安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初4773号 原告：铜陵市美晨物业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市滨江社区公共服务中心办公楼内，统一社会信用代码91340700092487118M。 法定代表人：周超，执行董事。 委托诉讼代理人：王欣然,安徽创元律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：汪天剑,安徽创元律师事务所执业律师。 被告：张林海，男，1959年6月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告铜陵市美晨物业有限责任公司诉被告张林海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵市美晨物业有限责任公司委托诉讼代理人汪天剑，被告张林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告铜陵市美晨物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告物业服务费3702.69元[1.1元/㎡/月(包含公共能耗0.3元/㎡/月)x84.152㎡40个月(2017年3月23日-2020年7月23日]；2、判令被告立即支付给原告预期付款违约金139.96元[按日千分之二点一的标准自2020年7月24日起至付清之日至,暂计至2020年8月10日(3702.69元×2.1‰×18日)]3、判令被告立即支付给原告律师代理费400元;4、本案诉讼费用由被告承担。(诉讼标的计:4242.65元) 事实与理由:2017年3月23日,原告与铜官区滨江社区汇景新城业主委员会签订了《小区物业管理服务合同》,合同约定由原告为汇景新城业主提供物业管理服务、物 业费标准:按建筑面积每月每平方米人民币0.8元(不含电梯、水泵、中央空调运行的电费)计收。2020年5月8日双方签订《补充协议》明确:1、公共能耗费的收费标准为:每月每平方米人民币0.3元,该标准具有溯及力,业主须自2017年3月23日按物业建筑面积支付。2、违约责任:业主逾期支付物业费,须按日2.1‰的标准支付逾期付款违约金,并每户须承担诉讼费、及400元律师代理费。被告于2015年5月12日接收汇景新城小区19栋203号(建筑面积为84.152㎡)成为本小区业主。自2017年3月23日起,被告未向原告支付物业服务费,经原告多次书面催缴,被告至今未支付。被告拖欠物业费的行为已经对原告的物业服务造成了严重影响,并给原告的经营造成了一定的经济困难。为维护自身合法权益,请求法院依法支持原告诉请。 被告张林海辩称，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》存在严重瑕疵，也未履行应尽义务，故此合同无效；退一万步说，即使合同有效或双方形成了事实上的物业管理关系，便由于物业公司没有提供服务或提供服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权；被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求答辩人支付物业费；业主是否应承担的违约责任，业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应该承担违约责任。原告方说我们跟物业签订的合同，我本人没有签，业主委员会代签字，我不太清楚。小区内次序混乱，车辆乱停乱放，楼道里电动车充电带来安全隐患，小区内的公共设施没有维护维修。消防安全差，消防栓没有水，电瓶车一旦充电起火，我们都是六旬以上的老人，会造成生命危险。公共绿地大量的被占用。 经审理查明以下事实：2017年3月23日美晨物业与铜官区滨江社区汇景新城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：委托管理期限为5年，自2017年3月23日起至2022年3月22日止。物业管理服务费收费标准：住宅房屋按每月每平方米0.80元（不含电梯、水泵、中央空调运行的电费）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；双方同时约定，本合同未尽事宜，可以用书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。2020年5月8日美晨物业与铜官区滨江社区汇景新城小区业主委员会签订《补充协议》，协议约定公共能耗费（物业共用部位、共用设施设备的日常能耗）：按建筑面积每月每平方米0.3元计收，自2017年3月23日起计收；业主和物业使用人逾期支付的，实施催收，拒不缴纳的向人民法院起诉，并由欠费业主或物业使用人支付律师代理费每户400元及法院诉讼费（以法院票据为准）。 张林海系铜陵市汇景新城19栋203号的业主。2017年3月23日至2020年7月23日未交物业服务费。 本院认为：业主委员会是代表业主团体对外实施与物业管理有关行为的组织机构，是基于业主团体的意思自行设立，业主虽不是物业服务合同的签订者，但其是权利义务的实际享有者和承担者；故美晨物业与铜官区滨湖社区汇景新城小区业主委员会于2017年3月23日签订《物业管理服务合同》符合法律规定，协议合法有效，对双方均有约束力。合同约定按建筑面积每月每平方米0.8元计收物业费，本院予以支持；双方在2020年5月8日以补充协议的方式对公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.3元计算，并约定自2017年3月23日开始计收，加重了业主负担，本院对此不予支持，故张林海自2017年3月23日至2020年7月23日未向美晨物业缴纳物业费为2692.86元（0.8元/㎡/月x84.152㎡40个月）。美晨物业要求张林海支付逾期付款违约金的诉讼请求过高，本院对此项诉讼请求不予支持；美晨物业诉请张林海支付律师费，无证据证明，本院不予支持。物业服务是一个持续的过程，如被告认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会或业主委员会提出，由业主大会或业主委员会与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为单个业主的被告要求减免物业管理费的理由。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告张林海应在本判决生效后十日内向原告铜陵市美晨物业有限责任公司支付物业服务费2692.86元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  万多春 二〇二〇年十月二十六日 书记员  张 艳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。