云南省会泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0326民初2928号 原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶园小区**。 统一社会信用代码：915303000546642083。 法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。 被告：李洪伟，男，1980年9月29日生，汉族，云南省泸西县人，户籍地址：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，现住云南省曲靖市会泽县。 委托诉讼代理人：何贤芳（系李洪伟之妻），女，1983年9月13日生，汉族，云南省会泽县人，居民，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。 原告云南宇辰物业服务有限公司（以下简称云南宇辰物业）与被告李洪伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告李洪伟的委托诉讼代理人何贤芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云南宇辰物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物业服务费1357元、生活垃圾清运处置费132元、电梯运行费240元、二次加压费240元，共计1969元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告李洪伟购买了泽润龙都一期2栋3单元702室房产（面积141.32平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日期间共拖欠物业服务费1357元，生活垃圾清运处置费132元、电梯运行费共计240元、二次加压费240元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。 李洪伟辩称，原告的诉请不符合法律规定，原告没有诉讼主体资格，依法应予驳回。1.小区业主为维护合法权益，于2018年10月8日在会泽县住房和城乡建设局及金钟街道龙潭社区居民委员会等相关行政主管部门的指导下，召开业主代表大会成立了会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会，并于2018年11月2日在会泽县住房和城乡建设局完成备案程序。2.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用，并向宇辰物业公司会泽分公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，宇辰物业公司会泽分公司已经没有资格继续留在泽润龙都茗泽苑及芳泽苑小区。3.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期协议及补充协议，业委会成立并选聘新物业后，原告与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，原告已无资格继续留在小区，完全没有权利收取业主物业费。4.业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料。5.物管公司不作为，合理修建花草树木都需要三分之二以上业主授权，收取物管费也需要三分之二以上业主授权才能收取。6.会泽县人民法院已经判决原告退出会泽县泽润龙都物业管理并将相关资料移交业主委员会，原告已经没有资格继续留在该小区。7.云南宇辰物业会泽分公司拒绝退出、移交资料，强行滞留小区，没有权利收取合同终止后的物业服务费。8.业主委员会成立并选聘新物业以后，云南宇辰物业会泽分公司与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，云南宇辰物业会泽分公司已经没有资格留在泽润龙都茗泽苑小区、芳泽苑小区，故没有资格收取物业费。9.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会成立备案完全合法合规。会泽县人民法院及曲靖市中级人民法院已经裁定驳回会泽县泽润龙都茗泽苑小区16幢2单元602室业主王**的起诉（王**要求撤销会泽县泽润龙都业主大会做出的选举成立业主委员会的备案决定、要求撤销会泽县泽润龙都业主委员会做出聘任会泽县创安物业服务公司的作为会泽县泽润龙都茗泽苑、芳泽苑小区物业服务公司）。10.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会已经按照要求召开书面业主大会会议，召开书面业主大会会议，已经99.2%的业主共1007户同意会泽创安物业公司入驻小区开展为期1个月的试用，故云南宇辰物业与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，没有资格收取业主物业费。11.云南宇辰物业公司管理不到位，没有权利收取全部物业费。另外，即使法院认为原告强迫管理小区的服务合法，原告也没有履行大部分的服务，也没有权利收取业主大部分物业服务费。请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。 云南宇辰物业提交了以下证据： 1.营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体； 2.《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》； 3.会发改收费备案表1份，欲证实原告向被告收取垃圾清运费的合法性； 4.昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业移交物业管理，具有合法性； 5.拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。 经质证，李洪伟的委托诉讼代理人对云南宇辰物业提交的证据认为，对第3、4、5组无意见；对第1组有意见；第2组，当时是原告与鼎业公司所签订的合同是小区未成立业主委员会时由开发商指定的物业公司，小区成立业主委员会以后由业主委员会选取物业公司，现在小区已经成立了业主委员会。 李洪伟向法庭出示以下证据： 1.业委会成立备案申请及批复复印件1份，欲证实会泽现泽润龙都首业主委员会成立已经行政主管部门备案； 2.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用公告、告知函、送达回执、回复函等复印件各1份，欲证实业委会已经向业主公告初步选聘物业公司入驻小区试用，并向云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，而且已经收到物业公司得知业委会通过简易程序选聘新物业的回复函； 3.会泽县泽润龙都物业服务过渡期协议、补充协议、附件一、附件二等复印件各1份，欲证实业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订会泽县泽润龙都物业过渡期协议及补充协议； 4.业委会申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交申请1份，欲证实业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交申请； 5.云南宇辰物业会泽分公司关于泽润龙都限期整改通知书的回复函复印件1份，欲证实物业公司不作为，业委会要求修剪各幢房屋周围及小区绿化，确保不遮挡业主窗台及采光，物业公司要求业委会拿三分之二以上业主授权修剪资料并现场指导，才开展物业公司的本职工作； 6.云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初2182号民事判决书复印件1份，欲证实会泽县人民法院已经判决云南宇辰物业会泽分公司退出泽润龙都物业管理，将物业用房、配电室等其他相关设施、设备、、地下管网工程房屋建筑规划设计及竣工验收资料等移交给会泽县泽润龙都业委会； 7.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》资料1份，欲证实云南宇辰物业没有权利收取业主物业费； 8.《前期物业服务协议》1份，欲证实业委会成立并选聘新物业以后，云南宇辰物业会泽分公司与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，没有资格收取物业费； 9.云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初3654号民事裁定书复印件1份、云南省曲靖市中级人民法院（2020）云03民终1451号民事裁定书复印件1份、云南省曲靖市中级人民法院（2020）云03行终45号民事裁定书复印件1份，欲证实会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会成立备案完全合法合规，会泽县人民法院已经裁定驳回会泽县泽润龙都茗泽苑小区16幢2单元602室业主王**诉请撤销会泽县泽润龙都业主大会做出的选举成立业务委员会的备案决定、撤销会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会做出的聘任会泽县创安物业服务有限公司作为会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务公司的决议，并由会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业委员会承担诉讼费，且二审维持原裁定； 10.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）2019年第一次书面业主委员会会议备案材料1份，欲证实会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员已经按照要求召开书面业主大会会议，（茗泽苑小区、芳泽苑小区）99.2%的业主1007户及97.8%业主房屋面积142978.63平方米同意会泽创安物业服务有限公司入驻开展为期1个月的试用，云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，没有资格收取业主物业费； 11.物业公司服务不到位的照片8张，欲证实原告管理服务不到位，没有权利收取业主全部物业费。 经质证，云南宇辰物业对李洪伟提交第1、2组证据认为，业主委员会的成立是不合法的，已经有小区里的业主起诉业委会，新的物业公司尚未入驻，我们与开发商签订的前期物业合同对小区的业主具有约束力；第3组，对物业公司没有约束力；第4组，被告陈述请相关人员参与，我没有看到，我只看到他们带社会上的人来；第5组，物业公司已经对绿化进行合理修剪；第6组，中院判决还没下来，还没生效；第7组，解聘是需要经过走程序来解聘；第9组，现在还有小区业主起诉业委会成立不合法，判决还没下来；第10组，被告称99.2%的业主同意，不认可，据我们了解大多数业主不知道业主委员会的存在；第11组是之前的照片，蜘蛛网我们每天都有做清理，垃圾的照片是在清理前的照片，不能作为证据，单元门是配套设施设备，不含在物业费里面，是属于里面十二户的责任，不在我们的服务范围内，需要动用维修资金。 综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。对于李洪伟提交的第1、2、3、4、5、10组证据，仅能证实涉案小区成立业主委员会并与会泽创安物业服务有限公司签订为期一月的物业服务过渡期协议，但不能证实李洪伟的证明目的即会泽创安物业服务有限公司现已为涉案小区提供物业服务及涉案小区成立的业主委员会已与云南宇辰物业的物业服务合同已经解除；第6组本院的判决书，经本院核实尚未生效，故不能作为本案的定案依据；第7组其系最高人民法院司法解释，不属于本案证据；第8组其与云南宇辰物业提交的一致，但不能用于证实李洪伟的证明目的即云南宇辰物业与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》已解除；第9组与本案无关，不能作为本案的定案证据；第11组够证实云南宇辰物业服务不到位的部分，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区一期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务范围为对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。李洪伟系泽润龙都一期2栋3单元702室房产的业主，面积为141.32平方米。李洪伟至今未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费等共计1969元进行交纳。 另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是云南宇辰物业在提供物业管理服务。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。 本院认为，根据云南宇辰物业公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业的约定，李洪伟作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。 李洪伟辩称，涉案小区已成立业主委员会，业主委员已申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料，是原告不办理移交手续，故原告不再有资格向被告收取物业管理服务等费用，对此辩解李洪伟未提交相应的证据予以证实业主委员会已经解除了与云南宇辰物业之间的《前期物业服务协议》，其提交的（2019）云0326民初2182号民事判决书，经本院核实该判决书尚未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，做出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定李洪伟未提交证据予以证实，且庭审中双方当事人均认可云南宇辰物业至今还在为李洪伟所在的小区提供物业服务，故李洪伟拒不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持，鉴于云南宇辰物业在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，本院酌情扣减李洪伟应交纳的物业管理等费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由李洪伟于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、电梯运行费、二次加压费等共计1772元； 二、驳回云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李洪伟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。 审判员  刘海燕 二〇二〇年十月十二日 书记员  母圆圆