云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终745号上诉人（原审被告）：陈晓斌，男，1982年4月14日生，汉族，福建省清流县人，居民，住福建省清流县，现住临沧市临翔区。被上诉人（原审原告）：临沧市万森建材装饰有限公司。住所地：临沧市临翔区77266部队营房旁。法定代表人：郑剑水，该公司董事长。委托诉讼代理人：金点恩，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陈晓斌因与被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人陈晓斌，被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司的委托诉讼代理人金点恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓斌上诉请求：请求驳回被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司的诉讼请求。事实及理由：被上诉人与部队的租赁合同已经依法解除，上诉人未与被上诉人签订《商铺租赁合同》。且在商铺使用期间，部队贴告示要强制收回土地，严重影响上诉人经营。被上诉人在管理临沧市万森建材市场期间，未完善市场排污系统，导致2017年7月21日发生水灾，给上诉人造成几十万元的损失。临沧市万森建材装饰有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。临沧市万森建材装饰有限公司一审诉讼请求：1、被告支付拖欠原告自2016年9月1日起至2017年12月30日止的房屋占用费、市场管理费、修缮治安联防费、卫生费等各项费用44928元；2、被告赔偿原告自2016年1月1日起至实际付清款项之日止按照人民银行贷款利率计算的利息，暂算至2018年11月1日为6804.56元(44928元×4.75%÷12月×34月=6804.56元)；3、诉讼费等各项费用由被告承担。一审确认的法律事实：2015年1月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同中原告为甲方，被告为乙方。合同约定：“乙方向甲方租赁万森建材城A区3幢3号商铺，面积108平方米；租赁期为壹年，从2015年1月1日至2015年12月30日止；铺面租金为每平方米13元/月，合计16848元，市场管理费、修缮费每平方米12元/月，合计15552元，总计32400元，以后应在每年租期满前一个月内交付下一年租金，若拖欠每天承担0.5%-3%的滞纳金，超过30天不交清全部租金，甲方有权终止合同并收回另行出租给他人；治安联防费、卫生费按乙方租用面积每年一次性计收（每平方米1元／月），由甲方代收，每年租期满前30日一次性付清下一年费用；该合同同时对双方其他权利义务进行了约定。”合同签订后，被告按照约定交纳了2015年整年的租金，该合同履行完毕后，双方没有另行签订《商铺租赁合同》。后被告持续使用商铺，但未向原告交纳租赁费。2016年9月12日，原告提起诉讼，要求被告支付2016年1月1日起至2016年8月31日止的租金及相关费用，并承担利息。一审法院于2017年7月17日依法作出了（2016）云0902民初1366号民事判决书，判决：“一、被告陈晓斌应于本判决生效之日起十五日内向原告临沧万森公司支付房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用22140元；二、驳回原告临沧万森公司的其他诉讼请求。”后被告不服判决，向临沧市中级人民法院提起上诉，临沧市中级人民法院经审理后于2017年12月25日作出（2017）云09民终373号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。由于被告持续使用商铺而不交纳租赁费用，原告已于2017年12月30日将涉案商铺收回并另行出租给他人使用。因被告未交纳2016年9月1日至2017年12月30日的租赁费用，原告多次催要未果后提起诉讼。另查明，中国人民解放军77231部队于2018年5月25日与原告签订《房地产租赁委托管理项目整改协议》，约定，“整改协议自签订之日起算，整改后租赁期限调整为租期7年，自2018年6月13日至2025年6月13日。”一审经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2015年1月3日签订的《商铺租赁合同》，虽然到2015年12月31日已经期限届满，但《商铺租赁合同》期限届满后，被告继续使用租赁的商铺进行经营，原告没有提出异议，已经形成了不定期租赁合同，被告应当按照原《商铺租赁合同》约定标准支付租金及相关费用，故原告主张要求被告支付2016年9月1日起至2017年12月30日止的租金及相关费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付自2016年1月1日起至实际腾退商铺之日止按照年资金占用利率6%计算的滞纳金的诉讼请求，根据查明的事实，自2015年6月起，由于中国人民解放军77231部队主张收回出租的土地，并以通告的方式在临沧万森建材市场进行宣传，导致临沧万森建材市场承租人的经营受到一定影响，而影响的原因并不是承租人的行为造成，系原告没有处理好与部队之间的土地租赁关系造成，故原告的该项主张不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告陈晓斌应于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告临沧市万森建材装饰有限公司自2016年9月1日起至2017年12月30日止的租金、市场管理费、修缮治安联防费及卫生费合计44928元（16个月×26元/月×108平方米=44928元）；二、驳回原告临沧市万森建材装饰有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费1074元，由原告临沧市万森建材装饰有限公司负担74元，被告陈晓斌负担1000元。在二审诉讼过程中，陈晓斌提交了如下证据：照片两张，欲证明2017年7月21日临沧万森建材市场发生水灾，导致之后无法继续经营，给其造成了很大损失。经质证，临沧市万森建材装饰有限公司对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为发生水灾造成上诉人损失属于侵权法律关系，与本案双方的房屋租赁合同纠纷无关联。临沧市万森建材装饰有限公司提交了如下证据：《房地产租赁委托管理项目整改协议》一份，欲证明临沧市万森建材装饰有限公司已签订协议，继续租赁土地至2025年6月13日。经质证，陈晓斌认为部队的土地不能外租，正是该原因导致商铺无法正常使用。本院认为，陈晓斌所举证据能够证明2017年7月21日临沧万森建材市场发生水灾，予以采信；临沧市万森建材装饰有限公司所举证据与一审认定事实相符，予以采信。经二审审理查明，本院认定本案事实如下：临沧市万森建材装饰有限公司系临沧万森建材市场的经营管理者，其将市场分租给各商户，按不同面积标准向分租商户收取租金。陈晓斌系临翔区伊特莱家具专卖店的经营者，2015年1月24日其向临沧市万森建材装饰有限公司租赁商铺，用于经营伊特莱家具零售批发，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定所租赁商铺为临沧万森建材市场A区3幢3号，面积108平方米，租赁期一年即自2015年1月1日起至2015年12月30日止，租金为每平方米13元/月，市场管理费、修缮费为每平方米12元/月，治安联防费、卫生费按租用面积每年一次性计收，为每平方米1元／月。合同签订后，陈晓斌按约交纳了2015年的租赁费用，该合同履行完毕后，双方未再另行签订合同。后陈晓斌继续使用商铺，但未交纳租赁费用。2016年9月12日，临沧市万森建材装饰有限公司提起诉讼，要求陈晓斌支付2016年1月1日起至2016年8月31日止的租金及相关费用。临沧市临翔区人民法院于2017年7月17日依法作出（2016）云0902民初1366号民事判决书，判决陈晓斌向临沧市万森建材装饰有限公司支付房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用22140元。后陈晓斌不服判决，向本院提起上诉。本院经审理于2017年12月25日作出（2017）云09民终373号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月21日，临沧万森建材市场发生水灾，陈晓斌经营的临翔区伊特莱家具专卖店因此受到影响。后因陈晓斌未交纳商铺租赁费用，临沧市万森建材装饰有限公司遂将商铺收回。2018年5月25日，中国人民解放军77231部队与临沧市万森建材装饰有限公司签订《房地产租赁委托管理项目整改协议》，约定“整改协议自签订之日起算，整改后租赁期限调整为租期7年，自2018年6月13日至2025年6月13日。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，陈晓斌在2015年所签《商铺租赁合同》履行完毕后，未再与临沧市万森建材装饰有限公司签订书面租赁合同而继续使用商铺，双方之间构成不定期租赁关系，陈晓斌仍应按原合同约定支付租金。后因陈晓斌未支付租金，临沧市万森建材装饰有限公司收回商铺另租他人，系依法行使合同解除权。对于收回商铺的具体时间即租金计算的最后时间节点，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明的规定，应当由临沧市万森建材装饰有限公司承担举证责任。但对于该时间节点，临沧市万森建材装饰有限公司未提交证据予以证明，故其主张租金计算至2017年12月30日无事实依据，不予支持。在二审庭审中，陈晓斌自认商铺系于2017年10月退还临沧市万森建材装饰有限公司，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条关于一方当事人在法庭审理中对于己不利的事实明确表示承认、另一方当事人无需举证证明的规定，故对该时间节点以陈晓斌自认的2017年10月认定。对于陈晓斌所主张的2017年7月水灾造成其损害的问题，与本案并非同一法律关系，本院在本案中不予审查。综上，上诉人陈晓斌的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初297号民事判决第二项；二、变更临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初297号民事判决第一项为：陈晓斌于本判决生效之日起三十日内一次性支付临沧市万森建材装饰有限公司自2016年9月1日起至2017年9月30日止的租金、市场管理费、修缮治安联防费及卫生费合计36504元（13个月×26元/月×108平方米=36504元）。一审案件受理费1074元，由上诉人陈晓斌负担752元，由被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司负担322元；二审案件受理费1074元，由上诉人陈晓斌负担752元，由被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司负担322元。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  张 丽二〇二〇年十月二十八日书记员  熊光茸