河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13658号上诉人（原审被告）：河南瀚宇置业集团有限公司，住所郑州市金水区丰庆路与三全路交叉口西南角瀚宇国际**，统一社会信用代914101007571042233。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：边中祥，男，汉族，1982年10月23日出生，，住河南省鄢陵县委托诉讼代理人：郑培培，河南国银律师事务所律师。上诉人河南瀚宇置业集团有限公司因与被上诉人边中祥房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初18276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人河南瀚宇置业集团有限公司的委托诉讼代理人弓恒、被上诉人边中祥及委托诉讼代理人郑培培到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南瀚宇置业集团有限公司上诉请求：1.判令撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初18276号民事判决第二项、第三项内容，驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人不应向被上诉人退还房租及保证金。一、合同签订后，上诉人给了被上诉人45天的免租装修期，已经做出利益让步。疫情期间房屋不能使用的责任和后果不能全部由上诉人承担。二、被上诉人违约在先，保证金不应退还。根据双方合同约定，被上诉人应于2020年7月15日前30日向上诉人支付房租，解除协议应当提前60日经过上诉人书面同意。被上诉人提前终止合同的，无须返还保证金。边中祥辩称，一、一审法院判决上诉人向被上诉人退还房租58974.16元，认定事实清楚，适用法律正确。受新冠肺炎疫情影响，政府于2020年1月25日给被上诉人承租的商铺张贴封条，2020年3月21日经相关部门批准后才开业。一审认定被上诉人受疫情不可抗力影响的该期间为56天，认定事实清楚。双方合同约定的45天免租装修期和不可抗力期间减免房租均是双方在房屋租赁协议中约定事项。二、双方签订的两份房屋租赁协议，因受疫情影响而解除，上诉人应向被上诉人返还保证金39000元。受疫情影响，被上诉人自2020年1月25日至2020年3月21日未营业，且开业后至店铺腾空几乎无人就餐，遭受严重损失，向上诉人送达书面解除合同通知后，上诉人于次日就在被上诉人承租的店铺上加锁并发布租售信息，应视为双方就解除房屋租赁协议达成一致意见。解除合同原因系受疫情不可抗力影响，非被上诉人责任，保证金应返还。边中祥向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告双方签订的两份《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除；2、被告向原告退还3个月的房租101814元；3、被告向原告退还保证金39000元；4、被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失10000元；5、本案是诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2019年5月28日，被告瀚宇置业（出租方、甲方）与原告边中祥（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：“乙方承租甲方位于金水区宏康路17号2号楼101号商铺，建筑面积为126.34平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限37个月，从2019年6月1日起计算至2022年7月15日届满。租金：2019年6月1日至2020年7月15日租金为197088元，2020年7月16日至2021年7月15日租金为197088元，2021年7月16日至2022年7月15日租金为216804元。乙方应当于本合同签订当日向甲方支付首期2019年6月1日起至2020年1月15日止租金共98544元，同时向甲方缴付19000元的保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方。合同期届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元回复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，甲方不得拆除不可活动物品及装修（包括但不限于：地板砖、木地板、吊顶、水电线路、消防设施、装修隔断等），以上所有权归甲方所有。由于本合同第九条所述不可抗力事件的发生或由于政府原因致使本合同无法履行，经双方协商同意后可以提前终止。不可抗力：若租赁单元因为发生风暴、台风、地震或任何其他灾难以致不能使用或导致物业封闭单元的，或基于非甲方所能控制及非归责于乙方未能履行合同条款的原因而被政府当局宣布为危险建筑，则租金的全部或一部分将依照租赁单元不能使用的程度作相应扣除，直到租赁单元可重新使用为止。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。”同日，被告瀚宇置业与原告边中祥还签订有第二份《房屋租赁协议》，除商铺号为102号商铺、租赁单元建筑面积为134.72平方米、年租金为210168元、210168元、231180元、首期租金为105084元、保证金为20000元外，其他内容同上述第一份房屋租赁协议约定的内容。2019年5月29日，原告边中祥向被告瀚宇置业交纳101号、102号商铺的保证金19000元、20000元、首期租金98544元、105084元，被告瀚宇置业同时将101、102号商铺交付原告边中祥使用。二、上述两份房屋租赁协议在履行期间，2020年1月24日，××肺炎疫情。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，春节后原告所租赁的商铺办事处贴上封条，租赁房屋无法使用；2020年3月19日郑州市商务局和市场监督管理局出台文件，通知要求有序开放堂食服务，原告边中祥实际恢复正常经营的时间是2020年3月21日。2020年7月18日，原告边中祥向被告瀚宇置业出具书面《解除合同告知函》一份，主要内容为：“河南瀚宇置业集团有限公司：我方同贵司于2019年6月1日签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》签订前，贵司的工作人员向我方承诺，宏康路17号1号楼1层商铺是大型商场，商场开业后可以为我的商铺引流，基于此目的我方才愿意同贵司签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，贵司承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，形成截流，因贵司的违约行为，已经造成合同目的无法实现。更为严重的是，合同第九条不可抗力条款明确写有因不可抗力因素，造成租赁单元不能使用，则租金将依照不能使用程度作相应扣除。我方租金到期前，与贵公司多次协商扣除租金事宜，贵司不同意做相应扣除。基于以上原因，我方现正式向贵司提出解除《房屋租赁协议》，并函告如下：一、你我双方签订的郑州市金水区宏康路17号2号楼101号和102号商铺《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除。二、我方已于2020年7月18日搬离，商铺现已腾空。三、请您在收到本书面通知后3日内向我方退还房屋押金、疫情期间的房租（3个月）及商铺装饰装修的费用。否则，我方将依法维护自己的合法权益。”被告收到解除合同通知后，2020年7月19日对101、102号商铺重新加装上锁并对外招商租售。因对原告所称的违约责任问题被告有异议，被告未退还原告的保证金及原告请求的三个月租金。双方协商不成，原告遂诉至本院。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原、被告签订两份房屋租赁协议后，在租赁协议第一年度履行期间，受疫情不可抗力因素影响，原告自2020年1月25日至2020年3月20日期间计56天未能营业，原告在用完第一年度租金该预交第二年度租金时限届满后三天时，向原告送达书面解除合同通知，被告于次日就原告退租商铺加装上锁并对外发布租售信息，能够认定双方就解除租赁协议达成一致意见，两份租赁协议于2020年7月18日解除。鉴于解除合同的原因系受疫情影响，均非双方责任，故被告已收原告两个商铺的保证金39000元应当全部退还。原告称被告租赁时承诺附近1号楼系商场，但租赁协议对此并未有约定，原告称被告违约，本院不予采信及支持。原告请求退还三个月的房租101814元，因商铺受疫情影响的实际时间为56天，减去原告在租金期满后晚搬离的3天，剩余53天租金为58974.16元【（98544元+105084元）÷183天×53天）】，被告应当退还原告；原告请求退还租金过高金额及装修残值损失，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、原告边中祥与被告河南瀚宇置业集团有限公司2019年5月28日签订的两份房屋租赁协议均于2020年7月18日解除。二、被告河南瀚宇置业集团有限公司应当于本判决书生效后10内退还原告边中祥房租58974.16元。三、被告河南瀚宇置业集团有限公司应当于本判决书生效后10日退还原告边中祥保证金39000元。四、驳回原告边中祥其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1658元，原告边中祥负担829元，被告河南瀚宇置业集团公司负担829元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，因疫情原因不可抗力的影响，被上诉人边中祥在租期满后三日向上诉人河南瀚宇置业集团公司送达解除合同通知，上诉人亦于次日就退租商铺加锁并对外发布租售信息，根据本案查明情况，能够认定双方就本案两份房屋租赁合同均于2020年7月18日实际解除。考虑到疫情原因不可抗力对生产经营活动的影响，双方对合同的解除均不应承担责任，一审法院判令上诉人返还保证金39000元并无不当。关于应返还的租金，根据合同中关于不可抗力的约定和被上诉人受疫情影响实际停业经营的时间，及被上诉人实际搬离时间，一审法院认定上诉人应返还53天租金数额共计58974.16元于法有据，河南瀚宇置业集团公司上诉称已给予对方45天装修免租期的上诉理由不能成立，依法不予采纳。综上所述，河南瀚宇置业集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3316元，由上诉人河南瀚宇置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十月二十九日书记员  李丰汝