贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3041号上诉人（一审原告）：向晓全，男，1976年8月23日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（一审被告）：湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司，住所地贵州省天柱县凤城镇北部新区锦绣花园金马小区**第**602，统一社会信用代码:91522627MA6DL5Y551。负责人：曾繁金。委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。上诉人向晓全与被上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司（以下简称“湖南廊桥天柱分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向晓全上诉请求：一、二审法院依法撤销天柱县人民法院作出的（2020）黔2627民初58号民事判决书，依法支持上诉人一审诉讼请求。二、二审法院依法判定一审、二审诉讼费由被上诉人承担。三、二审法院依法判定一审证人江某、谭某联合做伪证、做假证依法承担相应的刑事责任和民事处罚。事实及理由为：一、一审法院对部分事实认定不清，虽然上诉人与2-4业主江某、2-7业主谭某签订了《租赁协议》，但是在2-4业主（证人）江某和2-7业主谭某（证人）多次要求下和同意中依法解除了双方的租赁协议，且上诉人已经按照2-4业主的要求完成了隔墙。二、被上诉人与上诉人签订的有效合同，被上诉人为了自己单方利益，违背公司诚信原则，出尔反尔，威诱并用迫使下上诉人改签成现在的〈049〉合同；被上诉人在招商和运营前后矛盾、相差较大，无诚信，严重欺骗了上诉人和其他业主的利益；被上诉人在履行合同义务时严重失职：收取了电梯使用费而在正常营业时间不开手扶电梯给上诉人和其他商家及消费者使用，收取了物业管理费而没做好环境卫生、公共照明及商家安全没得到保障，对上诉人和其他商家的合理建议不处理也不回复；上诉人与被上诉人签订的〈049〉租赁合同还没解除的情况下，被上诉人又背着上诉人偷偷与第三方协商另租一事，双方协商条件基本谈成后，被上诉人就故意用各种理由和手段来逼迫上诉人解除双方之间的合法有效合同，在上诉人与被上诉人签订的〈049〉租赁合同中也明确写到从2019年12月7日起上诉人自行和2-4、2-7业主协商，如到时双方未能达成租赁协议，上诉人有权放弃所有铺面的租赁权并终止合同，上诉人不承担任何违约责任，而被上诉人不能以任何理由扣押上诉人的押金，现2-4、2-7两个业主不同意将铺面再继续租赁给上诉人，那么上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》目的将不能实现，也达到了合同法规定的法定解除条件。三、本案中证人江某、谭某并未签署保证书，在出庭质证时也并未宣读任何保证书，所以其证言不能作为本案事实的认定依据。二位证人在证言上违反诚实信用原则，二位证人在与上诉人通话中已经明确表示不同意将2-4、2-7商铺继续租赁给上诉人，而且江某又在租赁协议上签了同意解除租赁协议并多次提供隔墙图纸给上诉人要求隔墙，又出具书面声明明确表示不同意将2-4商铺继续租赁给上诉人，现二人因疫情期间不能将商铺出租出去后又出庭作证时明确反悔，明显违背诚实信用原则，应追究二人的刑事或者相关民事责任。综上所述，请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。湖南廊桥天柱分公司答辩意见为：一、上诉人与被上诉人签订《天柱廊桥租赁合同》后，上诉人分别于2017年8月22日、2017年8月26日与2-7业主谭某、2-4业主江某签订《租赁协议》，根据该《租赁协议》约定的内容来看，都同意继续从2019年12月7日继续租赁至2022年7月6日。该《租赁协议》约定的租赁期限与上诉人与被上诉人签订《天柱廊桥租赁合同》都是一致的，到2022年7月6日止。那么，只要上诉人及时履行两个租赁合同的相关约定内容，就能够实现合同目的。所以说，在上诉人与2-7业主谭某、2-4业主江某签订《租赁协议》后，上诉人就能完全按照《天柱廊桥租赁合同》约定的各项权利义务实现租赁的目的。二、根据双方当事人签订的《天柱廊桥租赁合同》，租赁期限为五年，根据该合同第四条关于免租期约定：为了共同培育市场，该合同约定了免租期为三年计36个月，时间为2017年7月7日至2020年7月6日，免收商铺号为2-1、2-2、2-3、2-5、2-6五个商铺；2017年7月7日-2019年12月6日（计29个月），免收2-4、2-7商铺租赁费。但因2-4、2-7已经出售,2019年12月7日至2020年7月7日需要由上诉人自行与业主协商价格，如届时未能达成租赁协议，上诉人有权放弃2020年12月7日-2022年7月6日所承租的以上商铺租赁权并终止合同，上诉人不承担任何责任，并全额无息退还押金。上诉人为了达到不支付租赁费的目的，特意在合同租赁期间制造不能履行合同的事由。于是故意制造不愿意向2-4、2-7业主交租赁费的行为，欺骗业主，要求解除《租赁协议》。多次打电话与业主协商，业主在上诉人多次唆使、欺骗下，2-4业主江某在上诉人提供的《声明》上签字，同意解除《租赁协议》。但是，业主出庭后表示，其购买商铺的目的就是出租，就是收取租金。其本意不是解除该《租赁协议》，而是希望继续履行该《租赁协议》。根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”因上诉人在免租期内有违约的情况，被上诉人曾于2019年6月13日起诉至法院,要求解除与上诉人签订的《天柱廊桥租赁合同》，经过一审、二审庭审，上诉人均表示不同意解除合同，愿意继续承租。该案的二审于2019年12月9日做出判决驳回了被上诉人的诉讼请求，判决由上诉人继续承租该商铺。该判决已经生效，上诉人也愿意继续履行《天柱廊桥租赁合同》，并没有出现解除合同的约定或者法定条件。上诉人现提出解除《天柱廊桥租赁合同》的目的就是免交三年租赁费。三、一审法院审理过程中，严格按照《民事诉讼法》《民事证据规定》相关规定来进行庭审举证质证，不存在上诉人所述情形。被上诉人与2-4、2-7业主仅仅是买卖合同关系，更不存在利害关系，其证人证言依法可以采信。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。向晓全向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2017年8月26日签订的《天柱廊桥租赁合同》；2、判决被告退还原告履约保证金和押金共计52500元；3、案件受理费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2017年8月26日，原、被告签订了《天柱廊桥租赁合同》（编号：049），该合同约定：“商铺预测建筑面积为659.73㎡，租赁期限暂定为2017年7月7日至2022年7月6日，租金单价为25元／㎡／月，其中商铺租金第四年为（即2020年7月7日至2021年7月6日）30元／㎡／月；由于2-4、2-7号铺已出售，遂租金单价在2019年12月7日至2020年7月7日由乙方自行与业主协商，租金按25元／㎡／月缴纳给相关业主，超过部分甲乙双方各承担一半,2020年7月8日至2022年7月6日乙方自行支付2-4、2-7号铺的租金给业主，与甲方无关。第五年起（即2021年7月7日起）商铺租金单价为31.5元／㎡／月。2017年7月7日至2020年7月6日（共计36个月），甲方免收乙方2-1、2-2、2-3、2-5、2-6号商铺租金，2017年7月7日至2019年12月6日（共计29个月），甲方免收乙方2-4、2-7号商铺租金，但物业管理费、商铺发生的水、电费等以及乙方承担的装修管理费等均由乙方交纳。2020年12月7日至2022年7月6日乙方自行和2-4、2-7号铺业主协商，如届时双方未能达成租赁协议，乙方有权放弃2020年12月7日至2022年7月6日所承租的以上所有商铺的租赁权并终止合同，乙方不承担任何违约责任。”合同签订后，被告依约将位于天柱廊桥项目2层2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7号商铺租赁给原告（乙方）使用。2017年8月22日，原告向晓全分别与2-4业主江某、2-7业主谭某签订《租赁协议》，两位业主自愿将商铺租赁给向晓全，租赁时间为2019年12月7日至2022年7月6日。2019年6月13日，湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司以向晓全未经同意暂停营业为由向该院提起诉讼，要求与向晓全解除2017年8月26日签订的《天柱廊桥租赁合同》，该院于2019年7月24日作出（2019）黔2627民初1335号民事判决书，判决驳回湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司的诉讼请求。湖南廊桥商业运营管理有限公司天柱分公司不服提出上诉，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）黔26民终2137号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，原告向晓全以2-4业主江某和2-7业主谭某拒绝继租，致使其无法经营为由诉至该院，诉请如前。另查明：2019年12月6日，2-4业主江某书写《声明》，内容为“本人江某不同意2019年12月7日后把天柱廊桥二层4号铺面租给向晓全使用，现要求向晓全在2019年12月7日后恢复2-4与2-5铺的隔墙，所产生的费用由向晓全负责”。同时，在《声明》签有“2019年12月7日起的租金由向晓全补偿”的字样。2020年5月8日，2-4业主江某和2-7业主谭某在接受法庭质证时，均表示愿意继续将商铺租赁给原告向晓全，但江某表示原在《声明》上签字是受原告向晓全欺骗。一审法院认为：原、被告签订的《天柱廊桥租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。当事人应当按照合同约定全面履行义务，未出现法定事由不得中止和解除合同。本案中，原告向晓全起诉解除合同，理由是原告向晓全于2019年7月21日向2-7业主谭某提出继续租赁被拒绝，2019年12月6日2-4业主江某出具声明要求原告退还其商铺，并恢复隔墙，致使原告无法继续经营。经查明，原告向晓全2017年8月22日与2-4业主江某、2-7业主谭某签订了租赁协议，该协议合法有效，在《天柱廊桥租赁合同》履行至2019年12月6日时，2-4业主江某和2-7业主谭某均表示愿意继续履行租赁协议，将商铺租赁给原告向晓全。因而，原告向晓全诉请解除合同，于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告向晓全的诉讼请求。案件受理费556元（已减半收取），由原告向晓全负担。二审期间，上诉人向晓全向本院提交以下证据材料：1、天柱廊桥租赁合同,拟证明双方在2017年8月26日签订租赁合同前已协商好2-4和2-7两个铺面在2019年12月7日后的租赁问题，并且上诉人与业主2-4、2-7业主在2017年8月22日所签租赁协议只是个意向协议，具体能否租赁只有到2019年12月7日左右再协商。〈049〉合同条款中载明“如届时双方未能达成租赁协议（届时，是指到2019年12月7日左右上诉人与2-4、2-7业主再协商、确定租赁协议，如没达成租赁协议，上诉人有权终止所有租赁合同并不承担任何违约责任，而被上诉人不能以任何理由扣除上诉人的押金”）。2、廊桥二层商业招商规划图，拟证明被上诉人在招商时陈述的二层整层业态招商到位和各铺面的具体业态，与事实不符。说明被上诉人在招商时就欺骗了上诉人。3、廊桥商业服务管理合同，拟证明被上诉人在各项费用收取条款中写明“物业管理费、电梯费统称物业管理综合费”，但并未实际履行该管理义务，侵害了上诉人的正当权利，也影响了上诉人的正常经营。4、关于物业费、房租费的商讨事议，拟证明2018年4月26日廊桥所有经商租户按合同条款给被上诉人合理提出要求，但被上诉人一直未回复，被上诉人没有履行合同义务。5、2019年6月9日告知书，拟证明上诉人按〈049〉合同条款要求被上诉人尽合同义务，而被上诉人一直不处理、不回复，被上诉人存在违约。6、2017年6月7日告知书和手扶电梯图片，拟证明被上诉人单方修改设计图取消手扶电梯，与双方招商时不一样，二层手扶电梯还是烂尾，严重影响了上诉人的经营，也再次证明被上诉人违约。7、电话记录和短信记录，拟证明在正常工作中上诉人多次打电话和发短信给被上诉人和被上诉人公司管理员，而被上诉人和公司管理员故意不理会上诉人，不配合上诉人正常经营，被上诉人根本不尽合同义务、严重失职、失责、违约，故意逼迫上诉人放弃经营，使上诉人无法经营。8、被上诉人2019年8月8日写的上诉状和（2019）黔26民终2137号民事判决书，拟证明在2019年8月8日前被上诉人就知道了上诉人和2-4、2-7业主解除双方租赁协议的事实，说明双方解除租赁协议是事实。同时也证明了被上诉人在和上诉人签订〈049〉合同有效期内，被上诉人背着上诉人把已租赁给上诉人的租面和第三方协谈再租事议，大体谈成协议后就故意找各种借口和理由来逼迫上诉人退铺的事实，被上诉人严重违约违法，也存在着铺面重租违法行为。9、退铺申请书，拟证明上诉人按合同协议于2019年12月5日向被上诉人交了退铺申请书，电卡，钥匙等（还有视频拍照为证），并要求按合同约定终止二层1-7号铺面的租赁合同、解除租赁合同。10、电话录音（录音碟子一个），拟证明2-4、2-7两个商铺业主是同意与上诉人解除租赁合同的，并且2-4业主还要求上诉人进行隔墙，上诉人也按照2-4业主完成了隔墙。11、上诉人与隔墙师傅微信记录，拟证明2-4业主隔墙时在现场，并指挥了隔墙师傅如何作业的事实。12、租赁协议，拟证明2-4业主于2019年7月3日在租赁协议上签了同意解除协议，还写了要隔2-4与2-5的隔墙，并签名盖手印。13、声明，拟证明2019年12月6日2-4业主江某用文字方式再次表示不同意2019年12月7日后把2-4号铺面租给上诉人向晓全使用，并要求上诉人按其提供图纸尺寸隔墙，如因隔墙被上人要追宄责任，由2-4业主负全部责任。14、上诉人与2-4业主的微信记录，拟证明上诉人按照2-4业主的要求进行隔墙，而被上诉人未按照合同交房时间交房给业主，导致2-4业主无理要求上诉人，并联合被上诉人报复上诉人，继而作伪证。15、盖有天柱县房地产交易中心的尺寸图纸，拟证明2-4业主为了要求上诉人隔2-4与2-5的墙，再次提供了盖有天柱县房地产交易中心公章的尺寸图纸，并签名盖手印，证明这尺寸图纸的真实性、合法性、有效性。16、（2020）黔2627民初58号民事判决书，拟证明判决书的时间是2020年5月9日，而一审法院是在2020年5月8日才和2-4、2-7业主做法庭质证。被上诉人湖南廊桥天柱分公司的质证意见如下：证据1，对该组证据的三性没有异议，对证明目的有异议。上诉人与2-4、2-7业主签订的是租赁协议，该协议已经明确了租金、租赁期限等，不是意向协议。现在是上诉人提出解除合同，属于违约行为，按照租赁合同的约定要支付前三年租金，并且不退还押金。证据2，对其三性有异议，且达不到上诉人的证明目的（没有看见原件）。该规划图没有加盖被上诉人的印章，不能证明其来源。证据3，对其三性有异议，且达不到上诉人的证明目的。（没有看见原件）被上诉人已经按照物业管理相关规定在对涉案项目进行物业管理。证据4，对其三性有异议，且达不到上诉人证明目的。（没有看见原件）对该证据后面的签名的身份不明，且该商讨事宜也没有相关证据来证实其所描述事宜的真实性。证据5，对其三性有异议，且达不到上诉人证明目的。该证据只是上诉人单方陈述，没有提供相关证据来佐证，无法核实其真实性。证据6，对其三性有异议，且达不到上诉人证明目的。该证据后面签名的人身份无法核实，对该告知书所陈述事宜是不真实的。证据7，对其三性有异议，且达不到上诉人证明目的。上诉人所称的廊桥曾总身份不明，也不能证明其通话内容。证据8，对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，且达不到上诉人的证明目的。根据该判决所显示的内容来看，被上诉人也只是听说上诉人与2-4、2-7业主即将解除合同，也并没有威逼上诉人来退铺，退铺是上诉人自己不愿意继续做，自己与2-4、2-7业主协商解除，被上诉人没有违约行为，且在天柱县人民法院（2019）黔2627民初1335号案件审理过程中，上诉人始终不同意解除合同。证据9，对其三性没有异议，但是上诉人存在严重的浪费紧缺的司法资源。证据10，对证据的三性有异议，按照证据规则，该录音应附录音书面内容，并需要经过有关机关鉴定录音的真实性。而且在一审审理过程中2-4、2-7的业主当庭表示愿意继续租赁，涉案商铺是否同意继续租赁以业主的意思表示为准。证据11，对其三性有异议，并且达不到上诉人的证明目的。微信聊天人杨满的身份情况和聊天事宜无法核实。证据12，对租赁协议三性没有异议，对江某在租赁协议备注部分有异议，不是江某的真实意思表示，一审中，江某已经出庭作证，表明是上诉人带有欺骗性质的情况下签字备注，并不是真实意思表示，达不到上诉人的证明目的。证据13及证据14，对该两组证据三性有异议，且达不到上诉人的证明目的。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本案二审的争议焦点为：上诉人主张解除与被上诉人签订的《天柱廊桥租赁合同》并由被上诉人退还其履约保证金和押金的请求是否能够得到支持？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，上诉人与被上诉人可以对所签订的《天柱廊桥租赁合同》的解除情形进行约定。本案中，上诉人以其承租的2-4、2-7号铺业主不愿再继续出租为由，已经达到双方所签订的租赁合同中合同解除条件的约定，要求解除与被上诉人签订的《天柱廊桥租赁合同》。但从上诉人提交的录音光盘来看，虽2-4业主要求上诉人进行隔墙，但结合2-4业主的陈述“你不做了嘛，我也想租出去”、“你不营业嘛，我就把铺面租出去”等，可以看出是由于上诉人没有继续经营意愿，2-4业主为了方便自己以后出租才对上诉人提出的隔墙要求；而上诉人与2-7业主的对话中，上诉人称“如果要统一退掉的话，肯定要把合同解除了嘛”、“我退出来肯定要你们同意把合同解除了我才来退，不然你们不同意我退的话，搞起很麻烦”，因此才有2-7业主的回复“你不做就不做了嘛、不租就不租了嘛”。通过分析上诉人提交的上述录音材料，两个铺面业主并未主动或者强制性的拒绝将铺面继续出租给上诉人，反而是由于上诉人主动向两位业主表达不愿继续承租的意向后，两位业主才相应的作出同意不再出租的意思表示。而从上诉人与被上诉人签订的租赁合同来看，双方当事人之所以在合同中约定了上诉人向被上诉人承租的2-4、2-7商铺免租期为2017年7月7日至2019年12月6日，剩余五个商铺的免租期为2017年7月7日至2020年7月6日，是为了双方的商业活动长远发展，现上诉人在2-4、2-7商铺免租期将至期间主动与商铺业主商谈不再承租的问题并以此为依据要求解除与被上诉人签订的合同，上诉人的行为属于不正当促成终止合同条件成就，此种情况，可视为解除合同条件并未成就。尽管上诉人主张被上诉人存在不规范管理及服务行为，但该行为并未构成根本违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同的法定解除情形，上诉人据此要求解除与被上诉人签订的合同并由被上诉人退还其履约保证金和押金的请求同样没有事实和法律依据。另外，为查明案件事实，一审法院根据被上诉人申请向2-4、2-7业主调取笔录核实二人是否愿意继续租赁给上诉人，并组织上诉人及被上诉人对调取的笔录进行质证，一审法院并未存在程序违法问题。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由上诉人向晓全负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年十月九日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫