湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1700号上诉人（原审原告）：万运琪，男，汉族，1974年2月26日出生，住湖南省株洲市石峰区。上诉人（原审原告）：刘海湘，女，汉族，1974年11月11日出生，住湖南省株洲市天元区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郁慧良，湖南一星（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲中建信和御山置业有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区珠江北路炎帝广场公园大道****。法定代表人：舒跃辉，系公司区域经理。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省飞翔商业经营管理有限公司，住，住所地：湖南省长沙市开福区泰街街道中山路**开福万达广场商业综合体**房/div>法定代表人：徐欣，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁湘亮，湖南誉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁祖稀，湖南誉翔律师事务所律师。上诉人万运琪、刘海湘因与被上诉人株洲中建信和御山置业有限公司（以下简称“中建信和御山置业公司”）、湖南省飞翔商业经营管理有限公司（以下简称“飞翔商业管理公司”）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年9月16日，上诉人万运琪及万运琪、刘海湘共同委托诉讼代理人郁慧良、被上诉人中建信和御山置业公司委托诉讼代理人邱凌云、飞翔商业管理公司委托诉讼代理人袁湘亮、袁湘稀到本院接受询问。本案现已审理终结。万运琪、刘海湘的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2.判令被上诉人承担全部费用。事实与理由：一审认定事实错误，导致判决错误。1、一审认定涉案商铺总价应是前三年租金54425元加上上诉人支付的购房款161000元即215425元，前三年租金实际以抵扣房款的形式进行了支付，属于认定事实错误。2016年9月11日签署的《商铺认购协议书》载明商铺总价为215425元，签约总价为161000元，第六条载明签署《株洲市商品房（预）销售合同》后，协议书自行终止，后协议书由被上诉人收回，已自行失效。2016年9月12日，双方签订《株洲市商品房（预）销售合同》，载明单价、面积、总价，并在房产部门备案登记，故只有销售合同的总价才是真实房价，结合发票金额也是161000元，故房屋总价应为161000元。一审认定的被上诉人在2020年4月7日前已支付第四年租金2817.48元，也是以161000元为商铺总价支付的。2、涉案商铺租金总收入被上诉人从未公示过，租赁招标过程从未对上诉人公开，造成上诉人对商铺的租金收入不知情，《中建.多米街市商铺委托管理合同》租金不明确，飞翔商业管理公司肆意操作，致使上诉人合同目的无法实现。被上诉人未与上诉人协商擅自拆除商铺装修部分，改变了原来购买时的宣传规划和使用用途，导致涉案商铺产权范围不明晰，损害了物业安全，租金支付方式由年付改为月付，至今还拖欠3月份租金，违反了合同约定，严重侵害上诉人利益。根据《合同法》第九十四条第四款规定，上诉人可以要求解除合同。3、上诉人是与被上诉人签订的商品房销售合同和商铺委托管理合同，而两被上诉人签订《销售合作协议》，存在二次销售行为。根据合同，飞翔商业管理公司是中建御山和苑置业公司指定的第三方委托管理公司。上诉人的房款按中建御山和苑置业公司销售人员的安排刷卡交到了中建御山和苑置业公司账上，根据销售合作协议，飞翔商业管理公司对商铺产权进行分割及销售的行为都是在中建御山和苑置业公司认可且知情的情况下进行的，且享受溢价分成，故两被告应承担连带责任。中建信和御山置业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。飞翔商业管理公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。万运琪、刘海湘在一审的诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告支付原告租金折抵房款38640元，利息以38640元为基数自2019年9月30日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.依法解除原告与被告飞翔商业管理公司签订的《中建·多米新街市商铺委托管理合同》；3.判令两被告恢复装修完好独立产权的商铺柜台交还给原告；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请的38640元为案涉商铺的前三年租金。一审法院认定事实：2016年9月11日，原告欲购买被告中建信和御山置业公司开发的中建御山和苑7栋2240号商铺，双方签订了《商铺认购协议书》，约定：该商铺建筑面积12.31平米，总价215425元，签约总价161000元，认购定金为10000元;被告中建信和御山置业公司仅限商铺产权销售事宜,后期经营、运营管理由被告飞翔商业管理公司全权负责。2016年9月12日，原告与被告中建信和御山置业公司就上述商铺签订《株洲商品房（预）销售合同》，约定：单价为13078.8元/平米，总房价为161000元；房款于合同签订日付清；定于2016年12月31日前交付房屋；卖售方仅限商铺产权销售事宜，买受人须与出卖人指定的第三方公司签订《委托管理合同》，自愿将所购的商铺委托给该第三方公司进行委托管理，委托管理合同约定的权利义务与出卖人无关，出卖人不承担相关责任。合同签订后，原告于当日付清了房款161000元。双方当日签署《商铺交铺确认书》，对案涉商铺进行了验收交接，确认：该商铺内附属设施、装饰及设备标准、附属物品完全符合《商品房买卖合同》约定。被告中建信和御山置业公司于2018年1月8日向原告开具金额为161000元的购房发票。2018年3月13日，原告为案涉商铺办理了不动产权证。2016年9月12日，原告（甲方）与被告飞翔商业管理公司（乙方）签订《中建多米新街市商铺委托管理合同》，约定：甲方自愿将上述商铺委托给乙方进行管理，由乙方自主或委托他人进行合法经营；甲方委托乙方对该物业进行装修及维护；委托期限自2016年9月30日至2026年9月29日，在委托期限内，本协议不可撤销；在委托管理期限内，乙方代甲方收取租金，委托期限第1、2、3年，乙方每年按照物业总价8%，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方，在这三年内，乙方不再支付甲方其他费用；乙方在受托第4年至第10年期间，向甲方收取物业实际租金的20%作为装修及维护的成本费、商业推广及市场培育费等费用，作为管理及运营的成本，剩余80%部分交付甲方，乙方于每年9月30日支付下年度租金；甲方不得单方面解除合同，不得干预乙方对该物业的经营、转租、招商、管理行为，除非乙方的行为已经实质性损害了此物业的安全；乙方及承租人有权根据经营需要，对该物业进行装修与整体布局改造，但不能改变摊位的经营性质及位置，但改造以不影响建筑结构安全及消防安全为原则；委托管理期内，乙方不得单方面解除合同；委托经营管理期满时，所有设施设备保证正常折旧状态下交还甲方。当日，原告向被告飞翔商业公司出具收条一张，内容为：今收到湖南飞翔商业经营管理有限公司支付的中建御山和苑7栋2层240号商铺的3年租金（2016年9月30日至2019年9月29日），合计金额50842元（备注：租金已抵购房款）。2019年8月27日，案涉商铺所在的商场整层（2层）打包租赁给案外人伍军用于经营非生鲜类生活超市，总租赁面积为2336平米，租期自2019年10月1日起至2026年9月30日止，租金为401000元/年，租金实行一年支付制。承租人伍军于2019年8月30日支付租金401000元。被告飞翔商业公司于2019年9月30日至2020年3月31日总共向原告支付租金3287.06元。原告认为被告未按约定支付案涉商铺前三年租金，且违反合同约定改变案涉商铺的使用用途及租金支付方式，构成违约，故诉至法院，请求判如所请。另查明：案涉商铺所在的中建·多米新街市中建御山和苑店于2016年9月13日开业。一审法院认为，本案案由为合同纠纷。本案审查重点为：一、原告要求被告支付前三年租金的诉求是否超过诉讼时效期间；二、原告主张前三年租金有无事实与法律依据；三、原告主张解除商铺委托管理合同有无事实与法律依据。具体分析如下：关于被告飞翔商业管理公司提出的诉讼时效问题。一审法院认为，原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》一直在履行过程中，原告在履行过程中主张租金，未超过诉讼时效期间，故一审法院对该项抗辩意见不予采纳。关于案涉商铺前三年租金是否已经支付的问题。一审法院认为，原告与被告中建信和御山置业公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》、《商铺认购协议书》以及原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》均系合同签订双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告飞翔商业管理公司未直接向原告支付案涉房屋前三年的租金，但根据上述《商铺认购协议书》和《株洲市商品房（预）销售合同》对商铺价格的约定，并结合《商铺委托管理合同》“委托期限第1、2、3年，乙方每年按照甲方所购买的物业总价8%的，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方”的约定，可以确定原告购买案涉商铺实际向被告中建御山和苑支付的房价款161000元系扣除了前三年租金之后的房款，案涉商铺的总价款应该是前三年租金50842元加上原告实际支付的房款161000元之和。该意思也在原告向被告飞翔商业管理公司出具的收条内容中再次予以明确。所以案涉商铺的前三年租金实际以抵扣房款的方式进行了支付，且被告中建信和御山置业公司作为商铺销售方对此亦予以了确认。故一审法院对原告方要求被告支付案涉商铺前三年租金的诉请不予支持。关于原告要求解除《商铺委托管理合同》的诉请。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，原告以被告完全改变了商铺委托管理合同所约定的使用用途，且改变了租金支付方式，构成根本违约行使合同解除权。一审法院认为，案涉《商铺委托管理合同》签订时，案涉商铺所在商场已经处于试运行阶段，并在合同签订的第二天就正式开业，原告对案涉商铺的用途及运营情况应该清楚，案涉《商铺委托管理合同》中未约定具体使用用途，根据《商铺委托管理合同》“原告不得干预被告飞翔商业管理公司对案涉物业的经营、转租、招商、管理、经营活动，除非被告飞翔商业管理公司的行为实质性损害了案涉物业的安全”的约定，被告飞翔商业管理公司对案涉商铺的具体经营具有非常大的自主权利，而原告未提交证据证明被告飞翔商业管理公司有损害案涉物业安全的违约行为，故原告以被告飞翔商业管理公司改变商铺使用用途为由解除《商铺委托管理合同》依据不足，一审法院不予支持。关于租金支付方式，根据案涉《商铺委托管理合同》的约定，被告飞翔商业管理公司应于每年9月30日支付下年度租金，因此，第四年度租金应于2019年9月30日前支付，而根据飞翔商业管理公司提交的证据，其在2010年5月8日才支付第四年度租金，确实构成违约。但该违约行为并不足以导致合同目的无法实现的程度，原告据此要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。如原告认为被告飞翔商业管理公司支付租金的方式违反了合同约定，其可以依据合同约定及法律规定向被告飞翔商业管理公司主张相应的违约金。综上，因案涉《商铺委托管理合同》未予解除，原告要求恢复商铺原状并要求被告返还商铺的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回原告万运琪、刘海湘的全部诉讼请求。本案案件受理费766元，减半收取383元，由原告万运琪、刘海湘负担。二审期间，万运琪、刘海湘提交：证据1、工商银行刘海湘借记卡明细清单；证据2、业主微信群聊天记录；拟证明房屋总价即株洲市商品房销售合同价；证据3、中建.多米新街市开张新闻报道，拟证明两被上诉人应承担连带责任；证据4、经营户租赁合同及收据、多米街市业主群聊让天记录、飞翔公司通知，拟证明飞翔公司招商未公示信息，未公示收到多少租金，擅自将租金由年付改为月付，还欠付2个月租金；证据5、中信公司的涉诉情况（网络收集），拟证明中建虚假商业广告；证据6、株市监处字《1-2019》5号处罚决定（网络收集）,拟证明中建公司虚假广告；证据7、飞翔公司涉诉情况；拟证明飞翔公司及其董事长徐欣不诚信经营；证据8、株天（消）行罚决字《2019》0048号（网络收集），拟证明飞翔公司经营能力差不符合消防要求。中建信和御山置业公司质证意见：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明与房价挂钩；对证据2的三性均有异议，对证明目的有异议，刘杰与本案两被上诉人没有关联性；对证据3的三性及证明目的均有异议，证据来源无法确定，与本案没有关联性，连带责任需要按法律规定；对证据4中的租赁合同的三性及证明目的均有异议，合同进行了涂改，不清楚乙方，身份信息也进行了涂改，多米新街市贸易公司与本案没有关联性，其与他人签订的合同我方无法确定其真实性、多米新街市贸易公司与我方没有任何关联性，聊天记录只是上诉人自我陈述，不能作为证据。飞翔公司的通知我方无法确定真实性，与本案无关；对证据5、6的关联性有异议，与本案无关，证据6我方名称与上诉人提交的公司名称不一致，主体不一样；对证据7三性均有异议，上诉人提交的材料涉及的公司与本案两被上诉人不一致，该证据中的相关材料与本案无关；证据8与本案无关，多米新街与两被上诉人无关。上述证据并非一审后形成的新证据，均不属于新证据范畴。飞翔商业管理公司质证意见：上述证据并非一审后形成的新证据，不属于二审新证据范畴。对证据1、2同中建信和御山置业公司的质证意见，银行账户明细只打到了2020年7月，在此之后还支付了8月份以后的租金。证据3与本案无关，无法达到证明目的；证据4与本案无关，是两个案外人签订的协议，无法达到证明目的。飞翔公司的通知是根据政府要求，根据相应政策号召进行谈判，最后也没有减免相应的租金；证据5、6、7与本案没有任何关联，企业涉诉不代表不诚信经营；证据8与本案没有任何关联性。本院认证意见：上诉人仅提交证据4的原件核对，且上述证据均不属于二审新出现的证据，亦不能证明上诉人主张的待证事实，故本院均不予采信。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：1、上诉人要求支付前三年租金的请求是否应当支持；2上诉人要求解除合同的请求是否成立。现分析如下：上诉人以前三年租金既未支付也没有抵扣房款为由要求两被上诉人连带支付前三年租金38640元，两被上诉人则辩称前三年租金已抵扣房款，对此本院认为：案涉《株洲市商品房预销售合同》约定的商铺总价款及中建信和御山置业公司出具的增值税发票显示的商铺总价款为确为161000元，但先签订的《商铺认购协议书》明确约定了认购房屋总价为215425元、签约总价为161000元，且其次签订的《商铺委托管理合同》约定“委托期限第1、2、3年，乙方每年按照甲方所购买的物业总价8%，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方”，结合上诉人出具的《租金收条》中的三年合计租金50842元，可以确定涉案商铺的总价应当为215215元，前三年的租金已在购房款中予以抵扣，故上诉人要求支付前三年租金的诉请没有事实和法律依据，一审法院予以驳回正确，应予维持。关于上诉人要求解除《商铺委托管理合同》的请求，首先，上诉人关于未收到前三年租金，也未抵扣房款的理由不成立；其二、上诉人关于租赁招标从未对上诉人公开，租金收入上诉人不知情，以及改变租金支付方式，导致上诉人合同目的无法实现的理由，根据《商铺委托管理合同》的约定第4到第10年的租金，飞翔商业管理公司是按照物业实际租金支付给上诉人，而上诉人并未提交证据证明实际租金收入不属实或飞翔商业管理公司与第三人有恶意串通损害上诉人权利的事实，而将租金支付从按年支付改为按月支付并不会导致合同目的无法实现；其三、飞翔商业经营管理公司将农贸市场改为超市也属于《商铺委托管理合同》中受托方享有的经营自主权。综上，上诉人关于解除合同的理由均不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人万运琪、刘海湘负担。本判决为终审判决。审判长 羊 敏审判员 卢飞虎审判员 曹 阳二０二０年十月二十八日法官助理李艳书记员王琳