贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8419号上诉人（原审原告）：张培培，女，1985年12月16日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：张广恒，男，1985年9月1日出生，汉族，住贵州省，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会**楼**。法定代表人：欧阳腾平,该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人张培培因与被上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称贵安碧桂园）商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初11282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人张培培上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判被上诉人支付逾期交房违约金至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付上诉人之日止；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误及适用法律错误，应当依法改判。一、合同约定的交房条件及法定的交房条件均未成就，故案涉商品房不具备交付条件；二、原审法院以贵安新区规划建设管理局在其官网上登载的案涉商品房交付的公示来认定为被上诉人已经履行了书面通知交房的约定义务，属认定事实错误。被上诉人贵安碧桂园答辩称，一、案涉房屋在2018年12月24日已经获得工程竣工验收备案表，具备合同约定和法定交房条件；二、从相关规范文件出台的目的及实践来看，商品住房交付使用备案仅是地方部门规范性文件的要求，不能影响合同效力。张培培向一审法院起诉请求：1、被告支付原告违约金56163元（739397元×380天×2/10000）；2、被告从2019年10月21日起以729397元为基数，按日计算向买受人支付万分之二的违约金至实际达到交房条件之日止；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2015年11月3日成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ＺＥ-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于贵安新区房屋［房号为（24）2-4-2］，该商品房建筑面积为137.71平方米，套内建筑面积113.85平方米，单价每平方米6406.65元，总价款人民币729397元，首付款149397元，余款580000元以银行按揭方式支付，双方对其他的合同权利义务进行了约定。合同第十一条约定交房时间为2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内示未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2016年8月16日向被告贵安碧桂园物业公司支付了首付款149397元（含定金），并通过银行贷款的方式支付58万元给被告。现原告以被告逾期交付为由诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告提交紧急通知、公告主张案涉房屋不符合交房条件。被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、交房公示、付款凭证拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，并于2018年12月28日在贵安新区规划建设管理局网站登载案涉项目交房公示，交房公示载明案涉商品房已取得《建设工程竣工规划认可证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《建设项目试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通信、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，所以逾期交房违约金应计算至公示截止日期即2019年1月4日。原告质证称不认可上述证据，竣工验收备案不能证明涉案房屋具备交房条件。上述事实，有当事人陈述、商品房预售许可证、商品房买卖合同、收据、竣工验收备案表、交房公示等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，故可以认定被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称一审法院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格后，可以交付使用。被告提交案涉房屋的竣工验收备案表证实案涉房屋经竣工验收可以交付使用，贵安新区规划建设管理局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以逾期交房违约金应计算至交房公示截止日期即2019年1月4日。原告反驳称被告没有提供合同约定的证明文件且备案表没注明处理意见，公示也不能证明符合交房条件，该辩称意见与交房公示和竣工备案登记表载明的内容不一致，故原告要求逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日的诉请一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见一审法院不予采信。综上所述，被告应支付原告的逾期交付违约金为729397元×2?/日×96日=14004.42元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张培培逾期交房违约金14004.42元；二、驳回原告张培培的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：收房的资料，拟证明违约金应计算到收房为止。被上诉人对该组证据的真实性认可，但认为达不到上诉人的证明目的。其认为公司已向业主发放收房通知。被上诉人提交如下新证据：《实测报告》、《住宅分户验收表》、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋具备合同约定的交房条件。上诉人称该组证据是复印件，真实性请求法院依法认定。上诉人对该组合法性无异议，关联性不认可，认为达不到被上诉人的证明目的。其称资料是整栋房屋的实测报告，不能代表单独房屋的实测报告。且《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》是被上诉人单方制作，不予认可。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于案涉房屋是否具备交房条件的问题，《商品房买卖合同》第十一条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”二审中，被上诉人提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、实测报告等资料，且一审中被上诉人已提交贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表，可以认定在2018年12月28日发布交房公示时涉案房屋已符合合同约定的交房条件。至于上诉人主张需取得《商品住房交付使用备案证书》，方可交付使用的问题，本院认为，取得上述证书仅是地方部门的规范性文件要求，不能影响合同约定的效力。关于一审认定逾期交房违约金计算截止日期是否正确的问题，贵安新区规划建设管理局作为本辖区内的商品房交付使用的受理、核验及备案等日常管理工作的行政管理部门，其在官网上已登载涉案商品房具备交房条件的公示，结合案涉楼盘相关系列案件中，部分业主认可被上诉人电话通知收房、部分业主提交了被上诉人发出的收楼通知书及部分业主在公示前已收房的事实，综合本案上诉人的起诉状及庭审陈述，可以认定本案被上诉人已履行了通知义务，一审计算逾期交房违约金截止到公示截止日期即2019年1月4日并无不妥。综上所述，上诉人张培培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1204元，由上诉人张培培负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十六日法官助理王强书记员蒲美君