河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9471号 上诉人（原审被告）：河北茂华汽车租赁服务有限公司，住所地石家庄市新华区滨华路**。 法定代表人：陈学军，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴建强，河北联想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂，，住所地石家庄市桥**中华南大街** 负责人：王健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。 上诉人河北茂华汽车租赁服务有限公司因与被上诉人国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北茂华汽车租赁服务有限公司上诉请求：1.依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院作出的（2020)冀0104民初4012号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.依法判决被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：―、双方于2016年12月28日所签订的《石家庄东方能源股份有限公司热电一厂东厂区土地租赁协议》（下称租赁协议)，是在对上诉人十分不公平的形势下签订的。而且，该租赁协议上多次表述，土地储备中心收储土地是解除协议的条件,这就足以让上诉人产生只要土地储备中心不收储土地，就可以长期租赁下去的合理信赖。在2015年11月5日，双方就签订了《热电一厂东厂区租赁单位进场安全管理协议》（下称管理协议），在该管理协议的第六条第二款，明确约定让上诉人整理场地，上诉人基于对被上诉人国有企业地位的合理信赖，就自己投入巨额资金平整场地，装修房屋。但是，当时该管理协议上并没有明确约定整理场地的费用由谁承担。按照租赁市场的一般惯例，承租人支付租金，出租人承担所出租场地、房屋的装修、维护费用。当时上诉人理解，虽然是自己进行所出租场地的整理工作，但是费用还是要被上诉人承担的。上诉人就是基于这样的理解和对被上诉人国有企业地位的合理信赖，在签订该管理协议之后就进场整理场地了，自己垫付了巨额的整理费用。但是被上诉人却迟迟不与上诉人签订租赁合同。在上诉人的一再要求下，被上诉人才在2016年12月28日给上诉人签订了上述租赁协议，但是在该租赁协议的第八条第2项中竟然约定，在解除协议时对上诉人租赁期间的任何投入不进行补偿。上诉人当时就提出了异议，说按照租赁市场的一般惯例对出租场地的平整，房屋的装修的费用应当由出租方承担，不应当由承租方承担，在2015年11月5日双方签订的管理协议中也没有约定由承租方承担。但是，被上诉人当时的签约代表成兴立主任就明确对上诉人承诺，这份租赁协议就是为了应付上级领导查阅的，而且只要政府不收储土地，就一直让上诉人承租，所投入费用是可以收回来的。在该租赁协议第十三条，虽然约定了“且双方对租赁土地情况无异议”也是续签协议的一个条件，那也是为了应付上级领导查阅的。在那种情况下，上诉人只面临两种选择，一是拒绝签字，面临着自己的投入无法收回，二是接受被上诉人的条件，在该租赁协议上签字。在这种情况下，上诉人无奈，也是对被上诉人国有企业地位的合理信赖才在该租赁协议上签字。所以，该租赁协议是十分不公平的，一审法院在审理该案时并没有综合考虑该租赁协议的签订背景，所以对本案的审理有失客观和公平。一审法院仅依据在这种不公平情况下产生的租赁协议，就认定应当由上诉人承担违约责任是不公平的，而且违约金也过高。二、一审判决认定上诉人从2019年2月1日起就应当承担违约责任是错误的。在2019年6月6日，被上诉人通过微信向上诉人发来续租协议，并明确表示“2019年上半年协议，尽快提出意见，如无异议，尽快签署付款”，上诉人对该协议并无异议并及时予以签署，并通知了被上诉人，那么该租赁协议就己经生效。根据该协议，上诉人承租的最后期限应当是2019年6月30日，所以，一审法院认定上诉人从2019年2月1日就应当承担违约责任是错误了。在这两份租赁协议上都明确约定政府收储土地是解除租赁协议的条件，并且被上诉人的签约代表也是主管土地租赁的负责人成兴立主任多次向上诉人承诺，只要政府不收储土地，就不会解除与上诉人的租赁协议。所以，上诉人对被上诉人是有合理信赖的。现在并未出现政府收储土地的情形，所以租赁协议所约定的解除条件并不成就，双方应当续签租赁协议。所以并不出现上诉人违约的情形。上诉人也不应当承担违约责任。补充：1、按照国家政策在疫情期间应当减免租金三个半月，一审没有减，请求法院按照国家政策减免租金三个半月。2、降低利息或违约金为年14.5%，一审判决第一项不合理，请求予以撤销，并补偿上诉人平整土地、装修房屋的花费，因为一审判决第一项是从场地撤离并做到场清地平恢复原状后，交还于原告国家电投，实际上当时上诉人接手这块场地的时候，地面，地面是凹凸不平的多大坑，还有很多破损的大的大型的水泥墩，钢筋头一些大型的建筑垃圾，房屋破旧没有经过装修，我们又重新做的房顶贴，贴瓷砖落到地面，所以恢复原状不符合实际情况，也不符合我们社会生活有利于社会生活，有利于经济发展原则，所以第一项应该予以撤销，并改判为给付上诉人为平整土地、装修房屋所花费的资金。 国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂答辩称：一、答辩人与被答辩人于2016年12月28日签订的《石家庄东方新能源股份有限公司热电一厂东厂区的租赁协议》，（以下简称的租赁协议）解除条款约定是明确的，且已符合解除条件，租赁协议系双方真实意思的表示。1、答辩人已与被答辩人于2015年11月5日签订的《热电一厂的东厂区租赁单位进场安全管理协议》系双方正式缔约租赁协议前为约束被答辩人在进行承租前期的准备工作中严格履行答辩人的安全管理规定，而就双方的权利义务作出了一个约定，并不涉及土地租赁实体权利义务关系。被答辩人所陈述缺乏事实基础和法律依据。2、答辩人与被答辩人于2016年12月28日签订的《石家庄东方能源股份有限公司热电一厂东厂区的土地租赁协议》第八条第二款明确约定，乙方撤离时，甲方不负责乙方在土地租赁期间的任何投入进行补偿，且被答辩人也从未就该协议内容表示过任何异议，系双方真实意思表示，被答辩人进行的场地平整为其租赁使用所进行的必要的投入，属于其自身经营活动的范围，依照合同约定及法律规定，答辩人均不负有承担该笔费用的义务。3、答辩人与被答辩人于2016年12月28日签订的租赁协议第一条，就协议项下租赁物的承租范围进行了明确的约定，被答辩人只承租答辩人的土地，协议中没有约定将土地上的建筑物出租给被答辩人的内容，被答辩人对承租土地上的建筑物进行装修，超出租赁协议约定的范围，属于违约的行为，非法侵占答辩人的资产，所以其对建筑物装修费用不应由答辩人承担。相反被答辩人应负有对非法侵占并改造房屋恢复原状的义务。二、答辩人在租赁协议期满前就多次就解除合同不再续租事宜向被答辩人进行了告知，在协议期满后，被答辩人拒不搬离的情况下，又多次进行了敦促，在此期间从来未就续租土地事宜达成过任何的约定，被答辩人所述没有事实依据，故双方2016年12月28日签订的租赁协议于2018年12月31日到期，被答辩人违反合同约定的行为已经构成了违约。三、一审法院在事实认定方面存在一定偏差，被答辩人土地租赁费用仅缴纳至2018年12月31日。根据答辩人与被答辩人于2016年12月28日的租赁协议第四条第一款，2016年补交1万元，第六条乙方每半年交纳一次土地租赁费的约定，被答辩人2016年12月28日缴纳7万，有补交的2016年租金1万元+2017年上半年租金6万，2017年6月28日交纳2016年下半年的租金为6万元，2018年1月5日缴纳2018年上半年租金6万，2018年6月27日缴纳2018年下半年租金6万。另，被答辩人于2015年11月2日2015年12月16日缴纳土地租赁押金共计5万元，2017年12月22日，被答辩人因违反合同约定内容交纳罚款是2万元。故被答辩人按照双方租赁协议的约定，租金缴纳至了2018年12月31日，而非一审法院（2020）冀0104民初4012号民事判决书所认定的被告已支付至2019年1月，请人民法院对此项内容予以纠正。针对上诉人的补充意见：1、减免三个月的租金是国家针对在2019年末至2020年初新冠疫情期间对于租金的减免政策，然而上诉人与被上诉人的土地租赁协议已于二零一八年十二月三十一日，经一审法院判决已经解除，故上诉人所提的减免三个月租金没有任何事实依据。2、降低利息和违约金，一审法院在判决中已就相关利息和违约金对上诉人进行了极大的照顾，所以一审法院在利息以及违约金的判定方面应该说是合理的。3、关于上诉人一审判决第一项要求进行改判并补偿相关费用损失的问题，在被上诉人答辩状第一条已经进行了论述，所以被上诉人不负有对上诉人进行任何赔偿的义务，且一审法院判决第一项公平合理。 国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂向一审法院起诉请求：1.被告自判决生效之日起5日内搬离原告厂区，拆除、清理其承租土地上的建筑物及垃圾等物品，恢复土地原状，拆除清理费用30万元；2.被告向原告支付非法占用土地的使用费15万元（暂计至2020年3月，实际支付至被告全部搬离之日止）；3.被告向原告支付违约金456万元（暂计至2020年3月31日，实际支付至被告全部搬离之日止）；4.被告已交纳的5万元押金优先用于偿还违约金和非法占用土地使用费；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案场地位于石家庄市桥西区，登记使用权人为石家庄东方能源股份有限公司，后该公司更名为国家电投新能源股份有限公司，原告系国家电投新能源股份有限公司分公司。2015年11月5日被告进入涉案场地。2016年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《热电一厂东厂区土地租赁协议》，主要约定如下：甲方将位于石家庄市桥西区厂区土地出租给乙方，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。关于租金，2016年补交1万元，2017年月租金为10000元／月，年租金为12万元。乙方已于2015年缴纳甲方土地租赁押金50000元。乙方每半年交纳一次土地租赁费用，乙方在签订土地租赁协议之日缴纳上半年租金60000元，于7月1日前缴纳下半年租赁费用60000元，甲方向乙方开具正式租赁票据，如乙方未按照约定时间交纳租金，视为乙方违约。如遇土地收储，甲方于正式接到土地收储中心对该土地进行收储通知后通知乙方撤离。且乙方不视为甲方违约行为。乙方要依法保护利用土地，不得给土地造成永久性的损害，乙方在接到甲方的收储通知后一个月内无条件撤离完成，并在撤离后一个月内恢复土地原有状况，达到场清地平的标准。乙方在租赁期内，乙方可以在政府部门允许范围，自行协调相关部门内平整场地、硬化地面、搭建临时建筑。乙方撤离时，甲方不负责对乙方在土地租赁期间的任何投入进行补偿。乙方负责解决租赁土地的用水用电，并承担相应费用。协议期满，如乙方未能续签该地块土地租赁协议，则乙方应在协议期满之日将土地交还于甲方；如遇乙方延期交还土地，自乙方接到甲方交地通知起，延迟15日内按照月租金折合记天双倍收取乙方延迟交地违约金，超过15日按照每天10000元收取延迟交地违约金。协议期满，如土地储备中心未通知收储土地，且双方对租赁土地情况均无异议，此协议将顺延一年。签订租赁协议后，被告共计向原告支付32万元。原告称，其中5万元系押金，2万元系罚金，其余均为租金。被告称，其中2万元为押金，其余均为租金。原告分别于2018年12月19日、2019年9月29日、2019年10月3日向被告送达《关于暂停场地续租相关事宜的通知》、《关于勒令限期退场的通知书》、《关于尽快提交书面撤离情况的通知》，主要提到原被告租赁协议于2018年12月31日正式解除，要求被告于2019年9月30日向原告办理出租土地移交手续。现被告仍占有使用涉案土地。 一审法院认为，本案，关于原被告所签《热电一厂东厂区土地租赁协议》，被告主张原告在签订过程中出尔反尔，但其提交的证据不足以证实上述协议存在法定撤销或者变更的情形，被告最终亦在协议上盖章确认，应视为上述协议系双方真实意思表示，合法有效，予以确认，双方均应恪守。原被告双方所签协议约定租赁期限届满顺延一年，即双方约定租赁期限届满之日为2018年12月31日。期满之前即2018年12月19日原告向被告送达《关于暂停场地续租相关事宜的通知》，明确表明期满后不再续签土地租赁协议，应视为双方对期满后未再达成租赁合意，双方所签租赁协议于2018年12月31日期满解除。关于使用费、押金及违约金问题，协议签订后，被告共计向原告支付32万元。关于押金，被告称2万元，其提交的短信聊天记录显示时间为2015年，而双方于2016年所签协议明确约定5万元，应以后一时间达成的合意为准，即认定押金5万元，应从被告尚欠租金中予以抵扣，扣除押金后尚有27万元，按约定租金标准计算，被告已支付至2019年1月，即协议解除前不拖欠租金，协议解除后已支付一个月使用费。被告至今仍占有使用涉案场地，应按约定每月10000元标准自2019年2月1日起向原告支付土地使用费，直至搬离并恢复场清地平标准之日。租赁关系解除后，被告应及时按照原告交付时的状态向原告交付场地，即做到场清地平，恢复原状。由于被告未按照协议约定及时交还场地，构成违约，应向原告支付违约金。被告违约所造成的违约损失实为使用费对应的利息损失，现原告主张违约金过高，应以拖欠使用费为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的130%、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算为宜。判决：一、被告河北茂华汽车租赁服务有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于石家庄市桥西区场地搬离并做到场清地平、恢复原状后交还于原告国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂；二、被告河北茂华汽车租赁服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂支付自2019年2月1日起至搬离并做到场清地平、恢复原状之日止的使用费（按每月10000元标准计算）；三、被告河北茂华汽车租赁服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂支付违约金（以拖欠使用费为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的130%、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；四、驳回原告国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂的其他诉讼请求。案件受理费46870元，由原告国家电投集团东方新能源股份有限公司热电一厂负担42561元，由被告河北茂华租赁服务有限公司负担4309元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《热电一厂东厂区土地租赁协议》约定租期一年，期满顺延一年，期限届满之前被上诉人向上诉人送达《关于暂停场地续租相关事宜的通知》，视为双方在协议期满后未再达成续租的合意，故上诉人主张被上诉人签订协议时承诺长期租赁，没有充足证据予以证实，本院不予采信。且租赁协议上有上诉人公司的签章，上诉人未能提供证据证实存在欺诈、胁迫的情形，其作为商业主体，对自己行为的后果应是明知且应承担责任的。在双方未达成续租合意的情况下，上诉人继续占有使用案涉场地于法无据，应承担相应责任，原审认定上诉人支付占有使用费并无不当。关于土地平整费用，依约应由上诉人承担，原审认定妥当。关于租金减免问题，上诉人承担的是合同期满后的占有使用费，不适用疫情期间国家对租金减免的政策，上诉人该主张本院不予支持。 综上所述，河北茂华汽车租赁服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46870元由上诉人河北茂华汽车租赁服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 婷 审判员 孟志刚 审判员 李荣水 二〇二〇年十月二十日 书记员 郄张雨 ——