贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3804号上诉人（一审原告）:石开龙，男，1978年2月28日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人（一审原告）:石昌艳，女，1979年2月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。地址：贵州省黎平县德凤街道港澳新区**楼。统一社会信用代码：91522631780162712G。法定代表人：彭章龙，男，该公司负责人。上诉人石开龙、石昌艳因与被上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2020)黔2631民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。石开龙、石昌艳上诉请求：一、依法撤销一审判决，查清事实后改判支持上诉人全部的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案《商品房买卖合同》是被上诉人为了销售商品房方便，预先准备并提供给上诉人签署的格式合同，是被上诉人单方的意思表示，被上诉人为了自身利益结合买受人的认知缺陷，制定了一些免责条款及争议条款，这些条款对买受人显失公平。格式合同中的免责条款及争议条款在《中华人民共和国合同法》中有专门的适用条款，不能与普通合同一概而论，一审判决错误地将被上诉人提供的格式合同认定为普通合同，从而将合同条款认定为是双方当事人真实意思表示，并要求当事人按合同履行义务，不仅对上诉人不公，而且认定事实错误。二、一审判决不支持调整逾期交房违约金计算标准，应该说明清楚具体根据的事实和法律依据，在没有事实和法律依据的情况下，判决只凭主观臆想，根据法院或者法官办案时惯用的规则判决，显然不当。合同中的违约金不是为损失而设立，合同中的违约金主要体现的是对守约方的奖赏，对违约方的惩罚。在商品房买卖合同中，出卖人违约，就相当于给买受人借钱使用，对买受人来说，造成的损失相当于银行的贷款利息。出卖人提供格式合同订立的违约金低于银行的贷款利息，应当调整。就本案而言，按日万分之一计算的违约金明显低于银行的贷款利息，应该依法进行调整。三、逾期交房违约金按日计算属于继续性债权，案涉房屋未交一天，就应该有一天的违约金，直至房屋交付之日终止。一审判决错误地认为：“被上诉人违约天数只是364天，超出部分不予支持，待商品房具备交房条件后另行起诉主张”，其判词前后矛盾，增加上诉人的诉讼负担。四、一审判决称：“案件受理费168元，减半收取84元，由原告石开龙、石昌艳负担。”系适用法律错误。根据法律规定，诉讼费用由败诉方承担，一审判决诉讼费用由上诉人承担，就是认定上诉人败诉，明显不当。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司二审未作答辩。石开龙、石昌艳向一审法院起诉请求：1、依法调整违约金，将合同中约定的按日0.01%支付违约金调整为按日0.0246%；2、判令被告履行合同约定交付商品房，支付逾期交房的违约金（暂按合同约定计算）（2019年2月2日至2020年2月1日）14746元给原告，2020年2月2日至实际交房之日的违约金待算；3、调整之后重新计算违约金。一审法院认定事实：2018年2月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的港澳新区第四期E区商住楼A幢2单元12层2-12-2号商住房，建筑面积为134.67平方米、房屋总价款为404010元。合同第十一条交付时间和条件约定，出卖人应在2019年2月1日前向买受人交付商品房。合同第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的0.01%的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的0.01%的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款404010元。被告至今未将商品房交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋给原告，导致原告未能按时占有该房屋，被告显然已经违约，理应按合同约定承担违约责任。关于原告要求交房违约金将合同中约定的按日0.01%调整为按日0.0246%的请求，一审法院认为，违约金的设立主要是保证双方合同履行，其性质具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失，而合同法违约金的设立、立法目的，主要体现的是损失的补偿功能。补偿功能和惩罚功能适用的前提条件要依据当事人的主观过错程度，对违约行为人主观上没有过错或是过错较小的，应体现违约金的补偿功能；对违约行为人主观上具有过错或是恶意违约，应体现违约金的惩罚功能，以此来规范引导缺乏诚信的市场信用体系。本案中被告逾期交付商品房，原告未能及时得到房屋居住生活，原告在外面租房居住，年租金6500元，造成房租损失，按双方合同约定违约金按已付购房款日0.01%，年违约金为14764元，可以补偿原告造成的房租损失，同时被告违约时间不长，主观过错小，且现正在积极建设中。为此，根据上述法律规定，结合、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、平衡双方利益等方面综合考虑，一审法院对原告要求调整交房违约金的请求不予支持。原告请求被告支付从2019年2月2日至2020年2月1日的交房违约金予以支持，逾期天数为364天。因此被告逾期交房的违约金为404010元×0.01％×364天=14705元，原告请求超出部分，一审法院不予支持。关于原告要求被告交付商品房的问题，因被告商品房现正在施工建设中，什么时候竣工验收备案可以交房，时间节点无法确定，一审法院对原告要求被告交房的请求不予支持，待被告商品房具备交房条件后另行起诉主张。关于原告请求后续违约金待算的问题，因被告开发的楼盘尚在施工建设中至今未交房，违约金的计算节点亦无法确定，原告可在被告交房后，另行起诉主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后10日内支付给原告石开龙、石昌艳逾期交房违约金14705元。二、驳回原告石开龙、石昌艳的其他诉讼请求；案件受理费168元，减半收取84元，由原告石开龙、石昌艳负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、上诉人主张将逾期交房违约金计算标准调整为日0.0246%是否应予支持；二、逾期交房违约金是否应计算至被上诉人实际交房之日止；三、一审判决案件受理费全部由上诉人负担是否恰当。一、关于上诉人主张将逾期交房违约金计算标准调整为日0.0246%是否应予支持的问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的0.01%的违约金”，该约定系双方当事人的真实意思表示，并未加重上诉人责任，也未免除被上诉人的责任，系双方自愿协商的结果，双方当事人应该严格依据诚实信用原则履行合同，故一审法院按照合同约定标准计算上诉人主张的逾期交房违约金，并无不当。涉案商品房买卖合同系由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定示范性合同，并不是被上诉人为了重复使用而制定的合同，因此，上诉人称涉案商品房买卖合同为格式合同，合同第十三条约定为格式条款的意见，于法无据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金是否应计算至被上诉人实际交房之日止的问题。本案中，《商品房买卖合同》虽约定逾期交房违约金可以计算至实际交房之日止，但涉案商品房正在建设，尚未竣工验收，交房时间尚未确定，故一审法院决支持逾期交房违约金计算至2020年2月1日止，并无不当。且本案诉讼费系按14746元标准收取，对于2020年2月2日至被上诉人实际交房之日止的违约金应产生的诉讼费，并未收取，故一审该项判决并不会导致上诉人的诉讼成本过高。对于2020年2月2日至被上诉人实际交房之日止的违约金，上诉人可另行起诉主张。三、关于诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案的诉讼费用应根据双方的具体情况决定，本案上诉人部分胜诉，部分败诉，故诉讼费应由双方分担，一审判决全部由上诉人负担不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人石开龙、石昌艳的上诉请求部分成立，本院予以支持，对不成立部分，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予支持，但诉讼费分担错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费168元，减半收取84元，由上诉人石开龙、石昌艳负担24元，被上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担60元。二审案件受理费168元，由上诉人石开龙、石昌艳负担68元，被上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  王山地审判员  罗安松二〇二〇年十月二十二日法官助理章杰书记员吴静