广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12764号上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：吴梅，女，公司员工。委托诉讼代理人：黄淑军，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：李国伟，男，1992年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘玉英，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建博，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人李国伟居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：一、改判一审判决第一项为：李国伟向中原公司支付佣金150000元及利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2017年6月01日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；二、撤销一审判决第二项；三、由李国伟承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决审查事实不清，中原公司已在履行了合理范围的合同义务，完整提供了必要的服务，所请求的佣金数额合理，不应当进行调整。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”据此可见，居间人的义务主要在“报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务”，居间人促成合同成立的，即可依法收取约定的居间报酬。此次交易中，中原公司已经促成了《二手房买卖合同》成立，涉案房屋已经过户完毕，李国伟签订买卖合同购买房产的合同目的已经实现，即应当按约定全额支付中原公司佣金。二、一审判决在法律规定之外增加了居间人的义务，并滥用自由裁量权，大幅度调低中原公司应当获取的报酬，对中原公司不公。根据《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》，二手房交易流程可分为如下几个部分：1、卖方放盘（买方寻盘）；2、房产中介发布房源信息；3、房源、客源信息匹配；4、带买方实地看房；5、中介居间斡旋，买卖双方签署房产买卖合同；6、买方办理首期款资金监管；7、买方办理按揭贷款手续；8、卖方赎楼，注销抵押登记；9、买卖双方递件过户；10、交楼（收楼）。而在这些流程当中，居间方提供房源信息、客源信息、促成买卖双方签署合同等服务才是最核心、最主要的服务，也是最难以完成的服务。具体到本案中，中原公司已经为买卖双方提供了上述第1-7项的居间服务，第8项赎楼已由合同约定卖方自行办理，第9-10项也仅为简单的程序性事务，且中原公司未能提供第9-10项服务的根本原因系卖方违约。中原公司多名业务员为此次交易来回奔波辛劳，促成订立合同，协助办理手续，交易进行到了银行已出具贷款承诺函的步骤，仅差赎楼和递件过户便可完成，此时李国伟与案外人黄云发生纠纷诉至法院，中原公司亦积极参与诉讼，以期协助交易双方尽快解决纠纷。中原公司虽因非自身行为导致的情况而未能协助办理过户及交楼，但所付出的人力、物力并未因此而减少，没有任何减少了履约成本的情形，亦没有任何过错，一审法院对佣金数额进行大幅度裁减，明显与公平原则相悖。三、涉案房屋交易时间是2015年，恰逢“330楼市政策”导致深圳市房价大幅度上涨。在当时的二手房交易市场中，出现大批量的卖方违约不卖的情况，深圳各法院有多份生效判决显示，均支持居间报酬的幅度在70%-100%之间，而一审判决支持的幅度仅约6%，有违司法统一性。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求支持中原公司的上诉请求。李国伟答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。中原公司向一审法院起诉请求：1、判令李国伟向中原公司支付佣金150000元及利息21058元，利息从2017年5月2日算至实际支付之日止，共计为171058元。2、判令李国伟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月16日，李国伟与案外人黄云签订一份编号为197210的《二手房买卖合同》，双方约定黄云将其所有的位于深圳市××××街道民治社区熙元山院51栋A座10层02房（房产证号码500××××83**）以7150000元的价格转让给李国伟。同日，李国伟作为买方、案外人黄云作为卖方，中原公司作为托管方，三方签订《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金350000元及交楼押金20000元交由第三人中原公司托管。李国伟分别于2015年3月16日、3月20日向中原公司支付定金100000元、250000元，三方均确认中原地产共向黄云转付定金300000元，还有定金50000元在中原公司托管。中原公司与李国伟又另行签订一份佣金支付承诺书，李国伟承诺，基于中原公司在促成其与卖家签署合同达成房地产买卖法律关系过程中提供的积极服务，其自愿向中原公司支付人民币15万元佣金。二手房买卖合同签订后，因黄云未能依约注销涉案物业的抵押登记，导致二手房买卖合同无法继续履行，李国伟向广东省深圳市宝安区人民法院起诉，要求继续履行二手房买卖合同，注销涉案物业的抵押登记，并办理涉案物业的过户手续。本院作出已生效的（2016）粤03民终4534号民事判决书，判决李国伟和案外人黄云继续履行197210号二手房买卖合同，案外人黄云应在判决生效后清偿完毕涉案物业所涉抵押债务并办理注销抵押登记；如案外人黄云未履行上述义务，李国伟可在案外人黄云逾期之日起二十五日内代为清偿涉案房产所涉抵押债务并办理注销抵押登记手续。2017年5月2日，深圳市宝安区人民法院作出（2016）粤0306执7529号之二执行裁定书，将涉案物业强制转让给买受人李国伟所有。以上事实有经过举证、质证的二手房买卖合同、资金托管协议、佣金支付承诺书、房产证、（2016）粤03民终4534号民事判决书与庭审笔录予以证实。一审法院认为，李国伟认可中原公司为其提供了房源信息，但与二手房交易有关的协助赎楼、协助过户等服务内容，中原公司均未提供，因此不应向中原公司支付佣金。一审法院认为，中原公司诉请佣金的依据系其提交的佣金支付承诺书，该承诺书系李国伟自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，中原公司确实在促成李国伟与案外人黄云的二手房交易的过程中提供了部分服务，因此其要求得到服务对价，合法有据。但李国伟承诺15万元佣金较中原公司所提供的居间服务内容而言过高，一审法院酌定调整为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、李国伟于判决生效之日起十日内向中原公司代理（深圳）有限公司支付佣金10000元；二、驳回中原公司代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。若李国伟未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1861元，由中原公司代理（深圳）有限公司负担1752元，李国伟负担109元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为居间合同纠纷。李国伟向中原公司作出的《佣金支付承诺书（买方）》是双方合意的结果，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行。本案的二审争议焦点为：中原公司就涉案房产的居间服务内容是否应当享有全额对价的佣金服务费。对此本院认为，涉案《佣金支付承诺书（买方）》约定150000元的佣金服务费是基于中原公司促成房产买卖合同签署提供积极服务，而未约定其他包括赎楼、担保等服务作为支付条件，且就赎楼、协助过户等服务内容而言，属案外人黄云应当按照合同约定承担的相应义务，并无证据显示中原公司在李国伟与案外人黄云的房屋买卖合同纠纷中存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，在本案中中原公司作为居间人已经促成李国伟与案外人黄云签订房屋买卖合同，居间费用的支付条件已成就，李国伟应当按照其出具的《佣金支付承诺书（卖方）》向中原公司支付相应全额对价的佣金服务费150000元。李国伟关于中原公司未履行合同义务无需支付全额佣金服务费的主张，依据不足，本院不予采信。关于利息问题，中原公司并未提交证据证明其就利息与李国伟进行过约定，中原公司该主张没有依据，本院依法不予支持。综上，中原公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9270号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初9270号民事判决第一项为：被上诉人李国伟应于本判决生效之日起十日内向上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金150000元；三、驳回上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1861元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担229元，由被上诉人李国伟负担1632元，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司已预交的1861元，退回1632元，被上诉人李国伟应在本判决生效之日起七日内缴纳案件受理费1632元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。二审案件受理费3100元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担382元，由被上诉人李国伟负担2718元，上诉人中原地产代理（深圳）有限公司已预交的3100元，由本院退回2718元，被上诉人李国伟应在本判决生效之日起七日内缴纳案件受理费2718元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  吴 志审判员  徐雪莹二〇二〇年十月二十三日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。