江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3929号上诉人（原审原告）：陈志国，男，1984年10月17日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：顾燕，女，1986年1月7日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：沈磊，江苏西塘律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙权，江苏西塘律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审被告）：葛恒清，男，1966年3月16日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：徐道明，建湖县钟庄法律服务所法律工作者。原审第三人：建湖县房多多房产经纪有限公司，住所地江苏省建湖县向阳路望族城由东向西第14间。法定代表人：朱红艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕旭东，建湖县建湖法律服务所法律工作者。上诉人陈志国、顾燕因与被上诉人葛恒清、原审第三人建湖县房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初2466号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈志国、顾燕上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、上诉人在一审中提交的《房屋买卖合同书》、《解除玉莲小区合同告知函》、上诉人与第三人之间的微信聊天记录等证据能够证明被上诉人存在违约且应当承担违约责任。二、被上诉人未在2020年5月30日前向上诉人支付183000元（包含定金20000元）购房款，应当承担违约金2万元。三、被上诉人及第三人称2020年5月30日已经将款项备好通知上诉人来拿，但上诉人当天根本未收到任何通知。2020年6月23日被上诉人和第三人一起单方向上诉人发出解除函，明确表示不再履行合同，应当承担违约责任。葛恒清辩称，一审法院认定事实正确，事实上是上诉人未能按照合同约定履行。对于上诉人的违约，被上诉人保留诉讼的权利，请求二审法院驳回上诉，维持原判。房多多公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确。房多多公司多次让被上诉人准备好资金，但给付房款的前提是上诉人要按期腾让房屋，由于上诉人不同意腾让，所以导致交款的事情没有完成。再协商时上诉人明确表示不再卖这个房子，房多多公司考虑买房人的定金也仅交给了中介机构，卖房人也没有腾让房屋，双方都没有损失，所以房多多公司和被上诉人共同出具了解除合同告知函。我们认为一审判决应当予以维持。陈志国、顾燕向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令葛恒清立即向某国、顾燕支付20000元；2.诉讼费由葛恒清承担。一审法院认定事实：2020年1月28日，甲方陈志国、顾燕（卖方）与乙方葛恒清（买方）、丙方房多多公司（中介）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：一、甲方自愿将坐落在建湖县玉莲小区1幢603室（建筑面积98.9平方米，以不动产权证书为准）不动产及车库出售给乙方，甲方须保证房屋交接时与看房时一样，房屋内物品以设备交接单为准。二、双方议定上述房产有附属建筑物总价款为人民币大写贰拾捌万叁仟元整，即小写283000元。甲方支付给丙方中介服务费叁仟元，小写3000元。乙方支付给丙方中介服务费叁仟元，小写3000元。丙方为该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房产权过户费用的计算依据是指定评估机构对房产的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价）。三、乙方于2020年1月28日向甲方支付定金大写贰万元整，小写20000元。甲乙双方自愿将定金交于丙方保管。丙方在过户当天将定金交回给甲方。四、乙方于2020年5月30日前第二次付款大写壹拾捌万叁仟元整，小写183000元（包含定金贰万元）。甲乙双方支付应付服务费给丙方。同时甲乙双方为该房过户。剩余房款壹拾万元整，小写100000元，在乙方银行贷款下款后直接打到甲方预留银行账户。该房产过户前的相关费用（如水电费、物业费管理等）由甲方结清后过户给乙方。甲方收到全部房款后交房给乙方。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，甲方保证在该房过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付贰万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期20日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。七、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购房款项，中介服务不予退还。乙方如违反本协议，则甲方不予退还购房款项，中介服务不予退还。合同签订后，葛恒清于同日将定金20000元转账给房多多公司。2020年5月以后，房多多公司与陈志国商谈案涉房屋买卖相关事宜，未能协商一致。2020年6月23日葛恒清、房多多公司向原告发出书面《解除玉莲小区合同告知函》，内容为：贵方与葛恒清所签署的玉莲小区1幢603室购房买卖合同，合计总价为贰拾捌万叁仟元整。按合同第四条，乙方于2020年5月30日前第二次付款大写壹拾捌万叁仟元整，小写183000元（包含定金贰万元），剩余房款壹拾万元整，小写100000元，在乙方银行贷款下款后直接打到甲方预留银账户。该房产过户前的相关费用（如水电费、物业管理费等）由甲方结清后过户给乙方。甲方收到全部房款后交房给乙方。现由于多次与您沟通过户，您均未配合，至合同无法履行，现乙方要求解除合同，互不追究。后房多多公司将20000元退还给葛恒清。一审法院认为，原告陈志国、顾燕与被告葛恒清签订《房屋买卖合同书》，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后被告葛恒清将定金20000元交存于第三人房多多公司保管。合同约定被告在2020年5月30日前第二次付款183000元（包含定金20000元），同时双方为该房过户，剩余房款100000元，在被告银行贷款下款后直接打到原告预留银账户。房多多公司到庭陈述被告愿意购买案涉房屋，因与原告商谈相关事宜，未能协商一致，责任在于原告。原告主张被告违约应支付20000元，其在庭审中未能提供相关证据证明自已的事实主张，故一审法院对原告的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回原告陈志国、顾燕要求被告葛恒清支付20000元的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告陈志国、顾燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陈志国、顾燕提交一份陈志国通话清单、陈志国银行卡账户明细，证明房多多公司和葛恒清2020年5月30日当天没有和陈志国联系，也没有购房款汇给陈志国。被上诉人的质证意见为：对两份证据的真实性无异议，但对关联性有异议，并不能证明上诉人的证明目的。我们将购房款全部准备好，在自己的账户上，因为房多多公司说这笔款项不能打给上诉人，所以才没有将购房款打入上诉人的账户。房多多公司的质证意见为：对两份证据的真实性无异议，但是不能达到他的证明目的，不能说购房方存在违约。葛恒清买房子是用于小孩读书，当时说好在2020年6月12日之前房子要腾空让葛恒清住进去以便学校查证，房多多公司与陈志国联系，陈志国说新房子还没有装修迟迟不肯腾让，后来经过商量说最迟到7月份腾房，但是陈志国依然没有腾房，在此情况之下才发出解除合同告知函。本院认为，案涉购房合同约定的房屋交付条件是在被上诉人葛恒清支付全部购房款后，未约定具体的交付日期。根据案件查明的事实，被上诉人葛恒清购买案涉房屋是为了供子女上学使用，故据通常理解，房屋的交付时间一般应满足被上诉人子女入学的需要，而被上诉人未向上诉人陈志国、顾燕按期支付第二批应付款项主要是由于第三人房多多公司向其告知上诉人无法在六月份交付房屋，此后双方在第三人的协调下最终未能就房屋交付时间达成一致。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同，故本案被上诉人提出解除合同的请求符合法律规定。上诉人要求被上诉人支付违约金20000元的请求，依法不应支持。综上，上诉人陈志国、顾燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由陈志国、顾燕负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十月三十日书记员 周亚梅