陕西省西安市长安区人民法院民事判决书      （2020）陕0116民初7377号 原告（反诉被告）：侯一楠。委托诉讼代理人：段强，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨婷，陕西众致律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西众联物业管理有限公司。法定代表人：张兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜林，该公司员工。委托诉讼代理人：杨康，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）侯一楠与被告（反诉原告）陕西众联物业管理有限公司（以下简称众联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）之委托诉讼代理人周雨婷、被告（反诉原告）之委托诉讼代理人杜林及杨康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯一楠向本院提出诉讼请求：1.判令众联物业公司向其退还多收取的暖气费共计7066.84元，并支付利息（利息以应退还的暖气费为基数，按年利率6%，自多收取之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月31日为2196.97元）；2.判令被告自2019年11月15日起依照《沣桥艺墅家前期物业管理协议》的约定，按照市政热力公司规定的标准收取暖气费；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系“沣桥艺墅家”小区的业主，众联物业公司在该小区提供物业管理服务。《沣桥艺墅家前期物业管理协议》约定，其依约交纳物业费、取暖费等，众联物业公司依照协议约定承担物业管理职责，履行物业管理义务；供暖费按市政热力公司规定标准收取。但众联物业公司在收取供暖费时，违反协议约定，以明显高于市政热力公司规定的标准收取暖气费，经其限期改正未果，众联物业公司反而以断水断电的方式加以报复，严重影响了其正常生活，其遂提起诉讼。 被告众联物业公司辩称：一、“沣桥艺墅家”小区因尚未开通市政热力管道，无法采取市政供热方式，采用的是自备锅炉供热方式，供热价格属市场调节价，经核算供热成本后，价格高于市政热力公司的收费标准；其公司按实际成本核算价格收取暖气费，事先进行了公示，并入户征求了入住业主的意见；故，其未多收取暖气费，侯一楠请求其公司退还多收取的暖气费并支付利息，无事实及法律依据，且其主张的三年之前的费用已过诉讼时效。二、双方对《沣桥艺墅家前期物业管理协议》中“按市政热力公司规定的标准收取暖气费”的约定已通过实际行为予以变更，双方于2008年就该小区采用自备锅炉供热方式、供热价格属于市场调节价达成一致并实际履行至今。原告历年来均同意按成本核算价格缴费，其公司基于原告的同意缴费行为，才克服小区入住率低下、供热成本高等困难正常供热，原告在享受正常供暖后再主张退还暖气费明显违背诚实信用原则，不应予以支持。三、侯一楠所述其公司以断水断电方式逼迫其缴纳暖气费，不属实，其公司从未采取任何不当措施。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告众联物业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告侯一楠立即向其公司支付暖气费1500元，并自2020年7月6日起以1500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止；2.判令反诉被告承担本案反诉诉讼费。事实和理由：2008年，其公司与侯一楠就案涉小区采用自备锅炉供热、供热价格属于市场调节价达成一致，并实际履行至今。侯一楠一直享受供热服务，却逃避交费义务，自2017年度至今欠付其公司暖气费1500元，其公司遂提起反诉。反诉被告侯一楠辩称：其2019年度明确拒绝过使用暖气，因为暖气漏水没有在小区居住，客观上没有使用原告提供的暖气，无须向其支付暖气费，反诉原告主张的45%的比例没有依据，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告侯一楠系咸阳市秦都区沣渭路（现为陕西省西咸新区沣东新城扶苏路3号）沣桥艺墅家3栋1单元2层2号房屋的业主，房屋建筑面积为135.47平方米。众联物业公司系该小区的物业服务公司。该小区采用自备锅炉供热。2007年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理协议》，约定被告为原告提供物业服务，供暖费按市政热力公司规定标准收取。2010年、2012年，众联物业公司就案涉小区2010年度、2012年度自备锅炉供热价格即6.15元/月/平方米征求了部分业主或用热人的同意。原告向被告交纳了2009年度、2010年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的暖气费，2009年度暖气费按照5.8元/月/平方米交纳，其余年度原告均按6.15元/月/平方米交纳。另，2016年10月12日，西安市物价局向沣东新城物价局等单位下发的《西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商公示工作的通知》，规定：1.居民小区自备锅炉供热价格属于市场调节价，由供热单位与小区业主在成本核算的基础上协商确定。2.供热单位应将拟定的供热价格方案与业主委员会进行充分协商沟通，形成一致意见；无业主委员会的居民小区，供热单位可以采取入户、问卷等方式征求业主（用热人）对供热价格方案的意见，并征得三分之二以上业主（用热人）同意、签字。3.供热单位在向业主收取热费前，须将已协商达成一致的供热价格方案在小区的醒目位置予以公示，公示内容为供热价格、每天供热时间及供热时段等。供热价格不变的，供热单位须在收费前于小区的醒目位置向业主公布供热价格信息。采暖期结束后，供热单位应在两个月内向业主公示热费收支决算情况。4.基本热价按总热价30%确定。咸阳市城区集中供热价格在2011年11月15日前为4.7元/月/平方米，于2011年11月15日后调整为5.4元/月/平方米。西安市城区集中供热价格于2011年11月15日后调整为5.8元/月/平方米。该小区尚未成立业主委员会。2020年4月14日，原告诉至本院，请求判如所请。众联物业公司于2020年7月23日提出反诉。庭审中，原告明确表示其依据咸阳市的集中供热价格标准主张退还多收取暖气费的年度为2008年度至2018年度，其第二项诉讼请求的市政热力公司规定的标准为咸阳市物价局公布的5.4元/月/平方米的收费标准。被告认可原告2009年度、2010年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的交费金额及交费情况，对于原告主张的2008年度、2011年度、及2012年度的暖气费，被告认为因原告未提交证据，故不予认可。被告同时提出诉讼时效抗辩，并认为居民小区自备锅炉供热价格属于市场调节价，其就自备锅炉供热价格征求了部分业主的意见并进行了公示，案涉小区属沣东新城辖区，集中供热价格应适用西安市的标准，但其未能提交充分证据证明其就供热价格方案征得三分之二以上业主（用热人）的同意。原告未能提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的事由。本判决所述“年度”均指当年的11月15日至次年的3月15日。双方各坚持其本诉及反诉的诉辩意见，调解未果。 上述事实，有当事人陈述及原告（反诉被告）提交的房屋所有权证、前期物业管理协议、收款收据、咸阳市物价局关于调整城区集中供热价格的通知、（2011）咸秦民初字第01779号民事判决书、证人证言、整改通知、物业公告、业主签名书、物业通知、业主声明、照片，被告（反诉原告）提交的征询意见表、供热方案征求表、西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商公示工作的通知、发票、咸阳市秦都区上林街道扶苏路社区居民委员会的情况说明、“沣桥艺墅家”小区2010年度冬季供热价格公示、西安市物价局及西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照约定全面履行各自义务。本案中，被告收取暖气费的标准高于政府指导的集中供热价格，而其未能提供充分证据证明其收取的供热价格标准征得三分之二以上业主（用热人）的同意，故被告应退还原告多收取的暖气费。因被告提出诉讼时效抗辩，原告未能提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的事由，故本院对于被告提出的诉讼时效抗辩予以采纳。原告于2020年4月14日提起诉讼，其主张的2017年度之前多收取的暖气费已经超过诉讼时效，本院依法予以驳回。对于原告主张的2017年度及2018年度的暖气费，本院依法认定计价标准参照西安市城区集中供热价格标准5.8元/月/平方米计算。被告实际收取原告的暖气费系按房屋空置45%的标准计算，而房屋空置的暖气费应按总热价30%予以收取。综上，被告应退还的暖气费金额为1114.26元，具体计算方式如下：2017年度及2018年度已收取的暖气费3000元－2017年度及2018年度应收取的暖气费1885.74元（135.47平方米×5.8元/月/平方米×8个月×30%）。对于原告主张的资金占用利息，于法无据，本院不予支持。关于原告主张“判令被告自2019年11月15日起依照《沣桥艺墅家前期物业管理协议》的约定，按照市政热力公司规定的标准5.4元/月/平方米收取暖气费”的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于众联物业公司要求侯一楠支付2019年度欠付暖气费1500元的反诉请求，因反诉被告2019年度未实际使用暖气，应按照基本热价交纳暖气费，即135.47平方米×5.8元/月/平方米×4个月×30%＝942.87元，反诉原告要求按照暖气费45%的标准计算，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告主张利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西众联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯一楠退还暖气费共计1114.26元；二、反诉被告侯一楠于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西众联物业管理有限公司支付暖气费942.87元；三、驳回原告侯一楠的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西众联物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，由原告负担40元，被告负担10元，于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉费25元，反诉原告已预交，由反诉原告负担10元，反诉被告负担15元，于本判决生效之日起十日内给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     杨少领 二〇二〇年 十 月 二十七 日 书  记  员     刘  亭 1