福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3590号 原告：范娜娜，女，1981年6月26日出生，汉族，住址福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被告：福建启航置业有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道闽侯大桥西侧，统一社会信用代码913501210816118657。 法定代表人：蔡永祥，职务执行董事。 委托诉讼代理人：龙宇飞，福建远东大成律师事务所执业律师。 原告范娜娜与被告福建启航置业有限公司（以下简称启航公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序审理。原告范娜娜及其委托诉讼代理人潘长辉、被告启航公司的委托诉讼代理人龙宇飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 范娜娜向本院提出诉讼请求：判令：1．退还履约保证金401614元，并按双倍银行同期存款活期利率支付自2017年10月22日起至全额退还履约保证金止的补偿金。2．返还装修费用87370元（按1000元/㎡计算）。3．本案的诉讼费用全部由启航公司承担。 事实与理由：2017年10月22日，范娜娜与启航公司就购买【启航•闽江1号】8幢2104单元房，即闽侯县甘蔗街道滨江西大道1号启航滨江国际（现：启航滨江花园）（八号楼预售许可证号2015053）8幢2104单元房（住宅，建筑面积87.37㎡）达成协议。因启航•闽江1号部分房屋（其中含8幢2104单元房）暂时不能办理房屋产权登记手续。双方约定，范娜娜先行以租赁的形式签订协议，被告将该房交付原告占有使用，待具备办理产权登记条件时，范娜娜按照约定购买8幢2104单元房，前期支付的履约保证金401614元自动转为《商品房买卖合同》的首付款。双方于同日签订了《房屋租赁协议》，协议约定：租赁期限为5年（2017年10月22日至2022年9月21日），每月租金6693元；履约保证金401614元，每月租金支付后可等额退还或直接扣除欠付租金；租赁期限届满后，若酒店仍未达到开业条件，仍无法办理房屋产权登记手续，范娜娜可选择结束租赁协议，房屋退还给启航公司，启航公司全额退还履约保证金，同时按双倍银行同期存款活期利率给予补偿，已装修部分按1000元／㎡返还，或选择继续使用房屋，续签协议交付租金；租赁期内若房屋达到办理房屋产权登记手续，租赁协议自动失效。范娜娜按协议特别约定购买该房屋，即以面积87.37㎡，单价15126.63元，总价1321614元出售给范娜娜或范娜娜指定人，将履约保证金401614元自动转为《商品房买卖合同》的首付款；范娜娜违约则启航公司可解除租赁协议，没收履约保证金收回房屋；双方还就房屋交付条件与期限、逾期交付房屋违约责任、房屋面积差异处理、前期物业服务、房屋配套设施和保修、征收补偿、违约责任等其他相关条欲作了约定。协议签订后，范娜娜按约支付了履约保证金401614元，被告依约于2017年11月6日将闽侯县甘蔗街道滨江西大道1号启航滨江花园8幢2104房屋移交给范娜娜使用，范娜娜对该房屋进行装修并入住至今。 2019年，案外人福州市一建建设股份有限公司（以下简称案外人）因工程施工合同纠纷一案起诉被告。2019年5月28日福州市中级人民法院依案外人申请作出（2019）闽01民初802号之一号裁定书，查封了启航公司财产，其中包括范娜娜所购买的8幢2104单元房。之后福州市中级人民法院判决被告应支付拖欠案外人的工程款3000多万元及逾期付款利息、退还500万元保证金及利息等款项。该案判决生效后，案外人申请强制执行。范娜娜得知后向福州市中级人民法院提出财产保全异议之后变更为执行异议。但法院于2020年5月27日以（2020）闽O1执异57号执行裁定书裁定驳回了范娜娜的执行异议申请。 对此，范娜娜认为，范娜娜与启航公司虽然签订房屋租赁协议，但实质上约定的内容却是以房屋买卖的内容为主，即名为租赁实为买卖。且范娜娜也已装修入住使用至今，现因启航公司经营过程中拖欠巨额工程款等原因，可以预见范娜娜与被告签订的以购买房屋为目的的协议，合同目的已无法实现。因此，为维护范娜娜合法权益，范娜娜要求提前履行协议第六条约定，要求启航公司全额退还履约保证金，同时按双倍银行同期存款活期利率给予补偿，已装修部分按1000元/㎡进行返还。故，范娜娜特特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。 启航公司辩称，一、范娜娜主张案涉之《房屋租赁协议》“名为租赁，实为买卖”，没有任何事实及法律根据。范娜娜签订案涉协议的合同目的就是承租、使用房屋，购买房屋仅是其意向、而非合同目的。（一）案涉租赁协议所约定的“启航˙闽江1号”（项目备案名称：启航滨江花园）8#楼2104号单元房，系由启航公司开发建设的商品房，房屋所有权依法属于启航公司。2017年10月22日，启航公司与范娜娜签订《房屋租赁协议》，约定：启航公司应于2017年11月6日前将案涉房屋交付范娜娜，供其租赁使用，租赁期限为5年，租期于2022年9月21日届满，每月租金为人民币6693元，范娜娜应自交房之日的次月1日开始起算租金，并于每月5日前向启航公司支付当月租金，范娜娜另须向启航公司支付401614元的履约保证金。前述协议内容所确定的权利义务，系标准的房屋租赁合同条款，因此，案涉协议的性质应依法认定为房屋租赁合同。签约后，双方于2017年11月6日办理了租赁房屋的移交手续，范娜娜至今仍在正常居住、使用该房屋，案涉租赁协议合法有效。（二）虽然案涉协议有约定上述房屋由范娜娜购买的相关条款，但该等条款的履行是附条件的，只有在能够办理产权过户登记的前提下，该房屋才由范娜娜向启航公司购买，且双方须另行签订正式的《商品房买卖合同》。若前述条件未成就，则双方仍应按租赁条款履行义务、享受权利。因此，范娜娜签订案涉合同的目的就是承租房屋，若条件具备，其亦可实现购房之意向。（三）本案中，由于启航公司开发建设的五星级酒店至今未竣工、营业，包括案涉房屋在内的诸多商品房均无法办理产权过户登记。因此，案涉协议中有关房屋买卖的条款，对双方均不具有约束力，亦不能成为范娜娜提出本案诉讼请求的根据。 二、启航公司与福州市一建建设股份有限公司（以下称福州一建）间的建设工程合同纠纷，并未影响到范娜娜继续租赁使用案涉房屋。范娜娜以此为由，主张其无法实现合同目的，显然没有根据，案涉协议应继续履行。 （一）2019年6月12日，因启航公司未付清福州一建工程款，福州市中级人民法院根据福州一建的申请查封了该房屋。但是，由于启航公司开发建设的五星级酒店至今未竣工、营业，包括案涉房屋在内的诸多商品房均无法办理产权过户登记，因此，案涉房屋并不符合司法拍卖的条件。鉴于此，福州市中级人民法院至今未发布案涉房屋的拍卖公告。（二）范娜娜以案涉房屋所有权归其所有为由，向福州市中级人民法院提出执行异议并要求解除查封，该主张完全背离了案涉协议的租赁性质，其执行异议被驳回，明显系因范娜娜错误的主张合同性质所导致，该结果与启航公司并无关联，也根本不能证明启航公司存在违约行为。该事实不能成为范娜娜提出本案诉讼请求的理由。（三）即使福州市中级人民法院拟拍卖案涉房屋，该拍卖行为并不影响范娜娜实现合同目的，其仍然有权在租赁期限内继续居住、使用该房屋。理由如下：1、如上所述，范娜娜签订案涉协议的合同目的就是承租使用房屋，购买房屋仅是其意向而已，与购房相关的条款对双方当事人并不具有约束力。2、根据我国《合同法》第229条所确立的“买卖不破租赁”原则，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，即使案涉房屋被拍卖，启航公司与范娜娜所签订的租赁协议的效力仍然不受影响，范娜娜完全有权继续居住、使用该房屋。3、案涉租赁协议签订于2017年10月22日，范娜娜于同年11月6日开始占有使用房屋。而福州市中级人民法院查封案涉房屋的时间是2019年6月12日，比范娜娜租赁、占有使用该房屋的时间晚了20个月。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。因此，即使执行法院要求范娜娜腾退案涉房屋，范娜娜也有权提出异议并获得法院的支持。 三、截至2020年7月31日，范娜娜支付的履约保证金扣除其所欠付的租金后，仅余187438元。范娜娜主张履约保证金为401614元，与事实不符。（一）根据案涉租赁协议第四条第2款之约定，启航公司将租赁房产交付范娜娜之日次月1日开始起算租金（每月租金为6693元），范娜娜每月5日前应向启航公司支付当月租金，启航公司则须在收到租金后于当月10日前向范娜娜无息退还履约保证金（每月退还金额为每月应支付租金金额），如乙方未能按时支付租金，双方同意可从范娜娜的履约保证金中直接扣除范娜娜所欠付租金。（二）案涉房屋于2017年11月6日交付范娜娜，因此，范娜娜应自2017年12月1日起按月向启航公司支付租金。但范娜娜至今未支付任何租金，截至2020年7月31日，范娜娜尚欠启航公司32个月的租金共计214176元。根据上述协议约定，启航公司有权从范娜娜支付的履约保证金中扣除该欠付租金，据此计算，范娜娜支付的履约保证金仅余187438元。 四、范娜娜以其合同目的无法实现为由，要求提前履行案涉协议第六条之约定并提出本案诉讼请求，该主张没有合同及法律根据。（一）如上所述，范娜娜签订案涉租赁协议的合同目的是租赁使用房屋，该合同目的至今未受任何影响，完全可以实现。（二）案涉协议第六条所约定的“不可抗力”情形在本案中并未发生，范娜娜要求提前履行该条款，没有事实根据。（三）根据案涉协议相关条款之约定，只有在5年的租赁期限届满且案涉房屋仍无法办理产权过户登记的情形下，范娜娜才有权要求退还剩余的履约保证金并可获得利息、装修补偿。但是，本案中，案涉租赁协议的期限至今尚未届满，范娜娜提出的诉讼请求显然没有合同根据。 综上所述，启航公司认为：范娜娜提出的诉讼请求没有任何事实及法律根据，恳请法院依法驳回其诉讼请求，本案全部诉讼费亦应由范娜娜承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月22日，范娜娜与启航公司签订一份《房屋租赁协议》，协议内容如下：租赁房屋位于（启航·闽江1号）8幢2104号单元，该房屋的租赁期限为5年（2017年10月22日－2022年9月21日），租金自实际交付之日（或视为交付之日）次月1日开始起算。每月租金为6693元。启航公司应于2017年11月6日前将房屋按本协议附件一的标准交付范娜娜使用；合同还约定为保障租赁合同的顺利履行，范娜娜应于签约7日内向启航公司支付履约保证金401614元，其中签约当日范娜娜向启航公司支付50000元作为定金。启航公司将租赁房产交付（或视为交付）范娜娜之日次月1日开始起算租金，范娜娜于每月5日前向启航公司支付当月租金，启航公司在收到租金后于当月10日前向范娜娜无息退还履约保证金（每月退还金额为范娜娜每月应支付租金金额），如范娜娜未能按时支付租金，双方同意启航公司从范娜娜的履约保证金中直接扣除范娜娜所欠付租金。租赁期满后，若酒店仍未达到开业条件，仍无法办理房屋产权登记手续，范娜娜可以选择结束租赁协议，房屋退还启航公司，启航公司全额退还范娜娜履约保证金，同时按双倍银行同期存款活期利率给予范娜娜补偿，已装修部分按1000元/平方米进行返还。 同时双方还作了特殊约定，启航公司在产权登记条件成就时10日内书面通知范娜娜，范娜娜应在启航公司发出书面通知之日起30日内以书面形式向启航公司以书面形式确认购买，启航公司以面积87.37平方米，单价15126.63元/平方米，总价1321614元，出售给范娜娜或范娜娜指定人，双方约定将履约保证金401614元自动转为《商品房买卖合同》的首付款。 签订房屋租赁协议后，范娜娜于2017年10月22日向启航公司交纳租赁定金50000元，于2017年11月5日向启航公司交纳履约保证金351614元，合计401614元，启航公司并出具二份收款收据。 启航公司与福州亚华顺物业管理有限公司签订了《福州市前期物业服务合同》，物业名称：启航-滨江花园。范娜娜于2017年11月5日向该物业公司交纳了二次装修垃圾清运费500元、公共水电周转金100元、2017年11月5日至2018年11月4日物业费1678元。 2020年3月26日，福建川流物业管理有限公司闽江1号物业处出具一份《证明书》，证明启航公司于2017年10月22日将涉案房屋交付给产权人范娜娜使用。 另查，福州市中级人民法院在执行福州市一建建设股份有限公司与启航公司建设工程纠纷一案过程中，因执行标的包括本案讼争的房屋，范娜娜于2020年4月17日向福州市中级人民法院提出执行异议申请书，福州市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）闽01执异57号执行裁定书，驳回范娜娜的异议请求。福州市中级人民法院于2020年7月22日发出公告，责令涉案房屋（启航滨江花园8＃2104）在内的房产使用（占用）人在本公告发布之日起15日内自行腾退搬离。 范娜娜据此认为，自己无法实现合同目的，为此向本院起诉。 本院认为，虽然本案当事人签订了房屋租赁协议，但从本案租赁协议所使用的词句、合同条款、合同目的、交易习惯等可以确定双方之间订立协议的意图在于房屋买卖，并非房屋租赁。理由：首先，讼争房屋位于闽侯县城西郊，地理位置相对偏远，但其协议所约定的租金价格6693元/月（面积87.37平方米），远远高于当地房屋租赁的市场价格。其次，双方约定了房屋总价，原告在签订协议后一次性依约向被告交付了履行保证金401614元，作为日后双方签订《商品房买卖合同》的首付款，这一行为过程完全不符合房屋租赁的交易习惯。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，故，本院认定本案纠纷应为商品房买卖合同纠纷。 在当事人履行合同过程中，因被告无法履行案外债务，福州市中级人民法院根据案外债权人的申请，在强制执行过程中，依法查封包括本案讼争房屋在内的同一小区的多套房屋，原告为此提出执行异议，福州市中级人民法院依法裁定驳回原告范娜娜的异议请求，并向其发出公告，要求限期搬离讼争房屋。在此情况下，讼争房屋买卖的合同目的无法实现，双方当事人签订的协议应依法予以解除。又因导致合同目的无法实现的过错在于被告，被告应依法承担相应的民事责任。 原告向被告交付了履约保证金（房屋首付款）401614元，被告在解除合同后，应返还给范娜娜。范娜娜请求被告支付补偿金（补偿金按银行双倍存款活期利率，自2017年10月22日起计算），因被告对案外人的违约导致本案合同的目的无法实现，被告负有过错责任，原告提出的该项请求，符合双方之间的约定，补偿金应分别计算（其中5万元产生补偿金应从2017年10月22日起算至付清之日止，351614元产生的补偿金应从2017年11月5日起算至付清之日止）。被告将讼争房屋交付给原告，原告实际装修入住，现原告根据双方在合同中的约定，请求被告返还装修费用87370元（87.37平方米×1000元/平方米），本院予以支持。 综上所述，原告诉讼请求有充分的事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除范娜娜与福建启航置业有限公司于2017年10月22日签订的《房屋租赁协议》； 二、范娜娜应于本判决生效之日起十日内将位于闽侯县甘蔗街道的启航·闽江1号8幢2104号单元房屋交付给福建启航置业有限公司； 三、福建启航置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还范娜娜履约保证金401614元及补偿金（补偿金按双倍银行同期存款活期利率计算，其中50000元产生的补偿金自2017年10月22日起算至付清之日止，351614元产生的补偿金自2017年11月5日算至付清之日止）； 四、福建启航置业有限公司应于本判决生效之日起十日内付给范娜娜装修费用87370元； 五、驳回范娜娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8635元，减半收取4317.5元，由范娜娜负担17.5元，福建启航置业有限公司负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 叶遵义 二〇二〇年十月九日 法官助理 黄君娇 书 记 员 林升樟 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。