广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19134号上诉人（原审被告、反诉原告）：舒志银，男，1962年2月16日出生，汉族，住湖北省钟祥市。上诉人（原审被告）：舒成成，男，1985年6月13日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：舒志银。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路****。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱明利，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玮玮，广东佰仕杰律师事务所律师。原审第三人：广东珠江纺织博览中心有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路****/div>法定代表人：李朝蕊，该公司总经理。委托诉讼代理人：周凌，该公司职员。上诉人舒志银、舒成成因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江物业公司）、广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。舒志银、舒成成上诉请求：1.撤销一审判决，驳回珠江物业公司的全部诉讼请求；2.珠江物业公司返还舒志银预交的三个月物业管理费3165.9元以及迟延退还的利息3165.9元（以本金为限）；3.一、二审诉讼费由珠江物业公司承担。事实和理由：（一）一审法院对诉讼时效计算有误，有意拆分导致错误判决。1.根据双方签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，应在每季度结束前10天一次交清下季度物业管理费，因此每季度物业管理费的诉讼时效应从当季度的第一天开始计算两年，故珠江物业公司主张的最后一期费用的诉讼时效应在2015年8月1日届满。舒志银、舒成成于2014年5月20日一次性补缴2013年10月至2014年6月的物业管理费，之后直到2015年9月30日一直没有间断缴纳，故舒志银、舒成成拖欠的管理费应该以2013年10月1日往前推一个季度为最后。诉讼时效已届满，一审法院违背珠江物业公司按季度计算时间的主张，也不采信舒志银、舒成成缴纳物业费的税务发票，随意确定诉讼时效，显属不当。2.一审法院对催款通知书的认定错误，珠江物业公司仅提交了其向舒成成发出EMS的包装封面，没有通知书的实际内容，且邮寄地址与《珠江国际纺织城物业管理协议》的通讯地址不同，珠江物业公司在邮寄退回妥投的情况下未将相关材料交给商铺人员签收，未在商铺张贴，使得舒志银、舒成成无法收到相关催缴通知。催缴通知明确注明“如贵方收到此通知书时已付清款项，则无须理会此催函”，足以说明珠江物业公司在发出通知时不确定双方是否存在债务，且诉讼时效已经届满，应视为无效催收。3.一审法院无视出租方长期违法施工的事实，珠江物业公司在出租方施工期间完全是在为施工单位和物业产权人服务，并没有对舒志银、舒成成提供服务，从2011年1月8日签订物业管理协议至2013年9月30日，全市场的物业管理费因长期施工一直没有开始计收，开始收取的时间应从2013年10月1日起计。（二）一审法院对合同解除后的物业管理费认定错误。珠江纺织公司于2015年9月30日向舒成成发出《商铺解约通知书》，该通知书是出租方单方发出，属于强制手段，且其采取换锁、贴封条的恶劣行为收回了商铺，既然商铺已经被强制收回，不存在舒志银、舒成成没有办理退铺手续的事宜。一审法院已经认定合同解除时间，故舒志银、舒成成不存在欠付商铺物业管理费的事实，也不存在违约金。（三）一审法院驳回舒志银要求珠江物业公司退还预交的三个月物业管理费的诉讼请求错误。舒志银于2011年1月27日向珠江物业公司预交了三个月的物业管理费，珠江物业公司予以确认，然而舒志银、舒成成一次性补交的三个季度的物业管理费中并未抵扣预交的三个月物业管理费，舒志银、舒成成已提供税务发票予以证明，一审法院未采信该证据，仅凭合同认定不公平。根据《广州市建设工程规划验收合格证》显示，验收时间为2012年3月9日，珠江国际纺织城市场于验收前一直处于主体施工阶段，完全是一个建筑工地，在一年前的2011年3月就收取管理费不符合基本常识。若已抵扣2011年3月1日至2011年5月31日期间的管理费，那么珠江物业公司应出示2011年3月至5月开具的税务发票予以证明。根据对等原则，珠江物业公司长达九年占有舒志银、舒成成的预付款，在合同解除前都未进行抵扣或退还，理应按照违约责任条款进行处罚。珠江物业公司二审答辩称，舒志银、舒成成拖欠珠江物业公司2013年9月1日-2013年9月30日、2015年10月1日-2015年10月25日的物业管理费，应依法承担相应的违约责任，并且双方物业管理费的诉讼时效在法定期间内，因此舒志银、舒成成应向珠江物业公司支付上述期间内的物业管理费及违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回舒志银、舒成成的全部上诉请求。珠江纺织公司二审述称，意见与珠江物业公司意见一致。珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.舒志银、舒成成立即向珠江物业公司支付2012年8月1日至2013年9月30日期间以及2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费15625.2元以及迟延交纳物管费的违约金15625.2元（以所欠的每季度的管理费为本金，拖欠每季度管理费的违约金均是从该季度的首月第一日开始计至付清之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，以所欠管理费本金为限）；2.舒志银、舒成成承担本案诉讼费。舒志银向一审法院反诉请求：1.珠江物业公司向舒志银退还预交的物业管理费3165.9元；2.珠江物业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月18日，舒志银（乙方，通信地址为广州市海珠区中大布匹市场九洲广场G1011，通信电话134××******）与珠江纺织公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20302号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积42.207平方米；自该商铺交付之日起计算，租赁期限为8年；该商铺租金按套按年计算，前两个租赁年度的年租金各为26269元，从第三个租赁年度起，每年租金在上一年度基础上递增10%；等。同日，舒志银（乙方）与珠江纺织公司（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：乙方确认承租该物业仅作为梭织面料；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期接收该物业，如乙方不能按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，租赁期限从甲方书面通知的交付日起算；甲方委托珠江物业公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与珠江物业公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时，乙方承诺遵守甲方、珠江物业公司目前及日后根据实际情况制定，修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担，甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达；等。2011年1月8日，舒志银签署《物业使用承诺书》，接收了承租的商铺。2011年1月8日，珠江物业公司（甲方）与舒志银（乙方，通信地址广州市番禺区东环路163号桥华楼一梯1405房，通讯电话134××******）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，订明：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20302号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1055.3元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3165.9元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通讯地址寄出的函件在寄出后5天内即视为送达乙方；等。协议签订后，舒志银同日预交付了3个月的商铺物业管理费3165.9元。2011年9月5日，舒志银向珠江物业公司递交《商铺装修申请表》，申请对其出租的商铺进行装修，申请装修的期限为2011年9月7日至2011年10月6日。2013年6月25日，舒志银向珠江纺织公司递交《关于变更承租人的申请》，主要内容为志银纺织承租珠江国际纺织城二楼B20302商铺，承租人舒志银现因业务发展、经营需要，办理营业执照需用儿子舒成成名字，因此，申请将承租人姓名改为其儿子舒成成。2013年7月11日，舒成成（乙方）与珠江纺织公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城二层自编20302号商铺出租给乙方做商业用途使用，建筑面积42.21平方米；暂定租赁期限从2012年5月1日至2020年4月30日止，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；该商铺租金按套按年计算，前两个租赁年度的年租金各为26269元，从第三个租赁年度起，每满1个租赁年度，每年租金在上一年度基础上递增10%；等。同日，舒成成（乙方，通信地址广州市海珠区中大布匹市场九洲广场G1011，通讯电话159××******）与珠江纺织公司（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积，实用性能，共享部位、共享设施、证照情况及相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任，该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，如乙方不能按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用；试营业及开业时间以甲方书面通知的试营业及开业日为准；甲方委托珠江物业公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与珠江物业公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时，乙方承诺遵守甲方、珠江物业公司目前及日后根据实际情况制定，修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通讯地址寄出的函件在寄出后5天内即视为已送达乙方；乙方同意自该物业交付之日起，乙方通讯地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方的通知；乙方确认承租该物业仅用作梭织面料销售，必须以“志银纺织”商号经营；等。2013年7月11日，珠江纺织公司出具编号YJ201304102《专用收据》，由原志银纺织交付的租金履约保证金26269元、综合管理费履约保证金26269元共52538元变更为舒成成交付。同日，珠江纺织公司还出具编号YJ201304103《专用收据》，摘要：租金26269元、综合管理费26269元，扣除已交定金50000元，实交2538元；备注转单2538元，扣除定金50000元，由原来志银纺织变更为舒成成。上述租赁合同签订后，2014年5月20日，由舒成成交付了2013年10月至2014年6月期间的物业管理费9497.7元。舒成成按舒志银与珠江物业公司签订的物业管理协议每季3165.9元标准支付2014年7月至2015年9月间的物业管理费，共15829.5元。据珠江物业公司提交特快专递单显示，珠江物业公司于2015年以邮递地址为广东省广州市海珠区九洲轻纺城广场G1011通过EMS向舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20302》，该通知书投递情况不明。舒志银、舒成成对该特快专递单的真实性不予确认。2016年1月14日，珠江纺织公司向舒成成发出《关于留置物资的变卖通知》，主要内容为舒成成承租了珠江纺织公司位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二层20302号（自编）的物业，因舒成成严重违约，珠江纺织公司已于2015年9月30日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年10月7日正式解除。租赁关系解除后，珠江纺织公司于2015年10月21日再次发出《关于搬离物品、交还物业的催函》，但截止至本函寄出之日，舒成成仍未按期搬离属于其所有的留置物资。依据双方签订的租赁合同及相关法律规定，物业内属于舒成成所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏物业的留置物资经在合同约定时间催告舒成成仍不认领，可视为舒成成已丢弃所有的留置物资，珠江纺织公司有权处理。珠江纺织公司决定将于2016年1月16日采取变卖的方式处理舒成成留置的物资，变卖后获得的费用将用于优先清偿因处理留置物资而产生的费用，包括但不限于拆除费、搬迁费、运输费、保管费等。请舒成成在珠江纺织公司变卖上述物资的最后期限前，前往珠江纺织公司客服中心结清租金、综合管理费等各项费用，并办理留置物资处理事宜，否则，因此产生的一切责任由舒成成自行承担。等。2017年8月9日，珠江物业公司以邮递地址为广东省海珠区九洲轻纺城广场G1011通过EMS向舒成成的发出《关于催缴商铺物业管理费的通知》，通知舒成成在2017年8月15日前交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业管理费15625.2元，该通知于2017年8月15日被退回。一审法院另查，珠江物业公司提交的不动产权证显示：权利人为珠江纺织公司；共有情况单独所有；坐落海珠区瑞纺路2号201房；房屋建筑面积7560.91平方米。2009年2月26日，广州市公安局海珠分局作出穗公海门编[2009]009号《申请门牌批复通知书》，同意珠江纺织公司申请位于逸景路广州纺织博览中心一期的门牌××、468号；叠景中路78号、80号；合纺街1号、3号共六个门牌号码。2009年4月27日，广州市公安局海珠分局作出穗公海门编[2009]028号《申请门牌批复通知书》，同意珠江纺织公司申请位于瑞纺路2号门牌××共1个门牌。2011年5月11日，珠江物业公司（乙方）与珠江纺织公司（甲方）、广东合生泰景房地产有限公司（甲方，以下简称合生泰景公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托给乙方实行物业管理，物业基本情况，类型商业，名称珠江国际纺织城，坐落广州市逸景路，占地面积约160000平方米，建筑面积82万平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；等。2011年12月28日，珠江物业公司（乙方）与珠江纺织公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城B区6层甲方办公区委托乙方实行物业管理，名称珠江国际纺织城，物业类型商业物业，坐落位置广州市海珠区逸景路西，占地面积约160000平方米，建筑面积820000平方米；管理期限自2011年9月1日开始至甲方选聘新的物业管理公司为止；等。2015年2月1日，珠江物业公司与珠江纺织公司、合生泰景公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止；其余条款与珠江物业公司、珠江纺织公司、合生泰景公司于2011年5月11日签订的《物业管理委托合同》一致。2018年6月19日，珠江纺织公司出具《委托物业管理证明》，内容为珠江纺织公司为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人。珠江纺织公司自2010年5月11日起委托珠江物业公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2019年9月30日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出《区城管和执法局关于的复函》，内容为关于《广州市海珠区人民法院调查函》（2019粤01**民初9137号）的函已收悉，相关情况如下：关于珠江国际纺织城是由合生泰景公司和珠江纺织公司共同于2011年时建成的，当时有相应的《建设工程规划许可证》（分别是：穗规建证[2008]2861号、2862号、3468号、3471号），但上述两家公司没有按规划图纸施工。根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第八条第四款的规定，广州市城市管理和综合执法局对上述公司作出《违法建设行政处罚决定书》（穗综贰处字[2001]第1001号），共处以没收违法收入及违法建设工程造价80625996元的处罚。由于该违法建设查处主体是广州市城市管理和综合执法局，如需了解案件情况，建议向该局致函。随函所附的穗综贰处字[2011]第1001号《违法建设行政处罚决定书》，查明：合生泰景公司、珠江纺织公司在2008年1月在“博览中心”建设工程施工期间不按规划部门批准图纸施工，存在下列违法建设行为：（一）、擅自在用地范围内利用拟作市政道路的下方空间扩建地下停车场连接通道，将4幢各三层相对独立的地下停车场变成地下三层连成片的地下停车场，共增加面积40009平方米；（二）擅自在地上4幢楼之间加宽3、5层间的连廊，加建2、4、6层间的连廊，共增加面积27858平方米；（一）、（二）两部分合计增加面积共67867平方米；时间落款为2011年1月20日；等。据舒志银提供的广州市国土规划资源和规划委员会于2018年10月22日出具的穗国土规划公开[2018]5048号《依申请公开政府信息答复书》，显示：经查，建设单位珠江纺织公司、合生泰景公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼4幢（自编广州纺织博览中心GJ1-GJ4栋、建筑类）、经《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）164号）验收合格。据舒志银提供的广州市国土规划资源和规划委员会于2018年10月22日出具的穗国土规划公开[2018]5431号《依申请公开政府信息答复书》，显示：根据舒志银提供的信息，现查到穗规建证（2008）2861号、穗规建证（2008）3468号、穗规建证（2008）2862号、穗规建证（2008）3471号的建筑工程规划许可证及其附图。一审诉讼中，珠江物业公司与舒志银、舒成成、珠江纺织公司确认涉案商铺所属的物业没有成立业主委员会。珠江物业公司表示舒志银预交的三个月物业管理费已扣缴了2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费。与舒成成没有签订物业管理协议。舒志银、舒成成提交的工程验收合格证包含了案涉商铺在内。涉案整个商场开业时间在2011年年中左右，2015年9月底对整个商场没有封铺行为，涉案商铺内的物品直至2016年1月14日尚未清走，珠江纺织公司于2018年11月8日另行与第三方签订租赁合同。对舒志银、舒成成提供的三份《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》不予确认，认为证明材料的证明人是承租方，在其他案件中已作为被告，同时又作为证人，故三性不予认可。2015年通过EMS向舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20302》通知，具体邮寄时间应为2015年8月25日。2012年8月1日至2013年9月30日的物业管理费为15625.2元，2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费为851元。舒志银、舒成成表示对于本诉答辩状中提及的赔偿损失42516元以答辩意见提出。舒成成与珠江纺织公司的租赁合同签订后，有以舒成成名字办理了个体工商营业执照，但现在已无法提供营业执照。在舒成成与珠江物业公司有签订物业管理协议，但原件已由珠江物业公司收回。珠江纺织公司的解约通知书贴在舒成成承租的商铺门口，珠江纺织公司在2015年9月30日晚上把全部的铺位都封了，在2015年10月1日已经开不了门，因此合同解除时间应在2015年9月30日。存放在涉案商铺的物品一直没有取回。舒志银与舒成成是分开经营，除了经营布料没有其他收入来源。珠江物业公司提供的珠江纺织公司的产权证地址与签订物业管理协议地址不相一致，不能证明涉案商铺的权属情况。2011年12月28日珠江物业公司与珠江纺织公司签订的《物业管理委托合同》载明的是珠江国际纺织城B区六层甲方办公区，并不涉及商铺物业管理。珠江物业公司与珠江纺织公司、合生泰景公司于2011年5月11日签订的《物业管理委托合同》约定的物业管理期限至2015年1月31日，2015年1月31日后就没有物业管理权了。珠江物业公司与珠江纺织公司、合生泰景公司于2015年2月1日签订的《物业管理委托合同》中没有约定物业管理费收费标准、没有时间落款、印章是合同专用章而不是行政公章，该合同是为应付诉讼而补签的合同。对珠江纺织公司于2018年6月19日出具的《委托物业管理证明》有异议。舒志银、舒成成为证明珠江物业公司免除物业管理费提交了《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》。涉案商铺所属的商场至解除合同都没有开业，也没有收取租金。按珠江物业公司与珠江纺织公司签订的《物业管理委托合同》约定商场要达到80%开业才实行自负盈亏，否则珠江纺织公司只支付物业管理人员的工资，珠江物业公司在商场没有开业的情况下不应当收取物业管理费。珠江物业公司既没有与舒成成签订物业管理协议，珠江物业公司的物业服务又是酬金制，珠江物业公司要求收取物业管理费没有依据。珠江纺织公司表示涉案商铺房产证所载地址海珠区瑞纺路2号201房仅包含涉案商铺所在珠江国际纺织城商场二层B区全部区域，不包含商场二层其他区域。舒志银于2013年6月25日向我司申请变更承租人为舒成成，并未将涉案商铺交还珠江纺织公司和办理交还商铺手续，而是由舒志银直接将商铺交给了舒成成使用（其实舒成成一直参与涉案商铺的经营之中）。租户申请在夫妻、父母子女之间进行更名，均是基于亲属关系的特殊变更。在此情况下，珠江纺织公司与舒志银办理退铺手续后再和舒成成办理收铺手续无任何意义，而且更名后涉案商铺的装修、货物、物品摆设均未进行变动，依然是舒志银和舒成成的家庭合伙经营。珠江纺织公司与舒志银签订的租赁合同约定，租赁期限自商铺交付之日起计算，租期八年。珠江纺织公司于2011年1月8日将商铺交付给舒志银，租赁期限从该日起算。舒志银为了办理营业执照申请变更承租人后，珠江纺织公司与舒成成于2013年7月11日签订的租赁合同约定，租赁期限从2012年5月1日起算，至2020年4月30日届满，租期也为八年，所以2011年1月8日至2012年4月30日期间为珠江纺织公司给予该商铺的免租期。因该商铺严重违约，珠江纺织公司根据合同约定于2015年10月初以寄发《解约通知》的形式解除了租赁关系，并未将《解约通知》张贴于商铺门口。《解约通知》寄发了一段时间后，珠江纺织公司于2015年10月末在定期查看商铺情况时，发现涉案商铺内的贵重物品都已搬离，只留下一些零散物品，珠江纺织公司遂将商铺收回。涉案商铺所属的商场在2011年9月试营业，于2012年5月1日正式开业。一审法院认为：珠江物业公司受珠江纺织公司、合生泰景公司的委托管理涉案商铺的物业，有珠江物业公司提交的两份《物业管理委托合同》、珠江物业公司与珠江纺织公司签订《物业管理委托合同》、珠江纺织公司出具的《委托物业管理证明》为证证实，珠江纺织公司对此予以确认，舒志银、舒成成虽然对珠江物业公司提交的上述合同、证明提出异议，但舒志银、舒成成未能提供证据证明否定珠江物业公司的取得的物业管理权，故一审法院予以认定。珠江物业公司与舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。舒志银在2011年1月8日接收了涉案商铺并预交了是3个月的物业管理费3165.9元，珠江物业公司予以确认，故一审法院予以认定。涉案商铺承租期间，由舒志银申请将涉案商铺转由舒成成承租，有舒志银、舒成成分别与珠江纺织公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》为证证实，珠江物业公司、珠江纺织公司均予以确认，一审法院予以认定。虽然舒成成与珠江纺织公司签订的租赁合同及补充协议约定舒成成实际租赁期限自珠江纺织公司书面通知之日起计算，租赁期限为8年，舒成成与珠江纺织公司没有履行交付手续，但舒志银、舒成成对涉案商铺是否办理交付给舒成成的问题没有提出异议，并由舒成成向珠江物业公司交付了2013年10月至2015年9月30日的物业管理费，故可以认定舒成成已接收并实际使用了涉案商铺。舒志银、舒成成提出涉案商铺的产权地址与承租地址不一致，不能确认涉案商铺的权属情况。珠江物业公司为证明涉案商铺的承租地址与产权地址的一致性，提供了公安部门核准的《申请门牌批复通知书》、产权证等证据证明涉案商铺包含在珠江纺织公司登记的海珠区瑞纺路2号201房范围内，珠江纺织公司予以确认，舒志银、舒成成未能提供相反的证据证明，故珠江物业公司主张涉案商铺包含在珠江纺织公司登记的海珠区瑞纺路2号201房范围内一审法院予以认定。舒志银提出在舒成成与珠江纺织公司签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》后，其与珠江物业公司结清了包括物业管理费在内的全部费用，办理清楚了全部财务手续，并提交了由舒成成交付的2013年10月至2014年6月期间的物业管理费9497.7元发票为证证实。珠江物业公司不予确认。从发票显示，该管理费只是2013年10月至2014年6月期间的管理费用，并未显示珠江物业公司与舒志银对2013年9月以前的物业管理费存在免交的约定，舒志银、舒成成提出涉案商铺所属的商场一直没有开业。珠江纺织公司予以否认。舒志银、舒成成对涉案商铺的开业情况没有提出充分的证据证明，故对舒志银主张已与珠江物业公司结清包括物业管理费在内的全部费用，办理清楚了全部财务手续的主张，一审法院不予认定。按珠江物业公司与舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，物业管理费从2011年3月1日起计收。虽然珠江纺织公司表示存在免租期，但不等于免租期内的物业管理费一并免交，现珠江物业公司主张舒志银、舒成成拖欠2012年8月1日至2013年9月30日期间的物业管理费15625.2元，舒志银、舒成成表示珠江物业公司主张的该物业管理费已超过了诉讼时效。对于该物业管理费是否超过时效的问题。珠江纺织公司与舒成成签订《广州市房屋租赁合同》承租涉案物业后，虽然珠江物业公司与舒成成没有签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，但舒成成一直按珠江物业公司与舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定交付物业管理费，应视为舒成成自愿接受按珠江物业公司与舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定约束。按珠江物业公司与舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，舒志银应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，因此，每一季度物业管理费的诉讼时效应从当季度的第一天开始计算两年，如此类推，故珠江物业公司主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效应在2015年8月31日届满。珠江物业公司表示在2015年8月25日向舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20302》，该通知在珠江物业公司主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效届满前发出，珠江物业公司与舒志银约定按季交付的物业管理费用属于独立的费用，每季的物业管理费应单独计算诉讼时效。珠江物业公司主张的2012年8月1日至2013年8月31日期间的物业管理费在2015年5月31日期间届满；2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费时效产生中断，该期间的时效重新计算，珠江物业公司在该期间物业管理费诉讼时效届满即2017年8月31日前于2017年8月9日按珠江纺织公司与舒成成约定的邮递地址广东省海珠区九洲轻纺城广场G1011通过EMS向舒成成发出《关于催缴商铺管理费的通知》，虽然该通知被退回，但仍然产生诉讼时效中断的效力，该期限内物业管理费的诉讼时效应从2017年8月9日重新计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行，该期间物业管理费的诉讼时效期间应适用三年，珠江物业公司在诉讼时效期间内，于2019年3月15日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故舒志银、舒成成对珠江物业公司主张拖欠2012年8月1日至2013年8月31日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩有理，一审法院予以支持，对舒志银、舒成成主张拖欠2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩无理，一审法院不予支持。珠江纺织公司于2016年1月14日向舒成成发出《关于留置物资的变卖通知》中明确珠江纺织公司已于2015年9月30日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年10月7日正式解除。现舒志银、舒成成确认合同在2015年9月30日解除，故珠江纺织公司与舒成成签订的《广州市房屋租赁合同》在2015年9月30日解除一审法院予以认定。合同解除后，舒成成没有与珠江纺织公司办理商铺的交接手续，由此扩大的损失应由舒成成承担，珠江纺织公司表示在2015年10月末自行收回涉案商铺，舒成成应按对应的时间向珠江物业公司交付物业管理费。珠江物业公司主张要求舒成成交付2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费851元有理，一审法院予以支持。舒志银、舒成成提出不应交付该期间的物业管理费的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。舒志银、舒成成提出珠江物业公司既没有与舒成成签订物业管理协议，珠江物业公司的物业服务又是酬金制，珠江物业公司要求收取物业管理费没有依据的抗辩意见，舒志银、舒成成未能提供充分的证据证明，一审法院不予采纳。舒志银、舒成成提出涉案商铺所属的商场至租赁合同解除都没有开业，珠江纺织公司予以否认，对此，舒志银、舒成成没有提出充分的证据证明，故一审法院亦不予采纳。舒志银、舒成成未能提供充分的证据证明与珠江物业公司存在免交物业管理费或已交付全部的物业管理费，故珠江物业公司要求舒成成支付2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费1055.3元、2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费851元共1906.3有理，一审法院予以支持，舒成成应当将拖欠的上述期间的物业管理费支付给珠江物业公司。舒成成没有按珠江物业公司与舒志银签订《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的期限物业管理费，已构成违约，珠江物业公司要求舒成成按约定计付违约金有理，一审法院予以支持，但违约金应以珠江物业公司主张的拖欠物业管理费本金为限。舒志银与珠江纺织公司解除了《广州市房屋租赁合同》，现珠江物业公司主张的物业管理费在舒成成与珠江纺织公司签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限内，根据合同相对性原则，相对应的物业管理费应由舒成成承担，珠江物业公司以舒志银、舒成成存在家庭共同经营要求舒志银对舒成成拖欠的物业管理费承担共同清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。珠江物业公司与舒志银签订《珠江国际纺织城物业管理协议》后，舒志银向珠江物业公司交付了三个月的物业管理费共3165.9元，珠江物业公司予以确认，故一审法院予以认定。舒志银提出已按珠江物业公司同意减免后的物业管理费一次性交款9497.7元全部结清，该款并没有抵扣其预交的三个月物业管理费3165.9元，有违一般常理，对此舒志银没有提供充分的证据证明，故一审法院不予采信。珠江物业公司表示预交的三个月物业管理费3165.9元已抵扣了应舒志银应交付的2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费符合合同约定，一审法院予以采纳。舒志银要求珠江物业公司退回该物业管理费依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月14日作出如下判决：一、舒成成在本判决生效之日起十日内向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B20302号商铺自2013年9月1日至2013年9月30日、2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费共1906.3元；二、舒成成在本判决生效之日起十日内向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠上述期间物业管理费的违约金（2013年9月1日至2013年9月30日以1055.3元、2015年10月1日至2015年10月25日以851元为本金，从对应该季度首月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以舒成成所欠物业管理费本金1906.3元为限）；三、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回舒志银的反诉请求。案件诉讼费606元（受理费581元、反诉费25元），由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担531元，舒成成负担50元、舒志银负担25元。本院二审期间，舒志银、舒成成向本院提交了：1.珠江国际纺织城图纸1张，拟证明珠江国际纺织城市场现状与验收时不符，2012年3月9日违法加建，图纸形成时间是2015年9月份；2.经济观察网记者调查14张，拟证明商场有违法施工，2015年存在强制封铺行为；2.付款人为陈永康、梁汉宜的物业服务费发票，拟证明涉案商铺所在市场不同区域的商铺在不同时间都是从2013年10月1日开始收取物业管理费，并且每个都属于补交；4.钥匙托管书，拟证明在2011年签订物业管理合同的时候并没有交铺，而是形式交铺，并没有达到交铺条件，因为没有验收合格，所以钥匙交回给了客服中心。珠江物业公司、珠江纺织公司经质证认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认；证据3没有原件，真实性无法确认，如果缴纳物业管理费的，珠江物业公司会出具发票，对关联性有异议，从物业管理合同约定可以反映出收受的物业管理费的起止时间，而不是舒志银、舒成成所称的2013年10月1日开始收取；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，珠江物业公司交付给舒志银、舒成成3把钥匙，即使存在钥匙托管的情形，也并不能证明商铺没有达到交付条件。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、珠江物业公司是否承诺减免2013年10月份之前的物业管理费以及舒志银预交的3165.9元物业管理费应否退还；二、2013年9月1日至2013年9月30日的物业管理费有无超过诉讼时效；三、舒成成应否支付2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费。关于争议焦点一。舒志银先后就涉案商铺签订《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城物业管理协议》后，于2013年6月25日申请变更承租人为舒成成，该行为表明舒志银有意将其所签订的前述合同项下权利义务一并概括转让给舒成成。虽然舒成成未与珠江物业公司签订物业管理协议，但其系概括受让舒志银就涉案商铺所签订的各份合同项下的权利义务，且基于舒志银与舒成成之间的父子关系，舒成成曾按《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的标准向珠江物业公司缴纳过物业管理费，故舒成成知悉、认同舒志银与珠江物业公司所签物业服务协议的内容，《珠江国际纺织城物业管理协议》自2013年7月11日起对舒成成具有约束力。舒志银二审提供的《钥匙托管书》形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且该证据并无珠江物业公司、珠江纺织公司的印章，并无得到珠江物业公司、珠江纺织公司的确认，本院对该证据不予接纳，且对该证据的证明力不予确认。舒志银于2011年1月8日签署了《物业使用承诺书》确认接收了涉案商铺，舒志银对此无相反证据予以否定，舒志银以涉案商铺至其签署《物业使用承诺书》时尚未通过竣工验收为由主张其在2011年1月8日并无接收租赁物，依据不足，本院对其该主张不予采信。舒志银、舒成成提供的证据并不足以证明珠江物业公司承诺减免2013年10月1日之前的物业管理费，本院对其该主张不予采信。涉案《珠江国际纺织城物业管理协议》约定：“物业管理费从2011年3月1日起计收”。舒志银已于2011年1月8日接收涉案商铺，珠江物业公司有权依照合同约定向承租人主张自2011年3月1日的物业管理费。舒志银并无证据证明其除预交3个月的物业管理费外还有缴纳其他物业管理费，珠江物业公司关于舒志银预交的3个月物业管理费已经冲抵2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费的陈述符合合同约定，本院予以采信。舒志银要求珠江物业公司退还该部分预交的物业管理费，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案《珠江国际纺织城物业管理协议》约定：“乙方（承租人）保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方（珠江物业公司），否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天内即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知。”珠江物业公司主张舒成成经营涉案商铺至2015年10月份，珠江物业公司于2015年8月25日即舒成成搬离前按租赁合同中所记载的舒成成个人信息中的通讯地址寄出催缴通知不能确认为对舒成成的有效催缴。珠江物业公司2015年8月25日的催缴通知不构成对舒成成的有效催缴，一审法院认定该催缴通知构成诉讼时效中断有误，二审予以纠正。珠江物业公司在舒成成搬离涉案商铺后，于2017年8月9日按租赁合同中所记载的舒成成个人信息中的通讯地址寄出催缴通知，虽然该邮件被退回，但舒成成并无证据证明其已按照合同约定告知珠江物业公司通讯地址已变更，一审法院认定该次催缴构成诉讼时效中断，并无不当，本院予以认同。珠江物业公司于2017年8月9日才向舒成成追收物业管理费，故2015年8月9日前的物业管理费均已超过诉讼时效，舒成成关于2013年9月1日至2013年9月30日的物业管理费已过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。关于争议焦点三。珠江纺织公司、舒成成均确认涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议于2015年9月30日解除，而根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同，故珠江物业公司向舒成成提供物业管理服务的期限应至2015年9月30日止。舒成成应向珠江物业公司支付物业管理费的期限应与上述期限一致，舒成成主张其应向珠江物业公司支付物业管理费至2015年9月30日止，理由成立，本院予以支持。一审法院认定舒成成应向珠江物业公司支付2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费，该认定有误，二审予以纠正。综上所述，舒志银要求珠江物业公司返还预交的物业管理费3165.9元的上诉理由不能成立，本院不予支持。舒成成认为无须向珠江物业公司支付2013年9月1日至2013年9月30日以及2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实部分有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8272号民事判决的第四项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8272号民事判决的第一项、第二项、第三项；三、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费606元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担581元，由舒志银、舒成成共同负担25元。二审案件受理费631元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担581元，舒志银、舒成成共同负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹