四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初1736号 原告（反诉被告）：刘晓熹，女，汉族，生于1986年9月11日，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：万俊良，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈龙，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川昌信房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇仁和街**，统一社会信用代码91511324563263015F。 法定代表人：覃雄，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：朱勇林，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯斌，四川惠博律师事务所律师。 原告刘晓熹与被告四川昌信房地产开发有限公司（以下简称昌信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，被告昌信公司向本院提起反诉，本院依法予以准许，本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员李开志适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘晓熹（反诉被告）的委托代理人万俊良、被告昌信公司（反诉原告）的委托代理人朱勇林、冯斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓熹向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年12月29日签订的《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》无效；2、请求被告返还原告预交款项500000元，并自2017年12月30日起至2019年8月19日，以500000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失；自2019年8月20日起，以500000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失直至款项付清之日止；3、本案律师费、案件受理费、保全费等实现债权之费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月29日就被告开发的坐落于南充市西充县签订《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》，合同约定房屋建筑面积为1250平方米，销售单价为8000元／平方米。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金500000元。因被告未就案涉商品房取得预售许可证，且在修建过程中，被告违法改变了施工方案，与原规划通过方案不符，无法办理预售许可证，且被告至今未取得预售许可证，被告亦未按照合同履行其义务，因被告的过错，致使原、被告双方于2017年12月29日签订的《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》无效，被告应当返还所收款项，其后，原告多次就相应事宜与被告进行协商，但被告多次推诿，拒绝处理，迫于无奈，原告特委托律师并支付律师费28000元以期通过法律途径提起诉讼，因被告过错导致合同无效，因此被告除退还原告款项外应当赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 被告昌信公司辩称，原告陈述的交款50万元定金是事实，原告所述的违反规定建设是不成立的，原告购买的房屋是订购合同，是按照原告的施工要求进行设计的更改和具体的实施。原告所说的案涉的订购合同无效不成立，原告是定购的预约合同，这个对双方是有约束力的，被告按照原告的要求完成修建，不应该以诉讼方式终止合同，原告的诉讼请求应该予以驳回。 反诉原告昌信公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方于2017年12月29日签订的《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》及补充协议；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因设计变更而导致的增加工程价款503158.75元、行政罚款158122.80元和补缴土地出让金600000元，共计1261281.55元；3、反诉、本诉案件诉讼费用全部由反诉被告负担。事实与理由：案涉的“英伦尚品”房产项目系反诉原告开发，位于南充市西充县。2017年12月29日，反诉原告与反诉被告签订签订《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》及补充协议，约定：（1）反诉被告认购“英伦尚品”地名办编号为**的房屋，用于开办幼儿园；（2）房屋建筑面积约1250平方米（最终以实测面积为准），单价8000元／平方米；（3）在反诉原告取得认购房屋所在楼栋《商品房预售许可证》后7日内，反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》；（4）隔夹层，反诉方委托建筑方实施并支付31万元成本费。嗣后，为满足开办幼儿园的需要，反诉被告多次要求反诉原告改变原规划设计，并承诺相关责任由其负责。目前，反诉原告已经按照反诉被告的定制化要求，完成了其认购房屋的建筑施工。由于反诉原告应反诉被告的要求，通过隔层的方式增加了楼层和建筑面积，并作了其他多处设计变更，造成案涉房屋的工程造价增加（经计算，增加工程价款为503158.75元）。也是由于前述原因，导致西充县综合行政执法局对反诉原告处以行政罚款158122.80元，西充县自然资源和规划局要求反诉原告补交土地出让金（暂按60万元计算）。而且，由于前述原因，造成案涉的16栋以及其他楼栋至今未能通过规划验收，未取得《商品房预售许可证》，由此给反诉原告造成了巨大的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求依法判决支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告刘晓熹辩称，本案合同实际为商品房预售合同，昌信公司至今未取得预售许可证，至今无法履行销售合同，案涉合同当属无效，违反了法律规定；被告多年从事房地产开发销售，为了卖房，主动提议原告所诉幼儿园的交付标准，案涉幼儿园是独立进行施工的，昌信公司作为专业机构，对合同履行具有可预见性，是跟刘晓熹作为普通公民与之签订合同，反诉被告对合同的无效不存在过错，反诉原告是存在错误的，应该赔偿损失，同时，反诉原告应当自行承担损失。 经审理查明：原、被告双方于2017年12月29日就昌信公司开发的坐落于南充市西充县签订《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》，协议内容包含：“出卖人（甲方）四川昌信房地产开发有限公司买受人（乙方）：刘晓熹甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条、认购房屋情况：1、乙方所定购的房屋为甲方开发的坐落于南充市西充县“英伦尚品”;地名办编号**2、乙方所认购的房屋建筑面积约1250平方米（最终面积以南充市房地产管理局测绘所测绘认定面积为准，面积误差不超过3%）”。3、乙方所定购的房屋建筑面积销售单价￥8000元／平方米，总房款9990000元。第二条、付款方式及优惠：1、乙方于双方签署本《定购协议》当日支付定金￥500000（大写伍拾万元整），该定金于乙方交纳首期款时自动转为首期款。第三条、双方的权利和义务：1、乙方须在甲方取得认购房屋所在楼栋《商品房预售许可证》后7日内到甲方指定地点：坐落于西充县昌信·英伦尚品销售中心签订《商品房买卖合同》和《补充协议》以及其它相关文件并交纳房屋首付款。2、若乙方未按第三条第1款约定的时间签定《商品房买卖合同》及其《补充协议》和其它附件并足额交纳首付款（或全款），同时甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，定金不退。第四条、本合同一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，自双方签字盖章并在乙方付款后生效，均具有同等法律效力。在签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》和其它附件后，本合同自动作废。注：附交房标准及补充协议一份。在甲方处有“唐毅”签名并加盖“四川昌信房地产开发有限公司西充英伦尚品项目部”，乙方处有“刘晓熹”签名。同时原、被告双方另行签订了《英伦尚品幼儿园交房标准及幼儿园物业费优惠补充协议》，补充协议对交楼标准、物业费进行了约定，同时约定：“隔夹层，买方委托建筑方实施并支付31万成本费用”。合同签订当日刘晓熹按照约定向昌信公司支付定金500000元。2018年3月至2019年11月，昌信公司按照定购协议书约定及刘晓熹的要求对案涉房屋进行修建，在修建过程中，昌信公司按照幼儿园布局改变了施工方案，与原规划通过方案不符，导致工程完工后未进行竣工验收，至庭审时西充县房地产管理局无法办理该楼栋的预售许可证。2020年4月28日，西充县综合行政执法局以昌信公司对“英伦尚品”16号楼擅自改变规划审批内容建设为由，作出西综执罚（2020）第Ｂ002号行政处罚决定书，处昌信公司罚款105415.20元，同时因案涉房屋面积增加，超容积率，需要补缴土地出让金。 本院认为，一、关于原、被告双方签订《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》的效力问题。《定购协议书》对交易双方当事人的身份信息、房屋坐落、面积及面积差异、商品房价款的计算方式及总价款、付款方式、付款时间、双方权利义务进行了约定，同时出卖人昌信公司对建筑部分、室外景观交楼标准及物业费、隔夹层进行了约定，该《定购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告双方存在商品房买卖合同关系，但双方在签订协议时房屋尚未修建，其房屋的所有权还没有经过登记设立，买卖合同的标的物的物权还没有形成，其实质房屋买卖预约，是一种期房买卖，属商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，昌信公司在双方签订《定购协议书》时至本案庭审时未取得商品房预售许可证，应当认定《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》无效。二、关于《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》无效的责任问题。原、被告双方在签订定购协议书时昌信公司承诺为刘晓熹修建隔夹层，但其在修建报批时未将隔夹层进行规划报批，致使被告昌信公司违规改变施工方案，与原规划方案不符，导致至今无法办理预售许可证，昌信公司虽辩称修建隔夹层系按照刘晓熹指示修建的，但其作为专业房地产开发公司，知道或者应当知道改变施工方案进行施工存在的潜在风险，后续的行政罚款、补缴土地出让金及无法办理预售许可证均应当知晓，昌信公司对合同无效存在过错，昌信公司的过错导致合同无法履行，刘晓熹的合同目的不能实现，昌信公司应当承担退还刘晓熹已交款项及赔偿资金占用损失的责任，刘晓熹主张的律师费于法无据，本院不予支持。因昌信公司对合同无效存在过错，其增加工程价款、行政罚款及补缴土地出让金等损失均应当自行承担，对昌信公司的反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告刘晓熹与被告四川昌信房地产开发有限公司于2017年12月29日签订的《“英伦尚品”幼儿园定购协议书》无效； 二、被告四川昌信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓熹预交款项500000元，并自2017年12月30日起至2019年8月19日以500000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失；自2019年8月20日起以500000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失直至款项付清之日止； 三、驳回原告刘晓熹的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告四川昌信房地产开发有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4830元、反诉案件受理费8076元，共计12906元，由被告四川昌信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李开志 二〇二〇年十月二十一日 书记员  郑 敏