上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7949号上诉人（原审被告）：徐浩淇，男，1991年1月13日生，汉族，户籍地浙江省天台县，现住宝山区。被上诉人（原审原告）：陶光凤，男，1976年9月11日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市芜湖县，现住松江区。上诉人徐浩淇与被上诉人陶光凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐浩淇上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人无需向被上诉人支付自2019年9月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实与理由：双方租赁合同于2019年9月到期，但2019年6月至9月，上诉人一直在出差，且经济比较紧张，故询问被上诉人是否可以慢一点交租金，但被上诉人在2019年8月即更换了房屋门锁。上诉人2018年8月19日曾让朋友去上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）取营业执照和公章，但被上诉人不同意提供钥匙，为此上诉人曾报警。因被上诉人阻挠上诉人取回物品，上诉人自此后并未居住使用涉案房屋，故不应再支付9月之后的房屋使用费。被上诉人陶光凤辩称，不同意徐浩淇的上诉请求。因上诉人不住在涉案房屋且失联，被上诉人为防止意外才入户并更换房锁，为此被上诉人微信联系了上诉人，其也同意。2018年8月19日上诉人说他朋友要入室找公章，并承诺会支付拖欠的房租，但届时又反悔，故被上诉人才未让其入室。九月份合同到期后，被上诉人一直要求上诉人清空房屋，上诉人一直不出现。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶光凤的一审诉讼请求：1.判令徐浩淇清空涉案房屋并向陶光凤返还；2.判令徐浩淇支付2019年6月2日至徐浩淇实际返还涉案房屋之日止的租金及使用费，其中2019年6月2日至2019年9月1日期间的租金为9,000元，2019年9月2日起至实际返还之日止的使用费按照每月3,200元为标准计算；3.判令徐浩淇支付拖欠的水费、电费及燃气费合计694.30元；4.判令徐浩淇支付拖欠房租的滞纳金，以每日30元（月租金3,000元的1%）的标准自2019年6月2日起计算至徐浩淇实际支付房租之日止；5.判令徐浩淇支付违约金1,000元以及因诉讼导致的误工费2,400元。一审法院认定事实:陶光凤为涉案房屋登记的权利人之一。2018年9月2日，陶光凤作为出租方、甲方，与徐浩淇作为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积70平方米；2.租赁期为1年，自2018年9月2日起至2019年9月1日止；租赁期满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；3.月租金为3,000元，租金以押一付三方式支付，首期付3个月，另付3,000元押金，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次租金。4.租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业管理等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。5.乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。6.甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退费手续，如违约，则向对方支付违约金3,000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。7.2018年9月2日转定金3,000元，9月3日付三个月租金9,000元。租赁合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，陶光凤向徐浩淇交付涉案房屋。陶光凤在一审审理中确认，徐浩淇已经付清自2018年9月2日起至2019年6月1日止的租金。自2019年6月2日开始的租金及自2019年6月1日开始的水费、电费，徐浩淇未再支付。一审审理中，陶光凤提供其与徐浩淇的微信聊天记录：1.陶光凤于2019年6月初催告徐浩淇支付下一个季度的房租9,000元并告知徐浩淇已超过付款截止日期5天，其后陶光凤自2019年6月4日开始不定期催告徐浩淇支付房租，徐浩淇于2019年6月27日回复称晚点联系。2.2019年7月13日，徐浩淇向陶光凤微信称已经转账支付房租，陶光凤回复称未收到，并在2019年7月15日回复徐浩淇“因长时间多次打电话给你，你都未接听电话，实在无法联系上你本人，未为了你财物的安全，现门锁已更换，请知悉”；2019年7月17日，陶光凤问徐浩淇“你的私人物品如何退回给你！请回复！”，徐浩淇于当日回复称“遇到点事情，今天晚上或者明天应该能把房租转给你”，陶光凤回复“行”以及“还好，你房子啥都没动，只是请人换一把锁，来时提前一小时通知。”3.陶光凤于2019年7月19日催告徐浩淇支付水电费，徐浩淇于7月25日回复称“周一回上海，钱应该能到位了”。4.2019年8月12日晚，徐浩淇询问陶光凤是否方便接电话，陶光凤回复要求徐浩淇“准备好已到期三个月未付款房租和月租1%违约金和8月26日为下个季度付款截止日期，请一同准备好”；徐浩淇回复称，其让朋友去拿下钥匙，进去拿一下公司的章和合同，次日中午到上海找陶光凤把房租给陶光凤；陶光凤于次日提供了自己的定位地址要求和徐浩淇见面谈一下。一审审理中，陶光凤称此时与徐浩淇见面后，徐浩淇未作出积极表示，既没有表示何时支付租金，也不表示要退租。2019年8月19日，陶光凤通过微信方式要求徐浩淇支付已欠三个月的房租以及即将到期的三个月房租、水电费等。徐浩淇回复称，本周不出问题可以支付。2019年8月28日、8月30日，陶光凤继续催告徐浩淇付款。2019年9月1日，陶光凤告知徐浩淇租赁合同已到期，但电话无法联系。2019年9月3日，陶光凤向徐浩淇发送短信（接收号码1381754****）称：徐浩淇拖欠房租数月未付，陶光凤电联未果，要求徐浩淇在9月4日8点30分之前将拖欠3个月的房租9,000元以及水电费付完，如果徐浩淇还需继续租赁涉案房屋需支付3个月房租9,600元，若徐浩淇未在指定期限支付房租，陶光凤将起诉。陶光凤称，双方此后未签订新的租赁合同，如果徐浩淇把房租等付清可以继续租赁涉案房屋。关于水电费，陶光凤提供了网络支付涉案房屋水电费的记录，显示陶光凤分别支付了2019年6月水电费102.60元、7月水电费191.50元、8月水电费76.10元、9月电费21.90元、10月水电费24.10元、11月水电费26.10元。关于陶光凤更换门锁后9月至11月的水电费，陶光凤解释称因为徐浩淇未清理涉案房屋并返还，房间里有空调、无线等电器仍在消耗用电故产生电费，而水费的产生其也不清楚原因，但是陶光凤并未使用涉案房屋。关于煤气费，陶光凤提供了照片两张，显示开始数据为554.78元、现有数据为302.78元，计徐浩淇使用煤气金额为252元。陶光凤在一审审理中陈述，其于2019年7月15日前往涉案房屋确认徐浩淇是否在内及其人身安全，因无法进入涉案房屋也无法联系徐浩淇故将涉案房屋门锁撬开，发现徐浩淇未居住在涉案房屋内，涉案房屋内留存有徐浩淇的生活用品及不知具体内容的物品，陶光凤未经徐浩淇同意无法擅自处理徐浩淇的物品，仅将冰箱内腐败变质的食物清理掉。其后陶光凤担心徐浩淇的财物安全故更换门锁，其已经将更换门锁的事宜告知徐浩淇并愿意将新钥匙交给徐浩淇，但徐浩淇在此后与陶光凤见面时未取走新钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陶光凤与徐浩淇签订的租赁合同于2019年9月1日到期，双方未签订新的租赁合同，则徐浩淇理应将涉案房屋返还给陶光凤，现徐浩淇未应诉亦未提供证据证明其已经将涉案房屋返还给陶光凤，则陶光凤主张徐浩淇清理并向其返还涉案房屋、支付拖欠的租金和房屋返还之前的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。但陶光凤主张徐浩淇按照3,200元的标准支付自2019年9月2日起的占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持，一审法院认定使用费的标准参照租赁合同的租金标准支付。对于徐浩淇已经支付的押金3,000元，陶光凤同意在徐浩淇应付款项中予以抵扣，并无不当，一审法院予以确认，为计算便利，该押金3,000元用于抵扣徐浩淇尚欠的2019年6月2日至9月1日期间的租金。对于陶光凤主张的滞纳金、违约金，应以双方之间的合同约定为依据，现租赁合同未对此做出约定，一审法院不予支持。对于陶光凤主张的误工费，陶光凤未提供证据证明其因为徐浩淇的违约行为导致其相应的误工损失，一审法院不予支持。对于陶光凤主张的水电费以及煤气费，根据陶光凤提供的证据，一审法院予以支持。徐浩淇经一审法院公告送达起诉状副本等，未到庭应诉或提交证据材料，应自行承担因此产生的不利后果。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年3月23日作出判决如下：一、徐浩淇于判决生效之日起十日内清空并向陶光凤返还位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、徐浩淇于判决生效之日起十日内支付陶光凤2019年6月2日至2019年9月1日期间拖欠的租金6,000元（徐浩淇已支付的押金3,000元已经抵扣，陶光凤无需向徐浩淇返还该押金）；三、徐浩淇于判决生效之日起十日内按照每月3,000元的标准支付陶光凤自2019年9月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回陶光凤的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，合计诉讼费610元，由徐浩淇负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方于2020年9月12日办理了涉案房屋交接手续。被上诉人向本院表示，其一审中向上诉人主张的水电煤费用合计694.30元，不再要求上诉人支付。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的禁止性规定，该合同当属合法有效。双方当事人均应严格恪守。上诉人作为承租人在租赁合同履行过程中，拖欠租金未付已构成违约。现租期已届满，双方未就此签订新的租赁合同，故被上诉人起诉要求上诉人返还房屋、支付拖欠的租金并承担相应的违约责任，并无不当。现双方二审争议焦点在于上诉人是否应承担合同解除后的房屋占有使用费。根据本案所查明的事实，上诉人自2019年6月起拖欠租金未付，且2019年7月15日前已未再居住于该处。被上诉人虽出于安全考虑，经告知上诉人后更换了房屋门锁，但被上诉人在向上诉人催讨租金时，仍告知上诉人可随时向其讨要钥匙。故房屋门锁虽已更换，但上诉人进入涉案房屋并不存在障碍。虽然2019年8月19日，上诉人曾让其朋友入室取营业执照和公章，后因上诉人未履行支付欠租的承诺，被上诉人不同意提供房屋钥匙，但考虑到当时上诉人已拖欠租金达两个月，且多次承诺付款又多次失信，故被上诉人拒绝上诉人的朋友入室，并非没有合理理由；况且2019年9月，租赁合同到期后，被上诉人一再通过微信要求上诉人支付拖欠的租金等费用，并要求上诉人及时搬离，但上诉人始终不予回复，也未再要求进入过该房屋。因此，不存在因被上诉人阻扰，上诉人无法实际使用涉案房屋的情形。况且，被上诉人在未能联系上诉人的情况下，及时于2019年10月提起本案诉讼；而上诉人既一直未能应诉，也未联系被上诉人处理合同届满后的各项事宜，直至二审期间，双方才办理了房屋交接手续。故上诉人虽未实际居住在涉案房屋，但其家居物品等一直存在于该房屋。因此，上诉人以被上诉人阻扰其搬离为由，不同意支付合同解除后的房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。二审中，被上诉人表示不再要求上诉人支付其占有使用涉案房屋期间拖欠的水电煤等费用合计694.30元，本院予以准许。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人徐浩淇的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人徐浩淇负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月二十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……