山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4718号上诉人（原审原告）：苏亚侠，女，1963年11月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，总经理。委托诉讼代理人：于佳平,山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人苏亚侠因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（以下简称万象美烟台分公司）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏亚侠上诉请求：1、撤销一审判决，判令万象美烟台分公司向苏亚侠退还多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费10054.32元；2、由万象美烟台分公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定双方签订的《前期物业服务合同》有效，各方均应依约履行是错误的。《前期物业服务合同》中关于物业服务费3.98元/月/平方米的约定违反了法律、行政法规的规定，未采取政府指导价收取费用，应确认该条款无效。（二）一审判决对苏亚侠被迫与万象美烟台分公司签订《前期物业服务合同》的主张不予采信是错误的。根据苏亚侠与烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定，苏亚侠应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间……支付应付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等），在苏亚侠付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视万达公司违约。苏亚侠如果不按3.98元/月/平方米标准交付物业费，万达公司便不会交付房屋。可见，合同是在违背苏亚侠意愿的情况下签订的，而目前万象美烟台分公司按照2.16元/月/平方米标准向业主收取物业费就是最好的证明。（三）烟价[2017]29号文件规定“本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期限内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行；合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按照本通知规定执行”。涉案《前期物业服务合同》没有约定固定期限，则万象美烟台分公司应自烟价[2017]29号文件2017年5月1日执行时按照该文件规定标准收费。一审判决认为物业费收费标准应按照合同约定执行是错误的。（四）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律规、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。由此可见，物业费的收取不仅应符合合同约定，更应符合法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定。本案争议的物业服务期间为2016年7月1日至2017年6月30日，自2016年7月1日至2017年4月30日的收费应执行烟价[2004]3号文件的规定；因2017年4月24日烟价[2017]29号文件已明确废止烟价[2004]3号文件，自2017年5月1日至2017年6月30日的物业服务费应执行烟价[2017]29号文件。烟价[2004]3号文件应作为审理本案的依据，其被废止不是排除适用的合法理由。万象美烟台分公司应退还多收取的物业费。（五）一审判决对万象美烟台分公司提交的证据审查存在明显错误。一审中，万象美烟台分公司从未提交自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明和照片、万达后期增设的设备说明及照片、2018年万达公馆接听接访统计表23页、2018年万达公馆成本支出明细3页等证据，且上述证据及万象美烟台分工公司提交的其他证据时间均为2018年，与本案无关。二、一审判决适用法律错误。基于本案是前期物业服务合同纠纷，应当适用《中华人民共和合同法》第五十二条第五项，《价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条，《物业服务收费管理办法》第六条、第七条等的规定。一审判决适用法律错误，且排除适用烟价[2004]3号文件的规定亦违反了法律溯及力的规定。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法支持苏亚侠的上诉请求。苏亚侠向一审法院起诉请求：1、依法判令万象美烟台分公司退还苏亚侠多收取的2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费10054.32元（901号房屋的物业费5049元，902号房屋的物业费5005.32元）；2、由万象美烟台分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：本案双方争议的焦点即《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准是否合理，对此万象美烟台分公司提供了以下证据：1、万象美烟台分公司自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达公馆小区后期增设的设施说明及照片一宗。证明万象美烟台分公司除了提供物业服务合同约定的服务内容外，还提供了大量的增值和超值服务，万象美烟台分公司已经按照合同约定履行了各项义务，并且服务标准远远超出国家关于物业服务的标准。苏亚侠质证称，对万象美烟台分公司自行整理的高端服务明细内容不认可，苏亚侠从未享受过该明细中载明的服务内容。对万象美烟台分公司自行整理的业主文体娱乐活动说明及照片真实性不能确定，该照片中不清楚是否为万达公馆小区业主，苏亚侠也未参加上述活动，该活动说明是万象美烟台分公司自行整理的，并非业主的相关反馈。对万象美烟台分公司自行整理的后期增设的设施说明及照片不清楚，万达公馆小区没有无线网络，小区节日气氛布置内容属实，但无法核实具体布置时间，对其他增设设施内容不清楚；万象美烟台分公司提供的照片不能够证明其提供了高端服务以及增设了排风设施等内容。物业服务涉及多个领域、多个方面，不是简单的组织几次活动、增加小区假日气氛就能证明物业公司提供了高端物业服务，就可以在政府指导价格之上收取物业服务费。2、万象美烟台分公司与万达公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份、万达公司出具的证明一份。证明2012年万达公司与万象美烟台分公司签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。苏亚侠质证称，万象美烟台分公司与开发商所签订的物业服务合同与本案无关，对开发商出具的证明真实性不予认可，证据形式不符合法律规定。3、2018年万达公馆接听接访统计表23页、关于开展客户满意度调查工作通知1页、客户满意度调查问卷50页、客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页、小区业主档案照片及专业化管理照片共3份、整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片124页。证明万象美烟台分公司按照《前期物业服务合同》以及物业相关的法律法规及地方性规定，全面履行了自己的合同义务。苏亚侠质证称，对真实性无法核对，但均属于万象美烟台分公司履行正常的物业服务，与本案无关。其中客户满意度调查问卷，均无业主签字。4、2018年万达公馆成本支出明细3页。证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，万象美烟台分公司万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。苏亚侠质证称，该证据系万象美烟台分公司单方制作，且与本案无关。5、（1）保险合同3份及对应保险费发票3张；（2）无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系万象美烟台分公司提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，万象美烟台分公司收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括万象美烟台分公司提供的上述其他服务的费用。因此，万象美烟台分公司收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，万象美烟台分公司收费合情合理。苏亚侠质证称，对证据（1）组、（2）组、（3）组中的装修改造施工合同及（4）组中的灯光改造采购合同及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性无法核实；上述合同与万象美烟台分公司提供的物业服务无关，并且万象美烟台分公司该组证据所提供的其他服务内容均未在苏亚侠和万象美烟台分公司签订的《前期物业服务合同》中约定。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。一审法院认为，（一）苏亚侠和万象美烟台分公司在2016年6月29日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，一审法院依法认定有效，各方均应依约履行。苏亚侠对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，一审法院不予采信。（二）苏亚侠和万象美烟台分公司签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准为3.98元/月/平方米，现苏亚侠应按照烟价[2004]3号规定的标准收取2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准只有指导性意义，2017年4月24日，烟价[2017]29号文件已明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。故苏亚侠抛开与万象美烟台分公司签订前期物业服务合同，及烟价[2004]3号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，万象美烟台分公司应当按此文件收取2016年7月1日至2017年6月30日物业费的主张，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：驳回苏亚侠的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由苏亚侠负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，2016年6月29日苏亚侠与万象美烟台分公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。协议签订后，双方按约定交纳、收取物业费。苏亚侠主张协议系受万象美烟台分公司逼迫所签，证据不足，理由不当，本院不予采纳。苏亚侠主张其应按2004年烟台市物价局、烟台市房产管理局联合发布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）标准交纳物业费，因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅具有指导性意义，且烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局已以烟价[2017]29号废止烟价[2004]3号文件，明确规定已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。从本案事实看，万象美烟台分公司向苏亚侠收取的物业费并未违反法律规定和合同约定，故一审法院对苏亚侠以已废止的烟价[2004]3号文件要求万象美烟台分公司退还物业费的主张不予支持，正确、合法，符合本案实际情况。苏亚侠对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，苏亚侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51元，由苏亚侠负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十月二十六日书记员  孙晓雯