山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10210号 上诉人(原审被告)：姜滨（曾用名姜彬），男，1954年10月16日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人(原审被告)：付宝叶，女，1956年2月19日出生，汉族，住山东省平度市，系姜滨之妻。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姜华云（姜滨、付宝叶之子），住山东省平度市。 被上诉人(原审原告)：崔小娟，女，1981年12月20日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王同伟，山东海利丰律师事务所律师。 原审被告：刘学俊，男，1971年4月18日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：崔淑花（刘学俊之妻），住山东省平度市。 上诉人姜滨、付宝叶因与被上诉人崔小娟、原审被告刘学俊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付宝叶，上诉人姜滨、付宝叶的共同委托诉讼代理人姜华云，被上诉人崔小娟及其委托诉讼代理人王同伟，原审被告刘学俊的委托诉讼代理人崔淑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜滨、付宝叶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回崔小娟的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由崔小娟负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以撤销，依法改判。一、姜滨、付宝叶与崔小娟之间不存在合同权利义务关系，其无权要求姜滨、付宝叶协助办理过户手续，应驳回崔小娟对姜滨、付宝叶的诉讼请求。1、姜滨与刘学俊于2001年签订的房屋转让合同未履行完毕，合同已经实际解除，房屋权利人仍为姜滨。2001年3月9日，姜滨在未告知付宝叶的情况下，与刘学俊签订房屋转让协议，事后付宝叶明确反对并要收回房屋。刘学俊断断续续支付了几千元房款，未付清房款，后无法办理过户，刘学俊明确拒绝支付剩下的购房款，双方已经实际合意解除了涉案房屋转让协议。二、刘学俊与崔小娟之间签订的房屋买卖合同为无效合同。1、刘学俊与崔小娟签订的房屋买卖合同履行条件未成就。该合同约定，其双方就房屋买卖事项经协商一致，并经土地所有权人同意，达成以下合同条款。但是，土地所有权人姜滨、付宝叶从未同意刘学俊与崔小娟之间的买卖行为，前提条件未成就，崔小娟无权依据该合同要求刘学俊或姜滨、付宝叶过户。2、刘学俊未经姜滨、付宝叶同意擅自出卖他人房屋，未经权利人追认，出卖涉案房屋及宅基地给崔小娟的行为无效，崔小娟并非善意第三人，无权直接要求姜滨、付宝叶协议过户。刘学俊与崔小娟签订的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价，涉案房屋目前已超过20万元，刘学俊与崔小娟以4万元价格成交，明显不符合常理。姜滨、刘学俊、崔小娟都住在同村，但是崔小娟从未找过姜滨沟通或核实过，崔小娟主观上有投机的过错，受让不动产时并非善意。3、涉案房屋买卖合同均未经过县级以上人民政府审批，未经村委等有关部门确认，不能作为宅基地合法流转的依据。4、崔小娟有自己的住房和宅基地，不具有购买、受让涉案房屋及宅基地的资格。崔小娟与刘学俊签订的房屋买卖合同涉嫌恶意串通损害第三人利益，应为无效合同。涉案房屋集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是姜滨，刘学俊与崔小娟之间恶意串通的转让行为损害了姜滨的利益。5、崔小娟实际参与涉案房屋的转让关系，系与本集体经济组织以外成员李进祥之间的转让关系，不受法律保护。2008年，刘学俊与平度市白埠镇李家顶村人李进祥签订转让协议，转让涉案房屋。2019年4月22日，崔小娟与李进祥签订转让协议。2019年10月16日，崔小娟以姜滨、刘学俊和李进祥为被告起诉要求办理过户手续。庭审后，崔小娟发现因其与李进祥的转让协议不可能得到法律支持，向法院撤诉后，与李进祥、刘学俊串通，将刘学俊、李进祥转让协议解除，刘学俊与崔小娟另行签订协议，以达到非法转让涉案房屋的违法行为。崔小娟与李进祥之间的初始转让关系违法，该两人与刘学俊恶意串通而产生的转让协议，不符合法律规定，应确认为无效。三、一审认定事实依据的主要证据之2012年4月2日协议证据是伪造的证据。姜滨、付宝叶从未见过该证据，更未签字捺印。一审采信虚假证据并作出裁判，应予以撤销更正。综上，刘学俊未完全履行转让协议，不是合法房屋权利人；崔小娟与李进祥之间的初始转让关系违法；崔小娟、李进祥、刘学俊三人恶意串通，违反法律规定。一审判决错误，请求驳回崔小娟的诉讼请求。 崔小娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘学俊述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 崔小娟向一审法院提出诉讼请求：1.确认崔小娟与刘学俊签订的房屋买卖合同有效，（房屋位于平度市同和街道办事处，东邻居刘学梓、西邻居姜春，登记于姜滨（姜彬）名下）；2.判令刘学俊和姜滨、付宝叶协助崔小娟办理房屋产权变更登记手续及宅基地过户手续。 一审法院认定事实：涉案房屋坐落于平度市，宅基地号为L03-02-0**，宅基地面积164.46平方米，姜滨、刘学俊、崔小娟均为同和街道办事处李戈庄村村民。 2001年3月19日，姜滨（甲方）与刘学俊（乙方）签订《房屋转让协议》并约定“姜滨居住的四间住房和西平房及不动产共计费用12998元，乙方在合同生效后，一次性付清给甲方；甲方把房产证及使用权100%交接与乙方，乙方办理产权交易事宜，甲方配合，合同生效后产权属乙方所有”，刘学进、刘学志作为证明人签字。合同签订后姜滨把土地使用证、房屋钥匙交给刘学俊，由刘学俊父母实际居住至2004年，后房屋空置，但双方一直未办理房屋产权变更登记手续及宅基地过户手续。2008年1月16日刘学俊将涉案房屋卖给李进祥，2019年4月22日李进祥将涉案房屋卖给崔小娟，后因为李进祥非李戈庄村村民，不享有买卖该房屋的权利，2020年2月28日崔小娟与李进祥协商解除涉案房屋的买卖协议，2020年3月2日刘学俊与李进祥亦解除涉案房屋的买卖协议。2020年3月4日，刘学俊、崔淑花（甲方）与崔小娟（乙方）签订《房屋买卖合同》，金额40000元，约定甲方将位于同和街道办事处李戈庄村477号房屋出售给乙方，现涉案房屋由崔小娟实际占有。 一审法院认为，第一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，姜滨、刘学俊均为同一集体经济组织成员，刘学俊系可受让姜滨宅基地的适格主体，法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；根据其房屋转让协议第七条“交接全完毕”的内容，结合证人证言证实双方钱款已结清，姜滨将房屋钥匙交给刘学俊，并由刘学俊实际占有。因该种交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体公共利益，未违反相关法律法规。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，故姜滨与刘学俊的《房屋转让协议》应确认有效。 第二，本案中双方所签协议属债权行为，涉案宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。姜滨主张其签订协议行为未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常证据，其妻作为重要家庭成员不可能在近20年的时间内对家中重要财产不闻不问，姜滨所述不符合生活常理；即便姜滨属无权处分，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故姜滨是否征得其妻同意亦不影响协议效力。 第三，刘学俊、崔淑花、崔小娟均系李戈庄村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同》均系合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。综合以上三点，姜滨与刘学俊签订的《房屋转让协议》，刘学俊、崔淑花与崔小娟签订的《房屋买卖合同》应属合同有效，合同双方应依约履行，作为合同的出卖人除应交付房屋外，还有协助办理过户登记手续的义务。刘学俊依据买卖协议向姜滨支付了房款，姜滨理应协助买受人刘学俊办理涉案房屋相关登记手续。关于崔小娟要求姜滨、付宝叶协助办理房屋登记手续，虽然崔小娟与姜滨、付宝叶没有直接的合同关系，但涉案房屋系刘学俊从姜滨处购买后出卖给崔小娟，姜滨依据合同除履行交房的义务外，另亦有协助办理房屋登记手续的义务。姜滨与付宝叶辩称，其已与刘学俊解除合同，无证据予以证实。故崔小娟要求刘学俊与姜滨、付宝叶共同协助办理涉案房屋过户手续，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院的解释》第三条之规定，一审判决：一、崔小娟与刘学俊签订的房屋买卖合同有效，（房屋位于平度市，东邻居刘学梓、西邻居姜春，登记于姜滨（姜彬）名下）；二、刘学俊和姜滨、付宝叶于判决生效后30日内协助崔小娟办理鲁（2018）平度市不动产权第0017871号土地证上土地使用权的过户登记手续。案件受理费800元，保全费420元，共计1220元，由刘学俊、姜滨、付宝叶负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，姜滨、刘学俊均系涉案房屋所在集体经济组织成员，涉案房屋亦办理了权属证书，姜滨于2001年3月将涉案房屋出售给刘学俊的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，且姜滨作为涉案房屋登记的权利人在与刘学俊签订房屋转让协议时，刘学俊有理由相信姜滨对涉案房屋享有处分权和家事代理权，姜滨处分涉案房屋的行为构成表见代理，且双方已实际履行多年，双方签订的涉案房屋转让协议合法有效，该效力及于姜滨之妻付宝叶，本院对此予以确认。付宝叶称其对姜滨与刘学俊签订涉案房屋转让协议不知情，付宝叶在涉案房屋所在村庄居住，其作为姜滨之妻对涉案房屋出售近20年而不知情，与常理不符，本院不予采信。姜滨、付宝叶称刘学俊未付清全部购房款、涉案转让协议已实际解除，但姜滨、付宝叶在涉案房屋出售后十几年并未就其主张的房款拖欠问题明确提出异议，且房款拖欠问题系债权债务关系，不影响本院对其与刘学俊之间就涉案房屋买卖关系成立的认定。 崔小娟亦系涉案房屋所在集体经济组织成员，其与刘学俊、崔淑花签订的涉案房屋买卖合同，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。无证据显示崔小娟与刘学俊、崔淑花签订涉案房屋买卖合同时存在恶意串通，刘学俊、崔小娟分别与案外人李进祥签订涉案房屋协议的行为不影响本院对刘学俊、崔淑花与崔小娟签订的房屋买卖合同效力的认定，姜滨、付宝叶以崔小娟与刘学俊、崔淑花签订房屋买卖合同约定的交易价格过低、未经有关政府部门审批、刘学俊、崔小娟与李进祥签订协议无效为由主张崔小娟与刘学俊、崔淑花签订的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。关于姜滨、付宝叶提及的2012年4月2日协议，不影响本案定性处理，本院不予评判。 关于协助过户问题。本院认为，崔小娟要求办理涉案房屋产权变更登记手续及宅基地过户手续，因涉案房屋系宅基地房屋，不同于国有土地上的房屋，需要有关部门、涉案房屋所在村集体经济组织根据有关法律、法规、政策的规定对崔小娟是否符合一户一宅、人均居住面积等方面进行审查、核准，涉及行政部门相关职能的行使，崔小娟是否具备办理涉案房屋产权变更登记及宅基地过户手续的条件，应由相关部门予以审查、审批、办理，不宜作为人民法院民事案件的审理范围，本院对此不予处理。一审直接判决姜滨、刘学俊协助办理涉案房屋土地使用权过户登记手续，处理不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人姜滨、付宝叶的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1691号民事判决第一项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1691号民事判决第二项； 三、驳回上诉人姜滨、付宝叶的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人崔小娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费800元，保全费420元，二审案件受理费800元，由上诉人姜滨、付宝叶负担1220元，被上诉人崔小娟负担800元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月九日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英