中华人民共和国 四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11544号 上诉人（原审被告）：陈**良，男，1952年3月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴墨，男，1975年12月22日出生，彝族，住四川省西昌市，现住四川省成都市锦江区，系陈**良女婿。 被上诉人（原审原告）：张淑君，女，1961年5月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓古，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：武侯区天成利民房屋经纪服务部，经营场所：四川省成都市武侯区电信路后街**。 经营者：李琼超，女，1976年8月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 原审第三人：ＣＨＥＮＢＥＩ（陈蓓），女，1980年9月29日出生，新加坡共和国居民，现住四川省成都市锦江区，系陈**良之女。 上诉人陈**良因与被上诉人张淑君、被上诉人武侯区天成利民房屋经纪服务部（以下简称天成利民服务部），原审第三人CHENBEI（陈蓓）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年8月6日公开开庭审理了本案。陈**良及委托诉讼代理人吴墨、张淑君及委托诉讼代理人谷栋、天成利民服务部经营者李琼超及陈蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈**良上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2103号民事判决或者改判由天成利民服务部承担全部责任，驳回对陈**良的全部诉讼请求；2.由张淑君、天成利民服务部承担一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、合同中已明确出卖方为陈**良、陈蓓，陈蓓委托陈**良出售房屋，但陈蓓并未出具委托书，也未在房屋买卖合同上签字盖章。张淑君知道陈**良没有得到房屋所有权人陈蓓的授权还与陈**良签订合同，导致陈蓓出售房屋的部分合同解除，张淑君存在重大过错。二、该房屋买卖过程中是中介天成利民服务部提供的格式合同，天成利民服务部收取了服务费应当审查房屋真实权利人。因天成利民服务部负责人李琼超未尽到必要的审查义务导致陈蓓的买卖合同被解除，应承担主要责任，一审判决陈**良承担全部责任没有法律依据。三、陈**良由于身体原因全权委托了中介负责，并按照中介提供的合同签订了合同，也履行了合同义务，陈蓓名下的两套房屋由中介承诺可以出售，并让陈**良代签了合同，并且由中介支付了50000元定金，中介作为一个专业的机构应当承担在售房合同中所有的相关责任，并有义务审查合同的合法性，完善售房合法手续。 张淑君针答辩称，一审法院程序合法，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。张淑君与天成利民服务部在房屋买卖交易中不存在过错，其尽到了审查义务，陈**良在出售案涉三套房屋时，其中一套房屋登记在陈**良名下，案涉两套房屋登记在陈蓓名下，陈**良在出售房屋时主张案涉房屋属于陈**良，并有权出售房屋。陈**良在购买案涉房屋时，陈蓓才毕业，没有经济能力购买陈蓓名下的两套房屋，陈蓓名下的两套房屋由陈**良购买，并且陈**良出示了房产证、国土证、陈蓓护照，证明陈**良可以出售房屋。案涉陈蓓两套房屋与陈**良名下的房屋在出售时均是打通了是整体，出租给他人做洗脚房使用的，因房屋有租约，要使用都需要整体使用。陈**良出售房屋时，向张淑君借款1000000元去结清案涉房屋名下的贷款，基于上述情况与证据、事实，张淑君作为购房人有理由相信陈**良有权出售陈蓓名下的房屋，陈**良出售房屋也不是以代理人身份出售，是以出卖方身份签的字，张淑君不存在过错。本案导致陈**良、陈蓓不肯出售房屋的原因是因2017年2月后成都市房价涨幅较大，因房价上涨原因陈**良、陈蓓不肯出售房屋，才以陈**良无权处分案涉房屋作为对抗出售房屋的理由。张淑君作为善意相对人是通过中介方，也审查了卖方的相关手续后签订了案涉房屋，支付了定金，并且也到房管局查看了相关房屋信息，尽到了相应的审查义务。陈**良作为无权处分人，与张淑君签订的合同合法有效，陈**良无法履行合同过户义务应当承担违约责任，其按照合同约定双倍返还定金。 天成利民服务部答辩认为，李琼超是中间人，合同是经张淑君、陈**良确定后签订的，查询陈蓓信息时陈蓓的身份证已过期，同时也查询了陈蓓护照，陈蓓当时也在场，陈**良卖房是捆绑抵押，需要陈蓓、陈**良调取信息才能卖房。案涉三套房屋是打通了，陈蓓购房时年龄较小，不具备购房条件，是陈**良拿钱购的房。案涉三套房屋的产权证、国土证都在天成利民服务部，定金票据天成利民服务部也有。 陈蓓陈述称，中介天成利民服务部存在明显过错，中介看过国土证、房产证、身份证，都显示房屋的所有人是陈蓓而不是陈**良。陈蓓确实去了房管局查询了信息，但是是去解除贷款抵押，陈蓓到场后根本就没有提售房，也不知道售房事情，也没有签字。因此在流程上中介存在错误，中介知晓房屋不是陈**良的，却还要签订合同，显然是错误的。 张淑君向一审法院起诉请求：1.判令解除张淑君与陈**良签订的房屋买卖合同；2.判令陈**良向张淑君双倍返还定金200000元。 一审法院认定事实：2017年2月14日,张淑君与陈**良签订了《房屋买卖合同》，约定陈**良将位于成都市武侯区共计3套房屋以3220000元的价格出卖给张淑君。签订合同当日，陈**良向张淑君出示了3份房产证原件，其中位于成都市武侯区房屋（权2XX9）为陈**良所有，位于同址房屋（权0XX3）、房屋（权0XX6）为陈**良女儿陈蓓所有。合同签订当日，张淑君即按照合同约定向陈**良支付了购房定金150000元。后张淑君于2017年4月1日借给陈**良1000000元用于办理案涉房屋解除抵押手续。陈**良办理完成都市武侯区房屋（权2XX9）的解除抵押手续后即将该房屋转移登记至张淑君名下。由于房价上涨，陈**良已向张淑君明确表明拒绝继续履行房屋买卖合同，并声称并没有取得其女儿陈蓓出卖房屋的授权，不愿将另外两套房屋过户至张淑君名下。 一审法院另查明，2017年2月14日，陈**良以自己和陈蓓的名义与张淑君、天成利民服务部的经营者李琼超签订了《房屋买卖合同》，陈蓓未在《房屋买卖合同》上签名。一审庭审中，陈蓓明确表示不同意出售案涉房屋。 一审法院向陈**良送达本案民事起诉状副本的时间为2019年3月5日。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，陈蓓系案涉房屋的所有权人，陈**良未经陈蓓同意出售其房屋的行为构成无权处分，虽不发生物权变动的效力，但三方签订的《房屋买卖合同》应属合法有效。因陈蓓不同意出售案涉房屋，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，张淑君要求解除案涉两套房屋的买卖合同关系，并要求陈**良承担违约责任双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。陈**良三套房屋共计收取定金150000元，已办理过户登记一套，故陈**良应双倍返还定金200000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、张淑君与陈**良关于成都市武侯区房屋（权0XX3）、房屋（权0XX6）的房屋买卖合同关系于2019年3月5日解除；二、陈**良于判决生效之日起十日内向张淑君双倍返还定金200000元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由陈**良负担。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，张淑君与陈**良签订了《房屋买卖合同》后，因案涉房屋涉及银行贷款及抵押，陈**良、陈蓓及张淑君、天成利民服务部的李琼超一并到银行办理了房屋解押手续。 本院认为，张淑君与陈**良2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定有效。在案涉合同签订后，因陈**良以陈蓓不同意而拒绝履行合同约定的全部义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，因此，一审法院判决陈**良承担违约责任正确。 对于陈**良认为“陈蓓未出具委托书，也未在房屋买卖合同上签字盖章”、张淑君、天成利民服务部应承担责任的问题，因在签订合同时，基于陈**良与陈蓓之间的父女关系，同时陈**良向张淑君、天成利民服务部出具了案涉房屋的权属证明原件，张淑君、天成利民服务部均有理由相信陈**良出售房屋取得了陈蓓的授权。因此，陈**良认为“陈蓓未出具委托书，也未在房屋买卖合同上签字盖章”、张淑君、天成利民服务部应承担责任的理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担；二审案件受理费4300元，由陈**良负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十月十九日 书记员 杨珍梅