湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1869号 上诉人（原审原告）:深圳多禾国际物业管理有限公司。 法定代表人：汪青。 委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭钢，男，1970年12月11日出生。 上诉人深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾公司）因与被上诉人郭钢物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立，被上诉人郭钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 多禾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持多禾公司一审诉讼请求；2.本案二审诉讼费由郭钢承担。事实与理由：1.多禾公司根据物业服务合同约定自2016年10月至2019年9月30日为七星花园小区提供物业服务，郭钢享受了物业服务，却不按期交纳物业费和水费，其行为是对小区其他业主共同利益的损害。郭钢一审提交的照片和《限期整改通知书》均为复印打印件，不能确定证据来源，不真实亦不合法。多禾公司在服务期间也从未收到小区业委会送交或告知限期整改通知内容。郭钢以物业服务瑕疵为由主张减免物业费，没有事实依据，一审法院判决核减郭钢欠缴的物业费存在错误。2.七星花园小区水费一直以来均是由物业代收代缴，该水费缴纳方式得到业主委员会的同意，小区90%的业主均以实际缴纳的方式予以认可，若单独对郭钢应支付的水费豁免，对小区已交水费业主不公平。一审判决错误，郭钢应补缴多禾公司代垫水费901.3元。综上，请求二审法院改判支持多禾公司的诉讼请求。 郭钢辩称，物业合同签订程序不符合法律规定，郭钢在不知情的情况下被多禾公司收取物业费，郭钢不认可多禾公司的行为，且多禾公司也未按照合同约定履行义务。七星花园小区业主到自来水公司调查，多禾公司并没有为小区代缴水费到位，因一审判决在郭钢应缴纳物业费的基础上核减30%，就没有上诉。并且前期交了物业费，后期未交是因为多禾公司提供的物业服务质量太差。 多禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.郭钢支付多禾公司物业管理费2324.8元以及水费901.3元；2.郭钢按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计363.1元；以上合计：3589.2元；3.本案诉讼费由郭钢承担。 一审法院认定事实：一、2016年8月20日，郴州市七星花园业主委员会向多禾公司发出“中标通知书”，“中标通知书”载明该业主委员会受业主大会的委托，组织开展七星花园物业服务单位的招标工作，并于2016年8月20日开标，经业委会及业主代表综合评定比较各投标单位，确定深圳多禾国际物业管理有限公司为中标单位。 二、2016年9月28日，多禾公司与郴州市七星花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定多禾公司为座落于湖南省郴州市南岭大道988号七星花园小区业主提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日，物业服务费具体标准：高层住宅应按1.2元/平方米/月，商业物业2.2元/平方米/月。《物业管理服务合同》第七条、第十四条“业主应提前预交下月的物业服务费及日常维修资金等相关费用。物业区域内的已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取”。“……业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1％的标准收取违约金”。 三、合同签订后，多禾公司依约在该小区进行物业管理工作，郭钢系七星花园7栋1703室（不动产产权登记信息）的业主，物业面积242.14平方米，每个月应交的物业费为290.6元。 四、多禾公司称，郭钢自2019年2月1日至2019年9月30日止，郭钢已累计拖欠物业费2324.8元及多禾公司代垫付的水费901.3元未缴纳，按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计363.1元，多禾公司向郭钢书面催交无果，遂诉至一审法院。 五、服务期届满后，因未续签《物业管理服务合同》，多禾公司于2019年10月1日应业主委员会的要求已退出七星花园物业服务。 本案系物业服务合同纠纷，根据一审庭审查明的情况，一审法院对双方的争议作如下认定：一、《物业管理服务合同》是否合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。一审法院认为，多禾公司与郭钢所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，郭钢如认为物业公司的选聘、招投标程序不合法，应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。七星花园业主委员会作为小区业主的代表向多禾公司发出了“中标通知书”，认可物业公司经过小区业主大会的选聘中标，郭钢以此为由对《物业管理服务合同》的合法性提出的抗辩，不予采信。 二、多禾公司能否向郭钢收取水费。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。多禾公司并未向法庭提交有关单位授权其代收水费的证据。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。多禾公司要求郭钢向其支付水费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 三、多禾公司是否履行了《物业管理服务合同》的应尽义务以及物业费和违约金的确定。多禾公司认为：签订《物业管理服务合同》后依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。郭钢认为：小区环境脏、乱、差，小区安防、消防、停车等数年来形同虚设多禾公司服务水平差，不负责任，没有履行应尽义务，物业公司无视业主和小区业主委员会下达的《限期整改通知书》，并向法庭提交了相关物业管理情况的证据。一审法院认为：《物业管理服务合同》中约定，如果物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会可要求其限期整改。本案中郭钢提交了多份七星花园业主委员会发给物业公司的《限期整改通知书》，要求对相关物业服务事项进行整改，而多禾公司并未提交按照业主委员会的通知要求对相关事项进行了整改的证据；根据业主提交的相关证据，一审法院认定，多禾公司未完全履行物业服务合同的约定，但郭钢以此作为不缴纳物业服务费的抗辩并无法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的相关法律规定，一审法院酌情确定，郭钢按《物业管理服务合同》中约定缴费标准的70%向多禾公司支付物业管理费。关于违约金，多禾公司要求郭钢按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金363.1元过高，且我国《物业管理条例》中并无此规定，一审法院酌定，郭钢自多禾公司退出小区物业管理之日的2019年10月1日起，按年利率6%向多禾公司支付违约金。多禾公司诉请中超过的部分，不予支持。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。一审庭审查明，郭钢系认为小区物业管理存在问题而不交物业服务费，郭钢指出的相关问题，需要业主、业主委员会、物业服务公司共同解决，但郭钢的诉求应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。郭钢拒绝交纳物业服务费用于法无据，根据多禾公司履行《物业管理服务合同》约定义务的情况，一审法院酌定郭钢应向多禾公司支付《物业管理服务合同》中约定数额的70%的物业管理费即1627.36元（2324.8元×70%），应缴未缴的物业费的违约金按年利率6%支付，多禾公司诉请中超过的部分，不予支持。现多禾公司未向法庭提交授权代收水费的相关证据，对多禾公司要求郭钢向其支付水费901.3元的诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郭钢在本判决生效后十日内支付拖欠的物业服务费1627.36元给原告深圳多禾国际物业管理有限公司，违约金按照年利率6%从2019年10月1日算至费用清偿之日止；二、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告郭钢负担。” 二审查明：七星花园小区水费采取物业代收代缴的方式，业主按期将水费缴纳给物业公司，物业公司代收后按月将水费缴纳给自来水公司，业主未单独在自来水公司开立用水账户，也不直接与自来水公司产生水费收缴关系。多禾物业是第三家为七星花园小区提供物业服务的公司，前两家物业公司也是采用与多禾公司相同的水费缴纳方式。郭钢认可欠缴水费金额910.3元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，结合当事人的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：一、案涉物业服务合同是否合法有效；二、郭钢是否要补交物业管理费；三、郭钢是否构成违约，是否应承担违约责任，如何承担；四、多禾公司是否为郭钢垫付水费，郭钢应否向多禾公司交纳水费。 关于焦点一。案涉物业服务合同的签订经过合法的招标程序，七星花园小区业主委员会向多禾公司下达了中标通知书，以七星花园业主委员会的名义与多禾公司签订了小区的物业服务合同。且合同签订时七星花园业主委员会已向房管部门登记备案，其与多禾公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。 关于焦点二。案涉物业服务合同有效，郭钢和物业公司均应当按照物业服务合同的约定履行。签订物业合同后，多禾公司即进驻七星花园小区提供物业服务至2019年9月30日物业服务期限届满，七星花园小区的业主也享受了多禾公司提供的物业服务。现郭钢以多禾公司的选聘程序违法，提供的服务质量不合格为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。郭钢如对多禾公司的服务质量不满意，可以通过合理方式提出异议，要求物业公司承担赔偿损失、继续履行、采取补救措施等违约责任的救济方式，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费不利于物业公司的正常运转，也有损于其他正常缴费业主的权益。郭钢既享受了多禾公司提供的物业服务，就应当按照约定价格支付物业费，一审对于郭钢欠缴物业费的期间和物业费收费标准计算无误，但是判决按照郭钢应缴纳物业费总额的30%核减物业费不当，本院予以纠正。故郭钢应当按照物业合同约定的价格全额缴纳2019年2月1日至2019年9月30日期间欠缴的物业费2324.8元。 关于焦点三。郭钢未及时缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定，应当承担违约责任。一审法院认为合同约定的按拖欠物业费的千分之一支付违约金过高，酌情判定按照年利率6%支付违约金符合法律规定。因多禾公司2019年10月1日不再为小区提供物业服务，故违约金应自2019年10月1日起计算。 关于焦点四。根据二审查明的事实，七星花园小区一直采取物业公司代收代缴的水费缴纳方式，多禾公司服务期间也采取同样的方式，由物业公司将业主缴纳的水费统一交给自来水公司，郭钢未按时缴纳水费，多禾公司为其垫付了水费。郭钢既然使用了自来水，又认可水费欠费的具体数额，理应当交纳所欠缴的水费。故郭钢应当向多禾公司支付欠缴的水费901.3元。 综上所述，多禾公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1589号民事判决； 二、郭钢在本判决生效后十日内向深圳多禾国际物业管理有限公司支付拖欠的物业费2324.8元及水费901.3元，共计3226.1元； 三、郭钢在本判决生效之日起十日内向深圳多禾国际物业管理有限公司支付欠缴物业费的违约金（以2324.8元为基数，按照年利率6%，自2019年10月1日起算至物业费付清之日止）。 四、驳回深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由深圳多禾国际物业管理有限公司负担15元，郭钢负担60元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 李惠铭 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年十月十六日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。