江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5800号上诉人（原审被告）：南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李春生，男，汉族,1977年3月12日生，住南京市鼓楼区。原审被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住，住所地南京市鼓楼区中央北路**/div>法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。原审第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地，住所地南京市玄武区中山东路**iv>负责人：张桢华，该行行长。委托诉讼代理人：张樯，该行员工。委托诉讼代理人：刘欢，该行员工。上诉人南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）因与被上诉人李春生、原审被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、原审第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华宏科技公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：(一)上诉人于2018年4月2日作出的承诺存在胁迫，当属无效。（二）即使承诺有效，违约金明显偏高，一审未能依法予以调整。（三）一审判令华宏产业园公司共同承担支付违约金责任，无合同及法律依据。（四）一审未分清“协助办证”和“完成办证”的法律责任。被上诉人李春生辩称：认可一审判决。原审被告华宏产业园公司陈述：同意华宏科技公司的上诉意见。原审第三人稠州银行南京分行陈述：对一审判决没有意见。李春生一审请求：1、华宏科技公司、华宏产业园公司继续履行签订的两份《房产转让协议书》及《补充协议》，为李春生办理位于南京市房屋不动产权证；2、华宏科技公司、华宏产业园公司支付上述两处房屋各因逾期办证产生的违约金（每套房屋的违约金为：自2018年11月1日起至李春生实际取得不动产权证之日止，按每日100元计算）；3、华宏科技公司、华宏产业园公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：华宏科技公司、华宏产业园公司就案涉1407室、1408室房屋各签订房产转让协议书一份，约定华宏产业园公司将上述两套房产转让给华宏科技公司，2014年12月31日前交付房屋，不迟于2015年12月31日前协助办理房屋产权过户等手续等等。1407室、1408室房屋所有权人于2015年6月11日登记在华宏产业园公司名下。2013年9月25日及9月26日，李春生（乙方、受让方）与华宏科技公司（甲方、转让方）共签订两份《房产转让协议书》及《补充协议》，约定：乙方向甲方购买1407室、1408室房屋；1407室建筑面积49.11平方米，单价为13290元/平方米，房款合计652671.9元；1408室建筑面积42.52平方米，单价为14190元/平方米，房款合计603358.8元；乙方应于2013年9月25日、9月26日前向甲方预付房款各20000元；于2013年10月2日前支付总价款632671.9元（1407室）；1408室房款分期付款至2014年12月31日前付清；甲方应于2014年12月31日前将上述两房屋交付乙方，甲方逾期交付房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲乙双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了《补充协议书》两份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，李春生已付清上述两处房屋的全部购房款。2018年4月2日，华宏科技公司向李春生出具承诺函一份，内容为：“尊敬的1407/1408客户：由于多种原因，我公司未能按约办理您（或您单位）所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情；经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人；我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1407/1408客户有效。”华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。关于上述承诺函签订的背景，华宏科技公司主张，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门。每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的，承诺函属于胁迫签订的，应当无效。李春生表示，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。华宏产业园公司称，其并不知晓华宏科技公司出具上述承诺函，也没有授权华宏科技公司出具上述承诺函。2019年2月2日，华宏产业园公司就1407室、1408室房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，华宏产业园公司再次就1407室、1408室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。华宏产业园公司当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与华宏产业园公司涤除了上述抵押登记手续，现华宏科技公司、华宏产业园公司同意共同协助李春生办理1407室、1408室房屋的不动产转移登记手续。华宏科技公司、华宏产业园公司并陈述：因当初土地出让时有规定，第一手买受人不能是个人，所以由华宏科技公司、华宏产业园公司之间进行了买卖，但产权未予变更，仍登记在华宏产业园公司名下，再由华宏科技公司对外出售；虽然房产转让协议书系华宏科技公司与李春生签订，但实际是华宏科技公司、华宏产业园公司共同对外出售，该协议书中转让方的权利、义务由华宏科技公司、华宏产业园公司共同承受。一审法院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。李春生与华宏科技公司签订的两份《房产转让协议书》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。李春生作为1407室、1408室房屋的购买人，已按约付清全部购房款，华宏科技公司应按约协助李春生办理房屋所有权的转移登记手续，现华宏科技公司、华宏产业园公司均同意共同协助李春生办理1407室、1408室房屋所有权转移登记手续，一审法院予以确认。华宏产业园公司为开发工程项目贷款而未经李春生同意将1407室、1408室房屋抵押给稠州银行南京分行，导致未能及时办理1407室、1408室房屋转移登记手续；且华宏科技公司、华宏产业园公司认可系共同转让方。故华宏科技公司、华宏产业园公司应就其违约行为共同承担违约责任。华宏科技公司并无证据证明其作出按每房号100元/日的标准支付违约金的承诺系受到李春生胁迫，故该承诺应视为其真实意思表示；且亦无证据证明每日100元的违约金过分高于李春生损失。故李春生要求华宏科技公司按每房号100元/日的标准支付违约金，一审法院予以支持。但无证据证明华宏科技公司所作上述承诺系有权代表华宏产业园公司作出，故对李春生主张华宏产业园公司亦应按100元/日的标准支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。华宏产业园公司应依《房产转让协议书》约定按每房号10元/日标准承担相应违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司、南京华宏家纺科技有限公司于判决生效之日起十日内共同协助李春生办理南京市鼓楼区中央北路185号1407室、1408室房屋转移登记手续；二、南京华宏家纺科技有限公司于判决生效之日起十日内向李春生支付上述两套房屋的违约金（自2018年11月1日起计算至李春生取得上述两套房屋不动产权证之日止，违约金按每日200元的标准）；三、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司对上述第（二）项确定的违约金债务在每日20元的范围内与南京华宏家纺科技有限公司承担共同偿付责任；四、驳回李春生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，由南京华宏家纺科技有限公司负担1080元，南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担120元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，在其他关联案件中，华宏科技公司、华宏产业园公司当庭陈述：两者系关联公司，实际控制人相同、法定代表人均为朱大卫，两者均同意共同承担责任；华宏科技公司陈述案涉房屋用地性质系科研用地，根据相关政策规定，该类性质房屋初次交易时应出让给科技类公司，故才成立了华宏科技公司，先将案涉房屋过户至华宏科技公司，再由华宏科技公司对外销售。案涉房屋一直未能办理转移登记手续系公司内部资金调动导致。本院认为，当事人对其诉讼主张应予以举证证明。现并无证据证明包括被上诉人李春生在内的部分业主在2018年4月2日与上诉人沟通、协商过程中采取了过激的行为，导致上诉人作出不真实的意思表示，故华宏科技公司应就此承担举证不能的法律后果，本院对上诉人所称案涉承诺函系在胁迫下作出的上诉理由，不予采信。李春生主张上诉人支付逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。关于违约金的标准，二审中上诉人主张应予调整。对此，本院认为，现并无证据证明每天100元违约金标准明显高于被上诉人的实际损失。综合案涉房屋自2015年6月交付至今因华宏产业园公司内部资金问题迟迟未能办理过户手续，华宏产业园公司在案涉房屋交付后又将案涉房屋设立抵押的事实，为防止开发商利用较低的违约金标准而故意违约的情形发生，本院二审对违约金标准不予调整。另，案涉房屋系华宏产业园公司开发建设，由华宏科技公司对外销售系为规避该类性质房屋销售政策限制。两者系关联公司，实际控制人、法定代表人均相同，在一审中均表示愿意共同承担责任。且华宏科技公司出具案涉承诺函后，华宏产业园公司又为自身经营需要将案涉房屋设立抵押。案涉房屋至今仍登记在华宏产业园公司名下。故一审判决华宏科技公司、华宏产业园公司共同承担支付违约金的法律责任，有利于保护购房人的合法权益，并无不当，华宏产业园公司对于华宏科技公司承担的违约金均应当承担共同支付责任，一审法院的判决部分不当，应当予以变更。综上所述，上诉人华宏科技公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11462号民事判决第一、二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11462号民事判决第四项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11462号民事判决第三项为：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司对上述判决确定的给付义务与南京华宏家纺科技有限公司承担共同给付责任。二审案件受理费1200元，由华宏科技公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年十月二十八日书记员  汪海燕