文书内容云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1921号原告：冯某某，女，汉族，1972年3月5日出生，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：刘峰、李鸣，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁同盛温泉网球经营有限公司，住所地：安宁市温泉镇。法定代表人：杨西平，董事长。委托诉讼代理人：马某某，公司员工，一般授权代理。被告：安宁温泉半岛红土会酒店经营管理有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市温泉街道办事处。法定代表人：梁剑，执行董事。委托诉讼代理人：马某某，公司员工，一般授权代理。原告冯某某与被告安宁同盛温泉网球经营有限公司（以下简称“同盛公司”）、被告安宁温泉半岛红土会酒店经营管理有限公司（以下简称“红土会公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告冯某某的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。被告同盛公司和红土会公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告冯某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告同盛公司向原告支付2020年3月31日前应付租金的拖欠金额159823.02元（对应租期至2020年10月13日），并向原告支付按同期银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的自逾期之日起计至付清之日止的违约金（违约金分段计算，逾期时间自2016年10月1日起至2017年3月31日的计算基数为9297.51元、自2017年4月1日起至2017年9月30日的计算基数为30834.78元、自2017年10月1日起至2018年3月31日的计算基数为52254.36元、自2018年4月1日起至2018年9月30日的计算基数为73791.63元、自2018年10月1日起至2019年3月31日的计算基数为95211.21元、自2019年4月1日起至2019年9月30日的计算基数为116748.48元、自2019年10月1日至2020年3月31日的计算基数为138285.75元、自2020年4月1日起至付清之日止的计算基数为159823.02元；2、判令被告红土会公司对同盛公司的上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费及财产保全费由两被告承担。事实和理由：被告同盛公司开发了中国温泉网球中心商品房项目，并以售后返租的方式向社会公开销售并回租房屋，提供给被告红土会公司用作经营温泉半岛凯莱度假酒店的酒店用房。因同盛公司欠付租金且经多次催促仍拒不履行，以及两被告法人人格混同，原告向人民法院提起本案诉讼。一、2012年10月14日，原告与同盛公司签订了《商品房购销合同》，约定原告购买同盛公司开发的位于安宁市房屋。与此同时，原告与同盛公司签订了《租赁合同》，约定：原告将上述房屋出租给同盛公司，租赁期限自2012年10月14日至2022年10月13日；固定租金为每年42958元；第一年度租金在《商品房购销合同》约定的购房总价款中扣除；自2013年10月14日起，租金每六个月支付一次，9月30日前支付年度第一笔租金，3月31日前支付年度第二笔，先付租金后使用房屋；承租人逾期支付租金的，应当自逾期之日起按照同期银行贷款利率支付违约金；逾期超过60日的，承租人按当年度租金的20%向出租人支付违约金。根据《租赁合同》关于固定租金为每年42958元的约定，换算成日租金为117.69元（年租金42985元÷365天＝117.69元）二、同盛公司已支付租期2017年1月11日之前的租金,但对于租期自2017年1月12日至2020年10月13日的租金159823.02元，逾期未支付。原告已向同盛公司付清购房款、契税、印花税、维修基金等全部价款及税费。同盛公司应付原告第一年租金已从《商品房购销合同》购房款中直接扣除视为已经支付。同盛公司在《租赁合同》项下向原告实际支付租金的情况为：2013年10月16日支付19331元，2014年4月17日支付19331元，2014年9月26日支付19331元，2015年4月1日支付19331元，2015年10月9日支付18901.52元，2016年4月13日支付18901.52元，2016年12月14日支付19024元，2018年4月18日支付5370元。累计支付租金139521.04元，己付租金对应租赁天数1185.50天（139521.04元÷日租金117.69元=1185.50天)，按1186天计。从第二个租赁年度的第1天2013年10月14日起计算至第1186天为2017年1月11日，同盛公司实际支付了租期截止2017年1月11日的租金。同盛公司对于租期自2017年1月12日开始的租金再未支付。己付租金也存在逾期的情况，但原告在本案中对于已付租金逾期不主张违约金，只主张欠付租金的违约金。同盛公司欠付2017年1月12日起至2017年3月31日的租金为9297.51元（117.69元/天×79天)，该笔租金的支付期限为2016年9月30日前，故分段计算时的欠付期间为2016年10月1日至2017年3月31日；同盛公司在2017年4月1日至2017年9月30日期间欠付租金累计金额30834.78元（2017年3月31日前应付新的半年租金117.69元/天183天＋此前欠付余额9297.51元);同盛公司在2017年10月1日起至2018年3月31日期间欠付租金累计金额52254.36元（2017年9月30日前应付新的半年租金117.69元/天×182天＋此前欠付余额30834.78元);同盛公司在2018年4月1日起至2018年9月30日期间欠付租金累计金额73791.63元（2018年3月31日前应付新的半年租金117.69元/天×183天＋此前欠付租金52254.36元);同盛公司在2018年10月1日起至2019年3月31日期间，欠付租金累计金额95211.21元（2018年9月30日前应付新的半年租金117.69元/天×182天＋此前欠付租金73791.63元);同盛公司在2019年4月1日起至2019年9月30日期间，欠付租金累计金额116748.48元（2019年3月31日前应付新的半年租金117.69元/天×183天＋此前欠付租金余额95211.21元);同盛公司在2019年10月1日至2020年3月31日期间，欠付租金累计金额138285.75元（2019年9月30日前应付新的半年租金117.69元/天×183天＋此前欠付租金余额116748.48元);同盛公司自2020年4月1日起欠付租金累计金额159823.02元（2020年3月31日前应付新的半年租金117.69元/天×183天＋此前欠付租金余额138285.75元)。三、被告同盛公司违反合同约定欠付租金，应承担违约责任。因合同约定的违约金总额过高，原告主张按同期银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金自逾期之日起计至付清之日止。违约金分段计算，根据前述在不同时间段的欠款事实，逾期时间自2016年10月1日起至2017年3月31日的计算基数为9297.51元、自2017年4月1日起至2017年9月30日的计算基数为30834.78元、自2017年10月1日起至2018年3月31日的计算基数为52254.36元、自2018年4月1日起至2018年9月30日的计算基数为73791.63元、自2018年10月1日起至2019年3月31日的计算基数为95211.21元、自2019年4月1日起至2019年9月30日的计算基数为116748.48元、自2019年10月1日至2020年3月31日的计算基数为138285.75元、自2020年4月1日起至付清之日止的计算基数为159823.02元。四、两被告丧失法人独立人格，红土会公司应与同盛公司承担连带责任。两被告是受共同控制的两家公司。不仅住所一致，多位股东在两被告交叉担任高级管理人员，高级管理人员交叉任职，住所和人员混同。两被告之间互相输送利益，财务混同。根据云01**民初581号民事判决书、云01**民初1000号民事判决书所查明事实，同一开发项目的其他购房人（出租人）也在同样模式的售后返租争议中因红土会公司欠付租金发生诉讼，而红土会公司应向另案购房人支付的第一笔租金实际是从同盛公司向案外人卖房价款中扣除的，证明同盛公司放弃部分价款抵作红土会公司的应付租金。由此可见，两被告之间财务混同。根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第十条，应认定两被告法人人格混同。根据红土会公司的营业执照、特种行业许可证、消防许可证、食品经营许可证、卫生许可证，证明同盛公司承租原告房屋后提供给红土会公司用作“温泉半岛凯莱度假酒店”经营用房，两被告之间存在利益输送，两被告被其股东和实际控制人过度支配与控制。根据九民纪要第11条第2款，应否认两被告的法人人格。因此，基于两被告法人人格混同，以及两被告被过度支配与控制的事实，依据九民纪要第10、11条所规定的裁判规则，应否认两被告的法人人格，由两被告对原告诉讼请求承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告同盛公司向本院提交答辩状辩称：一、双方签订的《商品房购销合同》和《温泉半岛租赁合同》中的签约主体，均为同盛公司，故原告将红土会公司作为被告一并诉讼没有事实依据，恳请法院驳回其对红土会公司的起诉。二、我公司不认可原告主张的租金支付和计算方式。根据双方签订的《温泉半岛租赁合同》的约定，我公司于2013年10月16日支付了2013年10月1日至2014年3月31日期间的租金19331元，于2014年4月17日支付了2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金19331元，于2014年9月26日支付了2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金19331元，于2015年4月1日支付了2015年4月1日至2015年9月30日的租金19331元，于2015年10月9日支付了2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金18901.52元，于2016年4月13日支付了2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金18901.52元，于2016年12月14日支付了2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金19024元。我公司已支付其租金至2017年3月31日。2018年4月18日，我公司又支付其租金5370元。三、根据《温泉半岛租赁合同》的约定，每年租金为42958元（未扣税），每半年支付一次。我公司截止2020年9月30日，未支付2017年4月18日至2020年9月30日（共3年6个月）的租金合计150353元（42958元/年×3.5年=150353元），扣除2018年4月18日已支付的租金5370元，实际未支付租金144983元。恳请法院按合同约定计算未支付租金。四、我公司在2017年以前均按时支付原告租金，2017年云南省大理整顿旅游市场后，导致我公司经营十分困难。今年受新型冠状肺炎疫情的影响，我公司积极响应政府号召，大年初一开始停业，直到6月中旬才恢复营业。故逾期未按时支付租金，并非我公司的本意。恳请法院在兼顾合同履行的情况下，综合考虑我公司实际困难，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。本院经审理认定事实如下：2012年10月14日，冯某某与同盛公司签订《商品房购销合同》，向同盛公司购买了坐落于安宁市温泉半岛国际网球中心41幢第四层第17号房屋。同日冯某某又与同盛公司签订《温泉半岛租赁合同》，将其向同盛公司购买的上述房屋出租给同盛公司用于酒店运营。双方在《温泉半岛租赁合同》中约定：租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日，乙方（同盛公司）每年度向甲方（冯某某）支付固定租金42958元（未扣税）；第一年度的租金在《商品房购销合同》约定的购房总价款中扣除；其余年度的租金每六个月支付一次，即于当年的9月30日内支付当年度第一笔租金，次年3月31日内支付当年度第二笔租金；乙方未能按时支付租金，应当自逾期之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。合同签订后，同盛公司将上述租赁物用作经营酒店，并向冯某某支付了合同约定的部分租金。同盛公司已付和欠付租金的情况如下表所示：            序              欠付对应期间              本期欠付              累计欠付              支付期限              已付                  1              2013.10.1-2017.3.31              16201.96               16201.96               2016.9.30.              134151.04                  2              2017.4.1-2017.9.31              21479               37680.96               2017.3.31.              0                  3              2017.10.1-2018.3.31              21479               59159.96               2017.9.30.              0                  4              2018.4.1-2018.9.31              21479               80638.96               2018.3.31.              0                  5              2018.10.1-2019.3.31              16109               96747.96               2018.9.30.              5370.00                  6              2019.4.1-2019.9.31              21479               118226.96              2019.3.31              0                  7              2019.10.1-2020.3.31              21479              139705.96              2019.9.30.              0                  8              2020.4.1-2020.9.31              21479              161184.96              2020.3.31              0      按双方合同的约定，同盛公司应于2016年9月30日前向冯某某支付2013年10月1日至2017年3月31日期间的租金共计150353元，但仅支付了134151.04元，尚欠16201.96元。同盛公司应于2020年3月31日前向冯某某支付2017年4月1日至2020年9月30日期间的租金共计150353元，但仅支付了5370元，尚欠144983元。故同盛公司截止2020年3月31日累计尚应付租金161184.96元，后一直未支付冯某某。另查明，同盛公司成立于2008年2月2日，为有限责任公司，其股东为杨西平、范吉智，其法定代表人为杨西平，高级管理人员为梁剑、刘成强、马倩颖、陈亚刚等人。红土会公司成立于2011年10月19日，也为有限责任公司，其法定代表人为梁剑，股东为梁剑和“霍尔果斯云隆股权投资管理合伙企业”，高级管理人员为刘成强、蔡伟、童峰等人。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房购销合同》、《温泉半岛租赁合同》、银行账户交易明细清单、企业信用信息公示报告等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，冯某某与同盛公司签订的《温泉半岛租赁合同》，属依法成立且有效的房屋租赁合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”同盛公司截止2020年3月31日累计尚欠冯某某租金161184.96元，按照合同约定，该租金均已到期，应由同盛公司支付给冯某某。故冯某某请求判令同盛公司支付尚欠租金的诉讼请求，本院予以支持。冯某某仅就该租金中的159823.02元主张权利，系其对其权利的处分，其余尚欠租金，因冯某某未提出主张，根据不告不理原则，本院在本案中不予处理。据此，本院认定同盛公司应支付冯某某的租金金额为159823.02元。同盛公司在履行合同的过程中，未按约定的期限支付租金，已经构成违约，依法应承担违约责任。故冯某某请求判令同盛公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。冯某某主张自2016年10月1日起计算违约金，且2019年8月19日以前的违约金按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，不违反法律规定，本院予以支持。但违约金的计算基数，则应根据同盛公司的违约事实，分段予以认定。冯某某主张的认定基数，与本院的认定不符的部分，本院不予支持。此外，同盛公司与红土会公司系不同的独立法人，依法应独立承担民事责任。冯某某提供的证据既不能证明同盛公司与红土会公司互为股东，也不能证明二者的财产存在混同并互相过度支配与控制，故冯某某请求判令红土会公司对同盛公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告安宁同盛温泉网球经营有限公司于本判决生效后立即支付原告冯某某租金159823.02元。二、由被告安宁同盛温泉网球经营有限公司于本判决生效后立即支付原告冯某某违约金（2019年8月19日以前的违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2016年10月1日起至租金付清之日止的违约金以16201.96元为本金进行计算，2017年4月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算，2017年10月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算，2018年4月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算，2018年10月1日起至租金付清之日止的违约金以16109元为本金进行计算，2019年4月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算，2019年10月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算，2020年4月1日起至租金付清之日止的违约金以21479元为本金进行计算）。三、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元、财产保全费1320元，合计3068元，由被告安宁同盛温泉网球经营有限公司承担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年十月二十二日书记员 奎婉媛