四川省宁南县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川3427行初9号 原告：四川筑亿源置业有限公司（以下简称筑亿源公司），住所地：冕宁县城厢镇小东河东步行街东锦苑******。 法定代表人：陆芳，该公司采购部门经理。 委托诉讼代理人：雷龙（特别授权），四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾俊（特别授权），四川谦亨律师事务所律师。 被告：宁南县住房和城乡建设局（以下简称宁南县住建局），住所，住所地：宁南县政务中心**楼**div> 法定代表人：周国瑜，系该单位局长。 被告：宁南县房产管理中心，住所，住所地：宁南县政务中心**楼**div> 法定代表人：张彪，系该单位主任。 二被告委托诉讼代理人：邱宋（一般代理），四川邱宋律师事务所律师。 被告：宁南县自然资源局，住所，住所地：宁南县政务服务中心****div> 法定代表人：张应发，系该单位局长。 委托诉讼代理人：兰世新（一般代理），男，汉族，1983年12月21日出生，该局分管副局长，住四川省宁南县。 被告：宁南县不动产登记中心，住所，住所地：宁南县宁远镇南丝路政务中心****div> 法定代表人：吴坤双，系该中心主任。 二被告委托诉讼代理人：赖金海（特别授权），四川光磊律师事务所律师。 原告筑亿源公司诉被告宁南县住建局、宁南县房产管理中心、宁南县自然资源局、宁南县不动产登记中心城市规划管理(规划)行政撤销一案，本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。 原告筑亿源公司诉称，2016年5月3日原告筑亿源公司向西昌市建兴实业有限公司（以下简称建兴公司）购买了建兴公司开发修建的宁南县金沙明珠商品房（即9-1-73Ａ号房产），并与之签署《商品房买卖合同》，合同明确载明用途为“商业”，宁南县房产管理中心对该买卖合同予以审查备案。2016年5月4日宁南县房产管理中心经审查后为该房屋办理了房屋产权登记并向筑亿源公司颁发了宁房权证金沙明珠字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明规划用途“商业”。2016年11月3日宁南县人民政府经审查后向筑亿源公司颁发了宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》，明确该土地使用权人为筑亿源公司，地类，地类用途为&ldquo”。2016年6月17日原告因公司资金需要，与西昌金信村镇银行有限责任公司签订《最高额抵押合同》，以上述房产及其他四处房产作为抵押物，向金信村镇银行贷款人民币1000万元整。2016年6月20日经金信村镇银行和筑亿源公司的共同申请，宁南县房产管理中心对该房屋产权性质进行了审核，并就房屋的抵押办理了《他项权证书》，确定房屋他项权利人为西昌金信村镇银行有限责任公司。原告购买该商铺后，于2017年5月将商铺出租给刘常友商用，其用于开设“宁南县变色龙家居专卖店”。2018年12月刘常友因个人原因，不再继续租用该商铺，遂将该商铺转让给朱重南，筑亿源与刘常友解除原《房屋租赁合同》，与朱重南重新签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给朱重南，用于开设“宁南县欧盛时代超市”。2019年10月被告宁南县自然资源局不动产登记中心向筑亿源公司送达了《不动产更正登记通知书》（编号2019003）,告知筑亿源公司2016年5月3日购买的本案商品房《国有土地使用证》和《房屋所有权证》登记错误，拟将该证登记用途由“商业”更正为“车位”，要求筑亿源司自接到通知之日起的30个工作日内持相关证据材料和不动产权证书等办理更正登记。逾期不办理的，将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，进行公告，并依法予以更正。筑亿源公司收到该通知后，于2019年11月15日向宁南县不动产登记中心递交了《关于〈不动产更正登记通知书〉的回函》，提出异议，认为产权证书登记不存在错误行为，且更正行为涉及筑亿源公司、租赁方朱重南、房屋权利人西昌金信村镇银行有限责任公司多方利益，希望不动产登记中心通过听证的方式听取多方意见，对案涉房屋进行再审查，但不动产登记中心对筑亿源公司《回函》未做任何回复，更未召开听证会听取多方意见。2019年12月2日被告宁南县自然资源局不动产登记中心又通过网络公告的方式，作出2019003号《不动产更正登记公告》，告知拟对筑亿源公司所持的宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》和宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》登记内容做变更，拟将用途由“商业”更正为“车位”。筑亿源公司知晓该公告后，于2019年12月12日向不动产登记中心递交了《关于〈不动产更正登记公告〉的异议书》，再次向不动产中心提出异议，表示案涉房屋不属于错误登记，即便中心坚持认为登记错误，因筑亿源公司以案涉房屋为抵押物在西昌金信村镇银行有限责任公司办理了贷款，现权利人为西昌金信村镇银行有限责任公司，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条“不动产登记机构发现不动产登记薄记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后巳经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”规定，案涉房屋涉及他人权利，不动产登记中心也不能简单、粗暴的进行更正。但不动产登记中心对筑亿源公司的异议未采纳，并于2019年12月13曰作出《关于不动产更正登记公告异议的回复》，告知其公告是根据宁南县房产管理中心《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》作出，筑亿源公司提出的异议无证据支持。2019年12月18日，筑亿源公司向宁南县房产管理中心递交《关于撤销产权证书的异议书》，房产管理中心拒做签收，也拒做任何答复。2020年2月5日宁南县不动产登记中心通过网络对外发布2020001号《不动产权证书／登记证明作废公告》，将筑亿源公司所持的宁房权证金沙明珠字第××号《房屋所有权证》、宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》公告作废。宁南县房产管理中心和不动产登记中心的一系列行政行为，不仅直接导致了案涉房产由合法变成了非法，也直接导致了租赁人朱重南的超市无法正常开设，且在作出一系列行政行为过程中，未出具相关的事实依据和法律依据，当筑亿源公司提出异议后，两部门相互推诿，未给与筑亿源公司合理解释。2020年3月，房屋租赁人朱重南将筑亿源公司诉至宁南县人民法院，以案涉房屋产权证被作废，其无法开设超市，合同目的不能实现为由，要求解除与筑亿源公司签订的《房屋租赁合同》，并要求筑亿源公司退还租金和赔偿其经济损失共计482万元。筑亿源公司不仅面临失去合法拥有的房屋产权而带来的经济损失，还面临高额的赔偿。筑亿源公司认为，宁南县房产管理中心撤销商业73-1号商品房买卖合同备案，并要求宁南县不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》的行政行为错误。第一，筑亿源公司2016年5月购买商铺时，该商铺巳经建好，从实际情况看，其并非车位，筑亿源公司也是因其商用价值购买，并与建兴公司签订的《商品房买卖合同》，合同明确用途为“商业”并无错误。第二，案涉房屋开发商2011年4月30日取得宁南县人民政府颁发的宁国用（2011）第93号《国有土地使用证》，产权证书明确载明，地类，地类）为“住兼商”，也即是在该土地上修建房屋的用途可以是“住宅”也可以是“商业”。2014年6月9日宁南县房产管理中心向建兴公司办理《房屋产权证书》，载明房屋的规划用途为“商、住”。9-1-73Ａ号房产位于小区负一楼，规划用途当然不会为住宅，因此登记为“商业”并无错误。第三，商品房买卖合同备案制度在于保障商品房交易的合法性和唯一性，有效地防止一房多卖的现象，是在商品房未登记前对买方物权的确认，合同的备案登记和撤销登记都应当依买卖双方的申请，行政机关无权在买卖双方未申请的情况下，依职权备案或撤销登记，另外筑亿源公司与建兴公司签订的商品房买卖合同是合法、有效合同，并且巳经履行完毕，筑亿源公司巳合法取得房屋产权、土地使用权4年之久，房产管中心撤销商品房买卖合同备案巳经失去现实意义。第四，房产管理中心撤销商业73-1号《商品房买卖合同》备案的行政行为，涉及筑亿源公司利益，但未告知公司，该行为违法。第五，无法律或法规授权宁南县房产管理中心能要求宁南县不动产登记中心撤销巳生效的行政许可，“法无授权不可为”，房产管理中心无职权要求不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》。第六，《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》内容涉及第三人筑亿源公司利益，且不动产登记中心作废产权证的行政行为也是根据该告知书作出，该行政行为具有可诉性。综上，宁南县房产管理中心在未经合同双方当事人申请、未告知当事人的情况下，擅自撤销商业73-1号《商品房买卖合同》备案的行政行为违法，其无权要求不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》，该告知书应当予以撤销。宁南县不动产登记中心将宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》和宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》作废的行政行为无论从实体上还是从程序上均违法。第一，从上述事实看，案涉房屋产权登记信息经宁南县人民政府及宁南县房产管理中心四次审核，均认可其用途为“商业”，两部门均向筑亿源公司颁发了相关合法产权证书，不属于登记错误需要更正的情形，按照《行政许可法》第八条规定“行政机关不得擅自改变巳经生效的行政许可”。第二，案涉房屋在取得合法产权证后，正常商用三年多，县行政机关随意撤销、作废证件的行为违反“诚信原则”。筑亿源公司购买该房产后，正常出租，租赁人将该房屋作为经营场所，正常经营近三年，无相关部门提出异议。第三，即便不动产登记中心坚持认为登记错误需要更正，但因案涉房房产巳经作为抵押物，在西昌金信村镇银行有限责任公司办理抵押登记，该房产巳涉及他人权利，属于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定更正登记的除外情形，不动产登记中心不能随意变更登记或者将产权证作废。第四，案涉房屋涉及产权人筑亿源公司、抵押权人西昌金信村镇银行有限责任公司、租赁人朱重南多方利益，不动产登记中心在做行政行为之前，应当听证，但在筑亿源公司多次申请提出异议，要求听证的情况下，不动产登记中心均未采纳，坚持以公告的形式将案涉房屋的产权证作废。第五，不动产登记中心明知案涉房屋《国有土地使用证》和《房屋产权证书》均抵押于西昌金信村镇银行有限责任公司，该情形不属于不动产灭失或产权证书丢失，无法收回的情形，其按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，将上述两证作废的行政行为违法；因此，2020001号《不动产权证书／登记证明作废公告》应当被撤销。综上所述，根据《行政诉讼法》和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十条规定，宁南县房产管理中心和宁南县不动产登记中心分别属于宁南县住房和城乡建设局、宁南县自然资源局的下属机构，两下属机构以自己的名义作出的行政行为应当以组建该机构的行政机关为被告。因此，筑亿源公司将四单位列为被告诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求：一、确认宁南县房产管理中心撤销商业73-1号商品房买卖合同备案并要求宁南县不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》的行政行为违法；二、依法撤销宁南县房产管理中心2019年8月27日向宁南县不动产登记中心出具的《关于商品房买卖合同撒销备案的告知书》；三、确认宁南县自然资源局不动产登记中心将宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》和宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》作废的行政行为违法；四、依法撤销宁南县自然资源局不动产登记中心2020年2月5日作出的2020001号《不动产权证书／登记证明作废公告》；五、本案诉讼费由被告承担。 原告四川筑亿源置业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：第一组证据：2016年5月筑亿源公司与案涉房屋开发商西昌市建兴实业有限公司签订的商业73-1号《商品房买卖合同》。 证明内容：1、筑亿源公司取得金沙明珠房产来源合法；2、该合同于2016年5月3日在宁南县房产管理中心备案。第二组证据：1、宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》；2、宁房权证金沙明珠字第××号《房屋所有权证》；证明内容：筑亿源公司取得的物权受《宪法》和《物权法》的保护，非经法定理由和法定程序物权证书不得作废。第三组证据：1、宁房他证披砂镇字第××号《他项权利证书》；2、2016年6月17日筑亿源公司与西昌金信村镇银行有限责任公司签订的《最高额抵押合同》；3、2019年11月13日金信银行向筑亿源公司出具的《关于贷款未结清抵押物不能退还的情况说明》；证明内容：1、原房产登记相关再次确认金沙明珠字9-1-73Ａ号房产的合法性；2、筑亿源公司以房产的商业性质在金信银行办理抵押贷款；3、案涉房屋产权被作废前，房屋他项权人属于金信银行，宁南县不动产中心作废房屋所有权证书行政行为不合法、程序不合法。第四组证据：宁南县变色龙家居工商登记信息、宁南县欧盛时代超市工商营业执照；证明内容：1、筑亿源公司购买房屋后，2017年8月出租给刘常友商用，正常商用至2018年12月；2、2018年12月刘常友将房屋转让给朱重南，朱重南用该房屋办理营业执照，拟用于经营宁南县欧盛时代超市，取得合法营业执照；3、金沙明珠字第××号房产可正常用于商业使用。第五组证据：1、2019年4月3日宁南县自然资源局做出的宁自资改［2019］3号《责令限期改正决定书》；2、2019年8月22日凉山州自然资源局做出的凉自然资复决字［2019］5号《行政复议决定书》；证明内容：1、宁南自然资源局试图将该房产证的“商业用途改为停车场”的行政行为没有得到凉山州自然资源局肯定；2、虽然凉山州自然资源局是以送达程序不合法撤销该决定书，但本质的意思是不认可宁南县自然资源局的做法，宁南自然资源局心知肚明。第六组证据：1、2019年9月3日宁南县不动产登记中心向筑亿源公司发送2019003号《不动产更正登记通知书》；2、2019年11月12日筑亿源公司向不动产登记中心递交的《关于〈不动产更正登记通知书〉的回函》；证明内容：筑亿源公司明确反对宁南县不动产登记中心编号为2019003《不动产更正登记通知书》，明确表示案涉房产涉及公司及金信银行等多方利益。希望行政部门通过听证听取多方意见，依法行政。第七组证据：1、2019年12月2日宁南县不动产登记中心通过政府官网对外公布2019003号《不动产更正登记公告》。 2、2019年12月10日筑亿源公司向不动产登记中心递交的《关于,的异议书》；证明内容：筑亿源公司明确反对将“宁房取证金沙明珠字第××号《房屋产权证》和宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》”内容做变更，并要求做出具体行政行为前举行听证会。第八组证据：宁南县不动产中心《关于不动产更正登记公告异议的回复》；证明内容：宁南县不动产登记中心认为其拟作变更登记的依据是宁南县房产管理中心《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》。第九组证据：1、2019年8月27日宁南县房产管理中心向不动产登记中心出具《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》； 2、2019年12月19日筑亿源公司向宁南县房产管理中心递交的《关于撤销产权证书的异议书》；证明内容：筑亿源公司对于宁南县房产管理中心向宁南县不动产登记中心送达《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》的作法表示反对，但宁南县房产管理中心负责人张彪拒绝签收筑亿源公司递交的《关于撤销产权证书的异议书》。第十组证据： 宁南县不动产中心2020年2月3日在官方网站发布的《不动产权证书/登记证明作废公告》；证明内容：宁南县不动产中心作废案涉房屋产权的行政行为违法。 被告宁南县住房和城乡建设局、宁南县房产管理中心辩称，原告诉讼请求一“确认宁南县房管中心撤销商业73-1号商品房买卖合同备案并要求宁南县不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》的行政行为违法”。该诉讼请求并不成立。首先宁南县房管中心撤销其73-1号商品房合同备案并不违法。其次商品房买卖合同并非强制备案（预售合同才要求强制备案），备案与否并不影响合同效力，备案只是出于当事人自愿和监管目的。因此撤销备案属于内部行政行为，属于自我纠错的范畴。宁南县房管中心要求宁南县不动产登记中心撤销宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》的行为也不违法，该行为属于不具有行政强制力的行政指导行为。房管中心与不动产登记中心不具有隶属关系，属于不同的部门，双方平级，在工作中发现当事人有欺骗隐瞒而取得登记的情形，有义务向主管部门反映并提出处理建议。撤销与否，权限在主管部门，通知与建议不会直接侵害当事人合法权益。其诉讼请求二“依法撤销宁南县房管中心2019年8月27日向宁南县不动产登记中心出具的《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》”无事实依据和法律依据。该告知书并不是具体行政行为，对应的主体是部门之间，完全可以说是一种内部行政行为。该告知书并不必然导致房屋产权证书被撤销的结果。只是告知相关部门，当事人虚构事实，隐瞒真相，导致备案错误，现在备案被撤销了。明显不属于具体行政行为的范畴。本案事实是：2019年1月，金沙明珠很多业主到宁南县住建局和县长信箱反映金沙明珠地下停车场（本案案涉73-1号房产）被人强制改变用途，进行装修拟开设超市，侵犯了广大业主权益。于是宁南县住建局和房管中心进行调查，发现案涉73-1号房产之前规划和审定备案的设计图纸都是车库。当事人备案的商品房买卖合同隐瞒了该房产属于地下车库的事实，并虚构成商业性质，骗取了合同备案和房产登记。依据城乡规划法第2条，3条，7条，9条2款，51条，52条以及房屋登记办法第81条规定，答辩人依法进行了调查，撤销了合同备案，对登记错误的情移送相关部门进行了处理。综上，答辩人的行政行为属于内部行政行为和不具有强制性的行政指导行为，不是具体行政行为，且程序合法，实体正确。因此不属于行政诉讼的受案范围，人民法院应该依法驳回其对答辩人的诉讼请求。 被告宁南县住房和城乡建设局、宁南县房产管理中心为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：第一组证据：1，宁规委会审字（2011)02号，明确规定9-1-73A(案涉房产）规划为地下停车场。2，国有建设用地使用权出让合同（第5条：出让宗地用途普通商品住房用地，其中商业用地面积以评审通过的施工设计所确定的面积为准。第13条末段：土地利用要求：各开发地块必须设地下停车场，并按住宅每100户设70个停车位，商业用房每100平设1个车位）也明确了地下须建地下停车场，按该合同地下停车场数量还远远不够，目前该小区住户700多户，加商铺至少要500个以上停车位。3，规划审定的图纸，明确规划审定该地块为地下停车场；证明案涉房屋规划、评审、土地出让合同均为停车场。第二组证据：《商品房买卖合同》备案版一份，照片2张，短信截图一张，告知书（朱重南，停止装修）一份，房屋买卖合同错误信息告知书（2019年3月29日）2份（分别向买卖双方进行了告知）邮寄签收证明2份（买卖双方均签收）；证明城乡规划局、房管局接到群众举报案涉房屋被装修成超市进行调查和调查后发现本案合同有隐瞒真相，虚构事实（将车库说成商业用房进行交易）骗取备案的行为，分别向买卖双方（备案双方）发出通知（告知），要求其更正，逾期不更正将撤销备案的事实。第三组证据：宁规建函（2019)1号、2号、3号；送达回执3份；宁国土资函(2019)1号、2号、3号；证明2019年1月25日、3月4日、3月11日，城乡规划局三次向相关单位（宁南县自然资源局）发函请求核实案涉房屋土地规划用途，请求纠正房产登记错误，以及移送规划评审材料。从而证明证明城乡规划局、房管局调查程序合法，处理结果正确。只是向相关部门函告，请求纠正并移送了证据材料，因此其作出的不是可诉的具体行政行为。 被告宁南县自然资源局、宁南县不动产登记中心辩称，宁南县自然资源局不动产登记中心将宁房权证金沙明珠字第××号房屋产权证，宁国用（2016）第××号土地使用证作废的行政行为合法，将案涉房产证、土地使用证作废的行为不应被撤销，理由如下：一、本案案涉房产来龙去脉。2011年，西昌市建兴实业有限公司以出让方式取得宁南县现金沙明珠建筑所需土地，国有土地使用证号：（宁）国用（2011）第××号，使用面积：22426.66平方米，土地用途：商业、住宅，**建设工程规划许可证：宁规建工【2011】**，一期建筑工程施工许可证号：**，一期开工时间：2011年10月15日，竣工时间：2013年10月20日。二期建设工程规划许可证：宁规建工【2012】4号，二期建筑工程施工许可证号：513427：**：2012年4月20日，竣工时间：2013年10月20日，商品房预售许可证号：（2012）房预售证第3号。2012年12月25日，西昌建兴公司通知金沙明珠设计方，将案涉房产的用途从车位变更为商铺，此变更并未得到职能部门（规建局等）的审批。2016年3月1日，筑亿源与建兴公司签订买卖合同：用途：商业，位置：小区负一搂，建筑面积2633.48平方米，套内面积2633.48平方米，无公摊。使用年限：2011年4月30日至2081年4月30日，单价：1200平方米，总价：3160176元，缴纳税款：96385.87元。登记时间：2016年5月4日，房产证号：宁房权证金沙明珠字第××号，2016年6月17日，在西昌金信村镇银行有限责任公司长安支行抵押贷款（实际贷款人四川京泰建工集团有限公司），2016年10月9日，土地使用证：宁国用（2016）第××号。2020年6月6日结清本息，2020年6月16日申请注销抵押。2019年3月4日，宁南县县长信箱收到举报规划用途与实际使用不一致，发函给宁南县自然资源局，要求纠正，3月11日城乡规划局向宁南县国土资源局（现自然资源局）发函，出具资料，要求对宁房权证金沙明珠字第××号进行信息更正。2019年7月25日，县纪委决定对原县房管中心李伟及工作人员潘力、县自然资源局地籍股股长向松的违纪问题进行立案审查。2019年10月21日，纪委对李伟、潘力、向松给予党内警告处分，《处分》载明潘力违规行为：将金沙明珠小区地下一层在不具备规划设计变更审批手续的地下车库，登记为商业用途。李伟违规行为与此类同。向松违规行为：办理金沙明珠地下一层车库的国有土地使用证时，在资料不全的情况下，违规办理。2019年8月27日，宁南县房产管理中心致函县不动产登记中心，对商品房买卖合同（合同编号：商业73-1号）予以撤销备案，撤销宁房权证金沙明珠字第××号房屋产权证。2019年9月3日，宁南县不动产登记中心向四川筑亿源置业有限公司发出《不动产变更登记通知书》，通知本案原告及时办理更正登记。2019年12月2日，宁南县不动产登记中心在宁南县人民政府网公告变更登记，12月13日，不动产登记中心向原告出具《关于不动产更正登记公告异议的回复》，明确告知其异议不成立。2020年2月5日，宁南县不动产登记中心将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第××号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废。二、本案原告所述不实；其一，该案涉房产在建筑设计时是车位，在2012年12月25日，建兴实业公司通知四川省建筑商业设计院有限公司更改为商用。这次更改没有经过相关政府职能部门的批准。显然属于非法更改。正是这个更改行为，为案涉房产留下了一系列巨大的错综复杂的隐患。因此，开发商建兴实业擅自将车位更改为商铺的行为既然没有取得任何政府职能部门的认可，则此次更改显系非法行为。而本案四被告根据实际情况将其纠正的行为合理合法，并无不妥。其二、案涉房屋购买时间是2016年5月，根据税务局调查笔录显示：2016年筑亿源公司向建兴实业购买案涉房屋时，建兴实业公司的实际控制人、经营者郭辉并未参与金沙明珠房产项目的任何工作，朱宗普之于西昌建兴公司而言属于典型的挂靠（双方签订有挂靠合同）。筑亿源公司的法定实际控制人也正是朱宗普，由此我们发现：金沙明珠实际是朱宗普在负责建设和销售，筑亿源公司的法人是朱宗普，筑亿源以1200元／平方米的价格“购买了”建兴实业的“商铺”（此商铺正是金沙明珠建设方擅自将车位变更成了商业用途）。其后，京泰公司贷款，筑亿源公司用案涉商铺提供抵押。京泰公司的法定代表人也是朱宗普。由此足以发现：将案涉房产本来的用途由车位变更为商业用途的正是金沙明珠的开发商（以朱宗普为首的五人），而此变更没有得到相关职能部门审批，所以变更的行为本身不具备合法性，因此，筑亿源公司应该对其后的一切自行承担责任。至于宁南县自然资源局、不动产登记中心，均是在群众发现了案涉房产变更用途，投诉之后，政府职能部门主动纠错，按照宁南县住房和城乡建设局的通知，对其进行更正。上述行为依法依规，并无不妥。筑亿源公司与西昌建兴实业有限公司签订的案涉房产买卖合同还有以下重大疑点：疑点一，该房产的建筑面积和使用面积均为2633.48平方米，这意味着案涉房产没有产生公摊，从常识而言，地下，地下车位不产生公摊必定产生公摊；疑点二，案涉房产在本案原告向西昌建兴公司购买时，价格为1200元／平方米，而相邻的商铺售价全部在10000元／平方米左右，与实际情况严重不符，就此不难发现：筑亿源用买车位的价格购买了所谓的“商铺”，再以“商铺”的用途进行抵押贷款。综上所述：案涉房产从车位变成了商铺的始作俑者正是房产开发商，而且其变更行为本身不具备合法性。两答辩人根据规建局、房产管理中心的通知作出的将案涉房产的两证作废的行政行为完全合法。故此请求人民法院依法查明事实真相，驳回被答辩人的诉求，案件受理费由被答辩人承担。 被告宁南县自然资源局、宁南县不动产登记中心为证明其主张，向本院提交了以下证据材料:第一组证据《商品房买卖合同》，证明2016年3月1日原告向西昌市建兴实业有限公司购买房产购买位于金沙明珠负一楼面积为2633、48平方米的商业用房，单价1200元每平方米，合同载明无公摊；第二组证据土地登记审批表及申请书，证明2016年10月9日，西昌市建兴实业有限公司向自然资源局申请对金沙明珠业主土地登记，初审人员为向松；第三组证据房屋登记簿，证明四川筑亿源置业有限公司在办理房产登记时，登记人员为潘力，在登记时对设计更改“应甲方要求，将原一层车库部分空间变更为商业用房”。特别备注：此更改未获得职能部门审批；第四组证据宁南住房和城乡建设局【宁规建函〔2019〕2号】《请予纠正宁房权证金沙明珠字第××号错误信息的函》和宁南县住房和城建设局【宁规建函〔2019〕3号】《关于出具宁房权证金沙明珠字第××号相关材料的函》，证明宁南县城乡规划建设和住房保障局在2019年3月4日向我局发函，因该房权证规划用途与审批规划用途不一致，要求予以纠正，并在2019年3月11日向我局发函，向我局提供原审批批准的《金沙明珠住宅小区二期汽车库平面图》，请进行信息更正；第五组证据宁南县房产管理中心《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》，证明2019年8月27日房管中心审查后发现宁房权证金沙明珠字第××号房屋产权在买卖过程中，合同记载错误，将车位作为商业用途买卖，将该买卖合同予以撤销备案，发函请不动产登记中心对该房产证予以撤销；第六组证据宁南县不动产登记中心《关于宁房他证披砂镇字第××号房产抵押贷款到期的函》，证明宁南县不动产登记中心在2019年7月17日向西昌金信村镇银行有限责任公司长安支行发函，告知抵押贷款时间已经到期（抵押期限2016年6月17日到2019年6月16日），因抵押贷款的部分房产存在争议，不再办理抵押登记；第七组证据（2019003）不动产更正登记通知书及网页截图，证明宁南县不动产登记中心在2019年9月3日告知四川筑亿源置业有限公司，因开发商将规划用途为车位的以商业出售给四川筑亿源置业有限公司，要求在接到通知30个工作日内办理变更登记，逾期不办理，将进行公告予以更正。同时在宁南县人民政府网进行公告；第八组证据《关于不动产更正登记公告异议的回复》，证明宁南县不动产登记中心针对四川筑亿源置业有限公司就对不动产更正公告提出的异议，作出回复。第九组证据：《不动产权证书／登记证明作废公告》，证明宁南县不动产登记中心在2020年2月5日发出公告，宁房权证金沙明珠字第××号产权证，宁国用（2016）1077号土地使用证作废，将相应的土地使用证和房产证注销；第十组证据中共宁南县纪律检查委员会【宁纪立〔2019〕52号】立案决定书及中共宁南县纪律检查委员会【宁纪发〔2019）64号】关于给予潘力同志党内警告处分的决定，证明潘力在房管中心工作时，为四川筑亿源置业有限公司办理宁房权证金沙明珠字第××号产权证时，违规登记发证；第十一组证据中共宁南县纪律检查委员会【宁纪立〔2019〕53号】立案决定书及中共宁南县纪律检查委员会【宁纪发〔2019〕65号】关于给予向松同志党内警告处分的决定，证明向松在办理金沙明珠低下一层车库的国有土地使用证时，违规办理；第十二组证据：四川筑亿源置业有限公司申请，证明四川筑亿源置业有限公司在2020年6月22日向不动产登记中心申请将宁房权证金沙明珠字第××号房产权证，宁国用（2016）1077号土地使用证由商业用途变更为车位；第十三组证据披砂镇字第××号宁房他证及贷款结清证明及房屋他项权利注销登记申请书，证明四川京泰建工集团有限公司向西昌金信村镇银行有限责任公司长安支行贷款700万元，四川筑亿源置业有限公司案涉房产在内的4套商铺作为抵押，抵押期限为2016、6、17-2019、6、16、2020年6月6日四川京泰建工集团有限公司结清贷款本息，银行同意注销抵押登记。第十四组证据：房地产开发挂靠协议及纳税约谈记录及他人商铺买卖合同，证明商铺买卖时，是存在公摊面积的，且商铺单价为11500元每平方米。 经审理查明，宁南县房产管理中心是宁南县住建局下属具有独立法人性质的事业单位，宁南县不动产登记中心是宁南县自然资源局下属具有独立法人性质的事业单位。2011年4月西昌市建兴实业有限公司与宁南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，宁南县国土资源局出让宗地编号为2011-××3，面积为22427平方米的土地给西昌市建兴实业有限公司用于开发房地产“宁南县金沙明珠住宅小区”，该合同第五条约定“本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地面积22427平方米，其中商业用地面积以评审通过的施工设计所确定的面积为准”、第十三条约定“……其他土地利用要求各开发地块必须设地下停车场，并按住宅每100户设车位70个、商业用房每100平方米设车位1个”；该住宅小区规划经宁南县城市规划委员会审核同意并于2011年7月13日作出《宁南县城市规划委员会文件》（宁规委审字［2011］02号），该文件第二条规定“……地下;地下停车场及设备用房面积20537平方米率3.497；绿地率36%；地下；地下停车位540个&rdquo小区经规划审核许可的《金沙明珠住宅小区二期6＃--23＃楼施工图》（工程编号ＳＪ2011-18）也设计有地下停车场。朱宗普等人挂靠西昌市建兴实业有限公司修建好宁南县金沙明珠住宅小区后，2016年3月1日原告筑亿源公司购买西昌市建兴实业有限公司修建的宁南县（即地下停车场），面积为2633.48平方米，单价为1200元／平方米，总价为3160176元，房号为73-1，用途为“商业”，双方签订了《商品房买卖合同》；原告筑亿源公司购买宁南县后，因原告申请，宁南县房产管理中心对该买卖合同予以审查备案。2016年5月4日宁南县房产管理中心（经办人潘力）经审查后为该房屋办理了房屋产权登记并向筑亿源公司颁发了宁房权证金沙明珠字第××号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明规划用途“商业”。2016年11月3日宁南县国土局（经办人向松）经审查后向筑亿源公司颁发了宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》，明确该土地使用权人为筑亿源公司，地类，地类用途为&ldquo”。2016年6月17日原告因公司资金需要，与西昌金信村镇银行有限责任公司签订《最高额抵押合同》，以上述房产及其他四处房产作为抵押物，向金信村镇银行贷款人民币1000万元整。2016年6月20日经金信村镇银行和筑亿源公司的共同申请，宁南县房产管理中心对该房屋产权性质进行了审核，并就房屋的抵押办理了《他项权证书》，确定房屋他项权利人为西昌金信村镇银行有限责任公司。原告购买该商铺后，于2017年5月将商铺出租给刘常友商用，其用于开设“宁南县变色龙家居专卖店”。2018年12月刘常友因个人原因，不再继续租用该商铺，遂将该商铺转让给朱重南，筑亿源与刘常友解除原《房屋租赁合同》，与朱重南重新签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给朱重南，用于开设“宁南县欧盛时代超市”。2019年1月，宁南县金沙明珠小区众多业主到宁南县住建局和县长信箱（县长信箱〔2019〕2号）反映金沙明珠地下停车场（本案案涉73-1号房产）被人强制改变用途，进行装修拟开设超市，侵犯了广大业主权益，要求有关部门进行处理。接报后，经被告宁南县住建局、宁南县房产管理中心进行调查后，发现案涉73-1号房产之前规划和审定备案的设计图纸都是车库；而西昌市建兴实业有限公司与原告筑亿源公司备案的商品房买卖合同隐瞒了该房产属于地下车库的事实，并虚构成商业性质，取得了合同备案和房产登记；被告宁南县住建局并在2019年1月23日对朱重南发出《告知书》要求其停止装修装饰活动以避免受到更大损失。被告宁南县住建局（当时名宁南县城乡规划建设和住房保障局）与被告宁南县自然资源局（当时名宁南县国土局）经过内部函件往来要求对错误登记的宁房权证金沙明珠字第××号予以更正；同时被告宁南县不动产登记中心向西昌金信村镇银行有限责任公司长安支行发函“宁房他证披砂镇字第××号抵押贷款已于2019年6月16日到期。由于部分抵押房产存在争议，正在解决处理中现暂不办理抵押登记”，2019年8月27日被告宁南县房产管理中心向被告宁南县不动产登记中心发出《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》，认为：备案商品房买卖合同（合同编号：商业73-1号）存在“用途【商业√】”错误信息，经核实房号73-1规划用途为车位且无规划变更手续；现对商品房买卖合同予以撤销备案，请予撤销宁房权证金沙明珠字第××号房屋产权证。宁南县纪委经审查后于2019年7月25日决定对宁南县房管中心工作人员潘力、宁南县县自然资源局地籍股股长向松的违纪问题进行立案审查。2019年10月21日，宁南县纪委对潘力、向松作出党内警告处分决定，《处分决定》载明潘力违规行为：“在收到建兴实业公司的申请资料后，未按规定认真审核资料内容，违规将不具备规划设计变更审批手续的地下车库，登记为商业用途，并制发了商业用途的房屋产权证。后建兴实业公司将该车库出售给筑亿源公司作为商业用途，引发小区业主不满，信访举报不断，造成不良影响。潘力作为房产权证的经办人，负有直接责任”；向松违规行为：“办理金沙明珠地下一层车库的国有土地使用证时，在明知房产证复印件及城建部门竣工验收报告等资料不全的情况下，违规为该地下车库办理了国有土地使用证。后建兴实业公司将该车库出售给筑亿源公司作为商业用途，引发小区业主不满，信访举报不断，造成不良影响。向松作为办理土地使用证的经办人，负有直接责任”。2019年9月3日，被告宁南县不动产登记中心向原告筑亿源公司发出《不动产更正登记通知书》，通知筑亿源公司及时办理更正登记。筑亿源公司收到该通知后，于2019年11月15日向宁南县不动产登记中心递交了《关于〈不动产更正登记通知书〉的回函》，提出异议，认为产权证书登记不存在错误行为。2019年12月2日，宁南县不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，在宁南县人民政府网发出《不动产更正登记公告》，将案涉房产用途由商业更正为车位；原告筑亿源公司提出异议后，2019年12月13日，被告宁南县不动产登记中心向原告出具《关于不动产更正登记公告异议的回复》，回复：“该公告是根据2019年8月27日宁南县房产管理中心向被告宁南县不动产登记中心发出《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》，并按照《不动产登记暂行条例实施细则》依法依规作出，你公司提出的异议没有相关证据材料支持。若还有其他疑义，可详询宁南县房产管理中心”，并附送了《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》。因原告筑亿源公司未配合交回宁房权证金沙明珠字第××号房屋产权证，2020年2月5日，宁南县不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第××号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废。原告筑亿源公司认为被告的上述行为违法，故诉至本院，请求支持所诉。 本院认为，本案被告宁南县房产管理中心、宁南县自然资源局依据群众举报，并与被告宁南县住建设局、宁南县房产管理中心函件往来，经调查核实，依法将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第××号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废，并无不当。原告筑亿源公司与建兴公司的商品房买卖合同中将规划的地下车库用途变更为“商业”而登记备案，被告宁南县房管中心依法撤销其73-1号商品房合同备案并向被告宁南县不动产登记中心出具函告《关于商品房买卖合同撤销备案的告知书》是部门之间一种内部报告、咨询行政行为；原告及建兴公司在本案中对案涉房产房屋产权证书的取得无合法的规划设计支持，系由于被告宁南县房管中心工作人员潘力、被告宁南县自然资源局工作人员向松在办理登记时审查不严、责任心不够，不是合法取得变更；经与原告筑亿源公司联系后，而原告不予配合更正，被告宁南县不动产登记中心依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，将案涉房产的房产证（宁房权证金沙明珠字第××号）和土地使用证明（宁国用2016-1077号）公告作废，属于依法行使行政职权纠正错误。被告宁南县房产管理中心、宁南县自然资源局作出的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告筑亿源公司的诉求：三、确认宁南县自然资源局不动产登记中心将宁房权证金沙明珠字第××号《房屋产权证》和宁国用（2016）1077号《国有土地使用证》作废的行政行为违法；四、依法撤销宁南县自然资源局不动产登记中心2020年2月5日作出的2020001号《不动产权证书／登记证明作废公告》，缺乏事实依据、法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”的规定，判决如下： 驳回原告四川筑亿源置业有限公司对被告宁南县自然资源局、宁南县房产管理中心的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告四川筑亿源置业有限公司承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 张 闯 审判员 张 涛 审判员 邹旭东 二〇二〇年十月二十日 书记员 赵洁滢