重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19726号 原告：重庆恒美雅苑物业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区湖津路**，统一社会信用代码915000005936901226。 法定代表人：李勇，经理。 委托诉讼代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。 被告：周来，男，1982年7月12日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：熊晓蓉，女，1980年12月20日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：周来（系熊晓蓉的配偶），住重庆市渝**。 原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司与被告周来、熊晓蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑渊，被告周来，被告熊晓蓉的委托诉讼代理人周来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付2018年8月1日至2019年9月9日期间的物业服务费4569.6元，公摊水电费367.4元；2、判令二被告立即向原告支付合同违约金（以每期欠费金额为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日千分之三计收违约金）。事实和理由：二被告与原告签订了《XX前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，委托原告提供物业服务。二被告未足额交纳物业服务费及公摊费。 被告周来、熊晓蓉辩称，1、原告未按约定及相关法律规定完全履行其义务；物业费计算有误；未履行价格审批手续，有过错在先，渝府办发[2015]36号文件明确实施后的物业服务收费实行“一费制”，取消了公摊费；垃圾长期堆放在二期车库出入口，存在消防隐患；部分消防设施维护保养不及时，设备不全，存在安全隐患；大部分视频监控设施未启用，长期处于关闭状态；车库门禁系统未启用，存在安全隐患；消防楼梯口摆放杂物，影响人员进出；清洁人员未作统一制服，基础管理不达标；拒不公开小区公共收益及明细，侵犯业主合法权益。2、不认可公摊费，小区公摊费高于一般高层水平，怀疑原告将物业办公室、保安宿舍、保安食堂、沿街门面、车库充电桩等电费纳入公摊费中；业主多次要求查看小区电气竣工图或实际查看总电表及分表布置，原告不予配合。3、不认可违约金。综上，请求按照9折主张物业服务费，驳回原告有关公摊费、违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告周来、熊晓蓉系位于重庆市北部新区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为116.58平方米，系高层住宅。 2014年11月6日，重庆恒美物业有限公司与原告签订《XX·项目前期物业服务合同》一份，约定由原告为XX小区提供前期物业服务，合同期限为3年，自2014年11月6日起至2017年11月5日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积2.8元/月/平方米收取；小区共用设备运行的能源消耗（水电公摊费），独立计量核算，据实向业主按产权建面分摊计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月1-10日履行交纳义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2015年9月4日，原告与被告周来签订《XX前期物业管理服务协议》一份，其中约定由原告为XX小区提供物业服务，高层住宅的物业服务费按建筑面积2.8元/月/平方米收取，共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用按户向业主公摊计收。 上述合同签订后，原告对XX小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因二被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务等费，原告曾向二被告书面催收。审理中，原告称二被告交纳物业服务费的标准为2.8元/月/平方米；原告提供的《欠费明细》载明二被告每月应交纳的物业服务费为326.4元；对于公摊水电费，原告说明起诉的期间为2017年4月至2019年8月，并说明只包含公摊电费，原告据此提供了2016年8月至2019年9月期间的电费公摊公告、张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票为证；二被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片、视频予以证明。 另查明，2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发(2015(36号），于2017年5月在全市范围内实施。2017年4月17日，重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市物价局印发《关于全面贯彻执行的通知》，其后所附的《政策解读》第三条载明：“办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行。”第四条第（八）项载明：“物业服务合同当事双方应在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。物业服务收费实行‘一费制’，颁布后，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊水电费。” 上述事实，有房屋产权查询信息、XX项目前期物业服务合同、XX前期物业管理服务协议、交费通知单、邮件交寄单、欠费明细、电费公摊公告、张贴照片、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆恒美物业有限公司与原告签订《XX项目前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区全体业主均具有约束力。原告与被告周来签订的《XX前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。二被告辩称渝府办发(2015(36号文件取消了公摊费，根据重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市物价局印发的《政策解读》第三条的内容，在未签订新的物业服务合同前，公摊费仍按原收费标准执行；现无证据证明原告与二被告之间重新签订了新的物业服务合同，故二被告应当仍应按照原物业服务协议向原告支付公摊费。对于物业服务费，根据上述合同及协议的约定，二被告每月应交纳的物业服务费为116.58平方米×2.8元/月/平方米=326.42元；原告在《欠费明细》中明确二被告每月应交纳的物业服务费为326.4元，此系原告对自身权利的处分，本院按照该标准予以主张；在2018年8月1日至2019年9月9日期间，二被告应交纳的物业服务费为326.4元/月×（13+9/30）个月=4341.12元；本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于2017年4月至2019年8月期间的公摊电费367.4元，原告提供了该期间的电费公摊公告、张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票为证，该证据能够证明案涉小区实际产生了公摊电费，原告已经向供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片、视频予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周来、熊晓蓉在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司2018年8月1日至2019年9月9日期间的物业服务费4341.12元； 二、被告周来、熊晓蓉在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司2017年4月至2019年8月期间的公摊电费367.4元； 三、驳回原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告周来、熊晓蓉负担。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二〇年十月十五日 书记员  李文婧