江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终7567号上诉人（原审原告、反诉被告）：姑苏区吉买盛超市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州靖浩实业有限公司。上诉人姑苏区吉买盛超市（以下简称吉买盛超市）因与被上诉人苏州靖浩实业有限公司（以下简称靖浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉买盛超市的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由靖浩公司承担。事实和理由：一、本案一审第二次开庭和第三次开庭间隔时间长达九个月之久，不符合最高院关于“两次开庭间隔时间不得超过一个月”的规定，其程序明显不合法。二、一审判决关于租赁合同的内容特别是有关靖浩公司的义务以及免租事项，未能如实记载。四周道路不畅通以及非因吉买盛超市原因致使无法通过消防验收，也是免租期相应顺延的特别条件。三、一审判决书关于租赁场所的设计变更方案及装修的约定，未能如实详尽记载。吉买盛超市开业前的装修明确约定，吉买盛超市的消防设计、施工、验收由靖浩公司统一设计、施工、验收。四、一审法院对行政处罚决定书的内容是全知的，但却忽视了事实和法律依据，行政处罚决定书的内容是发现该场所未经消防安全检查擅自营业，而一审判决书将此事实篡改为发现吉买盛超市未经消防安全检查擅自营业。行政处罚决定书的内容是对姑苏区吉买盛超市责令停产停业，而一审判决书将此节事实篡改为对吉买盛超市作出责令停业。因消防问题导致吉买盛超市整体停产停业，这是事实。五、2017年1月12日吉买盛超市是试营业，而非开业，一审对此认定错误。六、根据一审双方证据，截至2017年12月31日，吉买盛超市不欠靖浩公司2017年物业费，截至2018年2月14日，吉买盛超市欠靖浩公司租金仅30万元。七、一审法院查明事实中记载：“因吉买盛超市仍欠付租金，靖浩公司于2018年3月8日委托江苏五洲信友律师事务所致函嘉兴吉买盛超市称，……靖浩公司将解除《房屋租赁合同》、收回房屋并就追违约责任。”该律师函是致嘉兴市经开长水街道吉买盛超市并郑东风先生，不是给姑苏区吉买盛超市及经营者朱继昆的。嘉兴市经开长水街道吉买盛超市不是本案租赁关系相对方。该律师函与本案没有关联性。八、一审判决遗漏重要的事实，苏州靖浩实业有限公司2018年9月21日《通知函》，内容为“贵店铺约定本月支付我司10万元，请贵店铺于2018年9月24日17：00前支付此费用，如未按时间支付，则发生停水停电等事宜皆由贵店铺自行承担。”吉买盛超市每月向靖浩公司支付10万元，这是双方关于租金和物业费约定俗成的事实。如果10万元未付，则靖浩公司就通过停水停电的方式进行催收，让吉买盛超市关门走人。吉买盛超市不存在欠靖浩公司租金8626945元和物业费541333元如此巨款的情形，靖浩公司的反诉请求不符合客观事实。九、靖浩公司于2016年对坤元广场进行了改造，其项目名称为苏州靖浩实业有限公司坤元广场改造工程；截至2018年12月4日，坤元广场改造工程消防检查仍然不合格。姑苏法院在(2018)苏0508民初8192号民事判决书中已认定“前述合格证因未能成功办理而不存在，被告无法提供”，但一审无视上列客观事实，对合同解除原因认定错误。十、坤元广场改造工程未通过消防验收，从而导致吉买盛超市不能依法营业。吉买盛超市无法按时正式营业，其责任在于靖浩公司未提供消防验收合格证书，这是导致双方租赁关系解除的根本原因。十一、一审查明“自2016年5月13日至2018年12月31日期间，朱继昆一方共计向靖浩公司支付租金、保证金合计1374150元，支付水电费合计769485.7元。”上述统计数额1374150元与靖浩公司提供的南京银行(苏州分行)贷记通知不吻合。十二、靖浩公司与吉买盛超市于2016年5月13日签订的《坤元广场商铺租赁合同》中有关租赁场所位置、面积、租金等内容已经于2018年1月1日已作出相应的调整，原合同约定租赁场所位置坤元广场一楼111号、二楼205号已调整为一楼111号，计租建筑面积亦由4000平方米调整为1950平方米。双方在实际履行中对租金和物业费达成新的合意，即吉买盛超市从2018年5月1日起每月月底向靖浩公司支付本月租金和物业费共计人民币10万元，一审判决未能如实全面记载，明显有失公允。十三、一审认定空调内机34万元由靖浩公司继续使用，计算折旧后由靖浩公司承担，如此折旧是错误的。根据租赁合同约定，“为乙方提供完整、全面的租赁场所总平面图、各层建筑平面图，有关空调、电梯等设备计数参数、合同证明、验收证明、使用说明书等计其他有关该租赁场所建筑物结构、给排水、电气、空调、通讯、消防、供暖、装修的现有设计和工程状况说明。”据此，提供完整的空调应当是靖浩公司的义务。靖浩公司没有提供完整的空调，其行为已构成违约，应承担违约责任，空调内机34万元不应当计算折旧，靖浩公司应当全额赔偿。十四、一审法院已经查明靖浩公司收回房屋后继续使用吉买盛超市的硬装、地砖以及空调内机等，应按照吉买盛超市投入的全部不可移动之资产的净值或重置价格取较高者予以收购。根据当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用的市场行情，现在的价格远远高于原来的价格。由此可见，对吉买盛超市投入的全部不可移动之资产应按重置价格予以赔偿。十五、由于租赁场所电梯没有验收合格证书，导致吉买盛超市二楼无法正常使用，广场周围的停车场和道路2017年年底才适合开业，免租期应当顺延，除此之外，双方租赁关系解除的主要以上原因在于靖浩公司没有向吉买盛超市提供广场验收合格证明的文件。十六、靖浩公司于2018年12月1日将租赁房屋锁起来，并将租赁房屋收回，不是因为承租户欠租，而是因为靖浩公司将坤元广场一层及二层的商铺全部转租给瓜子汽车服务(天津)有限公司。这是靖浩公司提前收回租赁房屋的根本原因。十七、一审认定的欠付租金和物业费有误，吉买盛超市从2018年5月份开始每月月底向靖浩公司支付当月租金和物业费计人民币10万元，如果不付就关门。截至2018年8月6日吉买盛超市欠靖浩公司5万元。截至2018年9月30日，吉买盛超市欠靖浩公司租金和物业費计人民币178000元，即【5万元+八月10万元+九月10万元】一【4万元(8月24日转帐)+2000元(9月8转帐)+13500元(9月25转帐)+16500元(9月30转帐)】=178000元。截至2018年10月30日，吉买盛超市仅欠靖浩公司租金和物业费计人民币278000元。以此类推，即使从2018年11月1日计算至2019年4月30日共计6个月，每月10万元，其租金和物业费共计人民币60万元，加上278000元，合计人民币878000元。十八、一审判决认为吉买盛超市欠靖浩公司物业费541333元与事实不符，根据2017年9月2日《承诺函》和《苏州靖浩实业有限公司租赁合同》第5.1条规定，截至2018年9月30日，吉买盛超市欠靖浩公司租金和物业费计人民币178000元；即使从2018年10月1日计算至2019年4月30日共计7个月，7个月物业费计人民币54600元(7800元/月×7个月)，以上两项费用合计人民币232600元。十九、至2019年4月30日，吉买盛超市仅欠靖浩公司租金和物业费计人民币878000元，用保证金90万元抵扣租金、物业费878000元后的余额22000元应当返还给吉买盛超市。二十、一审关于装修损失的计算不符合会计准则的规定，吉买盛超市因装修设计、设备设施等支付的费用，上列费用应作为长期待摊费用，应在其摊销期限内采用年限平均法进行摊销。企业所得税法第十三条第(四)项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。一楼展厅装修费8万元，约定竣工日期2018年2月4日，应自3月起分期摊销。故原审法院从2018年2月5日计算摊销费用，不符合长期待摊费用的法律规定，应当纠正。二十一、一审法院认定“2017年7月，朱继昆开始陆续向靖浩公司支付租金等，因靖浩公司认为朱继昆支付的款项与合同约定的租金、物业管理费相差甚远，故催促朱继昆支付租金、物业管理费等”缺乏事实依据。二十二、一审法院认为“靖浩公司代为搬离而产生的搬迁费18万元应由吉买盛超市承担。”该18万元无依据，不应当支持。二十三、一审法院认为“在吉买盛超市经营亏损以致无法支付租金并最终导致双方租赁合同解除的情况下，吉买盛超市主张可得利益损失无事实及法律依据。”该认定纯属主观臆断，有违客观事实。本案租赁合同解除的根本原因在于靖浩公司拒绝坤元广场改造工程消防验收合格证书，从而导致吉买盛超市无法取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致吉买盛超市不能依法开业。靖浩公司强行将姑苏区吉买盛超市搬离，是因为靖浩公司已将坤元广场一至二层的商铺全部转租给瓜子汽车服务(天津)有限公司，严重违背诚实守信的契约原则精神。靖浩公司二审未作答辩。吉买盛超市向一审法院起诉请求：1、判令靖浩公司向吉买盛超市支付违约金30万元（按1个月的租金计算）；2、判令靖浩公司退还吉买盛超市租赁保证金90万元；3、判令靖浩公司退还吉买盛超市消防办证费5万元；4、判令靖浩公司退还吉买盛超市其他费用315526.9元；5、判令靖浩公司赔偿吉买盛超市装修设计、设备设施等损失3970077元；6、判令靖浩公司赔偿吉买盛超市货物损失10万元；7、判令靖浩公司赔偿吉买盛超市因房屋漏水造成的损失554450元；8、判令靖浩公司赔偿吉买盛超市可得利益损失200万元；上述1至8项合计8190053.9元。9、本案诉讼费用由靖浩公司承担。靖浩公司向一审法院反诉请求：1、判令吉买盛超市支付租金8626945元、物业费541333元；2、判令吉买盛超市支付逾期缴纳租金所产生的违约金（自拖欠之日起至付清之日止按照年利率24%计算，暂时计算至2019年7月4日为2261826.23元）；3、判令吉买盛超市支付停车位占用费、搬迁费合计207000元（停车位占用费为暂算金额）；4、判令反诉费由吉买盛超市承担。一审法院认定事实：位于苏州市姑苏区的坤元商业广场为靖浩公司所有。靖浩公司将坤元广场出租给了上海星巴克咖啡经营有限公司苏州坤元广场店（183平方米）、浙江老娘舅餐饮有限公司苏州姑苏区人民路坤元广场分公司（150平方米）、瑞幸咖啡（苏州）有限公司姑苏区人民路三店（60平方米）、苏州李先生网吧（280平方米）、苏州哈一顿酒店管理有限公司（11150平方米）等商户。前述商户均已办妥《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。朱继昆、孙军等欲承租靖浩公司的商铺开设超市。孙军遂于2016年5月13日以“嘉兴经开长水街道吉买盛超市”（乙方，以下简称嘉兴吉买盛超市）的名义与靖浩公司（甲方）签订了《坤元广场商铺租赁合同》。租赁合同第一至四条载明：甲方将坤元广场一楼111号、二楼205号合计约4000平方米（含公摊面积）的场地出租给乙方用于经营超市。租赁物的交付时间暂定为2016年7月1日，租赁期间自2016年7月1日至2033年6月30日止，按实际交付时间顺延。乙方享有16个月的免租期，免租期内，乙方无须支付租金，但应支付物业管理费、水电费等。合同第五条第（一）款载明：如乙方需要变更建筑设计方案的，甲乙双方应另行达成书面文件。合同第五条第（二）款载明：乙方开业前，可由乙方对租赁场所进行装修。装修应按照如下原则进行，双方当事人可就此另行签订协议：1、乙方应当在合同签署后半月内完成租赁场所及乙方单独使用的设备设施工业图纸设计或相应设计的确认。2、乙方的消防设计、施工、验收委托甲方统一实施，具体费用按实际面积分摊。合同第五条第（三）款载明：乙方开业后如需装修的，应事先通知甲方或委托甲方管理。乙方在租赁场所内进行装修工程，并且该工程设计消防、环卫及行政前置审批许可的，乙方应当以自己的名义或乙方转租承租户的名义将施工方案报请相关行政部门进行审批（但须以甲方名义申报的除外），未获相关政府行政部门批准前，乙方不得擅自实施。合同第六条载明：自本合同签署之日起，乙方应向甲方支付90万元租赁保证金，保证金在乙方欠交租金经甲方通知后15日内不交纳、乙方欠付物业管理费等应付费用时，甲方可划转保证金。租赁保证金因扣减而减少的，乙方应在扣减后7个工作日内补足。自租赁场所正式交付满365天为一个租赁年度。前3个租赁年度的税前租金为360万元/年（第一个租赁年度免租6个月，第二个租赁年度免租4个月，第三个租赁年度免租3个月）。首期租金自本合同签署之日起首个租赁免租期截止时提前30天内支付。合同第七条载明：物业管理费为4元/月/平方米（每三年递增5%）。合同第十三条第（一款）第5项（一）载明：租赁期限内，甲方保证不将该建筑物周边及其他物业出租给第三方从事与乙方在组莅临场所经营状态及实际经营业务相同或相近的业务。第5项（八）载明：合同履行期间内，甲方不得停止供水、供电、空调及其他能源供应，但如乙方拒不交纳租金等应付费用时，甲方有权采取上述先履行抗辩权。第5项（十三）载明：甲方保证在乙方开业前，该建筑已取得主体工程消防验收合格文件并向乙方提供有效复印件。如非因乙方原因致使无法通过消防验收并致使乙方无法开业的，免租期顺延。合同第十九条第（一）款载明：任何一方不履行本合同所规定的条款、承诺和义务的，视为违约。发生上述情况时，违约方应承担违约责任，如果造成非违约方损失的，违约方还应予以赔偿。在未明确约定违约金金额时，违约金相当于1个月的租金。第（二）款第1项载明：如乙方未按约支付租金的，每逾期1日，应按未付款项的万分之四支付逾期付款违约金。乙方逾期付款超过15日的，甲方有权单方终止合同并有权要求乙方赔偿损失。第3项载明：保证金扣划后，乙方未按期补交的，每逾期1日，应支付1000元违约金。合同第十九条第（三）款第7项载明：如因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付违约金以赔偿损失外，还有权要求乙方按照起算租金的标准补足免租期间的租金费用。同日，孙军向靖浩公司转账支付了租赁保证金30万元，于2016年7月15日向靖浩公司支付了租赁保证金30万元。2016年10月8日，靖浩公司向孙军、朱继昆交付了租赁物。孙军、朱继昆接收租赁物后即开始着手装修事宜。因装修而产生的费用为：硬装120万元、购买地砖38万元、灯具211700元、室内美工软装18.8万元、户外广告牌及电子屏3.5万元、消防双电源箱4.3万元、货梯6万元、一楼橡胶减速带6480元、亚克力指示牌3387元、计算机收银机系统(含收银、监控、防盗及音响系统)合计25万元、冷库冷柜19.8万元、一楼展厅装修费8万元（开工日期：2018年1月5日，竣工日期：2018年2月4日）、大门软门帘5500元、超市寄包柜9000元、空调内机34万元、装修设计图纸费用3万元、招商策划费用25万元、手推式洗地机1.2万元、铁制货架31.8万元、木制货架及生鲜货架245810元、保险柜10800元、验钞机7650元、震旦复印机4680、电脑16500元、塑料栈板及隔板23400元、超市收银台及自动落地门2.8万元、美的1.5P匹挂机6.2万元、防滑垫7000元。2017年1月3日，吉买盛超市注册成立（吉买盛超市、靖浩公司一致确认《坤元广场商铺租赁合同》约束双方），登记的经营者为朱继昆。2017年1月12日，吉买盛超市开业。2017年1月18日，消防机关检查时发现吉买盛超市未经消防安全检查擅自营业，于2017年3月4日对吉买盛超市作出了责令停业并处罚款3万元的行政处罚。2017年4月12日，吉买盛超市一方委托江苏省科瑞消防技术有限公司对吉买盛超市的消防设施是否符合消防要求进行检测。检测结论为根据DB32/T186-2015《建筑消防设施检测技术规程》，该工程建筑消防设施合格。2017年5月8日，朱继昆向靖浩公司支付了5万元消防办证费用，要求靖浩公司帮助办理消防安全检查事宜，但未见吉买盛公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年7月，朱继昆开始陆续向靖浩公司支付租金等，因靖浩公司认为朱继昆支付的款项与合同约定的租金、物业管理费相差甚远，故催促朱继昆支付租金、物业管理费等。2017年9月2日，经靖浩公司催促，朱继昆作出《承诺函》，承诺：自2017年9月1日至2017年12月31日期间，每天向靖浩公司支付2850元以补足欠交的保证金及2017年的物业费；自2018年1月1日至2018年4月30日期间，每天向靖浩公司支付1万元用于补足2017年欠付的房租；自2018年4月30日起恢复正常合同约定的支付模式。如每天所付款项任意一天超过48小时，同意靖浩公司采取任意催讨方式，包括但不限于停止水电供应等手段。因吉买盛超市仍欠付租金，靖浩公司于2018年3月8日委托江苏五洲信友律师事务所致函嘉兴吉买盛超市称，此前曾就你方拖欠靖浩公司的租赁保证金、租金、物业费相关事宜致函，但虽经催讨，你方仍未能纠正违约行为，长期拖欠靖浩公司租金、物业费等。据此，你方应于收函后五个工作日内补足欠付的租赁保证金、租金、物业费等，逾期不支付的，靖浩公司将解除《房屋租赁合同》、收回房屋并就追违约责任。2018年5月25日，靖浩公司的法定代表人姚寿昌要求朱继昆支付10万元，朱继昆回复“月底支付”。5月31日，经姚寿昌多次催促，朱继昆回复“已支付9万元”并希望找时间与姚寿昌面谈。姚寿昌回复“再付1万元”就和朱继昆面谈。2018年6月20日，靖浩公司认为吉买盛超市拒付结欠的物业费，故对吉买盛超市停止水电供应，双方由此产生纠纷。经观前派出所调解，徐进代表靖浩公司于2018年7月1日与吉买盛超市达成了由吉买盛超市于2018年7月4日前支付10万元，靖浩公司同意维持吉买盛超市的水电供应以及双方另行签订新的租赁合同的协议。2018年7月4日，朱继昆向靖浩公司支付了10万元。2018年7月11日，靖浩公司的许佳俊向朱继昆发送了电子版的租赁合同。该租赁合同的甲方为靖浩公司，乙方为朱继昆。合同第一条载明：乙方向甲方租赁坤元广场111号商铺用于经营吉买盛超市，租赁面积为1950平方米，租赁期间自2018年1月1日起算，租期10年。首年租金为130万（不含税，不含物业综合管理费），支付方式为每月支付108333.33元/月。首年日平均营业额低于35000元/月，则年租金按照100万元计算，第二年恢复正常。物业综合管理费为93600元/年。对于上述合同未能最终签署的原因，吉买盛超市陈述，因租赁面积、消防问题、违约责任未能谈妥，故未能签订。靖浩公司陈述，因吉买盛超市二楼的生意较差且无法按期交纳租金，我公司向吉买盛公司提出将二层退租，但吉买盛公司不同意，一直使用全部租赁面积至我公司将吉买盛超市的物品强制搬离至地下车库。2018年8月1日，姚寿昌要求朱继昆支付10万元，朱继昆于2018年8月2日转账支付5万元，于8月3日转账支付1万元。姚寿昌于2018年8月21日催促朱继昆支付剩余的4万元，朱继昆回复，“今天下午就付”。因朱继昆未付款，姚寿昌询问未支付的原因，朱继昆答复“我现在真的没钱了……”。姚寿昌回复，“你不付一切免谈，赶紧退场”。朱继昆于8月24日转账支付4万元。2018年9月3日，姚寿昌要求朱继昆支付10万元。2018年9月25日，朱继昆支付13500元并截图给姚寿昌。2018年9月25日，姚寿昌催促朱继昆付款，朱继昆于9月26日回复“可以付差不多2万元”，姚寿昌回复，“太少了”。2018年9月30日，朱继昆支付16500元。此后，除水电费外，吉买盛超市未支付过租金。2018年10月25日，朱继昆联系姚寿昌并希望面谈。姚寿昌回复，“把钱准备好再谈，要不马上走人”。朱继昆称，“准备好了”。姚寿昌回复，“那先前两个月的欠账还清”。2018年10月28日，靖浩实业公司为催讨欠款，将致嘉兴吉买盛超市的《通知函》张贴在租赁物处，《通知函》载明：根据2016年5月13日签订的《苏州靖浩实业有限公司租赁合同》中第十三条第（一款）第5项（八）规定“在本合同履行期间，甲方不得停止水电供应，但如乙方拒不交纳租金等应付费用时，甲方有权采取上述先行抗辩权”。我司将于2018年10月29日起对贵店铺停止供应全部能源及综合管理服务，直至贵店铺履行相关付款义务为止。2018年11月12日，朱继昆联系靖浩公司的法定代表人姚寿昌，要求不要停水停电，并称可以先拿营业款垫付。姚寿昌回复，你实在无信用，必须停。2018年11月22日，朱继昆在“吉买盛超市坤元广场店因欠交租金、物业费及水电费，于2018年11月22日下午16:20被靖浩物业公司采取能源停供的强制措施。考虑到停电会导致大量冷冻产品毁损，造成无法挽回的损失，请暂缓24小时采取强制措施，我超市已约定于2018年11月23日上午8时前往贵司与法人姚寿昌协商支付办法。如无结果，同意按上述办法实施”的《申请书》中签字确认。徐进在物业意见处签具“同意，请超市做好相应搬离准备，避免相应损失”并加盖靖浩公司物业管理专用章。2018年12月5日，吉买盛超市对靖浩公司提起诉讼[（2018）苏0508民初8192号]，要求靖浩公司提交《建设工程消防验收合格证》或竣工验收消防备案的文书、要求靖浩公司提交吉买盛超市的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。案件受理后，一审法院经函询消防部门，坤元广场是否取得了《建设工程消防验收合格证》或消防竣工验收的备案材料，消防机关未予明确答复。2018年12月22日，靖浩公司张贴《清退函》，载明：请收到此清退函后24小时内自行清退，逾时未清退的，我司将对超市内的设施设备进行清除。2018年12月，靖浩公司物业管理部张贴《通知》，载明：吉买盛超市坤元广场店长期欠交房屋、物业费，已构成严重违约，我司正式进入法律流程，我司已经相应通知发于贵司，贵司拒绝签收，我司于2018年12月1日以公告行使张贴于超市醒目位置。因超市一直未搬离，现再次张贴公告，超市需于2019年1月28日起七日内全部搬离。如逾期未全部搬离，我司将自行处理。因吉买盛超市欠付租金等未予支付，靖浩公司于2019年2月27日至3月4日期间试图将吉买盛公司的物品搬离并拆除了部分墙体，因吉买盛超市阻拦，靖浩公司停止实施。2019年4月12日，靖浩公司委托搬家公司将吉买盛超市中的相关物品强制搬迁至地下车库并存放在地面划线车位上，靖浩公司为此支付了搬迁费18万元。双方因强制搬迁问题产生争议，经公安机关调解，靖浩公司的物业经理徐进代表靖浩公司（甲方）与吉买盛超市（乙方）签订《协议》一份。《协议》载明：双方已于2019年4月12日对纠纷区域进行视频录像确认了现场物品、装修、设施、设备。自2019年4月12日起，现场由甲方对现场进行看管，如甲方看管不利，一切损失（包括丢失、破坏原有装修、设备）由甲方负责。根据作为《协议》附件的确认单一：徐进确认了橡胶减速带6480元、货梯6万元、亚克力指示牌3387元、消防双电源箱4.3万元、灯具211700元、一楼展厅装修费8万元、手推式洗地机1.2万元、震旦复印机及电脑21000元、室内美工软装18.8万元、计算机收银机系统(含收银、监控、防盗及音响系统)合计25万元、冷库冷柜19.8万元、户外广告牌及电子屏3.5万元、铁制货架31.8万元、硬装120万元、空调内机34万元、办公用品及验钞机18600元、地砖38万元、软门帘5500元、寄包柜9000元、收银台280**元、塑料托盘9000元、塑料隔板14400元、海德商用设备245810元、招商策划费用25万元、设计图纸30000元。根据作为《协议》附件的确认单二：1、徐进确认了2019年2月27日至3月4日对吉买盛超市强行拆除时造成超市食品、饮料、百货、调味品、酒类等损失合计10万元，货架损失31.8万元（如可继续使用的，31.8万元中扣除）。2、徐进确认了2016年11月2日、2017年1月6日，三楼漏水导致吉买盛公司重新装修、物品损失、营业损失合计554450元。3、2017年5月8日，吉买盛超市向靖浩公司支付了5万元消防办证费用。2019年4月30日，一审法院对（2018）苏0508民初8192号案件作出判决。因无证据证明靖浩公司已取得吉买盛超市主张的相关文件，且相关文件的有无亦存疑，故一审法院驳回了吉买盛超市的上述诉请并告知吉买盛超市可对靖浩公司主张其他违约责任。2019年6月28日，吉买盛超市提起本次诉讼。案件审理过程中，经现场勘验，吉买盛超市的租赁场地已由瓜子二手车使用，吉买盛超市的原有不可移动装修基本保留。2020年5月30日，吉买盛超市将存放在靖浩公司地下车库的物品搬离。经清点，搬离时尚存的物品为：验钞机4台（已损坏）8元、电脑1台（已损坏）10元、冷柜5台（已损坏）1100元、低温奶柜子1个（已损坏）50元、寄包柜2个、办公柜1个、办公桌1个、椅子1个、收银台3个（已损坏）50元、铁质货架（已拆散，数量无法统计）17772元、木质货架及生鲜货架（损坏、数量不详）3000元、塑料栈板35个、塑料隔板78个。靖浩公司对物品的数量、损毁情况无异议。另查明：根据朱继昆提交的《吉买盛超市与坤元广场往来明细表》，自2016年5月13日至2018年12月31日期间，朱继昆一方共计向靖浩公司支付租金、保证金、消防办证费用合计1654554元，支付水电费合计634985.1元。根据靖浩公司的统计表，自2016年5月13日至2018年12月31日期间，朱继昆一方共计向靖浩公司支付租金、保证金合计1374150元，支付水电费合计769485.7元。再查明：2017年4月，靖浩公司将坤元广场的一间商铺出租给案外人肖远清，肖远清并于2017年4月注册成立了姑苏区肖远清便利店用于经营预包装食品、香烟、生鲜类、冷冻食品、日用百货。还查明：2016年12月1日，靖浩公司与红运当头彩讯（苏州）电子科技有限公司（以下简称红运当头公司）签订租赁合同，由靖浩公司将坤元广场一层、二层出租给红运当头公司。2018年11月1日，靖浩公司向红运当头彩讯（苏州）电子科技有限公司、瓜子汽车服务（天津）有限公司出具《同意转租确认函》，同意红运当头彩讯（苏州）电子科技有限公司将坤元广场一层、二层商铺出租给瓜子汽车服务（天津）有限公司。最后，吉买盛超市认为坤元广场消防系统改造后未取得合格证，且2016年1月5日、2018年1月12日、2018年8月14日的消防监督抽查和其他抽查中的抽查结论均为不合格。靖浩公司提交了坤元广场建设之初（1988年-1996年）的《建筑设计防火审核批复》、《建设项目报建申请表》、《建设工程竣工规划验收意见书》等以证明案涉建筑物在建设之初已通过消防验收。靖浩公司取得坤元广场商铺的产权后又对消防系统进行了整改以提高建筑物的防火性能。靖浩公司还提交了2018年2月6日的《重大火灾隐患销案通知书》，用以证明坤元广场可以正常使用。以上事实，由吉买盛超市提交的坤元广场商铺租赁合同、吉买盛超市半包协议、结算单、转账凭证、收条四份、收据七份、购销合同及收款收据五份、灯具产品购销合同及收据、室内广告合同及制作清单、收款收据三份、户外广告牌工程施工合同及收据、工程承包合同及收据、货梯安装合同及收条、销售清单两份、苏州市平江区森杰图文收据、计算机收银系统购销合同、安装方案、增加确认单、验收服务确认单两份、销售单十四份、收据七份、产品订货合同、冷柜冷库补充协议、收据五份、装饰装修工程合同书及收据两份、软门帘收据两份、寄包柜收款收据、工程承包合同、空调补充协议及收款收据三份、室内装饰设计合同书、装饰效果图、图纸设计服务费收款收据、洗地机送货单、货架订购合同、货架增补协议、货架收款收据五份、订购合同两份、发货清单、送货签收单、收款收据两份、送货清单及收款收据、塑料栈板送货单、收银台等订购合同及收据、美的挂机收款收据、塑料网片收款收据、设备更换及维修清单、结算单、收据两份、漏水照片八份、漏水损失清单明细、行政处罚决定书、罚没款收据、（2018）苏0508民初8192号民事判决书、招商策划收款凭证、肖远清便利店工商信息、孙军的银行卡流水、靖浩公司的收据四十五份、朱继昆的招商银行卡流水、水电费微信转账记录及微信聊天记录、接处警工作登记表两份、协议及确认单两份、朱继昆与姚寿昌的短信记录、同意转租确认函、人民调解协议口头登记表、朱继昆与徐进的微信聊天记录、建筑消防设施检测报告及收据、吉买盛超市与坤元广场往来明细表、朱继昆与许佳俊的微信聊天记录、租赁合同电子版、物品清理清单明细表，靖浩公司提交的律师函及邮寄凭证、交费通知单及通知函、清退函、搬离通知、申请书及照片、朱继昆与姚寿昌的微信聊天记录、收款统计表、建筑设计防火审核批复、建设项目报建申请表、建设工程竣工规划验收意见书、建筑设计规划意见书、建设工程规划许可证、重大火灾隐患销案通知书、水电费交费明细及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，另一方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。违约方的违约行为致使守约方无法实现合同目的的，守约方可以要求解除合同并追究违约方的违约责任。本案中，《坤元广场商铺租赁合同》不违反法律的强制性规定且吉买盛超市、靖浩公司均认可该合同约束双方，故该合同对双方具有法律约束力。根据双方的陈述，案涉房屋于2016年10月8日交付、2019年4月12日收回，吉买盛超市于2017年1月12日营业。根据吉买盛超市的水电费交费记录、朱继昆提交的微信聊天记录，可以认定吉买盛超市自开业后正常经营（曾被消防部门责令停产停业除外）。根据2018年5月至10月期间姚寿昌持续向朱继昆催交租金等的微信聊天记录、2018年10月至12月期间靖浩公司张贴在超市门口的多份通知、2019年4月12日的协议，可以认定吉买盛超市在经营过程中租金等支付不及时，靖浩公司最终于2019年4月12日将吉买盛超市占用的房屋清空，双方的租赁合同事实上解除。由此，吉买盛超市欠付租金等是双方租赁合同解除的最本质、最直接的原因，吉买盛超市应对双方合同的解除承担主要以上责任。对于经营面积超过300平米的吉买盛超市而言，应预先通过消防设计审核后方可进行装修施工。即使消防系统由靖浩公司统一设计、施工，但亦不能免除吉买盛超市在先看到消防设计审核通过的结论后再行装饰装修的审慎注意义务。本案中，根据现有证据，虽然未见消防问题对吉买盛超市在客观上持续经营的状态产生过多影响，但双方租赁合同的期间为17年，不能要求吉买盛超市在未经消防安全检查合格的情况下连续多年经营。基于该点，靖浩公司对双方合同的解除亦负有轻微责任。根据上述，对于吉买盛超市、靖浩公司提出的各项诉请，分别认定如下：1、违约金30万元。吉买盛超市主张违约金30万元的事实依据为靖浩公司出租房屋给肖远清便利店、靖浩公司未协助办妥消防手续、在吉买盛超市的租赁期内将房屋出租给红运当头公司。经审查，虽然肖远清便利店属小型便利店，远不能与经营面积数千平米的吉买盛超市相比，靖浩公司在与吉买盛超市的租赁期间内将房屋出租给红运当头公司的行为未影响吉买盛超市对租赁房屋的使用，但吉买盛超市基于消防问题要求靖浩公司支付违约金30万以弥补其停产停业、经营利润损失亦应获得支持。2、保证金90万元。靖浩公司认为已经全额收取，但已抵扣租金。根据靖浩公司的陈述，结合吉买盛超市欠付租金的事实，90万元予以抵扣，不再返还。3、消防办证费用。吉买盛超市属经营面积远超300平方米的公众聚集场所。装修之前应将消防设计方案等报经消防部门审核，审核通过后，营业前还应通过消防安全检查。虽然消防设计、施工等由靖浩公司整体实施，但未见其向吉买盛公司提供相应的文件以便于吉买盛超市在开业前办理消防安全检查，故吉买盛超市支付该5万元的目的不能实现，应由靖浩公司返还。4、其他费用315526.9元。本案中，吉买盛超市已付的款项用于支付水电费、租赁保证金、租金、物业管理费、消防费用。吉买盛超市认为该项不属于水电费、租赁保证金、消防费用，则该款项应列入租金或物业管理费。因双方租赁合同事实上解除的原因在于吉买盛超市欠付租金、物业管理费，故吉买盛超市要求返还该款项与事实不符，一审法院不予支持。5、装修设计、设备设施损失3970077元。硬装120万元、地砖38万元、消防双电源箱4.3万元、货梯6万元、室内美工软装18.8万元、装修设计图纸费用3万元，合计190.1万元，属于已形成附和的部分或一次性固定投入。因靖浩公司收回房屋后继续使用，故上述损失计算折旧后[可使用6112天（2017年1月12日至2033年10月7日），已使用820天（2017年1月12日至2019年4月12日）]由靖浩公司承担1645957元（190.1万元×剩余5292天÷6112天）。一楼展厅装修费8万元（约定竣工日期：2018年2月4日），计算折旧后[可使用5723天（2018年2月5日至2033年10月7日），已使用431天（2018年2月5日至2019年4月12日）]，由靖浩公司承担73975元（8万元×剩余5292天÷5723天）。空调内机34万元由靖浩公司继续使用，计算折旧后由靖浩公司承担。灯具211700元部分形成附和、部分搬迁过程中损坏无法按照正常使用的价值变现，故计算折旧后由靖浩公司承担。该两部分为计算折旧后[可使用6112天（2017年1月12日至2033年10月7日），已使用820天（2017年1月12日至2019年4月12日）]，由靖浩公司承担477683元（551700元×剩余5292天÷6112天）。橡胶减速带6480元、亚克力指示牌3387元、计算机收银机系统(含收银、监控、防盗及音响系统)合计25万元、手推式洗地机1.2万元、防滑垫7000元、美的1.5P匹挂机6.2万元、超市收银台及自动落地门2.8万元、验钞机7650元、电脑16500元、震旦复印机4680元、大门软门帘5500元、冷库冷柜19.8万元、户外广告牌及电子屏3.5万元，合计636197元，因靖浩公司保管不利而丢失或损坏，导致吉买盛超市无法取走或按照正常使用的价值变现，故该部分扣除折旧后由靖浩公司承担。该部分计算折旧后，由靖浩公司承担549675元（636197元×剩余5292天÷6112天-残值1168元）铁制货架31.8万元、木制货架及生鲜货架245810元属于可移动物品，原应由吉买盛公司自行取走后自行处理。木制货架及生鲜货架在靖浩公司2019年4月12日的搬迁过程中损坏。部分铁制货架在2019年2月27日至3月4日靖浩公司强行拆除时被破坏，其余货架在2019年4月12日的搬迁过程中拆散，是否缺失无法查明，另行组装搭配亦存在相当困难。考虑到上述情况，酌情认定靖浩公司对货架部分承担30万元。塑料栈板托盘灭失25个（60个-35个），价值3750元（150元/个×25个），塑料隔板灭失42个（120个-78个），价值5040（120元/个×42个），合计价值8790元，扣除折旧后由靖浩公司承担7611元（8790元×剩余5292天÷6112天）。剩余塑料展板托盘、隔板由吉买盛超市自行处理。超市寄包柜为可移动物品，由吉买盛超市自行处理。保险柜未见列入《姑苏区吉买盛超市装修设施设备确认单》，吉买盛超市要求靖浩公司承担无事实依据。招商策划费用25万元主要用于让更多消费者知晓吉买盛超市，提升吉买盛超市的销售额，故该项已被吉买盛超市的日常经营盈利或亏损吸收，不应由靖浩公司承担。以上各项合计3054901元（1645957元+73975元+477683元+549675元+30万元+7611元），由靖浩公司承担。6、货物损失10万元、漏水损失554450元。该两部分已在《姑苏区吉买盛超市装修设施设备确认单》中确认，徐进在前述确认单中签字并加盖物业章的行为为职务行为，后果由靖浩公司承担。对于漏水损失一项，如靖浩公司认为漏水系因其他租户的不当行为所致的，可向其他租户另行主张。7、可得利益损失200万元。双方租赁合同解除的主要以上原因在于吉买盛超市欠付租金，且吉买盛超市已基于消防问题而向靖浩公司主张违约金。在吉买盛超市经营亏损以致无法支付租金并最终导致双方租赁合同解除的情况下，吉买盛超市主张可得利益损失无事实及法律依据。8、租金8626945元、物业费541333元。上已述及，双方租赁合同解除的主要以上原因在于吉买盛超市欠付租金。现靖浩公司要求根据合同约定计算2016年10月8日至2019年4月11日的租金（含免租期租金）的请求符合法律规定，考虑靖浩公司在合同履行中的过错情况后，酌情确认该期间的总租金为720万元（计算两年）。同理，物业管理费为（2016年10月8日至2019年4月12日）为384000元（4000平方米×4元/平方米/月×两年）。扣除吉买盛公司自认的1604554元（含保证金，不含消防办证费用5万元）后，吉买盛超市尚欠租金、物业管理费5979446元（720万元+384000元-1604554元）。9、逾期付款违约金2261826.23元。收取免租期内的租金和计算逾期付款违约金均属因吉买盛超市违约而给靖浩公司造成损失的范畴。因靖浩公司已计算了免租期内的租金，故一审法院不再支持靖浩公司的该项请求。10、停车位占用费、搬迁费合计207000元（停车位占用费为暂算金额）。在吉买盛超市欠付租金的前提下，靖浩公司多次催促吉买盛超市闭店歇业、归还租赁房屋，因吉买盛超市未予搬离，靖浩公司代为搬离而产生的搬迁费18万元应由吉买盛超市承担。存放吉买盛超市的相关物品占用靖浩公司的车位，2019年4月13日至2020年5月30日的占有使用费酌情计算为61950元（15个×300元/月×413天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、苏州靖浩实业有限公司于判决生效之日起十日内向姑苏区吉买盛超市支付违约金300000元、消防办证费用50000元、装修设计及设备设施损失3054901元、货物损失100000元、漏水损失554450元。二、驳回姑苏区吉买盛超市的其他诉讼请求。三、姑苏区吉买盛超市于判决生效之日起十日内向苏州靖浩实业有限公司支付租金及物业管理费5979446元、搬迁费180000元、车位占有使用费61950元。四、驳回苏州靖浩实业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费69130元、财产保全费5000元，合计74130元，由姑苏区吉买盛超市承担37517元，苏州靖浩实业有限公司承担36613元；反诉案件受理费减半后收取45812元，由苏州靖浩实业有限公司承担21320元，姑苏区吉买盛超市承担24492元。二审另查明，《坤元广场商铺租赁合同》第十三条第（六）项约定，为乙方提供完整、全面的租赁场所总平面图、各层建筑平面图，有关空调、电梯等设备计数参数、合同证明、验收证明、使用说明书等计其他有关该租赁场所建筑物结构、给排水、电气、空调、通讯、消防、供暖、装修的现有设计和工程状况说明。二审对一审查明其他事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，靖浩公司与嘉兴吉买盛超市签订的《坤元广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，靖浩公司、吉买盛超市均确认上述合同约束双方。根据合同约定，靖浩公司向吉买盛超市交付了案涉房屋，吉买盛超市进行装修并实际经营。在合同履行过程中，因吉买盛超市未按照合同约定交付租金和物业费，靖浩公司通过发送函件、微信沟通、张贴通知等形式催要欠款，最终靖浩公司于2019年4月12日将吉买盛超市占用的房屋强制清空，本院确认双方租赁合同已经事实上无法继续履行，双方租赁合同于2019年4月12日解除。关于合同解除原因，根据现有证据可以认定吉买盛超市欠付租金是造成双方租赁合同解除最直接的原因，应对合同解除承担主要责任。吉买盛超市上诉主张系因靖浩公司未能向其提供坤元广场改造工程消防验收合格证明文件是合同解除最直接的原因，本院认为，根据合同约定，吉买盛超市对案涉场所进行装修，并经过设计消防、环卫及行政前置审批许可的，吉买盛超市应以自己的名义将施工方案报请行政部门审批，未经批准前，不得擅自实施。吉买盛超市在装修前未报请行政部门审批，在没有看到广场消防验收通过的结论前即进行装修，自身没有尽到审慎的注意义务，且吉买盛超市并未提供充足的证据证明因案涉广场的消防问题导致其无法继续经营，租赁合同目的无法实现，故吉买盛超市上诉主张系因靖浩公司未能向其提供坤元广场改造工程消防验收合格证明文件导致合同解除缺乏事实依据，本院不予支持。吉买盛超市上诉主张靖浩公司要解除合同的原因是因其将案涉房屋另行出租，对此本院认为，靖浩公司虽在租期内将房屋出租给案外人，但其另行出租的行为并未影响吉买盛超市对于租赁房屋的使用，故吉买盛超市以此为由主张靖浩公司存在违约并导致合同目的无法实现，本院不予支持。吉买盛超市上诉主张因消防问题导致其无法正常营业，一审认定其于2017年1月12日开业认定事实错误，其在该天是试营业。本院认为，2017年1月18日，消防部门在检查时发现吉买盛超市因未经过消防安全检查擅自营业，对其作出行政处罚，证明其在之前已经营业，且根据吉买盛超市的水电费记录、双方沟通的过程，可以认定吉买盛超市自开业以来在正常营业，故其主张2017年1月12日其是试营业缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金和物业费。因租赁合同于2019年4月12日解除，靖浩公司要求吉买盛超市根据合同约定支付2016年10月8日至2019年4月11日的租金、物业费符合法律规定，一审考虑到靖浩公司在本案合同履行过程中也有一定过错，酌定吉买盛超市按照合同约定的两年租金标准支付该期间的租金720万元合理有据，同理，物业费按照合同约定计算为284000元，本院予以确认。一审将吉买盛超市自认的已经支付给靖浩公司的1604554元（包括保证金，不包括5万元的消防办证费）扣除，经计算，吉买盛超市尚应支付靖浩公司租金、物业费5979446元。吉买盛超市上诉主张双方对于租金和物业费标准已经形成新的一致，即每月月底吉买盛超市向靖浩公司支付当月租金和物业费10万元，如果不付就关门，不再按照合同约定标准计算租金和物业费，故一审认定的欠付租金和物业费有误。本院认为，因吉买盛超市长期欠付租金、物业费，靖浩公司同意吉买盛超市每月支付10万元作为双方继续履行合同的前提和基础，并非同意不再继续履行合同约定，故吉买盛超市的上诉主张本院不予支持。吉买盛超市上诉主张原租赁合同内容已作出相应调整，原合同约定租赁场所位置坤元广场一楼111号、二楼205号已调整为一楼111号，计租建筑面积亦由4000平方米调整为1950平方米，故不应再按照原合同计算租金和物业费。本院认为，根据一审查明事实，双方虽对原合同内容重新签订进行过磋商，但并未达成一致并最终签署新的协议，实际上案涉房屋二楼也一直由吉买盛超市在占有使用，故吉买盛超市的该上诉主张本院不予支持。关于吉买盛超市的可得利益损失。本院认为，因吉买盛超市欠付租金并最终导致双方租赁合同解除，吉买盛超市也已经基于消防问题而向靖浩公司主张了违约金，在此情况下，吉买盛超市主张可得利益损失缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。关于吉买盛超市的装修损失。吉买盛超市上诉主张一审关于装修损失的计算不符合会计准则的规定，装修设计、设备设施等支付的费用应作为长期待摊费用进行摊销，应自支出发生月份的次月起，分期摊销。对此，本院认为，因案涉房屋收回后靖浩公司继续使用了吉买盛超市的部分装修，一审按照吉买盛超市使用天数占合同约定的租期天数的比例计算折旧后，以确定吉买盛超市的装修损失合理有据，而会计准则的规定是吉买盛超市在会计成本费用管理方面对于上述费用的分摊方式，并不适用于本案，故其上诉理由缺乏依据，本院不予支持。关于搬迁费用。吉买盛超市上诉主张一审认定靖浩公司代为搬离而产生的18万元搬迁费缺乏依据，不应当支持。本院认为，在吉买盛超市欠付租金的前提下，经靖浩公司多次催促吉买盛超市搬离，吉买盛超市拒绝搬离，靖浩公司代为搬离而产生的搬迁费应由吉买盛超市承担。关于空调内机的赔偿问题。吉买盛超市上诉主张根据租赁合同第十三条第（六）项中的约定，提供完整的空调是靖浩公司的义务，故空调内机价款不应当计算折旧，靖浩公司应当全额赔偿。对此本院认为，租赁合同第十三条第（六）项约定，“为乙方提供完整、全面的租赁场所总平面图、各层建筑平面图，有关空调、电梯等设备计数参数、合同证明、验收证明、使用说明书等计其他有关该租赁场所建筑物结构、给排水、电气、空调、通讯、消防、供暖、装修的现有设计和工程状况说明。”从合同约定中可知，靖浩公司应当提供的是有关空调的技术参数、现有设计和工程状况说明，并未约定由靖浩公司提供完整的空调，故吉买盛超市上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。吉买盛超市上诉主张一审程序违法，本院认为，经审查一审程序并无不当，吉买盛超市上诉主张本院不予支持。综上所述，吉买盛超市的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69130元，由姑苏区吉买盛超市负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十月二十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉