河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5050号 上诉人（原审被告）：河北中开房地产开发有限公司，住所地：保定市秀兰钻石嘉园****楼**门脸。 法定代表人：葛永江，该公司执行董事。 委托代理人：赵淑怡，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵小鹏，男，1990年1月5日出生，汉族，住内蒙古通辽市开鲁县。 委托代理人：武建伟，河北平川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会，住所地：保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村致富路**。 法定代表人：张红旗，村委会主任。 委托代理人：刘建，河北国存律师事务所律师。 上诉人河北中开房地产开发有限公司（以下简称中开房地产公司）因与被上诉人赵小鹏、保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会（以下简称东韩蒋村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中开房地产公司上诉请求：一、依法撤销（2020）冀0606民初72号民事判决书第三项，判决驳回原审原告诉讼请求；二、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实错误，《订购协议》有效。根据《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农民居办[2011]4号）文件，东蒋韩村为省级新民居建设示范村。新民居即指为了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地急缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目。其本质不同于商品房，涉案项目为合法项目，且《订购协议》签订系合同双方真实意思表示，合同有效。二、一审适用法律错误。即使认定《订购协议》无效，东韩蒋村村民委员会应当返还原审原告首付款，中开公司将账户出借给东韩蒋村村民委员会用以收取购房款的行为虽然存在过错，但仅依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》中“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”作出中开公司承担连带给付责任缺乏法律依据。 赵小鹏答辩称，第一，新民居不得对社会销售，本案所涉房产向社会销售，应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，本案答辩人不是东韩蒋村民，答辩人和东韩蒋村委会签订的认购合同应当为无效。第二，上诉人出借银行账户依法应承担责任，其与东韩蒋村委会合作开发东方拂晓城房地产，出借账户为东韩蒋村委会致使答辩人将购房款汇入上诉人账户，造成答辩人财产损失，上诉人有明显过错，应承担连带责任，综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确应予维持。 东韩蒋村委会答辩称，第一，双方签订的订购协议合法有效，即便无效，根据村委会与中开公司签订的东韩蒋新民居项目合作协议书,无效的责任也应当由上诉人中开公司承担，因为合作协议明确约定上诉人为涉案项目的开发主体，全部建设手续也是由上诉人办理。第二，退一步而言，如果认定返还购房款，也应由上诉人中开公司偿还，因为根据村委会与中开公司签订的项目合作书，涉案项目的房屋销售是由中开公司负责，村委会是起监督作用，而且事实上涉案的房产也是由中开公司销售，房款也是由中开公司收取，房款由中开公司进行支配使用，因此中开公司应当承担还款责任。 赵小鹏向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《东方.拂晓城认购合同》无效；二、要求被告返还原告首付款92150元，并赔偿损失4838元；三、被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：经审理查明，2011年10月28日，省新民居建设办公室作出《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农居办[2011]4号），第三批共认定省级新民居建设示范村261个，其中包含保定市东韩蒋村。 东韩蒋村委会（甲方）与中开房地产公司（乙方）签订《东韩蒋新民居项目合作协议书》，约定甲方提供位于东××东、致富路以南、防洪堤以北、东二环以西的集体建设土地组成建新折旧项目区用于东韩蒋村新民居项目建设，乙方投资开发，按乡、村规划涉及要求为八栋砖混多层住宅楼。项目房屋销售时由乙方负责，甲方监督，以甲方的名义签订销售合同和出具收款凭证……房屋销售款必须缴入由双方共同设立的共管账户，甲乙双方分别指定代表共同管理……。 2016年10月28日，原告赵小鹏（乙方）与被告东韩蒋村委会（甲方）签订《认购合同》，约定房屋地址坐落于焦庄乡东韩蒋村东、新民居村民住宅楼6栋2单元102号房屋，建筑面积95平方米，每建筑平方米售价人民币4850元，住宅房屋款总额约460750元，乙方应自签合同之日向甲方交清第一笔认购款92150元……。 截止2016年10月28日，原告足额交付了92150元购房首付款，均转入被告中开房地产公司账户。同日，被告东韩蒋村委会给原告出具了《收据》，认可收到原告东方拂晓城6-2-102首付款92150元整。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告东韩蒋村委会与中开房地产公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”，但该项目一直未取得合法的审批手续，故原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》为无效合同。 原告赵小鹏按照与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》交付了首付款92150元，东韩蒋村委会出具了收据，现该《订购合同》被确认为无效，被告东韩蒋村委会应当返还原告的首付款92150元；被告中开房地产公司将账户出借给东韩蒋村委会用以收取购房款，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，作为出借人的中开房地产公司应对原告交付的购房款92150元承担连带给付责任。 原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》载明房屋性质为新民居村民住宅楼，可以看出，原告在与被告订立该协议时，明知该房屋的销售对象为东韩蒋村村民，原告本身并非该村村民，仍与被告订立购房协议书，原告对于该协议的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告承担损失的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，一审法院判决：“一、原告赵小鹏与被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会签订的《订购协议》无效；二、被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告刘聪首付款92150元；三、被告河北中开房地产开发有限公司对上述还款承担连带给付责任；四、驳回原告赵小鹏其他诉讼请求。案件受理费2224元，简易程序减半收取1112元，由原告赵小鹏承担55元，由被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会、河北中开房地产开发有限公司共同承担1057元。” 本院二审期间，被上诉人东韩蒋村委会提交了印有上诉人中开房地产公司印章的支款单12份，以及印有河北中世建筑工程有限公司印章的支款单6份，共计1165万元，证明中开公司从东韩蒋村委会支取案涉项目款1165万元；被上诉人东韩蒋村委会提交河北中世建筑工程有限公司的工商登记信息，证实该公司系上诉人中开房地产公司实际控制人武建安的个人独资公司；被上诉人东韩蒋村委会提交中开房地产公司建行流水、孙伟工行流水，意图证实案涉项目购房款全部由上诉人收取、支配、使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人中开房地产公司对被上诉人东韩蒋村委会提交的支款单真实性认可，认为河北中世建筑工程有限公司与上诉人系两个独立法人并不关联，款项支取由村委会支配，支款单也由村委会保管；上诉人中开房地产公司认为河北中世建筑工程有限公司工商登记信息与本案无关；上诉人对中开房地产公司的银行流水的真实性认可，但认为被上诉人东韩蒋村委会可以打印该公司的银行流水，进一步证明该账户由东韩蒋村委会支配；上诉人中开房地产公司认为孙伟工行流水与本案没有关联性。被上诉人赵小鹏表示对证据的真实性不能确认，认为上述证据是上诉人和村委会之间合作开发房地产的内部资料，只能约束上诉人和村委会，不具备对抗第三人的效力。关于被上诉人东韩蒋村委会提交的证据，本院认为，支款单证明上诉人中开房地产公司从被上诉人东韩蒋村委会支取过涉案东方拂晓城项目购房款和备用金，但支取方式和支取数额占总数额的比例不明，工商信息、建行及工行流水等证据不能证明与本案的关联性。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，关于本案《订购协议》是否有效的问题，被上诉人东韩蒋村委会与上诉人中开房地产公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”未取得合法的审批手续，属于法律、行政法规禁止销售的项目，属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，故原审法院认定被上诉人赵小鹏与被上诉人东韩蒋村委会签订的《订购协议》为无效合同，与事实和法律规定相符，故对上诉人中开房地产公司上诉认为《订购协议》有效的观点，不予支持；关于上诉人中开房地产公司认为其不应承担连带给付责任的问题，上诉人中开房地产公司将账户出借给被上诉人东韩蒋村委会用以收取购房款，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”根据已查明的事实，上诉人中开房地产公司是案涉东方拂晓城项目的深度参与者，出借账户给被上诉人东韩蒋村委会用于收取购房款，其从被上诉人东韩蒋村委会处支取过案涉项目的大额款项，是案涉东方拂晓城项目的受益者，原审法院判决上诉人中开房地产公司承担连带给付责任并无不当，故对上诉人中开房地产公司的该项诉求，不予支持;被上诉人赵小鹏按照与被上诉人东韩蒋村委会签订的《订购协议》交付了首付款92150元，东韩蒋村委会出具了收据，现该《订购协议》被确认为无效，被上诉人东韩蒋村委会应当返还被上诉人赵小鹏的首付款92150元，一审法院判决被上诉人保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会返还“刘聪”首付款92150元，无事实和法律依据，应予纠正。 综上所述，河北中开房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分错误，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初72号民事判决第一项、第三项、第四项及一审诉讼费的负担； 二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初72号民事判决第二项为“被上诉人保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人赵小鹏首付款92150元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2104元，由河北中开房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戎瑞良 审 判 员 赵孟臣 审 判 员 王志强 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 姜 赛 书 记 员 庄海娜