湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9814号原告许玉莲，女，1975年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托代理人李慠，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托代理人熊建武，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告湖南省悦购商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组**。法定代表人刘勇勇，系该公司总经理委托代理人王建新，湖南见田律师事务所律师。委托代理人向征，湖南见田律师事务所律师。原告许玉莲诉被告湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称“悦购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告许玉莲的委托代理人熊建武，被告悦购公司的委托代理人王建新、向征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许玉莲向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠的房屋占有使用费149333元（按年租金71680元的标准从2018年6月1日起暂计算至2020年6月30日，后续租金按该标准计算、支付）;2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金56746.54元（从2018年6月1日至2020年6月30日逾期支付租金天数为760天，按380天计算逾期支付租金违约金为56746.54元，后续支付租金违约金按该标准计算、支付），以上两项合计206079.54元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告计划购买湖南省晟铭房地产发展有限公司开发建设的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋，2016年3月21日签订了《长沙市商品房买卖合同》，房屋总价为896000元（其中该合同约定金额为707840元，三年返租租金188160元）。原、被告于2016年3月21日签订了《经营托管协议》，约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商铺出租给被告，租赁期限为2015年6月1日起至2018年5月31日止。该协议约定租金标准按照原告所购买的商铺实际成交总价的6%、7%、8%为标准向原告支付三年租金，分别为第一年53760元，第二年62720元，第三年71680元，三年租金合计188160元。该协议还约定逾期支付租金的违约金标准为未付租金总额的千分之一每日。自2018年6月1日，原告同意被告继续使用涉案商铺至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原、被告之间的原租赁合同即《经营托管协议》继续有效，原、被告之间视为不定期租赁合同关系。但被告未按照托管协议约定向原告支付租金，自2018年6月1日至2020年6月30日共计欠付租金149333元。逾期支付租金的天数为760天，按照380天计算违约金为56746.54元。综上，被告未依约向原告履行租金支付义务，给原告造成了巨大经济损失，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法裁判。被告悦购公司辩称，原、被告双方签订的经营托管协议已于2018年5月31日终止，被告未继续使用或占有原告的商铺，原告的损失不应当由被告承担。原告提交的证据不足以证明被告与其续签了租赁合同或经营托管协议，原告要求被告支付2018年6月1日至今的租金无事实依据。经审理查明，原告许玉莲从案外人湖南省晟铭房地产开发有限公司处购得涉案位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋。2016年3月21日，原告许玉莲（甲方）与被告悦购公司（乙方）签订《经营托管协议》约定：一、由被告承租原告位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号商铺，商铺面积为16.72平方米，商铺总价为896000元，交房时间为2016年3月21日。二、租赁期限为2015年6月1日至2018年5月31日，租金标准为：乙方在租赁期间按照甲方所购买商铺实际成交总价的6%、7%、8%的标准向甲方支付三年租金，第一年为53760元、第二年为62720元，第三年为71680元，三年共计租金188160元。租赁期间的物业管理费及商业运营管理费由乙方支付。三、双方的权利义务：甲方有权按照约定收取商铺的租金，租赁期内的房屋修缮责任由甲方承担。在租赁期内，乙方对商铺享有占有、使用、收益的权利，并有权对商铺采取自营、招商转租、发包及与第三方联营、合作等方式进行经营管理。并以乙方的名义与承租商户订立租赁、招商、联营等合同，并获取收益。乙方为了运营的需要有权对商铺进行改造装修。租赁期限届满后，乙方按照商铺届时的现状交还，不需要恢复原状。乙方可以选择自主进行经营管理也可以委托或者解聘具备先进商业管理水平的商业管理公司进行统一的招商、经营管理。乙方应当按时向甲方支付租金，如乙方提前退租，甲方租金不退。四、特别约定：租赁期满后，如商铺中已无租赁经营户，本协议自动终止。委托租赁期届满后7日内，乙方应将商铺交付给甲方，乙方对商铺的改造及装修按照“来装去丢”的原则处理，即乙方在交还商铺时未拆除的设备设施及装修、改造均由甲方自行处置。五、在租赁期内，由于乙方已经一次性支付了三年租金，故甲方不能以任何理由单方面要求提前解除合同，如甲方单方面提出解除合同，或由于甲方干预乙方租赁、招商、管理行为导致本协议无法继续履行的，甲方应向乙方支付本合同约定的租赁期限内租金总额三倍的违约金并赔偿由此给乙方造成的一切损失（包括但不限于乙方对该商铺租赁户的赔偿、商业营运广告费用）。上述合同签订后，原告即将涉案房屋（毛坯状态）交付给被告使用，被告接收涉案房屋后对涉案房屋进行装修改造，将包含原告所有的涉案商铺在内的数个商铺独立砌墙建成了“悦购广场营销招商中心”。被告亦按照约定向原告支付了合同租赁期间2015年6月1日至2018年5月31日的租金。合同到期后，原、被告未就涉案租赁物续签书面合同，被告既未通知原告收回涉案租赁物，亦未向原告支付租金，现被告在其所建营销招商中心仍存放有被告的部分桌椅板凳及家具。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《经营托管协议》、涉案商铺照片予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《经营托管协议》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现上述《经营托管协议》已于2018年5月31日届满，但被告并未将涉案商铺腾空返还给原告，亦未向原告支付相应的租金，致使原告无法及时收回涉案商铺，被告的行为显然存在过错，理应承担相应的民事责任。现原告要求被告自上述协议期限届满之次日即2018年6月1日按涉案托管协议约定的租金标准71680元/年向其支付房屋占用费，理由正当，本院予以支持。暂计算至2020年6月30日为71680元/年÷12个月×25个月=149333元。对2020年6月30日之后的房屋占有使用费，被告仍应按71680元/年的标准向原告支付至实际将涉案房屋返还原告之日止。关于违约金的认定问题，虽然原、被告双方在涉案《经营托管协议》中明确约定了违约金为欠付金额的千分之一每日，但此违约金标准系原、被告双方在上述协议期限内拖欠租金的违约金标准，被告对上述协议期间内的租金已经支付完毕，上述协议履行期间被告并未存在拖欠租金的行为，且上述协议并未就协议期限届满后被告未按时退还涉案租赁物的违约责任作出明确约定，现双方上述协议已于2018年5月31日终止，原、被告亦未再达成新的协议，故原告要求被告支付因逾期支付房屋占用费而产生的违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告湖南省悦购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许玉莲支付房屋占用费149333元（暂计算至2020年6月30日），并应自2018年7月1日起按71680元／年的租金标准向原告支付房屋占用费至其将位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋实际返还给原告许玉莲之日止；二、驳回原告许玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2196元，由原告许玉莲负担596元，由被告湖南省悦购商业管理有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十月二十七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。