上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6537号上诉人(原审原告)：上海铃为摩托车有限公司，住所地上海市宝山区月罗路****-1。法定代表人：吴大隆，执行董事。委托诉讼代理人：封神鹰，上海汉特律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张兴陆，男，1964年4月4日出生，汉族，住上海市宝山区湄星路**。委托诉讼代理人：许丽，上海同易律师事务所律师。原审第三人：孙德伟，男，1956年9月17日出生，汉族，住，住上海市宝山区潘泾路****/div>上诉人上海铃为摩托车有限公司(以下简称“铃为公司”)因与被上诉人张兴陆、原审第三人孙德伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铃为公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持铃为公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：铃为公司多次告知张兴陆将租金交给铃为公司，并向张兴陆发送了律师函，告知张兴陆公司股东、法定代表人发生了变化，但张兴陆仍将租金支付给孙德伟。张兴陆支付租金的金额、时间都不合理，部分款项与本案无关。张兴陆拒不支付租金，铃为公司有权解除租赁合同。被上诉人张兴陆答辩称，一审法院判决正确，请求二审予以维持。理由如下：一、铃为公司从未口头或书面告知张兴陆铃为公司法人已经变更，应当向铃为公司支付租金。张兴陆未收到铃为公司所发的函件。二、孙德伟与铃为公司之间就股权转让协议存在巨大的争议，铃为公司股权转让过程中，并未对公司的债权债务予以清算，未对债权债务的承担作出约定，更没有及时通知债权人、债务人关于法人变更的事宜，有悖于正常的股权转让。孙德伟在法人登记变更后仍然是公司的实际管理者和控制者，徐国强与吴大隆从未参与公司的经营管理。三、2017年7月3日，三方碰面时，徐国强要求张兴陆将房租直接交给徐国强，但未得到原权利人孙德伟的同意而不欢而散，更未提起法定代表人变更的情况。四、张兴陆向孙德伟支付租金的时间、金额、性质均无误。五、铃为公司与孙德伟的内部纠纷不能损害张兴陆作为善意第三人的利益。原审第三人孙德伟未做答辩。铃为公司向一审法院提起诉讼，请求：1．判令解除双方于2008年3月18日签订的《协议书》；2．判令张兴陆向铃为公司腾退、归还位于上海市宝山区月罗路XXX号的土地及房屋(4栋，包括张兴陆所建房屋)；3．张兴陆按照每月人民币(以下币种均为人民币)31，500元的标准向铃为公司支付从2016年7月1日起算至房屋返还之日止的租金；4．判令张兴陆向铃为公司支付违约金(本金378，000元，自2016年7月2日起算：本金378，000元，自2019年7月2日起算，计算至张兴陆实际支付之日止，按本金的日万分之四计算)。一审法院认定事实：2008年3月18日，铃为公司(甲方)与张兴陆(乙方)签订协议书，约定铃为公司所取得的位于上海市宝山区月罗路XXX号面积8053平方米的土地使用权及建筑面积为1561平方米的混凝土结构承包给乙方经营使用。承租期为2008年7月1日至2036年6月30日。第二条约定，土地、厂房的承包金额每年36万元(包括青苗费)。此后在国家的土地、经济政策以及社会经济无重大变化的情况下，每七年累进递增5％。如有重大变化乙方须同意按物价的上涨数，相应调整递增比例但不高于10％。在正常情况下逐年的实际缴纳金额为：2008年7月1日至2015年6月30日止的承包金每年36万元；2015年7月1日至2022年6月30日止的承包金每年37.8万元；2022年7月1日至2029年6月30日止的承包金每年39.69万元；2029年7月1日至2036年6月30日止承包金每年41.67万元。第三条约定，乙方在2008年6月30日前一次性给付2008、2009二年的承包金70万元。2010年起每年的7月1日为付款期，乙方必须按期付清全年的承包金，逾期须以日万分之四的计率支付滞纳金。逾期超六个月以上的，甲方有权终止本协议，收回土地和厂房，由此产生的一切经济损失由乙方承担。第五条约定，甲方已获准新建厂房面积4068平方米，由乙方出资建造。乙方投资建造的所有房屋及其他设施的产权在合同期满后归甲方。铃为公司表示，2016年，铃为公司法定代表人从孙德伟变更为吴大隆；2017年，实际控制人徐国强与张兴陆、孙德伟有过一次面谈，徐国强明确告知其是铃为公司的实际权利人，要求张兴陆在租金上作出退让；2019年，其向张兴陆发函催讨租金。2019年8月，徐国强代表铃为公司与村里签订协议，并付了租金欠款。为证明己方主张，铃为公司向法庭出示以下证据：证据一、2019年2月19日上海律宏律师事务所律师向张兴陆(华灵路XXX弄XXX号XXX室、月罗路XXX号)发送的律师函及快递寄送凭证，主要内容为，2016年6月12日，铃为公司原法定代表人孙德伟将铃为公司100％股权转让给现股东吴大隆、李秋玲，铃为公司法定代表人由孙德伟变更为吴大隆。孙德伟与股权受让方(徐国强)约定，股权转让之后的租金是由受让方或受让方指定的人收取，但受让方未收到租金。因双方签订的协议书承租期28年，违反了合同法的相关规定，故铃为公司须与张兴陆重新签订协议书。望张兴陆在接受本函七日内，付清所拖欠的租金……快递寄送凭证显示2019年2月21日、2月23日他人收。证据二、2016年5月15日，徐国强(甲方)、孙德伟(乙方)、铃为公司(丙方)签订协议书，第一条约定，甲乙丙确认，2012年1月19日，乙方向甲方借款200万元，4月6日增加借款50万元，担保人丙方，合计借款250万元，月利率当时约定4.5％，至今未还本付息。现经双方协商以月利率2.5％计算。考虑工商变更、公司运作、其他相关变更等因素，前期工作至少约需2个多月时间，故计息日设定至2016年7月18日，共54个月，利息为3，375，000元，合计借款本息587.5万元。第二条约定，乙方及丙方同意乙方将持有的丙方所有股权份额100％转让给甲方或甲方指定的人，法定代表人由乙方变更为甲方或甲方指定的人，该股权转让及工商变更作为甲方对乙方及丙方债权实现的担保。甲方允许乙方在丙方工商变更之日起(包括但不限于股东及法定代表人的变更)18个月内(从工商变更生效日起)全部或部分回购自己股权份额，支付甲方本金(利息本金化的本金)及相应的利息，年利率设定为10％。逾期未回购，甲方有权自行对外转让股权份额或以其他方式变卖丙方的所有资产。若丙方为权利人的房屋(坐落于宝山区月罗路**)遇政府动拆迁，所有补偿由甲方享有。第五条约定，月罗路XXX号房屋现处于出租状态，相关租赁合同的复印件作为本协议的附件。甲方作为新的股东及法定代表人期间的租金由甲方或甲方指定的人收取。乙丙方有义务于2016年底前终止对外出租。证据三、工商变更材料，显示铃为公司于2016年6月12日经核准，法定代表人由孙德伟变更为吴大隆，股东由孙德伟变更为吴大隆、李秋玲。证据四、铃为公司为取证所需，于2019年10月24日向公证处申请办理的保全证据公证书，公证内容，2017年7月6日，徐国强向张兴陆发送短信，内容为，张老板：我是周一与你、孙德伟面谈的徐国强，我再三跟孙德伟交代，我已十二分困难。所以这次计划经过三方协商来解决。之前你、我不清楚，但现在真实情况你、我基本上清楚了。如此事曝光孙德伟肯定有牢狱之灾，同时你我血本无归。如果孙德伟这次对我的承诺做不到，我的利益既然不能保证，那我肯定不会置之不理。所以你慎思。大家都作为受害者，租金这块你能否作出些退让，这样，至少以后面还有好多年的收益。不能认为理在己方坚持不让，但我也手上的资料足以证明铃为为我所有。刚则易折，好好考虑一下，方便回复一下。张兴陆回答，徐老板好。我能理解你，表示同情。我已与律师联系好这两天见面，我们上次碰面后才得知这个事情，也很重视。证据五、上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会(以下简称“束里桥村委会”，甲方)与铃为公司(乙方)于2019年8月5日签订的协议书，约定，乙方承租甲方的月罗路XXX号土地，2015年12月31日之前的租金尚欠140万元，2016年、2017年、2018年的租金也没有付，共欠租金215万元。现达成协议，一、在本协议签订之日，乙方向甲方支付欠款50万元，款到本协议生效；二、2020年1月，乙方向甲方支付2019年租金25万元；三、2020年7月，乙方向甲方支付欠款40万元；四、若上述款项乙方按时支付，则经过甲乙方约定，可签订书面协议，暂定合同至2023年底；……束里桥村委会于2019年8月5日出具的情况说明，内容为，束里桥村委会与铃为公司签订了协议书，根据协议书约定，由徐国强代表铃为公司支付了该协议中的第一笔欠款50万元；50万元银行转账凭证。张兴陆对以上证据发表质证意见如下：对于证据一，真实性不予认可，没有收到过该函，华灵路的房屋已在2013年就卖掉了，月罗路的厂房都转租给他人了；对于证据二，真实性无法确认，张兴陆现在才知道该协议的存在；对于证据三，真实性无异议，张兴陆是在被起诉后才知道公司股权变更事宜；对于证据四，真实性无异议，当时徐国强称孙德伟欠其钱，要求从租金中补偿，而不是以实际控制人的身份要求张兴陆将租金支付给其；且张兴陆不清楚也没有证据证明徐国强是实际出资人；对于证据五，对协议书、情况说明的真实性无异议，对银行转账记录的真实性不予认可，与本案无关。孙德伟对以上证据发表质证意见如下：对于证据一，真实性无法确认，具体内容不清楚；对于证据二，真实性无异议，但其认为协议是虚假的，只是为了贷款所做；对于证据三，真实性无异议；对于证据四，内容其不清楚；对于证据五，未见过这份协议，真实性无法确认，2019年束里桥村委会还向其催讨过租金。铃为公司表示，2017年，徐国强、孙德伟、张兴陆有过一次面谈，徐国强告知张兴陆铃为公司的法定代表人已变更，并将法定代表人变更的工商材料及徐国强与孙德伟签订的协议书给张兴陆看过，要求张兴陆将租金支付给其，且租金要上涨；张兴陆表示，2017年有过面谈，孙德伟、徐国强都在，孙德伟欠徐国强250万元，徐国强要求张兴陆将之后的租金直接交给徐国强，张兴陆要求孙德伟写个书面委托，但孙德伟不同意，后来不欢而散，徐国强并未告知其法定代表人已变更的情况，也未出示过相应材料；孙德伟表示，三人有过面谈，当时讨论内容为，因贷款不成功，租金可否由徐国强来收，未提及过法定代表人变更的情况。关于租金的支付，张兴陆表示，2015年7月1日至2016年6月30日应付租金37.8万元，张兴陆应孙德伟要求，于2015年11月20日支付宝山区罗店镇束里桥合作农场40万元(转账备注：土地费)；2016年7月1日至2017年6月30日应付租金37.8万元，张兴陆妻子陈艺群于2016年7月22日转账孙德伟37.8万元；2017年7月1日至2018年6月30日应付租金37.8万元，张兴陆分别于2017年5月15日转账孙德伟2万元，2017年6月3日转账孙德伟1万元，2017年6月9日转账孙德伟10万元，2017年6月18日转账孙德伟15万元，2017年6月30日转账孙德伟7.5万元(转账备注：租金余额)，其余是现金支付；2018月7月1日至2019年6月30日的租金应付37.8万元，张兴陆于2017年8月7日转账孙德伟10万元(转账备注：帮孙总转借)，2018年5月28日转账孙德伟3万元，2018年6月27日分别转账2万元、1.3万元、1.7万元、1万元、5万元、3.45万元(均备注：租金)，应孙德伟要求转账宋延锐7万元，其余现金支付；2019年7月1日至2020年6月30日租金应付37.8万元，张兴陆于2018年7月23日现金支付孙德伟1.5万元，2018年8月21日现金支付孙德伟1万元，2018年9月19日现金支付孙德伟1万元，2018年11月11日微信转账孙德伟2万元，银行转账2万元；2018年12月17日，现金支付孙德伟1万元；2019年1月2日现金支付孙德伟1万元；2019年1月17日现金支付孙德伟1.5万元；2019年1月24日现金支付孙德伟2万元；2019年4月1日转账孙德伟10万元(备注：孙德伟借款)，2019年6月28日转款孙德伟10万元(备注承包费余款)，2018年9月11日朋友李克志转账孙德伟4万元；2019年6月18日，张兴陆应孙德伟要求代付办理房屋产证税费181，497.34元。为证明以上付款情况，张兴陆向法庭出示以下证据：证据一、2008年3月18日，张兴陆、孙德伟签订的补充，内容为：甲乙双方约定，乙方必须在每年六月底之前，把下年度承包金一次性打入孙德伟本人银行卡上；证据二、孙德伟出具的收条五张，分别为：2015年11月16日，孙德伟签字确认，其委托张兴陆付村里土地使用费40万元，此款抵扣张兴陆2015年7月1日至2016年7月1日的承包费；2016年7月15日孙德伟出具收条，内容为：今收到张兴陆承包费2016年7月1日至2017年6月30日37.8万元，汇入孙德伟农行卡；2017年6月30日，孙德伟出具收条，主要内容为，今收到张兴陆2017年7月1日至2018年6月30日的年租金37.8万元；2018年6月27日，孙德伟出具收条，主要内容为，今收到月罗路2018年7月1日至2019年6月30日租金37.8万元；2019年6月28日，孙德伟出具收条，主要内容为，今收到张兴陆2019年7月1日至2020年6月30日承包费37.8万元；证据三，相关银行交易明细。铃为公司对以上证据发表质证意见如下：对于证据一，真实性不予认可，孙德伟及张兴陆从未向铃为公司出示过该协议，且将公司资金打入个人账户的行为违法；对于证据二、真实性不予认可，没有转账至铃为公司账户都不能算付过租金；对于证据三，2015年11月20日的40万元认可，但年租金是37.8万元，为什么多余的部分未在第二年予以扣掉；2016年7月1日至2017年6月30日的租金37.8万元无异议，但支付时间是2016年7月22日，而孙德伟写的收条却是2016年7月15日，有问题；2017年7月1日至2018年6月30日的租金，转账金额不足37.8万元，且是多次支付，收条显示“今收到”代表一次性支付，故存在矛盾；2018年7月1日至2019年6月30日的租金，总金额不足37.8万元，其中一笔租金提前了11个月支付，有问题，有一笔备注是“代孙总付”不明确是谁；2019年7月1日至2020年6月30日的租金，大部分是现金支付，且有一笔是借款；关于张兴陆所述代付的税款，本来就应该由张兴陆支付，合同约定，房屋是张兴陆出资建造，税款也是其中一部分。孙德伟对张兴陆出示的证据均予以认可，确认张兴陆每年租金均已支付；2019年7月1日至2020年6月30日的租金已支付完毕，该年的租金是因为孙德伟对外欠债较多，故多次要求张兴陆拿现金或转账，用于归还欠款；其并表示，虽租金转账至孙德伟个人账户，但其均用于铃为公司的开销。一审法院另查明，上海市房地产权证显示，铃为公司系上海市宝山区月罗路**房屋权利人，土地面积8053平方米，房屋2幢建筑面积1561平方米；3幢建筑面积1359.96平方米；4幢建筑面积27.9平方米；5幢建筑面积2689.12平方米。一审法院再查明，束里桥村委会与铃为公司、孙德伟土地租赁合同纠纷一案，法院于2013年6月26日受理并于2013年11月14日作出(2013)宝民三(民)初字第922号民事判决；2014年5月30日，上海市第二中级人民法院裁定撤销上述判决并发回重审；上海市宝山区人民法院于2014年9月12日作出(2014)宝民三(民)重字第9号民事判决，解除束里桥村委会与铃为公司就上海市宝山区月罗路XXX号土地签订的土地租赁协议(该协议约定租期2006年1月1日至2055年12月31日)……；2015年12月8日，上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第2230号民事调解书，内容为：“一、各方确认：上海铃为摩托车有限公司使用上海市宝山区月罗路XXX号土地来源为租赁性质；截止2015年12月31日，上海铃为摩托车有限公司尚欠上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会土地租金人民币180万元；上述款项分三期还清：(1)2015年11月20日之前支付人民币40万元(已支付)；(2)2016年5月底之前支付人民币70万元；(3)2016年11月底之前支付人民币70万元；二、在上海铃为摩托车有限公司按期履行上述还款义务的基础上，上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会继续将上海市宝山区月罗路XXX号土地出租给上海铃为摩托车有限公司使用并签订新的租赁协议；租赁期限届满之日变更为2020年12月31日止，每年租金为人民币25万元；其余条款与双方2005年12月20日签订的《土地租赁协议》保持不变，最终以另行签订的租赁协议为准；三、若本协议第一项中上海铃为摩托车有限公司确定的给付义务未按期或足额履行，则双方租赁关系于最迟付款日次日解除，上海铃为摩托车有限公司应于最迟付款日次日起三十日内自上海市宝山区月罗路XXX号土地迁出，将土地及地上建筑物交付至上海市宝山区罗店镇束里桥村民委员会；上海铃为摩托车有限公司应支付截止2015年12月31日前拖欠的租金及违约金总额为人民币240万元(含上海铃为摩托车有限公司已支付的租金数额)；……”一审法院认为，根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效。故铃为公司与张兴陆签订的《协议书》，除所约定的土地租赁期限二十八年中超过二十年的部分系无效外，其余条款均未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应恪守。现铃为公司认为张兴陆自2016年7月1日起欠付租金而主张解除租赁协议，对此，分析如下，其一，根据张兴陆的举证及陈述显示，其租金按照铃为公司原法定代表人孙德伟的指示已支付至2020年6月30日，孙德伟亦予以认可；其二，从铃为公司出示的证据来看，其关于已将铃为公司法定代表人、实际控制人变更事宜明确告知并出示相应材料给张兴陆的主张，依据不足；其三，本次诉讼中可看出，徐国强与孙德伟之间对双方签订的协议书的性质及公司控制管理权存在较大争议，虽徐国强曾要求张兴陆将租金支付给其，但张兴陆作为承租人，在未得到原权利代表人同意的情况下，仍按照先前惯例支付租金，并无不妥。综上，法院认为，铃为公司要求解除协议书的主张，缺乏依据，不予支持。因张兴陆租金已付至2020年6月30日，故铃为公司主张自2016年7月起的租金及逾期支付租金违约金的主张，不予支持；但，张兴陆若之后有欠付租金的行为，铃为公司可另行起诉。关于铃为公司要求腾退、归还土地、房屋的主张，系对合同解除后果的处理，故亦不予支持。至于张兴陆已支付的2016年7月1日至2020年6月30日的租金应当由谁收取，系铃为公司、孙德伟、徐国强之间的纠纷，应另行主张。需指出的是，通过本次诉讼，张兴陆应当已明确知晓铃为公司的法定代表人已变更，若其后续租金继续支付至孙德伟个人，相应法律后果自行承担。一审法院判决：驳回上海铃为摩托车有限公司关于解除于2008年3月18日签订的《协议书》等全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2008年张兴陆与铃为公司签订协议书承租涉案土地及房屋后，张兴陆按照铃为公司法定代表人孙德伟的要求，一直将租金支付给孙德伟个人。2016年6月12日，铃为公司的法定代表人由孙德伟变更为吴大隆，股东由孙德伟变更为吴大隆、李秋玲。对此，铃为公司理应及时通知债务人，特别是张兴陆将应付租金支付给孙德伟，铃为公司在未收到租金的情况下，应及时向承租人张兴陆主张权利。根据现有的证据，铃为公司在2019年2月19日向张兴陆的住址华灵路和涉案土地、房屋所在地月罗路XXX号发送过律师函，快递寄送凭证显示为他人代收。对此，本院认为，邮寄凭证显示为他人代收，在代收人的身份事项无法核实的情况下，难以认定张兴陆实际收到了邮件，更难以认定张兴陆是恶意向铃为公司原法定代表人履行支付租金的义务。在张兴陆已经付清了租金的情况下，由于铃为公司在股权转让过程中原法定代表人与公司现有实际控制人之间存在分歧，而以张兴陆未及时付清租金为由要求解除租赁合同，本院难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，204元，由上诉人上海铃为摩托车有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十月十三日法官助理 张文如书 记 员 刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……