杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9721号 原告：杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司，住所地：浙江省杭州市灵隐路**。 法定代表人：余劲辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓波，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸帆，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告：杭州百乐投资管理有限公司，，住所地：浙江省杭州灵隐路****H03商铺 法定代表人：花志芳，总经理。 被告：王百乐，男，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：浙江伟铃科贸有限公司，住，住所地：浙江省温州市温州大道金宇商务楼****/div> 法定代表人：朱忠存，执行董事兼总经理。 被告：杭州索易装饰设计有限公司，住，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道江虹路********/div> 法定代表人：吴广慧，执行董事兼总经理。 被告：泰安市华泰置业有限公司，住所地：山，住所地：山东省泰安高新技术产业开发区> 法定代表人：李标，执行董事兼总经理。 被告：周洁，女，1986年11月6日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 被告：冯爱华，女，1977年3月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：花志芳，男，1969年2月24日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰市。 原告杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司与被告杭州百乐投资管理有限公司（以下简称百乐公司）、王百乐、浙江伟铃科贸有限公司（以下简称伟铃公司）、杭州索易装饰设计有限公司（以下简称索易公司）、泰安市华泰置业有限公司（以下简称华泰公司）、周洁、冯爱华、花志芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈晓波、陈逸帆，被告百乐公司的法定代表人暨被告花志芳、被告周洁、冯爱华到庭参加诉讼。被告王百乐、伟铃公司、索易公司、华泰公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告百乐公司向原告支付2019年度未付租金（含收益）4216608元，应承担的逾期付款违约金675569元（分段计算至2019年10月31日，并以未付租金4216608元为基数自2019年11月1日起按日千分之一标准计算至实际付清之日止）；2.被告百乐公司向原告支付2019年度未付分摊费用（含分摊费用财务成本）2763983元，并承担逾期付款违约金381430元（以2763983元为基数自2019年6月16日起按日千分之一标准暂计至2019年10月31日，并继续计算至实际付清之日止）；3.被告百乐公司支付提升改造费用支出2113562元，并承担自起诉之日起至实际付清之日止按日千分之一标准计算的逾期付款违约金；4.被告王百乐、伟铃公司、索易公司、华泰公司、周洁、冯爱华、花志芳对上述款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用、保全费用由八被告共同承担。审理中，原告变更其第3项诉讼请求为：被告百乐公司支付1113562元提升改造费用自起诉之日起至2020年2月20日止按日千分之一标准计算的逾期付款违约金。 事实和理由：原告依约享有“杭州西湖风景名胜区灵隐路38号”商业网店经营权。2014年9月30日，原告与被告百乐公司签订了《“灵隐休闲旅游购物中心”物业租赁运营管理协议书》（以下简称《租赁运管协议》），约定由被告百乐公司承租并运营灵隐路38号中除5号楼二楼部分以外的全部物业，租赁期限17年，自2014年10月1日至2031年9月30日。2019年9月25日，双方又签订了《补充协议书》。 《租赁运管协议》签订后，原告依约将案涉租赁物交付给被告百乐公司用于提升改造并由被告百乐公司进行招商运营。但协议履行期间，被告百乐公司从未按双方约定的期限付款并长期拖欠巨额租金和费用，后经原告诉讼，双方达成民事调解书，被告百乐公司付清了2017年之前的租金和分摊费用。原告考虑到被告百乐公司资金紧张，同意就其拖欠的2018年度租金和分摊费用分期支付，同时明确要求被告百乐公司应按约及时支付2019年度及后续年度应支付的相关费用。 根据《租赁运管协议》约定，被告百乐公司应向原告支付租赁期间的租金（含收益）并承担原告之前投入的相应分摊费用。租金和分摊费用的计算标准约定为：年租金由两项构成，即原告向物业产权拥有方杭州西湖风景名胜区资产经营集团有限公司支付的租金（含土地使用费）和被告百乐公司应支付给原告的收益（其中2019年应为65万元）。据此，2019年度的租金（含65万元收益）为8359782元，扣除可从被告百乐公司租金中抵扣的肯德基部分的租金后，被告百乐公司应承担的租金为7416608元。该部分租金被告百乐公司仅支付了320万元，尚有4216608元未能按约支付，构成违约。根据《补充协议书》第四条第2.2项、第3项，被告百乐公司每年应承担的分摊费用为2032340.7元，并应承担据此计算的2019年度的分摊费用财务成本731643元。根据《租赁运管协议》第6.3条（2）约定，被告百乐公司应承担所承租物业的提升改造成本，该成本超过600万元部分应由被告百乐公司一次性承担。根据双方于2019年6月27日确认的《灵隐购物中心提升改造代百乐垫付工程项目汇总表》，提升改造工程总费用8113562元，其中超出600万元以外费用即2113562元应由被告百乐公司支付给原告。后被告百乐公司于原告起诉前支付过100万，余款1113562元未付。2019年12月，被告百乐公司支付了2020年上半年的租金。考虑到疫情，原告于2020年2月20日出台政策，同意减免被告百乐公司2、3月份的租金120多万元。后双方确认将减免租金中的1113562元抵扣被告未付的提升改造费用，视作被告已经付清该费用。 有关被告百乐公司应支付的租金和分摊费用，根据《租赁运管协议》约定的时间和方式，租金（含收益）以每6个月为一个交款周期，于每个交款周期前15天支付；分摊费用以每年为一个交款周期，于每年的6月15日前支付。据此，被告百乐公司应于2018年12月15日前支付2019年度上半年租金，并应于2019年6月15日前支付2019年度下半年租金和2019年度当年全部分摊费用。《租赁运管协议》还约定，被告百乐公司逾期支付应承担款项的，应自逾期之日起按欠付款额每日千分之一承担违约金。 被告王百乐作为被告百乐公司的履约担保人，于2015年3月2日向原告出具《连带责任担保书》一份，承诺被告百乐公司履行该协议过程中出现未按约定支付租金、费用、违约金等情况时向原告承担连带支付责任，担保期限至约定的履行期限届满后两年。被告伟铃公司、索易公司、华泰公司作为被告百乐公司的履约担保人，分别于同年3月18日和3月23日出具《连带担保责任书》一份，担保范围及担保期限同上；被告周洁、冯爱华、花志芳作为被告百乐公司的履约担保人，分别于10月10日和10月13日出具《连带责任担保书》一份。上述担保人应对被告百乐公司的上述付款义务承担连带清偿责任。故原告诉至法院。 被告百乐公司、冯爱华、花志芳共同辩称，对于原告诉请中的欠付金额无异议，但是希望违约金都能减免，受疫情影响被告确实没钱。 被告周洁辩称，对诉请无意见。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月30日，原告与被告百乐公司签订《租赁运管协议》，约定：第1.2条，原告拟对灵隐路38号杭州灵隐休息旅游购物中心项目进行提升改造，打造成小型佛教文化旅游购物综合体；百乐公司系该物业提升改造方案的策划主体，愿意进行承租并经营管理。第3.1条，百乐公司承租并实施运营管理的范围为灵隐路38号中除5号楼二楼部分原告将保留用于佛文化展示外的全部物业。第5.1条，租赁并运营管理的期限为17年，自2014年10月1日至2031年9月30日。第6.2条，年租金组成包括⑴原告向物业产权拥有方杭州西湖风景名胜区资产经营集团有限公司支付的租金（含土地使用费），以每年支付的租赁发票为准，第一年为666万元；⑵支付原告收益，第一年至第三年每年50万元，第四年至第六年每年65万元，第七年至第十年每年100万元，第十一年至合同到期每年150万元。第6.3条，百乐公司除承担水电费、物业费等直接费用外，还须承担以下费用：(1)原告向物业产权拥有方承租后已投入的装修改造成本经摊销折旧后的账面余额约2600万元，百乐公司同意按10年摊销每年承担费用约260万元，具体金额以工程决算审计报告及财务账目为准；(2)原告在本次物业提升改造工程中支付的全部成本600万元，经双方协商此成本分10年摊销折旧，百乐公司同意承担年折旧费用60万元；百乐公司承诺工程总额若超过600万元，超额部分由其一次性承担，不到600万元则按工程决算金额计算分摊；(3)原告为将该物业租赁给百乐公司运营而提前与第三方解除合同所需支付的违约金和补偿费用等，百乐公司同意承担并分10年分摊；(4)百乐公司同意每年按(1)(2)(3)三项待摊费用财务账面余额的6%计算，向原告支付待摊费用的财务成本；第一年支付约180万元，以后按实逐年递减。第6.3.2条，双方若暂无法确定具体费用组成前，百乐公司同意按暂定的费用分摊金额向原告交纳，暂定的费用分摊金额为每年500万元，具体费用金额双方根据本协议条款确定后据实结算。第7条，百乐公司租赁该物业实行先付后用的原则；第一次应交租金即2015年1月1日至2015年12月31日租金666万元与第一年按暂定的费用分摊金额500万元支付的分摊费用，共计1166万元于2014年12月10日前汇入原告指定账户；此后应交纳的租金按每6个月为一个交款周期，于每个交款周期前15天支付；此后应支付的分摊费用，以每年为一个交款周期，于每年的6月15日前支付。第15.1条，百乐公司逾期支付应承担款项的，自逾期之日起按欠付款额每日千分之一承担违约金。 2015年3月，被告王百乐、伟铃公司、索易公司、华泰公司各自向原告出具了《连带责任担保书》，承诺百乐公司履行《租赁运管协议》过程中出现未按约定支付租金、约定的费用、违约金等状况时向原告承担连带支付责任，担保期限至约定的履行期限届满后两年。伟铃公司、索易公司、华泰公司同时提供了《股东会担保决议》。2015年10月，被告周洁、冯爱华、花志芳亦向原告出具了《连带责任担保书》，承诺百乐公司履行《租赁运管协议》过程中出现未按约定支付租金、费用、违约金，以及涉及施工安全、消防和食品安全等状况时向原告承担连带支付责任和法律责任，担保期限至约定的履行期限届满后两年（工程安全终身追责外）。 因百乐公司欠付款项，原告于2017年以房屋租赁合同纠纷为由起诉八被告至本院，后本院作出民事判决。百乐公司不服判决，上诉至杭州市中级人民法院。 2019年9月25日，即二审期间，原告与百乐公司就《租赁运管协议》中有争议或未决事项签订了《补充协议书》，约定：第四条，双方确认百乐公司需承担的《租赁运管协议》第6.3条项下分摊费用总额为20323407元，分十年计取，每年为2032340.7元；百乐公司每年需承担的待摊费用余额的财务费用仍按每年6%计算，其中2019的分摊费用财务费用为731642.65元。第五条，截止2017年12月31日，双方确认，百乐公司应付款项27187635.24元，已付款16371463.07元，未付款10816172.17元。第六条，百乐公司应支付的2018年度总费用为10119158.57元，双方确认2018年度水电费已经结清。第七条，1.双方确认截至2017年12月31日百乐公司尚欠原告2015年至2017年期间的租金及分摊费用等本金为10816172.17元，对于该笔款项，百乐公司应于收到(2019)浙01民终1664号案件民事调解书之日起一个月内付清；2.截止2017年12月31日的违约金应于2019年12月31日前付清；3.双方确认2018年租金及分摊费用等本金为10119158.57元，百乐公司承诺该笔款项自2019年10月1日起分五期支付，每2个月支付一次，前四期各支付200万，余款在最后一期支付完毕；4.对于2018年的应付款项，如百乐公司按期足额支付的，违约金不再收取；如有任一期未能按期、足额支付，违约金以尚欠本金为基数，按照每日万分之六的标准计算至款项付清之日止。 二审期间，原告与百乐公司经结算，还确认了提升改造工程的总费用为8113562元。 2019年9月30日，原、被告就2015年至2017年期间的欠付款项达成（2019）浙01民终1664号民事调解。 后因百乐公司未能按约支付原告2019年度的租金、费用，2019年11月8日，原告再次起诉八被告至本院。 审理中，原告与百乐公司共同确认就2113562元提升改造费用，百乐公司于原告起诉前支付过100万元，另1113562元根据原告出台的疫情减免政策，用与已支付可减免的2020年2、3月份租金相抵销的方式视同支付，抵销日期为2020年2月20日。 以上事实有《租赁运管协议》、《连带责任担保书》、《灵隐购物中心提升改造代百乐垫付工程项目汇总表》、《补充协议书》、（2019）浙01民终1664号民事调解书等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告百乐公司拖欠原告2019年度未付租金（含收益）、2019年度未付分摊费用（含分摊费用）的金额属实，故原告要求其支付的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。《租赁运管协议》约定，百乐公司逾期支付应承担款项的，自逾期之日起按欠付款额每日千分之一承担违约金。该违约金明显过高，就原告主张的逾期付款违约金，本院均酌情降低为按日万分之五的标准支付。 被告王百乐、伟铃公司、索易公司、华泰公司、周洁、冯爱华、花志芳自愿出具《连带责任担保书》，自愿对被告百乐公司在《租赁运管协议》项下的付款义务承担连带担保责任。故原告向七八个主张连带责任的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。被告王百乐、伟铃公司、索易公司、华泰公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杭州百乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司2019年度未付租金（含收益）4216608元、逾期付款违约金337784.5元（暂计至2019年10月31日），自2019年11月1日起至租金付清之日止的违约金以未付租金数额为基数、按日万分之五的标准另行计算支付； 二、杭州百乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司2019年度未付分摊费用（含分摊费用财务成本）2763983元、逾期付款违约金190715元（暂计至2019年10月31日），自2019年11月1日起至分摊费用付清之日止的违约金以未付分摊费用数额为基数、按日万分之五的标准另行计算支付； 三、杭州百乐投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司自2019年11月8日起以提升改造费用1113562元为基数、按日万分之五标准计算至2020年2月20日止的逾期付款违约金； 四、王百乐、浙江伟铃科贸有限公司、杭州索易装饰设计有限公司、泰安市华泰置业有限公司、周洁、冯爱华、花志芳对杭州百乐投资管理有限公司的上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68063元，财产保全申请费5000元，合计73063元，由杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司负担4804元，杭州百乐投资管理有限公司、王百乐、浙江伟铃科贸有限公司、杭州索易装饰设计有限公司、泰安市华泰置业有限公司、周洁、冯爱华、花志芳负担68259元。 杭州灵隐休闲旅游购物中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州百乐投资管理有限公司、王百乐、浙江伟铃科贸有限公司、杭州索易装饰设计有限公司、泰安市华泰置业有限公司、周洁、冯爱华、花志芳于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵玲玲 人民陪审员  冯 怡 人民陪审员  邱 音 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  王夏意