湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1846号上诉人（原审原告）：陈梅，女，汉族，1982年9月25日出生，户籍地益阳市。委托诉讼代理人：李运根，益阳市中天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：益阳市成达房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：蔡苏益，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师。上诉人陈梅因与被上诉人益阳市成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于2019年9月30日作出（2019）湘0903民初3376号民事判决。成达公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日作出（2019）湘09民终2490号民事裁定，发回重审。湖南省益阳市赫山区人民法院于2020年6月18日作出（2019）湘0903民初6060号民事判决。陈梅不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭通过阅卷和询问当事人进行了审理。上诉人陈梅之委托诉讼代理人李运根，被上诉人成达公司之委托诉讼代理人丁雅妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判由成达公司支付违约金147000元；3、一审、二审诉讼费由成达公司承担。事实与理由：陈梅与成达公司于2014年7月21日签订《益阳市商品房买卖合同》,陈梅购买成达公司开发坐落于益阳大道旁福泽大厦6栋606号住宅一套，建筑面积为：166.29平方米。合同约定成达公司应当在2015年6月30日前将房屋交付给陈梅；成达公司未按照合同约定的时间交房，应当按已支付房价款百分之五支付违约金。一审判决对违约金明显偏低，损害了陈梅的合法权益。成达公司辩称，1、成达公司在一审提交的证据已证实2015年9月22日和2016年4月14日均在赫山区劳动和社会保障局交流群通知收房。且成达公司委托的物业公司也在2015年9月发出了收房通知。结合本案其他证据及陈梅自认的事实可以证实该房屋是在赫山区劳动和社会保障局职工手里转卖而来。涉案房屋也是面向赫山区劳动和社会保障局职工进行定向开放，成达公司在内部交流群通知收房具备合法性，一审法院认定的事实并无不当。2、除陈梅外，成达公司与其他十多个业主商品房系列案益阳中院已经审理并判决，均已认定成达公司于2015年9月22日通知业主收房。3、现陈梅的房屋产权证书已办理并已交付给陈梅。请求二审维持原判。陈梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告依照购房合同约定按房价446988元的日万分之五计算逾期交房违约金约147510元（2014年7月21日计算至2017年6月21日）。一审法院认定事实：2008年1月8日，益阳市赫山区劳动和社会保障局向益阳市赫山区人民政府提起《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》说明，1、益阳市赫山区劳动和社会保障局建设人力资源市场和政务大厅；2、为建设上述工程，进行局系统内借款，借款规模948万元，借款年限3年，借款按月息1分；3、还款来源主要靠争取上级再就业专项资金偿还；4、借款本金和付息均在财政的工资中心设立户头并接受监督。2011年8月16日，益发改投【2011】266号益阳市发展和改革委员会文件《关于益阳成达房地产开发有限公司福泽大厦建设项目备案的通知》规定，1、依照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《湖南省人民政府贯彻＜国务院关于投资体制改革的决定＞的实施意见》、《湖南省企业投资项目备案暂行办法》由被告承建福泽大厦；2、估算总投资11000万元、资金来源为企业自筹等。原告从益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买了福泽大厦项目中的综合幢6层606号房指标后，于2014年7月21日，原、被告双方签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同第三、四、六、十、十一条约定：原告购买的商品房为福泽大厦项目中的综合幢6层606号房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为166.29平方米，单价为每平方米2688元，总金额为446988元，房款于本合同签订之日一次性付款。被告应当在2015年6月30日前将符合规定的商品房交付给原告使用，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；交房逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要示继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。另查明，原告于合同签订之日一次性支付了购房款446988元。2015年9月22日，被告在益阳市赫山区人力资源和社会保障局职工内部交流群中通知收房。2016年4月14日，被告再次在益阳市赫山区人力资源和社会保障局职工内部交流群中通知收房。一审法院认为：原、被告所签订的《益阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。因原告购买的房屋实为自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买后，再行与被告签订的购房合同。故被告于2015年9月22日在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部交流群中通知收房的行为应当视为被告通知原告交房。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，原、被告的交房时间为2015年6月30日。故被告于2015年9月22日才通知交房的行为明显违反合同规定，应当向原告承担逾期交房的违约责任，逾期天数为84天。双方在合同中约定，如因出卖人原因，交房逾期未超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行,该违约金计算方式在损失的合理范围之内，该约定符合法律规定。原告已按照合同约定将购房款446988元支付给被告，被告逾期交付，应按照合同约定以购房款446988元为基准，按日万分之五的标准，从2015年7月1日起向原告支付违约金，即18773.5元（446988元×万分之五×84天）。被告辩称合同约定的违约金过高，请求予以调整，但未提供相应证据证实约定违约金过分高于购房者实际损失，其抗辩理由不能成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告益阳市成达房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告陈梅逾期交房的违约金18773.5元。案件受理费3250元，由陈梅负担2950元，由益阳市成达房地产开发有限公司负担300元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审判决的违约金是否明显偏低。现评述如下：陈梅与成达公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应当全面履行各自的义务。合同约定了诉争房屋交付、办理权证登记的期限，该约定合法有效。依据合同约定，成达公司应于2015年6月30日前交付房屋。成达公司提交的益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房的信息截图证实成达公司于2015年9月22日才通知交房，成达公司逾期交房的行为构成违约，逾期天数为84天。依据合同约定，成达公司交接通知发出信函日视为商品房交付通知日，成达公司在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房，其通知收房的方式确有一定瑕疵，但结合陈梅自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买案涉房屋及案涉房屋系面向益阳市赫山区人社局职工定向开发的事实来看，成达公司在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部工作交流群中通知收房具有一定的合理性，一审认定成达公司于2015年9月22日完成交房义务并无不当，本院予以确认。双方在合同中约定，如因出卖人原因，交房逾期未超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，该违约金计算方式在损失的合理范围之内，该约定符合法律规定。陈梅已按照合同约定将购房款446988元支付给成达公司，成达公司逾期交房，应按照合同约定以购房款446988元为基准，按日万分之五的标准，从2015年7月1日起向陈梅支付违约金，即18773.5元（446988元×万分之五×84天）。一审判决认定的违约金正确。综上所述，上诉人陈梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人陈梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐光辉审 判 员 陈运泉审 判 员 昌 丹二〇二〇年十月十二日法官助理 孟 雨书 记 员 余培义