湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7701号上诉人（原审原告、反诉被告）：海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉市洪山区纺机路**。法定代表人：陈秉联，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）蔡琳，女，1978年2月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李纯，湖北民本律师事务所律师。上诉人海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司（以下简称海南珠江物业武汉分公司）因与上诉人蔡琳物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。海南珠江物业武汉分公司的上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项；2、原审反诉受理费及上诉费由蔡琳承担。其上诉的理由为：一、原审判决认定蔡琳房屋飘窗交接处密封性缺陷导致渗水属于上诉人服务范围的事实不清。根据《房屋检测鉴定报告》内容可以确定，蔡琳房屋渗水的原因为房屋主卧窗框与墙体、天花板交接处的密封性存在缺陷导致。本案在受损原因已经确定的情况下，争议焦点应为“交接处的密封性”问题是否属于共用部位（外墙）维修内容。原审法院在对此事实未做任何认定的情况下，即径行以“外墙维护属于海南珠江物业武汉分公司的服务范围”为由判令上诉人承担维修及赔偿责任，明显属于事实认定不清。二、原审法院以外墙维护属于上诉人服务范围为由判令上诉人承担维修及赔偿责任的事实认定错误。首先，依据《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条规定：“物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施、设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等…”，上诉人作为物业服务企业，仅仅对物业管理区域内规定的共用部位负有维修义务。而在本案中，蔡琳房屋渗水的原因为房屋主卧窗框与墙体、天花板交接处的密封性存在缺陷导致，“交接处的密封性”并不属于法律、法规所规定的“户外墙面”，不应当由上诉人承担维修义务。其次，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间、应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体”，蔡琳所享有的房屋所有权包括门、窗户、及其他构造物所形成的的符合法律认定专有部分的独立空间，案涉房屋的窗户及与墙体交接处均属于被上诉人能够独立排他使用并用于完善其房屋使用的专有部分的装饰装修。蔡琳所提供的房屋平面示意图亦能明确显示该部分属于其专有部分。再次，根据生活经验判断，窗户作为业主房屋的装饰装修内容，业主在对窗户进行改造、装修时，必然考虑窗户与墙体交接处的密封性问题，并且在安装过程中独立完成，而非仅仅购买窗户，另行要求物业服务企业负责其窗户交接处的密封材料购买及完成窗户安装。原审法院判决认定上诉人应当对蔡琳房屋窗户与墙体交接处密封性缺陷导致的渗水承担责任即认为上诉人作为物业服务企业负有承担保障业主窗户密封性及对其缺陷进行维修的义务，此裁判观点明显与生活实际不符。二、原审判决适用法律错误。依据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，及《物业管理条例》第五十五条“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担”的规定，蔡琳作为房屋所有权人，对于其房屋飘窗部分负有管理和维护义务，因飘窗交接处密封性缺陷造成的损失应当由蔡琳自行承担。原审法院因错误认定飘窗交接处密封性性质，导致错误适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判令上诉人对本应由蔡琳自行承担的损失承担维修及赔偿责任，属于适用法律错误。综上，原审法院据以判决的窗户交接处密封性不属于上诉人物业服务范围，蔡琳房屋损失不应由上诉人承担。原审判决认定案件关键事实不清，认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判。特请求法院查明案件事实，支持上诉人上诉请求。蔡琳上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人应当承担的物业费和违约金数额，由被上诉人承担全部赔偿，并承担全部鉴定费用；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，事实认定错误直接导致本案中物业管理费及违约金的诉讼时效中断规则错误适用；二、一审适用法律错误，被上诉人一直拒绝履行外墙维修义务，属于违约行为，因该违约行为造成的上诉人屋内墙面受损的损失，应当由被上诉人全部承担。2018年4月，海南珠江物业武汉分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、蔡琳立即支付洪山区纺机路20号美林青城10栋1单元101室物业管理费3,462元，违约金2,077元，合计人民币5,539元；2、由蔡琳承担本案所有诉讼费，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。一审诉讼中，蔡琳提起反诉，请求判令：1、海南珠江物业武汉分公司履行合同义务，对房屋外墙漏水、公共部分木质护栏进行修缮；2、海南珠江物业武汉分公司赔偿因未履行物业合同中对公共部分进行保养维护义务，而造成反诉人房屋专有部分损坏的全部损失（具体损失以鉴定意见书为准）；3、海南珠江物业武汉分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，海南珠江物业武汉分公司、蔡琳于2006年8月26日签订的《前期物业管理服务协议》中约定：海南珠江物业武汉分公司对保修期满后的房屋共用部位、共用设备的小修，对绿化、环境卫生秩序维护、小区道路等项目进行维护服务；房屋共用部位是指房屋主体承重结构部件、户外墙面、单元门厅、楼梯间、走廊、通道、电梯前厅专变配电间、水泵房、监控中心室、共用机房等；房屋共用设施设备是指区内共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、专变输出端后的供电线路、公共照明、消防设施、电梯、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、、地面停车位公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、绿化浇灌设施等；物业管理服务费采取先缴费后服务的方式，入住时首次缴纳六个月物业管理服务费，以后每月或季度的首月5日前缴纳物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元收取；乙方（海南珠江物业武汉分公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目的，甲方（蔡琳）有权要求乙方先期改正，逾期未改正给甲方造成损失的乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按约定收费标准和时间缴费的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应缴金额的百分之二交纳违约金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2013年，蔡琳因家中卧室飘窗周围墙面渗水及院落木质护栏腐坏维修问题与海南珠江物业武汉分公司协商未果，蔡琳即拒绝缴纳物业管理费，自2013年1月至2017年5月共计欠缴3,462元。2016年8月，海南珠江物业武汉分公司曾因物业费问题到法院欲起诉蔡琳，一审法院审查立案时通知双方进行了诉前调解，后双方当事人同意自行协商解决，海南珠江物业武汉分公司决定暂不起诉。后因双方当事人未能协商一致，海南珠江物业武汉分公司于2018年4月提起本案诉讼。诉讼过程中蔡琳提起反诉，并于2018年5月14日向一审法院提出鉴定申请书，请求对蔡琳房屋损坏部分的损坏原因、修复金额等事项进行鉴定。一审法院依照鉴定申请依法委托相关评估及检测机构进行了评估、检测。上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司评估结论为：蔡琳位于武汉市洪山区美林青城10栋1单元101室房屋主卧损坏部分（墙壁、顶部、踢脚线及窗台墙壁）的评估金额为人民币2,742.23元；广东保顺检测鉴定有限公司对蔡琳房屋主卧受损原因进行了检测，检测鉴定意见为：主卧南面墙飘窗周边的渗水痕迹，是由于蔡琳房屋主卧窗框与墙体、天花板交接处的密封性存在缺陷导致。蔡琳共计支付评估及检测费用17,000元。一审法院认为，海南珠江物业武汉分公司、蔡琳签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。本案纠纷焦点问题是：一、飘窗周边墙面渗水及院落木质护栏的维修是否属于海南珠江物业武汉分公司的物业管理服务范围；二、海南珠江物业武汉分公司起诉的诉讼时效问题。关于飘窗渗水的问题，经鉴定是由于蔡琳房屋主卧窗框与墙体、天花板交接处的密封性存在缺陷导致。由此可以看出，渗水的原因只能是雨天时雨水沿外墙渗入室内导致室内墙面受损。根据双方合同的约定，外墙的维护属于海南珠江物业武汉分公司的服务范围，且海南珠江物业武汉分公司提交的维修记录中，有众多其他业主的外墙渗水问题均是由其进行的维修，故海南珠江物业武汉分公司辩称蔡琳房屋飘窗处渗水不属其服务范围的抗辩意见，不予支持。关于木质护栏，双方当事人已确认系蔡琳购买该一楼房屋时开发商赠送的院落使用权的围栏，其他业主没有使用的权利，故该围栏不具有公共属性，应由蔡琳自行维护。关于诉讼时效问题，当事人确认自2013年以来，双方为飘窗墙面渗水问题进行过多次交涉，蔡琳亦是因交涉未果拒交物业费，且海南珠江物业武汉分公司在2016年8月起诉蔡琳时还经一审法院进行过诉前调解，另合同约定物业管理费的缴纳是分期履行，上述事实依法均可引起诉讼时效的中断，故蔡琳的该抗辩意见，不釆纳。综上，蔡琳作为美林青城小区业主，海南珠江物业武汉分公司为其提供物业服务后，其应当按照约定支付物业服务费。双方签订的《前期物业管理服务协议》中，海南珠江物业武汉分公司物业服务的范围涉及方方面面，蔡琳仅因自家墙面渗水未能及时得到维修，但忽视物业公司其他的物业服务而拒交2013年1月以后的全部物业服务费，其行为已构成违约，海南珠江物业武汉分公司诉请蔡琳支付2013年1月至2017年5月期间的物业管理费3,462元的诉讼请求，予以支持。关于2,077元的违约金，海南珠江物业武汉分公司是按照双方《前期物业管理服务协议》的约定，以每天按应缴金额的百分之二计算，虽然该标准约定过高，但蔡琳至今近二年未予支付，海南珠江物业武汉分公司仅主张了30天的违约金且直至法庭辩论终结时未作出变更，一审法院认为该违约金系海南珠江物业武汉分公司自行下调后的金额，该金额客观、合理，予以支持。引起本案纠纷的部分原因是海南珠江物业武汉分公司未能及时履行其物业管理事项，完成其维修义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，其应当履行对蔡琳房屋进行维修的义务，并应赔偿未及时维修给蔡琳造成的损失。蔡琳房屋的损失主要由于外墙渗水造成室内墙壁水痕、霉变而需要维修的费用，经鉴定为2,742.23，由于飘窗周围渗水时房屋已超过外墙质保期限，雨天造成房屋内墙的损失本应由蔡琳自行承担，但因海南珠江物业武汉分公司未及时履行管理服务义务，长时间内未维修，客观上造成雨天雨水渗入时间变长，会扩大水痕面积，造成损失扩大，故酌定该损失海南珠江物业武汉分公司承担30%的责任，即负担822.67元。蔡琳因房屋受损评估、检测支出的相关费用损失17,000元亦酌定由海南珠江物业武汉分公司承担30%，即5,100元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、蔡琳于判决生效之日起十日内支付海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司物业管理费3,462元及违约金2,077元；二、海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司于判决生效之日起十五日内对蔡琳位于洪山区纺机路20号美林青城10栋1单元101室房屋主卧室外墙面进行维修；三、海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司于判决生效之日起十日内赔偿蔡琳经济损失5,922.67元；四、驳回海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求；五、驳回蔡琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元由蔡琳承担；反诉案件受理费100元，由海南珠江物业酒店管理有限公司与蔡琳各承担50元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，海南珠江物业武汉分公司、蔡琳于2006年8月26日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。其次，蔡琳按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，蔡琳自2013年1月至2017年5月未向海南珠江物业武汉分公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为构成违约，虽事出有因，但也不能构成其拒交物业服务费的理由，故蔡琳应承担相应的民事法律责任。再次，其一、海南珠江物业武汉分公司未按照双方合同的约定履行涉案房屋维修义务，亦构成违约，故一审法院判决其履行维修涉案房屋部分，并无不当；其二、经一审法院委托评估、鉴定，对蔡琳房屋及院落损坏部分的损失进行了认定，并根据双方责任的大小，判决由海南珠江物业武汉分公司赔偿蔡琳部分经济损失，亦无不当。因此，海南珠江物业武汉分公司和蔡琳的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司预交的二审案件受理费50元，由海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司负担25元。蔡琳预交的二审案件受理费50元，由蔡琳负担25元。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 李 行审判员 王丹红二〇二〇年十月二十一日法官助理龚燕书记员龚燕