吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1197号 上诉人（原审被告）：延边天宇房地产开发有限公司。 法定代表人：金泉，经理。 委托诉讼代理人：刘冰，系吉林飞达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈文广，男，1960年12月14日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：赵正，系吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨磊，系吉林诚元律师事务所律师。 上诉人延边天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人陈文广房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延边天宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘冰，被上诉人陈文广及其委托诉讼代理人赵正、杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天宇公司上诉请求：一、撤销白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初1880号民事判决书第三项；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审关于诉讼时效问题适用法律错误，应以超过诉讼时效期间驳回被上诉人要求给付违约金的请求违约金是债权请求权，应适用诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条规定：“.......诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算...”，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案，双方签订房屋买卖合同时间为2006年3月7日，买卖合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2处理”，其中，“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告在签订买卖合同时已实际占有房屋，90日后被上诉人未办理产权证书，即已经知道权利被损害，诉讼时效已经开始计算，履行方式、履行期限非常明确，并且，从双方约定可看出，违约金支付方式固定，是一时性债务，不是持续性债务，没有按现行商品房买卖合同范本以日计算违约金的约定，原告的诉讼时效应从2006年6月7日开始计算，现原告起诉时间为2020年，早已超过诉讼时效，一审适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，以未约定给付违约金期限为由，认定未超过诉讼时效，对法律适用错误，显属不当。吉林省高级人民法院（2019）吉民申2651号、2655号民事裁定书，均认定诉讼时效从违约之日算起。二、被上诉人违约在先，不具备请求支付违约金前提2006年3月28日，吉林省延吉市房产测绘中心作出编号20024501《房屋面积测绘报告》，上诉人及时向产权登记部门进行了备案，对面积出现差异的业主通知补交面积差价款，同时告知领取测绘报告及办理产权证的复印件。被上诉人在2011年10月19日签字领取了上述文件，但拒不缴纳面积补差款，导致不能为其开出全额完税发票。2015年11月份，上诉人为注销白城分公司，将仅剩下的几个业户按实际已缴纳的房款开具发票。被上诉人拒缴的面积补差款13,564.00元未能包含在发票之中，只得按已付的265,000.00元开具发票。如按时缴纳房屋面积补差款，2011年10月份就可以自行到产权登记部门办理产权证。被上诉人未及时交付实际测绘面积与合同面积差价款，未及时领取购房发票，未缴纳契税和物业维修基金等行为均存在过错。三、即使需给付违约金，也应以双方约定标的款的1%计算《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，明确了商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，反向理解该条文，即是约定优于法定，应适用双方约定违约金计算。被上诉人主张违约金过低应该举证证明其实际损失，且实际损失与未办理产权过户存在值接因果关系。一审中，上诉人凭主观猜测主张权利，一审法院认定损失客观存在，无法令人信服。具体为：一是约定的违约金为2650元，判决后违约金大约80000元，相差巨大，没有计算依据；二是以订立合同之日计算违约金（2006年3月7日）,没有法律依据。 陈文广辩称，一、双方未约定违约金的给付时间，天宇公司以约定的办证期限90日为违约金的给付时间，并以此计算诉讼时效，是对合同约定的理解错误。一审法院关于诉讼时效问题适用法律正确。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，因答辩人与被答辩人并未就违约金给付期限进行约定，答辩人可随时要被答辩人履行给付违约金义务，因答辩人于2020年6月16日向白城市洮北区人民法院起诉，故诉讼时效应从2020年6月16日起算，对被答辩人上诉称本案已过诉讼时效期间的主张，二审法院不应予以支持。二、一审法院酌情将合同约定的逾期办证违约金已付房款的1%标准调整为已付房价款为本金，按年利率2%标准计算。一审法院事实认识清楚，适用法律正确。若原审法院按照涉案合同约定按已付房价款的1%计算逾期办证违约金，不受被告逾期办证时长影响，不利于促进被告积极按期履行办证义务，不能匹配时间长短所造成守约方的动态变化吗，对原告一方有失公平，助长被告逾期后继续怠于办证的主观故意。另外，逾期办证违约金具有惩罚属性。故本案被告长期逾期办证的行为客观上对原告已造成损害，因被答辩人逾期办证致使答辩人无法完全行使对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，损失客观存在。故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第114条综合考虑当地的经济发展水平以及涉案房屋的功能实际情况，酌情将合同约定的逾期办证违约金已付房款的1%标准调整为已付房款为本金，按年利率2%计算。因天宇公司将相关材料报产权登记机关备案之日尚不能确定，结合司法实践以265000元为基数。自2006年3月7日至2019年6月25日止，以278564为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止为宜，属事实认识清楚，法律适用正确。 陈文广向一审法院起诉请求：1.请求依法判决陈文广与天宇公司旗下分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求依法判决天宇公司协助陈文广将位于白城市××街#、四层423#房屋产权、套内建筑面积共计53.19平方米房屋过户至陈文广名下；3.请求依法判决天宇公司以房屋总价265,000元为基数，自2005年9月29日起至2020年5月20日止（具体日期以产权手续办理完毕止），按中国人民银行同期贷款利息向陈文广支付逾期办理产权证违约金，暂计为234,911.39元，以差价款13,564元为基数自2019年6月26日至2020年5月20日按中国人民银行同期贷款利息向原告支付逾期办理产权证违约金违约金暂计为533.46元，违约金合计235,444.85元，具体违约金以实际还清之日止；4.判令本案诉讼费天宇公司负担。 一审法院认定事实：陈文广与天宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈文广购买天宇公司开发建设的位于白城市××街#、四层423#房屋，423#标注面积27.95平方米，382#标注面积22.68平方米，两套房屋面积共计50.63平方米，价款265,000元。该商品房出售的建筑面积以产权测绘部门最后核定为准，出现面积差异问题时，实行多退少补的原则，据实结算价款。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在提供商品交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订同日，天宇公司向陈文广交付房屋，陈文广交纳购房款265,000元，并给陈文广出具收据。2015年11月30日，天宇公司为陈文广开具销售不动产统一发票，金额为265,000元。两套案涉房屋测量后实际面积超出商品房买卖合同标注的面积2.59平方米，差价款13,564元，陈文广已补交完毕，天宇公司未给陈文广重新开具补交差价款后的销售不动产统一发票。另查明，陈文广取得房屋后，与白城市央格尔购物广场有限责任公司（以下简称央格尔公司）签订回租协议，将案涉房屋出租给央格尔公司。案涉房屋仍未办理不动产登记证书。 一审法院认为，关于陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》效力及天宇公司协助办理转移登记问题。陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》，内容详细具体，双方权利义务明确，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，陈文广、天宇公司均认可与天宇公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院认定与天宇公司签订的《商品房买卖合同》有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，天宇公司有义务协助陈文广将案涉房屋转移登记在陈文广名下。关于陈文广要求天宇公司支付逾期办理案涉房屋不动产登记证违约金的问题。陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》约定因天宇公司的责任未能在规定的期限内办理权属证书按已付房款的1%向陈文广支付违约金。陈文广认为约定的违约金明显低于实际损失，要求予以调整增加。天宇公司应当在交付房屋后的90日内将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，但至今未能将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，天宇公司存在违约行为。关于违约金的计算标准。双方约定按已付房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，但该违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，也不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。陈文广虽无法举证证明其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，陈文广主张双方在合同中约定的逾期办证违约金过低，请求对违约金进行调整增加的意见，理由成立，本院予以支持。综合考虑当地的经济发展水平以及案涉房屋的功能的实际情况，本院酌情将合同约定的逾期办证违约金已付房款的1%标准调整为已付房价款为本金，按年利率2%标准计算。因天宇公司将相关材料报产权登记机关备案之日尚不能确定，本院无法判决具体截止时间，结合司法实践，以265,000元为基数，自2006年3月7日始至2019年6月25日止，以278,564元为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止为宜，判决生效后的违约金陈文广可另行解决。关于陈文广要求给付违约金是否超过诉讼时效问题。双方约定办证期限及逾期办证违约金的计算方法，但未约定违约金的给付时间，天宇公司以约定的办证期限90日为违约金的给付时间并以此起算诉讼时效，是对合同约定的理解错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，陈文广要求天宇公司给付逾期办证违约金未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下：一、陈文广与延边天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后协助陈文广将位于白城市××街#、四层423#房屋转移登记在陈文广名下；三、延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后给付陈文广逾期办证违约金（以265,000元为基数，自2006年3月7日始至2019年6月25日止，以278,564元为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止，按年利率2%计算）；四、驳回陈文广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,415元，保全费1,697元，共计4,112元由延边天宇房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人提交白城市房屋产权交易中心备案有权证存根一份。证明上诉人在2006年8月28日办理了公产证（大房本），从2006年8月28日开始被上诉人只要持有房屋产权证复印件、完税证明、测绘报告、就可以自行到产权登记中心办理房产证。即从2006年8月28日开始应该由上诉人履行的义务，已经履行完毕。 被上诉人质证称，对真实性没有异议，对证明问题有异议，上诉人所提供的证据仅能证明他们办理完了大产权初始登记。但我方一直没有收到被上诉人于我方的购房发票。我方无法办理产权。且也不能证明上诉人将给予办理产权证件核实报备登记产权机关备案。 经合议庭评议，该证据能证明案涉商铺已办理公产证的事实，本院予以采信。 二审查明的事实与一审相同。另查明，案涉标的物测量后实际面积超出商品房买卖合同标注面积的差价款13,564.00元，陈文广于2019年6月26日补交完毕，上诉人至今未给被上诉人开具补交差价款的销售不动产统一发票。 本院认为，本案上诉争议焦点是被上诉人诉求逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。上诉人与被上诉人于2006年3月7日签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，上诉人应最迟于2006年6月6日将应由其提交的办理产权登记的资料报产权登记机关备案，但上诉人未能按合同约定履行，且至今未给被上诉人开具全额的销售不动产统一发票。故被上诉人按双方合同约定有权利要求上诉人支付逾期办证违约金。关于诉讼时效，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的规定，本案关于逾期办证违约金诉讼时效期间应自2006年6月7日起开始计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”规定，至2009年6月6日，被上诉人诉求上诉人交付逾期办理违约金的诉讼时效期间届满。同时，双方之间签订的合同约定的违约金支付方式为按已付房价的1%向买受人支付违约金，属一时性债务，其内容和在上诉人未按约定履行办证义务时就已确定。且没有证据证明诉讼时效中止或中断，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。所以，被上诉人于2020年6月18日提起诉讼，已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权。一审诉讼时效期间认定有误，予以纠正。 综上所述，延边天宇房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初1880号民事判决第三项，即“延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后给付陈文广逾期办证违约金（以265,000元为基数，自2006年3月7日始至2019年6月25日止，以278,564元为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止，按年利率2%计算）”；维持第一项，即“陈文广与延边天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效”；第二项，即“延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后协助陈文广将位于白城市××街#、四层423#房屋转移登记在陈文广名下”。 二、驳回陈文广的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费7245.00元，由陈文广负担2415.00元，延边天宇房地产开发有限公司负担4830.00元，保全费1697.00元，由陈文广负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二〇年十月三十日 书记员  张 琨