天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初3106号原告：马家锋，女，1977年5月13日出生，汉族，住安徽省霍邱县，现住安徽省合肥市瑶海区。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许云达，北京东卫（天津）律师事务所律师。原告马家锋与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马家锋，被告海航公司的委托诉讼代理人许云达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马家锋向本院提出诉讼请求：1．请求判令海航公司向马家锋支付延期入住违约金14,802.28元，利息24,414.51元，合计39,216.79元；2．判令海航公司对马家锋的房屋承担质量保修责任或全部修缮费用，并承担修复之日起5年的质量保证责任；3．依法判令海航公司免除自2020年8月4日起至房屋修复之日止的物业管理费；4．本案诉讼费由海航公司承担。事实和理由：2016年11月29日，马家锋与海航公司签订了编号为的《天津市商品房预售合同》，购买海航公司开发建设的房屋（）。根据该合同的约定，海航公司应在2018年12月31日前向马家锋交付房屋，否则需向马家锋支付逾期交房的违约金。后因开发商自身原因，房屋延期于2019年9月30日交付。然而，马家锋所有的房屋施工粗糙，门侧有大面积墙皮脱落，屋顶存在渗漏问题，门旁地面损坏，造成业主无法居住。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条、第十四条的规定，海航公司应对马家锋的房屋承担保修责任，海航公司却未对房屋缺陷进行整改。2019年10月12日，马家锋与海航公司签订了《延期入住违约金核算确认单》及《承诺书》。根据双方的约定，海航公司应向马家锋支付已付款利息24,414.51元和违约金14,802.28元，共计39,216.79元。马家锋多次要求海航公司支付违约金，时至今日，海航公司仍不予履行。综上，海航公司逾期交付房屋事实清楚，房屋质量有待完善，马家锋多次催要违约金未果，给马家锋造成了经济损失。为维护马家锋合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。庭审中，马家锋放弃诉讼请求第2项中判令海航公司承担修复之日起5年的质量保证责任的主张。马家锋为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.《天津市商品房买卖合同》一份，证明马家锋与海航公司存在房屋买卖关系，马家锋于2016年11月29日购买海航公司开发的位于××村××号楼××，2-1101号房屋，面积是98.64平米，总价款是740114元，付款方式是首付230114元，其余是贷款；2.天津增值税普通发票四张、借款凭证、重要提示、购电、购水通知、验房表、流程单、装修保证金补充说明、电费水费收款收据、物业费服务费收款收据、电商团购咨询服务协议、咨询服务费票据，证明马家锋已将房款给付海航公司；3.延期入住违约金确认单，证明经双方核算海航公司于2019年10月12日出具的应该给付马家锋利息24,414.51元和违约金14,802.28元，共计39,216.79元；4.照片一组，证明海航公司开发的航瑞雅庭23号楼-1，2-1101号房屋有质量问题；5.海航公司于2019年10月12日出具的承诺书一份，证明马家锋与海航公司航瑞雅庭23号楼1门1101室存在的延期交付问题进行协商，并就解决方案达成一致。海航公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1.《入住通知书》、《入住须知》、快递单，证明海航公司已通知马家锋于2019年6月30日收房，马家锋已收到上述通知；2.《建设工程施工许可证》，证明涉案工程开工时间为2015年9月7日；3.逾期交房飞信提醒，证明海航公司通过飞信形式向全体业主通知因受环保政策影响，涉案房屋延期交房；4.《海航城二期（航瑞雅庭）延期入住致业主公开信》、张贴照片、业主相片，证明2018年12月24日，海航公司以公开信的形式在小区各处张贴全体业主通知，因环保政策原因不能按期交房；5.《天津市宁河区公安消防支队建设工程消防意见书》，证明2017年12月27日，消防工程验收合格；6.《天津市建设工程规划验收合格证》，证明2017年12月27日，涉案工程符合规划要求；7.《天津市建设工程竣工验收备案表》，证明2017年12月28日，涉案工程竣工验收备案；8.《新建住宅商品房供气配套证明》，证明2018年10月29日，供气配套工程专项审查合格，具备使用功能；9.《新建住宅电力验收合格证明》，证明2019年5月16日电力配套工程专项审查合格，具备使用功能；10.《新建住宅商品房给水配套证明》，证明2019年6月3日，具备使用功能；11.《新建住宅商品房排水配套证明》，证明2019年6月3日，具备使用功能；12.《不动产首次登记证明》、《关于天津海航城二期不动产权证办理事宜的说明》，证明案涉房屋于2019年1月14日完成初始登记；2019年7月1日开始海航公司以电话通知的形式通知业主办理产权证；13.美丽天津一号工程【2016】27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，证明2016年11月15日至2016年12月31日共计46天全市所有在建施工项目一律停工；14.津建质安总【2017】73号《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，证明2017年8月25日至9月10日共计17天室外土石方停工（天津全运会期间）；15.津建质安总【2017】75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》、津建工程［2018］81号《天津市城乡建设委员会关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，证明2017年10月1日至2018年3月15日共计165天全面停工；16.《监理合同》、《情况说明》、《监理月报》，证明监理单位在停工令间，已经停工及工程进度；17．《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利审批制度改革细则》，证明天津市宁河区的《新建住宅商品房准许交付使用证》行政审批于2018年11月20日取消，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。海航公司对马家锋提交的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明目的认可；对证据2真实性认可，对其中付给天津创意盛行房地产经纪有限公司50,000元的票据不认可，并非付给海航公司，与本案没有关联性，收款收据四张，显示收款方为天津市大通物业管理有限公司并非付给海航公司，与本案没有关联性；对证据3和证据5真实性不予认可，与本案没有关联性，没有海航公司的公章，来源不明；对证据4真实性不予认可，无法看出照片的房屋是否是涉案房屋，关联性不予认可。马家锋对海航公司提交的证据质证意见如下：对证据1.2.3无异议；对证据4有异议，不存在不可抗力因素；对证据5.6认可；对证据7不认可，不属于不可抗力；对证据8无异议，对证据9无异议，对证据10.11.12认可；对证据13至17均不认可。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马家锋提交的证据1.2.3.5的真实性、合法性和关联性及证明目的本院予以认可。对证据4的真实性本院不予认可。海航公司提交证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院均予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，马家锋与海航公司签订编号为2016-0184991的《天津市商品房买卖合同》，马家锋购买海航公司开发建设的位于天津市宁河区××村××号楼××，2-1101号房产，房屋总价款为740114元。合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（即天津宁河海航置业投资开发有限公司）于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（即马家锋）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3．予以延期。第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定追究甲方违约责任：……3．详见合同附件6，补充协议第3.2条，如逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并每日按乙方已付房款价的万分之一向乙方支付违约金，支付上线不超过总房款的2％，乙方因办理退房手续产生的税费损失均由甲方负担。经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房款的万分之一向乙方支付违约金，支付上线亦不超过总房款的2％。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方未按甲方《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，马家锋依约交纳了全部购房款740,114元。涉案房屋项目于2015年9月10日开工，2017年12月27日完成建设工程消防验收，并于当日取得《建设工程规划验收合格证》，2017年12月28日，通过竣工验收备案，2018年10月29日，取得《新建住宅商品房供气配套证明》，2019年5月16日取得新建住宅商品房电力验收合格证明，2019年6月3日取得《新建住宅商品房供水配套证明》、《新建住宅商品房排水配套证明》。2019年1月14日完成了不动产首次登记证明。《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利化审批支付改革细则》规定自2018年11月20日起，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明，2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，载明：2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业），全市所有建筑工地停止土石方作业，停止混凝土搅拌作业，全面停止使用道路移动机械。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，载明：从2017年10月至2018年3月份，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工；2018年3月5日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。2019年9月25日，海航公司以邮政快递的形式向马家锋邮寄《入住通知书》及《入住须知》，马家锋于2019年9月30日收房。本院认为，马家锋与海航公司订立的《天津市商品房买卖合同》以及《补充协议》，是建立在平等自愿的基础上，是双方真实的意思表示，且未违反相关法律及行政法规的强制性规定，该《天津市商品房买卖合同》以及《补充协议》合法有效。海航公司应按照合同约定的日期向马家锋交付商品房。本案中，关于海航公司未按合同约定的日期交付商品房，海航公司称系施工建筑期间政府发布停工令。停工期间必然造成合同迟延履行，此种情形属于海航公司执行政府通知且不可归责于该公司的情形，按照双方主合同补充协议的约定，逾期交付商品房违约责任中应将该部分责任免除。合同约定的交房时间为2018年12月31日，海航公司实际交房时间为2019年9月30日，逾期交房273天，扣除免责的214天（自2016年11月29日至2016年12月31日停工32天，自2017年8月25日至2017年9月10日停工17天，自2017年10月1日至2018年3月15日停工165天，共计214天），海航公司59天不能免责，对该59天承担违约责任，故马家锋的已交房利息损失应为5,204.12元（740,114元×4.35%÷365天×59天=5,204.12元），超出本院上述认定部分，于法无据，本院不予支持；马家锋主张的逾期交房违约金，因海航公司逾期交房天数未超过90天，不符合合同约定的违约金赔偿条件，故马家锋的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于马家锋主张海航公司承担对马家锋房屋质量保修责任及免除物业管理费的诉讼请求，马家锋提交的证据不足以证明上述主张，依据民事诉讼法中当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果的规定，故马家锋请求海航公司承担房屋质量保修责任及免除物业管理费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津宁河海航置业投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付马家锋逾期交房利息损失5,204.12元；二、驳回马家锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，减半收取计390元，由天津宁河海航置业投资开发有限公司负担52元，马家锋负担338元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李洪文二〇二〇年十月二十一日书记员  杜红红附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。