广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终978号 上诉人（原审被告）：防城港市金石房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区常山新区桃中路金石财富中心**房。统一社会信用代码：9145060079683187XT。 法定代表人：李宽棣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李焘，广西鹏源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董露，女，1994年6月27日出生，汉族，住四，住四川省高县div> 委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 上诉人防城港市金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人董露商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 金石公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》并无关于逾期办理房屋所有权证书违约金的明确约定，一审法院违背合同当事人的真实意思表示，为合同当事人选择合同条款内容，没有任何事实和法律依据。二、违约金的产生是基于约定而非法定，一审法院通过对违约金数额的调整，在没有约定违约金的情况下为本案适用违约金创设条件，违反了人民法院居中裁判的职能，判决明显错误。三、被上诉人没有举证证明其存在损失，逾期办理房屋所有权证书的违约责任应当根据合同的约定来承担，在合同没有约定有该违约责任的情况下，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金没有法律依据。 董露辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、合同第八条关于买受人逾期付款、第12条出卖人逾期交房违约金均为每日万分之二。第20条关于逾期办证，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理。第二种方式约定的是买受人原因造成房屋不能取得房屋所有权证的责任，而不是出卖人的违约责任，明显前后矛盾。是出卖人故意以约定不明的方式排斥买受人的合法权益，减轻自己的违约责任。因此，应当按照第一种方式处理，才符合合同法的公平及诚实信用原则，一审法院参照第一种方式并将每日万分之二酌情降低为每日万分之一并无不当。二、退一步而言，即便合同没有约定逾期办证违约金，也应当按照法定违约金计算。最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照该标准，法定的可支持逾期办证违约金上限为年利率7.125%，一审法院将违约金调整为日万分之一即年利率3.65%，已远低于该上限，不存在违约金计算过高的问题。其次，根据合同法第114条第一款规定，违约金具有惩罚性的特征，不以守约方遭受损失为前提，商品房买卖合同履行过程中，上诉人应当履行最主要合同义务是交付房屋及办理所有权证书。违约金设立的主要目的是督促开发商及时适格履行义务。上诉人逾期办证，限制了被上诉人房屋流转，购房对被上诉人而言除了占有使用的权益外，还具备流通和交易价值。商品房买卖合同不能替代房屋所有权证对外显示的公信力带来的价值提升，导致被上诉人的交易受限。违约金的取得对被上诉人而言只是得到一定补偿，还没达到制约、惩罚上诉人长期拖延办理房屋所有权证书的违约行为。 董露向一审法院起诉请求：1．金石公司协助董露购买的座落于防城港市港口区金石雅筑1幢21层2118号房办理房屋所有权证书；2．金石公司向董露支付逾期办证违约金117,521元（违约金的计算方式：以550,707元为基数，按每日0.02%自2017年6月14日起暂计至2020年5月18日止，共计逾期1067天，之后以本金550,707元为基数，按每日0.02%自2020年5月19日计至房屋所有权证办理完毕之日止）；3．本案诉讼费用由金石公司承担。 一审法院查明事实：2015年4月22日，董露（买受人）与金石公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定董露购买金石公司开发的位于港口区金石雅筑1幢21层2118号房，该商品房建筑面积共118.22平方米。该商品房单价为每平方米4,658.32元，总价款为550,707元。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2中方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金……。合同第十二条逾期交付责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1、2中方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内（该期限乙方不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金……。合同第十一条交付时间及手续约定：（一）出卖人应当在2015年9月30日前，向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2、因买受人人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不按时向出卖人领取相关资料、不按时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，办理产权所需各项费用均由买受人承担。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人同意银行按揭的方式付款，买受人在2015年4月22日签署本《商品房买卖合同》当日缴纳首期款、占总房价款的30.09%，计165707元，余款占全部房价款的69.91%，计385,000元，此款由买受人向出卖人指定的银行申请银行按揭贷款。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他事项。 另查明，2016年5月19日，金石公司向董露出具《销售不动产统一发票》一张，载明金石公司收到董露购房款545,443元。另，金石公司尚未完成将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。董露在诉状中称金石公司已于2015年6月25日将涉案房屋交付。 再查明，2015年4月22日，董露出具《声明书》一份，表明：1．董露于2015年4月22日购买的涉案房屋为特价房，实际首付60,000元整，实际成交价与合同价格不一致，本人申明是自愿购买行为，该房屋实际成交单价3,764.17元每平方米，实际成交总价445,000元整《商品房买卖合同》合同单价4,658.32元每平方米，合同总价550,707元整。2．本人申明已知悉所购房屋需缴纳的契税；本人自愿按所签《商品房买卖合同》中的总价缴纳国家规定的契税等相关税费（缴纳税点按当地有关部门公布及购买人获批的为准）。2015年4月20日，董露向金石公司转账60,000元。 一审法院认为，董露、金石公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。董露、金石公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。 关于董露要求金石公司协助办理涉案房屋所有权证书。本案中，董露已经按照合同的约定向金石公司支付了房款，履行了付款义务。根据合同第二十条房屋登记约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书……”的约定，金石公司应于交房后720日内协助董露房屋所有权证书，金石公司已于2015年6月25日交房，但现金石公司尚未协助董露办理房屋所有权证书，金石公司也表示愿意协助董露办理，因此董露要求金石公司协助办理涉案房屋不动产权证书，予以支持，协助办理的时间90日内为宜。 关于董露要求金石公司支付逾期办证违约金的问题。本案中，董露主张金石公司按照日万分之贰支付逾期办证违约金，金石公司则认为合同并未对违约金进行约定，不应支付逾期办证违约金，且董露也并未举证证明实际损失，董露主张的违约金也过高，一审法院认为，合同第二十条房屋登记约定：“……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2、因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不按时向出卖人领取相关资料、不按时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，办理产权所需各项费用均由买受人承担”，合同虽约定因出卖人的原因，未能在720日未取得房屋所有权证的，按照第2种方式处理，但第2种方式约定的是因买受人的原因造成房屋不能取得房屋所有权证的责任，而不是出卖人的违约责任，第1种方式约定的才是出卖人的违约责任，且结合买受人逾期付款，出卖人逾期交房的违约责任，均为按日万分之贰支付违约金，故一审法院认为合同载明的虽是按照第2种方式处理，实际应是按照第1种“……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之贰的违约金”处理更为合理。综合本案合同履行情况，且双方的约定也存在瑕疵，对违约金，一审法院酌情按日万分之一予以支持。关于违约金计算基数的问题。本案中，董露主张按总房款550,707元为基数计算违约金，金石公司则认为应该按董露实际缴纳房款的445,000元为基数计算违约金，一审法院认为，董露向金石公司出具申明书表明涉案房屋的实际价格为445,000元，根据合同约定，逾期办理房屋所有权证的，按照已付房款支付违约金，因此违约金的基数应按照445,000元计算。关于违约金的具体数额。本案中，合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应承担逾期办证的违约责任，金石公司于2015年6月25日交房，故从2017年6月16日起，金石公司应向董露支付逾期交房违约金。从2017年6月16日计算至2020年5月18日，共计1067天。因此违约金为47,481.50元（445,000元×1067天×0.0001）。以后的逾期办证违约金，因现在涉案房屋至今还取得理房屋所有权证，董露可另行起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、金石公司在判决生效之日起90日内协助董露办理位于港口区金石雅筑1幢21层2118号房的不动产权证书；二、金石公司在判决生效之日起10日内向董露支付违约金47,481.50元；三、驳回董露的其他诉讼请求。案件受理费2,650.42元，减半收取计1,325.21元，由董露负担790.21元，金石公司负担535元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 双方当事人对一审判决第一项均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。上诉人于2015年6月25日交房，根据合同约定，应在交房后720日内协助被上诉人办理房屋所有权证书，但其至今未协助办理，已构成违约，被上诉人主张上诉人应按全部房款万分之二支付逾期办证违约金。上诉人则主张双方并未约定逾期办证违约金且被上诉人亦未举证证明实际损失，一审判决上诉人支付47,481.5元没有事实与法律依据。本院认为，合同第二十条关于房屋登记虽约定因出卖人的原因，未能在720日未取得房屋所有权证的，按照第2种方式处理，但第2种方式约定的是因买受人的原因造成房屋不能取得房屋所有权证的责任，而非出卖人的违约责任，故双方当事人并未约定因出卖人原因致使无法按约协助办理所有权证书且买受人未解除合同的违约责任承担方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，本案即便合同未作明确约定，出卖人也仍须依照上述规定，向买受人支付逾期办证违约金。上诉人主张违约金的产生仅是基于约定而非法定，于法无据，本院不予采信。综合双方关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房违约责任的约定及本案逾期办证天数、上诉人的过错程度及被上诉人的诉请等因素，从公平原则和诚信信用原则的角度，一审判决将本案违约金酌情确定为47,481.5元，即以被上诉人实际缴纳房款445,000元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月16日计至2020年5月18日，尚属合理，本院予以确认。 综上所述，金石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,650.42元，由上诉人防城港市金石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪