广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9804号原告：东莞市三正物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：莫金进，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒晴，女，汉族，1983年10月3日出生，住广东省东莞市**********************，公民身份号码为500************442，系该公司工作人员。被告：李善禧，男，汉族，1967年2月1日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************178。原告东莞市三正物业服务有限公司诉被告李善禧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒晴，被告到庭参加了诉讼。后本院依法适用简易程序，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒晴到庭参加了诉讼。被告李善禧经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应向原告支付2019年7月、2019年12月至2020年3月的物业服务费2101.5元；2.被告应向原告支付欠交2019年7月、2019年12月至2020年3月的物业服务费滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算到实际支付之日止（暂计至2020年6月11日为49.04元）；3.被告应向原告支付2019年7、8月、2019年12月至2020年3月水费744元、电费517.7元；以上合计3412.24元；4.被告应承担本案的全部诉讼费。事实与理由：东莞市塘厦镇三正休闲购物城是东莞市三正房地产开发有限公司（下称开发商）开发的商住小区，被告向开发商购得该小区A80号房（下称该房屋），建筑面积244.34平方米。三正休闲购物城竣工后，开发商即委托原告对该小区提供物业管理服务，根据《前期物业服务合同》（2019年）及《关于休闲购物城自2019年7月1日开始按新标准收取物业服务费的通知》的约定，该房屋的物业服务费按建筑面积计收，为1.72元/月/平方米。但被告2019年7月、2019年12月至2020年3月未按约定支付物业服务费，虽经原告多次催讨，均未果，截至2020年3月共计欠交物业服务费2101.5元、水费744元、电费517.7元。又根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费应按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，故被告欠交的2019年7月、2019年12月至2020年3月物业服务费应向原告支付滞纳金，滞纳金具体标准为：逐月按中国人民银行同期同类贷款利率计算到实际支付之日止（暂计至2020年6月11日为49.04元）。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请法院依法判准。被告辩称，1.原告要求提高物业管理费的收费标准，没有通知也没有征求被告的意见；2.原告的《物业服务收费标准调整协议》存在造假情况；3.关于水电费，原告收取标准不合理，与供电局、供水公司收费标准不相符；4.原告存在乱收费问题，例如生活垃圾处理费。本院经审理认定事实如下：原告系东莞市塘厦镇三正休闲购物城的物业服务单位，被告系东莞市塘厦镇三正休闲购物城A80的业主。该物业的建筑面积为244.34平方米。2019年5月1日三正房地产公司与原告签订一份《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》，上述合同、协议约定：三正房地产公司选聘原告对三正休闲购物城进行物业管理，合同期限自2019年5月1日至2024年4月30日；物业服务费由原告向业主按其拥有物业的建筑面积预先收取，三至四层商铺为1.32元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或承租人应于每月10日前向三正物业公司交纳。原告主张，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，三正休闲购物城的物业服务费自2019年7月1日按照新标准收取，其中案涉物业由原来的1.32元/月/平方米上调至1.72元/月/平方米。原告就其上述主张提交《关于休闲购物城自2019年7月1日开始按新标准收取物业服务费的通知》、公示照片打印件及157份《物业服务收费标准调整协议》佐证。上述证据显示三正休闲购物城的物业服务费调整方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告认为原告调整物业服务费的收费标准没有征求被告的意见，也没有获得被告的同意，且《物业服务收费标准调整协议》存在作假嫌疑。被告于庭后提交了业主姓名为冯伟峰、冯丽华的《物业服务收费标准调整协议》复印件，冯伟峰、冯丽华分别出具的声明复印件以及冯伟峰、冯丽华的香港永久性居民身份证复印件、港澳居民来往内地通行证复印件佐证。原告对被告的上述主张予以否认，并主张冯伟峰是授权案涉小区的保安代其在《物业服务收费标准调整协议》上签名，冯丽华则是自行在《物业服务收费标准调整协议》上签名，另2018年8月27日冯丽华在《购物城适度调增管理费的意见征询函》中签名同意调增物业服务管理费，并提交微信聊天记录、《三正购物城2016年和2017年财务收支状况公示暨适度调增管理费实现收支平衡的意见征询》佐证。根据原告向本院提交的费用催缴温馨提示显示，2019年7月、12月以及2020年1-3月被告每月拖欠的物业管理服务费为420.3元，另被告尚欠2019年7月、8月、12月以及2020年1-3月的水费共计744元、电费共计517.7元未向原告交纳。被告称其对物业管理服务费、水费、电费的收费标准均有异议，故未缴交上述物业管理服务费、水费、电费。对于被告提出的水费、电费收费标准问题，原告解释称其代收的水费、电费均是按照东莞市发展和改革局的相关文件进行收取，案涉物业的上述水费、电费其已代被告缴交。原告就其上述提交主张提交了东莞市发展和改革局文件、缴费凭证佐证。以上事实，有房产证复印件、《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》、《关于休闲购物城自2019年7月1日开始按新标准收取物业服务费的通知》、公示照片打印件、《物业服务收费标准调整协议》、水电抄表记录、欠费明细、《费用催缴温馨提示》、快递单、微信聊天记录、《三正购物城2016年和2017年财务收支状况公示暨适度调增管理费实现收支平衡的意见征询》、情况说明、东莞市发展和改革局文件、缴费凭证、《物业服务收费标准调整协议》复印件、声明复印件、香港永久性居民身份证复印件、港澳居民来往内地通行证复印件以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。在案涉小区业主委员会成立前，开发商三正房地产公司依法有权与物业管理服务公司签订前期物业服务合同，对案涉房地产项目开展物业管理服务，故三正房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，案涉物业已交付被告使用，被告理应支付相应的物业服务管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告提交的证据足以证明案涉小区物业服务管理费的调整方案已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且上述调整方案已在案涉小区对全体业主予以公示，故原告主张案涉物业的物业服务管理费自2019年7月1日起按照1.72元/月的标准计算合理，本院予以支持。被告相应的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。依据《前期物业服务合同》的约定被告应向原告缴纳物业服务管理费，物业服务管理费按1.72元/月/平方米计算，案涉房屋的建筑面积244.34平方米，故每月的物业服务费244.34平方米×1.72元/月/平方米＝420.30元。原告主张被告未支付2019年7月、12月以及2020年1-3月的物业服务管理费，被告对此亦予以确认，故被告应当向原告支付2019年7月、12月以及2020年1-3月的物业服务管理费420.30元×5个月＝2101.5元。《前期物业服务收费补充协议》约定业主应于每月10日前向原告交纳，上述物业服务管理费均已届支付期，故本院对原告要求被告支付物业服务管理费2101.5元的诉讼请求依法予以支持。根据《前期物业服务收费补充协议》第二条的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳”。则滞纳金具体计算为：2019年7月1日至2019年8月19日期间物业服务管理费的逾期付款滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率自逾期之日开始计算，2019年8月20日起物业服务管理费的逾期付款滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）自逾期之日开始计算，即2019年7月物业管理服务费420.3元，自2019年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至付清之日止，2019年12月物业管理服务费420.3元，自2019年12月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至付清之日止，以此类推。上述每月物业管理服务费的滞纳金金额应以每月物业服务费420.3元为上限。关于水费、电费。原告系受电力部门、自来水公司委托代收代缴，原告代缴之后有权向被告主张，根据原告向本院提交的欠费明细、缴费凭证等，被告尚欠2019年7月、8月、12月以及2020年1-3月（含3月）的水费共计744元、电费共计517.7元，本院依法予以确认。被告对收费标准提出异议，但原告代缴的费用均有相应的收费依据，因此对被告相应的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条第五项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、被告李善禧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三正物业服务有限公司支付自2019年7月、12月以及2020年1-3月期间的物业服务管理费2101.5元；二、被告李善禧应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市三正物业服务有限公司支付2019年7月、12月以及2020年1-3月期间逾期交纳物业服务管理费的滞纳金[以每月物业服务费420.3元为基数，2019年7月物业管理服务费420.3元，自2019年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至付清之日止，2019年12月物业管理服务费420.3元，自2019年12月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至付清之日止，以此类推，上述每月物业服务管理费的滞纳金应以每月物业服务管理费420.3元为上限]；三、被告李善禧应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市三正物业服务有限公司支付拖欠的水费744元、电费517.7元；四、驳回原告东莞市三正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李善禧负担。受理费原告东莞市三正物业服务有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦艳芬二〇二〇年十月十九日书记员  郑婵娟邓德力附相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。