河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初18293号原告袁盎，男，1985年7月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人胡延顺，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。委托代理人王团结,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。被告河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人杨颖，河南成务律师事务所律师。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。被告焦作锦隆建开置业有限公司,住所,住所地焦作市太行中路**div>法定代表人翟四田，总经理。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。原告袁盎诉被告河南锦雍置业有限公司（以下简称“锦雍公司”）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称“焦作建开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡延顺、王团结，被告河南锦雍委托代理人杨颖、王永康，焦作建开委托代理人佘陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告锦雍公司向原告支付逾期交房违约金68574元（暂计至2020年9月1日，后续违约金按已付房款的日万分之二，计算至被告实际交付合同约定的房屋之日止）；2、被告焦作建开对第一项请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原与被告锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告锦雍公司开发的位于姚桥路北、××房屋××套，被告锦雍公司应于2019年12月31日前向原告交付房屋。被告锦雍公司逾期交房的，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，被告河南锦雍公司现因自身原因至今未按合同约定向原告支付房屋。另被告锦雍的股东为焦作建开，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告锦雍公司辩称，一、锦雍公司已经代原告承担原告房屋两年物业费作为补偿，原告予以接受补偿，锦雍公司不应承担其他责任。二、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工417天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，同时结合情势变更原则，锦雍公司不应当承担违约责任。（1）合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房，交房时间据实顺延；（2）郑州市近几年因治理大气污染等采取了相应措施，对建筑工地土石方作业产生一定的影响，如按合同内约定交房期限如期履行，对于锦雍公司明显不公平，根据情势变更原则，应当变更交房期限；（3）因政府进行环境污染防治致工程停工417天，交房期限应当顺延，锦雍公司不应当承担违约责任。三、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房，锦雍公司不应当承担违约责任，其中春节后43天无法复工，另51天河南省市人民政府启动重大突发卫生事件2级响应，且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序均受影响，交房时间应当另行酌情顺延，（1）根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的额指导意见（二）》第一条第4款的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故本案中，因疫情防控措施致锦雍公司逾期交房，锦雍公司不应承担违约责任；（2）受新冠疫情下政府的管控措施，锦雍公司直接停工43天，另外受疫情管控措施影响51天，交房期限应当相应顺延，锦雍公司不应当承担违约责任；（3）受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，造成锦雍公司逾期交付房屋，交房时间应当另行应顺延，锦雍公司不应当承担违约责任。四、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。五、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。被告焦作建开辩称，一、公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则。《公司法》第二十条第三款确立了适用法人人格否认制度应当满足的条件，适用《公司法》第六十三条时应当与第二十条第三款结合适用。根据《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，涉案标的小，锦雍不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在焦作建开利用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性。二、焦作建开公司人员独立、财务独立以及资产独立，与锦雍公司不存在人格，财产混同。综上，请求驳回原告对焦作建开公司的全部诉讼请求。经审理查明：2018年8月23日，原与被告锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告锦雍公司位于郑东新区××、××西××房。总金额1405212元。约定金额425212元，付款方式为现金，付款日期为2018年8月23日；商业贷款98万元，付款时间2018年9月23日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表显示，业主袁盎，房间号5-2002，原告签字日期为2020年8月11号。入伙手续书载明，业主姓名袁盎，合同房号：水之郡西苑5座1单元20层2003号房，派出所核定房号：水之郡西苑5座1单元2002号。2020年8月11日，锦雍公司出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡西苑5号楼1单元20层2002户业主袁盎缴纳24个月的物业费，合计7331.52元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明，落款处盖有被告锦雍公司公章。原告在告知书上备注：因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利。经查，涉案房屋竣工验收备案合格日期为2020年9月18日。以上案件事实由房屋买卖合同、延期交房通知书、房屋交接验收表、邮寄照片、入伙手续书、告知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，债务应当清偿。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。2020年8月11日，原告收房并与被告锦雍公司签订告知书，同意被告锦雍公司以代缴物业费的方式弥补其逾期交房的损失，并注明因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利，后涉案房屋于2020年9月18验收合格。基于自愿原则，原告自愿接受物业费补偿并放弃2020年8月11日之前违约金赔偿，本院予以确认，但原告收房时，涉案房屋未取得竣工验收备案表，不符合商品房买卖合同约定的交房条件，故本院认定被告锦雍公司逾期违约天数自2020年8月12日起计算至2020年9月18日止，即38天。关于违约金标准，纵观本案案情，被告锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。综上，被告锦雍公司应当支付原告违约金5340元（即38天*0.01%*1405212元）。关于原告诉请被告焦作建开就支付涉案违约金与被告锦雍公司承担连带清偿责任，经查，焦作建开为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，被告焦作建开未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁盎逾期交房违约金5340元；二、被告焦作锦隆建开置业有限公司对上述第一项连带清偿责任；三、驳回原告袁盎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由原告袁盎负担698元，被告河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担59元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十月三十日书记员  毕 倩