的诉讼主体资格。首先，蔡嘉兴与城市发展总公司签订的《铺位租赁合同书》仅对合同相对方具有约束力，城市发展总公司并未对蔡嘉兴授权原告出租涉案租赁物提出异议，故被告以该合同第十二条为由主张原告不具备合法租赁权益，无权提起本案诉讼，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，原告根据蔡嘉兴出具的《授权委托书》对涉案租赁物进行管理，授权范围包括以原告的名义签订租赁合同、收取租赁费用及向法院提起诉讼等，原告接受委托后将涉案租赁物出租给被告刘建梁，双方之间形成租赁合同关系，故原告管海峰的诉讼主体适格。二、关于被告申请提前解除合同是否属于违约行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被告刘建梁在受疫情影响无法正常经营的情况下，申请提前解除租赁合同并不符合法律规定及最高院的上述指导意见，故被告刘建梁的行为构成违约。根据合同约定，被告在租赁期内退租的，保证金不予退还，故被告刘建梁要求退还租赁押金及水电费押金，本院不予支持。原、被告确认双方之间的租赁合同实际于2020年4月30日解除，被告于2020年5月12日将涉案租赁物交还给原告，对此本院予以确认。根据原告提交的照片及视频光盘，被告星客网咖公司于2020年4月至5月期间仍在对外营业，并未遵照政府要求暂停营业。被告刘建梁从2020年2月起未支付租金，原告降低合同约定租金标准，要求被告刘建梁按照12600元/月的标准（合同约定为13200元/月）支付2020年2月至4月的租金37800元及2020年5月1日至12日的占用费4877.42元，合法有据，本院予以支持。虽然涉案租赁物属于镇属物业，东莞市樟木头镇人民政府出具《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》，同意减免镇属物业2020年3月至4月的租金，但复函也明确规定租金减免对象仅限于缴清租金的经营者，而被告刘建梁并未支付2020年2月的租金，不符合租金减免的条件，故被告抗辩无需全额支付2020年2月至5月的租金，本院不予支持。三、关于水电费。《商铺水电费补充协议》约定，被告刘建梁每月应将水电费与租金同时缴交给原告，水费单价为每立方4元，电费单价为每度1.05元，该价格一直到供水、供电部门或城市发展总公司下一次调整水电费为止。根据原告提交的《缴交电费通知》、电费、电房维护费发票、水费收款收据可知，城市发展总公司已经调整了水电费单价，故被告刘建梁应按照城市发展总公司调整后的水电费标准支付水电费。原告提交东莞市樟木头镇物业管理公司（豪苑大厦）出具的收款收据，证明被告未交纳涉案租赁物2020年2月、3月的水费230.88元，被告主张已向豪苑大厦物业管理处缴清水费，但没有证据予以证明，本院依法采信原告的主张。原告要求被告刘建梁支付2020年2月至4月电费、电房维护费4926.9元及2020年2月、3月水费230.88元，符合合同约定，本院予以支持。被告刘建梁反诉要求退还多收的电费，没有事实及法律依据，本院不予支持。四、被告刘建梁与原告签订租赁合同的目的是为了设立被告星客网咖公司，被告星客网咖公司成立后实际占有使用了涉案租赁物经营，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，被告星客网咖公司应对涉案债务承担共同还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，以及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，判决如下：一、确认原告管海峰与被告刘建梁签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月30日解除；二、被告刘建梁、东莞市星客网咖有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告管海峰支付2020年2月、3月、4月租金37800元及2020年5月1日至5月12日的场地占用费4877.42元；三、被告刘建梁、东莞市星客网咖有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告管海峰支付2020年2月、3月、4月电费、电房维护费4926.9元及2020年2月、3月水费230.88元；四、驳回被告刘建梁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费498元，由被告刘建梁、东莞市星客网咖有限公司负担；反诉受理费1177元，由被告刘建梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇二〇年十月二十七日书记员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。