河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3935号原告：张秀梅，女，汉族，1970年1月9日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：刘涛（刘传金），男，汉族，1968年4月21日出生，住址同上，系原告张秀梅丈夫。委托代理人：陈以德，河南以德律师事务所律师。被告：信阳市金德房地产开发有限公司，住所地河南省信阳市浉河区东双河镇和谐家园**楼103.**。法定代表人:孙晓世，系该公司总经理。委托代理人:刘雪红，河南法正律师事务所律师。原告张秀梅诉被告信阳市金德房地产开发有限公司合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘涛、陈以德，被告信阳市金德房地产开发有限公司的委托代理人刘雪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《合作经营协议》；2、依法判决被告支付拖欠原告的商铺收益金149999.94元（2019年11月起至其实际交付商铺之日止，现暂计9个月，每月16666.66元）；3、依法判决被告支付原告违约金（按照拖欠房租的日百分之一计算至实际支付房租之日止）；4、依法判令被告立即将商铺恢复原状，消除危险，并赔偿损失；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告以其所有的位于信阳市胜利北路××中段大中华商贸城临街门面107、207号（建筑面积103.05㎡）商铺的使用权与被告进行合作，由被告统一经营，统一向业主支付收益金。2010年4月30日双方签订《合作经营协议》，但被告自2019年11月起一直拖欠原告房屋收益金。不仅如此，被告在使用原告商铺进行经营时，无视合同约定，将原告的商铺墙面拆除作为商城通道使用，严重破坏了商铺的主体结构。原告曾多次要求被告消除危险，恢复原状，以及按照合同约定将商铺收益金支付给原告，但被告以各种理由予以推脱。原告无奈，故诉至法院。被告信阳市金德房地产开发有限公司辩称：1、本案不符合合同法解除条件，应当继续履行；2、延期支付的原因是疫情影响，原租赁商铺无法向外出租，当时让原告减少三个月租金，原告不同意，我方才延期支付，原告方也有过错，我方会在八月底前支付；3、违约金过高，本案是租赁合同纠纷，违约金不能超过合同标的的30%，因为疫情影响导致违约属于不可抗力，请求法院予以减免；04、关于恢复原状、消除危险，合同期满后我方会恢复原状。经审理查明：2010年4月30日，原告张秀梅（甲方）与被告信阳市金德房地产开发有限公司（乙方）签订《合作经营协议》，协议主要内容为：甲方以所购在信阳市胜利北路步行街中段××商贸城商铺××使用权与乙方进行经营，商铺位于：大中华商贸城临街门面107、207号铺位，建筑面积103.05平方米。1、甲方出房，乙方经营，乙方同意每月按约定的金额向甲方支付合作经营收益，合作期内甲方同意乙方对该商铺对应的公共空间、场地、广告位、物业外墙等公共部位进行统一管理使用，甲方不得提出其他权益主张；2、合作期限：16年，从2010年5月1日到2026年4月30日止；3、乙方向甲方支付合作经营收益标准：第一至第二年即16666.66元/月（2010年5月1日至2012年4月30日）；第三至十年即16666.66元/月（2012年5月1日至2022年4月30日）；第十一至十六年即20833.33元/月（2022年5月1日至2026年4月30日）；4、支付方式：每月1号开始，10天内支付完毕；7、违约责任：乙方逾期向甲方支付投资收益的，甲方有权要求乙方按期履行，若乙方在收到甲方催款函15天内未支付的，甲方可按逾期未支付的日百分之一加收逾期付款违约金”。上述协议签订后，原告张秀梅将房屋交付给被告信阳市金德房地产开发有限公司进行经营和统一管理，但被告信阳市金德房地产开发有限公司在统一管理使用期间，未经原告张秀梅的许可和同意，擅自变动该房屋的建筑主体和承重结构，且自2019年11月份起未向原告张秀梅支付合作经营收益。经河南中科建筑安装有限公司对原告被损的商铺进行“车库顶板补建”工程预算，预算总价为65744.11元。上述事实，有原告张秀梅当庭提供的房屋所有权证书复印件、《合作经营协议》、商铺现状拍摄图片、预算总价表等证据在卷佐证。本院认为，原告张秀梅与被告信阳市金德房地产开发有限公司签订的《合作经营协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应当依照协议约定履行各自的义务。本案被告信阳市金德房地产开发有限公司自2019年11月份开始，在无法定和约定事由的情况下，拒绝向原告张秀梅支付合同约定的合作经营收益，经多次催要后仍不履行，且未经原告张秀梅同意的情况下擅自变动该房屋的建筑主体和承重结构，故对原告张秀梅请求解除双方签订的《合作经营协议》的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告信阳市金德房地产开发有限公司应当支付的收益金额，根据原、被告双方签订的《合作经营协议》第三条，即“乙方向甲方支付合作经营收益标准：第三至十年即16666.66元/月（2012年5月1日至2022年4月30日），故被告信阳市金德房地产开发有限公司按月向原告张秀梅支付收益金额及合同解除后的占有使用金，具体按16666.66元/月计算，从2019年11月起计算至其实际交付商铺之日止。关于逾期付款违约金，原、被告双方签订的《合作经营协议》第七条违约责任中约定“乙方在收到甲方催款函15天内未支付的，甲方可按逾期未支付的日百分之一加收逾期付款违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,被告信阳市金德房地产开发有限公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由,请求法院予以适当减少符合法律规定。关于违约金比例的确定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，本案双方在合同中没有约定损失赔偿额计算方法,原告张秀梅的直接损失主要表现在商铺收益租金损失，故本院依法将违约金调整为被告信阳市金德房地产开发有限公司应付商铺收益金及占有使用金总额的20%。关于原告张秀梅请求将商铺恢复原状，消除危险并赔偿损失的诉讼请求，该项诉请系侵权纠纷，与本案合同纠纷并非同一法律关系，但为了便利当事人诉讼故与合同纠纷一并处理。原告张秀梅是大中华商贸城1号商住楼2层207号、1层107号的所有权人,依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告信阳市金德房地产开发有限公司在未经张秀梅同意的情况下,对涉案房屋进行分拆装修,擅自变动商铺的建筑主体和承重结构,其应当对原告张秀梅的商铺恢复原状，并赔偿恢复原状的费用65744.11元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张秀梅与被告信阳市金德房地产开发有限公司于2010年4月30日签订的《合作经营协议》。二、被告信阳市金德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张秀梅支付商铺经营收益金及占有使用金，按16666.66元/月计算，从2019年11月起计算至其实际交付商铺之日止，并支付违约金（具体数额按其实际拖欠商铺经营收益金及占有使用金总额的20%计算）。三、被告信阳市金德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告张秀梅的商铺恢复原状，如在上述期限内未能恢复原状，被告信阳市金德房地产开发有限公司于上述期限届满之日起十日内向原告张秀梅支付恢复原状费用65744.11元。四、驳回原告张秀梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3275元，由被告信阳市金德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  陈金榜二〇二〇年十月二十九日书记员  张筱莞