四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初810号 原告：张学良，男，1975年7月1日出生，汉族，住四川省犍为县。 被告：乐山万华置业有限公司。住所地：乐山市市中区柏杨中路******。统一社会信用代码：91511100309325794D。 法定代表人：陈兴虎，总经理。 委托诉讼代理人：张妍，女，1986年3月12日出生，汉族，公司员工，住四川省通江县。 被告：乐山万兴天地商贸有限公司。住所地。住所地：乐山市市中区石雁儿北巷**会信用代码：915111000714480052。 法定代表人：刘学彬，副总经理。 委托诉讼代理人：黄敏，女，1980年2月22日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市五通桥区。 原告张学良与被告乐山万兴天地商贸有限公司（以下简称：万兴商贸公司）、乐山万华置业有限公司（以下简称：万华置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张学良、被告乐山万兴天地商贸有限公司的委托诉讼代理人黄敏、被告乐山万华置业有限公司的委托诉讼代理人张妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张学良向本院提出诉讼请求：1、判令被告乐山万兴天地商贸有限公司立即支付拖欠原告租金3557.5元，延期支付租金违约金375.3元，共计3932.8元。并赔偿原告逾期付款的违约金直至上述款项付清之日为止；2、判令被告乐山万华置业有限公司对被告乐山万兴天地商贸有限公司以上第一项债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由以上二被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原告与被告乐山万华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于万华国际1区3楼256号的房屋，房屋总价130316元。2016年12月30日，原告与被告乐山万兴天地商贸有限公司签订《经营服务合同》，约定被告乐山万兴天地商贸有限公司提供商铺综合服务和商铺经营服务，同日，原告与二被告签订《独家委托招商协议》，合同第二条约定：原告委托万兴商贸公司（乙方）独家从事商铺招商，委托范围：乙方代为办理交接房手续、代为开展与商家的谈判、代为与商家签订房屋招商、租赁、委托经营管理合同、代收租金及合同相关费用，代为签发、签收相关法律文件。商家拖欠租金时，代为以诉讼方式催收租金，在诉讼中代为承认、放弃或变更诉讼请求。 合同第三条第二款约定：委托招商期十年，从商家正式开业之日计算，若商家在交房前正式开业，则从开业之日计算招商期；若商家在交房后正式开业，招商年限仍然从正式开业之日计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算支付。 合同第四条第一款约定：代收租金标准：甲方委托乙方对合同约定商铺独家招商，乙方可自行或委托第三方与商家签订商铺招商、租赁、经营管理合同，并约定租金标准。 乙方承诺正式开业后第一年到第八年按商铺成交总价的8%计算年租金，每年10425元，每年按约定的时间和标准为甲方收取租金，若代收租金超过约定，则超出部分作为乙方的代理费归乙方；若代收租金低于约定，则乙方应按约定标准向甲方补足差额部分租金。甲方收取固定经营收益过程中产生的相关税费由甲方承担，乙方为甲方代扣代缴。以上所指固定经营收益，均指甲方未缴费之前的租金及其他与商铺委托招商经营相关的收益。 合同第四条第三款约定：乙方承诺每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金。第四款约定：本项目建设单位万华置业公司作为乙方的担保公司，保障甲方权益。第六条第二款约定：若乙方未按本协议及时、足额向甲方支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四向甲方支付违约金，连续达60日或一个自然年度累计达100日的，甲方有权提前解除合同。 万兴天地商贸有限公司按照《独家委托招商协议》约定，应付2019年7月17日交房日至2019年9月28日开业日的租金625.5元，至今未付。2019年10月1日至2020年6月30日应付租金7818.75元，已于2020年3月27日、4月7日、4月28日、5月28日分4次共支付税后租金4886.75元，尚欠租金2932元。应付2019年9月29日至2020年3月28日延期支付租金的违约金375.3元。以上共计3932.8元。 被告乐山万兴天地商贸有限公司辩称：我司每年应按商铺成交价的8%支付租金，但由于公司经营不善，实际是按5%从2019年9月28日到2020年3月28日，支付了5个月的租金，因疫情有一个月免租，算出拖欠租金为1500.1元。另外，从2019年7月15日交房之日至2019年9月28日开业之日的租金，按年租金的8%除以365天再计算实际天数为171.37元。现在我司已经按5%从2019年9月28日支付到了2020年6月28日，因疫情少付了一个月。违约金过高，我方认可按银行同期拆借中心利率计算。 被告乐山万华置业有限公司在庭审中未提出答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，原告张学良（甲方、业主）与被告乐山万兴天地商贸有限公司（乙方）、被告乐山万华置业有限公司（担保方）签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，主要约定：本协议所指的商铺是甲方所有，位于乐山市市中区；甲方将商铺全权委托给乙方用于统一招商、出租、联营、专卖、加盟连锁等经营服务行为；委托范围：代为办理交接房手续，代为开展与商家的谈判、代为与商家签订房屋招商、租赁、委托经营管理合同，代为收取租金及合同约定相关费用；委托招商期为十年，自商家正式开业之日起计算……若商家在交房后才正式开业，招商期年限仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付；代收租金标准：第一年至第八年按委托商铺成交总价的8%计算每年租金，年租金为10425元；租金支付方式：乙方承诺按每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金；若乙方未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金……若乙方未能按时支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日的，甲方在不解除合同的情况下，由担保方万华置业有限公司按照《独家委托招商协议》所约定的租金标准继续支付剩余所有租金。 2017年12月29日，原告张学良（买受人）与被告乐山万华置业有限公司（出卖人）签订合同编号为2017122900022的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：该商品房为预（销）售许可证乐市住建（2016）房预售证第42号下市中区，规划用途为商业，房屋总价款为130316元，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。 张学良将其购买的案涉商铺委托万兴天地商贸有限公司出租经营，商铺的实际使用人（商家）为乐山红星美凯龙商场，商场正式开业时间为2019年9月28日。 审理中，各方当事人确认：1、2019年7月15日-2019年9月27日，万兴天地商贸有限公司差欠的租金为171.36元；2019年9月28日-2020年9月27日，万兴天地商贸有限公司差欠的租金为3301.97元，共计3473.33元；2、违约金计算时间：2019年7月15日-2019年9月27日欠付租金的违约金，从2019年7月15日计到付清之日。2019年9月28日-2020年9月27日欠付租金的违约金，从2019年9月28日计到付清之日。被告乐山万华置业有限公司表示对债务及违约金承担连带清偿责任。 原告主张违约金计算标准：按合同约定，每逾期一日，按欠付租金的万分之四支付违约金。二被告主张违约金计算标准：按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。双方在违约金计算标准上有分歧，调解未果。 上述事实，有身份证明、营业执照、《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》、询问笔录以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张学良按约将商铺交由乐山万兴天地商贸有限公司用于统一招商，乐山万兴天地商贸有限公司应按租赁协议约定的租金支付方式向原告支付租金，若租赁协议约定的情形发生，乐山万华置业有限公司亦应按约承担担保责任。审理中，各方当事人认可：1、2019年7月15日-2019年9月27日，万兴天地商贸有限公司差欠的租金为171.36元；2019年9月28日-2020年9月27日，万兴天地商贸有限公司差欠的租金为3301.97元，共计3473.33元；2、违约金计算时间：2019年7月15日-2019年9月27日欠付租金的违约金，从2019年7月15日计到付清之日。2019年9月28日-2020年9月27日欠付租金的违约金，从2019年9月28日计到付清之日。被告乐山万华置业有限公司表示对债务及违约金承担连带清偿责任。对此本院予以确认。 庭审中，二被告要求降低违约金计算标准对违约金进行调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”，本院认为租赁协议约定的违约金按欠付租金的日万分之四计算标准过高，故根据原告租金的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法确定违约金计算标准为：2019年7月15日-2019年9月27日欠付租金的违约金，以尚欠租金171.36元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算，从2019年7月15日计到付清之日；2019年9月28日-2020年9月27日欠付租金的违约金，以尚欠租金3301.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算，从2019年9月28日计到付清之日。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下： 一、被告乐山万兴天地商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张学良租金3473.33元及违约金（2019年7月15日-2019年9月27日欠付租金的违约金，以尚欠租金171.36元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算，从2019年7月15日计到付清之日；2019年9月28日-2020年9月27日欠付租金的违约金，以尚欠租金3301.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算，从2019年9月28日计到付清之日）； 二、被告乐山万华置业有限公司对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任。被告乐山万华置业有限公司承担保证责任后，有权向被告乐山万兴天地商贸有限公司追偿； 三、驳回原告张学良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭洪蔚 二〇二〇年十月十五日 书记员  张 文