广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初946号 原告：防城港市卓富房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区防东路**卓富国际城**，统一社会信用代码914506037997399054。 法定代表人：王爱娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文丽，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：许玉华，女，1988年7月10日出生，壮族，住防城港市防城区。 被告：朱桂有，男，1987年11月6日出生，汉族，住防城港市防城区。 原告防城港市卓富房地产开发有限公司（以下简称卓富公司）与被告许玉华、朱桂有商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何梁荣到庭参加，被告许玉华、朱桂有经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告防城港市卓富房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还防城港市防城区防东路90号卓富国际城小区B1栋301号房；三、判决被告协助原告办理撤销防城港市防城区防东路90号卓富国际城小区B1栋301号房的《商品房买卖合同》备案登记；四、判决被告偿还原告因承担保证责任向中国建设银行股份有限公司防城港分行支付的利息48020.62元，律师费、诉讼费、公告费共计19594元，上述两项合计67614.62元;五、判决被告向原告支付房屋占有使用费共计61200元(按每月1200元计算，自2016年4月暂计至2020年7月止，共计51个月，实际应计至腾空返还房屋之日止）；六、判决被告偿还原告因实现债权而支出的律师费23555元;七、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提出事实及理由为：2011年12月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，合同约定出卖人以单价3242.86元每平方米的价格将位于防城港市防城区防东路**卓富国际城小区****房卖给买受人，房屋建筑面积为127.94平方米，总价款414892元。合同第六条约定买受人选择以银行按揭方式付款，在合同签订时支付首期购房款124892元，剩余房款290000元由买受人向银行申请按揭贷款；如买受人未依约向贷款银行偿还到期借款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任的，出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同并要求买受人按商品房总价款20%向出卖人支付违约金。2012年2月3日，原告将上述《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案。案涉商品房已于2016年4月向被告交付使用。2014年4月4日，被告与中国建设银行股份有限公司防城港分行（贷款人，以下简称建设银行）签订了《个人住房(商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定被告向建设银行贷款290000元用于购买案涉商品房，原告为该笔借款承担连带担保责任。在合同履行过程中，被告未按约向建设银行偿还贷款，导致建设银行通过向防城港市港口区人民法院提起诉讼的方式解除了《借款合同》[案号为（2016）桂0602民初1469号]，并要求原告承担保证责任。原告代被告支付其拖欠的贷款本金共计287626.24元及利息48020.62元。原告多次要求被告还款，但被告均置之不理。后原告向防城港市防城区人民法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，后双方达成和解，2018年8月20日，防城港市港口区人民法院作出(2018)桂0603民初633号民事调解书，调解协议约定《商品房买卖合同》继续履行，被告分三期支付原告垫付的款项，但直至原告提起本案诉讼之日，被告任何一期款项都未向原告偿还。依据调解协议第三条“如前两期款项被告未按期支付，双方同意解除合同，被告违约金为82978.4元。如被告不配合解除合同，原告因此提起诉讼而支出的律师费也由被告承担”，原告于2020年6月4日向被告邮寄《解除合同通知》要求被告协助办理解除合同的相关手续，邮件因无法联系到被告被退回。原告认为，被告未依约向贷款银行偿还到期按揭贷款的行为已构成根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告许玉华、朱桂有未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2011年12月28日，原告作为出卖人与被告许玉华作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，约定许玉华向原告购买位于防城港市防城区防东路90号卓富国际城小区B1栋301号房，房屋建筑面积127.94平方米，单价为每平方米3242.86元，总价款为414892元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人应当于合同签订时向原告前支付首期房价款124892元，余款290000元申请商品房按揭贷款，该条第（4）项约定，买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担且出卖人有权解除合同，买受人已付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。合同第八条约定原告应当在2013年10月31日前经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格并交付买受人使用。 2012年10月17日，中国建设银行股份有限公司防城港分行（简称建设银行防城港分行）与原告卓富公司签订《最高额保证合同》，约定因购买原告卓富公司房产而与建设银行防城港分行发生借贷关系的系债务人，若主合同项下债务到期或建设银行防城港分行宣布债务提前到期，债务人不能按时足额履行，或者债务人违反主合同其他约定，原告卓富公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。2014年4月4日，被告许玉华、朱桂有与建设银行防城港市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行防城港分行借款29万元给许玉华用于购买上述商品房，借款期限为2014年4月14日至2034年4月14日。 在合同履行过程中，两被告未能按时偿还银行贷款，拖欠建设银行防城港分行贷款本金及利息。2014年9月至2017年9月，建设银行防城港分行从原告卓富公司保证金账户扣除借款本金23309.91元，利息及罚息46257.4元。2016年8月3日建设银行防城港分行将两被告及卓富公司诉至港口区人民法院，请求解除其与两被告的借款合同并要求两被告偿还贷款本金及利息、律师费等，同时请求原告卓富公司承担连带保证责任，港口区人民法院经审理后于2017年3月28日作出（2016）桂0602民初1469号民事判决书，判决解除被告许玉华、朱桂有与建设银行防城港分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，两被告偿还建设银行防城港分行借款本金277931.47元及利息，并支付法律服务费13172元，卓富公司对上述债务承担连带清偿责任，该案诉讼费用5722元、公告费700元均由两被告负担。因两被告未履行该判决，建设银行防城港分行于2017年10月24日向卓富公司发出通知，要求其履行担保责任。2017年10月25日，卓富公司向建设银行防城港分行转账支付282320.93元（包含拖欠的本金260963.71元、利息1763.22元、律师费13172元、诉讼费5722元，公告费700元）。 2018年5月7日，原告卓富公司起诉两被告，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告共同偿还原告代为支付的贷款利息、律师费、诉讼费、公告费共67614.62元及利息，律师费6000元、违约金82978.4元。经本院主持调解，双方达成调解协议，约定继续履行《商品房买卖合同》，原告代两被告垫付的房款及律师费、诉讼费共计312971.86元由两被告连带清偿，该款分三期（2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日）支付，如前两期未按期支付，双方同意解除合同，被告违约金82978.4元，如被告不配合解除合同的，承担因诉讼而支出的律师费。因两被告未履行上述协议，故原告诉至本院。 另查明，被告许玉华、朱桂有于2011年3月9日登记结婚，于2017年11月14日登记离婚。 再查明，2020年6月19日，原告卓富公司与广西万益（防城港）律师事务所签订委托代理合同，由广西万益（防城港）律师事务所代理卓富公司与被告许玉华、朱桂有商品房预售合同纠纷一案，律师代理费为23555元，该款于2020年6月23日转入广西万益（防城港）律师事务所账户。 上述事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证、离婚协议及离婚证、《商品房买卖合同》、民事判决书、民事调解书、银行回单、个人贷款对账单、通知、进账单、垫付许玉华款项明细表、委托代理合同、增值税普通发票及原告代理人庭审陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因本案被告未按借款合同约定按时向建设银行防城港分行偿还涉案商品房的按揭贷款，致使该借款合同被判决解除，且原告的保证金账户被建设银行防城港分行扣款，并代两被告偿还全部借款本金及剩余利息，履行相关律师费、诉讼费、公告费等费用的支付。对于上述款项的偿还，双方在本院生效民事调解书中已明确约定了由两被告分期偿还，但两被告亦未履行。双方在该民事调解书中约定被告逾期两期未履行，双方同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现原告请求解除涉案《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院依法予以支持。 根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。故本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将涉案房屋返还原告卓富公司，并协助原告办理撤销涉案商品房买卖合同的备案登记手续。同时，因两被告逾期还贷的行为导致原告卓富公司承担担保责任，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，故原告请求被告支付原告已代偿的贷款利息及罚息48020.62元、建设银行防城港分行起诉原被告产生的律师费13172元、诉讼费5722元、公告费700元，本院依法予以支持。上述费用共计67614.62元。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，两被告已支付给原告卓富公司的首期房价款124892元，应由原告卓富公司返还两被告，该首付款扣除上述各项费用后，剩余57277.38元，由原告卓富公司退还被告许玉华、朱桂有。 关于原告主张被告支付本案律师代理费的问题。原、被告双方在上述民事调解书中协议约定“如被告不配合解除合同的，承担因诉讼而支出的律师费”，现原告请求被告承担本次诉讼的律师代理费23555元，本院予以支持。 关于原告主张被告支付2016年4月至2020年7月期间房屋占有使用费的问题。经查，在本案《商品房买卖合同》解除前，被告作为买受人占有使用涉案房屋并无不当，且该项并非双方正常履约情况下原告的可得经济利益，双方亦无关于房屋使用费用的约定，故对该主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港市卓富房地产开发有限公司与被告许玉华于2011年12月28日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告许玉华、朱桂有在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港市卓富房地产开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记手续，并腾空涉案房屋交还原告防城港市卓富房地产开发有限公司； 三、被告许玉华、朱桂有在本判决生效之日起十日内支付原告防城港市卓富房地产开发有限公司本案律师代理费23555元； 四、原告防城港市卓富房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还剩余购房款57277.38元给被告许玉华、朱桂有； 五、驳回原告防城港市卓富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费3384元，减半收取1674元，由被告许玉华、朱桂有负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  禤立平 二〇二〇年十月二十日 本 件 与 原 本 核 对 无 异 书记员杨琪媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 -10- 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。