吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终860号 上诉人（原审原告）：大安市恒源房地产开发有限责任公司，住所地吉林省大安市江城西路**。 法定代表人：李旋，职务经理。 委托诉讼代理人：陈丽娟，该单位职工。 被上诉人（原审被告）：韩建华，男，身份信息不详。 第三人：李延明，男，汉族，1970年3月6日生，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：王旭东，吉林乾奕铭律师事务所律师。 上诉人大安市恒源房地产开发有限责任公司（以下简称恒源公司）因与被上诉人韩建华、第三人李延明商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2019）吉0882民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒源公司委托诉讼代理人陈丽娟，原审第三人李延明委托诉讼代理人王旭东到庭参加诉讼。被上诉人韩建华经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭缺席审理本案，现已审理终结。 恒源公司上诉请求：1、依法撤销（2019）吉0882民初438号民事判决书，并对对该案进行改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、（2019）吉0882民初438号民事判决书程序违法此案是白城市中级人民法院发回大安市人民法院重审案件，在重审开庭时，上诉人曾对原诉讼请求进行了变更，（见庭审笔录6页）而在提交辩论意见时，也提出了原告与被告韩建华签的楼房买卖合同因无真实买卖性，特别是躲避缴税而形成的，对原告的这一请求法庭应释明当事人，进一步进行明确请求，可法庭却按解除合同继续审理并作出驳回诉讼判决，显属程序违法。二、事实不清原审判决书中认定：原告与被告韩建华之间有楼房预售合同及收据，从这两个证据中认定韩建华向原告购楼，购楼款已结算完毕，大安市人民法院作出这一认定，只是对合同和收据的表面审查，却没有审查韩建华是否在原告购楼的实质，案件的事实是这样的，原告与韩建华之间既没有施工关系，也没有楼房的买卖关系，上诉人在开发建设恒源佳居B座，将全部工程发包给了前郭县旭达公司，前郭县旭达公司将部分防水工程转包给了韩建华，均签有合同。工程款的结算方式是由原告与前郭县旭达公司结算，前郭旭达公司与韩建华结算，原告与前郭旭达公司结算的大部分给的是楼房，前郭旭达抵押给韩建华将来施工结束顶付工程款的也是楼房，（2011年8月18日，刘某与韩建华签的协议书为证）,为了让韩建华安心施工，经前郭旭达公司当时施工人刘某请求，将我们预抵给前郭旭达公司工程款的楼房，直接以楼房预售合同的方式开给了韩建华，为证实此事，让当时的刘某在合同上、收据上均签了字，如果说我们要是直接与韩建华做的交易，为什么让刘某在合同上和收据上签字干什么？这不是多此一举吗？而且我们的账上也是显示抵顶前郭旭达公司的工程款。因此，上诉人与韩建华之间根本不存在买卖关系，显然签有合同也是采取的一种假预售方式，更主要的是该楼房预售合同是为了躲避税款，违反国家强制性规定，按《合同法》第五十二条规定，损害了国家的利益，是无效的。综上所述，大安市人民法院在审理此案件中，因上诉人表述了与韩建华所签的合同应确认无效的请求，按照法律的规定，法院在审理期间应对原告的请求，加以释明，严重地违反了法定程序，案件事实审理认定不清，做出了错误的判决。为此，请求上级人民法院对此案进行改判或发回重审。 韩建华经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。 李延明答辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，被上诉人与上诉人所签订的房屋买卖合同是有效的，并全额支付了工程款。并且占有该房屋，被上诉人后将该房屋卖给第三人李延明，当时韩建华就占有房屋，被上诉人与上诉人之间的买卖合同及交付购楼款的收据可以证实上述事实。大安市人民法院2019吉08**民初438号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。 大安市恒源房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：要求与被告解除2011年7月22日签定的《房屋预售合同》。 一审法院认定事实：一、2011年7月22日，恒源公司（甲方）与韩建华（乙方）签订了诉争楼房预售合同，约定主要内容为“恒源佳居B座小区6号楼，现已具备预售条件。乙方愿意预购该楼的门市1门住宅一套，双方就上述楼房的买卖事项，订立本合同。第一条：乙方预购的楼房建设标准为毛坯房，建筑面积87.4平方米（此面积为图纸面积，结算面积以房产部门测定值为准）。第二条：双方同意上述楼房价格为每平方米5,000.00元，合同价款总计为人民币肆拾叁万柒仟元整。（合同上此条款后面有手写标注的‘抵工程款，工程没有验收前，产权属甲方。同意刘某’内容）。…第四条：甲方须在2011年11月30日前，将房屋交给乙方。第五条：违约责任…”。二、2011年7月22日，恒源公司为韩建华出具了收据一枚，载明“人民币肆拾叁万柒仟元整，转收韩建华购楼款，恒源B座小区6号楼东1号门市（刘某），收款人：大安市恒源房地产开发有限责任公司”。三、2011年8月18日，刘某（甲方）与韩建华（乙方）签订协议书一份，协议约定“甲方就乙方承包大安市恒源佳居B座2、19、20、21号楼防水、保温的工程费、材料费、人工费达成如下协议：1、甲方将恒源佳居B座14号楼3楼西侧、2号楼6单元西侧商企、6号楼东侧1门三处房价共计人民币118.4万元抵押给乙方并过户乙方名，作为乙方施工的费用。2、乙方所承包的工程项目和材料如下：…3、上述承包工程量计算按施工图纸，工程价格和材料价格按现行市场价格结算，结算时另加5％管理费。抵押房屋价格与施工结算实行多退少补。4、本协议自双方签字后生效。5、抵押房屋合同附后。签约日期：2011年8月18日，签约地：大安市恒源房地产公司办公室”。四、2012年4月28日，刘某与韩建华签订工程结算单，载明“刘某给韩建华开楼金额1,184,000元，韩建华承包工程完成金额564,883元，韩建华欠刘某619,117元”。五、2011年9月21日，韩建华（甲方）与李延明（乙方）签订买卖楼房协议书，载明“经甲乙双方协商，甲方现将恒源家居B座6号楼东1号门市，面积87.4平方米，卖给乙方。并达成如下协议：（一）售价为人民币肆拾万元整，签订协议书同时，乙方交纳全部售楼款，甲方给乙方出据收款凭证及甲方买楼时合同书及相关证件；（二）甲方保证在此楼卖出期间不得对外抵押或者担保，如有产权纠纷此楼出现一切后果由甲方负责；（三）乙方过户产权时，甲方提供身份证件到相关部门办理手续，所有税费由乙方承担，甲方概不负责。…”。 一审法院认为，从庭审调查中原告恒源公司、第三人李延明所提交的恒源公司与韩建华签订的楼房预售合同（2011.7.22）及李延明所提交的恒源公司给韩建华开具的购楼款收据可以认定恒源公司与韩建华双方签订合同后，诉争楼房的购楼款已经结算完毕，否则恒源公司不可能出具购楼款收据，因此不存在韩建华没有支付购楼款问题。而恒源公司既没有提供证据证明其与韩建华之间签订有施工合同，也没有提供证据证实是其向韩建华支付哪项工程的工程款，因此也不存在恒源公司与韩建华之间用楼房抵顶工程款问题。所以，恒源公司以韩建华没有支付购楼款，也无工程款可抵顶，双方签定的房屋预售合同无法履行为由，要求与韩建华解除2011年7月22日签定的《房屋预售合同》的诉讼主张没有证据支持。再者，即使诉争的楼房确实如恒源公司所述是基于刘某与韩建华之间的工程款结算，刘某用恒源公司抵顶给他工程款的三处楼房又抵顶给韩建华的工程款，因此才签订的楼房预售合同，也应该认定上述楼房预售合同是恒源公司自愿与韩建华签订的，不违反相关法律规定，且合同中第二条后面手写标注的“抵工程款，工程没有验收前，产权属甲方。同意刘某”的内容并不是对合同效力的附加条件，不影响合同效力，恒源公司不能以刘某与韩建华之间的工程款结算作为理由要求解除上述合同。至于刘某与韩建华之间的工程款是否结算、如何结算及双方之间还存在何种债权债务关系，应该由刘某或韩建华另行主张权利。综上，恒源公司以韩建华没有交付购楼款，也没有工程款可抵顶，请求解除与韩建华的楼房预售合同的诉讼请求没有事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回大安市恒源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3,300.00元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担。 二审中，上诉人提供证人刘某出庭作证，刘某证明：2011年其代表前郭旭达公司到大安市恒源公司当项目经理，大安市恒源公司没有现金，当时告诉以楼抵顶工程款，局部的外墙保温、瓷砖胶通过朋友包给韩建华，并与韩建华签了1、2号楼和动迁楼，刘某和甲方建设单位提出，要先开楼，并找到宣凤海，宣凤海也同意先开楼，刘某和韩建华有合同，刘某给韩建华开了118万的楼，因为一号楼动迁，停工了，刘某与韩建华把前期的账目结算了，后来要继续施工，就在找不到韩建华了，甲方把钱全部算在刘某身上了，活还没干，韩建华也找不到，刘某要求把多开的楼给他，当时恒源公司答应帮要回楼房，工程未结算，预售的楼房属于无效，然后约定恒源公司起诉，楼回来了，把楼给刘某。后来发现楼房有人居住。 上诉人质证称，证人证言基本属实。 第三人李延明质证称，证人刘某的证言真实性和证明证明的问题都有异议，证人刘某当庭作证，只是陈述了他和上诉人以及被上诉人韩建华他们之间的工程合同关系，以及上诉人和被上诉人与证人之间的账目往来，至于上诉人欠证人刘某的工程款，以及证人将工程部分转包给被上诉人韩建华，他们之间的债权债务关系和第三人无关，第三人是在看到上诉人与被上诉人的房屋销售合同，以及被上诉人出示的购房款收据之后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，并支付了房屋价款。并且占有该房屋，居住期间从未遇到上诉人以及证人提出异议，现在这房子已经住了十年了，因此第三人认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同有效，并全部支付价款，占有该房屋，第三人在被上诉人处又购得该房屋，虽然没有办理产权登记，但过错不在于第三人，被上诉人韩建华与第三人签订的房屋买卖合同有效。至于被上诉人与证人之间的债权债务关系，刘某应当另行提出请求与本案无关。因此上诉人与被上诉人签订的合同有效，被上诉人与第三人签订的合同也是有效的。 经合议庭评议认为，刘某出庭证实其与上诉人及韩建华之间建设承包施工、分包工程以及以楼房抵顶工程款的事实客观，本院予以确认。 二审经审理查明案件事实与一审一致，本院予以确认，另经二审查明，上诉人在一审庭审中，没有明确变更诉讼请求，已在二审开庭时予以释明。 本院认为，上诉人与韩建华于2011年7月22日签订的“楼房预售合同”，虽该合同中已注明“抵工程款，工程没验收之前，产权属甲方”，但上诉人已为韩建华出具了收款收据且案涉楼房已经验收，故该合同成立并生效。上诉人上诉主张其与韩建华之间不存在买卖关系不能成立，本院不予支持。韩建华持有该“楼房预售合同”及收款收据，将该楼房转卖给本案第三人李延明，李延明有理由相信韩建华有权利出卖该楼房，对此，李延明没有过错，属善意购买该楼房。故韩建华与李延明签订的“买卖楼房协议书”合法有效。上述合同各方应按合同约定履行义务。故上诉人诉讼请求解除其与韩建华于2011年7月22日签订的“楼房预售合同”本院不予支持。 关于韩建华是否实际交付购楼款问题，属合同之债，双方可另行解决。 一审中上诉人未明确变更诉讼请求，一审程序合法。 关于楼房交易契税，受税法干预和调整，不影响买卖合同效力。 综上所述，恒源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300.0元，由大安市恒源房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年十月二十日 书记员  张 琨