浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2689号原告：林薇，女，1984年11月5日出生，汉族，住龙港市。原告：倪步苍，男，1982年8月27日出生，汉族，住龙港市。上列原告林薇、倪步苍的共同委托诉讼代理人：朱诗涨、邹曼云，浙江浙信律师事务所律师。被告：温州天工置业有限公司，统一社会信用代码913303276970097254，住所地龙港市锦港嘉园****。法定代表人：韩克露。委托诉讼代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。原告林薇、倪步苍与被告温州天工置业有限公司（以下简称天工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告林薇、倪步苍及两原告的共同委托诉讼代理人朱诗涨、被告天工公司的委托诉讼代理人徐良所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林薇、倪步苍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同一）及《前期物业管理合同》、《车位预定合同》；2.退还全部购房款1280552元及车位定金20000元，并偿还银行按揭贷款及注销该房产抵押登记、注销该商品房预售登记；3.被告支付给原告违约金64027.6元，并赔偿经济损失（商业贷款利息损失至2020年3月计25729.1元，公积金贷款利息损失至2020年2月计20319.69元，合计46048.79元）及逾期支付造成经济损失计利息约20000元（按中国人民银行同期同档类贷款基准利率计算，以约500000元为基数，从2018年5月4日起至实际还款之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告以自愿与被告继续履行合同为由，变更第1-4项诉讼请求为：1.继续履行《商品房买卖合同》；2.要求被告支付逾期交房的违约金12805.52元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，原、被告双方签订了合同一及《前期物业管理合同》、《车位预定合同》，约定：原告购买了被告开发的龙港市斗门区块B-07地块中景花苑1幢9层902室商品房，建筑面积为110.28平方米，单价为每平方米11611.82元，总价为1280552元，商品房交付时间为2019年6月30日前（具体详见合同）。当日，原告支付首付款390552元及车位定金20000元，于2018年9月27日向中国银行办理商业贷款390000元及住房公积金贷款500000元，于2018年12月25日放款到位，2019年1月份开始支付按揭至今未停。因被告逾期交房超过90日，于2019年10月23日寄出书面通知解除商品房买卖合同，被告于2019年10月25日收到，应当在15日内退还原告已付全部购房款，时至今日未果。被告天工公司辩称，1.不同意解除合同一及《前期物业管理合同》、《车位预定合同》。原告以被告逾期交房超过合同约定的90日为由，要求解除前述合同，不符合事实和法律依据。涉案商品房逾期交付并不归责于被告自身的原因。涉案商品房坐落于××镇××街××路之间的地块。被告取得该地块后，政府曾答应为龙金后街及北侧的斗门路通车。但截至2019年，政府部门未对龙金后街及斗门路的道路进行施工建设，导致市政设施及管网没有铺设到位，进而造成被告消防验收、自来水、电等配套的公共部位无法交付给业主使用，导致商品房交付时间逾期。根据合同一第十条约定，政府交地、市政镇级及以上包括但不限于规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及政策（如配套设施不齐全等原因）导致开发建设期限延长影响合同约定交付日期的，由相关管理部门出具证明，被告可据实延期而不承担逾期交付的违约责任。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。若法院认为依法应当解除上述合同，因被告为两原告的按揭贷款提供阶段性担保，银行为抵押权人，合同的解除将影响银行的权益，应追加银行作为本案的第三人参加诉讼。另《车位预定合同》尚未签订正式的合同。原告林薇、倪步苍围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明两原告的主体资格；2.被告的企业信用信息，用于证明被告的主体资格；3.合同一，用于证明2018年5月4日，原、被告双方签订了合同一及《前期物业管理合同》、车位预定合同；4.收款收据3份及银行刷卡记录、首付款的发票，用于证明两原告购房支付首付款390552元、车位定金20000元的事实；5.《个人一手住房贷款合同》、商业贷款390000元发票及还款明细清单、住房公积金还款信息表，用于证明2018年9月27日办理该商品房商业贷款390000元及住房公积金贷款500000元，于2018年12月25日放款，于2019年1月份开始交纳按揭的事实；6.邮政快递寄出的解除商品房买卖合同通知书，用于证明因被告逾期交房超过90日，两原告要求解除商品房买卖合同，并退还已付全部购房款、支付违约金、赔偿损失及逾期支付利息的事实。被告天工公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.被告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，用于证明被告主体的合法性；2.土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，用于证明被告系龙港中景花苑项目的开发企业、龙港中景花苑项目的开发及预售的合法性；3.建设工程规划核实确认书、工程质量监督报告，用于证明案涉商品房已经经过规划验收、消防验收、环境验收、五方主体验收合格，具备交付使用的条件；4.报告、5.道路设计总平图，用于证明涉案项目开发的商品房因政府市政道路、自来水管网等设施未完善、因此导致项目开发延期，被告不承担违约责任的事实。其当庭提供证据6.竣工验收备案表，用于证明被告开发涉案商品房符合法律规定以及涉案商品房已办理竣工验收备案登记的事实。其于庭后补充提供证据7.《商品房买卖合同补充协议》，用于证明原、被告签订补充合同，补充约定逾期交房违约金总额不超过已交房款的总额的0.5%的事实。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对两原告提供的证据1-4，两原告对被告提供的证据1、证据2，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。两原告提供的证据5，被告对其中《个人一手住房贷款合同》、商业贷款390000元发票及还款明细清单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为要追加银行参加诉讼，对住房公积金还款信息表的三性有异议，要求由法院认定。两原告提供的证据6，被告对真实性、合法性无异议，确有收到该份快递，对关联性有异议，被告已就两原告解除合同的通知作出复函，告知逾期交房并非被告自身的原因导致，不符合解除合同的条件。被告提供的证据3-7，两原告均有异议，认为证据3没有原件，无法核实证据的真实性，即使属实，结合证据6，也可以看出涉案商品房于2020年才具备竣工条件；对证据4的三性有异议，认为系被告自行制作的报告，被告未能提供证据证明因政府行为、政策造成涉案商品房迟延交付；对证据5的三性有异议，认为证据5没有原件，即使属实，涉案商品房周边也不只有两条道路，不影响涉案商品房的建设；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为竣工验收备案表反而证明涉案商品房在2020年8月6日才办理竣工验收备案登记的事实；对证据7的真实性无异议，但认为该补充协议的内容在合同一中都已经约定，只是降低了被告的责任，加大了两原告的责任，合同约定不对等、不平衡，违反了我国《合同法》的立法精神及相对等原则，属于霸王条款，应当予以废除，不应采纳。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据5、证据6，符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，就此予以认定。被告提供的证据3、证据5、证据6，仅能证明涉案商品房已办理竣工验收备案登记的事实，但不能证明被告主张的其他待证事实。被告提供的证据4，系被告单方制作，对此不予认定。被告提供的证据7，符合有效证据的基本特征，能够证明被告主张待证事实，对此予以认定。至于违约金能否根据该补充协议确定，于本院说理部分阐明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天工公司以出让方式取得坐落于苍南县龙港镇斗门区块B-07地块的建设用地使用权，并经批准在上述地块上建设名为中景花苑的商品房项目。2018年4月27日，该商品房项目由苍南县龙港镇国土资源与城乡规划建设局批准预售。2018年5月4日，原告林薇、倪步苍与被告天工公司签订合同一（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》，约定：两原告向被告购买中景花苑1幢9层902室商品房，预测建筑面积110.28平方米，每平方米11611.82元，总价款为1280552元。两原告于本合同签订前已支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。两原告采用贷款方式付款，于2018年5月4日前支付首期房价款390552元，剩余房款890000元由两原告申请贷款支付。合同一第十条约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案登记证明文件及房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定，被告应于2019年6月30日前向两原告交付该商品房。政府交地、市政镇级及以上包括但不限于规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施及政策（如配套设施不齐全等原因）导致开发建设期限延长影响合同约定交付日期的，由相关管理部门出具证明，被告可据实延期而不承担逾期交付的违约责任，但必须履行告知两原告义务。第十三条约定，除不可抗力外，被告未按照第十二条约定的时间将该商品房交付两原告的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。逾期超过90日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自两原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的5%向两原告支付违约金。两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之1的违约金。被告根据本条约定向两原告支付的违约金累积不超过两原告已支付购房款的1%。合同一第二十二条约定，被告依法选聘的前期物业服务企业为温州壹加和物业管理有限公司，物业服务时间从《前期物业管理服务合同》自签定之日到业主委员会大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。第二十三条约定，规划的车位、车库归被告所有。建筑区划内，未计入两原告商品房建筑面积且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，其产权归属于被告，包括但不限于地下空间、地、地下车位（含位于人防工程范围内之部分）地下经营用房藏室等。被告有权将该地下室和地下车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置。《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第十二条的补充约定，如遇到下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。1.县级以上规划、文物、环保、市政、消防、绿化等行政主管部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的（以主管部门出具的证明为准）；2.因市政配套设施（道路、水电、管网、煤气等）变动或延迟事实而导致开发建设期延长的（以有关主管部门出具的证明为准）。第四条对合同第十三条的补充约定，被告逾期交房，两原告同意继续履行合同的，被告支付违约金总额不超过已交房款的总额的0.5%。第十三条特别约定，合同一中的其他约定与补充协议不一致的，以本协议的约定为准。2018年5月4日，两原告向被告支付首付款340552元及车位定金20000元，并由被告出具收款收据、开具发票。后原告林薇就涉案商品房办理住房公积金贷款及商业银行贷款，向被告交付了全部购房款。原、被告约定的商品房交付期限届满后，因被告未能交付涉案房产，两原告于2019年10月23日向被告发送《解除商品房买卖合同通知书》，主张被告已逾期超过90日，依据合同一第十三条规定，要求解除合同一，退还全部购房款及利息，并支付违约金及赔偿损失。被告于同年10月25日收取该份通知书。涉案房屋于2020年8月6日办理竣工验收备案登记。另查明，2020年6月12日，被告的法定代表人由蔡成汉变更为韩克露。本院认为，原告林薇、倪步苍与被告天工公司签订的合同一、《前期物业管理合同》、《车位预定合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告约定涉案商品房于2019年6月30日前交付，但被告至2020年8月2日才办理竣工验收备案登记。被告虽辩称因政府未对周边道路进行建设、市政配套设施迟延造成逾期交房，但根据合同一第十二条以及《商品房买卖合同补充协议》第三条之规定，被告既未提供有关主管部门出具的证明，也未履行向两原告告知的义务，本院对其辩称不予采信。以竣工验收备案登记时间为节点，被告逾期交房已超过约定交付期限398日。被告已构成违约，应承担相应的违约责任。合同一第十三条约定，逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告根据本条约定向两原告支付的违约金累积不超过两原告已支付购房款的1%。而《商品房买卖合同补充协议》中约定被告逾期交房，两原告同意继续履行合同的，被告支付违约金总额不超过已交房款的总额的0.5%。该《商品房买卖合同补充协议》与合同一系同日签订，系被告预先拟定的格式条款。在合同一已就逾期交房违约金的计算方式、总额进行明确约定的情况下，原、被告并无再次进行补充约定的必要。根据合同一第十三条约定，被告逾期交房达到90日时，应支付两原告违约金5762.48元（1280552元×0.05‰×90日），而根据补充协议约定，即使超过90日，只要两原告自愿继续履行合同，被告应支付的违约金不超过6402.76元（1280552元×0.5%），两者相差仅640.27元。原、被告虽在补充协议中约定合同一中的其他约定与补充协议不一致的，以本协议的约定为准，但补充协议中关于逾期交房违约金的新条款明显减轻了被告的责任，加重了原告的负担，且被告未以字体加粗、加下划线等方式提请两原告注意免除或者限制其责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故被告仍应依据合同一第十三条的约定承担违约责任。因两原告自愿继续履行合同，被告应向两原告支付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日万分之一计算的违约金，但总额不超过两原告已支付购房款的1%，即12805.52元（1280552元×1%）。由于截至竣工验收备案登记之日的违约金已达50965.97元（1280552元×398日×0.1‰），被告所承担的违约金应以12805.52元为限。原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：温州天工置业有限公司于本判决生效后十日内支付林薇、倪步苍违约金12805.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元，由温州天工置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  杨 珏二〇二〇年十月三十一日法官助理  李彬彬代书记员  陈祥枭?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。