文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3865号原告：重庆南商地产开发有限公司，住所地重庆市南川区商会大厦****，统一社会信用代码915001190772649284。法定代表人：李云强，职务董事长。委托诉讼代理人：李开科，重庆华升律师事务所律师。被告：戴柳林，女，1980年9月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆南商地产开发有限公司与被告戴柳林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员冯超独任审判，适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告重庆南商地产开发有限公司的委托诉讼代理人李开科，被告戴柳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆南商地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告2019年2月1日至2019年4月30日的租金8136元（2712元/月×3个月）以及2019年11月1日至2020年7月31日的租金18984元（2712元/月×7个月，因疫情原因已减免2020年2月1日至2020年3月31日的租金），合计27120元，并从2020年4月15日起，以所欠租金本金为基数，按照月利率2%支付违约赔偿金，直至付清时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原告与被告签订了《南商新天地商业用房租赁经营合同》，该合同约定：由原告将位于重庆市南川区西城街道办事处龙井路5号附98号2-61房屋出租给被告使用，租赁房屋面积为66.15㎡，租赁期为2018年11月1日至2023年10月31日，按“先交租金后使用租赁物业”的原则，在原被告双方签订本合同时，由被告向原告先行预缴3个月的房屋租金，今后的房屋租金缴纳，则由被告按每三个月为一期缴纳一次的缴款方式向原告缴纳下期房屋租金。该房屋每次租金的支付时间为：在每季每期末（即三个月的最后一个月）的第15日以前，由被告向原告足额缴纳下一期的房屋租金，具体按“年度租金计算表”中约定缴纳租金标准及金额，按期足额向原告一次性缴清每期的房屋租金。该房屋租金采用年度计算，逐年递增的方式进行计算和收取（即：从第三年开始在上年年度租金基础上逐年递增6%的方式进行计算），其中第1年（2018年11月1日至2019年10月31日）应缴租金为16272元，第2年（2019年11月1日至2020年10月31日）应缴租金27120元。被告逾期缴纳房屋租金的，逾期时间在30日内，每迟交一天，需按1元/㎡/日的标准向原告支付违约赔偿金。逾期时间超过30天的，被告须从逾期缴费的第31天起，按每迟交一天，按该房屋面积每3元/㎡/日的标准向原告支付违约赔偿金。签订《南商新天地商业用房租赁经营合同》后，原告向被告按时交付了租用房屋，但被告至今仅向原告支付了部分租金。原告依法提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告戴柳林辩称，原告的诉讼请求不合理，其主张的欠付租金计算方法不正确。1、根据合同第四条约定，免租期为6个月，若在2018年12月31日前正式营业，则可在此基础上再多享2个月免租期，被告于2018年12月31日前已营业，免租期应为8个月。原告诉称因疫情免除2个月租金，被告的免租期共计为10个月，每月租金2712元，免租金额为27120元。2、双方合同约定租赁商铺面积为66.15平方米，被告要求原告出示出示产权证明，准确计算租金。3、原告没有兑现承诺，导致商场没有人流，被告损失惨重。双方合同约定因不可抗力因素可以解除合同，由于疫情影响被告无法正常经营，于2020年3月向原告提出终止合同，原告于当日收回了店铺的钥匙、水电卡，被告并缴清了物业服务费，应视为2020年3月双方合同解除，不是原告诉称的2020年7月。4、根据合同约定，被告缴纳的押金8139元可用于抵扣所欠租金。综上，被告实际租期为2018年11月至2020年3月，共17个月，其中免租期为10个月，收租期为7个月。被告已缴3个月租金，押金可用于抵扣3个月租金，被告的欠租期为1个月，应补缴的租金为2712元。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南商新天地商业用房租赁经营合同》，合同主要约定：租赁房屋位于重庆市南川区西城街道龙井路5号“南商新天地”项目裙楼商业用房第2层第61号商铺，即南川区龙井路5号附98号2-61商铺，商铺面积66.15㎡，租赁期限5年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止。合同第四条约定，甲方给予乙方装修及经营免租期6个月，乙方于2018年11月5日前进场装修，并在2018年12月31日以前正式对外营业，则可在约定的6个月免租期基础之上再多享受2个月装修免租期的特别奖励，总计免租期8个月。合同第五条租金标准和租金的支付约定，以房屋产权面积作为计算租金的唯一依据，租金采用年度计算，逐年递增的方式进行计算和收取（从第三年开始在上年度租金基础上逐年递增6%的方式进行计算），按“先交租金后使用租赁物业”的原则，在签订合同时，由乙方向甲方先行预缴3个月的房屋租金。今后的房屋租金缴纳，则由乙方按每三个月为一期缴纳一次的缴款方式向甲方缴纳下期房屋租金，每次租金支付时间为在每季度每期末（即三个月的最后一个月）的第15日以前，由乙方向甲方足额缴纳下一期的房屋租金，具体按“年度租金计算表”中约定缴纳租金标准及金额按期足额向甲方一次性缴清每一期的房屋租金。“年度租金计算表”约定，计租期限2018年11月1日至2019年10月31日，月租金单价41元/㎡，月租金2712元，免租期限2019年5月1日至2019年10月31日，免租金额16272元，应缴租金16272元；计租期限2019年11月1日至2020年10月31日，月租金单价41元/㎡，月租金2712元，免租期限2020年9月1日至2020年10月31日，免租金额5424元，应缴租金27120元；计租期限2020年11月1日至2021年10月31日，月租金单价43.46元/㎡，月租金2875元，免租期限无，免租金额无，应缴租金34500元；计租期限2021年11月1日至2022年10月31日，月租金单价46.07元/㎡，月租金3048元，免租期限无，免租金额无，应缴租金36576元；计租期限2022年11月1日至2023年10月31日，月租金单价48.83元/㎡，月租金3230元，免租期限无，免租金额无，应缴租金38760元。第六条约定，签订合同时乙方预缴3个月租金标准8136元作为履约保证金，如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金或其他应付款项及物业合同中约定的物业管理费，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应另行不足，合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后三个月内无人投诉、赔偿等问题时，无息归还乙方。合同第十六条约定，合同终止的事由“（1）承租期届满。（2）在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（3）在承租期内，若乙方在本房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止合同。（4）在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方从事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追偿。（5）除本合同另有约定外及相关法律法规规定外，本合同不得提前解除或终止”。合同第二十五条违约责任约定，乙方逾期缴纳房屋租金的，逾期时间在30天内，每迟交一天，须按1元/㎡/日的标准向甲方支付违约赔偿金，逾期时间超过30天的，乙方须从逾期缴费的第31天起，按每迟交一天，按该商铺面积每3元/㎡/日的标准向甲方支付违约赔偿金，当逾期时间超过60天时，甲方有权单方终止本合同。合同还对其他事项进行约定。租赁经营合同签订后，被告缴纳了2018年11月1日至2019年1月31日期间的房屋租金，并缴纳了履约保证金8136元。本案诉讼中，原告陈述并未收到被告交还的商铺钥匙和水电卡，也未委托物业公司收取，自2020年4月起原告公司也未自行使用案涉商铺；原告认可被告享有在合同中所明确约定的免租期限8个月，不认可双方合同已经解除。上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提交的《南商新天地商业用房租赁经营合同》、发票等证据在卷佐证，亦经庭审质证审查核实，具有证明效力。本院认为，原、被告签订的《南商新天地商业用房租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，对双方具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定真实、全面地履行各自的义务。被告并未举示证据证明在租赁经营合同履行期间其向原告提出解除合同，原告亦对被告认为双方合同已经解除的主张提出异议，故本院认定双方之间的租赁经营合同并未解除，对被告要求自2020年4月起不再计算租金的主张不予支持。被告支付2018年11月1日至2019年1月31日期间租金后便未向原告支付租金，现原告主张截止2020年7月31日期间的租金，按照合同约定的“年度租金计算表”，被告应向原告支付2019年2月1日至2019年4月30日，以及2019年11月1日至2020年7月31日期间的租金，原告同意疫情期间减免2个月的租金，故被告应支付的租金为27120元（2712元/月×3个月+2712元/月×9个月-2712元/月×2个月）。原、被告双方之间的租赁经营合同尚未解除，原告不同意用履约保证金抵扣租金，故对被告要求用履约保证金抵扣租金的主张本院不予支持。按照合同约定，被告已逾期未支付2020年5月以前的租金，在2020年4月15日以前被告应当缴纳2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金，被告未按期支付租金的行为违反了双方的合同约定，双方约定的违约赔偿金过高，本院确定由被告从2020年4月15日起至付清租金时止以所欠租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴柳林于本判决生效后立即向原告重庆南商地产开发有限公司支付租金27120元，并从2020年4月15日起至付清租金时止以所欠租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告重庆南商地产开发有限公司支付违约金。二、驳回原告重庆南商地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费480元，减半交纳240元（原告已预交），由被告戴柳林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  冯 超二〇二〇年十月十三日法官助理  卢 爽书 记 员  龙军宏