湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终405号上诉人（原审原告）：邓成林，男，1972年10月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上诉人（原审原告）：朱明容，女，1973年4月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：随州市康顺达房地产开发有限公司，住所地随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人邓成林、朱明容因与上诉人随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓成林、朱明容的委托诉讼代理人冉术国、上诉人康顺达公司的委托诉讼代理人李雷、姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓成林、朱明容上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判康顺达公司赔偿规划变更的损失106191元，并支付逾期办理房屋产权登记违约金423120元；3.康顺达公司将邓成林、朱明容的供水和供电移交给专业经营单位；4.一审、二审诉讼费由康顺达公司负担。事实和理由：一、康顺达公司发放的宣传资料、现场沙盘演示、售楼员讲解等，明确允诺将建设“红星美凯龙家居MALL”等商场，即使该内容没有载入《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，其应承担违约责任。1.宣传资料用图片和文字明确标明了“红星美凯龙家居MALL”等商场，该允诺是具体明确的。“红星美凯龙”是全国知名品牌，正是考虑建设“红星美凯龙家居MALL”能产生巨大的商业价值，才会与康顺达公司订立买卖合同及附件。2.宣传资料中的“红星美凯龙家居MALL”等商场变更为32层的住宅，导致案涉商铺出售、出租价值贬损。3.原规划建设的“红星美凯龙家具MALL”等商业体变更为住宅所带来的损失，远远超过15年的物业费数额，按照15年的物业费进行赔偿合理。二、《商品房买卖合同》附件四第十五条“不因广告、宣传资料而承担责任”、《商品房买卖合同》第十五条“买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任”违反法律规定，应属无效。1.补充协议第六条“买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在360个工作日内出卖人将商品房的办证资料提交给房管部门备案”，此处约定的360个工作日是康顺达公司代邓成林、朱明容办理房屋产权登记的期限。康顺达公司办理不动产权属登记前，邓成林、朱明容不可能办理不动产权属登记。2.“宣传资料等为要约邀请”、“互不追究违约责任”的约定，是康顺达公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时没有与邓成林、朱明容协商的格式条款。上述条款免除了康顺达公司违约办理产权登记而需要承担的责任，属于免除其自身责任的条款。逾期办证违约金应当参照其他买受人违约金的标准，按照“日万分之五”的标准进行计算。三、《物业管理条例》第四十四条规定，应由专业经营单位直接向邓成林、朱明容收取费用。康顺达公司未提交供水、供电移交专业经营单位的书面证据，应视为交付的房屋没有达到供水、供电的条件。《商品房买卖合同》附件四第八条第六项的约定，不能免除交付的房屋应由专业经营单位向邓成林、朱明容供水、供电的条件。康顺达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓成林、朱明容的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由邓成林、朱明容负担。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付给邓成林、朱明容使用的商品房为“该商品房经验收合格”，虽然违反了法律管理性规定，但该条款是当事人对自身民事权利的处分。2016年11月3日，邓成林、朱明容签订《房屋交接确认书》，康顺达公司已按合同约定向邓成林、朱明容交付了房屋。康顺达公司不存在逾期交房的行为。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。案涉房屋于2017年10月19日取得《竣工验收备案证明书》，已说明康顺达公司销售的房屋质量合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，康顺达公司已按约定交付房屋，不应承担违约责任。邓成林、朱明容向一审法院起诉请求：1.判令康顺达公司赔偿规划变更损失106191元；2.判令康顺达公司支付逾期交房违约金72652元，逾期办理房屋产权登记违约金423120元；3.判令康顺达公司将邓成林、朱明容的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4.由康顺达公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月10日，邓成林、朱明容与康顺达公司签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号分别为随房字[2015]第07272号、随房字[2015]第07274号、随房字[2015]第07275号，三份合同及补充协议系同一版本，合同约定：邓成林、朱明容购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场第2幢1-2层14号、15号、16号房。14号房建筑面积为63.93㎡、单价为8290.32元/㎡，价款为530000元；15号房建筑面积为66.36㎡、单价为8288.13元/㎡，价款为550000元；16号房建筑面积为66.36㎡、单价为8438.82元/㎡，价款为560000元。二间房屋合计价款为1640000元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2016年8月1日；交付条件为：该商品房经验收合格；逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。规划、设计变更的约定：规划、设计变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知买受人。供水、供电约定：供水供电设备在商品房交付时达到使用条件；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。双方在签订三份《商品房买卖合同》的同时还签订了三份《合同补充协议》，双方在补充协议中约定：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整或者优化的，可不通知买受人，买受人未因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任；买受人购买房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据等等。合同签订后，邓成林、朱明容按照合同的约定交清了购房款1640000元。2016年11月3日邓成林、朱明容与康顺达公司签订了《房屋交接确认书》，但康顺达公司承建的工程项目直到2017年10月19日才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年5月8日，邓成林、朱明容以康顺达公司规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至法院，要求康顺达公司赔偿其15年物业管理费106191元等诉讼请求。康顺达公司在向邓成林、朱明容交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.邓成林、朱明容所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2.康顺达公司逾期交房、逾期办理产权证是否应当承担违约责任问题；3.关于邓成林、朱明容所购买房屋供水、供电问题。关于邓成林、朱明容诉康顺达公司改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，邓成林、朱明容主张康顺达公司改变规划的依据为随州红星国际广场宣传单，但该宣传单并不是合同的组成部分。双方在合同中仅对房屋的结构形式、户型、空间尺寸和朝向的变更进行了约定，在补充协议中约定：在不影响商品房质量和使用功能的前提下，经相关部门批准作局部调整的，可不通知买受人，未因局部改变而造成直接经济损失的，出卖人不承担责任。根据合同的相对性原则、权利义务对等原则，康顺达公司虽然更改了原设计的配套项目规划，但其已通过行政主管部门审批。故邓成林、朱明容以此为由要求康顺达公司赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的依据，不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。双方当事人在合同中约定了逾期交房按日万分之一支付违约金，但在办理产权登记中约定互不追究违约责任。在本案中，双方约定的交房时间为2016年8月1日，邓成林、朱明容于2016年11月3日与康顺达公司签订了《房屋交接确认书》，接收了该房屋。但该工程项目于2017年10月19日才取得《工程竣工验收备案证明书》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。根据该强制性规定及双方在合同中约定的交付期限的第二日起，至验收备案日止计算违约金，故康顺达公司应从2016年8月2日起至2017年10月19日止，按日万分之一向邓成林、朱明容支付逾期交房违约金72652元（1640000元×0.0001×443天）。因双方在合同中约定逾期办证互不追究违约责任，故邓成林、朱明容要求康顺达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。关于邓成林、朱明容所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件；同时双方在补充协议中约定：买受人购买的房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据。邓成林、朱明容在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上邓成林、朱明容所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，康顺达公司已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故邓成林、朱明容的该项请求，不予支持。综上，邓成林、朱明容与康顺达公司签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。由于康顺达公司在合同的履行过程中，将尚未达到法定的交付条件的房屋交给付邓成林、朱明容，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了法律的禁止性规定，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。故邓成林、朱明容要求康顺达公司赔偿逾期交房违约金72652元的诉讼请求，予以支持。邓成林、朱明容在本案中要求康顺达公司赔偿变更规划损失，承担逾期办理产权违约金，供水、供电纳入城市供水、供电网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、随州市康顺达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向邓成林、朱明容支付逾期交房违约金72652元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回邓成林、朱明容的其他诉讼请求。案件受理费9820元，由邓成林、朱明容负担8204元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担1616元。本院二审期间，康顺达公司向本院提交了以下新证据：证据一、红星国际广场建材博览中心的建设工程规划许可证以及红星天玺规划许可证，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家具MALL”并非同一地块；证据二、随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程已于2016年11月18日竣工验收；证据三、随州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明涉案工程于2016年8月29日经消防验收合格；证据四、随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼、紫郡3-3#楼及一期地下室建设工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明随州红星国际广场玫瑰天街于2018年8月22日经竣工验收。邓成林、朱明容向本院提交了随州红星国际广场建设规划图一份，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家居MALL”是商业综合体。经庭审质证，邓成林、朱明容对康顺达公司提交的证据一的真实性有异议，认为系复印件且不是新证据，不应采信。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为验收记录只是竣工验收材料的一部分，不能完整反映整个验收的过程，且验收记录没有政府部门监督，不能证明消防、绿化、规划、环保等方面验收合格。验收时间是2016年11月28日，合同约定交房时间是2016年8月1日。对证据三真实性无异议，但认为不是新证据，不应采信。对证据四的真实性无异议，但认为该证据仅能证明玫瑰天街于2018年8月22日竣工验收完成，康顺达公司没有提交一期1-14号楼的竣工验收证明。康顺达公司对邓成林、朱明容提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据是红星国际广场整体规划，合同中并没有约定整体规划，康顺达公司所称的规划没有变更是依据合同约定的规划许可证中的规划没有变更。本院审查认为，邓成林、朱明容对康顺达公司提交的证据二、证据三、证据四，康顺达公司对邓成林、朱明容提交的证据的真实性无异议，对以上证据的真实性予以确认。对其证明目的是否采信，本院将在其后的本院认为部分予以评述。邓成林、朱明容对康顺达公司提交的证据一真实性有异议，康顺达公司亦无其他证据相印证，对该证据不予采信。根据本院已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，认定本案事实如下：2015年12月10日，邓成林、朱明容与康顺达公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定，康顺达公司应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。第十条关于规划、设计变更约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式，户型，空间尺寸，朝向。第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条关于出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三关于装饰、设备标准约定，市政供水、供水主管入户；户内用户配电箱。2015年12月10日，双方签订的附件四合同补充协议第三条第三项关于交付期限约定，买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行。第六条第一项关于产权登记约定，出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的三百六十日内将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任。第七条第四项关于规划、设计变更约定，若由于规划原因，项目未实施建设的部分楼幢的规划设计可能发生一定调整，出卖人根据规划部门批准的有关文件，并在有关规范要求的前提下实施的，则买受人表示同意并予以理解和认可，出卖人不再另行通知买受人。第八条第一项关于配套设施及公共部位约定，供水、供电、供气（如有）、供热（如有）、通信（如有）、有线电视（如有）等管网、设施、设备，由提供该项专业服务的经营者所有。第六项约定，买受人购买的房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据。第十五条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）、广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。第十七条约定，本协议及附件均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，随合同生效而生效。若合同中条款与本协议内容不一致的，以本协议为准。2016年11月18日，康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2017年7月14日，康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2018年2月1日，康顺达公司取得随州红星国际广场建材博览中心1#~14#栋商铺不动产证书。另查明，康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。还查明，康顺达公司开发建设的供水、供电专业经营设施设备已投入使用，由物业公司代为管理并向业主收取水、电费用，尚未移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审本案争议焦点是：1.康顺达公司对宣传材料及其改变规划的行为应否承担违约责任；2.康顺达公司应否承担逾期交房、逾期办证的违约责任；3.康顺达公司应否将供水、供电移交专业经营单位。针对上述争议焦点，分析如下：关于焦点一：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约，必须符合三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。（2）该允诺和说明具体确定。（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，康顺达公司在宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系，依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，系康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响，且康顺达公司申请优化随州红星国际广场项目商住比的原因是受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，其将住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米。因此，康顺达公司作为房地产开发商，在销售房屋之前的规划中已经确定了住宅建筑及商业建筑各个部分的建设项目，其在与购房人签订了商品房买卖合同后，因自身后期经营及获得更大利益等原因，经过了规划许可或办理了变更手续，并未充分考虑购房人的利益，其宣传及其签订商品房买卖合同时规划的用途、公共服务及基础设施已经构成要约。康顺达公司在合同中关于广告、宣传资料、销售人员的讲解、沙盘等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。故康顺达公司的要约影响了合同是否订立及购房人关于商业建筑价值的期待，根据本案的具体情况，酌定康顺达公司按照购房人房款1640000元的3％支付违约金49200元。关于焦点二：（一）关于逾期交房。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，康顺达公司应于2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付邓成林、朱明容使用。至于《商品房买卖合同》补充协议第三条第三项关于“买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉商品房买卖合同约定康顺达公司应于2016年8月1日前交房，其于2016年11月3日才向邓成林、朱明容交付房屋，且交付房屋时未经竣工验收，不具备交付条件，直至2016年11月18日案涉房屋才验收合格，康顺达公司应当承担逾期交房的违约责任。至于康顺达公司应如何承担逾期交房的违约责任，因邓成林、朱明容已于2016年11月3日实际收取房屋，收房后其享有占有、使用、收益等权益。且双方在商品房预售合同第十一条中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。购房人在未看到合同第九条规定的证明文件时自愿办理了收房手续，故康顺达公司上诉主张邓成林、朱明容办理了收房手续，即视为房屋已交付的意见，予以支持。结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况，康顺达公司应于约定交房的次日起即2016年8月2日至实际交房之日止即2016年11月3日期间承担违约责任。对于违约金计算标准，酌定为康顺达公司按日向邓成林、朱明容支付已付购房款万分之一的违约金15416元（1640000元×0.0001×94天）。（二）关于逾期办证。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。因此，双方《商品房买卖合同》第十五条约定康顺达公司逾期办理初始登记不承担违约责任，属于免除责任的格式条款，应属无效。基于查明的事实，康顺达公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，康顺达公司于2016年11月3日向邓成林、朱明容交房，至2018年2月1日取得房屋初始登记，康顺达公司存在违反逾期取得初始登记、逾期办理过户登记的违约行为，考虑到康顺达公司已完成房地产初始登记，兼顾合同的履行情况及邓成林、朱明容的实际损失综合考量，对违约金计算标准，酌定康顺达公司向邓成林、朱明容支付已付购房款1640000元的1％的违约金16400元。关于焦点三，2016年10月1日施行的《湖北省物业服务和管理条例》第十六条规定，住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，供水、供电系统标准为“供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件；附件三第七条供水：市政供水，供水主管入户，第八条供电：户内用电配电箱”；附件四第八条第一款约定：供水、供电等管网、设施、设备，由提供该项专业服务的经营者所有。综上，康顺达公司应当将物业区域内供水、供电等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，即移交供水公司、供电公司管理，但本案中康顺达公司实际是按照用电、用水总表计量向专业经营单位交费，再由物业公司向购买人收取水、电费用。故购房人请求判令康顺达公司将供电、供水纳入城市管网，其实质是请求康顺达公司将小区的供电、供水设施整体移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。根据上述法律的规定，本案供水、供电已投入使用，并交由物业公司代为管理，供水、供电能否整体移交涉及小区业主的共同利益，应由业主大会决定是否移交。决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。因此，邓成林、朱明容现请求将供水、供电移交专业经营单位，不予支持。综上所述，邓成林、朱明容、康顺达公司的上诉请求部分成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《湖北省物业服务和管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2193号民事判决；二、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓成林、朱明容支付变更规划违约金49200元；三、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓成林、朱明容支付逾期交房违约金15416元；四、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓成林、朱明容支付逾期办证违约金16400元；五、驳回邓成林、朱明容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9820元，由邓成林、朱明容负担8204元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担1616元。二审案件受理费10711元，由随州市康顺达房地产开发有限公司负担1618元，邓成林、朱明容负担9093元。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年十月十日书记员  王洪琴