江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初3124号原告：常州艺协商贸有限公司，住所地常州市钟楼区会馆浜**，统一社会信用代码91320400562904247F。法定代表人：谢协成，总经理。委托诉讼代理人：陆建东，江苏常信律师事务所律师。被告：常州宾馆有限公司，，住所地常州市化龙巷**统一社会信用代码913204004672876152。法定代表人：谢艺彬。诉讼代表人：常州宾馆有限公司破产管理人。负责人：石华忠，清算组组长。委托诉讼代理人：荆钰，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张含琪，江苏常联律师事务所律师。第三人：常州市文化广电和旅游局，住，住所地常州市新**龙城大道**市行政中心一社会信用代码11320400MB1531591C。负责人：荣凯元。委托诉讼代理人：高丽，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国兴，江苏鑫法律师事务所律师。原告常州艺协商贸有限公司（以下简称艺协公司）与被告常州宾馆有限公司（以下简称常宾公司）、第三人常州旅游公共信息服务中心（以下简称旅游中心）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，因第三人旅游中心被撤销，本院依法变更第三人为常州市文化广电和旅游局（以下简称文化旅游局）。原告艺协公司的委托诉讼代理人陆建东、被告常宾公司的委托诉讼代理人张含琪、第三人文化旅游局的委托诉讼代理人高丽、蔡国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艺协公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告为常宾公司综合楼二楼1225平方米房屋的所有权人；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月2日，原告与被告及第三人签订一份三方协议，协议约定原告支付转让款858万元，全资收购第三人的常宾公司综合楼二楼1225平方米房屋。但第三人在收款后，一直未能办理过户手续。原告提起诉讼，请求解除合同，退还款项。经常州市中级人民法院二审判决驳回原告要求返还款项的诉请，认为当事人买卖成立，且第三人已经交付了房屋，无须向原告返还购房款项。二审判决是以房屋买卖合同有效为基础条件，才能得出不应返还房款的判决，所以除第三人实际交付房屋占有外，应当由被告履行过户登记手续。但二审判决在维持合同有效性，支持不予返还款项外，又擅自解除了被告履行过户手续的合同条款，以至被告至今不能办理房屋过户登记。由于被告不履行过户登记手续，造成原告既无法取回购房款，又未取得房屋所有权。另被告已经进入破产程序，如不明确产权，则原告的财产将被作为破产财产处置。故原告诉至法院，请求判如所请。被告常宾公司辩称：1诉争房产的产权登记在被告常宾公司名下，属常宾公司资产；2.诉争房产在原、被告及第三人签订三方协议前就向案外人严全良设立了抵押债权，并办理了抵押登记手续，严全良对该房产享有担保物权，足以对抗原告持三方协议所享有的债权；3.被告客观上无法将案涉房产过户给原告，原告对此一直知情，存在过错。根据常州中院（2018）苏04民终337号民事判决书，争议房产作为常房权证字第**房屋所有权证项下的部分房产，不能分割进行交易；4.原、被告及第三人之间签订的协议属于债权纠纷，原告无权依据协议提起确权诉讼。综上，请求驳回原告的诉请。第三人文化旅游局辩称：1.旅游中心与原告关于案涉房产的纠纷已经过两审终审，并经省高院再审，旅游中心已完成全部义务，本案诉求与第三人无关；2.原、被告为关联公司，且原告公司实际未正常经营；3.原告向旅游中心支付858万元不是基于房屋买卖合同关系，也非原告对被告公司债务的加入，而是三方一致同意2010年9月28日资产置换协议中常宾公司对旅游中心的债务由艺协公司承担，免责的债务加入不会引起物权变动。且2011年4月2日签订的三方协议第四条的过户条款已被判令解除；4.争议房产作为常房房权证字第**屋所有权证项下的部分房产，不能分割进行交易；5.诉争房产在原、被告及第三人签订三方协议前就向案外人严全良设立了抵押债权，并办理了抵押登记手续，严全良对该房产享有担保物权。综上，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月22日，常州宾馆、常州市旅游培训中心、常州市旅游咨询培训中心签订资产置换协议1份，甲方为常州宾馆、乙方为常州市旅游培训中心、常州市旅游咨询培训中心。协议约定：一、甲方化龙巷大楼第二层从南至北六间1225平方米、第三层从南至北六间1225平方米共2450平方米，在该楼土建装璜竣工验收后出让给乙方；二、乙方在桃园路13号房屋1433.13平方米及其土地使用权与甲方置换其位于化龙巷的上述资产；三、甲、乙双方资产置换价值相抵后，乙方另付给甲方600万元人民币；四、甲、乙双方置换资产变更到各自名下的产权证及土地使用权证的办证费用由各自承担。协议还约定了其他内容。2003年12月1日，根据常州市编办批复，常州市旅游咨询培训中心更名为常州市旅游培训中心，挂常州市旅游咨询服务中心牌子。2004年8月6日，常州宾馆、常州市旅游培训中心、常州市旅游咨询服务中心签订资产置换协议1份，甲方为常州宾馆、乙方为常州市旅游培训中心、常州市旅游咨询服务中心。协议约定：一、甲方于2004年10月15日前将化龙巷新建综合楼二楼从南至北六间1225平方米，在该楼土建、装潢竣工验收后出让给乙方；二、乙方在桃园路13号房屋1433.13平方米及其土地使用权与甲方置换其化龙巷的上述房产；三、甲、乙双方资产置换价值相抵后，乙方另付给甲方100万元；四、甲、乙双方置换资产变更到各自名下的产权证及土地使用权证的办证费用由各自承担。协议还约定了其他内容。后常州市旅游培训中心（常州市旅游咨询服务中心）向常州宾馆交付了桃园路13号房产。常州宾馆也向常州市旅游培训中心（常州市旅游咨询服务中心）交付了化龙巷新建综合楼第二层从南至北六间1225平方米房屋。2004年12月30日，常州宾馆变更为常宾公司。上述房屋交付后，化龙巷新建综合楼第二层从南至北六间1225平方米房产仍登记在常宾公司名下，未过户至常州市旅游培训中心（常州市旅游咨询服务中心）名下。2009年4月9日，常宾公司出具《证明》，载明：“原常州宾馆的化龙巷18-1号二楼1225㎡已于2004年置换给常州市旅游局，因特殊情况尚未办理房权手续，我宾馆将在股权转让过程中充分披露这一情况，并明确要求受让方在完成转让后及时协助常州市旅游局办理该房产的产权手续。”2010年9月26日，常宾公司股东会形成决议，决议内容：“1、经全体股东讨论一致同意以货币形式收购目前在常宾公司大产权中属于常州市产的产权（总价款暂定捌佰伍拾捌万元）。2、鉴于目前双方资金困难，首付款人民币叁佰伍拾捌万元整，由常宾公司控股方谢洪钢先予支付，第二期付款按收购协议总价，以双方股东出资比例予以支付到位（即谢洪钢出资比例为51%、邹忆敏为49%）。3、如一方违约未按期按出资比例支付协议收购金额，则放弃对收购该房产的处置权，由出资到位人自行对该房产的处置。”2010年9月28日，常宾公司、常州市旅游培训中心签订资产置换协议1份，甲方为常宾公司，乙方为常州市旅游培训中心。协议约定：2004年8月6日甲、乙（常州市旅游培训中心、常州市旅游咨询服务中心）双方签订资产置换协议1份，约定甲方化龙巷新建综合楼二楼从南至北六间1225平方米办公房与乙方桃园路13号房屋1433.13平方米及土地使用权1432平方米进行置换，后乙方履行了该协议，但甲方却迟迟未配合乙方办理产权证及土地使用权证的过户手续。2009年7月，甲方发生股权变更，并在常州公证处公证下签署了《常宾公司股权转让及债务承诺协议》，在该协议中，新老股东均明确承诺股权转让后尽快协助乙方办理房产过户手续，并约定了违约责任。但自股权受让方接收常州宾馆后，一直未能按协议履行产权过户义务，因甲方提出要求置换该房产，经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：一、由甲方支付858万元给乙方购买常州市天宁城市建设开发有限公司开发的常州市延陵西路57＃-3二楼（964.5平方米）办公用房，以置换乙方拥有的化龙巷新建综合楼二楼1225平方米办公房，（购房合同以乙方名义签订，产权证及土地使用权证办理在乙方名下，办证费用由乙方支付），其中358万元由甲方于2010年10月15日前支付给乙方，剩余500万元于购房协议之日起5个工作日内支付给乙方；二、如甲方按第一条约定履行的，则乙方的化龙巷新建综合楼二楼1225平方米房屋归甲方所有；如甲方有一期未能按时足额支付应承担购房款的，则甲方必须立即将化龙巷新建综合楼二楼从南至北六间约1225平方米房屋的产权证及土地使用权证过户至乙方名下，并向乙方支付违约金100万元，因此产生的诉讼费、保全费、乙方律师代理费等以及由此造成乙方或乙方对第三方产生的其他损失也均由甲方承担；三、甲方全部款项（858万）付清后，乙方与甲方原来签订的房屋置换协议全部废止。协议还约定了其他内容。上述常宾公司、常州市旅游培训中心于2010年9月28日签订的资产置换协议未履行完毕。2011年4月2日，常宾公司、常州市旅游培训中心、常州世博置业有限公司（以下简称世博公司）签订《协议》一份，甲方为常宾公司，乙方为常州市旅游培训中心，丙方为世博公司。根据甲方与乙方所签订的资产置换协议书，因甲方股东主动放弃收购座落于常州宾馆综合楼二楼从南至北六间约1225平方米属于常州市旅游培训中心的房屋，经甲、乙、丙三方商定，协议如下：一、甲方与乙方原签资产置换协议仍然有效，现经三方商定由丙方全额出资收购常州市旅游培训中心座落于常州宾馆综合楼二楼约1225平方米房屋（受让价格计：人民币捌佰伍拾捌万元整），并于2011年3月10日前足额付清收购款，逾期由丙方按原甲、乙方所签的资产置换协议约定承担相应责任；二、常州市旅游培训中心原座落于常州宾馆综合楼二楼约1225平方米房屋产权及土地使用权于乙方收到全部款项后即归丙方所有；三、丙方于协议履行完毕后即拥有对座落于常州宾馆综合楼二楼从南至北约1225平方米房屋产权及土地使用权的处置权；四、甲方于丙方履行收购协议完毕后，应及时将房屋产权证及土地使用证过户给丙方，办证费用由甲方承担；五、乙方于丙方付清受让款后三十日内将原旅游局在常宾综合楼二楼的房屋、设备及相关资料移交给丙方。并将原租用常州宾馆综合楼三楼从南至北约1225平方米房屋及设备移交给甲方。协议还约定了其他内容。世博公司于2010年10月15日支付给常州市旅游培训中心4000000元，2011年4月2日支付给常州市旅游培训中心4580000元，合计8580000元。常州市旅游培训中心将争议房产及设备移交给世博公司。2011年1月20日，世博公司、常宾公司签订一份房屋租赁协议，协议约定世博公司将拥有的争议房产租赁给常宾公司，并同意常宾公司转租给第三方。常宾公司将包括世博公司取得的争议房产在内共同出租，世博公司即从争议房产中迁出。世博公司共取得租金700000元。争议房产仍登记在常宾公司名下。根据常州市编委批复，2013年5月20日，常州市旅游培训中心变更为旅游中心，2019年12月24日，撤销旅游中心，相关职能由文化旅游局承担。2013年7月1日，世博公司变更为艺协公司。2018年10月9日，本院作出（2018）苏0402破2号民事裁定书，裁定受理常宾公司破产清算一案。另查明，常宾公司综合楼二楼房屋（建筑面积3360.54平方米）取得常房权房权证字第**所有权证。本案争议房产即上述房产中的一部分。上述房产已办理抵押登记，抵押权人己取得他项权证，且上述房产己被江苏省内外多家法院查封。还查明，江苏省常州市中级人民法院在执行严全良与常宾公司民间借贷纠纷一案过程中，拟处置己查封的常宾公司房产（包括本案争议房产）。为此，艺协公司提出执行异议，江苏省常州市中级人民法院认为涉案争议房产目前登记在被执行人常宾公司名下，应当依法认定为常宾公司的财产。艺协公司对该房产主张权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当提供证据证明其已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，且对未办理涉案争议房产的过户登记手续没有过错。但在该案中，艺协公司不能提供充分证据证明其已经实际占有该争议房产，而且争议房产作为常房权证房权证字第**有权证项下的部分房产，是不能分割进行交易的。艺协公司明知该情况，其对涉案争议房产未能办理过户登记手续存在过错。因此，艺协公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，2015年3月31日作出（2014）常执异字第57号执行裁定，驳回艺协公司提出的执行异议。2015年6月17日，艺协公司向法院起诉，请求：1.解除艺协公司与旅游中心、常宾公司于2011年4月2日签订的协议；2.判令旅游中心返还艺协公司支付的全部房款858万元，并承担利息；3.诉讼费用由旅游中心承担。2017年12月18日，本院作出（2015）天民初字第2415号民事判决，判决如下：“一、常州艺协商贸有限公司、常州市旅游公共信息服务中心、常州宾馆有限公司在2011年4月2日签订的协议于本判决发生法律效力之日起解除。二、常州市旅游公共信息服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内返还给常州艺协商贸有限公司8580000元及利息。三、常州艺协商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将座落在常州宾馆有限公司综合楼二楼从南至北约1225平方米房屋返还给常州市旅游公共信息服务中心。”旅游中心不服该判决，提起上诉，2018年4月27日，常州市中级人民法院作出（2018）苏04民终337号民事判决，判决如下：“一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2415号民事判决；二、常州艺协商贸有限公司、常州市旅游公共信息服务中心、常州宾馆有限公司在2011年4月2日签订的协议第四条于本判决发生法律效力之日起解除；三、驳回常州艺协商贸有限公司的其他诉讼请求。”艺协公司因不服该二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，2019年5月22日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏民申4584号民事裁定，裁定如下：“驳回常州艺协商贸有限公司的再审申请”。现艺协公司以要求确认争议房产的所有权为由再次诉来本院。常州宾馆变更为常宾公司，常州市旅游培训中心变更为旅游中心，后又被撤销，世博公司变更为艺协公司后，常州宾馆、常州市旅游培训中心、世博公司的权利义务分别由常宾公司、文化旅游局，艺协公司享有和承担。本院认为，常宾公司与旅游中心之间于2004年8月6日签订的《资产置换协议》，约定常宾公司用争议房产置换旅游中心位于桃园路13号的房产，常宾公司取得旅游中心用于置换的房产后虽将争议房产交由旅游中心使用，但一直未办理房产过户登记手续。2010年9月28日，常宾公司又与旅游中心签订《资产置换协议》，约定常宾公司向旅游中心支付858万元并收回争议房产。该项协议下艺协公司为常宾公司垫付了400万元。2011年4月2日，常宾公司、旅游中心、艺协公司三方签订协议，约定常宾公司与旅游中心签订的资产置换协议仍然有效，由艺协公司出资858万元购买上述争议房产。该三方协议与解决常宾公司与旅游中心资产置换协议项下常宾公司未履行的债务密切联系，相关协议约定的权利义务不能割裂。综合三方协议及资产置换协议约定的内容，旅游中心收到艺协公司支付的858万元后，实际消灭的是常宾公司在资产置换协议项下欠付旅游中心的债务，艺协公司系代常宾公司履行原资产置换协议的债务。三方协议履行过程中，常宾公司不能履行办理过户手续的义务，应承担相应的违约责任。争议房产不能分割进行交易，且存在权利瑕疵，无法办理变更登记手续，无法继续履行，故生效的（2018）苏04民终337号民事判决对三方协议的第四条予以解除。经法院向原告反复释明，原告仍坚持要求确认其对争议房产的所有权，无相关事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回常州艺协商贸有限公司要求确认对常州宾馆有限公司综合楼二楼从南至北六间1225平方米房屋所有权的诉讼请求。案件受理费71860元，减半收取35930元，由常州艺协商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈廑瑜二〇二〇年十月二十八日书记员  顾隽隽