黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2863号上诉人（一审原告）：吴翠翠，女，1984年6月5日出生，汉族，出国务工人员，住五常市。委托诉讼代理人：赵继山，天津瀚洋（津南）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：庞君茹，女，1970年12月30日出生，汉族，个体业者，住五常市。委托诉讼代理人:王川，黑龙江天志律师事务所律师。一审第三人：赵光，男，1979年10月25日出生，汉族，个体业者，住五常市。委托诉讼代理人：回宝刚，黑龙江回宝刚律师事务所律师。上诉人吴翠翠因与被上诉人庞君茹、一审第三人赵光案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的芳式进行了审理。上诉人吴翠翠及其委托诉讼代理人赵继山、被上诉人庞君茹及其委托诉讼代理人王川，一审第三人赵光及其委托诉讼代理人回宝刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴翠翠上诉请求：1.撤销黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初386号民事判决，依法改判支持吴翠翠一审的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由庞君茹承担。事实与理由：2016年3月28日，吴翠翠与赵光签订《房屋买卖合同》，依《合同》约定吴翠翠父亲于《合同》签订后将100万元购房款汇入赵光账户。在吴翠翠购买涉案房屋时赵光已进入装修，随后赵光将涉案房屋《认购书》、钥匙交于吴翠翠，吴翠翠完成后续装修入住。2018年，涉案房屋因庞君茹与赵光民间借贷纠纷执行案被法院查封。在执行异议中一审法院驳回了吴翠翠的合理诉求。吴翠翠认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实后给予纠正。庞君茹辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案是一起由吴翠翠与赵光两人恶意串通，伪造虚假的房屋买卖关系，故意转移财产损害庞君茹合法权益的案件。案涉《房屋买卖合同》是虚假的、伪造的，是以100万元借款银行流水日期倒签的《房屋买卖合同》。首先，100万元购房款不是吴翠翠账户转给赵光的，是吴翠翠父亲吴芳打入的100万元不能证明是购房款，也没有《收据》证明此100万元是购房款，无法区分是赵光与吴翠翠、吴芳的业务往来，还是购房款。《房屋买卖合同》中明确没有任何抵押，该内容与《认购合同》记载有46万元贷款事实相反，按常理在《房屋买卖合同》签定之前务必查看《房屋权属证书》和《认购合同》，且《认购合同》里体现有抵押贷款、有未付尾款、复室1801室只有使用权等，可见该《房屋买卖合同》是虚假的，不符合大额交易习惯。赵光在一审庭审中视频连线质证说“2016年3月28日以3分利的高利息从吴芳处借款100万元，用于归还内蒙古银行贷款，100万元是借款，不是买房款”。同时，赵光确认了合同日期是倒签的，《房屋买卖合同》是以借款100万元流水日期在2018年9月伪造的假合同。庞君茹认为赵光的陈述符合事实，符合常理的，还原了本案件的事实和真相。以上事实说明，吴翠翠的上诉理由不符合逻辑，有悖常理。2.吴翠翠所谓的占有与事实不符。吴翠翠并没有实际占有该房屋，其所提供的装修票据都是到有关系的人处补开的假票据，时间是倒签的，主要目的是为了应对民事诉讼。并且相关费用都是一补就是三年，众所周知，取暖费是按年收取的，吴翠翠于2018年9月10日开庭前临时补交三年取暖费，难道吴翠翠入住三年不取暖吗？供电部门供电信息显示，2015年10月，赵光预交装修电费300元至2018年8月15日之前一直没有显示交纳电费，难道吴翠翠居住三年不用电吗？物业费也是后补交的，物业费是一年一收取，如果每年不按时交纳物业费电梯都不能正常使用，庞君茹提供的房屋照片显示自2017年8月至2018年6月吴翠翠没有在案涉房屋居住，与吴翠翠所说2016午装修完了就己入住的事实不符，以上事实说明吴翠翠没有实际占有案涉房屋，其所述有悖常理，也不符合交易习惯。综上，庞君茹认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吴翠翠的上诉请求，维持一审判决。赵光述称，对一审判决没有异议，但一审忽略了案涉《房屋买卖合同》是无效合同的关键事实，本案的房屋买卖是赵光为了逃避债务与吴翠翠签订的虚假合同，赵光的目的是为了躲债，根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的，应属无效合同。另外，该《房屋买卖合同》涉及二手房买卖，根据《房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未取得权属证书的房屋是不得转让的，所以该《房屋买卖合同》违反了法律的强制规定，也属于无效合同。吴翠翠向一审法院起诉请求：1.确认五常市福熙公馆4号楼2单元1701复式所有权归吴翠翠所有；2.裁定对五常市福熙公馆4号楼2单元1701复室终止执行；3.诉讼费用由庞君茹承担。一审法院认定事实：吴翠翠与赵光签订了《房屋买卖合同》，约定赵光将五常市福熙公馆4号楼2单元1701室复式楼房以100万元的价格卖与吴翠翠，签订合同时尚有贷款未还清。2016年3月28日，吴翠翠父亲吴芳向赵光账户打款100万元。后吴翠翠补交2016年-2018年物业费及剩余尾款，装修并入住该房屋。2018年9月10日，吴翠翠补开之前的取暖费票据。2017年12月22日，赵光因欠庞君茹欠款被起诉，该房屋被一审法院查封。2018年9月，吴翠翠发现该房屋被网上拍卖，提起执行异议被驳回。另认定，吴翠翠与其父亲与赵光之间有多笔业务往来。一审法院认为：吴翠翠与赵光虽签订有《房屋买卖合同》，但该房屋尚有贷款尚未偿还，双芳未在合同中约定由谁偿还。双芳约定合同签订后费用由赵光承担，吴翠翠继续缴纳尾款及补交费用有悖常理，结合赵光出具的《说明》，吴翠翠父亲吴芳打入赵光账户的100万元，吴翠翠也无法证明是支付的房款。应驳回吴翠翠的诉讼请求。判决：驳回吴翠翠的诉讼请求。案件受理费11800元由吴翠翠负担。本院二审期间，吴翠翠围绕上诉请求依法提交了证据。证据一，视频光盘，拟证明赵光与吴翠翠签订《买卖合同》的意思表示真实，不违反法律规定，合同内容和属性属于房屋买卖合同。证据二、赵光与物业签订的《协议书》，拟证明126平芳米以外的面积虽然在《房屋买卖合同》中约定，但任何人对该面积没有所有权，只有管理权和使用权。证据三、《票据》，拟证明对其使用的多出部分，已经缴纳了取暖费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴翠翠举示的视频光盘没有提供存储该视频的原始载体，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第一款“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体”规定提交视听资料的规则，本院不予采信；吴翠翠举示的赵光与物业签订的《协议书》系赵光与五常市卓越物业管理有限公司就4号楼2单元1701室屋面上作刚性防水层，保证不漏水以及若造成损失由赵光承担责任的约定，该约定与本案不具有关联性，本院不予采信。吴翠翠举示的福熙公馆4号楼2单元18-1室2019-2020年度居民取暖费《票据》系本案诉讼期间交纳的取暖费，且该取暖费并非用于案涉房屋，不能据此认定吴翠翠占有使用案涉房屋的待证事实，本院不予采信。庞君茹、赵光没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵光与吴翠翠签订《房屋买卖合同》时尚未办理案涉房屋的不动产登记，结合五常市房产住宅局出具内容为“五常市福熙公馆4号楼至今处于预售状态，没有办理预转销手续，不具备办理不动产登记条件”的《证明》可以认定案涉房屋亦不能在本案审理终结前办理不动产登记，由于赵光不具备对案涉房屋进行登记领取房产证条件转让案涉房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款第六项“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的强制性规定，故双芳签订的《房屋买卖合同》无效。吴翠翠虽称“已占有使用案涉房屋”，但其并不享有案涉房屋的所有权，若其主张的“已支付案涉房屋房款”事实真实存在，在案涉《房屋买卖合同》被认定无效后，吴翠翠对赵光享有的是债权，而不是案涉房屋的物权，故一审未支持吴翠翠的诉讼主张并无不当，本院予以维持。综上所述，吴翠翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人吴翠翠负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  王爱军（）二〇二〇年十月十三日法官助理张恭允书记员张春天