湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1872号 上诉人（原审被告）：谢金灵，女，1965年12月14日出生。 被上诉人（原审原告）：深圳多禾国际物业管理有限公司。 法定代表人;汪青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。 上诉人谢金灵因与被上诉人深圳多禾国际物业管理有限公司(以下简称多禾公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人谢金灵，被上诉人多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢金灵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回多禾公司的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由多禾公司承担。事实和理由：1.多禾公司未提供中标七星花园小区服务的合法证据，仅凭无法辨别真伪的中标通知书，不能证明多禾公司取得七星花园小区物业管理权的合法性。业主委员会与多禾公司签订的《物业管理服务合同》应属无效。2.《物业管理服务合同》无效，多禾公司的服务质量也未达标，不应当判决谢金灵承担违约金。反而是多禾公司应当向谢金灵承担服务质量不达标的违约责任，并进行经济补偿。多禾物业曾经在服务期内撤场达四个月之久，对小区公共设施未进行维护，拒不整改业主委员会下达的整改通知书，甚至对小区部分业主采取停水措施，服务质量极差。3.多禾公司没有提供证据证明其为谢金灵垫付了水费，反而是多禾公司欠缴了自来水公司的巨额水费。一审判决认定多禾公司代垫谢金灵水费510.2元无依据。综上，一审判决谢金灵全额支付物业费不当，请求二审法院驳回多禾公司的全部诉讼请求。 多禾公司辩称，多禾公司是经招标取得了七星花园小区的物业服务资格，在合同约定的服务期内，按约定为业主提供了服务，谢金灵也享受了物业服务，其拒不缴纳物业管理费及水费没有正当理由。七星花园小区的业主只有50至60户拖欠物业费，正常缴费的业主达到了90%以上，个别业主以物业合同无效为由拒交物业费不成立。 多禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.谢金灵支付多禾公司物业管理费人民币8392.8元及代垫水费510.2元；2.谢金灵按每日千分之一支付逾期付款的违约金暂计1615.94元，直至谢金灵缴清全部物业管理费之日止；3.谢金灵承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、2016年8月20日，经郴州市七星花园业主会及业主代表综合评定，确定多禾公司为中标单位为七星花园小区提供物业服务。2016年9月28日，郴州市七星花园业主委员会（甲方）与多禾公司（乙方）签订《郴州市七星花园物业管理服务合同》，约定由多禾公司对坐落于湖南省郴州市南岭大道988号湖南省郴州市七星花园小区实行物业管理，约定：物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；高层1.2元/平方米/月；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或者物业使用人购买；供水、供热、供电等使用加压设备二次传输的，其加压等费用由小区用户分摊；乙方在管理期限内须加强如下管理工作：停车场管理：严格做好小区车辆与非小区车辆登记、标示工作，做到公开透明…安全管理：各类管理制度完善，监控、门禁设施、设备运行正常，24小时有人值班，认真做好交接班、巡查记录…；业主及物业使用人逾期一个月未交纳物业管理费、水电等费用的，多禾公司向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金。该《郴州市七星花园物业管理服务合同》由郴州市七星花园小区业主委员会成员王友明签名，并加盖郴州市七星花园小区业主委员会印章。 二、谢金灵、谢建国、谢忱系坐落于郴州市107国道七星花园****房权利人，该房建筑面积为291.45平方米。至2019年9月30日，谢金灵尚欠物业管理费8392.8元及多禾公司为其垫付的水费510.2元。多禾公司向谢金灵催缴物业管理费及水费，谢金灵却一直未交纳，为此双方发生纠纷。 一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，多禾公司经招标并与涉案小区业主委员会签订《郴州市七星花园物业管理服务合同》，合法取得为涉案小区提供物业服务的资格，在合同约定的服务期限内，多禾公司按约为包括谢金灵在内的业主提供物业服务，谢金灵亦享受了相应的服务，谢金灵拒不交纳物业管理费及水费实属违约，应承担相应的违约责任。谢金灵辩称《物业管理服务合同》系业主委员会王友明与多禾公司签订，其身份并非业主大会选举产生，无权代理《物业管理服务合同》的签署，该合同没有法律效力。且多禾公司履行物业服务不到位、谢金灵车辆被刮擦。一审法院认为，业主委员会是小区业主选举产生，依法由房产管理部门登记备案，其成立的合法性不属多禾公司签订合同的审查范围，且多禾公司依《物业管理服务合同》为小区各业主提供三年物业服务，小区大部分业主均按《物业管理服务合同》履行义务，该《物业管理服务合同》合法有效。谢金灵认为多禾公司未提供合格的物业服务，对物业公司履行合同的瑕疵行为，应通过协商或提起诉讼方式，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以维护自身合法权益。谢金灵以多禾公司提供物业服务不到位为由,拒交物业管理费，不予采信。多禾公司诉请谢金灵交纳2017年10月至2019年9月的物业管理费8392.8元及2019年1月至2019年9月代垫水费510.2元有事实依据，予以支持。根据合同约定，多禾公司有权收取违约金，但多禾公司诉请的违约金计算标准过高，一审法院调整为按年利率6%自多禾公司履行《物业管理服务合同》的服务期届满之次日即2019年10月1日起开始计算，确认为8392.8×6%÷365×237=326.97元（自2019年10月1日暂计至2020年5月25日，后续违约金以此为标准继续计算至物业管理费付清之日止）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告谢金灵于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司尚欠的物业管理费8392.8元及水费510.2元，共计8903元；二、被告谢金灵于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司违约金326.97元（按年利率6%自2019年10月1日暂计至2020年5月25日，后续违约金以此为标准继续计算至物业管理费付清之日止）；三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告谢金灵未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取32元，由原告深圳多禾国际物业管理有限公司负担4元，被告谢金灵负担28元。” 二审中，上诉人谢金灵提交三份新证据：证据一、情况说明，拟证明多禾公司欠自来水公司水费；证据二、证明、停水通知，拟证明此账号为七星花园专用户名；证据三、交易截图，拟证明谢金灵交了物业费和水费5408元。谢金灵还申请证人肖雄出庭作证，拟证明多禾公司为七星花园小区提供物业服务期间的经营情况。多禾公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向有异议，多禾公司是2016年10月开始为七星花园小区提供物业服务，多禾公司代缴的水费交到了2019年8月份。2019年9月份物业服务合同已经到期了，2019年10月份不属于多禾公司服务的范畴。即使有欠费也是2019年9月份，业主委员会压了多禾公司8万元的押金。七星花园小区业主2019年9月份存在大面积拖欠水费。证据二真实无异议，与本案无关。如果是专户的话应当由自来水公司出具证明。停水通知与本案无关，多禾公司2019年10月份已经退出。证据三、缴费属实。对于证人肖雄的证言，多禾公司认为作为小区业主肖雄自己也存在欠费行为，与本案有利害关系，部分陈述是真实的。整改通知书多禾公司确实没有收到。2018年8月份肖雄才担任七星花园小区业主委员会主任，整改通知书在这之前也有，存在矛盾。证人陈述的真实性合法性由法庭查实。 本院经认证认为，证据一情况说明和自来水公司的欠费清单，可以证明多禾公司在2019年9月至10月欠缴水费，但2019年9月是多禾物业服务合同终止的月份，10月多禾公司已退出小区物业服务。该两个月小区水费欠缴并不是谢金灵不缴纳水费的理由，对该证据本院不予采信。证据二、郴州市广播电视台出具的证明，可以证明户号182585是七星花园小区的用水账户。停水通知是在2019年12月份，此时多禾公司已经退出七星花园，不予采信。证据三、多禾公司认可该支付凭证，本院予以采信。对证人肖雄的证言，因肖雄也是七星花园小区的业主，与多禾公司亦存在利益关联，故对其证言中符合事实的部分本院予以采信，其余不予采信。 二审查明：七星花园小区水费采取物业代收代缴的方式，业主按期将水费缴纳给物业公司，物业公司代收后按月将水费缴纳给自来水公司，业主未单独在自来水公司开立用水账户，也不直接与自来水公司产生水费收缴关系。多禾物业是第三家为七星花园小区提供物业服务的公司，前两家物业公司也是采用与多禾公司相同的水费缴纳方式。谢金灵认可本案中涉及的欠缴水费金额。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，结合当事人的辩诉主张，归纳本案二审的争议焦点为：一、案涉物业服务合同是否合法有效；二、谢金灵是否要补交物业管理费；三、谢金灵是否构成违约，是否应承担违约责任，如何承担；四、多禾物业是否为谢金灵垫付水费，谢金灵应否向多禾公司交纳水费。 关于焦点一。案涉物业服务合同的签订经过合法的招标程序，七星花园小区业主委员会向多禾物业下达了中标通知书，以七星花园业主委员会的名义与多禾公司签订了小区的物业服务合同。且在合同签订时七星花园业主委员会已向房管部门登记备案，其与多禾公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主都具有约束力。 关于焦点二。案涉物业服务合同有效，业主和物业公司均应当按照物业服务合同的约定履行。签订物业合同后，多禾公司即进驻七星花园小区提供物业服务至2019年9月30日物业服务期限届满，七星花园小区的业主也享受了多禾公司提供的物业服务。现谢金灵以多禾公司的选聘程序违法，提供的服务质量不合格为由拒绝交纳物业费，没有法律依据。谢金灵如对多禾公司的服务质量不满意，可以通过合理方式提出异议，要求物业公司承担赔偿损失、继续履行采取补救措施等违约责任，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，拒缴物业费不利于物业公司的正常运转，也有损于其他正常缴费业主的权益。谢金灵既享受了多禾公司提供的物业服务，就应当按照约定价格支付物业费，一审认定谢金灵欠缴的物业费数额无误，本院予以确认。 关于焦点三。谢金灵未及时缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定，应当承担违约责任。一审法院认为合同约定按拖欠物业费的千分之一支付违约金过高，酌情判定按照年利率6%支付违约金，符合法律规定。因多禾公司2019年10月1日不再为小区提供物业服务，故违约金应自2019年10月1日起计算。 关于焦点四。根据二审查明的事实，七星花园小区一直采取物业公司代收代缴的水费缴纳方式，多禾公司服务期间也采取同样的方式，由物业公司将业主缴纳的水费统一交给自来水公司，谢金灵未按时缴纳水费，多禾公司为其垫付了水费。谢金灵认为多禾公司无权收取水费且多禾物业欠缴自来水公司水费。本院认为，七星花园小区的业主均是采用物业公司代收代缴水费的方式，谢金灵也未在自来水公司单独开立用水账户，其既然使用了自来水，又认可水费欠费的具体数额，理应当交纳所欠缴的水费。且无论多禾公司是否欠缴自来水公司水费，均不是谢金灵拒不缴纳水费的理由。故谢金灵应当向多禾公司支付欠缴的水费510.2元。 综上所述，谢金灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64元，由谢金灵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 李惠铭 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年十月十六日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。