四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初4152号 原告：文智涵，女，1989年1月7日出生，汉族，农村居民，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 被告：仁寿远大聚华置业有限公司，住所地：四川省仁寿县视高镇快乐新村****。统一社会信用代码：91511421MA659L9G7C。 法定代表人：唐纯，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎坤，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川省远大聚华房地产开发集团有限公司，住所地：宣汉县东乡镇解放中路宏远大厦。 法定代表人：唐怀菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨婉，泰和泰律师事务所律师。 原告文智涵与被告仁寿远大聚华置业有限公司（以下简称聚华置业公司）、四川省远大聚华房地产开发集团有限公司（以下简称聚华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员李阳春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人颜蒙，被告聚华置业公司的委托诉讼代理人黎坤、杨乔，被告聚华集团公司的委托诉讼代理人杨婉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告文智涵向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房的违约金59102元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年6月4日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：“第一条商品房项目建设依据（一）出卖人（即被告一）以【√出让】方式取得坐落于视××镇××大道××号地块的建设用地使用权。（三）出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为天府南庭第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证仁房预售预字第号下第3【√幢】1单元21层3号。第三章商品房价款第八条计价方式与价款出卖人与买受人（即原告）按照下列第2种方式计算该商品房价款：（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）15377.73元，总价款为人民币（币种）1231295元（大写壹佰贰拾叁万壹仟贰佰玖拾伍元整）。第九条付款方式及期限（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【√商业贷款】。买受人于2018年6月4日前支付首期房价款人民币（币种）501295元（大写伍拾万壹仟贰佰玖拾伍元整），余款人民币（币种）730000元（大写柒拾叁万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期在30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。”原告依照上述约定向被告一支付了购房总价款，被告一依约应在2020年5月31日前向原告交付符合交房条件的该商品房，但被告一没有依约履行上述义务，给原告带来了巨大的经济损失。被告一是一人有限责任公司，被告二是被告一的唯一股东。原告依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》等有关规定以及上述约定有权要求二被告连带承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告聚华置业公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。理由如下： 一、因新冠肺炎疫情被告一已经根据商品买卖合同的约定延期了交付时间，并以报纸刊登公告及ＥＭＳ（也即中国邮政快递）书面通知了原告。根据原被告双方签订的商品房买卖合同约定，若遭遇不可抗力，被告一可据实顺延交房时间。新冠肺炎疫情属于不可抗力，且疫情的发生对被告一“天府南庭”项目的正常施工造成了严重影响，故被告一根据相关法律法规、政策规定以及合同关于不可抗力的约定将交房时间顺延至2020年7月31日之前（实际交房时间为2020年7月27日，被告一不构成逾期交房，更不应当承担违约责任。根据原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条“有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力……”以及补充协议第七条：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除主合同或变更主合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间：……（6）遭遇不可抗力。2、关于主合同及本补充协议中不可抗力因素是指下列因素：……（2）甲、乙级××，战争、动乱等社会因素。”因此，若遭遇不可抗力，被告一可据实予以顺延交房时间；2020年1月，国内开始爆发新冠肺炎疫情，据中华人民共和国国家卫生健康委员会发布的《中华人民共和国国家卫生健康委员会公告》（2020年第1号），卫健委将新冠肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。符合原被告双方商品房买卖合同补充协议第七条关于不可抗力情形的约定；新冠肺炎疫情对被告一“天府南庭”项目的正常施工造成了严重影响，被告一虽积极做了复工准备，但受限于工人、材料无法顺利供应等因素，施工方、材料方等皆向被告一提出了工期延误申请，且由于交房时间距离疫情时间过于接近，被告一没有更多的剩余时间协调施工方压缩赶工，因此不得不延期交房；根据《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉新型冠状病毒肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》第五条第4点“因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延”，以及《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》（成冠肺防指【2020】196号）…第四条“本通知下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月……”，可见由于疫情影响交付时间顺延在3个月之内都是合乎情理的，案涉房屋的顺延并非不合法、不合理或违反合同约定；2020年4月23日，在意识到案涉项目受疫情影响存在无法按期交付的风险后，被告一及时在《眉山日报》刊登了延期交房公告，并于2020年5月7日，被告一及时向原告寄送了书面的《延期交房告知书》，提示了原告案涉项目存在延期交房的情况并陈述了延期交房的原因，被告一已经按约及时通知原告，因此被告不存在违约。 二、被告一已经按照合同约定交付案涉房屋。被告一在通知的交房日期2020年7月27日前已经达到了商品房买卖合同第十五条约定的商品房交付条件，并提前向原告送达了交房通知。原告因其自身原因未在被告一通知交房之日前往办理接房手续，根据补充协议约定，应当视为被告一已经交付，被告一已履行完毕交房义务，交房时间为2020年7月27日，被告一不存在违约。 三、即便法院最终认为被告一应当承担逾期交房责任，原告主张的按日利率万分之五的计算标准也缺乏合同依据。 合同约定交房时间为5月31日，因新冠肺炎疫情影响虽然被告一发出的延期交房告知书交房时间为7月31日前，但最终实际交房时间为7月27日，因此原告诉请的违约金截止时间应计算至2020年7月27日，相当于实际顺延天数仅为57天，如此，按照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，若逾期在30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金……，实际上合同中就逾期超过30天的违约金并没有约定，原告主张被告承担59102元违约金的诉讼请求缺乏合同依据。 四、若法院最终认为被告一应当承担逾期交房责任，且认为虽然实际顺延天数仅为57天，但该57天中还包括了四川省突发公共卫生事件一级应急响应期间的32天，在排除一级响应期间的32天后，被告一仅逾期25天。如此，按照合同中约定的逾期30天内每日万分之五的标准计算，违约金也仅为15391元（总价款1231295元X万分之五X天数25天=15391），也并非原告所主张的59102元。另，即便法院最终确定以该时间、该标准计算违约金，我们也认为原告所主张的每日万分之五的违约金标准过高，在此请求法院予以降低。 被告聚华集团公司辩称，本公司非案涉商品房买卖合同及补充协议的签署主体，也非案涉项目的开发建设单位，原告的诉请与被告聚华集团公司无关；被告聚华集团公司和被告聚华置业公司均系有独立法律资格的主体，不存在财产混同的情况，被告聚华集团公司不应对被告聚华置业公司承担连带责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.原告的身份证复印件、二被告企业信息，拟证明原被告主体资格； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议、银行转账明细、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证，拟证明原告依照约定向被告聚华置业公司支付了购房款，被告聚华置业公司应在2020年5月31日前向原告交付符合交房条件的商品房，但被告聚华置业公司没有依约履行上述义务，给原告造成巨大的经济损失。被告聚华置业公司是一人有限责任公司，被告聚华集团公司是被告聚华置业公司的唯一股东，二被告连带承担违约责任。 原告提交的上述证据经被告聚华置业公司质证，其质证意见为：对证1三性无异议，对证明目的有异议，被告聚华集团公司不是适格主体；对证2中《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议、银行转账明细、收据三性无异议，对证明目的有异议，虽然合同约定的交房时间为2020年5月31日，但由于受到新冠疫情的影响，被告聚华置业公司不能按期交房，根据合同第18条以及补充协议第7条，出卖人可以根据不可抗力延期交房。并且，被告聚华置业公司根据合同约定，按案涉房屋达到交房条件后，以EMS和报纸刊登公告方式将交房日期顺延至2020年7月31日前，房屋达到交房条件后，被告聚华置业公司通过EMS通知原告收房。虽然被告聚华置业公司系被告聚华集团公司的全资子公司，但二被告系独立主体，被告聚华集团公司不是项目集团主体，也不是项目承建主体，不应承担连带责任；对证2中《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证真实性、合法性认可，对关联性有异议，与原告的诉请无关。 原告提交的上述证据经被告聚华集团公司质证，其质证意见为：被告聚华集团公司不是案涉项目开发单位，也不是合同签约主体，未收取原告的购房款项，原告的诉求与被告聚华集团公司无关。尽管被告聚华集团公司为被告聚华置业公司的唯一法人股东，但二被告是独立法人主体，被告聚华集团公司不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情况，二被告应独立对外承担责任，被告聚华集团公司不应对被告聚华置业公司的债务承担责任。 结合当事人的质证意见，本院对原告提交的证据认定如下：对证1、证2真实性、合法性认可，但不能达到原告证明目的。 被告聚华集团公司围绕其主张提交了如下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，拟证明根据合同约定，因新冠肺炎疫情原因，被告聚华置业公司可以顺延交房时间； 2.《延期交房公告》、《延期交房告知书》、EMS面单及物流记录，拟证明因受新冠肺炎疫情影响，被告聚华置业公司通过在《眉山日报》（2020年4月23日，第6版）上发出延期公告、通过EMS向原告发送《延期交房告知书》通知原告交房时间顺延至2020年7月31日前，原告已经签收； 3.《竣工验收备案书》、《房屋建筑面积测绘成果报告》（产权实测报告）、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，拟证明案涉房屋已经达到买卖合同约定的交房条件； 4．《天府南庭交房通知书》、Ems面单及物流信息，拟证明案涉房屋达到买卖合同约定的交房条件后，被告聚华置业公司以邮寄方式通知原告于2020年7月27日办理交房入住相关手续，该时间在《延期交房公告》通知的时间以内，被告聚华置业公司不应当承担逾期交房违约金。即便是法院最终认定被告需承担逾期交房违约责任，则违约金计算的截止时间也应当至2020年7月27日，而非原告主张的日期及金额； 5.复工审批表及附件《眉山天府新区在建项目复工申请表》，拟证明案涉房屋项目经施工单位、监理单位、建设单位盖章确认符合具备复工条件，行业主管部门检查人员于2020年2月25日签字同意项目复工； 6.施工日志、《关于天府南庭工期延误申请》、天府南庭门窗限时完工的函件（RSYDJH-TFNT-2020-1）、天府南庭门窗未完成事宜的函件（RSYDJH-TFNT-2020-2）、《专题报告》、《工期延迟申请》，拟证明因新冠肺炎疫情对天府南庭项目正常施工造成了严重影响，导致被告聚华置业公司无法按照原合同约定时间准时交房，根据相关法律法规、政策规定以及合同关于不可抗力的约定通知原告交房时间顺延至2020年7月31日之前（实际交房时间为2020年7月27日），被告聚华置业公司因新冠肺炎疫情顺延交房并不构成违约，更无需向原告承担逾期交房违约金。 被告聚华置业公司提交的上述证据经原告质证，其质证意见为：对证1关联性有异议，不能达到其证明目的；对证2中《延期交房公告》关联性有异议，达不到证明目的，对《延期交房告知书》合法性有异议，该文件没有法定代表人签名和单位盖章，EMS物流信息示他人签收，没有送到当事人手中；对证明3关联系、合法性有异议，不能达到其证明目的，该组证明没有法定代表人签字；对证明4合法性有异议，没有法定代表人签字，EMS物流信息显示他人代收，不能达到证明目的；对证5合法性、关联系有异议，没有单位负责人签字，盖章的主体都是有限责任公司，不是被告所称的相关部门；对证6三性有异议。 被告聚华置业公司提交的上述证据经被告聚华集团公司质证，其质证意见为：被告聚华集团公司独立经营，对被告聚华置业公司提交的证据不清楚、不了解，无法核实真实性，请法院依法认定。 结合当事人的质证意见，本院对被告聚华置业公司提交的证据认定如下：被告聚华置业公司提交的上述证据真实、合法，能形成证据锁链证明待证事实。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：原告购买被告聚华置业公司开发的位于仁寿县，于2018年6月4日前支付首期房价款501295元，余款人民币730000元向银行申请贷款支付；被告聚华置业公司在2020年5月31日前向原告交付该商品房；逾期交房责任按照逾期时间分别处理（1）和（2），不做累加，（1）逾期在30日之内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期在30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（违约金比率不低于本条（1）中的比率）；有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力……；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除主合同或变更主合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间：……（6）遭遇不可抗力。2、关于主合同及本补充协议中不可抗力因素是指下列因素：……（2）甲、乙级××，战争、动乱等社会因素；合同还对其他事项作了约定。 另查明，合同签订后，原告按照约定向被告聚华置业公司支付了首付款501295元，并向银行办理了按揭贷款支付了剩余房款730000元。2020年4月23日，被告聚华置业公司在《眉山日报》上刊登延期交房公告：“延期交房公告尊敬的仁寿县视高街道‘天府南庭’业主因受新型冠状病毒肺炎突发公共卫生事件的影响，我司非常抱歉地通知您：贵我双方约定的交房日期将从2020年5月31日前顺延至2020年7月31日前，由此给您带来的不便，敬请谅解！特此公告。仁寿远大聚华置业有限公司2020年4月23日”。2020年5月8日，被告聚华置业公司通过EMS向原告邮寄《延期交房告知书》，通知原告交房时间顺延至2020年7月31日前。原告收到该通知书后，于2020年7月31日到被告聚华置业公司开发的“天府南庭”项目处现场验收房屋，原告认为购买的案涉商品房不符合收房标准，拒绝办理接房手续。 再查明，2020年1月24日，为防控新冠肺炎疫情，四川省应急委员会启动突发公共卫生事件一级应急响应。2020年2月25日，四川省应急委员会决定自2020年2月26日起将新冠肺炎疫情防控响应调整为二级响应。2020年3月24日，四川省应急委员会决定自2020年3月25日起将新冠肺炎疫情防控响应调整为三级响应。2020年2月24日，被告聚华置业公司获得复工批准。天府南庭项目经理部2020年1月20日至2020年4月30日的施工日志记载了工人隔离、材料未到场等情况。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。本案焦点：1．被告聚华置业公司在履行房屋买卖合同中是否存在逾期交房违约行为，是否应予免责？2．被告聚华集团公司是否应对被告聚华置业公司的违约责任承担连带责任？ 关于焦点一，原告主张被告聚华置业公司违反《商品房买卖合同》及《补充协议》约定逾期交房，应承担违约责任。被告聚华置业公司辩称其迟延交房系因新冠疫情，属于不可抗力所致，应予免责，不应承担违约责任。本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，虽原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议约定告聚华置业公司在2020年5月31日前向原告交付案涉商品房，但新冠肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，四川省启动了相应的应急响应，被告聚华置业提供了复工申请表、施工日志等证据证明因新冠肺炎疫情对案涉项目正常施工造成了影响。被告聚华置业公司将交房时间延期至2020年7月31日，并向原告送达了延期交房通知书。本院认为，因疫情防控措施限制了人员流动，要求人员隔离，政府要求延期复工复产以及工程所需设备、材料无法按时运输到施工现场等，导致案涉项目无法正常施工，基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免性，应适用不可抗力免责。四川省新冠肺炎疫情防控响应从一级降为三级间隔2月，被告聚华置业公司将交房时间延期2月符合四川省疫情防控形势，且尽到了合理告知义务。故，被告聚华置业公司应予免责的辩称意见，因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。原告主张案涉商品房质量不合格，未达到交房要求，但未提交相应证据予以证明。被告聚华置业公司提交了《竣工验收备案书》证明案涉项目达到了交房标准。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应承担举证不利的法律后果，原告的该主张本院不予支持。综上所述，被告聚华置业公司延期交房不构成违约，不应承担违约责任。 关于焦点二，被告聚华集团公司是否应对被告聚华置业公司的违约责任承担连带责任？本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”之规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权和公司事务自治权。被告聚华集团公司不是案涉商品房买卖合同及补充协议的签署主体，也没有收取原告的购房款项，不是合同相对方。被告聚华集团公司和被告聚华置业公司均系有独立法人资格的主体，原告未提交证据证明二被告财产混同或者被告聚华集团公司滥用股东权利，故被告聚华集团公司不应对被告聚华置业公司的民事行为承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告文智涵的诉讼请求。 案件受理费减半收取计639元，由原告文智涵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年十月十九日 书记员  周雪梅