广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9712号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告：张天益，男，汉族，1983年9月3日出生，住珠海市香洲区************69栋2单元901房，身份证号码430************116。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告张天益物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍、被告张天益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费用、水电费、垃圾处理费、污水处理费等共计6467.56元及违约金1448.65元（违约金暂计至2019年11月26日，此后计算至实际清偿之日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为203.89平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为650.85元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2016年11月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，在海湾物业服务合同纠纷一案中，原告违反《合同法》、《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，违背诚实守信原则，原告收取业主的管理费、水电公摊费、违约金等明显违背公平原则。被告请求法院驳回原告诉讼请求。特答辩如下：就目前物业服务合同中的服务条款来说，原告没有按合同提供保质保量的物业服务。原告首先违约，是被告拒绝按合同约定的3.2元交纳物业管理费的前提。2016年购买此房后（二手），发现售房宣传手册、小区悬挂的售房广告中的许多配套设施（如剑桥书院）、物业服务项目（如管家服务、24小时保安单元值守、专项服务）都不在物业服务合同之中。其所承诺过的高品质服务内容没有在合同中体现，所以被告认为物业服务合同内容不足够代表被告的真实意思表示。原告因服务质量长期不达标，业主普遍对原告已经绝望到底，对原告的管理表现忍无可忍。最终，在远大美域第二次业主大会的投票决议中（解聘原告的选票统计数目如下：不同意续聘原告的有1154户，占总户比例60.99%，合计户数总建筑面积200036㎡，占总建筑面积比例58.70%），原告被表决不再续约。业主委员会遂决定解聘原告，原告于2017年10月11日正式离场。业委会解聘原告是全小区民心所向，代表了绝大多数业主的心声。原告管理服务质量严重不达标，根据所签物业管理服务协议内容，被告总结了物业管理服务失职的八个方面：一、房屋共用部位的维护管理。装饰线条开裂脱落，走道瓷砖空鼓掉落，地面沉降瓷砖开裂；二、房屋共用设施设备及其运作的维护和管理。下水管道漏水不及时修，水池不按规定时间频次清洗，加压水泵不按时保养常常无故停水，电梯质量差自由落体吓坏业主，维修也不及时，消防设施不按时复检，绿化不按时修剪；三、档案管理与收费公开。账目管理无财务审核也从未在小区公共场所公示过，物业费用项目混乱，物业费无明码标价，公摊费用随意摊派，开发商买房活动赠送的物业费无管理使用台账，没有停车场守则，离场交接时破坏物业管理档案。没有每半年向业主公布物业管理费用收支情况。长期以来，应归全体业主所有的小区公共区域收益(大量的广告、停车等收益)被原告占为己有。被告物业交费是办理的银行托收，并且银行账户一直正常使用，发现2016年5月后连续5个月没有扣费，直到10月才一次性把前面费用扣除。且发现此次提供的未交清费用明细打印版和短信版对不上，但总额能对上，提供的分摊水费的细节有一个月也是对不上的；四、装修管理服务。强制收取10元/㎡的高额装修垃圾清理费，节假日、午间、夜间施工噪音扰民，不及时清理装修产生的建筑垃圾，无装修消防措施，装修巡查不及时；五、环境卫生。楼道、楼梯间、地下车库的建筑垃圾随意堆放不及时清理，生活垃圾清理不及时，水池的清洁消毒次数不够，除四害次数力度不够蛇鼠蚊虫非常多；六、安全与违规管理。行人进出无门禁，保安不盘查核实访客身份。监控，门禁设施不及时维修。没有责任感，保安巡逻形式主义，只是骑电动车穿梭小区打卡点，而未认真巡查。地库无夜间发光指示标志，交通要道无监控摄像头，车辆被划、被扎胎无法查看监控，消防监控设备不定期保养维护，未在公共部位公示消防应急预案和疏散示意图，消防通道长期锁死。乱停车乱占车位管理无能，随意饲养宠物，侵占绿地搭建，小广告贴上门，清洗油烟机上门推销；七、交通秩序与车辆停放。地下停车库管理混乱，不能保证业主的使用权，天天上演车位被占的闹剧。车库卫生状况极差，建筑垃圾生活垃圾混在一起堆成山，有时长达一个月才清理一次；地下车库不做车辆停放进出记录，临时车辆随意进出地下车库占用固定车位。2017年4月6日，被告放到自己车位上的沙发不见了（9号傍晚发现）。后10号上午找的远大物管中心，物管中心叫找监控中心，监控保安说刚好被告车位是监控死角看不到，且最近的摄像头损坏，然后不了了之；八、交接义务（2017年10月撤离交接时）。恶意破坏公共设备，物业管理资料，设施设备缺陷达不到交接标准。原告收取远大美域新城五期58、59栋的物业管理费3.2元/月，五期60栋收取物业管理费2.2元/月，明显不公平，不合规，这是开发商与受托方签定的合同，之后捆绑业主的，所签定的合同，合约都在深深伤害五期58、59栋业主的，58、59、60栋属于同管理服务，不同收取标准，且不执行珠发改价格（2016）22号一（二）“我市住宅物业服务收费政府指导实行最高收费标准管理，其中高层最高收费标准3元/平方米/月。开发商与受托方的合同第六章第二十条第2项：管理服务费标准的调整，按国家政策规定调整。受托方为了收取更多的管理费，可谓精心策划。另外，原告于2017年10月11日离场，经业委会查明，本楼栋未独立安装公摊电表，公摊电费不知数据从何而来。并且，离场当月不足一个月，2017年10月不应产生足额费用，原告所提供的欠费数据不知从何计算。而且，在离场之后的2017年11月以及2017年12月还产生了费用，实在无法理解。原告管理失职，漏洞百出，物业管理服务质量低劣，其违约在先，若要业主仍然按合同约定的3.2元/㎡交费，实在是不合情，不合理，也不合法。综上所述，被告请求人民法院裁判原告的物业费诉讼请求按实际服务质量交费，停车费、公摊电费、滞纳金全部诉讼请求不成立，请求人民法院作出正确的裁判。经本院审理查明：原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2012年8月，珠海远大置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《远大美域新城物业管理委托合同》。合同约定，1、甲方将远大美域新城五期58、59、60栋委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年8月1日起至业主委员会成立日止；2、本物业的管理服务费，五期58、59栋按建筑面积每月每平方米3.2元收取，以上物业管理费不含公共水电分摊费用；五期60栋按建筑面积每月每平方米2.2元收取，以上物业管理费不含公共水电分摊费；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。2016年2月23日，被告与黄瑞青签订《更名缴费证明》，约定被告自2015年11月1日开始缴纳管理费及相关费用。被告在2016年3月登记成为珠海市香洲区************（远大美域新城）59栋2单元901房的所有权人，房屋建筑面积203.2平方米。原告主张被告自2016年11月至2017年10月11日期间，未交纳2017年2月至2017年10月11日的物业服务费5437.75元、2016年10月至2017年10月11日的公摊电费269.6元、代收电费479.97元、代收水费99.18元、污水处理费17.86元、二次加压费75.2元、垃圾费88元。被告对上述物业服务费的计收标准有异议，认为原告按每月3.2元/平方米标准收取物业服务费标准过高，且原告提供的物业服务质量与其收费标准不符。原告在庭审时当庭撤回对二次加压费的主张。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为：原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2016年购买该小区的房屋后，应当遵守《远大美域新城物业管理委托合同》中的约定，全面履行合同中约定的权利义务。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付此期间的物业服务费。至于被告提交的照片和微信群聊天记录等证据，主张原告没有履行物业服务义务、收费与服务对应不上。原告为小区提供服务十年之久，仅凭被告提供的照片和聊天记录不足以证明原告未按合同约定履行物业服务义务。本院认为，被告的上述主张证据不足，不能作为其不交纳物业管理费的抗辩理由，本院对被告的主张不予采纳。原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月3.2元/平方米共203.2平方米）支付2017年2月至2017年10月11日的物业服务费合计5432.87元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年11月26日为1448.65元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告提交2016年11月至2017年10月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，原告有证据予以证明，应当予以支持。故被告应向原告支付2016年10月至2017年10月期间未支付公摊电费269.6元。原告要求被告支付代收电费、代收水费、污水处理费及垃圾费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述的费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。原告当庭申请撤回对二次加压费用的主张是其处分诉权的行为，符合法律规定，本院对此予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张天益于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币5432.87元及其违约金（计至2019年11月26日违约金为人民币1448.65元，之后的违约金以人民币5432.87元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告张天益于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币269.6元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告张天益负担。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年十月十三日书记员 陈丽婷