山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1547号 上诉人（原审原告）：李军。 被上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司。 法定代表人：刘其方，董事长。 委托诉讼代理人：杨秋静，女，公司职工。 委托诉讼代理人：杨桂珍，女，公司职工。 被上诉人（原审被告）：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。 法定代表人：牛立福，董事长。 上诉人李军因与被上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判通懋公司支付自2016年11月29日起至2019年11月28日止的商铺占用费23,292元；2.撤销一审判决第二项，改判通懋公司支付其占用费利息2212元；3.撤销一审判决第三项，改判嘉棣公司对上述两项请求承担连带责任；4.一、二审诉讼费等由通懋公司、嘉棣公司承担。事实和理由：1、通懋公司一直占有涉案商铺，并将涉案商铺出租给案外人经营，侵占收益。2、涉案东营海翔数码港房产认购书、海翔数码港委托经营合同、商品房买卖合同由嘉棣公司签订，购房款由嘉棣公司收取。3、涉案商铺租赁合同系李军与东营市海翔数码港有限公司签订，该公司与通懋公司、嘉棣公司没有关联，通懋公司、嘉棣公司也未提供委托协议，一审认定通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司签订涉案商铺租赁合同无事实依据。另，东营市海翔数码港有限公司于2009年7月31日更名为东营市海翔数码置业有限公司，并启用东营市海翔数码置业有限公司印章，东营市海翔数码港有限公司于2010年3月15日与李军签订涉案商铺租赁合同时仍使用原东营市海翔数码港有限公司名称及和注销的东营市海翔数码港有限公司印章，合同上也无公司法定代表人的签字。一审认定涉案商铺租赁合同有效，并依据商铺租赁合同约定标准计算占用费错误。本案应依据海翔数码港委托经营合同、商铺投资合作经营合同约定的8%标准计算占用费。4、涉案商铺买卖合同系李军与嘉棣公司签订，与通懋公司没有关联，嘉棣公司也未出示通懋公司的委托协议，一审认定通懋公司委托嘉棣公司建设、销售海翔数码港商铺无事实依据。5、李军于2006年10月24日签订东营海翔数码港房产认购书、委托经营合同、10月1日签订商品房买卖合同时，海翔数码港属于东营市通懋商贸有限责任公司。嘉棣公司在宣传资料中自称是开发商，但其既不是开发商，也没有委托证明。房屋买卖合同约定涉案商铺系框架结构，但通懋公司承继海翔数码港项目后，项目变更为大开间设计，以大开间设计竣工验收，并办理大开间房屋初始登记，后通懋公司又将项目房产进行了抵押。通懋公司侵害了业主的所有权及增值权等权益，应负相应赔偿责任。6、通懋公司、嘉棣公司的违约、侵犯行为，不仅影响了李军的工作、生活和身心健康，而且给李军造成经济损失，应赔付李军误工费及精神补偿费。 通懋公司辩称，1、东营市海翔数码港有限公司与东营市海翔数码置业有限公司名称变更是历史沿革问题，原合同和原公章都有效，原公章没有注销。项目自2009年1月份启动，合同有效期为2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同是在2010年3月份补签，且通懋公司已经全部履行完毕。2、嘉棣公司与通懋公司是委托代理关系，嘉棣公司不应承担责任，由通懋公司承担责任。3、李军曾起诉主张自2015年1月1日起至2016年11月28日止的占用费，该案生效判决的计算标准与本案一审认定的计算标准一致，且通懋公司已于2017年8月19日向李军支付了该案占用费9423元。4、一审判决认定的逾期占用费利息正确。 嘉棣公司未到答辩，亦未提交书面答辩意见。 李军向一审法院起诉请求：1.判令通懋公司、嘉棣公司支付其自2016年11月29日起至2019年11月28日止的占用费23,292元（按2006年的委托经营合同和2015年的合作经营合同8%计算）；2.判令支付其占用费利息2212元。以中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并进一步推进利率市场化改革的通知（银发【2015】325号）为依据，2017、2018、2019年国家商业银行贷款利率为4.75%；3.由通懋公司、嘉棣公司对以上请求承担连带责任；4.诉讼费由通懋公司、嘉棣公司负担。 一审法院认定事实：商河路步行街Ｑ组团综合楼所属海翔数码港项目系由通懋公司立项审批建设，开发过程中，通懋公司将上述项目委托嘉棣公司代为开发销售。2006年9月24日，李军与嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定李军认购嘉棣公司开发的位于东营市，建筑面积暂计为6.36平方米，总价为103032元，优惠后成交价为97051.68元，并特别约定待东营海翔数码港房产买卖合同签订后此认购书自动失效。同日，李军与嘉棣公司签订委托经营合同，李军同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，李军以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即23292元。三年委托经营期满后，李军同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，李军应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论李军在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2／3以上业主同意，即视为李军同意续签出租协议。2006年10月1日，李军作为买受人与嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定李军购买该公司开发建设的位于东营市北侧、海翔数码港一层1Ｃ-010号房产，建筑面积6.36平方米，房屋价款为97051元。李军于2006年9月27日支付购房款33759元，于2010年3月15日支付购房款40000元，共计73759元。2007年1月1日，双方就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由通懋公司实际管理。2010年3月15日，通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订商铺租赁合同，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向李军支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的5%，计3688元（税后）；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的6%，计4426元（税后）；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付李军。本合同期满，若双方不能继续达成托管出租协议，李军按自用客户条件签订商场管理合同后，通懋公司在30天内将商铺交还给李军。上述商铺租赁合同约定期限届满后，通懋公司仍实际管理涉案房屋并对外出租，但双方未再达成新的协议。 2017年1月3日，李军向一审法院提出诉讼请求：1.判令通懋公司、嘉棣公司支付其自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）15,740元（并要求顺延至实际履行之日止），支付逾期办理产权登记的违约金985元，以上共计16,725元；2.通懋公司、嘉棣公司对上述第一项承担连带责任；3.诉讼费用由通懋公司、嘉棣公司负担。一审法院于2017年3月31日作出（2017）鲁0502民初20号民事判决，判决如下：一、通懋公司、嘉棣公司于判决生效之日起十日内向李军支付逾期办理产权登记的违约金971元；二、通懋公司于判决生效之日起十日内向李军支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金8452元；三、驳回李军其他诉讼请求。李军不服上述判决，向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）鲁05民终691号民事判决，驳回上诉，维持原判。李军自认于2017年8月19日收到上述案件的执行款9423元。 2020年3月29日，通懋公司向李军寄送了商铺交接通知书，要求李军于收到该通知之日起3日内到该公司办理涉案商铺的交接手续。李军于2020年3月30日签收了该邮件。李军主张的占用费利息的计算方式为：从2017年1月1日到2019年12月31日期间的利息，第一年：2016年11月29日至2017年11月28日，总房款97,051元*8%*3年*4.75%=1106.38元；第二年：2017年11月29日到2018年11月28日，97,051元*8%*2年*4.75%=737.58元。第三年：2018年11月29日到2019年11月28日1年的租金利息97,051元*8%*1年*4.75%=368.79元。三年房款占用费的利息共计2212元。 一审法院认为，李军与嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权。2010年3月15日，通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订商铺租赁合同，并按约向李军支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，双方对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但通懋公司继续实际管理涉案房屋，应视为原合同的继续履行，对于李军主张的2016年11月29日至2019年11月28日的租金，一审法院依法参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金4426元的标准计算，共计13,278元，超出部分不予支持。关于李军主张的逾期支付占用费的利息，按照上述商铺租赁合同的约定，双方应对租金每半年结算一次，通懋公司应于每年的1月31日和7月31日前支付租金，一审法院酌情支持逾期付款利息1091.24元，超出部分不予支持。李军与嘉棣公司签订的委托经营合同期限已经届满，通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订了新的商铺租赁合同，嘉棣公司并非上述商铺租赁合同的当事人，李军主张由嘉棣公司承担付款责任，不予支持。嘉棣公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李军2016年11月29日至2019年11月28日期间的占用费（租金）13,278元；二、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李军逾期支付租金的利息1091.24元；三、驳回李军其他诉讼请求。案件受理费438元，减半收取计219元，由李军负担96元，由东营市通懋置业有限公司负担123元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李军提交东营市海翔数码港有限公司企业工商信息及公章更换信息一份。证明：李军于2010年3月15日与东营市海翔数码港有限公司签订的商铺租赁合同违法，占用费应按委托经营合同约定的租金一般不低于8%执行。 通懋公司质证称，对证据的真实性不确定，对证明目的不予认可。自2010年1月1日至2014年12月31日通懋公司与李军是合作租赁关系，自2015年1月1日至2016年11月28日通懋公司支付的是占用费，并已全部支付。 本院分析认为，上述证据不能证明李军主张的证明目的，本院依法不予采信。 二审中，通懋公司未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致。 二审争议的焦点问题为：一审判决认定的占用费计算标准及占用费逾期支付利息是否正确；嘉棣公司应否承担连带责任。 本院认为，关于嘉棣公司、通懋公司在涉案东营市所属海翔数码港项目中的关系，已生效的涉嘉棣公司、通懋公司系列案件法律文书均已认定：该项目由通懋公司立项审批建设，开发过程中因通懋公司无房地产开发资质，委托嘉棣公司代为开发销售，对以嘉棣公司名义所签署的房屋买卖合同产生的权利义务，通懋公司予以认可，并自愿承受房屋买卖合同以及委托经营合同所产生的嘉棣公司一方的权利和义务。本案对通懋公司委托嘉棣公司代为开发销售的事实予以确认。涉案商铺租赁合同虽由东营市海翔数码港有限公司与李军签订，但商铺租赁合同由东营市海翔数码港有限公司签订的事实，恰恰与委托经营合同第五条关于海翔数码港续租的约定内容相印证，一审认定该商铺租赁合同实系通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司签订并无不当。该商铺租赁合同对通懋公司、李军均具有约束力。该商铺租赁合同到期后，双方对此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，李军本案所主张占用费应参照前述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金标准计算。且李军在东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初20号案件中主张的自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费，也已有生效法律文书确认按上述租金标准计算。李军本案主张按年租金8%计算占用费无事实及法律依据，本院依法不予支持。涉案商铺租赁合同已实际履行完毕，东营市海翔数码港有限公司名称虽发生变更，但系合法成立的法人主体，不存在以虚构单位或冒用他人名义签订合同的情形，李军以此主张涉案商铺租赁合同无效无事实和法律依据，本院依法不予采信。涉案项目系通懋公司委托嘉棣公司代为开发销售，涉案商铺租赁合同也系通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与李军签订，李军也认可涉案商铺由通懋公司占有，相应合同后果应由通懋公司承担。李军主张嘉棣公司对占用费承担连带责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉案商铺租赁合同并未约定逾期支付租金的违约责任及违约金的计算方法，一审法院酌情支持1091.24元逾期付款利息并无不当。 综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费438元，由李军负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年十月三十日 书记员  岳秀娟