浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终923号 上诉人（原审被告）：祝贺，男，1964年6月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：阮文慧，浙江诚源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余宝仙，女，1952年12月13日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：汤丹君，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐璐，浙江兴衢律师事务所实习律师。 上诉人祝贺因与被上诉人余宝仙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 祝贺上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定2019年3月份租期届满后上诉人与被上诉人就案涉房屋买卖进行协商，未达成一致意见错误。上诉人在2018年3月就案涉房屋的买卖与被上诉人达成一致，上诉人先租一年，第二年到期后签订房屋买卖合同，一年租期到期，被上诉人单方违约要求提高价款，因上诉人未接受15万元的价款遂被上诉人各种制造矛盾，最后成讼。二、一审认定双方未能就房屋价款达成一致意见错误。根据上诉人在一审提供的证据可看出被上诉人认可双方在2018年3月份已就房屋价款8万元达成一致，2019年3月份被上诉人单方违约提高价格，上诉人未接受被上诉人单方违约的行为，而不是未能就房屋价款达成一致意见。三、一审程序错误。上诉人提供的收条与录音可形成证据链，一审否认该收条的证明内容错误。四、一审法院未能就被上诉人同意赔偿上诉人装修损失作出认定错误。在村委会调解时，双方已达成一致，上诉人搬出房屋，被上诉人补偿上诉人装修损失。尔后被上诉人又单方违约，无端报警，恐吓上诉人，导致上诉人被拘留，最后在违背上诉人真实意思的情况下签署了案涉房屋租赁合同。五、一审适用法律错误。合同法规定当事人应当诚实守信，按照约定履行义务。被上诉人一再违背自己的约定，一审法院对被上诉人的责任只字不提。六、一审单纯引用合同法关于房屋租赁合同条款处理本案错误。最高院对房屋租赁合同有专门的司法解释，其中对单方违约和双方过错导致合同解除后的装修处理有专门规定，但一审法院未适用，要求上诉人腾退后再行起诉，无端增加上诉人诉累。七、合同法第二百四十八条为融资租赁合同，一审引用该条进行判决错误。 余宝仙辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。二、上诉人在上诉状中所陈述的并非事实。1.双方至始至终都是租赁关系，不存在买卖关系。上诉人单方面有购买的意向，但是被上诉人并未有出售的意思。2018年3月16、17号左右，双方谈好租赁事宜，在2018年3月18日，上诉人一次性支付了一年的租金6000元。上诉人起草了一份收条，让被上诉人签字，但因被上诉人不识字，由被上诉人的女婿代为签字时，收条上记载的内容仅仅为收到祝贺租房租金人民币6000元，整一年租金。除此以外，并没有其他内容。一年之后，即2019年的3月19号，被上诉人向上诉人询问是否续租如要续租，要支付一年的租金。但是万万没有想到上诉人竟然在收条上弄虚作假，恶意在收条上添加内容，添加的内容是商定先租后卖，房租到期后第二年，以人民币8万元卖给租户等内容，并依据此内容耍无赖，既不搬离房屋也不续交房租，双方为此才发生争执。被上诉人无奈之下向派出所寻求帮助，派出所出警之后要求上诉人于3日内搬离腾空房屋。但上诉人非但不理睬，甚至对民警扔汽油瓶，放其豢养的藏獒在门口把守，不让任何人进入房屋。对该行为派出所对上诉人作出了拘留7日的处罚。然后双方于2019年4月19日在派出所的主持协调下，签订了一份房屋租赁合同，因上诉人暂时未找到新的租赁房屋，所以当时约定，被上诉人继续将涉案房屋租赁给上诉人，租赁期间6个月租金每月500元，租赁到期后搬离。但是租赁到期之后，上诉人却未按照约定搬离房屋，也不续交房租，被上诉人无奈之下只能向法院提起诉讼。2.上诉人无诚信可言，在收条上随意添加莫须有的内容，甚至在一审提供虚假证明材料。3.上诉人系失信被执行人，在法院有多起被执行案件，其无赖行径不但给被上诉人造成困扰，更是对司法资源造成浪费费。按上诉人的说法，其不仅有能力购买被上诉人的房子，还主张对房屋花费了将近20万元的装修费用。不但有闲钱请律师应诉，更有钱请律师提起上诉。按照这种情况，上诉人应该是很有钱的，但是其为何还要做老赖，为何不去偿还该偿还的债务，所以上诉人显然是在公然的拒不履行法院生效判决文书，希望法庭对其做出严肃的处理。 余宝仙向一审法院起诉请求：1.要求祝贺立即腾退租赁的柯城区××镇××村××号的房屋；2.要求祝贺支付自2019年9月18日起至实际搬离之日止的房屋租金损失（按每月500元的标准计算）；3.要求祝贺结清水电费用；4.本案诉讼费由祝贺承担。 一审法院认定事实：2018年3月，余宝仙将其所有的坐落于××镇××村××号的房屋出租给祝贺，租金为6000元一年。租期届满后，双方就涉案房屋的买卖进行协商，未达成一致意见。后双方发生纠纷，2019年4月19日，经石梁镇派出所民警主持调解，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：余宝仙将坐落于××镇××村××号的房屋租赁给祝贺居住，租赁期间为2019年3月18日至2019年9月17日，租金每月500元，合计3000元，祝贺一次性支付给余宝仙；房屋租赁期间的电费由祝贺承担，并且交纳500元电费押金在小沟村村委会，合同到期且祝贺交清承租期内的水电费用，500元电费押金由村委会退还给祝贺；租赁期满，祝贺需续租，需提前一个月通知余宝仙，双方重新协商房租价格及租赁时间。合同签订后，祝贺于2019年4月19日支付余宝仙租金3000元。合同约定的租赁期间届满后，双方发生纠纷，遂成诉讼。案件审理过程中，祝贺向一审法院邮寄现金1500元，载明：三个月房租1500元，代转余宝仙。但余宝仙明确表示租期已届满，不再出租给祝贺，拒绝领取该房租。现该款由一审法院予以提存。 一审法院认为，本案双方主要争议焦点系双方之间就涉案租赁房屋是否已经达成房屋买卖合同。余宝仙主张双方之间系房屋租赁合同关系，现租期届满祝贺理应腾退。祝贺主张双方系房屋买卖合同关系，双方已就该房屋成立买卖关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据庭审查明的事实，双方确实就涉案租赁房屋买卖进行过磋商，但并未能就房屋价款达成一致意见，且在磋商过程中发生纠纷，之后双方在公安机关的主持下签署《房屋租赁合同》。故法院认定，双方之间成立房屋租赁合同关系，未达成房屋买卖合同。租赁期限届满后，祝贺作为承租人理应返还租赁物。故余宝仙要求祝贺腾退坐落于柯城区××镇××村××号的房屋并结清水电费用，理应正当，证据充分，法院予以支持。余宝仙还主张要求祝贺返还房屋原状，但余宝仙并未提交证据证明房屋原状如何，故对该部分诉讼请求，难以支持。至于占有使用费，余宝仙主张租期届满后的占有使用费按照合同约定的租金每月500元计算，予以支持。祝贺应支付自2019年9月18日起按照每月500元标准支付至实际腾退之日止的占有使用费（被告已付1500元，因双方租期已届满不存在租金，为减少当事人诉累，法院将该款作为占有使用费予以提存）。综上所述，余宝仙的诉讼请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、祝贺于判决生效之日起十日内腾退坐落于衢州市柯城区××镇××村××号的房屋并结清水电费用；二、祝贺于判决生效之日起十日内支付余宝仙自2019年9月18日起按每月500元标准计算至实际腾退之日止的占有使用费（已提存1500元）；三、驳回余宝仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由余宝仙负担16元，祝贺负担114元，均于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，上诉人祝贺向本院提交《证明》一份，拟证明双方关于涉案房屋买卖的过程，房屋租赁合同不是上诉人真实意思表示，证明人余明洪系村委调解委员，因选举故无法出庭。被上诉人余宝仙质证认为，首先该证据已经过了举证期限，上诉人如果作为新证据提交的话，应该在提起上诉时一并提交新证据；第二，对该证据的真实性有异议，其内容与派出所调查处理的事实都不一致；第三落款上签名的人员的身份没有得到核实，只有个人的签字，也没有经过他本人出庭，也没有联系方式。所以对该证据真实性、关联性和客观性都有异议。被上诉人余宝仙未向本院提交新的证据材料。本院认为，上诉人祝贺提交的《证明》实际应为证人证言，证人未出庭作证，且也未能说明为何未在一审举证期限内提交，故本院对该证明不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人祝贺上诉主要认为其与被上诉人余宝仙已就涉案房屋买卖达成一致意见但被上诉人单方违约，本院认为，对此上诉主张，上诉人祝贺的主要依据为2018年3月18日的收条上载明了“房租到期第二年以80000元卖给租户”，但并无其他证据佐证，仅凭该收条无法达到上诉人祝贺的证明目的，且在租期到期后，上诉人祝贺与被上诉人余宝仙确实就涉案房屋续租以及买卖进行了交涉，并先后有村委会、派出所的介入，一审法院综合本案查明的事实认定双方对涉案房屋接下来的处理最终并未达成一致意见，并无不当。上诉人祝贺在一审中并未主张装修损失，对此可以另行主张，一审并未损害上诉人祝贺实体权利。上诉人祝贺认为一审程序不当的理由不能成立。但一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百四十八条确有错误，本院予以纠正。同时，一审法院适用该法条对本案实体处理并未造成影响。综上，一审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人祝贺负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、扣留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 潘 婷 书 记 员 魏凯研