浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4056号 原告：温州人文图书有限公司，住所地浙江省温州市农业对外综合开发区兴区路**图书批发市场**，统一社会信用代码91330300784401178K。 法定代表人：赖细杨。 委托诉讼代理人：蔡慧、林丽芬（特别授权），北京大成（温州）律师事务所律师。 被告：温州文化用品市场开发有限公司，住所地，住所地浙江省温州高新园区科技园兴区路**（温州文化商品市场**）****会信用代码913303037368691040。 法定代表人：陈金强。 被告：温州文化用品市场经营管理有限公司，住所地浙江省温州高，住所地浙江省温州高新技术产业开发区兴区路**温州文化商品市场******13303037829230523。 法定代表人：郑金福。 被告共同委托诉讼代理人：胡建良（特别授权），浙江震瓯律师事务所律师。 第三人：温州臻龙建设投资集团有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区，住所地浙江省温州市龙湾区状元街道横街村财政局大楼0303734505876M。 法定代表人：吴祖岭。 委托诉讼代理人：林叔丰、周书剑（特别授权），系公司员工。 原告温州人文图书有限公司（以下简称人文公司）与被告温州文化用品市场开发有限公司（以下简称文化市场开发公司）、温州文化用品市场经营管理有限公司（以下简称文化市场管理公司）及第三人温州臻龙建设投资集团有限公司（以下简称臻龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理。案件审理过程中，原告申请查封、冻结被告文化市场开发公司名下平安银行温州分行营业部内存款109113元，冻结被告文化市场管理公司名下平安银行温州分行营业部内存款100000元和中国建设银行浙江分行温州南城支行内存款140000元，本院依法裁定予以冻结。本院依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡慧、被告的委托诉讼代理人胡建良及第三人委托诉讼代理人林叔丰、周书剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年7月1日原被告签订《协议书》，由原告租赁被告位于温州文化用品市场C幢二层2009号商铺，计建筑面积640.85平方米，租赁期限2007年7月1日至2017年6月30日，并支付押金22547.4元给被告。2016年3月18日，原告与被告签订《补充协议》，约定租赁期限从2017年7月1日至2022年6月30日，月租金28元/平方米，物业管理费5元/平方米。2019年6月3日被告通知原告缴纳房租、管理费，原告按约履行于2019年6月14日支付253776.6元，租金时间为2019年7月1日至2020年6月30日。2019年12月31日，温州市宏腾物业管理服务有限公司通知原告上述原告租赁的场地已属于臻龙公司所有并要求原告支付2019年7月11日至今的租金、押金等费用，并重新签订了租赁协议。从2019年7月开始上述商铺以及仓库已不属于被告所有，但被告却收取了原告一年的租金及管理费，两被告在2020年3月9日向原告承诺在2020年7月31日前将原告租金和押金退还给原告，但被告未按约退还，故请求判令：1.两被告退还原告支付的租金208746.21元和管理费38451元；2.两被告支付原告违约金80180.4元（以2019年7月11日至合同约定履行期限的租金为基数以每日万分之六计算至合同约定履行日，现暂算至2020年2月5日）；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 原告在举证期限内提交的证据： 1.原告企业信息、法定代表人证明，以证明原告诉讼主体资格。 2.被告及第三人企业信息、授权委托书，以证明被告及第三人诉讼主体资格。 3.协议书、补充协议，以证明原被告签订租赁协议。 4.收款收据、网上银行电子回单，以证明原告支付被告租金及管理费的事实。 5.房租、管理费催收通知，以证明被告要求原告支付下一年租金的事实。 6.通知、公告、合同，以证明第三人取得涉案商铺所有权要求原告支付2019年7月开始的租金且原告与第三人签订了租赁合同的事实。 7.承诺书，以证明两被告向原告承诺在2020年7月底将租金和押金还给原告的事实。 被告文化市场开发公司、文化市场管理公司辩称，收取原告租金208746元和物业管理费38451元是事实，但被告已经提供物业管理服务，退还物业管理费没有依据，租金可以退还但希望能分期支付。原告承租在涉案商铺中知道或应当知道涉案商铺张贴相应的拍卖公告，在此情况下原告自愿交纳租金等费用，自身存在过错，原告主张违约金没有法律依据。 被告在举证期限内提交的证据： 1.司法拍卖网络信息，以证明涉案商铺于2019年1月15日已拍卖成交，成交价格高昂，原告对该情况应属明知，而第三人实际于2019年7月付清拍卖款。 第三人臻龙公司述称，2019年7月10日第三人取得文化用品市场C幢的成交确认书，所有权属于第三人所有，对拍卖的情况原被告均是清楚的。2019年10月第三人开始对涉案商铺进行物业管理，并与原告签订租赁合同，租赁期限为2019年7月11日至2020年7月10日，物业费从2019年10月开始收取。 第三人向本院提交的证据： 1.拍卖预告，以证明原被告对文化用品市场C幢拍卖事实是知情的。 2.执行裁定书，以证明第三人对文化用品市场C幢享有所有权。 3.成交确认书，以证明文书送达时间。 上述原被告及第三人证据经当庭出示，各方对证据的真实性均没有异议，本院认为上述原被告及第三人证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性，本院均予以采信。 经审理查明，2007年7月1日，被告文化市场管理公司作为出租方（甲方）与原告人文公司作为承租方（乙方）签订《协议书》约定：甲方将位于温州大道中兴路温州××市场××幢××楼××市场××号商铺，计建筑面积640.85平方米出租给乙方作为经营图书批发使用。租赁期壹拾年，从2007年7月1日至2017年6月30日止，月租金5460.12元，前五年保持不变，第六年开始后五年每月租金9285.89元，租金每季度支付一次，在该季度开始10日前支付。2016年3月18日，被告文化市场管理公司作为出租方（甲方）与原告人文公司作为承租方（乙方）签订《补充协议》，约定：协议书约定租赁期限续期五年，即2017年7月1日至2022年6月30日止，月租金28元／平方，物业管理费每月5元／平方，租金和物业费一年一付，先缴后用，首年租金和物业管理费应于2017年6月15日前一次性缴清，次年租金和物业管理费于次年租赁期开始前15日内一次性付清；如甲方未能在上述租赁期内将上述租赁物交付给乙方使用，乙方有权以未能交付使用日期的租金为基数，每日按千分之三的标准向甲方收取违约金，有权要求甲方退还剩余期间的租金，但是乙方实际占用商铺期间产生的租金除外。 2018年9月30日，温州市中级人民法院发布（2016）浙03执字第416号拍卖预告，公告如下：一、被执行人文化市场开发公司名下坐落于温州农业示范区××道××市场××幢地产（现门牌：文化用品市场Ｃ幢）已由有关部门协助本院登记查封。（略）三、对于已经签订合同的承租户，使用权人，在本院处置期间，未经本院许可，不得转租、续租。对于恶意提供虚假租赁协议阻碍本院处置者，本院将依法严肃处理。 2018年12月12日，温州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖案涉房屋，并在该平台上发布《竞买公告》，将于2019年1月14日10时至2019年1月15日10时止（延时除外）拍卖案涉房屋，特殊说明一拍卖对象1层共计142个摊位，其中88个摊位已签订《商铺使用权确认合同》并已支付费用，合同约定商铺使用权期限至2044年10月27日止，参拍的竞买人要自愿接受该88户商铺使用现状；二上述88户之外已出租未腾空的商铺，自签订成交确认书之日后6个月内腾空；三拍卖对象不包括西首3、4层外新建连廊建筑，以现状交付；四买受人购买拍卖对于用于生产经营活动的，应符合文昌创客小镇产业定位；以及其他公告内容。温州市中级人民法院在委托拍卖前，对案涉房屋状况进行调查，委托专业机构评估，也在案涉房屋现场张贴拍卖公告。 2019年1月15日，第三人温州臻龙投资公司以最高应价2.23亿元拍卖成交。 2019年6月3日，被告文化市场管理公司向原告发出《房租、管理费催款通知》，内容为“温州人文图书有限公司：您好！您承租的Ｃ幢商铺Ｃ2009于2019年6月30日到期，根据合同约定，次年租金及管理费应于2019年6月15日前到市场Ｂ幢4楼831室办理房租及管理费缴纳，或直接转帐到公司指定帐户，凭回执到财务部确认开票。逾期将根据合同约定第三条计算违约金，并采取断电等必要措施。请您计算缴款，以免造成不必要的麻烦。特此通知！应缴费用明细：Ｃ2009房租215325.6元、管理费38451元，合计253776.6元；指定打款账户，户名：温州文化用品市场经营管理有限公司，账号：1101××××6005，开户行：平安银行温州分行营业部。”原告收到该通知后，于2019年6月14日向被告文化市场管理公司上述账户转账253776.6元。同日，被告温州文化用品管理公司向原告出具一份《收款收据》，交款单位为温州人文图书有限公司，缴款项目注明2019.07.01-2020.6.30租金，金额为253776.6元。 2019年7月10日，温州市中级人民法院作出（2016）浙03执416号之一《执行裁定书》，裁定原登记于被告文化市场开发公司名下的坐落于温州农业示范区××道××市场××幢（即现案涉房屋Ｃ幢）房产［房产证号：温房权证龙湾区字第0××1号；土地证号国用（2008）第338**］归买受人温州臻龙建设投资集团有限公司享有，上述财产权自本裁定送达买受人时起转移，以及其他内容。同日，第三人收到该《执行裁定书》。 2019年12月11日，第三人向原告发出《通知》，内容为“经营户Ｃ3010人文图书，请您于2019年12月20日前到臻龙集团Ｃ幢现场办公室签订商铺租赁合同，并缴纳租金、押金等费用。如逾期未签订新的租赁合同，请于臻龙集团进行相关费用结算，退出经营。特此通知”。原告作为乙方遂与温州市文昌创客小镇建设投资有限公司作为甲方签订《温州市文昌创客小镇Ｃ幢图书批发市场商铺租赁合同》，约定：商铺位于温州文昌××镇××市场××幢××层××号，建筑面积640.85平方米，租赁期限自2019年7月11日至2020年7月10日止，租金自2019年7月11日起算，分三期支付，第一期租金自2019年7月11日至2019年10月10日止按28元／平方米计租金53831.4元，于2020年3月1日支付；第二期租金自2019年10月11日至2020年1月10日止按28元／平方米计租金53831.4元，由甲方协助乙方向龙湾区政府申请补助减免；第三期租金自2020年1月11日至2020年7月10日止按28元／平方米计租金107662.8元，于2020年5月1日支付；以及其他内容。 2020年3月9日，两被告共同出具一份《承诺书》交由原告收执，《承诺书》内容为“温州人文图书有限公司：因温州文化商品市场C幢产权变更，你司与我司签订的C幢二楼商铺和三楼仓库的租赁合同于2019年7月10日终止。2019年7月11日至2020年6月30日期间的租金和押金合计231293.61（其中租金208746.21元，押金22547.4元）。我司承诺上述应退款项于2020年7月31日前退回到你司指定帐户。特此承诺”。两被告在上述承诺书上盖章。但两被告退还原告上述押金22547.4元后，至今未退还租金，故原告诉至本院。 本院认为，原、被告作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《协议书》、《补充协议》，双方之间形成租赁合同法律关系。该租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家的法律及行政法规的强制性规定，不侵害第三人的利益，双方当事人均应依约履行合同义务。现因涉案租赁房屋被司法拍卖，原告已与第三人即涉案房屋现所有权人重新签订租赁合同，两被告亦对上述事实无异议且承诺退还原告剩余租金但未能在承诺期限内退还，故对原告要求两被告退还租金208746.21元的请求，本院予以支持。原告要求被告退还物业管理费38451元，对是否退还上述物业管理费被告未作明确承诺，根据原被告及第三人的当庭陈述，原告在支付上述物业管理费之外还向第三人缴纳了2019年10月之后的物业管理费，且涉案房屋所有权及经营使用权现由第三人实际享有，故两被告应退还原告2019年10月至2020年6月的物业管理费计28838.25元。原告以双方签订的《补充协议》第三条被告文化市场管理公司未能交付租赁物为由，要求两被告共同承担从案涉房屋权属转移次日起至租期届满之日止的租金为基数，按每日万分之六计算违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋虽在租赁期间发生所有权变动的，但并不影响原告的使用，温州市中级人民法院发表的《竞买公告》已明确，法律也明确规定不影响租赁合同的效力，且至本案辩论终结止原告亦实际仍在承租使用涉案房屋，故原告此违约金诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告温州文化用品市场开发有限公司、温州文化用品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温州人文图书有限公司租金208746.21元及物业管理费28838.25元； 二、驳回原告温州人文图书有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6537元，减半收取3268.5元，保全费2265元，合计5533.5元，由原告负担1767.5元，由被告负担3766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 余凌雯 二〇二〇年十月二十九日 代书记员 孔雪怡 ? 附： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人； 权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。