浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3813号 上诉人（原审被告）：张茂松，男，1953年4月28日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 被上诉人（原审原告）：上海硕雅物业管理发展有限公司诸暨分公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道环城北路**上海城会所。 负责人：夏雨生，经理。 委托诉讼代理人：金洛如，浙江靖光律师事务所律师。 上诉人张茂松因与被上诉人上海硕雅物业管理发展有限公司诸暨分公司（以下简称上海硕雅物业诸暨分公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初5580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人张茂松、被上诉人上海硕雅物业诸暨分公司的委托诉讼代理人金洛如到庭应询。本案现已审理终结。 张茂松上诉请求：由二审法院迳行判决（采纳上诉人的意见）或发回重审，本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实不清。1.被上诉人提供物业服务的价格没有物价管理部门的审核和批准，应视为无效条款，一审法院却未审查。2.被上诉人提供的物业服务违反了《前期物业服务合同》第二条，构成合同履行重大瑕疵，且对上诉人的财产造成损害，依法应由被上诉人予以恢复原状或进行赔偿。然一审法院对上诉人的财产所遭受的损害视而不见，导致判决严重有失公允。3.2018年8月1日起，被上诉人与上诉人不存在任何物业服务协议，被上诉人向上诉人收取此后服务费用无法律依据。未经业主同意的服务，业主有权拒缴，一审判决未能对此给予正确的认定。二、上诉人拒缴物业费有正当理由，最高人民法院的相关司法解释有明确规定。最高人民法院公报总第199期公布的案例与本案在事实上基本相同，完全可以作为判决或调解时的参照。综上，请求二审法院判如所请。 上海硕雅物业诸暨分公司未向本院提交答辩状，庭询时辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人在诸暨上海城小区的物业服务收费标准经过原诸暨市发展和改革局批复，明确“小区内普通高层住宅的前期物业服务收费标准在每月每平方米建筑面积1.30元至1.40元的范围内确定”，上诉人的住宅系高层，以1.35元/月/㎡计算物业服务费，符合上述规定范围。一审法院（2019）浙0681民初6319号生效民事判决已对上述收费标准作出认定。2.被上诉人对诸暨上海城小区提供服务至2018年12月31日止的事实，已经得到一审法院多份生效民事判决的确认，如（2020）浙0681民初5382号民事判决。综上，被上诉人已经履行物业管理义务，上诉人的欠费事实清楚，理应支付物业服务费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上海硕雅物业诸暨分公司向一审法院起诉请求：判令张茂松支付物业服务费7677.60元，并支付违约金767元。 一审法院认定事实：2016年5月28日，原告上海硕雅物业诸暨分公司与诸暨皓瑞置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为诸暨绿地上海城提供前期物业管理服务，合同期限自2016年6月1日至2018年5月31日。物业费收费标准为高层按1.35元/月/㎡，多层按0.76元/月/㎡，商业用房按1.4元/月/㎡，多层储藏室按0.38元/月/㎡，高层储藏室按0.45元/月/㎡计算，地，地下车库按储藏室标准计算约定物业费应按季交纳，业主应于每季首月10日前交纳，逾期交纳，应于逾期之日起支付按每日3%计算的违约金。2018年6月5日，原告与诸暨皓瑞置业有限公司签订补充协议一份，约定由原告继续提供物业服务至2018年7月31日，原告实际为该小区提供物业服务至2018年12月31日。被告系诸暨上海城11幢2单元1101室的业主，其住宅面积为236.99㎡。在原告为诸暨上海城提供物业服务期间，被告尚未交纳2017年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费。另查明，诸暨皓瑞置业有限公司原名称为浙江云峰置业有限公司，于2013年12月3日经诸暨市市场监督管理局变更登记为诸暨皓瑞置业有限公司。 一审法院认为，原告上海硕雅物业诸暨分公司与诸暨皓瑞置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，对原告和全体业主具有约束力。原告依约向诸暨上海城提供了物业服务，被告张茂松作为小区业主，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。原告虽与诸暨皓瑞置业有限公司约定由原告提供物业服务至2018年7月31日，但原告实际为涉案小区提供物业服务至2018年12月31日，期间双方已形成事实上的物业服务合同关系，故被告应交纳物业服务费至2018年12月31日。经计算，被告应交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为7678.50元，其依法应当承担继续履行的义务和支付违约金。现原告仅诉请要求被告支付物业服务费7677.60元，并支付违约金767元，合理合法，该院予以支持。被告辩称原告在提供服务期间，疏于对公共消防通道的管理，造成被告房屋的损害。该院认为，该情形即使存在亦不能成为被告拒交物业服务费的理由，被告因此遭受的损失可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决:被告应支付原告自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7677.60元，并支付违约金767元，合计人民币8444.60元，款限于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告负担。 二审中，上诉人张茂松向本院提交以下证据：1.上诉人与被上诉人工作人员的短信聊天记录一份，拟证明上诉人一直与被上诉人保持沟通，2017年的物业费被上诉人共通知了两次，但两次金额不一样；上诉人一开始没想拒付，但2017年底却发现房屋受损遂向被上诉人提出整改要求，并拒付、缓付物业费。2.由孟群英签名、浙江卓越物业服务有限公司诸暨分公司上海城服务中心盖章的《证明》一份、照片打印件十七张，拟证明消防通道严重堵塞，上诉人向被上诉人反映了四年都未解决，直到上诉人2020年4月向消防部门投诉后，现物业公司才进行了整改。被上诉人上海硕雅物业诸暨分公司经质证，认为上述证据均不属于二审新证据；对证据1的真实性无异议，恰能证明被上诉人一直在向上诉人催讨物业费，对关联性、证明目的有异议；对证据2中的《证明》的真实性、关联性有异议，上诉人未提交原件，且孟群英性质上属证人证言，应当出庭作证，其内容也无法达到上诉人的证明目的；对证据2中的照片真实性、关联性、证明目的均有异议，上诉人应提供照片的原始载体，即使真实也不能证明房屋受损与物业管理有因果关系。本院审查认为，被上诉人对上述证据1的真实性无异议，本院对真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的；证据2的真实性无法核实，也不能达到上诉人的证明目的。 二审中，被上诉人上海硕雅物业诸暨分公司向本院提交原诸暨市发展和改革局诸发改价办[2015]3号《关于诸暨上海城住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，拟证明被上诉人对诸暨上海城小区的物业收费标准是符合规定的。上诉人张茂松质证无异议，但认为其2017年后拒交物业费的原因是被上诉人未整改到位。本院对该证据予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，针对上诉人张茂松提出的物业服务费收费标准未经审批的问题，被上诉人上海硕雅物业诸暨分公司明确否认，且在二审中提交了诸发改价办[2015]3号《关于诸暨上海城住宅小区前期物业服务收费标准的批复》加以证明，上诉人对此亦无异议，本院不再赘述。 结合案涉《前期物业服务合同》《补充协议》及浙江卓越物业服务有限公司诸暨分公司上海城服务中心与被上诉人的《交接说明》等证据，可以认定被上诉人实际为诸暨上海城小区提供物业服务至2018年12月31日止。上诉人作为小区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，理当在被上诉人提供物业管理期间向其支付物业服务费，故被上诉人要求上诉人支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，理由正当，应予支持。上诉人虽主张被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵并造成其财产损失，但未提交足以证明之证据。且物业服务是一个动态的长期过程，无法具体计量，即使物业服务企业提供的物业服务存在一定问题，业主对此不满意，也应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，而不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式对抗，该问题也不应成为业主拒付物业服务费的正当理由。 综上所述，张茂松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张茂松负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十月三十日 书记员 张青炀