江苏省徐州经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0391执异28号案外人：李彬，男，1973年1月25日生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住江苏省徐州经济技术开发区。申请执行人：张翼，女，1965年2月5日生，汉族，户籍地徐州市鼓楼区，现住山东省青岛市市**。在本院执行申请执行人张翼与被执行人张力、刘冲买卖合同纠纷一案过程中，案外人李彬对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月16日举行了听证。案外人李彬到庭参加听证，申请执行人张翼因疫情原因未参加听证但提交了书面答辩状。本案现已审查终结。案外人李彬向本院提出异议请求：解除（2020）苏0391执191号执行案中对徐州经济技术开发区运河御苑9-1-3202室房屋的查封。事实与理由：案涉房屋虽为被执行人张力、刘冲的征迁安置房，两被执行人已于2018年11月3日将该房屋以20万元的价格出售给异议人，并经徐州市鼓楼区求是法律服务所见证。申请执行人张翼辩称：异议不成立。当时分房抓阄时异议人不在现场。异议人无证据证明9-1-3202室房屋就是异议人的。本院认定的事实：2018年11月3日，李彬（乙方）与作为甲方的张力、刘冲、刘星、孙维签订《房屋买卖协议》，约定“甲方自愿将所拆迁安置的徐州经济技术开发区东环办事处赵庄居民委员会坐落于在原小赵庄的拆迁安置房，面积92平方米的房屋一套出售给乙方。经双方协商，上述房屋总价200000元。”该协议经徐州市求是法律服务所岳修武、吕美丽见证并出具了见证书。该协议上有后来添加的文字“9号楼1单元3202刘星”，在“刘星”文字上有指印。当天，李彬通过微信向刘冲支付10万元。2018年12月17日，刘冲向李彬出具《借款合同》，载明“借款人民币叁万元整（¥30000）”。2019年1月8日，刘冲向李彬出具借条写明“向出借人李彬借款人民币叁万元整（30000）”。2019年3月9日，刘冲向李彬出具欠条写明“今欠李彬人民币7800元整”。2019年4月10日，刘冲向李彬出具欠条写明“今欠李彬壹万叁仟元整（13000）”。2019年7月12日，作为甲方的张力、刘冲与作为乙方的张翼签订房屋买卖合同，双方在该房屋买卖协议中约定：1、甲方拥有坐落在徐州××开发区东环小赵庄安置区的房屋，面积92㎡，房屋性质为期房，甲方自愿把上述房屋出售给乙方。2、甲方保证此房没有任何产权纠纷，未设置担保、抵押、与他人不存在任何债权债务且不得将该房再行出售。3、房屋总售价￥385000元，计叁拾捌万伍仟元正，签订合同后，付房款贰拾万元正。余欠款在上房当日一次性付清，此协议办理后无论房价跌与涨均以此价为准，双方不准反悔，违约。5、现因该房屋暂不能办理房产权属手续，在该房屋能够办理房产权属手续时，甲方必须协助乙方办理房产变更过户手续，因办理该房变更过户所产生的必要费用由乙方负担。如此房在办理房产权属手续时，甲方不协助办理，或有任一方违反约定需向另一方支付违约金（按交易总额的百分之二十计算）同时承担对方为主张权力所支出的所有费用（诉讼费、案件代理费、交通费、调查费等）。2019年7月12日当日，二被告向原告张翼出具收条，载明：“收条今收到张翼购赵庄安置区房款200000元，大写贰拾万元整。刘冲张力2019年7月12日”后，2019年7月18日，原告向刘冲尾号为6482的银行账户转账40000元，2019年7月20日，原告张翼向被告刘冲微信转账10000元，并表示25万元已付清，尾款上房后付清。被告刘冲表示认同。2019年8月21日，原告张翼向徐州经济技术开发区分局石桥派出所报警，接处警工作登记表载明：“2019年8月21日17时44分许报警人称：我通过中介买了一个房子，房主收了我25万，现在又反悔不肯卖了。我今天要求房主退钱，他说没钱，有纠纷，请人来处理。接警后民警迅速到达现场，经了解2019年8月21日17时44分许段丹、张翼、夏静敏称其通过东尚房产购买刘冲的房屋，现在刘冲的家人对出售房屋一事没有达成一致意见，刘冲到东尚房产向××、××、夏静敏说明情况并协商解决办法。没有过激行为。民警告知双方当事人可以协商解决此事，如协商不成可以到法院诉讼解决，但不能有过激行为或违法行为。”2019年9月10日，原告张翼与被告刘冲、张力买卖合同纠纷一案在本院立案。2019年12月6日，本院对该纠纷作出（2019）苏0391民初3730号民事判决：一、解除原告张翼与被告刘冲、张力签订的《房屋买卖协议》。二、判令被告刘冲、张力向原告张翼退还购房款250000元，支付违约金50000元，合计300000元。案件受理费7075元、减半收取3537.5元，由被告刘冲、张力负担（被告在本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳）。2020年1月13日，根据张翼的申请，本院立案强制执行，案号为(2020)苏0391执121号。在执行过程中，本院将运河御苑9-1-3202室房屋查封。另，李彬陈述，“我2019年8月去抓阄，分到了14楼，但是刘星通过村里调换成现在的运河御苑9-1-3202室。2019年9月份入住，后来因为疫情原因搬出来了，前段时间想装修看到房子被查封了。”2020年8月27日，徐州经济技术开发区东环街道办事处赵庄居民委员会出具《证明》，“运河御苑9栋1单元3202室的房屋原由刘星居住，现由李彬居住。（仅供办理水电过户使用）。”本案争议的焦点问题是：案外人李彬对案涉房屋上房享有排除本院强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，关于价款问题，案外人李彬提供的证据可以认定在本院对涉案房屋采取查封之前，案外人已经支付购房款10万元，至于刘冲向李彬出具欠条、借条等问题，因与本案系不同法律关系，本院不予理涉。关于李彬是否实际占有案涉房屋问题。李彬的陈述自相矛盾，其提供的居委会证明也只能证明在2020年8月27日供李彬办理水电过户使用，可以说明在该时间之前该房屋并没有办理水电过户。总之，李彬尚不能举证证明其在本院查封之前已经实际占有该房屋。对于案外人对涉案房屋能否过户方面是否存在过错问题。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。案外人违反管理性强制性法律规定，转让未依法登记领取权属证书的房地产，且明知涉案房屋目前无法过户，必然潜伏一定的风险，其主观上的过错是明显的。因此，案外人李彬的举证尚不能证明其对案涉房屋享有排除本院执行的权利，案外人的异议不成立。综上，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，裁定如下：驳回案外人李彬的异议请求。案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  魏俊哲人民陪审员  刘振书人民陪审员  张有晴二〇二〇年十月二十三日书 记 员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释〔2004〕15号）第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。四、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。