昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8115号原告：付菜春，女，1976年5月7日出生，汉族，户籍登记地云南省宣威市。被告：昆明多又多智慧农贸市场管理有限责任公司。住所：云南省昆明市盘龙区人民东路********。法定代表人：陈美莉，系公司总经理。委托代理人：王晶晶，女，1979年3月12日出生，汉族，系公司员工，户籍登记地云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托代理人：韦叶，女，1979年7月6日出生，汉族，系公司员工，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。原告付菜春诉被告昆明多又多智慧农贸市场管理有限责任公司（以下简称“多又多公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告付菜春，被告委托代理人王晶晶、韦叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付菜春诉称：2018年11月22日，原告与被告签订《农贸市场摊位租赁合同》，约定原告租赁被告多又多公司开办的智慧农贸市场T14-(1-16)号摊位，租期36个月，自2019年1月1日至2022年12月31日止。约定原告承租的摊位第一次交租时间为2018年11月20日，租金160000元，管理费6375元；第二次交租时间为2020年6月1日前，租金160000元，管理费6375元；第三次交租时间为2021年6月1日前，租金80000元，管理费3187.5元；另需交纳保证金15000元。被告承诺合同到期后归还原告保证金15000元。合同签订后，原告已支付相应款项，在铺面开始经营水果生意。合同到期后，原告明确告知被告不再续租上述商铺，并要求被告退还15000元的履约保证金，但被告以各种理由拒不退还，原告多次催要无果，诉至法院，请求：一、判令被告退还原告保证金15000元；二、判令被告承担本案诉讼费。被告多又多公司辩称：被告与原告于2018年11月22日签订《农贸市场摊位租赁合同》，摊位号为T14-(1-16)号，租期36个月；其中2020年1月1日至2020年6月为免租期，农贸市场原定于2020年1月1日开业，因消防验收推迟至2019年1月5日开业，合同履行期限为2019年1月5日至2022年1月4日止。原告所述已交纳租金、管理费、保证金均属实。由于原告违约在先，合同保证金15000元不应退还。1.根据被告农贸市场售电系统记录显示，原告仅有2019年1月6日至2019年8月29日期间充值9次、共计1100元的购电记录，直至2020年7月4日合同到期长达将近一年时间都没有再次购电的记录，被告的农贸市场是室内标准化农贸市场，在市场内正常经营的商户都需要照明及其它用电消耗，经与其他正常经营的守约商户36个月购电记录对比，原告的购电记录后期明显异常。2.2020年6月22日，被告对农贸市场内正常经营的守约商户进行登记，发放疫情补助，经过填写登记表并经双方签字确认后，仅有49户商家在市场内正常经营，已擅自停业106户，其中摊位36户，摊位70户，原告因早已擅自停业，未进行登记。3.被告经过多方努力，因严重亏损，入不敷出，于2020年7月3日通知在市场经营的49户守约商户多又多农贸市场将于2020年7月28日关闭，2020年7月29日至7月30日，被告与市场内的守约商户签订了撤场协议，兑现承诺，给予守约商户疫情补助，因原告早已擅自停业，严重违约，未与被告签订撤场协议，未领到疫情补贴。基于上述事实和理由，原告早已擅自停业一个月，并造成被告投资两千多万元建成的农贸市场倒闭关门，给被告造成重大经济损失，根据合同第八条第二款第2.3项约定，摊位交付后一个月内未开业或者在租赁期内，未经甲方批准擅自连续停业一个月以上的，甲方有权解除合同，合同保证金不予退还，作为违约金归甲方所有。故原告要求退还合同保证金15000元、承担本案诉讼费的诉讼请求，无事实依据和法律依据，应当予以驳回。原告付菜春为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.《农贸市场摊位租赁合同》，证明原、被告双方签订合同。2.付款收据3张，证明原告分两次共计支付了第一次摊位租金160000元，管理费6375元；并交纳保证金15000元。3.《“食品、副食品”商品质量安全管理责任书》，4.《消防安全责任书》，5.《预先赔付承诺责任书》，共同证明原告在经营期间没有违反被告的规章制度，没有欠水电费，所以被告应当退还保证金。经庭审质证，被告对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可，与本案无关，不能证明原告一直正常经营至市场关闭。被告多又多公司为证明自己的辩称，提交如下证据：1.《农贸市场摊位租赁合同》，证明根据双方合同对违约责任的约定，原告擅自连续停业超过30天，属于严重违约行为，因此原告交纳的保证金不予退还。2.原告购电记录（系统截图），证明原告仅2019年1月6日至2019年8月29日充值9次，合计支付电费1100元，此后直至2020年7月4日合同到期再无充值，与其他正常经营商户充值记录对比，原告擅自连续停业超过30天的事实确凿，属于违约。3.疫情期免租通知，证明被告在2020年5月4日主动提出给予在市场经营的守约商户2个月的免租期，作为对因受疫情影响，减轻商户租金压力的扶持。4.2020年6月22日多又多农贸市场经营商户登记表（49份），证明被告经过多方努力已无力支撑维系市场运转，2020年6月22日对还在市场经营的49户守约商户进行发放疫情补贴登记，因原告早已经擅自停业，未进行登记。5.多又多农贸市场停业关闭《通知》，证明被告一直处于严重亏损状态，多方努力均不见成效，已无力维系。通知正常经营的守约商户，市场于2020年7月28日关门停业。6.守约商户撤场协议及收条（示例各一份），证明被告按照2020年5月4日的通知内容兑现疫情补贴，即于2020年7月5日对守约商户免收一个月租金、发放一个月租金作为疫情补贴，被告已履行了疫情影响下的社会责任；由于原告早已经擅自停业，故被告未向原告发放两个月的疫情补贴。补充证据7.租金交纳通知、租金催缴通知、情况说明，证明原告在第二次应交租金时未按时交纳，合同已经于2020年7月5日解除。经庭审质证，原告对被告提交证据1、2真实性、合法性、关联性无异议，购电记录属实，最后一次购电的确是2019年8月29日，但离开市场的时间应当是2020年1月份；后期由于生意不好，原告没有能力再交电费，曾向市场方提出解除合同，但被告不予办理。对证据3、4、5、6原告没有见过，真实性、合法性、关联性均不予认可，当时原告已经不在市场内经营了，也没有人告知，合同到期原告去退押金被告不退。对补充证据7没有收到，原告已经离开市场，所以什么通知都没有收到。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告提交的全部证据及被告所提交证据1、2，双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对被告所提交证据3、4、5、6，虽原告不认可真实性，但根据案涉农贸市场其他多位商户提起的民事诉讼，证据指向的相应事实已实际发生，故本院予以确认证据真实性并在卷佐证；被告所提交证据7，虽原告不认可真实性，但根据双方合同及原告的自述，原告并未如期交纳后期租金，因此本院对于被告发出催交租金及逾期解除合同的通知，确认其真实性。对各方证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并评述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2018年11月22日，原告与被告签定《农贸市场摊位租赁合同》，约定原告租赁被告昆明多又多智慧农贸市场T14-(1-16)号摊位，租期36个月，自2019年1月5日至2021年12月31日止。因消防验收推迟至2019年1月5日开业，合同履行期限为2019年1月5日至2022年1月4日止。合同签订后，被告收到原告交纳的摊位被告收到原告交纳的第一次摊位租金160000元，管理费6375元，保证金15000元，并出具相应收款收据。根据被告市场管理购电系统显示，原告仅2019年1月6日至2019年8月29日充值9次，合计支付电费1100元，此后直至2020年7月4日合同到期再无充值，庭审中原告自认其因经营情况不佳，于2020年1月份未在市场内经营。案涉农贸市场于2020年7月28日关闭，被告向市场内一直正常经营的商户免收一个月租金、另发放一个月租金作为疫情补贴，并与正常经营商户签订撤场《协议》，退还保证金。因被告以原告违反双方所签订的《农贸市场摊位租赁合同》第八条第2.3项“摊位交付后一个月未开业或者在租赁期未经甲方批准，擅自连续停业一个月以上的，合同保证金不予退还，作为违约金归甲方所有”的约定，拒绝退还原告交纳的保证金15000元，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《农贸市场摊位租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案中，虽然原告已按约履行了足额支付租金及管理费、保证金的合同义务，但由于案涉农贸市场的特殊经营方式，即承租人需进场并在合同存续期内营业时间内均正常开展经营，方可形成一定市场规模以吸引顾客从而实现市场开办的目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方所签《农贸市场摊位租赁合同》第三条约定了履约保证金同时也是预赔保证金；第八条约定了承租人在摊位交付后一个月未开业或者在租赁期未经出租方批准，擅自连续停业一个月以上的，构成违约；同时合同对双方的违约责任，均作出了“赔付与履约保证金相当的赔偿金”或“保证金不予退还”的约定，故结合庭审中原告购电记录仅至2019年8月、自认于2020年1月以后离场、未按约定于2020年6月1日前交纳第二次租金等事实，且对于曾向被告主张提前解除合同、退还剩余租金并不能举证加以证明或曾在合同履行期内提起过相应诉讼，故原告闲置所承租的摊位，已违反合同“不得擅自连续停业一个月以上”的约定，并且正是由于市场内部分商户经营的随意性，导致市场内货源及客源日渐稀少、生意清淡，最终以停业告终的严重后果。故被告依据合同违约责任的约定，不予退还原告履约保证金，符合法律规定，原告要求退还15000元保证金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：驳回原告付菜春全部诉讼请求。案件受理费175元因适用简易程序减半收取87.5元,由原告付菜春承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  范文敏二〇二〇年十月二十九日书记员  张 棵