河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1757号 原告：姚树玉，男，1955年8月6日出生，汉族,住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：姚爱健，女，1980年5月18日出生，汉族，住河北省唐山市高新区，系原告姚树玉之女。 原告：姚淑霞，女，1955年12月27日出生，满族,住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：陈金菊，女，1983年8月21日出生，汉族，住河北省唐山市路**，系原告姚淑霞外甥女。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张翠丽，河北修至律师事务所律师。 被告：张兰霞，女，1947年4月5日出生，汉族,住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：唐立亚，天津行通（唐山）律师事务所律师。 被告：孙瑞芝，女，1972年7月18日出生，汉族,住河北省唐山市高新区。 被告：孙兢，女，1974年11月20日出生，汉族,住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：唐立亚，天津行通（唐山）律师事务所律师。 被告：孙英，女，1978年3月25日出生，汉族,住河北省唐山市路**。 被告：孙艳，女，1980年2月15日出生，汉族,住河北省唐山市路**。 原告姚树玉、姚淑霞与被告张兰霞、孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告姚树玉委托诉讼代理人姚爱健，原告姚淑霞委托诉讼代理人陈金菊，二原告姚树玉、姚淑霞共同委托诉讼代理人张翠丽，被告孙兢及被告张兰霞、孙兢共同委托诉讼代理人唐丽亚，被告孙瑞芝、孙英、孙艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚树玉、姚淑霞向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款325000元；3.判令被告按合同约定赔偿原告两项违约金375000元；4.判令被告赔偿原告房屋差价损失330000元；5.判令被告支付原告房款利息（后原告将第3、4、5项诉请变更为要求被告给付原告房款占用期间的利息共计624000元）；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月11日，原告姚树玉、姚淑霞从被告张兰霞、孙宝荣(张兰霞与孙宝荣二人系夫妻关系，孙宝荣已过世，另外四被告系张兰霞、孙宝荣子女)手中购买了其二人拆迁置换的66平米楼房一套，购房时该房屋按照每平米5000元购买，双方约定免去5000元，所以实际购房款项为人民币325000元。置换楼房建成后，2018年11月份开始回迁房抓号，原告方多次找到被告方要求办理相应房产交接入住等手续，但被告均予以拒绝，原告至今未能入住该楼房，原告认为被告存在反悔的情况。综上所述，原告认为被告迟迟不与原告办理房产交接手续属于反悔行为，致使原告在多方面产生了实际损失，故二原告起诉至法院。 被告张兰霞、孙兢辩称，张兰霞、孙宝荣与姚树玉、姚淑霞签订的买卖合同实际为无效合同，诉争房产属于在建拆迁房屋。双方签订买卖合同时，房屋尚未建成，张兰霞、孙宝荣尚未取得房屋所有权。根据城市房地产管理法第三十八条规定，本案的买卖合同因违反了法律行政法规的强制性规定导致合同无效，合同无效自然不存在违约的问题。虽然从法律意义上讲合同无效，但是答辩人愿意将涉案房屋交付给二原告，但现在房屋尚未分到答辩人的手中，答辩人客观上不能交付涉案房产。如果开发商及村委会将涉案房屋交付后，答辩人愿意积极配合将涉案房屋交付给原告。 被告孙瑞芝辩称，涉案房产买卖时答辩人不清楚，由于家庭内部存在纠纷，答辩人不同意将涉案房产交付。 被告孙英辩称，本案被告张兰霞和已故孙宝荣原系婚姻关系，原居住在唐山市，系付家屯村村集体成员。答辩人孙英及其他三被告均为张兰霞和孙宝荣婚生子女。针对被答辩人的诉讼请求，答辩人意见如下：答辩人不应承担被答辩人姚树玉、姚淑霞诉请判令返还购房款325000元及利息的还款义务。1.被答辩人姚树玉、姚淑霞与张兰霞、孙宝荣就涉案房屋签订房屋买卖合同时答辩人并不知情，也从未为涉案房屋的交付履行提供任何担保和保证；2.被答辩人姚树玉、姚淑霞与张兰霞、孙宝荣就涉案房屋签订房屋买卖合同后，房屋价款由被答辩人姚树玉、姚淑霞直接支付到被告孙艳银行卡，此后至今房屋价款均由被告孙艳持有，答辩人未获取任何涉案房屋的购房款；3.与被答辩人姚树玉、姚淑霞签署涉案房屋买卖合同的合同相对方为张兰霞、孙宝荣。根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》，应当由被告张兰霞承担还款责任。答辩人孙英父亲孙宝荣去世时涉案房屋开始继承，但至今遗产尚未分割，答辩人尚未获得遗产。综上所述，答辩人不是合同主体，未获取任何房款。即使继承开始后,因遗产至今尚未分割，答辩人未实际继承遗产，答辩人不应当承担偿还购房款及利息的义务。被答辩人姚树玉、姚淑霞基于无效合同主张判令各被告按照合同约定支付违约金375000元无法律依据。被答辩人姚树玉、姚淑霞与被告张兰霞、孙宝荣于2012年12月11日签署房屋买卖合同，该合同约定的标的物为张兰霞、孙宝荣二人拆迁置换的66平米楼房一套。拆迁宅基地为付家屯村村集体土地，拆迁前土地性质及在原村集体土地构建房屋后土地性质仍未变更。根据相关法律规定，宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一的，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让的；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。即涉案房屋的宅基地属于付家屯农民集体所有，宅基地买卖是我国法律所禁止的，即使拆迁置换取得的房屋但土地性质仍然未发生变更，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，在土地不符合土地利用总体规划并取得建设用地使用权的前提下，村集体所有的土地不允许出让、转让。本案中被答辩人户籍所在地为唐山市丰润区，不是付家屯村集体成员，被答辩人与张兰霞、孙宝荣之间的买卖合同违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效。因此，被答辩人基于无效合同主张判令各被告按照合同约定支付违约金375000元无法律依据。答辩人对房屋的洽商、签字及合同履行均不知情，更未因合同获得任何利益，至今也未继承父亲任何遗产，该合同应认定为无效合同，因此被答辩人主张答辩人承担违约金于法无据。被答辩人主张赔偿房屋差价损失330000元于法无据。因合同违反法律强制规定损害集体利益导致自始无效，对于侵害集体利益的合同无从谈起期待权，被答辩人当然不享有可期待利益，不存在被答辩人主张各被告赔偿房屋差价的问题。被答辩人主张判令被告赔偿房屋差价既无事实依据，又无法律依据。综上所述，答辩人认为导致合同无效致使合同无法履行的根本原因为村集体以外成员非法买卖村集体宅基地使用权，答辩人不存在任何过错。值得强调的是，被答辩人在签订买卖合同过程中存在严重过错，理应承担自身损失的相应责任，请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告孙艳辩称，虽然从法律上涉案房屋买卖合同可能是无效的，但是由于是答辩人父亲在世时和被答辩人签订的买卖合同，答辩人尊重父母意见，因此答辩人同意将涉案房产交付被答辩人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姚树玉与原告姚淑霞系夫妻关系。被告张兰霞与孙宝荣（已故）系夫妻关系，被告孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳系张兰霞与孙宝荣女儿。2012年12月11日，张兰霞、孙宝荣（合同甲方，出卖人）与二原告（合同乙方，买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售甲方所有的唐山市高新区平改搬迁补偿安置在建房一套（包括地下室及车位），房屋面积为66平米，房屋价款为325000元。该合同第五条主要内容为：因本房屋系在建拆迁房屋，还未取得房产证及土地证，甲方承诺以下内容：1、乙方自行抽楼号、楼层等，甲方不得干涉；2、甲方全面配合乙方办理改名至乙方名下或乙方指定的人名下；3、甲方全面配合乙方办理房产证和土地证过户至乙方名下或乙方指定的人名下；以上2、3项包括但不限于根据有关部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等，甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用；4、此合同签订后，合同不因合同当事人的变故而影响效力；5、改名及过户所产生的费用由乙方承担。该合同第六条违约责任条款约定：“1.甲方因违反本合同书第一条所有瑕疵担保责任导致乙方主动或被动参与诉讼等解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担相对等房价即叁拾贰万伍仟元的违约金；2.甲方如不能及时履行本合同书中的第五条规定的协助义务，甲方应继续履行该义务并承担违约金伍万元；3.若甲方反悔不得将房屋出售给乙方，甲方应将全部房款退还给乙方，并承担违约金叁拾贰万伍仟元”。二原告按照合同约定支付了全部购房款项，孙宝荣为二原告出具了收条。后孙宝荣去世，因五被告未能协助原告办理房屋交接入住手续，原告诉至本院。 另查明，经二原告申请，本院依法委托唐山融华房地产评估有限公司对案涉争议房产现市场价值及同地段同类型房产于2012年12月11日的市场价值进行了评估。2020年9月15日，唐山融华房地产评估有限公司作出公估报告，认定：唐山市高新区付家屯平改楼房304楼3门1602号房屋于价值时点2020年6月4日房地产市场价值总额为81万元；同地段同类型房屋于2012年12月11日房地产价值总额43万元。庭审中,被告孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳均明确表示不放弃对孙宝荣遗产的继承。 本院认为,本案争议焦点为：一、姚树玉、姚淑霞与张兰霞、孙宝荣于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》效力如何认定；二、如《房屋买卖合同》有效，五被告应承担何种违约责任。案涉房产系张兰霞、孙宝荣依据宅基地被征收而获得的安置补偿，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”之规定，张兰霞、孙宝荣在签订《房屋买卖合同》时住宅已经被拆除，二人已经丧失对宅基地的用益物权，转而变成对回迁安置房的物权期待权，其本质是一种债权，故被告辩称原告非付家屯村集体经济组织成员因而签订《房屋买卖合同》无效的答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条禁止对于尚未取得权属证书的不动产进行转让，但是该条法律系管理性规定而非效力性规定，并不能影响《房屋买卖合同》的效力。因此，案涉《房屋买卖合同》不符合法律规定的合同无效的情形，本院对其效力予以确认。因合同缔约人孙宝荣已经去世，继承人对于是否继续履行《房屋买卖合同》态度并不一致,该合同事实上已经不能继续履行,合同目的已无法实现，故应予解除。合同解除后，因合同取得的财产应予返还，有过错方应赔偿对方因此造成的损失。对于原告的购房款，应予返还。本院委托公估公司对案涉房产现价值和合同缔约时同地段同类型房产价值进行了司法鉴定，鉴定程序合法，鉴定结论合理，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”于本案中，对于二原告的实际损失，本院酌定为按照案涉房产现价值减去合同缔约时同地段同类型房产价值确定，为38万元（81万元﹣43万元），因此被告应赔偿原告38万元的可得利益损失。至于赔偿责任部分，张兰霞、孙宝荣为合同共同签订人，本应承担连带责任。因孙宝荣已经去世，被告孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳又均表示不放弃对孙宝荣遗产的继承，故被告孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳应在其应继承的孙宝荣遗产的范围内对二原告承担相关法律责任。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告姚树玉、姚淑霞与被告张兰霞及孙宝荣（已故）于2012年12月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张兰霞于本判决生效之日起十日内返还原告姚树玉、姚淑霞购房款325000元并赔偿原告姚树玉、姚淑霞损失380000元； 三、被告孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳在其应继承孙宝荣遗产价值范围内对上述第二项被告张兰霞应负债务承担连带责任； 四、驳回原告姚树玉、姚淑霞其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取7035元，鉴定费6200元，由被告张兰霞、孙瑞芝、孙兢、孙英、孙艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  李 超 二〇二〇年十月十二日 法官助理  赵志宏 书 记 员  张昕悦 ——