新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)新0203执异18号 案外人：刘正娥，女，1973年7月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 申请执行人：王秀兰，女，1962年8月6日出生，汉族，无业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：王占洪（系王秀兰之夫），男，1961年12月22日出生，汉族，无业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被执行人：梁雪琰，女，1989年12月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：孙卫中，男，1970年7月2日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区奎屯市。 在本院执行申请执行人王秀兰与被执行人梁雪琰、孙卫中民间借贷纠纷一案中，案外人刘正娥于2020年10月10日对执行标的乌鲁木齐市××区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人刘正娥、申请执行人王秀兰及其委托诉讼代理人王占洪、被执行人梁雪琰到庭参加听证，并提交了相关证据材料。现已审查终结。 案外人刘正娥称，请求依法解除克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203执497号执行案件对位于乌鲁木齐市××区房屋的查封措施。事实及理由：2020年4月16日，梁雪琰将位于乌鲁木齐市××区房屋转让给刘正娥。刘正娥已向梁雪琰付清该房屋转让对价。2020年4月16日，梁雪琰将该房屋交付给刘正娥，由刘正娥占有使用至今。同日，梁雪琰与刘正娥共同到乌鲁木齐市不动产登记部门办理了该房屋预告登记手续和转移登记手续。因申请执行人王秀兰与被执行人梁雪琰、孙卫中民间借贷纠纷执行一案，克拉玛依区人民法院于2020年6月2日查封了该房屋。案外人认为法院将其所有的财产予以查封，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出异议，请求人民法院尽快解除对该房屋的司法查封措施。 申请执行人王秀兰称，案涉房屋梁雪琰曾抵押给刘正娥，但梁雪琰和孙卫中不是真心将房屋卖给刘正娥，故意声称房屋产权证、土地使用证丢失导致无法办理过户手续。现房屋仍登记在梁雪琰名下，在没有办理过户前，房屋仍是梁雪琰的，不是刘正娥的，请求按克拉玛依区法院（2020）新0203执497号裁定继续对乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋进行执行。 被执行人梁雪琰称，在2013年或2014年梁雪琰和孙卫中曾向刘正娥借款500万元。2016年初将房屋抵押给了刘正娥，抵押价值大约130万元或140万元，并在房产部门办理了抵押他项权证。后梁雪琰、孙卫中陆续偿还刘正娥借款本金加利息合计750万元或780万元，具体数额记不清楚，剩余120万元未还，梁雪琰与刘正娥经商量达成以物抵债协议，将乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋以120万元抵给刘正娥，并约定两年内刘正娥不能转让该房屋，如果两年内将钱还清，刘正娥将把房屋退还梁雪琰。2020年4月16日，梁雪琰与刘正娥去乌鲁木齐房产局办理过户手续，先办理了解除抵押手续，乌鲁木齐房产局将他项权证收回。按规定办理房屋过户手续时应提交房屋买卖合同，当时房产部门评估该房屋价值大约135万元，因双方协议房屋抵价120万元，故房屋转让合同上约定房屋转让款为15万元，实际上这15万元刘正娥并未交付。刘正娥缴纳了房屋过户相关契税，梁雪琰与刘正娥办理完房屋过户的相关手续，房产局给了一张回执，并承诺会将房产证邮寄给刘正娥，但刘正娥一直未收到房产证。刘正娥找到梁雪琰一起去乌鲁木齐房产局查询，得知该房屋已被法院查封，不能办理过户手续，故刘正娥提出书面异议。请法院查明事实，依法处理。 被执行人孙卫中未答辩。 本院查明，被执行人梁雪琰、孙卫中系夫妻关系。2014年12月16日，被执行人梁雪琰、孙卫中给刘正娥出具借条一份，载明“根据借款人孙卫中、梁雪琰与出借人刘正娥于二零一四年十二月十六日签订的借款合同，现收到出借人以转账方式支付的借款本金伍佰万元整（5000000元整），借款人承诺严格按合同约定偿还借款。”孙卫中、梁雪琰在借款人处签名、捺印，宋立先在担保人处签名、捺印。2014年12月17日，案外人刘正娥通过建设银行给被执行人孙卫中转账汇款500万元。后被执行人梁雪琰、孙卫中给案外人刘正娥陆续偿还部分款项。2020年，被执行人梁雪琰与案外人刘正娥经协商达成协议，以被执行人梁雪琰所有的位于乌鲁木齐市××区房屋折抵债务120万元。2020年4月16日，被执行人梁雪琰与案外人刘正娥到乌鲁木齐市不动产登记部门办理该房屋过户登记手续。同日，被执行人梁雪琰与案外人刘正娥签订《不动产（房地产）转让合同》（合同编号：2020转让0202461），约定案外人刘正娥购买梁雪琰所有的位于乌鲁木齐市××区房屋一套，权属证号乌房权证沙依巴克区第XXXX号，房屋建筑面积141.99平方米，成交总价款为15万元。案外人刘正娥交纳乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋交易过户产生的契税15,018.35元。乌鲁木齐市不动产登记国土资源交易一窗受理单上载明以下内容：邮寄单号：1018129670381，邮递查询电话：189XX****XX，收件日期：2020年4月16日，领证日期：2020年4月23日该收件单为唯一领证凭据请务必妥善保管，如有遗失，须买卖双方共同到场申请领证。申请人：（权利人：刘正娥，义务人：梁雪琰），不动产坐落沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋等内容。同日，被执行人梁雪琰书写交接单一份，载明：梁雪琰于2020年4月16日将位于乌鲁木齐市××区房屋及该房屋的钥匙、水电卡、燃气卡交付给刘正娥，该房屋由刘正娥居住使用。被执行人梁雪琰、案外人刘正娥分别在交付人、接收人处签名、捺印。2020年4月21日，刘正娥交纳乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋2020年1月1日至4月31日的物业费1,135.92元。 申请执行人王秀兰与被执行人梁雪琰、孙卫中民间借贷纠纷一案，因被执行人梁雪琰、孙卫中未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人王秀兰于2020年3月20日向本院申请强制执行，本院发出执行通知，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行，本院于2020年3月20日作出（2020）新0203执497号执行裁定书，裁定扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）孙卫中、梁雪琰所有的价值1,168,950元的存款或等额财产。2020年6月2日，乌鲁木齐市自然资源局向本院发出（2020）新0203执497号协助执行通知书（回执），载明已按法院要求协助执行如下事项：一、查封梁雪琰名下的位于乌鲁木齐市××区房屋及所对应的土地使用权（不动产权证号码：乌房权证沙依巴克区第XXXX号）；二、查封期限为三年，即自2020年6月2日至2023年6月1日。案外人刘正娥逾期未收到该房屋产权证，到乌鲁木齐市自然资源局询问，得知该房屋被本院查封，遂向本院提出书面异议。 上述事实，有《不动产（房地产）转让合同》、契税发票、乌鲁木齐市不动产登记国土资源交易一窗受理单、交接单、交纳物业费收款收据、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果单、（2020）新0203执497号执行裁定书、（2020）新0203执497号协助执行通知书（回执）、借条复印件、确认书复印件、建设银行转账凭证复印件等书面证据及当事人的陈述在案予以证实。 本院认为，本案案外人刘正娥提供的《不动产（房地产）转让合同》、契税发票、乌鲁木齐市不动产登记国土资源交易一窗受理单、交接单、交纳物业费收款收据等证据，与被执行人梁雪琰、案外人刘正娥陈述能够基本相互印证，可以证实在法院查封案涉房屋前，案外人刘正娥与被执行人梁雪琰经协商合意达成以物抵债协议，决定以被执行人梁雪琰所有的位于乌鲁木齐市××区房屋抵偿债务，并签订了书面协议，刘正娥与梁雪琰到房产部门办理了该房屋转移登记相关手续，刘正娥交纳了房屋过户产生的契税及相关费用。同日，梁雪琰将房屋交付刘正娥使用，刘正娥亦交纳了物业费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人刘正娥经与被执行人梁雪琰协商，双方达成合意并签订书面协议，双方到房产部门办理过户相关手续，并交纳过户产生的相关税费，同日梁雪琰将房屋交付给刘正娥使用，即刘正娥实际占有该房屋，上述行为均在法院查封该房屋前完成，涉案房屋至今未过户登记到案外人刘正娥名下，并非刘正娥自身原因造成。根据法律规定，可以认定案外人刘正娥对涉案乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋享有的权利，足以排除法院的强制执行。故案外人刘正娥的异议请求，合法有据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路1号1栋9层B单元907房屋的执行。 案件受理费250元，由被执行人梁雪琰负担。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  陈克明 人民陪审员  杨 波 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  古雯琴