湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9812号上诉人（原审原告）：肖凯，男，1988年1月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘淑静，湖北楚润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉武商百盛实业发展有限公司，住所地武汉市江汉区常青路**。法定代表人：吴全斌。委托诉讼代理人：蔡晶晶，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：董施雨，湖北华隽律师事务所律师。上诉人肖凯因与被上诉人武汉武商百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初5287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。肖凯上诉请求：请求判令撤销一审判决，依法改判为：1、判令百盛公司向肖凯公示以下信息：（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（3）2020年6月22日之后每半年对上述信息公布一次。2、确认肖凯与百盛公司之间的物业服务合同无效。事实和理由：一、物业公示相关信息是法定义务，不因业主未交物业费而免除，一审认定肖凯没有缴纳物业费无权要求公示，属适用法律错误。《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》均对物业公示义务进行了规定，属于法定义务，与业主是否缴纳物业服务费用无关，不因业主未交物业费而免除。物业公示是针对全体业主的，如因部分业主不交物业费而不公示，势必损害其他缴费业主权利；如公示只针对缴费业主，未缴费业主无权查看，那么就违反了《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》要求在“物业区域内显著位置公示”的规定。物业服务企业服务的是一个物业的全体业主，如因部分业主不履行义务，物业服务企业应仅针对该业主进行合同抗辩，如进行诉讼等，而不能采取损害其他业主利益的抗辩方式，如不公示、不提供其他物业服务等，本案因肖凯未缴纳物业费而判决百盛公司不公示相关信息，势必引起其他业主与百盛公司之间的矛盾，引起物业的不稳定，与立法精神相违背。二、“两长四员”选聘物业服务公司没有事实和法律依据，一审认定百盛公司经“两长四员”选聘与业主形成事实物业服务合同关系，属认定事实和适用法律错误。（一）百盛公司托管武广大厦物业没有事实依据。一审依据《万松街武展社区关于回复武汉广场大厦物业服务公司更换事宜报告》（以下简称回复），认定百盛公司托管武广大厦物业是经由武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会组织“两长四员”召开协商议事会议决定的，因而认定百盛公司与武广大厦业主之间形成事实物业服务合同关系。根据2017年4月30日张贴在武广大厦的《关于武汉广场大厦物业服务企业更换公告书》（以下简称公告书）知悉，“武汉广场大厦业主大会业主委员会”及“江汉区万松街武展社区居民委员会”共同出具该公告书，告知广大业主“经武汉广场大厦业主大会业主委员会和万松街武展社区居民委员会商议，并征求大厦二长四员的意见”，共同决定了百盛公司托管武广大厦物业服务。上述回复和公告书的内容明显相矛盾，到底是居委会组织两长四员开会决定，还是居委会组织业主大会业主委员会开会决定并征求两长四员的意见，不能确定回复和公告书的真实性。且两长四员是否真实存在？是否参与会议并真实签字？是否有武汉广场大厦业主大会、业主委员会的存在？上述商议或者会议是否真实召开？一审均未核实。据武广大厦业主所知，该物业至今没有召开过业主大会，也没有成立业主委员会，部分两长四员也表示并不知道上述事宜，且签字的部分“两长四员”根本不具备业主身份，且该所谓“托管决定”没有达到需业主过半数同意的基本条件；因此，在上述证据没有核实且明显矛盾的情况下，确定百盛公司托管武广大厦物业，没有事实依据。（二）百盛公司托管武广大厦物业没有法律依据。国务院发布的《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，均对物业服务企业的选聘进行了规定，没有任何法律法规规定社区居民委员会组织“两长四员”可以决定物业服务企业。一审认定社区居委会组织“两长四员”召开会议决定百盛公司托管武广大厦物业的程序合法，没有任何法律依据，因此，一审适用法律错误，“两长四员”选聘物业服务公司没有法律依据，百盛公司无权托管武广大厦物业服务，即肖凯与百盛公司之间的物业服务合同无效。百盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、自2017年4月30日起武广大厦物业服务暂由百盛公司托管，百盛公司与包括肖凯在内的全体业主建立了事实上的物业服务合同关系，具有事实和法律依据。2、肖凯未依约向百盛公司交纳物业服务费，其无权要求公示有关信息，百盛公司有权行使抗辩权，拒绝向肖凯公示有关信息。事实上，百盛公司已经按照一审判决公示了相关信息，包括肖凯在内的全体业主可以随时查阅，不存在百盛公司不向肖凯公示有关信息而损害其他业主合法权益的情形。肖凯向一审法院起诉请求：1、判令百盛公司向肖凯公示以下信息：（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，2020年6月22日之后每半年公布一次；（3）自2017年4月30日起至2020年6月22日物业区域内停车位、车库的出租、分配以及使用情况，2020年6月22日之后每半年公布一次；2、确认肖凯、百盛公司之间的物业服务合同无效；3、本案所产生的所有诉讼费用均由百盛公司承担。一审法院认定事实，肖凯居住小区为武汉广场大厦，其小区的原物业公司为武汉华信管理有限公司，物业合同期限届满后武汉华信管理有限公司不再对小区进行物业管理。因小区没有新的物业公司进行管理，武广大厦物业当时也还没有成立业主委员会，故2017年4月26日，经武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会在武广写字楼9楼会议室组织“两长四员”（党小组长、门栋长、卫生员、文体员、房管员、治安员）召开协商议事会议并决定，于2017年4月30日始，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管。百盛公司于2017年4月30日进驻武广大厦，对武广大厦进行了物业服务管理。物业服务管理过程中，对收费方式及自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况没有向业主进行公示；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准虽然在办公室进行了公示，但未在小区公告栏等显著位置对业主进行公示。另查明，肖凯为武广大厦的业主，在百盛公司进驻武广大厦后未交纳过物业服务费；物业区的停车位、车库的产权属于武汉武商集团股份有限公司所有，百盛公司没有对其进行出租、经营及分配，收取相关费用。一审法院认为，在肖凯住宅区武汉广场大厦原物业公司武汉华信管理有限公司的物业合同期限届满后，为了全体业主的利益，经武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会组织“两长四员”召开协商议事会议并决定，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管。百盛公司接受委托后，对包括肖凯在内的全体业主提供物业服务和管理。因此，肖凯认为百盛公司以不合法的程序入驻武汉广场违反了物业管理相关法律法规无事实依据。故对肖凯主张确认其与百盛公司之间的物业服务合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。鉴于肖凯在百盛公司对武广大厦进行物业管理后未交纳物业服务费，未履行其应履行的义务，其要求百盛公司公示以下信息：（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，2020年6月22日之后每半年公布一次；（3）自2017年4月30日起至2020年6月22日物业区域内停车位、车库的出租、分配以及使用情况，2020年6月22日之后每半年公布一次的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回肖凯的诉讼请求。案件受理费1000元，由肖凯负担。本院二审期间，肖凯、百盛公司均未提交新证据。百盛公司对一审查明的事实不持异议，肖凯除对一审认定的“故2017年4月26日，经武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会在武广写字楼9楼会议室组织‘两长四员’（党小组长、门栋长、卫生员、文体员、房管员、治安员）召开协商议事会议并决定，并2017年4月30日始，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管”部分事实有异议之外，对其他事实均不持异议。本院对上述争议事实认定如下：百盛公司一审中提交了2017年4月26日万松街武展社区关于回复《武汉广场大厦物业服务公司更换事宜报告》，经一审质证，肖凯对该份证据的真实性不持异议，证明目的有异议，认为案涉物业在前期服务到期后未经法定程序更换为百盛公司等。鉴于上述报告中主要载明：“2017年4月26日上午10点武展社区居委会在武广写字楼9楼会议室组织‘两长四员’召开协商议事会，经讨论……现场一致通过：由于武汉华信管理有限公司停止运行后，该公司的绝大部分员工转入武商集团下属全资企业——百盛公司。2017年4月30日以后本厦物业服务暂时由百盛公司托管（该公司承诺接管期间原有的管理范围、服务项目、服务人员不变）……”，且肖凯并无充分证据足以推翻的情况下，一审法院认定的上述事实并无不当。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于肖凯与百盛公司之间物业服务合同的效力。本院认为，二审中，双方当事人一致确认未签订书面的物业合同，肖凯亦认可百盛公司实际提供了物业服务，只是对百盛公司提供的物业服务质量表示不满意，认为尚未达到业主的内心要求。对此，说明肖凯并不否认与百盛公司形成了事实上的物业服务法律关系。但肖凯上诉主张确认物业服务合同无效的请求，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的情形。故，肖凯上诉主张确认合同无效的请求，本院不予支持。关于百盛公司应否公示相关信息。本院认为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条的规定，百盛公司应在物业区域内显著位置对肖凯上诉主张的以下信息予以公示：（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（3）2020年6月22日之后每半年对上述信息公布一次。至于违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可依法另行主张。一审法院认为，鉴于肖凯在百盛公司对武广大厦进行物业管理后未交纳物业服务费，未履行其应履行的义务，对肖凯要求百盛公司公示相关信息的请求不予支持的观点，于法无据，本院依法予以纠正。综上所述，肖凯的上诉请求部分成立、部分不能成立，应予改判；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初5287号民事判决；二、武汉武商百盛实业发展有限公司应于本判决生效后五日内在武汉广场大厦显著位置公示以下信息：1、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；2、自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；3、2020年6月22日之后每半年对上述信息公布一次；三、驳回肖凯的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由肖凯负担500元、武汉武商百盛实业发展有限公司负担500元；二审案件受理费2000元，由武汉武商百盛实业发展有限公司负担1000元、肖凯负担1000元。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二〇年十月三十日法官助理吴倩书记员程玉