沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初4458号原告（反诉被告）：陶金钰，女，1988年3月26日出生，汉族，住址：沈阳市浑**。委托代理人：王长峥、郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳大悦城发展有限公司，住所地：沈阳市大**小东路**。法定代表人：范蕾蕾，该公司总经理。委托代理人：顾雪微，辽宁卓政律师事务所律师。原告陶金钰与被告沈阳大悦城发展有限公司（以下简称“大悦城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶金钰委托代理人王长峥、郭忠凯、被告大悦城公司委托代理人顾雪微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2019年9月20日，原、被告签订了《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》，合同约定原告承租中粮沈阳大悦城（C3D03)区域开展经营，租用期限为1年，从2019年11月4日至2020年11月3日，租金为每月29575元，物业管理费为65元每月每平方米，推广费为10元每月每平方米，租赁保证金为97500元。原告于2019年9月29日向被告交纳了保证金97500元。原告于2019年11月4日进入租赁场地开始经营，每月均按时交纳租金、管理费、推广费等费用。2020年1月份新型冠状病毒××爆发，政府下令关闭商场，百姓居家隔离，直到2020年3月下旬商场才陆续恢复营业，但是客流量尚无法恢复。客观情况发生了原告在与被告订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同，对于原告明显不公平也不能实现原告订立合同的目的。在2020年2月时，原告就退租解除合同一事，多次与被告协商，被告同意解除合同。但是，就租赁保证金一事迟迟未达成一致意见。原告认为造成合同解除的原因是因为新型冠状病毒××的爆发，全国停产停业，而疫情现在仍未过去，何时能够完全消除疫情仍不能确定，上述情况导致了合同目的不能实现，而过错并不在原告，被告应将租赁保证金全部退还。根据最高院的相关指导意见及辽宁省防控指挥部的相关文件是基于此次疫情的不可抗力而协商解除，并非是原告违法解除。沙琳琳作为被告方指定与原告的联系人其行为代表大悦城，是一种职务行为，故其对我方下达的通知对大悦城具有约束力，也应按其承诺履行。诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告退还原告租赁保证金97500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：一、根据双签订的租赁合同，被答辩人提前解约，答辩人有权不予退还租赁保证金。被答辩人与答辩人于2019年9月20日签订了《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》（以下称租赁合同），租赁大悦城C3D0商铺（以下称商铺）。租赁合同约定租赁期限为2019年11月4日至2020年11月3日；每月租金29575元，物业管理费为65元每月每平方米，推广费为10万每月每平方米，每月费用总计33,030元，租赁保证金为97500元；除首月基本租金于起租日前10日支付外，每月基本租金应按月支付，乙方应于每月1日前支付当月的基本租金；合同签订后，答辩人按照合同约定交付了商铺，答辩人亦正常占有、使用商铺。自2020年2月1日，被答辩人开始拖欠租金至今未支付，2020年3月13日答辩人以电子邮件形式通知被答辩人要求提前解除合同，2020年3月31日答辩人交还商铺。被答辩人拖欠租金及提前退租的行为构成严重违约，根据合同第七条第1款的约定，答辩人除应支付被答辩人两个月的租金、物业管理费及推广费外还应支付相应逾期付款违约金；且根据租赁合同第七条第2款的约定，答辩人提前解约的应将租赁保证金作为违约金赔偿给被答辩人。故答辩人有权不予退还租赁保证金。二、“新冠疫情”不能导致本案租赁合同不能履行，不构成法定解除的条件。根据我国《合同法》第171条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但这绝不意味着只要发生了不可抗力事件，就可以当然地免除或部分免除不履行合同的责任。要免除不履行合同的责任还必须同时具备一个法定的基本条件——不能履行合同，应综合整个合同的履行期限、履行内容和因果关系等方面来看。本案中，答辩人与被答辩人签订的是租赁合同，答辩人的义务是按照合同约定将店铺交予被答辩人，而被答辩人的义务是按照合同约定给付租金。春节期间“新冠疫情”这一突发事件的发生，虽然对商场的经营造成一定的影响，但被答辩人一直正常的占有、使用商铺，被答辩人提出提前解约时，沈阳经营性场所（除电影院、KTV等人群密集型场所）早已正常开放，远远达不到合同目的不能实现的程度，不构成合同履行不能。三、即使“新冠疫情”对双方造成不利影响，双方应适用公平原则，并非简单的豁免债务人的义务而使债权人承担不利后果。诚然，“新冠疫情”的爆发对双方都造成了不利影响，被答辩人主张疫情原因导致其收益下降，但答辩人另行招租也比往年更加困难，商场运营成本支出亦更多（为了减少疫情影响，答辩人加大了线上线下广告推广力度，更进行了一系列线上直播，投入了大量金钱）。如被答辩人遵守契约精神继续履行合同，双方可以友好协商，答辩人可给与被答辩人一定的租金减免，以共同分担“新冠疫情”带来的损失。根据中央及最高法院关于新冠疫情的指导精神，国家倡导减免租金、延期缴纳租金的根本目的是为维护房屋租赁业既有交易的稳定性，尽力保障租赁合同的正常履行。答辩人积极履行出租方义务以极力维护交易稳定，但被答辩人坚持违约解除租赁合同，其违背新冠疫情国家指导精神的同时又以新冠疫情为由主张合同目的无法实现，违约行为与解约理由明显相互矛盾。现被答辩人拖欠答辩人2月、3月租金，又提前解约造成了商铺4月、5月空置，被答辩人的违约行为至少给答辩人造成了4个月租金的损失，如果免除被答辩人2月、3月的租金，又退还其保证金，实质上是让答辩人独自承担“新冠疫情”的不利后果，显失公平。综上，被答辩人严重背离契约精神，以新冠疫情为由要求减免租金，同时以疫情为由提前解约且不承担任何违约责任于法无据，属于滥用不可抗力逃避合同责任。现答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护被答辩人的合法权益。沙琳琳与原告的微信聊天记录消息显示的时间是2020年2月21日，内容显示受疫情影响，为维护双方长期稳定的合作关系对于符合条件的予以租金减免政策，该文件发送时原告尚未与我方就解除合同事宜进行协商，我们对于部分商户确实有免租金的政策，我们也给符合条件的商户邮箱发送了通过函，但因原告不符合条件，所以没有给原告发送。适用的也是持续租赁关系的商户，而原告坚持与我方解除合同关系，不符合减免租金政策，于常理而言原告违约解除合同要求退还租赁保证金的同时，又要求享受正常租户享受的免租待遇，有失公平的前提下也不符合常理，该消息载明以同意发放的官方函件为准，该消息不是正式文件，原告的证明问题不能成立。被告同意原告提前撤铺也是为了止损，并不能证明双方是协商一致解除合同。被告（反诉原告）诉称：反诉原告与反诉被告于2019年9月20日签订了《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》（以下称租赁合同），租赁大悦城C3D0商铺,面积39平方米（以下称商铺）。租赁合同约定租赁期限为2019年11月4日至2020年11月3日；每月租金29,575元，物业管理费为65元每月每平方米，推广费为10元每月每平方米，pos机使用费530元每月，每月费用总计33,030元，租赁保证金为97,500元；除首月基本租金于起租日前10日支付外，每月基本租金应按月支付，乙方应于每月1日前支付当月的基本租金；合同签订后，反诉原告按照合同约定交付了商铺，反诉原告亦正常占有、使用商铺。自2020年2月1日，反诉被告开始拖欠租金，2020年3月13日反诉被告以电子邮件形式通知反诉原告要求提前解除合同，双方就其提前解约违约金未达成一致。2020年3月31日反诉被告交还商铺，至今未交纳2月及3月租金。根据租赁合同第七条第1款的约定：“自本合同签订之日起，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、pos机使用费、银行卡刷卡终端押金、租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额千分之三支付违约金。”反诉被告除应支付反诉原告两个月的租金、物业管理费及推广费66,060元外，还应支付相应逾期付款违约金21,898.89元（暂计至2020年6月5日）。3月是否正常经营是反诉被告自身原因，支付租金应以其占用商铺时间为准。关于解除原因，原告坚持以疫情期间营业额受影响为由，但双方签订的是租赁合同，被告的义务是交付房屋，没有义务保证原告有消费者购买其产品或保证其营业额，疫情期间客流量少并非被告导致，原告无权以此为由损害被告利益。且原告2020年2月1日开始欠付租金，2月末就提出解除合同，全沈阳商场正常恢复营业时间在4月份，由此可见原告在全民抗疫的期间要求违约撤出，并不具备解除合同的必要性及合理性。关于解除依据，原告主张的不可抗力条款对原告不适用，根据合同法相关解释，不可抗力致使合同不能实现的当时人可以解除合同，该条规定立法宗旨是充分保护交易安全稳定市场秩序将不可抗力定为法定解除条件，不可轻易适用，疫情虽被定义为不可抗力，但解除前提是致使合同目的不能实现，对于租赁关系而言合同标的是涉案商铺，并非原告的营业收入，租赁合同解除需满足标的物损毁灭失的严重程度，原告的主张达不到该标准。关于违约金过高的问题，根据九民纪要50条损失包括可得利益，应当由违约方承担举证责任证明过高，且违约金过高时适当降低，本案中我方已证明原告的剩余租期8个月，导致了房屋空租期两个月，还包括被告重新招租的成本，租赁保证金是3个月租金，违约金合理。基于以上事实与理由，现反诉原告依据《民法总则》及《合同法》等相关法律规定诉至法院，请求法院判如所请。反诉请求：1、判令反诉被告支付2020年2月及3月房屋租金59150元、物业管理费5070元、推广费780元、POS使用费1060元；2、判令反诉被告支付逾期支付租金的违约金21898.89元（计算至实际支付之日，暂计至2020年6月5日）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费及律师费。原告对被告反诉辩称：反诉原告提出的房屋租金及物业费、推广费、POS使用费，我们不予认可，在疫情发生后反诉原告与反诉被告签订合同中的指定联系人沙琳琳，其通过微信向反诉被告发送2月份租金及物业费、推广费全免的通知，所以2月份租金不应得到法院支持。3月份租金在整个3月中反诉被告并未实际使用该商铺，而是与反诉原告双方就解除合同事宜进行沟通，且双方也就解除合同事宜初步达成意见，反诉原告请求反诉被告支付3月份租金及物业费的请求不符合客观事实。反诉原告请求支付逾期违约金的诉讼请求，反诉被告认为2月份租金反诉原告已予全部免除，3月份该商铺反诉被告未实际使用且双方就解除合同已达成一致意见，不存在违约事宜，不应给付违约金。根据照片视频可以看出即使实在商场正常开业的情况下，但并无购买客户，商铺的经营状况以及能否经营应以防控中心的官方通知为准，被告在官方通知可以有序复工复产后实行了一段时间的开业，但随着疫情的反复其开业时间并没有固定，根据防控中心的指示精神，百姓均在家进行防控防疫，并不能实际到商场进行购买，如反诉被告坚持开业，只能是白白支付租金、水电、物业的费用，承担零收入的风险。我方于3月27日已经将撤铺费用交给被告的工作人员，具体什么时间验收我不清楚，时间与催缴函约定的3月30日差一天，我方无异议。根据最高院2020第17号文件通知第五条被告要求原告承担违约责任人民法院不予支持。经审理查明：2019年9月20日，陶金钰（乙方）与大悦城公司（甲方）签订《中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同》，约定乙方承租中粮沈阳大悦城C3D03商铺用于经营，承租区域面积39平方米，租赁期限为1年，2019年11月4日至2020年11月3日，月基本租金29575元，乙方应于每月1日前支付当月租金（以基本租金、营业额提成高者为准），物业管理费65元/平方米/月，推广费10元/平方米/月，POS机使用费530元/月，租赁保证金为97500元，在乙方未在合同约定期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、违约金等应付费用，甲方发出书面通知后7日内，乙方拒不履行的，甲方有权在租赁保证金中直接抵扣上述费用；乙方非因法律、法规及合同约定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，需提前30日书面通知甲方，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金；另约定了双方送达方式及地址。合同签订后，陶金钰交纳租赁保证金97500元，大悦城公司交付商铺。陶金钰于2020年3月31日将承租商铺交还大悦城公司，租金给付至2020年1月31日。上述事实，有房屋租赁合同、保证金收据、拆除商铺告知函及回复函、商铺拆除合同等及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守约定，全面履约。依据合同约定，原告在承担违约责任的情况下，可提前30日书面通知大悦城公司退租，原告在2020年3月13日通过发送电子邮件方式向大悦城公司提出退租，本院对原告主张解除租赁合同的诉请予以支持。原告陶金钰于2020年3月31日将承租商铺交还大悦城公司，应予支付2020年2月1日至3月31日租金、物业管理费、推广费及POS机使用费共计66060元，被告大悦城公司在2020年3月18日书面通知原告交纳上述费用，依合同约定，可在发出书面通知7日后在租赁保证金中直接抵扣，本院对被告反诉逾期支付租金的违约金诉请不予支持。原告抗辩被告通过微信发送2月份租金及物业费、推广费全免的通知，2月份租金不应支持。因微信非合同约定有效送达方式，本院对该意见不予采信。被告提前终止合同，应承担违约责任，但租赁合同关于租赁保证金不予退还等违约金约定过高，本院考量原告提前退租给被告造成损失情况及新冠××疫情对合同履行的影响，酌情支持违约金33030元，租赁保证金可抵扣违约金31440元。原告抗辩新型冠状病毒××爆发导致合同目的不能实现，过错不在原告，被告应将租赁保证金全部退还。新冠××疫情作为一个突发事件，在疫情的初始阶段，由于疫情防控的需要，对部分营业场所采取了停业措施，该停业措施导致部分经营者收入大幅度降低，但新冠××疫情具有暂时性和阶段性的特点，2020年3月23日，沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第九号令中已经明确表明为了全面复工复产、恢复正常生产生活秩序，除了宗教场所和线下培训机构，全面恢复开放各级各类公共和经营场所，本院对原告关于因疫情不能实现合同目的，被告应退还全部租赁保证金的意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陶金钰与被告沈阳大悦城发展有限公司于2019年9月20日签订的中粮沈阳大悦城岛柜租赁合同；二、原告陶金钰于判决生效后十日内给付被告沈阳大悦城发展有限公司违约金1590元（33030-31440）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。案件受理费2238元，由原告陶金钰承担；反诉费1000元，由被告沈阳大悦城发展有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  王岩妍审判员  彭佳妮审判员  马玉红二〇二〇年十月二十三日书记员  傅晓欢