辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初10082号原告：解长香，女，1976年8月30日出生，汉族，住辽宁省凤城市。委托诉讼代理人：王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解长城，住沈阳市沈河区，系原告解长香弟弟。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路**。破产管理人：辽宁开宇律师事务所。管理人负责人：郑可心，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕力加，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭琳，系辽宁开宇律师事务所实习律师。原告解长香与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解长香及其委托诉讼代理人解长城、王玉娇，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司破产管理人的委托诉讼代理人吕力加均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解长香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金100万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月10日原、被告签订一份《商品房买卖合同》及一份《房屋买卖补充协议》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于沈河区房屋，房屋用途为写字间，建筑面积1230.93平方米，总价款600万元，付款方式为合同签订后三日内付购房款400万元，剩余200万元在房产手续办完后30日内付清。《商品房买卖合同》签订同时双方另行签订一份《补充协议》，协议约定：被告在2015年9月10日为原告办理房屋产权登记手续，房屋产权登记手续办理完毕后原告向被告支付购房尾款200万元；如被告未在约定时间内为原告办理产权登记手续，则被告一次性赔付原告违约金300万元，其中违约金200万元抵顶原告应付的购房款200万元，剩余违约金100万元被告应向原告支付现金。原告履约向被告支付购房款400万元，被告向原告交付了房屋，2013年9月10日起原告一直占用并使用房屋至今，并承担该房屋从入住之日起至今的采暖费、物业费等费用。但截至诉讼之日被告未给原告办理备案登记及不动产登记手续，被告应向原告支付违约金300万元，其中200万元已经抵顶原告应付的购房款，剩余违约金100万元被告至今未能给付。2019年1月8日沈阳市沈河区人民法院作出（2019）辽0103破1号通知书，沈河区人民法院已经裁定受理被告破产清算一案，辽宁开宇律师事务所作为被告的破产管理人。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原告支付全部购房款并占用、使用房屋至今，涉案房屋不应当属于破产财产，被告理应按照约定向原告支付违约金100万元，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼并提出前列诉讼请求，恳请贵院受理并作出公正判决。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称昊宇公司）辩称，被告公司于2019年1月7日被贵院裁定受理破产清算，进入破产清算程序后，原告向管理人申报债权，并提供了案涉房屋的《商品房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收款收据、银行转账凭证、电费、物业费等证明材料。经管理人向被告公司法定代表人并实际控制人丁福国询问了解，丁福国承认上述合同及补充协议系由被告公司盖章签署，收据上的款项也由被告公司实际收取，但丁福国主张原告所付款项系原告对被告公司提供的借款，而非购房款，但对于借款的主张丁福国未向管理人提供相关证据证明。后管理人去案涉房屋现场核查，案涉房屋确实由原告经营的秋田美容院占有使用中。管理人在一债务会上对原告申报的债权予以暂缓确认，主要基于如下理由：1、根据管理人掌握材料，案涉房屋的原规划用途为“业主会所”，被告公司改变规划进行建设并出售房屋的依据管理人不清楚；2、根据双方签订的合同，房屋价款为600万元，原告支付了400万元，尚欠200万元未付；3、原告主张的违约金虽然有补充协议约定为依据，但管理人认为违约金约定过高，过分高于其实际损失。望法院查清事实、依法裁判。本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告解长香作为买受人与出卖人被告昊宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告解长香购买由被告昊宇公司开发的位于沈河区（建筑面积1230.93平方米）房屋，总金额为600万元，付款方式为合同签订日起3日内付购房款一期款400万元，剩余款200万元在房产手续办理完成后30日内付清。合同对房屋交付期限及产权登记并未约定。同日，原、被告经过协商就沈阳市沈河区市府大路290号摩根凯利大厦A座4层（整层1230.96平方米）商品房买卖合同达成《房屋买卖补充协议》，被告负责在两年内为原告办理房屋产权登记手续，在两年内办理完成相关手续则原告向被告支付购房尾款200万元，如在规定时间内（2015年9月10日前）未能办理完成，被告一次性赔付原告违约金300万元整，如未执行，用200万元尾款来顶赔偿款，余下100万元支付现金。从2015年9月10日起，五年内未办理房屋产权手续，被告每年为原告支付违约金80万元整。在2015年9月至2020年9月期间，被告完成办理相关手续则停止支付违约金，并且原告在一个月内为被告支付购房尾款200万元整。2020年9月如被告仍未为原告办理完成一切房屋产权手续，该房屋的所有权、使用权归原告所有，原告不需向被告支付尾款200万元，该款项用于原告自行办理相关手续，在原告自行办理房屋产权手续期间所需的一切材料被告应无偿提供并积极配合。被告同时将位于所售房产地下一设备间使用权卖给原告，原告已支付对价款20万元。同日，原告向被告昊宇公司支付房款4000000元，被告昊宇公司向原告出具《收款收据》。原告实际占有使用案涉房屋，并交纳物业费、采暖费等生活费用。因被告一直未能给原告办理产权登记手续，原告依据补充协议的约定起诉来院。庭审中，原告主张300万元违约金中的200万元以用于抵顶房款，故其仅主张违约金100万元。另查，2019年1月7日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司进入破产程序。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》等，系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。上述补充协议明确约定：被告负责在两年内为原告办理房屋产权登记手续……如在规定时间内（2015年9月10日前）未能办理完成，被告一次性赔付原告违约金300万元整，如未执行，用200万元尾款来顶赔偿款，余下100万元支付现金，现被告昊宇公司并未为原告办理房屋产权登记手续，依据双方约定，违约金支付的条件成就，剩余200万元房款应予以抵顶，原告亦有权向被告主张违约金。现被告在庭审中提出了违约金过高的抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金的作用系填补因违约而造成的损失。本案中，考虑原告实际支出款项数额，以及违约金抵顶房款的约定，未能办理产权登记给原告造成的损失等情况，本院认定以原告实际支出购房款资金占用期间的利息损失计算违约金为宜，即以400万元为基数，自2015年9月11日起计至被告破产之日，即2019年1月7日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，为664444.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，判决如下：一、确认原告解长香对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司享有664444.44元违约金债权；二、驳回原告解长香其他诉讼请求。案件受理费6900元（已减半收取），由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 班 蕊二〇二〇年十月十五日书记员 徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条：债权人对债权表记载债权有异议，向受理破产申请的人民法院提起诉讼的，人民法院应当依据企业破产法第二十一条和第五十八条的规定予以受理。但人民法院对异议债权已经作出裁决的除外。债权人就争议债权起诉债务人，要求其承担偿还责任的，人民法院应当告知该债权人变更其诉讼请求为确认债权。