河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9193号原告（反诉被告）：河南九鼎实业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路******。法定代表人：田卫东，董事长。委托代理人：张晓松，河南文丰律师事务所律师。委托代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州新乐尚休闲购物有限公司，住所地河南，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路第五大街**>法定代表人：赵杰，执行董事兼总经理。委托代理人：王俊生，河南荟智源策律师事务所律师。原告河南九鼎实业有限公司（以下简称九鼎公司）与被告郑州新乐尚休闲购物有限公司（以下简称乐尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九鼎公司的委托代理人刘文涛、张晓松，被告乐尚公司的委托代理人王俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年5月8日所签的《房屋和场地租赁合同》已经解除；2、判令被告向原告支付自2017年3月1日起至2020年6月14日欠付的房屋和场地租金13437226元及违约金（以欠付租金为基数，按年利率24%支付至实际付清之日止，计算方式详见违约金计算表）；3、判令被告立即将相关物品从房屋及场地搬出，返还房屋和场地，并向原告支付《房屋和场地租赁合同》解除之后的占用费（按1645078元/月的标准计算至被告实际退还房屋和场地之日止）；4、本案诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，原被告签订《房屋和场地租赁合同》一份，约定：原告将位于河南省郑州经济技术开发区经南三路南、经开第五大街东3层（局部4层）房屋及周边场地出租给被告使用，除首期租金外，被告应当每半年向原告预付租金，即在每期租金到期前提前30天缴纳下期租金，如逾期30天未能足额缴纳租金及违约金，原告有权单方面解除合同。合同履行过程中，被告多次、长期拖欠租金，经原告催告仍未足额缴纳，已经构成严重违约，原告已向其送达《解约通知书》。综上，原被告之间的《房屋和场地租赁合同》已经解除，原告有权要求被告支付租金、占用费、违约金等费用。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告乐尚公司辩称，1、双方签订合同后，被告严格履行合同义务，但原告未依约向被告交付租赁物，存在诸如水、电、天然气、消防等多方面先履行义务的违约行为，且虽经被告多次催告，但部分违约事实如消防验收等至今仍未解决，并必将给被告继续造成损失；2、因原告未履行其先履行义务，导致被告不得已推迟开业三个月，又因原告未依约解决天然气等供暖问题，导致被告不得已给全部商户免费延长一个月租期，原告的违约行为，给被告造成巨大损失，自2017年11月开始，原被告口头协商双方付款方式由每半年一个租期变更为每月一付，原告也从未表示异议，双方对2017年3月至8月租金采取了暂搁置争议的急救方案，且双方经庭前协商，原告也愿意承担一半，故被告对该六个月的租金并不构成违约；3、被告在办理停车场证件时，发现场地面积存在误差，经委托专业机构测量，实际场地面积仅13.47亩，而且该13.47亩包含原告违约长期占用至今的2.5亩，原告该行为已构成合同欺诈，被告实际应付场地租金面积仅为10.97亩，被告已交场地租金远远高出实际应交场地租金，且原告对此也从未提出异议，故被告未交递增部分租金，不构成违约；4、2020年疫情爆发，根据全国人大法工委答记者问及最高院司法解释，疫情属不可抗力，双方合同约定不可抗力情形下双方均不承担责任，且经双方多次谈判，原告亦同意减免一个半月租金，故对2020年2至4月未交租金，被告不构成违约；5、因被告并不存在任何违约行为，相反是原告构成违约，且部分违约持续至今，在场地面积租金据实计算情况下，被告多交租金达7672483元，扣除原告同意承担的四个半月租金，依然远远高出剩余未交四个半月租金，故本案既不符合约定解除，也不存在法定解除，原告的单方解约行为无效；6、在双方就原告现行违约、未交租金、疫情减免以及租金递增调整等事宜一直保持沟通协商且即将达成一致的情况下，原告枉顾本案基本的核心事实，贸然起诉解除合同的行为，构成根本违约，且其解约行为不仅严重侵犯被告的合法权益，而且危机社会稳定，应当依约承担违约责任。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告发送的《解除合同通知》的单方合同解除行为无效；2、判令反诉被告返还暂截至反诉之日多支付租金8771617.62元，并协助反诉原告按《房屋和场地租赁合同》所涉租赁物实际可用场地面积10.97亩继续履行；3、判令反诉被告继续履行《房屋和场地租赁合同》，将合同所涉自来水账户名称变更至反诉原告名下，并赔偿暂截至反诉之日给反诉原告造成的缴纳税费税金损失302034.14元，因用电延迟过户至2017年3月10日给反诉原告造成的缴纳电费税金损失637145元，因未完成高压配电验收及延迟铺设天然气主管道致延迟开业三个月租金损失4476402元，反诉原告因此给商户免租一个月租金损失1492134元，反诉原告安装锅炉炉头损失3万元，使用柴油损失7.3万元；4、判令反诉被告继续履行《房屋和场地租赁合同》，完成消防验收手续，并赔偿暂截至反诉之日给反诉原告因消防未完成验收造成的损失6万元；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月8日，原被告签订《房屋和场地租赁合同》一份，约定：由反诉原告承租反诉被告位于河南省郑州经济技术开发区经南三路南、经开第五大街东3层（局部4层）房屋及周边设施供反诉原告经营休闲购物商业使用。合同签订后，反诉原告依约严格履行合同，但反诉被告却未依约将符合合同约定交付标准的租赁物交付反诉原告，具体违约情形包含但不限于：直至反诉之日，涉案租赁物土地性质依然为工业用地，而非合同约定的商业用地；合同约定场地面积为23亩，实际可最大限度利用场地面积仅为10.97亩（合同仅约定反诉被告可临时免费使用租赁物门前广场，共2.5亩，然反诉被告自签订合同一直免费使用至今）；因租赁物土地性质未依约变更，导致自来水至今未能过户、消防至今未能验收完成；用电迟延过户至2017年3月10日；因未完成高压配电验收及迟延铺设天然气主管道致延迟开业三个月至2016年1月1日，反诉原告不得已给商户免租一个月等。反诉被告的上述行为已经构成违约，给反诉原告造成了巨大的损失，对此应当承担相应的违约责任。双方合同签订且履行之初，针对前述反诉被告之情形，反诉原告即刻通过提交《工作沟通函》及当面沟通等方式就有关水、电、天然气及消防安全等反诉被告未依约全面履行合同之违约行为及赔偿损失事宜多次与反诉被告沟通，但反诉被告均未解决，因反诉被告先行违约且双方对违约赔偿又协商未果，故对2017年3月至8月以及合同约定递增的租金，双方采取了均予认可的暂时搁置争议并继续履行的解决方案。2019年4月，反诉原告办理停车场证件时，才发现租赁物实际可利用场地面积远远小于合同约定场地面积。2020年疫情爆发，反诉原告再次就上述各项事宜与反诉被告协商，提出以全部合同期间内因场地面积差多交的租金以及水、电、天然气、消防安全等损失抵销反诉被告2017年3月至8月租金、递增租金及疫情期间三个月租金，并提出合同租金改为每四年递增5%，但反诉被告并未同意。综上，因反诉被告先行违约且至今未能解决，后经双方多次协商，除租金递增年限外基本达成一致，可见，反诉原告并未违约，而是反诉被告构成违约，应承担违约责任。另，反诉原告因经营新乐尚休闲购物广场，自身解决就业189人，入住商户209家，解决就业625人。故，反诉被告单方解除合同的违约行为，不仅严重侵犯反诉原告合法权益，而且严重危及社会稳定。为此，反诉原告为维护其自身合法权益，诉至本院。反诉被告九鼎公司辩称，1、2015年5月8日，双方签订《房屋和场地租赁合同》，合同履行过程中，反诉原告构成根本违约，反诉被告于2020年6月13日向反诉原告发出解除合同通知书，依法行使了合同解除权，通知于2020年6月14日送达，案涉合同已于2020年6月14日解除；2、实际交付的租赁场地经双方交付确认，符合租赁合同上当事人的真实意思，租赁合同附件二是当事人对租赁物（场地）明确具体的约定，反诉被告向反诉原告实际交付的场地与附件二一致，符合合同约定，反诉原告在反诉被告提起本案诉讼后，以所谓实际交付场地面积与约定不符为由提出反诉，明显违背诚实信用原则，因营销活动的需要，反诉被告需使用营销中心门前广场（即反诉原告所述2.5亩场地），故合同约定反诉被告有权使用门前广场，反诉原告“无条件随时任由”反诉被告免费使用，因此不存在所谓的反诉被告“违约免费使用至今”的问题；3、自来水账户无法变更不构成反诉被告的违约，自来水账户名称事实上无法变更至反诉原告名下是因为办理政策的原因，并非反诉被告的责任，反诉被告既无违约，反诉原告也未能证明其所主张的损失；4、基于电费缴纳需预存这一特点，《房屋和场地租赁合同》签署后反诉原告对用电过户事宜并不配合，依此拖延电费支付时间并获取期间利益，反诉被告多次催促，并于2016年1月19日向反诉原告送达《工作联系单》，就供配电过户等事宜催促反诉原告配合，因此，供配电过户延迟不能归责于反诉被告，且反诉原告未就其主张的损失提供证据；5、2015年9月1日起，反诉被告给予反诉原告12个月的装修期，在装修期内，其无需向反诉被告支付租赁费用，合同中并无开业时间的相关约定，反诉原告无证据证明其延迟开业与反诉被告有关，责任应当自行承担；6、反诉原告无证据证明无法完成消防验收过错在反诉被告，双方对租赁物的用地性质是明知的，房屋交付后，反诉原告应当自行办理房屋二次消防验收，反诉原告因其自身消防问题产生的责任应由其自身承担；7、反诉原告延迟履行合同义务，构成根本违约，反诉被告依法行使合同解除权，反诉原告应当向反诉被告承担相应的违约责任，反诉原告根据合同第9.3条主张违约责任，属于自相矛盾的反诉请求。综上，《房屋和场地租赁合同》签订后反诉被告依约履行义务，不存在违约行为，实际交付的租赁物符合双方租赁合同上的真实意思，反诉原告的反诉请求没有依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月8日，九鼎公司（甲方、出租方）与乐尚公司（乙方、承租方）签订《房屋和场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于河南省郑州经济技术开发区经南三路南、经开第五大街东3层（局部4层）房屋及周边场地出租给乙方经营使用，该房屋的计租面积为37303.36平方米及周边场地面积23亩，租赁期限为15年，自2015年9月1日开始计算，第1、2年租金为房屋692134元/月、场地80万元/月，第3年租金为726741元/月、场地84万元/月；第4年租金为763078元/月、场地88.2万元/月；自2015年9月1日起，甲方给予乙方12个月的装修期，在装修期内，乙方无需支付租赁费用，但乙方必须按照独立计量的实际使用数额交纳由其使用产生的公用事业费用，包括但不限于水费、电费、电话费、燃气费等；租金及场地租金的付款方式为每半年为一个付租期，甲方按半年向乙方预收一次租金和场地租金，乙方在签订合同后30日内，向甲方支付第一期的房屋租金及场地租金，以后乙方按每半年向甲方预付一次，即在每期租金到期提前30天交纳下期房屋租金和场地租金，因本合同而产生的其他税费，双方应按国家的法律法规或政府部门的规定，各自承担其应承担的部分；承租期间，乙方经营实际产生的电、水等公用事业费用，由乙方承担，甲方负责在交付房屋之日起九十日内将乙方使用的水、电等公用事业的户名变更到乙方名下，保证乙方可以单独计量费用，各项公用事业费用均由乙方直接支付给有关部门，过户费由甲方承担，且过户至乙方前产生的费用由甲方结清；合同履约保证金为600万元；甲方消防验收手续已办理完毕，该房屋交付结束后乙方可进场进行装修、调整、改造，甲方向乙方交房标准为毛坯房，乙方经营中所使用的自来水、网络、天然气、烟道、排污及通讯设施等，均由乙方自行解决，甲方给予及时配合，合作期间，因乙方装修原因导致的质量问题，由乙方负责解决，房屋本身的质量问题由甲方负责按照相关规定及时进行维修，房屋配套相关的自来水、电、弱电、天然气等设施若需要甲方办理的，计量等各类设施设备过户时乙方应积极配合，过户后乙方负责管理及承担一切责任，乙方自行办理的，需要甲方配合的甲方给予配合，乙方负责管理及承担一切责任；甲方营销中心开展营销活动需要临时使用门前广场时，乙方应无条件随时任由甲方免费使用，甲方营销中心到访的客户车辆，可随时免费停在门前广场，乙方不得以任何理由拒绝或收费；承租期内，如甲方土地变性过程中需要乙方配合的，乙方要积极配合甲方办理相关手续，不得以任何借口推脱，否则，按乙方单方违约办理；租赁期间，乙方需自行承担由乙方产生的水费、电费等其它相关费用；若本合同期满或提前终止与解除后超过30天（该期间甲方免收租赁费用），乙方仍未将其物品搬出该房屋和场地，甲方有权要求乙方按终止合同时的月租金标准的两倍交房屋和场地占用费（该占用费的支付并不意味着双方租赁关系之继续），若本合同期满或提前终止与解除后超过60日乙方仍未将其物品搬出房屋或场地，届时甲方有权委派人员将乙方的物品予以处理，并无需给予乙方补偿，在乙方向甲方结算所有费用之前，甲方可以留置租赁房屋或场地内的所有物品；如乙方延迟交纳租金或合同履约保证金，甲方按日加收所欠金额千分之一的违约金，如乙方逾期30日未能足额交纳租金、合同履约保证金及违约金，甲方除有权单方面解除本合同，收回房屋且履约保证金不予返还外，乙方仍需支付应付款项；甲乙双方任何一方严重违约致使合同无法履行，守约方可提出解除合同并可要求违约方按合同期内全部租金总额10%承担违约金。同日，九鼎公司与乐尚公司签订《富田九鼎商业广场房屋交付确认书》，乐尚公司确认商业房内各设备设施完好，自即日起由乐尚公司接收该商业房。2016年1月19日，九鼎公司出具《工作联系单》一份，载明：九鼎公司建设的九鼎工业园项目，地址位于第五，地址位于第五大街东×北，目前正式自来水（电脑编号10905）、供配电（户号0072732335）、中压管道燃气（合同号10201508080）工程均已施工验收完毕投入运行交付乐尚公司使用，请尽快提供相关资料准备过户，在正式过户前的安全和责任由乐尚公司承担。2016年1月20日，乐尚公司工作人员在该《工作联系单》签字，写明已签收。2020年6月13日，九鼎公司出具《解除合同通知》一份，载明2015年5月8日，乐尚公司与九鼎公司签订《房屋和场地租赁合同》，根据约定，九鼎公司将位于河南省郑州经济技术开发区经南三路南、经开第五大街东3层（局部4层）房屋及周边场地出租给乐尚公司使用，合同履行过程中，乐尚公司多次、长期拖欠租金，已构成严重违约。基于此，九鼎公司向乐尚公司郑重通知：1、本通知送达乐尚公司之日，立即解除双方于2015年5月8日所签订的《房屋和场地租赁合同》；2、乐尚公司应当自收到本通知之日起3日内按照《房屋和场地租赁合同》约定将相关物品搬出，退还房屋和场地；3、乐尚公司应当立即向九鼎公司缴纳未付租金等费用及相应的违约金。同日，九鼎公司将该《解除合同通知》通过邮政快递邮寄至乐尚公司郑州经济技术开发区经南三路第五大街，2020年6月14日显示该快递已被签收。2020年6月16日，乐尚公司出具《关于〈九鼎公司解除合同通知〉的回复》，载明已收悉九鼎公司出具的《解除合同通知》，对该通知中所陈述的事实予以纠正，因九鼎公司违约在先，包括未按期交房、未按照合同约定足额交付周边场地、未将水、电、天然气及时过户至乐尚公司名下以及因九鼎公司原因无法办理消防安全许可证等，从而导致乐尚公司多缴纳租金并产生严重损失。因此双方就租金缴纳事宜存在争议，且受新冠疫情影响，尚未完全达成一致，但双方高级管理人员一直保持持续沟通，并已达成初步意见，并非九鼎公司在通知中所称的乐尚公司已严重违约。另外，九鼎公司单方提出解除合同应按照合同约定支付乐尚公司违约金，违约金不足部分另行补偿，因九鼎公司的违约行为，九鼎公司还应支付乐尚公司多缴纳的租金及因九鼎公司违约给乐尚公司造成的损失。乐尚公司出示的房产证显示权利人为九鼎公司，登记日期为2015年2月3日，坐落为河南省郑州经济技术开发区经开第五大街以东、经南三路南2号厂房，规划用途为工业，建筑面积35701.94平方米。另查明，截至2020年8月13日，乐尚公司累计向九鼎公司支付租金56748288元，双方对此均无异议。本院认为：本案中，《房屋和场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。双方签订合同时约定月租金标准，未约定另行根据实际面积确定租金，另乐尚公司对涉案场地进行了验收确认，对于九鼎公司所称的应按双方约定的月租金标准确定租金数额的意见，本院予以采纳；对于乐尚公司所称的交付的房屋及场地与约定不符的意见，本院不予采纳。对于乐尚公司要求九鼎公司返还暂截至2020年7月28日多支付的租金8771617.62元，并协助乐尚公司按《房屋和场地租赁合同》所涉租赁物实际可用场地面积10.97亩继续履行的请求，本院不予支持。租赁期间，乐尚公司一直持续向九鼎公司支付租金，且双方因疫情后租金减免、水电未能过户等原因对租金标准的影响存在分歧而在协商，乐尚公司迟延支付租金的行为不构成根本违约，故对于九鼎公司要求确认2015年5月8日与乐尚公司所签的《房屋和场地租赁合同》已经解除、立即将相关物品从房屋及场地搬出，返还房屋和场地，并向九鼎公司支付《房屋和场地租赁合同》解除之后的占用费的请求，本院不予支持；对于乐尚公司要求确认九鼎公司发送的《解除合同通知》的单方合同解除行为无效的请求，本院予以支持。2016年9月1日至2020年6月14日期间，依据合同约定，乐尚公司应向九鼎公司支付租金70185513元，已经支付56748288元。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减。故对于九鼎公司要求乐尚公司向其支付租金13437226元的请求，本院支持10147069元（70185513-56748288-1645078×2）。双方约定的违约金标准过高，本院予以适当调整。对于九鼎公司要求乐尚公司支付违约金的请求，本院根据乐尚公司租金支付情况对2020年6月14日之前的违约金酌定支持300万元，之后违约金以10147069元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。涉案房屋用水、用电手续变更应向相关主管部门申请，由相关主管部门处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对于乐尚公司要求九鼎公司将合同所涉自来水账户名称变更至其名下的请求，本院不予支持。乐尚公司所提供证据不足以证明上述变更手续未能办理系九鼎公司不履行义务造成的，故对于乐尚公司要求九鼎公司赔偿暂截至2020年7月28日给其造成的缴纳税费税金损失302034.14元，因用电延迟过户至2017年3月10日给其造成的缴纳电费税金损失637145元的请求，本院不予支持。对于乐尚公司要求九鼎公司赔偿因未完成高压配电验收及延迟铺设天然气主管道致延迟开业三个月租金损失4476402元，乐尚公司因此给商户免租一个月租金损失1492134元，乐尚公司安装锅炉炉头损失3万元，使用柴油损失7.3万元的请求，证据不足，本院不予支持。乐尚公司所提供证据不足以证明九鼎公司所提供的房屋及场地不符合消防要求，乐尚公司承租房屋及场地进行装修完成消防验收手续是乐尚公司自身应履行义务，故对于乐尚公司要求九鼎公司完成消防验收手续，并赔偿暂截至2020年7月28日给其因消防未完成验收造成的损失6万元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州新乐尚休闲购物有限公司于本判决生效后十日内向原告河南九鼎实业有限公司支付租金10147069元、2020年6月14日之前的违约金300万元及之后违约金（以10147069元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告河南九鼎实业有限公司的其他诉讼请求；三、确认反诉被告河南九鼎实业有限公司向反诉原告郑州新乐尚休闲购物有限公司发送的《解除合同通知》的单方合同解除行为无效；四、驳回反诉原告郑州新乐尚休闲购物有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费171824元减半收取计85912元，反诉案件受理费116854元减半收取计58427元，共计144339元，由原告河南九鼎实业有限公司负担35571元，被告郑州新乐尚休闲购物有限公司负担108768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十月九日书记员  孙璐玮