湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1342号上诉人（一审原告）：倪书林，男，汉族，1990年6月18日出生，住阳新县。上诉人（一审原告）：董芬，女，汉族，1989年6月9日出生，住阳新县。被上诉人（一审被告）：阳新县城镇建设综合开发公司，住所地：阳新县兴国镇阳新大道熊家垴还建小区**。统一社会信用代码914202221815673980。法定代表人：曹玉华，职务：总经理。委托诉讼代理人：方希文，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：尹合强，男，1968年4月25日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。委托诉讼代理人：邹良军，湖北文光律师事务所律师。上诉人倪书林、董芬因与被上诉人阳新县城镇建设综合开发公司（以下简称城建开发公司）、尹合强房屋买卖合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2019）鄂0222民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪书林、董芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.关于小区太阳能热水供应问题。根据涉案房屋开发商的售楼广告单表明，提供小区24小时热水系售楼的亮点和特色。该广告单承诺的24小时热水应视为要约，虽然商品房买卖合同没有约定24小时提供热水的内容，但城建开发公司亦应按照销售广告承诺履行24小时热水的义务。一审判决对于售楼广告单不予采信，反而得出错误的结论。城建开发公司虽然没有直接管理热水系统，而是交由物业公司代为管理，城建开发公司并不能据此免责。实际上小区热水系统无法24小时供应热水实质原因是开发商不愿意支付设备运行维护成本和设备维修费用。一审判决认为没有提供热水的原因在于业主没有充值。倘若按照开发商的承诺，24小时提供热水不仅方便，而且价格便宜，业主又怎么会不选择这种供热水的方式。一审判决对当事人的陈述和证据偏听偏信，显属错误。2.关于开通天然气的问题。2008年阳新县就成立了天然气公司，2012年就开通了天然气，涉案房屋开发销售是2013年。开发商申报的房屋销售价格也包含了天然气安装费用。一审判决认定涉案楼盘开工时阳新县尚未开通天然气与事实不符，而实际房屋销售价格远低于物价部门核准的基准价与本案并无关联，是开发商鉴于房地产销售环境和形势作出的市场行为，不能以此否认销售价格应包含天然气安装费的事实。况且维权交涉过程中，开发商宣称业主入住率达到50%后可以为业主免费安装开通天然气，该事实有业主维权记录予以证明，但一审判决对相关证据不予认定显然错误。3.关于地下车库停车位的权属问题。因开发商缴纳的是人防工程易地建设费，说明涉案地下车库不属人防工程。如果地下车库是人防工程也会在规划中标明。根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，涉案小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区业主享有小区土地使用权，而涉案地下车库停车位实际上是依附于全体业主房屋单元的不完全物权。签订的商品房买卖合同并没有对地下停车位的归属进行约定，按照合同法的规定，地，地下停车位当属业主共有发商销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。城建开发公司答辩称：1.倪书林、董芬诉称其提供24小时热水系房屋买卖合同约定的内容，否认未提供热水服务的原因系业主不缴纳费用所致明显与客观事实不符。售楼广告不足以证明承诺24小时热水成立，合同明确约定为太阳能空气能集中供热水入户。房屋交付后，热水供应业务委托物业管理，实行充值收费服务，并不违反合同约定。倪书林、董芬等业主认为提供24小时热水应当免费，明显对该约定作了扩大化解释，有意回避了不提供热水的原因在于倪书林、董芬等业主不缴费。2.倪书林、董芬诉称天然气安装费包含在房屋买卖合同价款中且售楼时可以安装天然气，与客观事实不符。尽管所在金色华府项目开盘时天然气公司已入驻阳新县，但该项目及周边区域的楼盘均未铺设天然气主管道，没有安装和开通天然气，故金色华府房屋售价中不包含天然气开户费。双方合同中也仅约定水电在业主入户能正常使用，并未约定免费安装天然气。虽然金色华府申报价格中包含天然气安装费，但本案系民事合同纠纷，价格申报行为属行政法律关系，并不当然约束本案双方当事人。倪书林、董芬所称业主维权记录可以证明承诺免费安装天然气，但并没有经过尹合强的签字确认。3.双方合同没有约定地下车库的归属，对地下车库权属的认定是法律适用问题，一审判决适用法律正确。诉争地下车库停车位系开发商投资建设，业主没有对该部分面积进行公摊，也未支付对价。按照“谁投资谁受益”的原则，其对该地下车库享有使用和收益的权利。综上，请求依法驳回上诉，维持一审判决。尹合强答辩称：关于热水供应问题，其已经履行热水系统设备安装及供应，通知供应热水系因大部分业主未充值所致，一审判决认定该部分事实正确。对于售楼广告不是事实认定问题，而是法律判断问题。售楼广告对合同的订立和价格的确定没有重大影响，属要约邀请。物业公司对热水供应的管理虽基于委托，但所产生的法律后果并非由其承担。业主应当承担热水系统的维护费用。关于天然气开户费用的承担，金色华府开工时阳新县尚未开通天然气，小区也不具备开通条件，城市基础设施配套费中未包含天然气开户费是客观事实，一审该部分事实认定正确。对于地下停车位权属，相关产权根据物权法相关规定确定，一审判决，适用法律正确。倪书林、董芬的诉讼请求：1.判令城建开发公司及尹合强履行为其提供24小时热水供应义务，并赔偿损失1100元（从2018年6月30日暂算至2019年5月30日止，并判决按照每户100元标准支付至实际提供24小时热水条件止的违约金）；2.判令城建开发公司及尹合强为其免费安装、开通天然气；3.判令确认金色华府小区地下停车库归其及小区全体业主共有；4.判决确认金色华府小区附楼及其他公用设施和收益归其及全体业主共有，城建开发公司及尹合强返还违法收取的租金。一审法院认定事实：2012年1月10日，城建开发公司及尹合强签订一份《挂靠协议书》，约定尹合强挂靠城建开发公司的名义开发武阳绿苑工人小区二期（金色华府）商住楼工程，并成立“阳新县城镇建设综合开发公司武阳绿苑二期项目部”。2013年4月15日，阳新县物价局根据上级文件精神，颁发《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》，决定从2013年5月1日起，对商品房销售价格实行“一价清”制度，商品房经营者一律不得在标价之外加价销售或收取未予标明的费用及房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。2013年9月22日，城建开发公司向阳新县物价部门出具承诺书，书面承诺其公司投资开发的金色华府小区2、4号楼商品房住宅楼，在销售过程中严格执行省市物价部门规定的商品房销售“一价清”政策，不另行收取住户水、电、天然气等设备的配套设施和建设的安装费用。2013年，倪书林、董芬与城建开发公司签订《商品房买卖合同》，在“金色华府”小区购买商品房，其中合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定“水电在交房之日起达到使用条件”，合同附件三第十五条约定“太阳能+空气能集中供热水入户”。合同上出卖人处加盖“阳新县城镇建设综合开发公司武阳绿苑二期项目部”合同专用章。合同签订后，城建开发公司及尹合强依约将太阳能+空气能集中供热水设施安装入户，并如期交付房屋给业主。2015年起，金色华府业主开始入住小区，入住时水电、热水等配套设施都可正常使用，其中供热水系统城建开发公司及尹合强承包给他人经营管理，并实行充值付费制。2018年下半年，因大部分业主拒不充值热水使用费，导致热水供应停止。同时小区开始安装天然气，倪书林、董芬要求城建开发公司及尹合强免费安装遭拒绝。双方还对地下车库所有权及公用设施收益问题有争议，故而成讼。一审法院认为：倪书林、董芬和城建开发公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。对双方当事人具有法律约束力。关于倪书林、董芬第一项诉讼请求。根据双方合同附件三第15条约定“太阳能+空气能集中供热水入户”，城建开发公司及尹合强已依约将太阳能+空气能集中供热水系统安装入户，包括倪书林、董芬在内的众业主入住后一直正常使用，城建开发公司及尹合强已履行合同约定义务。倪书林、董芬要求城建开发公司及尹合强履行24小时提供热水义务，显然是对该约定作了扩大化解释。且供热水系统一直由他人实行充值收费管理并非被告直接管理，倪书林、董芬对该事实并未否认，小区现在停止供应热水是因大部分业主未充值水费所致，并非城建开发公司及尹合强违约所造成。倪书林、董芬主张的损失、违约金数额不明确具体，要求赔偿损失及违约金亦无事实法律依据，故对倪书林、董芬该项诉讼请求不予以支持。关于倪书林、董芬第二项诉讼请求。本案系商品房买卖合同纠纷，倪书林、董芬与城建开发公司作为《商品房买卖合同》的民事主体，应受该民事合同约束，但合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中仅约定水电在业主入户能正常使用，并未约定被告为业主免费安装、开通天然气，且在金色华府项目开工时，阳新县域内尚未开通天然气不具备供气条件，城市基础设施配套费中未包含供气费用，因而开发商也未将其计入房地产成本，倪书林、董芬要求城建开发公司及尹合强免费安装、开通天然气不符合合同约定。虽然城建开发公司向物价部门作出了“一价清”承诺，但其两者之间是行政管理法律关系。《阳新县物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》，是对房地产经营企业在销售房屋时的定价方式的规定，其仅是收费方式的改变，并未免除购房者的缴费责任，实质是将所有开发成本费用不单列项目收取而是全部并入房屋销售一个价格中收取。该制度具有行政管理性质，若城建开发公司未履行承诺，也仅涉及有关行政主管部门是否对城建开发公司进行行政处罚的问题。虽然城建开发公司申报的房屋销售价格中包含有天然气安装费，但其实际出售的涉案房屋单价远低于物价部门核准的基准价，且城建开发公司及尹合强事实上也未再向倪书林、董芬另行收取天然气安装费。综上，倪书林、董芬要求免费安装、开通天然气，既非合同约定义务，也非法定义务，对此依法不予支持。关于倪书林、董芬的第三项诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条对业主共有的财产作了明确规定，根据城建开发公司提交的其与县人防办签订的协议书、人防易地建设费缴费收据等证据，金色华府地下车库已规划为地下人防工程，不属于上述法律规定的共有财产范围，且未计入业主公摊面积。根据“谁投资谁收益”的原则，城建开发公司及尹合强作为开发商对自己投资建设的金色华府地下车库有使用、收益的权利。倪书林、董芬要求确认金色华府小区地下停车库归小区全体业主共有的诉讼请求，无事实法律依据，对此不予支持。关于倪书林、董芬的第四项诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属业主共有。建筑内的绿地、配电房、物业用房等公用设施被告均已移交给物业公司，由物业公司进行维护管理，城建开发公司及尹合强并未侵占。倪书林、董芬主张的附楼并非公用设施，且已出售给他人并依法办理了不动产权证，房主有权将房屋出租收益，城建开发公司及尹合强并未收取任何租金。倪书林、董芬诉称城建开发公司及尹合强将配电房、附楼等公用设施以私人名义擅自出租并将租金占为己有，与事实不符。故对该项诉讼请求，亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回倪书林、董芬的全部诉讼请求。二审期间，当事人均未提交改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：结合当事人的诉辩意见，本案诉争的焦点为：1.倪书林、董芬依据金色华府售楼广告单的内容要求城建开发公司及尹合强提供24小时热水服务的主张是否成立；2.倪书林、董芬要求免费开通天然气的主张应否支持；3.金色华府地下车库停车位的合法权益如何确定。关于提供24小时热水服务的问题。本案中，涉案金色华府项目销售宣传过程中，开发商的广告单上载明有“太阳能+空气能24小时热水”的宣传内容，倪书林、董芬据此认为城建开发公司及尹合强负有提供24小时热水供应的义务，但广告页同时也注明“本宣传资料仅供参考，所述内容最终以政府批文及合同所述内容为准，开发商拥有最终解释权”。而双方当事人签订商品房买卖合同时，合同附件三中约定为“太阳能+空气能集中供热水入户”，而并未约定提供24小时热水。因当事人之间依法成立的合同对双方当事人具有约束力，倪书林、董芬和城建开发公司均应依约享有合同权利、承担合同义务。倪书林、董芬不以合同约定内容为准，仅以销售广告的宣传内容主张城建开发公司及尹合强履行24小时供应热水的义务，超出双方合同约定的权利义务范围，与客观事实不符。倪书林、董芬诉称自2018年6月起，城建开发公司及尹合强以成本过高，停止供应热水，违反了之前承诺。根据一审查明的事实，涉案房屋建成交付后，该小区投入使用了涉案热水供应系统，但后因设备运营管理成本及业主费用充值不足等原因停用。由于双方合同约定为太阳能+空气能集中供热水入户，系开发商对所售商品房应具备的使用功能所作的承诺，房屋交付后热水供应系统能正常使用即表明城建开发公司及尹合强履行了相应的合同义务。至于交付房屋后，热水系统的运营管理属于物业服务范围，而双方当事人在商品房买卖合同中也未对热水系统运营成本的负担作出特别约定。在此情形下，倪书林、董芬作为利用热水系统的业主要求出售房屋的开发商继续负担房屋交付后热水供应系统运行成本，并保证24小时提供热水，缺乏事实和法律依据，亦与合同双方约定的权利义务不符，故倪书林、董芬的该项主张理由不能成立，本院不予支持。关于天然气开通费用负担的问题。如前所述，合同是当事人意思表示一致的结果，是确定当事人权利义务的依据。尽管城建开发公司向物价部门承诺严格执行商品房销售“一价清”政策，不另行收取住户水、电、天然气等设备的配套设施和建设的安装费用，但该承诺属行政管理范畴，系行政主管部门基于相关政策规定依职权与开发商之间形成的行政管理关系，而非以购房人作为承诺的直接对象所作出的意思表示。倪书林、董芬与城建开发公司之间基于商品房买卖合同形成民事关系，显然有别于城建开发公司与物价主管部门之间的行政关系。根据合同的相对性原则，合同权利义务仅发生在特定的合同主体之间，合同当事人依约享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务。具体到本案，倪书林、董芬得以主张权利的对象是城建开发公司及尹合强，而主张权利的基础是其签订的商品房买卖合同。因涉案商品房买卖合同约定的交房之日所应具备的房屋使用条件仅涵盖水、电的开通入户，合同文本及附件并未将免费开通天然气明确作为交房条件予以约定。倪书林、董芬等人维权过程中形成的记录也显示城建开发公司及尹合强对开通天然气问题并未作出任何表态。因此倪书林、董芬请求判令城建开发公司及尹合强为其免费安装、开通天然气的主张，明显突破了合同的相对性。至于城建开发公司应否履行对物价主管部门的承诺，则应由相应行政部门依据客观实际情况作出认定处理，不属本案审理范围。故一审判决对倪书林、董芬该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。关于地下停车位的权属问题。倪书林、董芬诉称涉案小区地下车库不属人防工程，系依附于地上建筑物的从物，应属全体业主所有。诉讼中，城建开发公司及尹合强提供的建设工程规划许可证，明确载明地下车库9140㎡不计入总建筑面积，而建设工程竣工验收规划条件核实证明亦再次显示地下车库未纳入总建筑面积。根据《中华人民共和国人民防空法》第二十二条的规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。又根据《人民防空国有资产管理规定》第三条的规定，依法配建的人防工程，其产权属于国家所有，依法配建面积之外建设的人防工程，其产权属于投资者。同时《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励、支持企事业单位、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。依照上述法律，金色华府项目作为新建的商品房，修建地下人防工程是基于法律强制性规定，依法配建的人防工程所有权属于国家，并非小区业主。因城建开发公司项目部与阳新县人防办签订的人防工程易地建设费分期付款协议，投资建设小区人防工程，依照法律规定对地下车库享有平时使用管理及收益的权利。故倪书林、董芬主张地下车库归全体业主所有，有悖于法律规定，其理由不能成立，一审判决不予支持其该项诉请，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，倪书林、董芬的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由倪书林、董芬负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年十月三十日书记员  彭柏豪