四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初1178号 原告（反诉被告）：陈华忠，男，1971年7月25日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：魏冬冬，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：李宗富，女，1972年8月26日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：魏冬冬，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸县友豪置业有限公司，住所地泸县福集镇城西新区，统一社会信用代码915105210995759974。 法定代表人：罗泽民，经理。 委托诉讼代理人：王宇翔，男，公司员工。 委托诉讼代理人：赵维，女，公司员工。 原告（反诉被告）陈华忠、李宗富与被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司（以下简称“友豪公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司提起反诉，本院受理了被告（反诉原告）友豪公司提起的反诉。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈华忠、李宗富的委托诉讼代理人魏冬冬，被告（反诉原告）友豪公司的委托诉讼代理人王宇翔、赵维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈华忠、李宗富向本院提出诉讼请求：1.要求被告交付符合合同约定条件的房屋；2.要求被告以415309元为本金从2019年7月1日起以每日万分之二向原告支付违约金至实际交房为止；其中，要求被告立即支付2019年7月1日至2020年1月1日的逾期交房违约金15283元，此后的违约金按上述计算标准每季度支付；3.确认原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项中约定的“买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任”、第十九条中约定的“并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”无效；确认《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款约定的“出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担”无效。4.本案律师费和诉讼费用（含案件受理费、保全费、差旅费、鉴定评估费等）由被告承担。事实与理由：原告为满足住房需要，与被告友豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，原告已按约支付房款，合同约定的交房日期为2019年6月30日，但案涉房屋未达到交房条件至今未交房，同时合同约定的逾期交房违约金过低，合同中关于逾期交房的格式条款应属无效，逾期交房违约金应立即支付，原告为维护自身合法权益遂诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告友豪公司辩称，请求原告考虑疫情对地产行业的影响，撤回起诉，让被告集中精力复工复产，及时完成收尾工作，争取早日按合同及补充协议约定的交房条件将物业交付原告。原告主张的违约金计算方式、支付时间节点错误，《四川省商品房买卖合同（预售）》十九条约定的计算标准为日万分之一，并非原告诉称的日万分之二，且按合同约定的日万分之一计算也过高，请求降低，被告已委托四川开元兴业房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋租金进行评估，评估价为租金6元/平方米/月，故应按评估租金的标准计算违约金；违约金支付时间按照合同约定是实际交房之日起60个工作日内，因此尚未到支付违约金的时间节点，同时考虑疫情影响，应免除被告2020年1月24日至2020年4月24日期间的违约责任。合同及补充协议是双方真实意思表示，真实有效，原告提及的所有条款，被告均采取用下划线的明显方式提示原告，且这些条款并未完全免除被告责任，也未加重原告方责任，因此不属于无效的格式条款，应合法有效；律师费不属于诉讼必要费用，不应由被告承担。 被告（反诉原告）友豪公司向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告陈华忠、李宗富立即支付房款21858元；2.由反诉被告陈华忠、李宗富承担2017年11月29日至款项付清之日止的逾期付款违约金，2017年11月29日至2020年8月20日的违约金为2174元；3.反诉诉讼费由反诉被告陈华忠、李宗富负担。事实和理由：2017年11月29日，二反诉被告陈华忠、李宗富与反诉原告友豪公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，约定：二反诉被告购买反诉原告友豪公司的泸县.友豪新世界项目1-3-802住宅，住房总价款为437167元，反诉被告应在2017年11月29日前交清全部房款437167元，而反诉被告到目前为止只交纳415309元，还剩21858元未按期支付。合同同时约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，因买受人未付清购房款、违约金（若有）、面积结差款项或逾期偿还贷款，出卖人拒绝或暂缓交付商品房，故根据合同约定，反诉原告可拒绝交房，反诉被告应向反诉原告支付违约金。反诉原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）陈华忠、李宗富辩称，被告（反诉原告）友豪公司的置业顾问在与业主签约时，审核表上明确写明，签约时交95%的房款，交房时交纳剩余的5%的房款，现被告（反诉原告）友豪公司未向原告（反诉被告）交房，且被告（反诉原告）友豪公司经营状况严重恶化，被列入失信人员名单，至今也未向原告（反诉被告）交房，原告（反诉被告）可行使不安抗辩权，有权不向被告（反诉原告）交纳剩余的5%的房款，同时不同意支付违约金和利息。 围绕诉讼请求，原告依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》、购房款收据，被告质证无异议，本院予以确认。被告提交了四川开元兴业房地产土地资产评估有限公司的房地产评估报告，拟证明原告的违约金应按租金标准计算。原告质证认为，对该评估报告不予认可，该评估报告估价人员处是空白，没有签名盖章，且该评估报告载明清水房租金在700元/月，经装修的房屋租金可达2000元/月以上，不能作为计算违约金的标准。本院认为，被告提交的四川开元兴业房地产土地资产评估有限公司的房地产评估报告与本案不具有关联性，本院不予采信。本院根据原告申请，依法调取了被告友豪公司商品房预售资金监管账户的交易明细，当事人质证无异议，本院予以确认。 原告（反诉被告）在反诉中提交了《【友豪.新世界】住宅合同签署算价审核表》、录音、微信聊天截图，拟证明购房时置业顾问在审核表上明确载明签订合同时支付95%的房款，接房时支付剩余5%的购房款，故原告（反诉被告）在接房前只应交纳95%的房款，剩余5%的购房款待接房时再行支付。被告（反诉原告）友豪公司质证后认为审核表系复印件，没有被告（反诉原告）友豪公司盖章，无法证实与被告（反诉原告）友豪公司的关联性，审核表在前，《四川省商品房买卖合同（预售）》签订在后，合同的约定变更了审核表中的约定，应以合同约定为准，电话录音一方应作为证人到庭作证。本院认为，《【友豪.新世界】住宅合同签署算价审核表》虽系复印件，但结合原告（反诉被告）提交的购房发票及其他证据，可以综合认定双方确有关于合同签订时先行支付95%的购房款，接房时支付剩余5%的购房款的约定，合同中虽未明确载明，但原、被告双方却系按该约定实际履行，且被告在此前也从未提出异议，故对原告的《【友豪.新世界】住宅合同签署算价审核表》，本院予以确认。因录音、微信聊天截图的通话对象、聊天对象的身份无法核实，真实性无法确认，本院不予采信。同时，原告（反诉被告）提交了法院调取的被告账户流水、《执行裁定书》、限制消费令截图，拟证明被告（反诉原告）挪用资金、资金短缺，经营状况严重恶化，丧失履行债务能力，原告有充分理由主张不安抗辩权，拒绝支付剩余5%的购房款。被告质证后认为公司在经营中，有官司存在不能证明经营状况恶化，不能达到原告的证明目的。本院认为，被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年1月29日，原告陈华忠、李宗富与被告友豪公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定原告以总价款437167元购买被告开发的位于泸县玉蟾街道莲花北路146号预售许可证（2017）房预售证第31号号下第1幢3单元8层3-8-802号的房屋。房款支付方式为一次性付款，买受人在2017年11月29日前支付该商品房全部价款。其中，该合同第十六条关于“商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”约定的内容为供水、排水在交房之前达到厨房和室外使用条件、供电在交房之前达到楼梯间具备使用条件、燃气在交房之前厨房安装到户、电话通信、有线电视、宽带网络交付时铺设到户；规划的绿地及非市政道路2019年6月30日达到验收合格。第十七条关于“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”项下第（一）款第2项载明：买受人允许出卖人在120个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自120个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按10元的标准向买受人支付违约金。买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任。第（二）款第1项载明“未按时达到交付使用条件的，本合同继续履行，由出卖人整改，整改费用由出卖人承担。买受人同意不以此为由拒绝收房，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任及损失赔偿责任”；第2项“未按时达到交付使用条件的，本合同继续履行，由出卖人整改，整改费用由出卖人承担。买受人同意不以此为由拒绝收房，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任及损失赔偿责任”。第十八条关于“交付时间和手续”项下载明：出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”项下第（一）款第2项载明“合同继续履行，自合同第十八条约定的交付期限届满之日起至出卖人实际通知的交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”。《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条关于“对合同第十八条交付时间的手续的补充约定”项下的7款载明：“买受人或者其他代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定修复时间且双方未进行另行确定修复时间的，修复期限为90日）。出卖人完成上述修复义务，应通知买受人办理查验，买受人应在出卖人通知时间内查验商品房修复情况，否则，视为出卖人已在通知时间内修复完毕。若买受人未接到出卖人前述通知，则应在修复期届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续，否则，视为出卖人已在约定时间内修复完毕。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担。买受人不与出卖人办理房屋交付手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担”。 合同签订后，原告即向被告支付了95%的购房款415309元，接房时交付剩余5%的购房款21858元。被告应交付的房屋尚未建设完毕，至今未交付房屋，原告也至今未向被告支付剩余房款21858元。 另查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》签订前，置业顾问曾向原告（反诉被告）出具了《【友豪.新世界】住宅合同签署算价审核表》，载明原告房屋总价款437167元，付款方式一次性，首付签约金额415309元，剩余房款接房补齐余款5%即21858元，置业顾问在该审核表上签字。 本院认为，原告与被告友豪公司签订的《商品房买卖合同》确系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定全面履行自己的权利义务。对本案的争议焦点，本院综合评述如下： 一、原告以双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中部分条款的内容属于被告友豪公司免除自己责任，加重买受人责任的格式条款，应属于无效。被告友豪公司认为以上条款都通过下划线的方式进行了提醒，且条款并未完全免除被告友豪公司的责任，因此上述条款有效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中原告主张无效的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项、第十九条、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款中的内容，存在被告免除自己责任及对违约金支付时间的人为控制、推迟，究其实质是对原告主要权利的排除，加重了原告的责任，免除了被告方的责任，因此对原告主张该部分内容无效的请求予以支持。 二、根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，被告友豪公司应在2019年6月30日前向买受人交付房屋，被告友豪公司认为已通知过原告交房。原告认为交房应是被告友豪公司按照合同约定交付具备水、电、天然气、小区绿地通行等条件的房屋，而不是被告友豪公司通知交房就具备交房条件，完成交房，因此,被告逾期交房构成违约。本院认为原告购买的住宅是用于居住生活的，具备水、电、气是生活的必备条件之一，因此，被告向原告交付的房屋应当具备满足基本生活功能的条件，而不是基本的水、电、气都不具备的房屋，故即便被告通知过交房，因该房实际并未完工，更未经过竣工验收，也应认定被告逾期交房构成违约。 三、本案原告要求交付的是商品房（住房），是一种特殊的商品，被告修建的房屋是否合格，需经相关职能部门验收，只有经验收合格的住房才能交付。而验收的前提是被告应交付的房屋已完工，本案中被告应交付的房屋尚未完工，房屋何时竣工及何时能完成验收的时间均无法确定，因此，责令被告向原告交付房屋的时间不能确定，故对于原告要求被告交付符合合同约定条件的房屋的诉讼请求，因房屋尚不具备交房的条件，本案中暂不予处理，原告可另行主张权利。 四、违约金的计算方式与支付时间。如前所述，被告逾期交房已构成违约，应当向原告支付违约金。原告主张被告逾期交房，给原告造成较大损失，故要求违约金应以415309元为基数，从2019年7月1日起按每日万分之二计算违约金至交房之日止，以后的违约金按此计算方式由被告按季度向原告支付。被告认为合同约定的违约金是每日万分之一，但因为疫情对被告友豪公司的影响，加之对比评估的房屋租金，应对违约金标准进行降低，同时还应免除2020年1月24日起至2020年4月24日期间的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，因原告未举证证明约定的违约金低于给其造成的损失，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担不利后果。被告提供《房地产评估报告》要求降低违约金，因被告到期未交房已构成违约，且双方在合同中有关于违约金标准的约定，在违约金约定标准并非过高的前提下，首先应按照合同约定履行。同时，结合本院调取的商品房预售资金监管账户的交易明细，被告并未将预售资金全部用于商品房建设，且在多次向购房户作出承诺后仍未能交房，因此，其迟延交房的违约行为的性质重于一般的迟延办证的违约行为，综合被告的违约原因、违约性质及违约程度，本院对被告请求降低违约金的主张不予支持。对被告主张的应扣除2020年1月24日起至2020年4月24日疫情期间违约责任的抗辩理由，因合同约定的交房时间在2019年6月30日，早在疫情爆发前7个月被告就已违约，且违约行为一直延续至疫情爆发，至今尚不能向原告交房，故对被告的该项抗辩理由不予采纳。对原告主张的违约金，应以415309元为本金，从2019年7月1日起按每日万分之一计算至交房之日止。截至2020年9月30日的违约金确定为19021元（415309元×458天×0.1‰）。因被告能否实际履行交房义务，在本案中无法确定，故对以后所发生的违约金原告可另行主张权利。 五、被告应否承担律师费。因双方签订的合同无约定，故本院不予支持。 六、对于被告（反诉原告）友豪公司要求原告（反诉被告）支付剩余购房款及违约金的反诉诉讼请求。本院认为，友豪公司本应于2019年6月30日向陈华忠、李宗富交付房屋，但友豪公司至今未向陈华忠、李宗富交付房屋；且友豪公司与陈华忠、李宗富在合同履行过程中，对陈华忠、李宗富支付购房款的方式进行了变更，即在签订合同时支付95%，接房时支付5%，友豪公司在此前并未提出异议。因友豪公司交房时间至今仍不能确定，违反了双方在合同中的约定和诚实信用原则，故对友豪公司要求陈华忠、李宗富支付剩余购房款及违约金等反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈华忠、李宗富与被告泸县友豪置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第十七条第（一）款第2项、第（二）款第1项、第2项中“买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任”、第十九条中“并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金”、《友豪·新世界商品房买卖合同补充协议》中第八条第7款中“出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且修复期间的物业服务费由买受人承担”的约定无效； 二、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付原告陈华忠、李宗富从2019年7月1日起至2020年9月30日止的逾期交房违约金19021元； 三、驳回原告陈华忠、李宗富的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）泸县友豪置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8087元，保全费173元，反诉案件受理费400元，共计8660元，由被告泸县友豪置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长 王恩鑫 审 判 员 苏 薇 审 判 员 张玉兰 二〇二〇年十月十九日 法官助理 黎建有 书 记 员 曾虹川