广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17169号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州汇美置业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城金穗路****之二，统一社会信用代码91440101231250154Q。法定代表人：莫浩然。委托诉讼代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：道和集团有限公司，住所，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心****社会信用代码91440101065802549D。法定代表人：蒋冬，董事及经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：道和酒业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心****06078426570K。法定代表人：蒋冬，执行董事及经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：道和通用航空有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26、27、，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道粤南大街**荔河商贸中心**D14。法定代表人：蒋冬，执行董事及经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：裴花媚，系广东纬韬律师事务所律师。上诉人广州汇美置业有限公司（以下简称汇美公司）因与被上诉人道和集团有限公司（以下简称道和集团）、道和酒业有限公司（以下简称道和酒业）、道和通用航空有限公司（以下简称道和航空）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。汇美公司上诉请求：1.撤销原审第一、第二、第三、第五项判决，改判支持上诉人一审的反诉请求；2.本案一、二审的诉讼费和反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院将租赁合同第七条第3款有关对物业管理费收费标准调整的约定歪曲为对物业管理费缴费时间调整的约定，并以物管中心单方通知宽延被上诉人缴付物业管理费等为由，认定上诉人2019年2月1日向被上诉人发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时尚不具备解除租赁合同的权利。该认定违背事实，明显偏袒被上诉人。根据2018年2月1日上诉人与被上诉人签订的《汇美大厦租赁合同》约定：被上诉人应将承租房屋的管理费于每月的首日前支付给汇美大厦管理处（见租赁合同第七条第l款第（2）项），被上诉人逾期15天缴纳租金的，或拖欠管理费、水电费等其他费用超过15天的，上诉人有权解除合同收回该物业另行处置。2019年1月21日和2019年2月1日，上诉人两次收到汇美大厦物业服务中心发给被上诉人并抄送上诉人的被上诉人欠费通知。由此上诉人得知：被上诉人仍拖欠2019年1月份的物业管理费和2018年12月份的室内水电费。也就是说，至2019年2月1日上诉人向被上诉人发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时，被上诉人已逾期缴交物业管理费和水电费超过15天，构成根本违约，撇开解除租赁合同是否为上诉人的真实意思的争论，此时上诉人有权依据租赁合同的约定单方行使租赁合同解除权。虽然物管中心与被上诉人2018年3月12日签订的《汇美大厦前期物业管理服务协议》中，有约定物业管理费的收费时间为每月的12日，由于上诉人并非签约主体，根据合同的相对性原则，以及上诉人依法对物业管理费的缴付与被上诉人承担连带责任的规定，故在未知会及经上诉人同意的情况下，该协议对上诉人没有法律约束力。物管中心依据该协议约定的权利，于2018年11月9日发出《关于执行省发改委调整商业用电计量收费方式的通告》，给予被上诉人后延用电量抄表时间和电费缴付时间，但该通告的适用范围仅适用于电费，不涉及物业管理费这种固定收费。被上诉人对物业管理费的缴纳时间，对上诉人而言，仍应按上诉人与被上诉人签订租赁合同时已约定的每月的首日缴付执行。更何况物管中心既未将给予被上诉人后延用电量抄表时间和电费缴付时间的通知征得作为出租方和对物业管理费缴交承担连带责任的上诉人的同意，也无知会上诉人。由于不能直接以物业管理服务协议及通告中物管中心给予被上诉人后延缴付电费的时间，作为否定上诉人有权解除租赁合同的时间条件，一审法院歪曲的认定表现在：第一，从名称上看，租赁合同第七条第3款的名称就是“相关费用的调整”，从名称上可证明该款是双方对相关费用收取标准如何调整的事先约定，不关收取时间调整的约定。第二，从内容上看，租赁合同第七条第3款整款的内容是“合同期间，物业管理费若有调整的，乙方（被上诉人）应按新的物业服务合同标准执行。但甲方（上诉人）保证物业管理费的收费标准不会无理增加且不是单独针对乙方进行调整。而是针对大厦的全部客户进行统一调整。代收代支费用则按供水供电部门等颁布的标准执”。该款约定的内容，已清楚明确的指明物业管理费的收费标准的调整才应按新的物业服务合同的标准执行。可见，租赁合同并未约定物业管理费的收费时间的调整应按物业管理服务协议的约定执行。上诉人2019年2月1日行使单方解除租赁合同权利条件是具备的。原审法院歪曲事实，明显偏袒被上诉人。一审判决应予撤销。二、2019年2月1日上诉人发出解除合同通知书是上诉人为配合警方清场的虚假意思表示。原审法院却简单地以上诉人的代理人在庭审中的口误回答就推翻上诉人在答辩状、反诉状和证据清单中一再明确的事实和真实意思，导致原审判决是非颠倒。原审庭审质证过程中，法官问上诉人代理律师解除合同通知书是否为上诉人的真实意思表示，上诉人代理律师误听为法官问《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》是不是有解除租赁合同的意思表示？于是误回答“是”，但随后有解释是为了配合警方的清场，且在被上诉人付清租金等款项的条件下希望继续出租给被上诉人。故解除租赁合同并非上诉人真实的意思表示。但一审判决却认定上述解除合同通知是上诉人的真实意思表示而非虚假意思表示，从而认定上诉人不具备提出解除租赁合同的时间条件，判决上诉人败诉。而事实上，真正希望提前解除合同的一方是被上诉人。被上诉人为了逃避其所称的“不法分子”的追债和纠缠，其搬离案涉租赁场地的意愿十分强烈。只是囿于租赁合同期未届满，担心由其提出提前搬离上诉人会没收其履约保证金。故在上诉人发出了实为配合警方清场的虚假意思表示的解除合同通知书后，被上诉人以“不法分子”的追债为“不可抗力”及临近春节为由，在2019年2月2日作出春节后第一时间洽谈解约事宜及拖欠的费用节后一并结清的《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书回函》。该回函充分说明：第一，被上诉人十分愿意解除租赁合同，且解除合同的时间为春节后。第二，被上诉人企图以债权人的追债为“不可抗力”为由，阻止上诉人没收其履约保证金。以上事实，请二审法院明察。另外，以下几方面的证据，可充分证明上诉人2月1日发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》是其为配合警方清场的虚假意思表示：第一，上诉人于2019年1月21日已收到物管中心关于1802单元欠交物业管理服务费等费用的通知（反诉证据2），若上诉人真心希望解除合同，即可以于1月21日就发解除合同的函给被上诉人，完全没有必要等到2月1日警方清场的这一天。上诉人2月1日出具和张贴解除租赁合同的通知是为了配合警方于春节前对向被上诉人讨债的几十名维权人员进行的清场工作。从上诉人提供的清场现场照片不难看出当时配合清场工作的迫切性和必需性。第二，上诉人直至本案反诉时，仍坚持认为双方解除租赁合同的时间为2019年2月28日而非上诉人通知的2019年2月1日，故在第2项反诉请求中请求被上诉人支付2019年2月1日至28日的租金91456.9元。若上诉人认为2019年2月1日发出的解除租赁合同通知是真实意思表达的话，则解除合同的时间应该是2月1日，那么根据租赁合同第十条第5款“租赁期满或合同解除时，乙方应当在当日内交还房屋。所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿。乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管该物业另行处置…”的规定，上诉人反诉请求时就会按2倍的租金标准向被上诉人请求支付占用费182913.8元。但上诉人却只是按1倍的租金标准请求，可见，上诉人并不认为2019年2月1日发出的通知是解除租赁合同的真实意思表达。上诉人的真实意思是租赁合同解除时间为2019年2月28日，即被上诉人提出退租和撤场的时间。第三，合同解除的意愿和时间是被上诉人提出而非上诉人。2019年2月2日被上诉人在回函中首次提出“春节后第一时间洽谈解约事宜”，可见被上诉人在2019年2月2日并未认同租赁合同已经解除。春节过后，2019年2月14日，被上诉人主动向物业中心提交《汇美大厦撤场申请表》，申请办理退租手续（离场）时间一栏记载为：2019年2月28日；撤场原因一栏记载为：退租。可见，提前退租是被上诉人的意愿，提前退租的时间是被上诉人自定。第四，《汇美大厦撤场申请表》业主意见一栏记载：“承租方若能在2月15日前付清拖欠的租金及管理费水电费，则租赁合同可继续履行。若承租方想提前退租，则同意其于2月底前撤场并退还房屋，惟承租方除须付清拖欠的租金及费用外，还需承担提前退租的违约责任”，上述业主意见，一方面说明上诉人在2019年2月14日没有认为租赁合同已经于2月1日解除了，仍认为2019年2月1日至28日租赁房屋是出租给被上诉人而非由其在合同解除后逾期占用，故有“承租方若能在2月15日前付清拖欠的租金”的表述；另一方面说明上诉人直到被上诉人提出撤场退租申请，仍有挽留被上诉人继续承租的意思表示。综上，租赁合同的提前解除应归责于被上诉人。被上诉人企图以维权人士的追债和纠缠为不可抗力为由，阻止上诉人没收其因提前解除租赁合同的履约保证金，故意将租赁合同的提前解除责任推卸给上诉人。请二审法院依据证据查明真相，撤销原审判决，支持上诉人的反诉请求。上诉人汇美公司在二审庭审中增加上诉意见，若认为租赁合同于2019年2月1日已经解除，那么2019年2月1日至28日的占用费根据合同第10条第5款的约定，应按照两倍租金的标准支付占用费182913.2元。至于赔偿金，剩余租期还有11个月，赔偿金应该是201205.19元。道和集团、道和酒业、道和航空辩称：被上诉人认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请贵院驳回上诉人的全部上诉请求。一、租赁合同第七条第3款是租赁合同对租赁期间物业管理费的收取主体、标准、时间等与物业服务费调整相关事项的概括性约定，具体以物业服务合同的约定为准。一审法院通过大篇幅的证据、租赁合同约定、物业协议约定等分析论证（见一审判决第11—13页），认定了租赁双方关于物业管理费交纳期限的约定的实质是要与物业服务企业实际收缴物业服务费的期限保持一致，租赁合同履行期内，自2018年12月起的物业服务费的缴付期限应以该月的第20日为最后期限，而非以该月第1日为最后期限。汇美大厦临时管理规约第二条明确约定，临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。临时管理规约第五条约定物业服务企业有权在公告栏告知全体业主和物业使用人的通知和公告。物管中心在2018年11月9日就调整物业管理费、水电费缴纳时间由每月12日调整为每月20日事宜，进行了公告告示。从上诉人向被上诉人发出的解约通知可看出，上诉人实际上同意物管中心新的物业费、水电费缴费时间。上诉人在上诉状称在2019年1月21日和2019年2月1日收到物管中心抄送的被上诉人欠费通知单，而2019年1月21日物管中心的通知，日期是2019年1月21日，通知载明的违约金为3.14元，根据该通知，截至2019年1月21日，被上诉人迟延付款的天数为1天。而上诉人在2019年2月1日向被上诉人发出的解约通知，解约通知第一句话“汇美大厦物业服务中心已于2019年1月21日致函贵方，限期贵方于2019年1月24日前清付拖欠的管理费和水电费，然后贵方至今没有清付，特此依据……，解除与贵方的租赁合同”。由此可见，上诉人遵循物管中心发出的关于调整管理费及水电费缴费时间的通知（2018年12月起服务中心每月收费通知派单日期将由上月25日调整为当月5日，缴费期限由每月12日前交纳，后延至每月20日前交纳）。无论是租赁合同明确的约定，还是根据临时管理规约，上诉人作为合同的签订方以及受到临时规约的约束方，物管中心对于物业管理费、水电费缴付时间的规定对业主具有约束力。综上，上诉人在上诉状所言上诉人并非签约主体，物管协议对上诉人没有法律约束力，物管中心后延缴费时间对其无约束力的说法毫无根据，纯属狡辩。二、2019年2月1日，上诉人发出的解除合同通知，是其真实意思表示。当日警方已经清场，且物管中心也关闭了通往18楼的通道，除非经过物管中心的同意其他人不能进入该楼层，显然该解除通知是上诉人解除租赁合同的真实意思表示。上诉人不仅将该解除合同通知张贴在办公室门口，而且通过快递给了被上诉人（该解约通知书原件己经在一审核对）。这也证明，上诉人称出具解除合同通知是为了清场的说法毫无事实根据，是其逃避承担违约解除租赁合同法律责任的说辞。上诉人的代理人作为专业的律师，在法庭上的发言代表上诉人，在收到判决发现该发言对其不利后，竟然以口误为由意图推翻其说法实在匪夷所思。上诉人在2019年2月1日向被上诉人发出解除租赁合同通知，并要求在2019年2月4日前搬走所有物品。提请法庭注意，2019年2月4日是除夕，当时被上诉人根本无法找人在2月4日搬走物品，遂在2019年2月2日回函，在过完年上班后洽谈撤场事宜。上诉人对被上诉人2019年2月2日的回函置之不理，于是被上诉人在2019年3月4日、2019年3月19日又致函上诉人，希望就撤场等事宜进行协商，上诉人仍对该些函件置之不理，被上诉人无奈，在2019年6月起诉至天河区人民法院，维护自身的合法权利。上诉人将其已经单方面解约、办公室上锁、不允许被上诉人进入办公室且限期搬离物业，被上诉人发函与其沟通撤场事宜的函件解读为，被上诉人解除合同意愿和时间，简直就是凭空捏造，毫无根据。《汇美大厦撤场申请表》是被上诉人根据物管中心的要求在2019年2月14日撤场当天填写，填写时被上诉人经办人并未看到业主意见栏有任何说明，该意见是上诉人在后期添加填写。被上诉人在起诉前，均未感受过来自业主上诉人的任何关于可进行续约的意思表示。关于上诉人提到的占用费，租赁合同第10条第5款是在租赁合同正常解除下的约定，但是这份租赁合同是上诉人解除的，而且被上诉人搬离的实际时间是2019年2月16日而不是28日，一审判决为照顾上诉人才作出一个月租金为占用费。综上，一审法院在查明事实的基础上，作出公正判决，请贵院驳回上诉人的全部诉讼请求。道和集团、道和酒业、道和航空共同就反诉答辩和向一审法院提出诉讼请求：1.汇美公司返还道和集团、道和酒业、道和航空履约保证金258840.3元（依据租赁合同第三条第二款）；2.汇美公司支付单方提前终止合同的损失赔偿金219496.56元（依据租赁合同第十条第一款）；3.汇美公司支付单方提前终止合同的违约金172560.2元（依据租赁合同第十条第一款）；4.汇美公司补偿道和集团、道和酒业、道和航空装修费348746.74元（按照总租期是两年、实际使用时间一年进行折旧，即按照总装修款的50%折旧，折旧后金额为348746.74元）；5.在汇美公司应向道和集团、道和酒业、道和航空返还的履约保证金、支付的损失赔偿金、违约金及装修补偿总额的基础上，扣减道和集团、道和酒业、道和航空尚未向汇美公司支付的租金3266.31元（汇美公司于2019年2月1日违法解除租赁合同，道和集团、道和酒业、道和航空在2019年2月实际租赁天数为1天）；6.汇美公司承担本案的全部诉讼费、保全费。汇美公司就本诉答辩并向一审法院提出反诉请求：1.汇美公司有权没收道和集团、道和酒业、道和航空履约保证金258840.3元（依据租赁合同第十条第二款）；2.道和集团、道和酒业、道和航空向汇美公司支付2019年2月1日至28日的租金91456.9元，并按日万分之五的标准向汇美公司支付自2019年2月1日起到付清之日止滞纳金（依据租赁合同第三条第一、二款）；3.道和集团、道和酒业、道和航空向汇美公司支付其多占用的装修免租期（2018年2月1日至2018年3月31日）的租金损失79090.1元（2×86280.1元×11/24；装修免租期的优惠是适用于整个租赁期也即24个月，道和集团、道和酒业、道和航空实际租赁的时间只有13个月，到合同解除时还有11个月没有履行，所以相应的应按照11/24的比例向汇美公司支付免租期租金损失），并按日万分之五的标准向汇美公司支付自2019年3月1日起到付清之日止的滞纳金（依据租赁合同第二条第二款）；4.道和集团、道和酒业、道和航空向汇美公司支付剩余租期租金总额20%的损失赔偿金201205.2元（91456.9元×11月×20%；依据租赁合同第十条第一款）；5.道和集团、道和酒业、道和航空对上述第2项、第3项、第4项请求款项的支付承担连带责任（依据租赁合同补充协议第六条）；6.道和集团、道和酒业、道和航空承担本诉和反诉的诉讼费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于道和集团、道和酒业、道和航空向汇美公司交还案涉房屋的时间的问题。该问题的举证责任在于道和集团、道和酒业、道和航空一方，但道和集团、道和酒业、道和航空并未提供充分证据证明其在2019年2月16日已全部撤离案涉房屋及交还案涉房屋给汇美公司，道和集团、道和酒业、道和航空对此应承担举证不能的不利后果。而汇美公司提供的证据《汇美大厦租户撤场申请表》有原件，反映出道和集团、道和酒业、道和航空申请撤场时间为2019年2月14日，申请搬迁的期限是自2019年2月14日至2019年2月28日，离场时间是2019年2月28日。道和集团、道和酒业、道和航空确认了该证据中道和集团、道和酒业、道和航空印章真实性及其授权的撤场经办人签名真实性，亦确认除了业主意见一栏文字外其他内容均已存在。综上，一审法院依法采信汇美公司关于道和集团、道和酒业、道和航空交还场地时间为2019年2月28日的陈述。2.关于在2019年2月1日汇美公司发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时道和集团、道和酒业、道和航空是否存在迟延支付管理费、水电费违约行为且达到合同解除条件的问题。根据《合同》第七条、第九条第八款和《补充协议》的约定，汇美公司已选聘具有相应资质的高力物业公司对汇美大厦商业办公物业进行前期物业管理服务，道和集团、道和酒业、道和航空每月应缴纳的管理费总额为7613元，首月以后月份的管理费道和集团、道和酒业、道和航空应于每月的首日前缴付给汇美公司指定的大厦管理处，逾期缴纳的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金，合同期间，物业管理费若有调整的，道和集团、道和酒业、道和航空应按新的物业服务合同标准执行；水、电费由汇美公司或汇美公司指定的大厦管理处代收；当道和集团、道和酒业、道和航空拖欠管理费或水电费等超过15天时，汇美公司有权单方解除合同。根据道和集团、道和酒业、道和航空道和集团与高力物业公司于2018年3月12日签订的《物业协议》第五章第三条、第六章第九条、第十章第四条和道和集团、道和酒业、道和航空与高力物业公司于2018年6月25日签订的《物业补充协议》的约定，物业服务费及其他应缴费用按月结算，道和集团、道和酒业、道和航空须于每月12日前到汇美大厦物业服务中心缴交，如遇国家规定的节假日则顺延；高力物业公司提供代收代缴水费、电费等服务；如道和集团、道和酒业、道和航空延迟物业服务费及其他应缴费用，须向高力物业公司支付违约滞纳金（从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的0.1%，直至缴清所有欠费为止）。道和集团、道和酒业、道和航空提供的证据汇美大厦2018年11月收费通知（高力公司汇美大厦物业服务中心向道和酒业发出）记载的要求交纳当月物业服务费、上月水电费的期限为每月12日前；汇美大厦2018年12月、2019年1月、2月收费通知（高力公司汇美大厦物业服务中心向道和集团发出）记载的要求交纳当月物业服务费、上月水电费、上上月电损费的期限为每月20日前。汇美公司对上述证据真实性无异议。汇美公司提供的证据关于1802单元欠缴物业服务费等相关费用事宜（高力物业公司汇美大厦物业服务中心于2019年1月21日向道和集团、道和酒业、道和航空分别发出）记载道和集团、道和酒业、道和航空存在欠付2019年1月物业服务费、2018年12月室内电费、2018年11月室内用电损耗、2018年12月室内水费及相应违约金的情况。道和集团、道和酒业、道和航空对上述证据真实性无异议。一审法院依法分别采信道和集团、道和酒业、道和航空与汇美公司上述证据。一审法院认为，根据上述合同约定及道和集团、道和酒业、道和航空上述证据来看，第一，虽然租赁合同中有“首月以后月份的管理费道和集团、道和酒业、道和航空应于每月的首日前缴付给汇美公司指定的大厦管理处”的约定，但租赁合同也约定了“合同期间，物业管理费若有调整的，道和集团、道和酒业、道和航空应按新的物业服务合同标准执行”的内容，可见，租赁双方关于物业管理费交纳期限的约定的实质是要与物业服务企业实际收缴物业服务费的期限保持一致，因此，根据道和集团、道和酒业、道和航空提供的上述证据记载的物业服务费缴付期限，应认定在租赁合同履行期内，自2018年12月起的物业服务费的缴付期限应以该月的第20日为最后期限而非以该月的第1日为最后期限。第二，租赁合同并无直接约定水电费的缴付期限，但根据租赁合同关于“水、电费由汇美公司或汇美公司指定的大厦管理处代收”的约定和道和集团、道和酒业、道和航空提供的上述证据记载的水电费缴付期限，按照公平原则和日常生活经验法则，应认定在租赁合同履行期内，自2018年12月应按照高力物业公司通知的缴付期限（即每月的第20日）为该通知中水电费的最后缴付期限。而根据汇美公司证据关于1802单元欠缴物业服务费等相关费用事宜的内容，结合道和集团、道和酒业、道和航空未提供证据证明在2019年2月1日前交纳过上述证据中记载的拖欠款项的事实来看，在2019年2月1日时，道和集团、道和酒业、道和航空是存在拖欠2019年1月物业服务费、2018年12月室内电费、2018年11月室内用电损耗、2018年12月室内水费12日的违约行为。鉴于租赁合同约定的出租人因承租人拖欠物业服务费、水电费而有权解除合同的时长为超过15日，故在2019年2月1日汇美公司发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时，汇美公司尚不具备据此解除租赁合同的权利。一审法院认为：《合同》《补充协议》是道和集团、道和酒业、道和航空与汇美公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。道和集团、道和酒业、道和航空与汇美公司均确认双方租赁合同已于2019年2月1日解除，但均指称导致合同解除的责任归属于对方。由此来看，本案的争议焦点为导致租赁合同解除的责任归属。第一，汇美公司在答辩时虽称《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》的真正目的不是要与道和集团、道和酒业、道和航空解除租赁合同，而是要配合警方清场，劝离维权人员。但在庭审中一审法院询问汇美公司上述解除合同通知是否其真实意思表示时，汇美公司已经明确表示上述解除合同通知是其真实意思表示，只不过如果道和集团、道和酒业、道和航空能够及时支付欠交的款项，其也愿意继续出租给道和集团、道和酒业、道和航空。因此，《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》中解除合同的意思表示应认定为汇美公司的真实意思表示，而非虚假表示。第二，如前所述，2019年2月1日汇美公司发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》时尚不具备解除租赁合同的权利，因此，道和集团、道和酒业、道和航空关于汇美公司该行为属于《合同》第十条第一款约定的出租人单方提前终止合同违约行为的主张，理据充分，一审法院依法采纳道和集团、道和酒业、道和航空该主张。综上，应认定导致租赁合同解除的责任归属于出租人汇美公司。道和集团、道和酒业、道和航空的第一项、第二项、第三项诉讼请求，符合《合同》第十条第一款约定，一审法院依法予以支持；汇美公司的第一项、第三项、第四项反诉请求，与一审法院上述认定不符，一审法院不予支持。至于道和集团、道和酒业、道和航空的第四项诉讼请求，鉴于一审法院已支持道和集团、道和酒业、道和航空第二项、第三项诉讼请求，以上款项已经足以弥补道和集团、道和酒业、道和航空所产生的实际损失，故根据公平原则，一审法院对道和集团、道和酒业、道和航空该项诉请不再支持。关于道和集团、道和酒业、道和航空的第五项诉讼请求和汇美公司的第二项反诉请求，道和集团、道和酒业、道和航空与汇美公司均确认道和集团、道和酒业、道和航空已付汇美公司自2018年4月1日至2019年1月31日期间租金，如前所述，一审法院采信汇美公司关于道和集团、道和酒业、道和航空交还案涉房屋时间为2019年2月28日的陈述，因此，根据公平原则，道和集团、道和酒业、道和航空仍应参照合同约定的租金标准向汇美公司支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的占用费91456.9元。汇美公司要求道和集团、道和酒业、道和航空就上述占用费支付滞纳金，欠缺理据，一审法院不予支持。庭审中，道和集团、道和酒业、道和航空与汇美公司均同意由一审法院将所认定的道和集团、道和酒业、道和航空应付汇美公司的租金或占用费金额（如存在）与汇美公司应向道和集团、道和酒业、道和航空支付的款项（如存在）相等金额部分进行抵扣，这属于当事人对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许，现将上述占用费91456.9元与汇美公司应返还道和集团、道和酒业、道和航空的保证金中的91456.9元予以抵销，经抵销后，道和集团、道和酒业、道和航空不再另付汇美公司上述占用费，汇美公司需退还道和集团、道和酒业、道和航空的保证金金额减至167383.4元（258840.3元－91456.9元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司退还履约保证金167383.4元。二、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司支付损失赔偿金219496.56元。三、广州汇美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司支付解约违约金172560.2元。四、驳回道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司的其他诉讼请求。五、驳回广州汇美置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13760元，由道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司共同负担4770元，广州汇美置业有限公司负担8990元；反诉受理费5145元（已减半收取），由广州汇美置业有限公司负担4420元，道和集团有限公司、道和酒业有限公司、道和通用航空有限公司共同负担725元。二审期间，汇美公司提交证据：汇美大厦前期物业管理服务合同，是汇美大厦与上海高力物业公司签订的物业服务合同，拟证明：租赁合同第7条第3款指的新的物业服务合同是这一份合同。该证据一审已经提交，但不清楚是否经过质证。道和集团、道和酒业、道和航空对上述证据质证如下：三性均不确认，该合同是广州汇美发展有限公司与上海高力物业公司签订的物业服务合同，签订的主体不是本案当事人，该合同与本案无关，就该合同的内容来看，其约定的支付时间与租赁合同约定的时间也不一致，租赁合同约定的支付物业管理费实际履行是以物业公司的通知为准，而且上诉人在被上诉人实际支付物业管理费时间都没有提出过异议，默认了该费用的支付日期以实际日期为准。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方对涉案《合同》《补充协议》为有效合同均无异议，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点在于租赁合同的解除的违约责任的归责及违约责任的承担。汇美公司认为其于2019年2月1日发出的解除通知是为了配合警方清场,并非其真实意思表示，合同解除的原因系道和集团、道和酒业、道和航空不愿意继续履行合同；道和集团、道和酒业、道和航空则认为因汇美公司违法解除合同，导致合同无法继续履行。根据一审查明事实可知，涉案租赁合同系因汇美公司2019年2月1日发出《解除租赁合同收回物业追收欠款通知书》明确表示不愿继续履行合同，并对涉案租赁场地采取了一定的封闭措施，最终导致合同无法继续履行。首先，关于汇美公司于2019年2月1日发出解除通知的意思表示。汇美公司虽称2019年2月1日发出通知的目的仅是为了告知到场的维权人士已与道和集团、道和酒业、道和航空解除合同，以达到配合公安机关将维权人士清场，但从其不仅将该通知在现场张贴，还通过邮件的方式寄送给道和集团、道和酒业、道和航空以及在道和集团、道和酒业、道和航空发函给汇美公司商议涉案租赁事宜，汇美公司未作答复的事实来看，其真实的目的并非如其所辩解的意见，汇美公司为证明其主张提交了双方于2019年2月14日填写的《汇美大厦撤场申请表》，该表“业主意见一栏”载明汇美公司同意道和集团、道和酒业、道和航空自愿退租，对此，道和集团、道和酒业、道和航空不认同该表中“业主意见”一栏内容，认为当时盖章时该“业主意见一栏”是空白，并未加署该意见。经审核，在业主意见栏中文字是双方在该表盖章后书写的，故本院难以对该《汇美大厦撤场申请表》这部分内容的真实性予以认可。综上，一审认定汇美公司发出的该解除通知系其真实的意思表示正确，本院予以维持。其次，关于2019年2月1日解除通知的效力。汇美公司以道和集团、道和酒业、道和航空拖欠物业服务费、水电费超出双方合同约定为由，通知解除合同。根据道和集团与高力物业公司（涉案房屋所在地的物业公司）于2018年3月12日签订的《物业协议》、高力公司发出的收费通知以及案涉租赁合同约定“合同期间，物业管理费若有调的，承租方应按新的物业合同标准执行”等，无论从合同约定及实际履行均可证实道和集团、道和酒业、道和航空交纳物业服务费、水电费用的时间为每月20日前，具体理由一审已作详细充分论述，本院不再赘述。综上，虽然道和集团、道和酒业、道和航空欠缴2019年1月物业服务费及2018年12月部分水、电费等，但在2019年2月1日，上述费用并未超出涉案租赁合同约定出租人因承租人拖欠物业服务费、水电费而有权解除合同的时长，故汇美公司于2019年2月1日无权发出解除通知。综上，由于汇美公司的违约行为导致合同解除，一审认定汇美公司根本违约正确，本院予以维持。根据涉案《合同》第三条第二款、第十条第一款的约定，汇美公司应支付给道和集团、道和酒业、道和航空履约保证金、损失赔偿金及违约金。关于2019年2月1日至2月28日期间占用费，根据双方认可的《汇美大厦撤场申请表》中的内容可知，双方协商搬空物品的时间至2019年2月28日止，该时间是双方协商的结果，且本案系汇美公司违约在先，故汇美公司要求双倍支付该期间的占用费，缺乏依据，不予采纳。关于本案损失赔偿金的计算问题，双方在一审庭审期间均确认合同于2019年2月1日解除，故一审按此时间计算剩余租赁期限并无不当，本院予以维持。汇美公司二审提交的证据，不属于新证据且不足以证实其主张，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。汇美公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13410元，由广州汇美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十六日书记员 王日平钟丹霞