河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初2451号 原告（反诉被告）：刘倩倩，女，1995年10月23日出生，汉族，工人，住河南省鹿邑县。 委托诉讼代理人：刘东，北京市中闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永清荣恒房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县工业园区内（榕花路**）。 法定代表人：赵建涛，总经理。 委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 被告：荣程（天津）房地产营销有限公司，，住所地天津市武清区京滨工业园京滨睿城**楼**-33 法定代表人：崔俊南，经理。 被告：汇亚（永清）房地产经纪有限公司，住所，住所地永清县工业园区王佃庄村div> 法定代表人：王江涛，经理。 委托诉讼代理人：袁茂昌，该公司员工。 —2— 被告：永清县辉创信息咨询有限公司，住所，住所地永清县台湾新城恒山北路**银丰广场div> 法定代表人：丁亮，经理。 原告（反诉被告）刘倩倩与被告（反诉原告）永清荣恒房地产开发有限公司（以下简称荣恒公司）、荣程（天津）房地产营销有限公司（以下简称荣程公司）、汇亚（永清）房地产经纪有限公司（以下简称汇亚公司）、永清县辉创信息咨询有限公司（以下简称辉创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘倩倩、委托诉讼代理人刘东及被告荣恒公司委托诉讼代理人范琼、张静丽、被告汇亚公司委托诉讼代理人袁茂昌、被告辉创公司法定代表人丁亮到庭参加诉讼。被告荣程公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘倩倩向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、请求贵院依法判令被告一返还原告已支付的永清荣盛城西区二期6号楼1单元504室以及110号地下室的购房款共计228109元及利息；3、判令被告二返还原告已支付的永清荣盛城西区二期6号楼1单元504室服务费共计25000元及利息；4、判令被告三返还原告已支付的永清荣盛城西区二期6号楼1单元504室服务费共计75000元及利息；5、判令被告四返还原告已支付的代为缴纳社保的服务费15060元及利 —3— 息；6、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2019年6月原告通过中介公司即被告二、三与开发商被告一就永清荣盛城西区二期6号楼1单元504室房屋以及110号地下室的买卖事宜达成一致，但是由于原告不符合当地购房政策。被告一、被告二、三承诺由其代为办理相关资质。原告分别于2019年6月16日、2019年9月16日向被告一、被告二、被告三支付购房款共计228109元，服务费共计100000元，并在被告一、被告二、被告三的运作下向被告四支付代为办理资质的服务费15060元。事后，原告了解到其无购房资质无法办理涉案房屋的权属登记，原告购买涉案房屋的目的无法实现。四被告分别收取原告的购房款及服务费没有合法依据，应当依法返还，故请求贵院支持原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）荣恒公司辩称及反诉诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金共计103110.9元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。原告作为案涉房屋的买受人不具备购房资格和买房条件，案涉合同存在客观不能的履行情况。荣恒公司同意解除双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》。在原告购房时知晓其不具备购房资格，仍签订房屋买卖合同，故导致合同无法继续履行的原因系原告违约行为所致，根据合同的约定原告应向被告荣恒公司支付房屋总价款10%的违约金即103110.9元。 —4— 被告荣程公司在法定期限内既未向本院提交书面答辩意见也未提交任何证据。 被告汇亚公司辩称，我公司是收到75000元，可以全额返还，但是不同意支付利息。接送原告的车费500元，需要原告支付。 被告辉创公司辩称，我公司只收到5000元服务费，其中还包含为原告向永清县税务局缴纳的个税。我们之间的协议已经履行完毕，故我公司不同意返还服务费15060元。 本院经审理认定事实如下：2019年6月16日，原告刘倩倩与被告荣恒公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定原告购买被告荣恒公司开发的位于永清县荣盛城西区，房屋建筑面积88.08平方米，单价11579每平方米，总金额1019879元，附属用房建筑面积11.23平方米，单价1000元，总金额11230元，共计1031109元。合同第六条还约定原告于2019年6月16日前支付首付房价款519879元，余款500000元向银行商业贷款。该《补充协议》第十六条第5款约定买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身情况，确认仍具备购买该房屋之资格。如合同签订后，在履行过程中买受人以因限购政策不具备购房资格为由，提出解除《商品房买卖合同》和本协议的，买受人应向出卖人支付房款总额的10%的违约金。2019年6月16日、9月16日，原告共 —5— 计向被告荣恒公司交纳房款228109元。签订合同当日，原告向被告荣程公司交纳服务费25000元；原告向被告汇亚公司交纳服务费75000元。2019年7月10日，原告向被告辉创公司交纳服务费15060元。 另查，2019年6月14日，被告荣恒公司向原告出具了《客户购房告知函》，该告知函第四项温馨提示第6条中明确载明：“您在购房时可能会受到“限购”、“限贷”等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。”原告刘倩倩亦亲自签字确认，并写明我已阅读并同意以上内容。 上述事实，有原被告当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《客户购房告知函》、原告支付购房款收据、银联商务小票予以证明。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原告与被告荣恒公司双方于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。原告以不符合当地的购房政策解除与被告荣恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告荣恒公司同意解除，本院照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故原告要求被告荣恒公司返还购房款228109元的诉讼请求，本院予以 —6— 支持。本案的主要争议焦点是：双方在签订合同时，被告荣恒公司是否就《补充协议》第十六条第5款进行了合理的提示和说明？即被告荣恒公司主张原告按房款总额的10%支付违约金是否予以支持？本院认为，被告荣恒公司是否向原告进行提示和说明应从以下几点进行分析认定，首先，双方签订的《补充协议》第一页中间部分用黑色加粗字体载明“买受人确认，在签订《商品房买卖合同》及本补充协议前，已经仔细阅读并充分理解了所有文本内容，特别是黑色加粗条款、对各项约定均无异议”，《补充协议》第十六条第5款进行了黑体加粗提醒。其次，被告荣恒公司在《客户购房告知函》第四项温馨提示第6条中明确载明：您在购房时可能会受到“限购”、“限贷”等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。原告刘倩倩亦签字确认，并亲自书写“我已阅读并同意以上内容”。原告刘倩倩作为完全民事行为能力人，应知晓在补充协议及告知函上签字的法律后果。第三，廊坊市限购令政策执行时间为2017年6月2日，本案原被告签订商品房买卖合同的时间是2019年6月16日，系在限购政策发布两年之后，在当今咨询传播速度极快的时代，原被告均应当知道房屋新政策的相关内容。即使原告对相关政策了解不够，在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，并将自己的购房资格披露给对方。综合以上分析，可以认定被告荣恒公司对于《补充协议》 —7— 第十六条第5款已经尽到了合理的提示和说明义务。现因原告刘倩倩不具备购房资格导致涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，被告荣恒公司请求原告按《补充协议》的约定承担房款总额10%的违约责任应予支持，即原告应向被告荣恒公司支付违约金103110.9元。关于原告要求被告荣恒公司支付利息的诉讼请求，因系原告原因导致案涉合同解除，故该利息诉讼请求，本院不予支持。 根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。本案中被告荣恒公司委托被告荣程公司代理销售商品房，被告汇亚公司系荣程公司的销售渠道，故被告荣程公司、汇亚公司不得收取除佣金以外的其他费用，现被告荣程公司收取了原告25000元服务费；被告汇亚公司收取了原告75000元服务费，二公司理应予以返还。故关于原告要求被告荣程公司返还服务费25000元及要求被告汇亚公司返还服务费75000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告支付利息自2019年6月16日起至实际付清之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。符合相关法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告辉创公司返还服务费15060元的诉讼请求，因被告收取此项费用的用途系为原告办理缴纳社保的服务费用，该项收 —8— 费本身就不符相关法律规定，故现原告要求被告辉创公司予以返还，本院予以支持。关于原告要求支付利息，因此次服务行为原告也存有过错，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辉创公司辩称只收到5000元服务费，且已经为原告交纳了个税，原告不予认可，被告辉创公司并未向本院提供证据予以证明，故该项辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘倩倩与被告（反诉原告）永清荣恒房地产开发有限公司于2019年6月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、被告（反诉原告）永清荣恒房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘倩倩（反诉被告）购房款228109元。 三、被告荣程（天津）房地产营销有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘倩倩服务费25000元，并以25000元为基数支付自2019年6月16日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、被告汇亚（永清）房地产经纪有限公司于本判决生效 —9— 后五日内返还原告刘倩倩服务费75000元，并以75000元为基数支付自2019年6月16日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、被告永清县辉创信息咨询有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘倩倩服务费15060元。 六、原告（反诉被告）刘倩倩于判决生效后五日内给付被告（反诉原告）永清荣恒房地产开发有限公司违约金103110.9元。 七、驳回原告刘倩倩其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3224元，反诉受理费1181元，共计4405元，由原告刘倩倩负担1181元，被告永清荣恒房地产开发有限公司负担2150元，被告荣程（天津）房地产营销有限公司负担234元，被告汇亚（永清）房地产经纪有限公司负担689元，被告永清县辉创信息咨询有限公司负担151元。（于本判决生效后五日内交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本， —10— 上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵建伟 二〇二〇年十月二十日 书记员  韩 超