广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终890号上诉人（原审被告）：邱金萍，女，汉族，1982年7月8日出生，公民身份号码441************040，住广东省丰顺县******************。上诉人（原审被告）：罗剑，男，汉族，1979年4月12日出生，公民身份号码441************715，住广东省丰顺县***********。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：余少彬，广东永庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡贤博，男，汉族，1981年8月24日出生，公民身份号码441************334，住广东省丰顺县******屋场大寨。被上诉人（原审原告）：徐友娇，女，汉族，1985年6月16日出生，公民身份号码441************348，住广东省丰顺县******屋场大寨。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：何绍基，广东粤顺律师事务所律师。原审第三人：丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司，统一社会信用代码91441423MA4UMG4M0E，住所地广东省丰顺县********************。负责人：罗少芳。上诉人邱金萍、罗剑因与被上诉人蔡贤博、徐友娇、原审第三人丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。邱金萍、罗剑上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方的交易模式不仅是依靠按揭贷款方式支付剩余购房款。结合被上诉人在原审诉讼中提供的录音资料显示，上诉人同意被上诉人在无法办理按揭贷款的情况下以书写《欠条》的方式进行不动产交易。原审法院以此为由解除合同欠妥。被上诉人未提供实质证据证实涉案不动产不能进行按揭贷款，被上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人无违约行为，交易过程中也无情势变更或不可抗力因素，被上诉人请求解除合同的行为属于恶意违约，应当承担违约责任。本案属于二手房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的相关规定。退一步讲，即使本案房产无法办理房屋按揭手续，但双方合意的交易方式不仅是按揭购房，不能因房贷政策调整免除买受人未履行付款义务的违约责任。蔡贤博、徐友娇答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。被上诉人和上诉人的房屋交易，被上诉人自始至终都要求通过银行按揭来支付购房尾款，能否办理银行按揭成为合同签订和实现合同目的的先行条件，从原审庭审过程和我方提供的证据足以证实被上诉人购买涉案房屋要求必须能够办理银行按揭。根据法律和当地银行政策，涉案房屋实际已无法办理按揭，这是既定的事实，无须提供证据证明。根据双方于2020年2月19日签订的购房合同，上诉人在收到10万元定金后，应在合理时间内(一个月内)办理不动产权登记手续。经被上诉人再三催促，至起诉之日已拖延了两个多月，上诉人仍然无法按照合同约定完成办理不动产权证等相关手续，且上诉人一直拒绝接听中介方第三人和被上诉人的电话，造成该涉案房屋陷入无法交易的处境。涉案房屋并非上诉人所有，上诉人在原审庭审中确认：该房屋的其中一个继承人因在香港居住至今没有办理房屋继承分割确权的事项，故其无权处分涉案房屋。在合同履行过程中，被上诉人一直积极处理合同相关事宜，但因上述的种种情况导致双方的合同陷入履行不能，原审判决符合客观事实，于法有据，合情合理。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉，维持原审判决。丰顺县万盛房地产有限公司锦江分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。蔡贤博、徐友娇于2020年4月21日向一审法院起诉请求：1.判令解除原告和被告签订的房地产转让协议；2.判令被告、第三人双倍返还购房定金20万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2020年2月19日，原、被告在本案第三人的居间介绍下，签订了一份《房地产转让协议书》，约定甲方（被告）自愿将坐落于丰顺县******（原新建路五、六）二间房地产转让给乙方（原告），房地产证号为粤房地证字第1045646、0537855号，转让价格为人民币278万元。关于付款方式，双方约定本协议签订之日起乙方应付人民币10万元给甲方作为定金，之后由甲方负责将房屋房产证变更为不动产权证，在甲方领到不动产权证后乙方应付人民币190万元给甲方作为购房首付款，同时甲乙双方到办证大厅办理产权变更手续给乙方，乙方领到不动产权证的60个工作日内付清购房余款人民币78万元给甲方。关于违约责任，双方约定如乙方中途违约，定金不予退还，如甲方中途违约，甲方应双倍返还定金。协议签订后，原告依约支付了定金10万元，由本案第三人转交被告。被告方也向原告出具了涉案二间房屋的房产证复印件。其中粤房地证字第10456**房地产权属登记人为罗剑，粤房房地证字第05378**地产权属登记人为罗永平。据罗剑在庭审中陈述，涉案二间房屋建于1997年，罗永平为其父亲，已去世，房产证一直由其保管，可随时办理继承公证，其有完全的处分权。原告拿到房产证复印件后到多间银行询问贷款事宜，均被告知房龄太老，无法办理担保贷款。因无法贷款导致无力支付购房款，原告多次与第三人协议解除合同、返还定金事宜未果，遂以诉称理由诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用原则全面履行合同义务。关于房屋价款的支付，双方约定了最后一笔78万元的房款于变更房屋产权登记后60个工作日内支付。结合目前房屋买卖交易习惯，出卖人与买受人约定先行办理房屋产权过户手续再付清购房余款，其目的是为了方便买受人办理按揭贷款，由买受人通过向金融机构贷款方式来支付剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，结合双方合同有关条款及交易习惯，认可原、被告达成了由原告通过按揭贷款方式支付78万元购房款的意思合意。后原告因房屋房龄过老而无法办理按揭贷款，系金融机构房贷政策导致，属不可归责于双方当事人事由，原告不存在恶意违约情形。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，原告主张解除合同及被告返还定金10万元，予以支持。关于两被告并非粤房地房地证字第05378**产权属登记人的问题，考虑到该房产权属登记人罗永平为罗剑父亲，且该房产权属登记证书为罗剑保管，不宜认定被告无法履行交付该房产的合同义务，原告据此认为被告违约，主张双倍返还定金，依据不足，不予支持。另原告主张本案第三人双倍返还定金，缺乏合同依据，不予支持。至于第三人在居间促使原、被告双方达成交易的过程中是否存在违约情形，属另一法律关系，不作处理。一审法院于2020年6月9日作出判决：一、确认解除蔡贤博、徐友娇与邱金萍、罗剑签订的《房地产转让协议书》；二、邱金萍、罗剑应于本判决生效之日起十日内返还蔡贤博、徐友娇人民币10万元；三、驳回蔡贤博、徐友娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2150元（原告已预交），由蔡贤博、徐友娇负担1075元，邱金萍、罗剑负担1075元。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。根据现行的银行贷款政策，房龄超过20年，难以通过贷款审批。本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人请求解除合同的依据是否充分。双方签订的《房地产转让协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案《房地产转让协议书》的相关条款系由原审第三人起草的，合同约定付款方式为：先由上诉人将涉案房产证变更为不动产权证，再由被上诉人支付首付款190万元给上诉人，待涉案房屋产权变更登记至被上诉人名下后60个工作日内支付最后一笔房款78万元。根据被上诉人与原审第三人的通话记录，被上诉人明确表示“60个工作日内支付最后一笔房款78万元”是指银行按揭贷款，如无法办理抵押贷款，其无法支付剩余购房款；原审第三人承诺在两个月内帮忙办理抵押贷款手续，同时解释此前其经手的其他二手房交易合同中约定办理抵押贷款时间为三个月，因业主不同意，遂变更为60个工作日内办理。结合双方合同有关条款及当地房屋交易习惯，原审认定双方当事人达成由被上诉人通过按揭贷款方式支付78万元购房款的意思合意，依据充分。上诉人主张双方未约定办理按揭贷款支付购房尾款的付款方式，与本案查明事实不符，本院对此依法不予采信。涉案房屋建于1996年，1997年5月5日办理《房地产权证》，房龄已超过24年。被上诉人咨询当地银行，被告知涉案房屋因房龄太老无法办理按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金融机构房贷政策导致买方无法继续履行付款义务，属不可归责于双方当事人的事由。鉴于涉案房屋交易不能办理抵押贷款，上诉人虽提出以书写《欠条》形式支付尾款，但双方对此未能达成一致意见，可认定本案合同无法继续履行，被上诉人请求解除合同并要求上诉人返还定金10万元，依据充分。原审确认解除双方签订的《房地产转让协议书》，判令上诉人返还10万元给被上诉人，处理并无不当。上诉人主张被上诉人故意违约，故其无需返还购房定金的理由不成立，本院对此依法不予采信。综上所述，上诉人邱金萍、罗剑的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（已由邱金萍、罗剑预付），由上诉人邱金萍、罗剑负担。本判决为终审判决。审判长  陈立民审判员  黄莉芬审判员  曾园芳二〇二〇年十月九日书记员  巫锾宇