广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8630号 原告：何某1，男，2012年10月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 法定代理人：李某，女，1971年6月27日出生，汉族，住南宁市青秀区，系原告何某1的母亲。 法定代理人：何某2，男，1964年6月5日出生，汉族，住广西北流市，系原告何某1的父亲。 委托诉讼代理人：谭思艺，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周良，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市江**福建路**，统一社会信用代码914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁燕贵，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辉，广西环洋律师事务所律师。 原告何某1与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称红日公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告何某1的委托诉讼代理人谭思艺、周良，被告广西红日东升投资有限公司的委托诉讼代理人梁燕贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于2014年7月4日签订的南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖小区B3栋101号商品房的《南宁市商品房买卖合同》【继续履行内容包括：（1）被告立即办理合同登记备案手续；（2）被告立即将房屋交付给原告使用；（3）被告立即为原告申请办理不动产权登记并将不动产权证书交付给原告.】2.被告向原告支付逾期办理合同登记备案的违约金人民币639512元。【每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，从2014年8月4日起暂计至2020年7月30日（2187天），共计违约金639512元。之后产生的违约金，每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，计算至实际办理合同登记备案之日止.】3.被告向原告支付逾期交房的的违约金542722元。【每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，从2015年7月1日起暂计至2020年7月30日（1856天），共计违约金542722元。之后产生的违约金，每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，计算至实际交付给原告使用之日止.】4.被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金235101元。【每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，从2018年5月18日起暂计至2020年7月30日（804天），共计违约金235101元。之后产生违约金，每日按已付购房款人民币2924148元的万分之一计算，计算至原告实际取得不动产权证书之日止.】以上三项违约金合计1417335元（暂计）。5.被告赔偿原告因本案支付的律师费30000元。6.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年7月3日原被告达成了商品房买卖意向，原告于当日向被告支付定金10万元。2014年7月4日原被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售的坐落于南宁市兴宁区，该房屋建筑面积共328.56平方米，总价款人民币2924148元。合同第17条第1款约定被告应当在合同签订后30日内（即2014年8月3日前）向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；第九条约定被告应在2015年6月30日前将房屋交付给原告使用；第17条第3款约定被告应当在房屋交付使用后720个工作日内（即2018年5月17日前，从2015年7月1日起算至2018年5月17日止为720个工作日）向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付给原告。合同还约定了违约责任和其他内容。原告按合同约定于2014年7月4日向被告一次性支付了全部购房款2924148元及物业管理专项维修基金25299.12元（款项均由原告父亲何某2代为支付），被告给原告开具了相应的收据。原告已经按约定履行了义务，但至今被告既没有办理合同登记备案，也没有将房屋交付给原告使用，更没有为原告办理不动产权登记。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，恳请法院秉公判决。 被告红日公司答辩称：1.本案不存在房屋买卖的事实，被告是因为经营需要向原告借款，原告为确保其债权的需要，要求被告提供担保；2.即使依法认定本案房屋买卖合同的效力，那么在双方并未就所借款项达成抵充购房款一致协议之前，被告并不存在逾期违约备案、交付以及办证的情形；3.因涉案房屋原告多年来一致没有明确表态将借款用于抵充购房款，双方未就借款抵充购房款达成合意，由于司法、行政强制力等不可抗力因素现已被多个司法部门查封及设立抵押，已经处于履行不能状态，且该项目未竣工验收合格，故原告请求备案、交房和办证客观上已不可能实现；4.若依法认定被告构成违约，那么原告于2020年8月10日才提起诉讼所主张的2014年至2020年的违约金已经超过诉讼时效，而即使应支持的违约金部分，根据合同的约定也不能就备案、交房、办证多种情形进行重复计算，而计算也不能违反双方签订合同所约定的违约金最高不能超过买受人已付房款的2%，原告主张的违约金总额已高达房款总额的48.5%，违约金过高，应根据法律规定予以调整到实际损失的130%；5.原告主张的律师费没有任何事实和法律意见。 根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.原、被告是否存在房屋买卖合同关系？2.原、被告若存在房屋买卖合同关系，原告要求被告继续履行合同是否符合事实和法律依据？3.原告主张的违约金是否过高？是否应予以调整？4.原告主张被告承担因本案所产生的律师费是否符合事实和法律依据?5.原告主张的违约金是否已经超过诉讼时效？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实，本院确认事实如下：2014年7月4日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区，房屋建筑面积328.56㎡，总价款2924184元；原告须在合同签订之日以一次性付款方式付清房款；被告应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期超过180日后，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付交付房价款万分之一的违约金；属于商品房预售的，合同签订后30日内（应当不超过30日），被告应按照规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同备案后30日内，原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，被告未按约定协助办理预告登记的，原告有权单方申请办理预告登记；被告应在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；合同备案登记、预告登记手续办理迟延超过约定时间180日的，原告有权退房，原告不退房的，被告每迟延一日应按照原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，违约金的最高额不超过原告已付房款的1%；房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，原告有权退房，原告不退房的，被告每迟延一日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，违约金的最高额不超过原告已付房款的2%。 2014年7月4日，被告出具《收据》，载明“兹收到何某1红日山湖-住宅-B3栋-101交来楼款贰佰玖拾贰万肆仟壹佰捌拾肆元零角零分整（￥2924184.00元）”，《收据》加盖广西红日东升投资有限公司公章。 另查明，原告因本案委托北京市盈科（南宁）律师事务所谭思艺律师作为诉讼代理人，实际支出律师费30000元。 再查明，截止一审辩论终结之日，现已证据未能证明涉案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。涉案房屋现处于司法查封状态。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告主张其与被告存在房屋买卖合同关系，并提供《南宁市商品房买卖合同》、《收据》等证据予以证实，被告对此予以否认，辩称双方系民间借贷关系，为担保债权需要才签的房屋买卖合同，因被告对其主张未提交相关证据予以证实，且原告提供的《南宁市商品房买卖合同》、《收据》均有被告的盖章确认，故本院对被告的答辩意见不予采信。《南宁市商品房买卖合同》经核实与与原件一致，原告按照合同约定于合同签订当日一次性向被告支付涉案房屋总价款2924184元，故本院确认《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已完成合同约定的支付房屋价款的义务，被告未按照合同约定交付涉案房屋及办理合同备案登记、预告登记及房屋所有权登记手续，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。原告主张被告办理合同登记备案手续符合法律的原则及合同的精神，本院予以支持。 因涉案房屋尚未经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，未达到《南宁市商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，原告主张被告立即将房屋交付给原告使用，缺乏事实基础，本院从实际情况出发，酌定被告在涉案房屋具备《南宁市商品房买卖合同》约定的商品房交付条件之日起三十日内向将涉案房屋交付原告使用。 因涉案房屋现被法院查封，在涉案房屋被解除查封之前，尚不能发生物权变动的效力，原告主张被告立即办理不动产权登记，缺乏事实基础，本院从实际情况出发，酌定被告在涉案房屋具备办理不动产权登记条件之日起三十日内为原告申请办理不动产权登记并将不动产权证书交付给原告。 关于逾期办理合同备案的违约金。被告未按照合同约定办理合同备案登记，构成违约，根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定，合同备案登记手续需在合同签订后30日内（应当不超过30日）即2014年8月3日前办理，逾期办理的，每迟延一日应按照原告已付房款的万分之一向支付违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，当事人向人民法院请求民事权利保护的诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告应于2014年8月3日前为原告办理合同备案登记，逾期办理合同备案登记的违约金的诉讼时效应自约定的办理合同备案登记最后期限的次日起计算两年，原告于2020年8月10日向本院起诉主张权利，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，其该项请求已超过两年诉讼时效的规定，故对原告的该项主张，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的问题。逾期交房违约金，其作为从债务，所对应的主债务就是商品房交付之债。商品房交付之债的诉讼时效的起算，应当以房屋具备法定交付条件为前提。因此，商品房交付之债的诉讼时效起算自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件时开始。基于从债务与主债务具有一体性、从属性，逾期交房违约金的诉讼时效起算亦应与主债务的诉讼时效的起算一致，即自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件之日起算。本案涉案房屋尚未具备交付条件，诉讼时效尚未开始起算，被告辩称已超过诉讼时效，本院不予采信。被告辩称违约金约定过高，应予以调整，因每日万分之一的违约金约定相当于按年利率3.65%计算违约金，不存在过高的情形，故对被告的答辩意见，本院不予采信。故原告主张被告按照《南宁市商品房买卖合同》的约定，向原告支付自2015年7月1日起每日按已付房款2924184的万分之一至实际交付房屋之日止的违约金，本院予以支持。 关于逾期办理不动产权登记的违约金。合同约定被告应在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，因涉案房屋尚未交付原告使用，还未满足合同约定的办理不动产权证的条件，故不存在逾期办理不动产权登记的情形，对于原告要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金主张，本院不予支持。 被告辩称不能就备案、交房、办证多种情形重复计算违约金。因原、被告在《南宁市商品房买卖合同》中分别约定了逾期办理合同备案登记、逾期交房、逾期办理不动产权证的违约金，并未约定三种违约情况重复出现时不重复计算违约金，原告对该三种违约情形造成的违约损失享有独立请求权，故对被告的答辩意见，本院不予采信。 关于律师费的问题。原告因本案诉讼支付律师费30000元，但我国不实行诉讼代理强制制度，律师费不属于本案房屋买卖合同纠纷的必然损失，原告主张律师费于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 自本案判决生效之日起30日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告何某1办理南宁市兴宁区合同备案登记手续； 在南宁市兴宁区具备《南宁市商品房买卖合同》约定的商品房交付条件之日起30日内，被告广西红日东升投资有限公司将该房屋交付给原告何某1使用； 在南宁市兴宁区具备办理不动产权登记条件之日起30日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告何某1办理不动产权登记并在不动产权证书办结时即时将该证书交付给原告何某1； 被告广西红日东升投资有限公司向原告何某1支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算方式：每日按已付房款2924184元的万分之一自2015年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）； 驳回原告何某1的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8778元，由原告何某1负担4389元，由被告广西红日东升投资有限公司负担4389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年十月二十三日 书记员 覃兰渊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。