河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14443号原告（反诉被告）：朱壮智，男，1985年1月7日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告（反诉原告）：张勤妮，女，1966年8月2日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人：韩丹恒，河南世纪通律师事务所律师。原告（反诉被告）朱壮智与被告（反诉原告）张勤妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱壮智，被告（反诉原告）张勤妮及其委托代理人韩丹恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱壮智向本院提出诉讼请求：1、解除朱壮智与张勤妮签订的《房屋租赁合同》；2、判令张勤妮返还朱壮智押金19027元；3、判令张勤妮履行合同中所列针对违约责任免除朱壮智责任的承诺；4、由张勤妮承担诉讼费用。事实与理由：2019年4月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第十条的免责条款明确约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任。在房屋续租期之前，因疫情防控需要，原告作为承租人不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，导致经营损失，继续履行合同成本过高。2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会公开解答的疫情的相关法律问题中，××感染的肺炎疫情属于不可抗力因素。根据合同法第九十四条第一款第二款及合同法司法解释二第二十六条之规定，原告提前与被告进行沟通，在未得到被告明确表示免租或减租的情况下，原告再次表示不再续租，并提前通知被告，被告予以默认。另押金不是违约金，是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才予以设定，提前解除合同的不能直接扣除押金。故不论正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受到损害，押金都应该退还。综上，原告提起本案诉讼，请求法院公平裁判。被告张勤妮辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为五年，在第一年的租赁期限届满后，原告迟迟未向被告交付下一年度前四个月的租金，并擅自搬离案涉房屋，其行为违反合同约定，构成严重违约，其依法应向被告支付违约金并赔偿损失，案涉的押金应抵扣部分违约金。原告系单方违约、违法解除合同，与疫情防控措施没有直接的关联性。××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年3月8日发布的《关于公布全省县（市、区）疫情风险等级名单的通知》及《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》内容显示，截止2020年3月7日24时郑州市郑东新区的疫情风险等级属于III类地区，疫情风险等级III类地区全面恢复正常生产生活秩序。原告于2020年4月20日左右搬离案涉房屋，此时整个郑州地区早已恢复了正常的生产生活秩序，办公场所也早已解除疫情防控措。在2020年4月底时，已不存在因疫情防控设施致使案涉房屋不能完全使用的情形。原告诉状所述不符合客观事实，系其假借疫情防控的名义，恶意违约，并以此理由逃避承担违约责任。故不能适用合同法第九十四条及合同法司法解释二第二十六条的规定解除双方签订的合同。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条及第三条的规定，并结合原告在租赁合同履行过程中的违约情形和违约行为发生的时间，原告违约并非疫情防控措施导致。退一步讲，即使是疫情防控措施致使案涉的租赁房屋暂时无法使用，原告可依法通过诉讼途径要求变更合同的有关条款，但其单方违约解除合同没有法律依据。原告仅履行一年合同后即不再继续租赁案涉的房屋的违约行为，违背了诚实信用和严守契约的民法精神和原则，给被告造成了房屋空置期的损失。此外，被告为了尽快将案涉的房屋出租出去，减少损失，以低于与原告的租金标准将房屋出租，造成了房屋租金差价损失。综上，在合同履行过程中，被告积极履行合同约定的义务，不存在违约情形，原告假借疫情名义，在继续承租案涉的房屋不存在任何障碍的情况下，单方违约，其应向被告支付违约金并赔偿损失，其交付的押金应抵扣部分的违约金，望法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张勤妮向本院提出反诉诉讼请求，1、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金53274元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告张勤妮与反诉被告朱壮智于2019年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定朱壮智承租张勤妮所有的位于郑东新区创业路9号1号楼43层4306号的房屋，租赁期限为2019年4月19日至2024年4月18日，共五年；第二年月租金为19978元，年度总租金为239736元；租赁期内若任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了房屋，反诉被告也向反诉原告分期支付了第一年的房屋租金。依据合同约定，朱壮智本应提前30日于2020年3月19日支付第二年度前四个月的房屋租金，但其未按约定予以支付。反诉原告多次催促，其仍未支付且表示不再租赁案涉房屋并于2020年4月20日搬离案涉房屋。反诉被告的行为已经严重违反了合同中关于租赁期限的约定，违反了契约精神和诚实信用原则，给反诉原告造成了极大的经济损失。在反诉被告搬离后致使房屋处于长达近两个月二十天的房屋空置期，给反诉原告造成的实际租金损失53274元，已经超过了违约金的数额47947.2元，故反诉被告应据实向反诉原告支付违约金。反诉原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。反诉被告朱壮智辩称，驳回反诉原告的请求，支持反诉被告的本诉请求。张勤妮诉称事实有误，其意图违反合同，不诚信履行。早在合同履行期限届满之前，朱壮智已经明确表示不再租赁，并以电话、微信等方式提前通知张勤妮。朱壮智有充分的法定解除免责理由。依据租赁合同中第十条的免责条款明确规定，因不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，双方互不承担责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会公开解答的疫情的相关法律问题中，××感染的肺炎疫情属于不可抗力因素。因此，朱壮智满足合同中的免责条件并具备依据合同法第九十四条规定的法定解除权，不构成违约。综上，张勤妮诉讼请求没有事实和法律依据，理应驳回。经审理查明，2019年4月16日，朱壮智（承租人、乙方）与张勤妮（出租人、甲方）、郑州景明房地产营销策划有限公司（居间方）共同签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其拥有的坐落于郑州市郑东新区创业路9号1号楼43层4306号的房屋租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为271.98㎡。租赁期限自2019年4月19日至2024年4月18日止。房屋第一年的月租金为19027元，按四月支付。每期租金支付时间为提前30日，以甲方实际收到为准。乙方应支付首期租金76108元。乙方承担租赁期内水、电、物业、网络、租赁税费等实际使用的费用，若有特殊约定从其约定。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付19027元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。租赁期内如甲、乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任。同日，张勤妮向朱壮智出具收据两份，分别载明，今收到朱壮智交来租绿地双子塔北塔4306室房屋押金19027元、4个月租金76108元。后在合同履行过程中，朱壮智向张勤妮支付租金至2020年4月18日。2020年3月19日，朱壮智在微信中通知张勤妮，因疫情影响未能正常复工，不确定是否可继续承租涉案房屋。庭审中，朱壮智称其公司从事线下美容培训，因疫情影响一直无法复工，员工离职，公司无法经营，自2020年2月起即未再继续使用房屋，其在搬离涉案房屋前至少两次通知张勤妮，因张勤妮不同意解除合同、搬离房屋，在其于2020年4月20日从涉案房屋搬离时，张勤妮、商都路派出所民警及物业人员均在场。张勤妮称朱壮智仅陈述因疫情影响无法复工，并未明确告知其要搬离房屋，因合同未到期，其不同意朱壮智搬离房屋，故在朱壮智搬离房屋时各方均在现场。对其陈述予以确认。对于朱壮智搬离房屋时的租金、水费、电费、物业费均已结清的事实，双方均予以确认。另查明，2020年7月1日，张勤妮作为出租方，邹东泉作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由邹东泉租赁上述涉案房屋。以上事实由朱壮智提交的《房屋租赁合同》、收款收据、微信聊天截图，张勤妮提交的《房屋租赁合同》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，朱壮智与张勤妮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。朱壮智承租该房屋用于办公，在合同履行过程中，受新冠肺炎疫情影响，朱壮智的公司无法及时复工，导致公司无法继续经营，其向张勤妮提出解除合同，虽双方未达成一致意见，但在结清租金、水费、电费、物业费后，在张勤妮及物业的见证下，朱壮智已实际搬离涉案房屋，张勤妮亦实际接收房屋并在此后已将房屋另行出租，故涉案的房屋租赁合同实际已于2020年4月20日解除，对本诉原告及反诉原告另行要求解除合同的诉讼请求，本院均不再予以支持。因双方合同已实际解除，张勤妮也实际接收房屋，故对于朱壮智支付的押金19027元，张勤妮应当予以退还，对朱壮智要求退还押金19027元的诉讼请求，本院予以支持。对于张勤妮主张的违约金53274元，租赁合同约定租赁期限为五年，租赁合同的提前解除虽会导致张勤妮的空置期损失，但朱壮智解除合同，系因其公司受新冠肺炎疫情影响无法及时复工并继续经营而提出。而在此前的合同履行期间，朱壮智已足额缴纳了2019年4月19日至2020年4月18日期间的租金，但受疫情影响，在疫情管控措施实施期间，朱壮智无法正常使用房屋，亦导致其产生相应租金损失。张勤妮、朱壮智的上述损失均受疫情影响造成，因疫情属不可抗力，合同约定如因不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任。故朱壮智提出解除合同不构成违约，双方的上述损失应互不追究，对张勤妮要求朱壮智支付违约金53274元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张勤妮于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱壮智退还押金19027元；驳回原告（反诉被告）朱壮智的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张勤妮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费276元，减半收取138元，由本诉被告张勤妮负担。反诉案件受理费566元，由反诉原告张勤妮负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十月二十日书记员  刘宏丽