湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1734号上诉人（原审被告）：湖北优锐科技有限公司，住所地宜昌市西陵区渭河四路**。法定代表人：冯朝建，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建，湖北罡振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市创元国有控股有限公司，，住所地宜昌市西陵区北门外正街**碧水兰庭商业街法定代表人：宋恩，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕亚昕，该公司员工。委托诉讼代理人：邓绍兵，该公司员工。上诉人湖北优锐科技有限公司（以下简称优锐公司）与被上诉人宜昌市创元国有控股有限公司（以下简称创元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西陵区人民法院（2020）鄂0502民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人优锐公司的法定代表人冯朝建及委托诉讼代理人徐建，被上诉人创元公司的委托诉讼代理人吕亚昕、邓绍兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优锐公司上诉请求：1、撤销（2020）鄂0502民初830号民事判决，发回宜昌市西陵区人民法院重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人向上诉人实际交付的租赁物仅为1050平方米。2018年6月13日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，虽约定上诉人承租被上诉人位于渭河××层厂房共2560平方米，但因该厂房部分不具备使用条件，被上诉人仅交付1050平方米供被上诉人使用。2018年9月1日，上诉人对被上诉人交付的面积进行装修，共计支出装修费312762元。因市场环境发生变化，上诉人经营状况出现困难，加之上诉人一直未能对尚未达到交付条件的部分进行装修。自2019年3月起，上诉人多次请求被上诉人变更原合同约定的租赁面积，被上诉人一直拖延不予明确答复。同年4月，被上诉人方开始对租赁物进行维修，并明确拒绝上诉人变更合同租赁面积的要求。租赁期间内，上诉人虽能够使用的租赁面积为1050平方米，但因经营状况恶化，实际使用仅500平方米。二、一审判决在确定上诉人应付租金上存在错误。因租赁物部分面积不具备交付条件，上诉人能够正常使用的租赁面积仅为1050平方米。而被上诉人依照租赁合同约定面积2560平方米向上诉人主张租金及物业管理费，明显缺乏法律依据。上诉人应当承担的租金及物业管理费应当根据被上诉人实际向上诉人交付的租赁物面积进行计算。三、请求被上诉人考虑以上诉人投入装修价值抵偿欠付租金、物业费。上诉人系西陵区重点招商引资项目，因市场环境发生变化，导致上诉人陷入经营困难，目前已经处于破产边缘。合同解除后，上诉人本可依据合同将部分装修拆除带走，但为了最大发挥装修设施价值，上诉人并未对装饰装修进行拆卸或分割。现该部分装修，被上诉人已将其与案涉房屋一并出租给他人。为了最大的发挥装修的价值，避免部分拆除装修的价值贬损，请求被上诉人考虑以该部分装修抵偿上诉人欠付租金。综上所述，上诉人认为一审判决尚未查明本案关键事实，依法应当发回重审。创元公司辩称，一、一审法院认定事实清楚正确，上诉人称一审法院认定事实不清没有任何依据。二、装修部分按合同约定归我公司所有，不应以此抵偿房租、物业费。创元公司向一审法院起诉请求：1、优锐公司清偿欠缴租金及物业费合计313600元；2、优锐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宜昌市渭河四路86号房屋的登记产权人为创元公司。2018年6月13日，出租方（甲方）创元公司与承租方（乙方）优锐公司签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方享有产权的渭河××层厂房2560平方米；租赁期自2018年10月1日至2021年9月30日，2018年7月1日至2018年9月30日为入驻装修期免房租仅缴纳物业管理费；租金为10元/月/平方米，物业管理费为2.5元/月/平方米，每年度12月25日前支付当年应缴房租，物业费按半年度收费先行支付等内容。后经双方协商，变更为2018年12月1日起支付房租，2018年9月1日起支付物业管理费。优锐公司仅装修了约500平方米厂房并使用，剩余面积厂房长期闲置。2019年9月30日，优锐公司与创元公司解除租赁合同，优锐公司清退租赁场地。优锐公司向创元公司交纳了2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费25600元，未支付租金。另查明，优锐公司系宜昌市西陵区政府招商引资后成立的企业，约定企业每年产值达到2000万元以上，给予企业当年免租金（不含物业管理费）的扶持，扶持年限三年，租金现交后返，分年度核算兑现。优锐公司自认未达到免租扶持政策所约定的条件。退租后，宜昌市西陵区政府曾组织优锐公司与创元公司就欠租一事进行协商，双方未达成协议。一审法院认为，创元公司与优锐公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。租赁期内，优锐公司应依约支付租金及物业管理费，优锐公司辩称其享有免租优惠政策，但也认可其未达到优惠政策所设条件，故对其免租的辩解不予采纳。优锐公司辩解实际使用厂房500平方米，因其在合同履行过程中未向创元公司明确退租，故其承租面积仍应按合同约定的面积认定。综上，优锐公司拖欠的租金为256000元（2018年12月1日至2019年9月30日，2560平方米×10元/月/平方米×10个月）、物业管理费为57600元（2019年1月1日至2019年9月30日，2560平方米×2.5元/月/平方米×9个月），合计313600元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：湖北优锐科技有限公司向宜昌市创元国有控股有限公司支付租金256000元、物业管理费57600元，合计313600元。上列应付款项，于判决书生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3002元（宜昌市创元国有控股有限公司已预交），由湖北优锐科技有限公司负担。湖北优锐科技有限公司负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接给付宜昌市创元国有控股有限公司。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、关于优锐公司向创元公司实际承租房屋面积及优锐公司欠付创元公司租金、物业管理费多少的问题。优锐公司称双方签订了房屋租赁合同后，创元公司仅交付了1050平方米，但创元公司已将合同约定的2560平方米的厂房钥匙交付给优锐公司，相应厂房均已交由优锐公司管理使用，至于优锐公司实际装修和使用的面积为多少不影响其租赁面积的认定。且优锐公司也按照合同约定交纳了2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费25600元，其所交纳的物业管理费与合同约定的租赁房屋面积2560平方米能相互印证，优锐公司称创元公司仅交付了1050平方米，但并未提交相应的证据支持其上诉主张，依法不能成立。优锐公司称其曾向创元公司主张变更租赁合同约定的租赁面积，但双方并未达成变更合意，本案应按照房屋租赁合同约定及交付的2560平方米计付租金和物业管理费。根据双方房屋租赁合同的约定，优锐公司尚拖欠创元公司2018年12月1日至2019年9月30日期间的租金为256000元、2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费为57600元，合计313600元。2、关于优锐公司主张以其投入装修价值抵偿欠付租金、物业管理费的问题。优锐公司在本案一审中未就其投入的装饰装修损失提起反诉，一审未明确其抵付的具体金额，亦未提交相应的证据证明其装饰装修残余价值，优锐公司在上诉中主张以装饰装修价值抵偿欠付租金本案不宜处理。综上所述，优锐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6004元，由湖北优锐科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  廖朝平审判员  李 丹二〇二〇年十月二十一日法官助理张宽红书记员彭先悦