江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1743号上诉人（原审被告）：丁金荣，男，1965年6月3日出生，汉族，住江西省丰城市。上诉人（原审被告）：喻美珍，女，1965年10月15日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：丁维，系喻美珍的儿子。被上诉人（原审原告）：深圳市万厦居业有限公司丰城分公司。住所地：江西省丰城市新城区富州路**。统一社会信用代码：9136098156382875XM。负责人：郭荣立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：易丽强，江西秦风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭礼庚，江西秦风律师事务所律师。上诉人丁金荣、喻美珍因与被上诉人深圳市万厦居业有限公司丰城分公司（以下简称万厦公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2020）赣0981民初164号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月31日依法受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。丁金荣、喻美珍上诉称：请求撤销一审判决，依法判令被上诉人承担未交物业费8399.37元减免，被上诉人承担诉讼费用，依法追究被上诉人物管强行剪断上诉人进水水管责任并赔偿流失水费，对上诉人房子所有外墙渗水等物业该负责的情况进行抢救性维修并作出相应赔偿，依法判令被上诉人停止对小区所有业主车辆收费，依法追回物管（被上诉人）在小区业主公摊部位张贴广告历年所收费用。事实与理由：超过诉讼时效3年。物业没有证据证明催收过物业。根据《业主手册》第五章三十四条，无正当理由逾期三个月拒缴，物业公司可诉讼催缴。物业公司五年才起诉。上诉人要求被上诉人对本房外墙渗水、漏水、开裂等情况进行维修，多次交涉，被上诉人不理不睬，延误维修导致经济损失近10万元。被上诉人违反《装修责任担保书》第四条第8、11点、第五条第2点以及第六条第1点。二是一审判决不公平。本小区拒缴物业住户有50%以上，有些经法院调解享受减免物业费，但我的情况严重且理由充分，物业费得不到减免，去年剪水管调解被上诉人公司就答应减少5000元物业费及免停车费一年。三是判决不公正，一审判决似乎偏向于物业公司。四是物业管理不是行政主体，与业主是平等关系，不能强行剪断用户水管，扰乱业主正常生活。五是被上诉人服务不周到、工作不作为，对上诉人正当要求敷衍了事，无权得到报酬。六是终止小区车辆收费。根据《业主手册》相关规定，小区停车本是业主公摊部位，物业不能把业主权利占为己有，物业应退回历年停车收费，并当庭出示物价等单位批准文件。七是小区乱打乱建，垃圾处理不及时等问题。被上诉人万厦公司辩称：1、被答辩人提出的第3、4、5、6项上诉请求与本案不属于同一法律关系，且与事实严重不符，应驳回该上诉请求。首先，答辩人从未剪断水管及乱收费，房屋质量维修也非物业公司责任。2、答辩人从未停止过小区服务工作，不存在超过诉讼时效的问题。3、被答辩人近四年多从未交过物业费，严重违反服务合同义务，造成恶劣影响，是否减免物业费是答辩人的权利，而非义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。万厦公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令两被告向原告支付物业费8399.37元及滞纳金3023.77元（滞纳金以未支付的物业费为基数按日利率万分之五计算，暂计算至2019年11月30日）；2、本案诉讼费由两被告共同承担。一审法院经审理查明：2012年11月25日，丁金荣、喻美珍购买了江西福泽房地产开发有限公司（以下简称“福泽房地产公司”）开发的福泽上城小区16幢2单元703室房产，房屋建筑面积为119.14平方米。另2012年7月20日，万厦公司与福泽房地产公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》，约定由深圳市万厦居业有限公司为上述小区提供物业服务，物业费收取方式为：多层住宅为0.8元/平方米/月；5层及5层以下的高层住宅为1.3元/平方米/月；5层以上的高层住宅为1.5元/平方米/月。丁金荣、喻美珍的物业费交费标准为1.5元/平方米/月，逾期交纳滞纳金按每日万分之五计算。后深圳市万厦居业有限公司根据合同约定指定万厦公司即原告为小区提供物业服务，并由万厦公司与福泽房地产开发公司签订了《补充协议》。上述合同签订后，万厦公司对小区实行了物业管理。丁金荣、喻美珍自2016年1月1日起即未向万厦公司支付物业费，截至2019年11月30日，丁金荣、喻美珍已欠物业费8399.37元。万厦公司多次向丁金荣、喻美珍催要物业管理费未果，因此诉至法院。一审法院认为，万厦公司与丁金荣、喻美珍签订的《前期物业管理服务协议》及深圳市万厦居业有限公司与江西福泽房地产开发有限公司签订的《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。万厦公司为丁金荣、喻美珍居住的小区提供物业管理服务，丁金荣、喻美珍作为业主，享受了万厦公司提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，丁金荣、喻美珍理应按期缴纳物业费。万厦公司诉请丁金荣、喻美珍支付自2016年1月1日至2019年11月30日物业费，理由正当，于法有据，该院予以支持。万厦公司诉请丁金荣、喻美珍支付滞纳金，考虑到万厦公司作为物业服务企业的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，且万厦公司未向该院提交证据证明丁金荣、喻美珍拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意，故对于万厦公司该诉请该院不予支持。丁金荣、喻美珍辩称房屋外墙漏水有质量问题，与本案物业服务非同一法律关系，丁金荣、喻美珍可另行寻求解决方式。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动地向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。丁金荣、喻美珍辩称万厦公司存在损害业主合法权益情况，丁金荣、喻美珍作为业主可通过合法途径向万厦公司主张权利，而不能以此为由拒绝交纳物业服务费进而侵害已交纳物业费业主的合法权益。丁金荣、喻美珍辩称本案已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条"当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期内从最后一期履行期限届满之日起计算"之规定，本案丁金荣、喻美珍未停止服务，不存在起算诉讼时效，故对丁金荣、喻美珍辩称本案已过诉讼时效，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告丁金荣、喻美珍于本判决生效后十日内给付原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司2016年1月1日至2019年11月30日的物业服务费8399.37元；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司丰城分公司的其他诉讼请求。案件受理费86元，由被告丁金荣、喻美珍负担。二审时，上诉人丁金荣、喻美珍提交照片图片，证明被上诉人万厦公司存在剪水管、服务不到位等情形。被上诉人万厦公司认为，剪水管事实不能仅凭照片得出。本院认为，从上诉人丁金荣、喻美珍提供的照片、图片，万厦公司在管理及服务方面有欠缺，但这不能成为上诉人丁金荣、喻美珍要求减免物业费的理由。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为：首先，关于丁金荣、喻美珍是否应交纳物业管理费的问题。万厦公司与丁金荣、喻美珍签订了《前期物业管理服务协议》及深圳市万厦居业有限公司与江西福泽房地产开发有限公司签订了《丰城福泽上城项目物业管理服务合同》及《补充协议》，丁金荣、喻美珍入住的福泽上城小区，由万厦公司提供物业服务，丁金荣、喻美珍应该按照约定缴纳物业管理费。其次，关于物业服务是否可以减免费用的问题。丁金荣、喻美珍提供照片以证明物业服务存在问题，包括小区卫生、搭建、停车等及不给其联系修缮房屋、处理上下楼问题，据此，双方当事人签订的协议并没有明确减免物业管理费的具体约定，同时，作为业主理应及时缴纳物业管理费，这样物业服务企业才有足够的经费完善物业服务以至提高物业服务的质量，因此，丁金荣、喻美珍请求减免物业管理费依法不予支持。再则，关于丁金荣、喻美珍请求赔偿等请求，其在一审审理过程中对此没有提出反诉请求，且房屋修缮、邻里上下楼纠纷，物业服务公司只是沟通联络，并没有职责权限处理有关问题；丁金荣、喻美珍能提供证据证明确因万厦公司存在不当行为，且该行为造成了损失，可以另行主张权利。最后，关于本案的诉讼时效问题。由于拖欠物业费的事实一直存在，物业服务合同关系一直存续，丁金荣、喻美珍主张诉讼时效已过没有事实依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁金荣、喻美珍承担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年十月二十八日书记员  吴晓琴