湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1672号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐晶晶，女，1987年3月7日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：熊海云，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南竟业商业管理有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区。法定代表人：李竟，系公司总经理。委托诉讼代理人：王湘峰，男，1976年12月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系公司员工。委托诉讼代理人：李敏，女，1989年1月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，系公司员工。上诉人徐晶晶因与湖南竟业商业管理有限公司（以下简称竟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。徐晶晶上诉请求：维持（2020）湘0903民初1028号民事判决第一、二、三、五项，撤销（2020）湘0903民初1028号民事判决第四项，改判竟业公司退还徐晶晶履约保证金35400元。事实与理由：一、根据《某某商铺承包合同》，履约保证金不予返还的前提是徐晶晶存在违约行为而导致合同解除，而本案双方一致认可主要系不可抗力而导致合同解除，非因徐晶晶存在违约行为。因不可抗力解除合同，双方互不承担违约责任，合同没有约定履约保证金不予退还。《某某商铺承包合同》第十九条违约责任中19.8条规定：在甲（竟业公司）、乙（徐晶晶）双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除合同，除履约保证金不予返还外无须承担本合同项下其他违约责任。该19.8条属于十九条违约条款的内容，履约保证金不予返还的前提条件为徐晶晶存在违约行为；《某某商铺承包合同》第二十条约定：该商铺因不可抗力遭到严重破坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内，乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止合同，合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。双方一致同意解除合同的原因主要系2020年初的新冠肺炎疫情，故履约保证金竟业公司应当返还。二、竟业公司不返还履约保证金违背公平公正原则。竟业公司对进场的商户，不但收取门店租金，还收取了高额的进场费、履约保证金、质量保证金、水电费押金、运营管理费（从营业收入中抽取百分比点），连一审判决都认定《某某商铺承包合同》约定的权利义务失衡。徐晶晶等商户原以为某某商场有人气，殊不知进场后发现苦心经营所得的绝大部分利润都需付给商家，而且稍有不慎，各项押金等巨额费用很可能会被以“违约”为由致人财两空。徐晶晶租用商场狭小的场地经营小本生意，艰苦经营了几个月，如实交纳了高价房租、运营费、分摊了进场费等费用，本就已经亏损，加上新冠肺炎疫情这一不可抗力事件发生，致使严重亏损。而一场疫情，竟业公司既享受了减免优惠政策，又收取了各项押金、房租，不但无半点亏损，反而通过解约收取进场费、保证金等获利，故竟业公司不退还履约保证金显失公平。竟业公司答辩称：一、本案中双方就解除合同达成一致意见，合同解除时，合同没有到期，根据《某某商铺承包合同》第19.8条约定，竟业公司无需退还徐晶晶履约保证金。二、一审判决认定双方签订的《某某商铺承包合同》系双方平等自愿签订，合法有效，徐晶晶对合同约定内容知情，且充分了解，竟业公司没有违反公平公正的原则。徐晶晶向一审法院起诉请求：判令竟业公司退还徐晶晶交纳的两商铺商场进场费62000元、半个月租金5900元、水电预存款4000元、质量保证金2万元、履约保证金35400元等合计127300元。竟业公司向一审法院反诉请求：1.判令解除竟业公司与徐晶晶分别于2019年7月29日和2019年9月24日签订的两份《某某商铺承包合同》（合编号分别为2019******和2019******）；2.判令徐晶晶向竟业公司支付延迟履行违约金，标准：对于2019******编号合同，以35400元为基数，按照1‰/日从2020年2月15日起支付至合同解除之日止，暂计算到3月14日的违约金为1026元：对于2019******编号合同，以35400元为基数，按照1‰/日从2020年3月15日起支付至合同解除之日止，暂计算到2020年4月14日的违约金为1062（35.4×30=1062）元；3.判令徐晶晶向竟业公司支付承包经营费：2019******编号合同项下的承包经营费从2020年2月15日支付至双方合同解除之日止，暂计算至2020年3月14日的承包经营费为5900元，之后的承包经营费按照5900元/月的标准继续计算，2019******编号合同项下的承包经营费从2020年3月25日起计算至双方合同解除之日止，暂计算至2020年4月24日的承包经营费为5900元，之后的承包经营费按照5900元/月的标准继续计算；4.判令徐晶晶将其承包经营的某某A0*和A0*号商铺立即完好交还给竟业公司，若未按期完好交还的，从合同解除之日起至实际交还之日止徐晶晶向竟业公司按照23600元/月的标准支付占用费；5.确认竟业公司无需向徐晶晶退还进场费62000元及履约保证金35400元；6.判令徐晶晶承担本诉及反诉的所有诉讼费用以及竟业公司花费的律师费15000元。一审法院查明，竟业公司系益阳印象汇内某某商铺合法承租人，对该商铺有经营管理权。2019年7月29日，徐晶晶（乙方）与竟业公司（甲方）签订《某某商铺承包合同》（合同编号2019******）及相应附件，约定徐晶晶承租某某A0*号商铺，经营周记麻辣烫项目，承包经营期限为58个月，自进场日开始计算即自2019年7月29日起至2024年6月13日止。合同第七条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付17700元，相当于3个月承包经营费标准作为履约保证金。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的承包经营费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方从履约保证金中相应扣除乙方欠付的承包经营费并不免除乙方应当承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该商铺迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。乙方应在本合同签订当日向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。本合同终止且确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条约定，该商铺的承包经营费按计费面积计付，乙方计费日开始承担该商铺的承包经营费，标准5900元/月，并自2020年7月15日起按年递增。本合同项下的承包经营费支付方式为承包经营费采取按半年支付一次的方式预交，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交费期的承包经营费。本合同项下首期承包经营费应于本合同签订当日支付，承包经营期间为2019年8月15日至2020年2月14日，应交承包经营费35400元。第十六条约定，在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方。第十九条约定，在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任。第二十条约定，该商铺因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，甲乙双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内，乙方既无法继续经营，双方无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。第二十二条约定，双方在本合同项下发生纠纷，双方协商解除，协商不成，则守约方应向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉。守约方所支付的诉讼费、财产保全费、财产保全保险费、律师费、鉴定费等所有诉讼费用均应由违约方承担。《商铺承包优惠政策确认书》中约定：对某某A0*号商铺优惠如下：1.进场费优惠至31000元。2.起始月租金优惠至5900元。3.水电费预存2000元。4.押金17700元，开业起分6期支付，每期2950元。后徐晶晶交纳了进场费31000元、质量保证金10000元（2019年7月29日收款收据载明收A0*铺押金12000元）、履约保证金（押金）17700元（2019年9月23日收据载明收A0*/0*三个月押金全款35400元）、水电费预存2000元、A0*号商铺至2020年2月14日的承包经营费35400元。2019年9月26日，徐晶晶（乙方）与竟业公司（甲方）签订《某某商铺承包合同》（合同编号2019******）及相应附件，约定徐晶晶承租某某A0*号商铺，经营良卤道项目，承包经营期限为57个月，自进场日开始计算即自2019年9月26日起至2024年6月13日止。本合同项下首期承包经营费应于本合同签订当日支付，承包经营期间为2019年9月26日至2020年3月25日，应交承包经营费为35400元。《商铺承包优惠政策确认书》中约定：对某某A0*号商铺优惠如下：1.进场费优惠至31000元。2.起始月租金优惠至5900元。3.水电费预存2000元。上述合同其他权利义务约定同徐晶晶、竟业公司2019年7月29日签订的《某某商铺承包合同》（合同编号2019******）的约定。后徐晶晶交纳了进场费31000元、质量保证金10000元（竟业公司制作的良卤道应补交/退款明细表载明）、履约保证金（押金）17700元、水电费预存2000元、A0*号商铺至2020年3月25日的承包经营费35400元。徐晶晶租赁A0*、0*号商铺后进场经营，2020年2月24日，竟业公司工作人员向徐晶晶发送了《费用催缴通知单》，通知书提到基于新冠疫情的不可抗力，竟业公司向商户提供了一些优免政策，根据商户交费的时间先后给予不同程度的承包经营费的减免，通知书中明确截止至2020年3月9日缴款的按照合同正常收取承包经营费。新冠疫情期间，涉案商铺一直关门歇业。至2020年3月初，徐晶晶以经营亏损和疫情影响为由，向竟业公司申请退铺，竟业公司在审批徐晶晶的退铺申请过程中，制作了《某某商铺退铺审批表》，载明：申请时间2020.3.5，退场时间2020.3.15。徐晶晶在该审批表上书面陈述退铺原因为生意不好、亏损，再加疫情导致亏损更为严重。竟业公司营运部意见：根据合同相关规定，同意退铺。工程部意见：根据合同相关条款恢复原貌，同意退铺。总经理（竟业公司的法定代表人）意见：同意退铺，财务核算费用，法务走流程。签名：李竟。落款日期均为2020.3.5。2020年3月19日，徐晶晶向竟业公司提交《申请退费报告》。当日，徐晶晶拆除了商铺的主要经营设备，实际退出了A0*、0*号商铺的经营。竟业公司对徐晶晶于2019年3月19日停止经营的事实无异议。A0*、0*号商铺自2020年1月21日至2020年3月25日产生水电费共计694元，竟业公司于2020年3月26日就水电费发出了缴费通知单。因竟业公司名下的铺面设计为开放式摊位的形式，故徐晶晶并不持有A0*、0*号商铺的钥匙。2020年4月14日，因本案纠纷，竟业公司与湖南江荣律师事务所签订《委托代理合同》，湖南江荣律师事务所指派何帅担任竟业公司的诉讼代理人，约定律师代理费15000元。4月20日，湖南江荣律师事务所开具了15000元的增值税发票。一审法院认为，本案的争议焦点：一、徐晶晶、竟业公司之间是否系商铺租赁合同关系及合同解除和商铺交付问题。二、徐晶晶自2020年3月5日起未交承包经营费的行为是否构成违约，是否应当就此承担违约责任的问题。三、因双方合同解除产生的承包经营费、进场费、质量保证金、履约保证金及水电预存费等费用的支付与退还问题。关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。徐晶晶、竟业公司所签《某某商铺承包合同》的内容符合租赁合同的法律特征，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，徐晶晶、竟业公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，受法律保护。竟业公司关于双方之间系承包经营合同关系的抗辩主张不能成立，不予支持。徐晶晶在合同期限届满前于2020年3月5日向竟业公司申请退铺，竟业公司于当日在审批表中表示同意退铺，并随即向徐晶晶出具两个商铺的应补交/退款明细表，徐晶晶对该审批表内容和竟业公司核准的退费内容均知情，还持有审批表及退款明细表的复印件，可见竟业公司同意退铺的意思已经通知了徐晶晶，徐晶晶对此产生了信赖，并履行了合同解除后搬离商铺的义务，故认为徐晶晶、竟业公司已经以书面形式达成了解除合同的一致意见，双方就合同结算和清理条款存在争议不影响合同合意解除的法律效力。竟业公司主张“该审批表仅为内部管理流程文件，不等同于对外意思表示，不能证明竟业公司同意解除合同”的反驳意见不能成立，不予采纳，确认徐晶晶、竟业公司于2019年7月29日和2019年9月26日签订的《某某商铺承包合同》已由双方协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同自通知到达对方时解除，退铺审批表载明双方就退铺达成一致意见的时间为2020年3月5日，故确定合同的协议解除时间为2020年3月5日。双方虽未签署商铺交还确认书，但徐晶晶于2020年3月19日拆除了商铺的主要经营设施，停止铺面经营，竟业公司对该事实知情且不持异议，根据合同约定，竟业公司有权自行处置商铺及其内置物，竟业公司自徐晶晶撤出之日起即取得了商铺的实际控制权，应当视为徐晶晶已经交付商铺，故认定商铺交付时间为2020年3月19日。关于争议焦点二。竟业公司主张“因徐晶晶违约，竟业公司依约行使单方解除权，徐晶晶应承担违约责任”并提起相应反诉请求，根据庭审查明的事实，竟业公司于2020年2月24日向徐晶晶发出费用催缴通知单，通知单上确定了交费的最后优免期限为3月9日，而徐晶晶在3月5日就提出解除合同，在双方解约磋商期内徐晶晶未交纳承包经营费的行为，并在合同解除后拆除主要经营设施、退出经营的行为不应认定为违约。双方于2020年3月5日协商解除合同后，互不承担违约责任，对竟业公司以徐晶晶违约为由请求解除合同及支付迟延履行违约金的反诉请求，不予支持。关于争议焦点三。徐晶晶、竟业公司解除合同后，双方应依约处理合同解除后的欠费、退费问题。徐晶晶主张竟业公司应给予租金减半的优惠，但徐晶晶未达到竟业公司承诺给予优免的条件，且竟业公司不同意减免，对徐晶晶要求竟业公司减免半个月租金5900元的诉讼请求，不予支持。徐晶晶为A0*、0*号商铺预存了水电费共计4000元，同时尚有水电费694元没有支付给竟业公司，扣除拖欠的水电费后，竟业公司应退还水电费为3306元。徐晶晶为A0*、0*号商铺交纳了质量保证金共2万元，竟业公司没有举证证明存在需要按照合同约定扣除的情形，故竟业公司应按约退还给徐晶晶。徐晶晶为A0*、0*号商铺交纳了履约保证金共35400元，根据合同的约定，在徐晶晶、竟业公司协商达成一致后，经徐晶晶提前通知竟业公司，可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担其他违约责任，故徐晶晶提前解除合同，履约保证金35400元不应退还。徐晶晶为A0*、0*号商铺交纳了进场费共62000元，双方对该费用的性质以及解除合同时如何处理没有约定。一审法院认为，竟业公司对所有商户均收取进场费，且在商户期满退租后新商户进场时也收取约定的进场费，竟业公司将商铺出租，除收取商户承包经营费外，还收取了商户履约保证金、质量保证金、进场费、运营管理费（需达到约定月营业额），对竟业公司的合同权利有充分保障，若提前解除合同时进场费全部归竟业公司所有，明显造成徐晶晶、竟业公司权利义务失衡。竟业公司主张为打造铺位所在美食城投入了大量的装修、配套、广告宣传等成本，徐晶晶使用竟业公司的铺位及商业平台，应当以进场费的形式分担该部分成本。一审法院认为竟业公司作为出租人，投入资金提供符合经营条件的租赁物系法定义务，承租人已经以承包经营费、运营管理费的方式支付了使用租赁物的对价。涉案进场费应当理解为使用租赁物的对价的一种形式，根据公平原则，认定按租赁期限按月分摊进场费，租赁期内及合同解除之日至徐晶晶撤离之日（2020年3月19日）已经发生的部分，为31000元÷5年÷12个月×（7个月21天+5个月23天），共计6959元，由徐晶晶支付给竟业公司，合同解除后，剩余未发生的部分，共计55041元，由竟业公司返还给徐晶晶。综上，竟业公司应返还徐晶晶水电费3306元、质量保证金2万元、进场费55041元，徐晶晶诉讼请求中超过部分，不予支持。竟业公司反诉要求徐晶晶支付A0*、0*号商铺至解除合同之日的承包经营费，A0*号商铺的承包经营费已付至2020年3月25日，A0*号商铺的承包经营费已付至2020年2月14日，至2020年3月19日徐晶晶实际撤离商铺时，徐晶晶还应向竟业公司支付A0*号商铺的承包经营费6883元。竟业公司反诉要求徐晶晶完好交还A0*、0*号商铺给竟业公司，徐晶晶于2020年3月19日搬离商铺，拆除了主要经营设施，且徐晶晶并不掌握两商铺的钥匙，商铺一直处于竟业公司管理控制之下，故认定徐晶晶已将A0*、0*号商铺交还给竟业公司。竟业公司另反诉要求徐晶晶支付律师费15000元，因合同约定由违约方承担律师费，在徐晶晶未被认定为违约的情况下，对该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认徐晶晶与湖南竟业商业管理有限公司于2019年7月29日和2019年9月26日签订的两份《某某商铺承包合同》已于2020年3月5日解除；二、湖南竟业商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还徐晶晶预交水电费3306元、质量保证金2万元、进场费55041元；三、徐晶晶于判决生效之日起十日内向湖南竟业商业管理有限公司支付“某某”A0*号商铺的承包经营费（租金）6883元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回徐晶晶的其他诉讼请求；五、驳回湖南竟业商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2850元，减半收取1425元，由徐晶晶负担152元，由湖南竟业商业管理有限公司负担1273元；反诉案件受理费1412元，由徐晶晶负担66元，由湖南竟业商业管理有限公司负担1346元。二审中，徐晶晶未提交新证据。竟业公司提供了以下证据：证据1、周记麻辣烫（A0*门面）会员充值凭证，证据2，财务明细记录，证据3，微信聊天记录，证据1-3的证明目的：竟业公司应向徐晶晶收取A07门面质量保证金1万元，但是徐晶晶没有交纳该1万元，竟业公司在徐晶晶所经营的周记麻辣烫享有1万元销费金额，作为徐晶晶应交纳的质量保证金。一审判决竟业公司应当退还徐晶晶1万元质量保证金，那么竟业公司没有消费的1万元，徐晶晶应当退还竟业公司。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。针对竟业公司提供的证据，徐晶晶质证认为：证据1，真实性没有异议；证据2，真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，1万元销费金抵1万元质量保证金，是竟业公司安排的，徐晶晶不知情，表格系竟业公司单方制作。证据3，真实性无异议，与本案的关联性有异议。上述1万消费金额系抵1万元履约保证金。徐晶晶一审提交了一份竟业公司于2019年9月23日出具的收取35400元履约保证金的收据，上面写明1万元是充值。竟业公司应返还35400元履约保证金，上述1万元没有消费就不存在退还。针对竟业公司提供的证据，本院认证如下：竟业公司提交上述证据拟证明竟业公司在徐晶晶所经营的周记麻辣烫享有1万元的销费金额，该1万元应抵扣竟业公司退付徐晶晶的质量保证金。因竟业公司在一审中未提出该诉讼主张，一审判决后亦未对此提出上诉，竟业公司可就该主张另行主张权利，本院在本案中对竟业公司提供的上述证据不予审查。一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，案涉的两份《某某商铺承包合同》第十九条违约责任中19.8条约定：在甲（竟业公司）、乙（徐晶晶）双方协商达成书面一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点为竟业公司是否应返还徐晶晶履约保证金35400元。徐晶晶与竟业公司签订的两份《某某商铺承包合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。履约保证金是指合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。根据《某某商铺承包合同》19.8条之约定，应认定双方约定徐晶晶如提前解除合同，徐晶晶交纳的履约保证金竟业公司不予退还，而不以徐晶晶存在违约行为为前提；本案虽出现了不可抗力因素，但不可抗力并没有使案涉商铺遭到严重损坏，使徐晶晶无法继续经营，故本案合同解除后双方责任的承担不能依据《某某商铺承包合同》第二十条之规定；一审根据本案的实际情况，已根据公平原则，按租赁期限按月分摊了进场费，对合同解除后，剩余未发生的部分，由竟业公司返还了徐晶晶。故因徐晶晶提前解除合同，双方协商达成一致意见，根据《某某商铺承包合同》19.8条之约定，徐晶晶交纳的履约保证金不予返还。一审判决竟业公司不予返还履约保证金正确，二审予以维持。综上所述，徐晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费685元，由徐晶晶承担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年十月二十三日书记员  王思雷