广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1808号原告：广东福和物业服务有限公司韶关分公司，住所地：韶关市浈江区*********韶关碧桂园云林水岸93街6座701。统一社会信用代码：91440204MA52DDN00R。负责人：陈勇，该公司项目经理。被告：严先明，男，1987年2月9日出生，汉族，住南雄市中泰华府******。身份证号码440************635。被告：李海鹰，女，1988年3月5日出生，汉族，住南雄，住南雄市中泰华府******号码430************284。原告广东福和物业服务有限公司韶关分公司（以下简称福和物业公司）与被告严先明、李海鹰物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福和物业公司的负责人陈勇、被告严先明、李海鹰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告福和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2020年1月至2020年7月期间的物业服务费1255.49元及违约金（自2020年1月1日至实际履行之日止按日0.1%计算，其中至2020年6月30日，违约金为114.24元）共计1369.73元，庭审中，原告调整违约金为每日0.01%计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为南雄市中泰华府小区提供物业服务，被告于2016年9月30日成为涉案房屋的业主。原告与房地产开发企业暨建设单位于2018年11月15日签订《前期物业管理委托合同》，约定了双方的权利义务。原告已依约履行了物业服务义务，但被告自2020年1月1日起开始拖欠物业服务费，截止2020年7月31日，被告尚未缴清所拖欠的物业费。为维护自身的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告严先明辩称：我不认可原告诉称我于2016年9月30日成为案涉房屋业主，案涉房屋一直未达到合同约定的交付条件；我与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的前期物业服务企业为“韶关市昇和物业服务有限公司”，且《商品房买卖合同》未约定缴费的时间、标准，我认为我没有违约；我与原告并未签订前期物业服务协议，没有缴费依据；原告在物业服务过程中，存在乱收水费、垃圾处理费的情形，对小区花园被占不制止、服务质量差，其物业服务费每平方米只值0.5元。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对所提交的证据进行了调查质证，对合法证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告严先明、李海鹰于2016年8月31日向南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）购买位于中泰华府小区3幢2301号商品房，该房建筑面积119.57平方米。2018年11月15日，广东顺德福和物业服务有限公司韶关分公司（以下简称顺德福和物业公司）与中泰房地产公司就“中泰华府小区”物业签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权面积为准，电梯楼住宅按1.5元/月/平方米计收，于每月7日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日0.1%的标准支付违约金。合同签订后，顺德福和物业公司按合同约定对中泰华府小区提供物业服务。2019年1月17日，顺德福和物业公司向南雄市住房和城乡规划建设局申请物业服务合同备案;2019年1月24日，向南雄市发展和改革局申请物业服务收费备案，备案标准为住宅1.5元/月/平方米。2019年11月6日，广东顺德福和物业服务有限公司韶关分公司经核准，更名为广东福和物业服务有限公司韶关分公司。2020年6月14日，福和物业公司向严先明、李海鹰发出《催缴函》，对严先明、李海鹰拖欠2020年1月至2020年6月的物业费1076.13元及违约金97.03元进行催缴。（2019）粤0282民初1560号民事判决书确认严先明、李海鹰于2017年5月3日对涉案房屋已交付使用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同而产生的权利义务纠纷。原告福和物业公司与中泰房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》依法成立并有效，收费标准也经报备。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，经查，福和物业公司与中泰房地产公司于2018年11月5日签订了前期物业服务合同，虽然严先明、李海鹰并非该合同的当事人，但严先明、李海鹰在2017年5月3日已接收案涉房屋是3幢2301房业主，该合同对其具有约束力。福和物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利；严先明、李海鹰作为业主，享受了福和物业公司提供的物业服务，同时负有支付物业服务费的义务，对被告认为自己并非合同当事人无缴费义务的意见，本院不予采纳。对被告提出小区的物业服务质量差、物业服务费每平方米只值0.5元的意见，据查，收费标准已经备案核准，福和物业公司以1.5元/平方米收费是有合法依据的。根据现有的证据，不足以认定原告福和物业公司对中泰华府小区的物业服务存有重大瑕疵，对被告严先明、李海鹰的辩论意见，本院不予采信。即使被告严先明、李海鹰认为原告福和物业公司提供的物业服务不达标，代收垃圾处理费、水电费违规，也应通过正当的途径主张权利，而非拒缴物业服务费。原告福和物业公司诉请被告严先明、李海鹰支付2020年1月至7月的物业费1369.73元及违约金114.24元，据查，《催缴函》仅对2020年1月至6月的物业费进行催缴，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院仅对已催交的2020年1月至6月的物业费1076.13元（119.57平方米×1.5元×6个月）予以支持。关于违约金的认定，原告福和物业公司在庭审中调整违约金的标准为每日0.01%，符合法律的规定，本院予以支持。违约金的计算方式，应以实欠物业费为基数，自欠费次日起以每日0.01%计算，2020年1月至6月的违约金为9.63元。福和物业公司提供的物业服务，涉及中泰华府小区的整体公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而福和物业公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾，共同营造宜居环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告严先明、李海鹰应于本判决生效之日起五日内支付2020年1月至2020年6月的物业费1076.13元及违约金（其中2020年1月8日至2020年7月7日的违约金为11.3元；2020年7月8日起以实欠物业服务费1076.13元为基数，按日0.01%的利率计至付清之日止）给原告广东福和物业服务有限公司韶关分公司；二、驳回原告广东福和物业服务有限公司韶关分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告严先明、李海鹰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  彭小梅二〇二〇年九月二十八日书记员  吴世勤