安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终423号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潜山市皖商资产管理有限公司，住所地潜山市梅舒州大道**（市五交化大楼**）。 法定代表人：汪尊华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜仲凯，男，1941年6月28日出生，汉族，居民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：余乐水，安徽天柱律师事务所律师。 上诉人潜山市皖商资产管理有限公司因与被上诉人杜仲凯返还原物纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院(2019)皖0824民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潜山市皖商资产管理有限公司法定代表人汪尊华及其委托诉讼代理人邓访民、被上诉人杜仲凯的委托诉讼代理人余乐水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潜山市皖商资产管理有限公司上诉请求：1、撤销安徽省潜山市人民法院(2019)皖0824民初1643号民事判决第三项并依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用及评估费由被上诉人承担。事实和理由：本案涉及房屋所占用土地均系国有划拨，上诉人现为涉案房屋及土地等资产的管理人、使用权人。一审法院认定事实错误，案涉房屋土地性质和权属并未改变，房屋虽附属土地，但并非占有即所有，一审认定被上诉人享有土地所有权系错误认定。一审法院适用法律错误，本案系返还原物纠纷，并非征收补偿纠纷，不应适用国有土地上房屋征收相关法律规定。综上，请二审法院支持上诉请求。 杜仲凯辩称，1993年，经原潜山县百货公司同意，杜仲凯在原潜山县百货公司住房处的空地上自费建房，并于1994年补办了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设项目选址意见书，办理了私有房屋产权登记，领取了私有房产权利证书。上述行为应视为潜山县百货公司、房产公司、潜山县人民政府对杜仲凯使用原房产公司国有土地建房的同意和审批。根据相关规定，房地产不可分割，土地随房走的原则，既然通过建房的原始方式获得房屋所有权，即应同时取得房屋占用范围内的国有划拨土地使用权。一审法院对本案认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉。 潜山市皖商资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告管理的位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司房屋；2、案件受理费由被告承担。 杜仲凯向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告补偿反诉原告房屋装饰、装修费用16950元、自建房屋补偿款（以评估为准），并支付搬迁费用2000元。2、反诉案件受理费由反诉被告负担。 一审法院查明事实：杜仲凯系原潜山县百货公司职工。2001年7月退休。为方便工作、解决家庭住房困难，该公司于1984年曾将其所有的位于潜山市梅潜阳路524号南北向二层办公楼房的一楼自西向东第1、2间房屋安排给杜仲凯居住使用。1993年6月，杜仲凯报告要求将上述房屋进行维修并拆除先行搭建的“鸡笼和洗涤室”予以重建，安徽省潜山县百货公司予以“研究同意”。杜仲凯便组织施工建设，并补办了建设用地规划许可证（编号940015）及建设工程规划许可证（编号940009）、建设项目选址意见书（编号94字第0013号），均注明建设项目名称为私人住宅，建筑用地及建筑面积为25.9平方米。1994年3月17日，杜仲凯对自建房屋持得潜梅私字第××号房屋所有权证，证载面积为24.10平方米。2007年7月，潜山县百货公司以不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请宣告破产，本院于2007年7月25日予以立案受理。2007年8月7日，本院作出（2007）潜民破字第08号民事裁定：宣告申请人安徽省潜山县百货公司破产。同时，本院决定：指定安徽省潜山县百货公司破产清算组为安徽省潜山县百货公司资产管理人。2018年8月27日，潜山县人民政府作出潜政秘［2018］79号批复，同意将潜山县百货公司等4家商务系统国有企业破产改制企业管理人接管的资产（不动产）全部移交至潜山县皖商资产管理有限公司经营管理，并要求潜山县国资办会同县（市）商务局等部门加强监管，依法按规完善手续，确保国有资产不流失。潜山县皖商资产管理有限公司随即对包括讼涉办公楼在内的潜山县百货公司国有资产予以接收。《潜山县商务局已改制企业资产移交清单》注明，“潜阳路524号四牌楼公司办公楼”土地证“正在分割”。2018年12月28日，本院裁定终结潜山县百货公司破产程序。2019年7月4日，潜山市市场监督管理局作出（皖市监）登记企销字［2019］第436号准予注销登记通知书，对潜山县百货公司予以注销登记。为调查摸底，加强国有资产管理使用，2018年11月4日，潜山市皖商资产管理有限公司委托潜山市房地产管理中心房屋安全鉴定办公室对讼涉潜山县百货公司办公楼进行房屋安全鉴定。2018年11月19日，该中心出具潜房安鉴［2018］98号房屋安全鉴定报告，结论为：该处房屋安全性综合评定为Ｄ级，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房；并建议业主停止使用该处房屋，确保生命、财产安全。为确保该办公楼内居住人员的人身和财产安全，潜山市皖商资产管理有限公司于2018年11月28日向杜仲凯送达书面通知，告知房屋安全鉴定情况，并要求于2018年12月15日前办理房屋移交手续；按期搬迁的住房可给予适当的搬迁补助费等。同日，潜山市皖商资产管理有限公司还在该办公楼处张贴通告，告知房屋安全鉴定情况，提醒无关人员勿靠近。2019年4月15日，潜山市皖商资产管理有限公司在该办公楼处张贴房屋清收通告，并附《原企业职工住公房搬迁清场方案》，方案中明确了自行搬迁让房住户的补偿标准措施。杜仲凯此后未搬迁让房，致讼始。本案审理过程中，杜仲凯与潜山市皖商资产管理有限公司协商一致，由本院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对杜仲凯自建房屋（含其他搭建部分）、房屋装饰装修（自建及占用房屋）及搬迁费市场价值进行评估。2019年10月31日，该公司出具宜恒综估字（2019）065号评估报告。该报告有两种方案，方案一：杜仲凯自建房屋含划拨土地使用权的房地产价值为224396元；方案二：杜仲凯自建房屋不含划拨土地使用权的房屋价值为49008元。杜仲凯支付评估费5000元。因撤县建市，潜山县人民政府变更潜山市人民政府，潜山县皖商资产管理有限公司变更为潜山市皖商资产管理有限公司。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第二条第二款规定，“企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分享的原则授予企业经营管理。企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。”杜仲凯在潜山县百货公司工作期间，该公司将办公楼的一间房屋给予其居住使用，乃基于职工与单位之间成立劳动关系期间对相关权利义务的行使，属于单位对职工的一种福利性政策。杜仲凯于2007年7月退休，相互权利义务终止，其已无法定事由继续享有对该房屋的居住使用权。2018年8月27日后，依据潜山县人民政府的批复，潜山市皖商资产管理有限公司对包括办公楼在内的国有资产予以接收管理，其依法享有对该办公楼占有、使用和依法处分的权利。在办公楼经鉴定构成Ｄ级危楼后，该公司以通告、通知等方式要求杜仲凯搬迁交房，而杜仲凯拒不履行，该行为侵害了潜山市皖商资产管理有限公司对讼涉办公楼的所有权，构成无权占有。现潜山市皖商资产管理有限公司要求杜仲凯返还占用的房屋，本院予以支持。杜仲凯所管理使用的讼涉房屋，由原潜山县百货公司提供给其使用，没有证据证明其系单位分配给其所有；该房屋产权关系明确，讼涉纠纷乃国有资产经营管理人行使物权过程中所产生，并非单位福利分房过程中所产生，杜仲凯认为讼涉纠纷应适用行政法律法规予以调整的意见，本院不予采信。至于杜仲凯所称尚未享受房改政策问题，非本案审理范围。杜仲凯在原潜山县百货公司安排其居住使用的房屋期间，对房屋进行了维修、装饰装修及部分搭建，乃为其因维护该不动产支出的必要费用，权利人应当予以支付。杜仲凯持证房屋系其依法建设，合法所有。本案审理过程中，杜仲凯同意将该房屋一并交付于潜山市皖商资产管理有限公司，同时得到合理补偿，该公司对此不持异议。为确保国有资产经营管理权的及时、完整实现，切实保障公民的合法财产权益，方便当事人权利的正当行使，对此本院宜一并予以处理。杜仲凯持证房屋占用的土地为国有划拨，占用前为原潜山县百货公司管理使用，占用时已经该公司研究同意，并经主管部门规划许可，应认定为享有房屋占用的国有土地的使用权；该房屋依附于原潜山县百货公司安排其居住使用的两间房屋，而两间房屋依法应予返还，其居住使用功能丧失，主张返还此两间房屋的权利人应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定予以补偿。《潜山县县城规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十条第（二）项规定：“1990年4月1日至2001年4月27日前（含当日）建造的房屋，有建设、规划或者土地批准手续之一的，按合法房屋补偿；无建设、规划或者土地批准手续的，需扣除补办相关手续按现行标准应交纳的税金、政府性基金、行政事业规费、土地出让金后进行补偿”。故对杜仲凯返还房屋（含自建房屋）的房地产价值本院采信宜恒综估字（2019）065号评估报告之方案一。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条的规定，判决：一、被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司返还位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋；二、被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司交付位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋前自建房屋（房屋所有权证潜梅私字第××号）；三、原告潜山市皖商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杜仲凯支付自建房屋、房屋装饰装修及搬迁费补偿款224396元。案件受理费300元减半收取150元，由被告杜仲凯负担，反诉费4666元减半收取2333元，评估费5000元，合计7333元，由原告潜山市皖商资产管理有限公司负担。 二审中，上诉人提交了下列证据：证据1、加盖潜山市自然资源和规划局档案专用章的国有土地使用证办证资料及宗地图，潜国用（92）字第0104069号国有土地使用证复印件，证明被上诉人自建房屋在上诉人国有土地使用权范围内，该自建房屋所占土地仍属上诉人使用，被上诉人自建房屋仅是解决职工住房困难问题，并未将土地分割给被上诉人，一审将土地价值判决给被上诉人违反法律规定；证据2、被上诉人房屋所有权证及附图，证明被上诉人自己房屋的四邻均属于上诉人管理使用的土地使用权范围。被上诉人质证意见如下：证据1系1992年土地登记申请资料，土地使用证未能提供权证原件，不能证明政府对案涉土地使用权已经依法确权，同时与上诉人一审时提交的资产移交清单相互矛盾，据上诉人提交的《资产移交清单》显示由于被上诉人及其他职工申请占用国有空闲土地自建房屋及公房房改，原潜山县百货公司土地使用面积从1992年申报的1400多平方米减少到2015年商务局资产移交清单中的384平方米，且备注为正在分割，故上诉人对原百货公司土地使用权的经营管理权只能依据政府、商务局授权移交范围为限，无权超越授权范围经营管理，否则构成对被上诉人私有房屋征收补偿权益的侵权,该证据不能采信。本院认证意见将在本院认为部分予以阐述。 二审查明，杜仲凯虽取得案涉自建房屋所有权证，但未缴纳国有土地出让金，也未提交证据证明其已合法取得案涉自建房土地使用权，案涉自建房屋土地系国有划拨土地。 被上诉人未提交新证据。双方当事人对原审证据不申请复核。本院对原判查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉自建房屋的补偿应否包含土地使用权的价值。 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。第五十五条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。具体到本案，杜仲凯自建房屋占用土地为国有划拨，占用前为原潜山县百货公司管理使用。1994年经杜仲凯申请，原潜山县百货公司同意杜仲凯拆除先行搭建的“鸡笼和洗涤室”予以重建，据此杜仲凯取得了案涉自建房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书，并取得案涉自建房屋所有权证，房屋所有权人为杜仲凯，但杜仲凯未依法缴纳国有土地出让金，也未提交证据证明其已合法取得自建房土地使用权，因此该自建房土地虽为杜仲凯占用但其使用权性质仍然为国有划拨。潜山县人民政府授予上诉人管理经营原潜山县百货公司国有资产，上诉人对授予资产即享有占有、使用和依法处分的权利。上诉人以案涉自建房屋构成D级危楼要求杜仲凯搬迁交房，应视为上诉人为管理资产所行使的权利。杜仲凯抗辩原潜山县百货公司资产移交清单载明潜阳路524号384平方米的土地证正在分割，上诉人系超越授权范围经营管理，但杜仲凯未提交自建房土地不在上诉人管理范围内的证据佐证其主张。一审法院在该自建房土地使用权性质仍然为国有划拨的前提下，按照评估报告中含有划拨土地使用权的房地产价值判决上诉人支付补偿款实属不当，本院予以纠正。自建房屋系杜仲凯持证房屋，上诉人应对其地上建筑物及其他房屋装饰、装修费用予以补偿，本案应采信宜恒综估字（2019）065号评估报告之方案二，即不含划拨土地使用权的房屋价值49008元作出补偿。 综上，上诉人上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初1643号民事判决第一、二项，即“被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司返还位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋”“被告杜仲凯于本判决生效之日起十日内向原告潜山市皖商资产管理有限公司交付位于潜山市梅潜阳路524号原潜山县百货公司办公楼一楼自西向东第1、2间房屋前自建房屋（房屋所有权证潜梅私字第××号）”； 二、撤销安徽省潜山市人民法院(2019)皖0824民初1643号民事判决第三项，即“原告潜山市皖商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杜仲凯支付自建房屋、房屋装饰装修及搬迁费补偿款224396元”； 三、潜山市皖商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杜仲凯支付自建房屋、房屋装饰装修及搬迁费补偿款49008元； 四、驳回上诉人潜山市皖商资产管理有限公司其他上诉请求。 五、驳回上诉人潜山市皖商资产管理有限公司其他诉讼请求。 六、驳回杜仲凯其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元减半收取150元，由杜仲凯负担，反诉费4666元减半收取2333元，评估费5000元，合计7333元，由潜山市皖商资产管理有限公司负担5513元，杜仲凯负担1820元。二审案件受理费4966元，由被上诉人杜仲凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  江韵 审判员  殷平 审判员  潘红 二〇二〇年十月二十七日 法官助理吴海燕 书记员吴文慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；