浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初3104号 原告（反诉被告）：张文耀，男，1973年12月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：吴兆伟，浙江德顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晨璐，浙江德顺律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡学峰，男，1977年12月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：陈明江，浙江近山律师事务所律师。 原告张文耀与被告胡学峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序。案件审理过程中，被告胡学峰提起反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并于2020年5月15日、2020年6月5日二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张文耀的委托诉讼代理人吴兆伟、石晨璐（第一、二次），被告（反诉原告）胡学峰及其委托诉讼代理人陈明江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文耀向本院提出诉讼请求：1.认定原、被告签订的《厂房承租合同》于2020年3月31日已解除；2.判令被告立即返还原告租赁费用150000元；3.判令被告赔偿原告损失50000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，原告与被告签订了《厂房承租合同》一份，约定原告向被告租赁柯桥区湖塘街道越隆工业园25幢2楼厂房，租期二年，自2020年3月1至2022年2月28日。合同签约时，原告与被告协商，要在厂房一楼外墙中间开设一门洞并安放煤气瓶，被告当时答应可以开设没有问题，为此双方签订了租赁合同。事后，原告向被告支付了定金8万元、押金2万元及租金5万元。另原告因改造租赁厂房辅设电缆需要等，又向园区物业缴纳了5万元。3月初，原告进行外墙开门洞时，因涉及到共用权益遭到相邻业主强烈反对，不允许开设门洞，经协调后仍无法解决，因而无法实现原告租赁厂房的合同目的，被告已属违约。经双方协商，被告同意解除与原告的租赁合同并转租厂房，返还原告租赁费用。之后，原告通过中介为被告找到新的租客，被告与新租客于2020年3月31日签订了《标准厂房租赁合同》一份。但原告要求被告返还相关租赁费用，被告却无理拖延。为此，原告为维护自身合法权益，特诉于法院。 被告胡学峰辩称，原告提到的四个诉讼请求都是不成立的，被告不予认可。1.关于起诉状提到的“2012年1月7日原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》”，这是事实；并约定“25幢二楼厂房租期两年，自2020年3月1日到2022年2月28日”，这个是进行过修改的，当时签订的合同是“2020年2月1日到2022年1月31日”，后来因为疫情的原因，胡学峰同意给其免租一个月。2.“合同签订时，原告与被告协商要求在厂房一楼外墙中开设一门洞并安放煤气瓶”，这不是事实。张文耀是该越隆园区5幢的业主，原告说开一门洞，被告以为开门洞是正常的，但原告开了属于相邻的一个公共门洞，遭到隔壁邻居阻挠。原告自己把洞开错了，没有经过被告同意，直接把这个门洞开了。本身安放煤气的话，一般以为是厨房间，如果煤气瓶用不了，到时候用电炉，然后原告说安放煤气也成为了合同的必要条件了，这个是歪曲事实的，找这种理由要求解除合同是与合同的本质性内容相反的。3.“事后，原告向被告支付了定金8万、押金2万及租金5万”，都是事实，也有转账记录。4.“另原告因改造厂房铺设电缆需要”，被告是不知情的，所谓的改造电缆是因其设备的需要，因为被告出租的是一个厂房场地，而且原本是通电通水的，原告的特殊要求被告是不清楚的。被告原本以为是进行正常的接电接线就可以了，但是事后了解到是原告跟园区物业签订合同去安装了这个电缆电线，而且是240kw的电缆线，在这个电缆线迁进来的过程中，被告是不知情，被告也并不是合同的当事人。5.原告开门洞，被告是不知情的，原告没有经过被告同意，在一块公共区域里面开了一个门洞，导致隔壁厂房举报了。开门洞并非是在自己的厂区里面，如果说是正常需要被告是同意的，但原告到公共区域里去开设门洞，已经构成了侵权，并不能说被告违约。6.“通过中介找到租客”是事实，租客是张文耀自己进行拆租去找的，而且这个租客跟被告之间没有任何的经济往来，也没有任何的合同。张文耀把这个1300多平方厂房分成两块，找了两个租客，一个是800多平方，一个是400多平方。原告为享有转租权要求被告进行授权，但是被告在租赁合同里没有授权，被告原本的租金就比较低的。原告去转租的几个租户，其实主要原因是发生了矛盾，是因为原告电缆的使用和收费问题导致了后来原告找的新租户没有成立。 反诉原告胡学峰向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告支付给反诉原告第一年度的剩余租赁款105280元及利息（利息的计算：以105280元为基数，从2020年1月9日起至履行完毕为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率1.5倍标准计收利息）；2.判决反诉被告对擅自安装电缆240KW、对2处墙体、一卷门破坏均恢复原状；3.反诉的费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月7日反诉原告与反诉被告签订一份厂房租赁合同，约定一整年度租赁款为235280元，租赁合同约定为2年期。合同签订次日，反诉被告将机器设备搬入安装并生产。而反诉被告未在约定时间内支付完毕剩余的租赁款，并以领导合照为证进行担保，迟迟未支付，并因疫情为由，要求免租一个月，反诉原告考虑企业的难处及生产需要稳定，考虑大局，与国家政策同步，在反诉被告的要求下，反诉原告免租一个月，同时将租货使用期由2020年2月1日至2021年1月31日变更为2020年3月1日至2021年2月31日的事实。反诉原告一而再、再而三的考虑大局、体谅相互难处，作为同一个园区的5幢的业主即反诉被告，明知本园区的客观情况和事实，多次的做出一些非企业人做出的行为，违反法律、不遵守合同约定，拖延不付剩余租赁款105280元，根据上述事实，为维护原告的合法权益，特向法院提起反诉。 反诉被告张文耀辩称，反诉原告起诉的事实和理由完全不符合事实。1.2020年1月7日双方签订了租赁合同没有异议，但是当时签订租赁合同的时候，反诉被告与对方是明确说到，问对方这个中间要开门洞，要放煤气瓶，在这样的前提下反诉被告才要租的，当时反诉原告是明确答应反诉被告，说没问题，可以开的，说放心好了。在这样的前提之下，反诉被告才签订了租赁合同。按照合同约定，租金定金8万，押金全部都交付给了反诉原告。2.后来到了年后3月初，反诉被告要去开门洞了，旁边的业主跳出来了，说这个地方不能开，这个是公共的，侵犯了公共的权益。后来经过反诉原告跟旁边的业主多次协商，但是没办法协调。3.反诉被告有自己的使用规划，没办法开门洞导致了反诉被告租赁目的无法实现，反诉被告明确跟对方说，反诉被告不要租了，反诉原告也是同意了，可以的，反诉原告说你去找一个新的租客来，到时候我租掉，在此前提下，反诉被告通过中介，为反诉原告找到新的租户，而且他们在2020年3月31日也重新签订了租赁合同，反诉被告要求反诉原告退还反诉被告相应的费用，但是反诉原告却迟迟不予支付，反诉被告没办法才来起诉，要求反诉原告返还相应的租赁费用，并赔偿原告的损失。当时租完之后，反诉被告布电缆线，整个设施全部都投入下去了，还交了5万元的物业费。4.反诉被告认为双方之间的租赁合同，早就在2020年3月31日解除了，反诉原告要求反诉被告继续支付剩余租赁款及恢复原状的诉请，不符合法律规定，要求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月7日，胡学峰与张文耀签订《厂房承租合同》一份，约定：甲方（即出租方：胡学峰）将位于柯桥区××街道××工业园××幢××楼××方（即承租方：张文耀），建筑面积1384平方米，租期为2年，租金：1、自2020年3月1日至2021年2月28日（合同原文为“2月31日”）止，租金单价为170元／平方／年（合计235280元），付款方式：合同签订日乙方付给甲方定金80000元，余款155280元在搬进厂房前1日一次性付清，以汇款到帐为准；2、自2021年3月1日至2022年2月28日（合同原文为“2月31日”）止，租金单价为170元／平方／年（合计235280元），付款方式2021年1月15日之前一次性付给甲方；甲方收乙方房屋押金2万元（不计息），期满后乙方不再承租该厂房时必须腾空厂房，交清各项费用后，押金无息返还乙方；乙方必须服从甲方物业管理的规章制度，按时向园区管理处缴纳物业管理费，按租赁总面积每月6元每平方米、电费1.18元／度、水5.6元／吨收取，以后物业管理费按每年物业行情价格调整；未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋及场地设施结构,如需要改变结构须经甲方书面（合同原文为“书页”）允许，租期满后，乙方必须按甲方房屋原有状况复原，否则不予退回押金；租赁期间内，任何一方因特殊情况需要提前解除租赁合同的，则违约方必须提前3个月书面通知守约方，并应以剩余租期内应付租金总额的50%计算违约金等。合同还对双方其他权利义务进行了约定。张文耀于同日向胡学峰支付押金20000元，后又分别于2020年1月8日、2020年3月6日支付定金80000元、租金50000元。 2020年1月8日，张文耀开始将机器设备搬进厂房。后为便于搬运设备等，张文耀将厂房二楼一处卷帘门卸下并敲掉了门框处部分墙体，另为改造厂房需要，张文耀在案涉厂房内铺设了240KW电缆线。 2020年3月初，张文耀在案涉厂房一楼公共外墙开设一门洞，因相邻业主反对开设门洞，协调未果后，张文耀向胡雪峰提出解除合同。 嗣后，张文耀通过中介就案涉厂房对外发布招租信息，案外人牛龙飞有意向承租，并向张文耀支付了19000元定金。2020年3月31日，在中介及张文耀方人员在场情况下，胡学峰与牛龙飞签订《标准厂房租赁合同》一份，约定胡学峰将位于××街道××村××工业园××号楼××层的标准厂房租赁给牛龙飞，双方特别约定该合同自墙体、垃圾清理干净后始生效。同时，张文耀方口头承诺墙体、垃圾等由其负责清除。当天下午，因张文耀与胡雪峰之间的《厂房承租合同》仍存在争议，胡雪峰与牛龙飞的租赁合同无法实际履行，双方均同意签订的《标准厂房租赁合同》作废。2020年4月6日，张文耀将收取的定金返还给牛龙飞。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡学峰与张文耀于2020年1月7日签订的《厂房承租合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律法规禁止性规定,应认定合法有效,双方均应按约履行合同义务。通过庭审调查，本案争议焦点主要为双方签订的《厂房承租合同》是否已于2020年3月31日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”故当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方解除合同的，必须具备合同法第九十三条第二款或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。在本案中，《厂房承租合同》并未约定一方解除合同的条件，张文耀主张合同已解除，则应当对该合同已符合合同法第九十四条法定解除的情形及其享有解除权进行举证。现张文耀以案涉厂房一楼不能开门洞导致合同目的无法实现为由，即主张《厂房承租合同》已符合法定解除条件，理由不能成立。首先，双方签订的《厂房承租合同》中并未明确约定，胡学峰必须确保张文耀在一楼墙体处能开门洞；其次，即使胡学峰曾同意张文耀在一楼墙体处开门洞，但张文耀并无证据证明双方约定的开门洞的位置必须系其要求的公共墙体处位置，根据双方的通话录音可见，在相邻业主提出异议后，胡学峰也向张文耀表示除公共外墙外，允许其在己方外墙开门洞；第三，张文耀亦未能就案涉一楼位置未能开门洞足以导致合同目的无法实现提供充分证据予以证明，故对张文耀的该项主张，本院不予采纳。至于张文耀另以胡学峰与牛龙飞签订《标准厂房租赁合同》为由，主张其与胡学峰之间的租赁合同已于2020年3月31日解除。本院认为，首先，根据庭审查明事实，牛龙飞系通过中介获取案涉厂房招租信息，而该厂房招租信息系张文耀委托中介对外发布，签订合同前期牛龙飞均系与张文耀联系，相关定金也是张文耀收取，张文耀并无证据证明本次招租系胡学峰本人的意思表示；其次，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。胡学峰与牛龙飞虽签订了《标准厂房租赁合同》，但同时也对该合同的生效条件作出了约定，且该生效条件需张文耀配合履行方能实现，张文耀亦未能举证证明上述合同已符合生效条件，且《标准厂房租赁合同》于签订当日即作废，恰恰是因张文耀与胡学峰之间的《厂房承租合同》尚未解除，双方对于案涉厂房租赁尚存在争议所导致。故对张文耀要求确认双方签订的《厂房承租合同》于2020年3月31日已解除的诉请，本院不予支持。对于其基于合同解除而提出的返还租赁费用及损失赔偿，本院亦不予支持。 对于胡学峰要求张文耀支付第一年度剩余租赁款及利息的诉请。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，案涉厂房第一年度租金为235280元，双方均认可张文耀已支付租金130000元，根据《厂房承租合同》约定，剩余租金张文耀应在搬进厂房前1日一次性付清。虽然双方之间并无正式的交接手续，但根据胡学峰提交的照片及当事人庭审陈述，张文耀已于2020年1月8日即已将设备搬入案涉厂房，故张文耀理应于2020年1月7日付清租金，现胡学峰诉请要求张文耀支付剩余租金105280元并支付该款自2020年1月9日起的利息，本院予以支持。至于利息计算标准，胡学峰主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算标准过高，且无合同依据，本院依法酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 对于胡学峰同时要求张文耀对案涉厂房电缆线、两处墙体及一道卷帘门恢复原状的诉请。其中对于厂房电缆线、二楼门框处墙体及卷帘门，因张文耀租赁该厂房用于生产经营，其安装电缆、拆卸二楼卷帘门并敲掉门框部分墙体，属于承租方为使用租赁物做准备而作出的合理改造，期间，胡学峰并未对此提出异议，在庭审中胡学峰亦表示正常需要其是同意的，且双方合同中也约定承租方对房屋结构作出改变，租赁期满后须按出租方房屋原有状况复原，现胡学峰既主张继续履行合同，而租赁期限尚未届满，其要求张文耀恢复原状，理据不足，本院不予支持。至于一楼公共墙体处的门洞，该处墙体不属于双方租赁范围，根据双方的通话录音可知，张文耀在此处开门洞已经胡学峰允许，且此前胡学峰亦未提出过异议，现胡学峰以张文耀违约为由要求其负责恢复原状，理据不足，本院不予支持。胡学峰既主张该外墙属于公共区域，现相邻业主对此处开门洞提出异议，其作为业主，完全可通过自行修复等方式予以补救。 综上，原告（反诉被告）张文耀的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告（反诉原告）胡学峰诉求的合理部分，本院依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张文耀的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张文耀应支付被告（反诉原告）胡学峰第一年度剩余租金105280元，并支付该款自2020年1月9日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回被告（反诉原告）胡学峰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）张文耀负担。反诉案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告（反诉被告）张文耀负担1200元，由被告（反诉原告）胡学峰负担100元，原告（反诉被告）张文耀应负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  张丽燕 人民陪审员  梁振兴 人民陪审员  胡禾苗 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。