广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4283号上诉人（原审被告）：李岸波，男，汉族，1979年11月25日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，被上诉人（原审原告）：许永湃，男，汉族，1985年9月15日出生，住所地:广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：张德升，广东君一律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：黄淑军，系该公司员工。上诉人李岸波因与被上诉人许永湃、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初19357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李岸波上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回偿还许永湃违约金340000元的请求。上诉事实和理由：许永湃主张的违约金过高，其仅有权要求李岸波按已支付定金的金额返还双倍定金。被上诉人许永湃未提交答辩意见。原审第三人中原地产未提交答辩意见。许永湃向一审法院起诉请求：1.李岸波退回许永湃购房定金120000元及自交付定金之日起至退回定金之日所产生的利息（自2019年2月24日起至付清之日止）；2.李岸波按合同约定向许永湃支付违约金总计340000元；3.本案诉讼费由李岸波承担。一审法院认定的事实：许永湃、李岸波在中原地产处签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定许永湃向李岸波购买其位于深圳市龙岗区万科天誉花园二期9栋B座2单元302，转让成交价1700000元，买方同意在合同生效当日向卖方支付定金20000元，合同生效后次日支付定金100000元，买方须于2019年2月27日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至监管账号中。……买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间为：1.买方将楼款一次性支付至监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内；2.买方监管除定金、交楼押金之外的楼款，或剩余首期款之日起60日内……以前述两项中时间先届满者为准。合同第六条约定“……该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起三日内，自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续……”；合同第八条约定“买卖双方支付的税费……均由买方支付”；合同第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，……卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金，承担违约责任或双倍返还已支付的定金……”。同日双方与中原地产签订《资金托管协议》，约定将定金120000元、交楼押金10000元由中原地产托管，……解除托管时，中原地产扣除前述合同中各自应负费用后放款，不包含利息……。2019年2月24日许永湃支付定金20000元，次日再支付100000元。同日许永湃将监管资金390020元托管。2019年2月24日、25日李岸波分别向许永湃出具前述款项收款收据共计120000元。2019年4月11日，中国建设银行向许永湃发放贷款承诺书，同意发放30年金额1190000元的购房贷款。许永湃及中原地产确认，因李岸波未再履行后续义务（如赎楼），中原地产于2019年4月8日向李岸波发送履约催告函，许永湃于2019年5月7日、8日以彩信及邮件方式向李岸波发送催促配合办理后续卖房手续的律师函。李岸波于一审庭审调查结束后、当庭宣判前到庭，表示是因涉案房屋被另案查封，故无法继续履行卖房义务，同意解除合同。再查，涉案房屋于2019年5月21日被深圳市罗湖区人民法院查封。许永湃确认中原地产产生的评估费、公证费共计1820元，可从中原地产代管的定金中扣除，中原地产确认在扣除前述费用后剩余118180元可依法返还许永湃。许永湃确认与贷款承诺银行不存在任何纠纷，贷款承诺函已过期，资金监管已解除。一审法院认为，《二手房买卖及居间服务合同》是许永湃、李岸波、中原地产的真实意思表示，不违反法律及行政强制性规定，当事人应当依约履行各自的义务。许永湃已经依约支付定金及首期款，且已取得了银行的贷款承诺函，李岸波依据前述合同应当于三内办妥赎楼及注销抵押登记等手续。但李岸波在许永湃取得贷款承诺函后未履行前述义务，且经许永湃及中原地产催告后仍未履行合同义务，许永湃请求解除上述合同，一审法院予以支持。至于李岸波抗辩房屋已被查封无法过户的理由，不能免除其违约责任，依据合同约定，许永湃可主张按成交价的20%请求李岸波支付违约金340000元。监管在中原地产处的定金，在扣除已发生的费用后中原地产同意返还剩余金额118180元，一审法院予以确认。李岸波经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法视为放弃相关的抗辩权利。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认许永湃与李岸波、中原地产于2019年2月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年10月28日解除；二、李岸波应于判决生效之日起十日内偿还许永湃违约金340000元；三、中原地产应于判决生效之日起十日内退还许永湃定金118180元。如付款义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4120元（许永湃已预交），由李岸波负担，李岸波于判决生效之日起十日内向许永湃迳付。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审关于李岸波违约事实的分析正确，本院不再赘述。一审据此认定涉案合同因李岸波违约导致解除，处理正确，应予维持。依前述合同约定，在李岸波违约致合同解除的情形下，许永湃可选择要求李岸波支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。据此，许永湃诉请李岸波支付涉案房产转让成交价20%的违约金340000元，具事实和合同依据，应予支持。一审处理正确，本院予以维持。本案中，李岸波上诉主张涉案合同约定的违约金过高，其就此并未提供证据证明该违约金过分高于许永湃因违约遭受的损失，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。李岸波据此主张其无需支付违约金340000元、许永湃仅有权要求双倍返还定金，该主张与前述合同约定不符，亦于法无据，本院不予支持。综上，李岸波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元（李岸波已预交），由李岸波负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十月二十二日书记员 方玉娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。