淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0813民初1066号 原告：洪泽全策房屋销售有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道办事处泽地华城**商业**。 法定代表人：许玉亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许定心，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 被告：江苏禾田房地产开发有限公司，住所地，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道北侧东侧。 法定代表人：吕苏汉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周平，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓晨，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 原告洪泽全策房屋销售有限公司诉被告江苏禾田房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日第一次公开开庭进行了审理。原告洪泽全策房屋销售有限公司的委托诉讼代理人许定心、陈刚、被告江苏禾田房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周平、刘晓晨到庭参加诉讼。于2020年10月9日第二次公开开庭进行了审理。原告洪泽全策房屋销售有限公司的委托诉讼代理人陈刚、被告江苏禾田房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪泽全策房屋销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间于2016年7月28日签订的《阳关禾田项目咨询、代理销售协议》；2、请求判令被告向原告支付已完成的代理销售服务费671336元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年7月28日签订《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》，协议约定：被告委托原告全程负责阳光禾田项目的企划、咨询、代理销售业务，被告于2016年12月15日前将商品房相关销售手续办理齐备，销售进度为2017年销售50%、2018年销售30%、2019年销售20%，如因被告配合因素导致的进度延期视为合理顺延，佣金次月结算，其中50%的佣金按月结算，剩余50%作为代理保证金，在楼盘销售率达到100%支付。协议签订后，被告于2017年7月开始取得项目3号楼的预售许可，于2017年10月取得项目1、2号楼的预售许可，原告于2019年10月底已将项目的住宅全部销售完毕。被告未能按照协议约定支付佣金，已拖欠40668元。2020年3月24日被告向原告发送告知函，告知其将剩余营业用房交由原告及第三方进行销售，并与第三方已签订合同。按照协议约定，阳光禾田项目销售进度应当顺延至2020年10月，但被告擅自变更合同注意内容，将剩余房源引入第三方销售，严重违约致使合同目的不能完全实现，故原告请求人民法院解除合同，并判令被告支付原告已完成代理销售部分的全部佣金。 被告江苏禾田房地产开发有限公司辩称：1、原告单方面要求解除阳光禾田项目咨询、代理销售协议没有事实和法律依据。被告在此期间严格履行合同约定支付义务，没有任何过错，原告应当继续履行合同。原告应当于2020年12月底完成全部楼盘销，被告支付原告全部房屋提成款。原告至今一套商铺也没有售出，商铺价值占楼盘销售价总额的23.4%，大额资金一直不能及时回收，被告一致催促原告继续履行合同，尽快收回房款直至商铺全部清盘。被告已经按合同约定支付了50%的已销售房屋提成款，被告在履行合同中没有过错。2、原告请求被告支付剩余50%保证金没有事实依据根据合同约定，至2019年底，原告应当100%销售清盘。根据合同关于代理佣金的约定，剩余50%为代理保证金，余款在楼盘销售率达到100%时支付。若连续三个月未完成销售回款计划，原告可延期支付代理佣金。保证金是保证合同顺利履行，防止一方因合同未能履行完毕而约定的违约条款。被告基于对原告的信任，将全部楼盘交给原告销售，但原告一直没有认真履行销售义务，合同履行至今已有两年多时间，商铺一套没有卖出，给原告造成了巨大的经济损失。被告有充分的理由不予支付50%保证金，并追究原告因没有按时收回房款给被告带来的经济损失。3、被告没有和第三方履行销售合同，也没有让任何第三方公司介入销售商铺。关于原告所称被告与第三方已经签订协议合同，介入销售没有任何事实依据。事实证明，至今商铺也没有被第三方售出一套，事实上没有第三方介入，也未损害原告任何经济利益。综上，驳回原告诉讼请求，判决继续履行合同。 原告就其诉讼请求提供如下证据： 1、原、被告于2016年7月28日签订的阳光禾田项目咨询、代理销售协议，协议约定被告委托原告为阳光禾田项目的全程企划、咨询、代理销售业务，原告按照禾田成交总价的1.2%计提代理佣金，协作单位以房抵款按0.65%结算，代理佣金的50%按月结算，剩余50%为代理保证金，在楼盘销售率达到100%支付，被告支付的广告费不少于销售项目总价的千分之四，证明原被告建立委托销售的民事法律关系，原告向被告主张代理销售佣金有事实依据。 2、原告代理房屋销售金额及佣金计算金额表、逐次申报代理费清单，证明原告已按协议约定完成销售的房屋成交总价，被告按照协议约定应支付佣金630668元，但被告实际支付590000元，已故意拖欠40668元佣金，构成违约。 3、被告于2020年3月24日作出并发给原告的函、与第三方签订的合同、阳光禾田售楼中心照片，函件内容为被告将剩余房源交由原告及第三方共同销售，销售佣金由实际销售方收取，售楼中心已张贴第三方代理销售的信息，证明被告故意违反协议约定，原告作为专业的代理销售合同，按照原被告双方的协议约定投入了大量的人力、物力、财力完成被告委托的事项，该条款关系到原告签订合同时预期合同目的的实现，如被告单方违反合同约定，另行再委托第三方共同销售，将对原告完成代理销售工作带来严重阻碍，致使原告无法充分实现合同目的，被告的行为构成根本违约。 4、原告于2020年5月31日作出并发送给被告的解除合同通知，内容为基于被告函告原告其将委托第三方共同销售的根本违约行为，原告正式通知被告解除合同签订的协议，并要求被告向原告支付原告已完成销售工作部分的全部代理佣金，证明基于被告擅自违反协议约定，委托第三方共同销售涉案项目房屋，原告本着友好协商的方式，已通知被告解除双方签订的协议，并提供了解决纠纷的方案。 被告对原告提供的证据1认可，协议约定确实是被告需要付50%的已售房的提成款，但是有50%的提成款作为保证金，等项目清盘后一并支付，而原告主张的50%已支付部分还欠4万多元是没有任何事实依据，首先，被告多次电话联系原告进行对账，原告都没有来，被告计算出来的金额是大概欠2万多元，销售总额按照3栋楼的销售额的提成总额计算是1265834.8元，其中工程款抵扣的房源按照合同应该支付的价格为30678.2元，所以被告计算出来应该给付的金额是619938.15元，如果原告提前与被告进行对账，被告目前应该还剩29938.15元未支付，被告已做成表格，等会提交法庭。至于原告主张的广告费不少于销售总价的千分之四，是原告对于合同第五条的误解，合同第五条第二款约定的意思是甲方将装修好的售楼处交付乙方，并提供现场办公设备、看房车、广告费支出，这些都是被告承担的，如果原告有应当被告承担的但是原告予以承担，请出示相关的正规发票。对证据2不予认可，因为被告并没有盖章确认也没有进行对账。对证据3，对于被告出示的函，该函件真实性予以认可，但由于原告一直未能履行合同义务，至今一套商铺也没有卖出，更没有按照合同约定进行策划、营销，导致商铺一直滞销，被告出函的目的是为了敦促原告认真履行合同义务，并没有与第三方签订销售合同，事实证明，直至现在，商铺也没有一套经过第三方卖出，原告主张的损害其利益的事实不能成立。对与第三方签订的合同，有一个解除合同的通知，现在提交法庭，事实上我们没有与第三方达成合作协议。对照片，认为与本案无关。对证据4，解除合同的通知被告收到了，对内容不予认可，对真实性予以认可。 被告就其答辩提供如下证据： 1、解除销售代理合同的函，在签订合同的第二天发出通知解除的，因为被告意识到如果与第三方签订合同肯定造成违约，所以就没有与第三方开始合作就直接解除了。2、全策公司销售额及提成明细单及发票。3、商铺占住宅销售总价的比例及具体的销售额情况。4、商品房预售许可证，最迟一批的房屋预售是2017年12月8日审批下来的，按照合同约定进行顺延，合同的履行期限截止为2020年12月7日，合同还没有到期，原告应当继续履行合同义务。5、2017年4月29日和洪泽永兴建材有限公司签订的工程抵款购房协议、2017年5月16日和王林签订的工程抵款购房协议、2017年6月29日和邵顺贵签订的工程抵款购房协议、商品房买卖合同9份，用以证明以工程款抵房款的数额。 原告对被告提供的证据1认为真实性无法确认，原告有理由相信被告在2020年3月24日向原告发送要求与第三方合作的函件后，于2020年4月30日与第三方签订了销售合同，是经过被告公司长时间的考虑后作出的行为，现被告提供的该份解除销售代理合同函件，原告认为系被告收到原告的提交给法院的诉状及相关证据后后补的，是被告与第三方串通损害原告合法权益的行为。对证据2不予认可，原告提供的证据2足以证明原告按照双方签订协议的约定逐次向被告申报了原告销售情况及应支付的佣金情况，并且被告已经支付59万元佣金，如被告对原告提供的计算依据存有异议，应当于原告提供时提出。对证据3不予认可，被告向原告提供营业用房的销售价格是2018年9月20日，与被告现在提供的销售价格存在差距，证明被告有权自主决定每套房屋的销售价格，原告完全是按照被告定好的价格进行销售，至于营业用房占整个项目的金额比例，完全是由被告自行算出，与本案也没有关联。对证据4的三性予以认可。对证据5无异议。 综合原、被告的当庭陈述及对证据的质证，本院做如下认证：原告提供的证据1、4被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据2被告的异议成立，此证据需和被告进行核对；对证据3中函件予以确认，对被告与第三方签订的合同被告提供了解除合同的通知相印证，对此予以确认。对照片也予以确认。对被告提供的证据1原告的辩解不成立，对此证据本院予以确认。对被告提供的证据4、5原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据2也需和原告进行核对方能成立；对被告提供的证据3仅是被告的计算，不能作为证据使用。据此，本院确认如下案件事实： 2016年7月28日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》，协议约定：第一条：被告委托原告作为阳光禾田项目的全程企划、咨询、代理销售业务，标的：阳光禾田住宅、营业用房项目。第二条：代理销售进度目标：1、项目进度：2016年8月1日开始进入，做好开盘前的蓄水准备，2016年12月15日前商品房相关销售手续齐备。2、咨询代理销售进度目标：（1）2017年销售50%，2018年销售30%，2019年销售20%。（2）如因被告配合因素导致的进度延期视为合理顺延。第三条：代理销售价格：1、住宅的销售均价在项目正式推广销售前书面确认，未经被告书面正式文件形式同意，原告不得随意提高或降低销售价格。2、原告根据楼层、位置、物业类型、套型等因素提出建议并由被告确定具体价格，制定底价表。以后阶段销售价格，根据市场行情以及销售情况调整确定，每次均以经被告确定的窗口表为准，经被告认可的低于底价的销售行为视为按底价售出，如因被告订价明显超出周边楼盘的销售均价，影响销售进度，被告应酌情考虑对原告的进度考核。3、尾盘销售价格有原、被告双方商定。第四条：代理佣金1、被告按本案合同成交总价的1.2%计提支付原告代理佣金。本案以客户签定《买卖契约》完成备案登记、按揭登记手续、付清首期房款作为成交及结算代理费的标准。2、协作单位以房抵款，代理佣金按0.65%结算，房屋范围视同。3、溢价奖励（1）在原告代理期间，若可供销售部分的实际销售均价超过预定均价，被告给予原告超出预定均价部分按2（原告）：8（被告）的奖励比例。（2）客户推定处理，因客户原因，发生客户付定金后违约，则定金不予退还，原、被告双方各得50%。4、被告同意按下列方式向原告支付代理佣金：（1）原告的代理佣金在次月结算。其中应付原告代理佣金的50%按月结算，剩余的50%为代理保证金，余款在楼盘销售率达到100%时支付。（2）原告在领取代理佣金时，应向被告开具相应的增值税专用发票。第五条：在合同期内，被告应做好以下工作：（1）向原告提供策划和销售所需的文件及项目资料，配合原告做好相关部门的协调工作，保证房屋质量、交房日期及销售的合法性。（2）被告将装修好的售楼处移交给原告，并提供现场办公设备（空调、电脑一台、打印机、复印机），沙盘、模型、固定电话、网络、售楼处的水电费用，看房车，广告费支出不少于销售项目总价千分之四，原告的日常消耗品有原告负责。┄。第六条：在合同期内，被告应做以下工作：┄。第七条：违约条款原告若连续三个月未完成销售回款计划，被告可延期支付代理佣金。┄。 上述协议签订后，被告于2017年7月4日取得该项目3号楼预售许可证。2017年12月4日取得1号楼预售许可证。2017年12月8日取得2号楼预售许可证。原告即对该项目进行销售。2019年10月份已将该项目的住宅全部销售完毕，住宅总销售金额为105994229.1元，其中以工程抵房款总数为4719726元。原告应提成的数额为：1215294元+30678元=1245972元。被告已向原告支付提成款590000元。由于原告对阳光禾田项目中的商铺未能销售出一套。被告于2020年4月30日和淮安大湖置业顾问有限公司签订《房地产销售代理合同》，由原告和淮安大湖置业顾问有限公司一起对阳光禾田项目的商铺进行销售，以推动销售工作。2020年3月24日，被告向原告发出函，内容为：你公司与江苏禾田房地产开发有限公司，于2016年7月28日签订的房屋销售代理协议，协议注明在2019年将所有房屋销售到100%，但至今门面房基本未销售出去，为了加快销售进度，我方决定将剩余房源交给你方和第三方进行销售，销售佣金将由我公司支付给销售方。但在2020年5月1日，被告又向淮安大湖置业顾问有限公司发出解除销售代理合同函，考虑与其签订销售代理合同有可能对原告的利益造成损害，故发出解除销售代理合同函，淮安大湖置业顾问有限公司予以了同意。 2020年5月31日，原告通过微信的方式向被告发出解除合同通知书，内容为：贵公司于2020年3月24日向我公司发送的函已收悉，我公司认为贵公司的行为严重违法我公司与贵公司于2016年7月28日签订的《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》的约定，即“全程由我公司负责企划、咨询、代理销售”，属于严重违约行为。现针对贵公司的严重违约行为，我公司决定解除与贵公司于2016年7月28日签订的《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》，剩余营业用房由贵公司委托的第三方公司销售。我公司不再参与，同时请贵公司按照我公司已完成的代理销售额支付相应的佣金。被告收到解除合同通知后，未做相关的意思表示。致使原告诉来我院。 本案的争议焦点：涉案的《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》应否解除？ 本院认为，原、被告双方签订的《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。双方应按该协议履行各自的义务。原告按协议约定将涉案项目的住宅全部销售，但涉案项目的商铺未能销售。被告已给付了协议约定的部分销售佣金。尚有部分未能按协议约定向原告支付。 合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案在协议履行过程中，由于原告从2017年到2019年10月份期间未能将涉案项目的商铺予以销售，被告和第三方签订销售代理合同，意欲由第三方和原告一起将涉案项目的商铺销售完毕。被告的此种行为是否构成违约，致使合同目的不能实现？而原告基于此是否可以解除协议？虽然被告和第三方签订了销售代理合同，但随之即和第三方解除了合同。而且此合同是由第三方加入和原告一起销售，目的是为了尽快将涉案的商铺全部销售完毕。被告的此种行为，虽然有违和原告签订的协议，但此行为并不能导致原告和被告签订协议的目的不能实现。故原告以此要求解除和被告签订的《阳光禾田项目咨询、代理销售协议》，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告要求被告支付销售代理佣金问题。因原、被告双方约定的给付代理保证金的条件未能成就，故原告要求被告全额支付代理保证金的请求，不能予以支持。但其中部分应给付的50%的代理佣金的时间已经到来，故对此部分的代理佣金，被告应予以支付。此部分的数额为：1215294元+30678元=1245972元÷2=622986元-590000元（已支付）=32986元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条规定，判决如下： 一、被告江苏禾田房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告洪泽全策房屋销售有限公司销售代理佣金32986元。 二、驳回原告洪泽全策房屋销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10514元，减半收取5257元，原告洪泽全策房屋销售有限公司负担4994元，被告江苏禾田房地产开发有限公司负担263元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××62）预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘林厚 二〇二〇年十月十四日 法官助理 濮雪妍 书 记 员 陈 禹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。