广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14223号上诉人（原审被告）：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：刘小平，职务：总经理。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁瀞允，女，户籍地：广东省云浮市新兴县。原审被告：刘小平，男，户籍地：广州市天河区。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。原审被告：陈丽娜，女，户籍地：广州市天河区。原审被告：李江萍，女，户籍地：广州市海珠区。原审被告：劳天毅，男，户籍地：广州市海珠区。上诉人广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）因与被上诉人梁瀞允、原审被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人悠托彼邦公司代理人王瑞兴、高玉红，原审被告刘小平代理人王瑞兴、高玉红到庭参加诉讼。被上诉人梁瀞允、原审被告陈丽娜经本院传票传唤，原审被告李江萍、劳天毅经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。悠托彼邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判悠托彼邦公司与梁瀞允继续履行所签订的《产权使用协议》。事实和理由：一、一审法院已认定《产权使用协议》合法有效，涉案房屋没有改变规划用途并不能导致合同目的不能实现。梁瀞允签约前已知晓涉案房屋的全部情况，认为符合承租目的。首先，《产权使用协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性条款，故合同真实有效。其次，悠托彼邦公司已按照约定交房，梁瀞允在收房后长达一年没有提出异议，说明对房屋用途是认可的，现在却以居住目的不能实现为由主张解除合同，有违诚实信用及合同稳定性原则。二、政策明文鼓励厂房改租赁房，但并未明文要求需办理变更物业的规划用途。一审既然确认《产权使用协议》有效，却以涉案物业未变更规划用途导致梁瀞允居住的合同目的无法实现为由判决解除合同，缺少事实依据，逻辑亦存在冲突。根据相关政策，拓宽租赁住房供应渠道，充分发挥“三旧”改造，改造国有和农村集体空置房屋、工业厂房等是中央、国务院近年来一系列决策部署，既然合同未违反法律、法规的禁止性条款，却又在法律无明文规定情况下，以涉案物业没有变更规划用途从而导致梁瀞允合同目的无法实现为由判决解除合同，逻辑自相矛盾。梁瀞允在签约前就知晓涉案物业情况，确定了该物业符合其承租目的。三、即使涉案物业在响应政策改租赁房后，未进行变更规划用途，那也属于行政管理事项范畴，不应在本案中作为判决合同解除的理由。再者，涉案房屋在建设时严格按照建设工程规划许可证建设，如今改租赁房也是有政策支持的，不存在法定解除事由。四、涉案项目政府在要求办手续，因劳天毅、李江萍在加拿大，其委托公证手续无法取得，因疫情原因无法取得大使馆的见证文件，导致涉案项目的手续无法完成。涉案房屋未交还给悠托彼邦公司，仍由梁瀞允在使用。被上诉人梁瀞允提交书面确认书称其同意一审判决。原审被告刘小平的意见与悠托彼邦公司的意见一致。原审被告陈丽娜、李江萍、劳天毅二审未陈述意见。梁瀞允于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.解除梁瀞允与悠托彼邦公司双方之间的《产权使用协议》；2.判决悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅返还租金410000元给梁瀞允，并按照银行贷款利率承担梁瀞允起诉之日起至实际付清之日的利息；2.本案诉讼费由悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅承担；3.悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅赔偿梁瀞允的律师费22000元。一审法院认定事实：广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年6月28日，刘小平、劳凯东作出书面《声明书》：刘小平、劳凯东将上述地址的1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。2017年7月2日，悠托彼邦公司（甲方）与梁瀞允（乙方）签订《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼505房（以下简称涉讼房屋）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为34.22平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状，事后不得反悔或认为甲方违约或要求甲方整改；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为270000元，该款项在合同签订当日支付；物业的交付时间暂定为2017年12月31日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地的租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除；等等。悠托彼邦公司于2017年7月2日出具《收款收据》（NO.00000122），确认收到梁瀞允支付的涉讼房屋全款270000元。另梁瀞允提供落款日期分别为2017年6月25日、2017年6月29日盖有“广州粤房房地产咨询有限公司财务专用章”的《收款收据》（NO.0004216、NO.0004224），载明确认收到梁瀞允支付涉讼房屋的团购金30000元和楼款110000元。梁瀞允认为该团购金属于租金的一部分。2017年12月31日，悠托彼邦公司将涉讼房屋交付给梁瀞允使用。因涉讼房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。2019年1月17日，梁瀞允向一审法院提起本案诉讼。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。一审庭审中，梁瀞允同意随时返还涉讼房屋给悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅方。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。悠托彼邦公司曾与广州粤房房地产咨询有限公司签订委托书，委托内容为：甲方委托乙方全权对广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院HOT公寓1、2、3、4栋建筑物进行招商代理，委托时间自2017年3月1日至2017年12月31日。再查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳根尧、劳咏然放弃对劳凯东遗产的继承权利，其中劳根尧、劳咏然于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。一审诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向一审法院明示放弃继承权利。为解决本案纠纷，梁瀞允委托广东尚情律师事务所律师作为民事诉讼委托代理人，并为此支付律师费22000元。一审法院认为：本案只围绕梁瀞允与悠托彼邦公司就涉讼房屋签订《产权使用协议》所建立的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉讼房屋已取得产权证书，作为产权人的刘小平、劳凯东同意悠托彼邦公司对外出租涉讼房屋，故悠托彼邦公司与梁瀞允于2017年7月2日签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。梁瀞允以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于梁瀞允主张解除上述《产权使用协议》的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉讼房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉讼房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故梁瀞允以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的”的内容可见，梁瀞允在签订上述合同时已明知涉讼房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉讼房屋进行处理时，梁瀞允主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。关于租金返还问题。对于涉讼房屋租金总款270000元，梁瀞允提交了有悠托彼邦公司盖章的《收款收据》证实已缴纳租金270000元，虽然悠托彼邦公司在庭审中否认收到该笔款项，并称收据是提前印章，而非收到款项后再出具收据，但悠托彼邦公司未能在一审法院指定期限内就悠托彼邦公司出具该《收款收据》的原因作出回复或举证，视为确认梁瀞允的陈述。综合双方的举证，一审法院合理采信梁瀞允的主张，认定梁瀞允已支付涉讼房屋的租金270000元。因上述《产权使用协议》解除，合同双方应负相互返还权利义务，在返还上述租金的同时，梁瀞允应向悠托彼邦公司返还涉讼房屋。现涉讼房屋由梁瀞允管业，梁瀞允虽然表示可以随时返还涉讼房屋，但并未返还。故从公平合理角度出发，梁瀞允占有使用涉讼房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。在本案中，梁瀞允尚未返还涉讼房屋，故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月1125元（270000元÷240个月），扣除从2017年12月31日起计至梁瀞允腾退涉讼房屋之日止的租金后返还相应的租金给梁瀞允。关于团购费问题。据书面证据和当事人陈述，梁瀞允已向“广州粤房房地产咨询有限公司”缴付团购金30000元，虽然梁瀞允认为团购金30000元属于租金的一部分，但该款项在前述《产权使用协议》中未进行约定，且梁瀞允没有提供证据证明该公司与悠托彼邦公司的关联，应承担举证不能的法律后果，结合本案《产权使用协议》的内容及梁瀞允已收楼使用多时的事实，从常理与交易习惯而言，该团购费应在交易中冲兑相关费用，故梁瀞允该主张，一审法院不予支持。同理，梁瀞允主张悠托彼邦公司退还“广州粤房房地产咨询有限公司”收取的楼款110000元，该款项收取方并非悠托彼邦公司，且梁瀞允亦未提交相关证据证实该款项属于《产权使用协议》所约定租金的一部分，故对于梁瀞允该主张，一审法院亦不予支持。对于梁瀞允诉请返还款项利息的主张，如前所述，梁瀞允对《公寓租赁合同》解除亦存在过错，故对该利息主张一审法院不予支持。关于律师费问题，同理，梁瀞允对解除合同存在过错，因此梁瀞允要求悠托彼邦公司支付律师费理据不足，一审法院亦不予支持。而对于梁瀞允提出刘小平和劳凯东（已故）为涉讼房屋的业主，刘小平及妻子陈丽娜，劳凯东妻子李江萍及劳凯东法定继承人劳天毅应对上述欠款承担连带清偿责任的主张，基于合同相对性原则，涉讼房屋的出租方为悠托彼邦公司，梁瀞允的该主张理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月28日作出判决：一、确认原告梁瀞允与被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年7月2日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告梁瀞允应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼505房交还被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内向原告梁瀞允返还相应的租金（即以租金270000元为总额，按每月1125元的标准扣除从2017年12月31日起计至梁瀞允腾退上述房屋之日止的占有使用费后所剩款项）；四、驳回原告梁瀞允的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7780元，由原告梁瀞允负担2430元，被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担5350元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，刘小平于2020年8月6日向本院提交《中止审理申请书》，请求中止本案的审理。事实与理由：广州市番禺区市桥街城市建设服务中心已于2020年7月22日向刘小平下达了《市桥街关于做好番禺区商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作的通知》，刘小平正在按该通知的工作执行，就涉案物业改造租赁住房向番禺区住房和城乡建设局提交立项申请，并着手办理改造所需的手续和工程施工。因该手续的办理结果直接影响到本案的处理结果，故申请本案中止审理。另查明，本院审理的（2020）粤01民终12175号上诉人刘源锋、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司与被上诉人龙伟琼，原审被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州粤房房地产信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，悠托彼邦公司提交了广州市番禺区人民政府（以下简称番禺区政府）于2020年4月16日作出的《行政复议决定书》（番禺府[2020]20号，以下简称20号复议决定书）。根据该复议决定书，就悠托彼邦公司不服广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》（以下简称通知书）申请的行政复议，番禺区政府认为番禺城管局认定由悠托彼邦公司出资改建的位于广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出通知书责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但4号楼原来的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，故番禺城管局认为4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销。番禺区政府遂作出上述20号复议决定，撤销了上述通知书。龙伟琼主张原通知书认定广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼改做经营性公寓，责令其限期恢复用途，复议决定书仅认为番禺区城管局对4号楼的认定错误，故撤销原通知书，而本案争议物业位于1号楼，仍然不符合居住的使用目的。再查明，至本案审理终结前，并无切实证据证明番禺市桥街工农大街45号1-4号楼的房屋用途已变更为租赁用房，或上述房屋已获得政府许可按照原用途改变形式按租赁用房出租使用，或有确切的时间点可完成存量用房改造为租赁用房的手续；亦没有证据证明上述房屋被直接认定为违法建设。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对悠托彼邦公司的上诉请求与梁瀞允的答辩意见以及刘小平的陈述意见，分析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当终止诉讼的情形。”刘小平申请中止本案诉讼的理由是正在办理厂房改造为租赁用房手续，该理由并不符合上述法律规定的中止诉讼的情形，而完善包括规划用途等在内的租赁标的物登记手续，是出租人在出租租赁住房时即应具备的条件之一，属于出租人的举证责任范围，刘小平以悠托彼邦公司应积极消除的举证障碍主张中止诉讼亦缺乏法律依据，本院不予采纳。关于《产权使用协议》的效力，一审认定《产权使用协议》合法有效理据充分，至二审审理终结前，并无证据证明涉案房屋的登记或审批情况较一审有所变化，双方二审对《产权使用协议》的效力亦没有争议，故本院对该合同的效力予以确认。依当事人上诉请求的范围，本案二审的争议焦点是悠托彼邦公司与梁瀞允签订的《产权使用协议》是否已达到解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《产权使用协议》的约定及当事人的陈述，可以认定涉案物业是由悠托彼邦公司将原规划登记为厂房用途的房屋改造后以经营性公寓出租给梁瀞允，无论梁瀞允是否清楚知晓房屋现状，都不影响悠托彼邦公司作为出租人负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为梁瀞允签订《产权使用协议》的主要目的，也与《产权使用协议》的约定相符。至本案一审梁瀞允起诉，双方履行《产权使用协议》已有一年时间，悠托彼邦公司至今仍然不能按照政府要求完成存量用房改造为租赁用房的手续，使租赁标的物达到《产权使用协议》约定的使用目的，使承租人面临因承租之房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状；亦没有证据证明悠托彼邦公司短期内能够补正该瑕疵以使承租人在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，悠托彼邦公司至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《产权使用协议》的目的不能实现，就本案双方履行《产权使用协议》的情形，已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，一审法院据此支持梁瀞允要求解除《产权使用协议》的诉请依法有据，本院予以维持。一审法院结合双方缔约的情形、履行的情况，认定双方均对合同解除负有相应过错，并据此认定悠托彼邦公司应返还梁瀞允的租金金额及驳回梁瀞允关于返还款项利息的诉请，均论述充分，本院予以确认，不再赘述。被上诉人梁瀞允、原审被告陈丽娜、李江萍、劳天毅经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，悠托彼邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7780元，由上诉人广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏