河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4353号上诉人（原审被告）：靖小静，女，1993年12月16日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：董素艳，河南宛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文定杨，男，1988年8月25日，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：张庆博，系所在单位推荐人。被上诉人（原审原告）：魏方方，女，1990年3月28日出生，住唐河县。委托诉讼代理人：张庆博，系所在单位推荐人。上诉人靖小静因与被上诉人文定杨、魏方方房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靖小静上诉请求：请求人民法院依法判决撤销南阳市卧龙区人民法院做出的（2020）豫1303民初278号民事判决书，发回重审或改判为驳回被上诉人的诉讼请求（不服金额为7857元）。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，判决错误。南阳市新经纬房地产开发有限公司一直未将上诉人购买的房屋交付给上诉人占有使用，上诉人也未与南阳市新经纬房地产开发有限公司签订物业服务合同。截止上诉人将房屋产权证过户到被上诉人名下时，南阳市经纬房地产开发有限公司一直未将房屋交付给上诉人，上诉人并未实际占有使用所购买的房屋。一审法院以南阳市经纬物业公司出具的情况说明就认定是因上诉人的原因导致未交房是错误的，物业公司单方面说该小区于2014年3月1日统一安排交房，但却未提供任何证据如上所说的验房手续，签署房屋交接书，也没有提供有关通话记录或是邮政快递或其他形式的通知上诉人交房的证明，上诉人根本就没有收到相关交房通知。其次，被上诉人有权拒绝交纳物业费，如已经交纳仍有权向物业公司要求返还，但被上诉人无权向上诉人追偿。开发商和物业公司未向上诉人交房时无权收取物业费，更何况被上诉人是在二手房交易中购买的房屋，也未接受物业公司的服务，被上诉人不欠付物业公司物业费用，物业公司无权向被上诉人收取。文定杨、魏方方辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。文定杨、魏方方向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告替被告支付的物业费、燃气初装费合计12375元，并自2019年4月30日起至被告偿还之日按银行同期利率支付利息；2、判令被告支付自2019年1月15日至2019年4月30日逾期交房的违约金34125元；3、判令被告支付原告律师代理费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年05月15日，原告文定杨作为乙方与甲方靖小静签订《房屋买卖（居间）合同》和《房屋买卖协议》，双方并于当日在南阳市智圣公证处对《房屋买卖协议》进行了公证。双方约定被告将其位于南阳市卧龙区卧龙路南侧规划次干道以西3号楼1单元2层203室的房屋以65万元人民币价格卖给原告，转让价65万元，分三次付清，办理公证当天乙方支付15万元，过户当天支付10万元，下余40万元房款乙方申请的银行按揭贷款下来后付清，款付清后，甲方将该房产及该房产的手续交付给乙方。合同签订后原告按约定支付了房屋价款，被告亦协助配合将房屋产权证办于原告名下。原告诉称2018年12月原被告双方办理了房屋过户及按揭贷款等相关手续，银行于2019年1月14日发放了贷款，此后，原告于2019年1月17日去物业办理装修入住手续时，物业公司告知该房屋原业主（即被告）一直未办理该房屋的交房事宜，自2014年3月1日至今的物业费、天然气、有线初装费等费用一直未缴纳，需缴清之后才能办理房屋的交房及装修入住手续。随后原告通知被告缴纳之前物业费等相关费用，被告拒绝。原告一直无法入住，为了减少损失，原告于2019年4月30日到物业公司缴纳了物业费及燃气、有线电视初装费后，才在物业公司领取了房屋钥匙并入住至今。原告以上陈述与其所举物业公司的《情况说明》所述相互印证，原审法院予以采信。故，被告辩称物业公司一直未将房屋交付其占有使用，其亦未与物业公司订立物业服务合同，故不应承担物业费的理由原审法院不予采纳。一审法院认为，案涉物业费、燃气有线电视初装费是否应当由被告承担。（一）被告辩称在《房屋买卖（居间)合同》第三条第1项约定成交价包括所有费用，故被告不再承担。本院认为案涉居间合同为格式合同，虽然第三条约定成交价格为包括一切费用（包括水、电、煤气、物业管理费等）。但合同第六条第3项又约定了“卖方须在该房屋产权转移登记完成前将该房屋交付买方占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括水、电、物业费等），接房后产生的一切费用由买方交付”，同一《房屋买卖（居间)合同》条款相互矛盾，故案涉杂费在《房屋买卖（居间)合同》中应视为约定不明，双方应按共同签订并经公证的《房屋买卖协议》履行。案涉《房屋买卖协议》约定：“本协议签订之日以前与该房相关权利、义务、费用（含物业、水电）由甲方承担；协议签订以后涉及该房的权利、义务、费用由乙方承担。”故，2018年5月15日之前产生的杂费由被告承担符合双方约定。（二）被告辩称案涉房屋物业公司未交付给被告，故不产生相关费用。经查，原告诉称2018年12月原被告双方办理了房屋过户及按揭贷款等相关手续，银行于2019年1月14日发放了贷款，此后，原告于2019年1月17日去物业办理装修入住手续时，物业公司告知该房屋原业主（即被告）一直未办理该房屋的交房事宜，自2014年3月1日至今的物业费、天然气、有线初装费等费用一直未缴纳，需缴清之后才能办理房屋的交房及装修入住手续。随后原告通知被告缴纳之前物业费等相关费用，被告拒绝。原告一直无法入住，为了减少损失，原告于2019年4月30日到物业公司缴纳了物业费及燃气、有线电视初装费后，才在物业公司领取了房屋钥匙并入住至今。原告以上陈述与其所举物业公司的《情况说明》所述相互印证，本院予以采信。故，被告辩称物业公司一直未将房屋交付其占有使用，其亦未与物业公司订立物业服务合同，故不应承担物业费的理由本院不予采纳。原、被告之间的房屋交易真实有效，在原告履行付款义务后，被告理应按约将房屋交付原告，原告在产权证已办至其名下而迟迟得不到被告交付的房屋时有权与物业公司直接办理交房手续。在原告办理交房手续中产生缴纳了2014年3月1日至2019年3月1日的物业费9335元，燃气有线初装费3040元。根据合同约定，其中，合同订立日2018年5月15日之前的物业费7857元，理应由被告承担；关于燃气有线初装费3040元是否应当由被告承担。原审法院认为，该笔费用在合同中并未明确列明该责任承担，且该笔费用是根据业主的需求自行缴纳，原告要求被告支付证据不足，原审法院不予支持。二、关于逾期交房违约责任承担问题，原被告双方在合同中并未明确交房日期，实际履行中，被告已协助将案涉房屋产权办于原告名下，且原告已与物业公司直接办理了交房手续，故原告该主张依据不足，原审法院不予支持。三、关于原告要求被告承担代理费用的请求，因原告没有提交相关证据予以证明实际产生的代理费用，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靖小静于判决生效后十日内支付原告文定杨、魏方方人民币7857元，并自2019年4月3日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款付清之日止。二、驳回原告文定杨、魏方方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由被告靖小静负担659元，原告文定杨、魏方方负担379元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方当事人的争议焦点为，双方所争议的物业费是否应当属于上诉人应当缴纳的款项，被上诉人缴纳后是否享有追偿权。本案中，上诉人与被上诉人于2018年5月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》和《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当视为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的房屋买卖协议约定：“本协议签订之日以前与该房相关权利、义务、费用（含物业、水电）由甲方承担；协议签订以后涉及该房的权利、义务、费用由乙方承担。”按照双方签订的合同约定，2018年5月15日之前产生的物业费应当由上诉人承担，被上诉人对2018年5月15日之前产生的物业费先行缴纳后享有追偿权。上诉人上诉称上诉人不应缴纳物业费，被上诉人缴纳后不享有追偿权的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉称开发商和物业公司未向上诉人交房时无权向上诉人收取物业费的上诉请求，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张自己的权利。综上所述，靖小静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由靖小静负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李郧钦二〇二〇年十月二十二日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹