浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民终1595号上诉人（原审原告）：国通信托有限责任公司（原方正东亚信托有限责任公司），住所地湖北省武汉市江汉区新华街**汉江国际**单元32–**。法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：童卫华，浙江星韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：常健，浙江星韵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑也，男，1988年3月23日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：章思潭，男，1954年6月21日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：郑苏凌，女，1956年3月24日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：叶未胜，男，1973年2月15日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：王亚珍，女，1974年11月11日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：章思法，男，1960年10月3日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：陈琦，女，1964年3月21日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：叶未龙，男，1964年8月27日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：叶卫叶，女，1969年3月10日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：倪时营，男，1982年11月11日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：叶姗姗，女，1983年2月18日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：陈红帅，男，1958年5月22日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：陈红尧，男，1971年9月17日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：谢文亚，女，1974年12月6日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：尹立民，男，1976年6月16日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：王飞，女，1982年7月21日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：王金元，男，1958年4月12日出生，汉族，住浙江省三门县。上诉人（原审被告）：何宝凤，女，1960年6月23日出生，汉族，住浙江省三门县。上述18位上诉人的共同委托诉讼代理人：苑亮，浙江思源昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈友米，男，1978年10月20日出生，汉族，住浙江省三门县。被上诉人（原审被告）：叶圣统，男，1971年12月8日出生，汉族，住浙江省三门县。被上诉人（原审被告）：叶连菊，女，1978年6月6日出生，汉族，住浙江省三门县。被上诉人（原审被告）：陈爱县，男，1983年11月20日出生，汉族，住浙江省三门县。被上诉人（原审被告）：叶苏青，女，1982年10月30日出生，汉族，住浙江省三门县。上述5位被上诉人的共同委托诉讼代理人：苑亮，浙江思源昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江三门湾房地产开发有限公司，住所，住所地浙江省三门县海游街道（大湖塘新区）div>法定代表人：王建龙。被上诉人（原审被告）：浙江中嘉商贸发展有限公司，住所，住所地浙江省杭州市杭海路**div>法定代表人：詹彩凤。被上诉人（原审被告）：浙江凯达房地产开发有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市上城区钱江路****iv>法定代表人：陈绍海。被上诉人（原审被告）：浙江龙生房地产开发集团有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区景芳******>法定代表人：王建龙。被上诉人（原审被告）：浙江欧文控股集团有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市下城区潮王路****法定代表人：吴峰。被上诉人（原审被告）：吴峰，男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。上诉人国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）、郑也、章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、陈红尧、谢文亚、倪时营、叶姗姗、尹立民、王飞、王金元、何宝凤为与被上诉人陈友米、陈爱县、叶苏青、叶圣统、叶连菊、浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾公司）、浙江中嘉商贸发展有限公司（以下简称中嘉公司）、浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）、浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）、浙江欧文控股集团有限公司（以下简称欧文公司）、吴峰申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1374号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国通公司的委托诉讼代理人童卫华、常健，上诉人郑也、章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、倪时营、叶姗姗、陈红帅、陈红尧、谢文亚、尹立民、王飞、王金元、何宝凤以及被上诉人陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青的共同委托诉讼代理人苑亮到庭参加诉讼。被上诉人三门湾公司、中嘉公司、凯达公司、龙生公司、欧文公司，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被上诉人吴峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国通公司上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、国通公司对案涉执行标的依法享有抵押权。原审法院认为“如果抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力”“房屋买受人是否知晓抵押情况对抵押权人是否仍然对土地使用权享有抵押权并无实际影响”，存在错误。首先，各购房者在签订购房合同时即知晓所购房屋存在国通公司经依法登记的抵押权负担，有权利瑕疵，不具有完全产权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百五十一条的规定，各购房者应当依法承担执行标的负有抵押权所产生的后果。其次，国通公司同意三门湾公司对外销售开发的商品房，不影响其对商品房所涉土地使用权设定的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉抵押权在未注销登记前不消灭。国通公司虽然依惯例在三门湾公司办理商品房预售证时出具证明允许其销售商品房，但并未明示放弃对案涉商品房对应的土地使用权的抵押权。且国通公司之所以同意销售房产，系因销售回款可用于偿还贷款。因此在三门湾公司未偿还贷款前，基于法律规定、风险考虑以及交易惯例，国通公司绝不会放弃抵押权。本案不存在《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定的抵押权消灭情形。国通公司仅同意销售负担有抵押权的案涉商品房，未放弃抵押权，因此三门湾公司在购房合同中告知各购房者所涉商品房土地使用权设有抵押权。抵押权依附在房屋及土地上，所有权人变更并不导致抵押权消灭。此外，商品房预售许可证明属于行政许可，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条并未规定抵押权人同意后，房地产开发权人才可取得商品房预售许可证。因此抵押权人是否同意并不影响开发商取得该行政许可，不影响已设立的抵押权。二、各购房者对案涉商品房享有的权益不能阻却法院执行。1.案涉楼盘的竣工日期为2015年8月18日，明显晚于法院的查封日期2015年8月17日，郑也、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青、陈友米等被上诉人不可能在竣工日期前实际占有房产，即不可能在法院查封前实际占有房产，且在案涉土地抵押未解除的情况下，三门湾公司不能向郑也等23人交付房屋，案涉房屋在法律上并未合法依约交付，郑也、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青、陈友米等被上诉人也不构成合法占有。故郑也、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青、陈友米等被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第（二）项关于买受人“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定。2.本案中，被上诉人陈友米等人购买了多套住房，明显不符合《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋”的要件。3.2015年8月17日原审法院已对案涉房屋对应的土地使用权进行了查封，即使本案中陈爱县等被上诉人已办理了房屋所有权转移登记、行政机关已经颁发了所有权证书，但该所有权证书在查封期间依法不能发放，故属于违法发放。综上，国通公司对案涉地块依法享有抵押权，国通公司同意三门湾公司对外销售开发的商品房，并不影响其对商品房对应的土地使用权设定的抵押权。郑也等23人在签订购房合同时即知晓案涉商品房是负载有国通公司抵押权负担的、有权利瑕疵的、不具有完全产权的商品房，应当依法承担执行标的上承载的抵押权所产生的后果。陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青辩称，原审认定事实和适用法律准确。被上诉人已经办理房屋产权证书，案涉房产已经归被上诉人所有，不属于被执行人的财产。退一步讲，即使是违法发放产权证，被上诉人也符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的规定。一审驳回国通公司的诉讼请求合理合法，请求二审予以维持。郑也等18人述称，同意陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青的答辩意见。郑也上诉请求：撤销原判，改判驳回国通公司对郑也所购25套房屋强制执行的诉讼请求。事实和理由：郑也以公平价格，在公开的市场上合法购得相应房产，并且支付了对价，且对涉案房产均进行收房并实际占有，没有任何恶意串通的证据和事实。郑也签订购房协议均在法院查封相应房产之前，并全额支付房款，且已实际占有，应当排除强制执行。郑也因为民间借贷，与三门湾公司达成和解协议，后者以房抵债，双方没有异议，且合同履行完毕。即使国通公司认为侵犯了自己的权利，提出异议，也应该提出相应主张，并举证证明郑也与三门湾公司存在恶意串通的事实，而不能简单的由法院代为主张，并依据所谓“不符合常理”，就否定合法的交易行为。事实上，郑也与三门湾公司签订买卖合同，系“基于购买房屋之目的”，而房屋买卖合同本身就是郑也购买房屋的明确意思表示和目的的体现，一审法院却无据予以否定。郑也通过折抵合法债务支付房款的方式与现金支付房款并不具有法律上的区别，而最高人民法院的司法解释也未对付款的方式作出特别的要求。综上，郑也符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，请求排除执行。章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、倪时营、叶姗姗、陈红尧、谢文亚上诉请求：撤销原判，改判驳回国通公司对章思潭等人所购房屋强制执行的诉讼请求。事实和理由：上诉人以公平价格，在公开的市场上合法购得相应房产，并且支付了对价，且对涉案房产均进行收房并实际占有，没有任何恶意串通的证据和事实。根据《执行异议复议规定》第二十八条，上诉人签订购房协议均在法院查封涉案房产之前，并全额支付房款，且均已实际占有，应当排除强制执行。上诉人因建设工程施工合同关系，与三门湾公司存在合法的债权，但并不能因此否定上诉人购买相应房产的事实。事实上，上诉人与三门湾公司签订买卖合同，系“基于购买房屋之目的”，而房屋买卖合同本身就是上诉人购买房屋的明确意思表示和目的的体现，一审法院却无据予以否定。上诉人通过折抵合法债务支付房款的方式与现金支付房款并不具有法律上的区别，而最高人民法院的司法解释也未对付款的方式作出特别的要求。最后，在整个交易过程中，上诉人为善意第三人，没有任何过失。本案查封措施仅仅针对国通公司申请执行中相关的土地使用权，并未对涉案房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告；人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。事实上，在本案中，很多购房户购买房产后，又进行了抵押贷款，办理了房产权证书，这些房产交易连专业银行、房管部门都认为不存在抵押、查封等问题，就不能苛求普通公众对此负有更高的注意义务。尹立民、王飞、王金元、何宝凤上诉请求：撤销原判，改判驳回国通公司对尹立民、王飞、王金元、何宝凤所购房屋强制执行的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人为生活目的自购商品房，应属于消费者。同时，上诉人以公平价格，在公开的市场上合法购得相应房产，并且支付了全部房款，且对涉案房产均进行收房并实际占有，没有任何恶意串通的证据和事实。涉案房屋不仅早已实际占有，也进行了装修，相关权益受到法律保护，依据最高人民法院的司法解释，应当排除强制执行。二、在整个交易过程中，上诉人为善意第三人，没有任何过失，且房屋已经交付，相关权益理应受到保护。上诉人最终未能成功贷款而支付全款，并非因为自身的原因，现在愿意将剩余房款向人民法院提存或者直接支付给国通公司，请求人民法院解封上诉人的房产，以保障上诉人的基本生活。后在庭审中又变更上诉理由为，房款已经付清，符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条规定，请求排除执行。陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青同意上述上诉人的上诉理由与请求。国通公司答辩称，其同意三门湾公司预售商品房并不意味着抵押权消灭，其对案涉房屋所涉土地使用权依法享有抵押权。郑也等人系以房抵债，并非真实的购房者，即使其债权真实，也不能优先于国通公司的抵押权，应驳回其上诉请求。根据章思潭提供的证据，法院开始执行时间早于工程款结算时间2016年8月12日，故所谓抵债行为发生在执行之后，三门湾公司明显具有恶意。购房人一户购买多套，明显不是出于居住目的，故不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。请求驳回上诉，维持原判。国通公司向一审法院起诉请求：1.继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区11幢1单元1701室、11幢1单元702室、11幢1单元802室、11幢2单元703室、9幢1单元1503室、9幢1单元1603室、9幢1单元503室、9幢1单元603室、9幢1单元703室、9幢1单元803室、9幢1单元903室、9幢1单元1003室、9幢1单元1203室、9幢1单元1403室、9幢1单元1703室、9幢1单元1802室、9幢1单元1803室、11幢2单元303室、11幢2单元403室、12幢1单元1801室、13幢2单元204室、14幢2单元803室、15幢1单元202室、12幢2单元1805室、14幢403室、14幢503室、10幢1单元201室、10幢1单元202室、11幢1单元1601室、11幢1单元1602室、12幢1单元301室、12幢1单元401室、14幢802室、14幢302室、14幢402室、14幢303室、14幢203室、11幢2单元1603室、12幢2单元805室、12幢2单元905室、12幢2单元1405室、11幢1单元301室、11幢1单元1402室、12幢2单元1005室、13幢1单元201室、13幢1单元202室、12幢2单元1401室、12幢2单元505室、12幢1单元503室、12幢1单元1703室、11幢2单元903室、11幢2单元1404室、15幢1单元101室、15幢1单元201室、11幢2单元803室、11幢2单元1004室、12幢1105室、12幢705室、12幢1单元1203室、12幢1单元1103室共60套房产及其所对应的土地使用权。2.本案诉讼费用由各被告承担。一审法院认定事实如下：2013年4月17日，方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与三门湾公司签订编号为ＦＢＴＣ–2013–02–069–02的《信托贷款合同》，约定方正信托公司向三门湾公司发放信托贷款，贷款本金人民币100000000元，贷款专项用于三门湾公司名下位于浙江省三门县××房地产项目二期开发，并约定了贷款期限、按季结息、结息日、贷款利率、逾期罚息等。同日，双方又签订ＦＢＴＣ–2013–02–069–02《抵押合同》，约定三门湾公司以其所有的位于三门县海游街道大湖塘新区××（国有土地使用证号为：三国用［2012］字第0××4号、三国用［2012］字第002215号、三国用［2006］字第001693号、三国用［2006］字第001684号、三国用［2006］字第001683号地块的土地使用权为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，取得了编号为三他项（2013）第0××0号、三他项（2013）第0××1号、三他项（2013）第0××2号、三他项（2013）第0××4号、三他项（2013）第0××9号的《土地他项权利证明书》。此后，东亚信托公司还陆续与中嘉公司签订了《最高额抵押合同》，与凯达公司、龙生公司、欧文公司、吴峰签订了《保证合同》。因三门湾公司未依约向方正信托公司偿还借款本息，方正信托公司向杭州仲裁委员会提起仲裁。杭州仲裁委员会于2015年7月3日作出仲裁裁决，其中裁决主文第二项为：方正信托公司对三门湾公司名下位于大湖塘新区××【他项权证号：三他项（2013）第0××0号、三他项（2013）第0××1号、三他项（2013）第0××2号、三他项（2013）第0××4号、三他项（2013）第0××9号】的土地使用权在抵押担保范围内享有优先受偿权。仲裁裁决生效后，方正信托公司于2015年7月23日向该院申请强制执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2015年8月17日依法查封抵押地块的土地使用权。后因包括郑也等23人在内的344套房产买受人向该院提出申请，要求对土地使用权予以解除查封。该院于2017年6月6日作出（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定：解除对浙江省三门县××街道××道××号××小区××房产所对应的土地使用权的查封。方正信托公司对此提出书面执行异议。该院于2017年8月23日作出（2017）浙01执异70号执行裁定，驳回方正信托公司的异议申请，并于2017年8月28日向方正信托公司邮寄送达该裁定。国通公司于2017年9月11日向该院提交起诉状，提起本案诉讼，并于2017年10月17日补齐材料。方正信托公司出具同意三门湾公司申报抵押地块上开发的锦绣三门商品房的预售的证明后，三门湾公司取得《商品房预售许可证》，对锦绣三门小区商品房进行公开销售。郑也等23人分别签订了商品房买卖合同，并陆续占有使用房屋，其中部分房屋买受人已办理房屋所有权证书（详见一审判决附表）。另查明，2017年5月24日，方正信托公司更名为国通公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：郑也等23人是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于起诉时间问题。经审查，该院于2017年8月28日向国通公司邮寄送达裁定书，国通公司于2017年9月11日向该院提交起诉状，并未超过法律规定的15日期限。郑也等23人主张国通公司起诉超过法律规定的期限，不能成立。其次，关于国通公司对案涉房屋土地使用权是否享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”因此，如果抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人则获得对抵押物的完整权利。同时，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，方正信托公司知晓并同意三门湾公司对锦绣三门小区房屋申报商品房预售手续，应当认定三门湾公司对锦绣三门小区房屋及对应土地使用权的转让行为系经方正信托公司同意。在此情况下，依照上述规定，方正信托公司在案涉房屋土地使用权上享有的抵押权已因房屋的出售，转化为对房屋所对应土地使用权的价款享有优先受偿权，房屋买受人可排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。房屋买受人是否知晓抵押情况对抵押权人是否仍然对土地使用权享有抵押权并无实际影响。国通公司以受让人知晓抵押情况而主张房屋买受人承担执行标的上承载的抵押权所产生的后果，不能成立。但是，即便国通公司对案涉房屋的土地使用权不再享有抵押权，其对三门湾公司仍然享有债权，其仍有权申请法院对三门湾公司的财产采取执行措施。再次，郑也等23人对其购买的房屋所享有的权利是否能够排除强制执行。其中，郑也购买的锦绣三门小区11幢1单元1701室房屋、陈友米购买的锦绣三门小区12幢1单元1703室房屋、叶圣统和叶连菊购买的锦绣三门小区12幢1单元1203室房屋、陈爱县和叶苏青购买的锦绣三门小区12幢1单元1103室房屋已经办理了房屋所有权转移登记，行政机关已经颁发了所有权证书，相应房屋所有权已属于房屋买受人，不再归属于三门湾公司。因此，房屋买受人对房屋享有所有权，国通公司要求继续查封并执行上述房屋及其对应土地使用权，该院不予支持。而尚未办理过户登记手续的房屋，应当根据购房款支付情况进行判断。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，已经签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的房屋买受人，在支付全部价款或者大部分价款后，其对该不动产享有的权益应优先于抵押权和其他债权，可以排除执行。本案中，陈友米就其购买的锦绣三门小区12幢1单元503室房屋已经签订了合法有效的商品房买卖合同，占有案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，并办理了所有权转移预告登记，其对案涉房屋享有的权益应优先于国通公司享有的债权，足以排除强制执行。国通公司要求继续查封并执行该房屋及其对应土地使用权，该院不予支持。而倪时营、叶姗姗，陈红尧、谢文亚，尹立民、王飞、王金元、何宝凤提交的证据不足以证明其已支付全部或大部分房款，其对案涉房屋享有的权益不足以对抗强制执行。国通公司要求对上述房屋买受人购买的房屋及其土地使用权继续查封并执行的请求，该院予以支持。而郑也虽还与三门湾公司在锦绣三门小区11幢1单元1701室房屋之外签订了25套房屋的买卖合同，但其主张此系三门湾公司以25套房屋抵偿借款，即其并非基于购买不动产之目的签订合同，也未就该25套房屋实际支付房屋价款，因此，郑也就该25套房屋不属于享有物权期待权的房屋买受人，其权利主张不应支持，国通公司要求继续查封相关房屋，应予支持。章思潭和郑苏凌、叶未胜和王亚珍、章思法和陈琦、叶未龙和叶卫叶、陈红帅虽然与三门湾公司签订了房屋买卖合同，但其系主张三门湾公司以相应房屋抵偿拖欠的工程款，其并非基于购买不动产之目的签订合同，也未实际支付房屋价款，因此，章思潭和郑苏凌、叶未胜和王亚珍、章思法和陈琦、叶未龙和叶卫叶、陈红帅并不属于享有物权期待权的房屋买受人，其权利主张不应支持，国通公司要求继续查封相关房屋，应予支持。综上所述，国通公司对部分房屋的诉讼请求成立，该院予以支持，其余诉讼请求该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，该院判决如下：一、继续查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区11幢1单元702室、11幢1单元802室、11幢2单元703室、9幢1单元1503室、9幢1单元1603室、9幢1单元503室、9幢1单元603室、9幢1单元703室、9幢1单元803室、9幢1单元903室、9幢1单元1003室、9幢1单元1203室、9幢1单元1403室、9幢1单元1703室、9幢1单元1802室、9幢1单元1803室、11幢2单元303室、11幢2单元403室、12幢1单元1801室、13幢2单元204室、14幢2单元803室、15幢1单元202室、12幢2单元1805室、14幢403室、14幢503室、10幢1单元201室、10幢1单元202室、11幢1单元1601室、11幢1单元1602室、12幢1单元301室、12幢1单元401室、14幢802室、14幢302室、14幢402室、14幢303室、14幢203室、11幢2单元1603室、12幢2单元805室、12幢2单元905室、12幢2单元1405室、11幢1单元301室、11幢1单元1402室、12幢2单元1005室、13幢1单元201室、13幢1单元202室、12幢2单元1401室、12幢2单元505室、11幢2单元903室、11幢2单元1404室、15幢1单元101室、15幢1单元201室、11幢2单元803室、11幢2单元1004室、12幢1105室、12幢705室共55套房产及其所对应的土地使用权；二、驳回国通信托有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费296311元，由原告国通信托有限责任公司承担21978元，由被告郑也承担122042元，被告章思潭和郑苏凌共同承担29345元，被告叶未胜和王亚珍共同承担21813元，被告章思法和陈琦共同承担39583元，被告叶未龙和叶卫叶共同承担19812元，被告倪时营和叶姗姗共同承担11348元，被告陈红帅承担8664元，被告陈红尧和谢文亚共同承担11012元，被告尹立民、王飞、王金元和何宝凤共同承担10714元，被告浙江三门湾房地产开发有限公司对上述被告各自承担的案件受理费承担连带责任。二审过程中，章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、倪时营、叶姗姗、陈红尧、谢文亚提交浙江广通工程咨询有限公司出具的《说明》以及《工程造价咨询报告书》一份，拟证明章思潭等上述上诉人是案涉小区工程的实际施工人，和三门湾公司存在真实的债权关系。国通公司质证认为，该证据材料未经三门湾公司确认，真实性无法确认，即使真实，也不能证明上诉人章思潭等人的证明目的。理由是：上述证据材料均出具在一审法院查封之后，也就是说在查封之前上诉人章思潭等人主张的工程款债权是不存在的，当然也不存在以房抵债的问题；即使上诉人章思潭等人存在工程款债权，也不能对抗国通公司对土地的抵押权。郑也、尹立民、王飞、王金元、何宝凤、陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青对上述证据材料均无异议。本院认为，上述证据材料真实性无法确认，且内容只是反映三门湾公司委托浙江广通工程咨询有限公司就案涉锦绣三门住宅小区二期工程造价结算进行审核，并不能直接证明章思潭等人案涉工程实际施工人的身份，不予采纳。陈友米提交以下证据材料：1.陈友米、陈友撑及林美娥的不动产登记资料查询结果证明各一份以及陈友撑、林美娥的结婚证一份，拟证明陈友米、陈友撑和林美娥名下无其他用于居住的房屋，购买案涉房产系自用。2.银行流水明细，拟证明案涉503室房屋实际均由陈友撑按月支付按揭款。国通公司质证认为，对上述证据材料的真实性无异议，具体能否证明其主张请法庭依法审查。郑也、章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、陈红尧、谢文亚、倪时营、叶姗姗、尹立民、王飞、王金元、何宝凤、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青对上述证据材料均无异议。本院认为，陈友米提交的上述证据材料真实性可以确认，且上述证据材料涉及其名下有无其他居住房产及款项支付情况，与本案相关，予以确认。郑也提交其和姜慧的不动产登记信息查询记录各一份及结婚证一份，拟证明郑也、姜慧家庭户除购买案涉小区房屋外，在三门县没有其他房产。国通公司质证认为，对上述证据材料的真实性无异议，但郑也取得案涉房屋的房产证是违法的，具体能否证明其主张请法庭依法审查。章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、陈红尧、谢文亚、倪时营、叶姗姗、尹立民、王飞、王金元、何宝凤、陈友米、叶圣统、叶连菊、陈爱县、叶苏青对上述证据材料均无异议。本院认为，郑也提交的上述证据材料真实性可以确认，且上述证据材料涉及郑也名下有无其他居住房产情况，与本案相关，予以确认。国通公司未提交新的证据材料。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2013年8月13日，方正信托公司出具证明记载：兹证明三门湾公司以其公司名下地块作为抵押向我公司申请贷款，该土地使用权证号为三国用（2012）第002214号、三国用（2012）第0××5号、三国用（2006）第0××3号、三国用（2006）第0××4号、三国用（2006）第0××3号……现三门湾公司申请办理该地块上开发的锦绣三门小区商品房的预售，我公司同意该公司向你局申报商品房预售手续。2013年8月16日，三门县住房和城乡建设规划局作出对锦绣三门小区二期商品房住宅共375套、商品房住宅建筑面积合计44578平方米的预售许可决定书，预售许可证号为三建规售许字（2013）第008号。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。第九条约定，出卖人应在2015年10月31日前，将符合条件商品房交付买受人使用。第十三条约定，与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知如下：2013年4月17日在三门县国土资源局为方正信托公司办理了三国用［2012］字第0××4号、三国用［2012］字第002215号、三国用［2006］字第001693号、三国用［2006］字第001684号、三国用［2006］字第001683号土地抵押担保壹亿元，抵押期限为2013年4月17日至2015年6月30日止。案涉小区工程竣工验收时间为2015年8月18日。再查明，陈友米于2014年11月20日与三门湾公司就12幢1单元503室签订商品房买卖合同，约定：建筑面积96.9平方米，单价6910元／平方米，总价669579元，买受人2014年11月4日支付30%首付款，计209579元，其余70%房款计46万元，办理银行按揭。2014年12月5日，陈友米与中国建设银行三门支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定为购买房产贷款46万元，每月归还本息3335.51元，二十年还清，还款账户为中国建设银行6236××××1098账户。陈友米提交的该账户明细显示，自2016年10月10日开始，陈友米上述还款账户每月有“陈友撑支付宝转账”款项。2016年7月19日，三门湾公司与陈友米签订了商品房交接书，将房屋交付给陈友米，并开具了购房发票。陈友米为此还支付了物业维修基金、物业费等，开通了水、电、燃气。三门县自然资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录表显示，至2020年6月，郑也及其妻子姜慧名下除案涉小区11幢1单元1701室外，无其他不动产；至2018年10月，陈友米名下除案涉小区12幢1单元1703室外，无其他不动产；至2020年4月，陈友撑及其妻子林美娥名下无不动产。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、国通公司对案涉房屋项下土地使用权是否仍然享有抵押权；二、案外人对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行。一、国通公司对案涉房屋项下土地使用权是否仍然享有抵押权《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”依据该规定，抵押权只有符合上述四种情形才消灭，在无明确约定或者法律特别规定的情况下，非经抵押权人明确表示放弃抵押权，不宜基于其他行为推定抵押权人放弃对抵押物所享有的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款虽然规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，但一审法院据此认定“抵押权人同意转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金”，缺乏依据。因此，本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力。二、案外人对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行（一）陈爱县等对案涉房屋享有的民事权益是否可以排除法院执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，郑也购买的11幢1单元1701室房屋、陈友米购买的12幢1单元1703室房屋、叶圣统和叶连菊购买的12幢1单元1203室、陈爱县和叶苏青购买的12幢1单元1103室房屋，均已经办理了所有权转移登记，取得了行政机关颁发的房屋所有权证书。在上述房屋均已分别登记在郑也、陈友米、叶圣统和叶连菊、陈爱县和叶苏青名下的情况下，相关房屋已非三门湾公司的责任财产，国通公司要求继续查封并执行上述房屋缺乏依据。原审判令停止对上述房屋的执行，于法有据。至于国通公司关于“三门县住房和城乡建设规划局向上述购房者颁发房屋所有权证书违反法律规定”的主张，非本案审理范围。（二）其他案外人对案涉房屋享有的民事权益是否可以排除法院执行。《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就上述司法解释规定之间的相互关系，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，上述《批复》明确规定交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。《执行异议复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权的保护条件，系对上述《批复》的进一步明确和细化，故属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。因此，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但《执行异议复议规定》第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，而现行法律、司法解释并未规定此种民事权益可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权，因此，《执行异议复议规定》第二十八条不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。一般房屋买受人基于《执行异议复议规定》第二十八条享有的民事权益虽然可以排除普通金钱债权的执行，但不能对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。本案中，郑也等案外人主张其对案涉房屋享有相应的民事权益，但该民事权益对抗的是国通公司针对案涉土地使用权享有的抵押权的强制执行，故应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条规定来判断其对案涉房屋享有的民事权益能否对抗国通公司针对案涉房屋项下土地使用权享有的抵押权的强制执行。1.陈友米对12幢1单元503室房屋享有的民事权益是否可以排除法院执行。根据查明的事实，陈友米购买了案涉小区的两套房屋，其中一套房屋即已经办理权证的12幢1单元1703室，另外一套房屋为12幢1单元503室，并已经办理预告登记。陈友米购买的12幢1单元503室房屋虽然办理了案涉房屋预告登记，但预告登记时间在国通公司就案涉土地使用权依法设立抵押权之后，在国通公司对案涉土地使用权依法享有抵押权的情况下，陈友米仅依据在后的预告登记事实主张排除针对国通公司享有抵押权的案涉土地使用权的强制执行，缺乏法律依据。陈友米还主张，1703室房屋由其自住使用，503室房屋系其代哥哥陈友撑购买，银行按揭款亦由其哥哥每月通过支付宝转入还款账户，该房屋系其哥哥及嫂子林美娥唯一生活住房，故应予以保护。本院认为，有关503室房屋的商品房买卖合同、借款合同均以陈友米名义签订，该房屋交付手续亦以陈友米名义办理，故陈友米提交的银行明细中有陈友撑转款至还款账户的记录这一事实尚不足以证明陈友撑借名买房的主张，仍应认定该房屋系陈友米购买。鉴于陈友米名下已经有12幢1单元1703室作为自住房屋，503室房屋不属于其用于居住的唯一住房，则陈友米不属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，不能再予以优先保护。国通公司要求继续执行该房屋的请求应予以准许，但其仅对案涉房屋项下土地使用权的拍卖价款享有优先受偿权。2.郑也、章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、倪时营、叶姗姗、陈红尧、谢文亚对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。上述当事人均主张符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。但根据当事人的陈述，郑也与三门湾公司签订的25份房屋买卖合同是以物抵债协议，目的在于消灭其对三门湾公司享有的借款债权；章思潭等人与三门湾公司签订的房屋买卖合同同样是以物抵债协议，协议的目的在于消灭其对三门湾公司享有的工程款债权。故即使郑也、章思潭等人主张借款债权、工程款债权属实，其所签订的商品房买卖合同也非单纯的房屋买卖合同，房屋的交付仅是以物抵债的实际履行方式。而《执行异议复议规定》第二十八条系对一般房屋买受人物权期待权的保护，不能适用于以物抵债的情形。因此，郑也、章思潭等人不能适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定主张对案涉房屋享有民事权益。且如前所述，仅符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，才可以排除抵押权人抵押权的执行。因此，即使郑也、章思潭等人符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有的民事权益也不能对抗国通公司对案涉房屋项下土地使用权享有的抵押权。原审对其要求排除执行的请求不予支持，并无不当。3.尹立民及王飞、王金元、何宝凤对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。尹立民及王飞、王金元、何宝凤除提交收条外，并未提供其他支付房款的凭证，故其提交的证据不足以证明其已支付全部或大部分房款，既不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，也不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。其主张对案涉房屋享有的权益足以对抗强制执行，缺乏依据。原审对其要求排除执行的请求不予支持，并无不当。综上，国通公司的上诉请求部分具有事实和法律依据，应予支持。上诉人郑也、章思潭、郑苏凌、叶未胜、王亚珍、章思法、陈琦、叶未龙、叶卫叶、陈红帅、倪时营、叶姗姗、陈红尧、谢文亚尹立民、王飞、王金元、何宝凤的上诉意见，于法无据，难以支持。原判认定事实清楚，但实体处理不当，予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第一款、第二百条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1374号民事判决；二、查封并执行浙江省三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区11幢1单元702室、11幢1单元802室、11幢2单元703室、9幢1单元1503室、9幢1单元1603室、9幢1单元503室、9幢1单元603室、9幢1单元703室、9幢1单元803室、9幢1单元903室、9幢1单元1003室、9幢1单元1203室、9幢1单元1403室、9幢1单元1703室、9幢1单元1802室、9幢1单元1803室、11幢2单元303室、11幢2单元403室、12幢1单元1801室、13幢2单元204室、14幢2单元803室、15幢1单元202室、12幢2单元1805室、14幢403室、14幢503室、10幢1单元201室、10幢1单元202室、11幢1单元1601室、11幢1单元1602室、12幢1单元301室、12幢1单元401室、12幢1单元503室、14幢802室、14幢302室、14幢402室、14幢303室、14幢203室、11幢2单元1603室、12幢2单元805室、12幢2单元905室、12幢2单元1405室、11幢1单元301室、11幢1单元1402室、12幢2单元1005室、13幢1单元201室、13幢1单元202室、12幢2单元1401室、12幢2单元505室、11幢2单元903室、11幢2单元1404室、15幢1单元101室、15幢1单元201室、11幢2单元803室、11幢2单元1004室、12幢1105室、12幢705室共56套房产及其所对应的土地使用权；三、驳回国通信托有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费各296308元，由国通信托有限责任公司负担18091元；由郑也负担122042元，陈友米负担3884元，章思潭和郑苏凌共同负担29345元，叶未胜和王亚珍共同负担21813元，章思法和陈琦共同负担39583元，叶未龙和叶卫叶共同负担19812元，倪时营和叶姗姗共同负担11348元，陈红帅负担8664元，陈红尧和谢文亚共同负担11012元，尹立民和王飞共同负担5357元，王金元和何宝凤共同负担5357元，浙江三门湾房地产开发有限公司对上述郑也等人分别负担的案件受理费共计278217元承担连带责任。二审案件受理费296308元，由国通信托有限责任公司负担18091元；由郑也负担122042元，陈友米负担3884元，章思潭和郑苏凌共同负担29345元，叶未胜和王亚珍共同负担21813元，章思法和陈琦共同负担39583元，叶未龙和叶卫叶共同负担19812元，倪时营和叶姗姗共同负担11348元，陈红帅负担8664元，陈红尧和谢文亚共同负担11012元，尹立民和王飞共同负担5357元，王金元和何宝凤共同负担5357元，浙江三门湾房地产开发有限公司对上述郑也等人分别负担的案件受理费共计278217元承担连带责任。本判决为终审判决。审判长  谢静华审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年十月九日书记员  来益芸1·30·