福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初14号 原告：南平市延平区国有资产运营有限责任公司，住所地福建省南平市延平区人民路**。 法定代表人：应美英，董事长。 委托诉讼代理人：许乐阳，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈有华，福建汇德（南平）律师事务所律师。 被告：邹沧，男，1967年11月2日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：吴小文，男，1977年9月17日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：章燕芳，女，1975年5月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：陈美琴，女，1976年7月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：廖海昌，男，1974年8月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 第三人：中国农业银行股份有限公司南平分行，，住所地福建省南平市延平区解放路** 负责人：方洁，行长。 原告南平市延平区国有资产运营有限责任公司（以下简称延平国运公司）与被告邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌、第三人中国农业银行股份有限公司南平分行（以下简称农行南平分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2020年4月13日第一次公开开庭审理本案，原告延平国运公司的委托诉讼代理人许乐阳、被告邹沧到庭参加诉讼。被告吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌、第三人农行南平分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2020年6月22日裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本院于2020年10月19日第二次公开开庭审理本案。原告延平国运公司的委托诉讼代理人许乐阳、被告邹沧到庭参加诉讼。被告吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌、第三人农行南平分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延平国运公司向本院提出诉讼请求：1.解除延平国运公司与邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌签订的《房产买卖合同》关于坐落于南平市延平区轴房产的部分；2.邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌向延平国运公司返还购房款1046162.81元；3.邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌向延平国运公司支付违约金333935.17元（暂计算至2019年12月3日，之后的违约金按日万分之三计算至购房款实际返还之日止）；4.邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌赔偿延平国运公司为实现债权支付的律师代理费29000元。事实和理由：2016年，延平国运公司、邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌、农行南平分行就坐落于南平市延平区的房屋［原房屋所有权证分别为南房权证字第201302560-1-2-3、201303075-1-2-3、201303074-1-2-3，国有土地使用证证号分别为南国用（2013）第002278、002268、002269号，现不动产权证分别为闽（2018）南平市不动产权第0000158、0000157、0000154号］买卖进行协商。2016年11月30日，福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称武夷评估公司）受延平国运公司委托，对涉案房产进行估价，作出《房地产估价报告》［闽武夷咨评字（2016）第59号］，南平市延平区轴房屋总价为1102640元，南平市延平区房屋总价为4453749元、南平市延平区的房屋总价为5105749元，合计10662139元。2016年12月27日，延平国运公司预付购房款10116024.52元。次日，农行南平分行出具一张《收据》予以确认。2016年12月29日，延平国运公司（买方、乙方）作为买受人，与邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌（卖方、甲方）作为出卖方，农行南平分行（丙方）作为第三方签订一份《房产买卖合同》。合同第一条约定标的物为前述三处房屋。第四条约定价款为10116024.52元，并约定支付方式为买受人向第三方支付。第五条约定合同签订之日起5日内买方将房屋使用权交付给卖方。第十二条第一项约定，卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产总价万分之三的违约金。但是邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌至今未交付南平市延平区轴房屋，已违反合同约定。据此，购房款本金计算方式为：合同总价款为10116024.52元，评估总价款（不含设备设施）为10662139元，其中南平市延平区轴评估价为1102640元，占比0.1034163970287763，故该房产合同价应认定为1046162.81元。违约金计算方式为：根据《房产买卖合同》第十二条第一项计算，2016年12月29日签订合同，自2017年1月3日至2019年12月3日共计1064天，按日万分之三计算违约金为333935.17元。2019年11月，延平国运公司为实现债权，委托福建汇德（南平）律师事务所提起诉讼，支出律师代理费29000元。延平国运公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。 邹沧辩称，一、2013年1月22日，南平市中级人民法院委托国正拍卖行对南平市延平区的房屋进行拍卖，邹沧、吴小文、廖海昌成功拍得。邹沧、吴小文、廖海昌将前述房屋抵押给农行南平分行。2016年，邹沧、吴小文、廖海昌因经营不善，又将前述房屋出售给延平国运公司。在房屋买卖、房屋交接期间，双方多次实地勘查，延平国运公司也委托武夷评估公司进行评估，延平国运公司清楚房屋现状。邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌将一楼和三楼房屋都交付给延平国运公司，也办理了产权证。《房产买卖合同》是双方自愿订立的合同，有效成立。延平国运公司已取得房屋的所有权证，双方权利义务已履行完毕，合同目的已实现，延平国运公司要求解除《房产买卖合同》中的南平市延平区轴，要求返还购房款的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。二、武夷评估公司对南平市延平区轴房屋进行现场勘查后，于2016年11月30日作出《房地产估价报告》。南平市延平区轴房屋是敞开式房屋，不是通常所说的交锁匙的交付方式，延平国运公司可以直接占有使用。延平国运公司对于房屋现状已经充分了解，不存在邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌未按期交房的情况。三、延平国运公司支付律师代理费，是其自身行为，无法律规定和合同约定应由邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌承担，应由其自行承担。综上所述，邹沧请求驳回延平国运公司的诉讼请求。 吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌未作答辩。 农行南平分行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1.延平国运公司提交的委托代理合同、增值税发票。该证据来源真实，对于延平国运公司支出律师代理费29000元的事实具有证明力，予以采信。2.邹沧提交的照片一组。该照片拍摄于涉案房屋，与本案具有关联性，予以采信。3.本院调取的宏达大厦底层平面图一份。该图纸调取于南平市建筑设计研究院，可以证明涉案房屋的具体位置，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邹沧、陈美琴、吴小文因司法拍卖于2013年4月15日取得坐落于南平市延平区轴房屋产权，于2013年4月23日取得坐落于南平市延平区房屋产权，于2013年4月23日取得坐落于南平市延平区房屋产权。其中，南平市延平区轴房屋的房屋所有权人为邹沧、陈美琴、吴小文，共有情况为按份共有，三人各占份额均为1／3，房屋规划用途为商业，房屋建筑面积为39.38平方米，房屋所有权证号为南房权证字第201302560-1、201302560-2、201302560-××号，国有土地证号为南国用（2013）第&tim**;×号；南平市延平区房屋的房屋所有权人为邹沧、陈美琴、吴小文，共有情况为按份共有，三人各占份额均为1／3，房屋规划用途为非住宅，房屋建筑面积为882.28平方米，房屋所有权证号为南房权证字第201303075-1、201303075-2、201303075-××号，国有土地证号为南国用（2013）第&tim**;×号；南平市延平区房屋的房屋所有权人为邹沧、陈美琴、吴小文，共有情况为按份共有，三人各占份额均为1／3，房屋规划用途为非住宅，房屋建筑面积为1011.44平方米，房屋所有权证号为南房权证字第201303074-1、201303074-2、201303074-××号，国有土地证号为南国用（2013）第&tim**;×号。前述房屋均抵押给中国农业银行股份有限公司南平分行营业部（即农行南平分行）。 延平国运公司有意向购买前述三处房屋，特委托武夷评估公司对前述三处房屋及室内装饰装修等进行估价。2016年11月11日，武夷评估公司指派注册房地产估价师曾志强、徐辉进行实地查勘。同年11月30日，武夷评估公司出具闽武夷咨评字（2016）第59号《房地产估价报告》，载明房地产评估价值为10662139元（其中，南平市延平区轴房屋的评估价值为1102640元，南平市延平区房屋的评估价值为4453749元，南平市延平区房屋的评估价值为5105749元），设备设施评估价值为516569元。2016年12月29日，延平国运公司与邹沧、吴小文、章燕芳（系吴小文妻子）、陈美琴、廖海昌（系陈美琴丈夫）、农行南平分行签订一份《房产买卖合同》。合同主要约定：延平国运公司向邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌购买前述三处房屋；房产成交价为10116024.50元，支付至农行南平分行指定账户；本合同签订之日起5日内，卖方将该房使用权交付给买方，并将水、电、闭路等过户给买方；买卖双方自本合同签订之日起10日内共同到房产、土地部门办理签字过户手续。合同第十二条约定：“违约责任。1.买方不能按期向卖方、丙方（即农行南平分行）付清购房款或卖方不能按期向买方交付该房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产成交总价万分之三的滞纳金。2.……”合同签订前，延平国运公司已于2016年12月27日向农行南平分行指定账户支付了购房款10116024.52元。合同签订后，邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌将南平市延平区、302室房屋交付延平国运公司，并于2018年1月3日将房屋权属转移登记至延平国运公司名下，不动产权证为（2018）南平市不动产权第××号、闽（2018）南平市不动产权第××号。邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌于2018年1月3日将南平市延平区轴房屋权属转移登记至延平国运公司名下，不动产权证为（2018）南平市不动产权第××号。延平国运公司以邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌未交付南平市延平区轴房屋为由诉至本院。延平国运公司为本次诉讼，与福建汇德（南平）律师事务所签订委托代理合同，支付了律师代理费29000元。 在本案审理过程中，本院于2020年4月13日组织当事人及武夷评估公司注册房地产估价师曾志强对南平市延平区轴房屋进行现场勘查。延平国运公司认为该房屋位置为宏达大厦一层电梯旁的通道，邹沧则认为该房屋位置为宏达大厦一层的水泵间，提供给三楼酒店使用。估价师曾志强称，其是按照该房屋的房产证进行评估，未查看宏达大厦的竣工图，其评估房屋所在的位置与延平国运公司所示位置一致。根据现场所示，水泵间设防火门一扇，防火门未上锁，室内建有一座水池，还设有若干消防和供水管道。本院于2020年9月29日向宏达大厦建设工程的设计单位南平市建筑设计研究院（原名称为南平市建筑设计院）调取了宏达大厦的底层平面图（即一层平面图）的设计图纸。根据设计图所示，涉案16-17、Ｒ-Ｎ轴房屋所在位置为邹沧所指示的水泵间。 本院认为，延平国运公司与邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌签订的《房产买卖合同》，系当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方已建立房屋买卖合同关系。延平国运公司向邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌足额支付了购房款，已履行了买受人的付款义务。延平国运公司对于邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌已向其交付南平市延平区、302室房屋并办理权属转移登记手续的事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌是否已向延平国运公司交付南平市延平区轴房屋。本院认为，邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌已履行该房屋的交付义务，理由为：其一，延平国运公司指示的房屋位置为宏达大厦一层电梯旁的通道，而邹沧指示的房屋位置为宏达大厦一层水泵间。邹沧所指示的房屋位置与宏达大厦底层平面图设计图纸以及不动产权证所示的位置均一致。延平国运公司要求交付的房屋位置，不在该房屋的不动产权证范围内，也不在《房产买卖合同》约定的房屋交付范围。其二，双方未办理书面的房屋交付手续，也未进行房屋钥匙交接。鉴于该房屋为水泵间，并设有一扇未上锁的防火门，可以按房屋现状直接交付。《房产买卖合同》约定的房屋交付时间早于房屋权属转移登记时间。邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌已将该房屋权属转移登记至延平国运公司名下，而延平国运公司至本案起诉前均未向邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌提出交付该房屋的权利主张。邹沧提出“房屋是敞开式房屋，不是通常所说的交锁匙的交付方式，延平国运公司可以直接占有使用”的抗辩意见，更符合客观实际，本院予以采纳。综上所述，本院认定邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌已履行该房屋的交付义务。延平国运公司以邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌未履行该房屋交付义务为由，主张解除合同，主张邹沧、吴小文、章燕芳、陈美琴、廖海昌返还购房款、支付违约金、支付律师代理费等诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回南平市延平区国有资产运营有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费17481.80元，由南平市延平区国有资产运营有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  黄丽萍 人民陪审员  黄艳丽 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  张玉萍 书 记 员  陈 芳 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050227010010000014965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。