河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7861号上诉人（原审原告、反诉被告）：耿温义，男，1937年5月7日出生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：韩超峰，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳天工置业有限公司，住洛阳市经济开发区开元大道东段**院**。法定代表人：杨海涛，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：万江涛、马文昌，河南景焱律师事务所律师。上诉人耿温义与被上诉人洛阳天工置业有限公司（以下简称天工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。耿温义上诉请求：1.依法撤销原审民事判决，改判被上诉人向上诉人交付房屋，并协助上诉人办理上述房屋的土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续，或退还购房款324370元，并赔偿违约损失208387元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人和被上诉人之间存在合法有效的涉案房屋买卖合同关系。（1）原审中，上诉人提交的购房款收据，载明了合同当事人为上诉人与被上诉人，合同标的为涉案房屋，合同价款为324370元。根据合同法的相关规定，原审法院可以依据该收据认定双方之间买卖合同成立，况且被上诉人提交的与王国营签订的买卖协议中也显示涉案房屋的价款、坐落位置、具体房号等基本信息；（2）原审被上诉人也提出反诉要求解除涉案房屋买卖合同关系，充分表明被上诉人认为双方存在涉案房屋买卖合同关系；2、购房款收据能够确认被上诉人收到了上诉人交付的涉案房屋的购房款。原审中，被上诉人对收据的真实性无异议，但否认收到了购房款系自相矛盾。被上诉人作为房地产开发企业，应具有严格的财务管理制度，其财务部门不可能没有根据的向上诉人开具购房收据。另外（2018）豫0322民初240号民事判决书中，被上诉人称是王国营和热力公司让被上诉人将涉案房屋登记在上诉人名下，该说法即使成立，也说明王国营和热力公司将涉案房屋装让给上诉人，由上诉人和被上诉人重新建立合同关系。而登记在上诉人名下，只需将购房合同购房人变更为上诉人即可，而无需开购房款收据，故购房款收据只能证明被上诉人收到了上诉人交付的购房款；3、被上诉人涉案房屋的抵偿过程无事实根据，（2018）豫0322民初240号民事判决书中驳回神禾公司的诉请可以证明。4、（2020）豫0322民初1003号民事调解书不能作为本案认定事实的依据。该调解书未将王国营列为当事人程序违法、该调解书确认协议无效不具有法定事由、该调解书内容涉嫌被上诉人和热力公司恶意串通，企图损害上诉人利益，上诉人已向原审法院提起第三人撤销之诉。综上，请求二审依法改判。天工公司辩称：上诉人耿温义的上诉理由不客观真实，且无事实和法律依据的支撑，原审法院作出判决中查明的事实和适用法律正确，且在审理案件中无不当之处。首先，涉及本案件房屋的纠纷，已经经孟津县人民法院的（2018）豫0322民初240号和（2020）豫0322民初1003号案件，涉及本案涉案房屋的事实情况及法律关系，已经进行过多次查明，且已经作出民事判决书和民事调解书。通过原案件已经能够确认：2015年1月10日天工置业在孟津县开发建设桂都明居小区供暖入网施工期间，与热力公司订立了《供暖入网及采暖设施安装施工合同书》补充协议。天工置业因资金短缺，无法正常履行向热力公司支付余款。2015年5月27日，热力公司借用王国营的名义与天工置业订立《房屋买卖协议》，实为抵押担保。后因小区项目进度因素，双方没有按照协议约定相互履行义务。2016年7月5日，热力公司因欠款，以324370元的价格将涉诉房屋抵偿给洛阳神禾源商贸有限公司偿还部分欠款，涉案房产实际转移后债务发生抵偿效力。神禾公司股东赵万卿又将涉诉房屋预卖给其朋友耿明星，房屋收据显示为耿温义。耿明星和上诉人耿温义未向神禾公司、赵万亭支付房款，亦没有向天工置业支付对价房款，涉诉房屋上诉人等人均没有取得所有权或者实际交付、占有，涉诉房屋仍属于天工置业享有和控制。其次，2018年12月7日，孟津县人民法院审理后作出的（2018）豫0322民初240号判决书查明：2015年5月27日的房屋买卖协议，实际上是天工置业以涉诉房屋等作为借王国营款的担保，王国营未取得相关房产，也未进行产权登记，不能确定王国营是涉案房产的所有权人。热力公司与神禾公司以房抵债《协议》不产生“债务抵消”的法律效力。耿温义持有的房款收据，神禾公司不认可，天工置业没有实际收到该房款，耿温义也没有取得该房产的所有权或实际占有该房产，因神禾公司受让该房产不具有合法性。判决后，几方当事人认可判决书查明的事实内容和法律适用，温耿义等均没有提出上诉。2020年6月20日，孟津县人民法院作出的（2020）豫0322民初1003号民事调解书，协议为2015年5月27日王国营与天工置业签订《房屋买卖协议》，经确认王国营是代表热力公司与天工置业签订的，该买卖协议被确认为无效。热力公司认可涉案房屋归洛阳天工置业所有。该调解书已经生效至今。另外，上诉人仅持有《收款收据》凭证，没有支付记录，没有合法取得涉诉房屋等证据事实，证明其已经支付房屋对价和合法确定的事实予以佐证，仅从其单方辩解完全不能达到其享有买卖合同关系成立及获取合同标的物的合同目的。综上，依据上述事实和法律、法规的规定，神禾公司、赵万亭预卖于被告、耿明星的涉诉房屋，是基于上述无效或不发生“债务抵消”效力的事由基础所发生，上述事由不发生法律效力，其预卖、预买的房屋事项也不发生法律效力。上诉人耿温义或耿明星预从神禾公司、赵万亭处购买涉诉房屋，与天工置业签订手续，其虽持有收据，但其未向神禾公司、赵万亭支付房款，亦没有向天工置业支付对价房款，涉诉房屋上诉人耿温义等人均没有取得所有权或者实际交付、占有，天工置业出卖涉诉房屋的合同目的“收到房屋对价款”也未能实现。故，天工置业与耿温义之间房屋买卖合同履行的前提条件没有生效，双方也不应当再继续履行该房屋买卖合同。上诉人耿温义的上诉理由不能够达到其证明目的，原审判决正确，应驳回其上诉，维持原判。耿温义向一审法院起诉请求：1.请求判令被告将孟津县城关镇桂都明居小区2号楼3单元801室单元房(价值324370元)交付原告；2.请求判令被告协助原告办理上述房屋的土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续；3.被告承担本案受理费。庭审中原告变更诉讼请求第一项，如被告不能交付房屋，被告应退还原告购房款324370元，并赔偿损失208387元。天工公司向一审法院提出反诉请求：1.依法解除反诉人与被反诉人订立的孟津县城桂花大道西段南侧柱都明居小区2号楼3单元801室的房屋买卖合同，被反诉人协助反诉人办理撤销房屋买卖合同的相关手续；2.本案相关诉讼费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）提供购房款收据，显示今收到324370元。被告（反诉原告）出具2015年1月10日甲方洛阳天工置业有限公司与乙方河南东华鼎盛热力有限公司签订的《供暖入网及采暖设施安装施工合同书》补充协议，2015年5月27日王国营出具声明，显示其在2015年5月27日与洛阳天工置业有限公司签订房屋买卖协议，该房屋买卖实际买受人的主体是河南东华鼎盛热力有限公司，房子买卖主体归河南东华鼎盛热力有限公司所有。2016年7月5日甲方洛阳东华鼎盛热力有限公司、乙方洛阳神禾源商贸有限公司、丙方王国营签订协议，显示丙方同意用涉案房产折抵324370元，代替甲方归还乙方部分欠款。涉案房产实际转移后，以现金形式及时归还丙方。另查明，2018年12月7日该院作出的（2018）豫0322民初240号民事判决书，认定2015年5月27日的房屋买卖协议，该协议实际上是本案被告以其四套商品房作为借王国营款的担保，王国营并未取得相关房产，也未进行产权登记，不能确定王国营是涉案房产的所有权人。原告持有的收据，被告认可但否认实际收到该款，被告也没有取得该房产的所有权或实际占有该房产。该判决书双方均未上诉。2020年6月8日该院作出（2020）豫0322民初1003号民事调解书，协议为2015年5月27日王国营与洛阳天工置业有限公司签订的《房屋买卖协议》经确认，王国营是代表河南东华鼎盛热力有限公司与洛阳天工置业有限公司签订的，该买卖协议被确认无效。河南东华鼎盛热力有限公司认可涉案房屋归洛阳天工置业有限公司所有。被告（反诉原告）于2020年8月14日交纳反诉费3080元。一审法院认为，当事人对自己的诉讼请求有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。同时根据举证责任的承担，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系的基本事实承担举证证明责任。就本案，关于本诉，原告与被告没有签订书面房屋买卖合同，原告仅提交了收据证明其购买了涉案房产，但依据原告现有证据不足以认定双方买卖合同关系的成立，对原告的诉求，该院不予支持。关于反诉，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，应当合并审理。就本案，被告提出的反诉，不是同一法律关系，且反诉不仅仅涉及本案原告，该院不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）耿温义的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）洛阳天工置业有限公司的反诉起诉。本案本诉受理费3100元，由原告耿温义承担。本案反诉费3080元，予以退还。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:本案中，上诉人耿温义与天工公司并未签订书面房屋买卖合同，耿温义仅持有购房收据，因其并未提交付款情况等相关证明，且涉案房屋的权属情况已经相应判决、调解作出认定，耿温义起诉主张涉案房屋权利依据不足，原审法院不予支持并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，耿温义上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9128元，由上诉人耿温义负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十月二十六日书记员  邱云静