江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初1145号原告：仪征市如得包装制品有限公司，住所地在仪征市马集镇工业集中区祥瑞路北侧。法定代表人：张玉琴，执行董事。委托诉讼代理人：马维维，该公司经理。委托诉讼代理人：王银，江苏金天宁律师事务所律师。被告：仪征威龙发动机零部件有限公司，住所地在仪征市马集工业集中区**。法定代表人：余仙菊，总经理。委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。原告仪征市如得包装制品有限公司(以下简称如得公司)与被告仪征威龙发动机零部件有限公司（以下简称威龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告如得公司的委托诉讼代理人马维维、王银在两次庭审中、被告威龙公司的委托诉讼代理人包志华在第二次庭审中到庭参加诉讼。被告威龙公司在第一次庭审中，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如得公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《厂房租赁合同》，被告立即返还租赁物；2.判令被告给付原告2018年11月至2020年10月30日期间的租金244800元及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际付款之日止），并给付自2020年8月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的厂房一幢及附属房屋，面积合计1700平方米，租赁期限自2018年1月起至2020年12月止，月租金6元/平方米，各年度租金于当年1月10日前预付。协议签订后，被告仅于2018年支付租金97760元，2018年的剩余租金及2019、2020年度租金均未给付。在此期间，原告多次催促被告支付租金或解除合同、返还房屋，但被告一直拖延，既不支付租金也不返还租赁房屋。其向本院提供的证据有：《厂房租赁合同》1份、《厂房、办公楼等房产转让合同》1份、建设用地使用权证1份、仪征市马集镇人民政府出具的证明1份。被告威龙公司辩称，原、被告双方签订厂房租赁合同是事实，租期的起止时间、年租金给付时间以及2018年支付的租金与原告陈述一致。租赁厂房自2018年初长期漏水、主体损坏，被告多次通知原告对房屋进行维修，原告拒不维修，导致厂房一直无法使用。2018年7月，被告要将厂房内的机械设备全部转移，但在被告拖运一车设备后，原告阻止被告继续搬运，导致被告放在租赁厂房内的机械设备全部生锈损坏。原被告双方的租赁合同因原告未尽到维修义务，自2018年7月就实际终止。对厂房漏雨给被告机械设备造成的损失，因被告单位已经无法生产，经济极其困难，故在本案中不提起反诉，被告将另行提起诉讼，要求原告对造成机械设备损坏进行赔偿。另被告预付的5万元租赁保证金原告应当予以返还。综上，请求法院依法驳回原告要求给付租金及逾期利息的请求，同时要求原告返还租赁保证金。其向本院提供的证据有：被告单方制作的付款明细1份、租赁房屋照片6张、被告负责人与微信名为“黄谦和禹城货运”的微信聊天截图2张、与“如得公司门卫老周”的电话录音光盘1张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《厂房租赁合同》、《厂房、办公楼等房产转让合同》、土地使用权证、仪征市马集镇人民政府出具的证明，本院予以确认并在卷佐证。上述证据及原、被告当庭一致的陈述可以证实：2017年12月27日，威龙公司与如得公司签订《厂房、办公楼等房产转让合同》一份，约定威龙公司将其所有的坐落于仪征市马集镇厂区内的厂房、办公楼等所有不动产设施出售给如得公司，总价款750万元。合同同时约定：如得公司同意将3﹟厂房于2018年1月1日起返租给威龙公司，租期暂定3年，租金6元/平方米/月，威龙公司应当做好环保工作，并在租期届满时及时搬离。同日，如得公司与威龙公司签订《厂房租赁合同》一份，约定如得公司将购买的3#厂房及附属房合计1700平方米租赁给威龙公司，租赁期限3年（2018年1月1日起至2020年12月30日止）;租金为6元/平方米/月，首年租金在如得公司支付威龙公司房产转让款时予以扣除，以后每年租金于当年1月10日前预付;威龙公司在合同签订时预付保证金5万元，此款在如得公司支付威龙公司转让款时予以暂扣。合同签订后，威龙公司按约承租使用3﹟厂房，除以房屋转让款抵付部分租金外，未按约向如得公司支付其余租金。本案审理过程中，经如得公司与威龙公司共同确认，如得公司应给付威龙公司厂房转让款750万元、行车款15000元，合计7515000元，如得公司合计已给付威龙公司7417240元，双方对已付款中的90000元是否应当抵充电费存在争议，故如得公司认可支付房屋、设备转让价款暂按7327240元计算，其余应付款项187760元，双方一致同意抵充威龙公司应付租金。本案争议焦点为：1、原、被告房屋租赁合同是否解除？解除的具体时间？2、如合同尚未解除，原告是否有权要求解除合同、返还租赁物并由被告给付租金及应付数额？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的厂房租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按约将厂房交被告使用，被告应按照合同约定的时间、金额支付租金。根据双方合同约定，首年租金由出租方在支付承租方房产转让款时扣除，以后各年度租金承租方需于当年1月10日前预付出租方。双方约定的租金标准为6元/平方米/月，被告租赁的厂房为1700平方米，故年租金应为122400元。双方确认首年租金由出租方在支付承租方房产转让款时扣除，庭审中双方确认原告应付的房屋设备转让款187760元可以抵充被告应付租金，但此后产生的租金被告一直未按约向原告交纳，构成逾期违约。根据合同法有关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。被告辩称因原告未尽到房屋维修义务，被告于2018年7月已口头通知原告解除租赁合同，双方之间的租赁合同已于2018年7月实际终止。被告为证实其主张提交了微信聊天记录及电话录音。因被告提交的上述证据属于证人证言，被告未提供两名证人的实际身份，且未到庭接受质询，故该两份证据不能证实被告主张。原被告在租赁合同中仅约定了出租方可以提前解除合同的条件，被告提交的证据也不足以证明原告存在违约行为可以行使法定解除权，更不能证明已向原告发出解除通知的事实，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。租赁合同解除后，被告应返还原告租赁物，如逾期返还给原告造成实际损失，原告有权要求被告参照租金标准给付逾期腾房期间的房屋占有使用费。鉴于原、被告当庭确认，根据双方合同约定，截止2020年10月30日，涉案房屋租金合计346800元，扣减双方同意抵消的转让款187760元，被告还应给付原告租金159040元，并承担因被告未能及时给付租金产生的利息损失。原告要求被告自2020年11月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付，不违反法律规定，本院予以支持。被告主张返还租房保证金5万元，因被告并未实际支付，原告也未在应给付房款中扣除，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告仪征市如得包装制品有限公司与被告仪征威龙发动机零部件有限公司于2017年12月27日签订的《厂房租赁合同》；二、被告仪征威龙发动机零部件有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于仪征市马集镇工业集中区祥瑞路原告仪征市如得包装制品有限公司厂区内的3#厂房及附属房（1700平方米）返还给原告，逾期腾让由被告仪征威龙发动机零部件有限公司按照10200元/月标准承担房屋占有使用费至租赁房屋实际返还之日；三、被告仪征威龙发动机零部件有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告仪征市如得包装制品有限公司截止2020年10月30日的房屋租金159040元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，承担自2020年11月1日起计算至实际给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，减半收取计2486元，由原告仪征市如得包装制品有限公司负担746元，被告仪征威龙发动机零部件有限公司负担1740元；被告应负担部分原告已垫付，由被告于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王奇二〇二〇年十月三十日法官助理 糜萍书 记 员 李萍