太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初1291号原告：刘少鸿，男，1971年9月29日出生，汉族，太原市鸿迅科贸有限公司法定代表人，住太原市。委托诉讼代理人：王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告：田林丽，女，1972年6月15日出生，汉族,太原市小店区平阳路派出所居民，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：朱志清，男，1988年8月21日出生，汉族，太原市万柏林区晋祠路一段**居民。委托诉讼代理人：赵茹，山西艾伦律师事务所律师。第三人：太原市鸿迅科贸有限公司，住所地:太原市小店区大马村东正街****。法定代表人：刘少鸿，职务总经理。原告刘少鸿、田林丽与被告朱志清、第三人太原市鸿迅科贸有限公司物权纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田林丽及原告刘少鸿、田林丽的共同委托诉讼代理人王雷，被告朱志清的委托诉讼代理人赵茹到庭参加诉讼，第三人太原市鸿迅科贸有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少鸿、田林丽向本院提出诉讼请求：1.确认太原市鸿迅科贸有限公司与朱志清签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告依法返还原告房屋并支付居住期间的租金损失即(1500元/月6年暂定108000元)；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月16日，原告刘少鸿与山西锦泰龙房地产开发股份有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于兴隆苑北小区莱茵香榭6号楼2单元1503号房屋，建筑面积88.97平方米，房屋总价506150.33元，一次性付清了该房款，并在同时接收了该房屋。原告田林丽与原告刘少鸿为夫妻关系，该房屋为夫妻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产，享有对该房屋的共同处分权。2015年8月1日原告房屋被太原市鸿迅科贸有限公司卖予被告朱志清。后经太原市万柏林法院及太原市中级法院两级法院分别于2019年12月20日与2020年5月18日作出认定，太原市鸿迅科贸有限公司无权处分原告房屋。被告朱志清在没有取得原告房屋的所有权、使用权的情况下，从2015年9月14日居住原告房屋至今，是无权处分又无受益权的侵害他人财产权利的行为，因此，应予返还。综上所述，原告认为合法的物权应受法律保护，被告在没有取得该房屋的权利时，应予返还，并根据法律规定支付使用期间的原告租金损失。现原告为了维护自己的合法权益，故依据法律法规规定，特向贵院提出诉请，敬请依法受理，判令被告尽快返还原告的房屋及支付损失。被告朱志清辩称，一、关于原告所说的第三人无权处分，第三人作为原告提起的诉讼中，一审、二审法院只是对涉案房屋买卖合同认定为效力待定，并没有直接认定合同无效，而且根据原告诉状中的逻辑第三人无权处分原告房屋，被告没有取得房屋所有权，对于这一点因为刘少鸿在购买涉案房屋时本身没有取得不动产权登记，没有取得所有权，被告与第三人签订涉案房屋买卖合同时，属于合同法上的正常交易，在未取得所有权的情况下，答辩人当然不能取得涉案房屋所有权。二、因为涉案房屋是刘少鸿从山西锦泰龙房地产开发股份有限公司购买，但刘少鸿同时还是第三人公司的法人，在以第三人为出卖人名义签订的涉案房屋买卖合同中，刘少鸿已进行签字确认，而且对于之后答辩人支付的购房款也进行了签字确认，在之前的一审、二审当中答辩人都向法院提出申请要求追加刘少鸿为本案的当事人，目的是为了履行合同，而且刘少鸿签字的行为可以证实他对于以第三人名义出售涉案房屋买卖合同是明知且认可的，在一审、二审当中，答辩人都提出涉案房屋买卖合同应当可以认定为有效。三、关于原告田林丽主张涉案房屋系夫妻共同财产享有处分权，因涉案房屋尚未进行登记，根据现有的刘少鸿与开发商签订的房屋买卖合同，以及刘少鸿又是第三人的法人，从外观上答辩人都可以认为出售涉案房屋，刘少鸿是知情的，而刘少鸿与田林丽属于夫妻关系，答辩人自2015年对涉案房屋装修并居住至今，长达5年之久，原告田林丽不可能不知情。四、关于原告提出要求支付租金，答辩人在签订涉案房屋买卖合同之后，已经支付过234000元的购房款，在一审判决中已经予以确认，答辩人并非恶意占有房屋，与原告之间也并非租赁关系，故原告要求支付租金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人太原市鸿迅科贸有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，山西锦泰龙房地产开发股份有限公司（甲方）与刘少鸿（乙方）签订房屋买卖合同一份，刘少鸿购买兴龙苑北小区莱茵香榭6号楼2单元1503号，建筑面积88.97平方米，房屋总价506150.33元，一次性付清。2015年8月1日，太原市鸿迅科贸有限公司与朱志清签订《房屋买卖合同》，合同约定太原市鸿讯科贸有限公司将山西锦泰龙房地产开发有限公司开发的兴龙苑北小区（莱茵香榭）6#楼2单元1503（建筑面积88.97平方米），出售给朱志清，房屋总价为417180元。付款方式为：交纳第一笔200000元整作为首付，余款每年30000至40000元，付清为止。在办理正式房产证时，太原市鸿讯科贸有限公司配合朱志清办理过户手续。2015年9月14日朱志清向太原市鸿迅科贸有限公司支付200000元，截止2018年12月12日，朱志清共计向太原市鸿迅科贸有限公司支付购房款234000元。房屋交付后，朱志清对房屋进行装修并居住至今。另查明，第三人太原市鸿迅科贸有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，自然人股东2名，为原告刘少鸿和原告田林丽。刘少鸿与田林丽于1998年4月17日登记结婚，涉案房屋系刘少鸿在与田林丽婚姻存续期间购买。被告朱自清与第三人太原市鸿迅科贸有限公司签订涉案房屋买卖合同时系第三人太原市鸿迅科贸有限公司的员工。第三人太原市鸿迅科贸有限公司曾于2019年起诉被告朱志清，要求支付购房款及逾期付款的违约利息，经太原市万柏林区人民法院和太原市中级人民法院审理，确认第三人与被告朱志清之间的房屋买卖合同为效力待定的合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，案涉房屋由山西锦泰龙房地产开发股份有限公司转让给刘少鸿，第三人太原市鸿迅科贸有限公司不是兴龙苑北小区（莱茵香榭）6号楼2单元1503房屋的所有权人，与被告签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分行为，双方签订的房屋买卖合同系效力待定合同，现房屋权利人刘少鸿、田林丽不同意出售房屋，要求被告返还房屋，故太原市鸿迅科贸有限公司与被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，太原市鸿迅科贸有限公司与被告之间签订的合同无效，被告应当返还原告位于龙苑北小区莱茵香榭6号楼2单元1503号房屋，原告刘少鸿、田林丽作为第三人太原市鸿迅科贸有限公司的股东，明知房屋所有权人不是太原市鸿迅科贸有限公司，刘少鸿仍以太原市鸿迅科贸有限公司法定代表人的身份与被告签订《房屋买卖合同》，存在过错，造成的损失应自行负担，故原告要求被告支付其租金损失，本院不予支持。关于涉案房屋的装修费用问题以及被告的其他损失，被告可另案处理。第三人太原市鸿迅科贸有限公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审答辩、举证、质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱志清与第三人太原市鸿迅科贸有限公司在2015年8月1日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告朱志清于本判决书生效后三个月内返还原告刘少鸿、田林丽位于兴龙苑北小区（莱茵香榭）6号楼2单元1503房屋；三、驳回原告刘少鸿、田林丽的其他诉讼请求。案件受理费1230元，原告田林丽、刘少鸿负担1180元，被告朱志清负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 范温慧 二〇二〇年十月二十日法官助理 古艳樱书 记 员 李思敏