江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2350号上诉人（原审原告）：聂国平，男，1955年8月7日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：袁斌明，江苏庖丁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张家港市大地铸件制造有限公司，住所地张家港市锦丰镇店岸村。法定代表人：孙建祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金良，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。上诉人聂国平、张家港市大地铸件制造有限公司（以下简称大地公司）因租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初7886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人聂国平上诉请求：撤销原判，依法改判，由大地公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：聂国平已向大地公司全额支付了2012年12月30日至2015年12月30日的房屋占有使用费。2.一审认定2016年1月1日至2018年10月28日期间的占有使用费为82166元过高。2015年12月30日，聂国平已搬离案涉土地，2016年以后，聂国平只占用了一小部分厂房，请求法院根据土地使用比例以及聂国平的使用情况，重新认定该期间的占有使用费。大地公司的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人大地公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由聂国平承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一.一审认定的附着物补偿款、设备搬迁补偿款和装潢补偿款均错误。1.根据大地公司出示的《房屋评估汇总表》可以看出6号房不属于大地公司所有，大地公司未得到任何补偿，政府在评估中所有房内地坪均包含在房屋评估中，故一审判决在大地公司的补偿款中扣减给聂国平不当。2.《设备搬迁补偿费评估明细表》中的热水锅炉补偿款10800元应归大地公司所有。3.双方签订租房合同时的合意是所有装潢拆迁补偿款均归大地公司，聂国平增添的设施及增加部分归聂国平所有，一审判决认定装潢部分拆迁补偿款72249元归聂国平违背双方签订合同时的本意。二.涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，即使涉及的厂房、土地未取得相关规划等审批手续，大地公司也依据相关规定向政府有关部门办理并交纳了相关费用，租赁合同应属有效。退一步讲，无论合同是否有效，聂国平认可一直在占有使用，应当比照合同期内的租金价格交纳占有使用费174000元。一审法院认为2016年1月1日至2018年10月28日聂国平应当支付占有使用费82166元错误。聂国平的答辩意见与其上诉意见一致。聂国平向一审法院起诉请求：1.判令坐落于大地公司内的房屋、装修、设备拆迁利益426559元归聂国平所有；2.诉讼费用由大地公司承担。一审法院认定事实如下：2012年12月21日，大地公司（甲方）与聂国平（乙方）签订《租房合同》一份，约定：“一、房屋地址：锦丰镇恒丰开发区。从厂门到车间东山墙为止。甲方提供乙方车间一间、水泥场地一块、办公楼一幢（每层四间共两层）、房屋一间（16平米）、朝北堆放物三间，行车墩子柱头六根，上述附图一张。行车两辆（2吨、3吨各一辆）设备齐全完好，行车损坏及维修由乙方负责，归还乙方时要完好……四、未经甲方同意乙方不能随意修建、改造、擅自拆改变动房屋结构。甲方原有的办公楼（每层四间共两层），租赁期间乙方如需装修办公楼（每层四间共两层），租赁期满或拆迁补偿归甲方所有，乙方无权享受拆迁补偿也不能拆走任何装修物品。乙方增添设施及增加部分归乙方所有。原车间除地平乙方结算，其余归甲方所有……”2016年11月30日，锦丰镇店岸村民委员会（以下简称店岸村委会）出具《证明》一份，主要内容为：“兹有合兴福利村聂国平于2012年12月因其厂房拆迁，经人介绍租大地公司在恒丰开发区的厂房和一块空地及办公楼4间二层等用于制作场地，后聂国平于2013年在空地上搭建了新厂房，长度26.2米，宽13.2米，并在朝北屋内进行了装修，租的厂房地面浇新水泥地等。在2015年底，大地铸件公司要求聂国平搬走，但聂国平要求大地铸件厂给予建造厂房、浇水泥地和室内装修补贴，大地铸件不同意，双方争吵多次，也报过警，我村也调解多次，双方一直达不成一致的意见，一晃将近一年，望通过法律途径来圆满解决此事。”2019年4月23日，锦丰镇店岸经济合作社（甲方）与大地公司（乙方）签订《锦丰镇企业拆迁货币补偿协议书》，“甲方因锦丰镇三优三保规划建设的需要，对乙方位于锦丰镇店岸村的厂区房屋实施拆迁。具体拆迁根据有关政策，经甲乙双方友好协商，就拆迁补偿事宜签订协议如下：一、乙方位于上述规划范围内的企业用房5207.39m²(其中自建房4758.31㎡，租赁集体房449.08㎡)及生产设备等，已经具有评估资质的房屋及设备评估单位于2018年4月15日前完成了评估报告。二、甲方根据张家港市拆迁政策应补偿乙方的拆迁补偿金：1.企业用房经张家港市协同房地产评估咨询有限公司现场评估，房屋和装璜评估总价为4057224元(其中：房屋评估价为3648559元，装璜评估价为408665元)(详见内部协议及评估报告明细)。2.厂区附着物残余价值为198600元(根据张政办[2012]38号文件规定执行)。3.设备搬迁补助费经张家港市正大价格评估事务所评估，评估总价为936580元(详见评估报告明细)。4.企业停产停业损失补偿按企业用房5207.39㎡*60元/㎡计算，计312443.4元(根据张政办[2012]38号文件规定执行)。5.为推进拆迁进程，结合乙方的实际情况，同意对以下项目适当补偿，补偿额为：475831元。具体为：搬迁奖励金额：4758.31m*100元/m²=475831元(按本协议约定的时间搬迁完毕，享受本项奖金)。上述1-5项补偿总金额为：￥5980678.4元。三、付款方式：本协议生效后30天内甲方按补偿金总额的20%即1196000元支付给乙方，余款4784678.4元，在乙方搬迁工作全部完成并与甲方办理房地产及附着物、设施移交手续(或相关资料)后60天内由甲方一次性付清全部补偿款。付款时，乙方需向甲方提供有效票据。四、甲、乙双方签订本协议后，乙方被拆迁房屋如发生产权、债权、债务等纠纷均由乙方自理，与甲方无涉。”并附有《房屋评估汇总表》、《附着物评估明细表》、《设备搬迁补偿费评估明细表》、《装潢评估明细表》。聂国平与大地公司因拆迁补偿利益发生争议，涉诉来院。另查明，依据《租房合同》、《锦丰镇企业拆迁货币补偿协议书》、《房屋评估汇总表》及平面图，大地公司出租给聂国平的土地和房屋为：6号房、8号房的一部分、12号房及7号房、9号房所在的场地。11号房是场地还是房屋存有争议。再查明，2019年6月21日，大地公司与店岸村委进行租金结算，大地公司2012年应交63250元、2013年应交63250元、2014年至2018年每年应交71250元，租金计算至2018年11月底。以上事实，有租房合同、村委会证明、拆迁货币补偿协议书及一审法院庭审笔录予以证实。双方争议的焦点为一：大地公司应当向聂国平支付的拆迁补偿金额？聂国平主张的要求大地公司支付的426559元包括：第一部分房屋部分175249.7元；第二部分附着物部分59800元；第三部分设备搬迁补偿费61250元；第四部分装潢部分130259元。关于第一部分房屋补偿款175249.7元。大地公司获得的房屋拆迁补偿款为3648559元，其中包含的7#、8#、9#、11#房屋，价值175249.70元。9号房坐落的土地原先是空地，由聂国平搭建了钢结构厂房，当时大地公司处9号房所在土地东边没有山墙、南边有一面矮墙，聂国平进行了增高，从原来的3米左右增到9.5米、西边也是3米高的墙、北边差不多5米高的墙，后来聂国平进行了增高，并增加了排窗。11号房是卫生间，聂国平重新搭建的。在签订租赁合同时，后面的附图上是没有11号房的。建造厂房是有个鸡棚一点点大，给了孙建祥前妻华芳3000元，没有收条。关于第二部分附着物部分59800元。根据2018年3月8日张家港市协同房地产评估咨询有限公司制作的《附着物评估明细表》，59800元包含表中的序号2水泥场49620元、序号3窑井80元、序号4下水道6400元、序号7立式空调700元、序号8油烟机50元、序号9太阳能500元、序号13化粪池300元、序号外水池150元、序号15卫生设施2000元。合同约定大地公司出租给聂国平车间是6号房，6号房聂国平新浇筑了水泥场地。水泥场地指的是地坪，地坪的评估价值是120元/平方，水泥场地共723平。聂国平主张413.5平方米部分即49620元。序号3窨井是排水沟，当时是聂国平用的9号车间；序号4下水道也是聂国平租的9号车间和11号车间，各一个；序号7立式空调是聂国平装修在8号车间及11号房的浴室内的；序号8油烟机是装修在11号房的；序号9太阳能装修在11号房的浴室；序号13化粪池装修在9号车间内、序号14外水池在9号车间；序号15卫生设施是11号房及12号房。关于第三部分设备搬迁补偿费61250元。根据《设备搬迁补偿费评估明细表》，包含序号38单梁行车50450元、序号40热水锅炉10800元，以上设施合计61250元。2018年10月15日，店岸村民委员会与聂国平签订的《锦丰镇企业拆迁货币补偿协议书》，约定聂国平除单梁行车、热水锅炉以外的设备获得搬迁补助费60640元。因为行车的主体被大地公司卖了，导致评估的价值非常低，聂国平所主张的序号38单梁行车50450元的意思是要求大地公司赔偿私自变卖行车给聂国平造成的损失。序号40热水锅炉在7号房内，是聂国平2012年建的，后来聂国平自行拆除卖掉了，当时搬迁补偿费算在大地公司那边。热水锅炉的型号是250公升，买了17500多元，开浴室时使用的。关于第四部分装潢部分130259元。根据《装潢评估明细表》序号12塑扣板吊顶2640元、序号13墙砖25920元、序号14不锈钢门2500元、序号18货架5400元、序号20铁门6200元、序号21铁楼梯2400元、序号24钛合金移门2000元、序号250.8地砖6080元、序号26塑扣板吊顶864元、序号27墙砖9519元、序号30不锈钢门5250元、序号31立邦4176元、序号33组合柜1600元、序号34门套2840元、序号37铝塑贴面5820元、序号38隔墙1600元、序号39不锈钢门3500元、序号41铁门360元、序号46防盗门1500元、序号49卢普斯金门2000元、序号50立体吊顶6000元、序号51组合灶具3200元、序号52玻璃幕墙3300元、序号54木扶手2530元、序号55地板7920元、序号56组合柜3080元、序号57移门2400元、序号58铝塑贴面3660元，合计130259元。上述装潢部分均在12号房中，包括两层楼及8号中间组合柜，开浴室时使用的，浴室叫大众浴室。装潢评估明细表中的12至58都对应在2016年4月26日的评估项目中。两层木制房屋主要是用来做办公室、食堂、客房。聂国平补充提供证据2016年4月26日张家港市吉安房地产评估咨询有限公司出具的评估表原件一份，证明聂国平在大地公司处的装潢所花费的金额，该份报告是当时聂国平与大地公司发生矛盾，请求店岸村村委主持调解，大地公司对聂国平装修的金额有异议，于是店岸村当时的村长朱某1请求该公司为聂国平所装修的金额专门出具了一份评估报告。出庭证人朱某1证明：朱某1原系店岸村工作人员。聂国平本来在合兴的厂房拆迁后，王乔林书记问朱某1店岸村有无厂房可以租给聂国平，当时在孙建祥那边正好有空的厂房和场地，后来双方谈了以后就租下来了，签订了协议书。第二年，聂国平在空地上搭了一个彩钢瓦房，南边有三间平房（即12号房，12号房里面本来是空的堆木模的。聂国平在里面做了小木楼进行了装修）、做厨房用。在门口（8号房）建造了浴池。租到2015年将近到期时，孙建祥提出不再租给他了，聂国平提出来租赁后其建造了房屋、浴室及装修等，他要求孙建祥给予补偿，但双方对补偿金额未达成一致意见，当时村里为促成双方调解找了评估公司，对聂国平建造、改造及装潢部分进行了评估，孙建祥还是不认可评估的结论，对评估价格不认可。当时是由村干部陪聂国平和评估公司一起评估的，当时孙建祥可能不在场，其也不在场。7号房的热水锅炉是聂国平拉过去的。11号房的位置孙建祥本来有建筑。因为聂国平租厂房是朱某1介绍的，场地原来的情况朱某1是了解的。当时建造厂房的瓦工高洪兵也是朱某1介绍给聂国平认识的，建造的事情朱某1知道。高洪兵承包还帮聂国平做了场地、化粪池，主要是6号房、9号房的场地，6号房本来场地是坏掉的，已经跑沙了，后来聂国平重新浇筑的地坪。出庭证人钱某,4证明：其是张家港市金荣房屋拆迁有限公司员工，涉案的9号厂房是由其负责拆迁的，当时评估下来是200000元左右，房子的地坪和顶是孙建祥（大地公司）弄的，地坪和顶算下来50000元左右，还剩150000元左右，应该给聂国平的。聂国平的设备搬迁费用在2018年已经补偿了，2018年签协议过程中将里面租户的设备搬迁的费用已由村里直接向租户支付，2019年就剩下孙建祥的设备搬迁款。拆迁时租户和村里没有协议的话，拆迁公司就不会跟租户谈，就认跟村里签订协议的主体。本案中是因为聂国平后来找过来了才知道里面的情况，跟孙建祥沟通9号房拆迁款的分配。9号房只能算一层，不可以算两层的。拆迁过程中发现房子是聂国平的之后，就问孙建祥，孙建祥承认房子是聂国平的，但孙建祥提出地坪、顶是他的，折算下来是55000元左右，2018年9号房的评估价是205000元左右，剩余150000元，房屋汇总表中载明的价值是115184元，当时签协议时是将115184元给大地公司，115184元由大地公司全部给聂国平，另外再由大地公司拿35000元给聂国平，当时双方做了工作基本同意，孙建祥的利益通过其他地方再给予一定考虑来弥补。第一次评估价206731元包含了地坪、顶，房屋的整体都包含在里面；115184元是我们公司做账时第一个操作。出庭证人朱某2证明：2013年4月1日其帮聂国平在大地公司处的厂里装修，做铝塑板、地板、柜子，用作办公室，还有厨房、卫生间、隔层。其是木工，做了隔墙、门套、铺地板、楼梯扶手、木头楼梯、吊顶，卫生间、厨房里的柜子、吊顶等所有木工活都是其做的，泥瓦工是其找的人做的，做的点工，100多个，不包料，七八个人一起做的。图纸上12号房（是做办公室的）、11号卫生间、8号搭起来是做包厢的，9号房是车间。8号房是由聂国平用U型钢盖起来后用的多层板，由其来做的木工活。8号房总共装修大概60-70平方。7号房做了一个柜子。8号房部分是聂国平重新盖起来的，不是原来的。出庭证人刘某,4证明：聂国平到店岸村租孙建祥的厂房土地，开始他们签了合同，好像是3年。合同签了以后，聂国平开始改造车间，建了一大跨的钢结构车间。在后面一个平房里面建了小木楼，装修了办公室、住宿的及食堂，前面开了个澡堂。在里面重新搞了水泥场地。刘某,4问聂国平承包了浴室，承包到差不多聂国平和大地公司的合同到期时间，到期之后孙建祥将车间进行了改造，租给了李永才开纱厂，李永才用的地方是原来聂国平用的地方。后来聂国平的电焊机、钢板、管子、脚铁放在澡堂西边的角落里。李永才过来开纱厂后，孙建祥又将东西移位，放到一个房子里的一块地方。澡堂不再承包以后，其就住在孙建祥家楼上的，房子在厂区里面，办公楼的楼上，因为家里拆迁了，没地方住，之前就住在那边，合同到期后因为纱厂要用地方，所以就搬到孙建祥住的楼上，孙建祥叫其搬的。合同到期后，孙建祥对他们搭建的那块厂房进行了改造，吊了个顶隔成了两层出租给了李永才开纱厂。租给李永才开厂后其他地方也都被孙建祥拿回去了。聂国平租金是58000元/年，前两年交钱聂国平是直接交到村里的。聂国平在造车间时，那一块地方里有一个鸡棚，孙建祥的前妻华芳要聂国平支付点费用，聂国平给了其3000元现金，在车间里给的。其他聂国平支付租金的情况不清楚。大地公司关于应当向聂国平支付的拆迁补偿金额意见为：关于第一部分房屋补偿款175249.7元。9#房屋应扣除大地公司原有的32㎡,11号房屋系大地公司原有的房屋不应计算，故其对应的房屋拆迁补偿款并非为175249.7元，而是160973.3元。后来2016年10月份对9号房是在进行改造的。原来9号房四面有墙，都是大地公司的，后来聂国平过去搭了个顶。9号房隔了一层后部分出租给了李永才，9号房总共300多个平方，李永才占用了200多个平方，剩余的7号房、8号房、11号房和9号房的100多个平方全部由聂国平占用至拆迁为止。李永才进场时，刘某,4和孙建祥进行了协商搬到其他地方住，没有收过刘某,4的房租和水电。关于第二部分附着物补偿，《附着物评估明细表》中列明的723平是属于房屋外面的水泥场地，不包含房屋内的地坪，房屋内的地坪已经根据房屋评估汇总表中的价值算在内了。3窨井、4下水道原先大地公司搞基建时建造的，场地也有下水道的，7、8、9是原先就有的设施，原先在8号房里面，13、14原先大地公司搞基建时就建造的、15根据总的评估报告，不管几处，只算1户，也是大地公司的。聂国平自建的厂房是没有附着物的。关于第三部分设备搬迁补偿费，《设备搬迁补偿费评估明细表》中序号38、40是在大地公司处的4号车间中的。聂国平所主张的该两项应该是共计60640元，村委会已经给付聂国平了。聂国平两台行车的搬迁费已经由店岸村委进行了评估并向聂国平进行了支付。由于在拆迁过程中，拆迁公司提出9号房的彩钢瓦及门窗等被聂国平拆除，要求聂国平进行赔偿，所以聂国平将拆迁房屋中的东西，包括行车抵给拆迁公司，并非大地公司出卖的。序号40锅炉聂国平自己处理掉了，大地公司处，热水锅炉确定是大地公司4号房内有一个锅炉，时间久了，忘记型号。关于第四部分装潢部分，大地公司大地公司开始辩称《装潢评估明细表》中的项目并不是由聂国平增添，是大地公司固有的设施和装潢，不应归聂国平所有。在后来庭审过程中又表示《装潢评估明细表》中的塑料扣板、墙砖都用在8号房原先的厨房间；序号14、18、20、21、24、26、30、31、33、34都装潢在8号房；25、49、50、51、52、54、55、56、57、58在12号房。12号房不属于厂房，是仓库用房，都是大地公司固有的，没有聂国平的。聂国平两层木制的房屋没有算到面积，没有补偿款。聂国平装潢的部分，大概序号是12、18、26、31、49、52、54、55、57、58，具体情况跟评估的项目不是特别明确，有一部分比如大地公司本来是有门的，聂国平拆了后重新装的门。一审法院认为，聂国平与大地公司之间的《租房合同》涉及的厂房、土地，并未取得相关的规划、建造审批手续等，故聂国平、大地公司之间签订的房屋租赁合同应属无效。大地公司基于租赁合同关系所取得的本应由聂国平获取的拆迁利益应当向聂国平支付。大地公司在审理过程中自认聂国平主张的内容部分应当向聂国平进行支付，但就具体支付的金额异议较大，并要求聂国平进行举证。现由于涉案的场地、房屋均已拆除，无法直接现场确认聂国平所主张的项目是否实际存在。大地公司作为出租人，在涉及聂国平所使用的房屋、场地被征迁，并且聂国平应当获得部分拆迁利益的情形下，应当通知聂国平，但大地公司并未通知，而是直接与第三人签订了货币补偿协议书。此种情形下，如要求聂国平就其主张的项目均提供明确没有争议的依据，无疑是加重聂国平的举证负担，应当根据公平原则、诚实信用原则等对聂国平主张的项目和举证的证据综合加以认定。关于第一部分房屋补偿款，大地公司答辩时认可向聂国平支付160973.3元，后在庭审过程中又表示涉及9号房的115184元均为其所有，前后矛盾。大地公司要求115184元全部归其所有、11号房屋系大地公司原有的房屋不应计算等，但未提供证据证明，证人朱某1、刘某,4到庭就9号、11号房屋建造经过进行了证明，且双方的《租房合同》中大地公司也未提及存在11号房，故结合大地公司第一次的答辩意见、证人钱某,4证人证言等，一审法院认定房屋补偿款拆迁价值160973元应由聂国平享有。关于第二部分附着物补偿，店岸村委会的证明、朱某1、刘某,4的证人证言均证明，聂国平就6号房内的水泥场地进行了浇筑。聂国平、大地公司之间《租房合同》中第四条约定“原车间除地平乙方（聂国平）结算，其余归甲方（大地公司）所有”的约定，故一审法院认定《附着物评估明细表》中序号2水泥场地部分聂国平享有部分权利，权利的范围限于6号房所对应面积，即12.65米*35.5米=449平方米。449平方米水泥场地*120元/平方米=53880元，现聂国平主张413.5平方米*120元/平方米=49560元应当予以支持。除此以外的附着物，聂国平并未举证证明其产权归属情况，故一审法院不予认定。关于第三部分设备搬迁补偿，涉及《设备搬迁补偿费评估明细表》序号40热水锅炉10800元，庭审中围绕热水锅炉的法庭调查，大地公司未就热水锅炉的产权归属进行举证或说明。聂国平就锅炉的型号、价格、购买用途作了较为详尽的回答，再结合证人朱某1的证人证言，聂国平主张《设备搬迁补偿费评估明细表》中的热水锅炉为其所有，已达到高度盖然性的证明目的，故一审法院采信聂国平的陈述，认定热水锅炉的拆迁价值10800元归属于聂国平。关于序号38单梁行车，聂国平陈述其与店岸村委会达成的拆迁补偿款60640元已包含行车，但由于大地公司私自变卖行车主体，致使其产生损失要求赔偿，但聂国平并未就行车的具体损失向一审法院进行举证，且其自认已获得部分拆迁补偿，故对聂国平主张的序号38单梁行车部分一审法院不予支持。关于第四部分装潢部分，双方《租房合同》约定“甲方原有的办公楼（每层四间共两层），租赁期间乙方如需装修办公楼（每层四间共两层），租赁期满或拆迁补偿归甲方所有，乙方无权享受拆迁补偿也不能拆走任何装修物品。乙方增添设施及增加部分归乙方所有。”因此聂国平无权享受拆迁补偿的范围是“原有的办公楼（每层四间共两层）”即大地公司原8号房。聂国平承租大地公司的房屋和土地后，除对大地公司原8号房进行了部分装修外，还在12号内搭建有两层木楼等用于办公等。大地公司答辩时称《装潢评估明细表》中的项目均为其所有，后又认可序号是12、18、26、31、49、52、54、55、57、58系聂国平装潢，其序号49、52、54、55、57、58是装修在12号房内，显然关于装潢部分大地公司也未做如实的陈述。一审法院结合聂国平陈述的装修事实、证人朱某1、朱某2的证人证言、2016年张家港市建房地产评估咨询有限公司的评估表、《租房合同》等，认定《装潢评估明细表》中序号14不锈钢门2500元、序号21铁楼梯2400元、序号24钛合金移门2000元、序号25地砖6080元、序号26塑扣板吊顶864元、序号27墙砖9519元、序号31立邦4176元、序号34门套2840元、序号37铝塑贴面5820元、序号38隔墙1600元、序号41铁门360元、序号49卢普斯金门2000元、序号50立体吊顶6000元、序号51组合灶具3200元、序号52玻璃幕墙3300元、序号54木扶手2530元、序号55地板7920元、序号56组合柜3080元、序号57移门2400元、序号58铝塑贴面3660元，装潢部分对聂国平所有，合计价款为72249元。综上，大地公司应当向聂国平支付的拆迁补偿金额合计为160973元+49560元+10800元+72249元=293582元双方争议的焦点为二：聂国平结欠大地公司租金及占有使用费的金额？聂国平意见为：聂国平只占用了大地公司五分之一左右的厂房和土地，大地公司总共5000平方左右，聂国平只占用了1000平方左右。2012年签合同时支付了10000元定金给孙建祥前妻华芳，当时是在店岸村村长朱某1的办公室里，现金交付；后来孙建祥的前妻华芳需要钱，给了华芳30000元承兑汇票、转账了20000元给华芳、3000元现金。第一年租金是付给大地公司的，后来村里不同意让聂国平付给大地公司，让聂国平直接付给村里，经大地公司同意，另外交了110000元给村里，分别是2013年4月18日10000元、2014年1月9日50000元、2014年又交了50000元。合同约定的是先付款再使用。2016年以后只占用了一小部分厂房堆放物品。大地公司意见为：大地公司承租的店岸村委厂房土地，聂国平大概占用了三分之一，土地是4亩，厂房、楼房5000多个平方，聂国平占用了大概1000多个平方，因为楼房是4层，聂国平占用的土地多。在2012-2015年合同期内，聂国平应付租金是174000元，支付了133900元（包括聂国平于2012年11月30日转给店岸村会计袁鸯的23900元），还欠40100元。133900元均是村里交付的。华芳是公司当时的出纳，其未收到过聂国平所述款项，聂国平的租金是全部交给村里的，公司账册上也无聂国平所述收取聂国平租金的记载。双方自2015年12月份产生矛盾，聂国平2015年12月合同到期后，聂国平一直未向大地公司交付房屋，聂国平一直按照《租房合同》面积使用所有房子、土地，除了开浴室外，还有转租给别人生产塑料、堆放设备。在证人刘某,4出庭作证后，大地公司又表示9号房隔了一层后部分出租给了李永才，9号房总共300多个平方，李永才占用了200多个平方，剩余的7号房、8号房、11号房和9号房的100多个平方全部由聂国平占用至拆迁为止。聂国平应当承担2016年1月至2018年10月28日占用期间的费用，比照合同约定的租金，其应付的占用费为164322元，故大地公司主张抵消，即用聂国平在合同期内结欠的租金40100元及合同期届满后的占用费164322元抵消聂国平要求大地公司给付的拆迁补偿款，剩余部分大地公司将另行要求聂国平支付。一审法院认为，双方的租赁合同无效，聂国平自2012年12月30日至2015年12月30日期间《租房合同》项下的房屋、土地聂国平完全占用；2016年1月1日至2018年10月28日期间聂国平占用《租房合同》项下部分房屋、土地。聂国平应当向大地公司支付占有房屋期间的使用费。合同无效后，承租人应支付的房屋使用费并不是按照合同履行应支付的租金。关于2012年12月30日至2015年12月30日期间，聂国平实际全部占有使用了《租房合同》项下部分房屋、土地，可参照58000元每年的租金标准认定占有使用费，即聂国平应当向大地公司支付占有使用费174000元；关于2016年1月1日至2018年10月28日（聂国平与店岸村委约定的搬迁时间）期间的占有使用费，由于大地公司对此期间聂国平房屋、土地使用情况未作如实陈述，应承担不利后果。一审法院结合店岸村委证明、证人朱某1、刘某,4证人证言、聂国平陈述，一审法院依法认定2016年1月1日至2018年10月28日聂国平应当支付占有使用费82166元。因此，聂国平结欠大地公司占有使用费的金额为174000+82166元-133900元=122266元。关于聂国平主张的承兑汇票、现金付款情况，未有证据证明，一审法院不予采纳。综上，大地公司应向聂国平支付款项的金额为：293582元-122266元=171316元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，一审法院判决：一、张家港市大地铸件制造有限公司应支付聂国平拆迁补偿款171316元，限于判决发生法律效力之日起10日内履行；二、驳回聂国平的其他诉讼请求。案件受理费7698元，保全费3080元，合计10778元，由张家港市大地铸件制造有限公司负担4336元，由聂国平负担6442元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。二审争议焦点为：1.大地公司应支付聂国平的附着物补偿、设备搬迁补偿及装潢补偿的金额；2.聂国平结欠大地公司租金及占有使用费金额。本院认为，1.关于附着物补偿，聂国平就承租厂房6号房内的水泥场地进行了浇筑，聂国平、大地公司之间《租房合同》中第四条约定“原车间除地平乙方（聂国平）结算，其余归甲方（大地公司）所有”，故大地公司认可地平的相关利益应归属聂国平。涉案《附着物评估明细表》中第2项水泥场地的评估总金额为86760元，6号房水泥场地所对应面积补偿款经一审法院核算为53880元，聂国平主张49560元，一审法院予以支持，依据充分，并无不当。2.关于设备搬迁补偿款中的热水锅炉价值10800元，因聂国平对于就锅炉的型号、价格、购买时间及用途解释明确具体，而大地公司主张该热水锅炉属于大地公司所有，但对于热水锅炉型号等以久远不记得为由未进行举证。一审法院结合证人朱某1的证人证言，认定聂国平主张该热水锅炉为其所有，已达到高度盖然性，从而认定热水锅炉的拆迁价值10800元归属于聂国平，依据充分，亦无不当。3.关于装潢部分的补偿，双方《租房合同》约定“甲方原有的办公楼（每层四间共两层），租赁期间乙方如需装修办公楼（每层四间共两层），租赁期满或拆迁补偿归甲方所有，乙方无权享受拆迁补偿也不能拆走任何装修物品。乙方增添设施及增加部分归乙方所有。”因此聂国平无权享受拆迁补偿的范围是“原有的办公楼（每层四间共两层）”即大地公司原8号房，聂国平在12号房内搭建有两层木楼等用于办公等，按公平原则，该部分的装饰装潢补偿款72249元应归聂国平所有。综上，大地公司针对拆迁补偿款所提出上诉意见均不能成立，本院不予采纳。关于聂国平应支付的租金及占有使用费。本院认为，大地公司提供给国平的租赁房屋未经建设规划许可，故涉案租房合同无效，但聂国平占有使用涉案房屋，应支付占有使用费。根据已查明的事实，2016年1月1日至2018年10月28日，聂国平占用《租房合同》项下部分房屋，一审法院据此酌定聂国平应支付该期间的占有使用费为82166元，符合本案事实，本院予以维持。关于2012年12月30日至2015年12月30日的租金，聂国平尚欠40100元，应予支付。聂国平上诉主张已付清《租房合同》期内的租金174000元，对此未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，聂国平和大地公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15396元，由上诉人聂国平负担7698元，张家港市大地铸件制造有限公司7698元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年十月十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。