天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1400号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕秋爽，男，1985年9月7日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨颀，天津津玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨媛媛，天津津玉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇国耀尚河城**楼**。法定代表人：马宁，总经理。委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。上诉人吕秋爽因与被上诉人上河城嘉禾（天津）商业管理（以下简称“上河城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕秋爽上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判上河城公司返还吕秋爽履约保证金45078.42元，赔偿吕秋爽房屋装修、购买设备损失122320元，驳回上河城公司在一审的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由上河城公司承担。事实及理由：1.一审法院审理程序违法。一审承办法官通知吕秋爽开庭，结果到法庭后得知一审法官根本没有通知对方当事人出庭，又改口告知吕秋爽进行调解，并在电话中征求对方代理人的意见。吕秋爽发现承办法官明显偏袒对方，申请承办法官回避，承办法官只是在电话中通知吕秋爽的代理人不予准许，并没有向当事人及代理人出示任何一审法院驳回回避申请决定的文书，故一审法院审理程序违法；2.一审判决认定事实错误。吕秋爽之所以提出解除合同，是因为上河城公司肆意侵犯吕秋爽的经营权，限制吕秋爽购买用电，在当时上河城公司没有给吕秋爽租赁的商铺接通天然气，单方违约，导致吕秋爽无法经营，被迫提出解除合同的要求，一审法院忽略了该事实；3.一审判决适用法律错误。在一审庭审中，吕秋爽明确提出显示公平的格式条款应认定无效并且在上河城公司存在肆意违约的情形下，反而判令吕秋爽赔偿上河城公司损失，没有体现法律的公平、公正。上河城公司辩称，不同意吕秋爽的上诉请求。双方当事人签订的而租赁合同合法有效，上诉人所提请求缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。吕秋爽向一审法院起诉请求：1.判令解除吕秋爽与上河城公司的租赁合同；2.判令上河城公司返还吕秋爽履约保证金45078.42元、装修押金（保证金）15026.14元；3.判令上河城公司赔偿吕秋爽装修、购买设备等损失122320元；4.诉讼费用上河城公司承担。上河城公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判决吕秋爽腾出上河城购物中心3层311号商铺，并将商铺恢复原状；2．依法判决吕秋爽支付2019年5月21日至实际解除之日的商铺租赁费；暂计算至2019年9月22日，合计15026.14元/月＊4个月=60104.56元；3.依法判决合同解除之日至吕秋爽实际腾房之日的商铺房屋使用费（按照15026.14元/月计算）；4.依法判决吕秋爽支付赔偿金总计45078.42元。一审法院认定事实：吕秋爽（乙方）与上河城公司（甲方）2018年5月签订《上河城购物中心租赁合同》（编号：ＳＨＣ-2018-24）约定，甲方同意将其位于天津市北辰区××街镇××街××购物中心××层××号商铺××方使用，计租面积89.82平方米；乙方将该商铺用于经营十八道摺品牌，经营项目包子等；租赁期限为3个租赁年度，自2018年12年24日至2021年12月23日；第1个租赁年度租金为9562.09元／月，管理费为5464.05元／月；甲方同意自交场日起，授予乙方装修免租期，该装修免租期以乙方实际签订《场地交付确认书》之日起算。合同还约定，4.7乙方应当自费完成该商铺水、电、燃气铺设、接驳安装，并确保符合规范和安全标准，独立计量、承担该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用；5.1乙方应于本合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付租赁保证金人民币28686.27元，同时支付管理保证金人民币16392.15元；5.3乙方应在《签收场地交付确认书》当日，支付装修保证金人民币15026.14元；10.8该商铺内空调系统水管、风管接驳工程、二次消防工程、煤气接驳工程为乙方为满足其经营需要自行改造所需，费用应当由乙方自行承担，乙方同意并保证租赁期限届满或本合同因任何原因终止，乙方不因以上改造工程要求甲方承担任何赔偿或补偿责任；10.9乙方承诺并确认，对承租商铺进行装修、装饰、铺货、加盟为乙方为满足经营需要所自愿付出成本，甲方与乙方仅为租赁关系，无论因何种原因（包括且不限于法定或约定事由）甲乙双方解除本合同（包括且不限于合同期限届满、协商或诉讼解除），乙方同意自行承担装修、铺货费用，甲方无需承担任何装修、铺货、加盟、装饰赔偿或补偿；25.3甲乙双方同意并保证，如乙方要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失；29.2甲乙双方确认本合同的所有条款由双方协商拟定，不具有格式条款特质，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明。尾页甲方处有上河城公司印章，签订日期处记载2018年5月16日；乙方处有吕秋爽签字，签订日期处记载2018年5月8日。吕秋爽如约向上河城公司交付履约保证金45078.42元、装修保证金15026.14元。涉案商铺于2019年5月21日正式计租，吕秋爽如约向上河城公司交付了截止至2019年7月31日的租金、管理费。2019年7月14日，吕秋爽向上河城公司提出《撤店申请》，载明“本店营业前提是使用天然气，本店愿意开通天然气，但只负债表下费用，不认可甲方只通主管道的施工方案。签订租赁合同之前，就曾被告知本店紧邻洗手间，交铺后才发现，洗手间位置是机房。以上矛盾均无合理解决，现提出撤店申请。希望甲方能退回本店保证金等押金费用。撤店时间：2019年7月15日。申请人：18道摺、吕秋爽。申请日期2019年7月14日。”另查，涉案房屋产权人为天津国耀置业发展有限公司，该公司将包含涉案房屋的位于天津市北辰区××道××路××西北侧的上河城商业项目及相关附属设备、设施出租给上河城公司。庭审中，吕秋爽、上河城公司均同意解除涉案合同，上河城公司同意返还吕秋爽装修保证金15026.14元。诉讼中，吕秋爽已于2019年12月26日将涉案房屋腾空并返还上河城公司。一审法院认为，吕秋爽与上河城公司就租赁天津市北辰区双街镇双街新邨上河城购物中心3层311号商铺签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同双方均应严格按合同约定履行各自的合同义务。吕秋爽主张涉案合同部分条款系格式合同条款，上河城公司对此不予认可，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案租赁合同系双方自愿签署，其中已载明“甲乙双方确认本合同的所有条款由双方协商拟定，不具有格式条款特质，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明”，吕秋爽提交的证据不能证明合同订立时上河城公司未与其协商，其关于涉案租赁合同为格式合同条款的主张，不予认可。关于合同的解除问题，涉案合同的25条（合同的提前解除）中25.1约定，本合同有效期内如出现下述情况，可提前解除本合同。25.3约定，甲乙双方同意并保证，如乙方要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。以上合同约定系关于乙方（吕秋爽）可以提前解除合同的约定。庭审中，双方当事人对解除涉案合同无异议。吕秋爽表示2019年7月14日向上河城公司提出书面撤店申请，上河城公司亦表示收到该申请。根据涉案合同25条，合同乙方（吕秋爽）可以据此提前解除合同。故认定涉案合同于2019年7月14日解除。关于双方均主张的对方存在违约情形一节，吕秋爽主张上河城公司电力、燃气、电梯等因素致使其不能正常营业，以致合同目的无法实现，经实地调查，涉案商铺的商场大部分餐饮商家正常营业，不存在因电力、燃气、电梯等因素而不能正常营业的情形，且吕秋爽主张的情形亦没有合同的相关约定。吕秋爽主张上河城公司存在违约情形的事实不予认可。上河城公司主张吕秋爽提前解除合同属于违约，但吕秋爽提前解除合同系对于合同约定解除权的行使，并不属于违约。关于吕秋爽主张上河城公司赔偿吕秋爽装修、购买设备等损失一节，根据涉案合同10.9条、25.3条，双方已约定该损失由合同乙方（吕秋爽）承担，吕秋爽的该主张不予支持。吕秋爽要求退还履约保证金亦不符合涉案合同25.3条的约定，该主张不予支持。上河城公司同意返还吕秋爽装修保证金，不违反法律规定和合同约定，予以准予。关于涉案房屋腾空一节，2019年12月24日，吕秋爽将涉案房屋腾空并返还上河城公司，上河城公司对该事实亦表示认可，吕秋爽已履行了上河城公司要求腾出涉案商铺的诉讼请求。至于上河城公司主张吕秋爽将商铺恢复原状，未提供能体现商铺原状态的证据，该主张证据不足，不予支持。关于上河城公司主张吕秋爽支付赔偿金45078.42元一节，根据涉案合同25.3条的约定，该部分费用系合同乙方（吕秋爽）作为提前解除本合同造成的合同甲方（上河城公司）场地空置损失，吕秋爽提前解除涉案合同，理应依合同约定给付该部分损失，上河城公司的该主张予以支持。关于上河城公司主张吕秋爽支付商铺使用费一节，涉案合同于2019年7月14日解除，吕秋爽并未欠付上河城公司合同解除前的租金。关于合同解除后的占有使用费，根据涉案合同第25.3条的约定，履约保证金不予退回，合同乙方应向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。涉案合同已经对因合同乙方（吕秋爽）提前解除合同造成的场地空置损失作出约定，且上河城公司未举证证明其有额外的场地空置损失，故上河城公司主张吕秋爽支付商铺使用费的主张，不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）吕秋爽与被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月14日解除；二、被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）吕秋爽装修保证金15026.14元；三、原告（反诉被告）吕秋爽于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司解除合同的损失45078.42元；四、驳回原告（反诉被告）吕秋爽的其他诉讼请求和被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）、被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费减半收取1974元，由原告（反诉被告）吕秋爽负担1812元，被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司负担162元。反诉受理费减半收取1201元，由原告（反诉被告）吕秋爽负担515元，被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司负担686元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，吕秋爽与上河城公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案合同的25条中25.1约定，本合同有效期内如出现下述情况，可提前解除本合同。25.3约定，甲乙双方同意并保证，如乙方（吕秋爽）要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方（上河城公司）额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。该条款明确了吕秋爽享有合同约定解除权，并约定了行使合同解除权后的法律后果。吕秋爽主张其要求解除合同系上河城公司限制购电、未接通天然气等单方违约行为导致，但其不能充分举证证明上河城公司存在违反合同约定的情形，故对其该项主张，不予支持。吕秋爽主张涉案合同部分条款系格式合同条款，应属无效，但双方在合同中已明确甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明，且合同中已明确乙方同意甲方按该商铺现有状况交铺，吕秋爽理应知晓涉诉房屋的实际情况，故吕秋爽关于合同格式条款无效的主张依据不足，不予支持。综上，一审法院依据合同约定，结合本案查明的事实及在案证据情况，对本案所作处理，并无不当，应予维持。另，经审查，一审法院已依法作出回避决定，且不存在其他违反法定程序之处。综上所述，吕秋爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由上诉人吕秋爽负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年十月二十六日书记员  姬诚心