贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8878号上诉人（原审原告）：郭惊涛，男，1977年11月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，贵州文福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会**楼**。法定代表人：欧阳腾平,该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人郭惊涛因与被上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称贵安碧桂园）商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人郭惊涛上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判被上诉人支付逾期交房违约金至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付上诉人之日止；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误及适用法律错误，应当依法改判。一、合同约定的交房条件及法定的交房条件均未成就，故案涉商品房不具备交付条件；二、原审法院以贵安新区规划建设管理局在其官网上登载的案涉商品房交付的公示来认定为被上诉人已经履行了书面通知交房的约定义务，属认定事实错误。被上诉人贵安碧桂园答辩称，一、案涉房屋在2018年12月24日已经获得工程竣工验收备案表，具备合同约定和法定交房条件；二、从相关规范文件出台的目的及实践来看，商品住房交付使用备案仅是地方部门规范性文件的要求，不能影响合同效力。郭惊涛向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金，违约金从2018年10月1日起以已付购房款764848元为基数，按每日万分之二计算至商品房经验收合格具备交付使用条件且实际交付原告之日止；违约金暂计算至2019年1月4日为14532.1元；2.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。被告于2016年8月8日取得了《商品房预售许可证》，取得了对贵安新区白马大道与中心大道交界处东北侧碧桂园贵安1号项目（ZE-05-04地块13号至36号楼）的预售许可。2016年9月7日，原告郭惊涛与被告贵安碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＧＹＧＡ-ＴＹＹ-28Ｈ-2-502），合同约定原告郭惊涛购买位于贵安新区房屋［房号为（28）2-5-2］，该商品房建筑面积为136.86平方米，套内建筑面积113.85平方米，单价每平方米6718.03元，总价款人民币764848元，首付款364848元，余款400000元以银行按揭方式支付，双方对于其他的合同权利进行了约定。合同第十一条约定交房时间为：2018年9月30日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3向所列条件：1、该商品房以取得建筑工程竣工合格证明文书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定为：1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信、6.有线电视、7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日内之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十九条约定，若补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第五条约定，关于该商品房交付条件与交接手续。1.该商品房的交付条件以本条约定为准。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。7、如买受人未付清应于商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修基金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。补充协议第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项：逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2016年9月7日向被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司支付了首付款364848元（含定金），并于2016年9月29日与中国工商银行股份有限公司贵阳市云岩支行签订《个人购房担保借款合同》贷款40万元支付给被告。审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、交房公示拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，并于2018年12月28日在贵安新区规划建设管理局网站登载案涉项目交房公示，交房公示载明案涉商品房已取得《建设工程竣工规划认可证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《建设项目试运行备案表（试行）》、供水、排水、供电、燃气、通信、广播电视网等部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，所以逾期交房违约金应计算至公示截止日期即2019年1月4日。原告质证称不认可上述证据，竣工验收备案不能证明涉案房屋具备交房条件。原告认为案涉商品房未经验收合格，未达到合同约定的交付条件，被告也未履行交付义务，应承担违约责任为由，诉请如前。另，1.在庭审时，原告当庭增加诉讼请求，被告表示放弃举证期和答辩期，但原告又当庭撤回了该诉请。2.被告提交的《贵安新区直管建筑工程竣工验收备案表》载明：碧桂园贵安1号都会荟住宅1号至12号楼、地下、地下室竣工验收日期为2018年12月13日被告于2018年12月28日在贵安新区网站公示《贵州贵安新区规划建设管理局碧桂园·贵安1号一期（都会苑）项目交房公示》，载明：碧桂园·贵安1号住宅面积53312.2平方米达到正常使用条件，公示期为2018年12月28日至2019年1月4日。同日，又公示《贵州贵安新区规划建设管理局碧桂园·贵安1号一期（ZE-05-04地块13#楼至36#楼）项目交房公示》，载明：案涉商品房已达到正常使用条件，公示期为2018年12月28日至2019年1月4日。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述、原告身份证、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、碧桂园集团通用机打收据、借款凭证等证据在卷佐证，一审法院予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。因为双方均当庭陈述同意继续履行案涉合同，后又撤回该诉请，从其自愿，予以准许。双方均认可案涉房屋未按约定期限2018年9月30日交付这一法律事实，一审法院予以认可。根据合同约定被告应在2018年9月30日向原告交付案涉房屋，但案涉项目在2018年12月24日才取得工程竣工验收备案表，故可以认定被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但未提供证据证实其主张，故该辩称一审法院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等主体验收合格后，可以交付使用。被告提交案涉房屋的竣工验收备案表证实案涉房屋可以交付使用，贵安新区规划建设管理局网站登载了交房公示，可以认定被告已经履行了通知交房的义务。所以被告已经履行了交付房屋的义务，逾期交房违约金应计算至交房公示截止日期即2019年1月4日。原告反驳称案涉房屋需要经过消防、环保、城市配套等综合验收才符合交付条件，但贵安新区规划建设局网站登载的交付公示显示案涉房屋已经取得了相关的配套达到正常使用的证明资料，故原告要求逾期交房违约金计算至实际交付房屋之日的诉请一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》附件第六条针对主合同十三条约定内容，增加约定“将逾期交房违约金限定为违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%”，该约定明显不合理减轻了《商品房买卖合同》中约定由出卖人承担的责任，限制了买受人权利，不利于出买人积极履行交房义务。依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故本案逾期交房违约金额应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定。被告辩称逾期交房的违约金过高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准并未超出合理损失的范围，故被告的辩称意见不予采信。被告辩称因业主未按时交纳尾款，约定的交付日期应相应顺延，但一审法院认为依据合同及补充协议的相关约定，只要买受人按时提交了贷款的相关资料，银行审核贷款影响到剩余余款的支付时间，而银行何时发放贷款是买受人无法控制的，所有只要在约定的交房期限届满前的合理期限内出卖人收到余款，被告就应该按照合同约定的交房期限交付房屋，故被告辩称交房期限应相应顺延的意见不应采信。综上所述，原告对2018年10月1日至2019年1月4日期间共计96天可以主张违约金，应当为764848元×0.02%×96天=14685.08元。原告主张14532.11元，从其自愿。故，被告应当赔偿的违约金为14532.11元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭惊涛支付逾期交房违约金14532.11元；二、驳回原告郭惊涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币82元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：部分业主实际收房的资料，拟证明业主的收房时间。被上诉人对该组证据的真实性认可，但认为达不到上诉人的证明目的。其认为涉案房屋符合交房条件后，公司已向业主发放收房通知。被上诉人提交如下新证据：《实测报告》、《住宅分户验收表》、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋具备合同约定的交房条件。上诉人称该组证据是复印件，真实性请求法院依法认定。上诉人对该组合法性无异议，关联性不认可，认为达不到被上诉人的证明目的。其称资料是整栋房屋的实测报告，不能代表单独房屋的实测报告。且《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》是被上诉人单方制作，不予认可。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于案涉房屋是否具备交房条件的问题，《商品房买卖合同》第十一条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”二审中，被上诉人提交了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、实测报告等资料，且一审中被上诉人已提交贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表，可以认定在2018年12月28日发布交房公示时涉案房屋已符合合同约定的交房条件。至于上诉人主张需取得《商品住房交付使用备案证书》，方可交付使用的问题，本院认为，取得上述证书仅是地方部门的规范性文件要求，不能影响合同约定的效力。关于一审认定逾期交房违约金计算截止日期是否正确的问题，贵安新区规划建设管理局作为本辖区内的商品房交付使用的受理、核验及备案等日常管理工作的行政管理部门，其在官网上已登载涉案商品房具备交房条件的公示，结合案涉楼盘相关系列案件中，部分业主认可被上诉人电话通知收房、部分业主提交了被上诉人发出的收楼通知书及部分业主在公示前已收房的事实，综合本案上诉人的起诉状及庭审陈述，可以认定本案被上诉人已履行了通知义务，一审计算逾期交房违约金截止到公示截止日期即2019年1月4日并无不妥。综上所述，上诉人郭惊涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用164元，由上诉人郭惊涛负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十六日法官助理王强书记员蒲美君