重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终1359号上诉人（原审原告）：白梦平，女，1982年3月1日出生，土家族，住重庆秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：卓祖材，男，1991年11月13日出生，汉族，住重庆秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨彪，重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司，住所地秀山土家族苗族自治县县中和街道花灯街**1-6，统一社会信用代码：91500241331575423K。法定代表人：陈立云，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗思思，重庆恩杜律师事务所律师。上诉人白梦平因与被上诉人卓祖材、秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司（以下简称美鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2020年10月27日对上诉人白梦平、被上诉人卓祖材及其委托诉讼代理人杨彪，美鑫公司法定代表人陈立云及其委托诉讼代理人罗思思进行了询问调查。本案现已审理终结。白梦平上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2571号民事判决；二、改判驳回卓祖材的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。本合同履行过程中因卓祖材反悔，迟迟不配合办理相关过户手续导致的。2020年8月2日白梦平、卓祖材、美鑫公司三方口头协商延长办理时间一个月左右，但卓祖材未到约定时间就提起诉讼，请求解除合同并双倍返还定金。卓祖材在签订合同时就知晓涉案房屋产权登记人为白孝平，美鑫公司亦知道涉案登记产权人不是上诉人，买卖合同中约定“15天内备齐资料”属于格式条款。涉案的定金收取人是美鑫公司，白梦平并未实际收取，即使要返还应当由美鑫公司返还。二、一审法院适用法律错误。不应当适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条判决上诉人败诉。卓祖材答辩称，白梦平、卓祖材、美鑫公司三方口头协商延长一个月宽限期的事实系上诉人编造，不存在口头协议约定，实际上是白梦平在微信明确表示拒绝将涉案房屋出售给卓祖材。涉案买卖合同中违约方系白梦平，卓祖材可以主张20%的违约金，但卓祖材选择了主张定金法则，理应获得支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。美鑫公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。卓祖材向一审法院起诉请求：1.人民法院解除卓祖材、白梦平、美鑫公司签订的《房屋买卖协议》；2.人民法院判令白梦平向卓祖材双倍返还定金4万元；3.由白梦平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案涉房屋位于秀山县中和街道XXX号泽京凤凰城XXX：房屋所有权人登记为白孝平。2019年8月2日，白孝平与熊琳芳签订房屋买卖合同，将案涉房屋卖给熊琳芳。2019年10月4日，熊琳芳又将该房屋卖给陈艳芳。2019年12月11日，陈艳芳又将该房屋卖给白梦平，但均未办理过户登记，该房屋的产权仍登记在白孝平名下。2020年7月25日，卓祖材（乙方）、白梦平（甲方）、美鑫公司（丙方）签订房屋买卖协议，约定白梦平自愿将位于重庆市秀山县中和街道朝阳路XXX号凤凰城XX幢XX的房屋出售给卓祖材。该协议第三条第一项约定总成交价565680元。第二项4．甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。四、付款方式、期限及交房办理过户：1．甲乙双方约定在2020年7月25日由乙方交购房定金2万元，此款由美鑫房产代取，待过户时转交给甲方，甲方预收乙方定金后不得将房屋出售给第三人。2．甲乙双方约定在银行贷款审批通过过户时乙方付购房款145680元给甲方（含定金），过户后乙方向银行按揭贷款40万元付给甲方，实际贷款金额以银行批复为准，首付欠款2万元乙方在甲方签字过户后三日内付清给甲方，过户时乙方出具欠条。3．甲方在收到乙方购房款（银行贷款）后3日内将房屋和附属设施设备交付给乙方，甲方必须结清之前水、电、气、物业管理等费用。4．甲方收到银行按揭款后7日内将户口迁离此房屋（甲方户口未上在此房除外）。五、甲方权利和义务：1．权属方面（1）甲方应本作诚实信用原则，确保本协议所涉房屋具有合法的权属手续。（2）甲方应保证该房产权权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2．甲方应保证所售的房地产权属真实、合法、房地产交易手续完善，并且无以下限制交易情况：甲乙双方有约定的除外，（1）司法机关查封、罚没、财产保全等；（2）公告拆迁范围，即将实施拆迁；（3）已作不抵押担保物；（4）其他限制交易的情况......5．若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙和丙方办理按揭的相关手续，如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理，由甲方承担责任。6．甲方应在协议规定的时间内与乙方办理权属的过户手续及房屋交接。......八、违约责任：甲乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如有一方未按本协议约定的内容履行，违约方将支付房屋成交额20%的违约金给守约方。九、其他约定：签订协议后甲乙双方在15日备齐资料配合丙方完成银行面签事宜。协议甲方处有白梦平的签名及按印，乙方处有卓祖材的签名及按印，丙方处有美鑫公司的印章。协议签订后，卓祖材向美鑫公司支付了2万元定金，美鑫公司出具收条一张：今收到卓祖材（身份证号码：XXXX）购买白梦平（身份证号码：XXXX）位于重庆市秀山县中和街道朝阳路**凤凰城****房定金20000元（大写：贰万元整）。收条右下方：代收人处有美鑫公司法定代表人陈立云签名按印，上面加盖了美鑫公司印章，业主确认处有被告白梦平的签名按印。后在办理银行按揭过程中，因产权登记人白孝平不予配合，导致至今仍未能办理相关手续。一审法院认为，一、卓祖材与白梦平、美鑫公司之间签订的《房屋买卖协议》是否能够解除。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。卓祖材与白梦平、美鑫公司通过签订合同，达成买卖房屋的协议，系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按照三方签订的《房屋买卖协议》，卓祖材支付2万元定金后，卓祖材、白梦平双方在15日内备齐资料配合美鑫公司完成银行面签事宜。《协议》五、甲方（被告）的权利义务也明确约定，白梦平应确保协议所涉房屋具有合法的权属手续，保证该房产权权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。白梦平在售卖案涉房屋时，并未实际取得房屋产权，导致案涉房屋不能办理银行面签，并至今仍未取得该房屋的产权，无法办理该房屋的过户登记，致使卓祖材的合同目的不能实现，符合合同解除的条件，故卓祖材的该项诉讼请求成立，予以支持。二、白梦平是否需要向卓祖材双倍返还定金。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使白梦平在签订协议时已经告知了房屋的相关情况，但协议中明确约定的15日备齐资料配合第三人完成银行面签事宜，白梦平在签订协议时亦清楚该约定，故该约定对原、被告均有效，而白梦平辩称是因为产权登记人不配合导致不能办理银行面签的理由，不能对抗卓祖材，故白梦平的行为构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”白梦平称未实际收到原告的定金，根据双方在《协议》的约定，卓祖材、白梦平的购房定金由第三人代收，第三人在庭审中认可收到了卓祖材所交的定金，且出具的收条中亦有白梦平的签字按印确认，应视为白梦平收到了卓祖材所交定金，故卓祖材请求双倍返还定金的请求，符合法律规定，予以支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：一、解除卓祖材与白梦平、秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司于2020年7月25日签订的《房屋买卖协议》；二、白梦平于本判决生效后十日内双倍返还卓祖材定金40000元。案件受理费800元，减半收取400元，由白梦平负担。二审中，白梦平向本院提交以下证据：2020年8月2日梦平与卓祖材的微信聊天记录，拟证明白梦平与卓祖材、美鑫公司三方协商给白梦平一个月时间解决。卓祖材质证认为，该微信聊天记录不能证明协商具体内容，不能达到上诉人证明目的。美鑫公司质证认为，该证据不属于新证据，不能达到上诉人证明目的。本院审查认为，白梦平向本院提交其与卓祖材的微信聊天记录并没有协商的具体内容，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点：一、涉案买卖合同应否解除；二、白梦平应否返还卓祖材双倍定金。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，卓祖材、白梦平、美鑫公司三方在涉案买卖合同中第五条第五款明确约定，若卓祖材以按揭方式购房的，白梦平应完全配合卓祖材和美鑫公司办理按揭的相关手续，如因白梦平的原因使按揭手续不能顺利办理，由白梦平承担责任。本案中，由于白梦平未在合同约定的期间内备齐资料配合美鑫公司完成银行面签，即是因白梦平的原因导致涉案买卖合同揭手续不能顺利办理，系白梦平的违约行为导致卓祖材不能实现合同目的，卓祖材请求解除涉案买卖合同符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，涉案买卖合同明确约定定金由美鑫公司代白梦平向卓祖材收取，且涉案定金收条上亦有白梦平的签字确认，即卓祖材与白梦平之间的定金合同已经成立并生效。由于收受定金的白梦平不履行合同约定的债务，应承担双倍返还定金的义务。白梦平上诉主张其不应承担双倍返还卓祖材定金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，白梦平的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人白梦平负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  彭松涛二〇二〇年十月二十七日书记员  吴松涛