广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21893号上诉人（原审原告）：朱兵贞，男，1981年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：易烜，广东瑞商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎汝就，男，1950年6月21日生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李国，广东益道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊兴，广东益道律师事务所实习律师。上诉人朱兵贞因与被上诉人黎汝就房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人朱兵贞上诉请求：1、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失费用共计103369元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决第3页第二段第二行认定“朱兵贞认为其已与黎汝就达成口头协议，但无其他证据予以佐证，因此朱兵贞未能举证证明其就楼梯间商铺取得租赁权的合法性”。这是错误的事实认定。因为，上诉人对原楼梯间商铺享有合法租赁权的事实，是在生效的(2017)粤0306民初24383号《民事判决书》已经认定的事实。(2017)粤0306民初24383号案《民事判决书》，在确认上诉人与被上诉人合法租赁关系事实成立的基础上，因双方未签订书面租赁合同，而认定为双方的租赁关系为不定期租赁。(2019)粤0309民初1243号《民事判决书》却否定了生效判决所认定的上诉人有取得合法租赁权的事实，显然是错误的事实认定。二、一审判决第3页第二段第四行认定“更无法证明其已经过黎汝就同意对楼梯间商铺进行装修”，这更是错误的事实认定。(一）上诉人对原楼梯间商铺的装修，是经被上诉人同意的事实，这是被上诉人已经确认的事实。(2017)粤0306民初24383号案的庭审笔录中被上诉人对朱兵贞与黎汝就微信聊天内容真实性的确认、证人黄某、林某1、林某2的证人证言等证据，这些证据足以证明上诉人对原楼梯间商铺装修是经被上诉人黎汝就同意的客观事实。(二）原判决认定上诉人未经黎汝就同意就对原楼梯间商铺的装修，明显违背客观常理。因为，原楼梯间商铺是由原来的楼梯间改造而来，黎汝就将该商铺租赁给朱兵贞时，该原楼梯间商铺还是连隔墙都未砌好的毛坯房，根本不具备正常使用功能。刚改造完成的该原楼梯间商铺，不经过装修是无法使用。而朱兵贞经营着“重庆酸辣粉”，租赁商铺是要能用于正常做生意使用的。如果黎汝就租赁给朱兵贞的该原楼梯间商铺既不能正常使用，又没有同意朱兵贞进行装修，那么朱兵贞有什么理由去租赁黎汝就的一间不能使用的商铺，甚至还要自己额外花费十几万元的大笔钱财为别人装修呢？所以，原判决的认定不仅无视客观证据，更是违背了客观常理的错误事实认定。三、朱兵贞与黎汝就的租赁合同解除，是黎汝就以违约方式行欺诈行为的事实依法应当得到认定。(一）黎汝就将争议商铺出租给上诉人，是心存欺诈故意的事实，在一审庭审中黎汝就代理人的陈述所证明的事实。黎汝就表面上将不具有正常使用功能的铺位出租给朱兵贞，让朱兵贞出资进行完善和装修，真实的意思却是不打算出租给朱兵贞使用（这是黎汝就代理人在庭审中明确陈述的事实），证明黎汝就为了达到自己不出资的目的，假借将争议商铺出租朱兵贞为名，从而欺骗朱兵贞出资对争议商铺进行装修，这是黎汝就对朱兵贞的欺诈行为。(二）黎汝就为了让朱兵贞出资修缮和装修争议商铺而欺骗朱兵贞的目的已经实现，24383号案因双方未能签订合同而按不定期合同判决合同解除的结果，证明黎汝就的欺诈目的已经实现。黎汝就在2017年8月朱兵贞将争议商铺装修好可以正常使用后，将约定好的8000元月租提高为19000元，从而导致与朱兵贞发生争议而迫使朱兵贞不能签订书面合同，从而双方因未能签订书面租赁合同，而被认定为是不定期租赁合同，最终达到合同被解除的结果。(三）黎汝就把约定的月租8000元提高为19000元，这是黎汝就的单方违约行为。从24383号案黎汝就的《民事起诉状》上，黎汝就要求朱兵贞按月租19000元支付租金的请求及事实与理由，足以证明黎汝就将月租8000元提高为19000元的单方违约事实。这是黎汝就以违约方式行欺诈行为。四、由于黎汝就与朱兵贞租赁合同解除的根本原因，是黎汝就单方将原约定的8000元月租提髙到19000元违约行为所导致，所以，本案应当适用《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）的规定，依法应当由黎汝就对朱兵贞的装修残值损失进行赔偿。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院在确认已生效（2017)粤0306民初24383号案《民事判决书》及该案已确认证据的基础上，依法支持上诉人的全部上诉请求。朱兵贞补充上诉意见：1、一审法院认为双方争议的焦点为是否就楼梯的商铺租赁达成一致，实际上双方争议的焦点是原楼梯间商铺经过被上诉人改造后变成没有楼梯的商铺，以下简称涉案商铺，双方是否就涉案商铺的租赁达成一致，这是争议焦点，而不是一审法院认定的楼梯商铺是否达成租赁协议。2、上诉人就涉案商铺的合法租赁在一审提交了证据1予以证明，一审法院说没有提交证据，是错误的，我方提交了另外一个案件深圳市宝安区人民法院作出了（2017）粤0306民初24383号案证据的开庭笔录第6页能够证明上诉人租赁被上诉人的商铺是合法租赁。3、一审法院认为我方没有提交证据证明我方对涉案商铺进行了装修，但我方在本次庭审时已提交了证据，能证明装修是经过被上诉人同意的，其他与上诉状内容一致。被上诉人黎汝就答辩称，一、《上诉状》“事实与理由”部分第一点，上诉人故意混淆了（2019）粤0309民初1243号判决书与（2017）粤0306民初24383号判决书中“涉案房屋”。一审判决第3页第二段第二行认定“原告（朱兵贞）认为其已与被告（黎汝就）达成了口头协议，但无其他证据予以佐证，因此原告朱兵贞未能举证证明其就楼梯间铺取得租赁权的合法性，更无法证明其已经过被告黎汝就同意对楼梯间商铺进行装修，其应承担举证不能的不利后果。”一审判决认定非常准确、清楚，因为楼梯间商铺才是本案涉案商铺，因此一审判决事实认定不存在错误，就算上诉人之前对其他房屋有租赁协议，但协议并非是与被上诉人达成，之前所有协议跟被上诉人都没有约束力。二、被上诉人仅根据《承诺书》将暂用房屋临时租赁给上诉人使用，从《承诺书》反映的内容来看，双方没有约定上诉人同意将房屋由被上诉人装修。有始至终，上诉人与被上诉人订立的房屋租赁合同只有一个，即《承诺书》所反映的上诉人将暂用房屋以不定期的租赁的形式租赁给被上诉人使用，楼梯间商铺是被上诉人捏造用来争取不法利益的诉讼标的，被上诉人无法证明楼梯间商铺租赁合同的真实性，所以也就更无从证明上诉人将楼梯间商铺交付给上诉人装修的真实性。三、上诉状事实与理由部分第三点、第四点，纯属被上诉人一厢情愿的主张，被上诉人的主张没有事实和法律依据。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被上诉人的上诉请求。另外我方认为双方的主要争议在于涉案的商铺是否是不定期的租赁，对于之前的上诉人租赁的商铺跟被上诉人都没关系。朱兵贞向一审法院起诉请求：l、依法判决被告向原告赔偿损失共计人民币103369元（由原79500元当庭变更为103369元）；2、依法判决被告退还水电押金2000元；3、被告承担本案诉讼费用。以上合计105369元。一审法院查明：原告诉称在2017年4月份以前，就已租用被告位于深圳市宝安区××物业大楼××楼临街的楼梯间经营“重庆酸辣粉”店，因被告对物业大楼进行改造，要把上楼的楼梯改在其他位置，原楼梯间则改造成商铺，所以被告提出让原告从楼梯间搬到左边（以面对物业大楼的方位定左右）与原“正新鸡排”相邻的铺位临时使用，待楼梯间改造完成再让原告搬回来继续使用。原告同意了被告的要求搬到了临时商铺，被告又怕原告不肯从临时商铺搬回到改造的原楼梯间商铺影响整体装修，所以又让被告签了一份《承诺书》，保证会按被告要求随时搬出该临时商铺。后被告与原告达成口头租赁协议，原告继续长期租用原楼梯间商铺，待被告改造完毕后，将毛坯房交给原告进行商铺装修，装修期间不计算租金，待原告装修完毕从临时商铺搬入原楼梯间商铺后缴纳租金，月租金8000元。2017年6月底，被告将还未完全改造完毕的原楼梯间商铺交给原告进行装修，原告自行装修。原告装修期间，被告多次到现场对水电安装、装修施工等提出要求。原告在装修期间要求被告拿书面合同来签，被告说没有带就没有签成。2017年8月初，原告从临时商铺搬出，并搬入装修好的原楼梯间商铺，被告突然通知原告月租金标准提高为19000元。被告辩称，原告之前占用的原楼梯间房子不是由被告出租给原告，而是案外第三人出租的，被告不知情。《承诺书》上针对的对象，也就是原告现在正在使用的商铺，才是本案的涉案商铺。《承诺书》上承诺答应的条件是被告需要涉案商铺时，原告就无条件搬出，所以双方没有对涉案商铺达成过一致的租赁意思表示。被告对原告装修的事实均不知情，且原告拿被告的涉案商铺时并非毛坯房，而是有装修，其根本没有花多少装修费。关于水电押金，被告认可，收取了原告2000元的水电押金。一审法院认为，本案中，双方争议的焦点在于是否就楼梯间商铺的租赁达成了协议。原告认为其已与被告达成了口头协议，但无其他证据予以佐证，因此原告未能举证证明其就楼梯间商铺取得租赁权的合法性，更无法证明其已经过被告同意对楼梯间商铺进行装修，其应承担举证不能的不利后果。故原告请求被告赔偿损失共计人民币103369元，法院不予认可。当事人未采用书面形式的或当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。本案中，双方针对承诺书约定的临时商铺，未签订书面租赁合同，且承诺书中并未明确临时商铺的租赁期限，可视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。合同解除后，被告收取的水电押金人民币2000元，应返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、判令被告黎汝就于判决生效之日起十日内退还原告朱兵贞水电押金人民币2000元；二、驳回原告朱兵贞其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1092元，由原告朱兵贞负担人民币1071元，由被告黎汝就负担人民币21元。本院二审审理查明，一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人二审提交新证据：1、关于语音微信聊天普通话文字记录的说明。2、《黎汝就与朱兵贞语音微信聊天记录》与《语音微信聊天普通话文字记录》。微信显示2017年7日15日，朱兵贞装修商铺时向黎汝就反映水龙头漏水，黎汝就告诉朱兵贞，水龙头总开关原来在安踏那里，关掉那个总开关，排除漏水问题。2017年7月15日下午5：27黎汝就问朱兵贞“装卷闸门啊拆那个门牌有没有收到起来”。2017年7月15日下午5：57黎汝就告诉朱兵贞“后面那个阁楼呢？你这么简单用木板做阁楼…”。证明：黎汝就分4次约朱兵贞谈装修问题。并且要求支付2017年7月租金的事实。证据3、中国银行交易流水明细单，证明：1、2017年4月5日，上诉人通过银行转让支付被上诉人2017年4月到7月临时商铺的租金。3、深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24383号案件第三次开庭笔录第7页，证明：当时《承诺书》的商铺与现在承租人使用的商铺不是同一商铺。4、深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初24383号案件第三次开庭笔录第6页，证明：改造后，没有楼梯的商铺被上诉人于2017年8月出租给上诉人。上诉人当庭补交证据：1、微信转账，证明：2017年3月2日上诉人将2017年3月楼梯间商铺租金5000元通过微信转账给被上诉人。因为原来的楼梯间的商铺是上诉人和二房东签订的租赁合同，租赁合同在2017年2月就到期了，之后的租金被上诉人是要求上诉人直接交给被上诉人，所以2017年3月上诉人就将原来的楼梯间商铺的租金交给被上诉人。2、视频录制时间文字说明，证明被上诉人要上诉人将商铺木板改为铁板。3、光盘，证明涉案商铺是经过装修的，上面阁楼安装被上诉人要求将木板换成铁板。被上诉人认为证据1、2只是部分对话内容，因此对其完整性、真实性不予确认，并认为上诉人已经承诺可以随时搬出涉案商铺，即使上诉人在承租商铺之前有部分装修，也不能把损失算到被上诉人头上。被上诉人确认证据3真实性，但认为双方没有达成租赁的意思表示，为不定期租赁，其可以随时解除租赁关系。对于补充证据1的意见与证据3的意见一致。对于补充证据2、3的意见与证据1的意见一致，不认可真实性。三、经二审庭审调查询问，被上诉人二审确认上诉人关于商铺搬迁使用的相关陈述，即被上诉人确认2017年4月之前，上诉人在涉案物业大楼一楼楼梯间商铺经营重庆酸辣粉店，被上诉人系该楼梯间商铺的业主，上诉人是从二房东处承租的该店铺。被上诉人确认因业主要改造涉案物业大楼，所以被上诉人与上诉人签订了《承诺书》，在2017年4月至8月大楼改造期间，上诉人从楼梯间商铺搬到了《承诺书》所指的临时商铺，2017年8月大楼改造完成后，上诉人又搬回改造后的原楼梯间商铺。上诉人二审称双方对楼梯间商铺口头约定可以使用三年，但没有证据证明，因此其认为可认定楼梯间商铺时不定期租赁合同。被上诉人亦称楼梯间商铺为不定期租赁。被上诉人不确认上诉人搬回楼梯间商铺进行了装修，其当时改造后决定不再将商铺租给上诉人，是上诉人自己占用了楼梯间商铺，其不应当承担装修损失。四、上诉人一审陈述其装修损失包含装修设计、人工费15800元（折旧后为7900元），装修材料费、人工费141000元（折旧后为70500元），购买设备费用35670元（折旧后为24969元），并提交相关收款收据。其中装修材料费、人工费的票据金额合计仅为105800元，且票据大多未记载顾客名称。装修设计、人工费15800元的票据有两张，其中12000元的票据亦未记载顾客名称。上诉人一审提交了案外人林某2的证人证言，林某2称其是上诉人涉案楼梯间商铺的装修施工承包人，确认工程款共计收取141000元。被上诉人一审对票据以及证人证言均不予认可。一审判决查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、《承诺书》中所指临时商铺是否是上诉人现在正在使用的商铺？上诉人现在使用的商铺是否是原楼梯间商铺？二、被上诉人是否需要赔偿上诉人商铺装修损失？关于争议焦点一，根据二审查明的事实，被上诉人已确认《承诺书》中所指临时商铺并非上诉人现在正在使用的商铺。上诉人目前使用的商铺即改造后的原楼梯间商铺。在2017年4月至8月大楼改造期间，上诉人从原楼梯间商铺搬到了《承诺书》所指的临时商铺，2017年8月大楼改造完成后，上诉人又搬回改造后的原楼梯间商铺。被上诉人对上述事实没有异议。关于争议焦点二，虽然上诉人系从二房东处承租了原楼梯商铺，但上诉人亦已经解释因其与二房东的合同于2017年2月到期，因此房租从3月开始就直接交付给业主被上诉人。从上诉人与被上诉人签订的《承诺书》来看，被上诉人在涉案大楼2017年4月至8月改造期间亦安排上诉人搬到临时商铺经营，并直接向上诉人收取2017年3月至7月的房屋租金，被上诉人的行为与上诉人的解释能够相互吻合，足以证明自2017年2月起双方已经就原楼梯商铺形成事实上的不定期租赁合同关系，只是因为大楼改造原因，被上诉人才协调安排临时商铺给上诉人使用。因双方一直未签订租赁合同，亦无充分证据证明双方对租赁期限有明确约定，故双方就原楼梯间商铺的租赁关系应为不定期租赁。被上诉人在上诉人2017年8月搬回改造后的原楼梯间商铺后不久就表示不同意再出租给上诉人，但上诉人主张其已经对该商铺进行了装修，要求被上诉人赔偿损失。从微信聊天记录的等证据显示，2017年7月上诉人已经在与被上诉人联系沟通如何装修商铺事宜，从查明的事实来看，2017年8月上诉人正式搬回原楼梯间商铺，不可能此时上诉人系在与被上诉人协商装修临时商铺的事宜，故上诉人称其对改造后的原楼梯间商铺进行了装修，已经尽到了基本的举证证明责任，且亦符合情理。被上诉人不予确认系装修原楼梯间商铺，未提供充分反驳证据。被上诉人还主张上诉人系未经其许可对改造后的原楼梯间商铺进行装修，其无需承担装修损失，但其未能对上诉人为何能取得改造后原楼梯间商铺的钥匙并入内进行装修的事实作出合理解释，其主张亦与微信中双方沟通协商商铺装修的相关事宜存在矛盾，本院不予采信。因此上诉人主张系被上诉人将改造后的原楼梯间商铺交给其自行装修，并承诺上诉人可以继续租赁使用该商铺，本院予以采信。据此，上诉人基于被上诉人的上述行为，对于其完成装修后能继续在一段合理期限内租赁使用改造后的原楼梯间商铺，具有合理的预期。但被上诉人先同意上诉人对商铺进行装修，又在上诉人完成装修并刚搬进改造后的原楼梯间商铺后就要求解除合同，导致上诉人装修完成后继续租赁经营的合同根本目的不能实现。因此，即使因该商铺的租赁为不定期租赁，被上诉人可以随时解除合同，被上诉人此时的行为亦不具有合理性，应当认定被上诉人违反之前同意上诉人装修并继续租赁经营的承诺，存在违约行为，对于上诉人装修的损失应当承担全部的赔偿责任。关于上诉人主张的装修损失金额的认定问题，上诉人主张其装修损失包含装修设计、人工费15800元（折旧后为7900元），装修材料费、人工费141000元（折旧后为70500元），购买设备费用35670元（折旧后为24969元），主张折旧后损失共计103369元，并提交了相关收款收据。但上诉人购买的设备并非不能与涉案房屋分离之部分，故对设备购买费用损失，本院不予支持。另外，上诉人提供的装修材料费、人工费的票据金额合计仅为105800元，且票据大多未显示顾客名称，上诉人提交的负责装修的施工负责人林某2证人证言虽确认装修工程款为141000元，但仅有该证言和上述票据不足以证明上诉人实际支出的装修材料费、人工费。上诉人提供的装修设计、人工费票据中12000元的收款收据亦未显示顾客名称。因此上诉人主张的装修设计、人工费损失15800元和装修材料费、人工费损失141000元依据不足，但鉴于上诉人确实存在对原楼梯间商铺进行装修的事实，本院酌定被上诉人应赔偿上诉人装修损失为50000元。综上所述，上诉人朱兵贞上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定部分事实不清，处理不当，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初1243号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初1243号民事判决第二项；三、被上诉人黎汝就应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人朱兵贞损失50000元；四、驳回上诉人朱兵贞其他诉讼请求。如当事人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1092元，由被上诉人黎汝就负担524元，由上诉人朱兵贞负担568元。该受理费上诉人朱兵贞已预缴，被上诉人黎汝就应负担的524元一审案件受理费应于本判决生效之日起十日内径付上诉人朱兵贞。二审案件受理费2367元，由被上诉人黎汝就负担1136元，由上诉人朱兵贞负担1231元。该受理费上诉人朱兵贞已预缴，被上诉人黎汝就应负担的1136元二审受理费应于本判决生效之日起十日内径付上诉人朱兵贞。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年十月二十三日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。