四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14819号 上诉人（原审原告）：陈钱英，女，1988年11月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖菲，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：戢焕龙，男，1990年4月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖菲，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地：四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑**楼。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人陈钱英、戢焕龙诉因与被上诉人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2020）川0180民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案现已审理终结。 陈钱英、戢焕龙上诉请求：1.撤销原判决；2.改判支持陈钱英、戢焕龙的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由宏馨公司承担。事实和理由：原判决适用法律错误。案涉房屋所在楼栋不存在法律或者事实上不能办理权证的情形。该楼栋办理初始登记的条件已经成就，因宏馨公司怠于行使自身权利，阻止了办证条件的实现。原判决查明，因案涉项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照置换后的土地状况报建和并取得规划许可和建设施工许可，但双方一直没有办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司现持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关在土地使用权未变更符合实际使用的情况下，也无法为宏馨公司办理案涉项目2号楼的初始登记。案涉项目2号楼办理初始登记不存在客观事实不能，实际上办证条件已经达成，是宏馨公司的主观原因导致的办证不能，陈钱英、戢焕龙主张办证应得到支持。 补充：近期，简阳市规制局告知陈钱英、戢焕龙，简阳市政府在处理土地使用权的事情，由于两个开发商为了各自的利益导致该案涉楼盘的土地最终不能办理土地使用权证，应当是宏馨公司的原因。宏馨公司已占有简阳市阳晨房地产开发有限公司的一小块土地，宏馨公司就应当积极对简阳市阳晨房地产开发有限公司作出补偿，简阳市阳晨房地产开发有限公司才会配合办理相关土地使用权的转移手续，本案办理初始登记和转移登记的根本原因才能解决。 宏馨公司辩称，案涉房屋无法办理登记不是宏馨公司的原因，因为政府相关部门在宏馨公司与简阳市地产开发有限公司的土地使用权置换协议没有履行的情况下，对规划进行了变更，导致案涉房屋所在小区在建成后无法进行落地落宗，通过正常的规划验收，因此无法办理不动产证书，而宏馨公司在之前多次主动与政府相关部门沟通，反映相关情况，甚至通过信访的方式争取为案涉小区业主办理房屋不动产权证书，但因规划变更到目前为止无法办理不动产权证书。陈钱英、戢焕龙认为无法办理不动产权证书的原因，是宏馨公司怠于履行自己的权利，事实上案外人简阳市阳晨房地产开发有限公司占有宏馨公司的土地面积更多，并不是宏馨公司积极履行对案外人简阳市阳晨房地产开发有限公司的补偿义务就可以达到土地置换的目的，从而进一步办理案涉房屋的不动产权证书。当然，宏馨公司也希望人民法院能够通过判决来解决办理不动产权证书的问题。 陈钱英、戢焕龙向一审法院起诉请求：判令宏馨公司立即为陈钱英、戢焕龙办理简阳市简城镇夜月洞街“夜月春晓”2号楼12层1号商品房房屋产权转移登记。 一审法院认定事实：2005年8月，简阳市人民政府出让位于简阳市（夜月洞）两宗地共计14778.06平方米给朱亮心，土地使用年限40年。2007年5月，简阳市人民政府批准同意朱亮兴将其中14291.35平方米转让给宏馨公司（朱亮兴以土地使用权作价出资设立简阳市宏馨房地产开发有限公司）。2008年11月30日、12月6日，简阳市规划委员会二届四次会议审定通过了“夜月春晓”项目初设方案，该项目分一期1号楼，二期2、3、4号楼。宏馨公司在一期建设过程中，因该项目占地范围内有一小块地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，加上涉及绛溪河滨江路市政配套设施建设等因素，经简阳市住房和城乡规划建设局多次协调，2010年12月9日，宏馨公司与简阳市地产开发有限公司签订《土地使用权置换合同》约定双方互换部分土地。2010年12月13日，2011年3月28日，“夜月春晓”项目2、3号楼取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。2014年5月30日，宏馨公司重新取得“夜月春晓”项目2号楼建字第512081201400062号《建设工程规划许可证》（附“夜月春晓”2＃、4＃、5＃楼施工图复核的规划审查意见）。 2015年7月13日，宏馨公司根据简阳市房地产管理局批准的150853号商品房预售许可证，与陈钱英、戢焕龙签订《商品房买卖合同》，陈钱英、戢焕龙购买“夜月春晓”2号楼12-1号房屋。该合同第二十五条约定：“因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。同日，双方签订的《房屋买卖合同补充协议》，在该补充协议的第四条约定“对合同第二十五条补充的约定：合同规定的不可抗力因素包括（非出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）：……2.执行政府的法规、规章等强制性文件……4.因政府及相关部门原因及市政工程建设导致工程无法正常施工的（以政府及相关部门的相关文件、文书为准），因地质条件复杂或施工难度的影响。5.其他法定不可抗力因素”。第六条约定“对办理产权的补充约定……2.出卖人在买受人办理完毕所有交房手续后两年内，买受人协助出卖人办理房屋所有权证”。合同签订后，陈钱英、戢焕龙履行了支付购房价款的义务，宏馨公司也于2016年10月19日将房屋交付了陈钱英、戢焕龙，交房当天陈钱英、戢焕龙便补交了房屋面积差额11354元，并缴纳了住宅专项维修资金、契税、物业费、增压费等共计13234元。至此，陈钱英、戢焕龙全面履行了自己的义务。因“夜月春晓”项目与简阳市阳晨房地产开发有限公司开发的“阳晨丽都”项目在土地置换协议签订后均按照置换后的土地状况报建和并取得规划许可和建设施工许可，但双方一直没有办理土地使用权变更登记，导致宏馨公司现持有的土地使用权证书载明的内容与实际建设的规划图不一致，相关行政机关在土地使用权未变更符合实际使用的情况下，也无法为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记。 一审法院认为，宏馨公司作为房地产开发企业，依法取得土地并办理了规划、施工许可证后进行“夜月春晓”项目建设施工，在取得商品房预售许可证后与陈钱英、戢焕龙签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当全面履行合同。宏馨公司应当按照合同约定为陈钱英、戢焕龙办理房屋所有权登记。本案中，因宏馨公司与简阳市地产开发有限公司一直没有就互换的土地办理使用权变更登记。导致目前相关行政机关不可能为宏馨公司办理“夜月春晓”2号楼的初始登记，且该办证障碍什么时候能消除尚不能确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，目前办证条件尚不具备，陈钱英、戢焕龙主张办证，不应得到支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决：驳回陈钱英、戢焕龙的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取计100元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 陈钱英、戢焕龙与宏馨公司对一审查明的事实均无异议。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院二审另查明，《商品房买卖合同》第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。 第二十条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2018年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……。（二）转移登记：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的……。 本案的争议焦点为：案涉房屋是否具备办理不动产权证的条件。本院评判如下： 本院认为，陈钱英、戢焕龙与宏馨公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。 根据本案查明的事实可知，陈钱英、戢焕龙支付了购房款，并缴纳了房屋面积补差款、住宅专项维修资金、契税、物业费、增压费等。宏馨公司已将案涉房屋交付陈钱英、戢焕龙占有使用，且合同约定的办理房屋所有权证的期限已届满。但因宏馨公司与简阳市地产开发有限公司不能就互换的土地办理使用权变更登记，导致案涉房屋所在“夜月春晓”小区范围内的一部分土地使用权属于简阳市阳晨房地产开发有限公司，因此，相关行政部门至今不能为宏馨公司办理案涉房屋所在的“夜月春晓”2号楼的初始登记。在此情况下，相关行政部门无法为陈钱英、戢焕龙办理案涉房屋产权转移登记。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，判决驳回陈钱英、戢焕龙的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，陈钱英、戢焕龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由陈钱英、戢焕龙负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年十月二十三日 书记员  夏玉荣