河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初2170号原告：汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会，住所地：汤阴县宜沟镇解放街。法定代表人：冯连，该村委会主任。委托诉讼代理人：周卫星，河南精忠律师事务所律师。被告：张彦清，男，1973年1月20日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：马可义，安阳市汤阴县鹏举法律服务所法律服务工作者。原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会与被告张彦清租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、10月21日公开开庭进行了审理。原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会主任冯连及其委托诉讼代理人周卫星，被告张彦清及其委托诉讼代理人马可义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告之间的口头不定期租赁合同；2.依法判决被告张彦清腾清并返还租赁原告的22间房屋、7间楼房和院内空地；3.依法判决被告张彦清给付原告2008年12月30日至2020年6月30日期间拖欠的租赁费49000元，2020年7月1日以后的租赁费按每年6000元计算，直至22间房屋、7间楼房和院内空地腾清并返还为止。庭审中变更诉讼请求为：1.请求法院依法判决解除原被告于2010年7月24日签订的《租赁协议书》；2.请求法院判决被告腾清并返还租赁原告的面粉厂22间房屋及面粉厂内原告方机器（35型磨面机7套、新郑产平筛机2台、去石机1台、刷麸机1台、振动筛2台、80至100变压器1台）；3.请求判决被告给付原告2014年9月1日至2020年8月31日拖欠的租赁费30000元，2020年9月1日之后的租赁费按每年5000元计算，直至被告将原告所有的面粉厂及机器返还为止;4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年11月24日，被告张彦清因生产经营需要和原告口头约定租赁了原告22间房屋、7间楼房和院内空地。双方约定年租金为6000元，每年交一次。被告按时缴纳了2006年至2008年租金共计18000元，但之后被告仅于2013年12月底缴纳了2008年12月30日至2013年12月30日期间的20000元租赁费，下欠10000元租赁费未交，从2014年1月1日起至今被告为再缴纳租赁费。自2013年12月30日起，原告每年都多次向被告催要租赁费，但被告均以种种理由拒绝缴纳，原告因此于2020年6月11日向被告发出《通知书》，通知被告自收到《通知书》5日内与原告对账并付清拖欠租赁费，如逾期未向原告补交租赁费，则将视为被告不再租赁该房屋且同意解除双方的租赁合同。但是，被告自收到《通知书》后5日内未向原告补交租赁费，也未与原告协商继续租赁，视为被告同意解除不定期租赁合同。原告因此要求被告腾清房屋和土地，但被告拒不腾清和返还，为此，特诉至法院。被告张彦清辩称,1.原告所述按口头协议每年缴纳6000元的租赁费，要求被告给付拖欠租赁费49000元没有依据。2010年7月4日，原被告签订书面租赁协议，约定：租赁期限为15年（2010年8月1日至2025年8月31日），租赁费每年5000元，未约定交付期限。2013年7月10日已缴纳2010年8月1日至2014年7月31日期间的租赁费20000元。2.因面粉厂仓库房顶，雨水无法排除导致了漏水情况，被告曾多次找主持工作的原支部书记唐某和时任村会计胡某反映此情况，至今未得到处理，因此原告未向被告催要过租赁费。3.2015年12月底，村委会为存放文艺器材，要求被告将所租赁的生活住房东屋南头两间收回，当时主持村两委工作的村支书莫海清及时任会计胡某承诺两间房屋折抵租赁费每年1500元。4.2017年间，原告未经被告同意将被告焊接的面粉厂广告牌拆除，至今没有恢复原样。5.2019年至2020年3月，原告为建设临街房，将被告生产用的洗麦废水管道阻断，并拉闸断电。综上，原告所称口头不定期租赁及租赁费每年6000元之诉没有事实依据，应予驳回。原告为证明其诉讼请求提交证据如下：1.提交2006、2007、2008三年及2013年租赁费单据四张，证明原告方推断每年租金为6000元，2008年至2013年租赁费应为30000元，缴纳20000元欠10000元，2014年1月1号之后未交。2.提交通知书一份及被告收到通知书的照片一张，证明原告曾通知被告解除合同的事实。3.2018年、2019年、2020年3张被告租赁的面粉厂用电量图表，证明被告停业停产是从2019年7月开始至今。4.2020年4月，由汤阴县电力供应公司重新安装变压器照片10张，证明重新安装变压器的时间为2020年3月30日至2020年4月4日。被告针对其抗辩主张向本院提交以下证据：1.租赁协议书一份，证明原被告双方约定的协议期限、租金等事实。2.唐某签字的关于张彦清承包面粉厂排水不通说明一份，证明被告所述排水道不通及原告方未及时修理的事实。3.2013年7月10日收款单一份，证明租赁费已缴纳至2014年7月31日。4.照片复印件一组，证明面粉厂所存在的招牌被拆除、排水不畅、漏水及停电等一系列问题。5.证人胡某的证言，证明双方协商约定，原告收回两间房屋，并每年折抵被告租金1500元的事实;6.证人唐某的证言，证明被告租赁了村委会的面粉厂，使用面粉厂西面的大仓储存粮食。后村民刘某没经过村委会同意在大仓北面盖房子，被告多次向村委会反映刘某所盖的房子影响了大仓房顶的排水。根据双方提交的证据及当庭陈述，本院确认的事实如下：2010年7月24日，原被告签订书面租赁协议书，协议载明：“甲方：解放村村委会乙方：解放村张彦清……2.租赁期限十五年，从2010年8月1日至2025年8月31日止；3.租赁费：每年五千元整；4.租赁期限内面粉厂大修、小修归张彦清，租赁期满后张彦清完好将面粉厂厂房、机器交与村集体。……”。租赁物为：面粉厂24间房屋及机器（35型磨面机7套、新郑产平筛机2台、去石机1台、刷麸机1台、振动筛2台、80至100变压器1台）2013年7月10日，被告缴纳2010年8月1日起至2014年7月31日四年的租金2万元。2015年底，原告因需要存放村委会文艺物品，经与被告协商，原告收回其中两间房屋。期间，被告因村民刘某没经过村委会同意在被告承租的面粉厂大仓北面盖房子，影响大仓房顶的排水,被告多次向村委会反映面粉厂厂房漏水、排水道不通等事由,得不到解决，所以被告拒绝向原告缴纳租金，为此双方形成纠纷。2019年7月被告停止生产。被告当庭申请证人胡某出庭作证，证明经双方协商约定，原告收回其中两间房屋，并每年折抵被告租金1500元的事实。2020年6月11日，原告方向被告送达缴纳租赁费通知书，载明：“……限你方收到本通知之日起5日内到汤阴县宜沟镇解放街村委会对账并付清租赁费；如逾期未向村委会缴纳租赁费，则解放街村委会将视为你方不再租赁该房屋且同意解除双方之间的租赁合同……”。另查明,2020年3月30日至2020年4月4日村委会移动面粉厂前的变压器,案涉面粉厂至今未通电。本院认为，2010年7月24日原、被告双方签订的书面《租赁协议书》是双方当事人的真实意思，双方均应按该租赁协议履行自己的义务。一、关于被告是否违约问题，被告未按合同约定履行缴纳租金的义务,原告在2020年6月11日向被告送达缴纳租赁费通知书，被告仍未缴纳租金，故原告请求解除2010年7月24日原被告签订的《租赁协议书》,合同解除后被告应腾清面粉厂22间房屋，返还面粉厂内原告方机器（35型磨面机7套、新郑产平筛机2台、去石机1台、刷麸机1台、振动筛2台、80至100变压器1台）的诉求,本院予以支持.二、关于租金部分,原告于2015年年底需占用其中房屋两间的事实成立，双方也无争议，且有证人胡某当庭作证证明收回的房屋折抵被告每年租金1500元，证人唐某的证言、被告所提供的照片复印件、缴纳电费的记录均证明案涉面粉厂存在排水道不通、大仓漏水、电路不通等问题，且被告已于2019年7月停止生产，故本院认为2014年9月1日起至2015年12月31日租赁费按每年5000元计算为6667元（5000÷12*4+5000=6667元），2016年1月1日至2019年7月31日租赁费应按每年3500元计算为12542元（3500÷12*7+3500*3=12542元）为宜，2019年7月后因原告方村委会移面粉厂前的变压器,案涉面粉厂至今未通电，被告拒绝支付租金的理由成立，本院予以支持。三、关于诉讼时效问题，本院认为，在租赁合同持续履行的前提下，各期租赁费的诉讼时效可分别计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租赁费的诉讼时效即可。原告提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对被告此项答辩意见，本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会与被告张彦清于2010年7月24日签订的《租赁协议书》；二、被告张彦清于本判决生效之日起三十日内腾清并返还租赁原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员的面粉厂22间房屋及面粉厂内机器（35型磨面机7套、新郑产平筛机2台、去石机1台、刷麸机1台、振动筛2台、80至100变压器1台）；三、被告张彦清于本判决生效之日起三十日内支付原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会租赁费19209元；四、驳回原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告汤阴县宜沟镇解放街村村民委员会负担92元，被告张彦清负担183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 石 红二〇二〇年十月二十四日书记员 王中玉