河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4728号上诉人（原审原告）：汪宝玉，男，汉族，1980年8月19日出生，户籍地邓州市，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔文革，女，汉族，1961年4月4日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：王瑞，男，汉族，1982年1月19日出生，住邓州市。系崔文革之子。原审第三人：彭东毅，男，汉族，1982年5月6日出生，住邓州市。原审第三人：李花，女，汉族，1984年9月10日出生，住邓州市。上诉人汪宝玉因与被上诉人崔文革及原审第三人彭东毅、李花案外人执行异议之诉一案，不服河南省邓州市人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1381民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪宝玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持汪宝玉的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由崔文革承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定汪宝玉与彭东毅、李花签订的《房屋买卖协议》无效是错误的。该协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审判决适用的国办发（1999）39号国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资发（2004）234号《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》均不属于法律、行政法规的强制性规定。汪宝玉虽为城市户口，但从小在汲滩镇长大，原为农村户口，且汪宝玉购买该涉案不动产系与王茹婚姻关系存续期间，属夫妻共同财产，其妻子至今为农村户口。2.一审法院认定汪宝玉未合法占有涉案不动产是错误的。汪宝玉与彭东毅、李花在2018年10月4日签订《房屋买卖协议》，于2018年10月4日、7日支付全部购房款30万元，该时间早于一审法院的查封期间。且汪宝玉进行装修后一直居住在涉案房产中，庭审中提供的元庄村村委证明、电费交费本等均可予以证实。本次房产交易未办理过户非因汪宝玉自身原因，系因政府机构改革，房管部门暂停办理过户手续而未办理过户登记手续。因此，汪宝玉享有排除执行涉案不动产的权利，人民法院应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规，驳回汪宝玉的诉讼请求，属适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。崔文革辩称，1.一审法院执行局是实际考察在无人居住的情况下才去执行，在执行期间未提出执行异议。汪宝玉现在提出装修居住是有欺骗嫌疑，其提供的村委会证明、电费缴费本存在伪造的情况，证明是在开庭前才去开具的，且一直长期居住这几个字迹和前边的字迹明显不同，是汪宝玉自己添加上的，而进行装修居住的时间是2019年5月29日。经过了解，电费条一直是彭东毅交的，汪宝玉只交了一次。2.该房屋不属于商品房，是农村集体土地上的房屋，只有房产证，没有不动产证。汪宝玉是城市户口，其夫妻二人并非元庄街**的人，城镇户口不能购买农村集体土地上的房屋。3.汪宝玉在富士康公司担任主管，彭东毅的工作是汪宝玉安排的，且汪宝玉在老家有自己的住宅，其买这套房子的目的有待考量。汪宝玉向一审法院起诉请求：1.依法排除对邓州市××××Ｓ244线西侧（房权证邓字第**）房屋的执行；2.本案诉讼费由崔文革承担。一审法院认定事实：案外人骆紫梅与崔文革系朋友关系，骆紫梅与李花系母女关系，李花与彭东毅曾系夫妻关系，2019年2月1日李花与彭东毅协议离婚。2016年5月30日骆紫梅向崔文革借款20万元，骆紫梅于当日向崔文革出具借条，同时第三人李花作为担保人在借条上签字按手印，该借条载明：“今借到崔文革贰拾万（200000.00）元整。证明人：张某，担保人：李花，月息1分5厘，借款人：骆紫梅，2016年5月30日，半年期，还清后李花房权证归还。”，后崔文革催要20万元借款，骆紫梅未予偿还，第三人李花于2016年11月26日向崔文革出具借条，该借条载明：“今借到2016.5.30，20万（贰拾万元整）到2016年12月底归还，月息1分5厘，到期不还加倍。李花2016.11.26。”，因骆紫梅未在2016年12月底归还崔文革20万元借款，崔文革向骆紫梅、李花催要借款，彭东毅承诺将自己与李花共同共有的涉案房子卖掉后偿还崔文革的20万元借款，同时彭东毅向崔文革出具条据，该条据载明：“元庄街房子卖掉还崔文改贰拾万元整（200000.00），如果骆紫梅还款，还多少从总数中减多少。彭东毅2018年4月2日。证人张某。”，因骆紫梅、李花、彭东毅未予偿还崔文革20万元借款，故2019年3月7日崔文革诉至一审法院。2019年3月14日，根据崔文革申请，一审法院作出（2019）豫1381民初2225号民事裁定书，裁定：“查封李花、彭东毅共同共有的位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**），查封价值以35万元为限，查封期限为二年。查封期间，该房产不得买卖、过户及设定他项权利。申请延长查封期限的，应当在查封期限届满七日前提出续行查封的申请。”。2019年9月2日，一审法院经审理作出（2019）豫1381民初2225号民事判决书，判决：“一、骆紫梅于判决生效后二十日内一次性偿还崔文革200000元借款及利息（利率按1.5％计算，自2016年5月30日起至借款清偿完毕之日止）；二、李花、彭东毅对上述200000元借款本金及利息承担连带偿还责任。”，该判决书现已生效。崔文革根据上述（2019）豫1381民初2225号民事裁定书和（2019）豫1381民初2225号民事判决书，2019年12月19日向一审法院申请强制执行，申请执行彭东毅、李花名下位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**），一审法院于2019年12月19日立案，案号（2019）豫1381执3010号。李花、彭东毅（夫妻关系存续期间）共同共有的位于邓州市××××Ｓ244线西侧的涉案房产（房产证号为39××**），系双方购买的邓州市汲滩镇元庄村集体土地上的房屋。2018年10月4日彭东毅、李花（夫妻关系存续期间）与汪宝玉签订房屋买卖协议，将共同共有的位于邓州市××××号的房产（房产证号为39××**）出卖给汪宝玉，并于当日在邓州市公证处作出（2018）豫邓证内民字第2080号公证书，汪宝玉2018年10月4日、2018年10月7日分两次向彭东毅支付共计30万元的购房款，彭东毅、李花亦将房屋的房权证交付给汪宝玉，但未办理过户手续。在一审法院执行局执行案号（2019）豫1381执3010号案件期间，即执行涉案房产期间，2020年4月汪宝玉向一审法院执行局申请执行异议，2020年4月8日一审法院执行局作出（2020）豫1381执异25号执行裁定书，裁定：“驳回案外人汪宝玉的异议请求”。汪宝玉不服，于2020年4月26日向一审法院提出案外人执行异议之诉，请求判令依法排除对邓州市××××Ｓ244线西侧（房屋所有权证号：房房权证邓字第**）屋的执行；本案诉讼费由崔文革承担。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，国办发（1999）39号国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定农民的住宅不得向城市居民出售。国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项明确规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资发（2004）234号《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。本案中，汪宝玉与彭东毅、李花签订的《房屋买卖协议》，买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。而农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有这特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，汪宝玉的户籍地是河南省古城街道办事处交通路**，系城镇居民户口，亦并非案涉房屋所在的邓州市汲滩镇元庄街的集体经济组织成员，其不具有享有该村宅基地的资格，故汪宝玉亦无法在《房屋买卖协议》的基础上办理房产过户手续，其未合法占有涉案不动产，汪宝玉与彭东毅、李花之间签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律法规的强制性规定，应认定为无效。故汪宝玉要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。但本案诉讼系彭东毅、李花引起，其具有明显过错，应承担本案诉讼费用。为了维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回汪宝玉的诉讼请求。案件受理费5800元，由彭东毅、李花负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是汪宝玉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人请求对执行标的排除强制执行的，应当举证证明其对执行标的享有物权或物权期待权。案涉房屋作为执行标的，登记在彭东毅、李花名下，该房屋位于农村集体土地上，而汪宝玉系城镇户口，依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项的规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，一审法院据此认定汪宝玉与彭东毅、李花签订的房屋买卖合同无效并无不当。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，汪宝玉不能依据其与彭东毅、李花之间的房屋买卖合同取得案涉房屋的物权，故其对案涉房屋不享有物权期待权。汪宝玉在二审中称其买房系为其父母居住使用，而且其父母和妻子均为农村户口，无论其所述是否属实，均不能改变该房屋买卖合同无效的法律后果，故其要求对案涉房屋排除强制执行的理由不能成立，本院不予支持。彭东毅、李花在长期承担债务、多次更换条据、拖延履行偿还义务的情况下，将自己名下房产出售他人，不排除双方串通、逃避执行的故意。综上所述，汪宝玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由汪宝玉负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十月二十六日法官助理朱海霞书记员牛志烨