广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1084号 上诉人（原审被告）：钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司。住所：广西壮族自治区钦州市民园路二巷****。统一社会信用代码：91450700552264063N。 法定代表人：唐巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李佳，女，1982年1月26日出生，汉族，黑龙江省密山市人，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：章康妮，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行。住所：广西壮族自治区钦州市钦**向阳街**。 负责人：吕剑蓉，该支行行长。 委托诉讼代理人：温冬梅，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。 委托诉讼代理人：洪洋堃，中国工商银行股份有限公司钦州分行职员。 上诉人钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司（以下简称金棕榈公司）因与被上诉人李佳、原审第三人中国工商银行股份有限公司钦州市向阳支行（以下简称工行向阳支行）商品房预售合同纠纷（一审案由为商品房销售合同纠纷）一案，不服钦州市钦南区人民法院（2020）桂0702民初602号民事判决，于2020年7月27日向本院提出上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。2020年9月23日，本院对当事人进行了询问调查。上诉人金棕榈公司的委托诉讼代理人马云飞、被上诉人李佳的委托诉讼代理人章康妮、陆党，原审第三人工行向阳支行的委托诉讼代理人温冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金棕榈公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审查明案件事实不清，上诉人并不存在违约行为。1、上诉人所交付的房屋与《商品房买卖合同》房屋平面图及前期向住房建设管理部门报备的设计规划图中的设计方案完全一致，并不存在变更设计问题，被上诉人的起诉理由并不成立。一审起诉状中，被上诉人以上诉人未通知其进行了设计变更为由要求解除合同，但该理由并不成立。案涉房屋的阳台设计自始至终都没有进行任何变更，设计方案通过了管理部门的审核及认可，并依法通过了竣工备案验收。说明该阳台的设计完全符合国家相关建设标准，既不存在安全隐患也不影响房屋使用。2、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已有明确约定，样板房与实际交付的房屋有差异的，应以实际交付为准，且合同 中的附图也明确释明了房屋阳台的形状。相同户型的不同房屋因楼层、朝向及附属设施的影响不可能完全一致，房屋以实际交付情况为准的约定是商品房预售交易的通行做法，样板间仅是为了便利房屋买受人对房屋情况进行了解的参照，不可能与所有房屋现状完全一致，确定双方合同细节应以商品房买卖合同为准。本案中24层房屋的阳台标示为弧形，原因是因为24层阳台顶部为弧形，上部有顶的部分才属于“阳台”，合同中该面积依照半面积计算，而无顶的部分不属于“阳台”，该部分面积不计入房屋总面积，合同平面图实际上如实反映了案涉房屋的实际设计情况及面积情况，根本不存在故意隐瞒的情形。二、一审判决适用法律不当。本案合同并不存在根本性违约情形，不应解除。本案合同既不满足约定解除的条件，也不存在根本性违约的情形。对于是否解除合同应当以是否存在根本性违约为认定条件，《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确指明合同解除的条件和要求。本案中，上诉人所交付的房屋已经通过国家监管部门验收，且房屋户型、面积均符合合同约定，根本不存在根本性违约行为，退一步讲即使认定案涉房屋阳台与样板间、户型图存在轻微差异，也仅属于履行瑕疵，完全不影响房屋的正常使用，不足以导致合同解除。一审法院以阳台外观标示问题就判决合同解除，显然是适用法律不当，滥用合同解除的规则，损害了上诉人的合法权益。综上，本案合同履行中上诉人不存在根本性违约情形，本案合同不应解除，原判认定事实不清，适用法律不当，有损上诉人合法权益。请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。 被上诉人李佳答辩称：1、从一审判决第11页中可知被 上诉人产生退房的念头是因为上诉人的销售人员对被上诉人所购买的房屋的阳台与其他楼层阳台不同未进行说明，让被上诉人产生了错误认识，进而与上诉人签订了购买合同。在一审审理过程中，上诉人也向法庭出示了其与被上诉人签订预售合同前已经取得了建设工程规划许可证及相关附件，但上诉人仅仅提供了附件中的房屋平面图给被上诉人查看，被上诉人根据平面图和样板房决定购买案涉房屋。上诉人通知被上诉人交房时，被上诉人才发现上诉人刻意隐瞒了案涉房屋的实际情况。因此，一审法院查明的事实是正确的。2、一审法院适用法律正确，二审法院应当予以维持。被上诉人是基于上诉人存在根本性违约而请求解除合同并返还已付购房款和利息。因此，一审法院依据买卖商品房司法解释的相关规定作出判决是正确的。 原审第三人工行向阳支行陈述称：对于上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷，作为第三人不清楚，由法院查明判决。一审法院判决上诉人返还第三人贷款本金及利息是正确的。 被上诉人李佳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告所付全部房款892415元；3、判令被告赔偿原告因被告违约对原告造成的经济损失共80458.60元[包括①原告向银行偿还的贷款利息共42238.80元，自2018年9月至2019年12月，以后另计；②首付款利息合计28774.80元（以362415元为本金，自2018年8月13日起算计至2019年12月27日，共483天，按中国人民银行同期贷款年利率6%计至被告退还全部房款之日止）；③与被告协商沟通导致的误工费727 元/天×7天＝5090元;④交通、住宿费合计4355元］；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2018年8月12日，原告通过钦州恒大学府售楼部销售人员黄世华介绍，交付1万元定金后，于2018年8月13日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》各一份，合同约定被告将位于钦州市扬帆大道西面、平山东大街南面的钦州恒大学府商品房项目中的×#楼【幢】×单元××层××号房出卖给原告，房屋价款为人民币892415元，约定交房日期为2019年12月30日前。《无理由退房协议书》内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除己支付的兼职销售员佣金。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。 原告于合同签订日向被告支付房屋首付款362415元。李佳、金棕榈公司、工行向阳支行于2018年8月22日签订了（房信购字钦州行向阳支行2018年1403号）《个人购房 借款／担保合同》，李佳作为借款人向第三人申请个人住房贷款53万元，用位于钦州市钦南区平山东大街88号钦州恒大学府×栋×单元××号房作为贷款抵押物，并办理了预抵押登记。工行向阳支行于2018年8月23日向被告金棕榈公司支付了李佳购房款53万元。按《个人购房借款／担保合同》规定，至2020年5月15日，原告李佳按时向第三人支付应当归还的本息合计66905.75元（其中本金11388.17元，利息55517.58元），至2020年5月15日止，涉案房屋尚欠贷款本金518611.83元。 原告于2019年12月16日收到被告发出的验房通知，于2019年12月21日前往验收房屋时发现，认为房屋的阳台多处设计不合理，存在涉及使用不安全的可能，遂不同意收房，与被告多次协商退房事宜未果诉至该院，并提出上述诉讼请求。 另查明，原告在诉讼后已将诉讼之事书面告知第三人。 根据当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》，以及原被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》是否具有法律效力；二、原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否有依据。 一、关于原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》、《个人购房借款／担保合同》是否具有法律效力。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》及原告、被告与第三人三方签订的《个人购房借款／担保合同》均是合同当 事人的真实意思表示，且其内容没有违反法律规定，均为有效合同。各方当事人均应全面履行合同规定的义务。 二、关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及第三人请求解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》是否有依据。一审法院认为，原告购房目的在于取得房屋所有权并用于居住等，经过实地看了被告出售的钦州恒大学府项目中的样板房、以及被告提供的所出售楼房的平面图、合同附件，产生了购买钦州恒大学府×#楼【幢】×单元××层××号房的意愿，与被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《无理由退房协议书》。依据《商品房买卖合同》，原告、被告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，以期取得第三人贷款，购买被告出售的钦州恒大学府商品房使用。被告通知收房后，原告到购买的钦州恒大学府×#楼【幢】×单元××层××号房验收房时，认为该房屋阳台不符合被告提供的阳台外观设计图，对阳台外观设计实用性、安全性不满意，况且该房阳台与样板间也不一致等，导致原告产生了解除合同、退房的念头，经多次与被告协商未果诉至该院。从现有证据来看，原告产生退房念头是因被告销售人员并未对原告所想购买房屋的阳台在样式、外观、使用等与其他楼层存在不同作详尽说明，影响了原告对该房屋阳台的错误认知，产生购买的意愿，与被告签订了房屋买卖合同（预售）。对于房屋阳台设计、外部布局，被告并没有作特别提示，导致原告与被告签订了房屋买卖合同，过错在于被告，原告要求退房、解除合同并要求被告赔偿损失符合合同及法律规定，该院予以支持。同时第三人认为解除原、被告签订的房屋买卖合同，应当也要解除原、被 告、第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，此合同是基于原、被告签订的房屋买卖合同而达成的贷款合同，应当一起解除。各方当事人在解除合同时，应当互相配合将涉案房屋的预登记及抵押手续解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第（三）款：“由于设计变更，买受人提出解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部贷款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，《个人购房借款／担保合同》解除后，被告应返还原告首付款本息给原告，贷款本息直接返还第三人，故对第三人请求解除贷款合同并直接返还贷款本息，符合法律及合同规定，该院予以支持。但是原告要求赔偿的与被告协商沟通导致的误工费5090元，交通、住宿费4355元，不属于合同约定的损失，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告李佳与被告金棕榈公司2018年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》及《无理由退房协议书》；二、解除原告李佳与被告金棕榈公司、第三人工行向阳支行于2018年8月22日签订的房信购字钦州行向阳支行2018年1403号《个人购房借款／担保合同》；三、金棕榈公司于本判决生效十日内返还购房款362415元及利息（以362415元为基数，从2018年8月13日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至被告清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给原告李佳；四、金棕榈公司于本判决生效十日内返还购房款贷款本息共计66905.75元给原告李佳（从2020年5月16日起至本判决确定的还款之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、金棕榈公司于本判决生效十日内返还购房贷款本金518611.83元及利息（以518611.83元为基数，自2020年5月16日起，按照《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止）给第三人工行向阳支行；六、驳回原告李佳的其他诉讼请求。案件受理费13628元，由原告李佳负担2589元；被告金棕榈公司负担11039元，连同上述债务一起支付给原告李佳。 在二审诉讼过程中，当事人没有提交新的证据。 在二审诉讼过程中，当事人对一审查明的事实没有异议。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人是否存在违约，案涉合同是否应予解除。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据上述法律规定，合同当事人在签订、履行合同过程中，应遵循诚实信用原则，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。一方隐瞒签订合同有关重要事实，导致合同相对人重大误解的，合同相对人有权提请撤销合同。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行商品房买卖合同过程中，出卖人应严格按照合同的约定交付商品房，交付的商品房与合同约定不符或存在严重质量问题，严重影响买受人居住使用的，买受人有权请求解除合同。当事人约定的合同解除条件或者法律规定的合同解除条件成就时，享有合同解除权的合同当事人有权解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时，案涉房屋的设计图已经确定，上诉人明知道案涉房屋的阳台与同幢楼房的其他楼层的阳台明显不 一致，也与样板房的阳台不一致，但没有证据证明上诉人就此向被上诉人作了特别的说明，不能证明被上诉人在签订合同时明确知道案涉房屋的阳台为上方为弧形、下方为方形且上小下大、天面小于地面，上诉人的行为违反了诚实信用原则。根据上诉人提供的合同所附平面图，案涉房屋的阳台外形为弧形，所附平面图中未明确说明该阳台的具体结构，则应理解为该阳台外形均为弧形，且上下形状大小基本一致。在交付房屋时，上诉人向被上诉人交付的房屋的阳台的形状实际为：上方为弧形、下方为方形，上下形状不一致且上小下大、天面明显小于地面，与合同约定明显不符，构成对合同的严重违反。在现代生活中，房屋的阳台不仅为了建筑物外观的美化以及简单的采光、照明，而是有着房间不可替代的功能和作用。阳台是居住建筑中重要的生活空间，是建筑物室内的延伸，在人们生活中发挥着重要的作用，在现代住宅中基本上成为了不可缺少的重要组成内容。因此，上诉人拟交付给被上诉人的房屋的阳台的上方为弧形、下方为方形且上小下大、天面明显小于地面，对被上诉人居住使用该房屋构成严重影响。综上，上诉人拟交付给被上诉人的房屋与合同约定不符，构成对合同的严重违反，同时也严重影响到被上诉人对房屋的居住使用，被上诉人有权提请解除合同。上诉人主张案涉房屋的阳台仅是细节上细微的差异，程度显著轻微与事实不符，不予采信。同时，在签订商品房买卖合同时，双方还签订了《无理由退房协议书》，根据该协议约定，被上诉人享有无理由退房的权利即解除合同的权利。上诉人主张被上诉人在还清银行按揭贷款后才享有无理由退房的权利与该协议约定不符，不予采信。因此，被上诉人请 求解除合同有事实和法律依据。合同解除后，双方将依据合同取得对方的财产予以返还，该财产返还包括取得财产的本身及法定孳息，返还的财产本身为金钱时，其法定孳息应为同期的银行贷款利息即法定的利息。故一审判决上诉人返还财产及利息符合法律规定，应予维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，程序及分析处理意见上虽然存在瑕疵，但实体判决正确，为减少当事人讼累，本院予以维持。另外，一审确定的案由不符合《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13628元，由上诉人钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二〇年十月二十一日 书记员 韦光波