广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3011号 原告（反诉被告）：林日华，男，1962年9月29日出生，汉族，住广西百色市右江区。 原告（反诉被告）：严美惠，女，1964年7月30日出生，汉族，住广西百色市右江区。 共同委托诉讼代理人：王柳青，广西凌盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：百色上亿置业有限公司（简称：置业公司），住所地：广西百色市右江区城东大道与站前大道东北侧，统一社会信用代码：91451000322614400W。 法定代表人：韦启海，总经理。 委托诉讼代理人：黄典春，广西祺光昭来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王心雨，广西祺光昭来律师事务所律师。 原告（反诉被告）林日华、严美惠与被告（反诉原告）置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林日华、严美惠及共同委托诉讼代理人王柳青、被告（反诉原告）置业公司委托诉讼代理人黄典春、王心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林日华、严美惠向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效之日起十日内向原告交付不动产登记证明；二、判令被告从2018年7月21日起至交付不动产登记证明之日止，以334568元为基数、按日百分之二计付逾期办理不动产登记证明违约金49784元（暂计至起诉日2020年8月6日为49784元，此后的违约金继续计至不动产权登记证明交付之日止）；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告位于百色市城东路迎龙区 52地块“亿丰百色国际商业博览城”商铺一间、总价334568元、首付款167568元、余款167000元向银行贷款支付；2016年8月31日前交房，逾期交房30日的，被告按日计付全部房款万分之二违约金。因被告的原因不能在交房之日起720日内取得房屋所有权证的，承担应完成房屋所有权证登记期限满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止、按日万分之二计算的违约金。合同签订日，原告支付首付款177568元。同时，原告与原百色亿丰商业投资有限公司签订《商铺委托经营合同》，委托该公司经营管理商铺，并交纳了税款10204.32元、公共维修基金2415.8元、预告登记费550元、抵押登记费550元。原告履行了买受人全部义务，但被告未能交房给原告，再由原告交房给受托公司经营管理，直到2019年7月原告接到受托公司收益返租通知函后才知道被告直接把商铺交付给托公司经营管理。根据合同约定，被告应当于2016年8月21日交付商铺，并在交付商铺后的720日内即2018年7月21日前交付商铺产权证书，但至2020年4月21日被告才叫原告签订《授权委托书》，委托其员工罗美爱办理及领取商铺产权证书，之后以原告未交纳550元产权登记费为由拒绝交付产权证书。原告认为，被告逾期交房和逾期办理产权证的行为构成合同违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告置业公司的本诉答辩、及反诉诉称：一、我公司并未合同违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，我公司应在2018年21日前帮助原告办理不动产产权证书，因此，我公司于2018年7月5日向全体业主发出《亿丰百色国际商业博览城不动产权证办理通知》、于2018年8月14日以邮件形式向原告发出《不动产办理通知书》、于2018年8月至9月期间多次向原告预留的手机号码发出《办理不动产权证书的通知》的短信，但经原告预留的联系方式均联系不上原告。我公司已尽到通知义务，是原告自身原因致未能及时办理不动产权证书，因此，我公司未构成合同违约。二、原告诉称不事实。专项维修基金2415.8元是我公司代垫付，并非原告向税务部门缴纳，根据双方签订的补充协议，该费用由原告承担。三、我公司在为原告代办不动产权证书期间，向百色市不动产登记中心为代付产权登记费550元，该费用由其承担，在其未支付该费用之前，我公司有行使留置权。 综上，原告诉称没有事实依据和法律依据，我公司并未合同违约。我公司为原告垫付了专项维修基金2415.8元、产权登记费550元，共计2965.8元，为此提起反诉，请求判令原 告支付我公司专项维修基金2415.8元、产权登记费550元，共计2965.8元、并承担反诉受理费。 本院经审理认定事实如下： 一、原告林日华、严美惠是夫妻关系。2016年5月6日，原告严美惠与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016602607）和《补充协议（专项维修资金交存）》，《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告位于百色市城东路迎龙区52地块“亿丰百色国际商业博览城”的商铺一间、总价额334568元、首付款167568元、余款167000元向银行贷款支付；被告于2016年8月31日前交付商铺，逾期交付的从2016年8月31日之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部房价款万分之二违约金（第十二条）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因被告的原因致原告未能在商铺交付之日起720日内取得商铺所有权证，原告不解除合同的自被告应当完成商铺所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，被告按日计算支付全部商铺价款万分之二的违约金（第二十条）；原、被告双方保证在本合同提供的通讯地址、联系电话真实有效。根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任（第二十五条）等。原告严美惠在《商品房买卖合同（预售）》中提供的通信地址为广西百色市时代阳光城3栋A单元101号，联系电话为133××××6589；《补充协议（专项维修资金交存）》补充约定：原告持《百色市住宅专项维修资金交存通知书》直接到专户管理银行所属营业网点交存、交付时间为签订《商品房买卖合同（预售）》或者办理交房手续前交存等。同日，原告严美惠与百色亿丰商业投资有限公司（现百色富安居商务服务有限公司）签订《商铺委托经营合同》，约定原告委托该公司经营管理商铺，委托经营期10年即2016年9月1日至2026年8月31日（第二条）。委托期间内前三年，商铺免费交给该公司经营，该公司第四年按35218元、第五年按39620元向原告支付租金（第三条）。 二、2016年5月6日合同签订日，原告支付首付款，同时向被告售楼部分财务（工作人员薛鑫）现金缴纳专项维修基金2415.8元、预告登记费550元，被告向原告出具“因办理购 房按揭、预告、抵押登记等所产生费用”，内容为代收印花税5元/户、预告登记费：非住宅550元/户、抵押登记费：非住宅550元/户、专项维修基金费2416元，代收费用总计3521元。2016年11月24日，被告将向包括原告在内的48户业主代收的专项维修基金共计93601.2元，代缴纳至百色市房产管理局银行账户，后向原告交付由百色市房产管理局于2016年12月1日出具业主姓名为原告严美惠的专项维修基金费2415.8元发票。 三、2018年7月5日，被告向亿丰百色国际商博城的商铺业主发出不动产权办证通告，要求各业主于通告之日起15日内持相关证件材料到办证大厅，由被告协助办理产权证。2018年8月14日，被告按照购房合同第二十五条的约定，以快递方式向原告严美惠提供的合同通信地址百色市时代阳光城3栋A单元101号送达《不动产权办理通知书》，但快递回单显示原告严美惠未签收。后被告于2018年8月18日至9月29日向原告严美惠提供的合同联系电话133××××6589连发不动产权办理通知短信，但均发送失败。被告在合同约定的时间内为其他47户商铺业主办理、领取了不动产权登记证明。2019年7月25日，商铺管理经营公司向原告发出“委托经营收益返租通知函”，按照《商铺委托经营合同》的约定向原告支付第四年35218元、第五年39620元的租金（收益），此时，原告才知道被告未办理其商铺产权证明。2020年4月21日，原、被告签订授权委托书，授权被告员工罗美爱办理商铺产权证。同日，该员工到房产部门领取了商铺不动产登记证明【桂（2020）百色市不动产证明第0005713号】，百色市财政局出具了付款人为原告林日华等2人的产权登记费550元发票，被告以原告未交纳其垫付产权登记费550元为由，拒绝向原告交付该不动产登记证明。 上述事实有当事人举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《商品房买卖合同（预售）》，《补充协议（专项维修资金交存）》，《商铺委托经营合同》，《不动产权办理通知书》及快递凭证、短信发送凭证，因办理购房按揭与预告及抵押登记等所产生费用清单，收款收据，委托经营收益返租通知函，备案专项维修基金业主名单与代交方基金银行业务回单，授权委托书，不动产登记证明【桂（2020）百色市不动产证明第0005713号】，及居民身份证与结婚证复印件等。 本院认为：综合双方本诉与反诉的诉、辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否存在合同违约？二、涉案商铺的产权登记费550元、专项维修基金费2415.8元，是不是被告垫付？ 一、关于焦点一 涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告于2016年8月31日前交付商铺，逾期交付的，从2016年8月31日之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。因被告的原因致原告未能在商铺交付之日起720日内取得商铺所有权证而原告不解除合同的，自被告应当完成商铺所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，被告按日计算支付全部商铺价款万分之二的违约金；第二十五条约定，原、被告双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方同，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述合同条款约定了商铺交付的时间和商铺产权登记证明交付的时间。在商铺交付时间上，根据《商铺委托经营合同》的约定、以及商铺经营管理公司的第四年35218元、第五年39620元租金（收益）返还函，可以证明被告未逾期交付商铺给受委托公司经营管理，不构成合同违约。在商铺产权登记证明交付时间方面，被告已向全体商铺业主发出《不动产权办理通告》，并就原告在合同中提供的通讯地址、联系电话，另以快递、短信的方式向原告发出《不动产权办理通书》，实际履行了合同通知义务，亦不构成合同违约。被告实际履行了合同通知义务，至于原告未收到快递、短信的原因还在于被告，由此产生的法律后果不应由被告承担。综上，原告诉请支付违约金，缺乏事实依据，不予支持。 二、关于焦点二 首先，涉案《补充协议（专项维修资金交存）》约定专项维修资金由原告承担，并于《商品房买卖合同（预售）》或者办理交房手续前交付，根据此约定，被告当然没有为原告垫付专项维修资 金的义务。其次，被告出具的因办理购房按揭、预告、抵押登记等所产生费用和专项维修基金业主名单，以及银行的代交方基金业务回单、百色市房产管理局出具的专项维修基金费发票、百色市财政局出具的产权登记费发票等证据，印证了原告向被告支付产权登记费550元、专项维修基金费2416元，后由被告代原告向相关部门缴纳的事实，本院对此事实予以认定。被告举出的备案专项维修基金业主名单、代交方基金银行业务回单、手机交易账单截图等证据，均不能证明上述该两项费用是其代付，因此，反诉要求原告支付该两项费用，不予支持。综上，被告应当交付涉案商铺不动产权登记证明，原告诉请其交付不动产登记证明，有事实依据和法律依据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告百色上亿置业有限公司向原告林日华、严美惠交付涉案商铺不动产登记证明【桂（2020）百色市不动产证明第0005713号】； 二、驳回原告林日华、严美惠的本诉其他诉讼请求； 三、驳回被告百色上亿置业有限公司的反诉诉讼请求。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费1004元、减半收取522元，由被告百色上亿置业有限公司负担261元、原告负担261元；案件反诉费50元、减半收取25元，由被告百色上亿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陈红官 二〇二〇年十月二十六日 书记员  吴有福