湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3868号原告（反诉被告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****。法定代表人：曾斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志，男，北京每日优鲜电子商务有限公司员工。被告（反诉原告）：陈恒，男，汉族，1967年8月18日出生，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周洪伟，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立森，湖北维思德律师事务所实习律师。原告北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）与被告陈恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告陈恒提起反诉，本院依法予以受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。每日优鲜公司的委托诉讼代理人张志，陈恒的委托诉讼代理人周洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。每日优鲜公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决《房屋租赁合同》于2020年1月24日解除；2、请求判决陈恒退回押金13000元；3、请求判决陈恒退回房屋租金42399元；4、请求判决陈恒支付逾期应退款55399元的利息（以年利率6%为标准，自2020年1月25日起计至实际支付日为止）；5、请求判令陈恒承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月12日，每日优鲜公司、陈恒签署《房屋租赁合同》，每日优鲜公司承租陈恒位于武汉市江岸区发展大道3081号1层8室商网的房屋，租期为2018年10月28日至2019年10月27日，房屋押金13000元，房屋租金13000元/月，房屋租金每6个月支付一次。2019年10月28日，每日优鲜公司、陈恒签署《补充协议》，约定租期延长至2021年10月27日，2019年10月28日至2020年10月27日的租金按照13700元/月收取，房屋电费1.2元/度，租金仍为每六个月支付一次。每日优鲜公司已支付租金至2020年4月27日。每日优鲜公司因业务模式调整，于2019年12月24日通知陈恒解除房屋租赁合同，于2020年1月24日前将案涉房屋腾空，并交钥匙给陈恒。陈恒称年底没法出租，不予接收钥匙。2020年1月24日以后，武汉疫情严峻，不可抗力因素导致案涉房屋无法实现正常交付。每日优鲜公司依照约定履行了通知义务，陈恒懈怠履约导致未及时交接房屋，应承担相应不利后果。每日优鲜公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。陈恒辩称，每日优鲜公司的起诉与事实不符。每日优鲜公司于2019年12月24日通知陈恒解除《房屋租赁合同》,陈恒明确予以拒绝。每日优鲜公司至今仍未向陈恒交付案涉房屋及钥匙,案涉房屋仍由每日优鲜公司占有。本案租赁合同租期为两年,自2019年10月28日至2021年10月27日,租赁期限内，双方均无任意解除合同的权利。在没有法定或约定合同解除条件，双方未协商一致的情况下,每日优鲜公司于2019年12月24日单方通知陈恒解除租赁合同,不发生解除合同的效力。每日优鲜公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据,请法院查明事实,驳回每日优鲜公司的诉讼请求。陈恒向本院提出反诉请求：1.判令每日优鲜公司继续履行合同,并支付陈恒租金82200元(自2020年4月28日至2020年10月27日止)及利息损失(自2020年4月21日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至该租金付清之日止),违约金13700元;2.反诉及本诉诉讼费由每日优鲜公司承担。事实和理由:2018年10月12日,每日优鲜公司、陈恒签订《房屋租赁同》,陈恒将位于武汉市江岸区发展大道3081号1层8室商网房屋租赁给每日优鲜公司。租期1年,自2018年10月28日至2019年10月27日,押金13000元,租金13000元/月,每六个月支付一次。2019年10月28日,双方签署《补充协议》,约定租期延长至2021年10月27日,2019年10月28日至2020年10月27日租金按13700元/月支付,每六个月支付一次,合同签署后7个工作日内支付首期租金,其余租金在每个付款租期开始后7个工作日内支付。2019年12月24日,每日优鲜公司向陈恒发出解约通知,单方提出合同自2020年1月24日解除,要求陈恒退还未使用租金42399元,押金13000元作为违约金支付给陈恒。陈恒不同意解除合同,要求每日优鲜公司继续履行,双方由此产生争议。陈恒认为,租赁期限内，双方均无任意解除合同的权利。租赁合同尚未解除，每日优鲜公司应当继续履行合同和承担违约责任。故提起反诉，望判如所请。每日优鲜公司针对反诉辩称，每日优鲜公司、陈恒签订的《房屋租赁合同》7.2条对双方违约责任有约定，请求驳回陈恒的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区发展大道******商网房屋（以下简称案涉房屋）为陈恒所有。2018年10月12日，陈恒（甲方）与每日优鲜公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2018年10月28日起至2019年10月27日止，押金13000元，每月租金13000元。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金。2018年10月18日，每日优鲜公司向陈恒转账支付押金、租金共计91000元。2019年10月，陈恒（甲方）与每日优鲜公司（乙方）就原合同续期事宜签署《补充协议》：约定乙方自2019年10月28日至2021年10月27日继续租赁甲方房屋。2019年10月28日至2020年10月27日房屋租金按13700元/月(不含税）收取。本补充协议未尽事宜以原合同约定为准，如本补充协议与原合同约定内容不一致，以本补充协议为准。2019年10月29日，每日优鲜公司向陈恒转账支付租金82200元（2019年10月28日至2020年4月27日）。2019年12月24日，每日优鲜公司向陈恒出具《解约通知》，通知陈恒自2020年1月24日起正式解除《房屋租赁合同》,于2020年1月24日进行房屋交接，陈恒于2020年1月24日前退还房租42399元。每日优鲜公司同意将已付押金13000元作为违约金支付给陈恒。2020年2月26日，每日优鲜公司向《房屋租赁合同》约定的甲方（陈恒）电子邮箱发送《不可抗力通知》。审理中，每日优鲜公司提交拍摄时间为2020年1月20日的房屋照片，证明每日优鲜公司已于2020年1月20日前腾退案涉房屋。陈恒对此不予认可，认为每日优鲜公司至今未向其交付案涉房屋和房屋钥匙。另查明，2020年1月23日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、、地铁长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省新冠××疫情防控指挥部就解除离鄂通道管控和武汉市复工复产安排等事项发布通告。本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述法律规定，当事人约定解除合同包括协商解除和约定解除权。本案中，《房屋租赁合同》第7.2条约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月租金标准向对方支付违约金；甲方还应退还乙方已付而未使用的租金及押金。”《补充协议》约定：“本补充协议未尽事宜以原合同约定为准，如本补充协议与原合同约定内容不一致，以本补充协议为准。”依据双方约定，每日优鲜公司和陈恒均可以在合同履行过程中行使约定解除权。每日优鲜公司向陈恒送达《解约通知》，发生合同解除的法律效力。陈恒要求每日优鲜公司继续履行《房屋租赁合同》，并支付租金、利息及迟延履行违约金，本院不予支持。《解约通知》载明《房屋租赁合同》自2020年1月24日正式解除，每日优鲜公司要求确认双方的房屋租赁合同关系于2020年1月24日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。每日优鲜公司主张于2020年1月20日前已腾退案涉房屋，并提交了照片予以佐证。陈恒虽不予认可，但未能提交任何反驳证据。结合《解约通知》中有关房屋交接的内容，每日优鲜公司的陈述具有客观合理性。且疫情所涉不可抗力期间的租金损失不应由每日优鲜公司承担。每日优鲜公司有权要求陈恒退还租金42399元。《房屋租赁合同》第7.2条约定，每日优鲜公司提前退租应按一个月租金标准向陈恒支付违约金。《补充协议》约定2019年10月28日至2020年10月27日的租金标准为13700元/月。每日优鲜公司在《解约通知》中承诺“将已付13000元押金作为违约金支付给贵方”，每日优鲜公司要求陈恒退还押金13000元，本院不予支持，每日优鲜还应向陈恒支付违约金700元。每日优鲜公司与陈恒已约定了违约金数额，对于陈恒因违约产生的合理损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条规定，本院酌定每日优鲜公司另向陈恒支付13700元。故陈恒应向每日优鲜公司退还租金27999元。在每日优鲜公司承担违约责任前，陈恒可以拒绝其相应的履行请求，每日优鲜公司要求陈恒支付利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认北京每日优鲜电子商务有限公司与陈恒之间的房屋租赁合同关系于2020年1月24日解除；二、陈恒于本判决生效之日起十日内向北京每日优鲜电子商务有限公司退还租金27999元；三、驳回北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈恒的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5974元，减半收取计2987元，由北京每日优鲜电子商务有限公司负担1477元，陈恒负担1510元；反诉费1098.75元，由陈恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年十月三十日书记员 胡舒铭