贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8409号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会**楼**。法定代表人：欧阳腾平,该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡虎，男，1972年7月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称贵安碧桂园）因与被上诉人胡虎商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理，本案现已审理终结。上诉人贵安碧桂园上诉请求：1.请求撤销原判并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决上诉人承担的逾期交房违约金过高请求依法调减。双方的违约责任虽然在合同中有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，本案中，被上诉人未举证证明其实际损失，本案约定的违约金过高，请求依法调减。且本案中逾期交房违约金应该截止到符合收房条件之日。被上诉人胡虎答辩称，不同意贵安碧桂园的调解方案，双方签订的合同不能随意更改。胡虎向一审法院起诉请求：1、被告按双方签订的销售合同支付逾期交房的违约金，按合同约定每日逾期违约金应为已交房款的万分之二，约定交房时间为2018年3月31日，赔偿金额为200880元，暂时计算至2019年9月30日，实际支付到交房之日；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司公司于2015年11月3日成立，注册资金为2000万人民币，主要经营房地产开发建设及经营管理，自有房屋出租、出售，酒店项目投资；营业期限长期。2016年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买位于贵安新区商业（2）负1层4号商铺，该商铺建筑面积为93.53平方米，套内建筑面积79.78平方米，单价每平方米23345.41元，总价款人民币1862497元，采取分期付款的方式，买受人应当在2016年7月30日前分期支付房价款，第一期楼款931248元须于2016年6月29日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，原告须同时办妥按揭申请手续，第二期楼款931249元须于2016年7月30日前付清。合同第十一条约定交房时间为2018年3月31日，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为1.上水下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户；如果在约定期限内示未达到交付使用条件，双方同意第5项、第6项、第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付20元的违约金。第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。附件十二补充协议第五条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。第六条对逾期交付责任进行了约定，该约定与合同十一条约定内容基本一致，仅增一项逾期超过90日后，买受人继续履行合同，违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。原告于2016年6月27日向被告支付了40000元、于2016年7月27日支付了800000元、于2016年8月5日支付了131249元、于2016年6月27日支付了10000元、于2016年6月29日支付了871708元、2016年12月8日向被告贵安碧桂园物业公司支付了9540元。现原告以被告逾期交付案涉商铺为由诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告提交了贵安新区直管区建筑工程竣工验收备案表（有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章，贵安新区管理委员会规划建设管理局收讫验证文件盖章）、项目交房公示拟证实案涉房屋于2018年12月24日已经验收合格，并于2018年12月28日通知交房。原告质证称被告提交的证据与案涉商铺无关，案涉商铺位于后海××街，与原告证据显示的都会苑不是一个组团，案涉房屋没有达到交房条件，被告也没有通知过交房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、贵安商品房预售合同备案登记表、收据等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定被告应在2018年3月31日向原告交付案涉房屋，但被告至今未履行交付义务，被告存在逾期交房的违约行为。根据合同约定被告应从交付期限届满之次日即2018年4月1日起向原告支付逾期交付违约金。被告辩称原告存在违约行为，根据补充协议的约定应顺延交房时间，但案涉合同补充协议中并未约定逾期交付购房款被告可延期交房，故被告的该辩称一审法院不予采信。关于逾期违约金计算的截止时间问题，被告提交的竣工验收备案登记表和交房公示显示工程是都荟苑住宅1号至12号楼、地下、地下室涉商铺无关，鉴于被告未提供证据证实案涉商铺已符合交房条件，故被告辩称逾期交房违约金应计算至2019年1月4日的辩称意见一审法院不予采信。根据合同约定逾期交房违约金应计算至实际交房之日。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告辩称合同约定的违约金计算标准较高并要求按照周边租金的标准调整，但每日万分之二的标准未超出损失的合理范围，故被告的该项辩称意见一审法院不予采信。综上所述，被告从2018年4月1日起按照每日万分之二的标准支付至2019年9月30日的违约金为1862497元×2?/日×547日=203757.17元，原告诉请200880元，一审法院从其自愿。2019年9月30日以后的逾期交房违约金按照每日万分之二的标准计算至实际交房之日。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡虎逾期交房违约金200880元（暂计算至2019年9月30日），2019年9月30日以后的逾期交房违约金按照每日万分之二的标准计算至实际交房之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元，由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：《实测报告》、《住宅分户验收表》、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋具备合同约定的交房条件。被上诉人认为与其无关。二审查明其余事实与一审查明一致。本院认为，关于逾期交房违约金的计算标准是否过高的问题，根据合同约定，案涉房屋交房时间为2018年3月31日，但上诉人至今未履行交付义务，上诉人存在逾期交房的违约行为。上诉人应从交付期限届满之次日即2018年4月1日起按已付房款每日万分之二的标准向被上诉人支付逾期交房违约金。上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九之规定，要求调整违约金。本院认为，上述法律规定系在指尊重当事人约定的情况下，适当平衡当事人实际损失与违约金之间可能发生的差额问题，此规定的基本前提仍然是首先要尊重当事人的意思自治，要维护合同条款的严肃性。现上诉人并无充分理由说明每日按已付房款万分之二计算逾期交付商铺的违约金约定“过分高于”实际损失，故胡虎依据双方约定的违约金标准要求支付违约金应予支持。关于逾期交房违约金计算截止时间的问题，上诉人提交的竣工验收备案登记表和交房公示显示工程系都荟苑住宅1号至12号楼、地下、地下室涉商铺无关，鉴于上诉人未提供证据证实案涉商铺已符合交房条件，逾期交房违约金应计算至具备交付条件并通知之日止，一审判决略有不当，本院予纠正。综上所述，上诉人贵安碧桂园的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院2019黔01**民初9385号民事判决为：被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡虎逾期交房违约金200880元（暂计算至2019年9月30日），2019年9月30日以后的逾期交房违约金按照每日万分之二的标准计算至具备交房条件并通知之日止；二、驳回胡虎其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费用4314元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十六日法官助理王强书记员蒲美君