上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初14212号原告(反诉被告)：娄春燕，男，1986年11月22日出生，汉族，身份证地址贵州省桐梓县楚米镇河东家属路**。被告(反诉原告)：上海财路通旅馆，住所地上海市黄浦区永寿路******。投资人：李宏杰，该旅馆执行董事。委托诉讼代理人：李军，该旅馆员工。委托诉讼代理人：吴寿文，上海市嘉诚律师事务所律师。原告(反诉被告)娄春燕与被告(反诉原告)上海财路通旅馆(下称财路通)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄春燕、被告委托诉讼代理人吴寿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄春燕向本院提出诉讼请求要求财路通退还2020年3月20日至2020年4月30日期间租金人民币12,000元、退还床单被子押金人民币2,000元及租房押金人民币9,000元共计人民币23,000元。事实和理由：2019年11月1日，娄春燕与财路通人员李军签订租约，约定娄春燕向财路通承租房屋作为员工宿舍使用。承租期间，李军称房内几次发现烟头，故要求娄春燕搬离承租房屋。经与李军微信沟通，约定娄春燕于2020你那3月20日搬离，财路通则退还娄春燕尚余租金及押金。2020年3月13日，娄春燕搬离承租房屋，但财路通未能按照约定退还剩余租金人民币12,000元、租房押金人民币9,000元及床单被子押金人民币2,000元共计人民币23,000元。娄春燕经催讨未果，遂起诉来院。财路通辩称，娄春燕诉请所述款项均属实，娄春燕确实已于2020年3月13日迁离，但鉴于娄春燕承租期间多次违反旅馆规定，多次在承租房屋内吸烟导致安全隐患，娄春燕就此应予偿付违约金，娄春燕已缴押金应用以冲抵该项违约金，鉴此，不同意返还娄春燕所述款项。财路通向本院提出反诉请求：(1)确认所签租约于财路通反诉状送达至娄春燕之日予以解除；(2)娄春燕向财路通偿付违约金人民币9,000元。娄春燕提供以下证据：(1)2019年10月29日《房地产租赁合同》、付款凭证、收据、银行电子回执及《情况说明书》，以证明娄春燕实际履约付款情况；(2)娄春燕与李军之间微信聊天记录，以证明系财路通提出解除租约。财路通提供以下证据：(1)微信记录及所涉《寝室规章制度》，以证明娄春燕对寝室规定均系明知，同时证明娄春燕承租房屋内实际居住人员违反寝室规定，其违规行为产生重大安全隐患；(2)照片，以证明娄春燕承租房屋内留有烟头。本院经审理认定事实如下：2019年10月29日，娄春燕与财路通代理人李军签订《房地产租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)娄春燕向财路通承租位于上海市黄浦区永寿路XXX号底层108、110室房屋(下称系争房屋)作为员工宿舍使用，租期自2019年11月1日起至2020年10月31日止；(2)月租金人民币9,000元，租金每3个月支付一次；(3)娄春燕于签约时交付保证金人民币9,000元，财路通于租赁期满、娄春燕交还房屋并清结租赁费用后当日内无息返还予娄春燕，当娄春燕有任何欠付费用时，财路通有权自保证金中先行偿付；(4)租赁双方如有任何一方未按本合同约定履行，造成违约行为的，均须赔偿违约金人民币9,000元；(5)娄春燕应按房屋交接时之现状使用房屋，如因娄春燕使用不当或其他人为原因致使房屋或设备损坏的，娄春燕应予承担相应赔偿责任或给予维修。签约后，租赁双方履行各自合同义务，财路通交付系争房屋，娄春燕缴纳租赁保证金人民币9,000元、床单被子押金人民币2,000元，并实际付租至2020年4月30日止。另查明：2019年11月中旬，财路通微信联系娄春燕称系争房屋内发现烟头，同时告知如再次发现烟头须缴纳罚款。2019年12月1日，财路通将落款时间为2019年10月19日之《寝室规章制度》发送予娄春燕，称该规章制度系为他方所订，并询问娄春燕是否尚须修改。同日，财路通将落款时间为当日，且经修改调整后之《寝室规章制度》发送予娄春燕，其中记明“房间内禁止吸烟发现一根烟头罚款200元/根，损坏物品照价赔偿，三件套床上用品损坏丢失照价赔偿”。娄春燕对此回复称此系“以你旅馆的名义的制度”，并称“我这边有我公司的宿舍管理制度”。2020年2月11日，财路通再次警示娄春燕，称如再次发现烟头，则娄春燕须于3日内迁离。2020年2月29日，财路通就烟头事宜再次联系娄春燕，要求其尽速搬离。娄春燕当日回复待疫情结束立即迁出。2020年3月12日，财路通联系娄春燕称同意其居住至2020年3月20日，并称可退还娄春燕1个月租金及押金，其余10日租金费用则抵作罚款。娄春燕回复称租赁双方对目前租赁状况均无法舒心，故难以继续居住至当月20日。2020年3月13日，娄春燕迁离系争房屋。本院认为，娄春燕与财路通所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，娄春燕及财路通作为签约方均应恪守合同约定之义务。本案争议焦点在于娄春燕就系争房屋内实际居住人员之房内吸烟行为是否应予承担合同项下之违约责任，就此作如下分析。一、《租赁合同》中对于房内禁止吸烟并未作出明确约定，相关条款仅约定如因娄春燕使用不当或其他人为原因而导致房屋或者设备损坏，娄春燕就此应予承担相应之赔偿责任或给予维修。本案微信记录内容可以证明房内吸烟情形确实存在，该行为虽存在安全隐患，但目前并无证据显示该行为已实际导致房屋或设备受损后果，鉴此，财路通要求娄春燕就房内吸烟行为承担违约责任尚缺乏事实依据。二、针对财路通所规定之房内禁止吸烟一节，合同中未予明确约定，且亦无证据显示财路通在签约时既已明确告知房内禁止吸烟事项。本案微信记录内容显示财路通系于《租赁合同》签订后方才就该情形与娄春燕商洽相关住宿规范，该项规范内容应属双方在履约过程中针对安全隐患所进行之新的磋商行为，由于租赁双方就该项新的行为规范未能最终达成合意，导致之前所签《租赁合同》未能继续履行并予提前终止。鉴此，要求娄春燕就房内吸烟行为承担合同项下违约责任抑或承担解约后果不仅缺乏事实依据，显然亦缺乏合同依据。三、针对娄春燕要求退还租金之诉请，鉴于租赁双方系因未能就住宿规范达成合意而提前终止合同，且要求娄春燕于2020年3月20日迁离系由财路通所提出之解约方案，就此，财路通应予退还娄春燕已缴但未予实际居住时段所涉租金，本院对娄春燕该项租金诉请依法予以支持。四、针对娄春燕要求退还租赁保证金及床单被子押金之诉请，鉴于房内吸烟行为于合同项下并无应予承担之违约责任，且合同提前解除并不归责于娄春燕，故财路通应予无息退还娄春燕所缴租赁保证金人民币9,000元。至于床单被子押金一节，目前并无证据显示租赁双方在解约办理房屋交接过程中曾确认房内床单被子存在受损情形，鉴此，财路通应予退还娄春燕该项押金。五、财路通要求确认所签《租赁合同》于反诉状送达娄春燕之日予以解除一节，鉴于租赁双方系因住宿规范未能最终达成合意而予以终止租赁，虽然财路通无法强制刘春燕接受其所提出之住宿规范内容，但财路通为杜绝安全隐患而提出房内禁烟亦无不当，故租赁双方就合同提前解除均无过错责任，该项解约行为应属租赁双方协商行为，鉴此，《租赁合同》于租赁双方办理房屋交接手续当日即2020年3月13日即予实际提前解除。至于娄春燕尚有部分租金未予主张一节，此系娄春燕对己方合同权利之具体处分，本院仅在娄春燕诉请租金范围内进行处理。六、对于财路通要求娄春燕偿付违约金人民币9000元之反诉请求，前述已就此项内容做详细阐述，本院在此不予赘述，并依据前述分析内容对该项反诉诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海财路通旅馆于本判决生效之日起十日内退还原告娄春燕租金人民币12,000元、租赁保证金人民币9,000元及床单被子押金人民币2,000元；二、反诉原告上海财路通旅馆与反诉被告娄春燕于2019年10月29日所签《房地产租赁合同》于2020年3月13日予以解除；三、驳回反诉原告上海财路通旅馆要求反诉被告娄春燕偿付违约金人民币9,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币428元(原告娄春燕已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币214元，由被告上海财路通旅馆负担，本院退还原告娄春燕人民币214元；反诉案件受理费人民币65元(已减半计收，反诉原告上海财路通旅馆已预缴)，由反诉原告上海财路通旅馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十月二日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……