文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12598号原告：唐承香，女，1974年7月4日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：刘秋月，重庆玉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓梅，重庆玉鼎律师事务所律师。被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。法定代表人：祝洋洋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。被告：祝洋洋，男，1988年7月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司员工。原告唐承香与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）、祝洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告唐承香的委托诉讼代理人杨晓梅，被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭，被告祝洋洋的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间依法予以扣除。本院现已审理终结。原告唐承香向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告君澜酒店公司签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.判决二被告向原告支付2019年7月至9月的租金12148.50元，以及违约金48594元，共计60742.50元。诉讼过程中，原告自愿撤回要求判决确认原告与被告君澜酒店公司签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求。事实和理由：被告君澜酒店公司（企业性质是独资企业）最初是光大金服（杭州）投资管理有限公司独资设立，注册的资本为1000万元。后光大金服（杭州）投资管理有限公司将被告君澜酒店公司的所有股份转让给段欢，段欢又将被告君澜酒店公司的所有股份转让给被告祝洋洋。2017年11月，原告与被告君澜酒店公司协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定将其所有的位于重庆力帆红星国际广场二期工程X组团X层X号房屋出租给被告，租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租金标准为第1-4年月租为70元/㎡，第5-7年月租为80元/㎡，第8-10年月租为93元/㎡，第11-13年月租为104元/㎡，第14-15年月租为116元/㎡；同时合同也约定了相应的违约责任。合同签订后，原告如约履行了自己的义务将租赁物交由被告使用，但被告至今未将2019年7月至9月的租金支付给原告，严重损害了原告的利益。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告君澜酒店公司、祝洋洋辩称，1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日已经解除，双方签订《解除合同协议书》签字盖章确认。拖欠的租金是2019年7月、8月、9月的租金。2.关于违约金。（1）被告拖欠租金主要由于经营困难，物业公司于2019年8月12日采取停水停电的措施，导致被告无法继续经营，将酒店资产交给了重庆杭风房地产经纪有限公司。（2）因被告逾期支付原告的租金3个月及办理物业交接手续期间的租金，导致损失即为利息损失，应当按照同期贷款利率的年利率4.35%计算，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（3）现被告已将房屋交给原告，对原告造成的损失较小，原告要求被告支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（4）对原告造成的实际损失较小，目前损失为逾期支付租金3个月及13天的利息损失，原告主张的标准过高，被告也一直按照约定标准交纳租金，实在是因经营困难，物业公司停水停电造成了无法经营，且后期将房屋交还原告，请求法院综合考虑损失，根据公平原则作出裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的房屋租赁合同、不动产权证、解除合同协议书、原告的中国光大银行对私活期账户对账单、被告君澜酒店公司的工商档案材料、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告、案外人重庆千思酒店有限公司向两江新区管委会的公函、业主群的聊天记录、调解笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告唐承香系位于重庆市北部新区金州大道****X房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为57.85平方米，房屋用途为商务金融用地/办公。被告君澜酒店公司在2018年2月至2019年8月期间，经营位于重庆市北部新区金州大道**的光控君澜酒店。2017年11月28日，以原告唐承香为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆力帆红星国际广场二期工程X组团X层X号房，建筑面积60.1平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金至今未给付。2019年10月15日，以原告唐承香为出租方（甲方）、被告君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》1份，协商解除上述《房屋租赁合同》。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年11月28日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年7月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。此协议壹式贰份，甲方双方各持壹份，具有同等法律效应。”原告在协议书上签名并捺印，被告在协议书上加盖单位印章。庭审中，原、被告陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。被告祝洋洋对其关于“其认缴出资期限是2027年4月30日前，公司账目能够证明”的陈述，在庭审中未提供相应的证据予以证明，同时也未提供证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据。另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的X楼房间的恢复装修问题。被告君澜酒店公司的工商档案材料显示，被告君澜酒店公司于2017年4月17日成立，企业类型为有限责任（自然人独资），公司注册资本为1000万元，其公司的法定代表人于2019年4月4日由段欢变更登记为被告祝洋洋。2019年4月4日，以段欢为甲方（转让方）、被告祝洋洋为乙方（受让方），双方签订了《光控君澜（重庆）酒店管理有限公司股权转让协议》1份，约定段欢将其持有被告君澜酒店公司1000万元的股权以0元转让价格转让给被告祝洋洋。被告祝洋洋认缴出资额为1000万元的认缴时间为2027年4月30日，出资方式为货币，出资比例为100%。2020年5月14日，原告请求确认双方签订的《租赁合同已经解除》，并要求二被告支付租金、以及违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回要求判决确认原告与被告君澜酒店公司签订《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求。本院认为，原告与被告君澜酒店公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告要求被告祝洋洋与被告君澜酒店公司共同对原告的租金、违约金承担支付责任的诉讼请求，在庭审中举示了房屋租赁合同、解除合同协议书、被告君澜酒店公司的工商档案材料等证据材料予以证明。本院认为，本案被告君澜酒店公司系自然人独资企业，系一个自然人股东投资的公司，其公司现在的股东为被告祝洋洋，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案被告祝洋洋应对其公司财产独立于股东自己财产的事实承担举证责任，但被告祝洋洋在庭审中对其关于“其认缴出资期限是2027年4月30日前，公司账目能够证明”的陈述未提供相应的证据予以证明，同时也未提供其他证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据，故被告祝洋洋应当承担举证不能的责任，应对被告君澜酒店公司的债务，与原告君澜酒店公司承担连带清偿责任。因此，原告要求被告祝洋洋与被告君澜酒店公司，对本案债务共同承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告君澜酒店公司租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。原、被告双方签订的《解除合同协议书》中约定经协商同意于2019年10月13日解除，故对双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除的事实，本院予以确认。现原告自愿撤回要求判决确认原告与被告君澜酒店公司签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求的诉讼请求，系当事人处分权利的行为，本院予以准许。被告君澜酒店公司租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。合同解除后，被告应当对合同解除前的租金予以支付，即被告君澜酒店公司应当给付2019年7月1日至2019年10月13日期间的租金。现原告仅要求被告支付2019年7月至9月期间（即2019年7月1日至2019年9月30日）的租金，本院予以准许。庭审中，双方当事人陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2019年9月30日期间，被告君澜酒店公司应给付的租金为12148.50元（70元/平方米/月×57.85平方米×3个月）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告君澜酒店公司在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金24297元（70元/平方米/月×57.85平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告君澜酒店公司抗辩被告已将房屋交给原告，对原告造成的损失较小，原告要求被告支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告唐承香租金12148.50元。二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告唐承香违约金24297元。三、被告祝洋洋对上述第一、二项中被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司应当支付的款项，与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司向原告唐承香承担连带清偿责任。四、驳回原告唐承香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659.28元，由原告唐承香负担303.71元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司、祝洋洋负担355.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邹富奎二〇二〇年十月十九日书记员  莫 密