广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20656号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州顶益物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深大道中****。法定代表人：叶南良。委托诉讼代理人：许志成，广东法丞汇俊（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡奇鹏，男，1993年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：许泽剑，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，广东合富律师事务所律师。上诉人广州顶益物业管理有限公司（以下简称顶益公司）因与被上诉人蔡奇鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顶益公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判顶益公司无须向蔡奇鹏赔偿损失150000元；2.变更一审判决第四项，改判蔡奇鹏向顶益公司支付2019年5月1日至2019年7月22日的占有使用费、管理费、公摊费用合计26980.45元；3.本案一审、二审的案件受理费、评估费均由蔡奇鹏承担。事实及理由如下：一、顶益公司对于案涉租赁合同被认定无效不存在过错，不应对蔡奇鹏主张的货物损失、装修损失承担赔偿责任。（一）案涉物业未办理规划报建手续的责任不应归咎于顶益公司，导致案涉租赁合同无效的责任也并非顶益公司的过错。首先，案涉物业建设于2005年且所处地块为农村集体所有用地，当年施行的《中华人民共和国城市规划法》（2008年1月1日废止）中未明确规定该类土地的建筑物必须取得建设工程规划许可证及相关报建手续。顶益公司并非案涉物业的产权人，无法取代产权人为案涉物业取得或办理案涉物业的规划报建手续，一审错误将案涉物业未办理规划报建手续而导致合同无效的主要责任归咎于顶益公司。其次，案涉物业经过相关资产交易中心挂牌招标，并取得相关部门确认可对案涉物业进行改造用于商业用途，且通过消防备案并取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，案涉物业可用于出租经营的行政审批程序上是已取得一切必要的手续。（二）蔡奇鹏未能就案涉灯具的损失价值进行充分举证，且一直拒绝对案涉灯具进行损失鉴定。故本案对灯具损失价值的事实认定不清，一审不应支持蔡奇鹏主张灯具损失的诉讼请求。1.一审判决作出前，没有证据证明案涉灯具已全部损坏。经双方在2019年11月12日共同对37项案涉灯具进行清点，并区分为无包装灯具和有包装灯具，有包装的灯具在当天清点时，包装是完整的。然而，蔡奇鹏在一审庭审以及清点灯具当天均是拒绝通电试验案涉灯具是否已经损坏，而且一审在庭审时告知蔡奇鹏是否申请鉴定案涉灯具已经受损，蔡奇鹏拒绝申请鉴定。2.蔡奇鹏提供的发货单、送货单、销售单与自行制作的成品价格表所列的灯具金额、型号存在多处不一致的情形，且未提供购买案涉灯具的发票以及支付货款的记录，不能充分证明案涉灯具的价值。二、一审错误扣减部分蔡奇鹏占用物业期间所应缴纳的费用。首先，案涉商铺二楼天花顶发生漏水事故是在2019年4月13日，其余所发生的滴水情况是位于二楼的窗台部分，并非原发生漏水事故的同一天花顶位置，且顶益公司当天已经处理完毕，根本不影响蔡奇鹏整体使用商铺。其次，顶益公司所主张蔡奇鹏应支付的占有使用费、管理费及公摊费是发生在2019年5月1日至2019年7月22日，在此期间蔡奇鹏是能够正常使用商铺，但蔡奇鹏却拒绝支付任何费用。顶益公司采取合同约定的停电措施是合理救济方式，一审不应以此作为支持蔡奇鹏主张扣减部分费用的事实依据。蔡奇鹏在搬离案涉商铺前一直占有并使用商铺，且主张扣减部分费用的依据不充分也不合理，其应当参照租赁合同的约定支付相关费用。三、退一步说，一审在本案中认定顶益公司承担蔡奇鹏主张的货物损失及装修损失的责任比例过高。1.案涉商铺漏水事故发生后，顶益公司采取积极措施解决问题，并与蔡奇鹏协商解决案涉货物被浸泡的赔偿事宜，双方协商未果，蔡奇鹏拒绝缴纳租金等费用，系蔡奇鹏违反合同约定在先。2.虽案涉租赁合同被一审认定合同无效，但蔡奇鹏在起诉前并未提出因合同无效对其实际使用案涉商铺产生影响，蔡奇鹏起诉前已经存在欠付2个多月租金及电费的事实，顶益公司无奈采取停电措施，如前所述，该行为不应视为可减轻蔡奇鹏责任的理据。被上诉人蔡奇鹏二审辩称：不同意顶益公司的全部上诉请求，请求予以驳回。一、顶益公司对案涉合同无效存在更大过错，理应承担赔偿责任。1.顶益公司作为案涉物业的出租方，保证出租物业的合法性和安全性，显然是其应承担的义务。但顶益公司却将未取得建设工程规划许可证的案涉物业出租给蔡奇鹏，对于合同无效，顶益公司比作为承租方的蔡奇鹏，负有更大的过错责任。顶益公司称其只是次承租人，但这改变不了其在本案租赁合同纠纷中作为出租方的事实，根据合同相对性原则，顶益公司应承担合同无效导致的法律后果。而且，纵观本案纠纷，顶益公司的所作所为十分恶劣，先是无法提供符合使用标准的商铺，导致蔡奇鹏的装修和货物被雨水浸泡，损失惨重；接着长达几个月无法维修好商铺，导致案涉商铺多次渗水、漏水，漏水部位无法正常使用，损失进一步扩大；其后，顶益公司更是直接利用出租方的强势地位，对案涉商铺采用断电方式逼迁，蔡奇鹏提出愿意缴纳扣除漏水部分的剩余租金，对于双方的争议可交由法院判处，这样合同也可继续履行，但顶益公司仍强势不予理睬，坚持收取全额租金。但出现问题时就称自己只是次承租人，无需承担责任，对这种双重标准，蔡奇鹏无法认同。2.一审判决赔偿损失150000元，该金额包括装修损失和货物损失。对于装修损失，根据鉴定报告，案涉商铺的装修现仍有将近170000元的价值，自蔡奇鹏搬离后该装修都交由顶益公司占有使用，所以装修价值的赔偿实际是在合同无效的条件下，顶益公司占有案涉装修所获得的利益而对蔡奇鹏作出的部分补偿，顶益公司仍是获益方。对于货物损失，蔡奇鹏已经提供案涉泡水灯具的明细、厂家销售单据、货运单据等予以证实，而且还不包括安装、拆卸、搬运等成本，仅仅是出厂价格和物流费用。蔡奇鹏之所以按该价格主张，是因为泡水事件发生初期，蔡奇鹏只想简单快速解决问题，以免进一步影响商铺的经营，所以按照顶益公司的要求，直接按照出厂价格报价，后来诉讼中为了前后一致，也就没有再更改，出厂价格低于市场价格，但蔡奇鹏并未按照更高的市场价格来主张。关于顶益公司认为蔡奇鹏无法证明泡水灯具已完全损坏，对此，蔡奇鹏认为，泡水灯具是作为商品出售的，面对的是不特定的销售对象，且灯具属于电器类，对安全性的要求更高。从2019年4月13日泡水当天拍摄的视频可见当时泡水的严重程度，当天双方已对部分灯具进行通电检测，电源直接就短路了，连顶益公司的工作人员都说安全起见，不能再试了，怕引起火灾。上述泡水灯具第二天全部由顶益公司搬到其指定的地点存放，双方已经清点，顶益公司也已经签收，如其认为灯具没有损坏，其可以继续出售使用，蔡奇鹏没有意见，如果出现任何问题也与蔡奇鹏无关。二、对于顶益公司主张不应扣减占有使用期间的费用。根据蔡奇鹏提交的证据，足以证实案涉商铺长期、多次存在漏水、渗水、滴水的情形，明显影响使用，第一次漏水还导致商铺两天无法营业。顶益公司在微信聊天记录中也承认漏水点太多还没修好，而且在蔡奇鹏搬离后马上出动工程车进行修补。顶益公司有过错在先，又不及时履行维修义务，后断电逼迁，极大影响蔡奇鹏对案涉商铺的使用，扣减部分使用费理所应当。三、一审完全是采用过错比例和公平原则确定双方承担的责任比例。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应依法驳回上诉，维持原判。蔡奇鹏于2019年7月15日向一审法院起诉，请求：一、判令顶益公司向蔡奇鹏退还履约保证金38229元；二、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿泡水货物损失62849元；三、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿装修损失183333元；四、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿经营损失51612元（按每月10万元计算，期间包括第一次漏水处理期间停业2天，以及从断电之日即2019年7月9日起计算至搬离之日即2019年7月22日止的营业损失）；五、判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿员工工资损失15483元（按每月30000元计算，期间包括第一次漏水处理期间停业2天，以及从断电之日即2019年7月9日起计算至搬离之日即2019年7月22日止的员工工资损失）；六、本案诉讼费用由顶益公司承担。顶益公司向一审法院提起反诉，请求：一、确认顶益公司与蔡奇鹏签订的《顶好家居设计展览中心租赁合同》于2019年6月10日解除；二、判令顶益公司有权收没蔡奇鹏已缴纳的合同保证金38229元；三、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年5月1日至2019年6月10日期间的租金、管理费、公摊费及电费共计14923元；四、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年5月1日至2019年6月10日期间逾期支付部分租金、管理费、公摊费用的滞纳金8137元（自2019年5月6日起计至实际支付完毕之日止）；五、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年6月11日至2019年7月22日期间的逾期腾房占有使用费用共计11691元；六、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年6月11日至2019年7月22日期间逾期腾房的违约金共计35073元；七、判令蔡奇鹏向顶益公司支付2019年7月1日至2019年7月22日期间的管理费、公摊费及电费共计3301元；八、本案全部诉讼费用由蔡奇鹏承担。一审法院经审理查明：2016年8月1日，广州市增城区新塘镇群星村下东经济合作社与广州市xx物业管理有限公司签署《房屋租赁协议》，约定广州市增城区xx经济合作社将位于xx上盖房屋出租给广州市xx物业管理有限公司作商业办公经营，土地证号为增集用（2004）第04003**，租期从2017年6月1日至2037年5月31日止。2018年5月1日，顶益公司与广州市xx物业管理有限公司（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》，约定广州市xx物业管理有限公司出租位于xx上盖房屋给顶益公司作商业办公经营，土土地证号为增集用（2004）第**租期从2018年5月1日至2028年4月30日止。2018年5月5日，顶益公司（出租方、甲方）与蔡奇鹏（承租方、乙方）签署《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定以下内容：第一条基本情况1.1、甲方将位于广州市增城区××大道中××号的顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B编号物业出租给乙方作为办公使用，该物业含分摊的合同面积344.89平方米；1.2、乙方租赁该物业仅限用于欧普照明使用；第二条租赁期2.1、本合同租赁期自2018年5月5日开始，至2021年5月11日止；第三条租金及其他费用3.1、租金从2018年5月12日开始计算，租金逐年递增6%，2018年11月12日至2019年5月11日每月不含税租金6371.50元、每月含税租金7327.20元，2019年5月12日至2019年7月11日每月不含税租金6753.70元、每月含税租金7766.80元，2019年7月12日至2020年5月11日每月不含税租金13507.50元、每月含税金额15533.60元；3.2、管理费从2018年5月12日开始计算，每月6元/平方米收取，每月标准管理费为2069元；3.3、乙方承租该物业内发生的水电费，按独立水电表，以水费6.5元/吨，电费1.58元/度收取；3.4、公摊费用300元/月收取；3.6、本合同所有条款涉及的各项交纳款项均为不含税价格；第四条租金以及其他收费方式4.1、本合同租金及其他费用实行按月支付制，乙方须在每月的5日之前向甲方交清当月的租金；第五条合同的签订5.1、为确保本合同的履行，在签订合同时，乙方需要一次性向甲方支付以下费用：相当于三个月租金的合同履约保证金38229元、预交一个月租金和一个月管理费14812元，合计签订本合同应交费用总额为55041元，其中履约保证金不得当租金抵扣；5.3、合同期未满，乙方提前退租的情况或乙方不履行本合同及相关附件协议，构成违约事实，甲方有权不退还保证金；第八条乙方的责任权利义务8.1、乙方应按合同的4.2的约定时间向甲方支付当月租金，未能按时支付的，每逾期一日，须向甲方支付欠交金额总额千分之五滞纳金，如乙方拖欠上述费用超过约定时间5个自然日，甲方有权委托物业管理公司停止对乙方的供水、供电服务，拖欠上述费用超过30个自然日，甲方有权单方面终止本合同，乙方自行承担违约责任，甲方无须退回合同保证金，甲方也不赔偿或补偿乙方的装修损失，并且乙方必须在合同解除2个自然日内搬走其所有物品及交还租赁物给甲方；第九条违约责任9.1、在甲方履约的前提下，如乙方违约（或违反本合同之规定），则甲方有权单方解除本合同，并没收乙方的履约保证金，乙方应在5日内按合同约定交回该物业，乙方不得要求装修赔偿或补偿；9.2、乙方违约或租赁届满，乙方逾期不交该物业的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的300%向乙方收取违约金；9.4、违约金、赔偿金应在确定违约责任后5日内付清，每逾期一日，按欠交金额千分之五支付滞纳金；等等。上述合同签订后，顶益公司将案涉商铺交付给蔡奇鹏使用，蔡奇鹏使用案涉商铺经营照明灯饰。2019年4月13日，蔡奇鹏承租的案涉商铺存在天花漏水、滴水情况，安装在天花的部分灯饰被渗漏下来的水浸湿，顶益公司当天派员到场清理积水。顶益公司主张案涉商铺的漏水是因楼顶排水管堵塞，大雨无法排出通过外墙流入案涉商铺的天花顶部导致发生渗漏情况。由于蔡奇鹏经营的部分灯具受漏水影响被浸湿，蔡奇鹏与顶益公司的工作人员清点被漏水浸湿的灯具，并将灯具移至顶益公司提供的地点存放。同年4月19日、6月2日、6月24日，蔡奇鹏提出案涉商铺有漏水、滴水情况，顶益公司均有派员到场查看。顶益公司主张这三次漏水是二楼窗台边有滴水情况，与二楼天花顶部无关，当天已处理完毕。同年6月30日，蔡奇鹏提出案涉商铺有漏水问题，顶益公司派员到场查看，认为是空调排水管滴水，并非是消防管道漏水，当天已采取修复措施。同年7月10日，蔡奇鹏提出案涉商铺有漏水的情况，但顶益公司称蔡奇鹏对案涉商铺已上锁，无法进入案涉案商铺检查。2019年6月，顶益公司向蔡奇鹏发出2019年5月—6月的催缴通知单，要求蔡奇鹏在6月10日前缴清拖欠的租金、管理费、公摊费、电费等。2019年6月10日，顶益公司向蔡奇鹏发出《通知函》，内容为蔡奇鹏无故拖欠2019年5月期间的租金、管理费等合计9946元及滞纳金1741元，经多次催告后仍未缴纳，已构成违约，依据《商铺租赁合同》第八条第1款通知蔡奇鹏在6月12日前到顶益公司的管理处办理好商铺交接手续，结清拖欠的全部费用，按合同清理商铺内的物品等。蔡奇鹏确认有收到上述《通知函》。2019年6月13日，蔡奇鹏以广州市增城典靓灯饰经营部的名义向顶益公司发出《通知函》，内容为案涉商铺在2019年4月13日、4月19日、6月2日出现三次漏水现象，但顶益公司未采取任何补救和赔偿措施，商铺泡水区域至今无法使用，严重影响正常经营活动，关于顶益公司于2019年6月10日发函声称其无故未缴纳2019年5月租金及管理问题，顶益公司何时对其损失予以补救和赔偿，其即缴纳相应租金，现催促顶益公司于2019年6月15日前对其损失作出补救和赔偿等。2019年6月19日，顶益公司向蔡奇鹏发出《关于的复函》，内容为蔡奇鹏于2019年6月13日的《通知函》已收悉，关于蔡奇鹏称的漏水情况，均即时派员进行修复，积极配合处理后续事宜，希望蔡奇鹏提供损失费用的书面说明及附上合法凭证；顶益公司已对漏水问题处理完毕，如修复过程造成蔡奇鹏无法营业，顶益公司同意扣减相应无法经营天数的租金，但蔡奇鹏无权拒绝缴纳全部租金及管理费用等，根据租赁合同第八条第1款约定，顶益公司有权追究蔡奇鹏的违约责任，行使合同解除权及要求交还商铺。2019年7月8日，广东合富律师事务所受蔡奇鹏委托，向顶益公司发出律师函，要求顶益公司在收到律师函之日起5日内，向蔡奇鹏一次性退还保证金38229元、赔偿泡水货物损失62849元、装修损失39万元、违法解除合同赔偿金38229元、员工工资损失25000元、经营损失100000元；关于2019年5月12日至解除租赁合同之日止租金，因商铺多次漏水无法使用，漏水浸水区租金应从2019年4月13日开始予以扣减，顶益公司在双方确认漏水浸水区域面积后再计算应交租金，并在顶益公司应赔偿的金额中抵扣等。2019年7月22日，蔡奇鹏向顶益公司发出《关于交还物业的通知函》，内容为自2019年4月13日第一次漏水至今已多次出现漏水，但顶益公司未作有效补救修复措施，无法保证不再出现漏水现象，顶益公司还在2019年7月9日采取断电措施，导致蔡奇鹏经营陷入瘫痪，蔡奇鹏多次要求先恢复供电，但顶益公司置之不理，至今仍未恢复供电，蔡奇鹏的经营已无继续，为避免损失扩大，蔡奇鹏定于2019年7月22日搬离租赁房屋，请顶益公司于7月22日下午14时安排人员到场办理物业交接手续，蔡奇鹏将租赁房屋交还给顶益公司，请顶益公司当场确认物业交还时现状，若顶益公司未到场接手，蔡奇鹏自搬离之日起对租赁房屋不再锁门，届时物业的安全和管理若出现一切问题均由顶益公司自行负责；等等。2019年11月12日，蔡奇鹏与顶益公司的工作人员马铭富以及诉讼代理人许志成清点案涉商铺在2019年4月13日漏水被浸湿后移至顶益公司指定地点存在的灯具，双方还制作了《灯饰物品数量清点表》，并对清点的灯具进行了拍照，其中清点表载明的灯具共有37项，序号1-18项是无包装的灯具，9至37项是有包装盒包装的灯具。蔡奇鹏提供了成品价格表以及发货单、送货单、销售单等单据，拟证明被浸湿的灯具损失共62849元。蔡奇鹏陈述，在案涉商铺发生漏水后，顶益公司工作人员在2019年4月14日到场查看时，有对《灯饰物品数量清点表》中序号1-18项的灯具进行通电检测，这些灯具在通电后均因漏电跳闸了，出于安全隐患没有清点表中序号19至37项灯具进行通电检测，蔡奇鹏也不清楚这些灯具能否正常使用；另，清点表中序号19至37项的灯具是整个包装盒都被水泡过，外包装全部湿透。顶益公司对于蔡奇鹏提供的成品价格表以及发货单、送货单、销售单等单据的真实性、合法性、关联性均不予认可，成品价格表价格表中的合计金额是62974元，与蔡奇鹏诉请的金额不一致。顶益公司陈述，不确认有外包装盒的灯具都被水浸坏，这些灯具都存放在案涉商铺内漏水的下方，受水浸湿的只是叠放在上面的灯具，且包装盒里的灯具都有透明胶纸及发泡胶盒包装保护，故序号19至37的灯具不存在被漏水损坏的情形。一审诉讼过程中，蔡奇鹏针对第三项诉请的装饰损失问题提交了鉴定申请书，申请对案涉商铺的装修残值进行鉴定。一审依据当事人申请，摇珠选定广州xx价格评估有限公司进行评估，蔡奇鹏为此支付了评估费用11700元。广州xx价格评估有限公司经到案涉商铺现场勘查后，于2019年12月12日出具评估报告书初稿，后于2020年1月17日出具穗德价估[2019]0888号《关于广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺的装修残值评估报告书》，载明评估论为：在评估基准日2019年11月12日，广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺装修残值为165605.97元。鉴于顶益公司未能提供案涉商铺的产权证书或者规划报建资料，一审为查明案涉商铺的相关情况，特向广州市规划和自然资源局增城区分局发函了解，广州市规划和自然资源局于2019年11月18日作出穗规划资源协查〔2019〕1219号《广州市规划和自然资源局关于协查土地相关情况的复函》，内容为：“……一、经核查，增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心所地的土地与xx经济合作社〔证号：增集用（2004）第xx号〕的土地是同一地块。二、经查城建档案系统，未查询到位于增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心房屋的相关规划报建信息，同时未查询到该地块建设单位为新塘镇群星村下东经济合作社的房屋相关报建情况，该建筑涉嫌违法建设。……”在一审第三次庭审中，蔡奇鹏增加要求确认其与顶益公司签署《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的诉讼请求，蔡奇鹏对于第三项本诉请求的金额部分予以撤回，撤回后第三项诉讼请求为判令顶益公司向蔡奇鹏赔偿装修损失165605.97元。顶益公司对于蔡奇鹏上述增加的诉讼请求补充以下答辩意见：不同意蔡奇鹏主张关于租赁合同无效的诉讼请求，顶益公司认为双方签订的租赁合同有效，案涉商铺建设于2005年，当时尚未施行城乡规划法，而案涉商铺的土地属于农村集体所有用地，按当时施行的城市规划法中没有明确该类土地建设必须要取得建设工程规划许可证，现相关部门回复案涉商铺的建筑物是涉嫌违法建筑，并未作出相应的行政处理决定，因此案涉商铺的建筑物是经过农村集体资产交易中心竞得并取得新塘镇城乡建设办公室的确认，可对案涉商铺的建筑进行改造用于商业用途，故顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》符合租赁的交易目的。鉴于案涉商铺的建筑物并无规划报建许可，经一审释明，顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》可能存在无效的情形，顶益公司表明坚持其反诉请求。一审庭审中，一、蔡奇鹏与顶益公司均确认以下事实：1.蔡奇鹏已向顶益公司交清2019年4月30日前的租金，此后就没有再支付过租金；2.蔡奇鹏于2019年7月22日交还案涉商铺给顶益公司；3.蔡奇鹏是依据《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.1款中每月不含税的租金标准向顶益公司缴纳租金。二、蔡奇鹏陈述，2019年4月13日案涉商铺二楼靠窗边的50平方米范围内漏水，之后四次漏水主要是在商铺二楼靠窗边大约10多平方米的范围内，商铺内没有漏水位置可以正常使用。一审法院认为，蔡奇鹏与顶益公司签订《顶好家居设计展览中心租赁合同》，约定顶益公司将位于广州市增城区××大道中××号的顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B的商铺出租给蔡奇鹏经营灯饰，现双方因履行《顶好家居设计展览中心租赁合同》产生本案纠纷，故本案为房屋租赁合同纠纷。广州市规划和自然资源局的复函可知，案涉商铺所在的广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心的房屋并无产权证书和规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，蔡奇鹏与顶益公司签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效。据此，蔡奇鹏请求确认《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。同理，在合同无效的情况下，顶益公司请求确认《顶好家居设计展览中心租赁合同》于2019年6月10日解除的反诉请求，一审法院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，顶益公司基于《顶好家居设计展览中心租赁合同》向蔡奇鹏收取的保证金38229元应予退还，故蔡奇鹏主张顶益公司退还保证金38229元的本诉请求，一审法院予以支持。同上理由，顶益公司主张没收保证金38229元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。由于顶益公司出租的案涉商铺既无产权证书也无规划报建，蔡奇鹏在案涉商铺的上述证件不齐全的情况下仍同意承租，故《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效的法律后果，双方均有过错。通过当事人提供的证据以及陈述可知，在蔡奇鹏使用案涉商铺经营灯饰期间，案涉商铺在2019年4月、6月、7月间确实存在漏水、滴水情况，且案涉商铺在4月13日的漏水问题导致蔡奇鹏在案涉商铺存放用于出售灯具受到了一定影响，也造成了蔡奇鹏存在一定的经济损失。因此，对于蔡奇鹏主张货物损失、装修损失，综合考虑上述因素以及漏水事件发生后的实际情况，蔡奇鹏、顶益公司的过错程度，结合当事人提供的证据以及质证意见，参考广州xx价格评估有限公司出具的《关于广州市增城区××大道中××号顶好家居设计展览中心一、二层1F-03/2F-17/2F-18B/2F-19B商铺的装修残值评估报告书》的评估结论，根据公平原则、诚实信用原则，一审法院酌定顶益公司应当赔偿蔡奇鹏货物损失、装修损失合计150000元。至于蔡奇鹏诉请货物损失、装修损损失超出150000元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于蔡奇鹏诉请顶益公司赔偿经营损失51612元、员工工资损失15483元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审庭审中，双方当事人均确认蔡奇鹏已交清2019年4月30日前的租金以及蔡奇鹏在2019年7月22日将案涉商铺交还给顶益公司，一审法院对此事实予以确认。虽然顶益公司与蔡奇鹏签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效，但蔡奇鹏在2019年7月22日前确有占有使用案涉商铺，故顶益公司主张蔡奇鹏支付占有使用案涉商铺所产生的占有使用费、管理费、公摊费用等亦属合理，占有使用费应参照《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.1款约定的每月不含税租金标准计算（即2019年5月11日前按每月不含税租金6371.50元的标准计算，2019年5月12至7月11日按每月不含税租金6753.70元的标准计算，2019年7月12日至2020年5月11日按每月不含税租金13507.50元的标准计算），管理费和公摊费用应分别参照《顶好家居设计展览中心租赁合同》第3.2款、3.4款约定的2069元/月、300元/月的标准计算。经计算，2019年5月1日5月11日的占有使用费为2260.85元（6371.50元/月÷31日×11日），2019年5月12日至同年7月11日的占有使用费为13507.40元（6753.70元/月×2个月），2019年7月12日至7月22日的占有使用费为4792.98元（13507.50元/月÷31日×11日），2019年5月1日至2019年7月22日的管理费为5606.32元（2069元/月×2个月+2069元/月÷31日×22日），2019年5月1日至2019年7月22日的公摊费用为812.90元（300元/月×2个月+300元/月÷31日×22日），以上2019年5月1日至同年7月22日的占有使用费、管理费、公摊费用合计为26980.45元。考虑到蔡奇鹏在租赁使用案涉商铺期间内确有发生过漏水事件，顶益公司在2019年7月间曾对案涉商铺采取过断电措施，上述情况对蔡奇鹏占有使用案涉商铺存在一定的影响，因此蔡奇鹏主张扣减部分占有使用费、管理费、公摊费用的抗辩，一审法院予以准许。蔡奇鹏在一审庭审中承认案涉商铺内二楼的靠窗的范围内存在多次漏水情况，但商铺内没有漏水位置可以正常使用。因此，综合案件的查明事实，综合蔡奇鹏实际使用案涉商铺的情况以及双方的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定扣减占有使用费、管理费、公摊费用合计6000元，扣减后，蔡奇鹏还应向顶益公司支付2019年5月1日至7月22日的占有使用费、管理费、公摊费合计20980.45元（26980.45元—6000元）。顶益公司主张蔡奇鹏支付2019年5月1日至2019年7月22日期间的租金（占有使用费）、管理费、公摊费超出20980.45元的部分，一审法院不予支持。另，顶益公司主张蔡奇鹏在2019年5月1日至7月22日占有使用案涉商铺期间产生的电费分别为5月493元、6月823元、7月1620元，蔡奇鹏答辩同意向顶益公司支付电费，故顶益公司主张蔡奇鹏支付2019年5月1日至7月22日间的电费2936元，一审法院予以支持。鉴于双方签署的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效，故顶益公司基于《顶好家居设计展览中心租赁合同》约定主张蔡奇鹏违约而提出的第四项反诉请求即要求蔡奇鹏支付2019年5月1日至2019年6月10日期间逾期支付部分租金、管理费、公摊费用的滞纳金8137元（自2019年5月6日起计至实际支付完毕之日止），以及第六项反诉请求即要求蔡奇鹏支付2019年6月11日至2019年7月22日期间逾期腾房的违约金共计35073元，均于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、确认蔡奇鹏与顶益公司签订的《顶好家居设计展览中心租赁合同》无效；二、顶益公司于本判决发生法律效力之日起五日内向蔡奇鹏退还保证金38229元；三、顶益公司于本判决发生法律效力之日起五日内向蔡奇鹏赔偿损失150000元；四、蔡奇鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向顶益公司支付2019年5月1日至2019年7月22日的占有使用费、管理费、公摊费用合计20980.45元；五、蔡奇鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向顶益公司支付2019年5月1日至7月22日的电费2936元；六、驳回蔡奇鹏的其他诉讼请求；七、驳回顶益公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10901元，由蔡奇鹏负担2506元，由顶益公司负担8395元。反诉案件受理费4175元，由顶益公司负担3963元，蔡奇鹏负担212元。评估费11700元，由蔡奇鹏负担5850元，由顶益公司负担5850元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、租赁合同双方对于案涉租赁合同被认定无效的过错程度；二、顶益公司是否应向蔡奇鹏赔偿案涉灯具等损失；三、蔡奇鹏占用案涉商铺期间所应缴纳的费用是否应当进行部分扣减。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、租赁合同双方对于案涉租赁合同被认定无效的过错程度。顶益公司作为出租方，在签订租赁合同前，未向承租人出示案涉商铺的产权证书或者建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设的依据以保证租赁标的的合法性和适用性；蔡奇鹏在承租案涉商铺时未审核上述相关证件材料，在上述相关证件材料不齐全的情况下仍同意承租；因此双方对案涉租赁合同的无效均存在过错。一审认定双方对案涉租赁合同无效的法律后果，双方均有过错并无不妥，本院予以维持。顶益公司上诉主张其对案涉租赁合同无效不存在过错无理据，本院不予采信。二、顶益公司是否应向蔡奇鹏赔偿案涉灯具等损失。一审已查明在蔡奇鹏使用案涉商铺经营灯饰期间，案涉商铺在2019年4月、6月、7月间确实存在漏水、滴水情况，且案涉商铺在2019年4月13日的漏水问题导致蔡奇鹏在案涉商铺存放用于出售灯具受到了一定影响，也造成了蔡奇鹏存在一定的经济损失。一审根据查明的事实，综合考虑漏水事件发生后的实际情况，蔡奇鹏、顶益公司的过错程度，参考广州xx价格评估有限公司作出的评估结论，根据公平原则、诚实信用原则，酌定顶益公司应当赔偿蔡奇鹏货物损失、装修损失合计150000元，该赔偿损失金额系一审行使自由裁量权的合理范围，顶益公司亦无举证证实该金额存在明显不合理之处，对一审该认定，本院予以维持。顶益公司上诉主张其不应赔偿货物损失、装修损失无理据，本院不予支持。三、蔡奇鹏占用案涉商铺期间所应缴纳的费用是否应当进行部分扣减。如前所述，案涉商铺在2019年4月、6月、7月间确实存在漏水、滴水情况，一审综合案件查明事实、蔡奇鹏实际使用案涉商铺的情况以及双方的履约情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定扣减6000元占有使用费、管理费、公摊费用后判令蔡奇鹏还应向顶益公司支付2019年5月1日至7月22日的占有使用费、管理费、公摊费合计20980.45元并无不当，本院予以维持。顶益公司上诉主张2019年5月1日至7月22日蔡奇鹏能够正常使用商铺，无需扣减部分费用与事实不符，本院不予支持。综上所述，顶益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3839.6元，由广州顶益物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年十月二十九日书记员 冯 韵彭诗敏