贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1627号 上诉人（原审被告）：邓江，男，1976年2月18日出生，苗族，贵州省印江县人，自由职业，住贵州省铜仁市。 被上诉人（原审原告）：铜仁天阳物业服务有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道**（铜碧金桂园**）。 法定代表人：梁忠荣，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈德周，男，1963年3月29日出生，土家族，户籍贵州省印江土家族苗族自治县，现住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：包文成，男，1996年10月29日出生，土家族，户籍贵州省思南县，现住贵州省铜仁市万山区。 上诉人邓江因与被上诉人铜仁天阳物业服务有限公司（以下简称天阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓江，被上诉人天阳公司的委托诉讼代理人陈德周、包文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓江上诉请求：1．撤销原判；2．改判上诉人按照建筑面积每月每平方米0.6元从2018年6月29日至2019年11月30日止支付给被上诉人物业费，被上诉人收取的500元垃圾清运费应从物业管理费中扣除；3．改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；4．案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案物业费只能计算至小区业委会成立时止（即2018年6月29日），被上诉人与贵州省铜仁市地产开发有限公司签订的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》第二十条约定“委托管理期限为年月日至业主委员会为止”。二、拖欠的物业费应折价支付，被上诉人提供物业服务存在严重瑕疵，此种情况，在铜仁市辖区两级法院的判例中物业服务存在瑕疵减免50%，故上诉人的物业费也应当按照50%进行减免。三、被上诉人主张违约金没有事实法律依据。四、垃圾清运费500元应当在物业费中扣除，被上诉人收取的该项费用没有事实和法律依据，上诉人有权主张债务抵消。 天阳公司二审答辩，一审判决程序合法，其要求改判按照0.6元/平米及扣减500元的垃圾清运费缺乏相关依据，500元垃圾清运费，是因物业公司需找专业的地方处理额外产生的费用。上诉人在成立业主委员会之前一直未缴纳过物业管理费，是成立后才缴费，上诉人是小区业主委会主任，其具有带头缴纳物业费的义务及职责。 天阳公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付欠缴的物业费自2018年3月1日起至2019年11月30日止共计人民币3,358元，违约金按每日千分之三计算，共计每日应缴纳133.45㎡（总面积）×1.2元/月/㎡÷30（天）=5.338元；5.338元×《20（月）＋29天》×3‰×629（天）=634元，以上合计3,992元；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月17日，贵州省铜仁市地产开发有限公司与天阳公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），委托原告天阳公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。合同约定：原告对被告所在的铜仁市碧江区迎宾大道火车站广场旁锦鹏国际小区提供物业服务，服务内容包括环境卫生、绿化与建筑物的养护与管理，交通、车辆停放秩序，装饰装修管理，消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容。《委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”委托合同对物业服务费收费标准约定如下：住宅按1.2元／月／㎡×建筑面积计收；商铺按2.5元／月／㎡×建筑面积计收。收费时间为一年一次性交纳。从逾期之日起每天10%交纳滞纳金。此外，委托合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。 被告为锦鹏国际小区6栋2903号房的业主，房屋建筑面积为133.45㎡，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，原告要求被告支付自2018年3月1日起至2019年11月30日止，合计3,358元物业服务费，被告称2018年3月1日之前的物管费已经缴清，之后未交过物管费，原告起诉金额不对，认为原告物业管理服务存在瑕疵，且《委托合同》在2018年6月29日终止，之后的物业服务费不应收取。同时认为2015年3月2日原告收取其装修垃圾清运费500元，应抵扣物业服务费。对此原告认为清运费500元是委托合同之外的费用，不予抵扣。 另查明，（2019）黔0602民初1875号民事判决书认定事实载明：由于天阳公司在锦鹏国际小区物业管理服务期间存在瑕疵，业主要求更换物业公司，2018年7月18日，锦鹏国际小区采取邀标的方式竞选新物业管理服务公司评标会召开，铜仁市康洁物业服务有限公司中标，并于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》，上述民事判决书判决内容载明：铜仁天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区。天阳公司不服上诉于本院，本院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书判决内容载明：驳回上诉，维持原判。该判决书已经发生法律效力。2019年12月2日，天阳公司正式搬离锦鹏国际小区，铜仁市康洁物业服务有限公司才进入锦鹏国际小区进行物业管理服务，在此之前的物业管理服务仍然系天阳公司在管理。 一审法院认为：贵州省铜仁市地产开发有限公司与天阳公司签订的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》依法对作为涉案小区业主的邓江具有约束力。邓江接受天阳公司的物业服务，理应支付对价。虽然《委托合同》在2018年6月29日终止，但双方就《委托合同》终止的问题引发纠纷诉至一审法院，一审法院作出（2019）黔0602民初1875号民事判决书判决“铜仁天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区”。天阳公司不服上诉于本院，本院于2019年10月21日作出（2019）黔06民终1477号民事判决书维持原判，该判决书已经发生法律效力。天阳公司于2019年12月2日才搬离锦鹏国际小区。以上事实，足以证明原告天阳公司在锦鹏国际小区实际物业服务管理时间至2019年12月2日止，故对邓江的辩解意见，一审法院依法不予采纳。 邓江称天阳公司服务有瑕疵，如车辆乱停乱放无人管理、门卫无人值班、垃圾未及时处理，利用物业共用部位经营（卖桶装水）等，对此向一审法院提供（2019）黔06民终1477号民事判决书及手机照片予以佐证，经审查，该判决书一审认定事实部分载明天阳公司物业服务存在瑕疵，与其提供的照片及被告陈述相互印证，能够证明天阳公司服务有瑕疵，对此予以确认。邓江作为业主，首先应当履行《委托合同》中约定的缴纳物业服务费的义务，本案中，在天阳公司已经履行了绝大部分义务的情况下，邓江拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，天阳公司要求邓江支付自2018年3月1日起至2019年11月30日止的物业服务费，按照双方约定的1.2元/月/㎡计算合理合法，被告应交的物业费为：1.2元/月/㎡×133.45㎡÷30天×640天=3,416元（取整数），现原告主张被告支付物业费3,358元是对其权利的处分，一审法院予以支持。至于被告称2015年期间其向原告缴纳了装修垃圾清运费500元，应抵扣物业服务费的辩解，经审查被告于2015年期间向原告天阳公司缴纳的500元，是基于被告自身住房装修产生垃圾，是双方自愿达成清运费收费的合意，故，被告的辩解意见，一审法院不予采纳。关于被告称原告天阳公司利用物业共用部位经营（卖桶装水），经营所得应归还全体业主共有是否成立的问题，一审法院已向被告释明不属于本案审理范围。 《委托合同》中约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天10%交纳滞纳金。原告天阳公司主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业服务费，应向原告支付违约金。原告主张从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，被告认为违约金太高，请求人民法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，基于本案被告与原告之间确因《委托合同》终止而引发诉讼以及原告物业服务瑕疵，导致被告拒交物业服务费，故违约金一审法院酌情认定为50元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：被告邓江于本判决发生法律效力之日起七日内向原告天阳公司支付2018年3月1日至2019年11月30日期间的物业服务费3,358元及违约金50元。案件受理费减半收取25元，由被告邓江负担。 二审期间，上诉人邓江提交以下证据： 1．碧市监处字［2020］52号行政处罚决定书；用以证明天阳公司对电梯维护物业管理不合格，被市场监督管理局处罚的事实。 2．申请证人彭某、周某、张某、郎某、田某出庭作证；用以证明小区物业提供的服务不合格的事实。 被上诉人质证认为，上述证据均不能达到证明目的，物业公司认真履行了相关的合同义务，不存在不履行合同义务的行为。 本院认为，上诉人提交的相关证据能够证明物业公司在提供物业服务过程中，确实存在瑕疵，该事实也与人民法院生效判决认定的事实一致，本院予以采纳。 另查明，2018年9月28日，业主委员会以书面通知的形式向天阳公司告知2018年9月20日晚召开的业主大会决定。即不再续聘天阳业公司，并要求其在2018年10月20日前撤离该小区。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予确认。 本院认为，本案的争议焦点是：物业公司提供物业服务存在瑕疵是否应该对物业费进行减免。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，贵州省铜仁市地产开发有限公司与天阳物业公司签订的《锦鹏国际前期物业服务委托合同》依法对作为涉案小区业主的邓江具有约束力。天阳物业公司依照上述合同对涉案小区进行物业管理服务，并按每月1.2元／平方米收取物业服务费没有违反上述合同约定，邓江接受天阳物业公司的物业服务，理应支付对价。对于物业公司提供的物业服务存在瑕疵，有上诉人提交的相关证据在卷佐证，且该事实有已经生效判决予以确认，本院对天阳物业公司服务有瑕疵的事实予以确认。虽然天阳物业公司在提供物业服务上确实存在不足，但存在的问题属于合同履行之瑕疵，不属于《中华人民共和国合同法》中的根本违约，邓江不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，天阳物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，区分情况，及时整改或者向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持，为锦鹏国际小区提供更好的物业服务。本案中，天阳公司未完全按合同约定全面履行义务，提供的物业服务存在瑕疵，而邓江拖欠天阳公司物业费亦属实。本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，结合天阳公司的物业服务情况、邓江拖欠物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，天阳公司因提供的物业服务存在问题从而被小区业主委员会解聘的事实，鉴于双方均存在过错，过错相抵，故对天阳公司主张的违约金请求，本院不予支持。 本案中，贵州省铜仁市地产开发有限公司与上诉人天阳物业公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》，委托天阳物业公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。该合同虽对业主有约束力，但天阳物业公司的权利义务系基于贵州省铜仁市地产开发有限公司的委托，来源于《锦鹏国际前期物业服务委托合同》的约定。《锦鹏国际前期物业服务委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”本案中，锦鹏国际小区业主委员会于2018年6月29日依法成立，天阳物业公司享有的前期物业服务委托合同约定的权利义务终止。选聘物业服务企业由业主委员会共同决定。天阳物业未参加竞聘，业主委员会也未与天阳物业公司签订《物业管理合同》。2018年9月28日，业主委员会以书面通知的形式向天阳物业公司告知不再续聘天阳业公司，并要求其在2018年10月20日前撤离该小区，据此，双方的物业服务合同已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。一审以天阳物业公司在锦鹏国际小区实际物业服务管理时间至2019年12月2日为由，判决邓江应当缴纳到2019年12月2日的物业费，属适用法律错误，本案中天阳物业公司主张对方支付2018年10月20日之后的物业费用，缺乏法律依据。邓江应支付自2018年3月1日起至2018年10月20日止的物业服务费。按照1.2元／月／㎡计算，邓江应交的物业费为：应交的物业费为：1.2元／月／㎡×133.45㎡÷30天×233天＝1243.75元。 邓江主张物业费扣减500元垃圾清运费，经审查，邓江于2015年期间向天阳公司缴纳的500元，是基于自身住房装修产生垃圾需由天阳公司集中清理，是双方自愿达成清运费收费的合意，其要求在应收物业费中扣减没有事实和法律依据，该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，邓江的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律略有瑕疵，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条第二款、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1107号民事判决； 二、邓江于本判决发生法律效力之日起七日内向铜仁天阳物业服务有限公司支付2018年3月1日至2018年10月20日期间的物业服务费1,243.75元； 三、驳回铜仁天阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25元，由铜仁天阳物业服务有限公司负担15元，邓江负担10元。二审案件受理费50元，由铜仁天阳物业服务有限公司负担30元，邓江负担20元。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 张金勇 审判员 熊 健 二〇二〇年十月二十日 法官助理李正雷 书记员伍昊