河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0184民初8001号原告：李玉华，女，1981年9月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：丁义义，河南道谐赢律师事务所律师。被告：孟明珠，女，1990年7月18日出生，汉族，住河南省固始县。原告李玉华与被告孟明珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李玉华的委托诉讼代理人丁义义到庭参加诉讼，被告孟明珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2020年2月8日至2020年5月31日的租金人民币40805.3元及利息(按照同期银行贷款利率计算)；支付自2020年1月1日至5月31日的物业费2847元；支付自2019年9月至2020年4月的水费166.05元、电费2658.61元；支付强制终止租赁合同违约金10000元，以上共计:56476.96元。2、判令被告承担本案诉讼费、律师代理费。事实和理由：2019年9月8日，李玉华与孟明珠签订《房屋租赁合同》,合同约定：孟明珠承租李玉华位于新郑市××镇××路西侧、××北侧国××仕××楼××单元××号房屋，租期自2019年9月8日至2024年9月8日。租金支付方式：第一年租金为13万元按季度交；第二年租金13万元按半年交……。租赁期内水、电、燃气、物业费、取暖费及其它因居住产生的费用由被告承担。租赁期内双方提前一个月书面通知对方,经双方协商后可以终止租赁合同,若一方强行终止租赁合同,需向另一方支付违约金10000元。被告自2020年2月开始拖欠租金,原告同意其缓交,但至2020年5月被告在未告知原告的情况下搬离了租赁房屋,并清空了房屋内的物品,拖欠2月8日至5月31日期间的房租40805.3元，拖欠自2020年1月1日至5月31日的物业费2847元，拖欠自2019年9月至2020年4月，水费166.05元和电费2658.61元。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告孟明珠未辩称，亦未提交书面证据材料。本院认定事实如下：新郑市××镇××路西侧、××北侧国××仕××楼××单元××号房屋的所有权人系李玉华，规划用途商业使用，建筑面积为189.8㎡。2019年9月8日，李玉华（甲方）与孟明珠（乙方）签订《房屋租赁合同》,合同主要内容：一、甲方将位于：新郑市龙湖镇轩辕路西侧、纬三路国瑞爵仕苑1号楼1单元1-2层105号房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年9月8日至2024年9月8日，计5年。二、租金支付方式：本房屋押金为1万元。1、第一年租金为13万元，按季度交。2、第二年租金13万元，按半年交。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同,须向另一方支付违约金10000元。该协议落款处甲方李玉华签名捺印，乙方孟明珠签名捺印。协议签订后，甲方将涉案房屋交付乙方，乙方于2019年8月10日、11月8日通过银行转账依约向甲方支付租金32500元、32500元，以上共计65000元。李玉华在庭审中陈述，孟明珠租赁其房屋用于开办教育培训机构，合同中约定的房屋押金10000元，孟明珠并未交纳。另查，2020年6月1日，北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司通知原告交纳2020年1月1日至5月31日的物业费2847元，2019年9月至2020年4月的水费166.05元，2019年9月至2020年4月的电费2658.61元，合计5671.66元时，才知孟明珠已搬出涉案房屋，并将涉案房屋腾空。从2020年6月1日起，李玉华已占有涉案房屋。为此，李玉华诉至本院，望判如所请。原告在庭审中明确表示解除双方签订的《房屋租赁合同》，并表示由于疫情可以减免孟明珠2个月租金。以上事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同》、北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司物业费、水电费缴费通知单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，李玉华与孟明珠签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利履行义务。合同签订后，李玉华将涉案房屋交付给孟明珠使用，已履行合同义务。孟明珠亦应按合同约定向李玉华支付房屋租金。查明，合同签订后至2020年5月31日孟明珠搬离涉案房屋，孟明珠共向李玉华支付租金65000元。现李玉华要求孟明珠支付2020年2月8日至2020年5月31日租金40805.3元的诉讼请求。本院认为，孟明珠于2020年5月31日搬离涉案房屋，其以行为表示不再履行双方的合同，李玉华庭审中陈述自2020年6月1日已占有涉案房屋，至此，双方合同从2020年5月31日终止履行。孟明珠占有房屋期间的租金为94857元。原告在庭审中明确表示，因全国发生疫情，同意免除孟明珠2个月租金，即21666元，本院予以准许。至此，孟明珠应向原告支付租金73191元，扣除孟明珠已支付的租金65000元，孟明珠再向李玉华支付租金8191元。但截止庭审，孟明珠未向李玉华支付租金，构成违约。关于李玉华要求被告孟明珠向其支付利息的诉讼请求，本院认为，尽管双方合同未约定利息，但孟明珠未按双方合同约定支付租金，构成违约，李玉华主张的利息相当于违约金的性质。故李玉华要求孟明珠支付利息的诉讼请求，本院予以支持。但利息基数、利息的计算标准、起算点应予以纠正。孟明珠应以8191元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际缴纳拖欠房租之日止。关于原告李玉华要求被告孟明珠支付自2020年1月1日至5月31日的物业费2847元；支付拖欠的自2019年9月至2020年4月水费166.05元和电费2658.61元，符合双方合同约定，且有北京国瑞物业服务有限公司郑州分公司物业费、水电费缴费通知单为证，本院予以支持。关于原告要求被告孟明珠支付强行终止合同10000元违约金的诉讼请求。本院认为，双方合同约定：若一方强行中止合同,须向另一方支付违约金10000元。本案中，孟明珠未经原告李玉华的同意，私自搬离租赁房屋，以其行为表明终止履行合同，故原告的该项诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孟明珠应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉华租金8191元及利息（以8191元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年10月16日起至实际付清租金之日止）。二、被告孟明珠应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉华自2020年1月1日至5月31日的物业费2847元；支付自2019年9月至2020年4月水费166.05元和电费2658.61元，以上共计5671.66元。三、被告孟明珠应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉华违约金10000元；四、驳回原告李玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，减半收取606元，由原告李玉华负担350元，由被告孟明珠负担256元。本判决为终审判决。审判员  许俊峰二〇二〇年十月二十九日书记员  李佳豪