山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3335号上诉人（原审原告）：井冠立，男，1940年8月10日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：李刚，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁化国，男，1950年1月11日出生，汉族，住德州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：武俊亮，山东阳光桥律师事务所律师。原审第三人：德州经济技术开发区宋官屯镇孙家河涯村民委员会，住所地德州市经济技术开发区宋官屯镇孙家河崖村。法定代表人：梁立武，该村委会主任。委托诉讼代理人：宁耀华，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。原审第三人：德州经济技术开发区管委会，住所地德州市经济技术开发区晶华大道**。法定代表人：王**秀，该管委会主任。委托诉讼代理人：李敏，山东德衡（德州）律师事务所律师。上诉人井冠立因与被上诉人梁化国及原审第三人德州经济技术开发区宋官屯镇孙家河涯村民委员会（以下简称孙家河涯村委会）、德州经济技术开发区管委会（以下简称开发区管委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2020）鲁1491民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。井冠立上诉请求：1.撤销（2020）鲁1491民初1049号民事判决。改判梁化国向井冠立返还购房款10000元；2.判令梁化国向井冠立赔偿租赁费48000元（含已领取的9600元）；井冠立按70%过错责任向井冠立赔偿15万元拆迁补偿的70%，即105000元；3.二审诉讼费由梁化国承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不充分、不完整、不合理、不公正。2003年5月4日，井冠立购买梁化国平房院落一处。该房屋作为井冠立唯一居住之地，陪伴井冠立长达十年之久。2013年，该房屋因城区建设拆迁，井冠立从此失去居住权。倘若没有2013年的拆迁，井冠立本可以安度晚年，享受生活带来的平静、祥和。梁化国因为已经出售并交付了自己的房屋，十年中，没有反悔，没有去打扰井冠立的生活。井冠立相信，假如没有拆迁，2013年之后，直至井冠立或者梁化国离世，双方谁也不会去否认2003年5月4日的《房屋买卖合同》。井冠立认为，一审判决应当在认可买卖合同无效的基础上，就合同无效的原因进行分析，对造成合同无效的双方行为，予以定性，定量分解，并根据过错大小，判决各自承担的责任。井冠立系德州市德城区运河办事处南陈庄村村民，因修路拆迁失去住宅，用拆迁补偿款购买了梁化国位于的房屋，井冠立并不知道自己的购房行为违法。一审法院的确认，违反了民法过错责任原则和民事补偿原则。首先，根据过错责任原则，梁化国违法多建住宅，违法出售住房，其过错程度要大于井冠立的购买行为。梁化国应该少分补偿款。其次，在拆迁、回迁过程中，梁化国只需租住一套住房，领取一份租赁费即可；一审判决把涉案房屋的租赁费判给他，加上原有住房被拆已经领取的租赁费，梁化国得到两份租赁费。井冠立因拆迁导致租房，反而却得不到租赁补偿。一审法院确认15万元补偿款归梁化国独有，全部涉案房屋租赁费由梁化国独享，无疑是对违法者从违法行为中获取巨额利益的纵容，背离了社会主义核心价值观。近期，最高人民法院发布了《最高人民法院关于深化司法责任制综合配套改革的实施意见》，第9条规定，完善统一法律适用机制。进一步完善关联案件和类案检索机制。有效解决审判组织内部、不同审判组织以及院庭长与审判组织之间的分歧，促进法律适用标准统一。井冠立上网搜索了相关同样案情的生效判例。如：北京市高级人民法院（2020）京民申2626号民事裁定书，山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终151号民事判决书，山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终2323号民事判决书，均在确认农村房屋买卖合同无效的情况下，按房屋拆迁后的价值，对卖房者和买房者进行价值利益分割，卖房者得30%；买房者得70%。对拆迁后，安置回迁前的租赁费，由买房者所有。2.因一审判决认定事实欠妥，而导致适用法律错误。农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据过错程度，井冠立占30%，梁化国占70%。对15万元补偿，井冠立应占70%，即105000元；梁化国应占30%，即45000元。根据补偿原则，租赁费应归产生租房损失而没得到补偿的一方，即48000元租赁费应确认并判决归井冠立所有。一审判决应当对井冠立和梁化国就拆迁利益整体进行合理分配，确认其各自比例，以定纷止争。梁化国辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回井冠立的上诉，维持原判。1.按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。基于该规定，涉案房屋在合同认定无效后属于梁化国所有，为梁化国的合法财产。房屋及宅基地被征收拆迁的补偿对象对也是房屋的合法所有权人梁化国。2.涉案房屋坐落在德州经济技术开发区，只有集体组织成员才享有该村集体所有宅基地的使用权，该房屋不同于其他市场小产权房屋，具有明显的农村村集体组织成员的身份属性。井冠立是运河经济开发区运河街道办事处南陈庄村的村民，不是涉案房屋宅基地坐落的村民，不具有村集体组织成员的身份。同时拆迁安置政策在对农村房屋宅基地进行征收拆迁时，对于村集体组织成员人数、身份等也是进行安置补偿时的一个重要因素。所以，井冠立既不是房屋的所有权人，更不是村民，其无权要求拆迁安置的各项补偿。3.本案所涉及的房屋买卖合同之所以被认定为无效合同，完全是因为井冠立得知该房屋遇到政府拆迁可以获得补偿款，其在明知道自己不是村民不具有取得房屋所占宅基地的情况下，单方向人民法院提起民事诉讼，要求法院确认涉案房屋属于其所有；但是案件在经过一审、二审、再审审理后，因涉及房屋买卖和违反法律、行政法规的效力性强制性规定而被法院依法认定为无效合同。本案中涉及合同无效的原因是因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因原告试图利用确权诉讼进行获益、单方提起诉讼，双方签订的合同最终被法院认定为无效合同。所以，导致合同无效的过错责任完全是在原告一方。委会述称，同意梁化国的答辩意见。另补充：井冠立主张48000元的租赁费归其所有的上诉请求没有依据。租赁费是委会对本集体经济组织成员在其合法住宅被拆迁后至新楼房落成安置前这一段时期的一种补偿。井冠立不具备上述条件，委会也不可能对井冠立进行安置，所以不存在对其支付租赁费的问题。开发管委会述称，同一审答辩意见。井冠立向一审法院起诉请求：1.判令梁化国向井冠立返还购房款10000元；2.因购房合同无效，判令梁化国向井冠立赔偿租赁费48000元（含已领取的9600元）；向井冠立赔偿15万元拆迁补偿款的70%即105000元，合计153000元；3.本案诉讼费由梁化国承担。井冠立围绕诉讼请求提交证据1.《房屋买卖合同》一份，证明梁化国将4间北房及院落转让给井冠立，价款为1万元整，井冠立付清房款，该房产权归井冠立所有；证据2.收到条，证明2003年5月4日梁化国收到井冠立房屋转让款现金1万元；证据3.德州经济技术开发区村庄改造房屋拆迁实施办法的文件一份，证明涉案房屋应当得到房屋拆迁经济补偿15万元；证据4.视频光盘一张，证明目前井冠立仍然租房且居住条件简陋；证据5.山东省泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终2323号判决书一份，证明房屋出卖方承担了70%的缔约过失责任，向购买方赔偿了70%的房屋升值价值。济南市中院微信公众号所载明的内容证明房屋出卖方承担了80%的过错责任，房屋购买方得到了80%的房屋升值价值。梁化国对证据1、2的真实性无异议，认为证据1、2在井冠立提出的确认合同效力纠纷中已经被确认为无效合同，因此两份证据已经没有法律证明意义。对证据3所针对的农村房屋及宅基地的拆迁补偿所依据的不仅是要占用村民的房屋，同时村民作为村集体组织成员依法享有的宅基地的使用权利，因涉及拆迁也被政府所占用。所以井冠立主张的其购买的房屋因拆迁获得15万元仅是拆迁安置中的一部分，其没有考虑到该房屋宅基地使用权的问题。即使当地政府按照15万元的价格进行补偿，但目前梁化国并没有从政府部门获得该补偿款。所以井冠立在该补偿款尚未进行实际发放的情况下单方起诉要求进行分割，尚没有实施依据。对证据4真实性不予认可，且该光盘并不能证实井冠立现是否有房屋。证据5与本案无关联性，不予认可。委会质证意见：由于井冠立提交的五份证据均没有能证明其应该领取租赁补偿费的内容，故对井冠立提交的五份证据不发表质证意见。开发区管委会质证意见：开发区管委会不是合同当事人，对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性，由井冠立、梁化国双方确定，与开发区管委会无关。对证据3无异议，开发区管委会作为该文件的同意批复机关，同意该文件的实施，但并不能证明开发区管委会应补偿15万元或者15万元在开发区管委会。对证据5无异议。梁化国为反驳井冠立主张，提交（2017）鲁14民终3071号民事判决书一份。证明井冠立在前期为了能够在拆迁安置中获益，单方面向人民法院提起确认之诉，要求确认涉案房屋归其所有。后经一审、二审，井冠立诉讼请求被依法驳回且合同被依法确认为无效合同。井冠立对梁化国提交的证据真实性无异议，认为该判决虽然确认合同无效，但是梁化国应当赔偿井冠立的信赖利益损失。梁化国应当承担70%以上的过错责任。委会对该判决书真实性无异议，但认为与委会无关，不发表质证意见。开发区管委会对该证据真实性、合法性无异议，但认为与开发区管委会无关。井冠立提交的证据1为房屋买卖合同，梁化国无异议，可以证实双方因购买房屋签订了购房协议，一审法院对证据的真实性予以认定。证据2为收到条，上面附有梁化国的签字及手印，可以证明井冠立给付梁化国10000元款项的事实，对该证据一审法院予以采信。证据3中的文件梁化国、开发区管委会对该证据真实性无异议，一审法院对该证据予以采信。证据4的视频系井冠立现居住房屋的现状，该视频与本案无关联性，一审法院不予采信。证据5系其他人民法院的判例及民事判决书，与本案无关联性，一审法院不予采信。对梁化国提交的证据一审法院认定如下：井冠立、委会、开发区管委会对该证据真实性无异议，一审法院予以采信。一审法院认定事实：2003年5月4日，井冠立与梁化国签订《房屋买卖合同》，合同内容为梁化国将四间北房及院落转让给井冠立，约定转让的房屋产权归井冠立所有。同日梁化国收到井冠立的房屋款项10000元并为井冠立出具收到条一份。井冠立与梁化国曾因案涉房屋买卖合同的效力确认发生纠纷，诉至人民法院，德州市中级人民法院作出（2017）鲁14民终3071号终审判决，认定双方所签订的房屋买卖合同无效。后因德州经济开发区进行村庄改造房屋拆迁，双方因被确认无效的合同中涉及的房屋的产权及房屋拆迁补偿等问题产生纠纷诉至一审法院。一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。井冠立与梁化国签订的农村房屋买卖合同，已被德州市中级人民法院审理的（2017）鲁14民终3071号案件中被认定为合同违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。故本案中，该合同仍属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。井冠立要求梁化国返还购房款10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。井冠立要求赔偿房屋租赁费、拆迁安置补偿，因上述收益是基于拆迁安置政策，对房屋所有权人的补偿，井冠立与梁化国之间的买卖合同被生效的人民法院的判决认定无效后，房屋的所有权仍属梁化国所有，因此上述财产收益亦应归梁化国所有，故井冠立要求赔偿租赁费及拆迁补偿的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、梁化国于本判决生效后十日内返还井冠立购房款10000元；二、驳回井冠立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1780元，由井冠立承担1489元，梁化国承担291元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同已经被生效的民事判决认定为无效，现井冠立作为购买方主张因买卖合同无效，应由出卖人梁化国返还购房款，并根据造成合同无效的过错责任分得房屋的增值收益（即按比例分配拆迁补偿款）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院判决梁化国返还井冠立10000元购房款有合法依据，本院予以维持。对于造成合同无效的原因应具体分析，分清过错。梁化国将涉案房屋出卖给本集体经济组织之外的人员，违反了法律的强制性规定，存在主要过错。井冠立作为买受人购买了其他集体经济组织成员的房屋，在购买房屋后也未将户口迁入该集体组织，亦存在一定过错。在此基础上，梁化国应按照应承担责任比例向井冠立赔偿因合同无效造成的损失。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。但是截止本案二审开庭时，该房屋拆迁补偿款的补偿义务人并未明确，井冠立也没有证据证明梁化国实际领取了该房屋的拆迁补偿款，井冠立要求梁化国向其支付拆迁补偿款的条件并未成就。井冠立可在明确拆迁补偿款的付款义务人或梁化国实际取得补偿款后另行主张。关于井冠立主张的租赁费，本院认为，租赁费系对本集体经济成员因被房屋拆迁作出的补偿，井冠立主张该费用无事实及法律依据，本院不予支持。综上，井冠立的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人井冠立负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 高红梅审判员 宋珊珊二〇二〇年十月二十二日书记员 庄 宁