黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终4241号上诉人（一审被告）：栾殿鹏，男，1972年4月2日出生，汉族，哈尔滨汽轮机厂有限责任公司工人，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街**。法定代表人：张洪全，该公司总经理。委托诉讼代理人：高岩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李金娥，女，该公司办公室文员。被上诉人（一审第三人）：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。法定代表人：王洋，该公司董事长。上诉人栾殿鹏因与被上诉人哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）、黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初11528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。栾殿鹏上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审案件受理费由新东方物业公司承担。事实和理由：栾殿鹏提供的物业公司不作为的证据充分，且新东方物业公司主张的金额错误并已经超过诉讼时效。新东方物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。物业服务合同是持续性合同，具有整体性、连续性和关联性。诉讼时效应当从辰能物业公司退出时计算，即自2016年12月31日。一审判决按照新东方物业公司提供的票据进行核算，计算无误。辰能物业公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。新东方物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令栾殿鹏缴纳2011年1月17日至2016年12月31日拖欠物业服务费8,779.30元，违约金1000元，共计9,779.30元；2.由栾殿鹏承担诉讼费及财产保全费用。一审法院认定事实：2007年11月1日起，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的备案、违约责任等。合同第五条约定了物业服务费的收费标准为：多层住宅0.68元/月/平方米（使用面积），高层住宅0.90元/月/平方米（使用面积），商服物业1.20元/月/平方米（建筑面积）。因立汇·美罗湾小区1-4期整体楼盘至今没有成立业主委员会，2012年11月27日开始，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满，辰能物业公司退出立汇美罗湾小区。本案栾殿鹏为哈尔滨市香坊区军民街**立汇·美罗湾小区********房产的房屋所有权人，该房屋使用面积为76.48㎡。栾殿鹏拖欠2011年1月17日至2016年12月31日的物业管理费为4,918.78元（0.9元/月/㎡×76.48㎡×71个月+0.9元/月/㎡×76.48㎡×12个月÷365天×14天），拖欠电梯费3,715.93元（52元/月×71个月+52元/月×12个月÷365天×14天），共计拖欠数额为8,634.71元。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上进行了公告。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇?美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的所有业主均具有约束力。栾殿鹏是立。栾殿鹏是立汇?美罗湾小区********的房屋所有权人，1月17日至2016年12月31日期间与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。自第三人辰能物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，栾殿鹏应履行交纳物业服务费的义务。辰能物业公司作为债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给他人，2019年7月2日辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，该合同约定不违反法律规定，合法有效，且已在报纸上进行了公示，履行了通知债务人的义务。另外，新东方物业公司已通过诉讼的方式通知了栾殿鹏，栾殿鹏也已在诉讼中知道债权转让一事，故新东方物业公司作为原告提起诉讼主张物业管理服务费符合法律规定，但新东方物业公司计算欠费数额有误，一审法院依法确认栾殿鹏拖欠物业服务管理费（包含电梯费）合计为8,634.71元，应给付新东方物业公司。因辰能物业公司在给立汇美罗湾小区提供物业服务期间，服务质量方面存在瑕疵需要改进，故对新东方物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。关于栾殿鹏抗辩称物业管理不到位、小区环境脏、乱、差、其家玻璃破裂导致室内漏风、墙体发霉等理由，因其未举示相关证据予以证明，故不予采纳。另外，物业公司应与业主积极沟通，对业主提出的服务瑕疵意见和建议及时整改，业主亦应理解和支持物业公司，及时交纳物业服务管理费，共同建立良性循环关系。如物业公司严重违约，业主也可以成立业主委员会按照法定程序罢免物业公司。故判决：一、栾殿鹏于本判决生效之日立即给付新东方物业公司2011年1月17日至2016年12月31日的物业管理服务费（包含电梯费）8,634.71元；二、驳回新东方物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（新东方物业公司已预交），由栾殿鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：栾殿鹏举示了证据一、照片（电子版）146张，该组证据能够证明物业服务存在瑕疵，但不能否定物业公司提供了主要的物业服务，故本院不予采信；证据二、一审庭审录音，栾殿鹏未经过一审法院允许进行录音，证据不具有合法性，栾殿鹏据此主张一审中提出了时效抗辩，本院不予采信；证据三、物业手册电子版，不能证明辰能物业公司未提供主要的物业服务，本院对栾殿鹏主张的待证事实不予认定。证据四、停水视频，不能证明停水系因物业公司导致，本院不予采信。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于栾殿鹏拒绝交纳物业费的抗辩是否有充分证据证实的问题。本案，栾殿鹏提供的证据仅能证明辰能物业公司的物业服务存在一定的瑕疵，不能证明辰能物业公司没有提供主要的物业服务。栾殿鹏提供的照片时间不在辰能物业公司服务期间；其主张的小区失火及外来人员挟持人质的情况并非发生在其居住的房屋；玻璃破碎属于房地产开发企业所负质量保障义务，不属于物业服务企业承担的义务；关于小区停水的问题，栾殿鹏亦不能证明是因物业公司的原因导致。故栾殿鹏的上述抗辩理由没有充分的证据证实。栾殿鹏上诉主张新东方物业公司诉请超过诉讼时效的问题，栾殿鹏一审中未明确提出时效抗辩，其于二审中提出，本院依法不予支持。综上所述，栾殿鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人栾殿鹏负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十月三十日书记员  张春天