河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3255号上诉人（原审被告）：杨猛，男，汉族，1990年9月15日出生，住光山县。被上诉人（原审原告）：孙长祥，男，汉族，1962年2月16日出生，干部，住光山县。被上诉人（原审原告）：彭民，男，汉族，1974年7月29日出生，住光山县。委托诉讼代理人：熊卫东，男，1967年8月28日出生，住河南省信阳市浉河区，系彭民姐夫。被上诉人（原审原告）：孙凌，女，汉族，1970年7月27日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙长祥，男，汉族，1962年2月16日出生，住光山县正大街**，系孙凌哥哥。原审被告：赵付强，男，汉族，1970年4月10日出生，住光山县。原审被告：王强，男，汉族，1989年11月30日出生，住光山县。原审被告：吕恩晶，男，汉族，1974年10月2日出生，户籍地潢川县。上诉人杨猛因与被上诉人孙长祥、彭民、孙凌、原审被告赵付强、王强、吕恩晶房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初5668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨猛、被上诉人孙长祥、被上诉人彭民的委托诉讼代理人熊卫东、被上诉人孙凌的委托诉讼代理人孙长祥、原审被告赵付强、王强到庭参加诉讼，原审被告吕恩晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨猛上诉请求：1、上诉人对一审光山县人民法院（2019）豫1522民初5668号民事判决第一项判决内容不服，请求依法改判或将本案发回一审法院重审。2、请求判令本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“杨猛若单方主张解除合同，应将内容明确具体的解除合同通知送达三原告，故商铺经营协议书并未解除”属事实认定错误，双方签订《商铺租赁协议书》自20l9年12月30日已经解除。二、原审法院未通知必要共同诉讼人参加诉讼，程序违法。上诉人与原审被告赵付强、吕恩晶、吕恩晶及案外人闻德根五人共同协商，约定以合伙方式经营“新煮艺快餐店”，并于2018年6月12日签订《酒店股份合同协议书》。因经营需要，2018年7月1日上诉人杨猛以个人名义与被上诉人孙长祥等三人签订《商铺租赁协议书》，庭审中王强、赵付强予以追认，是其共同合伙租赁房屋使用。一审中被上诉人罗列上诉人杨猛、原审被告赵付强、王强及吕恩晶为共同被告，足以证明租赁合同系上诉人杨猛代表合伙签订。该租赁合同对于原审被告赵付强、吕恩晶及案外人闻德根具有约束力。被上诉人孙长祥、孙凌、彭民在一审起诉时遗漏必要共同诉讼参与人闻德根，且一审法院对上诉人申请追加案外人闻德根参与诉讼未予审查。系程序违法。三、上诉人不应对被上诉人恶意扩大的损失承担赔偿责任。上诉人及其合伙人因快餐店经营不利倒闭，商铺租赁合同目的已无法实现，亦没有合同履行的基础，继续履行《商铺租赁协议书》对上诉人显失公平。为防止损失进一步扩大，上诉人于2019年l2月以电话、短信方式通知被上诉人孙长祥及其妻子、熊卫东妻子彭华收回房屋，但被上诉人之间相互推诿拒不接收房屋，以致案涉房屋无故空置，未能充分发挥商铺的社会效能。四、原审法院酌定的逾期付款违约金标准明显过高，于法无据。综上所述，请求二审法院综合查证判断，撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人孙长祥、彭民、孙凌辩称，1、三答辩人直至2020年7月末，并未收到任何有关解除合同的书面通知，也未见上诉人交钥匙的行动。故商铺租赁协议书并未解除，双方签订的《商铺租赁协议书》在2019年12月30日并没有解除。2、被答辩人是几个人合伙经营新煮艺餐厅的，由被答辩人自己认定。餐厅食品经营许可证、营业执照是杨猛个体的，应视同独资经营主体。当时签订《商铺租赁协议书》时，有被答辩人杨猛的合伙人在场，熊卫东（答辩人委托代表人）当场提出，让其他合伙人也签字。但杨猛阻止了，并说由他一人代签即可，有任何问题，由他本人自行内部沟通、协商，由他出面解决，并愿负法律责任。综上所述，被答辩人显然是在歪曲事实、恶意拖欠房租，拖延判决时间，严重损害了答辩人的合法权益，造成答辩人后期不可估量的损失。答辩人原则上同意一审判决，请求二审法院依法驳回被答辩人杨猛的上诉请求。原审被告赵付强、王强述称，其二人的意见与上诉人杨猛意见一致。原审被告吕恩晶未到庭应诉，亦未提交书面意见。孙长祥、彭民、孙凌向一审法院起诉请求：1、请求判令被告缴纳第二年三套房屋的未交房租费280000元；2、判令被告缴纳逾期交付租金的违约金，每逾期一日按年租金的千分之二支付，从2019年6月1日起至交齐房租之日止；3、本案诉讼费及执行费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月12日被告杨猛、赵付强、王强、吕恩晶与闻德根签订《酒店股份合同协议书》，合伙经营新煮艺快餐店，2018年7月1日，被告杨猛与三原告签订了《商铺租赁协议书》用于经营新煮艺快餐店，合同约定：合同期五年，即2018年7月1日至2023年6月30日；出租房屋租金按年计算，五年房租不变，年租金330000元，签合同时一次性缴纳第一年租金330000元，以后每年提前一个月支付下一年的房租；乙方逾期交付租金，每逾期一日，按年租金千分之二支付甲方违约金；租赁期内，任何一方未征得另一方书面同意单方解除合同，应赔偿对方三个月房租费及年租金百分之十的违约金。在合同履行过程中，被告缴纳了第一年房租，第二年房租缴纳了150000元，此后的房租一直未付，原告多次催要被告拒不支付，引起诉讼。上述事实有原告当庭提交的《商铺租赁协议书》、催款通知书和被告提交的《商铺租赁协议书》、收到条两张、短信和微信聊天截图等相关证据在卷佐证，足以证实。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告赵付强、王强、吕恩晶是否应承担责任；2、案涉《商铺租赁协议书》是否已经解除；3、原告主张的租金、违约金有无依据。三原告与被告杨猛经自愿协商签订的《商铺租赁协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一，被告赵付强、王强、吕恩晶不是本案《商铺租赁协议书》的合同相对人，不是适格主体，故被告赵付强、王强、吕恩晶在本案中不应承担责任。关于争议焦点二，《商铺租赁协议书》第五条第七款约定：“租赁期内乙方需提前解除契约，应事先征得甲方书面同意”。该条款表明在不具备法定解除事由的情况下，作为承租人的杨猛可要求解除合同，但应征得甲方书面同意。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，杨猛若单方主张解除合同，应将内容明确具体的解除合同通知送达三原告。庭审中，被告只提交了杨猛与原告孙长祥妻子王阿姨的微信聊天记录及杨猛与原告彭民姐姐彭华的短信记录，拟证明被告已书面通知原告主张解除合同，但被告未提供与通知三原告本人主张解除合同的证据，且三原告也未出具书面同意解除合同的依据，故三原告与被告杨猛签订的《商铺经营协议书》并未解除。杨猛辩称在2019年12月份已通知收回房屋，但未能提供证据证实，三原告对此亦不予认可，对该辩解意见不予采信。关于争议焦点三，《商铺经营协议书》在履行过程中，被告辩称双方协商变更租金为300000元/年，但三被告未提供证据证明，且三原告也坚决否认，故房屋租金仍应按照双方签订的合同约定330000元/年履行，杨猛应在2019年6月1日向三原告支付2019年下半年至2020年上半年下欠的房租180000元。涉案合同第六条约定，“乙方逾期交付租金，每逾期一日，按年租金千分之二支付甲方违约金”。既然案涉合同没有解除，杨猛未按照合同约定支付2019年下半年至2020年上半年租金的行为构成违约，应当支付逾期支付租金的违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故因合同中约定的违约金计算基数及标准过高，杨猛对此提出异议，法院对此予以调整，调整的依据是杨猛迟延支付租金给原告造成的实际损失，因三原告未对其实际损失提供相应证据，故法院认为违约金应以欠付租金为基数，以日万分之五标准计算为宜。因被告其后分五次支付2019年下半年至2020年上半年期间的租金150000元，因此逾期支付违约金的计算应当分段分别计算。另根据公平原则，被告承租房屋用于经营，因疫情导致承租人没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故对被告杨猛下欠房租，本院适当调整为140000元。被告吕恩晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告的主张进行抗辩的权利，不影响本案缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨猛于判决生效后十日内给付原告孙长祥、彭民、孙凌租金140000元及逾期支付租金的违约金（其中以330000元为基数，自2019年6月2日起计算至2019年7月20日；以280000元为基数，自2019年7月21日起计算至2019年12月27日；以210000元为基数，自2019年12月28日起计算至2019年12月29日；以205000元为基数，自2019年12月29日起计算至2020年1月20日；以180000元为基数，自2020年1月21日起计算至2020年6月1日；均按照日万分之五计算）；二、驳回原告孙长祥、彭民、孙凌的其他诉讼请求。案件受理费7440元，由被告杨猛承担。二审期间，被上诉人提交下列证据：1、上诉人于租赁期间于2020年元月在门店张贴转让公告；2、上诉人在2020年8月4日起诉我们三人要求解除合同，然后在8月4日当庭把钥匙扔在桌子上给我们就走了，后来8月25日突然撤诉了；3、天然气管道在8月4日以后仍未拆除的照片，我们租给他的时候，没有经过我们同意私自加装的。拟证明上诉人并未要求解除合同和上诉人不拆除私自加装物会影响被上诉人出租的事实。上诉人质证意见：1、转让公告是2019年12月份之前张贴的。当时是赵付强找孙长祥的老婆去协商的，他老婆让我们贴个公告对外转让，上面留的有赵付强与孙长祥老婆的电话，孙长祥是知晓的。2、交钥匙的事实是有的，加装天然气也是事实。另查明，上诉人认可于2020年7月搬走桌椅板凳、锅碗瓢盆之物，说明上诉人至此才腾空房屋。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的焦点为：一、本案是否遗漏当事人。二、涉案的商铺租赁协议书是否在2019年12月底由上诉人单方面提出解除；三、一审认定的租金违约金是否有事实依据、是否过高。关于第一个焦点，2018年6月12日杨猛、赵付强、王强、吕恩晶与闻德根签订《酒店股份合同协议书》，合伙经营新煮艺快餐店。2018年7月1日，上诉人杨猛与三上诉人签订了《商铺租赁协议书》用于经营新煮艺快餐店。根据上述合同，与三被上诉人签订房屋租赁合同的是上诉人，虽然上诉人租赁该房屋是用于与他人合伙经营新煮艺快餐店，但是其合伙人并没有在《商铺租赁协议书》签字、被上诉人对上诉人的主张也不予认可。经营新煮艺快餐店的其他合伙人非签订《商铺租赁协议书》合同相对人，被上诉人不追加其他合伙人为当事人，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，故本案不存在遗漏当事人，上诉人的此上诉理由不能成立。关于第二个焦点，一审中，上诉人提交了其与被上诉人孙长祥妻子王阿姨的微信聊天记录及其与被上诉人彭民姐姐彭华的短信记录，拟证明上诉人已书面通知被上诉人主张解除合同。根据双方签订的《商铺租赁协议书》第五条第七款约定：“租赁期内乙方需提前解除契约，应事先征得甲方书面同意”。该条款表明在不具备法定解除事由的情况下，作为承租人的杨猛可要求解除合同，但应征得甲方书面同意。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从上诉人与被上诉人亲属之间的微信聊天记录和短信记录内容看，上诉人有解除合同的意思表示，并未将租赁房屋腾空和拆除加装设备，亦未向三被上诉人出具书面同意解除合同的依据，故三被上诉人与上诉人签订的《商铺租赁协议书》并未解除。关于一审认定的租金违约金是否有事实依据、是否过高问题。截止2020年1月20日上诉人共计支付第二年房租150000元，下欠180000元房租未付，根据涉案合同第六条的约定，“乙方逾期交付租金，每逾期一日，按年租金千分之二支付甲方违约金”。上诉人未在合同约定时间内付清房租违反了合同约定，应承担相应的违约金。一审根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为涉案合同约定的违约金计算基数及标准过高，予以调整符合法律规定，故上诉人的此上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由杨猛负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 周启明审判员 韩 洋二〇二〇年十月十五日法官助理王春丽书记员刘晓慧