河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5059号 上上诉人（原审被告）：程俊月，女，1969年1月4日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区东风路铁塔胡同95门**楼****。 被上诉人（原审原告）：保定市吉恒物业服务有限公司，住所地河北省保定市恒祥北大街**，统一社会信用代码：911306067713080709。 法定代表人：王尊伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王灵卜，该公司员工。 上诉人程俊月因与被上诉人保定市吉恒物业服务有限公司（以下简称吉恒物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人程俊月、被上诉人吉恒物业的委托诉讼代理人王灵卜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程俊月上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审河北省保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民初2392号民事判决书的判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被告程俊月与其父亲程文章(己故)系保定莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主的事实，存在错误。2018年11月12日前，上诉人非保定市莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主。上诉人在一审中提交房屋产权证书予以证明该事实，而被上诉人未提供任何证据予以证明上诉人2013年至2018年11月12日享受物业服务对象的事实。一审判决在此基础上未依据谁主张谁举证原则，未查明上诉人承担2018年11月12日前物业服务费及公共照明费是否是适格主体，是否是《物业服务合同》的相对方，就认定了上诉人系2018年11月12日前的业主事实，明显的存在认定事实错误。二、一审判决认定物业服务费及公共照明费合计6366元的事实不清，证据不足。首先，在无其他证据予以佐证，且庭审调查中上诉人对欠费统计表的真实性及合法性均不认可的情况下。一审判决仅以被上诉人单方提供的欠费统计表和庭审陈述就认定了物业费计算标准根据，属于认定事实不清。根据《物业管理条例》第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年1月份起，被上诉人将物业服务费调整为每月0.68元/㎡，并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人称收费标准采用公示的方式征求了业主的意见，且过半数的业主己按公司规定的新标准交纳了物业服务费，却未提供过半数业主且占建筑物总面积半数的证据予以证明。一审法院未进行充分审查且并未结合相关事实，在不能确信待证事实的存在具有高度可能性的情况下，就认定了被上诉人在2019年l月份物业费调整为每月0.68元/㎡的事实存在。显然，存在事实认定错误。其次，根据《物业管理条例》第四十四条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。根据该规定，物业服务企业没有收取水电费的权力，除非受有关单位的委托，代为收取相关费用。如果物业服务企业与相关单位订有委托合同代为收取水电费，那么业主应当积极配合，按照规定的标准支付相关费用。被上诉人收取公共照明费未提供供电单位授权或者委托代为收取的相关证据，因此，被上诉人无权向上诉人收取公共照明费。且《物业服务合同》项下并未约定公共照明费，被上诉人收取公共照明费无事实依据。一审判决在未查明事实和正确适用法律的基础上，就采信被上诉人陈述的过半数的业主己经交付了公共照明费，对上诉人具有约束力的观点，并作为认定事实的依据，显然查明的事实不清也缺乏证据予以支持。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第二条的规定，被上诉人没有证据或者证据不足以证明上诉人欠付被上诉人物业服务费和公共照明费6366元事实的，应承担不利后果。一审判决未充分审查证据就认定事实其作出审判的有失公平。三、一审判决认定的被告主张原告未适当履行物业服务合同义务，并不属于原告根本违约的事实，且被告提出的财产受到损害与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，被告以此拒交物业服务费的依据，不构成被告可以据此不交物业费的理由系事实错误。被上诉人不能按照物业服务合同约定提供物业服务，负有车辆停放管理义务和安全防范义务而拒不履行，构成违约在先，故上诉人有权主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业费或者在被上诉人违约的范围内减少交纳物业费。因此，上诉人在一审中提出的财产受到损害与本案属于同一法律关系，均是因上诉人与被上诉人基于《物业服务合同》产生的物业服务合同纠纷。一审判决片面的适用法律，片面的听取被上诉人一方的陈述和主张，对上诉人的抗辩意见置之不理。事实是，2012年10月，上诉人家里的金捷牌150型摩托车存放在小区车棚时后胎被人偷走，上诉人便报警处理，上诉人和民警找到被上诉人查看监控，被上诉人以各种理由搪塞不让看监控，后来也未找到丢失的胎。上诉人因没有找到可以配上的原装车胎，无奈之下只以三百元的价格当废品出卖了。2018年1月17日上诉人停放在小区内白色的车辆，无故被喷了红漆，消费了1600元的维修费。被上诉人负有车辆停放管理义务和安全防范义务，却未履行其义务致使上诉人财产多次造成严重损害。根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。《物业服务合同》第二章第二条约定在物业管理区域内，被上诉人提供的前期物业管理服务包括以下内容:5、车辆停放管理;6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。被上诉人应当保障上诉人在物业管理区域内的财产不被损害。但是，上诉人的财产受到侵害后多次要求被上诉人予以协助追回财产、赔偿损失，被上诉人总是敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。可知，业主有正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应不予支持。一审中，上诉人提交证据，予以证明被上诉人拒不履行物业服务合同部分义务，且在己履行义务部分存在重大过错，上诉人具有正当理由拒绝交纳物业服务费。一审判决未查明事实，就认定上诉人无正当理由，支持被上诉人的诉请。也错误理解，上诉人因被上诉人未完全履行物业服务合同义务而拒不交纳物业服务费系另一法律关系，从而未在本案中审理。因此，一审判决认定该事实错误，理解法律片面。四、一审判决理解诉讼时效制度错误。诉讼时效系指权利人在法定期间内不行使权利及丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度，根据《民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被上诉人认为自2013年1月1日起至今其权利受到损害则经过7年后才开始主张其权利，且被上诉人无证据证明在此期间该时效存在中止、中断、延长事由。被上诉人自知道或者应当知道起计算诉讼时效期间，在这长达七年里，被上诉人一直与涉案小区存在物业服务合同关系，从被上诉人的角度来看，自上诉人逾期缴纳物业费之日起就知道其权利受到损害。一审判决认为，被上诉人一直连续多年未间断提供物业服务，其物业行为具有连续性，因此，对于上诉人的抗辩主张不予支持。一审判决的观点无法律上的依据。2013年1月1日至2017年1月1日的物业服务费及公共照明费己超过法定期间三年的诉讼时效，被上诉人怠于请求法律机关保护其权利的行为可以视为对法定权利进行放弃，从而也免除了上诉人的强制义务。 吉恒物业辩称，一、关于被上诉人系2号楼l单元102室业主的事实。首先依据被上诉人一审提交的证据莲池区法院2019年9月9日的询问笔录内容，上诉人自认一直和父亲在涉案房屋居住，再者上诉人自己在一审中提交的证据，保定市公安局莲池区分局派出所出具的2012年10月6日的证明和2018年1月17日的报警证明上显示上诉人住址为华冠庄园2号楼l单元102室。从派出所出具的报警证明来看，上诉人一直在小区居住更符合日常生活经验。最后依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理，可见最高院认可业主的概念不只包含房屋产权人，也包含实际的物业使用人。综上可知，上诉人自2012年就己经在涉案小区居住，理应按照对上诉人具有约束力的《物业服务合同》的约定按时足额的交纳物业费用及相关费用。二、关于物业服务费及公共照明费欠费的事实。首先被上诉人在原审中提出自己的诉讼请求，请求上诉人支付物业服务费及公共照明费6366元，若上诉人认为自己不欠费，依据谁主张谁举证的原则，应由上诉人提供己经交费的收据证明自己不欠缴该笔费用。关于收费标准，随着物价的持续上涨，为保证小区物业服务的持续运营才决定调整物业费的收费标准，再者依据《物业管理条例》第11条、第12条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。小区物业费收费标准属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主共同作出决定。根据被上诉人原审提交的证据，可以证明2013年的调价己经得到法院认可与支持，属于法律规定的免证事实，2019年度价格的调整是经小区双过半业主缴费认可的，而且物业公司在小区贴出公示属于合同要约，小区双过半以上业主交费就属于对要约的承诺，综上业主应当按照调整后的价格交纳物业费。三、关于上诉人提到的财产损害。由于该财产损害问题与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利，被上诉人不再针对此问题进行答辩。四、关于诉讼时效。关于上诉人提到的超过诉讼时效问题，首先原告作为本小区的物业服务企业，合同履行地在本小区被告就住在本小区，被上诉人到欠费业主家门上张贴欠费通知单合情合理，符合日常生活经验:被上诉人原审中提交的证据交费通知单和法院出具的裁定书，可以证明原告在被告欠费期间不间断的书面向被告催要过物业费。依据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的，当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。诉讼时效期间己中断过多次，并不存在被告提出的超过诉讼时效期间的问题。也可以参考《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第26条适用诉讼时效时不宜过苛。也可以参考《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。另外，物业服务合同是继续性合同，被上诉人自入驻小区之日起至今物业服务一直处于持续状态，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条，原告要求被告支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。自合同签订以来，被上诉人提供物业服务市一个连续的过程，虽约定物业服务费按季度收取，但对物业合同来说，整个合同即为一个整体，应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，故要求上诉人支付物业费的诉讼时效期间尚未届满。河北省高级人民法院[案号:(2017)冀民申1696号]认为，若从每一期服务费的履行期间届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂合同的整体性，而且将导致物业公司因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互相信任，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。诉讼时效的立法目的应该是督促权利人行使权力，不应该是债务人逃避债务的保护伞，综上被上诉人要求上诉人支付物业服务费并未超过法定的诉讼时效期间。 吉恒物业向一审法院起诉请求：1.判令程俊月向吉恒物业支付物业服务费及公共照明费6366元及违约金3000元，共计9366元;2.诉讼费由程俊月负担。 一审法院认定事实：程俊月与其父亲程文章（已故）系保定市莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主，该房屋建筑面积147.05平方米。2006年12月15日，吉恒物业与保定市华冠房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同》，为华冠庄园小区的业主提供物业服务。2009年1月5日，吉恒物业与保定市华冠房地产开发有限责任公司、华冠庄园排水公司职工宿舍业委会签订《物业服务合同补充协议》，决定自2009年1月份起将物业费调整为每月0.35元/㎡。自2013年1月份起，吉恒物业经合法程序，将物业费调整为每月0.48元/㎡。自2019年1月份起，吉恒物业将物业费调整为每月0.68元/㎡，该收费标准采用公示的方式征求了业主的意见，且过半数的业主已按吉恒物业公司规定的新标准交纳了物业服务费及公共照明费1元/月。程俊月至今尚欠2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5154元、公共照明费1212元，共计6366元，经吉恒物业催缴，至今未交。 一审法院认为，2006年12月15日，吉恒物业吉恒物业与保定市华冠房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。程俊月在华冠庄园小区居住，接受了吉恒物业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，程俊月应按规定交纳物业服务费及相关费用。自2019年1月份起，吉恒物业将物业费调整为每月0.68元/㎡，该收费标准采用公示的方式征求了业主的意见，且过半数的业主已按吉恒物业公司规定的新标准交纳了物业服务费及公共照明费1元/月，调整后的标准对业主具有约束力，故吉恒物业要求程俊月支付拖欠的2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；因吉恒物业提供的物业服务一直连续多年未间断，其物业服务行为具有连续性，故程俊月辩称吉恒物业主张2013年1月1日至2017年1月1日的物业服务费及公共照明费的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持；程俊月主张吉恒物业未适当履行物业服务合同义务，并不属于吉恒物业根本违约的事实，且程俊月提出的财产受到损害与本案不属于同一法律关系，程俊月可另行主张权利，程俊月以此拒交物业服务费的依据不足，不构成程俊月可以据此不交物业费的理由。因程俊月拒交物业费事出有因，诉讼双方未能及时有效沟通解决，均存在过错，故吉恒物业要求程俊月支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告程俊月于本判决生效后三日内给付原告保定市吉恒物业服务有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费共计6366元；二、驳回原告保定市吉恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告程俊月负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明“程俊月至今尚欠2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5154元、公共照明费1212元，共计6366元”与吉恒物业的诉请存在矛盾，应为程俊月至今尚欠2013年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5154元、2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费1212元，共计6366元”，本院对此予以纠正，另查明，涉案房屋于2018年11月16日过户到上诉人程俊月名下。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。在原涉案房屋业主程文章去世后，程俊月作为涉案房屋的继承人应依法清偿之前所欠物业费用。对程俊月关于不应承担2018年11月12日之前物业欠费的主张，本院不予支持。 《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。一审法院未认定程俊月在2018年11月12日之前为涉案房屋的所有权人，也未确定程俊月在2018年11月12日为业主，对程俊月关于一审判决认定事实错误的主张，本院不予支持。在其他案件的询问笔录和裁定书中，程俊月认可一直在涉案房屋居住。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。参照以上规定，对物业使用人程俊月关于不应承担2018年11月12日之前所欠物业费的主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业服务合同的债权债务始终在履行期间，付款方式为每季度第二个月1-10日缴纳，双方的物业服务合同并未终止，最后一期履行期限仍未届满，诉讼时效期间还未开始起算。因此，对程俊月关于本案所涉债权已经过诉讼时效的主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。一审中，吉恒物业提供了生效法律文书，证明物业费已进行了相应调整并自2019年1月1日起收取1元/月/户的照明费，程俊月并未提供足以反驳证据，吉恒物业无需就价格调整的事实再举证，对程俊月关于一审判决认定物业费数额错误、不应收取公共照明费的主张，本院不予支持。 程俊月在一审中抗辩吉恒物业未履行相应物业服务义务造成损失，是以抗辩的形式行使抵消权，其基础法律关系是吉恒物业未适当履行物业服务合同义务，与本案是同一法律关系。为便于当事人诉讼以及贯彻〔2019〕254号最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效。因此，吉恒物业应承担的该部分费用应予以抵销。双方物业服务合同第二条服务内容与质量中约定，吉恒物业提供的管理服务包括车辆停放管理及安全防范等。程俊月提供一审提供的证据，能够证实在物业服务期间发生了车胎丢失及车辆被喷红漆的行为。吉恒物业未尽到合同约定的义务，未提供证据证实采取了必要措施避免侵权行为发生或采取积极措施帮助追索侵权人，对损害无法得到追偿存在一定的过错，其应承担相应的赔偿责任。结合本案案情及程俊月提交的相关证据，本院酌定吉恒物业承担的赔偿责任为1000元。因此，程俊月应给付吉恒物业的费用为其欠缴的物业费及公共照明费6366元-1000元=5366元。 综上所述，程俊月的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2392号民事判决第二项，即“驳回原告保定市吉恒物业服务有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初2392号民事判决第一项“被告程俊月于本判决生效后三日内给付原告保定市吉恒物业服务有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费共计6366元”为“上诉人程俊月于本判决生效后三日内给付被上诉人保定市吉恒物业服务有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费共计5366元”； 三、驳回上诉人程俊月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，按简易程序减半收取25元；二审案件受理费50元，均由上诉人程俊月负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 陈 宁 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 佟锡尧 书 记 员 王溪溪