山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6121号上诉人（一审原告）：辛欣，男，1990年5月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（一审被告）：烟台宏晟物业管理有限公司，住所地：烟台市芝罘区桑园路**。法定代表人：蒋小苹，经理。委托诉讼代理人：徐艺，该公司工作人员。被上诉人（一审第三人）：烟台德信物业管理有限公司，，住所地：烟台市芝罘区只楚路**法定代表人：刘明娟，经理。委托诉讼代理人:邓军，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人辛欣因与被上诉人烟台宏晟物业管理有限公司（简称宏晟公司）、烟台德信物业管理有限公司（简称德信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初12730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。辛欣上诉请求：1.支持上诉人的主张，依法对（2019）鲁0602民初12730号民事判决书改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院无视证据事实，一审判决理由与事实不符。一、一审法院认定2016年7月始第三人为德信润福园小区提供物业服务。但证据清楚表明2017年5月10日仍由被告为德信润福园小区提供物业服务，且工商注册号：370602000001294的第三人成立日期为2017年5月4日，其不可能承担未成立之前的物业服务。一审中原告提供了原审被告张贴于小区电梯内的《电梯安全使用提示》一份，该证据加盖的公章与原告提供的物业服务费收据、《德信润福园小区前期物业管理服务协议与业主临时管理规约》、《德信润福园小区室内装饰装修管理服务协议》、《德信润福园住宅使用说明书、住宅质量保证书》中加盖的公章一致。该证据清楚地证明一审被告承担了至少在2016年8月13日至2017年5月10日期间的物业管理，与被告所称未对润福园小区进行物业管理不符。且第三人成立日期为2017年5月4日，其不可能承担公司成立之前的物业服务。与一审法院认定的2016年7月始第三人为润福园小区提供物业服务不符。对于原告提供的《电梯安全使用提示》真实性第三人对此也予以确认。因此被告将物业管理责任整体转让事实存在，应当承担违约责任。第三人收取原告的物业费属于不当得利，应当返还。二、一审法院认定第三人尚未进行物业承接查验备案，因此不予支持原告诉请，属于事实错误。根据现行的《山东省物业承接查验实施办法》第三十二条明确规定：尚未办理物业承接查验备案手续的物业项目，建设单位不得将房屋交付业主，房地产开发主管部门不予办理综合验收备案手续。而目前开发商已经将房屋交付，与第三人所称尚未进行物业承接备案相悖，第三人应当基于现有事实公示备案情况。三、一审法院认定第三人已经公示了2016年1月至2019年5月期间润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营收支情况，与事实不符。请求二审法院依法支持上诉人的主张。首先，第三人提供的《物业服务费收支情况公示》未包含电梯广告收入、小区内饮水机租赁收入、外墙广告出租收入等属于全体业主所有的合理收入，不能说明其尽到了公示义务。其次，第三人提供的自2016年7月起的《物业服务费收支情况公示》明显造假。因为第三人自2017年5月4日起成立，其不可能提供了自2016年7月的物业服务。因此该数据存在明显造假行为，不能说明其尽到了公示义务。因此，上诉人恳请二审法院查明事实，判令第三人如实完整公示《物业服务费收支情况》。综上，一审判决认定事实错误，判决缺乏法律依据。被上诉人烟台宏晟物业管理有限公司未到庭答辩。被上诉人烟台德信物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。辛欣向一审法院起诉请求：1.要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效；2.要求被告返还原告已向第三人交付的全部物业费4680元（包括2017、2018、2019年度），停车费95元，共计4775元；3.要求被告承担对原告造成的损失344元（根据缴纳物业费时间和金额、按同期银行贷款利率计算）；4.要求被告限期公布物业承接查验备案情况；5.要求被告限期公布2016年1月至2019年5月烟台市芝罘区楚凤四街2号德信润福园小区（简称润福园小区）物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效。2.要求第三人返还原告已交付的2017年4月1日至2019年3月30日期间的物业费4640元、利息344元，停车费95元，共计5079元。3.要求第三人限期公布物业承接查验备案情况。4.要求第三人限期公布2016年1月至2019年5月润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况。一审法院认定事实：（一）原告是坐落于烟台市芝罘区房屋的业主。2016年8月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业服务收费内容等进行约定，物业收费标准为高层住宅1.5元/平方米/月，电梯费0.3元/平方米/月。该协议签订后并未履行，被告未对润福园小区进行物业管理。2020年4月20日，润福园小区开发商烟台德信房地产开发有限公司（简称德信房地产公司）与第三人德信物业公司签订《前期物业管理委托合同》，德信房地产公司选聘第三人为润福园小区提供前期物业服务，约定委托管理服务期限自2015年6月8日至2020年6月7日，并就物业服务内容、物业服务质量要求、物业办公用房及物业服务费用等作出约定，物业收费标准为住宅1.8元/平方米/月。2019年11月21日，德信房地产公司出具的证明中载明：其公司开发了润福园小区，在预售阶段选聘的物业公司是被告宏晟公司，在房屋交付阶段其公司另行选聘的物业公司为第三人德信物业公司，其公司没有与被告宏晟公司办理过物业移交，被告宏晟公司没有参与物业管理。2020年4月25日，德信房地产公司出具的证明中载明第三人德信物业公司对润福园小区进行物业服务。2020年4月，第三人就润福园小区2016年7月至2019年12月期间物业服务费收支情况在小区内进行了公示。第三人未对润福园小区的物业承接查验进行备案。（二）原、被告对以下证据和事实存在争议1.原告主张其2019年4月看到第三人在小区张贴的通知，才知道是第三人在小区提供物业服务。原告还称自2017年10月1日始其向户名烟台德信物业管理有限公司、收款账号为37×××27的银行账户转账交纳物业费，但其并不知道是被告收取还是第三人。第三人对原告陈述有异议，认为原告向第三人账户支付物业费，而且原告在诉状中称“原告发现2017年物业公司提供给业主的收款收据上载明的收款人为第三人，小区内公告栏张贴的通知落款是第三人，小区物业工作人员着装印有‘德信物业’的标示”，可以证明原告早已知晓提供物业服务的是第三人，而非被告。2.原告提交2016年8月13日物业费收据2张，证明被告收取原告2016年8月13日至2017年9月30日期间物业费316元、装修垃圾清运费753元。该2份收据均加盖“烟台宏晟物业管理有限公司德信润福园物业服务中心财务专用章”。第三人表示费用是第三人收取。被告表示其没有收取原告费用。3.原告主张2017年4月1日至2019年3月30日期间，其向第三人缴纳物业费4640元，提供第三人出具的山东增值税电子普通发票三张，载明2018年4月14日至2018年9月30日期间物业费1160元，2018年12月12日至2019年5月27日水费138.30元，2018年10月1日至2019年3月30日期间物业费1160元。第三人认为原告应按照票据金额计算物业费。4.原告对第三人就物业服务费收支情况进行的公示有异议，认为未包含电梯收入、小区内饮水机租赁收入等，不能证明其尽到了公示义务，公示内容是造假。5.原告对2020年4月20日德信房地产公司与第三人签订《前期业务管理委托合同》有异议，认为该合同未经公示，属于后期补签合同，该合同没有法律效力。一审法院认为，（一）依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，润福园小区开发商德信房地产公司与第三人签订的《前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，效力及于润福园小区包括本案原告在内的每一位业主。物业服务费是第三人维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；原告接受了第三人提供的物业服务，就有义务按约定向第三人缴纳物业服务费用。原告主张自2019年4月始才知道第三人在小区提供物业服务，与其民事起诉状中陈述不符，结合原告自2017年10月始向第三人银行账户交纳物业费的事实及本案相关证据，可以认定自2016年7月始第三人为润福园小区提供物业服务,小区业主事实上也接受了相关服务,业主应当及时、足额交纳物业服务费，现原告要求第三人返还物业费4680元、利息344元、停车费95元，法院依法不予支持。（二）原告要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效，被告否认其将润福园小区的全部物业管理一并转让给第三人，结合开发商出具的证明及开发商与第三人签订的《前期业务管理委托合同》，原告主张被告将润福园小区的全部物业管理一并转让给第三人，法院不予采信，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然其后被告未对润福园小区进行物业管理，但不能据此认定该协议及附件无效，故原告该项诉讼请求，法院不予支持。（三）第三人尚未进行物业承接查验备案，故原告要求第三人公示备案情况，法院不予支持。（四）原告要求第三人公布2016年1月至2019年5月期间润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况，结合本案中第三人自2016年7月始管理小区，且第三人已就2016年7月至2019年12月期间的物业费收支情况在润福园小区进行了公示的事实，故原告该项请求，法院不予支持。原告抗辩第三人的公示内容是造假，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2020年5月29日判决：一、驳回原告辛欣对被告烟台宏晟物业管理有限公司的诉讼请求。二、驳回原告辛欣对第三人烟台德信物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告辛欣负担。二审期间，各方未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。二审法庭调查中，辛欣主张，一审判决认定烟台德信物业管理有限公司已经就物业费收支情况进行了公示，辛欣不认可这一认定，公示的内容没有在一审中质证，公示的内容也没有我诉请中要求的收入和支出的明细。烟台德信物业管理有限公司主张，法律并没有规定公布的具体细节，我方按照法律规定公开了主要内容，应当认定履行了公示义务。关于辛欣在上诉状提到的宏晟物业曾经短暂管理涉案小区是否属实。德信物业公司主张，当时有宏晟公司的前期物业合同，所以德信物业公司在进行物业服务时借用了宏晟公司的名义公布相关事项，主要是为了与前期物业相衔接，但实际上宏晟公司没有参与过任何管理，也没有收取任何费用，辛欣也是一直向德信物业公司交物业费。辛欣主张，德信物业公司没有进行物业承接的备案，按照《山东省物业承接查验实施办法》第四章第31条的规定，交房时必须有承接手续，由开发商向物业进行交接。德信物业公司则主张，备案的条件是小区建设全面完成，但该小区相关拆迁没有完成，所以一直没有办理备案。关于辛欣上诉状第三条主张的《物业服务费收支情况公示》造假问题。德信物业公司称，公司成立之前，在开办期间已经以德信名义进行活动，该活动的责任应当由成立后的公司承担。关于从2016年订立《前期物业服务管理协议》后，宏晟公司没有实际进入涉案小区，而是由德信物业公司进行管理，这一情况是否及时向业主告知的问题。德信物业公司称，尽管德信物业公司没有领取营业执照，但当时确实在以德信物业的名义进行物业服务，上诉人起诉状中对此有所体现，小区公告栏落款是德信物业，小区物业工作人员着装也有德信物业的标识，而且每一笔物业费收费都是打入德信物业公司账户，因此这些情况是全体业主都明知的。辛欣则主张，一审调查中，我已经明确说明在2019年才发现这些情况，德信物业也明确说了在新旧物业衔接过程中没有进行公示；德信物业公司在小区比较强硬，做事不和业主沟通，也不商量，我不满意。本院认为，本案二审争议是，应否支持辛欣的诉讼请求。辛欣一审中称其自2017年10月开始向德信物业公司的收款账号交纳物业费，此前曾向宏晟公司交纳物业费。2020年4月20日，润福园小区开发商德信房地产公司与德信物业公司签订《前期物业管理委托合同》，德信房地产公司选聘德信物业公司为润福园小区提供前期物业服务，应认定德信物业公司已经入驻小区提供物业管理服务，辛欣要求确认《前期物业管理服务协议》及附件无效、德信物业公司返还已交付物业费、停车费等，无充分的法律依据，且与德信物业公司已经实际提供物业服务的事实相悖，德信物业公司是否公布物业承接查验备案情况、是否公布2016年1月至2019年5月润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况，亦非辛欣拒付物业费的充分理由。一审判决根据查明的事实，驳回辛欣的诉讼请求，尚符合本案实际及法律规定。德信物业公司应及时、详细公示业主要求公示的项目，确保业主知悉物业收费及支出情况，如物业公司服务存在瑕疵，业主有权要求其全面履行物业服务合同或者减免物业费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辛欣负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年十月二十日书记员  吕冠晓