四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11973号 上诉人（原审原告）：吕建伟，男，1981年2月27日出生，汉族，住四川省成都市大邑县。 委托诉讼代理人：杜宏伟，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都德鑫置业有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇小南街****。 法定代表人：王安玲，执行董事。 委托诉讼代理人：龚榜建，男，汉族，公司股东。 上诉人吕建伟与被上诉人成都德鑫置业有限公司（以下简称德鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月27日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。吕建伟的委托诉讼代理人杜宏伟，德鑫公司的委托诉讼代理龚榜建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吕建伟上诉请求：1.撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初541号民事判决；2.判令德鑫公司限期按《商品房买卖合同》附件五约定的装饰和设备标准履行交房义务；3.判令德鑫公司承担逾期交房违约金，违约金以购房款金额142274元为基数，从2019年1月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止；4.判令德鑫公司承担一、二审案件的全部诉讼费。事实及理由：一、德鑫公司在没有提供任何证据证明其履行交付义务的情况下，一审法院仅根据吕建伟与酒店托管公司签订的委托经营合同即作出德鑫公司已经履行交房义务的结论，适用法律错误。二、一审判决将现房直接等同于符合合同约定的交房条件是错误的，双方在合同附件五对装饰和设备进行了约定，德鑫公司证据也证明其清楚房屋系作公寓式酒店销售，但双方提交的证据看，所交房屋是毛坯房，且房屋至今未满足物业服务、分户水电气及消防验收手续，不符合合同约定的交付条件。 德鑫公司答辩称，1.2019年7月1日前吕建伟多次看房后才购买房屋，房屋不是精装房，而是清水房，德鑫公司没有装饰的义务；2.酒店每一层楼设的总表，之前也有分表但被拆了，德鑫公司承诺办产权，交房时把房子交给原来的四川优悦酒店管理有限公司（以下简称优悦公司），优悦公司自己进行交办、交割，并且对房屋进行了装修，对阳台进行了改造，现在5楼已经要装完了，只有6层楼装了一部分，现在没有再继续装修，因案涉房屋不是民宅，只通了水电，案涉房屋验收是合规的，大产权和小产权都办完了的。 吕建伟向一审法院起诉请求：1.判令德鑫公司限期履行交房义务；2.判令德鑫公司承担逾期交房的违约金，违约金以购房款金额142274元为基数，从2019年1月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉之日为20914.28元；3.判令德鑫公司承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月1日，吕建伟与德鑫公司签订了《商品房买卖合同》（双方于2019年3月6日重新补签）及《商品房买卖合同补充协议》。约定吕建伟向德鑫公司购买德鑫公司开发的玉峰（推广名优品美地）项目房，用途为商业，建筑面积40.39平方米，房屋总价款为142274元。该商品房为现房，所在楼栋房屋所有权证号为：大房权证监证字第××号。交付条件：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第一二项所列条件：一、该商品房已取得规划验收合格证；二、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。《商品房买卖合同补充协议》约定，房屋达到合同约定的交付条件时，出卖人按照合同及附件记载的联络方式，通过电话或书面通知买受人，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房届满日前主动前往所购房屋现场办理房屋交接手续，买受人逾期未前往办理的出卖人不承担逾期交房的责任，房屋损毁灭失风险及物业服务费用等自约定的交房日起由买受人承担。出卖人和买受人在办理房屋验收交接时，如该商品房已经具备了合同第十五条所列条件的，买受人应当接收房屋，买受人不办理商品房交接手续的，出卖人不承担逾期交房的责任。合同签订后，吕建伟按照合同约定支付了全部购房款142274元。 同日，吕建伟作为甲方与案外人优悦公司作为乙方签订《物业委托管理经营合同》，约定吕建伟将其购买的上述房屋托管给优悦公司出租经营。托管经营期限自2018年3月1日至2028年2月29日，具体时间以酒店正式上线开业运营起10年为托管经营期限。甲方应于2018年12月31日前将托管物业按不低于本合同4.2“托管物业的交付标准”约定的条件交付给乙方。托管物业的交付标准包括装修（达到每平方米1500元以上的精装修标准）、家电配置、家具配置、装饰物和实用设施配置特殊配置要求。甲方应承担房屋交付前的装修、整改、基本配置（家具、家电、装饰物、一套布草和巾类品）费用。为便于乙方的统一经营管理,甲方委托乙方的招标入围单位辛集市第二建筑工程劳务分包有限公司对托管物业进行装修。吕建伟于合同签订当日向优悦公司支付装饰装修、设施设备及酒店品牌运营管理费32101元，2018年9月6日支付装饰装修、设施设备及酒店品牌运营管理费28535元，2018年10月10日支付装饰装修、设施设备及酒店品牌运营管理费48826元和阳台改建装修费用20000元。合同签订后，案涉房屋已经进行了装修，但未完工，一审庭审辩论终结前案涉房屋处于装修停工状态。 吕建伟于2019年4月23日在德鑫公司处领取了案涉房屋的不动产证。 一审法院认为，吕建伟与德鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，吕建伟依照约定给付了全部房款，德鑫公司应该按照约定于2018年12月31日前交房。根据查明的情况，德鑫公司销售给吕建伟的房屋为现房，在2018年7月1日双方签订合同时，该房屋所在楼栋已经取得了大产权证，已经完全具备房屋交付条件。吕建伟认为德鑫公司未与其办理房屋交接手续即为未履行交房义务，吕建伟未将房屋交于案外人装修，一审法院认为，综合案涉房屋在签订合同时为已办理大产权的现房、吕建伟与德鑫公司关于房屋交付的相关约定、吕建伟与案外人签订《物业委托管理经营合同》中关于装修的约定、吕建伟在2018年7月1日、9月6日、10月10日陆续向案外人支付装修款及案涉房屋已进行装修的实际情况，可以认定吕建伟在2018年12月31日前已经实际占有房屋并进行了装修，吕建伟称其没有把案涉房屋交给案外人装修，与事实不符，违背了诚实信用原则，吕建伟已经通过其行为实际接收了符合交房条件的房屋。因此，对于吕建伟的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回吕建伟的全部诉讼请求。案件受理费161元，由吕建伟吕建伟负担。 二审审理中，吕建伟提交了新证据：1.房屋现状照片6张，证明已售房源的外观，德鑫公司对斯维登酒店进行销售，酒店公司也是房屋的销售代理人，在销售房屋时对其进行了装修，但不改变毛坯房屋的性质；2.《三方合作协议》，证明德鑫公司把出售的房产是作为装修的酒店对外销售，包括提供的宣传单也证明了该事实；3.《售房宣传单》，证明吕建伟购买的是装修房。 德鑫公司质证对房屋现状照片的真实性无意见，售房宣传单是优悦公司宣传的，德鑫公司只承认办产权，至今房子没有退给德鑫公司。 本院对证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 二审另查明，吕建伟与德鑫公司签订的《商品房买卖合同》第三条商品房的基本情况中载明，该商品房装修水平是【√清水】。《商品房买卖合同》附件五对装饰和设备标准的约定，内墙【√水泥砂浆抹面】、顶棚【√钢筋混凝土楼板基层面】、室内地面均为×、阳台【√不封闭】，公共部分载明，楼梯间地面为水泥砂浆地面，墙面和天棚为仿瓷涂料。 本院认为，吕建伟与德鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，根据《商品房买卖合同》第三条、《商品房买卖合同》附件五的约定，德鑫公司向吕建伟出售的房屋为清水房，不带装修；吕建伟另行向优悦公司支付装饰装修费的事实也佐证，案涉房屋需另行交付的事实。因此，吕建伟上诉认为其所购买的是带装修的房屋的理由不成立。对于房屋是否交付的问题，案涉合同约定2018年12月31日前交房，吕建伟于2018年7月1日、9月6日、10月10日陆续向案外人支付装修款，同时案外人对案涉房屋已进行部分装修，该事实表明，虽然吕建伟未与德鑫公司办理交房手续，但德鑫公司已事实上将房屋交由吕建伟委托管理的案外人装修，吕建伟在案外人接收后进行装修时并未提出异议，应当认定德鑫公司已经实际交房的事实。因此，一审法院认定德鑫公司已交付房屋正确。综上所述，吕建伟的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费322元，由吕建伟负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十月十九日 书记员 杨珍梅