福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4319号 上诉人（原审被告）：赵建福，男，1961年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司厦门分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司厦门分公司），住所地厦门市思明区香莲里****。 负责人：黄济志。 委托诉讼代理人：吴亚楠、李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人赵建福因与被上诉人福建南方物业管理有限公司厦门分公司（下称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理，上诉人赵建福、被上诉人南方物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵建福上诉请求：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担承担。事实和理由：一、原审依法认定被上诉人存在违约行为，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，是正确的。二、原审判决遗漏查明多项重要事实。（一）原审遗漏查明如下事实：1.被上诉人串通原业委会主任王铁鹰造假多份物业服务合同的事实，讼争物业服务合同应为无效合同；2.被上诉人利用职务之便监守自盗，长期盗窃莲花广场小区公共用水；3.被上诉人怠于履行物业服务合同义务，导致莲花广场小区二次供水严重污染；4.被上诉人长期怠于消防管理，导致莲花广场小区10台消防水泵以及两台柴油备用发电机组基本报废，根本无法正常使用，给业主们造成至少人民币500万元的巨大损失；5.被上诉人利用职务之便监守自盗，长期盗窃莲花广场小区公共用电；6.被上诉人为莲花广场小区提供的物业服务质量并未达到《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》4级标准；7.被上诉人连续多次涨价物业服务费程序不合法；三、原审法院未追加福建南方物业管理有限公司及原业委会主任王铁鹰为第三人属于程序错误。被上诉人所主张的物业服务期间，同时存在被上诉人及其福建南方物业管理有限公司分别与莲花广场业主委员会签署的多份内容不一的物业服务合同。代表莲花广场业主委员会与被上诉人签署物业服务合同是案外人王铁鹰。王铁鹰虽系原业委会主任，但其在物业服务合同上签名并未经过业委会内部表决程序，且其中一份物业服务合同竟无业主委员会盖章，纯属王铁鹰个人行为。因此王铁鹰与本案处理结果亦有法律上的利害关系，且为了人民法院查明多份讼争合同的真伪，理应追加王铁鹰为第三人。四、原审判决按被上诉人主张的物业服务费标准支付物业服务费适用法律错误。原审法院除遗漏查明多项重要事实外，原审法院既已查明被上诉人未尽到维护物业管理区域公共秩序并协助做好安全防范工作的义务，存在擅自占用物业共用部位用于企业利益、存在侵害业主合法权益的行为，已依法认定被上诉人存在较大主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益程度较广，被上诉人存在严重违约行为。在存在如此恶劣的故意侵犯业主利益的行为以及其提供的物业服务存在如此重大瑕疵的前提下，原审法院仍认定上诉人承担被上诉人主张的物业服务费，实有违社会公平正义，对被上诉人在本案中的过错程度及长期侵害莲花广场业主权益事实的认定确实有“高高举起，轻轻放下”之嫌疑。 南方物业公司答辩称，第一，上诉人主张原审判决遗漏查明重要事实，没有任何依据。1.上诉人主张原审法院遗漏查明的各项事实原审法院均已查明，并在判决书中详细分析说明。2.上诉人主张被上诉人串通造假物业服务合同，讼争合同无效，物业费涨价程序不合法，没有提供任何证据予以证明，原审法院对上诉人的抗辩意见不予采纳，原审法院并未遗漏审查。上诉人主张合同无效，涨价未经业主表决同意，但未提交任何证据予以证明，且时至今日均无人对本案讼争的物业服务合同的合同效力提出审查之诉，没有证据证明物业服务合同存在被依法撤销或被认定为无效的情形，根据相关法律规定，该合同对包含上诉人在内的全体业主均具有法律约束力。3.上诉人主张被上诉人盗窃小区公共用水、用电，没有任何事实依据。讼争小区的公摊水电费均为抄表到户，由电力局、水务局直接向各业主收取，不存在物业公司侵占的情形。且小区业主王生曾向思明区人民法院起诉被上诉人和水务集团、电力公司，主张水电费损失，但经法官现场勘察，并未发现任何盗取情形，驳回了业主起诉。4.讼争小区不存在二次供水污染情形。根据一审上诉人提交的证据11街道办事处答复意见书，上诉人向街道办事处举报水质污染，街道办事处进行3次水质检测，检测结果均为合格，根本存在二次供水污染的情形。5.被上诉人仅负责设备日常维修保养，并不承担设备更换费用。讼争小区消防设施已使用20多年，部分设备已经老旧损坏，在2017年，被上诉人和小区业委会组织小区业主投票表决是否更换消防设备，但因为包括部分上诉人在内的一些业主在小区微信群里煽动阻挠，号召业主反对更换设备，最终导致该项决议未获得双过半业主同意。因此，小区报废设备未更换系业主反对，并非被上诉人疏于管理。二、上诉人要求追加第三人，没有任何法律依据。福建南方物业管理有限公司厦门分公司与福建南方物业管理有限公司为同一法律主体，上诉人无权要求追加福建南方物业管理有限公司为第三人。业委会主任王铁鹰并非合同当事人，与本案没有利害关系，上诉人要求追加其为第三人，也毫无法律依据。三、上诉人长期享受被上诉人提供的物业服务，却要求完全不支付任何服务费用，最终损害的是其他守约业主的利益。且一审法院已经降低支付物业服务费标准，仅要求业主按合同约定标准的80%支付，上诉人仍要求完全不支付任何费用，该主张毫无事实和法律依据。 综上所述，上诉人的诉讼请求于法无据，恳请贵院驳回上诉人的诉讼请求。 南方物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令赵建福立即支付2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费6319.85元;2、判令赵建福立即支付逾期付款违约金（按日3‰标准,自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数）。 原审判决查明，2015年10月1日，厦门市莲花广场小区业主委员会作为甲方，泉州南方物业管理有限公司厦门分公司作为乙方，双方签订一份《莲花广场物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就物业项目莲花广场小区开展物业管理服务，物业服务期限三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日终止。收费标准一、二期住宅1.6元/㎡/月，按月收取，应于每月25日前支付。业主违反义务，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应自欠款之日起至实际付清欠款之日按照所欠物业管理费总额每日3%的标准向乙方支付违约金。厦门市莲花广场小区业主委员会作为甲方，泉州南方物业管理有限公司厦门分公司作为乙方，双方签订一份《莲花广场物业服务合同补充协议》，约定经物业管理服务合同区域内业主大会表决，自2017年1月1日起，同意物业公司按照住宅1.8元/㎡/月收取。2018年6月1日，泉州南方物业管理有限公司厦门分公司变更名称为南方物业公司。2018年10月22日，厦门市莲花广场小区业主委员会作为甲方，南方物业公司作为乙方，双方签订一份《莲花广场物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就物业项目莲花广场小区开展物业管理服务，物业服务期限三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日终止。收费标准一、二期住宅1.8元/㎡/月，按月收取，应于每月25日前支付。业主违反义务，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应自欠款之日起至实际付清欠款之日按照所欠物业管理费总额每日3%的标准向乙方支付违约金。2019年7月31日，南方物业公司撤出莲花广场小区的物业服务。赵建福系厦门市思明区香莲里****的权属人，房屋面积114.49平方米。赵建福拖欠南方物业公司2017年1月1日至2019年7月31日期间物业服务费6319.85元（1.6元/㎡/月×114.49㎡×3+1.8元/㎡/月×114.49㎡×29个月）。 庭审中，赵建福提交了（2018）闽0203民初1407号民事判决书、（2018）闽0203民初2268号民事判决书、厦门市公安消防支队思明区大队行政处罚、思明区人民政府嘉莲街道办事处思嘉信访【2018】023号-2、思明区嘉莲街道办事处综治办回复函、异议书、海峡导报新闻报道、厦门日报新闻报道、终止调解书、厦门水务物业管理公司告知函、南方物业公告、投诉件回复函等证据，并申请了证人出庭作证，足以证明南方物业公司提供物业服务过程中存在不足。 原审认为，南方物业公司为赵建福名下房产提供了物业管理服务，向业主赵建福收取物业服务费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。南方物业公司主张赵建福支付2017年1月1日至2019年7月31日期间物业服务费6319.85元，具有合同依据及事实依据，原审法院予以支持。南方物业公司服务期间，小区三分之二以上业主签名要求重新选聘物业公司，可见南方物业公司提供物业存在不足，现南方物业公司主张物业管理费的逾期付款违约金，原审法院不予支持。综上所述，南方物业公司的诉讼请求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、赵建福应于本判决生效之日起十日内向福建南方物业管理有限公司厦门分公司支付2017年1月1日至2019年7月31日期间物业服务费6319.85元；二、驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。案件受理费170元，减半收取计85元，由赵建福负担25元，由福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担60元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，南方物业公司在为莲花广场小区提供物业服务期间，存在未尽维护物业管理区域内公共秩序并协助做好安全防范工作的义务、擅自占用物业共用部位用于企业利益、侵害业主合法权益的行为，事实清楚，应予认定。原审认定，南方物业公司的前述违约行为，均存在较大的主观过错，且持续时间较长，侵害业主利益的程度及范围较广，已非属物业服务公司提供物业服务过程中业主可以容忍的轻微瑕疵行为或局部物业服务不到位问题，该认定正确。业主提出的减少价款的抗辩意见，本院予以采纳。原审酌定业主应按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费，属违约程度与责任承担比例认定失当，应予纠正，业主可按照合同约定物业服务费标准的50%支付物业服务费。则赵建福应向南方物业公司支付的物业服务费为3159.92元（1.6元/月/㎡×114.49㎡×3个月×50%+1.8元/月/㎡×114.49㎡×28个月×50%）。 综上，赵建福的上诉请求部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但责任承担比例认定失当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14572号民事判决第二项，即“驳回福建南方物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14572号民事判决第一项为“赵建福应于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司厦门分公司物业服务费3159.92元”。 二审案件受理费170元，由赵建福负担85元，由福建南方物业管理有限公司厦门分公司负担85元。一审案件受理费85元，由赵建福、福建南方物业管理有限公司厦门分公司各负担42.5元。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十月二十九日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。