广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3212号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********641F。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，公司员工。委托诉讼代理人：李豪玲，女，公司员工。代理权限始于2020年10月9日。委托诉讼代理人：陈海强，男，公司员工。代理权限至2020年10月9日止。被告：陈利聪，男，1979年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************。被告：陈锦珍，女，1979年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称“万宁物业高明分公司”）与被告陈利聪、陈锦珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人邓桃仪、李豪玲，被告陈利聪、陈锦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁物业高明分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年2月1日暂计至2020年3月31日止拖欠的住宅物业服务费2417.38元(按该物业的房屋建筑面积88.55㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为172.67元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金528.37元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年3月31日的违约金为528.37元）；3.判令被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费114.73元（自2019年4月1日暂计至2020年2月29日，此后发生费用另行计算）；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告因被告于起诉后已交2019年2月-2019年3月的物业服务费，遂变更第一项请求为向原告支付2019年4月-2020年3月的物业服务费2072.04元。事实与理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区***********江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区*******前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区***************************提供物业服务，被告应每月向原告缴纳172.67元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告陈利聪、陈锦珍于2015年11月25日购买的江滨香格里花园******单元在2016年6月23日已具备交付使用条件。本小区开发商向被告邮寄的《收楼通知书》载明的收楼时间为2016年8月25日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》、《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》（下称《前期物业服务协议》）约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年2月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。陈利聪、陈锦珍辩称，其与万宁物业高明分公司曾协商过《前期物业服务协议》，但是该协议最终并未生效。双方在协商阶段，就该《前期物业服务协议》第三十条其他约定的条款中“本协议经双方法定代表人或授权代表人签字盖章后并经区房地产行政主管部门备案后生效”，被告当时曾提了两点要求，以便对协议进行补充和完善：1、根据该协议生效条件，要求原告须出示经区房产行政主管部门对物业协议备案的证明，作为协议生效的补充附件。2、因原告仅仅只是分公司，不具备一级物业资质，不符合国家的物业资质管理法规，所以被告曾要求原告须加盖“广州万宁物业管理有限公司”合同公章予以追认，但原告一直拖延至今，也没有及时办理。迄今为止，原告仍未能提供该协议行政备案的证明附件，且协议最终也没有得到原告的签字或盖章予以确认。所以，该物业服务协议并未生效。在双方未正式达成协议的情况下，原告以该未生效协议提出收取物业服务费的要求是没有依据的，原来被告交物管费是因为其不知道合同是未生效的，后来被告发现合同是没有盖章的，被告认为合同没生效，所以拒交物管费。如果合同是生效的、合理合法的，对数额无异议。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，双方应继续协商后重新签订物业服务协议。在庭审中，被告表示不认可原告按总表发票平均分摊到户的计算方法，这只有原告自己知道，业主无法得知。当事人围绕诉讼请求依法提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告持有由原告提供的《前期物业服务协议》上仅有被告方的签名，首页业主信息栏基本空白，原告方确实仍未签字盖章，但双方协议文本的格式内容一致，本院予以确认。根据当事人陈述及庭审核实的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，被告（买受人）与第三人（出卖人）佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定被告向第三人购买位于佛山市高明区***********江滨香格里花园******号的房产，该房建筑面积为88.55平方米。第三人应于2016年8月28日前将经竣工验收合格和买受人已付清购房款（含银行贷款）及相关费用房屋交付给被告。自交付之日起，商品房毁损、灭失等风险及物业管理费均由买受人承担。同日，原被告双方签订了一份《前期物业服务协议》，但交给被告持有的另一份《前期物业服务协议》上原告方并未完成签字盖章。2016年8月11日，被告收楼后，有按每平方米1.95元/月物业服务费收费标准履行。公摊水电费则按缴交费用的发票总额在所有业主户数内分摊。原告针对被告欠费的事实，自2019年7月起多次通过张贴《费用催缴通知》、发送短信信息等方式催缴。经查明，被告尚欠2019年4月-2020年3月的物业服务费2072.04元、2019年4月1日至2020年2月29日止的公摊水电费114.73元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且一直按协议内容履行，合同依法成立。由于双方在《前期物业服务协议》中有生效的特别约定，在原告方未在一式三份协议均签字盖章的前提下，该协议尚未生效。原告以合同法第三十七条抗辩称《前期物业服务协议》已生效的主张于法不合。但双方在《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定的物业服务协议内容（交楼后物业管理费由买受人承担）已依法生效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告提供服务，作为业主的被告事实上接受了其服务，按照等价有偿原则被告也应支付物业服务费用。原告请求的物业服务费2072.04元，有充分的事实依据而被告应诉提出的抗辩不成立，本院支持原告该项诉讼请求。因原告提供的物业服务有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如多数业主认为物业服务存在重大瑕疵，可以依法主张权利或启动法定程序更换物业管理公司，但现在并未有证据证明存在此问题被告即以此为由拒交物业服务费缺乏理据支持，本院不予采信。关于逾期支付物业服务费的违约金问题。由于原告请求的按每日1‰标准计算所依据的违约金合同条款未生效，本院按当事人无约定的情形计算逾期利息，即2019年2月1日-2020年3月31日期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费172.67元为基数，第一个月物业费的违约金自2019年3月1日起，其余月份违约金依此类推，自次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。原告过高的违约金请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于公共分摊水电费问题。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”小区业主属于上述规定中公共水电的最终用户，依法应由全体业主承担公摊水电费。原、被告的物业服务协议中也明确约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公用水电是必然发生的，根据一般的生活法则，原告请求的公摊水电费未超出一般水平，本院予以支持。本案分摊水电费的方法亦未违反日常生活常识，为多数小区所接受，更不会增加全体业主的负担。本院确认被告应向原告支付公共水电分摊费114.73元（自2019年4月1日至2020年2月29日止）。综上，被告陈利聪、陈锦珍未及时支付物业管理服务费用及公摊水电费，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈利聪、陈锦珍于本判决发生法律效力之日起三日内交纳2019年4月-2020年3月的物业服务费2072.04元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告陈利聪、陈锦珍于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付违约金，即2019年2月1日-2020年3月31日期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费172.67元为基数，第一个月物业费的违约金自2019年3月1日起，其余月份违约金依此类推，自次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；三、被告陈利聪、陈锦珍于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付公摊水电费114.73元；四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈利聪、陈锦珍承担，由其于支付判项确认款项时一并支付给广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二〇年十月二十九日书记员  黎泸蔓