河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5435号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁西忠，男，汉族，1964年8月24日出生，住南召县。委托诉讼代理人：刘永军，河南盛春律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩淼，河南盛春律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市卧龙区卫生健康委员会，统一社会信用代码：11411303MBOLO721XK，住所地南阳市白河中路**。法定代表人：张继中，任主任职务。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师。上诉人袁西忠因与被上诉人南阳市卧龙区卫生健康委员会（以下简称卧龙卫健委）为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁西忠上诉请求：一、请求人民法院依法撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初895号民事判决第一、二项。二、请求人民法院依法改判上诉人袁西忠支付被上诉人南阳市卧龙区卫生健康委员会房屋租金3.6万元（不服金额20.6万元）。三、一、二审诉讼费由被上诉人南阳市卧龙区卫生健康委员会承担。事实和理由：一、原审查明事实错误，上诉人与被上诉人租赁合同于2018年8月31日到期，到期后上诉人没有占有使用房屋，上诉人不存在占有并继续使用房屋的事实，判决其承担房租是错误的。二、本案被上诉人违反合同第十五条约定的：“甲方必须保证该房屋在交付时水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好”及“出租人租赁期满后，在同等条件下，反诉人有优先租赁权”之规定，属于违约行为，应当依法改判被上诉人支付上诉人违约金2.4万元，被上诉人不承担违约责任。三、原审适用法律错误，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审判决合同期限届满后在双方不符合上述双方合意的情况下判决上诉人支付合同外一年多的租金无法律依据。综上，原审判决认定事实错误，使用法律错误，上诉人应当承担2016年9月至2018年8月租金16万元，被上诉人应当承担基础设施改造费用10万元及违约金2.4万元，现上诉人仅欠付被上诉人3.6万元，请求二审依法予以改判或发还重审，以维护上诉人的合法权益。南阳市卧龙区卫生健康委员会辩称，一审法院认定事实清偿，程序合法，证据确实充分，适用法律正确，判决结果公平，上诉人的上诉理由不能成立。一、双方的合同虽然是2018年8月31日到期，但到期后上诉人并没有将该房屋交还给答辩人。本案中，上诉人一直强调自己具有优先续租权，该权利是承租人对实际占有、使用的房屋才拥有的一项权利，因此，从上诉人的该陈述中，也可以看出，上诉人一直对该房屋占有、使用的事实。尽管答辩人发布了招租公告，但是因为上诉人拒不交回租赁房屋，致使答辩人不能对新租户丁建华交付房屋。为此，答辩人多次向上诉人发出腾房通知，但上诉人一直占有，拒不交回。尽管一审法院将答辩人最后一次通知上诉人交回房屋的时间认定为实际收回时间，对答辩人不公平，但答辩人也愿意接收该时间。二、上诉人称答辩人存在违约行为的理由不能成立。答辩人出租给上诉人房屋时，水电路畅通、完好，符合出租房屋的基本使用条件，且双方在合同中也没有约定答辩人为上诉人提供的房屋必须达到开办酒店所需要的消费、排污设施的要求。之所以造成后期改变排水管及消防设施，是上诉人经营酒店的所需的改造，该改造费用不应当由答辩人承担。优先租赁权是双方正常履行合同的情况下，合同到期后，出租方给承租方的一项权利。因为上诉人拖欠两年的租赁费，违约在先，且该违约行为已经导致出租房解除租赁关系的结果，依照法律固定，上诉人已丧失优先租赁权。三、一审法院认定双方形成无固定期限租赁合同是有法律依据的，判决上诉人支付该期间的租赁费符合法律规定。南阳市卧龙区卫生健康委员会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令袁西忠返还租赁卧龙卫健委的房屋。2、判令袁西忠依法支付拖欠卧龙卫健委的租赁费269808元，自2020年1月16日起按年租金8万元支付租金至房屋返还之日止，并自起诉之日起按照人民银行贷款利率计付利息至全部欠款付清之日止。3、袁西忠支付卧龙卫健委2020年1月15日之前的违约金80924元，并自2020年1月16日起按新产生租金的30％承担违约责任，至袁西忠交付房屋之日止。4、本案的诉讼费用由袁西忠承担。一审法院认定事实：本案合同所涉南阳市卧龙区卫生局现更名为南阳市卧龙区卫生健康委员会，合同所涉南阳市阿瓦山寨风情食府，其实际控制人为袁西忠，原、被告对双方诉讼主体资格均无异议。2011年8月1日，南阳市阿瓦山寨风情食府与南阳市卧龙区卫生局签订了一份《房屋租赁合同》，租赁原告位于南阳市××与××交叉口东北角××区医学会门诊楼4-8层建筑面积为1000平方米的房屋，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止，年租金3.5万元。2013年8月1日，双方对上述即将租赁到期的房屋又续签了一份房屋租赁合同。南阳市卧龙区卫生局为甲方（出租方），南阳市阿瓦山寨风情食府为乙方（承租方）。其中，合同第二条：本合同的标的为下述房屋：座落在南阳市××与××交叉口东北角××区医学会门诊楼**的房屋，该房屋为框架房，建筑面积为1000平方米，房屋用途为办公，房屋类型为公房，甲方同意乙方在保证房屋主体安全的情况下自行装修。合同期满后，乙方装修的可移动财产如空调、灯具等归乙方所有，装修的不可移动财产归甲方所有。第四条：双方协商一致，甲方于2013年9月1日向乙方交付房屋。8月1日至8月31日为乙方装修期，2013年9月1日起合同正式生效。第十条：合同期满后，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月向甲方提出书面续租要求；甲方在十五个工作日内没有明确答复不同意的，视为同意。第十一条：租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，具体续租事宜，另行协商并签订合同。第十二条：房屋租赁期自2013年9月1日零时起至2018年8月31日止。第十三条：甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为人民币（大写）捌万元整（小写）80000元。以上租金已包含税金，税金由甲方负担。第十四条：乙方支付租金的方式：以现金结算为准，按年度支付租金，一年支付一次，每年9月1日--10日为支付租金期，否则甲方有权终止合同，并可追究乙方应付租金30%的违约金。第十五条：乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、物业管理、清洁、环境卫生、空调等费用，由乙方承担。但甲方必须保证该房屋在交付时水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好。合同签订后，南阳市卧龙区卫生局将约定的房屋交给袁西忠使用，袁西忠对该房屋进行了装修及消防改造等。袁西忠向南阳市卧龙区卫生局支付房租到2016年8月底，自2016年9月1日起没有再向其缴纳过租金。2019年7月26日，卧龙卫健委向袁西忠下发通知一份，要求袁西忠在2019年8月1日前搬离完毕，交回房屋，袁西忠在该通知下方签字并书写有“待我方损失补偿到位后，再行商谈”的文字。2019年8月22日卧龙卫健委再次向袁西忠下发通知，通知袁西忠解除双方的租赁合同，要求袁西忠在接到该通知之日起7日内交回租赁的房屋并支付拖欠的租金及违约金。袁西忠在该通知下方有“收到。袁西忠，2019年8月23日”的签字。2018年11月20日，卧龙卫健委向社会发出招租公告，2018年11月26日袁西忠向卧龙卫健委递交《承租意向书》1份，2019年2月26日，卧龙卫健委与案外人丁建华就本案涉及的房屋签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年7月1日至2034年6月30日，但该租赁合同一直没有实际履行。2019年7月13日袁西忠向卧龙卫健委递交函件1份，就租赁相关事宜提出意见。另查，南阳市阿瓦山寨风情食府于2019年8月26日被决议解散，工商注销。一审法院认为，卧龙卫健委与南阳市阿瓦山寨风情食府双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。本案袁西忠在庭审中也明确表示，其系该公司的实际控制人，他本人对作为合同主体一方不持异议。因此该合同对本案原、被告双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据上述规定，在租赁合同期满后，卧龙卫健委要求袁西忠返还租赁房屋，并保证水、电、路畅通的理由充分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方约定的租赁期限到2018年8月31日结束，但是袁西忠继续占有使用该房屋，卧龙卫健委也没有提出异议，因此，自2018年9月1日起双方变成不定期租赁关系，租金仍然按照原合同的租金计算。至承租人将房屋交还给出租人之日止。关于房屋交付问题，卧龙卫健委诉称案涉房屋一直由被告占用，袁西忠辩称案涉房屋并非被告主要经营场所，实际占用有限，且因其特殊结构，与被告所租1-3楼本为一体，共用楼梯亦为消防通道，故房屋于2018年9月10日前腾空即视为交付。原审法院认为，因案涉合同中，双方对交付方式未予约定，双方就各自主张又均未提交证据证明，根据双方提交证据，2019年7月26日，卧龙卫健委向袁西忠下发通知一份，要求袁西忠在2019年8月1日前搬离完毕，交回房屋，袁西忠在该通知下方签字并书写有“待我方损失补偿到位后，再行商谈”的文字，应视为双方尚未交接。2019年8月22日卧龙卫健委再次向袁西忠下发通知，通知袁西忠解除双方的租赁合同，要求袁西忠在接到该通知之日起7日内交回租赁的房屋并支付拖欠的租金及违约金。袁西忠在该通知下方有“收到。袁西忠，2019年8月23日”的签字。即卧龙卫健委于2019年8月22日向袁西忠发出解除合同通知，袁西忠签收无异议，原审法院认定2019年8月30日为交付日，袁西忠应对其占用期间所欠租金予以清偿。根据合同第十四条的约定，乙方逾期支付租金，应承担应付租金30％的违约金。现原告要求被告按照合同约定支付应付租金30％违约金的请求，原审法院予以支持。由于双方在租赁合同中没有约定乙方拖欠房租应当支付利息，且卧龙卫健委已有违约金的请求，故对于卧龙卫健委要求袁西忠自起诉之日起按照人民银行同期贷款利率给付利息的请求，原审法院不予支持。袁西忠辩称，根据合同约定，袁西忠在同等条件下有优先租赁权，现在卧龙卫健委将本案涉及的房屋出租给案外人丁建华，侵犯了袁西忠的优先租赁权，袁西忠并就此提出反诉，要求卧龙卫健委支付违约金。原审法院认为，根据双方合同约定，结合双方提交证据，袁西忠承租意向书相对于出租方来说，其条件并不优于与丁建华所订立合同的约定，故其优先租赁权行使条件并不具备，且优先租赁权是在双方正常履行合同期满后，承租人没有违约的前提下，出租人给承租人的一项权利。现因袁西忠不按时缴纳租金，构成根本违约，因此其仍主张优先租赁的权利并要求卧龙卫健委支付违约金，有悖常理，故袁西忠主张优先租赁权及反诉违约金的理由不能成立，原审法院不予支持。袁西忠辩称并反诉，在房屋租赁过程中，袁西忠对该房屋进行了装修，对化粪池、供水二次增压设备、消防设备进行了改造，这些费用应当由卧龙卫健委承担，应当在房租中扣除。原审法院认为，根据双方合同第二条约定：甲方同意乙方在保证房屋主体安全的情况下自行装修，合同期满后，乙方装修的可移动的财产如空调、灯具等归乙方所有，装修的不可移动财产归甲方所有。合同第十五条约定：乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、物业管理、消防、环境卫生、空调等费用，由乙方承担。但甲方必须保证该房屋在交付时，水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好，从该约定可以看出，因袁西忠单方使用消耗产生的费用由袁西忠承担，涉及房屋基础配套设施方面由卧龙卫健委保障，关于反诉原告主张配套设施维护修缮花费224900元，有其提交的预算清单，施工人收条及该施工证人当庭陈述印证，原审法院予以确认，因该花费系1-8层不可分割的共用部分所需，故对袁西忠要求从租金中扣减的消防设施、化粪池改造等费用130000元，原审法院酌定支持70000元。综上所述，原、被告双方签订的房屋租赁合同有效，双方应当遵照执行，原告依据合同约定向被告追要租金及违约金符合法律规定，依法予以支持。袁西忠辩称为该房屋改建化粪池、修理供水二次增压设施，更换消防设施所支出的费用，卧龙卫健委应当承担，应在房租中扣除的要求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、判决生效之日起，南阳市卧龙区卫生健康委员会占用租赁的房屋，袁西忠不得阻扰；二、判决生效之日起十日内，袁西忠交付南阳市卧龙区卫生健康委员会用电证，并支付拖欠南阳市卧龙区卫生健康委员会2016年9月至2018年8月房租16万元及2018年9月至2019年8月不定期租赁期租金8万元，违约金7.2万元。冲抵7万元后，实际支付24.2万元；三、驳回南阳市卧龙区卫生健康委员会及袁西忠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费6560元，由袁西忠负担4526元，南阳市卧龙区卫生健康委员会负担2034元；反诉案件受理费2525元由被告袁西忠负担1818元，南阳市卧龙区卫生健康委员会负担707元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、2018年8月31日租赁合同到期后至2019年8月30日之间的租金是否应当由上诉人负担？2、被上诉人是否存在违约行为，是否应当支付上诉人2.4万元违约金？首先，根据本案证据来看，2019年7月26日、2019年8月23日，被上诉人分别向上诉人发出腾房通知和解除合同通知，上诉人均在通知中签字，可以看出至2019年8月23日止，上诉人并未将租赁的房屋交还给被上诉人。上诉人在合同到期后仍实际占用案涉房屋，出租人未提出异议，双方形成不定期租赁关系，故对实际占用期间产生的租金，上诉人作为承租人依法负有偿还义务。其次，关于被上诉人是否存在违约行为问题。其一，上诉人并未举证证实被上诉人提供的租赁房屋不符合合同约定。其二，上诉人在租赁合同期间内已经欠付房屋租金，存在违约行为，其主张的优先续租权需要在同等条件下，其显然不具备与其他租赁人同等的条件。因此，被上诉人不存在违约行为，上诉人主张2.4万元违约金无事实和法律依据。综上所述，袁西忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由袁西忠负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二〇年十月二十八日法官助理周罡书记员李壮壮