青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初243号原告（案外人）：田顺菊，女，汉族，1981年2月26日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市。委托诉讼代理人：刘荣、安明龙，城西区天成法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码916301005950387366，住所地：青海省西宁市城**西川南路****楼****。法定代表人：张祥瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丽、宋钊红，青海言度律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：，住所地：青海省西宁市城**小桥大街**v>法定代表人：王九生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王静，该公司副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法律顾问。原告田顺菊与被告西宁兴融小额贷款股份有限公司（以下简称兴融公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告田顺菊的委托诉讼代理人刘荣、被告兴融公司的委托诉讼代理人赵丽、宋钊红、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田顺菊向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于海东市乐都区景都乐苑1号楼1单元1034室房产的强制执行，并依法解除查封冻结和扣押措施；2.依法确认田顺菊与九海公司签订的《商品房买卖预定协议书》合法有效；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告田顺菊变更诉讼请求为：1.撤销西宁市中级人民法院（2020）青01执异129号执行裁定书，中止执行位于海东市乐都区景都乐苑1号楼1单元1034室房产；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月23日，原告田顺菊按照所需，依照法定程序办理了对青海省海东市乐都区景都乐苑小区1号楼1单元1034室房屋的相关购买手续，交纳了该房屋所需相关费用共计579764.6元，并签订《商品房买卖预定协议书》，2018年12月22日，原告田顺菊办理了入住手续，搬迁至该房居住。2020年4月10日，原告田顺菊看到西宁市中级人民法院的《公告》，才得知该房产被查封，于2020年4月4日向法院提出执行异议，要求解除查封，并中止对案涉房产的执行，2020年4月14日，西宁市中级人民法院作出（2020）青01执异129号执行裁定书，裁定驳回田顺菊的执行异议申请，但原告认为，其与九海公司签订的《商品房买卖预订协议》是双方的真实意思表示，田顺菊已支付全部购房款，并占有使用至今，且未办理过户登记系九海公司的原因，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。兴融公司辩称，田顺菊并未足额支付购房款，且未签订有效的房屋买卖合同，因此不能阻却执行。九海公司述称，涉案房屋是以房抵债形式与田顺菊签订《购房协议》，已将房屋交付田顺菊，并已办理入住手续，同意田顺菊的诉讼请求。原告田顺菊、被告兴融公司、第三人九海公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴融公司与九海公司借款合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初298号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：一、九海公司偿还兴融公司借款本金20324000元，支付截止2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由九海公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、兴融公司对九海公司名下位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由九海公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付兴融公司，余109281.5元退还兴融公司。调解书生效后，因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务，兴融公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人九海公司银行存款15196795.5元（包含借款本金15000000元、案件受理费109281.5元、保全费5000元、执行费82514元）；二、查封、评估、拍卖被执行人九海公司抵押给申请执行人兴融公司位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”111套共计14045.59平方米不动产。若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于同日作出（2019）青01执221号执行通知书和申报财产令，2019年6月18日本院向海东市房产管理局发出（2019）青01执221号协助执行通知书，查封被执行人九海公司名下位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”一号楼1单元1031、1033、1034、1041、1044、1054、1101、1102、1122、1123；一号楼2单元2041、2044、2051、2083、2084、2094、2102、2103、2114；二号楼1单元1031、1032、1034、1041、1042、1051、1052、1053、1054、1061、1062、1063、1064、1071、1072、1073、1074；三号楼1单元1031、1032、1033、1034、1041、1042、1043、1051、1052、1053、1061、1062、1063；三号楼2单元2031、2032、2033、2034、2041、2042、2043、2044、2051、2052、2053、2054、2061、2062、2064、2071、2072、2073、2074；五号楼1单元1103、1111、1121、1163；六号楼1单元1054、1064、1081、1094、1104、1114、1124、1134、1144、1151、1152、1153、1154、1162、1164、1181、1182、1183、1184；六号楼2单元2031、2041、2051、2061、2084、2091、2111、2121、2131、2134、2141、2151、2153、2161、2172、2173、2181、2182、2183、2184共计111套不动产，查封期限三年。2019年12月3日本院发出（2019）青01执221号《查封公告》，告知与上述查封财产的实际占有人或者房屋权属有争议者，在五日之内向本院提出异议。案外人田顺菊得知后，遂向本院提出执行异议。本院于2020年4月14日作出（2020）青01执异129号执行裁定，裁定：驳回田顺菊的异议请求。另查明，九海公司因欠翟超军借款，用涉案房屋抵顶了翟超军的部分欠款。翟超军又将涉案房屋转让给周福成，周福成支付购房款后又将该房屋转让给田顺菊，田顺菊支付了周福成全部购房款579900元。2018年1月23日，田顺菊与九海公司签订《商品房买卖预订协议书》，合同约定，田顺菊购买青海省乐都区景都乐苑1号楼1单元1034室商品房一套，建筑面积约141.96平方米，单价每平方米4084元，总价款为579764.6元，认购定金579900元。田顺菊现已入住并办理了天然气入户手续及交纳各项物业管理费。2020年9月10日海东市房产管理局出具《房屋登记信息查询申请表》，查询结果：田顺菊在我局电子档案内无房产登记信息。再查明，2014年8月26日，九海公司作为借款人与贷款人兴融公司签订合同编号“（兴融司）借字第2014089号”《借款合同》一份，借款金额为人民币25000000元，同日，九海公司作为抵押人，与抵押权人兴融公司签订合同编号“（行融司）抵字第2014039号”《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼148套、建筑面积18248.65㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价36497300元，抵押物包含本院查封的111套不动产，并于2014年8月28日办理抵押登记手续。2016年5月23日，因抵押人九海公司向抵押权人兴融公司偿还100万元，抵押权人遂向九海公司出具《解押证明》，将抵押的148套房屋中的30套房屋解除抵押登记。2016年2月27日，九海公司作为借款人与贷款人兴融公司又签订与上述借款合同编号相同的《借款合同》一份，借款金额为人民币24000000元，同日，九海公司作为抵押人，与抵押权人兴融公司再次签订与上述抵押合同编号相同的《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼118套、建筑面积14873.22㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价32721084元，抵押财产包含本院查封的111套不动产，2016年5月27日，双方在乐都县房产局就抵押的不动产作了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，登记证载明的债权数额为24000000元，抵押范围为14873.22㎡，抵押期限为2016年2月27日-2017年2月26日，在登记证中的《附记》中载明，2017年9月8日解押2号楼1单元1043室，2017年9月25日解押2号楼1单元1044室，2017年12月7日解押6号楼1161室、1173室、1号楼1113室、2064室,3号楼2063室。2020年3月25日海东市房产管理局向本院出具证明，证实本院查封的上述111套不动产于2014年8月28日抵押给申请执行人兴融公司，至今未做抵押注销手续。本院（2018）青01民初298号民事调解书确认，兴融公司对九海公司名下位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”111套共计14045.59㎡抵押物房产享有优先受偿权。其中抵押的111套不动产中包含田顺菊购买的1号楼1单元1034室。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：田顺菊是否就青海省海东市乐都区景都乐苑1号楼1单元1034室房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定田顺菊对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除兴融公司的强制执行。具体分析评判如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。本案中田顺菊作为购买人已按照合同约定支付了涉案房屋总价款579900元，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，在没有偿还债权人兴融公司借款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给田顺菊，导致受让人田顺菊和抵押权人兴融公司之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。符合上述条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,田顺菊的权利能否排除兴融公司的执行,需要从三个方面考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2018年1月23日田顺菊与出卖人九海公司签订《商品房买卖预定协议书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中买受人田顺菊虽与九海公司签订了《商品房买卖预定协议书》，但双方签订的协议中明确记载了当事人的名称和住所、商品房的基本情况等，田顺菊据此全额交付了购房款，因此应当认定田顺菊与九海公司之间成立商品房买卖合同关系。涉案房屋办理抵押登记时间为2014年8月28日，本院对涉案房产进行司法查封时间为2019年6月4日。因此，田顺菊签订合法有效的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前。其次，2020年9月10日海东市房产管理局出具《房屋登记信息查询申请表》，查询结果：田顺菊在我局电子档案内无房产登记信息。应认定田顺菊在海东市乐都区未有其他房产，亦符合第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，田顺菊的房屋虽系抵账房，但九海公司认可以涉案房产抵顶翟超军欠款。田顺菊亦出示转款579900元的银行转账凭证。基于田顺菊的转款行为，九海公司与田顺菊签订《商品房买卖预定协议书》，该协议系开发商与买受人之间的一手房交易行为，九海公司认可买受人田顺菊已足额交纳购房款，因此应认定田顺菊已支付全部购房款。综上所述，田顺菊作为买受人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“……但法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，亦符合该规定第二十九条消费者物权期待权的保护条件。原告田顺菊主张就海东市乐都区东关大街景都乐苑1号楼1单元1034室房屋享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于海东市乐都区东关大街景都乐苑1号楼1单元1034室房产。案件受理费9598元，由西宁兴融小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异129号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 王文东审判员 靳 玲人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十九日书记员 杨家俊附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;