江苏省常州市钟楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0404执异60号 异议人（被执行人）:张留欣，男，汉族，住江苏省常州市天宁区。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司常州支行，住所地江苏省常州市怀德中路。 负责人：魏巍，该支行行长。 被执行人：常州市舒身堂商贸有限公司，住所地江苏省常州市天宁区青山湾花园。 法定代表人：张留欣。 被执行人：赵珈，女，汉族，住浙江省兰溪市。 本院在执行中国民生银行股份有限公司常州支行（以下简称民生银行常州支行）申请执行常州市舒身堂商贸有限公司（以下简称舒身堂公司）、张留欣、赵珈金融借款合同纠纷一案中，异议人张留欣对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年3月18日，本院对民生银行常州支行诉舒身堂公司、张留欣、赵珈金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0404民初607号民事判决：一、舒身堂公司于本判决生效之日起三个月内向民生银行常州支行归还借款本金2500万元并按照合同约定支付自2019年1月18日起至实际付清欠款本息之日止的利息；二、舒身堂公司于本判决生效之日起三个月内向民生银行常州支行支付律师代理费28万元；三、如舒身堂公司未履行上述第一、第二项债务，民生银行常州支行有权依法对坐落于常州市房屋（以下简称案涉有证房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；四、张留欣、赵珈对上述第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。 在上述案件审理中，本院依据民生银行常州支行的申请，于2019年1月25日作出（2019）苏0404民初607号民事裁定：查封或冻结舒身堂公司、张留欣、赵珈名下价值2500万元的财产，并依据该民事裁定于2019年1月30日查封了案涉有证房屋。 根据民生银行常州支行的申请，本院于2019年7月10日立案强制执行，案号为（2019）苏0404执2194号。在该案执行过程中，本院经与首查封法院常州市天宁区人民法院商请取得了案涉有证房屋的处置权。2020年4月29日，本院作出（2019）苏0404执2194号之一执行裁定：对案涉有证房屋评估、拍卖。后本院于2020年9月司法委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称江苏新大陆评估公司）对常州市天宁区青山公馆整体进行评估，评估对象中包括案涉有证房屋。江苏新大陆评估公司于2020年9月22日出具苏新大陆房估鉴字（2020）第018号《房地产估计报告》（以下简称案涉评估报告）。 异议人张留欣提出异议称，案涉评估报告存在以下问题：一、遗漏了与抵押物毗连的重要资产。1、案涉商业用房的规划用地面积为4088㎡，现可划分两个部分：（1）已办土地权属登记部分，即案涉有证房屋中20-1号的土地使用面积513.6㎡及20-2号土地使用面积1972.8㎡。（2）待办土地权属登记部分，即规划用地面积4088㎡扣除上述已登记的土地使用面积。该部分土地部分在青山公馆围墙内，部分土地被通济新村居民的违章搭建占用；其余部分分布在青山公馆围墙外的四周，其中有异议人种植的绿植、不锈钢护栏等。因通济新村的历史遗留问题，该部分土地虽未登记权属，但事实上为青山公馆项目的重要组成部分，如不纳入估价对象范围并作整体拍卖，拍卖成交后买受人也将无法正常使用该部分资产，也将严重损害异议人对该部分土地投入的合法权益。2、因通济新村的历史遗留问题，目前仅案涉有证房屋外墙外围水平投影土地面积办理权属登记：青山湾花园20-1号建筑面积495.78㎡、土地使用面积513.6㎡；青山湾花园20-2号建筑面积1972.82㎡、土地使用面积1972.8㎡。未登记土地权属的出入坡道、过道是使用该房产必备附着物，理应纳入估计对象范围。故异议人认为，案涉评估报告的评估范围不明确，遗漏了与抵押物毗连的重要资产。既然估价对象是青山公馆整体，那案涉评估报告的评估范围就应涵盖青山公馆项目的全部资产，并应在评估清单中详细列明。否则将会影响整体资产的变现价值。即使拍卖能成交，也容易引起其他纠纷。二、评估价值远低于同等地段商业用房的价值。1、2016年10月，案涉有证房屋中青山湾花园20-1号房产的评估价值为1497.6万元；20-2号房产的评估价值为2979.55万元。案涉评估价值时点为2020年9月10日，但仅分别为1240.59万元（约2.5万元/㎡）、2763.72万元（约1.4万元/㎡）。该价值不但低于2016年的评估价，也远低于同等地段的青山湾花园11-3号、11-4号的商业用房的评估价值（约36000元/㎡，天宁法院近期另案的评估价）。2、本次评估采用比较法进行评估：即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价值作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。但在案涉评估报告中未见有可比交易实例的相关资料。故案涉评估报告采用的依据不全面、客观，并致评估价值远低于实际价值。三、关于租赁。案涉房产中是否存在租赁情况，并非评估单位所能做判断。在法院执行中，异议人已向法院提交租赁合同等相关证据。四、案涉评估报告称，青山公馆建成多年，均由异议人自用……该结论无依据。在法院执行中，已有案外人对未办证部分房产提出执行异议。综上所述，案涉评估报告有悖客观、公平原则，已严重损害异议人的合法权益。故异议人提出异议申请，请求法院依法处置：通知评估机构对案涉抵押财产重新出具评估报告，并明确评估报告的参照标准、计算方式，以维护当事人、利害关系人的合法权益。 另查明，一、江苏新大陆评估公司为江苏省住房和城乡建设厅备案的国家房地产估价机构，该公司的《房地产估价机构备案证书》亦在有效期内。二、案涉评估报告的估价师朱松杰、徐帅、吴小准具有注册房地产估价师证书，且证书皆在有效期内。三、2020年10月15日，江苏新大陆评估公司向本院出具《回复函》，就异议人提出的该公司评估的青山公馆整体房地产的异议向本院提出说明答复。其中关于“评估报告遗漏了与抵押物毗连的重要资产”的异议说明载述，该公司依据本院提供的《常州市钟楼区人民法院不动产、动产询价表》确定案涉评估报告的估价对象为青山公馆整体（围墙范围内房地产及附属设施），故围墙范围外绿植、扶栏、人行便道、通济新村小区违章搭建等均不在案涉评估报告的评估范围内。该公司认为委托估价范围明确，该公司依据合法原则对估价对象进行评估，未遗漏异议人所称毗连的重要资产。 本院认为，异议人张留欣认为案涉评估报告因存在四方面问题而有违客观应予以重新评估的异议请求没有事实与法律依据。理由如下：一、江苏新大陆评估公司是具有评估资质的合法评估机构，案涉评估报告的估价师具有相应的房地产估价资质；评估公司根据本院委托作出评估报告，程序正当。本院应当对专业机构出具的专业报告予以认可。二、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条：“人民法院以拍卖方式处置财产，应当采取网络司法拍卖方式。”该规定第三条：“网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督。”。可见，评估报告所反映出的价格是为竞买者提供参考，而拍卖对象的实际价值最终通过网络司法拍卖变现体现其在公开市场的公允价格。三、评估报告是对评估价值的市场价值进行估价，对评估对象的所有权及他项权益情况包括租赁或实际使用人不为评估公司的认定范围。综上，异议人张留欣认为案涉评估报告存在问题应予以重新评估的理由不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回张留欣的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  吴 颖 人民陪审员  许静霞 人民陪审员  刘建军 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  王 玲 书 记 员  周嘉怡