广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1514号 原告：杨保卫,1977年4月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄威，广西知君律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路******。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 被告：百色水文中心，住所，住所地广西百色市右江区城北一路**div> 法定代表人：黄召生，该中心主任。 委托诉讼代理人：黄骞，男，1975年3月20日出生，壮族，系百色水文中心职工，住广西百色市右江区。 原告杨保卫与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，因被告广安公司申请追加百色水文中心作为本案的共同被告，本院认为该中心与本案有利害关系，依法追加其作为本案的共同被告，并适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告杨保卫的委托诉讼代理人黄威，被告广安公司的委托诉讼代理人牛利娟到庭参加诉讼，被告百色水文中心的委托诉讼代理人黄骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨保卫向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋；2、判令被告自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止向原告支付违约金（暂计至2019年10月1日为34211元）。事实和理由：2017年9月22日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告在百色龙景区开发建设的“御水苑”小区1单元12层1201号房一套，该商品房总价款为464835元，原告已全部支付购房款。合同第十一条约定，房屋交付时间为2018年6月30日前。第十二条约定如果逾期交付房屋超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人 支付逾期交房违约金。违约金计算方式为：1．逾期在180日之内，每日按全部已付款的万分之一计算;2．逾期超过180日次日起至实际交付之日止，每日按全部已付款的万分之二计算。合同签订后，被告未按合同约定在2018年6月30日前交付房屋。原告认为，被告至今未能交付房屋给原告，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向人民法院提起诉讼。 为其的主张，原告杨保卫向本院提交的证据有：1．原告身份证，证明原告的主体资格；2．企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；3．商品房买卖合同（预售），证明原告与被告签订商品房买卖合同（预售），同时约定交房日期为2018年6月30日前，原告与被告之间成立真实合法有效的买卖合同关系，被告未按约定时间交房，构成违约的事实；4.个人购房借款合同、个人借款凭证、发票，证明原告已经支付全部价款，原告已经履行给付义务的事实；5.代理开发商品房协议，证明涉案房屋是职工集资建房，水文中心是集资建房的组织者，后由以市场化方式开发建设涉案房屋。说明水文中心收取了原告的部分购房款并支付给被告，原告已足额支付全部购房款，同时涉案房屋为商品房，现主体工程施工已完成，尚未进行验收的事实；6、建设用地批准书(2016年国土批第A007号)、成交确认书，证明“涉案御水苑”项目土地龙景区LJ01-23-02-02地块是被告百色广安房地产开发有限公司通过挂牌出让，通过竞拍所得，符合商品房土地出让程序；7、百色市龙景区地块规划红线图、出让宗地界址图，证明龙景区LJ01-23-02-02，出让地块是涉案“御水苑”项目所在地；8、商品房预售许可证(百预字2017第17号)证明涉案“御水苑”项目是经过百色市住建委审批，准予公开销售的商品房住宅，并非集资房；9、业主杨保卫、言艺、凤路发的工作证明，证明被告广安公司向社会公开销售涉案房地产，并非被告百色市水文局职工才具备购买涉案房地产资格。 被告广安公司答辩称，一、本案诉争房屋是百色水文中心的职工集资房，并非由广安公司开发的商品房。集资房是由单位职工集资进行建设并以建设成本价面向本单位内部职工销售的房屋。商品房是由房地产开发公司融资开发并向社会不特定公众公开销售的房屋。本案中，从房屋的建设和销售两个方面进行区分，诉争房屋属于集资房，而非商品房，理由如下：1．从涉案房屋的建设资金来源、使用来看，诉争房屋不具有商品房的特征。本案诉争房屋的相关建设费用均是由百色水文中心支配的，百色水文中心的资金是向职工筹集而来的，并非单位自有资金。百色水文中心根据房屋建设的需要向其职工筹集资金，原告等购房者均向百色水文中心账户汇入过购房款用于房屋建设。百色水文中心（甲方）与广 安公司（乙方）于2012年12月6日签订的《代理开发商品房协议》第一条第（五）项约定：“项目开发、建设、办证等所有资金由甲方筹措（含土地出让金），乙方不负责融资。”本案中，广安公司自身并未向本案房地产开发项目注入任何资金，涉案土地的出让金、设计费、工程款、监理费、税费等均由百色水文中心打入广安公司的账户，再由广安公司支付给土地管理部门、设计单位、施工单位、税务机关等单位，而除了涉案房屋开发事宜外，广安公司与百色水文中心并不存在其他法律关系和资金往来事宜。《代理开发商品房协议》第五条、第六条明确约定各项费用均由百色水文中心承担，广安公司仅代付。项目开发过程中，在支付土地出让金、设计费、工程款、监理费等相关费用前，广安公司需要向百色水文中心报告请示，百色水文中心审批后广安公司将收到的款项如数支付给土地管理部门、施工单位等单位。对于原告等购房者贷款支付的汇入广安公司账户的款项，广安公司亦无支配权，由百色水文中心决定如何使用。由此看来，百色水文中心对建设资金具有绝对的支配权利，广安公司仅代为支付，并不享有支配的权利。因此，广安公司虽为具有商品房开发资质的公司，但涉案房屋开发的建设资金并非由广安公司投入的，广安公司对诉争房屋并不享有所有权、处分权，诉争房屋并不属于广安公司开发的商品房。2．涉案房屋由百色水文中心分配，并非由广安公司公开销售，且销售价格并非由广安公司决定。《代理开发商品房协议》第六条第约定：“……（二）72套住宅由甲方负责分配给职工，乙方不参与分房……（四）地下室）地下室或架空层分由甲方自行分配使用。”根据前述约定，诉争房产是由百色水文中心进行分配，而非由广安公司对外销售，广安公司实际亦无对外销售的行为。而百色水文中心亦非向社会不特定对象分配，而是分配给本单位的职工。百色水文中心审核通过职工的购房材料后，向广安公司报送其审核通过的可以签订商品房预售合同的购房职工名单，广安公司根据该名单与原告等人签订《商品房买卖合同（预售）》。从前述过程可明确诉争房屋的处分并未体现广安公司的意思，广安公司并不能销售诉争房屋，更不能由销售行为获利，并不符合真正意义的商品房开发应有之义。《代理开发商品房协议》第三条明确约定诉争房屋的价格是由土地相关费用、工程费用、开发管理费、税费等费用构成，属于成本价。而商品房开发的根本目的在于通过商品房开发销售获取利润，而利润由销售收入减去开发成本所得，因此商品房的销售价格高于成本价。因此，从诉争房屋的价格来看，并不属于商品房。综上所述，本案诉争房屋属于百色水文中心的职工集资房，而非广安公司开发的商品房。 二、本案诉争房屋并非广安公司销售的商品房的证据充分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审中，广安公司提交了《代理开发商品房协议》、《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函》，证明诉争房屋是由百色水文中心建设的，广安公司仅为代建方。 该两份证据均加盖了百色水文中心的公章。此后为进一步查明事实，原一审法院向百色水文中心发函核实相关情况，百色水文中心回函明确表示前述两份材料确由其签订和出具，是其真实意思表示。原告虽对百色水文中心的回函有异议，但并未提供足以推翻该函内容的证据。根据民事诉讼的证据规则，原一审法院采信广安公司和百色水文中心提交的材料对争房屋并非广安公司销售的商品房这一基本事实进行认定，证据确实、充分。 三、本案并不属于商品房预售合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据前述相关分析可知，本案诉争房屋并非由广安公司向不特定公众社会销售的，且房屋的所有权并非由广安公司转移给购房者。其次，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”而本案中经原一审法院审理查明，存在真正法律关系的主体是原告和百色水文中心，而原告与百色水文中心的地位是不平等的，主要体现在：（1）原告需要经过百色水文中心的审核同意后才能购买房屋，原告可购买房屋的面积由百色水文中心决定，而非原告自由选择；（2）原告需要根据百色水文中心的决定交纳房款、签订合同，并无协商的自由和选择的权利。因此，原告和百色水文中心之间的纠纷并不属于平等民事主体之间的纠纷，不适用民法的调整，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应当驳回原告的起诉。 四、广安公司无需向原告支付延期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，百色水文中心与广安公司签订的《代理开发商品房协议》属于委托合同。百色水文中心向广安公司发出《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函》同意广安公司以自己的名义与购房者签订《商品房买卖合同（预售）》，并且承诺由百色水文中心承担《商品房买卖合同（预售）》中出卖方所有的权利和义务。而原告与广安公司签订《商品房买卖合同（预售）》时是知道广安公司与百色水文中心是代理关系的，理由如下：1．原告是百色水文中心的职工，其是通过百色水文中心在御水苑项目购买房屋的，并非通过广安公司销售的方式购买房屋。2．原告是将购房首付款交至百色水文中心的账户，而非广安公司的账户，且原告亦未举证证明该交付是基于广安公司的授意交付的。因此，《商品房买卖合同（预售）》直接约束的是原告和百色水文中心，而非原告和广安 公司，原告依据该合同主张违约金的对象应为百色水文中心，而非广安公司。广安公司不享有《商品房买卖合同（预售）》出卖方的权利，亦不承担《商品房买卖合同（预售）》出卖方的义务，无需向原告支付违约金。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的起诉。 为其主张，被告广安公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、《开发合作协议》，证明百色市御水苑工程是以被告百色市水文中心为建设单位，与力卓公司合作开发的项目，被告广安公司为代建设方；2、《代理开发商品房协议》，证明被告百色市水文中心是百色市御水苑工程的建设单位，被告广安公司为代建设方；3、《关于确定百色市御水苑项目商品买卖合同（预售）的函》；证明百色水文中心承担《商品房买卖合同（预售）》出卖方的全部权利义务；4、借条复印件9份，证明被告百色市水文中心挪用集资资金出借给力卓公司，导致工程延误；5、建设施工合同复印件，证明广西锦祥建设工程有限责任公司为施工单位；6、关于严格控制2017年高考期间周边建筑工地工地噪音的通知、关于严格控制2018年高考期间周边建筑工地工地噪音的通知、2019年高考期间周边建筑工地工地噪音的通知、关于印发《2020年高考期间建筑工地施工管理工作方案》的通知、自治区住房城乡建设厅关于防御台风妮妲切实做好建筑施工安全生产工作的紧急通知、自治区住房城乡建设厅关于做好台风“鲇鱼”防御工作的紧急通知、切实做好建筑施工安全生产工作的紧急通知、2019年11月28日广西住建系统全面防御台风“山竹”文稿，证明出现合同约定可以延期交房的事由；7、《关于职工住宅楼户主变更的声明》，证明涉案的商品房属于百色市水文中心的集资房，涉案房子销售对象原是百色市水文中心的职工赖飞鸿，是特定群体，后才更名为原告杨保卫；8、23号文件配齐项目部人员的函、101号工期滞后的函、74号工程进度的函、105号验收条件的函、149号工期超期的函、166号，竣工验收条件的函、30号施工进度的函、86号项目进度的函、降水量表，证明本案工期延误并非广安公司的责任。 被告百色水文中心辩称，一、本案诉争房屋是百色水文中心的职工集资房，由百色广安房地产开发有限公司（以下简称“广安公司”）代理开发的商品房。集资房是由单位职工集资进行建设并以建设成本价面向本单位内部职工销售的房屋。商品房是由房地产开发公司融资开发并向社会不特定公众公开销售的房屋。本案中，从房屋的建设和销售两个方面进行区分，诉争房屋属于集资房，而非商品房，理由如下：1．从涉案房屋的建设资金来源、使用来看，诉争房屋不具有商品房的特征。本案诉争房屋的相关建设费用均是由百色水文中心支配的，百色水文中心的资金是向职工筹集而来的，并非单位自有资金。百色水文中心根据房屋建设的需要向其职工筹集资金，原告等购房者均向百色水文中心账户汇入过购房款用于房屋建设。因百色水文中心无商品房开发资质，因此百色水文中心（甲方）代表各购房户与 有商品房开发资质的广安公司（乙方）于2012年12月6日签订的《代理开发商品房协议》。《代理开发商品房协议》第一条第（五）项约定：“项目开发、建设、办证等所有资金由甲方筹措（含土地出让金），乙方不负责融资。”本案中，广安公司自身并未向本案房地产开发项目注入任何资金，涉案土地的出让金、设计费、工程款、监理费、税费等均由百色水文中心打入广安公司的账户，再由广安公司支付给土地管理部门、设计单位、施工单位、税务机关等单位，而除了涉案房屋开发事宜外，广安公司与百色水文中心并不存在其他法律关系和资金往来事宜。2．涉案房屋由百色水文中心分配，亦非向社会不特定对象分配，而是分配给本单位的职工，且在选房过程中是通过评分，从高到低依次进行选房。百色水文中心审核通过职工的购房材料后，向广安公司报送其审核通过的可以签订商品房预售合同的购房职工名单，广安公司根据该名单与原告等人签订《商品房买卖合同（预售）》。《代理开发商品房协议》第三条明确约定诉争房屋的价格是由土地相关费用、工程费用、开发管理费、税费等费用构成，属于成本价，百色水文中心和广安公司并无任何利润。而商品房开发的根本目的在于通过商品房开发销售获取利润，而利润由销售收入减去开发成本所得，因此商品房的销售价格高于成本价。因此，从诉争房屋的价格来看，并不属于商品房。 二、本案并不属于商品房预售合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据前述相关分析可知，本案诉争房屋并非向不特定公众社会销售的。其次，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”而本案中经原一审法院审理查明，存在真正法律关系的主体是原告和百色水文中心，而原告与百色水文中心的地位是不平等的，主要体现在：（1）原告需要经过百色中心的审核同意后才能购买房屋，原告可购买房屋的面积由百色水文中心决定，且在选房过程中是通过评分，从高到低依次进行选房，而非原告自由选择；（2）原告需要根据百色水文中心的决定交纳房款、签订合同，并无协商的自由和选择的权利。因此，原告和百色水文中心之间的纠纷并不属于平等民事主体之间的纠纷，不适用民法的调整，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，应当驳回原告的起诉。 三、百色水文中心和广安公司无需向原告支付延期交房的违约金。在合同签订前，百色水文中心通过下达通知，面向购房职工征求购房合同的意见。购房合同上交房的日期是根据御水苑《施工合同》的工期来临时确定的。由于工程施工方原因造成无法按时交房，现百色水文中心和广安公司已经将施工 单位广西锦祥建设工程有限公司和广西力卓投资有限公司起诉至百色市右江区人民法院，该案件于2020年7月7日开庭。 综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的起诉。 为其的主张，被告水文中心向本院提交的证据与被告广安公司向本院提交的证据一致。 经过开庭质证，各方当事人对对方提供的证据质证意如下： 对于原告杨保卫提交的证据，被告广安公司对证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为销售的房屋是被告百色水文中心的集资房，应由被告百色水文中心承担买卖合同的权利与义务，被告广安公司不是“御水苑”项目的建设单位，也不是开发商品房的主体。被告百色水文中心对原告杨保卫所提交证据的质证意见与被告广安公司的质证意见一致。 对于被告广安公司提交的证据，原告杨保卫对证据1、2、5、7的真实性、合法性、关联性没有异议，但对被告广安公司的证明目的有异议，认为不能证明被告百色水文中心是“御水苑”项目的建设单位，也不能证明被告百色市水文中心应承担出卖方所有的权利义务。对于证据4、6、8，原告杨保卫认为与本案无关。被告百色水文中心对被告广安公司提供的证据的三性没有异议。 对于被告百色市水文中心提交的证据，原告杨保卫对被告百色水文中心提交证据的质证意见与对被告广安公司提交证据的质证意见一致。被告广安公司对被告百色水文中心提交证据没有异议。 对于双方没有异议的证据，本院予以确认。对于被告广安公司质证原告杨保卫的证据后认为被告广安公司不是“御水苑”项目的建设单位，也不是开发商品房的主体的质证意见，本案销售的房屋是被告百色水文中心的集资房，应由被告百色水文中心承担买卖合同的权利与义务的质证意见，因被告广安公司是《商品房买卖合同（预售）》的签订主体，符合商品房买卖合同主体条件，本院不予采信。对于被告广安公司和被告百色水文中心提交的证据4、6、8，符合事实，本院予以采信。 综合当事人陈述和认定的证据，本院经审理查明的事实如下：坐落于百色市龙景区地块“御水苑”住宅楼的建设单位是被告百色水文中心，由被告广安公司开发售卖。2017年9月22日，原告杨保卫（买受人）与被告广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落于百色市龙景区，房子总价款464835元。2017年10月23日，原告杨保卫支付购房款260835元给被告广安公司，后又于2017年12月26日通过工商银行贷款支付余款给被告广安公司。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房交付时应符合经勘察、设计、建设、施工、监理验收合格的条件；买受人支付完所有房款，出卖人应当在2018年6月 30日前向买受人交付商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将商品房交付给买受人的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人从第181日起，出卖人按照全部房价款每日万分之二向买受人支付违约金。因被告广安公司至今未交付房屋给原告，原告故诉至本院。 另查明，2010年12月广西壮族自治区水文水资源百色分局更名为百色市水文水资源局，2019年10月更名为百色水文中心。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告之间是否是商品房买卖合同关系；二、被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金；三、被告水文中心是否承担本案责任。 关于原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本院认为，已经生效的广西壮族自治区百色市中级人法院（2020）桂10民终838号民事裁定书确认，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同(预售)》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告已办理涉案房产银行按揭贷款手续，广安公司也自认收到房屋贷款部分的购房款项，合同约定如有争议由当事人向房屋所在地的人民法院起诉，作为解决争议的渠道。该合同符合商品房买卖合同的成立要件，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。因此，本案原告与被告广安公司存在商品房预售合同法律关系，该案案由确定为商品房预售合同纠纷具有事实和法律依据。 关于被告广安公司是否存在逾期交房违约，是否应向原告支付逾期交房违约金问题。原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告广安公司于2017年10月23日向原告出具了金额为260835元的购房款发票。被告广安公司辩称，其未收到原告支付的首期房价款，原告是向百色水文中心支付，其是基于与百色水文中心的合作关系，按照百色水文中心的要求出具发票。广安公司未收到款项便先出具发票的行为不符合商品房买卖的交易习惯，且广安公司作为专业从事房地产开发经营的企业法人，具有完全民事行为能力，其在出具发票时理应对实际收款情况进行核实，如疏于审查或者放任而未予审查即出具发票，应自行承担相应的法律后果；此外，从广安公司出具发票到原告2019年11月4日向本院起诉之时，在长达两年多的时间内广安公司亦未对原告支付首期房价款提出异议。因此，广安公司出具发票应当视为其已认可原告支付相应房款的方式和金额。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗 力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。”根据双方合同约定及法律法规规定，原告支付的金额符合《商品房买卖合同(预售)》约定的首期房价款金额，在原告已经按照合同约定履行己方义务的情况下，被告广安公司负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告的义务，现被告广安公司未按期交付房屋，违反诚实信用原则，构成单方违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告广安公司未能按期交付房屋，也未能将需延期交付的不可抗力原因及时告知原告，应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付给买受人，买受人要求继续履行的，合同继续履行，并由出卖人向买受人支付违约金。因此，原告要求被告广安公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，交付房屋，并向原告支付相应违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告广安公司的答辩主张不仅与本案查明的事实相悖，且与百色市中级人民法院作出已发生法律效力的（2020）桂10民终838号民事裁定不符，本院不予采纳。但广安公司主张因高考和天气原因致其延期交房具有一定的合理因素，本院在确定计算违约金期限时酌情予以扣除60天（合同约定的交房日期为2018年7月1日，本院酌情后延60天至2018年9月1日）。 关于被告百色水文中心是否承担本案责任问题。本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，责任承担必须依照当事人约定和法律规定。本案中，涉案的坐落于百色市龙景区地块“御水苑”住宅楼由被告广安公司开发出售，原告与被告广安公司就原告购买该住宅楼17层1701号商品房的相关内容达成合意，按照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共同签订了《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，合同关系成立并生效。合同双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。按照合同相对性原则，在原告与被告广安公司之间发生效力。被告百色水文中心既是建设单位，又实际收取购买方部分购房款，应与被告广安公司向购房方承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向原告杨保卫交付坐落于百色市龙景区房屋； 二、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告杨保卫支付逾期交房违约金（违约金按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，以原告杨保卫支付的总价款464835元为基数，自2018年9月1日（合同约定为2018年7月1日，本院酌情后延60天）起计付至被告百色广安房地产开发有限公司向原告杨保卫交付房屋之日止）； 三、被告百色水文中心对上述一、二项义务承担连带责任。 案件受理费655元，由被告广安房地产开发有限公司、被告百色水文中心共同负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起六十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  蒙继能 人民陪审员  解红梅 人民陪审员  黄雪萍 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  陈 姿