浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0681民初5604号 原告（反诉被告）：诸暨桐辉置业有限公司。住所地：浙江省诸暨市安华镇河杨村（河汉）商住楼壹楼。 法定代表人：金方孝。 委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边倩，浙江永大律师事务所律师。 被告：郑福才（反诉原告），男，1976年2月5日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 被告：黄艳（反诉原告），女，1982年1月11日出生，土家族，住江苏省南京市六合区. 二被告共同委托诉讼代理人：孙垚，浙江人地律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：马蒋凯，浙江人地律师事务所实习律师。 第三人：东阳市巨基房地产代理有限公司，住所地：浙江省东阳市东阳江镇政府**楼**。 法定代表人：孙江锋。 委托诉讼代理人：刘**，浙江励恒律师事务所律师。 原告诸暨市桐辉置业有限公司（以下至判决主文前简称桐辉公司）与被告郑福才、黄艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判。审理中，被告郑福才、黄艳提起反诉，本院经审查予以受理。2020年4月9日，本案第一次公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加东阳市巨基房地产代理有限公司（以下至判决主文前简称巨基公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年6月11日再次公开开庭进行了审理。原告桐辉公司的委托诉讼代理人边倩，被告郑福才、黄艳的委托诉讼代理人孙垚、马蒋凯前后二次庭审均到庭参加诉讼；第三人巨基公司的委托诉讼代理人刘**第二次庭审到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，后未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告桐辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑福才、黄艳支付原告桐辉公司剩余购房款57万元；2.判令被告郑福才、黄艳支付因逾期支付购房款所产生的违约金192696元（暂计算至2019年10月10日，之后违约金按约定利率计算至实际付清日止）；3.判令被告郑福才、黄艳支付律师费18200元。事实和理由：2017年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的临江美墅第7幢00单元000205号房及7幢000105号车库，合同总金额为1537884元。其中，合同第六条对付款方式和期限作出约定，签订合同时首付款467884元，余款107万元办理按揭贷款，自合同签订之日起60日内付清房款，否则视为违约；合同第七条规定，逾期付款超过90日的，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之六的违约金。2017年12月27日，因被告无法办理按揭贷款，经过协商，原、被告签订《临江美墅补充协议》一份，约定被告购买的临江美墅7#01户型剩余房款付款方式由商业按揭款变更为分期付款，分期总月数4个月，前三期每月付款20万元，最后一期47万元，分期截止日期为2018年3月31日。并明确协议中对付款方式的修改，不影响合同其余部分的效力。之后，被告按约支付首期款项后，第二期逾期支付一个月，第三期仅支付10万元，第四期47万元至今未付。原告认为，二被告至今未支付剩余购房款，已构成违约。原告根据合同约定，选择继续履行合同，故二被告应立即支付全部剩余购房款，并支付逾期利息。现诉至法院，望判如所请。 被告郑福才、黄艳答辩称，原、被告签订商品房买卖合同后，又于2017年12月27日签订补充协议，本案中系原告未履行合同义务，并构成根本违约，原告自2018年初多次要求退房，并要求退还已支付购房款。 反诉原告郑福才、黄艳向本院提起反诉要求：1.判令解除涉案商品房房屋买卖合同；2.判令桐辉公司返还购房款1217884元，并支付按已付房款10%计算的违约金121788.40元；3.判令被告支付律师代理费13000元。事实与理由：双方于2017年11月13日签订商品房买卖合同，约定二被告向原告购买位于诸暨市安华镇临江××幢××单元××号房屋，房屋总价款为1537884元；2017年12月27日，双方又签署补充协议，双方确认房屋总面积为304.17平方米。在商品房买卖合同和补充协议签订前后，原告完全依合同履行了付款义务，并支付了购房款717884元；后又分别于2017年12月27日支付20万元，2018年2月1日支付10万元，2018年3月21日支付20万元，共计支付购房款1217884元。2018年1月，因双方就已支付房款金额、房权证登记面积与合同约定建筑面积存在差异、逾期交房等原因，郑福才、黄艳曾要求解除合同。况且，根据商品房买卖合同，逾期交房超过90日的，买受人有权要求解除合同，退还全部已付购房款，同时还可要求支付累计已付购房款10%的违约金。另，房屋产权登记面积和合同建筑面积相差13.54%，买受人的权利受到严重侵害。 反诉被告桐辉公司答辩称，1.反诉原告已经支付的购房款金额为967864元，而非反诉原告所称1217884元；2.反诉被告不存在根本违约的情形。对面积误差，反诉被告在合同中约定的面积与实际交付的商品房面积一致，不存在误差问题；关于逾期交房问题，根据合同约定，交房的前提是反诉原告已支付全部购房款，如未按期交款，则交房日期顺延，故反诉原告要求解除合同缺乏事实和法律依据。 第三人巨基公司答辩称，郑福才、黄艳要求解除合同缺乏充分的事实和法律依据，同意原告方的诉讼请求。 为便于叙述，以下诉讼主体仍以本诉原、被告作为称呼。 原告桐辉公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据，并经庭审质证如下： 1．商品房买卖合同1份，用以证明2017年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定二被告向原告购买临江美墅房屋，合同约定购房款为1537884元，并对付款方式、期限及逾期付款的违约责任等作相应约定的事实。经质证，被告对真实性、合法性无异议。第三人无异议。 2.补充协议1份，用以证明2017年12月27日，原、被告双方签订补充协议，对剩余购房款的支付方式、期限作补充约定的事实。经质证，被告无异议，但认为根据协议约定，涉案房屋建造面积应为304.17平方米，且该面积应为房屋所有权证书记载面积。第三人无异议。 3.转账凭证1份，用以证明被告郑福才、黄艳已经支付首付款467884元和其余购房款50万元的事实。被告对真实性、合法性无异议，但认为被告除支付上述款项外，还另行支付25万元。第三人无异议 4.违约金计算清单，用以证明截止2019年10月10日，被告郑福才、黄艳尚欠违约金192696元的事实。经质证，被告对证据三性不予认可，也不同意支付相应违约金。第三人无异议。 5.委托代理合同1份，用以证明原告因本案诉讼支付律师代理费18200元的事实。经质证，被告对证据三性不予认可。第三人无异议。 6.诸暨市永昌房地产测绘队测绘成果报告书1份，用以证明涉案房屋实际面积与合同约定相一致的事实。经质证，被告对真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为本案房屋建筑面积应指房屋所有权证载明的面积。第三人无异议。 被告郑福才、黄艳为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 7.商品房买卖合同和补充协议各1份，用以证明根据合同约定，原告桐辉公司应于2017年12月27日交付建筑面积304.17平方米房屋的事实。经质证，原告对证据三性无异议，对证明目的不予认可。第三人无异议。 8.增值税发票1份、收据1份、刷卡明细单1组，用以证明2017年11月13日，被告共支付首付款717884元，其中25万元为了避税系支付给第三人巨基公司的事实。经质证，原告对25万元收据的真实性表示不清楚，该份收据的收款人系巨基公司，与原告无关；对其余证据材料的证据三性无异议。第三人对真实性无异议，但认为25万元系支付给第三人的服务费，并非购房款。 9.转账记录3份，用以证明2017年12月27日后，被告又陆续支付房款50万元的事实。经质证，原告无异议。第三人无异议。 10.手机通话录音2份、谈话录音1份（均附文字记录），用以证明原告曾承诺涉案房屋建筑面积为304.17平方米，及2017年11月13日的25万元为购房款的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，但表示录音对象系巨基公司员工，并非原告方的工作人员，不能达到证明目的。第三人对真实性无异议，但认为不能达到证明目的。 11.手机通话录音2份，用以证明原告在销售房屋时虚构涉案房屋所在小区规划轻轨，存在虚假宣传的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，即使属实因录音发生在另案当事人侯瑞与巨基公司工作人员之间，也不能达到证明目的。第三人对真实性无异议，但认为不能达到证明目的。 第三人巨基公司向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 12.服务申请单、增值税发票各1份，用以证明2017年11月13日的25万元，系二被告所缴纳的服务费的事实。经质证，原告无异议。被告对证据三性不予认可，认为服务申请单中系先按手印，后添加手写部分，不能证明款项性质系服务费。 上述证据材料经庭审出示和质证，本院分析认定如下：证据材料1、2与证据材料7相一致，本院作为有效证据认定，并据此认定双方曾签订房屋买卖合同和补充合同的事实。证据材料3、6，被告及第三人对真实性等无异议，本院予以认定。证据材料4，实质系原告列明的违约金计算方式，系其自行制作，本院不作为有效证据认定。证据材料5系原件，本院作为有效证据认定。证据材料8、9、12，原、被告及第三人对真实性未提出异议，本院予以认定。双方的主要争议在于2017年11月13日的25万元是否应作为购房款，因涉及本案主要争议焦点，本院在判决理由中再予综合分析、认定。证据材料10、11，系郑福才妹妹郑福霞、案外人侯瑞与巨基公司工作人员王珞丹、包亮等的通话录音，第三人认可通话人的身份情况，未对录音真实性提出异议，本院对证据三性予以认定。在通话录音中，王珞丹、包亮均未否认关于涉案房产项目开通轻轨等事实，由于被告与侯瑞系同时购买涉案房屋，故本院对相关事实予以认定。 综上，本院经审理查明的事实如下： 2017年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告桐辉公司将坐落于诸暨市安华镇临江××幢××单元××号房，及7幢000105号车库出卖给二被告，房屋总价款为1537884元；签订合同时支付首付款467884元，余款107万元办理按揭贷款，自合同签订日起60日内未支付剩余房款视为逾期；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%支付违约金；如出卖人通过诉讼处理与买受人的争议的，且该争议由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，均由买受人承担。合同签订当天，由被告郑福才妹妹郑福霞代为支付给原告桐辉公司购房款467884元，支付给第三人巨基公司25万元，并由巨基公司开具金额25万元的收款收据。之后，因不能办理房屋按揭贷款，原、被告于2017年12月27日签订补充协议书一份，约定：1.涉案房屋建造面积为304.17平方米；2.付款方式由商业按揭贷款变更为分期付款，分期总月数4个月，前三期每月付款20万元，最后一期付款47万元，在2018年3月31日前付清；3.补充合同系原购房合同的组成部分，与原合同具有同等效力。补充协议书签订后，原告方又支付购房款50万元，尚欠购房款57万元未付。原告催讨无果，遂诉至法院。审理中，被告郑福才、黄艳反诉要求解除合同，退还购房款1217884元，并支付违约金121788.40元。 另查明，2017年7月26日，原告桐辉公司与第三人巨基公司签订房屋委托代理销售合同书，约定桐辉公司将其开发的临江美墅项目委托给巨基公司代为销售，本案所涉房屋系通过巨基公司工作人员王珞丹、包亮等销售给被告郑福才、黄艳。在房屋销售过程中，王珞丹、包亮等曾向被告方宣称涉案房屋所在地将于2020年开通至杭州轻轨，但轻轨项目至今未动工。 本院认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，本院认定有效。本案中，原、被告主要有以下争议焦点：争议焦点一，关于2017年11月13日支付给巨基公司的25万元款项性质。本院分析认为，根据查明事实，被告方系通过巨基公司的中介服务向原告购买涉案房屋，涉案25万元在支付合同约定首付款的当天支付给第三人巨基公司，该公司也开具了相应收款收据和增值税发票，由于巨基公司与桐辉公司是不同的法律主体，原告也否认收到该笔款项，在此情况下，难以认定该笔支付给巨基公司的25万元系购房款。同时，商品房买卖合同已明确约定总房价和首付款金额，原告主张涉案25万元系用于支付购房款，与合同约定内容相违背，第三人巨基公司作为收款方也否认25万元系购房款，由于被告方与巨基公司之间可能存在其他债权债务关系，被告也未提供其他充分证据加以证明，故本院对被告郑福才、黄艳的有关抗辩意见不予采信，其可另行向巨基公司进行主张。 争议焦点二，关于本案房屋买卖合同是否应当解除的问题。被告方认为，根据补充协议书，涉案房屋建筑面积应为304.17平方米，但实际建筑面积仅为263.37平方米，房屋面积误差在13.54%；同时，在购买房屋时，原告曾表示涉案房屋所在地将于2020年左右开通至杭州的轻轨，但轻轨项目至今未动工，存在虚假宣传行为；原告至今未交付房屋，已构成根本性违约，故要求解除涉案合同。原告认为，补充协议载明的304.17平方米实际包含房屋263.37平方米、车库40.80平方米，因政策要求车库部分不能作房产证，故实际交付房屋不存在面积误差，且被告方未支付购房款，原告依据合同可拒绝交付房屋。对此，本院分析认为：1.关于房屋面积误差问题，商品房买卖合同明确载明涉案房屋的建筑面积为263.37平方米、车库面积40.80平方米，补充协议虽载明房屋建筑面积为304.17平方米，但该面积明显系房屋和车库面积相加得出。同时，需要指出的是，房屋建筑面积是房屋买卖合同中的核心内容之一，对于购房款具有直接影响，参考合同签订时的本地区类型、同地段的房间，补充协议载明的304.17平方米应理解为包含房屋和车库建筑面积在内，被告方面积误差为由要求解除购房合同，实质系车库不能做证所致，故被告方的主张缺乏充分的依据，本院不予支持。2.关于虚假宣传问题，根据查明的事实，巨基公司工作人员在涉案房产销售中就开通轻轨等方面存在虚假、夸大宣传的情况，由于原告桐辉公司与巨基公司存在商品房委托销售合同关系，相应后果应由桐辉公司负担；而众所周知交通设施情况等可能对房产价值产生影响，原告桐辉公司和巨基公司在本案合同的签订和履行的过程中存在虚假、夸大宣传行为，可以认定原告桐辉公司存在过错。但是否开通轻轨仅在一定程度上影响房屋价格，并不能因此认定桐辉公司构成根本性违约，故二被告以存在虚假宣传为由要求解除合同亦缺乏充分的事实和法律依据；3.关于逾期交房问题，被告方至今未缴清购房款，依据房屋买卖合同，原告桐辉公司有权拒绝按原定交房日期交付房屋。综上所述，原告桐辉公司要求继续履行本案商品房买卖合同，并由二被告支付剩余购房款57万元，符合双方之间的合同约定和法律规定，本院予以支持。 争议焦点三，关于违约金问题，原、被告签订合同后，被告郑福才、黄艳至今未缴清剩余购房款，已违反双方之间的合同约定。但本案中，原告桐辉公司在履行合同的过程中亦存在一定的过错行为，主要体现在以下方面：1.本案房屋买卖合同约定房屋建筑面积为263.37平方米，在补充协议中又约定房屋建筑面积304.17平方米，而实际上车库部分40.80平方米不能办证，尽管车库面积不能办理权属证书的责任不能全部归责于桐辉公司，但原告在上述事项上存在误导被告方的情形，结合事后双方的交涉过程来看，也对本案合同履行和剩余购房款的支付等产生不良的影响，故应认定桐辉公司对此存在过错；2.如前所述，巨基公司工作人员在涉案商品房销售过程中就开通轻轨等存在虚假或夸大宣传的情形，双方多次就该问题进行交涉，被告也曾要求解除涉案商品房买卖合同，尽管本案剩余购房款逾期的主要原因在于郑福才、黄艳自身，但考虑到二被告本身常住于杭州，有关虚假或夸大宣传行为直接影响到后续合同的履行问题，故根据《根据中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，由于双方在合同履行过程中均有过错，故本院经酌情支持自起诉之日起至款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。至于律师费部分诉请，因相关违约责任不能完全归责于对方，本院对双方律师费部分诉请均不予支持。综上，原、被告双方的诉讼请求，本院在合理范围内予以支持，其余部分则予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）郑福才、黄艳应支付原告(反诉被告)诸暨桐辉置业有限公司购房款57万元，并支付自2019年11月14日起至款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失，款限于本判决生效之日起之日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）诸暨桐辉置业有限公司和被告（反诉原告）郑福才、黄艳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费11609元，依法减半收取5804.50元，由原告（反诉被告诸暨桐辉置业有限公司）负担1504.50元，由被告（反诉原告）郑福才、黄艳负担4300元。反诉部分受理费16974元，依法减半收取8487元，由被告（反诉原告）郑福才、黄艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇二〇年十月九日 书记员 赵为龙（代）