湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初1564号原告（反诉被告）：湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店，住所地：湖南省娄底市双峰县永丰镇经济开发区创业大厦，统一社会信用代码：94131321MA4L7ED10R。负责人：贺嫦娥。委托诉讼代理人：王磊（特别授权），湖南国藩律师事务所律师。被告：双峰县云顶洗浴中心，住所地：湖南省娄底市双峰县永丰镇经济开发区创业大厦，统一社会信用代码：91431321MA4PHQ895J。投资人：胡建美。被告（反诉原告）：向莲新，男，1968年9月26日生，汉族，双峰县人，农村居民，住湖南省双峰县。委托代理人：向彪，1989年6月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，系被告向莲新之子。委托诉讼代理人：向卫之（特别授权），湖南富厚律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店与被告双峰县云顶洗浴中心、向莲新（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王磊、被告（反诉原告）向莲新的委托诉讼代理人向卫之到庭参加诉讼，被告双峰县云顶洗浴中心经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，并由被告支付至起诉之日止的租金87937元，余下租金按6764.4元/月标准支付至合同解除之日止；2、由被告承担本案的诉讼费。被告向莲新答辩并反诉的要点：1、被告同意解除房屋租赁合同；2、尚欠租金87937元是实在的，已经缴纳的5万元的保证金应该予以抵扣；3、原告诉状所述内容大部分是真实的，但被告所经营的洗浴中心并未被公安机关查封。在2019年1月9日，被告方人员已把云顶足浴中心及钥匙交还给原告所辖的办公室，故此2019年1月9日应视为合同终止之日；4、原告无故提前解除合同构成违约，被告反诉要求原告承担违约责任并赔偿直接和可得利益损失；5、应根据租赁合同的第三条第二款、第三款的约定依照市场价格对被告（反诉原告）向莲新投入的不动产予以补偿。反诉被告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店针对反诉的答辩要点：反诉原告的反诉请求是不成立的，反诉被告解除合同是因为反诉原告违约，反诉原告的损失应由其自行承担。被告双峰县云顶洗浴中心未作答辩。查明的事实根据原、被告的诉、辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2018年4月11日，经双峰县经济开发区管理委员会同意，原告（甲方）与胡建美（乙方）签订《双峰经济开发区创业大厦楼层转租合同》，将位于双峰县城的北大门，崛起广场的东北角，由原告承租的第三层，租赁面积1127.4平方米，转租给胡建美，合同约定：…三、租赁期：租赁期限为10年，从2018年5月1日至2028年10月1日止，2018年5月1日起至9月30日为免租期，免租期不计租金，租金从10月1日起计算（当甲方与经开区租赁关系终止即本租赁合同自动终止）；（二）合同期满，由乙方投资在该大厦的可动产（如办公桌、空调等）可由乙方自行支配；不动产按无破坏性的原状完好移交给甲方（含乙方投入的装修，配套设施等）；（三）合同期满后，乙方可自行处置动产外，对于电梯、中央空调除去主机主管外的辅助设施，水电、消防设施等不动产，双方充分协商，按移交时的市场价格，对其残值按折旧后计价给予适当补偿。如乙方恶意破坏性撤场，甲方有权在其履约保证金中扣除违约给甲方造成损失的款项。如无此情况，甲方将乙方所缴纳的履约保证金全额无息退还给乙方。……；四、租赁用途：乙方租赁本楼层后，只能依法作为办公室写字楼、商务中心、KTV、休闲娱乐中心之用，不得从事违法、犯罪活动，不得转作他用，否则甲方有权采取相应措施，而由此发生的费用和责任均由违约方全部承担；五、租金计算租金的计算标准和支付时间按甲方与出租方双峰县经济开发区管理委员会签订的补充协议的约定执行……；六、租赁要求…（四）乙方在租赁期间内要求提前解除合同租约，应在解约前的三个月内向甲方提出解约意见书，经甲方同意，并缴清一切未清的款项；乙方已交甲方的履约保证金不予退还，作为违约赔偿金处理，对乙方在大厦的装修及其他投入，甲方不作补偿；…七、租金支付…（二）租金支付方式为先付后租，提前预交一年。第二年及以后年度全年租金须在当年的1月1日前一次性支付到位。…九、违约责任（一）乙方所交租赁保证金，作为履约保证金，若乙方在租赁期间无违约行为，在租赁合同期满后甲方须全额无息退还乙方；（二）乙方未按本合同约定日期支付租金，则应为乙方违约，逾期在一个月内的违约金由乙方每日按当年年度租金总额的5%支付给甲方，逾期超过一个月的，甲方随时有权解除本合同，乙方应按本合同年租金总额的10%向甲方支付违约金……；十、附则（一）本合同其他未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定双方协商补充，所签订补充合同具有同等法律效力，协议不成均有权向娄底市仲裁委员会申请仲裁……。2018年4月15日，原告与被告向莲新在合同第十条附则处补充上“或向双峰县人民法院提起诉讼”的内容，双方分别在补充内容处盖章、签字、捺印。2018年4月25日，胡建美向工商部门办理了工商登记，成立双峰县云顶洗浴中心，所租赁房屋装修后营业，投入使用。2019年1月9日晚被告双峰县云顶洗浴中心因从事违法犯罪活动被公安机关查获，被告向莲新也因涉嫌组织卖淫罪于2019年1月14日被刑事拘留；后，被告向莲新系本院（2019）湘1321形初280号刑事案件的被告人，该案查实，被告向莲新以胡建美的名义与原告签订合同，租赁原告承租的三楼经营双峰县云顶洗浴中心，向社会提供足浴和洗浴服务，目前已处于停摆状态。本院在受理该案后，于2020年1月22日向被告向莲新送达起诉状副本等相关法律文书；审理中，经被告向莲新申请，由本院委托，娄底市星罡价格评估有限公司于2020年7月6日以娄星［2020］价鉴第96号价格鉴定意见书，对尚存在双峰县云顶洗浴中心内的装饰、装修和可移动家具、家电、设备设施等财产的现存价值进行了鉴定；庭审中，被告向莲新出示由原告出具的对账单，证实按6764.4元／月的租金标准计算，被告向莲新尚欠原告租金等相关费用70293元，及从2019年4月1日至2020年1月1日止的房租67644元，抵扣被告向莲新缴纳的保证金50000元，其尚欠原告租金87937元，原告对此无异议。判决的结果和理由本院认为：原告与胡建美签订的房屋转租合同系双方的真实表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。虽胡建美系合同的签约人，但根据公安机关的询问笔录以及本院（2019）湘1321刑初280号刑事判决中审理查明的事实可知，被告向莲新系转租房屋的实际承租人、使用人，为合同的实际相对方，原告与被告向莲新在合同最末条款处的补充内容，亦证明了这一点，因此，被告向莲新应依合同约定履行自己的义务。本案被告双峰县云顶洗浴中心非合同的相对方，不应承担合同约定的义务，对原告要求被告双峰县云顶洗浴中心承担支付至转租合同解除日止租金的诉讼请求，不予支持；当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。原告在签订房屋转租合同后，依约交付了租赁房屋，实际承租人向莲新（被告）用于经营洗浴服务，经营中擅自违反合同约定，拖欠房屋租金数月，并因涉嫌犯罪活动被公安机关查获、被提起公诉、被判处刑罚，其行为构成违约，符合租赁合同约定的解除条件，原告可以依约行使合同的解除权，因此，对原告要求解除房屋转租合同，由被告向莲新支付房屋租金（包括尚欠租金及至合同解除日止的租金）的诉讼请求，予以支持。房屋租金的支付涉及合同解除日的确定，因原告是以诉讼的方式行使解除权，自通知到达时解除，确认合同的解除日为本院向被告向莲新发送起诉状副本之日，即2020年1月22日。庭审中，被告向莲新同意解除房屋转租合同，认为解除日应是2019年1月9日，但其无有效证据予以证明，对其辩解，不予采纳；在实际使用租房屋中，被告向莲新违反合同约定，原告依约行使解除权，且系在解除条件已成就的前提下，要求解除合同，非无故提前解除合同，被告向莲新的反诉理由不能成立，其反诉要求原告承担违约责任，赔偿其直接和可得利益损失，及对其投入的不动产予以补偿等反诉请求，无合同约定及法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、确认原告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店与胡建美签订的《双峰经济开发区创业大厦楼层转租合同》于2020年1月22日解除。二、由被告向莲新向原告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店支付至2020年1月1日止的租金87937元，及按6764.4元/月的标准支付从2020年1月2日至2020年1月22日止的租金。三、驳回原告湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店要求被告双峰县云顶洗浴中心支付租金的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）向莲新反诉要求，原告（反诉被告）湖南丰信投资有限公司双峰金汇国际酒店承担解除合同的违约责任，赔偿其直接和可得利益损失，及对其投入的不动产予以补偿等反诉请求。二项款项，限被告向莲新自本判决生效之日起十日内支付，如未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，反诉费1000元，合计3000元，由被告向莲新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或则代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  陈焕钧人民陪审员  彭铁山人民陪审员  王华平二〇二〇年十月三十日法官助理梁文礼书记员曾琪