浙江省温州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙03民终5402号上诉人（原审原告）：陈翔，女，1983年12月25日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李丽云，浙江金道（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘步者，男，1962年2月6日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：林光涨，苍南县民族法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：温青状，男，1955年1月17日出生，汉族，住平阳县。上诉人陈翔因与被上诉人刘步者、温青状房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019)浙0326民初6817号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈翔上诉请求：（1）撤销原裁定，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；（2）判令被上诉人刘步者、温青状承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院认定“本院确认双方之间的法律关系性质应该是民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系”错误。一审法院依职权向冯克锦等有关人员调取的证据属证人证言，未出庭作证的证人证言不能作为认定案件事实的依据。上诉人提交的《卖尽契约》、转账凭证、短信记录以及建设用地规划许可证、城乡个人建房建设用地规划申请表、房屋拆迁安置协议书等足以证明上诉人与刘步者之间存在房屋买卖交易的事实。而被上诉人未提供任何的证据，仅有个人陈述。刘步者提供给上诉人的其与温青状签订的《卖尽契约》，温青状否认是其所签，应查清是否属实。一审法院在证据采纳上违反了民事诉讼证据规则的相关规定，本案属于房屋买卖合同纠纷，并非借贷纠纷。刘步者辩称，2018年7月16日涉案合同约定价格两套100万元，且卖家还要承担盖房子等费用，划拨、出让100平米的房子要5.6万元，以及盖房子25万元，如果卖给上诉人陈翔一套的价格仅为35万元，明显不合理。而上诉人于2018年11月13日将其中一套转卖给案外人的价格为768000元。双方当事人之间不是买卖关系，而是借款100万元后，涉案房产作为担保或抵押。一审法院认定事实清楚，请求维持原裁定。温青状未答辩。陈翔向一审法院起诉请求：（1）确认原告陈翔与被告刘步者之间、刘步者与被告温青状之间签订的《卖尽契约》均合法有效；（2）判决两被告共同协助原告办理位于平阳县××镇××路××幢（前庄段）西首第一、第二间楼上三层、四层房屋的交房手续、过户手续等合同义务；（3）本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋系冯克锦、温青状等12人联建房。2018年7月16日，被告刘步者与原告陈翔经协商并由中介所何肖文代笔书写了1份卖尽契约，约定：立房屋卖尽契约人刘步者，自有商品房贰套，坐落在××镇××路××幢（前庄段）西首第一、二间楼上叁层肆层，现因卖方另择他业，经全家协商一致同意，愿将此间房屋卖尽给陈翔君为实业。现经双方协商决定，该房屋时值价款计人民币壹佰万元整，该款随契约正式签订时一次性付清，现金随契当场清讫，并无存留（亦不另立收据）。等等。附件：“1.兴鳌中路第二幢（前庄段）西首第一、二间楼上叁层肆层两套套房，此房产与卖方家庭成员或外涉债务无关。”“2.该房建房尾款，水电报装费，排污管道费全部由卖方交清。”“3.土地性质是出让，如果土地证办下来是划拨的，出让金全由卖方承担，卖方必须划拨转出让转好给买方过户。”“4.卖方第一手办理不动产证的一切费用税费全由卖方承担，买方过户费用及税费全由买方承担，卖方应无条件协助买方办理一切手续并有关人员到有关部门签字过户。”立卖尽契约后，陈翔即于当天向刘步者转帐1000000元。刘步者收到陈翔的1000000元款项后，偿还了抵押债权人白希立、郑元丰部分债务，并收回其对涉案房屋享有的投资份额。因债权人曾逊要求涉案房屋，刘步者没有偿还其债务。2018年10月3日，刘步者出具确认书，确认将涉案房屋301室套房归案外人曾逊所有。2018年11月13日，原告陈翔与案外人金珍克、王玉林签订1份买尽契约，陈翔将涉案房屋301室以760800元价格转让给金珍克、王玉林，刘步者亦在卖尽契人栏签名。金珍克、王玉林扣除办理过户手续押金50000元外，购房款710800元转帐陈翔指定的帐户。事后，金珍克、王玉林要求陈翔交付房屋未成，遂向一审法院起诉，要求与陈翔解除房屋买卖合同，并退还购房款710800元。陈翔亦因未能向金珍克、王玉林交付涉案房屋向一审法院起诉。一审法院已于2019年12月12日判决解除金珍克、王玉林与陈翔的买卖合同，陈翔返还金珍克、王玉林购房款，该判决已生效。另查，陈翔于2019年12月24日自行代刘步者交纳涉案401室建房尾款110000元。涉案房屋根据提供的材料，还不具备申请办理不动产登记。一审法院认为，本案争议的焦点是：原告陈翔转帐给被告刘步者1000000元是借款还是购房款，双方之间的法律关系性质是借贷关系还是房屋买卖关系。根据双方的陈述以及调查取得的证据，该院确认双方之间的法律关系性质应该是民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系。理由如下：第一，涉案房屋系联建房，且原告也知道，涉案房屋当时还是在建中，原告也考虑到刘步者可能欠建房尾款，欠水电、报装、排污管道、电梯安装费，以及划拨转出让费用等等费用，但原告在签订契约的同时一次性付清全部购房款，这不符合房屋买卖的交易习惯。第二，根据陈翔与案外人金珍克、王玉林的买卖协议以及该院调查的证据，当时涉案房屋价格约7000元/每平米，而陈翔与刘步者签订的买卖协议约定价格是两套1000000元，远低于市场价。第三，如系真正房屋买卖关系，房屋买卖中介机构应当收取中介费，而本案中，中介所为双方代写契约却未收取任何费用，显然不符合常理。第四，冯克锦作为幢主在卖尽契约上签名，其是重要的证人，其陈述名义是房屋卖尽，其实是抵押担保。第五，结合刘步者等人的建房过程以及陈先元、曾逊等人的陈述，可以看出，刘步者是想通过借高利贷建房，从而在短时间内转让房屋赚取差价，其以低价卖房还债不符合情理。根据以上分析，该院确认刘步者与陈翔之间系民间借贷关系，而房屋买卖关系只是作为民间借贷关系的担保。陈翔经释明后拒绝变更诉讼请求，由此引起的不利后果应由其自行承担。故对陈翔要求刘步者确认陈翔与刘步者之间、刘步者与温青状之间签订的“卖尽契约”合法有效，并要求协助办理上述涉案房屋交房手续及过户手续等合同义务的主张，应裁定予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定：“驳回陈翔的起诉。”“陈翔已预交的案件受理费，予以退回。”二审中，上诉人陈翔提交证据1：与陈先元的电话录音、现场交谈录音，拟证明陈先元是知晓上诉人与被上诉人刘步者之间系房屋买卖；冯克锦属于与刘步者有利害关系的人；证据2：何必正情况说明，拟证明陈翔通过中介购买涉案房屋及约定有介绍费的事实。对上述证据，刘步者认为不属于新的证据，录音内容反而证明不是买房而是借款关系，但录音的真实性无法确认，上诉人当庭提交的证据不能作为证据使用。本院认为，上述证据均属证人证言，但证人未出庭作证接受质询，本院不予采纳。被上诉人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审法院对依职权调查的相关证据，均已在庭审中出示并由双方当事人质证，程序合法。对其中一审法院对陈先元的谈话笔录，陈翔在一审中的质证意见系认为陈先元的陈述“应该是真实的”。并且，陈翔在二审亦提交其与陈先元的录音作为证据，可见其对陈先元关于案件事实的陈述具有相当认可度。陈先元在接受一审法院谈话中，明确“陈翔不知道他（刘步者）的底细借他钱”，即认为陈翔与刘步者之间为借贷关系。并经本院审查，一审法院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等进行综合审查判断，运用推理和日常生活经验，对案件证据进行全面客观的审核，最终认定双方当事人之间属民间借贷关系，认定事实清楚、适用法律正确，本院予以确认。2020年8月18日修正前的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”修正后的自2020年8月20日起施行的该司法解释第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”其中，关于当事人拒绝变更诉讼请求的人民法院裁定驳回起诉的内容不再保留。但该司法解释第三十二条第一款规定：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。”而本案不属于该第三十二条第一款规定的情形，故一审法院适用该司法解释修正前的第二十四条第一款的规定裁定驳回起诉，并无不当。综上所述，陈翔的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十月十五日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁