福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1209号 上诉人（原审被告）：林金龙，男，1965年4月13日，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城人民路新洲城****，统一社会信用代码9135080076177377XE。 法定代表人陈柏健，总经理。 委托诉讼代理人兰素真，女，1981年3月14日出生，汉族，居民，该公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人何建丽，女，1982年1月2日出生，汉族，居民，该公司员工，住龙岩市新罗区。 上诉人林金龙因与被上诉人福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省新罗区人民法院（2020）闽0802民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林金龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请。事实和理由：一、被上诉人于2017年6月30日退出天马山庄小区物业服务，之前的经济账目形成双方债权债务关系，至今35个月，上诉人从未收到被上诉人的《收费通知书》，诉讼时效已经届满。二、被上诉人应履行《天马山庄物业管理服务合同》的义务，定期公布管理费用的收支账目并妥善保管好相关数据资料。被上诉人无法提交关于水电收费完整的数据公示表的有效证据资料和视频，证明被上诉人在天马山庄小区物业服务工作中，在水电管理及收费长期存在合同违约（规），一审采信被上诉人提交的《欠费明细表》不具真实性，不构成对上诉人收费的证据。三、被上诉人接管天马山庄小区物业管理服务以后，不仅在其内部水电工作项目疏于管理，且长期利用职权之便盗取小区公共用水和公共用电，自编自填《欠费明细表》。四、2017年7月15日被上诉人向上诉人发出《收费通知书》要求缴交，不具真实性。上诉人曾多次到被上诉人驻天马山庄物业管理服务处，要求先行缴交自用水电费，却都被拒绝，理由是要与物业服务费同时缴交。上诉人在一审庭前调解会上指出《欠费通知单》不具合法性，指出被上诉人服务不到位和偷盗公摊水电费的事实，也对被上诉人水电等收费公示的视频证据进行了质证。通过对比1#综合楼406业主的《欠费通知单》可知，公共用水用电既不是按计量，也不是按户，更不是按面积分摊，是为了填补被盗的小区公摊水电费亏空。五、《天马山庄物业管理服务合同》条款中约定公共设施维修和修缮工程必须由被上诉人实施完成，被上诉人在长达7年的物业服务期间，拒绝对上诉人的居住屋面实施修缮，反将3500元公共维修基金专款，贪污成被上诉人不当收益，至今未退回天马山庄业主委员会。一审对被上诉人收取物业服务费的工作不设诉讼时效，而对被上诉人履行物业服务约定的具体工作设定了诉讼时效，特别是对被上诉人不作为产生的3500元不当收益，予以无视判决，一审判决失去了公平公正。六、被上诉人在一审答辩时说明没有车位费，可一审仍然认定“关于物业费、车位费数额，被告无异议。”综上所述，上诉人的屋顶漏水，被上诉人长期合同违约，拒不履行物业服务公司的职责是本案纠纷的直接原因。七、被上诉人未完成《天马山庄物业管理服务合同》的约定“每三个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”之义务。 天鸿物业公司答辩称，1.物业服务合同不违反法律规定，是合法有效的，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。国务院物业管理条例的第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。上诉人作为天马山庄小区其中一个业主理应按合同约定缴纳各项费用。上诉人提出上述理由是为了恶意拖欠费用。在2012年，起诉上诉人的时候，其是以零缴费的形式被起诉。在事隔将近六、七年，又是以零缴费的状态被起诉，上诉人都以各项理由来拒交物业费。至于上诉人称水电费用的计算方式等，在2012年的案件里上诉人已清晰知道我们的计算方式和收费方法。2012年8月1号到退场的2017年的6月30号，这期间上诉人拖欠的各项费用，均有多次催缴，在退场完后，还有发正式的催缴单给对方，对方都没有提出任何异议。直至此次起诉，对方才以各种借口为由来拒交各项费用。至于公共维修基金，跟本案无关。公共维修基金是在公维金中心管理的，物业公司是没有任何维修基金的。需要使用时需经业主委员会及业主签字，由公共维修基金的管理中心进行审核，才能拨款，所以这个费用跟缴纳物业费没有关系。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 天鸿物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告自2012年8月1日起至2017年6月30日止合计54个月物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水费494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元，合计欠费人民币9391.8元。 一审法院认定事实：被告林金龙系龙岩市新罗区及31号车库（以下简称讼争房）业主，套房产权面积合计205.36平方米，车库产权面积31.42平方米（所有权证为20074286）。 2012年4月25日、2014年4月25日，原告（乙方）分别与龙岩市天马山庄业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对天马山庄进行物业管理服务；期限自2012年5月1日起至2017年6月30日止；乙方对房屋外观、设备运行、共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位及共用设备小修和急修等，实现目标管理；综合楼、公寓住宅按每月0.4元/平方米收取物业服务费，逾期缴纳自逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；车位、车库已办理产权证书的，按登记面积每月0.4元/平方米收取；小区公共保洁用水、绿地用水、水景观用水、水泵运行电费、公共路灯、楼道照明及监控系统用电、保安岗亭用电，均按实际数量由乙方向业主或物业使用人分摊收取等等。 合同签订后，原告依约自2012年4月25日至2017年6月30日为该小区被告等业主提供约定的物业服务，之后原告退场。2017年7月15日，原告向被告发出《收费通知书》，要求被告缴交诉请的项目及金额，即自2012年8月1日起至2017年6月30日止物业服务费、车位费、公摊水电费、自用水费合计欠费人民币9391.8元。原告因催收未果，为此请求判如所请。 另查明，2011年3月5日，原告与天马山庄业主委员会向原龙岩市房管局提出《申请报告》，内容为：天马山庄因公共设施设备如小区监控系统、车辆道闸系统、小区二次供水水箱、消防设备等已陷入瘫痪和不同程度的损坏。根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第七条第一款“屋顶防水、隔热层破损或渗漏及”第八条“住宅共用设施设备的维修和更换、改造范围包括：（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重”的规定，向贵局申请公共维修资金进行更换改造，所拨款项划入原告账户等等。经原龙岩市房管局经审核批准，原告对小区的损坏的监控系统、道闸系统和二次供水水箱等公共设施设备进行全面更新改造并投入使用，原龙岩市房管局亦于2012年初将该专项维修资金216300元划入原告账户。“住宅专项维修资金管理系统”平台显示，天马山庄申请的该专项维修资金维修对象包括综合楼屋面补漏等。 2012年8月，原告曾诉至法院，案号（2012）龙新民初字第5853号，要求被告支付其所有的讼争房拖欠的2008年5月1日起至2012年7月31日止的物业服务费4371元、自用水费991.6元、公摊水电费443.6元、滞纳金9345.8元合计15152元。针对该案，2012年9月6日第二次庭审载明以下事实：1、对讼争房的物业费收费计算方式即每平方0.4元，双方无异议（第5页第1行）；2、被告期间的自用水费原告每月有抄表（第5页第7-9行）；3、期间原告有向被告催缴前述费用（第7页第19-20行，第9页第11行）；4、被告的房屋屋面与2008年间有漏水（第9页第14行）；5、公共维修资金的使用于2010年5月25日有进行公告，其中质量屋顶漏水进行补漏及防水需要3500元。2013年7月23日第四次庭审中，被告表示不同意支付公摊水电费及滞纳金，经一审法院调解，双方达成调解协议：一、林金龙给付原告物业费及滞纳金5000元、自用水费991.6元。二、原告放弃其他诉讼请求。 一审法院认为，原告与龙岩市天马山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。被告作为天马山庄小区1综305/405室及31号车库的讼争房业主，接受原告提供的物业管理服务后，应当按约履行向原告交纳物业管理费、公摊水电费及自用水费的义务。关于物业服务费、车位费数额，被告无异议，且原告主张的产权面积小于被告讼争房的实际面积，系对自身民事权利的处分，故予以确认。关于自用水费、公摊水电费，（2012）龙新民初字第5853号一案中，被告亦曾拖欠2008年5月1日至2012年7月31日该两项费用，对该两项费用的产生过程、计算方式等已经了解；本案原告主张的即2012年8月1日起至2017年6月30日止的公摊水费494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元，被告已明知拖欠，原告期间有进行催缴，并且原告退场后于2017年7月15日向被告发出《收费通知书》要求缴交，被告期间并未及时行使权利进行核对并提出异议，直至本案方才要求原告提供期间该两项费用的基础数据，应承担不及时行使核对权利而产对其不利生的后果，故对原告主张的该两项费用予以确认。关于被告抗辩的综合楼屋面漏水问题，一、该屋面漏水于2008年间已经发生，被告在质保期内并未向开发商主张权利；二、质保期满后，原告针对向房管局申请的公共维修资金的使用，于2010年5月25日有进行公告，被告认为公共维修资金未用于维修屋面漏水，亦未向主管部门反映；三、被告在（2012）龙新民初字第5853号一案中已经提出屋面漏水未予维修的抗辩理由，该案经审理，原告放弃了公摊水电费及绝大部分的滞纳金请求，双方达成协议调解结案，应视为双方对该矛盾已经解决，现被告又以此作为抗辩，理由不成立，不予采纳。综上，被告拖欠原告自2012年8月1日起至2017年6月30日止计54个月的物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水非494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元合计9391.8元，事实清楚，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费的物业使用人及业主而言亦显失公平，明显构成违约，应限期给付。本案系物业服务合同纠纷，根据合同约定，物业公司为小区业主的共用部分提供了物业服务，业主依约应当缴纳物业服务费等费用。物业公司即使产生严重不作为或严重瑕疵方才构成违约，而违约应承担的责任系限期整改、解除合同等等，不是业主个人拒付物业费的理由。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：林金龙应于本判决生效之日起五日内给付原告福建天鸿物业管理有限公司龙岩分公司自2012年8月1日起至2017年6月30日止合计54个月的物业服务费4425元、车位费1239元、公摊水494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元合计9391.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由林金龙负担。 本院二审期间，双方均未提供新的证据。 林金龙认为一审法院遗漏查明房屋屋面仍在漏水，公共维修基金已进入物业公司账户，（2012）龙新民初字第5853号虽经调解结案，但事情未解决。对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。龙岩市天马山庄业主委员会与被上诉人天鸿物业公司签订的《物业服务合同》，对全体业主均具有约束力。现被上诉人天鸿物业公司向上诉人林金龙追索物业管理费、水电费等费用，系依照合同约定主张其权利。上诉人林金龙抗辩其与被上诉人天鸿物业公司因物业费等而形成的债权已超过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定,当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中,上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩,二审中亦未提交新证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间,故上诉人的该项主张本院不予支持。且，本案系物业公司追索物业费等形成的物业服务合同纠纷，属同一合同项下约定的具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间从最后履行期限届满之日起算，因此上诉人关于诉讼时效的抗辩本院不予支持。上诉人林金龙抗辩天鸿物业公司存在未维修漏水屋面、未完善水电收费数据公示流程等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，上诉人林金龙认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。上诉人林金龙以天鸿物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业费用，缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人林金龙抗辩天鸿物业公司存在盗取公用水电、公共维修基金等问题，其属侵权法律关系，本案系物业服务合同纠纷，法律关系不同，当事人可另行主张。根据查明事实，林金龙案涉房屋面积205.36平方米，车库产权面积31.42平方米，天鸿物业公司主张林金龙应缴纳的房屋物业管理费用以187.5平方米作为标准计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认，但天鸿物业公司计算车位管理费用时以52.5平方米作为计算依据，明显有误，本院予以纠正，车位管理费应为741.5元（31.42平方米×0.4元/平方米×59个月）。 综上所述，上诉人林金龙的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更福建省新罗区人民法院（2020）闽0802民初4275号民事判决为：“林金龙应于本判决生效之日起五日内给付原告福建天鸿物业管理有限公司自2012年8月1日起至2017年6月30日止合计54个月的物业服务费4425元、车位费741.5元、公摊水费494.4元、公摊电费394.5元、自用水费2838.9元，合计8894.3元。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 变更一审案件受理费50元，减半收取为25元，由林金龙负担20元，福建天鸿物业管理有限公司龙岩分公司负担5元。二审案件受理费50元，由林金龙负担45元，福建天鸿物业管理有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年十月十二日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 邱艺梅 附注： 引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。