福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5852号 上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人:熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱宏宇，男，1973年8月9日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。 上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）因与被上诉人朱宏宇商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱宏宇的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由朱宏宇承担。事实和理由：根据案涉商品房买卖合同的约定及商品房交易领域先付款后交房的交易惯例，朱宏宇属于先履行债务的一方，应当先依约定支付全额的购房款。福州中院（2019）闽01民终8536号生效判决确认了仁文公司于2014年2月27日已经通知朱宏宇办理按揭贷款，但朱宏宇并未办理按揭手续，而合同约定的交房时间为2014年9月30日。因此，朱宏宇的违约行为在先，仁文公司依照合同法第67条规定及交易习惯，有权拒绝交房且无需承担逾期交房违约金。 朱宏宇辩称，一、福州中院生效的（2019）闽01民终8536号民事判决认定朱宏宇未办理按揭手续存在过错，但同时认定仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，双方履行合同均有过错且过错程度相当。而且仁文公司至今未交房。因此，仁文公司应当就自己的过错承担责任，向朱宏宇支付逾期交房违约金。二、仁文公司的交房义务不是附条件义务，案涉合同并未约定付清购房款后才交房；福州中院生效的（2019）闽01民终8536号民事判决也认定仁文公司应当按照合同约定于2014年9月30日之前将案涉房屋交付给朱宏宇。因此，仁文公司主张朱宏宇未付清购房款，其有权拒绝交房且不承担逾期交房违约金，不能成立。 朱宏宇向一审法院起诉请求：1、依法判令仁文公司支付逾期交房的违约金，按朱宏宇已付款（即633702元）的日万分之壹计算，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天（即2014年10月1日）起至仁文公司实际交付房屋之日止，至提起本次起诉之日止，暂计违约金数额为103230元[价款总金额633702元×违约金率0.0001×1629天（即自2014年10月1日起至2019年3月18日止）=103230元]；2、依法判令仁文公司承担本案全部的诉讼费用（含案件受理费、保全费等）。 一审法院认定事实：2014年1月16日，仁文公司与朱宏宇签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第20＃楼16层1502单元房产，建筑面积134.28㎡，商品房价款2083702元；2.买受人于2014年1月16日付房款50000元，于2014年2月16日前付房款583702元，其余购房款1450000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金。5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。仁文公司于2014年1月16日向朱宏宇出具了金额为633702元的销售不动产统一发票。2014年2月27日，仁文公司向朱宏宇邮寄了一份《通知书》，主要内容：朱宏宇所购买的仁文•大儒世家原厝南地块第20＃楼16层1502单元房产已具备办理贷款的手续，要求朱宏宇于2014年3月6日前到相关银行办理按揭手续。2014年9月25日，仁文公司向大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜Ｉ期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2015年6月30日前办理交房。2018年8月31日，仁文公司委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知朱宏宇在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。另查，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。福州市人民政府专题会议纪要【2016】139号文件关于仁文•大儒世家项目问题处理如下：“1.由福州住房公积金中心福州，先行办理该项目涉及建行组合贷款手续……3.由市建委牵头，协调施工方加快完成大儒世家项目剩余的工程量，确保及时完工验收交房。” 2019年3月22日，朱宏宇提起本案诉讼，诉请仁文公司支付逾期交房违约金。因朱宏宇迟延支付购房款，仁文公司向本院提起另案诉讼，即（2019）闽0102民初479号案件，要求确认朱宏宇、仁文公司签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月9日解除。因本案需以该案的审理结果为依据，故本案中止审理。该案经一、二审，2019年8月13日，本院驳回仁文公司的诉讼请求。2020年2月15日福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终8536号民事判决书，认为:“仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定：朱宏宇于签订本合同当日支付首付款633702元，剩余房价款1450000元由朱宏宇向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续；仁文公司应于2014年9月30日前交付案涉房屋。仁文公司于2014年2月27日向朱宏宇发出《通知书》要求朱宏宇到相关银行办理按揭贷款手续，朱宏宇未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，在双方履行合同均有过错且过错程度相当的情况下，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同，本院不予支持。综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”该判决书于2020年3月17日生效。 后本案恢复审理，审理中仁文公司提出朱宏宇部分诉讼请求已超过诉讼时效，朱宏宇认为其于2014年至2017年每年都参与业主的维权活动，另提交仁文公司出具的《商品房延期交付通知书》证明仁文公司自愿按双方合同约定向朱宏宇支付逾期交房违约金。故构成诉讼时效的中断。仁文公司对此有异议，认为该通知书系仁文公司向已交付全部购房款的业主发送，并非向朱宏宇发送。 一审法院认为，仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议已经生效判决认定合法有效，双方当事人均应依约履行，朱宏宇应依约全额支付购房款，仁文公司应依约如期交付房屋。生效判决亦认定“仁文公司于2014年2月27日向朱宏宇发出《通知书》要求朱宏宇到相关银行办理按揭贷款手续，朱宏宇未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，双方履行合同均有过错且过错程度相当。”因此，双方应就各自的过错承担责任。仁文公司未依约如期交房，应承担违约责任，依合同约定支付违约金。朱宏宇诉请逾期交房违约金按其已付购房款633702元的日万分之壹计算，自合同约定的最后交付期限的第二天（即2013年1月1日）起至仁文公司实际交付房屋之日止，仁文公司认为朱宏宇部分诉请超过诉讼时效。一审法院认为，业主要求开发商给付逾期交房违约金的请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定，这种违约金系逐日产生，累计而得的继续性债权，其诉讼时效应按每一逾期日而分别计算。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务。”本案中，朱宏宇没有举证其有向仁文公司提出支付逾期交房违约金，及仁文公司自愿按双方合同约定向朱宏宇支付逾期交房违约金，其不存在诉讼时效中止、中断的情形，故一审法院对2019年3月22日往前推三年起计至实际交房之日止的逾期交房违约金予以保护，朱宏宇的其余诉请超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定，判决：一、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宏宇逾期交房违约金（自2016年3月22日起至实际交房之日止，每日按已付购房款633702元的万分之一计算）；二、驳回朱宏宇其他诉讼请求。如果仁文公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2364元，因适用简易程序减半收取1182元，由朱宏宇负担332元，仁文公司负担850元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，仁文公司在开发本案讼争房屋过程中，存在经营情况恶化、案涉项目几度停工的情形。朱宏宇未办理按揭手续，仁文公司亦存在过错，其无权以朱宏宇未支付购房款为由主张拒交房屋。因此，一审法院依照合同约定判决仁文公司承担逾期交房的违约责任，并无不当。 综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2364元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  庄彩虹 二〇二〇年十月十四日 书记员  张仪琴