河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6551号上诉人（原审原告）：李洪强，男，1978年11月9日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张丹，河南盈亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路3幢401-412法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所律师。原审第三人：朱超奇，男，1968年1月22日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人李洪强因与被上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）、原审第三人朱超奇房屋买卖合同纠纷一案，经河南省洛阳市洛龙区人民法院以（2019）豫0311民初1552号民事判决做出判决后，智杰公司提起上诉，本院以原判决认定基本事实不清，原审遗漏当事人朱超奇为由，作出（2019）豫03民终6161号民事裁定书，撤销原判，发回重审；河南省洛阳市洛龙区人民法院于2020年7月12日作出（2020）豫0311民初661号民事判决后，李洪强向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李洪强的委托诉讼代理人张丹，智杰公司的委托诉讼代理人尤佳迪到庭参加诉讼。朱超奇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李洪强上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决第二项,依法改判支持李洪强的一审诉求,即判令智杰公司返还李洪强3485048元购房款及承担资金占用期间的利息；2.本案的一、二审诉讼费用由智杰公司承担。事实与理由:李洪强于2014年10月20日出借350万元给朱超奇,借款期满后朱超奇没有偿还能力,朱超奇便与李洪强协商,用智杰公司的房屋抵账清偿朱超奇欠李洪强的借款,李洪强在智杰公司工作人员的安排下选房并签订了《丽都名邸内部定购协议》,智杰公司向其出具财务收据。一审法院认为李洪强没有证据证明依据该协议向智杰公司支付了对价,属于认定事实错误、法律关系认定错误。李洪强与智杰公司之间签订的《丽都名邸内部定购协议》是双方真实意思表示,合法有效。该协议的效力已通过生效判决书予以确认,在签订该协议的同时,智杰公司向李洪强出具了加盖财务专用章的收据,已视为李洪强已向其履行付款义务,该判决项已被洛阳中院维持。收据上“顶帐”的含义是以实物抵消欠款,此备注证明李洪强与朱超奇的债权债务法律关系已经转化为李洪强与智杰公司商品房买卖法律关系,涉及到债权债务的转移及以房抵债,是属于法律保护的民事法律行为。因此智杰公司作为合同相对方,应依据《丽都名邸内部定购协议》的约定向李洪强履行合同义务,但该协议自2015年4月10日签订后,智杰公司便以各种理由及手段不向李洪强履行合同义务,而导致李洪强的合同目的不能实现,智杰公司应依《合同法》之规定,承担李洪强因请求解除合同而造成的各项损失,即原一审主张的各项诉讼请求。智杰公司辩称,李洪强在本案中与智杰公司的关系并非是一般的购房客户，李洪强在主观上认为是朱超奇以智杰公司的房屋抵偿欠付的债务。对此智杰公司不知道李洪强与朱超奇之间的真实关系，也没有表示过代替朱超奇偿还债务。智杰公司与朱超奇之间自始不存在债权债务关系，也就没有以房抵债的债务转化，智杰公司没有就李洪强所述的房屋收到任何的对价。朱超奇与李洪强均没有以钱款或者其他形式向智杰公司支付房屋有关的价款，所以智杰公司也就没有返还的依据。一审法院判决事实清楚，结果正确，应予维持。朱超奇未参加庭审，也未提交书面材料。李洪强向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的协议；2.智杰公司返还3485048元购房款；3.智杰公司承担李洪强购房款资金占用期间的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年4月10日计算至实际还款之日止）；4.请求判令智杰公司赔偿李洪强因房价上涨而导致的经济损失（具体损失数额待人民法院委托的评估鉴定机构进行评估鉴定后另行计算）；5.本案诉讼费、保全费等由智杰公司承担。一审法院认定如下事实：2015年4月9日，智杰公司与第三人朱超奇签订《智杰.丽都名邸项目团购协议》，甲方智杰公司在洛阳新区高铁站附近建设的丽都名邸项目为乙方朱超奇提供商品房35套。乙方同意以团购的方式在该项目购商品房35套，单价为5600元/平方米。协议签订后团购房源由乙方负责组织实施、分配及收取房款，房价按4800元/平方，团购商品房活动开始实施后，4800元与5600元的差异部分待全部房款到位后结清。乙方负责在接到甲方取得预售证并通知签署《商品房买卖合同》后，组织业主七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，甲方在见到乙方收款条或通知后，及时给予办理有关购房手续，所有付款日期以甲方开具的有效票据日期为准。团购结束后10日内，乙方向甲方结清所有房款，否则视为乙方放弃团购房源，甲方对其房源另行处理。2015年4月10日，李洪强、智杰公司签订了五份编号为ZJ001、ZJ002、ZJ003、ZJ004、ZJ005的《丽都名邸项目内部定购协议》。协议约定，李洪强定购智杰公司位于洛阳市××区智杰?丽都名邸项目的房源,分别是:1号楼3单元403室、暂定面积约为90.96平方米、暂定房款509376元;3号楼1单元301室、暂定面积约为125.14平方米、暂定房款700784元;5号楼1单元203室、暂定面积约为135.41平方米、暂定房款758296元;5号楼1单元301室、暂定面积约为135.41平方米、暂定房款758296元;5号楼1单元303室、暂定面积约为135.41平方米、暂定房款758296元;以上五套房屋总款3485048元。乙方自愿选择一次性付款方式即本协议自签订之日起七日内付清总房款。所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准。乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》并提供相关资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止，所订购房源不退不换。协议签订后，甲方应保证乙方的房源并按《商品房买卖合同》的约定向乙方交付。2015年4月10日，智杰公司给李洪强出具五份丽都名邸诚意金收据，收据编号分别为3333841、3333842、3333843、3333844、3333845，内容为今收到李洪强交来丽都名邸诚意金（顶账）朱超奇客户，收据金额与暂定房款金额一一对应。五份收据上均加盖有智杰置业公司财务专用章和财务人员沈恒签名。庭审查明李洪强没有再直接向智杰公司支付上述房款。2016年12月1日,朱超奇在智杰公司出具22人的《朱超奇客户》名单表上注明：智杰公司序号中的13、14、15（解明涛、解宝现、吴亚恒）不是我认可范围，此收据有朱超收回，其余客户的房款系我本人所欠他们的款项，我本人和客户也没有把购房款交清。本人承诺2017年12月底之前付清，在此期间以上客户不可以办理购房手续，如2017年年底不能付款，不再购买。客户事情由本人自行解决，与智杰公司无关。2016年12月26日，智杰公司取得该项目的房屋预售许可证，没有与李洪强签订《商品房买卖合同》。2018年1月2日，智杰公司为甲方与第三人朱超奇为乙方签订《关于解决团购协议问题的补充协议》，主要内容是：甲乙双方于2015年4月9日签订团购协议，团购协议签订后，甲方根据乙方的要求与乙方指定的购房客户签订了《丽都名邸项目内部定购协议》并开具了收据，但甲方并没有实际收到乙方指定客户的任何购房款。截至本合同签订时，乙方仍没有收到乙方团购客户交付的任何购房款，也没有收到乙方支付的任何购房款。基于上述事实，双方经协商达成如下内容，第一条，甲乙双方共同确认，根据2015年4月9日签订的团购协议第六条的规定，该团购协议的付款期限应截止至2015年6月3日，经双方协商将付款期限顺延至2017年12月底。因甲方至今未收到任何购房款，故团购协议于2017年12月31日作废。第二条特别约定，1、本协议作废后，乙方负责向自己购房客户通知，并具体说明该团购协议不能履行的原因。若因乙方原因不能向其购房客户通知或说明，由此而造成的全部法律后果均由乙方。承担。2、团购协议作废后，甲方对团购协议所涉及的房屋享有全权处分权，任何人不得以任何理由予以干涉。3、团购协议作废后，乙方团购客户不得以团购协议为依据再向甲方主张任何权利。第三条，乙方承诺乙方负责向自己团购客户收回、销毁甲方与其客户签订的《丽都名邸项目内部定购协议》和收据，若因自己原因而给甲方造成任何损失，乙方应当予以赔偿。2018年1月23日，李洪强以智杰公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令其与智杰公司签订的《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，请求判令智杰公司与李洪强签订《商品房买卖合同》并协助办理过户手续。一审法院作出（2018）豫0311民初349号判决后，智杰公司提出上诉，2018年9月25日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终4314号民事判决书，确认李洪强与智杰公司智杰置业公司2015年4月10日签订的五份《丽都名邸项目内部定购协议》有效，撤销了一审法院判决第二项即“李洪强与智杰公司河南省智杰置业集团有限公司依据五份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订商品房买卖合同，包括洛阳市××区智杰丽都名邸的1号楼三单元403室，3号楼一单元301室及5号楼一单元203室、301室、303室，限于本判决生效后30日内履行完毕。”的内容。2018年12月12日，智杰公司在洛阳晚报发出通知，内容为李洪强、李洪强、刘浩、吕好敏、刘乐强、叶占超、许立强：你们与我公司于2015年4月至12月签订《丽都名邸内部定购协议》，现通知你们于本通知见报后30日内到售楼部交纳协议约定的购房款，逾期将解除协议，按协议规定内容处理。2019年3月20日，李洪强以智杰公司为被告提起本案诉讼，李洪强诉讼请求第四项在原审中于2019年6月14日自愿放弃。重审庭审中智杰公司提交公安部门讯问朱超奇笔录一份，朱超奇在讯问中称：我介绍这些人投钱到洛阳市湛蓝电子科技有限公司，该公司后来倒闭了，我介绍的这些人都赔钱了，智杰公司在洛阳高铁站旁边建了一个楼盘，我想楼盘会升值，这些人都是我的朋友，虽然说他们的钱没有给我，我也不是担保人，感情上说我想帮帮他们，就想着能通过智杰公司楼盘给他们挽回损失。我就是个介绍人，我和于俊义是朋友，我就和智杰公司签订协议，团购的房款没有打给智杰公司，智杰公司给这些人签订了购房协议，开了收据，这些人并没有把购房款打给智杰公司，智杰公司就不把房子给这些人，这些人就拿着购房协议和收据去洛龙法院起诉智杰公司。这些事情我给于俊义说都照我的头，签订购房合同的这些人有李洪强、李洪强、刘浩、吕好敏、刘乐强、许立强。我和智杰公司没有债务关系，智杰公司不欠我的钱。智杰公司没有表示过代替我偿还债务，我也没有说过让智杰公司代替我偿还债务。另查明，2014年12月20日，朱超奇向李洪强借款350万元，月息4分，双方签订有借款合同及借据。2015年4月10日，在李洪强与智杰公司签订五份《丽都名邸项目内部定购协议》时，由第三人朱超奇将上述借款合同、借条收回，并由朱超奇的司机吴岩在借款合同及借据复印件上注明“原件已收回抵丽都名邸房产”。重审期间因双方分歧较大致调解不能。上述事实，由李洪强提交的编号为3333841、3333842、3333843、3333844、3333845五份《丽都名邸项目内部定购协议》、五张收据、《智杰丽都名邸》预售信息、借款合同、借条，智杰公司提交的《智杰.丽都名邸项目团购协议》、《朱超奇客户》、《关于解决团购协议问题的补充协议》、洛阳晚报公告、洛阳市公安局金谷分局对本案第三人朱超奇所作的讯问笔录、第三人朱超奇在叶战超诉智杰公司一案所作陈述等在卷佐证。一审法院认为，在李洪强与智杰公司签订五份《丽都名邸项目内部定购协议》之前，李洪强与第三人朱超奇之间存在借贷关系，该定购协议签订后，朱超奇收回了李洪强所持有的借款合同和借据，虽然智杰公司给李洪强出具了“顶账”收据，但李洪强没有证据能够证明依据内部定购协议向智杰公司支付了对价，故对其要求返还房款并赔偿利息损失的诉讼请求因证据不足不予支持。对请求解除内部定购协议的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议并报院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除李洪强与智杰公司河南省智杰置业集团有限公司2015年4月10日签订的编号为3333841、3333842、3333843、3333844、3333845五份《丽都名邸项目内部定购协议》；二、驳回李洪强的其他诉讼请求。本案受理费34781元，由李洪强承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，智杰公司与李洪强签订的五份《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效，且经生效的民事判决书确认，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，智杰公司在与李洪强签订五份《丽都名邸项目内部定购协议》后，又分别向李洪强出具五份收据，该收据载明的房款金额与定购协议一致。智杰公司作为正规的房地产公司，向李洪强出具正式的收据。收据上明确载明购房款系“顶账”，顶账即表明智杰公司与李洪强达成了以其他款项抵付房款的意思表示，视为收到李洪强的购房款。智杰公司也未提交证据证明其是在受胁迫或欺诈的情况下签订认购协议及出具收据。而且，在签订定购协议后，朱超奇收回了其向李洪强出具的350万元的借款合同及借据。综上，智杰公司的行为应当认定为其以房屋作价代替朱超奇履行还款义务，但智杰公司现在又不能履行定购协议，不能交付房屋，因此，智杰公司应当返还购房款及相应利息，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。智杰公司与朱超奇之间的债权债务关系不影响智杰公司与李洪强之间法律关系，智杰公司可以另行主张。李洪强关于返还购房款及占用期间利息的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，李洪强的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初661号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初661号民事判决第二项；三、智杰公司于本判决生效后十日内返还李洪强购房款3485048元及利息（以3485048元为基数，从2015年4月10起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。）；四、驳回李洪强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34781元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。二审案件受理费34680元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 范振洋审判员 杨献民二〇二〇年十月二十八日书记员 刘梦洋