1浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终857号 上诉人（原审被告）：浙江笋尖网络科技有限公司，住所地 浙江省绍兴市上虞区曹娥街道e游小镇门户客厅2号楼201。 法定代表人：李田华，总经理。 委托诉讼代理人：钟云峰，浙江海邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伊君，浙江海邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张波，男，1963年8月31日出生， 汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审原告）：贲燕妮，女，1964年2月6日出生， 汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人浙江笋尖网络科技有限公司（以下简称笋尖公司）因 与被上诉人张波、贲燕妮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢 州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初2026号民事判决，向 本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议 庭进行了审理。本案现已审理终结。 笋尖公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判：笋尖公 2司无需支付租金；笋尖公司应支付违约金金额为双方房屋租赁合 同中约定的3个月租金，并以笋尖公司已支付的12500元保证金 进行抵扣；被上诉人张波、贲燕妮的损失以笋尖公司修复为主。 2.一、二审诉讼费用由张波、贲燕妮承担。事实与理由：一、 一审法院认为笋尖公司并不具有约定解除权和法定解除权，笋 尖公司搬离行为并不发生合同解除的法律效果，该认定有误。 从笋尖公司提供的《员工与衢州市柯城宝仑房产中介所中介微 信聊天记录》可以看出，笋尖公司早已告知张波、贲燕妮其将 不再承租案涉房屋一事，且中介知晓笋尖公司于2020年1月17 日搬离承租房屋的事实。从笋尖公司提供的《支付宝转账记录》 《物业公司微信聊天记录》可以看出，笋尖公司与物业就搬离 案涉房屋一事进行沟通并结清了相关物业费用、水电费。并且《搬 家证明》也能确认笋尖公司委托搬家公司于2020年1月17日晚 18：00-22：00搬离金融大厦B座9楼的事实。以上证据均能确认 笋尖公司系通过告知不再承租，且搬离承租房屋等实际行动表示 其将不再履行房屋租赁合同，张波、贲燕妮也明确知晓该情况。 《金融大厦写字楼租赁合同》中有关于笋尖公司提前解除合同的 相关约定，且房屋租赁合同也不适合强制履行，在笋尖公司已明 确表示不再承租房屋后，依据《合同法》第119条之规定，张波、 贲燕妮也应当及时止损，而非要求笋尖公司继续支付案涉房屋的 3租金。故一审法院认定笋尖公司还应当支付张波、贲燕妮至2020 年4月13日的租金，其事实认定依据不足，适用法律错误。二、 一审法院按照日0.5%的标准判决笋尖公司支付违约金，显然标 准过高，且明显不符合法律之规定。合同纠纷的违约金一般不超 过实际损失的30%。案涉《房屋租赁合同》中关于违约金的约定 明显过高，应依据《合同法》第114条第2款规定予以调整。三、 笋尖公司在与张波、贲燕妮签订《金融大厦写字楼租赁合同》后， 向张波、贲燕妮支付了12500元保证金，现张波、贲燕妮尚未退 还，该保证金可抵扣违约金。四、一审法院对张波、贲燕妮提出 的不当使用房屋而产生的损失的承担方式以及金额认定有误。首 先，根据笋尖公司与张波、贲燕妮签订的《金融大厦写字楼租赁 合同》第六条6.1约定，案涉房屋如有损坏由笋尖公司来修复还 原或按照当时市场价格给予张波、贲燕妮赔偿。笋尖公司在一审 庭审中明确提出可以对不当使用案涉房屋带来的损失进行修复、 恢复原状，故一审法院直接判决笋尖公司赔偿损失，有误。其次， 一审法院按照浙江昱晟园林有限公司出具的《报价表》要求笋尖 公司承担赔偿责任，有失偏颇。浙江昱晟园林有限公司主营业务 为园林绿化工程，笋尖公司并不认可其在室内装修一领域的专业 性。其出具的仅为《报价表》，并非最终确认金额。笋尖公司对 表格所列项目是否真实需要修复存疑，也不认可其真实修复需要 4支出《报价表》中所载的金额。 张波、贲燕妮辩称，按照一审判决处理。12500元是履约保 证金，确实收到了，但不应进行抵扣。 张波、贲燕妮向一审法院起诉请求：1.确认张波、贲燕妮与 笋尖公司签订的《金融大厦写字楼租赁合同》于2020年4月13 日终止；2.判令笋尖公司支付张波、贲燕妮31428.6元及其利息 （自2020年1月21日起按LPR计付至实际清偿之日止）；3.判 令笋尖公司支付张波、贲燕妮违约金66673.53元；4.判令笋尖 公司赔偿因其在承租期间对房屋不妥当使用给张波、贲燕妮带来 的损失14708元；5.案件诉讼费由笋尖公司负担。 一审法院认定事实：2017年12月20日，张波、贲燕妮与 他案原告王素君、翁建平、闻美玉、雷雄伟与杭州笋尖网络科技 有限公司签订《金融大厦写字楼租赁合同》一份，各原告将坐落 于衢州市××路××号××大厦××幢××室的房屋出 租给杭州笋尖网络科技有限公司，租期从2018年1月21日至 2021年1月20日。2019年1月21日，应笋尖公司要求，2017 年12月20日签订的合同终止。张波、贲燕妮与笋尖公司就其二 人所有的坐落于衢州市××路××号××大厦××幢××室的房屋 重新签订《租赁合同》。合同约定，租期从2019年1月21日至 2021年1月20日，租金按每月每平方米50元计算（建筑面积 5224.49平方米），租金分四期支付，第三期租金67347元应于2019 年12月21日前支付；笋尖公司逾期支付租金，逾期天数在一个 月内的，笋尖公司应按日向张波、贲燕妮支付逾期应付款的0.5% 作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，张波、贲燕妮有权单 方终止本合同，张波、贲燕妮选择不终止合同的，笋尖公司应按 日向张波、贲燕妮支付逾期应付款的1%作为违约金，直至笋尖 公司补缴全部逾期应付款之日止；如笋尖公司无故终止合同的， 张波、贲燕妮有权要求笋尖公司承担相当于三个月租金金额的违 约金，并赔偿张波、贲燕妮因笋尖公司无故终止合同所造成的损 失。2019年11月，笋尖公司通过金融大厦管理人员向张波、贲 燕妮提出退租，张波、贲燕妮表示不同意。2020年1月17日， 笋尖公司搬离租赁房屋。2020年4月13日，张波、贲燕妮诉至 一审法院。另查明，笋尖公司在租赁过程中拆除904室与906室 间的轻质砖隔墙及室内不锈钢栏杆等设施。 一审法院认为，张波、贲燕妮与笋尖公司签订的《金融大厦 写字楼租赁合同》无违法之处，系双方当事人真实意思表示，应 为有效。双方均应全面履行自己的合同义务。笋尖公司在与张波、 贲燕妮协商解除合同未果的情况下于2020年1月17日自行搬离 租赁房屋，其认为己方有合同解除权，故拒绝支付2020年1月 21日至2020年7月20日的租金67347元。根据合同约定及相 6关法律规定，笋尖公司并不具有约定解除权和法定解除权，笋尖 公司搬离行为并不发生合同解除的法律效果。张波、贲燕妮于 2020年4月13日向一审法院提起诉讼并要求确认双方租赁合同 于该日终止，因笋尖公司搬离致租赁房屋空置的后果归咎于笋尖 公司，以致笋尖公司仍应按照合同约定支付到期租金，张波、贲 燕妮要求解除合同的诉请，于法有据，法院予以支持。笋尖公司 应支付至2020年4月13日的租金。因笋尖公司逾期未支付租金， 张波、贲燕妮要求按照合同第2.8条约定支付逾期付款违约金， 于约有据，但根据该条文意，违约金的计算标准应为每日按逾期 应付款的0.5%计付。对于张波、贲燕妮要求赔偿屋内地毯的诉 请，涉案地毯属易耗品，长期谨慎使用亦可出现不同程度损坏， 张波、贲燕妮赔偿请求不予支持，对于涉及恢复隔墙、不锈钢栏 杆等损失赔偿请求，于法有据，法院予以支持。综上，依照《中 华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、 第一百一零七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二 十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、张波、贲燕妮与笋 尖公司于2019年1月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年 4月13日解除；二、笋尖公司于判决生效后十日内支付张波、 贲燕妮房屋租金31428.6元、违约金38387.79元，合计69816.39 元；三、笋尖公司于判决生效后十日内赔偿张波、贲燕妮损失 76278元；四、驳回张波、贲燕妮的其他诉讼请求。如果未按判 决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债 务利息。案件受理费2556元，减半收取1278元，由张波、贲燕 妮负担416元；笋尖公司负担862元，于判决生效之日付清。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于笋尖公司是否应支付至2020年4月13日的 租金。根据查明的事实，2020年1月17日笋尖公司虽搬离案涉 租赁房屋，但其并未与张波、贲燕妮达成解除合同的一致意见， 且并未出现案涉租赁合同约定的或法定的笋尖公司可单方提前 终止合同的情形。张波、贲燕妮于2020年4月13日向一审法院 提起诉讼并要求确认案涉租赁合同于该日终止，一审法院认定 2020年4月13日为案涉双方租赁合同的解除时间，于法有据。 笋尖公司在案涉租赁合同尚未终止的情形下搬离案涉租赁房屋， 致租赁房屋空置，其对自搬离之日至2020年4月13日期间房屋 租金仍应负支付义务。关于笋尖公司应支付的违约金数额，笋尖 公司主张一审法院按照日0.5%的标准判决其支付违约金数额过 高，应按合同约定支付3个月租金作为违约金。本院认为，案涉 租赁合同第2.8条约定“笋尖公司逾期支付租金，逾期天数在一 8个月内的，笋尖公司应按日向张波、贲燕妮支付逾期应付款的 0.5%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，张波、贲燕妮有 权单方终止本合同，张波、贲燕妮选择不终止合同的，笋尖公司 应按日向张波、贲燕妮支付逾期应付款的1%作为违约金，直至 笋尖公司补缴全部逾期应付款之日止”。张波、贲燕妮向一审法 院起诉时系要求笋尖公司承担逾期付款违约金。故一审法院依据 该条款约定确定每日按逾期应付款的0.5%计付违约金，并无不 当。关于保证金问题，因双方在本案一审中均未提及，二审调解 未果，双方可另行处理。 关于恢复隔墙、不锈钢栏杆等损失，根据案涉合同第6.1条 约定，对于因笋尖公司造成的案涉房屋损坏部分，可由笋尖公司 修复还原或按当时市场价格给予张波、贲燕妮赔偿。张波、贲燕 妮诉请笋尖公司进行经济赔偿，符合合同约定和法律规定，本院 予以支持。关于损失金额的认定，张波、贲燕妮在一审中已进行 举证，笋尖公司虽提出异议，但未提供相反证据予以反驳，故其 异议依据不足，一审判决认定的金额并无不当。 综上所述，笋尖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审 判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决 如下： 9驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费861元，由上诉人浙江笋尖网络科技有限公 司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生 效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关 当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强 制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年十月三十日 法官助理 胡芬芬 代书记员 章 静