河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初3236号原告:于建设，男，汉族，1977年3月17日出生，户籍地河南省西华县，现住郑州市高新区。委托诉讼代理人：李国森，河南麟格律师事务所律师。被告:李双全，男，汉族，1985年5月17日出生，户籍地河南省淮阳县，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘萧，河南浩盈律师事务所律师。原告于建设诉被告李双全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告于建设及委托诉讼代理人李国森，被告李双全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于建设向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的租赁关系；2.依法判令被告向原告补交实际占有租赁房屋期间房租人民币86220元（暂计算至2020年7月1日）；3.依法判令被告支付原告租赁房屋的恢复费用33046元；4.依法判令被告支付原告2020年8月1日至实际交还恢复原状之日期间按照双方《租赁合同》约定标准计算的租金与期间的物业费、水电费等。5.本案诉讼费用、评估费均由被告承担。事实理由：2018年7月27日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于郑州市中原区运河上城小区5号楼2号门面房出租给被告经营餐饮，合同期限为三年，自2018年8月1日至2021年7月31日，租金半年一付。自2020年2月1日，被告就不再支付租金，原告多次催缴但被告置之不理。现根据《合同法》及《民事诉讼法》之相关规定，原告为维护自身权益，特提起诉讼，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告李双全辩称，1.受疫情影响，被告按政府要求停业，自2020年4月15日搬离一直没有营业，原告多次催要房租，并表示再不交纳房租让被告搬出店面，因原、被告对减免房租未达成一致意见，原、被告于2020年4月15日解除了房屋租赁合同，被告于当日搬离店铺，交付房屋。同时也为原告张贴了出租房屋信息。2.因受疫情影响，属于不可抗力，被告拖欠原告的两个半月的租金应当减免。3.被告于2018年7月27日签订的房屋租赁合同，已经按照合同恢复了2018年7月27日的原状，被告不应当承担恢复原状费用。当事人围绕诉辩意见提供了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及双方提供的证据材料,本院认定本案事实如下:1.2015年6月21日，原告于建设与被告李双全签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将其位于中原区须水河东路以东、郑业路以北5号楼102房屋出租给被告李双全经营餐饮业，合同期限为期3年。协议约定：租赁到期后，乙方若不续租，水、电、各种管道、楼梯、门窗等公用设施乙方须恢复原状。2.被告依据上述租赁合同收到原告交付的房屋后，将涉案房屋及其租赁他人的与原告房屋两侧相领两套房屋进行统一改造，拆掉隔墙，将涉案房屋原本独立的门面与相邻两套房屋之间打通后形成完整的空间，并将涉案房屋原有的门窗、楼梯、水电线路、管道等进行了改造，经营饭店。3.上述房屋租赁协议到期后，为继续租赁房屋，被告李双全作为乙方（承租人），原告于建设作为甲方(出租人)双方于2018年7月27日签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：“一、甲方将门面房（郑州市中原区运河上城小区5号楼2号门面房）出租给乙方经营（餐饮）；二、乙方在租赁期限内，必须遵守国家相关法律，法规，合法经营，对外所产生的一切经营活动费用，包括债权，债务由乙方自行承担，均与甲方无关，乙方在承租期内，不得私自改变用途另作他用，合理维护甲方房屋的设施，不得随意改变甲方的房屋结构，合理装潢，安全使用，如需特别改造，需提前告知甲方，且征得甲方的同意后，再做变动；三、双方合同期限为3年。租金计算从2018年8月1日始至2021年7月31日止。每次房屋租金应提前30日付清，如果乙方未在规定的日期内支付房租，视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋；（1）第一年房屋租金（人民币）164600元，大写壹拾陆万肆仟陆佰元整，半年一付（82300元，大写捌万贰仟叁佰元整）。（2）第二年房屋租金（人民币）172440元，大写壹拾柒万贰仟肆佰肆拾元整，半年一付（86220元，大写捌万陆仟贰佰贰拾元整）。（3）第三年房屋租金（人民币）180280元，大写壹拾捌万零贰佰捌拾元整，半年一付（90140元，大写玖万零壹佰肆拾元整）；…….七、乙方在租赁期限内，必须按期如实缴纳物业费，水电费，等相关费用，物价标准，按国家物价的部门的相关规定缴纳。甲方不能擅自抬高或者变相加价收取乙方的费用，否则乙方有权拒付；八、租赁到期后，甲、乙双方商议是否续签事宜，在同等条件下，乙方享有优先续签的权利，如乙方放弃续签事宜，须提前一个月内告知甲方，如甲方不愿续签，需提前两个月内告知乙方；九、租赁到期后，乙方若不续租，水、电、管道、楼梯、门窗等公用设施乙方须恢复原状（注：水、电、管道、楼梯、门窗，三家独立分开）。4.合同签订后，被告继续租赁原告房屋进行经营，并按合同约定向原告交纳房租至2020年1月31日。2020年2月份之后未再交纳租金，双方产生矛盾。5.原告于建设经向被告催要租金未果，于2020年7月7日向本院提起诉讼，2020年8月10日，在本院主持下，被告李双全将涉案房屋的钥匙交于原告于建设。原告在开庭时明确要求被告支付房租至2020年8月10日。6.诉讼中，因双方对房屋恢复原状费用争议较大，原告于建设向我院申请对涉案房屋恢复原状费用进行评估。2020年9月21日河南省豫华价格事务所有限公司作出评估结论书，确定在价格评估基准日恢复原状的费用为33046元，恢复原状所需的时间约为30天。原告为此支付鉴定费3000元。本院认为,原告与被告在平等自愿协商的基础上达成的《房屋租赁协议》属双方真实意思表示,不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。被告李双全在租赁原告房屋期间，自2020年2月起开始拒绝交纳房屋租赁费用，经原告催要一直未付，已构成违约，原告依法享有解除合同的权利。原告于2020年7月7日向本院提起诉讼要求解除双方租赁合同关系，被告李双全于2020年7月15日签收了本院送达的起诉书，应视为原告要求解除合同的通知于当日到达李双全。故本院确认双方《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除。被告关于其于2020年4月15日搬离时向原告交还钥匙原告拒绝接收的事实未提供证据证明，其关于双方租赁关系已于2020年4月15日解除的辩称本院不予采信。关于原告要求的租赁费用的问题，被告李双全搬离房屋后，未按合同约定将房屋恢复原状并完成房屋的返还交接，造成原告无法对外出租进行收益，已构成违约，应当继续按照合同约定的租赁费标准支付至合同解除之日的租赁费以及合同解除之后未返还房屋期间的使用费，原告要求被告支付租赁费至2020年8月10日，符合法律规定，本院予以支持。考虑到2020年的疫情因素对餐饮业影响较大，房租应当予以减免；同时鉴于原告在被告搬离房屋拒付租金后未积极主动采取措施，尽快收回房屋，对租金损失的进一步扩大亦有一定责任。故结合本案实际情况，本院酌定免除2月、3月两个月房租，4月之后的房租减半。即自2020年4月1日起至2020年8月10日止房租或使用费按合同约定的租金标准的50%计算，共计33530元。关于原告要求被告支付恢复原状费用问题，根据双方2015年签订的《房屋租赁协议》约定:“租赁到期后，乙方若不续租，水、电、各种管道、楼梯、门窗等公用设施乙方须恢复原状”，2018年7月27日签订的《房屋租赁协议》亦约定：“租赁到期后，乙方若不续租，水、电、管道、楼梯、门窗等公用设施乙方恢复原状（注：水、电、管道、楼梯、门窗，三家独立分开）”。从内容来看，该条的意思应是指双方合同到期或解除后被告应当将租赁房屋恢复至原告租赁之前即2015年6月21日之前的状态，否则原告的房屋根本无法独立使用。诉讼中，被告称合同该条约定是指将涉案房屋恢复至2018年7月27日前的状态显然不符合签订合同时的真实意思，故对被告的辩称本院不予采信。被告应当按照合同约定，将原告房屋恢复至能够独立使用的状态。诉讼中，经本院委托鉴定机构鉴定，案涉房屋恢复原状的费用为33046元，该费用被告应当承担。原告要求被告支付恢复原状费用33046元的诉讼请求，符合事实,于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业费、水电费等问题，因原告未向本院提交案涉房屋物业、水电费用相关证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条，第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告于建设与被告李双全于2018年7月27日签订《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除。二、被告李双全于本判决生效后十日内支付原告于建设房屋租金（使用费）33530元，房屋恢复原状费用33046元，共计66576元。三、驳回原告于建设的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290.75元、鉴定费3000元，共计4290.75元，由原告于建设负担559.75元，被告李双全负担3731元。本判决为终审判决。审判员  徐红展二〇二〇年十月二十六日书记员  周 明