贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1822号上诉人（原审原告）：昆明赛诺联行物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市东寺街**玉带商住楼******，统一社会信用代码：91530100772669695T。法定代表人：令狐霄宇，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：毛锐，男，1975年7月2日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。上诉人（原审被告）：王正华，男，1954年10月6日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：陈梅，女，1964年11月19日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系王正华之妻。上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司（以下简称“赛诺公司”）因与上诉人王正华物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赛诺公司的委托诉讼代理人毛锐、上诉人王正华及其委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛诺公司上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初852号民事判决第二项，依法改判王正华按照每日3‰至缴清全部物业管理费之日止向赛诺公司支付违约金（滞纳金）3855.6元（截止2017年1月1日至2019年12月31日）；二、本案上诉费用由王正华承担。事实和理由：一、合同领域不适用过失相抵原则，在一审判决已经认定上诉人不存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形下，被上诉人未按期支付物业管理服务费，就应严格按照《六盘水“明景小区”物业服务协议》第二十二条的约定，按每日3‰向上诉人支付滞纳金。二、即使认定上诉人的物业服务仍有不完善之处，需要进一步提高物业服务水平，也应根据公平、合理原则，结合合同中有关滞纳金的约定，对违约金数额予以适当调整，而非全部驳回，使违约人不负任何违约惩罚。判决确认被上诉人违约却不判决支付违约金（滞纳金），将导致鼓励违约、鼓励业主竞相拒交物业管理服务费的严重社会后果，法院判决应充分考虑可能导致的不良社会引导。王正华辩称，答辩意见与我方上诉状内容一致。王正华上诉请求：一、请求撤销(2020)黔0201民初852号民事判决书，改判不支持赛诺公司的诉讼请求，并要求物管公司承担经济及精神损失费、劳务费，这一整件事情产生的所有费用；二、本案一二审诉讼费由赛诺公司承担。事实和理由：一、明景小区业主委员会与赛诺公司签订的合同是在公平公正的原则上签订，赛诺公司在签订合同后应为明景小区业主提供优质服务，根据《物权法》第73条、第74条、第80条规定，业主有权知道、享受和拥有公共收益收费的合法权益。赛诺公司接管明景小区长达四年之久，不公示小区的公共收益收费等，业主要求公示却遭打击报复。被告一审中提供的照片共337张，内容各不相同，没有得到法庭的确认。一审法院认为上诉人王正华提交的情况说明因证人未出庭作证，故不予确认，但王正华申请出庭作证的证人就在法庭门口，一审法院以疫情期间不利多人到场审判为由，将证人拒之门外，二审中请求法庭传唤证人证实印证。王正华一审提交的三百多条内容各不同的证据，证明赛诺公司四年中从未听取过业主的建议与意见。二、协议对王正华及赛诺公司均具有约束力，根据《物权法》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律，法律规定以及相关行业规范确定的维修，养护，管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、业主委员会任期两年，在业主不知情没有同意的前提下，明景小区业主委员会与赛诺公司签订五年合同，该合同是否合法？四、明景小区消防设施不建全，消防通道长期堵塞，赛诺公司不顾业主的生命及财产安全，存在火灾隐患长达四年之久。楼道内赃，乱，差，臭，业主的门上贴满小广告，赛诺公司不管不顾。赛诺公司辩称，王正华妻子陈梅是明景小区第一个签订物业服务合同的，也是小区业主委员会工作人员。关于物业服务合同的有效性，之前已有生效判决。物业服务工作不可能十全十美，从第一次王正华交了半年的物业服务费，我方起诉后，他从未提交赛诺公司物业服务工作不到位的材料，此次起诉，王正华才提交。赛诺公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付36个月物业费2448元整；2.请求判令被告按照每日3‰直至缴清全部物业管理费之日止支付违约金3855.6元整（截止日期2017年1月1日至2019年12月31日），总计6303.6元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月1日，原告赛诺公司与六盘水市钟山区明景小区业主委员会签订了《六盘水“明景小区”物业服务协议》一份，约定原告为明景小区提供物业管理服务，期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，高层住宅物业管理服务费为0.80元／平方米／月，双方对提供的物业服务相关事项进行了约定。协议签订后，原告为明景小区提供物业管理服务至今。被告王正华系六盘水市钟山区明景小区4号楼1单元301室的业主，房屋建筑面积为84.98㎡。由于被告未缴纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，故原告诉至一审法院。另查明，案外人尤照于2017年提起诉讼，要求判令六盘水市钟山区明景小区业主委员会与赛诺公司于2016年7月1日签订的《六盘水“明景小区”物业服务协议》无效，一审法院经审理后作出（2017）黔0201民初4265号民事判决，判决：“驳回原告尤照的诉讼请求”。该案经贵州省六盘水市中级人民法院于2018年4月10日作出（2018）黔02民终529号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，六盘水市钟山区明景小区业主委员会与原告赛诺公司签订的《六盘水“明景小区”物业服务协议》，约定由原告为被告王正华居住的明景小区提供物业管理服务，并约定了物管费的收费标准，原告也于合同签订后管理小区至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，六盘水市钟山区明景小区业主委员会与原告签订的《六盘水“明景小区”物业服务协议》已经法院判决不具有无效的情形，该协议对被告王正华具有约束力。原告作为物业服务企业为明景小区提供物业服务并履行相应义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利。虽物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的抗辩理由需是基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告以原告物业管理混乱为由拒交物业服务费，属于行使合同先履行抗辩权，但该抗辩权行使范围应当与物业服务的违约程度相对应。而被告提供的证据不能证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，故被告拖欠物业费的抗辩理由不能成立。对于原告起诉的物业管理服务费2448元，被告应缴纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费为2447.42元（84.98㎡×0.8元×36个月），超出部分不予支持。对于原告起诉的滞纳金3855.6元，从被告提交的证据及原告质证时的陈述能体现原告提供的物业服务仍有不完善之处，需要进一步提高物业服务水平，故对滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告王正华于本判决生效之日起十日内支付原告赛诺公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费2447.42元；二、驳回原告赛诺公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告王正华负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。二审中，上诉人王正华向本院提交以下证据：第一组：图片三张，证明上诉人要求赛诺公司公布收益，赛诺公司不公布，还骂陈梅，打击报复。赛诺公司质证认为，前两年有收益我们公布过，后面就没有了，且只有电梯和户外的收益。第二组：三张图片，证明赛诺公司串通刘启霞打陈梅。赛诺公司质证认为，该证据与本案无关。第三组：2016年6月29日的书面材料一份、2016年10月10日短信记录1页、陈梅自制的2016年7月8日至7月27日自己拟写的记录，证明赛诺公司的石总和刘启霞将上诉人的物管合同骗走了。赛诺公司质证认为，该证据与本案无关。上诉人赛诺公司二审未提交证据。经审查，对王正华提交的证据：第一组、第二组证据系图片，仅从图片上内容并不能达到上诉人证明目的，故本院对证明目的不予采信；第三组证据中短信仅注明请资经理打印一份九月份收入明细好给大家一个交代，并无其他内容，其余是陈梅自己制作的，赛诺公司并不认可，故该组证据也不能达到上诉人王正华的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，上诉人赛诺公司管理期间，该小区存在有乱贴小广告、乱堆乱放、电梯按键脱落、垃圾管理不到位等现象。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人王正华是否应支付物业费，如应支付，则应付金额为多少；二、对赛诺公司主张的违约金是否应予支持。针对争议焦点一。案涉物业服务合同的效力已经另案生效判决予以确认，该协议合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。上诉人赛诺公司要求王正华按照物业服务协议约定全额支付物业费，提交了六盘水市钟山区明景小区业主委员会与赛诺公司签订的物业服务协议，王正华对赛诺公司的服务质量提出了异议，并提交了照片影印件予以证明，赛诺公司对照片真实性无异议，对关联性有异议。从上诉人王正华一审提交的照片影印件看，有部分图片能显示该小区存在乱贴小广告、乱堆乱放、电梯按键脱落、垃圾管理不到位等现象，对业主提出的管理服务异议，上诉人赛诺公司并未提交相应证据证明自己按照合同约定全面履行了对公共部分的维修、维护和管理等义务，上诉人赛诺公司对此举证不力，其管理服务存在一定瑕疵，但上述瑕疵，并不属于根本性违约，业主交纳的物业服务费还要用于支付小区公共设施设备的维修、养护和管理等，涉及到涉案小区全体业主的权益，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，上诉人作为业主可请求相应减少物业费，但不能以此拒交物业服务费。综合本案情况，对上诉人赛诺公司主张的36个月的物业管理服务费2448元，因赛诺公司的管理服务存在一定瑕疵，本院酌情予以减少为1958元。针对争议焦点二。因上诉人赛诺公司的物业管理服务存在瑕疵，其并未全面按照约定履行合同，故其主张的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初852号民事判决；二、由上诉人王正华于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1958元；三、驳回上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司负担。一审案件受理费25元，上诉人王正华预交的二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人王正华负担38元，上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司负担37元（由上诉人昆明赛诺联行物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还王正华12元）。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年十月二十六日法官助理徐严书记员杨清冰