河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1693号上诉人（原审被告）：尹香粉，女，汉族，1974年9月5日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：濮阳市容金建设投资有限公司，住所地濮阳市中原路与振兴路交叉口西200米路东。法定代表人：谷献军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩宇，河南众孚律师事务所实习律师。上诉人尹香粉因与被上诉人濮阳市容金建设投资有限公司（以下简称容金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹香粉及委托诉讼代理人朱振华，被上诉人容金公司委托诉讼代理人赵志娟、李浩宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹香粉上诉请求：1．撤销一审判决，改判按照房屋面积135.71平方米通过银行贷款支付给容金公司，应当再支付300,000.21元。2．容金公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1．尹香粉签订的《认购协议书》显示房屋面积为131平方米，后期即便增加面积也应根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，增加的面积在3%之内的由尹香粉承担，超过部分由出卖人承担。2．尹香粉与容金公司签订《商品房买卖合同》是为孩子上学使用，且一审中容金公司未提供合同原件。3.2016年容金公司对尹香粉房屋进行测绘的面积为145.57平方米，2018年2月15日尹香粉补交房款的时候收据上标注的为135.71平方米，说明双方对房屋面积进行了重新约定。4．尹香粉购买房屋时，房屋西北角是半封闭的空中花园，是按照一半面积计算的，后期容金公司设计未通过审批，交房的时候空中花园没有建成，存在很大的安全隐患。尹香粉将其封闭，容金公司测绘的时候是按照全部面积计算的。尹香粉对测绘有异议，请求重新测绘。5．案涉容金国际小区7号楼西户主卧室缺少卫生间的问题未解决，7号楼大门低矮、简陋、门禁功能及封闭性差，通道狭窄且拐弯多，不符合消防安全规定，造成尹香粉等业主出行不便，带来极大的安全隐患。容金公司辩称，一审时，尹香粉认可双方签订合同的事实，合同明确约定交付面积出现差异按照实际测绘面积计算，案涉房屋的测绘面积是经房产部门委托具有资质的测绘机构得出的，测绘结果真实有效。一审按照测绘面积145.57平方米计算房屋价款，并无不当。尹香粉称7号楼不符合消防安全没有法律依据，案涉房屋已经验收合格，并可以办理房屋产权登记手续。请求驳回上诉维持原判。容金公司向一审法院起诉请求：1．判令尹香粉支付容金公司购房款339,392元及利息（利息自2020年1月19日起至履行完毕之日按照银行同期贷款利率计算）；2．本案诉讼费由尹香粉承担。一审法院认定事实：2012年4月28日，尹香粉向容金公司交纳购房首付172,175元，容金公司出具收据，并注明7-1-0703。2013年5月7日，尹香粉（买方）与容金公司签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：一、尹香粉购买容金公司开发建设的容金国际7幢1单元7层703号房，建筑面积135.71㎡，按建筑面积计算单价每平方米3,995.1元，总金额542,175元。二、面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定以房产局最终测绘面积为准，据实结算房款。三、付款方式及期限：买受人在本合同签订之日，首付房款222,175元整，余款共计32万元申请银行按揭贷款。四、买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。五、出卖人应当在2016年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用。另外双方还对出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记等作出了相关的约定。2013年10月1日，容金公司给尹香粉出具“容金国际”交款通知单，主要内容：定购人尹香粉，订购金额542,175元，订购物业7号楼1单元0703号房，面积约135.71㎡，签约金额542,175元，付款方式按揭，已付首期款172,175元，本期交付50,000元，合计收款222,175元。2013年10月2日，尹香粉向容金公司交纳购房款50,000元，容金公司出具收据，并注明135.71㎡。2013年10月，容金公司将涉案房屋交付尹香粉。2018年2月15日，尹香粉向容金公司交纳购房款20,000元，容金公司出具收据，并注明135.71㎡。2016年4月，容金公司委托濮阳市宇达房地产测绘有限公司对容金国际小区7#楼进行房地产测绘。2016年5月17日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具编号：濮市宇房测字第20162014-5号濮阳市房地产测绘报告，其中1单元703室的建筑面积为145.57㎡。2018年2月14日，容金公司领取容金国际小区7#楼不动产权证，不动产权证号为：豫（2018）濮阳市不动产权第0004250号，该证的房产分层平面图显示7#楼1单元四层至二十五层户型设计相同，建筑面积相同。容金公司向本院提交7#楼03户型已办理不动产权证的住户名单，显示截至2020年5月17日，已有12户办理分户不动产权登记证，登记房屋建筑面积为145.57㎡。2016年，因容金公司开发建设的容金国际小区项目超容积率，濮阳市城区建设用地容积率问题专项治理工作领导小组对容金公司作出处罚，要求其缴纳超容积率罚款、规费。容金公司陆续缴纳。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。首先，2012年4月28日，尹香粉向容金公司交纳了购房首付款172,175元，容金公司出具了收据。2013年5月7日，尹香粉与容金公司签订了《商品房买卖合同》，对建筑面积、成交单间、合同成交总价、付款方式、面积差异处理、交房时间等进行了约定。容金公司在2013年10月交付了涉案房屋。其次，关于如何计算尹香粉所购涉案房屋的房价款的问题。双方在2013年5月7日签订的《商品房买卖合同》中约定建筑面积为135.71㎡，合同中约定的房屋总金额是以建筑面积135.71㎡计算所得。2016年4月原告容金公司委托测绘被告尹香粉所购房屋的建筑面积是145.57㎡。尹香粉认为以认购协议中131㎡为约定面积，按法律规定增加3%的面积由其支付房款，其他多出面积的费用由容金公司自行承担。一审法院认为，尹香粉与容金公司在《商品房买卖合同》中确认的建筑面积是135.71㎡，应以135.71㎡作为尹香粉认购房屋时双方确认的建筑面积。因双方签订的《商品房买卖合同》中对面积差异的处理约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定以房产局最终测绘面积为准，据实结算房款”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，尹香粉所购涉案房屋的房价款应以145.57㎡为准。再次，关于尹香粉没有支付剩余房款，应否支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中，约定付款方式为首付款222,175元在签订合同时付清，剩余320,000元按揭贷款，且双方没有另行约定支付剩余房款的时间。虽然《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，但容金公司开发建设的容金国际小区存在超容积率等问题，直至2018年才取得涉案房屋所在楼的不动产权证，现双方对剩余房款的支付方式有争议，容金公司虽举证证明其已向尹香粉催要剩余房款，但具体时间不详，故在容金公司开发建设的容金国际小区存在问题怠于行使权利义务，对尹香粉逾期支付剩余房款有过错，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。综上，尹香粉按145.57㎡的建筑面积向容金公司支付剩余房款339,391.70元（145.57㎡×3,995.1元/㎡-242,175元）。容金公司要求尹香粉按3,995.1元/㎡的价格支付剩余房款339,392元诉讼请求，一审法院部分支持，超出部分不予支持。尹香粉辩称，涉案的面积差异应以认购协议中约定的131㎡为基数参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算。一审法院认为，双方在2013年5月7日签订的《商品房买卖合同》是对认购协议中内容的变更，在双方签字确认的情况下，合法有效，应以变更后的约定为准，故对尹香粉该辩解意见，一审法院不予采纳。尹香粉辩称，由于容金公司原因，尹香粉长期不能取得房屋权属证书，应承担违约责任，容金公司主张的应付房款中应当扣除逾期办证违约金。一审法院认为，尹香粉逾期支付购房款，存在违约行为，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。尹香粉辩称，容金公司交付的商品房与销售时的宣传资料不符，少了一个卫生间，也没有许诺的空中花园，单元入户门的开设及房门存在明显问题，且销售时许诺的绿化率35%明显没有达到（实际情况是没有绿化），容金公司构成违约，容金公司违约行为对房屋价格的确定有重大影响，房价应当根据当时市场行情在原房价基础上适当下调，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，在容金公司的宣传页没有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的情况下，该宣传页为要约邀请，不能视为合同内容，故对尹香粉该辩解意见，一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告尹香粉于本判决生效后10日内向原告濮阳市容金建设投资有限公司支付购房款339,391.70元。二、驳回原告濮阳市容金建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,391元，由被告尹香粉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹香粉提交如下证据：1．涉案房屋西北角照片一张，证明目的：照片显示的窗户及墙面是尹香粉后期自费加盖安装，因容金公司交房时，就没有这面墙，不符合交房条件，这间房屋应该按照一半面积进行测算。2．认购协议书一份，缴款单4份，证明：容金公司是按照135.71平方米计算的房屋面积。3．判决书二份，证明目的：同样是容金小区7号楼西户房屋，面积相同，均应按照135.71平方米面积认定。容金公司质证意见：1．照片不能证明房屋交付时的情况，也不能证明未按照设计施工，房屋面积由测绘机构进行测绘，房屋价款应按照测绘面积按照合同约定据实计算。2．尹香粉提交的认购协议和三份收据均是复印件，双方签订的合同对交付房屋的面积出现误差进行了新的约定，应当按照双方约定的据实结算面积计算房屋价款。3．平洪伟一案，双方没有签订房屋买卖合同，只有一个认购协议，与本案案情不同，不具有参考性。贾天浩案件，卷宗显示双方按照135.71平方米计算了房屋价款，对于超出135.71平方米，没有其他证据进行支持，所以一审法院按照135.71平方米为基数另有贾天浩承担了法律规定的面积误差绝对比3%以内的部分。这两份判决书均与本案情况不同。不具有参考价值本院对证据审核认定：尹香粉提交的照片尚需补强，无法证明该间房屋应该按照一半面积进行测算，不能单独作为本案的定案依据。尹香粉与容金公司签订的合同已对交付房屋的面积出现误差进行了新的约定，尹香粉提交的认购协议和收据不能达到其证明目的。平洪伟、贾天浩一案与本案案情不同，不具有参考性，不能作为本案的定案依据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审对房屋面积的认定是否正确；二、容金公司是否存在未按设计施工应减低房款的情形。关于第一个争议焦点。容金公司与尹香粉在认购协议中约定的建筑面积虽然为131㎡，但双方后又签订《商品房买卖合同》，该合同约定建筑面积为135.71㎡，该合同为双方签订的正式合同，且为签订在后的合同，应以该合同约定的面积为准，该合同应视为双方对认购协议中约定的面积进行了变更。2016年4月容金公司委托测绘尹香粉所购房屋的建筑面积是145.57㎡，尹香粉未提交证据证明该测绘结果确实存在错误，而容金国际小区7#楼不动产权证的房产分层平面图显示7#楼1单元四层至二十五层户型设计相同，建筑面积相同，且7#楼03户型12户办理分户不动产权登记证显示的建筑面积亦为145.57㎡，故尹香粉二审中要求重新测绘的申请不予准许，一审以该结果作为定案依据并无不当。一审时，尹香粉提交户型图、沙盘图、宣传彩页证明涉案房屋赠送空中花园，容金公司对尹香粉提交的证据不予认可，且双方签订的《商品房买卖合同》中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并未约定赠送空中花园并按照半价计算面积，故尹香粉要求对空中花园按照一半面积计算的理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。尹香粉诉称容金公司存在未按设计施工的违约情形，应降低房款，但一审时尹香粉未明确提出反诉主张相应的违约金，故尹香粉的该项诉请可另行主张。综上所述，尹香粉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由尹香粉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十月三十日书记员 赵 令