江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初3191号 原告：萍乡市安源先旺工贸有限公司，住所地江西省萍乡市安源区安源新区井冈山路香溪美林**楼，统一社会信用代码913603005988873972。 法定代表人：易望许，董事长。 委托诉讼代理人：钟毅刚，江西金鳌律师事务所律师。 被告：江西汇达电业发展有限公司，，住所地萍乡经济开发区经贸大厦附**统一社会信用代码913603013513250261。 法定代表人：朱林，执行董事。 委托诉讼代理人：王福成，江西博韬律师事务所律师。 原告萍乡市安源先旺工贸有限公司与被告江西汇达电业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萍乡市安源先旺工贸有限公司的委托诉讼代理人钟毅刚、被告江西汇达电业发展有限公司的委托诉讼代理人王福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告萍乡市安源先旺工贸有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2015年10月12日签订的厂房租赁合同期限25年的条款无效；2、判决被告支付违约金50000元（私自搭线路之日到2020年6月30日止使用费），及按10000元每年支付后续使用费；3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月12日，原告萍乡市安源先旺工贸有限公司与被告公司签订了《分布式光伏电站屋顶租赁合同》及补充协议两份，约定由被告租赁原告所有的位于萍乡市安源区内的所有屋顶，面积14000平方米，租赁期限为25年，租期从2015年11月15日起开始计算，租金及场地管理维护费为每年98000元（后补充协议进行了调整），另合同1.2条约定，被告有偿使用项目建设需要的原告屋顶的设备。合同签订后原告依约向被告交付了标的物，但被告虽支付了租金及场地维护管理费，却并未按约定严格遵守合同，原告发现，不知何时起，被告未经原告同意就私自搭接了原告屋顶的避雷装置，因该装置在起初设计时并未预计到屋顶会用于被告的光伏电站，而屋顶光伏电站对避雷装置有着特别的技术要求，这就大大超过了原有房屋避雷装置设计的防雷等级，造成了极大的安全隐患。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限最长不得超过20年，而被告提供的格式合同签订的租赁期限为25年，该约定显然是无效条款，原告认为，根据租赁合同第1.2条的约定，原告可有偿提供防雷设备给被告使用，但被告却私自搭接线路，违反了合同约定，也造成了极大的安全隐患，原告多次找被告协商处理事宜，但被告未予以足够重视，为维护原告的合法权益不受侵犯和消除重大安全生产隐患，依法向法院起诉，请求支持原告诉请。 被告江西汇达电业发展有限公司辩称：1.本案租赁合同关于租赁期限的约定只是部分无效，而不是全部无效。《中华人民共和国合同法》第214条规定租赁期限超过二十年的，超过部分无效，因此原告与被告签订的租赁合同中关于租赁期25年的约定内容只是超过部分无效，而不是全部无效。2.被告使用原告屋顶的避雷装置不属于违约，原告无权向被告主张违约金。《分布式光伏电站屋顶租赁合同》第1.2条明确约定：“甲方同意有偿向乙方提供项目建设、运营和管理所必需的现有可以向乙方提供使用的置于屋顶的设施、设备、附属建筑物、构筑物及其他从属物、附属物的使用权”，而原告屋顶的避雷装置就属于上述附属设施、设备、附属建筑物、构筑物及其他从属物、附属物的范畴；根据租赁合同的立法本意及司法实践，承租方有权使用租赁物的附属设施、设备，这属于出租方的附随义务，当然，租赁双方有相反约定的除外；租赁合同并没有类似违约金的约定。3.原告无权主张屋顶避雷装置的使用费。租赁合同第7.2条约定被告向原告缴纳的费用只有租赁费和场地管理维护费，并未约定需要另行缴纳“莫须有”的避雷装置使用费，原告的诉请没有合同依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提供8本不动产权证书、《分布式光伏电站屋顶租赁合同》、《分布式光伏电站屋顶租赁合同补充协议二》、现场照片、《缴费通知单》的真实性无异议，本院予以确认，对于被告有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的《江西省防雷装置检测检验报告》复印件，拟证明原告现有避雷装置的防雷级别是三级，由于被告私自接线，肯定达不到被告的防雷要求，构成了安全隐患。被告质证后对证据的三性均有异议，首先不是原件，其次原告未证明被告在屋顶接上了避雷装置后，安全防范需要达到一级。根据合同法规定，租赁合同中租赁物的维护、维修、保养都是出租方的法定义务，承租人中仅需按约定支付租金，假如确实有安全隐患，排除隐患的责任及费用也应由原告承担，但租赁合同另有约定的除外，本案的租赁合同中没有除外的约定，不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据尽管为复印件，不符合证据的形式要件要求，被告也不予认可，但结合双方认可的《缴费通知单》及照片，该缴费通知单是原告向萍乡市雷电灾害防御中心交纳的“新建厂房A、B、C、E”的防雷装置检测验收发证费，照片上也显示出租屋的屋顶安装了防雷装置，被告对出租屋屋顶安装了防雷装置的事实也无异议，故可推定本案出租物的防雷类别为第三类，该组证据本院予以采纳。 2、原告提供的《工业园配管、防雷工程结算汇总》，拟证明2012年原告为防雷装置设备花费的部分费用为189,374.16元，不包含防雷装置检测验收发证费。被告质证后对证据的三性均有异议，首先，工程结算书肯定应有双方名称及印章，但该证据上没有工程的具体名称，没有任何单位盖章，没有工程结算的编制单位，，地理位置也不明确故对其真实性、合法性有异议。其次，费用发生于2012年，就算属实，也是原告自身建筑安装的开支，与本案的租赁没有关系，故三性均有异议。本院采纳被告的质证意见。 综合以上证据，本院查明如下法律事实：2015年10月12日，原、被告签订《分布式光伏电站屋顶租赁合同》，约定：1、原告同意有偿向被告提供安源工业园成功大道安源先旺工贸有限公司所有的屋顶,面积为14000平方米(按最终实际使用面积计算)，用于乙方建设、运营和管理屋顶光伏电站，并相应配套提供安装光伏系统接入电网的房间，被告先行向原告提供项目建设、运营区域的相应资料；2、原告同意有偿向被告提供项目建设、运营和管理所必需的现有可以向被告提供使用的置于屋顶的设施、设备、附属建筑物、构筑物及其他从物、附属物的使用权，双方根据设计院提供的图纸现场勘查后，共同签字确认；3、屋顶使用期限为自本合同生效之日起25年之日止(即合同有效期25年)；4、租赁费用为4元/平方米/年(实际使用面积每平方米每年的租赁费为4元)，实际使用面积为设计院设计光伏组件安装时的正视图的投影部分面积,场地管理维护费为3元/平方米/年(场地面积与实际使用面积一致)，总费用为7元/平方米/年，此价格为不含税价。采取一年一付的方式交纳，在每年的11月15日支付下一年的租赁费用和场地管理维护费用。如逾期交纳租赁费30天以内，被告除应补缴所欠租赁费外还应向原告支付年租赁费千分之二的违约金：如逾期超过45天，原告有权终止合同；5、原告承担建筑本身质量问题以及公共设施配套的保修责任。原告应在屋顶交付后至合同终止前的期间内维修、养护和管理屋顶和屋顶上的其他全部非为项目建设、运营和管理所必须的设施、设备、附属建筑物、公共绿地、花木、建筑小品等。上述屋顶及屋顶购置物需要年度维修、养护计划和大修、中修、更新、增减、改造的，原告需事先向被告披露方案，并尽最大善意不影响被告项目建设、运营和管理的实施。如上述屋顶及屋顶购置物的年度维修养护计划和大、中修、更新、增减、改造不当造成被告或第三方损失的，原告应承担责任并补偿被告或第三方的损失。 2015年12月25日，原、被告签订《分布式光伏电站屋顶租赁合同》的补充协议二，针对租户提出的需要在屋顶晒辣椒的要求，确认在E期屋顶上留出300平方米给租户使用，被告实际租赁屋顶面积为13700平方米（其中包含了B区201宿舍，面积约23-30平方米），不含税的年租金共为96,000元。2016年11月15日至2017年11月15日的年租金被告支付94,000元，次年起每年按协议支付96,000元。 另查明，原告拥有所出租屋顶房屋的所有权，2015年8月6日，萍乡市雷电灾害防御中心出具了《江西省防雷装置检测检验报告》，综合评估原告厂房防雷类别为第三类，2015年8月27日，原告向萍乡市雷电灾害防御中心交纳了“新建厂房A、B、C、E”的防雷装置检测验收发证费66,000元。 本院认为，原、被告分别于2015年10月12日签订《分布式光伏电站屋顶租赁合同》、2015年12月25日签订《分布式光伏电站屋顶租赁合同》补充协议，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。但由于约定租赁期间为25年，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故该租赁合同的有效租赁期限应为20年，在20年的期限内，应受法律保护。本案争议的焦点是：被告应否支付屋顶的防雷装置使用费。 根据原、被告签订的《分布式光伏电站屋顶租赁合同》1.1条及1.2条的约定，原告同意有偿向被告提供的租赁标的物包括原告所有的房屋屋顶及屋顶上现有的设施、设备及附属物等，在合同中没有对屋顶设施、设备及附属物租金作出另外约定的情况下，双方对于租金的约定针对的也应该是该租赁标的物的整体，即原告所有的房屋屋顶及屋顶上的设施、设备及附属物。经庭审查明，原告屋顶的防雷装置在租赁合同签订时就已经安装，该租赁合同是一个整体，不能以双方采用列举方式明确租赁标的物而将合同进行分割，并重新设定双方的权利义务，且该防雷装置应属于双方合同约定的屋顶上现有的设施、设备附属物的范畴。在无证据证明被告使用原告屋顶的防雷装置对租赁物产生了安全隐患，以及被告存在违约事实的前提下，原告以被告违约，要求其支付屋顶的防雷装置使用费的主张不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告萍乡市安源先旺工贸有限公司与被告江西汇达电业发展有限公司于2015年10月12日签订的《分布式光伏电站屋顶租赁合同》中关于25年租赁期的约定无效，有效租赁期为20年。 二、驳回原告萍乡市安源先旺工贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1,050元，由原告负担1,000元，被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  文玮 二〇二〇年十月十三日 法官助理   严琴 代理书记员  彭娟