广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初3794号原告：英德市仙泉物业管理有限公司，所在地：英德市***************。法定代表人：胡福平，总经理。委托代理人：骆景丽，系英德市仙泉物业管理有限公司职员。委托代理人：马图观，英都法律服务所法律服务工作者。被告：李育明，男，1957年9月16日出生，汉族，英德市人，住英德市*************第二幢光明路商铺19、20、21号，公民身份号码：440************115。被告：李伟英，女，1961年5月18日出生，汉族，英德市人，住英德市*************第二幢光明路商铺19、20、21号，公民身份号码：440************328。两被告的委托代理人：周金荣，英德大站法律服务所法律服务工作者。被告：英德市*****汽车美容中心，住所地：英德市*************第二幢光明路商铺19、20、21号。经营者：向超。原告英德市仙泉物业管理有限公司诉被告李育明、李伟英、英德市*****汽车美容中心物业服务合同纠纷一案，本案于2020年7月10日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市仙泉物业管理有限公司的委托代理人骆景丽、马图观，被告李育明及其委托代理人周金荣到庭参加诉讼，被告英德市*****汽车美容中心经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告支付拖欠物业服务费122个月共9645.43元，支付违约金(按每日千分之一计算)17689.31元，合计27334.74元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2007年1月上旬，被告李育明购买了英德市安居小区(现英德市****)光明路19、20、21号商住楼(面积99.44平方米)。被告李育明在购买该商住楼时，与原英德市********签订了《购买商铺协议书》(以下称：协议书)，双方在《协议书》第七条约定“乙方购买商铺后，接受甲方指定的物业管理公司管理，并按商铺建筑面积每月交纳物业管理费”(即购房者购房后每月按时交纳物业服务费)。2007年1月涉案商住楼产权登记在被告李育明、李伟英名下。被告向超在2019年4月设立“英德市*****汽车美容中心”，从2019年4月起使用涉案商住楼至今。被告李育明、李伟英从2010年5月起，未按《协议书》第七条的约定交纳(或补交)物业服务费，被告英德市*****汽车美容中心经营者向超在使用涉案商住楼后也未补交或续交物业服务费。虽经原告对三被告不断催交，但三被告均拒交物业服务费。原告认为，三被告接受了原告的服务，但长期拖欠物业服务费，在一定程度上影响了原告物业服务工作的正常运作。为维持“仙泉花园”生活小区的物业服务工作的正常运转，保障众多及时交纳物业服务费的其他物业所有人和物业使用人的合法利益，请法院支持原告的诉讼请求。被告李育明、李伟英、英德市*****汽车美容中心辩称：一、被答辩人没有提供相应的服务，也就不能享有物业费权利，应驳回其诉讼请求。就本案而言，被答辩人有物业费请求权，但也有提供物业管理服务的义务，即物业服务协议为双务合同。物业服务协议在双方不断履行的过程中，不断产生了每月物业费，业主所支付的每月物业费，都与该月份物业公司提供的物业管理解相对应，作为这段时间享受物业管理服务的对价。然而答辩人在2006年12月购买商铺后，被答辩人一直以来都没有提供物业管理服务，答辩人的租户一直没有享受管理服务和巡查，因为商铺面临大街，商铺门口卫生、人行道巡查管理是环卫、城管管理，安全巡查是巡警，所有的管理都不在仙泉花园大门内小区服务范围，因此，被答辩人一直以来也未履行管理服务的义务，其提供的业主委员会证明是虚假的，业委会从未派发催交欠费单，并且催交欠费是被答辩人的职责，业委会根本不去理会也不是其职责所在，况且被答辩人没有提供答辩人及租户签名确认巡查的记录和催收欠费通知单。被答辩人为了诉讼提供新冠期间的出入小区内的检测管理，答辩人租户的照片也是为了诉讼才在下班时的拍照，所谓有巡查也是为了诉讼及新冠期间政府规定的管理才作出检测巡查，而新冠期间近段的管理不能证明十几年来被答辩人有履行服务管理的合同义务，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，按照物业服务合同的相对性，被答辩人没有提供相应的服务，当然也就无权请求物业费，故应驳回其诉讼请求；二、被答辩人所诉已超诉讼时效。1、答辩人在2006年12月购买商铺时，开发商的郑经理就明确按原合同8年条件不收任何费用，购买人只收租金，并没有说还要交纳物业费用，十多年商铺的租户已易手多人，均没有告知有物业费项目，被答辩人也没有对答辩人及租户催交物业费，被答辩人提供的业主委员会证明及被答辩人自写的催收单也没有相应租户的签名，是被答辩人为了诉讼而填写的催收单，不能作为其有催收物业费的定案依据，因此，被答辩人提供的证据无事实根据和法律事实，应不予采信；2、业王所裂的每月物业费都与该月份物业公司提供的物业管理服务相对应，作为这段时间享受物业管理服务的对价，物业管理费为按月缴纳的费用，但该债权并非分期给付债权，而是定期给付债权，尽管从形式上看，定期给付债务人也是多次履行其债务，但这种多次履行与分期给付债权的“分期”存在质的区别，产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务清偿期届满后，均为独立债务。由于各期债权的独立性，应当以每个个别的债权适用诉讼时效分别起算。因此，被答辩人请求物业费已超过诉讼时效，应予驳回。即使法院认为应交纳物业费，也应从2017年10月起算。综上，被答辩人没有提供相应的管理服务，依据物业服务合同的相对性，也就不能享有物业费权利，同时根据《民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，被答辩人的请求没有事实根据和法律依据，不符合法律的有关规定，其请求从2010年10月起算的物业费已超过诉讼时效，应予驳回诉讼请求。被告英德市*****汽车美容中心未作书面答辩，亦未在举证期限内提供任何书面证据。经审理查明：原告受聘于仙泉花园业主委员会对英德市****进行物业服务管理，并签订《仙泉花园物业管理委托合同》，合同约定商铺的物业服务费2010年7月（含7月）前按建筑面积每平方米0.6元/月收取，2010年8月（含8月）起按建筑面积每平方米0.8元/月收取。被告逾期未缴纳费用，原告有权按照协议及相关法律法规规定，从逾期之日起，每日按应缴费用总额的千分之一计收违约金。被告李育明、李伟英系英德市****生活小区光明路商铺19、20、21号商住楼房屋所有人，2010年7月（含7月）前每月应缴纳物业管理费59.66元，2010年7月后每月应缴纳物业管理费79.55元。在庭审中，原告确认被告尚欠物业管理费9645.43元、违约金17689.31元，合计共欠费27334.74元。另查明：被告李育明、李伟英系英德市**************第二幢光明路商铺19、20、21号房屋所有人，被告英德市*****汽车美容中心自2014年12月1日起租赁案涉商铺用于经营使用。本院认为：原告和仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律拘束力。原告为被告李育明、李伟英提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费等。被告未向原告交纳上述费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付拖欠的物业服务费9645.43元，该款本院依法予以支持。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，原告请求按每日千分之一计算拖欠物业服务费的违约金超过法律保护的范围，故本院依法调整为按年利率6%计算（详见附表）。原告提交的《催缴欠费通知书》载明原告一直有向案涉商铺催缴物业管理费，因此关于被告对原告请求物业管理费和违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告应向案涉商铺所有人李育明、李伟英主张承担缴纳物业管理费和违约金的责任，因此关于原告主张被告英德市*****汽车美容中心承担缴纳物业管理费和违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告英德市*****汽车美容中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李育明、李伟英欠原告英德市仙泉物业管理有限公司物业管理费9645.43元及违约金2948.22元（从2010年5月1日计至2020年6月30日），限在本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费241.69元，由被告李育明、李伟英负担57.42元，原告英德市仙泉物业管理有限公司负担184.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇二〇年十月九日书记员  李明荃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》8、业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附表：光明路19、20、21号商铺(面积139.05㎡)欠费计算明细2010年5月起至2020年6月欠费月数物业管理费月违约金率违约金欠费合计112259.660.5%36.3996.05212159.660.5%36.0995.75312059.660.5%35.8095.46411979.550.5%47.33126.88511879.550.5%46.93126.48611779.550.5%46.54126.09711679.550.5%46.14125.69811579.550.5%45.74125.29911479.550.5%45.34124.891011379.550.5%44.95124.501111279.550.5%44.55124.101211179.550.5%44.15123.701311079.550.5%43.75123.301410979.550.5%43.35122.901510879.550.5%42.96122.511610779.550.5%42.56122.111710679.550.5%42.16121.711810579.550.5%41.76121.311910479.550.5%41.37120.922010379.550.5%40.97120.522110279.550.5%40.57120.122210179.550.5%40.17119.722310079.550.5%39.78119.33249979.550.5%39.38118.93259879.550.5%38.98118.53269779.550.5%38.58118.13279679.550.5%38.18117.73289579.550.5%37.79117.34299479.550.5%37.39116.94309379.550.5%36.99116.54319279.550.5%36.59116.14329179.550.5%36.20115.75339079.550.5%35.80115.35348979.550.5%35.40114.95358879.550.5%35.00114.55368779.550.5%34.60114.15378679.550.5%34.21113.76388579.550.5%33.81113.36398479.550.5%33.41112.96408379.550.5%33.01112.56418279.550.5%32.62112.17428179.550.5%32.22111.77438079.550.5%31.82111.37447979.550.5%31.42110.97457879.550.5%31.02110.57467779.550.5%30.63110.18477679.550.5%30.23109.78487579.550.5%29.83109.38497479.550.5%29.43108.98507379.550.5%29.04108.59517279.550.5%28.64108.19527179.550.5%28.24107.79537079.550.5%27.84107.39546979.550.5%27.44106.99556879.550.5%27.05106.60566779.550.5%26.65106.20576679.550.5%26.25105.80586579.550.5%25.85105.40596479.550.5%25.46105.01606379.550.5%25.06104.61616279.550.5%24.66104.21626179.550.5%24.26103.81636079.550.5%23.87103.42645979.550.5%23.47103.02655879.550.5%23.07102.62665779.550.5%22.67102.22675679.550.5%22.27101.82685579.550.5%21.88101.43695479.550.5%21.48101.03705379.550.5%21.08100.63715279.550.5%20.68100.23725179.550.5%20.2999.84735079.550.5%19.8999.44744979.550.5%19.4999.04754879.550.5%19.0998.64764779.550.5%18.6998.24774679.550.5%18.3097.85784579.550.5%17.9097.45794479.550.5%17.5097.05804379.550.5%17.1096.65814279.550.5%16.7196.26824179.550.5%16.3195.86834079.550.5%15.9195.46843979.550.5%15.5195.06853879.550.5%15.1194.66863779.550.5%14.7294.27873679.550.5%14.3293.87883579.550.5%13.9293.47893479.550.5%13.5293.07903379.550.5%13.1392.68913279.550.5%12.7392.28923179.550.5%12.3391.88933079.550.5%11.9391.48942979.550.5%11.5391.08952879.550.5%11.1490.69962779.550.5%10.7490.29972679.550.5%10.3489.89982579.550.5%9.9489.49992479.550.5%9.5589.101002379.550.5%9.1588.701012279.550.5%8.7588.301022179.550.5%8.3587.901032079.550.5%7.9687.511041979.550.5%7.5687.111051879.550.5%7.1686.711061779.550.5%6.7686.311071679.550.5%6.3685.911081579.550.5%5.9785.521091479.550.5%5.5785.121101379.550.5%5.1784.721111279.550.5%4.7784.321121179.550.5%4.3883.931131079.550.5%3.9883.53114979.550.5%3.5883.13115879.550.5%3.1882.73116779.550.5%2.7882.33117679.550.5%2.3981.94118579.550.5%1.9981.54119479.550.5%1.5981.14120379.550.5%1.1980.74121279.550.5%0.8080.35122179.550.5%0.4079.95合计9645.432948.2212593.65本金9645.43违约金2948.22合计12593.65