山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8817号上诉人（原审被告）：山东阵地生物科技有限公司，住所地山东省济宁市泗水县。法定代表人：刘敬军，总经理。委托诉讼代理人：李维迅，男，1973年2月7日出生，汉族，住济南市，系该公司员工。委托诉讼代理人：孟金海，北京市齐致（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王英哲，男，1986年3月8日出生，住山西省怀仁县。委托诉讼代理人：刘旭华，山东鲁兴律师事务所律师。上诉人山东阵地生物科技有限公司（以下简称阵地生物公司）因与被上诉人王英哲房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。阵地生物公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由王英哲承担。事实和理由：一、阵地生物公司不应向王英哲支付房屋空置损失费39375元。1.阵地生物公司与王英哲在签订《房屋租赁合同》时没有约定房屋空置损失，法律也没有对房屋空置损失的相关规定。根据责任法定原则，一审法院判决阵地生物公司向王英哲支付房屋空置损失费没有依据。2.阵地生物公司与王英哲的房屋租赁合同于2019年8月23日解除，2019年8月26日搬离涉案房屋，2019年8月30日王英哲知道阵地生物公司搬离并接收了涉案房屋。若王英哲在2019年8月31日再次以高于约定租金标准出租给第三人，根据一审法院判决的结果可以推出，阵地生物公司可以要求王英哲支付多收租金。但实践中，这样是不存在的，因此一审法院的判决显失公平。3.房屋空置损失费并不是既得权，而是期待权。在房屋租赁合同解除时根本没有实际造成损失，至于解除以后是不是会造成该损失是未知数，根据法律规定，该损失系期待权，对于该权利，一审法院无权判决。二、阵地生物公司不应向王英哲支付可得利益损失费47250元。1.阵地生物公司与王英哲在签订《房屋租赁合同》时没有约定可得利益损失，一审法院判决支付可得利益损失没有依据。2.王英哲没有证据证明阵地生物公司在与其签订房屋租赁合同时就能预见到因违约解除合同而造成损失的数额。另外，王英哲在与阵地生物公司签订房屋租赁合同之时以及整个租赁合同履行期间，也没有出具其与案外人签订房屋租赁合同，也就是说，阵地生物公司在签订房屋租赁合同时根本不知道也不应该被认为知道王英哲是承租的其他人的房屋。3.解除租赁合同是王英哲提出的，应自行承担商业风险，而不是转嫁阵地生物公司。2019年8月23日王英哲向阵地生物公司送达了解除房屋租赁合同通知,阵地生物公司于当天收到了上述通知。王英哲主动解除合同后，其作为出租人转租给阵地生物公司的合同终止，但其作为承租人与本案合同之外的真正房东的合同仍继续。王英哲所主张的房屋空置引起的预期经济损失以及一连串转租的预期损失，完全系其主动解除合同行为引起的，其作为正常转租人应该充分认识到解除与阵地生物公司转租合同后,所面临的继续转租经营不能的市场风险，但王英哲过于自信地解除合同后未能实现继续转租，应自行承担经营风险。即王英哲的主动解约行为是其所主张的预期损失的近因，与阵地生物公司延期支付房租无关，也不应突破合同相对性基本原则，在其不知情也不应知情房屋出租系转租的情况下，将其一连串各自独立合同项下转租经营的商业风险转嫁给阵地生物公司。三、济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9364号民事判决已就逾期支付租金进行了违约金处罚，一审法院不应该再要求阵地生物公司赔偿王英哲的经济损失。济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9364号民事判决书第七页第一、二行陈述：不予退还押金数额即为逾期交租应承担的违约金数额。房屋空置损失和可得利益损失均为经济损失。根据《合同法》第114、116条规定，王英哲既然接收了违约金就不能再要求支付经济损失。综上所述，一审法院判决阵地生物公司支付王英哲房屋空置损失和可得利益损失没有依据。王英哲辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回阵地生物公司的上诉，维持原判。一、阵地生物公司未按期缴纳房租的行为，已构成重大违约，致使合同解除。合同解除后，阵地生物公司给王英哲造成巨大的损失。根据合同法的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。由于阵地生物公司违约，致使房屋租赁合同解除后，房屋一直处于空置状态，房屋空置完全是阵地生物公司的原因所致，因此一审法院判令其支付空置损失，体现了法律的正确适用。违约方要赔偿守约方损失，这不仅是双方合同的约定，也是法律的规定。空置损失、可得利益损失等均属于损失，人民法院依法判令阵地生物公司承担该损失，既有事实依据，同时更有法律依据。通过王英哲提交法庭的照片也可以看出，合同解除后，房屋一直处于空置状态，该损失已然发生，并非未发生，且一审仅仅支持了3个月的房屋空置损失，而非诉请的空置损失，已经体现了对阵地生物公司权益的保护。二、由于阵地生物公司违约，致使王英哲本应获得的可得利益未能获得，根据合同法第113条规定，阵地生物公司理应承担该项损失。同时一审仅仅判决阵地生物公司承担4万余元的损失，远远无法弥补其给王英哲造成的可得利益损失。1.根据王英哲提交的其与房东山东玉华电气有限公司签订的《房屋租赁合同》，结合王英哲和阵地生物公司签订的《房屋租赁合同》，通过租金标准比较、计差，阵地生物公司给王英哲造成的可得利益损失足有36万余元，该损失是确定、必然的损失。如果阵地生物公司正常履行合同，而非违约，王英哲能够获得该36万余元利益。2.阵地生物公司办理济南历下阵地精酿啤酒馆工商执照时，就知道房东系山东玉华电气有限公司，也知道王英哲出租的房屋系从山东玉华电气有限公司承租。同时双方在签订房屋租赁合同时，就租赁期限、租金付款方式等进行了约定，故阵地生物公司在租赁时应当对其违约所造成的损失预见和确定。另为了约束阵地生物公司未满期租赁，双方在合同条款7.2.6条中约定“如租赁期限未满三年，承租方需赔偿出租方50万元”（虽该条被划掉，阵地生物公司在一审庭审称，上面的手印分别为万荣辉和王英哲，王英哲否认曾划掉该条款）。本案裁判不涉及或引用该条款，但通过该条款也可以看出，阵地生物公司应当预见到如果违约会给王英哲造成多大的损失。3.一审法院运用自由裁量权判决阵地生物公司承担4万余元的可得利益损失，该判决实质上并未过分保护王英哲权益，远远无法弥补其损失，从结果看反而对阵地生物公司极大有益。4.合同解除后，守约方仍有权要求违约方承担违约责任，包括可得利益损失，并非阵地生物公司所称的自担商业风险。三、（2019）鲁0102民初9364号民事判决涉及的押金根本不足以弥补损失，该押金不予返还也属于赔偿损失范畴。阵地生物公司故意违约，迫使王英哲解除租赁合同，且擅自搬离房屋，未与王英哲办理交接，房屋一切设施未保持正常，押金依约不能退还，该押金甚至连被破坏的已有装饰装修物损失都不足弥补（价值约49000元，三个吸顶灯、卷帘门、空调）。合同法确定的损失赔偿原则是全面赔偿原则。因此阵地生物公司的观点于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，阵地生物公司的上诉根本不能成立，应当依法驳回，维持原判。王英哲向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令阵地生物公司赔偿王英哲租赁房屋空置损失费78750元(相当于6个月的租金)，当庭变更：可得利益损失366286.5元;2、请求人民法院依法判令阵地生物公司赔偿给王英哲装修装饰物损失49000元;3、请求人民法院依法判令阵地生物公司给付王英哲电费3155.9元；4、所有的诉讼费用由阵地生物公司承担。一审法院认定事实如下：2015年4月13日，山东玉华电气有限公司（出租方/甲方）与孟勇徽（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：第一条租赁标的物1.1本合同租赁标的物是指出租方拥有产权的房屋。1.2该房屋位于山东省济南市高新区华阳路70号1号楼，总层数3层，总面积1760.20平米。……第四条租金、租金的支付方式及支付期限4.1双方约定，租赁标的物第一年的年租金为105万元，第二年的年租金为105万元。自第三年开始每年租金递增5%，即第三年年租金为110.25万元、第四年年租金为115.76万元，以此类推。……第七条双方义务……7.2.3承租方可以转租此租赁标的物，但必须经过出租方的同意，在不违反合同第2.1条的情况下方可。转租合同须留复印件给出租方留存。2018年7月22日，王英哲（出租方/甲方）与阵地生物公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：第一条租赁标的物1.1本合同租赁标的物是指出租方拥有承租使用权的房屋。1.2该房屋位于山东省济南市高新区华阳路70号1号楼，层数1层，总面积大约100多平米。……第二条租赁用途2.1承租方向出租方承诺，该租赁房屋主要用于餐饮（应做好排污、排烟设施）及商贸类、超市、酒店，如要改变用途，须提前告知出租方。……第三条租赁期限3.1租赁标的物租期2018年8月1日起至2023年7月30日止。……第四条租金、租金的支付方式及支付期限4.1双方约定，租赁标的物第一年的年租金为15万元，第二年的年租金为157500元。自第二年开始每年租金递增5%，即第三年年租金为165300元、第四年年租金为173500元，以此类推（具体列表详见合同）。4.2租金支付方式为：年房租按年一付。第一年租金15万元在2018年7月23日之前一次性付清，否则，出租方有权收回房屋，房屋合同随之作废。之后每年7月30日为年租金缴纳期限，逾期不交，承租方应按应缴租金的日5‰向出租方交纳滞纳金，逾期十日不交，视为承租方违约，出租方有权解除此租房合同，押金不予退回。4.3合约签订后，承租方须一次性给出租方付2万元押金，合约到期出租方验收房屋未严重损坏、一切设施能正常使用的情况下，如数退回。……第七条双方义务7.1出租方权利义务7.1.1出租方保证，至本合同签订之日，出租方对租赁标的物享有使用权且有权转租。……7.1.4水、电费由承租方自付（每月10号之前结清）。……7.2承租方权利义务……7.2.3承租方应当妥善使用出租房屋属于出租方已有的装饰装修物、以及设备、办公用具、附属设施等，除自然损耗外，如承租方原因造成对出租方已有的装饰装修物、设备、办公用具、附属设施等损害，应当照价赔偿。……7.2.6租赁期未满，承租方单方终止此租房合同，需提前3个月通知出租方。如租赁时间未满3年，承租方需赔偿出租方伍拾万元（该句话被划掉，在阵地生物公司持有的合同上划掉的地方分别捺有两枚指印）。……第八条违约责任……8.2承租方违反本合同第7.2.1、7.2.4、7.2.5条规定，出租方有权解除合同，承租方应当赔偿出租方的实际损失。8.3承租方违反本合同第7.2.3条规定，应将本归属于出租方所有的拆迁补偿利益足额退还，同时应当赔偿给出租方造成的一切直接和间接损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费、实现债权费用等）；此外还需向出租方支付（此处为空白）万元的违约金。……第九条合同的变更、解除与终止……9.3租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回租赁标的物：……9.3.4未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用超过十日，已经给出租方造成严重损失的。9.3.5拖欠房租累计十日以上。……第十一条争议的解决11.1本合同履行中若发生争议，双方应当本着互谅互让的原则，协商解决。协商不成的，任何一方均有权向租赁标的物所在地有管辖权的人民法院提起诉讼；……。王英哲及案外人万荣辉分别在该合同上签字捺印。庭审中，阵地生物公司称万荣辉系该公司经理，双方所签的房屋租赁合同上划线部分的手印系分别由万荣辉和王英哲所捺，王英哲对此不予认可，但未在规定的期限内向一审法院提交书面鉴定手印申请。合同签订后，阵地生物公司于2018年7月23日向王英哲支付了2万元押金，并于2018年7月26日向王英哲支付了2018年8月1日至2019年7月30日期间的租金15万元。2019年7月31日支付了8万元租金，经王英哲催要，阵地生物公司未支付2019年8月1日至2020年7月30日期间的剩余77500元租金。2019年8月23日，王英哲向阵地生物公司发出通知，内容为：“致承租方阵地科技有限公司：根据合同4.2条款之约定您方已经严重违约，现通知您合同解除押金不予退还并赔偿我方因此造成的一切损失，通知承租方三日之内把您的物品清理出去，三日后如不清理视为放弃物品所有权，我方有权处理，我方本着和平共处的方针会清除录像找保存的地方为贵方保存，由此一切保存、搬运、人工等等费用由承租方来缴纳。”阵地生物公司接到该通知后，于2019年8月26日搬离涉案房屋。阵地生物公司缴纳了涉案房屋截至到2019年5月份的电费，未缴纳此后至其搬离涉案房屋期间的电费。2019年9月27日，阵地生物公司向法院提起诉讼，要求解除与王英哲签订的涉案合同并要求王英哲归还涉案的8万元租金及2万元押金、赔偿其经济损失10万元。法院于2019年12月27日作出（2019）鲁0102民初9364号民事判决，判决王英哲返还阵地生物公司房屋租金67055元，驳回阵地生物公司其他诉讼请求。该判决目前已生效。王英哲认为，因阵地生物公司违约，导致涉案房屋至今空置，且其交付给阵地生物公司承租使用的涉案房屋内有三个吸顶灯、两个卷帘门，空调内机等装饰装修物，均被其拆走，阵地生物公司另拖欠涉案房屋的电费3155.9元未予缴纳，遂诉至一审法院，要求阵地生物公司赔偿相关经济损失和费用，但阵地生物公司对此不予认可。一审庭审中，王英哲称其与案外人孟勇徽系夫妻关系，其将涉案房屋转租给阵地生物公司，事先取得了案外人山东玉华电气有限公司的同意。庭后，王英哲向一审法院提交了其与孟勇徽的结婚证等证据。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。历下区人民法院已生效的（2019）鲁0102民初9364号民事判决认定王英哲与阵地生物公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，该合同已于2019年8月23日解除，一审法院对上述事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，王英哲主张的各项损失费用，一审法院评判如下：1.租赁房屋空置损失费。王英哲称双方解除涉案的《房屋租赁合同》至今，涉案房屋至今空置，要求阵地生物公司支付78750元（六个月的租金）的费用，阵地生物公司对此不予认可。一审法院认为，根据上述合同法的规定和双方签订的《房屋租赁合同》中“违约责任”的条款约定，因阵地生物公司未按照合同约定缴纳房租导致合同解除，王英哲有权要求阵地生物公司支付租赁房屋空置损失费；但涉案合同已于2019年8月23日解除，王英哲要求阵地生物公司支付相当于六个月租金的房屋空置损失费显失公平，一审法院酌定按照双方关于押金的约定由阵地生物公司支付王英哲相当于三个月租金的租赁房屋空置损失费39375元（157500元/年÷12个月×3个月）。对超过部分的诉讼请求，一审法院不予支持。2.可得利益损失。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，在当事人没有相反证据足以推翻的情况下，对该事实应予以确认。历下区人民法院（2019）鲁0102民初9364号民事判决书已发生法律效力，一审法院对该生效判决认定的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，双方所签租赁合同对损失的赔偿法律没有特别规定，当事人也没有另行约定，因此在具体确定数额时应注意把握以下2个问题：(1)预见性问题。为了保护正当的交易活动，目前法律采取预见性规则限制赔偿范围的随意扩大。预见性规则有三个要件：一是预见的主体为违约人，而不是非违约人。二是预见的时间为订立合同之时，而不是违约之时。三是预见的内容为立约时应当预见的违约损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。从上述三要件来分析，本案中的违约人是阵地生物公司，双方在签订租赁协议时已就租赁期限、租金付款方式等进行了约定，故阵地生物公司在租赁时对其违约所造成的损失是完全可以预见和确定的。(2)确定损失数额的方法。目前审判实践中有对比法、估算法、约定法。结合本案实际情况，涉案租赁合同解除后，王英哲应以合理方式向社会发布招租信息以防止损失的扩大，其主张以剩余租赁期3年11个月的租金损失即为可得利益损失显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。王英哲主张剩余租赁期计算可得利益损失不能得到支持。一审法院在考虑到市场风险、宏观政策等因素影响，参照违约金计算标准，酌定可得利益损失为涉案房屋年租金的30%即157500元×30%=47250元。对于王英哲主张的超出部分，一审法院不予支持。3.装修装饰物损失费49000元。王英哲未提交符合相关法律规定的有效证据佐证其主张，亦未向一审法院申请对相关损失进行司法鉴定，且阵地生物公司对该项费用不予认可，故一审法院认为，王英哲关于要求阵地生物公司支付装修装饰物损失49000元的诉讼请求事实不清，证据不足，一审法院不予支持。王英哲可待证据补充完整后，另行主张权利。4.电费。阵地生物公司未按合同约定支付电费、燃气费，构成违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”王英哲提交的缴纳电费转账记录及电表用电量均为复印件，不符合证据规则，且阵地生物公司不予认可，故一审法院对其证据效力不予确认。庭审中，阵地生物公司同意支付2100元电费，一审法院对此予以确认。对王英哲主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、阵地生物公司支付王英哲租赁房屋空置损失费39375元，于判决生效之日起十日内付清；二、阵地生物公司支付王英哲可得利益损失费47250元，于判决生效之日起十日内付清；三、阵地生物公司返还王英哲电费2100元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回王英哲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4386元，由王英哲负担2000元，由阵地生物公司负担2386元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院认为，阵地生物公司未按照合同约定缴纳房租，导致租赁合同解除，给王英哲造成了经济损失，一审法院酌定以三个月房屋租金作为房屋空置费并无不当。房屋空置费即是法院对王英哲可得利益损失的酌情确定，王英哲主张房屋空置费又主张可得利益损失，本院不予支持。支付违约金是阵地生物公司逾期交租应当承担的责任，不以经济损失是否被弥补为前提，故一审法院判决阵地生物公司支付房屋空置费并支付违约金，符合合同约定和法律规定。阵地生物公司认为其不应支付房屋空置费的主张，本院不予支持。综上，阵地生物公司的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5010号判决第一项、第三项；撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5010号判决第二项；驳回王英哲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4386元，由王英哲负担2000元，山东阵地生物科技有限公司负担2386元；二审案件受理费8772元，由王英哲负担4000元，山东阵地生物科技有限公司负担4772元。本案判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十月二十日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑