贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终3154号上诉人（原审被告）：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所地罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码91522728314256017P。法定代表人：胡远仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，贵州思九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗定凯，男，1991年3月4日出生，布依族，贵州省罗甸县人，户籍住址贵州省罗甸县，现住贵州省罗甸县。被上诉人（原审原告）：岑恒金，女，1990年10月12日出生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）因与被上诉人罗定凯、岑恒金商品房预售合同纠纷一案，不服罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人际恒房地产公司委托诉讼代理人李鑫、被上诉人罗定凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。际恒房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约责任的承担分为继续履行、损害赔偿、采取补救措施、承担定金罚则等方式，双方在合同中约定了上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，90日内按已支付房款万分之一承担违约责任，超过90日被上诉人未退房的，上诉人应该继续履行合同，上诉人承担的违约责任即继续履行合同。一审判决认定违约金支付方式双方未进行约定系认定事实错误。二、一审法院判决按日万分之0.5支付违约金适用法律错误。首先，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，未办理房产证，并未对被上诉人造成经济损失；其次，虽然商品房买卖合同司法解释规定可以参照银行贷款利息判决违约金，但是法律规定的是“可以”，具体判决多少，根据相关法律规定要结合违约程度、当事人过错、造成的损失情况综合认定。本案中，被上诉人已经使用房屋，未存在任何损失，且未办理完房产证系多方面原因造成，上诉人一直积极办理，应该很快可以办理完毕。再次，根据法律规定，即使约定违约金，应以超过造成损失的30%作为考量依据。本案中，并未对被上诉人造成任何损失，一审按照日万分之0.5判决明显与法律规定相悖，不符合法律精神。最后，涉案项目有四五百户，按照一审判决可以预断将有四五百件案件产生，企业将面临3000余万元赔偿，上诉人将面临破产，应按照相关政策给予企业适当倾斜保护，帮助企业度过难关，维护经济社会平稳运行。罗定凯、岑恒金二审答辩称，上诉人所称的上诉理由不成立，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给答辩人的行为，损害了答辩人在法律上取得房屋不动产的相关物权利益，因此其给答辩人造成的损失是存在的，其依法应向答辩人承担赔偿责任。罗定凯、岑恒金向一审法院起诉请求：1.判令被告限期将经验收合格的罗甸际恒五金建材城一期第29栋1单元1号商品房交付原告。2.判令被告从2017年3月31日起至交付房屋之日止，支付逾期交房违约金给原告。以已付房款450729.00元为基数，按日利率万分之一计算至2020年5月31日共计1157日违约金为52149.34元，扣除已付的16480.00元，应付违约金35669.34元。3.判令被告限期办理罗甸际恒五金建材城一期第29栋房屋不动产权初始登记，并将29-1-1号房屋不动产权转移登记给原告。4.判令被告从2017年6月30日起至上述商品房不动产权转移登记给原告之日止，以原告已付房款450729.00元为基数，按日利率万分之一支付逾期登记违约金给原告，暂计算至2020年5月31日共计1066日违约金为48047.71元。5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告际恒房地产公司在罗甸县，建设商品房出售。2016年8月26日，原告向被告缴纳购买商铺（29-1-1号）定金10000.00元。2016年11月10日，原告向被告缴纳购买商铺（29-1-1号）房款440729.00元和维修基金4264.00元。2016年11月11日，原告与贵州奕龙商贸有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定商铺委托经营管理期限到2023年5月20日止。2016年11月11日，原告罗定凯出具《罗甸际恒五金建材城商铺租金说明》，确认位于罗甸县年租金为46860.00元。2016年11月14日，原告与被告签订合同编号为罗际105号的《商品房买卖合同》，由原告购买位于罗甸县，建筑面积106.6平方米，总价款450729.00元。《商品房买卖合同》约定在2017年3月30日前被告向原告交付该商铺,2017年6月29日前取得商铺所有权初始登记，并将办理商铺转移登记的有关文书交付给原告。同时约定被告不能在约定期限交付办理商铺转移登记的有关文书，90日内按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金计算支付方式双方未进行约定。2017年2月25日，原告向被告缴纳了所有权登记费、转让费、工本费共计1200.00元。2019年6月15日原告与被告签订《业主租金起算时间确认书》，确认被告从2017年5月1日开始向原告支付商铺的租金。2019年10月14日，被告向原告支付了2017年5月1日至2018年5月20日期间的租金共计16488.00元。另查明，原告罗定凯、岑恒金二人系夫妻关系，贵州奕龙商贸有限公司系被告选聘的位于罗甸县的前期物业服务管理企业。一审法院认为，被告际恒房地产公司与原告罗定凯、岑恒金签订的罗际105号《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告签订的合同约定由被告际恒房地产公司向原告罗定凯、岑恒金交付商铺的时间为在2017年3月30日前，原告罗定凯、岑恒金称被告际恒房地产公司未向其交付商铺，但从原、被告于2019年6月15日签订《业主租金起算时间确认书》看，双方对从2017年5月1日起至2018年5月20日期间的商铺租金进行了结算支付，原告罗定凯签字认可。再结合《商铺委托经营管理合同》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告际恒房地产公司支付给原告租金的行为，应视为被告际恒房地产公司已经实际向原告罗定凯、岑恒金交付了案涉商铺。因此，对于原告罗定凯、岑恒金要求被告际恒房地产公司交付商铺及支付逾期交付商铺违约金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告罗定凯、岑恒金交付办理商铺转移登记的有关文书的时间是2017年6月29日前，现期限已届满。被告际恒房地产公司因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商铺转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日（即2017年6月30日至2017年9月27日）内的违约金为已付房价款（450729.00元）的万分之一，即45.07元的违约金。原、被告双方对延迟登记90日后买受人不退房的违约金没有约定，酌情支持按已付房款450729.00元为基数按日万分之零点五计算违约金，从2017年9月28日起支付至实际交付商铺转移登记有关文书之日止，原告罗定凯、岑恒金主张超过部分，不予支持。原告罗定凯、岑恒金主张的暂计算至2020年5月31日的违约金，期间共计976天，违约金为22.54元×976天=21999.04元。被告际恒房地产公司应当支付给原告罗定凯、岑恒金的逾期交付商铺转移登记有关文书的违约金为45.07元+21999.04元=22044.11元。原告罗定凯、岑恒金主张超过部分，不予支持。对于原告罗定凯、岑恒金要求被告际恒房地产公司向其交付商铺转移登记有关文书的请求，由于目前被告际恒房地产公司未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续还需要原告及有关部门的配合，被告际恒房地产公司应当积极配合办理，但不可能凭被告一己办成。因此，对原告罗定凯、岑恒金要求被告际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的请求，不予支持。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃自身合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告罗定凯、岑恒金逾期交付商铺转移登记有关文书的违约金（2017年6月30日至2020年5月31日）人民币贰万贰仟零肆拾肆元壹角壹分整（￥22044.11），并从2020年6月1日起（以450729.00元为基数）按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商铺转移登记有关文书之日止；二、驳回原告罗定凯、岑恒金的其余诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1893.00元，减半收取人民币946.50元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司承担人民币250.00元，由原告罗定凯、岑恒金承担人民币696.50元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案双方争议的焦点为1.际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后是否应向买受人承担支付违约金的责任；2.一审认定逾期交付商品房转移登记有关文书90日后违约金的计算方式是否恰当。针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，虽然双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付商品房转移登记有关文书90日后的违约责任没有进行约定，但逾期90日内的违约责任有明确，且逾期90日后对买受人的影响比逾期90日内的影响更大，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及上述法律条文的规定，际恒房地产公司除了承担继续履行交付商品房转移登记有关文书的合同义务外，还应向买受人支付迟延交付该文书的违约金的责任。因此一审认定其承担逾期交付商品房转移登记有关文书90日后向买受人支付违约金的责任，于法有据，本院予以确认。针对焦点2，际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后仍未交付相关登记文书的违约金，因《商品房买卖合同》未作约定，且考虑到案涉房屋已交付给被上诉人的具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审酌情以购房款本金为基数按日万分之零点五的标准计算违约金，符合本案的客观实际，本院予以确认。综上，上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1893元，由上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡云飞审判员  朱代昀审判员  郑 晔二〇二〇年十月二十七日书记员  陈彦淞