天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执复146号复议申请人（被执行人）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：彭晓，天津昌朋律师事务所律师。申请执行人：王汝飞，男，1985年6月6日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。申请执行人：李星卓，女，1985年8月27日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。复议申请人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）不服天津市蓟州区人民法院（以下简称蓟州法院）（2020）津0119执异127号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。蓟州法院查明，王汝飞、李星卓与嘉华兴业公司商品房销售合同纠纷一案，蓟州法院于2018年12月29日作出（2018）津0119民初5434号民事判决书，判决嘉华兴业公司于判决生效之日起五日内向王汝飞、李星卓支付已付款利息18,142.89元，案件受理费1,800元，由王汝飞、李星卓负担1,546元，由嘉华兴业公司负担254元。判决生效后，因嘉华兴业公司拒绝履行，王汝飞、李星卓向蓟州法院申请强制执行。执行期间，蓟州法院依法就包括王汝飞、李星卓在内的37件申请强制执行案件对被执行人嘉华兴业公司在中国工商银行的四个银行账户进行了冻结。并于2019年9月25日作出执行裁定，对王汝飞、李星卓等执行案件合并裁定扣划被执行人嘉华兴业公司在中国工商银行天津十一经路支行的存款共计2,633,140元，其中嘉华帕醍欧花园项目49号楼0302040629300370220监管账户300,000元；43号楼0302040629300378509监管账户2,333,140元。另查，嘉华帕醍欧花园项目42#-50#楼的竣工验收合格日期为2017年9月29日，竣工验收备案日期为2020年1月22日，取得准入证日期为2020年2月22日，完成初始登记时间为2020年3月17日。蓟州法院认为，本案争议焦点为嘉华兴业公司关于项目尚未完全竣工且欠付工程款及配套建设费用能否阻碍执行案件中对被执行人嘉华兴业公司商品房预售资金监管账户的执行行为。嘉华兴业公司提供涉案账户的资金监管协议书、监管账户开户证明、资金监管现场查勘申请表、历次用款申请、监管资金拨付申请表、审核审批、历次转件说明、明细分类账等证据，可以证明蓟州法院采取执行行为的资金账户为商品房预售资金监管账户。根据《天津市新建商品房预售资金监管办法》的规定，市房地产交易资金监管中心负责新建商品房预售资金的监管工作，对监管资金的使用进行全程监管，且自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记止，同时该办法对施工环节设置了明确的资金使用节点及相应的资金监管申请额度，在完成每个施工环节使用资金节点，嘉华兴业公司均可申请拨付监管资金。商品房预售资金监管账户内款项作为开发商所有的款项，人民法院当然可以进行查封、冻结。嘉华兴业公司另提供了（2018）津01民初822号民事判决书一份、天津市洪志建设工程有限公司和天津顺祥达建筑工程有限公司分别出具的情况说明各一份，证明其尚欠施工方工程款未付。涉案楼房已经完成竣工验收备案、并已办理初始登记，《天津市新建商品房预售资金监管办法》第二十二条规定，“房地产开发企业办理不动产首次登记后，应当将天津市不动产首次登记证明送达市资金监管中心。市资金监管中心于2个工作日内解除对监管账户的监管。”嘉华兴业公司怠于按上述规定办理解除监管，以监管账户资金仅能用于支付项目工程款及相关配套费用为由，对蓟州法院就其监管账户的执行行为提出异议，不予支持。综上，嘉华兴业公司提供的证据不足以支持其阻碍执行行为的主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的异议请求。嘉华兴业公司向本院申请复议称，请求撤销（2020）津0119执异127号执行裁定书，依法支持嘉华兴业公司的执行异议请求。事实和理由：1．本案执行过程中，蓟州法院于2020年7月6日依据申请执行人的申请查封了嘉华兴业公司名下帕醍欧花园24-4不动产一套，该房产价值足以清偿债权。蓟州法院另行扣划嘉华兴业公司商品房预售资金监管账户存款属于超标的额执行。该执行行为违法，蓟州法院应当返还已经扣划的嘉华兴业公司中国工商银行天津十一经路支行账户内存款。2．嘉华兴业公司被扣划的账户为商品房预售资金监管账户。该冻结款项为嘉华兴业公司帕醍欧花园43、49号楼商品房预售资金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，该款项应用于工程建设使用。嘉华兴业公司帕醍欧花园43、49号楼工程尾款尚未结清，尚欠建设方工程进度款，该账户余额尚不足以支付工程尾款，欠付工程尾款中包含建设方农民工工资。在现有情况下，蓟州法院对商品房预售资金进行冻结、扣划违反法律规定，且极易引发后续一系列社会矛盾。本院查明，蓟州法院认定事实清楚，复议期间复议申请人嘉华兴业公司未提交新证据，本院对蓟州法院认定事实予以确认。本院认为，本案中，嘉华兴业公司主张蓟州法院采取执行行为的资金账户为商品房预售资金监管账户，账户款项应用于工程建设使用且尚欠付案外人工程款，要求本案中止执行。对此本院经审查认为，虽涉案资金账户为商品房预售资金监管账户，但是商品房预售资金监管账户内款项亦属开发商所有的款项，人民法院可以采取查封、冻结措施。根据现有证据显示，涉案工程已经完成竣工验收备案并且已经办理初始登记，根据《天津市新建商品房预售资金监管办法》的相关规定，嘉华兴业公司应当自办理不动产首次登记后，将天津市不动产首次登记证明送达市资金监管中心，市资金监管中心于2个工作日内解除对监管账户的监管。现嘉华兴业公司未按上述规定办理解除监管，亦未提供证据证明对此具有合理事由，故其以监管账户资金仅能于工程建设使用且尚欠付案外人工程款为由，对蓟州法院的执行行为提出异议，本院不予支持。关于嘉华兴业公司在本次复议中提出蓟州法院查封其名下帕醍欧花园24-4不动产一节，不在本案复议审查范围。综上，嘉华兴业公司的复议请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司复议申请，维持天津市蓟州区人民法院（2020）津0119执异127号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵会平审判员  华 勇审判员  董国强二〇二〇年十月二十九日法官助理姚金旭书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项：上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……