广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3659号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市三埠区******************。统一社会信用代码：914************193。负责人：方耀添，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑旭云，女，该公司员工。被告：张慧娜，女，1987年9月15日出生，汉族，住广东省开平市********。公民身份号码：440************129。原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司（以下简称珠江物业开平分公司）与被告张慧娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告珠江物业开平分公司的委托诉讼代理人郑旭云、被告张慧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业开平分公司向本院提出诉讼请求：原告珠江物业开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费合计3756.3元及违约金2558.24元(违约金按日千分之一计算，从2017年11月1日起计至上述物业管理服务费付清之日止，暂计至2020年7月23日)，自用水费554.2元，污水处理费244.7元，电梯电费公摊219.4元，公共照明公摊57.7元，垃圾清运费99元；2、判令诉讼费由被告承担。本院审理查明，开平市马冈房地产发展有限公司（出卖人）与被告张慧娜（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告张慧娜向出卖人购买开平市三埠区*******************，该商品房建筑面积共139.13平方米；买受人在签订买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》。前期物业服务合同由出卖人与物业服务企业签订，买卖人享有和承担合同的相关权利义务。2015年4月3日，被告张慧娜（业主，甲方）与原告珠江物业开平分公司（物业公司，乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方代表本物业业主签订本协议，本物业业主和非业主使用人均应遵守本协议，乙方为本物业业主委托物业管理服务的企业。乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造等费用）：住宅按【建筑面积】每月每平方米人民币1.5元计收（不含共用水电费）；乙方从2015年10月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费的时间为：每月25日前支付下月的服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理。共有设施设备用水、电费开支按谁使用谁分摊的原则，按使用人拥有的建筑面积比例分摊，每月连同物业服务费一起向乙方缴交。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，并代缴自用水费、污水处理费、电梯电费、公共照明、垃圾清运费，被告也依约向原告缴纳物业服务费以及代缴费用，但从2017年8月起，被告再没有依约向原告缴纳上述费用。原告珠江物业公司经催缴无果，遂成本诉。庭审中，原告珠江物业开平分公司确认其已于2019年4月退出该住宅小区的物业管理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。被告张慧娜抗辩不同意交纳物业服务费的主要原因是：原告未尽管理义务，导致被告房屋受损，包括因雨水排水管堵塞导致被告一间卧室因渗水而发霉以及因整栋楼的污水管道堵塞致被告主卧洗手间天花板渗水损坏，且曾多次与原告协商，但至今未处理。本院认为，首先，原告珠江物业开平分公司是为涉案整个小区提供整体服务，若个别区域、个别服务类别存在不足与瑕疵，业主应通过及时提出意见、加强沟通；如果被告房屋因物业管理不善而产生相关损失，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，请求原告珠江物业开平分公司承担相应的违约责任、侵权责任或者提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等积极的形式行使业主权利。而被告房屋是否受损、受损原因以及责任划分等属于另一法律关系，被告可另行主张，且被告房屋虽然部分受损，但没有严重影响其对房屋的居住使用，故被告应当依约缴交物业管理等费用。而原告珠江物业开平分公司亦应充分听取业主的意见、及时应对问题、不断完善小区物业服务，才能与业主和平共存。其次，鉴于原告珠江物业开平分公司就已提供了主要的物业服务进行了举证，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，张慧娜应当按照合同的约定支付原告物业服务费用。原、被告均确认被告尚未交纳2017年11月至2019年4月期间的物业管理费3756.3元，2017年8月至2019年3月期间的自用水费554.2元、污水处理费244.7元，2017年8月至2019年4月期间的电梯电费公摊219.4元、公共照明公摊57.7元，垃圾清运费99元，本院予以确认。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金处理”，折合年利率为36.5%（1‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算，原告主张的物业服务费截至2020年7月23日的违约金合计462.01元（详见附表），后续违约金应以3756.3元为基数，自2020年7月24日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算给原告珠江物业开平分公司。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张慧娜应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费3756.3元、自用水费554.2元、污水处理费244.7元、电梯电费公摊219.4元、公共照明公摊57.7元，垃圾清运费99元、违约金462.01元（以上合计5393.31元）以及后续违约金（以3756.3元为基数，自2020年7月24日起至款项清偿之日止，按年利率6%计算）给原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司开平分公司负担7元，由被告张慧娜负担18元（经原告同意，由被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年十月十二日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞附表：物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数（天）年利率违约金（元）11208.42020-7-232017-11-19966.00%34.5912208.72020-7-232017-12-19666.00%33.601208.72020-7-232018-1-19356.00%32.522208.72020-7-232018-2-19046.00%31.443208.72020-7-232018-3-18766.00%30.474208.72020-7-232018-4-18456.00%29.395208.72020-7-232018-5-18156.00%28.356208.72020-7-232018-6-17846.00%27.277208.72020-7-232018-7-17546.00%26.238208.72020-7-232018-8-17236.00%25.159208.72020-7-232018-9-16926.00%24.0710208.72020-7-232018-10-16626.00%23.0311208.72020-7-232018-11-16316.00%21.9512208.72020-7-232018-12-16016.00%20.901208.72020-7-232019-1-15706.00%19.832208.72020-7-232019-2-15396.00%18.753208.72020-7-232019-3-15116.00%17.774208.72020-7-232019-4-14806.00%16.70合计3756.3462.01