台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3449号原告：林锋，男，1979年11月21日出生，汉族，住台州市椒江区。原告：高金红，女，1980年9月5日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：叶聪，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飚，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。被告：台州市中梁源置业有限公司，住所地：台州市广场西路**。法定代表人：刘占彪，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：潘丽君，北京中银（台州）律师事务所律师。原告林锋、高金红与被告台州市中梁源置业有限公司（以下简称中梁源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于8月13日公开开庭进行了审理。原告林锋、高金红及其委托诉讼代理人叶聪、被告中梁源公司的委托诉讼代理人潘丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林锋、高金红向本院提出诉讼请求：1.判令中梁源公司赔偿因漏水导致林锋、高金红延期入住11.5个月的经济损失28336元［自2019年1月1日至2019年10月31日、自2020年5月14日至2020年7月1日，按每月2464元（29564元/年÷12月/年）计算］；2.判令中梁源公司赔偿林锋、高金红11.5个月的物业服务费3480元及车位维护费400元（420元/年÷12月/年×11.5月），合计3880元；3.判令中梁源公司赔偿在林锋、高金红房屋屋顶擅自设置巨型水箱造成的经济损失150000元；4.判令解除A257产权车位买卖合同，退还车位款95000元及赔偿车位维护费420元，并另行支付林锋、高金红违约金28500元。审理中，林锋、高金红撤回了第4项诉讼请求中赔偿车位维护费420元的请求。事实和理由：林锋、高金红系夫妻。2017年5月31日，林锋、高金红与中梁源公司签订浙江省商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。合同载明，所购商品房位于15幢18层1801室（以下简称1801室房屋），建筑面积144.65㎡；单价14483.86元，总价2095091元；出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点的违约金。2017年12月20日，林锋、高金红向中梁源公司购买房屋配套地下A257号产权车位，并签订浙江省商品房买卖合同（以下简称车位买卖合同），合同约定，地，地下车位为**卖人应当于2019年4月30日前交付，出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已支付购房款的1.5%向买受人支付违约金。同日，林锋、高金红与中梁源公司签订中梁府地下室人防车位有偿使用协议书（以下简称人防车位协议书），购买了B230号人防车位。上述合同签订以后，林锋、高金红按约履行了付款义务。2018年12月30日，中梁源公司通知林锋、高金红收房。林锋、高金红发现房屋存在严重质量问题。2019年1月10日，林锋、高金红委托台州腾讯房屋检测技术服务有限公司进行验房，发现房屋存在多处漏水、窗户变形、墙壁空鼓等质量问题。验收报告显示东北卧室外墙顶面有50CM×50CM水渍；北卫生间污水管上沿和南卫生间污水管上沿有水渍；东南卧室东南角天棚顶有约40CM×40CM明显水渍；东南卧室东侧顶角处有多处水渍，客厅上方有水渍等。林锋、高金红另外发现：1.中梁源公司未经林锋、高金红同意，也未告知林锋、高金红的情况下，在所购房屋顶上放置了30立方米的消防水箱、水泵、管路等设施。2.地下车库的消防门挡住了车位，导致林锋、高金红购买的地下产权车位完全不能使用，中梁源公司无法交付车位。此后，林锋、高金红一直就漏水、消防水箱、车位问题与中梁源公司反复沟通，中梁源公司迟迟不能修复漏水，导致林锋、高金红不能进行装修。直至2019年10月份以后，中梁源公司才将林锋、高金红的漏水修复。消防水箱至今无法移除，车位也无法交付。2020年5月13日，林锋、高金红发现房屋又再次出现漏水，漏水影响了林锋、高金红装修进程。林锋、高金红认为，因房屋漏水迟迟不能修复，客观上造成林锋、高金红不能如期装修，产生了延期入住的损失。中梁源公司未经林锋、高金红同意，也未提前告知林锋、高金红，便在屋顶放置重达30吨的巨型消防水箱，存在漏水、噪音、振动等各种影响居住的隐患，给林锋、高金红造成极大的心理压力，也造成房屋贬值和日后转卖困难，中梁源公司在出售房屋时未告知林锋、高金红放置水箱侵犯了林锋、高金红的知情权和选择权。中梁源公司不能交付产权车位，严重损害了林锋、高金红的居住需求，直接影响林锋、高金红及家人的生活质量。因该地段车位紧张，林锋、高金红未来为了满足生活需要，需要租用停车位，中梁源公司的违约行为将使林锋、高金红增加生活成本。中梁源公司辩称，2018年12月30日包括涉案房屋在内的中梁府工程通过竣工验收，并进行了竣工验收备案，房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件。同日，中梁源公司通过书面邮寄方式通知林锋、高金红进行房屋验收。林锋、高金红也到场进行了验收，但其以房屋存在漏水为由，拒绝接收房屋。在林锋、高金红提出漏水问题后，中梁源公司及时与林锋、高金红进行了沟通，并按照合同约定予以了修复。林锋、高金红的房屋仅是小面积漏水，不影响室内房屋装修，林锋、高金红在房屋装修时本就不能入住房屋，故中梁源公司的维修行为并没有导致林锋、高金红的延期入住，中梁源公司无需承担任何经济损失。林锋、高金红要求中梁源公司赔偿物业费以及车位的维护费不能成立。中梁源公司出售的房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件，林锋、高金红也到现场验收房屋，中梁源公司已经履行了合同义务。从林锋、高金红收房之日起，产生的物业费以及车位维护费应由林锋、高金红承担。消防水箱属于公共设施，其安装在属于全体业主的公共区域顶楼。消防水箱为全体业主的生活安全而设计，经过相关行政部门的设计、施工及验收审核，不可随意更改。消防水箱只有在消防启动时候才使用，平时不会使用，也不会有噪音，不会影响林锋、高金红的生活。另外，中梁源公司额外在地下室消防泵房增加稳压启动泵，替代了林锋、高金红房屋顶上的水泵，不会对林锋、高金红造成噪音、振动等影响。因此，消防水箱并未实际对林锋、高金红的生活造成影响和损害。林锋、高金红认为中梁源公司未提前告知其所购房屋的屋顶安装有消防水箱，侵犯了其对房屋购买的选择权和知情权，进而主张经济损失150000元，没有事实依据和法律依据。中梁源公司同意退还林锋、高金红车位款95000元，但不同意支付违约金及赔偿车位维护费420元。林锋、高金红在2019年8月份曾经向中梁源公司提出过退车位，中梁源公司表示同意，并及时向台州市房管局提交了退车位的资料，林锋、高金红因其自身原因未去台州市房管局签字，导致无法办理退车位手续，最终导致退车位的资料过期。因此，林锋、高金红因其自身行为导致退车位手续未能完成，中梁源公司不应承担相应的违约金以及维护费。综上，除了车位费中梁源公司同意退还以外，对林锋、高金红的其他诉讼请求，请求予以驳回。本院经审理，认定事实如下：林锋、高金红于2005年1月31日登记结婚。2017年5月31日，林锋、高金红作为买受人与出卖人中梁源公司签订商品房买卖合同，约定，买受人购买1801室房屋，总价为2095091元；出卖人应当在2018年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，可以按逾期时间进行处理，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。合同签订后，林锋、高金红付清了购房款。同年12月20日，林锋、高金红又与中梁源公司签订车位买卖合同，约定，林锋、高金红向中梁源公司购买地下室A257号车位，购房款为95000元，中梁源公司应当于2019年4月30日前交付车位，逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已支付购房款的1.5%向买受人支付违约金。同日，林锋与中梁源公司还签订了人防车位协议书，约定，林锋有偿使用中梁府地下室人防车位B230号，使用费为95000元，车位使用年限与地块使用年限一致。上述合同签订后，林锋、高金红向中梁源公司支付了相应购房款、车位使用费。2018年12月30日，中梁源公司作为建设单位的中梁府工程竣工验收合格。同日，中梁源公司通知林锋、高金红办理交房手续。林锋、高金红发现上述房屋存在漏水问题，拒绝收房。此后，中梁源公司进行修复。至2019年10月31日，中梁源公司完成了修复。而后，林锋、高金红对房屋进行了装修。装修过程中，林峰、高金红又发现房屋的西北面房间的天花板的西北角有两处漏水、朝北窗户下面两个角落漏水，于2019年5月12日向中梁源公司报修。1801房屋外部顶部放置有消防水箱、消防水泵。交付房屋时，地下室，地下室**车位不能使用同意解除地下室A257号车位买卖合同，中梁源公司未退还车位购置款95000元。上述事实有林峰、高金红提供的结婚证、浙江省商品房买卖合同、《中梁府》地下室人防车位有偿使用协议书、发票、照片，中梁源公司提供的竣工验收备案表、屋顶层给排水平面图以及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，林锋、高金红在诉讼过程中撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。涉案的合同、协议书，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本案争议的主要内容为中梁源公司履行合同中是否存在违约。首先，中梁源公司交付的商品房是否存在违约。林锋、高金红主张，中梁源公司交付的商品房存在多处漏水，构成违约，应当赔偿经济损失；中梁源公司则认为，涉案商品房经验收合格，不存在质量问题，部分区域漏水可以通过维修解决，不属于违约。本院认为，中梁源公司作为出卖方，出售的商品房应当具备正常使用基本条件，房屋漏水必然会影响房屋的正常使用，故中梁源公司的交付不符合约定，构成违约。至于中梁源公司违约所造成的损失，应综合考虑中梁源公司的违约程度、漏水修复情况以及对林锋、高金红造成的影响等因素进行确定。根据林锋、高金红陈述，按照漏水部位发现和修复时间可分为交房后至2019年10月31日前以及2020年5月14日后至2020年7月1日。对于交房时房屋存在漏水并进行了修复，中梁源公司予以认可，但对林锋、高金红陈述的除餐厅、次卧外其余房间均漏水的具体情况，中梁源公司又表示不清楚。本院认为，中梁源公司对漏水部位进行了修复，应当清楚漏水的部位，其不能说明正当理由，本院认定林锋、高金红的陈述属实。对于漏水部位的修复时间，中梁源公司陈述为2019年6月份左右，林锋、高金红则陈述为2019年10月31日前。本院认为，中梁源公司作为修复一方，能够提供6月份修复完毕的相关材料，但中梁源公司并未提供，本院根据林锋、高金红关于2019年10月31日前完成修复的自认进行认定。因此，本院认为，房屋除餐厅、次卧以外的其余房间均漏水，按照日常生活经验法则，应认定为房屋无法正常使用，林锋、高金红要求参照同地段同类型租金水平赔偿损失合理。林锋、高金红主张按照2464元/月确定计算损失的租金标准，中梁源公司认为前述标准不高于同地段同类型房屋的租金水平，本院予以确认。经计算，交房后至2019年10月31日前房屋漏水造成的损失为24640元（2464元/月×10月）。对于2020年5月12日林锋、高金红因房屋漏水曾向中梁源公司报修，中梁源公司予以认可，但认为朝北窗户下面两个角落漏水系林锋、高金红装修所致，不属于其维修范围。庭审中，林锋、高金红陈述报修的漏水部位不仅包括朝北窗户下面两个角落，还包括天花板西北角两处漏水，中梁源公司认为朝北窗户下面两个角落不是其维修范围，未否认天花板西北角两处漏水属于维修范围，而且林锋、高金红提供的照片能够反映出这些部位进行过维修。考虑到漏水的部位仅为西北房间天花板的两个角落，对房屋其他部分的使用没有影响，本院酌情确定这部分损失为1000元。对于漏水造成的损失，林锋、高金红还要求赔偿物业服务费及车位维护费。本院认为，租金损失足以弥补漏水导致房屋不能使用所造成的损失，林锋高金红还要求赔偿物业服务费及车位维护费不合理，本院不予支持。前述两项合计，本院确定中梁源公司因交付的房屋存在漏水需赔偿林锋、高金红损失25640元。其次，中梁源公司应否对屋顶安装的消防水箱承担责任。林锋、高金红认为，中梁源公司未告知其屋顶设置有消防水箱，应当赔偿损失。本院认为，双方签订的房屋买卖合同没有约定消防水箱的安装位置，而且，消防水箱属于消防设备，安装位置应当符合消防安全的相关要求。从中梁源公司提供的图纸来看，安装消防水箱的位置符合设计规划要求。林锋、高金红在选购房屋时，应当预见房顶有安装消防水箱等公共设施的可能性。因此，林锋、高金红对于房顶安装的消防水箱有容忍义务。另外，与消防水箱相关的稳压泵日常并不运作，只有在消防启动时候才会运作，且中梁源公司表示已在地下室增加了稳压气动泵，尽量减少对林锋、高金红的影响。因此，林锋、高金红要求赔偿该部分损失，本院不予支持。最后，地下室A25，地下室**车位的相关问题使用，林锋、高金红要求解除车位买卖合同并退还车位款9500元，中梁源公司表示同意，本院予以确认。双方争议的主要内容为中梁源公司应否承担违约责任。本院认为，车位买卖合同解除的原因是车位本身不能使用，即中梁源公司交付的车位不符合约定，可见中梁源公司已构成违约，林锋、高金红有权要求中梁源公司承担违约责任即赔偿违约金。车位买卖合同对车位不能交付导致合同解除的违约责任进行了约定，但林锋、高金红认为约定的违约金过低而要求按照购车位款项的30%计算。本院认为，违约金约定是否过低，应与实际损失进行衡量，本案中林锋、高金红未提供证据证实约定的违约金不足以弥补其损失，对其认为违约金过低的主张，本院不予采纳。经计算，购车位款的1.5%为1425元，中梁源公司应予赔偿。综上，林锋、高金红诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告林锋、高金红因房屋漏水造成的经济损失25640元；二、解除原告林锋、高金红与被告台州市中梁源置业有限公司于2017年12月20日就地下室A257号车位所签订的浙江省商品房买卖合同；三、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内返还给原告林锋、高金红地下室A257号车位购车位款95000元并赔偿违约金1425元；四、驳回原告林锋、高金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2943元（已减半，原告林锋、高金红已预付4031元），由原告林锋、高金红负担1768元、被告台州市中梁源置业有限公司负担1175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年十月十二日法官助理  樊明忠代书记员  盛晓悦