浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6061号 原告（反诉被告）：金华天空之城文化创意产业发展有限公 司，住所地金华市婺城区宾虹路**，统一社会信用代码 913307010894924771。 法定代表人：朱莹巍，执行董事。 委托诉讼代理人：王攀、郑丽娅，浙江霁轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈君子，男，1982年9月29日出生（公 汉族，户籍地浙江省 县，现住金华市。 原告金华天空之城文化创意产业发展有限公司（以下简称天 空之城公司）与被告陈君子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020 年7月15日立案后，依法适用简易程序审理。被告陈君子于2020 年8月26日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并公开开庭进 行了审理。原告委托诉讼代理人郑丽娅、被告陈君子到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的2019 年11月1日至2020年10月30日期间的租金及物业费126846元； 2.判令被告支付原告逾期付款违约金，自2019年10月1日起暂 算至2020年7月14日为29186.91元（此后按月利率2%的标准计 2- 算至被告付清之日止）；3.判令被告支付原告2020年6月水电 费4042.2元及2020年7月份水电费480元；4.本案诉讼费由被 告承担。 事实和理由：2016年12月6日，原被告双方签订《金华壹玖 贰壹文化创意及电商产业园房屋租赁合同》〈下称租赁合同〉， 合同约定由被告承租原告位于金华市××路××号的0-013-02 室房屋用于经营无烟餐厅，租赁期限为2016年11月1日起至2021 年10月30日止，第一年租金222264元，第二年开始租金在上一 年度的基础上递增5%，租金需在上一年度租期到期前一个月付清 下一年度的租金。双方在合同中对包括违约条款在内的其他内容 进行了约定，此后原告依约交付了租赁房屋。后被告因经营困难， 向原告提出退租D-02室房屋，故双方于2019年4月19日签订《补 充协议》，对租金、物业费重新约定。其中2019年11月1日至 2020年10月30日房租租金为187535元、物业服务费为5673元， 租金及物业费支付时间同租赁合同。补充协议签订后，被告并未 依约向原告支付租金，截止起诉之日，被告仅向原告支付66362 元，剩余租金虽经原告多次催讨，被告至今未付。且拖欠原告2020 年6月份水电费共计4042.2元，7月份水电费480元。根据双方 签订的租赁合同，被告如发生逾期支付，每逾期一日，应按欠缴 金额的5‰向原告支付违约金。 反诉原告提起反诉称：2014年8月，反诉被告的法定代表人 拿着招商计划书找到反诉原告，反诉原告在他的介绍和保证下， 3- 双方于2014年8月17日签订合同编号为JH1921-140018《入园协 议》一份。签订之后，反诉原告进入园区开始装修店面，于2015 年2月正式开店营业。2016年12月反诉原告因发展需要，又租下 了反诉被告D-02室，故双方重新签订了一份合同编号为 JH1921YQ-201《房屋租赁合同》，后于2019年4月19日又签订 一份《补充协议》。但直到现在起诉之日，园区并没有建成像当 初反诉被告承诺的那样一个园区，反诉原告认为反诉被告存在欺 诈行为，反诉被告在承租金华市华南机械制造有限公司创办园区 后，没有办理消防审批手续，存在重大消防隐患。2020年因为疫 情，园区到五月才开园，经口头协商，允许今年房租分期支付， 但反诉被告于2020年7月6日强制停电，造成反诉原告自酿啤酒 没电降温全部坏掉，造成巨大损失。现反诉请求：1.判令解除双 方签订的合同编号为JH1921YQ-201《房屋租赁合同》及《补充协 议》；2.判令反诉被告赔偿1600升啤酒坏掉共计48000元；3.判 令反诉被告赔偿因不能转租造成装修损失折价5万元；4.由反诉 被告承担诉讼费用。庭审中，反诉原告变更第一项诉请要求确认 双方签订的JH1921YQ-201《房屋租赁合同》及《补充协议》无效， 并增加诉请：判令反诉被告返还租房押金40500元。经本院释明， 反诉原告又将第一项诉请变更为要求解除双方签订的合同编号为 JH1921YQ-201《房屋租赁合同》及《补充协议》。 针对本诉请求，陈君子答辩称：2019年11月1日后租金尚 欠属实，原告在2020年7月6日强制停电，造成合同无法继续履 4- 行，租金应计算至2020年7月6日止。合同无效，违约金不应计 算。尚欠6月份水电费4042.2、7月6日止水电费480元属实。 针对反诉请求，反诉被告答辩称：2020年7月6日采取强制 停水停电是根据合同约定，被告拖欠水电费事实，2019年11月应 支付的租金至今未缴，停水停电前通知过反诉原告，公司有权停 水停电。本案合同合法有效，不存在重大欺骗，反诉原告对整个 园区的状态是了解清楚的，如果存在消防隐患其不可能取得营业 执照。不同意解除合同，只要反诉原告付清尚欠款项，随时可以 恢复供水供电，合同应继续履行不存在退还押金。反诉原告没有 证据证明其存在啤酒毁坏的事实；根据合同第十条房屋不得转租， 不存在退装修折价五万元，且金额无依据。 原告围绕本诉诉请向本院提交证据：1.《金华壹玖贰壹文化 创意及电商产业园房屋租赁合同》，证明被告承租原告D-01、D-02 室房屋的事实；原、被告双方对于租赁期限、租金、租金支付时 间及方式等的约定内容以及被告逾期支付租金将产生的违约责任 的约定。2.补充协议，证明涉案房屋D-01室2019年11月1日至 2020年10月30日房租租金为187535元、物业服务费为5673元 的事实；租金及物业费应于上一年度租期到期前一个月付清下一 年度租金、物业费的事实。3.《1921园区5月电量电费通知单》、 《1921园区5月水费通知单》、网易转账记录、《1921园区6月 电量电费通知单》、《1921园区6月水费通知单》、《1921园区 7月电费通知单》，证明双方水电费交易习惯的事实；被告拖欠原 5- 告6月水电费4042.20元，7月电费480元的事实；4.《金房权证 婺字第00038451号不动产权证》、金华市地名委员会办公室文件 （证号××）、《金华市高新园区2015年省信息网络经济 集聚平台重点支撑项目基本情况表》、《租赁合同》、《说明》， 证明原告享有对涉案房屋的承租权，系本案适格主体的事实。被 告对上述证据的真实性无异议，但认为原告以文化创意现代园区 对外宣传招租是欺诈行为。经审核，本院确认上述证据的证明力。 反诉原告针对反诉请求向本院提交证据：1.反诉被告宣传手 册一份，证明反诉被告对外宣传与实际状况不符；2.承租户违约 证言一份，证明反诉被告对承租户实施欺诈；3.现场照片一张（复 印件），证明园区实际状况与招租宣传不符；4.补充协议一份， 证明反诉被告曾承诺免费赠送30天租期及免物业费466元；5.政 务咨询投诉举报平台查询结果一份，证明1921文化创意园未经过 消防备案；6.陈生记餐吧啤酒销售清单一份，证明反诉原告经营 的餐厅啤酒销售情况；7.金华市婺城区君子餐厅营业执照一份， 证明因文化创意园未经过消防验收，致使反诉原告于2015年9月 21日才办理了营业执照，之前都是无证经营；8.餐厅内啤酒设备 照片两张，证明反诉原告店内的啤酒储量；9.短信一条，证明反 诉原告在7月6日早上告知反诉被告店内有自酿啤酒需低温保存； 10.经济转型协议书，证明原告欺骗政府部门；11.入园协议书复 印件一份，证明反诉原告于2014年入驻园区，当时交过27000元 租房押金。反诉被告发表质证意见：对于宣传手册及照片真实性 6- 无异议，关联性有异议，无法达到反诉原告的证明目的。宣传手 册系设计初稿，未加盖公司印章，双方已签订租赁合同，具体事 项应当以合同约定为准。对于商户证言真实性、合法性有异议， 证人应出庭接受法庭询问，上面所谓的“商户”并未加盖公司印 章，无法证明真实性，签名中的大部分商户都是2015年之后才成 立，根本没有看过宣传手册。对于补充协议三性无异议，但无法 达到反诉原告的证明目的。《补充协议》写的很清楚，赠送的30 天租期自合同租赁期满起算，赠送租期不折现、不折抵合同期内 的租金及物业费，双方的租期至2020年10月30日才到期，在租 期到期后再额外赠送30天租期，即租期延长至2021年11月29 日。对证据5真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关， 且反诉原告早在2015年就已在涉案房屋登记地址取得了餐饮类的 营业执照，名称为金华市婺城区君子餐厅。对证据6三性均有异 议，该清单系反诉原告自行制作，无买卖双方印章，不符合证据 的形式，既无法证明反诉原告有遭受损失的事实也无法证明系反 诉被告的行为造成。对营业执照的真实性无异议，本就是先装修 再办理营业执照，不能证明是由于消防原因无法办理。对证据8 的真实性和合法性均有异议，且该照片无法达到反诉原告的证明 目的，该照片无拍摄日期，无法证明拍摄时间，无法反映真实情 况，证据形式也不合法。对证据9三性无异议，该证据也可以反 映反诉原告拖欠租金一直未付的事实，且反诉原告自承租房屋以 来就一直拖欠租金。对证据10的合法性、关联性有异议，该证据 7- 为开发区管委会的保密文件，反诉原告并非该协议当事人，其取 得该证据不合法，且该证据与本案无关，无法证明反诉原告的待 证事实，反诉原告也未提交协议书原件，故其真实性无法核实。 对证据11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因本诉原 告与本诉被告于2016年另行签订了新的《房屋租赁合同》，故该 协议已解除，与本诉原告所诉案件无关。 本院经审核认为，证据4、9、11，反诉被告对真实性无异议， 本院对该证据所反映的事实予以认定；证据1宣传手册和证据2 现场照片无法证明反诉被告存在欺诈事宜，本院对其证明力不予 确认；证据3系证人证言，证人未出庭作证，本院对其真实性无 法审核，故对其证明力不予确认；证据5仅反映了有市民投诉1921 文化创意园消防未备案的事实，金华经济技术开发区管委会建设 局回复意见为2016年1月21日该厂房已取得房产权，并未反映 反诉原告所主张的内容，故本院对其证明力不予确认；证据6系 反诉原告自行制作的销售清单，无法核实真实性，本院对其证明 力不予确认；证据7、8不能反映反诉原告所主张的内容，本院对 其真实性予以确认，但对反诉原告所主张的证明力不予确认；证 据10系复印件，无法核实真实性，且从协议内容来看，系金华经 济技术开发区管理委员会与金华市华南机械制造有限公司签订， 与本案本诉原告无关，无法证明反诉原告所主张的内容，本院对 其证明力不予确认。 经审理查明，本院认定如下事实： 8- 2014年，原告向金华市华南机械制造有限公司承租了该公司 所有的座落于金华市××路××号××幢厂房，向政府申报建设文 化创意产业为基础的现代园区。华南机械公司许可原告转租。之 后原告对外招租。2014年8月，原、被告双方签订入园协议，当 时被告承租D-01室房屋用于经营餐饮，租期自2014年9月5日 至2022年9月4日止。 2016年12月6日，原、被告双方重新签订了一份《房屋租赁 合同》，被告增加承租D-02室，租赁期限约定为2016年11月1 日至2021年10月30日止，每年租金222264元，第二年开始每 年在上一年度基础上增幅5%，第二年租金需在第一年租金到期前 一个月付清下一年度的租金，先付后用。以后年份租金也需在上 一年度租期到期前一个月付清下一年度的租金，先付后用。合同 签订之日，承租方应向出租方支付房屋租赁保证金13500元。租 赁关系终止时，在承租方无违约的情况下，出租方收取的保证金 可以用以抵充合同约定由承租方承担的各项费用，剩余部分在承 租方交还租赁物后5日内无息归还承租方。租赁该房屋产生的各 项税费（包括但不限于水、电、煤气等）均由承租方缴纳。物业 管理费的收取第一年D-01室5673元，D-02室3222元，总计8895 元支付给出租方，逐年按20%递增，每年与房租一同交纳。水电费 必须在每月25日前付清，否则视为违约。出租方同意承租方二次 装修，租赁期满后，承租方不得拆除已进行的固定装潢，出租方 不做任何补偿。不论何种原因提前解除合同的，承租方均不得拆 9- 除附合在租赁物上的装饰装修物，擅自拆除的应负赔偿责任。承 租方拖欠租金或各项费用达15天以上的，出租方有权解除合同， 如出租方选择提前解除合同的，保证金不予退还。承租方须按时 缴纳租金及水电等其它所有费用，如发生逾期支付，每逾期一日， 应按应缴金额的5‰向出租方支付违约金，且出租方有权停止对出 租房的供水供电。 2019年4月19日，原、被告双方签订补充协议一份，作为 2016年12月6日所签《房屋租赁合同》的补充协议，约定1.因 承租方请求于2019年4月18日将《房屋租赁合同》中的D-02室 退还给出租方，D-01室续租，由此产生的隔墙及费用由承租方承 担，2018年11月1日至2019年10月30日房租209597元、物业 服务费7175元，2019年11月1日至2020年10月30日房租租金 为人民币187535元、物业服务费为人民币5673元，2020年11 月1日至2021年10月30日房租为196912元、物业服务费为5673 元，租金在上一年度租期到期前一个月付清下一年度租金，物业 服务费支付时间与租金支付时间一致。2.除本协议明确约定的事 项外，其他事项仍按主合同的约定执行。 补充协议签订后，被告未按约支付2019年11月1日至2020 年10月30日期间的租金及物业服务费。2020年3月19日，因疫 情影响，原、被告双方又签订补充协议（以2016年12月6日所 签合同为主合同）一份，约定：1.出租方赠送30天租期，该30 天租期房租费15414元、物业费466元承租方无须缴纳（该30天 10- 自合同租赁期满起算，赠送租期不折现、不折抵合同期内的租金 及物业费）；2.除本协议明确约定的事项外，其他事项仍按主合 同约定执行。 之后，被告仍拖欠租金及物业费126846元，并拖欠6月份水 电费4042.2元。原告多次向被告催收无果，遂通知被告将采取停 水停电措施。被告于2020年7月6日早上8:48分向原告方吴总 发送短信，内容为“之前收到物业催收房租函，今天开始要断水 断电，我想跟你协商一下，电能否可以先不停，因为店内自酿啤 酒和燕窝需要低温保存，现在我们已经主动停止营业了，正在筹 集房租，这个月省里有疫情补助款会到，加上变卖一些厨房设备 （我想改成烤肉店，很多厨房设备用不到了），这月交4-5万， 下月再交5万，望你跟物业协商一下”。原告仍采取了断水断电 措施，被告遂停业，但未通知原告退房。 本院认为，本案诉请的争议合同为双方于2016年12月6日 所签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，公司主张合同有效， 陈君子主张合同无效的理由为公司存在欺诈行为，欺诈行为并不 是认定合同无效的理由，即使公司存在欺诈行为，承租方只是有 权行使合同撤销权，且撤销权的短期除斥期间为自当事人知道或 应当知道被欺诈之日起1年内，最长除斥期间为民事法律行为发 生之日起5年内，陈君子自2014年8月签订入园协议，至今已超 过最长除斥期间，且本案中陈君子也未能充分举证证明公司存在 欺诈事实，故陈君子主张合同无效，本院不予支持。涉案房屋租 11- 赁合同及其补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律强 制性效力性规定，亦不违背公序良俗，合同合法有效，双方均应 自觉遵照履行。陈君子未按约支付租金、物业服务费及水电费， 已构成违约，公司要求其支付拖欠款项及逾期付款违约金，本院 予以支持。逾期付款违约金，合同中约定为按日5‰计算，公司主 动调整为按月2%计算，本院予以支持。陈君子主张应按第二次补 充协议抵扣一个月租金15414元、物业费466元，不符合补充协 议的约定，本院不予支持。因陈君子主张合同无效与本院查明的 事实不符，经本院释明后，陈君子要求解除合同。对于该反诉请 求，首先双方未能达成解除合同的协议，其次，其解除合同的请 求也不符合房屋租赁合同的约定。本来陈君子作为违约方并不享 有单方解除合同的权利。但是根据本案实际情况，因陈君子未支 付租金违约在先，公司断水断电，断水断电的行为又使陈君子实 际不能使用承租房屋，为此双方陷入了合同僵局。鉴于陈君子不 属于恶意违约，公司自2020年7月6日采取断水断电至今未恢复， 陈君子已长时间停止营业，要求其继续履行合同对其显失公平。 陈君子明确表示不再继续履行合同，如果不解除合同，不仅会造 成出租房空置的浪费，不利于物尽其用，也会进一步扩大陈君子 的损失，公司拒绝解除合同有违诚实信用原则。故陈君子要求解 除合同，本院予以支持，合同自2020年11月1日解除。陈君子 应于2020年10月30日前将承租房屋腾空返还给公司，如果逾期 返还，公司可另行主张逾期期间的租金损失。公司于2020年7月 12- 6日采取断水断电措施，虽然此举是公司在屡次催收无果的情况下 依照合同约定所采取的行为，意在促使陈君子支付尚欠款项，但 该行为直接导致陈君子经营无法正常进行，该行为也有失合理。 而陈君子本可通过支付尚欠款项后要求公司尽快恢复供水供电， 但其却停止营业将门一锁了之，且未通知公司腾退交回承租房， 此举是致使合同无法继续履行的主要原因。鉴于合同下一年度予 以解除，公司另行出租房屋与合同继续履行存在时间差，此时间 差也会给公司造成租金损失，故陈君子辩称租金应计算至2020年 7月5日止，本院不予支持，租金应计算至2020年10月30日止。 陈君子要求赔偿断水断电造成的啤酒损失以及承租房不能转租所 造成的装修损失，首先陈君子未能举证证明损失的存在及损失金 额的合理性，其次断水断电主要是由于陈君子的违约行为导致， 公司在断水断电之前已告知将采取该措施，陈君子有合理的准备 时间，在断水断电之后其本也可以通过及时支付拖欠款项要求原 告恢复供水供电进而避免该情况发生，故本院对该项反诉请求不 予支持。对于陈君子主张的返还租房押金40500元，其中27000 元系2014年入园协议中约定的押金，公司不予认可，陈君子未能 举证证明已交付该款项，且该款并非本案所涉房屋租赁合同的保 证金，故对该笔款项的争议，陈君子可另行主张，本院在本案中 不作处理。对于房屋租赁合同中约定的保证金13500元，公司主 张予以没收，但合同中并未有承租方违约则予以没收的约定，且 本院已支持公司对于逾期付款违约金的请求，该违约金已能合理 13- 的弥补其因陈君子逾期付款所造成的损失，故该款项公司应予返 还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百 零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2016年12月6日签订的《房屋租 赁合同》及其补充协议。 二、陈君子应于2020年10月30日前腾空承租房并返还给金 华天空之城文化创意产业发展有限公司。 三、由陈君子支付金华天空之城文化创意产业发展有限公司 2019年11月1日至2020年10月30日止尚欠租金及物业费126846 元并支付逾期付款违约金（自2019年10月1日，按月利率2%计 算至款项付清之日止），款于本判决生效后十日内付清。 四、由陈君子支付金华天空之城文化创意产业发展有限公司 尚欠水电费4522.20元，款于本判决生效后十日内付清。 五、由金华天空之城文化创意产业发展有限公司在陈君子返 还承租房后5日内返还陈君子租房保证金13500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 六、驳回陈君子的其余反诉请求。 本诉受理费1751元，由陈君子负担；反诉受理费1535元， 由金华天空之城文化创意产业发展有限公司负担200元，由陈君 14- 子负担1335元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上 诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 韩小飞 二〇二〇年十月二十三日 代书记员 俞华卿