云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1351号上诉人（原审被告）：曲靖东蓝经贸有限公司，住所地曲靖市麒麟区天瑞家园******，统一社会信用代码：9153030230953991XT。法定代表人：尤东兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘开峰，云南平航律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：许倩雯，女，汉族，1990年9月24日生，福建省闽清县人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：杨川、庄根泽，云南天志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曲靖东蓝经贸有限公司（以下简称东蓝公司）因与被上诉人许倩雯房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人东蓝公司委托诉讼代理人刘开峰，被上诉人许倩雯及其委托诉讼代理人杨川、庄根泽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经报经批准依法延长审限三个月。本案现已审理终结。东蓝公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方签订的《东蓝建材商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）合法有效，一审认定无效不当，属于适用法律错误。1.在本案中，上诉人将已超过规划使用期限、原土地用途为科研、设计的争议商铺出租给被上诉人，虽然违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条等法律、行政法规，但是这些规定都应属于管理性规定，不宜认定房屋租赁合同无效。2.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条的内容都是在合同有效的情况下如何履行合同、解除合同及解除合同后如何承担责任的规定，而一审认定房屋租赁合同无效、要求上诉人赔偿损失属于适用法律错误。3.双方签订的《租赁合同》第十二条约定：“若租赁中遇到政府规划、征用土地、自然灾害不可抗因素导致商铺损毁或造成承租人经营受损的，与甲方（上诉人）无关，双方互不承担损失及责任。”，因此，在租赁期内，因为国家政策变化，开始清理“大棚房”，上诉人向被上诉人发出解除合同属于一种情势变更，并无不妥之处。二、即使认定双方之间的《租赁合同》无效，一审判决也对造成合同无效双方过错程度的认定错误。双方签订《租赁合同》时，被上诉人是知晓争议商铺系临时性建筑的，那么被上诉人在寻求出租商铺时就有审查该商铺是否手续齐备，能否对外出租的义务。被上诉人未履行自身的审查义务，存在一定过错，一审法院认定上诉人一方应对造成房屋租赁合同无效承担全部责任是错误的。三、被上诉人在一审中提交的其单方面制作的云南阳光司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》不客观，其鉴定结论认定被上诉人对争议商铺的装修价值为267217元，明显过高，与其市场价值不符，故上诉人恳请贵院准许对此重新鉴定。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”而双方合同第四条也约定：“甲方（上诉人）将商铺交给乙方（被上诉人）后……租期结束或者中途双方协商解除合同的，乙方可将非固定的装修物拆除，但不得破坏商铺架构，并且甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。”因此，由于政策原因导致双方提前终止合同，上诉人有权不对被上诉人的装修物予以任何补偿。五、双方签订的《租赁合同》约定租赁期限仅仅一年，后为不定期租赁，被上诉人是按此进行装修的，且双方《租赁合同》第四条也明确约定租期结束或者中途双方协商解除合同的，甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。至双方发生争议、上诉人向被上诉人发出解除《租赁合同》的通知时止，被上诉人已经使用新装修的案涉商铺一段时间，如果要判令上诉人对被上诉人的装修损失进行赔偿，那么也应依照相应比例扣减，这样才不失公平。六、一审法院程序违法。2014年8月8日，曲靖恒讯投资开发有限公司（以下简称恒讯公司）与争议商铺的所有权人云南省曲靖农业学校（以下简称农业学校）签订了一份《云南省曲靖农业学校实训基地校企合作经营合同》，约定由恒讯公司全额垫支，除农业学校实训基地自留3000平方米房屋建筑部分以外，其余剩余部分的25年经营权转让给恒讯公司；农业学校负责提供包括但不限于证照、文件、证明等手续以保证恒讯公司充分享有约定的经营权。同日，上诉人与恒讯公司签订了一份《合作经营合同》，恒讯公司将包含争议商铺在内的农业学校实训基地19年的经营权让渡给上诉人；恒讯公司负责整个实训基地临时建筑物的手续报批完善……因此，如果一审认为由于属于临时建筑物的争议商铺超过规划使用期限，而使得上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》无效，那么责任应该是在作为房东的农业学校和享有经营权的恒讯公司，二者与本案有法律上的利害关系，理应被列为本案的第三人。一审未将二者列为第三人，属于程序违法。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误、程序违法，作出的判决显失公平。被上诉人辩称，1.上诉人存在欺骗行为。双方争议的租赁房屋属于违章建筑，国有土地使用权证载明是科研教育用地，但上诉人建盖临时性住房属于擅自改变土地使用性质，违反法律、行政法规强制性规定并且在合同中隐瞒了这一事实。2.双方签订的租赁合同是无效合同。根据合同法、土地管理法、城乡规划法规定，建造人必须取得建造证，本案双方签订的租赁合同中，所涉租赁房屋系上诉人的名下产业，该事实上诉人在一审中也承认，上诉人没有取得永久性许可，上诉人主张取得了其实是案外人农校实训基地取得的，上诉人在未取得永久性许可的情况下，上诉人出租给被上诉人的房屋，后政府定为大棚房被拆除，上诉人隐瞒了这一事实。本案当中上诉人擅自改变土地用途，修建永久性建筑违反了法律的规定，擅自改变土地使用用途损害了国家及集体利益，因此违反了效力性强制性规定，双方签订的合同应属无效合同。3.承租人对租赁的房屋进行装修已经取得了出租人的同意。根据双方签订的合同第四条表明了上诉人对被上诉人的装修是同意的，该合同由上诉人提供的格式合同。4.上诉人同意对装修价值进行鉴定并对结果予以认可。根据被上诉人提供的电话录音和视频可以知道，在上诉人发出要求被上诉人搬离通知后，双方就进行过协商，被上诉人在得到同意后才对装修价值进行鉴定。上诉人的主张与事实不符，当时事态紧张，时间紧，如果被上诉人不及时进行鉴定将会导致证据灭失，于是才口头委托了鉴定中心进行了鉴定并且委托了公证处对鉴定过程进行公证，公证机关全程进行了拍照录像。法律并不禁止单方进行委托鉴定，如果现在要重新鉴定，因为房屋已经被拆除，重新鉴定是不可能的。5.上诉人系完全过错方，上诉人应当承担因合同无效对被上诉人造成损失的赔偿责任。在房屋租赁合同中，上诉人在双方签订合同时甚至一审中，都认为出租房屋是合法的，上诉人陈述涉案房屋属于违章建筑，但没被处罚。被上诉人与上诉人签订合同的过程中，上诉人告知被上诉人涉案房屋是手续齐全，合法有效。基于信赖，被上诉人才与上诉人签订了合同并对涉案房屋进行了完好的装修，被上诉人是在上诉人隐瞒了事实的情况下签订了合同，因为上诉人的原因导致房屋被政府认定为违章建筑遭到拆除，上诉人系完全过错方，上诉人应当承担因合同无效对被上诉人造成损失的赔偿责任。许倩雯向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签署的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效；2、判决被告赔偿原告经济损失267217元（系原告涉案场地装修损失）；3、判决被告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以上述请求1、2项总金额267217元为本金，按照同期银行贷款利率计算）；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担司法鉴定费6000元。一审法院认定事实：东蓝建材城属被告曲靖东蓝经贸有限公司的产业。东蓝建材城所使用土地所有权人为云南省曲靖市农业学校。2016年1月20日，被告曲靖东蓝经贸有限公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《东蓝建材城商铺租赁合同》：甲方同意将自己取得合法使用权的以下商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、租赁商铺地址位于曲靖市麒麟区，计租面积155平方米。二、租赁期限：双方商定商铺租期为壹年，自2016年2月1日起2017年1月31日止。合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，但租金按当时物价及周围市场商铺租金涨幅，由双方协商后作适当调整；如甲乙双方同意按本协议条件续租的，则在乙方支付相应租金、物业管理费后，本协议继续生效和履行。三、租金、物业管理费用及交纳方式：1、租赁商铺的租金和物业管理费按商铺计租面积计算，租金：每平方米每月人民币6元，155㎡12个月金额为人民币11160元（大写：壹万壹仟壹佰陆拾元整）；物业管理费：每平方米每月人民币6元，155㎡12个月金额为人民币11160元（大写：壹万壹仟壹佰陆拾元整）；总合计金额为22320元（贰万贰仟叁佰贰拾元整）。2、乙方应于本合同签订之日起三日内将一年的租金和物业管理费按年一次性支付甲方。3、水电费：每月水、电费缴纳时间为每月8日至12日，其中8日至10日由市场工作人员到各用户店面收取，11日至12日由各用户自己到市场办公室缴费，如逾期不交水、电费或违法相关规定使用者，市场将按逾期时间，每日以欠缴水电费总额的1％计算，收取水电滞纳金。四、甲方将商铺交给乙方后，商铺的内部装修由乙方自行负责，在装修过程中乙方任何擅自改变房屋结构导致的责任由乙方自行承担；租期结束或中途双方协商解除合同的，乙方可将非固定的装修物拆除，但不得破坏商铺架构，并且甲方不对乙方投入的装修物予以任何补偿。五、起租前乙方按10000元（大写：壹万元整），向甲方缴纳房屋押金，租期结束后或中途双方协商解除合同时，甲方查验房屋主体结构和附属设施无损坏的，该押金无息退还乙方。六、租赁期间，乙方将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方书面同意。双方还就遵守市场营业时间、违约责任、合同终止后商铺交付等作了约定。合同签订后，原告于2017年8月10日，原告向被告公司交纳2017年8月1日至2018年1月30日租金及物业管理费、卫生费29760元，2018年3月30日向被告公司交纳2018年2月1日至2018年7月30日租金和物业管理费、卫生费30318元。原告许倩雯对所租赁房屋进行装修，用于经营建筑装修材料，2019年3月26日，被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出《通知》，内容为：各东蓝建材城租户：接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户：一、现公司正在统计各商户需退还的押金、未使用租期的租金的情况，并正在积极筹款准备向各商户办理退款事宜，请各商家等待公司通知。二、现公司正在积极与曲靖农校协商争取搬迁及赔偿费用，并尽力确保各商家合法权益。三、我公司正与南城建材城、万丰商城、万宇商城等大型商业机构商讨整体搬迁的可行性。四、我公司正与麒麟区政府积极争取建盖市场经营的可用地块另行筹建市场。本次整体搬迁因属于政府政策调整所致，因此恳请各商户积极配合东蓝建材城的搬迁工作，如商家因拒绝或拖延导致政府采取强制措施形成的任何损失，均由商家自行承担。自收到被告曲靖东蓝经贸有限公司对东蓝建材城租户发出的《通知》后，被告退还了原告租金。2019年3月26日，云南天志律师事务所申请云南省曲靖市珠江源公证处对其委托云南阳光司法鉴定中心工作人员对曲靖市麒麟区店铺的装修情况进行证据保全，载明：“兹证明云南天志律师事务所委托云南阳光司法鉴定中心鉴定人员郭存有、曹哲多、高云燕对云南省曲靖市麒麟区店铺的现场情况进行了鉴定这一行为事实真实；与本公证书相粘连的《证据保全工作记录》，与现场实际情况相符，《证据保全工作记录》上相关人员的签名均属实；与本公证书相粘连的照片现场拍摄所得，与现场实际情况相符”。2019年3月31日，原告所租赁房屋被拆除。2019年4月17日，云南阳光司法鉴定中心对原告租赁的东蓝建材城1幢22号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》：许倩雯租赁的东蓝建材城1幢22号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）评估价值为267217元（人民币大写金额：贰拾陆万柒仟贰佰壹拾柒元整）。许倩雯支付鉴定费6000元。另查明，原、被告所争议租赁房屋的土地使用者为云南省曲靖农业学校，地号，地号ＨＣ-10：科研、设计；使用权类型：划拨；使用权面积：81234.5平方米。（ＮＯ:010639489《国有土地使用证》）记事内容载明：“本宗地Ｊ1Ｊ38Ｊ37以东30米为曲胜高等级公路保护范围，面积是3639.2平方米（5.5亩），在此范围以内的用地单位不允许修建永久性建筑，一旦国家建设的需要，必须服从”。2014年9月9日，经曲靖市规划局麒麟分局办理《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，编号：麒区临建许字2014第003号，建设单位：云南省曲靖农业学校，项目名称：职业教育实训基地，建设地址：曲靖市麒麟区，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。2016年8月5日，云南省曲靖农业学校向麒麟区规划局提出《关于云南省曲靖使用的申请》，但曲靖市规划局麒麟分局未予办理或答复。云南省曲靖农业学校校企合作办公室出具《关于云南省曲靖办理情况说明》，载明：“自2016年8月初向曲靖市麒麟区城乡规划管理局申请办理临时建设规划许可证延期使用手续，申请资料已齐备，但是因建筑规模较大需经过区规划局审批，在等待规委会审批过程中被告知临时建设规划许可证相关手续暂停办理”。一审法院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中，原告与被告公司签订《东蓝建材城商铺租赁合同》，虽约定期间为一年，但双方合同约定“合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，乙方享有优先权，但租金按当时物价及周围市场商铺租金涨幅，由双方协商后作适当调整；如甲乙双方同意按本协议条件续租的，则在乙方支付相应租金、物业管理费后，本协议继续生效和履行”。被告公司收取了原告2018年7月30日前租金、物业管理费，该租赁合同应视为不定期租赁。被告公司租赁房屋虽经职能部门规划许可，建设规模：35826.60㎡，使用期限:自2014年9月9日起至2016年9月9日止，许可内容：允许建盖一层钢结构临时性房屋。在原告承租时，虽被告在办理延期使用期限手续过程中，但已超过规划使用期限，被告租赁的房屋虽属临时性建筑，从被告提交的证据2019年3月26日《通知》，载明了“接到曲靖市麒麟区政府、曲靖国土资源局麒麟分局、曲靖市麒麟区南宁街道办事处、曲靖农业学校通知，就东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，要求东蓝建材城整体搬迁出曲靖农业学校农业实训基地善后事宜通告给各商户”内容，即东蓝建材城所属曲靖农业学校农业实训基地地块上建筑为整治清理范围内的“大棚房”，虽然发出《通知》后，被告退还了原告因临时性房屋拆除后的租金，但对原告投入装修等损失未作补偿。对于原告提交的云南省曲靖市珠江源公证处《证据保全工作记录》及委托云南阳光司法鉴定中心对许倩雯租赁的东蓝建材城1幢22号商铺装修（含拆移后价值折损较大的样品）市场价值评估出具《司法鉴定意见书》，原告为防止证据灭失进行证据保全并对装修损失进行评估，现因原告承租房屋已经被拆除，作为唯一能够证明原告装修损失证据，该院予以采信。对被告提出原告的装修未经被告同意及装修属擅自改变房屋结构责任应由原告承担，无相关证据予以证实，该院不予采信。从原、被告所争议租赁房屋的《国有土地使用证》用途为科研、设计，被告公司建盖临时性房屋属擅自改变土地使用用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同和原告与他人签订的《转让合同》均为无效。被告公司应对原告装修损失予以赔偿，对原告要求按照同期银行贷款利率计算支付利息的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告许倩雯与被告曲靖东蓝经贸有限公司签订的《东蓝建材城商铺租赁合同》无效。二、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告许倩雯经济损失267217元。三、由被告曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告许倩雯司法鉴定费6000元。四、驳回原告许倩雯的其他诉讼请求。案件受理费5309元（原告已预交），由被告曲靖东蓝经贸有限公司承担（执行时一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同是否有效？2、在涉案的商铺被拆除后，本案上诉人是否应当按被上诉人对房屋装修经评估后的价值进行赔偿？关于争议焦点问题1.根据2014年9月9日曲靖市规划局麒麟分局核发的《曲靖市麒麟区临时建设规划许可证》，允许建设单位农业学校在曲靖市麒麟区钢结构临时性房屋，项目名称为职业教育实训基地，使用期限自2014年9月9日起至2016年9月9日止。对于2016年9月9日前的相关租赁关系，因双方当事人均未提出异议，本案不作审查和评价。2016年1月20日，东蓝公司（出租方、甲方）与许倩雯（乙方）签订《东蓝建材城商铺租赁合同》，该合同租赁期限超出了案涉临时建设规划许可证许可的使用期限，虽然在2017年1月31日后，东蓝公司未再与许倩雯签订租赁合同，但实际上许倩雯仍在继续租赁使用案涉房屋，同时，该临时性房屋的实际用途也违反了土地使用证上规定的用途，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同中的临时房屋，在一审法庭辩论终结前上诉人均未提供经主管部门批准的相关文件，故该合同因上诉人就未经批准建设的房屋与被上诉人签订的租赁合同属无效合同。一审认定合同无效并无不当，二审予以确认。关于争议焦点问题2.在涉案商铺被拆除后，本案上诉人是否应当按被上诉人对房屋装修经评估后的价值进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，案涉商铺即上诉人用作出租的临时建筑，上诉人与被上诉人签订合同时，并未明确告知房屋的性质，且从本案查明的事实看，该临时房屋已超出临时建设规划许可证确定的使用期限，故上诉人对涉案商铺被拆除后，对被上诉人承租该商铺而进行装修投入造成损失具有过错，同时，从本案当事人签订合同过程来看，被上诉人未对承租房屋是否合法进行审查亦存在过错。对于商铺装修价值，因商铺已经被拆除，一审依照被上诉人在公证机构公证下委托鉴定机构鉴定后出具的《司法鉴定意见书》认定被上诉人的损失为267217元并无不当，被上诉人主张的鉴定费6000元，属于被上诉人因本案造成的损失。基于双方的过错程度，本院综合认定由上诉人对被上诉人的损失承担60%的责任较为恰当，其余部分由被上诉人自行承担，即上诉人赔偿被上诉人的损失为163930元[（267217元＋6000元）×60%]。对于被上诉人主张的利息，因被上诉人主张的就是上诉人对其造成的损失进行相应的赔偿，被上诉人按主张的损失额再主张利息造成重复主张赔偿，一审不予支持并无不当，二审予以确认。对于上诉人主张农业学校、恒讯公司与本案有法律上的利害关系，应列农业学校和恒讯公司为本案的第三人的理由。因本案审理的是上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，对于上诉人与他人之间的合同关系或者他人之间的合同关系不属本案审理范围，故其该项上诉主张不能成立。综上所述，曲靖东蓝经贸有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3367号民事判决第一项；二、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3367号民事判决第二项、第三项、第四项；三、由上诉人曲靖东蓝经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被上诉人许倩雯经济损失163930元（含装修损失、鉴定费）；四、驳回被上诉人许倩雯的其他诉讼请求。一审案件受理费5309元，由许倩雯承担2124元，由曲靖东蓝经贸有限公司承担3185元。二审案件受理费5309元，由许倩雯承担2124元，由曲靖东蓝经贸有限公司承担3185元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年十月十日书记员 唐 皓书记员 张雪怡