吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终934号 上诉人（原审被告）：李继宏，男，1975年11月2日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区义和路**。诉讼代理人：周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：集安市天一食品有限责任公司，住所：吉林省集安市清河镇。法定代表人：刘金龙，总经理上诉人李继宏因与被上诉人集安市天一食品有限责任公司（以下简称天一公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李继宏上诉请求：1.请求依法撤销东昌区人民法院做出的（2020）吉0502民初1666号民事判决；2.驳回天一公司的诉讼请求；3.本案一二审诉讼费由天一公司承担。事实和理由：原审认定事实不清、适用法律错误。1.天一公司在2017年起一直就是失信人，名下没有财产，对外欠多人大量借款，包括企业、银行和个人，案件仍在执行当中，至今案件没有任何财产可供执行，如何有土地连续租3年租给李继宏呢，天一公司也没有提供任何证据证明享有土地的所有权和合法使用权。在租赁过程中，李继宏将租金和押金交给王坤、刘龙夫妻，未交给天一公司，李继宏有理由相信天一公司对外没有土地租赁权；2.李继宏从2017年5月起开始租赁土地，每年租金4万元，自2017年5月起至今交租金12万元及押金1.5万元，共计13.5万元，按照周期计算，合同截止日应当是2020年5月，所以李继宏并没有逾期，合同约定到期日为2019年11月份是因为当时李继宏表明11月份就能完工撤走，李继宏在11月份时也确实将大部分设备撤走，当时双方关系处的非常好，签订合同就是走个过场，李继宏当时就表明合同写11月份不对，为什么还涉及到场地恢复问题，王坤刘龙夫妇说就是那么一写，没有事，拿人品担保。2020年5月份，李继宏安排人去拉走剩余物品时，王坤刘龙夫妇以合同为由阻止李继宏取走物品，这种行为明显就是不诚信的行为。同时，一审法院也没有审理租期起止日期，被上诉人租金给付总金额，单纯以被上诉人提供的合同认定事实明显有悖客观事实；3.李继宏从未破坏租赁场地地貌，租赁场地也没有种植玉米，在李继宏租赁前该场地就是对外出租状态，天一公司主张租赁之前种植玉米明显有违事实。其一，李继宏租赁时是接续前任租赁户，在继续对外出租的情况下天一公司怎么可能将场地覆土达到种植玉米的状态；其二，种植玉米的收入价值根本无法与对外出租收取租金相比，二者差距太悬殊；其三，天一公司也没有任何证据证明案涉租赁地上种植玉米、李继宏将土地地貌进行破坏。所以无论从哪一点都不应判决李继宏恢复土地达到耕种的状态天一公司辩称，刘龙是天一公司的法定代表人，是案涉土地合法使用权人，天一公司主体适格。一审时双方对欠付租赁费的事实没有异议，双方也同意抵押金可以抵顶租金，但对案涉土地恢复原状问题没有达成协议。因李继宏的生产行为造成案涉土地板结，案涉土地可以恢复原状。天一公司向一审法院起诉请求：1.李继宏立即偿还给天一公司场地租赁费1.8万元；2.恢复厂区4790平方米土地回填黑土厚度为30公分，能够种植玉米。事实与理由：李继宏于2019年4月9日租赁天一公司场地用作生产水泥制品，合同约定至2019年11月末，合同到期后李继宏未能搬迁。天一公司于2019年年末多次与李继宏联系搬迁，李继宏迟迟不予回复处理意见，场地一直占有，阻碍了天一公司的经营。 李继宏一审辩称，天一公司早在2017年至2019年已经被列为失信人，至今案件仍无财产可供执行，所以天一公司没有以上土地的合法使用权。李继宏将租金给付刘龙、王坤而非天一公司，所以天一公司主体不适格。李继宏不欠场地租赁费，李继宏是在2017年5月份开始租赁土地，一直租赁至今。截止2020年5月份，李继宏去清场地取回在租赁场地的物品，刘龙不允许才拖延至今。李继宏给付刘龙、王坤租赁费12万元及1.5万元押金，每年租金4万元，所以李继宏不欠土地租赁费。李继宏未改变土地原貌亦未改变土地性质，在租赁过程当中均是与刘龙夫妻协商进行，在场地当中还有其他的租赁户。不同意天一公司的诉求。 一审法院认定事实如下：李继宏租赁天一公司场地用于生产水泥制品，2019年4月9日，双方签订土地租赁协议一份，协议约定：“1.位置、面积：位于甲方变压器位置至锅炉房方向（长70米、宽35米），变压器冲303国道方向（长78米、宽30米），过道内侧不在租赁范围内。乙方在经营期间其工作范围内必须遮挡好。2.租金及期限：每周期租金为4万元，周期系2018年的11月至2019年11月末，必须上纳租金。3.其他：乙方在经营期间缴纳其经营所产生的所有费用，甲方只收取租赁费用；乙方除缴纳租赁外，须缴纳违约保证金1.5万元。乙方租赁结束后需恢复原厂区种植土地的原貌或协商解决。如果任意一方违约合同立即终止，涉及经济赔偿双方同意在通化市东昌区人民法院诉讼处理。另未尽事宜协商解决。”李继宏交纳了租金及1.5万元保证金。至2019年11月末，合同到期后李继宏未交纳租金且未搬迁。2020年5月2日，李继宏派人到天一公司处欲拉走存放设备，天一公司因李继宏未与其进行协商为由而未准许。 一审法院认为，天一公司、李继宏签订土地租赁合同，并不违反法律禁止性规定，当庭李继宏对合同内容提出异议，称以口头协商为主，但其并未提供出相关证据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该土地租赁合同合法有效，天一公司、李继宏作为合同相对人均具备本案的诉讼主体资格。虽李继宏提出天一公司已被列为失信人员，其不具备诉讼主体资格，但该主张并无法律依据。在2019年11月末合同到期后，无证据证明双方就租赁一事进行过协商，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定: “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”李继宏应按原合同约定数额给付租金。鉴于2020年5月2日李继宏曾派人到天一公司处欲拉走存放设备，而天一公司未准许，故该时应认定为合同解除。李继宏继续占用租赁物系天一公司行使留置权所致，此后租赁费用不应由李继宏承担。鉴于双方原合同约定每年租金为4万元，故李继宏应给付天一公司租金16667元。当庭李继宏同意用抵押金抵扣租金，该院予以认可。双方签订的《土地租赁协议》约定:“乙方租赁结束后需恢复原厂区种植土地的原貌或协商解决。”该法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。天一公司要求李继宏恢复厂区4790平方米土地回填黑土至种植土地原貌的诉讼请求该院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、 第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条及相关法律规定,遂判决:一、李继宏于本判决生效后立即给付天一公司租金1667元；二、李继宏于本判决生效后一个月内将租赁天一公司的4790平方米土地（按双方协议约定面积及位置）恢复至能正常耕种状态。案件受理费125元（系减半收取），由李继宏负担。本院二审期间，天一公司针对自己的主张提供如下证据：1.2019年4月11日清河村委会出具的收据，拟证明天一公司是当地招商企业 ，天一公司租用清河村土地并交纳租金，天一公司是案涉土地合法使用权人；2.2015年至2016年照片，拟证明案涉土地租赁之前一直种的玉米。李继宏的质证意见为：对收据不认可，交款人是刘龙而不是天一公司。对照片不认可，李继宏于2017年开始租赁土地，租赁时案涉土地是荒地。本院认为，天一公司提供的收据和照片与本案待证事实存在关联性，本院予以采纳。李继宏针对自己的主张提供肖立春当庭证言，拟证明2017年李继宏和刘龙的妻子王坤谈过不用恢复土地，当时案涉土地为荒地。天一公司对证人证言有异议。本院认为，肖立春为李继宏的雇员，其与李继宏存在利害关系，该证人证言本院不予采纳。本院二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，刘龙为天一公司的法定代表人，天一公司承包清河村土地并按期交纳承包费。李继宏租赁案涉土地前，案涉土地上种植玉米。李继宏自2017年4月份开始租赁天一公司承包的土地，租赁合同每年一签订，每年按周期支付租金，周期为每年4月份至11月份，每个周期租金4万元。2017年至2019年三个周期的租金，李继宏已给付完毕。2019年11月末租赁合同到期后，李继宏仍占有、使用案涉土地。2019年12月1日至2020年4月30日案涉土地租金为16667元，扣除李继宏交纳的抵押金1.5万元，李继宏尚欠天一公司租金1667元。本院认为，一、关于天一公司诉讼主体是否适格问题。天一公司系案涉土地的承包人，其对案涉土地享有用益物权。天一公司与李继宏签订了租赁合同并将案涉土地交付给李继宏使用，天一公司与李继宏之间形成了租赁合同关系，天一公司本案诉讼主体适格。李继宏提出租赁费支付给刘龙而未支付给天一公司。刘龙系天一公司的法定代表人，其接收租金的行为属职务行为，不能以此否定天一公司与李继宏之间建立的租赁合同关系。李继宏提出天一公司为失信被执行人。无论天一公司是否为失信被执行人，均不影响天一公司与李继宏之间建立的租赁合同关系及李继宏应当履行支付租金的义务。李继宏的该项抗辩主张，本院不予支持。二、关于李继宏是否尚欠天一公司租金问题。根据查证的事实，李继宏尚欠天一公司2019年12月1日至2020年4月30日期间的租金1667元，李继宏应当履行支付租金义务。三、关于天一公司应否将案涉土地恢复原状问题。双方于2019年4月9日签订的《土地租赁协议》明确约定“李继宏租赁结束后需恢复原厂区种植土地的原貌。”该约定对李继宏具有法律约束力，天一公司主张李继宏恢复案涉土地原状，本院予以支持。综上所述，李继宏的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李继宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。   审   判  长     吴兴彦审   判  员     修勇审判员   王立武二〇二〇年九月十五日 书  记   员    李妍