湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1567号上诉人（原审被告）：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路。法定代表人：但一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易顺珍，女，汉族，1967年11月15出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：彭敬新，男，汉族，1961年11月23日出生，住宜昌市西陵区，系易顺珍丈夫。上诉人宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称康龙物业公司）与被上诉人易顺珍房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院(2020)鄂0591民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康龙物业公司的委托诉讼代理人吴超，被上诉人易顺珍的委托诉讼代理人彭敬新参加诉讼。本案现已审理终结。康龙物业公司上诉请求：1、撤销宜昌市三峡坝区人民法院(2020)鄂0591民初302号民事判决，依法改判上诉人无需向被上诉人支付2019年11月、12月、2020年1月至4月的商铺月收益。2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案并非是迟延履行后发生不可抗力。一审法院适用《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，本案并不属于该条文所规定的“迟延履行后发生不可抗力的”情形。上诉人与被上诉人签订的《不动产合作经营合同》约定的合作期截止日为2020年4月30日，所约定的被上诉人的月收益支付方式为每个月15日前支付上一个月的月收益，即上诉人每月都要履行支付义务，迟延履行发生在新冠××疫情期间，并非是迟延履行后发生不可抗力。二、本案不同于一般的房屋租赁合同纠纷，本案为系列案件，在上诉人与陶丽一案的生效判决书中（案号:(2020)鄂05民终872号）已经查明：“2019年6月至8月期间，几十名业主多次到康龙家居广场拉横幅、喊口号，口头和书面通知商铺经营户腾退商铺，导致商户正常经营受到影响，2019年8月，康龙家居广场商户不再续签合同并退场，康龙家居广场已闭门停业”。从上述查明的事实可以看出，康龙家居广场关门停业与业主不理性维权有直接因果关系，康龙家居广场关门停业导致上诉人与被上诉人双方合作的目的无法实现，上诉人基于上述事实向一审法院提出抗辩，要求自2019年11月起免除月收益支付义务，但一审法院置之不理，判决上诉人在商场关门停业后还要继续支付月收益额至合同期满严重不公。综上，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，从利于社会矛盾化解的角度出发，依法改判。易顺珍辩称：一审判决适用法律正确，宜昌市受疫情的影响发生在2020年1月25日春节之后，2020年1月15日上诉人就应该向被上诉人支付2019年12月之前的收益，上诉人提出受疫情影响迟延履行不能成立。关于2020年1月至4月商铺收益问题，上诉人直接不支付租金，一审法院在审理时，被上诉人提出该期间租金上诉人与被上诉人共同分担，各自承担一半的经济损失，一审法院予以了支持，但上诉人却对此未予接受，上诉人主张疫情造成的经济损失全部由业主承担有失公允。上诉人公司存在诸多经营管理不善的问题，并长时间拖欠商铺业主租金，其将责任归咎于被上诉人不合理。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。易顺珍向一审法院起诉请求：1.要求康龙物业公司支付所欠易顺珍的租金36278.44元及违约金11280.98元，租金及违约金计算至2020年4月30日；2.本案诉讼费用由康龙物业公司承担。一审法院认定事实：易顺珍系宜昌市高新区城东大道**康龙家居广场****商铺产权人，2015年7月27日，易顺珍（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为1175.81元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额的50%向甲方承担违约责任”。同时查明，合同签订后，双方依约履行，后因经营困难，康龙物业公司未及时向易顺珍支付每月收益。根据宜昌市高新区税务局在另案中出具的《情况说明》显示，2017年1月1日至2018年12月31日，康龙物业公司代缴税费标准为房产税12%、印花税0.1%，2019年1月1日以后上述两项税费减半征收。经当庭对账，双方确认康龙物业公司欠付商铺月收益的起算时间为2017年7月1日（含当月），2017年7月1日至2018年12月31日按照房产税12%、印花税0.1%扣税后每月收益金额为1033.54元，18个月共计18603.72元，2019年1月1日至2020年4月30日按印花税、房产税减半征收每月收益金额为1104.67元，16个月共计17674.72元，合计36278.44元。另查明，因承租商户陆续退场，不再续约，康龙物业公司于2019年10月30日张贴告示，康龙家居广场于2019年10月关门停业至今。双方合同期满后，尚未办理商铺腾退手续。一审法院认为，易顺珍将其商铺交康龙物业公司统一经营管理，康龙物业公司按月支付收益，双方签订了《不动产合作经营合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。康龙物业公司认可欠付易顺珍收益的事实，双方经对账，确认欠付月收益期间为2017年7月1日至2020年4月30日，欠付收益税后总金额为36278.44元，一审法院对双方对账结果予以认可。康龙物业公司未向易顺珍及时支付商铺收益，构成违约，应承担违约责任，合同约定每逾期一日，康龙物业公司按月固定收益额的0.5‰向易顺珍支付违约金，逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙物业公司认为标准过高，请求依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。易顺珍在庭审中并未提交其产生损失的相关证据，一审法院确认康龙物业公司欠付收益使易顺珍产生利息损失。双方合同约定的违约金标准过高，应予调减，综合考虑双方履约情况以及康龙物业公司违约的过错程度，在双方约定的日0.5‰违约金计算标准上，对双方合同约定的“逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金”，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍的标准予以调减。康龙物业公司在一审庭审中辩称受新冠××疫情影响，请求对2020年1月至4月期间的租金免予支付，一审法院认为，康龙物业公司拖欠易顺珍商铺收益的时间远早于疫情爆发时间，在疫情爆发之前康龙家居广场已经关门停业，其拖欠易顺珍商铺收益的原因并非疫情所直接导致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”但易顺珍考虑到疫情的客观影响，在一审庭审中自愿对2020年1月至4月的商铺收益减半收取，并放弃此期间的违约金诉请，其行为属于对自身权利的放弃，予以认可，故一审法院认定康龙物业公司欠付易顺珍的商铺收益金额为34069.1元（36278.44元－1104.67元×2个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：宜昌市康龙大厦物业有限公司在判决生效之日起十日内向易顺珍支付2017年7月1日至2020年4月30日期间的商铺税后月收益共计34069.1元，并支付违约金（分段计算为：2017年7月1日至2018年12月31日以税后月收益额1033.54元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，向易顺珍计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2019年1月1日至2019年12月31日以税后月收益额1104.67元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向易顺珍计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元（减半收取，易顺珍已预交），由宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人上诉请求不予支付2019年11月至2020年4月期间商铺月收益能否支持的问题。本院评议如下：一、疫情期间能否减免上诉人应付收益款的问题。1、因新冠××疫情爆发，湖北省于2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应，因疫情防控需要，商铺关闭，暂停营业，此次疫情属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。上诉人拖欠收益款及康龙家居广场的商铺停业关门虽早于疫情发生前，但2020年1月底至2020年4月疫情发生不可抗力期间仍在双方约定的合同期限内，商铺尚未办理交接，商铺仍由上诉人支配占用，上诉人对商铺仍有经营使用权，因疫情防控需要关闭商铺期间，上诉人对涉案商铺已经无法经营使用，解除禁止经营后短期内商铺经营也受到一定影响，因此即便本案商铺在疫情发生前就已经关门歇业，对上诉人仍应适用疫情导致不可抗力期间减免租金的有关规定，上诉人应履行的支付租金义务应根据有关规定和公平原则予以相应减免调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”系指不能免除不可抗力发生前本应履行的义务，而非指发生迟延履行后对后续不可抗力期间的义务亦均不能免责。2、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第6条之意见，承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。且参考《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的相关内容：减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。疫情期间上诉人的租金应予减免调整。3、疫情发生后全国各地也相继出台了疫情期间租金减免政策，尤其对个体工商户、中小微企业减免租金予以了大力支持，助力复工复产、营造好的营商环境，并视具体情况对给予租户减免租金的出租方，根据其申请在当年房产税、城镇土地使用税上给予相应的困难减免的政策优惠照顾，也兼顾了出租方的利益。结合本案具体案情，根据公平原则，本院酌定免除上诉人2020年2月至4月期间的租金。二、上诉人是否应支付2019年11月至2020年1月期间收益款的问题。上诉人上诉称康龙家居广场关门停业与业主不理性维权有直接因果关系，但本案系上诉人未按期支付收益款违约在先，业主维权在后，康龙家居广场关门停业亦非业主维权直接导致，承租商户未续约受多种因素的影响，2019年11月至2020年1月期间并非疫情期间，上诉人主张不予支付2019年11月至2020年1月期间的收益款的理由不能成立，依法不予支持。被上诉人虽在一审中自愿对2020年1月至4月的商铺收益减半收取，但实质系对该期间四个月租金总额的减半处分，在免除上诉人2020年2月至4月期间的租金后，2020年1月的收益款仍应按合同约定计算支付。综上，上诉人应向被上诉人支付2017年7月1日至2020年1月31日期间的商铺税后月收益共计32964.43元，并支付相应的逾付款违约金。上诉人康龙物业公司的上诉请求成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院(2020)鄂0591民初302号民事判决；二、宜昌市康龙大厦物业有限公司在判决生效之日起十日内向易顺珍支付2017年7月1日至2020年1月31日期间的商铺税后月收益共计32964.43元，并支付违约金（分段计算为：2017年7月1日至2018年12月31日以税后月收益额1033.54元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，向易顺珍计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2019年1月1日至2019年12月31日以税后月收益额1104.67元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向易顺珍计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金）。三、驳回易顺珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审中宜昌市康龙大厦物业有限公司预缴的案件受理费50元，由宜昌市康龙大厦物业有限公司负担40元，由易顺珍负担10元；当事人在执行本判决时一并直接给付。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  关俊峰二〇二〇年十月二十七日法官助理张宽红书记员彭先悦