河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12984号上诉人(原审原告、反诉被告)：冯艳茹，女，1985年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：马莉玲，女，1977年10月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：郭杰，河南优泽律师事务所律师。上诉人冯艳茹因与上诉人马莉玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法采取独任审理方式，进行了审理。二审审理期间，经本院询问，上诉人冯艳茹明确表示不再缴纳上诉费，本院按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人马莉玲上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初4490号民事判决书第二项、第五项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人原审本诉中要求上诉人退还房屋押金5万元以及转让费20万元的诉讼请求，依法改判支持上诉人原审反诉中要求被上诉人向上诉人支付拖欠租金24200元（租赁期限自2020年3月1日起至2020年3月12日止）以及违约金23600元（违约金按照每日200元的标准自2020年1月21日暂计至反诉之日，以后违约金继续计算至实际结清房租之日止）上述暂共计：47800元的原审反诉上述请求；2、本案一、二审本诉、反诉诉讼费用等由被上诉人承担。事实及理由：原审判决未查明被上诉人在2020年2月1日起至2020年3月12日止仍在继续使用承租房屋的事实，以适逢新冠疫情属于不可抗力为由错误判决被上诉人不予支付上述租赁期间的租金。在被上诉人上述租赁期间仍在实际使用租赁房屋并拖欠租金的情况下，上诉人将被上诉人支付的押金予以部分抵扣，并进而主张截止被上诉人实际搬离租赁房屋期间的租金既符合租赁合同的约定，应当予以支持。原审判决上诉人退还被上诉人10万元转让费属于事实认定错误，以“被上诉人已支付未实际使用期间的转让费，上诉人应当予以退还”为由适用公平原则属于法律错误。上诉人退还被上诉人10万元转让费没有事实和法律依据，应当驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人在原审诉讼中未提交任何一份证据原件、原始载体，本案原审中均是由上诉人举证相应的证据原件，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。被上诉人称“接受的涉案房屋系毛坯房”明显系虚假陈述。冯艳茹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯艳茹向一审法院起诉请求：1、依法确认2020年3月5日原、被告双方的《租赁合同》已解除；2、依法判令被告马莉玲退还原告冯艳茹房屋押金5万元整；3、依法判令被告马莉玲退还原告转让费20万元；4、依法判令被告因不可抗力免除2020年2月1日至3月5日的租金；5、依法判令被告支付单方解除合同的违约金5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。马莉玲向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原被告双方于2018年7月10日签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金24200元（租赁期限自2020年3月1日起至2020年3月12日止）以及违约金23600元(违约金按照每日200元的标准自2020年1月21日暂计算至反诉之日，以后违约金继续计算至实际结清房租之日止)上述暂共计：47800元;3、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业费1942元以及利息14.42元（利息以1942元为基数，自2020年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至反诉之日，以后利息按照上述利率继续计算至实际支付之日止）上述暂共计：1956.42元；4、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费4848元以及利息36元（利息以4878.72元为基数，自2020年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至反诉之日，以后利息按照上述利率继续计算至实际支付之日止）上述暂共计：4884元；5、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，马莉玲作为承租方与刘军（出租方）签订《房屋租赁合同》,约定:刘军将坐落于郑州市郑东新区地润路3号绿城百合公寓18号楼1层附07号的房屋出租给马莉玲,房屋建筑面积为210平方米，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日。2018年6月21日，上述房屋的所有权人登记为王清芝，不动产权证显示房屋的建筑面积为209.05m2。后王清芝在马莉玲与刘军签订的上述房屋租赁合同的出租人处签名确认。2018年7月10日，马莉玲作为出租方（甲方），郭亚军、冯艳茹作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：马莉玲将坐落于郑东新区地润路3号绿城百合公寓18号楼1层附07号的房屋出租给郭亚军、冯艳茹作为经营使用,建筑面积约为209.05平方米。租赁期限自2018年8月1日起至2023年3月31日止。房屋租金为第一年50000元/月、第二年租金53000元/月，第三年56180元/月，第四年59550元/月，第五年63123元/月。租赁期间内，除以上约定甲方不得以任何理由任意调整租金，如有异议双方协商。租金每6个月支付一次，乙方应于合同生效当日向甲方支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金300000元。在每满一年的最后一个月的20日前，乙方支付甲方下一年的租金，每延付一日，每日支付三百元作为违约金。乙方应在合同签订当日支付一个月租金50000元作为押金，租赁期内乙方不得用上述押金冲抵租金或其他费用。合同届满时，若乙方将所租赁的房屋归还甲方并结清所有费用，甲方应于五个工作日内将押金全额退还（不计息）。乙方拖欠租金或应交给甲方的其他费用（包括但不限于物业费、水、电费）已超过30日的，甲方有权解除合同。因甲方原因导致乙方无法正常经营，甲方退还乙方未使用租金、20万元的转让费及6个月的房租作为补偿。签合同当天一次支付：转让费20万元、押金5万元，6个月租金30万元。上述合同签订后，马莉玲向冯艳茹交付了涉案房屋，租期自2018年8月1日起算，冯艳茹已支付租金至2020年1月31日。2020年1月21日，马莉玲在微信中告知冯艳茹“房租这个月底到期，”冯艳茹表示生意不好，且称周边的房屋都降低了房租。后续双方就降低房租及疫情期间减免房租等事宜进行多次沟通。2020年2月29日，马莉玲称房东表示若冯艳茹确定继续承租就在当天先缴纳五万元房租，对于房租减免事宜在疫情过去后再确定优惠数额，冯艳茹未同意该方案。2020年3月1日，马莉玲在涉案商铺处张贴招租广告。2020年3月5日，马莉玲将商铺门上锁。2020年3月12日，冯艳茹从涉案商铺内搬离。2020年3月12日，马莉玲向涉案商铺的物业工作人员转款1942元、4848元。绿城物业服务集团有限公司于2020年3月13日开具了河南增值税电子普通发票三张，分别显示，涉案商铺2020年1月1日至3月10日的物业费为1942元、2019年12月1日至2020年2月29日代收电费4355.84元、2019年12月1日至2020年2月29日的物业专项服务费492.16元。庭审中，马莉玲确认已收到冯艳茹缴纳的押金50000元，并主张该押金用于抵扣冯艳茹应当支付的2020年2月份的租金。以上事实有冯艳茹提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、马莉玲提交的不动产登记证书、租赁合同、房屋租赁合同、微信聊天记录、物业费、电费电子发票及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，冯艳茹与马莉玲签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。在合同履行过程中，因对疫情期间租金减免等问题未达成一致意见，马莉玲于2020年3月5日将商铺锁门，冯艳茹亦于2020年3月12日实际搬离了该房屋，故双方的合同已经实际解除，对冯艳茹要求确认租赁合同于2020年3月5日解除的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于双方争议的租金及押金，马莉玲主张以押金抵扣2020年2月份租金，并要求冯艳茹向其支付2020年3月1日至12日的租金及违约金，对此该院认为，冯艳茹已支付租金至2020年1月31日，对于2020年2月1日至3月12日期间的租金，因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用及冯艳茹的经营产生影响，关于冯艳茹要求减免2月1日之后租金的主张，该院予以采纳，对于押金50000元，因双方合同实际解除，马莉玲亦应退还给冯艳茹。对马莉玲主张的房屋租金及违约金，该院不予支持。对于冯艳茹主张的转让费，因租赁合同解除，冯艳茹无法继续使用房屋及附属设施等，根据公平原则，对于冯艳茹已支付未实际使用期间的转让费，马莉玲应当予以退还。根据房屋租赁合同约定的租赁期间及冯艳茹实际使用房屋的期间，结合本案的实际情况，对冯艳茹要求马莉玲退还其转让费200000元的诉讼请求，该院酌定为100000元，对冯艳茹主张超出部分，该院不予支持。对冯艳茹主张的违约金50000元，因涉案租赁合同的解除系双方对疫情期间房租减免事宜未达成一致而导致，疫情的出现系不可抗力，属于不可归责于双方的事由，另在双方协商过程中，冯艳茹亦多次表示如不减免房租就不再继续使用房屋。故对冯艳茹要求马莉玲支付违约金50000元的诉讼请求，该院不予支持。对于马莉玲主张的物业使用费1942元及电费4848元，该部分费用系冯艳茹租赁期间内实际产生，马莉玲已代为缴纳，故对马莉玲要求冯艳茹支付该部分费用的诉讼请求，该院予以支持。对其主张的利息，因双方在合同中并无约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）冯艳茹、被告（反诉原告）马莉玲于2018年7月10日签订的《租赁合同》自2020年3月5日解除；二、被告（反诉原告）马莉玲于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冯艳茹退还押金50000元、转让费100000元；三、原告（反诉被告）冯艳茹于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）马莉玲支付物业使用费1942元、电费4848元；四、驳回原告（反诉被告）冯艳茹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马莉玲的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人马莉玲与被上诉人冯艳茹签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。上诉人马莉玲于2020年3月5日将涉案商铺锁门，被上诉人冯艳茹亦于2020年3月12日实际搬离了该房屋，故一审法院判定涉案租赁合同解除有事实与法律依据。2020年2月1日至3月12日，新冠疫情暴发，政府采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用及冯艳茹的经营产生影响，且涉案租赁合同已实际解除，故一审法院依据涉案房屋使用情况等因素，根据公平原则判定押金、转让费等并无不当。综上所述，上诉人马莉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4256元，由上诉人马莉玲负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年十月三十日书记员 刘宇浩