山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10059号 上诉人(原审原告)：李青，女，1970年11月22日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：何京伟（李青之夫），住青岛市市**。 被上诉人(原审被告)：孙小杰，女，1981年6月3日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人(原审被告)：李宇，男，1981年7月20日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙小杰（李宇之妻），住青岛市市**。 上诉人李青因与被上诉人孙小杰、李宇房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李青及其委托诉讼代理人何京伟，被上诉人孙小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李青上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定李青在一审庭审时未主张2017年3月15日《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》不可抗力告诉过孙小杰、李宇，错误。一审对该事实未进行调查，且该不可抗力事件属于众人皆知的事件，且孙小杰、李宇作为涉案房屋出售方应当知晓该事实。李青第一时间与孙小杰、李宇沟通不可抗力事件对涉案合同的影响，双方经协商都认为合同可以继续履行后，李青方才支付定金、缴纳房屋维修基金，但因政府政策最终合同未能履行。根据合同约定，不可抗力导致合同不能履行的，孙小杰、李宇应返还定金2万元。二、李青缴纳的10561.59元房屋维修基金，属于孙小杰、李宇不当得利，应当返还李青。李青缴纳房屋维修基金时，涉案房屋登记在孙小杰、李宇名下，根据法律规定，该房屋维修基金应由房屋所有人缴纳。李青为了购买涉案房屋而缴纳房屋维修基金，是代替孙小杰、李宇履行了孙小杰、李宇的法定义务。涉案合同因不可抗力不能履行，李青代缴的10561.59元房屋维修基金，对孙小杰、李宇构成了不当得利，其应依法返还给李青。至于孙小杰、李宇将涉案房屋卖给第三人时是否主张过该利益与李青无关。综上，一审判决错误，请求依法改判或发回重审。 孙小杰、李宇辩称，不同意李青的上诉理由。当时双方买房时中介在场，3月13日我们不知道3月15日会出政策。根据3月15日出的政策李青可以买房。3月15日之后双方到银行办理了两次贷款，在两次贷款都没有办下来的情况下，李青才跟孙小杰、李宇讲李青名下的房屋超过三套。在双方签订的买卖合同中约定，如果因为买方原因造成不能购买房屋，定金不退。在房屋网签解约时，我找李青希望其将房屋维修基金发票拿出来，交给涉案房屋的购房人，让购房人将维修基金交给李青，但李青不同意。后来我告诉李青如果再不交出发票我就不管这事了。 李青向一审法院提出诉讼请求：判令孙小杰、李宇返还定金2万元、房屋维修基金10561.59元，共计30561.59元。 一审法院认定事实：2017年3月13日，李青（乙方）与孙小杰（甲方）、李宇（甲方）、案外人青岛世佳房产投资有限公司（丙方）签订《青岛世佳房产投资有限公司房产买卖合同》一份，该合同约定李青购买孙小杰、李宇名下位于城阳区户房产。合同约定合同签订当日，李青支付孙小杰、李宇人民币2万元作为购房定金，2017年4月20日过户当日李青支付孙小杰、李宇人民币94万元为购房首付款，剩余房款人民币144万元以银行贷款方式支付给孙小杰、李宇。合同第六条约定：本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。李青按照合同约定向孙小杰、李宇支付了2万元定金。 2017年3月15日，青岛市相关部门出台了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，根据该通知，在城阳区购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 另查明，2017年3月17日，李青为涉案房屋缴纳住宅专项维修资金10561.59元。双方于2017年3月15日之后办理网签手续，因李青不能办理贷款，双方解除了网签手续，后孙小杰、李宇已将涉案房屋卖给他人。 一审庭审中，李青称2017年3月15日之后，当时对政策不是非常清楚，而且中介答应帮助其去办贷款，政府出台的政策是由银行来执行的，其提供资料给银行，因为房屋套数不符合办理贷款的条件，银行告知无法办理贷款，所以没有交首付款。因为无法贷款，其尝试借钱付全款买房，但因全款不够，所以双方协商解除了合同，办理了网签解除手续。 孙小杰、李宇称，双方在2017年3月15日之后办理的网签，因为李青当时说只有一套房不影响她贷款，所以同李青一起去办理网签，和李青一同去了两次银行办理贷款，都没有办下来。 一审法院认为，李青与孙小杰、李宇及案外人青岛世佳房产投资有限公司签订的《青岛世佳房产投资有限公司房产买卖合同》合法有效，各方当事人应当按照合同及法律的规定秉承诚实信用原则全面履行合同义务。涉案房屋买卖合同于2017年3月13日签订，2天之后青岛市相关部门出台了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，该政策是否对涉案房屋买卖合同构成不可抗力（就本案来讲即是否因李青不符合贷款条件而导致其无法贷款）孙小杰、李宇无法知晓，李青却应该明知。按照诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的明确规定，李青应在该政策出台后就该政策的出台导致其不能向银行贷款向孙小杰、李宇及时进行告知，由双方协商解除合同或者变更合同。孙小杰、李宇称李青未向其进行告知，李青在整个庭审过程中也未主张其向孙小杰、李宇进行了及时告知。李青应在2017年3月15日青岛市新的房产政策出台之后即以不可抗力向孙小杰、李宇主张返还定金，其非但没有主张且进行了为涉案房屋缴纳房屋维修基金、同李青签订网签合同，要求孙小杰、李宇配合其办理贷款手续等一系列的行为，向孙小杰、李宇表明其能够履行合同约定。李青的行为违反了诚实信用原则及合同法的明确规定，其向本院主张因不可抗力导致合同不能履行要求李青返还定金，本院不予支持。李青缴纳了涉案房屋的专项维修基金，涉案房屋已转移至他人名下，李青可另行向实际享有该权益的人主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，一审判决：驳回李青的诉讼请求。案件受理费564元，减半收取282元，由李青负担。 本院二审期间，孙小杰、李宇提交其与案外人签订的涉案房屋定金合同、买卖合同，并申请证人徐某出庭作证，以证明孙小杰、李宇于2017年6月将涉案房屋出售给案外人，并非孙小杰、李宇与购房人杨立贤签订房地产买卖合同尾部载明的时间即2017年3月20日，该时间错误。证人徐某出庭证实，孙小杰、李宇与购房人杨立贤签订定金合同是2017年6月16日，正式签约时间是2017年6月20日。李青质证称，对定金合同的真实性无法确认，对买卖合同的真实性予以认可，但无法证明孙小杰、李宇与杨立贤签订合同的时间，买卖合同上的落款日期是真实的，无法确认房屋截图的真实性。该中介不是现在的中介公司。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，李青与孙小杰、李宇于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定在2017年4月20日过户当日李青支付首付款94万元，剩余房款144万元以银行贷款方式支付。2017年3月15日，青岛市相关部门出台房屋限购政策，根据该政策规定，因李青当时已有两套房屋，无法办理房屋贷款手续，双方合同因政府政策原因无法继续履行，该政策并非双方当事人所能预见，不可归责于双方原因，即双方对涉案合同的解除均无过错，双方之后亦办理了涉案合同网签解除手续，孙小杰、李宇随后亦将涉案房屋另行出售。在李青因政策原因无法办理房屋贷款、购房目的无法实现且不可归责于双方原因解除涉案房屋买卖合同的情况下，孙小杰、李宇应当返还李青购房定金2万元。李青为了购买涉案房屋而缴纳涉案房屋住宅专项维修资金10561.59元，因双方合同已经解除，孙小杰、李宇作为当时涉案房屋的所有权人及该房屋住宅专项维修资金的受益者，其应当返还李青代缴的房屋住宅专项维修资金10561.59元。在本案处理完毕后，孙小杰、李宇可基于其与涉案房屋购买人之间的约定，根据自身实际情况，另行就该房屋住宅专项维修资金的分担问题予以处理。孙小杰、李宇二审中提交的证据可以证明其于2017年6月将涉案房屋另行出售，而非2017年3月20日。 综上所述，上诉人李青的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5294号民事判决； 二、被上诉人孙小杰、李宇于本判决生效之日起十日内返还上诉人李青定金20000元、住宅专项维修资金10561.59元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费282元，二审案件受理费564元，均由被上诉人孙小杰、李宇负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英