江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终802号上诉人（原审被告）：九江信华房地产开发集团有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区庐山南路**。法定代表人：张凌，该公司执行董事。委托诉讼代理人:刘晖，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘晖，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江市联营建筑工程有限公司，，住所地：江西省九江市经济技术开发区向湖路**茅山头一分场内）。法定代表人：蒋文友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋敬东，该公司员工。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师。原审被告：九江市土地储备中心，，住所地：江西省九江市十里大道**法定代表人：蒋志民，九江市土地储备中心主任。原审原告九江市联营建筑工程有限公司（以下简称联营公司）与原审被告九江信华房地产开发集团有限公司（以下简称信华公司）、九江市土地储备中心（以下简称九江土储中心）合同纠纷一案，九江市中级人民法院于2020年7月27日作出（2019）赣04民初111号民事判决。宣判后，九江信华房地产开发集团有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日依法进行了公开开庭审理。上诉人信华公司的委托诉讼代理人刘晖，被上诉人联营公司的委托诉讼代理人代威、蒋敬东到庭参加诉讼，原审被告九江土储中心未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理完毕。上诉人信华公司的上诉请求：1、请依法撤销一审判决，改判驳回联营公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审费用由联营公司承担。事实和理由如下：1、信华公司将D地块上的F地块转让给联营公司的行为违反了法律效力性强制性规定，故《拆迁受偿权转让协议》、《拆迁安置补偿协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，房屋建设工程未完成开发投资总额的百分之二十五以上的，不得转让土地使用权。信华公司是以将F地块转让给联营公司为对价，换取联营公司在E地块上的拆迁补偿利益。然而在案涉协议签订当时，D地块尚未开发建设，未满足开发投资达25%之要求，属于法律禁止转让范畴。2、即使案涉协议有效，双方也已对F地块变更为G地块达成了合意。F地块变更为G地块是因不可抗力造成的。在一审审理过程中，九江土储中心已反复证明F地块变更为G地块的原因、过程，能够证明信华公司与联营公司已就地块变更协商达成一致。信华公司已举证证明其于2017年3月7日通过电子邮件向联营公司发送了案涉土地设计方案变更（F地块变更为G地块）后的全部图纸，而联营公司并未举证证明其对此提出了反对意见，显然应视为联营公司同意。有无签订书面协议并不影响案涉协议变更效力。3、即使双方未对地块变更达成合意，联营公司也无权解除合同，因为F地块变更为G地块不影响联营公司合同目的的实现。G地块与F地块同属于D地块，区位相同，价值基本相等，甚至G地块优于F地块，且各种规划图、设计、工程许可均已准备到位，完全可以满足联营公司按照案涉协议约定的各项条件获得新办公楼的需要。4、即使联营公司有权解除案涉协议，人民法院也应综合考虑以下各种因素，合理确定信华公司对联营公司的补偿金额。案涉协议的签订，是信华公司为避免损失进一步扩大而对联营公司不合理利益诉求的满足。联营公司实际转让给信华公司的拆迁补偿利益仅为118.2235万元。F地块变更为G地块系因不可抗力导致，信华公司对此没有任何过错。5、即使应按照F地块上800平方米办公楼的虚拟评估价格确定补偿款金额，一审法院委托评估结果亦严重脱离市场实际，如予以采信会造成利益严重失衡，亦违背公平正义原则。案涉评估报告按照“房地合一”原则对F地块上800平方米办公楼的虚拟评估结果为14200元/平方米，而周边同类房产（办公楼）的市场价格仅在5000元/平方米左右，案涉虚拟评估价是市场价格的近3倍。就联营公司而言，其实际转让给信华公司的拆迁补偿利益仅为118.2235万元（206.2235万元－88万元），如果信华公司需要按照一审判决支付1048万元，则意味着联营公司短短三年获得了近十倍溢价。而就信华公司而言，其付出1048万元所获得的对价只是118.2235万元而已，即使把这几年的利息计算上去，也绝不会超过200万元。显然，这种利益格局是严重失衡的。委托评估时，一审法院明确表示评估结果仅作为参考，但最终却视评估结果严重高估于不见，直接将上述评估结果作为了判决依据，造成双方利益严重失衡，背离了基本的公平正义原则，显然不足以令人信服。综上理由，故上诉至高院，请依法支持上诉请求。被上诉人联营公司书面答辩称：1、案涉《拆迁受偿权转让协议》、《拆迁安置补偿协议》系双方真实意愿的表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。本案背景是，为推动原审被告对答辩人名下土地使用权和房屋进行拆迁征收，被答辩人自愿拿出对价换取答辩人的拆迁受偿权。对于拆迁受偿权的转让，我国现行法律上并无明确禁止性规定，故《拆迁受偿权转让协议》合法有效。被答辩人在《拆迁安置补偿协议》中，提供给答辩人的对价并非国有土地使用权，而是不动产，或者说是不动产的物权期待权，该《拆迁安置补偿协议》也合法有效。2、答辩人从未与被答辩人就地块调整达成过合意，被答辩人自行调整地块也不构成不可抗力。首先，被答辩人一审中并未提交双方就地块调整达成合意的证据，依法应当承担举证不利的后果。其次，被答辩人所谓因规划方案不符合《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》规定所以自行进行地块调整，依法不能构成不可抗力。因为如被答辩人第一次规划设计方案确实影响了周边建筑采光，但被答辩人可以通过减少建筑面积来调整，而不是通过私自调整地块，依法不构成不可抗力。根源就是被答辩人为了利益最大化，罔顾答辩人的权益。3、答辩人的损失应当参照一审法院委托的鉴定机关出具的基准日为2019年5月7日的鉴定结论。首先，被答辩人取得答辩人的拆迁受偿权后，自行与原审被告达成了拆迁安置协议获得206.2235万元，是自行处分权利行为，与答辩人无关，不能以此认定为答辩人的损失。其次，答辩人起诉要求解除合同，合同应当自人民法院判决生效之日起解除，故答辩人的实际损失与基准日为2019年5月7日的鉴定结论更为接近。最后，从鉴定结论来看，案涉土地使用权和房产价值一直处于上涨状态。本案双方合同因被答辩人违约导致解除，溢价增值部分应当根据公平原则、诚实信用原则进行分配，不应由过错方获益。4、一审法院委托的鉴定机关出具的基准日为2019年5月7日的鉴定结论客观真实，依法应予采纳。首先，一审依据答辩人的申请，依法委托鉴定机关进行了800平方米独栋办公楼价值进行了评估，后依据被答辩人的申请，通知了鉴定人出庭接受质询，程序合法，且不具有重新鉴定的法定理由。其次，被答辩人在一审时并未申请重新鉴定，二审中申请重新鉴定没有法律依据。最后，据答辩人了解，被答辩人开发的案涉楼盘，住宅销售均价为7632元，按照正常市场惯例，非住宅的价格必定高于住宅。同时要明确的是案涉800平方米办公楼是独栋商业楼，而且还有1380平方米的院子，实际价值远远高于正常商业办公楼。综上所述，恳请法院查明事实后，依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。原审被告九江土储中心未提出意见。被上诉人联营公司向原审法院起诉的诉讼请求为：1、解除原、被告于2016年3月3日签订的《拆迁受偿权转让协议》和《拆迁安置补偿协议》；2、两被告赔偿原告土地损失1335万元整（按500万元/亩标准计算2.67亩），并赔偿原告建筑物预期可得利益552万元整（按0.8万元/平方米标准计算800平方米，再减去被告已付的88万元建设费用）；3、本案诉讼费、保全费、由两被告负担。原审判决认定的事实：2007年1月8日，九江市国土资源局与信华公司就龙开河明渠北侧D地块签订《国有土地使用权出让合同》。后因拆迁等原因，直至2012年10月1日，信华公司取得该D地块土地使用权证。原告在上述信华公司所属D地块内，有E地块土地使用权，面积1781.7㎡，证号九城国用（2006）第063号，未被拆迁补偿。2016年3月3日，信华公司与原告就E地块及其地上附着物的拆迁补偿事宜协商一致，签订《拆迁受偿权转让协议》，主要内容：信华公司从D地块中划出与E地块同等面积的F地块，交由原告施工建设，总建筑面积800㎡，信华公司承担建筑费用88万元；原告同意E地块及其附着物的拆迁受偿权完全交给信华公司处置；双方还做了其他方面的约定。同日，信华公司、原告与九江市土地储备中心再一次就E地块及其地上附着物的拆迁补偿通过协商一致，签订《拆迁安置补偿协议》，主要内容与上述《拆迁受偿权转让协议》一致外，还约定：F地块项目建设竣工后，由信华公司负责将F地块办证至原告名下，验收及办证等所产生税费由信华公司承担；还约定任何一方在履约过程中造成他方实际损害的，守约方有权要求违约方相应赔偿责任。以上两份协议均经江西省九江市赣北公证处公证。按上述《拆迁安置补偿协议》，土储中心委托对原告E地块及其附着物进行评估，2016年4月5日评估机构作出法《房地产评估报告》，确认价值2062235元。同年8月9日，土储中心与信华公司签订《补偿合同》按该评估价补偿。信华公司按上述两协议于2016年8月22日支付原告88万元。此后，信华公司按协议第一次报审未获规划部门批准，于是为原告预留所属Ｄ地块中的Ｇ地块，重新制作规划，于2017年3月7日，以电子邮件（625×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）方式将新设计的规划总平面图发送给原告工作人员蒋敬东（282×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）。2017年3月到4月间，土储中心因信华公司要求，其工作人员刘峥嵘参与协调将Ｆ地块调整为Ｇ地块，原告人员蒋文友和蒋敬东、信华公司人员温强和白广明参与了协商，就规划图纸在现场交换了各自意见，但未形成书面协议。2017年5月，信华公司为原告预留Ｇ地块而重新制作规划第二次报审,获规划部门批准。当时的九江市国土资源局于2017年5月11日至19日连续8天在项目所在地对新的规划总平面图进行公示。同年6月23日，信华公司取得《建设用地规划许可证》，2018年1月29日取得《建设工程施工许可证》。信华公司陈述2017年12月30日开始建设施工。2018年8月29日，信华公司发给原告《关于九江市联营建筑公司还建工程层数华庭Ｄ1栋楼报建阶段缴纳有关费用的联系函》，要求原告支付其代垫付的在Ｄ地块内拆迁还建工程报建等各项费用534700元。2018年9月5日原告回给信华公司《公函》，称信华公司未经原告同意和授权，单方将原告用地任意调整，和自行设计原告办公楼，违反本案协议，不承担任何建设费用，由此造成损失通过法律解决。2019年5月7日原告诉诸原审法院。2019年6月，原Ｆ地块上的大楼主体封顶。Ｇ地块至今仍然空置。原审法院在审理中，认定本案协议是拆迁受偿权有偿转让合同纠纷，不违背法律规定，合法有效，为此向本案当事人释明，询问当事人是否变更诉讼请求，原告称无异议且诉求不变，土储中心无异议，信华公司则认为合同无效。2019年10月22日，原审法院根据原告申请，决定委托鉴定，对本案F地块1781.77㎡土地使用权及之上拟建800㎡建筑面积办公房做房地合一虚拟评估，作为原审法院处理纠纷参考依据。由于对价值评估基准日存在争议，原告认为应按本案协议解除评估之日2019年5月7日，信华公司认为应按2016年3月3日本案协议签订日，故评估机构九江浔诚资产评估咨询有限公司作出以上两份基准日《评估报告（初稿）》，原审法院于送达本案当事人后，2020年5月26日，对该《评估报告（初稿）》组织当事人质证，原告和土储中心无异议，信华公司认为评估价值过高，但未提出相关证据。2020年6月29日，鉴定部门出具浔城评报字[2019]第38、39号《评估报告》，结论为：2019年5月7日为基准日的评估价值1136万元，2016年3月3日为基准日的评估价值768万元。随后原审法院2020年7月10日再次开庭对评估报告进行了质证。原告为本案委托鉴定预交鉴定费12万元。原审法院认为，九江市国土资源局出让D地块土地使用权给信华公司，尚未对D地块中原告享有的E地块土地使用权及之上附着物进行拆迁补偿。原告与信华公司于2016年3月3日签订《拆迁受偿权转让协议》以及同日双方与土储中心签订的《拆迁安置补偿协议》，内容基本一致，是信华公司受让原告E地块及附着物的拆迁受偿权，并在其D地块中给予原告F地块及拟建房屋作为转让对价的协议，是拆迁受偿权有偿转让的合同。国土部门就本案D地块授权土储中心负责拆迁排障，土储中心签章确认上述《拆迁安置补偿协议》。因当事人真实自愿签约，且内容不违背法律规定，故上述两份协议应认定合法有效。本院对本案法律关系的定性和效力向本案当事人释明后，原告和土储中心无异议。信华公司认为合同无效，没有法律依据，不予采纳。现本案协议无法继续履行，原告诉请解除本案协议予以支持。根据本案当事人诉争及举证，并征询当事人意见，原审法院归纳本案争议焦点如下；1、本案合同如何定性及效力问题；2、本案当事人在履行协议中，就F地块置换为成G地块是否达成合意；3、本案协议不能履行原因和违约责任问题；4土储中心是否在本案中承担责任。另本案在委托评估中，产生争议焦点5、本案协议约定的F地块及之上拟建办公房的价值评估基准日，是本案协议签订日还是起诉解除合同日。关于焦点1，上述本院认为中已作论述。关于焦点2，信华公司按本案协议报审规划设计未审批，在土储中心协调下，信华公司和原告就F地块置换为G地块进行了协商，随后信华公司将修改的规划设计通过电子邮件发给原告。虽然土储中心和信华公司陈述三方口头达成合意，但原告否认，且未形成书面协议，故信华公司关于本案当事人已就F地块置换为G地块达成合意的主张，证据不足，不予认定。关于焦点3，信华公司在未明确与原告就F地块置换为G地块达成协议的情况下，按第二次报批通过规划设计，将F地块并入整体设计，开始建设施工直至主体工程封顶，仅为原告预留G地块及相应做了规划设计，由于原告不同意接受G地块和规划设计，信华公司不能交付协议约定的房地产（F地块及之上拟建办公房），存在违约行为，造成本案协议无法继续履行，应按本按协议约定交付的房地产价值及损失对原告予以赔偿。关于焦点4，土储中心是代表政府履行国有土地收储职能的法定机构，国土部门与信华公司关于本案D地块土地使用权转让协议，约定了土储中心负责拆迁排障。土储中心确认本案两份协议，并在其中《拆迁安置补偿协议》签章，并根据原告已将自己土地（E地块）及附着物拆迁受偿权转让给信华公司，而与信华公司签约，按收储评估价2062235元补偿。本案协议未设定土储中心权利义务，且协议履行无须土储中心参与，因此土储中心辩称不承担本案经济责任，原审法院予以采纳。原告对土储中心的诉讼请求，没有协议和法律依据，不予支持。关于焦点5，根据原审法院委托鉴定结论，签订合同时（2016年3月3日）本案协议拟交付的房地产价值768万元，因房地产价格上涨，至本案原告起诉时（2019年5月7日），该拟交付的房地产价值为1136万元（增值368万元）。本案协议属权利有偿转让合同，信华公司受让原告E地块及其上附着物的拆迁受偿权，同时将其开发的D地块中划出F地块及其上拟建800m2办公房作为对价补偿给原告。现信华公司违约不能交付对价的房地产，本案协议予以解除，根据《中华人民共和国合同法》一百二十四条关于无名合同的规定、第一百七十四条关于买卖合同准用于有偿合同的规定，参照《中华人民共和国合同法》第六十三条关于交付期限与价格执行的规定、第一百五十九条关于买受人基本义务的规定，本案协议约定信华公司拟交付原告的房地产价值，经依法委托评估，因价格上涨而升值，故信华公司应按原告起诉时（2019年5月7日）拟交付的房地产价值1136万元支付原告对价。原告诉请信华公司赔偿该部分的房地产损失，有事实和法律规定，予以支持（应扣减已支付的88万元），原告其他经济损失的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十三条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百二十四条、第一百五十九条、第一百七十四条的规定，原审法院判决如下：一、解除原告九江市联营建筑工程有限公司与被告九江信华房地产开发集团有限公司2016年3月3日签订的《拆迁受偿权转让协议》和原告九江市联营建筑工程有限公司与被告九江信华房地产开发集团有限公司、被告九江市土地储备中心2016年3月3日签订的《拆迁安置补偿协议》；二、被告九江信华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告九江市联营建筑工程有限公司10480000元；三、驳回原告九江市联营建筑工程有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135020元，诉讼保全费5000元，共计140020元，由原告九江市联营建筑工程有限公司负担42006元，被告九江信华房地产开发集团有限公司负担98014元。鉴定费120000元，由原告九江市联营建筑工程有限公司负担36000元，被告九江信华房地产开发集团有限公司负担84000元。二审期间，对原审判决认定的事实，上诉人信华公司提出以下异议：关于信华公司对评估报告进行质证的相关过程表述不完整。事实情况是一审法院委托浔城评估公司做出案涉评估报告后，因为该评估报告没有明确对案涉房地产价格评估的过程及依据，所以信华公司没有办法在法庭组织质证过程中对该份评估报告发表实质质证意见。后应信华公司要求法庭协调浔城评估公司组织信华公司和土地储备中心代理人到浔城评估公司去查阅案涉评估过程资料，查阅完毕后信华公司代理人曾经向一审主审法官提出要求重新组织质证，一审主审法官口头答应但是一直没有进行，不久就作出了一审判决。因此，浔城评估公司的两份评估报告信华公司因为上述原因并没有充分发表质证意见，也因为上述原因没有在一审阶段申请重新鉴定。被上诉人联营公司提出以下异议：关于信华公司将新的设计规划总平面图发给了被上诉人员工蒋敬东的陈述不完整，蒋敬东在一审开庭时都并未实际打开过该邮件。对各方无异议的事实本院予以确认。二审期间，上诉人信华公司提供了一组新证据：上诉人委托江西永佳房地产资产评估有限公司（以下简称永佳评估）对案涉房地产做出了市场价格评估报告。上诉人称该评估报告的估价对象、评估方法与一审评估相同，只是评估基准日确定为2019年12月6日，该评估报告的结论是案涉房地产在评估基准日的市场价值总价为577.92万元，单价为7224/平米。上诉人认为这份评估报告的评估过程明确清晰、依据充分、选取的比较案例准确适当，完全符合九江市办公楼市场价格的实际。上诉人认为该评估报告可作为二审法院评价一审评估鉴定结论及是否同意信华公司所提出的重新委托评估鉴定的参考依据。被上诉人联营公司质证称：对该组证据的真实性无异议，但是合法性和关联性有异议。该份评估报告系上诉人单方委托，其评估方法按照比较法得出结论进行了下调，不符合正常房地产评估规则，而上诉人在一审中并未对人民法院委托的司法鉴定结论申请重新鉴定，也没有法定理由进行重新鉴定。该份鉴定结论与一审法院委托的鉴定结论相比而言，一审法院委托的鉴定结论公信力更高。被上诉人联营公司提交一份补强证据，九江市房地产信息网信华城市华庭2号楼销售基本情况打印件，证实城市华庭D块的2号楼住宅的销售均价达到了7632元每平方米。该售价与上诉人的上诉事实和理由相矛盾，而且该销售均价实际低于市场价值，且按照正常的市场交易习惯非住宅的销售均价应该远高于住宅的销售均价。故一审法院委托的鉴定意见是客观真实的。上诉人信华公司质证称：对于这份证据的真实性、合法性、关联性都不持异议，但是对该份证据的证明目的有异议，尽管这份证据所作证明的案涉项目交易价格针对的是住宅而非办公楼，但恰恰这份证据结合当前及之前一段时间九江包括江西省房地产市场交易价格实际，恰恰说明一审评估案涉办公楼达到14200元每平的价格是显著高估的，因为当前及之前很长一段时间包括九江在内的江西省写字楼市场的平均价格都是远远低于住宅市场价格的，而不是说会高于住宅市场价格。由于信华公司对一审鉴定结论提出异议，本院通知相关鉴定人员出庭进行评估技术说明并接受双方当事人质证。鉴定人员对评估方法、交易案例选取原则作出说明。信华公司申请永佳评估的专家证人对一审评估报告作出评价，同时对永佳评估出具的评估报告进行相关说明。对以上专家证人，上诉人信华公司质证称：浔城评估出庭鉴定人员对于一审鉴定报告选取比较案例的理由是不成立的。得出鉴定结论的依据是不成立的。理由如下：1、决定一个商业楼宇的市场价格最重要的因为应该是它的区位以及所处的商圈，是商业氛围和办公便利。就案涉房地产而言，它的这些要素远远不能与其所选取的三个比较案例相比，因为案涉房地产是在居民小区中的办公楼，而其所选取的三个案例都是在九江市的核心商圈，尤其是九龙广场，是截止到目前为止九江商业地产的地王，它的货地成本、交易记录到目前为止都没有被打破。2、在一审鉴定机构列入比较范围的交易案例当中，有远比其所选取的比较案例更加合适的，如快乐城，价格就是7000多元一平，但是一审鉴定机构只选取了最高的。3、浔城鉴定人员主张其之所以选取地王的交易单价作为比较案例的一个特殊性是800多平方米的写字楼是建立在1700多平方米的土地上。并且以别墅附带庭院，它的价格会超出其他的别墅产品的价格来作为比较，这种比较不科学。商业楼宇的价值、办公楼的用途，决定市场价值的核心因素除了前面所述，还有它的区位。只看到了一点而忽视了其余，这就是一审鉴定人员今天出庭回答问题的根本问题所在。反之永佳公司的鉴定人员的表述更加专业，因为他紧扣了案涉项目属于商业楼宇这样的关键所在，围绕商业楼宇它的价值形成的重要因素向法庭陈述了，更加全面和客观。对以上专家证人，被上诉人联营公司质证称：对于浔城出庭人员发表意见没有异议。其通过以同为住宅性质的高层房屋与别墅之间价格差异的比较类推到高层办公楼与独栋带院子办公楼价值的比较是符合市场交易习惯的。该结论是客观真实的。对于永佳公司评估人员发表的意见有异议，其完全是带有主观色彩去选取低价格的比较实例，而且在修正时完全不考虑评估对象是一栋占地1781平方米的独栋办公楼，针对的对象不是一般的小微企业，该栋楼的公摊面积、层高、交通地域优势以及完全独立的停车空间和适用空间都未能在该份评估结论当中予以考虑。其最终的鉴定结论认为评估对象的价格反而低于正常的办公楼宇单价，是完全不符合客观实际情况的。因为按照浔城公司的鉴定人员说像本案评估对象这种新建的独立带院子的办公楼在全九江市是没有比较对象的，而对该种办公楼有需求的都是有独立空间要求的、有实力的中大型企业。虽然交易对象面更窄，但是实际的承受能力更强。因此我们认为结合其出具的评估结论，这个结论不应当作为合议庭的参考。上诉人信华公司在二审审理期间提出重新鉴定申请，被上诉人联营公司发表意见称：1、一审的司法鉴定是法院委托，程序合法。上诉人申请重新鉴定没有民诉法规定的法定理由，应当予以驳回。2、上诉人在一审中并未提出重新鉴定申请，二审是针对上诉人上诉请求和事实理由进行审查。如同意重新鉴定则损害了被上诉人的上诉权。因此不同意上诉人的重新鉴定申请。本院认为，一审法院委托的鉴定，鉴定机构及鉴定人员具有合法的鉴定资质，鉴定程序符合法律规定。一审鉴定人员已在二审庭审中对其评估方法和评估结论进行充分说明并接受双方当事人质证。信华公司虽在二审提出异议并申请重新鉴定，但其主张不符合重新鉴定法定事由，本院不予准许。信华公司提交的评估报告系信华公司单方委托作出，本院不予认可。对于联营公司提交的补强证据，信华公司对其真实性、合法性、关联性都不持异议，本院予以认可。二审期间，被上诉人联营公司提交了一组证据：2017年11月20日的公司函件三份及2018年3月2日九江市规划局的答复意见书一份。证明目的：证明联营公司发现信华公司违约，私自将F地块调整为G地块开始动工后，积极主张权利，但最终无果，导致本诉。关于公司函件的送达，联营公司提交一份2017年11月20日向信华公司送达联系函的快递单底单原件，该份联系函是邮寄给上诉人公司现场负责人白广明。上诉人信华公司质证称：1、对于联营公司在2017年11月两份公函是否向信华公司和土储中心进行过送达，仅凭这两份函件本身不能确认，因为没有签收。联营公司提交的快递单底单不是函件的快递单，而是2018年9月5日公函的快递单，是我们要求他们缴纳相关费用的回复函，与刚才的两份文件没有关联性。2、对于市规划局的答复意见的三性均无异议。3、事实上在2017年11月之前信华公司与联营公司已经就相关土地调换达成了一致，包括2017年3月发送新的规划图，联营公司未表示反对。2017年3-4月土储中心组织双方现场确认联营公司未表示反对。2017年5月国土局公示新的规划方案联营公司也没有表示反对。所以这三份文件不足以推翻在此之前双方已就土地调换达成一致的事实。本院认为，关于被上诉人提交的公司函件和答复意见书，信华公司未对其真实性合法性提出异议，本院予以确认，关联性尚应结合其他证据进行认定。关于被上诉人联营公司提交的快递单，联营公司回应信华公司质证时称公司函件相关快递单已遗失，本院对该快递单的三性不予认可。根据本案双方一、二审诉讼期间提供的证据，本院确认以下事实：就F地块变更为G地块事项，信华公司向联营公司员工蒋敬东发送邮件一份。联营公司于2017年11月发现信华公司在F地块上施工，向信华公司及九江土储中心发送函件，主张权利。此外，本院查明，按照第一次的规划设计方案，案涉的800平米办公楼是南北朝向，东侧是一条15米的道路，北侧规划有双向四车道的城市主干线，属于是两条道路交汇的中心位置。而第二次G地块的规划设计方案办公楼改为了东西朝向，且仅南面有一条5米宽的单行道路。目前F地块上信华公司已施工完成，G地块处于空置状态。本院认为，本案的争议焦点为：1、2016年3月3日签订的《拆迁受偿权转让协议》、《拆迁安置补偿协议》是否合法有效；2、上诉人与被上诉人是否就F地块变更为G地块达成了合意；3、上述合同是否因无法实现合同目的而应解除，上诉人在合同履行中是否构成违约；4、原审法院委托的评估结果是否合理，能否作为裁判的依据；合同解除后，补偿金额应如何确定，能否直接将评估结果作为认定补偿金额的标准。关于焦点1，2016年3月3日签订的《拆迁受偿权转让协议》、《拆迁安置补偿协议》是否合法有效问题，案涉《拆迁受偿权转让协议》、《拆迁安置补偿协议》并非行政征迁协议，而是联营公司将其所有的E地块的征迁补偿权转让给信华公司、信华公司将F地块及拟建房屋作为对价的民事合同，并不违反法律和法规的强制性规定，应认定合法有效。上诉人主张案涉协议无效这一上诉理由没有法律依据，不能成立。关于焦点2，上诉人与被上诉人是否就F地块变更为G地块达成了合意问题。信华公司主张和联营公司就地块变更协商一致，但无法提供相关证据证明。虽然信华公司给联营公司发送了邮件，但其无法证明联营公司知晓该邮件内容并同意变更，只是单方的意思表示，并未与联营公司达成合意。上诉人主张其与上诉人就F地块变更为G地块达成了合意缺乏事实依据，不能成立。关于焦点3，上述合同是否因无法实现合同目的而应解除，上诉人在合同履行中是否构成违约问题。上述合同的合同标的是联营公司将其所有的E地块的征迁补偿权转让给信华公司、信华公司将F地块及拟建800平方米房屋作为对价。但根据规划F地块无法按照约定建设房屋且信华公司已在F地块上建设高层建筑，上述合同已无履行可能，依法应予解除。信华公司声称其可提供G地块给联营公司，但G地块虽和F地块同属D地块，但若在G地块上建设办公楼，办公楼朝向、交通状况均与缔约时的F地块方案有所区别，不能完全等同。上述合同无法实现合同目的的原因是信华公司未与联营公司协商、单方变更规划方案，而非信华公司主张的不可抗力。上诉人主张F地块变更为G地块是因为不可抗力、不影响联营公司合同目的的实现的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。关于焦点4，原审法院委托的评估结果是否合理，能否作为裁判的依据；合同解除后，补偿金额应如何确定，能否直接将评估结果作为认定补偿金额的标准问题。原审法院委托的评估符合法定程序，该评估结果可作为裁判依据，前文已进行说明，不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。一审委托的评估机构出具了两份评估报告，一份评估基准日为案涉合同订立日2016年3月3日，评估结果为768万元；一份评估基准日为联营公司起诉日2019年5月7日，评估结果为1136万元。上诉人擅自将合同约定的F地块变更为G地块系违约行为，但其赔偿的损失额不得超过其在订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，即以合同订立日为基准日的评估结果768万元。原审法院判决信华公司向联营公司赔偿金额超过信华公司订立合同时的预见范围，应予纠正。扣减信华公司已支付的88万元后，信华公司应赔偿联营公司经济损失680万元。综上，原审判决认定的赔偿金额超过信华公司订立合同时的预见范围，应予纠正。上诉人其他上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民初111号民事判决的第一项，即解除原告九江市联营建筑工程有限公司与被告九江信华房地产开发集团有限公司2016年3月3日签订的《拆迁受偿权转让协议》和原告九江市联营建筑工程有限公司与被告九江信华房地产开发集团有限公司、被告九江市土地储备中心2016年3月3日签订的《拆迁安置补偿协议》；二、变更江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民初111号民事判决的第二项为：九江信华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿九江市联营建筑工程有限公司6800000元。三、撤销江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民初111号民事判决的第三项；四、驳回九江市联营建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费135020元，诉讼保全费5000元，鉴定费120000元，二审案件受理费135020元，合计395040元，由九江市联营建筑工程有限公司负担118512元，九江信华房地产开发集团有限公司负担276528元。本判决为终审判决。审判长  徐清华审判员  吕卫红审判员  何全伟二〇二〇年十月三十日法官助理鲁思逸书记员万琳附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。