河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4808号上诉人（原审原告）：河南省盛联家居建材有限公司，住所地河南省郑州市中原区汝河路街道工人路**院**楼**。法定代表人：马东方，经理。委托诉讼代理人：李新奇、张永军，员工。上诉人（原审被告）：翁明伟，男，汉族，1974年11月9日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：赵增梁，河南乾川律师事务所律师。上诉人河南省盛联家居建材有限公司（曾用名河南居然之家盛联家居建材有限公司、新乡居然之家盛联家居建材有限公司、新乡盛联家居建材有限公司，以下简称盛联建材公司）与翁明伟房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛联建材公司法定代表人马东方及委托诉讼代理人李新奇、张永军，上诉人翁明伟本人及其委托诉讼代理人赵增梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛联建材公司上诉请求：1、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1478号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人欠租标准为租金、管理服务费每月35元/平方米是错误的，实际应为每月40元/平方米。一审法院认为2011年8月1日至2016年5月16日期间上诉人虽未与被上诉人签订新的租赁合同，但被上诉人实际仍按照之前合同的标准在盛联家具城经营，郑州盛联家具连锁企业有限公司与被上诉人在2008年签订的租赁合同及管理服务协议中明确的约定了租金及管理服务费为每月40元/平方米。同时一审法院在没有充分调查的情况下，仅依据（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号两份判决书，就认定租金、管理服务费为每月35元/平方米。一审法院的前后认定自相矛盾，其关于被上诉人欠租标准为租金、管理服务费每月35元/平方米的认定是错误的。二、一审法院不予支持上诉人关于违约金的主张判决错误。郑州盛联家具连锁企业有限公司与被上诉人在2008年签订了租赁合同及管理服务协议，2011年8月1日至2016年5月16日，上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系，双方权利义务均是按照2008年的租赁合同及管理服务协议履行的，那么2008年的租赁合同及管理服务协议中关于违约金的约定也同样适用于双方，被上诉人长期拖欠租金及管理服务费的行为已明显构成违约，上诉人对被上诉人店铺采取断电、封门的行为均是依据合同约定对自身权益的合法维护，一审法院不能仅凭上诉人对被上诉人店铺采取断电、封门，就否认被上诉人违约行为的存在，也不能无视合同关于违约金的约定，其不予支持上诉人关于违约金的主张，显然是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持河南省盛联家居建材有限公司的全部诉讼请求。翁明伟上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的原审的诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系错误。与上诉人存在租赁关系的是盛联家具公司，上诉人并未与被上诉人达成过租赁合意，上诉人并不知道被上诉人的存在，盛联家具公司也未将此情况向上诉人说明过。原审认定双方存在租赁关系明显错误。二、原审认定该案未超过诉讼时效错误。上诉人已于2016年1月6日与盛联家具终止租赁关系，而被上诉人于2020年6月才第一次起诉，明显超过了诉讼时效，原审认定未过诉讼时效明显错误。三、对于尚欠租金的金额认定错误。上诉人与盛联公司租赁期间（2011年8月1日至2016年1月），按每平方35元计算后，扣除已交部分、优惠部分、冲抵部分，欠付的租金为94,425元。原审认定数额为147,590.13元错误。综上所述，上诉人与被上诉人没有达成过租赁合意，没有建立租赁关系，且被上诉人诉讼求明显超出诉讼时效，一审认定事实存在明显错误。为此特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。二审庭审中，翁明伟另补充，一审认定租金支付到2016年的5月16日错误，因盛联家居于2016年的1月份已经将翁明伟的店铺停电、封门，翁明伟已无法正常经营，针对该事实，盛联家居在一审已经认可，应依法改判；2、一审中，我们提交了两份新的缴费票据，合计12,000元，原审没有认定，明显错误，依法应当改判。盛联建材公司辩称：我有充分证据证明，翁明伟在盛联长达10年的经营，非常清楚的知道商场是谁经营的；2、这个案件经过一审、二审、再审，再到现在的一审、二审，我们一直在主张权利，从未中断，所以，并不超过诉讼时效；3、租金不是35元/平方，是40元/平方；4、我们没有对翁明伟的店铺采取断电封门，且多次告知，让他缴纳租金，不可能长期不缴纳租金的店铺不采取行动，我们通过很多方式，告知翁明伟，缴纳租金，我们断电封门是因翁明伟长期未缴纳租金和管理费，且这些费用已经远远超过其店面的价值。翁明伟辩称：1、35元/平方是由（2019）豫07民终4457号生效判决认定；2、双方没有租赁关系也没有租赁合同，诉求的违约金没有事实和法律依据，应驳回盛联的起诉。盛联建材公司向一审法院起诉请求：1、依法判令翁明伟向盛联建材公司支付拖欠租金、管理服务费227,449元；2、依法判令翁明伟向盛联建材公司支付违约金11,111元；3、本案诉讼费用由翁明伟承担。一审法院认定事实：2008年4月，翁明伟租赁盛联家具城三楼F-017商场摊位用于经营“春诺”品牌家具，并与盛联家具公司签订《租赁合同》、《管理服务协议》各一份，约定盛联家具公司将其铺位租赁给翁明伟使用，即盛联家具城三楼F-017摊位，约定租赁面积388㎡，租金及管理服务费共计40元／㎡／月，租赁期限一年。合同签订后，翁明伟开始在该场地经营家具生意，但双方合同履行过程中翁明伟实际使用面积为277.77㎡，租金及管理服务费交纳标准为35元／㎡／月。一年租赁期间届满后，翁明伟仍在原租赁场地经营，双方暂未签订新的租赁合同，但租金、管理服务费仍按照原合同交纳标准执行。2011年7月，盛联家具公司注销税务登记。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人富达公司达成协议，对商场进行管理服务，并于2012年1月15日双方补签协议。2016年1月3日，因翁明伟长期拖欠租金及管理服务费，盛联家具公司对其经营店铺停电，并于2016年1月9日前对涉案店铺封门。2016年4月7日，盛联家具公司将翁明伟诉至该院，案号为（2016）豫0702民初1150号。2016年5月16日，该院组织原被告双方对涉案租赁场地的物品进行了盘点，盛联家具公司在盘点完毕的当天将店内物品搬至盛联家具城A馆（胖东来生活广场），现租赁场地已由案外人进驻经营。2020年3月26日，盛联建材公司将翁明伟诉至本院，要求其支付2011年8月1日之后欠付的租金、管理服务费。根据其提供的租金往来明细表载明，该期间翁明伟交纳的租金、管理服务费共计411,804元（含扣除春节及其他优惠），翁明伟未提供租金往来明细表记载之外的租金、管理服务费交纳凭证。一审另查明，盛联家具公司于2016年4月7日将翁明伟诉至该院后，本院经审理作出（2016）豫0702民初1150号民事判决，判令翁明伟向盛联家具公司支付租金、管理服务费293,158.79元及违约金11,111元。盛联家具公司不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2016年10月8日作出（2016）豫07民终3042号民事判决，维持翁明伟支付违约金11,111元，将租金、管理服务费改判为418,016.4元。翁明伟不服向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年9月6日作出（2017）豫民申3714号民事裁定，指定新乡市中级人民法院再审。新乡市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）豫07民再2号民事裁定，认为本案处理结果与盛联建材公司具有法律上的利害关系，应追加盛联建材公司参加诉讼，故撤销（2016）豫07民终3042号民事判决与（2016）豫0702民初1150号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院于2019年4月22日立案后，于2019年8月16日作出（2019）豫0702民初2726号民事判决，判令翁明伟向盛联家具公司支付截至2011年7月31日欠付的租金、管理服务费140,383.86元及违约金11,111元，对于2016年8月1日之后的租金、管理服务费，盛联建材公司可另案主张。翁明伟对该租金、管理服务费的判决内容无异议，对违约金11,111元部分提起上诉。新乡市中级人民法院于2019年12月8日作出（2019）豫07民终4457号民事判决，驳回上诉，维持原判。另外，本院于庭后依职权调取了（2018）豫0702民初3504号富达公司诉盛联建材公司房屋租赁合同纠纷一案的判决书及卷宗材料（该判决双方当事人均未上诉），依法核实了富达公司与盛联建材公司的租赁事实，并附卷佐证。该判决显示，盛联建材公司确于2012年1月1日与富达公司签订房屋及设备租赁合同，租赁范围为：新乡市新飞大道与金穗大道交汇处“富达购物广场”负一楼整层、三楼整层、四楼10轴以南房产，翁明伟租赁摊位包含在内。一审再查明，2019年3月18日，新乡盛联家居建材有限公司变更名称为新乡居然之家盛联家居建材有限公司；2020年5月13日，新乡居然之家盛联家居建材有限公司变更名称为河南居然之家盛联家居建材有限公司；2020年7月14日，河南居然之家盛联家居建材有限公司变更名称为河南省盛联家居建材有限公司。一审法院认为，一、关于盛联建材公司作为原告起诉主体是否适格的问题。根据盛联建材公司提供的证据与（2018）豫0702民初3504号判决内容，可以认定盛联家具公司于2011年7月注销税务登记，盛联建材公司于2011年8月开始经营盛联家具城，并于2012年1月1日与富达公司签订正式的书面租赁合同，本案翁明伟所租赁摊位在盛联家具城三楼，位于盛联建材公司承租“富达购物广场”的范围之内。（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号民事判决对盛联建材公司可另案主张2011年8月1日之后欠付租金、管理服务费的权利予以认定，故盛联建材公司作为盛联家具城的实际经营主体以原告身份起诉并无不当。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。翁明伟与盛联家具公司签订的租赁合同到期后，翁明伟仍继续在原租赁场地经营，虽然盛联家具城的实际经营主体发生变更，但翁明伟与盛联家具城一方的租赁关系一直处于存续状态。2016年盛联家具城一方以盛联家具公司的名义提起诉讼，该案经多次审理，最终判令翁明伟向盛联家具公司支付2011年7月31日之前欠付的租金、管理服务费，但同时认定2011年8月1日之后的租金、管理服务费，盛联建材公司可另案主张。自2016年翁明伟与盛联家具城一方产生纠纷至本案发生时，从立案时间上看已过去4年，但盛联家具城一方从未放弃过自己的权利，其之前的诉讼行为应当认定诉讼时效中断，故本案诉讼时效并未超过。三、原被告双方租赁关系的截止时间。盛联建材公司称双方租赁关系持续至2016年5月16日，即本院组织双方盘点、搬离物品的时间，并主张2011年8月1日至2016年5月16日期间的租金、管理服务费。翁明伟辩称双方租赁关系至2016年1月9日终止，该时间为盛联家具城对翁明伟店铺断电、封门的时间。对于2016年1月9日至2016年5月16日期间，盛联家具城一方断电、封门的行为虽属不当，但该措施是在翁明伟欠付租金、管理费的情况下实施，翁明伟店铺虽不能正常经营，但其店内物品一直占用租赁场地，直至盛联家具公司2016年5月16日将翁明伟诉至本院要求解除合同，并经本院盘点后腾出，该期间翁明伟与盛联家具城一方处于不定期租赁关系状态，翁明伟可随时主张解除合同，其虽不能正常经营，但也未主动提出过解除合同的主张，故上述期间应当认定为双方租赁合同关系存续。四、关于翁明伟欠租的具体金额。根据（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号认定的事实，翁明伟在盛联家具城经营时的实际计租面积为277.77㎡，租金、管理服务费35元／㎡／月。2011年8月1日至2016年5月16日期间盛联建材公司虽未与翁明伟签订新的租赁合同，但翁明伟实际仍按上述标准在盛联家具城经营。根据盛联建材公司提供的租金往来明细表显示，自2011年8月1日至2016年5月16日期间，扣除翁明伟已交纳的411,804元（含扣除春节及其他优惠）的租金、管理服务费后，翁明伟尚欠租金、管理服务费金额为227,449元。该金额系盛联建材公司计算时按40元／㎡／月的租金、管理服务费计算，故应以35元／㎡／月的标准应作相应扣减。扣减后，翁明伟应当交纳的2011年8月1日—2016年5月16日期间的租金、管理服务费为227,449元－277.77㎡×5元／㎡／月×57.5个月＝147,590.13元。翁明伟作为履行义务的一方，答辩时称其欠付租金应为94,425元，对此翁明伟应承担相应的举证责任，其未提供有效的支付凭证证明其主张，应承担举证不利的法律后果。五、关于违约金。翁明伟未与盛联建材公司签订书面租赁合同，仅是按照2008年与盛联家具公司约定的租金、管理服务费标准执行，与盛联建材公司也未另行约定过违约金条款，且盛联家具城一方对翁明伟店铺采取断电、封门的行为存在不当，故盛联建材公司另行主张违约金无事实与法律依据，本院该诉求不予支持。综上所述，本院对盛联建材公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审判决：一、翁明伟于本判决生效之日起五日内向河南省盛联家居建材有限公司支付租金、管理服务费147,590.13元；二、驳回河南省盛联家居建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,878元，由翁明伟负担3,018元，由河南省盛联家居建材有限公司负担1,860元。本院二审期间，盛联建材公司向本院提交证据1、善后约定书四份，证明很多商户知道我是从家具转为建材；2、租赁合同三份，在租赁期间40元/平方，是最低价，只有一户比这个价钱低，是因为那个商户不能正常使用；3、补充协议三份，证明租金是40元/平方；4、租赁合同一份及2018年的租赁合同、位置图，证明租金的情况；5、翁明伟与盛联于2008年4月8日、2008年4月12日的合同两份，证明合同是真实的；6、郭文的协议及租赁协议（原件）各一份、遗失证明4份、（2015）卫滨民一初字第503号判决书一份，证明我们重合同，讲事实；7、营业执照一份，证明整个公司名称的演变过程。翁明伟认为1、该六组证据均不属于新证据的范畴，其应当承担一审举证不利的后果；2、我仅针对本身发表以下意见，对善后约定书的真实性和关联性均有异议，该约定书的内容仅仅在阐述其主体变更的过程，并未对租赁关系中最关键的因素，租期、租金优惠政策未作出任何约定，其目的性十分明确，仅仅是为了证明其主体变更而出具的约定书，其次，该约定书从形式上看，均是个人签署，证据效力仅仅相当于证人证言，且证人未出庭作证，故对其证明不应认定，同时该约定书系案外人与本案无关联性；另外，该约定书的甲方有新乡盛联，有河南盛联，主体混乱，进一步证明翁明伟对其建材公司是否是出租方并不知悉；3、对证据2有异议，出租方系郑州盛联家具连锁企业有限公司，不是新乡盛联家具公司，也不是新乡盛联建材公司，与本案无关；4、对证据3有异议，补充协议三份与本案无任何关联性，合同的权利义务系合同相对方真实意思表示，不能猜测、推断；5、对证据4的真实性有异议，与本案无关联性；6、对证据5有异议，与本案无关，合同的相对方是郑州盛联家具连锁企业有限公司，并非是新乡盛联或新乡盛联建材；7、对证据6有异议，与本案无关联性；8、证据7与本案没有关联性。本院认为，盛联建材公司提交的证据1、2、3、4、6、7与本案无关联性，证据5不属于二审新证据，本院均不予采纳。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为：关于双方存在何种法律关系的问题。翁明伟2008年4月与盛联家具公司签订《租赁合同》、《管理服务协议》，租赁盛联家具城三楼F-017商场摊位用于经营“春诺”品牌家具，期限届满后，继续在商场同一摊位经营家具，翁明伟与盛联家具公司形成不定期租赁关系。后盛联家具公司于2011年7月注销税务登记，盛联建材公司于2011年8月开始经营盛联家具城，并于2012年1月1日与富达公司签订正式的书面租赁合同，翁明伟继续在同一摊位经营，翁明伟与盛联建材公司形成事实上的不定期租赁关系，故一审法院认定正确，本院予以确认。关于一审法院认定的租金、管理服务费计算标准及时间是否正确的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”本案中，翁明伟交纳租金计算标准已经（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号民事判决书认定，翁明伟在盛联家具城经营时实际交纳租金、管理服务费为35元／㎡／月，故一审法院按此标准计算正确，本院予以确认。关于计算租金、管理服务费的时间问题，双方争议的焦点为2016年1月9日至2016年5月16日期间的租金应否计算，该期间翁明伟与盛联家具城一方处于不定期租赁关系状态，翁明伟在2016年1月盛联家具城断电、封门之后，可随时主张解除合同，翁明伟应积极主动行使自己的权利以免损失的进一步扩大，但其并未提出解除合同的主张，租赁关系存续，直至2016年5月16日盛联家具城要求解除合同，并经一审法院盘点后腾出，双方租赁关系解除。2016年1月9日至2016年5月16日期间为双方租赁关系存续期间，翁明伟实际占有租赁场地，应交纳相应的租赁费用，故一审法院认定的租金、管理服务费计算时间正确，本院予以确认。关于盛联建材公司主张的违约金应否支持的问题。盛联建材公司未与翁明伟签订书面租赁合同，对于违约金条款也未另行约定，双方之间存在事实上的租赁关系，租金、管理服务费标准仅是按照2008年与盛联家具公司约定标准执行，故盛联建材公司上诉主张违约金无合同与法律依据，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。首先，一审法院于2019年8月16日作出的（2019）豫0702民初2726号及本院于2019年12月8日作出的（2019）豫07民终4457号民事判决书认定2011年8月1日之后的租金、管理服务费，盛联建材公司可另案主张；其次，翁明伟与盛联建材公司之间存在不定期租赁关系，自2016年翁明伟与盛联家具城一方产生纠纷，盛联家具城一方一直向翁明伟主张租赁费，盛联建材公司也参与到诉讼中，从未放弃过自己的权利，其之前的诉讼行为应当认定诉讼时效中断，故本案并未超过诉讼时效，一审法院认定正确，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人上诉请求依据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,757元，由盛联建材公司负担4,878元，翁明伟负担4,879元。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  温双双审判员  刘 辉二〇二〇年十月二十七日书记员  姜雪云