湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1737号上诉人（原审原告）：湖南珠华机械有限公司,住所地湖南省株洲高新区董家塅工业园。法定代表人：李梅，执行董事。委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭婷，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：湖南楚润石化新能源有限公司,住所地株洲市芦淞区太子路**董家塅高科园**。法定代表人：陈新宜，董事长。委托诉讼代理人：肖焕，湖南中兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人湖南珠华机械有限公司（以下简称珠华公司）与被上诉人湖南楚润石化新能源有限公司（以下简称楚润公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理，珠华公司委托诉讼代理人刘文蓉、彭婷与被上诉人楚润公司委托诉讼代理人肖焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠华公司上诉请求：1、请求撤销株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1593号民事判决书第二项；2、请求改判解除上诉人与被上诉人于2018年12月28日签订的《厂房租赁合同书》；3、请求改判被上诉人立即腾退租赁房屋，并将其交还给上诉人；4、请求改判被上诉人从2020年7月1日继续按照98000元每年的标准向原告支付租金（房屋占用费）至房屋实际腾退之日止；5、请求判令被告向原告支付拖欠的水费、电费、物业管理费共计757.2元（暂计算至2020年2月29日），并从2020年3月1日起，继续向原告支付水费、电费、物业管理费直至房屋实际腾退之日止；6、请求判令被告向原告支付逾期付租的滞纳金5708.5元（暂计算至2020年2月29日止），并从2020年3月1日继续按照每日万分之十的标准向上诉人支付滞纳金直至房屋租金实际付清之日止；7、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：被上诉人自2018年12月28日签订《厂房租赁合同书》以来，每个季度均逾期付租超过30天，上诉人有权依据任何一个季度的逾期行为解除租赁合同，一审法院无权以发生在2019年8月、9月以后的任何事由剥夺上诉人的合同解除权。被上诉人已书面同意于2020年4月30日解除租赁合同，故双方租赁合同已于2020年4月30日解除，一审法院认定了该事实又无视该事实，径行判决不予解除合同，适用法律错误。本案并不存在一审法院认定的2019年8月、9月开始租赁场地外的通道砂石成堆、泥浆滥流，人员和车辆无法正常通行的情况。一审法院不支持上诉人要求被上诉人支付拖欠的水电费的诉请，实属认定事实错误。楚润公司辩称：上诉人自2019年6月起存在阻碍承租人通道的行为。一审认定从2018年11月开始通道砂石成堆、泥浆滥流的问题直至今日仍不畅通。基于长时间无法履行合同，我方有权解除合同、不支付租金。租金确实缓交过几次，上诉人也是同意的，也同意继续租赁。至于承诺书写明解除合同系附条件，我方三个油罐被上诉人扣留，为拿回油罐而出具了承诺书。通道的问题至今未解决，无法进行正常经营，我方愿意继续租赁涉案场地。珠华公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告立即腾退租赁房屋，并将其交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金49000元（暂计算至2020年3月31日），并从2020年4月1日继续按照98000元每年的标准向原告支付租金（房屋占用费）至房屋实际腾退之日止；4.被告向原告支付拖欠的水费、电费、物业管理费共计757.2元（暂计算至2020年2月29日），并从2020年3月1日起继续向原告支付水费、电费、物业管理费至房屋实际腾退之日止；5.被告向原告支付逾期履约保证金19500元；6.被告向原告支付逾期付租的违约滞纳金5708.5元（暂计算至2020年2月29日止），并从2020年3月1日继续按照每日万分之十的标准向原告支付滞纳金至房屋租金实际付清之日止。一审法院认定事实：原告珠华公司在株洲市芦淞区七斗冲有原五三机械厂厂区的厂房出租，被告楚润公司系经营油料，而租赁珠华公司该厂区的原加油卡站。2018年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方出租位于株洲市芦淞区七斗冲原加油卡站，甲方按现状将该租赁标的物租赁给乙方；乙方承租租赁标的物用于油料经营，不得改作它用；租期三年，即自2019年1月1日起至2021年12月31止；租金9.8万元/年，乙方按先缴后用的原则，具体按三个月为周期交纳，乙方应于本合同签订之日向甲方交纳第一季度租金2.45万元，以后的费用由乙方在每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前付清下一周期租金；乙方按月根据甲方的通知缴纳水电费，按月预交水电费；乙方应在签订本合同之日向甲方交纳承租履约保证金2.45万元，不抵租金，仅限约束乙方履行合同,乙方如需承担赔偿责任、违约责任，甲方有权直接在履约保证金中扣除;甲方应在本合同终止或解除后与乙方就履约保证金进行结算，并将剩余部分履约保证金不计息退还给乙方；乙方应按本合同约定及时足额向甲方支付租金以及其他相关费用；乙方未按约定期限交纳租金、物业管理费及其他费用（包括水电费等）超过30日，甲方有权解除本合同；乙方逾期缴纳房租费及水电费按每日万分之五收取滞纳金；乙方应在本合同终止或解除后的三日内将租赁标的物归还甲方等。合同签订后，楚润公司有未依约支付租金的情况，但在珠华公司的催促下，又陆续补缴了租金，而履约保证金至今尚有1.95万元未支付。2019年7月前后珠华公司将原五三机械厂内紧邻楚润公司案涉租赁房屋的厂区通道等范围租赁给另一公司从事砂石加工等。因砂石加工影响楚润公司租赁场地的出入等，楚润公司向出租方珠华公司等提出交涉，还因与砂石加工方发生冲突报警处理。2019年9月24日，楚润公司向珠华公司发出《缓交房租、水电费用申请》，载明：因资金周转暂时困难，2019年9月20日前需缴纳房租2.45万元，特申请缓交，并承诺于2019年10月20日前对上述水电费、房租费本金及违约金一并缴纳，逾期愿承担双倍违约金及同意你公司停止供电和给水等违约责任等。此后，楚润公司以砂石加工影响其经营，未按承诺向珠华公司支付租金。2019年11月22日珠华公司向楚润公司发了《房租催缴函告》，载明：根据合同，你方租赁的房租应于2019年9月20日前支付下一季度的房租，截止到2019年11月22日，你公司已拖欠房租62天，共计2.45万元，本公司已多次催缴，现再次请于2019年11月28日前支付全部房租及滞纳金，否则以你方单方违约处理等。此后，楚润公司仍未支付租金。2020年初，珠华公司将楚润公司放置在案涉租赁房屋大门外路边紧挨其租赁房屋围墙的3个油罐拖至珠华公司办公楼处。2020年4月1日，楚润公司因要使用油罐，在珠华公司的要求下向其出具了《承诺书》，载明：我公司由于经营不善、严重亏损，以致无力支付拖欠你公司租金78769.7元（含违约金），现承诺在2020年4月30日前付清上述租金，否则你公司可依法处理我公司留置于该厂内的2个油罐抵租金，并同意于2020年4月30日与你公司解除《厂房租赁合同书》等。2020年3月18日珠华公司提起本案诉讼后的同月28日，楚润公司向珠华公司支付了2.45万元，其中1.95万元用于补齐履约保证金，另外0.5万元用于支付欠付的租金。另外，根据楚润公司提交的现场照片和视频，以及原审到现场实地查看情况，珠华公司租赁给其它公司从事砂石加工的厂区通道，经过楚润公司租赁房屋的大门，从2019年8、9月起该通道因砂石加工，设备高架、泥水横流、砂土成堆，至今没有改善。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方的争议焦点是租赁合同能否解除。原审认为,（1）原、被告签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务，作为承租人楚润公司的主要合同义务是支付租金，作为出租人珠华公司的主要合同义务是提供符合租赁用途的租赁物。虽然合同约定承租人未按约定期限交纳租金、物业管理费及其他费用（包括水电费等）超过30日，出租方有权解除本合同，但是珠华公司将楚润公司租赁场地外的通道等范围租赁给其它主体从事砂石加工等，砂石成堆、泥浆滥流，造成楚润公司人员和车辆无法正常进出，严重影响楚润公司对租赁场地的正常使用，因此珠华公司违反了在租赁期间保持租赁物符合租赁用途的义务，楚润公司据此拒付租金，具有合理性、合法性。另外，楚润公司未按约补缴1.95万元履约保证金，亦属违约行为，但非双方合同约定的解除合同的条件。因此，珠华公司诉请解除合同及要求楚润公司腾退租赁房屋，原审不予支持。（2）珠华公司诉请楚润公司支付至2020年3月31日前拖欠的租金49000元，以及从2020年4月1日继续按照98000元每年的标准向原告支付租金，经查根据合同约定楚润公司目前尚欠珠华公司2020年6月21日前的租金68500元（24500+24500-5000+24500），根据楚润公司在庭审答辩中明确“租金是不会少原告的”的意思表示，故原审对珠华公司的该项诉讼请求予以支持，下期租金依照合同自2020年9月20日继付。（3）珠华公司诉请的逾期支付租金的滞纳金，基于以上楚润公司拒付租金的理由以原审认定，原审对珠华公司的该诉讼请求不予支持。（4）珠华公司诉请楚润公司支付逾期履约保证金1.95万元，因在珠华公司提起本案诉讼后，楚润公司实际已补缴，故原审已无裁判的必要。（5）珠华公司诉请楚润公司支付拖欠的水费、电费、物业管理费，但未提交楚润公司拖欠这些费用的事实依据，故原审不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告湖南楚润石化新能源有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南珠华机械有限公司支付拖欠的租金68500元；二、驳回原告湖南珠华机械有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1674元，减半收取837元，诉讼保全费770元，合计1607元，由原告湖南珠华机械有限公司承担803元，由被告湖南楚润石化新能源有限公司承担804元。二审中上诉人提交证据：证据1，水电费交款通知单，拟证明楚润公司欠付水电费情况。证据2，2019年1月7日、3月21日催款单，拟证明楚润公司签订后合同从未按约付租。被上诉人进行质证认为，证据1不是新证据，在一审中已经提交。水电费我方已缴纳。证据2不是新证据，在一审中已经提交。本院经审核认为，证据1无法核实真实性，本院不予采信。证据2在一审已提交，二审不作证据使用。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、涉案租赁合同是否应当解除？2、被上诉方是否尚欠上诉方水费、电费、物业管理费。焦点1，涉案《厂房租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行自己的义务，作为承租人的楚润公司未依约支付租金。2019年9月24日，楚润公司向珠华公司发出《缓交房租、水电费用申请》，申请中承诺于2019年10月20日前缴纳水电费、房租费本金及违约金，逾期愿承担双倍违约金等。楚润公司未按承诺向珠华公司支付租金。2020年4月1日，楚润公司再次向珠华公司出具了《承诺书》，承诺在2020年4月30日前付清租金，否则同意于2020年4月30日解除《厂房租赁合同书》等。2020年3月28日，楚润公司向珠华公司支付了2.45万元，其中1.95万元用于补齐履约保证金，另外0.5万元用于支付欠付的租金。根据涉案《厂房租赁合同书》的约定：承租方未按约定期限交纳租金、物业管理费及其他费用（包括水电费等）超过30日，出租方有权解除本合同，因楚润公司未依约支付租金，珠华公司有权解除涉案租赁合同。合同解除后，被上诉人应将租赁房屋退还给上诉人。被上诉人辩称，自2019年6月起存在上诉人阻碍承租人通道的行为，从2018年11月开始通道砂石成堆、泥浆滥流，至今仍不畅通。经本院现场核实，珠华公司将楚润公司租赁场地外的通道等范围租赁给案外人从事砂石加工等并不影响楚润公司人员和车辆正常进出及其对租赁场地的正常使用，不成为拒付租金的理由，本院对其抗辩理由不予采纳。焦点2，合同解除后各项费用的计算。关于欠付租金，一审认定楚润公司目前尚欠珠华公司2020年6月21日前的租金68500元，实际系截止至2020年6月30日拖欠的租金金额，本院予以确认，从2020年7月1日后的租金继续按照98000元∕年的标准向珠华公司支付至房屋返还之日止。关于拖欠的水费、电费、物业管理费共计757.2元，因上诉人提交的证据不能证实产生了该费用，故本院不予支持。关于逾期付租的滞纳金5708.5元，根据涉案合同约定，逾期缴纳房租费及水电费按每日万分之五收取滞纳金，且楚润公司在2019年9月24日的《缓交房租、水电费用申请》中承诺逾期缴纳房租愿承担双倍违约金，故上诉人主张从逾期之日起至房租实际付清之日止的双倍滞纳金有事实依据，本院予以支持。从2019年9月20日起计算至2020年2月29日止的房租滞纳金计算如下：2019年9月20日—2020年2月29日拖欠房租24500元，滞纳金计算为24500×0.0005×2×162=3969元，2019年12月20日—2020年2月29日拖欠房租24500元，滞纳金计算为24500×0.0005×2×71=1739.5元，合计滞纳金为5708.5元，并从2020年3月1日继续按照每日万分之十的标准向上诉人支付滞纳金直至房屋租金实际付清之日止。综上所述，上诉人珠华公司上诉请求部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1593号民事判决第二项；二、变更湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1593号民事判决第一项为：湖南楚润石化新能源有限公司在本判决生效后十日内向湖南珠华机械有限公司支付截止至2020年6月30日拖欠的租金68500元，2020年7月1日起至房屋返还之日止的租金继续按照98000元每年的标准向珠华公司支付；二、解除湖南珠华机械有限公司与湖南楚润石化新能源有限公司于2018年12月28日签订的《厂房租赁合同书》，湖南楚润石化新能源有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋返还湖南珠华机械有限公司；三、湖南楚润石化新能源有限公司于本判决生效后十日内向湖南珠华机械有限公司支付计算至2020年2月29日止房屋租金的逾期滞纳金5708.5元，并从2020年3月1日继续按照每日万分之十的标准向湖南珠华机械有限公司支付滞纳金直至房屋租金实际付清之日止。一审案件受理费1674元，减半收取837元，诉讼保全费770元，合计1607元，由湖南珠华机械有限公司承担80元，由湖南楚润石化新能源有限公司承担1527元；二审案件受理费1674元，由湖南珠华机械有限公司承担50元，由湖南楚润石化新能源有限公司承担1624元。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年十月二十八日法官助理 姜胜强书 记 员 段佛琪