青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2020）青0123民初1068号   原告：湟源生存物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：XXX，住所地：湟源县。   法定代表人：李存生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谢春，湟源大华法律服务所法律工作者。   被告：郑国林，男，1959年2月8日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省湟源县。   委托诉讼代理人：胡成芳，青海延辉（湟源）律师事务所律师。   原告湟源生存物业管理有限责任公司与被告郑国林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湟源生存物业管理有限责任公司委托诉讼代理人谢春，被告郑国林及委托诉讼代理人胡成芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告湟源生存物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判合被告给付原告2015年6月5日至2020年4月30日拖欠的物业费4345元；2.依法判合被告支付原告违约金或利息1303.5元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月16日，原告与青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司签订湟源丽都新苑小区《物业管理委托合同》，约定将青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司进行管理的该小区的物业交由原告，同时管理期间的债权债务一并移交原告，由原告独立负责追要住户拖欠的物业费及今后物业管理。被告为该小区15号楼1单元4楼401室住户，自2015年6月5日至2020年4月30日拖欠原告物业费共计4345元。原告多次向被告催要拖欠的物业费均遭到被告拒绝，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。   被告郑国林辩称，原告所述与事实严重不符。我方对原告与宝林公司债权债务转让不清楚，对原告接手进行管理也不清楚。我方可以支付物业费，但因原告存在：清除垃圾原告未进行管理、电梯出现故障原告未管理、杂草处理堵塞问题未管理、地下积水处理不到位、设备原告未维修、对公共的照明灯未管理、原告经常限制电费等威胁业主缴纳费用等诸多问题，我方愿意在减少原告物业费的基础上缴纳物业费，同时我方不同意支付违约金或利息。   本院对原、被告提交的证据经质证、认证如下：   原告湟源生存物业管理有限责任公司围绕诉讼请求向法院提交证据：1.营业执照、法人证明、法人身份信息，证明原告方作为物业公司的信息。被告认为营业执照下发的时间为2018年5月30日，在此之前原告不具有相应的管理资质故不予认可。本院认为，该证据能够反映原告的基本信息，予以采信。   2.情况说明，证明2020年5月青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司将丽都新苑小区前期物业服务移交原告，债权债务一并转移。被告认为债权债务转让未书面通知被告，对被告不发生效力故不予认可。本院认为，青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司将丽都新苑小区前期物业服务整体移交原告未经合法程序，违背行政法规的强制性规定，该证据本院不予认定。   3.物业管理前期委托合同三份，证明丽都新苑小区前期由原告物业公司服务，根据规定：2019年之前多层每平方米物业费为0.45元、高层为每平方米物业费0.6元，2019年后多层每平方米物业费0.6元，高层每平方米物业费0.95元，同时约定不按时缴纳和逾期缴纳应承担违约金。被告对该证据不予认可。本院认为，该证据因青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司将丽都新苑小区前期物业服务整体移交原告违背行政法规的强制性规定，故不予认定。   4.商品房买卖合同，证明被告郑国林为该小区业主。被告对该证据无异议，本院予以采信。   5.物业费计算标准明细、物业服务收费标准，证明被告从2015年6月6日至2020年4月30日拖欠物业公司物业费达5年，物业费是4345元，应缴纳违约金1303.5元。2019年前我公司收取物业费仍使用2015年的价格，2019年后则使用调整后的价格。被告认为该证据系原告单方出具且没有相关部门文件佐证，无法确认原告主张的物业费是按照政府指导价计算，故不予认可。本院认为，原告虽不是合法选出的物业服务企业，但事实上确提供了物业服务，其有权参照青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司制定的物业服务收费标准进行收费，故本院对原告参照2015年的收费标准予以认定，其余不予认定。   6.垃圾未清理、清理垃圾的情况说明，证明10#-17#楼之间的建筑垃圾由青海宝林房地产湟源分公司负责，与原告无关。被告对该证据不予认可。本院认为，该证据与本案无关，不予采信。   被告郑国林向法庭提交证据：1.照片1组、光盘2张、业主聊天记录，证明原告履行物业服务不到位。原告对该组证据不予认可。本院认为，该证据一定程度上确能反映原告提供的物业服务存在问题，本院予以采信。   2.收据2份，证明原告接手物业前被告正常向物业交费，但原告接手后由于未公示收费标准，未书面告知原告具体数额，才延迟未缴纳物业费。原告认为该组证据与本案无关不予认可。本院认为，该组证据不能反映待证事实，故不予采信。   3.董万邦、晁文峰、达正元、田启录、孟启珺证言，证明原告违约在先，物业管理服务不到位，严重影响了被告和业主的正常生活。原告对该组证据不予认可。本院认为，结合被告提供的第一组证据，证人证言能够佐证原告提供的物业服务确存在问题，本院予以采信。   经审理查明：2018年4月16日，青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司未经法定程序将湟源丽都新苑小区物业交由原告并签订《物业管理委托合同》，同时约定管理期间的债权债务一并移交原告，由原告独立负责追要住户拖欠的物业费及今后物业管理。原告接手该小区后，因被告长期未缴纳物业费，被告则认为原告提供的物业服务不到位，双方遂起纠纷，原告诉至法院。   本院认为，原告湟源生存物业管理有限责任公司虽非依照合法程序选聘产生的物业服务企业，但原告事实上确提供了物业服务。且原告进驻湟源丽都新苑小区后，大部分业主能够向其交纳物业费，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告已提供物业服务，被告理应交纳物业费用。因原告并非系依照合法程序产生的物业服务企业，其也并未与丽都新苑小区业主委员会或业主签订物业服务合同，故本院参照青海宝林房地产开发有限公司湟源分公司公布的前期物业服务收费标准计算原告主张的物业费，即多层物业费0.45元/平方、生活垃圾清运费84元/户、公共部位修缮及绿化、照明费120元/户，小高层物业费每平方0.6元、电梯维保费0.35元/平方、生活垃圾清运费84元/户、公共部位修缮及绿化、照明费120元/户。经计算，原告主张的物业费用为3349元（124.74㎡×0.45元/㎡÷30天×1790天），生活垃圾费为299.6元（84元/年/户×3年6个月零24天），公共部位修缮费为428元（120元/年/户×3年6个月零24天），总计4006.6元。同时，原告主张的违约金或逾期利息因无法律依据且被告不按时交纳物业费原告确有过错，故本院对原告主张的违约金或逾期利息不予支持。另外，考虑到原告与丽都新苑小区业主之间矛盾较为突出，根据被告提供的证据，可以看出原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院对原告主张的物业费酌情核减20%，核减后为3205.3元。   综上所述，本院对原告主张的费用在3205.3元的范围内予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十九条，《最高人民法院关于的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：   被告郑国林于本判决生效后十日内给付原告湟源生存物业管理有限责任公司物业费用3205.3元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由原告湟源生存物业管理有限责任公司负担11元，郑国林负担14元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审   判   员 杨   文   清     二〇二〇年十月二十日   法官     助理 毛润森书记员杨文风   附：引用法律条文原文   本案所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。   《最高人民法院关于的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。