河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8456号 上诉人（原审原告）：侯根丽，男，1971年10月5日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王曼伊，河北天捷律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石家庄市住宅开发建设公司，住所地石家庄市长安区平安北大街**。 法定代表人：李志斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓彤，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴茜茜，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人侯根丽因与上诉人石家庄市住宅开发建设公司（以下简称住宅公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯根丽的委托诉讼代理人王曼伊、上诉人住宅公司的委托诉讼代理人刘晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯根丽上诉请求：一、请求依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8003号民事判决书“二、被告石家庄市住宅开发建设公司于本判决生效之日起十日内向原告侯根丽支付违约金206040元”，并依法改判为“二、被告石家庄市住宅开发建设公司于本判决生效之日起十日内向原告侯根丽支付违约金1030200元（2014年9月26日起暂计至2016年6月10日止），按至实际赔偿日6××元／日为计算标准计算实际应支付违约金。”二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于违约金的法律适用错误，计算方式错误，应予以纠正。首先，上诉人与住宅公司于2014年3月25日签订《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》，《补充协议》以单独条款第十二条进行违约金的约定，该条款的效力是及于所有案涉10套房屋的。其次，在上诉人与住宅公司双方协商一致，自愿约定违约金6××元／日的情况下，一审法院不应适用《合同法》第113条之规定，而应应适用114条的规定，一审法院错误适用法律，明显违背了《合同法》意思自治、合同自治的基本原则。第三、一审法院在双方诉讼当事人均未主张“违约金过高”的情况下，变更违约金的计算方式，违反了“处分原则”及“不告不理原则”等基本民事诉讼基本制度。二、一审法院遗漏上诉人的诉讼请求，未予处理，应予以纠正。1、全部案涉10套房屋，住宅公司至今仍有**房屋未完全办理全部房屋产权所有证，甚至拒绝提供正式合同。2、住宅公司违约状态一直持续，从未中断，违约金的计算仍应继续，上诉人以明确1030200元是暂计违约金，而本案自2019年6月10日起诉立案至2020年5月21日上诉人收到一审判决已经一年，该部分违约金暂计219000元一审法院未予处理，属于程序违法。三、一审法院关于对住宅公司违约的部分事实，认定错误，应予纠正。首先，双方在2014年3月25日签订《补充协议》中第12条以单独条款的形式对办理房产证的义务方及时办理期限、违约金计算方式明确约定。其次，在上诉人已经积极履行合同义务的情况下，住宅公司应当将案涉**房产证于180个工作日内即2014年12月11日前办理完毕。实际情况是：案涉8套房屋是在2016年1月18日、19日办理完毕的，逾期577日，，住宅公司应承担违约金346200元其中案涉2套房屋至今未办理任何手续，住宅公司在一审时主张因案涉607＃、608＃两套房屋土地性质与其他8套房屋土地性质不同为由，主张其不应当承担违约金是不成立的。一方面，双方协议明确约定607＃、608＃两套房屋中有一部分面积为拆迁补偿安置面积，由于房屋的不可分割性，才有上诉人补差价款；另一方面，，住宅公司有优势地位土地性质不是影响双方履行合同的原因。至今住宅公司未向上诉人提供“商品房买卖合同”，其违约行为显而易见。上诉人主张的违约金是及于案涉10套房屋的，且住宅公司的违约行为一直持续，其理应按合同约定支付违约金。一审法院以103020／10套＊2套＝206040元计算得出违约金属于认定事实错误。自2014年12月12日起，，住宅公司就应当承担违约责任在2016年1月18日前案涉10套房屋均未办理房产证，即便按照一审法院的计算方式，该时间段内的违约金应当全部支持。最后，，住宅公司应当按照合同约定承担违约责任并继续履行合同义务。 综上，，住宅公司自2014年12月12日起持续违约至今应当按照合同约定按6××元／日的计算方式至办理完毕之日止向上诉人支付违约金，望支持上诉人的上诉请求。 住宅公司辩称，1、案涉房屋并没有签订商品房买卖合同，没有约定何时办证，就无从谈起违约。2、违约金过高，在一审的庭审过程当中，以及庭下法院给住宅公司所作的笔录当中，，住宅公司都明确提出了违约金过高的主张3、关于6××元一天的逾期办证的违约金，只限于拆迁的八套房屋，并不包含本案中侯根丽另行购买的607、608这两套房屋。4、拆迁的八套房屋在2015年的10月份已经为侯根丽办理了房产证，那么侯根丽在本案一审起诉的过程当中主张对八套房屋逾期办证的违约金已经超过了法定的诉讼时效。5、案涉607、608两套房屋至今没有办理房产证的原因完全在于侯根丽本人。首先侯根丽不配合住宅公司签订正式的商品房买卖合同，并且也不交纳购房契税，因此案涉房屋至今根本不具备办理房产证的前提条件。6、案涉房屋办理房产证的义务不在住宅公司，因为侯根丽购买该套房屋是全款购买，只要其与我公司签订房屋买卖合同，自行缴纳契税之后，就可以在房屋产权登记部门办理房产证，无需我公司进行配合。7、如果侯根丽要求我公司代为办理房产证，应由侯根丽出具相应的授权，那么该授权至今侯根丽也未出具，因此我公司对侯根丽是没有办理房产证的义务的。综上，应当驳回侯根丽的全部诉讼及上诉请求。 住宅公司上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8003号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。拆迁安置而产权调换的8套已于2014年3月25日交付，2015年10月16日，已办理产权登记手续，双方就拆迁安置的房屋交付、办证已无争议，且已履行完毕。案涉607＃、608＃房屋，系被上诉人代表吕秀荣及其子女另行购买的房屋，并不是拆迁安置房屋，应属于商品房销售纠纷。二、原判决认定事实错误，认定上诉人负有为被上诉人办理产权证的义务没有事实和法律依据，未办理房产证的责任完全在被上诉人。1、被上诉人侯根丽至今未与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，未缴纳607＃、608＃房屋的契税，房屋不具备产权登记的条件。2、因未签订《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人没有就案涉607＃、608＃房屋办理产权登记的事宜进行约定，因此办理房产证不是上诉人约定的义务。3、办理产权登记并非上诉人的法定义务。三、原判决认定上诉人承担为被上诉人逾期办理房产证的违约责任没有事实和法律依据。1、上诉人不负有向被上诉人就案涉607＃、608＃房屋办理产权证的义务，违约无从谈起。2、退一步讲，即使上诉人应为被上诉人办理房产证，根据《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》第十二条约定“乙方应积极配合并提供相关手续，如因乙方原因造成延误，应扣除相应的天数。”，自2014年3月25日被上诉人购买案涉房屋以来，被上诉人拒绝承担案涉房屋的契税，拒不配合上诉人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，案涉房屋并不具备办理房产证条件。上诉人不承担由此产生的违约责任。四、原判决认定事实错误，判决上诉人向被上诉人支付206040元违约金缺乏事实和法律依据，被上诉人没有任何损失，也没有提交任何证据证实其存在损失。1、原判决认定上诉人对被上诉人承担违约责任关于违约金的计算没有合同依据。《房屋拆迁安置补偿合同之补充协议》第十二条约定的逾期办理房产证6××元／天的违约金，仅针对拆迁安置的房屋，并不涵盖被上诉人另行购买的案涉607＃、608＃房屋。且因未签订《商品房买卖合同》，对于何时办证、如何办证没有约定。因此主张违约金没有合同依据。2、原判决认定上诉人向被上诉人支付违约金没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。案涉房屋已于2014年3月25日和另外8套拆迁安置的房屋一并交付被上诉人，被上诉人始终占有、适用该房屋，被上诉人没有任何损失，其也没有提交任何证据证实其存在所谓损失。因此，上诉人不应向被上诉人支付逾期办理案涉房屋房产证的违约金。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人特提起上述上诉请求，请二审法院依法予以支持。 侯根丽辩称，1、上诉人与住宅公司之间的法律关系并非基于普通的商品房销售合同关系，而是基于2007年5月8日房屋拆迁安置补偿合同产生的法律关系。其中这份合同约定了601-606号房，609号、610号房为拆迁安置补偿范围内的房子，但是比拆迁安置补偿协议多了25平米，基于房屋的不可分割性，这25平是按2500元每平购买的，而拆迁安置补偿合同之补充协议是由于住宅公司延期交房产生了10626××元的违约金，所以抵顶给侯根丽607号608号两处房屋，抵顶的价格远远低于市场价是4300元每平方米计算，该两套房屋按4300元每平米房款为元，抵扣违约金后，侯根丽仍应向住宅公司支付50135元，该合同义务已经履行完毕。也就是说上诉人与被上诉人之间并非是普通的商品房销售合同关系，而是基于2014年3月25日的补充协议中约定了延期办证的违约金条款，两份合同均是针对被拆迁房屋及基于产权调换房屋进行了约定，两份合同均密不可分。2、双方未签订正式合同的原因不在侯根丽，，住宅公司是提供合同的一方侯根丽在起诉前这么些年多次向住宅公司的负责人刘强主张签订正式合同办理房产证、支付违约金等等。但住宅公司因为不想支付违约金以合同为要挟，故一直未向侯根丽提供正式合同。而且住宅公司一直主张责任在于侯根丽，但从一审庭审至二审开庭之前从未向法庭提交过任何事实证据作为依据，直至一审判决后到现在，，住宅公司作为提供合同的一方也从未向侯根丽提供过合同。3、主张补偿协议的约定仅是针对拆迁安置的八套房屋，是没有任何事实依据和法律依据的，不管是根据合同法关于对合同的解释的原则的规定，还是根据不具备法律专业知识的普通人的判断，都可以得出该补充协议的约定是涉及涉十套房屋的结论。4、办理房产证不是法定义务，是基于双方合同的约定义务，应当由住宅公司承担该义务。5、、住宅公司主张侯根丽延误没有任何事实和法律依据，住宅公司在一审阶段未提交任何证据可以证明其主张6、关于契税交纳，应当是在已经签订正式合同后，办理房产证的过程当中才向房管部门交纳的，，住宅公司以侯根丽未缴纳契税为由拒绝出示合同不能成立。7、、住宅公司在上诉状中主张的契税暂行条例第11条为权属变更登记的法律依据，与本案没有关联性。综上，恳请法院驳回住宅公司的所有上诉请求，并支持侯根丽的上诉请求。 侯根丽向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告延期违约金1030200元（2014年9月26日起暂计至2019年6月10日止）；2、判决被告继续履行合同，依合同约定为原告盛阳门大厦2单元（西塔）607室、608室办理房产证；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年5月8日，原告侯根丽（乙方、被拆迁人）与被告石家庄市住宅开发区建设公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿合同》，主要内容：甲方因建设“胜北国际商城”项目需要，拆除乙方位于石家庄市桥东区，土地使用面积709.2平方米，土地使用权证号（ＱＹ-2-20-10），建筑面积1044.7平方米，乙方选择产权调换，甲方以“胜北国际商城”商住楼的六层部分房屋补偿给乙方930平方米，甲方补偿给乙方的房屋对各户面积的分割由乙方自行解决，乙方不需要支付结构差价、面积差价、房屋成新差价（甲方补偿给乙方930平方米的房屋按东西向分割，乙方优先选择方位）。拆迁采取自行过渡方式，过渡期限自2007年5月11日起至2009年5月10日止，甲方一次性付给乙方过渡费、安置费、搬家费等各种补偿共计20万元。本合同签订后，该地块土地面积709.2平方米及地上所有建筑物归甲方所有，甲方配合乙方办理被拆除房屋产权注销手续及土地过户手续，所需费用甲方负担。甲方安置给乙方的房屋在工程竣工验收后六个月内，甲方配合乙方办理完产权证，办证费用及契税甲方负担（办新房产证时需重新签订各户房屋安置协议，本合同内容不变）。乙方应在本合同签订后的2日内将被拆除的房屋交给甲方拆除，若每拖延一天赔偿对方6××元，若乙方自将被拆除房屋交给甲方之日起24个月没将新建的房屋交于乙方，每拖延一天赔偿对方6××元。 2014年3月25日，原告侯根丽与被告签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》，主要内容：一、产权调换房屋的坐落位置为盛阳门大厦（也即胜北国际商城）2单元（西塔）601＃~606＃、609＃、610＃，共8个房间，总建筑面积为955.07平米，此面积比2007年5月8日签订的《房屋安置拆迁补偿合同》中约定的补偿930平米多出了25.07平米，鉴于房屋的不可分割性，乙方按照双方协商好的优惠价格2500元／平米购买，应向甲方就多出的面积支付购买款62675元。二、按照《房屋安置拆迁补偿合同》的延期交房赔偿标准6××元／天计算，截止到2014年3月15日，甲方共延期1771天，应向乙方支付延期交房违约金10626××元。盛阳门大厦2单元（西塔）6层安置完乙方拆迁补偿房屋后还剩余607＃、608＃房间，共计244.2平方米，甲方按照双方协商好的优惠价格4300元／平米出售给乙方，乙方共应向甲方再支付购房款1050060元。上述一~三条款款项相互抵扣后，乙方还应向甲方支付50135元整，此费用乙方应在本协议签订之日起~十五日内一次性交付给甲方。乙方可自行在607＃、608＃房间墙壁开窗，开窗不得危及房屋承重结构，窗户必须加装防盗网，产生的费用由乙方自理。自2014年3月15日起，甲乙双方曾于2007年5月8日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中第十条关于延期交房违约金的约定自行终止，乙方不得已任何理由再要求甲方支付延期交房违约金。乙方没有按照本合同第四条的约定向甲方如期支付购房款的，甲方有权选择解除本协议第三条，不再将另外607＃、608＃两间房屋出售给乙方：或者选择继续将该两间房屋出售给乙方，但是乙方应当就该两间房共计244.2平米，按照市场价向甲方支付购房款。甲方在本协议签订之日起180个工作日内按照房管局相关规定办理完毕房产证，乙方应积极配合并提供相关手续，如因乙方原因造成延误，应扣除相应的天数。甲方延期一天向乙方支付违约金6××元。 2014年4月14日，侯根丽向被告公司交付2-607#、608#购房款50135元。 2015年10月份，被告已将涉案房屋601、602、604、605、606、609、610办理产权证至原告名下，603房屋办理房产证到侯门丽、侯门华名下，607、608房屋现尚未办理房产证。上述房产均已交付原告使用。 庭审中，原告称被告应于2014年12月11日前为其办理完毕盛阳门大厦2单元（西塔）6层607＃、608＃房屋产权证，应按每日6××元标准向其支付违约金，被告称2014年3月25日签订的拆迁安置补偿合同之补充协议中第12条约定的办理房产证仅限于拆迁安置的房屋并不包含原告另行购买的房屋，且约定违约金标准明显过高，该标准是全部房屋的违约金，原告仅有607、608因其个人原因未办理房产证，原告不存在损失。 以上事实，有原告、被告陈述、《房屋拆迁安置补偿合同》、《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告侯根丽与被告石家庄市住宅开发区建设公司于2007年5月8日签订《房屋拆迁安置补偿合同》与双方于2014年3月25日签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》，均是针对被拆迁房屋及基于产权调换房屋进行的约定，二者密不可分，双方均应依照合同履行相应的义务，依照上述合同，被告因逾期交房，已向原告向支付延期交房违约金10626××元，原告补足相应差价，另行购买两套房屋，被告仍负有为原告办理产权证的义务，被告辩称办理房产证仅限于拆迁安置的房屋并不包含原告另行购买的房屋，不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告双方均称对方应承担迟延办证的责任并负责交纳契税，本院认为，剩余两套未办证的房产的性质非拆迁置换所得，而是原告另行购买的商品房，应由原告交纳契税；考虑到房产已如期交付原告使用至今及未办理产权证的房产的数量情况，被告向原告支付违约金1030200元/10套×2套=206040元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告石家庄市住宅开发建设公司于本判决生效之日起十日内与原告侯根丽就石家庄市盛阳门大厦2单元（西塔）607室、608室签订正式的商品房买卖合同，并自正式的商品房买卖合同签订之日起十日内为原告侯根丽办理房产证，原告侯根丽协助被告办理相关手续并缴纳房产契税；二、被告石家庄市住宅开发建设公司于本判决生效之日起十日内向原告侯根丽支付违约金206040元；三、驳回原告侯根丽的其他诉讼请求。案件受理费14072元（原告已预交），由原告侯根丽和被告石家庄市住宅开发建设公司各负担7036元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人侯根丽与上诉人住宅公司在2007年5月8日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》和2014年3月25日签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》，均是针对拆迁房屋及基于产权调换房屋进行的约定，双方均应当依照合同约定履行相应的义务。一审法院作出上述认定并无不当，予以采信。在双方签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》后的2015年10月，涉案因产权调换的8套房屋已经交付上诉人侯根丽使用，并办理了产权证，多年以来，双方对此并没有争议，对此予以认定。上诉人侯根丽主张上诉人住宅公司承担案涉8套房屋的违约金，不予支持。 上诉人侯根丽与上诉人住宅公司2014年3月25日签订《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》时，就2007年签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中双方约定的延期交房违约金予以解决，而《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》中第十二条则是约定的办理完毕房产证的违约责任。能够认定双方约定的是案涉10套房屋办理房产证的违约责任。上诉人住宅公司主张《房屋拆迁安置协议合同之补充协议》中第十二条约定的逾期办理房产证6××元／天的违约金并不包含购买的案涉607＃、608＃房屋的上诉理由，不予采信。 上诉人侯根丽于2014年4月14日补交50135元差价，购买了案涉607#、608#房屋，上诉人住宅公司依约负有为上诉人侯根丽办理案涉607#、608#房屋产权证的义务。按照办理房产证的一般流程，双方应当签订正式的商品房买卖合同，由上诉人侯根丽协助上诉人住宅公司办理相关手续并缴纳房产契税。案涉607#、608#房已经全额付款，房屋也早已经交付使用的情况下，双方至今没有签订正式的商品房买卖合同，一审法院依照双方合同的约定，确定违约金为206040元，并无不当。上诉人侯根丽要求上诉人住宅公司支付1030200元的上诉理由，不予采纳。 上诉人住宅公司主张自2014年3月25日，上诉人侯根丽购买案涉房屋以来，拒绝承担案涉房屋的契税，拒不配合签订《商品房买卖合同》，案涉房屋不具备办理房产证的条件。未能办理房产证的责任在上诉人侯根丽，上诉人住宅公司不应当承担违约责任。没有提供证据予以证实，上诉人侯根丽不予认可，对此不予支持。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28144元，由上诉人侯根丽和上诉人石家庄市住宅开发建设公司各负担14072元。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十月二十六日 书记员  张佳丽 ——