河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12906号上诉人(原审被告)：刘火杵，男，汉族，1951年5月29日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：张水山，河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巩义市孝义街道龙尾村村民委员会，住所地巩义市孝义街道龙尾村。统一社会信用代码：54410181090922809X。负责人：白本俊，村委会主任。委托诉讼代理人：赵建波，河南星光律师事务所律师。原审第三人：巩义市蓝天汽车贸易有限公司，住所地巩义市孝站路龙尾村口，注册号410181100000937（1-1）。法定代表人：王振标。上诉人刘火杵因与被上诉人巩义市孝义街道龙尾村村民委员会（以下简称“龙尾村委会”）、原审第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司（以下简称“蓝天汽车公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法进行了审理。现已审理终结。刘火杵上诉请求:1.撤销一审判决,认定本案属于土地使用权争议,依法改判驳回被上诉人起诉。2.本案解除合同的条件未成就,被上诉人单方解除合同的三个理由均不成立,请二审撤销一审判决,改判三方继续履行合同。事实和理由:一、一审对事实定性错误,本案上诉人与被上诉人之间是土地使用权争议,法院无权管辖。1.上诉人的建设用地土地使用证是长期有效的,涉案土地的使用权人是上诉人。上诉人的土地使用证有效期是10年,十年到期后又进行了十年一审的年审,之后政府取消了对这种长期有效土地使用证的年审,所以上诉人的土地使用权应受法律保护。2.涉案土地的所有权人是被上诉人,合法使用权人是上诉人,双方发生的土地占有使用和收益纠纷是土地使用权纠纷。被上诉人行使处分权,把自己对涉案土地的占用权即占有、使用权处分给上诉人占用,从而实现收益权,这是土地所有权与使用权两权合法分离,受法律保护和提倡的。《保证书》性质属于三方协议,被上诉人村委承认涉案土地和厂房使用权是刘火杵的。3.疫情期间趁火打劫不合情理,不符合国家政策。在疫情期间,龙尾村委未响应国家政策减免租金,却要上调一倍租金，每年让上诉人交付5000元租金,违反了国家疫情政策,也远远高于赔产款的标准,遭到全体占地企业的一致反对,被上诉人企图上调一倍租金的不合理目的被上诉人拒绝,双方的纠纷性质属于因土地占有受益数额的多少发生的纠纷,该纠纷性质属于土地使用权争议,不属于法院主管,应裁定驳回被上诉人的起诉。二、一审适用法律错误,本案解除合同的条件未成就,被上诉人单方解除合同的理由不成立,应继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。(一)上诉人、被上诉人、第三人之间的三方保证合同,是相互保证,是双务合同,对三方都具有约束力。该保证书一式三份,三方各执一份,是被上诉人事先起草打印好的保证书,让村治保主任翟九带人去把上诉人和第三人叫到村委签订的,代表村委签字的是村委主管工业的副村长(后任村长)和村委秘书兼会计,他们的签字是职务行为,村委和第三人没有盖章,不影响保证合同的效力。(二)上诉人和第三人均完全履行了占地合同书的约定,要求继续履行占地合同和三方保证合同。刘火杵按三方《保证书》(合同)约定,每年向龙尾村委交付了占地费1800元,并随龙尾村委会统一调整每年向龙尾村委交付了占地费2800元。上诉人向被上诉人交纳2020年土地占用费/赔产款/土地管理费2800元,被上诉人不收,责任在被上诉人。(三)本案解除合同的条件未成就,被上诉人单方解除合同的三个理由均不成立。1.占地合同书第一条理由不成立。《保证书》载明“刘火杵每年向龙尾村委交租金1800元、巩义市蓝天汽车贸易有限公司负连带交付租金责任”,龙尾村委同意蓝天汽车公司租赁刘火杵的厂房、场地用于建设广州本田4S店(巩义市招商引资重点项目)。2.占地合同书第八条理由不成立。(1)本案没有发生占地合同书第八条约定的“国家和集体需占用土地”的情况;(2)本案没有发生《保证书》约定的“政府市政建设或公益事业需占用本块土地”的情况。3.占地合同最长时间是20年,到期为不定期合同,被上诉人可以随时解除合同的理由不成立。(1)土地使用权的期限不是20年,而是40、50或70年。法定期限是商业用地40年、工业用地50年、宅基用地70年,土地使用权的用地没有最长20年之说,被上诉人与上诉人对涉案土地的占用合同是长期合同,不受20年租赁合同期限的限制,不是20年到期后就变为不定期合同。(2)三方《保证书》合同才履行11年,不到20年,解除合同的条件未成就。(3)本案是土地使用权纠纷,不适用租赁合同租期20年的限制。(4)依法成立的合同,对各方当事人具有法律约束力,在合同解除条件未成就时,任何一方都应继续履行合同,不得擅自解除合同。4.“政府市政建设或公益事业需占用本块土地”的解除占用土地条件未成就,所以判决解除合同是错误的。即便是发生“国家和集体需占用土地”的前提条件,依据合同约定,村委是要给占地户调整用地,要让新占地单位付给原占地户(上诉人)搬迁费和土地恢复费,而不是无条件的解除占地合同。被上诉人企图单方违约解除合同是为了将涉案土地另租他人谋取更大利益,被上诉人的该项请求是无理的,应驳回其诉讼请求。四、一审超越职权,程序违法。被上诉人就不承认有三方《保证书》,显然没有向相对方送达过解除通知,当庭也没有增加诉讼请求诉求解除三方保证合同,一审判决解除三方《保证书》合同,显然超越职权,程序违法。一审被上诉人先是不承认有三方保证合同,后又认为是主管副村长和书记及村委秘书的个人行为,他们显然不可能给合同相对方送达解除三方保证合同的通知。五、本案不是简单的土地使用权纠纷,还有房屋赔偿问题。若协商解除合同归还土地,土地上的价值数百万元的合法建筑物被上诉人如何赔偿的问题应该协商一并解决。六、申请法院主持三方调解,合理解决赔偿款上涨纠纷,调解不成,请依法裁定驳回被上诉人起诉,由双方再协商解决或通过政府解决。被上诉人龙尾村委会答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分,适用法律正确,依法应予以维持。二、上诉人的上诉事实与理由均不成立。(一)本案案由和性质为土地租赁合同纠纷。答辩人作为涉案土地的所有者,将其所有的土地交付上诉方有偿使用,合同终止时上诉人将土地交付答辩人,完全符合租赁合同的特征,是土地租赁合同纠纷。(二)作为不定期租赁合同的出租方,答辩人依法享有租赁合同的解除权。1985年1月、1987年2月2月,答辩人的前身下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与上诉人签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》均为土地租赁合同。该合同中没有约定租赁期限,应视为不定期租赁合同。答辩人按照有利于村民的原则让上诉人一直使用到合同法规定的最长租赁期限20年,即2019年10月1日,才提出于2020年1月1日解除合同,让其使用30多年。其次,2009年7月2日签订的《保证书》实际上系土地租赁合同,该合同亦未约定租赁期限,应视为不定期租赁合同。根据《合同法》第二百三十二条的规定,答辩人对以上土地租赁合同享有法定的解除权。(三)上诉人提供的土地使用证等证据,不能阻碍答辩人法定解除权的行使。上诉人提供的郑州市土地使用证仅证明上诉人在证件规定的有效期内,占用耕地进行建设是合法的。但超期后没有办理手续,已作废。被告超期之后占用耕地的建设是非法的。同时,租赁合同在先,土地使用证在后,租赁合同是上诉人取得土地使用证的前提和基础。退一步讲,即使上诉人的土地使用证仍然有效也不能阻碍答辩人对不定期租赁合同解除权的行使。(四)关于上诉人提出的合同解除后地上附属物如何处置问题,不是本案的诉讼请求范围。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。原审第三人蓝天汽车公司述称，请求二审法院依法判决。龙尾村委会向一审法院起诉请求：1．依法判令于2020年元月1日解除关于被告租用原告巩义市孝义街道龙尾村村民委员会龙尾岭公路北两宗共计2.57亩土地合同；2．判令被告返还原告两宗土地；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：1985年1月1日，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告代表的巩县城关镇予龙玻璃纤维厂签订《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，该合同主要约定：占地对象必须是本村社员，为新建或发展企业所需，不准变为宅基地或出租给他人使用；占地赔产标准按每亩每年伍佰元计算，以年为度到期一次向村经联社交纳（不足一年的按一年），否则经联社有权取消合同，拆除建筑顶抵赔产款；此合同在占地户变更时继续有效；占用土地为位于龙尾岭的1.93亩；每年赔产款为688.40元；双方还就其他事项进行了约定。1987年2月10日，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告代表的巩县孝义火龙冶金耐火材料厂签订《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，该合同标的物为龙尾岭的另外土地0.64亩，其余条款均与双方于1985年1月1日签订的占地合同书相同。合同签订后，双方履行合同，原告方将土地交付给被告方使用，被告方向原告方交纳赔产款，后赔产款数次上调，被告方已经将赔产款交纳至2019年底。原被告在履行上述合同期间，被告于1988年10月26日以巩县龙尾火龙冶金耐火材料厂名义办理了10年期的郑土权字第孝00048号土地使用证；2006年5月1日、2009年6月5日，被告与第三人就上述涉案土地签订由第三人承租的两份协议，第三人实际占有涉案土地。2009年7月2日，原被告及第三人签订保证书，主要约定：一、被告每年按每亩1800.00元租金标准（租金由原告统一调整）向原告支付租金；二、保证书上涉及的土地，如遇原告及孝义街道办投资搞商业开发及市政或公益占地需要，土地上附属物应无条件拆除等。2019年9月7日，原告通知第三人解除原土地租赁合同，收回涉案土地，原审法院于2020年7月28日将原告的有关解除与被告方租赁合同的起诉书送达给被告。巩县城关镇龙尾村经济联合社系原告的前身于二十世纪八十年代设立的相关机构，后被撤销，其原有的权利义务由原告承继。一审法院认为：合同的解除权可依法行使。本案中，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告代表巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂签订的两份《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，原告系巩县城关镇龙尾村经济联合社的权利义务承继人，有权作为原告参加诉讼；被告未提供巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料，被告作为巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂的负责人，代表承租人签字，承租人的权利义务均应由被告负责。原被告双方签订的占用合同书实为土地租赁合同，且系现行合同法实施前签订的合同，该合同的履行跨越合同法实施的前后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条关于“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，当时没有解决合同纠纷的具体规定，审理本案适用现行合同法的有关规定；依照上列解释第二条关于“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的规定，本案系原被告及第三人履行租赁合同产生的纠纷，应适用合同法第四章的规定；依照上列解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，原被告方签订的占地合同书不违背当时的相关法律规定，为有效合同；原被告及第三人于2009年7月2日签订的保证书实质上系土地租赁合同，为有效合同，上述合同均未约定租赁期限，原告请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原审法院予以准许，解除合同自解除通知送达到承租人时生效，其中，原告将解除原被告及第三人签订的合同的通知于2019年9月7日送达到第三人，故该通知于当日生效，当日即解除原告与第三人签的保证书，因原告未提供通知被告自2020年1月1日起解除土地占用合同的充分证据，故应从2020年7月28日起解除原被告之间的两份占用合同书及原被告于2009年7月2日签订的保证书，被告方及第三人应在合理期限内返还原告方租赁的龙尾岭土地2.57亩。关于被告的辩称。一、诉讼主体问题。本案的原、被告均不是原始合同的相对方。原告系两份《龙尾村经联社关于**一体企业占地合同书》出租方的权利义务承继人，具有原告资格，被告作为巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂的负责人，未提供巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料，被告应当接替巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂履行巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂作为承租方的相关义务。原被告均有主体资格；二、本案不是租赁合同纠纷，而是土地使用权纠纷，不属于法院管辖，应裁定驳回原告的起诉。原告方作为涉案土地的所有者，将其交付给被告方，由其有偿使用，符合租赁合同的特征，被告主张无事实及法律依据；三、本案是土地使用权纠纷，不适用租赁合同租期20年的限制。被告的该主张无事实基础；四、被告不同意停止对两宗土地的使用。因为停止占用土地的条件未成就。该主张并不能对抗出租人的法定解除权；五、向原告交纳土地占用费的数额是每年6272.00元，被告交纳原告不收，责任在原告。原告要求半年10000.00元的土地占用费没有依据，应驳回该项诉讼请求。原告的该项主张已经放弃。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，判决：一、自2020年7月28日起解除原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告刘火杵分别代表巩县城关镇予龙玻璃纤维厂、巩县孝义火龙冶金耐火材料厂于1985年1月1日、1987年2月20日分别签订的有关涉案土地的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》；二、自2019年9月7日起解除原告巩义市孝义街道办龙尾村民委员会与第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司于2009年7月2日签订的保证书，自2020年7月28日解除原告巩义市孝义街道办龙尾村民委员会与被告刘火杵于2009年7月2日签订的保证书；三、被告刘火杵及第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司判决生效后30日内共同返还上述占地合同书、保证书所载明的龙尾岭土地2.57亩（1.93亩、0.64亩）。本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告巩义市孝义街道龙尾村村民委员会负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于上诉人刘火杵与被上诉人龙尾村委会争议的性质问题。上诉人刘火杵认为双方系土地使用权纠纷，不是租赁合同纠纷，这一主张不能成立，被上诉人龙尾村委会系涉案土地的所有者，这一事实并无争议。根据两份《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》的约定，被上诉人将其所有的土地交付上诉人有偿使用，符合租赁合同的特征。上诉人提供的《郑州市（临时)土地使用证》仅能证明上诉人在规定的有效期内占用耕地进行建设是合法的，且上诉人与被上诉人签订的两份《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》是上诉人取得该土地使用证的前提。在该证载明的用地期限早已到期后，上诉人以其持有该证为由认为其对涉案土地享有合法使用权，进而认为本案争议系土地权属纠纷的上诉理由明显不能成立。上诉人取得涉案土地使用权的基础是《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，而非已经到期的《郑州市（临时)土地使用证》。（2）关于涉案合同是否应予解除的问题。如前所述，涉案的两份《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》实质上系土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于两份占地合同书，本案一审庭审中，刘火杵认可其曾经收到被上诉人的解除合同通知，因被上诉人一审期间未提供确切证据证明其通知刘火杵解除合同的时间，故从2020年7月28日（即一审庭审时）起解除两份占用合同书符合《中华人民共和国合同法》的规定。上诉人关于合同解除条件未成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。两份占地合同解除后，因原审第三人蓝天汽贸公司基于其和刘火杵之间的转租合同实际占有土地，在土地权利人已经通知原审第三人作为转租合同前提的两份占地合同解除的情况下，原审第三人负有协助返还土地的义务。三、关于上诉人主张一审法院超出诉讼请求判决，属于程序违法的问题。经本院核实，一审中，作为原告起诉的龙尾村委会并未向一审法院提出解除《保证书》的诉讼请求，一审法院裁判超出了原告诉讼请求范围，本院对此予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，但其裁判超出了被上诉人一审提出的诉讼请求，本院依法予以纠正。刘火杵的上诉请求部分成立，本院对其请求成立的部分依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：（2）维持河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初3173号民事判决书的第一项；（2）撤销河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初3173号民事判决书的第二、三项；（2）上诉人刘火杵于本判决生效后30日内向被上诉人巩义市孝义街道龙尾村村民委员会返还1985年1月1日、1987年2月20日签订的两份《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》所载明的土地2.57亩（1.93亩＋064亩）。（2）原审第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司对本判决第三项确定的返还土地负有协助义务。二审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人刘火杵负担。本判决为终审判决。审判员 王 冰二〇二〇年十月二十六日书记员 李燕辉