北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11836号上诉人（原审原告）：李扬，女，1983年3月4日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王诚，北京市帅和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京乐乐居家居有限公司，住所地北京市密云区密云镇鼓楼南大街****。法定代表人：关桂玲，执行董事。委托诉讼代理人：朱金明，男，1974年4月7日出生，北京乐乐居家居有限公司工作人员，住北京市密云区。上诉人李扬因与被上诉人北京乐乐居家居有限公司（以下简称乐乐居公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李扬之委托诉讼代理人王诚及与被上诉人乐乐居公司委托诉讼代理人朱金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李扬上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方原审全部诉讼请求。事实与理由：一、我与乐乐居公司签订的《乐居家居租赁合同》中关于产品质量保证金、电表押金以及营业员押金的相关条款存在显失公平的情形，乐乐居公司拒绝退还上述款项的行为严重侵权我的合法权益。我交纳的产品质量保证金仅约束与产品质量相关的情形，而我并无此方面的违约行为。电表押金、营业员押金的作用仅在于约束返还电表及磁卡、规范销售人员销售行为的情形。而不应将其约束范围覆盖所有违约情形。我在合同终止时已经返还了完好的电表，且在营业中也未出现销售违纪行为，销售的产品也无质量问题，因此对方应归还上述押金、保证金。二、我在撤场时并未损坏摊位地板，一审认定事实错误。我在承租摊位后，自愿在原地砖上自行采购了高档木地板，在撤场时仅拆除了属于自己的木地板，未损坏原有地砖。三、一审判决理由超越了乐乐居公司一审的答辩意见。乐乐居公司辩称，同意一审判决，不同意李扬的上诉请求。李扬向一审法院起诉请求：1．判令乐乐居公司退还质量保证金10000元、电表押金1000元、营业员押金2000元，以上共计13000元；2．判令乐乐居公司支付利息（以13000元为基数，自2019年8月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3．诉讼费由乐乐居公司负担。一审法院查明：2017年12月25日，乐乐居公司（甲方）与李扬（乙方）签订《乐居家居租赁合同》，第一条场地设施的名称、位置及用途中约定：甲方将位于北京市密云区鼓楼南大街四层221平方米摊位出租给乙方，用于经营销售亚美特品牌家具。第二条租赁期限中约定：租赁期限为二年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。第三条费用及交纳方式中约定：乙方摊位及设施使用费按每天每平方米3．33元计算，租赁期内共计268614．45元。摊位及设施使用费按照先付款后使用的原则，由乙方按季向甲方支付，首期使用费67153．61元，应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期摊位及设施使用费。第四条保证金中约定：乙方应于合同签订之日向甲方交纳10000元保证金。乙方发生下列违约行为时，授权甲方可直接处理，在其交纳的保证金中予以扣除相应款项：“（1）出现商品及服务质量投诉，在3个工作日内未妥善处理解决的；（2）经营期间未及时纳税或支付工商管理费的；（3）被甲方依照附件《市场管理规定》进行处罚；（4）侵犯第三方权利（包括但不限于商标、专利、著作权等），造成甲方损失的；（5）相关政府职能部门凭借生效文书要求甲方予以协助扣划财产的。”本合同解除或终止时，经甲方确认下列条件全部满足之日起一年后，保证金无息返还乙方：“（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于该摊位使用费、物业服务费、各类违约金、赔偿金及其他依法或依约应当支付的费用；（2）乙方已按本合同约定交还摊位；（3）乙方以该摊位作为注册地址办理营业执照、许可证或其他登记注册的，乙方已完成相关证照的变更或注销手续，并使该摊位可重新供后续业主使用（乙方应向甲方提供相应证明文件）；（4）若乙方办理了该摊位的水、电、燃气、天然气、通讯、网络等的转户或开户手续的，乙方已办理完毕相应的转户或销户手续（乙方应向甲方提供相应证明文件）；（5）乙方发放的与该摊位有关的会员卡、预付款类卡及类似卡片、资格证件的退还以及退费问题已经完成，被投诉等售后服务问题已经解决（乙方应向甲方提供相应证明文件）；（6）乙方与甲方或消费者之间的纠纷（如有）已妥善解决（乙方应向甲方提供甲方认可的相关证明文件）；（7）乙方向甲方交付了甲方开具的保证金收款收据原件。”乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还。第五条押金中约定：乙方于合同签订之日，每个电表向甲方支付1000元的电表押金，退场时将电表磁卡（如有）和完好的电表交付甲方确认后，凭收据原件无息退还。乙方于合同签订之日，每个摊位向甲方支付2000元的营业员押金，当乙方销售人员出现违纪现象时，甲方有权动用营业员押金进行罚款，发生扣款情形的，乙方应当7日内补齐，退场时凭收据原件无息退还。第八条合同变更、解除中约定：在合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担：“乙方违反工商、税务、物价、卫生、安全等法规，经相关部门书面警告后7日内仍不纠正的……乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期20日以上仍不缴纳费用的……”。第九条摊位返还中约定：乙方摊位中的可移动的物件可自行处置，投资装修的固定设施在本租赁合同终止后归甲方所有。同时，乙方撤场时应保持其租赁摊位在经营期间所使用的吊顶、照明灯具、电源开关、电线电路、、地板含瓷砖）、墙体等的完整性不受损坏。乙方如违反本约定，其所缴纳的保证金、押金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。因李扬与案外人朱丽合伙经营亚美特品牌家具，朱丽于2018年1月1日与乐乐居公司签订《乐居家居租赁合同》，约定乐乐居公司将位于京市密云区鼓楼南大街四楼221平方米摊位出租给朱丽，用于经营销售亚美特品牌家具，租赁期限、电表押金和营业员押金的约定与2017年12月25日李扬与乐乐居公司签订的《乐居家居租赁合同》一致。2018年5月初，朱丽退出合伙。朱丽退伙后，李扬于2018年5月8日与乐乐居公司重新签订《乐居家居租赁合同》，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，其中关于摊位位置、费用标准、交费时间、保证金、押金、违约责任的内容约定与2017年12月25日签订的《乐居家居租赁合同》约定一致。2018年7月5日，乐乐居公司通知李扬交纳租金。2019年8月8日，乐乐居公司再次发布通知，载明：“致亚美特展位商户：亚美特展位至2019年8月8日仍尚欠租金，经多次催缴未缴纳，根据合同约定，乐乐居家居公司有权解除与贵展位的租赁合同，即日起7天内将贵展位家具清理干净。逾期未清理，商场有权将家具等物品撤出展位，产生的仓储费、搬运费及其他费用由该展位支付，并视为该展位放弃家具等物品的所有权，商场可自行处理。”李扬对上述通知的真实性无异议。2019年8月10日，李扬从租赁的摊位撤场并将铺设在摊位内的地板拆除。李扬向法院提交的收据上载明：乐乐居公司于2017年11月16日收到亚美特质量保证金10000元、电表押金1000元、营业员押金2000元，经手人为李扬。乐乐居公司对收到上述款项不持异议，但认为上述款项系李扬的合伙人朱丽所交，其中电表押金和营业员押金在朱丽退伙时已退还给朱丽。乐乐居公司向法院提交的2018年5月10日的支出凭单（复印件）载明：即付退亚美特营业员押金2000元、电表押金1000元（收据未退回，日后不再作为退还依据），领款人签字处显示为朱丽。李扬对上述支出凭单的真实性不予认可，并称朱丽退伙时双方约定上述保证金和押金归李扬所有。在本案审理过程中，李扬与乐乐居公司均认可2018年5月8日签订合同时未再另行交纳保证金和押金，李扬称保证金和押金均延用2017年11月16日收据中的保证金和押金，乐乐居公司认可保证金延用2017年11月16日收据中的保证金，但电表押金和营业员押金李扬应该另行交纳，但李扬一直未交。现李扬诉至法院，要求乐乐居公司退还质量保证金、电表押金及营业员押金。另查明：2019年4月8日，乐乐居公司以房屋租赁合同纠纷为由将李扬诉至法院，要求李扬支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的租金201460．84元、2018年11月15日至2019年3月15日期间的取暖费9710．4元以及广告费30000元。法院经审理作出（2019）京0118民初3690号民事判决书，判决：“一、被告李扬于本判决生效之日起七日内支付原告北京乐乐居家居有限公司二〇一八年七月一日至二〇一九年三月三十一日期间的租金十万零七百三十元四角二分；二、被告李扬于本判决生效之日起七日内支付原告北京乐乐居家居有限公司二〇一八年十月一日至二〇一九年三月三十一日期间的广告费一万五千元；三、驳回原告北京乐乐居家居有限公司的其他诉讼请求。”2019年10月8日，乐乐居公司再次以房屋租赁合同纠纷为由将李扬诉至法院，要求李扬支付2019年4月1日至2019年7月31日期间的租金89538．15元并支付此期间的违约金322337．34元，法院经审理作出（2019）京0118民初11778号民事判决书，判决“一、李扬于本判决生效之日起七日内支付北京乐乐居家居有限公司二〇一九年四月一日至二〇一九年七月三十一日期间的租金四万四千七百六十九元零八分；二、李扬于本判决生效之日起七日内支付北京乐乐居家居有限公司违约金二千九百八十四元六角一分；三、驳回北京乐乐居家居有限公司的其他诉讼请求。”上述判决均已生效。在本案的审理过程中，李扬与乐乐居公司均认可上述判决所涉租金已于2020年3月通过债务抵顶方式付清。一审法院经审理认为：乐乐居公司与李扬签订的《乐居家居租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点在于：一、李扬主张的保证金是否符合退还条件。二、李扬与乐乐居公司重新签订《乐居家居租赁合同》后，原收据中的押金是否由李扬延续使用，该款是否应当退还。一、李扬主张的保证金是否符合退还条件。根据李扬与乐乐居公司双方在《乐居家居租赁合同》中的约定，李扬在撤场时应保持其租赁摊位在经营期间所使用的吊顶、照明灯具、电源开关、电线电路、、地板含瓷砖）、墙体等的完整性不受损坏，如违反该约定，其所缴纳的保证金、押金不予退还。根据查明的事实，李扬在撤场时将摊位内的地板拆除，该行为已违反合同约定，故保证金不予退还。此外，双方在《乐居家居租赁合同》中的约定，当李扬累计3次逾期缴纳费用或一次逾期20日以上仍不缴纳费用的，乐乐居公司有权立即解除合同，当存在乐乐居公司有权解除合同的李扬违约情形时，所交保证金不予退还。根据查明的事实，李扬迟延交纳租金已达数月有余，故根据上述约定，所交保证金亦不予退还。二、李扬与乐乐居公司重新签订《乐居家居租赁合同》后，原收据中的押金是否由李扬延续使用，该款是否应当退还。本案中，李扬最初于2017年12月25日与乐乐居公司签订《乐居家居租赁合同》并持有交款日期为2017年11月16日的电表押金和营业员押金收据，根据合同约定，上述押金应凭收据退还，乐乐居公司未向李扬退还此款。此后，李扬与乐乐居公司双方于2018年5月8日重新签订《乐居家居租赁合同》，李扬未再另行交纳电表押金和营业员押金，因此可以认定2017年11月16日收据中的电表押金和营业员押金由李扬延续使用。但因李扬在撤场时将摊位内的地板拆除，该行为已构成违约，故根据合同约定，电表押金和营业员押金不予退还。综上，李扬要求乐乐居公司退还保证金及押金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。李扬要求乐乐居公司按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。判决：驳回李扬的全部诉讼请求。一审案件受理费六十三元，由李扬负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，因李扬欠付租金，乐乐居公司通知李扬解除租赁合同，李扬亦已搬离涉案租赁场地，双方签订的《乐居家居租赁合同》已经解除，本案二审争议焦点为双方租赁合同解除后，乐乐居公司应否将保证金1万元以及电表押金1000元、营业员押金2000元退还李扬。关于保证金，双方均认可系诉争《乐居家居租赁合同》中所约定的1万元保证金，故上述保证金的性质、功能，以及退还条件等应依合同约定内容予以确定。依据该合同第四条保证金条款的约定，李扬存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定乐乐居公司有权解除合同的违约情形时，保证金不退。而依合同第八条约定，李扬累计3次逾期交纳费用或一次逾期20日以上仍不交纳费用的，乐乐居公司有权解除合同。本案中，依据双方既往诉讼中生效判决确认的情况，李扬迟延交纳租金超过数月，后乐乐居公司以此为由通知李扬解除了涉案租赁合同，故依据前述合同约定，乐乐居公司无需退还保证金。在此情况下，该保证金同时具有违约金的性质，结合诉争合同约定的租金标准以及因李扬违约导致合同提前解除可能给乐乐居公司造成场地空置等损失情况，不能证实上述保证金数额过高并明显超出乐乐居公司损失，故李扬要求返还保证金及利息的上诉请求不能成立。关于电表押金及营业员押金，涉案合同第五条押金条款约定，每个电表向乐乐居公司支付1000元的电表押金，退场时将电表磁卡（如有）和完好的电表交付乐乐居公司确认后，凭收据原件无息退还；每个摊位向乐乐居公司支付2000元营业员押金，当承租方销售人员出现违纪现象时，乐乐居公司有权动用营业员押金进行罚款，发生扣罚情形的，承租方应于7日内补齐，退场时凭收据原件无息退还。上述押金的名称及所约定退还条件等权利义务内容均表明，上述两项押金的功能系分别用于保障租赁期间电表、磁卡的正常完好以及营业员规范销售行为。现乐乐居公司称李扬撤场时存在擅自拆除地板行为，依据合同第九条撤位返还条款的约定，其有权拒绝返还所有押金及保证金。但上述条款中对所载“保证金”、“押金”是何种保证金、押金并未明确，而如前所述，对于诉争电表押金及营业员押金双方已经明确约定了相关性质、保障范围及退还条件，故对于第九条中保证金、押金的范围应解释为保障租赁设施及装修完好所交纳的保证金及押金，而不应扩大解释为所有因涉案合同所交纳的保证金，押金，一审认定电表押金及营业员押金不应退还有误，本院予以纠正。乐乐居公司称已向李扬的合伙人朱丽退还上述两笔押金，并提供内部支出凭单为证，但本案中，其一，李扬对乐乐居公司所述向朱丽退款的事实不予认可，而乐乐居公司自述无法找到朱丽，故对上述支出凭单的真实性难予确认；其二，李扬和朱丽虽均曾与乐乐居公司就涉案租赁场地签订租赁合同，但乐乐居公司认可实际履行的系与李扬签订的租赁合同，故上述两笔押金应认定为系依据乐乐居公司与李扬签订的租赁合同所交纳，且两笔押金的收据原件亦由李扬持有，乐乐居公司在认可系履行与李扬签订的租赁合同且未见到押金收据原件的情形下，对为何向朱丽退还押金，缺乏合理的解释；其三，朱丽退出后，李扬与乐乐居公司就涉案租赁场地于2018年5月8日重新签订了《乐居家居租赁合同》并继续履行，在此过程中李扬并未重新保证金以及电表押金、营业员押金，乐乐居公司称保证金延续使用前续合同的保证金，而对于电表及营业员押金，该公司虽称一直催促李扬交纳，但未就此提出证据佐证，按常理而言，李扬所主张的该两项押金亦延用双方前续租赁合同中押金的解释更具合理性。综合上述理由，现仅凭乐乐居公司提供的支出凭单，尚不能证明该公司已经实际履行了依据与李扬之间的租赁合同退还押金的义务，故本院改判乐乐居公司将上述两笔押金退还李扬。李杨主张上述押金的利息，但未退还上述押金确与双方对合同条款约定不明等原因相关，故对李扬要求支付利息的上诉请求，本院不予支持。另，今后如乐乐居公司能够提供充分证据证实确已实际向朱丽退还过相应押金，可通过不当得利等法律关系向朱丽及李扬另行提出主张。综上所述，李扬的上诉请求中合理部分，本院予以改判支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4030号民事判决；二、北京乐乐居家居有限公司于本判决生效后七日内返还李扬电表押金一千元、营业员押金二千元；三、驳回李扬其他诉讼请求。一审案件受理费63元，由李扬负担48元（已交纳），由北京乐乐居家居有限公司负担15元（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费126元，由李扬负担96元（已交纳），由北京乐乐居家居有限公司负担30元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 杨 夏二〇二〇年十月三十日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳