浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终909号 上诉人（原审被告）：方云才，男，1960年9月1日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：许成顺，浙江三同律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会，住所地浙江省衢州市开化县岙滩凤凰路**。 负责人：陈建军，系该村党支部书记。 委托诉讼代理人：姜前进，浙江浙源律师事务所律师。 上诉人方云才因与被上诉人浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会（以下简称岙滩村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2020）浙0824民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方云才上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、双方之间签订的合同明确该房屋的租赁用途为商业，岙滩村委会应当提供符合商业使用性质的租赁物，但涉案房屋三至六层的房屋使用性质为民用，无法进行房屋图审设计审核，也无法进行下一步的房屋装修及后续的经营，岙滩村委会存在违约；二、双方签订的租赁合同明显高于公寓楼招租的租金，岙滩村委会明知方云才租赁房屋用于宾馆的经营，因装修图纸审核不通过岙滩村委会后申请办理土地性质变更手续，最终2018年12月20日通过审核，涉案房屋才得以继续装修施工；三、因申请变更房屋用途已花费近三个月时间，造成装修时间延误以及宾馆开业的推迟，岙滩村委会理应减免相应租金或延长租赁期限。 岙滩村委会答辩称，原审认定事实和适用法律正确，双方约定的租赁合同中明确约定房屋按照现状交付，并没有承诺或者约定改变性质以后交付；租金是通过竞标的中标价，是方云才自行选择确认，且土地出让金1675286元系岙滩村委会支付，方云才中标后将涉案房屋的一、二楼门店转租，相应其实际支付的租金降低；方云才并未提供证据证明施工图纸的审查必须提供房屋性质的证明，房屋性质的改变最主要的是土地收益，用于商业用途就不能使用划拨的土地，必须补缴土地出让金，消防图纸设计的审查与房屋性质改变没关联。 岙滩村委会向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告支付拖欠的租金2,358,888元、电费332,810.2元，合计2,691,698.2元；2.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定：2018年5月10日，原告拟将坐落于开化县华埠镇（芹阳办事处）凤凰路71号，岙滩新村门口的岙滩村公寓楼进行出租，向社会发出《岙滩村公寓楼招租说明》，租赁范围为岙滩村公寓楼，除岙滩村办公室、便民服务厅、老年活动中心和一间店面。同年5月22日，被告在公开招标中中标，取得承租权。同年6月18日双方签订了《岙滩村公寓楼租赁合同》。合同约定：1.租赁房屋及用途为，租赁物为位于开化县××镇××路××号××村门口，建筑面积约7400平方米的现有房屋及地下室（框架）；2.房屋的租赁用途为“商业”，并不能开舞厅、酒吧等喧哗场所；3.租赁期限为10年（从2018年6月18日至2028年12月18日）；4.2018年6月18日至2018年12月18日免交租金（装修期），2018年12月18日至2021年12月18日年租金2358889元，其后按照约定递增。先付租金后使用，每年的租金分2次支付，半年支付一次，即2018年6月18日支付50%，2019年6月18日支付50%，2019年12月18日付50%，2020年6月18日付50%，之后租金即照此方式支付；5.承租方逾期20日未支付租金的出租方有权解除合同，收回房屋；6.承租方逾期未支付租金的，每逾期1天，承租方按照年租金万分之五支付违约金；7.承租方使用的水电等费自行承担等等。嗣后，原告依约将出租房屋现状交付给被告，被告亦确认已在签署合同之前对租赁房屋进行了实地勘察，按现状房屋予以接收。并以该公寓楼开办开化鸿森酒店（个体工商户）。因被告开办开化鸿森酒店属商业经营，2018年10月16日，原告向开化县自然资源和规划局申请临时改变房屋用途，同年11月22日，原告缴纳了1675286元土地出让金后，开化县规划局做出《准予临时改变房屋用途决定书》，批准了原告的申请。被告于2018年12月20日分别通过了装修图纸审查和消防审查，并对公寓楼进行了装修。2019年12月10日，双方对酒店用电问题达成协议，约定原告将公寓楼内的配电设施租赁给被告，在租赁期限内，所产生的电费由被告负担，但被告一直没有向原告交付电费，从2019年1月至12月，被告共欠电费332810.3元。期间，被告向原告缴纳了2018年12月18日至2019年6月18日的租金1179444元。截至起诉时，被告尚欠租金共计2358889元。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。对于双方争议问题1，原告是否应当向被告交付商业用途的房屋，即原告交付的租赁物是否符合合同约定问题。原、被告于2018年6月18日签订的《岙滩村公寓楼租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，应为有效，双方均应全面依约履行。《岙滩村公寓楼租赁合同》前言及第一条明确了租赁物为岙滩村公寓楼，按房屋现状交付，被告确认对房屋进行了实地勘察，并按现状接收了房屋。同时约定租赁房屋用途为商业，乙方必须按照房屋设定用途使用，不能开舞厅、酒吧等喧哗场所。该款是对被告承租后（房屋实际使用人）作出的如何使用房屋的约束和应尽的义务，而非对出租方的约束，也不是对房屋本身性质的要求。合同并未约定原告应提供商业性质的房屋，也未约定原告在今后房屋性质审批上负有义务。《浙江省城乡规划条例》第四十七条规定，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。本案原告并非出租宾馆酒店，而是出租公寓楼。被告承租公寓楼后，将其装修成酒店进行经营，被告系该房屋的实际使用人，应当依法使用房屋，履行相关变更义务。因此，原告向被告交付的租赁物符合合同约定。对争议问题2，原告应否延长免租期问题。被告对于开办酒店住宿等经营的条件负有审查义务，在租赁原告的公寓楼后用于开办酒店住宿等经营，除应办理营业执照外，经营场所还应符合房屋的使用性质，这是经营者是否具备“市场准入”资格的问题，而非原、被告之间的合同行为。被告抗辩由于房屋性质问题导致其延期通过消防验收，以致延期装修、经营。法院认为，消防验收是对经营场所环境安全等方面的要求，房屋规划用途，是对土地、房屋的城市规划、产业结构等方面的要求，二者没有必然的联系，消防部门只按经营者开设的内容按相应的标准进行验收，而并不要求提供改变使用性质或者功能用途的合法证明文件。被告无证据证明原告在合同履行上存在其他违约行为，故被告应支付相应的房屋租赁费用。对争议问题3，电费的计算问题。被告租赁的房屋有专属的电表计量，用电的数量应按电表计数确定，电价应按国家供电部门确定的标准计收。被告抗辩应按“峰、谷、尖峰”阶段计价，但未提供相应证据，法院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付尚欠租金及电费的诉讼请求符合法律规定，证据充分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《浙江省城乡规划条例》第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告方云才支付原告浙江省衢州市开化县华埠镇岙滩村村民委员会房屋租金2,358,889元（截至2020年6月18日）、电费332,810.3元（截至2019年12月），合计2,691,698.3元。限于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费28,334元，减半收取计14,167元，由被告方云才负担。限判决生效后十日内缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《岙滩村公寓楼租赁合同》（以下简称租赁合同）系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应依约履行。在租赁合同中，双方明确约定按房屋现状交付，租赁物为岙滩村公寓楼，方云才对房屋进行实地勘察，并按现状接收了房屋。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。方云才主张因涉案房屋的使用性质问题导致延期通过消防验收，进而延迟装修、开业，岙滩村委会应承担违约责任，但其并未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据开化县消防救援大队2020年6月16日出具的情况说明，涉案宾馆的室内装修属于改建工程申报类，可以不提供改变使用性质或者功能用途的合法证明文件，消防部门对该工程负责形式审查，也就是说消防部门只按经营者开设的内容按相应的标准进行验收，而并不要求提供改变使用性质或者功能用途的合法证明文件。方云才亦未提供其他证据证明岙滩村委会存在其他违约行为，故一审法院依据双方签订的租赁合同判决方云才支付相应的房屋租赁费用及电费，并无不当。综上，方云才的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28334元，由方云才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 骆忠新 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 刘丽娜 书 记 员 魏凯研