安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初941号原告：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市相山区淮海路**。统一社会信用代码91340600711779487W。负责人：卓凡，该行行长。委托诉讼代理人：王春涛，该行员工。委托诉讼代理人：吴雅丽，该行员工。被告：刘玉珍。被告：吴艳民。被告：中泰广场（淮北）置业有限公司。法定代表人：王继法。委托诉讼代理人：郭健，该公司员工。原告徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽行淮北分行）与被告刘玉珍、吴艳民、中泰广场（淮北）置业有限公司（以下简称中泰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽行淮北分行委托诉讼代理人王春涛、被告中泰置业公司到庭参加诉讼。被告刘玉珍、吴艳民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、判令刘玉珍、吴艳民偿还徽行淮北分行贷款本金181196.65元、支付利息（含利息、复利、罚息）20895.89元[暂计算至2020年9月29日，自2020年9月29日起以所欠利息（含罚息）按照月利率6.737499‰继续计算复利至清偿日止，且自2020年9月29日起以实际所欠本金按照月利率6.737499‰计算罚息至清偿日止]；2、判令中泰置业公司对刘玉珍、吴艳民的借款本金、利息和罚息承担连带的还款责任；3、案件诉讼费、保全费、公告费、律师费等费用由上述被告承担。诉讼中，徽行淮北分行明确第一项诉讼请求中“自2020年9月29日起以所欠利息（含罚息）按照月利率6.737499‰继续计算复利至清偿日止，且自2020年9月29日起以实际所欠本金按照月利率6.737499‰计算罚息至清偿日止”应为“之后按照借款合同的约定继续计算利息（含罚息、复利）至本金偿清之日止”。刘玉珍、吴艳民均未作答辩。中泰置业公司辩称：对事实和理由无异议，请求法院核实下欠本息。本院查明的事实：一、2012年6月25日，刘玉珍与徽行淮北分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款金融为24万元，借款期限120个月（即2012年6月25日至2022年6月25日）；借款利率月利率，执行6.233334‰，借款利率的变动执行浮动利率，即借款利率按调整后的贷款基准利率及上述浮动比例确定，利率自次年1月1日起调整；借款人授权贷款人将依据合同约定取得的贷款发放至指定账户；还款方法为等额本息还款，按月还款，按月计息，还款（付息）日为每月15号；借款逾期的，贷款人有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利；借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担等；同日，吴艳民作为共同借款人在上述合同中签名；二、2011年7月3日，中泰置业公司（甲方）与徽商银行股份有限公司淮北杜集支行（乙方）签订徽商银行个人商业用房贷款合作协议书，约定：甲方同意对每位购买商用房并取得乙方贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自借款合同签订之日起，至甲方将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方之日止等；三、2012年6月26日，刘玉珍、吴艳民与徽行淮北行就所购位于淮北市相山区人民中路202号中泰广场办公楼1904房产办理预抵押登记；四、2012年6月28日，刘玉珍向徽行淮北分行出具借款凭证，记载：借款金额44万元，贷款到期日为2022年6月28日等；五、自2019年10月起，刘玉珍未再按合同约定偿还借款本息。截止2020年4月23日，刘玉珍下欠徽行淮北分行本金181196.65元，利息（含罚息、复利）15197.51元。本院认为：刘玉珍、吴艳民与徽行淮北分行签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，徽行淮北分行已经按照借款合同的约定提供了贷款，刘玉珍取得借款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应当按照借款合同的约定偿还尚欠的本息，事实清楚，证据充分，予以支持。吴艳民作为共同借款人在上述合同中签名，应当承担共同清偿责任。关于徽行淮北分行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。徽行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，故徽行淮北分行要求对预抵押登记的房屋享有抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。中泰置业公司为刘玉珍与徽行淮北分行签订的个人住房（商业用房）借款合同提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，徽行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，中泰置业公司应对上述债务承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘玉珍、吴艳民于本判决生效之日起15日内偿还徽商银行股份有限公司淮北分行借款本金181196.65元，利息（罚息、复利）15197.51元（暂计算至2020年4月23日），之后的利息（罚息、复利）按合同约定继续计算至本金清偿完毕之日止；二、中泰广场（淮北）置业有限公司对上述款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向刘玉珍、吴艳民追偿；三、驳回徽商银行股份有限公司淮北分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4028元，公告费390元，由刘玉珍、吴艳民、中泰广场（淮北）置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  宫恒红审 判 员  安 静人民陪审员  夏翠兰二〇二〇年十月十六日书 记 员  戚欢欢附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。