贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13680号 原告：刘天会，女，汉族，1972年8月3日出生，住贵州省毕节市。 原告：朱启泽，男，汉族，1971年2月28日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：黎汝甲（特别授权），系贵州四立律师事务所律师。执业证号：15205202010204157。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般代理），系贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告刘天会、朱启泽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘天会、朱启泽委托诉讼代理人黎汝甲，被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘天会、朱启泽向本院提出诉讼请求：1、判决被告90日内将涉案房屋（毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元12层5号，房号;4-A12-5）办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告以购房款246,990元为基数，从2017年5月31日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，违约金截止起诉之日起为45,420.62元；3、判决被告退还原告各项开户费3,294.00元（电表入户费529元，有线电视入户费265元，燃气安装费2500元）及利息，利息以3,350.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从交费之日起计算至被告实际返还完毕之日止；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元12层5号，房号：4-A12-5，总价款246,990元的房屋出让给原告。原告使用贷款方式已付清总房款，被告应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，于2017年5月31日办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告，但被告未履行合同约定，已违约。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告明确第三项诉请的各项开户费金额为829元。 被告瑞丰公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由；三、原告不存在损失，被告不应支付违约金；违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而事实上原告购买的住宅并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务；四、本案违约金约定过高，应予调减。因双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，本案逾期办证违约金约定过高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则；五、原告诉请的违约金计算终期错误；2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期；六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金；七、原告诉请退还开户费3294元的诉讼请求不应得到支持；八、请求人民法院精准计算案件受理费的负担主体和负担金额。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、准予收房通知单、收据。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、“瑞丰铭城5号地块”项目更名为“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程”证明、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书、不动产权证书。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月2日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元12层5号房，房号为4-A12-5；该商品房总价款246,990元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按约定向被告支付了涉案房屋购房款246,990元。2015年11月6日被告收取原告开户费829元。现涉案房屋已交付原告使用，具备办理转移登记的条件。被告当庭通知原告涉案商品房已具备办证条件。原告认为，被告在交付房屋后未将商品房转移登记的有关文书及产权证交付给原告，违反了合同的约定，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。 买受人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，买受人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。对于违约金的起止时间，被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。被告未按期履行，则违约金从约定日期之次日，即2017年6月1日起计算。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2017年6月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月13日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月13日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年9月11日），即被告应承担违约责任的截止时间为2020年9月11日。故该违约金从2017年8月13日起计算至2020年9月11日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额246,990元为基数，自2017年8月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 关于开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告瑞丰公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告瑞丰公司未举证证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告瑞丰公司另行收取原告开户费无事实及法律依据，应予退还。原告提出的关于利息的诉请，因无合同约定，本院不予支持。被告瑞丰公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政策因素导致，属于不可抗力的抗辩主张，被告所举证据不能证明其主张成立，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于被告辩称应当扣除新冠疫情影响期间违约金的问题。首先，涉案房屋2018年11月29日已经取得办证条件，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠肺炎疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘天会、朱启泽提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元12层5号房不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘天会、朱启泽支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金以原告已付购房款246,990元为基数，自2017年8月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘天会、朱启泽开户费829元。 四、驳回原告刘天会、朱启泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费509元（已减半收取），由原告刘天会、朱启泽负担179元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月十三日 书记员  余茂霞