广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4066号原告（反诉被告）：熊春华，男，1972年3月19日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码：362************81X。原告（反诉被告）：熊春恒，男，1959年4月1日出生，汉族，住江西省丰城市*************，公民身份号码：362************818。上述两原告共同委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：蒋浩亮，江西南芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶淑芳，女，1956年9月23日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：442************544。被告（反诉原告）：刘伟超，男，1981年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：441************539。被告（反诉原告）：刘伟锋，男，1983年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************538。被告（反诉第三人）：刘美新，男，1959年8月3日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码：442************534。上述四被告共同委托诉讼代理人：叶小玉，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：谢美苑，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告熊春华（反诉被告）、熊春恒（反诉被告）诉被告叶淑芳（反诉原告）、刘伟超（反诉原告）、刘伟锋（反诉原告）、刘美新（反诉第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，适用简易程序审理，分别于2020年5月14日、2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告熊春华、熊春恒的委托诉讼代理人袁利明、蒋浩亮，被告刘美新及四被告的委托诉讼代理人叶小玉、谢美苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊春华、熊春恒向本院提出如下诉讼请求：一、被告叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋继续履行与原告熊春恒、熊春华2017年8月9日签订的《租赁合同》、《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》,并将东莞市************、127号盛泰大厦，第2至6层的房屋交付给原告使用；二、被告叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋支付《补充协议》约定的违约金（罚金）暂计1647000元（自2018年4月21日起按每天3000元计至租赁房屋交付之日止，截至起诉之日暂计1647000元）；三、本案的诉讼费、保全费等费用由被告叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋承担。庭审中，原告变更第一项诉请请求为各被告叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋继续履行与原告熊春恒、熊春华2017年8月9日签订的《租赁合同》、《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》,各被告并将东莞市************、127号盛泰大厦，第2至6层的房屋交付给原告使用。事实与理由：一、被告刘美新、叶淑芳系被告刘伟超、刘伟锋的父母。四被告告知原告熊春恒、熊春华，愿将其家庭拥有的东莞市************、127号盛泰大厦，第二、三、四、五、六层的房屋，建筑面积共2150平方米出租给原告熊春恒、熊春华。2017年8月9日，原告熊春恒、熊春华（乙方）与被告叶淑芳、刘伟超（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：1、甲方将坐落于东莞市************、127号盛泰大厦，第二、三、四、五、六层的房屋，建筑面积共2150平方米，出租给乙方用于宾馆住宿使用；2、甲方应于2017年11月20日将该单元交付给乙方；3、装修期限从2017年11月21日起至2018年2月28日止；4、计租期限从2018年3月1日起至2028年2月29日止。二、同日，被告（甲方）叶淑芳与原告（乙方）熊春恒、熊春华签订《合作协议》，合同约定：1、因乙方向甲方承租房屋坐落于东莞市************、127号盛泰大厦，第二、三、四、五、六层，建筑面积共2150平方米，用于宾馆住宿。为使承租房屋符合乙方房屋户型需要，现乙方向甲方垫资人民币一百五十万元，用于甲方对房屋装修使用；2、甲方根据房屋结构以及乙方对房型的要求改建，具体户型由双方确认为准；3、甲方进行户型主体装修定于2017年11月20日将交付给乙方，在由乙方进行内部装修；4、支付及扣减方式：乙方分三期支付给甲方，2017年8月2日支付60万元，2017年8月10日前支付人民币70万元，2017年11月1日前支付人民币20万元。乙方于2017年8月2日向甲方支付人民币10万元作为赔付他人订金费用，不作为垫资金额；*、甲方必须保证装修质量与装修进度，乙方必须保证如此支付垫资款项，如若一方延误导致对方损失的，应赔偿对方损失；6、甲方向乙方交付房屋之日起105天（3个半月）为招租期，招租期即为免租期。三、2018年1月2日，因被告未能及时交付房屋给原告,被告（甲方）刘伟超、叶淑芳与原告（乙方）熊春华、熊春恒签订了《补充协议》。协议约定：1、承租房屋延期至2018年3月*日交付，延后3个半月，甲方补偿乙方3个半月免租期，原定甲方给乙方3个半月的装修期始终不变；2、甲方交房延迟到第五个月（4月20日后）按合同150万的千分之二，按天计算罚金（每天3000元）。四、协议签订后,原告依约定足额支付了垫资款150万元但被告叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋一直未按合同约定交付租赁房屋，租赁房屋装修也未按约定完成；2018年10月8日,被告叶淑芳、刘伟超向法院提起诉讼【案号（2018）粤1971民初31663号】要求单方面解除合同。经东莞市第一人民法院、东莞市中级人民法院两审终审，被告叶淑芳在二审上诉中撤回起诉。五、原告认为被告在原告依法履约的情况下拖延交付租赁房屋，严重侵害了原告的权利。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，请求法院支持原告诉请。四被告答辩称:一、叶淑芳、刘美新并非本案适格被告，原告要求叶淑芳、刘美新履行合同并支付违约金没有事实和法律依据。案涉租赁物并非家庭财产,案涉租赁物的权属人是刘伟超、刘伟锋，叶淑芳是受刘伟超、刘伟锋的委托，代为处理租赁物的出租管理；刘美新是受刘伟超、刘伟锋的委托代收部分款项。二、签订合同后，原告曾明确表示即使被告交付房屋后亦不会交纳租金，多次使用暴力手段严重威胁被告及其家人的人身安全和财产安全，并已经发生民转刑的财产损害恶劣事件，严重超出合理表达诉求的合理范围。合同双方已经丧失信赖基础，合同目的不能实现，存在客观履行不能。三、依据《租赁合同》第6.3条“若乙方违反国家相关法律、法规或规定以及本合同约定而给甲方及第三方造成损失，则乙方应承担赔偿的全部责任，同时甲方有权单方面解除本合同”之约定，原告于2019年9月11日带领一名其他人员，携带工具对案涉租赁物及被告住宅进行破坏，已因涉嫌故意毁坏财物被公安机关刑事立案侦查，目前案件已经移送检察院审查起诉，原告违反国家法律法规规定，并给被告造成损失，被告有权单方解除合同。四、案涉《合作协议》约定10万元赔付他人订金费用和被告垫资款150万元，原告实际支付10万元赔付他人订金费用和垫资款140万元，剩余10万元垫资款未付，原告没有按照合同约定向被告按时足额支付垫付资款150万元，存在重大违约，经被告多次追讨均拒绝支付，被告有权行使先履行抗辩权，不予交付租赁物并有权解除合同。五、原告对案涉租赁纠纷处理争议手段极端，严重影响被告身心健康，威胁被告及家人人身及财产安全，并已经转化为财产类刑事犯罪，若合同继续履行，合同期限长达十年之久，不但不能缓和化解双方矛盾，而且容易诱发其他人身伤害事件，也有可能发生更为严重的民转刑事件。六、被告无需向原告支付违约金，合同履行过程中，是原告违约在先，采取过激手段威胁胁迫被告，致使双方丧失合作基础，原告存在较大过错。而且案涉《补充协议》的签订情况是在原告携同一名案外人在被告家中威胁的情况下签订，以免一家老人、小孩累受滋扰，应当予以撤销。七、原告没有按照《租赁合同》以及《合作协议》约定按时足额支付垫资款150万元，被告行使先履行抗辩权不予交付租赁物不属于违约行为，无需支付违约金。八、退一步来说，假如法院认定被告存在迟延交付需要支付违约金，原告主张的违约金标准过高，应当予以调整。双方签订的《合作协议》和《补充协议》约定原告垫资140万元用于主体装修，10万元原告自愿支付给被告用于赔偿给上一个约定人解约损失。故140万元垫资款性质实质为借款，且计算违约金时应以140万元为计算基数，按银行同业拆借利率计算违约金。反诉人叶淑芳、刘伟超、刘伟锋向本院提出如下反诉请求：1、解除叶淑芳、刘伟超、刘伟锋与熊春恒、熊春华于2017年8月9日签订的《租赁合同》、《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》，合同争议标的为150万元；2、本案的诉讼费用由熊春恒、熊春华承担。事实与理由：反诉人与被反诉分别于2017年8月9日签订的《租赁合同》、《合作协议》以及2018年1月2日签订的《补充协议》，但由于被反诉人多次使用暴力手段严重威胁反诉人及其家人的人身安全和财产安全，合同双方已经丧失信赖基础，合同目的不能实现。同时被反诉人存在严重违约行为，反诉人依据《租赁合同》第6.3条约定诉请法院解除合同，具体事实和理由与其答辩意见第二点、第三点、第四点、第五点一致。反诉被告熊春恒、熊春华答辩称：反诉原告所提反诉违背了一事不再理的法律原则。在2019年5月27日东莞市第一人民法院已就案涉合同是否继续履行作出（2018）粤1971民初31663号民事判决书。该案判决驳回本案反诉原告要求解除合同的诉请，并已经生效。2、退一步讲，即使法院审查合同是否履行，其认为本案合同可以继续履行，具体理由：首先，反诉原告所提的反诉理由绝大部分在31663号判决书已作出相应的认定，作出的认定对大部分事项均是否认的认定，即该部分事实不影响合同的继续履行。其次，31663号判决书生效后发生的两次纠纷事件均事出有因，理由是判决书生效后反诉原告以各种理由拒绝交付房屋并且相互推诿，甚至自己占用经营、转租他人经营。反诉被告熊春华虽然现在涉嫌故意毁坏财物罪，但在未经法院判决的情况下其目前不构成故意毁坏财物罪，检察机关也可能在审查期间对此案件不予起诉，因为事实部分存在争议即熊春华破坏的财物是其自己垫资装修的财物不属于他人财物。同时后续两起事件不属于本案法律关系调整的范畴。31663号判决书对该裁判规则作出相应的载明。第三，本案中合同履行的主要权利义务是反诉被告承租反诉原告的房屋并提前垫资150万元用于房屋的装修。反诉原告恪守诚实守信的原则将房屋装修完毕后交付房屋给反诉被告使用经营即可，目前没有任何解除合同的理由。第四，反诉原告所提双方失去了合作基础，其认为如果反诉原告恪守诚信原则，双方不会失去合作基础且31663号民事判决书也认定了合作基础是否破裂不是本案合同解除的约定或法定理由。第五，反诉原告虽然提出愿意返还垫资款，但介于反诉原告的不诚信及经济状况，反诉原告根本无意返还垫资款项。同时反诉被告除了垫资150万元外，还为此购买了大量的空调设备，该空调设备仍存放在租赁房屋内，也为该租赁物消防验收垫付大量费用，其损失远远大于150万元。综合上述几点，请求法院依法查明事实判决驳回或裁定驳回反诉。经审理查明，2017年8月9日，甲方（出租方）叶淑芳、刘伟超与乙方（承租方）熊春恒、熊春华签订案涉《租赁合同》，约定(第一条承租区域与用途)甲方将坐落于东莞市************、127号盛泰大厦，第二、三、四、五、六层,建筑面积共2150平方米，出租给乙方用于宾馆住宿使用。（第二条交付日期、装修期、计租期）第2.1条甲方于2017年11月20日将该单元交付给乙方；第2.2条装修期限从2017年11月21日起至2018年2月28日止；第2.3条计租期限从2018年3月1日起至2028年2月29日止。（第六条双方责任及保证条款）第6.1条在承租期内，除本租赁合同所述乙方违约情况外（或不可抗拒事件的发生），甲方不得无故收回租赁单元。第6.3条乙方承租单元期间，必须依法经营、安全管理承租场所，严格按照本合同的约定和营业执照所规定的经营范围，严禁乙方利用租赁单元进行违反法律及不道德的行为；若乙方违反国家相关法律、法规或规定以及本合同约定而给甲方及第三方造成损失，则乙方应承担损失赔偿的全部责任，同时甲方有权单方面解除本合同。同日，甲方（出租方）叶淑芳、刘伟超与乙方（承租方）熊春恒、熊春华签订案涉《合作协议》，约定（第一条合作内容）第1.1条因乙方向甲方承租房屋坐落于东莞市************、127号盛泰大厦，第二、三、四、五、六层，建筑面积共2150平方米，用于宾馆住宿。为使承租房屋符合乙方房屋户型需要，现乙方向甲方垫资1500000元，用于甲方对房屋装修使用。第1.2.1条甲方根据房屋结构以及乙方对房型的要求改建，具体户型由双方确认为准。第1.2.2条每层规划10间房，具体装修交付标准为：……其他室内装修及布置内容，如墙纸布、家电、家具、灯饰及其它装饰等，交付后由乙方负责。第1.3条甲方进行户型主体装修定于2017年11月20日将交付给乙方，在由乙方进行内部装修。（第二条支付及扣减方式）第2.1条支付方式：乙方分三期支付给甲方，2017年8月*日支付60万元，2017年8月10日前支付人民币70万元，2017年11月1日前支付20万元。乙方于2017年8月*日向甲方支付10万元作为赔付他人订金费用，不作为垫资金额。第2.2条扣减方式：甲方每月向乙方返还16000元，在乙方向甲方每月缴纳租金时扣除，至累计总垫资金额扣减完毕为止。（第三条双方责任及合同终止）第3.1条甲方必须保证装修质量与装修进度，乙方必须保证如此支付垫资款项，如若一方延误导致对方损失的，应赔偿对方损失。另外协议：甲方若超期交房10天，招租期即增加10天作为给乙方的补偿。在原招租期105天的基础上增加10天，依此类推。注：招租期即为免租期。2018年1月2日，1、甲方叶淑芳、刘伟超与乙方熊春恒、熊春华签订案涉《补充协议》，约定租赁合同规划，乙方垫150万，甲方负责完成主体装修，定于2017年11月20日交付给乙方，甲方给乙方3个半月免租期（用于内饰精装及招租期）。现因甲方提出延期至2018年3月5日交付延后3个半月，甲方补偿乙方3个半月免租期，原定甲方给乙方3个半月的装修期始终不变。若甲方交房延迟到第4个月（2018年3月6日至4月20日）延迟1天赔偿2天，甲方交房延迟至第5个月（4月20日后）按合同150万的千分之二，按天计算罚金（每天3000元）。在当月租金中扣除。2017年8月3日刘美新出具《收条》一份，记载：现已收到熊春华人民币七十万元。特此为证。本七十万其中十万是赔偿金款，六十万是垫资款。2017年11月1日刘美新出具《收据》一份，记载：现关于熊春恒与叶淑芳所签订的租赁改建旅馆的合同，至今天（由第一批起）总共叶淑芳收到熊春恒垫资款为一百五十万元整。两原告称按合同约定，其需向被告支付10万元作为赔付他人的费用和支付150万元作为装修工程款的垫资款。其共计向被告支付150万元，其中10万元属于赔付款，其中140万元属于垫资款。另外10万元垫资款按照双方在《特别约定》里的约定，其需在房屋改建好（交付房屋前20天）再支付至刘美新账户，后双方约定从其花费的消防工程款直接抵扣，无需再另行支付。四被告称其共收取原告150万元，其中赔付款10万元和垫资款140万元；双方从未约定剩余未付的10万元垫资款用于抵扣消防工程款；若法院判决解除合同，合同无法继续履行，其愿意将原告已支付的10万元赔付款和140万元垫资款退还给原告；上述150万元款项由熊春恒、熊春华及熊春恒、熊春华委托的其他人分别通过微信、银行转账、支付宝等方式支付给叶淑芳、刘美新、刘伟锋，收款人叶淑芳、刘美新受刘伟超、刘伟锋委托代收款项。案涉租赁物对应《粤房地证字第C33320**房地产权证》，权属人刘伟超，建基面积157.55平方米，建筑面积1251.38平方米，房屋所有权性质为私有，四墙归属：东至（共墙）刘伟锋、南自石排大道、西至13.0米路、北至22.0-26.0米路，对应东府集用（1998）1900290100456号土地使用权证；以及对应《粤房房地证字第C33320**地产权证》，权属人刘伟锋，建基面积157.74平方米，建筑面积1104.18平方米，房屋所有权性质为私有，四墙归属：东至邓景辉、南至石排大道、西至（共墙）刘伟超、北至22.0-26.0米，对应东府集用（1998）1900290100457号土地使用权证。原告主张叶淑芳、刘美新、刘伟超、刘伟锋均为本案适格主体，31663号案件也将本案四被告列为诉讼参与人，本案四被告作为反诉原告的主体也是基于租赁合同存在利害关系且案涉租赁物系四被告家庭共有；虽在签订合同时有看过案涉租赁物的土地使用权证和房地产权证，但上述证件记载的是农村宅基地，四被告是家庭成员，其有理由相信案涉租赁物是四被告家庭共有财产，综合考虑合同洽谈履行情况，案涉合同的实际相对方是四被告，但除此之外没有证据证明案涉租赁物为四被告的家庭共有财产。四被告主张刘伟超、刘伟锋是案涉租赁物的权属人，案涉租赁物并非家庭财产或共有财产；与原告洽谈租赁事宜时，叶淑芳、刘美新已经向原告出示案涉土地的使用权证及房地产权证，被告已向原告充分披露房屋的权属人，原告对叶淑芳及刘伟锋的代理关系是明确知情的，叶淑芳、刘美新是受刘伟超、刘伟锋的委托出租管理案涉租赁物和代收案涉款项，根据合同法第402条的规定，本案房屋权属人是刘伟超、刘伟锋，故叶淑芳、刘美新不是本案的适格被告，叶淑芳、刘美新在受托范围产生的法律后果应由被代理人刘伟超、刘伟锋承担。（2018）粤1971民初31663号原告叶淑芳、刘伟超诉被告熊春恒、熊春华、第三人刘美新、刘伟锋合同纠纷一案，该案原告诉求判令：解除叶淑芳、刘伟超与熊春恒、熊春华的《租赁合同》及《合作协议》，叶淑芳、刘伟超愿退还熊春恒、熊春华150万预付款。该案本院认为部分主要内容为：1.《租赁合同》、《合作协议》及《补充协议》是双方真实意思的表达，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方应当按照上述《租赁合同》、《合作协议》及《补充协议》约定内容履行合同。2.熊春恒、熊春华已经按照双方协议履行垫资义务，但叶淑芳、刘伟超未按照双方约定时间完成装修工程向熊春恒、熊春华交房。叶淑芳、刘伟超认为熊春恒、熊春华表达自己的诉求超出在合理的范围，可以寻求警方处理，并不属于本案的处理范围。叶淑芳、刘伟超主张合作的基础破裂，并不符合原、被告双方《租赁合同》出租方单方解除合同的情形，并不能构成法律上和事实上履行障碍，叶淑芳以此主张单方解除合同，本院不予支持。该民事判决书判令：驳回叶淑芳、刘伟超对熊春恒、熊春华的诉讼请求。叶淑芳、刘伟超不服（2018）粤1971民初31663号民事判决书，依法提起上诉。因叶淑芳、刘伟超无正当理由拒不到庭，2019年8月21日东莞市中级人民法院作出（2019）粤19民终9073号民事裁定书，裁定：一、本案按上诉人叶淑芳、刘伟超自动撤回上诉处理；二、一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。（2019）粤19民终9073号民事裁定书已于2019年9月8日生效。两原告提交《消防工程合同书》证明原告除了垫资150万元外还花费消防工程合同书约定价格21万元进行消防工程的施工，目前被告占有的房屋所有的投入均由原告所支出。四被告对原告提供的《消防工程合同书》三性均不予确认，认为是原告单方与案外人签订，原告没有提供相关工程款支付流水证明实际发生款项支付。事实上，案涉租赁物的消防工程是之前被告经营娱乐厅时由被告建造完成及定期维护，并沿用至今，并非由原告完成，并提供《消防工程维修保养合同》、《消防局审核意见书》予以证明。原告对四被告提交的《消防工程合同书》、《消防局审核意见书》三性不予确认，认为该证据不能证实目前的案涉房屋装修消防工程并非原告所做。四被告提供《刘美新诊断证明书》；《叶淑芳补充医疗保险特定门诊批复意见》；短信截图；《报警回执》、《案件进度查询告知书》、《鉴定意见通知书》；八段视频、四段音频、文字梳理，证明原告曾言语威胁被告；刘美新因被告过激骚扰行为导致胸闷胸痛；叶淑芳因原告过激骚扰行为导致急性脑梗死；熊春华涉嫌故意毁坏财物罪已被刑事立案；视频一至五证明2018年10月7日晚熊春华非法闯入被告家中骚扰；视频六、音频一证明熊春华等人到被告家中骚扰并言语侮辱刘美新；视频七证明2019年9月11日两原告带人对被告物业进行故意毁坏；视频八证明2020年3月25日下午，熊春恒带领数人到案涉租赁物一楼厅堂骚扰；音频二、音频三证明熊春恒认为双方合同基础已经丧失，无法履行合同，愿意解除合同以免除更多矛盾；音频四证明2019年9月29日熊春恒电话骚扰刘伟锋。原告主张刘美新的个人身体原因导致的诊断及叶淑芳的脑血管疾病属于长期疾病并非突发疾病，与原告无关；31663号民事判决书已对被告提交的短信截图、视频一至五作出相应的认定，被告在本案中属于重复提交证据；其行为和谈话过程是基于被告违约在先，主要目的是要求被告交付房屋，并非有过激的威胁行为；音频二、音频三产生于**判决书生效之前，双方未达成解除合同的协议之前，该谈话不能视为原告同意解除合同；视频七的内容和报警事件是由于31663号判决书生效后被告以各种理由拒绝向原告交付案涉房屋，并相互推诿，违背诚实守信原则引发，该事件未经法院判决构成故意毁坏财物罪，也不属于解除合同的条件。庭审中，两原告称：1.《租赁合同》约定交付房屋的时间是2017年11月20日，因装修延误原因双方签订《补充协议》，约定房屋交付时间延期至2018年3月5日，2018年3月6日开始计付延期交付的违约责任，至今被告仍未交付房屋。2.依据案涉《补充协议》要求被告支付违约金。3.如果法院认定解除合同，要求被告一并支付《消防工程合同书》中的款项。四被告称：1.《补充协议》是被告在受到威胁的情况下签订，并非被告的真实意思表示，且协议约定的违约金标准过高。暂无证据足以推翻31663号判决中关于《租赁合同》、《合作协议》和《补充协议》效力的认定。2.双方签订《补充协议》约定房屋交付时间在2018年3月5日再延期后三个半月即2018年6月20日。3.因受到原告多次威胁骚扰，以及因装修工程的延期和双方意见不一致，为以后不增加矛盾，为了家人身体健康及人身安全，故在31663号判决书生效后仍不交付案涉房屋给原告。4.案涉房屋在2019年12月装修完毕，用于自己经营，自2019年12月起刘伟超、刘伟锋委托刘美新经营案涉租赁物，并将案涉房屋出租给其他人，现已全部出租。5.《消防工程合同书》中的款项属于另外添附的一个法律关系，不应在本案中处理。四被告主张：第一，31663号判决书生效后出现新的解除合同的事实，双方矛盾处理方式升级，详见其提供的视频7、8，故其诉请解除案涉合同不违反一事不再理原则。第二，因双方矛盾过大，被告经常受到威胁，为避免更大的纠纷，依据合同法第219条的规定和案涉《租赁合同》第6.3条关于“原告违反相关的法律法规给被告造成损失，被告有权单方解除合同”的约定，要求解除案涉合同。两原告则主张：第一，叶淑芳、刘伟超已在31663号案件中诉请解除合同，该案驳回其诉请，被告在本案中再次要求解除双方合同，违反一事不再理原则。第二，坚持继续履行合同，被告以合作基础破裂为由要求解除合同不符合法定及双方约定解除合同的条件，31663号判决已对此明确认定。《租赁合同》第6.3条约定的是承租方依法经营、安全管理承租场所，如果违反国家法律规定未依法经营或安全管理承租场所，则出租方才有权解除合同，应全面解读该条款的含义。同时熊春华涉嫌毁坏财物的行为属于刑事案件，不属于民事案件审查的范围，该行为不构成解除合同的条件。庭后，两原告提供与雷继仁@埔安消防微信聊天记录截图、情况说明，证明其与他人签订《消防工程合同书》，合同价款是21万元，目前其实际支付1万元，剩余20万元双方约定在消防工程通过竣工验收后支付，但目前因案涉房屋由被告控制其无法进行竣工验收；此外其购买消防门花费1万元，并且已经安装在案涉房屋上；目前上述已经付款的2万元有支付单据，未付款的部分暂时没有开具单据，但是其目前因未支付完毕款项也面临他人追偿，属于其必然产生的花费。四被告对两原告提供的微信聊天记录的三性不予认可，无法证明原告实际为案涉租赁物的消防工程支出2万元，且关于消防工程款的诉请与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理。以上事实，有熊春恒、熊春华提供的土地使用权证（复印件）、房地产权证（复印件）、《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》、《收条》、《收据》、民事判决书、《消防工程合同书》、微信聊天截图、情况说明，叶淑芳、刘美新、刘伟超、刘伟锋提交的土地使用权证、房地产权证、《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》、《收条》、《收据》、《刘美新诊断证明书》；《叶淑芳补充医疗保险特定门诊批复意见》；短信截图（打印件）；《报警回执》、《案件进度查询告知书》、《鉴定意见通知书》；八段视频（第一、二、三、六段没有原始载体）、四段音频（第三段没有原始载体）、文字梳理、《消防工程维修保养合同》、《消防局审核意见书》及本案询问笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。两原告主张案涉租赁物是四被告的家庭共有财产，案涉合同的实际相对方是四被告。四被告则主张叶淑芳、刘美新是受刘伟超、刘伟锋的委托出租管理案涉租赁物和代收案涉款项，叶淑芳、刘伟超在受托范围产生的法律后果应由被代理人刘伟超、刘伟锋承担。本院认为，两原告未举证证明案涉租赁物是四被告的家庭共有财产，应承担举证不能的法律后果。另，虽四被告称签订合同时已向两原告出示案涉租赁物的土地使用权证及房地产权证，但未举证证明签订合同时叶淑芳与刘伟锋是代理关系，故四被告应承担举证不能的法律后果。结合两原告与四被告各自提交的《租赁合同》、《合作协议》和《补充协议》，因签订案涉《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》的甲方为叶淑芳、刘伟超，乙方为熊春恒、熊春华，故本院认定案涉合同相对方为叶淑芳、刘伟超与熊春恒、熊春华。案涉租赁物已取得房地产权证，（2018）粤1971民初31663号民事判决书认定案涉《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》合法有效，《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》有熊春恒、熊春华、叶淑芳、刘伟超的签名及捺印，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，本案中，四被告主张《补充协议》是其在受到威胁的情况下签订，并非其真实意思表示，但未提供证据予以推翻（2018）粤1971民初31663号民事判决书对《补充协议》效力的认定，故本院认定案涉《租赁合同》、《合作协议》及《补充协议》是双方真实意思的表达，合法有效，双方应当按照上述《租赁合同》、《合作协议》及《补充协议》约定内容履行合同。本案的争议焦点为：1、叶淑芳等人的诉请是否违反一事不再理原则。2、案涉合同是否应当继续履行。对此，本院分析如下：关于焦点一，四被告的反诉请求是否违反一事不再理原则。两原告主张叶淑芳、刘伟超已在（2018）粤1971民初31663号案件中诉请解除合同，该案驳回叶淑芳、刘伟超的诉请，四被告在本案中再次要求解除双方合同，违反一事不再理原则。本院认为，四被告在（2018）粤1971民初31663号民事判决书生效后仍将案涉租赁物出租给他人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，四被告的反诉请求未违反一事不再理原则。关于焦点二。首先，两原告诉请四被告继续履行《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》，四被告则主张两原告剩余10万元垫付款未付，且多次使用暴力手段，并发生民转刑的财产损害恶劣事件，严重超出合理表达诉求的合理范围，双方丧失信赖基础，合同目的不能实现，依据案涉《租赁合同》第6.3条的约定其有权单方解除案涉合同。本院认为，四被告主张的两原告超出表达诉求的行为不属于本案审查的范围，且四被告未举证证明两原告存在未依法经营、安全管理承租场所，利用租赁单元进行违反法律及不道德的行为等违反案涉《租赁合同》第6.3条的行为，故四被告主张其有权单方解除案涉合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，（2018）粤1971民初31663号民事判决书驳回叶淑芳、刘伟超解除合同的诉请，该判决书于2019年9月8日生效，但四被告庭审中陈述案涉房屋在2019年12月装修完毕，用于自己经营，案涉房屋出租给其他人，现已全部出租。四被告以自己的行为表明不再履行案涉租赁合同事宜，构成主要违约，案涉租赁物已出租他人，叶淑芳、刘伟超无法向两原告交付案涉租赁物，案涉《租赁合同》、《合作协议》和《补充协议》已无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；”的规定，故案涉《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》应当予以解除。叶淑芳、刘伟超已收取熊春恒、熊春华的10万元赔付他人费用和140万元垫资款应予以返还，庭审中，四被告陈述因合同无法继续履行，愿意将两原告已支付的10万元赔付款和140万元垫资款退还给两原告，故四被告应向两原告退还1500000元。第三，案涉合同解除前，各方当事人均应按照合同约定履行自身义务。因叶淑芳、刘伟超无法向两原告交付案涉租赁物，构成主要违约，给两原告造成损失的，应承担相应的违约责任。两原告主张逾期交房违约金自2018年4月21日起按每天3000元的标准计算到租赁房屋交付之日止。本案中，叶淑芳、刘伟超因案涉租赁合同收取两原告1500000元款项，根据案涉《补充协议》“现因甲方提出延期至2018年3月5日交付延后3个半月，甲方补偿乙方3个半月免租期，原定甲方给乙方3个半月的装修期始终不变。若甲方交房延迟到第4个月（2018年3月6日至4月20日）延迟1天赔偿2天，甲方交房延迟至第5个月（4月20日后）按合同150万的千分之二，按天计算罚金（每天3000元）。”的约定，违约金应计算如下：以1500000元为本金，自2018年4月21日起按每日3000元的标准计至本判决生效之日止。第四，两原告称若解除合同，要求四被告支付《消防工程合同书》中的款项，但两原告在本案中坚持诉请继续履行合同，且两原告提供的《消防工程合同书》和微信聊天截图不足以证明其为案涉租赁物实际支出消防款项及实际支出的款项的具体数额，故本院对两原告的上述主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除叶淑芳、刘伟超与熊春恒、熊春华签订的《租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》；二、叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋应当在本判决发生法律效力之日起十日内向熊春恒、熊春华返还款项1500000元；三、叶淑芳、刘伟超应当在本判决发生法律效力之日起十日内向熊春恒、熊春华支付违约金（以1500000元为本金，自2018年4月21日起按每日3000元的标准计至本判决生效之日止）；四、驳回熊春恒、熊春华的其他诉讼请求；如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9811.5元（熊春恒、熊春华已预交），反诉费9150元（叶淑芳、刘伟超、刘伟锋已预交），全部由叶淑芳、刘伟超、刘美新、刘伟锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇二〇年十月十三日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。