黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终939号 上诉人（原审被告）：郭姣荣，女，1968年7月19日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张向阳，女，1968年11月24日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被上诉人（原审原告）：张赫中，男，1972年9月2日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 被上诉人（原审原告）：张家凤，女，1968年8月5日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 上诉人郭姣荣因与被上诉人张向阳、张赫中、张家凤房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭姣荣及其委托诉讼代理人管立君、被上诉人张向阳、张赫中、张家凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭姣荣上诉请求:请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初1988号民事判决，发回重审或依法改判驳回张向阳、张赫中、张家凤的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。郭姣荣租赁房屋办学，双方签订的租赁合同中约定，张向阳、张赫中、张家凤保证交付租赁房屋能够正常使用，郭姣荣接收房屋后，因消防不合格及泡水问题导致房屋不能正常使用，原审法院对此未予认定。双方当事人对终止租赁合同没有异议，且在2019年5月郭姣荣向张向阳、张赫中、张家凤交付二间房屋，张向阳、张赫中、张家凤同意另行出租并告知郭姣荣协助出租房屋，原审法院对此事实未予认定。双方当事人间是租赁合同纠纷，不存在侵占事实，原审法院确定案由错误，且认定郭姣荣占有张向阳、张赫中、张家凤的房屋缺乏客观事实，判令郭姣荣给付房屋占用费无事实及法律依据，应撤销原审判决。 张向阳、张赫中、张家凤辩称，1.2019年6月20日，牡丹江市消防支队东安区大队作出的《责令限期整改通知书》针对的是京江保利酒店，不是张向阳、张赫中、张家凤。郭姣荣未停止经营，将房屋分租给美术班并收取租金。一审法院判决正确。租赁合同及补充协议未约定租赁房屋用途，郭姣荣将房屋用于开办小龄儿童技能培训应取得办学许可，办理许可证必然涉及消防设施能否正常使用。郭姣荣自认其自2018年4月28日开办培训班，说明租赁房屋符合使用条件。双方租赁合同中约定，收房一个月内出现问题由张向阳、张赫中、张家凤负责，之后由郭姣荣负责。2018年6月4日签订的补充协议承租日期延期三个月，该三个月的租金是张向阳、张赫中、张家凤因房屋漏水问题给予郭姣荣的补偿。故郭姣荣主张房屋存在消防问题及漏水问题与事实不符。2.郭姣荣主张于2019年5月将房屋交给张向阳、张赫中、张家凤与事实不符。2020年5月3日，郭姣荣将房屋交给张向阳、张赫中、张家凤，双方在交接书中签字确认。郭姣荣应支付截止2020年5月3日之前的房屋占用费。综上所述，郭姣荣的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。 张向阳、张赫中、张家凤向一审法院起诉请求：1.要求郭姣荣腾退位于东安区长安街南太平路东的京江保利大厦五楼张家凤名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、张向阳名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、张赫中名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号的房屋；2.郭姣荣给付房屋租金9937元（自2019年4月28日计算至2019年6月5日止）；3.郭姣荣给付房屋占用费23441元（自2019年6月6日计算至2019年9月6日止），房屋占用费给付至郭姣荣实际交付房屋之日止；4.郭姣荣给付滞纳金（以年租金93000元为基数，按每日2‰自2019年3月28日计算至实际腾房之日止）；5.郭姣荣给付房屋厕所、隔断墙恢复费3万元；6.郭姣荣承担诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月18日，张向阳、张赫中、张家凤（三人系姐弟关系）委托张赫中与郭姣荣签订租赁合同，郭姣荣租赁张向阳、张赫中、张家凤位于东安区长安街南太平路东的京江保利大厦五楼，张家凤名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、张向阳名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、张赫中名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号的房屋。双方约定第一年租金9万元，第二年租金9.3万元，按年缴纳，提前一个月支付。郭姣荣保证按时缴纳，超期按每天2‰收取滞纳金。张向阳、张赫中、张家凤保证该房屋各项线路、管道畅通。收房一个月内出现问题由张向阳、张赫中、张家凤负责，过后均由郭姣荣自行负责，郭姣荣自行承担使用该房屋产生的改造装修费用。郭姣荣向张向阳、张赫中、张家凤缴纳押金5000元，在结清郭姣荣应承担的费用后，张向阳、张赫中、张家凤将押金退还。租赁期限自2018年1月28日至2028年1月28日止。2018年6月4日，张赫中与郭姣荣签订补充协议，约定原承租日期延期三个月，起租日期为2018年4月28日。合同签订后，郭姣荣将该三套房屋改造装修后用于经营小龄儿童课后技能培训。双方对于郭姣荣已缴纳2018年的房屋租金无异议。2019年4月28日，郭姣荣向张向阳、张赫中、张家凤缴纳房屋租金1万元。另查明，2019年5月7日，张向阳、张赫中、张家凤向郭姣荣发出催缴房费通知，通知郭姣荣一周内交纳剩余房费及滞纳金。如不交纳，视为解除合同，限十五日内空出房屋并恢复原有卫生间及隔断墙。2019年6月5日，张向阳、张赫中、张家凤向郭姣荣发出解除合同通知书，限郭姣荣十五日内搬走。2019年6月20日，涉案房屋经消防部门检查存在多处安全隐患，涉案房屋所在的五楼不应设置儿童活动场所。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案中，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张向阳、张赫中、张家凤将涉案三套房屋交付郭姣荣使用，郭姣荣支付租金，双方当事人之间形成租赁合同关系。张赫中代表张向阳、张赫中、张家凤与郭姣荣签订的租赁合同是张向阳、张赫中、张家凤与郭姣荣的真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。关于张向阳、张赫中、张家凤要求郭姣荣给付租金9937元（自2019年4月28日计算至2019年6月5日）的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。本案中，双方当事人签订的租赁合同约定2019年租金93000元，按年缴纳租金。张向阳、张赫中、张家凤委托张赫中处理租房事宜，张赫中与郭姣荣于2018年6月4日签订的补充协议是关于房屋租赁的补充协议，在张向阳、张家凤委托事项之内，故该补充协议对于张向阳、张赫中、张家凤和郭姣荣均具有法律约束力。补充协议约定原承租日期延期3个月，起租日期为2018年4月28日。租金按年缴纳，郭姣荣于2019年4月28日缴纳2019年的租金1万元，应视为缴纳的自2019年4月28日计算至2019年6月5日的租金。故郭姣荣不欠张向阳、张赫中、张家凤主张的自2019年4月28日计算至2019年6月5日的租金。张向阳、张赫中、张家凤此项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。关于张向阳、张赫中、张家凤要求郭姣荣腾退涉案房屋，给付房屋占用费23441元（自2019年6月6日计算至2019年9月6日），房屋占用费给付至郭姣荣实际交付房屋之日止的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。双方当事人微信聊天记录证实双方同意提前解除房屋租赁合同，郭姣荣作为房屋承租人，在双方同意解除房屋租赁合同后，有义务按约定将房屋腾退给张向阳、张赫中、张家凤。张向阳、张赫中、张家凤系该房屋的所有权人，应当享有该房屋占有、使用、收益、处分的权能，现郭姣荣非法占有房屋，侵犯了张向阳、张赫中、张家凤的物权;郭姣荣应当按照同等地段、同等面积的房屋租赁费向张向阳、张赫中、张家凤支付房屋占有使用费。张向阳、张赫中、张家凤按年租金93000元÷365天×92天，主张自2019年6月6日计算至2019年9月6日止的涉案房屋占用费23441元，房屋占用费给付至郭姣荣实际交付房屋之日止的诉讼请求，符合双方的约定，亦属合理范围，予以支持。关于张向阳、张赫中、张家凤要求郭姣荣给付滞纳金（以年租金93000元为基数，按每日2‰自2019年3月28日计算至实际腾房之日止）的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定郭姣荣保证按时缴纳租金，超期张向阳、张赫中、张家凤按每天2‰收取滞纳金。双方签订的补充协议将租金起算日期定为每年4月28日。郭姣荣于2019年4月28日交纳租金1万元，郭姣荣未拖欠租金，根据合同约定，张向阳、张赫中、张家凤向郭姣荣主张滞纳金缺乏事实依据和法律依据，不予支持。关于张向阳、张赫中、张家凤要求郭姣荣给付涉案房屋厕所、隔断墙恢复费3万元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，张向阳、张赫中、张家凤对于郭姣荣将涉案房屋改造装修事宜明知，且未提出异议，现张向阳、张赫中、张家凤向郭姣荣主张涉案房屋厕所、隔断墙恢复费3万元，但未提供相应的证据，其应自行承担举证不能的法律后果。张向阳、张赫中、张家凤此项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。综上所述，判决如下：一、郭姣荣于本判决生效之日起十日内腾退位于东安区长安街南太平路东的京江保利大厦五楼，张家凤名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、产籍号380-485-3/2-x-xxxxxx号，张向阳名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxxx号、产籍号380-485-3/2-x-xxxxxx-x号，张赫中名下的产权证号为牡房权证东安区字第xxxxxx号、产籍号380-485-3/2-x-xxxxxx-x号的房屋；二、郭姣荣于本判决生效之日起十日内给付张向阳、张赫中、张家凤房屋占用费23441元（以年租金93000元为基数，自2019年6月6日计算至2019年9月6日止），并以年租金9.3万元为基数，支付自2019年9月7日计算至实际交付房屋之日止的房屋占用费；三、驳回张向阳、张赫中、张家凤的其他诉讼请求。案件受理费1384元，减半收取计692元，由郭姣荣负担386元，张向阳、张赫中、张家凤负担306元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.郭姣荣证据一，58同城招租截图6张、房屋内部照片2张，证明：张向阳、张赫中、张家凤于2019年至今多次在网上发布招租信息，且不是第一次发布。郭姣荣装修房屋使房屋增值大，房屋系三户独立房照，在2019年起诉之前张向阳、张赫中、张家凤就接手房屋并对外招租。证据二，2019年11月27日郭姣荣、吴晓辉与张向阳、张赫中的谈话录音一份、2020年3月22日监控录像一份、手机视频一份。证明：谈话录音证明2018年发生火灾后，消防部门多次责令整改通知和严令禁止少儿办学，郭姣荣租赁房屋的用途无法实现。房屋漏水严重，双方协商2019年只使用一个房间，1万元支付的是一个房间的租金，原审法院按三个房间判定租金错误。监控录像证明张向阳、张赫中、张家凤有房屋钥匙，可随时出入房屋，原审法院认定郭姣荣占用房屋事实不清。手机视频证明2020年5月，郭姣荣的弟弟打电话询问房屋是否能分租，张向阳答复可以分租，张向阳、张赫中、张家凤对郭姣荣捆绑租赁，显失公平。2019年双方达成只租一间房屋的协议成立。证人吴晶出庭作证，证明：房屋在出租之前就存在消防安全问题，张向阳、张赫中、张家凤隐瞒房屋不适用于少儿教育的用途，导致郭姣荣发生装修损失。合同不能履行是因火灾发生后消防部门的禁令，郭姣荣无过错。 张向阳质证认为，对证据一的形式要件无异议，对证明问题有异议。该组照片是2019年12月14日在案涉房屋拍摄的，当时合同已经解除，郭姣荣一直使用房屋并转租他人。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。合同约定三间房屋一起租，因房屋漏水，给补偿三个月房费让他自己维修。录音中也强调三间一起租，没有单租。张向阳领热力公司的人去改造供热，不是对外出租房屋。2019年6月5日双方租赁合同已经解除，之后房屋出租与郭姣荣无关。对证人吴晶的证言有异议，不确定证人是舞蹈学校的人。 张赫中质证认为，对证据一的形式要件无异议，对证明问题有异议。该组证据形成于双方解除合同后，与郭姣荣无关。张赫中的房间原有卫生间隔断墙、房屋的白钢玻璃门被拆除使用功能下降，重新建起需要一笔费用，双方合同中明确规定，解除合同时需把卫生间隔断墙和玻璃门重新恢复。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。张向阳、张赫中、张家凤没有同意租一间房屋，郭姣荣占用房屋事实清楚。对证人吴晶的证言有异议，其未看到消防整改通知书，没有接到消防部门让其搬走的通知，其所述是听他人说的。 张家凤质证认为，对证据一的形式要件无异议，对证明问题有异议。双方于2019年6月5日已经解除合同，后期郭姣荣使用房屋属于侵占，在其租房之前房屋已经装修，有照片为证，三间房屋整体出租有优惠，有合同为证。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。房屋存在消防安全问题不是个人能决定的，2019年6月5日已经解除房屋租赁合同，2019年6月20日的整改通知无意义。合同中明确写明，在交房一个月内维修义务属于张向阳、张赫中、张家凤，一个月之后出现的所有问题都由郭姣荣承担。由于楼上漏水，张家凤决定免了三个月房租，分租事实不成立。合同解除后，郭姣荣一直侵占房屋至2020年5月3日才搬出。只要价格合理，房屋可以分租。对证人证言有异议，证人于2016年开舞蹈学校，如果消防不合格，其无法取得营业执照，说明不是一直存在安全隐患。火灾发生后存在的安全隐患与张向阳、张赫中、张家凤无关，个人无法对消防进行改造。 本院认证认为，对证据一、证据二的形式要件予以确认。证据一虽可证实张向阳、张赫中、张家凤于2019年发布房屋招租信息，但结合张向阳提供的《交接书》，无法认定一审诉讼前张向阳、张赫中、张家凤已接手案涉房屋的事实，故对证据一的证明问题不予采信。证据二无法证实经双方协商，同意郭姣荣2019年只使用一个房间的事实，故对证据二的证明问题不予采信。吴晶的证人证言不能证实案涉房屋在出租之前即存在消防安全隐患及张向阳、张赫中、张家凤隐瞒房屋不适用于少儿教育用途的事实，故对该证人证言不予采信。 2.张向阳证据一组，照片9张、交接书一份，证明：在解除房屋租赁合同之后，截止2019年10月14日郭姣荣仍在使用房屋，其于2020年5月3日归还房屋。 郭姣荣对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。只有一张照片中有两个孩子，没有教师进行授课，说明房屋当时是空置的，郭姣荣没有实际使用房屋。微信聊天记录是张向阳与他人的谈话记录，与郭姣荣无关。可以证明郭姣荣对房屋的装修改造。对2020年5月3日的交接书予以认可，双方在一审诉讼时，张向阳、张赫中、张家凤已在网上发布信息招租，即已实际接收房屋。因疫情导致交接延迟到2020年5月3日，实际交接时间应在2019年诉讼开始时。 本院认证认为，对该证据的形式要件予以确认，该证据可以证明2020年5月3日，郭姣荣与张赫中签订《交接书》交接房屋的事实，对该事实予以确认。 根据双方当事人在一、二审中的陈述及在卷佐证的证据材料，本院二审对一审认定事实予以确认。另查明，2020年5月3日，郭姣荣与张赫中签订《交接书》，内容为：“今郭姣荣已将房屋腾出，水电费截止到5月3日，水表数已留照片发至张家凤手机。房门钥匙四套都已交予张赫中。物业费没有票据（不确定是否已交）。”郭姣荣在交接人处签字，张赫中在接收人处签字。 本院认为，关于郭姣荣主张其不应支付房屋占用费的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，当事人对其主张的诉讼请求应承担举证责任且其提供的证据足以证明其事实主张。本案中，郭姣荣主张张向阳、张赫中、张家凤已于2019年接收案涉房屋，其未占用房屋不应支付房屋占用费，即负有提供证据证实其主张的义务，此时举证责任在郭姣荣。结合2020年5月3日，郭姣荣与张赫中签订的《交接书》所记载的“水电费截止到5月3日”的内容，可以认定郭姣荣实际使用案涉房屋的截止日期应为2020年5月3日。郭姣荣称张向阳等人于2019年即接收案涉房屋与双方签订的《交接书》内容不符，其主张仅使用了其中一个房屋及《交接书》是事后所签，但未提供证据足以证实其主张，对此郭姣荣应承担举证不能的法律后果。另经审理查明，因郭姣荣拖欠房租，张向阳、张赫中、张家凤于2019年5月7日发出催缴房费通知，通知郭姣荣一周内交纳剩余房费及滞纳金。如不交纳，视为解除合同，限十五日内空出房屋并恢复原有卫生间及隔断墙。2019年6月5日，张向阳、张赫中、张家凤向郭姣荣发出解除合同通知书，限郭姣荣十五日内搬走。对上述事实，郭姣荣亦予以认可，据此双方当事人间的房屋租赁合同已经解除，一审法院判令郭姣荣交纳2019年6月6日之后的房屋占用费并无不当。郭姣荣的该项主张无事实根据及法律依据，本院不予支持。 关于郭姣荣在二审庭审中主张一审法院未依法释明，程序违法的问题。本案一审时，郭姣荣提交的书面答辩意见及其在庭审中的口头答辩意见均未提出关于房屋装修费用的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩主张归纳的争议焦点不包括房屋装修费用的问题，郭姣荣对此亦无异议。郭姣荣在一审时未提起反诉是其自行处分权利，不属于法院应依职权行使释明权的情况，如其确有证据证实，可另行主张权利。郭姣荣的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，郭姣荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费386元，由郭姣荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  贾海波 审 判 员  杨大奎 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  祖 睿 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ······