广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17701号原告：东莞市顺晖房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇麻三村建设路69号星河城市*******号。法定代表人：冯驰明，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芬梅，广东名成律师事务所律师。被告：东莞市京迈电子商务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区****************堂。法定代表人：陆国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂艳丽，广东法鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。原告东莞市顺晖房地产开发有限公司（以下简称“顺晖房地产公司”）与被告东莞市京迈电子商务有限公司（以下简称“京迈电商公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告顺晖房地产公司的委托诉讼代理人庾靖雯、陈芬梅，被告京迈电商公司的委托诉讼代理人余士洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺晖房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除；2、判令被告向原告腾空并恢复原状后完好交还位于东莞市*********星河城市广场1层80-84号商铺；3、判令被告向原告支付从2020年4月1日起至租赁合同解除之日止的租金；4、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金（以每月应付未付租金为基数，按日1%，自逾期付款之日起计至款项付清之日止）；5、判令被告向原告支付东莞市*********星河城市广场1层80-84号商铺从租赁合同解除之日次日起至被告办理完商铺交接手续之日止的占有使用费及其利息（以应付未付的占有使用费为基数，按日1%，自逾期之日起计至款项付清之日止）；6、判令原告没收被告已付的履约保证金36104元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市*********星河城市广场1层80-84号商铺，租期从2017年11月1日至2020年10月10日，2019年12月8日至2020年10月10日期间每月租金为18052元，被告应于每月5日前缴纳当月应付租金，逾期支付应按拖欠款项总额的1%支付违约金，逾期超过十天的，原告有权收回商铺解除合同，如因被告原因提前解除租赁合同的，必须提前三个月以书面形式向原告提出并经原告同意，履约保证金归原告所有。签订合同后，被告向原告支付了履约保证金36104元，原告将租赁商铺交付被告使用。因新冠肺炎疫情影响，原告给予被告一定的租金减免优惠，具体为：2020年4月的租金按合同约定月租金的五折收取，即18052元×0.5=9026元，2020年5月的租金按合同约定月租金的六折收取，即18052元×0.6=10831.2元，其余月份的租金仍按租赁合同约定收取。但自2020年4月5日起，经原告多次催缴，被告仍未按照约定向原告支付租金，截至2020年6月8日已累计拖欠原告租金16363.26元。2020年5月8日，被告向原告寄发一份《提前撤场告知函》，告知原告其已于2020年4月30日终止租赁合同并撤场。被告提前解除租赁合同并未按合同约定提前三个月以书面形式向原告提出申请，该行为明显违约，原告有权没收被告缴纳的履约保证金。2020年5月20日，原告委托广东名成律师事务所向被告寄发《律师函》，告知其租赁合同于被告签收律师函之日起解除，没收被告支付的履约保证金，并要求被告支付逾期滞纳金及办理交接手续。被告于2020年5月21日签收《律师函》，但拒绝履行合同义务。原告为维护合法权益，特起诉至法院。被告京迈电商公司辩称，《商铺租赁合同》终止的时间为2020年4月30日。被告已向原告发送《告知函》告知撤场时间和理由。原告在被告撤场时阻止被告搬走物品，导致物品一直被扣留在原告处，且在8月25日被告再次前往原告处要求取回相关物品，仍然遭到阻止。被告遂向派出所报警。原告阻止被告搬离物品的行为，属于原告通过不正当行为造成损失，原告不应对此行为造成的期间损失收取费用。租金应计算至2020年4月30日，原告自愿按合同约定月租金的五折收取，应为9000元。被告因疫情原因无法正常经营，被迫解除合同，根据法律规定，因不可抗力双方解除合同不构成违约，原告应退还履约保证金。原告收取了履约保证金，该款项有担保性质，不应再计算滞纳金，否则属于重复计算。2020年4月30日后，被告未使用涉案商铺，不应支付租金及占有使用费。经审理查明，2017年11月1日，原告顺晖房地产公司作为出租方、被告京迈电商公司作为承租方，双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告京迈电商公司向原告顺晖房地产公司承租位于东莞市*********星河城市广场1层内编号为80-84号的商铺；商铺建筑面积163.89平方米，套内面积89.32平方米；商铺的用途为经营零售类产品，以京东3C专卖店的名义营运；商铺租赁期限从2017年11月1日至2020年10月10日止；以建筑面积计算，商铺自2019年12月8日至2020年10月10日止，月租金18052元，每平方米110.15元计算，于每月五日前缴纳当月应付租金；在合同签订时，预付相当于最后一年贰个月租金作为履约保证金36104元（合同期满凭工商出具的歇业证明书无息退回），合同签订时预付首期月租金13612元；租赁期满或者解除合同的，被告应清理及恢复商铺至原告交付予被告使用时的状况，若被告未按上述约定办妥手续，原告有权拒绝退还履约金；如被告因自身原因需提前解除租赁合同的，必须提前三个月以书面形式向原告提出申请，并经原告书面同意，但履约保证金归原告所有；未按合同规定时间和金额缴纳租金、商场物业管理费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向原告支付滞纳金，逾期十天，视作被告单方违约，原告除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺并解除合同；若被告所欠费用未缴清，被告铺内所有货物则归原告所有，原告有权无需被告同意而自行决定变卖处理，所得款项用于抵偿被告的欠款；若货不抵资的情况下，原告仍有权向被告追偿租金及其他费用；租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变化、政府征用等不可抗力因素，造成合同不能履行或者造成损失的，由原告及被告自行承担，双方均不作违约，租金及商场物业管理费按日计算结清。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同落款出租方处加盖“东莞市顺晖房地产开发有限公司”印章，承租方处加盖“东莞市京迈电子商务有限公司合同专用章”，签约代表人处均有相关人员的签字，以及地址、电话、开户行、账号等信息，落款日期均为2017年11月1日。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告向原告支付了履约保证金36104元。2020年5月8日，被告向原告寄发《提前撤场告知函》，主要内容为，由于2020年1月开始受新冠疫情重大影响，门店经营困难，资金链断裂，无力继续正常经营，公司于2020年4月30日提前终止租赁合同并于2020年4月30日前撤场；根据合同中“不可抗力”的条款，2020年2月、3月因新冠疫情影响，公司无法正常履约与经营，因此申请4月、5月租金及管理费免除，公司不负违约责任，并提前解除合同，双方互不追究责任，且申请退回保证金52116元（含两个月租金48838元及水电费押金3278元，退还门店库存商品（价值35139元）与固定营业资产（价值285066.9元）。2020年5月20日，原告向被告寄发律师函，律师函的主要内容为，一、自京迈电商公司收到律师函之日起，《商铺租赁合同》正式解除；二、京迈电商公司应于2020年5月27日前缴清拖欠的租金、物业管理费、电费、滞纳金，并将商铺腾空、恢复原状后完好交还给顺晖房地产公司；三、顺晖房地产公司将没收京迈电商公司缴纳的保证金共计52116元（包括租赁保证金18052元、管理费保证金12734元、收电费周转金3278元）。邮单详情显示，被告于2020年5月21日签收该邮件。原告顺晖房地产公司主张，案涉商铺在疫情期间正常经营，新冠肺炎疫情不属于因不可抗力导致不能履行租赁合同的情形。2020年4月、5月租金分别同意按打五折、六折收取。被告未按照合同约定支付2020年4月以后的租金，且因自身原因提前解除合同未提前三个月以书面形式向原告提出申请，并经原告书面同意，故《提前撤场告知函》不产生解除合同效力，且被告后来再无与原告交接。根据《商铺租赁合同》的约定，被告逾期支付租金，原告有权解除租赁合同、收回租赁商铺，追偿租金、逾期付款滞纳金及没收保证金。被告京迈电商公司主张，受新冠疫情影响无法经营，案涉店铺一致处于未营业状态；其在2020年5月8日已向原告顺晖房地产公司寄发《提前撤场告知函》提出2020年4月30日提前终止合同，并于2020年4月30日前撤场，但遭到原告阻挠，原告将物品扣留在商铺内，因此原告不应收取占有使用费。被告于2020年8月25日再次要求取回扣留物品仍遭到原告强制阻止，后被告向麻涌派出所报警；提供报警回执及照片佐证。报警回执记载了报警时间为2020年8月25日10时26分、单位名称、报警查询电话、处警民警号码及报警（案）人的权利和义务等内容。照片显示商铺内的情况。原、被告双方均确认，案涉《商铺租赁合同》已解除；至一审法庭辩论终结时，租金支付至2020年3月31日，案涉商铺为被告的物品占用。另查，案涉编号为80-84的商铺权属情况如下：编号为180的商铺所有权属于原告；编号为182的商铺虽已出售，但未过户，权属人仍为原告；编号为181、183、184的商铺权属人分别为案外人栗亚娟、朱镇培、李敏和刘旭。原告与编号为181、182、183、184的商铺权属人分别签订《商品房买卖合同》之补充协议，约定原告有权在交付前使用商铺出租，收益归原告所有。案涉商铺的租赁期均在约定交付商铺给权属人的日期之前。以上事实，有《商铺租赁合同》、《提前撤场告知函》、《律师函》、快递单及电子签收回执、《代为收款授权委托书》、《星河城市广场缴费通知单》、《2019、2020年京东缴费银行流水》、《东莞银行电子回单》、不动产权证、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同之补充协议》、报警回执照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告顺晖房地产公司与案外人签订的《商品房买卖合同》之补充协议均约定了，在交付前，买受人同意顺晖房地产公司有权使用商铺作出租或其他用途，收益归顺晖房地产公司所有；而案涉《商铺租赁合同》约定的租赁期限在商铺交付给买受人之前，故原告顺晖房地产公司对案涉商铺的出租为有权出租。原告顺晖房地产公司与被告京迈电商公司签订的《商铺租赁合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告顺晖房地产公司、被告京迈电商公司均确认，案涉《商铺租赁合同》已解除，至一审法庭辩论终结时，商铺租金缴纳至2020年3月31日，本院对此予以确认。关于案涉《商铺租赁合同》解除的时间及原因。第一、新冠肺炎疫情期间，案涉商铺受疫情影响导致合同履行困难的，被告应与原告进行协商，而原告考虑到疫情因素，已降低4月、5月的租金；故对被告以疫情为不可抗力因素造成经营困难为由解除《商铺租赁合同》的主张，本院不予采纳。第二、根据《商铺租赁合同》的约定，被告须于每月五日前向原告缴纳当月租金，即被告在2020年4月30日向原告寄送《提前撤场通知书》时，已逾期支付租金满十天。第三、根据《商铺租赁合同》的约定，如被告因自身原因需提前解除租赁合同的，必须提前三个月以书面形式向原告提出申请，并经原告书面同意；但被告发出的《提前撤场告知函》没有预留任何的解除时间，此与合同约定相违背，且未经原告同意；故被告以寄送《提前撤场通知书》的方式解除租赁合同不符合双方的约定，不产生法律效力。第四、原告以被告逾期超过十天支付租金为由解除合同，符合《商铺租赁合同》中关于被告未按合同规定时间和金额缴纳租金，逾期十天，原告有权收回商铺并解除合同的约定。第五、根据邮单信息显示，被告在2020年5月21日签收邮件，故本院认定案涉《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除。被告应将案涉商铺内的物品收拾并腾空商铺，恢复原状后归还给原告。关于拖欠的租金及逾期付款滞纳金。根据《商铺租赁合同》第十一条违约责任，被告京迈电商公司应向原告顺晖房地产公司支付合同解除前的租金和逾期付款滞纳金。《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除，故被告应缴纳2020年4月1日至2020年5月21日期间的租金。根据《商铺租赁合同》，此期间应付的月租金为18052元。原告因疫情原因同意对2020年4月租金按五折收取计9026元，5月租金按六折收取计7337.26元，因此被告京迈电商公司应向原告顺晖房地产公司支付2020年4月1日至2020年5月21日租金16363.26元。根据《商铺租赁合同》，拖欠款项按日1%自逾期之日起计算，故逾期付款滞纳金应以9026元为基数，按日1%的标准，自2020年4月6日起计算至付清之日止；以7337.26元为基数，按日1%的标准，自2020年5月6日起计算至付清之日止。根据《商铺租赁合同》的约定，原告无需退还履约保证金的情况为：1、被告因自身原因提前解除租赁合同，2、解除合同后，被告未清理及恢复商铺至原告交付予被告使用时的状况。根据上述论述，案涉合同的解除是基于被告逾期付款，原告按约定解除合同；即并非第1种情况。原、被告双方均确认，案涉商铺目前为被告的物品占用。被告在2020年5月21日收到原告的律师函后未及时将商铺清理并恢复原状，故原告顺晖房地产公司要求不予退还履约保证金36104元，符合双方的约定，本院予以支持。根据被告京迈电商公司提供的《提前撤场告知函》、报警回执及照片，被告曾进行撤场，但最终并未将商铺清理并恢复原状。故在合同已约定未及时将商铺清理并恢复原状的违约责任是不予退还履约保证金，且原告根据上述第2种情况没收履约保证金的情况下，对原告诉请的占有使用费及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告东莞市顺晖房地产开发有限公司与被告东莞市京迈电子商务有限公司2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告东莞市京迈电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将位于东莞市*********星河城市广场1层80-84号商铺腾空并恢复原状后，归还原告东莞市顺晖房地产开发有限公司；三、被告东莞市京迈电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市顺晖房地产开发有限公司支付2020年4月1日至2020年5月21日期间的租金16363.26元及逾期付款滞纳金（以9026元为基数，按日1%的标准，自2020年4月6日起计算至付清之日止；以7337.26元为基数，按日1%的标准，自2020年5月6日起计算至付清之日止）；四、原告东莞市顺晖房地产开发有限公司无需退还被告东莞市京迈电子商务有限公司已支付的履约保证金36104元；五、驳回原告东莞市顺晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费768.8元（原告已预交），由原告东莞市顺晖房地产开发有限公司负担98.59元，被告东莞市京迈电子商务有限公司负担670.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  张子慧二〇二〇年九月二十三日书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。