福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终5856号 上诉人（原审被告）：高东，男，1990年3月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷海兰，福建通民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：品晟（福建）物业服务有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中街道安南路**八一七旧城改造**（D、F、G）F1#楼11层05室。 法定代表人：王新立，董事长。 委托诉讼代理人：杨书帮，男，公司员工。 上诉人高东因与被上诉人品晟（福建）物业服务有限公司（以下简称“品晟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2019)闽0121民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人高东及委托诉讼代理人游晓玲、雷海兰，被上诉人品晟物业公司委托诉讼代理人杨书帮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高东上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回品晟物业公司的全部诉讼请求；2、判令品晟物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、品晟物业公司提供的物业服务未达到约定的闽侯县住宅物业服务等级的一级标准，无权按每月每平方1.6元的标准收费，物业收费标准应予降低。2、一审法院已经确认品晟物业公司履行瑕疵，但未判令相应减少或者免除部分物业服务费，属法律适用不适当。3、品晟物业公司未完全履行两次书面催缴的义务，就径直向一审法院提起诉讼，一审法院不应支持品晟物业公司的诉讼请求。 品晟物业公司辩称，高东自2017年10月起未履行缴纳物业费的义务，严重影响了品晟物业公司在江山城一期正常的工作开展，同时也侵害了已缴纳物业费业主的利益，在一审判决之后，至今仍不履行业主义务。群升江山城一期小区保洁绿化、电梯维保、水池栏杆等品晟物业公司均按服务合同提供服务，按时交纳物业费是业主应尽的义务，请求维持一审判决，责令高东履行缴费义务。 品晟物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令高东支付自2017年10月1日起至2019年4月30日止物业服务费3313.6元及违约金（违约金按3313.6元为基数，按每日利率3‰自起诉日计至高东付清物业服务费之日止），并支付自2017年10月1日起至2019年2月28日止水电公摊494.52元。2、本案诉讼费由高东承担。审理中，品晟物业公司申请撤回关于水电公摊费的诉讼请求。 一审法院认定事实：福州群升置业有限公司与品晟物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定福州群升置业有限公司将群升江山城（一期）委托品晟物业公司提供物业管理；合同期限自2013年5月20日起至2016年5月19日止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.6元/月/平方米；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月10日前向品晟物业公司支付物业服务费；业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准支付违约金等。合同期限届满，品晟物业公司继续为案涉小区提供物业服务。高东系群升江山城业主，庭审中其确认尚未交纳2017年10月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3313.6元。审理中，品晟物业公司申请撤回主张高东支付水电公摊费494.52元的诉讼请求，一审法院已当庭作出裁定，准许撤回该项诉讼请求。 一审法院认为：福州群升置业有限公司与品晟物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。品晟物业公司为案涉小区提供物业服务，高东作为业主，应当交纳相应的物业费。庭审中高东确认尚未交纳2017年10月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3313.6元，故品晟物业公司主张高东支付物业服务费3313.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。品晟物业公司公司主张高东按每日3‰标准支付自起诉之日起至付清物业服务费之日止的违约金的诉讼请求，一审法院认为，前期物业服务合同期限届满后，双方并未对违约金事项进行约定，品晟物业公司亦未能举证证明其实际损失，故一审法院对该诉讼请求不予支持。 高东抗辩品晟物业公司违反合同约定，故其暂时拒交物业费，一审法院认为，及时交纳物业服务费是保障物业正常运转的前提条件，高东提交的证据虽反映出品晟物业公司存在一定程度的履行瑕疵，但无法证明该现象持续的时间及是否为常态现象，且品晟物业公司亦提供相应证据予以回应，故不能以此作为拒交物业服务费的理由，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于高东主张品晟物业公司未对小区公共收入进行公示的问题，一审法院认为，即使未公示公共收入亦非拒交物业服务费的正当理由，若其认为品晟物业公司损害其合法权益，可另行主张权利。关于高东主张房屋漏水等质量问题，与本案系不同的法律关系，可另行向商品房买卖合同相对人主张权利，不能据此拒交物业服务费。 此外，应当指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，物业服务企业与业主之间存在相互依存的关系，小区环境的好坏既有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，努力提升自身的物业服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造和谐美好的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、高东应于本判决生效之日起十日内向品晟（福建）物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3313.6元；二、驳回品晟（福建）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由高东负担。 本院二审期间，高东围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，将综合其他证据及相关案件事实进行综合审查判断。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，品晟物业公司为案涉小区提供物业服务，高东作为小区业主,在接受物业管理服务的同时,应当按时缴纳物业费。高东主张品晟物业公司违反合同约定，物业服务存在瑕疵,为此其在一、二审已提供了相关证据。品晟物业公司主张已履行物业合同约定的物业管理义务,亦为此提供了相关证据。综合双方举证以及品晟物业公司服务的实际情况，一审法院认定高东应向品晟物业公司支付物业服务费并无不当，予以维持。高东主张品晟物业公司未完全履行两次书面催缴的义务，故一审法院不应支持其诉讼请求。对此，本院认为，品晟物业公司在一审提交的邮政特快专递、查询回单，可以证明品晟物业公司已向高东书面催讨过物业费，况且高东一审庭审时对此并无异议，并确认品晟物业公司诉求的物业费金额没有错误，故一审法院综合本案实际情况，依法认定高东应向品晟物业公司支付物业服务费，并无不当。故对高东的上述主张，本院不予采信。 综上所述，高东的上诉主张不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高东负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年十月三十日 书记员  张仪琴