中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10407号上诉人（一审原告）：李月媛，女，1962年6月21日出生，加拿大籍，住加拿大，委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张科平，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨孟劳，男，1955年4月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张贯，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖佩瑜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人李月媛因与被上诉人杨孟劳返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李月媛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为：1、杨孟劳立即将位于广州市海珠区敦和路111号802房（以下简称涉案房屋××交还给李月媛；2、杨孟劳向李月嫒支付自2019年10月1日起至实际交还房屋之止的房屋占用费（每月按2200元计算××；二、撤销一审判决第二项，改判一审案件受理费由杨孟劳承担；三、上诉费用由杨孟劳承担。事实和理由：一、一审判决的事实认定错误，李安缵与李树华针对原位于北京路××里×号之2房屋（以下简称学源里房屋××签订的《转让书》不是房屋所有权买卖合同，只是房屋使用权转让合同。1976年8月30日，李安缵订立《转让书》，该《转让书》明确记载李安缵将学源里房屋转让给同村兄弟李树华永久居住使用，同时明确是基于兄弟间互相照顾、互相救济、解决居住需要、协商转让（使用权××，该转让行为并非买卖行为。由此可见，李安缵原意是为解决李树华的居住问题，才将房屋的使用权转让给李树华，但该转让使用权的行为并不发生物权变动的法律效力，李树华仅享有房屋的使用权。二、李树华及杨孟劳均明知并认可自己对涉案房屋只享有使用权，而非所有权。1、李树华及被上诉人杨孟劳在取得长期使用权后，均未向李安缵或其亲属提出办理房屋产权变更的主张，也未向法院提起办理协助过户的诉讼。2、李树华及杨孟劳从未对房屋登记在李安缵名下向李安缵或其亲属提出异议，也从未以登记错误为由向房屋登记部门或法院提出申请或相关诉讼。3、1999年9月27日，李树华与广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司××签订了《房屋拆迁安置协议》，协议书也明确李树华是原房屋的使用人。4、2007年4月21日，李树华与被上诉人杨孟劳签订《转让协议书》，约定李树华以人民币壹拾万元将回迁房涉案房屋转让于杨孟劳，杨孟劳拥有该物业永久使用权。即杨孟劳对房屋享有的也是使用权。因此，李树华及被上诉人杨孟劳对涉案房屋享有的不是所有权，根据其性质分析，也不是用益物权。三、一审判决适用法律错误。1、一审法院回避了本案的使用权（包括所谓的永久使用权××的法律性质和相关法律规定，错误地按照物权法关于不动产登记的原理，直接判定杨孟劳对涉案房屋享有用益物权。上诉人认为一审法院适用法律错误，就此分析如下：（1××李树华对涉案房屋享有的“永久使用权”，理应受到相关法律对其期限的约束。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《中华人民共和国合同法》分则对“永久使用权”没有明文规定，而与“永久使用权”最相类似的规定应为该法第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，故李树华享有的“永久使用权”可参照该条规定，即其“永久使用权”的期限不得超过二十年，《转让书》中的“永久使用权”超过二十年的部分无效。根据法不溯及既往的原则，李树华的“永久使用权”期限应从合同法实施之日即1999年10月1日起计二十年，至2019年9月30日止。故李树华享有的对原房屋“永久使用权”的期限已届满。（2××杨孟劳根据转让协议书对涉案房屋享有的“永久使用权”，同样应受到相关法律对其期限的约束。且其使用年限不得超过李树华对涉案房屋的最长使用年限。因此，杨孟劳的使用年限也不得超过2019年9月30日。2、退一步讲，即使按照标的房屋回迁交付时间（1999年10月25日××起算，截止2019年10月24日，也已满20年的最长使用期限。相应的，杨孟劳也应受到该期限的限制,即至2019年10月24日也已届满。一审法院在所谓的“永久使用权”已经届满后仍支持被上诉人占用房屋，显属不当，理应改判。本院二审庭询时，上诉人补充称，一、在李树华及其继承人均未对涉案房屋主张所有权的情况下，一审法院越俎代庖，以“本院认为”的方式实际上把房屋的所有权判归李树华所有，严重侵害了上诉人的权益，也完全违背了民事裁判的原则。二、一审判决以“本院认为”的方式，直接将涉案房屋的产权判归李树华所有，剥夺了上诉人的抗辩权（包括诉讼时效的抗辩权××，同样是极其错误的，请二审法院依法撤销判决。根据《中华人民共和国民法通则》（1986年版××第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。李树华早于1985年已知道学源里房屋登记在李安缵名下，但其直至2015年去世，都没有就房屋的权属提起诉讼，早已超过了二年的诉讼时效期间，也早已超过了二十年的除斥期间，因此即使现在李树华（或其继承人××对房屋的所有权提出主张，已超过了诉讼时效期间，李树华的请求也不应该得到支持。三、李树华享有的涉案房屋使用权，除了已经超过二十年的租赁期限以外，从另一个角度讲，李树华享有的房屋使用权也已随着李树华的死亡而灭失。综上所述，一审判决严重违背民事裁判原则，极大地剥夺了上诉人的抗辩权利，作出的判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。被上诉人杨孟劳二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人违背事实，故意混淆法律关系，以学源里房屋产权登记错误之漏洞，恶意利用继承公证的合法形式，在上诉人父亲李安缵于1976年转让学源里房屋给李树华已达37年之久后，将名盛公司于1999年因拆迁学源里房屋而回迁安置给李树华的涉案房屋产权登记到上诉人自己名下，达到侵占被上诉人已于2007年从李树华处合法受让而来并一直居住使用至今的涉案房屋之非法目的，恳请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。事实和理由如下：一、李安缵已将学源里房屋属其份额部分的所有权利转让予李树华，在李安缵已非涉案房屋权利人的前提下，上诉人在学源里房屋被转让37年后竟提交虚假的登记材料，以办理继承方式将涉案房屋登记至其名下，属于不动产登记部门未尽核查义务登记错误，不足以认定上诉人为涉案房屋真实权利人。被上诉人作为涉案房屋真实的权利人，占有、使用涉案房屋的行为正当合法，上诉人要求被上诉人承担返还及支付占有使用费的责任有悖事实且缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被上诉人已向法院提交充分有效的证据，证明上诉人父亲李安缵已将学源里房屋项下的所有权、使用权在内等全部权益转让给李树华，李树华经安置取得涉案房屋后转让予被上诉人，涉案房屋产权证未办理至被上诉人名下，系客观原因所致，并未否认被上诉人对涉案房屋享有物权之事实。二、涉案《转让书》、《转让协议书》关于学源里房屋转让的合同及涉案房屋的转让合同均合法有效且已实际执行，上诉人无权再行就涉案房屋所有权/使用权向被上诉人主张权利。根据该时施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”无论是李安缵于1976年将学源里房屋转让给李树华而签订的《转让书》，还是李树华于2007年将回迁安置的涉案房屋转让给被上诉人而签订的《转让协议书》，均构成对学源里房屋和涉案房屋合法有效地转让，符合法律规定及当时交易习惯，且合同签订后出卖方也依约履行房屋交付义务，被上诉人对涉案房屋享有永久物权事实清楚，不存在上诉人上诉所称之间形成的为租赁合同关系，被上诉人仅享有二十年使用期限问题。尽管学源里房屋产权在1985年被错误登记到已于1983年去世的李安缵名下，上诉人期间通过隐瞒事实，非法通过继承公证方式非法办理了涉案房屋的产权证，也不能改变学源里房屋已转让予李树华之事实。学源里房屋于1999年经被名盛公司拆迁后回迁安置为涉案房屋，涉案房屋所有权依法仍归属李树华所有，李树华经安置后也一直占有、使用涉案房屋，直至于2007年将涉案房屋转让给被上诉人，被上诉人其后一直占有使用涉案房屋至今，上诉人无权再行就涉案房屋所有权/使用权向被上诉人主张权利。三、退一万步讲，即使李树华与李安缵签订《协议书》中，仅注明永久使用权，未明确需办理产权更名手续，双方之间形成的也并非租赁合同关系，转让的权利期限也不限于二十年。被上诉人即使使用超过20年，仍构成合法享有占有、使用，上诉人要求被上诉人搬离缺乏依据。首先，本案的基础法律关系清晰明确，各方形成的均为房屋买卖关系，而非租赁合同关系，我国《中华人民共和国合同法》第二百一十四条是专门针对租赁期限的规定。租赁关系与本案的买卖关系完全是不同的法律关系，上诉人无视事实，将已成事实的“绝卖”关系而产生的“永久使用权”类比等同于“租赁关系”，认为“永久使用权”即“租赁关系不得超过二十年，超过二十年，超过部分无效”，显然是故意混淆法律关系，不应当被采纳。其次，上诉人也无证据证实李安缵转让学源里房屋是欺诈、胁迫、显失公平或重大误解所签，亦未向法院提交相关证据证实转让价款过低。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，无论是李安缵将回迁前的学源里房屋卖给李树华，还是回迁后李树华将涉案房屋转让给被上诉人，受让人均支付了合理对价且实际交付给受让人，涉案房屋产权当前虽未办理至被上诉人名下，但被上诉人才是涉案房屋的真实权利人，其对涉案房产的占有权、使用权应得到保护，上诉人无权让被上诉人将涉案房屋交还给上诉人。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。上诉人李月媛于一审提出诉讼请求：1、杨孟劳立即将涉案房屋交还给李月媛；2、杨孟劳支付自2015年9月14日起至交还上述房屋之日止的房屋占用费（每月暂按3000元计算，自2015年9月14日暂计至2018年9月14日，为108000元；具体以评估鉴定后的月占用费标准计算××；3、案件诉讼费用由杨孟劳承担。一审法院经审理查明：1976年8月30日，李安缵订立《转让书》，订明：现将本人原居住××里×号之2(自编门牌××与同居黄英共同盖建坐南向北平房1间，本人早已同黄英划分清楚本人所属居住部分所有，地下东边房间1个(约9平方米××及同黄英同志共同使用前厅一个的一半、厨房一个的一半；木阁2楼部分计有后木阁二楼房间一个，前厅木阁楼房间一个（合计约18平方米××，及一约9平方米石屎钢筋天台一个，及所有砖瓦杉木料等，全部转让给同村兄弟李树华永久居住使用；收回本人过去出资修建该屋折旧费1300元，此乃兄弟间互相照顾、互相救济、解决居住需要、协商转让、适当折旧补回原来该屋费用，并非买卖行为，一旦李安缵全家将户口迁出而李树华将户口迁入本址后便算转让成事实；日后双方不得借故提出退回转让要求，日后李树华对该房屋所属部分完全有权根据自己需要进行改建和扩建或自行处理决定一切；李安缵无权过问干涉。转让书签订后，李安缵将上述协议约定的房屋交给了李树华使用。1985年12月27日，原位于广州市北京路××里×号之2房屋(建筑面积44.3518平方米××领取了房屋产权证，登记产权人是李安缵、黄英、黄友忠，三人共同共有。其中，李安缵占有东座(于1985年9月向先妻、先母继承而来××；黄英占西座3/4，黄友忠占西座1/4。李月媛表示李安缵于1983年去世，其是李安缵的女儿，在办理了继承手续后，于2013年5月27日取得了上述物业回迁房屋的产权证。1999年9月27日，李树华与名盛公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定李树华是学源里房屋的使用人，建筑面积14.928平方米；该房屋由名盛公司拆迁，并由李树华回迁至敦和路新怡居(111号802房，建筑面积57.9723平方米××等。1999年10月25日，李树华取得回迁房涉案房屋的钥匙，并自此对房屋进行管业。2007年4月21日，李树华与杨孟劳签订《转让协议书》，约定李树华将上述回迁房作价10万元转让给杨孟劳，由杨孟劳拥有永久使用权。杨孟劳表示在签约后，其已向李树华支付了转让款10万元(杨孟劳提交的名下银行账户显示于2007年5月15日提取了92924元；李树华的妻子罗玉珊于2018年12月7日作出经公证的《声明》，表示已收到杨孟劳以现金方式支付的房款10万元××。之后，杨孟劳接收了涉案房屋，并一直使用至今。期间，2013年5月27日，李月媛领取了位于广州市海珠区敦和路111号802房(建筑面积57.97平方米××的房地产权证，显示权属人是李月媛，取得方式为继承、交换、析产。现李月媛以杨孟劳无故占用涉案房屋为由，提起该案诉讼。一审诉讼中，因李月媛、杨孟劳对涉案房屋使用费的计算标准存在争议，一审法院根据李月媛申请，委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该司于2019年10月14日出具《价格评估结论书》，评估涉案房屋各年的月租金标准为：2015年是1275.34元、2016年是1275.34元、2017年是1333.31元、2018年是1449.25元，2019年是2200元。杨孟劳提交的证据其中有：1、2018年11月14日和12月7日，李树华妻子罗玉珊办理的公证《声明书》，称李树华与名盛公司签订拆迁协议后，已向名盛公司支付了超出部份的面积购买款53745.65元，收到回迁房后，又将房屋转让给了杨孟劳，并收取了杨孟劳房款现金10万元。一审法院认为：根据查明的事实，反映李月媛所主张权利的涉案房屋，是由原位于广州市北京路××里×号之2的拆迁房屋交换而来。而学源里房屋直至1985年12月27日才登记李安缵为权属人，在此之前，李安缵并未领取房屋权属证明。期间，早在1976年8月30日，李安缵已订立《转让书》，订明“将上述拆迁房屋全部转让给同村兄弟李树华永久居住使用，收回过去出资修建该屋折旧费1300元”，并明确“一旦李安缵全家将户口迁出而李树华将户口迁入本址后便算转让成事实；日后双方不得借故提出退回转让要求，日后李树华对该房屋所属部分完全有权根据自己需要进行改建和扩建或自行处理决定一切；李安缵无权过问干涉”；由此可见，李安缵与李树华间已明确约定李安缵收取房款1300元后，一旦李安缵全家将户口迁出而李树华将户口迁入，李树华就取得该房屋的包括处分在内的一切权利。之后，李安缵已迁出户口，涉案房屋也实际交给了李树华使用。根据双方间的约定及此后的履约行为，显然可见李安缵实际上是将涉案拆迁房屋的所有权转让给了李树华，而李树华取得该拆迁房屋亦符合《中华人民共和国民法通则》第七十二条关于“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定。因此，事实上，双方针对原位于广州市北京路××里×号之2拆迁房屋的买卖合同已履行完毕。李树华在购买上述拆迁房屋后，与拆迁单位名盛公司签订拆迁协议，并接受回迁房涉案房屋予以安置。期间，李树华与杨孟劳签订《转让协议书》，将该回迁房作价10万元转让给杨孟劳。现杨孟劳已举证证明其已将转让款10万元支付给了李树华，杨孟劳也接收房屋一直居住使用至今。可见，李树华与杨孟劳间关于涉案房屋的买卖协议亦已履行完毕。据此，杨孟劳居住使用涉案房屋具有合法根据。反观李月媛虽然是2013年5月27日通过继承方式取得涉案房屋产权，但是，按照物权登记的原理，不动产物权登记属于权利推定效力，是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上他不是真正的权利人；但该推定效力只是法律上的推定，并非绝对不可推翻，如当事人有相反证据时，是可以推翻这种推定，从而维护事实上的“真正”。对此，《中华人民共和国物权法》第十九条也有“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；……利害关系人可以申请异议登记”的规定。从目前杨孟劳提交的证据来看，反映杨孟劳是通过合法受让后而取得涉案房屋。即使转让人李安缵、李树华均是在己方未取得房产登记的情况下就转让涉案关联的房屋，但也可理解为他们实际上已将房产的一切权利转让出去。据此，在目前涉案房屋虽仍登记李月媛为产权人，至今尚未发生变化的情况下，可以视为杨孟劳对涉案房屋享有用益物权。李月媛要求杨孟劳交还房屋，并支付自2015年9月10日起计算的房屋占用费，理据不足，一审法院不予支持。李月媛预付的该案鉴定费，由李月媛负担。综上所述，判决如下：驳回李月媛的诉讼请求。一审受理费2460元，由李月媛负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审中，上诉人提交了《律师调查令申请书》，向本院申请律师调查令，前往广州公证处越秀区办证处调取“具结保证书、证明书（99××穗越证内字第2986号”的相关材料。本院认为，本案属于返还原物纠纷，上诉人李月媛为加拿大公民，本案属于涉外民商事纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，涉案房屋位于中华人民共和国广东省广州市海珠区，故根据上述法律规定，本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于被上诉人杨孟劳占有使用涉案房屋是否有合法依据的问题。本案中，李安缵就学源里房屋属其所有的份额部分签署了《转让书》，该《转让书》约定“地下东边房间1个(约9平方米××及同黄英同志共同使用前厅一个的一半、厨房一个的一半；木阁2楼部分计有后木阁二楼房间一个，前厅木阁楼房间一个（合计约18平方米××，及一约9平方米石屎钢筋天台一个，及所有砖瓦杉木料等，全部转让给同村兄弟李树华永久居住使用，收回过去出资修建该屋折旧费1300元”，并明确“一旦李安缵全家将户口迁出而李树华将户口迁入本址后便算转让成事实；日后双方不得借故提出退回转让要求，日后李树华对该房屋所属部分完全有权根据自己需要进行改建和扩建或自行处理决定一切；李安缵无权过问干涉”。根据该《转让书》的上述约定，李树华从李安缵处已取得学源里房屋属李安缵所有份额部分的处分权。在上述部分房屋回迁安置为涉案房屋后，李树华对该房屋继续享有该权利。2007年4月21日，李树华作为涉案房屋的有权处分人与被上诉人杨孟劳签订《转让协议书》，约定李树华将上述回迁房作价10万元转让给被上诉人杨孟劳，由被上诉人杨孟劳拥有永久使用权。签约后，被上诉人杨孟劳已向李树华支付了转让款10万元，并接收了涉案房屋，一直使用至今。由上可见，被上诉人杨孟劳占有使用涉案房屋具有合法依据。上诉人李月媛要求被上诉人杨孟劳交还涉案房屋并支付房屋占用费理据不足，本院不予支持。上诉人李月媛向本院提交的《律师调查令申请书》，因上诉人李月媛申请调取的材料与本案并无关联，本院不予准许。上诉人李月媛要求本案参考适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的上诉理由，因本案并不具备适用该条款的情形，本院不予采信。综上所述，上诉人李月媛的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人李月媛负担。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  王碧玉审判员  罗 毅二〇二〇年十月二十九日书记员  郑子鹤易臻萱