福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1096号 上诉人（原审被告）：王谢清，男，1968年1月23日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 上诉人（原审被告）：王茂希，男，汉族，1976年7月29日出生，住福建省霞浦县。 共同委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：游美玲，福建宁鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪敦胜，男，1983年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆敏芳，福建广澜律师事务所实习律师。 上诉人王谢清、王茂希因与被上诉人汪敦胜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王谢清、王茂希共同委托诉讼代理人刘端伟、游美玲、被上诉人汪敦胜委托诉讼代理人罗晓燕、陆敏芳到庭参加诉讼。 王谢清、王茂希上诉请求：1.撤销原判，依法驳回汪敦胜的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、涉案厂房非城镇房屋，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。王谢清、王茂希与汪敦胜订立的《厂房租赁合同》为当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立。涉案厂房为建设在农村集体发包给村民土地上的厂房，并非城镇房屋，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因房屋未取得相关审批手续而认定为合同无效。相反，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。 二、即使一审法院判定《厂房租赁合同》无效，汪敦胜亦应赔偿王谢清、王茂希的经济损失。 根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。王谢清、王茂希与汪敦胜在订立租赁合同时，王谢清、王茂希所出租的厂房均已形成封闭的空间，与相邻的同村村民的房屋均对外出租经商，历史形成已经十几年，该厂房原为王谢清、王茂希自己经营的家具厂，并以此厂房作为经营地办理营业执照。汪敦胜作为一家经营五色土肥料的专业公司，在王谢清、王茂希隔壁厂房已经实际投入生产一年左右，因厂房面积不够向王谢清、王茂希出租厂房，后因其未办理建设项目环境影响评价审批手续，未建成用于收集恶臭气体的环保治理措施及擅自投入生产被行政处罚，于是不守诚信违约要解除与王谢清、王茂希的厂房租赁合同，因此汪敦胜在订立合同时存在故意，事后的解约行为亦不守信，若合同无效，其对合同无效存在一定的过错责任。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第35条规定，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。该条款意旨实际赋予了因合同无效受损害方的损害赔偿请求权。在签订合同后王谢清、王茂希为了履约将家具折价处理，为此造成的经营损失高达100多万，以及厂房为此闲置数月至2020年4月才重新出租出去。按2019年8月29日签订的合同约定年租金22万元，租金损失亦达到14万元之多。即使家具折价的损失无法确定，但厂房因该合同闲置的损失是可以确定的，在厂房闲置的损失大于汪敦胜支付的10万元定金情形下，王谢清、王茂希无需返还。 汪敦胜答辩称，一、王谢清、王茂希在上诉状中说到的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审判决适用该司法解释错误，该观点是不合理的，该司法解释第一条明确规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。因此一审引用该司法解释作出一审判决是正确的。 二、王谢清、王茂希在上诉状中，说到《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条，认定上诉人无需返还定金10万元，该观点是不合理的，《全国法院民商事审判工作会议纪要》，当时新闻汇报的时候，明确说明该会议纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。一审判决的依据是合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”一审判决依据合同法第五十八条的规定，认定王谢清、王茂希应返还定金10万元，适用法律正确，应当予以维持原判。 三、上诉状中说到过错的责任问题，本案中，王谢清、王茂希在出租案涉厂房时，明知该厂房没有建设土地证、没有相关规划许可，属于违法建筑，并且和汪敦胜签订合同后，汪敦胜不曾使用过案涉厂房，之后王谢清、王茂希将厂房出租给他人使用，本案签订租赁合同无效的过错在于王谢清、王茂希，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汪敦胜向一审法院起诉请求：1.判令解除汪敦胜与王谢清、王茂希签订的《厂房租赁合同》；2.判令王谢清、王茂希向汪敦胜双倍返还定金款20万元；3.判令王谢清、王茂希向汪敦胜支付占用定金款期间的利息（以10万元为基数，自2019年8月30日起按年利率6%计至实际返还定金之日止）。 一审法院认定事实：1.2019年8月29日，汪敦胜与王谢清、王茂希签订《厂房租赁合同》，汪敦胜向王谢清、王茂希租赁位于蕉城区厂房用于肥料生产，租赁期限3年，自2019年10月30日至2022年10月30日止，年租金22万元。合同签订当日，汪敦胜向王谢清支付定金10万元。2.案涉厂房所在土地系王谢清、王茂希向他人租赁，地面建筑系王谢清、王茂希自行搭建，未通过相关建设审批手续。3.汪敦胜经营的宁德市五色土肥料科技有限公司，经营地址位于蕉城区。该公司因“有机肥项目未办理建设项目环境影响评价审批手续，未建成用于收集恶臭气体的环保治理设施”于2019年10月9日被宁德市蕉城生态环境局查封。4.案涉厂房并未实际向汪敦胜交付使用，王谢清、王茂希于2020年4月将厂房出租于他人。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证,也未经主管部门批准建设,汪敦胜与王谢清、王茂希就案涉厂房租赁事宜签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。主合同《厂房租赁合同》无效，其从合同定金合同自然无效，汪敦胜诉请王谢清、王茂希双倍返还定金20万元，于法无据，不予支持。但《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”王谢清、王茂希因无效的《厂房租赁合同》取得的汪敦胜定金10万元应予返还。汪敦胜诉请王谢清、王茂希自2019年8月30日起按年利率6%向其支付定金利息。一审法院认为，汪敦胜与王谢清、王茂希签订租赁合同时，应当审查案涉厂房建设手续是否完备，对于合同无效，汪敦胜未尽到审慎审查义务,其定金利息损失由其自行承担，对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认汪敦胜与王谢清、王茂希于2019年8月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告王谢清、王茂希应于本判决生效之日返还汪敦胜定金10万元；三、驳回汪敦胜的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，双方均对案涉厂房系王谢清、王茂希自行搭建，未通过相关建设审批手续这一事实不持异议。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定双方租赁合同无效。而根据该解释第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”故一审对此适用法律并无不当，汪敦胜关于涉案厂房非城镇房屋不应适用该解释的抗辩理由不能成立，本院不予支持。同时，汪敦胜未能举证证明因租赁合同无效所造成得损失，应承担举证不能的不利后果，对其要求赔偿损失的主张本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”王谢清、王茂希因无效的《厂房租赁合同》取得的汪敦胜定金10万元应予返还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由王谢清、王茂希负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林建玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……