江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏07民终2424号 上诉人（原审被告）：连云港赣榆宏运珠宝首饰有限责任公司，住连云港市赣榆区青口镇华中路**。 法定代表人：林金富，该公司经理。 委托诉讼代理人：范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：江苏嘉会城商业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路**。 法定代表人：王秋月，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王**，该公司员工。 委托诉讼代理人：司港占，江苏传扬律师事务所律师。 上诉人连云港赣榆宏运珠宝首饰有限责任公司（以下简称宏运珠宝公司）因与被上诉人江苏嘉会城商业管理有限公司（以下简称嘉会城公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初6513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人宏运珠宝公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误或不清。一、涉案租赁合同是2018年5月签订的，一审法院认定合同签订时间是2019年1月26日，与事实不符。二、被上诉人以欺诈的手段使上诉人与之签订合同。被上诉人的虚假宣传导致珠宝、服装、化妆品等行业大量签入，现在却纷纷离去，就是被上诉人的虚假宣传所致。三、从合同的第五条和第十六条第二项第2款可以看出，合同的签订时间不是2019年1月26日，而是在2018年6月30日之前，因为合同约定的租金起算时间是2018年6月30日。被上诉人主张2019年1月26日签订合同是因为其存在违约，上诉人有相关的证据。四、一审法院认定双方的租金自2019年1月26日开始计算，没有依据。被上诉人主张合同的签订时间是2019年1月26日，这一主张不成立；另外，租金的起算时间也不是从合同签订之日起计算，而是从甲方（上诉人）开业时间为准。一审对此认定事实不清。五、上诉人装潢商铺后经营了不到一个月，即按合同约定提出撤柜(解除合同)申请，在被上诉人方某助理微信明确答复同意上诉人撤场后，上诉人才撤场；且上诉人撤场后，被上诉人于2019年6月1日公开对外发出停业通知函，即上诉人停止营业、停止经营。六、一审法院不支持被上诉人89100元的闲置补偿金是正确的。但租金为何要计算到2019年8月19日这一天？七、一审法院判令支付的物业费、活动推广费没有事实与法律依据。八、关于20万的意向金。上诉人原本要在被上诉人处做四个品牌的生意，意向金每个5万元，四个是20万元；由于被上诉人的欺诈和违约，上诉人只装潢了两个商铺，所以转化保证金是10万元。对于没有转化的，被上诉人的工作人员陈某已答应上诉人顶抵租金。现在是被上诉人违约在先，且在订立合同时欺诈在先，造成上诉人装潢店铺损失巨大，上诉人一方根本无需缴纳租金，而应由被上诉人承担违约责任，对上诉人的损失进行赔偿。 被上诉人嘉会城公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同是双方真实意思表示，双方明确约定租金的起算时间为商铺的交付时间，而且也是签订合同商定的时间，该事实双方在一审中均予以确认。二、一审法院已查清被上诉人提供的微信中提到的意向签约客户是意向合同，被上诉人从未向上诉人承诺过或明确该部分意向合同最终会达成协议。请求二审法庭驳回上诉人上诉请求。 嘉会城公司向一审法院起诉请求：1、判令宏运珠宝公司支付2019年1月26日至2019年8月19日的租金240196元、物业费21933.11元、活动推广费2000元、储值卡手续费40元、POS使用费2041.93元、闲置补偿金104940元，应向嘉会城公司偿付371151.04元，并从起诉之日至实际还款之日按照银行利息付款；2、本案诉讼费、保全费等费用由宏运珠宝公司承担。 一审法院对双方无争议的事实认定如下：2019年1月26日，嘉会城公司作为甲方与宏运珠宝公司作为乙方签订了《嘉会城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将嘉会城第一层第D101、D102号的商铺提供给乙方，供乙方经营本合同约定的商品或者提供服务；该商铺套内建筑面积为合计106平方米，乙方在商铺交付时确认上述面积并不要求更改商铺面积或对商铺面积进行重新测量，或以商铺面积与事实不符为由要求甲方承担违约责任或解除合同；商铺的租赁期限为36个月，自甲方将商铺交付乙方之日起计算；经营范围为老凤祥；乙方在该商铺的全部经营收入必须统一使用甲方提供的POS专用收银系统收取，甲方收取该系统相关的租金、使用费、网维使用等费用。本合同涉及的物业或商铺的租金收取方式按照单位建筑面积自收银方式，第一租赁年度租金为该商铺建筑面积每平方米每日固定租金为11元，收取方式为季度付款；乙方应在合同签订之日起七日内向甲方支付50000元履约保证金，履约保证金作为乙方遵守本合同、补充合同、全部附件及各项管理制度有关约定和履行其义务的保证。甲方有权从履约保证中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等；乙方应承担公共设施使用和物业管理服务费30.4元/平方米/月，促销活动推广费2000元/年；POS系统服务费300元/台/月（包括网络使用费）；顾客购买乙方商品在甲方使用银行卡消费所产生的银行手续费，费率为1%。合同第一百三十约定：本合同一经签订即发生法律效力，未经协商任何一方不得擅自变更或解除合同。合同第一百三十一条约定：在合同存续期间，任何一方非依据本合同约定要求变更或提前解除合同的，要约定方应提前二个月书面通知另一方，如乙方未提前二个月书面通知，甲方将不退还所有保证金费用。合同还对其他内容作了约定。2019年1月26日，嘉会城公司将商铺交付宏运珠宝公司。宏运珠宝公司接收商铺后即进行了装饰装修并投入经营。2019年7月24日，宏运珠宝公司至嘉会城公司商场处要求撤柜，嘉会城公司拒绝宏运珠宝公司撤柜，导致双方发生争执，嘉会城公司报警处理。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下： 1.宏运珠宝公司提交商场内品牌展示意向签约图一份，证明嘉会城公司在招商过程中存在虚假宣传，谎称有大量大牌商户入驻商场，并以此为重要卖点欺骗包括其在内的众多商户签约入驻商场，因此，租赁合同的签订存在欺诈行为，所签订的合同属于可变更合同，其要求降低租金。嘉会城公司对证据的真实性有异议，并称招商时只是意向品牌，并不代表后期能签约入驻。一审法院经审查认为，嘉会城公司在商场内张贴的意向图仅为意向签约的品牌，并非已实际签约的品牌，宏运珠宝公司也无证据证明在租赁合同签订时，嘉会城公司曾向其承诺意向图上的商家一定会进驻商场，因此，对宏运珠宝公司的证明目的一审法院不予采信。 2.宏运珠宝公司提交与嘉会城公司公司的招商副总经理陈某名片及微信聊天记录、嘉会城马助理微信聊天记录，证明宏运珠宝公司在3月31日提出撤柜申请，嘉会城公司招商经理陈某回复宏运珠宝公司收到撤柜申请并转交公司；嘉会城的马助理在2019年5月29日回复宏运珠宝公司同意撤场，并发给宏运珠宝公司结算单，也正是嘉会城公司向法庭提交的撤场结算单，以上证据证明双方已经解除合同。嘉会城公司对陈某的名片无异议，认可陈某曾系其工作人员，但陈某已离开公司，对其微信聊天记录的真实性无法确认；对宏运珠宝公司与马助理的微信聊天记录无异议，但称宏运珠宝公司提交的微信聊天记录内容不完整，当时嘉会城公司同意对方撤场的前提是立即付清租金包括闲置补偿金等等，但对方因对闲置补偿金、履约保证金冲抵数额等有异议，并未同意支付上述费用，所以不能同意对方随意解除合同。一审法院认为，通过宏运珠宝公司提交的上述证据，能够证明宏运珠宝公司曾书面表示要与嘉会城公司解除合同，双方也曾就合同如何解除进行过协商。 3.宏运珠宝公司提交租赁商铺照片一组，证明其撤店后，嘉会城公司于2019年6月1日发出停业告知函，进一步证明双方合同已解除。嘉会城公司对证据的真实性无异议，但认为合同并未解除，因合同的解除需要双方协商一致，宏运珠宝公司并未同意嘉会城公司提出的解除条件，所以双方并未解除合同，该照片不能证明嘉会城公司已同意宏运珠宝公司撤场。一审法院经审查认为，嘉会城公司对证据的真实性无异议，一审法院对其真实性予以采信。从该停业告知函上告知的对象看，应为进入商场的不特定客户，而不是宏运珠宝公司；从内容上看，也不是表达双方解除合同的意思，而是向客户解释该处暂不营业，因此，对宏运珠宝公司的证明目的一审法院不予采信。 4.宏运珠宝公司提交嘉会城商铺交付通知及200000元转账记录，证明嘉会城公司的开发公司迪维置业有限公司在招商过程中收取宏运珠宝公司200000元的意向金，该200000元后转化为履约保证金，应当在本案中一并扣除。嘉会城公司对上述证据真实性无异议，但称迪维置业有限公司与嘉会城公司系两个独立法人，迪维置业有限公司与宏运珠宝公司还签约了其他品牌，嘉会城公司仅从迪维置业有限公司处收取50000元履约保证金，其他款项与本案无关，同时嘉会城公司提交意向金交纳人林金富与嘉会城公司签订关于“潮宏基”品牌珠宝的租赁合同。宏运珠宝公司对该合同真实性无异议，但认为该合同并未实际履行，意向金应当一并扣除。一审法院对该组证据真实性均予以确认，同时认定宏运珠宝公司虽有支付200000元款项意向金的事实，但因嘉会城公司与宏运珠宝公司在合同中明确载明案涉履约保证金的数额为50000元，故应认定嘉会城公司在本案中收取宏运珠宝公司的履约保证金为50000元。 另查明，一审法院依嘉会城公司的申请于2019年6月14日作出（2019）苏0707财保74号民事裁定书：冻结宏运珠宝公司存款270000元，为此嘉会城公司交纳保全费1870元。 一审认定本案的争议焦点为：1.嘉会城公司与宏运珠宝公司签订的《嘉会城商铺租赁合同》是否已经解除；2.嘉会城公司收取宏运珠宝公司的履约保证金的数额是多少，是否应在本案中冲抵租金等费用。 一审法院认为，嘉会城公司与宏运珠宝公司签订的《嘉会城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于嘉会城公司与宏运珠宝公司签订的《嘉会城商铺租赁合同》是否已经解除的问题。嘉会城公司与宏运珠宝公司在租赁合同约定，未经协商任何一方不得擅自解除合同，且要约方应提前二个月书面通知另一方。从宏运珠宝公司提交双方的微信记录上看，宏运珠宝公司提前向嘉会城公司发出撤场书面申请，后嘉会城公司表示如解除合同需要支付包括租金、物业费、促销费及冲抵履约保证金等费用，宏运珠宝公司当即对嘉会城公司结算的数额提出反对意见，嘉会城公司未同意宏运珠宝公司的反对意见，说明双方虽经过磋商，但对合同解除的前提条件并未达成意思一致，且嘉会城公司在宏运珠宝公司未支付拖欠相关费用的情况下，至今拒绝宏运珠宝公司撤柜，并为撤柜事宜发生争执而报警处理，说明双方尚未能合意解除合同。故对宏运珠宝公司关于双方的合同已于2019年5月29日解除的辩解意见，一审法院不予采纳。 另嘉会城公司未在本案中要求解除合同，租赁合同中对解除合同的闲置期间租金损失亦未有约定，故此，对嘉会城公司要求宏运珠宝公司赔偿闲置补偿金104940元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于嘉会城公司收取宏运珠宝公司的履约保证金的数额及是否应在本案中冲抵租金等费用的问题。宏运珠宝公司转账200000元至迪维置业有限公司，该转账明确载明为签约意向金，不是履约保证金。嘉会城公司与宏运珠宝公司在合同第十七条中载明的“乙方应在合同签订之日起七日内向甲方人民币50000元为本合同的履约保证金”，说明该200000元并未全部转化为本案合同中的履约保证金。该200000元意向金的实际收取人为迪维置业有限公司，与本案嘉会城公司系两个独立法人，宏运珠宝公司与其尚有其他债权债务未作处理，故此不应在本案中全部冲抵。 嘉会城公司在本案中仅要求宏运珠宝公司支付2019年1月26日至第一次庭审之日2019年8月19日期间内的相关费用，即商铺租金240196元、物业费为21933.11元、活动推广费不满一年的，应以一年计算为2000元，储值卡手续费40元、POS机使用费2041.93元，共计266211.04元。因嘉会城公司给付宏运珠宝公司的结算单上已载明扣除履约保证金50000元，故该50000元应在上述费用中予以冲抵，宏运珠宝公司还应向嘉会城公司支付人民币216211.04元。 综上所述，对嘉会城公司诉讼请求中的合理合法部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院遂判决：宏运珠宝公司应于判决生效之日起十日支付嘉会城公司江苏嘉会城商业管理有限公司2019年1月26日至2019年8月19日期间的租金240196元、物业费21933.11元、活动推广费2000元、储值卡手续费40元、POS使用费2041.93元，共计266211.04元及利息（利息自2019年7月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；宏运珠宝公司已交纳的履约保证金50000元应予以扣减。一审案件受理费6467元、保全费1870元，由嘉会城公司负担案件受理费2324元，由宏运珠宝公司负担案件受理费4543元、保全费1870元，合计6413元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实除《嘉会城商铺租赁合同》签订的时间为2019年1月26日以外的属实，本院依法予以确认。 另查明，上诉人宏运珠宝公司与被上诉人嘉会城公司持有的租赁合同均无落款时间，嘉会城公司在2018年11月发出关于项目筹备开业的通知，于2018年11月1日向上诉人发出商铺交付通知。 本案二审争议焦点为：1、租金的计算期限如何认定；2、物业管理服务费、活动推广费等费用应否收取；3、上诉人是否缴纳了20万元意向金，该意向金如何处理。 关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人宏运珠宝公司举证的嘉会城公司发出的关于项目筹备开业通知和嘉会城商铺交付通知的时间看，双方签订商铺租赁合同的时间应早于2018年11月，故本院对一审认定的商铺租赁合同签订时间2019年1月26日不予确认。上诉人宏运珠宝公司虽主张合同实际签订日期为2018年6月，但未提供充分证据支持，且与租金计算期限无关，本院对其主张的合同签订日期不予确认。上诉人宏运珠宝公司承租被上诉人嘉会城公司的商铺，约定租赁期限为36个月，自嘉会城公司将商铺交付宏运珠宝公司之日起算。2019年1月26日嘉会城公司将商铺交付给宏运珠宝公司，故租赁期间自2019年1月26日起算。 对于租赁期间结束时间，因2019年3月31日租赁期限未届满时宏运珠宝公司即申请解除合同撤离租赁商铺，嘉会城公司于2019年5月29日回复同意撤场，同时将宏运珠宝公司需要支付的租金、物业费、闲置补偿金等费用统计数据发给宏运珠宝公司。故根据双方协商过程，嘉会城公司已经同意宏运珠宝公司解除合同，但双方对解除合同后宏运珠宝公司需要支付的费用数额未达成一致意见，该分歧可通过事后协商或诉讼解决，但不影响双方就解除合同已形成合意。故本院认定双方租赁合同已于2019年5月29日解除，租赁合同的租金计算期限为2019年1月26日至2019年5月29日，合计124天。根据双方合同约定，第一租赁年度租金为该商铺建筑面积每平方米每日固定租金11元，宏运珠宝公司租赁的商铺面积为106平方米，故宏运珠宝公司应支付的租金数额为144584元（11×124×106）。 关于第二个争议焦点。上诉人与被上诉人合同约定上诉人应承担公共设施使用和物业管理服务费30.4元/平方米/月，促销活动推广费2000/年，上诉人的实际租赁期间为4个月，故应收取的物业管理服务费为12889.6元（30.4×4×106），促销活动推广费为666.7元（2000÷12×4），储值卡手续费为40元，POS系统服务费为1200元（300×4），合计14760.3元。 关于第三个争议焦点。嘉会城公司与宏运珠宝公司签订的租赁合同第十七条载明“乙方应在合同签订之日起七日内向甲方人民币50000元为本合同的履约保证金”，表明双方合同约定的履约保证金为50000元。虽然宏运珠宝店的实际经营者林金富转账200000元至迪维置业有限公司，但上诉人亦陈述其原本要在被上诉人处经营四个品牌，每个品牌意向金50000元，被上诉人也抗辩其仅收到迪维置业有限公司转账履约保证金100000元，其中50000即为本案上诉人的履约保证金，故结合双方合同约定及陈述，上诉人宏运珠宝公司为本案支付的履约保证金为50000元。对于向迪维置业有限公司支付的其他款项，可另案主张。对于50000元履约保证金如何处理，根据双方合同第十七条约定，被上诉人有权从履约保证金中抵扣上诉人拖欠的租金、物业服务费、其他费用等。因此该50000元履约保证金应冲抵上述宏运珠宝公司所应支付给嘉会城公司的租金等款项。 对于嘉会城公司起诉主张的闲置补偿金，因双方合同未到期宏运珠宝公司即提出撤柜申请，该撤柜申请不符合双方约定和法定的解除合同情形，确给嘉会城公司造成闲置损失，故本院根据双方租金约定情况酌定宏运珠宝公司支付嘉会城公司三个月租金即104940元为闲置补偿金。综上，宏运珠宝公司应支付嘉会城公司租金144584元、物业管理服务费12889.6元、促销活动推广费666.7元、储值卡手续费40元，POS系统服务费1200元、闲置补偿金104940元，合计264320.3元，宏运珠宝公司交纳的50000元履约保证金冲抵后，宏运珠宝公司最终应支付嘉会城公司款项214320.3元。 综上，上诉人宏运珠宝公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分有误，判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初6513号民事判决； 二、连云港赣榆宏运珠宝首饰有限责任公司于本判决生效之日十日内支付江苏嘉会城商业管理有限公司214320.3元及利息（利息自2019年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）； 三、驳回江苏嘉会城商业管理有限公司其他诉讼请求。 如赣榆区青口镇宏运珠宝公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6467元、保全费1870元，由江苏嘉会城商业管理有限公司负担案件受理费3000元，由连云港赣榆宏运珠宝首饰有限责任公司负担案件受理费3467元、保全费1670元，合计5137元；二审案件受理费6467元，由连云港赣榆宏运珠宝首饰有限责任公司负担3467元，由江苏嘉会城商业管理有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 晨 审 判 员  王学明 审 判 员  张淑媛 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  徐林杉 书 记 员  王 冰 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。