太原铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）晋7102民初18号 原告：太原晋太实业（集团）有限公司鸿畅贸易分公司，营业场所山西省太原市杏花岭区北河湾南巷5号西面。 负责人：邢建华，经理。 委托诉讼代理人：张燕，女，1982年8月19日出生，汉族，太原晋太实业（集团）有限公司法律顾问，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：郑菁菁，女，1991年8月6日出生，汉族，太原晋太实业（集团）有限公司员工，住山西省太原市杏花岭区。 被告：山西源梦驾驶员培训学校有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区解放路**。 法定代表人：刘文忠，董事长。 委托诉讼代理人：陈洋洋，山西艾伦律师事务所律师。 原告太原晋太实业（集团）有限公司鸿畅贸易分公司诉被告山西源梦驾驶员培训学校有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，于2020年3月30日转为普通程序。分别于2020年6月3日第一次、2020年10月20日第二次公开开庭进行了审理，原告负责人邢建华及其委托诉讼代理人张燕、郑菁菁、被告委托诉讼代理人陈洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告解除房屋及场地租赁合同关系，返还原告房屋及场地；2.判决被告支付原告2019年度未交租金4150000元、电费81590.04元及违约金264079.5元，共计人民币4495669.54元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，被告于2020年1月17日又向原告支付了100000元租金。原告将第2项诉讼请求变更为：判决被告支付原告2019年度未交租金4050000元、电费81590.04元及违约金264079.5元，共计人民币4395669.54元；将第3项诉讼请求的全部诉讼费用明确为：除案件受理费外还包括财产保全费5000元。事实和理由：原告与被告于2018年8月6日签订了《太原市小店区北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同》（以下简称合同）。双方于2018年11月19日又签订了《北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同预运营期补充协议》（以下简称补充协议）。合同与补充协议约定：原告将位于小店区北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋1637平米、面积66432平米场地租赁给被告，作为驾驶员培训及考试场地使用，租赁期限为2019年1月1日起至2023年12月31日止。合同第三条第一款约定第一年（2019）年的年租金为5200000元，以后逐年递增100000元，第一次租金交付时间为合同签订后十五日，交付半年租金，之后按照首次交付日期提前一个月预交下半年租金。合同第三条第二款约定被告应交付200000元保证金，在被告未缴纳相关费用时直接从保证金中扣除。合同签订后，被告于2019年1月28日缴纳租金450000元，3月28日缴纳保证金50000元、租金450000元。原告于2019年6月3日发出催缴租赁费及保证金的函，被告于2019年7月31日回复称将于8月25日前缴纳2000000元，10月25日前全部缴清。8月底被告仍未按期缴纳承诺的2000000元。原告于9月26日再次发出催款函，要求支付承诺款项。9月27日被告支付了100000元租金，剩余款项拖欠至今未付，截止2019年12月被告仍拖欠租金4200000元。按照合同第三条第二款约定，原告将已缴纳的50000元保证金扣除，被告应付房租为4150000元。合同第九条第二款约定被告拖欠租金累计一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋及场地。被告应按照合同年租金额的5%向原告支付违约金，即260000元。被告应付电费81590.04元，应按逾期交纳费用总额的5%向原告支付违约金。 被告辩称，对原告主张的租赁费及电费数额以及违约金数额无异议，被告有能力履行合同，不同意解除房屋及场地租赁合同。因被告目前资金周转出现困难，如果继续履行合同，可以积极筹措资金或者提供抵押等双方认可的履行方式将租金支付给原告。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的《太原市小店区北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同》、《北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同预运营期补充协议》、“关于催缴房屋、场地租赁费及保证金”的函、关于山西源梦驾校延期缴纳合同费用的申请、催款函、签认记录、现金收款凭证及收据、山西增值税专用发票，对被告提供的太原晋太实业（集团）有限公司文件——晋太公司关于在北格铁路高架桥下开发建设驾驶人科目一、科目二考场及训练场地的请示，当事人双方均无异议，本院予以采信。 对当事人有争议的证据，本院认证如下： 对原告提供的人民网网站2019年10月18日新闻截图，被告认为该证据不是法定证据形式，且新闻具有一定的倾向性与夸张，不能证明被告公司正常经营受到影响。本院认为，该证据系网页打印件，新闻报道内容无其他证据相互印证，故对该证据不予采信。对原告提供的票据领用登记表，被告认为登记表上刘文忠的签字非本人签字。本院认为，被告提出“使用人”一栏签署的刘文忠非本人签字，但其未提供比对字样予以反驳，亦未提出笔迹鉴定申请，故对该证据予以采信。 对被告提供的订货合同（货车、牵引车）及车辆购买发票、教练车（客车）购买发票、机动车驾驶人科目二考试系统项目承建合同、山西源梦驾驶员培训学校有限公司侯家寨校区监控项目实施合同（训练场地及安防部分、土建部分）、侯家寨驾校园林绿化合同，原告认为上述证据与本案无关，属于被告自身经营行为。本院认为，被告为租赁房屋及场地用于公司经营而进行的前期设备购置及必要开发投资，与本案诉争事实无关，故对上述证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，太原晋太实业（集团）有限公司拟就北格铁路高架桥下开发建设驾驶人科目一、科目二考场及训练场地事宜向其上级主管单位太原铁路局进行请示，并出具了建议方案。2018年8月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《太原市小店区北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），原告将“侯家寨房屋及场地”整体出租给被告使用。合同约定：“该房屋及场地租赁期自2018年9月1日起至2023年8月31日止，共5年。租赁该房屋及场地仅作为机动车驾驶员培训和考试使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋及场地用途。乙方在经营管理过程中，如果因为业务经营和承接公安机关交通管理部门社会考场服务，需要通过国家和行业监管部门的验收时，由乙方负责申请和支付相关费用。该房屋及场地租金为（含增值税）人民币，以五年为一个周期逐年递增十万元。五年租金共计27000000元，第一年租金5200000元。甲方确认乙方所支付房屋及场地年租金全额入账后，向乙方开具增值税专用发票。第一次的租金交付时间为合同签订后十五日，乙方以支票转账的形式一次性支付甲方半年租金。之后按照首次交付日期提前一个月预交下半年租金。乙方应在向甲方交付首次租金的同时，一次性交付200000元保证金，甲方有权在乙方未缴纳相关费用时直接从其保证金中相应扣除。乙方应于甲方扣除保证金后5日内补齐本合同约定的保证金。租赁期满，乙方未发生任何违约情形且按期腾退承租房屋及场地、结清所有费用后，甲方将保证金退还乙方，保证金不计息。乙方基于房屋及场地使用过程中应承担的费用，包括但不限于水、电、气、暖、电话、有线电视、宽带、物业等费用。房屋及场地租赁期间，乙方拖欠租金累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋及场地，乙方应按照合同年租金额的5%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于房屋及场地租金、物业管理费、电费等）。每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的5%支付甲方违约金”。2018年11月19日，原告与被告又签订了《北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同预运营期补充协议》（以下简称《补充协议》），将《租赁合同》中约定的房屋及场地租赁期限变更为“自2019年1月1日起至2023年12月31日，共5年”，同时约定：“乙方装修、增添设备（设施）及修缮补全防护隔离围栏的费用由乙方承担，且乙方承诺原合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施在不影响房屋主体结构安全及铁路运营安全的前提下由乙方自行拆除搬出，因拆除设施、设备造成房屋及场地毁损的，乙方应在返还房屋及场地前恢复原状；乙方改善或增添的场地外围防护隔离围栏、不可移动附属物及影响房屋主体安全、危及铁路运营安全的设备、设施及构筑物等乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不予补偿”。2019年1月28日，原告收到被告以现金方式支付的房屋及场地租赁费450000元。2019年3月28日，原告收到被告以现金方式分别支付的保证金50000元、租金450000元。2019年6月3日，原告向被告发出“关于催缴房屋、场地租赁费及保证金的函”，要求被告按照《租赁合同》的约定，于2019年6月10日前缴纳所欠付的房屋场地租赁费4300000元及保证金150000元。2019年7月31日，被告向原告提出“关于山西源梦驾校延期缴纳合同费用的申请”，承诺“在八月二十五日前缴纳200万元，在十月二十五日前全部缴清，明年按期正常缴费”。2019年9月26日，原告再次向被告发出催款函，要求其尽快支付2019年剩余未付房屋及场地租赁费用。2019年9月27日，被告以网银转账方式向原告支付100000元。原告自2019年9月24日至2019年12月5日期间共计向被告开具了金额为4476400元的增值税专用发票。2019年12月25日，原告向被告发出签认记录，被告签字盖章确认截至2019年12月31日止，欠付租赁费4200000元。2019年12月30日，原告向被告发出签认记录，被告于2019年12月31日签字盖章确认截至2019年12月31日止，欠付电费81590.04元。2020年1月17日，被告又向原告支付了100000元租金。被告共计向原告支付租金1100000元、保证金50000元，欠付原告2019年度租金4050000元、电费81590.04元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原、被告双方在《租赁合同》中约定了“房屋及场地租赁期间，乙方拖欠租金累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋及场地”，截至起诉之日被告拖欠租金已达13个月之久，原告按照合同约定有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告主张解除合同，应当通知被告，虽然原告两次向被告发出催款函要求尽快支付拖欠租金，但并未明确提出解除合同，故原告向法院提起诉讼后被告收到法院送达的起诉状副本，视为解除通知到达被告，被告收到起诉状副本之时即2020年1月21日合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告可以要求被告恢复原状。故对原告主张解除与被告的房屋及场地租赁合同关系，返还原告房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原、被告双方在《租赁合同》中明确约定了租金的支付期限及违约责任承担方式，被告实际欠付2019年度租金4050000元，拖欠租金累计一个月以上，应按照合同年租金额5200000元的5%向原告支付违约金即260000元，拖欠电费81590.04元，应按照逾期交纳电费金额的5%支付违约金即4079.5元，故对原告主张被告支付租金4050000元、电费81590.04元并支付违约金264079.5元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告太原晋太实业（集团）有限公司鸿畅贸易分公司与被告山西源梦驾驶员培训学校有限公司签订的《太原市小店区北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同》及《北格镇侯家寨村铁路高架桥下房屋及场地租赁合同预运营期补充协议》于2020年1月21日解除。 二、被告山西源梦驾驶员培训学校有限公司于本判决生效后三十日内向原告太原晋太实业（集团）有限公司鸿畅贸易分公司返还房屋及场地。 三、被告山西源梦驾驶员培训学校有限公司于本判决生效后十日内向原告太原晋太实业（集团）有限公司鸿畅贸易分公司支付2019年度租金4050000元、电费81590.04元，并支付违约金264079.5元，以上共计4395669.54元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41965元、保全费5000元，两项共计46965元，由被告山西源梦驾驶员培训学校有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原铁路运输中级法院。 审判长  周建宏 审判员  胡 静 审判员  梁 峰 二〇二〇年十月二十日 书记员  孟彩萍