广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0605民初2409号原告（反诉被告）：邝伟坚，男，1965年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************370。委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市展德企业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区******邝边工业区******之一，统一社会信用代码91440605MA4UU7PB3J。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘星辰，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。被告：佛山市恒淳泰置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码91440605MA51BE0A75。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：安俊泽，广东禅都律师事务所实习律师。原告邝伟坚与被告佛山市展德企业管理有限公司（以下简称展德公司）、佛山市恒淳泰置业有限公司（以下简称恒淳泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告展德公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年10月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人谢子奇，被告展德公司委托诉讼代理人刘星辰、李昱娇、被告恒淳泰公司委托诉讼代理人张思扬、安俊泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告展德公司为拆迁补偿于2017年8月30日签订的《租赁权益转让协议》有效；2.被告展德公司向原告支付转让款375万元，并从2019年9月1日起按每日万分之三计付逾期违约金给原告至两被告还清转让款之日止，暂计至2020年1月16日违约金为154125元；3.被告展德公司支付转让款总额20%的违约金250万元给原告；4.被告恒淳泰公司对被告展德公司的转让款及违约金承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2005年8月28日与佛山市南海区******邝边股份合作经济社（以下简称邝边合作社）签订《集体土地租赁合同》，取得位于邝边工业区6639.75平方米的土地承租权、经营权、使用权、收益权及其他合同权利，并在该土地上兴建了4900平方米的厂房和办公室，经营铜材加工业务。2017年8月30日，原告与被告展德公司签订《租赁权益转让协议》，约定原告将原土地租赁合同的全部权益及其租赁土地上的厂房、办公楼全部收益转让给被告展德公司。原告并按协议约定向被告出具《授权委托书》、《租赁权益转让通知函》、租赁地块继续使用《确认书》。经原告与被告展德公司及村集体三方签订《转让承包合同》（以下简称涉案合同），由展德公司取代原告成为原租赁合同的签订主体，原告退出原租赁合同。展德公司按协议约定向原告支付第一期转让款375万元后，未按协议约定在项目地块在大*镇集体资产管理交易平台公告确认中标土地前期整理情况后10个工作日内，向原告支付第二期转让款500万元。原告于2018年11月8日向南海区人民法院起诉，被告展德公司付清第二期转让款500万元后原告撤诉。2019年8月15日，原告向邝边合作社出具告知书，要求其按涉案合同约定组织三方验收移交厂房、土地，签订移交确认书。同年9月16日，被告展德公司得知原告向邝边合作社要求交付厂房后，向原告出具《关于承担逾期交付租赁物责任的告知函》，但签署日期为同年7月20日。以原告违约为由，拒绝履行支付第三期转让款义务。原告出具《复函》后，被告展德公司又以移交的厂房、土地未达到移交标准为由，向原告发出《关于租赁标的未移交标准的函》，以种种借口拒不支付转让款予原告。原告认为，原告与展德公司为了拆迁补偿自愿签订的《租赁权益转让协议》并无违反国家法律强制性规定而有效，应受法律保护。原告已按协议约定向被告出具了《授权委托书》《租赁权益转让通知函》等，并与被告展德公司、村集体签订了涉案合同，向被告展德公司交付了原租赁合同原件、保证金收据原件，通知被告办理厂房、土地移交手续。原告已履行协议约定的全部义务，退出了原租赁合同关系。因此，被告展德公司未按协议约定办理接受手续，拒绝支付第三期转让费350万元的行为构成严重违约。由于被告恒淳泰公司是被告展德公司为了竞投项目地块土地前期整理人而成立的，且被告恒淳泰公司也在大*镇集体资产管理交易平台中标为该项目土地**整理人。涉案土地、厂房最终由被告恒淳泰公司征收和补偿，被告恒淳泰公司依法应对原告的转让款承担连带清偿责任。综上，原告提起本案诉讼。被告展德公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。本案被告展德公司已提起反诉，具体详见反诉意见。被告恒淳泰公司辩称：一、被告恒淳泰公司并非涉案《租赁权益转让协议》的合同相对方，被告恒淳泰公司与原告之间更不存在任何权利义务关系，被告恒淳泰公司并非本案的适格被告，原告主张被告恒淳泰公司承担连带责任毫无事实依据，应当依法予以驳回。（一）被告恒淳泰公司并非《租赁权益转让协议》的合同相对方，上述协议内容与被告恒淳泰公司毫无关联，故被告恒淳泰公司不应承担上述协议项下的任何义务。据原告提供的证据显示，原告主张被告恒淳泰公司承担付款连带责任的依据为原告与展德公司签署的《租赁权益转让协议》。但《租赁权益转让协议》合同当事人为展德公司与原告，且合同内容仅为原告将相关租赁权益转让予展德公司。显然，恒淳泰公司并非合同相对方、更与《租赁权益转让协议》项下的具体权利义务关系无任何关联。根据合同相对性原则，该协议产生的一切权利和义务均与被告恒淳泰公司无关。现本案纠纷是因展德公司恶意拖欠原告转让价款所产生，原告与展德公司之间为此衍生的债权债务关系应当由其双方依法解决，被告恒淳泰公司并非本案的适格被告，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。（二）被告恒淳泰公司作为经合法程序选定的土地前期整理单位，受村集体组织委托对涉案土地进行前期整理，与原告未曾建立任何具体权利义务关系，原告主张被告恒淳泰公司承担连带责任毫无事实依据。2018年10月22日，被告恒淳泰公司中标涉案土地的土地前期整理单位。根据《佛山市南海区************期改造项目土地前期整理方案》，被告恒淳泰公司的工作主要是协助项目地块权属人邝边合作社完成土地及地上建（构）筑物承租方协商谈判解除租赁关系及项目地块拆迁的清退工作，以地块权属人名义与项目地块上现有承租方签订《提前解除租赁合同补偿协议》并解除相关租赁关系、完成项目地块内承租方搬迁工作。本案中，根据原告自述，若《租赁权益转让协议》合法有效，其项下的涉案地块相关租赁权益均已全部转让予展德公司，原告已并非涉案地块上的适格承租方，无权主张任何权利。事实上，在涉案土地的整理过程中，原告从未与邝边合作社签订任何拆迁或补偿协议，被告恒淳泰公司作为土地前期整理合作方，更是从未与原告建立任何具体法律关系，原告主张被告恒淳泰公司作为土地前期整理人应当对其支付拆迁补偿款毫无理据。二、根据另案司法文书认定，涉案《租赁权益转让协议》因违反法律强制性规定无效，原告依据无效合同主张被告恒淳泰公司承担连带责任毫无法律依据，法院应当裁定驳回原告起诉。根据（2019）粤0605民初826号《民事裁定书》所查明的事实及认定内容（《民事裁定书》第10页及第11页）：经贵院问询后佛山市自然资源局南海分局复函称，涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地;涉案地块上盖建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。故此，本案涉案土地为集体农业用地，未办理合法建设用地手续，原告承租土地后在该土地上兴建厂房作非农业用途，《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。展德公司与原告签订《转让承包合同》，展德公司取得涉案土地的承租权，此时出租的土地性质仍未改变，展德公司承租土地后仍用于非农业用途，《转让承包合同》也因违反法律强制性规定而为无效合同。故此，涉案《租赁权益转让协议》作为《土地租赁合同》、《转让承包合同》的附随合同，亦因违反法律强制性规定而无效。但目前原告竟然根据无效的《租赁权益转让协议》，一方面声称合同有效、主张展德公司继续履行支付转让款的义务；但另一方面却主张被告恒淳泰公司对其负有补偿责任、应对转让款和违约金承担连带责任。原告的该主张不但自相矛盾，更毫无法律依据，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。三、退一步而言，即使原告认为其仍为涉案地块的适格承租方，但涉案地块现仍未返还予邝边合作社、涉案建筑物更未予以拆除，原告根本无权主张被告恒淳泰公司向其承担支付拆迁补偿款。根据《南海区************改造项目土地前期整理解除租赁合同补偿办法》第十二条约定，邝边合作社支付拆迁补偿款的前提为：现有承租方应先完成涉案地块内的搬迁工作、并将涉案地块及建（构）筑物按原状返还邝边合作社。但在本案中，涉案地块仍未返还予邝边合作社，地上建筑物更未实施任何拆迁补偿工作。故无论原告是否适格的承租人，根本无权主张被告恒淳泰公司向其承担补偿义务。另外，（2019）粤0605民初826号《民事裁定书》第10页所载，佛山市自然资源局南海分局出具《关于广东省佛山市南海区人民法院函【(2019)粤0605民初823号-829号函】相关问题的意见》，已认定涉案地块上盖建筑属未取得建设工程规划许可证进行的建设，属于违章建筑物，涉案地块上盖建筑物属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。据此，涉案地块上盖建筑物为原告未经许可擅自建设并被认定为违章建筑；在此情形下，被告恒淳泰公司根本无需对非法建构筑物履行任何补偿义务。四、被告恒淳泰公司与展德公司不存在任何关联，原告声称被告恒淳泰公司是展德公司成立更是无稽之谈，毫无理据。国家企业信用信息公示系统显示，被告恒淳泰公司与展德公司不存在控股关系或其他任何关联。相反，展德公司非法“受让”涉案土地的租赁权益后，一直以补偿款过低为由霸占涉案土地及上盖违章建筑、拒绝返还涉案土地、恶意拖延改造进程，企图胁迫被告恒淳泰公司向其支付高额补偿款，被告恒淳泰公司与展德公司之间尚存在极大纷争。故此，原告声称被告恒淳泰公司是展德公司为了竞投项目地块土地前期整理人而成立更是无稽之谈，毫无理据。综上所述，被告恒淳泰公司并非涉案《租赁权益转让协议》的合同相对方，且被告恒淳泰公司与原告之间并不存在具体法律关系，被告恒淳泰公司与展德公司更不存在任何关联，被告恒淳泰公司作为本案的被告属于主体不适格；其次，涉案《租赁权益转让协议》因违反法律强制性规定无效，原告依据无效合同主张被告恒淳泰公司承担连带责任亦毫无法律依据；即使原告为合法承租主体，但原告截至目前仍未将涉案地块返还予邝边合作社、涉案建筑物亦未予以拆除，原告根本无权主张涉案地块补偿款。故此，原告主张被告恒淳泰公司承担连带责任的诉求于法无据、于理不合。请法院依法查明事实，依法驳回原告起诉。被告展德公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告展德公司支付违约金250万元；2.确认被告展德公司无需向被告展德公司支付剩余转让方375万元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告展德公司作为甲方与原告作为乙方于2017年8月30日签订《租赁权益转让协议》，由原告将位于佛山市南海区大沥镇邝边工业区面积为6639.75平方米地块及4900平方米建筑物的所有权益转让给被告展德公司。《租赁权益转让协议》总金额为1250万元，在满足条件的前提下，被告展德公司分三期支付完毕，第一期金额为375万元、第二期为500万元、第三期为375万元。其中，第三期款项的付款条件是原告应于项目地块在大沥镇集体资产管理交易平台发布土地前期整理人招标公告之日起240日内按照《租赁权益转让协议》约定的标准向被告展德公司移交租赁地块。《租赁权益转让协议》中对涉案地块的移交标准约定为“租赁地块及租赁上盖内的人员、物品全部搬离清空且按原租赁浩特约定租赁上盖清空并保持建筑物完好，租赁合同项下所应缴交的费用包括但不限于租金、管理费、治安联防费、垃圾费、水电费、税费等应缴费用全部缴清，处理完与本次转让存在利害关系的第三方（包括但不限于次承租人、实际经营者等）的补偿问题，不存在任何经营纠纷、合同纠纷及任何诉讼、仲裁、行政处罚等影响甲方取得转让权益的情形。达到移交标准后经甲方、乙方、村集体三方共同对租赁物状况进行现场验收。验收合格后甲、乙双方签订移交确认书，视为乙方正式将租赁物移交给甲方”。《租赁权益转让协议》还约定了违约责任，原告逾期超过60日未移交租赁物的，原告应向被告展德公司支付转让费用总额的20%作为违约金，且被告展德公司有权不予支付应付的转让费给原告。被告展德公司、原告及涉案土地的权属人邝边合作社三方签订《转让承包合同》，转让承包合同确认被告展德公司从2017年9月13日起享有涉案土地及地上建筑物的全部权利义务。2018年9月17日，含涉案地块在内的“************改造项目”发布土地前期整理竞投公告。根据《租赁权益转让协议》的约定，原告应在2019年5月14日前向被告展德公司移交符合约定的租赁物。但是，原告迟迟不予移交，亦未作出合理说明。被告展德公司于2019年8月16日向原告出具《关于承担逾期交付租赁物责任的告知函》，告知原告已经逾期超过60日未向被告展德公司移交租赁物，并督促原告按照《租赁权益转让协议》约定的标准交付向被告展德公司移交租赁物。原告收函后，提出验收场地的要求，被告展德公司组织人员于2019年8月27日进行预验收。被告展德公司在预验收过程中发现租赁地块地上建筑物已遭受严重损坏、价值大打折扣，严重不符合《租赁权益转让协议》的交付标准。为此，被告展德公司于2019年9月10日向原告出具《关于租赁标的未达移交标准的函》，再次敦促原告采取措施使得涉案租赁物达到移交标准。但原告收函后，并未采取任何有效措施。另，经查询得知，就涉案地块，案外人杜锦滔于2019年1月10日以租赁合同纠纷为由将原告起诉至佛山市南海区人民法院，一审案号为（2019）粤0605民初821号、二审案号为（2019）粤06民终5554号。即，原告就涉案地块在约定应当移交的期间内，仍存在未处理完的诉讼纠纷，已经构成违约，且严重影响被告展德公司的权益。截止被告展德公司提起反诉之日止，原告未向被告展德公司移交符合约定的租赁物，也未采取有效的措施使涉案租赁物符合移交标准。被反诉的行为已经严重违反《租赁权益转让协议》的约定，给被告展德公司造成了巨大损失。为维护被告展德公司的合法权益，特提起反诉。针对被告展德公司反诉，原告辩称：一、原告提前移交租赁物不存在违约的行为。原告和展德公司签订《租赁权益转让协议》后，按展德公司要求出具《确认书》、《授权委托书》、《租赁权益转让通知函》，并与展德公司、奇槎村邝边股份合作经济社三方签订《转让承包合同》。根据《租赁权益转让协议》2.2条的约定“乙方（邝伟坚）继续使用租赁地块且甲、乙双方未约定具体移交期限的，则乙方（邝伟坚）应在亚洲集团会展中心二期改造项目地块收储前，且在收到甲方（德展公司）或村集体发出通知之日起30日内，按上述2.1条约定标准和方式将本协议项下的租赁地块及租赁上盖正式移交给甲方（展德公司）……”但直到原告通知奇槎村集体和展德公司接收移交租赁厂房时，均未收到奇槎村集体和展德公司移交厂房的通知。原告不存在逾期交付厂房的情况。展德公司为了拒付转让款，拒绝接收厂房，并以原告逾期交付厂房为由提出反诉无事实根据。二、展德公司拒绝接收厂房致使部分玻璃等物品损坏与原告无关。首先，展德公司与原告签订《租赁权益转让协议》的目的不是为了继续使用该厂房，而是为了政府征收取得高额的补偿，少部分玻璃等物品损坏不影响其获得政府的补偿，且政府有关部门早已对厂房进行了评估。其次，原告在2019年8月13日已清空厂房通知展德公司和邝边合作社移交厂房，但展德公司的办公场所已人去楼空无人办公。原告于2019年8月15日向邝边合作社书面发出《告知书》，要求三方办理厂房移交手续。展德公司才于2019年8月16日以原告逾期交付厂房为由拒绝接收厂房，直到2019年9月16日又以厂房部分玻璃等物品损坏为由向原告发出《关于租赁标的未达移交标准的函》，拒绝向原告支付第三期转让款。从厂房使用人移交厂房给原告签订的《接收条》可以看出，清空厂房时的厂房是完好的，原告也按《接收条》的约定返还定金给厂房使用人杜锦滔。由于展德公司拒绝接收厂房引起的厂房物品被盗、损坏的责任在于展德公司，与原告无关。至于被告恒淳泰公司拆迁人员故意砸烂厂房，是展德公司和被告恒淳泰公司未能就补偿款达成协议引起的纠纷，更与原告无关。三、原告与厂房使用人的诉讼行为并不影响厂房移交，与本案无关。原告为了履行和展德公司签订的《租赁权益转让协议》，于2019年1月10日起诉厂房使用人杜锦滔，要求解除合同，立即清空返还厂房。一审法院判决支持原告的诉讼请求，杜锦滔不服向佛山市中级人民法院提起上诉，被该院驳回。但直到杜锦滔败诉后，履行法院判决于2019年8月13日清空厂房交给原告，原告通知展德公司和邝边合作社办理厂房交接手续时，展德公司和邝边合作社均未通知原告要求交付厂房。所以，原告与厂房使用人的诉讼行为未影响厂房移交，与本案无关。综上所述，原告已经按约定向展德公司和邝边合作社移交厂房，展德公司因未能与拆迁人达成拆迁补偿协议而用种种借口以原告违约为由拒绝支付转让款。请求法院依法驳回展德公司的反诉，判令两被告向原告支付转让款及违约金，以保护原告的合法权益。针对被告展德公司反诉，被告恒淳泰公司述称，被告恒淳泰公司认为原告与被告展德公司之间涉案厂房租赁权益转让行为因违反法律强制性规定，已有生效法律文书裁定无效，被告恒淳泰公司作为土地前期整理方，并没有与原告或被告展德公司就涉案厂房的拆迁问题达成任何合意，故此被告恒淳泰公司与上述法律关系无任何关联，原告与被告展德公司之间的争议由法庭另行裁决。本院经审理查明以下事实：2005年8月28日，邝边合作社与原告签订一份《土地承包合同》，约定原告承租邝边合作社所有位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区6639.75平方米的土地用于建厂房，租赁期限自2006年1月1日至2025年12月31日，原告应每年缴交租金151452元。2017年8月30日，被告展德公司（甲方）及原告（乙方）签订一份《租赁权益转让协议》，约定：乙方于2005年8月28日与邝边合作社签订的《集体土地租赁合同》，乙方取得位于邝边工业区面积6639.75平方米土地承租权、使用权、经营权、收益权及其他合同权利，乙方承租租赁地块后在该地块上兴建了建筑面积4900平方米的建筑物构筑物，乙方同意将原租赁合同及其租赁上盖的全部收益转让给甲方；（1.2.1条）甲方承继原租赁合同中承租方的权益后,乙方继续使用租赁地块的，甲、乙双方须签订租赁地块使用《确认书》，确认乙方继续使用租赁地块，并由乙方按原租赁合同约定向村集体缴交租金、水电费等各项费用，及承担安全防火、治安管理等责任。乙方应于项目地块在大沥镇集体资产管理交易平台发布土地前期整理人招标公告之日起240日内，按本协议第二条约定标准向甲方移交租赁地块；（2.1条）乙方向甲方移交租赁地块的移交标准为:租赁地块及租赁上盖内的人员、物品全部搬离清空且按原租赁合同约定租赁上盖清空并保持建筑完好，租赁合同项下所应缴交的费用包括并不限于租金、管理费、治安联防费、垃圾费、水电费、税费等应缴费用全部缴清，处理完与本次转让存在利害关系的第三方(包括但不服于次承租人、实际经营者等）的补偿问题，不存在任何经营纠纷、合同纠纷及任何诉讼、仲裁、行政处罚等影响甲方取得转让权益的情形。达到移交标准后经甲方、乙方、村集体三方共同对租赁物状况进行现场验收。验收合格后，甲乙双方签订移交确认书，视为乙方正式将租赁物移交给甲方。（2.2条）乙方继续使用租赁地块且甲乙双方未约定具体移交期限的，则乙方应在************改造项目地块收储前，且在收到甲方或村集体发出通知之日起30日内，按上述2.1条约定标准和方式将本协议项下的租赁地块及租赁上盖正式移交给甲方，乙方不按要求移交的，甲方有权自行清空、收回处置，不予支付转让费用并追究乙方的违约责任；（第三条）转让费用为1250万元，甲方分三期支付转让费用，第一期签订协议后10个工作日内乙方按照协议第1.2.2条约定如期向甲方交付约定资料的，甲方支付转让费用的30%，即375万；第二期40%即500万，若甲乙双方和村集体三方签订《转让承包合同》，且乙方已向甲方交付原租赁合同原件、保证金收据原件后，则项目地块在大沥镇集体资产管理交易平台公告确认中标土地前期整理人情况后10个工作日内，甲方向乙方支付；第三期30%即375万元，乙方按本协议第二条约定将租赁地块正式移交给甲方，并通过甲方、村集体验收后5个工作日内，甲方或甲方指定的第三方向乙方支付；等等。同日，被告展德公司（甲方）及原告（乙方）签订一份《确认书》，约定：乙方将《集体土地租赁合同》约定合法享有的全部权益转让给甲方，同意乙方继续地块，但在甲方通知乙方正式移交租赁地块时，乙方需无条件按《租赁权益转让协议》第二条约定标准向甲方移交租赁地块；在乙方继续使用租赁地块期间，乙方应按原租赁合同约定继续履行承租方的义务和责任，包括并不限于继续按照原租赁合同的约定使用租赁地块，租赁地块的租金、水电费等租赁费用、经营费用由乙方按照原租赁合同的约定直接向村集体支付，或向有关政府部门直接清偿等；等等。同日，原告（委托人）与被告展德公司（受托人）签订一份《授权委托书》，约定原告独家授权展德公司作为代理人，就《集体土地租赁合同》项下原告的权利义务进行全权处置。2017年9月13日，邝边合作社（甲方，出租方）与被告展德公司（乙方，新承租方）及原告（丙方，原承租方）签订一份《转让承包合同》，约定：丙方于2005年8月28日与甲方签订了《租赁合同书》，约定丙方承租甲方位于邝边工业区的土地6639.75平方米；甲、乙、丙三方确认，丙方从2017年9月13日起将原合同全部权利义务转让给乙方；从2017年9月13日至2025年12月31日由乙方履行丙方与甲方签订的原合同有关条款，丙方退出原租赁关系；甲方退还丙方原支付的租赁保证金，由乙方向甲方支付租赁保证金；租赁期间，如因国家或当地政府因“三旧改造”或其他政策性原因需要征收、征用、收储、收回本合同项下租赁物时，甲乙双方一致同意解除合同，属于土地所给予的补偿归甲方所有，除土地以外包括但不限于搬迁、经营损失等补偿全部归乙方所有，乙方承接丙方及乙方自身在租赁期间投资建设的建筑物、附属设施的补偿费，以甲乙双方认可的评估价值为标准，按合同的租赁期限平均摊分；甲方在收到正式的征收或征用通知文件后应当在10日内通知乙方，乙方须积极配合，并在收到甲方通知后的90日内完成搬迁工作，搬迁期内甲方免收乙方的租金；等等。2018年10月22日，被告恒淳泰公司在佛山市南海区大沥镇公共资源交易所竞得亚洲集团会展中心二期改造项目土地前期整理合作方，土地整理面积约270.72亩。2019年1月3日，被告展德公司（甲方）及原告（乙方）签订一份《和解协议》，确认因甲方逾期支付第二期转让费用，乙方于2018年11月8日向佛山市南海区人民法院提起诉讼，诉请甲方支付转让费500万元及逾期支付违约金；甲方已于2018年12月25日向乙方支付第二期转让费500万元；甲方于本协议签订之日起5个工作日内，一次性向乙方支付10万元作为补偿；等等。2019年1月10日，本院依法受理原告邝边合作社诉被告展德公司土地租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初826号，邝边合作社请求确认其与展德公司、案外人即原告签订的《转让承包合同》自2018年11月29日解除，被告展德公司返还合同项下土地，确认补偿金额为13293451元。该案中经本院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地，地上建筑物属未取得建设工程规划许可证进行建设，属于违章建筑物，属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原告向邝边合作社承租了农用地用作非农业用途，双方于2005年8月28日签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。原告在农用地上兴建了构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，现原告与被告展德公司签订《租赁权益转让协议》，将《土地承包合同》项下承租权及地上构筑物转让给被告，因《土地承包合同》无效和地上构筑物为违章建筑，双方所签订的《租赁权益转让协议》也为无效合同，原告请求确认该协议有效没有法律依据，本院依法不予支持。目前行政主管部门尚未对原告所建造的地上构筑物作出拆除或其他处理，原告其他本诉和被告展德公司反诉均不具备作出实体处理的条件，应由行政主管部门先行对原告所建造的地上构筑物进行行政处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）邝伟坚起诉；二、驳回被告（反诉原告）佛山市展德企业管理有限公司反诉。本案无须缴纳案件受理费。原告预交的财产保全费5000元由原告负担。原告预交的案件受理28314.44元，在本裁定生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告佛山市展德企业管理有限公司预交的反诉受理费27775元，在本裁定生效后经被告佛山市展德企业管理有限公司书面申请，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月十六日书记员  陈嘉瑜