河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6155号上诉人（原审原告）:吴庆霞，女，汉族，1974年1月7日生，住河南省伊川县（伊川县城关镇第一初级中学）。委托诉讼代理人:曹党勋，男，汉族，1973年10月7日生，住河南省伊川县。系吴庆霞丈夫，特别授权。上诉人（原审被告）：河南龙辰置业有限公司。住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，上海君澜律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审第三人）：河南省恒宇建筑工程有限公司。住所地河南省郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，总经理。上诉人吴庆霞与上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）、被上诉人河南省恒宇建筑工程有限公司（以下简称恒宇公司）因合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人吴庆霞的委托诉讼代理人曹党勋，上诉人龙辰公司的委托诉讼代理人丹志慧到庭参加诉讼，被上诉人恒宇公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。吴庆霞上诉请求：1、请求二审撤销一审判决第二条，依法改判为龙辰公司支付吴庆霞已发生物业费损失金额2066元,其余物业费支付至龙辰公司协助吴庆霞对案涉房屋维修完毕之日。2、本案一审、二审的诉讼费用由龙辰公司承担。事实与理由:一、双方的商品房销售合同纠纷一案，已经伊川县人民法院一审终结，并于2020年6月30日作出（2019）豫0329民初3416号民事判决书。对于原审判决龙辰公司支付吴庆霞房屋维修费用2.5万元及由龙辰公司承担一审案件受理费用，判决事实清楚，依据正确，予以认可。但对于原审判决龙辰公司于判决书生效之日起15日内返还吴庆霞物业费2066元，吴庆霞有异议。1、吴庆霞与龙辰公司于2019年5月1日通过物业公司交接房屋，并办妥了装修手续，与物业公司签署了物业管理协议，并按物业公司的要求预交了一年的物业管理费,金额合计为2066元，期限为2019年5月1日至2020年4月30日。因龙辰公司所交付房屋存在严重质量问题，导致吴庆霞无法按期装修并入住，并且龙辰公司拒绝对房屋按国家规定进行维修。吴庆霞诉至伊川县人民法院，原诉讼请求第二条，依法请求人民法院判令龙辰公司赔偿因其违约导致的吴庆霞自房屋交付之日至维修完毕之日的物业费损失暂定1549.5元。在一审庭审前，因为开庭日期距房屋交付之日已逾将近一年，吴庆霞在一审开庭前请求人民法院将该诉讼请求的暂定金额增加为2066元。原审判决第二条，仅判决龙辰公司返还吴庆霞物业费2066元,未考虑2020年5月1日起因龙辰公司不配合对房屋进行维修而导致的吴庆霞的物业费损失。吴庆霞于一审开庭后通过物业公司与龙辰公司协商维修事宜，提出维修费用先由吴庆霞垫付,待诉讼结束后根据判决确定具体维修金额,但直至上诉之日，吴庆霞未接到龙辰公司任何答复。因为吴庆霞与物业公司所签物业管理合同与本案所涉房屋质量纠纷无关，且物业公司无过失，吴庆霞对物业公司承担着交纳物业费的现时义务。龙辰公司的违约行为仍在持续，其应当对维修完毕之前吴庆霞的损失承担赔偿责任。因此，原审判决应当依据吴庆霞的诉讼请求对龙辰公司就2020年5月1日至房屋维修完毕之日对吴庆霞的物业费损失的给付义务予以明确。2、在原审判决中，法院认为龙辰公司所交付房屋存在质量问题导致吴庆霞无法及时装修入住，吴庆霞未享受到应有的物业服务，龙辰公司向吴庆霞收取的2019年5月1日至2020年5月1日的物业费没有合法依据，龙辰公司应将吴庆霞所交物业费返还。吴庆霞认为，原审人民法院对于该部分事实的描述与实际情况不相符，其对于物业费用返还的判决有不当之处。本案所涉房屋的物业管理费用是由吴庆霞直接交付给物业公司，并非交付给龙辰公司。该物业公司股东之一陈雨为龙辰公司的法定代表人，虽然物业公司由其直接控制，但在法律意义上二者并非同一公司，因此原审判决龙辰公司向吴庆霞返还物业费实际上将导致龙辰公司履行不能。应由龙辰公司支付吴庆霞由此造成的物业费损失，而不是返还。龙辰公司答辩称，一、本案房屋不存在任何质量问题，裂缝是国家允许存在的瑕疵。一审未鉴定导致案情无法查清，不应酌定我公司赔偿25000元。二、一审同意我方追加恒宇公司，恒宇公司应承担相应修复费用，因为还在质量保修期内。三、物业公司和龙辰公司是两个独立法人，不存在责任同等承担问题。交房后，物业费是吴庆霞和物业公司的关系，是否装修入住，都不影响其享受物业服务。龙辰公司上诉请求：1.撤销本案一审判决，依法改判或将本案发回重审:2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、一审庭审中对双方当事人提出司法鉴定申请置之不理，未查明案件基本事实。案涉房屋并不存在严重影响正常居住使用的情形,一审判决认定事实不清，严重损害了龙辰公司的合法权益。因龙辰公司将其开发的龙辰盛世家园二期11、12、13号楼发包给河南省恒宇建筑工程有限公司进行建设施工,本案诉争房屋系恒宇公司所建。经龙辰公司申请，一审法院追加恒宇公司为本案第三人。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定,恒宇公司应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任,诉争房屋仍处于恒宇公司质量保修期内。故一审审理过程中,龙辰公司向一审法院提交司法鉴定申请书,要求对房屋内出现裂缝等是否属于工程质量问题作出鉴定,但一审法院并未委托具备相应鉴定资质的鉴定机构对诉争房屋所涉问题进行鉴定，虽然诉争房屋存在质量瑕疵,但未经专业鉴定机构鉴定难以做出准确判断。一审判决并未查明基本事实，仅以客观存在问题为由判决龙辰公司承担维修费用，显失公平，严重损害了龙辰公司的合法权益。二、一审判决认定事实错误,龙辰公司系诉争房屋所在小区开发商,并非物业公司,并未向吴庆霞收取物业费，一审判决由龙辰公司返还收取的物业费与事实不符。恒宇公司未到庭，无答辩。吴庆霞向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令龙辰公司向吴庆霞支付维修费用2.5万元；2.依法判令龙辰公司赔偿因其违约导致的吴庆霞自房屋交付之日至维修完毕之日的物业费损失2066元；3.本案诉讼费、鉴定费由龙辰公司承担。一审法院认定事实：吴庆霞与龙辰公司于2018年8月29日签订《商品房预售合同》，吴庆霞购买龙辰公司所开发的位于伊川县××与××交叉口××龙辰盛世家园××单元××商品房××套。2019年5月1日，龙辰公司向吴庆霞交付涉案房屋，后吴庆霞发现房屋存在裂缝现象，于是就裂缝修复及加固事项分别咨询了洛阳盈泽工程技术有限公司、郑州市瑞杰结构加固工程有限公司、河南亿兴工程技术有限公司，上述公司均出具了修复预算，分别为29596.79元，28091.49元，26931.16元。2020年4月16日，一审法院组织吴庆霞、龙辰公司及恒宇公司到涉案房屋进行现场勘验，勘验结论为：1.客厅中部地板有裂缝；2.客厅南靠窗地板有裂缝；3.餐厅南邻走廊地板有裂缝；4.餐厅中部地板有裂缝；5.北面东次卧中部地板有裂缝；6.北面西次卧中部地板有裂缝；7.主卧门口地板有裂缝；8.主卧卫生间地板有裂缝；9.主卧中部地板有裂缝；10.南面东次卧中部地板有裂缝；11.客厅天花板有漏水痕迹；12.客厅西墙有裂缝；13.厨房北面窗户下面墙上有裂缝；14.主卧飘窗底板有两处裂缝、窗下墙横向有裂缝；15.主卧西墙和东墙有细缝、空鼓；16.南面东次卧东墙上有裂缝。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》,是其真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应认定合法有效,双方应依约全面履行合同的义务、行使合同的权利。在吴庆霞已依约支付涉案房屋的部分购房款后,龙辰公司应将质量合格的房屋交付给吴庆霞。现本案当事人对房屋的质量问题产生争议。经该院现场勘验，涉诉房屋客观存在裂缝问题，吴庆霞要求龙辰公司支付维修费用该院予以支持。但关于维修费用的具体数额，吴庆霞提供了洛阳盈泽工程技术有限公司、郑州市瑞杰结构加固工程有限公司、河南亿兴工程技术有限公司分别出具的报价单，虽其提供的报价单均由原告方单方委托，但三家公司均具有相关资质，其报价单可作为认定维修费用的依据，该院予以采信。司法鉴定费用较高，因此，对于龙辰公司的鉴定申请，该院不予准许，吴庆霞诉求的2.5万元维修费用，该院予以支持。关于吴庆霞的物业费损失，因涉诉房屋存在质量问题，吴庆霞未享受到应有的物业服务，龙辰公司向吴庆霞收取的2019年5月1日至2020年5月1日的物业费2066元没有合法根据，故龙辰公司应将相应的物业费返还吴庆霞。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南龙辰置业有限公司于本判决生效后十五日内支付吴庆霞维修费用2.5万元；二、河南龙辰置业有限公司于本判决生效后十五日内返还吴庆霞物业费2066元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元由河南龙辰置业有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审认定一致。本院认为，吴庆霞与龙辰公司签订的《商品房预售合同》,合法有效，吴庆霞已依约支付涉案房屋的部分购房款，龙辰公司应将质量合格的房屋交付给吴庆霞。一审法院现场勘验，涉诉房屋客观存在裂缝问题，一审法院根据吴庆霞提供的咨询洛阳盈泽工程技术有限公司、郑州市瑞杰结构加固工程有限公司、河南亿兴工程技术有限公司而分别出具的报价单，酌定由龙辰公司赔偿吴庆霞25000元修复费用，并无不当。龙辰公司认为裂缝问题是国家允许存在的瑕疵，但未提供相应证据予以证实，其上诉理由本院不予支持。关于吴庆霞的物业费问题，与本案不属同一法律关系，吴庆霞的物业费并非龙辰公司收取，一审判决由龙辰公司返还物业费不当，本院应予以纠正。综上所述，吴庆霞的上诉理由不能成立，龙辰公司的部分上诉理由成立，原审判决部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初3416号民事判决第一项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初3416号民事判决第二项；三、驳回吴庆霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持原判，二审案件受理费954元，由吴庆霞与河南龙辰置业有限公司各负担477元。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年十月十日书记员  张丽梅