山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初4980号原告：郭延如，男，汉族，居民，1971年5月21日出生，住汶上县。委托诉讼代理人:李兆萌,山东中都剑律师事务所律师。被告：济宁龙灏置业有限公司，住所地：汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，职务：董事长。委托诉讼代理人:秦茂龙,山东盛强律师事务所律师。第三人：贾梅良，男，1970年1月2日出生，汉族，居民，住汶上县。第三人：李惠，女，1984年9月1日出生，汉族，居民，住汶上县。原告郭延如与被告济宁龙灏置业有限公司、第三人贾梅良、李惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭延如及其委托代理人李兆萌，被告济宁龙灏置业有限公司的委托代理人秦茂龙，第三人贾梅良到庭参加诉讼。第三人李惠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，本案现已审理终结。郭延如向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告2016年6月12日所签隆兴华府认购协议书有效，要求被告向原告交付汶上隆兴华府15号楼3单元301号房屋及3-20A号储藏室;2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告购买被告位于畔的汶上隆兴华府15号楼3单元301户，原告与被告于2016年6月12日签订购房协议书(协议编号：LXHF-0001730号)，原告全额支付给被告楼房价款571588.00元整(大写：伍拾柒万壹仟伍佰捌拾捌元整)，被告出具了收据，该楼房竣工后，被告迟迟不履行该协议，不交付该楼房钥匙，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。济宁龙灏置业有限公司辩称，被答辩人在《民事起诉状》中称“2016年6月12日，我与被告签订《隆兴华府认购协议书》一份，约定：我认购被告开发的汶上县隆兴华府小区15号楼3单元301户的商品房及储藏间，总价款571588元。”事实上，被答辩人在刻意隐瞒一个关键的事实，其并不是直接从答辩人处购买的涉案房产，更未向答辩人支付过购房款，答辩人出具涉案房产《认购协议》及配套《收据》的原因是：答辩人曾经向第三人贾梅良、李惠（两人系夫妻关系）借款，贾梅良以保证资金安全为由要求答辩人向其出具了数十套房产《认购协议》及配套《收据》作为还款担保，贾梅良、李惠承诺答辩人还清借款后将作为担保的《认购协议》和《收据》返还给答辩人，但在答辩人将借款还清后贾梅良却以种种借口推脱一直未将用于担保的《认购协议》及配套《收据》返还给答辩人，直至2019年开始有部分持有《认购协议》的人员起诉答辩人称从贾梅良处购买了第三人的房屋要求答辩人履行合同，为此答辩人已经向汶上县公安局刑警大队报案，公安机关也已经正式受理。基于以上事实，答辩人认为要查明本案基本事实，首先要查明被答辩人是如何取得涉案房产《认购协议》及配套《收据》的，其是否支付过《收据》中载明的571588元购房款，是向谁如何支付的。贾梅良述称，一、本案中很明显的事实是，第三人借款给被告及法人吴万龙的时间是2013年至2014年，被告及吴万龙将16套房屋折抵部分本息欠款给第三人的时间为2016年3月1日，本案原告购买本案涉案房屋时间为2016年6月2日，上述时间过程非常清晰，借款发生两年以后又发生的以房顶账。并非借款的同时签订的上述房屋购买协议，第三人与被告间的民间借贷关系并不能影响原告的法律关系。第三人在2016年3月1日与本案被告签订16套房屋认购协议时，曾经给本案被告的售楼处出具过收到房款1088余万元的收据，作为双方民间借贷中途结算的凭证，该份收据的存根联原件在汶上县刑警队处存放，收据联在本案被告售楼处留存，第三人在其他案件中已申请汶上县人民法院予以调取该份证据及其他起诉的部分购房者在售楼处改名时双方(原告和本案第三人)在售楼处的签字声明，以证明双方更名是自愿的及更名是经过售楼处同意的所有有关联性的证据。二、本案中作为诉讼代理人的林礼善与本案第三人的聊天记录是明显不符合证据规则的，有关法律规定，作为证据使用的聊天记录必须是完整、清晰且有原始载体予以证明该证据的真实性、完整性，否则不能予以认定证据的有效性。曾经做过本案被告的诉讼代理人林礼善作为被告的诉讼代理人在参与庭审过程中提交本人与第三人的聊天记录作为证人证言使用，与我国有关法律规定明显相悖的，这两种有冲突并有利害关系的身份在同一案件中出现，对本案的影响请法院予以斟酌。三、本案原告与本案被告签署的书面购房协议和收据是属于原始证据，直接证据，具有更高的证明力。因此，本案中仅凭被告人主观臆想就想推翻书面证据，与立法宗旨不符，也缺乏充分的事实和法律依据，更不符合相关司法解释的规定精神，我国民诉法中确定的证明标准以高度可能性为原则，以排除合理性怀疑为例外，所以否定书面证据所体现的法律关系应承担更高的证据标准，也即举证方面应排除其他一切可能性。本案被告以主观臆想就把水搅浑的方式来赢得对自己有利的判决结果是不能得逞的。四、针对本案被告所说的，第三人与本案原告是恶意串通更是信口雌黄，第三人与本案原告以前根本不认识，完全是因为本案房屋买卖一事才接触到的，针对这一点，汶上公安局也早已调查清楚，并认可我们之间的买卖关系。本案被告口口声声报案，在本案中更应该报案的恰恰是本案原告这种受害人，而不是本案被告这种肆意违法，视法律、诚信为儿戏的违法经营者。法律保护的是遵纪守法者，是诚信经营者。五、本案被告在售楼处出具的认购协议和收据是对双方法律关系的认可，本案原告也是基于此而履行的付款义务，本案原告向第三人履行支付房屋对价是在经本案被告同意的情况下的行为，本案被告做为正常经营状态中的房产开发公司，其售楼处对外是合法代表公司出售房屋这种经营行为的，本案原告有充分的理由相信，其售楼处出具购房协议和收据的行为是该处最基本、最正常的经营性行为，而不是像其所狡辩的是在做一种非本职业务的什么担保、借款之类的违规行为。六、至于被告所说的其他内容，比如债权债务是否清偿，法律仅仅能指向债权债务人。而本案原告在本案中作为善意第三人，相信法律和我们大家都无权要求本案原告去承担法律规定之外的这份义务。综上，本案中，不论是从形式上还是实质上，本案被告均没有提供任何直接证据证明本案涉案房屋系担保这种情形存在。所以请求法院依法查明事实真相，以维护合法者的正当权益。李惠未作陈述。经审理查明，2016年6月12日，原告与被告签订《隆兴华府认购协议书》(协议编号：LXHF-0001730号)，约定原告购买被告位于隆兴华府15号楼3单元301户的商品房，价款总额为571588元（含储藏室的价款）。被告于同日向原告出具购房款收据。庭审查明，该收据注明被告收到原告购房款571588元，但原告并未将房款支付给被告，原告于2016年6月29日将35万元房款支付给第三人贾梅良、李惠。另查明，第三人贾梅良与被告存在民间借贷关系，双方曾就隆兴华府15号楼3单元301户的商品房签订过认购协议。庭审中，第三人承认被告共向其出具过16套房源的认购协议及收据，都是用于折抵被告所欠的民间借贷款，被告则主张签订认购协议都是用于民间借贷的担保。本院认为，借款合同的双方当事人如果经协商一致，终止全部或者部分借款关系，经对账清算后，将借款本金或者部分借款本金及利息转化为已付购房款，订立房屋买卖合同的行为，属于重新建立商品房买卖合同关系，此举并不违法。但是，如果未经对账清算，在借款的同时订立房屋买卖合同，则属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”的情形。本案中，第三人贾梅良与被告存在民间借贷关系，第三人承认被告共向其出具过16套房源的认购协议及收据。那么，被告的行为是属于借款关系部分终止后和第三人重新建立的房屋买卖合同关系，还是作为民间借贷的担保的情形，双方均有举证责任。被告提交了第三人贾梅良与林礼善律师的聊天记录，第三人贾梅良在聊天时陈述“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”等，以及2019年6月25日第三人贾梅良、李惠共同出具的保证书载明的“转让给刘淑英伍佰伍拾万元整（5500000），现贾梅良、李惠不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任有贾梅良、李惠二人承担”，上述证据可以印证，第三人与被告在民间借贷中，的确有以签订房屋认购协议书及被告出具相应的收款收据的方式来作为民间借贷的担保的情形。而第三人未提供双方结算、对账的证据，亦未对结算、对账作出详细合理的说明，因此，对于涉案房产本院依法认定系被告与第三人就民间借贷所设立的担保。结合第三人贾梅良在与林礼善微信聊天时陈述的“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”等内容，可以认定第三人在处分涉案房产时，并未取得被告的同意，即被告同意的是提供担保而非出卖房屋。另外，对于原告要求确认原被告签订的认购协议有效的诉讼请求，因本案中的《隆兴华府认购协议书》系为借款提供的担保，并不能证明被告在同意更名时，其意思表示是同意和原告设立房屋买卖合同关系，因此对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院认为，涉案房产是第三人和被告民间借贷的担保，被告和第三人并未经过对账结算，重新就涉案房产建立了买卖合同关系，第三人无权处分涉案房产，原告虽然持有被告出具的认购协议书和收据，但庭审已查明，原告未将购房款交与被告，被告虽进行了更名，被告的更名行为是应第三人要求进行的，更名行为本身并未改变涉案房产的担保属性，不能由此推论出被告同意就涉案房产与原告建立房屋买卖合同关系。对原告要求确认合同有效，交付汶上隆兴华府15号楼3单元301号房屋及3-20A号储藏室的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭延如的诉讼请求。案件受理费9516元，诉讼保全费3378元，由原告郭延如承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员  徐德元审 判 员  顾 旋人民陪审员  张士忠二〇二〇年十月十九日书 记 员  高世玉