陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1741号 上诉人（原审原告）：杨文松，男，1965年12月10日出生，汉族，住四川省邛崃市，公民身份号码：51013XXXX5********。 委托诉讼代理人：王智祥，陕西秦瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文利，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周湘秀，女，1957年7月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码：61011XXXX7********。 委托诉讼代理人：田祯，西安市未央区148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：岳喜梁，男，1966年1月14日生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码：65282XXXX6********，系周湘秀之夫。 被上诉人（原审被告）：王道峰，男，1955年4月29日生，汉族，住咸阳市，公民身份号码：61042XXXX5********。 被上诉人（原审被告）：张引弟，女，1958年10月6日生，汉族，住咸阳市，公民身份号码：61042XXXX8********。 上诉人杨文松因与被上诉人周湘秀、王道峰、张引弟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初3995号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨文松上诉请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院（2018）陕0402民初3995号民事判决，发回重审或改判不得对上诉人杨文松位于西藏拉萨市城关区XX路的拉萨市第二建筑公司后院两层房屋从2017年12月30日后每年45万元的房租费用的执行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审遗漏当事人陕西诚信投资有限公司、拉萨市城关区第二建筑公司系违反法定程序；一审认定杨文松与王道峰签订的《房屋出让金协议》、陕西诚信公司签订的《房屋出让协议》属无效合同系适用法律错误，且超范围裁判；一审认定杨文松在笔录中自认案涉房屋系租赁，还说明了租赁费支付情况，系认定事实错误。 被上诉人周湘秀的委托诉讼代理人田祯、岳喜梁辩称，一审判处正确，应当驳回上诉，维持原判。 杨文松向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告杨文松位于西藏拉萨市城关区XX路的拉萨市第二建筑公司后院两层房屋从2017年12月30日后每年45万元的房租费用的执行；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王道峰与张引弟系夫妻关系，张引弟为陕西诚信公司的法定代表人。2016年，周湘秀与王道峰、张引弟民间借贷纠纷一案，经秦都区法院（2016）陕0402民初3777号民事调解书调解，王道峰、张引弟偿还周湘秀借款本金2499600元及利息（利息按月息2%从借款之日起计算至还款之日止）。2007年5月1日，陕西诚信投资有限公司与拉萨市城关区第二建筑安装公司（以下简称拉萨二建司）签订《土地租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于拉萨市XX路南侧本公司院内的3220平方米土地的使用权出租给乙方使用。甲方向乙方提供《土地证》复印件一份。该合同第三条约定：乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。租赁期限为19年，从2008年1月1日至2026年1月1日。年租金96600元。甲方拉萨市城关区第二建筑安装公司盖公章，边久签名；乙方陕西诚信投资有限公司盖公章，张引弟签名。2012年12月13日，双方在拉萨市阳光公证处对该合同进行了公证。之后在租赁的土地上，陕西诚信公司与案外人李某某共同建造三层楼房，陕西诚信公司享有第一、第二层，杨文彬享有第三层。案涉的房屋无审批手续，无产权手续。陕西诚信投资有限公司工商登记显示，股东为王道峰，持股比例70%；张引弟，持股比例30%。2003年6月13日公司法定代表人由王道峰变更为王春法，后变更为王那利，2005年5月30日法定代表人变更为张引弟。2014年6月4日，王道峰与杨文松签订《房屋出让金协议》，该协议显示甲方为王道峰，乙方为杨文松，协议约定甲方在西藏拉萨市城关镇XX路拉萨市第二建筑公司后院拥有租赁土地自建房屋一栋，房屋结构两层，共有房屋两层，总建筑面积2000平方米。甲方同意将该租赁地块自建的房屋出让于乙方。协议第1条约定：甲方将位于西藏拉萨市城关镇XX路拉萨市第二建筑公司后院自建的一栋两层楼房评估总价为人民币贰佰贰拾万元整。第2条约定：甲方同意将该栋房屋出让于乙方，乙方在本协议签字之日预付甲方出让定金款叁拾万元整。第3条约定：剩余出让款经甲、乙双方约定，乙方分别于2014年农历8月15日（公历2014年9月18日）给付人民币壹佰万元；公历2014年11月1日以前给付人民币柒拾万元；剩余出让款项贰拾万元，甲方于2014年12月31日前将建房土地租赁手续交予乙方后一次性付清。该协议未提供原件，甲方签字为王道峰，乙方签字为杨文松。2014年12月31日，陕西诚信公司与杨文松签订《房屋出让协议》，甲方为陕西诚信公司，乙方为杨文松，协议约定甲方在西藏拉萨市城关区XX路拉萨市第二建筑公司后院拥有租赁土地自建房屋一栋，房屋结构两层，共有房屋两层，总建筑面积4278.1532平方米。甲方同意将该租赁地块自建的房屋出让于乙方。协议第1条约定：甲方将位于西藏拉萨市城关区XX路拉萨市第二建筑公司后院自建的一栋两层楼房出让总价为人民币贰佰贰拾万元整。第2条约定：甲方同意将该栋房屋出让于乙方，乙方在本协议签字之日预付甲方出让定金款叁拾万元整。第3条约定：剩余出让款经甲、乙双方约定，乙方分别于2014年农历8月15日（公历2014年9月18日）给付人民币壹佰万元；公历2014年11月1日以前给付人民币柒拾万元；剩余出让款项贰拾万元，甲方于2014年12月31日前将建房土地租赁手续交予乙方后一次性付清。甲方陕西诚信公司加盖公章，签字王道峰代。乙方签字为杨文松。被告周湘秀认为该份合同中陕西诚信公司公章系假公章。2014年6月4日，王道峰书写收条一份，载明：今收到杨文松房屋出让定金叁拾万元整。2014年11月24日，杨文松向王道峰汇款29万元。2014年11月25日，杨文松向王道峰汇款21万元。2014年12月3日，杨文松向王道峰汇款20万元。2014年8月12日，杨文松向王道峰汇款100万元。王道峰书写收条一份，载明：今收到杨文松购买拉萨市城关区二建司西安诚信投资公司出租房出售给杨文松，收到现金壹佰万元整，收款单位手写为西安诚信公司。2015年1月27日，杨文松向王道峰汇款10万元。2016年6月4日，杨文松向王道峰汇款2万元。杨文松使用案涉的房屋后，对房屋进行了维修和装修，并一直出租收取租赁费，相关水电费也由杨文松缴纳。2017年6月4日，秦都区法院执行局执行人员在与杨文松的执行笔录中，问：“你现租王道峰此房，一年能收多少钱”，杨文松回答：“一年能收65万左右，没有交水费电费、污水费，一年能净挣50万多，我每年给二建司交租费96660元。”问：“你现经营几年了，现在以收多少租费，给王道峰已交多少”，杨文松回答：“我现在才经营2年半，现在能收130万左右，其他费用全除过，净收入房费，我在和王道峰签订合同时给王道峰已交220万元。”问：“现在你和王道峰签订的合同，已交给王道峰220万，到现在还差多少钱你收回成本”，杨文松回答：“收到2017年12月份差30万左右。”2018年3月16日，陕西诚信投资有限公司法定代表人张引弟出具《关于西藏拉萨房屋财产的声明》，内容为：“位于西藏拉萨城关区第二建筑公司院内的自建房屋**，大约5千平米属于陕西诚信投资有限公司，法人，张引弟所有，从2008年至今从来未转让他人，也从没有委托任何人转让该房屋，今后未经陕西诚信投资有限公司，法人张引弟同意他人不得转让，出卖，处理该房屋财产。”该份声明加盖陕西诚信投资有限公司公章，张引弟签名，注公章以后补盖。见证人为陕西诚信投资有限公司账务处理工作小组组长苏新民。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点是：一、本案当事人对案涉房屋是否享有所有权。二、原告杨文松是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于案涉房屋所有权问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋未登记到王道峰或陕西诚信公司名下，也未登记到杨文松名下，故王道峰、陕西诚信公司以及杨文松对案涉房屋均不享有所有权。二、关于杨文松是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从上述规定可以看出，杨文松要主张案涉房屋属其所有或拥有权力，前提条件是出让人即陕西诚信公司或王道峰拥有所有权，但陕西诚信公司或者王道峰均对案涉房屋无所有权。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。原告未提供案涉的房屋已经取得相关许可的证据，所以无论王道峰是否有代理权、无论协议中陕西诚信公司公章真假，王道峰与杨文松签订的《房屋出让金协议》、陕西诚信公司与杨文松签订的《房屋出让协议》均因违反法律的强制性规定，属无效合同。故杨文松不能依据该两份合同主张享有所有权或排除执行的权益，且杨文松在执行程序中，自认案涉的房屋系租赁，还说明了租赁费支付情况，杨文松在庭审中出示的转款凭证，无法证明系支付的转让费用。综合以上情况，杨文松不享有足以阻却强制执行的民事权益。关于陕西诚信公司系独立法人主体，与王道峰、张引弟个人债务关系问题，因本案案外人执行异议之诉只审查原告是否具有足以阻却强制执行的民事权益，对具体执行过程中被执行人承担责任的范围不予涉及，对此可在执行程序中提出。遂依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告杨文松的诉讼请求。案件受理费400元，由原告杨文松承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人杨文松就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人杨文松提出一审遗漏当事人陕西诚信投资有限公司、拉萨市城关区第二建筑公司系违反法定程序的上诉理由，经查，本案系案外人执行异议之诉，执行的生效法律文书为秦都区法院（2016）陕0402民初3777号民事调解书，该调解书中当事人仅为王道峰、张引弟、周湘秀，不涉及其他民事主体，故一审并不存在遗漏当事人的情形，该上诉理由不能成立，不予支持；关于提出一审认定杨文松与王道峰签订的《房屋出让金协议》、陕西诚信公司签订的《房屋出让协议》属无效合同系适用法律错误，且超范围裁判，经查，上诉人杨文松提出案外人执行异议之诉的主要理由为其已合法受让涉案房屋，一审依法对《房屋出让金协议》、《房屋出让协议》进行审查及以该两份协议违反强制性规定为由认定协议无效均无不当，该上诉理由不能成立，不予支持；一审认定杨文松在笔录中自认案涉房屋系租赁，还说明了租赁费支付情况，系认定事实错误的上诉理由，经查，上诉人杨文松对该执行笔录的真实性没有异议，一审根据该笔录内容认定的相关事实并无错误，该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人杨文松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人杨文松负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇二〇年十月二十八日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……