湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9993号原告：赵盛，男，1993年11月25日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李慠，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天财富中心**，统一社会信用代码：91430100794712973N。法定代表人：曾支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：向征，湖南见田律师事务所律师。原告赵盛诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（简称“晟铭房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告赵盛委托诉讼代理人李慠、熊建武及被告晟铭房地产公司委托诉讼代理人向征均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵盛向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》约定在2021年1月31日前为原告办妥长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金109014.93元给原告（该违约金以铺面合同价值812687元为基数按照每日万分之一从2016年7月22日暂计算至2020年6月30日期间，逾期1440天，扣除已经支付的8012元，被告应该支付逾期办证违约金为812687元×0.0001×1425-8012元＝109014.93元），后续逾期办证违约金按该标准计算到办妥原告不动产权属证书之日；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年1月11日签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定被告将其开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋出售给原告，该房屋总价为812687元（其中购房款642023元原告支付给被告，原告与被告签订为期5年的《经营托管协议》后，270号房屋前三年房租170664元由湖南省悦购商业管理有限公司一次性转付给被告用作原告购房款）。原告与被告为了减少交易税费，同意按购房款642023元签订商品房买卖合同。该合同约定，被告应在2015年2月1日前将270号房屋给原告。根据该合同约定，被告应在房屋交付后的365个工作日内（即最迟在2016年7月21日）办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。目前，该合同约定办妥房屋所有权证和土地使用权证（注：现已统一为房屋不动产权属证书）截止日期（即2016年7月21日）已经几年，原告和悦购大厦业主一起无数次找被告法定代表人及被告常驻悦购大厦相关负责人要求尽快履行该合同约定义务，但被告至今仍然尚未为原告办理好房屋不动产权属证书。2020年6月10日原告确认的悦购业主代表与被告签订的《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》第一条约定：被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证；被告若在2021年1月底办好不动产权证，原告同意免收被告2020年全年及2021年1月共13个月的逾期办证违约金；逾期办证违约金的支付方式：在2020年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2021年3月、4月、5月分10次支付，每次支付金额为总金额的10%。该补充协议书第四条约定：如被告没有按期支付或未按金额数支付逾期办证违约金，则属被告违约；被告违约，原告终止履行本《补充协议书》，原告可选择诉讼；被告违约，逾期办证违约金按每日按未付逾期办证违约金总金额的万分之一点三计算。2016年7月22日至2020年6月30日期间，共计逾期1440天，被告应该支付逾期办证违约金为812687元×0.0001×1425＝117026.93元给原告。2019年6月20日，被告支付逾期办证违约金500元给原告，2019年7月17日被告支付逾期办证违约金1000元给原告，2020年6月17日被告支付逾期办证违约金6512元给原告，2016年7月22日至2020年6月30日期间，尚有逾期办证违约金109014.93元没有支付给原告。因被告没有按《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》第四条第2项履行分批支付逾期办证违约金给原告，被告已经违约，自2020年6月30日开始被告应支付逾期办证违约金3046.97元给原告（自2020年6月30日开始计算至2021年1月31日为215天，新增的逾期办证违约金按每日按未付逾期办证违约金总金额的万分之一点三计算为109014.93元×0.00013×215＝3046.97元）。如果被告未能在2021年1月31日办妥270号房屋不动产权属证书，判令被告按《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》第四条第3项约定标准支付逾期办证违约金给原告（逾期办证违约金每日按已付总购房款的万分之一点三，自2016年7月21日计算至办妥之日）。综上，原告已按该合同约定全面履行，被告没有按该合同约定履行合同义务，被告已构成违约。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大经济损失，被告应承担违约责任。被告晟铭房地产公司辩称，1、关于原告申请被告于2021年1月31日前为原告办妥涉案房屋不动产权属证书，缺乏事实和法律依据。首先，原告并非长沙市商品房买卖合同的补充协议书的签约主体，双方之间不存在于2021年1月31日前办理不动产权属证书的约定。根据城市房地产开发经营管理条例，办理不动产权属证书的义务主体为业主，开发商只是协助。原告要求答辩人办理不动产权属证书，存在事实上的障碍，属房屋登记机构职权范围，答辩人无办证权限，更无法确定办证期限，且该义务将来也不适宜强制履行。2、逾期办证违约金，合同约定了以日为单位计算，属于继续性之债权，应分段计算诉讼时效，原告的请求已超过诉讼时效。3、原告主张的逾期办证违约金较高，请法庭调减。答辩人的逾期办证行为并未造成实际损失，也未影响合同问题，违约金的设立目的是为了弥补当事人的损失，请求法庭公平裁决。经审理查明，2015年1月11日，原告赵盛与被告晟铭房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ130084270），购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商品房。双方在合同中约定房屋总价款为642023元，建筑面积25.17㎡，规划用途为商业，交房时间为2015年2月1日前。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，逾期则自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2015年2月1日将涉案房屋交付原告，但房屋至今未办理竣工验收。因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，2020年6月5日悦购大厦四位业主代表（甲方）与被告（乙方）在长沙市岳麓区××路社区居委会的见证下签订《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》，被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证，已产生的逾期办证违约金从2020年6月至2021年5月期间分10次支付，每次支付总金额的10%；双方约定如被告按约履行，甲方同意免收2020年全年及2021年1月共13个月的违约金，如被告未按约支付违约金，甲方终止履行该《补充协议》。该协议附则第四条约定：该《补充协议》生效后，其他愿意按协议条款执行的业主在《承诺执行＜补充协议＞业主登记表》（附件1）上签字后生效。2020年6月10日原告赵盛委托其父亲在业主承诺执行《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》确认表上签字并提交社区存档。被告陆续向原告支付逾期办证违约金8012元，因被告未按上述《补充协议》履行，原告遂诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》、业主承诺执行《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》确认表及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告赵盛与被告晟铭房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按约履行相应的义务。原告按约支付了购房款，被告未在合同约定的时间内为原告办理不动产登记证书，属于违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。现原告自愿将被告为其办理不动产登记证书的时间宽限至2021年1月31日，不违反法律的规定，本院予以支持。考虑到政策调整及涉案不动产的首次登记尚未办理，同时考虑到被告为原告办理不动产登记证书的主要义务是将办理不动产登记证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产登记证书，因此原告主张被告逾期办理不动产登记证书的违约金应自2016年7月22日起算，不违反合同约定，本院予以支持。合同中约定的违约金标准过高，在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2016年7月22日至2020年6月30日的违约金46225.66元（642023元×0.05‰×1440天），减去被告已经支付的8012元，被告还应向原告支付违约金38213.66元，并按每日0.05‰的标准向原告支付自2020年7月1日至实际办证之日止的后续违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称原告主张的2016年7月22日至2017年10月1日期间的违约金已过诉讼时效，但被告在补充协议中明确承诺支付逾期办证的违约金。补充协议依法成立并生效后，原告根据补充协议的约定于2020年6月10日在承诺执行确认表上签名对该协议进行确认，并经社区送交被告公司，该协议对原、被告双方均具有法律效力。被告的上述承诺导致诉讼时效中断，逾期办证违约金的诉讼时效应重新计算。故原告的主张未逾诉讼时效期间，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在2021年1月31日前将办理原告赵盛所购长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商品房的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，并将办理上述房屋的不动产转移登记至原告赵盛名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告赵盛办理不动产登记证书；二、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起七日内向原告赵盛支付逾期办证的违约金38213.66元，并按每日0.05‰的标准支付自2020年7月1日起至实际办证之日止的后续违约金；三、驳回原告赵盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1459元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年十月二十九日法官助理任青书记员谭佳