湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初1338号原告：湖北好嘉物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区东艳路****负**。统一社会信用代码91420500553925468N。法定代表人：郑新河。委托诉讼代理人：许杨，湖北启方律师事务所律师。被告：姜红，男，1963年10月17日出生，汉族，住宜昌市,湖北好嘉物业管理有限公司（以下简称好嘉物业公司）与姜红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，于2020年9月18日适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。好嘉物业公司的委托诉讼代理人许杨到庭参加诉讼，庭审当日，苏伟自称其为姜红的外甥，持授权委托书到庭发表答辩意见及提交相应证据，经本院释明后，苏伟未在闭庭后7日内补交其与姜红存在近亲属关系的证明材料，不符合作为诉讼代理人参加庭审的条件，应视为姜红未委托诉讼代理人代为参与庭审。姜红经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。好嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令姜红支付2017年3月29日至2019年12月31日的物业管理费4159元、垃圾清运费149元，共计4308元；2、判令姜红从2019年12月21日至实际偿付完毕之日按年利息15.4%计算违约金；3、由姜红承担本案诉讼费。事实和理由：姜红购买了宜化新天地17栋1单元2602号房屋，同时开发商通过招投标确认好嘉物业公司对该小区进行物业管理，开发商与物业公司签订了物业管理协议，约定物业管理费为1.5元/平方米/月、垃圾清运费4.5元/户/月。2016年，姜红办理收房手续，从2017年3月开始，姜红就一直未缴纳物业管理费。好嘉物业公司为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法判决。姜红未到庭，但于庭后提交书面答辩意见，一、被答辩人主体不清，无权对答辩人提出诉讼。答辩人仅与“宜化物业”签订了《宜化·新天地北地块前期物业管理服务协议》，从始至终都没有与被答辩人签订任何形式的协议和合同。二、答辩人并不是不愿意交纳物业费，自2016年收房之日起就积极交纳了当年的物业费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费等各项费用但物业一直没有给答辩人发票，涉嫌偷税漏税，被答辩人收费后不开具发票，侵犯了答辩人的权益，有违国家法律法规。三，小区存在严重的安保问题。小区物业管理居民需要的最主要的权利就是安全，但是物业公司在这方面做得不好，比如小区这么多年以来，外来人员登记没有落实；楼道安全门、门禁形同摆设；物业公司保安人员在当班期间睡觉、玩忽职守；每栋楼有五个进出口，有安全锁的门只有两道，一道在地库一道在一楼，但是在17号楼一楼的一个侧门是长期没有任何安防措施，2楼的安全通道有两个侧门没有任何安防措施；小区游泳池常年干涸、缺乏基本的安全护栏，给业主带来跌落、摔伤等诸多安全隐患，答辩人曾经多次拨打12345热线对上述问题进行投诉，但被答辩人未进行任何整改。四、小区存在严重的消防安全隐患,物业公司未尽到基本的维护和保障义务。小区路面停车混乱，严重堵塞交通通道；小区里面消防栓等消防设施的检验、定期维护没有严格按照消防措施来进行，消防设施的维护监督记录表有超前记录的问题；对于电动车放楼道、甚至上楼充电的问题，长期不予整改和解决。五、物业公司未能对小区的公共设施进行及时的维护、保养和维修，给业主的生活带来了诸多的不便和安全隐患。六、物业工作人员对待业主不尊重，反映问题粗暴对待业主，多次辱骂业主、威胁业主。七、被答辩人主张巨额违约金的诉讼请求违背法律规定。答辩人请法院对答辩人的合法权益予以保护，在依法查清事实的基础上依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月3日，湖北宜化物业发展有限公司（甲方）与姜红（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。双方当事人就物业管理服务事宜达成一致，合同约定：“……乙方房屋坐落位置为宜化·新天地17栋1单元2602房，建筑面积为84.01平方米；甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生及绿化；4.保安及消防；5.交通秩序与车辆停放；6.物业装饰装修管理。……物业管理服务费用（不包括物业共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：乙方从开发商通知业主入伙之日起，开始向甲方交纳管理费；住宅按建筑面积1.5元/月·平方米；如房产证的面积与《住宅买卖（预售）合同》面积有不同，按房产证的面积对已收的费用实行多退少补。……停车费收费遵照执行宜昌市物价局最新收费标准。……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金；除此外，甲方有权采取必要的措施进行催缴。……”另明确约定了物业服务质量，双方权利义务，物业专项维修资金的管理与适用，保险，广告牌设置及权益，违约责任等内容。同日，姜红办理了位于宜化·新天地住宅17栋2602号房屋的收房手续。合同签订后，好嘉物业公司依约履行管理服务义务，姜红依约交纳了2016年3月29日至2017年3月28日期间的物业管理费用。自2017年3月29日起，姜红以好嘉物业公司存在安全保卫系统形同虚设，消防防控不到位，公共设施维修、维护不及时，物业管理紊乱无章，员工服务态度蛮横等服务瑕疵，未依约全面履行物业服务合同为由，拒绝交纳物业管理费用。好嘉物业公司催讨未果，遂诉至本院。同时查明，好嘉物业公司在设立之初的名称原为“宜昌好嘉物业有限公司”，后于2012年5月23日变更为“湖北宜化物业发展有限公司”，后又于2017年4月7日更名为“湖北好嘉物业管理有限公司”。本院认为，湖北宜化物业发展有限公司与姜红签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，本院对该物业服务合同关系的效力予以确认。湖北宜化物业发展有限公司变更为好嘉物业公司后，应由好嘉物业公司承继相应的权利义务。姜红作为该小区业主也已实际得到了好嘉物业公司提供的物业管理服务，其经好嘉物业公司催收仍未交纳物业服务费的行为构成违约。且姜红经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权、举证质证权，本院依法对好嘉物业公司提交的证据予以认定，由此对姜红产生的不利后果由其自行承担。虽然姜红以书面答辩状的方式辩称好嘉物业公司未依约履行物业服务义务，但其提出的安全保卫系统形同虚设，消防防控不到位，公共设施维修、维护不及时，物业管理紊乱无章，员工服务态度蛮横等问题，因涉及业主共同权益，应当通过业主大会或者业主委员会行使相应权利，而不能成为其拒绝支付物业管理费的理由。故姜红应向好嘉物业公司支付的物业管理费4159元（2017年3月29日至2019年12月31日止）。但好嘉物业公司主张的垃圾清运费149元，因其提交的《前期物业管理服务协议》中未约定垃圾清运费，无事实和法律依据，本院不予支持。综合宜化·新天地系列案件来看，宜化·新天地小区业主与好嘉物业公司矛盾较大，且好嘉物业公司在物业服务过程中确实曾存在相应瑕疵，姜红并非无故恶意拖欠物业管理费用。故好嘉物业公司要求姜红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于本案适用的程序问题。案涉标的在上年度就业人员平均工资百分之三十以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告姜红于本判决生效之日起十日内向原告湖北好嘉物业管理有限公司支付的物业管理费4159元；二、驳回原告湖北好嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已减半收取。由被告姜红负担。本判决为终审判决。审判员 慎 茜二〇二〇年十月九日书记员 聂笑天