辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10195号上诉人（原审原告）：刘振洋，男，1990年4月1日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：恒大鑫源（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街**。法定代表人：李玉武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭大强，男，汉族，1978年7月26日出生，住址沈阳市铁**，系该公司法务。上诉人刘振洋因与被上诉人恒大鑫源（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭，对本案进行了审理。上诉人刘振洋及被上诉人的委托诉讼代理人郭大强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘振洋上诉请求：一、撤销于洪区人民法院（2019）辽0114民初20924号判决。二、查清事实依法改判。确认上诉人刘振阳在被上诉人恒大公司购买房屋没有交付使用，应当给未入住的违约金，退回多交3万房款及资金占用费。三、确认被上诉人恒大公司恶意虚假诉讼，依法追责。四、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由，上诉人在2014年2月22日在本案被上诉人恒大公司购买了一套位于于洪区。94.9米的房产约定635868元，后来签正式合同为605868。我多交3万元，起诉要求归还多交的3万元。被上诉人伪造个人认购书，说我交了615868元。一审判决创造了个605868元，事实认定错误，判决结果错误。首先是原告人有原件并出示四个人签名的此联为收据，名称为恒大程楼宇认购书时间是2014年2月22日。一审判决书我提供复印件不清晰和事实不符。要求查证原告人交定金3万元。此次交1万元，两万第二天交，并给了四样电器，这就是事实；其次，售楼员范文是被告的员工，他亲笔写出证明售楼价635868元，明明白白法院需要其出庭可以通知被告人，不出庭责任要被告人承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条，有证据证明一方当事人持有证据，无正当理由，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张。在此被告人出示的认购书编号为0010191，上诉人当庭指其伪造本人签名是虚假的，要求法庭确认其虚假诉讼的责任，特别是还伪造了电脑记录，不告诉原告，虚假诉讼是要追究刑事责任的。本人有个45868元的交付收据加上贷款42万和金碧借款14万元和1万元的定金，就是615868元。本案事实清楚简单，就是我去买楼，肯定是售楼出来告诉我要多少钱。说了一个8楼一个9楼，我选择了9楼635868元，领去财物和售楼经理批准，当时就带上1万，也就交上1万，第二天又补交了2万，给了四样电器之后就按635868元办理了继续交钱，交了个首付45868元，几个月以后签订正式合同书，合同书房价为605868元，本人要求按正式购房合同605868元结算，恒大就仗着店大欺客，还敢伪造本人签名，还能作出证据使用。我买房子这么大事，一辈子买这么一次，拿出去多少钱不知道，没有收据是不可能的事。买楼不和售楼员交涉找老板，人家也不见啊，这是最直接的证明。最有力的证据。价值60万元的合同恒大非要收63万元，大胆妄为伪造证据、虚假诉讼，希望二审查明事实，公正处理。恒大鑫源（沈阳）置业有限公司辩称，同意一审判决。请求二审维持原判。刘振洋向一审法院起诉请求：1.要求被告人交付于洪区怒江北街213-3号193房产，支付从交房产日2016年10月31日到交付日的违约金（到起诉日违约金65520元），合计95520元；2.归还买房款三万元，并给付利息；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告自愿从被告处购买位于沈阳市于洪区，建筑面积94.9平方米，金额为605868元。该协议第6条付款方式及期限中约定：“首付款为185868元，余额42万元为商业贷款。”该协议第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1.该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该协议第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交接中特别用黑体字约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”2014年5月2日，案涉的坐落于于洪区房屋已进行预购商品房预告登记。另查明，原告已按照双方《商品房买卖合同》约定的价款向被告缴纳了案涉房屋的全部购房款605868元。其中包括首付款185868元、贷款420000元。其中首付款中的140000元由原告向案外人金碧物业有限公司沈阳分公司借款而来，并由案外人金碧物业有限公司沈阳分公司直接付给了本案被告。又查明，原告向本院提供了恒大城楼宇认购书复印件两份，该两份复印件不太清晰，从该复印件中显示，编号为0010307的认购书签于2014年2月22日，其中打印的条款中约定定金为10000元，但在此下方用手写为叁万元，并且在该认购书底部手写“定金叁万差两万明天补交”，在该认购书右侧底部手写“此房不退不换如退单定金壹万不退”；编号为0010321的认购书签订于2014年2月23日，其中打印的条款中约定定金为10000元，但在其上用手写改为叁万元。”此外，原告向本院提供了购房计算表一张，原告称内容均为当时的售楼员范文亲手书写，并有范文的名字及联系电话，但范文并未出庭。再查明，被告向本院提供了恒大楼宇认购书一份，该认购书中显示其形成时间为2014年3月1日，此认购书编号0010191，其中打印的条款中约定定金为10000元，首期房款为175868元（不含定金），贷款420000元。此外，被告向本院提供了其公司电脑记录的就案涉房款的交易明细电子版复印件。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告双方于2014年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案在原告向被告缴纳全部购房款605868元后，被告未按《商品房买卖合同》约定的期限将案涉房屋交付，因此原告请求被告交付于洪区怒江北街213-3号间号1-9-3房屋及请求被告支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金（自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一）的主张于法有据，予以支持。至于被告提出的因为原告与案外人金碧物业有限公司沈阳分公司有借款纠纷，因原告未按期还款构成违约导致被告未按期交房的主张，本院认为，根据合同相对性原则，原告与案外人金碧物业有限公司沈阳分公司借款纠纷与本案不属于同一法律关系，原告如果未按期偿还案外人金碧物业有限公司沈阳分公司借款并不构成其与被告在本案商品房销售合同关系中的违约，因此，被告的此项抗辩理由，不予支持。关于原告主张的归还买房款三万元并给付利息的主张。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，因未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告向本院提供的恒大城楼宇认购书为复印件，并且在定金处有涂改，虽提供范文的手写房款明细但范文并未出庭作证，因此本院对原告提供的该组证据的真实性均无法认定，对该组证据均不予采信。并且被告亦向本院提供了恒大城楼宇认购书，经审查原、被告双方提供的三份恒大城楼宇认购书并结合相关交易习惯及事实，一审法院认为，原告是否向被告缴纳了除购房款605868元之外的定金30000元的事实真伪不明，因此认定该事实不存在。综上，对原告请求被告归还买房款三万元并给付利息的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第二款的规定，判决如下：一、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市于洪区房屋交付原告刘振洋使用；二、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘振洋逾期交房违约金，违约金的计算方式为以605868元为基数，以日万分之一为标准，从2016年11月1日起计算至实际交付沈阳市于洪区房屋止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，由被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司负担。二审期间双方未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人应当归还买房款30000元并给付利息的问题，上诉人提供了两份“恒大城楼宇认购书”，2014年2月22日签订的编号0010307为原件，次日签订的编号0010321为复印件，认购书的右侧中间注有“第三联：收据联”的字样，并在第一条写明：“甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收据凭证”。两份认购书上打印的条款中约定定金均为10000元，手改为30000元，但改动的笔迹、颜色与其上手书的其它内容肉眼识别无异。2月22日认购书上手写“定金叁万差两万明天补交”，次日认购书上的定金为30000元，上诉人还提交了一份写有范文及电话的购房款计算单据，另外，被上诉人提交的编号0010191“恒大城楼宇认购书”第一联（出卖人存）上打印文字及盖章与上诉人提供的认购书打印文字及盖章相同。本院为核实上诉人提交的两份认购书的真实性，向被上诉人释明限期提交编号为0010307、0010321认购书的第一、二联，但被上诉人逾期未提供，电话沟通称时间太长、人员流动频繁，所以找不到了，这一解释与形成于此后几天的0010191号认购书由被上诉人提供的事实相矛盾，不构成合理解释，0010191号认购书上经办人由范文手改为王诗雨。综合上述证据及上诉人陈述的2月22日签订认购书，交定金10000元，23日再签认购书，补交定金20000元，从未签订过编号为0010191的认购书，26日交预付款45868元，售楼员范文始终告知房价为635868元，后来又贷款42万元，借款14万元，5月2日签订购房合同时才知道房款是605868元，多次向被上诉人索要30000元无果等可以相互印证，形成证据链条。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，因未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。现被上诉人在无正当理由的情况下未提交编号为0010307、0010321认购单的第一、二联，属举证不能，应当承担不利后果。按照证据优势原则及民事诉讼的高度盖然性原理，可以认定本案上诉人多交给被上诉人30000元的事实存在，被上诉人应当依法予以返还，并承担占用资金期间的利息。上诉人提出的请求被上诉人给付逾期交房违约金的问题，一审法院已经根据本案的实际情况判决给付，并无不当。上诉人提出的其它上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20924号民事判决的第一项、第二项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20924号民事判决的第三项；三、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司于本判决生效之日起10日内向刘振洋返还30000元并支付利息（2014年2月22日至2019年8月20日，以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；2014年2月23日至2019年8月20日，以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日至实际付清之日，以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘振洋的其他诉讼请求。一审案件受理费2188元，二审案件受理费2188元，共计4376元由恒大鑫源（沈阳）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  单立审判员  金鑫二〇二〇年十月二十一日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。