浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6156号 上诉人（原审原告）：上海华浙投资管理（集团）有限公司，住所地上海市松江区科技园区三西路****。统一社会信用代码：913101176607388447。 法定代表人：李林华，执行董事。 委托诉讼代理人：卢朝辉，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江郡原地产股份有限公司，住所，住所地杭州市西湖区北山街道公元大厦****社会信用代码913301007399487566。 法定代表人：李随年。 委托诉讼代理人：方华，浙江金麟律师事务所律师。 上诉人上海华浙投资管理（集团）有限公司（以下简称华浙公司）与浙江郡原地产股份有限公司（以下简称郡原公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初86号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，上诉人华浙公司的委托诉讼代理人卢朝辉，被上诉人郡原公司的委托诉讼代理人方华到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2017年3月17日，华浙公司前身上海华浙投资管理有限公司作为出租方（甲方），郡原公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份。约定：乙方向甲方承租杭州市求是路8号公元大厦北楼2203、2205室房屋用于办公，建筑面积共计857.79平方米；租赁期自2017年3月25日至2022年3月24日，共计五年；年租金标准为人民币6.5元/天/平方米，租金总计2035107元/第一年度，第二年起每年租金均在上一年的基础上递增7.5%；乙方于2017年4月15日前支付第一年租金，以后每年4月15日前支付下一年租金；租赁期内，乙方如需提前退租，经双方协商一致后，乙方根据协商内容向甲方支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍，甲方将已收取的租金金额扣除商定的违约金后退还乙方；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决，协商或调解不成的，依法向租赁房屋所在地的人民法院起诉。2017年12月27日，上海华浙投资管理有限公司名称变更为上海华浙投资管理（集团）有限公司即本案原告。上述合同签订后，华浙公司向郡原公司交付案涉房屋，郡原公司支付华浙公司房屋租金至2018年8月份。 2018年7月，郡原公司向华浙公司寄送《关于提前解除租赁合同通知函》，告知华浙公司因经营需要拟更换办公场所，解除双方所签订的案涉房屋租赁合同，将于2018年8月1日前搬离租赁场所，要求华浙公司安排人员办理交接事宜。从2018年8月1日起郡原公司未在案涉房屋办公。 2018年12月11日，华浙公司与浙江六和律师事务所签订关于案涉房屋的《租赁合同》，租赁期限从2018年12月15日起至2028年12月14日止，其中2018年12月15日至2019年2月14日为免租期，2018年12月15日至2021年12月14日的日租金按6.1元/平方米/天，满三年递增5%计算。2018年12月14日，华浙公司与郡原公司办理了案涉房屋的交接手续，并签署了房屋交接书。 2019年4月23日，华浙公司向郡原公司发送律师函，要求郡原公司支付违约金1093870元、空置期间租金损失629350元。 华浙公司于2020年1月3日向原审法院提起诉讼，请求郡原公司支付华浙公司房屋损失与违约金共计3052549元并由郡原公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，华浙公司与郡原公司签订的关于案涉房屋的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郡原公司作为承租方，未经与华浙公司协商一致，擅自终止合同履行已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《租赁合同》约定“租赁期内，乙方如需提前退租，经双方协商一致后，乙方根据协商内容向甲方支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。”显然该约定前提是双方协商一致确定违约金，而本案郡原公司属于擅自终止合同履行，且关于违约金金额双方并未协商一致，故本案违约金不应适用该条款规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而华浙公司主张的租金下跌损失并非华浙公司与郡原公司双方订立案涉合同时可以合理预期，故华浙公司要求郡原公司赔偿租金下跌损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于本案违约损失赔偿如何确定，郡原公司违约终止案涉合同后，华浙公司积极另行寻找承租方，并于2018年12月15日将案涉房屋出租给案外人，华浙公司与郡原公司于2018年12月14日完成了案涉租赁房屋的移交手续。故综合考虑租赁标的空置情况，华浙公司积极寻找承租方，华浙公司与郡原公司交接租赁物的实际情况，案涉房屋从2018年9月1日至2018年12月14日止的租金损失属于华浙公司合理损失范畴，郡原公司理应予以赔偿。租金损失参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算，故华浙公司的房屋租金损失为629350元。综上，华浙公司诉讼请求有理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、浙江郡原地产股份有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华浙投资管理（集团）有限公司房屋租金损失629350元。二、驳回上海华浙投资管理（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31220元，减半收取15610元，诉讼保全申请费5000元，共计20610元，由上海华浙投资管理（集团）有限公司负担16360元，浙江郡原地产股份有限公司负担4250元。 宣判后，华浙公司和郡原公司均不服，向本院提出上诉。 华浙公司上诉称：1、原审法院认为租金下跌损失并非双方订立案涉合同同时可以预期，系认定事实错误、适用法律错误。郡原公司在未与华浙公司协商一致的前提下单方面向华浙公司寄送《关于提前解除租赁合同通知函》，载明：“自2018年7月1日起提前解除双方所签订《房屋租赁合同》，将在2018年8月1日前搬离租赁场所”。该行为严重违反合同约定。而且发函实际时间是8月5日，落款时间故意提前了30多天。郡原公司违约后，华浙公司积极采取措施，与案外人浙江六和律师事务所于2018年12月11日签订《公元大厦写字租赁合同》，约定：案外人承租公元大厦北楼2203、2205室，建筑面积为857.79平方米；房屋租赁期自2018年12月15日起至2028年12月14日止；2018年12月15日起至2019年2月14日为免租期；第一年租金按6.1元/平方米/天计算，每满三年递增5%。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”为防止损失的进一步扩大，华浙公司积极另行寻找承租方，对此，原审法院在判决书第6页亦予以认可。与此前出租给郡原公司的基础租金6.5元/㎡·天相比，出租价格仅降低0.4元/㎡·天，为6.1元/㎡·天，差异并不显著。况且，郡原公司另行租赁的写字楼与案涉房屋相距仅2.7千米，租赁价格仅为4.4/㎡·天，足以说明华浙公司另行出租价格并未偏离市场正常水平。《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房地产市场，尤其是房地产租赁市场是存在相当风险。近年来，城市商业地产已呈现供过于求态势，写字楼空置现象日益突出。郡原公司作为专业的房地产开发企业，理应对此有明确认知。因而，华浙公司以相对较低价格将案涉房屋出租造成租金损失2237391元属于郡原公司合理可预见范畴。2、原审法院认为不应使用提前退租的违约金条款，系认定事实错误。《房屋租赁合同》第十三条第六款约定：“租赁期内，乙方如需提前退租，经双方协商一致后，乙方根据协商内容向甲方支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。”虽然华浙公司与郡原公司并未就上述合同解除等事宜协商一致，但郡原公司无故提前退租，相较于经协商一致退租主观恶性更大。举轻以明重，郡原公司无故提前退租更应当适用该条款，即分别按上述合同所约定的当年平均月租金的两倍向华浙公司支付违约金。3、原审法院仅认定案涉房屋交接前的租金损失属于合理损失范畴，过分缩小了损害赔偿的范围，系事实认定错误。郡原公司实际于2018年12月14日才与华浙公司办理房屋交接手续，案涉房屋空置期（2018.9.1-2018.12.14）实际达105天，以及重新签定合同的直接损失60天免租期，总共造成租金损失990000元，理应由郡原公司承担。除此之外，郡原公司还应当支付逾期付款的违约金。《房屋租赁合同》第六条第二项约定：“乙方2017年4月15日前支付第一年租金，以后每年4月15日前支付下一年租金。若乙方未按照本合同约定向甲方支付租金，则乙方应当按当年平均月租金的两倍标准向甲方支付违约金。若乙方未按本合同约定租金达30日，则甲方有权单方解除本合同，并且乙方应当按当年平均月租金的肆倍标准向甲方支付违约金。”郡原公司原审中提供的付款明细即可以证明郡原公司存在逾期支付租金达215天故其应当按当年平均月租金的四倍标准向甲方支付违约金。综上，华浙公司的上诉请求既有事实依据，亦有法律依据。本案的争议焦点系郡原公司无故解除合同，对华浙公司所造成的实际经济损失。故无论从华浙公司提供的证明实际损失的证据予以考量，还是从郡原公司违约责任的构成以及双方违约金的约定来看，原审判决对于华浙公司而言明显不公，故请求撤销原判；依法改判支持华浙公司在原审中的所有诉讼请求并由被上诉人承担本案一审及二审诉费用。 郡原公司辩称：一、原审法院不支持华浙公司将房屋另租租金下跌的损失是正确的，理由是：1、案涉《房屋租赁合同》、《公元大厦车位租赁协议》、《公元大厦储藏室租赁协议》已于2018年7月下旬解除，并且已经协商好违约金为月租金的2倍。同时，郡原公司于2018年7月底前搬离了房屋。合同解除后，华浙公司对案涉租赁标的物的处分，与郡原公司没有任何关系，其另租的租金下跌与郡原公司无关的。2、退一步讲，即使涉案合同未解除，该另租租金下跌的损失也并非双方订立案涉合同时可以合理预见的损失。华浙公司该项主张缺乏事实与法律依据。二、原审法院未认定双方已协商一致适用“提前退租的违约条款”系认定事实错误。郡原公司与华浙公司已就“解除案涉合同以及解除合同的违约金为月租金的2倍”达成了一致，这一点原审中华浙公司提交的证据《律师函》中载明“更为严重的是，贵司在2018年8月擅自提前退租，且经双方协商一致，贵司同意按照当年月租金的2倍向委托人支付违约金，但至今贵司仍未支付该等违约金”的内容可以予以证明，该载明的内容，也说明了双方已经适用了“提前退租的违约金条款”，原审法院未认定此事实是错误的。三、原审法院不应当支持案涉房屋交接前（105天）的租金损失，理由是：1、郡原公司并未擅自终止案涉租赁合同的履行，而是与华浙公司协商一致，解除了案涉租赁合同的案涉租赁合同，解除的法律后果为租赁合同终止，以及郡原公司支付月租金两倍的违约金。2、郡原公司于2018年7月底向华浙公司发函通知，郡原公司会在2018年8月1日前搬离，并要求华浙公司及时办理房屋交接手续，但华浙公司因为郡原公司未及时支付月租金两倍的违约金而拒不办理交接。对于未及时办理交接导致拖延至2018年12月14日办理交接造成的房屋空置租金损失，华浙公司的怠于办理交接行为是具有很大的过错，其未采取适当的措施致使损失扩大，不得就该扩大的损失要求赔偿，郡原公司不应当承担该105天的房屋控制租金损失。3、郡原公司在合同解除后，于2018年7月底搬离且郡原公司已经支付了一个月租金的违约金。综上请求驳回华浙公司的上诉请求。 郡原公司上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院未认定“案涉《房屋租赁合同》已于2018年7月下旬解除”是错误的。理由是郡原公司与华浙公司已于2018年6月初步达成口头的解除上述租赁合同的意向，后在郡原公司发出《关于提前解除租赁合同通知函》后，双方又进一步达成了租赁合同在2018年7月下旬解除、8月1日前办理的意思表示以及郡原公司支付两个月租金作为解约违约金。该事实由华浙公司提供的律师函中载明“……贵司在2018年8月擅自提前退租，且经双方协商一致，贵司同意按照当年月租金的两倍向委托人支付违约金，但至今贵司仍未支付该等违约金”的内容予以证明，同时也属于华浙公司自认的事实。原审法院未将此事实进行认定属于事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认定郡原公司未与华浙公司协商一致，擅自终止合同履行构成违约是错误的。理由是本案是郡原公司与华浙公司双方协商一致解除合同并确定了支付两个月租金的违约金，虽然是郡原公司现行提出解除意向，但是华浙公司同意解除并协商确认支付两个月租金的违约金，并不是郡原公司擅自终止合同履行。华浙公司同意解除合同的事实已在华浙公司提交的律师函中载明的内容中进行了自认。2、原审法院认为郡原公司应当赔偿租赁标的物从2018年9月1日至2018年12月14日止的租金损失是错误的。理由是首先，郡原公司并未擅自终止案涉合同履行，而是与华浙公司协商一致解除的，案涉合同解除的法律后果为租赁合同终止以及郡原公司支付两个月的违约金；其次，郡原公司发函通知华浙公司会在2018年8月1日前搬离并要求华浙公司及时办理房屋交接手续，但华浙公司因为郡原公司未支付两个月租金的违约金而拒不办理交接，对于未及时办理交接造成的房屋空置租金损失，华浙公司的怠于办理交接行为具有很大的过错，华浙公司未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以，郡原公司不应当承担该105天的房屋空置租金损失。3、郡原公司在合同解除后于2018年7月底搬离，郡原公司已支付一个月租金的违约金。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请撤销原判，依法改判驳回华浙公司的诉讼请求并由华浙公司承担一、二审诉讼费用。 华浙公司辩称：一、原审判决认定“郡原公司作为承租方，未经与华浙公司协商一致，擅自终止合同履行已构成违约，应承担相应的违约责任”，而未认定郡原公司诉称的合同于2018年7月下旬解除是完全正确的，完全符合本案客观事实。主要理由：1、郡原公司诉称的双方已于2018年6月初步达成口头的解除合同意向，纯属其片面之词，无任何事实依据。事实上，在郡原公司发函要求解除合同之前，双方未就提前解除合同事宜有过任何的协商，根本不存在达成解除合同意向的任何事实，郡原公司也无任何证据能证明其主张，2、郡原公司所发《关于提前解除租赁合同通知函》中表明其要求提前解除合同的理由系该公司“因经营需要，拟对办公场所进行更换”，但这一解约理由既不是双方合同约定的单方解约事由，也不属于《合同法》第93条、94条规定的法定解约事由，并结合郡原地产公司擅自搬离租赁房屋的事实，原审法院据此作出认定郡原公司系擅自终止合同履行并构成违约无任何不当之处。而且，该通知函中还提及“尽快与我司就其他未尽事宜进行协商并就此签订相应的法律文书”，这也表明并非如郡原公司所述的系及方协商一致解除合同。3、郡原公司诉称发出通知后“双方进一步达成合同解除、搬离的意思表示以及支付两个月租金作为解约违约金”，这也与客观事实严重不符，且无任何证据证明。事实上，华浙公司一直不同意提前解除合同，基于郡原公司擅自终止履行合同的违约行为，双方就提前退租违约金及其他损失赔偿问题也一直未能达成一致意见。郡原公司只是初步愿意承担相当于当年月租金2倍的违约金，但对于违约金之外的其他损失双方始终未能谈妥，华浙公司提供的《律师函》中的内容也仅仅是表达了这方面的意思和内容。而且，即便从律师函内容的字面意思理解，也根本不足以说明华浙公司自认“擅自提前退租的违约责任仅仅是相当于当年月租金2倍的违约金”，而且律师函中的诉求还包括了违约金之外的其他损失主张。因此，郡原公司完全是断章取义，其所诉称的自认事实和后果依法不能成立。二、原审判决在适用法律上基本是正确的，但在确定本案违约损失赔偿范围和金额时却又偏离了法律规定作出错误的认定。1、如前所述，郡原公司存在擅自终止合同履行的严重违约行为，郡原公司依法应当按照《合同法》第107条、113条之规定向华浙公司承担损失赔偿责任，包括合同履行后可以获得的利益损失。原审判决在这一方面的适用法律是正确的，并无明显不当之处。2、郡原公司擅自提前退租并搬离租赁房屋后，华浙公司为防止损失扩大，积极另行寻找新的承租人，并最终于2018年12月15日将房屋出租给案外人，有效避免了损失扩大，根本不存在郡原地产公司诉称的“未采取适当措施致使损失扩大”的任何过错。至于，郡原公司诉称的华浙公司“怠于办理交接行为的过错”纯属“恶人先告状”式的无稽之谈，因为华浙公司一直不同意提前退租又何来办理交接，因为双方一直未能就擅自退租的违约责任和损失赔偿问题协商一致又何来办理交接，而且即使华浙公司同意办理交接，则郡原公司依法仍然须承担因单方恶意违约所造成的包括可得利益损失在内的损失赔偿责任。何况，搬离及交接行为与房屋空置租金损失、租金收益下跌损失的产生没有任何因果关系，搬离、交接并不代表新的承租人的入驻，损失产生完全系郡原公司单方违约退租行为所直接造成的。3、郡原公司作为一家专门从事房地产开发投资并有房产中介经营资质的公司法人，作为一家专业公司，应对房地产开发市场和租赁市场发展变化趋势及其违约行为可能给华浙公司造成何种损失具有充分的预见能力，郡原公司在订立租赁合同时应当能预见到因单方终止合同的违约行为可能造成华浙公司房屋空置的租金损失以及租金收益减少的损失。事实上，郡原公司也是基于另行谋求相对偏低的租金价格的目的，擅自终止租赁合同；是基于其已经预见到租赁市场上有比本案合同租金更低的租赁标的，从而为达到少支付租金的目的，擅自终止租赁合同。但是，郡原公司的恶意违约行为明显损害到相对方的权益，直接导致华浙公司的租金收益减少的可得利益损失，这部分损失郡原公司在签订合同时以及擅自终上合同时已经预见或应当预见到。因此，根据《合同法》第113条规定，华浙公司在原审时所诉求的房屋空置损失以及租金下跌收益减少损失，依法均应当由郡原公司赔偿，但原审判决在损失范围和金额的认定上存在明显的偏差，为此华浙公司已就这方面事由提出上诉。综上，郡原公司的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。 华浙公司和郡原公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”华浙公司的前身上海华浙投资管理有限公司与郡原公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，华浙公司已依约向郡原公司交付了房屋。后郡原公司因经营需要拟更换办公场所，于2018年7月，向华浙公司寄送《关于提前解除租赁合同通知函》。《房屋租赁合同》约定“租赁期内，郡原公司如需提前退租，经双方协商一致后，郡原公司根据协商内容向华浙公司支付违约金，违约金金额不高于当年月租金的两倍。”后经双方协商，华浙公司亦向郡原公司发送了《律师函》，认可双方协商一致，同意郡原公司按《房屋租赁合同》的约定，支付当年月租金的两倍作为违约金。但郡原公司至今尚未支付上述违约金，故并未产生合同解除的效力。华浙公司与郡原公司在2018年12月14日才完成案涉租赁房屋的移交手续。故双方之间的合同应视为在该日协商一致解除。原审法院判决郡原公司支付华浙公司至2018年12月14日止的租金629350元并无不当。华浙公司主张的因将案涉房屋出租给案外人后，造成租金下跌，该损失并非华浙公司与郡原公司双方订立案涉合同时可以合理预期，故原审法院未予支持并无不妥。综上，华浙公司与郡原公司的上诉理由均依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36280元，由上海华浙投资管理（集团）有限公司负担26186元，浙江郡原地产股份有限公司负担10094元。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月十六日 书记员  周 杨