山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1945号上诉人（原审原告）：李业红，男，1953年10月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史玉波，男，1976年9月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：史同芬，男，1947年6月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：史玉涛，男，1979年6月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人李业红因与被上诉人史玉波、史同芬、史玉涛农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李业红上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人的继承人吕京荣(已去世)于1995年协商，由吕京荣购买上诉人位于日照市东港区的房屋，交易价格2万元。因该房屋系“小产权房”，签订买卖协议时吕京荣并非集体成员，该买卖行为在交易时未经权力部门批准，房产至今登记在上诉人名下，物权未发生变动。一审中上诉人提交的日照市不动产登记中心查询结果证明案涉房产仍登记在上诉人名下，物权未发生变更。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，上诉人对案涉房屋仍享有所有权。同时，双方在签订合同时，没有经过村委及土地管理部门的批准，根据相关法律规定，未经合法批准私下买卖宅基地属于违法行为。因此，被上诉人的购买行为，损害了集体经济组织及上诉人的合法权益。史玉波、史玉涛辩称，被上诉人与上诉人属于同一集体经济组织成员，且双方之间的交易得到了日照市东港区民委员会（以下简称委）的同意，被上诉人亦办理了房屋契证，交纳了契税，房屋购买后一直由史玉波使用，该房屋买卖合同合法有效。上诉人在房屋买卖后长达二十年之久未提异议，其现因拆迁赔偿而提出诉讼，违背诚实信用原则。史同芬未作答辩。李业红向一审法院起诉请求：1.确认李业红与吕京荣之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由史玉波、史同芬、史玉涛承担。一审法院认定事实：1.1995年7月25日，日照市房地产管理处向李业洪颁发了山东省城市私房所有权证（证号为日房字第**），载明李业洪在日照市东港区有自建房屋一处。2.1995年11月3日，吕京荣与李业洪签订《房屋买卖合同书》一份，约定李业洪房屋一处即正房五间、南平房四间、厕所、自来水共计作价20000卖给本村吕京荣。双方商定，买方应交村集体房场费1500元，契税全部由卖方负担。吕京荣（吕为志代办）在买方处签字，李业洪在卖方处签字。1996年2月2号，李业红出具证明一份，证明收到房款20050元。3.2019年8月13日，委出具家庭关系证明一份，“兹证明史玉涛，身份证号码3711021979××××××××家庭成员有：其父亲史同芬，身份证号码3709191947********；其母亲吕京荣（已去世）；其哥哥史玉波，身份证号码3711021976********；其祖母亲及外祖父母均已去世。特此证明！”同日，委出具证明一份，“兹证明李业红（本村村民）已将自有的房屋出卖给吕京荣（已去世）。特此证明！”。2019年10月23日，日照市不动产登记中心查询结果证明，李业洪在日照市东港区奎山街道办事处刘家寨有产权证号为刘家寨0062、刘家寨0117房产。2019年12月7日，委出具证明一份，内容为：“山东有泰律师事务所：兹证明我村村民李业红，身份证号：3728021953××××××××出卖给吕京荣的房屋是其名下在我村的唯一宅基地。特此证明。”4.2000年12月13日，日照市人民政府向史玉波颁发山东省日照市人民政府房屋印契一份（证号为日字第0295905），载明买房人史玉波，卖房人李业洪，正厢房九间，座落日照市奎山乡，买价1000，应征税率3%，应纳税款30元，契纸工本费2.50元，经补契与史玉波名下使用。业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证。5.吕京荣、史玉波现户籍所在地均在日照市东港区。2003年12月11日，委出具证明一份，“兹证明史玉波房场费已向村交齐，特此证明。”6.“李业洪”与本案李业红为同一人。7.2013年11月26日，委与史玉波签订《旧村改造拆迁安置协议（第三期）》，史玉波可在第三期拆迁区域内的房屋置换90平米左右的安置楼1套，70平米左右的安置楼1套。该拆迁协议基于案涉房屋的拆除而签订。一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效……”，由此可知，对于农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的行为一般应当认定无效，但对于本集体经济组织成员内的房屋出售是允许的。对于本案李业红与吕京荣签订的房屋买卖合同是否有效应从以下几个方面来看：（一）房屋买卖合同。依据李业红与吕京荣签订的《房屋买卖合同书》载明的内容“卖给本村吕京荣。。”可知，签订房屋买卖合同时，吕京荣应取得了日照市东港区集体经济组织成员资格，现有户籍证明亦对上述事实予以证实；（二）房屋实际占有情况。吕京荣与李业红签订案涉房屋买卖合同后，该房屋实际由史玉波一直占有使用，且史玉波现户籍所在地在日照市东港区；（三）案涉房屋买卖合同实际履行情况。案涉房屋买卖签订后，李业红收到了房款，史玉波作为吕京荣的子女向委缴纳了案涉房屋的房场费，且在2000年12月13日获得了山东省日照市人民政府房屋印契，缴纳了案涉房屋契税，可以推定李业红与吕京荣的房屋买卖协议获得了刘家寨村委以及日照市人民政府的认可。另，委就案涉房屋与史玉波签订了拆迁安置协议，亦视为对李业红与吕京荣签订的案涉房屋买卖合同的认可及对房屋实际占用人为史玉波事实的认可。综上所述，在综合案件当时的情况及从有利于维护诚实信用原则、现有房屋占有关系角度考虑，应当确认李业红与吕京荣签订的房屋买卖合同有效。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回李业红的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李业红负担。二审中，史玉波提交“齐鲁惠农一本通”存款存折一本，用以证明其在日照市东港区承包耕地，享受国家种粮补贴。李业红质证意见：是否享有村集体经济组织成员资格应当看其是否分得口粮田，应当由村委会出具有效证明，该存折不能证明史玉波系因分得口粮田而获得补助，也不能证实该补助系因史玉波为刘家寨集体经济组织成员资格而获取。本院经审查认为，史玉波提交的“齐鲁惠农一本通”存折显示史玉波及其家庭成员获得国家种粮补贴，结合本案其他证据，对史玉波及其家庭成员在承包土地的主张，本院予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李业红与吕京荣签订房屋买卖合同，李业红将其所有的农村自建房屋出卖给吕京荣，现李业红以吕京荣并非案涉房屋所在集体经济组织成员为由主张合同无效，但根据已查明情况，吕京荣及房屋现使用人史玉波的户籍均已迁至日照市东港区，且根据史玉波提交的“齐鲁惠农一本通”存款存折以及委出具的证明，可以证实史玉波及其家庭成员在该村承包土地、生产生活，享受村民权利、承担村民义务的事实。故，现有证据能够认定吕京荣、史玉波均系该集体经济组织成员，具有取得该村居宅基地使用权的资格。同时，双方买卖合同订立后，委收取了史玉波缴纳的案涉房屋的房场费，日照市人民政府亦向史玉波颁发了房屋印契，应当认定委及相关部门对李业红与吕京荣之间的房屋买卖行为的认可。因此，李业红与吕京荣之间的房屋买卖合同应当认定为有效合同。一审判决驳回李业红要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，李业红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李业红负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十月十二日法官助理刘娜书记员裴凤文