文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1381号上诉人（原审被告）：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，男，1984年5月13日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：唐黎明，男，1981年9月17日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。被上诉人（原审原告）：刘俊，女，1983年6月5日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。上列两名被上诉人的委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。原审第三人：重庆宇昌海实业有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：洪涛，该公司总经理。上诉人重庆天珠物业管理有限公司（以下简称天珠物业公司）因与被上诉人唐黎明、刘俊，原审第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天珠物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除其公司与唐黎明、刘俊签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：一审认为涉案房屋所在地区已全面复工复产，并未限制酒店正常经营有误。虽然仙女山酒店行业已正常经营，但政府仍未放松对疫情的警惕，强调将根据国内疫情形势及时动态调整，不可抗力仍在持续中。疫情对仙女山整个旅游市场经济的打击是难以想象的。一审法院适用法律不当。因新冠肺炎疫情属于不可抗力，《房屋租赁合同》约定的解除条件已成就，天珠物业公司根据合同约定及时向唐黎明、刘俊发出了书面的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》。根据合同约定及合同法的相关规定，天珠物业公司的解除合同行为有效。唐黎明、刘俊未予答辩。重庆宇昌海实业有限公司未陈述意见。唐黎明、刘俊向一审法院起诉请求：确认天珠物业公司单方解除房屋租赁合同的行为无效，天珠物业公司继续履行租赁合同。一审法院认定事实：重庆宇昌海实业有限公司与唐黎明、刘俊于2013年11月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，将位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X幢X-X号房屋和BX-X幢X-X号房屋出售给唐黎明、刘俊。同日，唐黎明、刘俊与天珠物业公司签订了《房屋租赁合同》，约定唐黎明、刘俊将前述两套房屋（《房屋租赁合同》记载的租赁房屋为重庆市武隆区仙女山镇石梁子村天秀仙居XX-X-X-X号房屋和XX-X-X-X号房屋）租赁给天珠物业公司用于酒店经营使用；租期10年，从2013年11月16日至2023年11月15日；每套房屋每年租金为1.2万元，在每年9月30日前将一年租金一次性支付。双方在《房屋租赁合同》第九条就合同解除有关事项进行了约定：“（一）凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。”该合同签订后，唐黎明、刘俊按约将前述房屋交付天珠物业公司使用，天珠物业公司按约向唐黎明、刘俊支付租金至2019年。2020年2月11日，天珠物业公司向唐黎明、刘俊发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，主要内容如下：“尊敬的各位出租人唐黎明、刘俊：合同约定您将坐落于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X和XX-X-X-X房屋出租给我司，我司均按约定向您支付租金，从未逾期。2020年以来，新型冠状病毒肆虐全国，导致各行各业的经济遭受损失，而其中旅游市场受影响最大，这给我司带来了重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业。提前解除合同是不可抗力因素导致，我司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。我司对此深表无奈以及万分歉意。请您在收到本告知函后，前往房屋所在地按合同约定办理接房手续。联系人：王万胜，联系电话：17726****XX。特此告知！2020年2月11日”。一审另查明，天珠物业公司于2020年2月11日向唐黎明和刘俊发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中提到的“坐落于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X和XX-X-X-X房屋”为笔误，正确内容应为“重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X和XX-X-X-X房屋”。唐黎明和刘俊认可天珠物业公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的房屋为坐落于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X和XX-X-X-X房屋。一审再查明，《房屋租赁合同》中约定的“重庆市武隆区仙女山镇石梁子村天秀仙居XX-X-X-X号”房屋，与《重庆市商品房买卖合同》记载的“重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X幢X-X号”房屋和天珠物业公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的“重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X房屋”为同一套房屋。《房屋租赁合同》中约定的“重庆市武隆区仙女山镇石梁子村天秀仙居XX-X-X-X号”房屋，与《重庆市商品房买卖合同》记载的“重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X幢X-X号”房屋和天珠物业公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的“重庆市武隆区仙女山镇银杏大道30号XX-X-X-X房屋”为同一套房屋。一审法院认为，唐黎明、刘俊与天珠物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。双方当事人签订房屋租赁合同后，唐黎明、刘俊已按约将房屋交被告使用，天珠物业公司也应按合同约定履行相应的义务。当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。本案的争议焦点为天珠物业公司以租赁期内突发新型冠状病毒肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，但合同同时约定了租赁期限为十年；新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，疫情只是暂时导致天珠物业公司履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整。疫情并未导致天珠物业公司的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。在本案审理过程中，天珠物业公司明确表示不愿意就房屋租金等事项进行相应协商和调整。综上，天珠物业公司提前解除房屋租赁合同的行为无效，双方应当继续履行房屋租赁合同。唐黎明和刘俊的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、重庆天珠物业管理有限公司于2020年2月11日向唐黎明、刘俊发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；二、重庆天珠物业管理有限公司继续履行与唐黎明、刘俊于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋为坐落于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村天秀仙居XX-X-X-X号房屋和XX-X-X-X号房屋）。案件受理费80元，减半收取40元，由重庆天珠物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人天珠物业公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：仙女山街道物业管理工作群2020年7月1日发布通知、重庆市人民政府官网，从2020年3月24日24时起，我市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。拟证明我市仍处在防疫阶段，疫情尚未结束，不可抗力仍在继续。唐黎明、刘俊、重庆宇昌海实业有限公司经本院依法传唤，未到庭质证。本院认为，天珠物业公司举示的证据虽然真实，政府只是要求加强常态化疫情防控工作，但不能达到不可抗力仍在持续的证明目的，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：天珠物业公司以租赁期内突发新冠肺炎疫情为由能否解除案涉租赁合同的问题。本案中，虽然案涉租赁房屋所在地发生新冠肺炎疫情属于不可抗力，也给天珠物业公司经营使用案涉租赁房屋造成了暂时的困难，天珠物业公司可以请求唐黎明、刘俊减免租金、延长租期或者延期支付租金，但天珠物业公司以疫情为由，不进行调解或磋商，直接解除合同不当。该疫情或者疫情防控措施并未导致天珠物业公司的合同目的不能完全实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除条件；且所在地区现又已全面复工复产，从本案现有的证据来看，实际上并未限制酒店正常经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”的规定，结合本案的具体情况，一审判决天珠物业公司2020年2月11日向唐黎明、刘俊发出发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效，天珠物业公司继续履行与唐黎明、刘俊于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》并无不当。综上所述，上诉人天珠物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆天珠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年十月二十六日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷