河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12589号上诉人（原审原告）：河南万业房地产开发有限公司，住所荥阳市豫龙镇郑上路**。法定代表人：陈万营，总经理。委托诉讼代理人：朱康乐，河南信林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚迪，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁振华，男，汉族，1988年6月7日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：宋琼垚，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文博，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南万业房地产开发有限公司（以下简称万业公司）因与被上诉人梁振华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3731号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月25日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。万业公司上诉请求：一、依法撤销河南省荥阳市人民法院作出的（2020)豫0182民初3731号民事判决书，依法改判被上诉人梁振华向上诉人补交房屋价款124573.89元或者将本案依法发回重审；二、依法判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人虽然将万业花园1号楼1单元6层601与阁楼整体出售，但601与阁楼都应当计算建筑面积，根据合同约定被上诉人最终应当按照该房屋的测绘登记面积向上诉人支付购房款。1、《商品房买卖合同》第三条明确约定双方买卖的601+阁号房，不管是根据字面意思还是根据该房屋的实际构造来说，该房屋很明显是由两部分组成，事实上该房屋也确实由601的建筑面积+阁楼面积共同构成。2、根据万业花园1号楼1单元6层601号的《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》可知，该房屋由601的建筑面积和阁楼面积共同构成，该两部分是分别测量和计算面积，其中601的建筑面积165.06平、阁楼建筑的71.91平，共计236.97平米。实际测绘登记面积比合同约定的162.9平米多出74.07平米，被上诉人应当向上诉人补交多出74.07平米的购房款。二、上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同》对于面积误差比的处理有明确的约定，一审法院既然认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，那就应当按照该合同第五条的约定来认定处理，一审法院判决被告不支付差异面积的购房款明显违反合同的约定。1、《商品房买卖合同》第五条中对于面积误差有两种处理方式，双方选定的是第一种“以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补”，该约定明确合法，并且一审法院已经认定该合同有效，那么该条约定也是有效的。现在根据《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》可知，被上诉人购买的601+阁号房的面积比合同约定面积多出了74.07平米，那么按照该合同约定的1681.84元/平，被上诉人应当向上诉人补足房屋差价124573.89元。2、依照《商品房买卖合同》、《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》能够明确看出该房屋出现了面积差，依照合同约定被上诉人应当补足差价。根据《商品房买卖合同》第四条的约定双方在签订合同时约定的建筑面积为162.9平，而《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》上该房屋的建筑面积为165.06平、阁楼的面积为71.91平，房产证上该房屋的最终面积为236.97平。很显然跟合同约定的面积出现误差，双方在合同中对于误差的处理已经有详细、明确的约定，按照合同约定被上诉人理应向上诉人补足房屋差价124573.89元。综上所述：一审法院认定事实错误，对于面积误差处理适用合同条款错误。上诉人与被上诉人之间对于房屋买卖的内容和标的清晰明了，对于面积误差处理的约定合法明确。法院应当按照《商品房买卖合同》的约定依法判令被上诉人向上诉人补足房屋差价124573.89元。梁振华辩称，一、一审法院认定事实清楚，梁振华与万业公司所交易的房屋就是1号楼1单元6层601+阁号房这一整个商品房，万业公司与梁振华签署的《商品房买卖合同》明确约定仅以6楼的建筑面积计算房屋价款，梁振华已经按照合同约定向万业公司交付了全部的房屋价款，万业公司要求梁振华补交房款124573.89元，没有合同依据。(一）2007年6月19日，案涉房屋所在小区“万业花园”及所在楼栋取得（2007)荣城规建管（许）字第015号，核准的建设工程为“地+六+阁”，梁振华购买的阁楼是经过规划许可的；(二）2009年9月，梁振华购买案涉房屋时，万业公司明确说明买六楼送阁楼，阁楼的面积不计入合同约定的面积中，但是6楼的房屋单价要高于同地段的6楼均价、也高于该栋楼5楼的单价，阁楼的价款包含在总价款中；(三）2009年11月7日，梁振华与万业公司签订正式合同时，《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”明确约定梁振华购买的商品房为“1号楼1单元6层601+阁号房”、该商品房的建筑面积共162.90平方米（仅6楼的建筑面积）,该约定与梁振华购买房屋时万业公司所述阁楼面积不计入合同约定面积的约定一致；(四）合同签订后，万业公司向梁振华交付的房屋是6楼和只能从6楼出入的配套阁楼，梁振华居住使用至今。即，梁振华与万业公司在签订《商品房买卖合同》时阁楼已经存在，且有关阁楼面积测算的《房产测量规范》等测算依据自2000年起就已经发布、实施，万业公司作为专业的开发商、房屋出卖人，在签订合同时不可能忽视阁楼71.91平方米这一庞大的面积，而在合同中仅载明6楼的162.90平方米。故《商品房买卖合同》恰恰说明梁振华与万业公司双方一致认可阁楼的面积不计入合同约定面积、不作为房屋总价计价的依据，是双方的真实意思表示，案涉房屋的最终价款是以6楼的实测面积为依据计算。二、一审法院适用法律正确，依据万业公司与梁振华签署的《商品房买卖合同》及《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，梁振华不负有向万业公司补交房款的义务。《商品房买卖合同》第三条明确约定梁振华购买的商品房为“1号楼1单元6层601+阁号房”、第四条明确约定商品房总金额为273971元，双方对于房屋的整体情况及总价款的意思表示非常清楚即601+阁的商品房总价款为273971元。《商品房买卖合同》第五条关于“产权登记面积与合同约定面积发生差异”以“产权登记面积为准”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，该面积差异是对案涉房屋6楼建筑面积进行实测的约定，而不是对未计入合同约定的阁楼面积以及6楼+阁楼建筑面积的约定，所以万业公司根据阁楼71.91平米整体面积要求梁振华补交当初约定不计入合同约定面积及计价依据的阁楼价款，显然违反了合同约定，也违反了《合同法》的诚实信用原则、公平原则等法律法规。综上，万业公司违反合同的诚实信用原则，在双方对601号房及配套阁楼达成买卖合意、并已收取601+阁号房的全部房款，且交付梁振华使用11年而从未提出任何异议的情况下，现片面解读合同条款，无理要求梁振华额外支付阁楼部分的房款，其主张于法无据且显失公平。一审法院认定事实清楚，适用法律证据正确，并无不当，答辩人请求贵院依法驳回万业公司的诉讼请求。同时，答辩人保留追究万业公司相应违约责任的权利。万业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告补交房价款124573.89元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2009年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为:被告购买原告建设的万业花园第1号楼1单元6层601＋阁号房，建筑面积共162.90平方米,单价为每平方米1681.84元，总金额贰拾柒万叁千玖百柒拾壹元整。双方自行约定：以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日超30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2009年5月1日前将商品房交付买受人。合同签订后，被告依约向原告支付了房款，被告依约向原告交付了房屋。2020年7月1日，被告等万业花园小区业主起诉原告，要求协助办理房屋产权证并支付违约金。原告于2020年7月2日提起本诉。一审法院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。双方在合同中约定被告所购房屋为万业花园第1号楼1单元6层601＋阁号房，且该阁房无其他出入通道，应认定原告是将该阁与601房整体出售给被告，整体出售是双方真实意思表示。现原告以房屋实际面积超出合同中约定的面积，要求被告补交阁房面积74.07㎡的房款124573.89元，不符合双方签订合同的初衷，亦不符合双方在合同中关于面积误差比的约定，故对原告的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告河南万业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1396元，由原告河南万业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同外。另查明，万业公司委托荥阳市荥房测绘有限公司对涉案房屋的面积等进行了备案测绘。2019年12月25日，荥阳市荥房测绘有限公司作出《荥阳市房屋面积测绘报告书》，显示涉案601房屋面积165.06㎡，阁楼面积71.91㎡。本院认为，上诉人万业公司与被上诉人梁振华所签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方在合同中约定被上诉人所购房屋为万业花园1号楼1单元6层601＋阁号房，且该阁房无其他出入通道，应认定上诉人是将该阁与601房整体出售给被上诉人，整体出售是双方真实意思表示，阁楼价款已包含在总价款中。万业公司要求梁振华补交阁房面积71.91㎡的房款，不符合双方签订合同的初衷及合同的约定，故对万业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。涉案601房屋经荥阳市荥房测绘有限公司测绘，该601房屋面积为165.06㎡，比合同约定的面积162.90㎡多出2.16㎡，按合同约定，该2.16㎡的房款3632.77元（1681.84元/㎡×2.16㎡=3632.77元）被上诉人应予补交。原审法院对此处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3731号民事判决；二、梁振华于本判决生效后十日内向河南万业房地产开发有限公司补交房款3632.77元；三、驳回河南万业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1396元，由河南万业房地产开发有限公司负担1371元，由梁振华负担25元；二审受理费2792元，由河南万业房地产开发有限公司2742元，由梁振华负担50元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十月十九日法官助理张彦超书记员娄杨杨