浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7493号 原告：刘小微，女，1971年2月15日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：邵世林、曹高敏，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：瑞安市鞋都房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330381307473320L），住所地瑞安市飞云街道动车站侧物流大厦**（侨贸小镇）。 法定代表人：张文明。 委托诉讼代理人：麻建国、吴晓红，浙江震瓯律师事务所律师。 原告刘小微与被告瑞安市鞋都房地产开发有限公司（以下简称鞋都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵世林、曹高敏，被告的委托诉讼代理人麻建国、吴晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小微向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金(以房价款343405元为基数，自2019年10月2日起按日万分之三标准计算至实际交房之日止，暂计算至2020年6月2日为24725.16元)；2.请求依法判令被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金(以房价款343405元为基数，自2020年4月2日起按日万分之三标准计算至实际交房之日止，暂计算至2020年6月2日为6181.29元)。庭审中，原告明确第一项诉讼请求违约金暂算至2020年9月14日为35851.48元，第二项诉讼请求违约金从2020年3月30日起算至2020年9月14日为17307.61元。事实和理由：2018年12月31日，原告刘小微与被告鞋都公司签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告刘小微向被告鞋都公司购买由其开发建设的位于瑞安市飞云街道中国休闲鞋商贸中心(推广名：中合·易创谷)第8幢4层416号商品房一套，预测建筑面积共31.63平方米，每平米价格10856.94元，购房总金额为343405元。同时，根据合同第十二条约定被告应当在2019年10月1日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；合同第十三条对逾期交房的违约责任作出约定：对于逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；合同第二十一条对逾期交付权属证书的违约责任作出约定：因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告如选择不解除合同的，自应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部购房款343405元，但被告至今未向原告交付房屋及房屋的权属证书。 被告鞋都公司答辩称，1.关于原告主张支付逾期交付违约金，被告认为：（1）.被告已支付房屋租金，从2019年10月1日交付之日起，房屋已归被告使用，原告并无损失。原、被告于2018年12月31日签订了商品房预售合同。同日，双方还签订了《商铺委托管理协议书》，根据合同第四条约定：“乙方自愿将该商铺委托经营期间以返车辆形式委托给甲方经营管理，第1至3年度按总房价款的24%作为返车辆形式委托给甲方经营管理”。从该合同约定可以看出，原告租金应以返车辆的形式予以支付，且事实上原告已将车辆提走。房屋从2019年10月1日起已交付被告使用，原告已将房屋租给被告，被告这边也已经支付了租金，原告并无损失。故原告主张逾期交付房屋的违约金没有依据。（2）.如果原告要求主张违约金，不要租金，那么被告已经支付的租金应当顺延，算作原告交付商铺给被告统一经营管理之日后应当支付的租金。2.原告主张支付逾期交付权属证书违约金没有事实和法律依据，应予驳回。原告认为房屋并未完成交付，故不符合法律与当事人之间约定的履行交证义务前提条件。预售合同第二十一条对逾期交付权属证书的违约责任已作出约定，基于合同约定，构成逾期交证的事实基础是被告未在商品房交付之日起180日内为原告办理权属证书，但迄今为止，房屋并未完成交付，故不存在违约前提。且根据法律规定，构成逾期交证的前提都是自房屋交付使用之日后未办理权属证书，才构成违约责任。另外，被告确实存在延期交付，但因为疫情，应酌情扣除三个月的违约责任。案涉房屋尚未交付，延期办证的违约金起算点还没有开始。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对双方存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.“返车”系租金还是其他性质的促销手段的问题。被告提供了商铺委托管理及经营协议书、销售统一发票及扣款通知书等证据，欲证实系租金；原告对其真实性均无异议，但认为其获得车辆的权益主要基于被告的房屋销售广告，并非租金。本院认为，上述争议与本案不具有关联性，故在本案中不予认定。2.关于未取得不动产权证的违约金起算时间的问题。被告认为应按照合同约定来理解，因案涉房屋尚未交付，故无法确定起算点；原告认为合同格式条款应作对提供方不利的解释，办证义务就是应该在交付之日起180日内履行。本院将在下文予以具体分析并作出认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，原告刘小微与被告鞋都公司签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告刘小微向被告鞋都公司购买由其开发建设的坐落于瑞安市飞云街道中国休闲鞋商贸中心(推广名：中合·易创谷)第8幢4层416号商品房一套，购房总金额为343405元。该合同第十二条约定被告应当在2019年10月1日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用；合同第十三条对逾期交房的违约责任作出约定：对于逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；合同第二十一条对逾期交付权属证书的违约责任作出约定：因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告如选择不解除合同的，自原告应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同?签订后，原告已按合同约定向被告支付全部购房款343405元，但被告至今未向原告交付案涉房屋及房屋的权属证书。 本院认为，原告刘小微与被告鞋都公司签订的房屋买卖合同合法、有效。被告未按照合同约定的交付期限交付案涉房屋给原告，应按照合同约定承担相应的违约责任。被告在庭审中辩称同意按合同约定的违约金标准予以计算逾期交房违约金，但要求减免疫情期间延误施工三个月。本院认为，双方对逾期交房的起算时间、计算标准均无异议，且上述内容并未违反法律规定，本院予以准许；另外鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产。结合上述种种情况，本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则，本院酌情对逾期付款违约金酌情减少5000元。对于逾期办证的起算时间问题，首先案涉合同中约定的“未能在该商品房交付之日起180日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的……”规定了180日内如完成了办理不动产权证，则无需支付违约金，超过180日的，则需要支付违约金，同时对违约金的起算时间约定了“自买受人应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止”的内容，主要其中的“买受人应当完成”用词，并非如原告理解的超过约定交付之日180日后即计算违约金，而应该是指自买受人即原告实际办理应当取得不动产权证期限届满之次日起算，而本案案涉房屋尚未交付，故尚无法确定原告应当办理取得不动产权证的时间，故对原告主张相应逾期办理不动产权证的违约金诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市鞋都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘小微相应逾期交房违约金(以343405元为基数，自2019年10月2日起按日万分之三标准计算至实际交房之日止，并扣除疫情期间予以扣减的5000元)。款交本院转付或自行交付。 二、驳回原告刘小微的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费573元，减半收取286.5元，由原告刘小微负担86.5元，由被告瑞安市鞋都房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年十月三十日 书记员  戴 星 附录一：原告刘小微提供的证据目录 证据1：原告身份证复印件1份； 证据2：被告企业信息查询复印件1份； 证据3：《浙江省商品房买卖合同（预售）》1份； 证据4：收款收据、增值税普通发票各1份。 被告瑞安市鞋都房地产开发有限公司提供的证据目录 证据1：商铺委托管理经营及经营协议书1份； 证据2：机动车销售统一发票1份； 证据3：扣款通知书、发票、税收缴款书、明细表等若干份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。