贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7302号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡晓蓉，女，汉族，1993年3月8日出生，住所地浙江省文成县。委托诉讼代理人：杨松涛，贵州于道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈梅玲，女，汉族，1986年11月5日出生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵新明，男，汉族，1986年2月7日出生，住所地湖北省洪湖市。共同委托诉讼代理人：樊永华，贵州黔成起智律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：龙锡华，贵州黔成起智律师事务所律师。原审第三人：蒋才福，男，族别不详，1987年11月13日出生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。上诉人蔡晓蓉与被上诉人陈梅玲、闵新明及原审第三人蒋才福房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人蔡晓蓉上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3731号民事判决书，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；2、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人将自己承租的17号门面转租给上诉人，从签订合同至今涉案房屋一直是上诉人使用。2017年12月15日，上诉人与第三人签订了《商铺买卖合同》约定以180万元的价格购买第三人所有的17号门面，并约定2018年7月交付房屋，第三人与被上诉人达成一致意见，解除被上诉人与第三人之间的关于17号门面的租赁合同，并约定了违约责任。本案中的租赁合同、转租合同、商铺买卖合同、解除租赁合同协议均系各方真实意思表示，应系合法有效。2、上诉人在购买房屋时，因被上诉人与第三人已经签订了《解除租赁合同协议》，上诉人完全有理由相信与上诉人已经解除房屋租赁关系，就算《解除租赁合同协议》是一审法院认定的附条件生效的合同，也是被上诉人的先前行为导致上诉人的错误认识，故被上诉人主张要求上诉人再支付租金无法律依据与事实依据。按照一审被上诉人主张，其未于第三人解除合同，按照被上诉人与第三人签订的解除协议，其存在违约行为，其应当向第三人支付36万的违约金，第三人蒋才福在本案中的诉讼地位应当是有独立请求权的第三人，故无论是以事实为依据还是为了避免更多的诉争，法院均可直接判令蒋才福承担其应承担的违约责任。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈梅玲、闵新明辩称：被上诉人补充的事实及理由与本案无关，被上诉人与第三人之间的协议是否存在违约与本案无关，无论是否向第三人赔偿，均不是本案的审理范围。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，在租赁期限到期前没有解除，是合法有效的，被上诉人主张的是第四年与第五年的租金。被上诉人与第三人之间签订的有解除租赁合同的协议，但是这个是附条件的协议，条件是第三人补偿被上诉人18万，补偿以后此协议生效，被上诉人没有支付18万，此协议成立但是没有生效，解除协议的违约行为是否承担违约责任，不是本案审理的内容，在本案中上诉人不是善意第三人，在购买房屋是已经知道本案租赁事实，上诉人故意欺骗被上诉人，所以其不是善意第三人。根据买卖不破租赁原则上诉人与第三人之间的买卖，不影响上诉人与被上诉人之间的关系。原审第三人蒋才福未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。陈梅玲、闵新明向一审法院起诉请求：1、判令被告依照租赁协议支付原告租金188,093元；2、诉讼费由被告承担。蔡晓蓉向本院提起反诉要求：1、解除反诉原、被告之间于2015年7月15日签订的《商贸城商铺租赁合同》；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告陈梅玲与闵新明系夫妻，二人拟打算租赁第三人蒋才福名下商铺用于经营，经协商决定租赁后于2014年11月15日由陈梅玲通过刷卡方式先行向蒋才福支付了10万元。2014年11月16日，原告陈梅玲与第三人蒋才福正式签订租赁合同一，约定蒋才福将其名下位于西南商贸城3号楼A-17、A-18号两间门面出租给原告陈梅玲使用，租期5年，从2014年11月16日至2019年11月15日止。双方约定第一年免租，第二至第四年租金为每年20万元。此外，合同第四条约定了转让及转租情形。合同签订当日，陈梅玲通过转账的方式分两次向蒋才福支付了69.8万元，随后，蒋才福于同日向陈梅玲出具收条确认收到2014年11月16日至2019年11月15日五年门面租金共80万元，并将商铺交付陈梅玲使用。2015年7月15日，闵新明作为出租方与蔡晓蓉签订了租赁合同二，约定闵新明将其从蒋才福处租赁而来的A-17号门面转租给蔡晓蓉使用，租赁期限从2015年7月15日至2019年11月15日。该合同约定第一年租金为103,404元，第二年租金113,744元，第三年租金为125,118元，第四年租金为137,629元，第五年（仅四个月）租金为50,464元，租金支付方式为一年一付。至本案庭审终结前，蔡晓蓉共向陈梅玲、闵新明支付了2015年7月15日至2018年7月15日的租金。2017年12月15日，第三人蒋才福与蔡晓蓉签订《商铺买卖合同》（下称买卖合同），约定蒋才福将案涉A-17号门面作价180万元出售给蔡晓蓉，2018年4月10日，被告蔡晓蓉取得该商铺所有权，权证号为（2018）观山湖区不动产权第0022180号。2018年3月，原告闵新明与第三人蒋才福签订《解除租赁合同协议》（下称解除协议），双方就案涉A-17号门面退租事宜达成协议，载明“由于此门面已经出售给他人，乙方闵新明、陈梅玲愿意退出解除现租赁合同，条件是甲方补偿人民币壹拾捌万元整，待甲方完成门面过户后，2018年7月15日前，甲方补偿款支付给乙方，此协议生效，如甲、乙双方任何一方违约需支付对方36万元整（叁拾陆万元整）违约金甲方蒋才福（签字捺印）乙方闵新明（签字捺印）”。2017年12月15日，第三人蒋才福与蔡晓蓉签订《商铺买卖合同》（下称买卖合同），约定蒋才福将案涉A-17号门面作价180万元出售给蔡晓蓉，2018年4月10日，被告蔡晓蓉取得该商铺所有权，权证号为（2018）观山湖区不动产权第0022180号。陈梅玲、闵新明认为其与蔡晓容之间的租赁合同仍在期限内，而蔡晓蓉支付的租金仅截止2018年7月15日，2018年7月15日后至合同约定的租赁期限届满期间的租金，蔡晓蓉仍需支付，而蔡晓蓉则认为原告陈梅玲、闵新明与第三人蒋才福之间的租赁合同已经解除，则其与原告之间的租赁合同已无存在的基础，且从2018年4月10日起，其已经通过购买方式从第三人处购得案涉A-17号商铺，成为该商铺的所有权人，从该日期起，其系基于所有权人身份占有、使用该商铺，而非基于其与原告之间的租赁合同关系而使用商铺，其与原告之间的租赁合同亦已解除，因此，其无需再行向原告支付租金。双方为此发生争议，协商未果，遂诉至法院。一审法院认为：案中蔡晓蓉的身份存在所有权人与承租人身份竞合的情形，从庭审查明的事实来看，其承租人身份系基于与原告签订转租合同取得，取得时间在前，其所有权人身份则是基于从房屋原所有权人即第三人蒋才福手中购买该转租的商铺而取得，取得时间在后。就本案的租赁合同关系而言，共存在两个不同的租赁合同关系，一是原告与第三人蒋才福之间的租赁合同关系，二是原、被告之间的转租合同关系。正如被告蔡晓蓉所述，其取得转租的基础在于原告与第三人之间存在租赁合同关系，是基于前一租赁合同关系存在的前提下而产生的。被告蔡晓蓉现诉请解除租赁合同二，系认为原告与第三人之间的租赁合同关系已经解除，其占有、使用案涉房屋系基于所有权人身份而非次承租人身份，对此，法院意见如下：首先，对于原告与第三人蒋才福之间的租赁合同关系，双方曾在2018年3月签订了解除协议对此进行约定，但该解除协议中明确载明第三人需在门面过户给买房人也即被告蔡晓蓉，并在2018年7月15日前补偿原告18万元后，该解除协议才生效，也就是说该协议是附生效条件的协议，只有协议约定的生效条件成就后解除才生效，而并非该协议一签订租赁合同一就自然解除。对于该解除协议中约定的生效条件，其中过户已经完成，蔡晓蓉已于2018年4月10日取得案涉A-17号商铺所有权，该条件已经成就，对于另一生效条件即支付补偿款18万元，原告在庭审中否认收到第三人支付的补偿款项，而被告对此并未提出相反的证据予以反驳，因此该条件并未成就。因解除协议生效需以上两项条件均成就，故在其中一项即支付补偿款这一条件未成就的情形下，解除协议整体生效条件并不具备，故法院确认解除协议生效条件并未成就，该解除协议尚未生效，因此原告与第三人之间的租赁合同一并未解除，既然该租赁合同一未解除，那么原告作为承租人就仍然享有租赁合同一给其带来的合法权利。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定也即买卖不破租赁的法律规定，换言之，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系。就本案而言，虽然次承租人蔡晓蓉在2018年4月10日后，其身份出现了所有权人与承租人身份的竞合，但租赁合同二是在租赁合同一合法存在的前提下签订的，现租赁合同一并未如蔡晓蓉所述于2018年3月解除，理由见前，则租赁合同二仍然具备存在的基础，同时，其使用案涉商铺也是基于原告向其交付租赁物而非基于原房屋所有权人向其交付买卖标的物，因此，租赁合同二也仍处于合同履行期限内，其身份上的竞合并不导致租赁合同二当然解除。现原告并不同意解除租赁合同二，且该租赁合同二亦具备继续履行的条件，故对于被告蔡晓蓉要求解除租赁合同二的反诉请求法院不予支持。综上，在租赁合同二未解除的情形下，原告依法享有该合同的合法权利，蔡晓蓉作为承租人，应当向原告支付相应的租赁费。对于原告要求被告支付2018年7月15日之后至2019年11月15日合同期限届满期间的租金188,093元之诉请，法院予以支持。需要说明的是，被告蔡晓蓉提起反诉要求解除租赁合同二，系认为其在与第三人签订房屋买卖合同时，第三人告知其与原告之间的租赁合同一已经解除，但从本案查明事实来看并非如此，若其认为其因此遭受了损失，可另案向第三人蒋才福主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）蔡晓蓉于本判决生效之日起三日内，支付原告陈梅玲、闵新明租金188,093元；二、驳回被告（反诉原告）蔡晓蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,030元（原告预交2,030元），反诉案件受理费100元（被告预交100元），共计2,130元，由被告蔡晓蓉负担。二审中，当事人各方均未提交新证据。经二审查明：原告陈梅玲与闵新明系夫妻，2014年11月16日，原告陈梅玲与第三人蒋才福正式签订租赁合同一，约定蒋才福将其名下位于西南商贸城3号楼A-17、A-18号两间门面出租给原告陈梅玲使用，租期5年，从2014年11月16日至2019年11月15日止。双方约定第一年免租，第二至第四年租金为每年20万元。随后，蒋才福向陈梅玲出具收条确认收到2014年11月16日至2019年11月15日五年门面租金共80万元，并将商铺交付陈梅玲使用。2015年7月15日，闵新明作为出租方与蔡晓蓉签订了租赁合同二，约定闵新明将其从蒋才福处租赁而来的A-17号门面转租给蔡晓蓉使用，租赁期限从2015年7月15日至2019年11月15日。该合同约定第一年租金为103,404元，第二年租金113,744元，第三年租金为125,118元，第四年租金为137,629元，第五年（仅四个月）租金为50,464元，租金支付方式为一年一付。蔡晓蓉共向陈梅玲、闵新明支付了2015年7月15日至2018年7月15日的租金。后，原告闵新明与第三人蒋才福签订《解除租赁合同协议》（下称解除协议），双方就案涉A-17号门面退租事宜达成协议，载明“由于此门面已经出售给他人，乙方闵新明、陈梅玲愿意退出解除现租赁合同，条件是甲方补偿人民币壹拾捌万元整，待甲方完成门面过户后，2018年7月15日前，甲方补偿款支付给乙方，此协议生效，如甲、乙双方任何一方违约需支付对方36万元整（叁拾陆万元整）违约金甲方蒋才福（签字捺印）乙方闵新明（签字捺印）”，该协议并未载明签署时间。2017年12月15日，第三人蒋才福与蔡晓蓉签订《商铺买卖合同》（下称买卖合同），约定蒋才福将案涉A-17号门面作价180万元出售给蔡晓蓉，2018年4月10日，被告蔡晓蓉取得该商铺所有权，权证号为（2018）观山湖区不动产权第0022180号。其余查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人是否应支付2018年7月15日至2019年11与14日的房屋租金。根据被上诉人与第三人签订的《解除租赁合同协议》，被上诉人陈梅玲、闵新明是知晓第三人蒋才福的涉案门面已经出售，才与第三人签订《解除租赁合同协议》约定解除陈梅玲与第三人签订的租赁合同。被上诉人虽抗辩该协议系附条件生效协议，但该协议还约定了：“如甲乙双方任何一方违约，需支付对方36万元整（叁拾陆万元整）违约金”的违约条款，“2018年7月15日前，甲方补偿款支付给乙方”之约定的，“2018年7月15日”应系生效时间，“甲方补偿款支付给乙方”应属于甲方义务，而非协议生效要件，否则违约条款不可能存在适用情形，且双方签订协议的目的在于清除第三人蒋才福房屋承载的权利义务以出卖转让，故在协议签订后，按照协议约定，被上诉人陈梅玲与第三人蒋才福2014年11月16日签订的《商贸城商铺租赁合同》应已于2018年7月15日解除，因闵新明与蔡晓蓉签订《商贸城商铺租赁合同》，系以被上诉人陈梅玲与第三人蒋才福签订的《商贸城商铺租赁合同》为权利基础，故在此合同解除后，因二被上诉人向上诉人收取租金的权利基础丧失，再要求上诉人履行支付租金义务，本院不予支持，二被上诉人遭受的损失可另案向第三人蒋才福主张权利。蔡晓蓉反诉请求解除其与闵新明签订的《商贸城商铺租赁合同》，因该合同已于2019年11月到期，无解除必要，本院不再判令合同解除。综上，上诉人蔡晓蓉的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3731号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3731号民事判决第一项；三、驳回陈梅玲、闵新明诉讼请求；一审本诉案件受理费2030元，由陈梅玲、闵新明负担；一审反诉案件受理费100元由蔡晓蓉负担；二审案件受理费2030元由陈梅玲、闵新明负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年十月二十九日书记员  张雪