广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1408号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾昭霞，女，1981年7月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：欧建国（曾昭霞的丈夫），住广东省阳江市江城区东门路市府旧址安置小区**。委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳江市名阳商业管理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区****铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。上诉人曾昭霞因与被上诉人阳江市名阳商业管理有限公司（以下简称名阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾昭霞上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回名阳公司的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由名阳公司承担。事实与理由：一审判决认为曾昭霞在2016年6月1日至2016年8月31日实际占有使用了涉案商铺，并判令曾昭霞支付占用费33729.75元，是认定事实不清，判决错误。（一）曾昭霞在与名阳公司解除《房屋租赁合同》后，按照双方《场地借用协议》的约定，曾昭霞有权在涉案商铺内暂放店内物品至2016年5月31日。（二）名阳公司在约定暂放物品的时间内拒绝曾昭霞搬走店内物品。2016年5月左右，曾昭霞准备搬走店内物品，发现名阳公司在该商铺大门另加装了门锁，且名阳公司的保安人员驱赶曾昭霞的人员，曾昭霞无法取回放在店内的物品。其后，曾昭霞多次与名阳公司协商要求取回店内物品，但名阳公司一直拖延不给。曾昭霞为取回物品，曾于2016年9月到阳江市公安局江城分局岭东派出所报案，该所民警出警后，持执法记录仪到涉案商铺进行拍摄取证，但名阳公司仍拒绝返还物品。曾昭霞此前为经营涉案商铺，约投入1657493元资金对店铺进行装修、购买设备、办公用品等等。在与名阳公司多次协商无果的情况下，曾昭霞采取在2017年1月多次拉横幅、2018年到刑侦部门报案等手段进行维权，但名阳公司仍不予返还物品。在曾昭霞采取如此强烈手段的情况下，如果不是名阳公司加以阻拦，曾昭霞不可能无法拿走涉案物品，故一审判决认为曾昭霞提供的电话录音光碟、信息聊天记录、图片等未能证实名阳公司拒绝曾昭霞搬走物品的事实，并据此认定曾昭霞占用了涉案商铺，不符合常理，认定事实错误。（三）曾昭霞存放于店内的物品，已被名阳公司转让给下一手承租人，客观上给名阳公司带来了收益，名阳公司不存在因该物品导致损失，曾昭霞不构成对涉案商铺的“占用”。首先，如前所述，在约定暂放物品的期间，名阳公司拒绝曾昭霞搬走店内物品，曾昭霞没有过错，不应支付所谓的“占用费”。其次，存放在现场的物品是经营所需品，下一手承租人在经营中已全部使用。名阳公司在一审庭审中自认合同解除后，曾昭霞存放在店铺的物品经江城区人民法院现场清点并查封。可见，这些属于曾昭霞的物品已全部被承租方擅自使用（其中的易耗品已经用完），因此，曾昭霞的物品不但没有占用涉案商铺的空间，反而让名阳公司、承租人因此受益。名阳公司将曾昭霞暂放店内物品交付给承租人使用，又以曾昭霞“未清空店内物品”为由，要求曾昭霞继续交付租金和物业管理费，缺乏理据。一审判决未查明涉案物品的用途，是否影响涉案商铺的经营，单凭曾昭霞未搬走物品而认定曾昭霞构成占用，需要支付占用费，与事实不符，亦有违公平原则，判决错误。（四）一审判决认为涉案商铺在2016年9月1日已经另行出租给案外人，故曾昭霞应支付2016年6月1日至2016年8月31日的场地占用费33729.75元（11243.25元/*3个月），诉讼时效应自2016年9月1日计至2019年8月31日，名阳公司于2020年1月13日提出起诉，已过诉讼时效，依法不应支持。名阳公司辩称：一、一审并无认定曾昭霞在占用期内要承担占用费，一审仅是认定占用期过后的占用费，曾昭霞上诉请求缺乏理据。二、涉案物品到目前为止仍占用商铺空间。从资产评估报告书来看，部分物品存放在杂物间，部分存放在厨房，名阳公司从未使用过这些物品，曾昭霞占用行为具有持续性，诉讼时效未过。另外江城分局刑侦大队在2018年9月28日处理双方纠纷时，曾就占用问题进行过调处，但曾昭霞的真实意思并非搬走物品。因为曾昭霞在合同解除至名阳公司将商铺出租给第三方后，曾昭霞一直没有将物品搬走，在公安机关到达现场要求曾昭霞搬走物品时，曾昭霞也没有搬走。可见名阳公司没有阻挠曾昭霞搬走物品，而是曾昭霞本意不想搬走物品。名阳公司向一审法院起诉请求：一、判令曾昭霞从2016年6月1日起按每月11243.25元支付场地占用费给名阳公司，直至曾昭霞清空商铺内的物品日止；二、判令曾昭霞从2016年6月1日起按每月7177.50元支付物业管理费给名阳公司，直至曾昭霞清空商铺内的物品日止；三、本案诉讼费用由曾昭霞承担。曾昭霞反诉请求：一、判令名阳公司赔偿曾昭霞经济损失910674元；二、反诉费用由名阳公司承担。一审法院认定事实:位于阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区****商铺（产权证号：粤（20**）阳江市不动产权第0××3号）的产权人是李某。2012年11月17日，李某授权将涉案商铺全权委托给名阳公司经营（包括商铺出租、代收租金及租赁押金、代开发票、代办相关的租赁登记手续、代付代缴相关税费等），委托经营管理期限为2013年10月1日至2023年9月30日止。2014年4月8日，名阳公司（出租方、甲方）与许雅静（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，该商铺建筑面积797.5平方米；租赁期限从2014年4月15日至2023年9月30日止；装修期从2014年4月15日至2014年7月14日止；免租期90天，从装修期结束次日起算，免租期内乙方无需支付租金，只需按照18元/方的标准向甲方支付物业管理费用；计租面积按建筑面积计算，每平方米的租金为27.5元，从第3年度起，月租金在前两年度的月租金基础上每两年度递增6%；乙方应向甲方或甲方指定的物业管理公司支付管理费；等等。同日，名阳公司（甲方）与许雅静（乙方）签订《名扬国际广场商业街物业管理协议》，约定乙方仅需在免租期内按照18元/方的标准向甲方支付物业管理费，即免租期内管理服务费为14355元；水电费按实际使用金额支付；等等。签订上述合同后，名阳公司将涉案商铺交付许雅静使用。2014年6月13日，名阳公司（甲方）、许雅静（乙方）与曾昭霞（丙方）三方共同签署《变更证明》一份，约定三方一致同意将原合同的承租方（许雅静）的相关内容变更为承租方（曾昭霞）；签订的原合同条款作以上变更外，原合同的其他条款维持不变，继续执行。2016年3月30日，名阳公司（甲方）与曾昭霞（乙方）签订《解约协议》，约定双方一致同意于2016年4月1日解除双方的《房屋租赁合同》和《名扬国际广场商业街物业管理协议》；乙方应在2016年4月1日前将承租商铺按照双方约定的条件交还给甲方，逾期未交还的应按照1000元/天的标准向甲方支付场地占用费，并按照400元/天的标准向甲方支付管理费用，乙方逾期15天未交还商铺的，甲方可自行收回，乙方放弃商铺内存放、附着的财产、物品的所有权；双方有关合同中履行产生的保证金、租金、水电费等所有费用已经结清；等等。同日，名阳公司（甲方）与曾昭霞（乙方）又签订《场地借用协议》一份，约定解除合约当天由于乙方未能及时找到地方搬清该商铺内的所有设施设备等物品，经协商，甲方同意借用该商铺给乙方暂放店内物品至2016年5月31日；在乙方借用该商铺期间，如甲方将该商铺出租给第三方时，则乙方应无条件自行将所属个人物品搬走，否则甲方有权现场处理，产生的损失由乙方自行承担；乙方应在2016年6月1日前将借用商铺内物品清空，或在乙方借用该商铺期间，如甲方将该商铺出租给第三方时，则乙方应无条件自行将所属个人物品搬走，否则甲方有权当废品现场处理，处理物品时产生的费用甲方有权向乙方追讨；等等。借用期满后，曾昭霞至今尚未将其所属物品从涉案商铺内搬走。2016年8月24日，名阳公司（出租方、甲方）与案外人刘允健（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方用于开设香港可诺丹婷美颜美体等。对于曾昭霞至今未搬走其所属物品的问题，首先，名阳公司主张经向曾昭霞发出书面限期搬迁通知后，曾昭霞不予理会并一直占用，故向一审法院提起本案的诉讼。为证实其上述主张，名阳公司提供了《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》及邮寄凭单拟加以证实，上述证据未能证实曾昭霞已收悉上述通知函，曾昭霞亦对此不予认可，故对上述证据，应不予采纳。其次，曾昭霞辩称未搬走是因为名阳公司拒绝让其搬走物品，且经多次维权未果，表示过错在于名阳公司，其不同意支付场地占用费。同时，曾昭霞主张名阳公司已将涉案商铺出租给案外人，并由案外人占有、使用其所属物品及装修装饰等，造成其经济损失，其已于2019年7月31日以返还原物为由，以香港可诺丹婷美颜美体为被告向一审法院提起民事诉讼[案号：（2019）粤1702民初5007号]，要求案外人及名阳公司承担赔偿责任。为证实其上述抗辩事实及主张，曾昭霞提供了电话录音光碟、信息聊天记录、图片等拟加以证实。经审查，上述证据仅能反映名阳公司与曾昭霞曾就本案纠纷多次进行协商，但未能证实名阳公司拒绝曾昭霞搬走物品的事实。经曾昭霞申请，一审法院向阳江市税务局调取了名阳公司于2016年9月至2020年2月期间开具的收款人为刘允健、胡凤琴、阳江市江城区可诺丹婷美容院（租金）的增值税普通发票每月明细。曾昭霞申请调取该证据拟证实名阳公司所收取的第三方的租金与曾昭霞租赁期间所支付的租金相差大，名阳公司与第三方之间的租赁关系是造假的。名阳公司对此不予认可。另，曾昭霞在本案诉讼中提起反诉，名阳公司要求给予答辩期15天，一审法院予以准许。名阳公司与曾昭霞于2020年3月20日向一审法院申请给予双方二个月时间进行庭后调解，一审法院予以准许。后案经调解未果。一审法院认为：名阳公司与曾昭霞所签订的《房屋租赁合同》《物业管理协议》《变更证明》《解约协议》《场地借用协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，受法律保护。本案的争议焦点是：一、关于本诉，应否支持名阳公司诉请的场地占用费和物业管理费，如何计付；二、关于反诉，应否在本案中处理，如何处理。关于焦点一，根据名阳公司与曾昭霞的《解约协议》《场地借用协议》，双方的《房屋租赁合同》已于2016年4月1日解除，曾昭霞最迟应当在2016年6月1日前清空存放在涉案商铺内的所属物品，但曾昭霞至今尚未清空，且在另案中主张案外人返还其未搬走的所属物品，曾昭霞的行为已构成占用。由于曾昭霞已无继续占用涉案商铺的合法依据，其应当承担因逾期返还租赁物的法律责任，故现名阳公司请求曾昭霞支付场地占用费，合法合理，应予支持。名阳公司与曾昭霞在《场地借用协议》中约定逾期未清空的占用费标准过高，曾昭霞可参照合同约定的租金标准支付占用费，现名阳公司请求按11243.25元/月的标准计付，未超过合同约定的租金标准，应予以支持。至于计付期间，由于名阳公司已于2016年9月1日将涉案商铺另行出租给案外人，涉案商铺已由案外人实际占有使用，2016年9月1日之后曾昭霞已客观上不存在占用的可能，因此，曾昭霞实际上的占用期间为2016年6月1日至2019年8月31日，曾昭霞应支付该期间的场地占用费33729.75元（11243.25元/月*3个月）给名阳公司。曾昭霞辩称其未清空所属物品是由于名阳公司拒绝、阻止其搬走，但其提供的证据未能证实名阳公司存在拒绝、阻止的行为，曾昭霞的上述抗辩意见，理据不足，应不予采纳。名阳公司主张2016年9月1日之后的场地占用费，理由不成立，应不予支持。至于物业管理费，根据《房屋租赁合同》《物业管理协议》，承租方仅需在免租期内按18元/平方米的标准支付物业管理服务费，现名阳公司请求曾昭霞支付占用期间的物业管理费，理据不足，应不予支持。关于焦点二，曾昭霞在本案诉讼之前已经就案外人占有、使用其所属物品及装修装饰等而造成其经济损失的问题，于2019年7月31日以返还原物为由向一审法院提起民事诉讼。在该案诉讼过程中，一审法院已依职权追加名阳公司作为该案的共同被告参加诉讼，目前，该案尚在审理当中。为避免重复处理，本案不宜对曾昭霞的反诉进行处理，因此，对曾昭霞的反诉，本案不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，作出判决：一、限曾昭霞于判决生效之日起十日内向名阳公司支付场地占用费33729.75元；二、驳回名阳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11168元，已减半收取5584元，由名阳公司负担5328元，曾昭霞负担256元。二审中，名阳公司向本院提供以下证据：一、《资产评估报告书》，报告书反映卧式冷柜位于杂物间，消毒柜、储物柜、冷柜、厨房净水器位于厨房，拟证明涉案物品一直实际占用商铺空间，曾昭霞的侵权行为具有持续性，上述物品的占用费应计至搬离日止。二、《接受证据材料清单》，拟证明就涉案物品的搬离问题，经江城分局刑侦大队于2018年9月28日处理未果，证实双方当事人在2018年9月28日就涉案占用费问题作过调处，诉讼时效未过。三、照片，拟证明涉案物品一直实际占用商铺空间，侵权行为具有持续性，诉讼时效未过。经本院组织双方当事人质证，曾昭霞质证意见如下：一、对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议。该报告书反映了后来的承租人实际使用了曾昭霞的物品，这些物品并不构成对名阳公司空间的侵占或侵权，反而名阳公司因此获得增值利益，名阳公司主张占用费毫无事实依据。且名阳公司在曾昭霞2016年5月以来多次要求搬离涉案物品的情况下，一直拒绝让曾昭霞搬离。二、对证据二的三性均不予认可，因为名阳公司拒绝返还物品，曾昭霞在2018年向扫黑除恶办公室来报案，报案事由并非名阳公司主张的要求曾昭霞搬离物品，而是曾昭霞因名阳公司拒绝曾昭霞搬离物品而报案的，该案处理结果是让曾昭霞通过民事诉讼程序解决。当时纠纷并非名阳公司认为其权益受损害而主张的，与其在本案主张的物品占用没有关联。三、对证据三的三性均不予认可，涉案物品在2016年4月之后一直在名阳公司的控制之下。对于名阳公司如何使用涉案物品，曾昭霞无从插手；且评估报告及名阳公司提交的部分证据显示名阳公司已经实际使用了涉案物品，故曾昭霞的物品被名阳公司的承租人所使用，并因此产生增值收益，显然不属于侵权行为。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：一审中，名阳公司提供了《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》及邮寄凭单，拟证明名阳公司经向曾昭霞发出书面限期搬迁通知，但曾昭霞不予理会并一直占用。该《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》主要载明名阳公司要求曾昭霞于2016年8月15日将属于承租人的物品搬出涉案商铺，逾期不搬离，名阳公司将委托第三方将属于承租人的物品搬离涉案商铺，收回涉案商铺，搬离承租人店内的物品产生的相关费用及一切损失由承租人承担。该《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》的落款时间为2016年8月11日。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕曾昭霞的上诉请求进行审理，当事人没有请求的，二审不予审理。故本案二审争议的焦点问题是名阳公司请求曾昭霞从2016年6月1日起按每月11243.25元的标准支付场地占用费是否已过诉讼时效，如果未过诉讼时效，曾昭霞应否支付2016年6月1日至2016年8月31日的场地占用费给名阳公司。从名阳公司与曾昭霞签订的《解约协议》和《场地借用协议》可知，名阳公司与曾昭霞在2016年3月30日协商一致于2016年4月1日解除双方《房屋租赁合同》和《名扬国际广场商业街物业管理协议》，同时名阳公司同意借用涉案商铺给曾昭霞暂放店内物品至2016年5月31日；曾昭霞应在2016年6月1日前将借用商铺内物品清空，或在借用该商铺期间，名阳公司将该商铺出租给第三方时，曾昭霞应无条件自行将所属个人物品搬走。由于在双方约定的借用期满后，曾昭霞并未将其所属物品从涉案商铺搬走，故名阳公司自2016年6月1日起已知道自己的权利受到损害，因此名阳公司请求曾昭霞从2016年6月1日起参照《房屋租赁合同》的约定按每月11243.25元的标准支付场地占用费的诉讼时效期间，应分别从每一期场地占用费的支付期间届满之次日起计算。名阳公司主张其曾向曾昭霞发出书面限期搬迁通知，但曾昭霞不予理会并一直占用，提供了落款日期为2016年8月11日的《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》及邮寄凭单拟证明所主张的事实。虽然曾昭霞否认该事实，但即使名阳公司该主张属实，名阳公司曾经向曾昭霞提出履行义务的请求，导致诉讼时效中断，从《关于梵香蔓女子会所店内物品清理的通知函》要求将属于承租人的物品搬离涉案商铺的期限（2016年8月15日前）届满之次日起，诉讼时效期间亦应重新计算，故至名阳公司2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼时，名阳公司请求曾昭霞支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的场地占用费均已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间。曾昭霞在本案一、二审均已提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，曾昭霞上诉请求无需支付2016年6月1日至2016年8月31日的场地占用费，理据充分，本院予以支持。名阳公司二审提供《接受证据材料清单》主张就涉案物品的搬离问题经江城分局刑侦大队2018年9月28日作过调处，本案未过诉讼时效，但该《接受证据材料清单》仅是记载当时办案单位接受证据材料的名称，并未记载有名阳公司向公安机关请求保护其民事权利的内容，且曾昭霞主张是其本人因名阳公司拒绝曾昭霞搬离物品而向派出所报案的，故名阳公司辩称本案未过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。综上所述，曾昭霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初92号民事判决；二、驳回阳江市名阳商业管理有限公司的诉讼请求。一审案件本诉受理费11168元，减半收取5584元，由阳江市名阳商业管理有限公司负担；曾昭霞预交的一审案件反诉受理费6453元，由一审法院退还给曾昭霞；二审案件受理费643元，由阳江市名阳商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十月十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。