河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5850号上诉人（原审原告、反诉被告）：李洪涛，男，1968年7月26日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：石志勋，河南伊洛律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：赵正选，男，1956年2月10日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人:谢纪丹,河南大鑫律师事务所律师。原审第三人：偃师市翟镇镇东洼村第五村民组，住所地河南省洛阳市偃师市翟镇东洼村。负责人：任占卿，该组组长。上诉人李洪涛因与上诉人赵正选、原审第三人偃师市翟镇镇东洼村第五村民组（以下简称东洼村五组）租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2018）豫0381民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李洪涛及其委托诉讼代理人石志勋，上诉人赵正选及其委托诉讼代理人谢纪丹到庭参加诉讼，原审第三人东洼村五组经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李洪涛上诉请求：1.因一审法院超出诉讼请求判决，请求二审法院依法撤销一审民事判决书将本案发还重审或依法改判赵正选支付李洪涛新建厂房折抵价款187792.47元（在租赁赵正选土地范围内新建厂房的部分）并撤销一审民事判决书第二条;2.依法改判赵正选支付李洪涛自2009年6月25日到2016年5月20日因赵正选过错原因造成在2009年6月25日到2016年5月20日期间的变压器使用损失100000元，具体请法院酌定或进行市场调查确定；3.依法撤销一审判决第三条，改判驳回赵正选反诉请求或将本案发还重审；4.本案一、二审诉讼费由赵正选负担。事实与理由：1.一审法院程序违法，超出诉讼请求作出判决。该案中，李洪涛对一审法院查明的事实无异议，在一审中双方均未要求新建车间拆除，但一审法院所作出让李洪涛拆除新建厂房的判决条款超出了李洪涛的诉讼请求，一审法院违背处分原则。2.一审法院事实定性错误，认为李洪涛新建厂房不属于双方约定到期后应当由赵正选有偿接受的建筑物，对于该认定不符合双方签订的合同约定，恳请二审法院予以纠正。2006年5月14日三方签订的合同的第六条第二款对此有明确约定，但至今合同已经期届，期间李洪涛和第三人多次联系赵正选协商后续事宜，但赵正选不仅不予照头，并且对此合同约定的清算后有偿接收的条款只字不提，经过一审法院委托评估鉴定，按照新建厂房各自占地面积，核算出赵正选租赁土地内的建筑面积价值187792.47元，该厂房虽然跨越两家土地，但经过现场勘验，其从使用功能上可以分割，物权法也明确规定允许二人以上共有物权，一审法院完全可以分割，建墙分割后也不影响使用。该厂房建成之间十余年，建设最初赵正选未提出异议，租赁期间赵正选也正常收取租金，直至合同期届也未提出过异议，即便是依据公平原则，其也应当对新建厂房在其租赁土地范围内的建筑物有偿接受。故此，一审法院对李洪涛的该项请求没有支持，违背双方合同约定及公平原则，二审法院应当予以纠正。3.一审中李洪涛起诉的变压器使用损失于法有据，恳请二审法院予以支持。双方签订的租赁合同对租赁财产约定包含有变压器，但自2009年5月20日起变压器被赵正选报停，赵正选一直没有恢复变压器使用。赵正选的行为系侵权，导致李洪涛租赁财产减少，就该部分损失李洪涛曾向一审法院申请鉴定，但一审法院未予以理睬。4.一审赵正选的反诉请求于法无据，恳请二审法院依法予以驳回。一审法院判决李洪涛赔偿赵正选各项损失共计10000元，该判决缺乏事实及法律依据，该判决系一审法官单方酌定，没有鉴定意见或事实证据予以佐证，且李洪涛从未拆除过赵正选的厕所，赵正选反诉的厕所、围墙等构筑物，一是无法查明，二是部分围墙拆除时经过赵正选同意，其也一直未提异议。赵正选辩称，1.驳回李洪涛第一项上诉请求。一审法院判决书第二条并未超出诉讼请求裁判。因赵正选在一审反诉求要求李洪涛将其擅自拆除的东围墙恢复原状。另该厂房是李洪涛没有经过赵正选同意拆除厂区东围墙然后跨两户厂搭建的。本身就是违约行为，其只有将违约搭建的车间拆除后才可以恢复东围墙，对其违约建造的构筑物不应赔偿，驳回其要求187792.47元的上诉请求。2.赵正选对于李洪涛擅自建造的厂房一直都未以认可，东洼村委会出具证明自2009年开始诉讼至今即是赵正选否认李洪涛擅自建房的有力证据。3.关于变压器事宜偃师市法院早已判决并履行完毕，李洪涛所控制企业并未再产生新的损失。一审法院判决应予维持。4.关于李洪涛第四项上诉请求于法无据。并非一切事实均需司法鉴定，法庭可以根据生活经验自由裁量。赵正选有村委出具的证据证明原租赁时现状结合《偃师市城市建设改造指挥部文件》偃城改〔2017〕14号建造物赔偿标准，赵正选原建造的门卫室（两间共九十平方）等价值8万余元。赵正选上诉请求：1.撤销一审民事判决第一条，改判为支付李洪涛6万元；2.依法撤销一审民事判决第五条；3.依法撤销一审民事判决第三条，改判李洪涛于本判决生效之日起10日内赔偿赵正选8万元。4.本案所涉一、二审诉讼费由李洪涛承担。事实与理由：2006年5月14日，赵正选与李洪涛等签订的财产土地租赁合同的第六条内容有明确约定，对此约定应做如下认定：有偿接收的财产应该限于车间和房屋；前述资产系承租人投资添附的资产。就此，承租方应该举证：其出资建设的凭证（支付用工劳务费、购料的发票等）；该出资用途系建造车间、房屋。在并无任何证据证明“厂区地坪”（并非车间、房屋）是其建造的情况下。一审法院即判令承担一半的费用87988元实属认定事实错误。实际上，该地坪在2006年出租给李洪涛时就已存在，其并未对其添附改造。一审法院认为李洪涛接收前的地坪面积不大，在没有李洪涛举证的情况下作出的认定是不合理推测。同时地坪不属于车间、房屋等接收范围，故此项应予改判驳回其诉讼请求。另一审法院认定李洪涛自建房产价值91984元系认定过高，赵正选认为应调减为6万元。依据村委会出具证明出租前持续至李洪涛接收所租物业时，租赁合同36间房屋之外曾另有赵正选建造的门卫室、男女厕所、内室墙、厂区围墙等配套设施及其栽种的9棵杨树等。此部分资产未获得赵正选书面签字同意的情况下被李洪涛拆除。此部分价值初步估计为8万元，李洪涛就此部分财产损失应该对赵正选赔偿。李洪涛辩称，赵正选的上诉请求没有事实和法律依据。根据双方签订的合同约定，出租方对承租方投资的固定资产，车间、房屋、合同届满前评估后承租方有权接收，一审法院经过评估鉴定，认定李洪涛建造房屋价值91984元，根认定数额经第三方评估机构评估鉴定，在一审中，赵正选对此鉴定没有提出重新鉴定，因此该价值符合事实，在一审中赵正选反诉要求李洪涛赔偿各项损失9000元，在二审中增加反诉请求为80000元，违背法律程序，也没有任何事实予以支撑，因此请二审法院依法驳回赵正选的上诉请求。东洼村五组未参加庭审，也未提交书面意见。李洪涛向一审法院起诉请求：1.依法判决赵正选支付李洪涛在租赁其车间范围内新构建部分的建筑物折价暂定400000元，具体数额待评估鉴定意见作出后另行确定；2.依法判决赵正选支付李洪涛自2009年6月25日到2016年5月20日期间的因赵正选过错造成2006年6月25日至2016年5月25日期间的变压器使用损失费5万元，具体数额待评估鉴定意见作出后另行确定；3.本案的诉讼费、鉴定费由赵正选承担。诉讼过程中，李洪涛变更诉讼请求为：1.判令赵正选支付李洪涛在租赁其车间范围内新构建部分的建筑物折价款：厂房187792.47元（赵正选租赁土地范围内面积）、西车间地坪103856元、地坪8895元、厂区地坪59485元、大门外地坪3740元、车棚2951元、办公室91984元、围墙6200元，共计464903.47元；2.依法判决赵正选支付李洪涛自2009年6月25日到2016年5月20日期间的因赵正选过错造成2006年6月25日至2016年5月25日期间的变压器使用损失费10万元，具体请法院酌定或进行市场调查确定；3.本案诉讼费、鉴定费7000元由赵正选承担。赵正选向一审法院反诉请求：1.依法判令李洪涛将其私自拆除赵正选厂院内门岗室两间，男、女公共厕所两间和厂院东边的围墙恢复原状；2.一楼房间内李洪涛拆除的承重墙3堵，拆墙5堵，赔偿9颗杨树损失9000元；3.反诉费及一切费用由李洪涛承担。一审法院认定事实：2006年5月14日，赵正选作为出租方、李洪涛作为承租方、偃师市翟镇东洼村第五村民组（以下简称东洼村五组）作为第三人，签订租赁财产、土地合同一份，主要内容为：“一、出租方依据一九九四年十一月三日与第三人签订的租赁土地合同书，及与任俊芳、任志红签订的租赁土地合同书，并经土地管理部门审批取得偃政土［1997］90号土地使用手续。出租方对土地面积范围内建筑的车间18间、车间西二层办公楼共36间拥有所有权。出租方依据与第三人、任俊芳、任志红签订租赁土地合同载明的整体土地面积8.05亩及面积范围内的车间18间、车间西二层办公楼36间、围墙、大门出租给承租方管理使用（创办公司或企业）。合同生效后，承租方同意出租方占用车间西第二层楼南四间房屋，存放物品，但出租方必须采取安全措施。承租方对承租财产拥有管理使用权，不具有所有权。出租方在租赁合同签订时，必须将土地使用手续（复印件上签名）、第三人签订的租赁土地合同书（复印件上签名）、出租方与任俊芳、任志红签订的租赁土地合同书（复印件上签名）交给承租方存档备案。二、租赁期限：租赁期限共壹拾年整，出租方从2006年5月20日起将出租财产、土地交付给承租方管理使用，至2016年5月20日收回。三、租金和租金的交纳期限及方式：十年财产（车间、房屋）租金共361500元，每年36150元。签订合同时付清第一年房租，以后每年5月20日前一次性付清下年的租金。十年土地租赁金标准：依据出租方与第三人签订租赁合同书第三条‘每年每亩租地租金标准夏粮小麦为900市斤，秋粮玉米700市斤，均按当年当地粮食价格折款’的折款金额为一年租赁金标准。租赁金交纳时间为每年的9月5日至9月25日，一次性付清下一年租金。直接交付给第三人，出租方无权接受或代为接受。四、出租方原经营企业所发生的法律事实及产生的债权债务关系自己承担法律责任。租赁期间出租方不得将租赁财产另行出租或变相抵押。承租方在租赁面积范围创办企业性质、名称经营范围及发生的法律事实，出租方无权干涉，对租赁财产不得任意处分或变相抵押。五、出租方在租赁面积范围内正在运行的变压器及电力设施(变压器外进线、内出线及车间、天车)必须在合同签字时交付给承租方管理使用，承租方按照电力职能部门所规定的规费交纳。出租方在租赁期间丧失对变压器及电力设施的管理权及使用权。出租方、第三人必须保证水、电、路三通，给承租方好的发展环境。六、租赁期间租赁财产、车间、房屋的修缮工作承租方负责，承租方若对承租财产(车间、房屋、变压器、天车)损坏，在合同期届满前应完好交付出租方。承租方根据自己的需要，在承租面积范围内投资建车间、房屋，出租方无权干涉，新建车间、房屋所有权归承租方。出租方对承租方投资的固定财产(车间、房屋)在合同期届满前评估后，出租方有偿接收。租赁期间租赁面积范围内承租人投资的附属物(绿化花木、树木)承租方拥有所有权。七、租赁期间，承租方对承租车间、房屋进行结构性改造，必须向出租方提出书面改造方案，征得出租方认可，并由出租方签字方能实施改造方案，否则无权对承租的车间、房屋进行改造。八、在租赁期间所租用第三人、任俊芳、任志红土地面积的公购粮、国家对农业政策及职能部门按占地面积摊派的各种费用由第三人承担。租赁土地四邻、边界若发生纠纷，第三人负责协商解决。九、租赁土地期间，承租方根据自己企业用工的情况对第三人村民组的村民有技术、专长、符合企业招聘条件的人员可优先聘用，签订聘用劳动合同。十、出租方与承租方的变更：1、在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三人，不必征求承租方的同意，但应书面告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。2、承租方如因工作需要，将租用财产或土地全部或部分转让给第三方承租使用，出租方、第三人无权干涉。3、出租方与承租方及第三人在租赁期间非经承租方同意，不得解除本合同。4、本合同在规定的租赁期届满前180日内，出租方、承租方如愿意延长租赁期，应重新签订租赁合同。承租方在同等条件下有优先承租权。十ー、违约责任：出租方不履行本合同内容，给承租方造成的经济损失，应承担全额赔偿的法律责任。承租方不履行本合同，给出租方造成的实际损失，应承担赔偿的法律责任。十二、争议解决的方式：在本合同履行期间，若产生争执，应协商解决，或向人民法院提起诉讼。十三、本合同未尽事宜，经合同各方共同协商，作出书面补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。本合同是出租方、承租方及第三人的真实意思表示。各方签字捺指印后生效。2006年5月14日”。赵正选、李洪涛及东洼村五组负责人任占卿在该合同上签名、捺印。合同签订后，赵正选、李洪涛及东洼村五组均按照合同约定履行，李洪涛在该租赁土地上经营偃师市诚隆工业机械有限公司。2009年5月20日，赵正选擅自进入原告厂区，将变压器融断器（灵壳）摘掉，在原告自己购买装好后又再次摘走灵壳，并拉土堆放在原告厂门口。原告于2009年6月25日自己购买电力设施，另架线路，恢复通电。偃师市诚隆工业机械有限公司为此诉至一审法院，一审法院于2009年9月2日作出（2009）偃民初字第1149号民事判决书，判决：一、被告赵正选停止对原告偃师市诚隆工业机械有限公司的侵权行为，于判决书生效后五日内返还原告变压器融断器三套；二、被告赵正选于判决书生效后五日内赔偿原告偃师市诚隆工业机械有限公司损失3170元；三、驳回原告偃师市诚隆工业机械有限公司的其他诉讼请求。此后双方合同继续履行。在合同期限届满前180日内，双方未重新签订租赁合同。合同到期后，李洪涛仍占用所租赁的厂房、土地及配套设施。赵正选于2017年3月30日向一审法院起诉，要求李洪涛返还租赁物及赔偿损失，洛阳市中级人民法院于2020年4月2日作出了终审判决。期间，李洪涛诉至一审法院。在本案审理过程中，经李洪涛申请，一审法院委托洛阳市盛久翔人寿评估有限公司对偃师市诚隆工业机械有限公司院内投资新增加的建筑物的市场价值进行评估，洛阳市盛久翔人寿评估有限公司于2020年5月18日作出盛评报字[2020]第12号资产评估报告，评估结论为：李洪涛在偃师市翟镇镇东洼村诚隆工业机械有限公司院内投资新增加的建筑物，在评估基准日2020年5月9日的评估价值为604010元，具体为：中车间326898元；西车间地坪103856元；西车间办公楼西侧地坪8895元；厂区地坪59485元；大门外地坪3740元；车棚2951元；办公室91984元；围墙6200元。一审法院认为，双方之间的租赁财产、土地合同合法有效，双方均应按合同约定履行。洛阳市中级人民法院已判决李洪涛返还租赁赵正选的厂房、厂地及配套设施。而按双方合同约定，“承租方根据自己的需要，在承租面积范围内投资建车间、房屋，出租方无权干涉，新建车间、房屋所有权归承租方。出租方对承租方投资的固定财产(车间、房屋)在合同期届满前评估后，出租方有偿接收。”故在李洪涛返还租赁物时，对于李洪涛按约定投资的车间、房屋，赵正选应有偿接收。对于洛阳市盛久翔人寿评估有限公司的资产评估报告，系一审法院委托的有合法资质的鉴定机构按合法程序作出，一审法院予以采信。对于新建的办公室，赵正选应按约定接收，并按资产评估报告中所确定的评估价值91984元支付给李洪涛；对于地坪，双方存在争议，考虑到之前赵正选开办纸厂，不可能完全没有地坪，地坪也不属于约定的有偿接收范围，双方合同中也有承租方应对相关设施修缮的义务，但考虑到之前即使有地坪，不会很大，应有部分地坪为李洪涛所建上，且地坪价值较高，根据公平原则，一审法院酌定赵正选对所有地坪按评估价值总值175976元的一半即87988元支付给李洪涛；车棚属于新建建筑物，应由赵正选接收后按评估价值2951元支付给李洪涛。以上共计182923元，由赵正选向李洪涛支付。至于资产评估报告中的“中车间”，由于现场勘验中显示该车间有部分建在租赁赵正选土地范围之外，不符合双方约定，且赵正选不愿接收，故对李洪涛对于该项支付价款请求，一审法院不予支持，李洪涛应将该车间拆除，恢复原状；对于围墙，双方存在争议，且按合同约定李洪涛应对围墙进行修缮，故对该项支付价款的请求，一审法院不予支持；对于变压器的使用损失请求，由于（2009）偃民初字第1149号民事判决书已就该项损失进行了判决，之前未产生新的损失，故一审法院不予支持。对于反诉部分，虽然李洪涛却有未经赵正选准许拆除原有厕所、东围墙及西面办公室内墙的行为，但厕所及东围墙、内墙原状已无法确定，故其恢复原状的请求不予支持，一审法院酌定李洪涛赔偿赵正选损失10000元。关于厂内树木，无法确认其损失数额，故对赵正选该项赔偿请求，一审法院不予支持。关于赵正选称原厂区内有门卫室，因合同约定出租的是“整体土地面积8.05亩及面积范围内的车间18间、车间西二层办公楼36间、围墙、大门”，并不显示有门卫室，其也没有充分证据证明门卫室的存在，故一审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条规定，判决如下：一、赵正选于判决生效之日起10日内向李洪涛支付财产折价款182923元。二、李洪涛于判决生效之日起30日内将其新建车间拆除，恢复至租赁前的原状。三、李洪涛于判决生效之日起10日内赔偿赵正选损失10000元。四、驳回李洪涛的其他诉讼请求。五、驳回赵正选的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9449元，鉴定费7000元，共计16449元，由李洪涛负担11123元，赵正选负担5326元；反诉费25元，由李洪涛负担。本院二审期间，赵正选向本院提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明一致，本院予以确认。本院认为，经本院生效的（2020）豫03民终217号民事判决书认定，赵正选与李洪涛于2006年5月14日签订的租赁合同合法有效，在2014年9月10日到期，到期后双方没有续签合同。该判决同时认定，李洪涛应当在判决生效后20内返还租赁赵正选的厂房、厂地及配套设施。双方的租赁合同约定：“承租方根据自己的需要，在承租面积范围内投资建车间、房屋，出租方无权干涉，新建车间、房屋所有权归承租方。出租方对承租方投资的固定财产(车间、房屋)在合同期届满前评估后，出租方有偿接收。”因此，在李洪涛返还租赁物时，赵正选应当依据评估价格有偿接收。双方争议的问题为李洪涛新建的哪些设施，赵正选是否应当接收。关于李洪涛新建的办公室、车棚，依据评估价值91984元、2951元，赵正选应当接收。关于地坪，因双方签订合同较早，对此没有明确约定，在李洪涛承租前就是厂房，按常理应当有一定的地坪，但是经过实地勘查，厂房及空地均有水泥地坪，有较大的利用价值，因此，一审法院酌定赵正选按评估价值的一半即87988元补偿李洪涛并无不当，本院予以确认。关于评估报告中的“中车间”，双方均认可该车间部分占用赵正选租用的土地，另一部分占用其他人的土地。赵正选不愿接收该厂房，经现场勘查，如果将该车间分隔，就不能正常使用，因此，一审法院未判决赵正选折价补偿该中车间，判决拆除并恢复原状正确，本院予以维持，李洪涛上诉请求赵正选折价补偿中车间没有依据，本院不予支持。李洪涛上诉称一审法院判决拆除中车间超出赵正选的反诉请求，本院认为，虽然赵正选的反诉请求未明确提出拆除中车间，但是一方面根据生效的判决，双方的租赁合同已到期，李洪涛应当返还场地，且赵正选在本案中亦请求李洪涛将厂院东边的围墙恢复原状，若要返还场地、将围墙恢复原状，则必须拆除中车间，因此，一审法院判决没有超出诉讼请求，李洪涛的该上诉理由不能成立。关于李洪涛提出的赔偿变压器的损失，该项损失已经法院处理，一审法院未予再处理正确。关于赵正选上诉请求李洪涛赔偿厕所、东围墙及内围墙的损失问题，一审法院酌定10000元，并无不妥。赵正选上诉主张的门卫室、树木的损失，其提交的证据不足以证明，出租给李洪涛时有门卫室，提交的证据无法确定树林的损失，因此，该两项损失，本院不予支持。综上，李洪涛与赵正选的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李洪涛与赵正选上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9975元，由李洪涛负担5667元，由赵正选负担4308元。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月二十二日书记员  李圆圆