浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6230号 上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市庆春路**。统一社会信用代码91330000710957464F。 法定代表人：石波，行长。 委托诉讼代理人：赵鑫莹、徐一雯，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐婷，女，1988年2月10日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：李扬，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李海平，男，1990年9月20日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 委托诉讼代理人：李扬，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱一尘，男，1991年9月12日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李扬，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 上诉人平安银行股份有限公司杭州分行（以下简称平安银行杭州分行）因与被上诉人徐婷、李海平、朱一尘房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初572号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，上诉人平安银行杭州分行的委托诉讼代理人赵鑫莹，被上诉人徐婷、李海平、朱一尘的委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年2月10日，徐婷、李海平、朱一尘通过淘宝网拍卖拍得平安银行杭州分行名下位于杭州市江干区××室的房屋，淘宝网页上《竞拍公告》载明：“拍卖标的杭州市江干区××室，建筑面积331平方米；标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理过户造成的费用增加的后果由买受人自负，拍卖人不做过户承诺，不承担过户涉及的一切费用；我行不承担拍卖标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样走访调查（特别对房产实际情况、实际现场情况、设备使用情况等进行详细调查），缴纳保证金参与拍卖的竞买人视为对本标的物实物现状的确认，责任自负”。2018年2月22日，徐婷、李海平、朱一尘（乙方、买方）与平安银行杭州分行（甲方、卖方）签订《买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方座落于杭州市江干区××室房屋，建筑面积为331平方米；交易价为8770000元；付款方式为乙方于2018年2月28日前一次性付清；甲方应于2018年5月30日前将标的物交付给乙方；标的物所有权转移需办理相关登记或备案手续，甲方在乙方付清全部房款90日内配合乙方办理相关产权的变更登记或者备案手续；对于标的物涉及纠纷、存在欠缴税费、设有担保物权或用益物权等权利负担的，甲方特别声明，以本次拍卖的竞拍公告及竞拍须知为准；甲方逾期交付标的物和相关权利凭证的，乙方有权要求甲方按照逾期交付天数，每天支付相当于逾期交付标的物价款万分之一的违约金，或者扣减相当于应付违约金数额的价款，等等。 经双方确认，徐婷、李海平、朱一尘依约于2018年2月28日前将案涉房款付清，平安银行杭州分行于2018年7月6日将案涉房屋交付给徐婷、李海平、朱一尘，徐婷、李海平、朱一尘于2018年7月20日办理案涉房屋的产权登记。 徐婷、李海平、朱一尘于2019年1月15日向原审法院起诉，请求判令：1、平安银行杭州分行赔偿徐婷、李海平、朱一尘案涉房屋二个月的租金损失104860元；2、平安银行杭州分行赔偿徐婷、李海平、朱一尘支付第三人违约金的损失10000元；3、平安银行杭州分行支付徐婷、李海平、朱一尘逾期办证违约金43850元；4、本案诉讼费用由平安银行杭州分行承担。 原审法院认为，徐婷、李海平、朱一尘与平安银行杭州分行之间的《买卖合同》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。 关于平安银行杭州分行是否应赔偿逾期交付房屋损失问题。平安银行杭州分行主张拍卖公告已披露房屋瑕疵且载明“标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理过户造成的费用增加的后果由买受人自负，拍卖人不做过户承诺”，案涉《买卖合同》亦约定，“对于标的物涉及纠纷等权利负担的，甲方特别申明如下：以本次拍卖的（竞买公告）及（竞买须知）为准”，拍卖公告系就案涉房屋若存在瑕疵造成延迟办理过户手续问题进行的免责声明，而非针对延期交付房屋问题，因他人占用案涉房屋致使徐婷、李海平、朱一尘无法正常使用、收益，故因延期交付房屋给徐婷、李海平、朱一尘造成损害的，应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，根据《买卖合同》的约定，平安银行杭州分行应于2018年5月30日前将案涉房屋交付给徐婷、李海平、朱一尘，但实际于2018年7月6日办理案涉房屋的交付手续，系平安银行杭州分行未按约履行合同义务所致，故平安银行杭州分行应对其在上述期间内逾期交付房屋承担相应的赔偿责任。就赔偿损失的标准，徐婷、李海平、朱一尘以其与案外人约定之租金标准5.28元/日/平方米为标准，该标准真实性无法核实，在双方均不对案涉房屋同地段、同时期标准进行评估的情况下，酌情确认损失金额为50312元。徐婷、李海平、朱一尘主张**安银行杭州分行赔偿徐婷、李海平、朱一尘支付给第三人违约金的损失，于法无据，不予支持。 关于平安银行杭州分行是否应支付逾期交付权属证书违约金的争议焦点。根据《买卖合同》的约定，平安银行杭州分行应于在徐婷、李海平、朱一尘付清全部房款90日内即2018年5月29日前配合徐婷、李海平、朱一尘办理相关产权的变更登记手续，平安银行杭州分行主张其于2018年6月24日通知徐婷、李海平、朱一尘办理产权的变更登记手续，但因徐婷、李海平有配偶等原因无法办理，并未提交相应证据予以佐证，故平安银行杭州分行应按照合同约定，按日向徐婷、李海平、朱一尘支付已交付价款日万分之一的违约金，徐婷、李海平、朱一尘主张逾期办证违约金43850元，于法有据，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、平安银行股份有限公司杭州分行于判决生效之日起十日内支付徐婷、李海平、朱一尘逾期交付房屋损失人民币50312元。二、平安银行股份有限公司杭州分行于判决生效之日起十日内支付徐婷、李海平、朱一尘逾期办证违约金人民币43850元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回徐婷、李海平、朱一尘其他诉讼请求。案件受理费按规定减半收取人民币1737元，由徐婷、李海平、朱一尘负担人民币706元，由平安银行股份有限公司杭州分行负担人民币1031元。 宣判后，平安银行杭州分行不服，向本院提出上诉称：针对“平安银行杭州分行是否应当支付逾期交付权属证书违约金”这一争议焦点，一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、一审法院认定事实不清。1、涉案房屋系被上诉人通过竞拍的方式取得，拍卖公告已披露房屋瑕疵、做了免责声明，签订《买卖合同》系为配合办理过户，且合同第七条做特别申明“以本次拍卖的（竞买公告）及（竞买须知）为准”。2018年2月10日，徐婷、李海平、朱一尘通过淘宝网以拍卖方式竞得涉案房屋。竞买公告、竞买须知均已多次对房屋瑕疵进行披露。徐婷、李海平、朱一尘在竞买前实地调查、并向平安银行资产部门专门了解过涉案房屋情况，对房屋已被他人占用的可能延期交付、延期办证的瑕疵是明知的，徐婷、李海平、朱一尘参与竞拍是明知且接受房屋现状瑕疵。2018年2月22日，为配合徐婷、李海平、朱一尘办理过户手续所需，平安银行与其签订了《买卖合同》。为避免《买卖合同》与拍卖公告所述内容不一致，平安银行还特意在合同第七条做特别申明，“以本次拍卖的（竞买公告）及（竞买须知）为准”。2、2018年4月20日，平安银行已开始为交付相关凭证、配合徐婷、李海平、朱一尘办理相关登记或备案手续做准备。徐婷、李海平、朱一尘付清房款后，平安银行就已着手准备相关材料、配合其过户办证。2018年4月20日，徐婷、李海平、朱一尘及平安银行前往市民中心，网签备案合同《杭州市房屋转让合同》。此外，平安银行申请用印的准备材料还包括房屋交易税收不动产登记申请表和委托书。网签是存量房屋买卖过程中办理转移登记前的必要手续，因此，网签合同具有登记备案作用，平安银行已在规定时间内配合徐婷、李海平、朱一尘办理了相关备案手续。3、平安银行准备好相关资料后，上诉人以涉案房屋实际未交付被第三人占用为由不愿意先过户办证。经向市民中心的办证窗口了解，办理二手房买卖过户前需要完成网签买卖合同、买受人交税等流程。办证时需要房屋买卖双方当事人及其配偶或委托代理人一起到现场配合办理，是一个需要双方配合的行为。由于涉案房屋当时仍被第三方占用，徐婷、李海平、朱一尘担心过户办证后，平安银行不继续帮助腾退，故不同意在交付涉案房屋前办理过户手续，即实际不配合办理办户手续的是徐婷、李海平、朱一尘。二、一审法院适用法律错误。1、涉案房屋系徐婷、李海平、朱一尘通过竞拍的方式取得，应当适用拍卖公告中关于延迟办理过户手续的免责申明。2018年2月10日，徐婷、李海平、朱一尘系通过淘宝网以拍卖形式竞得涉案房屋，竞买公告、竞买须知均已多次对房屋瑕疵进行披露，对延迟交付、延迟办理过户手续进行了免责声明。后续徐婷、李海平、朱一尘在过户向税务部门缴税时，是以拍卖方式取得房产的形式缴税，比以买卖方式取得房屋的形式在税费上享有优惠政策。2018年2月22日，为配合徐婷、李海平、朱一尘办理过户手续所需，平安银行与其签订了《买卖合同》。为避免《买卖合同》与拍卖公告所述内容不一致，平安银行还特意在合同第七条做特别申明，“以本次拍卖的（竞买公告）及（竞买须知）为准”。因此，拍卖公告上的内容系双方真实意思的表示，买卖合同与拍卖公告不一致时也应当优先适用拍卖公告上的条款，即应当适用拍卖公告中关于延迟办理过户手续的免责声明。2、一审判决第5页已经认定了拍卖公告中关于延迟办理过户手续的免责声明，但又支持了徐婷、李海平、朱一尘主张的逾期办证违约金，判决前后矛盾。一审判决第5页，关于是否应当赔偿逾期交付房屋损失的争议焦点中，“法院认为，拍卖公告系就涉案房屋若存在瑕疵造成延迟办理过户手续问题进行的免责声明”，即判决已经认可了此免责申请。但在第6页，关于是否逾期交付权属凭证违约金的争议焦点中，法院无视拍卖公告中的免责声明、无视前文的法院认为，错误引用了《买卖合同》中的规定，前后矛盾。3、合同仅约定了逾期交付标的物和相关权利凭证的违约责任，此并不等同于逾期办证的违约责任，一审法院在无合同约定亦无法律规定的前提下判决逾期办证违约金。根据《买卖合同》第八条违约事件及责任的第一款，“甲方逾期交付标的物和相关权利凭证的，乙方有权要求甲方按照逾期交付天数，每天支付相当于逾期交付标的物价款万分之一的违约金，或者扣减相当于应付违约金金额数的价款”。根据该条款，平安银行的违约事件为“逾期交付标的物和相关权利凭证”，首先，逾期交付相关权利凭证不等同于逾期办证，平安银行并不是办证的主管单位；其次，“和”字表明，违约事件需满足“逾期交付标的物和相关权利凭证”两个事件；最后，平安银行早在2018年4月20日就已着手准备相关材料，主观上不存在逾期交付相关权利凭证的情形。因此，一审法院判决逾期办证违约金，即无合同约定亦无法律规定，无理无据。4、一审法院就同一违约事件，既判决赔偿实际损失，又判决赔偿违约金，根据《合同法》的规定，违约金与损害赔偿金不可并用。同样根据《买卖合同》第八条违约事件及责任的第一款可知，平安银行的违约事件为“逾期交付标的物和相关权利凭证”，即违约事件需满足“逾期交付标的物和相关权利凭证”两个条件。被上诉人一边以涉案房屋被他人占用为由要求赔偿实际损失，一边以合同约定为由主张违约金，合同法第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条表明，二者是不能并用的。现针对一个违约事件，一审判决即判决实际损失又判决违约金，适用法律错误。5、徐婷、李海平、朱一尘主张逾期办证违约金，则应当举证，但一审法院举证责任分配错误。根据谁主张谁举证的举证规则，徐婷、李海平、朱一尘主张逾期办证违约金，则应当举证。纵观一审，徐婷、李海平、朱一尘未提交过“平安银行逾期交付权利凭证、不配合办证”的相关证据，徐婷、李海平、朱一尘举证不足，应当承担该诉请被驳回的不利后果。但一审法院在徐婷、李海平、朱一尘无举证的情况下，反而要求平安银行提交“如何配合徐婷、李海平、朱一尘办证”的相关证据，明细举证责任分配错误，程序错误。房屋产权登记办证需要双方一同前往办理，在无相关证据证明是平安银行不配合的前提下，一审法院就单方面的将所有的逾期办证违约责任判于平安银行承担，无理无据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判第二项；依法改判驳回徐婷、李海平、朱一尘要求平安银行杭州分行支付逾期办证违约金43850元的诉讼请求并由徐婷、李海平、朱一尘承担一、二审诉讼费用。 被上诉人徐婷、李海平、朱一尘辩称：一、拍卖只是处理房产的一种方式，确认成交后，双方应当另行签订房屋买卖合同，在房屋买卖合同签订后，该次交易才视为完成。之后双方需要根据签订的房屋买卖合同履行各自的权利义务。二、根据平安银行杭州分行与徐婷、李海平、朱一尘签订的《买卖合同》第四条、第八条，平安银行杭州分行逾期办证时理应支付违约金。虽然买卖合同第七条作特别声明，“以本次拍卖的（竞买公告）及（竞买须知）为准”。但该条是关于案涉房屋本身有瑕疵时的约定，但本案不是因房屋存在瑕疵引起的，事实上，案涉房屋也不存在瑕疵。而且拍卖公告系就房屋若存在瑕疵，造成不能和长期办理过户手续所造成的费用增加的后果由买受人承担，但并没有免除平安银行杭州分行延迟办理过户应向徐婷、李海平、朱一尘承担的违约责任。三、根据合同法和房地产市场交易习惯，平安银行杭州分行应当先履行交房义务，徐婷、李海平、朱一尘验收合格之后，才能够办理房屋过户登记手续。根据平安银行杭州分行提交的《杭州市房屋转让合同》附件2，也可以知道办理网签备案需要房屋交接单。但因平安银行杭州分行没有按期交付房屋，不能够提供真实的房屋交接单，故无法办理网签。鼓励和后果应当由平安银行杭州分行来承担。四、《买卖合同》虽约定了逾期交房违约金的标准，但约定的违约金低于徐婷、李海平、朱一尘实际遭受的租金损失，徐婷、李海平、朱一尘有权依据实际损失，向平安银行杭州分行主张逾期办证违约金，是平安银行杭州分行履行办证义务的约束，符合房地产的交易惯例，司法实践也是认可的，应当予以支持。五、徐婷、李海平、朱一尘一审提交了业主登记表和不动产权证，足以证实平安银行杭州分行存在逾期交房和逾期办证的违约行为。若平安银行杭州分行认为其不存在上述违约行为，应当提供证据来证明已经在买卖合同约定的期限内履行了交房和办证义务。综上，原审判决平安银行杭州分行支付徐婷、李海平、朱一尘逾期办证违约金43850元，事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。 被上诉人徐婷、李海平、朱一尘在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人平安银行杭州分行向本院提交了杭州市房屋转让合同、用印审批单，共同证明在2018年4月20日，平安银行已经配合徐婷、李海平、朱一尘办理涉案房产的备案手续。经质证，被上诉人徐婷、李海平、朱一尘认为对于杭州市房屋转让合同的真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。不能证明平安银行杭州分行的待证事实。而且从本合同的附件二可知，网签备案需要房屋交接单，是由于平安银行杭州分行无法将房屋交付，才导致不能够提供真实、合法的房屋交接单，才导致的不能办理网签备案，以及过户登记的手续。对于用印审批单的三性均有异议，系平安银行杭州分行单方制作，也无法得出申请用印的《杭州市房屋转让合同》与案涉的房屋有关。而且可以看出，用印申请在下午5点20的时候是没有通过的。至于平安银行杭州分行提交合同上的印章有没有得到授权，是不是平安银行杭州分行的真实意思表示，徐婷、李海平、朱一尘是不清楚的。本院认为本案争议的焦点是是否逾期办证，而上诉人平安银行杭州分行所提交的证据仅能证明在2018年4月20日双方签有示范文本的《杭州市房屋转让合同》，并不能证明平安银行杭州分行所要证明的待证事实。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，徐婷、李海平、朱一尘与平安银行杭州分行签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。对于原审判决平安银行杭州分行支付徐婷、李海平、朱一尘逾期交付房屋损失50312元。徐婷、李海平、朱一尘和平安银行杭州分行均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”因此，本案争议的焦点是平安银行杭州分行是否应向徐婷、李海平、朱一尘支付逾期交付权属证书的违约金。根据《买卖合同》的约定，标的物所有权转移需办理相关登记或备案手续，平安银行杭州分行在徐婷、李海平、朱一尘付清全部房款90日内配合徐婷、李海平、朱一尘办理相关产权的变更登记或者备案手续。而徐婷、李海平、朱一尘已依约在2018年2月28日前将案涉房款付清，故平安银行杭州分行应在2018年5月29日前配合徐婷、李海平、朱一尘办理相关产权的变更登记手续，但平安银行杭州分行直至2018年7月20日才配合徐婷、李海平、朱一尘办理出案涉房屋的产权登记。平安银行杭州分行显已逾期。而徐婷、李海平、朱一尘与平安银行杭州分行之间所签订的《买卖合同》明确约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系平安银行杭州分行作出的合同承诺。平安银行杭州分行超过办证日期迟延交房，虽然在合同约定的办证日期与平安银行杭州分行实际交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，平安银行杭州分行既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。故原审判决平安银行杭州分行支付徐婷、李海平、朱一尘逾期办证违约金43850元并无不当。平安银行杭州分行的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费896元，由平安银行股份有限公司杭州分行负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月十六日 书记员  周 杨