山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3044号上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀路**，统一社会信用代码9137040016452584XM。法定代表人：刘媛，总经理。委托诉讼代理人：杨**，山东大明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉杰，山东大明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李运峰，男，1978年2月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：孙艳，女，1979年4月16日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中安城建开发有限公司（以下简称中安城建公司）因与被上诉人李运峰、孙艳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中安城建公司上诉请求：1、请求撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3905号民事判决，改判驳回被上诉人李运峰、孙艳对上诉人的诉讼请求。2、判决被上诉人李运峰、孙艳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.中安城建公司将房屋权属登记资料报产权登记机关备案欠缺的前提条件是该涉案小区没有全部交齐专项维修资金。根据合同第二十二条约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费”。而涉案小区的购房业主并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字(2017)2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记，而涉案小区的购房业主并未全部办理上述手续。2、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，涉案小区业主应先全部交齐住宅专项维修资金，上诉人才能履行办理产权登记的申请，涉案小区业主并未全部交齐住宅专项维修资金，上诉人无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。二、原审判决适用法律错误。合同法解释二第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，判断本案违约金是否过高应考虑如下因素：1、双方形成合同的交易目的应为房屋交付后的长期合作，约定的违约金应为补偿性质的，对于被上诉人李运峰、孙艳的损失，上诉人也已进行补偿，上诉人对于合同也已经全面履行完毕；2、上诉人迟延办理房产证，其主观上并不存在故意或恶意，甚至过失都谈不上，因为上诉人在积极努力的避免违约行为的发生，虽然违约行为不幸发生，但也是因政府各项繁琐手续导致的，并不能归责于上诉人；3、被上诉人李运峰、孙艳签订合同时的预期利益为接收房屋并进行居住，现已实现合同目的，其预期利益也已经实现，因此其不存在损失。同时，根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。结合本案，上诉人就违约金约定过高已经进行了充分合理的说明，被上诉人李运峰、孙艳应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，否则，本案中违约金应属于约定过于高，法院应依据职权进行调整。在原审判决中，上诉人就该问题已向法院进行详细阐述，但原审法院未就此问题做出任何解释说明，也未适用上述法律规定对违约金进行调低，因此，原审法院没有依据相应的法律规定及上诉人的答辩理由对违约金进行调低，是错误的，请求二审法院予以改判。李运峰、孙艳辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，上诉人的上诉无事实和法律依据，请二审法院予以驳回上诉，维持原判。李运峰、孙艳向一审法院起诉请求：1、判令被告中安城建公司将市中区陈庄花苑2号楼1单元1003室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的房屋产权证书；2、判令被告向原告支付违约金自2017年8月31日起至起诉之日2020年7月8日止(以370,596为基数，实际缴纳数额已扣除面积减少数额)按日万分之一计算，合计为38,616.10元；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付违约金自2017年8月31日起至判决之日2020年7月31日止(以370,596为基数，实际缴纳数额已扣除面积减少数额)按日万分之一计算。一审法院认定事实：被告中安城建开公司开发了位于市中区花苑）。商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1355号。2014年4月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告李运峰、孙艳购买被告开发的市中区花苑）2号楼1单元1003室房屋，合同总价款370,596元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付房款370,596元，被告于2017年6月2日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且原告至今无法办理房屋所有权登记。故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，予以确认。被告于2017年6月2日将涉案房屋交付给原告,其违约行为自其90日后即2017年9月1日起延续至今，故违约金的起算日期应为2017年9月1日，原告要求被告支付至判决之日止的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区花苑）2号楼1单元1003室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,并协助原告李运峰、孙艳办理上述房屋所有权转移登记；二、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告李运峰、孙艳违约金39,431元（以370,596元为基数，自2017年9月1日起至2020年7月31日，共1064天，按日万分之一标准计算）；三、驳回原告李运峰、孙艳的其他诉讼请求。案件受理费766元，减半收取计383元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据李运峰、孙艳与中安城建公司签订的《商品房买卖合同》，中安城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中安城建公司提供的资料报产权登记机关备案。但中安城建公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中安城建公司有义务通知李运峰、孙艳需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，中安城建公司未提供相应证据证明其已经履行了通知义务，且李运峰、孙艳已于2017年3月30日交纳了住宅维修基金，故中安城建公司应承担相应的逾期办证违约责任。中安城建公司关于涉案小区没有全部交齐专项维修资金致使不能办证的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。中安城建公司主张违约金过高应进行调整，但中安城建公司并未提供有关约定的逾期办证违约金高于李运峰、孙艳所受损失的证据，其应承担举证不能的法律后果。因此，对中安城建公司要求调整逾期办证违约金的上诉主张亦不予以支持。综上所述，中安城建开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人枣庄中安城建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇二〇年十月十五日书记员  张晓宇