广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终16939号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯雷，男，1980年12月5日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：赵明，广东彰文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州盈康物业管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇镇南路**之12。法定代表人：孔祥雄，职务总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习人员。上诉人侯雷因与被上诉人广州盈康物业管理有限公司（以下简称盈康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2020)粤0115民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁淑敏独任审理。本案现已审理终结。侯雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判盈康公司赔偿其损失131225元；2.本案全部诉讼费由盈康公司承担。事实与理由：一审法院对《协议》的事实认定错误，违反当事人意思自治原则。双方于2019年7月21日签署的《协议》是双方真实意思表示，协议当中已经对租赁合同无效后的归责原则、合同过错方、损失承担等作出了明确约定。双方确认侯雷无法继续使用租赁物的责任在于盈康公司，盈康公司亦认可是其自身原因导致无法履行合同，协议对合同过错方、归责原则的意思表示，人民法院应当予以认可，而不应无视当事人双方的意思表示，径行适用合同无效的相关规定。一审法院将侯雷支出的运输和装卸费强行解释为清理合同善后的范围，显然是违反了当事人意思自治的原则，系对当事人意思自治的不合理干预。《协议》第7条中约定的损失，根据合同解释的原则当然是指侯雷因无法继续使用租赁物而增加的支出，该条中的关于“损失”的约定显然是指侯雷因搬迁而发生的支出，当事人双方对损失的内容的约定清晰、明确，只是由于签订之日，损失的具体数额尚不能明确而已。一审法院错误理解协议内容，对合同进行错误的解释，请二审法院依法予以纠正。盈康公司辩称，双方签订的《协议》约定侯雷有在2019年8月20日前搬离上述地址的义务，盈康公司有退回保证金的义务，且双方签订《协议》时明知存在搬迁费问题但并未在《协议》中明确搬迁费属于可主张的损失。侯雷与案外人签订的《运输装卸合同》及《对账单》不排除是与案外人伪造的证据，以虚假诉讼的方式向盈康公司要求无理赔偿。侯雷搬迁发生的费用是租赁合同无效后、合同清理的善后义务，不属于损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回侯雷的上诉请求，维持原判。侯雷向一审法院起诉请求：一、盈康公司向侯雷赔偿损失131225元；二、盈康公司承担本案的诉讼费用。盈康公司向一审法院提出反诉请求：侯雷向盈康公司支付2019年2月14日至2019年2月23日期间的占有使用费7366.67元。一审法院认定事实：2019年2月14日，侯雷（乙方、承租人）与盈康公司（甲方、出租人）就租赁涉案仓库签订《物业租赁合同》，约定：乙方对甲方出租的租赁物情况已经充分了解（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵情况），同意承租，并按国家法律法规、政策以及当地各级行政、执法等有关部门的规定依法经营和使用，乙方需支付租金给甲方。甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方相关的产权纠纷或债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任。甲方于合同签订之日视作已将该租赁物按实物现状（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵情况）交付给乙方使用（无论双方是否有办理交接签收手续）。租赁期限为2年，自2019年2月14日至2021年3月13日止，其中自2019年2月14日至2019年2月23日为装修免租期（装修免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长），自2019年2月24日起开始计租。免租期内只免收租金。租赁物每月租金为22100元。租金按月收取，每月25日前支付下月租金（如遇节假日提前收取租金）。乙方在签定本合同之日起当天须向甲方支付66300元作为合同的保证金，同时支付首月租金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用。《物业租赁合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。盈康公司在合同签订当日将涉案仓库交付侯雷使用，承租使用面积约1000平方米，主要用于存储货物。侯雷接收涉案仓库后，对仓库进行了简单的清扫和修补，未实施其他装修活动。2019年6月20日，盈康公司与上一手出租人穗特公司签署《终止协议书》，约定终止双方的《租赁合同》，盈康公司于2019年6月19日将租赁场地交回穗特公司。2019年2月2日，穗特公司向侯雷以及其他租户发出《终止通知》，告知其已与盈康公司终止租赁合同，要求盈康公司的租户搬迁并办理租金和水电费结算。2019年7月31日，侯雷（乙方）与盈康公司（甲方）因无法继续履行彼此间的《物业租赁合同》，签署了《协议》，约定：双方同意终止涉案仓库的租赁合同。甲方全款退回乙方保证金。乙方须在终止期限前结清费用。乙方向甲方结清2019年6月份的水电费用2693元。乙方保证在2019年8月20日前全部搬离上述地址，并和房东结清所有的费用。因甲方无法继续履行租赁合同而导致乙方损失的，双方协商解决。如无法达成一致，乙方可另行通过诉讼方式解决。《协议》签署后，盈康公司向侯雷退还了保证金，侯雷亦按照约定结清了相应费用，但双方就损失赔偿未能达成一致意见。侯雷与路通公司于2019年7月10日签订《运输装卸合同》，约定：由路通公司负责将涉案仓库内的货品运输至东莞市道滘镇九曲村新蒲路7号。路通公司在合同期满后30日内向侯雷提交对账单，侯雷在收到对账单后15日内确认，确认无异议的，应当在120日内付清款项。侯雷于2019年10月20日对路通公司提交的《货主侯雷对账单》予以确认，确定运输装卸费合计金额为131225元。侯雷于2020年1月18日支付了上述款项。一审另查明，涉案仓库未取得建设工程规划许可证，也没有证据显示系经主管部门批准建设。一审法院认为:侯雷与盈康公司于2019年7月31日签署的《协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《协议》的约定，双方应当就租赁合同无法继续履行而给侯雷造成的损失进行协商，因此本案的争议焦点在于侯雷主张的运输和装卸费用是否为其损失。涉案仓库未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，侯雷与盈康公司签订的《物业租赁合同》为无效合同。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，无论盈康公司是否因上一手出租人的原因导致无法继续出租涉案仓库，侯雷均有义务向盈康公司腾空交还涉案仓库，侯雷因此而支出的运输和装卸费用系搬迁费用，属于承租人清理合同善后的范畴，为必然发生的费用，不属于因合同无效产生的损失，故应当由其自己负担，盈康公司对此不负赔偿责任。侯雷与盈康公司签订《协议》时，侯雷已与路通公司签署《运输装卸合同》，在明知会产生搬迁费用的情况下，双方并未在协议中明确“乙方损失”的具体内容，亦可佐证上述运输和装卸费用不属于双方约定的损失范畴。另外，根据《物业租赁合同》的内容，侯雷在承租涉案仓库时，已确认知晓仓库存在权属等方面的瑕疵，故其对《物业租赁合同》无效亦具有不可推卸的责任。关于盈康公司主张《物业租赁合同》中装修免租期间的占有使用费问题。《物业租赁合同》虽然无效，但盈康公司不应由于合同无效获取比合同有效时更多的利益。盈康公司主张的占有使用费为信赖利益损失，而根据信赖利益不得超出履行利益的法理，盈康公司不得基于合同无效而取得比合同有效更多的利益。因此，盈康公司的相应主张，于法无据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2020年6月17日作出判决：一、驳回侯雷的全部诉讼请求。二、驳回盈康公司的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费1462元，由侯雷承担。反诉受理费25元，由盈康公司承担。本院经审理查明，穗特公司向侯雷以及其他租户发出《终止〈租赁合同〉通知》的时间应为2019年7月2日，一审认定该事项的通知时间为2019年2月2日有误，本院予以指正。除此外，一审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，侯雷虽上诉坚持运输装卸费损失赔偿请求，但本院审理期间，侯雷既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对侯雷的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2924.50元，由侯雷负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年十月二十一日书记员  曾美玲梁穆娥