四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1567号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：华蓥金利源置业有限公司，住所地四川省华蓥市。 法定代表人：沙似东。 委托诉讼代理人：李劲松，男，汉族，1976年12月28日出生，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：何晓莉，女，汉族，1980年10月25日出生，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：张志国，四川圣梓律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李昌伦，男，汉族，1980年4月3日出生，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：张志国，四川圣梓律师事务所律师。 上诉人华蓥金利源置业有限公司（以下简称金利源公司）与上诉人何晓莉、李昌伦房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2020）川1681民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金利源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实后改判解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3.改判何晓莉、李昌伦共同支付违约金155,797元。事实和理由:双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了何晓莉、李昌伦按揭购房的事实，何晓莉、李昌伦在金利源公司多次通知的情况下，拒不提供按揭资料办理按揭贷款，故何晓莉、李昌伦拒不履行案涉合同约定的义务在先，金利源公司提出按《商品房买卖合同》及《补充协议》处置的请求应予以认定，即何晓莉、李昌伦在一审中提出的反诉请求不成立。 何晓莉、李昌伦辩称，1.金利源公司的《补充协议》第二条条款属于格式条款，应属于无效条款。事实本身是售楼部人员要求何晓莉、李昌伦在金利源公司通知其缴纳资料之后再去缴纳，而不是案涉合同约定的签订合同3个工作日内缴纳资料。且金利源公司工作人员及一审代理人均承认了金利源公司是在2018年后才找到了可以办理按揭贷款的银行，即便何晓莉、李昌伦在之前缴纳了贷款资料，金利源公司也无法为其办理贷款手续。2.2018年金利源公司找到按揭贷款银行后，何晓莉、李昌伦因为金利源公司未按照合同约定向其交付房屋，已经修建完成的房屋层高与约定严重不符，相差60CM，何晓莉、李昌伦是行使先履行抗辩权，没有违约行为。 何晓莉、李昌伦上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判金利源公司向何晓莉、李昌伦退还购房款309,040元及资金占用利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2016年5月21日起计算至还清时止）；2.诉讼费由金利源公司承担。事实和理由:1.《商品房买卖合同》进行了备案登记，而《补充协议》、《财富中心签约工作准备单》没有备案登记，且与备案登记的《商品房买卖合同》约定的房屋价格不符，金利源公司因此达到了逃税的目的。故《商品房买卖合同》及《补充协议》、《财富中心签约工作准备单》，属于以合法形式掩盖违法目的，属于无效合同；2.案涉《补充协议》第二条关于“贷款资料”的条款属于格式条款，且金利源公司没有对该条款字体加大加粗或划斜线作特别提醒，也没有向何晓莉、李昌伦特别解释说明，其约定内容明显免除了自身责任，加重了买受人的责任，应属无效条款；3.何晓莉、李昌伦没有办理按揭手续是基于先履行抗辩权，不存在违约行为，违约方是金利源公司。合同虽然约定三日内买受人提供按揭资料，但实际情况是金利源公司在签订合同当天告知何晓莉、李昌伦在3个月内待其找到按揭银行后再通知何晓莉、李昌伦来提供贷款资料及办理按揭手续，金利源公司没有在约定的3个月时间内通知何晓莉、李昌伦，金利源公司2018年才找到可以办理按揭贷款的银行，因此违约的是金利源公司。且金利源公司2018年在通知何晓莉、李昌伦提供按揭贷款资料时亦未按合同约定向何晓莉、李昌伦交付案涉房屋，修建的房屋层高与合同约定严重不符，相差60cm，致使合同目的不能实现，何晓莉、李昌伦根据先履行抗辩权未提供按揭贷款资料，不属于违约行为，金利源公司不能因此要求解除合同赔偿损失；4.根据相关法律规定，假设金利源公司解除合同的理由成立，因其没有在规定的一年期内行使解除权，也丧失了胜诉权；5.金利源公司修建的案涉房屋建筑面积差超过了3%，层高严重不符合合同约定，何晓莉、李昌伦有权解除合同，要求退房。请求二审法院依法支持何晓莉、李昌伦的全部诉讼请求。 金利源公司辩称，1.层高问题，以规划文件为准，手写部分加上的层高标注，不排除何晓莉、李昌伦有不正当得利嫌疑；2.《商品房买卖合同》及《补充协议》是根据四川省相关部门的规定制定的标准化的东西，不是金利源公司有针对性制定的；3.按照案涉合同约定提供按揭资料是何晓莉、李昌伦的义务，因其没有及时提交按揭资料，致使金利源公司不能统计按揭贷款总量，没有凑够银行贷款总量而影响了楼盘按揭进度；4.项目从2018年1月1日计算收益，并没有超出合同约定，金利源公司也发了交房函。 金利源公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.何晓莉、李昌伦共同支付违约金155,797元。 何晓莉、李昌伦向一审法院反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.退还购房款309,040元并从2016年5月20日起按年利率6%计付利息。 一审法院认定事实：2016年5月15日，双方签订《财富中心签约工作准备单》，约定何晓莉、李昌伦在金利源公司购买面积为48.83平方米的财富中心3楼105号房屋，挂牌价778,985.00元，抵扣优惠和返租租金后总价为599,040元；同月20日签订《商品房买卖合同》约定：何晓莉、李昌伦首付309,040元房款，余款290,000元办理按揭，案涉房屋层高5.7米，交付房屋时间为2017年12月31日前，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同；同日双方签订了《补充协议》，约定：买受人在3个工作日内向金利源公司提供办理按揭的资料以及在银行同意贷款额度且接到金利源公司通知3日内到银行办理案件手续，逾期超过10日，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的20%支付违约金,何晓莉、李昌伦于2016年5月20日向金利源公司交付了购房款309,040元，但至今未向金利源公司提交按揭资料，也未办理按揭贷款。 双方争议的证据和事实：何晓莉、李昌伦提交的《房屋登记查询结果通知书》，该通知书载明争议房屋建筑面积48.83平方米，实测面积为50.45平方米，金利源公司认为该实测面积并不能代表产权证面积，不能据此认定房屋实际面积就是50.45平方米。一审法院认为，不动产登记中心对争议房屋的实测面积是办理产权证的依据，金利源公司也未提供相反证据证实其主张，因此，对《房屋登记查询结果通知书》予以认定。 双方争议焦点：1.金利源公司是否应当支付退还房款的利息；2.何晓莉、李昌伦未按约定提供办理按揭贷款资料是否构成违约。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规强制性规定，合法有效，现双方当事人均向一审法院提出诉讼请求要求解除《商品房买卖合同》，系自由处分权利，且不损害他人利益，应予准许。关于金利源公司请求解除《补充协议》，一审法院认为根据该协议内容看，其是基于《商品房买卖合同》而签订的，依赖主合同的存在而存在，具有附属性，根据双方当事人的请求已准许解除主合同，故金利源公司请求解除《补充协议》,应予准许。 双方在合同中约定涉案房屋面积为48.83平方米，不动产登记中心出具的《房屋登记查询结果通知书》载明实测面积为50.45平方米，面积误差比绝对值为3.32%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持┈”之规定，何晓莉、李昌伦以面积差超过了3%为由解除购房合同，要求金利源公司退还购房款309,040元并从2016年5月20日起计付利息的诉讼请求，应予支持，但其要求按年利率6%计算缺乏法律依据。 双方签订的《补充协议》约定：买受人在3个工作日内向金利源公司提供办理按揭的资料以及在银行同意贷款额度且接到金利源公司通知3日内到银行办理按揭手续，逾期超过10日，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的20%支付违约金。何晓莉、李昌伦也未提交证据证实该约定不是其真实意思表示，该约定对双方均有约束力，但何晓莉、李昌伦未按时提交按揭的资料，造成金利源公司的损失也仅为其未占有使用按揭款290,000元，同时，何晓莉、李昌伦也向一审法院提出该违约金约定过高，请求调低，一审法院酌定以按揭款290,000元为基数计算何晓莉、李昌伦应付违约金。 金利源公司应向何晓莉、李昌伦支付退还购房款（按同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至判决之日止的利息与何晓莉、李昌伦应向金利源公司支付的违约金大致相当，予以冲抵后互不给付。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决：一、解除金利源公司与何晓莉、李昌伦于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、金利源公司于判决生效后二十日内向何晓莉、李昌伦退还购房款309,040元；三、驳回金利源公司的其他诉讼请求；四、驳回何晓莉、李昌伦的其他反诉诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费4895元，由金利源公司负担；反诉诉讼费3524元，由何晓莉、李昌伦负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审审理查明，金利源公司陈述案涉房屋规划和报建的层高均为5.1米。 二审审理查明的其余事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：何晓莉、李昌伦未按约定提供办理按揭贷款资料是否构成违约，是否应支付违约金。房屋买卖合同就补充协议解除后，金利源公司是否应当支付退还房款的利息。 本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。何晓莉、李昌伦主张《补充协议》中关于买受人在3个工作日内向金利源公司提供办理按揭的资料所涉违约金条款系格式条款无效的主张，本院不予采纳。因按揭款金额为290,000元且何晓莉、李昌伦请求调低违约金，一审根据实际情况以290,000元为基数计算何晓莉、李昌伦应付的违约金并无不当，本院予以维持。对金利源公司要求按总房款的20%支持违约金155,797元的主张，本院不予支持。因不动产登记中心出具的《房屋登记查询结果通知书》载明案涉房屋的实测面积为50.45平方米，与房屋买卖合同中约定的房屋面积相比，面积误差比绝对值超过了3%，且房屋的实际建筑层高5.1米也与合同约定的5.7米不符，何晓莉、李昌伦以此为由主张解除合同并要求退还购房款及占用资金的利息符合法律规定。一审认定退还购房款的利息按同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算是正确的。经计算，金利源公司应向何晓莉、李昌伦支付退还购房款的利息与何晓莉、李昌伦应向金利源公司支付的违约金大致相当，一审认定二者予以冲抵后互不给付并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人金利源公司与上诉人何晓莉、李昌伦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,838元，由华蓥金利源置业有限公司负担8419元，由何晓莉、李昌伦共同负担8419元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 敏 审 判 员  陈 萱 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十月十三日 法官助理  刘延娟 书 记 员  王 婷