江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1102民初3381号原告（反诉被告）：镇江城市建设产业集团有限公司，统一社会信用代码913211001414148057，住所地镇江市南徐大道****。法定代表人：庞迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天翼，江苏路韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：马霄，男，1982年4月1日出生，汉族，住镇江市。原告镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称镇江城建公司）与被告马霄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告马霄在提交答辩状期间提出反诉，经审查，决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）镇江城建公司的委托诉讼代理人姜威、被告（反诉原告）马霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）镇江城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令马霄支付租金1928624元（自2015年11月30日起至2020年11月30日止）；2.判令马霄支付逾期付款违约金439061.3元（按照合同约定标准日0.1%，分别以225000元为基数，自2015年12月1日计算至2016年11月30日，共365天，计82125元；以487500元为基数，自2016年12月1日计算至2017年11月30日，共365天，计177937.5元；以723750元为基数，自2017年12月1日计算至2018年5月31日，共181天，计130998.8元；以960000元为基数，自2018年6月1日计算至2018年7月20日，共50天，计48000元。计算至实际支付之日）；3.判令马霄支付律师费70500元。事实和理由：原、被告于2014年8月21日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于镇江市京口区双井路如意江南皇华庭8号楼301室的房屋，双方就租赁面积、租期、租金及租金支付期限、违约责任等进行了约定。马霄未能按约如期支付租金，目前已积欠租金1928624元。镇江城建公司多次催要无果，遂诉至法院。被告（反诉原告）马霄辩称，租赁房屋应当支付租金。马霄承租房屋前期按约支付租金，但对于房屋漏水问题，出租人镇江城建公司未予解决，马霄不存在违约，也不同意违约金的计算方式，同时相关律师代理费亦不应由马霄支付。反诉原告（本诉被告）马霄向本院提出反诉请求，判令反诉被告（本诉原告）镇江城建公司赔偿维修费1650330元（自2015年起计算至2020年8月按每年2次计算：150030元/次×11次）。事实和理由：马霄、镇江城建公司于2014年8月21日签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，马霄共计投资600余万元装修承租房屋，用于经营京口区水韵江南足浴馆。2015年京口区水韵江南足浴馆开业，同年10月发现房屋外墙、楼层顶部等漏水。此后多年每逢梅雨季节、雨季房屋漏水严重。多年来，多次要求镇江城建公司予以维修，但均未得到解决。截至2019年底马霄因此自行维修产生维修费105万元（已支付97万元，尚有8万元未予支付）。对于房屋漏水情况马霄申请了鉴定，根据鉴定机构意见因漏水一次产生的损失为150030元。自2015年起承租房屋每年在梅雨季节、雨季都会发生漏水，故马霄因维修产生的损失应按每年两次计算。同时，因漏水致京口区水韵江南足浴馆部分包间无法正常营业，希望法院酌情考虑四年来的营业损失。反诉被告（本诉原告）镇江城建公司辩称，不同意马霄的诉讼请求。鉴定报告不具有客观性，无法证明马霄的损失；且鉴定报告仅显示损失为150030元，与马霄所述1650330元没有关联性。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下：1.马霄提交的资产评估报告书（镇诚所评报字[2020]第020号），证明维修费损失；镇江城建公司认为此次评估采用成本法，但未对被鉴定资产的购买时间、使用年限及租赁合同年限予以考虑，未进行相应扣减。对于被鉴定物品的损失是指重新置换亦或是维修产生的费用表达不清，同时也未对被鉴定物品的受损程度进行说明，如仅需维修而进行了更换对于扩大的损失，不应由镇江城建公司承担；且如系更换对于拆除部分及重新置换部分，镇江城建公司有权收回。报告书中表述：本次评估为一次漏水产生的损失，剩余损失由委托方及申请方等按委托时自2015年按每年两次计算。在鉴定机构无法明确鉴定范围，判定每次漏水损失的前提下，此段表述不妥，违背鉴定规定。鉴定报告中《房屋漏水损失评估明细表》中关于受损项目价格没有依据，未审查申请人马霄在实施装修、购买沙发等时的成本。2.马霄提交的《2015－2019年度维修费用支付明细》及银行卡交易明细清单、《工程结算书》、江苏双羊装饰工程有限公司的法定代表人陈某夕到庭进行的情况说明。镇江城建公司认为支付明细与银行卡无法一一对应；镇江城建公司未参与制作《工程结算书》，对真实性无法认可。对于前述有争议的证据材料本院认为：镇诚所评报字[2020]第020号关于涉案房屋漏水损失的《资产评估报告书》系根据马霄的申请，本院依法组织当事人对相关鉴定材料进行质证后委托镇江明诚资产评估事务所鉴定形成。鉴定事项为涉案房屋因漏水造成的损失；评估基准日为2020年5月15日；评估方法为成本法；经过评估准备和辅导、现场勘察和评定估算、分析确定评估结果等阶段完成。其程序合法。镇江城建公司的质证意见未实质上推翻评估内容，且评估机构言明该报告书仅为委托评估事项在特定条件和目的下价值咨询意见，即以评估基准日作为评估价格系直接损失，其不一定是实际补偿价格。故对该《资产评估报告书》，应予以采信。就其证明力应结合其他证据综合加以认定。《2015－2019年度维修费用支付明细》系马霄的陈述，对于与银行卡交易明细清单的对应情况，马霄作出了解释和说明；江苏双羊装饰工程有限公司的法定代表人陈某夕到庭对于京口区水韵江南足浴馆多年来的维修情况进行了说明，其后补充提交了《工程结算书》，审理中镇江城建公司的工作人员万某、郭某娟亦到庭对于涉案房屋漏水情况加以说明，对于漏水情况三人陈述大体一致，对于维修费情况陈某夕、马霄陈述相互印证且与马霄关于支付明细的解释说明亦无重大出入；同时，马霄支付明细中陈述2016年费用17万元，2017年费用35万元，2018年费用25万元，2019年费用20万元，维修费支出呈下降趋势，与万某等陈述自2018年起漏水情况有所缓解相吻合，且与评估基准日为2020年5月15日的《资产评估报告书》中评定损失15万余元差距未明显过大。故在镇江城建公司无相反证据情况下，《2015－2019年度维修费用支付明细》、银行卡交易明细清单、陈某夕的陈述、《工程结算书》相结合可以反映出2015年至2019年马霄因维修产生的大致费用情况。3.马霄提交的营业损失金额预算（2015年至2019年），财务报表，证明其营业损失。对此镇江城建公司认为系由马霄单方制作。审理中经向马霄释明其同意不在本案中主张营业损失，故对该材料本案中不予置评。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据镇房商登0201022100102810号《城市商品房屋初始登记证》记载：镇江市京口区双井路333号如意江南皇华庭8幢301室的登记单位为镇江市城市建设投资集团有限公司（以下简称镇江城建投资公司），2014年10月24日该公司更名为镇江城市建设产业集团有限公司即本案本诉原告。马霄系京口区水韵江南足浴馆的经营者，根据工商登记记载，该足浴馆成立于2015年2月13日，地，地址为镇江市京口区如意江南皇华庭****/div>2014年镇江城建投资公司（甲方）与马霄（乙方）签订了《租赁合同》，约定：1.租赁房屋：甲方同意将镇江市京口区双井路如意江南皇华庭8号301室门面房（以下简称301室）出租给乙方，面积1740.28平方米；2.租赁用途：经营使用，经营范围为休闲养生；3.租赁期限：八年，自2014年12月1日起至2022年11月30日止，交付使用日期为2014年12月1日；4.免租期：自出租商铺交付之日，甲方给乙方免租期（含装修期）共计17个月：第一年2014年12月1日至2015年5月31日，为期六个月，第二年2015年12月1日至2016年5月31日为期六个月，第三年2016年12月1日至2017年4月30日为期五个月；5.租金：年租金总额45万元，其中前三年租金不变，以后每二年递增5%即2014年12月1日至2015年11月30日225000元，2015年12月1日至2016年11月30日225000元，2016年12月1日至2017年11月30日262500元，2017年12月1日至2018年5月31日236250元，2018年6月1日至2018年11月30日236250元，2018年12月1日至2019年5月31日236250元，2019年6月1日至2019年11月30日236250元，2019年12月1日至2020年5月31日248062元，2020年6月1日至2020年11月30日248062元（其后依此类推）；6.租金支付方式：按照租赁半年度支付租金，乙方应于每租赁半年度十个工作日前向甲方交付甲方半年度租金。乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付违约租金的0.1%违约金；7.费用承担：甲方向乙方催讨租金或其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等），甲方有权向乙方追讨该费用、开支。合同签订后，镇江城建投资公司按时向马霄交付了301室。马霄按约支付了截至2015年11月30日的租金。2015年，使用301室过程中，房屋出现漏水情况，马霄进行了报修，镇江城建投资公司未能有效修复，且遇雨季房屋即有漏水情况，为此马霄拒绝支付租金并对因漏水造成的室内装修损坏进行了维修。截至2020年5月，301室仍有漏水现象。本案审理中，马霄申请对301室房屋漏水原因及因漏水产生的装修损失进行鉴定、评估。本院依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司、镇江明诚资产评估事务所进行鉴定。同时根据鉴定需要并经征求双方当事人意见，启动了修复方案鉴定。2019年11月5日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF201911188号《鉴定报告》，认为：301室所在建筑物原有外墙、建筑幕墙、屋面、女儿墙和伸缩缝的泛水部位存在渗漏问题，与301室房屋墙面、顶棚等渗漏水迹存在因果关系。2020年4月26日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF202004053号《鉴定报告》对于301室渗漏问题提出修复方案言明：为防止再次出现渗漏，在修复前，应对屋面女儿墙铝板幕墙接缝及洞眼部位重新打注密封胶至不再渗漏，对屋面（包括女儿墙和伸缩缝泛水部位）防水层进行修复至不再渗漏。同时对于301室壁纸墙面、吊顶、饰面砖墙面渗漏水迹的修复提出了方案。结合前述两份《鉴定报告》并经现场勘察等，2020年5月19日镇江明诚资产评估事务所作出镇诚所评报字[2020]第020号《资产评估报告书》，以2020年5月15日为评估基准日，采取成本法，对于因漏水致损的10余个包间，大厅、餐厅、过道及走廊等共计56处受损部位提出评估意见，认为，上述一次损失公允价值为150030元。马霄因前述鉴定支付鉴定费共计55000元。审理中，马霄提交了江苏双羊装饰工程有限公司出具的《工程结算书》，根据《工程结算书》记载京口区水韵江南足浴馆2015、2016年维修工程造价合计520301.16元、2017年216338元、2018年223565.23元、2019年151040.18元，合计1111244.57元。马霄陈述自2015年起至2019年，因漏水产生维修费约1050000元，目前实际支付970000元（部分通过银行转账，部分以现金结算），尚欠80000元未予支付。对此，提交了银行交易明细、陈某夕出具的收条加以印证，根据收条及银行交易明细至2019年9月30日，马霄共计向陈某夕支付款项970000元。镇江城建公司因本案诉讼与江苏路韬律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师代理费70500元。本院认为，镇江城建公司与马霄于2014年签订的《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法、有效，合同双方均应按照约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同是出租人按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定用途，承租人按约交付租金并按照约定的方法或房屋的性质进行使用、收益的合同。出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。镇江城建公司按约向马霄交付了出租的房屋，马霄应当依约按期足额支付租金。自2015年11月30日起至2020年11月30日，依据合同约定马霄应支付租金1928624元。301室交付后部分房间存在漏水情况，马霄有权要求出租人镇江城建公司予以维修，但房屋漏水并不当然成为拒付租金的理由，故马霄未按期支付房屋租金构成违约，应当承担违约责任。镇江城建公司要求马霄按日0.1%的标准支付违约金，明显过高，马霄对此亦不认可，故综合考虑原告实际损失、被告违约状况，酌定违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算。根据合同约定及镇江城建公司的主张截至2018年7月20日的违约金为65041元，计算如下：1.自2015年12月1日至2016年5月31日，以112500元为基数，计3375元（112500元×6%÷2）；2.自2016年6月1日至2016年11月30日，以225000元为基数，计6750元（225000元×6%÷2）；3.自2016年12月1日至2017年5月31日，以356250元为基数，计10688元（356250元×6%÷2）；4.自2017年6月1日至2017年11月30日，以487500元为基数，计14625元（487500元×6%÷2）；5.自2017年12月1日至2018年5月31日，以723750元为基数，计21713元（723750元×6%÷2）；6.自2018年6月1日至2018年7月20日，以960000元为基数，计7890元（960000元×6%÷365天×50天）。同时，镇江城建公司主张因催收租金诉讼支付律师费70500元，不违反合同约定，该费用亦未超出相关律师行业收费标准，故应由马霄负担。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未予维修给承租人造成损失的应予赔偿。涉案房屋漏水问题存在多年，在本案中经鉴定系因建筑物原有外墙、建筑幕墙、屋面、女儿墙和伸缩缝的泛水部位存在渗漏问题。对此，镇江城建公司作为出租人应当承担维修义务，经马霄多次反映情况后，镇江城建公司未予有效的维修，马霄因此对漏水造成的装饰装修损坏进行维修产生的维修费，应由镇江城建公司予以赔偿。对于马霄支付的维修费用，结合原、被告双方对于多年来漏水情况的陈述，评估机构对现有情况的评估，马霄提交的维修费支付凭证等，本院认为，以目前马霄实际支付的费用为准为宜。理由如下：一、漏水情况存在多年，双方当事人对于积年旧事的证据收集、整理存在客观上的困难，且漏水造成房屋装饰装修损坏后经修复无法复原当时漏水的具体情况及损失，在此情况下要求第三方评估机构精准的评定损失显然没有客观的可能性；二、第三方评估机构在2020年对于因漏水造成的损失结合修复方案等，评估为15万余元，镇江城建公司的工作人员及马霄均认可2018年起漏水情况有所缓解，在此情况下，马霄主张的历年漏水维修费用有下降趋势且与评估的损失金额未相差过大，可以认定其主张的损失金额基本合理；三、马霄对于维修费的支付提供了相应的证据即收条及银行卡交易明细，还提交了装修公司法定代表人的证人证言，对此，虽镇江城建公司认为无法反映系与涉案维修相关，但仅系单纯的提出异议，并未提交证据加以证明，在马霄提交的关于维修费的支出的证据基本可以形成证据链条时，本院予以采信；四、马霄陈述截至2019年末产生维修费105万元，已支付97万元，尚有8万元未予支付，其提交的支付凭证金额合计97万元，应以实际支付为准，对于尚未支付的部分，在实际支付后可另行主张。综上，镇江城建公司与马霄于2014年签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面、诚信履行合同。马霄应按合同约定支付至2020年11月30日租金1928624元，赔偿截至2018年7月20日违约金65041元（自2018年7月21日起至实际支付之日止的违约金，以应支付而未予支付的相应租金金额为基数，按年利率6%计算）并支付镇江城建公司因催讨租金支付的律师费70500元。镇江城建公司在租赁物应予维修未有效维修情况下，应支付马霄因此造成的维修损失970000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、本诉被告马霄于本判决生效后十日内支付本诉原告镇江城市建设产业集团有限公司租金1928624元（自2015年11月30日起至2020年11月30日止）；二、本诉被告马霄于本判决生效后十日内赔偿本诉原告镇江城市建设产业集团有限公司违约金65041元（截至2018年7月20日65041元；自2018年7月21日起至实际支付之日止的违约金，以应支付而未予支付的相应租金金额为基数，按年利率6%计算）；三、本诉被告马霄于本判决生效后十日内赔偿本诉原告镇江城市建设产业集团有限公司律师代理费70500元；四、反诉被告镇江城市建设产业集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告马霄维修费损失970000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26305元，由本诉原告镇江城市建设产业集团有限公司负担4035元，由本诉被告马霄负担22270元；反诉案件受理费9826元，鉴定费55000元，合计64826元，由反诉原告马霄负担4051元，反诉被告镇江城市建设产业集团有限公司60775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  陈艳超人民陪审员  王嘉梅人民陪审员  张 琴二〇二〇年十月三十日书 记 员  叶天娇附：1.相关法律条文2.上诉须知附：1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。2.上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号********；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。