新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2974号 上诉人（原审被告）：丁前进，男，1983年8月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：徐志海，新疆联汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘汝杰，男，1967年10月11日出生，汉族，无固定职业，住安徽省阜阳市。 委托诉讼代理人：蔺鹏飞，新疆瑞升合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖周林，男，1969年11月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人丁前进因与被上诉人刘汝杰、廖周林房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月20日开庭进行了审理。上诉人丁前进的委托诉讼代理人徐志海、被上诉人刘汝杰的委托诉讼代理人蔺鹏飞到庭参加诉讼，被上诉人廖周林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁前进上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判我与刘汝杰、廖周林签订的《商铺租赁合同》有效，改判我不承担装修损失184,141.68元及鉴定费2,209.70元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。1．一审判决认定“丁前进自认涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未办理相关审批手续，涉案《商铺租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定无效”有误，涉案房屋属于农村划拨宅基地上建造的房屋，村里只出具村票，没有任何手续，近几年来米东区政府正在积极给村民办理产权手续，涉案房屋的相关手续也在办理过程中；2．涉案《商铺租赁合同》中明确约定刘汝杰、廖周林自愿装修，装修情况与我方无关。刘汝杰、廖周林在一审中陈述因其办理不了营业执照才向一审法院提起诉讼，一审法院在审理本案的过程中，到涉案房屋进行实地勘查，并且询问了涉案房屋周边的“XX超市”和“XX牛肉拌面馆”的经营者，该两处营业场所都处在正常经营状态，显而易见，刘汝杰、廖周林因自身不想经营而采取诉讼的手段将其损失转嫁于我，而我是毫无过错的一方，一审判决我方承担部分责任显失公平。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 刘汝杰辩称，丁前进的上诉请求无事实及法律依据，丁前进未提供证据证明其主张，应当承担相应的法律后果，一审判决正确，应当予以维持。 廖周林未到庭亦未提交书面答辩意见。 刘汝杰、廖周林向一审法院起诉请求：1．依法确认刘汝杰、廖周林与其于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效；2．判令丁前进赔偿装修损失451，885.43元；3．判令丁前进承担鉴定费5,423元（451,885.43×1.2％）。 一审法院认定事实：2017年2月25日，刘汝杰、廖周林（乙方）与丁前进（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于乌鲁木齐市××区、二楼出租给乙方；二、乙方自愿装修前面二楼、后面一楼、二楼，甲方免三年房租（2017年4月1日-2020年月日），在这前两年期间（2017年月日-2019年4月1日），如遇国家征收，甲方给乙方补偿200,000元；三、三年后房租为每年100,000元，签订合同后提前一个月乙方付清全年房租；四、租赁期间商铺租金为净收，商铺的维修等一切其他费用由乙方处理，甲方概不负责，乙方必须爱护和管理好商铺及商铺内所有设施，如有损坏，必须照价赔偿，乙方如需重新装修商铺，须经甲方同意后方可。合同期满后，商铺需无偿交给甲方，如擅自拆除，甲方有权按其装修费用等向乙方索赔。合同还约定了其他内容。一审法院认为，刘汝杰、廖周林与丁前进签订的《商铺租赁合同》虽系双方真实意思表示，但丁前进自认涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证，也未办理相关审批手续，该房屋租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，故刘汝杰、廖周林与丁前进签订的《商铺租赁合同》应认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，本案中，刘汝杰、廖周林自认涉案房屋内不存在未形成附合的装饰装修物，仅存在已形成附合的装饰装修物，而丁前进明确表示不同意利用已形成附合的装饰装修物，刘汝杰、廖周林与丁前进各自应按照导致合同无效的过错分担现值损失。丁前进作为出租方，将无规划审批手续的房屋出租，存在主观上的过错，也是导致租赁合同无效的主要原因，应当由丁前进承担主要责任，即60％的责任；刘汝杰、廖周林作为承租方，在签订房屋租赁合同时未尽到必要的审慎审查义务，应承担次要责任，即40％的责任。装饰装修工程费合计306,902.80元属于刘汝杰、廖周林与丁前进共同确认的工程量鉴定价值，一审法院予以确认。根据双方过错责任比例，刘汝杰、廖周林应分担的现值损失为122,761.12元（306,902.80元×40％），丁前进应分担的现值损失为184,141.68元（306,902.80元×60％），故刘汝杰、廖周林要求丁前进赔偿装修费451，885.43元的诉讼请求，一审法院仅支持184,141.68元。刘汝杰、廖周林主张丁前进承担鉴定费用5,423元，根据鉴定机构出具的收费依据和计算说明，可以计算出双方共同确认的工程量鉴定价值306，902.80元部分支出的鉴定费为306,902.80×1.2％=3,682.83元，丁前进按照过错比例应承担数额为3,682.83元×60％=2,209.70元，一审法院予以确认，因工程费金额为144,982.63元的鉴定价值属于刘汝杰、廖周林单方追加的工程量，丁前进不予认可，故对该部分的价值一审法院不予确认，同理，对该部分工程量所支出的鉴定费5,243元－3,682.83元=1,740.17元，应由刘汝杰、廖周林自行承担。根据刘汝杰、廖周林与丁前进在《商铺租赁合同》中的约定，刘汝杰、廖周林自愿装修，丁前进免三年房租，即刘汝杰、廖周林装修可以折抵三年房租，丁前进辩称刘汝杰、廖周林是否装修与其无关，刘汝杰、廖周林是否装修其均没有异议，该辩解内容与双方约定内容不符，并且丁前进辩称涉案房屋是农村集体经济组织划拨给农村居民的宅基地，由农村居民自建房屋，无需取得建设工程规划许可证，但其未提交有效证据证明其主张，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。判决：一、刘汝杰、廖周林与丁前进于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、丁前进赔偿刘汝杰、廖周林装修损失184,141.68元（306,902.80元×60％）；三、丁前进支付刘汝杰、廖周林鉴定费2,209.70元（306,902.80元×1.2％×60％）。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，丁前进陈述依据《商铺租赁合同》的约定，刘汝杰、廖周林投入的装修费用应折抵涉案房屋三年的房屋租金，刘汝杰、廖周林占有使用涉案房屋长达四年，丁前进不应赔偿刘汝杰、廖周林的装修损失，一审法院对涉案房屋的房屋租金或占有使用费未做处理有误。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》的效力问题；二、刘汝杰、廖周林要求丁前进赔偿装修损失及鉴定费损失的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析如下： 一、涉案《商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”、第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，丁前进主张涉案房屋系农村宅基地上建造的房屋，无需办理建设工程规划许可证，故涉案《商铺租赁合同》系有效合同，但丁前进未提供证据证明涉案房屋系村庄规划区的房屋，即便涉案房屋属于村庄规划区内的房屋，处理相关房屋租赁合同纠纷时仍可参照上述司法解释的规定，而涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故一审判决认定刘汝杰、廖周林与丁前进于2017年2月25日签订的《商铺租赁合同》违反法律的强制性规定，为无效合同并无不当，对于丁前进的该项上诉意见，本院不予采纳。 二、刘汝杰、廖周林要求丁前进赔偿装修损失及鉴定费损失的诉讼请求有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，丁前进对于涉案房屋的装修损失为306,902.80元、该部分损失对应鉴定费用为3,682.83元的事实并无异议，其上诉认为其向刘汝杰、廖周林出租涉案房屋并签订《商铺租赁合同》的行为并不存在过错，且一审判决未按照合同约定折抵房屋的租金或占有使用费有误，其不应承担涉案房屋的装修损失及鉴定费损失，对此本院认为，丁前进向刘汝杰、廖周林出租未取得建设规划许可证的涉案房屋系导致涉案合同无效的主要原因，丁前进对于因合同无效造成的装修损失及鉴定费损失应当承担主要责任，一审法院酌定丁前进承担60%的装修损失及鉴定费损失并无不当，且涉案《商铺租赁合同》无效，合同中的条款亦无效，丁前进主张按照合同约定以房屋占有使用费折抵装修损失的上诉意见并无依据，因丁前进未就房屋占有使用费提出相应的反诉请求，故涉案房屋的占有使用费情况不属于本案的审理范围，当事人可另行主张。基于上述理由，对于丁前进主张不应赔偿刘汝杰、廖周林装修损失及鉴定费损失的上诉意见，本院亦不予采纳。 综上所述，丁前进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,027.03元（丁前进已预交），由丁前进负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  焦玉 审判员  高茜 二〇二〇年十月二十八日 书记员  杨晗