广东省博罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1322民初845号 原告（反诉被告）：阳正龙，男，汉族，1976年2月17日出生，身份证住址：湖南省衡东县*********，公民身份号码：430************93X。 委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，广东盈安律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：惠州市铁甲实业发展有限公司，住所地：博罗县*洲镇九潭新兴工业区，统一社会信用代码：91441322MA515D9QXM。 法定代表人：李永帅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。 被告：深圳市平泰昌实业有限公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区*******************（办公场所），统一社会信用代码：914************342。 法定代表人：李永全，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。 原告（反诉被告）阳正龙（下称“原告”）诉被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司（下称“铁甲公司”）、被告深圳市平泰昌实业有限公司（下称“平泰昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案。铁甲公司于2020年3月23日向本院提起反诉，本院立案后决定合并审理，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。阳正龙的委托诉讼代理人顾玉欣，铁甲公司、平泰昌公司的共同委托诉讼代理人杨军飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）阳正龙向本院提出诉讼请求：1.确认阳正龙与铁甲公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》于2019年11月8日解除；2.铁甲公司、平泰昌公司退还阳正龙已交保证金3万元，向阳正龙支付违约金1万元并赔偿入场费、装修费等损失892838元，合计932838元；3.铁甲公司、平泰昌公司承担本案诉讼费。阳正龙于2020年4月13日第一次庭审中称如案涉《租赁协议》无效，变更第一项诉讼请求为确认阳正龙与铁甲公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》无效，并撤回第二项诉讼请求中关于违约金1万元的诉讼请求。阳正龙于2020年6月11日变更第二项诉讼请求为：铁甲公司、平泰昌公司退还阳正龙已交保证金3万元，向阳正龙支付违约金1万元并赔偿入场费、装修价值、评估鉴定费、处置经营用品及货物损失共计650217.7元（其中包括入场费149000元、装修价值404776元、评估鉴定费10000元、处置经营用品及货物损失86441.7元）。 事实和理由：2018年12月10日，阳正龙因经营食堂及百货店需要，与铁甲公司签订《租赁协议》，约定阳正龙承租铁甲公司位于惠州市博罗县************三个铺面及阁楼，租赁期限自2018年12月10日至2024年12月9日止。《租赁协议》第六条约定：如铁甲公司违约解除本合同，则退还押金，并赔偿一个月租金给阳正龙。附加条款第二条约定：阳正龙在园区内独家经营食堂和小店。协议签订后，阳正龙向铁甲公司的关联公司平泰昌公司支付了保证金3万元及租金。在获得被告同意后，阳正龙对案涉租赁物进行装修，并购置各种办公及营业所需用品，支出费用共计743838元。 2019年8月，阳正龙委托惠州市和泰达会计服务有限公司（下称“和泰达公司”）代为办理营业执照及餐饮许可证，但因铁甲公司不肯出具场地证明，导致无法继续办理。此后，阳正龙发现园区内有另一食堂及百货店正在装修准备营业，阳正龙多次就此问题与被告沟通无果。2019年11月8日，阳正龙通过微信告知铁甲公司在园区的负责人，铁甲公司违反合同约定引入其他单位经营食堂，阳正龙要求解除合同，并要求铁甲公司以收购方式处理租赁物内的装修、用具、货物，但铁甲公司不予理会。2019年11月12日，阳正龙经营的食堂因未办理营业执照及餐饮许可证，被博罗县**监督管理局实施行政强制措施，致使阳正龙至今无法正常经营。阳正龙认为，铁甲公司违反合同约定引入其他单位经营食堂，拒开场地证明导致阳正龙无法办理营业执照及餐饮许可证，阳正龙投入了大量资金、时间而不能实现合同目的，阳正龙依法有权解除合同，并要求铁甲公司退还保证金、承担违约责任以及赔偿损失。平泰昌公司作为铁甲公司的关联公司及租金的实际收款人，应与铁甲公司承担连带赔偿责任。 原告（反诉被告）阳正龙为其本诉主张向本院提供如下证据： 1.阳正龙身份证。证明原告的主体资格。 2.铁甲公司、平泰昌公司的企业信息查询结果。证明两被告的主体资格。 3.《租赁协议》、收款收据（第一个月租金及保证金）。证明阳正龙于2018年12月10日与铁甲公司签订《租赁协议》，双方对权利义务进行详细约定。合同签订后，阳正龙向铁甲公司的关联公司平泰昌公司支付保证金3万元及租金。 4.入场费收据、《协议》、支付宝及银行转账记录、惠州市诚嘉信投资有限公司的企业信息查询结果。证明阳正龙为取得园区食堂及百货店的独家经营权支出入场费149000元。 5.园洲镇九潭阳总食堂装修工程结算单、收据、微信聊天记录、银行卡交易明细、送货单、收款收据。证明阳正龙支出食堂装修费520910元（微信转账支付161342元，余下款项均通过现金支付），购买抽油烟机支出25000元，购买厨具等费用支出72535元，百货店装修及购置用品支出125393元（其中百货店装修68870元）；以上合计743838元。 6.《业务协议书》、《告知书》。证明阳正龙于2019年8月委托和泰达公司代为办理营业执照及餐饮许可证，但因铁甲公司不肯出具场地证明，导致无法继续办理。 7.园区内另一百货店照片、阳正龙与园区负责人“衡总”、张斌之间的聊天记录。证明阳正龙发现园区内有另一食堂及百货店在装修准备营业，阳正龙多次就此问题与铁甲公司沟通无果。2019年11月8日，阳正龙通过微信告知铁甲公司在园区的负责人，因铁甲公司违反合同约定引入其他单位经营食堂，阳正龙要求解除合同，并要求铁甲公司以收购方式处理租赁物内购置的装修、用具、货物；铁甲公司却不予理会。 8.博罗县**监督管理局实施行政强制措施决定书。证明2019年11月12日，阳正龙经营的食堂因没有办理营业执照及餐椅许可证，被博罗县**监督管理局实施行政强制措施，至今无法正常经营。 9.评估费发票两张。证明阳正龙支付评估鉴定费1万元。 10.《批发销售单》。证明阳正龙因承租案涉租赁物经营小卖部进货支出166652.6元。 被告平泰昌公司辩称，平泰昌公司不是本案适格的被告主体。平泰昌公司并未与阳正龙签订案涉《租赁协议》，也未收取阳正龙任何费用，平泰昌公司与阳正龙不存在租赁合同关系。铁甲公司与平泰昌公司是两个不同的法人，两个公司的股东、法定代表人、注册地等均不相同。两个公司均可独立进行民事活动，两者之间不存在关联关系。阳正龙、平泰昌公司与铁甲公司之间并未就案涉《租赁协议》达成任何协议。因此平泰昌公司在本案中无需承担连带赔偿责任。 被告平泰昌公司为其辩称未向本院提交任何证据。 被告（反诉原告）铁甲公司辩称，一、阳正龙提出的诉讼请求没有事实和法律依据。阳正龙关于双方于2018年12月10日签订的《租赁协议》于2019年11月8日解除的诉讼请求不成立。案涉租赁物未办理建设工程规划许可证或者报建审批手续或不动产权证，应属违法建筑，双方签订的《租赁协议》自始无效，不存在解除问题。即使案涉《租赁协议》有效，阳正龙也未于2019年11月8日向铁甲公司作出解除该《租赁协议》的行为。二、阳正龙请求铁甲公司、平台泰昌公司退还已交保证金3万元、支付违约金1万元以及赔偿入场费、装修费等损失892838元的诉讼请求不能成立。理由如下：1.阳正龙自2019年10月起未按《租赁协议》约定及时向铁甲公司支付租金、水电费等费用，铁甲公司有权没收该租赁保证金。2.因《租赁协议》无效，阳正龙无权依据《租赁协议》的约定要求铁甲公司、平泰昌公司支付违约金。3.《租赁协议》未约定入场费，铁甲公司、平泰昌公司也未向阳正龙收取过入场费。另外，阳正龙在与铁甲公司签订《租赁协议》后，与惠州诚嘉信投资有限公司（下称“诚嘉信公司”）就该入场费进行了清理和结算，阳正龙不能重复主张。4.铁甲公司、平泰昌公司没有义务赔偿阳正龙装修费损失。《租赁协议》第三条第一款约定，阳正龙对租赁物进行装饰装修，应经过铁甲公司的同意。阳正龙在未经过铁甲公司同意的情况下擅自对租赁物进行装饰装修，依据《租赁协议》的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，由此产生的损失应由阳正龙自行承担。 二、阳正龙在起诉状中陈述的部分事实和理由与客观事实不符。案涉《租赁协议》并非于2018年12月10日签订，大约是在2019年1月下旬签订。铁甲公司、平泰昌公司均未向阳正龙实际收取保证金及第一个月租金。铁甲公司没有同意阳正龙对案涉租赁物进行装修，阳正龙也未要求铁甲公司提供场地证明。铁甲公司与平泰昌公司并非关联公司，平泰昌公司并非租金的实际收款人。 三、平泰昌公司并非本案的适格的被告主体。平泰昌公司并未与阳正龙签订案涉《租赁协议》，也未收取阳正龙任何费用。平泰昌公司与阳正龙不存在租赁合同关系。铁甲公司与平泰昌公司是两个不同的法人，两个公司的股东、法定代表人、注册地等均不相同。两个公司均可独立进行民事活动，两者之间不存在关联关系。阳正龙、平泰昌公司与铁甲公司之间并未就案涉《租赁协议》达成任何协议。平泰昌公司不应与铁甲公司承担连带赔偿责任。 针对阳正龙于2020年6月11日变更的第二项诉讼请求，铁甲公司、平泰昌公司辩称，一、对于装修，被告不同意利用，阳正龙应予以拆除，如阳正龙在拆除过程中破坏租赁物，阳正龙应赔偿相应的损失。二、因阳正龙擅自装修，由此产生的鉴定费应由阳正龙自行承担。评估鉴定的项目包含了不是装修部分，且鉴定费过高。三、阳正龙主张的处置经营用品及货物损失属于新的主张，阳正龙不能在法庭辩论后增加此项诉讼请求，应不予支持。另外，该项主张的价值并未受损，阳正龙仍然可以继续利用，不属于损失赔偿的范畴。从价格评估结论书中的照片可以看出这些财物仍然存在，不存在变卖的事实，阳正龙主张变卖损失没有事实及法律依据。 被告（反诉原告）铁甲公司向本院提出反诉请求：1.确认阳正龙与铁甲公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》无效；2.阳正龙按照每月1万元的租金标准向铁甲公司支付自2018年12月10日至2019年3月9日期间占有铺面、阁楼及宿舍等使用费用合计3万元；3.阳正龙按照每月1万元的租金标准向铁甲公司支付自2019年10月份至2020年3月份期间铺面、阁楼及宿舍等使用费用合计6万元；4.阳正龙向铁甲公司支付2019年9月至2020年2月份的水电费合计12894元（其中2019年9月份电费3396元、水费640元，2019年10月份电费3884元、水费735元，2019年11月份电费2206元、水费440元，2019年12月份电费774元、水费195元，2020年2月份电费504元、水费120元）；5.阳正龙恢复铺面、阁楼等交付前的原状；6.阳正龙在腾空并恢复案涉铺面、阁楼及宿舍等原状后立即交还给铁甲公司，并按每月1万元的租金标准支付占用使用费至实际交还之日止；7.本案诉讼费由阳正龙承担。 事实和理由：2018年12月10日，阳正龙与诚嘉信公司签订一份《租赁协议》。2019年1月份，铁甲公司从诚嘉信公司处接管案涉租赁物，并与阳正龙补充签订一份落款日期为2018年12月10日的《租赁协议》，内容未改变。2019年4月29日，阳正龙与诚嘉信公司的代表陈建签订一份《协议》，内容大意为：合同前期内容已经执行完，后期合同由铁甲公司执行（阳正龙与铁甲公司已签订新的合同），前期合同费用已全交清，合同、欠条已销毁，不再发生任何关系。自2019年10月起，阳正龙未按双方签订的《租赁协议》的约定支付租金、水电费。铁甲公司多次向阳正龙催讨，但阳正龙无理拒付。 被告（反诉原告）铁甲公司为其本诉辩称及反诉主张共同向本院提交如下证据： 1.《租赁协议》。证明租赁协议的具体约定；其中2018年12月10日至2019年3月8日为免租期；案涉租赁物未取得相关证件，该租赁协议无效。 2.《协议》。证明阳正龙先与诚嘉信公司就案涉租赁物签订协议，案涉租赁物的前期协议已经履行完毕，后期由铁甲公司与阳正龙履行。 3.《惠州新德园区—阳正龙2019.10-2020.3月欠款明细》、《缴费通知单》、《收款收据》。证明自2019年10月至2020年3月期间，阳正龙未付租金、水电费合计72894元。 4.全球邮政特快专递、送达查询信息、律师函。证明铁甲公司向阳正龙催收未付租金、水电费。 5.博罗县**监督管理局封条。证明阳正龙违法经营，铺面被博罗县**监督管理局查封。 6.《园洲镇九潭阳总食堂装修工程结算单》。证明铁甲公司要求阳正龙按照装修工程单上记录的工程内容恢复铺面、阁楼、宿舍等的原状。 原告（反诉被告）阳正龙辩称，一、阳正龙与铁甲公司签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设公司规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，阳正龙与诚嘉信公司签订《租赁协议》时，诚嘉信公司并未向阳正龙提及案涉租赁物产权有瑕疵，原《租赁协议》也未提及案涉租赁物的产权情况。因案涉租赁物上的宿舍一直在出租使用，依据一般常理推断应为产权无瑕疵。阳正龙基于信赖与诚嘉信公司签订《租赁协议》，后铁甲公司接管案涉租赁物后，阳正龙与铁甲公司重新签订《租赁协议》。阳正龙曾对《租赁协议》第三条第一款中案涉租赁的产权情况提出异议，但铁甲公司多次向阳正龙保证案涉租赁物只是暂未拿到房产证，其他证件齐全（包括建设工程规划许可证），具备办证条件，不影响阳正龙经营使用案涉租赁物。但当阳正龙因经营需要办理营业执照及餐饮许可证，要求铁甲公司出具产权证件、场地证明时，铁甲公司却拒绝出具，致使阳正龙经营的食堂被博罗县**监督管理局实施行政强制措施，无法正常经营。铁甲公司至今未办理房产证，违反了《租赁协议》的约定，构成违约。案涉租赁物未办理房产证，不等同于没有建设规划许可证，案涉《租赁协议》并不当然无效，不排除铁甲公司有意以合同无效为由规避应承担的违约责任。为明确案涉租赁物是否具有合法出租的条件，阳正龙于庭前申请法院依职权向有关部门调取案涉租赁物的建设工程规划许可证信息以及产权登记信息。 二、如案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，铁甲公司签订《租赁协议》时的不诚信行为已构成欺诈，铁甲公司作为过错方，应对阳正龙的损失承担损害赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条的规定，《租赁协议》无效的责任划分，应根据诚实信用原则合理确定，不能使不诚信的当事人从合同无效中获益。铁甲公司隐瞒案涉租赁物的产权瑕疵，向阳正龙虚假承诺案涉租赁物可以办证，其行为构成欺诈。如《租赁协议》无效，铁甲公司的不诚信行为对合同无效具有过错，应退还阳正龙已支付的保证金、入场费以及承担入场费、装修费等损失。 三、对于铁甲公司要求阳正龙支付使用费、水电费的反诉请求，答辩如下：1.根据《租赁协议》第二条第一款的约定，2018年12月10日至2019年3月9日为双方约定的装修免租期，期间阳正龙无需支付租金。铁甲公司要求阳正龙支付上述期间的占有使用费无事实和法律依据，租金应从2019年3月10日起算。2.铁甲公司违约行为在先，阳正龙暂停支付2019年10月份以后的租金属行使不安抗辩权。实际上，阳正龙自2019年11月12日起未实际使用案涉租赁物，且2020年2月、3月受新冠肺炎疫情影响，阳正龙客观上不可能使用案涉租赁物。因此，应根据阳正龙实际占有使用情况计算租金或占有使用费，阳正龙不同意支付2019年11月12日以后的租金或占有使用费。3.关于水电费。用水用电数量应由双方到现场查看水表、电表度数后确认，且缴费标准应按铁甲公司实际向供水、供电部门缴纳费用的标准计算。经阳正龙了解，惠州市工业用电为0.6元/度，工业用水为4.15元/吨，铁甲公司按电费1.3元/度、水费5元/吨的标准收费，应予以调整。同时，如《租赁协议》无效，阳正龙之前多支付的水电费约10356.8元应在铁甲公司的诉请中扣减。截至2019年8月，阳正龙共用电13926度，应退还差价9748.2元[13926度×（1.3元/度-0.6元/度）]；共用水716吨，应退还差价608.6元[716吨×（5元/吨-4.15元/吨）]。4.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效，阳正龙仅需返还租赁物，铁甲公司要求阳正龙腾空、恢复原状以及返还案涉租赁物没有法律依据。阳正龙腾空案涉租赁物期间的占有使用费应按双方的过错责任分担。 综上，案涉《租赁协议》是阳正龙与铁甲公司的真实意思表示，具有法律效力，对双方有约束力。即使《租赁协议》无效，铁甲公司在签订《租赁协议》时的不诚信行为构成欺诈，作为合同的过错方，铁甲公司应对阳正龙的损失承担损害赔偿责任。 原告（反诉被告）阳正龙为其反诉辩称未向本院提供证据。 本院经审理查明，阳正龙作为承租方（乙方），铁甲公司作为出租方（甲方），双方签订一份落款日期为2018年12月10日的《租赁协议》，主要约定：甲方将位于惠州市博罗县*洲镇新德工业区A栋宿舍三个铺面及阁楼出租给乙方作为工业用途；租赁期限自2018年12月10日至2024年12月9日，其中2018年12月10日至2019年3月8日为免租期，租金从2019年3月9日起计算；乙方应于签约时缴纳押金3万元，并预付一个月租金1万元。协议第三条第一款约定：甲方已明确告知乙方房产尚未办证，但甲方保证地产房产都可以办证。未经甲方同意，乙方不得擅自扩建、改建、破坏主体结构，由此引发的后果乙方负全责，且甲方保留追究乙方的赔偿和法律责任。附加条款第一条约定：物业租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何赔偿。第二条约定：宿舍内不允许煮饭，乙方在园区内独家经营食堂及小店，外卖送餐人员不得进入园区。第三条约定：电费按每度1.3元收取，水费按每吨5元收取。 上述《租赁协议》签订后，阳正龙在案涉租赁物经营食堂及小店，并对案涉租赁物进行了装修。平泰昌公司于2019年1月21日向阳正龙开具两份收款收据，确认收到阳正龙支付的案涉租赁物押金3万元、第一个月租金1万元。庭审中，阳正龙陈述其通过银行转账方式向诚嘉信公司的法定代表人陈波支付押金3万元，后铁甲公司接手案涉租赁物，由平泰昌公司出具押金收据；收据中的经手人即阳正龙提交的聊天记录中的“衡总”。铁甲公司、平泰昌公司共同陈述铁甲公司向阳正龙出具收据时随手拿了一张收据，没有注意该收据是平泰昌公司的，平泰昌公司对铁甲公司向阳正龙出具收据并不清楚，铁甲公司也没有征求平泰昌公司的意见；实际上阳正龙并未向两被告支付该1万元租金及押金3万元；铁甲公司的法定代表人与平泰昌公司的法定代表人是兄弟关系，有时为了办事方便，相互代理一些事情，两人缺乏风险及法律意识。 2019年11月12日，博罗县**监督管理局向阳正龙发出《博罗县**监督管理局实施行政强制措施决定书》，并在案涉租赁物张贴封条。该决定书内容大意：阳正龙涉嫌无证照经营食堂，依据《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条的规定，决定对有关场所实施封存的行政强制措施，期限为30日，即2019年11月12日至2019年12月1日；如情况复杂，需要延长强制措施期限的将书面告知。 应阳正龙申请，本院向博罗县****建所对案涉租赁物的产权登记情况进行调查，该单位口头答复案涉租赁物所在的土地并非国有土地，目前未办理建设工程规划许可证。 阳正龙主张其曾与和泰达公司签订《业务协议书》，委托和泰达公司代为办理食堂及小卖部的营业执照及餐饮许可证，但铁甲公司不肯出具场地证明，致使无法办理。阳正龙为此提交了两份《业务协议书》、《告知书》佐证。两份《业务协议书》由阳正龙（甲方）与和泰达公司（乙方）签订，内容大意为阳正龙委托和泰达公司办理营业执照及餐饮许可证。和泰达公司于2019年12月20日向阳正龙发出一份《告知书》，称和泰达公司于2019年8月2日与阳正龙签订《业务协议书》，阳正龙委托和泰达公司办理营业执照和餐饮许可证，现因阳正龙不肯出具场地证明，导致和泰达公司无法继续办理执照。 阳正龙主张案涉租赁物所在园区有另一食堂和百货店正在装修准备营业，其就此问题与铁甲公司沟通无果，于2019年11月8日通过微信向铁甲公司在园区的负责人发送信息，要求解除合同，并要求铁甲公司以收购方式处理租赁物内的装修、用具、货物，但对方不予理会。阳正龙为此提交了一张照片、微信聊天记录（聊天对象为“园区衡总”）佐证。该照片显示门面招牌为“金港城购物广场”，未显示拍摄日期。 阳正龙主张为案涉租赁物进行装修、购置各种办公营业所需用品支出743838元，并提供了在案证据佐证。应阳正龙申请，本院委托惠州市明正价格事务所有限公司对位于博罗县************三个铺面及阁楼的装修价格进行评估，该次评估费用1万元已由阳正龙预交。该评估机构受托后于2020年6月8日作出明正价评字[2020]第060号《关于园洲镇新德工业区A栋宿舍三个铺面及阁楼的装修价格评估结论书》，结论：评估标的在评估基准日（该评估机构在《异议回复函》中更正为2019年8月15日）的市场价格为404776元。该结论书已送达双方当事人。后铁甲公司、平泰昌公司向本院提交对该结论的书面异议书，本院转交后，上述评估机构于2020年6月26日作出异议回复函。阳正龙对价格评估结论书及异议回复函的三性无异议。铁甲公司、平泰昌公司对价格评估结论书及异议回复函的真实性、关联性无异议，但对内容的真实性、合法性有异议，对价格评估结论的真实性不予认可。铁甲公司、平泰昌公司辩称评估明细表中记载的第34、35、36、39、49、51、61、62、63、64、66、67、68等项目不是装修项目，应剔除垃圾清理卫生清洁费、管理费及利润、税金，阳正龙提交的工程结算单中也无此项目。 阳正龙主张其支出入场费149000元。阳正龙为此提交了《协议》、收据、转账记录佐证。《协议》由阳正龙与诚嘉信公司于2019年4月29日签订，主要内容为：双方一致认为诚嘉信公司与阳正龙关于食堂和小店的合同前期内容已经执行完，后期合同由铁甲公司执行（阳正龙与铁甲公司已签订新的合同），前期合同费用已全交清，合同、欠条已销毁，不再发生任何关系。阳正龙在《协议》下方签名并捺印，陈建在下方签名、按捺指印并书写“362************215”。阳正龙提交的收据落款日期为2018年12月6日，内容大意为：收到阳正龙食堂入场费10万元，并加盖公章，但无法识别印章字样。阳正龙提交的转账记录显示阳正龙于2018年12月3日至6日期间向陈波转账支付合计16万元，于2019年4月29日向陈建转账支付39000元。另查，诚嘉信公司系于2018年2月6日登记成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人系陈波。 阳正龙主张其承租案涉租赁物经营食堂及小卖部，购置厨具、货架、餐桌等用品支出121486.4元，小卖部进货支出166652.6元，合计288139元，因被告违约致使合同解除，阳正龙折价处理上述经营用品及货物，产生的成本损失按30%核算为86441.7元。阳正龙为此提交惠而信厨具送货单、东莞市惠信厨具有限公司营业收据、鑫隆五金电器门市部收款收据、三新百花销售单、龙泉新旧货市场送货单、东莞市精先电脑科技收款收据、深圳市吉祥货架有限公司收款收据、深圳市蓝祥网络科技有限公司收款收据东莞市横沥光弘装饰材料送货单、微信聊天转账记录、批发销售单等佐证。铁甲公司、平泰昌公司对上述证据均不予认可，且认为阳正龙购置的物资可以继续利用，价值并不受损，不应包括在其主张的财产损失范围内。 铁甲公司委托广东文功律师事务所田春明律师于2020年1月11日以邮寄方式向阳正龙发出《律师函》，内容大意：阳正龙自2019年10月起至今未按约定缴纳租金，经铁甲公司多次催促未果，已构成违约，合同解除的条件成就，故通知阳正龙在接到该律师函七日内书面作出逾期未付款的理由，并与铁甲公司协商解决。逾期不予书面答复并拒不支付租金的，该律师函即为解除合同通知书，请阳正龙在收到该律师函后七日内交还租赁厂房，同时铁甲公司将依据租赁合同约定及法律规定要求阳正龙赔偿经济损失。投递详情显示该《律师函》于2020年1月12日被签收。阳正龙称其于2019年11月8日即要求与铁甲公司解除合同。铁甲公司根据阳正龙提交的《园洲镇九潭阳总食堂装修工程结算单》，要求阳正龙按该结算单上记载的装修项目恢复铺面、阁楼、宿舍的原状。阳正龙陈述该证据为其对租赁物进行装修的结算单，不能反映租赁物的原貌。 铁甲公司主张**正龙自2019年10月起拖欠租金，以及被告铁甲代为缴纳电费、水费合计12894元。铁甲公司为此提交了《惠州新德园区—阳正龙2019.10-2020.3月欠款明细》、《缴费通知单》、收款收据、律师函及全球邮政特快专递佐证。《惠州新德园区—阳正龙2019.10-2020.3月欠款明细》、六份《缴费通知单》、收款收据由铁甲公司单方制作，内容大意为：阳正龙应支付2019年10月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费3396元、水费640元，合计14036元；阳正龙应支付2019年11月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费3884元、水费735元，合计14619元；阳正龙应支付2019年12月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费2206元、水费440元，合计12646元；阳正龙应支付2020年1月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费774元、水费195元，合计10969元；阳正龙应支付2020年2月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费0元、水费0元，合计10000元；阳正龙应支付2020年3月份厂房租金10000元、宿舍租金0元、电费504元、水费120元，合计10624元；以上共计72894元。铁甲公司陈述缴费通知上载明的计算单价是按照租赁协议附加条款第三条的约定，物价局的定价只是指导价，不能强制适用本案。 庭审中，阳正龙陈述案涉租赁物包括三个铺面及阁楼，阳正龙在阁楼自建简易住所，案涉租赁物自2019年11月12日被博罗县**监督管理局查封后其未再使用。铁甲公司陈述博罗县**监督管理局仅查封食堂，宿舍可以正常使用，也产生了水电费，不清楚案涉租赁物有无其他人使用 另查，平泰昌公司系登记成立的有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人为李永全。铁甲公司系登记成立有限责任公司（自然人投资或控股），股东为高景梅、李永帅（法定代表人），李永全出任铁甲公司的监事。 本院认为，一、关于阳正龙与铁甲公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”铁甲公司确认案涉租赁物未取得房产证及建设工程规划许可证，且截至一审辩论终结前，本案当事人均未提交证据证明案涉租赁物已取得政府主管部门批准建设，故本院认定阳正龙与铁甲公司就案涉租赁物（三个铺面及宿舍）签订的《租赁协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。铁甲公司请求确认阳正龙与铁甲公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》无效，阳正龙经本院释明后变更其第一项诉讼请求为确认合同无效，故本院予以支持。 二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，铁甲公司作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，阳正龙作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。阳正龙与铁甲公司签订的《租赁协议》第三条第一款已言明案涉租赁物未办理房产证，应视为双方对此均为明知。铁甲公司在明知涉讼租赁物没有取得建设工程规划许可证等情况下，仍出租予阳正龙，而阳正龙对涉案租赁物有无合法报建、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用案涉租赁物，导致合同无效双方均存在过错，且双方过错责任相当，故本院酌定导致合同无效的责任，阳正龙和铁甲公司各承担50%。对原、被告分别提出的诉讼请求，本院认定如下。 （一）本诉部分。 1.押金及入场费问题。阳正龙与铁甲公司签订的《租赁协议》约定阳正龙应向铁甲公司支付押金3万元。阳正龙提交的证据显示阳正龙向诚嘉信公司的法定代表人陈波转账支付3万元，铁甲公司确认其误拿平泰昌公司的收据向阳正龙出具一份金额为押金3万元的收款收据，但辩称其并未实际收取该押金3万元。根据原、被告分别提交的阳正龙与诚嘉信公司签订的《协议》，就案涉租赁物的租赁合同前期内容已由诚嘉信公司执行完毕，后期由铁甲公司执行，前期合同费用已全交清。因此，铁甲公司接手案涉租赁物后亦承接了原出租方诚嘉信公司的相关权利义务，且铁甲公司确认系其向阳正龙开具收款收据，故本院认定押金3万元由铁甲公司收取。现合同无效，铁甲公司应向阳正龙返还押金3万元。阳正龙提交的落款日期为2018年12月26日的收据显示其支付了“食堂入场费10万”，如上所述，铁甲公司应一并予以返还。阳正龙主张入场费为149000元，本院不予采纳。 2.违约金问题。无效合同自始没有法律约束力，故阳正龙请求被告向其支付违约金1万元于法无据，本院不予支持。 3.退还水电费差额问题。阳正龙向本院提交《补充辩论意见》称如合同无效，要求铁甲公司退还水电费差额10356.8元，因阳正龙并未向本院提出该诉讼请求，且未提交相应的证据佐证，故对阳正龙该主张本院不予支持。 4.装修损失问题。铁甲公司主张**正龙对案涉租赁物装饰装修未征得其同意，造成的损失应由阳正龙承担；阳正龙主张合同无效全部归责于被告，造成的装饰装修损失应由被告全部承担。对此本院认为，案涉《租赁协议》附加条款第一条约定：“物业租赁期间，乙方（即阳正龙）可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方（即铁甲公司）也不做任何赔偿。”可见铁甲公司是同意阳正龙对案涉租赁物进行装修的。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原、被告对已形成附合物的装饰装修物项目未能形成一致意见，结合本案实际并兼顾双方利益的原则，根据上述规定，原、被告双方应按照导致合同无效的过错，分担案涉装饰装修物现值的损失。惠州市明正价格事务所有限公司于2020年6月8日作出明正价评字[2020]第060号《关于园洲镇新德工业区A栋宿舍三个铺面及阁楼的装修价格评估结论书》，评定案涉租赁物装饰装修的市场价格为404776元。铁甲公司公司虽对该评估结论书有异议，但其在评估现场时不予配合，也未提交充足证据予以反驳，故本院对上述评估结论予以采纳，可作为定案依据。铁甲公司在庭审中明确不同意利用装饰装修物，根据双方导致合同无效的过错责任，本院酌定阳正龙与铁甲公司对案涉装饰装修物现值的损失各承担50%的责任，即铁甲公司应向阳正龙支付装饰装修损失202388元(404776元×50%)，对阳正龙主张的超过该金额部分，本院不予支持。同理，双方分担了装饰装修物的现值，对于铁甲公司关于要求阳正龙恢复租赁标的物交付前原状的诉讼请求，本院不予支持。阳正龙因本次鉴定支出10000元，有鉴定机构出具的发票为证，且该项费用属于阳正龙为明确其损失程度而支出的必要合理的费用，按过错程度由原、被告各承担5000元(10000元×50%)。 5.处置经营用品及货物损失。阳正龙主张处置经营用品及货物损失费用86441.7元，因阳正龙对该些物资仍可继续利用，且导致合同无效其亦负有过错。故阳正龙该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于平泰昌公司的责任承担问题。第一，平泰昌公司系有限责任公司（自然人独资），铁甲公司系有限责任公司（自然人投资或控股），二者经营地址、投资人等均不相同，均系独立法人。第二，案涉《租赁协议》由阳正龙与铁甲公司签订，合同具有相对性，平泰昌公司并非本案所涉房屋租赁合同的合同相对方。第三，根据阳正龙提交的证据及相关陈述，其向诚嘉信公司转账支付了押金3万元。而铁甲公司及平泰昌公司辩称铁甲公司向阳正龙出具收据时随手拿了一张收据，没有注意该收据是平泰昌公司的，平泰昌公司对铁甲公司向阳正龙出具收据并不清楚，铁甲公司也没有征求平泰昌公司的意见。因此，铁甲公司确认其向阳正龙出具了金额为押金3万元的收款收据，而平泰昌公司并未实际收取阳正龙支付的押金3万元。第四，阳正龙主张**泰昌公司是铁甲公司的关联公司，但并未提交了其他证据补充证明。因此，阳正龙要求平泰昌公司与铁甲公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 （二）反诉部分。 1.“租金”问题。因阳正龙与铁甲公司之间的《租赁协议》为无效合同，主张的租金实质为占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” （1）铁甲公司要求阳正龙支付2018年12月10日起至2019年3月9日期间的占用费30000元。阳正龙与铁甲公司签订的《租赁协议》约定2018年12月10日起至2019年3月8日为免租期，自2019年3月9日起计算租金。案涉租赁合同虽属无效，但合同中对免租期限的合意，系铁甲公司在意思自治范畴内对自身权利的处分，铁甲公司要求阳正龙支付双方事先约定其不必支付的免租期占有使用费，既缺乏法律依据，又违背双方约定，更有违公平原则。故对铁甲公司该项诉请，本院不予支持。 （2）铁甲公司要求阳正龙支付自2019年10月起的占用费。首先，铁甲公司主张**正龙自2019年10月起未向其支付案涉租赁物的使用费，阳正龙对此并无异议，辩称其暂停支付2019年10月份以后的租金是行使不安抗辩权。故本院认定阳正龙支付铁甲公司案涉租赁物占用费的起算日为2019年10月1日。 其次，阳正龙主张自2019年11月12日博罗县**监督管理局查封后就停止使用案涉租赁物。铁甲公司对此不予认可，辩称博罗县**监督管理局仅查封了食堂，宿舍可正常使用，且产生了水电费。根据本院查明的事实，案涉租赁物包括三个铺面及阁楼，其中三个铺面即厂房作为食堂、小店，阁楼由阳正龙自建为宿舍。博罗县**监督管理局于2019年11月12日以无证无照经营食堂查封三个铺面。因此，本院认定阳正龙自2019年11月12日起虽未实际使用案涉租赁物，但阳正龙仍继续占有租赁物并产生水电费的事实。综上，本院认定阳正龙应向铁甲公司返还案涉租赁标的物，并参照每月“租金”1万元的标准，从2019年10月1日起至实际返还之日止向铁甲公司计付占有使用费。 2.关于水电费。铁甲公司要求阳正龙支付2019年9月至2020年2月期间的水电费。双方签订的《租赁协议》中明确约定了水费、电费的缴费标准，且铁甲公司提供的缴费通知单、收款收据也证明阳正龙在案涉租赁合同履行期间一直按协议约定缴纳上述费用的事实。铁甲公司主张**正龙尚欠2019年9月份电费3396元、水费640元，2019年10月份电费3884元、水费735元，2019年11月份电费2206元、水费440元，2019年12月电费774元、水费195元，2020年2月份电费504元、水费120元，合计12894元，阳正龙未提供其已向铁甲公司缴纳上述费用的相关证据，故对铁甲公司该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下： 一、确认原告（反诉被告）阳正龙与被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司于2018年12月10日签订的《租赁协议》无效。 二、被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性返还原告（反诉被告）阳正龙押金30000元及入场费100000元。 三、被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性赔偿原告（反诉被告）阳正龙装饰装修物现值损失202388元及评估鉴定费5000元。 四、原告（反诉被告）阳正龙于本判决发生法律效力之日起30日内腾空搬离博罗县**************铺面及阁楼，并向被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司返还。 五、原告（反诉被告）阳正龙于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司占有使用费（从2019年10月1日起至实际返还之日止，按每月10000元的标准计付）。 六、驳回原告（反诉被告）阳正龙的其他诉讼请求。 七、驳回被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10303元，由原告（反诉被告）阳正龙负担3861元，被告（反诉原告）负担7442元。反诉案件受理费1179元，由原告（反诉被告）阳正龙负担819元，被告（反诉原告）惠州市铁甲实业发展有限公司负担360元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  黄利仁 人民陪审员  徐嘉莉 人民陪审员  高俊明 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  曾淑仪 书 记 员  叶振康