湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1803号原告：黄兆相，男，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：伍巧利，湖南华湘律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳中南实业发展有限公司，住所地益阳市赫山区。法定代表人：陈凤成。委托诉讼代理人：蔡德华，湖南九方律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘建华，湖南九方律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告黄兆相（以下简称原告）与被告益阳中南实业发展有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卞四平、被告委托诉讼代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2008年11月28日所签订的《商品房预（销）售合同》约定的义务，并将合同约定的位于湖南省益阳市赫山区××层××号房交付给原告使用；二、判令被告在将湖南省益阳市赫山区××层××号房交付给原告使用后的90日内，将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办妥不动产权证；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金155240元（按每月1200元，从2009年10月1日起暂计至2020年5月17日，实际应计至交付上述商品房时止）；四、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年11月28日，被告与原告签订《商品房预（销）售合同》一份。根据合同约定，原告向被告购买位于湖南省益阳市赫山区××层××号房，该商品房建筑面积共38.03平方米，商品房单价6559.77元／㎡，总金额249468元。被告应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。同时应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告按照合同约定向被告支付房款共计249468元,被告亦应按照合同约定履行相应的义务。因被告逾期未向原告交付涉案商品房，根据合同第九条的约定，原告有权要求被告继续履行合同，立即向原告交付涉案商品房，并要求被告支付从2009年10月1日起至实际交付之日止的违约金。因合同约定，按日己付房价款万分之壹的标准计算违约金过低，故原告现要求被告按1200元／月的标准，从2009年10月1日起暂计至2020年5月17日，实际应计至交付房屋时止的违约金。同时原告有权根据合同第十五条的约定，要求被告在交付上述商品房后90日内，为原告办理权属登记及办妥不动产权证书。因被告至今为止都未履行合同义务，未向原告交付涉案商品房及办理不动产权证书等，且经原告多次催促未果，故原告诉至法院。被告辩称：一、原告通过商品房买卖合同购买的房屋为特定物，而非种类物。原告依据合同对其所购买的房屋有可期待的物权，但没有产权，所以原、被告应根据双方签订的合同来主张权利与承担义务；二、合同约定的房屋在在建期间，因土地闲置，房屋烂尾，土地于2019年3月被政府收回。地上建筑因安全问题已被拆除，原、被告买卖合同约定的特定物已经灭失，被告已不可能向原告交付房屋。因此原告所主张的合同继续履行、产权证的办理及违约金的主张，均不能得以实现；三、房屋不能交付具有客观原因，被告不存在违约行为。原告主张的逾期交房违约金，因标的物已灭失，不能作为其损失的依据，原告应在特定物灭失的基础上就其损失提出请求。经审理查明，2008年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房预（销）售合同》及其附件，合同约定：原告向被告购买位于陆贾山路南侧、农业局东侧，编号为7-15-52的地块的土地（益国用2006第D00006号）上建设的香港城·五角大楼E区1层137B号房，该商品房的用途为商铺，建筑面积38.03平方米。商品房单价为每平方米6559.77元，总金额249468元。原告于2008年11月29日一次性付款。第八条交付期限：被告应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策原因导致延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之壹向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。后原告支付了全部购房款，2008年12月2日，被告向原告出具了上述商品房价款的收款凭据。诉讼过程中，被告申请对原告提交的《商品房预（销）售合同》上加盖的“益阳中南实业发展有限公司销售合同专用章”真实性进行鉴定，本院依法委托湖南西正司法鉴定所进行司法鉴定。2020年9月15日，湖南西正司法鉴定所作出湘西正司鉴所[2020]文鉴字第162号《司法鉴定意见书》，该意见书鉴定意见载明：1、送检的买受人为“黄兆相”的《商品房预（销）售合同》第10页“出卖人（签章）”处印名为“益阳中南实业发展有限公司销售合同专用章”的印章印文与编号为“GF-2000-0171”的《商品房买卖合同》落款处印名为“益阳中南实业发展有限公司销售合同专用章”的印章印文是同一枚印章盖印形成。2、送检的买受人为“黄兆相”的《商品房预（销）售合同》第10页“出卖人（签章）”处印名为“益阳中南实业发展有限公司销售合同专用章”的印章印文与合同编号为“HKC3000252”的《商品房预（销）售合同》第10页落款处印名为“益阳中南实业发展有限公司销售合同专用章”的印章印文是同一枚印章盖印形成。被告支付了鉴定费用。2019年11月7日，益阳市自然资源和规划局向被告送达了益资规（权益）字［2019］第3号《关于收回益阳中南实业发展有限公司国有建设用地使用权的通知》，该通知载明：你公司持有益国用（2010）第Ｄ××2号国有土地使用证，拥有0××6号宗地中13398.37平方米国有建设用地使用权。……依法收回该宗地国有建设用地使用权。被收回宗地情况，国有土地使用证：益国用（2010）第Ｄ××2号。空间界址：陆贾山路南侧、原农垦公司北侧，四至界线范围详见收回宗地红线图及界址点成果表。宗地号：0××6号，面积13398.37平方米（本宗地总面积16128.2平方米，其中益阳中南实业发展有限公司13398.37平方米，益阳市土地储备发展中心2729.83平方米）。被收回的国有建设用地使用权自行文之日起终止。被收回的国有建设用地使用权进入益阳市土地储备发展中心。2020年4月2日，上述国有建设用地使用权办理了注销登记。2019年12月24日，益阳市自然资源和规划局向被告送达了益资规（权益）字［2019］第12号《关于收回益阳中南实业发展有限公司国有建设用地使用权的通知》，该通知载明：你公司持有益国用（2012）第Ｄ××2号国有土地使用证，拥有007-006-0001-002号宗地中36244.16平方米国有建设用地使用权。……依法收回该宗地国有建设用地使用权。被收回宗地情况，国有土地使用证：益国用（2012）第Ｄ××2号。空间界址：陆贾山路南侧，四至界线范围详见收回宗地红线图及界址点成果表。宗地号：0××2（2）（原登记007-006-0001-002）号，面积36244.16平方米。被收回的国有建设用地使用权自行文之日起终止。被收回的国有建设用地使用权进入益阳市土地储备发展中心。另查明，原告购买的商品房所在的“香港城·五角大楼”主体结构建筑施工完成后一直停工，现“香港城·五角大楼”主体结构建筑已被拆除，项目所在地已新建“步步高新天地”项目。至本案法庭辩论终结时，被告仍未向原告交付涉案房屋。经本院多次征询原告意见，是否变更诉讼请求或申请撤诉，原告均予以拒绝，要求本院依法判决。上述事实，有原告提交的《商品房预（销）售合同》、《湖南省益阳市往来结算统一凭据》，被告提交益的资规（权益）字[2019]第3号文件，益资规（权益）字[2019]第12号文件，本院调取的建设用地使用权、宅基地使用权登记信息；香港城范围内国企挂牌土地面积表；益阳市人民政府土地登记审批表、土地登记卡，以及原、被告的当庭陈述在卷证明，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告按约支付了全部购房款，原告理应有权要求被告按照约定继续履行交付商品房的义务，但作为标的物的位于陆贾山路南侧、农业局东侧土地上的香港城·五角大楼Ｅ区××层××号××大楼的拆除而灭失，该标的物属于不可替代的特定物，香港城·五角大楼所在地块已用作其他项目开发，被告事实上已经不能按约定履行交房义务，债务标的也不适于强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原告坚持要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。原告提出的其他诉讼请求均是以继续履行合同为前提，因合同已无法继续履行，故原告的其他各项诉讼请求本院亦不予支持。本案经双方申请自行调解20天，无果。基于被告违约的事实清楚，原告可根据本案查明的事实及相关证据另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告黄兆相的诉讼请求。本案案件受理费7370元，减半收取3685元，由原告黄兆相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  孙黎丽二〇二〇年十月二十日法官助理李亮书记员贺春晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。