河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初4991号原告：张卫云，女，1987年8月14日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：李双，河南轨道律师事务所律师。被告：李培松，男，1971年5月19日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：寇宁，河南豫龙律师事务所律师。原告张卫云与被告李培松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫云及其委托诉讼代理人李双，被告李培松的委托诉讼代理人寇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判决被告返还首付购房款310000元并支付利息（以310000为基数，自2019年4月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决被告返还原告转付的月供贷款共计77322.33元（从2009年5月起至2020年6月止）；4.判决被告支付原告的损失145561元（中介佣金、代办费、房屋增值损失）；5.判决被告支付原告违约金150000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更并明确诉讼请求第四项为要求被告支付原告损失139025元，其中中介佣金和代办费12150元，房屋增值损失126875元。事实和理由：原、被告、河南自由居实业有限公司荥阳分公司（第三方）在2019年4月21日签订房屋买卖（居间）合同，2019年4月24日签订房屋买卖合同（补充协议），合同约定：1、被告自愿将其位于荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区7幢1单元3层301号房及其附属设施、设备出售给原告，成交价格为人民币壹佰零壹万五千元。2、原告于2019年4月21日付款叁万，2019年4月23日付款贰拾捌万元。3、解压款由被告出资负责，此房屋2019年4月23日至下发不动产证登记证之前被告按揭贷款月供由原告承担，被告在不动产登记证下发后7个工作日内积极办理过户手续，否者视为违约。4、第三方的中介佣金及代办费原告承担壹万贰仟壹佰伍拾元整。合同签订后，原告积极履行合同的相关约定。在2019年9月12日涉案房屋不动产证办下来了后，第三方经纪人、原告多次催促被告从外地回来，配合办理解押及过户手续，被告以各种理由拒绝配合，构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，向贵院提起诉讼，被告辩称，依据原、被告与房屋中介公司签订的房屋买卖（居间）合同第四条约定，需原告先行办理银行贷款审批手续后7个工作日，被告才办理过户手续，现原告没有办理贷款手续，被告并未违约。房屋已实际交付原告使用，原、被告所签订的房屋买卖合同应当继续履行。即使解约，原告所要求的违约金过高，且原告主张的房屋增值损失并不存在。本院经审理认定事实如下：案涉房屋属李培松所有，系银行贷款购买。2019年4月21日，张卫云作为买方（合同乙方）、李培松作为卖方（合同甲方）、河南自由居实业有限公司作为居间方（合同丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，2019年4月24日三方又共同签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：第一条、甲方自愿将其位于荥阳市××与××交叉口西南侧清华大溪地9区洋房区7幢1单元3层301号房（购房合同编号XY150××××****）建筑面积133.18平方米结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。第二条、甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币1015000元。付款方式及时间：第一次于2019年4月21日付款30000元整（已支付）；第二次于2019年4月23日前付款280000元整；此房屋解押款由甲方出资，若甲方违反该条约定，视为甲方违约；此房屋2019年4月23日至下发不动产登记证之前甲方按揭贷款月供由乙方承担，与甲方无关，若乙方没有按时还贷，乙方应向甲方承担违约责任；甲方应在该房屋不动产证下发7个工作日内积极办理过户手续，否则视为甲方违约。第六条、在本合同签订之日，甲、乙双方所签所有与该房屋相关的合同与本合同发生冲突，以本合同为准。第八条、甲乙双方应严格按照本协议约定的条款履行各自义务，一如甲方违约：乙方有违约条款的选择权。1、如乙方选择继续履行该协议的，甲方仍应向乙方支付房款总价30%的违约金。2、如乙方选择解除该协议的，甲方或甲方继承人退还乙方全部购房款外应向乙方支付房款总价30%的违约金外，还需向乙方赔偿房屋增值损失（房屋增值损失从房屋交付之日起按购房款总额每年递增10%计算）及装修费用，乙方退回甲方该房产和所有房产资料。二、如乙方违约：乙方向甲方所付定金不退，甲方有权收回该房产。合同签订后，原告于2019年4月21日、4月23日别支付定金30000元及首付房款280000元，并支付了2019年5月至2020年6月共13个月的银行按揭贷款77322.33元。被告交付房屋有关手续、钥匙于原告。2019年9月12日，案涉房屋豫（2019）荥阳市不动产权第0035093号不动产证交付现保管于合同丙方处。于是原告要求被告办理银行解押手续并过户，被告一直未予办理解押手续，双方发生矛盾诉至本院。本院认为，原、被告分别于2019年4月21日、4月24日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。根据4月24日合同第二条约定内容，被告具有在不动产证下发7个工作日内积极办理过户的义务，但2019年9月12日不动产证下发后，至今被告仍未办理贷款结清手续，被告辩称原告应在合同签订后即到银行办理房屋贷款手续，但被告履行结清银行贷款的义务在先，而原告以该房屋办理按揭贷款义务在后，因此，该辩解理由不成立。被告至今未办理银行按揭贷款结清手续，致使原告获得本案所涉房屋所有权的合同目的不能实现，构成根本违约，原告依法有权要求解除双方之间的房屋买卖合同。合同解除后，被告应当返还原告已付的购房款310000元。关于占用期间的利息，原告主张以310000元为基数，按照同期银行贷款利率自2019年4月24日起计算至2019年8月19日止，以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止，未超出法律规定，本院予以支持。关于原告支付的银行月供贷款77322.33元的问题，合同解除后，被告应当返还给原告，对此诉求本院予以支持。关于代办费、中介佣金的问题，因该费用系与第三人之间委托代理合同的问题，原告未提供充分的证据证明双方之间有约定应当由被告承担该费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告所诉的违约金及损失问题，虽然案涉合同既约定房款总价30%的违约金，又约定另支付房款总额每年递增10%的增值损失，但违约金的约定是对损失方的一种补偿，原、被告在诉讼中均明确表示违约金过高，根据公平原则，本院酌定为90000元，超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、依法解除原告张卫云与被告李培松于2019年4月21日、4月24日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李培松于本判决生效后十日内返还原告张卫云购房首付款310000元及利息（以310000元为基数，分别按照同期银行贷款利率自2019年4月24日起计算至2019年8月19日止，按照中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；三、被告李培松于本判决生效后十日内返还原张卫云告月供贷款77322.33元；四、被告李培松于本判决生效后十日内支付原告张卫云违约金90000元；五、驳回原告张卫云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5314元（已减半收取），财产保全费3934元，由张卫云负担2111元，李培松负担7137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 闫 艳二〇二〇年十月二十六日书记员 张子阔