天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3256号上诉人（原审原告）：陈晟，男，1972年9月30日出生地汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：孙媛媛，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明达，北京德恒（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建君，女，1979年10月31日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：高亮（张建君之夫），1971年7月25日出生，汉族，住天津市河**。上诉人陈晟因与被上诉人张建君房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2020)津0105民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晟上诉请求：撤销一审判决第三、五项，改判支持上诉人对被上诉人一审诉请的第三、五项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对房屋使用费承担比例判决错误，合同解除后搬家条件已经成就，被上诉人单方面原因造成房屋占用损失扩大，损失应由被上诉人承担。一审判决后出现新证据，上诉人已经将被上诉人占用房屋期间的物业费1123.7元垫付，有权要求被上诉人支付该项费用。张建君辩称，因为疫情期间我们租的房屋2020年2月份已经到期了，疫情期间因不可抗力无法搬家。陈晟的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。陈晟向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告签订的房屋租赁合同于2020年3月26日解除；2.判令被告以5000元/月标准支付拖欠原告自2020年2月20日至2020年3月26日期间的房租6000元；3.判令被告以5000元/月为标准向原告支付自2020年3月27日至2020年5月25日腾房之日止的使用费10000元；4.判令被告支付原告违约金5000元；5.判令被告以356.6元/月标准支付原告自2020年2月19日至2020年5月25日期间欠缴的物业费784.52元；6．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月16日，陈晟、张建君签订《房屋租赁合同》一份，约定出租人（甲方）陈晟，承租人（乙方）张建君。陈晟将坐落于天津市河北区××公寓××号房屋出租给张建君用于办公使用。租赁期限自2019年2月20日至2020年2月19日。甲方应于2019年2月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金总计60000元，每半年支付30000元，各期租金支付日期为2月16日和8月13日。房屋押金5000元，执照押金2000元。水费、电费、电话费、物业管理费等费用均由乙方承担。另合同第八条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力（如地震、台风、战争等）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……第九条违约责任约定：（一）甲方先有第八条第一款情形的，甲方就全额退还乙方所缴押金（物资损耗费用除外），若乙方先有第八条第一款情形的，甲方应要求乙方缴纳所须承担的所有费用，并扣除乙方所支付的房屋押金，但应退还其所支付的物资押金（物资损耗费用除外）……上述合同签订后，陈晟如约将出租房屋交付张建君使用，上述房屋用于经营天津环成百商贸有限公司，该公司的法定代表人为张建君的配偶高亮，住所为天津市河**××楼街××公寓××。张建君向陈晟交付了合同期内的全部租金。合同到期后，在上述合同落款处双方又注明：续期一年至2021年2月19日，甲方处陈晟于2020年2月14日签名，乙方处张建君配偶高亮代张建君于2020年1月13日签名。嗣后，张建君继续使用上述房屋，因陈晟交纳房屋租金的日期2月16日，赶上新型冠状病毒疫情暴发，张建君租赁房屋用于经营的天津环成百商贸有限公司因疫情未能实际经营，故张建君未向陈晟支付后期的房屋租金，双方因交纳房租和解除合同问题协商未果，为此，陈晟于2020年3月26日向张建君提出解除合同，并在涉案房屋处张贴了解除合同通知。现陈晟以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。庭审中，陈晟陈述其向张建君主张的物业费784.52元，只是物业管理部门为其出具了涉诉房屋物业费收费标准为356.60元／月，自2020年1月至2020年3月31日未交物业费1069.80元，据此，向张建君主张2020年2月19日至2020年5月25日期间的物业费784.52元。张建君以辩称为由，不同意陈晟的诉讼请求，亦不认可其配偶代其在合同后签名确认续签一年合同的行为。并认为因为今年一月后全国爆发新型冠状病毒疫情，属于不可抗力，所以双方所签合同已自行解除。因2020年1月24日至2020年2月29日期间并未实际使用涉案房屋，所以要求陈晟返还上述期间的房屋租金。现张建君在涉诉房屋地址上注册的天津环成百商贸有限公司住所尚未变更。一审法院认为，陈晟、张建君就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。关于陈晟主张与张建君签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除一节，庭审中，因张建君对其配偶在《房屋租赁合同》到期后代其签名确认续签合同一年的行为不予认可，故双方所签《房屋租赁合同》期限届满后，张建君仍继续使用涉诉房屋，应视双方为不定期租赁，陈晟可随时向张建君主张解除合同。张建君表示因新型冠状病毒疫情暴发导致合同无法履行，已自动解除，对此，本院认定双方上述合同于2020年3月26日陈晟向张建君发出解除合同通知时即解除，故对陈晟该项诉请本院予以支持。关于陈晟主张张建君以5000元／月标准支付拖欠其自2020年2月20日至2020年3月26日期间的房租及自2020年3月27日至2020年5月25日腾房之日止的使用费一节，因张建君租赁陈晟房屋用于经营，案涉期间正值新型冠状病毒疫情暴发，张建君无法使用房屋正常经营，对此，本院本着现实情况及公平原则，双方共度时艰，由张建君按照合同约定的每月房屋租金5000元的50%向陈晟支付房屋租金和使用费。关于陈晟主张的违约金5000元一节，因案涉期间正值新型冠状病毒疫情暴发，张建君虽有欠租行为，但并非其恶意无理由欠费，只是因疫情暴发导致使用租赁房屋经营的企业无法正常经营，故不应认定张建君应当支付违约金。关于陈晟主张张建君以356.6元／月标准支付其自2020年2月19日至2020年5月25日期间欠缴的物业费784.52元一节，因陈晟该项诉请尚未实际发生，本院无法支持，陈晟可待实际发生后另行主张。本院考虑陈晟、张建君合同已解除，且双方于2020年5月25日对涉案房屋进行了交接，张建君已实际将涉诉房屋交付给陈晟，为避免造成不必要的诉讼资源浪费及节约双方涉诉成本，双方《房屋租赁合同》解除后，陈晟应将张建君支付给其的房屋押金5000元返还给张建君。判决：“一、原、被告就天津市河北区××公寓××号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；二、本判决生效后十五日内，被告张建君给付原告陈晟自2020年2月20日至2020年3月26日期间房屋租金3083.33元；三、本判决生效后十五日内，被告张建君给付原告陈晟自2020年3月27日至2020年5月25日期间房屋使用费4916.67元；四、本判决生效后十五日内，原告陈晟返还被告张建君房屋押金5000元；五、驳回原告陈晟其他诉讼请求。案件受理费113元,由原告负担56.50元,被告负担56.50元。”本院二审期间，陈晟提交证据如下：1、天津市人民政府公开信息图片，证明2020年3月21日天津市已经全面开展复工复产，疫情不可抗力已经消除；2、陈晟与代理人叶颖惠的微信聊天记录图片，证明2020年3月23日前搬家公司已复工，疫情不能成为搬家的阻碍因素；3、物业公司物业费收据，证明陈晟已于一审判决后缴纳2020年2月20日至2020年5月25日期间物业费1123.7元。张建君质证意见：我们没有接到复工复产通知，当时不具备搬家的条件，认可陈晟缴纳物业费的事实，物业费我们同意承担一半。张建君二审期间未提交证据。本院认证意见：对证据1、2真实性予以确认，但不足以实现陈晟主张的证明目的，证据3内容真实且与本案具有关联性，本院予以确认。本院二审认定如下事实：陈晟于一审判决作出后向物业公司缴纳了涉案房屋2020年2月20日至2020年5月25日期间欠缴的物业管理费1123.7元。张建君对此事实不表异议。因陈晟在本案一审诉讼请求中仅主张784.52元，陈晟在本院对其询问中表示其实际缴纳物业管理费中超出一审诉讼请求部分在本案中不再主张。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩情况，本案二审的争议焦点为房屋租赁合同解除后至腾房之日的房屋使用费问题和物业管理费问题。关于房屋使用费问题，因涉案房屋被租赁用于经营，案涉期间受疫情持续及疫情防控措施影响，承租人难以使用房屋正常经营，对此，一审法院基于本案现实情况及公平原则，将房屋使用费标准确定为合同约定的每月房屋租金5000元的50%并无不当，本院予以维持。陈晟提出的“搬家条件已经成就，张建君单方面原因造成房屋占用导致损失扩大”的主张，缺乏足够的证据证明，对该项上诉理由本院不予支持。关于物业管理费问题，张建君认可陈晟于一审判决后缴纳涉案房屋物业管理费的事实，但仍以疫情不可抗力为由提出抗辩，要求减免物业管理费的50%。本院认为，物业费的性质不同于房屋租金或房屋使用费，且双方的房屋租赁合同明确约定该项费用由承租人承担，因此张建君的抗辩主张不能成立，陈晟在本案中主张的784.52元的物业管理费未超过合同约定标准，本院予以支持。综上所述，由于二审期间出现的新事实，陈晟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院(2020)津0105民初1739号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销天津市河北区人民法院(2020)津0105民初1739号民事判决第五项；三、本判决生效后十五日内，被上诉人张建君给付上诉人陈晟自2020年2月20日至2020年5月25日期间物业管理费784.52元；四、驳回上诉人陈晟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元，由上诉人陈晟负担56.5元,被上诉人张建君负担56.5元。二审案件受理费226元，由上诉人陈晟负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十月二十八日书记员  梁哲琦