河南省漯河市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫11民终1621号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省中巴生物能源有限公司，住所地漯河市经济技术开发区解放路南段。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕红娟，女，汉族，1976年1月13日生，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴俞岐，男，汉族，1963年11月14日生，由漯河市石油和化学行业管理协会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明华，男，汉族，1968年12月30日生，住漯河市召陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭春华，男，汉族，1965年9月24日生，住漯河市召陵区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亚明，漯河市召陵区诚信法律服务所法律工作者。上诉人河南省中巴生物能源有限公司因与被上诉人刘明华、郭春华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。河南省中巴生物能源有限公司上诉请求：1、撤销漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初611号民事判决书第一项、第三项判决，并依法改判上诉人不承担给付被上诉人租金；2、被上诉人退还上诉人已经预付给郭春华的24000元并承担上诉人拆迁设备和转移原材料的费用损失；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订合同后，被上诉人没有严格依据合同约定提供租赁场所，租金的计算应当从被上诉人提供合格可实际适用土地开始计算，一审法院认定事实错误。二、被上诉人明知上诉人租赁土地从事的具体事项，拒不办理相应的土地证明文件，不向上诉人提供其他审批手续，直接导致上诉人环评无法完成，上诉人的投资建设受到消极影响，后续发展受到制约，上诉人继续在该场地经营投资不可预估的风险太大，这与被上诉人当初签订租赁合同的预期相悖，上诉人要求被上诉人赔偿直接损失合法有据。三、上诉人已经付清租金，不存在拖欠被上诉人土地租金的事实。四、双方之间的合同在2019年年度就已经终结，被上诉人诉讼请求没有事实依据。综上，一审法院认定事实错误，被上诉人初期没有按时提供约定的场地供上诉人使用，后期又依仗自己是归村当地村霸，故意停电断路阻挠上诉人生产使用，并且扣押设备原料等，严重违背了契约精神，存在单方过错，应当承担过错责任。请二审法院查清事实，依法撤销漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初611号民事判决书第一项、第三项判决，并依法改判上诉人不承担给付被上诉人租金和被上诉人退还上诉人已经预付给郭春华的24000元，并承担上诉人拆迁设备和转移原料的费用损失，维护法律的公平正义。刘明华、郭春华二人辩称，一、关于上诉人上诉所称的实际租赁天数，根据合同约定，答辩人在合同签订后如积极按照要求对场地设备、煤灰进行了清理并将厂房交付给上诉人即履行了义务，上诉人提供的照片视频也可以看出已经进场的事实。而且双方并未明确约定答辩人出租的厂房、土地必须要有建设规划许可证等审批手续，也未明确约定涉案的土地必须是工业用地。二、关于上诉人所说的已经付清租金，不存在拖欠土地租金的问题，明显与事实不符。另外，上诉人所称双方之间的合同2019年年度已经终结的理由答辩人不予认可，根据本案事实，双方在起诉之前并未解除合同，也未终结合同，从答辩人和上诉人单位的法人陈刚的录音可知上诉人一直拖欠被答辩人的租金未支付，答辩人向其催要租金的情况和双方的租赁合同实际履行情况，双方并未解除合同。综上，根据诚实信用原则，上诉人应当支付答辩人租赁费，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。刘明华、郭春华向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2016年10月28日签订的厂房租赁协议书；2、判令河南省中巴生物能源有限公司支付租赁费85000元及给我方造成的损失15000元，以上合计100000元；3、诉讼费由河南省中巴生物能源有限公司承担。河南省中巴生物能源有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法确认反诉人和被反诉人双方签署的租赁协议无效。2、依法判令被反诉人返还原告预付款3万元。3、依法判令被反诉人支付反诉人设备拆除、运输费用2万元。4、依法责令被反诉人归还其扣押反诉人的相关设备及原材料。（附清单）5、依法判令被反诉人赔偿反诉人的经营损失5元。6、依法判令由被反诉人承担本案一审的（本诉、反诉）全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月28日，双方签订了厂房租赁协议，刘明华、郭春华将其拥有的位于漯河市召陵区召陵镇归东村村东漯周路南厂区租赁给河南省中巴生物能源有限公司使用，租赁期限是2017年1月1日至2026年12月31日，共计10年，场地交付河南省中巴生物能源有限公司前，刘明华、郭春华需要清理、平整厂区土地，清理杂物。刘明华、郭春华须确保河南省中巴生物能源有限公司在2016年12月9日进厂，所租场地在平整期内及电力等基础设施不完善期间不计租金。租金为年租金55000元，每5年一周期，每一周期结束后，租金随行就市进行调整，租金支付的时间为协议生效之日起3日内支付第一笔预付租金20000元，在场地完全平整及电力设施正常，并完成交付后，将尾款付清。河南省中巴生物能源有限公司每期租金支付时间为上一年终结前日，以刘明华、郭春华实际收到为准，付款方式为银行转账支付租金。合同签订后，刘明华、郭春华对河南省中巴生物能源有限公司所租场地进行清理、平整，将场区交付河南省中巴生物能源有限公司使用。河南省中巴生物能源有限公司已经将2018年之前的租赁费，河南省中巴生物能源有限公司按照约定已经交，2019年的租金河南省中巴生物能源有限公司只支付了30000元，2019年下余租金25000元与2020年的租金至今未付。对双方有争议事实认定：一、场地交付时间，刘明华、郭春华称是2016年12月9日，该日期是合同约定进厂日期，河南省中巴生物能源有限公司称是2017年5月31日，并提供了河南省中巴生物能源有限公司缴纳租赁费的收据，对此刘明华、郭春华不认可，河南省中巴生物能源有限公司没有提供进厂时间的其他证据。一审法院认定进厂时间为2016年12月9日，因该时间是合同约定的进厂时间，故河南省中巴生物能源有限公司支付租赁费的期间应当从2017年1月1日起计算。河南省中巴生物能源有限公司庭审时提供的收款收据不能证明是河南省中巴生物能源有限公司的进厂时间，其辩称应从2017年5月31日起计算租赁费的事实，一审法院不予确认。二、双方是否对涉案厂区对土地性质进行约定，河南省中巴生物能源有限公司称需要刘明华、郭春华提供的厂区是工业用地，并且需要有土地、建设规划手续，因刘明华、郭春华未提供上述手续，导致损失，刘明华、郭春华依据对是租赁协议第一条，该条内容为：“甲方必须保证所出租对厂房符合国家法律法规对规定，甲方针对乙方对该厂区的出租行为完全合法有效，且不损害乙方及任何第三方对合法权益”。从该条的约定看，双方并未明确约定刘明华、郭春华出租的厂房、土地必须要有土地建设规划许可证，也未明确约定涉案土地必须是工业用地，故一审法院对河南省中巴生物能源有限公司辩称及反诉的该事实部分不予确认。三、河南省中巴生物能源有限公司辩称刘明华、郭春华要求增加租赁费，刘明华、郭春华称是因为河南省中巴生物能源有限公司要增加租赁土地场地，双方对该事实均为提供证据，一审法院对此不予确认。四、河南省中巴生物能源有限公司称刘明华、郭春华扣押其设备，没有提供证据予以证明，且刘明华、郭春华不认可，对此一审法院不予确认。五、河南省中巴生物能源有限公司反诉称刘明华、郭春华扣押其设备及原材料，没有提供证据刘明华、郭春华不认可，故对该事实，一审法院不予确认。一审法院认为，双方争议对焦点是，一、双方签订对租赁协议是否合法有效；二、双方哪一方存在违约行为；三、因违约行为导致的损失数额；四、河南省中巴生物能源有限公司反诉是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，河南省中巴生物能源有限公司没有证据证明双方签订对协议存在无效情形，且双方签订对租赁协议在履行至2019年后，才因租金对收取发生争议，故一审法院认定双方签订的租赁协议为有效协议，各方应当按照约定履行义务，承担责任。针对第二个焦点，因河南省中巴生物能源有限公司未按照协议约定履行租金支付义务，故一审法院认定其存在违约行为。针对第三个焦点，因双方签订的租赁协议为有效协议，且河南省中巴生物能源有限公司未履行及时支付租金的义务，故刘明华、郭春华诉求河南省中巴生物能源有限公司支付2019年下余租金与2020年租金，符合约定，鉴于刘明华、郭春华要求解除租赁协议，故河南省中巴生物能源有限公司应当支付解除租赁协议之前的租金。2019年对租金河南省中巴生物能源有限公司未支付数额为25000元，2020年度的租金按照约定河南省中巴生物能源有限公司应当支付完毕，鉴于河南省中巴生物能源有限公司要求确认租赁协议无效并要求损失，且还在占用涉案厂房、土地，故2020年度的租金55000元，河南省中巴生物能源有限公司应当支付。河南省中巴生物能源有限公司所诉预付款损失，拆除设备、运输费损失与经营损失，没有提供证据证明，且不是因刘明华、郭春华违约引起，且双方租赁协议未约定，故一审法院不予支持。针对第四个焦点，河南省中巴生物能源有限公司反诉时效问题，因双方发生争议是在2019年，故不存在超过诉讼时效的情形，故对刘明华、郭春华辩称河南省中巴生物能源有限公司反诉超过诉讼时效，一审法院不予采纳。综上所述，刘明华、郭春华诉求解除租赁协议，一审法院予以支持，刘明华、郭春华诉求2019年度下余损失及2020年度的租赁费合计为80000元，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。刘明华、郭春华诉求对其他损失15000元，没有证据证明，一审法院不予支持。河南省中巴生物能源有限公司反诉确认合同无效，一审法院不予支持，河南省中巴生物能源有限公司反诉损失均无证据证明，且违约在先，故对其反诉，一审法院不予支持。鉴于河南省中巴生物能源有限公司准予解除原被告签订的租赁合同，河南省中巴生物能源有限公司应当及时将设备拆除，返还租赁厂房土地。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、河南省中巴生物能源有限公司在判决生效后五日内向刘明华、郭春华支付租金合计80000元；二、驳回刘明华、郭春华对河南省中巴生物能源有限公司的其他诉讼请求；三、驳回河南省中巴生物能源有限公司对刘明华、郭春华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉费1250元，合计2400元，由河南省中巴生物能源有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。河南省中巴生物能源有限公司提供证据如下：一、三组照片，共五张。旨在证明双方协议订立前、后，2017年5月31日租赁费支付前、后租赁场地的状况。二、收条一份。内容为：“收条今收到河南省中巴生物能源有限公司2017年地款伍万伍仟元整（55000元）郭春华2017年5月31号”。根据合同8.2之规定，旨在证明收条出具时间即为场地交付时间。被上诉人质证如下：一、上诉人所提供的照片不是新证据，从标注日期为2017年3月28日的照片可以看出上诉人对场地已经进行了使用，也证明了被上诉人已经交付的事实。二、关于收条，同一审的质证意见。本院认为，刘明华、郭春华起诉要求解除双方协议，原审法院在判决说理部分予以支持，但在文书主文部分却没有判决，形成漏判，且由于刘明华、郭春华没有提起上诉，致使二审无法予以纠正。同时，双方协议约定：“刘明华、郭春华须确保河南省中巴生物能源有限公司在2016年12月9日进厂，所租场地在平整期内及电力等基础设施不完善期间不计租金。租金为年租金55000元，每5年一周期，每一周期结束后，租金随行就市进行调整，租金支付的时间为协议生效之日起3日内支付第一笔预付租金20000元，在场地完全平整及电力设施正常，并完成交付后，将尾款付清。”根据上述规定，所租场地在平整期内及电力等基础设施不完善期间不计租金。根据尾款交付时间亦可查明场地的平整期间及确定租赁费的起算时间。综上所述，原判决程序严重违反法定程序、认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下：一、撤销河南省漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初611号民事判决；二、河南省漯河市召陵区人民法院重审。上诉人河南省中巴生物能源有限公司预交的二审案件受理费1800元予以退回。审判长  寇文启审判员  王三超审判员  李 冲二〇二〇年十月十九日书记员  赵 帅