广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10561号原告：东莞市昊岳物业管理有限公司，住所地：东莞市****************。法定代表人：瞿小华，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯学娟，女，1983年9月19日出生，汉族，身份证住址：天津市河东区************1*****，公民身份号码：120************028，该公司物业经理。委托诉讼代理人：王青，女，1991年9月12日出生，汉族，身份证住址：湖北省荆州市沙市区******2****1*，公民身份号码：421************846，该公司员工。被告：刘玉燕，女，1963年2月5日出生，汉族，身份证住址：广东省惠东县****************，公民身份号码：441************048。原告东莞市昊岳物业管理有限公司（以下简称昊岳公司）诉被告刘玉燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员陈芹适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告昊岳公司的委托诉讼代理人冯学娟、王青，被告刘玉燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊岳公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告拖欠2020年1月至2020年5月期间的物业管理费1191元,水费47.6元，滞纳金（从逾期之日起以应缴物业管理费为基数按每天1‰计算，暂计至2020年5月1日滞纳金为64.1元）；合计：1302.7元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，被告向一手业主郑丽萍（身份证号码210************928）购买位于东莞市常平镇丽城开发区*****8座6A号房，建筑面积为132.31平方米。2013年5月7日，被告于原告小区管理处办理了装修入伙手续，但拒绝签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告对涉案房屋提供物业管理服务和水费、电费、电视信号等代收代缴费用的服务，住宅的物业管理服务按1.8元/平方米（建筑面积）×月计收，由被告在每月1-5日交纳，若被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。该房屋的一手业主郑丽萍与原告曾签订《前期物业管理服务协议》，并且被告自入住以来也有缴纳物业管理费的记录，原告有理由认为被告对于该协议的内容有一定的了解。原告向被告提供了物业管理服务，依法全面履行了服务协议约定的义务。合同单方面履行至今，原告至今一直对涉案房屋提供物业管理服务，但被告不断拖欠物业管理费，目前尚欠从2020年1月至2020年5月的物业管理费，经原告多次催收拒不支付，因此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告刘玉燕辩称，一、原告与小区的物业服务合同已到期，小区已选聘新的物业和签订了新物业服务合同，新的物业服务合同已于2019年12月24日备案。原被告之间不存在物业服务合同关系，其无权起诉被告和要求被告支付物业费；二、新物业合同备案后，被告以种种理由不予办理交接手续，其行为违法，其不能要求和主张被告向其支付物业费；三、被告的物业服务费只有案外人新的物业公司东莞市明茵物业管理有限公司才有权收取，原告无权收取。本小区第一届业主委员会已经根据目前实际情况，向东莞市住建局主管部门去函咨询，主张行政措施不应干预已签订的合法商业合同的合法执行，以及山水雅居小区业主有权在此情况下拒交物业费给已经被辞退的原告，东莞市住建局对此并未表示异议。且原告服务期间未按前期物业服务合同履行，其服务存在诸多瑕疵，具体如下：1.原告在小区提供服务管理活动的过程中，小区发生了多宗业主被盗窃的治安刑事案件，消防栓经常没水，灭火器缺失及过期，业主提出也不维护；2.电梯困人、滑梯等故障频繁，导致业主对搭乘电梯心有余悸。原告及其维保公司不以提高业主生活便利为宗旨先行修复恢复业主日常出行，却屡次因为纠结在“钱”的问题上而不及时维修，导致业主苦不堪言，特别是只有一部电梯的业主。另外其聘请的维保公司报价也虚高，即使在与其它维保公司报价对比差距明显的情况下，仍继续聘用现维保公司；3.小区内公共部分的灯大多数是坏的，摄像头也少，死角多，出了问题则无从追查现场情况；4.垃圾清理不及时，蚊虫和老鼠滋生；5.根据前期物业服务合同第四章第二十条乙方权利义务第8条规定“每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用和收支账目”，但原告从未执行；6.利用其有的管理者地位和人员优势，干扰业主大会投票进程，打压业委会和热心业主。原丰巢快递设置在小区的快递收件柜，就因其与业委会续签了合同而遭原告停电，最终被赶出小区；7.其他的还如下：原告从未清洗过外墙，对业主投诉的瓷砖脱落后续处理结果也从未向全体业主交代；小区经常停水、爆水管、消防设施损坏短缺，保安巡查作假记录；小区蚊虫老鼠滋生，照明灯缺失现象普遍；原告从未公布过绿化完好率；小区时有车辆刮擦现象但从无摄像头可以监视，原告也从不负责及跟进；2019年7栋就发生了火灾，当时消防栓不能自动出水，要人跑到楼上手动打开阀门才有水。另外治安案件发生率的指标指定没有依据，也从未见其公示。门岗保安值班睡觉现象也很普遍，甚至集体脱岗；根据2017年11月24日召开业主大会表决，原告已经被业主投票解聘。原告多年按180元收取露天车位，近来更是私自更改收费方式，取消月卡，改为计时，导致业主停车费用明显上涨；四、原告历年所得公共收益应归全体业主所有，但其一直拒绝归还和履行移交公共收益的义务，被告亦可先行不予缴纳物业管理费，以届时抵冲该部分费用。五、原告收缴管理费和停车费不开具发票，涉嫌偷逃税；六、被告未收到过书面催缴通知书；七、双方未签署《服务协议》等类似合约或合同，不存在原告主张的欠费违约；八、原告单方要求业主按照1.8元/平方米标准缴纳物业管理费，无依据。原告在2007年9月24日至2009年9月24日期间，持有三级资质证书，是三级的物业管理服务企业的资格，并不是二级的物业服务企业资格。按照《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，其注册资金应达到300万元或以上，而原告注册资本只有50万元，只符合三级物业服务企业的条件，按照《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》的规定，原告在其资质有效期内，最高的管理费收费标准最高也只是1.4元/平方米每月，原告应退还这几年多收的物业管理费差价，之前应当按1.1元/平方米/月收取，而不是1.8元。被告在交楼时因不熟法规的情况下被原告催促签名“同意”其条款，有诱导和欺骗的嫌疑。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：原告是案涉东莞市中房・山水雅居的前期物业管理企业，受开发商的委托进行物业管理。被告是东莞市常平镇丽城开发区*****第二期（商住楼）8座6A号房的业主，该房屋的建筑面积为132.31平方米。上述房屋的原业主为郑丽萍。2010年6月4日，原告与郑丽萍签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：原告受委托管理的事项包括住宅共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的运行、维护和管理，园艺及环境卫生，安全及消防，交通秩序与车辆停放，档案资料，房屋装饰装修管理，亦可受业主委托对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；委托管理自2010年6月4日起至成立业主委员会后重新与原告签订《物业管理委托合同》时止；交费时间为每月1-5日；住宅按1.80元/平方米（建筑面积）/月计算物业管理费，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。被告取得案涉房屋后，签署了《装修协议书》、《关于装修管理的温馨提示》、《住宅装修须知》给原告。原告主张其通过向被告邮寄特快专递的方式在诉讼时效内向被告催收本案物业管理费，该邮件显示拒收。被告刘玉燕主张未收到催收函。被告确认原告仍在管理案涉小区，但管理存在较多问题，提供电梯维修报价单及报价合同等为证。被告刘玉燕提供落款日期为2017年11月24日的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》、《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议结果校正公告》、物业服务合同备案申请表、告知函两份及EMS快递单，主张业主大会已决议不续聘原告，业主委员会多次通知原告交接，但原告拒不交接，业主大会新聘任的物业公司已通过了政府相关部门的备案，业委会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。原告对被告刘玉燕的上述主张不确认，认为虽然业主大会作出了不续聘的决定，但至今业主大会选聘的新物业的合法性并未得到政府部门的认可，原告愿意交接给合法接手的新物业，政府部门尚未要求原告退场或交接。另查，东莞市中级人民法院（2019）粤19行终153号行政判决书，确认撤销原东莞市房管局作出的《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果无效、新选聘的物业服务企业不能进场接管项目的内容。原东莞市房管局的物业行政职责由东莞市住房和城乡建设局承接，该局在2019年10月30日的《信访事项答复意见书》（东建群字第19167号）中明确，该局认定明茵公司得票率超过50%，该结果与公示结果内容无实质性冲突，该局无依据撤销该表决结果。信访人金荣华等人对该意见书不服，向广东省住房和城乡建设厅申请复查，该厅于2019年12月23日作出《广东省住房和城乡建设厅关于请对金荣华等人信访事项重新作出处理意见的函》，认为东莞市住房和城乡建设局的前述意见书事实不清、明显不当，需由东莞市住房和城乡建设局重新作出处理意见。上述事实，有收款凭证、水表读数、商品房买卖合同、住宅装修须知、装修协议书、关于装修管理的温馨提示、前期物业管理服务协议、邮政特快专递单、《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会会议结果公告》、《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议结果校正公告》、物业服务合同备案申请表、告知函两份及EMS快递单以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原告是案涉中房・山水雅居的前期物业管理企业，被告是中房・山水雅居的业主。原告目前仍在为案涉小区提供物业管理服务。被告主张原告经多次通知拒不交接，被告有权不向原告缴纳物业管理费。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。相关行政机关对于“《东莞市常平镇山水雅居小区业主大会2018年定期会议》结果是否有效、新选聘的物业服务企业是否能进场接管项目”作出肯定结论前，案涉小区的物业服务合同应适用上述规定。因此，被告仍应按照前期物业管理服务协议的约定，向原告缴纳物业管理费及逾期未交的滞纳金。被告刘玉燕主张原告提供的物业服务存在较多问题。本院认为，原告不履行或者不完全履行合同约定时，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告提出拒交物业管理费的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。被告认为其有权先行不缴纳物业管理费，后以小区公共收益进行冲抵。本院认为，小区公共收益属于全体小区业主，被告的以公共收益抵扣物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告刘玉燕主张业主委员会已告知常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局，业主将只向新进场的物业公司缴纳物业管理费，该两个部门未回复书面不同意见。本院认为，原被告之间的物业服务合同纠纷属于平等主体之间的民事权利义务纠纷，被告刘玉燕是独立的民事完全行为能力人，而常平镇房管所、东莞市住房和城乡建设局是政府行政管理部门，对于被告刘玉燕的民事行为不在其职权管辖范围之内，其以该两个部门未回复书面不同意见来证明其不向原告缴纳物业管理费的合理性，没有法律依据，本院不予支持。被告主张根据原告的等级，原告的收费标准不应超过1.4元/平方米。原告的资信等级为三级，该三级与东莞市住宅物业服务收费政府指导价中的住宅物业管理服务等级的三级并非一个概念，对于被告主张的因原告资信等级为三级故物业费收费标准应按1.4元/平方米收取的主张，本院不予采纳。原告诉请按1.80元/平方米/月来计收案涉房屋的物业管理费，有《前期物业管理服务协议》为据，被告理应按该合同约定按时足额交纳物业管理费。案涉房屋的建筑面积为132.31平方米，则被告每月应交纳的物业管理费为238.2元（132.31平方米×1.80元/平方米/月）。原告诉求被告支付2020年1月至2020年5月期间的物业管理费1191元，本院予以支持。被告未依约按时足额交纳物业管理费，已构成违约。滞纳金以每月应交的物业管理费即238.2元为基数、从逾期之日即当月6日起按每日千分之一的标准分别计至实际付清之日止，但滞纳金的总额应以尚欠的物业管理费金额为上限。超出上述标准的部分，本院不予支持。原告提供水表读数表，主张被告尚欠原告2020年5月的水费47.6元，被告未提出反驳或提供付款凭证，对于原告的该主张，本院予以采纳。原告主张的水费滞纳金，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条、《高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条的规定，本院判决如下：一、被告刘玉燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2020年1月至2020年5月期间的物业管理费1191元及滞纳金（计算方法：自2020年1月1日起至2020年5月31日止，以每月应交之数238.2元为基数，自次月6日起，分别按每日千分之一计至付清之日止，但滞纳金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、被告刘玉燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市昊岳物业管理有限公司支付2020年5月的水费47.6元；三、驳回原告东莞市昊岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘玉燕负担，原告东莞市昊岳物业管理有限公司已预交。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 陈 芹二〇二〇年九月二十八日书记员 张政荣王柳垚附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《广东省物业管理条例》第五十条第四款物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。