河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13397号上诉人（原审被告）：郑州世源房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区陇海西路****楼****。法定代表人：朱东青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志刚，河南众望律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南房大大房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市管城回族区紫云路**院**楼**86附2/div>法定代表人：王春建，该公司总经理。委托诉讼代理人：许树举，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王月，女，汉族，1992年3月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯艳献，河南鼎德律师事务所实习律师。原审被告：河南君品文化传播有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区花园北路****楼******v>法定代表人：王磊。上诉人郑州世源房地产营销策划有限公司（以下简称世源公司）、上诉人河南房大大房地产营销策划有限公司（以下简称房大大公司）因与被上诉人王月、原审被告河南君品文化传播有限公司（以下简称君品公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区发展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人世源公司的委托诉讼代理人张志刚，上诉人房大大公司的委托诉讼代理人许树举，被上诉人王月的委托诉讼代理人常耀旭、冯艳献到庭参加诉讼，原审被告君品公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世源公司上诉请求:一、撤销河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初4102号民事判决，查清事实，将本案依法改判或发回重审。二、涉诉一审、二审费用全部由王月承担。事实与理由：一、双方争议的合同关系应为居间合同关系。本案案涉房产是案外人段续凯在开发商金马**旋处先期订购的，因需要转让，房源信息桂在房大大公司官网，世源公司置业顾问介绍王月购买案涉房产，但是由于此房尚未备案，因此按照一手房处置。后世源公司、房大大公司共同与王月形成居间合同关系，共同居间促成了王月与段续凯、金马**旋公司之间房屋买卖合同的签订，王月支付的居间服务费是履行其作为买房人的义务，居间合同是独立的法律关系，不因王月与开发商之间房屋买卖合同的解除而解除。因此世源公司的居间行为已经完成，王月主张返还居间费用的请求于法无据。二、一审判决第一项认定世源公司与房大大公司共同返还王月团购费57234元的判决错误。本案中世源公司实际仅收取了王月10000元，且已经返还给王月2000元，因此应认定世源公司支付给王月实际收取的费用，而不是与房大大公司共同返还王月团购费57234元。房大大公司上诉请求：1、撤销(2020)豫0102民初4102号《民事判决书》。2、发回重审或改判，驳回王月的诉讼请求。3、本案诉讼费由王月承担。事实与理由：一、一审程序违法。一审传唤2020年8月26日9时00分开庭。原、被告均如期报到后，法院并未如时开庭，等到11:30书记员才开始作笔录，一直持续到13:30，主审法官并未参与庭审。法院审而不判、判而不审，办案程序极不严肃。导致法官根本没有仔细看清本案原告《起诉状》中要求退款的理由，没有按照原告诉什么、法官审什么的规定，所以导致本案判决的理由与诉请理由严重偏离。本案立案案由为“居间合同纠纷”，当事人没有提出变更的情况，判决书又变更成“房屋买卖合同纠纷”。二、一审对重要证据遗漏，未进行分析和评判，导致对原、被告间的法律关系认定错误。房大大公司在一审递交有从开发商档案室调取的《更名申请表》、《缴费通知单》等证据，能充分证明王月所购房产4B-1805公寓是由案外人段续凯更名而来，更名后段续凯先期交纳的1万元定金转由王月使用，根本不是一审法院认为的“房大大公司、世源公司收取原告钱款后，代原告支付购房定金一万元”。王月首付款实交135055元，开发商给王月出具的收条上是145055元，也能证明王月将段续凯所持有的1万元定金条已作为自己房款使用，对房源是段续凯的是明知的。王月提交的商品房买卖合同中约定有明确的价款，此价格中不包含有诉争的费用。房大大公司所递交的原房主段续凯出具的《收条》这份证据，与法院传唤段续凯到庭所做的证言，相互印证，证实王月所支付的款项中包含有段续凯的2万元收益。这些重要证据，在一审判决书中并未进行评析。这些证据足以证明:原、被之间形成事实上的“居间服务合同关系”;王月明知合同更名的事实;王月对所交款项不是购房款是明知和认可的。三、王月与房大大公司、世源公司之间形成事实上的居间合同关系，且合同于三年前已经履行完成。世源公司、房大大公司共同与王月之间形成居间合同关系，居间介绍促成了王月、段续凯、金马**旋之间房屋买卖合同的签订，并进行了网签，王月支付居间服务费是履行义务。虽然没有书面居间服务合同，但即时交易已经完成。居间行为发生于2017年6月，如果王月在诉状中自认签订商品房买卖合同时发现交给世源公司和房大大公司的钱未抵入房款，在长达三年多的时间里，若对交纳的费用有异议，完全可以在三年诉讼时效内主张权利。而王月是在超过三年诉讼时效即2020年8月3日提起本案之诉，显然是由于王月与开发商之间协商退房，解除了房屋买卖合同关系是本案的诱因。王月完全可以向违约方主张购房损失，王月在放弃自己权利的情况下，将矛头指向两家中介公司。在整个交易过程中，世源公司和房大大公司不存在任何过错，而一审法院混淆了买卖合同的主体，打破了合同关系的相对性。由于开发商违约导致退房，判决由两家中介公司承担了退款的不利后果，破坏了契约精神，违背了最基本的公平交易原则。房屋买卖合同的主体，按法定或约定承担的违约责任，法院不能以退房后王月没有享受到“团购利益”，“团购合同关系一并解除”。最终将损失转嫁到中介公司身上。四、一审法院没有按照同案同判。有很多判例可以看出，购房者与开发商签订房屋买卖合同，法院认定中介公司居间服务已经完成。即使购房者与开发商解除买卖合同，中介公司所收的“团购费”、“服务费”属于合法劳动报酬，不予退还。一审判决与案例明显不一致。五、一审判决逻辑混乱、显失公平，不符合意思自治、公平交易的原则。判决结果导致更多社会矛盾和连锁反应，不符合司法精神，没有实现社会效果和法治效果的统一。1.王月在购房过程中，房大大公司、世源公司置业顾问忙前忙后，付出了劳动，促成了开发商、段续凯、王月居间合同变更和签订。在这个过程中，中介公司付出劳动，且没有证据证明其服务存在过错，取得劳动报酬天经地义。三年过去了，时过境迁，置业顾问该发的提成工资早已领走了，置业顾问已经跳槽、转行了，一审判决中介公司承担退款义务后，房大大公司、世源公司有什么理由向置业顾问主张退回工资?2.案涉房产是由段续凯团购抢占的房源，单价不足6000元，比较低廉，在转让给王月时享受了低房价，段续凯收取了2万元更名收益，现王月没有将合同再更名为段续凯，一审判决中介公司承担退款后，中介公司凭什么向段续凯追偿?3.开发商违约导致退房，其本应向王月承担违约责任和赔偿损失。王月在与开发商调解过程中，若明知案件处理结果涉及第三人利益时，应当让中介公司、段续凯作为有利害关系的第三人参与诉讼或调解。王月对开发商的调解结果，自愿放弃了部分权利，是对私权的处置。但一审判决让房大大公司和世源公司背了“黑锅”，成为替罪羊，纵容了开发商违约，让开发商从中获得更多利益，将违约责任转嫁给了中介这样的小公司，显失公平。世源公司针对房大大公司的上诉辩称，同意房大大公司的上诉请求。房大大公司针对世源公司的上诉辩称，世源公司实际收取的居间服务费是3万元，世源公司退还王月回扣2000元，实际得到28000元。其他同意世源公司的上诉理由。王月针对世源公司、房大大公司的上诉辩称，一、关于本案的立案案由问题。首先，王月始终未主张过本案的案由为“居间合同纠纷”，一审案由的确立系因一审立案庭在未进行实质审查的情况下根据涉案纠纷的外在形式所立，而非王月的起诉案由。在一审整个诉讼过程中，王月一直坚持王月与各被告之间不存在“居间合同关系”，而是被告作为开发商销售代理，采用欺瞒的方式，为销售楼盘而进行虚假宣传，诱导王月支付“团购优惠费用”。实际上是世源公司、房大大公司为促成交易获得利益，利用“团购优惠”的名义欺瞒王月缴纳团购费，致使王月误认为自己购买房屋时得到了优惠，事实上根据同时期其他业主所买房屋价格，王月并未因支付“团购费”获得买房优惠甚至比其他人所支付的费用还要高，王月并未享受到购房优惠价。其次，在庭审过程中，原审法院亦对各方是否存在居间合同关系进行了详细实质审查。关于王月所诉的内容，从民事起诉状、庭审笔录及代理词等均可清楚看出，王月始终未曾诉过本案系居间合同纠纷。二、关于本案是否构成居间合同关系问题。1.首先，王月对房大大公司所提交的《更名申请表》《缴费通知单》等证据的证明目的有异议。在房大大公司提交的证据2《更名申请表》系房大大公司工作人员自己所写，其中只有声明人段续凯的签名，并未有王月的签名，更名原因系因朋友关系更名，实际上王月并不认识段续凯，直到房大大公司向法庭提交上述证据后，王月才知道自己所买房屋竟然有原业主，而非开发商的一手房;关于证据3、4《缴费通知单》，只能证明王月已缴纳首付、维修基金等费用、段续凯缴纳了定金，并不能证明王月对其购买的房屋存在原业主一事明知。故，上述证据不但证明房大大公司与原业主段续凯之间的交易与本案无关联，不能构成居间合同关系，反而证明房大大公司、世源公司对王月存在欺瞒的情形。2.王月认为双方不存在居间合同关系。除以上情形外，房大大公司、世源公司并未与王月签订居间服务合同，双方从未就具体服务内容、服务单价、服务范围进行磋商并达成一致意思表示。房大大公司、世源公司在开发商售楼部接待王月时，穿着打扮与开发商售楼部工作人员无异，未向王月出示中介机构身份，且在买房手续中，无一处显示房大大公司、世源公司系中介机构身份等信息，房大大公司、世源公司收取王月59234元的收据上明确显示的是团购费用，所盖公章为“郑州楼盘网团购优惠专用章”，且房大大公司、世源公司从未表明他们收这笔费用会提供哪些相应的具体服务，服务项目是否包含在开发商约定交房时帮助客户完成过户等手续。故，因王月与房大大公司、世源公司之间未签订居间服务合同，且因房大大公司、世源公司刻意隐瞒真实的房屋交易信息，致使各方未对具体的服务内容、服务单价、服务范围进行磋商并达成一致意思表示，不符合合同关系的实质。3.王月有充实理由认为房大大公司系“金马**旋项目”的销售代理。根据郑州市中原区法院(2019)豫0102民初10021号民事判决书显示，该判决已认定房大大公司系金马**旋项目的销售代理，且在中原商家杂志第26期中，房大大公司亦对社会公众宣传，其系“金马**旋公寓”项目的渠道总包、总代理销售。另外，经庭审查明，房大大公司的业务系向不特定人群宣传金马**旋楼盘，常驻在开发商售楼部代理，客户办理购房手续，并向其分销代理机构如世源公司发放佣金，其行为不具有组织团购的性质，在本质上系代表开发商的销售方。根据《商品房销售管理办法》第二十八条之规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用”以及《房地产经纪管理办法》第十八条第二款规定“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用”，本案房大大公司作为“金马**旋公寓”项目开发商的销售代理，其以团购费名义向王月收取的费用未计入总房款中，而是擅自将该费用作为居间服务费进行收取，违反了上述规定，应当予以退还。三、关于房大大公司与世源公司责任承担问题。本案中，房大大公司与世源公司系分销代理关系，二者相互配合，共同违规收取了王月费用，应当共同承担相应责任。至于收取王月费用后房大大公司如何分配利用，系其经营业务支出;其给予置业顾问的业务提成，系公司支付给员工的工人工资，均与王月无关。综上，王月认为房大大公司、世源公司作为开发商的销售代理，为谋取利益，以欺瞒方式违规收取王月团购费的行为无事实和法律依据，其刻意隐瞒事实、不诚信、违规的经营行为，给房产交易造成了严重混乱，应当予以归正。因此，一审判决事实清楚，运用法律正确，应当予以维持。原审被告君品公司未发表意见。王月向一审法院起诉请求：1．三被告退还原告支付的定金及团购费69234元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年6月14日计算至2019年8月19日和从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）；2．诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：1、原告使用被告君品公司POS机刷卡向被告房大大公司支付的钱款，不足以认定原告与被告君品公司之间存在合同关系。被告房大大公司与被告世源公司认可其共同促成原告与河南金马**旋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；2、原告与被告房大大公司、世源公司不构成居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。故居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。本案所涉房屋所属楼盘属于一手商品房，所售房源信息也是公开的，原告从网络查询得知在售房源信息，又至售楼部与开发商签订《商品房买卖合同》，无有效证据证明被告房大大公司、世源公司受原告委托为其寻找房源并进行媒介磋商服务，被告房大大公司、世源公司其两方共同促成原告与案外人段续凯之间签订房屋买卖合同，与原告存在居间合同关系，但未提交与原告、段续凯之间签订的居间合同或其他能证明其作为居间人促成原告与段续凯签订合同的有效证据。故原告与被告房大大公司、世源公司不构成独立的委托居间合同关系，本案所涉的基础法律关系应为房屋买卖合同关系；3、关于案涉69234元钱款性质的认定。经查，原、被告并未签订委托居间合同，更没有相关居间服务费的约定。原告经被告世源公司共向被告房大大公司支付69234元，均由被告房大大公司出具《收据》，记载为“团购费用”，加盖有被告房大大公司的“郑州楼盘网团购优惠专用章”。据此可以认定，被告房大大公司收取该款项的法律后果是使原告在与开发商签订合同时享有优惠、给予合同价款折扣，“团购费”实为原告未享受购房优惠而向被告支付的预付款，并非其根据原告的居间委托指令，从事价格磋商而收取的服务报酬。另，被告房大大公司、世源公司收取原告钱款后，已代原告支付购房定金一万元（据原告提供的银行转款流水显示，原告共向开发商支付135055元首付款，但开发商给原告出具的首付款发票为145055元），被告世源公司向原告退还了2000元，剩余57234元由被告房大大公司和被告世源公司进行分配。2020年8月6日，经本院（2020）豫0102民特496号民事裁定书确认，原告与开发商河南金马**旋房地产开发有限公司协商解除《商品房买卖合同》，开发商按发票金额退还原告首付款。一审法院认为，被告房大大公司、世源公司并未提供证据证明其与原告成立居间合同关系，故其要求原告向其支付居间服务费无事实依据。该二被告收取原告67234元后，除向开发商支付1万元定金外，并未提供证据证明剩余57234元冲抵了购房款。且《商品房买卖合同》解除后，原告已不能享受以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益，作为从合同的“团购”合同关系应一并解除，故被告房大大公司、世源公司失去了继续占有“团购费”的法律依据，应予返还。关于原告主张的利息，因《商品房买卖合同》确认解除的时间是2020年8月6日，故利息的计算起始日应为2020年8月7日，原告超过该期限的利息主张，该院不予支持。因原告并未举证证明其与被告君品公司有合同关系，被告君品公司也未实际占有原告钱款，原告要求被告君品退还无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南房大大房地产营销策划有限公司、郑州世源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王月团购费57234元，并自2020年8月7日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、驳回原告王月的其他诉讼请求。如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元（已减半收取），原告王月负担149元，被告河南房大大房地产营销策划有限公司、郑州世源房地产营销策划有限公司负担616元。本院二审期间，上诉人房大大公司提交世源公司企业信息查询记录表及银行流水，证明目的：证明赵献伟是世源公司第一分公司负责人，2017年6月25日，房大大公司支付世源公司服务费2万元，实际收款人为赵献伟。证明王月所交的居间服务费，世源公司实际收取3万元。世源公司质证称，房大大公司提供的证据，不能证明房大大公司转给赵献伟的2万元，系王月的服务费，因为世源公司和房大大公司存在更多的业务往来，故该转账证明不能证明上诉人房大大公司所主张的世源公司收到2万元的服务费。王月质证称，对该份证据的关联性和证明目的有异议。这2万块钱并不能证明他们之间因为王月的提成或者是其他转账。因为他们其他业务也有。另一方面对于这2万元的性质是居间费用有异议，并不能表明这2万元就是他们居间服务费。没有其他证据相佐证。本院经审查认为，对房大大公司提交证据的真实性予以认定，但该证据不足以证明房大大公司向世源公司支付王月所交2万元居间服务费的证明目的。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一，一审审理程序是否违法。第二，王月与房大大公司、世源公司之间是否存在居间合同关系；房大大公司、世源公司收取案涉“团购费用”有无合同依据或法律依据，应否共同返还。关于一审程序问题，上诉人房大大公司称一审主审法官并未参与庭审，程序违法，因各方当事人均签字确认了一审庭审笔录，未提出异议，房大大公司的该项上诉理由，依据不足，本院不予采纳。王月与房大大公司、世源公司之间未签订书面的居间服务合同，房大大公司、世源公司并未举证王月与房大大公司、世源公司三方或者房大大公司、世源公司分别与王月就居间服务的相关权利义务进行协商确认。且房大大公司、世源公司收取费用明确注明为“团购费用”，并未明确向王月说明收取该费用是居间服务费用。房大大公司称本案居间服务费用包括办理开发商更名手续、支付原购房者转让费、居间服务报酬等，但房大大公司、世源公司均未提交证据证明王月与“原定房者”之间就更名或转让购房名额进行协商达成一致，也没有证据证明房大大公司、世源公司向王月明确说明收取费用的项目、标准、金额等。一审法院确定本案为房屋买卖合同法律关系定性并无不当。“团购费用”不在王月房屋买卖合同约定的房屋价款之内，河南金马**旋房地产开发有限公司亦未实际收取该“团购费用”，现王月与开发商之间的房屋买卖合同已经解除，房大大公司、世源公司收取案涉“团购费用”并无合同依据或法律依据，一审法院判决确定本案未房屋买卖合同法律关系并判决房大大公司、世源公司共同返还并无不当。房大大公司、世源公司之间的责任分担，可另行解决。综上所述，世源公司、房大大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由郑州世源房地产营销策划有限公司负担765元、河南房大大房地产营销策划有限公司负担765元。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十月二十九日书记员  刘 洋