福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初4205号 原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州市漳州开发区南滨大道**御景园E1-A1，统一社会信用代码：9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：高金芳，男，1994年10月29日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所执业律师。 原告漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山房地产公司”）与被告高金芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富山房地产公司的委托诉讼代理人潘贵东、被告高金芳及其委托诉讼代理人钟启德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富山房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告双方于2018年3月25日签订的《商品房买卖合同》于2018年9月22日解除；2、判令被告向原告支付解除合同的违约金370976.2元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》合同网签注销、合同备案登记注销、预购商品房预告登记注销等解除合同相关手续；4、判令被告向原告支付延期办理合同注销登记手续的违约金（按总房款的每日万分之六点六的标准，自原告通知办理后第11日起计至被告实际配合办理之日止，暂计至2020年5月30日为741878.20元）；5、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元；（以上诉讼请求金额暂合计为1120854.40元）。6、本案的全部诉讼费用由被告承担。7、以上违约金和赔偿损失金额从被告已付房款中抵扣，不足部分由被告继续支付。事实和理由：2018年3月25日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买漳州开发区，总价款为1854881元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人……”。《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和／或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续……若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10.3条第（3）款约定：“无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记或该商品房返还过户手续……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金”；第10.4条第（2）款约定：“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此而产生的全部成本，包括担不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担……”。然而，合同签订后，被告仅向原告支付374881元，剩余房价款1480000元至今未付。虽经原告多次催告，但被告仍拒不支付，其行为已构成严重违约，并导致原告蒙受巨大损失。请求判如所请。 高金芳辩称，一、原告对双方签署的《商品房买卖合同》有过错，原告作为专业房产销售公司不可以不知道相关的法律后果，应当将全部购房款以及相关的代收税费、团购费退还购房人，答辩人不存在违约行为。答辩人对原告发出函件没有签收，合同没有解除，条件不成就。原告为了推销房产承诺能办理银行贷款，在《商品房买卖合同》第7条第三款约定“余款1480000元向银行（贷款机构）申请贷款支付”。本案因银行贷款不能下批，导致合同履行不能。在签署合同一方高金芳没有过错，开发商作为专业的机构没有对贷款人、购房人的能力作出审核明显是有过错的。对此高金芳的贷款银行方要开发商提供担保，作为开发商没有向银行提供担保（开发商要提供的阶段性担保，但开发商没有相关的证据），导致涉案的房产贷款不批。贷款下不来不是购房人的原因。作为购房者无过错，应当将全部购房款退还购房人。在限制答辩人权利的附件四故意设置《商品房买卖合同》主合同之后，也没有提示当事人尽到合理谨慎的注意义务，最少没有不合的字体体现，此附件四答辩人也没有单独签署。附件四满足合同当事人将故意或重大过失造成对方财产损失作为免责条款的，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定认定该免责条款无效。答辩人对原告发出函件没有签收，案外人签署对答辩人没有相关的法律约束力。二、本案原告也存在严重的违约行为，据《商品房买卖合同》第11条约定“应当在2020年5月01日前向买受人交房”及第12条约定“逾期交付按日买受人支付已付房价款项万分之一的违约金”。原告提供格式合同，据合同法第41条规定，对格式合同的理解发生争议时，若既可作出有利于提供方的解释，又可作出不利于提供方的解释时，应作出不利于格式条款一方的解释，而不能作出不利于相对方的解释。否则有失公平原则。三、关于违约金条款，违约金适用不能与最高人民法院的相关司法解释明显相悖。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”《合同法》对违约金的规定强调违约金的补偿性，符合民法中的损失补偿原则，据此原告未能证明其任何损失，若法庭采纳《商品房买卖合同》中违约金条款，据法律规定违约金最高不超过造成损失的百分之三十，在此违约金严重过高申请法庭予以调整。综上所述，原告的诉求无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，原告富山房地产公司与被告高金芳签订一份《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032018001538】及其附件，约定：被告向原告购买漳州开发区，总价款为1854881元。该合同第七条约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。……。买受人应于2017年12月1日前支付首期房价款374881元。……。余款人民币1480000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。……。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定详见附件四”。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2.买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……。（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销及撤销合同备案登记等相关手续，买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金……”。合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递或其他合理寄送】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和／或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，……。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”。合同附件十一《补充协议》第1.1条约定：“买受人确认，在本合同中填写的基本信息为出卖人能联系到买受人的联系方式，基本信息为出卖人向买受人进行信息披露以及进行通知、争议时司法机关进行文书送达的地址和联系方法，买受人保证该等内容的准确性、完整性。出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成”；第10.3条第（1）项约定：“在出卖人和买受人任何一方根据本合同的规定行使解除权时，本合同在书面解除通知送达对方之日即视为解除”；第10.3条第（3）项约定：“无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记或该商品房返还过户手续……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金”；第10.4条第（2）项约定：“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此而产生的全部成本，包括担不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担……”；第10.5条第（2）项约定：“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的将严格按照本合同相关约定承担违约责任”。上述《商品房买卖合同（预售）》正式签订前，被告于2017年12月1日前共支付原告购房款374881元及代收契税款27824元。但剩余房价款1480000元至今未付。合同签订当日，原、被告双方就上述合同向登记机关申请网上登记备案，并于2018年5月10日完成登记备案手续。2018年9月11日和9月18日，原告富山房地产公司先后两次分别按合同中被告高金芳确定的通讯地址“厦门市湖里区长浩二里23号303室”及电话“159××××9785”，通过ＥＭＳ特快专递，向高金芳寄送《付款催告函》和《房款再次催告函》，要求被告付清剩余的1480000元房价款，并按协议约定支付逾期付款违约金。上述两份催告函均由案外人签收。2018年9月22，原告按上述地址向被告寄送《销售合同解除函》。该函于同月25日以“25／9电收件人不在厦门，拒收”为由退回。2020年6月7日，原告与北京德恒（厦门）律师事务所就原告与被告商品房预售合同纠纷一审阶段法律服务事宜签订一份《诉讼案件委托代理合同》，约定律师服务费8000元，并于2020年9月18日出具收费发票。 上述事实，有原告富山房地产公司庭审中提供的《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032018001538】及其附件、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、《付款催告函》及EMS邮寄凭证、《房款再次催告函》及EMS邮寄凭证、《诉讼案件委托代理合同》及律师费发票、《销售合同解除函》及EMS邮寄凭证，有被告高金芳提供的《交通银行个人客户交易清单》2张、收款《收据》3张，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，被告高金芳主张原告富山房地产公司向其收取的费用包括团购服务费10000元，但其未能提供证据证明该笔款项系富山房地产公司所收取，且富山房地产公司不予认可，对此事实，本院不予采信。 本院认为，原告富山房地产公司与被告高金芳签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。 根据原、被告双方的诉、辩主张，本案争议焦点为：（一）本案双方在履约过程中是否存在违约？（二）本案双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已解除？（三）本案违约金数额是否偏高，是否应予调整？对此，本院予以分析、认定如下： （一）本案双方在履约过程中是否存在违约： 依据案涉《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）项、合同附件四第二条、附件十一补充协议第10.5条第（2）项约定，高金芳应向贷款银行申请贷款，而富山房地产公司对高金芳办理银行贷款负有协助配合义务，且无论高金芳的贷款是否获得银行批准，高金芳最迟应当于上述合同签订之日起55日内付清剩余购房款，否则视为根本违约。虽然原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件属于格式条款，但其所设定的权利和义务属公平合理，不存在法定无效情形。高金芳未提供证据证明其符合银行贷款条件，但因富山房地产公司不予配合而导致无法贷款。高金芳未按照合同所约定的时间履行支付购房款的义务，其已构成根本违约。高金芳主张其没有过错、不存在违约行为，没有依据，不予采纳。 （二）本案双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已解除： 本案原、被告在案涉《商品房买卖合同（预售）》中明确约定双方的通讯地址、联系电话及送达方式，原告依据合同约定的通讯地址、联系电话，通过EMS特快专递，向被告寄送《付款催告函》、《房款再次催告函》及《销售合同解除函》。虽然《付款催告函》、《房款再次催告函》为案外人签收，而《销售合同解除函》为“电收件人不在厦门，拒收”退回。因被告没有举证证明其有依约定向原告书面通知其变更通讯地址、联系电话，依据双方《商品房买卖合同（预售）》合同第二十五条、附件十一《补充协议》第1.1条约定，上述文书应当在签收或退回时视为已经送达。如前所述，被告高金芳未按照合同所约定的时间履行支付购房款的义务，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定及双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第10.3条第（1）项的约定，双方所签订的上述合同于2018年9月25日视为高金芳收到《销售合同解除函》时即解除。高金芳主张其对原告发出函件没有签收，合同没有解除，没有依据，不予采纳。合同解除后，违约方高金芳应当按照合同的约定承担相应的法律责任。富山房地产公司请求高金芳配合其办理房屋网签、购房合同备案注销/撤销手续，符合法律规定，应予以支持，但因富山房地产公司未提供证据证明本案讼争房屋已经办理预告登记，故其请求高金芳配合办理预告登记注销手续，本院不予支持。 （三）本案约定的违约金是否偏高，是否应予调整： 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方可以主张违约金过高，并请求法院予以调减，但违约方应对此承担举证责任，且违约金兼具补偿性、惩罚性以及降低权利方举证成本的特点，即便在违约方举证证明权利方实际损失的情况下，对超出实际损失部分的违约金予以支持，对违约行为予以惩罚，具有督促、引导公民诚信履约的积极作用。本案中，双方《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款明确约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总房款的20%向出卖人支付违约金。被告高金芳并未举证证明按约定计算出的违约金370976.2元过高，应承担举证不能的法律后果，富山房地产公司请求高金芳向其支付违约金370976.2元，应予支持。双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第10.3条第（3）项虽约定如买受人未配合出卖人办理前述合同注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。因富山房地产公司寄送给高金芳的《销售合同解除函》没有具体、明确的时间、地、地点等配合办理手续要求山房地产公司也没有提供证据证明其有向高金芳提出具体明确的配合协助要求而高金芳不配合，且双方对配合协助合同注销手续义务的违约金约定与上述解除合同违约金约定重复，富山房地产公司也未提供证据证明违约金370976.2元不足以弥补其所受损失，故对富山房地产公司要求被告向其支付延期办理合同注销登记手续的违约金的请求，本院不予支持。同理，因富山房地产公司未提供证据证明违约金370976.2元不足以弥补其所支付的律师费损失，故本院酌情确定高金芳应当支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金370976.2元（包含富山房地产公司已经支付的律师费8000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、确认原告漳州市富山房地产开发有限公司与被告高金芳于2018年3月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032018001538】已于2018年9月25日解除； 二、被告高金芳应当支付原告漳州市富山房地产开发有限公司违约金370976.2元，该款项从高金芳已支付的购房款中扣除； 三、被告高金芳应当于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告漳州市富山房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续及相应的房屋网签注销手续； 四、驳回原告漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21493.9元，减半收取计10746.95元，由原告漳州市富山房地产开发有限公司负担3374元，被告高金芳负担7372.95元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟