河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7271号上诉人（原审被告）：刘小利，女，1974年1月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊业，男，1971年11月21日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：王静娜，女，汉族，1975年10月19日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。系李俊业的妻子。委托诉讼代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师。上诉人刘小利与被上诉人李俊业确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。刘小利上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回李俊业的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、刘小利与李德敏的房屋买卖交易过程完全符合正常交易习惯，购买房屋前双方有明确、具体的交易磋商过程。刘小利与李德敏于2017年8月相识，当时刘小利系洛阳七里河一家理疗店的工作人员，李德敏系理疗店的一位客户。2018年7月，李德敏到店内理疗时公开对店内员工说要出卖诉争房屋，价格可以商量，店内其他店员也有想购买的意愿，因涉案房屋面积太小而未购买，刘小利因当时在洛阳未购买房屋，而且孩子已逐渐长大，虽然案涉房屋面积较小，但可作为立身之地，刘小利与李德敏接触商谈买房事宜，李德敏提出价格12万元，后经现场查看房屋破旧、漏水，又经多次协商确定价格10.5万元，税费由刘小利承担，并且李德敏称到房管局签订合同时把价格写低可以少交税，也能节省费用。以上事项协商之后李德敏提出需要定金。刘小利害怕受骗就交了200元定金，李德敏告知等通知到房管局办理过户手续，过户后把10.5万元现金交付给他即可。几个月后刘小利接到李德敏电话说可以办理房屋买卖手续了，刘小利就凑足10.5万元现金在房管局办理完手续后交付给李德敏，交付现金时李德敏的女儿李红玲也在现场。纵观刘小利与李德敏购房前期的磋商过程，完全符合一般事实常理和民事行为意思自治原则，一审法院仅以双方未签订定金协议为由来认定双方有违一般交易习惯明显错误。二、刘小利向李德敏支付的购房款为105000元，而非一审法院认定的60000元，该购房价格完全符合当时的房屋市场价值和房屋实际状况价值。一审庭审中刘小利提交的取款记录和录音证据能够证明刘小利支付的购房款为105000元，其中录音证据能够证明购房款105000元系李德敏女儿李红玲亲自清点核实无误。房屋交易价格105000元符合当时购房市场行情和李德敏房屋实际状况价值。李德敏的房屋系顶层，房屋地理位置环境较差，购买房屋时房屋存在严重漏水，时至今日本案诉争房屋同小区其他房屋价格依然远远低于同地段其他小区的房屋价格，房管局的评定价格是按照地段进行而不是根据房屋实际情况确定，因此房管局评定的价格不能作为确定本案房屋价格的依据来认定刘小利支付的价格明显低于市场价格。三、刘小利与李德敏订立购房合同和办理过户手续的过程亦完全符合正常的交易常理。刘小利在与李德敏达成购买房屋前已核查李德敏的房屋权属登记证书，该证书显示房屋为李德敏个人所有。刘小利与李德敏签署的购房协议为产权交易中心的标准格式协议，双方未在协议中约定一些具体条款的原因在于双方经前期多次磋商已将购房事宜约定清楚，刘小利系小学文化水平，长期生活在农村，本案应综合刘小利的认知水平及阅历来看待案件事实，不能提升到法律专业人员的视角来看待整个交易过程。一审法院以专业人员的谨慎义务来对比刘小利的认识能力明显不符合事实情况，致使本案判决偏离了法律对公平正义的维护和价值取向。四、刘小利与李德敏不存在恶意串通。刘小利接到本案传票后十分疑惑，因保留有李德敏女儿的电话就问询此事，李德敏女儿根本都不记得刘小利是谁，经了解才知道李德敏已经去世，经过上网查询判决才知道李德敏与其儿子李俊业存在家庭财产纠纷，刘小利把购房款10.5万元已足额交付给李德敏和其女儿。刘小利虽然认识李德敏，但是并不熟悉，不可能存在事前与其串通损害其儿子的利益。李俊业辩称，刘小利称以10.5万元的价格购买涉案房屋，但是并未提交证据。李红玲与李良业、李德敏恶意串通骗取一审法院出具民事调解书，使李德敏骗过房管局把涉案房产过户给刘小利，李红玲的证人证言不足采信。刘小利和李德敏签订的购房合同载明房屋售卖价格是6万元。按照当时的市场行情，涉案房屋价值至少在20万元以上。税务部门的计税金额为158901.9元，双方交易价格明显低于市场价格，属于不正常交易。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。李俊业向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认被告刘小利与李德敏签订的房产买卖合同无效。2、请求法院判决位于洛阳市××西区××路××室房产的所有权归属李德敏。3、本案诉讼费用及其他实支费用由被告承担。一审法院认定事实：李德敏与翟素珍系夫妻关系，原告李俊业与李德敏系父子关系。涉案的洛阳市××西区××路××室房产原登记在翟素珍名下，系李德敏与翟素珍的共同财产。2018年7月30日，李德敏以李良业、李红玲为被告向一审法院提起诉讼，要求分割涉案房产。一审法院于2018年8月23日作出（2018）豫0305民初4035号民事调解书，确认位于洛阳市××西区××路××房屋由李德敏继承，归李德敏单独所有。后李德敏将上述房屋登记至个人名下。2018年10月9日，李德敏与刘小利签订《房产买卖合同》，双方约定以人民币60000元的价格将豫（2018）洛阳市不动产权第10640910号（洛阳市涧西区华山路8号1幢1-502室）房产转让给被告刘小利,刘小利于当日向房管局交纳了相关税费和专项维修资金，在缴纳房屋契税时，计税金额为158901.9元。另查明，2018年7月19日，洛阳市瀍河回族区人民法院作出(2018)豫0304民初110号民事判决书，判决被告李德敏于本判决生效后五日内返还原告李俊业95000元，李德敏不服向洛阳市中级人民法院提起上诉,2018年9月29日，洛阳市中级人民法院作出(2018)豫03民终5058号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，李德敏未按照判决书履行付款义务，原告李俊业向洛阳市瀍河回族区人民法院申请强制执行，至今李德敏对该债务未全部履行。2018年12月20日，李德敏死亡。再查明，2019年1月2日，原告李俊业以（2018）豫0305民初4035号民事调解书遗漏当事人侵犯其权利为由，向一审法院申请再审，要求撤销（2018）豫0305民初4035号民事调解书。2019年12月30日，一审法院作出（2019）豫0305民再5号民事判决书，判决撤销一审法院作出的（2018）豫0305民初4035号民事调解书。一审法院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。本案争议焦点在于李德敏与刘小利之间是否存在恶意串通损害原告李俊业的利益导致合同无效的情形。李德敏在对原告李俊业负有债务未能清偿的情况下，将其名下的房屋转让，致使至今未能履行生效判决确定的给付义务，主观恶意明显。关于被告刘小利是否存在恶意串通应全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，并在此基础上加以综合判定。本案中，被告刘小利购买房屋应具备一般房屋买卖的磋商过程。而从签订合同的过程来看，双方没有经过一般房产买卖的交易磋商过程。被告刘小利在未与李德敏签订任何定金协议并仅支付200元定金的情形下，直接签订正式版本的房地产买卖合同并立即支付了全部房款，李德敏及刘小利作为买卖双方在交易中心办理产权过户时方在合同上签字确认，有违一般交易习惯。从合同内容来看，双方约定房屋价款为60000元，相比市场价格158901.9元显然较低。在庭审中，被告刘小利称购买涉案房产的价格为105000元，并未提交充分证据予以证明，且该价格与市场价格相比也明显较低。鉴于房屋系具有重大价值的商品，一般购房者在缔约前均会审查房屋权利限制状况、占有使用情况、审慎拟订合同条款以约束对方履行义务。然李德敏与刘小利却在合同中对付款方式、过户情况、户口情况、逾期交付房屋时的违约责任等只字未提，不符合一般交易常理。综上，结合上述本案案情综合判断，被告刘小利并非善意购房人，其与李德敏存在恶意串通，损害原告利益的行为，其与李德敏之间的房屋买卖合同应属无效。原告诉求位于洛阳市××西区××路××室房产的所有权归属李德敏所有的诉求，与其以（2018）豫0305民初4035号民事调解书遗漏当人侵犯其权利为由，向一审法院申请再审相矛盾，于法无据，一审法院不予支持。鉴于当事人就合同无效的后果未要求在本案中予以一并处理，故对此不予处理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认被告刘小利与李德敏之间就坐落于洛阳市××西区××路××房产签订的《房产买卖合同》无效；二、驳回原告李俊业的其他诉讼请求。本案诉讼费3891元、财产保全申请费1600元，由被告刘小利负担。本院二审中，刘小利提交以下证据：一、涉案房屋小区同栋二门三楼2019年12月25日的房产买卖合同一份，证明：2019年12月25日，在房屋价格上涨的情况下，该小区同栋楼三楼位置较好装修好的房屋价格仅售19.9万元，且该买卖合同与刘小利的买卖合同均有相同之处，在合同前四条填写内容之后的内容均未填写，说明当时的房屋交易价格符合当时小区的房屋价格常理规律，不能因为合同项未填写就认定刘小利与李德敏之间存在恶意串通关系。二、案涉房屋现状照片十三张，证明：案涉房屋的漏水结构现状，该房屋交易105000元符合当时的市场价。三、案涉小区周围其他两个小区的外观现状照片两张，证明：案涉小区明显破旧，低于同地段其他小区的房屋当时质量，不能以房管局同段价格的评定标准来认定案涉房屋价格。四、刘小利所在村委会出具的证明一份，证明：刘小利夫妻系小学文化程度，本案应在其认知、文化程度考量当时交易的情形予以判断是否存在恶意，刘小利在村中一向表现良好，存在恶意串通的可能性较小。李俊业质证认为，证据一与本案无关。对证据二、三真实性无异议，对证明方向有异议。证据四对证明方向有异议。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，李德敏在对李俊业负有债务未能清偿的情况下，将其名下的房屋低价转让给刘小利，主观恶意明显。刘小利以6万元的价格购买案涉房屋，明显低于该房屋市场价的70%，刘小利对此应为明知。鉴于房屋系具有重大价值的商品，一般购房者在缔约前均会审查房屋权利限制状况、占有使用情况、审慎拟订合同条款以约束对方履行义务。李德敏与刘小利在合同中对付款方式、过户情况、户口情况、逾期交付房屋的违约责任等只字未提，不符合一般交易常理。一审法院根据本案的实际案情，认定刘小利与李德敏存在恶意串通，损害李俊业利益的行为，其与李德敏之间的房屋买卖合同应为无效并无不当。刘小利上诉称其购买案涉房屋的价格为105000元而非60000元，符合市场交易价格，其与李德敏不存在恶意串通的行为，但是双方在房管局备案的买卖合同价格为60000元，刘小利的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3891元，由上诉人刘小利负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二〇年十月十二日法官助理郭楠书记员单晓玉