河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1727号原告：新乡晨辉机械制造有限责任公司。住所地：延津县城关利民路**。统一社会信用代码：91410726173350615R。法定代表人：齐培国，任总经理职务。委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所律师。执业证号：14107200810211296。委托诉讼代理人：任传政，河南众硕律师事务所律师，执业证号：14107201010438601。被告：张新国，男，汉族，1963年7月13日出生，住延津县。委托诉讼代理人：陈晓禹，河南思远律师事务所律师。执业证号：14107200610857111。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司诉被告张新国租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的委托诉讼代理人任传政、被告张新国及其委托诉讼代理人陈晓禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除2013年10月1日签订的租赁合同；2、判令被告支付租金192700元，并按照每三年20万元支付租金自2020年9月30日到合同标的物支付止；3、判令被告返还多占的房屋11间及土地面积753.5平方，并按照每间每月100元支付租金从2013年10月1日至实际交付日止（计算至2020年6月30日为89100元），土地按照每平方三元支付租金从2013年10月1日至实际交付日止（计算至2020年9月30日为183100.5元）共计272200元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月1日，原告和被告签订了租赁合同，约定原告的房屋及土地租赁给被告，被告每三年租金20万元，每三年一交，但是被告却仅仅在缴纳了部分租赁费用后就不再支付租金。另，被告多占原告的房屋及土地被告一直不付租金，经原告催要，被告一直不和原告结算。故原告诉至法院，望判如所诉。被告张新国辩称，1、原被告双方签订有合法的租赁合同，并自2013年运行至今，对于2020年以后三年的租金，本案被告也缴纳了部分租金，但是向原告索要发票时原告不提供，这才是支付部分租金的真正原因。2、只要原告提供合法的发票，虽然今年的经营形势受到疫情影响，但是被告也会按照合同约定履行支付租金的义务。3、原告要求解除合同不符合合同法的相关规定，并没有履行相关的通知义务。4、原、被告双方签订合同之后，被告在该块土地上进行了大量的投资，固定资产达到726万，并且现在的安心养老公寓也在正常运营，这时原告请求解除合同没有事实根据和法律依据。对于原告的第三项请求，被告不知道原告说的什么，没有事实和法律依据，对原告所述情况被告也不知道。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司向本院提交的证据有：1、2013年10月1日原、被告签订的《租赁合同》一份，证明租赁费每次一交三年，第一次是在10月1日前一次性交清，被告并未按照该租赁合同约定缴纳租金。2、2018年7月2日原被告签订的《补充协议》，证明截止2018年7月被告租赁原告房屋盖养老院欠租赁费155000元，并约定到2019年10月1日，被告除了要交清欠的租赁费外，还要将后三年租赁费20万元一次性交清，但是被告并未实际缴纳。3、2019年元月22日原被告签订的《补充协议》，证明双方再次约定双方所有以前签订的合同要严格按合同约定履行，若有违约，可以解除合同，被告屡次违约，原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定。4、原告计算清单两份，证明被告除了双方合同约定的房屋之外，被告方多占原告11间房子和753.5平方米的空地面积，按每间房每年1200元计算，空地面积每平方3元计算，两项费用合计272200.5元。5、原告与王建利签订的《租赁协议》，证明原告空地租赁费是每平方3元。6、原告与郭清超及原告与新乡市奥特石油机械有限公司签订的租赁合同各一份，证明原告对外租赁的车间厂房每间每月100元，每年是1200元。以上6组证据均为复印件。被告张新国的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，解除合同不符合合同法相关规定，根据合同第四条第三款必须提前三到六个月通知，由此证明原告并没有履行法律规定和合同约定的通知义务，原告2020年已经缴纳了部分租金。对证据2的真实性，要求原告提供原件，并且补充协议内容也不能证明原告的证明目的。对证据3真实性无异议，需要说的是该证据恰恰证明了被告有积极履行的行为，并且因为办公楼这样的纠纷，原告在高院的裁定还没有下来。证据4是原告自己书写的，不是证据。证据5、6与本案无关，没有任何联系。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3真实有效，和本案具有关联性，本院予以采信。证据4不具有证据的形式要件，本院不予采信。证据5、6和本案无关，本院不予采信。被告张新国向本院提交的证据有：1、照片22张，证明原被告双方签订合同之后，被告在租赁土地上进行的投资建设。2、资产评估报告书一份，和证据1相互印证，证明被告的固定投资有720万，还不包括在养老公寓上的投资和设备，仅此一项就726万。3、被告自2013年至2020年4月13日缴纳的票据复印件19张，被告缴纳的最后日期是2020年4月13日，原告在接受被告缴纳部分租金后进行的本次诉讼。4、延津县人民政府的文件一份，证明被告进行的项目是养老工程，收到相关优惠保障。5、心安养老公寓的平面图，证明被告租赁的范围。6、新乡市心安养老公寓有限公司的营业执照一份。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的质证意见为：对证据1照片本身真实性无异议，但是对证明目的有异议，照片不能证明具体投资数额，应该以具体实际状况为准。对证据2有异议，该报告是刘彩云在2015年委托进行评估的，刘彩云与被告有何关系及最初的评估目的与本案均没有直接的关联性。对证据3，被告应当提交收据原件，并且应当剔除养老院部分租赁费以外的其他收据。截至目前为止，被告共欠原告租金192700元，而且根据双方合同约定，第一次三年租金20万元，应当自2013年10月1日结清，第二次三年租金20万元应当在2016年10月1日一次性结清，两次被告均未按照合同约定履行，被告严重违约。对证据4无异议，对证明目的有异议，法院可以查看养老院经营状况如何，以实际情况为准。对证据5平面图有异议，应当以实际现状为准。对证据6无异议。经质证，被告提交的证据1、6真实，本院予以采信。证据2中的资产评估内容包含有原告出租给被告的房屋，不能全面体现被告的实际投资价值，本院不予采信。证据3，原告予以认可，本院对真实性予以采信。证据4，该证据并未明确显示涉及延津县心安养老公寓，和本案无关，本院在本案中不予采信。证据5显示的土地、房屋范围与双方签订租赁合同中的土地、房屋范围并不完全一致，本院对被告的证明目的不予采信。本院依职权调取的证据有：1、2020年9月18日的对安心养老公寓的现场勘验图一张。2、2020年9月30日对安心养老公寓的现场勘验图一张。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的质证意见为：对证据1无异议。对证据2，称原钢材库西邻为车库，是被告拆后加盖的房屋；原告认为东临原小铁路的房屋现从南向北查第8至10个窗户范围的地方为原来的3间法兰车间，并称从南向北查第8至16个窗户范围内都是原告的老厂房，有前后墙，有房顶（但很破）。被告张新国的质证意见为：对绘制的现场图本身无异议，但对原告所述的被告张新国多占的部分的证明目的有异议，签订合同的时候被告和原告原来的老厂长有指定的边，老厂长可以出庭作证，也可以证明，仅凭现场图不能证明原告的证明目的。对证据2，称原钢材库西邻为荒地，是被告自己在荒地上盖的房屋；被告认为东临原小铁路的房屋现从南向北查第14至16个窗户范围的地方为原来的法兰车间，并称从南向北查第8至16个窗户范围内只有后墙，无前墙和房顶。经质证，本院调取的证据1中关于房屋间数用途系原告自述，被告认为勘验图中均是老厂长指的边，在原、被告双方无其他证据充分证明的情况下，本院对证据1中显示双方不一致的地方不予采信。对证据2显示的现状及双方无异议的部分予以采信，但对双方存在争议的部分，因原始房屋及地貌勘验时均无法确定，且双方均未提供充足证据，故对双方争议部分本院无法查明事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《租赁合同》，约定内容有：“一、租赁期限及相关内容：1、本合同期限暂定十八年，起止日期为2013年10月1日至2031年9月30日止；2、甲方原热处理12间、钢材库12间、发（法）兰车间3间，锻工车间8间及西至热处理、钢材库东墙小空院，原竹货市场大院由乙方承租。（改建养老院用）。二、租赁条件及费用：1、乙方要在合同期间，保护好所用建筑物和其他设施。2、租赁期间，甲方不得干涉乙方的经营活动。3、租赁费每次一缴三年贰拾万元整（200000）元，每次10月1日前一次性缴清。……四、违约责任：3、若因政府行为或政策性开发等原因，导致一方需提前解除合同，必须提前3-6个月向对方提出通知，并由第三方赔偿由此给甲乙双方造成的经济损失。……”2018年7月2日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《补充协议》，内容有：“经甲乙双方友好协商，就乙方所欠甲方租赁费及新到交款期合同正常执行一事达成如下协议：一、乙方所欠甲方租赁费26万元（其中职工宿舍楼2020年7月31日前欠租赁费25000元，新建酒店2022年5月31日前欠租赁费80000元，养老院2019年9月30日前欠租赁费155000元），为逐步清还上述款项，乙方自2018年7月起于每月的28日前加还甲方欠款2万元。二、新到缴费期租赁费乙方必须按原合同约定按期按时一次性向甲方交纳。三、上述两项乙方如逾期不交，甲方按逾期天数每天加收滞纳金100元。乙方如超过三个月不足额交清，甲方有权单方面终止双方所签任意一处租赁合同。”2019年元月22日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《补充协议》，其中内容有：“经甲乙双方协商，就张新国腾出原喷漆厂房达成以下协议：一、公司退回张新国修缮原喷漆厂房投资捌万元整，张新国于协议签订之日起两天内腾出厂房。二、张新国于二零一四年租用技术科办公楼，每年租金捌千元，已交伍仟元，仍欠甲方叁万伍仟元。三、前两条相抵，公司从张新国欠租费总额中冲抵陆万元整（60000.00）。四、甲乙双方所有以前签订的合同，要严格按合同约定履行，在履行合同时，凡没有文字协议的约定，对甲乙双方一律无效，如有违约，甲乙双方可以解除合同，任何一方均有权依法解决。”另查明，经计算，截止2019年9月30日，被告还下欠2016年9月30日至2019年9月30日案涉养老院的租赁费126000元。在2019年10月1日前被告未向原告支付2019年9月30日至2022年9月30日的租赁费200000元。被告张新国于2020年4月13日向原告交纳养老院部分租赁费5000元。还查明，案涉的新乡市心安养老公寓有限公司于2020年3月31日注册登记成立。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照鼓励交易的原则，合同的履行应追求社会效益和经济效益的最大化。本案中案涉的土地和房屋租赁使用系用于开办养老公寓，被告在养老公寓投入了大量资金，案涉养老公寓也处于经营状态，一旦本院判决解除案涉合同则会涉及恢复原状、返还财产、作价等问题，也会造成入住的养老人员一时无处安置等社会问题，根据被告的投资及养老公寓的经营状况，被告并非明显缺乏偿还债务能力。基于以上考虑，本案案涉租赁合同现以不予解除为宜。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告张新国欠原告2016年9月30日至2019年9月30日的租赁费126000元，在被告无证据推翻的情况下，本院对该欠款予以采信。自2019年9月30日起，被告使用案涉土地及房屋至今，按照3年租金200000元的标准从2019年9月30日计算至2020年9月30日止的租赁费为66666.67元，扣除被告于2020年4月13日支付的5000元，被告下欠租赁费61666.67元。以上两项租赁费合计126000元＋61666.67元＝187666.67元。至于原告主张的所谓被告多占房屋和土地并要求返还等诉求，和本案不是同一法律关系，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告张新国于本判决生效后十日内向原告新乡晨辉机械制造有限责任公司支付租赁费187666.67元；二、驳回原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8274元，减半收取4137元，由被告张新国承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年十月十三日法官助理刘真真书记员李夏飞