福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初2251号 原告：隆恩物业管理有限公司(原名称：茶博汇(安溪)物业管理有限公司)，住所地福建省安溪县茶博汇中心广场**。统一社会信用代码：91350524056134614L。 法定代表人：李少帆，任公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：黄福岭，男，1962年7月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人:官明星，福建明嘉律师事务所律师。 原告隆恩物业管理有限公司（以下简称隆恩物业公司）与被告黄福岭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆恩物业公司的特别授权委托诉讼代理人林晓婷与被告黄福岭的特别授权委托诉讼代理人官明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆恩物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄福岭立即支付给隆恩物业公司物业服务费12,205.73元、生活垃圾处理费360元、公摊水费118元、公摊电费42元，合计为12,724元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2019年7月1日起按月利率2%计算至实际付清款项之日止)；2.依法判令黄福岭支付隆恩物业公司律师代理费2,000元；3.依法判令黄福岭承担案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2020年4月26日，原茶博汇(安溪)物业管理有限公司变更名称为隆恩物业公司。茶博汇投资有限公司是安溪县中国茶博汇的开发商。2012年12月20日，隆恩物业公司与茶博汇投资有限公司签订《茶博汇三期B组团物业服务合同》，约定由隆恩物业公司对“海西茶业基地三期B组团”进行物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同第二十条约定：店面(一、二层合售部分)物业管理费为1.8元/月/㎡；生活垃圾处理费店铺按20元/月收取；公摊水费、公摊电费根据实际使用量承担。合同约定业主每半年缴交一次物业费。逾期缴纳的，应从逾期之日起，每日按应交费用1%加收滞纳金。2013年6月17日，被告与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：黄福岭向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县…………号房，建筑面积为188.36㎡。黄福岭初期尚能按期缴交物业服务费等各项费用，但自2017年7月1日起至2020年6月30日止，违约未能缴交物业服务费12,205.73元；自2019年1月1日至2020年6月30日止，违约未能缴交生活垃圾处理费360元；自2018年10月1日起至2020年3月31日止，违约未能缴交公摊电费42元、公摊水费118元。为此黄福岭累计拖欠物业服务费、生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费合计为12,724元。黄福岭作为安溪县…………房的业主和物业使用人，享受了隆恩物业公司提供的物业管理服务，却没有按时向隆恩物业公司交纳物业服务费等相关费用，没有履行作为一个业主和物业使用人应尽的义务，显然已构成违约。经隆恩物业公司多次催讨，黄福岭至今未能支付相关费用。 黄福岭辩称：1.出卖人尚未交房，物业买受人不必承担物业服务费。单元号“12#108”之|房屋交接流程表上，直至2020年4月13日，销售中心才签署“业主入伙资格经审查合格，可以办理房屋交接手续”，然后开发商财务组才签署“购房款项及相关费用已交清，特此证明！”此前，开发商尚未向答辩人交房，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，答辩人不必交纳物业服务费。2.据答辩人了解，隆恩物业公司并未履行物业服务，无权请求业主交费。3.生活垃圾处理费360元系重复请求。垃圾的收集清运，是收取月1.8元每平方米的依据之一。不能一项服务，两头收费，让业主当冤大头。4.隆恩物业公司请求月2%违约金，违约金约定没有理由。5.隆恩物业公司的第二、三项诉讼请求，没有法律依据和事实依据。综上，原告诉讼请求不能成立，贵院依法驳回其全部诉讼请求。 隆恩物业公司与黄福岭分别围绕诉讼请求、答辩内容向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行质证。对双方当事人无争议的隆恩物业公司提供的其营业执照复印件、法定代表人的身份证明复印件、法定代表人的身份证复印件、黄福岭的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、企业信息复印件3张，经审查符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.隆恩物业公司向本院提交《茶博汇前期物业服务合同》、《茶博汇前期物业服务委托合同》复印件各1份，拟证明隆恩物业公司系安溪县中国茶博汇的物业管理公司以及其于2015年4月9日与案涉小区开发商即茶博汇投资有限公司签订物业服务委托合同的事实。黄福岭质称对茶博汇前期物业服务合同的真实性不予评价，对关联性有异议，认为案涉物业费系自2017年7月1日之后，该合同并未涉及本案物业费问题；对《茶博汇前期物业服务委托合同》复印件的真实性无法确认，对关联性有异议，不能确定是否存在其他合同。本院认为，《最高人民法院》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”，上述二份合同合法有效，对黄福岭具有约束力。本案中，《茶博汇前期物业服务合同》和《茶博汇前期物业服务委托合同》均为开发商与物业公司就案涉小区物业服务所签订，《茶博汇前期物业服务委托合同》的签订时间晚于《茶博汇前期物业服务合同》，应认定《茶博汇前期物业服务委托合同》系双方针对《茶博汇前期物业服务合同》的补充、细化和变更。《茶博汇前期物业服务委托合同》第十六条约定，“自2015年1月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”现黄福岭以上述合同未涉及案涉物业费，与本案无关进行抗辩，于法无据，本院不予采纳。上述证据符合证据采信条件，本院予以采信。 2.隆恩物业公司向本院提交《返租期满通知函》、EMS邮寄单复印件各1份，拟证明开发商于2017年6月20日向黄福岭邮寄《返租期满通知函》，告知其应于2017年7月1日前办理房屋交接手续的事实。黄福岭对上述证据的真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，质称开发商应向黄福岭实际交房。黄福岭对上述证据的真实性、关联性没有异议，上述证据经审查符合证据采信条件，本院予以采信。根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”黄福岭对其与开发商间存在委托经营协议，且开发商已书面通知其于2017年7月1日前办理房屋交接手续的事实没有异议，现其以未实际办理交房手续为由提出抗辩，但未能提供证据证明未实际办理交房手续系因开发商的原因造成，另，其与开发商所签订的商品房买卖合同第十八条针对前期物业服务的内容亦有明确约定，黄福岭应依法依照前期物业服务合同的约定缴纳物业费等相关费用。该抗辩于法无据，本院不予采纳。 3.隆恩物业公司向本院提交《安溪县人民政府关于印发安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》、《安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案的通知》、《安溪县城市生活垃圾处理费征收标准》、垃圾清运费发票等复印件，拟证明隆恩物业公司收取生活垃圾处理费的依据和收费以及已实际垫付生活垃圾处理费的事实。黄福岭质称上述证据没有原件无法确认真实性，即使具有真实性，所涉及的生活垃圾处理费应该包含在物业服务合同其中一项收费项目，再征收上述费用系两头收费。上述证据经审查符合证据采信条件，本院依法予以采信。 4.(1)隆恩物业公司向本院提交水表、加压水表抄表、公摊水电费分摊说明、加压水费分摊说明复印件、公摊水电费缴费发票复印件、2017年7月至2020年5月电费发票等复印件，拟证明隆恩物业公司收取黄福岭公摊水电费的依据和收费标准的事实。黄福岭质称对上述证据的三性有异议，认为与本案无关，其没有得到隆恩物业公司的相关物业服务等。本院认为，上述证据符合证据采信条件，能够相互印证，本院依法予以采信。(2)隆恩物业公司向本院提交收费通知单、催收通知书、邮寄回执复印件，拟证明隆恩物业公司多次向黄福岭催收物业费的事实。黄福岭对上述证据的真实性没有异议，但质证对合法性和关联性有异议，认为其未拖欠物业费，催收不合法。因黄福岭对上述证据的真实性没有异议，上述证据经审查符合证据采信条件，本院依法予以采信。根据《最高人民法院》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上述证据指向的系物业公司代业主垫付的公摊水电费，现黄福岭以其未得到物业服务为由抗辩，拒付公摊水电费，于法无据，本院不予采纳。 5.隆恩物业公司向本院提交委托代理合同、发票复印件各1份，拟证明其因本案支付律师代理费2,000元的事实。黄福岭对该证据的三性均不认可。《茶博汇前期物业服务委托合同》第二十条明确约定：“......8.业主交费时间及逾期交费责任：各业主应于每季度首月15日前向乙方交纳本季度的各项应缴费用。逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金，同时乙方为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等）由该业主/物业使用人承担。”上述证据经审查符合证据采信条件，本院依法予以采信。 6.黄福岭向本院提交房屋交接流程表、民事起诉状、受理案件通知书复印件各1份，拟证明开发商未交房的事实。经审查，房屋交接流程表不符合证据采信条件，本院不予采信，而民事起诉状、受理案件通知书复印件，仅能证明案涉房屋存在租赁合同纠纷的其他法律关系，与本案没有关联性，亦不符合证据采信条件，本院依法不予采信。 7.黄福岭向本院提交录音光盘复制件1张，拟证明案涉房屋未交付的事实。上述证据无法查明来源，不符合证据采信条件，本院不予采信。 8.黄福岭向本院提交企业信息复印件3张，拟证明隆恩物业公司与茶博汇投资有限公司、隆恩置业发展有限公司系关联企业的事实。隆恩物业公司对该证据的三性没有异议。黄福岭以隆恩物业公司与开发商系关联企业否定物业费的收取进行抗辩，本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”，本案中隆恩物业公司系通过招投标产生，其与开发商系关联企业的事实并未违反相关法律规定，该抗辩不能成立，本院不予采纳。 综上，本院对本案的主要事实认定如下： 隆恩物业公司原名称为茶博汇（安溪）物业管理有限公司（于2020年4月26日变更）。2012年12月20日，隆恩物业公司与茶博汇（安溪）资产管理有限公司签订《茶博汇三期A组团物业服务合同》，后隆恩物业公司于2015年4月9日再与茶博汇（安溪）资产管理有限公司、茶博汇投资有限公司签订《茶博汇前期物业服务委托合同》，对上述《茶博汇三期A组团物业服务合同》作进一步细化、补充。《茶博汇前期物业服务委托合同》合同约定：茶博汇（安溪）资产管理有限公司、茶博汇投资有限公司将茶博汇（一期、二期、一期三组团、三期A、三期B、会展中心、南北楼、五期项目）前期物业委托隆恩物业公司实行物业管理；隆恩物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；物业管理期限自2015年1月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时；三期A店面一二层、三期B一二层物业综合管理服务费1.8元/㎡、公共水电费（包括公共设施、设备的运行、损耗费用）根据实际用量，按户向业主/物业使用人分摊；各业主应于每季度首月15日前向乙方交纳本季度的各项应缴费用；逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金，同时乙方为追讨欠费所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等)由该业主/物业使用人承担。2013年6月25日，黄福岭与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：黄福岭向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县………………商品房，用途为店面、办公，建筑面积为188.36平方米，同时在合同第十八条约定前期物业服务，由出卖人依法以（招标）方式选聘隆恩物业公司提供前期物业服务，服务合同及质量标准等见合同附件四等。同时，上述合同对委托管理事项、双方权利义务及其他事项进行了约定。2018年11月5日，隆恩物业公司向黄福岭送达《催告函》，通知其支付物业管理费（2017年7月1日至2018年12月31日止）等费用。2019年8月6日，伯恩物业公司委托律师向黄福岭发出《催收通知书》，通知其支付截止2019年9月30日的物业管理费等费用。嗣后，黄福岭仍未能支付物业服务费等相关费用。现黄福岭尚欠隆恩物业公司诉求的自2017年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费12,204元，自2019年1月1日起至2020年6月30日止的生活垃圾处理费360元及自2018年10月1日起至2020年3月31日止的公摊水费118元、公摊电费42元。 另查明，安溪县人民政府印发《安溪县开征城市生活垃圾处理费实施方案》[安政综（2017）174号]载明，城区实行物业管理的小区，城市生活垃圾处理费委托物业公司代收，普通营业店铺征收标准为20元/间·月；隆恩物业公司因本案诉讼支付了福建安荣律师事务所律师代理费2,000元。 本院认为，黄福岭作为茶博汇投资有限公司开发的茶博汇…………号商品房的业主以房屋未交付、未享受相应的物业服务等为由拒缴物业服务费等相关费用的主张，未能提供充足证据加以证明，于法无据，其与开发商就案涉商品房若存在其他纠纷可依相应法律关系另案主张权利，现其没有法律依据的消极对抗、拒缴物业服务费的行为，将导致物业服务无法正常开展，也不利于维护广大业主的权益。综上，黄福岭作为业主及物业使用人未能依照法律和合同的约定交纳物业服务费，显然已构成违约，应承担继续支付给隆恩物业公司拖欠的物业服务费的民事责任。其次，关于生活垃圾处理费的收费问题。生活垃圾处理费与物业公司应承担的保洁与垃圾转运责任分属不同性质，黄福岭辩称已包含在物业服务费内的意见缺乏依据，本院不予采纳。再次，关于逾期付款违约金与律师代理费的问题。根据双方合同约定，“……逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金”。合同约定的滞纳金应视为违约金性质，隆恩物业公司的损失客观上为应收取费用的利息损失，符合法律规定的部分应予支持，其要求按月利率2%的利息计算的主张偏高，本院酌情调整为按年利率6%自起诉之日（即2020年5月14日）起至付清款项之日止予以支持。另，合同约定隆恩物业公司为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通讯费及其他相关费用等）由该业主/物业使用人承担，现隆恩物业公司诉求黄福岭支付律师代理费2,000元，有事实和合同依据，本院依法一并予以支持。综上，隆恩物业公司诉求合法有据的部分，本院予以支持；黄福岭的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄福岭应于本判决生效之日起十日内支付隆恩物业管理有限公司物业服务费12,204元、生活垃圾处理费360元、公摊水费118元、公摊电费42元和逾期付款违约金（逾期付款违约金以上述合计款项12,724元为基数自2020年5月14日起按年利率6%计算至付清款项之日止）。 二、黄福岭应于本判决生效之日起十日内支付隆恩物业管理有限公司律师代理费2,000元。 三、驳回隆恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168元，减半收取计84元，由黄福岭负担59元，由隆恩物业管理有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢晓凤 二〇二〇年十月十日 书记员  苏志远 书记员  谢亚锦 附：本案所适用的主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。