江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6374号上诉人（原审原告）：潘姚，男，1987年3月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：潘建，男，1961年10月24日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：姚玉霞，女，1963年2月17日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：潘姚（系潘建、姚玉霞之子），自然情况同上。被上诉人（原审被告）:吉天宇，男，1992年7月25日生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉市洪山区。上诉人潘姚、潘建、姚玉霞因与被上诉人吉天宇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年8月21日公开开庭审理本案。上诉人潘姚及潘建、姚玉霞共同的委托诉讼代理人潘姚到庭参加诉讼。被上诉人吉天宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘姚、潘建、姚玉霞上诉请求：请求改判被上诉人承担滞纳金2250元，对违约金2250元重新酌定，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人通过房屋中介处了解，被上诉人早已知道下季度的房租需要提前15天支付，但被上诉人抱着不知道、不清楚的态度。上诉人于2019年12月17日再次通过中介与被上诉人联系是否继续履行合同，得到的答复是不租后，才再次通过中介挂上网另行出租。被上诉人吉天宇未到庭应诉，提交书面答辩意见称：1.双方已协商解除合同，被上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。双方2019年4月1日签订《房屋租赁合同》后，被上诉人一直按约履行，并将房屋租金支付至2019年12月31日。之后，因被上诉人工作调动，需立即返回武汉工作，被上诉人遂通过房屋中介与上诉人协商提前解除合同。协商合同过程中，被上诉人提出将上诉人预先收取的押金作为提前解除合同的补偿，双方签订的房屋租赁合同于2019年12月16日提前解除，双方权利义务消灭。2019年12月16日，被上诉人将房屋清理干净后将钥匙还给中介。中介与上诉人沟通后，上诉人收回案涉房屋并于当日将房屋挂到房屋中介网站上。2020年1月1日，上诉人将案涉房屋出租给第三人。直至今日，上诉人也未将收取的押金退还给被上诉人。故被上诉人认为，上诉人以实际行动认可了被上诉人提出的合同解除条件，双方已经协商一致解除了房屋租赁合同。案涉合同实际于2019年12月16日解除，双方权利义务消灭，被上诉人不存在违约责任并支付相关其他费用。2.若法院认为合同未协商一致解除，被上诉人则认为上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。2019年12月16日被上诉人将房屋钥匙通过中介交还给上诉人，上诉人若不同意被上诉人提出的解除合同条件，上诉人可以请求被上诉人继续履行合同，并要求支付下一季度的租金。但是上诉人却于2019年12月16日将房屋挂上中介网站，另行出租，案涉房屋实际于2020年1月1日出租给第三人居住。依据双方合同约定，案涉合同于2020年3月29日方才到期，在双方签订的租赁合同未解除的前提下，上诉人违约将房屋另行出租的行为，造成租赁合同实际无法履行，损害了被上诉人继续承租房屋的权利，上诉人为此应当承担相应的违约责任。被上诉人保留反诉上诉人，请求其承担违约责任，退还押金的权利。3.上诉人主张的违约金过高，应予减少。若法院认为被上诉人就本案需承担违约责任，被上诉人认为上诉人主张的违约金过高。上诉人应该举证证明其损失，并以实际损失为基础确定违约金金额。4.上诉人主张的滞纳金，被上诉人是在通过电话语音征求过上诉人同意的前提下晚交租金，且在签订合同时上诉人在中介告知过被上诉人晚几天没有关系，双方达成一致，且上诉人并未有任何经济损失。5.上诉人主张赔偿的保洁费720元，煤气灶400元，墙体修复200元等无缘由的赔偿，上诉人无法拿出任何交易记录，上诉人的其他要求没有事实及法律依据，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的请求。潘姚、潘建、姚玉霞向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除潘姚、潘建、姚玉霞与吉天宇之间的房屋租赁关系；2.请求判令吉天宇支付违约金9000元、中介费2250元、水费26元、电费257元、保洁费720元、墙面维修费400元、燃气灶维修费200元、逾期付款滞纳金2250元、物业费1350元，合计16453元；3.请求判令吉天宇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：潘姚、潘建、姚玉霞系南京市栖霞区仙隐北路**丽景雅苑******房屋所有权人。2019年4月1日，潘姚、潘建、姚玉霞（甲方）与吉天宇（乙方）通过中介公司签署《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，主要内容为：一、甲方将案涉房屋出租给乙方使用……；三、该房屋租赁期限自2019年3月30日起至2020年3月29日止……；四、该房屋每月租金4500元，支付方式为按季度支付。首期租金乙方于合同签订当日内支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金。五、租赁期限内水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用由乙方承担。甲方于签约时收取乙方押金人民币4500元……。本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费2250元，乙方向见证方支付居间服务费2250元……；七、在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方按照月租金的5%向甲方支付滞纳金……；八、合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方支付居间服务费……；十一、甲、乙双方约定一年物业费加公摊水电费共计1800元，到期后直接给甲方……。案涉合同签署后，潘姚、潘建、姚玉霞与吉天宇双方各自向中介公司支付居间服务费2250元。此外，吉天宇向潘姚、潘建、姚玉霞交纳了押金4500元，另实际支付房租至2019年12月31日。另查明，根据案涉合同约定，吉天宇分别应于2019年6月15日、9月15日支付下期租金，但吉天宇实际于2019年6月20日、9月20日支付。2019年9月期间，吉天宇曾告知潘姚、潘建、姚玉霞想要提前退租，但双方未就提前退租所应承担的违约责任达成一致意见，后双方继续履行案涉合同。2019年12月16日，吉天宇在未提前告知潘姚、潘建、姚玉霞及中介公司的情况下单方自案涉房屋内迁出，并将钥匙交给中介公司。当日，中介公司将吉天宇搬走的情况告知了潘姚、潘建、姚玉霞，后潘姚、潘建、姚玉霞与中介公司赶到案涉房屋处进行了查看。2020年1月4日，潘姚、潘建、姚玉霞与案外人签署《房屋租赁合同》，将案涉房屋以4500元/月的价格出租给案外人，租期自2020年1月8日起至2022年1月7日止。此外，潘姚、潘建、姚玉霞缴纳了吉天宇承租期间的水费26元、电费257元。审理中，潘姚、潘建、姚玉霞自认于2019年12月17日通知中介将房屋上网另行出租。此外，潘姚、潘建、姚玉霞称吉天宇在案涉房屋居住期间损坏了案涉房屋墙面、燃气灶，潘姚、潘建、姚玉霞为此支付墙面粉刷费用400元，燃气灶修理费200元，另支出保洁费720元，上述款项均系现金支付。吉天宇对此表示，确实曾在墙面粘贴装饰画但已修复，燃气灶在租赁期间不知何故损坏，潘姚、潘建、姚玉霞主张的保洁费过高。上述事实有《房屋租赁合同》、房产证、微信聊天记录、付款记录、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，潘姚、潘建、姚玉霞与吉天宇签署的案涉合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。关于案涉合同的解除问题。吉天宇提出其于2019年12月16日将钥匙交给中介公司，潘姚、潘建、姚玉霞此后将案涉房屋出租给案外人，故双方签署的租赁合同系双方协商一致解除。对此，一审法院认为，虽然中介公司在与吉天宇的微信聊天记录中表示已将房屋上网另行出租，但中介公司并非案涉房屋所有权人，其无权决定是否解除案涉合同。潘姚、潘建、姚玉霞在审理中自认，其于2019年12月17日将案涉房屋上网另行出租。因吉天宇当时已自案涉房屋迁出，双方签署的案涉合同目的已不可能实现，基于潘姚、潘建、姚玉霞的自认情况，一审法院确认案涉合同已于2019年12月17日实际解除。因案涉合同已于2019年12月17日实际解除且合同约定租期也已到期，故对于潘姚、潘建、姚玉霞要求解除案涉合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于吉天宇所应承担的违约责任及支付的具体费用。在本案中，案涉合同并非双方协商一致解除，而系吉天宇单方违约导致合同提前解除，潘姚、潘建、姚玉霞对此并无过错，吉天宇应当承担由此产生的违约责任。潘姚、潘建、姚玉霞所主张的9000元违约金、2250元的中介费均属于吉天宇提前解除合同所产生的违约责任。根据相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现吉天宇提前搬离案涉房屋给潘姚、潘建、姚玉霞造成的实际损失主要表现为部分居间服务费损失及另行出租产生的房屋空置损失（基于吉天宇已交纳租金至2019年12月31日，房屋实际空置期间为2020年1月1日至2020年1月7日），吉天宇亦抗辩潘姚、潘建、姚玉霞主张的违约责任过高。一审法院综合潘姚、潘建、姚玉霞的实际损失以及当事人的过错程度，对潘姚、潘建、姚玉霞主张的2250元中介费予以支持，对于违约金一审法院酌定2750元。关于潘姚、潘建、姚玉霞主张的其他费用，一审法院确认如下：1.物业费。因双方租赁合同于2019年12月17日解除，故吉天宇应当向潘姚、潘建、姚玉霞支付物业及公摊水电费1285元（150元/月×8个月+150元/月÷30天×17天）；2.墙面粉刷费用。潘姚、潘建、姚玉霞主张其为墙面粉刷支付400元，但未提交具体支付凭证。结合吉天宇自认曾在墙面粘贴装饰画的情形，一审法院酌定吉天宇承担墙面粉刷费100元；3.水电费。吉天宇对于水电费283元无异议，一审法院依法予以确认；4.保洁费。潘姚、潘建、姚玉霞主张其支付保洁费720元，但未提交具体支付凭证。结合吉天宇认可存在部分保洁费用，一审法院酌定由吉天宇承担保洁费200元；5.燃气灶维修费。潘姚、潘建、姚玉霞主张其支付燃气灶维修费200元，但未提交具体支付凭证。结合吉天宇认可租期内燃气灶损坏，一审法院酌定由吉天宇承担燃气灶维修费100元；6.滞纳金。潘姚、潘建、姚玉霞主张吉天宇累计10天逾期支付租金，要求吉天宇承担滞纳金2250元。吉天宇辩称逾期支付问题已提前告知潘姚、潘建、姚玉霞，潘姚、潘建、姚玉霞表示同意。根据双方微信聊天记录显示，在6月20日、9月20日交租前双方确有联系，吉天宇虽存在逾期支付租金的情形，但随后已足额支付，该违约情形较轻，且潘姚、潘建、姚玉霞在当时及提起本案诉讼前并未对此提出异议，故一审法院对该滞纳金不予支持。因双方当事人一致同意将吉天宇交纳的押金4500元一并进行处理，故押金抵扣上述违约金及各项费用后，吉天宇尚应向潘姚、潘建、姚玉霞支付2468元（2250元+2750元+1285元+100元+283元+200元+100元-4500元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告吉天宇于判决发生法律效力之日起三日内向原告潘姚、潘建、姚玉霞支付违约金及各项费用共计2468元；二、驳回原告潘姚、潘建、姚玉霞的其他诉讼请求。一审案件受理费212元，减半收取106元，由原告潘姚、潘建、姚玉霞61元，由被告吉天宇负担45元。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审期间，上诉人提交其与中介公司微信聊天记录一份、中介公司与吉天宇微信聊天记录一份，证明上诉人已经提前告知被上诉人需提前15天支付下一期房租，包括租赁合同也明确约定，必须提前15天支付下一期租金。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人应向上诉人支付的违约金数额及逾期支付租金的滞纳金数额应如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人提前搬离案涉房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。因被上诉人违约给上诉人造成实际损失主要表现为部分居间服务费损失及另行出租产生的房屋空置损失，一审考虑到被上诉人已经缴纳的租金数额、房屋实际空置期间，综合上诉人的实际损失及当事人过错程度，在已经支持上诉人主张的中介费的基础上，将上诉人主张的违约金酌定为2750元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人主张违约金过低，但并未提供充分证据证明自身观点，本院对其该项上诉请求不予支持。关于滞纳金，结合现有证据，被上诉人虽存在逾期支付租金的情形，但随后已足额支付，违约情形较轻，且上诉人提供的证据尚不足以证明其曾在当时及本案诉讼前向被上诉人提出逾期支付的滞纳金问题，考虑到被上诉人的违约情形及本案的实际情况，一审法院对上诉人主张的滞纳金不予支持，具有事实及法律依据，并无不当。综上所述，潘姚、潘建、姚玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘姚、潘建、姚玉霞负担。本判决为终审判决。审判员  许云苏二○二○年十月十四日法官助理谢新辉书记员郭旭冬