石家庄市长安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀0102执异60号 案外人：樊彦庭，男，1974年4月21日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 案外人：于惠娟，女，1988年11月17日出生，汉族，住河北省鹿泉市。 案外人：李晓丽，女，1979年3月6日出生，汉族，住河北省鹿泉市开发区。 案外人：曹玲，女，1978年1月1日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 案外人：朱之军，男1971年3月15日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 案外人：郝格新，男，1976年9月17日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：苗尚勇，河北纳达律师事务所律师。 申请执行人：苏建利，男，1966年9月16日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：马靓，河北融保律师事务所律师。 被执行人：河北东琨房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区丰收路**泽润大厦**。 法定代表人：王强，该公司经理。 委托诉讼代理人：孔金环，女，该公司员工。 被执行人：王华，男，1995年1月29日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被执行人：王强，男，1973年10月25日出生，汉族，住河北省定州市。 被执行人：张淑改，女，1967年1月8日出生，汉族，住石家庄市长安区。 在本院执行苏建利与河北东琨房地产开发有限公司（以下简称：东琨公司）、王华、王强、张淑改诉前财产保全一案中，案外人樊彦庭、于惠娟、李晓丽、曹玲、朱之军、郝格新于2020年7月7日对执行坐落于泊头市土地证号：泊企事国用（2014）第0**土地的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 樊彦庭等六案外人申请称，在苏建利与东琨公司财产保全一案中，长安区法院作出的（2019）冀0102财保128号民事裁定，错误查封了本属于六申请人的土地。六申请人曾是东琨公司的债权人，分别借给东琨公司不同的款项，在讨债过程中认识并一起找东琨公司催款。2018年7月30日，六申请人与东琨公司达成土地使用权出让合同，合同约定：东琨公司用自己名下土地抵债给六申请人。土地位于泊头市，土土地证号：泊企事国用（2014）第0**面积2253.51平米。六申请人用到期债权200万元抵顶转让费。协议签订后东琨公司将该土地交付给申请人，并将土地证原件也交付给申请人。由于东琨公司一直推诿拖延办理更名过户手续，导致该土地仍登记在东琨公司名下，但该土地实际产权人已经是六申请人。请求：中止对长安区法院（2019）冀0102财保128号民事裁定的执行，并解除对泊头市土地土地证号：泊企事国用（2014）第0**的查封。 申请执行人苏建利称，长安区法院（2019）冀0102财保128号民事裁定符合法律规定。苏建利与东琨公司等借款合同纠纷一案，已由石家庄仲裁委作出石裁字[2019]第1508号裁决书，该裁决书已生效，但东琨公司拒不履行裁决书确定的义务，苏建利因此而申请强制执行，符合法律规定。案外人的主张没有法律依据和证据支持。根据法律规定，土地使用权的转让必须办理过户登记，才发生物权变动的效力，案外人对土地使用权的转让未依法登记不能产生排他的效力。案外人适用法律错误，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条不适用本案。 被执行人河北东琨房地产开发有限公司、王强称，对案外人提交的证据真实性不认可，在2018年期间公司从未与樊彦庭等六人签订转让合同、协议及借条。于某是泊头分公司负责人，在公司经营期间，因经营需要，实际控制过我公司公章和法人章、合同专用章。公司法定代表人王强与六申请人均不熟悉。六申请人提供的转账凭证有部分显示和于某有关，部分证据不能明确显示我公司是实际借款人，我公司有重大事件需要召开股东会作出相应决议。此土地转让协议是涉及公司的重大决议，公司法人及股东并不知情。应追加于某涉嫌冒用公司名义对外签署土地转让合同有损公司利益，涉嫌与六申请人恶意串通进行虚假诉讼，应由公安机关立案侦查。 被执行人王华、张淑改未到庭，亦未提交书面意见。 本院查明，六案外人系东琨公司债权人，向东琨公司出借款项共计245万元，其中：樊彦庭2014年1月19日出借30万元，于惠娟2014年10月21日出借15万元，李晓丽2014年1月27日出借30万元，曹玲2014年9月15日出借20万元，朱之军2014年9月19日出借50万元，郝格新20**年4月7日出借100万元。以上共计本金245万元。被执行人东琨公司、王强对案外人提交的证据有异议，认为是东琨公司泊头分公司负责人于某私自盖章出具未经公司法定代表人同意，但对上述欠款的事实和数额未提出实质性异议。 2018年7月10日，东琨公司与六案外人签订《抵押协议》，约定：乙方（六案外人）同意接受甲方（东琨公司）的土地抵押，甲方用作抵押的土地坐落于泊头市，面积2253.51平米，土地证编号：泊企事国用（2014）第033号；上述土地价值200万元，双方确认乙方债权标的额本金190万元、利息958700元；甲方保证上述土地产权属清楚，抵押期间甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押土地，不得重复设定抵押。该协议附件中记载了六案外人的债权明细：截止到2018年7月，樊彦庭本金30万元、利息7.2万元；李晓丽本金30万元、利息5.2万元；曹玲本金20万元、利息6.4万元；朱之军本金15万元、利息13.9万元；于惠娟本金15万元、利息6.3万元；郝格新本金80万元、利息30万元。共计本金190万元、利息95.87万元。2018年7月30日，东琨公司与六案外人签订《土地使用权转让合同》，约定甲方（东琨公司）向乙方（六案外人）转让泊头市胜利路地块土地使用权；土地坐落位置：泊头市，面积2253.51平米，土地证编号：泊企事国用（2014）第033号；转让内容：地块使用：地块使用权200万元；转让金支付方式：鉴于东琨公司向受让方（六案外人）借款190万元，截至目前欠利息69万元，尚欠本息合计259万元，双方协商均同意以到期债权抵顶土地转让费，自本协议签订后，东琨公司欠受让方（六案外人）的借款本息抵顶200万元，本协议约定的土地使用权归受让方；甲方有义务配合乙方办理土地及建筑物过户手续。协议签订后，被执行人东琨公司将该土地及土地权属证明交付给六案外人。东琨公司称以5个车位抵顶于惠娟欠款本息共计17.5万元，但未提交证据予以证实，其提交的抵顶合同为复印件。案外人称该合同未实际履行，东琨公司未实际给付于惠娟5个车位，原件已经撕毁，所以东琨公司并无原件。对此，东琨公司未提交其他证据予以证实。 另查，2018年9月，东琨公司与郝格新签订商品房买卖合同，约定东琨公司向郝格新出售泊头市中央豪庭房屋一套，房屋总价款566112元。东琨公司称该合同用以抵顶上述所欠郝格新的全部本息。案外人称该房屋抵顶的是上述剩余的59万元。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，六案外人与东琨公司于2018年7月30日签订了《土地使用权转让合同》，本院查封土地的时间是2019年12月，应认定案外人与东琨公司在人民法院查封案涉土地之前已经形成了买卖合同。东琨公司认为土地使用权转让合同未经公司同意，但该合同加盖了东琨公司的合同专用章，东琨公司对印章的真实性亦无异议，故应认定该份土地使用权转让合同合法有效。至于该转让行为是否经公司股东大会决议通过，印章由分公司负责人掌控等，是东琨公司内部管理问题，不影响合同的效力。 根据《土地使用权转让合同》的约定，鉴于东琨公司向六案外人借款190万元，截至目前欠利息69万元，尚欠本息合计259万元，双方协商均同意以到期债权抵顶土地转让费，自本协议签订后，东琨公司欠六案外人的借款本息抵顶200万元，本协议约定的土地使用权归受让方。据此，可以认定东琨公司以案涉土地抵顶六案外人欠款200万元，六案外人履行了给付购地款的义务。此外，根据本案实际情况，办理过户需东琨公司配合，结合证人于某的证言，是由于东琨公司未出具相关手续而未能办理过户，而根据听证情况，东琨公司对该转让合同是有异议的。因此，案涉土地未办理过户手续，并非案外人的过错造成。 根据合同约定、土地证原件、证人证言等，在法院查封案涉土地前，东琨公司已将该土地及土地权属证交付给六案外人，六案外人持有土地证并将该地块进行围挡，能够认定案外人在法院查封前已占有该不动产。 东琨公司称以5个车位抵顶于惠娟欠款本息17.5万元，但未提交相关证据予以证实，对此，本院不予采信。东琨公司称以泊头市中央豪庭房屋抵顶郝格新欠款一事，该协议签订时间是2018年9月，在《土地使用权转让合同》之后，结合两份协议的内容，本案案涉土地抵顶债权数额为200万元，东琨公司尚欠六案外人本息合计259万元，抵顶后还余59万元欠款。而商品房买卖合同约定的中央豪庭房产的价值为566112元，与所欠剩余款项59万元相当。能够认定该份协议抵顶的是余欠的59万元，不在《土地使用权转让合同》抵顶的200万元范围之内。东琨公司主张该房屋买卖协议抵顶的是郝格新的全部债权本息，证据不足，本院不予采信。 综上，本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，六案外人对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益。对其申请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干为题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于泊头市、土地证土地证号：泊企事国用（2014）第0**执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日人向人民法院提起诉讼。 审 判 长  夏琳琳 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  吴玉华 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  瞿 惠