浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5397号 上诉人（原审原告）：蒋银雅，女，1968年4月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：胡祥甫、乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州转塘万邦旅游开发有限公司，住所地杭州市转塘街道转塘直街**。 诉讼代表人：杭州转塘万邦旅游开发有限公司管理人（由浙江京衡律师事务所担任，负责人：任一民）。 委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人蒋银雅因与被上诉人杭州转塘万邦旅游开发有限公司（以下简称万邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋银雅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持蒋银雅的一审全部诉讼请求，即确认蒋银雅对万邦公司享有破产债权1576200元，确认位于杭州市××大厦（美原中心）2号楼1层、2层房屋归蒋银雅所有，万邦公司在判决生效之日起30日内协助将上述房屋的产权过户登记至蒋银雅名下；3.一、二审诉讼费用由万邦公司承担。事实和理由：一审判决在事实认定以及法律适用上是错误的，应予以撤销。第一，双方签署的案涉合同及返租协议合法有效。（一）双方签订了《合同书》及相关补充规定，在其中均明确约定了房屋买卖的事项。签订协议之后，蒋银雅支付了购房款，万邦公司出具了收条，且万邦公司也交付了双方约定的房屋。从合同的签订到购房款的交付，再到案涉房屋的交付，均是双方真实意思的表示，双方也依据约定履行了案涉房屋买卖的行为，故双方之间应当认定为房屋买卖法律关系。（二）《合同法》第52条第二款明确规定，合同双方“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的，合同无效。在本案中，蒋银雅购买的2号楼明确属于项目公司可以进行交易的范围，符合杭州市相关政策规章规定，并未侵犯集体的利益。其次，双方不存在恶意串通的情况，村集体明确知晓上述房产买卖的情况。当时杭州转塘股份经济合作社（以下简称转塘经合社）的董事长及法定代表人与万邦公司法定代表人系同一人，都是郑红强。郑红强还在蒋银雅与银行的借款协议中签字承担担保责任。被认为利益收到侵犯的一方实际上对房屋交易事实是明确知晓的，转塘经合社作为万邦公司的大股东，又是实际控制人，怎么会与第三方恶意串通侵犯自身利益呢？第二，案涉房屋因自身资金问题导致至今无法办理竣工验收，从而进一步进行产权登记。而实际上该房产已经具备竣工验收条件。案涉房屋买卖合同有效，而涉案房屋实际上已经具备竣工验收条件，待办理完毕竣工验收后即可办理产权登记。而蒋银雅是以整层的方式对房产进行购买，符合该类房产产权分户到层的规定，并没有任何法律上的障碍。蒋银雅要求万邦公司待条件成就时配合办理产权过户登记，应当予以支持。综上，蒋银雅一审的请求符合双方的约定和法律规定，应当予以支持。请求二审法院支持蒋银雅的全部上诉请求。 万邦公司答辩称：一、关于《房屋预约转让协议》及《商用房返租协议》的效力问题。一审法院认定合同无效并非基于《合同法》第52条违反法律、行政法规的强制性规定，而是基于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。按照杭州市关于村级留用地政策，关于村级留用项目合作开发，一方面规定了村集体的最少持有份额，另一方面规定了项目在土地复核验收并办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让，特别是《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）明确规定“项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况（项目公司成立时已经明确的除外），应在村级集体经济组织范围内进行公告，并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意，由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，依法办理土地、房产转让手续。”为什么政策关于10%村级留用地项目的规定明显严苛于普通的房地产开发，正是基于保障撤村建居村集体经济组织的生产权和发展权。留用地可看作对农民财产权和生存权的补偿。生存权保障则是二元社会背景下农民集体土地制度特殊社会功能的政策性要求。一方面，由于我国城乡社会保障的替代物发挥着生存保障的基础性作用；另一方面，农民的土地承担着吸收农业劳动人口就业、获取基本生活来源的生存保障功能。如果允许留用地项目在析产到村集体前进行转让，村集体是否能够享受到留用地的权益将有极大的不确定性，并非转让村集体对应部分才损害村集体利益，在析产前转让非村集体部分亦将可能造成村集体利益的损害。正如本案中，项目公司对外转让房屋、大量举债导致项目烂尾，村集体迟迟无法取得相应的房地产，村民的利益被极大的损害。对于案涉房屋的对应项目的性质在双方签订的合同中予以了明确，对于村集体项目房屋转让的规定也属于公示文件，对此合同双方在订立合同的时候均应明知而仍然签署案涉合同及补充协议，侵犯了村集体的利益，在此基础上一审法院认定合同无效并无不当。二、蒋银雅不享有滞纳金、租金损失的债权及要求办证过户的权利。根据《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此，蒋银雅不能依据《合同书》及《商用房返租协议》主张滞纳金、租金损失的债权，亦不能要求诉争房屋产权登记到蒋银雅名下。而且，诉争房屋所涉工程目前仍为在建工程，项目尚未竣工验收，且不具备竣工交付的条件，基于目前的现状，诉争房屋客观上无法办理过户。万邦公司已进入破产清算程序，即便合同有效，因诉争房屋为商业性质，蒋银雅不构成购房消费者，不具有优先性，交付房屋将构成个别清偿，违反《企业破产法》相关规定。三、蒋银雅不享有诉争房屋的所有权。根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权转让以产权登记为要件。诉争房屋前尚未完成竣工验收，万邦公司未办理房屋所有权变更登记，本案也不存在蒋银雅可以直接取得房屋所有权的例外规定。同时，根据《破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条：“除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。”诉争房屋属于万邦公司财产，蒋银雅对此不享有所有权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蒋银雅向一审法院起诉请求：1.确认蒋银雅对万邦公司享有破产债权1576200元（逾期交房滞纳金债权69000元、逾期交房租金损失债权1507200元）；2.确认位于杭州转塘国际大厦（美原中心）2号楼1层、2层房屋归蒋银雅所有；3.判令万邦公司在判决生效之日起30日内协助将上述房屋的产权过户登记至蒋银雅名下；4.本案诉讼费用由万邦公司承担。 一审法院认定事实：杭州转塘国际大厦（美原中心）项目（以下简称案涉项目）系10%村级留用地项目，由转塘经合社与合作方台州万邦置业有限公司（以下简称台州万邦公司）组建项目公司即万邦公司进行开发。 2011年，浙江万邦置业有限公司（以下简称浙江万邦公司）与蒋银雅签订《房屋预约转让协议》一份，载明浙江万邦公司将其开发建设的案涉项目2号楼1层、2层房屋（以下简称案涉房屋）转让给蒋银雅，房屋为商业、办公用途，房屋总价为1380万元；蒋银雅于2011年10月30日前支付总价的30%（414万元）作为定金，于项目结顶后支付20%（276万元）的款项，余款690万元于项目结顶后向银行申请贷款；房屋交付使用的具体方式和时间以书面通知为准，如浙江万邦公司延期交房，则应按蒋银雅已付款项以银行同期贷款利率支付违约金；双方签订房地产转让合同后，应共同申请房屋所有权及相应土地使用权的转移登记；浙江万邦公司承诺在案涉项目土地复核验收后六个月内完成房屋产权的初始登记手续，并在房屋初始登记后二年内与蒋银雅共同申请办妥房屋产权转移登记手续等。 后，蒋银雅通过杭州大成汽车修理服务有限公司向万邦公司转账690万元，作为支付案涉房屋的购房款。 另查明，浙江万邦公司与台州万邦公司的控股股东均为邵为军。蒋银雅为杭州大成汽车修理服务有限公司的股东。 2012年12月14日，蒋银雅作为买受人与万邦公司作为出卖人就案涉房屋（房屋面积1200平方米）买卖签订《合同书》一份，约定房屋总价为1380万元，蒋银雅在签订合同当日支付总价的50%（蒋银雅已支付的定金自动转让房屋款项一部分），计690万元；余款采取银行按揭贷款方式支付，在2012年12月30日前向杭州联合银行转塘支行办理完毕剩余金额690万元的借款手续；万邦公司根据《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等文件和法规进行本项目的建设，按计划将于2013年12月30日之前将符合本合同约定的房屋交付给蒋银雅使用，具体交付手续办理方式和时间以万邦公司书面通知为准；万邦公司应在本协议约定之物业取得初始登记权证后20个工作日内向蒋银雅发出通知，共同配合杭州市房管局的相关手续；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等法规以及后续的相关文件，万邦公司承诺在完成房屋初始登记且具备产权转移登记条件后两年内，配合蒋银雅共同申请办理房屋产权转移登记给蒋银雅的手续。 后，蒋银雅以银行按揭贷款的方式向万邦公司支付了剩余购房款690万元。 因万邦公司未能按期交付房屋，其与蒋银雅签订《商用房返租协议》一份，载明万邦公司对蒋银雅所购买的案涉房屋进行返租，以补偿延期交房对蒋银雅造成的损失，返租时间为2014年1月1日至万邦公司实际交房之日，返租价格为每月72000元，支付时间为交房后1个月内。2015年9月28日，万邦公司将案涉房屋的钥匙移交给蒋银雅，但案涉项目至今仍未通过竣工验收。 2018年7月26日，万邦公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力被该院裁定受理破产清算。2018年8月9日，该院指定浙江京衡律师事务所担任万邦公司管理人。2018年9月10日，蒋银雅向管理人申报债权1576200元，并要求办理案涉房屋的产权变更登记手续。2019年7月26日，万邦公司作出《债权审查通知书》认为案涉房屋系商业用房，蒋银雅不属于购房消费者，万邦公司无法继续履行合同，对蒋银雅申报的债权不予确认。 还查明，2014年2月21日，杭州市人民政府印发《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》（杭政函〔2014〕35号），该办法规定以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请；协议出让的留用地项目允许转让部分只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让；本办法实施前协议出让的合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村级集体权益，属村级集体部分的房产与相应的土地份额转移至村级集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。案涉项目的土地使用权证上亦载明：该宗地系利用10%留用地独立开发的建设项目，不得用于经营性房地产开发。在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。该项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。 一审法院认为：根据蒋银雅、万邦公司的诉辩意见，本案存在如下争议焦点： 争议焦点一，案涉合同及返租协议是否有效。案涉项目系村集体经济组织与合作方成立项目公司，以项目公司名义合作开发的村级留用地项目。留用地项目上的房屋源于村集体留用地政策，具有极强的政策优待属性。政策规定，项目建成后，村集体经济组织应持有不低于51%份额房产及相应土地使用权，且不得分割转让和销售；合作方可对剩余部分的房产分割转让、销售，但须在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后才可转让。上述政策规定的目的在于维护交易安全，保障撤村建居村集体经济组织的生存权与发展权。该种留用地项目的经营模式以及物业分割转让的政策限制性规定应当是该区域众所周知的交易常识。在留用地项目尚未建成前，未经村集体同意，蒋银雅、万邦公司明知违反政策，仍通过签订案涉合同及返租协议的方式对作为村民生存基础的财产进行处分，侵犯了村集体利益，应认定无效。蒋银雅主张案涉合同及返租协议有效，该院不予支持。 争议焦点二，蒋银雅对案涉房屋是否享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权未登记至蒋银雅名下，故蒋银雅对该房屋不享有所有权。 争议焦点三，蒋银雅能否要求办证，是否对万邦公司享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始终没有法律约束力。蒋银雅依据案涉合同及返租协议，要求万邦公司办理诉争房屋的产权变更登记手续，并就万邦公司逾期交房违约责任要求法院确认其享有债权，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋银雅的全部诉讼请求。案件受理费114057元，由蒋银雅负担。 本院二审期间，万邦公司未向本院提交新的证据材料。蒋银雅向本院提交以下证据材料：证据1，转塘经合社《企业信用报告》，证据2，万邦公司《企业信用报告》，证据1和证据2共同证明自2011年1月13日至今，万邦公司高级管理人员包括：董事长（法定代表人）郑红强、董事俞敏敏、董事郑世明、监事孙月娣。转塘经合社系万邦公司控股股东，持有55%股份，以货币和土地方式实际出资5500万元人民币。自2011年1月4日至2017年7月11日，上述在万邦公司担任高级管理人的人员郑红强（合作社董事长）、俞敏敏（合作社董事）、郑世明（合作社董事）均同时在转塘经合社担任高级管理人员。万邦公司监事孙月娣时任转塘经合社出纳，上述实际情况证明：第一，转塘经合社对万邦公司有充分的控制权及管理权，享有重大经营利益。对于出售房屋行为，转塘经合社明确知晓。第二，转塘经合社与台州万邦公司就项目占股比例明确，村集体占比51%以上，符合杭州市相关政策。证据3，万邦公司管理人《房产推介暨投资人招募公告》，证据3结合证据1及证据2共同证明，万邦公司管理人自身承认实际上涉案房产所在的2号楼就是属于可供对外出售的房产，也即属于45%股权比例内的房产。从该介绍来看，归属于转塘经合社的1号楼地上建筑面积15580.76平方，占项目总地上建筑面积的28732.96平方的54%，符合杭州市相关政策应当由村集体持有房产的比例标准。出售该楼内房产实际上并不会对村集体即转塘经合社的利益造成任何损害。转塘经合社明确知晓万邦公司出售房屋行为，该出售房屋行为也是符合其经济利益的，并不存在一审法院所谓双方的房产买卖行为“侵犯了村集体利益”；转塘经合社与台州万邦公司实际上早就对涉案项目进行了实际上的“析产”，即1号楼归属于转塘经合社，相应比例在54%左右，符合杭州市相关政策标准，出售房产所在的2号楼实际上并不损害村集体利益。 经质证，万邦公司发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，转塘经合社持股比例高以及相关人员任职情况，不能证明转塘经合社当然能够控制和管理公司，亦不能认为转塘经合社知情甚至同意对外销售。根据转塘经合社和台州万邦公司的合作协议书，台州万邦公司负责项目包括规划、建设审批等在内的全部工作，事实上合作期间台州万邦公司派出了多位管理人员（如张新等）负责项目公司运营和管理，在项目公司中台州万邦公司占据主导地位。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议。招募公告系管理人为盘活破产企业相关资产而对外招募意向投资人而依职权发出的公告，该公告在瑕疵说明部分也已披露了相关资产转让的限制。在土地复核验收、办理房产证及土地证使用权证、依法将相应房地产过户至村集体及合作方，在上述程序未完成前无论是合作双方事先的约定或者按照持股比例推算面积等方式均不是法律意义上的析产。至于侵犯村集体利益的问题，转让案涉项目中合作方所享有的部分财产，也可能构成侵犯村集体的利益的。 对蒋银雅提交的证据，本院认证如下：证据1、证据2、证据3具有真实性、合法性，本院予以确认。 本院经审理认定：2012年12月14日，蒋银雅与万邦公司签订的《合同书》约定：万邦公司交付的房屋须经验收合格；万邦公司未按约定时间交付的，蒋银雅有权向万邦公司要求按总额的千分之五支付滞纳金，不可抗力及政府原因除外。本院审理过程中，万邦公司承认案涉项目中的1号楼房屋至今未进行过销售或出租。本院经审理认定的其余事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：第一，案涉《合同书》的效力；第二，蒋银雅对案涉房屋是否享有物权；第三，案涉《合同书》能否继续履行；第四，蒋银雅对万邦公司是否享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。对此，本院具体分析如下： 第一，关于案涉《合同书》的效力问题。案涉《合同书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。案涉项目为10%村级集体留用地项目，根据有关政策规定，在通过相关审批程序并析产后，万邦公司将取得案涉项目部分房屋的所有权。而万邦公司对部分房屋提前予以处分，并不导致《合同书》无效。且万邦公司在审理中也承认，案涉项目中的1号楼至今未进行过销售或出租。因此，根据本案现有证据，尚不足以认定蒋银雅在交易中，与万邦公司存在串通损害村集体组织利益的恶意。案涉《合同书》亦不存在其他的法律规定的合同无效情形。一审法院认定《合同书》无效，缺乏法律和事实依据。蒋银雅就合同效力提出的上诉理由成立，本院予以采信。 第二，关于蒋银雅对案涉房屋是否享有物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，蒋银雅基于《合同书》所能取得的系合同债权而非不动产物权。因案涉房屋尚未变更登记至蒋银雅名下，故其物权还不属于蒋银雅，一审法院对此认定正确。蒋银雅上诉认为本案应适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》的有关规定。对此，本院认为：首先，该规定开宗明义即明确系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。鉴于其法源已经废止，故即使在该规定尚未被明确废止的情况下，对其适用亦应当秉持审慎原则，尤其需注意此后新的立法是否出现冲突性规范。其次，《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《企业破产法司法解释（二）》第二条与《破产案件若干问题规定》第七十一条均系针对应排除出破产财产范围的实体规范。两者的具体内容存在明显不同，《企业破产法司法解释（二）》第二条实质上限缩了《破产案件若干问题规定》第七十一条规定的应排除出破产财产的范围。最后，该规定第七十一条第五项之规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，本案亦应适用物权法的有关规定。因此，蒋银雅对案涉房屋不享有物权。 第三，关于案涉《合同书》能否继续履行的问题。蒋银雅要求万邦公司协助其办理案涉房屋权属登记手续。对此，本院认为：首先，蒋银雅基于《合同书》取得了相应的债权，现其主张万邦公司协助其办理不动产登记手续，实质上是要求万邦公司对其原有债权在破产程序外给予全额、个别清偿，该行为使万邦公司的破产财产减少，有损其他债权人的合法权益，有违企业破产法第十六条关于债务人不得对个别债权人的债务清偿的规定。因此，《合同书》的继续履行存在法律上的障碍，属履行不能，不应予以支持。其次，虽然在2015年9月28日万邦公司已将案涉房屋的钥匙移交给蒋银雅，但因该项目至今未通过综合竣工验收，不具备约定的交付条件，故蒋银雅即便已取得房屋钥匙，其占有亦存在瑕疵，不能认定其已合法占有案涉房屋。因此，蒋银雅要求万邦公司协助其办理不动产登记手续的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 第四，关于蒋银雅对万邦公司是否享有逾期交房滞纳金、租金损失债权的问题。因万邦公司逾期交房，蒋银雅主张对万邦公司享有逾期交房滞纳金债权69000元以及2014年1月1日至2015年9月28日的逾期交房租金损失债权1507200元，合计1576200元，其依据为案涉《合同书》和《商用房返租协议》。对此，本院认为，因《合同书》中约定的逾期交房滞纳金与《商用房返租协议》中约定的租金损失，均属逾期交房违约金，故应一并考量。鉴于蒋银雅向万邦公司支付1380000元后，案涉房屋约定交付日期为2013年12月30日，万邦公司于2018年7月26日进入破产程序等事实，本院认为，双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以约定购房款为基数，自逾期之日起按年利率6%计算。据此计算，蒋银雅对万邦公司享有的、至2015年9月28日的逾期交房违约金债权应为1462800元。对蒋银雅主张的超过上述数额的违约金债权，本院不予支持。 综上，蒋银雅的部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8770号民事判决； 二、确认蒋银雅对杭州转塘万邦旅游开发有限公司享有普通债权1462800元； 三、驳回蒋银雅的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各114057元，由蒋银雅负担各103206元，由杭州转塘万邦旅游开发有限公司负担各10851元。 本判决为终审判决。 审判长  徐鸣卉 审判员  魏之薏 审判员  梁 琦 二〇二〇年十月九日 书记员  王路洋