江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终4166号上诉人（原审被告）：夏宝玉，女，1978年6月26日生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住江苏省张家港市。被上诉人（原审原告）：苏州金宾士房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇金谷路**。法定代表人：许文悌，执行董事。委托诉讼代理人：黄韵皎，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。上诉人夏宝玉因与被上诉人苏州金宾士房地产开发有限公司（下称金宾士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初13281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏宝玉上诉请求：1、撤销江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初13281号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：双方在签订合同时商议决定“先用后付”的方式期满后交租。该共计13套房的租赁合同均用了统一的格式模板。故合同签订后，上诉人并未违反合同约定，不存在违约行为。金宾士公司在履行合同中存在多处违约行为。其明知上诉人租赁其房屋用于经营酒店使用，但因其消防管道室外没有贯通的原因，导致上诉人无法正常使用房屋，不能实现合同目的。且金宾士公司出租的部分房屋有质量问题、(8222房间、8219房间、上层屋顶漏水、房间墙体开裂、)以及走廊通道窗户周边墙体往里渗水等，导致被告原装修受到破坏、发霉、至今无法正常对外使用。另，被上诉人出租给上诉人M218部分面积，再未与上诉人商议的情况下，擅自又交付给第三方使用。上诉人在收到本案判决之前未收到任何与案情有关的诉状、证据等材料，也没有收到任何开庭通知及传票，后上诉人在巴马酒店处拿到本案的第一份材料就是判决书，原审法院就本案审理程序存在明显违法。金宾士公司在诉讼中答辩称：按照合同约定，上诉人承租被上诉人13套房屋所对应2019年度(2018年10月1日至2019年9月30日)的租金合计为人民币388980.90元，上诉人应当在2019年9月30日前付清，但上诉人至今分文未付。且，就在被上诉人一审提起诉讼追讨2019年度租金的时候，上诉人夏宝玉甚至还结欠2018年度(2017年10月1日至2018年9月30日)的租金未能支付，该2018年度租金最终是在法院强制执行的过程中才得以履行，上诉人足足拖欠了15个月的时间。此外，从2019年10月1日起至今，上诉人又已经实际占用房屋长达近1年的时间，该部分的租金(占用费)上诉人至今也依然分文未付。至此，上诉人存在拖欠支付租金的行为事实上已经长达3年，无论是依据《房屋租赁合同》的约定，还是根据《合同法》的规定，被上诉人都有权解除租赁合同，要求上诉人夏宝玉腾退房屋并支付拖欠的租金以及自解除之日起的占有使用费用。有关消防管道所涉及的问题，双方早已在2014年就已经协商处理完毕。上诉人也自行完成装修并实际对外经营至今，根本不存在其所谓无法正常使用、不能实现合同目的的情况。被上诉人在向上诉人交付租赁房屋时，经双方验收确认房屋状态是完好的，上诉人也未对房屋提出任何异议，因此，被上诉人向上诉人交付的房屋符合合同约定且不存在任何质量问题。被上诉人也根本不存在将出租给上诉人部分面积租赁给他人的情况。在(2019)苏0582民初3322号案件中，经法院先后两次传票传唤，夏宝玉均找各种理由拒不到庭参加诉讼。而在本案中，上诉人又故技重施，妄图拖延案件诉讼进程，逃避支付租金。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决并无任何不当；上诉人提起上诉的理由及诉请与事实不符、于法无据，请贵院依法驳回其上诉请求，维持原判。金宾士公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金宾士公司、夏宝玉之间签订的13份《房屋租赁合同》，夏宝玉腾退并返还原告租赁房屋；2、夏宝玉支付拖欠的房屋租金388980.9元（暂计算至2019年9月30日，之后按1065.7元/天计算至合同解除之日）及逾期利息（以388980.9元为基数，按年利率6%自2019年10月1日起计算至实际支付之日）；3、夏宝玉支付房屋占有使用费（自合同解除之次日按1065.7元/天计算至夏宝玉实际返还租赁房屋之日止）；4、本案诉讼费、财产保全保险费由夏宝玉承担。一审法院认定事实：2013年9月，金宾士房产（甲方、出租方）公司与夏宝玉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》13份，约定金宾士房产公司将其位于张家港市温泉逸墅62幢M109、M116、M117、M209、M210、M211、M212、M213、M214、M215、M216、M217、M218共计13套房屋租赁给夏宝玉经营酒店公寓。《租赁合同》主要内容为：租赁期限自2013年10月1日至2023年12月31日（2013年10月1日至2014年3月31日为免租期）；年租金分别为4万元、5万元、5万元、20718元、32585元、20718元、20718元、20718元、20718元、20718元、20718元、20718元、15290元；租金的涨幅：2014年至2017年之间的年租金保持不变，2018年至2021年之间租金按2017年租金上涨10%，2022年至2023年之间年租金按2021年租金上涨10%；本租赁合同因提前解除、合同期满或遇到拆迁等原因终止后，乙方应及时经租赁物交还给甲方，如有缺损应照价赔偿，乙方自行购置的家具等动产可由乙方处理，相关装潢、附着物及不动产等不得拆除，无偿交付给甲方；租赁期间内，乙方未按时缴纳根据法律规定及本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用，逾期超过10天，甲方有权立即解除合同，并没收乙方的履行定金及已付房租，同时乙方仍应支付剩余租期内租金作为支付甲方直接损失及可得利益损失的赔偿金。《租赁合同》签订后，金宾士房产公司交付了夏宝玉上述房屋。2014年9月18日，金宾士房产公司向夏宝玉出具声明：因金宾士房产公司的消防管道室外没有贯通，导致酒店无法经营；因夏宝玉已付2013年10月1日至2014年10月1日的房租，实际免房租7个月则延续到下一年计算。事后，夏宝玉仅支付2017年10月1日之前的租金，之后又支付10万元租金，剩余租金未能支付。金宾士公司于2019年3月12日向本院提起诉讼，要求夏宝玉支付2018年度租金288980元（2017年10月1日至2018年9月30日）及自2018年10月1日逾期付款利息、诉讼费（案号：（2019）苏0582民初3322号）。该案本院经审理后认为：……由于原告之原因导致被告延期开业，故被告为此要求延迟租金上涨的理由正当，本院予以采纳，为此，本院计算2017年10月1日至2018年9月30日的租金为：2107年度月平均租金为29468元，计算9个月，计265212元；2018年度月平均租金为32415元，计算3个月，计97245元，共计362457元。本院于2019年8月23日判决如下：一、被告夏宝玉应支付原告苏州金宾士房地产开发有限公司租金262457元（2017年10月1日至2018年9月30日）及该款按年息6%自2018年10月1日起计算至实际支付之日的利息。限于本判决生效后10日内履行；二、驳回原告苏州金宾士房地产开发有限公司的其他诉讼请求。该案民事判决书已生效。一审审理中，金宾士公司明确，夏宝玉尚结欠2018年度、2019年度租金，夏宝玉已严重违反合同约定。根据《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期间乙方未按合同约定支付租金逾期超过10天，甲方有权不经催告直接解除合同。金宾士公司主张于起诉之日解除合同。以上事实，由金宾士公司提交的房屋所有权证复印件、租赁合同、张家港市人民法院（2019）苏0582民初3322号民事判决书及当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：金宾士公司、夏宝玉签订《房屋租赁合同》依法成立、合法有效。根据合同约定，承租方逾期超过10天未支付房屋租金，出租方可解除合同。夏宝玉未全额支付房屋租金期间长达2年，金宾士公司有权依据双方约定解除案涉《房屋租赁合同》。金宾士公司现以诉讼的方式要求解除合同，一审法院认定夏宝玉收到本案应诉材料之日即2019年11月6日为合同解除之日，夏宝玉应将租赁物返还给金宾士公司。关于夏宝玉应支付的租金（占有使用费）数额问题，金宾士公司主张按1065.7元/天（2018年10月1日至2019年9月30日未付房屋租金总额388980.9元÷365天）的标准计算，未超出合同约定及法律规定。以此为标准，2018年10月1日至2019年11月6日期间的租金应为428411.4元（1065.7元/天×402天）；2019年11月7日至实际返还租赁物之日的占有使用费，继续按1065.7元/天的标准计算。夏宝玉逾期支付租金（占有使用费），构成违约，现金宾士公司主张按年利率6%的标准计算逾期付款损失，不违反相关法律规定，一审法院予以支持，但起算日应当调整为起诉之日。夏宝玉经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃到庭答辩、质证的权利,产生的法律后果由其自行承担。遂判决：一、原告苏州金宾士房地产开发有限公司与被告夏宝玉签订的案涉13份《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、被告夏宝玉于本判决生效之日内起30日内将向原告苏州金宾士房地产开发有限公司承租房屋腾空并返还给原告；三、被告夏宝玉于本判决生效之日起10日内支付原告苏州金宾士房地产开发有限公司租金428411.4元、占有使用费（自2019年11月7日起至被告将租赁物返还给原告之日止，按1065.7元/天的标准计算）,并赔偿逾期付款损失（以388980.9元为基数，自2019年10月14日起按年利率6%计算至被告实际给付之日）；四、驳回原告苏州金宾士房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22982元、财产保全费3520元，合计26502元，均由被告夏宝玉负担，于本判决生效后7日内交纳至本院。财产保全担保保险费1000元，由被告夏宝玉负担，于本判决生效后10日内支付给原告。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，金宾士公司与夏宝玉之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据生效法院判决及双方当事人在诉讼中的举证和陈述可以认定，金宾士公司曾因夏宝玉长期拖欠房租金而提起过诉讼，但在该案判决生效并经法院强制执行后，夏宝玉继续拖欠之后的应付租金长达2年。金宾士公司据此要求解除与夏宝玉之间的房屋租赁合同返还租赁房屋，并要求夏宝玉偿付拖欠的租金（占有使用费）及逾期付款损失的请求，符合双方合同的约定及法律规定，应予支持。夏宝玉提出的消防管道室外没有贯通的问题已在双方前一个诉讼中进行了处理。至于夏宝玉提出金宾士公司提供的部分房屋存在质量瑕疵和面积被占用的问题。首先夏宝玉在诉讼中未能提供相应的证据予以佐证。其次，即使涉案租赁房屋存在上述问题，夏宝玉亦可依据合同约定及相关法律规定来主张权利，但并不能据此作为其长期拒付租金的理由。综上，夏宝玉的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22982元，由夏宝玉负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月十六日书记员  杨颖颖