上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8104号上诉人(原审原告、反诉被告)：南京朗诗常青藤养老服务有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区建邺路****。法定代表人：罗丹，执行董事。委托诉讼代理人：李论，国浩律师(南京)事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海凌银实业有限公司，住所地，住所地上海市静安区芷江西路******iv>法定代表人：凌智健，总经理。委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。上诉人南京朗诗常青藤养老服务有限公司(以下简称“朗诗常青藤”)因与上诉人上海凌银实业有限公司(以下简称“凌银公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朗诗常青藤上诉请求：1．撤销一审判决第五项；2．凌银公司向朗诗常青藤支付违约金人民币(以下币种均为人民币)900万元；3．凌银公司向朗诗常青藤支付因实现债权发生的律师费用5万元。事实与理由：一、因凌银公司的未按合同约定的期限交付房屋的行为，已经严重违约，朗诗常青藤具备合同约定解除权。一审法院仅以“合同根本目的无法实现”这一法定解除条件作为本案合同解除事由，有失偏颇。二、上海市普陀区交暨路155弄3、4、5号楼房屋(以下简称“案涉房屋”)处于另案诉争之中不属于不可抗力，不能免除凌银公司的房屋交付义务，也不能因此免除其违约责任。凌银公司应当承担因其违约行为导致的双方全部经济损失并按《上海市普陀区交暨路155弄3、4、5号楼房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定支付违约金。三、凌银公司曾通过口头承诺或者以其他行为让朗诗常青藤相信案涉房屋能于2018年7月31日前处于可交付状态并且交付给朗诗常青藤，凌银公司能于2018年8月31日取得在上海市普陀区交暨路155弄3、4、5号楼及附属场地(以下简称“案涉物业”)上开展养老用途的“会议纪要”。朗诗常青藤正是基于前述相信签署了租赁合同并已经按约支付了首期租金及履约保证金。案涉房屋自始未按约交付使用，朗诗常青藤不存在违约行为，对于租赁合同解除不存在过错，不应承担因凌银公司的违约行为导致的经济损失。四、除租赁合同约定以外，双方未能就案涉房屋的交付时间达成新的合意并且达成补充协议，朗诗常青藤当然有权拒绝凌银公司逾期交付房屋的要求，且该行为不应被追责。一审法院以该等行为认定朗诗常青藤存在过错，无事实和法律依据。凌银公司辩称，不同意朗诗常青藤的上诉请求。凌银公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、六项；二、驳回朗诗常青藤的全部诉讼请求；三、凌银公司与朗诗常青藤签订的租赁合同于2019年7月3日解除；四、朗诗常青藤支付2019年7月3日前的租金5，066，667元；五、朗诗常青藤支付逾期付款利息913，500元(以到期应付租金为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计息，自应付之日起付至判决生效之日止；暂计算至2019年6月27日为913，500元)；六、朗诗常青藤支付违约金600万元；七、朗诗常青藤已交付的履约保证金300万元归凌银公司所有；八、朗诗常青藤承担律师费8万元。事实和理由：一、一审判决对未取得“会议纪要”的责任归属于凌银公司的认定有错误。上海青府养老服务有限公司、上海凌泰餐饮管理有限公司签订《商务咨询服务合同》，约定取得开办养老项目所需的“会议纪要”。该合同的委托方、受托方均不是本案当事人，也不是租赁合同的主体；凌银公司仅为该合同的担保人，也不是该合同的主体。《商务咨询服务合同》未约定履行期限，但凌银公司及受托方上海凌泰餐饮管理有限公司已积极推动受托事项的进展。二、一审判决认定双方对提前解除合同均有过错，与事实不符。1．双方未办理正式交付案涉房屋的手续，应由朗诗常青藤承担责任。(1)双方关于交房时间的约定因另案司法程序的存在而未能生效。(2)凌银公司多次催促交房，但由于朗诗常青藤的原因未能完成交付。2．朗诗常青藤经营须经相关部门审批、许可；自行办理工商、消防、环评、养老机构许可证的手续。合同目的无法实现，应由朗诗常青藤承担责任。三、朗诗常青藤单方面擅自提前解除，凌银公司有权提出解除合同，履约保证金全额归凌银公司，且应按月租金的6倍支付违约金，并承担诉讼费、律师费等。凌银公司于2018年10月29日即通知朗诗常青藤在2天内交接房屋，朗诗常青藤由于自身的原因不愿接收，并导致案涉房屋空关至今，故朗诗常青藤应承担自2018年11月1日至合同解除之日的房租。其已交纳的300万元，应是自2018年11月1日至2019年1月31日的租金，不应退还；且应支付2019年2月1日至2019年7月3日的租金，计5，066，667元；交纳的履约保证金300万元应归凌银公司所有，且应支付违约金600万元，承担凌银公司为此支付的律师费8万元。朗诗常青藤辩称，不同意凌银公司的上诉请求。朗诗常青藤向一审法院起诉请求：1．确认朗诗常青藤与凌银公司签订的租赁合同已于2019年2月12日解除；2．凌银公司向朗诗常青藤返还租金300万元，履约保证金300万元及相应的银行利息(按同期人民银行贷款利率1.5倍计算，计算至实际付款日止)；3．凌银公司向朗诗常青藤支付违约金900万元；4．律师费由凌银公司承担。凌银公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．确认朗诗常青藤与凌银公司签订的租赁合同已于2019年7月3日解除；2．朗诗常青藤支付2019年7月3日之前的租金506，667元(已扣除已付租金300万元)；3．朗诗常青藤支付逾期付款利息暂计至2019年6月27日为913，500元(已到期应付租金为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自应付之日起付至判决生效之日止)；4．朗诗常青藤支付违约金600万元；5．朗诗常青藤已交付的履约保证金300万元归凌银公司所有；6．朗诗常青藤承担凌银公司律师费8万元。一审法院认定事实如下：2018年2月7日，凌银公司(甲方、出租方)与朗诗常青藤(乙方、承租方)签订租赁合同，载明：甲方已承租了交暨路155弄内全部物业，并经业主及业主授权委托方同意有权将此物业转租第三方。乙方向甲方承租交暨路155弄的部分房屋。甲方对乙方承租该物业用于养老、健康养生服务的用途不持异议；乙方对该物业房地产权证所载明的房屋用途已明确知晓，且将依照相关法律法规及本合同约定使用该等承租的房屋并依法办理经营所必须具备的相关手续。鉴于甲方已经将关于该物业的全部资料［包括但不限于该物业的房地产权证、设备设施清单等提供给了乙方，确保向乙方提供的包括但不限于该物业面积、结构、产权证明以及有权向乙方出租该物业的权利凭证及授权证明等文件内容真实、合法有效、保证设施设备与清单一致，并和乙方共同对以下承租房屋进行了实地勘察，甲乙双方确认不存在与其签订本合同相关的(包括但不限于该物业的来源、性质、用途、存在的实际使用人等)作为乙方应当知晓的事项未知晓或者知晓不准确、不全面、不及时的情况］。在此前提下，双方订立本租赁合同如下：甲方将座落于上海市交暨路XXX弄XXX号楼、4号楼、5号楼及附属场地(其中产权证登记面积为4536.51平方米)出租给乙方，并由乙方按本合同约定的方式使用该房屋。考虑到乙方经营需要，甲方同意乙方所提出的拆除交暨路155弄内现存的2号楼、6号楼、7号楼这三处的建筑物。除6号楼应乙方所求由甲方负责在2018年的7月31日前予以拆除外，2号楼和7号楼这二处建筑物的处置方法和最终结果自本合同签订生效之日起与甲方无涉由乙方负责。甲乙双方承诺就此状况和结果任何一方都无需向对方或第三方承担责任；也不会影响本合同其它部分的有效及履行。鉴于甲方已明确告知乙方本合同所涉标的物因法律诉讼未结，在法定程序未竟之前不得改变该物业现状及处置物业内物品。但基于为不影响乙方尽早正常使用该房屋，甲乙双方同意于2018年2月12日交接按该物业的大门钥匙。2018年7月31日前正式按该物业的现状交付。该物业包括但不限于建筑物及附属场地面积装修附属设施、设备的现状，由双方共同至现场踏勘清点，并记录为本合同附件。该附件由双方签署，并作为甲方向乙方交付该物业及其附属设施设备交接凭证。该物业中的电梯及消防泵房的处置由双方另行签订补充协议。甲方已向乙方提供业主方对该物业享有合法产权的证明，该产权证明是相关政府部门正式颁发给业主的房地产权证书。甲方承诺并保证向乙方提供的上述产权证明及有权向乙方出租该物业的权利凭证或授权证明等文件内容真实，在本合同有效期内合法有效，否则应向乙方承担违约责任。乙方承诺已经明确知晓该房屋产权性质对乙方使用该房屋的限制和影响，甲方对乙方就此物业做包括健康养生、养老使用不持异议，但乙方改变产权中用途所产生的经营、法律、行政等责任由乙方承担。乙方经营须经相关部门审批、许可；并遵守国家和上海市有关房屋使用和管理的规定，合法经营。该物业租期为十年，自2018年3月01日起至2028年02月29日止。甲乙双方同意2018年2月12日作为预交付日，甲方自2018年2月12日至2018年7月31日为交付期，甲方可在该期间内择日向乙方正式交付房屋。若甲方于2018年7月31日仍未正式交付房屋的，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已支付的全部款项，并需承担赔偿乙方相当于两个月租金的损失。双方约定免租期从房屋正式交付日起算5个月、2019年1月1日起至2019年1月31日为免租期。双方同意以实际测量的3号、4号、5号楼房屋建筑面积及附属场地的面积作为租赁计价面积，双方一致同意以前述的租赁计价面积的首期含税月租金为100万元，租金每两年递增6％，一年以365日计。乙方返还房屋时也应以3号、4号、5号楼的实际测量的房屋建筑面积及附属场地的面积作为返还依据。2018年03月01日至2020年02月29日，每月含税租金为100万元(免租期结束后开始计算租金)；自2020年03月01日至2022年02月28日，每月含税租金为106万元；……。乙方应在本合同签定生效之日起二十日内向甲方支付首期租金计300万元。租金实行先付后用，按3个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中的最后一个月的28号前向甲方支付下一个结账期的租金。乙方应当向甲方支付的履约保证金金额为人民币300万元。乙方已支付于甲方的60万意向金在本合同签署之日转为履约保证金。乙方应当于2018年2月12日前再另行向甲方交付履约保证金人民币240万元。履约保证金不计利息。乙方不能将履约保证金充抵乙方所欠的应付未付的租金、公用事业费，以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等任何欠款以弥补或防止损失。在违约责任中约定，甲方未按照本合同约定的期限向乙方或相关政府部门出具相关文件的，每逾期一天，甲方应当按照乙方当季租金付款的0.6‰向乙方支付违约金，如因此导致乙方在该物业的正常经营活动停止或受到严重影响超过30日的，乙方有权解除本合同，甲方应当按照本合同约定承担违约责任和赔偿责任。乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项的，每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的0.6‰向甲方支付违约金。经催告后，一次逾期超过十天或累计逾期超过三十天的，甲方有权解除本合同，乙方应当按照本合同约定承担违约责任和赔偿责任。双方在提前解除条款中约定，甲方迟延交付超过30日的，乙方自行办理工商、消防、环评、养老机构许可证的手续，如乙方能提供证据证明由于甲方原因而无法办理工商、消防、环评、养老机构许可证的，致使乙方无法继续履行本合同的；未履行本合同及附件规定的其他应由甲方承担的责任和义务，在乙方发出通知后的三十日内对该违约行为仍未予以纠正的，乙方有权书面通知甲方解除本合同。甲方应当根据解除合同的时间，按照本合同相应阶段的第一个月固定租金6倍计向乙方支付违约金，并于收到解除通知后3日内除返还乙方的履约保证金外，并支付与履约保证金等额的赔偿。违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于诉讼费、律师费、装修按法律规定年限折旧后余值、以及法律规定的应向乙方做出的补偿等。乙方逾期支付保证金或租金或公用事业费等相关费用，经催告后，一次逾期超过10日或累计逾期超过30日的；乙方单方面擅自提前解除本合同的，甲方有权书面通知乙方解除本合同。甲方因乙方的事由提出解除合同的，除乙方存于甲方的履约保证金全额归甲方外，乙方应当根据解除合同的时间，按照本合同相应阶段的第一个月固定租金6倍计向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费、以及法律规定的应向甲方做出的补偿。本合同提前终止或提前解除后的十五日内，双方应当结清租金、公用事业费、保证金、设备设施分摊费余额、违约金、赔偿金等一切费用。本合同体现了双方对该物业的租赁关系的全部理解和所达成的一致意见，本合同的签署表明以前所有发生的有关的谈判以及达成的协议和理解全部失效。未经本合同缔约双方以一致签署书面文件同意，本合同不得修改。在其它条款中还约定若承租人全部满足下列条件，则出租人同意承租人将本合同项下的权利和义务概括转让指定的关联公司，且出租人同意予以配合，与承租人指定的关联公司重新签订租赁合同，且相应条款均以本合同为准。转让时间不迟于2018年7月31日；转让行为发生时的前十个工作日，承租人应将转让内容结果及受让方情况以书面通知出租人；乙方和受让方承诺该转让行为不影响本合同的履行，及甲方在本合同中应享有的权利及乙方和受让方应尽的义务；乙方与受让方对该转让行为所引发的法律及经济后果承担连带担保责任。在租赁合同中还约定了其他主要内容。合同生效后，朗诗常青藤按约向凌银公司支付押金300万元(包括已支付意向金60万元)及租金300万元。上海青府养老服务有限公司由朗诗常青藤出资设立，住所地为上海市普陀区柳园路X，住所地为上海市普陀区柳园路********章程规定，公司经营范围为养老机构业务，为老年人提供社区托养、居家照护等社区养老服务、营养健康咨询服务。家庭服务(不得从事职业中介、餐饮、医疗、住宿等行政许可事项)，销售日用百货、一类医疗器材，企业管理咨询(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。2018年5月24日，委托方上海青府养老服务有限公司(甲方)、受托方上海凌泰餐饮管理有限公司(乙方)、担保方凌银公司(丙方)三方签订了《商务咨询服务合同》，该合同载明：甲方已决定在普陀区交暨路155弄的物业内开设养老服务、养生、医疗、健康产业业务。甲方愿意根据本合同委托乙方办理约定的咨询服务事项。乙方愿意根据本合同的约定接受甲方的委托。丙方愿就本协议中乙方的履约行为承担连带担保责任。为此三方经友好协商，协议如下：甲方委托乙方办理在该物业上开设养老服务、养生、医疗、健康产业业务所需的“会议纪要”。该“会议纪要”是指包括但不仅限于普陀区政府的民政、规划、建设、城管、消防、食药监、万**街道等相关部门联合召开的“行政联席会议纪要”。该“会议纪要”将最终作出一致同意在普陀区交暨路155弄(物业)建筑物内开办、装修、经营养老服务产业。该会议纪要将成为甲方申办经营养老服务应有的证照所需的文件资料之一。本合同的有效期自本合同生效之日起至8月31日乙方完成本合同受托事宜止。如乙方未于2018年8月31日取得政府相关部门的“会议纪要”，则乙方应全额退还甲方已支付的所有费用，本委托协议也随之终止。合同中还约定了其他主要内容。因凌银公司未能为朗诗常青藤办理取得“会议纪要”，也未于2018年7月31日前交付案涉物业，朗诗常青藤于2019年1月23日向凌银公司发出《解约函》，其主要内容：贵司迄今仍未按租赁合同约定向我司交付该物业，且截至本函发出之日，贵司交付逾期已近半年，远超30天；此外，因贵司始终未向我司提供相关文件(包括但不限于相关会议纪要等)，此举已对我司办理工商、消防、环评、养老机构许可证等造成实际影响，导致我司无法继续履行租赁合同。贵司上述行为严重损害我司权益，我司保留追究贵司一切相关责任的权利。我司现根据《合同法》相关规定及租赁合同相关约定，向贵司函告如下：1．我司决定即行解除租赁合同，租赁合同自本函到达贵司时即解除；2．请贵司在本函到达贵司之日起3日内，向我司返还已支付的首期租金300万元，以及履约保证金300万元；3．请贵司在本函到达贵司之日起3日内，根据租赁合同约定应向我司支付承担的违约金和赔偿金总计900万元。朗诗常青藤根据合同约定收函地址，通过邮政EMS送达《解约函》，因收寄件人“拒收”，该函件于2019年2月12日被退回。同年2月18日，朗诗常青藤派员送达《解约函》时经人签收。2019年3月18日，凌银公司发函给朗诗常青藤《告知函》，函中载明：贵司于2018年7月18日致函我司的《关于终止和上海凌银实业公司租约改由上海青府养老服务有限公司签约的请求及情况说明》中提出于2018年7月30日解除贵司和我司的租赁关系，并根据合同约定，改由“上海青府养老服务有限公司”承租；从收到贵司该请求后，我司多次通过电话或微信等形式通知贵司相关人员办理有关手续和派员接收场地，但贵司以必须取得政府同意在该物业并设养老院的批文才能接收场地为由一直迟迟未派员接收房屋；我司已按要求完成了房屋交付贵司(包括拆除在内)的全部事项，房屋的交付已不存在任何障碍。据以上述情况，我司郑重告知如下：请立即安排人员接受交暨路155弄3、4、5号楼房屋；如需改由上海青府养老服务有限公司承租，需委派授权代表携带签约所需资质材料，前来我司办理相关手续。上述两项告知请于2019年3月23日前安排授权委托人前来我司办理。上海市交暨路XXX号权利人为上海市邮政公司，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，建筑面积为9552平方米，其中产权证登记面积为5032.43平方米(1号楼建筑面积为325.92平方米、2号楼建筑面积为4210.59平方米、5号楼建筑面积为495.92平方米)。2014年11月27日，上海市邮政公司委托上海邮政实业开发总公司为房屋出租代理人，委托期限为自2014年12月18日起至2029年12月17日。2014年12月17日，上海邮政实业开发总公司与凌银公司签署了关于上海市普陀区交暨路XXX号房屋租赁合同，并同意凌银公司在合同约定的前提下对外转租。2015年1月5日，上海市邮政公司向有关部门提出变更门号申请，要求将“交暨路XXX号”改为“交暨路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号”。上海市公安局于2015年4月1日同意批准变更为“155弄1号、2号、5号”。2015年1月26日，凌银公司将上海市交暨路XXX号总建筑面积为9600平方米的建筑物出租给承租人上海檬柠贸易有限公司作为商务办公使用。租赁期限自2015年1月26日起至2024年1月25日止。租赁的房屋涉及1-6号6栋楼，其中4号、5号楼系由承租人建造，2号楼经由承租人部分扩建，1号、3号楼及2号楼原状由产权人建造，后因双方在履行合同中产生纷争，凌银公司于2016年8月1日向法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房地产租赁合同》、返还房屋及结清相关费用等诉请。2017年4月25日，承租人上海檬柠贸易有限公司提起反诉，要求赔偿相关经济损失。2018年3月26日，法院作出民事判决书，判决双方签订的《房地产租赁合同》于2016年8月24日起解除、返还租赁合同涉及的全部房屋及承租人建造的所有房屋并由双方结清相关费用。判决后，上海檬柠贸易有限公司不服判决，提起上诉。2018年9月27日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终5877号民事判决书，判决维持原判。2018年10月15日，凌银公司向法院申请执行。2018年10月19日，法院执行局以公告方式，告知上海市交暨路XXX号全部房屋及承租人建造的所有房屋已交付凌银公司。朗诗常青藤认为，承租案涉物业后，筹备由上海青府养老服务有限公司运营管理，也投入了资金对案涉物业规划设计，因凌银公司未按约定交房及不能提供经营办证所需“会议纪要”，致合同目的无法实现，现依据合同约定要求凌银公司承担违约责任及聘请的律师费用。凌银公司认为，朗诗常青藤在合同签订前已对案涉物业作了详细了解，明知房屋的产权及现有状况。朗诗常青藤明知凌银公司因涉另案诉讼未能取得房屋，但凌银公司收到法院执行公告后，即时告知双方可办理房屋交接手续时，朗诗常青藤予以拒绝，其行为已构成违约，因合同未约定凌银公司须提供“会议纪要”等资料，故朗诗常青藤诉请无事实依据，对凌银公司的反诉请求应予支持。一审法院认为，根据2018年2月7日签订的租赁合同约定，双方均明知案涉物业的产权状况(包括房屋及土地)及本合同所涉标的物因法律诉讼未结，在法定程序未竟之前不得改变该物业现状及处置物业内物品。且凌银公司对朗诗常青藤承租该物业用于养老、健康养生服务的用途不持异议，同时明确由朗诗常青藤依照相关法律法规及本合同约定使用及依法办理经营所必须具备的相关手续，租赁合同应为签约者的真实意思表示，法院应认定合法、有效。关于本诉，朗诗常青藤按约履行付款义务后，双方虽按约于2018年2月12日交接案涉物业大门钥匙，但合同也约定了正式交付为2018年7月31日前。现有证据充分证明凌银公司通过另案诉讼已于2018年10月19日收回案涉房屋，后因朗诗常青藤的经营未取得相关部门审批、许可，致双方未办理正式交付案涉物业的手续，且朗诗常青藤明知合同目的已无法实现的情形下，向凌银公司提出解除合同，于法有据，应予准许，鉴于双方对提前解除合同均有过错，由此产生的经济损失应各自承担。因朗诗常青藤的《解约函》于2019年2月18日派员送达时被签收，故合同解除日应认定为该签收日。基于合同的解除，凌银公司应及时将租金、履约保证金予以返还并支付相应的银行利息。关于反诉，同理，且依据合同约定的免租期规定，凌银公司要求朗诗常青藤公司支付租金之请求，法院难以支持。一审法院判决如下：一、南京朗诗常青藤养老服务有限公司与上海凌银实业有限公司于2018年2月7日签订的《上海市普陀区交暨路155弄3、4、5号楼房屋租赁合同》于2019年2月18日解除；二、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京朗诗常青藤养老服务有限公司租金人民币300万元；三、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京朗诗常青藤养老服务有限公司履约保证金人民币300万元；四、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还南京朗诗常青藤养老服务有限公司租金、履约保证金计人民币600万元之银行利息［以600万元为基数，支付自2019年3月6日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付］；五、对南京朗诗常青藤养老服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、对上海凌银实业有限公司的全部诉讼请求，均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院查明，2018年9月27日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终5877号民事判决：一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决第一至九项、第十一项、第十二项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决第十项；三、李灵仙、蒋林飞应当对上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决第二至九项内容承担94％的连带担保责任(保证范围以上海市真华路XXX弄XXX号XXX室房屋为限)。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。凌银公司与朗诗常青藤签订的租赁合同约定，6号楼应朗诗常青藤所求由凌银公司负责在2018年的7月31日前予以拆除。若凌银公司于2018年7月31日仍未正式交付房屋的，朗诗常青藤有权解除合同，凌银公司退还朗诗常青藤已支付的全部款项，并需承担赔偿朗诗常青藤相当于两个月租金的损失。凌银公司未按约于2018年7月31日完成房屋交付义务，已构成违约，应承担违约责任。凌银公司及与其同一法定代表人的关联企业未按《商务咨询服务合同》约定于2018年8月31日取得政府相关部门的“会议纪要”，使得是否可以办理工商、消防、环评、养老机构许可证无法确定，将直接影响朗诗常青藤合同目的的实现；加之，凌银公司亦提出解除合同，不再要求继续履行租赁合同，故一审法院确认朗诗常青藤有权解除合同，本院予以认同。鉴于凌银公司在一审法院审理中，提出朗诗常青藤主张的违约金过高，请求予以下调；一审法院以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、凌银公司的过错、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，判决凌银公司支付租金、履约保证金之利息，尚属合理。凌银公司在签订租赁合同时应当对自己能否按时按约履行合同义务予以审慎判断，法院能否执行不能成为免除其承担违约责任的理由。在朗诗常青藤有权解除合同之后，凌银公司再要求解除合同，法院不予支持。凌银公司无证据证明朗诗常青藤有违约行为，故一审法院对凌银公司的其他诉讼请求不予支持，本院予以认同。综上，朗诗常青藤、凌银公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币181，230.5元，由上诉人南京朗诗常青藤养老服务有限公司负担人民币75，150元，由上诉人上海凌银实业有限公司负担人民币106，080.5元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二〇年十月十四日法官助理  万 晶书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……