四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6303号 上诉人（原审原告、反诉被告）：涂泽宇，男，1995年10月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢馥多，四川时来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都铭容代金融服务外包有限公司，住所地：四川省成都市武侯区沙堰西一街********。 法定代表人：刘英，总经理。 委托诉讼代理人：胡力丹，四川闰则律师事务所律师。 原审第三人：成都大成合一房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：杨万萍。 上诉人涂泽宇因与被上诉人成都铭容代金融服务外包有限公司（以下简称铭容代公司）、原审第三人成都大成合一房地产经纪有限公司（以下简称大成合一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涂泽宇上诉请求：1.撤销原判，依法改判铭容代公司向涂泽宇支付房屋租赁费、违约金、物业管理费共计185428.92元；2.驳回铭容代公司一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由铭容代公司承担。事实与理由：一、涂泽宇与铭容代公司签订《房屋租赁合同》后，自2017年11月13日至2018年6月30日铭容代公司一直占用该房屋，铭容代公司应当支付占用房屋期间的房屋租赁费及物业管理费用，鉴于其一直未缴纳租金，涂泽宇才在2018年7月1日将房屋出租给他人使用，故合同应于2018年6月30日终止，铭容代公司应付租金及物业服务费至2018年6月30日。二、涂泽宇提交的《委托公证书》、与大成合一公司工作人员王宇恒的聊天记录、王宇恒出具的《情况说明》、大成合一公司在庭审中的陈述等证据，足以证明其就房屋抵押情况已经尽到了如实告知义务，一审法院未审查上述证据，认定涂泽宇举证不能是错误的。假设涂泽宇未告知房屋抵押事实，则该行为属欺诈或重大误解，铭容代公司有权变更或撤销该合同，铭容代公司在2017年11月收到银行电话，得知案涉房屋抵押的事实，则到2018年12月1日铭容代公司就丧失了法律赋予的撤销权。三、案涉房屋系买卖取得产权，设有银行贷款抵押系通常情况，且涂泽宇具有良好的信用，担保债权被实现的可能性很小。虽然在合同中对抵押情况做了错误表述，但铭容代公司承租房屋是为自用，该情况一般不会影响承租人的正常使用，亦不会成为影响租赁合同签订的重大因素。另根据法律规定，案涉房屋即使存在抵押也不影响租赁合同的继续履行，也不会妨碍出租人或者承租人使用，所以铭容代公司无理由单方面终止合同。四、虽然本案双方当事人均主张解除合同，但二者的主张存在本质区别。涂泽宇是主张合同合法有效，但因铭容代公司的违约行为其享有合同解除权，合同自法院判决生效时解除。而铭容代公司实质上是要求恢复到合同签订前的状态，其后果等同于合同无效。五、涂泽宇的主张有法律及合同依据（《合同法》第227条、《房屋租赁合同》8.4条），而铭容代公司的主张不符合法定及约定条件，其不应享有合同解除权。综上，一审法院认定事实有误，请求本院依法予以改判。 铭容代公司辩称，一、涂泽宇认为《房屋租赁合同》终止时间为2018年6月30日，铭容代公司应支付租金及物业费至该日，没有法律和事实依据，因为在此之前合同已经解除，铭容代公司是依照约定解除合同；二、涂泽宇主张其就房屋设定抵押一事已经履行了告知义务，与事实不符；三、涂泽宇认为法律并未规定不能处分已设有抵押登记的房屋，铭容代公司不能单方解除合同，与本案案件事实不符；综上，涂泽宇的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回涂泽宇的上诉请求，维持原判。 涂泽宇向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令铭容代公司向涂泽宇支付2018年2月9日至2018年6月30日房屋租赁费共计115347.4元；3.判令铭容代公司逾期支付房屋租赁费的违约金49084元；4.判令铭容代公司支付2017年11月9日至2018年6月30日物业管理费20997.52元。 铭容代公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令涂泽宇返还铭容代公司支付的2017年12月20日至2018年3月19日三个月房租73626元、房屋押金24542元，共计98168元，以及从2017年11月起按照银行贷款利率年利率6％计算的资金占用利息；3.判令涂泽宇向铭容代公司支付为了履行租赁合同造成的直接损失81000元。 一审认定事实如下：一、案外人涂兴荣、吕志绿系涂泽宇父母。2017年11月8日，经大成合一公司中介，涂兴荣代表涂泽宇与铭容代公司签订了《房屋租赁合同》。合同文本系由中介方公司提供的格式合同，该份合同由大成合一公司作为经纪方加盖印章予以确认，其工作人员王宇恒作为经纪执业人员签字予以确认。 《房屋租赁合同》约定，涂泽宇出租的房屋为位于武侯区房屋，建筑面积约为545.39平方米；关于房屋是否已设定抵押的内容选项为否，若有抵押，涂泽宇保证有充分的出租权；房屋交付状态为精装，涂泽宇同意铭容代公司进行装修，并配合办理相关装修手续；租赁期自2017年12月20日至2022年12月19日，共计60个月；2017年11月9日至2017年12月20日为装修免租期，共计42天，在此期间铭容代公司使用房屋产生的费用包括水、电、物业管理费等由铭容代公司承担。房屋月租金24542元，从第三年起租金按每年5%逐年递增，铭容代公司每三个月向涂泽宇支付一次租金，首次租金及押金在签订本合同之日起7日内付清，之后每次提前7日支付一次租金；签订合同当日，铭容代公司向涂泽宇支付押金24542元；铭容代公司若逾期支付租金达15日，涂泽宇有权单方解除合同，并要求其承担房租月租金两倍的违约金，同时有权收回房屋等。 上述合同签订当日，铭容代公司法定代表人刘英向涂兴荣支付了房屋租金定金5000元。2017年11月10日，铭容代公司向涂泽宇指定的吕志绿银行账户转款19542元，作为支付案涉房屋房租押金，至此加上前述定金5000元，铭容代公司向涂泽宇支付了押金共计24542元。 2017年11月13日，吕志绿代表涂泽宇与铭容代公司工作人员蒋燕就案涉租赁房屋内放置的家具物品进行了清理清点，双方签署了《家具清单》。 2017年11月16日，铭容代公司向吕志绿银行账户转款73626元，支付了涂泽宇2017年12月20日至2018年3月19日三个月房屋租金。 二、根据2019年1月16日房屋信息查询记录，案涉房屋权证号分别为权1XX3、权1XX2、权1XX4，登记所有权人为涂泽宇，抵押登记情况为：1.抵押权人仪陇县农村信用合作联社，债务人涂兴荣，被担保债权1000万元，债务履行期限2013年12月24日至2016年12月23日，抵押状态为有效；2.抵押权人四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行，债务人吕志绿，被担保债权1000万元，债务履行期限2016年08月24日至2018年08年23日，抵押状态为有效。 三、根据成都律政公证处出具的公证书，涂泽宇授权吕志绿办理案涉房屋相关事宜，其委托书中载明：办理房产还清银行借款或提前揭案的相关事宜；到房管部门办理房屋的解除抵押登记等事宜。在吕志绿与中介方王宇恒2019年4月2日的微信聊天记录中，王宇恒确认在《房屋租赁合同》签订之时，将涂泽宇的上述公证委托书及房产证复印件交给了铭容代公司，同时王宇恒于2019年4月9日出具情况说明，再次说明此事。 四、根据涂泽宇提供的2019年3月25日四川汇诚物业管理有限公司出具的欠费工作衔接函，以及招商银行转账汇款电子回单，涂泽宇在2017年11月9日至2018年6月30日期间，共计应向物业公司交纳物业管理费21088.41元，该费用已由涂泽宇实际交纳，其庭审自认自2018年7月1日起已经将案涉房屋另行租赁给他人使用。 五、2017年12月4日，涂兴荣通过ＱＱ邮箱向刘英发送《抵押告知书》邮件，其内容载明：“由于房产所有权人将上述房产（涂泽宇位于成都市武侯区）用于吕志绿在我行贷款的担保物，我单位现正式告知你：在我行（四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行）依法实现抵押权时，你应无条件终止享有的租赁权和优先购买权，并在我行限定的时间内撤离，由此造成的损失概由出租人及承租人承担”。 2017年12月6号，铭容代公司刘英通过微信将其修改的《抵押告知书》发送给涂兴荣，其内容载明：“由于房产所有权人将上述房产（涂泽宇位于成都市武侯区）用于吕志绿在我行贷款的担保物。因出租方、房屋中介均未在签订租赁协议前向承租人告知抵押实情，现我单位（四川仪陇农村商业银行股份有限公司金城支行）正式向你承诺：在我行依法实现抵押权时，你的租赁权和租赁价格不受影响，均按原租赁合同内容执行。如因银行单方面原因要求承租人强行撤离，由此造成承租人的损失（包括但不限于装修费、布线费、网络费、设备费、误工费、业务损失费等）概由银行承担”。 根据铭容代公司提供的刘英与涂兴荣的微信聊天记录，反映了如下事实：1.2017年11月23日，铭容代公司告知涂兴荣已经安排装修公司进场，但未找到物管，涂兴荣表示去物业处理；2.2017年11月29日，刘英要求涂兴荣当面商量房子的问题，提出银行到今天还没有来，这是拖免租期时间，要求尽快解决场地问题；3.2017年12月6日，刘英将修改后的《抵押告知书》发送给涂兴荣，要求其发给银行看看，如果银行能盖章那就没问题；4.2017年12月9日，铭容代公司要求涂兴荣务必今天告诉银行的决定；5.2018年3月16日，铭容代公司员工通过微信通知涂兴荣暂时不需要租用办公场地，考虑风险问题及今后安全因素，办公区就暂时不租了，押金两万也就不要了；涂兴荣回复请你老板认真仔细考虑如何解除合同，不是不要押金这么简单，如4个月的物业费、违约损失等合同上面很清楚，抵押物有充分的出租权；6.2018年3月19日，铭容代公司员工通过微信再次向涂兴荣表明不租用房屋，表示可以付这四个月物管费和水电费。7.2018年5月10日，涂兴荣告知铭容代公司员工，要求明确合同是否执行，房子也没法租；铭容代公司员工回复铭容代公司决定不租了，可以支付四个月物管费和水电费，押金也不再要了，若可以的话，双方约个时间处理。 六、根据铭容代公司提供的《设计及装修施工合同》、收条，2017年11月12日，铭容代公司与四川卡塔文化传媒公司签订《设计及装修施工合同》，约定工程期限为60天，开工日期为2017年11月13日，竣工日期为2018年1月11日，工程地点为案涉房屋，工程设计及装修总金额为27万，约定若铭容代单方解除合同，则四川卡塔文化传媒有限公司已收取的费用不需退还，并且铭容代公司还应向其承担总工程价款千分之五的违约金。上述合同签订后，卡塔文化传媒有限公司于2017年11月13日向铭容代公司出具收据1份，载明其收到铭容代公司支付的设计费及材料备用费共计81000元。 一审法院认为，涂泽宇与铭容代公司之间于2018年11月8日建立的房屋租赁合同关系是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据一审法院查明的事实，合同约定房屋租赁期限60个月，承租人铭容代公司在约定免租期及租赁期限之内未实际装修入场使用租赁房屋，承租人涂泽宇也在租期之内将房屋另行租赁给他人使用，因此案涉房屋租赁合同在事实上已经终止履行，且双方当事人诉讼中均明确表示一致同意解除合同，故一审法院对涂泽宇与铭容代公司于本反诉中提出解除案涉房屋租赁合同的请求予以支持。 导致案涉房屋租赁合同事实终止而解除，其责任在于哪一方合同当事人，是本案双方当事人争议的焦点问题。一审法院认为，租赁合同标的房屋是否已经设定以第三方为抵押权人的他项权利，对于承租人将来基于租赁合同关系取得房屋使用、收益权利的行使产生直接的影响，因此出租人在签订房房屋租赁合同之时，有义务就租赁房屋是否存在抵押事项向承租人如实告知。本案中，案涉租赁合同标的房屋已经为银行设定了抵押权，出租人涂泽宇应当签订租赁合同之时向承租人铭容代公司如实告知并在合同中予以明示，但是租赁合同关于租赁房屋是否已设定抵押的内容选项为否，表明租赁房屋未设定抵押，该记载内容与租赁房屋客观上已存在抵押的事实不相符，对此争议事实，出租人是否已经向承租人履行了如实告知义务，涂泽宇应当承担相应的举证责任。一审审理中，铭容代公司抗辩否认涂泽宇向其履行了如实告知义务，涂泽宇反驳主张已如实告知，并主张是否已设定抵押的内容选项勾划为否属于中介公司工作人员的笔误所致，但涂泽宇针对其反驳主张却不能充分举证予以证明，因此涂泽宇应当承担举证不能所产生的不利法律后果。根据上述，在案涉租赁合同标的房屋已为银行设定抵押的情况下，对于承租人铭容代公司行使租赁房屋使用、收益的权利必将产生重大影响，由于出租人涂泽宇未履行如实告知义务，必然导致铭容代公司与之建立房屋租赁合同关系所作出的意思表示可能违背其真实意思，从这一点来讲，案涉房屋租赁合同也属于铭容代公司在除斥期内可以撤销的合同。因此，涂泽宇作为出租人应当对其未履行如实告知义务承担过错责任，并对承租人铭容代公司由此所受到的损失承担民事责任。 案涉房屋租赁合同已事实终止履行，且双方当事人均一致表示同意解除合同，对此铭容代公司作为承租人是否应当承担相应的民事责任。一审法院认为，根据上述，铭容代公司在涂泽宇未尽如实告知义务的情况下，与其签订房屋租赁合同可能违背真实意思，该合同属于可撤销的合同。虽然铭容代公司在除斥期内并未行使撤销权，但是在合同签订之后履行初期，铭容代公司即在免租期内准备进场装修之时得知并确定了租赁房屋抵押事项，抵押权人银行也通过出租人向其进行了告知，明确银行在依法实现抵押权时，铭容代公司应当无条件终止所享有的租赁权、优先购买权，并在银行限定的时间内予以撤离，显然将来银行一旦行使抵押权必将危及铭容代公司的承租人利益，因此出租人、承租人、抵押银行三方在不能协商达成一致，充分保障承租人权益的情况下，铭容代公司为维护其合法利益，以其行为表明并单方面终止合同的履行并无不当和过错。同时，根据合同约定，若有抵押，涂泽宇保证有充分的出租权，显然在合同履行初期的过程中，当抵押权人提出限制承租人权利，危及承租人利益之时，三方不能协商达成一致意见，涂泽宇作为出租人充分保证承租人权益的承诺根本就不能实现，对此涂泽宇应当向铭容代公司承担违约责任。 综上所述，一审法院认为，针对涂泽宇提出的本诉诉请，基于铭容代公司单方面终止合同履行并无不当与过错，因此导致案涉房屋租赁合同最终被解除，铭容代公司不应当承担违约责任，故涂泽宇请求铭容代公司支付2018年2月9日至2018年6月30日期间房屋租赁费115347.4元、逾期支付房屋租赁费的违约金49084元、2017年11月9日至2018年6月30日物业管理费20997.52元的理由不能成立，一审法院不予支持。针对铭容代公司提出的反诉诉请，基于涂泽宇对其未履行如实告知义务承担的过错责任，以及作为出租人不能充分保证承租人权益的承诺，涂泽宇应当承担违约责任。故，铭容代公司请求涂泽宇返还房租73626元、房屋押金24542元，及按照年利率6％的标准承担资金占用利息的理由成立，一审法院予以支持。关于铭容代公司反诉主张的履行租赁合同发生的直接损失81000元，根据一审法院查明的事实，因铭容代公司在签订合同之后的初期履行过程中，即发现租赁房屋物权状况与合同约定不符，出租人未如实告知抵押情形，双方并为此进行了协商，此时铭容代公司应当对可能协商不成的后果有所预见，其理应有义务防止并减少损失的进一步扩大，且铭容代公司所举设计及装修施工合同、收条等证据尚不能充分证明其实际支付了设计费及材料备用费而受到损失，故一审法院对铭容代公司该项反诉诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除涂泽宇与铭容代公司于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》；二、涂泽宇于判决生效之日起十日内向铭容代公司返还房租73626元、房屋押金24542元，合计98168元；三、涂泽宇于判决生效之日起十日内向铭容代公司支付资金占用利息（以返还房租、房屋押金合计金额98168元为基数，从2017年11月16日起按照年利率6％的标准计算至返还款付清之日止）；四、驳回涂泽宇的本诉诉讼请求；五、驳回铭容代公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4009元，由涂泽宇负担；反诉案件受理费1942元，涂泽宇负担1000元，铭容代公司负担942元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 二审另查明，涂泽宇与铭容代公司签订的《房屋租赁合同》中约定，若房屋严重不符合约定或影响铭容代公司安全、健康的，铭容代公司有权解除合同。涂泽宇向吕志绿出具的授权书载明授权内容包括还清贷款、解除抵押、领取产权证书、水电气过户及其他房屋买卖的相应内容。二审中涂泽宇认可铭容代公司未对案涉房屋进行装修。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，涂泽宇与铭容代公司在2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.出租人涂泽宇是否向铭容代公司告知了案涉房屋存在抵押情形；2.铭容代公司是否享有合同解除权以及租金、押金是否应予以退还。 关于是否告知存在抵押情形。本院认为，双方签订的合同明确载明了案涉房屋不存在抵押，同时作为对承租人的房屋使用可能有重大影响的事项，即便在是否存在抵押处有笔误，那合同中则应当对若抵押权人要求实现抵押权时承租人权益如何保障有所安排，但双方签订的合同中并无相应约定。虽然在涂泽宇向吕志绿出具的授权书中载明有还清贷款、解除抵押的内容，但该授权书并非专门向铭容代公司出具，且其中还包括诸如领取产权证书、水电气过户、房屋买卖等诸多事项，该授权委托书并不能等同于涂泽宇向铭容代公司告知了存在抵押情形或铭容代公司应当知晓案涉房屋存在抵押情形。因此，本案中的相应证据不能证明涂泽宇向铭容代公司告知了案涉房屋存在抵押情形，本院对涂泽宇关于对方知晓案涉房屋存在抵押的主张不予支持。 关于铭容代公司是否有权解除合同。双方合同约定若房屋严重不符合约定，铭容代公司有权解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；…”。由此可见，若案涉房屋存在抵押权，则承租人未来权益的实现以及合同的履行将存在重大风险。因此，涂泽宇出租的房屋上设立有抵押权的情形符合合同约定的解除条件，铭容代公司有权据此解除合同。 根据双方签订的《家具清单》可推定，在2017年11月13日铭容代公司即可占有、使用房屋。根据合同约定，租期从2017年12月20日起，此时铭容代公司已经知晓了案涉房屋存在抵押的事实，但其在2018年3月16日才告知对方不再承租房屋，故期间产生的租金71172元（73626元－2454元）和物管费11288元（21088.41元÷7.66×4.1）应由铭容代公司负担，剩余3天租金2454元涂泽宇应予以退还。关于押金，虽然铭容代公司曾表示合同解除后其不要押金了，但该内容系其在与对方协商解除过程中的单方表态，且并未提及已付租金的品迭，因此在铭容代公司应实际承担部分租金的情况下，该押金应予退还。因涂泽宇交付的房屋不符合约定，且押金、租金与物管费等品迭后铭容代公司实际不欠付款项，故涂泽宇无权要求铭容代公司支付违约金。 综上，上诉人涂泽宇的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但对铭容代公司占有期间租金处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初148号民事判决第一项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初148号民事判决第四项、第五项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初148号民事判决第二项为“涂泽宇于本判决生效之日起十日内向成都铭容代金融服务外包有限公司返还房租2454元、房屋押金24542元，合计26996元”； 四、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初148号民事判决第三项为“涂泽宇于本判决生效之日起十日内向铭容代公司支付资金占用利息（以返还房租、房屋押金合计金额26996元为基数，从2017年11月16日起按照年利率6％的标准计算至返还款付清之日止）”； 五、成都铭容代金融服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内向涂泽宇支付物业管理费11288元； 六、驳回成都铭容代金融服务外包有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费4009元，由涂泽宇负担3009元，由成都铭容代金融服务外包有限公司负担1000元，反诉案件受理费1942元，由涂泽宇负担500元，成都铭容代金融服务外包有限公司负担1442元；二审案件受理费4009元，由涂泽宇负担3425元，由成都铭容代金融服务外包有限公司负担584元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十月二十一日 书记员 王小禹