河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6723号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘昕，女，1982年9月13日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：王鑫，男，系刘昕之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐世安，男，1978年2月3日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人刘昕因与被上诉人徐世安房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人刘昕及其委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。被上诉人徐世安经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昕上诉请求：撤销原判第二、三、四项，重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定徐世安单方将刘昕正在经营的餐厅上锁，致餐厅停业合同无法履行的时间为2019年7月1日以前，但对刘昕提出的2019年6月14日徐世安强制锁门未充分取证鉴别。二、双方仅就中央空调主机及系统达成折价协议，不包括刘昕为经营投资增加的供电扩容增容设备材料、新风系统设备等，应徐世安要求均予以保留，应由双方另外协议解决。双方签订合同时徐世安一次性收取刘昕50万转让费，因徐世安单方终止合同，刘昕无法就该房屋投资收回成本或转让，应由徐世安予以补偿退还。三、徐世安两次收取刘昕交纳的25万保证金，除载明保证金5万元收据外，另外20万元徐世安也明确表示燃气安装及设备、厨房电梯、排风是其投资安装，刘昕需交纳费用保证。因徐世安行为导致合同无法履行，徐世安应退还刘昕2019年6月14日至2020年10月13日未使用的费用保证金83333元。徐世安未到庭及答辩。徐世安向一审法院起诉请求：1.解除徐世安和刘昕于2014年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘昕向徐世安支付租金32万元及滞纳金（以32万元为基数，按照月利率2%从2019年4月13日计算至实际付清之日止）；3.判令刘昕结清解除合同后的物业、水、电等应由刘昕承担的费用。刘昕反诉请求：1.判令徐世安返还刘昕保证金25万；2.判令徐世安返还刘昕位于租赁房屋内附属设施、设备等属于刘昕的物品。一审法院认定事实：坐落于洛阳市涧**周山东路**院****，建筑面积共计648.45平方米的商业用房（以下简称：涉案房屋）的所有权人均为徐世安。2014年8月1日，徐世安签署《授权委托书》一份，载明“本人因工作原因，不能亲自回洛阳办理自有房屋租赁相关手续，特委托徐世平作为我的合法代理人，全权代表我办理房屋租赁相关事项。本人对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止”。2014年8月4日，徐世平为刘昕出具《收条》一份，载明内容“今收到刘昕女士（410327198209137024）租房保证金人民币伍万元整（50000元）”。2014年8月13日，徐世平以徐世安的名义（甲方）与刘昕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：……第二章合同的订立和履行二、甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为八年，即96个月，即从2014年10月13日起至2022年10月12日止。三、涉案房屋内现有的设备、设施，用具及装修全部转让给乙方，转让费共计75万元。合同签订后向甲方交纳25万元保证金，2014年8月22日向甲方交纳50万元。四、装修期间：2014年8月13日至2014年10月12日为乙方的装修期，期间不计算租金。五、租金的交付期限和方式：2014年10月13日乙方向甲方交纳租金28.2万元；2015年4月13日乙方向甲方交纳租金28.2万元；2015年10月13日乙方向甲方交纳租金29万元；2016年4月13日乙方向甲方交纳租金29万元；2016年10月13日乙方向甲方交纳租金30万元；2017年4月13日乙方向甲方交纳租金30万元；2017年10月13日乙方向甲方交纳租金31万元；2018年4月13日乙方向甲方交纳租金31万元；2018年10月13日乙方向甲方交纳租金32万元；2019年4月13日乙方向甲方交纳租金32万元；2019年10月13日乙方向甲方交纳租金33万元；2020年4月13日乙方向甲方交纳租金33万元；2020年10月13日乙方向甲方交纳租金34万元；2021年4月13日乙方向甲方交纳租金34万元；2021年10月13日乙方向甲方交纳租金35万元；2022年4月13日乙方向甲方交纳租金35万元；2022年10月13日乙方向甲方交纳租金36万元。乙方在合同签订15日内向甲方一次性交纳押金壹万元整，租赁合同期满，甲方须在乙方按本合同要求标准返还房屋的3日内，将押金退还给乙方。六、租赁房屋的用途：开办中餐酒店等商业用途。七、乙方在承租经营期间发生的各种费用，如水费、电费、电话费、有线电视收视费、卫生费和物业费等，由乙方负担。未能按时支付以上费用，而产生的罚金、滞纳金等同样由乙方承担。……第六章十九、乙方未按合同规定的时间和金额交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一日乙方向甲方交纳千分之三的滞纳金。超过约定期限30日以上，还未支付或足额支付的，甲方有权解除本合同，并有权追偿由此造成的损失。如因修路或其他不可抗力造成乙方经营困难的，甲乙双方协商，甲方应给予乙方适当的减免房租……”。同日，徐世平向刘昕出具《收条》一份，载明“今收到刘昕房租现金贰拾万元整收款人：徐世安（徐世平代）”。2014年8月26日，徐世平向刘昕出具《收条》一份，载明“今收到刘昕交付一楼店铺转让费柒拾伍万元整（750000元）”。诉讼中，徐世安与刘昕均认可该笔75万元“转让费”中包含了2014年8月4日《收条》中载明的“租房保证金”5万元和2014年8月13日《收条》中载明的“房租现金”20万元。2018年1月1日，徐世安与徐世平签订《委托授权书》一份，载明“兹委托徐世平全权办理，洛阳市涧西区周山东路59号院1幢107-112号，商业房地产（即涉案房屋）的租赁经营及租金收缴和房屋管理等事宜”。2019年3月，洛阳市市政工程改造指挥部发布《公告》，《公告》称“……南昌路周山路立交工程为洛阳市重点民生工程，本工程包含南昌路高架、河洛路高架、周山路高架、定向转弯匝道、沿线路口改造等内容。本次施工时间为2019年3月9日至2019年9月30日。……南昌路、河洛路、及周山路沿线路口进行相应改造……”。此后，刘昕要求徐世安减免施工期间的房屋租金至2019年4月13日，即《房屋租赁合同》约定的刘昕应向徐世安交纳当日至2019年10月12日间六个月共计32万元租金的最后时限，双方仍未就减免租金的比例、金额达成协议，刘昕未交纳。2019年6月14日，刘昕自行停业。2019年7月1日19时许，潘武（刘昕聘用的管理人员）欲进店发现店铺大门被锁后报警。当日19时58分，洛阳市公安局长春路派出所接到市局“110”指令后，赶到现场，因潘武称“不需要其他帮助”，处警民警对潘武所述之情况作了登记后离开。一审庭审中，徐世安称锁刘昕店铺大门的时间是2019年8月中旬，但未提供可以否认店铺大门于2019年7月1日已被锁的证据。另查明，由洛阳市公安局交警支队制作发布的《周山路立交桥工程（一期）围挡施工交通导改示意图》显示：涉案房屋周边及门前道路围挡施工的时间为“2019年5月22日至2019年12月31日”。自2019年7月1日之后，刘昕经营的店铺再未开业，刘昕也未向徐世安缴纳2019年4月13日之后的租金。一审法院认为，徐世安与刘昕签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。该合同在履行过程中遇市政工程建设、道路改造施工，必然会影响到承租人刘昕的经营效益，刘昕自见到市政发布的《公告》后要求出租人徐世安减免房租，符合“如因修路……造成乙方经营困难的，甲乙双方协商，甲方应给予乙方适当的减免房租”的合同约定。现徐世安诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，刘昕也已明确表示同意，予以准许。关于租金的争议，由刘昕提交的《出警证明》上看，2019年6月14日是刘昕自述其关门停业的时间，但不是徐世安锁门的时间，徐世安称其锁门的时间是2019年8月中旬，但也未提供可以否认店铺大门于2019年7月1日已被锁的证据，故可认定锁门在2019年7月1日或之前已发生，进而认定合同履行至2019年7月1日已终止。因2019年4月13日至2019年6月30日间合同尚未终止，刘昕仍应当向徐世安缴纳2019年4月13日起至2019年6月30日的租金，徐世安也应当根据市政工程、道路改造施工等客观因素给刘昕经营效益造成的影响适当减免租金，鉴于双方至今未能就减免租金的比例、金额达成协议，一审法院酌定由刘昕负担70%，计95822.22元[（320000元÷6个月×2个月＋320000元÷6个月÷30天×17天）×70%＝95822.22元]。徐世安主张刘昕支付2019年7月1日之后租金及滞纳金的诉求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于保证金的争议，徐世平代徐世安先后于2014年8月4日、8月13日、8月26日为刘昕出具的三张《收条》中仅有2014年8月4日的《收条》载明收到的5万元是“租房保证金”，其余两张载明收到的则是“房租现金”和“店铺转让费”，刘昕作为交款人，应当能够正确理解“房租现金”和“店铺转让费”的文字含义，却未在收到《收条》之时要求徐世安予以纠正，应当承担举证不能的法律后果，其要求徐世安返还25万元保证金的诉求，不予支持。关于涉案房屋内空调及装修等已构成添附的基础设施折价及房屋退还的问题，双方已达成协议，一审法院予以准许。因徐世安至今未能提供证据证明应当由刘昕承担的物业、水、电等费用的具体金额，其提出的该项诉求，不予处理。徐世安可在提供证据确定了应当由刘昕承担的物业、水、电等费用的具体金额后，另行合法途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、准予徐世安与刘昕解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、刘昕于判决生效后十日内付给徐世安租金95822.22元；三、徐世安于判决生效后十日内返还给刘昕保证金50000元；四、徐世安于判决生效后十日内付给刘昕空调及装修等已构成添附的基础设施补偿款50000元，刘昕将坐落于洛阳市涧西区周山东路59号院1幢107-112号，建筑面积共计648.45平方米的商业用房及房屋内空调及装修等已构成添附的基础设施交付予徐世安。上述二、三、四项折抵后，徐世安实际需付给刘昕4177.78元。以上义务如逾期未履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回徐世安和刘昕其他诉讼请求。一审案件受理费6100元、保全费2120元，由刘昕承担，反诉受理费2525元由徐世安承担。本院二审期间刘昕围绕上诉请求提交了证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中徐世安请求解除与刘昕签订的《房屋租赁合同》，刘昕亦明确表示同意，一审法院予以解除并无不当。关于刘昕反诉主张返还的25万元保证金，双方合同中明确约定“涉案房屋内现有的设备、设施，用具及装修全部转让给乙方，转让费共计75万元。合同签订后向甲方交纳25万元保证金，2014年8月22日向甲方交纳50万元”，徐世平2014年8月26日向刘昕出具的《收条》亦明确载明收到刘昕交付一楼店铺转让费75万元，因此刘昕该主张事实清楚，依据充分，应予支持。一审法院仅以徐世平2014年8月4日的《收条》载明收到5万元保证金为由认为刘昕举证不能，仅认定双方的保证金为5万元，认定事实错误，本院依法纠正。刘昕上诉主张的停业时间为2019年6月14日及其他补偿款，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘昕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3487号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3487号民事判决第三项为：徐世安于本判决生效后十日内返还刘昕保证金25万元；三、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3487号民事判决第五项；四、驳回徐世安和刘昕其他诉讼请求。上述项目折抵后，徐世安需付给刘昕204177.78元。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费2390元，由徐世平负担1500元，由刘昕负担890元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月二十九日书记员  高会茹