上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10062号上诉人（原审被告）：上海德达物流有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇三沙洪路******。法定代表人：姜振刚，董事长。委托诉讼代理人：范唯，上海市金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海诺旋供应链管理有限公司，住所，住所地上海市松江区车墩镇香车路****-1div>法定代表人：吴冰儿，董事长。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻（上海）律师事务所律师。原审被告：姜振刚，男，1979年4月4日生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人上海德达物流有限公司（以下简称德达公司）因与被上诉人上海诺旋供应链管理有限公司（以下简称诺旋公司）及原审被告姜振刚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德达公司上诉请求：撤销原判第二至六项，依法改判。主要事实和理由：因新冠疫情影响，上诉人提前解除租赁协议，符合情势变更原则，依法不应当承担违约责任。对于租赁期间的租金及物业费应按照政府有关意见予以减免；租赁合同中载有违约金的约定，一审法院依职权予以调整并判决，便不应当支持律师费、免租期等其他事项。被上诉人诺旋公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告姜振刚未作述称。诺旋公司向一审法院起诉请求：一、判令德达公司支付2020年1月21日至2020年4月20日期间仓储费人民币（以下币种相同）162,595.57元；二、判令德达公司支付再次招商损失费用325,189.14元；三、判令德达公司支付2019年3月27日至4月20日期间的装修免租费42,761.25元；四、判令德达公司支付中介费52,026.19元；五、判令德达公司支付违约金162,595.57元；六、判令德达公司支付以162,595元为基数，自2019年12月23日至实际清偿日止的滞纳金（按年利率24%计算）；七、判令德达公司赔偿律师费30,000元；八、判令姜振刚对以上全部费用承担连带责任。一审中，诺旋公司将第一项诉请的诉讼标的变更为216,792.76元，将第四项诉请的诉讼标的变更为162,594.57元。一审法院认定事实：本案涉案租赁物位于上海市松江区XX镇XX公路XX号，系原上海XX中心有限公司的生产经营场所，建筑使用面积26,144.89平方米，现属松江区车墩镇人民政府集体资产。2016年7月31日，诺旋公司与车墩镇人民政府下属的上海XX有限公司签订《集体资产房屋租赁合同》一份，约定由诺旋公司向该开发公司承租上述租赁物，租期5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。2019年3月26日，诺旋公司与德达公司签订《仓储服务合同》一份，约定由德达公司向诺旋公司承租上海市松江区XX镇XX公路XX号C库、计费面积1,086平方米的房屋，作为物流仓储用房。该合同第1.6条约定，仓储期三年，自2019年3月27日至2022年3月26日止。其中2019年3月27日至4月20日为装修期，免仓储费，但仍应当支付该装修期内水电费及物业费。仓储费每日每平方米1.575元，物业费每月每平方米2元。第一年（2019年4月21日至2020年4月20日）每月应付仓储费52,026.19元、物业费2,172元。第二年（2020年4月21日至2021年4月20日）每月应付仓储费53,578,70元、物业费2,237.16元。第三年（2021年4月21日至2022年4月20日）每月应付仓储费55,730元、物业费2,326.60元。合同第5.1条约定，仓储费按三个月为一个周期支付，第一个周期为2019年4月21日至2019年7月20日（付款期以此类推），应在下一个付款周期的20个工作日前予以支付。合同第5.3条约定，如客户未按照约定日期向仓储公司支付房租、物业管理费、水电费等各项费用，应当向仓储公司支付滞纳金，滞纳金计算方式为：应付费用x2%x实际超期天数。合同第12.3:4约定，如客户提前终止合同，但未提前六个月通知仓储公司的，应当向仓储公司支付6个月仓储费作为再次招商的相关费用及仓储公司给予客户的免租期、中介费及三个月违约金。合同第17.4条约定，败诉方应承担诉讼的所有费用（包括另一方产生的合理法律费用）。合同第1.8条约定，客户应在本合同签订后5日内，向仓储公司支付相当于三个月仓储费数额的押金162,595.50元。本合同因客户违约行为提前终止的，仓储公司有权没收押金。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。上述《仓储服务合同》签订后，双方均按约履行了合同义务，德达公司已经按约向诺旋公司支付了押金162,595.50元及前三个季度的仓储费及物业费。其中德达公司于2019年4月23日支付第一个季度费用162,595.50元，于2019年7月14日支付第二个季度费用162,595.50元，于2019年10月30日支付第三个季度费用162,595.50元。但之后，德达公司未按约向诺旋公司支付下一季度（2020年1月21日-4月20日）的仓储费及物业费。2020年1月下旬起全国爆发新冠肺炎病毒疫情，德达公司遂向诺旋公司提出减免租金的要求，诺旋公司同意减免10天租金，德达公司认为减免数额过少，双方无法达成一致意见。2020年3月30日，德达公司委托上海市金马律师事务所向诺旋公司发出解除合同的律师函，以“不可抗力等法律规定”为由，通知诺旋公司于2020年4月5日终止履行《仓储服务合同》，同时开始搬离租赁场地，并于2020年4月5日腾退租赁物，姜振刚在微信朋友圈内发布了公司搬迁至闵行区XX路XX号的消息。诺旋公司收函后于2020年4月3日向德达公司发出《回函》，表示德达公司拖欠租金的违约行为在疫情爆发前已经存在，不同意德达公司单方解除合同行为，要求德达公司继续履行合同。现因德达公司已实际搬离租赁物，双方对费用结算无法达成一致，诺旋公司遂向法院提起诉讼，并为了聘请律师代理诉讼，支付了律师费30,000元。一审另查明，德达公司性质属有限责任公司，系姜振刚自然人独资公司，于2019年4月3日经上海市崇明区市场监督管理局核准登记取得《营业执照》。一审法院认为，依法成立的合同,具有法律约束力,双方当事人均应遵守。一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案诺旋公司与德达公司间签订的《仓储服务合同》，实质属于房屋租赁合同性质，且属于转租合同。该合同系诺旋公司与德达公司充分协商后真实意思的表示，除了2021年11月1日至2022年3月26日的转租期约定因超出《集体资产房屋租赁合同》约定的租赁日期而无效外，合同约定的其余部分内容均依法成立且有效。经查，德达公司已于2020年3月30日向诺旋公司发出终止租赁合同的律师函，并于同年4月5日腾退租赁物并通知诺旋公司交接，虽然诺旋公司拒绝接受房屋并回函表示不同意解除合同，但德达公司已以其行为表明其不再履行合同义务，而该义务性质又不适宜强制自行，故诺旋公司与德达公司间的租赁关系应当判决予以解除。由于租赁合同提前解除系德达公司擅自退租所致，故德达公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。另，德达公司逾期支付租金的行为发生在新冠肺炎爆发之前，且无证据证明诺旋公司恶化租赁环境导致德达公司无法经营的事实，故德达公司以本案存在不可抗力、诺旋公司恶化租赁环境为由终止合同，理由与依据均不充分，不予采纳。根据合同法第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失。现诺旋公司诉请要求德达公司承担提前解除合同致其遭受的损失，于法有据，予以支持。对诺旋公司主张的各项诉请，分别阐述如下。关于第一项诉请仓储费及物业费，应当自2020年1月21日起计算至同年4月5日腾退房屋之日止，经计算为135,495.28元。之后，因诺旋公司接到德达公司移交房屋通知后仍拒绝收房导致房屋空置的租金损失，属于诺旋公司未采取适当措施减损的不当行为，违反了合同法第一百一十九条规定的止损规则，应由诺旋公司自行承担。关于第二项诉请的再次招商损失费325,189.14元、第四项诉请的中介费52,026.19元、第五项诉请的违约金162,594.57元，均属于合同第12.3:4条款约定的违约金的计算方式。该三项诉请的违约金显然属于重复主张，且累计数额明显过高，故德达公司在诉讼中依据合同法第一百一十四条规定，请求法院予以调整，于法有据。综合考虑合同已实际履行的期限占合同约定的有效租赁期限的比例、德达公司违约过错程度、租赁物再出租的难易程度等因素，酌定德达公司向诺旋公司赔偿相当于四个月仓储费数额的违约金208,104.76元。关于第三项诉请的装修期免租费42,761.25元。免租期系出租人针对承租人全面履行租赁期而作出的租金优惠让与，如承租人提前终止租赁合同的，出租人有权要求承租人酌情支付。本案中，考虑德达公司已实际履行合同的时间长短，酌定德达公司向诺旋公司支付免租期租金20,000元。关于第六项诉请的滞纳金。根据合同第5.1条约定，仓储费应在下一个付款周期的20个工作日前予以支付，据此推算，德达公司应当于2020年1月1日前向诺旋公司支付2020年1月21日至2020年4月5日期间的仓储费及物业费135,495.28元。现德达公司已逾期支付，故应按约支付滞纳金。因合同第5.3条约定的滞纳金计算标准过高，且滞纳金也具有违约金的惩罚性质，故依法予以调整，酌定按每日万分之五标准计算滞纳金。关于第七项诉请的律师费30,000元。符合合同第17.4条败诉方应承担诉讼的所有费用，包括另一方产生的合理法律费用之约定，且与《上海市律师收费管理办法》的规定不悖，予以支持。关于第八项诉请的姜振刚的连带责任。姜振刚始终未提供证据证明德达公司财产独立于自己财产的事实，故姜振刚应当对德达公司的债务承担连带责任,诺旋公司的该项诉请,于法有据，予以支持。关于德达公司交付在诺旋公司处的押金162,595.50元。根据合同1.8条约定，本合同因客户违约行为而提前终止的，仓储公司有权没收全部保证金。但该条款对保证金没收的约定，也属于违约责任的承担方式，鉴于前述对违约金的数额已予以酌定，已足以弥补德达公司提前解约使诺旋公司遭受的经济损失，故该保证金应当退还德达公司或抵扣德达公司应交的费用。本案中，可以抵充上述违约金208,104.76元中的一部分，抵充后德达公司应承担的违约金为45,509.26元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定,二○二○年七月二十日作出判决：一、解除上海诺旋供应链管理有限公司与上海德达物流有限公司之间签订的《仓储服务合同》；二、上海德达物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海诺旋供应链管理有限公司自2020年1月21日至2020年4月5日期间的仓储费、物业费合计135,495.28元及该款自2020年1月1日起至实际清偿日止的逾期付款滞纳金（按每日万分之五标准计算）；三、上海德达物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海诺旋供应链管理有限公司违约金45,509.26元（实际应付208,104.76元，已抵充押金162,595.50元）；四、上海德达物流有限公司于判决生效之日起十日内补交上海诺旋供应链管理有限公司已减免的租金20,000元；五、上海德达物流有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海诺旋供应链管理有限公司律师费30,000元；六、姜振刚对上述判决第二、三、四、五项债务承担连带偿付责任。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,552元，减半收取5,776元,由上海德达物流有限公司、姜振刚负担。二审中，被上诉人诺旋公司提供二组新证据：1、集体资产房屋租赁合同补充协议一份，以证明被上诉人诺旋公司与系争房屋的大房东有续签租赁合同，故被上诉人诺旋公司与上诉人德达公司签订合同的整个租赁期限都是有效的；2、中国建设银行网上银行电子回执三份，以证明被上诉人诺旋公司一直在向系争房屋的大房东支付租金，故系争房屋空置使被上诉人诺旋公司损失巨大。上诉人德达公司逾期未发表质证意见。本院经审查认为，被上诉人诺旋公司提交的二组新证据的真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，故本院对此不予采纳。除此之外，双方当事人没有提交其他新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人德达公司与被上诉人诺旋公司签订的《仓储服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人德达公司主张因受新冠疫情影响，而提前解除租赁协议，故应对租金及物业费予以减免，对律师费及免租期等事项不应支持。然上诉人德达公司欠付租金的行为发生在疫情爆发之前，且上诉人德达公司亦未能提供证据证明被上诉人诺旋公司恶化租赁环境导致上诉人德达公司无法正常经营而解约，故上诉人德达公司擅自解除合同已构成违约，应承担相应的违约责任。关于律师费，双方在合同中明确约定了由败诉方承担另一方产生的合理法律费用，故亦应由上诉人德达公司承担。一审法院依据查明的事实所作判决，并无不当。上诉人德达公司的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人德达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,552元，由上诉人上海德达物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 韩朝炜审判员 潘俊秀二〇二〇年十月十五日书记员 史 政附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……