广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19025号上诉人（原审被告）：陈金爱，女，1948年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。上诉人（原审被告）：苏丽婵，女，1972年12月6日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。上诉人陈金爱、苏丽婵的共同委托诉讼代理人：苏丽红，系本案上诉人。上诉人（原审被告）：苏丽红，女，1979年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：黄家注，男，1966年4月30日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。原审第三人：宋瑞英，女，1958年5月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：马干，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。上诉人陈金爱、苏丽婵、苏丽红因与被上诉人黄家注及原审第三人宋瑞英农村合资合作建房合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈金爱、苏丽婵、苏丽红上诉请求：撤销原审判决第一项“陈金爱、苏丽婵、苏丽红向黄家注支付414570元”，请求二审法院依法改判。事实与理由：第一，上诉人虽是苏钟建的继承人，但没有继承过苏钟建任何财产，在《合建房屋协议书》中黄家注与苏钟建的房屋交易财产均是苏钟建收取，与陈金爱、苏丽婵、苏丽红并没有关系，所以不应该父债子偿，只有当陈金爱、苏丽婵、苏丽红继承了苏钟建的财产才应当在继承的财产范围内向被上诉人黄家注支付414570元。第二，宋瑞英没有将赔偿款支付给我们，我们也无法继承这笔钱并支付给黄家注。黄家注辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。由于对方未对补偿款项提出异议，我方希望维持原判。宋瑞英述称：我方认为一审虽然没有判决宋瑞英承担责任，但我方对一审适用法律有异议，黄家注不属于村集体成员，不应当享有宅基地相应的权利，在计算房屋差价的时候，不能以宅基地价格计算，如果按照一审判决，以宅基地价格计算房屋价值，则黄家注等于变相地在不合法的行为中获取收益，我方认为合同无效应当自始无效，对于房屋的价值赔偿应当各自返还财产，黄家注所获得的补偿应当只能是购房款的本金部分，至于利息部分，是其自身从事违法行为不应当获取的，即使法院认定利息损失属于赔偿范围，也应当对合同订立中的过错进行分担，而不能以黄家注本不具备且不应获得的宅基地价值获取赔偿损失部分。黄家注请求一审法院判令：一、陈金爱、苏丽婵、苏丽红支付广州市天河区沙河镇银河村银定塘前街24号202房的房屋升值价款1000000元给黄家注；二、宋瑞英对陈金爱、苏丽婵、苏丽红应承担的款项承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由陈金爱、苏丽婵、苏丽红和宋瑞英共同承担。经审理查明：1995年5月29日，广州市天河区人民政府出具了编号穗天沙字第2319号《村镇宅基地使用证》，该证载明：宅基地坐落沙河镇银河村银定塘8号（以下简称8号房屋），宅基地面积188.20平方米，框架结构，层数为四层、二层半，建筑面积650.90平方米。广州市天河区银定塘前街24号202房（以下简称案涉房屋）属于上述8号房屋一部分。黄家注为证明宋瑞英与案外人苏钟建于1994年4月6日签订《合建房协议》的事实，提交了该《合建房协议》的复印件【落款处甲方签名为宋瑞英，乙方签名为苏钟建。载明：（1）甲方提供建房用地118平方米，乙方提供资金建好五层楼房，甲方占60%，乙方占40%（第五层全归甲方），另外天面各方各占50%，超高罚款由乙方负责；（2）由于甲方提供的建房用地是原旧平房需要拆除，经双方协商，由乙方负责拆除，旧平房拆除的所有物件归乙方所得；（3）楼房五层均为框架结构；（6）……甲方负责到本乡领取属于乙方的宅基地使用证给乙方；等内容】。陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英对该协议书真实性均无异议。黄家注为证明其取得案涉房屋的事实，提交了其与案外人苏钟建于1994年12月18日签订的《合建房屋协议书》【落款处甲方签名为苏钟建，乙方签名为黄家注，业主签名为宋瑞英。载明：天河区沙河镇银塘8号业主代理人苏钟建（甲方）联合向天河区报建单位进行申请报建，并于1994年4月18日由天河区规划处审批准予报建，由于黄家注（乙方）因住房困难，经多年积累自筹资金在该地段范围内投资兴建一个单元套间，经双方协商，拟制定下列协议：（一）甲方负责该项工程的基础、土建、室内外装饰，室内水电安装的一切费用；（二）今后产权办理事项由甲方负责，乙方负责出具有关乙方自己产权的产权费用；（三）乙方的单元套间在该大楼的二层靠西方位，建筑面积约63平方米，乙方按所占的单元套间面积计算，包括楼梯、阳台、水池每平方米付给甲方，由甲方自行使用，但必须保证乙方所占的楼层及方位，合计120000元；等内容】。陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英对该证据的真实性均无异议。宋瑞英曾于2016年3月1日向一审法院提起诉讼，一审法院审理后于2017年2月23日作出（2016）粤0106民初3819号民事判决。宋瑞英对上述判决不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2017年6月26日作出（2017）粤01民终5920号民事判决。上述民事判决已发生法律效力，其查明及认定了以下与本案有关的内容：一、案外人苏钟建于2007年3月6日去世，陈金爱、苏丽婵、苏丽红分别为苏钟建的配偶及两个女儿。宋瑞英、黄家注及陈金爱、苏丽婵、苏丽红均确认：宋瑞英为广州市天河区银河村村民，黄家注、陈金爱、苏丽婵、苏丽红均非广州市天河区银河村村民；二、2015年12月10日，广州市银河经济发展有限公司出具《证明》，内容为天河区沙河镇银河村银定塘8号一栋四层框架结构楼房和一栋二层半框架结构楼房，产权人宋瑞英，宅基地使用证编号为穗天沙字第2319号；两栋现新门牌编号分别为广州市天河区银定塘前街24号和广州市天河区银定塘前街26号，其中四层框架结构楼房和银定塘前街24号两门牌是同一栋楼，二层半框架结构楼房和广州市天河区银定塘前街26号两门牌是同一栋楼；广州市天河区兴华街建武社区居民委员会及广州市公安局天河区分局兴华派出所均在该证明下方空白处盖章确认情况属实。宋瑞英又于2017年4月24日向一审法院提起诉讼，一审法院审理后于2018年4月23日作出（2017）粤0106民初10948号民事判决，判决确认苏钟建与黄家注于1994年12月18日签订的《合建房屋协议书》无效，黄家注于该判决发生法律效力之日起30日内将案涉房屋腾空并按现状交还给宋瑞英。上述判决已发生法律效力。在上述民事判决中，法院查明，宋瑞英与陈金爱、苏丽婵、苏丽红及黄家注共同确认以下事实：1、1994年，由宋瑞英提供8号房屋宅基地、由案外人苏钟建对8号房屋的建设资金进行出资；2、在整栋房屋建成时房屋的总层数是五层（每层自编区分为01号套间和02号套间；每层的01套间位置、大小均相同、每层02套间位置、大小均相同），双方按照各占50%面积的比例划分房屋使用归属，其中自编01号套间的房屋划归宋瑞英使用、自编02号套间的房屋划归苏钟建使用；3、在8号房屋建成且宋瑞英与苏钟建对8号房屋划分后，宋瑞英在1994年又向苏钟建购买回了首层02套间，之后又过了一段时间宋瑞英又向苏钟建购买回了第五层的02套间；4、苏钟建在1994年12月18日将第二层02套间出售给黄家注、在1994年4月20日将第三层02套间出售给案外人钟耀强；5、陈金爱、苏丽婵、苏丽红为苏钟建的继承人（宋瑞英称不清楚苏钟建有无其他继承人，陈金爱、苏丽婵、苏丽红及黄家注称苏钟建没有其他继承人了）。宋瑞英及陈金爱、苏丽婵、苏丽红均确认宋瑞英与苏钟建就8号房屋合建签署过书面协议，但均无法提交原件。宋瑞英及黄家注共同确认案涉房屋由黄家注本人居住使用。宋瑞英还称其在《合建房屋协议书》中签名，只是作为陈金爱、苏丽婵、苏丽红与黄家注间转让房屋协议的见证人。现黄家注提起诉讼，要求陈金爱、苏丽婵、苏丽红向其支付案涉房屋的升值款，宋瑞英对上述升值款承担连带清偿责任。诉讼过程中，黄家注与陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英均确认黄家注是向苏钟建购买案涉房屋。黄家注申请对案涉房屋的宅基地房屋价值（评估时点为2018年5月11日）进行评估，宋瑞英申请对案涉房屋的建筑成本进行评估。一审法院依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金兰德公司）进行上述评估，后金兰德公司作出粤金估房字[2019]599号《宅基地房屋价值估价报告》（以下简称《估价报告》），评估结果为案涉房屋的评估价值为单价13380元/平方米、总价1088600元（按房屋面积81.3625平方米计算），房屋成本价值为单价1360元/平方米、总价110700元。后在（2018）粤0106民初21152号案件中，宋瑞英申请对广州市天河区银定塘前街24号302房（以下简称302房）进行测绘，一审法院依法委托的广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具了编号为南粤房测字【2019】155号《房屋套内面积测绘成果报告书》（显示302房的套内面积为46.9019平方米）。黄家注与陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英均确认案涉房屋的面积与302房一致。黄家注表示《估价报告》是参照《村镇宅基地使用证》上的建筑面积计算的房屋面积，现已对302房的套内面积进行了测绘，案涉房屋的建筑面积应当在该套内面积的基础上乘以1.15，建筑面积取整为53平方米，即案涉房屋的建筑面积按照53平方米计算。陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英均同意上述意见。另，黄家注明确其要求陈金爱、苏丽婵、苏丽红及宋瑞英支付的案涉房屋的升值价款包括了其所支付的购房款。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，黄家注与苏钟建签订的《合建房屋协议书》已被已发生法律效力的（2017）粤0106民初10948号民事判决确认无效，且法院已判令黄家注将案涉房屋腾空并按现状交还给宋瑞英。相应地，苏钟建应按照上述法律规定承担合同无效的责任。由于苏钟建已死亡，其配偶陈金爱及女儿苏丽婵、苏丽红作为苏钟建的继承人应对此承担责任。对于陈金爱、苏丽婵、苏丽红应承担的法律责任问题。首先，根据《合建房屋协议书》约定，案涉房屋的购房款为120000元，陈金爱、苏丽婵、苏丽红应将该款项返还黄家注。其次，根据金兰德公司作出的《估价报告》的评估结果显示，案涉房屋的评估价值为单价13380元/平方米，按照各方当事人均同意的以案涉房屋建筑面积为53平方米计算，案涉房屋的总价为709140元。由于《合建房屋协议书》无效，已发生法律效力的民事判决已判令黄家注将案涉房屋交还给宋瑞英，由此造成了房屋差价损失589140元（709140元-120000元）。由于黄家注与苏钟建各为己利而签订《合建房屋协议书》，双方对于该协议书无效均应承担责任，因此，一审法院从公平原则出发、综合本案案情酌情判令陈金爱、苏丽婵、苏丽红赔偿294570元。综上，陈金爱、苏丽婵、苏丽红应向黄家注支付共计414570元（120000元+294570元），对于黄家注主张超过上述金额的诉讼请求部分，一审法院不予支持。《合建房屋协议书》的卖方为苏钟建，根据合同相对性原则，黄家注要求宋瑞英对于陈金爱、苏丽婵、苏丽红的债务承担连带清偿责任的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。至于陈金爱、苏丽婵、苏丽红与宋瑞英之间的纠纷，应属另一法律关系，当事人可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈金爱、苏丽婵、苏丽红向黄家注支付414570元；二、驳回黄家注的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由黄家注负担8080元，陈金爱、苏丽婵、苏丽红负担5720元；评估费共计5776元，由黄家注负担2611元，陈金爱、苏丽婵、苏丽红负担3165元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，钟耀强与苏钟建签订的《合建房屋协议书》已被已发生法律效力的（2017）粤0106民初10948号民事判决确认无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案苏钟建的法定继承人陈金爱、苏丽婵、苏丽红在二审明确表示其与宋瑞英的合作建房法律关系不在本案处理，其另案向宋瑞英起诉返还合作建房款。据此，二审争议的焦点在于陈金爱、苏丽婵、苏丽红主张仅在继承苏钟建财产范围内承担赔偿责任是否成立？《中华人民共和国继承法》第33条第1款规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。本案陈金爱、苏丽婵、苏丽红作为苏钟建遗产的法定继承人，均没有放弃继承，依据上述法律的规定，陈金爱、苏丽婵、苏丽红依法应当承担被继承人债务的清偿责任，但仅以遗产实际价值部分为限，故陈金爱、苏丽婵、苏丽红上诉主张符合法律规定，予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。陈金爱、苏丽婵、苏丽红没有放弃继承，并参加一审诉讼，故一审判令由其直接承担败诉部分诉讼费用并无不当；陈金爱、苏丽婵、苏丽红上诉请求中对于一审判决的债务数额并无异议，仅对于承责范围提出上诉，故可按非财产案件收取诉讼费。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，唯确定由陈金爱、苏丽婵、苏丽红直接承责有误。陈金爱、苏丽婵、苏丽红的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26875号民事判决第一项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，陈金爱、苏丽婵、苏丽红在继承苏钟建遗产的范围内向黄家注支付414570元；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26875号民事判决第二项；三、驳回黄家注的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费100元，由黄家注负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十七日书记员 王日平钟丹霞