辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12135号上诉人（原审被告）：王忠利，男，1964年9月4日出生，汉族，住沈阳市辽中县。委托诉讼代理人：杨莉，沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳市金马物业管理有限公司，住所地沈阳市辽中区牛心坨镇姜家村。法定代表人:霍艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张国宇，男，1974年4月4日出生，汉族，系辽中区六间房法律服务所法律工作者，住沈阳市辽中区。上诉人王忠利因与被上诉人沈阳市金马物业管理有限公司（以下简称“金马物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2020）辽0115民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王忠利上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案被上诉人不具备诉讼主体资格；二、上诉人与被上诉人之间尚未形成服务合同关系，如果被上诉人强制要求上诉人缴纳物业费，实际为强迫交易。且园区业委会都是虚假的，由村委会班子自己决定的。金马物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。金马物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即给付2019年至2020年度物业费721元及滞纳金129.78元，共计850.78元；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：1.请求判令被告立即给付2020年物业费721元及滞纳金129.78元，共计850.78元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:原告系沈阳市辽中区牛心坨镇辽西华苑小区物业服务公司，原告与该小区所属业主委员会签有《物业服务合同》，约定物业管理费的收费标准为0.8元/月/㎡。被告系该小区业主，其房屋位于沈阳市辽中区，建筑面积75.12㎡。现因被告未给付原告2020年度物业费721元，故原告诉至本院，引发本案诉讼。一审法院认为，被告系辽西华苑小区业主，该小区所属业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司，原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，故对于原告主张的物业费诉求，本院予以支持。关于原告向被告主张滞纳金问题，被告没有及时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于被告抗辩原告的服务不达标等问题，因其未能提供证据证明，故本院对其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王忠利于本判决书生效后立即给付原告沈阳市金马物业管理有限公司2020年度物业费721元；二、驳回原告沈阳市金马物业管理有限公司其它诉讼请求。本判决确定的给付金钱义务，如逾期执行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王忠利负担，并随上款一并给付原告沈阳市金马物业管理有限公司。二审期间，王忠利向法庭提供如下证据：证据1，物业服务合同3份，证明：与被上诉人提供给一审法院的合同不一致，我方认为被上诉人在一审中提供的是假合同；证据2，村名联名出具的证明，证明：村里从来没有成立过业主委员会，也没有聘请过物业公司；证据3，照片3页20张（打印件），证明：小区的脏乱差的情况没有得到清理；证据4，小区的视频3段（分三个时间段录制的），证明：小区的物业公司服务不到位；证据5，沈阳市威力特物业管理公司的营业执照，证明：威力特公司从来没有分支机构，也没有变更记录；证据6，一份被上诉人法人的快手账号中发布的信息，证明：被上诉人的法人代表威胁过业主。金马物业公司对上述证据的质证意见：对证据1，真实性有异议，3份证据均属复印件且没有标注出具该复印件的机构，无法证明证据来源。证据2，该证据是影印件，证明人并未出庭作证，无法证明签名是本人签名，也无法证明所有签名是该村村民，也没有提供身份证复印件予以佐证，该证据不应采信。证据3、4，照片和视频中无法证明出具时间，小区环境存在很多问题，大部分是村民自身原因造成的，该小区是农村试点回迁小区，大部分村民还保有农民习性，强占绿化地带种菜等，物业公司及村委会、业主委员会多次与种菜的村民沟通也未得到很好的解决方式，至于垃圾、污水等是临时产生的，物业公司定期清理，在垃圾产生时上诉人恶意选定不特定时间拍照做视频不能证明物业没有提供服务。证据5，回迁小区原本的物业公司因自身原因停止对回迁小区服务造成回迁小区处于脱管状态，小区内垃圾成山，生活条件相当恶劣，镇政府、村委会临时组织招标，因该小区地处偏远是偏远农村临时组建的试点性回迁小区，且不便于管理，没有物业公司接手，当时被上诉人法定代表人征得镇政府和村委会同意临时借用沈阳威力特物业管理有限公司资质接手回迁小区的物业管理并承诺事后建立自己的物业公司时在转由自己的物业公司去接手回迁小区，后经各种审批条件，成立了沈阳市金马物业管理有限公司并注册地为辽宁省沈阳市辽中区牛心坨镇姜家村即该回迁小区。证据6，证据来源不符合法律规定，该信息中没有威胁的语气，是上诉人理解错误。同时，金马物业公司亦向法庭提供情况说明两份，证明被上诉人经合法途径接手该小区并且收费相比其他物业公司低廉及被上诉人接手小区后初期所做的工作。王忠利对该证据的质证意见：对上述两份情况说明有异议，出具情况说明的单位是辽西华苑小区业主委员会，但该小区和业主委员会均不存在，村委会的章没有出证人签名，不能证明它的合法性，对该证明情况说明的内容也有异议，该证明内容均不属实，沈阳威力特公司物业管理有限公司也与沈阳市金马物业管理有限公司无关联，而该情况说明是变更，在被上诉人的答辩意见中也对两个物业公司进行了阐述，与该份情况说明矛盾，收费不是低廉的。所述的改善小区的内容不属实，情况说明中的8项都不是事实，该份证明是有目的证明，一审法院出具判决的几户业主现在只有7户，还有几十户在法院正在审理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.被上诉人的诉讼主体地位是否适格；2.被上诉人要求上诉人给付物业费的诉请能否得到支持。关于被上诉人的诉讼主体地位是否适格问题。庭审中，虽上诉人主张其与被上诉人之间尚未形成服务合同关系，现被上诉人强制收费，实际为强迫交易。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人之间虽未直接签订《物业服务合同》，但通过本案现有证据显示，2019年10月6日，经原合同双方及本案被上诉人同意，将合同主体变更为本案被上诉人，合同内容及性质不变，被上诉人对涉案小区也实际提供了服务。同时，本案二审期间，辽中区牛心坨镇姜家村辽西花苑小区业主委员会亦向法庭出具《情况说明》一份，载明原沈阳威力物业管理有限公司变更为沈阳市金马物业管理有限公司，该公司系经业主委员会、村委会同意批准委托服务。该物业服务系由上述单位招标成立。因此，被上诉人在为园区提供物业服务的同时，有权收取物业费用。综上，被上诉人的诉讼主体地位适格。一审判决上诉人向被上诉人履行交纳物业费义务并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出案涉园区业委会是虚假的，仅是由村委会班子自己决定的上诉主张，本院认为，因庭审中，上诉人就其该项主张并未提供相应证据加以证明，本院无法认定园区业委会属于违法成立，上诉人对此应承担举证不能的法律后果，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人服务不到位，不应收取物业费的上诉主张，庭审中，虽上诉人向法庭提供园区照片、视频等证据材料，用以证明园区存在杂草未及时清除、垃圾不及时清理等服务质量问题，但本院认为，一方面，即便上诉人所反映上映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的物业服务存在瑕疵，而并未构成根本违约，上诉人不能以此为由拒绝缴纳物业费；另一方面，通过本院二审中对案涉园区现场进行勘查显示，园区内并未存在上诉人所反映的上述问题。且案涉小区为农村试点回迁小区，居民为全体回迁村民，个别居民还保持着农作及养殖习惯。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，王忠利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王忠利承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年十月二十九日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。