安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0523民初3520号 原告：刘斌，男，1977年5月14日出生，汉族，住安徽省合肥市巢湖市居巢区。 委托诉讼代理人：胡海军，安徽金的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨萍，安徽金的律师事务所律师。 被告：安徽云谷置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县经济开发区行政服务大楼，统一社会信用代码9134052306360977XL。 法定代表人：王志银，总经理。 委托诉讼代理人：陈德龙，江苏同大律师事务所律师。 原告刘斌诉被告安徽云谷置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托代理人胡海军、杨萍，被告安徽云谷置业有限公司的委托代理人陈德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘斌向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认刘斌与安徽云谷置业有限公司签订的三份《商品房买卖合同》有效；2.请求依法判令安徽云谷置业有限公司继续履行上述三份《商品房买卖合同》；3.请求依法判令安徽云谷置业有限公司配合刘斌办理三套商品房预售登记备案手续、产权过户登记手续；4.本案一切相关诉讼费用由安徽云谷置业有限公司承担。 事实与理由：2013年7月17日，安徽省巢湖市宇鑫工程有限责任公司(以下简称“宇鑫公司”)与安徽云谷置业有限公司签订了“和县云谷国际城3#、3A#、5#住宅楼”建设工程施工合同，同年8月30日，宇鑫公司将涉案部分工程分包给第三人董家勇施工。后董家勇按约完成分包施工工程。经结算，宇鑫公司尚欠董家勇工程款共计11,833,612元。2015年1月4日，宇鑫公司向安徽云谷置业有限公司出具“委托付款书”，载明宇鑫公司应支付给董家勇的11,833,612元工程款由安徽云谷置业有限公司直接支付。同日，安徽云谷置业有限公司与董家勇达成合意，安徽云谷置业有限公司用和县云谷国际城5#楼西单元共计27套房屋抵付应支付给董家勇的11,833,612元款项。双方同时对“以房抵债”的27套房屋位置、房号等予以明确。因董家勇在承接工程施工中投入了大量资金，为偿还部分外债，董家勇与刘斌协商借款1,000,000元，作为对价，董家勇将安徽云谷置业有限公司“以房抵债”的5#楼西单元27套房屋中的5#楼二单元404室、504室以及904室共计三套房屋抵偿给刘斌。2015年2月3日，经各方协商，安徽云谷置业有限公司与刘斌签订了三份“商品房买卖合同”，合同对房屋位置、房号以及支付方式等进行了明确约定，同年2月11日，董家勇向郁元元(另案原告岳母)出具3,000,000元借条一份，该3,000,000元借款中的1,000,000元为刘斌实际出借给董家勇。同年2月16日，安徽云谷置业有限公司向刘斌出具三份“商品房买卖合同”及对应购房款财务收据，并注明“全款”、“转账”。但时至今日，安徽云谷置业有限公司并未履行双方合同义务，却以房价上涨为由拒绝履行双方已签订的三份商品房买卖合同义务，经刘斌多次催告，均未果。2019年1月18日，刘斌无奈向安徽省和县人民法院提起诉讼，后各方同意协商解决，同年7月31日，刘斌申请撤诉并经准许。但撤诉后安徽云谷置业有限公司又以各种理由仍拒不履行合同义务。安徽云谷置业有限公司的行为有违诚信，也已构成根本违约,为维护刘斌合法权益,现依据《民法总则》、《合同法》、《物权法》等法律、法规及司法解释之规定,特向法院提起民事诉讼，请求判如所求。 安徽云谷置业有限公司辩称， 1.双方之间签订的三套房屋的《商品房买卖合同》合法有效，三性无异议，但是刘斌至今没有按照合同约定履行付款义务，合同约定的是2015年2月11日前一次清付清全款，属于刘斌本身违约。根据购房合同第七条第一款之规定，出卖人有权解除合同，据安徽云谷置业有限公司的法定代表人陈述，现上述房屋已经由安徽云谷置业有限公司抵付给和县城投公司，并在和县房管局办理了抵押登记手续； 2.刘斌的诉讼请求超过了诉讼时效，本案双方签订的合同履行期限是2015年2月11日，到本案刘斌第一次向和县人民法院起诉是2019年1月18日，已经超过了诉讼时效，请求依法驳回刘斌的诉请； 3.刘斌所说的第一次起诉撤诉过后同意与安徽云谷置业有限公司协商解决，但是安徽云谷置业有限公司从未陈述过要与刘斌协商解决； 4.本案刘斌所说的房屋是当时基于安徽云谷置业有限公司欠巢湖宇鑫公司的工程款，安徽云谷置业有限公司承诺以房屋抵工程款，后期安徽云谷置业有限公司方已经偿付了宇鑫公司的全部工程款，所以不存在再以房屋抵付工程款的问题； 5.双方所签订了房屋买卖合同，刘斌认为该购房款是因为董家勇欠其借款，安徽云谷置业有限公司认为没有任何证据能够证明民间借贷关系的合法存在，以及债权人承诺以房屋来抵付的相关证据材料； 6.双方签订合同开具收据要求刘斌按照合同的约定通过转账的形式付款，但是刘斌未能提供任何证据证明其转账支付了相应购房款的证据； 综上，刘斌的诉请的第1项，安徽云谷置业有限公司无异议；第2项超过了诉讼时效，第3项已无法办理，请求驳回刘斌的第2、3项诉请。 刘斌围绕其诉讼请求举证如下： 1.刘斌的身份证复印件，证明：刘斌身份信息； 2.企业信息查询单，证明：安徽云谷置业有限公司主体适格； 3.《建设工程施工合同》原件、《建设工程内部承包施工合同》复印件、《情况说明》（宇鑫公司）原件、委托付款书复印件一份、欠条复印件一份、收条复印件一份，证明：①安徽云谷置业有限公司将案涉工程和县云谷国际城3#、3A#、5#住宅楼建设施工工程发包给宇鑫公司的事实；②宇鑫公司将涉案部分施工工程发包给案外人董家勇的事实；③工程完工后，宇鑫公司与董家勇结算后，宇鑫公司应支付董家勇工程款11,833,612元以及宇鑫公司委托安徽云谷置业有限公司支付董家勇11,833,612元工程款的事实；④安徽云谷置业有限公司与董家勇就11,833,612元工程款支付方式达成合意，安徽云谷置业有限公司以云谷城5#楼西单元共计27套住宅房屋抵偿上述工程款的事实； 4.借条复印件一份、《情况说明》（郁元元）原件一份、银行转账明细原件6页，证明：刘斌借款1,000,000元给案外人董家勇以及双方约定月息为2分的事实； 5.《商品房买卖合同》原件三份、收据原件三张，证明：①案外人董家勇、安徽云谷置业有限公司以及刘斌达成合意，作为对价，就刘斌出借给的董家勇1,000,000元借款以安徽云谷置业有限公司“以房抵债”的云谷城5#楼西单元共计27套住宅房屋中的5#楼二单元404、504、904室共计三套房抵偿给刘斌；②安徽云谷置业有限公司与刘斌签订的三份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效；③刘斌以对案外人董家勇享有的1,000,000元债权为对价，全款支付完毕涉案三套房屋的价款，安徽云谷置业有限公司应积极履行双方签订的《商品房买卖合同》，并积极办理备案登记以及配合办理产权转移登记等义务； 6.通话录音光盘一张、通话录音文字打印件12页，证明：刘斌一直向安徽云谷置业有限公司主张权利的事实； 7.安徽省和县人民法院民事判决书照片打印件一份、安徽省马鞍山市中级人民法院民事判决书照片打印件一份，证明：①案涉纠纷中，同一系列案件的其中一户购房者（刘琴），起诉安徽云谷置业有限公司要求继续履行合同义务，经两审审理，判决安徽云谷置业有限公司配合办理预售登记手续，待条件成就后，配合办理过户、登记手续，现判决已生效；②本案纠纷应当遵循“同案同判”的原则。 安徽云谷置业有限公司质证如下： 1.证据1、证据2的三性无异议； 2.证据3中的《建设工程施工合同》真实性无异议，但是和县云谷国际城3、3A、5幢住宅楼的施工单位是安徽省巢湖市宇鑫公司，不是刘斌所说的董家勇，其他的证据是复印件不予质证，应当提供原件。《情况说明》真实性无法确认，这一份证据抬头没有和县两个字，复印件上有和县人民法院，是后加的。这一份证据也仅能反映工程款的抵付情况，但并不能证明涉案房屋就抵给了刘斌，安徽云谷置业有限公司与董家勇没有发生建设工程施工合同关系； 3.证据4中的借条复印件不予质证，银行转账原件中的户名是魏梦雅汇款到董家勇的名下，反映魏梦雅与董家勇之间存在资金往来，而且时间发生点为2015年2月11日和2月18日，而本案签订的房屋买卖合同是2015年2月3日，也就是说在签订房屋买卖合同的时候董家勇与魏梦雅之间还未发生民间借贷关系，何来以房抵债。《情况说明》的三性不予认可，郁元元所说的房屋是以房抵债，与本案事实情况不符，时间点不符，而且也没有董家勇的相关任何证据认可； 4.对证据5的《商品房买卖合同》的真实性无异议，但是这三份合同根据合同第6条约定，买受人应于2015年2月11日前一次性付清全款，但是买受人至今未能付款，收据真实性无异议，收据明确载明的收款方式是转账，但是刘斌至今没有将款项转到安徽云谷置业有限公司账户； 5.证据6的通话双方无法确认，时间点也无法确认，根据最高人民法院司法解释的规定，应该提供录音视频资料的原始载体，录音打印件真实性无法确认，不能证明刘斌的主张； 6.对证据7的三性无异议。但是该份证据判决认定买卖合同是有效的，办理备案手续，但该份判决的判决内容清楚的载明对于刘琴的购房款没有支付将通过另外案件进行诉讼，法院在该判决中没有确认，所以不能够以该两份判决以证明刘斌的所有主张。 安徽云谷置业有限公司举证如下： 2016年2月1日安徽云谷置业有限公司与和县城投公司签订的《房屋及土地收购协议书》及房号图三张，证明：案涉的房屋已经被和县人民政府下设的和县城市建设投资有限公司以21,682,400元收购，该款项由和县开发区管理委员会支付农民工工资，实际上还包括安徽云谷置业有限公司欠和县政府垫付的款项。 刘斌质证如下： 1.对该证据的三性均有异议，因为安徽云谷置业有限公司当庭提交的证据是手机拍照复印件，对其真实性无法核实； 2.协议当中所说的3栋三栋楼包括3#、3A#、5#中的90套土地使用权转让给案外人城投公司，协议中明确说到的仅仅是土地使用权的转让，虽然按照物权法的规定房随地走，但在商品房买卖和开发中，土地的使用权的取得和房屋的建造均具有独立的价值，所以从该份协议中无法看出案外人城投公司已经取得了案涉房屋的所有权； 3.即便该协议书是真实有效的，也不能免除安徽云谷置业有限公司应当继续履行与刘斌之间所签订的商品房买卖合同，因为刘斌与安徽云谷置业有限公司签订的买卖合同时间在前，且已经通过抵债的方式支付了购房款，并得到安徽云谷置业有限公司的财务确认，刘斌在买卖合同中的义务已经完全履行完毕，同时本案中案涉的房屋也没有过户给案外人城投公司，安徽云谷置业有限公司既有履行的义务也有履行的条件，至于安徽云谷置业有限公司与案外人城投公司的债权债务问题不影响本案双方继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月3日，出卖人安徽云谷置业有限公司与买受人刘斌签订三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：HX15000273、HX15000275、HX15000278。 1.合同编号HX15000273的《商品房买卖合同》约定，买受人刘斌购买的商品房为和县历阳镇云谷城5幢2单元904号房，建筑面积为117.58平方米，总房价款495,952元。付款方式为一次性付款：买受人应当在2015年2月11日前一次性付清全款495,952元。2015年2月16日，安徽云谷置业有限公司向刘斌出具了一张加盖有该公司财务专用章的收据（编号为NO4663818），该收据载明，交款单位为刘斌，收款方式为转账，金额为495,952元，收款事由为5号904全款。 2.合同编号HX15000275的《商品房买卖合同》约定，买受人刘斌购买的商品房为和县历阳镇云谷城5幢2单元504号房，建筑面积为117.58平方米，总房价款490,073元。付款方式为一次性付款：买受人应当在2015年2月11日前一次性付清全款490,073元。2015年2月16日，安徽云谷置业有限公司向刘斌出具了一张加盖有该公司财务专用章的收据（编号为NO4663817），该收据载明，交款单位为刘斌，收款方式为转账，金额为490,073元，收款事由为5号504全款。 3.合同编号HX15000278的《商品房买卖合同》约定，买受人刘斌购买的商品房为和县历阳镇云谷城5幢2单元404号房，建筑面积为117.58平方米，总房价款485,370元。付款方式为一次性付款：买受人应当在2015年2月11日前一次性付清全款。2015年2月16日，安徽云谷置业有限公司向刘斌出具了一张加盖有该公司财务专用章的收据（编号为NO4663815），该收据载明，交款单位为刘斌，收款方式为转账，金额为485,370元，收款事由为5号404全款。 上述三份合同第八条交付期限均约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述三份合同第十五条关于产权登记的约定均载明，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述三份合同第二十三条均约定，本合同自双方签订之日起生效。上述三份合同第二十四条均约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向和县房地产管理局申请登记备案。 另查明，安徽云谷置业有限公司于2020年5月6日办理了涉案商品房的首次登记。 本院认为，刘斌与安徽云谷置业有限公司签订的三份《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，双方均认为该三份合同有效，且案涉三份合同不违反法律强制性规定，依法应确认有效，双方应完全履行。刘斌认为案涉三处商品房是“以房抵债”取得，其已经支付了全部购房款，对此安徽云谷置业有限公司不认可，但安徽云谷置业有限公司在本案中亦未就购房款或者解除合同提起反诉，故安徽云谷置业有限公司应继续履行案涉三份合同。案涉三份合同均约定出卖人应当在2015年9月30日前交付案涉商品房，并约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定自合同生效之日起30天内，由出卖人向和县房地产管理局申请登记备案，但安徽云谷置业有限公司至今未能办理案涉商品房的预售合同登记备案手续及产权过户登记手续，显属违约，其应承担继续履行办理案涉商品房的相关登记手续的合同义务。因安徽云谷置业有限公司已于2020年5月6日办理了涉案商品房的首次登记，故安徽云谷置业有限公司应当在合理期限内协助刘斌办理案涉商品房的产权过户登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告刘斌与被告安徽云谷置业有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号为HX15000273、HX15000275、HX15000278）有效； 二、被告安徽云谷置业有限公司应于判决生效之日起十五日内协助原告刘斌办理坐落于和县商品房的产权过户登记手续。 案件受理费50元，由被告安徽云谷置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  彭 俊 人民陪审员  刘必金 人民陪审员  周 云 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  张开丽 附：本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。