山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2954号 上诉人（原审被告）：刘洪生，男，1962年8月25日出生，汉族，农民，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：贾纯迪，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王书敏，男，1950年10月11日出生，汉族，农民，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：郗传香，女，1949年10月9日出生，汉族，农民，现住淄博市临淄区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔桂亮，淄博临淄永正法律服务所法律工作者。 上诉人刘洪生因与被上诉人王书敏、郗传香房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘洪生上诉请求：1、请求依法撤销临淄区人民法院(2020)鲁0305民初12号民事判决第一、二项判决，并改判上诉人与两被上诉人签订的口头房屋买卖协议合法、有效，拆迁房屋奖励78000元归上诉人所有，或将本案发回重审。2、依法判令两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对双方签订口头房屋买卖协议的时间存在事实认定错误，对拆迁房屋奖励390000元的定性错误。1、双方是在1995年经时任村委会主任王铭耀介绍达成口头房屋买卖协议，购买涉案房屋，各方已履行完约定的义务，庭审中，上诉人提交了王铭耀的证人证言证实了房屋买卖交易的时间是1995年上半年，两被上诉人也向法庭提交了王铭耀的证人证言，证明的内容是村委会在80年代将涉案的宅基地分配给两被上诉人。两份证人证言出自同一人，但证明的内容并不相同，足以证实两份证人证言的真实性。同时，上诉人提交了其他证人证言证实交易时间是在1995年上半年。2、一审法院认定《房屋拆迁补偿协议》第四条第2项拆迁房屋奖励390000元系宅基地补偿款与事实不符。涉案朱家社区拆迁是因为该社区位于齐鲁石化公司污染区，响应政府号召拆迁，但拆迁补偿仅限于房屋补偿，为了鼓励村民积极拆迁，所以在《拆迁补偿协议》第四条明确390000元为拆迁房屋奖励。朱家社区拆迁后宅基地收归集体所有。从《拆迁补偿协议》第五条关于腾空房屋的约定中也能印证所涉补偿是对拆迁户的房屋补偿以及奖励，并没有涉及宅基地的相关约定。基于上述情况，上诉人购买涉案房屋，取得房屋所有权，当然应当获得因房屋拆迁而产生的各项房屋拆迁补偿以及奖励。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据1999年1月1日起实施的《土地管理法》第六十二条判决双方房屋买卖合同无效不符合法律规定，因涉案房屋买卖发生在1995年的上半年，基于法不溯及既往的原则，应适用1999年1月1日修正之前的法律规定(即1988版《土地管理法》)，而依据当时的法律规定，并没有对农村房屋买卖的主体进行限制，也不存在一审法院所认定的农村村民一户只能拥有一处住宅，集体经济组织之外的人员不得购买本集体经济组织成员房屋的情形。因此，一审法院判决双方口头房屋买卖合同无效适用法律错误。三、鉴于当前农村拆迁情况较多，且与本案类似的案件数量也逐步增多。上诉人根据临淄区辛店街道办事处其他临近村委拆迁改造所产生的类似生效案例，该案判决明显与其他二审生效案件相互矛盾，不利于维护法院生效判决的稳定性和权威性。比如(2018)鲁03民终4229号民事判决确认1999年1月1日之前的农村房屋买卖合同有效，作为房屋出卖人无权主张房屋拆迁补偿款，并依法驳回了房屋出卖人的诉讼请求。在案件事实、交易时间类似的情况下，同一法院在适用法律规定方面不一致，并作出截然不同的判决结果，显然该判决不能服众，也不符合法律规定。 王书敏、郗传香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王书敏、郗传香向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效；2、依法判决被告立即将坐落于临淄区的房屋及院落（价值6万元）返还给原告；3、诉讼费由被告承担。变更第二项诉讼请求：依法分割坐落于临淄区的房屋及院落拆迁赔偿款39万元归原告所有。 一审法院认定事实：原、被告未签订书面买卖合同。约在1999后2000年前，在时任村主任王铭耀将原告案涉的房屋介绍给被告一家购买，经王铭耀中间协商，经口头协商，协商的价格为3000元，协商成后，原告优惠了被告200元，被告将2800元购房款交付给了原告，原告相应也交付了房屋。后被告翻建了房屋。2019年10月，案涉房屋所在的辛店街道朱家社区居委会进行旧村改造，并出台了安置补偿方案。案涉房屋的建筑面积为94.06平方米。2019年11月4日，被告与辛店街道朱家社区居委会达成房屋拆迁补偿协议，采取货币补偿方式，补偿金额如下：1、被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额合计为106531.33元；2、拆迁房屋奖励390000元；临时安置补偿费按每月1000元，支付6个月，计6000元；签约及交房一次性奖励10000元。补偿金额共计512531.33元。其中，拆迁房屋奖励390000元，经查证是对于宅基地的补偿款。今年春节前后案涉房屋已拆迁。被告不是朱家居委会的村民，户口没有迁入。身份证上显示被告现住淄博市临淄区。因原、被告双方对涉案房屋补偿款分割发生争议，形成诉讼。一审法院所确认的上述事实，有当事人陈述及原告提供王铭耀证明一份，被告提供的王铭耀证明材料以及身份证复印件各一份、被告翻建房屋的施工人赵某证人证言一份、赵某证人证言一份、邻居王铭孝证明材料以及身份证复印件各一份、房屋拆迁补偿协议、拆迁房屋勘验及计价表、辛店街道办事处朱家社区村庄搬迁安置补偿方案各一份在卷佐证，一审法院为核实案件事实所作的调查笔录两份，经当庭质证及一审法院审查，予以采信。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。本案中原告主张确认口头房屋买卖合同无效的诉求，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告之间的涉案口头农村房屋买卖合同应确认无效，应根据各自过错承担赔偿损失的法律后果。因涉案房屋已被拆除，房屋及土地的价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额，应当以涉案房屋拆迁补偿利益为基础，依据合同法第五十八条确定的赔偿原则进行认定。本案中，涉案房屋拆迁补偿利益分为被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额、临时安置补偿费、签约及交房一次性奖励及拆迁房屋奖励，共计512531.33元。根据拆迁政策及补偿协议，拆迁补偿款中被拆迁房屋价值、附属设施、房屋室内装饰装修价值补偿金额、临时安置补偿费、签约及交房一次性奖励，共计122531.33元，是补偿给实际居住的被拆迁人即被告的，应归被告（买受人）所有，对此，原告无异议。其余补偿款390000元系对宅基地的补偿与涉案房屋密切相关，应依法予以分割。原告违反诚实信用原则，出卖涉案房屋近20年后又主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。一审法院结合当事双方房屋买卖合同签订时间、履行情况及各自过错等因素，酌定原告承担80%的过错责任，被告承担20%的过错责任。故对于剩余390000元拆迁补偿款，原告应分得390000×20%=78000元，被告应分得390000×80%=312000元。原告的诉讼请求合法部分，一审法院予以支持；其余诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王书敏、郗传香与被告刘洪生在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效。二、坐落于临淄区的房屋及院落拆迁补偿款512531.33元中的78000元归原告王书敏、郗传香所有，其余434531.33元归被告刘洪生所有。三、驳回原告王书敏、郗传香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6045元，由原告王书敏、郗传香负担4045元，被告刘洪生负担2000元。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人之间的争议焦点为一审判决确认上诉人刘洪生与被上诉人王书敏、郗传香在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效并判决坐落于临淄区的房屋及院落拆迁补偿款512531.33元中的78000元归被上诉人所有有无事实及法律依据。 农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的专有权利,与特定的身份相关,宅基地使用权人处分私有房屋必然同时处分房屋项下宅基地,故农村居民处分私有房产不得向本集体经济组织外人员转让。经审理查明，刘洪生非临淄区辛店街道办朱家村集体组织成员，上诉人主张涉案房屋买卖发生在1995年的上半年，但其并未提供充分证据证明其主张，故一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，认定其与王淑敏、郝传香之间的涉案房屋买卖协议无效并无不当。另外，涉案拆迁房屋奖励390000元虽然在拆迁补偿协议中记载的是拆迁奖励，但实际是对于宅基地的补偿款，因此，在王淑敏、郝传香与刘洪生签订的涉案房屋买卖协议无效的情况下，一审法院结合房屋买卖合同的签订时间、履行情况等因素，酌情认定王淑敏、郝传香承担80%责任，刘洪生承担20%责任，并按照双方的过错责任大小分割该笔款项亦无不当。 综上所述，上诉人刘洪生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由上诉人刘洪生负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇二〇年十月十二日 书记员  杨 柳