四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1534号 上诉人（原审被告）：李仁蓉，女，1982年5月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区花园路**碧桂园·翡翠湾11-13栋物业办公室。 负责人：彭小宇。 委托诉讼代理人：李彦华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：潘丽，男，该公司员工。 上诉人李仁蓉因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司（以下简称“碧桂园服务广安分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李仁蓉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由碧桂园服务广安分公司负担。事实和理由：1.根据《物业管理条例》第二十四条第二款、《四川省物业管理条例》第五十条第二款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，碧桂园服务广安分公司没有举示选聘前期物业服务企业系经过合法招标的相关证据，且案涉物业服务合同2017年9月29日签订，其于2017年11月29日才到相关部门备案，备案行为不合法，故双方签订的前期物业服务合同违反行政法规强制性规定，应当认定为无效。2.即便人民法院认定合同有效，前期物业服务费亦应实行政府指导价，碧桂园服务广安分公司按照2元每平方米收取物业服务费，于法无据，应当对合同载明的收费标准调整至最高1.2元每平方米。3.碧桂园服务广安分公司提供的物业服务不到位，应当对物业服务费用在最高每平方米1.2元的基础上进行降低，并将李仁蓉已缴纳的物业费在降低后的基础上与欠缴的物业服务费相品迭。 碧桂园服务广安分公司辩称，其在一审中提交的《广安市广安区物业服务合同备案证明》、《广安城区前期物业服务收费备案表》可以证明前期物业服务企业选聘程序合法、收费标准亦经过备案，故前期物业服务合同是合法有效的。碧桂园服务广安分公司按照合同约定提供了物业服务，李仁蓉主张降低物业服务费于法无据。 碧桂园服务广安分公司向一审法院起诉请求：1.判令李仁蓉支付拖欠的物业费2,350元；2.判决李仁蓉按前期物业服务合同约定，从逾期之日起按照日3‰支付违约金共计908.59元；3.本案诉讼费由李仁蓉承担。 一审法院认定事实：2017年9月29日，碧桂园服务广安分公司与广安碧桂园房地产开发有限公司签订《碧桂园翡翠湾前期物业服务合同》，约定由碧桂园服务广安分公司对碧桂园翡翠湾提供前期物业服务，合同约定了物业费为前两年1.8元／月·平方米，两年后为2元／月·平方米；逾期交纳物管费的违约责任等。2017年11月29日，碧桂园服务广安分公司按照合同约定的物业收费标准向广安市广安区城市管理行政执法局及广安市广安区发展和改革局进行了广安城区前期物业服务收费备案登记，其中，广安市广安区城市管理行政执法局的备案意见为“同意”；广安市广安区发展和改革局的备案意见为“高档住宅小区（含各类别墅、高级公寓）物业服务费，由物业服务企业与服务对象协商，在服务合同中约定”。2016年7月16日，碧桂园服务广安分公司与李仁蓉签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，约定李仁蓉所购买的位于广安市广安区住宅物业费为2元／月·㎡，该房建筑面积为117.67㎡，每月物业费为235.34元；业主逾期缴纳物业服务费用的，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。 2018年8月7日，广安碧桂园房地产开发有限公司向李仁蓉发出期楼收楼通知书，通知李仁蓉于2018年6月30日收房，李仁蓉于2018年8月21日签收该收楼通知书并于当日办理入住登记表。 广东碧桂园物业服务股份有限公司广安分公司于2019年6月5日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广安分公司，于2020年7月1日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司广安分公司，其物业服务企业资质证书登记为：壹级。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条，碧桂园服务广安分公司与广安碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，对小区的全体业主均具有约束力，双方均应按物业服务合同履行相应义务。碧桂园服务广安分公司全面履行物业服务义务后，李仁蓉应按合同约定向碧桂园服务广安分公司支付拖欠物业服务费。对于收费标准，李仁蓉在与碧桂园服务广安分公司签订前期物业服务合同时已载明每平方米收费标准，李仁蓉在该合同上签字确认并预交纳一年的物业服务费，应当视为对该收费标准知晓并无异议；对于李仁蓉辩称收费太高不符合广安市政府指导价格，《广安市物业服务收费管理实施细则》第七条第一款规定“物业服务收费应根据物业服务类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”、第三款规定“由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费（即后期物业服务费）、高档住宅小区（含各类别墅、高级公寓）物业服务费、……等实行市场调节价，由物业服务企业参照市发展改革委、市城管执法局制定的指导价标准与服务对象协商，在服务合同中约定”，根据碧桂园服务广安分公司对该小区在广安市广安区城市管理行政执法局及广安市广安区发展和改革局进行的物业备案登记表记载，该小区属于高档住宅小区，实行市场调节价，且双方在服务合同中对价格进行了明确约定，故对李仁蓉的辩称意见，应不予支持，李仁蓉应当按照合同约定支付物业服务费。根据碧桂园服务广安分公司与广安碧桂园房地产开发有限公司所签订的合同约定，前两年物业费为1.8元/月·平方米，李仁蓉7月欠缴的物业费为19.62元，2019年8月1日至2020年6月30日欠缴的物业费为2,329.87（117.67㎡×1.8元/㎡×11月）。 对于违约金，碧桂园服务广安分公司在履行物业服务合同过程中有待完善之处，应进一步提高服务质量，故对碧桂园服务广安分公司主张的违约金应不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条，《四川省物业管理条例》第三十八条之规定，判决：一、由李仁蓉在本判决生效后十日内向碧桂园服务广安分公司支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业费2,349.49元；二、驳回碧桂园服务广安分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由碧桂园服务广安分公司负担10元，李仁蓉负担15元，向四川省广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，李仁蓉向本院提供照片七张，拟证明碧桂园服务广安分公司没有尽到物业服务义务，没有完全整改。 碧桂园服务广安分公司质证意见：“青苔”的清洁是一个持续的过程，如果确实还没有清洁完，碧桂园服务广安分公司尽量完善。对于“草坪的践踏”图片，碧桂园服务广安分公司及时进行了告知、制止，也请求了街道办协助。渗水和墙面瓷砖掉落是开发商的责任。综上，该证据达不到李仁蓉的证明目的。 碧桂园服务广安分公司向本院提供了小区彩图及欠费清单，拟证明案涉房屋位于高档住宅区域，按照1.2元每平方米收取物业服务费不符合实际，且合同约定了物业服务费的收费标准。 李仁蓉质证意见：欠费清单计算方法不合法，且彩图也看不出案涉房屋是高档住房的依据。 本院认证意见：李仁蓉提供的证据不能证明碧桂园服务广安分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，本院不予采信。碧桂园服务广安分公司提供的证据达不到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉物业服务合同是否应当被认定无效；2.该合同中约定的物业服务费是否应当进行调整。 关于争议焦点一。《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。该条例属于管理性规定，并非对合同效力的强制性规定，违反该规定不必然导致合同无效。案涉前期物业服务合同是否应当被认定为无效，还须考察该交易行为本身是否违法。李仁蓉举示的现有证据不能证明案涉合同所涉及的事项有损害国家利益和社会公共利益以及存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当被认定为无效的其他情形，即交易行为本身未违反法律规定。因此，即便碧桂园服务广安分公司未通过招标方式选聘前期物业，也并不导致案涉前期物业服务合同无效。同时，备案是国家行使行政管理职能的一种方式，是否备案以及备案的时间均不必然导致合同无效，况且碧桂园服务广安分公司在合同签订后已经及时通过备案，补正了合同签订时未进行备案的瑕疵，故李仁蓉提出的备案程序问题亦不影响合同的生效。综上，李仁蓉认为案涉《碧桂园翡翠湾前期物业服务合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。政府指导价指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。该价格并非必然是经营者在从事经营活动中必须执行的一成不变的价格，仅是起指导参照作用，最终约束当事人的是双方签订的合同。虽然《碧桂园翡翠湾前期物业服务合同》系碧桂园服务广安分公司与广安碧桂园房地产开发有限公司签订，但该前期物业服务合同依法对包括李仁蓉在内的全体业主均具有约束力，李仁蓉应当依约履行自己的义务。且李仁蓉亦据此预交了一年的物业服务费，说明李仁蓉知晓并认可该物业服务合同内容（包括物业服务费收取标准）。而现有证据又不足以证明碧桂园服务广安分公司未提供物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵等可以少支付物业服务费的情形。故李仁蓉现认为物业服务费应当进行调整的主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以维持。若李仁蓉有证据证明因碧桂园服务广安分公司未能全面履行物业服务义务，致使其人身或者财产受到损害的，可另行主张权利。 综上所述，李仁蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李仁蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十月九日 法官助理  杜青青 书 记 员  周甜甜