广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8721号原告（反诉被告）：徐兴生，男，汉族，1972年2月18日出生，住址：湖北省郧县*******1*1*，公民身份号码：420************914。被告（反诉原告）：黄桂英，女，汉族，1952年4月27日出生，住址：广东省湛江市霞山区**************，公民身份号码：440************126。被告（反诉原告）：朱春华，女，汉族，1982年2月5日出生，住址：广东省湛江市霞山区******，公民身份号码：440************123。两被告共同委托代理人：刘筱佩，广东可园律师事务所律师。两被告共同委托代理人：杜俊磊，广东可园律师事务所实习律师。第三人：东莞市铭都房地产中介有限公司丽景花园分公司，营业场所：广东省东莞市**********************位。负责人：全群英。原告（反诉被告）徐兴生与被告（反诉原告）黄桂英、朱春华及第三人东莞市铭都房地产中介有限公司丽景花园分公司（以下简称铭都丽景分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2020年8月14日公开开庭进行了审理。徐兴生、朱春华，黄桂英及朱春华的共同委托代理人刘筱佩、杜俊磊，均到庭参加了诉讼；第三人铭都丽景分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐兴生本诉向本院提出诉讼请求：1、判令徐兴生与黄桂英及朱春华2019年8月16日晚上签的房屋买卖合同一事，被告赔偿原告违约金104000元；2、判令黄桂英及朱春华赔偿徐兴生中介费10000元；3、判令黄桂英及朱春华退回给徐兴生家私之内的电视机和4张餐椅，价值6000元；4、判令黄桂英及朱春华赔偿徐兴生住房损失从2020年2月3日起至交楼之日止，每月2131元，暂计至起诉之日为3个月，合计6393元；5、判令诉讼过程中所有费用由黄桂英及朱春华支付。事实与理由：1、房屋买卖合同书上第七条，收齐全部楼款3天内交楼，黄桂英及朱春华已收齐楼款不出面交楼，按合同书上第十条，违约方赔付守约方楼价的20%作为守约方的赔偿，所得为104000元。2、房屋买卖合同书上第十条，违约方赔付守约方楼价的3%佣金作为守约方的赔偿，而黄桂英及朱春华已出现违约行为，佣金由黄桂英及朱春华支付，中介费徐兴生不承担。3、徐兴生在看房时已有电视机和餐椅，之后与黄桂英及朱春华签了买卖房屋合同，合同书上第六条带家私电器，可是一直拖到过完户理家私清单时就不给了，徐兴生已有图片作证。4、黄桂英及朱春华赔偿徐兴生住房损失每月为2131元，是房屋买卖合同上备注说明，从过户当天起银行45天放款，徐兴生每月按超时45天起每月支付黄桂英及朱春华1500元房租。银行贷款是38万元，黄桂英及朱春华已收齐52万元。徐兴生过完户后所支付的费用已超出54万元，按54万元计算为2131元损失。徐兴生在过户当天已有微信转账支付黄桂英及朱春华2750元，这笔费用是预交银行超时45天后徐兴生应支付给黄桂英及朱春华的房租费用。在过户后，黄桂英及朱春华不愿按房屋买卖合同履行理家私清单，而又不愿注明家私清单上所有家私型号外观、价值，一直拖到2019年12月13日又理一份清单给徐兴生才说明拍照片为准。在这个时间段，黄桂英及朱春华有承担银行超时放款的责任才合理，超时银行放款之时徐兴生认为从2019年12月13日所理的明确家私清单之日计算，超出预交2750元多余部分应退回给徐兴生。5、黄桂英及朱春华收齐全部楼款后不出面履行交楼义务，合同书上第十条注明违约方赔付守约方诉讼费用。黄桂英及朱春华本诉辩称，一、徐兴生诉请黄桂英及朱春华支付违约金104000元及中介费10000元，缺乏事实与法律依据应予驳回。1.徐兴生未先行向黄桂英及朱春华支付2019年12月2日至2020年2月3日的租金3750元，因此黄桂英及朱春华未交楼不能认定成违约行为。依据《房地产买卖居间合同》第二部分第二条第三款约定，双方过户时间为2019年l0月18日，徐兴生本应在45日内即2019年12月2日支付余款380000元，而徐兴生于2020年2月3日付款。因此，徐兴生应该先向黄桂英及朱春华支付该段时间的租金，黄桂英及朱春华再向徐兴生履行交房义务。基于上述事实，依《中华人民共和国合同法》第67条之规定黄桂英及朱春华对徐兴生有先履行抗辩权，可拒绝履行交房义务。2.徐兴生主张其已经预先支付的2750元房屋租金，实际是“房屋维修资金”。该费用由黄桂英及朱春华预先垫付，在三方签订《房地产买卖居间合同》时，第三人已经在《东莞市铭都地产置业计划书》中告知了徐兴生。因此徐兴生才在过户时将该费用通过微信支付给黄桂英及朱春华。二、徐兴生诉请黄桂英及朱春华退回电视机和餐椅价值6000元，应予以驳回。徐兴生与黄桂英及朱春华及第三人于2019年l0月17日清点了案涉房屋可以给徐兴生的家私（详见《家私清单》）并经过徐兴生签名确认，清单中不包括电视机、餐椅。因此徐兴生该请求缺乏事实与法律依据。三、基于上述第一点答辩意见中提及的事实理由与法律依据徐兴生诉请黄桂英及朱春华赔偿其住房损失缺乏事实与法律依据，应予驳回。综上，由于徐兴生至今未履行支付租金义务，黄桂英及朱春华未交楼的行为不构成违约，徐兴生的全部诉讼请求缺乏事实依据应予驳回。黄桂英及朱春华反诉向本院提出诉讼请求：1、判令徐兴生支付黄桂英及朱春华2019年12月2日至2020年2月3日的租金共计3750元（每月按1500元计算，不足10日的按半个月计算）；2、判令徐兴生赔偿黄桂英及朱春华违约金104000元；3、判令徐兴生向黄桂英及朱春华支付律师费15000元；4、判令本案诉讼费由徐兴生承担。事实与理由：双方于2019年8月16日签订《房地产买卖居间合同》，约定由黄桂英向徐兴生出售一套房屋，共计520000元。合同签订后，徐兴生向黄桂英及朱春华支付了定金及首期款和黄桂英及朱春华垫付的房屋维修资金后，黄桂英及朱春华于2019年10月18日将案涉房屋过户给徐兴生，并办理了房产证。依照《房地产买卖居间合同》第二部分居间关系中三方约定的其他事项，徐兴生应在房屋过户后45日内支付房屋尾款380000元（房屋过户日期为2019年10月18日则计算45天至2019年12月2日），超期支付时每月按1500元向黄桂英及朱春华支付租金。徐兴生实际于2020年2月3日才支付房屋尾款，因此依照合同约定，徐兴生应向黄桂英及朱春华支付租金共3750元，徐兴生未按期向黄桂英及朱春华支付每月租金已构成违约，依据《房地产买卖居间合同》第十条，黄桂英及朱春华有权向徐兴生要求按照楼价20%承担违约责任，并支付律师费、诉讼费等。黄桂英及朱春华为维护自身权益特向法院提起反诉，望准予所请。徐兴生反诉辩称，一、请求事项，驳回黄桂英及朱春华反诉请求，支持徐兴生的本诉请求。二、事实与理由如下。1、黄桂英及朱春华反诉诉求徐兴生《房屋买卖合同》纠纷一案违约，应支付黄桂英及朱春华104000元和10000元的中介费事实与理由不成立，因房屋总价为520000元，在2020年2月3日收齐全部楼款，附加条款与楼价并无关，只是在该房屋过户给徐兴生后超出45天银行还没放款会产生的房租费，那么就是说房租费在过户后45天内如果收齐尾款是不存在的。在签订该《房屋买卖合同》时并未有的数据。也就是说黄桂英及朱春华诉求徐兴生欠了黄桂英及朱春华的3750元房租黄桂英及朱春华拒不交楼，还反诉徐兴生违约是不成立的，因为黄桂英及朱春华从未出来当面交接按《房屋买卖合同》时所签订的送家私家电当面交付给徐兴生，物业费清单和水电费清单在交楼时止，交清所有费用后交接给徐兴生。徐兴生同时确认无误后把超时45天后银行放款所产生的房租支付给黄桂英及朱春华。黄桂英及朱春华却强烈要求先打超时银行放款所产生房租费用转账给黄桂英及朱春华后才出来交楼，这种行为是扣押徐兴生的房子来逼徐兴生收取费用，严重侵犯了徐兴生的财产。房租实际从2019年12月3日至2020年2月2日止共两个月为3000元，在过完户后当时徐兴生用微信转账给朱春华2750元作为预交超时45天银行放款所产生的房租。而黄桂英及朱春华拒不交楼还正常使用该房屋从何说起徐兴生的违约行为。因此黄桂英及朱春华诉求徐兴生的违约金104000元和律师费15000元和诉讼费依法给与驳回。2、黄桂英及朱春华称，在2019年8月16日签订《房屋买卖合同》约定后，徐兴生支付了首期款及黄桂英和朱春华垫付的房屋维修基金后到2019年10月18日将房屋过户给徐兴生全是在捏造。实际上是2019年8月16日晚上9点多徐兴生通过铭都丽景分公司员工黄婷介绍去到铭都丽景分公司处见到黄桂英及朱春华在此单位等候一起去看黄桂英及朱春华的房子，当时屋内的家私家电齐全，还有好多生活用品和衣服等。当时徐兴生也看到电视机，后来回到铭都丽景分公司处谈房价，朱春华说银行贷款的支付房款少了530000元不卖，因为银行放款时间有的太长可以超出半年都收不到尾款，该房屋是黄桂英的，在东莞就这一套房屋，并未说起维修基金一事。送家私家电，当时朱春华也说了是黄桂英的意思，一次性付款500000元。当时徐兴生就表态保证银行如果放款长的话给一个月为1500元损失算为房租，但是必需在过户后45天后产生，然后朱春华同意520000元卖给徐兴生，当时就用微信转账给朱春华10000元定金。之后三方签完《房屋买卖合同》后朱春华就离开了铭都丽景分公司处回家了。之后徐兴生与铭都丽景分公司签约铭都地产置业计划书，也就是过户费用表。在签字时只有铭都丽景分公司和徐兴生在场和签字，朱春华不在场。3、黄桂英及朱春华陈述和徐兴生房屋买卖合同纠纷一案反诉请求徐兴生赔偿违约金为104000元整和中介费10000元实情不愿陈述过于捏造理由给予依法驳回。房屋过户时间为2019年10月17日，到2020年2月3日收齐楼款为520000元，合同附加约定从过户日期起开始至收齐楼款日期止为45天申请银行放款时间。超出45天后按月计算给黄桂英及朱春华，实际过户时间是2019年10月17日上午10点左右至2019年12月2日止为银行放款时间，从2019年12月3日至2020年2月2日止为超时银行放款日为2个月3000元整为房租，徐兴生在过完户当时2019年10月17日上午10点多用微信支付给了朱春华2750元作为银行超时放款预交费用。然后又用手机银行转账给黄桂英的账户上转了130000元首期款。下午去清点家私登记时电视机就不见了。徐兴生很不高兴问了朱春华为什么要私下搬走。朱春华说是其私有物品搬走正常。徐兴生说看房时朱春华说送的为什么过了户又反悔了，还有4张餐椅朱春华也不给被铭都丽景分公司划掉了，然后铭都丽景分公司叫徐兴生先签个字。当时徐兴生要求拍照片来证明家私家电实际情况朱春华不同意，徐兴生回去后觉得黄桂英及朱春华还会搬走更换家私家电的情况下与铭都丽景分公司的员工黄婷沟通无果。徐兴生就未办理房屋抵押手续，等到朱春华同意说明家私家电在家私清单上注明价值和外型已是2019年12月13日。重新给了一份家私清单并拍照片发给徐兴生。当天下午铭都丽景分公司员工黄婷把家私清单复印件给徐兴生后一起去办理银行贷款到房管所做的房产证抵押登记手续。因为黄桂英及朱春华拒不按签订《房屋买卖合同》正常履行交付家私家电按实际情况注明，还私下搬走。在这段时间里银行未放款超时由黄桂英及朱春华负责。应该退回电视机和4张餐椅，这是包括在房屋成交价内的财产。4、黄桂英及朱春华说徐兴生用微信转账2750元预交超时银行放款费用是交的房屋维修基金无正当理由，该房屋是二手房，房屋维修基金是用来整个物业业主公用的专项维修基金，不是私人账户。是跟着房子走的。跟着房子过户给徐兴生，如想要回此费用必需在《房屋买卖合同》上注明徐兴生要退回过户后的房屋维修基金。可是《房屋买卖合同》上未注明。只有另外一份铭都地产置业计划书上说银行代房管所收取维修基金。不是黄桂英及朱春华收取。铭都地产置业计划书上未有黄桂英及朱春华的签字，当时人也不在场，说明铭都地产置业计划书与黄桂英及朱春华没有一点关系，无条件要求按置业计划书上的条款收取房屋维修基金。在二手房买卖时银行不存在代收二手房屋过户时的维修基金。也就是说，二手房必需在过户交易前有完整的住房维修基金方可过户，如果没有住房维修基金就过不了户。当时黄桂英及朱春华不在场，铭都地产置业计划书上未有签字出现。因此黄桂英及朱春华收取2750元说是住房维修基金给予依法驳回。三、徐兴生诉求黄桂英及朱春华退回电视机和4张餐椅为正当理由，而不是徐兴生有签字就代表无权要回，因电视机和4张餐椅包括在总楼价520000元内已卖给徐兴生，黄桂英及朱春华拒不退还无正当理由。四、综上所述，从2020年2月3日起黄桂英及朱春华收齐楼款不交依法赔偿徐兴生的未住房损失为正当理由，以徐兴生举证来证明实情。五、经以上徐兴生所陈述，驳回黄桂英及朱春华反诉请求，支持徐兴生的本诉请求。徐兴生对其上述主张提供的证据有：房地产买卖合同，铭都丽景分公司企业信息，银行首付款转账单（打印件），银行放款凭证，首期款收据（复印件），铭都丽景分公司收据，东莞市铭都房地产置业计划书（复印件），家私清单（两份，其中12月13日的为复印件），家私图片，微信转账凭证，不动产权证，不动产登记受理凭证（复印件），转账记录2份，微信聊天记录（分别为徐兴生与铭都丽景分公司员工黄婷、徐兴生与朱春华之间的）。黄桂英及朱春华对其上述主张提供的证据有：房地产买卖居间合同、收据、公证书、不动产权证（复印件），东莞市铭都地产置业计划书、住宅专项维修资金专用收据（原件已移交徐兴生），家私清单，2019年11月5日至2019年12月27日微信聊天记录，民事委托代理合同及发票。第三人铭都丽景分公司未陈述意见亦未举证。本院经审理认定事实如下：案涉位于东莞市*****************的房屋（以下简称案涉房屋），原登记为黄桂英单独所有，房地产权证编号为粤房地权证字第C4925045号。黄桂英与朱增强于2019年8月26日公证委托朱春华出售案涉房屋，黄桂英与朱春华为母女关系。2019年8月16日，徐兴生（买方，乙方）与黄桂英（卖方，甲方）及朱春华（卖方委托代理人）和铭都丽景分公司（经纪方，丙方）签署《房地产买卖居间合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将案涉房屋以现状（带家私电器，按《家私电器清单》）转让给乙方，成交价为52万元；由乙方支付相关税费，甲方保证此房产证是过2年，如不是产生费用由甲方支付；双方同意甲方交付案涉房屋予乙方使用之日期为收齐全部楼款3天内；乙方须在签署本合同之同时支付定金1万元给甲方，甲方应在收到定金后七日内提供银行办理贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭，乙方应于七日内办理交易过户及按揭手续，首期楼款（含定金）13万元乙方应在房管部门成功受理本次递件当天直接支付给甲方，楼价余款39万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给甲方；乙方向甲方保证，如果在银行按揭贷款的楼价首期款会尽最多支付在15万元（最终以银行审批为准），乙方保证在（银行贷款同意书）过户当天起45天内，如果在过户当天起至45天内银行不放款到甲方所提供的银行卡内（甲方保证提供银行是在正常使用的情况下），45天之后的时间段里按每月1500元的租金作为保障金给甲方，乙方一直缴交此租金至放款当天为止，乙方在放款后无权收此租金（保障金），此租金由甲方所有，此租金交缴方式按30天计，超出10天则支付一个月租金，10天内按半个月支付租金；双方任意一方违约，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或楼价20%与中介佣3%作为守约方的赔偿；如有任何一方违约应当赔偿守约方为此支付的诉讼费、律师费、担保费及所有经济损失；本合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且丙方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议；双方同意在本合同签订当日向丙方支付成交价2%的佣金。2019年8月16日，黄桂英签署出具收据，确认收到徐兴生购买案涉房屋的定金，并明确如违约须赔偿双倍楼款定金。同日，徐兴生在铭都丽景分公司演算出具的《东莞市铭都地产置业计划书》上签名，确认案涉交易预估产生的过户费用及按揭计费，其中包括银行代房管局收取的维修资金2650元。2019年10月17日，徐兴生通过银行转账向黄桂英支付首期款13万元，朱春华于同日签署出具首期款收据予以确认收到该首期款且该款不包含定金1万元。同日，徐兴生通过微信转账向朱春华支付2750元。黄桂英及朱春华提供案涉房屋最初缴纳维修资金的收据，拟证实案涉房屋已交的维修资金为2749.6元，徐兴生微信转账给朱春华的2750元即为双方协商同意应由徐兴生承担的维修资金。同日，铭都丽景分公司出具收据确认收到徐兴生支付的全部佣金1万元，并明确“其他费用自付，我们中介（铭都地产）跟进此单位直至银行放款为准”。同日，东莞市不动产登记部门向徐兴生出具《不动产登记受理凭证》。2019年10月18日，案涉房屋经核准变更登记到徐兴生名下，不动产权证编号为粤（2019）东莞不动产权第0355387号。2020年2月3日，徐兴生申请的银行按揭贷款38万元放款至黄桂英的银行账户。2019年10月17日，徐兴生、朱春华及铭都丽景分公司共同签署一份“丽都花园菁泉雅苑3座401家私清单”，该清单显示包括：热水器2个、1.8米床+床垫1张、衣柜2个、餐桌1张、1.5米床+床垫1张、实木沙发1套、电视柜1张、冰箱1台、洗衣机1台、窗帘2幅、抽油烟机1个、煤气灶1台、分体空调3台、床头柜1个、梳妆台1张、电脑桌1张、储物柜1个、鞋柜1个，另备注“酒柜一个、消毒柜、书桌一张，中间不得更换家私家电”，“餐椅4张”处被打了叉，“电视机”处品牌及数量为空白。2019年12月13日，朱春华及铭都丽景分公司再共同签署一份“丽都花园菁泉雅苑3座401家私清单”给徐兴生，该清单显示包括：1号王牌热水器1个、1.2米床+床垫1张、红木1.8米床+床垫1张、衣柜2个、餐桌1张、红木沙发3张、杂牌电视柜1张、SIEMENS冰箱1台、双力神洗衣机1台、杂牌窗帘3幅、抽油烟机1个、煤气灶1台、美的空调3台、遥控器1个、床头柜2个、梳妆台1张、鞋柜1个，另备注“杂牌热水器、美的电风伞、木茶几一张，以发给买家图片为准，以上卖方附送给买房，不得搬起以及更换，酒柜一个，消毒碗柜，沙发跟床是木质外观是红色”，“餐椅张”及“电视机”处均被划去。徐兴生确认，因10月17日签署的家私清单无法说明家私家电的型号、外观和价值，徐兴生要求黄桂英及朱春华补回反映真实情况的家私清单，12月13日的家私清单是铭都丽景分公司到房管部门办理案涉房屋抵押手续时带给徐兴生，因未要求徐兴生签名，故徐兴生未签名，徐兴生据此主张黄桂英及朱春华随案涉房屋交付的家私家电应以发给徐兴生的图片为准，而徐兴生在签《合同》前看房时拍照形成的图片中显示是包含一台电视机及四张餐椅。徐兴生明确，铭都丽景分公司后续于12月发给徐兴生的照片中没有显示有电视机和餐椅，但徐兴生最早去看案涉房屋时自拍的照片里有电视机和餐椅。庭审中，徐兴生确认，其确实存在双方办理递件过户手续后，未及时配合办理案涉房屋的抵押登记手续以满足银行办理放款的情况，原因是其认为黄桂英及朱春华未按最初徐兴生拍摄照片显示案涉房屋内的家私家电来履行交付房屋的义务，且黄桂英及朱春华不愿意配合重新签署反映家私家电的具体型号、品牌和价值的清单；徐兴生微信支付的2750元本来是为了双方不发生争议而预付徐兴生愿意承担的维修资金，后来发生纠纷后，徐兴生不愿意多出这笔钱，故主张该笔款为预付银行不能及时放款而产生的租金损失。黄桂英及朱春华否认承诺过随房交付的家私家电包含电视机和餐椅，并主张已依约于2020年2月9日交付案涉房屋的钥匙给铭都丽景分公司保管，迟延几天是因为当时正处于疫情高危期间遵守居家隔离的防控政策要求，直至2月10日左右才允许陆续恢复外出和工作，因徐兴生未及时配合放款而产生的租金未支付给黄桂英及朱春华，铭都丽景分公司为避免自身风险和责任而未与徐兴生办理后续的房屋交接手续。徐兴生明确，双方至今未实际办理案涉房屋的交接手续，铭都丽景分公司亦未通知徐兴生去收楼，只是一直要求先交清房租方可收楼。黄桂英及朱春华提供民事委托代理合同及发票，拟证实其为本案诉讼支出了律师费15000元，并主张依约应由徐兴生承担该费用。此外，双方提供的微信聊天记录显示，贷款发放后，双方因为贷款迟延发放而产生的欠付租金（保障金）支付问题及维修资金返还问题产生争议，经铭都丽景分公司从中协调但双方无法协商达成一致，最终黄桂英及朱春华将案涉房屋的钥匙于2020年2月9日交给铭都丽景分公司，而徐兴生经铭都丽景分公司催促拒绝前往办理案涉房屋的交接手续。以上事实，有前述双方提供的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人铭都丽景分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未陈述意见未举证，视为放弃举证、质证及陈述意见的权利。案涉《合同》为各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，各方当事人理应按《合同》约定积极全面履行自己的义务。刘桂英为案涉交易的卖方主体，朱春华为刘桂英的委托代理人，其在交易中的行为所产生的权利及责任依法应由刘桂英来承受。双方争议的焦点为：一是买卖双方在履行案涉《合同》过程中是否存在违约的情形；二是双方的诉请，理据是否充足。针对焦点一。按照《合同》的约定，徐兴生必须保证银行在出具同意贷款书及办理递件过户当天起45天内及时放款到黄桂英的账户，以履行付清购房余款的合同义务，否则应依约承担相当于每月1500元租金的逾期付款违约金（保障金）；而刘桂英作为卖方，依约在收齐全部楼款后3天内负有交付案涉房屋给徐兴生的义务。徐兴生确认，其确实存在双方办理递件过户手续后，未及时配合办理案涉房屋的抵押登记手续以满足银行办理放款的情况，原因是其认为黄桂英及朱春华未按最初徐兴生拍摄照片显示案涉房屋内的家私家电来履行交付房屋的义务，且黄桂英及朱春华不愿意配合重新签署反映家私家电的具体型号、品牌和价值的清单。从银行实际放款的时间来看，徐兴生未及时配合办理案涉房屋的抵押登记手续确实导致了银行迟延放款超过45天，已构成逾期付款的违约情形。而根据《合同》的约定，一来在徐兴生未付清全部楼款之前黄桂英无履行交楼的义务，二来对于随房交付的家私家电已明确按《家私电器清单》为准；不论是三方于2019年10月17日签署的家私清单，还是后续由朱春华及第三人于2019年12月13日重新签署并交付给徐兴生的家私清单，均未显示随房附送的家私家电中包含电视机及餐椅，徐兴生亦无有效证据证明黄桂英及朱春华曾承诺过随房附送电视机及餐椅。因此，徐兴生主张未及时配合办理案涉房屋的抵押登记手续以满足银行办理放款的原因，明显缺乏理据，依法不能成为免除或降低徐兴生逾期付款违约责任的正当理由。至于维修资金问题，从徐兴生签署的置业计划书及其当庭的陈述来看，徐兴生本已同意认可承担案涉房屋已交纳的维修资金，并实际参照已缴纳的维修资金的金额2749.6元通过微信转账支付给回朱春华2750元，受领维修资金的收据。由此可见，徐兴生以维修资金存在争议为由，拒付其未保障按期足额付清购房款而产生的逾期付款违约金（保障金），并最终拒绝办理案涉房屋的交接手续，明显缺乏理据，理应不应采纳。虽然从黄桂英及朱春华实际提供案涉房屋钥匙给铭都丽景分公司的时间来看，黄桂英及朱春华未严格按照《合同》的约定在收齐楼款的三天内（即2020年2月6日前），书面通知徐兴生交楼或将案涉房屋的钥匙交给铭都丽景分公司代为完成案涉房屋的交付交接手续，但2020年2月初确实为国内受新型冠状肺炎疫情影响最为严峻时期，确实需配合做好居家隔离的防控政策要求，受此影响而实际迟延3天将案涉房屋的钥匙交付给铭都丽景分公司，确属事出有因情有可原。况且，在此之间，徐兴生存在逾期付款且未依约承担支付逾期付款违约金（保障金）的违约行为在先，同时自身存在未按铭都丽景分公司的催促及时完成交付交接手续的情况。因此，本院认定黄桂英不构成故意逾期交楼的违约情形，导致案涉房屋至今未实际办理交接手续的后果应归责于徐兴生。针对焦点二。如前所述，本院已认定徐兴生已构成逾期付款的违约情形，黄桂英不存在违约行为。故徐兴生基于黄桂英及朱春华违约而提出的所有本诉请求，均缺乏事实依据，本院依法不予支持。双方于2019年10月17日办理案涉房屋的递件过户手续，徐兴生有义务保证按揭贷款在45天内即2019年12月1日前发放给黄桂英，而按揭贷款实际于2020年2月3日才发放，逾期付款达64天。依照《合同》的约定，徐兴生理应支付黄桂英逾期付款违约金（即《合同》约定的租金或保障金）3750元（1500元/月*2.5个月），对黄桂英相应的反诉请求本院予以支持。案涉《合同》第十条约定的内容包含两部分：一是双方任何一方违约时，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或按楼价20%及中介佣金3%承担赔偿责任的权利；二是违约方应赔偿守约方所支出的诉讼费、律师费、担保费等经济损失的权利；两项内容相对独立。双方均未提出解除合同，故黄桂英诉请徐兴生按解除合同时的违约赔偿责任条款来承担楼价20%的违约金，理据不足，本院依法不予支持。但是，因徐兴生违约并提起本案诉讼，黄桂英诉请徐兴生承担因本案诉讼而实际支出的律师费15000元，理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、反诉被告徐兴生应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄桂英支付逾期付款违约金（租金）3750元及律师费15000元，合计18750元；二、驳回原告徐兴生的本诉请求及反诉原告朱春华的反诉请求；三、驳回反诉原告黄桂英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1414元（原告已预交），由原告徐兴生负担；本案反诉受理费1378元（反诉原告已预交），由反诉原告黄桂英及朱春华共同负担1168元，由反诉被告徐兴生负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十月九日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。