安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终7944号上诉人（原审被告）：安徽新华锐传媒科技有限公司，住所地安徽合肥体育中心贵宾区3南段办公室（#1-#5）。法定代表人：方乃义，总经理。被上诉人（原审原告）：合肥中运道达储运有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区桃花工业园拓展区汤口路、玉兰大道交口。法定代表人：刘雪松，董事长。委托诉讼代理人：刘亦学，男，公司法务。上诉人安徽新华锐传媒科技有限公司(以下简称新华锐公司)因与被上诉人合肥中运道达储运有限公司（以下简称中运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4489号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新华锐公司上诉请求：撤销一审判决，改判减免新华锐公司违约金，中运公司支付新华锐公司房租押金6219元，一、二审诉讼费由中运公司承担。事实和理由：1.新华锐公司以路演为主业，是今年疫情的受害者，租赁案涉场地系用于堆放活动物料。本公司于2020年5月初通知中运公司因受疫情影响经营困难，《房屋出租协议》需提前终止。在电话和微信都明确告知对方，并承诺将于6月底将房屋腾空，新租客7月头就搬进去。提前终止合同并未给中运公司造成实际损失，支付2个月房租的违约金明显过高。2.提前终止合同并非主观违约，系客观上的情势变更和不可抗力，应免除违约责任。按中运公司一审诉讼陈述，未与新华锐公司就解除《房屋出租协议》达成一致意见，但于7月1日将房屋出租给第三方，也构成违约，单方追究新华锐公司违约责任，有失公平。3.根据《房屋出租协议》第二条约定，合同结束时，中运公司应全额退还租房押金。中运公司辩称，新华锐公司在6月初明确表示不再续租，中运公司多次联系明确告知其要么缴纳房租要么清退房屋并交纳违约金，新华锐公司提供的微信聊天记录也是本公司最后一次告知。所以新华锐公司的陈述系单方说辞，没有任何事实依据，且没有任何法律或规定就今年的新冠疫情定为可以免除违约责任的不可抗力。新华锐公司签订合同没有受到任何胁迫，是其真实意思表示，根据合同约定，其违约就应该承担相应的违约责任。新华锐公司提出违约是客观上情势变更和不可抗力，其实都是新华锐公司自身的原因，与客观形势和不可抗力无关，7月1日后将房屋出租也是在新华锐公司明确表示不再续租的情况下为减少损失而做出的行为，不能成为新华锐公司陈述中运公司没有损失的理由。押金问题，因为新华锐公司在一审中未提出相关的反诉，可以另案主张，不是二审审理范围。中运公司向一审法院起诉请求：1.解除新华锐公司、中运公司签订的《房屋出租协议》；2.新华锐公司支付违约金12138元；3.本案诉讼费由新华锐公司承担。一审法院认定事实：2019年7月3日，中运公司与新华锐公司签订《房屋出租协议》，约定中运公司将位于合肥市经开区汤口路与玉兰大道交口的办公楼一楼357㎡的厂房出租给新华锐公司，租期自2019年7月1日至2022年6月30日，租金每月6069元，物业管理费150元，每三个月一交。合同约定“合同签订之日起，新华锐公司一次性预交6219元作为租房押金，合同结束后在乙方（新华锐公司）水、电、卫生、通信等各项费用全部结清，且房屋结构、消防设施及设备等一切完好无损，恢复原状，押金全额退还”。双方就协议终止约定（第十四条）“如乙方提前终止协议，需提前三个月通知甲方（中运公司），且已缴纳的租金甲方将不予退还，并支付给甲方两个月的房租作为赔偿，双方可协商解除本协议”。合同签订后，新华锐公司按约预交了6219元租房押金及租金，中运公司交付了租赁物。2020年6月30日，新华锐公司搬离承租场所，租金支付至2020年6月30日。由于对解除协议未达成一致，双方引起诉争。一审法院认为，中运公司与新华锐公司存在合法的租赁合同关系，双方签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。现中运公司以新华锐公司违约，诉请解除合同，新华锐公司也当庭表示同意解除合同，视为双方达成一致，该院予以采纳。中运公司主张的两个月房租12138元的违约金，因双方合同对此有明确约定，且不违反法律规定，该院予以支持。关于新华锐公司缴纳的租房押金，可在双方合同解除后，另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决：一、解除合肥中运道达储运有限公司与安徽新华锐传媒科技有限公司于2019年7月3日签订的《房屋出租协议》，合同自2020年8月21日解除；二、安徽新华锐传媒科技有限公司于判决生效之日起十日内向合肥中运道达储运有限公司支付违约金12138元。一审案件受理费103元，减半收取51.5元，由安徽新华锐传媒科技有限公司负担。二审期间，新华锐公司向本院提交证据：微信聊天记录，证明新华锐公司确在之前表示不租房屋，但是对方要求支付两个月违约金并扣除押金，新华锐公司不能接受，仍在协商，双方未能达成一致。中运公司质证：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，恰恰证明了中运公司作为出租方尽到了催告的义务，也证明了新华锐公司的违约。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，新华锐公司与中运公司签订房屋出租协议，该协议系属双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，双方均应诚信履行。新华锐公司告知中运公司需提前解除协议并承诺于6月底腾空房屋，双方未就终止合同的责任承担问题协商一致，以致形成本案诉讼。该房屋出租协议第十四条约定，“如乙方提前终止协议，需提前三个月通知甲方（中运公司），且已缴纳的租金甲方将不予退还，并支付给甲方两个月的房租作为赔偿，双方可协商解除本协议”，一审法院据此认定新华锐公司应支付2个月租金作为违约金符合合同约定，并无明显不当，本院予以维持。双方合同第二条就押金的退还作出约定，中运公司认可新华锐公司搬走后水电费交齐、房屋设施完好，故本案已经符合退还押金的条件，新华锐公司退还押金的请求本院予以支持，新华锐公司尚应支付中运公司违约金5919元（12138元-6219元）。综上，新华锐公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4489号民事判决第一项，即：解除合肥中运道达储运有限公司与安徽新华锐传媒科技有限公司于2019年7月3日签订的《房屋出租协议》，合同自2020年8月21日解除；二、变更安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4489号民事判决第二项为：安徽新华锐传媒科技有限公司于判决生效之日起十日内向合肥中运道达储运有限公司支付违约金5919元；三、驳回合肥中运道达储运有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103元，减半收取51.5元，由安徽新华锐传媒科技有限公司负担31.5元，由合肥中运道达储运有限公司负担20元；二审案件受理费103元，由安徽新华锐传媒科技有限公司负担63元，由合肥中运道达储运有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年十月二十九日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。