贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3808号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨胜勇，男，1990年9月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：石梅桃，女，1990年12月11日出生，侗族，住贵州省锦屏县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威房开公司）因与被上诉人杨胜勇、石梅桃商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院(2020)黔2601民初5138号民事判决；二、驳回被上诉人城市基础设施与公共服务设施违约金的诉讼请求；三、改判上诉人承担的违约金从2018年1月1日起算，并以上诉人停车位抵扣违约金；四、改判上诉人承担的逾期交房违约金从2018年1月1日起算至2019年7月1日止。事实和理由：一、一审法院既然认定谅解协议合法有效，则应当适用谅解协议项下全部条款，充分尊重当事人意思自治。一审法院仅仅只适用关于违约金计算方法的部分条款，只对被上诉人有利的合同条款予以采纳，而对上诉人有利的合同条款均不予以采纳，明显有失公平正义。二、谅解协议对城市基础设施与公共服务设施违约金没有涉及，该违约金的诉讼时效没有中止、中断的情形。上诉人与被上诉人对城市基础设施和公共服务设施达到交付使用条件的约定期限，在上诉人涉及的系列商品房预售合同纠纷案件中，已经被生效判决确定为商品房预售合同约定的交房时间。本案中商品房预售合同约定的交房时间是2016年8月31日，则城市基础设施和公共服务设施达到交付使用条件的约定期限也就是2016年8月31日。被上诉人的诉讼时效，应当从该日期起算，至被上诉人2020年4月21日起诉之日，其诉讼请求时效己经超过三年，被上诉人该部分诉讼请求不应该得到支持。三、谅解协议第二条约定交房日期延至2017年12月31日，则逾期交房日期应当从该日期的第二天即2018年1月1日起算。交房日期条款与违约金条款都是商品房预售合同的主要条款，主要条款的变更构成商品房预售合同的变更，从谅解协议内容看，违约金条款没有变更，只是加重上诉人的责任即增加租房补偿金，交房日期延至2017年12月31日，只有上诉人承担的违约金从2018年1月1日起算，才符合交房日期变更的事实，从权利义务的一致性看，谅解协议增加租房补偿金，正是因交房日期变更导致被上诉人丧失变更前的违约金权利而由上诉人以租房补偿金的方式予以弥补。因此，上诉人承担的违约金应当从2018年1月1日起算。四、一审法院已经查明本案房屋已经于2019年7月实际交付使用，但一审判决书第二项仍然没有明确至该日期止。故上诉人承担的逾期交房违约金应当从2018年1月1日起算，至2019年7月1日止。五、谅解协议明确约定以资产抵债的方式偿付违约金，违约金的支付方式应当按此约定执行。因此，被上诉人应当按照谅解协议约定的方式接受上诉人提供的停车位资产，其损失应当按照谅解协议约定的方式补偿。综上所述，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨胜勇、石梅桃二审未作答辩。杨胜勇、石梅桃向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付城市基础设施未交付违约金298.68元；二、判决被告向原告支付公共服务设施未达到交付违约金298.68元；三、判决被告向原告支付2016年9月1日至2020年4月20日期间的逾期交房违约金合计39634.31元，2020年4月21日以后的逾期交房违约金以298676元为基数按日万分之一计算至被告向原告实际交房之日止；四、判决被告向原告支付2017年1月1日至2020年4月20日期间的逾期办理转移登记违约金合计36020.33元，2020年4月21日以后的逾期办理转移登记违约金以298676元为基数按日万分之一计算至被告向原告实际办理转移登记之日止；五、判决被告向原告支付2017年10月1日至2020年4月20日期间的租房补偿费合计30666.6元，2020年4月21日至被告实际向原告交房期间的租房补偿费按照33.33元/天计算；六、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月20日，原告杨胜勇、石梅桃（买受人）与被告凯威公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.被告购买由原告开发的凯里经济开发区春晖东大道3号的5号楼2单元3层2-3-1号房，房屋建筑面积106.67㎡，套内建筑面积95.41㎡，按套内面积计算，该房屋单价每平方米3130.45元，总价款298676元，商品房交付时间为2016年8月31日前。2.被告应于2016年8月31日前将符合约定的城市基础设施、公共服务设施达到交付使用条件，如延期交付，被告按照原告已付总房款的1‰一次性向原告支付违约金；3.出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。4、出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告向凯威公司支付了全部购房款。同时查明，2017年9月30日，原告杨胜勇（乙方）与被告凯威公司（甲方）签订了《关于延期交房的谅解协议》,主要内容：乙方于2015年9月20日与甲方签订的《商品房买卖合同》，其合同规定的交房日期至实际交房之日止，由甲方按照乙方所交购房款万分之一进行补偿，乙方对甲方目前的工作进程表示谅解并接受；双方同意交房日期延至2017年12月31日；在原有合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。另查明，原告于2018年10月份拿到其购买房屋的钥匙，于同年12月开始对该房屋进行装修，于2019年7月份入住该房屋。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《关于延期交房的谅解协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2016年8月31日前、转移登记时间为2016年12月31日前，被告未按时限完成，2017年9月30日，双方签订谅解协议，约定交房时间顺延至2017年12月31日前，补充协议还约定被告向原告支付逾期交房补偿金的时间起点为2016年8月31日（即商品房买卖合同附件中约定的交房时间）。双方既然已经签订谅解协议，说明原告已就被告的违约行为，向被告主张了权利，诉讼时效从2017年9月30日（谅解协议签订日）起算三年，原告的起诉未超过诉讼时效，为此，被告的该项辩称，与一审法院查明的事实以及法律规定不相符，一审法院不予采纳。双方在《买卖合同》中明确约定了被告逾期交房违约金的计算方法；在《谅解协议》中，明确约定：在原有合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），从双方的约定来看，两种行为的构成来看，并不是非此即彼的排除关系，故被告该项辩称，一审法院不予采纳。一、关于原告诉请被告承担城市基础设施、公共服务设施未达交付条件违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被告交付房屋时应同时满足合同第十二条的交房条件，说明两项的时限与房屋交付时间同一，被告已构成违约。合同中第十二条还约定，城市基础设施和公共服务设施如果在约定期限未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金。故城市基础设施未交付违约金为：298676元×1‰＝298.68元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同），公共服务设施未交付违约金为：298676元×1‰＝298.68元，两项合计597.36元，一审法院予以支持。二、关于原告诉请被告承担逾期交房违约金的问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，同时，双方在《关于延期交房的谅解协议》中约定，被告向原告支付逾期交房补偿金的时间起点为2016年8月31日，故该项责任的起诉起算时间为2016年9月1日。为此，逾期交房违约金以房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2016年9月1日计算至被告实际交房之日止，一审法院予以支持；三、关于原告诉请被告承担逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告未在谅解协议中就房屋转移登记的时间是否顺延的问题进行约定，该项时限以双方在买卖合同中约定的时间2016年12月31日为准，起算时间为2017年1月1日。同时，双方在买卖合同中约定出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。为此，逾期交房违约金以房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2017年1月1日计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、关于原告诉请被告承担租房补偿费的问题。原、被告在《谅解协议》中约定，从2017年10月1日至实际交房日止甲方（被告）再对乙方（原告）进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），经查，原告实际已入住该房屋，时间为2019年7月份，至此，被告无需再租房居住，不产生该费用，为此时间计算至2019年6月份，补偿月数按21个月计算。为此，租房补偿费为21000元（1000元/月×21月），一审法院予以支持，对于原告超出该数额的请求，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃城市基础设施、公共服务设施未达交付条件的违约金，两项合计597.36元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃逾期交房违约金（计算方法：房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2016年9月1日起计算至被告实际交房之日止）；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃逾期办理转移登记违约金（计算方法：房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2017年1月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告杨胜勇、石梅桃从2017年10月1日起至至2019年6月份的租金损失21000元；五、驳回原告杨胜勇、石梅桃的其余诉讼请求。案件受理费2438元减半收取1219元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司承担1219元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、被上诉人主张的逾期交付城市基础设施及公共服务设施违约金是否超过诉讼时效；二、逾期交房违约金是否应从2018年1月1日起计算；三、逾期交房违约金应计算至何日止；四、上诉人应承担的违约金是否应以其资产抵扣。针对焦点，分述如下：一、关于被上诉人主张的逾期交付城市基础设施及公共服务设施违约金是否超过诉讼时效问题。虽然《商品房买卖合同》约定交付城市基础设施及公共服务设施时间与交房时间一致为2016年8月31日，但依据双方当事人签订《关于延期交房的谅解协议》约定，双方自愿将交房时间顺延至2017年12月31日，城市基础设施及公共服务设施作为交房中的一个项目，自然应顺延至2017年12月31日，且签订协议进一步说明被上诉人向上诉人主张权利的事实，故被上诉人主张上诉人逾期交付城市基础设施及公共服务设施违约金的诉讼时效应从2017年9月30日中断后起重新计算。因此，被上诉人于2020年4月21日起诉主张的逾期交付城市基础设施及公共服务设施违约金并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。二、关于逾期交房违约金是否应从2018年1月1日起计算的问题。本案中，双方当事人签订的《关于延期交房的谅解协议》虽然约定交房时间顺延至2017年12月31日，但对于逾期交房违约金的起算点并未改变，对逾期交房违约金仍然从原《商品房买卖合同》约定的交房时间起计算至实际交房时间，因此，上诉人称逾期交房时间应从2018年1月1日起计算，与双方约定不符，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金应计算至何日止的问题。经查明，被上诉人于2018年10月份拿到其购买房屋的钥匙，于同年12月开始对该房屋进行装修，于2019年7月份入住该房屋。被上诉人于2018年10月份领取钥匙并接收房屋时，实现了对房屋的占用使用，应视为被上诉人认可上诉人的交房行为。上诉人在上诉状中自认上诉人的实际交房时间为2019年7月份，系其对自身权利的处分，本院予以支持。对于逾期交房违约金的截止时间，应计算至被上诉人的实际接房时间，一审法院认定的实际接房时间及上诉人自认的实际交房时间均为2019年7月份，故一审判决上诉人逾期交房违约金计算至实际交房之日应为2019年7月1日，一审判决虽未明确具体时间，但其判决结果并无不当。四、关于上诉人应当承担的违约金是否应以其资产抵扣的问题。双方当事人签订的《关于延期交房的谅解协议》明确约定：“上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方”，按照该约定，被上诉人可以选择要求上诉人支付现金，也可以选择要求上诉人以实物抵扣，因此，一审判决依据被上诉人的诉讼请求判决上诉人支付相应的违约金正确。上诉人提出应当以物抵扣违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司的上诉请求不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2438元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十月二十一日法官助理章杰书记员吴静