安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2332号 上诉人（一审原告）：卞奇，男，1974年2月15日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（一审原告）：高庆翠，女，1970年8月26日出生，汉族，住安徽省泗县。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨培孝，安徽玉金事务所律师。 被上诉人（一审被告）：王敏，女，1984年12月9日出生，汉族，住安徽省泗县开发区。 委托诉讼代理人：李东升，安徽郑良付律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：孟某1，男，2008年8月4日出生，汉族，住安徽省泗县。 法定代理人：王敏，女，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（一审被告）：孟某2，男，2012年6月4日出生，汉族住安徽省泗县。 法定代理人：王敏，女，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（一审被告）：孟召军，男，1954年4月3日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（一审被告）：孙凤侠，女，1957年5月3日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人卞奇、高庆翠因与被上诉人王敏、孟某1、孟某2、孟召军、张凤侠确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卞奇、高庆翠上诉请求：撤销一审判决并改判。事实与理由：一审法院认定卞奇、高庆翠与孟杰签订的房屋买卖协议及补充协议为有效合同，系认定事实错误，该合同应为无效。本案所涉协议系孟杰为了保证借款能够得到清偿而与卞奇、高庆翠签订的用房产担保债务的担保合同。根据最高人民法院相关通知的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中卞奇借款期限届满，约定卞奇、高庆翠的房屋归债权人孟杰所有，且房屋产权未过户至孟杰名下的情况，该约定显然无效。卞奇、高庆翠的房屋系违法建筑，以该房屋抵押的，抵押无效。 王敏、孟某2、孟某1答辩称：卞奇、高庆翠曾与王敏、孟杰存在民间借贷关系，经协商将借款合同终止，建立房屋买卖合同关系。本案房屋买卖合同具有法律效力。本案买卖合同涉及的是已经到期的债务，卞奇认为本案买卖合同适用的最高人民法院的相关通知内容是错误的。卞奇、高庆翠认为案涉房屋是三无违法的抵押物没有法律依据。该房屋买卖合同也没有违反法律的禁止性规定，应具有法律效力。请求驳回上诉，维持原判。 卞奇、高庆翠一审诉讼请求：确认卞奇、高庆翠与孟杰于2017年11月签订的房屋买卖协议无效。 一审法院认定事实：双方当事人系亲属关系。王敏、孟某1、孟某2、孟召军、张凤侠系孟杰近亲属。卞奇、高庆翠在孟杰生前，曾多次向孟杰、王敏借款未还。2017年11月17日，卞奇、高庆翠与孟杰、王敏签订卖房协议，约定卞奇、高庆翠自愿将草庙镇草庙街二间三层房屋出售给孟杰、王敏，价款为70万元，当日支付价款，并进行过户。2011年11月17日，孟杰出具证明，载明“今与卞奇、高庆翠签订的购房协议在三个月以后生效，在这三个月以内孟杰所附的70万元应由卞奇按月利2分来支付与孟杰（如有反悔不卖此房）。如对方连本带息还款不算违约”，卞奇作为甲方签字，孟杰作为乙方签字确认。同日，孟杰另出具证明，载明“我与卞奇签订的购房协议，让其办证，五个月内卞奇有权不卖不算违约，但必须按照约定的2份利息于孟杰，如不按约定付利息则属违约”。2017年11月18日，卞奇、高庆翠作为甲方与孟杰、王敏作为乙方签订补充协议，约定“孟杰与卞奇签订的购房协议为最南面2间，上下三层其余四间包括国有土地使用证（四间的）依然归卞奇所有，其合法的国有土地使用面积为576平方米，卞奇四间占地面积为183平方米，剩余归孟杰所有，包括四间房屋后院都归孟杰所有（院落实际面积未丈量，大约500平方米以上），注：卖与我孟杰的房屋面积275平方米。其中由卞奇租于曹利的意见房屋每年租金5000元，楼上两间6000元，每年11000元由卞奇每年11、17日之间付于孟杰。如果六间房屋统一办不下来证，孟杰无权退房。甲方必须协助乙方办理房产证过户手续，否则视为违约”。另查明，2019年5月13日孟杰与王敏登记离婚。2019年7月孟杰去世。 一审法院认为：卞奇、高庆翠与孟杰、王敏签订的卖房协议以及此后补充协议、孟杰出具证明、承诺，是双方就借款偿还背景下所为的民事法律行为，综合当事人陈述及所举证据判断，房屋买卖协议目的是担保借款及其利息支付目的，此为非典型担保的让与担保。让与担保是以契约形式将担保物所有权让渡作为担保标的，即债权人与债务人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产还给债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权人。让与担保合同是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。但是，民间借贷纠纷让与担保中，债权人请求债务人履行买卖合同的，经释明当事人拒不变更诉讼请求的，人民法院予以驳回起诉。当事人变更诉讼请求或者按照民间借贷纠纷起诉，经人民法院作出生效判决后，债务人不履行确定债务的，债权人可以申请人民法院申请拍卖、变卖合同标的物清偿债务。因此，卞奇、高庆翠享有履行买卖合同抗辩权，足以维护自身合法权益。在本案债权人未有提起履行买卖合同诉讼，亦未有提起民间借贷诉讼情况下，卞奇、高庆翠提起诉讼目的，是通过确认协议无效诉讼，解除其让与担保责任，该诉讼行为违反诚信原则，不予支持。涉案房屋仅有土地证尚未有办理产权证，不影响合同效力。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回卞奇、高庆翠的诉讼请求。案件受理费40元，由卞奇、高庆翠负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：卞奇、高庆翠上诉称案涉买卖合同约定在借款期限届满，案涉房屋所有权归孟杰、王敏所有，且房屋未转移登记，违反了《关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第七十一条的规定，同时该买卖合同所涉房屋属于违法建筑，应属无效。审理认为，本案中，卞奇因多次向孟杰借款未还，双方于2017年11月17日签订卖房协议，约定卞奇、高庆翠自愿将草庙镇草庙街二间三层房屋出售给孟杰、王敏，孟杰与卞奇于2017年11月18日签订的补充协议又对出售房屋的面积、位置、院落以及未届出租期限的房租归属进行了明确约定。因此，双方签订的卖房协议是为解决双方尚存在的债权债务进行的约定，并不存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定包含“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有”的情形。故，卞奇、高庆翠此节上诉理由不予支持。关于本案所涉房屋属于违法建筑的问题，卞奇、高庆翠并未提供证据证明国土、房管等行政部门已对该处房屋系违法建筑予以认定，且房屋是否系违法建筑亦与合同效力不具备必然关联性。故，卞奇、高庆翠该上诉意见，于法无据，本院不予支持。 综上所述，卞奇、高庆翠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由卞奇、高庆翠承担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇二〇年十月十二日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。