湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2544号原告（反诉被告）：张克武，男，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李竹青、龙婉蓉，湖北观筑律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：齐小平，汉族，户籍所在地湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：仵琦，女，与被告系母女关系（特别授权）。委托诉讼代理人：仵刚，男，系齐小平丈夫哥哥（特别授权）。被告：刘永星，汉族，住武汉市江岸区。原告张克武与被告齐小平、刘永星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，被告齐小平向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告张克武的委托诉讼代理人李竹青，被告齐小平及其委托诉讼代理人仵刚、被告刘永星均到庭参加诉讼。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张克武向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付2016年1月1日至2019年10月31日拖欠的租金322000元；2、判决两被告向原告支付滞纳金至租金付清之日止，暂计算至2020年5月31日为156790元（以欠付租金为基数，自2015年12月15日起，按每日万分之五的利率标准计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告张克武为原武汉市硚口区汉西北路X号X-XX号、X-XX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的登记所有权人。2014年3月1日，被告一齐小平与原告张克武就租赁涉案房屋签订了《租赁合同》，租期为6年，自214年3月1日起至2020年2月29日止，月租金为7000元。被告二刘永星与被告一齐小平二人共同经营玻璃生意，共同承租涉案房屋。合同签订后，两被告支付房屋租金至2015年12月31日，此后再未支付租金，经原告多次催告，两被告仍不支付租金，严重损害了原告的利益，故提起诉讼。被告（反诉原告）齐小平辩称：请求驳回原告所有诉讼请求，本案案件受理费应该原告承担。1、张克武无权对本案租赁合同项下的全部债权提起民事诉讼；2、张克武提起本案诉讼违反诚实信用原则，系恶意诉讼，2016年1月后房屋被围墙，为了让答辩人顺利搬迁，张克武承诺免除2016年以后的租金。被告刘永星辩称：我与本案无关，对方没有证据证明我是合作经营。被告（反诉原告）齐小平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告张克武向齐小平支付补偿经营损失补偿款、停产停业损失、装修、重新租房损失及搬家费共计139830.9元；2、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2014年3月1日，反诉人与张克武签订《租赁合同》，张克武口头承诺反诉人在承租XX、XX号门面房期间，如遇房屋拆迁影响反诉人经营情况。从影响经营情况发生之日起，免除反诉人应交的全部租金。反诉人仅承诺不向张克武索取赔偿，但并不表示反诉人放弃拆迁补偿中属于房屋承租人应当获得的相关经济补偿。反诉人行使承租人的经济补偿请求权，不属于向张克武索取赔偿的范畴。反诉人承租房屋后，花费20多万元对房屋室内外进行了维修及装修、装饰，《房屋拆迁货币安置协议书》确定房屋装修残值53730元。反诉人向张克武交付租金至2015年12月30日。2016年1月，反诉人租赁的房屋被拆迁单位用红砖砌的围墙与外界隔断，根本无法经营。在反诉人与拆迁单位的交涉下，同意在围墙上开了一个仅供行人通行的便门。离双方签订的《租赁合同》期限还有5个月的2019年9月，反诉人搬出了承租的二处门面，另行租房屋经营。2019年9月18日，张克武与反诉人承租的XX号、XX号房拆迁单位达成二份《房屋拆迁货币安置协议书》。张克武根据该二份协议，获取上述房屋拆迁补偿经营损失补偿款902663元，停产停业损失341095元，装修53730元，搬迁奖励179100元，共计1476705元。张克武为了让反诉人顺利搬迁，再次口头承诺以前的租金不会要了。从上述补偿协议中反映的补偿款项目看，反诉人依法从承租的房屋中获取的补偿款，远远大于张克武主张支付的租金。由于张克武在起诉之前，多次口头承诺不向反诉人收取租金，且从未依法向反诉人催要过租金。由于张克武顺利的获取了拆迁补偿款，再无须反诉人的配合。加之被告二刘永星要求张克武支付克扣的房屋拆迁款，才否认先前作出的不要反诉人支付租金的口头承诺。要求用涉案租金10多万元，抵付其克扣刘永星应得的10多万元补偿款。终审判决支持了刘永星要求张克武支付10多万元拆迁补偿款的请求，驳回了张克武提出的用租金抵付拆迁款的主张。张克武为了将否定不要反诉人支付租金，故提起诉讼。综上，在反诉人与被反诉签订的《租赁合同》届满前，房屋被确定为拆迁对象，严重影响承租人经营并导致提前终止租赁合同。反诉人依法该当获得拆迁经济补偿，已由被反诉人从拆迁补偿款获取。被反诉人该当将该部分补偿款返还给反诉人。为此，特提出本案反诉。原告（反诉被告）张克武对反诉答辩称：一、反诉人已与答辩人约定不因房屋拆迁向答辩人索取任何赔偿，反诉人的反诉请求依法应予驳回。二、反诉人主张的各项损失毫无依据。1、经营损失补偿款、重新租房损失、搬家费、拆迁奖励款等非承租人可主张的法定赔偿项目，且反诉人所主张的金额无依据。2、停产停业损失毫无依据，且主张过高。3、反诉人根本未对租赁房屋进行过装修，其无权主张装饰装修价值补偿费。综上，恳请法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。经审理查明，2014年3月1日，原告张克武（甲方）与被告齐小平（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于武汉市硚口区汉西路下双墩特XX-XX号房屋出租给乙方，建筑面积189平方米，租赁期六年，自2014年3月1日起至2020年2月29日止，月租金人民币7000元。合同第3-2条约定：“在租赁期内，乙方应及时向甲方支付租金。租金每三个月支付一次，支付当月月15日为租金支付日。逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的3‰支付滞纳金。”合同第九条甲方责任约定:“9-1甲方须在合同规定时间内向乙方交付该房屋，逾期交付的，每逾期一日，则需按日租金的3‰支付赔偿金予乙方。9-2不按合同条款规定修缮房屋，应赔偿由此给乙方造成的经济损失。9-3不得无故终止合同，否则应按年租金的10%支付赔偿金予乙方。”第十条乙方责任约定：“10-1不得利用租赁的房屋进行非法活动，损坏公共利益。10-2不得干扰和影响周围居民的正常生活。10-3要按时缴纳水、电费，逾期给予1-2倍处罚，并停止供水、电。10-4合同终止后应及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并按日租金的3‰罚款。”合同还就其他事项进行了约定。同日，被告齐小平签订《承诺书》一份，载明：“甲方张克武，乙方齐小平，乙方承租甲方房屋因拆迁乙方不得向甲方索取任何赔偿。”租赁合同签订后房屋由被告齐小平用于经营，其将房屋租金缴纳至2015年12月31日。因案涉房屋被纳入拆迁范围，自2016年1月起，拆迁部门对齐小平承租的2间房屋进行了施工围墙，并留有1个进出口，2016年起被告齐小平未支付租金。2019年9月17日、18日，原告张克武作为被拆迁人与案外人武汉中央商务区投资控股集团有限公司就硚口区汉西北路X号X-XX、X-XX号房屋分别签订了《房屋拆迁货币安置协议书》，其中X-XX号房屋补偿一楼经营面积3600266.80元，经营损失补偿476380.80元，停产停业损失180013.34元，装修28356元，购房奖励360026.68元，搬迁奖励94520元；1-18号房屋补偿一楼经营面积3221652.20元，经营损失补偿426283.20元，停产停业损失161082.61元，装修25374元，购房奖励322165.22元，搬迁奖励84580元。2019年10月，被告齐小平搬离案涉房屋。另查明，2003年10月张克武取得武汉市硚口区汉西北路X号X-XX号、X-XX号两套房屋所有权。2004年5月23日案外人肖应鹏等5人与张克武达成《共同购房协议》，约定因国家政策原因，上述两套房屋不能办理全体股东产权，经全体股东研究决定，将汉西北路X号X楼XX号、X-XX号两处门面的产权办理至张克武名下，上述两处门面房的产权及其它所有权属全体股东共同所有。2015年8月，肖应鹏等5名股东向武汉市硚口区法院起诉确权，在本院主持下，5名股东与张克武达成调解协议：“一、坐落于武汉市硚口区汉西北路****、X-XX号两套房屋自2015年9月1日起至拆迁的出租所得收益按以下比例进行分配，张永兵占13.5%、俞良慧占8.8%、李汉姣占7.7%、肖应鹏占7%、温莎莎占3.7%、张克武占59.3%。二、若上述房屋拆迁，所得拆迁补偿款由张永兵5人与张克武按上述比例进行分配。······”该调解书将5名股东之外的房屋股份统归到张克武名下，在原告张克武名下59.3%的份额中，张克武个人实际占有比例为33%，被告刘永星占有比例为7.7%。庭审中齐小平辩称因房屋纳入拆迁范围，涉房屋的众股东承诺减免租金，由其看护房屋直至房屋拆迁。对于该事实，本院依职权通知案涉房屋的实际共有人李汉姣、李本国、张永兵、温莎莎、肖应鹏等人了解租金减免事宜，上述人员均表示2016年1月案涉房屋打围后股东一致商量不再收取被告齐小平的租金，由其代为看管房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中张克武及案涉房屋的其他股东是否做出过承诺减免齐小平租金的事实问题，1、被告齐小平自2016年1月房屋被打围后未再向原告张克武缴纳租金，直至2020年6月张克武起诉，在长达3年半的时间内均无证据证实张克武或其他共有人向齐小平催要过相应的租金；2、原告齐小平承租房屋用于经营，在其签订合同时已承诺因房屋拆迁不向原告主张赔偿，如无租金减免的承诺，又无拆迁赔偿可主张，被告齐小平大可不必在已经打围影响经营的房屋内继续从事经营；3、结合本院调查的其他房屋共有人的对于减免事宜的陈述，张克武及案涉房屋共有人承诺2016年1月后直至房屋拆迁不收取齐小平租金的事实具有高度盖然性，故原告张克武主张被告齐小平支付2016年1月1日至2019年10月31日的租金及滞纳金的请求，本院不予支持。2014年3月1日被告齐小平出具的承诺书系其真实意思表示，其已作出因拆迁不向张克武主张赔偿的承诺，现反诉要求张克武向其支付补偿经营损失补偿款、停产停业损失、装修、重新租房损失及搬家费共计139830.9元的反诉请求，本院不予支持。本案系租赁合同纠纷，合同相对人为张克武与齐小平，原告并未举证证明刘永星与齐小平为房屋共同承租人，故原告主张被告刘永星承担责任无事实与法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张克武的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）齐小平的全部反诉请求。案件受理费本院减半收取4241元，由原告（反诉被告）张克武承担，反诉费1548.30元，由被告（反诉原告）齐小平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十月十四日书记员  罗丹