广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初826号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行，住所地南宁市武鸣区灵源路西段**。统一社会信用代码:91450122198552395F。 负责人：朱海，行长。 委托诉讼代理人：覃豪曼，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兴升，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：詹艳群，女，1986年3月4日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被告：武鸣鑫隆房产有限责任公司，住所南宁市武鸣区兴武大道**第**。统一社会信用代码：91450122340330380N。 法定代表人：韦忠杰。 委托诉讼代理人：吕娜娜，广西金益律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行（以下简称农业银行武鸣支行）与被告詹艳群、武鸣鑫隆房产有限责任公司（以下简称鑫隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案，依法适用普通程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告农行武鸣支行的委托诉讼代理人覃豪曼、覃兴升，被告鑫隆公司的委托诉讼代理人吕娜娜到庭参加诉讼，被告詹艳群通过远程视频方式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行武鸣支行向本院提出诉讼请求：1.判令詹艳群、鑫隆公司与农行武鸣支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号45020120170083006和45020120170083024）项下借款立即到期；2.詹艳群偿还农行武鸣支行借款本金644121.26元，利息8607.31元（利息计算截止2019年2月20日，以后产生的利息另计）；3.鑫隆公司承担连带责任保证担保，履行保证担保责任；4.为实现上述债权，农行武鸣支行有权以权属詹艳群的抵押物即位于（1）南宁市武鸣区；（2）南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路12号景湖花园1号楼2单元2304号的房产折价或者以拍卖、变卖之价款优先受偿；5.本案诉讼费及发生的其他费用由詹艳群、鑫隆公司承担。事实与理由：2017年9月16日，詹艳群因资金不足，詹艳群向农行武鸣支行申请借款，农行武鸣支行经审查同意向詹艳群发放贷款，共两笔。为此，2017年11月9日农行武鸣支行与詹艳群签订了编号为45020120170083006和45020120170083024的《个人购房担保借款合同》。编号为45020120170083006《个人购房担保借款合同》约定：詹艳群向农行武鸣支行借款金额人民币38.1万元用于购买住房，借款期限25年，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%（当时贷款利率基准利率为4.9%），还款方式为按月等额本息还款法，担保方式为保证担保和抵押担保，保证人为鑫隆公司，抵押物为詹艳群所购房产（抵押房产位于南宁市武鸣区；编号为45020120170083024《个人购房担保借款合同》约定：詹艳群向农行武鸣支行借款，借款金额人民币27.6万元用于购买住房，借款期限25年，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%（当时贷款利率基准利率为4.9%）；还款方式为按月等额本息还款法，担保方式为保证担保和抵押担保，保证人为鑫隆公司，抵押物为詹艳群所购房产（抵押房产位于南宁市武鸣区。依借款合同约定，2017年11月14日，农行武鸣支行向詹艳群发放了两笔贷款，分别为人民币38.1万元和人民币27.6万元，借款期限25年，按月等额本息还款。2018年9月起，詹艳群出现未按时归还借款现象，经我行工作人员上门催收也未按期还款。截止2019年2月20日，詹艳群借款已连续逾期3期（天）未归还逾期借款，拖欠农行武鸣支行逾期贷款本息11935.7元。其中，逾期本金3328.39元，逾期利息8607.31元。现詹艳群尚欠农行武鸣支行贷款本金余额共644121.26元。农行武鸣支行认为：农行武鸣支行与詹艳群签订的中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》合法有效。农行武鸣支行己按合同约定向詹艳群发放贷款，但詹艳群未按合同约定按时归还借款本息，贷款逾期后，农行武鸣支行上门催收，詹艳群仍未能归还欠款。农行武鸣支行为维护自身合法权益，确保信贷资产不受损失，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持农行武鸣支行的诉讼请求。 詹艳群答辩称，詹艳群没有恶意欠款，因刑事案件被羁押了，现在詹艳群没有能力偿还，法庭怎么判就依法处理。 鑫隆公司答辩，对于农行武鸣支行提出的相关诉请的合同项下的借款逾期到期，我方要看到农行武鸣支行举证的相关证据再答辩；我方代詹艳群归还了84198.79元，现在等农行武鸣支行举证相关的证据；詹艳群购买的房产是我方出资建设的，现在又由我方来支付购房贷款，我方要求对于詹艳群的两套房产折价、变卖、拍卖所得价款我方也要求享有优先受偿权。 农行武鸣支行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.借款人身份证；2.《借款合同》；3.放款凭证；4.贷款申请书、面谈笔录；5.商品房登记备案证明；6.欠款明细表。 詹艳群对农行武鸣支行提交的证据的三性均无异议。 鑫隆公司对农行武鸣支行提交的证据的真实合法性没有异议。 鑫隆公司为支持其答辩意见提交了代詹艳群偿还扣款84198.79元的凭证一份。 农行武鸣支行对鑫隆公司提交的证据的三性均无异议。 对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款签订概况 2017年9月16日，詹艳群向农行武鸣支行分别申请38.1万元、27.6万元贷款。同年11月9日，农行武鸣支行与詹艳群（借款人）、鑫隆公司（保证人）签订编号分别为45020120170083006和45020120170083024的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（以下简称个人购房担保借款合同），编号45020120170083006《个人购房担保借款合同》的约定：由农行武鸣支行向詹艳群提供贷款381000元，用于购买位于南宁市武鸣区，借款期限25年；借款执行浮动利率，以借款发放当日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之伍确定；还款方式按月等额本息还款；借款逾期，贷款人对逾期借款在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。 编号45020120170083024《个人购房担保借款合同》的约定：由农行武鸣支行向詹艳群提供贷款276000元，用于购买位于南宁市武鸣区，借款期限25年；借款执行浮动利率，以借款发放当日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍确定；还款方式按月等额本息还款；借款逾期，贷款人对逾期借款在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。 二、担保概况 鑫隆公司作为保证人为詹艳群前述两笔借款提供保证担保，保证方式为阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。詹艳群以其购买的位于南宁市武鸣区向贷款人作抵押提供担保。 以上保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等实现债权的费用。 2017年6月19日，南宁市武鸣区房地产管理所就南宁市武鸣区出具商品房买卖合同登记备案证明。2017年11月29日，南宁市武鸣区国土资源所就南宁市武鸣区办理了预告登记，权利人均为农行武鸣支行。 三、履行情况 2017年11月14日，农行武鸣支行向詹艳群发放贷款381000元，借款到期日为2042年11月13日。执行利率为5.145%，逾期利率7.7175%。同日，农行武鸣支行向詹艳群发放贷款276000元，借款到期日为2042年11月13日。执行利率为5.635%，逾期利率8.4525%。自2018年9月，詹艳群出现逾期。后农行武鸣支行代扣鑫隆公司保证金清偿案涉借款本息。2018年9月至2020年5月，鑫隆公司为詹艳群代偿84198.79元借款本息。2020年6月，案涉两笔借款继续逾期，截止2020年8月31日，编号45020120170083006《个人购房担保借款合同》借款，詹艳群已逾期3期78天，该笔借款余额为361002.69元。编号45020120170083024《个人购房担保借款合同》借款，詹艳群已逾期3期78天，借款余额是262466.3元。 本院认为，农行武鸣支行与詹艳群、鑫隆公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应当本着诚实信用原则履行合同义务。且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应依约履行。农行武鸣支行按借款合同约定分别向詹艳群提供了借款381000元和276000元，詹艳群理应按合同约定还本付息。现案涉两笔借款詹艳群均累计拖欠贷款本息3期，其行为显属违约。该违约行为已符合《个人购房担保借款合同》约定的贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款的条件。农行武鸣支行有权依据合同的约定宣布借款提前到期并要求詹艳群偿还剩余全部贷款本息。农行武鸣支行起诉时主张《个人购房担保借款合同》提前到期，故《个人购房担保借款合同》的提前到期日为案涉借款实际逾期之日即2020年6月14日。至于鑫隆公司抗辩案涉合同利息过高，《最高人民法院印发的通知》规定“金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本”。该约定未超过前述标准，本院对其抗辩不予采信。对于詹艳群的欠款数额，农行武鸣支行已充分举证，鑫隆公司对数额不予认可，需要打印核对，但截至本判决之日，鑫隆公司仍未提交核对后的数据，本院对其抗辩不予采信，对农行武鸣支行主张的金额予以确认。 同时，《个人购房担保借款合同》约定詹艳群以其购买的位于南宁市武鸣区为本案借款向农行武鸣支行提供抵押担保，农行武鸣支行、鑫隆公司均主张案涉房产办理了预告登记，鑫隆公司庭后补交预告登记材料，本院予以认可。案涉房产仅办理了预告抵押，尚未办理正式抵押登记，对此，本院认为，预抵押是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告抵押未完成抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此农行武鸣支行请求对于詹艳群提供的前述抵押物，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 关于农行武鸣支行要求鑫隆公司对詹艳群的上述债务承担还款责任的问题，《个人购房担保借款合同》已明确约定鑫隆公司对詹艳群的上述债务向农行武鸣支行提供阶段性连带责任保证，包括提前到期情形。保证期限自办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，保证担保范围包括本合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。故被告鑫隆公司作为保证人为本案借款提供担保，在被告詹艳群未清偿借款时理应承担连带保证责任。 至于鑫隆公司要求对案涉房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，因其未在本案提出独立的诉讼请求，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条之规定判决如下： 一、确认被告詹艳群、武鸣鑫隆房产有限责任公司与原告中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行于2017年11月9日签订的编号为45020120170083006和45020120170083024的《个人购房担保借款合同》于2020年6月14日到期； 二、被告詹艳群向原告中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行偿还编号45020120170083006《个人购房担保借款合同》借款本金361002.69元，编号45020120170083024《个人购房担保借款合同》借款本金262466.3元； 三、被告詹艳群向原告中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行支付利息（利息、罚息、复利自逾期之日起至债务实际清偿之日止，按编号为45020120170083006和45020120170083024的《个人购房担保借款合同》约定或相关规定计付）； 四、被告武鸣鑫隆房产有限责任公司对第二项、三项债务承担连带清偿责任，被告武鸣鑫隆房产有限责任公司承担保证责任后，有权向被告詹艳群追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁武鸣支行其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10327元，由被告詹艳群、武鸣鑫隆房产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费10327元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行），逾期不预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 斯 人民陪审员  覃爱茂 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  钟小琴 书 记 员  梁晓程 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。