河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3708号上诉人（原审原告）：邢九玲，女，汉族，1973年10月4日出生，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：徐猛，河南定信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪，河南定信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘兰，女，汉族，1962年6月2日出生，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：刘智毅，河南久多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳鸿德房地产开发有限公司，住所地南阳市人民路鸿德花园。法定代表人：陈继平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马跃辉，该公司员工。委托诉讼代理人：林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马俊鹏，男，汉族，1978年6月21日出生，现住南阳市宛城区。被上诉人（原审被告）：南阳市龙马家电有限公司，住所地南阳市工业路。法定代表人：马俊鹏，该公司总经理。上诉人邢九玲因与被上诉人刘兰、马俊鹏、南阳市龙马家电有限公司、南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房地产公司）执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初5884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢九玲上诉请求：1.撤销一审判决，准许继续执行案涉房产;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审认定事实错误。1.一审法院于2018年12月18日对涉案房产现场勘验时，房产还是无人居住的毛坯房状态，刘兰的实际入住日期是在房产已经网签和查封之后。即使刘兰目前已入住，也不属于在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，一审对此认定错误。2.刘兰与其证人周某之间并无转账流水予以佐证，证言不可采信。一审认定刘兰在人民法院查封房产之前已经签证了合法有效的书面合同并支付了房款是错误的。3.刘兰签订购房协议是2011年，鸿德房地产公司将涉案房产网签在马俊鹏名下是2013年，而刘兰在2019年才提出执行异议不符合常理。一审判决认定刘兰对过户不存在过错是不当的。4.鸿德房地产公司将涉案房产网签在马俊鹏名下，在已排除系为借款进行担保的情况下，该网签备案的行为具有准物权的性质，与其他人的买卖行为相比，具有更高的公信力和公示力。不能因为马俊鹏未到庭，或者未提交购房合同、支付购房款的相关证据，就否定网签合同的效力。二、一审判决适用法律错误。本案属于一房多卖的情形。一审判决中已经认可网签合同的效力等同于预告登记。依据物权法和商品房买卖合同的司法解释等相关规定，在马俊鹏和刘兰均未过户登记的情况下，房产网签(预告登记)在马俊鹏名下，该房产应当优先确定归马俊鹏所有。三、一审判决程序违法。刘兰和证人周某未出庭，未接受双方当事人的询问和质证，一审法庭直接采信其陈述和证言，侵害了邢九玲的诉讼权利。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院查明事实，依法判决。刘兰辩称，1.马俊鹏与鸿德房地产公司之间不存在真实的房屋买卖关系。2.刘兰与鸿德房地产公司签订了合法有效的买卖合同，并交付了全款，在法院查封之前房屋已经实际交付给刘兰。未办理房产过户非刘兰的原因，因此一审判决并无不当，应当予以维持。鸿德房地产公司辩称，马俊鹏与鸿德房地产公司之间的房屋买卖合同实际上是为王某与鸿德房地产公司之间的借款提供抵押保证，因此房屋买卖合同无效，邢九玲依据其与马俊鹏之间的债权关系执行该房产侵犯了第三人的合法权益。因此应当驳回上诉，维持原判。邢九玲向一审法院起诉请求：1.准许继续执行位于南阳市××与××路交叉口××德××楼××单元××室的房产（价值480459元）；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：一审法院在审理邢九玲诉马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司民间借贷纠纷一案中，邢九玲向一审法院申请财产保全，一审法院于2016年11月30日作出（2016）豫1302民初4179-1号民事裁定和协助执行通知书，查封马俊鹏位于南阳市宛城区××与××路交叉口的房产（房权证号：13××31即鸿德罗马帝景**楼****）。一审法院于2017年2月27日作出（2016）豫1302民初4179号民事调解书，调解书内容：一、马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司共同向邢九玲偿还借款本金145万元，马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司于2017年6月16日前归还借款本金61万元，下余84万元本金，从2017年7月起一年内付清，每月16日前归还7万元，于2018年6月16日前全部付清。利息从2016年5月1日起按月息一分五计付，若马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司能够按照还款计划如期还款，邢九玲自愿放弃利息。二、马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司若任何一期违约，邢九玲均有权对全部借款及利息申请强制执行。三、……。调解书生效后，马俊鹏、张巍、南阳市龙马家电有限公司未履行民事调解书所确定的义务，邢九玲于2017年12月11日依法向一审法院申请强制执行。在执行期间，刘兰提出执行异议，一审法院于2019年7月3日作出（2019）豫1302执异172号执行裁定书，裁定中止对位于南阳市××与××路交叉口××德××楼××单元××室房产的执行。邢九玲不服，向一审法院提起执行异议之诉。2008年南阳市中级人民法院与鸿德房地产公司协商，团购鸿德罗马帝景房产，并成立基建办，设立南阳市中级人民法院集资楼账户。由于法院系统当时集资户数不够，不能享受相应的优惠条件，后来扩大集资的范围，凡是法院工作人员的亲戚、朋友都可以参与集资团购，刘兰在这个时候才参加团购活动。后因南阳市政府开展清理小金库专项治理工作，要求基建户销户，故南阳市中级人民法院集资楼账户办理了销户。但是团购集资房还要进行，南阳市中级人民法院研究决定将团购户的房款分阶段汇总后经由周某个人银行卡统一转给鸿德房地产公司，由鸿德房地产公司出具相关收据。2011年3月22日，刘兰与鸿德房地产公司签订了商品房认购协议书一份，主要内容：出卖人（以下简称“甲方”）：鸿德房地产公司，买受人（以下简称“乙方”）：刘兰……一、乙方指定认购的商品房为：鸿德罗马帝景5号楼东单元3A层3A02号户型，建筑面积175.35平方米（含公用建筑面积分摊），总价为480459元；……优惠后双方确认签约总价合计为480459元，合计（大写）人民币肆拾捌万零肆佰伍拾玖元整。……2.付款方式：乙方选择下列（1）项付款方式：（1）一次性付款：总房款为人民币480459元整（含购房定金），须于本认购协议书签署之日起7日内付清；……3.乙方在签订本《商品房认购协议书》后的7个工作日内（即2011年3月29日前），应携本协议书及身份证复印件，到罗马帝景营销中心办理资料提交手续、交纳购房款项。……甲方：鸿德房地产公司（加盖鸿德房地产公司合同专用章），乙方：刘兰（按手印），日期：2011年3月22日。同日，鸿德房地产公司出具了编号为6003643的收款收据一份，内容为：今收到刘兰罗马帝景5号楼东单元3A层3A02号人民币壹拾万元整，￥100000，系付预交房款，经手人李丽，并加盖鸿德房地产公司财务专用章，收据上注明换票。2011年4月6日，南阳市中级人民法院负责基建的周某通过个人账户，向鸿德房地产公司转款701183元，其中含刘兰的300000元购房款；同日，鸿德房地产公司向刘兰出具了编号为6003023的收款收据一份，内容为：今收到刘兰罗马帝景5号楼东单元3A层3A02号人民币叁拾万元整，￥300000，系付房款，经手人李丽，并加盖鸿德房地产公司财务专用章，收据上注明银联。2011年4月8日，鸿德房地产公司出具了编号为6003031的收款收据一份，内容为：今收到刘兰罗马帝景5号楼东单元3A层3A02号人民币捌万零肆佰伍拾玖元整，￥80459，系付房款，经手人李丽，并加盖鸿德房地产公司财务专用章，收据上注明现金。2013年8月27日，鸿德房地产公司将位于南阳市宛城区××与××路交叉口5号楼1单元4层401室网签登记在马俊鹏名下，网签备案号为13××31。2015年3、4月份，鸿德房地产公司将案涉房屋的钥匙交付刘兰。2015年9月17日，本案证人王某出具了承诺书一份，主要内容：登记在马俊鹏、王某、乔纪阁名下的罗马帝景6套房屋和登记在叶建立名下鸿德购物公园4套房，房屋价款合计4747020元，已由鸿德房地产公司退至王某手中，并由其退换以上各业主。王某承诺于2015年12月30日前将以上房屋的网签备案手续全部解除，逾期不解除网签备案手续，鸿德房地产公司可自行解除与王某或王某指定的第三人的商品房认购协议书。2018年1月24日，马俊鹏、张巍委托马跃辉办理案涉房屋的商品房买卖合同撤销、更名事宜，并在河南省宛都公证处进行了公证，主要内容为：马俊鹏、张巍向南阳豪盛房地产开发公司（已更名为南阳鸿德房地产开发有限公司）购买了位于南阳市宛城区××与××路交叉口××楼××单元××房产（合同编号：13××31）一套，现因其退房，南阳豪盛房地产开发公司已将购房款全部退还给我们。因马俊鹏、张巍有事特委托马跃辉前往南阳市房产管理局及有关部门办理上述两套商品房买卖合同撤销、更名事宜。再查明，鸿德房地产公司于2012年7月19日更名为南阳豪盛房地产开发有限公司，于2015年1月30日，又更名为南阳鸿德房地产开发有限公司。案涉房产在开发过程中的自编号为罗马帝景5号楼东单元3A层3A02号，与房管局网签的编号不一致，即在房管局网签的编号为南阳市××与××路交叉口罗马帝景5号楼1单元4层401室。一审法院认为，本案首先要查明鸿德房地产公司将案涉房产网签备案至马俊鹏名下是否为借款担保行为。本案中，刘兰和鸿德房地产公司均主张将案涉房产网签备案至马俊鹏名下实为鸿德房地产公司与王某的借款的担保行为，但是均未提供鸿德房地产公司与王某之间存在借贷关系的借款合同、转账凭证、银行流水等予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。同时，证人王某出庭作证，证明：1.是乔纪阁主动提出将两套房产备案至其朋友马俊鹏名下；2.鸿德房地产公司已用另外的七套房子抵偿了借款。一审法院认为，若马俊鹏与本次借款毫无关系，乔纪阁毫无缘由的将保障自己债权得以实现的房产备案登记至他人名下，明显不符合现实社会的交易习惯；且证人王某和鸿德房地产公司均未向一审法院提交另外已经抵偿给王某等人的七套房子的相关信息、抵偿手续及合同信息备案情况，因此，证人王某的证人证言没有形成完整的证据链予以佐证，一审法院不予采信，故不能认定鸿德房地产公司将案涉房产备案至马俊鹏名下是借款担保行为。鉴于案涉房屋已网签在马俊鹏名下，预售合同登记备案与受让物权预告登记均为将预售的房屋对外公示，其目的均为告知不特定第三人买受人对该预售房屋享有期待物权，故应认定网签的效力等同于预告登记，即马俊鹏仅对案涉房屋的享有物权期待权。其次，要审查购买不动产之目的，案外人只有基于购买不动产之目的签订的买卖合同才能排除执行。本案中，刘兰提交了与鸿德房地产公司于2011年3月22日签订的商品房认购协议书、购房款收据，证实其是以取得房产的物权为目的；并且其签订的时间早于网签登记在马俊鹏名下的时间。而马俊鹏经一审法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交其购买案涉房屋的购房合同、支付购房款的相关证据，在证据的效力分析上，刘兰购买案涉房产的可信度高于马俊鹏。再次，鸿德房地产公司与刘兰2011年3月22日签订商品房认购协议书后，又于2013年8月27日将案涉房产网签登记在马俊鹏名下，不论鸿德房地产公司出于什么目的，在明知案涉房产已与刘兰签订的商品房认购协议书的情况下，又将案涉房产网签登记在马俊鹏名下，违背诚实信用的原则，存在欺诈行为。最后，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.刘兰与鸿德房地产公司签订的商品房认购协议书的时间为2011年3月22日，早于一审法院查封案涉房产的时间，应当认定刘兰在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.刘兰向一审法院提交了鸿德房地产公司三份购房款收据，能够证明其已支付480459元购房款。3.鸿德房地产公司将案涉房产的鈅匙交付刘兰，不论刘兰是否入住，应视为买受人刘兰已合法占有房产。4.因鸿德房地产公司于2013年8月27日将案涉房产网签备案至马俊鹏名下，致使刘兰无法再办理过户登记，故可以认定刘兰非因自身原因未办理过户登记。综上所述，刘兰所提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即刘兰所提供的证据能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回邢九玲的诉讼请求。案件受理费8507元，由邢九玲负担。二审中，鸿德房地产公司提交了资金往来记录，证明王某与鸿德房地产公司之间具有真实的借款往来关系，诉争房屋是王某借马俊鹏名字签到马俊鹏名下，用来担保鸿德房地产公司与王某之间的借款。鸿德房地产公司与马俊鹏之间没有任何房屋买卖关系，也未发生过真实的房屋买卖。邢九玲的质证意见是：该组证据从形式上来讲不属于新证据，从内容上来讲均是银行转款流水，且与本案没有关联性，看不出转款的目的。本案审理的焦点是刘兰是否享有足以排除执行的民事权益，而非系审核马俊鹏与鸿德房地产公司之间的经济纠纷。对银行流水的真实性没有异议，所有手写的收款收据时间应该是后补的，不是以前签订的。刘兰的质证意见是对该组证据没有异议，同意真实性及证明方向。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据邢九玲的上诉请求和刘兰、鸿德房地产公司的答辩意见，结合本案的事实和证据，本案有以下两个焦点问题，本院逐一评述如下：一、关于案涉房产能否作为马俊鹏的责任财产被人民法院强制执行的问题。邢九玲要求对案涉房产予以执行，理由是案涉房产网签在马俊鹏名下。首先，从网签的性质来看。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。其次，从案涉房屋网签登记在马俊鹏名下的原因上看。马俊鹏在一审中向一审法院提交的情况说明表明，网签在马俊鹏名下的两套房屋（包括案涉房屋）并非其本人购买，而是系鸿德房地产公司向王某借款时，用包括该两套房屋在内的多套房屋进行担保，而且王某出借的款项与其本人无关。王某在一审中出庭作证予以证实。鸿德房地产公司在二审中提供了部分银行回单以及明细，证明其与王某之间存在借款关系。现无证据证明马俊鹏为案涉房屋支付房款，与鸿德房地产公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。因此，现有证据不能够证明案涉房屋系马俊鹏的责任财产。二、关于刘兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，从刘兰与鸿德房地产公司签订认购协议书的时间上看。刘兰提交的认购书协议书载明协议签订时间为2011年3月22日。同时，根据一、二审庭审查明的事实，案涉房屋系南阳中院在鸿德房地产公司团购房屋范围内，因当时参与团购人数较少，后扩大团购范围，凡是单位工作人员的亲戚朋友都可以参与团购，刘兰在此期间参与团购活动，与协议书载明的签订时间相符。其次，从款项支付方式上看。因政府部门开展清理小金库专项治理工作，团购集资账户被销户，经研究决定，团购户的房款分阶段汇总后由单位工作人员周某个人账户统一转给鸿德房地产公司。周某在一审法院向其调查询问时表示其于2011年4月6日向鸿德房地产公司转账的701183元中，包含刘兰的集资款30万元。再次，从房屋未办理登记的原因上看。因鸿德房地产公司于2013年8月27日将案涉房屋网签登记在马俊鹏名下，一审法院于2016年12月1日将案涉房屋予以查封，故不能将房屋未办理登记的责任归咎于刘兰。刘兰与鸿德房地产公司签订了房屋买卖合同，通过集资单位向鸿德房地产公司支付了房款，刘兰对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。一审判决结果正确，但在评理部分认为马俊鹏对案涉房屋享有物权期待权不当，本院予以纠正。综上所述，现有证据不足以认定案涉房屋系马俊鹏的责任财产，而且刘兰对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。故邢九玲要求对案涉房屋强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8507元，由邢九玲负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十月十日法官助理朱海霞书记员牛志烨