贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8124号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨兴灵，男，1985年3月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：张菁，女，1995年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许惠，女，1972年4月15日出生，壮族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人许惠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年09月01日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人中泓房开的委托诉讼代理人张菁，被上诉人许惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。许惠辩称，我们买房时是受到欺骗，中泓房开无权改变法律法规规定的内容，房开明知有相关文件的情况下还制作不符合文件要求的合同，属于无效合同，不应得到支持。中泓房开应举证证明他们告知过我们三通费法律法规的事实。根据贵州省的相关政策，三通费不应写进合同，且补充协议是格式合同。我们要求维持原判。许惠向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告3882元；2、判令被告支付原告资金占用费，占用费以3882元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%，自2013年6月起计算至退还款项为止；3、判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实，2013年4月10日，被告贵州中泓房地产开发有限公司作为出卖人，与原告许惠作为买受人订立《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的贵阳市南明区房屋；该商品房单价6705.80元／㎡，总价款435676元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通使用手续；双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；对本合同的解除，应当采用书面形式；本合同附件及补充协议与本合同具有同等的法律效力。双方在合同中还约定了其他事项。同时，双方订立《补充协议》（即《商品房买卖合同》附件十二）约定《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包括独立电费表、数字电视、独立煤气等费用，以上费用在商品房交付之时由出卖人一次性代收，该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。2013年5月25日，被告向原告收取了煤气、电表及电视开通费3882元，并向原告出具了《收据》。原告于2018年通过媒体报道得知该三通费已包含在商品房销售价格中，认为被告向其收取三通费侵犯了其合法权益，诉至一审法院，提出如前诉请。另查，审理中，被告提交中铁国际项目总成本期、审计报告、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票及票据回单、贵州燃气有限公司转账支票及票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票，证明被告已实际垫付三通费，并未计入国际城房屋的开发成本，三通费不包含在房价中，不应退还。一审法院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，对双方具有法律约束力。首先，《商品房买卖合同》约定"商品房价格已包含水、电等建安费用；补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；对本合同的解除，应当采用书面形式。"故合同已明确原告支付被告的房款包含了三通费，并对《补充协议》的内容作了限制性规定。被告在与原告订立《补充协议》中，又约定被告在交房时向原告收取三通费，该约定与《商品房买卖合同》内容相悖。其次，《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十三条规定的…故意造成对方财产损失的情形，或者提供格式条款一方加重对方责任，该条款无效。”的规定，《补充协议》中的三通费内容系被告故意造成原告财产损失，加重原告责任，该内容违反合同法的禁止性规定，属无效条款，对双方没有法律约束力。据此，被告向原告收取三通费于法无据，依法应当返还。被告占用原告资金，已给原告造成一定的资金占用损失，故由被告按同期同类中国人民银行存款利率支付原告资金占用费。被告关于原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，由于原告于2018年才知被告收取三通费不合法，也才知其权利受到侵害，其于2019年向一审法院起诉未超过3年诉讼时效期间。综上，一审法院对原告的诉请，部分支持，部分驳回；对被告的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十三条、第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告许惠三通费3882元，并同时支付原告资金占用费（以3882元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率，从2013年5月25日起计算至还清该费之日止）；二、驳回原告许惠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《收据》等在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉三通费是否应予退还；二、主张退还三通费是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定水、电、气等相关设施交付条件为“达到使用条件”、“调试安装完毕”或“敷设到户”，第七条约定：“商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用……出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十九条约定：“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。而《补充协议》第1.1条将上述合同中约定应该由上诉人承担的费用部分变更为由被上诉人承担，明显免除了出卖人的责任，加重了买受人负担，《补充协议》第1.1条的内容违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定，与合同主要条款相冲突，应不予适用，仍以《商品房买卖合同》第七条的约定为准。根据第七条的约定，双方协商一致约定的房价款中已包含三通费等费用，上诉人再另行收取三通费就属重复收费，上诉人应予返还。关于上诉人以未将三通费计入房屋开发建设成本为由，主张不存在重复收费，三通费应由购房人承担的问题。本院认为，虽然上诉人用《财务报告》及《财务报表附注》拟证明“三通费”并未计入房价，但是因开发建设成本数据和材料均系上诉人自行制作、持有，被上诉人不能参与，也无权左右上诉人企业的财务经营行为，其提交成本资料可能存在很大的任意性和选择性，缺乏一定的客观性。同时，上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，上诉人应明知不能以此对抗双方合同的约定，本院对该证据不予采信。关于争议焦点二，因上诉人收取三通费用违反贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，且违反合同约定，其与业主就此订立的补充协议亦属无效，因此，上诉人提出的诉讼时效抗辩理由，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 妍二〇二〇年十月二十一日书记员 李连睿