河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4844号上诉人（原审被告）：林海军，男，汉族，1982年6月23日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：林波，河南子午律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟梦，女，汉族，1987年6月24日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张桂林，河南荣祥律师事务所律师。上诉人林海军因与被上诉人孟梦房屋租赁合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2020）豫1324民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林海军及其委托诉讼代理人林波，被上诉人孟梦的委托诉讼代理人张桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林海军上诉请求：撤销原判，发回重审或改判上诉人支付被上诉人租金26666元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实错误。上诉人与王**共同承租被上诉人的房屋，因被上诉人与王**之间发生合伙纠纷，拖欠被上诉人2018年4月1日至2019年4月1日之间的租金2万元，上诉人与被上诉人多次协商解决。2019年4月30日，被上诉人将武馆上锁，导致武馆无法经营至今。因被上诉人的原因，导致武馆无法经营，期间租金不应由上诉人承担。原审认定上诉人于2020年7月23日将所租赁房屋中的物品全部搬离与事实不符。一审判决之前，上诉人没有搬走物品，一审判决后，上诉人发现除武馆的训练台被挪至被上诉人的健身馆外，其他物品均由被上诉人在使用。对该部分财产的价值，应当由被上诉人折价补偿给上诉人。2、原审程序不当，判决结果不当，遗漏承担责任主体，上诉人仅应承担部分责任。一审中被上诉人放弃对王**的诉讼请求，撤回对王**的起诉，一审法院应当不予准许。房租应当由上诉人与王**共同承担，对于被上诉人放弃的部分，应免除上诉人的责任。3、一审法院同意二次开庭，但并未再开庭审理，剥夺上诉人的诉讼权利。4、因疫情原因，应当减租。请求支持上诉人的上诉请求。孟梦辩称，1、上诉人称上锁之后无法经营不属实。2018年林海军将武馆交给樊桂生，但之后该场所无法经营，一直空占，所有的家具物品都在。2020年7月23日双方达成协议，清点了现场所有财物，林海军也承诺当日搬离，但是之后其并没有搬离。2、上诉人所说的被上诉人经营舞蹈班，是同一层楼但是有墙体隔绝，现在空着没有用。3、王**于2017年向被上诉人发出解除租赁合同的通知，被上诉人予以认可，即使把王**告上，王**和林海军也应当承担连带责任。4、双方约定7月23日办理房屋，但林海军一直没有搬离，被上诉人保留起诉林海军7月23日之后的租金的权利。孟梦向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付原告2020年4月1日前租赁费100000元；2、请求依法判令将承租原告的石佛寺农贸综合市场高层底商3楼房屋清理腾空后交付原告；支付原告2020年4月2日后的房屋租金（租金按合同约定计算至被告腾房之日止）；3、诉讼费由被告承担。在审理过程中，孟梦称林海军已于2020年7月23日将所租赁房屋腾空交付孟梦，孟梦的该项诉请已经实现，故不再要求一审法院对该项诉请作出处理。一审法院认定事实：2015年11月14日，原告租赁镇平县石佛寺镇贺庄农贸市场1#楼三层整层房屋后，又于2016年3月31日将该楼层的1000平米转租给林海军、王**，双方约定租期4年，租金每年8万元，并签订房屋租赁合同一份，载明：“房屋租赁合同出租房：孟梦（指印）身份证号：联系方式：133××××****承租方：王**（指印）林军（指印）身份证号：41132419720319007541130219820623181X联系方式1359828950513700772526根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。1、出租房屋座落于石佛寺镇农贸综合市场高层底商三楼，使用面积大约1000平方米。2、租赁期为4年，出租方从2016年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年3月31日止。（承租方有优先续租权）3、房屋租金为每年八万元，租期四年。房租缴纳日期为每年4月1号。4、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。本合同一式3份，出租方、承租方各执一份。出租方：孟梦（指印）承租方：王**（指印）林军（指印）2016年3月31日”。该房屋租赁后不久，王**因故未再参与合作经营。被告已向原告支付2016年、2017年两年租金及2018年的租金6万元，下欠2018年租金2万元及2019年租金8万元未支付。2017年2月9日，因林海军与王**之间合伙发生纠纷，王**单方面向原告提出解除房屋租赁合同通知，对此原告表示认可。2020年5月15日，原告向林海军下达催收房租及腾房通知，要求其三日内结算拖欠房租10万元并搬离场地物品，林海军于2020年5月16日在该通知上签字表明“因本人没有能力继续承担该房租，尊重房东对该场地的处理”。后经原告与林海军协商，林海军已于2020年7月23日将所租赁房屋内的物品全部搬离。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且该合同双方已实际履行，不违反法律规定，属于有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告林海军未按约定的期限支付租金，且经原告催要后，仍下欠2018年租金2万元及2019年租金8万元未支付，故原告要求林海军支付10万元租金的诉讼请求成立，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当赔偿所造成的损失。本案中，原告与被告签订的租赁期限于2020年3月31日届满。期间届满后，双方再未签订书面的租赁合同，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。”的规定，被告在租赁合同期满，双方未续签合同的情况下，应当向原告返还其承租的房屋。但租赁合同到期后，被告并未向原告返还房屋，被告对原告房屋的占有使用，侵犯了原告的合法使用权,应当赔偿对原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原、被告对违约损失未作约定，被告违约后对原告造成的实际损失也即租金损失，故原告主张租赁到期日之后的损失自2020年4月2日起计算至实际腾房之日止，按双方约定的房租标准计算，即（8万元/年÷365天）×113天＝24767.1元，一审法院予以支持。林海军辩称2019年初原告将武馆上锁，上锁后一直未使用，之后的租金不应承担，但未提交相关证据予以证明，故林海军的该项辩称不能成立，一审法院不予支持。因孟梦的诉讼请求得到支持，故本案受理费应由林海军承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告林海军自本判决生效后十日内支付原告孟梦租金10万元及违约损失24767.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告林海军负担。二审中，上诉人林海军提交证据：1、微信聊天记录一组，证明被上诉人2019年4月30日将武馆上锁，上诉人将钥匙交给被上诉人；2、2020年7月23日视频两个，证明现场一些物品被房东搬去使用。孟梦的质证意见为：对孟梦和邢小飞的聊天记录的真实性予以认可，但并未显示双方有合意解除租赁合同的情况，而且林海军的所有物品器械仍占用租赁场地，租赁费应当计算，该证据并不显示孟梦占用林海军场地的情况；对樊桂生的聊天记录不予认可；对视频的真实性无异议，恰恰证明了租赁给林海军的场地一直空置，被上诉人没有使用，现在场地仍是闲置。孟梦二审提交证据：孟梦与健身房的经理以及林海军的微信聊天记录打印件一张，物品清点单一份，证明7月23日之后东西没有搬离，场地仍在占用。林海军的质证意见为，聊天记录真实但只是其中一部分，不认可；物品清单属实，但当时是空白的，清单内容是单方写的。本院认为，樊桂生与林海军的微信聊天记录中虽有健身房把武馆的门上锁的内容，但孟梦不认可，双方的其他微信聊天记录中不显示孟梦于2019年4月30日将武馆上锁及林海军因武馆上锁而向孟梦主张权利的内容，故林海军的证据不足以证明孟梦将武馆上锁的事实，本院不予采信；林海军提交的视频是2020年7月23日录制，而孟梦提交的2020年7月23日的物品清点单上有林海军签字，证明当天双方对物品进行过清算，本院对物品清算单予以采信。本院查明，2020年7月23日，林海军与孟梦对武馆内物品进行清点后签订物品清点单一份。该清单中的物品至今尚未搬离。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，关于程序问题，林海军与王**原本系合伙关系，并共同与孟梦签订房屋租赁合同，但2017年2月9日王**即向孟梦提出解除房屋租赁合同，其后林海军仍然占有使用租赁房屋，而租金也是从2018年开始拖欠，故林海军应当承担支付租金的责任。孟梦对王**向其提出解除房屋租赁合同的事实予以认可，其撤回对王**的起诉系对自己权利的处分，并不违反法律规定，一审法院准许孟梦撤回对王**的起诉并无不当。至于王**与林海军之间的合伙纠纷，与本案并非同一法律关系，应另行处理。一审开庭时林海军的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，一审法庭审理程序合法，并未剥夺林海军的诉讼权利，林海军上诉称一审程序违法的理由不成立，本院不予支持。关于租金的计算问题，林海军上诉称孟梦于2019年4月30日将武馆上锁导致其无法经营至今，但林海军所提交的证据不足以证明其主张，林海军与孟梦曾有过多次微信往来，林海军并未向孟梦主张因其锁门而导致的损失，故林海军应当承担举证不能的不利后果，其该条上诉理由不成立，本院不予支持。林海军上诉称孟梦占有使用其武馆内的财物，应当折价补偿，本院认为，孟梦二审中提交的物品清单显示2020年7月23日双方对武馆内物资进行了清点，该清单中并未约定以物资折抵房租，林海军称其签字时清单内容为空白，但林海军作为具备完全民事行为能力的民事主体，其应明知与孟梦因租赁合同产生的纠纷正在法院诉讼中，也应明知在物品清点单上签字的后果，即使林海军在空白的清单上签字，也应视为其授权孟梦填写清单内容，故林海军与孟梦并未就武馆内财物折价补偿问题达成合意，林海军上诉称孟梦占有使用武馆内的物资应折价补偿无依据，本院不予支持。关于因疫情导致的租金减免问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，林海军承租诉争房屋用于武馆培训，新冠肺炎疫情确实造成了林海军无法正常经营及营业收入的减少，结合本案的实际情况，双方所签订的租赁合同于2020年3月31日届满，林海军受到疫情管控措施影响的时间为2020年2月至2020年3月，根据公平原则，在此期间租金应由出租方与承租方分担，本院酌定减免租金6000元，即林海军应向孟梦支付租金94000元。之后因林海军未按合同约定返还所承租的房屋，其应当承担违约责任，一审对于违约损失的计算并无不当。综上所述，林海军的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、变更镇平县人民法院（2020）豫1324民初1955号民事判决为：限林海军自本判决生效后十日内支付孟梦租金94000元及违约金24767.1元；二、驳回孟梦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由孟梦负担150元，由林海军负担2150元；二审案件受理费2253元，由孟梦负担150元，由林海军负担2103元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十月二十六日书记员  宁亚楠