黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10013号上诉人（原审被告）：哈尔滨和盛混凝土有限公司，住所地哈尔滨市道里区榆树镇后榆村。法定代表人：方登武，经理。委托诉讼代理人：高兆萍，女，1971年12月5日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：王长锁，男，1969年8月18日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：牟权民，黑龙江贯通律师事务所律师。原审被告：方登武，男，1964年6月7日出生，汉族，哈尔滨和盛混凝土有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宫繁洁，黑龙江星河律师事务所律师。原审被告：何艳明，女，1966年7月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宫繁洁，黑龙江星河律师事务所律师。上诉人哈尔滨和盛混凝土有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人王长锁、原审被告方登武、何艳明租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和盛公司的委托诉讼代理人高兆萍，被上诉人王长锁的委托诉讼代理人牟权民，原审被告方登武、何艳明的委托诉讼代理人宫繁洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王长锁的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认定和盛公司于2019年4月10日签收起诉书时，双方租赁合同解除是错误的。2011年3月6日，双方签订的土地租赁协议中明确约定“租赁期限共10年，分两个周期，每5年为一周期，5年期满和盛公司有权无条件解除合同，如想继续经营，和盛公司于2016年3月5日提前通知王长锁，价格另谈”。由此可知，和盛公司在第一个五年周期期满后，如果想继续经营，就应当提前通知王长锁。相反，和盛公司没有通知王长锁，事实上和盛公司以实际行动表明不再继续租赁案涉土地。该合同虽约定期限为10年，但从法律意义上理解只有前5年租赁具备了合同中的要式条件，后5年租期的约定，对于租赁合同的实质条款价格都要另行协商，可见后5年租期的约定事实上只能看成是要约邀请，和盛公司与王长锁就此事再没有进行协商，没有了双方之间的要约和承诺。因此，和盛公司与王长锁之间的土地租赁合同在第一个5年期满后，就已经期满自动解除。和盛公司向一审法庭提交的录音证据能证实2015年和盛公司履行了通知义务。假使王长锁不同意在第一周期内与和盛公司解除合同，但2016年3月5日第一轮租赁周期履行期限届满，合同也应自动解除。二、一审适用法律错误。一审法院引用《合同法》第九十四条规定：“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”是不正确的。和盛公司未迟延履行债务也没有其他违约行为。和盛公司在2013年就用事实来证明租赁合同的解除。由于王长锁土地有争议，多个部门和个人阻止和盛公司经营，和盛公司已于2013年7月开始搬迁至哈尔滨××××镇后榆村，2013年10月8日车辆和人员全部撤出，不再经营。因第一轮租赁周期未结束2014年3月6日和盛公司依然缴纳第四年度租金（2014年3月6日至2015年3月6日），在2014年和2015年期间，和盛公司多次通知要求解除合同，王长锁不同意，称和盛公司法定代表人欠其哥钱。2014年秋和2015年时和盛公司多次要求拆除设备，王长锁不让拆除并予以扣押，有和盛公司一审提交的录音为凭。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务”，和盛公司与王长锁签订租赁合同约定每5年一个周期，5年期满和盛公司有权无条件解除合同。三、和盛公司不应给付王长锁第一周期最后一年租金和第二周期3年的租金，更不应给付其场地占用费。和盛公司与王长锁在第一个5年租赁周期期满时就已经解除了土地租赁协议。和盛公司就没有义务再给付王长锁后3年的土地租金，更不应给付场地占用费。第一周期最后一个年度，和盛公司要求拆除设备，王长锁和其兄王长友拒绝和盛公司拆除设备，对设备进行扣押。根据租赁合同约定，如和盛公司拖欠租金，出租人有权扣押设备，顶替租金。虽和盛公司未付第一周期中最后一年租金140万元，但王长锁扣押和盛公司原值460万元生产设备，王长锁扣押和盛公司生产设备足够抵付租金。王长锁扣押和盛公司设备后，应合理合法处置和盛公司设备，用于支付租金，但王长锁怠于行使权利，给和盛公司造成损失。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。和盛公司未付租金，王长锁扣押和盛公司设备后一直无动于衷，任凭双方损失的扩大，王长锁应当采取积极措施，减少损失。如果没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。如上所述，和盛公司没有搬迁是因为王长锁的无理阻挠，过错方在于王长锁，因此，王长锁无权向和盛公司主张场地费用。四、一审判决判项第三项，“判决和盛公司于判决生效十日内给付王长锁租金560万元及利息659400元，2019年3月6日按同期银行贷款利率计付利息至实际给付时止”。此判项中关于利息的内容判决分成两部分，王长锁并没有明确的诉请，判决超出了诉请。王长锁诉请关于利息并不明确，在审理过程中也不明确，并且判决中利息659400元没有来源，既没有计算的起始时间，也没有计算标准和计算方式。一审判决本院认为中关于利息715620.55元亦不知如何计算，更不知与本案有何关联。王长锁辩称：一审判决适用法律正确、程序合法，和盛公司的上诉请求不能成立。一、和盛公司未按照约定全面履行给付租金的义务，构成违约，应承担违约责任。和盛公司签订土地租赁合同后，按合同约定向王长锁仅交付了4年租金，便在2015年3月无正当理由开始逾期拖欠租金至今。和盛公司未完全履行合同约定的义务构成根本违约，王长锁主张租赁费并要求违约金，正当合法。根据合同相对性的原则，如果和盛公司不再承租王长锁的土地，就应当在租赁期限届满后将租赁土地返还给王长锁。但自从双方签订合同后，场地一直被和盛公司使用、占有，和盛公司从未通知王长锁不再租赁该土地或明确告知返还给王长锁。至起诉时，土地的使用、受益权都在和盛公司。和盛公司称在2014年至2015年期间多次通知解除合同，要求拆除设备不是事实，没有任何证据支持。也与其在上诉状中称“在第一个五年周期期满后，如果想继续经营，就应提前通知王长锁，相反和盛公司没有通知王长锁，事实和盛公司就以实际行动表明自己不再继续租赁土地”相互矛盾，前面说没有通知，后面又称多次通知。根据土地租赁合同第18条约定，“租赁期满后第一个周期结束，如乙方不再租赁，应交回租赁土地”，如和盛公司所称2015年解除合同，那么为什么至今还占用该土地并交纳电费？另，和盛公司称其设备价值460万元，折旧后280万元，这么高的价值为什么不拆除？和盛公司只是称因为王长锁制止行为造成设备不能拆除，但至今和盛公司并未提供任何证据证明王长锁有制止行为。根据民法上的公平原则、损害填补原则以及《合同法》第二百二十六条规定的“承租人应当按照约定的期限支付租金”，承租人迟延支付租金的，应当按照租赁合同的约定承担违约责任。一审判决和盛公司向王长锁支付场地租金并无不当。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二项规定：“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”和盛公司称土地租赁合同在2015年已解除不能成立。和盛公司用于生产商混的设备及厂房一直占用在王长锁的土地上，导致王长锁从未将场地租给他人。现和盛公司称在2015年双方已解除合同，负有履行义务的和盛公司应承担该举证责任。和盛公司没有提供其向王长锁表示要求解除合同的证据。三、王长锁多次向和盛公司催要租金，但和盛公司总是以各种理由推脱、拖欠至今。因和盛公司一直占用该土地，和盛公司至今才起诉并不能等同于和盛公司与王长锁已经解除合同。方登武、何艳明述称：同意和盛公司上诉意见，一审法院驳回王长锁对方登武、何艳明的诉请正确。王长锁向一审法院起诉请求：1.判令解除王长锁与和盛公司、方登武签订的土地租赁协议，和盛公司、方登武立即迁出租赁土地；2.判令和盛公司、方登武、何艳明立即支付拖欠王长锁的租金5600000元及利息（分别自合同约定付款日期开始计算，按照银行同期贷款利率计算至本息付清之日止，暂计算至2019年3月6日利息为659400元）；3.判令和盛公司、方登武、何艳明支付2019年3月6日至判决生效之日期间的场地占用费（按照每日3835.62元计算）；4.要求和盛公司、方登武、何艳明将用户号为1159669605及1159651987的两台变压器所有权人变更恢复到原权利人名下。一审法院查明：2011年3月6日，方登武代表和盛公司与王长锁签订土地租赁协议，约定王长锁将位于哈尔滨市道里区新发镇薛家屯旧机场路八公里处道南，东至土道，南至使用范围内，北至民工住房南墙，面积为30840平方米的土地（场地内有九个门房屋大约300平方米左右、生活用水井）租给和盛公司使用，双方主要约定：“土地用途为建和盛公司；租赁期限共十年，自2011年3月6日起至2021年3月5日止，租赁分两个周期，每五年一周期，五年期满和盛公司有权无条件解除合同。第一周期结束（2016年3月5日），和盛公司如想继续经营，和盛公司于2016年3月5日提前通知王长锁，价格另谈；租金给付方式：租金按年度计算，租金以现金支付，王长锁给和盛公司出具收款手续。合同签订之后和盛公司现金支付王长锁第一年租金1000000元，2011年7月1日和盛公司提前给付王长锁第二年租金1100000元，第三年租金1200000元和盛公司于2013年3月6日给付王长锁，第四年租金1300000元和盛公司于2014年3月6日给付王长锁，第五年租金1400000元和盛公司于2015年3月6日给付王长锁；和盛公司建厂所需要供电设备三台250**变压器，由王长锁建设，和盛公司出资500000元，此款交与王长锁，其余费用王长锁承担，王长锁在和盛公司指定地点建设，建设后王长锁不能搬迁。和盛公司安装的大秤所有权归和盛公司所有，使用权归和盛公司。三台250**变压器所有权归王长锁，其中630KV归和盛公司使用，120KV归王长锁使用。王长锁必须于2011年4月5日前建设完毕，和盛公司可以正常使用，否则影响和盛公司建厂；和盛公司在租赁期间不能拖欠租金，如拖欠租金，王长锁有权扣押和盛公司设备，顶替和盛公司拖欠王长锁的租金。”合同签订后，王长锁按照约定建设了三台变压器，在电业部门登记的用户名称分别为王长锁、王明徕、王明亮。和盛公司在案涉土地上建设了临时用房、搅拌站等设施、设备，并按照合同约定交纳了第一年至第四年的租金共计4600000元。审理中查明，2001年10月31日，王长锁与哈尔滨市道里区新发镇五星村村民委员会（以下简称五星村委会）签订五星村砖厂转卖合同书，五星村委会将砖厂所有资产卖与王长锁、土地一并流转。本案案涉土地系上述流转土地的一部分。另查明，方登武与何艳明于1989年2月17日登记结婚。2011年1月25日，和盛公司在工商行政主管部门预核名，投资人为何艳明，于2011年3月24日下发营业执照，何艳明为法定代表人、股东。公司设立过程中，方登武作为经理为筹备公司用地事宜与王长锁签订上述土地租赁协议。其后法定代表人变更为方登武，股东变更为方登武、何艳明二人，工商档案记载股东均已实缴出资。一审法院认为：王长锁与和盛公司土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，和盛公司自2015年3月6日起未向王长锁交纳租金，至开庭日已逾四年，其迟延履行交纳租金义务的行为使王长锁不能实现通过租赁土地获取收益的合同目的，故合同的法定解除条件成就，对于王长锁要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”王长锁通过本案诉讼要求解除合同，一审法院向和盛公司送达列有解除合同诉讼请求的起诉书可视为向和盛公司通知了王长锁解除合同的意思表示，和盛公司于2019年4月10日签收起诉书，一审法院认定自该日起合同解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。和盛公司辩称其未交纳租金的原因是土地有争议致使其无法经营，并称其已于2014年电话通知王长锁解除合同，但其既未举示证据证实是否符合协议约定的合同解除条件，亦未举示证据证实履行了通知义务，故对该主张，一审法院不予认定。当事人一方不履行合同义务，对方有权要求其承担继续履行的违约责任。和盛公司自2015年3月6日起拒付租金，王长锁有权要求其给付自2015年3月6日至2019年3月6日四个年度的租金。关于应给付的租金数额，双方协议约定2015年3月6日应支付2015年至2016年度租金1400000元，2016年3月5日协议约定的第一个五年周期结束，双方虽未约定第二个五年周期的年租金数额，但根据第一个五年周期年租金数额逐年递增的约定，王长锁要求继续按1400000元支付2016年至2019年三个年度租金4200000元的诉请合理，以上共计5600000元；关于租金利息，和盛公司迟延支付租金，王长锁要求按银行同期贷款利率计付利息不违反法律规定。协议对于第一个五年周期后四个年度租金的给付时间均约定为前一年的3月6日，第二个五年周期未作约定，王长锁主张按照原合同约定时间起算逾期付款利息合理，四个年度应付租金时间分别为2015年3月6日、2016年3月6日、2017年3月6日、2018年3月6日，分别计算至2019年3月6日，利息为715620.55元，其诉请未超出上述数额，一审法院予以支持；王长锁以年租金1400000元为标准，要求和盛公司自2019年3月6日起继续按每日3835.62元支付场地占用费至判决生效之日，该主张合理，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方协议已满足法定解除条件，王长锁要求和盛公司立即迁出租赁土地的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。同时，王长锁据此规定要求和盛公司将擅自变更的两台变压器用户名称恢复至原权利人名下，该条规定针对的是已经履行的合同义务，如和盛公司确实存在擅自变更变压器用户名称的行为，此行为并非合同义务，而系侵权行为，与本案并非同一法律关系，应由权利人另行向和盛公司主张。王长锁要求方登武、何艳明共同承担上述责任，因方登武签订土地租赁协议系代表和盛公司的职务行为，王长锁要求方登武承担上述责任无依据；何艳明虽在和盛公司设立之初为该公司唯一自然人股东，但和盛公司自2015年3月6日起拖欠租金，此时和盛公司股东早已变更为方登武、何艳明二人，不宜依据《中华人民共和国公司法》关于一人有限责任公司的相关规定判令何艳明承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认王长锁与和盛公司于2011年3月6日签订的土地租赁协议于2019年4月10日解除；二、和盛公司于判决生效后三十日内从租赁土地内迁出；三、和盛公司于判决生效后十日内给付王长锁租金5600000元及利息659400元，2019年3月6日起按同期银行贷款利率计付利息至实际给付之日止；四、和盛公司于判决生效后十日内给付王长锁自2019年3月6日起至判决生效之日止按每日3835.62元计算的场地占用费；五、驳回王长锁的其他诉讼请求。本院二审期间，和盛公司举示了网站新闻截图4张，内容为哈尔滨警方征集以王长友、王长锁为首的恶势力犯罪团伙涉嫌非法转让、倒卖土地使用权等违法犯罪线索，其中王长锁已被公安机关采取刑事强制措施。拟证明：案涉土地与王长锁刑事案件有关联，申请本案中止审理。王长锁质证意见：对真实性无异议，对证明问题有异议。该证据只能证明王长友涉嫌犯罪，但不能证明王长友、王长锁与本案涉案的租赁土地有关联，更不能证明王长锁购买的砖厂涉及犯罪。和盛公司提供上述证据，并提出中止审理，均是其猜测，不能成为中止审理的理由。方登武、何艳明质证意见：同意和盛公司的意见。本院认证意见：对该证据的真实性本院予以确认，证明问题本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。本院二审另查明：案涉土地上现有和盛公司的临时用房、设施设备、商混生产线。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于案涉合同的解除时间和解除事由应如何确定的问题。案涉合同约定“租赁期限共十年，自2011年3月6日起至2021年3月5日止；租赁分两周期，每五年一周期，五年期满乙方有权无条件解除合同。第一周期结束，乙方如果想继续经营，乙方于2016年3月5日提前通知甲方，价格另谈。”“租赁期满后或第一周期结束，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地，乙方所建固定设施、设备、临时房屋等地上物、地下构筑物，不含其它不动产物由乙方自行处理。”和盛公司主张第一周期结束后案涉合同即解除，但和盛公司举示的证据不足以证明其向王长锁发出了要求解除合同的意思表示。虽然和盛公司主张其以自己的实际行为表明解除合同，但和盛公司依然有机器设备、厂房、生产线在案涉土地上，未举示证据证明双方就案涉土地进行交接、净地、迁出等。和盛公司称王长锁不让和盛公司拆除生产设备并扣押该设备。针对此，首先，和盛公司举示的录音证据发生在一审审理过程中，不能准确反映案涉合同第一周期结束时的情况，且录音内容并未体现出王长锁阻止和盛公司将设备、厂房等从案涉土地上迁出，仅凭该证据不足以证明待证问题，一审对该证据不予采信，并无不当。其次，和盛公司主张解除合同，其作为承租人应与出租人就案涉土地进行交接，将占用案涉土地上的设备、厂房等搬离，即使和盛公司所述的障碍存在，其也应通过合法途径积极主张权利，和盛公司并未举示证据证明曾针对该问题向公安机关或司法机关寻求救济。第三，除和盛公司举示的录音证据外，和盛公司并未举示证据证明王长锁采用何种积极作为的行为实质上阻止、妨碍了和盛公司拆除设备、搬离厂房。因此，一审法院以和盛公司迟延给付租金，案涉合同目的无法实现为由解除合同，并以和盛公司收到起诉状的时间作为案涉合同的解除时间，并无不当。关于王长锁要求和盛公司给付租金、利息及占用土地期间的费用依据是否充分，数额应如何确定的问题。承前所述，和盛公司的相关设备、厂房、生产线仍在案涉土地上，持续占有使用案涉土地，一审法院参照合同约定的2015年度至2016年度租金140万元作为后续租金及占用期间费用的计算标准并无不当。关于利息损失。在一审庭审笔录中，一审法院当庭要求王长锁明确利息的起止时间，王长锁对此予以明确，即2015年3月6日、2016年3月6日、2017年3月6日、2018年3月6日，每年租金为140万元，利息分别计算至2019年3月6日，利息金额为659400元。一审法院按照当事人诉请的标准、起止时间，参照中国人民银行同期同类贷款利息分段计算利息，并无不当。关于本案是否应中止审理的问题。和盛公司并未举示证据证明王长锁涉嫌违法犯罪所涉的土地即是案涉土地，且即使是同一土地，也并无证据证明另案刑事案件与本案民事案件系同一法律事实、同一法律关系。本案不属于必须以刑事案件结果为依据的情形，对王长锁涉嫌刑事犯罪的审理不影响本案关于对土地租赁法律关系的民事评判。本案对民事法律关系的审理，也不影响当事人通过刑事程序寻求救济。和盛公司申请本案中止审理依据不足。综上，和盛公司的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55616元，由哈尔滨和盛混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  李妮娜二〇二〇年十月二十九日书记员  胡 渤