山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11007号 上诉人（原审被告）：高信正，男，1963年1月26日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：青岛耀华物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处景岱街**。 法定代表人：管丹，总经理。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘律师事务所律师。 上诉人高信正因与被上诉人青岛耀华物业管理有限公司（以下简称耀华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高信正上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定的《物业服务协议》并不是双方当事人真实意思，上诉人是迫于被上诉人不交钱就不给付上诉人房屋钥匙的情况签订的，显示公平。2、被上诉人也从没向上诉人出具物业服务资质证明。退一步讲，被上诉人具备物业服务资质，但一审认为物业服务质量有瑕疵的叙述与事实不符，被上诉人提供的物业服务质量极差，楼道积水、、地面垃圾清理不及时水管电线外漏等现象重要，被上诉人并没有完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，降低了上诉人及小区业主的生活质量，同时也给先去业主的人身安全带来了潜在风险。3、青岛市即墨区古城片区改造方案上对有农村集体土地使用权证“按照村庄村民应安置房屋面积7%的标准配置各村庄商业设施，该商业设施作为村集体资产，不得对外出售，所得利益用于补助村庄民生问题。具体办法由通济街道办事处、潮海街道办事处(经济开发区)组织村庄研究制定”。上诉人属于南关村集体土地征收群体，应享受安置房7%的分配福利，即物业费应中的7%应有南关村委给予缴纳。该方案的事情是直接影响本案事实的认定及审理，但一审法院对于该事实不予认定不予审查就依法判决，存在明显的事实认定错误。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以撤销。 被上诉人耀华物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 耀华物业公司向原审法院起诉请求：1、高信正向耀华物业公司支付2017-2018年物业服务费1952元并承担滞纳金【以976元为基数，按照月利率千分之三自2017年1月6日起计算至实际支付之日止以及以976元为基数按照月利率千分之三自2018年1月6日起计算至实际支付之日止】；2、高信正向耀华物业公司支付律师费488元（1952元×25%）；3、诉讼费由高信正承担。 原审法院认定事实如下：高信正系青岛市即墨区文昌居小区x号楼x单元x室业主，耀华物业公司为文昌居小区提供物业服务。文昌居小区未成立业主委员会。 2016年1月21日，高信正（乙方）与耀华物业公司（甲方）签订《物业服务协议》，约定，乙方物业坐落于文昌居x号楼x单元x室，建筑面积100平方米；甲方对小区内房屋共用部位、公共设施及设备（电子监控、单元对讲系统、电梯、二次供水设备等）、公共环境卫生、绿化、安保、交通等项目进行养护、服务与管理；乙方（住宅）按照建筑面积每月每平方0.9元交纳公共性服务费，按照建筑面积每月每平方0.4元交纳住宅电梯运行费，按照每年每户40元于每年12月31日前交纳路灯公摊费；交费期限为业主入住预先交纳物业公共性服务费用（有电梯的同时交纳电梯运行费），以后按年度收取，每次服务到期前15天交纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时交纳。该协议同时对委托服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中违约责任部分约定，乙方逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并应承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权，包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、邮寄费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。 文昌居小区业主于2016年初开始办理入住，因业主入住初期条件不完善，文昌居小区2016年物业服务费按照9个月收取。高信正自2017年起未再向耀华物业公司交纳公共性服务费、电梯费等物业服务费用。 2019年9月25日，耀华物业公司与山东森嵘（城阳）律师事务所签订专项法律服务委托代理合同，约定耀华物业公司委托山东森嵘（城阳）律师事务所处理催收物业费法律事务，并按照起诉总标的额的25%支付律师费。 原审法院认为，耀华物业公司与高信正签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。耀华物业公司作为文昌居小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，高信正的物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。 高信正主张作为拆迁户应享受南关村民少交物业费待遇问题与本案不属于同一法律关系，本案不予审查。关于高信正所称耀华物业公司服务质量差问题，现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，耀华物业公司作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业服务的完善需要物业公司以及包括高信正在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，高信正提出的物业服务瑕疵问题也尚不足以认定耀华物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。高信正的抗辩理由该院不予采纳。文昌居小区x号楼x单元x室实测建筑面积101.15平方米，耀华物业公司要求高信正按照60平方米支付物业服务费1952元不超过高信正实测建筑面积及应交纳的金额，该院予以支持。高信正未按照合同约定支付物业服务费及电梯费，构成违约，应当承担协议约定的滞纳金，但拒交物业费的起因系被告对原告物业服务瑕疵存在异议，在包括高信正在内的多名业主均对耀华物业公司的服务提出异议的情况下，原审法院认为对耀华物业公司关于滞纳金的主张不应予支持。耀华物业公司未证实其已经向山东森嵘（城阳）律师事务所按约支付法律服务费，对于要求高信正承担律师费的请求该院不予支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、高信正于判决生效之日起十日内支付给耀华物业公司自2017年至2018年物业服务费1952元；二、驳回耀华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元（耀华物业公司预缴），由高信正负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人高信正欠缴的物业费是否应予减免。对此本院认为，耀华物业公司与高信正签订的《物业服务协议》合法有效，对包括上诉人高信正在内的全体业主均具有约束力。被上诉人耀华物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的高信正应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人耀华物业公司诉请上诉人支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人高信正主张双方签订的《物业服务协议》显失公平，其未提供予以证明，本院不予支持。关于上诉人高信正主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，一审判决结合案情，酌情处理违约金并无不当。上诉人高信正主张对物业服务费进行减免，没有事实和法律依据,本院不予支持。 另外，关于上诉人高信正认为涉案房产属于南关村集体土地征收安置房，其应享受安置的相关政策的主张，与本案系不同的法律关系，在本案二审中不予审理。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，耀华物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高信正负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十月二十二日 书记员  方高海 韩平