安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2846号上诉人（原审被告）：杨杰，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖市翔实物业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区马前村。法定代表人：王蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞明娟，安徽吉和律师事务所实习律师。上诉人杨杰因与被上诉人芜湖市翔实物业有限公司（以下简称翔实物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨杰上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初5091号民事判决，改判驳回翔实物业公司的一审诉讼请求；2.翔实物业公司赔偿棕竹和紫砂花盆被盗的损失；3.一、二审诉讼费用由翔实物业公司承担。事实与理由：1.翔实物业公司提供的物业服务合同属于无效合同。（1）翔实物业公司由社区指定进驻本小区，并非由小区业主大会选聘的，违反了《国务院物业管理条例（2018修订）》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。（2）翔实物业公司的经营执照明确的经营期限止于2021年10月18日，而本案物业服务合同签订的合同履行期限止于2022年6月30日，超过其营业执照的有效期，属于欺诈，合同应当然无效。（3）案涉物业服务合同的签订代表杨丽丽并非本小区业主选举出来的业主委员会成员，为自己到社区报名认定的，其在未召开业主大会选聘物业公司也未收到业主大会授权的情况下无权代表签订案涉物业服务合同，合同无效。（4）案涉合同内容将本应归属于全体业主的停车费、广告费、房屋租赁费（联通公司机房）全部归翔实物业公司所有，翔实物业公司从未公布过收取费用的使用情况，违反法律规定，当然无效。2.案涉合同签订日期为2017年9月8日，而合同约定的物业服务起始日期为2017年7月1日，这是不合逻辑的倒签，具有欺骗性。3.应由翔实物业公司举证其进驻本小区服务符合法律程序的过程性资料。4.翔实物业公司一直未公示案涉合同内容，本人在一审被诉后才看到合同。5.翔实物业公司存在很多不作为、乱作为的行为。比如不依法公示物业费收支情况，擅自将小区内消防通道改为停车位并收取停车费用，砍伐树木破坏绿化，不及时对小区内环境进行整改等等。翔实物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回杨杰的上诉，维持原判。翔实物业公司向一审法院起诉请求：判令杨杰支付2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1635.75元及滞纳金（自2017年11月1日起按照日0.1%计算至实际付清之日，暂计算至2020年5月1日为477.63元）。一审法院审理查明：2017年9月8日，芜湖市张家山花园小区业主委员会（甲方）与翔实物业公司（乙方）签订《张家山花园》物业管理委托服务合同一份，约定：甲方为张家山花园小区提供芜湖市普通住宅四级服务等级物业管理服务，期限自2017年7月1日起至2022年6月30日；物业综合服务费实行包干制，按0.48元/月/平方米向业主（或交费义务人）按年收取（按房屋建筑面积计算）；业主拖延拒不交纳物业管理服务的，乙方可采取一定的措施或依法向法院起诉，并收取每日0.1%的滞纳金等内容。该合同同时对小区保洁服务项目、公共绿化、小区秩序等事项进行约定。合同签订后，翔实物业公司依约至芜湖市张家山花园小区提供物业管理服务。杨杰系芜湖市镜湖区张家山花园东区7幢1单元301室业主，房屋建筑面积131.07平方米。因杨杰未缴纳2017年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费，翔实物业公司经催缴未果后，遂提起诉讼。另查明，本案所涉芜湖市张家山花园小区目前正处于改造中，小区环境未能及时清理。一审法院认为，翔实物业公司与芜湖市张家山花园小区业主委员会签订的《张家山花园》物业管理委托服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对翔实物业公司及该小区全体业主具有法律约束力。翔实物业公司依据该合同约定对小区物业提供服务与管理，杨杰作为该小区业主接受了翔实物业公司提供的物业管理和服务，应当按照约定交纳物业管理和服务费用。杨杰未按约定缴纳相关费用，应承担缴纳物业服务费的责任。杨杰关于拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，杨杰系案涉房屋业主，翔实物业公司主张2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费符合法律规定及物业管理服务合同的约定，予以支持。案涉房屋建筑面积为131.07平方米，杨杰实际拖欠翔实物业公司物业服务费为1635.75元（131.07平方米×0.48元/平方米/月×26个月）。鉴于翔实物业公司目前在提供物业管理和服务的过程中确有一定瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故酌情减免部分物业费，酌定本案物业费为1472元。关于翔实物业公司主张杨杰支付滞纳金的诉讼请求，相关物业服务合同中关于滞纳金的约定显然加重了业主的负担，故对翔实物业公司主张杨杰支付滞纳金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。翔实物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，尤其对杨杰提出的公共卫生管理、安全隐患、公共设施维护等问题加以解决，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨杰于本判决生效之日起十日内支付翔实物业公司物业管理服务费1472元；二、驳回翔实物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由杨杰负担。二审期间，双方当事人围绕杨杰的上诉请求进行了举证、质证。杨杰提交照片四张，证明翔实物业公司违法设置停车位，堵塞消防通道，物业服务不到位。翔实物业公司质证，对该照片的真实性、合法性、关联性均无异议，但达不到证明目的。因为该小区为老旧小区，本身未规划设计停车位，翔实物业公司为了方便广大业主的停车需求而划定了车位，小区内车辆停车也未堵塞消防通道。且小区正在进行整改，有临时停车并不能代表车辆一直停放在消防通道的门口。本院认证，对上述照片的真实性、合法性与关联性均予以认证。本院二审查明，2017年9月8日，张家山花园业主委员会（甲方）与翔实物业公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定张家山花园小区物业由翔实物业公司提供服务，该合同甲方（签章）落款处签名杨丽丽和日期并盖“芜湖市张家山花园小区业主委员会”章，乙方（签章）处盖“芜湖市翔实物业有限公司”章。其他事实同一审查明一致，本院对其予以确认。本院认为，本案中，双方对翔实物业公司在案涉张家山花园小区进行物业服务的事实和杨杰未及时足额缴纳物业费的事实无异议。本案的争议焦点在于翔实物业公司提交的物业服务合同是否合法有效，杨杰应否依照该合同约定缴纳物业费。一、关于案涉物业服务合同的效力。1.杨杰主张杨丽丽并非经业主大会选举的业委会成员，不能代表全体业主签订案涉物业服务合同，且对该合同签订事宜不知情，对杨丽丽的签字与业委会盖章的真实性亦不予认可。但杨杰未能提供充分证据证明案涉物业服务合同甲方处签名和印章是伪造，且业主委员会委员的选举程序与本案无关。2.杨杰主张翔实物业公司营业执照有效期到期时间早于案涉合同约定的服务期，主张合同倒签、翔实物业公司不作为乱作为等，但上述情形均不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于业主委员会或业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效的情形。故该合同应真实合法有效。二、关于杨杰应否按时足额缴纳物业费。在案涉物业服务合同合法有效且未被依法解除的情况下，该合同应对全体业主包括杨杰具有法律约束力。杨杰作为居住在张家山花园小区的居民，应依据合同约定及时足额缴纳物业费。一审判决综合考虑小区改造、翔实物业公司提供的物业服务有瑕疵等原因酌减杨杰应支付的物业费并无不当，应予以维持。对于其主张的被盗损失，杨杰可待有证据时依法另行主张。综上，杨杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨杰负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月二十七日法官助理唐红莹书记员高佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。