浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3627号 上诉人（原审被告）：何剑桥，男，1992年9月22日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：史建锋，男，1971年1月7日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：周海军，北京中闻（杭州）律师事务所律师。 上诉人何剑桥因与被上诉人史建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人何剑桥、被上诉人史建锋的委托诉讼代理人周海军到庭应询。本案现已审理终结。 何剑桥上诉请求：撤销原判并依法改判，由被上诉人承担本案的上诉费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同在2019年5月1日已解除。1.陈洲是被上诉人授权商铺出租的特别授权代理人，陈洲具有收取租赁费、协商处理、终止租赁合同等一切权利。2.上诉人已经与被上诉人的代理人陈洲口头协商一致于2019年5月1日终止商铺租赁合同，上诉人在5月5日前搬空了商铺内的所有财产和物品。3.2019年5月5日后，上诉人原租赁处的门前玻璃上张贴了“店铺出租，联系电话：135××××8780”的招租广告，这一事实商铺内的其他租户都知情，充分说明上诉人与被上诉人的租赁合同业已解除，如未解除，被上诉人也无权另行招租。4.被上诉人在诉状中自认“期间原告多次向被告催缴租金，并多次要求被告立即腾出商铺，交还原告……”。上诉人已按被上诉人要求，于2019年5月5日搬完了商铺内的所有物品，且被上诉人在2020年7月14日一审法院对其询问笔录中也承认“现认可何剑桥于2019年5月5日搬离了涉案房屋，何剑桥因为生意做不下去想要搬离的事情，陈洲之前也帮助何剑桥来跟我沟通过……”。综上，足以证明双方的商铺租赁合同已在2019年5月1日协商解除，上诉人已于2019年5月5日搬空了案涉房屋内的所有物品。二、上诉人实际共付给被上诉人的代理人陈洲195545元。1.陈洲代被上诉人向上诉人收取租赁费，被上诉人认可上诉人将租赁费付给陈洲，这一事实被上诉人在事实上已认可，一审判决也已部分认定。2.上诉人通过微信转账、支付宝转账给陈洲，明确注明房租的有2018年5月31日和2018年6月1日共转账10万元，2018年6月3日转账11130元，微信转账10000元，共计121300元。一审判决只认定91183元，少认定30117元。 史建锋未向本院提交答辩状，庭询时辩称，一审判决合理合法，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方房屋租赁合同并未协商解除，一审法院以起诉状副本送达之日为双方租赁合同解除之日，符合法律规定。1.没有任何证据能反映陈洲是被上诉人的特别授权代理人。陈洲在一审法院做的询问笔录中明确其系上诉人的朋友，并未反映或证明陈洲系被上诉人的代理人。2.上诉人所称2019年5月1日终止双方租赁合同、5月5日腾空的内容，缺乏证据证明。被上诉人至今未拿到上诉人的交接手续。3.招租广告并非上诉人张贴，经拨打电话，135××××8780是空号，且不能达到上诉人所称双方租赁合同已解除的证明目的。4.被上诉人在起诉前，是曾向上诉人催缴租金、要求腾退房屋，且腾退房屋也能减少上诉人的损失。但上诉人既不交房租，也不退房屋，才导致本案诉讼。5.上诉人与陈洲是朋友，上诉人要陈洲来与被上诉人协商，从而出现上诉人将有些物业款项、有些费用让陈洲与被上诉人进行协商处理。二、一审法院对已付租赁费的计算正确、客观，有上诉人提供的证据、被上诉人及陈洲的询问笔录等证据可证明。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 史建锋向一审法院起诉请求：一、判令原、被告之间的商铺租赁合同于2020年5月31日解除；二、判令被告支付原告2018年7月1日至2019年12月31日止的商铺租金521618元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付自2018年7月1日起至2020年5月31日止的商铺租赁费用。 一审法院认定事实：2017年6月19日，原告史建锋与被告何剑桥签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、原告将位于诸暨市暨阳街道人民中路278号诸暨××楼××＃××＃××＃××＃××＃商铺出租给被告，用于开设健身房；二、商铺建筑面积为801.36平方米，合同租赁期限为8年，自2017年7月1日起至2025年6月30日止；三、租赁合同本着“先付租赁后使用”的原则，未满一个使用周期的，按实际天数计算，合同签订之日，被告向原告一次性支付首期租金158435元，此后租金支付期限为每个使用周期开始之前15日（如遇节假日则提前至法定节假日前最后1天），如被告逾期未缴纳租金，每逾期1日，原告有权按被告应付租金金额千分之一每日向被告收取逾期滞纳金，如被告逾期15日未缴纳租金，视为被告违约，原告有权单方面解除本合同，且被告的租赁押金不予退还，同时原告有权追索因被告违约而造成的原告损失；四、租金约定为2017年7月1日至2018年6月30日316871元／年，2018年7月1日至2019年6月30日316871元／年，2019年7月1日至2020年6月30日409494元／年，2020年7月1日至2021年6月30日438744元／年…；房租半年支付；五、被告应于签订合同之日，一次性缴纳租赁押金30000元，作为被告履行合同约定义务的保证金，合同终止后15日内，如被告无任何拖欠款项且未给原告造成损失的，原告一次性无息退还被告；六、被告须以银行转账方式将当期租金支付至原告指定账户，开户银行中国建设银行诸暨江东路支行，户名史建锋，账号×××71，原告收款账号若有变更，须以书面形式通知被告；七、租赁期内，被告自行承担水、电、物业、公共能耗及其他税费；八、原、被告双方须共同履行各自责任及义务，如一方导致本合同无法履行时，另一方有权要求对方赔偿因此而产生的经济损失，如因不可抗拒力因素，致使本合同无法履行时，则双方均不承担违约责任；以及合同约定的其他相关权利与义务。2017年8月2日，被告何剑桥向原告指定账户转账148435元。原告另收到被告支付租赁费91183元。 另查明，案涉绿城广场新天地商铺000308、0003014、000315【不动产权证号为（2019）诸暨市不动产权第0××7号、（2019）诸暨市不动产权第0××6号、（2019）诸暨市不动产权第0××1号】权利人均为朱立锋、杨栋斐。案涉绿城广场新天地商铺000305、000306【不动产权证号为（2017）诸暨市不动产权第0××6号、（2017）诸暨市不动产权第0××7号】权利人均为周含奕、李冰。2015年1月1日，朱立锋、杨栋斐（甲方）以及周含奕、李冰（甲方）分别与原告（乙方）签订《委托租赁协议》一份，约定：一、甲方所购置商铺委托乙方负责对外招租；二、委托权限为以乙方名义对外招租上述商铺，且以乙方名义与招租户签订、变更和解除租赁合同，收取租金并向委托人交付或索回商铺等；三、委托期限为从2015年1月1日起至2022年1月1日止，以及其他相关权利义务。 一审法院认为，原告史建锋与案涉房屋所有权人签订《委托租赁协议》，原告取得以自己名义出租房屋的权利。原告史建锋与被告何剑桥签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同的约定行使权利、履行义务。现因被告逾期支付房屋租金超15天，原告就此要求解除合同，符合双方的约定，该院予以支持。根据合同法规定，主张合同解除的，应当通知对方。现无证据表明原告在起诉前已将合同解除事项通知被告，则以本案诉讼中该院向被告送达民事起诉状副本之日即2019年12月5日为通知日，该日即为合同解除日。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告庭审中自认被告已支付第一年租金316871元，该院予以认可，经核算，至合同解除日被告尚应支付原告2018年7月1日至2019年12月5日的租金为493647.72元。至于被告何剑桥主张由陈洲代收的其他部分租金，因原告与陈洲均予以否认，且被告提供的证据亦不足以证明其支付给陈洲的款项全部为租金及双方之租赁合同解除之日为2019年5月1日的事实，故对被告之抗辩意见不予采纳；其与陈洲之间若有纠纷可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、原告史建锋与被告何剑桥于2017年6月19日签订的商铺租赁合同于2019年12月5日解除；二、被告何剑桥应支付原告史建锋2018年7月1日至2019年12月5日止的房屋租金493647.72元，款项限于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告史建锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10722元，依法减半收取5361元，由原告负担1542元，被告负担3819元。 二审中，上诉人何剑桥向本院提交上诉人2020年10月20日与周姓房屋所有人的谈话录音一份，拟证明虽然被上诉人拿到了转租授权，但房东可以提前终止，房东的招租行为表明房东已解除被上诉人与上诉人的租赁合同；被上诉人承认让陈洲管理物业，就表示其让陈洲管理商场业态，上诉人可以认为陈洲是商场的负责人，陈洲是代被上诉人收取租金。被上诉人史建锋质证认为，对录音主体身份有异议，案涉房屋有多个房屋所有人，据被上诉人所知，其中一位姓周的房屋所有人是男的，但录音中是女的；被上诉人已向法院提交与房屋所有人签订的《委托租赁协议》，有权转租，房东的招租行为，不影响上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同处理；被上诉人从未否认陈洲系物业管理人员，但并未授权陈洲收取租金，上诉人向陈洲交付租金不符合双方合同约定。本院审查认为，该录音中的对话人员身份无法核实，不符合证据要件，也不能达到上诉人的证明目的，本院不予确认。 二审中，被上诉人史建锋未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人何剑桥主张其与被上诉人史建锋签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月1日协商解除、应当将其向陈洲支付的195545元全部计入已付租金等上诉理由，均建立在陈洲系被上诉人特别授权代理人、有权代被上诉人收取租金及处理案涉房屋租赁合同相关事宜的基础上。然上诉人并未提交能证明被上诉人已授权陈洲处理上述事宜的充分证据，且被上诉人、陈洲明确否认存在上述情形。因此，上诉人的上述主张缺乏事实依据，亦与双方当事人在《商铺租赁合同》中的约定不符，本院不予支持。上诉人未按约交纳房屋租金的事实清楚，无权单方解除房屋租赁合同，上诉人要求以自行搬离时间计算其应付租金的主张，于法无据，本院也不予支持。一审法院根据查明的事实及合同解除时间，判令上诉人向被上诉人支付2018年7月1日至2019年12月5日的房屋租金493647.72元，并无不当。 综上所述，何剑桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理5150元，由上诉人何剑桥负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年十月二十八日 书记员 张青炀