淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初1134号 原告：荣兰华，女，1970年12月20日生，汉族，住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：杜建柳，淮安市洪泽区蒋坝法律服务所法律工作者。 被告：江苏大家置业有限公司，住所地淮安市洪泽区大庆北路**。 法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾金婷，淮安市淮阴区淮州法律服务所法律工作者。 原告荣兰华与被告江苏大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告荣兰华及其委托诉讼代理人杜建柳、被告大家置业公司的委托诉讼代理人顾金婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣兰华向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于洪泽区益寿路“盛世华庭”33幢B-19、B19-1号商业门面房进行不动产产权登记；2、被告赔偿逾期交房违约金87887.5元（2011年1月1日至2016年6月1日合计1975天）;3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月25日,原、被告签订《协议书》，约定原告购买被告开发的位于洪泽区盛世华庭B-19、B-19-1号两套商业门面房，总价款89万元，同时约定被告应当在2010年12月31日前交付房屋，逾期交房按照二期商铺合同进行赔付。原告全额支付了房款，但直至2016年5月原告才接收房屋。就办理产权登记事宜，因被告涉案涉诉所以一直未能办理，现已具备条件，故诉至法院要求被告支付违约金并协助办理产权证。另查明，被告出售的二期商业门面房逾期交房的违约金为按照每日万分之零点五总房款进行赔付。 被告大家置业公司辩称，1、原告要求被告协助办理产权证的请求没有法律依据。原告至今尚欠40466元房款未付，被告有权行使后履行抗辩权。另外，房屋尚未验收，不具备办证条件；2、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。因原告尚有40466元房款未付，故被告不构成违约。原告的请求超过诉讼时效。 经审理查明如下事实，被告大家置业公司系洪泽区盛世华庭小区的房地产开发商。2009年10月18日，原告与被告签订《商铺认购权合同书》，原告认购盛世华庭33号楼B19、B19-1商品房2套，建筑面积以房产部门测绘面积为准。原告签订本协议时支付50000元作为签订《商品房买卖合同》的定金，签订《商品房买卖合同》后，定金转为房价款。2009年12月17日，原告与被告签订《商铺认购权合同书》2份，约定B19-1室单价7022元/㎡，协议签订时原告支付定金100000元；B19室单价4928元/㎡，协议签订时原告支付定金550000元。2010年1月25日，原告与被告就B19号商品房又签订《商铺认购权合同书》，约定原告在签订协议时支付190000元作为定金。原告与被告于2010年1月25日签订《协议书》，确认：“原告于2010年1月25日之前一次性交付890000元整（其中B19、B19-1）计贰套。被告保证2010年12月31日前交付给乙方，如甲方逾期交房，按照二期商铺合同进行赔付。”二期商铺合同中约定：“出卖人逾期交房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”原告荣兰花已支付购房款总计890000元。后被告未能按约交付涉案商铺。 被告于2010年5月18日取得盛世华庭33幢楼的商品房预售许可证，预售许可证上载明原告购买的33幢楼B19室、B19-1室建筑面积是166.27平方米、15.82平方米。 2016年5月30日，原告接收未经验收的涉案房屋并装潢使用，至今涉案商铺因未竣工验收，不具备办理产权证书的条件。 另查明，大家置业公司于2009年6月份向中国工商银行股份有限公司洪泽支行贷款4800万元，用盛世华庭33幢楼房屋进行抵押（含涉案房屋），大家置业公司于2011年6月还清了全部贷款，2012年1月13日，大家置业公司申请解除抵押（房屋已解押）。 淮安市中级人民法院于2011年8月17日作出（2011）淮中商初字第0024号民事判决，判决被告大家置业公司对张高明欠淮安市京淮物资有限公司的430万元钢材款及利息承担连带责任。2012年11月7日，京淮公司与被告达成执行和解协议，将查封的盛世华庭小区第33幢B17室、B18室、B19室、B19-1室、B20室、B21等商品房作价534万元直接变卖给案外人王建中，2012年11月26日淮安市中级人民法院作出执行裁定，上述商品房所有权归王建中所有。2018年6月19日，李风月、孙守宽、盛成红向淮安市中级人民法院提出执行异议，淮安市中级人民法院以执行异议超过法定期限裁定不予受理，李风月、孙守宽、盛成红不服向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院驳回了申请。李风月、孙守宽、盛成红又向淮安市中级人民法院提交执行监督申请书，淮安市中级人民法院于2020年6月17日作出（2019）苏08执监67号执行裁定书，撤销了原执行裁定书。 以上事实由原、被告当庭陈述及原告提供的协议书、商铺认购权合同书、淮安市中级人民法院（2019）苏08执监67号执行裁定书，被告提供的商品房预售许可证加以佐证，经质证是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原告要求被告协助原告办理位于洪泽区益寿路盛世华庭33幢B19、B19-1号门面房进行不动产产权登记能否支持？2.原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效？ 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，荣兰华与大家置业公司签订的《协议书》与《商铺认购权合同书》，是双方当事人对房屋的位置、房屋价款、交付时间、交付方式、房屋交付日期、逾期交房违约责任等情况协商一致的结果，并自愿受该协议的约束，系双方真实意思表示且不违反法律规定，原告已经支付了890000元房款，占总房款的95%以上，应当认定原、被告已经成立合法有效的商品房买卖合同。涉案房屋至今未经过验收，现在不具备办理不动产权登记的条件，故对原告主张被告协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求应予驳回。但在涉案房屋具备办理不动产权登记条件时，如被告不予配合，原告可再另案主张。根据《商铺认购权合同书》中约定，所购买房屋以建筑面积计算，签订本协议时支付定金作为双方当事人签订《商品房买卖合同》的定金，签订《商品房买卖合同》后转为房价款，表明最终房款应以建筑面积乘以房屋单价计算，大家置业公司主张的按照B19每平方米4928元、B19-1每平方米7022元计算有事实依据，本院予以认可，原告应在大家置业公司协助办理不动产产权登记时补足差价40466元（4928元/㎡*166.27㎡+7022元/㎡*15.82㎡-890000元）。被告主张因原告未能支付剩余40466元房款，致使其行使后履行抗辩权，不存在违约。本院认为，双方签订协议书、商铺认购合同书时，房屋的最终价款并不清楚，也约定了按照建筑面积计算，之后大家置业公司取得预售许可证，才明确房屋的建筑面积，而双方未能签订正式的商品房买卖合同，原告也就不存在补齐剩余房款的义务，被告不能行使后履行抗辩权。故被告主张其行使的是后履行抗辩权无事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，原告主张的2011年1月1日至2016年6月1日期间的逾期交房违约金，已经超过了三年的诉讼时效，而且原告陈述没有向被告主张过，不能发生诉讼时效中断。对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 驳回原告荣兰华的诉讼请求。 案件受理费1998元，减半收取999元，由原告荣兰华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，荣兰华账号：62×××80、江苏大家置业有限公司账号：62×××72，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 员 陈士涛 二〇二〇年十月十六日 法官助理 陆 丹 书 记 员 李晓鸥 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。