山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5314号上诉人（原审被告）：太原富力盛达房地产开发有限公司，住所地太原市小店区龙堡街**。法定代表人：相立军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵盼，女，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：甄彦军，男，1980年8月29日出生，汉族，住大同市。上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司因与被上诉人甄彦军房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司（以下简称富力盛达房地产公司）的委托诉讼代理人赵盼及被上诉人甄彦军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原富力盛达房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初1808号民事判决;2.请求发回重审或直接改判第二项,判决被上诉人向上诉人承担购房款10%的违约金,承担相应的过错责任。3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误,应依法予以改判。1.关于被上诉人在购买上诉人金禧城项目房屋是否存在过错。太原市人民政府于2018年5月14日下发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》(并政办发[2018]23号)调控房地产市场政策,政策中明确“对拥有**六城区住房的本市城镇居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)、在六城区没有住房且能够提供在本市1年以上(或逐月连续缴满6个月)的纳税证明(或社会保险缴纳证明)的非本市城镇居民家庭,在本市六城区限购1套住房。”对购房人有一定限制。2019年1月26日,上诉人与被上诉人签订《富力金禧城商品房认购书》,被上诉人购买上诉人开发的富力金禧城项目E区3号楼4单元2301号房屋,后向上诉人交付房款及公共维修基金402556元,剩余91万元却迟迟未缴纳(或办理按揭)。2020年4月,上诉人向被上诉人发送《律师函》,要求被上诉人一次性支付剩余房款。而被上诉人为拒绝支付剩余房款,却以不符合太原市购房政策拒绝付款,并起诉至人民法院,要求解除双方签订的《富力金禧城商品房认购书》,退还其所缴纳房款。限购政策于2018年5月14日已经下发,而被上诉人在向上诉人购房发生在2019年1月26日,作为一个理性成年人,房屋又属于数额比较大不动产,上诉人有理由相信被上诉人是知晓该太原市购房相关政策。被上诉人在购房时未尽到审慎注意义务,应该承担其相应的过错责任。2.关于被上诉人要求解除合同是否应向上诉人支付违约金的问题。根据双方签订的《富力金禧城商品房认购书》及被上诉人向上诉人缴纳房款时所签订的《客户交款通知单》(编号1900006)备注信息中明确告知被上诉人,如被上诉人未约定交款,并超过60日,上诉人有权解除合同,上诉人解除合同的,被上诉人应按购房款的10%向上诉人承担违约金,即130448.2元。被上诉人逾期付款,上诉人解除合同,被上诉人应向上诉人支付解约违约金。被上诉人甄彦军辩称，首先，上诉人富力盛达房地产公司在一审曾提出反诉，要求甄彦军承担购房款10%的违约金，但富力盛达房地产公司没有交纳反诉费用。其在二审中又以违约金为由提出上诉，超过一审诉求范围的上诉请求不应得到支持。其次，甄彦军在家庭条件允许的情况下，想在太原购买房屋以备以后居住使用。买房前甄彦军也上网查询太原市是否存在限购政策，但未能找到准确的信息。之后，甄彦军前去开发商处咨询时富力盛达房地产公司的工作人员明确告知甄彦军不限购，可以办理产权手续。甄彦军在此情况下才向富力盛达房地产公司交纳了购房款，并且准备了银行流水、收入证明等为按揭贷款做准备的相关材料。富力盛达房地产公司提出以提供虚假材料的方式为甄彦军办理产权，此时，甄彦军才得知限购政策。答辩人甄彦军对太原市限购政策无法及时有效了解，但上诉人富力盛达房地产公司作为太原市本地的房地产企业，应当明知房地产政策，其刻意隐瞒限购政策的存在，向甄彦军虚构不存在限购的事实。在购房合同过程中，富力盛达房地产公司存在严重过错。最后，合同中约定上诉人行使解除权的甄彦军支付购房款的10%违约金。在富力盛达房地产公司先行违约的情况下，甄彦军以政策限购原因行使解除权。现富力盛达房地产公司要求甄彦军支付违约金于法无据。请求二审法院查清事实，维护基本的社会诚信，驳回上诉人富力盛达房地产公司的上诉请求。原审法院审理查明，2019年1月26日，原告甄彦军作为买受人（乙方）、被告富力房地产作为出卖人（甲方）签订了《太原富力金禧城商品房认购书》，认购书载明，甲方富力房地产，乙方甄彦军，身份证号×××，联系地址山西省大同市城区铁牛32楼4单元3号，乙方认购商品房地址为：中国太原富力金禧城-E3#-4单元-2301房，商品房用途为住宅，建筑面积89．71㎡，套内面积为67．68㎡，付款方式为A：乙方同意按商业按揭方式付款，商品房优惠认购价为人民币壹佰叁拾伍拾万肆仟肆佰捌拾贰元整（1304482元），乙方于本认购书时交付定金贰万元整，首期于2019年2月1日前交付房款的10％即人民币114482元（已扣除定金），第二期于2019年7月26日前交付房款的20％，即人民币260000元；乙方于2019年2月1日前申办按揭贷款，甲方不做任何保证和承诺，如乙方的申请未获银行批准乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书，并不退还定金；双方责任：1、在乙方交清本条第5款中所列的有关税费及首期专项维修基金（即：交付首期房价款时许交付首期专项维修资金）后，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》）。2、若乙方支付定金之日起五个工作日内未能依时交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金；若乙方签署《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行。该认购书还约定了其他条款。签订认购书当日，原告向被告交纳了购房定金20000元。2019年1月31日，原告在客户交款通知单上签字确认，客户交款通知单载明：尊敬的甄彦军女士／先生：您购买的太原富力金禧城--E3#-4单元-2301房，建筑面积为：89．71㎡，套内面积67．68㎡，总楼价1556512元，打折率：原价＊0．96＊0．97．0．9折后总价：1304482元；建筑面积单价14541．10元；您选择的付款方式为：商业按揭，缴款日期为：2019年1月26日打定金20000元，2019年1月31日首付114482元，2019年7月26日二次分期260000元，商业按揭910000元，公共维修基金8074元。上述订购单签订后，原告依约向被告富力房地产支付首付款114482元、二期分期款260000元及公共维修基金8074元。被告富力房地产对上述首付及二期分期款出具了山西增值税普通发票、及代收住宅专项维修资金的收据。另查明，2018年5月14日，太原市人民政府办公厅发布了并政办发［2018］23号文件，其中文件第一条载明：对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、拥有1套以上（含1套）城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城区六区内购买住房。原审法院认为，原告甄彦军与被告富力房地产签订《太原富力金禧城商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因原告甄彦军非本市户籍人员且无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明），属于本市住房限购对象，故双方之间的认购书在事实上不能履行，原告要求解除合同，本院予以支持。作为合同解除的后果，被告应将所收购房款及公共维修基金402556元返还给原告。限购政策在2008年5月出台，被告与原告签订认购书在2009年1月，签订合同时原告向被告提供了身份证，被告明知原告属于被限购对象，仍与原告签订认购书，对于原告无法履行合同之法律后果，被告自身存在过错，故无权向原告主张相应的解约违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定，判决如下：1、解除原告甄彦军与被告太原富力盛达房地产开发有限公司于2019年1月26日签订的《太原富力金禧城商品房认购书》；2、被告太原富力盛达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告甄彦军购房款及公共维修基金，共计402556元。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，上诉人富力盛达房地产公司在一审诉讼期间提出了反诉，要求解除富力盛达房地产公司与甄彦军签订的《太原富力金禧城商品房认购书》，并由甄彦军承担违约金130448.2元，但是，富力盛达房地产公司在法律规定的期限内没有缴纳反诉费1455元。本院认为，上诉人富力盛达房地产公司与被上诉人甄彦军签订的《太原富力金禧城商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，因被上诉人甄彦军非本市户籍人员且无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明），属于本市住房限购对象，故双方之间的认购书在事实上不能履行。双方均同意解除《太原富力金禧城商品房认购书》，本院予以准许。富力盛达房地产公司作为太原市本地的房地产企业，应当明知房地产政策，在甄彦军购房过程中，没有予以合理解释，而且仍然要求甄彦军支付全部购房款，否则承担违约责任，支付违约金130448.2元，但是，富力盛达房地产公司又明知，即使甄彦军如约缴纳了全部购房款，富力盛达房地产公司也无法给甄彦军办理涉案房屋的产权手续，在此，富力盛达房地产公司要求甄彦军承担违约责任，支付违约金130448.2元理由不足，本院不予采信。同时，富力盛达房地产公司在一审诉讼期间提出了反诉，要求解除富力盛达房地产公司与甄彦军签订的《太原富力金禧城商品房认购书》，并由甄彦军承担违约金130448.2元，但是，富力盛达房地产公司在法律规定的期限内没有缴纳反诉费1455元，应视为自动撤回反诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费7338元，由上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年十月二十三日书记员 吴 慧