福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初1257号 原告：卢剑军，男，1983年5月6日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：黄艳琪，女，1984年7月1日出生，汉族，住福建省浦城县。 两原告的共同委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 被告：福建华圣房地产开发有限公司，住所地福建省光泽县圣农假日酒店附楼**。统一社会信用代码：91350723579257365Y。 法定代表人：傅露芳，执行董事。 委托诉讼代理人：温杨金。 原告卢剑军、黄艳琪与被告福建华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢剑军、黄艳琪的委托诉讼代理人彭澜、被告福建华圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人温杨金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢剑军、黄艳琪向本院提出诉讼请求：1．请求判决华圣房产向卢剑军、黄艳琪支付延期交房违约金49502元（自2020年1月1日起至5月1日止，以全部房价款为基数，按日万分之四的标准予以计算）；2．本案诉讼费由华圣房产承担。事实和理由：2018年11月10日，卢剑军、黄艳琪与华圣房产签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802127），约定卢剑军、黄艳琪向华圣房产购买其开发的坐落于浦城县角的华圣﹒梦笔明珠项目的5号楼1401号房，该商品房建筑面积125.99平方米，每平方米单价为8117.84元，房屋总价为1022767元。华圣房产应当在2020年1月1日前向卢剑军、黄艳琪交付上述商品房，逾期交付超90日的，若卢剑军、黄艳琪要求继续履行合同，华圣房产应按日计算向卢剑军、黄艳琪支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，卢剑军、黄艳琪依约将房款全部交清，但华圣房产未依约在2020年1月1日前向卢剑军、黄艳琪交房，至此华圣房产违约。2020年4月22日，卢剑军、黄艳琪收到华圣房产的《交房通知书》，华圣房产通知卢剑军、黄艳琪于2020年5月1日8：30-22：00到其指定地点进行交房。至此，华圣房产已延期交房121天，已构成违约，依法依约应承担违约金，故卢剑军、黄艳琪诉至法院。 华圣房产辩称，1．华圣房产迟延交房有63天系疫情不可抗力所致，疫情期间应当免责。华圣房产迟延交房属实，但迟延交房并非自身原因所致。众所周知，由于新冠肺炎疫情的影响，福建省、南平市、浦城县人民政府同时于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，直至2020年2月26日24时福建省人民政府才宣布结束一级响应，2020年3月19日12时起全省才统一调整为三级响应，并逐步解除人员流动限制措施开始复工复产。华圣房产根据浦城县住建局及社区通知，于2020年3月26日报备复工复产后才开始向购房方发出通知交房，并已在2020年5月1日前积极向卢剑军、黄艳琪交付了该商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外的迟延交房才需承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三点第一项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。2020年2月25日印发的南政综〔2020〕28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展十条措施的通知》规定，对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在按我市实施疫情防控一级响应时间相应顺延基础上，再增加1个月的免责期。从福建省人民政府宣布全省实施公共卫生事件一级响应的2020年1月25日到全省解除一级响应的2020年2月26日期间共计33天时间，根据南平市人民政府的南政综〔2020〕28号文规定，在此33天一级响应顺延交付时间的基础上可再增加1个月的免责期，因此，华圣房产因新冠疫情不可抗力导致迟延交房的免责期为63天。2．卢剑军、黄艳琪诉请按每日万分之四计算违约金偏高，应按双方签订《商品房买卖合同》第十二条第1点约定，按每日万分之三计算为宜。 本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，卢剑军、黄艳琪与华圣房产签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802127），约定：华圣房产将其开发的位于浦城县出售给卢剑军、黄艳琪；预测建筑面积125.99㎡，按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为8117.84元／㎡，房屋总价款为1022767元；除不可抗力外，出卖人应当在2020年1月1日前将该商品房交付买受人；若逾期交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；上述合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。合同签订后，卢剑军、黄艳琪按约定付清了购房款。浦城县自然资源局于2020年4月3日向华圣房产送达了《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，载明：2020年1月12日下午15：00时综合验收、2020年4月1日上午11：00时复核。2020年1月24日因新冠肺炎疫情福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月25日南政综〔2020〕28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展十条措施的通知》第一条措施中规定“对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在按我市实施疫情防控一级响应时间相应顺延基础上，再增加1个月的免责期”，该通知还载明“以上措施自2020年1月24日起执行”。2020年2月26日24时起，福建省新冠肺炎疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠肺炎疫情防控省级三级响应。2020年4月20日，浦城县住房和城乡建设局对华圣房产开发的华圣﹒梦笔明珠项目进行了工程竣工验收备案。2020年4月下旬，卢剑军、黄艳琪收到华圣房产邮寄的《交房通知书》，通知书上载明：接到通知书后于2020年5月1日8：30-22：00携带本通知书载明的资料前往梦笔大道396号华圣﹒梦笔明珠物业处办理房屋交接手续。 上述事实有卢剑军、黄艳琪与华圣房产提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、福建农村信用社农商银行福万通借款借据和按揭贷款放款业务凭证、《交房通知书》、《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》、《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建设有序健康发展十条措施的通知》、福建省人民政府官网新闻截图、福建省民族与宗教事务厅官网新闻截图、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《浦城县建设工程竣工规划条件核实意见书》附竣工平面图等证据以及双方在庭审过程中的陈述予以证明。 本院认为，华圣房产与卢剑军、黄艳琪签订的《商品房买卖合同（预售）》意思表示真实、内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。依照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，华圣房产应于2020年1月1日前交房，但其直至2020年4月下旬才向卢剑军、黄艳琪发出《交房通知书》，通知卢剑军、黄艳琪于2020年5月1日至指定地点办理房屋交接手续，属于逾期交房。华圣房产对逾期交房的事实予以确认，但认为受新冠肺炎疫情影响而逾期交房的期间属于不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。因此，根据双方的诉辩，本案的争议焦点即为：1．逾期交房期间为多少天；2．在计算华圣房产应承担的违约金时，受新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间是否应从逾期交房期间中扣除，以及如果需要扣除，扣除的天数是多少。对此，本院分析如下：1．对于逾期交房天数，卢剑军、黄艳琪主张逾期交房期间应为121天，但华圣房产抗辩认为逾期交房期间应为120天，本院认为双方虽在庭审中均认可自2020年1月1日开始计算逾期期间，但《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任中明确约定逾期期间“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，即自2020年1月2日起至2020年5月1日止共计121天，这与卢剑军、黄艳琪主张的逾期天数是相符的，双方对逾期交房天数的分歧应仅属计算方式的差异，故本院对卢剑军、黄艳琪主张逾期交房期间为121天予以支持，对华圣房产主张的逾期120天不予认可。2．对于在计算华圣房产应承担的违约金时，受新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间是否应从逾期交房期间中扣除问题，卢剑军、黄艳琪依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认为不可抗力发生在华圣房产迟延履行之后，不能免除华圣房产受新冠肺炎疫情影响期间的逾期交房违约责任，而华圣房产则抗辩认为迟延交房有63天系疫情不可抗力所致，根据法律规定、合同约定及相关文件，疫情期间应当免责。对此，本院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力不能免责的规定，是指迟延履行后已经发生违约的事实，不能因违约行为后发生的不可抗力来否定其已经违约的事实，华圣房产应当承担违约责任，但能否免除迟延履行后因不可抗力造成违约责任的增加部分，应根据具体情况具体分析，本案中，华圣房产施工因新冠肺炎疫情受到影响，虽新冠肺炎疫情发生在华圣房产逾期交房之后，但该不可抗力导致的其逾期交房时间的延长，属于不可归责于华圣房产原因导致的交房时间延长，且对守约方卢剑军、黄艳琪没有造成实质性损失，如还要求华圣房产承担这部分的违约责任，有违公平正义。此外，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条也对不可抗力免责作出了相应约定，因此，根据双方的合同约定，新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间也应予以扣除。综上，华圣房产因其逾期交房的违约责任不能因在其迟延履行之后发生的新冠肺炎疫情免责，但对其逾期违约责任中，因不可归责于华圣房产的疫情原因造成交房时间延长部分，应从华圣房产的逾期期间中予以扣除，该部分期间的扣除与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定并不矛盾，且与《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定相符合，故对卢剑军、黄艳琪认为不能免除华圣房产受新冠肺炎疫情影响期间的逾期交房违约责任的诉讼主张，本院不予支持，对华圣房产认为应扣除疫情影响的逾期交房期间的抗辩主张予以支持。3．对于受新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间天数问题，华圣房产提供了福建省政府官网通知的新闻截图及南平市政府印发的相关文件等予以证明，且卢剑军、黄艳琪在庭审中对该期间天数的意见与华圣房产一致，故对华圣房产主张新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间63天，本院予以确认。 综上所述，对于卢剑军、黄艳琪主张的逾期交房违约金，本院部分予以支持，扣除新冠肺炎疫情影响的逾期交房期间63天，华圣房产应支付卢剑军、黄艳琪逾期58天的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（1）小点约定，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，即华圣房产应支付的逾期交房违约金为17796.14元（1022767元×0.3‰×58天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、福建华圣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付卢剑军、黄艳琪逾期交房违约金17796.14元。 二、驳回卢剑军、黄艳琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1037.50元，减半收取518.75元，由卢剑军、黄艳琪负担396.30元，由福建华圣房地产开发有限公司负担122.45元。（福建华圣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐燕玲 二〇二〇年十月二十二日 书记员  梁晓妹 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。