湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2659号上诉人（原审被告）：高迪，男，1978年8月20日出生，汉族，住祁阳县。上诉人（原审被告）：杨群，女，1981年2月13日出生，汉族，住祁阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴汉阳，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：王新民，男，1957年7月5日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审原告）：刘满连，女，1958年12月23日出生，汉族，住祁阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋双喜，湖南金浯律师事务所律师（特别授权）。上诉人高迪、杨群因与被上诉人王新民、刘满连房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高迪、杨群上诉请求：一、请求依法撤销原审原判，改判上诉人偿付被上诉人购房款30939元；二、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，涉案房屋实际面积只有125.09平方米，并非145平方米，上诉人仅欠被上诉人房款30939元。上诉人在（2019）湘1121民初2801号一案中并未认定房屋的面积为145平方米。2、从双方约定来看，被上诉人将房屋过户到上诉人名下，上诉人再付清购房款，如果要求上诉人对未付房款按月息6厘计算利息，显然有违合同法的公平原则。王新民、刘满连辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院根据双方签订的《集资建房买卖协议》约定以及（2020）湘1121民初2801号民事判决书，认定双方签订的房屋价格为2600元/平方米，该套房屋的面积约为145平方米，房屋净价为385700元，符合事实和法律规定。2、双方签订协议后，答辩人立即向被答辩人交付房屋，被答辩人对房屋进行了装修并长期使用，被答辩人应按合同约定支付月利率6厘支付利息。此外，生效判决也认定答辩人就房屋过户仅有配合义务，被答辩人从未就房屋过户请求答辩人进行协助。王新民、刘满连向一审法院起诉请求：1、判令两被告偿付原告购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为欠数，按月利率6厘计算至付清时止；2、请求判令两被告偿付两原告为该栋套房购买的电梯维修保养费6000元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月19日，原、被告经过协商，签订了集资建房买卖协议，协议约定：乙方（被告）自愿购买甲方（原告）合法拥有的县城金盆路19-22号6楼后侧一套住房，价格每平方米2660元，房屋面积约为145平方米，购房款为385700元。乙方（被告）应于2012年10月19日前向甲方支付购房款251800元，下余部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方（被告）一次性付清，自签订本协议之日起乙方（被告）就下余部分购房款向甲方（原告）支付月息6厘，直至付清时止。如一方违约，应向对方承担违约金8万元。合同还约定甲乙双方与本栋房屋的其他住房业主按照房屋的实际面积分摊共同承担保质期满后该栋房屋的电梯开支（如电梯电费、电梯维修及检测等开支）。协议签订后，两被告2012年10月20日向两原告支付了购房款301800元，剩余的购房款83900元未付。2017年2月6日，原、被告双方又签订了一份房屋买卖协议，协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米。2017年5月25日，两原告在县国土资源局办理了不动产权登记手续，登记面积为125.09平方米，不动产权登记号为湘(2017)祁阳县不动产权第0002029号，根据自建房不动产权登记转户流程，房屋产权登记在两原告名下，未转户至两被告名下。2019年10月23日，被告高迪、杨群向法院提起诉讼，请求判令该案两被告王新民、刘满连将金盆路19-22号6楼后侧一套住房的所有权过户至该案两原告高迪、杨群名下;要求该案两被告王新民、刘满连按此套房屋实际面积计算购房款并支付违约金80000元。2020年5月12日，法院作出（2019）湘1121民初2801号民事判决书，该判决书认为，原、被告双方签订的《集资建房买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。该案两原告高迪、杨群请求将该房屋过户到其名下应予以支持。2017年2月6日，原、被告双方又签订了一份房屋买卖协议，协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米。该协议是为了在办理房屋过户时省些税费而签订的，不是双方真实意思表示，该案两被告王新民、刘满连以此协议办理了不动产权证，登记的面积125.09平方米显然比双方真实意思表示的《集资建房买卖协议》约定的房屋面积要少，《集资建房买卖协议》第二条明确约定了该套房屋的价格，房屋净价为385700元，房屋面积为估计数，约为145平方米，原、被告双方也都认可的。两原告高迪、杨群主张房屋的实际面积比合同约定的面积要少而起诉两被告王新民、刘满连，有违诚实信用原则。故对该案两原告高迪、杨群要求按此套房屋不动产权证书上登记的面积计算购房款的诉请不予支持。该案两原告高迪、杨群主张该案两被告王新民、刘满连未在规定的时间内协助办理房屋过户手续，系违约，应支付80000元的违约金。因该协议未约定协助办证时限，且该案两原告高迪、杨群未提供该案两被告未协助办证的证据。因此对该案两原告的该主张亦不予支持。据此判决该案两被告王新民、刘满连在该判决发生法律效力后30日内协助该案两原告高迪、杨群办理祁阳县金盆路19-22号6楼后侧一套房的过户手续;驳回了该案两原告高迪、杨群的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。2020年6月15日，本案原告王新民、刘满连以《集资建房买卖协议》和（2019）湘1121民初2801号民事判决书为据，向法院提起诉讼。一审法院认为，本案的争执焦点为：1、房屋总价格为《集资建房买卖协议》约定的385700元，还是按不动产权证登记的面积125.09平方，每平方米2660元计算，总价为332739元；2、原告要求两被告偿付购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为欠数，按月利率6厘计算至付清时止)是否应得到支持；3、原告要求偿付两原告为该栋套房购买的电梯维修保养费6000元是否应得到支持。关于焦点1，法院认为，2019年10月23日，本案两被告高迪、杨群向法院提起诉讼，请求按房屋不动产权证登记的实际面积计算《集资建房买卖协议》中购房款，法院作出的（2019）湘1121民初2801号民事判决认定，原、被告双方签订《集资建房买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效，该协议约定房屋净价为385700元，面积为估计数，约为145平方米，原、被告双方都认可的。2017年2月6日双方签订的房屋买卖协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米，该协议是为了在办理房屋过户时省些税费而签订的，不是双方真实意思表示，该案两被告王新民、刘满连以此协议办理了不动产权证，登记的面积125.09平方米显然比双方真实意思表示的《集资建房买卖协议》约定的房屋面积要少，该案两原告高迪、杨群主张房屋的实际面积比合同约定的面积要少而起诉该案两被告王新民、刘满连，有违诚实信用原则，从而驳回了该案两原告高迪、杨群的该项诉讼请求。该判决已发生法律效力，本案两被告高迪、杨群未通过法定程序推翻该判决，该判决认定的事实即为确定的事实，本案两被告高迪、杨群在本案中辩称按不动产权证登记的面积125.09平方米，每平方米2660元计算房价无事实和法律依据，故对两被告这一诉讼主张法院不予支持。关于焦点2，被告辩称原被告双方签订的《集资建房买卖协议》约定，下欠部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方一次性付清，由于原告拒不履行过户义务，导致被告提起诉讼后也没有协助过户，如果按照此条款要求被告对未付款按月息6厘计算利息，显然有违合同法的公平原则。法院认为原被告双方签订的《集资建房买卖协议》合法有效，双方应全面履行，该协议约定下欠购房款待甲、乙双方办理房产证和国土地使用证过户手续时由乙方一次性付清，该约定是对下欠购房款支付时间的约定。该协议还约定自签订本协议之日起乙方（被告）就下余部分购房款向甲方（原告）支付月息6厘，直至付清时止，该约定是对下欠购房款利息的约定。上述两项约定并不冲突，都应当全面履行，双方未办理过户手续，两被告已提起诉讼要求两原告协助过户并已经法院判决，该判决已发生法律效力，两被告可以要求两原告协助办理过户手续或申请法院强制执行，两被告未提供原告不协助办理过户手续的证据，也未申请法院强制执行，故未办理过户手续不是被告拒绝支付下欠购房款及其利息的抗辩理由，对原告的这一诉请法院予以支持。关于焦点3，法院认为，原被告双方签订的《集资建房买卖协议》虽然约定甲乙双方与本栋房屋的其他住房业主按照房屋的实际面积分摊共同承担保质期满后该栋房屋的电梯开支（如电梯电费、电梯维修及检测等开支），但原告未提供充分证据证实被告应承担电梯维修保养费金额为6000元，故对原告这一诉请法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、限被告高迪、杨群在本判决生效之日起十日内偿付原告王新民、刘满连购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为基数，按月利率6厘计算至付清时止)；二、驳回原告王新民、刘满连其他诉讼请求。受理费3014元，减半收取1507元，由被告高迪、杨群负担。二审期间，上诉人向本院提交了涉案房屋的不动产权登记证书，拟证明：一、该证书是由祁阳县人民法院到不动产登记中心下发执行通知书和原来的判决书分别作出的协助执行；二、证实了原来的房屋是王新民的名下，他不但没有协助上诉人去办理证书，反而办到自己的名下；三、该房屋实际面积含公摊面积共计125.09平方米。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。该证据不能证明本案上诉人在先后两次诉讼中向被上诉人要求过户的事实；二、也不能证明本案被上诉人不协助上诉人不办理产权不动证的事实。涉案房屋是被上诉人的自建房，跟商品房是不同的概念，自建房按照规定应先办证给所有权人，在过户给买方。双方签订房屋面积包括阳台、采光、通道等面积，与本案拖欠房款没有关联性。本院认证，该证据与双方签订的《集资建房买卖协议》以及生效判决不相符合，不能达到证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《集资建房买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该协议约定，房屋净价为385700元，面积为估计数，约为145平方米，有祁阳县人民法院（2019）湘1121民初2801号生效判决予以认定。上诉人为在办理房屋过户时节省税费，于2017年2月6日与被上诉人签订房屋买卖协议，约定房屋价格为1900元/平方米，房屋面积约为125.09平方米，后据此办理了涉案房屋不动产权证。现上诉人主张房屋面积应按不动产登记面积125.09平方米计算房屋总价款，有违诚实信用原则。故一审法院对上诉人该主张不予支持，处理正确。双方签订的《集资建房买卖协议》还约定上诉人按分期付款的方式向被上诉人支付房款，就下欠部分房款约定自协议签订之日起按月息6厘计算利息，直至付清时止。被上诉人履行了向上诉人交付房屋的义务，上诉人应当履行对下欠部分房款自协议签订时计算利息并给付的义务。综上，上诉人高迪、杨群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2305元，由上诉人高迪、杨群负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年十月二十八日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。