北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初978号原告：北京市古代钱币展览馆，住所地北京市西城区德胜门箭楼内。法定代表人：高小龙，馆长。委托代理人：李清华，北京市方略律师事务所律师。被告：德信恒源投资有限公司，住所地北京市东城区史家胡同**。法定代表人：赵宝庆，总经理。委托代理人：蒋红艳，北京厚大合川律师事务所律师。原告北京市古代钱币展览馆（以下简称钱币展览馆）与被告德信恒源投资有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告钱币展览馆之委托诉讼代理人李清华，被告投资公司之委托代理人蒋红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱币展览馆向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日的房屋投资及经营折抵费（房屋租金）15万元；2.请求判令被告向原告支付自2016年1月1日至2016年6月20日的房屋占用费70683.4元(以上总计220683.4元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月16日，北京德全斋钱币商店（以下简称钱币商店）与被告签订了《协议书》。该协议主要约定如下：1.钱币商店将德胜门真武庙西院内铝合金临建房提供给被告使用；2.合同期限自2011年1月至2015年12月31日；3.被告每年向钱币商店支付房屋投资及经营折抵费人民币15万元；每半年一付，每半年首月前五日内支付。前述《协议书》已于2015年12月31日期限届满。但虽经钱币商店多次催促，被告依然拖欠2015年度的房屋投资及经营折抵费（房屋租金）人民币15万元拒不支付。且被告将涉案房屋一直无理占用至2016年6月20日才腾退交还给钱币商店。2019年7月11日，钱币商店与原告签订《北京德全斋钱币商店债权转移协议书》。依据该协议约定，钱币商店将其对被告享有的15万元房租款及衍生的房屋占用费70683.4元的债权转移给了原告。投资公司辩称，一、原告不能以债权人身份对我公司进行起诉。1.原告提交的2019年7月10日钱币商店2019年第1次股东大会决议，将本案涉及的15万元租赁费及超期占用费转让给原告。依据《合同法》第80条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。但直到我公司接到起诉状，原告未通知我公司。因此，原告不能依据此股东大会决议起诉我公司。2.经北京市工商行政管理局企业登记信息材料查询，2019年11月5日的钱币商店股东及职工代表大会决议议定：（1）同意注销本企业；（2）如今后发生债权债务纠纷由股东按出资比例承担。作为对外具有公示作用的工商登记资料，对所有债权人债务人是具有效力的，应当以工商登记时债权债务的承担方式来进行诉讼。因此原债权转让协议无效，即使存在原告所诉的债权，也应当由其公司的股东来起诉。二、我公司已支付了2015年1月到2015年6月的房租。我公司提供钱币商店2012年至2015年向我公司出具发票情况表能够证实已交纳了2015年上半年的房租，原告不能再重复主张。三、按《协议书》约定，闭馆时间应相应延长租赁期限，至我公司腾出房屋时，我公司的租期并未期满，我公司不应当支付占用费。按照《协议书》第一条第四款的约定，经营时间与钱币展览馆签订的主合同。而与我公司与钱币展览馆签订的《房屋租赁协议》约定：乙方经营时间为每日上午8点至下午7点。如甲方原因，闭馆超过一天的，甲方应相应延长乙方的租赁天数。也就是说乙方的承租天数是按365天/年来计算的。1.《协议书》签订的租赁期是从2011年1月1日起，但我公司的实际租赁期是从2011年5月底开始。协议签订后，原告东侧和南侧的铝合金临建房的租户并不同意搬迁，继续在临建房和院子里摆摊，使我公司无法正常使用南房和西房。后来还是在我公司交了3万元补偿费给商户，这些商户才于2011年5月下旬全部搬出。租期依约应当延长5个月。2.原告对房屋进行修缮影响我公司使用承租房，其时间应予以延长租期。由于承租房是国家重点文物保护单位，因此原告要对房屋进行定期的修缮。2014年，原告进行院落的地面换新，持续2个月，我公司无法正常使用承租房，应当予以延长租期2个月。3.正常闭馆时间应当予以延长租期。原告每星期闭馆一天，有重大节假日和重要活动也闭馆。从2011年5月底我公司正式进驻，到2015年12月31日，55个月，正常的每星期闭馆一天，238天，扣除修缮期间2个月重复计算的，应该是53个月，共229天。春节另加10天，2014年的APEC会议闭馆6天，2015年的大阅兵闭馆3天，一共是248天。这248天，依协议应当予以延长租期。因此，依据协议应当延长的租期是5个月的清退期，加上修缮不能使用房屋的2个月，加上正常闭馆的248天，一共是460天。也就是说应当延长租期至2017年4月5日。在折抵半年（183天）房租后，还有277天，即可延长租期至2016年10月3日。我公司于2016年6月20日与原告办理了交接手续，将房屋交还了原告。故此，我公司不应当支付占用费。相反，我公司在租期未到的情况下即腾退了房屋，从2016年6月20日至2016年10月3日还有95天的房租是我公司多交的，折合人民币是39000元。这笔多交的房租原告应当予以返还。综上所述，请求法院驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：投资公司原名称为德信恒源（北京）投资有限公司，2017年1月6日进行了更名。2010年11月16日，钱币商店（甲方）与投资公司（乙方）签订《协议书》，双方就房屋投资及经营摊位抵补事宜达成如下约定：“一、合作区域、期限及用途。1.甲方同意将真武庙西院内铝合金临建房（不包括南边东侧第一间、东边头第一、二间）提供给乙方使用。2.期限：自2011年1月1日至2015年12月31日。3.乙方使用甲方提供的房屋，从事办公及文化产业合作等事项。法律、法规禁止的，不得经营；应经专项许可方能经营的，未获许可前不得经营；法律、法规未规定审批的，在法律允许范围内选择经营项目，开展经营活动。4.经营时间：见与北京市古代钱币展览馆签订的主合同。二、租金、费用及其约定。1.钱币市场房屋投资及经营折抵费每年15万元，合同签订十日内，乙方应将上半年费用一次性支付给甲方。2.乙方于合同签订之日一次性给付给甲方市场摊位腾退费用3万元。3.付款方式：半年一付。每半年首月前五日内交付。4.乙方因经营需要对约定区域进行改造，需要将改造方案、图纸等资料报文化产权部备案，并经我馆批准后，方能实施。”2010年10月16日，钱币展览馆与投资公司就真武庙西院正房也签订一份《房屋租赁合同》，第一条第4款约定：“经营时间：每日上午8点到下午7点，如需延长，应征得甲方同意。如甲方原因，需要闭馆，应提前通知乙方，乙方应予配合。闭馆超过一天，甲方应相应延长乙方的租赁天数。”2011年5月25日，钱币展览馆（甲方）与投资公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方在遵守原协议基础上，乙方须按合同约定范围并在其工商营业执照许可范围内经营，严格按照相关法律法规从事经营活动。2.乙方在甲方场所举办活动须经甲方审核，经甲方审批同意后方可进行。……”。2016年6月28日，钱币展览馆（甲方）与投资公司（乙方）签署《房屋交接证明》，内容为：“经协商，乙方于2016年6月20日将真武庙西院配房（含地上和地下）及西院铝合金临建房（不包括南边东侧第一间、东边头第一、二间）交还甲方。经双方共同验收，房屋无异常。”2019年7月10日，钱币商店召开2019年第1次股东大会，形成大会决议：“1.根据钱币展览馆上级主管部门的批复，钱币商店因其经营性质，已启动了注销工作。为更有效率的配合本次注销工作，根据实际情况，研究确定使用北京恒庆国际会计师事务所有限公司作为代理公司，委托进行钱币商店注销事宜。2.目前钱币商店与投资公司尚有一项房租纠纷未最终解决。投资公司应向钱币商店支付所欠房租150000（拾伍万元）及衍生的房屋超期占用费，由于钱币商店与钱币展览馆之间的关系，现决定将以上债权全部转让给钱币展览馆。……。”2019年7月11日，钱币商店（甲方，债权出让方）与钱币展览馆（乙方，债权受让方）签订《北京德泉斋钱币商店债权转移协议书》，双方约定：“一、标的债权内容和金额，甲方对债权人享有对债务人150000元房租款及衍生房屋超期占用费70683.4元的索要权。二、债权转移对价和时间，甲方同意将上述债权无偿转移给乙方，本协议签订后，乙方取代甲方成为债务人的新债权人。……。”另查，钱币商店于2019年11月13日注销。诉讼中，钱币展览馆表示，合同中提及的房屋系2011年前北京德泉斋钱币商店出资修建，未办理产权证、未报规划，签订协议后约定由投资公司改建。投资公司表示，其进入之前并没有房屋，原来是摆地摊的铁皮房，投资公司承租后，2011年9月在原址重建房屋，重建时没有规划也没有办理产权证，投资公司认为合同是无效的。诉讼中，投资公司表示，合同履行期间，存在以下情况，合同应当延期：1.合同签订后原租户不同意搬迁，投资公司无法使用涉案房屋，在向原商户补偿3万元后，才于2011年5月下旬接收房屋，按照约定租期应当延长5个月；2.2014年钱币展览馆进行院落的地面换新持续2个月，无法正常使用承租房，应当予以延长租期2个月；3.钱币展览馆每星期闭馆一天，有重大节假日和重要活动也闭馆，从2011年5月底投资公司正式进驻，到2015年12月31日，55个月，正常的每星期闭馆一天，共计238天，扣除修缮期间2个月重复计算的，应该是53个月共229天，春节另加10天，2014年的APEC会议闭馆6天，2015年的大阅兵闭馆3天，一共是248天，依协议应当予以延长租期。钱币展览馆陈述，2011年5月之前涉及到原租户的腾退和装修，还包括2011年11月份的防火改造，因此认可合同之初耽误了半年的时间，两种因素合计免除投资公司半年的租金，但除此之外没有影响正常使用，2014年确实进行了翻新，但不涉及临建房屋，不影响投资公司使用，周一闭馆是国家博物馆的惯例，并且闭馆时工作人员可以自由出入，只是游客无法进入了，双方签订协议时投资公司对每周一例行闭馆是明知的，因此，不同意投资公司主张应免除闭馆期间租金或延长租期的要求。投资公司表示，签订合同的目的是促进文化交流，当时并不知道周一闭馆，开商店是为了经营，闭馆期间能进出的只是我们的工作人员，经营活动无法开展，并且从2012年开始文物单位就不能对外经营，我方只是将房屋用于仓库使用了，在2016年6月20日就将房屋还给钱币。投资公司出示2014年拍摄的涉案院落的照片，用于证明钱币展览馆2014年施工时影响了房屋使用。钱币展览馆认为，照片并未反应院落的全貌，，地面是分片轮替改造施工不超过一个月，且设有专用通道，不影响正常出入和办公。投资公司出示其自制的发票明细表，用于证明交纳租金52.5万元。投资公司还表示，签订合同时，还交纳了7.5万元现金，但没有开具发票。钱币展览馆认可投资公司交纳租金52.5万元，但不认可投资公司所称的7.5万元现金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋的建设未经行政主管部门的审批，没有取得建设工程规划许可证，因此，钱币商店与投资公司签订的协议书应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，钱币商店与投资公司签订的协议书虽属无效，但投资公司仍应支付房屋占用费。合同期内，按约投资公司应支付总金额为75万元，投资公司已付52.5万元，因此，剩余225000元未付，钱币商店因自身原因免收投资公司半年的费用，因此，投资公司应向钱币商店支付15万元。又因合同期满后投资公司占用涉案房屋至2016年6月20日，故投资公司还应向钱币商店支付2016年1月1日至2016年6月20日费用70492.48元。投资公司主张除52.5万元外，还以现金形式交纳了7.5万元，但钱币展览馆不予认可，且投资公司未提供证据予以证明，本院对此不予采信。关于投资公司提出无法按期进入房屋、闭馆、维修房屋导致无法经营的抗辩理由，本院从以下几点分析。首先，投资公司虽在2011年5月才进入房屋，但钱币商店已将此期间的费用免除。其次，投资公司主张2014年钱币展览馆维修房屋导致两个月无法经营，但其出示的证据对此不足以认定，故本院对此不予采信。再者，双方合同为无效合同，投资公司主张因闭馆应顺延租期的理由，不能成立，且闭馆系依据国家政策或行业惯例，闭馆期间投资公司人员可以正常进出。综上，对于投资公司主张合同期限顺延的请求，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。钱币商店将其对投资公司享有的债权转给钱币展览馆，钱币展览馆向投资公司提起本案的诉讼，应视为对投资公司的通知，债权转让对投资公司已发生效力。现钱币展览馆要求投资公司支付合同期内剩余费用15万元及2016年1月1日至2016年6月20日占用费70492.48元，于法有据，本院予以支持，钱币商店与钱币展览馆计算的数额有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告德信恒源投资有限公司支付原告北京市古代钱币展览馆2015年1月1日至2015年12月31日剩余房屋费用15万元。二、自本判决生效之日起七日内，被告德信恒源投资有限公司支付原告北京市古代钱币展览馆2016年1月1日至2016年6月20日房屋占用费70492.48元。三、驳回原告北京市古代钱币展览馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610.25元，由原告北京市古代钱币展览馆负担3.99元（已交纳），由被告德信恒源投资有限公司负担4606.26元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十月十五日法官助理 任卓书 记 员 高雅