西安市鄠邑区人民法院西安市鄠邑区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0118民初2006号原告:文懋林，男，1964年8月15日出生，汉族，居民，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西碧湖房地产开发有限公司；住所地：西安市鄠邑区余下镇电厂十字；法定代表人：杨明钰，系该公司总经理。委托代理人：周永伟，北京市康达（西安）律师事务所律师；委托代理人：陈阿龙，北京市康达（西安）律师事务所实习律师；原告文懋林与被告陕西碧湖房地产开发有限公司（以下简称碧湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文懋林、被告碧湖公司的委托代理人周永伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文懋林向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理房屋产权登记手续；二、判令被告立即补办已代收原告的房屋维修基金、天然气初装费、闭路电视收费、产权登记费、查档费等财务收据；三、判令被告支付逾期办理房产证产生的违约金49682.2元，（按照合同约定每年的违约金为总房款的2%，2013年11月22日至今）。四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：我与被告于2010年12月17日签订商品房买卖合同，编号为ZXYZ645，约定我购买被告拟建的位于鄠邑区XX路XX段XX苑一套面积为148.4平方米的商品房，交房日期为2011年4月30日。合同签订后，我分两次缴清了总房款363580元。2013年11月22日，我向被告支付了该房屋的维修基金，在开具各项收费财务凭证时，因被告代理人高奇及财务人员从西安总部带回来的盖有财务章的收款收据数量不足，所以只开了部分收据。被告代理人答应开好了返回物业处，但我去了物业多次，并多次拨打代理人高奇的电话，均无果。在此期间，我以各种形式敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以各种原因拖延为我办理房屋所有权证，我多次联系被告项目负责人，要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为合同一方，在我交付房屋款后，亦应履行相应的义务，在合同订立之日起90日内办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。被告碧湖公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我公司没有为原告办理房屋产权登记手续的义务，原告的房屋属于一期，小区的大证已经办好了。其次，原告要求我公司补开房屋维修基金、天然气初装费、闭路电视收费、产权登记费、查档费等财务收据，但我公司没有查到原告交费的相关记录，房屋维修基金相关正式票据也不是由我公司开具，所以我公司没有办法补开相应收据。最后，原告主张违约金没有依据，因为被告不存在为原告办理房产证的义务，合同没有约定被告逾期为其办证应承担违约责任以及违约责任的相关标准。综上，原告的诉讼请求应全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月17日，原告文懋林与被告碧湖公司签订《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。约定原告购买被告开发的位于鄠邑区XX路XX段、XX小区”商品房一套，原告购买商品房房号为第20幢2单元4层20402号，面积为148.4平方米，房屋总价款363580元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分两次向被告交纳购房总价款363580元，2013年11月被告向原告交房，但该房屋产权证书一直未办理。2013年原、被告重新签订《商品房买卖合同》一份，该合同编号及内容与2010年所签合同一致。2020年4月23日，原告持前述诉称诉至本院，要求被告立即协助原告办理房屋产权登记手续并支付逾期办理房产证产生的违约金49682.2元，被告立即为原告补办房屋维修基金、天燃气初装费、闭路电视收费、产权登记费、查档费等财务收据。审理中，原告称因被告延期交房，应向其支付延期交房违约金，故被告公司将应支付的部分违约金抵扣原告应交纳的大修基金等费用。对此，被告不予认可，称公司未查到相应的交费记录或违约金抵扣大修基金的记录，且被告主张的费用都均应由其向物业交纳，由物业开具相应票据。原告未提交证据证明。被告碧湖公司辩称陕西有色置业有限公司于2011年接管其公司，在交接过程中发现工程的相关资料不全，其公司办事人员多次沟通，但所需资料都未得到完善，导致部分项目建设资料没有及时递交主管部门，成为历史遗留问题。2017年鄠邑区人民政府针对鄠邑区房地产项目房产证办理、XX户XX房XX小组，截止2019年4月，被告公司已经按照要求提交项目的全部建设资料以及房屋质量检测报告、房屋面积测量报告，并递交“竹馨苑”小区房屋所有权首次登记申请，现小区大证已经办理下来。对此，原告称该项目是否属于历史遗留问题是被告内部的事情，按照合同以及法律规定，出卖人有义务给买受人办理房屋产权登记证，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的责任。被告碧湖公司又辩称，原告在起诉之前未向其主张过违约金，因此原告主张违约金的诉讼时效已过。对此，原告称其多次找被告沟通此事，还向12345市民热线及城建局反映此问题，有色铂金城将碧湖公司收购后，还到有色铂金城办公室反映，2019年3月份，小区业主又组织上访，领导承诺近期办理。因此原告认为其一直在不间断的主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告文懋林与被告碧湖公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方自愿签订，且不违反法律规定，应为有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告缴纳全部购房款363580元，被告碧湖公司未在交付房屋后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告碧湖公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任，被告碧湖公司应支付原告已交房款2%的违约金即7271.6元。原告要求被告每年按照已付房款的2%支付违约金不符合双方合同约定，本院不予支持。原告还要求被告立即为其办理房屋产权登记手续，因双方合同未明确约定被告有为原告办理房屋产权登记手续的义务，故原告该项请求缺乏依据，本院不予支持。原告称被告公司将应支付的部分违约金抵扣原告应交纳的大修基金等费用，故还要求被告立即补办已代收房屋维修基金、天然气初装费、闭路电视收费、产权登记费、查档费等财务收据。对此，被告不予认可，称公司未查到相应的交费记录或违约金抵扣大修基金的记录，且被告主张的这些费用都应由其向物业交纳，由物业开具相应票据。原告亦未提交相应证据证明。故原告此项请求，证据不足，本院不予支持。被告碧湖公司辩称陕西有色置业有限公司于2011年接管其公司，在交接过程中因工程相关资料不全，导致部分项目建设资料没有及时递交主管部门，成为历史遗留问题。截止2019年4月，其公司已经按照要求提交项目的全部建设资料并递交“竹馨苑”小区房屋所有权首次登记申请，故其公司不存违约事实。但被告辩称意见属于其公司内部管理问题，不能对抗其延迟交付资料的违约事实，故对其此项辩称意见本院不予采信。被告碧湖公司还辩称，原告在起诉之前未向其主张过违约金，故原告主张违约金已过诉讼时效。对此，原告称其多次找被告沟通此事，还向12345市民热线及城建局反映此问题，有色铂金城将碧湖公司收购后，还到有色铂金城办公室反映过。原告认为其一直在不间断的主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。被告自称截止2019年4月已经交齐全部资料，故被告未在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记所需要的全部资料报登记机关备案，其违约行为一直持续到2019年4月。故原告起诉要求被告给付违约金未超过诉讼时效，对被告此辩称意见，本院亦不采信。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西碧湖房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告文懋林违约金7271.6元；二、驳回原告文懋林其余诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1240元，原告负担1060元，被告负担180元。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                审  判  长  吴  邓                            人民陪审员  杨  维                            人民陪审员  赵愿愿        二○二○年十月二十五日                            书  记  员  高锐霄  2020011820061964081513941610XXXXXXXXXXXXXXX916100007799456320200423121042051