河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15938号原告（申请执行人）：广发银行股份有限公司郑州航海东路支行，住所地郑州市经济技术开发区航海东路**国安经贸大厦**东侧**。负责人：胡明莉，行长。委托诉讼代理人：吕继科、张友良，国浩律师（郑州）事务所律师。委托权限：特别授权。被告（案外人）：河南中美置业有限公司，住所地郑，住所地郑州市郑东新区商务外环路******v>法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：王晶晶、周春艳，河南久灵律师事务所律师。委托权限：一般代理。第三人（被执行人）：王金强，男，1978年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。原告广发银行股份有限公司郑州航海东路支行（以下简称“广发银行航海东路支行”）与被告河南中美置业有限公司（以下简称“中美置业”）、第三人王金强执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕继科、被告中美置业的委托诉讼代理人周春艳到庭参加诉讼，第三人王金强经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广发银行航海东路支行向本院提出诉讼请求：1、请求继续查封王金强名下位于郑州市郑东新区××楼××单元××803的房产（预告登记证明号：1609002773）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉第三人王金强金融借款合同纠纷一案，于2019年6月17日向贵院提出诉前财产保全申请，贵院审查后于2019年7月4日查封了第三人名下位于郑州市郑东新区××楼××单元××房产××套，在原告依据（2019）豫0191民初18585号民事判决书向贵院申请强制执行过程中，被告提出执行异议，主张郑州市金水区人民法院于2019年7月25日作出的（2019）豫0105民初21983号民事判决书判决解除了被告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》、第三人协助被告办理预告登记的注销手续。贵院于2020年8月18日作出（2020）豫0191执异377号执行裁定书，裁定中止对位于郑州市郑东新区××楼××单元××803房产的执行。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初21983号民事判决书的时间晚于贵院查封案涉房产的时间，不足以排除强制执行。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，（2019）豫0105民初21983号民事判决书并未判决案涉房产归属于被告，被告依据该判决书取得请求第三人协助被告办理案涉房产的备案信息、预告登记注销手续的债权，该判决书的内容并不导致产生任何物权的设立、变更、转让或者消灭，第三人在未协助被告办理案涉房产预告登记注销手续之前仍为预告登记的案涉房产权利人，被告不享有实体权利，被告以该判决书的法律效力主张其享有实体权利排除贵院对案涉房产的查封，理由不成立。再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，因第三人未按时足额偿还案涉房产的按揭贷款或与被告就《商品房买卖合同解除》事宜予以协商，导致被告与第三人签订的《商品房买卖合同》在案涉房产被查封后被判决解除，不得对抗申请执行人。本案中，第三人未参加被告诉请解除《商品房买卖合同》的庭审，放弃其依据《商品房买卖合同》享有的对案涉房产的期待权，属第三人擅自处分人民法院已查封财产的行为。故被告依据（2019）豫0105民初21983号民事判决解除《商品房买卖合同》的行为不足以对抗申请执行人。请求贵院依法裁判，以维护原告的合法权益。被告中美置业辩称，一、本案基本事实。2015年12月30日，中美置业与王金强签订《商品房买卖合同》约定王金强购买中美置业位于郑东新区永××、××西××单元××号房屋，房屋总价款为1,077,539元，付款方式为当日交付277,539元，剩余80万元通过商业贷款形式支付。2016年1月8日，中美置业、王金强与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定王金强在浦发银行郑州分行贷款80万元用于购买涉案房屋，中美置业作为担保人，提供阶段性连带责任保证。王金强自2019年4月开始未按期偿还银行贷款，中美置业于2019年4月9日、5月9日分别代偿17,969.15元、5,964.29元。2019年4月18日，中美置业向王金强发函催款，2019年6月10日中美置业向王金强发出《关于解除商品房买卖合同的函》，后中美置业诉至金水区人民法院，2019年7月25日，金水区人民法院（2019）豫0105民初21983号判决书，判决解除中美置业与王金强签订的《商品房买卖合同》；王金强于判决生效之日起十日内协助中美置业办理涉案房屋的备案信息、预告登记、初始登记注销手续。该判决于2019年8月22日生效。2019年11月14日，中美置业于向浦发银行偿还剩余的贷款本金65万元，于2019年12月10日向金水区人民法院转账330,001.32元，用以退还王金强的首付款及已偿还的银行贷款本金，至此，涉案房屋不但始终登记在中美置业名下且中美置业与王金强签订的《商品房买卖合同》已经解除，王金强对涉案房屋不再享有任何权利，涉案房屋的所有权利已经完全恢复到中美置业。涉案房屋在王金强与他人纠纷的另案中，首先查封法院为金水区法院，中美置业提出异议，金水区人民法院2019年10月29日作出（2019）豫0105执异831号执行裁定书，中止对该房屋的执行该执行裁定书发生法律效力后，该次查封已经解除。二封法院仍为金水区法院，2020年4月11日，金水区法院作出（2020）豫0105执异81号执行裁定书，中止对该房屋的执行，2020年6月4日，金水区人民法院以（2018）豫0195执6295号执行裁定书解除了对涉案房屋的查封。在广发银行诉王金强金融借款合同纠纷一案中，贵院为三封法院，现该查封转为首先查封，中美置业提出异议，贵院作出（2020）豫0191执异377号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。二、中美置业是涉案房屋的所有权人，是名义上及实体上真正的权利人。1、不动产权证书显示涉案房产权利人为中美置业，中美置业是涉案房产的真正所有权人，王金强从未取得涉案房产所有权。2、根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，贵院对涉案房产的查封为预查封，该预查封因中美置业与王金强的《商品房买卖合同》已经解除、王金强未取得不动产权登记而自动失效。王金强不再享有物权期待权，因此，王金强不再是预告登记的权利人。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是王金强享有的在本登记完成之前的要求中美置业履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而广发银行对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，只有当诉争房屋完成本登记（产权人为王金强），广发银行才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。现中美置业与王金强签订的《商品房买卖合同》已解除、王金强也并未完成涉案房产本登记、涉案房产始终登记在中美置业名下，且如上所述，中美置业已经退还王金强购买该房屋的所有支出，王金强不再享有房屋的任何权利，中美置业无论在名义上还是实体上，都是涉案房屋的真正权利人。三、中美置业对房屋的所有权足以排除广发银行的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定并不适用本案，本案中，中美置业依据的（2019）豫0105民初21983号判决与第0194897号不动产登记证书均可认定中美置业是涉案房屋的权利人，且第二十六条中规定的“查封”应为正式查封，并非是预查封。故即使中美置业据以执行的判决书晚于贵院查封的时间，中美置业对房屋的所有权也足以排除广发银行的执行。四、王金强自2019年4月开始违反约定不按期偿还银行贷款，中美置业分别于2019年4月9日、2019年5月9日代偿，2019年4月18日向王金强发函催款，2019年6月10日发出合同解除函。这些事实都发生在广发银行2019年6月17日向贵院提出诉前财产保全申请之前，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定。综上，中美置业对房屋的所有权足以排除广发银行的执行。第三人王金强未到庭，未答辩、未举证。经审理查明：广发银行航海东路支行申请执行王金强借款合同纠纷一案，执行依据已经发生法律效力的（2019）豫0191民初18585号民事判决书。2019年7月4日，本院以（2019）豫0191财保1503号民事裁定书查封了王金强名下位于郑州市郑东新区××楼××单元××803的房产（预告登记证明号：1609002773，以下简称涉案房产），该查封为轮候查封。2020年3月31日，本院立案执行，执行案号为（2020）豫0191执4017号。在执行过程中，中美置业向本院提起执行异议，2020年8月18日，本院作出（2020）豫0191执异377号执行裁定书，中止了对涉案房产的执行。广发银行航海东路支行对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：2015年12月20日，中美置业与王金强签订《商品房买卖合同》一份，约定王金强购买中美置业位于郑东新区永××、××西××单元××房屋××套，房屋总价款为1,077,539元，付款方式为当日交付277,539元，剩余80万元通过商业贷款形式支付。2016年1月8日，中美置业、王金强与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定王金强在浦发银行郑州分行贷款80万元用于购买涉案房屋，中美置业作为担保人，提供阶段性连带责任保证。同日，涉案房产办理了预售商品房预告登记，权利人为王金强。2018年7月5日，涉案房产办理不动产权证书，权利人为中美置业，产权证号为豫（2018）郑州市不动产权第0194897号。自2019年4月开始王金强未按期偿还银行贷款，中美置业于2019年4月9日、5月9日分别代偿17,969.15元、5,964.29元。2019年4月18日，中美置业向王金强发函催款；2019年6月10日，中美置业向王金强发出《关于解除商品房买卖合同的函》。后中美置业诉至郑州市金水区人民法院，2019年7月25日，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初21983号判决书，判决解除了中美置业与王金强签订的《商品房买卖合同》；王金强于判决生效之日起十日内协助中美置业办理涉案房屋的备案信息、预告登记、初始登记注销手续等。该判决于2019年8月22日生效。2019年11月14日，中美置业向浦发银行郑州分行偿还涉案房产剩余的贷款本金65万元；2019年12月10日，中美置业向郑州市金水区人民法院转账330,001.32元，用以退还王金强的首付款及已偿还的银行贷款本金。又查明：郑州银行股份有限公司纬二路支行诉王金强、河南宝家隆家具建材有限公司等金融借款合同纠纷一案中，郑州市金水区人民法院于2017年11月24日预查封了王金强名下的涉案房产，此次查封为首轮查封。在中美置业与王金强上述买卖合同纠纷一案的判决生效后，中美置业针对涉案房产向郑州市金水区人民法院提起执行异议，2019年10月29日，郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105执异831号执行裁定书，中止了对涉案房产的执行。后郑州市金水区人民法院的此次查封解除。李强伟诉王金强民间借贷纠纷一案中，郑州市金水区人民法院于2017年12月13日再次预查封了王金强名下的涉案房产，此次查封为轮候查封。中美置业再次向郑州市金水区人民法院提起执行异议，2020年4月11日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105执异81号执行裁定书，同样中止了对涉案房产的执行。后此次查封亦予以解除。本案广发银行航海东路支行对涉案房产的查封原为第三轮查封，现为首封。以上事实有（2020）豫0191执异377号执行裁定书、（2019）豫0105民初21983号判决书、不动产权证书、浦发银行电子回单、业务凭证、（2019）豫0105执异831号执行裁定书、（2020）豫0105执异81号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系因涉案房产被查封后，中美置业以郑州市金水区人民法院的生效判决解除了涉案房产买卖合同为由提起的执行异议之诉，以阻却人民法院对涉案房产的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：一、广发银行航海东路对人民法院查封的涉案房产享有的权利性质；二、人民法院的查封能否限制中美置业行使合同解除权；三、中美置业对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。一、广发银行航海东路对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，涉案房产已为王金强办理了商品房预告登记，根据上述规定，本院依法查封涉案房产，并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是王金强享有的在本登记完成之前的要求中美置业履行涉案《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而广发银行航海东路支行对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房产完成本登记（产权人为王金强）时，广发银行航海东路支行才能对涉案房产进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。二、人民法院的查封能否限制中美置业行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，王金强向中美置业购买涉案房产，后办理了房屋预告登记，本院于2019年7月4日对预告登记在王金强名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是王金强处分涉案房产的行为，并不当然等同于限制王金强、中美置业关于涉案房产买卖的合同权利。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定。本案中，郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初21983号判决书已经确认解除了涉案《商品房买卖合同》，即王金强享有的涉案房产物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对涉案房产的预告登记亦归于失效。三、中美置业对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。”首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条的规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而中美置业提交的生效判决书并未对涉案房产的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，生效判决书的主文是确认解除涉案《商品房买卖合同》，并未确认涉案房产的所有权归属。故涉案《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，中美置业作为涉案房产的开发企业，在涉案《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项的规定，并结合不动产权证，能够确认中美置业系涉案房产的所有权人。需要说明的是，中美置业已于2019年11月14日将贷款本金65万元结清；又于2019年12月10日，将王金强的首付款及剩余贷款本金予以退还，如涉案房产被强制执行，则对中美置业显失公平。综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。涉案《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，王金强不再享有相应的物权期待权。中美置业作为涉案房产的开发企业有权向人民法院申请解除查封并排除执行。故依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：驳回原告广发银行股份有限公司郑州航海东路支行的诉讼请求。案件受理费14,498元，由原告广发银行股份有限公司郑州航海东路支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  刘方方人民陪审员  刘 伟二〇二〇年十月二十八日书 记 员  刘莹莹