河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2994号 上诉人（原审原告）：邯郸保利筑善房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区人民东路**鸿基大厦**。 法定代表人：马清华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安瑞、卢昱，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：左培峰，男，1970年3月24日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：牛武平，河北玉塔律师事务所律师。 上诉人邯郸保利筑善房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人左培峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利公司上诉请求：1、请求依法撤销从台区人民法院(2019)冀0403民初3786号民事判决第二项、第三项及案件受理费的内容，改判上诉人有权扣除被上诉人缴纳的购房定金50000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误，定金50000元未转化为首付购房款，无事实及法律依据。本案上诉人与被上诉人于2018年10月29日签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《商品房认购书》中第五条、第十条明确约定表明，50000元定金的性质为履约担保定金，被上诉人不能履行认购书中约定的5日内提交办理贷款资料的合同义务及未在约定的期限内与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》的，上诉人有权扣除该定金。因被上诉人未按约定履行，该50000元的定金性质未发生改变，没有理由转化为首付购房款。2019年1月21日上诉人向被上诉人出具两张交款收据，分别为50000元定金收据和521156元首付款收据，并未将定金转化为首期首付款。原审法院认定定金转化为购房款，此认定不符合《商品房认购书》立约本意，缺乏事实依据。二、原审法院认定被上诉方存在违约行为，因此我方作为上诉人有权扣除该购房定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原审法院认定被上诉人均多次以忙禄、没时间为由推脱，最终未能在规定时间内提交完全贷款资料，该认定表明是因为被上诉人一方的原因，未提交完全贷款资料，拒不签订商品房买卖合同，导致《商品房认购书》解除。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。并且商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济，也是为了营造诚信的社会氛围对违约方不诚信行为的惩成，因此上诉人有权扣除该购房定金。 左培峰答辩称，《商品房认购书》是合同法第39条规定的格式合同，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；一审判决认定5万元定金转化购房款符合法律规定；邯郸保利筑善公司的违约行为，是致左培峰没有办成贷款的主要原因；保利筑善公司应当返还购房款的利息。 保利公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的商品房认购书；2、请求依法判令原告有权扣除被告缴纳的购房定金50000元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月29日，左培峰（认购人）与保利公司（出卖人）签订了一份《商品房认购书》，双方约定：第一条基本情况认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于保利堂悦项目4号楼1单元102号房。该商品房交付时为精装状态……该商品房的用途为：住宅，商品房建筑面积共135.32平方米。第三条价款与付款方式该商品房按建筑面积每平方米认购单价为14924元人民币，总房款为2019554元人民币。第四条认购定金（一）认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付房款定金50000元。（二）一次性付款认购人同意自支付定金之日起五日内缴纳全部房款，与出卖人签订《商品房买卖合同》；贷款认购人同意自支付定金之日起五日内缴纳首付款，同时五日内提交完整贷款资料，经银行审核通过后与出卖人签订《商品房买卖合同》。第五条贷款审批认购人选择商业贷款、公积金贷款方式的，应在签订本认购书后五日内，向银行或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需全部资料及费用。如客户未在规定时间内提交完全贷款资料的，出卖人有权解除认购合同，扣除购房定金并将房屋另行出售。认购人未在上述约定期限内提交办理贷款所需全部资料及费用并经银行或出卖人指定的代办机构审查通过的，应与出卖人协商变更付款方式。双方协商一致的，应在五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。双方不能协商一致的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该房屋出卖给第三方，认购人缴纳的定金不予退还。2018年11月11日，保利公司为左培峰出具了车位定金（30000元）的收款收据，2019年1月21日，保利公司为左培峰出具了定金（50000元）以及首付款（521156元）的收款收据。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。左培峰与保利公司签订的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同，原告已经依据该协议交纳了首期购房款571156元，其中定金50000元已转化为首付购房款，原告主张的定金事实不能成立，故不予支持其主张的扣除被告所交纳的购房定金50000元的诉讼请求。本案中，保利公司在更换置业顾问后与左培峰进行了沟通，左培峰也对新更换的置业顾问在贷款准备材料方面进行了回应，但均多次以忙碌、没时间为由推拖，最终未能在规定时间内提交完全贷款资料，故根据双方签订的《商品房认购书》第五条约定，出卖人即本案原告保利公司有权解除合同。故保利公司主张解除双方签订的商品房认购书的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、解除左培峰与邯郸保利筑善房地产开发有限公司之间签订的《商品房认购书》；二、邯郸保利筑善房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还左培峰购房款及车位定金共计601156元；三、驳回邯郸保利筑善房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，左培峰与保利公司签订的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，故该协议应认定为商品房买卖合同。左培峰已经依据该协议交纳了首期购房款571156元，其中定金50000元已转化为首付购房款，上诉人保利公司主张的扣除被上诉人左培峰所交纳的购房定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《商品房认购书》约定，出卖人即上诉人保利公司有权解除合同。故保利公司主张解除双方签订的商品房认购书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，邯郸保利筑善房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人邯郸保利筑善房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 谢 珂 审 判 员 潘新莉 二〇二〇年十月十二日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 王 渴