上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8689号上诉人（原审被告）：金晋，男，1987年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊中平，男，1947年3月21日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周超，山东博睿（上海）律师事务所律师。原审被告：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区泖港镇北厍路**。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：傅巍波，男，该公司员工。原审被告：盛丽，女，1978年1月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市繁昌县。原审被告：上海途晟物业管理有限公司，，住所地上海市宝山区吉浦路****法定代表人：丁晟，执行董事。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。原审被告：上海领晟资产管理有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区河曲路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄继中，执行董事。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。原审被告：上海御邸房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区龙瑞路66，住所地上海市徐汇区龙瑞路**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>投资人：何辉。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰妮，上海申伦律师事务所律师。上诉人金晋因与被上诉人樊中平、原审被告上海我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审被告盛丽、原审被告上海途晟物业管理有限公司（以下简称途晟公司）、原审被告上海领晟资产管理有限公司（以下简称领晟公司）、原审被告上海御邸房地产经纪事务所（以下简称御邸房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2020）沪0118民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金晋上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误，被上诉人仍有履行本案合同的能力。一审法院认为被上诉人目前的资产情况难以继续履行合同，合同履行陷入僵局，而实际上被上诉人仍有履行本案合同的能力，被上诉人在嘉兴的商铺和住宅涉及的退款案件正在审理中，上述两套房屋的退款以及谷峰向被上诉人退赔的违法所得完全可以用来履行本案合同。且被上诉人为上海人，其退休、医疗保障皆在上海，退掉两套浙江房屋继续履行本案系争合同购买上海的房屋更具合理性。第二，一审法院存在程序错误。首先，在被上诉人未请求调整违约金的情况下，一审法院自行予以调整显属错误。其次，退一步讲，即便被上诉人提出调整违约金，本案也存在程序错误，根据合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张适当减少违约金的。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审法院并未在庭审中调查确定被上诉人违约行为给上诉人造成的实际损失，没有充分考虑合同实际履行情况、被上诉人过错程度，就贸然确定违约金数额，不足以弥补上诉人所遭受的实际损失。第三，案外第三人的原因并不能免除或减轻被上诉人的违约责任，若一审法院执意认定合同无履行可能而解除合同，被上诉人也应当按合同约定承担违约责任，支付房价20％的违约金。被上诉人樊中平辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，被上诉人被诈骗后已经丧失了履约能力，合同履行陷入僵局，一审判决解除双方就上海市青浦区XXX路XXX弄XXX幢XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订的买卖合同有利于买卖双方的合法权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告我爱我家公司述称，对本案没有意见。请二审法院依法判决。原审被告盛丽述称，对本案没有意见。系争房屋所在楼盘在销售宣传时是按照一手房来宣传的，但实际签合同其实是二手房买卖合同，是有几个人买下之后再卖出去。系争房屋的备案价是人民币（以下币种均为人民币）90多万元，再加上装修款60多万元。有几种装修方案供购房人选择，价格都差不多，但实际装修材料质量如何不清楚。如果不装修的话，房子价格卖不上去。付款的时候是先付装修款加部分房款，剩余的是房款。请二审法院依法判决。原审被告途晟公司述称，对本案没有意见。途晟公司并非买卖合同主体。请二审法院依法判决。原审被告领晟公司述称，对本案没有意见。请二审法院依法判决。原审被告御邸房产述称，对本案没有意见。请二审法院依法判决。樊中平向一审法院起诉请求：1．解除樊中平与金晋于2019年2月签订的房屋买卖合同；2．金晋、途晟公司和领晟公司共同返还樊中平支付的房款80万元；3．金晋、途晟公司、领晟公司、盛丽、我爱我家公司、御邸房产共同赔偿樊中平经济损失70万；4．诉讼费由金晋、途晟公司、领晟公司、盛丽、我爱我家公司、御邸房产承担。一审审理中，樊中平撤回第3项诉讼请求，并表示保留另案处理的权利。一审法院认定事实：系争房屋于2018年登记至金晋名下，建筑面积56.87平方米，类型为办公。2019年2月25日，金晋（甲方）与樊中平（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价1，600，966元。合同签订之日支付80万元，2019年5月25日前支付800，966元。乙方逾期付款，每逾期一日，按照总价的千分之三支付违约金，逾期超过10日，甲方有权选择解除合同，乙方支付总价20％违约金。除本协议约定的情形外，任一方不得擅自单方面解除协议。乙方擅自单方面解除本协议或因乙方其他违约行为导致本协议解除的，乙方按总价20％支付违约金。网签合同总价为949，729元。本合同与递交给交易中心的买卖合同条款冲突的，按本合同履行。同日，金晋（甲方）与樊中平（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3562849），约定乙方向甲方购买系争房屋，总价949，729元。附件六约定居间方为御邸房产。樊中平于2018年10月10日支付谷峰2万元，2019年2月25日支付途晟公司75万元，2018年11月至2019年7月期间共转账给盛丽725，000元。领晟公司出具了80万元的收据，收据上注明代金晋收。2019年3月5日，领晟公司代金晋出具收据载明收到樊中平2000元房款，该钱款实为谷峰支付。2018年12月27日，樊中平与嘉兴宏建置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定樊中平购买山水庭院4幢2单元402室，总价834，747元。2019年2月28日，樊中平与浙江泰商市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定樊中平购买位于嘉善建材家居中心的商业用房一套，建筑面积37.27平方米，总价45万元。2019年9月25日，樊中平向公安机关报案，称谷峰骗取樊中平149万元购房款。2019年9月29日，公安机关予以立案。2020年6月30日，上海市长宁区人民法院作出（2020）沪0105刑初466号判决，判决谷峰犯诈骗罪，判处有期徒刑14年，并处罚金18万元，责令谷峰退赔违法所得发还被害人林文文和樊中平。该判决书中查明，2018年至2019年，谷峰以我爱我家房地产经纪有限公司的中介人员身份介绍被害人林文文购买浙江省嘉兴市“欣隆盛世半岛”8号楼2单元802室，介绍被害人樊中平购买浙江省嘉兴市山水庭院4幢2单元402室、浙江省嘉善县嘉善建材家居中心南区15幢313号商铺、上海市青浦区竹盈路340弄3号铂悦公馆1716室等三处房产。在两名被害人向房地产开发有限公司支付完定金、部分购房款后，谷峰以购房优惠为名，要求被害人将剩余房款打入其或他人账户，从而骗取房款共计170余万元，用于个人挥霍。该判决已生效。本案一审中，起诉状副本于2020年5月7日送达金晋。一审审理中，樊中平表示：合同解除后，要求在本案中一并处理网签合同备案撤销手续。金晋表示：如果法院认定合同解除，则要求樊中平按照合同约定承担总房价20％的违约金，在樊中平已付款中予以扣除，剩余房款予以返还。樊中平表示如果法院认定樊中平应当承担违约金，同意在已付房款中直接扣除，剩余房款予以返还。一审审理中，樊中平为证明无力继续履行合同，提供了：1．樊中平出售原有住房的合同、购买嘉善商铺和嘉兴住宅的合同、付款凭证和收据。樊中平表示出售原有唯一住房，总价310万元，之后经我爱我家公司谷峰介绍，购买了系争房屋和嘉善商铺、嘉兴住宅共三套房屋。嘉善商铺樊中平共支付了29万元，其中26万元支付给开发商，3万元根据谷峰要求支付至盛丽账户。嘉兴住宅樊中平支付开发商25万元，另根据谷峰要求支付578，724元至盛丽账户、3万元支付给案外人。谷峰均未将钱款支付给开发商，樊中平无力继续履行合同，已经提起诉讼和仲裁要求解除合同。2．房屋租赁合同和退休账户明细，樊中平表示目前只能租房居住，租金每月3000元，退休金每月仅4，869.60元。金晋表示对上述证据均不清楚，樊中平可以用其他两套房屋所退款项和谷峰退赔款项继续履行本案合同。一审法院认为，樊中平与金晋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据庭审查明的事实，樊中平已经支付金晋80万元购房款，另有695，000元房款支付给谷峰和盛丽，现谷峰已经被判决认定犯诈骗罪，骗取了樊中平购买三套房屋所支付的大量钱款。而樊中平所支付的购房款系其出售原有住房所得，樊中平被骗后，根据其目前的资产状况，难以继续履行合同，合同履行陷入僵局。樊中平不存在恶意违约情形，继续履行合同对樊中平显失公平，依照公平和诚实信用原则，从衡平当事人利益受损状况和长远利益出发，双方的买卖合同也应当解除，合同解除的时间为本案诉状副本送达金晋之日即2020年5月7日。合同解除后，金晋理应退还樊中平已付购房款并办理网签合同备案撤销手续。樊中平作为违约方，理应承担违约责任。一审法院综合合同约定的违约金标准、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情认定樊中平应当赔偿金晋违约金8万元。当事人一致同意违约金从已付房款中直接予以扣除，于法无悖，一审法院一并予以处理，故扣除违约金后，金晋理应返还樊中平购房款72万元。鉴于合同的出售方为金晋，途晟公司和领晟公司与樊中平不存在合同关系，故对樊中平要求途晟公司和领晟公司承担还款责任的请求不予支持。我爱我家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，法律后果自行承担。据此，一审法院作出判决：一、樊中平与金晋于2019年2月25日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月7日解除；二、金晋应于判决生效之日起十日内返还樊中平房款72万元（已扣除违约金8万元）；三、金晋应于判决生效之日起十日内配合樊中平办理网签合同备案撤销手续（合同编号：3562849）；四、樊中平的其余诉讼请求不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，金晋表示如解除合同其损失主要由三部分构成，一是为了销售系争房屋而支付给代理销售公司的费用，二是系争房屋是带装修的，且装修标准及材料是由双方约定的，如果退房，则该部分装修存在很大的贬值可能，三是自双方签订买卖合同已近两年时间，房屋对应的土地使用权年限变少了，房子再卖给其他人的价值就存在贬值可能。而且青浦区所处的上海郊区房价一直呈现下跌之势，金晋再次出售房屋还会遭受房价下降的损失。金晋未就上述损失的具体金额提供相应证据予以证实。本院认为，第一，根据已查明的事实，樊中平出售原有住房后，在购买包括系争房屋在内的三套房屋的过程中，被案外人实施诈骗，骗取了大量钱款。从樊中平目前的资产状况来看，其已难以继续履行本案所涉的房屋买卖合同，合同履行确实陷入僵局。故一审法院基于公平和诚实信用原则，从衡平当事人利益受损状况和长远利益出发，认为樊中平与金晋就系争房屋签订的买卖合同应当解除，本院予以认同。第二，关于违约金调整问题，一审审理中，樊中平表示其不能履行合同系因受到案外人诈骗所致，故不构成违约。一审法院综合考虑合同约定的违约金标准、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情确定樊中平赔偿金晋违约金8万元，尚属合理，可予维持。综上所述，金晋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，800元，由金晋负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  成 皿二〇二〇年十月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……