山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初2652号原告：张泉，男，1965年3月25日出生，汉族，住山东省齐河县城区。委托诉讼代理人：李晓宁，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被告：鹿秀萍，女，1968年9月11日出生，汉族，住山东省邹平县。委托诉讼代理人：缑长青，齐河中允法律服务所法律工作者.第三人：齐河县农机公司法定代表人：田兆武，职务：经理委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。原告张泉与被告鹿秀萍、第三人齐河县农机公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泉与其委托代理人李晓宁、被告鹿秀萍的委托诉讼代理人缑长青、第三人齐河县农机公司的委托诉讼代理人殷培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年7月10日至2021年7月9日期间的租金共计1005000元。2、诉讼费用由被告方负担。事实与理由为：2016年3月12日原被告双方在齐河县签订了房屋租赁合同及补充协议，约定原告将位于齐河县间（其中建筑面积225平方米、实际使用一楼面积200平方米，二楼仓库200平方米）租赁给被告用于服饰经营，租赁期限为5年，自2016年7月10日起至2021年7月9日止。每年租金33.5万元，租金一年一交，每年租金在租期开始日一个月前一次性交纳。补充协议第12条约定了被告应按时交纳租金，如延期交纳按照所欠款项每日万分之一交付违约金，原告保留被告主张违约金的权利。截至目前被告仅支付了2016年7月10日至2018年7月9日期间的租金，剩余租金并未支付。且原告方多次要求被告支付租金，但被告以各种理由拒绝，现为了维护原告合法权益，现诉至贵院，要求判如所请。被告鹿秀萍辩称，一、本案争议房屋租赁合同为无效合同。1.原告将有产权纠纷的房屋租赁给答辩人，并签订租赁合同时，被答辩人违反证实诚实信用原则。违反了本合同中第一条第2款，甲方确保对上述房屋拥有所有权且通过消防验收，确保有完全资格按照国家法律法规的规定向乙方出租该房。依据《合同法》第52条第2款第3款，被答辩人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害集体或第三人利益。2.该房屋未取得公安消防机构验收，房管部门的备案手续，合同房屋所在地未办理备案，未取得《房屋租赁证》。依据《城市房屋租赁办法》第六条第2款，不符合安全防灾等工程建设强制性标准的不得出租。二、原告诉求已超过诉讼时效。依据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的应适用短期诉讼时效，期间为一年。三、本案虽然是房屋租赁合同纠纷但事实是原告与第三人之间的房屋所有权纠纷，2019年1月14日原告的房产证被齐河县国土资源局注销并公告，该租赁房屋产权回到原始状态，原告就没有该房屋的所有权和收益权，因此原告主体不适格。四、2019年3月12日、2019年12月30日第三人告知我原告的房产证依法注销，鲁齐私字第J0326J0305号产权人张泉张红英的房产证。并出示土地使用证，证实该房屋归齐河县农机公司所有，房产恢复到原始状态，并要求我向齐河县农机公司支付租金按（张泉与我签订的合同2018年7月10日－2019年2月2日2020年2月3日－201年7月9日租金每年33.5万元）我已向齐河县农机公司支付860904元租金。综上所述该租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定应为无效合同。原告主体不适格。原告所诉既无事实依据，也无有效的法律依据，请求贵院查清事实依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人齐河农机公司辩称，一、2016年3月12日《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》基于出租方张泉没有合法使用权、所有权，其与鹿秀萍之间形成的租赁关系无效：1、根据房屋租赁合同补充协议第一条第2款，甲方确保对上述房屋拥有所有权，且通过消防验收，确保有完全资格按照国家法律、法规规定向乙方出租该房屋；第八条第4款：没有产权等其他纠纷；第十条第3款第5目：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：甲方不拥有该房屋的所有权，有第三方主张权利……。而张泉在签订合同之初，并不完全享有土地、房产的所有权，根据《中华人民共和国土地登记办法》第十五条规定，土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，而上述合同项下的国有土地使用证书，早在2006年3月9日合法注册土地使用权人为齐河县农机公司，张泉在同鹿秀萍签订《房屋租赁合同》时尚存的齐国用（2006）第19号国有土地使用证已合法存在，而其持有的房产手续齐河县自然资源局于2019年1月7日专门讨论关于注销张泉房产证的有关事宜，并制作专题会议纪要，依据法律、法规和政策的相关规定履行被监督职责，以专题会议的形式，召集相关部门通报相关情况，针对张泉持有房产证是否合法的问题进行研究，在查明相关事实的基础上，均同意注销，形式必要、内容适当，并不违反法律规定，故此张泉所持有的鲁齐私字第J0326号房产证已被行政机关办理注销登记，至此该房产恢复至注销前状态，即2001年4月12日房屋所有权人为农机公司名下。张泉对注销行政行为分别申请行政复议和提起的行政诉讼程序均已终结。根据行政机关办理的注销登记、颁发的不动产权证书、作出的驳回行政复议申请决定书以及人民法院发生法律效力的行政判决足以认定，涉案土地的使用权人系农机公司，张泉在无权处分涉案房屋及土地使用权的情形下，与鹿秀萍订立《房屋租赁合同》自始不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，农机公司作为权利人拒绝追认而处分人张泉事后亦未取得处分权，故《房屋租赁合同》无效。2、张泉无权拥有房屋产权，该项事实《中共齐河县纪律检查委员会纪律检查建议书》其已对此作出了认定，即齐河房产管理部门为张泉办理房产转移时，未尽到审慎审查的责任，建议对案涉房产证予以销，国发（2004）10号《国务院全面推进依法行政实施纲要》第九条、国发（2008）17号《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》第二十八条等规定，为政府依法行使监督权提出了政策依据，均规定了县级以上人民政府对行政处罚的监督检查权利，明确规定了政府对行政机关的具体行政行为有权实行监督，中共纪律检查委员会对房产转移登记行为进行监督，于法有据。2017年中共齐河县纪律检查委员会在查办农机公司房产被转移问题执纪审查过程中发现张泉持有的房产证过户登记时存在瑕疵，根据《中华人民共和国监察法》第45条（五）对监察对象所在单位廉政建设和履行职责存在的问题等提出监察建议。该检查建议是检查机关依法根据监督、调查结果，针对监察对象所在涉及单位廉政建设和履行职责存在的问题等，向相关单位和人员就其职责范围内的事项提出的具有一定法律效力的建议。这里所说的“具有一定的法律效力”，是指检查建议的相对人无正当理由必须履行检查建议要求其履行的义务，否则，就应当承担相应的法律责任。一般来说，检查机关遇有下列情形时，可以提出检查建议：有关单位作出的决定、命令、指示违反法律、法规或者国家政策，应当予以纠正或者撤销的；给国家利益、集体利益和公民合法权益造成损害，需要采取补救措施的。故此，检查建议之内容客观真实。二、张泉以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋变更登记，并与承租人签订租赁合同严重侵害了产权人农机公司的权益，其初始签订合同行为便是不当的。1、房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让，依照齐国用（95）42号及于2006年3月变更登记的齐国有（2006）第字19号1206.5平方米两份国有土地证载明的产权人均为农机公司，至今土地手续仍登记在农机公司名下。2、张泉取得房产证的行为同时违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；《城市房地产转让管理规定》第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的规定，在2004年6月2日张泉取得鲁齐私字第J0326号房产证时，该幅土地尚处于“划拨”方式取得土地使用权，即便在此后的2006年3取得齐国有（2006）字第19号国有土地使用证，但在变更登记时不具备过户条件，齐河房产部门在办理产权转移时未依照上述规定，显然有不当之处。3、鲁齐私字第J0326号房产证，建筑面积1912.12平方米，及鲁齐私字第0305号房产证，建筑面积268.85平方米，来源不清，依据不足，根据早存在的鲁齐字第150608号建筑面积1239.13平方米和鲁齐公字第003号建筑面积768.38平方米房产证，二者之间位置、面积、坐落、方位等具不具对等，无法体现张泉取得变更后的房产手续来源于上述基础事实。4、2014年5月24日齐河县私有房屋登记申请审批表，占地单位意见一栏，加盖有农机公司印章及李峰私人印鉴，对此在监察部门资料显示，张泉把联华超市的房产办到自己名下作为原农机公司法人李峰答：我不知道张泉把房产证办到自己名下。故此张泉所提供资料明显具有虚假。5、农机公司系国有企业，在册职工165人，退离休职工36人，74人养老保险由公司承担，齐河联华超市自2001年成立以来，每年纯利润在100万以上，张泉原系农机局副局长，农机公司经理，联华超市经理，大权独揽，其改制的假象其目的是将国有资产在全体职工不知情的情况下据为已有，不正当的窃取国有资产侵害了职工的利益，其间为掩盖罪行，将其管理期间的帐目销毁，而构成故意销毁会计凭证、会计账簿罪被判处有期徒刑一年六个月，现农机公司尚欠职工各种费用500余万元，多数职工穷困潦倒，基本生存没有保障，该房产是全部职工的切身利益。三、张泉诉求租赁费属非法利益，其参照具有明显瑕疵、违法的租赁合同获取不当利益，人民法院理应不予支持。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。依照上述规定，张泉与鹿秀萍签订房屋租赁合同后，应当向房产管理部门登记备案，但张泉未办理该房屋租赁登记备案手续。张泉同鹿秀萍未对案涉租赁合同进行登记备案，已影响了该合同效力。2、依照房屋租赁合同第一条第二款，甲方确保对上述房屋拥有所有权，且通过消防验收。第八条第三款，保证出租房屋的消防设施符合规定，若因租赁房屋未通过消防验收致使乙方无法通过二次消防验收或被相关政府部门处罚，造成的损失由甲方承担；根据《中华人民共和国消防法》（1998年修订）第十条第三款规定，建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。张泉未取得消防验收合格证，无权将案涉房屋出租，因此签订的《房屋租赁合同》《补充协议》因违反法律强制性规定而无效。又根据案涉《房屋租赁合同》《补充合同》约定，张泉交付的房屋应取得消防验收合格证书，即租赁房屋消防系统必须验收合格才能交付使用，取得消防验收合格证书是张泉的主要合同义务。案涉租赁房屋未经消防管理部门验收合格，张泉亦未取得消防验收合格证书，致使鹿秀萍开业受限，合同目的无法实现。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。以及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。云南省高级人民法院：你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。而本案房屋是用于经营服饰等货品的公共聚集场所，显属应取得消防验收的条件。四、张泉对诉争房产已丧失了所有权，视为在签订合同时无权处分。1、张泉现对出租讼争房产主张租赁费，因其没有合法产权证明，其主张违反《城市房地产管理法》第五条规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”和《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款规定“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。”张泉现未取得产权证，未经农机公司同意的情况下擅自出租，租赁合同无效，且张泉已丧失讼争房屋的所有权，没有处分权和出租权；2、张泉不是讼争房屋的所有权人，其无权将房屋进行出租，其与鹿秀萍签订的租赁合同未经农机公司追认，合同无效。因有证据证明张泉的房屋产权证书已被注销，其签订的合同也没有法律效力。五、本案已超过诉讼时效，原告无胜诉权。1、原告诉求2018年7月10日之后租赁费，至其诉讼2020年7月6日已超过2年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或拒付租金的；）。另外，《合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案张泉与鹿秀萍的租赁期限为五年，因此按照该条法律规定，张泉早在2018年7月已经知道其权利被侵害。而本案张泉直至2020年7月才提起诉讼，显然已超过一年诉讼时效。综上，张泉并不是涉案房屋的所有权人，原告与被告的租赁合同涉及的标的物已经在2019年1月14日由国土部门将产权证书注销，该房屋的所有权当然回归至变更之前的农机公司名下，原告即丧失对案涉房屋的所有权，其已经不享有使用、占用房屋，其出租房屋的行为就失去了物权基础，属于无权处分行为，张泉所主张的与鹿秀萍之间的租赁合同便失去了法律效力。”根据《合同法》第五十一条：无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，而农机公司明确拒绝追认，据此，原告的各项诉讼请求均不能成立，理应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告张泉将其名下所有的房屋二间（位于齐河县的租赁给被告鹿秀萍用于服饰经营，双方于2016年3月12日签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，自2016年7月10日起至2021年7月9日止。每年租金33.5万元。合同签订后被告鹿秀萍依合同约定向原告张泉支付了2016年7月10日至2018年7月9日的租赁费67万元。后第三人齐河县农机公司因租赁房产的权属问题与原告张泉产生争议。2019年2月2日齐河县自然资源局注销原告张泉涉案租赁两处房屋的房权证。后原告张泉不服向齐河县人民政府提出行政复议。后对行政复议不服，提出行政诉讼，经武城县人民法院一审，一审判决结果为：确认被告齐河县自然资源注销原告张泉的鲁齐私字第J0326号房权证的行为违法。二、撤销齐河县人民政府齐政复决字（2019）21号行政复议决定书。后原告张泉不服上诉至德州市中级人民法院，二审判决结果为“驳回上诉，维持原判。”在行政诉讼案件审理过程中，被告鹿秀萍将涉案房屋的租赁费交于第三人齐河县农机公司。第三人齐河县农机公司于2019年12月30日向被告鹿秀萍出具承诺书，承诺内容为“关于齐河县农机公司位于原阳光路48号（现为阳光路90号）商住楼，根据县政府相关部门决定，已依法分别注销房权证：鲁齐私字第J0326、J0305号产权人为张泉、张红英的房产证，土地使用权仍然归农机公司所有。不动产证在通过法律程序办理中，因此所在房屋租赁费由齐河县农机公司收取，此租金用于缴纳农机公司职工养老和医疗保险，如今后农机公司收取的一年零208天（2018-7-10至2019-2-2计208天租金为190904元，2020-2-3至2021-2-2一年租金为335000元）租金期间内的产权不归农机公司所有而因此给鹿秀萍造成租金损失，责任由齐河县农机公司及农机公司职工承担。”诉讼中，原被告双方及第三人争议的焦点问题为被告鹿秀萍及第三人齐河县农机公司是否应当给付原告张泉租赁费。本院认为，对本案争议的焦点问题本院作如下分析：诉讼中，原告张泉提交的租赁合同所涉的房屋产权证书于2019年2月2日已被齐河县自然资源局注销，齐河县自然资源局注销房权证的行政行为虽经法院判决其注销行为违法，但未在判决中直接撤销被诉房产注销登记行为，且原告张泉与第三人齐河县农机公司之间因国有企业改制过程中《企业资产转让协议》的履行等民事法律关系存在争议，涉案租赁房屋产权界定将涉及到原国有资产的处置问题。诉讼中，原告张泉也未提交有效证据证实现享有涉案房屋的所有权，可等涉案房屋产权确定后再另行主张权利，故在本案中，原告张泉主张房屋租赁费于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告张泉的诉讼请求。案件受理费6923元，由原告张泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  祝玉娥二〇二〇年十月二十日书记员  张 政