广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18906号上诉人（原审原告、反诉被告）：白龙娟，女，1984年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司），住所地广东省广州市白云区。法定代表人：朱兆炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金兰、郑灶利，广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司（以下简称博皇公司），住所地广东省广州市白云区xxx街xxx路**自编**商铺。法定代表人：毛灼明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱福洲、熊世超，该公司职员。上诉人白龙娟因与上诉人大通公司、被上诉人博皇公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。白龙娟上诉请求：1.改判一审判决第三项为大通公司、博皇公司向白龙娟赔偿店铺装修损失828345.85元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回博皇公司在一审提出的全部反诉请求；3.判决大通公司、博皇公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉及答辩的事实和理由：一、一审判决既然认定租赁合同、补充协议书为无效合同，博皇公司就不能依据无效合同要求白龙娟支付管理费。且xx城一直无正式开业，也无发生过博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，一审判决白龙娟向博皇公司支付管理费98701.45元既无法律依据也无事实依据。二、在租赁合同的签订上，大通公司明显具有直接故意的主观过错，白龙娟已尽到了一般承租人的审慎注意义务，无过错。大通公司应赔偿涉案店铺装修装饰费用损失。即使白龙娟存在一定的疏忽大意过失，也应由以欺骗手段签订租赁合同的大通公司承担全部赔偿责任，而不应由白龙娟承担次要责任。博皇公司是大通公司的承继人承接了大通公司所签订的租赁合同的权利义务，故博皇公司应与大通公司共同赔偿装修装饰的损失给白龙娟。且因涉案店铺装修装饰完毕后无正式营业过，不存在计算成新率情形，一审判决认定白龙娟实际使用涉案店铺9个月、成新率为0.75缺乏事实和法律依据。三、店铺租赁合同无效之下承租人就不能进行经营，即使占有也无店铺的使用价值，没有给承租人带来经济利益反而带来其他经济损失。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款属于适用法律不当，故判决白龙娟支付店铺的占用使用费给博皇公司错误。大通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项，改判大通公司无须向白龙娟赔偿装修损失310629.69元，改判白龙娟向大通公司支付2016年8月31日至2018年6月26日房屋占用使用费676956.15元、物业服务费52270.92元、公摊费80680.59元；2.一审、二审诉讼费由白龙娟承担。上诉及答辩的事实和理由：一、既然白龙娟要求大通公司与博皇公司共同赔偿装修损失，就应从2016年8月31日交接店铺之日起计至2020年4月29日白龙娟交还店铺之日为其实际使用期限，使用期限为3年8个月（共1320天）。两公司合同期限从2016年8月31日至2021年9月30日是5年1个月（1830天），成新率为0.2787，装修的剩余价值为230859.98元。故一审判决计算成新率明显有误。且双方对租赁合同无效均有过错，装修损失各应承担50%。二、签订解除协议时双方真实意思是就此了结双方因租赁合同产生的全部权利义务，但白龙娟在取得了与后期租金等各项费用大幅度优惠后却要求大通公司赔偿装修损失，违反诚信原则。三、即使合同无效，白龙娟既然自2016年8月31日起使用了租赁场地就应支付占有使用费、物业服务费、公摊费，一审判决仅以双方签订了解除协议就视双方已对上述费用全部进行了结算并以此为由免除了白龙娟支付相关费用的义务，不合理。博皇公司辩称：我方无需向白龙娟赔偿装修损失，白龙娟需支付足额的占有使用费、管理费等费用。2020年1月15日，白龙娟向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认大通公司、博皇公司与白龙娟签订的关于编号C1-xxx、xxx、xxx、xxx商铺的租赁合同无效；2．大通公司、博皇公司退还白龙娟的保证金96334元；3．大通公司、博皇公司赔偿白龙娟的损失（参考评估价格）；4．大通公司、博皇公司承担本案诉讼费用。大通公司在一审中反诉请求：1.要求白龙娟支付大通公司2016年8月31日至2018年6月26日的房屋使用费676956.15元；2.要求白龙娟向大通公司支付2016年8月31日至2018年6月26日的物业服务费52270.92元；3.要求白龙娟向被告大通公司支付2016年8月31日至2018年6月26日的公摊费80680.59元；4.本案诉讼费由白龙娟负担。博皇公司在一审中反诉请求：1.白龙娟将涉案商铺交还给博皇公司；2.要求白龙娟向博皇公司支付2018年6月27日至2020年1月26日的房屋使用费343898.1元（应计算至实际交还店铺之日止）；3.要求白龙娟向博皇公司支付2018年6月27日至2020年1月26日的综合管理费204701.25元（应计算至实际交还店铺之日止）；4.本案诉讼费由白龙娟负担。一审法院认定事实：2016年1月9日，白龙娟（乙方、承租方）与大通公司（甲方、出租方）签订《广州大通装饰xx城商铺租赁合同》，约定：第一条基本情况，位置：甲方租给乙方位于广州市白云区xxx街xxxx路x号x区x层C1-xxx、xxx、xxx、xxx号商铺，该商铺的建筑面积约为383.71平方米，租赁用途为商铺；第二条租赁期限：租赁期从2016年1月9日起至2020年10月30日止，共57个月。第三条租金与其他费用1、租金每月租金28778元，第三年开始递增，每年递增幅度为10%，商场开业之后免租金6个月，5折租金优惠6个月；2、管理费：管理费每月每平方米6元，每月2302元，在第37个月起始收取管理费，每月收取一次（在免管理费期间，甲方代收取0.5元/平方米/月的城市卫生压缩清运费）；3、水电费：乙方承租商铺内发生的水电费，按独立水表、电表度数按当地的收费标准计取，公共分摊水电费由乙方支付。第四条租金及其他费用的收费办法。商铺水、电费由乙方按时向甲方交纳，逾期10日未交纳的由乙方同意甲方有权单方面停止供水、供电；乙方应交纳的租金和其他费用，如全部或部分逾期未交，则每逾期一天，甲方则加收当次拖欠费用总额的3%的违约金。第五条保证金：乙方在签订本合同时，需向甲方交纳相当于三个月租金总和的履约保证金86334元，水电保证金4000元，合计90334元，否则本合同不生效。如因乙方违约或未满合约期而退出租赁，则不予退还保证金。大通公司于2016年1月9日收取租赁保证金86334元、水电保证金4000元、首月租金28778元、首月管理费2302元；于2016年8月31日收取装修保证金3000元、施工证保证金200元。一审庭审中，双方确认装修保证金、施工保证金以及装修队押金已经退还。2016年8月3日，白龙娟在铺位面积确认单上签字，确认涉案商铺的建筑面积为397.8平方米。2016年8月31日，大通公司向白龙娟交付了涉案店铺，白龙娟向大通公司出具了商铺交付使用接收书。2018年4月15日，博皇公司发出通知，记载：原大通国际装饰城C区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。为了项目能够于2018年8月份顺利重装开业，希望原大通各品牌专柜能够通力配合以下的工作，实现互利共赢：一、配合本次卖场升级改造，同时与博皇家居重新签订经营合同，在商场改造期间的租金全部免除，如有水、电的使用，水电费按实际产生收取。二、凡与博皇签订的新经营管理合同，均给予商场品牌正式开业后12个月半租优惠，为各品牌创造轻松的营商环境。博皇公司向白龙娟出具收款收据，记载2018年6月11日收取5月份水电费139.5元、2018年7月15日收取6月份水电费112.5元、2018年8月13日收取7月份电费172.5元、2018年9月13日收取电费180元、2018年10月9日收取9月份水电费54元、2018年11月2日收取10月份水电费145.5元、2018年12月26日收取11月份水电费240元、2019年1月7日收取12月份水费216元、2019年2月21日收取1月份水电费195元、2019年3月16日收取水电费109.5元、2019年4月11日收取3月份水电费177元、2019年5月24日收取4月水电费171元、2019年6月26日收取5月水电费321元、2019年7月16日收取6月水电费651元。2018年6月26日，白龙娟与博皇公司签订《委托书》，约定：现白龙娟委托大通国际装饰xx城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。作为博皇租赁合同书两个月押金，采用多退少补形式完成最后的合同租赁款项。白龙娟在委托书下方签字，博皇公司在委托书上盖章。2018年6月26日，白龙娟(乙方)与大通公司（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲方广州大通房地产开发有限公司与乙方白龙娟于2016年1月9日签订了《大通(国际)装饰xx城租赁合同书》，合同期限为2016年1月9日至2020年10月30日。现乙方自愿与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司重新签订租赁合同，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲、乙双方签订的《大通（国际）装饰xx城租赁合同书》及附件于2018年6月26日提前解除。乙方应于2018年6月26日前结清商铺租金元、管理费余额元、水电费20269元及各项杂费8357元。二、因乙方需与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，甲方同意按乙方意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用124564元作为乙方与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同的保证金一次性转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司对公账户，乙方未缴清费用共28626元，实际转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司费用为95938元；三、甲乙双方履行完本协议第一、二条后不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，乙方自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司协商处理。白龙娟在解除协议下方签字，大通公司授权代表在合同上签字及盖章。一审庭审中，白龙娟确认博皇公司退还18367元，故还剩下77580元保证金，确认要求大通公司、博皇公司退回的金额为77571元，而非诉请的96334元。2018年6月26日，白龙娟（乙方）与博皇公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方将位于广州市白云xxxxxx**广场x楼Fxxx号铺位，建筑面积430.95平方米租赁给乙方，由乙方设立蒙娜丽莎专柜经营瓷砖品牌的商品；二、专柜租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。四、优惠条件：1、按照乙方合同建筑面积430.95平方米，其中分配为以下方案：（1）合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方65元/平方，优惠至42元/平方，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方65元/平方，优惠至42元/平方，综合管理费25元每平方米不变；（3）合同期内的第三年（自2020年10月1日至2021年9月30日），租金按建筑面积每平方65元/平方，优惠至42元/平方，综合管理费25元每平方米不变。2019年7月10日，博皇公司发出告示，记载：“贵品牌截止目前仍未办理正式合同，已严重违反非法占地使用经营，请您于2019年7月13日下午18:00前，收到该通知函的三个工作日，将铺内所有物品清空撤离，如该品牌考虑在博皇家居白云旗舰店继续经营，请您携带原签署的协议到四楼招商中心办理《租赁合同书》相关手续，本次将是最后一次洽谈机会，请专柜负责人重视通知函内容。”。同日，博皇公司将涉案店铺张贴的封条，白龙娟与博皇公司共同将门加锁，直至2020年3月12日第一次看现场双方才打开门锁。依白龙娟申请，一审法院于2019年11月12日委托广州市新誉工程咨询有限公司对涉案店铺的装修价值进行评估，广州市新誉工程咨询有限公司于2020年3月25日作出广州市白云区xxx街xxx路x号xx城编号C1-xxx、xxx、xxx、xxx商铺造价咨询报告书，评估金额合计828345.85元，其中争议项目0元。为此，白龙娟先行垫付评估费21940元。一审中，双方共同确认涉案商铺无产权规划报建手续。一审法院多次就涉案商铺的交还问题询问双方意见，白龙娟于2020年4月29日将涉案商铺交还给博皇公司，双方签订了《移交确认书》。一审庭审中，白龙娟称2016年8月31日交铺后并没有马上装修，直到9月份开始装修，装修之后没有经营，博皇公司承诺开业之后再按5折收取租金，暂定2018年8月开业，实际是2019年9月开业。大通公司、博皇公司称解除协议数据只是一部分，不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费，大通公司、博皇公司均未给予白龙娟免租期。一审法院认为：白龙娟以及大通公司、博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《广州大通装饰xx城租赁合同》、《补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故白龙娟主张确认租赁合同无效，予以支持。关于保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。白龙娟现主张退还保证金，予以支持。至于退还保证金的数额以及承担责任。白龙娟与博皇公司于2018年6月26日签订《委托书》，约定：现白龙娟委托大通国际装饰xx城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。白龙娟与大通公司于2018年6月26日签订《租赁合同解除协议》，约定：因白龙娟需与博皇公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，大通公司同意按照白龙娟意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用124564元作为白龙娟与博皇公司签订新合同的保证金一次性转至博皇公司对公账户，未缴清费用共28626元，实际转至博皇公司费用为95938元。依据上述协议约定，博皇公司承接大通公司原有的权利义务，大通公司转入博皇公司95938元作为保证金，因白龙娟确认博皇公司退还18367元，故还剩下77571元保证金，现合同无效，故白龙娟主张大通公司、博皇公司共同退还保证金77571元，予以支持，超出的部分，不予支持。白龙娟称不重新签订合同就不能免租，签订《租赁合同解除协议》是被迫的，《租赁合同解除协议》数据是大通公司、博皇公司结算出来，但白龙娟也称大通公司、博皇公司承诺免租的前提条件，而白龙娟与博皇公司签订的《补充协议书》也明确三年内租金优惠收取，且并未有证据表明白龙娟存在被胁迫的情形，故白龙娟称不认可《租赁合同解除协议》的结算，不予采信，大通公司、博皇公司辩称《租赁合同解除协议》仅为了将场地顺利移交，协议中的各项费用只计算一部分，并不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费用，但《租赁合同解除协议》为格式文本，为大通公司制定，故大通公司再称《租赁合同解除协议》所作的结算不代表全部的费用，无事实依据，对其上述辩称不予采纳。关于大通公司反诉主张的占用使用费、物业管理费以及公摊费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。大通公司与白龙娟于2018年6月26日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除未缴清费用28626元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作相应的结算，故大通公司再向白龙娟主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用，于法无据，不予支持。关于博皇公司主张白龙娟支付2018年6月27日至店铺之际交还之日房屋使用费、综合管理费。博皇公司于2018年4月15日发出通知，“原大通x区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。在商场改造期间的租金全部免除”，白龙娟与博皇公司签订《补充协议书》，约定：专柜租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日，合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；按合同原有合同租金65元/平方，优惠至42元/平方。综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），按合同原有合同租金65元/平方，优惠至42元/平方。综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。依据上述约定，白龙娟与博皇公司的租赁期限自2018年10月1日开始，且白龙娟称博皇公司于2018年9月才开始试业，故博皇公司主张自2018年6月26日至2018年9月30日期间的租赁使用费以及物业管理费，不予支持。至于2018年10月1日至2019年7月5日博皇公司停水电之日租赁使用费以及物业管理费，白龙娟正常使用涉案店铺，参照《补充协议书》约定：按合同原有合同租金65元/平方，优惠至42元/平方。综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取，白龙娟应支付博皇公司上述期间占用使用费165818.44元（18099.9元×9个月+18099.9元÷31天×5天），管理费98701.45元（10773.75元×9个月+10773.75元÷31天×5天）；至于2019年7月6日至2020年3月12日开锁之日，因博皇公司主动停水停电以及粘贴封条，造成白龙娟无法使用涉案店铺，故博皇公司反诉主张2019年7月6日至2020年3月12日的占用使用费、综合管理费，不予支持。至于2020年3月13日至2020年4月29日期间的占用使用费、综合管理费，博皇公司一审庭审中称停水停电，但如白龙娟需要可以通水电，称充值取电，但博皇公司未告知白龙娟，故博皇公司主张2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用费、综合管理费，不予支持。关于装修损失。白龙娟主张大通公司、博皇公司依据装修损失评估报告数额赔偿装修损失，依造价咨询报告书，涉案店铺的评估价值为828345.85元，该鉴定过程符合法定程序，并无不当，对该鉴定结果予以采信。白龙娟与博皇公司租赁合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日（共36个月），白龙娟已实际使用涉案店铺至2019年7月5日，故白龙娟实际使用涉案店铺9个月，经计算成新率为0.75，故涉案店铺的装修的剩余价值为621259.39元（828345.85元×0.75）。因白龙娟与大通公司、博皇公司签订租赁合同时对涉案场地的规划报建及产权未作相应的注意，对租赁合同无效均有过错，酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，涉案店铺的装修损失为621259.39元，故大通公司、博皇公司应共同赔偿白龙娟装修损失310629.69元（621259.39元×0.5），超出的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年5月15日作出判决如下：一、确认白龙娟与广州大通房地产开发有限公司于2016年1月9日签订《广州大通装饰xx城商铺租赁合同》、与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司于2018年6月26日签订《补充协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司共同返还白龙娟保证金77571元；三、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向白龙娟赔偿装修损失310629.69元；四、于本判决生效之日起五日内，白龙娟向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付占用使用费165818.44元、管理费98701.45元；五、驳回白龙娟的其他诉讼请求；六、驳回广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回广州大通房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7334元，由白龙娟负担4737元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担2597元并于判决生效之日起5日内向白龙娟迳付；广州大通房地产开发有限公司反诉受理费5950元由其负担；广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费2185元，由广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1132元，白龙娟负担xxx3元并于判决生效之日起5日内直接向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司迳付；评估费21940元，由白龙娟负担10970元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担10970元并于判决生效之日起5日内向白龙娟迳付。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人白龙娟以及上诉人大通公司、被上诉人博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰xx城租赁合同》、《补充协议书》为无效合同正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人大通公司与上诉人白龙娟于2018年6月26日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除上诉人白龙娟未缴清费用28626元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作了相应的结算，故一审判决认定上诉人大通公司再向上诉人白龙娟主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用于法无据而不予支持正确。现上诉人大通公司上诉再次提出该诉请，本院不予支持。一审判决已就上诉人白龙娟仍需支付2018年10月1日至2019年7月5日的占用使用费165818.44元、管理费98701.45元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人白龙娟上诉主张涉案商铺一直无正式开业，也无发生过被上诉人博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，但上诉人白龙娟对此未能举证证明，而根据被上诉人博皇公司提交的收款收据，上诉人白龙娟承租的涉案商铺在上述期间均有缴纳水电费，故上诉人白龙娟的上述上诉意见不成立，本院不予采纳。关于装修损失的问题。如前所述，上诉人白龙娟对涉案商铺进行了装修并实际使用，一审判决根据涉案商铺的装修成新率以及酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，认定被上诉人博皇公司应赔偿上诉人白龙娟装修损失310629.69元，符合公平合理原则，本院予以维持。上诉人白龙娟关于上诉人大通公司、被上诉人博皇公司向其赔偿装修损失828345.85元的上诉请求不成立，本院不予支持。根据上诉人白龙娟与上诉人大通公司签订的《租赁合同解除协议》，双方已就之前的相关费用进行了结算，约定双方不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，上诉人白龙娟自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与被上诉人博皇公司协商处理。结合被上诉人博皇公司于2018年4月15日发出的通知以及被上诉人博皇公司实际接收了上诉人大通公司移交的上诉人白龙娟的相关费用，且于2018年6月26日与上诉人白龙娟就涉案商铺签订了《补充协议书》，被上诉人博皇公司事实上承接了上诉人大通公司原有的权利义务，故上诉人大通公司关于其无需向上诉人白龙娟赔偿装修损失的上诉请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2675号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2675号民事判决第五项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2675号民事判决第三项为：于本判决生效之日起五日内，被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向上诉人白龙娟赔偿装修损失310629.69元；四、驳回上诉人白龙娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7334元，由上诉人白龙娟负担5600.7元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担434.8元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1298.5元；上诉人广州大通房地产开发有限公司反诉受理费5950元由其负担；被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费2185元，由上诉人白龙娟负担xxx3元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1132元；评估费21940元，由上诉人白龙娟负担10970元，被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担10970元。二审案件受理费26695.13元，由上诉人白龙娟负担17769.74元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担8925.39元。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿