北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9614号上诉人（原审被告）：张文国，男，1962年5月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卢永强，北京龙乡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市煤炭总公司房山区公司，住所地北京市房山区良乡西路**。法定代表人：张文刚，经理。委托诉讼代理人：李会明，男，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：北京市宁平建材有限公司，，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村**法定代表人：苏利平，经理。被上诉人（原审第三人）：苏利平，男，1968年5月8日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审第三人）：苏利春，男，1972年4月1日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审第三人）：苏启石，男，1964年2月2日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人张文国因与被上诉人北京市煤炭总公司房山区公司（以下简称煤炭公司）、北京市宁平建材有限公司（以下简称宁平公司）、苏利平、苏利春、苏启石租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文国上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为：宁平公司、苏利春、苏启石、苏利平将位于北京市房山区青龙湖镇坨里村西（建筑面积964平方米）房屋腾空交付给煤炭公司；3.改判一审判决第二项为：宁平公司、苏利春、苏启石、苏利平按每日274元的标准给付煤炭公司自2019年1月1日至实际腾退之日占用房屋期间的房屋使用费；4.本案诉讼费用由煤炭公司、宁平公司、苏利春、苏启石、苏利平承担。事实和理由：1.一审判决事实认定不清。一审法院已查明第三人与张文国之间的转租关系为有效转租，且房屋由第三人实际占有使用等事实，仅以租赁合同已经到期为由，认定张文国应当返还租赁物，对于张文国如何返还、能不能返还没有认定，未将实际占有租赁物的第三人列为返还义务人，一审法院仅考虑合同相对性，忽视作为次承租人的第三人的责任义务，使纠纷没有得到实际解决。2.一审判决实体错误。一审判决指向返还主体错误，张文国无法完成返还义务。一审判决未考虑第三人的返还和支付使用费的义务，判决有误。煤炭公司辩称，同意一审判决，不同意张文国的上诉请求及意见。宁平公司辩称，同意一审判决，不同意张文国的上诉请求及意见。苏利平辩称，同意一审判决，不同意张文国的上诉请求及意见。苏利春、苏启石未向本院提交答辩意见。煤炭公司向一审法院起诉请求：1．判决张文国、宁平公司立即无条件腾退占用的煤炭公司房屋；2．张文国承担合同违约金30万元并按照每天821.92元标准支付直至腾退日为止（按照合同租金乘以三倍每天计算）；3．宁平公司10日内将注册地址迁出本标的房屋。一审法院经审理认定事实如下：2012年初，承租人张文国开始与出租人煤炭公司签订租赁合同，租赁煤炭公司位于房山区青龙湖镇坨里村西的房山煤炭公司坨里机煤厂用于涂料加工。2012年12月27日，出租方煤炭公司（甲方）与承租方张文国（乙方）签订《房屋（土地）租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于房山区青龙湖镇坨里村西的房山煤炭公司坨里机煤厂（建筑面积1350平方米，土地面积11936平方米）用于涂料加工，租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金80000元。双方约定乙方在承租期内，不得以任何形式将所租赁的房屋及场地的部分或全部转租、转让、转借给第三方，发生上述行为，甲方有权终止合同，并由乙方负责赔偿给甲方造成的损失。签订合同后，甲方将租赁场地交由乙方使用，乙方支付甲方租金。合同到期后，双方分别于2013年12月31日、2014年12月31日签订《房屋（土地）租赁合同》和《房屋租赁合同》，将上述场地的租赁期限延续至2016年12月31日。张文国按照上述合同约定支付了2016年度之前的租赁费用。《房屋租赁合同》到期后，出租方煤炭公司（甲方）与承租方张文国（乙方）于2016年12月31日又续签了《金泰集团房屋租赁合同》，约定租赁标的物房屋位于北京市房山区青龙湖镇坨里村西（坨里机煤厂），建筑面积964平方米，上述场地的承租期限为自2017年1月1日至2018年12月31日，2017年度的租金为95000元，2018年度的租金为100000元。其中合同第十五条第五款约定乙方有六项情形的，甲方有权单方解除合同，解除通知书面送达乙方之日合同解除，第一项即为未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或调剂给他人使用的。合同第十六条明确约定一方提前解除合同视为违约，违约方应向守约方支付年租金总额的10％作为违约金；因本合同第十五条第五款情形导致合同解除的，乙方依照本条第一款约定向甲方支付违约金并返还房屋，剩余租金、押金甲方不予退还；合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300％向甲方支付房屋占用使用费，至返还之日。后张文国给付煤炭公司2017年度的租金95000元。现煤炭公司认可收到2018年度的租金100000元，但称由张文国给付，但张文国和宁平公司均辩称2018年度的租金系由宁平公司直接给付煤炭公司。2013年1月1日，煤炭公司（甲方）与张文国、苏利平（乙方）签订《协议书》，约定乙方租赁甲方坨里机煤厂场地及房屋，在其租赁合同期内，甲方场地中有生产车间380平方米，乙方未经甲方同意，私自将其拆除，对此双方达成以下协议：1．乙方在租赁期内，一是对场地南面围墙修缮2次，共计5.3万元。二是对场地内甲方二层办公楼及场内平房，配电室做防水，维修门窗共计8.3万元，以上2项合计13.6万元，全部由乙方承担。冲抵所拆房屋的补偿款。2．乙方向甲方所交的风险抵押金10万元，待合同到期不续租时，退还给乙方。3．场地内水电暖设施在合同解除后，由乙方无偿交给甲方。张文国给付煤炭公司风险抵押金10万元，后煤炭公司将该抵押金退还张文国。2013年1月5日，张文国（甲方）与苏利平、苏启石（乙方）签订《房屋（土地）租赁合同》，约定甲方将其承租的该场地内的房屋（建筑面积1350平方米，土地面积11936平方米）一并转租给乙方，按照乙方合法取得的营业执照规定的经营范围自主经营。租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止，租金第一年为18万元，第二年为20万元，以后每年递增1万元。双方签订合同后，甲方将上述承租场院交由乙方使用，乙方按双方口头约定支付甲方租金共计900000元。2013年9月，苏利平在上述租赁场地内注册设立宁平公司。2014年6月24日，煤炭公司向宁平公司发出《通知》，载明：你单位在我机煤厂搭建的两座库房和库房边上的六间平房属于违章建筑，我公司责令你单位尽快予以拆除。如区、镇两级政府及相关部门对你单位进行“查违打非”，则你单位必须无条件拆除，否则公司将与你单位解除租赁协议，且由此造成的一切后果由你单位自行负责。2018年5月25日，煤炭公司向张文国发出《通知》，载明：“我公司与你签订的房屋租赁合同（FS-租-008，金额19.5万元，地址：，地址：北京市房山区青龙湖镇坨里村西原坨里机煤厂18年12月31日到期，按照金泰集团和我公司转型发展的要求，到期后将不再续租，请你在合同到期前及时清退。”2019年11月20日，煤炭公司向张文国发出《房屋租赁期满不再续租告知函》，其中载明：其与张文国于2016年12月签订的《金泰集团房屋租赁合同》，因经营需要，拟于合同期满终止后，不再续租，并要求腾退交接涉案场地。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。煤炭公司与张文国自2012年至2016年签署的关于北京市房山区青龙湖镇坨里村西原坨里机煤厂房屋的一系列房屋租赁合同，以及张文国与苏利平、苏启石签订的上述房屋转租合同均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点之一：《金泰集团房屋租赁合同》的合同相对方问题。该合同系由出租方煤炭公司与承租方张文国于2016年12月31日签订，租期2年。张文国和宁平公司均辩称，该份合同的承租人经出租人煤炭公司同意，于2017年12月31日已口头由张文国变更为宁平公司，对此煤炭公司予以否认，张文国和宁平公司对此均未提交充分、有效的证据予以证明，故对此一审法院难以采信。煤炭公司和张文国约定房屋租赁期限为2年，即2018年12月31日合同到期，煤炭公司对张文国继续使用房屋持异议，书面通知张文国不再续签合同，并要求其腾退房屋，双方合同已到期解除，故煤炭公司要求张文国腾退涉案租赁房屋，符合法律规定，法院予以支持。需要注意的是，若张文国及第三人苏利平、苏启石在上述腾退房屋中有相应装饰装修等损失，可申请采取必要的证据保全措施。因宁平公司非租赁合同的相对方，亦非次承租关系的相对方，故煤炭公司直接要求其腾退涉案房屋，法院难以支持。张文国未返还房屋给煤炭公司，且至今其转租的次承租人仍在使用租赁房屋，现煤炭公司主张张文国支付占用房屋的使用费，于法有据，但双方合同中对于房屋使用费的约定显失公平，法院结合本案具体情况予以酌定。若因次承租人占用房屋导致上述费用，张文国可另诉追偿。本案争议的焦点之二在于张文国是否应承担违约责任。根据《金泰集团房屋租赁合同》约定第十五条和第十六条明确约定了合同的终止、解除及违约责任，本案并非因张文国转租的行为或其他行为而导致的合同解除，而系合同到期解除，根据双方合同的约定，对此张文国不应承担违约责任，现煤炭公司主张违约金300000元，于法无据，一审法院难以支持。一审法院判决：一、张文国于判决生效后30日内将位于北京市房山区青龙湖镇坨里村西（建筑面积964平方米）房屋腾空交付给北京市煤炭总公司房山区公司；二、张文国于判决生效后7日内按每日274元的标准给付北京市煤炭总公司房山区公司自2019年1月1日至实际腾退之日占用房屋期间的房屋使用费；三、驳回北京市煤炭总公司房山区公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应全面履行合同义务。本案中，煤炭公司与张文国之间签订的包括《金泰集团房屋租赁合同》在内的一系列房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。根据煤炭公司与张文国2016年12月31日签订的《金泰集团房屋租赁合同》，该合同于2018年12月31日到期，在此之前煤炭公司已书面通知张文国不再续租，故双方之间的租赁合同关系于2018年12月31日届满终止。合同终止后，张文国负有返还租赁房屋的义务，现房屋由其转租的次承租人占有使用，煤炭公司据此要求张文国腾退案涉房屋并支付合同终止后的占有使用费，具有事实和法律依据，应予支持，一审法院处理正确，本院予以确认。关于张文国上诉表示应当由作为次承租人的第三人承担腾房义务并支付房屋占有使用费一节，张文国于2013年1月5日与苏利平、苏启石签订《房屋（土地租赁合同）》，故本案的次承租人应为苏利平、苏启石，但煤炭公司作为本案出租人未起诉要求上述次承租人承担义务，故张文国要求苏利平、苏启石腾房并支付房屋占有使用费的上诉请求超出煤炭公司一审诉讼请求范围，本院不予支持。根据在案证据，宁平公司、苏利春并非转租合同的相对方，张文国虽表示经煤炭公司口头同意将承租人变更为宁平公司，但并未提供证据加以证明，故其关于宁平公司、苏利春亦应承担腾房责任及支付房屋占有使用费的上诉请求缺乏依据，本院不予采信。综上所述，张文国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由张文国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年十月三十日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英