安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终723号上诉人（原审被告）：枞阳县尼尔森商业运营物业管理有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇湖滨路财富广场。法定代表人：秦福社，该公司经理。委托诉讼代理人：江声，该公司法务部主任。被上诉人（原审原告）：乔轲，男，1990年11月6日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：徐光敏，安徽枞城律师事务所律师。上诉人枞阳县尼尔森商业运营物业管理有限公司（以下简称尼尔森公司）因与被上诉人乔轲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市枞阳县人民法院（2020）皖0722民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尼尔森公司的委托诉讼代理人江声，被上诉人乔轲的委托诉讼代理人徐光敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尼尔森公司的上诉请求：1.改判尼尔森公司向乔轲支付2018年12月1日至2020年5月31日期间所欠的商铺委托经营回报收益款43000元；2.原审法院判决尼尔森公司支付2020年3-5月期间还没有成就的租金，没有法律依据。事实和理由：1.由于受到电商经济的冲击，尼尔森公司与乔轲之间关于第7-8年的回报收益款已经变更为按实际收取的租金和实际出租的总面积来分配，原审法院判决尼尔森公司仍按照协议约定的10%房价总额向乔轲支付剩余所欠租金，属于事实认定错误；2.协议约定尼尔森公司按季支付租金，但未明确具体约定是季度的第一个月还是最后一个月，按季支付并不代表就是季度第一个月。乔轲答辩：1.案涉《委托经营管理协议》合法有效，综合租期十二年的租金平均水平，处于商铺总房款的年5%-7%之间，不存在过分偏高。尼尔森公司以电商冲击为由提出情势变更，应不予采信，电商属于正常市场现象，并非情势变更事由；2.除《委托经营管理协议》外，乔轲与尼尔森公司未达成其他任何书面或口头协议，也未同意与尼尔森公司就案涉协议进行过变更。3.2020年3-5月租金属于到期债权，尼尔森公司应当按约定支付。协议约定，租金按季结算、支付，尼尔森公司应于每季前一个月的25日支付到乔轲名下，据此，尼尔森公司应于2020年2月25日前完成支付，合同文意表述清楚，不存在任何歧义。乔轲向一审法院起诉，请求判令：1.尼尔森公司支付乔轲2018年12月1日至2020年5月31日期间所欠的商铺委托经营回报收益款68065.18元，并从2018年12月10日起至付清之日止，以当期欠付金额为基数，按每日万分之一标准支付逾期付款违约金；2.诉讼费用由尼尔森公司负担。一审法院查明如下事实：2012年3月3日，乔轲与安徽泓盛置业有限公司签订合同编号分别为0008863号、0008864号的《商品房买卖合同》，上述两份合同约定：乔轲购买安徽泓盛置业有限公司开发的“枞阳·财富广场”第1幢1单元044号、045号商铺，建筑面积均为17.035平方米，房屋价款分别为415194元、392800元。合同签订后，乔轲付清了全部购房价款，并于同年10月份经枞阳县房产局登记备案。2012年3月3日，乔轲与尼尔森公司签订合同编号分别为201200044号、201200045号的《委托经营管理协议》，该两份协议约定：乔轲将上述购买的商铺委托尼尔森公司经营管理，委托经营期限为12年，自2012年12月1日起至2024年11月30日止，前6年的回报收益款为1元/年，第7年至第8年每年回报收益款按商铺销售总价的10%标准支付，第9年至第10年每年回报收益款按商铺销售总价的12%标准支付，第11年至第12年每年回报收益款按商铺销售总价的14%标准支付，并约定按季结算、支付，尼尔森公司应在每季前一个月的25日支付到乔轲银行账户；尼尔森公司逾期支付乔轲回报收益款的，乔轲同意给予对方15个工作日宽限期，从宽限期届满后按照未付款数额以每日万分之一标准向对方支付逾期付款违约金等。从该协议签订之日起，乔轲购买的上述商铺即由尼尔森公司经营至今。2018年12月份，因尼尔森公司迟延支付委托经营期间的回报收益款，乔轲委托安徽枞城律师事务所发出《关于限期支付商铺委托经营管理回报收益款的律师函》［（2018）枞城律函字138号］给对方，要求其按约定履行付款义务，但无果。截至诉前，尼尔森公司应支付乔轲委托经营期第7年（2018年12月1日至2019年11月30日）以及第8年的第一、二季度（2019年12月1日至2019年5月31日）的回报收益款合计121199.1元，但乔轲累计仅收到对方回报收益款53133.92元（即2019年1月1日支付11275.72元、2019年7月1日支付21925.72元、2020年1月20日支付9966.24元＋9966.24元），尚欠68065.18元，多次催讨未果。一审法院认为，乔轲与尼尔森公司签订的《委托经营管理协议》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。乔轲依约履行了合同义务，尼尔森公司未按合同约定支付回报收益款，已构成违约，应承担民事责任。另该协议约定支付回报收益款应在每季前一个月的25日（即尼尔森公司第七年第一季度支付回报收益款时间应为2018年11月25日）支付到乔轲银行账户,若逾期支付乔轲同意给予15个工作日宽限期，因此，违约金支付日期应从2018年12月15日起计算。同时，该协议关于逾期付款约定的违约金标准符合法律规定。综上，乔轲要求尼尔森公司立即支付2018年12月1日至2020年5月31日期间所欠的商铺委托经营回报收益款68065.18元，并从2018年12月15日起至付清之日止，以当期欠付金额为基数，按每日万分之一标准支付逾期付款违约金的诉求，依法予以支持。关于尼尔森公司抗辩因国家政策的调整，导致当时逾期的收益在客观上无法实现，请求根据情势变更原则调整期内租金，法院认为，双方签订的《委托经营管理协议》合法有效，且乔轲前6年的回报收益款均为1元/年，从第7年开始实际收取回报收益款，从整个租赁期限看，回报收益款约定的标准符合实际，且是双方当事人真实意思表示，其抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：枞阳县尼尔森商业运营物业管理有限公司于本判决生效后十日内向乔轲支付2018年12月1日至2020年5月31日期间所欠的商铺委托经营回报收益款68065.18元，并从2018年12月15日起至付清之日止，以当期欠付金额为基数，按每日万分之一标准支付逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1652元，减半收取计826元，由枞阳县尼尔森商业运营物业管理有限公司负担。双方当事人二审均无新的证据向法庭提交。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，尼尔森公司认为，乔轲累计收到的53133.92元是双方经协商变更后的回报收益款金额，说明双方不再按照《委托经营管理协议》约定的回报收益款支付标准执行。乔轲对原审查明的事实无异议。本案二审争议焦点：尼尔森公司是否应向乔轲支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的委托经营回报收益款68065.18元？本院认为：乔轲与尼尔森公司签订的《委托经营管理协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尼尔森公司主张曾经与乔轲就委托经营期第7年至第8年的回报收益款进行过变更，乔轲收到的53133.92元就是根据双方变更后的标准折算出来的金额，应视为乔轲对协议变更事实的默认。乔轲对此并不认可，尼尔森公司也没有提交任何证据证明双方就委托经营协议达成任何补充或变更协议，故对尼尔森公司的这一主张，本院不予支持。另协议约定回报收益款在每季度前一个月的25日支付给乔轲账户，根据合同的文意理解，并结合实际生活惯例，租金支付应在租期开始以前，协议约定的支付时间应理解为下一季度开始前一个月的25日。乔轲的起诉时间为2020年3月27日，尼尔森公司应于2020年2月25日支付2020年3月1日至5月31日期间的回报收益款，故尼尔森公司提出2020年3月1日至5月31为未到期租金的主张，本院不予支持。综上所述，尼尔森公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652元，由枞阳县尼尔森商业运营物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年十月十五日书记员  武华君附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。