湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0583民初1223号原告：枝江富家物业管理有限公司，住所地枝江市马家店街办迎宾大道**，统一社会信用代码91420583MA499XC83P。法定代表人：王红莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑泽怀，男，生于1958年6月6日，系原告员工，委托诉讼代理人：廖玉发，湖北演绎律师事务所律师。被告：朱玲芳，女，汉族，生于1988年8月23日，户籍地枝江市，住枝江市，原告枝江富家物业管理有限公司与被告朱玲芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李勇适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告枝江富家物业管理有限公司的法定代表人王红莲、委托诉讼代理人郑泽怀、廖玉发，被告朱玲芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告欠物业管理费8118元（2016年、2017年、2018年每年度为2026元，2019年为2040元），请求立即支付。被告辩称，1、原告要求被告交纳物业管理费不合理，也无权起诉，从2015年7月拿到钥匙到当年10月装修，根本没有看到物业，也没有保安。2、2015年10月房屋装修时，公用电梯没有使用，水泥、沙石均是被告方自行解决，请人拖装修垃圾花费580元，应当冲抵部分物业费。3、2015年10月期间，前期物业管理服务不到位，违背购房合同中的报备内容和质量，公用电梯经常不使用，导致装修时请工人将装修材料等搬到8楼，当天工人上楼费1850元，请求冲抵相应物业费。4、2016年大部分业主装修期间，电梯偶尔也卡人，物业没有第一时间到达现场，都是拨打119施救。5、2016年-2018年期间，8楼经常在晚上10点多钟时会有一个神经有问题的女子在楼梯口；百盛小区没有招牌、没有消防，灭火器五年不更换，公共区域卫生差、设施不安全。6、2019年东瑞物业与富家物业进行移交时，没有公示，物业费移交给富家物业收取业主不知道；退一步讲，二家进行债权债务转让，被告方的垃圾清运费、木板上楼费、装修水厂水泥上楼冲抵也应当一起移交；被告一直没有拒交物业费，只是合理损失要求减免或冲抵，但原告坚持要求五年物业管理费10000元一次交清。7、原告应当提供债权债务的转账明细，但被告仍然愿意先支付一部分费用。8、2020年8月11日晚上回家时发现门上张贴着落款为2020年7月29日的催款单、反面印着2019年4月20日的催款单，第二天早上到物业办公室协商，但物业坚持必须一次性付清。9、2020年8月29日起被停水三天，但被告并不欠水厂的水费，是原告故意停水。10、在停水后，由于物业没有回电话，被告拨打110，警察建议先给付二年的物业费，但原告坚持必须先支付10000元，否则不交钱不开水，在此情况下，被告将水箱门撬了，确定是原告违法停水。由于疫情影响，被告收入减少，经派出所、司法所、社区等单位协商，被告先交纳一部分，原告开始同意但后来反悔。11、富家物业与东瑞物业办理移交，没有告知和公示给业主，2019年12月1日申请成立业主委员会。12、2020年5月20日被告居住的百盛广场业主委员会成立，原告不承认并且在成立过程中多次阻挠。13、2020年5月20日百盛广场业主委员会成立之后，多次要求与原告签订一份服务合同，但原告总是以各种理由推诿。14、2019年原告物业公司对小区地下车库刷油漆，不告示他人，如此种种，霸道的狠。15、2020年7月，小区某业主被卡在电梯内达70多分钟，电梯内电话不通、监控室无人接听电话，通过求救亲属，后亲属到物业反应才解决，服务质量差。总之，前期物业和原告存在很多问题，原告不听劝告，做事蛮不讲理，请求将木板上楼费、装修垃圾清运费、被告之父沙石上楼费冲抵物业管理费，以及处理好停水停电违法行为带来的不便等，维护被告的合法权益，并由原告负担诉讼费。针对被告的答辩，原告进行了如下说明：1、关于装修房屋停电的问题。当时是由于大电停了，并不是小区故意为之，已经进行了解释。2、关于地下车库油漆产生异味问题。由于地下车库采光不好，停车标线不明朗，容易发生事故，在这样的情况下原告才投资刷油漆，在施工过程中并没有一次性刷完，而是待部分挥发后再次粉刷，充分考虑了业主的要求，并无不妥之处。3、关于物业管理用户问题。按照有关规定，物业用房按总建筑面积的千分之二、最低不少于100平方米的标准，但原告小区物业用房根本达不到要求；至于在物业用房摆放了部分日用品，这是应大部分业主要求，方便业主生活，而且谈不上盈利，物业公司可以随时叫停。4、关于室外安装的空调机可能带来安全隐患问题。原告小区由原农村信用社旧房撤除后建设而成，，地方小住房也只有七十多户，在设计上受到限制，部分空调外机不得不外挂在停车走道上，但还是都安装了安全防护网，经过了安全检查，不存在安全问题；房屋设计不是物业公司的事，也不影响物业服务。5、关于服务态度和服务质量问题。朱玲芳反映物业服务态度不好，但是并没有证据证明；业主众多，有不同意见属于正常，原告作为物业公司会不断改善服务，更好的为业主提供服务。6、由于客观条件的限制，加上前期又更换了物业公司，所以在物业服务初期存在一点不足，现在本小区通过投资改造升级，已经达到模范小区的标准，在这次全市文明城市创建工作中，受到市委主要领导的好评，说明本小区的物业服务工作至少符合合同约定。7、特别需要说明的是，朱玲芳每次调解时都带有现金，包括在社区、派出所、法庭上，其行为就是使人觉得她有钱，也愿意交纳物业费，其责任在于她而不是物业公司。总之，希望法庭依法维护物业服务企业正当合法权益。经审理查明，2015年1月14日被告朱玲芳与建设单位湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司签订购房合同，购得枝江市百盛广场小区独立单元803号房屋，面积135.10元。该合同第十八条第五项约定，买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与宜昌东瑞物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容，约定的物业管理费标准为每月每平方米1.50元。2014年9月30日，湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司通过招标选聘宜昌东瑞物业管理有限责任公司枝江分公司作为该物业管理单位并签订了《百盛广场前期物业管理服务合同书》，合同书对物业服务的相关内容进行了约定。2015年10月24日湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司将房屋交付给被告朱玲芳，并开始计算水表起止度数。2019年7月23日，宜昌东瑞物业管理有限责任公司枝江分公司退出小区的物业服务，由原告进驻提供物业服务，并由湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司与原告签订了《百盛广场前期物业管理服务合同书》，同时，湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司、宜昌东瑞物业管理有限责任公司枝江分公司与原告三方签订《移交协议》，约定：百盛广场物业管理移交给原告，设备和资材等同时移交，未收取的物业管理费由原告收取，再与宜昌东瑞物业管理有限责任公司枝江分公司无关。原告进驻后，为了提供更好的服务，投资对该小区地下车库、进门通道包括道闸、物业管理用房、治安岗亭等进行维修、改造，按照物业服务相关要求，对百盛广场小区业主提供保安、保洁、消防设施更新以及加压供水、户外照明、电梯维护等公共部位服务。关于物业管理费的收取，原告对此说明：按照湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司与原告签订了《百盛广场前期物业管理服务合同书》，约定的高层住宅每月每平方米按1.50元收取，但实际按照1.25元收取，被告房屋135.10平方米，每年物业费为2026元；2019年2月按照相关规定，增加公摊面积0.99平方，从那时起每年物业费便调整为2040元。被告从2015年10日24日收房后，原、被告双方多次为物业管理的相关费用、相关问题发生纠纷，被告至今也未缴纳过物业费。原告现请求的是2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的物业管理费，即从2015年10月24日到2019年10月23日时止。被告辩称以及被告对此进行的说明，主要是针对物业服务质量以及由此带来相关费用冲抵物业管理费问题和成立业主委员会的相关问题。另外，从2015年10月24日到2019年10月23日，这期间该小区业主委员会还没有成立。本院在庭前及开庭中进行了调解，均未果。本院认为，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，履行下列义务…按时交纳物业服务费用。原告的诉讼请求是2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的共计8118元物业管理费（从2015年10月24日到2019年10月23日时止），由于被告朱玲芳与建设单位湖北富丽置业管理有限责任公司枝江分公司签订购房合同中有物业管理费的约定，原告现将标准从每平方米1.50元降为1.25元计算，被告也长期居住于此，原告针对被告所欠物业管理费进行了催告，故本院对原告的诉讼请求应予支持。被告辩称原告的服务质量以及由此带来相关费用冲抵物业管理费问题，在本院调解未果的情况下，另行处理，即可通过其他单位调解解决，也可通过诉讼程序解决（起诉并应提供相应有效的证据等）。据此，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告朱玲芳给付原告枝江富家物业管理有限公司2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的共计8118元的物业管理费，在判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱玲芳负担。本判决为终审判决。审判员  李勇二〇二〇年十月九日书记员  周聪附：《国务院物业管理条例》第七条第（五）项：业主按时交纳物业服务费用。第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。