广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初860号 原告：李中营，男，1979年7月15日出生，壮族，住广西扶绥县昌平乡中华村陇锦屯2队**，现住扶绥县。 委托诉讼代理人：梁贵，广西进安律师事务所执业律师。 被告：伍尚实，男，1972年10月16日出生，汉族，住广西扶绥县新宁镇新华路**，现住钦州市。 托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 第三人：韦汉艳，女，壮族，1972年4月16日出生，，住扶绥县 托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 原告李中营诉被告伍尚实房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年7月24日，本院依法追加了韦汉艳为本案的第三人参加本案诉讼。李中营及其委托诉讼代理人梁贵，伍尚实、韦汉艳及其委托诉讼代理人钟志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李中营向本院提出诉讼请求：判令伍尚实立即为李中营办理房屋转让过户手续,将位于扶绥县房屋产权变更登记于李中营名下,并承担房屋产权变更登记所有费用。事实与理由：李中营与伍尚实系朋友关系。2004 年11月伍尚实找李中营协商,同意将其位于扶绥县三房二厅住房以买卖方式转让给李中营。李中营与伍尚实协商约定,房屋转让价为65000元,李中营先向伍尚实预付30000元,伍尚实收到预付款后李中营即对转让房屋拥有使用权和居住权,房屋转让余款待房屋产权转让过户手续办理后再支付。协商后李中营向伍尚实支付30000元预付款,伍尚实将转让房交给了李中营,李中营当月搬进转让房居住。2006年1月12日李中营与伍尚实补签《楼房转让协议书》,伍尚实在《协议书》里明确自愿将位于扶绥县房产管理所大院内享有全产权的职工宿舍楼第一层三房一厅房屋(即扶绥县)转让给李中营,承认已于2004年11月收到李中营支付的30000元预付款。李中营与伍尚实还在《协议书》约定:待办清房产所有权证过户手续，(李中营)一次性全部付清余下的转让金35000元;房产转户手续费由甲方(伍尚实)负责办理,所需费用由甲方负责。《协议书》补签后,伍尚实却没有依约为李中营办理房屋转让过户手续，李中营多次催促伍尚实都不予以办理。2008年6月伍尚实通过手机对李中营说,李中营须多付10000元房屋转让预付款,并说伍尚实收到李中营多付的10000预付款后即为李中营办理房屋转让过户手续。为能尽快办理房屋转让过户手续,李中营于2008年6月22日将10000元房屋预付款通过银行转给了伍尚实,然而伍尚实收到款项后仍不为李中营办理过户手续,一直拖延至今。李中营认为,李中营与伍尚实约定的房屋转让及补签的协议书是双方的真实意思表示,没有违反国家法律法规，转让约定及协议合法有效。李中营已向伍尚实支付房屋转让预付款义务,伍尚实应及时为李中营办理办理房屋转让过 户手续,伍尚实拖延不办理严重侵害了李中营合法权益。为此特提起诉讼,望法院支持李中营的诉讼请求。 伍尚实辩称：1.涉案的房产是二被告夫妻共同财产，二被告于1999年登记结婚，婚后2001年6月才取得讼争房屋的产权证。2004年11月，伍尚实在没有经过配偶韦汉艳的同意，擅自将夫妻共有房屋出售给李中营，房屋买卖协议应属无效；2.李中营的行为不构成善意取得。2004年双方签订合同房款总价为65000元，折合每平方米仅812元，明显低于当时额市场价每平方1400元。3.本案存在情势变更的事实。签订协议时议定的房价仅为65000元，现在讼争房屋已经上涨到400000元，这是双方当事人都无法遇见的，且李中营已经占用了十几年，剩下的25000元至今未交付，本案的房屋买卖协议尚在履行当中，尚未终结。因此，根据法情势变更原则，伍尚实和韦汉艳认为，李中营业应当将协议中房款总价变更为130000元，即李中营需再支付伍尚实90000元房款。 韦汉艳的陈述意见与伍尚实的答辩意见一致。 经审理查明：李中营与伍尚实系朋友关系，2004年11月伍尚实与李中营协商,约定将其位于扶绥县三房二厅住房（即讼争房屋）以转让给李中营，房屋转让价为65000元,李中营先预付30000元,待办清房屋产权转让过户手续办理后再一次性支付余下35000元，协议还约定“房产转户手续由伍尚实负责办理，所需费用也由伍尚实负责”。李中营于当月向伍尚实支付30000元预付款并入住房屋至今。2006年1月12日双方补签《楼房转让协议书》对上述约定进行确认。2008年6月22日，李中营通过银行转账再次向伍尚实支付 10000元房款，即李中营前后一共支付给伍尚实房款40000元。 另查明，讼争房屋的所有权证存根中记载讼争房屋为“房改出售的成本价房，总价款为27619.12元，总建筑面积为81.52㎡”等事项。存根资料显示，1996年11月18日，扶绥县房管所对涉案房产签发了一份《房地产买卖申请审批书》并与伍尚实签订了《公有住房买卖契约》，审批书中载明“甲方（买方）即扶绥县房产管理所所将讼争房屋变动登记到乙方（买方）即伍尚实名下，原产权证号码为1301388，变动日期为1993年10月31日，变动原因为房改出售。”买卖契约则约定了“扶绥县房产管理所自愿将讼争房屋出售给伍尚实，双方同意于1993年10月31日正式交付房产”等事项。2001年6月12日，扶绥县房产管理所签发扶房权证新宁字第××号产权证，产权证上记载房屋所有人为伍尚实。 再查明，伍尚实与韦汉艳为夫妻关系，两人于1999年11月8日登记结婚。 以上事实有《房屋转让协议》、《转账凭单》、《房屋所有权证存根》材料以及《庭审笔录》予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案讼争房屋产权已于1993年10月31日由扶绥县房产管理所变更至伍尚实名下，虽然产权证的发证日期为2001年6月12日，但产权证的作用是对房产权利的一种行政上确认以及起到对外的公示作用，并不能依此判定权利人实际获得房屋所有权的日期，伍尚实获得房屋所有权的日期应当以双方签订的买卖契约的房产交付日期1993年10月31日为准，而该日期在伍尚实结婚之前，因此，讼争房屋英应属伍尚实婚前的个人财产，故伍尚实、韦汉艳主张房屋出售协议未经共有人的同意而无效的辩解，没有事实和法律的依据，本院不予采信。韦汉艳称对房屋出卖一事不知情的陈述明显与与常理不符，本院 依法不予采信。本案中，伍尚实已收到李中营40000元购房预付款，并且已经于2004年11月实际向李中营交付了讼争房屋，李中营占有该房屋后使用至今，而两人一直未提出异议，房屋买卖协议应属有效，故李中营要求伍尚实办理房屋权属变更手续的以及由伍尚实承担房产过户费用的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。被告在讼争房屋过户条件成就后，拒绝履行过户义务，有悖诚信，显属无理，应负此次纠纷的全部责任，伍尚实、韦汉艳提出根据情势变更原则李中营仍需支付90000元的主张，没有事实和法律的依据，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告伍尚实于本判决生效之日起十日内协助原告李中营办理位于扶绥县三房二厅住房的产权变更登记；变更登记手续，所需过户费用等由被告伍尚实承担。 本案受理费1426元，由被告伍尚实负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  甘晏全 人民陪审员  罗桂凤 人民陪审员  钟秋云 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  甘璧霆 书 记 员  黄艳娇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。