山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10652号 上诉人（原审原告）：青岛鹰谷怡式置业有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：贾全顺，总经理。 委托诉讼代理人：高松,山东诚功（黄岛）律事事务所律师。 委托诉讼代理人：韩祎，山东诚功（黄岛）律事事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛市市南区金花苑宾馆，住所地青岛市。 主要负责人：杨某。 委托诉讼代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。 上诉人青岛鹰谷怡式置业有限公司因与被上诉人青岛市市南区金花苑宾馆侵权责任纠纷一案,不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛鹰谷怡式置业有限公司上诉请求:1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人为青岛市市**房屋的所有权人。被上诉人享有使用权的青岛市市南区湖北路80号房屋与上诉人房屋相连，但被上诉人超面积占有使用上述房屋，并未经规划审批在上诉人所有的涉案墙壁上私开门窗、安装空调外机，严重侵害了上诉人的所有权益。一、一审法院未审理查明涉案墙壁在上诉人产权面积范围内，为上诉人专有部分，被上诉人超面积占有使用房屋并私开门窗侵害上诉人所有权益的事实，造成事实认定不清。具体如下：1.根据上诉人与青岛市地下铁道公司签订的《房地产买卖补充协议》附件图纸显示，杨某扩出的产权区域在涉案墙壁以内，并未达到涉案墙壁位置，涉案墙壁在上诉人产权面积范围内，为上诉人专有部分。2.根据杨某与青岛市重点工程地铁建设指挥部签订的《安置协议》，地铁指挥部同意杨某在原安置位置扩出96m2的建筑面积；且结合该协议的其他条款，可以确认该96m2包含公摊面积在内。根据上诉人取得的《房地产权证》，涉案二层房屋建筑面积为2100.41m2，公摊面积248.29m2，即二层房屋存在公摊。公摊率11.82%。据此，被上诉人上述96m2的公摊面积应为11.3472m2，套内面积84.6528m2。根据上诉人单方委托第三方进行现场测量，被上诉人实际占用的房屋套内面积为96m2，故涉案墙壁在上诉人产权面积范围内，应为上诉人的专有部分。3.在双方对涉案墙壁存在争议的情况下，上诉人认为，一审法院应组织对被上诉人占有使用房屋面积进行测量，或依职权追加青岛市地下铁道公司为本案第三人到庭说明房屋分割的具体界线，方能查明本案案件事实。4.一审判决认为“涉案墙壁的现状及空调外机的安装系历史原因长期形成，原告之前并未提出异议”也与事实不符。2008年10月8日，上诉人既已通过《备忘录》方式向青岛市地下铁道公司提出涉案问题；2008年10月29日上诉人与青岛市地下铁道公司通过《会议纪要》的形式达成一致意见：“二层北侧旅馆占面积经营、开门窗等在实际交接中，已采取各种措施交涉未果……待房屋过户后，通过司法程序解决。二、一审法院忽略被上诉人私开门窗未经规划审批，且对被上诉人专有部分合法权益造成损害，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。涉案墙壁为专有部分还是共有部分暂且不议，被上诉人的系列行为，也已违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益。1.被上诉人在涉案墙壁私开门窗，未经规划部门审批通过，违反《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条的规定，产权人不得在未经城市规划行政主管部门批准的情况下，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗。一审法院以尊重历史、改变现状成本较高等原因判决驳回上诉人的诉讼请求，变相认可了被上诉人私开门窗这一违法行为的合理性。2.根据《物权法》第七十一条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”根据一审时上诉人、被上诉人提交的图纸显示，涉案墙壁为实体墙，被上诉人对此也无通行权；结合上诉人与青岛市地下铁道公司签订的《房地产买卖补充协议》约定，被上诉人享有使用权的专有部分的建筑面积为96m2，除此以外的部分为上诉人的专有部分。被上诉人在涉案墙壁私开门窗、悬挂空调外挂机的行为，实际是在上诉人的专有部分内进行，已经侵害到上诉人专有部分的合法权益。 青岛市市南区金花苑宾馆辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。上诉人主张的96m2使用面积应按其购买房屋时签订的合同和补充协议中所划定的A区域为准。根据被上诉人取得A区域房产使用权相关约定以及上诉人取得涉案房产相关权利时，与原产权人所做约定可知，上诉人对该房屋的现状及被上诉人所享有的A区域的面积构成及所开消防通道、通风窗户、悬挂空调室外机情况充分了解，其愿意购买该房屋（合同第一条）。且在上诉人取得该房屋后，也知道在该房屋现状情况下，被上诉人的门窗及空调室外机已合法存在使用多年，并未提出任何异议，在其违规将A区域毗邻消防通道以外的通风天井加盖吊顶及隔层后，才开始违法向被上诉人主张该权利。该主张显然违反了其购买该房屋时与房屋产权人签订的相关合同及约定。另外，涉案房屋A区域的面积应当由上诉人向法院提交其在取得该房屋时，包括A/B1/B2/B3/C1/C2在内六处区域的相关房屋图纸。而根据被上诉人一审已经调取的涉案房屋相关图纸，依据该图纸中划定的占地尺寸比例，结合一审中实际勘察时对被上诉人房屋所占四边的区域位置可以清晰得出被上诉人在该处享有的96平方房产使用权的位置，此外上诉人恶意混淆一般商品房买卖中公摊面积、套内面积等概念，意在打破其与房屋产权人青岛市地下铁道公司的合同约定，侵害该公司及被上诉人对涉案房产的合法权益。2.其所称的涉案门窗需有规划一事，并不符合门窗开立时的相关审批要求，涉案门窗开通时，整处房屋及墙面均属于地下铁道公司，属于在其公司内部区域内进行合理的分割、开门窗等布局重组。且根据消防安全等需要，将涉案所争议门窗接通公共消防通道，而在公共消防通道外系露天通风采光井。该规划重组符合地铁公司的内部管理规定，及消防安全要求，如上诉人称被上诉人该改造不符合相关规定，没有审批手续，应向相关审批部门予以主张，并由其进行认定。而不应听上诉人一面之词和单方认定。况且上诉人现在在公共区域内所作改造已严重违章，却继续执行，侵害了周边相邻人的合法权益。被上诉人就此也向人民法院提起过相邻权相关诉讼。3.就其补充的上诉意见中所称的是四个窗还是两个窗的问题，原先规划允许的两个窗在被上诉人对所使用房屋进行分层改造时，将原有两个窗因加设分隔层而从中隔断，形成了现在的状态。 青岛鹰谷怡式置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告拆除在原告墙上安装的空调外机，并将墙壁恢复原样；2.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：位于青岛市市**房屋系原告所有，青岛市市南区湖北路80号房屋与原告房屋相连，被告在此经营。被告在原告房屋墙壁上私开门窗、安装空调外机，严重侵犯原告的利益。原被告多次协商未果，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 一审法院认定事实：青岛鹰谷怡式置业有限公司系青岛市市南区新泰安路27号1、2、3层、地下-1、-2层房屋房地产权利人。2007年6月29日，青岛鹰谷怡式置业有限公司与青岛市地下铁道公司签订《房地产买卖契约》一份，约定青岛市地下铁道公司将坐落在青岛市市南区新泰安路27号网点及地下房屋出售给青岛鹰谷怡式置业有限公司。2009年10月27日，青岛鹰谷怡式置业有限公司与青岛市地下铁道公司签订《房地产买卖补充协议》一份，约定，六部分房产现状：A部分房产在火车站周边改造工程的拆迁安置中，作为安置房安置给杨某，使用权归杨某所有；B1、B2部分房产当前状态为青岛市地下铁道公司下属单位经营旅馆的一部分，该旅馆正出租经营，租期到2011年8月；B3部分房产当前状态为拆迁楼配电室的值班室，青岛市地下铁道公司将通过值班室迁入配电室内等措施腾出该部分房产，交付给青岛鹰谷怡式置业有限公司；C1部分房产，为地铁通道，属于市政工程；C2部分房产，为益群地下城的通风井。青岛市重点工程地铁指挥部与杨某签订《安置协议》一份，载明，青岛市重点工程地铁指挥部根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》将杨某定位安置在湖北路80号，建筑面积70.8平方米，超面积安置5.76平方米；根据杨某扩大面积的申请，青岛市重点工程地铁指挥部同意杨某在原安置位置再向H轴扩出96平方米的建筑面积为使用权。原告提交《青岛市房屋勘察测绘处房屋实测图》及照片一宗，证明涉案墙壁在原始规划中并未规划门、窗，被告在此墙壁上擅自开门、开窗侵犯了原告的所有权、居住权和隐私权；该行为也擅自变更了大楼的规划，对大楼的整体结构造成隐患，影响楼体安全。被告质证称，对该证据真实性无异议，证明事项有异议。根据原告提交证据可知相关房产的原产权人在将该房产出售给原告时已经对被告自有房产区域进行保留，该平面图载明的平面情况不能说明原告房产权利范围。对现状照片真实性无异议，但该证据仅仅是被告对自有房产一侧墙面的现状，而被告在该墙面区域擅自搭建将该通风采光井封闭并加盖房屋的情况原告并没有拍照向法院告知，隐瞒其自身违规的相关情况，请求法院查明。被告提交图纸一张，证明被告取得涉案房产时房产产权单位为被告划定的房产区域。原告质证称，对该证据真实性不认可，该证据系被告单方出具，并未加盖任何单位公章，无任何证明效力。被告提交住房审批表及被告营业执照各一份，证明被告在取得涉案房屋后，申请房屋管理相关部门同意被告开设门及窗户以保障被告可以在拆迁安置房屋中进行宾馆经营，相关部门予以批准。原告质证称，对该证据真实性无法确认，被告申请开门窗应经过规划设计等相关部门同意，根据该购房审批表记载，被告在开门窗后应经过房产部门监督及验收，被告未提交验收报告，故无法证明原告开门窗的合法性。对营业执照真实性认可，但不能证明被告主张。被告提交图纸四张、照片19张、视频15段及书面图纸4张，证明涉案房屋区域原系露天采光通风井，可供悬挂空调室外机以便相关建筑物权利人使用，二原告违规将该通风天井搭建顶棚及分层隔断，致使原露天通风井被封闭且分割为建筑物室内区域才导致本案原告进一步主张被告的空调室外机及门窗应当予以改迁。原告质证称，对该证据真实性无异议，但图纸及总平面图、三层改造平面图及2-2剖面图与本案无关。二层改造平面图显示被告私开门窗的墙壁原先并未规划设计有门窗，根据原告提交的房产证上2层房屋建筑面积测算表看出涉案墙壁前的区域属于原告所有，对照片及视频与本案无关。被告提交图纸二份、补偿协议及安置协议各一份，证明被告使用涉案房产的使用权，争议房产墙面仍属于原产权人所有，该房产交付后，因无消防通道原产权人根据被告要求，在争议墙面开门窗，以保障消防安全、通风、采光，该消防通道与原告通风采光井处消防通道联通，原告在之后采取的相关房产，且对该处消防通道及门窗、空调室外机，未向原产权人及被告提出过异议。原告质证称，对《安置协议》真实性认可，对《关于湖北路80号网点房安置协议补充协议》系复印件，对真实性不认可。即使该证据为真，根据补充协议第一条、被告陈述及提供的相关证据，能够证实，涉案墙壁的改造是由被告提出申请，经地铁公司同意后实施，即侵权行为是由被告实施，被告应当承担侵权责任；对图纸真实性不认可，被告提交的两张图纸，均无相关部门盖章，也没有相关人员签字，系被告单方提供，无法证明被告认为涉案墙壁前的通道系消防通道的主张，该通道系原告内部自由走廊，与被告无关。2020年6月4日，法院组织原被告双方进行现场勘验，经查涉案墙壁上开设门、窗及空调室外机。原告称，涉案墙壁的前方区域系原告自己所有的内部通道，并非被告所称的消防通道，通道前方的区域根据原告房屋产权证属于原告私有，原告在该区域的建设行为与被告无关。被告称，涉案墙壁外面部分为公共区域，原为通风采光井，所以我方将空调室外机挂在墙外，并将自己的消防通道与外面的公用消防通道连通，后原告在该采光通风井中加盖玻璃穹顶及隔层、隔墙占用了该区域。我方是2002年开通的通道，挂的空调室外机并使用至今，当时是物业审批同意并由原产权人找人施工的。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告拆除涉案墙壁开设的空调外机并将墙壁恢复原状，但原告提交的证据并不能证明涉案墙壁为原告单独所有，其理应承担举证不能的法律后果。另，涉案墙壁的现状及空调外机的安装系历史原因长期形成，原告之前并未提出异议；被告安装的空调室机用于经营并使用多年，若改变现状成本过高；空调外机安置位置并未实质影响原告的生产经营；原、被告双方应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让、妥善处理相邻关系。综合上述因素，对于原告的诉讼请求法院不予支持，原告可待补充证据后另行主张相关占有使用费用。对于被告青岛市市南区金花苑宾馆提出的反诉请求因与本案并非基于同一事实，在本案中不予处理，被告可另行主张权利。 一审判决：驳回原告青岛鹰谷怡式置业有限公司的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案系侵权责任纠纷。根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点问题是：青岛市市南区金花苑宾馆在涉案墙壁上开设门窗及安装空调外机是否侵害了青岛鹰谷怡式置业有限公司的权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，青岛鹰谷怡式置业有限公司主张青岛市市南区金花苑宾馆在青岛鹰谷怡式置业有限公司房屋墙壁上私开门窗、安装空调外机，严重侵犯其利益，要求青岛市市南区金花苑宾馆拆除门窗及空调外机并恢复涉案墙壁原状。但是，青岛鹰谷怡式置业有限公司在一审中并未提供充分证据证明涉案墙壁为其单独所有，应承担举证不能的法律后果，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。二审中，经本院释明，青岛鹰谷怡式置业有限公司仍未能提交购房合同及其他能够证明其对涉案墙壁享有单独所有权的相应证据，对其上诉主张本院不予支持。此外，2007年6月29日，青岛鹰谷怡式置业有限公司与青岛市地下铁道公司就青岛市市南区新泰安路27号房屋签订《房地产买卖契约》时，青岛市市南区金花苑宾馆既已在青岛市市南区湖北路80号房屋经营多年，并已在涉案墙壁开设门窗，青岛鹰谷怡式置业有限公司应当知道这一事实，其也未举证证明该房屋原产权人青岛市地下铁道公司对被上诉人的该涉案区域使用权提出过异议，涉案墙壁原系室外区域，青岛鹰谷怡式置业有限公司搭建房屋隔层及吊顶后，使涉案墙壁成为室内区域，增加了双方矛盾。双方当事人应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，妥善处理相邻关系。 综上所述，上诉人青岛鹰谷怡式置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛鹰谷怡式置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 文 审判员 张立宁 审判员 毕 威 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 包福龙 书记员肖梦琦 书记员侯钰