辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6815号上诉人（原审原告）：蒋佳权，男，1971年11月1日出生，回族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：徐亚春、高晓蕾，均系北京大成(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连世诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区凌水镇栾金村七贤岭黄泥洼**。统一社会信用代码91210231588091635Q。法定代表人：华清平，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。原审第三人：金碧物业有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区体坛路******。统一社会信用代码912102000794504411。法定代表人：徐宏君，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琳，女，该公司职员。上诉人蒋佳权因与被上诉人大连世诚房地产开发有限公司（以下简称世诚公司）、原审第三人金碧物业有限公司大连分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋佳权上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决将上诉人提供的被上诉人认可真实性的微信截图四张及两份重要的录音证据置之不理，仅仅依据与被上诉人存在利害关系的第三人提《空置房钥匙统计表》、登记表作出被上诉人于2017年10月27日向第三人交付了案涉房屋的结论，系事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。被上诉人为了达到将房屋销售出去的目的，为了规避自身提供借款操作存在被认定为骗贷，因此承担相应的融资不能风险、刑事责任风险及规避购房者不能按期还款风险与第三人联合采用由第三人向购房人提供首付款并由被上诉人实际控制房屋交付的方式来达到售房和收回借款的目的。实际上第三人只是被上诉人向购房者提供首付款的一个幌子，房屋是否交付，何时交付是由被上诉人决定的。上诉人在该案一审第二次庭审中，提供了微信截图四张、通话录音两份。微信截图四张表明上诉人与第三人沟通房屋交付问题时，第三人的工作人员温悦答复：“我这边直接给营销了。剩下的事情联系营销就可以了。”上诉人问温悦：“营销大概啥时能给我房钥匙?”温悦答复：“问她们。”两份通话录音表明上诉人与第三人的管家沟通房屋交付问题时，管家答复：“对，你找营销，让他给我们物业给写一个交楼确认单，让财务还有那个营销签字就可以收，但是你最好再在营销拿一个合同回来，因为营销那边正常也有一份合同，你把那也带回来就可以了。”上诉人与恒大客服沟通房屋交付问题，客服答复：“现在没交楼的原因就是法院判的那9万8违约金您没交，所以没交楼。”综上可见，被上诉人对其逾期向上诉人交房是明知的，是故意的，其逾期交房就是为了收回其以第三人名义向上诉人提供的购房借款。截止2019年11月28日，因被上诉人未向第三人出具交楼确认单，第三人仍不敢擅自决定将房屋交付给上诉人。原审判决置上诉人的重要证据不予核实，不予认定，不予论述，径直依据存在利害关系的被上诉人与第三人确认的《空置房统计表》、《空置房钥匙统计表》、登记表作出被告于2017年10月27日向第三人交付了案涉房屋的结论没有任何事实和法律依据。在地产业，开发商将暂时无法交付的空置房屋委托物业管理是常态，但委托物业管理空置房屋与开发商向业主(或业主委托的人)交房是两回事。交房应履行《商品房买卖合同》约定的交房手续，比如书面通知交房时间地点、签署收房文件、交钥匙、验房、对验房过程中发现的房屋存在的质量问题进行记录，签署房屋验收交接单等。而开发商委托物业管理空置房屋仅需制作空置房统计表、将空置房钥匙交予物业即可，其手续远比交房简单的多。现被上诉人提供不了任何交房的证据，第三人也仅仅能提供《空置房统计表》、《空置房钥匙统计表》，充其量也仅仅能证明上诉人的房屋处于空置状态，房屋钥匙存于物业处，无论如何也得不出被上诉人于2017年10月27日向第三人交付了案涉房屋的结论。如果本案被上诉人将房屋交给了第三人即上诉人委托的收房单位，那么上诉人应该直接与第三人沟通案涉房屋交付问题，而不是第三人让上诉人与被上诉人的客服沟通交房问题。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条交接明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”如果被上诉人按照《商品房买卖合同》约定向第三人交付了案涉房屋，被上诉人或第三人应提供被上诉人通知办理交付手续的书面通知及被上诉人与第三人签署的《房屋交接单》，第三人不但不能提供《商品房买卖合同》约定的书面通知和房屋交接单，反而在上诉人问：“就是现在还收不了房呗?”时答复：“对，你找营销，让他给我们物业给写一个交楼确认单，让财务还有那个营销签字就可以收，但是你最好再在营销拿一个合同回来，因为营销那边正常也有一份合同，你把那也带回来就可以了。”依据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人提供了被上诉人未将房屋按期交付的证据，被上诉人应提供其按期交付房屋的证据即《商品房买卖合同》中关于交付部分约定的材料，否则应承担举证不能的后果。一审法院在被上诉人未提供任何交付证据的情况下，仅凭与被上诉人存在利害关系的第三人提供的《空置房统计表》、《空置房钥匙统计表》就确认被上诉人于2017年10月27日向第三人交付了案涉房屋，显然是事实不清，证据不足，适用法律错误。二、一审法院错误地将上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系与上诉人与第三人之间的借款合同法律关系混为一谈，将上诉人与第三人之间的借款合同法律关系及上诉人欠付第三人款项作为判决的依据，故意避重就轻，纵容被上诉人的合同义务和基于合同义务产生的法律责任，有违司法公正。本案为商品房买卖合同纠纷，上诉人主张被上诉人逾期向其交付房屋，并提供了因被上诉人未向第三人出具交房确认书，需要被上诉人的财务和营销签字才能收房的证据，也提供了第三人让上诉人与被上诉人营销沟通收房的证据，据此要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。根据证据规则规定，被上诉人应提供证据证明自己已经按期交付了房屋或反驳上诉人主张的证据，被上诉人既没有提供证明自己按期交房的证据，也没有提供反驳上诉人主张的证据。一审法院在事实都没有查清的情况下，完全不顾被上诉人作为开发商应履行的《商品房买卖合同》约定的交付义务中的书面通知义务、验收义务、签署房屋交接单的义务，径直判决驳回上诉人的诉请请求，没有任何事实和法律依据。三、本案上诉人虽然委托第三人代收房屋，但并未与被上诉人就房屋交付条款进行变更，上诉人未放弃《商品房买卖合同》第十一条交接条款约定的房屋交付条件。即便第三人提供的证据是真实的，被上诉人将钥匙交给了第三人，也不能想当然的认为被上诉人完全履行了交付房屋的义务，其仍应承担逾期交房的违约责任。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条交接明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”上诉人与被上诉人的上述约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被上诉人应按该约定履行房屋交付义务，无论是业主收房还是业主委托的人代收房屋。开发商没有履行完全的房屋交付义务，不能提供交房相关文件材料，就不能视为其完全履行了交房义务，直至其完全履行完交房义务前，其就应当承担逾期交房的违约责任。四、被上诉人与第三人是两个独立的法律主体，上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，上诉人与第三人是借款合同法律关系，被上诉人无权以上诉人欠付第三人款项为由，不按合同约定期限交付房屋，被上诉人逾期向上诉人交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。结合本案上诉人提供的证据，正是因为上诉人欠付第三人款项，被上诉人为了达到收回借款的目的，才不让第三人将房屋交付给上诉人。被上诉人明知上诉人已经按照商品房买卖合同约定支付了全部购房款，却拒绝向上诉人按期交付房屋，违反了合同约定和法律规定，应承担逾期交房的违约责任。五、上诉人已经为自己逾期还款的违约行为承担了违约责任，如果放纵被上诉人实际控制房屋交付，逾期交房的违约责任对上诉人来说是不公平的，也有违司法的公平正义。企业信用信息报告显示，被上诉人由恒大地产集团大连有限公司出资设立，第三人提供的《金碧物业有限公司大连分公司劳动合同》第十一条“双方需要约定的其他事项”第1款、第6款多次提到“恒大地产集团有限公司投资的企业、投资企业项目所在地、恒大地产集团有限公司”等等，足以见得被上诉人与第三人是有利害关系的关联公司，被上诉人与第三人联合通过向上诉人提供首付款方式骗取银行贷款本身就是违规，在上诉人不能按期偿还借款时，被上诉人利用其在商品房买卖关系中的强势地位通过实际控制房屋并指示第三人向上诉人交付房屋达到收回借款的目的，事实清楚、证据确凿。在上诉人已经就自己的逾期还款行为向第三人支付了9万多元的违约金的情况下，作为借贷关系之外的、房地产龙头企业的被上诉人也应本着实事求是、诚实信用原则向上诉人承担逾期交房的违约责任。六、第三人提供的材料与被上诉人及第三人认可的事实相互矛盾，无法得出被上诉人于2017年10月27日将房屋交付给第三人的结论。因被上诉人与第三人存在关联关系，且第三人提供的并非真正的房屋交付材料，因此第三人提供的材料不能作为案涉房屋已实际交付的证据。第三人提供的《空置房统计表》从名称就能看出，是空置房统计表而不是空置房交接表。按照行业惯例，开发商都会将暂时无法交付的房屋钥匙委托物业保管，尤其本案开发商和物业是关联关系，委托物业保管空置房钥匙更是开发商减轻自身工作的必然之选，因此《空置房统计表》无法证明被上诉人将房屋按照《商品房买卖合同》约定的交付条款交付给了第三人。另《空置房统计表》的统计日期为2018年1月31日，按照常理，办理房屋交接，应该签署房屋交接当日的日期，而不是事后进行统计。第三人提供的《空置房钥匙统计表》中的“移交时间”和“接收时间”记载的日期均是2017年11月26日，而被上诉人和第三人均认可案涉房屋于2017年10月7日交付，显然第三人与被上诉人目前的材料不能自圆其说并相互矛盾。第三人提供的材料并不是《商品房买卖合同》约定的房屋交付材料，在被上诉人与第三人存在利害关系且被上诉人无法提供房屋交付材料、上诉人提供了被上诉人未按期交房材料的情况下，应由被上诉人承担逾期交房的违约责任。世诚公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：上诉人与第三人存在借贷纠纷，且上诉人向第三人出具委托书载明如上诉人出现未按时归还借款，上诉人授权第三人公司代为办理案涉房屋的收楼及其他相关手续，同时第三人有权对案涉房屋以出租、拍卖等方式进行追偿。上诉人确未按时归还借款，第三人有权代其收房，在其未偿还全部借款的情况下，房屋的实际控制人为第三人，且同意第三人出租、拍卖房屋，所以从这一授权可以看出在上诉人未全部归还借款情况下，物业公司即第三人要求世诚公司向其交房，履行交房义务并没有问题，是完全符合法律规定的，也是符合授权要求的。且通过一审法院审理，也能够确认被上诉人确于应交房日期前向第三人实际交付了房屋，该房屋的实际控制人为物业公司，如上诉人对此交接房屋之后产生的问题有意见，包括上诉状中所述的出现的交接之后的房屋质量问题，都可以向其房屋的实际控制人物业公司主张，而非向世诚公司主张。如上诉人在约定交房日期前履行完毕全部还款义务，其出具的委托书将被撤销，被上诉人完全可以按商品房买卖合同约定时间直接向上诉人交付房屋，因此上诉人于2019年11月25日接收房屋完全是其个人原因导致的，被上诉人行为完全符合法律及授权规定，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。金碧公司述称，不同意上诉人的上诉请求。理由：上诉人欠金碧公司钱，双方也签订了委托书，在其不能按时还款的情况下，金碧公司有权代替上诉人收房，对房屋金碧公司有管理权，金碧公司要求开发商向金碧公司按时进行房屋的交接是完全合法的。通过空置房钥匙统计表可以看出，我们是在2017年10月31日之前进行了钥匙的交接，空置房钥匙借用记录表可以看出金碧公司是在从2017年至今都对案涉房屋进行了维护，请求维持原判。蒋佳权向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付2017年11月1日至2019年11月28日止的逾期交房违约金133,625元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月3日，原告与第三人签订《借款协议》及借款借据约定，因原告认购案涉房屋，由于原告资金周转问题，第三人同意免息借给原告65万元，原告于2015年12月30日前归还借款52,000元，于2016年6月30日前归还52,000元，于2016年12月30日前归还88,000元，2017年6月30日归还88，000元，2017年10月29日前归还88,000元，2017年10月30日前归还282,000元。同日原告向第三人出具《委托书》，载明：原告由于资金周转问题，向贵司借款用于认购案涉房屋，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归还借款，原告授权第三人公司代为办理案涉房屋的收楼及其他相关手续，同时第三人有权对案涉房屋以出租、拍卖等方式进行追偿。此委托在经第三人公司确认所借款项全部还清后方可撤销。原告于当日向第三人出具《付款委托书》，委托第三人公司将其所借款项65万元支付给被告公司，用于购买案涉房屋。2015年7月3日，原告向第三人公司出具《承诺书》，承诺本人与第三人公司于2015年7月3日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。2015年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，原告购买高新园区智水街X号X单元X层X号房屋，建筑面积135.16平方米，房屋总价款1,762,866元。2015年7月3日前支付首期房款712,866元，余款105万元于2015年7月20日前办理完毕贷款申请手续，并于合同签订之日起20日内全款到账。出卖人应当在2017年10月31日前将案涉房屋交付给买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告于2019年11月28日办理案涉房屋交接手续。第三人公司与原告民间借贷纠纷一案，2018年9月27日，大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初6084号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告偿还第三人公司借款45.8万元，于2018年10月30日前偿还人民币30万元，剩余15.8万元于2018年11月30日前付清；二、原告给付第三人公司借款违约金人民币9万元，于2018年11月30日前付清；三、第三人公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件诉讼费9680元，减半收取计4840元，由原告负担，于2018年11月30日前一并付清。调解书生效后，第三人公司于2019年1月17日，向大连市中山区人民法院申请执行。2019年10月11日，大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202执167号执行裁定书，在执行过程中，第三人公司与原告达成长期履行和解协议，故裁定：大连市中山区人民法院（2018）辽0202执2806号执行案件以执行终结方式结案。另查，2017年10月27日被告已将案涉房屋交付给第三人。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：原告提出因被告未交付房屋而请求逾期交房违约金的诉讼请求是否具备事实和法律依据。关于原告委托第三人公司收房是否是其真实意思表示的问题。第三人公司与原告民间借贷纠纷一案，2018年9月27日大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初6084号民事调解书，足以证明原告因购买案涉房屋向第三人公司借款事实的真实存在。2015年7月3日，原告同时向第三人公司出具《承诺书》、《付款委托书》、《委托书》，并由第三人公司代原告向被告公司支付65万元购房款，被告予以认可，三方当事人已按原告出具的《付款委托书》履行完毕，视为原告、被告、第三人对案涉房屋的付款及交付的约定达成了合意，即由第三人代替原告支付部分购房款，并在被告未足额偿还第三人公司借款的情况下，由第三人公司代原告接受房屋。且原告已经在《承诺书》、《付款委托书》、《委托书》上签名予以确认，委托授权行为是一种单方的不要式的法律行为，因此，原告向第三人公司出具的《承诺书》、《付款委托书》、《委托书》的意思表示真实有效，视为原告同意将其购买的房屋委托第三人公司办理收房手续。关于被告公司是否存在逾期交房的问题。原、被告签订《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年10月31日前将案涉房屋交付给买受人。第三人公司提交空置房统计表、空置房钥匙统计表、登记表，原告对该组证据的真实性不予认可。庭审质证后，被告与第三人对该组证据的真实性予以确认。一审法院经审理后认为，因原告未按约定向第三人偿还借款，第三人有权使用原告出具的委托书，要求被告公司向其交付案涉房屋。原告及第三人对案涉房屋的交付时间均予以确认为2017年10月27日，故一审法院认为被告并不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约责任。按照《借款协议》约定，原告应于2017年10月30日前归还第三人全部借款，该还款时间早于被告约定的交房时间，如若原告能够依约全部履行完毕还款义务，其出具的《委托书》将被撤销，被告便可按照《商品房买卖合同》的约定时间直接向原告交付房屋。因此原告于2019年11月25日接受案涉房屋的责任应由其个人承担。综上，被告已向原告交付了涉案房屋，履行了交付义务，符合原、被告签订《商品房买卖合同》中作出的被告于2017年10月31日前交房的约定，不存在逾期交房的事实。现原告以房屋未交付为由主张逾期交房违约金133,625元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告蒋佳权的全部诉讼请求。案件受理费2973元，由原告蒋佳权负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否构成逾期交房，是否应该向上诉人支付逾期交房违约金。本案中，上诉人于2015年7月3日向第三人借款用于支付案涉房屋部分房款，并承诺分期归还，并于同日向第三人出具《付款委托书》、《委托书》，委托第三人将上诉人所借65万元支付给被上诉人用于购买案涉房屋，并表明如上诉人未按时归还借款，则授权第三人代为办理案涉房屋的收楼及其他相关手续。实际履行中上诉人未在约定还款时间归还所欠款项，则第三人有权代上诉人接收房屋。被上诉人及第三人均确认双方已于2017年10月27日交接案涉房屋，并提交空置房统计表等证据进行佐证，该交房时间早于上诉人与被上诉人约定的交房时间，不应认定被上诉人构成逾期交房。故被上诉人不应向上诉人支付逾期交房违约金，一审判决并无不当，应予维持。关于上诉人以其提交的微信截图及录音证据主张被上诉人与第三人并未进行房屋交接一节，基于被上诉人与第三人均接受恒大集团管理的关联关系，上诉人提交的上述证据显示的内容不能排除系集团内部工作流程所致，不能推翻上诉人收房代理人即第三人关于已在《商品房买卖合同》约定交房时间前接收房屋的表述。上诉人主张不能成立。综上所述，上诉人蒋佳权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2973元（上诉人已预付），由上诉人蒋佳权负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十月三十日书记员 任建芳