北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9446号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京悦音博艺文化发展有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****LG-C-边厅36、LG-C-边厅**。法定代表人：王焕军，执行董事。委托诉讼代理人：杨永辉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王真真，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：港铁（北京）商业设施管理有限公司，住，住所地北京市东城区/div>法定代表人：何家华，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所实习律师。上诉人北京悦音博艺文化发展有限公司（以下简称悦音博艺公司）因与被上诉人港铁（北京）商业设施管理有限公司（以下简称港铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初12124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。悦音博艺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求，驳回港铁公司的一审全部反诉请求；本案的诉讼费用由港铁公司承担。事实和理由：1.我公司租赁涉案房屋的目的是为了开展线下培训业务，但由于新冠肺炎疫情的影响，我公司自2020年1月至今无法正常开展线下培训业务，且因港铁公司扣押乐器等设备设施导致我公司无法在疫情期间开展线上培训，导致学员向我公司索赔，我公司租赁涉案房屋的合同目的无法实现，属于因不可抗力致使合同目的无法实现的情形，涉案房屋租赁合同应于2020年5月6日解除。我公司系因合同目的无法实现依法行使解除权，不存在违约情形，无需补交免租期租金和承担港铁公司支出的律师费。一审中我公司和港铁公司均提供了被扣押物品清单，清单上所记载的物品并不一致，一审法院在未查明事实的情况下仅对港铁公司自认的涉案商铺内放置的物品予以确认是错误的。根据涉案租赁合同附件四《标准租赁条款》中第8.1条之约定，我公司有权不支付不可抗力期间的租金；且自疫情爆发至今，我公司未实际使用涉案房屋进行线下培训业务，亦未享受到任何物业服务，无需向港铁公司支付管理费。我公司为了维护合理权益也依法支付了律师费，涉案租赁合同中关于赔偿律师费的约定属格式条款，港铁公司自愿支出的律师费不应由我公司来承担。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，鉴于疫情或疫情防控措施导致我公司自疫情爆发以来至今没有任何营业收入，故港铁公司以我公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除涉案租赁合同、要求我公司承担违约责任，法院不应支持。一审判决无视涉案租赁合同的格式条款内容，只是简单认定“依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务”，违背公平原则，系对法律的片面理解和法律适用错误。3.我公司已经提供了证据证明因港铁公司扣押设备乐器导致我公司不能及时将线下培训转为线上，引发学员索赔，给我公司造成的损失应当由港铁公司承担。港铁公司辩称，同意一审判决，不同意悦音博艺公司的上诉请求和理由。1.疫情防控措施的影响是暂时的，涉案房屋所在的银座商场在疫情期间始终处于营业状态，疫情的影响越来越小，距离租期届满之日2021年6月29日还有将近一年的时间，悦音博艺公司还可继续使用、经营涉案房屋，悦音博艺公司以疫情导致合同目的无法实现为由主张解除合同没有事实依据。2.根据涉案租赁合同之约定，悦音博艺公司应于每个日历月的三号之前支付当月租金、管理费及其他杂费，但悦音博艺公司在疫情爆发前已欠付2020年1月的租金及管理费等费用，此后数月的费用亦未按时缴纳，我公司曾多次向悦音博艺公司发催缴函，但其仍未支付，根据涉案租赁合同附件四第9.1.1条之约定，我公司有权单方解除合同；且根据《续租协议》第三条之约定，悦音博艺公司应补交免租装修期租金，合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，悦音博艺公司拖欠租金及管理费等费用的行为已构成违约，我公司有权解除合同并要求悦音博艺公司补交免租装修期租金。悦音博艺公司的违约行为发生在疫情之前，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条并不适用本案。2.双方在签署《租赁合同》《续租协议》时均可就条款进行协商，且合同中并未免除我公司责任。双方履行涉案合同近5年期间，悦音博艺公司从未提出过异议，且2018年双方签署《续租协议》时悦音博艺公司亦未提出异议，我公司有理由相信悦音博艺公司已充分了解、接受合同内容。且悦音博艺公司将《租赁合同》《续租协议》作为证据，证明涉案租赁合同及续租协议真实合法有效，现又主张存在无效的格式条款，前后自相矛盾，违反了民事诉讼“禁止反言”原则。3.悦音博艺公司并未举证证明返还物品情况，我公司已经如实清点乐器并提交法院。疫情对悦音博艺公司使用涉案房屋的影响是极小的，现房屋也是可以继续使用的状态，且一审法院已经对于租金、管理费进行了酌减。我公司主张律师费是基于悦音博艺公司的违约行为且具有合同依据。关于悦音博艺公司主张学员向其索赔造成了损失，并无证据证明已经发生了该损失，即使有损失也与我公司无关。悦音博艺公司向一审法院起诉请求：要求港铁公司退还我公司履约保证金287541元；返还扣押我公司的立式钢琴16台、古筝（含教材、配件）18台、电钢琴8台、架子鼓（含配件）1套、吉他及配件8把、电脑、打印设备、桌椅、教材等设备设施并赔偿我公司因此造成的经济损失120万元。港铁公司向一审法院反诉请求：1.判令悦音博艺公司支付欠付租金367551.61元、管理费85718.39元、电费733.73元；2.判令悦音博艺公司支付拖欠上述费用的滞纳金，其中拖欠2019年9月至2019年12月期间费用的滞纳金为3800.61元，此后，以各期欠付租金、管理费、电费之和为基数，按每日0.03%的标准，支付自各期费用应支付日期起算至实际给付之日的滞纳金；3.判令悦音博艺公司支付2020年5月21日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费，按租金及管理费之和的两倍计算，其中2020年6月29日前以193812元/月计算，2020年6月30日之后按201670元/月计算；4.判令悦音博艺公司支付免租期租金37419.5元；5.判令悦音博艺公司支付违约金290718元；6.判令悦音博艺公司将涉案商铺恢复原状；7.判令悦音博艺公司支付律师费5万元。一审法院认定事实：2015年5月，悦音博艺公司（乙方、承租方）与港铁公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺，面积约187平方米租予乙方使用。乙方经营用途为教育培训类（乐器培训及销售），经营品牌为“钢琴梦想家”。租赁期限三年，自2015年6月30日至2018年6月29日。乙方应向甲方每月支付保底租金/提成租金。甲方将租赁场地交付乙方之日起计30天为免租装修期，乙方无需向甲方支付租金。若出现任何因乙方原因导致提前解除合同、租期未满的情况，乙方应向甲方补交免租装修期租金。乙方须按月向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付商场管理费，于每年1月1日，甲方或管理单位有权调整管理费或其他杂费。乙方须按甲方或管理单位规定支付与租赁场地有关的水、电、煤气及电话等费用及有关保证金。根据政府电力部门要求，该大厦之电费由甲方现行统一代缴后再向乙方按其分表显示之耗用量定期收取。履约保证金223419元，合同履行期届满，乙方无违约事由的前提下，甲方无息退还乙方。乙方须于每个日历月三号之前向甲方支付当月保底租金，如乙方在付款期限届满日后七日内仍未支付，乙方须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。乙方须于每个日历月三号之前向甲方或管理单位支付当月商场管理费。如在付款期限届满日后七日内未支付，须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。若乙方拖欠甲方任何款项部分或全部超过30天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方商品或其他财产。除法律规定或合同另有约定外，甲乙双方均无权提前解除合同，若乙方要求提前退租，在甲方同意退租的情况下，除双方就退租赔偿另行书面约定外，甲方有权立即没收乙方租金保证金，要求乙方缴清所欠费以及另行支付按退租当年（本合同提前终止当年）标准计算的相当于三个月保底租金及管理费数额的违约金，赔偿有关重新出租之中介费、行政费及其他费用。同时若因乙方违约导致甲方提前解除合同，甲方同样可参照上述同意退租的约定追究乙方违约责任。乙方承诺，本合同首页列明乙方联系地址为实际能送达相关文件的地址，甲方给乙方或委托其他第三方（如律师）给乙方的任何文件、通知或其他通讯往来，以邮寄方式发送给乙方法定地址及/或联系地址的，在寄出后第三日将被视为已送达。另，该合同附件四《标准租赁条款》中载明，若乙方拖欠租金、管理费、其他杂费，甲方索取的滞纳金应自租金、管理费、杂费应付之日计算，直至乙方付清逾期未付款项为止。乙方须在租赁期结束前或因任何原因提前结束前，把租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态交还甲方。如乙方在租赁期届满时或甲方关于提前解除合同的通知书所要求之规定日期届满时未获得甲方同意继续占用租赁场地，甲方有权按日向乙方收取两倍租金及商场管理费作为违约金，且乙方须支付租赁场地内之一切杂费。租赁场地或其任何部分，在租赁期内因火灾、台风等天灾、不可抗力、灾难或政府指令因素而遭受破坏或损毁或不能进入，导致租赁场地或其他任何部分不适合使用或占有，乙方可在租赁场地早破坏、损毁或不能进入的日期起根据破损性质及程度停止支付全部租金或按合理比例计算相应减免租赁场地的租金，直到租赁场地完全重建、重修或可以进入。甲方因向乙方催缴租金、商场管理费或其他费用引起的所有合理开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利引起的一切合理损失、费用、开支均由乙方承担。2015年11月5日，港铁公司（甲方）、悦音博艺公司（乙方）及悦音博艺公司分公司（丙方）签订《关于变更承租方的补充协议》，约定乙方将涉案租赁合同项下的所有权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让合同权利义务。甲方同意乙方将涉案合同权利义务一并转让给丙方。乙方就丙方履行涉案合同及补充协议项下所有全部义务，承担连带保证责任。乙方、丙方承诺合同首页列明地址为实际能送达相关文件的地址，以邮寄方式发送上述地址，在寄出后第三日视为已送达。该补充协议首页丙方地址为涉案房屋地址，丙方法定代表人为马腾，合同落款处乙方、丙方分别加盖悦音博艺公司、及悦音博艺公司分公司公章，并均由马腾签名。此后，悦音博艺公司第二分公司（乙方）与港铁公司（甲方）签订《续租协议》，约定延长租赁期限，续租期为2018年6月30日至2021年6月29日。保底租金为第一年74839元/月、第二年78580元/月、第三年82509元/月。每月提成租金按照乙方全部税前营业额的12%计算。续租期内，自2018年6月30日起计15天为免租装修期，因乙方原因导致合同提前解除、租期未满的情况，乙方应向甲方补交免租装修期租金。续租期内，商场管理费为每月17204元，履约保证金共计287541元，乙方根据租赁合同已交纳223419元，乙方须补足剩余64122元。《租赁合同》项下所有条款在甲乙双方间继续有效。合同履行期间，悦音博艺公司共向港铁公司交纳了履约保证金287541元，商场管理费亦向港铁公司交纳。双方均认可租金及管理费交纳至2019年12月31日。2020年1月26日，北京市教育委员会发布北京大中小学幼儿园春季学期延期开学、校外培训机构暂停线下培训的通知，要求从即日起暂停各类校外培训机构线下课程及集体活动，恢复时间另行通知。东城区市场监管局亦发布《告知书》，要求暂停各类校外培训机构所有线下课程及集体活动。2020年5月6日，悦音博艺公司第二分公司向港铁公司发送《关于“钢琴梦想家”终止租赁合同、退返押金及清场的函》，主要内容为，自2020年1月新冠病毒疫情发生以来，该公司停止营业活动已有3个月有余，从防控形势看，该公司仍处于特殊行业管控范畴，复工无望，故与港铁公司协商，要求因不可抗力原因，解除租赁合同，1.该公司因疫情防控要求造成无法履约属于不可抗力，港铁公司应收回对其单方作出的“违约责任”认定；2.自2020年1月25日起，双方合同自动无条件终止；3.港铁公司全额退还押金；4.2020年5月25日前，该公司将所有经营用品、设备办理；5.港铁公司与悦音博艺公司进行场地交接。2020年5月22日，悦音博艺公司代理人杨永辉向港铁公司发送《律师函》，声明鉴于悦音博艺公司第二分公司于2020年5月6日发函通知港铁公司解除合同，故涉案合同于港铁公司收到之日已经解除。港铁公司应退还悦音博艺公司履约保证金并返还租赁房屋内扣押的悦音博艺公司物品。关于悦音博艺公司主张因港铁公司扣押悦音博艺公司设施的造成的经济损失120万元一节，悦音博艺公司表示因港铁公司扣押悦音博艺公司设备设施，导致悦音博艺公司无法开展线上培训，学员向悦音博艺公司提出索赔，悦音博艺公司系按150个学员，每个学员退还8000元服务费计算学员索赔额，大约120万元。悦音博艺公司为证明因港铁公司将涉案商铺封锁，扣押其物品，给悦音博艺公司造成损失，提交1.涉案商铺上锁照片，悦音博艺公司称系于2020年3、4月份拍摄，但未提供证据予以佐证，港铁公司不予认可，表示其于2020年5月21日将涉案商铺上锁。2.悦音博艺公司、港铁公司工作人员通话录音，证明港铁公司不同意悦音博艺公司搬设备。港铁公司不予认可，表示悦音博艺公司所称工作人员，港铁公司并不认识。3.港铁公司于2020年5月21日在涉案商铺张贴的告知函，主要内容为因悦音博艺公司向港铁公司提出解除合同，且欠付港铁公司租金等款项，港铁公司决定于2020年5月21日解除与悦音博艺公司的房屋租赁合同关系。悦音博艺公司、港铁公司均为独立法人，港铁公司不参与悦音博艺公司经营活动，悦音博艺公司出售储值卡亦未向港铁公司交纳过押金，故提醒悦音博艺公司的会员及顾客妥善处理会员卡、储值卡事宜。港铁公司对其真实性认可，证明目的不予认可。4.相关部门接受投诉举报的承办表、转办单、投诉单。主要内容为2020年7、8月间，市民反映在悦音博艺公司处报名参加钢琴班，现因悦音博艺公司关门，要求退费。港铁公司对其真实性、关联性均不予认可。经询，悦音博艺公司表示截止本案一审辩论终结前，悦音博艺公司尚没有办理一起学员退费。另查，悦音博艺公司自2020年1月起开始拖欠租金及管理费，港铁公司多次催缴，仍未交纳。关于电费，庭审中，港铁公司提交东方银座物业管理公司向港铁公司开具的2019年11月至2020年3月期间的水电费缴费通知单，及港铁公司向悦音博艺公司开具的上述期间电费、保底租金及管理费的结算单，以证明悦音博艺公司应交电费733.73元。悦音博艺公司不予认可，表示悦音博艺公司此前确实是按港铁公司开具的结算单交纳，但1月份后并未使用，结算单悦音博艺公司没有收到。港铁公司提交2020年5月19日向悦音博艺公司发送的律师函，载明因悦音博艺公司拖欠租金、提前解约的违约行为，通知悦音博艺公司于2020年5月21日解除合同并承担违约责任。上述律师函通过邮政EMS邮寄至涉案商铺地址，被退回，2020年5月26日，港铁公司代理人将律师函发送至悦音博艺公司代理人电子邮箱。关于商场管理费，港铁公司提交2019年12月26日向悦音博艺公司发送的调整2020年商场管理费通知函，载明自2020年1月1日起，管理费按每平米每月98元收取。该通知函于2019年12月27日由马腾签收。关于律师费，港铁公司提交港铁公司与北京金诚同达律师事务所签订的《诉讼案件专项代理合同》及支付律师费发票，证明港铁公司已支出律师费5万元。另，港铁公司表示悦音博艺公司于2019年9月至12月期间存在迟延给付租金的行为，上述期间悦音博艺公司迟延给付租金的滞纳金亦应支付。对此，港铁公司提交上述期间港铁公司向悦音博艺公司发送的催款函，银行回单，显示悦音博艺公司于2019年10月10日支付房租管理费电费共计96916.87元，2019年11月13日支付费用97971.67元、2019年12月13日，支付96767.97元，2020年1月14日支付4万元，2020年1月19日支付56680.57元。双方均认可，悦音博艺公司各月交纳的均是前一个月的租金、管理费及其他杂费。港铁公司提交马腾于2019年12月8日书写的承诺函，表示因业绩下降，房租至12月8日未交齐，承诺于本周四交纳；提交悦音博艺公司分公司2020年1月8日出具的房租减免申请，载明因销售业绩下滑，严重亏损，申请分期交付租金，1月14日交付4万元，剩余款项于17日交付。悦音博艺公司认可马腾系其工作人员，但对该组证据不予认可。关于港铁公司主张恢复原状一节，港铁公司提交2015年6月30日双方签署的《交场设备移交表》等交接清单及涉案房屋现状照片，证明悦音博艺公司尚未恢复原状。《交场设备移交表》显示天花、地、地面面均为上家遗留，悦音博艺公司接收。悦音博艺公司表示其承租涉案房屋后，仅在房屋内打了隔断，安装了射灯，其他均为上家遗留。港铁公司表示其要求恢复原状就是要求悦音博艺公司拆除隔断墙，拆除灯饰及在涉案房屋门头上安装的店名“pianodreamers”。关于涉案商铺内悦音博艺公司物品，港铁公司表示其于2020年5月22日验收店铺时清点的悦音博艺公司物品有：钢琴16架、古筝14个、电钢琴5个、架子鼓1套、吉他类11个、椅子37把、桌子1张。按合同约定，港铁公司有权扣留上述物品，不同意返还悦音博艺公司。另，诉讼中，港铁公司认可悦音博艺公司承租涉案房屋用于线下培训，因疫情影响自春节后至2020年5月21日期间一直未开业经营。港铁公司表示其于2020年5月21日将涉案房屋上锁。另查，悦音博艺公司第二分公司非独立核算。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，悦音博艺公司、港铁公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。后悦音博艺公司、悦音博艺公司分公司与港铁公司签订补充协议，将悦音博艺公司在涉案合同中的权利义务一并转让予悦音博艺公司分公司，并由悦音博艺公司分公司与港铁公司签订续租协议，故悦音博艺公司分公司应当作为承租方履行合同义务。但鉴于悦音博艺公司分公司并不具有独立财产，无法独立承担民事责任，故悦音博艺公司作为其母公司，应当承担涉案合同中悦音博艺公司分公司的权利义务。根据已查明事实，悦音博艺公司自2020年1月1日起拖欠租金，并于2020年5月6日向港铁公司发出解除函，港铁公司于2020年5月19日向悦音博艺公司发送的律师函，通知悦音博艺公司于2020年5月21日解除合同并于当日将涉案房屋上锁，故自该日涉案合同已无法履行，法院确认涉案合同及相关补充协议、续租协议于2020年5月21日解除。悦音博艺公司所称涉案合同于2020年5月6日解除的意见，鉴于因疫情防控措施影响，悦音博艺公司虽确实自2020年1月底起未开业，但综合考虑合同履行期限、疫情防控等级变化等因素，疫情防控措施尚不足导致合同目的无法实现，悦音博艺公司以疫情构成不可抗力为由提出解除合同，依据不足，故其于2020年5月6日发出的解除函，不能发生解除合同的法律效力。合同解除前，悦音博艺公司仍实际占有使用涉案房屋，故自2020年1月1日至2020年5月21日期间的租金、管理费，悦音博艺公司应予支付。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于因疫情影响，悦音博艺公司确实自2020年1月末起未营业，悦音博艺公司请求对租金、管理费予以减免，故对于上述租金法院将综合考虑合同履行因素，双方损失及疫情因素，按照公平原则对悦音博艺公司应予交纳的租金数额依法予以酌定，关于管理费，参照租金予以酌定。港铁公司提交的结算单中虽载明了涉案商铺用电的电费，但鉴于该结算单系港铁公司出具，悦音博艺公司不予认可，且表示并未收到，港铁公司亦未提交其他证据予以佐证，故对于港铁公司要求悦音博艺公司支付电费的反诉请求，法院不予支持。合同约定若悦音博艺公司要求提前退租，在港铁公司同意退租的情况下，港铁公司有权立即没收乙方租金保证金，要求悦音博艺公司支付按退租当年标准计算的相当于三个月保底租金及管理费数额的违约金，根据已查明事实，疫情因素并未直接导致涉案合同无法继续履行，故港铁公司单方提出解除合同构成违约，应当支付违约金。港铁公司要求悦音博艺公司支付违约金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于港铁公司提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑疫情因素，法院将综合考虑合同履行情况、港铁公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则依法予以酌定。悦音博艺公司交纳的履约保证金应予抵扣上述租金、管理费及违约金，故悦音博艺公司要求港铁公司返还保证金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持；港铁公司主张的滞纳金实为悦音博艺公司迟延给付租金的违约金，港铁公司不应重复主张，故港铁公司要求悦音博艺公司支付滞纳金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。合同约定，续租期内因悦音博艺公司原因导致合同提前解除、租期未满的情况，悦音博艺公司应向港铁公司补交免租装修期租金，故港铁公司要求悦音博艺公司支付免租期租金的反诉请求，法院予以支持。关于悦音博艺公司要求港铁公司返还设备设施一节，悦音博艺公司、港铁公司仅提供了物品清单，物品清单上所载的物品并不一致。对于悦音博艺公司在涉案商铺内放置的物品，悦音博艺公司负有举证责任，鉴于悦音博艺公司并未提供证据予以证明，法院仅对港铁公司自认的涉案商铺内放置的悦音博艺公司物品予以确认，港铁公司自认的物品应予返还。但鉴于合同约定悦音博艺公司拖欠任何款项部分或全部超过30天，港铁公司有权解除合同，收回租赁场地，并扣留悦音博艺公司商品或其他财产。而悦音博艺公司尚欠港铁公司租金、管理费等费用未支付，港铁公司亦明确表示不同意返还，故上述物品应自悦音博艺公司履行支付租金、管理费等合同义务后返还悦音博艺公司。关于港铁公司要求悦音博艺公司支付2020年5月21日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费并将涉案商铺恢复原状一节，港铁公司自认于2020年5月20日将涉案房屋上锁，此后港铁公司并未实际控制使用涉案房屋，故港铁公司要求悦音博艺公司支付2020年5月21日之后房屋占用费的反诉请求，法院不予支持。合同约定悦音博艺公司须在租赁期结束前或因任何原因提前结束前，把租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付悦音博艺公司使用时的状态交还。根据相关证据及双方当事人陈述，悦音博艺公司承租涉案房屋后在涉案房屋内打了隔断、安装了灯饰、并在门头安装店铺标识，故悦音博艺公司应将上述装修拆除，将房屋恢复原状，港铁公司要求悦音博艺公司恢复原状的反诉请求，于法有据，法院予以支持。合同约定，港铁公司因向悦音博艺公司催缴租金、商场管理费或其他费用引起的合理开支（包括但不限于合理的律师费）由悦音博艺公司承担，故港铁公司要求悦音博艺公司支付律师费的反诉请求，于法有据，法院予以支持。关于悦音博艺公司要求港铁公司赔偿因扣押物品引起学员索赔导致的损失一节，鉴于悦音博艺公司主张的上述损失尚未发生，且根据现有证据无法证明悦音博艺公司所述损失与港铁公司之间的关联性，故悦音博艺公司要求港铁公司赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京悦音博艺文化发展有限公司于判决生效后七日内向港铁（北京）商业设施管理有限公司支付欠付租金183775.81元、管理费42859.2元（悦音博艺公司交纳的履约保证金287541予以折抵，履约保证金尚余60905.99元）；二、北京悦音博艺文化发展有限公司于判决生效后七日内向港铁（北京）商业设施管理有限公司支付免租期租金37419.5元（剩余履约保证金60905.99元予以折抵，履约保证金尚余23486.49元）；三、北京悦音博艺文化发展有限公司于判决生效后七日内向港铁（北京）商业设施管理有限公司支付违约金145359元（尚余履约保证金23486.49元予以折抵，剩余违约金121872.51元应予支付）；四、北京悦音博艺文化发展有限公司于判决生效后七日内向港铁（北京）商业设施管理有限公司支付律师费50000元；五、港铁（北京）商业设施管理有限公司在北京悦音博艺文化发展有限公司支付租金、管理费、免租期租金、违约金之后，将悦音博艺公司（反诉港铁公司）北京悦音博艺文化发展有限公司的钢琴16架、古筝14个、电钢琴5个、架子鼓1套、吉他类11个、椅子37把、桌子1张返还北京悦音博艺文化发展有限公司；六、北京悦音博艺文化发展有限公司在判决生效后十五日内，将位于北京市东城区东直门外大街48号“北京银座商场第L3层01号商铺”内的隔断、射灯灯饰、门头标识拆除，并将渣土清运干净；七、驳回北京悦音博艺文化发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回港铁（北京）商业设施管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，双方当事人一致确认涉案商铺所在商场疫情期间并未停止营业。二审庭审中，悦音博艺公司另提供另案谈话笔录及调解协议一份，欲证明因学员退费产生的损失，主张因港铁公司不允许其拉走乐器，导致其无法开展线上培训，学员向悦音博艺公司索赔。港铁公司对该证据质证称真实性、关联性均不认可，且即便开展线上培训，亦无需脱离涉案租赁场地，悦音博艺公司完全可以在涉案场地开展线上培训。本院对该证据认定如下：悦音博艺公司提供的该份谈话笔录显示的庭审时间为2020年9月9日，系于一审判决出具之后，但该份谈话笔录及调解协议未见当事人签字确认，亦未经审理法院签章，本院对其真实性无法确认；退一步讲，即便该笔录真实有效，从原告诉请理由“2019.5.30交纳培训费后，未曾上课，后老师离职，加上疫情始终未上课，2020.5发现被告方银座三层的办公地址已经关门，无法联系到被告，故起诉退还培训费”等笔录情况看，亦无法实现悦音博艺公司的证明目的，本院对该证据的证明效力不予确认。本院认为，本案中，港铁公司与悦音博艺公司签订《租赁合同》，约定由悦音博艺公司承租涉案商铺用于乐器培训及销售，合同履行过程中，经三方确认，将承租人变更为悦音博艺公司第二分公司，且港铁公司与悦音博艺公司第二分公司再次签订《续租协议》，将租期延长至2021年6月29日，上述协议均系各方真实意思表示，合法有效。鉴于悦音博艺公司第二分公司非独立核算主体，无法独立承担民事责任，一审法院认定应由其母公司悦音博艺公司承担前述租赁合同及续租协议中的权利义务，并无不妥。根据前述合同之约定，悦音博艺公司应于每个日历月三号之前向港铁公司支付当月的保底租金及商场管理费，但从本案现已查明的事实可见，悦音博艺公司并未按照合同约定履行，2019年多期费用逾期支付，且2020年1月8日其亦以销售业绩下滑、严重亏损为由，向港铁公司申请分期支付租金，足见在2020年1月26日北京市教育委员会发布暂停线下培训的通知之前，悦音博艺公司已经处于违约状态，而导致其违约系其自身原因所致，并非疫情因素。故虽不可否认，疫情对悦音博艺公司开展线下培训确实造成了一定程度的影响，但综观涉案商铺所在商场并未停止营业的客观情况，结合涉案合同关于商铺经营用途除乐器培训还包括乐器销售之约定，现合同约定的租赁期限尚未届满，考虑到疫情防控等级变化及合同履行的客观情况，一审法院认定疫情防控措施尚不足以导致悦音博艺公司合同目的无法实现，并无不妥，悦音博艺公司以不可抗力为由提出解除合同，依据不足，其并不享有法定解除权，悦音博艺公司于2020年5月6日发出的解除函，不能发生合同解除之效力。鉴于悦音博艺公司已明确提出终止租赁合同，港铁公司亦已于2020年5月21日收回房屋，涉案合同已无法履行，一审法院确认双方的租赁关系于2020年5月21日解除，并无不当。悦音博艺公司应当承担合同提前解除的违约责任。关于悦音博艺公司于本案所提诉请。根据涉案合同之约定，合同履行期届满后，乙方无违约事由的前提下，甲方无息退还乙方履约保证金，若乙方要求提前退租，在甲方同意退租的情况下，除双方就退租赔偿另行书面约定外，甲方有权立即没收乙方租金保证金，要求乙方缴清所欠费以及另行支付违约金并赔偿其他费用。可见，在悦音博艺公司违约解除的情况下，港铁公司有权没收悦音博艺公司已经支付的履约保证金并要求其承担违约责任，悦音博艺公司要求港铁公司退还履约保证金缺乏依据。一审法院将履约保证金用于抵扣悦音博艺公司应当向港铁公司支付的各项费用，港铁公司并未就此提出上诉，本院对此不持异议。悦音博艺公司另诉请港铁公司返还扣押物品，但悦音博艺公司未能就其所列物品提供进一步的证据，一审法院根据港铁公司自认、结合合同约定情况，对返还物品予以处理，亦无不当。悦音博艺公司另要求港铁公司赔偿扣押物品对其造成的经济损失，悦音博艺公司提供的现有证据无法证明其损失情况，且港铁公司扣留物品系在悦音博艺公司明确提出终止租赁合同之后，在悦音博艺公司不享有合同解除权的情况下，港铁公司依据合同约定扣留其物品，悦音博艺公司要求其承担物品扣押产生的损失缺乏依据，一审法院未予支持，处理正确。关于港铁公司于本案所提反诉请求。悦音博艺公司应当向港铁公司支付其占用期间的房屋租金及管理费，一审法院考虑到疫情因素等情况，已经对费用标准予以酌减，本院不持异议。港铁公司另主张免租期租金，根据涉案合同约定，续租期内因承租人原因导致合同提前解除、租期未满的，承租人应当向出租人补交免租期的租金，故一审法院对港铁公司的该项诉请予以支持，处理正确。悦音博艺公司应当向港铁公司承担合同提前解除的违约责任，一审法院根据合同约定、当事人诉讼意见等情况，对违约金标准予以酌定，并无明显不当。涉案合同另约定承租人须在租赁期结束前或因任何原因提前结束前，将租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物，按照合同约定，以交付使用时的状态返还，一审法院根据本案情况，判令悦音博艺公司将涉案商铺相关设施设备拆除返还，亦无不妥。至于港铁公司主张的律师费，鉴于涉案合同确有明确约定，一审法院予以支持，本院亦不持异议。悦音博艺公司上诉主张涉案合同系格式条款，但正如港铁公司抗辩所称，悦音博艺公司举证质证环节已经以涉案租赁合同、续租协议作为证据，认可其效力，且双方当事人先后签订协议对涉案商铺租期予以延长，亦可佐证悦音博艺公司对涉案合同条款明知且认可，故其关于格式条款的上诉意见，本院实难采信。至于港铁公司的其他反诉请求，一审法院未予支持，已经进行了详细论述，且港铁公司并未提出上诉，本院不再赘述。综上所述，悦音博艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5614元，由北京悦音博艺文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年十月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮