广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1687号上诉人(原审原告)：杨仁泽，男，汉族，1971年8月15日出生，住广东省化州市****。上诉人(原审原告)：宋春平，男，汉族，1966年6月12日出生，住广东省化州市**********。两上诉人委托公民诉讼代理人：劳大春，男，汉族，1969年2月2日出生，系化州市推荐公民。被上诉人(原审被告)：周国红，男，汉族，1966年5月14日出生，住广东省化州市鉴江区******。被上诉人(原审被告)：刘付国华，男，汉族，1969年7月2日出生，住广东省化州市*******。两被上诉人委托诉讼代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。上诉人宋春平、杨仁泽因与被上诉人周国红、刘付国华租赁合同纠纷一案，不服化州市人民法院（2018）粤0982民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨仁泽及宋春平、杨仁泽的共同委托公民诉讼代理人劳大春、被上诉人周国红、刘付国华及其共同委托诉讼代理人董志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋春平、杨仁泽上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院民事判决书(2018)粤0982民初2102号判决，改判被上诉人支付上诉人搭建房屋、装修赔偿款403581.95元及返还订金10000元给上诉人。二、被上诉人负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实部分错误，认定搭建房屋的第二层是原告擅自加建的，是错误认定。案涉《租屋合同》第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价(价格双方另定)，材料款作定金用，待建好交付使用后，被告扣除押金及当月租金后结给乙方。第六条约定：被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石展硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。第十条约定：…(原告装修不须经甲方同意)，退租时乙方的装修及加固部分不得拆除，不得损坏房屋及设施，损坏要照价赔偿。由上可知，原告出材料出工钱给被告在搭建的房屋内设隔层，然后还是由被告封顶，是双方以实际行动为事实履行，所以才有各自50%的责任承担。否则，因为合同约定被告负责搭建房屋，即被告负有向建设规划管理部门报建的责任，因此造成合同无效的，应由被告承担100%的损失赔偿责任。二、原审处理无效合同赔偿损失问题部分错误。(一)原审认为对于第二层房屋建设的损失由原告承担，是错误的处理。理由如上所述。(二)原审认为原告供应搭屋材料给被告，双方属于买卖合同法律关系，原告应另案起诉被告请求支付材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用，原审这样处理欠妥，是案结事未了的不负责任做法，既增加当事人讼累又浪费司法资源。试问哪里有材料供应商把建筑工钱都垫付的。若按原审的指引另案起诉买卖合同支付价款，那本案无效合同损失各自承担50%的问题怎么处理？《租屋合同》第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料……材料款作定金用。所以，不管本案无效合同履行过程中相同主体之间是否存在买卖合同关系，均应在本案一并作出处理为宜。综上，根据事实和证据，上诉人在无效合同中的损失为819163.91元减去双方认可的被告的8个卷闸门12000元，尚有807163.91元损失应有被上诉人承担50%的赔偿款即403581.95元。请二审法院依法判决。周国红、刘付国华辩称：一、一审判决结果与一审认定事实自相矛盾，将认定为上诉人自担损失的第二层增设物作为共同损失判决双方分担，是错误的判决。二、双方签订的《租屋合同》第六条已经对租赁房屋的建设范围作了明确约定，原告擅自加建的二层增设物不在合同约定的范围内，上诉人加建行为也未经答辩人同意。三、关于租赁房屋材料的买卖行为与本案的房屋租赁关系，是两个不同的法律关系，不宜同案处理。一审法院认为买卖关系应当另案处理是完全正确的，应当维持。四、根据本案一审查明的事实和评估报告，我认为损失应当这样承担：1、二层上诉人擅自加建的增设物净值245885.98元损失由上诉人承担；2、剩余819163.91-245885.98=573277.93元由双方分担，各承担损失573277.93/2=286638.97元。3、上诉人只实际投入了132442.8元，答辩人多承担了154196.19元，上诉人应当返还此部分给答辩人。宋春平、杨仁泽向一审法院起诉请求：1.解除被告与原告2017年7月29日签订的化州市麻纺厂正门左侧桔城北路公路边临时搭建房屋的租屋合同(约42万元)；2.被告赔偿原告搭建房屋材料款、室内外装修材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱合计819163.91元及评估费8150元；3.被告双倍返还原告定金2万元；4.被告负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告周国红、刘付国华于2017年7月24日与案外人广东化州麻纺织厂签订《租赁合同》，广东化州麻纺织厂将原锅炉房的一块空地租给被告使用。被告周国红、刘付国华作为甲方与原告杨仁泽、宋春平作为乙方于2017年7月29日签订《租屋合同》，被告将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给原告使用。合同第二条约定：租期以广东化州麻纺织厂的破产财产拍卖变现日止。第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价(价格双方另定)，材料款作定金用，待建好交付使用后，被告扣除押金及当月租金后结给乙方。第六条约定：被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。第十条约定：......，退租时乙方的装修及加固部分不得拆除，不得损坏房屋及设施，损坏要照价赔偿。被告收取原告订金一万元。合同签订后，原、被告双方投入了人力及物力对租赁房屋进行了建造。2017年12月29日，化州市住房和城乡规划建设局向化州市麻纺厂发出《限期拆除通知书》(化住建拆违字[2017]第001号)，内容为：其在鉴江开发区桔城路麻纺厂进行临时搭建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定。并责令其限期于2018年1月4日前自行拆除违法建筑物、构筑物(设施)。该通知书由被告周国红签收。被告与案外人广东化州麻纺织厂于2018年1月1日签订《终止租赁合同协议书》，双方同意从2018年1月1日起终止双方于2017年7月24日签订的《租赁合同》。2018年1月5日，相关部门采取执法行动，对原麻纺厂内的两幢占地面积约1850平方米的涉嫌违法用地、违法建设的大型临时建筑进行拆除。广东化州麻纺织厂破产清算组于2018年7月4日通知其租户，限期于2018年7月25日前清理搬迁，终止租赁合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《租屋合同》是否合法有效?二、本案造成的损失819163.91元，原、被告双方如何承担?三、被告应否双倍返还收取原告的10000元定金?关于焦点一，涉案租赁房屋部分属于未经批准的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，并结合涉案租赁房屋现已被政府部门强拆的实际情况，涉案《租赁合同》是无效合同，本院现予以确认。因此对于原告诉讼请求解除原、被告双方于2017年7月29日签订的《租屋合同》，由于该合同是无效合同，而解除合同是建立在合同是有效合同的基础上才有解除的情况，因此对原告的该诉讼请求本院依法不予支持。关于焦点二，首先是涉案租赁房屋的第二层的损失问题，由于原、被告双方在《租屋合同》中没有约定第二层的建设，原告出材料所建设的第二层是擅自加建的增设物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对于第二层房屋建设的损失应由原告承担。其次，在本案中，原、被告均确认《固定资产清查评估明细表》的第6、7项中的共13个卷闸门(单价：1500元)，其中8个卷闸门(1500元×8=12000元)是被告方做的。对明细表的第8(铁柱：净值：16079.86元)、第19(卫生间墙体，净值：1419.6元)、20(厕兜，净值：320元)、21(钢架结构房屋，净值：371875元)、25(前面铺面加柱封边，净值：4950元)、26项(钢架结构房屋四周上面四周封边，净值：27646.6元)，原、被告均称是自己做的。双方签订的《租屋合同》约定为被告将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给原告使用，合同第六条约定：被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。搭建房屋是合同中被告方的义务。因合同第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价(价格双方另定)，材料款作定金用，待建好交付使用后，被告扣除押金及当月租金后结给乙方。庭审中原告也称被告从原告处购买建筑材料是事实，原告供应搭屋材料给被告，双方属于买卖合同法律关系，原告应另案起诉被告请求支付材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用。再次，原告请求被告赔偿搭建房屋材料款、室内外装修材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱合计819163.91元及评估费8150元的诉讼请求，根据茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具的茂盈恒信评报字[2018]第226号《化州市人民法院拟确定化州市*******麻纺厂门口左侧租赁房屋建造价格评估报告书》中的《固定资产清查评估明细表》，该部分装修属于《固定资产清查评估明细表》的第1-5项(净值：3960+1584+13597.5+15863.75+29006.25=64011.5元)及第9-16项(净值：9652.5+6136.16+4988.17+27242.22+9040.63+75022.48+49792.32=181874.48元)，本院查明原告对租赁房屋的投入损失为合计245885.98元(第二层除外)。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，同时根据被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告双方签订的《租屋合同》第二条约定：“租期至广东化州麻纺织厂的破产财产拍卖变现日止”可知道，原、被告在签订《租屋合同》时知道搭建的租赁房屋是临时建筑，应知道租赁房屋所占用的土地是化州麻纺织厂的破产财产，上述财产随时都有被拍卖的可能性。导致该合同无效，本院确认原、被告双方都有过错，双方应按照过错分担责任，原、被告各承担50%的责任。对于原告的损失，由于原告要承担50%的过错责任，因此原告请求被告赔偿的金额为245885.98÷2=122942.99元。关于焦点三，被告应否双倍返还收取原告的10000元定金?根据原告提交的证据微信截图上显示为“已收订金一万”，“订金”没有担保性质，因此，原告要求被告双倍返还收取原告的定金的诉讼请求，本院不予支持；但被告应返还已收取的10000元订金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告周国红、刘付国华于本判决生效之日起十五日内支付装修赔偿款122942.99元及返还订金10000元给原告杨仁泽、宋春平；二、驳回原告杨仁泽、宋春平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3800元，原告杨仁泽、宋春平负担1900元，被告周国红、刘付国华负担1900元；评估费8150元，由原告杨仁泽、宋春平负担4075元，由被告周国红、刘付国华负担4075元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案，二审争议的焦点是：1、涉案租赁房屋第二层的损失由哪一方承担；2、上诉人杨仁泽、宋春平主张的材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用是否属于本案处理范围。1、关于涉案租赁房屋第二层的损失由哪一方承担的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案上诉人杨仁泽、宋春平与被上诉人周国红、刘付国华所签订的《租屋合同》第六条约定：“甲方负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。”由此可见，双方在《租屋合同》中并没有约定第二层的建设，杨仁泽、宋春平方出材料所建的第二层是属其擅自加建的增设物，该部分的损失依法应由杨仁泽、宋春平承担。2、关于上诉人杨仁泽、宋春平主张被上诉人赔偿材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用是否属于本案处理范围。上诉人杨仁泽、宋春平与被上诉人周国红、刘付国华签订的《租屋合同》第五条约定：“乙方供应搭屋材料给甲方使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价(价格双方另定)，材料款作定金用，待建好交付使用后，甲方扣除押金及当月租金后结给乙方”。双方在租屋合同中对于搭屋材料供给关系的约定属于另一买卖合同关系，即被上诉人周国红、刘付国华将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给上诉人杨仁泽、宋春平与上诉人杨仁泽、宋春平供应被上诉人周国红、刘付国华搭屋所需材料属于两个不同的法律关系。本案一审法院按照各自过错判令双方承担50%的责任并依据茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具评估报告判令周国红、刘付国华向杨仁泽、宋春平支付装修赔偿款122942.99元属于对杨仁泽、宋春平与周国红、刘付国华在《租屋合同》无效、合同无法继续履行责任的认定。如上诉人杨仁泽、宋春平认为被上诉人周国红、刘付国华还未对其供应的材料款及因供应材料产生的系列费用进行结算的，应另行主张。一审判决上诉人杨仁泽、宋春平另案起诉被上诉人周国红、刘付国华支付材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用正确，本院予以维持。综上所述，宋春平、杨仁泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由宋春平、杨仁泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年十月十九日法官助理  叶秀福速 录 员  李松龄速 录 员  郑子妍