贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14661号 原告：陈小燕，女，汉族，1983年5月13日出生，住贵州省毕节市。 原告：张明，男，汉族，1963年4月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：吴江林（特别授权），贵州良景律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：袁琴，贵州良景律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告陈小燕、张明诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称毕节瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月31日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告陈小燕、张明的委托诉讼代理人吴江林，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.支付原告逾期办证违约金（以购房款303387元为基数，从2017年6月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至不动产证交付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算（两段违约金共计暂定56000元））；3.退还被告二通费829元；4.诉讼费由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2014年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区××号，建筑面110.06平方米，房屋总价款为303387元的商品房出卖给原告。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年5月10日，被告向原告收取电开户费、闭路电视开户费共计829元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具首次登记确认书，涉案房屋已具备办理涉案商品房转移登记的条件，能够办理不动产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理不动产权证书交付原告；2、原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否超过诉讼时效；3、被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金的期间应如何认定、违约金的标准应如何认定。4、被告应否退还原告诉请开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原、被告双方合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。为原告办理商品房不动产权证书，应系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 根据双方合同约定，被告应于2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。被告应当自逾期次日起，即2017年6月1日起承担违约责任。被告对此提出了诉讼时效的抗辩主张。该违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月31日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月31日起计算。由于双方约定形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。原告据此向被告提交应由买受人提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年9月14日），即被告应承担违约责任的截止时间为2020年9月14日。对于违约金计算标准，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务或因疫情原因而未能履行，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。 关于原告主张被告返还电开户费、闭路电视开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告在收取涉案商品房总价款之外，另行向原告收取电开户费、闭路电视开户费，其应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取开户费共计829元无事实及法律依据，应予返还原告。被告抗辩该项诉请已超过诉讼时效，但原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告返还，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告陈小燕、张明提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市七星关区××号商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小燕、张明支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款303387元为基数，自2017年8月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年9月14日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈小燕、张明电开户费、闭路电视开通费共计829元； 四、驳回原告陈小燕、张明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费610元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担585元，由原告陈小燕、张明负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年十月九日 书记员 李芳毅