黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3932号上诉人（一审被告）：王梓铭，男，1995年3月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：姜庆祥，黑龙江亚兴律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：张文静，女，1976年9月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县。被上诉人（一审被告）：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省延寿县延寿镇东新华街。法定代表人：候国发，总经理。委托诉讼代理人：候彭，男，1988年10月22日出生，汉族，黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司员工，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。上诉人王梓铭因与被上诉人张文静、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2019）黑0129民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式公开对本案进行了不开庭审理。上诉人王梓铭的委托诉讼代理人姜庆祥，被上诉人张文静，被上诉人飞宇公司的委托诉讼代理人候彭参加诉讼。本案现已审理终结。王梓铭上诉请求：撤销一审判决，驳回张文静诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。人民法院查封之前已合法占有该动不动产的条件。首先占有是指对房屋进行实际管理和控制。本案中案涉房屋被查封时系在建房屋，仅完成土建工程，单元门、进户门、窗户都没安装，室内一切设施均未施工，该工程没有完工，仍处于在建状态，不具备交付条件，仍属开发商控制之中，张文静无法也不能对房屋进行占有。其次案涉房屋查封时，张文静仅与飞宇公司签订了买卖合同和自救协议，张文静向飞宇公司交付的自救费用本质上属于开发商向张文静预收的费用，不能改变房屋没有交付的客观状态。再次，张文静在一审第三次开庭时提交了案涉房屋的钥匙，但房门是在房屋被查封后，张文静私自安装的，张文静在庭审中也认可门是后安的，而确认张文静是否占有房屋，应当以查封时的状态为准，不能以查封后恶意占有的行为作为占有房屋的依据。最后案涉房屋整栋楼都处于在建状态，且已烂尾，并没有转移给物业公司管理，物业公司出具的任何证明都不能作为认定案件事实的依据。一审判决认为张文静已经实际占有案涉房屋，缺乏事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。张文静不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，张文静一共购买了三套案涉烂尾楼房屋，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条二款所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，不能据此排除执行。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定立法目的是对以居住为购房为目的的消费者的特殊保护，张文静系接受飞宇公司以房屋抵偿债务，不是为了居住而购买房屋，不具备上述规定特殊给予保护的基础。1.从立法上看，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》在对第二十八条的解释中明确指出：“实践中，还有不少抵债不动产的受记人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议。如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力。问题是，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反决，实践中以物抵债的问题比较复杂。之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”因张文静是抵债受让人，不应享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，不能对抗查封。2.从实践上看，最高人民法院的多份生效裁判也已经明确对以物抵债买受人的物权期待权不予确认。例如案例一，最高人民法院（2017）最高法民申1769号案外人执行异议之诉纠纷案本院认为部分载明：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的适用主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期符权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。”案例二，最高人民法院（2017）最高法民终356号案外人执行异议之诉案本院认为部分载明：“案涉《商品房优先认购办议》及《商品房优惠期认购协议书》的订立系基于王钢与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王钢对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王钢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。”案例三，最高人民法院（2016）最高法民申3620号案外人执行异议之诉案本院认为部分载明：“以物抵债办议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定，张文静关于停止执行的诉求不应得到支持，请求驳回张文静关于停止执行的诉讼请求。张文静辩称，1.案涉房屋张文静已经实际占有。张文静与飞宇公司债权债务关系已经结束，双方形成新的房屋买卖合同关系，案涉房屋并非以物抵债，也并非是让与担保中所涉及的房屋。张文静提供案涉房屋缴纳入住的各项费用及钥匙等证据证明张文静已经实际占有案涉房屋，而无论该案涉房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。飞宇公司与业主协商的自救行为经延寿县政府备案审批，是合法的。2.张文静与飞宇公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，应受法律保护。3.飞宇公司没有进入破产程序，张文静的购房行为不存在损害其他债权人的利益。4.王梓铭申请执行的是生效判决确认的普通债权，对案涉房屋不享有优先权。张文静对案涉房屋在被查封前已依法取得物权期待权，只要解除查封即可办理不动产权属证书。物权期待权可以排除人民法院的执行。5.案涉房屋不属人民法院可以查封的范围。张文静与飞宇公司签订商品房买卖合同并已进行网签备案，飞宇公司开具购房款收款收据，并将案涉房屋出售给张文静，人民法院不得进行查封，更不能超标的查封。6.周永刚指使刘艳在执行过程中虚假转让债权给王梓铭，意图通过合法手段来洗脱资产来源不明的嫌疑并逃避赔偿。超标的查封属于违法查封，变更申请执行人需要有真实的债权债务关系，王梓铭不具备支付债权转让协议约定钱款的能力和赔偿的能力。如没有真实的债权债务关系，王梓铭申请执行人的主体不适格，应驳回其申请对案涉房屋予以解封。7.超标的查封。浪费国家司法资源，恶意、超标的查封严重侵害业主合法权益。飞宇公司辩称，不同意王梓铭的上诉请求，一审法院判决合理。张文静向一审法院起诉请求1.判决立即停止对张文静购买（以物抵债）的位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认张文静与飞宇公司签订的商品房买卖合同书合法有效，并确认位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋归张文静所有。诉讼过程中，张文静变更第一项诉讼请求为：请求判决终止执行位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋；放弃第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月27日，刘艳以其与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年3月2日作出（2015）延民初字第1006-1号民事裁定书，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书约定的内容履行给付义务，刘艳向一审法院申请执行，一审法院于2018年11月21日作出（2016）黑0129执325号之八执行裁定，查封了案涉房屋。2019年1月2日，案外人张文静向一审法院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封。一审法院于2019年1月16日作出了（2019）黑0129执异2号执行裁定，驳回了张文静的异议请求。2019年1月30日，张文静要求停止对案涉房屋的查封诉至一审法院。飞宇公司向张文静借款1,000,000元，2018年9月12日，经飞宇公司与张文静双方结算，飞宇公司共欠张文静借款本息1,229,771元，并签订了《协议书》一份，约定用借款本息折抵案涉两套房屋的购房款（一共顶抵三套房产，其中一套房产未被查封），双方互不找零。2018年9月14日，张文静与飞宇公司签订了案涉两套房屋的商品房买卖合同，同日，经延寿县房产住宅局办理了网签备案登记手续。飞宇公司给张文静出具收到案涉房屋的购房款收据两份。2018年9月20日，张文静与飞宇公司之间形成了自救协议，缴纳了物业费、取暖费、大项维修基金等各项进户费用，在第三次开庭审理时，张文静向一审法院出示了案涉房屋的钥匙。案涉房屋未竣工验收。张文静在位于延寿县××镇××街××单元××号有房产一处（产权证号1001000525，建筑面积91.84平方米）。另查，张文静与飞宇公司之间关于以借款本息转化为购房款的手续，均在飞宇公司财务室备案室。一审法院认为，本案的争议焦点为：张文静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条法律规定系普适性条款，适合所有被执行人。本案中，张文静与飞宇公司之间原系民间借贷法律关系，双方经结算，达成了以案涉两套房屋抵偿全部借款本息的协议，自此，双方债权债务关系已结清，张文静与飞宇公司在法院查封之前就签订了案涉商品房买卖合同，应视为双方的真实意思表示，该买卖合同不违反法律法规的强制性规定，并办理了网签备案登记手续，且张文静领取了案涉房屋的钥匙，并与飞宇公司签订了《自救协议》，缴纳了物业费、取暖费、大项维修基金等各项进户费用，应视为张文静已实际占有案涉房屋，而且张文静交纳了全部购房款。后因飞宇公司存在资金问题，案涉房屋未能交付使用，办不了产权证照非因张文静自身的原因。张文静提交的与飞宇公司之间的相关手续，在飞宇公司财务室均有备案，故具有客观真实性。故张文静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：不得执行位于延寿县延寿镇东风国际三期5号楼1单元1602号、2单元1502号房屋。案件受理费100元，由王梓铭和飞宇公司负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院审查认定事实与一审法院审理查明事实一致。对一审法院认定事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，飞宇公司曾向张文静借款1,000,000元，2018年9月12日，经飞宇公司与张文静双方结算，飞宇公司共欠张文静借款本息1,229,771元，双方签订《协议书》约定用借款本息折抵案涉房屋的购房款（一共顶抵三套房产，其中一套房产未被查封），双方互不找零。2018年9月14日，张文静与飞宇公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并经延寿县房产住宅局办理了网签备案登记手续。即经结算飞宇公司拖欠张文静的借款本息，已转化为张文静购买案涉房屋的购房款，至此，双方借贷关系已经转化为商品房买卖合同关系，因出卖人飞宇公司的原因，导致案涉房屋未办理过户登记。依据上述法律规定，张文静基于正当的不动产买卖关系，在其已经支付全部价款且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得执行标的的所有权，但其仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。另外，王梓铭申请执行的是飞宇公司的责任财产，在案涉《商品房买卖合同》合法成立，且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为王梓铭债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了飞宇公司的责任财产的范围，亦直接损害了张文静的合法权利。一审法院认定张文静对案涉房屋享有足以排除执行的权利正确，本院予以维持。综上所述，王梓铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王梓铭负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 张天翼二〇二〇年十月十九日书记员 赵春莹