江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3652号上诉人（原审原告）：江苏亚邦药业集团股份有限公司，住所地常州市武进区长虹西路**。法定代表人：杨建泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：李紫央，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，江苏振和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春奎，男，1963年4月1日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：郑夫梅，女，1963年10月23日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：张婷，女，1969年04月11日出生，汉族，住常州市金坛区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人江苏亚邦药业集团股份有限公司（以下简称亚邦公司）因与被上诉人张春奎、郑夫梅、张婷（以下简称张春奎等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持亚邦公司的全部诉讼请求，或发回重审，全部诉讼费由张春奎、郑夫梅、张婷承担。事实和理由：如果按照一审判决的逻辑，只要政府部门不予办理过户，亚邦公司将永远无法拿到房款！1.如果原审能基于专业和公正审理此案，围绕先后两份不同的转让合同内容用心分析研究，相信可以看出，亚邦公司自始至终的目的是希望出售自有的两处不动产，张春奎等三人的目的是有心受让，双方为此签订了两份价款不同、名称不同的转让协议，第一份价款为908万的《房地产转让合同》，第二份价款为650万元的《房屋转让协议》，本案需要解决的问题是：第一份合同何故未履行？第二份合同何故要大幅降价？为何第一份合同写的是“房地产转让”，而第二份写的是“房产转让”？查清这些疑问，本案皆可迎刃而解。2.一审完全无视在“一房二证”的历史时期（2015年3月15日《不动产暂行条例》实施以前），房屋权证与土地使用权证分别持证，尚未合二为一成不动产权证，未从诚信角度对转让合同中的“房屋过户手续办妥后”作合同文义理解，随意将其扩大曲解成“房屋加土地”过户手续办妥后，这样先入为主的观念，导致一审判决存在巨大错误。3.本案的实质性争议焦点问题显然是“张春奎等三人在签第二份协议时是否明知或应知土地变更可能存在一定风险”，而并非“土地变更是否属于转让范围”。4.此案在审理中更换过主审法官，在前任主审法官中途离任后更换法官，分析一审判决的“本院查明”及“本院认为”部分，后任法官显然未对案情做深入了解研判，对案件关键性问题视而不见，有意回避关键问题，偏听偏信张春奎等三人片面之词，也未针对亚邦公司的理由加以回应，不从案件争议焦点发表观点，却只是简单草率、牵强附会地以“地随房走”这一个并不存在争议的理由来作出判决，表明一审确实存在偏听偏信张春奎等三人一面之词。后因双方获知涉案标的存在审批过户风险，继而重新协商，亚邦公司基于不能确保过户的风险考量而大幅度降价，双方由此形成了，政府部门改制企业的部分不动产存在过户风险无法确保过户而将转让款从908万降到650万元，第二在将自己现价值近亿元的资产出售给张春奎等三人后，却因非归责于亚邦公司本身出售给张春奎等三人的2处不动产的产权相互独立，其中1处主要不动产（酒店）价款占总价款的96%,且该酒店已经全部完成房产＋土地的变更登记，另1个辅助性仓储房价值只占总价款的4%，已完成房产证过户，该辅助房的土地证因原金坛市政府不予审批尚未变更。按照此判决逻辑，亚邦公司作为两个相独立的不动产出售人，在主要标的物不动产已经完成房产＋土地的过户登记后，辅助不动产的土地因政府职能部门不同意无法过户，亚邦公司将永远无法主张应得的房款。第一、原审对基本事实认定存在多处严重错误，相关事实认定不清。（一）错误认定双方第一次交易未成是亚邦公司违约所致。一审在判决中认定，2007年3月21日，“亚邦公司收款后，将上述房地产交付给张春奎等三人使用至今。后因亚邦公司未按约完成办理房地产产权过户手续，2007年9月3日。亚邦公司退还张春奎等三人……”该认定是错误的。1.亚邦公司并不是在第一份合同履行时交付房产的，而是在第二份合同履行后过户后的2009年6月20日办理移交的。第一份《房地产转让合同》第四条明确约定，“除不可抗力因素外，甲方在收到乙方50%转让款后30天内将上述房地产交付给乙方，交付标志：乙方向甲方出具《房地产交接确认书》”，亚邦在收到50%房款后，协助张春奎等三人办理房屋土地过户时发现26号土地因政策原因无法过户，此时交易受阻，双方并未就房屋进行过交付，而是协商解除了这份合同，不存在在第一次合同中交付房屋的情况。双方协商后于2008年12月7日及8日重新签订第二份《房屋转让合同》，再2009年6月办妥权证变更，于2009年6月20日移交房产土地，有张春奎等三人签字的《医药公司大楼产权转移出卖人代买受人垫付费用明细》足以看出，这一天就是办妥权证、移交房地产的时间。2.一审认为“后因亚邦公司未能按约完成办理房地产产权过户手续”，这是极其主观片面的，正确表述应该是：在第一份转让合同履行办理过户变更登记手续中，出现政府部门暂不同意审批的因素，导致未能成交。这是真实的没有能够成交的原因，一审在没有任何证据情况下偏听偏信张春奎等三人一面之词，足见其先入为主，如此意识下怎么可能会有公正的裁决？（二）一审未查清两份转让合同形成的原因，导致严重错判。为什么围绕涉案不动产转让会出现2份合同？是本案需要查清的关键问题！1.【改制企业遗留问题】涉案不动产原本是亚邦公司收购金坛林海药业公司转化的资产，因金坛林海药业的诸多资产存在很多没有权证或权证不全的情况，这在亚邦公司证据《金坛市人民政府市长办公会议纪要第15号》、《金坛市人民政府办文单-坛政办（2008）891号》、亚邦致函请求减免房地产转让交易税费申请等相关证据材料中可以看出，企业改制时遗留大量的历史问题，涉案不动产可能存在无法过户的情况。张春奎等三人是金坛本地人，当然知道改制企业的相关资产存在这样那样的问题。2.【第一份合同签订后办理中才得知存在政府可能不批的风险】第一份《房地产转让合同》内容很详细，对于价款及支付、移交方式、违约责任面面俱到，足见双方重视程度。价格为908万，比当时市场价略低，亚邦公司友情照顾张春奎等三人。3.【因涉案不动产存在办证过户风险而降价形成第二份合同】出现不能正常过户的风险使得双方解除了第一份合同，但双方依然存在买卖意向，故再次磋商，考虑到过户风险，亚邦同意大幅降价，降到650万元卖给张春奎等三人，亚邦公司承诺确保办好房产过户，但亚邦公司不确保土地能够过户，亚邦公司愿意随时随地在转让后协助买方今后办理土地使用权变更。这就是第二份《房屋转让合同》的形成，为区别于第一份《房地产转让合同》，第二份合同只出现“房屋转让”，而未出现“地产”二字，就是基于此原因。一审后任法官对此不闻不问不分析，怎能查清事实？（三）一审未注意到两份合同中不同的面积记载方式及各自价款，忽略2处不动产独立且价款可分。对比二份合同，可以看出，第一份合同把两处不动产的面积合计记载，而第二份是各自载明面积，表明2处不动产的价款虽然写在一起但实际上是可分的。一审没有认真查实，误以为二处不动产整体不可分，这种认定完全错误！第二、原审对第二份房屋转让合同中的“房屋过户手续”的理解和认定错误，完全脱离了第一份合同未成交后再次签第二份合同的特殊背景，无视当时“房产土地分别持证”的法律背景。在2015年3月15日之前，国务院《不动产暂行条例》尚未实施，此前不动产的权证都是一处不动产分别有房产证及土地使用权证，且不同机关办理，在2015年3月后，才出现房产证与土地使用权二证合一、只有一本不动产权证，这种法律制度下，时常出现同一不动产却出现房产证与土地证不是同一权利人的畸形现象，也会有只有二者之一的现象。本案同样如此，26号仓储房屋已经办好了房产证在张春奎名下，而至今土地权证还在亚邦名下。因此，第二份转让合同第五条约定的“房屋过户手续办妥”，当然应该理解成仅限于房产过户，而不应包括土地使用权。亚邦公司从未没有否认转让的涉案不动产不包括土地，只是亚邦公司基于转让物的特殊情况，而只保证办妥房产过户手续，不保证土地使用权的变更过户手续。一审对亚邦公司的表示显然是完全曲解了！合同法第一百二十五条，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此，一审应从当时签约的实际情况出发，而不是不分青红皂白、简单草率地从什么房地产管理法登记的程序规定出发。第三、一审判决适用法律错误，未能依法从“有利于实现合同目的”的原则裁决。任何合同的签订都是为了顺利履行，实现合同的目的。本案中亚邦公司希望卖出，张春奎等三人希望得到，事实上对方已经实现了其愿望，并且实际使用了12年之久，亚邦公司至今却未能获得应得价款，原本已经让了很多，却有悖对方拖延多年，这样的判决对亚邦公司来说何其不对等、不公平！合同法第六十一条规定，“当事人就质量、价款、履行方式等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能协议的，按照有关合同条款或交易习惯确定”，第六十二条规定，“依照第六十一条仍然不能确定的，适用下列规定；（1）价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价履行；（5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。2处房屋如果一审一定要认为存在约定不明，那么按照有利于实现合同的目的履行合同，是解决本案的有效、公平的方法。第四、一审未依照合同法规定的争议条款理解应遵循文义原则，偏袒张春奎等三人，纵然双方对第二份转让合同中的“房屋过户”条款发生争议，不应仅仅从房地产管理法的角度来理解，因为那只不过是正常情况的程序要求，而本案的房屋交易存在着特殊的情况，即房地产原本是亚邦公司收购金坛林海药业后归于亚邦公司名下，收购的资产中本身存在一系列的历史遗留问题，这在亚邦公司提交的《金坛市政府会议纪要》中就可以看出，很多房产土地本来就没有权证，或权证不全，所以结合实际情况，双方合同中约定的“房屋过户”致使指房产的过户，不包括土地法人过户。第五、一审适用法律错误，断章取义地理解“先履行义务”条款，而没有全面准确适用。一审引用了合同法第六十六条规定，“当事人互负债务有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，但本案中，亚邦公司已经完成了应尽过户及交付义务。退一步而言，即使辅助房屋的土地证没有办妥，但事实上，主要不动产的价款占总价款的96%，根据权利义务对待原则以及先履行义务情况，也应该是张春奎等三人无权全部拒绝，只能是有权拒绝未履行的部分。这是假设话题，事实上，亚邦公司不存在违约之处。第六、一审无视涉案房屋土地均已实际交付、水电费用已分别承担的客观事实，根据合同第六条约定，水电费各自承担的时间界限可推定亚邦已完成过户及交付义务。第二份转让合同第六条约定，“在上述房屋实际交付（以过户为标志）前，转让房屋所产生的水电物业等各项费用由甲方承担，交付后由乙方、丙方承担”。该条款的两层含义是：1.房屋实际交付以过户为标志；2.过户前费用由亚邦公司承担。过户后费用由买方承担。事实上，张春奎等三人在接受不动产后从200年6月20日起，承担了水电费。这就表明，亚邦公司确实完成了过户及交付义务。第七、一审无视转让的2处不动产是独立产权，各自价格也可划分，主要不动产（17号）房产土地均已完成过户。第八、一审中，张春奎等三人对为何第一次转让合同未能履行而降价有过自相矛盾的多种说法，依法应不予采信张春奎等三人虚假陈述。一审对此问题视而不见，但该问题关乎到任何认定降价的原因问题，根据诚信原则及禁反言原则，以及最高法院最新的民事诉讼证据规定，张春奎等三人的陈述自相矛盾的不予采信，亚邦公司的理由符合常理，应予采信。一审对证据规则显然是未做专业了解，导致错误认定。第九、一审遗漏关键争议焦点，绕开本案核心问题，因此得出与事实相违背的结论。亚邦公司认为，如何理解《房地产转让合同》与《房屋转让合同》合同价相差258万，是解决本案争议的核心问题。1.张春奎等三人第二次庭审中对此的解释是因为《房地产转让合同》约定的金额高于市场价，双方协商后调整。这显然不符合常理，张春奎等三人此前一直经营酒店餐饮生意，一个生意人，对价格的敏感度是很强的，签订标的额这么大的合同，不可能不做事前调研，询价。况且在中国房地产价格的波动是极小的，短短几个月的时间，房地产价值缩水近30%,这完全是不可理喻的。2.张春奎等三人在第三次庭审中改变了说法，说这降价的258万元是履行第一份合同时亚邦公司违约的违约金。首先，法庭应支持“禁反言”的规定，当事人在诉讼过程中实施的诉讼行为应保持前后一致，不能做出前后矛盾的诉讼行为。这是对诚实信用原则的践行与尊重。张春奎等三人前后两次庭审对同一问题的回答南辕北辙，漏洞百出，法院并没有让其明确自己的说法，告知其虚假称述的后果。其次，《房屋转让合同》第五条第三款约定了：“甲方如拒绝履行交付义务致房屋转让无法完成的，除按2007年3月9日三方签署的《房地产转让合同》承担违约责任外，另应按本协议总额的30%赔偿乙方、丙方损失。”亚邦公司既已在第一份合同中承担了违约责任，支付了违约金，为何还要在《房地产转让合同》中写这样一个条款？事实上，根本没有违约一说，张春奎等三人前后言论不统一，做出虚假称述，一审不做深入审理，实属不妥。最后，就算认定张春奎等三人第三次庭审中关于违约金的说法成立，《房地产转让合同》因亚邦公司无法将26号房屋的土地过户给张春奎等三人而被解除，亚邦公司也同意支付违约金，那双方在签订《房产转让合同》时就应对第一份合同履行时出现的状况作出说明。26号房屋的土地无法过户是不可抗拒阻碍的客观情况，亚邦公司都愿意支付258万元的违约金，大额降价与张春奎等三人签订《房屋买卖合同》，可见促成交易的决心。对无法过户的26号土地，理应排除在新合同之外。即使新合同约定的标的物依旧包含26号土地，鉴于第一次履行合同时亚邦公司因违约损失惨重，亚邦公司作为合同的起草者，怎么可能不对26号土地的过户另做约定？实际情况是，这258万元的房款降价是双方协商的结果，在《房屋买卖合同》中免除了亚邦公司协助张春奎等三人办理17号、28号房屋的土地过户的义务，但约定了亚邦公司在过户风险消失后，尽可能协助张春奎等三人办理相关土地的过户，这也是为什么17号房屋土地最后能过户到张春奎等三人名下。所以，亚邦公司已经依约履行了房屋过户的义务，张春奎等三人付清房款及支付逾期还款的违约金是天经地义的事。第十、原审认为亚邦公司为张春奎等三人办理了金坛区西门大街17号房屋的房产证和土地证过户登记手续，足以说明双方当事人买卖的标的物不仅是房屋这一点，不符合事实，也是在偷换概念。一审法院认为亚邦公司既然能办理17号房屋土地的过户登记，就应当一并办理26号房屋土地的过户登记。首先，《房屋转让合同》中双方的真实意思表示就是亚邦公司将涉案17号、26号房屋过户到张春奎等三人名下后30日内，张春奎等三人应当付清所有房款。其次，涉案17号房屋坐落西门大街，26号房屋坐落河西庙街，17号房屋土地属于商业用地，26号房屋土地是仓储用地，这两处房产土地都是相互独立，没有联系的，各自评估其市场价值。亚邦公司协助张春奎等三人办理17号房屋土地过户，就是此前所说的虽不确保土地过户，但随时随地尽力协助张春奎等三人的额外利益要求。况且17号房屋土地过户不存在制约条件，而26号房屋土地因不能归咎于买卖双方的原因而无法过户，法院将这种政策性的风险造成的损失全强压给亚邦公司显然是极度不讲道理、也绝对不公平的！就本案存在争议的26号房屋，亚邦公司与张春奎等三人于2009年5月12日签订了《金坛市房产买卖契约》，房屋价格为136000元，26号土地的评估价为270651元。26号是辅助用房，仓储用地，土地本身价值不高，《房屋转让合同》的主要标的物是17号大楼，张春奎等三人在取得17号房屋所有权利后，一直在此经营酒店，取得了可观的经济利益。26号房屋土地也被张春奎等三人用作堆放杂物，停泊车辆，涉案土地未过户没有对张春奎等三人造成任何损失。一审法院粗暴的判决，导致亚邦公司永远无法向张春奎等三人追要剩余的房款。因为政府规划，企业改制等问题，不是以亚邦公司的意志就能控制改变的。张春奎等三人只支付了25%的房款，却享受着房屋土地带给他源源不断的生产利益，增值权益。而穷尽所有方式的维护自身权益的亚邦公司，却只能承受莫大的损失。这无疑违背了交易的初衷，打破了公平正义的原则，损害了法律的权威公信力。这样的判决，亚邦公司断然不能接受！另外，原审还存在严重的程序错误，依法应当撒销。张春奎、郑夫梅、张婷辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.亚邦公司反复强调2007年和2008年两份合同是基于26号房屋不能过户而降价，其实不是这个原因，在第一份合同中约定在合同签订生效之后120天之内要办理房地产权的转移手续，但是逾期接近5个月之后，张春奎等三人向亚邦公司主张相关权利，根据合同约定要求亚邦公司办理房地产权属的转移手续及要求亚邦公司承担违约金，当时违约金金额算下来接近300万，所以在这个情况下，一直拖到2008年12月，又重新签订了协议，降价的原因是把亚邦公司应该承担的部分违约金去掉了。而亚邦公司真正办理房屋过户手续是在2009年，在2007年当时根本不知道房屋是否可以过户，所以无从谈起房屋降价的原因是不能过户，根据亚邦公司提交的不动产登记查询登记案涉房屋是2009年5月14日才办理变更登记，所以对于当时合同降价的原因并非亚邦公司所陈述的。2.关于张春奎等三人对案涉房屋土地不能过户是不明知的，本身房屋在亚邦公司手上，至于他去办理相关的产权变更登记的时候是由他单方面申请，所以张春奎等三人没有参与，在办理过程中张春奎等三人也仅仅是听亚邦公司说不能办理，但是法律上也没有禁止性规定，禁止该房屋及土地变更登记。所以亚邦公司以推断的形式来说张春奎等三人对土地不能过户存在明知没有事实和法律依据。3.张春奎等三人认为根据房屋交易的惯例，，地随房走故在2008年的房屋买卖合同中约定了房屋过户手续办妥后30天内张春奎等三人付清余款，这是附条件的付款，现在条件未成就，故按照合同法67条规定可以拒绝支付购房款。综上，亚邦公司的上诉理由不成立，请求二审维持原判。亚邦公司向一审法院起诉请求：1.判令张春奎等三人立即支付剩余的房款、亚邦公司代为垫付的各项过户费用及违约损失合计6670750元（暂计，利息具体按年息6%计算至付清为止）；2.张春奎等三人承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2007年3月9日，亚邦公司与张春奎、张婷签订《房地产转让合同》一份，约定亚邦公司将自有的两处房产转让给张春奎、张婷，分别坐落于金坛区房产（房屋建筑面积4851.63㎡、土地使用权面积1373.3㎡商业用地）和河西庙巷26号房产（房屋建筑面积114.24㎡、土地使用权面积551㎡仓储用地），转让价908万元。张春奎、张婷支付合同价款的20%即1816000元作为定金，合同签订后抵作价款。合同价款分两期支付，合同签订后付454万元（其中1816000元由定金冲抵），办理完房地产产权过户手续后60天内，付清余款454万元。合同生效后，除不可抗力因素外，亚邦公司在收到张春奎、张婷50%转让款后30天内将上述房地产交付张春奎、张婷。亚邦公司协助张春奎、张婷在120日内办理上述房地产权属变更手续。合同签订后，张春奎、张婷分别于2007年3月13日支付定金1816000元，2007年3月21日支付房款2724000元，共计付款454万元。亚邦公司收款后，将上述房地产交付张春奎、张婷使用至今。后因亚邦公司未按约完成办理房地产产权过户手续，2007年9月3日，亚邦公司退还张春奎、张婷房款270万元，2008年12月5日又退还张春奎、张婷房款20万元。余款164万元未退还。2008年12月8日，亚邦公司与张春奎、张婷就上述房产的买卖事宜重新签订《房屋转让合同》一份，约定将房屋价款调整为650万元，合同签订后，前份合同所交的164万元价款作为本合同的价款，余款486万元，双方约定在房屋过户手续办妥后30天内付清。逾期付款，张春奎、张婷应按本合同总价的20%支付亚邦公司违约金，超过30天以上，按本合同总价的30%支付亚邦公司违约金。亚邦公司如拒绝履行交付义务并导致房屋转让无法完成的，除按2007年3月9日三方签订的《房地产转让合同》承担违约责任外，另按本合同总价的30%赔偿给张春奎、张婷。张春奎、张婷不履行本合同时，也承担同样的违约责任，过户费用按国家规定分担。合同签订后，亚邦公司协助张春奎、张婷办理了金坛区西门大街17号房屋的房产证和土地使用证的过户登记手续及金坛区河西庙巷26号房屋的房产证过户登记手续。金坛区河西庙巷26号房屋的土地使用权证过户登记手续至今未完成办理。双方多年来一直为该事项交涉至今，亚邦公司认为只要办理了房屋过户登记手续，张春奎、张婷就应当按照合同约定支付余款，张春奎、张婷认为亚邦公司未完成金坛区河西庙巷26号房屋的土地使用权过户登记手续，付款条件未成就。2009年6月20日，张春奎出具收条给亚邦公司，收到亚邦公司交付的xx号、00××55号房产证、（2009）第xx号土地证各一本，并载明亚邦公司代垫费用计6.075万元，该费用待协商解决。一审法院认为，根据我国城市房地产管理法的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，也即“地随房走”。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。依法成立的合同，自成立时生效。合法的买卖关系受法律保护。亚邦公司与张春奎、张婷签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，为张春奎、张婷办理房屋所有权和土地使用权变更过户登记手续，是亚邦公司出卖房屋的法定附随义务，亚邦公司与张春奎、张婷约定房屋过户手续办妥后30天内，张春奎、张婷付清余款，这里的房屋过户手续，不仅指房屋所有权过户手续，还包括土地使用权过户手续。亚邦公司主张2008年12月8日的《房屋转让合同》仅是转让房屋，亚邦公司将房屋过户手续办理完毕后30日内，张春奎、张婷应当付清剩余房款。亚邦公司的这一主张不仅不符合法律规定，也不符合本案的实际情况，亚邦公司为张春奎、张婷办理了金坛区西门大街17号房屋的房产证和土地使用证过户登记手续的事实，足以说明双方当事人买卖的标的物不仅仅是房屋，还包括该房屋占用范围内的土地。亚邦公司在未完成办理金坛区河西庙巷26号房屋土地使用权过户登记手续的情况下，要求张春奎、张婷支付剩余房款，不符合双方合同约定的付款条件。张春奎、张婷辩称事由成立，一审予以采纳，故亚邦公司要求，张春奎、张婷支付剩余房款及违约损失的诉讼请求，不符合法律规定，一审不予支持。亚邦公司代，张春奎、张婷垫付的各项过户费用，张春奎、张婷应当支付。张春奎、张婷辩称亚邦公司起诉已经超过诉讼时效，该主张与事实不符。张春奎、张婷在庭审中陈述，双方当事人多年来一直在为办理金坛区河西庙巷26号房屋土地使用权过户登记手续进行交涉，且亚邦公司也举证证明亚邦公司多次发信息要求张春奎、张婷处理房款问题，故张春奎、张婷的辩驳主张不能成立，一审不予支持。判决：一、张春奎、张婷应于判决生效后30日内给付江苏亚邦药业集团股份有限公司代垫的房产过户费用60750元；二、驳回江苏亚邦药业集团股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58496元，诉讼保全费5000元，合计63496元，由亚邦公司负担。二审中，亚邦公司提交了西门大街17号房屋、河西庙巷26号房屋不动产登记薄查询记录，证明亚邦公司在2009年5月14日即完成了涉案房屋产权过户手续。张春奎等三人质证称，该证据的真实性没有异议，仅仅证明办理转移登记的时间点，并不能证明房屋实际的交付时间，房屋交付时间是在2007年。二审中，亚邦公司认为涉案房屋交付时间为2009年6月20日；一审对为什么价款从908万元降至650万元的原因未查明；对《房屋转让合同》中“及土地”三个字是谁添加的未查明；遗漏了26号房的土地使用权无法转移登记是企业改制遗留的历史问题导致；遗漏了2007年合同与2008年合同转让标的不同、付款条件不同；一审中张春奎等三人的代理人自认基于亚邦公司主张认同2008年合同中包含的只有房屋而不是房屋加土地。二审中，经阅看一审2020年6月23日下午召开的庭审视频，法庭在询问双方“房屋过户是否包含土地使用权的过户”时，亚邦公司代理人陈述“不包括土地使用权的过户”，并陈述“…如果将来能办（土地使用权过户），我们也愿意协助”。张春奎陈述“包括土地”，张春奎等三人的代理人陈述“被告当时是认为包括土地，但是基于原告主张的我们可以认同原告的理解。”庭审笔录对双方当事人的陈述记录并不全面。二审中查明，关于涉案的《房屋转让合同》签订情况，亚邦公司原法定代表人戴春雨陈述：“张春奎把合同拟好后拿到亚邦公司，由亚邦公司法务审核后，由亚邦公司打印了这两份合同。双方对打印好的合同没有异议后，先由我公司签字盖章，签字地点在312国道旁边的亚邦物流中心的办公室地点。我公司签字盖章后将合同交给张春奎带回去，第二天张春奎和她妹妹把字签好后带一份到我公司，就是我公司提交的这份合同。”“有我、张春奎和我公司的法务，三人在场”。关于《房屋转让合同》第四条中手写的“及土地”内容，戴春雨陈述：“被告这份合同有这三个字是怎么回事我不清楚，但是张春奎把合同给我公司的时候就是这个样子，一直到本案开庭时我方才知道合同上有修正液涂改的内容，只看到模糊的痕迹。”张春奎在一审庭审中陈述，“…签订第二份合同的时候，在亚邦打印好以后带过来，由戴总和法律顾问带过来的，当时在我办公室，他们都签好了字，我说买房子没有土地是不行的，他说你可以添上去，我说添上去不行吧，他说没事的，我就添了三个字房屋（后面）及土地。”“…他们擅自涂改合同，我认为他们是有意作弊。”二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，亚邦公司与张春奎、张婷签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。依照2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案亚邦公司与张春奎、张婷在进行房屋交易时，应当包括房屋项下的土地使用权，依据上述法律规定，房屋所有权及土地使用权的转移应当以办理不动产转移登记为生效要件。亚邦公司提出《房屋转让合同》中仅约定房屋办理过户手续，未约定土地使用权的过户，而张春奎、张婷认为房屋过户应当包含土地使用权的过户。因该合同系由亚邦公司提供，且合同中添加的内容也能反映双方对合同条款存在争议，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于亚邦公司的解释。亚邦公司提出双方在2007年即签订涉案房屋所有权、土地使用权的买卖合同，因存在审批过户风险，才重新协商，降低转让款，签订了2008年的合同。对于亚邦公司提出的2008年《房屋买卖合同》形成的原因，因张春奎、张婷不予认可，且在《房屋买卖合同》中未予阐明，故本院不予采信。亚邦公司上诉认为西门大街17号房屋和河西庙巷26号房屋两处不动产的价款系可分的，因该主张与其一审诉讼请求并不相同，二审不予理涉。亚邦公司主张张春奎等三人的代理人在一审中已经自认了2008年的合同中只有房屋而不是房屋加土地，对此，经二审查实，张春奎等三人的代理人在一审时所陈述的“基于原告主张的我们可以认同原告的理解。”而“原告的理解”并未明确所指，结合张春奎当时的陈述及该代理人庭审中前后发表的意见，张春奎等三人的代理人的上述陈述并不构成自认。亚邦公司主张郑夫梅与张春奎、张婷共同承担付款责任，因郑夫梅并不是本案合同的相对方，亚邦公司也未提出郑夫梅承担相应责任的具体理由，故一审法院驳回亚邦公司对郑夫梅的主张并无不当。综上，亚邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58496元，由亚邦公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年十月二十八日书记员  邹 静