湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初558号原告：张小平，男，1965年11月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：何晓东，男，1981年6月24日出生，汉族，户籍地为湖南省资兴市，现住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张小平与被告何晓东租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告张小平的委托诉讼代理人谢刘勇、何华洪，被告何晓东及其委托诉讼代理人何忠诚到庭参加诉讼。2020年7月14日经本院审查认为，本案不宜适用简易程序，转为普通程序审理，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告张小平的委托诉讼代理人谢刘勇，被告何晓东的委托诉讼代理人何忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金1450478.2元，利息168121.69元（计算至2020年3月25日），共计1618599.89元，实际利息计算至被告还清欠款之日止；2.判决解除原告与被告签订的商铺租赁合同；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月2日，原告与被告签订了商铺租赁合同，约定原告将位于资兴市××镇××广场××商铺租赁给被告，租赁期限自2014年4月1日至2034年3月30日，第一年度租金为250000元（第一年免租金），此后每年在上一年的基础上上涨5%，租金交付为每年的4月10日前一次性付清，资兴市黄草镇人民政府作为见证方在商铺租赁合同上盖章。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。但至今被告未按合同约定支付租金，经原告多次催讨，被告拒不支付租金。为此，原告诉至本院。被告何晓东辩称：一、原、被告于2014年4月2日签订的商铺租赁合同无效。合同约定的商铺不是原告所有，且原告未提交产权证给被告，原告属于无权处分。同时，该商铺不符合《商品房租赁管理办法》关于房屋安全、防火等工程建设强制性标准，故该商铺不符合出租条件；二、原告具有欺诈行为。原、被告在商铺租赁合同中约定，商铺约4000平方米。但商铺面积不足4000平方米，整栋商铺约2000平方米，而被告实际可以使用的面积约1300平方米，其他均为他人占用、使用至今；三、原告因其欺诈行为需赔偿被告经济损失。因原告声称约定的商铺属于其所有，且保证有4000平方米，被告才投资大量资金经营酒店。同时，因该商铺产权不明、面积不符、无消防合格证等原因导致无法办理消防合格证、特种行业许可证、酒店营业执照，造成被告投资的190万元血本无归；四、即使商铺租赁合同有效，被告也有权行使先履行抗辩权，即在原告交付4000平方米的商铺及房屋产权证、建筑物一期消防合格证前，被告有权拒付租金；五、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。如商铺租赁合同有效，也应当按照实际租赁使用的面积计算租金，且原告在签订租赁合同后，一直未向被告催讨过租金，直至2020年4月17日才向法院起诉，故2015年、2016年、2017年的商铺租金已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：对于原告提交的原告身份证复印件、被告的户籍证明，被告均无异议，且符合证据三性的规定，本院予以认定；对于原告提交的商铺租赁合同，被告对该证据的真实性无异议，但认为合同无效，本院认为，该证据符合证据三性的规定，予以认定；对于原告提交的黄草旅游商业广场联合开发协议、黄草旅游商业广场联合投资开发协议，被告对该两份证据的三性均有异议，并认为协议双方均未加盖公章，且不能证实商铺产权归原告所有，本院认为，虽该两协议的甲乙双方均未加盖公章，但有法定代表人进行了签名确认，且该两份协议所涉工程与本案具有关联性，故对该两份证据予以认定；对于原告提交的承包租赁合同书，被告对该证据的三性均有异议，并认为不能证明商铺归原告所有，本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予认定；对于原告提交的企业信用信息公示报告，被告对该证据的证明方向有异议，并认为不能证明商铺归原告所有，本院认为，该证据能体现被告租赁商铺后的用途，予以认定；对于原告提交的店面出租合同和收据，被告对该证据的三性均有异议，并认为该证据不是原件，且不是被告出租给他人的，本院认为，因无原件予以核对，故对该证据不予认定。对于被告提交的商铺租赁合同，原告对该证据的证明方向有异议，并认为合同有效，房屋符合约定，且被告承租了原告的房屋，本院认为，该证据与原告提交的一致，符合证据三性的规定，予以认定；对于被告提交的商铺照片，原告对该证据的证明方向及内容有异议，并认为现场交付时有约4000平方米，被告当时并无异议，本院认为，该证据能体现本案所涉商铺的现状，予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2004年4月16日，资兴市黄草镇人民政府与郴州市斯瑞装饰有限公司就联合开发黄草旅游商业广场工程的相关事宜签订了一份黄草旅游商业广场联合开发协议,其中约定广场工程总面积为3796平方米，总投资为500万元，由郴州市斯瑞装饰有限公司确保在2004年6月底将主体工程按计划和按施工要求保质、保量完成工程，并负责资金的到位和组织，同时，该工程房地产的销售收入全部归郴州市斯瑞装饰有限公司所有。原告张小平在该协议郴州市斯瑞装饰有限公司的法定代表人处签字，且该协议未加盖郴州市斯瑞装饰有限公司的公章。2004年5月8日，郴州市斯瑞装饰有限公司与资兴市鸿雁发展责任有限公司签订了一份黄草旅游商业广场联合投资开发协议，其中约定由双方联合投资开发黄草旅游商业广场，销售房产收入所得在减去费用后，按郴州市斯瑞装饰有限公司60%和资兴市鸿雁发展责任有限公司40%进行分配，未出售房产产权也按上述投资比例进行分配。原告张小平亦在该协议郴州市斯瑞装饰有限公司的法定代表人处签字，且该协议未加盖郴州市斯瑞装饰有限公司的公章。工程完工后，2014年4月2日，作为甲方的原告张小平与作为乙方的被告何晓东就被告承租原告商铺事宜签订了一份商铺租赁合同，其中约定：“一、租赁商铺基本情况：本商铺位于资兴市黄草镇旅游商业广场，其中甲方名下所有门面，建筑面积约4000平方米；二、租赁期限：自2014年4月1日起至2034年3月30日止（第一年度免收租金）；三、租金标准:第一年年租金为250000元（贰拾伍万元整），以后每年在上年基础上上涨5%；四、租金交付时间：按每年一次性付清，且乙方应于每年度的4月10日前向甲方交付当年的租金……”签订合同后，原、被告无正式的商铺交付手续，无相应书面商铺交付凭证。之后，因原告认为被告未依约向其交纳商铺租金，被告认为原告未依约向其交付足够面积的商铺，双方由此引发争议。为此，原告于2020年4月17日诉至本院，要求判如所请。另查明，本案所涉租赁商铺均未办理产权证，且原告不能向本院提交建设工程规划许可证以证实本案所涉租赁商铺取得了建设工程规划许可证。被告租赁本案所涉商铺后做经营酒店使用，并陈述原告向其交付的可供使用的建筑面积约为1300平方米。在诉讼过程中，本院于2020年7月1日组织原、被告双方至黄草旅游商业广场现场指认交付情况，但双方分歧较大。同时，本院要求原、被告就黄草旅游商业广场整体面积情况形成一致意见，但双方各自提交的面积计算结果相差较大，难以形成一致，且经本院释明后，原、被告均不愿申请专业机构对黄草旅游商业广场整体面积情况进行测量。本院认为，本案系租赁合同纠纷。一、本案所涉商铺租赁合同的效力问题。被告以原告对本案所涉商铺无处分权和本案所涉商铺违反《商品房租赁管理办法》第六条第二款的规定为由认为其与原告签订的商铺租赁合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉商铺未办理相应的产权登记，原告也不能提供该商铺业已取得建设工程规划许可证或者其按照建设工程规划许可证建设商铺的相关证据，鉴此，原告应承担举证不能的不利后果，本院依法认定原、被告签订的商铺租赁合同为无效合同。至于被告提出的商铺租赁合同无效的理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”租赁合同作为有偿合同，在法律没有规定的情况下应参照买卖合同的有关规定。因此，在本案中，即便原告对本案所涉商铺不享有所有权或者处分权，其所签订的商铺租赁合同也不因此而无效。同时，《商品房租赁管理办法》第六条第二款关于房屋不得出租的规定，属于管理性规定，而非强制性规定，不能据此认定商铺租赁合同无效。鉴此，本院对被告提出的合同无效的理由不予采纳。对于原告要求解除商铺租赁合同的诉请，本院认为，因原、被告签订的商铺租赁合同被认定为无效合同，即商铺租赁合同自始无效，已缺乏解除商铺租赁合同的法律基础，故本院对该诉请不予支持。二、原告要求被告支付租金及利息的诉请能否得到支持的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订的商铺租赁合同为无效合同，但结合合同相对性原则，以及被告确通过原告已使用部分商铺至今的事实，并不影响被告向原告支付房屋占有使用费，鉴此，对原告要求被告支付租金的诉请，本院依法予以支持。对于支付金额的认定问题。本案中，原、被告就是否依约交足商铺建筑面积存在较大争议。本院认为，根据商铺租赁合同的约定，原告系将其位于黄草镇旅游商业广场建筑面约4000平方米的商铺租赁给被告，但在实践中，涉案商铺未办理产权登记，原告与被告之间无正式的交付手续以体现原告向被告交付了多少商铺面积，且经本院释明后，原告仍不能就其租赁了多少面积给被告向本院提供充分证据予以证实，同时，被告自认可供使用的商铺面积约为1300平方米，鉴此，本院认定原告未依约交足商铺，原告应承担举证不能的不利后果。现参照商铺租赁合同关于租金标准的约定，本院酌情以约定商铺面积与可供被告使用商铺面积为计算基础，认定被告应向原告支付房屋占有使用费共计471405.42元[（1300㎡÷4000㎡）×（250000元×1.05＋250000元×1.052＋250000元×1.053＋250000元×1.054＋250000元×1.055）]。对于原告要求被告支付利息的诉请。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同为无效合同，且原告未依约足额履行租赁商铺交付义务，原告对此存有重大过错，故本院对该诉请不予支持。三、原告诉请被告支付2015年至2017年的租金是否超过诉讼时效的问题。被告提出原告诉请2015年至2017年的商铺租金超过了诉讼时效，本院认为，本案中，虽原、被告签订的商铺租赁合同约定的租金支付方式为按年度交纳即分期履行，且每年租金金额不同，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性，各分期租金债务仍是基于同一租赁事实和同一租赁法律关系而产生，鉴此，本院认为本案诉讼时效的起算点应以最后一笔债务到期之日计算，原告诉请被告支付2015年至2017年的商铺租金未超过诉讼时效，故对被告的该答辩意见不予采纳。对于被告提出的要求原告赔偿其经济损失的答辩意见，本院认为，因被告未提出反诉，可另行协商或诉讼处理。对于被告提出的其享有先履行抗辩权而可拒付租金的答辩意见，本院认为，根据商铺租赁合同关于租金支付时间和免收第一年租金的约定以及双方签订合同的时间，被告应于每年度4月10日前支付当年租金，即双方的约定是先支付租金后使用商铺，故被告不享有先履行抗辩权，且不得据此拒付租金，故本院对该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何晓东于本判决生效之日起十五内向原告张小平支付房屋占有使用费共计471405.42元；二、驳回原告张小平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19367元，由原告张小平负担10996元，被告何晓东负担8371元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长 袁 宏审判员 鞠剑波审判员 曾永雄二〇二〇年十月九日法官助理曹家才书记员曹家才（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。