重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20838号原告：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**（锦天龙都）综合楼**，统一社会信用代码91500102050389261W。负责人：张奶辉，行长。委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。被告：江北区华海时尚酒店，住所，住所地重庆市江**大路村**附**社会信用代码92500105MA5YE3T142。经营者：王礼，个体工商户负责人。委托诉讼代理人：彭轶，重庆立元律师事务所律师。原告恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称恒丰银行涪陵支行）与被告江北区华海时尚酒店排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行涪陵支行的委托诉讼代理人王芮、唐文凯，被告江北区华海时尚酒店的经营者王礼及其委托诉讼代理人彭轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰银行涪陵支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离位于重庆市江北区大路村X号附X号、X号、X号、X号的房屋；2.判决被告按每平方米每月24元的标准（实际金额以司法鉴定意见为准），向原告支付自2017年11月21日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占用费用。事实和理由：因恒丰银行涪陵支行与案外人的金融借款合同纠纷，重庆市涪陵区人民法院于2015年11月9日分别出具（2015）涪法民初字第05700号、05699号、05696号民事判决书，于2015年11月12日出具（2015）涪法民初字第05698号民事判决书，确认恒丰银行涪陵支行对位于重庆市江北区大路村X号附X号、X号、X号、X号房产享有抵押权。上述判决在强制执行过程中，经恒丰银行涪陵支行申请，重庆市涪陵区人民法院做出民事裁定书，裁定以位于重庆市江北区大路村X号附X号、X号、X号、X号房产清偿被执行人所欠恒丰银行涪陵支行的债务，相关财产权益转移给恒丰银行涪陵支行。江北区华海时尚酒店使用涉诉房屋经营酒店，恒丰银行涪陵支行在取得涉诉房屋产权后，多次就租金支付及腾房事宜与江北区华海时尚酒店进行协商均未果。恒丰银行涪陵支行为涉诉房屋的产权人，有权依法行使相关物权，而江北区华海时尚酒店非法占有且拒绝搬离的行为已妨碍原告行使物权，恒丰银行涪陵支行有权要求江北区华海时尚酒店立即搬离并恢复原状，并赔偿非法占有给恒丰银行涪陵支行造成的经济损失。被告江北区华海时尚酒店辩称，恒丰银行涪陵支行主张的10号房屋并不在江北区华海时尚酒店的租赁使用范围内，不属于本案的诉讼范围。2014年江北区华海时尚酒店与案外人签订了关于涉诉X号、X号、X号房屋的租赁合同，租赁期限至2020年5月15日，后于2016年签订了补充协议，约定X号、X号、X号房屋租赁期限从2014年7月16日起至2025年7月15日。被告于2016年8月14日支付完了涉诉X号、X号房屋截止至2025年的租金，11号房屋截止至2025年的租金于2018年1月支付完毕。江北区华海时尚酒店与案外人的租赁合同关系设立于2014年7月16日，在恒丰银行涪陵支行抵押权之前，故不存在被告违法占用的情况，江北区华海时尚酒店也未收到相应权利主张的法律文件，不应当搬离涉诉房屋。江北区华海时尚酒店在2010年就已经存在，且与原产权人的租赁关系在2010年就已经存在，酒店的实际经营者为兰东京，兰花妹系兰东京的妹妹，后江北区华海时尚酒店在确定能够转租的情况下，就与兰东京签订了该转租协议，重庆华海时尚酒店有限公司与江北区华海时尚酒店注册地址和经营者都是相同的，因此租赁合同的主体是相同的。恒丰银行涪陵支行主张的占用费用没有法律和事实依据，请求法院依法驳回恒丰银行涪陵支行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2015）涪法民初字第05700号民事判决书、（2017）渝0102执恢104号之一民事裁定书、（2015）涪法民初字第05699号民事判决书、（2017）渝0102执恢105号之一民事裁定书、（2015）涪法民初字第05698号民事判决书、（2017）渝0102执恢103号之一民事裁定书、（2015）涪法民初字第05696号民事判决书、（2017）渝0102执恢102号之一民事裁定书、《房屋租赁补充合同》、网上银行电子回单、结婚证、司法拍卖页面截图、律师函及EMS寄件单、重庆华海时尚酒店工商资料、房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：重庆客儒商贸有限公司与江北区华海时尚酒店于2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》、重庆市涵腾商贸有限公司、况芳与江北区华海时尚酒店于2015年12月6日签订的《房屋租赁合同》，江北区华海时尚酒店虽均不予认可，但上述合同均系江北区华海时尚酒店之前向重庆市涪陵区人民法院执行拍卖过程中提交，系其在涉诉房屋拍卖过程中对外公示其权利的行为，故上述证据虽系复印件，因江北区华海时尚酒店作为承租人并未在本案中举示上述合同的原件，应承担自认及举证不利的法律后果，对上述合同本院予以确认；《特许经营合同》《海友酒店装饰工程合同书》、个人汇款凭证，该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认；2014年3月4日签订的三份《租赁合同》的签订主体并不是本案当事人，且缺乏其他事实证据印证，本院不予确认；江北区华海时尚酒店（经营者兰花妹）营业执照虽系打印件，但该酒店已被公示注销，本院予以确认；2010年3月15日和2014年5月12日的《房屋租赁合同》均系案外人兰东京作为承租人签订，并不是本案当事人，且缺乏其他事实证据印证，本院不予确认；《酒店经营权转让协议》及申明，因签字人兰东京及兰花妹均未出庭作证，缺乏其他证据印证协议及申明的真实性，本院不予确认；落款时间为2014年7月16日的《房屋租赁合同》，因该合同落款为重庆华海时尚酒店有限公司的盖章，而该公司于2015年2月4日才注册成立，明显存在合同倒签的情况，本院不予确认；落款日期为2016年2月19日的《房屋租赁补充合同》，因并无该合同中所约定的2014年3月1日原房屋租赁合同相印证，且形式上的形成时间早于2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》，且与该合同的约定不一致，对《房屋租赁补充合同》本院不予确认；《房屋租金支付协议》系原件，本院予以确认；收条系原件，且有重庆市涵腾商贸有限公司法定代表人冉勇的签字及重庆客儒商贸有限公司的财务专用章，本院予以确认；物业服务费收据系原件，本院予以确认。本案本院认定如下事实：重庆市江北区大路村96号附10号（房屋建筑面积436.34平方米）、X号（房屋建筑面积975.24平方米）、X号（房屋建筑面积859.78平方米）、X号（房屋建筑面积815.49平方米）房屋的原产权人分别为案外人重庆酷国商贸有限公司、重庆客儒商贸有限公司、况芳、重庆涵腾贸易有限公司，并分别于2015年1月26日、1月20日、1月26日、1月26日办理了抵押登记，抵押权人均为本案原告恒丰银行涪陵支行。2017年11月21日，重庆市涪陵区人民法院出具民事裁定书，裁定涉诉房屋的所有权及其他权利归恒丰银行涪陵支行享有。2016年4月13日，重庆客儒商贸有限公司（甲方）与江北区华海时尚酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区大路村X号“雪屿佳苑”平街二层部分房屋（注：重庆市江北区大路村X号附X号500平方米）出租给江北区华海时尚酒店，租赁期限从2016年5月30日至2025年7月15日止。2015年12月6日，重庆涵腾贸易有限公司、况芳（甲方）与王礼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区大路村X号“雪屿佳苑”平街二层部分房屋（注：重庆市江北区大路村X号附X号859.78平方米，重庆市江北区大路村X号附X号575.49平方米）出租给乙方，租赁期限从2014年7月16日至2020年5月15日止。2016年1月3日，重庆涵腾贸易有限公司、况芳（甲方）与江北区华海时尚酒店（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，约定就乙方租赁甲方的重庆市江北区大路村X号附X号、X号房屋，达成补充条款，修改2015年12月6日签订的原合同第二条，将原租赁期限从2014年7月16日起至2020年5月15日止变更为2014年7月16日起至2025年7月15日止。2017年1月19日，重庆客儒商贸有限公司与江北区华海时尚酒店签订《房屋租金支付协议》，约定位于重庆市江北区大路村X号附X号房屋老区及新区租金余款共计1005720元，双方协商如一年内付清，只需支付70万元，转款账号为本公司指定账户。王礼的妻子刘兆松分别于2017年1月10日、6月19日、7月6日、7月27日、8月4日、8月9日、9月28日、10月12日及2018年1月11日，向账号为31-1116004********的账户转账支付20万元、5万元、5万元、5万元、4.9万元、5万元、10万元、10万元、5万元。重庆客儒商贸有限公司于2017年1月12日、6月19日、7月8日、7月28日、8月4日、8月9日、9月29日、10月13日及2018年1月11日出具收条，载明收到王礼酒店租金20万元、5万元、5万元、5万元、5万元、5万元、10万元、10万元、5万元，房租协议所涉及租金70万元已全部支付完毕，收款人为钟盛明，加盖重庆客儒商贸有限公司财务专用章。冉勇于2016年1月8日、1月21日、1月22日、1月29日、1月31日、2月2日、2月4日、2月5日、2月6日、3月2日、3月11日、3月20日、4月3日出具了收取租金的收条。2016年8月14日，王礼向冉勇转租130万元、54.9万元。2014年11月24日至2015年11月18日，重庆红之源物业管理有限公司向名称为华海时尚酒店的客户出具物业费及水电费收据。另查明，江北区华海时尚酒店（经营者为兰花妹）于2010年12月16日成立，并于2015年3月31日核准注销；重庆华海时尚酒店有限公司（经营者为王礼）于2015年2月4日成立，并于2016年10月11日核准注销；江北区华海时尚酒店（经营者为王礼）于2015年4月2日成立，现为存续状态。本案审理过程中，恒丰银行涪陵支行申请撤回要求支付房屋占用费用及并要求搬离位于涉诉X号房屋的诉讼请求。本院认为，恒丰银行涪陵支行在诉讼中自愿撤回要求支付房屋占用费及要求搬离涉诉X号房屋的诉讼请求，系其处分自身权利的行为，本院予以准许。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，江北区华海时尚酒店主张的租赁关系能否认定及基于租赁关系的租赁权能否对抗恒丰银行涪陵支行对涉诉房屋所享有的抵押权是本案的争议焦点。恒丰银行涪陵支行举示的签约日期为2015年12月6日和2016年4月13日的《房屋租赁合同》系江北区华海时尚酒店在人民法院执行拍卖过程中提交，属于江北区华海时尚酒店对外公示其租赁期限等实体权利的行为，合同的租赁期限系影响涉诉房屋的拍卖的重要信息，其在本案中举示其他合同中关于租赁期限的约定不能对抗在执行过程中提交的合同约定。根据2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》的约定，重庆客儒商贸有限公司与江北区华海时尚酒店关于涉诉X号房屋的租赁合同关系应从2016年5月30日开始，租赁关系的开始时间晚于该房屋设立抵押的时间即2015年1月20日，江北区华海时尚酒店在后形成租赁关系不能对抗在前设立的抵押权。根据2015年12月6日《房屋租赁合同》的约定，重庆涵腾商贸有限公司、况芳与江北区华海时尚酒店的经营者王礼关于涉诉X号、X号房屋的租赁关系应从2014年7月16日起至2020年5月15日止，租赁关系的时间早于该房屋设立抵押的时间即2015年1月26日。《房屋租赁补充协议》中虽约定变更了租赁期限，即延长至2025年7月15日，但该补充协议的形成时间为2016年1月3日，晚于该房屋的设立抵押的时间，延长租赁期限的约定不能对抗在前设立的抵押权，对该房屋的受让人不具有约束力。涉诉房屋的租金是否实际支付及支付完毕，均属于租赁合同的履行问题，亦不足以对抗恒丰银行涪陵支行对该房屋享有的抵押权。现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，恒丰银行涪陵支行提出了返还请求，承租人应当返还涉诉X号、X号房屋。综上所述，江北区华海时尚酒店的租赁权不能对抗恒丰银行涪陵支行已登记的抵押权，现恒丰银行涪陵支行已通过司法途径取得涉诉房屋的所有权，双方未就涉诉房屋签订新的租赁合同，江北区华海时尚酒店拒不搬离的行为侵害了恒丰银行涪陵支行的所有权，恒丰银行涪陵支行作为涉诉房屋所有权人享有排除妨害等权利，关于恒丰银行涪陵支行要求江北区华海时尚酒店搬离位于重庆市江北区大路村X号附X号、X号、X号房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、第六十六条第一款之规定，判决如下：被告江北区华海时尚酒店于本判决生效之日起三十日内搬离位于重庆市江北区大路村X号附X号、X号、X号房屋。案件受理费12690.12元，由被告江北区华海时尚酒店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王中申人民陪审员  蒋茂群人民陪审员  白永莉二〇二〇年十月十二日法官 助理  郑成帅书 记 员  刘 培