青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3406号原告：青海文居房地产营销策划有限公司,统一社会信用代码证号：91630104MA757LOW19，住所地:西宁市城**海晏路****楼****。法定代表人：肖文中，该公司经理。被告：王元基，公民身份号号码：630103195501011213，男，汉族，1955年1月1日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：李建北，青海启晨律师事务所律师。原告青海文居房地产营销策划有限公司与被告王元基居间合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告青海文居房地产营销策划有限公司的法定代表人肖文中、被告王元基及其委托诉讼代理人李建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青海文居房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告王元基向原告支付违约金20000元整。二、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告为被告买卖房屋提供居间服务，被告王元基系购房人，何谋铃系售房人。2019年3月20日，原告促成被告王元基和售房人何谋铃房产交易形成合意，三方签订了《买卖定金合同》，约定被告王元基对所购房屋已实地看房、做了充分了解后自愿购买售房人何谋铃所有的坐落于西宁市××区房屋（房屋面积116.37平方米），交易价格为780000元。合同签订之日（2019年3月20日）被告王元基自愿向售房人何谋铃支付购房定金50000元，同时被告王元基按《买卖定金合同》中的约定向原告支付中介服务费10000元，并约定若交易双方任何一方单方面违约的，由违约方赔付青海文居房地产营销策划有限公司全部中介服务费20000元。原、被告和售房人何谋铃三方在签订《买卖定金合同》时，原告已详尽告知被告王元基上述房屋的不动产权证仍在办理中，如果因开发商不同意或房产局政策不允许，而不能按被告王元基的要求变更商品房购房合同，那么被告王元基就需要等到售房人何谋铃不动产权证下发后，其买卖双方办理房屋买卖过户手续。《买卖定金合同》签订后，被告王元基单方不愿继续履行《买卖定金合同》，且不愿按合同约定支付违约金，要求售房人何谋铃全额退还其购房定金。后经原告多次与售房人何谋铃沟通，原、被告和售房人何谋铃于2019年7月24日，签订了《买卖合同解除协议》，协议中约定被告王元基已支付的中介服务费10000元直接作为违约金赔付给原告。另外10000元违约金被告王元基不愿支付，且从买卖定金合同解除当日到现在一直都未支付给原告。2020年6月初，被告王元基就其《买卖定金合同》违约一事找到房产局工作人员调解，要求原告退还其已支付的10000元违约金。后经调解，原告与被告王元基签订了调解协议书，协议书约定原告向被告王元基暂退当时收取的10000元违约金，嗣后通过法律途径向被告王元基追偿全部违约金。原告认为，《买卖合同解除协议》中被告王元基承认自己单方面违约的事实清楚，应当根据上述合同规定承担违约责任。遂向人民法院主张权利，望判如所请。被告王元基辩称，首先，原、被告达成的买卖合同中，对目标房屋的权属状况做了隐瞒，实际该房屋已经登记备案，不能以合同变更的形式进行交易。其次，双方协商过户的交易形式必须出卖方取得房屋所有权证，事实上出卖方未办理房屋所有权证，导致双方签订的买卖合同无效。基于此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不应当支持。第三、双方的纠纷已经解决，且双方达成协议，原告已经返还违约金10000元，故原告的诉讼请求不应当支持。原告青海文居房地产营销策划有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交了了如下证据：《买卖定金合同》、《买卖合同解除协议》、《协议书》、《收条》、光盘一份，拟证明2019年3月20日，房屋出售人何谋玲与原、被告三方签订了《买卖定金合同》，三方在合同中对目标房屋的位置、面积、价格、定金以及违约责任和违约金金额等内容做了明确约定。并在补充协议载明如果因开发商或者房产局的政策原因导致无法更改合同，则买卖双方以过户方式协商进行买卖手续。原告实际履行了居间义务，并向被告收取了居间费10000元。2019年7月24日，三方签订了《买卖合同解除协议》，该协议中被告王元基自认违约事实，并先行赔付违约金10000元。2020年6月19日原、被告在西宁市住房保障和房产管理局交易科的主持下达成调解协议，约定原告暂时向被告返还违约金10000元，嗣后向人民法院起诉维护权益。原告当天向被告返还居间服务费（违约金）10000元整。2020年6月5日通话录音，拟证明出售方的原因导致房屋无法及时过户，不是原告要求被告支付购房款。被告王元基质证称，对《买卖定金合同》、《买卖合同解除协议》真实性无异议，合法性和证明方向不予认可，合同中并未附出售方何谋玲对房屋享有所有权的证据材料，且原告明知该房屋无法更名出售，在合同中约定由买卖双方过户，系无效合同。双方约定过户方式出售房屋的前提是取得房屋所有权，本案中出售方不具备出售条件。原告明知房屋无法出售，而签订居间合同、收取居间收费的行为无效。基于何谋玲出售的房屋无法进行交易，导致合同目的无法实现，被告遂要求解除合同。原告主张被告不履行合同系违约，不再退还定金，被告需找到另一个买受人，然后再退还定金，被告为了解除合同签署了该协议。《买卖定金合同》无法律效力，原告无权依据该合同约定收取中介费或者违约金。对《协议书》、《收条》的真实性、合法性、关联性均予以认可。原告2020年6月19日确认收取违约金不符合法律规定，当日向被告退还了收取的10000元违约金。双方的纠纷已经全部解决，原告再次起诉的诉讼请求无事实和法律依据。对光盘中通话录音的录制时间不持异议，但证明方向持有异议。该份录音系被告向房产局交易科投诉后，房产局要求原告退还无理收取的违约金。嗣后，原告出于摆脱责任的目的主动联系被告做的通话录音。通话内容中，被告始终未认可是由于自身不愿意购买，而是由于原告明知该房屋无法办理过户登记，合同无法履行却收取居间费，该份录音不应该作为定案依据。被告王元基围绕其抗辩意见，提交《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》建房[2016]168号，拟证明原告未履行居间合同的全部居间义务，不应当收取居间费用，且中介机构必须对房源信息进行核验，不得对不符合交易条件的房屋提供居间服务，双方签订的买卖合同系无效。提交2005年4月30日由建设部、国土资源部等部门联合颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》国办发[2005]26号，拟证明权属不明的房屋不得办理过户，原告的诉称意见无事实依据。原告青海文居房地产营销策划有限公司质证称，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未办理房产证的房屋可以交易，双方签订的合同系双方真实意思表示，合同合法有效。原、被告达成居间合同后，买卖双方有购买意向，签订了买卖定金合同，原告向被告说明如果达成合同，需办理产权登记证书后予以过户。原、被告围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对持有异议的证据，本院结合其他证据及本案事实综合认定。结合本院确认的证据和原、被告陈述，认定如下事实：原告青海文居房地产营销策划有限公司为买房屋出售人何谋玲、房屋买受人王元基（被告）提供房屋买卖居间服务，三方于2019年3月20日，签订了《买卖定金合同》，在合同中约定目标房屋位于西宁市××区、建筑面积116.37平方米、房屋总价780000元、签订合同当日被告向出售人何谋玲支付购房定金50000元。三方约定若买卖双方任何一方单方面违约的，由违约方赔付青海文居房地产营销策划有限公司全部中介服务费20000元，若买卖双方协商解除合同，应当由买卖双方共同支付原告中介服务费。三方补充约定“如果因开发商或者房产局的政策原因导致无法更改合同，则买卖双方以过户方式协商进行买卖手续”。三方虽在《买卖定金合同》中约定被告已阅房产资料并完成现场勘查，实际该房屋尚未取得不动产权登记证书。合同签订后，原告向被告王元基收取了居间服务费10000元。嗣后因目标房屋无法办理产权过户登记，导致合同目的无法实现。三方又于2019年7月24日签订了《买卖合同解除协议》，该协议中被告王元基自认违约事实，三方约定被告王元基因个人原因造成违约，但已找到第三人与何谋玲达成购房协议，故何谋玲不再追究被告违约责任。被告交纳的50000元购房定金，何谋玲与第三人完成交易收到全额购房款当日向被告退还。三方签订的《买卖定金合同》正式解除、被告交纳的10000元中介服务费作为违约金给付原告青海文居房地产营销策划有限公司，原告不再向被告王元基退还任何费用。嗣后被告认为，原告向其提供权属不明的房屋，直接导致合同未能实现。未能达成实际购房交易的前提下，向其收取居间服务费10000元的行为违反法律规定，侵犯了被告的合法权益，遂向西宁市住房保障和房产管理局反映该情况。西宁市住房保障和房产管理局结合案件事实和相关规定，认为原告收取居间费缺乏依据，于2020年6月19日主持原、被告达成调解协议，双方约定原告先向被告退还居间费（违约金）10000元，嗣后向人民法院起诉维护权益。原告当日向被告返还居间服务费（违约金）10000元整，遂依据《买卖定金合同》的约定，向本院提起民事诉讼，主张被告王元基支付违约金20000元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告青海文居房地产营销策划有限公司作为依法设立的中介公司，应如实向交易双方披露交易标的状况，不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。所促成交易双方订立的合同，不得侵害国家、集体或第三人的合法权益利益。本案中，居间方（原告）、出售方何谋玲、买受方（被告）三方所签订得《买卖定金合同》，约定“如果因开发商或者房产局的政策原因导致无法更改合同，则买卖双方以过户方式协商进行买卖手续”。依该约定，原告已明知目标房屋尚未取得产权登记，仍然促成双方交易的行为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的”及《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的规定，该经纪服务行为违反法律、法规的禁止性规定。三方虽签订《买卖定金合同》，但未促成买卖双方就目标房屋的过户、房款支付方式等具体履行内容订立合同，原告方所提供的经纪服务存在交易风险，且可能侵害其他人的合法权益，经纪服务未实际完成。同时，约定因买卖双方原因导致无法达成交易，应当向原告赔偿违约金，该约定存在加重买卖双方的合同义务的情形，《买卖定金合同》约定内容虽系原告与买卖双方真实意思表示，但因原告未如实向被告提供目标房屋的权属状况，导致房屋无法过户，交易目的无法实现。三方于2019年7月24日协商解除合同并签订了《买卖合同解除协议》，在该解除协议中约定，被告自认违约并承诺先行向原告支付10000元违约金，由被告王元基找第三人与出售人重新达成房屋出售协议后退还购房定金。促成第三人与出售人达成买卖合意，系居间方的居间合同义务，要求买受方向出售方提供新的订立合同机会加重被告合同义务。《买卖定金合同》解除后，各方均不受该合同约束，被告王元基认为签订《买卖合同解除协议》自认违约非本人真实意思表示。原告故意隐瞒目标房屋的权属状况，导致合同目的未能实现并要求被告支付违约金的行为，违反法律规定并侵害了被告合法权益，遂向西宁市住房保障和房产管理局投诉。西宁市住房保障和房产管理局结合事实情况与相关规定，认为原告收取居间费无法律依据，责令退还被告。原告结合西宁市住房保障和房产管理局主持达成的调解协议，已向被告退还收取的10000元居间费，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定。原告未向本院提交证据证明已经完成居间义务及被告违约事实。综上，原告青海文居房地产营销策划有限公司主张被告王元基支付20000元违约金并承担诉讼费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》四百二十四条、四百二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《房地产经纪管理办法》第二十五条第九项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、四百二十五条的规定，判决如下：驳回原告青海文居房地产营销策划有限公司诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告青海文居房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张永平二〇二〇年十月二十一日书记员 陈 林附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国城市房地产管理管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。