江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1861号上诉人（原审被告）：朱巨兵，男，1973年2月8日生，汉族，住建湖县。委托诉讼代理人：高金祥，江苏新中一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州宏盛房地产开发有限公司，组织机构代码69028493-5，住所地泰州市凤凰西路**。法定代表人：张宏。诉讼代表人：泰州兴瑞会计师事务所有限公司，泰州宏盛房地产开发有限公司管理人，联系地泰州市梅兰西路九号留学生创业园。委托诉讼代理人：张粉，江苏天滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文灿，江苏天滋律师事务所律师。上诉人朱巨兵因与被上诉人泰州宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱巨兵上诉请求：撤销原判，发回重审或直接改判驳回宏盛公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决未认定被上诉人主张所谓的债权，已超过了诉讼时效错误。上诉人与被上诉人之间发生的的商品房买卖法律关系是从借贷法律关系转化而来，在事隔多年后，被上诉人管理人代替被上诉人在本案中以借贷纠纷主张债权，超过了法定的诉讼时效，不具有胜诉权。2.一审判决违背已被泰州中院判决查明认定的相关事实错误。涉案己付购房款已经结算，房屋车库亦己交付使用，借贷中的利息被上诉人自愿支付，且利率没有超过法律规定的最高年利率36%，即使超出也是很少。因所涉案件己超过诉讼时效，因此即使超过法律规定保护限额，上诉人不予返还。3.一审判决否认四张借据是涉案的借款错误。4.一审判决忽视本案已经自愿支付并且己经给付的事实情形，否认上诉人用36%年利率计算利息的意见，而采纳被上诉人用15%年利率计算利息错误。宏盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决朱巨兵向其支付购房款18545646.88元；2.本案诉讼费用由朱巨兵承担。一审法院查明的事实：宏盛公司曾向朱巨兵出具过两份收据，载明入账时间为2013年9月12日，交款单位为朱巨兵，且均加盖“泰州宏盛房地产开发有限公司销售中心”印章。其中编号为0025764的收据载明数额为18670609元，收款事由为房款；编号为0025765的收据载明数额为2066794元，收款事由为车库款。2013年9月12日，朱巨兵与宏盛公司就泰州市凤城丽都小区26幢（公安楼幢号，以下皆同）903号、12幢504号、8幢102号、23幢605号、604号、503号、406号、404号、206号、204号、101号、17幢504号、16幢604号、603号、602号、601号、22幢606号、602号、103号、104号、106号、601号、12幢602号、603号、604号、605号、606号、18幢105号、22幢101号、102号房屋分别签订《商品房买卖合同》，共30份，对房屋面积、价格、付款期限方式、房屋交付、违约责任等作出约定。上述合同均已在房管部门网签备案。当日双方还签订《凤城丽都普通车库买卖协议书》一份，约定朱巨兵购买宏盛公司位于凤城丽都小区车库29套，面积691.77平方米（以房管局最终测绘为准，多退少补），总价2066794元，朱巨兵以一次性付款方式缴纳金额才可签订协议书，并载明车库无产权手续，只有使用权，使用年限与土地使用年限一致，自2009年8月16日至2079年8月15日。一审另查明，据宏盛公司财务账册资料反映，宏盛公司自2009年7月18日起至2010年7月13日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）借款共计21360000元；自2009年8月18日起至2013年5月25日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）还款共计22698500元。借款时间和数额分别对应为2009年7月18日借款288万元，2010年1月6日借款金额为100万元，2010年1月19日借款金额为100万元，2010年3月20日借款金额为386万元，2010年3月23日借款金额为600万元，2010年5月23日借款金额为100万元，2010年6月21日借款金额为262万元，2010年7月13日借款金额为300万元。还款时间和数额分别对应为2009年8月18日还款金额为12万元，2009年9月18日还款金额为12万元，2009年10月23日还款金额为12万元，2009年11月17日还款金额为16万元，2009年12月20日还款金额为16万元，2010年1月18日还款金额为16万元，2010年2月8日还款金额为10万元，2010年2月12日还款金额为16万元，2010年4月19日还款金额为42万元，2010年5月15日还款金额为180万元，2010年5月20日还款金额为49万元，2010年5月23日还款金额为314万元，2010年7月1日还款金额为303.85万元，2010年7月23日还款金额为42万元，2010年8月24日还款金额为49万元，2010年9月24日还款金额为49万元，2010年10月25日还款金额为49万元，2010年11月24日还款金额为49万元，2010年12月24日还款金额为49万元，2011年1月25日还款金额为50万元，2011年3月25日还款金额为49万元，2011年4月23日还款金额为49万元，2011年5月26日还款金额为49万元，2011年5月30日还款金额为50万元，2011年6月22日还款金额为130万元，2011年8月2日还款金额为49万元，2011年9月4日还款金额为49万元，2011年10月12日还款金额为49万元，2011年11月1日还款金额为49万元，2011年12月2日还款金额为49万元，2012年1月9日还款金额为49万元，2012年3月9日还款金额为50万元，2012年4月12日还款金额为98万元，2012年5月17日还款金额为49万元，2012年7月19日还款金额为50万元，2013年2月5日还款金额为6万元，2013年3月19日还款金额为18万元，2013年4月27日还款金额为6万元，2013年5月17日还款金额为30万元，2013年5月25日还款金额为6万元，并备注“现有30套商品房网签在朱巨兵名下，账目未与宏盛公司结清”。双方对于上述借款、还款数额均无争议。在朱巨兵诉宏盛公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，朱巨兵认为名义上的出借人是其父亲朱振坤，实际上是朱巨兵的钱，宏盛公司偿还的均是利息；到2013年9月12日经双方协商，将剩余本息以朱巨兵名义购买宏盛公司房屋以平衡账目、清偿债务，所以才会出现前述收据及房屋、车库买卖合同；当初借款时均有借条，宏盛公司向朱巨兵开具收据后，朱巨兵一方已将借条原件返还给宏盛公司，至于借条中如何约定利息及还款期限，朱巨兵已记不清，具体利息应当在年利率25%至30%之间，不超过30%。朱振坤到庭反映称，朱巨兵所讲情况属实，朱巨兵系以朱振坤名义与宏盛公司发生借贷关系，宏盛公司以房屋、车库作为清偿方式后，其与宏盛公司之间的债权债务关系终结。宏盛公司则认为管理人接手后，在公司财务账册中未发现朱巨兵所称的借条，也未发现朱巨兵所谓借款转化为购房款的账册，但记载有朱振坤与宏盛公司之间的借贷关系，且未了解到利息情况，故认为双方未约定利息，宏盛公司偿还的款项已超出借款。在上述案件审理过程中，一审法院依宏盛公司申请对其法定代表人张宏进行调查询问。张宏称：我与朱振坤系朋友，我是以宏盛公司名义向朱振坤借款共21360000元；借款时均有借条，但在2013年5月25日最后一次还款时朱振坤已将所有借条还给我，并当场毁掉了；借条中未注明利息及还款期限，双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量；宏盛公司共计还款42次，数额为22698500元，双方当时并未明确是作为本金还是利息，只是约定最后统一结算，如果按年利率15%计算，至少有1600万元为本金，其余为利息；2013年9月12日，朱振坤找到我，让我有可能的话对之前的借款再贴一点利息给他，再签一部分房屋买卖合同给朱巨兵，同时口头承诺后面再借1000多万元给我，双方之间的账就清掉了，实际上房子给了朱巨兵，但朱振坤并没有再借钱给我；当日双方并没有结算之前的借款本息，朱振坤应该是看到宏盛公司形势不好就没有再借钱给我；后来我多次找朱振坤要求其退还价值1500万元的房屋给我，朱振坤没有明确拒绝我，但由于合同是与朱巨兵签的，我一直找不到他。朱巨兵向法院提交其或姜成中（朱巨兵舅舅）与刘红芳等25人签订的房屋、车库买卖合同（其中涉及房屋29套、车库24套），称其在得到前述房屋、车库后因资金紧张，已将其中大部分出售给他人，出售价格大约是其与宏盛公司买卖合同价格的70%左右。一审法院认为，宏盛公司法定代表人张宏与朱巨兵协商一致，终止宏盛公司与朱巨兵父亲朱振坤之间原有借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为购房款项，朱振坤本人亦认可该转换，且未发现存在相关法律禁止的情形，因此可以认定双方之间的30套商品房买卖合同及相应的29套车库买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。宏盛公司已按约将30套房屋及29套车库交付朱巨兵，其向朱巨兵出具的两份收据载明房款及车库款合计为20737403元，朱巨兵应按约完毕上述全部购房款的给付义务。本案争议焦点即为朱巨兵有无履行完毕全部购房款及车库款20737403元的给付义务。朱巨兵认为转化为购房款（车库款）的款项系之前的借款本息形成，双方约定了借款利息，并在案件之前的审理过程中陈述年息在25%-30%之间；对此宏盛公司陈述双方没有书面约定利息，且从张宏的调查陈述看也应当视为双方没有约定利息或约定不明。一审法院认为，因双方当事人均未提供案涉借款的借条资料，无法基于借条资料判断双方是否约定利率，故应根据当事人的陈述、相关证据材料综合认定。宏盛公司法定代表人张宏在法院调查中陈述“双方当时口头约定如房地产形势好就按年利率15%计息，如形势不好就再商量”，宏盛公司在一审法院审理期间认可该陈述，认为该利率约定应予采信。现有证据亦反映双方当事人对借款转化为购房款进行了协商，且均认可案涉借条均被张宏收回；然宏盛公司未能提供案涉借条资料，不符合常理，应承担相关法律后果。宏盛公司自认利率标准为15%。朱巨兵在其起诉宏盛公司房屋买卖合同纠纷一案的审理各环节对于利率的陈述不一致，在一审法院审理期间陈述的利息又存在超过法定保护利率的上限的情形，其当庭所提交的借条复印件中亦无对借款利息的明确约定，除此之外其未能提交其他证据予以证实，且故一审法院对其关于利率的抗辩不予采信。因借款人宏盛公司一方非自然人，故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定，可认定本案属于双方当事人对于利息约定不明的情形，而非没有约定利息的情形。借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定。本案中，一审法院根据宏盛公司自认的利率15%予以认定，又根据双方所认可的历次借款金额、时间以及还款金额、时间计算得出借款本金总额为21360000元，应还利息总额为3592691.95元（详见利息计算表），实际还款总额为22698500元，截止2013年9月12日双方对本息总额进行结算宏盛公司尚欠2254191.95元未偿还。而宏盛公司出具给朱巨兵的收据总金额为20737403元，因此朱巨兵尚欠18483211.05元（20737403-2254191.95=18483211.05）购房款未支付，宏盛公司要求朱巨兵支付上述购房款，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、朱巨兵于判决书生效之日起十五日内向宏盛公司支付购房款18483211.05元；二、驳回宏盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133074元，由宏盛公司负担375元，朱巨兵负担132699元（此款宏盛公司已交纳，在判决发生法律效力后十五日内由一审法院向宏盛公司退还132699元，朱巨兵应当在判决发生法律效力后五日内向一审法院交纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行）。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于诉讼时效的问题。朱巨兵之前向一审法院起诉主张房屋买卖关系成立，然宏盛公司对此却不予认可。在该案中，本院(2019)苏12民终1719号民事判决最终认定，案涉商品房买卖合同及相应的车库买卖合同合法有效；同时亦确认，朱巨兵未足额支付案涉房屋及车库的价款，宏盛公司管理人有权依法向朱巨兵主张相关权利。故本案诉讼时效应从本院(2019)苏12民终1719号民事判决生效之日其开始计算，故宏盛公司向一审法院起诉显然没有超过诉讼时效。上诉人朱巨兵辩称宏盛公司起诉超过诉讼时效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于朱巨兵未支付购房款的数额问题。本案中，宏盛公司提交的财务账册资料反映，宏盛公司自2009年7月18日起至2010年7月13日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）借款共计21360000元；自2009年8月18日起至2013年5月25日期间分多次向朱巨兵（朱振坤）还款共计22698500元。朱巨兵对双方往来的情况虽未予以全部认可，但其亦未提交其他证据证明双方之间存在其他往来，而其提交的四份借条复印件亦未有相关打款凭证予以佐证，故一审法院依据宏盛公司提交的证据确认双方之间的往来情况于法有据，本院予以确认。对于利息的计算，朱巨兵提交的借条复印件中并无对借款利息的约定，亦未有其他证据证明双方之间对借贷存在利息的约定，而宏盛公司法定代表人张宏则自认双方口头存在15%的年利率的约定，一审法院根据双方的陈述，结合民间借贷合同的交易习惯，认定按15%的年利率计算借款利息显无不当之处，本院予以维持。上诉人朱巨兵辩称应当按照36%年利率计算利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院根据双方所认可的历次借款金额、时间以及还款金额、时间计算得出朱巨兵尚欠购房款数额，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人朱巨兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133074元，由朱巨兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年十月三十日书记员  李雅婷