湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初366号原告：安陆市汽车运输总公司，住所地：安陆市太白大道南。法定代表人：刘关云，经理。委托诉讼代理人：程启宝，湖北维天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡忠于，该公司员工。被告：刘夷，男，1988年10月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。系原安陆市旗开得胜美食有限公司个人独资股东及实际经营者。委托诉讼代理人：李从春，安陆市府城法律服务所法律工作者。原告安陆市汽车运输总公司诉被告刘夷租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安陆市汽车运输总公司的委托诉讼代理人程启宝、蔡忠于及被告刘夷和委托诉讼代理人李从春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市汽车运输总公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告的房屋租赁协议已解除；2、依法判令被告向原告支付自2017年6月1日至房屋租赁协议解除之日应给付的年度租金19.5万元，并按合同约定承担违约责任；3、依法判令被告限期腾退租赁的房屋；4、本案的诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告作为出租方于2012年11月8日与承租方马琳就中百仓储安陆购物广场东侧短途站候车室主体楼二层、三层，合计面积920.32㎡的房产续租事项签订了《房屋租赁协议》。协议约定续租期限7年，自2014年6月1日至2021年5月30日，每年的承租之日即6月1日一次性付清年度租金6.5万元。出现“乙方拖欠租金及水费达3个月”的情形，甲方可单方解除协议。协议签订后，“红旗飘飘茶楼”在租赁房屋内经营，2015—2016年度期间变更为安陆市旗开得胜美食有限公司实际租赁经营，并基本按协议数额履行了合同义务。2017年4月20日，在已全部履行自行达成的转让给付义务后，原承租方马琳及被告一起就租赁房屋提出转让、受让申请，原告才得知自2015年后的实际承租方及租赁协议的履行者为被告及被告经营的安陆市旗开得胜美食有限公司，该公司及被告履行给付房租义务至2017年5月30日后，至今在实际且有效租赁期限内没有给付租金，也自2017年4月后没有结算水费。原告多次催缴，该公司及被告均没有履行任何义务，导致国有资产被迫长期闲置。鉴于承租方严重违约，原告于2019年11月15日向被告租赁房屋处张贴并公证送达了《解除房屋租赁协议的通知》，依协议的约定，单方通知解除了原告与受让后的承租方的租赁关系。同时，经查安陆市旗开得胜美食有限公司已被被告于2019年6月经筒易程序注销，依据合同法的规定，被告应是适格的承租协议义务主体。鉴于此，为维护原告的合法权益，杜绝国有资产的损失，特具文起诉，请求支持原告的诉求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：房屋租赁协议，拟证明原告及被告间租赁期限、年租金、原告可单方解除协议的情形等内容。证据二：（2016）鄂0982民初1905号民事判决书，拟证明被告基本情况，被告将诉争物改造成“红旗飘飘茶楼”后改为“旗开得胜茶楼”，本案被告系适格被告。证据三：收条1份，申请书2份，拟证明截至2017年4月20日止，原承租者马琳与被告在已全部自行履行转让给付义务后，租赁方的主体及合同义务由被告承受。证据四：收款收据3份，对账单2份，拟证明原告收取房租至2017年5月30日，其后合同相对方没有再履行合同义务。对账单是被告交房租的信息，拟证明被告实际经营并支付房租的事实。证据五：工商信息，拟证明旗开得胜美食有限公司系被告成立及注销的事实。证据六：公证书及手机短信，拟证明原告于2019年11月15日在被告占用的出租房屋处公证送达了解除房屋租赁协议的通知，其后，原告与被告多次沟通，被告均置之不理，被告被迫诉讼主张权利。证据七：电费清单，证明一份，拟证明被告租赁原告房屋电费一直未结。被告刘夷辩称，原告与我们之间没有签订任何租赁合同。红旗飘飘是马琳同原告签的，我们同原告没有签订任何合同，请求人民法院依此驳回原告诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交如下证据：被告：证据一：2017年4月20日，经营场所锁门照片**，拟证明自那时起一直至今，经营场所关门至今。证据二：录音资料一份五段，系承租方马琳与租赁方汽运公司协商过程。拟证明公司不同意与刘夷签订租赁合同。2017年5月4日录音2段，2018年1月8日录音1段。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：“红旗飘飘茶楼”前身为“红旗飘飘KTV”,由案外人马静租赁原告房屋经营。2013年3月改为“红旗飘飘茶楼”，2015年1月7日后“红旗飘飘茶楼”转由申朝云经营，由申朝云与汽运公司签订租赁合同。之后被告刘夷参与合伙经营，名称更改为“旗开得胜茶楼”，并于2015年2月6日开业，后由被告刘夷独自经营。2015年2月22日，经被告刘夷申请，安陆市工商局将“旗开得胜茶楼”登记为“安陆市旗开得胜美食有限公司”，属被告刘夷独资的有限责任公司，被告刘夷为执行董事长兼总经理，“旗开得胜茶楼”及“安陆市旗开得胜美食有限公司”继续使用该房屋，履行给付房租（6.5万元/年）至2017年5月30日。2017年4月20日，马琳向原告安陆市汽车运输总公司书写申请书，其内容：因马琳身体精力有限，将红旗飘飘转让。同日，刘夷向原告安陆市汽车运输总公司书写申请书，其内容：因业务需要将原红旗飘飘场地接手经营，由现经营者刘夷接手。2015年6月29日、2016年6月1日，安陆市旗开得胜美食有限公司向原告安陆市汽车运输总公司给付了自2015年6月1日至2016年5月30日及自2016年6月1日至2017年5月30日租金。安陆市旗开得胜美食有限公司与原告安陆市汽车运输总公司未签订书面租赁合同。自2017年下半年，因生意不好，安陆市旗开得胜美食有限公司处于未营业状态，2019年4月22日，经安陆市旗开得胜美食有限公司股东刘夷申请，安陆市工商行政管理局将“安陆市旗开得胜美食有限公司”进行了简易注销。原告于2019年11月15日向被告租赁房屋处张贴并公证送达了《解除房屋租赁协议的通知》，单方通知解除了原告与安陆市旗开得胜美食有限公司的承租方的租赁关系。在审理过程中，被告于2020年5月27日将房屋归还给原告。本院认为，2015年6月29日、2016年6月1日，安陆市旗开得胜美食有限公司向原告安陆市汽车运输总公司给付了自2015年6月1日至2016年5月30日及自2016年6月1日至2017年5月30日租金，安陆市旗开得胜美食有限公司租用原告安陆市汽车运输总公司房屋，双方未签订书面合同，对租期约定不明，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为双方为不定期租赁合同关系，本案案由为租赁合同纠纷。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，本院对原告要求解除租赁合同的请求予以准许。被告刘夷将安陆市旗开得胜美食有限公司注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。被告一方违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，本院认为被告应当按照上一年度双方的6个月租金交纳租金32500元，自后原告应积极行使自己的自救权利，而原告未积极行使权利，对其后损失由其自担。在诉讼中，被告刘夷已退出争议房屋，对原告该项诉讼请求无须判决。所综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告安陆市汽车运输总公司、被告刘夷间房屋租赁合同；二、被告刘夷于本判决生效后5日内给付原告安陆市汽车运输总公司租金32500元；三、驳回原告安陆市汽车运输总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由原告安陆市汽车运输总公司负担3500元，由被告刘夷负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  熊小宝审判员  万红卫审判员  杨 丽二〇二〇年十月二十日书记员  胡建毅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。