江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3919号上诉人（原审被告）：盐城五洲商业运营管理有限公司，住所地江苏省盐城市迎宾南路**。法定代表人：舒策张，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，江苏永屹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘华，女，1962年4月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：项德华，江苏鼎睿律师事务所律师。上诉人盐城五洲商业运营管理有限公司（以下简称五洲运营公司）因与被上诉人刘华委托合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲运营公司上诉请求：撤销一审判决第一项,依法改判五洲运营公司返还刘华租金42529.1元；一、二审诉讼费用由刘华负担。事实与理由：一、案涉商铺上一家承租户季某经营困难，资金链紧张，且季某在2016年6月30日前早已关铺撤场。五洲运营公司在处理与季某租赁合同纠纷过程中，切实认真履行受托人职责。2016年7月1日至2017年9月30日期间，案涉商铺并未实际出租，按照委托经营协议约定，五洲运营公司无需向刘华返还租金，更无需补偿损失。2016年春节后季某停业关铺，并明确提出不再经营。2017年8月31日五洲运营公司对季某提起诉讼，请求法院解除双方签订的商铺租赁合同、商铺管理合同并支付相应租金。2017年12月19日双方达成调解协议，一致同意解除商铺租赁合同，并一次性支付租金、商管费等35万元，账目结清后，双方余无纠葛。季某开店亏损，自身已无力偿还全部租金。五洲运营公司与季某之间经过艰难的谈判才达成调解协议，追回少量店铺租金，如果继续追索2016年7月1日至2017年12月19日期间的店铺租金已无实际可能，且季某在该期间确实未经营。一审法院判决五洲运营公司补偿刘华2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金损失实属不当。二、五洲运营公司与刘华从未签订补充协议，一审法院直接判决五洲运营公司按234补充协议的标准向刘华支付租金损失，完全违反合同意思自治。刘华多次表明不接受补充协议，五洲运营公司返还租金标准只能按照原委托经营管理协议约定履行。2017年10月1日起，五洲运营公司开始收取承租户私教会所的租金，且多次通知刘华提供银行卡号领取租金，刘华均不予回应。因此刘华不存在租金损失，一审法院判决五洲运营公司补偿刘华2017年10月1日至2020年6月30日期间的租金损失没有事实和法律依据。刘华辩称，一审法院认定事实清楚，一审判决虽然没能完全支持刘华的诉讼请求，但刘华尊重一审法院判决，接受一审法院判决结果。五洲运营公司称已切实履行受托人职责，与事实不符，其在与季某协商、诉讼追偿租金过程中，无视刘华的合法权益，擅自将应当属于刘华的租金收益自行放弃，其行为已经给刘华造成了实际损失。一审法院按五洲运营公司与其他业主签订的补充协议标准支付刘华的损失，刘华的合法权益并未受到完全保护，一审判决已经照顾了五洲运营公司的权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘华向一审法院起诉请求：1.判决解除刘华、五洲运营公司签订的盐城五洲广场商铺委托经营管理协议，五洲运营公司立即返还刘华2001、2002号商铺；2.五洲运营公司赔偿刘华从2016年7月1日至合同解除之日止以购房款1250614元为本金按年利率8%计算的损失。一审法院经审理查明，2012年12月4日，五洲运营公司与季某就五洲广场2001-2026号商铺签订一份《盐城五洲广场租赁合同》，合同约定：租期5年，自2013年4月28日至2018年4月28日，租金数额按年度累进递增，……第四年度（2016年4月28日-2017年4月27日），年租金合计为827736元；第五年度（2017年4月28日-2018年4月27日），年租金合计为894852元。2013年7月16日，刘华与盐城五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1250614元的价格购买五洲公司2001、2002号商铺。同日，刘华与五洲运营公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定将上述商铺全权委托被告进行出租和经营管理，委托经营期自2013年6月30日至2028年6月29日止，该协议第四条约定：……（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方（刘华）同意乙方（五洲运营公司）对盐城五洲广场市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。（七）为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租。第五条约定：（一）乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。第六条：（一）委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场的档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益……（二）委托经营第四年起至委托经营期结束（即2016年6月30日至2028年6月29日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。甲方确认，乙方可按照实际收取租金总额的10%收取商业服务费。代为收取的租金由乙方按公历季度支付给甲方（每公历季度首月25日前），乙方收取的商业服务费、管理费等费用归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。第八条第（四）项约定：乙方已经收取租金但未按约定转支付达三个公历季度以上的，甲方有权单方面解除协议。第九条违约责任约定：（一）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（此处的年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。2016年11月25日，盐城五洲广场商铺业主代表陈某等人与五洲公司签订一份补充协议，协议主要内容为：“1.业主原来签订的盐城五洲广场商铺委托经营管理协议（3+12年版）中，12年的租金收益明确为第一年按购房款的2%计算；第二年至第六年每年按购房款的3%计算；第七年至第十二年每年按购房款的4%计算。上述租金收益由乙方在当年度内按季度在本季度初向商铺业主支付。2.在约定的委托经营期限内，如果商铺的实际年租金收益低于第一条规定比例，不足的由乙方补足给甲方。乙方不再收取原约定的10%的商业服务费；如果商铺实际年租金收益超过第一条规定的年租金收益比例的。超出的部分由甲乙双方按照50%分配，商铺业主不再另外缴纳商业服务费。3.在规定的时间内，补充协议签订的业主超过60%的，视为业主集体选定以租金收益方式解决本次信访事项。未签订补充协议的业主按其原来签订的协议执行。”该协议刘华未签字。2017年8月31日，五洲运营公司对季某向一审法院提起诉讼，案号（2017）苏0902民初5184号，请求法院判令：1.解除五洲运营公司与季某签订的商铺租赁合同、商铺管理合同，季某立即让出未交付的2001-2008商铺；2.季某给付五洲广场2001-2026商铺租金1046054元（时间截止于2016年6月30日）以及迟延支付房租的违约金；3.季某给付五洲广场2001-2026商铺商业服务费628464元、物业管理费435924元（时间截止于2016年6月30日），并支付延期支付商业服务费的违约金、延期支付物业管理费违约金；4.季某给付律师费3万元；5.季某承担诉讼费用。主要理由是：2016年春节后，季某不再经营且拖延支付租金。2016年6月30日季某口头通知五洲运营公司不再租赁经营，并将2009-2026商铺的设备搬到2001-2008商铺内。同年12月19日，五洲运营公司（甲方）与季某（乙方）签订一份协议书，约定双方一致同意解除2001-2008商铺租赁合同、商铺管理合同、补充协议，乙方一次性支付甲方租金35万元，此款分两次付清，本协议签订后支付10万元，余款25万元于本协议签订后10日内付清，甲方收取上述款项后，双方账目结清，余无纠葛，甲方不再以任何理由向乙方主张任何费用。同月21日，五洲运营公司向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准予。2017年9月10日，五洲运营公司（甲方）与林某（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将2001-2008号出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年9月10日至2020年9月9日止；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日缴纳，2017年9月10日起至2018年9月9日止年租金60030元，2018年9月10日至2018年9月9日年租金80040元，2019年9月10日至2020年9月9日年租金87312元。首期租金缴纳日为2017年9月10日，所缴纳租金为2017年10月10日至2018年1月9日，其余租金支付方式为以一个季度为一个交租期，乙方应在每季开始前提前15日向甲方一次性足额支付本交租期租金。后签订《租赁补充协议》，约定装修期自2017年10月1日-31日，装修期内不收取租金、物业费。优惠2个月，从2018年8月1日-9月30日，优惠期内不收取租金。一审法院另查明:涉案2001-2002商铺总价格为1250614元，2001-2008商铺总价格为5035807元，2001-2026商铺总价格为16813558元。一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，刘华与五洲运营公司签订协议，委托五洲运营公司对其购买的2001、2002号商铺进行出租和经营管理，系双方当事人真实意思表示，该委托合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。(一)关于刘华主张解除商铺委托经营管理协议能否支持的问题。本案中，案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、布局和管理，业主才能更好地获得收益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，从双方签订的合同中第四条第七项约定的内容可以确认刘华在购买商铺时即已明知并接受商铺的统一经营模式，应当知道其权利行使时必须服从于业主的整体意志。刘华所购买的两间商铺现已被五洲运营公司与其余业主的商铺整体出租给林某，且租期尚未届满，如在现有状况下解除刘华、五洲运营公司之间签订的合同并返还商铺，将造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，故刘华要求解除商铺委托经营管理协议，进而返还商铺的诉讼请求，一审法院依法不予支持。（二）关于刘华主张赔偿自2016年7月1日至合同解除之日止以购房款1250614元为本金按年利率8%计算的损失能否支持的问题。刘华的该项主张，虽附随于解除合同，但为减少当事人的诉累，一审法院不因刘华要求解除合同的诉讼请求未被支持而不处理未付租金等事宜。1.能否以购房款1250614元为本金按年利率8%计算损失。开发商在商品房销售过程中的销售宣传，是要约邀请。刘华未能提供证据证明，有销售宣传可作为“以购房款1250614元为本金按年利率8%计算”的依据，商铺委托经营管理协议第九条违约责任中“8%”所涉及内容，不能认定租金可“以购房款1250614元为本金按年利率8%计算损失”。2.五洲运营公司未向季某主张2016年6月30日之后租金是否应向刘华赔偿损失的问题。本案中，五洲运营公司在接受刘华委托经营管理涉案商铺的过程中，与季某签订调解协议，解除了双方签订的五洲广场2001-2008《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，且未向季某主张2016年6月30日之后租金。经审查，刘华在该案的诉状中陈述的理由是：2016年春节后，季某不再经营且拖延支付租金。2016年6月30日季某口头通知五洲运营公司不再租赁经营，并将2009-2026商铺的设备搬到2001-2008商铺内。加之2016年11月25日，业主代表陈某等人与五洲公司签订商铺委托经营管理协议（3+12年版）的补充协议。据此，不能认定五洲运营公司未向季某主张2016年6月30日之后租金存在过错，也不能按五洲运营公司与季某签订的协议中租金标准计算五洲运营公司应赔偿刘华的损失。刘华虽未签订（3+12年版）的补充协议，但季某不经营期间，可参照该补充协议的标准计算五洲运营公司补偿刘华的损失，计算截止日为五洲运营公司开始与林某经营日2017年10月1日。3.五洲运营公司与承租人林某之间的租金问题。2017年9月10日，五洲运营公司与林某签订的《商铺租赁合同》、《租赁补充协议》，可以认定2017年10月1日五洲运营公司对刘华的商铺再次开始受托经营。截止2020年6月15日一审法庭辩论终结前，林某应当给付五洲运营公司2020年第二季度的租金期限已过。五洲运营公司应当返还刘华2020年第二季度租金期限也已过。经审查，五洲运营公司与林某签订的协议所得租金较低，达不到（3+12年版）的补充协议的标准，故五洲运营公司应当参照补充协议标准补足。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、五洲运营公司应于本判决生效之日起十日内向刘华补偿2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金损失34468.98元，返还2017年10月1日至2020年6月30日期间的租金42529.10元，补偿2017年10月1日至2020年6月30日期间的租金损失60569.47元，合计137567.54元。二、驳回刘华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5427元，由刘华负担2377元，五洲运营公司负担3050元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：一审法院按照五洲运营公司与相关业主代表签订的补充协议约定的租金收益“234模式”计算五洲运营公司向刘华支付相应的租金损失是否具有事实和法律依据。本院认为，刘华与五洲运营公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据上述协议约定，刘华为委托人，同意五洲运营公司作为受托人对盐城五洲广场市场进行统一经营和管理，双方之间形成委托法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，五洲运营公司季某叶签订的包括刘华店铺在内的房屋租赁合同的期限为2013年4月28日至2018年4月27日，根据五洲运营公司与刘华签订的《商铺委托经营管理协议》的约定，五洲运营公司应当自2016年7月1日起向刘华返还租金，根据五洲运营公司的陈述，在2016年7月1日季某叶已经清场退出经营，后五洲运营公司向一审法院起季某叶要求其承担违约责任，在法院审理过程中，2017年12月19日，五洲运营公司在未征得包括刘华在内的业主的同意的情况下季某叶达成和解协议，和解协议约定的价款远低于合同约定的租金标准，对委托人的权利造成了侵害，五洲运营公司应当向刘华承担赔偿责任。2016年因众多业主都未能按约取得房屋租金，五洲运营公司与业主代表签订了《盐城五洲广场商铺委托经营管理补充协议》，对返还的租金收益进行了约定，刘华虽未在合同上签字，但该份协议系为解决盐城五洲广场商铺统一委托经营管理事项所签订，一审法院判决五洲运营公司补偿刘华自起算返租日即2016年7月1日至五洲运营公司林某程租金起算日期即2017年10月1日前，按照补充协议约定标准的租金损失并无不当。2017年10月1日后五洲运营公司将案涉商铺出租林某程，其林某程约定的租金标准低于补充协议约定的标准，一审法院参照补充协议的标准予以补足亦无不当。综上所述，五洲运营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5427元，由上诉人盐城五洲商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十月二十八日书记员  周亚梅