云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4421号原告：中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行，统一社会信用代码91532600218170766W，住所地文山市普阳西路**。负责人：谭晓东，该行行长。委托诉讼代理人：杨娟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：徐正刚，男，1996年9月13日生，汉族，住文山市普阳路延长线市。被告：云南炬隆房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91532621784649325H，，住所地文山市卧龙街道七花社区七花南路**水务局附楼法定代表人：李建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄开业，男，该公司员工（特别授权）。原告中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行（以下简称文山州建行）与被告徐正刚、云南炬隆房地产开发有限责任公司（以下简称炬隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告文山州建行的委托诉讼代理人杨娟、被告炬隆公司的委托诉讼代理人黄开业到庭参加诉讼，被告徐正刚经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文山州建行向本院提出诉讼请求：1.判决解除文山州建行与徐正刚、炬隆公司于2017年7月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判决徐正刚一次性向文山州建行赔还尚欠的借款本金307966.33元，并支付拖欠的借款利息5019.29元及罚息63.37元，三项共计313048.99元【注：借款利息按年利率4.9％、罚息以拖欠的借款本金及利息为基数按年利率7.35％自2020年1月1日暂计算至2020年5月10日，实际借款利息应按合同执行贷款利率（现合同执行贷款年利率为4.9％，该利率为浮动利率，若基准利率调整则以还款时人民银行公布的为准）计算至还清为止，罚息应按合同执行贷款利率上浮50％计算至还清为止】；3.判决炬隆公司对徐正刚的以上债务承担连带保证责任；4.判决文山州建行对徐正刚所提供的抵押物（即文山市普阳路延长线市屋）享有优先受偿权；5.本案全部诉讼费用均由徐正刚、炬隆公司承担。事实及理由：2017年7月18日，文山州建行与徐正刚、炬隆公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定了：1.徐正刚向文山州建行借款320000元，借款期限为360个月；2.借款利率为浮动利率，即为基准利率，该利率自起息日起至贷款全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每月利率调整日调整一次；3.还款方式为等额本息；4.本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；5.徐正刚自愿以其所有位于文山市普阳路延长线市屋为该笔借款提供抵押担保；6.炬隆公司对徐正刚的以上债务承担保证责任；7.徐正刚出现任一违约情形或可能危及文山州建行债权的情形，文山州建行有权宣布贷款立即到期，要求炬隆公司立即清偿借款本息及相关费用；8.凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议提交至贷款人住所地人民法院起诉等双方各项权利义务。合同签订后，文山州建行依约将以上约定的贷款划入徐正刚的指定账户，但徐正刚自2020年1月起就未按时足额赔还借款本息。综上所述，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条：“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”中“一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的约定，徐正刚未按时足额赔还借款本息的行为已构成违约，文山州建行有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条的约定宣布贷款立即到期，要求徐正刚立即清偿借款本息及相关费用，且有权对徐正刚尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率（具体按贷款人制定的利率定价标准执行）。另，炬隆公司对徐正刚的贷款承担保证责任。炬隆公司辩称，2017年7月18日，因徐正刚在担保人处购买房屋，徐正刚与文山州建行签订了金融借款合同，贷款320000元购买炬隆公司开发建设的河畔润园4-2702号房屋，炬隆公司作为保证人进行担保。签订合同时，炬隆公司作为连带保证人承担连带责任，徐正刚以其购买的河畔润园4-2702号房屋提供担保，并办理了他项权证设立了担保物权。由于徐正刚违反合同约定导致文山州建行起诉。本案中出现贷款人自己的物保和保证人连带保证，出现了两个担保即担保物权和保证人保，本案中物保和人保并存，根据《担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的保证担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”《物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。综上所述，文山州建行应当优先行使担保物权，不足部分再由炬隆公司承担连带保证责任。文山州建行针对其诉请提交证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单，炬隆公司对文山州建行提交的上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。炬隆公司未提交证据。徐正刚未答辩、举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年7月18日，文山州建行、徐正刚、炬隆公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1.徐正刚向文山州建行贷款320000元用于购买炬隆公司出售的商品房，借款期限360个月，即2017年7月18日至2047年7月18日；2.贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，现执行贷款利率4.9％；3.借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；4.贷款划入炬隆公司账户；5.还款方法为等额本息；6.炬隆公司为徐正刚该笔贷款提供抵押加阶段性保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证方式为连带保证；7.徐正刚用文山市普阳路延长线市提供抵押担保；8.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同签订后，文山州建行向炬隆公司账户打入了贷款320000元。徐正刚于2020年1月开始逾期还款，截止2020年5月10日，徐正刚欠文山州建行剩余借款本金307966.33元，拖欠的贷款本金为1774.03元、利息5019.29元、罚息63.37元，拖欠的本息共计6856.69元。另查明：徐正刚抵押的文山市普阳路延长线市未办理房屋产权证，也未办理正式的抵押登记。本案的争议焦点是：炬隆公司是否应当为徐正刚的借款承担连带保证责任。本院认为，徐正刚、炬隆公司与文山州建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。文山州建行按《个人住房（商业用房）借款合同》约定向徐正刚交付了借款本金320000元，徐正刚应按合同约定按时足额归还借款本息，但徐正刚仅按合同约定归还借款本息至2020年1月，之后未按合同约定归还借款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”徐正刚的行为已表明其不履行主要债务，文山州建行要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求徐正刚按合同约定提前偿还剩余尚欠的借款本金307966.33元及相应的利息、罚息至借款本金清偿之日止（利息、罚息按双方合同约定计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于文山州建行要求判决徐正刚提供的抵押物（坐落于文山市普阳路延长线市）所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，徐正刚抵押的商品房未取得房地产权属证书，也未办理抵押登记，不产生优先受偿的效力，故本院不予支持。关于文山州建行要求炬隆公司对上述款项承担连带保证责任的诉讼请求，因合同中约定炬隆公司承担阶段性连带责任保证，且保证期间未届满，炬隆公司应当按约定承担连带保证责任，本院予以支持。炬隆公司辩解其不应当承担连带保证责任，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，文山州建行的部分诉请合法有据，本院予以部分支持。徐正刚未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行与徐正刚、云南炬隆房地产开发有限责任公司于2017年7月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、徐正刚于本判决生效之日起十五日内返还中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行借款本金307966.33元及支付截至2020年5月10日拖欠的利息5019.29元、罚息63.37元，共计313048.99元，2020年5月11日起的利息、罚息支付至上述借款本金还清之日止（利息、罚息按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；三、云南炬隆房地产开发有限责任公司对徐正刚上述还款承担连带保证责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，减半收取计3000元，由徐正刚、云南炬隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十月十六日书记员  刘镇源