青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1624号原告：韩哈尼，男，撒拉族，1957年9月1日出生，公民身份号码：×××，系青海乐和城时代购物广场有限公司董事长，住西宁市。委托诉讼代理人：张衍光、陶玲玲，上海道朋律师事务所律师。被告：西宁光凯购物中心，统一社会信用代码：916301036985457814,住所地：西宁市城中区水井巷******。投资人：徐勇，该中心总经理。委托诉讼代理人：赵小毛，该中心经理。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。原告韩哈尼与被告西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年5月23日，本院作出（2018）青0103民初431号民事裁定，裁定驳回原告韩哈尼的起诉，送达后，原告韩哈尼提起上诉，2018年7月16日，西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终1029号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告韩哈尼不服西宁市中级人民法院（2018）青01民终1029号民事裁定，向青海省高级人民法院申请再审，2018年11月1日，青海省高级人民法院以（2018）青民申291号民事裁定提审本案，2019年1月9日，青海省高级人民法院作出（2018）青民再106号民事裁定，裁定：撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1029号民事裁定及青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初431号民事裁定，并指令青海省西宁市城中区人民法院对本案进行审理。2019年9月25日，本院作出（2019）青0103民初978号民事判决，判决：驳回原告韩哈尼的诉讼请求。宣判后，原告韩哈尼提起上诉，2020年3月30日，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民终59号民事裁定，本案系青海省高级人民法院作出（2018）青民再106号民事裁定，裁定撤销原一审、二审民事裁定后指令一审法院对本案进行审理的案件。一审法院受理后，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第三款的规定，审理本案未另行组成合议庭，导致审理程序违法。遂裁定：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初978号民事判决；二、本案发回青海省西宁市城中区人民法院重审。2020年5月6日本院重新立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩哈尼的委托诉讼代理人张衍光、陶玲玲，光凯中心的委托诉讼代理人赵小毛、郑继红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩哈尼向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，排除妨害，拆除安装于原告水井巷25号一楼商铺内墙、外墙的观光电梯，恢复原状，赔偿原告经济损失67500元；2.判令被告停止侵权，排除妨害，拆除水井巷25号商场一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建侵害原告产权的部分（原楼梯南面以柱子北角对齐，现楼梯往南扩建了约50公分，楼梯原基础上向北扩建了约40公分），恢复原状，赔偿原告经济损失115500元；3.判令被告停止侵权，排除妨害，拆除水井巷25号商场内主楼梯通往2楼左侧向原告产权拓宽改造形成的2-A01#商铺，恢复原状，赔偿原告经济损失241670元；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2013年6月19日，原告购买了杨建位于西宁市城中区水井巷25号一楼1307.82平方米商铺，同年6月27日，办理了房屋所有权转移登记，取得了房屋产权证。原告在使用过程中，发现使用的面积与房产部门登记的面积不匹配。经多方调查了解，发现被告于2011年受原房主杨建委托管理期间进行商场装修时，利用委托管理的便利条件，为了其三楼游戏厅经营利益，私自隐瞒杨建的情况下，在原告一楼南厅产权范围内墙、外墙安装观光电梯一部。被告又为了游戏厅24小时营业，在一楼南厅原告产权内开门并安装了卷帘隔墙，侵占原告一楼商铺面积达15平方米之多。期间，给原告造成直接经济损失67500元15平方米X300元/月X15月（2013.6.19-2014.9.19）；被告擅自在一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建（原楼梯南面以柱子北角对齐，现楼梯往南扩建了约50公分，楼梯原基础上向北扩建了约40公分），侵占原告楼梯南北共90公分，合计面积达7.5平方米之多，向北扩建的部分占用了通往原告西厅的通道，严重影响了西厅的生意。期间，给原告造成直接经济损失115500元7.5平方米×280元/月X55月（2013.6.19-2018.1.19）；被告擅自在一楼南厅通往二层主楼梯口左侧，向原告产权处拓宽改造形成2-AO1#商铺（加层），对外出租收益，侵占使用原告一楼商铺空间，原告商铺面积33.8平方米，高度约5米，被降至目前只有高度2.2米，严重压低了商铺的空间，致使该商铺的使用价值降低，出租单价比别处单价低50%左右，期间，给原告造成直接经济损失241670元33.8平方米X130元/月（260元/月-130元/月）*55月（2013年6月19日-2018年1月19日）。被告未向政府规划主管部门申请，未取得规划许可证，违反《建筑法》、《城乡规划法》的规定，未经产权人同意，擅自加装观光电梯、扩建楼梯、加层，属违法建筑行为，侵害了原告等产权人的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请依法裁判。被告光凯中心辩称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，被答辩人韩哈尼虽与杨建签订了《西宁市房屋买卖契约》，其于2013年6月购买了杨建一楼及负一楼的商铺(负一楼没有办理产权证）一楼虽然办理了商铺所有权证，但该产权证被（2015）中行初字第21号行政判决书及（2016）青01行终12号行政判决书所撤销，故被答辩人不再是涉案商铺产权人,不是本案的直接利害关系人,不是适格的诉讼主体。原一审法院以“原告韩哈尼主体不适格”为由，裁定驳回其起诉，应属事实认定清楚，适用法律正确。二、被答辩人韩哈尼房屋产权证被撤销，充分证明其不动产登记簿登记确有错误,不动产权利人不是韩哈尼,韩哈尼无诉讼主体资格。依照《中华人民共和国物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。从此规定可知，如果有证据证明不动产登记簿确有错误的，就不能以不动产登记簿为准，就应以事实为依据。本案中涉案商铺产权证书证已明确被（2015）中行初字第21号行政判决书及（2016）青01行终12号行政判决书所撤销，该两份判决书已充分证明不动产登记簿也确有错误,故应当以事实法律关系为基础。况且，韩哈尼的不动产登记簿系2013年6月24日登记的，是2013年6月在其办理商铺产权证的同时随房产证同时登记的，在2016年涉案商铺产权被撤销后，韩哈尼就应该履行协助相关部门去撤销该不动产登记簿，然而，韩哈尼确没有履行该项义务。根据我国《城市房地产管理法》“地随房走”的原则:事实上，韩哈尼房屋产权证被撤销后，已充分证明其不动产登记簿确有错误，韩哈尼无诉讼主体资格。三、答辩人西宁光凯购物中心作为被告，诉讼主体也不适格。2011年，包括杨建在内的多名业主与答辩人西宁光凯购物中心签订《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》，业主委托答辩人西宁光凯购物中心对所拥有产权部分进行装修整改、管理、收取租金等管理工作。同年,西宁光凯在全体业主的授权下对商场进行了装修。2013年6月被答辩人购买了杨建一楼及负一楼的商铺（负一楼没有办理产权证，一楼虽然办理了产权证，后产权证又被撤销)。2011年答辩人作为全体业主委托的受托人，是经杨建等全体业主的委托进行装修整改和管理工作的,依照《中华人民共和国民法总则》关于委托代理的规定，答辩人在委托权限范围以内履行义务，其代理效果归于被代理人。如果被答辩人认为答辩人在装修过程中侵害了被答辩人的利益，也不应以答辩人作为被告。况且被答辩人韩哈尼在与杨建进行商铺交易时,装修整改后的商铺现状就已经存在，如果有所隐瞒，也是杨建在隐瞒，韩哈尼应将杨建作为被告，提起诉讼。四、答辩人在受杨建等全体业主的委托对商场装修，在水井巷25号一楼商铺内墙、外墙安装观光电梯、卷帘隔墙，均是经过杨建等全体业主的同意和授权的,被答辩人要求答辩人拆除该设施，赔偿被答辩人经济损失均于法无据.徐勇（甲方）等共有西宁市城中区水井巷25号（现西宁光凯购物中心）二楼、三楼面积4674.34平方米;杨建（乙方）等共有该处面积1307.82平方米、负一楼2135.41平方米。经答辩人西宁光凯购物中心（丙方）与杨建及徐勇三方协商:2011年3月9日，业主杨建与徐勇及答辩人西宁光凯购物中心签订《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》，协议约定:1、（甲方）徐勇、乙方（杨建）全权委托（丙方）答辩人西宁光凯购物中心对所拥有产权部分进行装修整改;2、甲、乙全权委托丙方在装修后的全面招商管理工作;3、由于其他产权人不承担商场装修费用,根据甲乙双方所占商场总面积比例来进行分摊，故由甲方承担商场装修及经营费用的58%，乙方承担42%;4、甲、乙双方全权委托丙方负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，按6个月计算，扣除甲、乙双方相关费用后，将剩余租金返还给各方，甲、乙双方有权监督丙方的经营管理工作，财务及产生费用应公开透明，不得隐瞒虚报。答辩人在与徐勇、杨建签订委托代理协议的同时，也与其他十几位业主签订了《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》。答辩人于2011年在全体业主委托权限范围内，为了商场整体客户的需要,及为增加客流量,在装修时对水井巷25号一楼南厅内墙、外墙安装观光电梯一部;为了安全需要,在一楼南厅安装了卷帘隔墙。此处装修前是过道，装修整改之后仍是过道，并未侵占被答辩人一楼的使用面积。这些整改均是委托人杨建等15位业主授权，并与其协商同意的，并非是向被答辩人所说的那样，答辩人为了自己的利益，私自隐瞒业主杨建的情况下所为。否则，怎么可能事经8年没有任何业主提出过异议。被答辩人在业主委托权限范围内,在原有的设施基础上进行了装修，并未在此处进行扩建，被答辩人要求答辩人拆除水井巷25号商场一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建部分;拆除水井巷25号商场主楼梯通往2楼左侧的2-A01#商铺，答辩人并未对水井巷25号商场一楼通往2层的主楼梯实施扩建,也没有在一楼南厅通往二层主楼梯口左侧拓展改造形成2-A01#商铺。答辩人是为了保证商场能够正常运营，维护设备设施的安全稳定，保证商户和顾客的安全，提高商场的经济效益，经与各业主协商一致，受全体业主的委托和授权，在委托权限范围内，在原有的设施基础上进行了装修，并未侵犯被答辩人的权益。六、被答辩人的损害赔偿请求权已超过法律规定的诉讼时效，本案中，被答辩人韩哈尼的物上请求权中的损害赔偿请求权则属于已经转化了的物权，不以物权的存在为前提，其目的在于填补损害，实质上就是一种债权，所以适用诉讼时效的规定。答辩人于2011年经全体业主授权对商场进行装修整改,距今也已8年时间。2013年6月韩哈尼向杨建购买了商铺，当时就应当知道其权利受到损害以及义务人是谁，但是被答辩人却于2018年1月25日立的案，相差近5年的时间，依照《中华人民共和国民法总则》规定，损害赔偿请求权的诉讼时效为三年。故，被答辩人的损害赔偿请求权已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，本案原被告的主体资格均不适格，损害赔偿请求权已过诉讼时效，原告诉讼主张与事实不符，于法无据，请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的答辩意见，维护答辩人的合法权益。原告韩哈尼为支持其诉讼请求，本案重审庭审期间向本院提交了以下证据：证据一、第108267号房屋所有权证；证据二、原告房屋登记簿；上述证据证明原告具有诉讼主体资格，2013年6月19日，杨建将位于西宁市城中区水井巷25号一楼1307.82平方米商铺转让给原告韩哈尼，并于2013年6月27日办理了房屋转移登记，取得所有权证，韩哈尼房产登记分丘图四至情况，虽该房产证被撤销，但登记簿登记所有权人为原告韩哈尼；证据三、照片；证据四、2-A01#商铺建成说明；证据五、楼梯扩建说明；上述证据证明：1、被告在一楼南厅原告产权范围内墙、外墙安装观光电梯、安装了卷帘隔墙，侵占原告一楼商铺15平方米的事实。2、被告在原告一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建（原楼梯南面以柱子北角对齐，现楼梯往南扩建了约50公分，楼梯原基础上扩建了约40公分）侵占原告楼梯南北共90公分，面积大7.5平方米之多，向北扩建的部分占用了通往原告西厅的通道，严重影响了西厅使用的事实；3、被告在一楼南厅通往二层主楼梯口左侧向原告产权处拓宽改造形成2-A01#商铺（加层）对外出租收益，侵占原告一楼商铺空间严重压低原告商铺空间的事实；证据六、南厅-14租赁合同；证据七、南厅-15租赁合同；证据八、南厅-06租赁合同；上述证据证明被告擅自将改造形成2-A01#商铺严重压低空间，致使原告商铺的使用价值降低50%左右，给原告造成直接经济损失241670元（33.8平方米*130元/月（260元/月-130元/月）*55月（2013年6月19日-2018年1月19日)；被告擅自安装观光电梯、卷帘隔墙，侵占原告一楼商铺面积达15平方米，给原告造成直接经济损失67500元15平方米*300元/月*15月（2013年6月19日-2014年9月19日)；被告擅自在一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建侵占原告楼梯南北共90公分，合计面积达7.5平方米，给原告造成直接经济损失115500元7.5平方米*280元/月X*55月(2013年6月19日-2018年1月19日)的事实；证据九、一楼平面图，证明被告侵占原告楼梯及商铺的事实；证据十、2013年9月25日函、2013年12月2日函、2014年4月10日函、2014年4月20日函、2016年9月27日函、2017年10月30日函、2017年11月7日函、2017年11月12日函、2017年12月25日函、2017年12月25日回函，证明物权不存在诉讼时效问题，原告历年不间断向被告主张停止侵权，侵权持续状态，不存在超过诉讼时效；证据十一、2018年9月26日回复，原告是涉案房产权利人。光凯中心质证认为，证据一、二，真实性无异议，证明方向有异议，因为房产证已经被撤销；证据三，照片真实性无异议，证明方向有异议，没有进行扩建；证据四、五、六、七、八真实性、证明方向均有异议，因为没有扩建；证据九，真实性无异议，证明方向有异议，图纸不能证明被告进行扩建；证据十，2013年9月25日函真实性认可、2013年12月2日函不认可、2014年4月10日函不认可、2014年4月20日函认可、2016年9月27日函不认可、2017年10月30日函不认可、2017年11月7日函认可、2017年11月12日函不认可、2017年12月25日函不认可、2017年12月25日回函认可，证明方向不认可，债权并非是原告所述的物权，自2014年4月20日至2017年11月7日已超过三年的诉讼时效；证据十一、真实性认可，证明方向不认可，该回复不是房屋产权证。本院认为，关于证据一、二，真实性无异议，对此予以确认；关于证据三、四、五、六、七、八、九不能证实其证明方向，不予采信；关于证据十、能够证实其证明方向，予以采信；关于证据十一,真实性,本院予以采信。被告光凯中心为支持其抗辩主张，在本案重审庭审期间向本院提交了以下证据：证据一、青海省西宁市城中区人民法院(2015)中行初字第21号行政判决书、青海省西宁市中级人民法院(2016)青01行终12号行政判决书、青海省西宁市城中区人民法院（2016)青0103民初1319号民事裁定书，证明原告韩哈尼的宁字第108267号房屋所有权证被撤销，原告韩哈尼无诉讼主体资格；证据二、青海省西宁市城中人民法院（2017)青0103民初1127号民事裁定书、青海省西宁市城中区人民法院（2017)青0103民初2914号之一民事裁定书，证明原告韩哈尼无诉讼主体资格,被法院驳回起诉的事实；证据三、西宁光凯购物中心经营管理委托协议书，证明光凯中心是经杨建等业主委托对商场进行装修整改、统一管理经营的事实。原告韩哈尼质证认为，证据一、真实性予以认可，证明方向不认可，房屋产权证并非证明房屋所有权人的唯一证据，登记簿没有变化，房产证撤销是因为房产局办证错误而撤销，原告具有诉讼主体资格；证据二、真实性无异议、关联性、证明方向持有异议，不认可，青海省西宁市城中人民法院（2017)青0103民初1127号民事裁定书与我方主张的一楼诉讼请求无关联，青海省西宁市城中区人民法院（2017)青0103民初2914号之一民事裁定书未生效且无关联；证据三、真实性无异议，证明方向有异议；因为被告对整改、统一管理理解有出入且都未在委托合同约定。本院认为，证据一、二经质证，对真实性无异议，予以确认，根据青海省高级人民法院作出（2018）青民再106号民事裁定，对证明方向不予采信；关于证据三，真实性无异议，予以采信。经审理查明：2011年3月9日，徐勇（甲方）与杨建（乙方）光凯中心（丙方）签订《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》，该协议主要约定：甲方徐勇等共有人于2007年6月12日依法取得西宁市城中区水井巷25号（现光凯购物中心）二楼、三楼面积共计4674.34平方米，乙方杨建等共有人于2010年7月14日、11月11日依法取得一楼面积共计1307.82平方米、负一楼2135.41平方米，由于商场在甲、乙双方接手前经营和管理比较混乱，商场消防处于瘫痪、电路老化经常出现故障、采暖用锅炉被拆除.......,为了维护社会稳定，保证商户和顾客的生命安全、同时保证商场能够正常经营，提高经济效益。经购物中心与业主各方协商，欲对商场进行装修整改、统一管理经营，并达成如下委托协议：一、甲、乙双方全权委托丙方对所拥有产权部分进行装修整改；二、甲、乙双方全权委托丙方在装修后的全面招商管理工作；三、由于其他产权人不承担商场装修费用，根据甲、乙双方所占商场总面积比例来进行分摊，故由甲方承担商场装修及经营费用的58%，乙方承担42%;四、甲、乙双方全权委托丙方负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，按6个月计算，扣除甲、乙双方相关费用后，将剩余租金返还给各方，甲、乙双方有权监督丙方的经营管理工作，财务及产生费用应公开透明，不得隐瞒虚报。该协议签订后，光凯中心按照协议约定进行装修整改。2013年6月21日，杨建与原告韩哈尼签订《西宁市房屋买卖契约》，该契约约定：原告韩哈尼购买座落在西宁市城中区水井巷25号一层，房屋所有权证号：，原告韩哈尼充分了解和知悉该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋。2013年6月27日，原告取得了该商铺房屋所有权证（），2015年11月18日，本院（2015）中行初字第21号行政判决及2016年4月5日西宁市中级人民法院（2016）青01行终12号行政判决，判决撤销被告西宁市住房保障和房产管理局为第三人韩哈尼颁发的宁字第108267号房屋所有权证的行政行为。庭审中，原告认可2013年6月19日从杨建处购买涉案房屋并由杨建交付房屋时原告所要求的拆除安装水井巷25号一楼商铺内墙、外墙的观光电梯，拆除水井巷25号商场一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建侵害原告产权的部分（原楼梯南面以柱子北角对齐，现楼梯往南扩建了约50公分，楼梯原基础上向北扩建了约40公分），拆除水井巷25号商场内主楼梯通往2楼左侧向原告产权拓宽改造形成的2-A01#商铺已经存在。本院认为，原告韩哈尼与杨建于2013年6月21日签订《西宁市房屋买卖契约》，该合同不违反法律、法规的强制性规定，原告在出资购买合同约定的房屋时，应当明了所购房屋的现状，而被告光凯中心（丙方）依据与徐勇（甲方）、杨建（乙方）2011年3月9日，签订的《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》约定，履行着授权委托经营管理义务，不是《西宁市房屋买卖契约》的合同相对方与原告之间无合同权利义务关系。现原告诉讼主张的要求光凯中心拆除在涉案商铺上添附的观光电梯、商场一楼通往2层的主楼梯向南、北扩建部分、2-A01#商铺等排除妨害赔偿损失，而该添附系光凯中心根据《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》的授权，在商铺业主的同意下对涉案房屋进行装修整改，该行为在前原告购房在后，至于，该添附是否系违章建筑，不是本案司法程序所调整的范围，至此，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持，予以驳回。被告针对原告诉讼请求抗辩提出，原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护。对此，本院认为，原告在本案纠纷起诉前，曾就涉诉商铺的委托经营管理和权属在2014年至2016年涉诉，原告的诉讼行为符合法律规定的诉讼中断、中止情形，被告的该抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条、第一百二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩哈尼的诉讼请求。案件受理费7670元，由原告韩哈尼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 刘 洪审判员 李江红审判员 顾 慧二〇二〇年十月二十三日书记员 冯文娟附：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。