上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9739号上诉人（原审被告）：周春英，女，1959年3月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住浦江镇。上诉人（原审被告）：郑剑明，男，1958年8月5日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住浦江镇。上诉人（原审被告）：郑菲菲，女，1986年5月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住浦江镇。三上诉人共同委托诉讼代理人：蔡绍辉，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付宋梅，女，1990年10月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。上诉人周春英、郑剑明、郑菲菲因与被上诉人付宋梅排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初42670号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周春英、郑剑明、郑菲菲上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人向案外人周某、顾某购买本市浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）后，涉案房屋却在分家析产案件中被判决归属于康某1所有，未考虑涉案房屋实际已经由上诉人居住的情况。上诉人申请再审，期间被上诉人与康某1签订买卖合同，在未至现场看房的情况下完成购房手续，被上诉人的行为具有明显恶意。如本案生效，则上诉人无其他地方可居住，周某夫妇也无履行能力，上诉人一家将面临钱房两空的局面。被上诉人付宋梅辩称：涉案房屋已经生效判决确认归康某1所有，被上诉人曾在2016年4月提起诉讼要求上诉人搬离，因另案发回重审，考虑到审限问题，所以撤回2016年排除妨害的诉讼请求。被上诉人是善意第三人，且已经办理产权证书。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。付宋梅向一审法院起诉请求：1.判令周春英、郑剑明、郑菲菲迁出系争房屋；2.判令周春英、郑剑明、郑菲菲向付宋梅按照每月人民币1,200元标准支付自2013年5月3日起至实际搬离系争房屋之日止的租金。一审法院认定事实如下：周某与周春英为兄妹关系，周某与顾某系夫妻。康某1户籍登记为周某、康某2（周某前妻，1997年去世）养女。1991年，有关部门颁发农村宅基地使用证，康某2名下登记了上海市闵行区XX镇XX村XX组XX丘（XX）建筑面积68平方米的平房两间，在宅基地使用权审核表上登记了周某、康某2、康某1三人名字。1997年4月康某2去世后，周某又出资建造约32平方米平房一间。2005年12月，原康某2名下位于闵行区XX镇XX村XX组的房屋遇动迁，周某以被拆迁人名义与拆迁人签订《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》和《拆迁货币补偿结算清单》，安置浦雪路房屋、浦鸥路房屋两套。2006年1月18日，周某、顾某（甲方）与周春英（乙方）签订《住房转让合同》，约定甲方将建筑面积75.93平方米的浦雪路房屋转让给乙方，总价341,545元，甲方必须按政府规定五年后负责把房屋产权过户给乙方周春英名下。2007年1月25日，周春英通过中国工商银行向周某转账21万元，之后陆续支付6万元现金。另，动迁当时，王建华、孙锦明分别划转自己名下的安置面积11平方米、29.30平方米至周某名下，为此，周春英向两人分别支付了3,850元和14,370元，合计18,220元。嗣后，周春英居住使用浦雪路房屋至今。2008年9月10日，周某支付浦雪路房屋购房款232,485元。2008年10月13日，浦雪路房屋登记至周某名下。2009年6月10日，康某1以周某为被告向一审法院提起分家析产、法定继承纠纷诉讼。一审法院于2009年12月10日作出（2009）闵民一(民)初字第8154号判决：一、浦雪路房屋产权归康某1所有；二、浦鸥路房屋产权归周某所有；三、康某1给付周某17万元。判决后，周某不服，提起上诉，本院于2010年6月11日判决驳回上诉，维持原判。2013年2月7日，案外人康某1（卖售人、签约甲方）与付宋梅（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方受让甲方自有的XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋建筑面积75.93平方米，转让价款共计125万元；甲、乙双方同意，甲方于2013年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于签订本合同当日向甲方支付38万元（含定金），乙方向银行申请贷款金额87万元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后，直接由贷款银行支付甲方；甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲、乙双方协商一致，此次交易过程中产生的税费都由乙方承担，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益；甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用进行结算等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，系争房屋于2013年5月3日过户登记至付宋梅名下。一审法院另查明，2011年5月17日，周春英以周某、康某1、顾某为被告向一审法院提起诉讼，要求周春英、郑剑明、郑菲菲返还购房款341,545元并赔偿房价损失569,615元，要求康某1赔偿装修损失3万元。一审法院于2011年8月23日作出（2011）闵民五(民)初字第206号判决：一、周某、顾某向周春英返还购房款288,220元，并支付赔偿款479,700元；二、康某1向周春英支付装修补偿款30,000元；三、驳回周春英的其余诉讼请求。判决后，周春英、周某、顾某不服，提起上诉，二审法院于2011年11月2日判决驳回上诉，维持原判。后该案由上海市高级人民法院指令再审，由本院再审后发回一审法院重审。重审过程中，周春英明确诉讼请求为判令周某、康某1、顾某继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋过户手续。一审法院审理后，于2017年9月30日作出（2015）闵民五(民)再重字第2号民事判决，认为周春英与周某、顾某之间就浦雪路房屋签订的房屋买卖合同系真实意思表示，于法无悖，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，浦雪路房屋已由康某1转让给付宋梅并登记至付宋梅名下，房屋上现存为第三人杨浦支行、案外人简贰元设定的抵押权，且为广东省惠州市公安局惠城区分局查封。从房屋权属现状看，系争房屋买卖合同目前不具备继续履行的现实可能性。在法院充分释明法律风险后，周春英仍然坚持要求判令周某、康某1、顾某继续履行房屋买卖合同，一审法院对此诉讼请求难以支持，故判决驳回了周春英的诉讼请求。此后，周春英于2018年5月起诉至一审法院，请求判令周某、康某1、顾某返还购房款288,220元、赔偿周春英损失2,491,780元，并请求判令付宋梅应该承担获利的连带责任。一审法院审理后，于2019年3月5日作出（2018）沪0112民初15879号民事判决，判令周某、顾某返还周春英房款288,220元，周某、顾某赔偿周春英房屋增值损失以2,491,780元计，并驳回周春英的其他诉讼请求。该判决作出后，周春英不服提起上诉，本院审理后于2019年10月8日作出（2019）沪01民终7591号民事判决（以下简称7591号案件），认为周春英与周某、顾某就涉案房屋于2006年1月18日签订的《住房转让合同》是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。上述合同签订后，周春英支付了部分房款，周某也将房屋交付给周春英居住使用。此后，康某1以周某为被告提起了涉及涉案房屋的分家析产、法定继承纠纷诉讼。经法院审理，最终涉案房屋判归康某1所有，周某对该房屋不再享有所有权，故也无法继续履行其在《住房转让合同》中将房屋过户至周春英名下的义务。虽周春英曾就合同继续履行，办理房屋过户手续问题向法院提起过诉讼，但被法院于2017年9月30日判决驳回。周春英遂就合同无法继续履行，应予解除及解除后果的处理等问题提起本案诉讼。故本案的争议焦点为在合同应予解除的情况下，违约责任方范围如何确定以及违约方承担违约责任大小如何合理确定。周春英系根据买卖合同提起了违约之诉。根据在案事实，与周春英订立《住房转让合同》的合同相对方为周某、顾某两人，康某1、付宋梅并非合同相对方。周春英本案中突破合同的相对性，要求康某1、付宋梅在上述《住房转让合同》解除后所涉及的返还已付购房款、赔偿损失等合同解除的后果处理事项中承担共同或连带责任，但并未就此提供相应的确实而充分的事实根据和法律依据。根据合同的相对性原则，《住房转让合同》解除项下所涉后果处理事宜的违约责任方应为周某、顾某，应由该两人承担相应的违约责任。因此，一审判决周某、顾某返还周春英已付房款288,220元，当属无误。关于涉案《住房转让合同》中违约方承担违约责任大小如何合理确定的问题，根据本案实际情况所确定的以2018年8月20日作为评估基准日计算的涉案房屋增值部分的损失2,491,780元。在周春英诉周某、康某1、顾某房屋买卖合同纠纷的另案审理过程中，康某1针对周春英提出的周某、顾某、康某1返还购房款341,545元并赔偿房价损失569,615元，康某1赔偿装修损失30,000元的诉请，曾表示自愿补偿周春英装修补偿费3万元。本案中，康某1虽未到庭参加诉讼，但根据康某1另案中于法不悖的该意思表示，在本案处理《住房转让合同》解除事项时，可予以准许，由康某1承担周春英的装修损失3万元。本案一审审理过程中，依据周春英的申请，上海城市房地产估价有限公司就涉案房屋的价值进行了评估，该公司于2018年9月5日作出的估价报告载明案涉房屋的价值为2,780,000元（包括室内固定装修及部分不易移动设施、设备现值），上述价值评估的时点为2018年8月20日。一审依据上述事实确定了周某、顾某应赔偿周春英的房屋增值损失额2,491,780元；但根据康某1曾表示自愿补偿周春英装修补偿费3万元的意思表示，上述周某、顾某应赔偿周春英的房屋增值损失额2,491,780元中应扣减康某1自愿承担装修补偿款3万元的部分，故周某、顾某应赔偿周春英的房屋增值损失额最终为2,461,780元。据此，本院判令：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15879号民事判决第一项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初15879号民事判决第二、三项；三、周某、顾某应于判决生效之日起十日内赔偿周春英房屋增值损失额人民币2,461,780元；四、康某1应于判决生效之日起十日内支付周春英装修补偿费人民币30,000元；五、驳回周春英的其余诉讼请求；六、驳回周某、顾某的其余诉讼请求。一审法院还查明，康某1于2010年起诉至一审法院，请求判令周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋并支付房屋使用费。付宋梅于2016年4月22日起诉至一审法院，请求判令周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋并支付租金。此后付宋梅撤回了该案诉讼。一审法院认为，周春英与周某、顾某就涉案房屋于2006年1月18日签订的《住房转让合同》是当事人的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。买卖合同签订后，周春英支付了部分房款，周某也将房屋交付给周春英。周春英、郑剑明、郑菲菲基于该买卖合同占有使用系争房屋至今。此后经康某1所诉之分家析产、法定继承纠纷案件的审理，判决系争房屋判归康某1所有，周某对该房屋不再享有所有权，故也无法继续履行其在《住房转让合同》中将房屋过户至周春英名下的义务。且周春英曾起诉要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼也经判决予以驳回。同时，周春英因合同无法继续履行，在合同应予解除的情况下，就解除后果的处理等问题提起诉讼。现经审理，（2019）沪01民终7591号民事判决已对合同解除的后果予以处理，判决由周某、顾某返还周春英房款288,220元，周某、顾某赔偿周春英房屋增值损失额2,461,780元，康某1支付周春英装修补偿费30,000元。在合同应予以解除并对解除后果进行处理的情况下，周春英原基于买卖合同占有系争房屋的基础已予以终止，周春英、郑剑明、郑菲菲继续占有系争房屋已无依据。付宋梅作为系争房屋的现有产权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，付宋梅依法可享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利，其要求周春英、郑剑明、郑菲菲搬离系争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于付宋梅主张的租金，系要求周春英、郑剑明、郑菲菲支付房屋占用期间的使用费。一审法院认为，周春英、郑剑明、郑菲菲原基于房屋买卖合同占有系争房屋，在该买卖合同尚未被认定无效、撤销或解除的情况下，周春英、郑剑明、郑菲菲非为非法占有人，付宋梅向周春英、郑剑明、郑菲菲主张此期间段的房屋占有使用费并无依据，一审法院不予支持。然周春英此后另行起诉，就合同解除后果要求予以处理，（2019）沪01民终7591号民事判决于2019年10月8日作出并生效，已针对合同解除及合同解除的后果予以处理，周春英、郑剑明、郑菲菲继续占有已无依据，付宋梅要求其支付房屋占有使用费于法有据，一审法院予以支持。同时考虑到周春英、郑剑明、郑菲菲搬离房屋的合理期限，又付宋梅于2019年11月2日起诉至一审法院，一审法院确认周春英、郑剑明、郑菲菲自2019年11月2日起支付向付宋梅支付占有使用费。至于付宋梅主张的占有使用费标准，并未高于系争房屋的市场租赁价格，一审法院予以支持。故周春英、郑剑明、郑菲菲应按照每月1,200元的标准，向付宋梅支付自2019年11月2日起至搬离之日止的房屋占有使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，于二〇二〇年五月六日作出判决：一、周春英、郑剑明、郑菲菲于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、周春英、郑剑明、郑菲菲于判决生效之日起十五日内，按照每月1,200元的标准向付宋梅支付自2019年11月2日起至搬离之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由周春英、郑剑明、郑菲菲负担。二审中，上诉人提供：1、民事裁定书，证明周春英申请对7591号案件再审，被裁定驳回；2、执行裁定书，证明周某、康某1、顾某未按照7591号生效判决确定的义务履行，周春英申请强制执行，但因被执行人无可供执行之财产，法院裁定终结执行。被上诉人对前述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。鉴于前述证据所证明之事实，与本案无关，本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案的争议焦点在于上诉人对涉案房屋的占有是否有合法依据。尽管上诉人曾与周某、顾某就涉案房屋签订过住房转让合同并实际占有该房，但因上诉人已经起诉要求解除合同，赔偿损失，法院也已经以7591号生效判决予以支持，上诉人基于原住房转让合同而合法占有涉案房屋的情形已经不复存在。被上诉人要求上诉人搬离涉案房屋，于法有据，一审法院判决支持，本院予以维持。上诉人认为前案判决错误导致其可能出现钱房两空的境地，对此，本院认为前案判决至今未被再审改判，生效判决的实际执行情况与判决结果脱节是司法实践中经常会发生之情形。至于上诉人认为被上诉人恶意购房一节，因本案中并未涉及此节事实，且目前并无法院判决确认被上诉人产权证的取得存在违法情况应予撤销，故本院对上诉人的该节抗辩也不予采纳。至于使用费标准及起算时间，一审法院充分考虑到本案纠纷发生的始末并给予上诉人搬离的时间，酌情从7591号案件判决生效近一个月后的时间作为起算时点，并按照每月1,200元的租金标准支付，并无不当，本院予以支持。综上，周春英、郑剑明、郑菲菲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周春英、郑剑明、郑菲菲负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十月二十七日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……