贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14380号 原告：吴俊，男，汉族，1995年8月22日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：潘炫杨（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱婷婷（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告:毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心****，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路芳成。系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举，男，汉族，1972年5月4日出生，住贵州省毕节市，特别授权代理。 原告吴俊与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴俊的委托诉讼代理人潘炫杨、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金（具体金额以原告已付购房款148011元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2016年1月22日计算至为原告办理产权登记之日止，暂计算至2020年9月1日共计42753元）；二、判令被告退还原告各项开户费共计3360元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于毕节市新城区，“依山雅苑”Ａ幢四单元八层01号商品房，房屋总价款为148011元。合同约定：出卖人应于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；同时还约定：出卖人自约定之日起180日以后未能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人按买受人支付已交付房价款的百分之0.03向买受人支付违约金。原告已履行完毕合同约定的义务，但被告未按约定向原告办理涉案房屋不动产权证，已违约。被告在收取购款时收取了原告各项开户费3360元，于法无据，应予退还。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请判如所请。 被告答辩称：一、原告的诉请全部超过诉讼时效；二、造成被告违约不是被告的原因是政府的原因；三、原告诉请的违约金过高；四、三通费已交给相关部门，不应退还。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区，房屋建筑面积60.76平方米，商品房总价款为148011元。出卖人承诺于2015年7月26日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。被告收取原告的契税、测绘费、办土地证费、维修基金等费用。2015年3月7日，被告收取原告电入户费530元，电视入户费330元，燃气建设费2500元。 另查明，涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今尚不具备办理商品房转移登记条件，已经构成违约，应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年8月25日）往前倒推三年，即2017年8月25日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年8月25日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额148,011元为基数，自2017年8月25日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日，违约金以原告已付购房款148,011元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 关于各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告三江房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告三江房开公司未举证证明前述事实，应视为被告三江房开公司已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告三江房开公司另行收取原告燃气入户费等无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴俊逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款总额148,011元为基数，自2017年8月25日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日，违约金以原告已付购房款148,011元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴俊电入户费530元，电视入户费330元，燃气建设费2500元，合计3,360元。 三、驳回原告吴俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元（已减半收取），由原告吴俊负担277元，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担199元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年十月二十日 书记员  余茂霞