江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏02执复90号复议申请人（利害关系人）：新吴区沭江南浴室，住所地江苏省无锡市新吴区坊镇路****。经营者:刘健,男，1989年11月19日生，汉族，住江苏省兴化市。申请执行人：无锡恒汇远贸易有限公司，住，住所地江苏省无锡市通扬南路251-1705/div>法定代表人：韩佳俊，该公司总经理。被执行人：江阴华天嘉购贸易有限公司，住，住所地江苏省江阴市周庄镇长寿路**/div>法定代表人：邵敬读，该公司总经理。被执行人：邵连吉，男，1974年2月15日生，汉族，住宁夏回族自治区同心县。被执行人：郑爱武，女，1975年6月10日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：汪华省，男，1962年9月10日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：汪华苹，女，1965年8月9日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：徐建元，男，1970年3月5日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：汪华月，女，1971年2月21日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：金常国，男，1956年8月7日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：陈彩春，女，1958年4月3日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：汪伯朋，男，1956年4月4日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：金丐芬，女，1957年8月8日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：江阴市周庄上海如海超市北新店，住所地，住所地江苏省江阴市周庄镇北新西路**iv>经营者：邵联巧，男，1979年11月4日，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：上海如海超市连锁有限公司江阴长寿分公司，住所地江，住所地江苏省江阴市周庄镇长寿路**v>负责人：邵联巧，该公司经理。被执行人：张家港市金港镇后塍新塍如海超市，住所地江苏省，住所地江苏省张家港市金港镇后塍新塍路**经营者：邵联巧，男，1979年11月4日，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：邵联巧，男，1979年11月4日，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：邵丐新，男，1982年3月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。被执行人：上海如海超市连锁有限公司，住所地上海市浦东，住所地上海市浦东新区万安路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈更，该公司总经理。复议申请人新吴区沭江南浴室（以下简称沭江南浴室）不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2020）苏0213执异93号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，2016年12月8日，梁溪法院对无锡恒汇远贸易有限公司（曾用名无锡圣邦恒远商业管理有限公司、无锡恒汇远金属贸易有限公司，以下均简称圣邦公司）与江阴华天嘉购贸易有限公司（以下简称华天公司）、邵连吉、郑爱武、汪华省、汪华苹、徐建元、汪华月、金常国、陈彩春、汪伯朋、金丐芬、江阴市周庄上海如海超市北新店（以下简称如海北新店）、上海如海超市连锁有限公司江阴长寿分公司（以下简称如海长寿分公司）、张家港市金港镇后塍新塍如海超市（以下简称新塍如海超市）、邵联巧、邵丐新、上海如海超市连锁有限公司（以下简称如海公司）金融借款合同纠纷一案等金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0203民初2648号民事判决：一、江阴华天嘉购贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡圣邦恒远商业管理有限公司返还借款本金17878341.82元；并支付逾期罚息（计算至2016年3月20日为2943727.1元，自2016年3月21日起至实际给付之日止，以17878341.82元为基数，按年利率10.8%计算），以及圣邦公司为本案诉讼支出的律师代理费525366元；二、对江阴华天嘉购贸易有限公司前述第一项债务，无锡圣邦恒远商业管理有限公司有权以邵连吉、郑爱武提供抵押的锡房他证字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡新他项（2013）第051598号土地他项权利证明书项下的土地使用权分别在529.07万元、529.07万元范围内，以汪华省、汪华苹提供抵押的锡房他证字第××、ＸＱ××66号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡新他项（2013）第051597、051599号土地他项权利证明书项下的土地使用权分别在547.28万元、510.21万元、547.28万元、510.21万元范围内，以徐建元、汪华月提供抵押的锡房他证字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡新他项（2013）第051600号土地他项权利证明书项下的土地使用权分别在459万元、459万元范围内，以金常国、陈彩春提供抵押的锡房他证字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡新他项（2013）第051602号土地他项权利证明书项下的土地使用权分别在367.9万元、367.9万元范围内，以汪伯朋、金丐芬提供抵押的锡房他证字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权及锡新他项（2013）第051601号土地他项权利证明书项下的土地使用权分别在408.94万元、408.94万元范围内，分别与邵连吉、郑爱武、汪华省、汪华苹、徐建元、汪华月、金常国、陈彩春、汪伯朋、金丐芬协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿；三、对江阴华天嘉购贸易有限公司前述第一项债务，江阴市周庄上海如海超市北新店、上海如海超市连锁有限公司江阴长寿分公司、张家港市金港镇后塍新塍如海超市、邵联巧、邵丐新承担共同还款责任；四、上海如海超市连锁有限公司江阴长寿分公司对上述债务不能清偿部分，由上海如海超市连锁有限公司承担清偿责任；五、驳回无锡圣邦恒远商业管理有限公司的其他诉讼请求。根据圣邦公司的申请，梁溪法院于2017年6月19日立案强制执行，案号为（2017）苏0213执2161号。在该案执行过程中，法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖汪华省、汪华苹名下坊镇路2-101、2-201室，邵连吉、郑爱武名下坊镇路2-102室，徐建元、汪华月名下坊镇路2-202室，汪伯朋、金丐芬名下坊镇路2-301室，金常国、陈彩春名下坊镇路2-302室房产。2017年12月26日，无锡铭通信机械制造有限公司（以下简称铭通信公司）以1451.03万元竞得上述房屋。沭江南浴室向梁溪法院提出异议称，2017年6月5日其与华天公司签订租赁协议，合法使用坊镇路2-101、201、202室房屋至今。在收到铭通信公司诉状后，才知道房屋被拍卖。圣邦公司与铭通信公司等相互勾结，企图侵吞沭江南浴室财产。沭江南浴室认为法院执行行为存在错误。请求：纠正错误执行行为。另查明，梁溪法院于2018年5月16日作出结案通知书，载明：经该院立案执行，被执行人已履行全部义务，申请执行人同意结案。至此，申请执行人圣邦公司向本院申请执行的（2017）苏0213执2161号案件全部执行完毕，现已结案。当日，该院向当事人送达执行结案通知书并报结案件。沭江南浴室向该院提交的执行异议书落款时间为2020年7月15日。梁溪法院认为，对于执行行为异议而言，异议人对执行行为提出异议应当在执行程序终结之前。该案中，执行程序于2018年5月16日终结。沭江南浴室提出执行异议的时间，已远远超过结案时间，故不符合法律的规定。综上，沭江南浴室提出的执行异议申请，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款之规定，梁溪法院作出裁定：驳回新吴区沭江南浴室的异议申请。复议申请人沭江南浴室不服上述裁定，向本院申请复议称，一、2017年6月5日复议申请人的投资人与华天公司、邵联巧签订《租赁合同》，当日支付水电押金3万元及第一年租金18万元。后续支付了下两年的租金36万元。2017年8月2日，复议申请人取得营业执照。2017年9月8日，梁溪法院查封案涉房屋。复议申请人至始至终没有见到拍卖公告。评估报告第76页附三：“拟拍卖房屋现处于空置状态，无租赁，无被执行人或第三人居住在内”。显然与事实不符。申请人与华天公司、邵联巧建立租赁关系、缴纳租金、取得营业执照时间均在梁溪法院查封之前。评估报告明确载明案涉房屋一、二、三层均处于占有、使用过程中，并非《评估拍卖申请书》附三中所说：“拟拍卖房屋现处于空置状态，无租赁，无被执行人或第三人居住在内。评估报告已经将复议申请人装修部分的金额计算在内。二、复议申请人对案涉房屋享有实体权利，新的产权人不可以对抗复议申请人的租赁权。原产权人与华天公司签订《租赁合同》的时间早于2013年房屋抵押登记的时间，因此原产权人与华天公司之间就案涉房屋的租赁关系不受该抵押权的影响。2017年6月5日，华天公司与上诉人签订《租赁合同》，上诉人作为次承租人向华天公司承租案涉房屋的一部分，当日已支付水电押金3万元及第一年租金18万元。后续支付了下两年的租金36万元，华天公司也出具了相应收条，房屋也于当日交付。当时该房屋尚未被梁溪法院查封。2017年6月5日复议申请人与华天公司、邵联巧签订《租赁合同》系对案涉房屋进行转租，且是合法有效的转租。华天公司就案涉房屋享有的实体权利在抵押权设立之前即已形成，复议申请人对案涉房屋享有的承租权具有合法依据，上诉人与华天公司之间就案涉房屋已成立转租赁关系，该转租赁关系在华天公司的租赁权保护期限内存在并予以保护，对抵押权人的利益并未产生实质性的影响，案涉房屋的所有权仍可依法予以变动。复议申请人对案涉房屋享有实体权利，新的产权人不可以对抗申请人的租赁权。三、复议申请人租赁在前，梁溪法院查封在后，复议申请人的租赁权亦可以对抗新的产权人。梁溪区法院的执行行为存在严重过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，申请人在梁溪法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。但梁溪法院在整个执行过程中并未通知、告知包括申请人在内的所有承租人。梁溪法院的执行行为存在严重瑕疵。案涉房屋存在占有、使用是不争的事实，只要法院工作人员到现场简单查看即会发现这一事实。在2017年9月份时，全省法院的执行人员均已经配备执法记录仪，用于全程记录执行工作的全过程，但梁溪法院执行材料中并未有执法记录仪存储的光盘等证据。复议申请人有理由相信梁溪法院的执行人员根本未到现场，更未查明房屋占有、使用情况，未告知相关利益方提起异议等权利。该案的执行行为导致复议申请人约300多万装修部分财产被算做被执行财产从而拍卖给新的产权人，同时在复议申请人已经足额支付水电押金、租金的情况下，还要再支付新的产权人房屋使用费。这样的执行行为严重侵犯了复议申请人的权利。综上，请求贵院依法纠正梁溪区法院错误的执行行为，依法撤销梁溪法院作出的(2020)苏0213执异93号执行裁定书，还复议申请人公道。本院认为，法律及司法解释规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以提出异议。但当事人、利害关系人提出异议的期限应该是在执行过程中，即执行程序开始之后，执行程序终结之前。如当事人、利害关系人在执行程序开始前、执行程序终结后提出执行异议的，人民法院应不予受理。已经受理的，裁定驳回异议申请。本案中，梁溪法院在执行案件过程中，依法处置涉案房屋，涉案房屋于2017年12月26日通过拍卖成交，由铭通信公司竞得后，梁溪法院已于2018年5月16日作出结案通知书，案件作结案处理，即表明该案已经执行终结。沭江南浴室以次承租人身份向梁溪法院提交执行异议书的落款时间为2020年7月15日，系在执行程序终结之后提出的异议，不属于执行异议案件的受理范围，梁溪法院裁定驳回其异议申请并无不当。复议申请人沭江南浴室要求撤销梁溪法院执行裁定书的复议请求于法无据，本院不予支持。如沭江南公司坚持其异议主张，可通过申请执行监督等途径处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回新吴区沭江南浴室的复议申请，维持梁溪法院（2020）苏0213执异93号执行裁定。本裁定为终审裁定审判长 秦小兵审判员刘永刚审判员 俞       彤二〇二〇年十月二十三日书记员 杨   钦   雅