广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10787号原告：东莞市天卓物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇窑山村窑山工业区****。法定代表人：廖某1。委托代理人：李彦红，广东达伦（河源）律师事务所律师。委托代理人：张汉孟，广东达伦（河源）律师事务所实习律师。被告：王某1，男，汉族，1977年4月29日出生，住江西省瑞昌市*********巷6号，公民身份号码：360************614。被告：东莞洛尔斯日用品有限公司，住所地：广东省东莞市*******************。法定代表人：王某1。原告东莞市天卓物业投资有限公司（以下简称天卓公司）诉被告王某1、东莞洛尔斯日用品有限公司（以下简称洛尔斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告天卓公司的法定代表人廖某1，委托代理人李彦红,被告王某1到庭参加诉讼。被告洛尔斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天卓公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付租金（包括税金、水电费、电梯维修保养费、卫生费）共202826元，2020年1月之后的厂房占有使用费【其中2020年1月的占有使用费（包括卫生费、电梯维修保养费）为36093元，2020年2月至8月的占有使用费（包括卫生费、电梯维修保养费）每月按25946元支付，2020年9月的占有使用费（包括卫生费、电梯维修保养费）为22903元，2020年10月开始的占有使用费（包括卫生费、电梯维修保养费）按每月19860元计算至实际清场搬离之日止（详情见我方提交的天卓物业费用主张计算表）】；2．根据合同第二十一条第五款的约定，被告需支付违约金90880元；3．原告不予退还保证金；4．本案财产保全费、公告费由两被告承担；5．要求被告支付律师费10000元。事实与理由：2017年7月1日，原告与王某1签订《东莞市房屋租赁合同》，厂房实际为洛尔斯公司使用，合同约定租赁期限自2017年7月1日起至2021年6月30日，月租金40800元，每两年租金在上一年的基础上递增10%，每月5日前交付当月的租金、上月水电费、电梯使用管理费及其他费用。王某1向原告支付91600元作为保证金，并约定若王某1拖延交租超过30天，原告有权解除合同并没收保证金，同时王某1应承担合同解除时两个月租金额度的违约金。合同签订后，原告与洛尔斯公司于2019年6月1日签订《补充协议书》，因王某1租赁的厂房调整，租金增加560元。按合同约定自2019年7月1日起开始按10%递增，月租金调整为45440元。由于洛尔斯公司运营异常，两被告从2019年9月至2019年12月拖欠原告租金、水电费、电梯维保费及卫生费共计179306元。原告向两被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2019年12月5日向两被告发出合同解除通知，但是，两被告至今没有支付拖欠的租金。由于洛尔斯公司涉诉被查封财产，两被告至今仍占用涉案厂房，至2020年3月31日为止已拖欠原告厂房占用费、电梯维保费及卫生费111505元。综上所述，原告认为，原告向王某1提供符合租赁合同要求的厂房，王某1为合同主体，洛尔斯公司为厂房实际使用人，两者应依约及时支付租金给原告，但是，两被告却无理由拒不支付租金，据此原告有权通知解除合同，按合同约定要求王某1支付违约金90800元，并不予返还保证金91600元。在租赁合同解除后，两被告又拒绝向原告支付厂房占用费。两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。原告庭后向本院明确，因为被告洛尔斯公司实际履行了王某1与原告签订的房屋租赁合同，因此要求洛尔斯公司承担合同的责任。被告王某1未如实出资，应该承担出资不实的责任。经本院释明，原告对于违约金和定金，选择向被告主张违约金。被告王某1辩称，案涉租赁行为是公司与原告的行为，与王某1无关。被告洛尔斯公司没有答辩，亦未提交相关证据到庭。本院审理查明：2017年7月1日，原告作为出租方（甲方）与王雪琼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市************整层+A、B栋之间的新钢架厂房+宿舍8间的厂房／宿舍出租给乙方使用等，租赁房屋面积经甲乙双方认可确定为3340+960平方米，出租给乙方作五金加工用。租金为40800元/月，第一年每月租金40800元，第3年起每两年租金将在上一年基础上递增10%，第3年的6月30日作为每两年租金调整日期。乙方交付两个月租金共81600元作为租赁保证金、10000元用电保证金。租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止，2017年7月1日至7月31日为免租期，用于装修。另外，双方在第二十一条违约责任中约定“（五）乙方有下列情形之一的，即视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴纳的租赁保证金及用电保证金，同时乙方还应承担合同解除时两个月租金额度的违约金。1．拖欠租金超过30天（不含本数）的；2．拖欠员工工资超过30天（不含本数）的……”等等。甲方由廖某1签名并加盖天卓公司公章，乙方由王某1签名、捺印。2019年6月19日，双方签订《补充协议》，约定：因单一层厂房消防不合格，双方协商由被告将原960平方米的厂房搬迁至C栋厂房，新厂房面积计为1000平方米，比原承租面积多出的40平方米，按14元/平方米计算为560元，即被告从2019年6月1日起每月在原合同基础上增加租金560元。被告由谈爱珍签名并加盖公章，原告由余苗签名并加盖公章。被告洛尔斯公司已经交纳租赁保证金81600元及用电保证金10000元。被告洛尔斯公司拖欠原告2019年9月至2020年3月水电费、电梯维修费、卫生费及租金合计290811元。2019年12月5日，原告在被告洛尔斯公司厂房门口张贴《合同解除通知》，载明：截止至2019年11月27日，洛尔斯公司已拖欠2019年9月至11月的租金、管理费及水电费156586元，且拖欠员工工资2019年9月、10月工资，导致原告垫付工人工资104599.6元，故根据租赁合同第二十一条，通知洛尔斯公司及王某1于2019年12月5日起正式解除租赁合同，返还租赁物，没收租赁保证金及用电保证金等。另外，被告的员工还通过微信告知了被告王某1。另查明，本院在受理陈小琴与洛尔斯公司仲裁时提出的保全后，作出（2019）粤1973财保1575号民事裁定书，查封了被告洛尔斯公司四楼的成品。后经原告申请，本院解封了四楼640平方米的面积。原告另陈述，本院于2020年1月16日解封A栋四楼2200平方米。对于2019年10月的租金、9月份水费等其他费用及之后的费用情况，原告提交了《天卓物业费用主张计算表》（以下简称计算表）予以说明，详见附表。被告洛尔斯公司为有限责任公司，股东有王某1、谈爱珍、陈小琴，王某1系其法定代表人，王雪琼系其经理。原告提交的工商登记查询信息显示，登记状态为在营（开业）状态，王某1认缴出资额为140万元，认缴出资时间至2030年12月31日，实缴出资55.4元。被告王某1辩称其实际出资不止140万元，所出资金除了登记在工商部门的实缴出资外，其他都是通过个人账户在公司账外使用的。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、水电明细表、联络函、合同解除通知、图片、民事裁定书、查封公告、查封（扣押）财产清单、贷记卡账户历史明细清单、企业信用信息公示报告、增值税专用发票、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，被告洛尔斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告王某1于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，且案涉厂房办理了房产证，合同依法成立，合法有效，双方应履行合同权利义务。在被告王某1依据前述合同取得案涉厂房承租权后，被告洛尔斯公司依此登记成立，且被告洛尔斯公司实际履行合同的权利义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告起诉被告洛尔斯公司承担相关合同责任，于法有据。对于原告的诉讼请求，本院分析如下：一、合同的解除。截止至2019年11月27日，洛尔斯公司已拖欠2019年9月至11月的租金、管理费及水电费156586元，且拖欠员工工资2019年9月、10月工资，导致原告垫付工人工资104599.6元，被告洛尔斯公司将解除合同的通知以书面形式告知了被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《房屋租赁合同》第二十一条之规定，原告解除与被告签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持，双方的合同于2019年12月5日解除。二、原告诉请。原、被告于2019年12月5日起解除租赁关系，故原告主张2019年12月及之后的电梯保养费200元/月、卫生费600元/月理据不足，本院不予支持。由于2020年1月16日，被告洛尔斯公司所占用的四楼面积因解封而减少2200平方米，2020年9月16日，再次减少640平方米，原告由此减少相应占有使用费，本院予以确认。对于2019年12月5日解除租赁合同前产生的费用，被告洛尔斯公司应向原告支付2019年10月至12月的租金136320元【45440元×3】、2019年9月至11月水费1574元【1172元+402元】、电费37012【31478元+5534元】、电梯保养费600元【200元×3】、卫生费1800元【600元×3】，合计177306元。加上2017年2月至2019年6月代开的房租发票税金25520元，共计202826元。2020年1月的房屋占用使用费35293元、2020年2月至2020年8月的房屋占用使用费25146元/月、2020年9月的房屋占有使用费22103元、2020年10月至清场之日止的房屋占有使用费19060元/月，与原告提交的证据及合同约定相印证，本院予以支持。依此计算，2020年1月至9月的房屋占有使用费合计为233418元。原、被告在租赁合同中既约定了违约金，亦约定了定金，原告选择向被告主张违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，且其主张的违约金90880元没有超过合同约定，本院予以支持。原告收取被告的定金91600元，应退还给被告。原告主张律师费，没有相关的法律依据，本院不予支持。三、关于王某1的责任。原告提交的工商登记查询信息载明，被告王某1认缴出资时间至2030年12月31日，根据2019年9月11日最高人民法院通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第6条“在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外：（1）公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；（2）在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的”，被告王某1对于认缴的出资享有期限利益。原告未提交证据证明前述会议纪要所指的除外情形，故原告要求被告王某1在未认缴的出资范围内承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、限被告东莞洛尔斯日用品有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天卓物业投资有限公司支付202826元【2019年12月前的租金、水电费、电梯使用费、卫生费等】；二、限被告东莞洛尔斯日用品有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天卓物业投资有限公司支付2020年1月至9月的房屋占有使用费233418元；三、限被告东莞洛尔斯日用品有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天卓物业投资有限公司支付2020年10月至实际搬离时止的房屋占有使用费【按19060元/月计算】；四、限被告东莞洛尔斯日用品有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天卓物业投资有限公司支付违约金90880元；五、驳回原告东莞市天卓物业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告东莞市天卓物业投资有限公司对被告王某1的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3706元，由被告东莞洛尔斯日用品有限公司负担。原告东莞市天卓物业投资有限公司已经交纳受理费3706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇二〇年十月十日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。