江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5636号上诉人（原审被告）：朱首风，男，1993年8月18日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：丁虎，江苏彭淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凯，江苏彭淮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭超，男，1994年11月15日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚，江苏禾嘉律师事务所律师。原审被告：徐州市居然房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区泰山南路翠湖新语****。法定代表人：祁佳，执行董事。上诉人朱首风因与被上诉人郭超、原审被告徐州市居然房地产经纪有限公司（以下简称居然经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱首风上诉请求：撤销一审判决第二项，依法予以改判，并由郭超负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对违约金的支持过高，显失公平，缺乏相应的事实和法律依据。1.签订房屋买卖合同的日期是2020年3月21日，正处于疫情比较紧张的时期，至本案上诉日(疫情基本消除)涉案房屋的市场价格仍比较稳定，基本没有上涨。所以，一审法院将涉案房屋所在地段的价格趋势作为违约金的考量因素不能成立。2.被上诉人为履行涉案房屋买卖合同仅支付了20000元定金和中介费8000元，共计28000元。一审法院查明2020年3月30日，被上诉人将其所有的龙工30铲车出售他人获得价款58000元。按照被上诉人在一审中的陈述，2020年3月31号当天其应按合同价的30%支付上诉人43-44万元，在仅一天时间内被上诉人还要凑齐大概37-38万元，即使之前已凑齐，那么为何偏偏只差了这5万多。以上可以说明被上诉人出售铲车与购买涉案房屋没有关系，而且也可证实即使上诉人3月31日配合过户，被上诉人也无法当天支付首付款，换言之，被上诉人也将同时面临违约。另一审法院没有查明龙工30铲车售卖时的价值(折旧后的剩余价值)，退一步讲即使被上诉人出售铲车是为了购买涉案房屋筹款，也只有在确定铲车剩余价值后，减去其获利的58000元，才能作为被上诉人的损失。综上，一审法院认定被上诉人为履行涉案房屋买卖合同所作的准备(售卖铲车)缺乏相应的事实依据。另一审法院在援引法律依据时，没有将《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)》第二十九条考虑进去，即：主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，被上诉人前期的支出(即实际损失)最多也只有28000元，违约金267600元已远远超过了损失的30%。3.上诉人因急用钱才出售涉案房屋，后又因未收到被上诉人支付的首付款才不卖的(因涉案房屋买卖合同对于首付款的交付时间、方式和形式没有明确约定，上诉人一直认为被上诉人应该在过户前向其支付首付款)，所以上诉人的违约在性质上不属于故意违约。二、被上诉人存在过错，应作为减少上诉人违约金的考量因素。上诉人与被上诉人居然经纪公司通知，原计划于2020年3月31日去产权处办理网签过户手续，但上诉人因未收到被上诉人的首付款并未到产权处办理手续。与此同时，被上诉人与居然公司当天也未到产权处，在上诉人未到场的情况下，被上诉人与居然公司均未通过电话、微信等方式与上诉人进行沟通联系，便自行决定不去产权处。诚然，上诉人虽存在过错，要承担相应的责任，但被上诉人同样不能免责。因此，一审判决只认定上诉人是房屋买卖合同的过错方是不恰当的。综上所述，本案原审判决存在显失公平，以及部分事实认定不清、适用法律不完全准确，一审法院支持的违约金数额267600元已过分高于被上诉人因合同不能履行造成的损失，应依法予以减少。郭超辩称：一、上诉人所述疫情期间房子价格基本没有上涨没有事实依据，因为疫情都居家隔离，还更会觉得房子的重要性，从常理分析房价会上涨，目前房价也确实持续上涨。二、就是因为首付款数额巨大，被上诉人才去卖掉铲车，只有东拼西凑才能凑够首付款，说明被上诉人在积极的筹钱购买涉案房屋、履行合同义务。违约金包括实际损失和对失约方的惩罚，卖铲车的损失是铲车在工地上可以盈利和少卖的价值，而不是上诉人说的剩余价值问题，其他损失还包括房屋价格上涨等。三、按照相关规定首付款也不是付给上诉人，而是打给资金监管账户，一审庭审及双方通话录音均显示是因为上诉人不想卖了才导致了违约，而不是其未收到首付款。四、被上诉人一直都在积极的筹钱，并联系中介到相关部门办理过户手续，是因为上诉人不想卖了，从而没有按照约定去办理过户手续，导致合同目的无法实现，此事实在一审时中介对此也进行了证实，被上诉人没有过错。居然经纪公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。郭超向一审法院诉请判决：1.解除各方签订的编号为0000107的《房地产买卖居间合同》；2.朱首风返还郭超支付的定金20000元及利息、违约金267600元(房款的20%)及利息；3.居然经纪公司返还郭超已支付的居间佣金8000元；4.诉讼费用由朱首风、居然经纪公司承担。一审法院查明：2020年3月21日，郭超与朱首风经居然经纪公司居间中介签订《房地产买卖居间合同（合同编号0000107）》一份，其中载明：甲（出售方朱首风）、乙（买受方郭超）双方经丙方（居间方居然经纪公司）居间介绍，并对房地产权属及相关信息做出了充分了解，经平等、自愿、充分协商达成协议如下：房屋地址泉山区翡翠城24号楼1-401、建筑面积105.18平方米，附属地下室位置24号楼1-115、面积9.75平方米，附属车库位置2#车库号楼1-1299，房屋总价1338000元（房屋总价包括上述建筑物、设施和装修附着物、车库等）；甲、乙双方同意在本合同签订当日乙方支付定金20000元由甲方直接收取，甲方将《房屋所有权证》交丙方保管；居间方促成买卖双方达成《房地产买卖协议》当日，乙方应向丙方支付居间佣金8000元；放款支付、产权过户、房屋交接的约定：2020年4月21日前解押还清贷款、2020年4月28日之前去产权处网签过户、乙方商业贷款、款清交房，甲、乙双方在过户过程中收、付房款应遵循徐州市房产交易部门有关交易资金监管的规定办理，甲方预先收取的任何房款应由甲方负责按资金监管规定缴存；交易过户税费全部由乙方承担（甲方因继承、离婚、受赠等析产取得房屋需缴纳的交易所得税由甲方承担）；甲方逾期办理房屋抵押或其他权利限制注销手续、两证（房屋所有权证、土地使用证）、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；乙方逾期办理过户、贷款或支付房款等约定义务的，每逾期一天按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金，逾期办理前述事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，乙方应按房屋总价款20%的比例向甲方支付违约金，甲方有权解除本协议。上述合同签订当日，郭超通过网银转账的方式向朱首风支付合同约定的定金20000元。2020年3月24日，朱首风向江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行提前归还了涉案房屋的贷款本息173782.63元；同日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行出具授权委托书委托马飞办理涉案房地产解除抵押手续。2020年3月30日，郭超将其所有的龙工30铲车出售他人获得价款58000元。上述期间内，居然经纪公司向房产交易部门预约办理二手房过户手续，其取得的新城区二手房业务预约001单载明：仅限3月31日上午凭此实名预约号到18号窗口现场办理。居然经纪公司通过微信将预约事项通知了郭超与朱首风。2020年3月31日，郭超按约前往居然经纪公司处并缴纳了中介费用8000元。朱首风没有赴约，其在庭审中陈述未按约办理房屋过户手续的原因为郭超应支付的首付款未到账、其与家人商定不再出售涉案房屋。2020年4月1日，居然经纪公司的工作人员赵玉玉通知郭超前往翟山派出所调解处理违约事宜。2020年4月3日上午10时许，郭超与朱首风通话，郭超问：你想好还是不卖吗？朱首风回答“嗯，家里面人不愿意卖……当时我想卖，后来呢确实是俺爸不想卖了，反正就是这个情况，俺愿意给你赔偿也愿意给你退定金，但是说实话你要的有点太多了”。郭超：我要的不多，如果要是按照法律这么走的话，你得赔十几万知道吧。朱首风“俺那个是不卖了，对吧，你看你怎么走”。2020年4月13日，朱首风向郭峰发送微信：郭超兄弟，你看能不能先退你2万定金，这个房子确实卖不了，你要是同意，我现在连2万你的定金再加上我赔你的2万违约金，一起给你转过去。实在不好意思。本案审理过程中，郭超明确选择适用违约金条款。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，郭超与朱首风经居然经纪公司居间中介签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应遵照履行。合同签订后，郭超根据合同约定向朱首风交付了定金20000元并向居然经纪公司支付中介费用8000元，朱首风亦根据合同约定于2020年3月24日提前办理了涉案房屋偿还贷款、解除抵押的手续，但朱首风在接到居然经纪公司通知后未按预约的时间地点办理涉案房屋产权过户手续，且在其后明确表示不再将房屋出售给郭超。朱首风在庭审中主张其不再将房屋出卖给郭超系因郭超拒不支付购房首付款，但根据双方在庭审中所述，虽然双方在订立《房地产买卖居间合同》过程中曾谈及房屋首付款为40万元左右（朱首风称双方商定首付款为40万元，郭超则称双方商定首付款为房屋总价款的30%），但双方除在合同中约定“双方在过户过程中收、付房款应遵循徐州市房产交易部门有关交易资金监管的规定办理，甲方（朱首风）预先收款的任何放款应由甲方负责按资金监管规定缴存”的约定外，对首付款的交付时间、方式和形式没有其他明确约定，而依居然经纪公司主张首付款应在双方房屋买卖合同网签备案后打入资金监管账户，因此依照二手房交易的一般流程结合双方在《房地产买卖居间合同》中的上述约定，郭超应当支付的首付款应在双方签订网备房屋买卖合同后存入相应的资金监管账户而无需向朱首风交付，亦即朱首风关于郭超未向其支付首付款而拒绝将涉案房屋出售给郭超的辩称主张不能成立。故朱首风明确拒绝继续向郭超出售涉案房屋的该行为已构成对双方签订的《房地产买卖居间合同》的根本违约，依法应承担相应违约责任。郭超、朱首风在《房地产买卖居间合同》明确约定，任何一方逾期办理前述（约定）事项超过20天或者有其他严重违约行为导致本协议无法履行的，均应向对方按房屋总价款20%的比例支付违约金且对方有权解除本协议，因此在朱首风明确表示不再出售涉案房屋的情况下，郭超要求解除合同并要求朱首风支付违约金267600元（房屋总价款1338000元的20%）的诉讼主张具有合同依据，依法应予支持。朱首风虽然主张双方约定的违约金过高且目前涉案房屋的房价没有上涨而要求予以调整，但综合考虑涉案房屋所在地段的价格趋势、郭超为履行涉案房屋买卖合同所作的准备及前期支出以及朱首凤违约的性质，郭超主张的违约金数额并不过分高于其因合同不能履行造成的损失，故对朱首风要求对违约金数额进行调整的主张不予采纳。郭超在庭审中明确选择适用违约金条款，因此其在主张违约金得以支持的情况下，对郭超要求朱首凤返还定金的诉讼请求不再予以支持；居然经纪公司已经促成郭超与朱首风就涉案房屋订立《房地产买卖居间合同》，且已办理二手房业务预约并通知到郭超、朱首凤，该合同最终被解除系因朱首风违约所致而不能归责于居然经纪公司，应当认为居间活动已经完成，故郭超要求居然经纪公司返还其已支付的中介费8000元的诉讼主张不予支持；而朱首风应向郭超支付的违约金足以补偿郭超支出的中介费等损失，因此郭超亦不得再向被首风主张。朱首风系基于合同违约而向郭超支付的违约金，郭超要求朱首风支付违约金的利息并无合同及法律依据，不予支持。综上所述，遂判决：一、解除郭超、朱首风及居然经纪公司签订于2020年3月21日的编号0000107的《房地产买卖居间合同（合同）》；二、朱首风于判决生效后十日内向郭超支付违约金267600元；三、驳回郭超的其他诉讼请求。案件受理费5734元，减半收取2867元，由朱首风负担，于判决生效后七日内交至该院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。二审期间，居然经纪公司未提交新证据，亦未到庭发表质证意见。朱首凤向本院提交链家网截图一张，证明涉案房屋的价格从2020年3月份签订房屋买卖合同到2020年8月上诉时价格基本没有变化，说明郭超并没有什么实际损失。郭超对该份证据的真实性无异议，但对其证明观点有异议，认为房价并不应当以中介公司的标价为准，应以双方合同定价为准。另外，一审基于买卖合同认定朱首风违约承担违约责任，而违约责任是合同价款的20%，该协议是双方真实意思表示，没有任何强迫和威胁的情况，所以一审支持郭超的诉讼请求没有任何问题。被上诉人郭超提交以下证据：一、郭超购房时的余额宝信息截屏打印件一张，里面金额为60万元，证明郭超当时为了购买该房屋已经准备了足够的资金，不存在朱首风上诉所述的违约情况。二、中信银行结算书一份及客户回单、收条一份，证明本案一审判决之后郭超共花费170余万元在庆丰路绿地世纪城购买房屋一套，将首付款打入资金监管账户，说明郭超有足够的支付能力，不是上诉人所述的不具有支付能力。一审判决已经写明中介预约了房产买卖的网签时间、首付款在网签之后打入到资金监管账户，而朱首凤在约定的时间并未如期按照中介的约定去履行相关手续，导致买卖行为无法进行实现，责任应当由朱首风承担。朱首风质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，并不能说明郭超在2020年3月购买涉案房屋时具有支付能力，即使当时具有支付能力，也不排除其违约不愿履行的可能。而且从一审郭超提交的售卖铲车的相关证据也可以证实其当时并不具备履行能力，否则也不会售卖铲车。对证据二中的客户回单和结算书真实性无异议，对收条的真实性无法判定，因为收条是案外人出具的，而且与本案没有关联性。从该组证据显示的时间来看是2020年9月份，距离郭超购买涉案房屋已经过去半年有余，所以也不能说明其在购买涉案房屋时具备支付能力。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为：本案《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，应属合法有效，各方均应按照约定履行。根据各方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，朱首凤在签订合同后反悔不愿出售涉案房产而拒绝履行合同。鉴于该合同系因朱首风恶意违约而解除，故郭超要求其根据约定按照房价总价款的20%支付违约金应予支持，即朱首凤上诉请求调整违约金数额的主张，不予支持。朱首风上诉称郭超未交付首付款等也存在过错，但首付款应在双方签订网备房屋买卖合同后，由郭超存入相应的资金监管账户，无需直接向朱首风交付，一审判决已对此进行分析，本院不再赘述。朱首凤在收到居然经纪公司到房产交易部门办理二手房过户手续的通知后，在郭超已于当日早上到居然经纪公司处交纳8000元居间费用，并准备办理二手房过户手续的情况下，朱首风无正当理由拒不按通知至房产交易部门办理相关手续。故朱首凤的该项上诉理由不能成立，不予支持。综上，朱首风的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5734元，由朱首风负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二〇年十月三十日法官助理 张 洁书 记 员 张 扬