四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10315号 上诉人（原审被告）：张鹏飞，男，汉族，1995年12月12日出生，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：张光余，男，汉族，1955年6月8日出生，住江苏省徐州市贾汪区，系张鹏飞之父。 委托诉讼代理人：顾霞云，女，汉族，1968年3月23日出生，住江苏省如皋市，系张鹏飞之母。 被上诉人（原审原告）：陈燕，女，汉族，1971年5月25日出生，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：梁巧，四川秉济律师事务所律师。 上诉人张鹏飞因与被上诉人陈燕租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院作出的（2020）川0124民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员廖方适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 张鹏飞上诉请求：1、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初346号民事判决第一、第二项判项，依法改判或者发回重审；二、请求陈燕减免2018年1月1日至2019年12月31日止的70%租金并允许延缓交纳，2020年1月至5月的租金全免，2020年6月至疫情结束之日的租金减半，疫情结束后恢复原价；三、本案一审、二审诉讼费由陈燕承担。事实和理由：一审判决中明确表示该房屋的租赁用途为商铺使用，而不是用来居住，以商铺作为使用就应当保证其能够正常营业。但自2018年酒店营业开始至2019年年底，犀团路和广场路就先后修路和建有轨电车，此两条路将酒店左右包围、隔断，时达两年，酒店不能正常经营，直至2020年5月份才正式开通，造成张鹏飞严重亏损，致使张鹏飞无法履行合同。张鹏飞本意是想要陈燕减免修路期间全部租金以及赔偿损失，但考虑到修路是政府行为，属于不可抗力，是双方都不愿意发生的，所以要求陈燕减少2018年1月1日至2019年12月31日这两年70%的租金，即张鹏飞仅支付房屋租金共计4.2万元。同时，由于新冠疫情张鹏飞不能正常营业，基于此不可抗力，2020年1月20日至2020年4月30日的租金应当全免。因疫情还未完全解除，2020年6月至疫情结束之日的租金应当减半，疫情结束后恢复原价。 陈燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张鹏飞的上诉请求没有事实依据。首先，张鹏飞的违约行为是从2018年开始，疫情是从2020年1月开始，与其违约行为没有直接关联性。同时陈燕在2019年10月向郫都区人民法院提起诉讼开始，已经与张鹏飞进行了多次调解，在调解方案中也同意了张鹏飞主张的部分降低租金来解除合同，但是张鹏飞均不同意，所以导致该案直到2020年5月才作出判决，所以该期间产生的所有法律责任都应当由张鹏飞自行承担。其次，张鹏飞提到的政府修路问题，根据张鹏飞提交的证据来看，该道路并未进行打围，没有直接影响到周围的经营，而且周围的相关商铺也在正常经营，所以政府的修路不属于不可抗力，也没有影响到张鹏飞的经营行为，张鹏飞不能因自己的商业风险，将责任归咎到陈燕。 陈燕向一审法院起诉请求：1、判令解除陈燕与张鹏飞双方签订的《商铺租赁合同》，张鹏飞立即腾退租赁商铺；2、判令张鹏飞向陈燕支付欠付租金80000元，实际支付至腾退商铺时止；3、判令张鹏飞向陈燕支付租金利息3480元（以中国人民银行同期贷款利率为基准，从2018年10月16日暂计算至2019年10月16日，实际支付至付清租金时止）；4、判令张鹏飞向陈燕支付代缴物业服务费47866元，电费2070元，生活垃圾处置费200元，合计50136元；5、判令张鹏飞承担陈燕因依法主张收取租金和收回商铺所产生的律师费10000元；6、判令张鹏飞承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月18日，陈燕与张鹏飞签订了《商铺租赁合同》，约定陈燕向张鹏飞出租位于郫县；租赁用途为商铺使用；租赁期限为2017年4月1日至2026年12月31日止（其中2017年4月1日至2017年12月31日为免租期）；2018年1月1日至2020年12月31日止，每年租金7万元；双方签订本合同之日，张鹏飞支付陈燕保证金5000元、房租预交5000元，2017年10月15日支付2018年上半年的租金，每年4月15日和10月15日支付下一个半年的租金；张鹏飞必须按照双方约定向陈燕交纳租金，逾期不交视同违约，陈燕有权单方解除合同并收回商铺，并不承担张鹏飞任何损失，因陈燕维护自身收取租金和收回商铺的合法权益而追究乙方责任所用的律师费，由张鹏飞承担。合同签订后，张鹏飞向陈燕支付了保证金5000元、房租预交5000元。2018年张鹏飞向陈燕支付了房屋租金60000元。2019年9月19日，陈燕向张鹏飞就未按约支付商铺租金发送了律师函。2019年10月23日，陈燕与四川秉济律师事务所签订了《委托代理合同》，约定陈燕委托四川秉济律师事务所办理陈燕与张鹏飞之间房屋租赁合同纠纷，律师代理费按10000元收取。 一审法院认为，陈燕与张鹏飞之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效，陈燕、张鹏飞均应按合同约定履行自己的义务。关于不可抗力的问题。陈燕的合同义务是交付商铺给张鹏飞使用，张鹏飞的义务是支付租金，陈燕已将商铺交付给张鹏飞使用，已履行了自己的合同义务，张鹏飞应向陈燕支付租金。张鹏飞陈述的政府修路、新冠疫情不是张鹏飞不能支付租金的直接原因，尤其是新冠疫情是在张鹏飞已经违约、陈燕已向法院起诉之后发生的情形，故张鹏飞关于适用不可抗力的主张，一审法院不予支持。关于合同解除的问题。根据合同约定，张鹏飞未按约定支付租金，陈燕有权按约定解除合同并收回商铺，故陈燕关于解除合同的主张，一审法院予以支持。关于租金的问题。张鹏飞应向陈燕支付租金至腾退商铺之日。张鹏飞签订合同后支付的保证金5000元，因双方未对该保证金处理作约定，故在解除合同时应抵扣租金。张鹏飞支付的房租预交5000元，在解除合同时也应抵扣租金。故关于陈燕要求张鹏飞支付租金的主张，一审法院予以支持，张鹏飞应按年租金70000元的标准，自2019年1月1日起至张鹏飞向陈燕腾退房屋之日止的租金。关于利息的问题。张鹏飞未支付租金，造成了陈燕资金利息损失，故陈燕要求张鹏飞支付利息的主张，一审法院予以支持。因合同约定支付期间，故利息计算时间应分段计算，从张鹏飞应支付租金之日起计算，本案陈燕起诉解除合同，一审法院予以支持，结合本案情况，合同解除后，在张鹏飞腾退房屋之日对解除合同的租金进行结算，并于腾退之日确定为给付租金日期较为适宜，故资金利息计算基数应以合同解除之前张鹏飞应支付的租金为计算基数较为适宜。关于代缴费用的问题。因陈燕未代缴物业服务费、电费、生活垃圾处置费，故陈燕关于要求张鹏飞支付代缴上述费用的主张，一审法院不予支持。关于律师代理费的问题。陈燕关于要求张鹏飞支付律师代理费10000元，符合陈燕、张鹏飞双方合同约定，故陈燕的该主张，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈燕与张鹏飞于2017年3月18日签订的《商铺租赁合同》，张鹏飞在判决生效后三十日内向陈燕腾退位于郫县；二、张鹏飞在判决生效后三十日内向陈燕支付拖欠的2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金70000元，张鹏飞在向陈燕腾退上述房屋之日，向陈燕按年租金70000元的标准，支付自2020年1月1日起至腾退上述房屋之日止的租金；三、张鹏飞在判决生效后三十日内向陈燕支付租金利息（利息计算方式：自2018年10月16日起至2019年4月15日止，以35000元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算；自2019年4月16日起至2019年8月19日止，以70000元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付期内给付之日止，以70000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。若张鹏飞在上述给付期限内未足额支付租金70000元，则以上述未支付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；四、张鹏飞在判决生效之日起三十日内向陈燕支付律师代理费10000元；五、驳回陈燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1587元，由陈燕负担555元，由张鹏飞负担1032元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈燕未提交新证据。张鹏飞提交了以下证据：1、政府修路的照片6张。拟证明：政府修路期间影响了张鹏飞的经营，致使其无法支付房租；2、2020年2月8日《成都市郫都区人民政府红光街道办事处关于疫情防控期间小区实行封闭式管理的通告》（以下简称《通告》）。拟证明：因疫情原因属于不可抗力因素，2020年1月至2020年6月的租金应当全免。陈燕质证认为，针对照片的三性均不予认可，该组照片无法看出是何时，何地拍摄，不能证明与案涉房屋有直接关系；针对《通告》的三性均予以认可，陈燕提起诉讼的时间为2019年10月，在此之前及诉讼之后，陈燕多次与张鹏飞进行调解，但张鹏飞均要求减免大部分房租，且陈燕提出解除合同减少双方损失，张鹏飞亦不同意，从而导致2020年5月一审法院才作出判决，因张鹏飞的原因导致双方损失扩大，所以责任应当由其自行承担。对此，本院认为，针对照片，因无法证实其拍摄时间，地点，且即使认可其真实性，该组照片也反映该道路并未进行打围，行人及车辆仍可以通行，并没有直接影响到周边商铺的正常经营，不能达到张鹏飞的证明目的，故本院不予采信；针对《通告》，因双方均无异议，本院对其三性予以认可。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点为：一、陈燕能否主张合同解除；二、张鹏飞请求减免租金能否得到支持。对此，本院评述如下： 关于陈燕能否主张合同解除的问题。本院认为，陈燕与张鹏飞之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效，陈燕、张鹏飞均应按合同约定履行自己的义务。陈燕作为出租人的合同义务是交付商铺给张鹏飞使用，张鹏飞作为承租人的义务是支付租金，陈燕已将商铺实际交付给张鹏飞使用，已经履行了自己的合同义务，张鹏飞应向陈燕按照合同约定支付租金。张鹏飞对双方签订的合同及约定的租金没有异议，根据《商铺租赁合同》第4.3条“乙方必须按照双方约定向甲方交纳租金，逾期不交视同违约，甲方有权单方解除合同并收回商铺，并不承担乙方任何损失”之规定，张鹏飞未按照案涉租赁合同约定支付2019年1月1日至2019年12月31日止的租金70000元，存在违约行为，陈燕有权行使单方解除权解除合同。张鹏飞以政府修路影响酒店正常经营，致使其严重亏损的主张系其经营行为的商业风险，不能成为其不履行合同义务支付房屋租金的直接原因，故一审认定解除《商铺租赁合同》并要求张鹏飞退还案涉租赁房屋并无不当，本院予以维持。 关于张鹏飞请求减免租金能否得到支持的问题。张鹏飞主张基于政府修路及新冠疫情的不可抗力因素，应当减免2018年1月1日至2019年12月31日这两年70%的租金，减免2020年1月至2020年5月的租金，减半2020年6月至疫情结束之日的租金，疫情结束后恢复原价。对此，本院认为，“不可抗力”应指自然灾害，如台风、洪水、地震等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如罢工、骚乱等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府修路并不属于法定不可抗力事件，且并未对张鹏飞酒店的正常经营造成直接影响，张鹏飞据此主张减免租金，本院不予采信。针对新冠疫情，其应系法定不可抗力事件，但根据案涉租赁合同的约定，张鹏飞于2019年10月15日即应当支付2019年10月15日至2020年4月15日止的租金，陈燕于2019年10月向一审法院起诉时，张鹏飞仍未支付该期间的租金，且该违约行为发生在新冠疫情出现之前。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，因新冠疫情是在张鹏飞已经违约、陈燕已向一审法院起诉之后发生的情形，故对2019年10月15日至2020年4月15日止的租金不能以不可抗力为由予以免除。至于2020年4月15日至实际腾退房屋之日止的租金，同理，这一部分的租金因张鹏飞的事前违约行为，其要求减免该期间租金的主张不能得到支持。故一审法院结合本案情况，综合认定合同解除后，在张鹏飞腾退房屋之日对解除合同的租金进行结算，并于腾退之日确定为给付租金日期并无不当，本院予以维持。 综上所述，张鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由张鹏飞负担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年十月十六日 书记员 何浩铭