文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民再193号上诉人：孙银宝（再审第三人），男，1963年1月18日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。上诉人：陈月霞（再审第三人），女，1970年12月2日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘庆，江苏民脉律师事务所律师。被上诉人：刘国祥（原审原告），男，1965年1月28日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被上诉人：柳俊（原审被告），男，1992年3月8日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。上诉人孙银宝、陈月霞与被上诉人刘国祥、柳俊确认合同效力纠纷一案，不服扬中市人民法院（2018）苏1182民再3号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人孙银宝、陈月霞及其委托诉讼代理人张晓慧、刘庆、被上诉人刘国祥的委托诉讼代理人窦健、被上诉人柳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙银宝、陈月霞的上诉请求和理由：撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民再3号民事判决第三项，改判确认上诉人与柳俊签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认上诉人取得案涉房屋（含储藏室一间）所有权及土地使用权，刘国祥、柳俊协助上诉人办理案涉房屋（含储藏室一间）土地使用权登记，并由两被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由为：二上诉人已实际占有案涉房屋，且未能按合同约定办理案涉房屋转移登记是因为柳俊在监狱服刑，上诉人对此没有过错。被上诉人刘国祥认为原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人柳俊辩称：涉案房屋是其大伯刘国祥转让给其，后在村里的组织和见证下，签订了遗赠抚养协议和承诺书，当时房屋即已过户到其名下，对于上诉人一方的上诉意见，其没有异议。2016年2月22日，原审原告刘国祥向扬中市人民法院起诉，请求：1.确认刘国祥2013年1月31日签订的承诺书无效；2.判令柳俊将位于扬中市的安置房归还刘国祥。扬中市人民法院原审认定事实：刘国祥与柳俊系叔侄关系，刘国祥系柳俊的大伯。2011年4月21日，扬中市新坝镇新宁村民委员会与刘国祥签订《拆旧复垦补偿协议书》一份，确认刘国祥拥有正房1.5间，建筑面积33.6㎡，性质属于拆旧安置，补偿金额为5100元。2011年4月26日，因拆迁需要，刘国祥放弃划地建房，自愿接受商品房安置。2013年1月18日，刘国祥与柳俊签订《遗赠扶养协议》一份，约定由柳俊负责刘国祥的生活起居、医疗照顾等一切事宜，履行扶养义务，刘国祥自愿在去世后将安置房（浮玉花苑4幢402室）遗赠给柳俊。且该协议于2013年1月29日经扬中市公证处公证。2013年1月31日，刘国祥签署《承诺书》一份，载明：“本人刘国祥和柳俊是叔侄关系，都是新宁村南片**村民。2011年本户接受了拆旧复垦工作，自愿接受商品房安置方法，而且本人作为户主填写了安置房审批手续。现在，由于本人不能够独自办理安置房的相关手续，本人自愿将户主变更为柳俊，由他办理安置房的相关手续。特此承诺。”因此，刘国祥、柳俊二人共两套安置房均办理在柳俊名下。后柳俊因资金需要将浮玉花苑4幢402室卖予孙银宝，约定价格为16.8万元，孙银宝已向其支付13万元，剩余价款约定5至6年内付清，现该房屋孙银宝已装修完毕并入住。2014年6月20日，柳俊因犯合同诈骗罪、诈骗罪、故意毁坏财物罪，被判处有期徒刑六年六个月、罚金15万元，后服刑于宜兴丁山监狱。刘国祥认为承诺书系柳俊诱骗所签，要求确认该承诺书无效，并返还位于浮玉花苑4幢402室的安置房。原审认为，刘国祥与柳俊之间已签订《遗赠扶养协议》且经公证，承诺书是双方真实意思的表示，刘国祥无据证明在签订该两份书证时受欺诈，故该两份书证合法有效。但遗赠扶养协议系附义务的，受赠人应当履行义务，无正当理由不履行义务的，人民法院可以取消受赠人接受财产的权利。目前柳俊因犯罪服刑，客观上已不能履行协议义务，属无正当理由不履行协议义务；该协议载明了待刘国祥去世后，柳俊在履行义务的基础上，方可享受协议的权利。现两条件均未成就，即使承诺书中房屋户主变更，柳俊并不能享有对本案争议房产的权利。该院原审判决：位于扬中市的安置房归刘国祥所有。扬中市人民法院经审判委员会讨论，于2018年9月决定再审本案。再审查明，对本案讼争的房屋，柳俊于2011年9月14日，与扬中市宏达房屋开发公司（以下简称宏达公司）签订《新市镇安置小区浮玉花苑安置楼订购协议》，载明柳俊同意安置，房屋位于，柳俊提供安置定金1万元，宏达公司提供给柳俊所有办证手续，所有办证费用由柳俊承担。当日，柳俊向宏达公司交付定金1万元，该公司向其出具现金收款收据。对本案讼争房屋，柳俊于2012年4月6日，与孙银宝、陈月霞签订一份《房屋买卖合同》，约定孙银宝、陈月霞向柳俊购买位于房屋，建筑面积约90㎡。合同第三条、第四条约定，房屋单价每平米2300元，总价20.5万元。孙银宝、陈月霞在2012年4月6日前给付柳俊定金13万元；房屋交付时付4万元；五年之后办齐产权证，付清尾款3.5万元。合同第五条约定，2012年10月1日交付房屋，五年后双方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，柳俊在五年后将其落户于该房屋的户籍关系迁出。合同第七条约定，柳俊应当协助孙银宝、陈月霞办理房屋产权及土地使用权过户登记，因柳俊的延误影响过户登记，孙银宝、陈月霞的损失由柳俊负责赔偿；如因柳俊的原因不能办理过户登记，孙银宝、陈月霞有权解除合同，柳俊除返还全部价款外，并按合同第八条承担违约责任。合同第八条约定，合同自签字之日起生效，双方不得违约，一方违约支付另一方违约金20万元，若柳俊违约造成孙银宝、陈月霞损失，柳俊赔偿合同违约金20万元，若孙银宝、陈月霞已装修，柳俊赔偿装修费及已支付的房款。合同备注：1.此房屋买卖与柳俊父母妻子无关，若因此产生矛盾一切柳俊自行解决；2.付尾款时按房屋实际面积计算。殷子然、徐瀚瑶作为证明人分别在合同上签名确认。合同签订当日，孙银宝、陈月霞给付柳俊13万元。同时柳俊向孙银宝、陈月霞出具一份收条，收条上载明：“今收到孙银宝买房款壹拾叁万元整，房屋交付孙银宝后，此房款抵充买房款壹拾叁万元整。若房屋未由柳俊交付于孙银宝，此款以借款方式存在。柳俊必须将房屋在2012年12月前交于孙银宝，若房屋未能交付孙银宝正常使用，柳俊付一切经济责任。”2013年2月1日，宏达公司对本案讼争房屋出具一份结算说明，载明：房主柳俊原登记名刘国祥房屋92.8㎡，主房价款54720元（超出70㎡外的22.8㎡×2400/㎡），17号储藏室25.07㎡，单价1000元/㎡，储藏室价款合计25070元。总计结算金额79790元。同时还列明了代收的燃气发展资金、装璜押金等费用，以及物业费用。尔后，孙银宝、陈月霞将结算说明上的上述费用交给柳俊，柳俊再将上述费用交给宏达公司及物业管理公司。同时，柳俊向孙银宝、陈月霞出具收到该款项的收条，宏达公司及物业管理公司向柳俊开具了收款收据。尔后，宏达公司将房屋钥匙交给了柳俊，柳俊又将该钥匙及上述收款收据一起交给了孙银宝、陈月霞。审理中，孙银宝、陈月霞提交了宏达公司工作人员石俊梅出具的交房证明一份，载明：“请将浮玉花苑12栋402、户主柳俊的钥匙交给该户，该户款已付清。”审理中，柳俊陈述：因讼争房屋在村里和宏达公司均登记在柳俊名下，柳俊在与孙银宝、陈月霞签订房屋买卖合同时，没有告知讼争房屋与刘国祥有关，当时柳俊也带孙银宝、陈月霞看过在建的房屋。孙银宝、陈月霞陈述：2013年2月20日拿到房子后，进行了装潢，花费约16万元，现有亲戚住在房屋里，物业费均由孙银宝、陈月霞给付。因柳俊在监狱服刑，故没有办理房屋登记。审理中，法院向刘国祥询问其为何出具2013年1月31日的承诺书，委托柳俊去办理房子的相关手续，刘国祥陈述：“我那时身体不好，不能走动，我当时有小毛病，这个病说死就死，但是他是我侄子，我就把房子委托给他，指望他养我老送我终”。本院询问该承诺书在哪里出具，刘国祥陈述：“在新宁村村委会里写的，当时村支书王家勇写的”。询问是否知道承诺书中“本人自愿将户主变更为柳俊”意思，刘国祥陈述：“不知道”。对于遗赠扶养协议的问题，刘国祥陈述：“也是在村里王家勇搞的，当时我生病了，防止我年纪大了，没有人扶养我，柳俊毕竟是我亲侄子，村里面就做工作签订了遗赠扶养协议”。对于柳俊将房子卖给孙银宝、陈月霞的问题，刘国祥表示不知情，并认为该房为其所有，柳俊无权处置。原审法院再审认为，刘国祥原审诉讼请求为确认刘国祥2013年1月31日签订的承诺书无效；判令柳俊将位于扬中市的安置房归还刘国祥，但原审判决是位于扬中市的安置房归刘国祥所有，判决遗漏并超出了刘国祥的诉讼请求，违反法律规定，应予纠正。关于刘国祥2013年1月31日出具的“由于本人不能够独自办理安置房的相关手续，本人自愿将户主变更为柳俊，由他办理安置房的相关手续”承诺书的效力问题。原审法院认为，刘国祥有委托他人代自己处理事务的权利。从审理中刘国祥的陈述来看，该承诺书系在村委会相关人员见证下出具，系刘国祥真实意思表示，亦符合遗赠扶养协议中刘国祥想让柳俊对其养老送终的初衷。而且审理中亦未有证据证明该承诺书存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定无效的情形。因此，刘国祥要求确认该承诺书无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于本案的争议焦点，扬中市房屋的权属问题。原审法院再审认为，该房屋本属刘国祥享有的拆迁安置房，虽然在办理该房屋相关手续过程中，系由柳俊与宏达公司签订定购协议，并由柳俊交付1万元定金以及超出安置面积之外的房款，以及在宏达公司将房主变更登记为柳俊，但从双方签订的遗赠扶养协议来看，柳俊先是要履行扶养义务，并且待刘国祥去世后，该房屋才能赠予给柳俊。刘国祥2013年1月31日出具承诺书中，虽然载明“本人自愿将户主变更为柳俊”，但从承诺书整体内容来看，该承诺书是刘国祥出具给宏达公司，目的是让柳俊能办理好安置房的相关手续，而在柳俊与刘国祥之间未有明确转让房屋的意思表示。因此，柳俊主张该房屋已归其所有，于理不符，不予采信。柳俊未经刘国祥同意，即将该房屋转让给孙银宝、陈月霞，明显有悖遗赠扶养协议，侵害了刘国祥的权利，属无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十八条规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。本案中，孙银宝、陈月霞与柳俊于2012年4月6日签订《房屋买卖合同》时，已有柳俊于2011年9月14日与宏达公司签订《新市镇安置小区浮玉花苑安置楼订购协议》，以及宏达公司开具给柳俊交付的1万元定金收款收据，而且在宏达公司通知补交房款的结算说明上，以及交房屋钥匙的通知上均注明房主是柳俊，在此情形下，孙银宝、陈月霞有理由相信柳俊对该房屋享有处分权。另从该房屋的20.5万元转让价格来看，亦能和当时的市场价格相符，并且孙银宝、陈月霞已实际也按约定支付了房款。虽然如此，但孙银宝、陈月霞至今未能办理该房屋的物权转移登记，根据上述法律规定，孙银宝、陈月霞实际并未取得该房屋所有权，因此不能认定其善意取得。孙银宝、陈月霞提出的其已经取得该房屋的所有权的主张，于法无据，不予支持。刘国祥仍是该房屋的权利人。对于刘国祥要求柳俊将该房屋归还给其的诉讼请求。原审法院再审认为，该房屋现为孙银宝、陈月霞占有，而非柳俊，刘国祥要求柳俊归还房屋，于法无据，不予支持。对于孙银宝、陈月霞再审中要求确认其与柳俊签订的房屋买卖合同合法有效，其已经取得讼争房屋的土地使用权，并要求刘国祥、柳俊协助将讼争房屋及土地使用权登记到其名下的请求，已超出本案的讼争标的，不予理涉。综上，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销该院（2016）苏1182民初750号民事判决；二、驳回刘国祥的诉讼请求；三、驳回孙银宝、陈月霞的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与原审法院相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为扬中市房屋的权属问题。关于刘国祥2013年1月31日出具的承诺书的效力问题，原审判决中已详细阐述该承诺书合法有效的理由，二审予以确认，不再赘述。上述讼争房屋属于新坝镇新宁村拆旧复垦工作补偿给被上诉人刘国祥的安置房。2013年1月18日，柳俊与刘国祥签订遗赠扶养协议，系附条件的赠予合同，并未转移房屋所有权。但2013年1月31日，刘国祥签订承诺书，称“由于本人不能够独自办理安置房的相关手续，本人自愿将户主变更为柳俊，由他办理安置房的相关手续”，同日，讼争房屋在宏达公司即登记到柳俊名下，柳俊成为案涉房屋所有权人。宏达公司此后出具的房款收据等均注明户主为柳俊，并在柳俊交清房款后将房屋钥匙交予柳俊。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《物权法》241条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”根据上述法律规定，上诉人孙银宝、陈月霞与柳俊签订的案涉房屋买卖合同合法有效，柳俊在签订合同后取得了案涉房屋的所有权，其处分行为从无权处分变为有权处分。且根据查明的事实，孙银宝、陈月霞有理由相信柳俊是案涉房屋所有权人，并支付了合理对价，2013年2月付清房款后对案涉房屋一直占有、使用至今。故二上诉人可依买卖合同的履行及物权变动的一般规则取得案涉房屋所有权及相应的土地使用权。根据合同约定，双方应在交付房屋五年后共同办理房屋产权及土地使用权过户登记，后因柳俊在监狱服刑，未能及时办理房屋权属变更。二上诉人现要求柳俊协助办理房屋权属登记，应予支持。综上，刘国祥要求柳俊将案涉房屋归还给其的诉讼请求于法无据，不予支持，至于柳俊未能履行《遗赠扶养协议》中确认的义务给刘国祥造成的损失，刘国祥可另行向柳俊主张。综上，本院认为，原审判决认定事实及适用法律均有错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持扬中市人民法院（2018）苏1182民再3号民事判决第一、二项；二、撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民再3号民事判决第三项；三、确认孙银宝、陈月霞与柳俊于2012年4月6日签订的《房屋买卖合同》有效；四、确认扬中市（含储藏室一间）房屋所有权及相应的土地使用权归上诉人孙银宝、陈月霞所有；五、柳俊于本判决生效之日起三十日内协助孙银宝、陈月霞办理上述房屋所有权及土地使用权权属登记手续；六、驳回孙银宝、陈月霞的其他诉讼请求。一审案件受理费50元由刘国祥承担，二审案件受理费100元由刘国祥、柳俊各承担50元。本判决为终审判决。审 判 长 邰玉妹审 判 员 方道清审 判 员 杜 静二〇二〇年十月二十九日法官助理 郇 瑀书 记 员 徐 琳