广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终479号上诉人（原审原告）：胡金龙，男，汉族，1977年11月13日出生，居民身份证住址为江西省九江市************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：杨军飞，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李运添，男，汉族，1981年1月16日出生，居民身份证住址为广东省兴宁市************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：王莹，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市元荣五金制品有限公司，住所地为广东省东莞市********，统一社会信用代码为914************714。法定代表人：李运添，总经理。委托诉讼代理人：王莹，广东赋诚律师事务所律师。上诉人胡金龙因与被上诉人李运添、东莞市元荣五金制品有限公司（以下简称为元荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告胡金龙向一审法院提起诉讼，请求：1.确认胡金龙与李运添之间于2014年1月24日签订的《厂房租赁合同》依法无效；2.李运添按照租金每月24600元的标准向胡金龙立即交纳2014年1月22日至2014年2月29日止的案涉厂房占有使用费合计32535.48元；3.李运添立即向胡金龙交纳2018年5月份至2018年7月份的案涉厂房占有使用费81180元、宿舍占有使用费1050元、电费390元、变压器分摊费用5433元、水费886.99元，合计88939.99元及逾期付款损失暂计至2019年5月15日止合计15313.32元（注：该逾期付款损失以案涉厂房每月的占有使用费、宿舍占有使用费、电费、变压器分摊费用、水费为基数；按照每日万分之五的标准；时间计算从应付每月的案涉厂房占有使用费、宿舍占有使用费、电费、变压器分摊费用、水费的次日开始计算，即从2018年5月6日开始计算，计算至李运添支付完毕该款之日止）；4.胡金龙有权没收李运添交纳的租赁保证金73800元；5.李运添向胡金龙支付代其腾空、恢复案涉厂房部分原状所支付费用合计41300元；6.李运添恢复案涉厂房的原状，即李运添拆除在厂房内外添加的附属物（烟囱一个、房间两间）、修好车间墙体和地面、清理屋顶、安装屋墙玻璃、填平水池等；7.本案的诉讼费由李运添承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决：一、确认胡金龙与李运添于2014年1月24日签订的《厂房租赁合同》依法无效；二、李运添应于判决发生法律效力之日起三日内支付胡金龙2018年5月1日至2018年6月8日期间的厂房占有使用费、水电费、变压器分摊费等共计39480元；三、驳回胡金龙的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5078.33元，由胡金龙负担4297元，李运添负担781.33元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9403号民事判决。胡金龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并改判支持胡金龙的全部诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由李运添承担。事实与理由：一、原审法院对2014年1月22日至2014年2月29日占有使用费认定有误。1.案涉合同虽然约定“2014年1月22日至2014年2月29日为免租期，期间不收租金，正式计租从2014年3月1日起”的内容，但是该约定内容是基于案涉合同有效且能够正常履行的前提。案涉合同因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，案涉合同不能够履行以及李运添使用案涉租赁物等客观事实，李运添应该向胡金龙支付占有该案涉租赁物期间的使用费对价，否则有违公平原则和禁止当事人从非法行为中获利的原理。2.原审法院认定案涉合同无效，却依据该案涉合同的内容来认定该免租期间的租金为0元是错误的。二、一审法院对2018年6月9日后的占有使用费及相关水电费认定有误。李运添虽然提供了被迫搬厂通知证明其搬厂时间是2018年6月8日，但是胡金龙对此没有确认。胡金龙书面通知李运添如果不续租将安排时间三方验厂，李运添与胡金龙之间未对案涉租赁物进行交接。李运添搬离部分财物以后，曾在一审庭审中陈述行车等财物在2018年8月份才搬走的事实。因此，李运添在未向胡金龙交接案涉租赁物且未腾空案涉租赁物的情况下，显然是要向胡金龙支付占有案涉租赁物期间的使用费及逾期付款损失。三、原审法院对胡金龙主张的代李运添腾空、恢复案涉租赁物的部分原状所支付的费用合计人民币41000元以及恢复原状没有事实依据是错误的。胡金龙向提供了代李运添腾空、恢复案涉租赁物的部分原状等证据来佐证，而不是没有事实依据。原审法院确认双方之间未对案涉租赁物进行交接的事实，李运添在一审庭审中陈述行车等财物在2018年8月份搬走的事实。四、原审法院对胡金龙请求没收李运添支付的租赁押金73800元不予支持有误。胡金龙与李运添之间对该租金押金约定的用途是保证李运添按照案涉合同的约定履行支付租金的义务，而李运添没有按照该案涉合同的约定向胡金龙支付占有使用费，那么胡金龙就可以按照案涉合同约定没收该租赁押金。依照原审法院处理免租期的占有使用费的逻辑，胡金龙明显是有权没收该租赁押金，否则一审法院就存在有违公平原则和偏袒李运添之嫌。另案（2019）粤1973民初196号案件中，法院对该租赁押金未进行处理。五、原审法院认为案涉合同的权利义务约束案外人东莞安第斯控制技术有限公司和元荣公司欠妥。案涉合同签订主体是胡金龙和李运添，而不是案外人东莞安第斯控制技术有限公司和元荣公司；因此，根据合同相对性原则，案涉合同只能够约束胡金龙和李运添。案外人和元荣公司如果需要受案涉合同约束的话，应依照法律规定或合同约定来解决；而案外人明确表示不接受该案涉合同的权利和义务；因此，案外人不是该案涉合同的当事人。胡金龙与李运添之间签订案涉合同后虽然先后投资成立元荣公司、案外人东莞安第斯控制技术有限公司，但是李运添与胡金龙之间签订案涉合同时不是以设立公司以自己的名义而签订该案涉合同。因此，案涉合同约束案外人和元荣公司，明显是欠妥的。李运添未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。元荣公司未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经过阅卷和书面询问当事人，对原审查明事实予以确认。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。关于《厂房租赁合同》的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方签订了《厂房租赁合同》，因案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，该合同应属无效合同。合同无效后，因案涉合同取得的财产应相互返还。因此胡金龙主张其有权没收李运添支付的租赁押金缺乏依据，原审法院对此处理并无不当。案涉合同无效后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李运添应按照案涉合同约定的租金标准支付案涉厂房占有使用费。双方于2014年1月24日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期为2014年1月22日至2019年5月31日。李运添已经按照合同约定支付租金至2018年4月，应视为其已支付上述期间案涉厂房的占有使用费。案涉合同约定2014年1月22日至2014年2月29日为免租期，即胡金龙同意上述期间予以免租，表明该期间租金并未在其收益预期内，且按照双方约定的租金标准，上述期间租金为0，故原审法院对胡金龙要求李运添支付上述期间的租金不予支持并无不当。关于2018年6月8日之后的厂房占有使用费及水电费问题，双方对元荣公司搬离案涉厂房的时间各执一词。李运添主张元荣公司于2018年6月8日被迫搬迁并提交了《被迫搬厂通知》及中国邮政速递物流记录证明其主张。从中国邮政速递物流记录可知胡金龙已经签收《被迫搬厂通知》，胡金龙亦确认该通知的真实性。胡金龙认为元荣公司于2018年8月才搬离，但对此并未能提供有效证据予以证明，故原审法院在综合双方举证情况认定元荣公司于2018年6月8日已经搬离案涉厂房并无不当。因此，胡金龙主张李运添应支付2018年6月8日之后的厂房占有使用费及水电费缺乏依据，原审法院对此不予支持并无不当。胡金龙还主张李运添应对案涉厂房恢复原则及支付恢复费用41300元。胡金龙未能提供证据证明案涉厂房交付给李运添时的状态；双方在元荣公司搬离案涉厂房未进行交接，无法确认案涉厂房在元荣公司搬离时的状态，胡金龙亦未能举证证明案涉厂房的损坏范围及程度，故原审法院对胡金龙的上述主张不予支持并无不当。综上所述，胡金龙的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费787元，由胡金龙负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年十月十六日书记员  梁艳菲叶倩欣