河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5255号原告：张某，男，汉族，1960年7月30日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人梁静杰，河南两相律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：南阳市嘉杰房地产开发有限公司。住所地南阳市宛城区张衡路中段**。法定代表人郝玑，任公司执行董事职务。委托诉讼代理人吴锦浩，南阳市功能区清源法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。被告：齐某某，男，汉族，1950年2月9日出生，住南阳市内乡县。原告张某诉被告南阳市嘉杰房地产开发有限公司（以下简称嘉杰房产公司）和齐某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人梁静杰，被告嘉杰房产公司委托诉讼代理人吴锦浩到庭参加诉讼。被告齐某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称，原告了解南阳市红阳房地产开发有限公司（以下简称红阳房产公司）在内乡拥有土地资源可供开发，2013年元月，被告嘉杰房产公司与原告达成协议，约定由原告为该公司提供居间服务，通过原告介绍、协调、谈判促成嘉杰房产公司与红阳房产公司达成合作开发协议，对红阳房产公司位于内乡的土地进行联合开发。约定达成联合开发协议后，嘉杰房产公司向原告支付佣金2000000元。支付方式为：合作开发协议签订前，张某以自己的房产证质押给嘉杰公司，公司先借给张某500000元作为前期工作支出的费用，该款在元月15日前办理。合作开发协议达成，工程取得合法的施工手续开工后，公司支付张某1000000元佣金，支付的同时，偿还先期的500000元借款。待该项目竣工验收后一周内，公司将剩余的1000000元佣金一次支付完毕。为此嘉杰房产公司向原告出具《承诺书》，对上述事项进行了明确。达成协议后，原告多方奔走，通过介绍、协调、谈判（包括前期的考察调研、协调，对合作开发协议内容进行谈判等），于2013年4月29日促成嘉杰房产公司与红阳房产公司签订了联合开发协议，完成了居间合同的义务。双方签订了联合开发协议后，一直合作正常，现项目已基本完工，但嘉杰房产公司除了借款500000元以外，没有再向原告支付过居间费用，近期原告追要时告知已将居间费用支付给被告齐某某，齐某某未向原告支付。但齐某某仅是内乡本地的一个项目协调人员，与嘉杰房产公司没有任何的直接关系，根本无权收取任何中介费用。请求依法判令：1、被告嘉杰房产公司向原告支付剩余的中介费用1500000元（自起诉之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、被告齐某某对上述中介费用及利息承担连带清偿责任。3、二被告承担诉讼费用。被告嘉杰房产公司辩称，我公司不承担责任。被告齐某某庭前向本院提交书面答辩称，原告起诉我不适格。2013年1月，红阳房产公司与南阳市建发工程有限公司（以下简称建发公司）签订的建设工程施工合同，项目名称为“锦江花园”。该项目虽经张某说合，但因群众反对最终落空。其主张南湖湾项目系由其居间服务促成缺少事实依据。建设工程施工合同与联合开发协议书有本质的区别，二者不能混同。故请求依法驳回原告诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组、原告的身份证明。证明原告诉讼主体资格。第二组、被告嘉杰房产公司2013年元月10日作出的《承诺书》。证明1、2013年嘉杰房产公司与原告达成协议，约定由原告为该公司提供居间服务，介绍促成嘉杰房产公司与红阳房产公司达成合作开发协议，对红阳房产公司位于内乡的土地进行联合开发。后通过原告多次来回奔走，花费费用，居间介绍、协调、谈判，最终促成两个公司达成合作，共同开发红阳房产公司位于内乡的土地。2、在达成合作后，嘉杰房产公司按约定向原告出具《承诺书》，承诺向原告支付约定的佣金总额2000000元。明确支付方式为：建设施工合同生效后，张某以自己的房产证质押给嘉杰房产公司，公司先借给张某500000元作为其前期工作支出的费用补偿，该款在元月15日前办理。合作开发协议达成，工程取得合法的施工手续开工后，公司支付张某1000000元佣金，支付的同时，偿还先期的500000元借款。待该项目进入到售房开盘后一周内，公司再支付原告700000元。待该项目全部竣工验收后一周内，公司将剩余的300000元佣金一次支付完毕。第三组、原告和嘉杰房产公司签订的《借款协议书》。证明原告和嘉杰房产公司在2013年1月14日签订《借款协议》，按照约定以借款的形式对约定的第1笔佣金500000元进行了支付。第四组、红阳房产公司与建发公司在2013年1月8日签订的《建设工程施工合同》。证明该合同以施工为名，实际是以共同合作开发为实的合同。该合同对建发公司签订，但实质是嘉杰房产公司进行实施的合作开发。能够证实通过原告的居间介绍、协调、最终谈判促成嘉杰房产公司与红阳房产公司达成了合作，共同开发红阳房产公司位于内乡的土地。第五组、红阳房产公司与嘉杰房产公司在2013年4月29日签订的《联合开发协议书》。证明该协议对双方合作的方式、项目等情况进行了约定。证明通过原告的居间，促成两个公司达成合作，共同开发红阳房产公司位于内乡的土地。第六组、嘉杰房产公司在2020年6月24日向原告作出的《情况说明》。证明通过原告的居间介绍、协调、谈判，最终促成嘉杰房产公司与红阳房产公司达成合作，共同开发红阳房产公司位于内乡的土地的事实。嘉杰房产公司也认可原告的居间行为，认为没有原告当初的中介就没有现在的项目，也认可应当支付2000000元中介费用，只是因为在项目开发过程中，被告齐某某将部分中介费用领走，造成无法向原告支付。齐某某应当将领走的中介费用向原告承担连带清偿责任。第七组、齐某某在2013年1月15日向原告出具的收据，证明1、项目的合作中介确实是张某完成的，张某系这个项目的中介人。2、中介工程中齐某某作为内乡本地人，确实提供了一些帮助，但张某已经向齐某某支付协调费用，齐某某没有理由再将剩余的费用领走。被告嘉杰房产公司对全部证据真实性无异议。证明方向结合原告提交的第七组证据，原告和齐某某之间系合伙居间关系，原告借500000元后及时给齐某某分了150000元，虽然中介合同是对准张某签的，但张某与齐某某存在一定的关系，可能是合伙关系。因此我公司对已付给齐某某的部分款项不再向张某重复支付。针对辩解，被告嘉杰房产公司未向本院提交证据。被告齐某某庭前接受法庭询问时，提交建设工程施工合同和图纸各一份。原告认为，两份合同和图纸都没有异议，结合我们提供的证据以及嘉杰房产公司出具的情况说明，能够证明原告提供中介服务目的是为了促成嘉杰房产公司与红阳房产公司达成联合开发协议，具体开发哪个地块都是由原告中介促成，嘉杰房产公司都应当向原告支付中介费用。齐某某在询问笔录中叙述的部分内容不属实，联合开发是原告主导促成，齐某某仅起到引荐辅助作用，我方已经向其支付部分费用。嘉杰房产公司没有与齐某某达成任何中介协议，齐某某无权要求支付中介费用。锦江花园的项目没有建设，是因为群众原因，政府对地块进行了调整，在调整过程中，原告也找到红阳房产公司将原来嘉杰房产公司保证金以及联合开发合同条件，都移到新的地块。新地块的开发，也应当是张某促成。齐某某在笔录中叙述原告承诺与他平分中介费用不属实，也没有任何依据。被告嘉杰房产公司认为，对两份合同以及图纸真实性无异议，但对证明方向有异议，根据公司所出示的情况说明，两个地块是一回事，锦江花园因为群众矛盾，后经政府调和换成了南湾湖，两者都在中介合同之间。对于齐某某的询问笔录中其与张某是否为合伙关系，不清楚不予质证。经审理查明，2012年前后。原告张某通过朋友得知案外人红阳房产公司在内乡城有土地可以开发，而被告嘉杰房产公司急于找项目开发房地产。于是找到嘉杰房产公司的法定代表人郝玑，协商由其中介促成二者土地联合开发。郝玑承诺成功后支付中介费用。因为被告齐某某和红阳房产公司负责人陈书法是亲戚关系，并且是内乡本地人，张某在第一次见陈书法时由齐某某引荐。后经过三个多月考察调研、介绍、协调、谈判等工作，2013年1月8日，红阳房产公司与建发公司签订建设工程施工合同，建设开发内乡锦江花园（县衙拆迁安置）项目。2013年元月10日，嘉杰房产公司向张某出具承诺书：建发公司经张某为主中介方的努力与红阳房产公司已签订了建设工程承包施工合同及补充协议。（该合同实际上是一个以施工为名，共同合作开发之实的合同。合同虽是对市建发公司签定，但事实上由嘉杰房产公司进行实施）现就中介佣金问题经双方协商作出如下承诺：1、双方事前已约定佣金总额为200万元，大写：贰佰万元整。2、建设施工合同生效后，张某以自己的房产证质押给嘉杰房产公司，公司先借给张某500000元作为其前期工作支出的补偿，该款在元月15日前办理。3、待该工程以取得施工手续正式开工后一周内，公司支付张某1000000元佣金，支付的同时，偿还先期的500000元借款。4、待该项目进入到售房开盘后一周内，公司再支付张某700000元佣金。5、待该项目全部竣工验收后一周内，公司将剩余的300000元佣金一次支付完毕。6、如在建设施工合同和补充协议实施中，甲、乙双方有争议时，张某应承担协调责任，直至合同、补充协议履行结束为止。2013年1月14日，张某与嘉杰房产公司签订借款协议书，将承诺书第2条约定的500000元借给张某。2013年1月15日，被告齐某某出具收据：今收南阳张岗内乡工程中介费壹拾伍万元整（150000元）。庭审中，张某与嘉杰房产公司均认可刚开始与红阳房产公司协商时就谈了两块地，只要能谈成一个就行。锦江花园（县衙拆迁安置）项目谈成后因为老百姓阻拦，于2013年4月29日调整到南湖湾项目，原来交纳的保证金和已经谈好到合同条件都移到了南湖湾项目。据此，红阳房产公司与嘉杰房产公司签订联合开发协议书，并最终履行了该合同。2020年6月24日，嘉杰房产公司向张某出具情况说明：2013年1月建发公司通过张某作为中介方与红阳房产公司签定了锦江花园工程施工合同。……联合开发合同签定后，嘉杰房产公司向张某出具《承诺书》，承诺支付200万元整中介佣金，支付方法是先借给张某50万元，并由张某提供一套房产作为质押。待工程正式开工之后分二次向张某支付，工程竣工验收后将剩余款项一次支付完毕。在该项目实施时，因项目实际情况，内乡县政府将项目移到湍河西岸林业局林地上面，由嘉杰房产公司继续开发。工程开工后，我公司为了能作好与红阳房产公司的协调工作，聘齐某某为公司雇员，每月支付工资一万元。在项目开发过程中，齐某某对嘉杰房产公司法人郝玑说：张某最近较忙，该项目的佣金以后由他领取。郝玑说：你可以领取，但一定把张某的事处理好，毕竟该居间合同是对张某签的。不要让出现纠纷，影响工程进展。齐某某满口答应一定处理好。我公司和红阳房产公司合作开发一事，是有因果关系的，没有张某当初的中介就没有现在这个项目，齐某某把部分佣金领取后也保证做好佣金分配工作，以上情况属实。齐某某在庭前法庭笔录中陈述：南湖湾项目从2013年至今陆续盖好有十几栋楼房，有入住的，也有办好售房许可证的楼盘，现在还有三栋楼房正在施工。从锦江花园项目没有谈成后，我就再没有见过张某。南湖湾项目我俩都没有参与，我也没有收到嘉杰房产公司支付的中介费。如果锦江花园项目能成功的话，我与张某当时口头说过两个人平分中介费。嘉杰房产公司给他500000元时，张某给我150000元。综上所述，本院认为，首先，2013年，原告张某作为介绍人，在促成被告嘉杰房产公司与案外人红阳房产公司签订联合开发协议过程中，积极提供订立协议的信息、为双方订立协议起到了沟通、协调、谈判等媒介服务工作，该行为得到嘉杰房产公司的认可，并在2013年1月8日与红阳房产公司签订锦江花园工程施工合同后，即于2013年1月10日向张某做出支付中介佣金的承诺书。上述行为均不违反法律法规的强制性规定，符合居间合同的形式和实质要件，双方依法成立居间合同关系。虽然锦江花园工程因客观原因未能实际履行，但2020年6月24日嘉杰房产公司在给张某出具的情况说明中，明确表态：……在该项目实施时，因项目实际情况，内乡县政府将项目移到湍河西岸林业局林地上面，由嘉杰房产公司继续开发。……我公司和红阳房产公司合作开发一事，是有因果关系的，没有张某当初的中介就没有现在这个项目，……。足以证明，嘉杰房产公司在开发项目地块发生变动后，对张某的居间服务工作仍然认可，也印证庭审陈述时，双方均认可在居间之初就包含了两个地块，只要促成其中之一即为完成居间工作的事实。上述事实均表明原告张某已履行了作为居间人应负的全部义务，被告嘉杰房产公司也应严格遵守2013年1月10日承诺书中约定的支付期间和条件，向张某支付居间费用。在支付费用的具体数额问题上，嘉杰房产公司承诺支付的居间费总额为2000000元，已借支（支付）500000元，剩余1500000元分三期支付，支付条件分别为工程取得施工手续开工后一周内支付500000元、项目进入到售房开盘后一周内700000元、项目全部竣工验收后一周内300000元。根据被告齐某某在法庭询问时的陈述：南湖湾项目从2013年至今陆续盖好有十几栋楼房，有入住的，也有办好售房许可证的楼盘，现在还有三栋楼房正在施工。故嘉杰房产公司前两期支付居间费的条件早已成就，应负限期向张某支付居间费1200000元及起诉后利息的法律责任。因齐某某陈述项目目前还有三栋楼盘正在施工，尚未全部竣工。张某对此未提出相反证据，故支付第三期居间费的条件尚未成就，本院对该300000元居间费暂不予支持。其次，嘉杰房产公司在情况说明中陈述应被告齐某某请求，向其支付了部分居间费，不应再向张某重复支付。本院认为，1、嘉杰房产公司并不明确齐某某与张某之间关系性质，2、未举证证明已支付的具体款项，且在情况说明中已表明向齐某某支付时明知居间合同是与张某签订的，要求齐某某做好张某工作，不要出现纠纷。故二者之间形成的法律关系与本案无关，张某与齐某某之间的关系性质也不影响嘉杰房产公司的付款责任。各方如有纠纷，可另行协商解决或另行提起诉讼。故本院对原告请求被告齐某某承担连带支付居间费及利息，嘉杰房产公司请求不重复支付居间费均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条和第四百二十六条之规定，判决如下：一、限被告南阳市嘉杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某居间费用1200000元整及利息（利息自2020年9月7日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付至款付清为止）。二、驳回原告张某其他诉讼请求。如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9150元，原告负担1830元，被告南阳市嘉杰房地产开发有限公司负担7320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张治菊二〇二〇年十月二十八日书记员  王若愚