浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7810号 上诉人（原审被告）曹云华，女，1967年2月17日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审被告）郑国富，男，1965年3月7日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审被告）郑凯文，男，1992年9月23日出生，汉族，住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告）徐灵君，女，1975年12月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告）应启薇，女，1996年2月25日出生，汉族，住浙江省建德市。 两被上诉人委托诉讼代理人李欣，浙江新安江律师事务所律师。 上诉人曹云华、郑国富、郑凯文与被上诉人徐灵君、应启薇确认合同有效纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2020）浙0182民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人曹云华、郑国富，被上诉人徐灵君、应启薇的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。上诉人郑凯文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：徐灵君、应启薇（买方）与曹云华、郑国富、郑凯文（卖方）于2017年6月10日签订《房产买卖合同》一份，其中卖方郑国富、郑凯文由曹云华代签，合同约定：卖方自愿将坐落于××街道××巷××幢××室的房产出售给徐灵君、应启薇，房屋系无证房，卖方提供桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定书原件一份、新安江撤村建居地籍一份，房屋总价320000元，签订合同当日支付订金20000元，2017年6月11日前支付200000元，2017年6月30日前支付余款100000元，同时交房，载明日后该房屋买卖、拆迁需要曹云华的名义事宜曹云华无条件配合。合同签订后，徐灵君、应启薇按约支付了购房款共320000元，曹云华出具了收据，交付了房屋，并将该房产的“桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定”（原件）、国有土地使用证（复印件）交付给徐灵君、应启薇，于2017年7月16日、18日协助徐灵君、应启薇办理了案涉房屋水电过户手续至徐灵君名下。徐灵君、应启薇自此居住、使用该房屋至今。另查明，××街道××巷××幢房屋于2004年撤村建居，变更为国有土地使用权（划拨），2005年1月，桔园巷56幢房屋各住户签订了关于该幢房屋产权的约定，对该房屋的由来及产权进行了约定，载明：坐落于××街道××巷××幢的房屋建成于1994年12月，所占土地使用权以划拨方式取得，土地使用证号为：建国用（2004）第0××8号，土地使用权人登记为项国良；该房屋系约定签署人共同集资兴建，房屋产权归出资者根据出资额和分配的层次各自所有，载明一楼至五楼各套房屋产权人，其中201室为曹云华，由曹云华和其他各户人员签字按印。另查明，曹云华开办亿豪房屋中介多年，从事房屋中介经营。 2020年4月徐灵君、应启薇诉至原审法院，请求判令：1.确认徐灵君、应启薇、曹云华、郑国富、郑凯文签订的房产买卖合同有效；2.本案诉讼费用由曹云华、郑国富、郑凯文承担。 原审法院认为，双方争议焦点买卖合同效力应从合同当事人是否具有相应民事行为能力，意思表示是否真实，是否违反法律、行政法规强制性规定，是否违背公序良俗进行判断。曹云华、郑国富、郑凯文辩称曹云华为限制民事行为能力人，原审法院认为，曹云华、郑国富提供的曹云华1997年、2007年、2013年的就诊病历从内容上不能完全反映其不能辨识控制自己的行为，从时间上不能反映其在合同签订时2017年的精神状况，仅有医院诊断病历或职工丧失劳动能力审批不足以证明曹云华系限制民事行为能力人，曹云华开办房屋买卖中介机构从事经营活动，反证其具有相应民事行为能力，故原审法院认为曹云华、郑国富、郑凯文以曹云华为限制民事行为能力人主张其所签房屋买卖合同无效不能成立。曹云华签署房屋买卖合同，清楚知道合同内容及法律后果，并在合同签订后将房屋交付于徐灵君、应启薇居住使用并办理了水电过户，其出卖房屋意思表示真实。曹云华、郑国富、郑凯文辩称曹云华出卖案涉房屋未经家里其他人同意，遂为无效，原审法院认为曹云华、郑国富、郑凯文既称房屋系曹云华母亲所有，那么合同无需经过郑国富、郑凯文签字同意，两人是否知情对合同没有影响，曹云华出卖案涉房屋是否经过其母亲薛菊珍同意尚存争议，但即使无处分权人处分他人财产签订买卖合同，亦不会影响买卖合同本身的效力。本案房屋所占土地已撤村建居，系国有土地使用权，非曹云华、郑国富、郑凯文所称集体所有土地，故非法律、行政法律禁止买卖，即对外买卖未违反法律、行政法律强制性规定。本案房屋买卖合同亦不违背公序良俗，也无其他无效情形。综上，原审法院认为徐灵君、应启薇与曹云华订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。故徐灵君、应启薇的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：徐灵君、应启薇与曹云华于2017年6月10日签订的房产买卖合同确认有效。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由曹云华负担。 宣判后，曹云华、郑国富、郑凯文不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋坐落于××街道××巷××幢，建成于1994年12月，所占土地使用权以规划方式取得，土地使用权证号为：建国用（2004）第0××8号，土地适用权人登记为项国良，该房屋系约定签署人共同集资兴建的，属于小产权房。本案房屋所占土地已撤村建居，系国有划拨土地使用权，但土地性质还是依照农村集体经济组织宅基地管理，故对外买卖违反法律、行政法规强制性规定，本案房屋买卖合同应认定无效。二、案涉合同本身违法，不是上诉人的真实意思表示。上诉人郑国富都未到场，对案涉房屋买卖一概不知情。合同内容违法，涉案房屋产权来源错综复杂，土地使用权人为项国良，产权属于项国良一人所有。至于一审被上诉人提交的桔园巷56幢住户关于房屋产权的约定，该约定是项国良和集资人建房的内部约定，对外不起法律效力。房屋产权以不动产产权登记为准，且案涉房屋项国良至今都未办理房屋不动产权产权登记。因此，当事人双方都没有资格买卖涉案房屋，应认定合同无效。三、上诉人曹云华患有××，是家族遗传史，有病历档案，有职工丧失劳动能力鉴定审批表证明其为无民事行为能力人，一审法官仅凭主观臆断判断其具有相应民事行为能力，没有相应医疗鉴定诊断报告佐证，没有法律依据。综上，请求撤销原判，改判确认上诉人曹云华与被上诉人徐灵君、应启薇2017年6月10日签订《房产买卖合同》无效；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人徐灵君、应启薇答辩称：一、原审判决认定事实清楚。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，上诉人辩称其为限制民事行为能力人，然其所提供的1997年、2007年、2013年就诊病历从内容上根本不能反映其不能辨识和控制自己的行为，从时间上不能反映其在2017年6月10日签订案涉合同之时的精神状况。况且上诉人庭审中自认其开办房屋买卖中介机构从事经营活动，案涉房源当初即挂在其名下的中介机构，房屋买卖合同签订的地点即为曹云华的房产中介门店，合同上的手写内容包括身份证全号均系曹云华自行书写，上述事实反证其具有相应的民事行为能力，故曹云华的该项上诉理由不能成立。二、原审判决适用法律正确。诚如原审查明的事实，新安江街道桔园巷56号房屋于2004年撤村建居，变更为国有土地使用权（划拨），土地证号为：建国用（2004）第0&tim**;×8号。案涉合同的标的物系房屋，而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定针对的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为。据此，案涉房屋买卖行为并未违反法律、法规的强制性规定，也未违反社会公共利益，原审法院认定合同有效无任何不当之处。综上，上诉人的请求明显与事实不符，于法无据，请求二审法院判决维持。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：本案二审争议焦点系一、曹云华签订案涉协议时是否具有民事行为能力；二、案涉协议是否违反法律法规的禁止性规定。关于争议焦点一，曹云华在签订案涉协议时未被认定为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其一审提交的证据亦不足以证明其在签订案涉协议时民事行为能力受限。且案涉协议签订时，曹云华开办房屋买卖中介机构从事经营活动。故上诉人以曹云华签订案涉协议时不具有相应的民事行为能力为由主张合同无效，本院不予支持。关于争议焦点二，房屋所占土地已撤村建居，系国有土地，而非集体所有土地，故上诉人以案涉房屋所占土地为集体土地，系法律禁止买卖标的物为由主张合同无效，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人以案涉房屋实际非曹云华所有为由主张合同无效，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由曹云华、郑国富、郑凯文负担。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二〇年十月十六日 书记员 苏彧楠