杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初9906号原告：杭州润都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路****。法定代表人：王曙光，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王峰，江苏锡州律师事务所律师。被告：杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司，住所地，住所地杭州市西湖区余杭塘路**2-01/02/05iv>法定代表人：郭光淮。被告：上海文涵商务服务有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区东方路******>法定代表人：周从清。原告杭州润都物业管理有限公司（以下简称润都物业公司）与被告杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司（以下简称巴渝小厨公司）、上海文涵商务服务有限公司（以下简称文涵商务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因需向两被告公告送达，本院转为普通程序组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告润都物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告巴渝小厨公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》于2019年10月31日解除；2、被告巴渝小厨公司支付原告合同解除违约金823231.46元；3、被告巴渝小厨公司支付原告租金、商业推广费、商业管理费、物业管理费共计1389333.91元及违约金（按合同约定以应付款金额为基数，自应付时间起按照24%年利率计算至应付款付清之日止）；4、被告巴渝小厨公司按照《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》的约定将涉案店铺交还给原告，并向原告支付占用费（占用费以3292925.84元/年为标准，自2019年11月1日起计算至2020年7月15日止）；5、被告文涵商务公司对被告巴渝小厨公司在本案中应付原告的全部款项承担连带付款责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告巴渝小厨公司于2014年10月16日签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，约定原告将杭州五洲国际商业中心项目内编号为2-01/02/05号单元出租给被告巴渝小厨公司，租赁期限自2014年12月28日至2021年12月27日止。合同对各项费用的标准、支付方式、支付时间、违约责任等作了约定。合同签订后，原告按约将商品交付给被告巴渝小厨公司经营使用。被告文涵商务公司向原告出具情况说明一份，被告文涵商务公司愿意对被告巴渝小厨公司所有行为承担连带责任。但被告巴渝小厨公司在经营期间长期拖欠各项合同约定的费用，并违约停业。为此，原告诉诸法院。被告巴渝小厨公司未作答辩，也未向本院提供证据。被告文涵商务公司未作答辩，也未向本院提供证据。经审理本院认定本案事实如下：2014年10月16日，原告润都物业公司为甲方，被告巴渝小厨公司为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》一份。约定：甲方将位于浙江省杭州市余杭塘路799号杭州××洲国际商业中心项目内编号为2-01／02／05号单元出租给乙方，租赁区域的建筑面积为1122.89平方米；乙方承诺仅以巴国布衣商号／名称／品牌在租赁区域经营餐饮。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式；租赁期限为7年，自2014年12月28日始至2021年12月27日止；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。2014年12月28日至2015年12月27日，年租金372967.92元；2015年12月28日至2016年12月27日，年租金为621613.19元；2016年12月28日至2017年12月27日，年租金为745935.83元；2017年12月28日至2018年12月27日，年租金为1007013.37元；2018年12月28日至2019年12月27日，年租金为1057364.03元；2019年12月28日至2020年12月27日，年租金为1110232.24元；2020年12月28日至2021年12月27日，年租金为1165743.85元。租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用；本合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金124322元；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日或以上的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同，若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按本合同约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于本合同约定日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。2014年10月16日，原告润都物业公司为甲方，被告巴渝小厨公司为乙方，双方签订了《商铺管理合同》一份。约定：本合同的管理期限为7年，自2014年12月28日起至2021年12月27日止；商业管理费为18元/月/㎡，月商业管理费为20212元，年商业管理费为242544元；物业管理费为17元/月/㎡，月物业管理费为19089元，年物业管理费为229070元；商业推广费为0.39元/天/㎡，2014年12月28日至2015年12月27日月商业管理费为13320.29元，年商业管理费为159843.39元。2015年12月28日至2016年12月27日月商业推广费为22200.47元，年商业推广费为266405.65元。2016年12月28日至2017年12月27日月商业推广费为26640.57元，年商业推广费为319686.78元。2017年12月28日至2018年12月27日月商业推广费为9324.20元，年商业推广费为111890.37元。2018年12月28日至2019年12月27日月商业推广费为9790.41元，年商业推广费为117484.89元。2019年12月28日至2020年12月27日月商业推广费为10279.93元，年商业推广费为123359.14元。2020年12月28日至2021年12月27日月商业推广费为10793.92元，年商业推广费为129527.09元；本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金105243元；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费、商业推广费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，除乙方应按本合同约定承担违约责任外，甲方有权单方解除本合同，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应全额赔偿；若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按租赁合同约定时间交还租赁区域，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同约定商业管理费、物业管理费两倍的租赁区域占用期间的管理费；因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已经交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费交付标准计算）的违约金。2014年10月22日，文涵商务公司向原告出具情况说明，载明“我方于2013年8月28日与贵司签订的《租赁合同》，现由于我方单方原因，特申请乙方由上海文涵商务服务有限公司变更为杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司，并由杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司按贵司要求重新签订新的《租赁合同》，我方上海文涵商务服务有限公司承担因变更主体而产生的所有责任，并愿意对其所有行为承担连带和担保责任。”原告自认被告巴渝小厨公司交纳了《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》履约保证金共计236256.06元，该履约保证金尚未退还给被告巴渝小厨公司。从2016年4月16日至2019年10月31日，被告巴渝小厨公司尚欠原告租金、商业推广费、商业管理费、物业管理费共计1389335.91元。另查，原告自认被告巴渝小厨公司于2019年10月28日擅自停业。2019年10月31日，原告书面通知被告巴渝小厨公司解除案涉《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》。2020年6月30日，原告将案涉物业出租给案外人杭州垄上春餐饮管理有限公司，租赁期限从2020年7月16日开始计算。本院认定上述事实的证据有原告提供的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、催款函、《关于合同解除告知函》、被告文涵商务公司出具的情况说明、原告与案外人杭州垄上春餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，以及当事人庭审陈述。本院认为：原告与被告巴渝小厨公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。截止2019年10月31日，被告巴渝小厨公司尚欠原告租金、商业推广费、商业管理费、物业管理费共计1389335.91元，被告巴渝小厨公司理应予以支付。根据《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》约定，因被告巴渝小厨公司拖欠租金达15日以上的，已构成违约，原告有权单方解除合同，且原告亦于2019年10月31日通知解除合同。故本院确认原告与被告巴渝小厨公司之间的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》于2019年10月31日解除。被告巴渝小厨公司在未取得原告同意的情况下，无合理理由中途退场，在合同解除后，被告未提供证据证明其已将案涉物业交还给原告，故被告巴渝小厨公司仍应按合同约定支付原告房屋占有使用费、物业管理费等相关费用。而房屋占有使用费计算截止时间，原告主张计算至其将案涉物业出租给案外人杭州垄上春餐饮管理有限公司且开始计算租金之日即2020年7月15日止。本院认为原告与案外人杭州垄上春餐饮管理有限公司关于案涉物业签订《商铺租赁合同》的时间为2020年6月30日，且原告自认已将案涉物业收回并出租给案外人，原告于2020年6月30日将案涉物业出租他人，亦证明原告已行使对案涉物业的权利。故本院认为房屋占有使用费等费用应按合同约定的租金标准从2019年11月1日计算至2020年6月30日，房屋占有使用费为731343.46元，商业管理费为161696元，物业管理费为152712元，商业推广费为81260.4元，共计1127011.86元。《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》均约定，因被告违约导致本合同解除或终止的，原告可要求被告支付相当于六个月租金、商业管理费、物业管理费（按解除或终止合同时的租金、商业管理费和物业管理费交付标准计算）的违约金，原告主张解约违约金为823231.46元及以应付款金额为基数按年利率24%计算的违约金。本院认为原告主张的违约金明显过高，关于违约金法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑案涉物业原告已经出租，被告的违约过错等案件情况，本院酌情确定被告巴渝小厨公司应承担的违约金为200000元。因本院已相应支持了原告的违约金主张，且合同中亦约定履约保证金可以从被告尚欠原告的费用中进行扣除，故案涉合同的履约保证金236256.06元，本院在被告巴渝小厨公司尚欠原告的费用中予以扣除。被告文涵商务公司向原告出具情况说明，愿意承担连带担保责任，并不违反法律规定及双方当事人约定，故被告文涵商务公司对案涉债务应承担连带清偿责任。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。被告巴渝小厨公司、文涵商务公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杭州润都物业管理有限公司与杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司于2014年10月16日签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》各一份于2019年10月31日解除。二、杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司支付杭州润都物业管理有限公司截至2019年10月31日的租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费共计1389335.91元，与履约保证金236256.06元相抵扣后，杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司支付杭州润都物业管理有限公司租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费共计1153079.85元，于本判决生效之日起十日内支付给杭州润都物业管理有限公司。三、杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州润都物业管理有限公司从2019年11月1日至2020年6月30日止的房屋占有使用费、商业管理费、物业管理费、商业推广费共计1127011.86元。四、杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州润都物业管理有限公司违约金200000元。五、上海文涵商务服务有限公司对上述第二、三、四项款项承担连带清偿责任。六、驳回杭州润都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43160元，由原告杭州润都物业管理有限公司负担19608元，被告杭州巴渝小厨餐饮管理有限公司、上海文涵商务服务有限公司负担23552元。公告费650元，由被告巴渝小厨餐饮管理有限公司、上海文涵商务服务有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给杭州润都物业管理有限公司。原告杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告巴渝小厨餐饮管理有限公司、上海文涵商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  吕小明人民陪审员  王 鑫人民陪审员  林秀明二〇二〇年十月十九日书 记 员  何鹏丽