甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11152号原告（反诉被告）：何俊，男，1977年1月19日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：丁浩，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，甘肃英之剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃摩根新能源科技有限公司，住所地兰州市城关区雁北路1683之**楼**(海鸿居然之家)。法定代表人:王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永吉，甘肃得舍律师事务所律师。原告（反诉被告）何俊与被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司（以下简称：摩根新能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，摩根新能源公司以《房屋租赁合同》无效及存在建造、装修损失为由提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。何俊及其委托诉讼代理人丁浩、王晓和摩根新能源公司的委托诉讼代理人王永吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除何俊与摩根新能源公司签订的《房屋租赁合同》;2、判令摩根新能源公司向何俊腾交位于兰州市城关区××路××号××号××号商铺并恢复原状;3、判令摩根新能源公司向何俊支付自2019年2月20日起至实际腾房之日的租金，暂计至2019年9月19日为140000元;4、本案诉讼费由摩根新能源公司承担。事实及理由：2017年5月4日，何俊与摩根新能源公司签订了《房屋租赁合同》，约定何俊将位于兰州市城关区××路××号××号××号商铺）出租给摩根新能源公司，租期五年（自2017年5月20日起至2022年5月9日止），同时约定首次租金按照季度支付，60000元／季，第三次按照半年支付，120000元／半年，次年后房屋租金按照年付，租金按照本地铺面市场价结算。合同签订后，摩根新能源公司并未按上述约定支付房屋租金，只支付了2017年5月20日至2019年2月19日的房屋租金，后期租金至今未付，经何俊多次催要未果，故何俊诉至法院。摩根新能源公司辩称，一、何俊不是房屋的所有权人，不具有要求摩根新能源公司腾房、支付租金的资格，双方在签订租赁合同时，何俊向摩根新能源公司保证其拥有所有权，并保证有合法出租的权利，摩根新能源公司才同意租赁涉案房屋，但在双方签订合同后，何俊迟迟不能向摩根新能源公司出示其享有所有权的证明，后经摩根新能源公司了解涉案房屋并不属于何俊所有，而是属于兰州文理学院所有，因此何俊不具有要求摩根新能源公司腾房及支付租金的资格。二、何俊交付给摩根新能源公司使用的房屋没有房产证，也没有验收合格，属于违法建筑，因此，涉案房屋的租赁合同属于无效合同。三、何俊交付给摩根新能源公司使用的房屋不通电，不具备使用条件。何俊交付给摩根新能源公司使用的房屋是毛坯房，而且只有一层，第二层是摩根新能源公司加盖的，因此租赁合同中写道建筑面积是100平方米，使用面积是170平方米。摩根新能源公司和何俊协商后，对该房屋于2017年5月、2018年12月进行了装修，向装修人张宏支付装修费用389000元，向装修人邓肖肖支付装修费用128360元。四、因何俊隐瞒房屋属于违法建筑、其不享有所有权的事实，造成合同目的不能实现，何俊应当赔偿由此给摩根新能源公司造成的全部损失。双方在租赁合同中约定，何俊要保证摩根新能源公司正常使用房屋，无法正常使用的要赔偿摩根新能源公司支付的全部装修费用，而且约定何俊提前解除合同的，需退还全部租金，但从2019年2月份起，市场监管等政府部门多次口头通知摩根新能源公司，涉案房屋将被拆除，要求摩根新能源公司搬离房屋，现在房屋马上将被拆除，因此，摩根新能源公司有合法正当的理由拒绝支付房屋租金。双方签订的租赁合同期限是5年，但现在摩根新能源公司使用不到3年就要被迫搬迁，由此给摩根新能源公司造成的重大损失何俊应当全部赔偿。摩根新能源公司向本院提出反诉请求：1、判令确认何俊与摩根新能源公司签订的《房屋租赁合同》无效；2判令何俊赔偿摩根新能源公司建造及装修房屋损失382200元；3本案诉讼费用由何俊承担。事实及理由：2017年5月3日，何俊与摩根新能源公司签订《房屋租赁合同》，约定何俊将位于兰州市城关区××路××号××号商铺）出租给摩根新能源公司，作为经营新能源设备的店面，租期为5年，自2017年5月20日至2022年5月19日止，摩根新能源公司支付了租金420000元。期间，经何俊同意，摩根新能源公司对该房屋加盖了二层，并于2017年8月、2018年12月两次对该房屋进行了装饰装修，共支付装修费用382200元。双方签订合同时，何俊向摩根新能源公司保证其对房屋享有所有权，并保证5年内不被拆迁，但该房屋至今既未取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，亦未办理消防验收手续，更没有取得房屋所有权证书，即将被政府部门拆除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。”何俊隐瞒房屋未取得所有权的事实将违法建设的房屋出租给摩根新能源公司使用，导致摩根新能源公司在不明真相的情况下，投入大量资金对该房屋进行装修，给摩根新能源公司造成了重大经济损失。何俊针对摩根新能源公司的反诉辩称，一、摩根新能源公司反诉主张与客观事实不符。何俊从未同意摩根新能源公司对租赁房屋改变结构、加盖二层及装饰装修，也不知道此事。自双方签订《房屋租赁合同》后，房屋由摩根新能源公司自主经营，何俊从未过问，只是定期催要租金，同时双方在《房屋租赁合同》中对商铺装饰装修没有约定，何俊也从未保证过对租赁房屋享有所有权、5年内不被拆迁。因租赁房屋系何俊从甘肃天仁健康管理有限公司处承租，何俊与甘肃天仁健康管理有限公司明确约定甘肃天仁健康管理有限公司将房屋交付何俊使用，何俊有权进行出租、经营使用，何俊在此过程中并未隐瞒任何事实，不存在任何过错。同时，摩根新能源公司明知租赁房屋系何俊从甘肃天仁健康管理有限公司处承租的，租赁房屋期间产生的水、电费用全部由摩根新能源公司向甘肃天仁健康管理有限公司自行缴纳，从来没有经过何俊。二、摩根新能源公司反诉请求赔偿其建造、装修损失于法无据，不应予以支持。第一、本案中摩根新能源公司拖欠房屋租金，经何俊多次催要，且给予合理期限，摩根新能源公司置之不理，且以各种理由拒付，是不争的事实，其行为属于根本违约，且违约在先。何俊认为导致双方合同解除的原因，也是摩根新能源公司根本违约，故何俊根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2项规定不应承担建造、装修损失。第二、租赁房屋至今没有任何相关单位出具文件认定其为违章建筑或者未取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；另外，根据现行法律规定，未取得房屋手续并不当然的导致合同无效。事实上，摩根新能源公司至今仍在使用租赁物，并未受到任何影响，客观上也没有造成摩根新能源公司无法使用租赁物。摩根新能源公司反诉称租赁房屋即将被政府部门拆除完全是主观猜测，毫无事实根据，其目的无非是想吞并原告的诉讼请求，逃避支付租金的义务，其行为明显违背诚实信用原则及公平原则。综上所述，摩根新能源公司的反诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月27日，案外人甘肃天仁健康管理有限公司向何俊出具了交纳05、06号商铺租金684000元的收据。2017年4月30日，何俊与甘肃天仁健康管理有限公司签订《合作经营协议》，约定由何俊承租位于兰州市城关区××路××号（物业编号05、06号）商铺（以下简称：涉案商铺），双方确认涉案商铺面积均为100平方米，经营期为五年，自2017年5月1日至2022年8月31日，经营费均为五年360000元。协议中还约定在合同有效期内，何俊可转让该物业。2017年5月4日，何俊与摩根新能源公司签订了《房屋租赁合同》，约定何俊将上述涉案商铺出租给摩根新能源公司，租期五年，自2017年5月20日至2022年5月19日，付款方式为首次按季支付，60000元/季，第三次按半年支付，120000元/半年，次年后按年付，租金按照本地铺面市场价结算，付款日期2017年5月20日。如果摩根新能源公司需要对房屋进行必要装修，应事先与何俊协商一致。摩根新能源公司退租前，应将房屋恢复至承租时的状态，或由双方另行协商善后事宜。合同签订后，何俊依约向摩根新能源公司交付了房屋，摩根新能源公司即因使用需要筹资对涉案商铺进行了改造装修。截止2019年3月20日，摩根新能源公司共计向何俊支付房屋租金420000元。2019年3月23日，兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局发布了（兰高雁直）城管（规划）强公告字［2019］6号强制拆除公告，内容为：兰州文理学院（地（地址甘肃省兰州市城关区××路××号你单位在兰州高新区雁北路兰州××操场搭建非永久性建筑物（****，钢架砖混结构），总建筑面积2000平方米，在临时建设批准的使用期限内未自行拆除的违法建设行为，违反相关规定，限你单位自公告之日起三日内自行拆除。摩根新能源公司认为涉案商铺即属于上述公告中需要拆除的建筑物，遂再未向何俊缴纳房租，何俊于2019年7月5日在涉案商铺张贴了缴费通知单，通知称摩根新能源公司拖欠商铺租金金额高达十万余元，违约在先，限摩根新能源公司三日之内付清拖欠商铺租金及本年度租金，三日后如若未收到缴纳的租金，将视为摩根新能源公司自愿解除合同，何俊有权收回商铺。经何俊催要后，摩根新能源公司仍未缴纳房租，但一直使用涉案房屋。另查，2019年8月12日，兰州摩根新能源工程有限公司名称变更为甘肃摩根新能源科技有限公司。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”本案中，涉案商铺系何俊从甘肃天仁健康管理有限公司承租，何俊与甘肃天仁健康管理有限公司签订的合同中约定何俊享有转租的权利，后何俊与摩根新能源公司于2017年5月4日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，而兰州市城市管理综合行政执法局高新技术产业开发区分局于2019年3月23日发布了（兰高雁直）城管（规划）强公告字[2019]6号强制拆除公告，庭审中，何俊与摩根新能源公司都认可涉案商铺属于上述公告所涉的临时建筑，但该建筑截止开庭时一直未被拆除，且摩根新能源公司至今仍在使用，故根据上述公告结合摩根新能源公司至今仍在使用涉案商铺的情况，本院认为，2019年3月23日前该合同系双方的真实意思表示，合法有效，摩根新能源公司应当按照合同约定履行承租人缴纳房租的义务。2019年3月23日后因涉案商铺已超过临时建筑的使用期限且需要拆除，故该合同为无效合同，摩根新能源公司应向何俊腾退涉案商铺，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，虽然2019年3月23日后涉案合同属于无效合同，但因摩根新能源公司一直实际占有使用涉案商铺，故摩根新能源公司除应该向何俊腾交涉案商铺外还应按照租金标准向何俊支付房屋占有使用费，综上，摩根新能源公司现已经支付了房屋租金420000元，根据合同约定涉案房屋租金为20000元/月，现摩根新能源公司还应向何俊支付2019年9月19日前的房屋租金及房屋占有使用费140000元（28个月×20000元-420000元），并以20000元/月的标准支付房屋占有使用费直至实际腾房之日，但，虽然涉案房屋至今仍由摩根新能源公司实际占有使用，而涉案房屋2019年3月23日由政府执法部门公示责令3日内自行拆除，该行为必然影响到摩根新能源公司对涉案房屋的正常使用，降低了使用价值，何俊作为出租人对此应承担一定的责任，故本院对何俊要求摩根新能源公司支付租金及房屋占有使用费的月租金标准按合同约定标准的70%予以支持。对于何俊要求摩根新能源公司支付涉案房屋建造及装修损失382200元的诉讼请求，虽然摩根新能源公司未依照合同约定事先与何俊协商一致，但根据本案实际情况，何俊对摩根新能源公司就涉案房屋建造及装修事宜是知情的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现因涉案房屋被政府执法部门公示责令3日内自行拆除导致合同无效，何俊应当向摩根新能源公司赔偿剩余租赁期内改造及装饰装修残值损失，现涉案商铺改造及装饰装修残值损失并未进行评估，而摩根新能源公司亦未提供有效证据证明其改造及装饰装修造价，根据本案的实际情况，结合摩根新能源公司实际使用涉案商铺已经长达3年且截至开庭审理时仍在使用涉案商铺的事实，加之摩根新能源公司反诉主张的部分损失不属于已形成附合的装饰装修损失，本院酌定何俊向摩根新能源公司支付改造及装饰装修费损失50000元。对于何俊要求摩根新能源公司将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，根据本案实际情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何俊与被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月23日起为无效合同；二、被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）何俊腾交位于兰州市城关区××路××号××号商铺；三、被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）何俊支付2019年9月19日之前的房屋租金及房屋占有使用费共计98000元（140000元×70%），并以14000元/月（20000元/月×70%）的标准支付房屋占有使用费直至实际腾房之日；四、原告（反诉被告）何俊自本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司支付房屋改造及装饰装修费损失50000元；五、驳回原告（反诉被告）何俊的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由原告（反诉被告）何俊承担1000元，由被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司承担550元。反诉费3517元，由原告（反诉被告）何俊承担1000元，由被告（反诉原告）甘肃摩根新能源科技有限公司承担2517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇二〇年十月十三日书记员  陈丽萍