山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2794号 上诉人（原审原告）：济南晓天下教育科技有限公司，住所地济南市高新区舜华路**舜泰广场**楼2501-A-4。 法定代表人：马丽丽，执行董事。 委托诉讼代理人：于宪昌，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：泰安金翼教育文化发展有限公司，住所，住所地泰安市泰山区财源街道泮河路****楼**div> 法定代表人：李蕾，执行董事。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 上诉人济南晓天下教育科技有限公司（以下简称济南晓天下公司）因与上诉人泰安金翼教育文化发展有限公司（以下简称泰安金翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初21号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济南晓天下公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判泰安金翼公司自2019年7月20日起按年租金55000元的标准支付租金至2020年4月2日止（即支付租金38574元）。本案一审、二审诉讼费用由泰安金翼公司承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定2019年10月2日至2020年4月2日涉案租赁物确实空置是错误的，涉案租赁物并没有空置，济南晓天下公司及其转租的房屋仍在使用，不存在空置的问题。而且退一步讲，即使泰安金翼公司不使用租赁物，但在其未向济南晓天下公司交付返还租赁物的情况下，也应按合同约定的租金标准支付租金。二、一审判决显失公正。2020年4月2日，济南晓天下公司与泰安金翼公司根据涉案《租赁合同》第八条的规定，对涉案租赁物进行了清点并制作了清单，至此，涉案租赁物交接完毕。因此，租金应按合同约定的租金标准即年租金55000元计算至2020年4月2日，租金应为38574元。一审法院虽然也判决租金支付至2020年4月2日，但自2019年10月2日至2020年4月2日的租金却按约定的租金标准减半计算，判决共支付租金及占用费24297.95元，因此少判泰安金翼公司支付租金14276元整。所以一审判决显示公正。综上，请求查清事实后，依法改判，支持济南晓天下公司的上诉请求。 泰安金翼公司针对济南晓天下公司的上诉请求辩称，双方是于2019年10月1日解除合同，泰安金翼公司于2019年11月28日腾空全部房屋，并且将全部的房屋钥匙交付济南晓天下公司，但是济南晓天下公司拒收。根据合同法第119条的规定，济南晓天下公司应当采取必要措施防止损失的扩大，因此自2019年11月28日至2020年4月2日期间的房屋租赁损失，应该由济南晓天下公司自己承担，不应由泰安金翼公司承担。 泰安金翼公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判泰安金翼公司支付济南晓天下公司房屋租金及占用费16457.95元。一、二审诉讼费用由济南晓天下公司承担。 事实和理由：一、一审法院存在部分事实认定不清或与事实不符；2019年11月28日，既是泰安金翼公司完全腾退房屋的日期，也是泰安金翼公司有证据证实要求向济南晓天下公司交付房屋的日期，但是一审法院并没有对这个日期进行认定。一审庭审过程中，泰安金翼公司已申请证人王某出庭作证，证实对于自用的那部分房屋，泰安金翼公司已于2019年5月底腾空；而2019年11月28日，主要是腾空的宋溪溪逾期占用的那部分房屋；在一审泰安金翼公司举证的2019年11月28日视频中已明确的显示泰安金翼公司要求将腾空后的房屋交付济南晓天下公司，但是济南晓天下公司均予以拒绝。而一审法院对于泰安金翼公司要求向济南晓天下公司交付承租房屋的日期不仅没有认定，还做了模糊处理，即“被告主张原告拒绝接收房屋，但其完全腾空租赁物是在2019年11月28日”，造成了认定事实不清。另外，在一审庭审过程中，迫于一审法院的压力和要求，济南晓天下公司才于2020年4月2日与泰安金翼公司办理了房屋交接手续，如果没有一审法院的介入，济南晓天下公司同样不会接收涉案房屋。二、泰安金翼公司与济南晓天下公司不能及时办理合同解除手续，直到2020年4月2日才办理完房屋交接手续，是济南晓天下公司恶意拖延，故意扩大损失的结果，对于2019年11月29日至2020年4月2日之间的占用费不应由泰安金翼公司承担；对于2019年10月2日至2019年11月28日泰安金翼公司自用部分房屋的占用费也不应由泰安金翼公司承担。首先，涉案房屋租赁合同履行期间，济南晓天下公司对于泰安金翼公司的违约行为给济南晓天下公司造成损失有义务采取必要措施防止损失的扩大。其次，在房屋租赁合同于2019年10月1日解除后，济南晓天下公司更有义务主动接收房屋，防止占用费的继续扩大，对于济南晓天下公司故意扩大的占用费损失，不应由泰安金翼公司承担。 一审法院认为“在被告未结清房屋及占用费的情况下原告未接收房屋有其合理性，被告仍应支付自2019年7月20日至2020年4月2日的房屋及占用费。”实际上就是以侵犯泰安金翼公司的权利为代价来实现济南晓天下公司的不合法利益。济南晓天下公司不接收房屋，是对于自己使用、出租房屋权利的放弃，既然济南晓天下公司放弃了自己的权利，支付房屋占用费的义务就不应由泰安金翼公司承担。济南晓天下公司于2019年12月19日起诉要求向其返还租赁物，当时涉案房屋的钥匙已不在泰安金翼公司手中，涉案房屋都已腾退，泰安金翼公司已经无法完成房屋的二次交付；在泰安金翼公司没有使用房屋、且无法完成房屋二次交付的情况下，一审法院仍然要求泰安金翼公司承担2019年11月28日至2020年4月2日的费用，显然是不合理的、不合法的。综上，请求依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。 济南晓天下公司针对泰安金翼公司的上诉请求辩称，泰安金翼公司在2019年7月19日以后一直没有交房租，泰安金翼公司未经济南晓天下公司同意将部分租赁物转租给宋溪溪，宋溪溪一直占用租赁物，所以泰安金翼公司无法返还租赁物，直到2020年4月2日双方办理租赁物交接手续，泰安金翼公司才将租赁物返还。因此，2019年7月20日至2020年4月2日的房租应由泰安金翼公司承担。另外泰安金翼公司主张济南晓天下公司拒收租赁物，根据合同法第101条的规定，泰安金翼公司应向公证部门办理提存公证，将租赁费交至提存之日，将租赁物交付公证部门提存，否则泰安金翼公司应承担举证不能的法律责任。 济南晓天下公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的租赁合同，判令被告向原告支付违约金5000元；2.判令被告自2019年7月20日起按年租金55000元的标准向原告支付房租至实际返还租赁物之日止；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月3日，原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：“第一条乙方租用甲方坐落在泰安市泰山区的房屋（建筑面积约207平方），租赁期5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止；第二条年租金55000元，乙方先预交一年租金，以后每年均提前两个月预交下年度租金；租赁期内，乙方提前退租，应提前九十天通知甲方，并向甲方支付5000元违约金；第八条为保证本合同的履行及租赁房屋、设施设备的完好，乙方应在本合同签订时向甲方交纳保证金5000元，本合同履行期满经甲方验收房屋及设施设备无损坏后，全额退还保证金；第十二条租赁期内，乙方提前退租的，应天前90日通知甲方，并向甲方支付5000元违约金；第十三条房屋影响乙方正常经营的，乙方有权单方解除本合同；乙方拖欠租金超过30日或未按时交纳各项费用，甲方有权解除本合同。”被告于签订合同后向原告交纳5000元押金并接收房屋，用于文化课培训。被告交纳租金至2019年7月19日。2018年9月27日，被告与宋溪溪签订门头房租赁合同，将涉案房屋二楼南侧办公室两间，建筑面积约140平方米出租给宋溪溪，用于乐器培训，租赁期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日。关于解除涉案合同的原因，原告称根据合同约定，被告逾期支付房租超过30天，原告可以解除合同，被告找原告提前退租，但双方未就解除事宜协商一致，故一直没有解除。被告称未交纳后续租金的原因是教育局要求整治，原告于2019年4月主持所有租户会议，决定被告退租，被告已于2019年5月31日腾空被告使用的部分；之后被告与原告初步协商过解除合同，确定2019年6月30日解除，原告退还押金及剩余房租，被告于2019年7月1日找原告办理解除合同手续，原告拒绝退还押金及房租，双方产生争议，南关派出所予以处理。原告称南关派出所处理的争议是被告商量提前退租，原告要求被告支付违约金，并且返还租赁物，为此发生争执。被告为证明其主张，提交以下证据：1.被告法定代理人李蕾于2019年11月26日向马丽丽发送的短信，短信内容为：“早在2019年初，你方就想让我方退租，经过多次沟通协调，我们双方于2017年7月4日签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日已经解除，而且因为解除合同的问题发生了肢体冲突，南关派出所均有备案。这个房屋（南关大街14-8号第二层）我早在2019年5月31日前已经腾空，并把房门钥匙也放在了二楼。现再次确认，与你方解除合同，同意你解除合同的要求。”2.宋溪溪出具的收到条、发送的短信和微信截图，证明原告已与宋溪溪于2019年7月27日终止合同，宋溪溪已于2019年11月28日腾空其承租的房屋，其向原告交付钥匙时，原告拒收。收到条载明：“因故终止原合同，今收到通天街校区（南关大街14-8号）二楼南侧2间收到李蕾退房租共计两个月（2019.8月-2019.9月）5500元（伍仟伍佰元整），退回转让金9400元整，大写玖仟肆佰元整（包括空调等设施），退回水电保证金1200元整（壹仟贰佰元整），共计16100元（壹万陆仟壹佰元整），协商后退回。房租及保证金已全部退清，无再牵扯，此房屋有任何纠纷，与李蕾无关。”短信显示：“李蕾老师好：我已于2019年11月28日9:00之前腾空南关大街14-8号晓天下教育广场二楼南侧房屋两间（办公室南两间），当天刘群老师在场……我找到马丽丽老师，其没有收……现再次通知：请不迟于明天（2019年12月13日）上午8:30来南关大街14-9二楼取钥匙并交接房子。”3.视频两份，申请证人王某出庭作证，证明在2019年7月1日双方发生肢体冲突，被南关派出所立案并且治安管理处理，原告已清楚知道被告解除合同的意思表示，涉案房屋已于2019年11月28日全部腾空，被告向原告交付钥匙时原告拒收。4.微信截图，截图显示信息为“各位老师，刚才泰山区消防支队来检查，咱们没有手续，说不让招生，不让上课，如果上课就来查封，大家周六周天多注意”。被告称2019年5月15日马丽丽在晓天下教育广场群中发布上述信息，原告出租的房屋没有合法手续，违反了消防法等法律的强制性规定，被告解除合同属于法定解除，被告不承担任何违约责任。原告质证称：1.短信仅是被告自己的想法，可以证实被告提前退租应支付违约金，但不能证实合同已解除。2.对宋溪溪的收到条不清楚，被告已起诉宋溪溪要求返还租赁物、支付房租，进一步证实尚未返还原告租赁物。宋溪溪的信息可以证实其2019年12月12日尚未返还被告房屋，所以不存在2019年6月份解除合同的问题。3.被告工作人员拍摄的视频没有问题，当时被告正好搬家，我们要求被告交租金、签书面解除合同，视频可以证实钥匙都在被告掌握之中，被告不想付租金，就强制搬家，至于是否腾空原告不清楚；宋溪溪拍摄的视频不能证实被告已交付房屋，合同约定交付房屋时双方应制作清单并签字盖章。证人与被告系朋友关系，存在利害关系，不能作为定案依据。4.消防手续是谁承租谁办理，截图信息是马丽丽好心提醒；整栋楼是1998年前建设，没有消防手续，现在消防部门要求办理消防手续是要求培训机构办理。2020年4月2日，原被告办理房屋交接手续，被告向原告返还租赁房屋。 一审法院认为，原被告于2017年7月3日签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，合法有效，原被告均应按约定各自履行。被告主张原告于2019年4月要求被告退租，并未提供证据证实，一审法院对此不予采信。被告租赁房屋从事文化课培训，其应当办理相关的消防手续。现被告以消防手续不全主张法定解除权，一审法院不予支持。从合同内容来看，合同第二条和第十二条均约定了租赁期内，乙方提前退租，应提前九十天通知甲方，并向甲方支付5000元违约金。因此，被告在合同履行过程中可以解除合同，但应提前九十天通知并支付5000元违约金。被告主张于2019年7月1日找原告办理解除合同手续，双方产生争议，南关派出所予以处理；原告称南关派出所处理的争议是被告商量提前退租。从各方主张来看，被告已于2019年7月1日向原告提出解除合同，因此本案租赁合同已于2019年10月1日解除。原告现要求解除合同，已无必要，对此一审法院不予支持。原告主张解除合同的违约金5000元，一审法院予以支持。虽然租赁合同已于2019年10月1日解除，但双方直到2020年4月2日才办理房屋交接手续。被告主张原告拒绝接收房屋，但其完全腾空租赁物是在2019年11月28日，而其房租支付到2019年7月19日。在被告未结清房租及占用费的情况下，原告未接收房屋有其合理性。被告仍应支付自2019年7月20日至2020年4月2日的房租及占用费。自2019年7月20日至2019年10月1日的费用按照合同约定的租赁费标准计算，共10547.95元。自2019年10月2日至2020年4月2日的费用，考虑到房屋确实空置，可按照合同约定的租赁费标准的一半计算，共13750元。双方于2020年4月2日办理房屋交接手续，按照合同约定，原告应退还被告交付的5000元押金，该款项可予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决：一、被告泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南晓天下教育科技有限公司违约金5000元；二、被告泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南晓天下教育科技有限公司自2019年7月20日至2020年4月2日的房租及占用费24297.95元（原告应退还被告的5000元押金可予以抵扣）；三、驳回原告济南晓天下教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由被告泰安金翼教育文化发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰安金翼公司提交2020年4月2日根据一审法院要求，交接房屋的视频一份，证实2020年4月2日双方交接房屋时，房屋已经处于空置状态，并不存在济南晓天下公司在上诉状中第一条所称的涉案租赁物并没有空置，泰安金翼公司及其转租的房屋仍在使用的事实。济南晓天下公司对于2020年4月2日双方进行交接没有异议，通过该视频可以证实泰安金翼公司在该日将租赁物返还，房租应计算至此日。对于泰安金翼公司提交的视频真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：济南晓天下公司与泰安金翼公司所签房屋租赁合同第八条约定，租赁期满，泰安金翼公司应如期交还承租房屋，并保证房屋的水、电等各项附属设施及设备的完好且能正常使用。2019年11月28日，泰安金翼公司腾空房屋，并将钥匙放置在房屋内，但双方未办理交接手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：双方签订的房屋租赁合同是否已于2019年11月28日实际解除，泰安金翼公司是否应支付济南晓天下公司租金及占用费至2020年4月2日。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据合同约定，在租赁期内，泰安金翼公司提前退租，应提前九十天通知济南晓天下公司，并向济南晓天下公司支付5000元违约金。泰安金翼公司在租赁合同履行期内提出了退租，在2019年7月1日双方协商解除合同时，因对押金、剩余房租、违约金及租赁物退还问题产生争议，证明泰安金翼公司已向济南晓天下公司提出了解除合同的意思表示，并在2019年11月26日再次通过微信方式通知济南晓天下公司与其解除合同，对此济南晓天下公司并未提出异议，一审法院认定双方房屋租赁合同在2019年10月1日解除并无不当。在租赁合同解除后，作为承租人的泰安金翼公司应将涉案房屋交还济南晓天下公司，泰安金翼公司虽然主张其使用的房屋2019年5月31日已腾空，但此时其转租给宋溪溪的房屋并未腾空，从泰安金翼公司提交的2019年11月28日视频及宋溪溪的短信和微信截图，可以证实涉案房屋2019年11月28日已经全部腾空，在济南晓天下公司不予接受的情况下，泰安金翼公司将钥匙放置在房屋内，证明泰安金翼公司已经腾退租赁房屋。因此本院认定泰安金翼公司已于2019年11月28日返还租赁房屋，泰安金翼公司对返还房屋后的租金不应予以支付。泰安金翼公司提出的不承担2019年11月28日之后的房屋占用费的请求，本院予以支持。泰安金翼公司在合同约定的期限内已通知济南晓天下公司解除合同，并腾退房屋，济南晓天下公司应予接受，以防止损失的扩大，对于租赁期限内相关费用的争议，可以通过合法途径另行予以解决。因此济南晓天下公司提出的房屋占用费应支付至2020年4月2日的请求，不符合法律规定，本院不予支持。泰安金翼公司已支付租金至2019年7月19日，泰安金翼公司应支付济南晓天下公司租金为19890元，与济南晓天下公司应退还给泰安金翼公司的保证金相抵后，泰安金翼公司还应支付济南晓天下公司租金14890元。一审判决认定事实清楚，但确定租金数额不当应予纠正。 综上所述，泰安金翼公司的上诉请求部分成立，济南晓天下公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初21号民事判决第一项即：被告泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南晓天下教育科技有限公司违约金5000元； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初21号民事判决第三项即：驳回原告济南晓天下教育科技有限公司的其他诉讼请求。 三、变更泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初21号民事判决第二项为：泰安金翼教育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南晓天下教育科技有限公司租金14890元； 四、驳回济南晓天下教育科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费307元，由济南晓天下教育科技有限公司负担158元，泰安金翼教育文化发展有限公司负担149元。二审案件受理费613元，由济南晓天下教育科技有限公司负担502元，泰安金翼教育文化发展有限公司负担111元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年十月十五日 书记员  苏 倩