上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8044号原告：吴成龙，男，1991年1月11日出生，汉族，身份证地址上海市浦东新区浦东南路******。委托诉讼代理人：李正光，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：金逸凡，上海陆兵律师事务所律师。被告：上海市第二人民医院，住所地上海市黄浦区多稼路**。法定代表人：祁国华，该院院长。委托诉讼代理人：王海，上海市康正律师事务所律师。原告吴成龙与被告上海市第二人民医院(下称二院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李正光及金逸凡、被告委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴成龙向本院提出诉讼请求要求二院赔偿其停产停业损失人民币605,200元、装潢补偿款人民币255,000元及房屋搬场补贴人民币4,080元共计人民币864,280元。事实和理由：吴成龙之父吴秀民自2003年2月20日起向二院签约承租位于上海市黄浦区多稼路XXX号房屋(下称多稼路XXX号房屋)作为超市经营使用，租期5年。租期届满后，吴秀民继续承租使用，二院对此并无异议。2012年12月28日，吴秀民向二院另行签约承租位于上海市黄浦区多稼路XXX号朝西闲置房屋(下称多稼路XXX号房屋)用于经营饭店，并与多稼路XXX号房屋连成一体，总面积共计170平方米。饭店租期届满后，二院亦认可吴秀民继续承租使用上述房屋。2016年3月7日，吴秀民去世，超市及饭店均交由吴成龙继续经营。2017年7月26日，超市及饭店所处地块被列入征收范围。2018年8月，二院擅自将上述房屋予以完全封锁并阻止吴成龙进入。吴成龙经多方调查方知二院曾于2017年9月18日与征收单位签署征收补偿协议，而二院签约之时，上述房屋均由吴成龙承租并实际作为经营使用。鉴于吴成龙与二院就上述被征收房屋存在房屋租赁合同关系，二院作为被征收人应对实际承租经营人予以相应征收补偿，吴成龙遂以此为由起诉来院。二院辩称，二院系上述房屋之被征收对象，但二院并非征收补偿款之实际取得方。上述房屋之前系由吴秀民向二院承租并用于经营，吴秀民去世后，吴成龙擅自将上述房屋交由他人使用以抵偿其在外债务，导致二院多次收房未果。2018年9月25日，上述房屋实际经营使用人承诺搬离，二院方才得以收回上述房屋并予封闭门户。2018年10月12日，二院开启门户以让吴成龙腾空屋内滞留物品。鉴于吴成龙与二院就上述房屋从未建立房屋租赁合同关系，吴成龙对于吴秀民之前与二院所建立之房屋租赁合同关系并不存在继承取得情节，吴成龙现诉请要求取得上述房屋之征收利益缺乏事实依据，鉴此，二院对于吴成龙之诉请均不予认可。吴成龙提供以下证据：(1)2003年2月18日《租房合同》，以证明吴秀民与二院曾于该日签订租约，约定吴秀民向二院承租多稼路XXX号房屋，租期5年，年租金为人民币68,000元；(2)2012年12月28日《租房协议》，以证明吴秀民与二院曾于该日另行签订租约，约定吴秀民向二院承租多稼路XXX号房屋用于经营饭店，两处房屋连成一体进行承租，租赁总面积为170平方米，年租金为人民币200,000元，租期3年；(3)《居民死亡医学证明书》，以证明吴秀民于2016年3月7日因病去世；(4)户口簿，以证明吴成龙与吴秀民系父子关系；(5)房屋征收决定，以证明吴成龙经营使用之上述房屋于2017年7月26日被列入征收范围；(6)房屋征收补偿方案，以证明政府部门对于停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、室内装饰装修补贴所发布之补偿计算方式；(7)征收补偿协议，以证明二院于2017年9月18日与征收单位签订征收补偿协议，被征收房屋总建筑面积为10,141平方米，房屋价值补偿款共计人民币361,019,600元；(8)资金往来结算票据，以证明征收决定颁布后，多稼路XXX号及2号房屋仍由吴成龙继续承租用于经营并实际支付租金；(9)营业执照，以证明吴成龙经营杂货店及饭店之相应经营证照信息；(10)照片，以证明吴成龙实际承租上述房屋；(11)黄丽华、黄滔滔询问笔录，以证明吴成龙为应付债主而托辞称经营房屋已交付他人以抵偿债务。二院提供以下证据：(1)2012年12月28日《租房协议》(同吴成龙证据2)，以证明租赁期限至2015年12月31日止，且合同约定如遇市政动迁则无条件终止合同；(2)2013你那6月18日《补充协议》，以证明租赁双方明确实际约定之租赁期限为2年即至2014年12月31日予以终止；(3)2015年7月29日《协议书》，以证明吴秀民于该日擅自将原承租房屋转让予他人用于抵债；(4)2018年11月9日《关于倪桂香信访事项处理情况报告》及2018年9月30日《关于吴先生信访情况说明》，以证明吴成龙多次进行信访，二院多次进行答复；(5)2018年8月20日承诺书，以证明上述房屋实际经营店主承诺于2018年9月25日将房屋归还予二院；(6)录音及短信记录内容，以证明二院曾于2018年7月20日、2019年7月9日多次通知吴成龙家属搬离物品并办理煤气销户事宜等。经审理查明：2003年2月18日，吴成龙之父吴秀民与二院签订《租房合同》一份，约定(1)二院将上海市黄浦区多稼路XXX号(原良园工贸公司门面房)共计52-54平方米面积(下称多稼路XXX号房屋)出租予吴秀民作为经营用房；(2)租期暂定为5年，自2003年2月20日起租，年租金为人民币68,000元，租金先付后用，按季付租，逾期未予付租按每日10%房租缴纳违约金；(3)租期内，吴秀民所消耗之水电煤费用按实结算，月清；(4)承租期间，吴秀民不得转租，不得以二院名义从事一切活动；(5)合同生效后如遇不可抗力因素导致合同无法继续履行，则合同自然终止，合同终止日前之合同租金按月结算，善后事宜由双方协商解决。2003年5月15日，吴秀民作为经营者依法注册成立个体工商户“上海黄浦区良园杂货店”(下称良园杂货店)，经营场所登记为上海市黄浦区多稼路**，执照有效期至2015年12月31日止。2011年1月14日，上海鼎欣旺餐饮管理有限公司南兴餐饮分公司(下称鼎欣旺餐饮)依法注册成立，营业场所登记为上海市黄浦区多稼路XXX号11幢，负责人登记为吴成龙，执照有效期至2014年12月13日止。2012年12月28日，吴秀民与二院签订《租房协议》一份，约定(1)二院将位于上海市黄浦区中山南路多稼路XXX号朝西闲置房屋(下称多稼路XXX号房屋)120平方米出租予吴秀民开设饭店，与原多稼路XXX号目前正在经营之良园超市连成一体，总面积为170平方米(下称系争房屋)；(2)全年租金人民币200,000元，先付后用，二院每年分别于12月份、6月份向吴秀民收取房租人民币100,000元(包括原超市租金)，逾期未付按每日10%房租缴纳违约金；(3)吴秀民使用房屋期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期内，如遇城市改造、市政动迁等不可抗拒原因，本合同无条件终止；(4)不准在租房周围擅自搭建占用，房屋不得转租。2013年6月18日，吴秀民与二院签订《补充协议》一份，明确(1)协议约定3年期限系为方便吴秀民办理经营证照，现补充约定吴秀民使用房屋期限为2年，即自2013年1月1日起至2014年12月31日止；(2)吴秀民尚欠租金须尽速付清，另吴秀民须于次年6月前再行缴付押金人民币100,000元；(3)如吴秀民未能按时缴付租金及押金，二院可随时解除合同并停水停电。2015年7月29日，吴秀民与黄丽华、黄滔滔(下称黄丽华二人)签订《协议书》一份，约定因吴秀民无力偿还向黄丽华二人所借款项，故将良园杂货店于房屋租期内之经营权转让予黄丽华二人进行经营。2016年3月7日，吴秀民去世，系争房屋后续仍作为良园杂货店及鼎欣旺餐饮之经营场地进行使用。2016年2月2日至2018年7月18日期间，二院对于良园杂货店按月付款人民币20,000元所出具之结算票据中记载收款项目为水电费。2017年7月26日，系争房屋被列入征收范围。2017年9月18日，上海外滩投资开发(集团)有限公司(下称外滩集团)与征收单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(下称《补偿协议》)一份，其中记明“被征收单位或公有房屋承租单位”系“上海市第二人民医院(上海外滩投资开发(集团)有限公司)”，协议明确(1)被征收房屋位于“多稼路XXX号”，房屋用途为“医院”，房地产权证记载建筑面积为10,141平方米；(2)被征收房屋之非居住房地产市场评估单价为人民币35,600元；(3)被征收房屋之停产停业损失为人民币36,101,960元，计算公式为10,141*35,600*0.1；(4)被征收房屋之装潢补偿款为人民币15,211,500元，计算公式为10,141*1,500；(5)被征收房屋之房屋搬场补贴为人民币243,384元，计算公式为10,141*24；(6)征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可以用于房屋租赁关系之处理。2018年9月25日，二院收房并封闭房屋门窗。综上，现吴成龙称其向二院承租系争房屋并用于经营良园杂货店及鼎欣旺餐饮，系争房屋被征收，吴成龙作为系争房屋之实际承租经营者，就其承租面积所占比例应予获得相应征收补偿款，吴成龙遂就此起诉来院。本院认为，吴成龙提前本案诉请理由在于其为系争房屋之承租经营人，针对吴成龙上述诉请理由现作如下分析。一、吴成龙是否为系争房屋之合法承租人1、系争房屋之前由吴秀民向二院签约承租，依据租赁双方最后所签《补充协议》约定内容，租赁双方明确约定之租期系至2014年12月31日止。2、《补充协议》约定租期届满后，吴秀民并未将系争房屋返还予二院，依据吴秀民与黄丽华二人于2015年7月29日所签协议，吴秀民在签约时认为其仍处于租赁期限内，而依据二院所出具之情况报告，二院在报告中亦自称店铺合同于2015年12月30日终止，据此，应可依法认定吴秀民及二院对于双方之间租赁合同关系至少保持至2015年12月30日止均无异议。3、自2016年1月1日起，不论系争房屋系由吴秀民实际使用，抑或由吴秀民交付黄丽华二人管理以对抗债主催债，抑或由吴成龙实际作为经营使用，吴秀民或吴成龙是否与二院实际建立不定期租赁关系须考量以下因素：(1)法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。(2)依据上述法律规定，吴秀民与二院之间如构成不定期租赁，则吴秀民与二院之前所约定之具体租赁条件仍然继续有效，换言之，吴秀民与二院之前就租金支付方式、水电煤结算方式等所作约定仍然对双方具有法律约束力。(3)约定租期内，吴秀民与二院之间结算方式为二院分别于每年12月份、6月份向吴秀民收取房租人民币100,000元，吴秀民所消耗之水电煤费用按月按实结算。(4)吴成龙提供资金往来结算票据，目的在于证明其按月向二院支付租金，但票据内容显示收款项目为水电费，每月付款金额均为人民币20,000元。此项票据记载内容显然与之前租赁合同所约定之支付方式相悖。(5)结合票据内容及庭审相关陈述内容，应可合理推定以下情节，即对于吴成龙所述按月缴纳之租金，二院收款后在所出具之结算票据中仅将收款项目记为水电费而非租金，而该项记载内容亦可足以证明二院对于吴秀民抑或吴成龙之后续承租行为并不认可。反之，如要求二院拒绝收取吴成龙所述租金费用显然不合常理，毕竟吴秀民抑或吴成龙就租期届满后占用系争房屋仍须支付房屋使用费，再则二院亦须避免扩大己方损失。(6)依据吴成龙所提供之结算票据，吴成龙后续系按月支付其所述租金费用，较之合同约定半年作为一期支付之付租方式，吴成龙付费显然过于急迫且有悖常理。综上，目前并无证据显示二院与吴秀民抑或吴成龙于后续实际建立不定期租赁关系，而吴成龙所提供之资金往来结算票据中对于收费内容之记载则可显示二院对继续租赁关系所持否定态度。鉴于以上分析内容，本院依法认定吴成龙于后续并未成为系争房屋之合法承租人。二、吴成龙之经营行为是否收到法律保护依据吴成龙所提供之良园杂货店及鼎欣旺餐饮经营证照，证照有效期限在系争房屋被征收时早已届满，换言之，吴成龙在系争房屋被征收时所进行之经营活动系无证经营，吴成龙基于无证经营行为无权获取经营补偿费用。综上所述，吴成龙虽实际在系争房屋内进行经营，但其并非系争房屋之承租人，其经营活动亦不受法律保护，鉴此，吴成龙就系争房屋无权主张征收利益，本院对吴成龙之诉请依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告吴成龙要求被告上海市第二人民医院赔偿停产停业损失人民币605,200元等所有诉讼请求。案件受理费人民币12,443元(原告吴成龙已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币6,221.50元，由原告吴成龙负担，本院退还原告吴成龙人民币6,221.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十月十二日书记员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。……二、《中华人民共和国物权法》……第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……第九十三条……下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……