湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终508号上诉人（原审被告）：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人（原审被告）：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人（原审被告）：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷永树，男，1956年7月12日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：程正昊，湖北伸道律师事务所律师。上诉人马楠、孙艳、张绍永为与被上诉人殷永树房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马楠、孙艳、张绍永的共同委托诉讼代理人朱金发，被上诉人殷永树的委托诉讼代理人程正昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马楠、孙艳、张绍永上诉请求：撤销原判，改判驳回殷永树对上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费及评估费均由殷永树承担。事实与理由：一、本案不具备法定解除合同条件。本案不存在隐瞒抵押关系的事实。一审法院在判决的本院认为中认定“鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）向殷永树出售涉案房屋未告知该房屋时已于2014年8月19日抵押给中国工商银行股份有限公司鄂州分行，以至不动产登记机构不受理转移登记，该合同存在不能履行的风险，故殷永树主张解除合同依法予以支持”。殷永树于2012年12月31日就已购买并实际占有了涉案房屋，而上述抵押的时间是2014年8月19日，且抵押关系的设立并没有影响殷永树对该房屋的占有和使用，只是暂时不能办理房产过户手续。一审法院认定祥高公司向殷永树出售涉案房屋未告知抵押事项实属荒唐。2014年8月祥高公司将涉案房屋抵押给银行之后告知了殷永树。涉案房屋不能转移产权登记只是暂时的，且不影响上诉人对该房屋的占有和使用。祥高公司将涉案房屋为他人提供抵押担保，他人还清债务后，抵押关系自动解除，到时被上诉人便可以办理产权过户手续。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决引用了《中华人民共和国合同法》第九十四条。本案不具备该法条规定的任何情形。即使有相似的情形也早已过了法定解除合同期限。2、一审判决引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，而本案根本就不存在第九条所列的任何情形。三、一审判决显失公正。被上诉人花钱买商亭已实际占有并使用了七、八年，利用该商亭做生意已获得了不少利润。即使要解除买卖关系，一手退房，一手退钱是公正的，凭什么要判决上诉人赔偿损失并支付几年的利息共计高达二十多万元，依据何在？被上诉人花钱购买商亭已经实际占有使用，并获得高额利润，何来损失？况且要解除买卖关系的是被上诉人，而不是上诉人。如果法院要判决解除上述房屋买卖关系，就不应判决支付被上诉人的利息和赔偿损失。因为本案的实际情况是买卖关系成立，被上诉人已实际占有并使用至今，不存在损失一说。一审判决解除买卖关系并判决上诉人赔偿被上诉人的损失显属不公正。如果要判决上诉人支付被上述人购房款的利息，那是不是也应该判决被上诉人向上诉人支付占有并使用该商亭8年之久的租金呢？综上所述，一审判决适用法律错误，判决显失公正，应予以纠正。殷永树辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。殷永树在一审的诉讼请求：1、解除殷永树与祥高公司之间明堂市场B4区121号商亭的买卖合同；2、依法判令马楠、孙艳、张绍永向殷永树返还明堂市场B4区121号商亭购房款116,500.00元，并向殷永树支付资金占用利息44,143.00元（利息已从2012年12月31日计算至2019年4月24日，后续利息按年利率6%计算至本息还清之日）；3、马楠、孙艳、张绍永向殷永树赔偿房屋升值损失92,200.00元，并支付评估鉴定费用3,000.00元；4、马楠、孙艳、张绍永承担本案诉讼费用。一审法院认定，殷永树原在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭从事经营活动，该商亭登记的所有权人为祥高公司。2012年12月25日，祥高公司面向明堂市场二层226间商亭经营户发出商亭出售公告，其公告内容为：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，祥高公司向明堂市场二层部分商亭经营户发出通知函，其函告内容为：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。2012年12月31日，殷永树从鄂州市市场开发服务中心在职人员周国栋处购买诉争商亭，并向周国栋个人转账汇款110,000.00元。双方未签订书面的商亭买卖合同。2015年6月24日，祥高公司向殷永树出具证明一份，该证明载明“B4区121号商亭交清壹拾壹万陆仟伍佰元整（2012年12月31日交清）”，并加盖祥高公司公章。2015年7月9日，祥高公司向殷永树出具收条一份，该收条载明“今收到殷永树购买明堂市场B4区121号商亭产权款壹拾壹万陆仟伍佰元整，（房产证未办）在2015年10月1日前一定办理”，并加盖祥高公司公章，周国栋在收条结尾处签字确认。2014年8月19日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与湖北林海建筑安装工程有限公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，湖北林海建筑安装工程有限公司向中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与祥高公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，祥高公司以其所有的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区121号商亭的他项权证号分别为T201408190030。上述贷款到期后，因湖北林海建筑安装工程有限公司未按约定还款，中国工商银行股份有限公司鄂州分行向鄂州市鄂城区人民法院起诉湖北林海建筑安装工程有限公司及担保人祥高公司等人，鄂州市鄂城区人民法院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，鄂州市鄂城区人民法院根据中国工商银行股份有限公司鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日做出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结湖北林海建筑安装工程有限公司、祥高公司等银行存款人民币6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区121号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，鄂州市鄂城区人民法院做出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令湖北林海建筑安装工程有限公司偿还中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；祥高公司对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因湖北林海建筑安装工程有限公司、祥高公司等未履行判决书确定的义务，中国工商银行股份有限公司鄂州分行于2016年3月29日向鄂州市鄂城区人民法院申请强制执行。在执行过程中，鄂州市鄂城区人民法院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。殷永树对鄂州市鄂城区人民法院查封的祥高公司位于明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭提出书面异议，鄂州市鄂城区人民法院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权人为祥高公司，中国工商银行股份有限公司鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，殷永树提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日做出（2016）鄂0704执异41号执行裁定，依法驳回殷永树的异议。殷永树不服，于2016年9月12日向鄂州市鄂城区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对鄂州市鄂城区人民法院做出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；确认殷永树购买祥高公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖行为合法有效。经审理，鄂州市鄂城区人民法院驳回了殷永树的全部诉讼请求。殷永树不服该判决，上诉至本院。本院经审理做出二审判决，判决确认殷永树购买祥高公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖行为合法有效，并驳回了殷永树的其他诉讼请求。因殷永树与祥高公司之间明堂市场B4区121号商亭的买卖合同无法履行，故成讼。案件审理过程中，殷永树向鄂州市鄂城区人民法院提出申请，申请对明堂市场B4区121号商亭的市场价格进行评估，鄂州市鄂城区人民法院予以准许。2019年7月17日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具《评估报告书》，估价结果为明堂市场二楼B4区121号商亭单价为11,256.00元/平方米，总价为208,700.00元。上述鉴定费用为3,000.00元。另查明，祥高公司的股东马楠、孙艳、张绍永于2018年2月25日向鄂州市工商行政管理局申请公司注销登记，在其提交的书面申请书中注明无债权债务，并书面承诺法律后果由股东承担。同月27日，鄂州市工商行政管理局决定准予注销登记。一审法院认为，殷永树与祥高公司之间的房屋买卖行为已经终审判决确认合法有效。祥高公司向殷永树出售涉案房屋，并未告知该房屋已于2014年8月19日抵押给中国工商银行股份有限公司鄂州分行，目前，涉案房屋已经被法院依法查封，不动产登记机构不受理转移登记，该合同存在不能履行的风险，故殷永树主张解除合同，一审依法予以支持。关于合同解除后的损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实；…”殷永树可以请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，具有事实和法律依据，一审予以支持。祥高公司于2015年6月24日出具证明证实殷永树于2012年12月31日交清购房款，对于占用购房款的利息可以从2012年12月31日起开始计算。关于涉案房屋升值损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失。”本案中，房屋增值的损失属于在订立合同时应当预见的违反合同可能造成的损失，故对殷永树主张以评估机构对涉案房屋市场价值所做的评估作为房屋增值的损失，一审予以支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”马楠、孙艳、张绍永作为祥高公司的股东，未经清算即办理公司注销登记，并承诺承担由此引起的法律后果，故对殷永树要求马楠、孙艳、张绍永承担连带清偿责任，一审予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除殷永树与鄂州市祥高商贸有限公司之间明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖合同关系。二、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向殷永树返还购房款116,500.00元，并支付购房款利息44,143.00元（以116,500.00元为基数按年利率6%自2012年12月31日暂算至2019年4月24日，后续利息按年利率6%计算至购房款付清之日）。三、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向殷永树连带赔偿房屋升值损失92,200.00元，并支付鉴定费3,000.00元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,137.00元，减半收取计2,568.50元，由马楠、孙艳、张绍永负担；该费用殷永树已预交，待本判决生效后由马楠、孙艳、张绍永直接向殷永树支付。在二审法院指定的举证期限内，双方当事人均未举证。二审审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：涉案合同是否具备法定解除条件；马楠、孙艳、张绍永应否向殷永树返还购房款并支付购房款利息及赔偿房屋升值损失。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，殷永树与原祥高公司之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但双方经过磋商后达成了房屋买卖的一致意见，且殷永树已经将全额购房款支付给祥高公司，祥高公司事后也对殷永树的支付购房款行为予以追认。根据（2018）鄂07民终396号民事判决的认定，殷永树与祥高公司之间的房屋买卖合同关系自追认时成立，但殷永树对涉案商亭不享有足以排除强制执行的民事权益。殷永树全额交款购买商亭的目的是取得该商亭的所有权，并非仅限于使用权，涉案商亭已经被另案查封且生效法律文书已经排除了殷永树阻止对该商亭执行的权利，故殷永树购买商亭的目的实际已无法实现。依照上述法律规定，殷永树诉请解除合同具有法律依据，涉案合同具备法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原祥高公司在将涉案商亭卖给殷永树后，又因其为他人作担保导致商亭被查封并进入拍卖程序，造成殷永树购买商亭的目的不能实现，故导致合同无效的过错方在祥高公司，其应赔偿殷永树相应的损失。鉴于殷永树一直实际占有使用该商亭，且通过该使用行为获取了收益，即其对商亭的使用权能并未受影响。合同解除后，祥高公司因占用殷永树购房款应赔偿该款所产生的利息损失，相应地，依公平原则，殷永树也应支付占用商亭的使用费。本院参考相关市场行情，酌情认定殷永树主张的利息损失与其占有使用商亭所产生的占用费予以互抵。故本院对上诉人马楠、孙艳、张绍永主张不应再支付购房款利息的上诉请求，本院予以支持。因原祥高公司违约行为导致涉案合同解除后，客观上造成殷永树丧失了回到原缔约时另行选择购买商亭的机会，也即随着合同解除，殷永树当初购买商亭的期待利益（房屋升值部分）无法获得。该期待利益属于合同解除后殷永树的实际损失，作为违约方祥高公司的股东马楠、孙艳、张绍永应对该损失予以赔偿。综上，上诉人马楠、孙艳、张绍永的部分上诉理由成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1343号民事判决第（一）、（三）项，即（一）解除殷永树与鄂州市祥高商贸有限公司之间明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖合同关系；（三）马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向殷永树连带赔偿房屋升值损失92,200.00元，并支付鉴定费3,000.00元。二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1343号民事判决第（二）项，即（二）马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向殷永树返还购房款116,500.00元，并支付购房款利息44,143.00元（以116,500.00元为基数按年利率6%自2012年12月31日暂算至2019年4月24日，后续利息按年利率6%计算至购房款付清之日）。三、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向殷永树返还购房款116,500.00元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回殷永树的其他诉讼请求。一审案件受理费2,568.50元，由殷永树负担462元，马楠、孙艳、张绍永负担2,106.50元；二审案件受理费5,137.00元，由殷永树负担925元，马楠、孙艳、张绍永负担4,212.00元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年十月二十七日书记员 肖            臣