广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终946号 上诉人（原审原告）：崇左市景鸿新天地业主委员会，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。 法定代表人：黄智有，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：覃佐，崇左市江州区法律服务中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广西添彩物业管理服务有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道路。 法定代表人：邹晓平，该公司总经理。 上诉人崇左市景鸿新天地业主委员会（以下简称景鸿新天地业委会）因与广西添彩物业管理服务有限公司（以下简称添彩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 景鸿新天地业委会上诉请求：1.撤销崇左市江州区人民法院(2020)桂1402民初1425号民事判决,改判确认景鸿新天地业委会与添彩物业公司签订的《景鸿新天地· -2- 前期物业服务合同》已于2018年9月27日终止。事实和理由:一、原审判决遗漏认定重要事实。原审判决认定:2018年9月20日、11月10日,景鸿新天地业委会与添彩物业公司协商物业服务整改事宜错误。2019年2月20日，景鸿新天地业委会向添彩物业公司发出通知告知该公司不再与添彩物业公司签订物业合同,要求添彩物业公司交出物业管理权，双方进行交涉但未果。同年4月9日，景鸿新天地业委会向崇左市住办、新民社区递交了《关于请求协调解决景鸿新天地小区若干问题的报告》，引起了上述行政行业管理部门的重视，并指示景鸿新天地业委会对与添彩物业公司终止物业管理合同之后，如何进行物业管理作出决定。为此，江南街道办派员到景鸿新天地业委会小区,对业主提出的方案要求景鸿新天地业委会全体委员进行表决（详见景鸿新天地业委会提交的证据5、6）。后来，在景鸿新天地业委会无法执行业主提出的方案的情况下,同年4月29日景鸿新天地业委会发文给江南街道办,请求该办协调、指导、监督添彩物业公司移交相关资料和财产。该办工作人员韦东放、黄丽娜与新民社区工作人员李色红、梁红才应景鸿新天地业委会的请求,于同年6月19日组织景鸿新天地业委会的法定代表人黄智有、副主任韦显国与添彩物业公司的法定代表人邹晓平和开发商共同召开会议。会议内容就景鸿新天地业委会要求与添彩物业公司终止合同并移交物业管理权事宜,添彩物业公司提出业主未缴清物业费，不同意退出物业服务等问题进行协商并交换意见。由此可见,景鸿新天地业委会自始至终都在执行业主大会要求与添彩物业公司终止合同及移交物业管理权的决定,并在新民社区的指导下开展工作。但原审法院却遗漏认定该重要事实。二、景 -3- 鸿新天地业委会确实不能提供第二次业主大会决议解除业主与添彩物业公司之间的物业服务合同相关的会议记录材料。未能提供的原因是原景鸿新天地业委会委员韦显国在与该委的其他委员有不同的意见之后,便与添彩物业公司互相勾结,专门与景鸿新天地业委会对抗。首先，在添彩物业公司诉景鸿新天地小区业主拖欠物业费纠纷案中,韦显国已将其保管的业主委员会会议记录中关于第二次业主大会决议解除业主与添彩物业公司之间的物业服务合同相关会议记录材料全部销毁。随后，韦显国在明知旁听人员不能作证的情况下,立即杜撰出景鸿新天地业委会没有召开过第二次业主大会,没有表决过解除业主与添彩物业公司之间的物业服务合同,并向原审法院提交了《崇左市景鸿新天地业主委员会原告法人在法庭上递交的第二次业主会议业主补签解除添彩物业的签名表是造假材料》,让原审法院完全相信了景鸿新天地业委会业主没有决议解除物业服务合同。业主委员会的会议记录都是业主委员自己书写的,如果景鸿新天地业委会要造假会议记录,完全可以按照诉讼主张的目的杜撰出合适自己的“会议记录”。为了复原第二次业主大决议原貌,景鸿新天地业委会不得已采取了证明能力较低的追认接龙表决后再让当时表决同意终止合同的业主亲自签名。在有的业主不能前来签名的情况下,通过电话或者微信委托其他人员签名确认。故原审法院不予认定该事实错误。三、原审判决认为景鸿新天地业委会以补签名确认的方式主张终止合同程序不合法错误。景鸿新天地业委会的补签名是在业主第二次表决大会表决结果的原始证据被恶意消毁后采取的补救措施,是对原客观事实的还原,而不是通过业主“补签名”而形成新的证据来主张权利,因此，景鸿新天地业委会的行为并没有违反任何法律规定。四、原审判决认为，交房时业主又与添彩物业公司重新签订《前期物业协议》，是双方对于物业服务期限重新约定,该约定是对业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中 -4- 物业服务期限的变更错误。（一）、业主与开发商签订商品房买卖合同必须随附签订前期物业服务协议，这是行政法规强制性规定。（二）、交房时，业主与物业管理公司重新签订《前期物业协议》如得到了法律确认,并随意对物业服务期限变更。那么必将导致发生业主购房时与开发商规避签订前期物业协议的后果发生,从而引发更多的矛盾纠纷。（三）、还同时出现未与添彩物业公司重新签订前期物业协议的业主的物业服务期限与已经签订合同的业主物业服务期限不相一致的后果。必然收发新的矛盾纠纷。五、原审判决适用法律错误。根据国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十三条规定，既然，原审判决认定交房时业主与添彩物业公司签订的合同属于前期物业服务合同,那么，双方应按照上述条例签订协议,而且开发商应在商品房销售前向买受人明示,并予说明。同时，交房时业主与添彩物业公司（代理开发商）重新签订的前期物业服务协议，随附捆绑一大堆交房手续一并给业主签订,拒绝业主修改协议内容；根本未向业主明示,并予说明。六、原审判决适用《物业管理条例》第二十六条的规定错误。该条例第二十六条第二款规定明确在前期物业服务有效期内,业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同即刻终止。而不需等到前期物业服务协议期限届满才可终止合同。该立法目的就是杜绝前期物业服务企业,假借前期物业服务协议没有到期为由,对抗业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务生效合同,从而在法律层面上避免纠纷的发生。显然该规定并不适用于本案。景鸿新天地业委会主张业主签订的前期物业服务协议约定合同期限于2018年9月27日届满,应依照合同法第四十六条规定自期限届满时合同终止。综上所述,请求二审法院作出公正裁判。 添彩物业公司辩称，一、2017年7月 -5- 16日添彩物业公司依照相关法律法规规定进入景鸿新天地小区提供物业服务,添彩物业公司进驻该小区后至今从未中断物业管理服务。期间，景鸿新天地业委会几次想通过张贴书面通知告知添彩物业公司协商双方终止物业服务合同并予财务交接，并向社区、街道办、崇左市住建局申请等方式意图驱逐添彩物业公司离开小区,但因景鸿新天地业委会的作为不符合相关法律法规的规定,因而遭到添彩物业公司的拒绝。二、添彩物业公司诉景鸿新天地小区业主莫振虑、黄智有、覃佐、邱平娟物业服务合同纠纷一案,江州区人民法院、崇左市中级人民法院均予判决认定添彩物业公司物业服务有效期限为本物业正式成立业主大会,并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 景鸿新天地业委会向原审法院起诉请求：1、确认崇左市景鸿新天地业主与添彩物业公司签订的《景鸿新天地·前期物业服务合同》已于2018年9月27日终止。 原审法院认定事实：崇左市景鸿新天地商住小区由广西崇左源盛房地产开发有限公司开发,房产分两期销售，总建筑面积为16850.11平方米，总套数为85套。2016年第一期销售第一、三、五栋。2017年第二期销售第二、四、六栋。开发商在销售该房产时,最初与部分业主在签订的《商品房买卖合同》中约定由广西崇左市金管家物业管理有限公司提供前期物业服务，之后于其余业主签订的《商品房买卖合同》中约定由添彩物业公司提供前期物业服务，《商品房买卖合同》中对添彩物业公司前期物业管理期限约定有“2016-09-28日至到2018-08-27”和“2016-09-29到2018-09-27”。同时《商品房买卖合同》以附件九的形式,由业主与添彩物业公司签订《景鸿新天地物业服务协议》，协议中约定“前期物业服务是指本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，此期间所提供 -6- 的服务。”2018年9月8日，景鸿新天地业委会依法成立。2018年9月20日、11月10日,景鸿新天地业委会与添彩物业公司协商物业服务整改事宜。2019年2月21日,景鸿新天地业委会向添彩物业公司发出《关于移交景鸿新天地物业管理权及相关资料的通知》，通知要求添彩物业公司在接到通知后一个工作周之内,将物业管理用房和各种资料,以及相关资金全部移交给景鸿新天地业委会。2019年6月19日，新民社区就景鸿新天地小区的物业服务合同问题主持召开协调会议,最终景鸿新天地业委会与添彩物业公司还是没能达成一致协议。2019年11月14日，景鸿新天地业委会向崇左市住建局发出一份《关于景鸿新天地小区目前问题反映》，请求协助解决小区物业及开发商存在的问题。至今，景鸿新天地小区依然由添彩物业公司进行物业管理。 另查明，2020年5月13日，景鸿新天地业委会组织小区业主确认小区2018年9月8日召开的第二次业主大会上已经表决解除与添彩物业公司的物业服务协议，要求当时参会的业主及在小区微信群表决的业主签名确认，共有66户人签名，其中代签11户。2020年3月27日，本院（2020）桂1402民初30号民事判决书判决景鸿新天地小区业主莫振虑向添彩物业公司支付物业费2587.80元及违约金155.27元。该判决书中查明业主莫振虑与添彩物业公司签订的《前期物业服务协议》期限为“自2017年7月16日起至本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。”添彩物业公司在景鸿新天地小区开始向小区业主交房时与前来办理交房手续的业主重新签订了《前期物业服务协议》，尚有未办理交房手续的业主及部分没有办理交房手续直接入住的业主没有重新签订《前期物业服务合同》。 原审法院审理认定，当事人的争议焦点是：1、景鸿新天地业委会的诉讼主体 -7- 资格是否适格；2、业委会提出终止《物业服务协议》的程序是否合法有效，涉案物业报务合同是否已于2018年9月27日终止。 关于景鸿新天地业委会的诉讼主体资格是否适格的问题。依照《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”本案中,景鸿新天地业委会已按相关规定办理了备案手续,且获得了批准,故景鸿新天地业委会已依法成立。添彩物业公司认为景鸿新天地业委会的成立程序违反法律规定的辩解意见,根据《物业管理条例》第五条第二款:“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定,业委会的成立问题不属于本案的审查范围,添彩物业公司可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人:(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”已经经过备案登记成立的景鸿新天地业委会维护业主的利益,属于其职责范围。景鸿新天地业委会对于本案的起诉已经经过过半业主的签字同意，该权利的行使在没损害到第三人的利益和业主的利益下,并无不当，景鸿新天地业委会作为原告的诉讼主体适格。 二、关于业委会提出终止《前期物业服务合同》的程序是否合法有效，涉案物业合同是否已于2018年9月27日终止的问题。依照《物业管理条例》第十二条第 -8- 一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，业主大会的形式分为集体讨论和书面征求意见两种，景鸿新天地业委会主张曾于2018年9月8日召开的第二次业主大会上已经决议解除业主与添彩物业公司之间的物业服务合同，但并未能提供相关的会议记录材料。景鸿新天地小区业主交流群中的接龙表决方式也并非业主大会的表决形式，且也无法证实参与接龙人员身份。小区业主2020年5月13日的《解除合同表决签字表》并非小区第二次业主大会的会议记录材料，该材料并不能客观反映第二次业主大会的真实内容。依照谁主张谁举证的原则，景鸿新天地业委会应承担举证不能的法律后果。景鸿新天地业委会以补签名确认的方式主张终止《前期物业服务合同》的程序并不符合法律规定。景鸿新天地小区存在交房时业主又与添彩物业公司重新签订《前期物业服务协议》的事实，双方对于物业服务期限有了新的约定。该约定实际上是对业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中物业服务期限约定的变更。该协议是业主与添彩物业公司之间真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，景鸿新天地小区业主在前期物业服务期限未满时依然可以通过与新的物业公司签订物业服务合同来终止前期物业服务合同，但景鸿新天地业委会至今并未与任何新的物业公司签订物业服务合同。现景鸿新天地业委会主张按业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中物业服务期限来确认《前期物业服务合同》已经于2018年9月27日终止的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一 -9- 款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。判决：驳回景鸿新天地业委会的诉讼请求。案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由景鸿新天地业委会负担。 二审中，景鸿新天地业委会围绕上诉请求向本院提交证据：1、张贴会议通知的相片3张，证明该委依法通知业主召开第三次业主大会；2、《景鸿新天地小区第三次业主大会签到表》，证明业主大会的召开达到法定人数；3、景鸿新天地小区第三次业主大会会议记录和第三次业主表决相片，证明参加第三次业主大会的59户业主，一致决定即刻终止全体业主与添彩物业公司签订的前期物业服务协议；4、景鸿新天地小区业主大会会议记录本的照片，证明景鸿新天地小区第二次业主大会会议记录被韦显国撕毁；5、景鸿新天地小区业主大会议事规则，证明业主大会通过手机微信方式参加，通过手机微信表决形式符合本小区议事规则。添彩物业公司围绕答辩意见向本院提交证据：1、崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初30号、1011号、1013号民事判决书，以及崇左市中级人民法院（2020）桂14民申120号民事裁定书，证明添彩物业公司因与景鸿新天地小区业主黄智有、覃佐、邱平娟发生物业服务合同纠纷，诉讼至法院，江州区人民法院、本院先后作出裁判，上述三个业主均败诉；2、添彩物业公司职工工作照片，证明该公司一直为景鸿新天地小区提供物业服务。 本院组织当事人进行证据交换和质证，添彩物业公司对景鸿新天地业委会提交新证据的质证意见：因添彩物业公司的法定代表人邹晓平未参加景鸿新天地小区召开的第三次业主大会，故对该证据的真实性不予认可。景鸿新天地业委会对添彩物业公司提交新证据的质证意见：对证据的真实、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关联。 -10- 本院对景鸿新天地业委会提交证据的认证意见：证据1至3显示原审判决后景鸿新天地业委会于2020年7月18日召开第三次小区业主大会，会议决议事项对本案没有约束力，不予采纳；证据4不能证明待证事实；证据5程序不合法，不能作为定案事实依据。本院对添彩物业公司提交证据的认证意见：证据1因与本案无关联，不予采纳；证据2照片不能证明待证事实，不予采纳。 景鸿新天地业委会对原审法院认定事实的异议：1、原审判决遗漏查明2018年9月20日、11月10日该委与添彩物业公司协商的内容，即双方除了协商整改物业服务事宜外，该委还告知添彩物业公司终止与该公司物业服务合同并移交财务等。2、2019年6月19日新民社区主持双方当事人调解，要求添彩物业公司退出小区物业服务。添彩物业公司对原审法院认定事实无异议。 本院对当事人争议事实的分析与认定：因景鸿新天地业委会未能提交2018年9月20日、11月10日该委与添彩物业公司协商内容的证据，以及2019年6月19日新民社区主持双方当事人调解的会议记录，且添彩物业公司也不予认可，对景鸿新天地业委会提出的异议，不予支持。 综上分析，原审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的分歧意见，二审当事人的争议焦点是：景鸿新天地小区业主与添彩物业公司签订的《景鸿新天地·前期物业服务合同》是否于2018年9月27日终止。 《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”景鸿新天地小区业主与商品房开发商签订《商品房买卖合同》，该合同附件九是业主与添彩物业公司签订《景鸿新天地·前期物业服务协议》，约定附条件 -11- 终止与添彩物业公司的物业服务协议，即至景鸿新天地小区正式成立业主大会，业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，终止与添彩物业公司的物业服务合同，该约定符合上述条例规定，应予确认。因景鸿新天地业委会未能提交其与新的物业服务企业签订物业服务合同等证据，故上述《景鸿新天地·前期物业服务协议》约定的物业服务期限尚未终止。景鸿新天地业委会主张按业主与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的物业服务期限确认《景鸿新天地·前期物业服务合同》已于2018年9月27日终止没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，景鸿新天地业委会的上诉请求不成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人崇左市景鸿新天地业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 农雄楼 审 判 员 陆有帅 审 判 员 柳成功 -12- 二〇二〇年十月十日 法官助理 黄伟明 书 记 员 覃宇潇 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -13-