河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4951号上诉人（原审被告、反诉原告）：史朝雄，男，汉族，1980年12月17日出生,住河南省内乡县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨苛，女，汉族，1983年1月13日出生,住河南省南阳市宛城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：任媛媛，河南青剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内乡财富中心商贸有限公司，住所地河南省内乡县城关镇县衙中段（财富广场）。法定代表人：郭现锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐海洲，河南大法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。上诉人史朝雄、杨苛因与被上诉人内乡财富中心商贸有限公司（以下简称财商公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人史朝雄、杨苛及其共同委托诉讼代理人任媛媛，被上诉人内乡财富中心商贸有限公司的委托诉讼代理人张泽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史朝雄、杨苛上诉请求：1.撤销原判，依法改判由上诉人向财商公司支付2020年1月20日前产生的房租173137元及实际电费53324元，不服金额118667元；2.依法判令杨苛仅对2019年10月17日签署的还款保证书确定的债务承担还款责任；3.改判驳回财商公司的其他诉讼请求；4.诉讼费由财商公司承担。事实和理由：1.原审认定事实错误，上诉人不应向财商公司支付2020年1月20日之后的租赁费和占用费。因受疫情影响在2020年1月20日至2020年3月20日期间，上诉人经营的餐厅根本无法营业，财商公司的租赁地不能正常使用。根据2020年5月15日最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，因上诉人的餐厅在疫情期间处于停业状态，没有收入，根据上述通知精神，应免除上诉人在疫情期间的房租。上诉人为避免损失扩大在2020年3月1日向财商公司邮寄了终止房屋租赁合同告知书，已尽到减少损失的注意义务，财商公司在收到告知书后，并未与上诉人就腾房及支付欠款等事宜进行交涉，反而不允许上诉人腾房，造成上诉人在此期间无法腾房，故从财商公司收到告知书到原审诉讼期间所产生的占用费系因财商公司过错导致，应自行承担损失；2.财商公司作为商场管理人，未尽到妥善管理义务，未在商场停电后及时告知商户，造成上诉人六万元左右的损失，且该损失已实际发生，应与上诉人未付的房租进行抵扣；3.杨苛签署的还款保证书的签名日期是在2019年10月27日，对之后产生的债务不应承担还款责任。内乡财富中心商贸有限公司辩称，1.史朝雄称免除租金的请求不能成立，原审已通过减免违约金10万元的形式予以免除，截至目前史朝雄仍占用该房屋，所以合同解除之后占用期间应当按照约定的租金支付费用；2.财富广场购物中心租赁合同签订的时间是2017年8月7日，签订合同的双方当事人是财商公司与史朝雄，从租赁合同的实际履行情况看，租赁合同是史朝雄以个人名义签订，租金以个人名义缴纳，还款保证书也是以自然人名义出具，故作为承租的乙方系史朝雄个人。史朝雄称内乡县优乐自助餐厅是在2018年2月23日注册，属于个体工商户，故自2018年2月23日后内乡县优乐自助餐厅才能对外承担责任，且在内乡县优乐自助餐厅注册登记之后，史朝雄因拖欠租金及水电费仍以个人名义向财商公司出具还款保证书，故承租人应认定为史朝雄个人；3.史朝雄不具备解除租赁合同的条件，告知书仅能证明史朝雄有解除合同的意向，但不能证明其能行使任意解除权，史朝雄未按照合同约定支付租金及电费属于违约行为，史朝雄作为违约方不享有约定的解除权，无权单方解除合同，其发出的解除通知不发生解除合同的效力；4.史朝雄称停电造成损失不属实，疫情期间突然停电，财商公司知道后，安排电工及时恢复用电并通知史朝雄供电已恢复，停电时间很短，加上疫情期间天气寒冷，不会导致史朝雄冷库中的肉类及蔬菜腐烂，史朝雄对该部分损失没有提供证据，因果关系不明，不能证明系财商公司的过错导致，故财商公司不应承担任何责任；5.三份还款保证书均系史朝雄与杨苛共同签署，杨苛承诺按时偿还房租及电费，但未按照承诺的内容履行约定的义务，故杨苛对欠款应承担共同还款责任。内乡财富中心商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.依法解除其于2017年8月7日同史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，由史朝雄返还承租的房屋，并判令史超雄支付财商公司违约金10万元；2.依法判令史朝雄和杨苛支付拖欠的房租291804元及电费53324元（算到2020年6月28日）；2020年6月29日以后的房屋占用金按照每月11000元算至交付房屋之日止，电费据实支付；3.涉及诉讼的费用由史朝雄和杨苛负担。史朝雄、杨苛向一审法院反诉请求：1.依法驳回财商公司的所有诉讼请求；2.要求财商公司出具租赁合同中约定的商铺权属使用证书；3.要求财商公司因无法出示商铺权属使用证书，返还2017年和2018年共计18万元的不当得利款项；4.要求财商公司支付不当得利款18万元的利息43200元；5.确认双方的租赁合同解除时间为2020年3月1日。一审法院认定事实：2017年4月，经内乡县城关镇人民政府与内乡县菊坛财富中心广场商铺业主协商，为了便于商铺统一招商出租，由内乡县城关镇人民政府代理全体业主与财商公司签订《委托代理及租赁协议》，由财商公司以自己名义实行统一对外出租。2017年8月7日，财商公司与史朝雄签订《财富广场购物中心租赁合同》，约定史朝雄租赁位于内乡县××潭财富中心广场后××面积为703㎡的商铺从事餐饮经营，租赁期限4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止。租金第一年为20万元，第二年为23万元，第三年为23万元，第四年为236900元，均于每年度开始前的6月1日前支付。租期内水电费由承租人负担。合同同时约定：“一方违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金拾万元的同时，提前解除本合同。”合同落款处甲方（出租方）处有财商公司加盖印章和法定代表人郭现锋签名，乙方（承租方）处有史朝雄签名按指印。合同签订后，财商公司依约向史朝雄提供商铺。合同履行过程中，史朝雄交纳了部分租金，但未能按照合同约定及时足额支付租金，期间，史朝雄、杨苛于2019年5月10日和2019年10月17日两次共同向财商公司出具《还款保证书》，对拖欠的租金和电费进行确认并承诺了还款时间，同时，对租金的支付时间双方协商变更为自2019年5月1日起按月支付。每月30日前支付11000元。保证书出具后，史朝雄、杨苛并未完全兑现承诺，截止2020年4月30日，共拖欠租金291804元及电费52812元。2020年新冠状肺炎疫情期间，因变压器损坏，造成商铺停电，后财商公司维修恢复供电。2020年4月29日，史朝雄以租赁合同自始无法律效力和经营场所停电多日致使餐厅冷柜储存的肉食和海鲜等食材腐烂变质，损失6万元左右为由，以内乡县优乐自助餐厅名义向财商公司邮寄《终止房屋租赁合同和相关事项告知书》。内乡县优乐自助餐厅登记注册地为：南阳市内乡县，经营者为史朝雄，注册时间为：2018年2月23日。一审法院认为，结合本诉及反诉主张，争议焦点归纳为如下四点：第一、本案的租赁合同相对人应如何确定；第二、本案租赁合同的效力及租赁合同无效或解除后的财产返还和损害赔偿问题应如何解决；第三、合同有效情形下，本案租赁合同双方当事人是否享有合同解除权及如何行使解除权；第四、双方当事人的本诉和反诉请求能否得到支持。针对争议焦点，分别评析如下：争议焦点一：关于《财富广场购物中心租赁合同》的合同相对人。《财富广场购物中心租赁合同》的签订时间为2017年8月7日，内乡县优乐自助餐厅登记注册时间为2018年2月23日。个体工商户以注册字号对外承担责任，应当是在完成注册登记以后。本案合同成立时间在前，合同生效时，内乡县优乐自助餐厅尚未注册登记，不能以注册字号对外承担责任。同时，从租赁合同的实际履行情况看，租赁合同以史朝雄个人名义签订，租金以自然人名义交纳，《还款保证书》也是以自然人名义出具，作为承租人的乙方始终都是史朝雄个人。所以，《财富广场购物中心租赁合同》的合同相对人应当是财商公司和史朝雄。争议焦点二：本案租赁合同的效力及租赁合同无效或解除后的财产返还和损害赔偿问题应如何解决。财商公司与史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效。虽然出租方财商公司并非出租商铺的所有权人，但出租方依据与商铺业主签订的《委托代理及租赁协议》取得商铺的使用权，统一对外招商出租，协议约定经营模式、招租价格由财商公司自主决定，业主不干预。本案租赁物的出租使用是权利人认可和授权的，出租人无权利瑕疵，承租人史朝雄辩称本案租赁合同系效力待定合同，无事实和法律依据。因此，双方签订的《财富广场购物中心租赁合同》成立有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，如出现法定解除或约定解除条件，可以依法解除合同，但合同解除仅是对合同权利义务的终止，法律效果是消灭合同关系，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，可以要求恢复原状、采取其它补求措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁关系消灭后，承租人不再承担解除后的租金支付义务，但应当恢复原状、返还租赁物、结清前期费用，造成租赁物损失的应折价赔偿，如在合同履行过程中存在违约行为则承担相应的违约责任。具体而言，承租人史朝雄在合同具备解除条件时应当及时将其承租的703㎡的商铺返还财商公司，并结清前期拖欠的租金、电费以及支付合同解除至交回商铺之日期间的占用费用。争议焦点三、合同有效情形下，本案租赁合同双方当事人是否享有合同解除权及如何行使解除权。有效合同具有法律效力，双方当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能，合同继续存在已失去积极意义的情况下，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，即便是违约，也不发生解除的法律效果，仅产生违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了适用一切合同的解除条件，该法第二百一十九条、第二百二十七条规定了租赁合同的解除条件。本案承租人史朝雄在接收使用租赁物后未按照合同约定及时足额支付租金，在经财商公司催要后出具还款保证书，但仍未积极履行，其迟延履行债务的行为致使财商公司的合同目的无法实现，加之承租人史朝雄向财商公司邮寄《终止房屋租赁合同和相关事项告知书》的行为也足以表明在租赁合同履行期限届满之前，其不履行主要债务，其行为符合《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的法定解除条件；同时，双方签订的租赁合同约定：“一方违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金拾万元的同时，提前解除本合同”，合同约定的解除条件已经成就，符合《合同法》第九十三条第二款约定解除的条件。据此，财商公司享有本案租赁合同的解除权。承租人史朝雄在本案租赁合同履行过程中存在明显的违约行为，对于长期迟延履行，形成合同僵局负主要过错责任，其作为违约方不享有单方解除合同的权利。《合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条对合同解除权的行使做出了具体的规定，据此规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。在司法实践中，合同解除权人通过起诉方式将解除合同的意思表示通知到对方当事人并无不可，而且相对方收到法院送达的诉讼材料后，可以提出确认合同解除无效的反诉、反驳或抗辩，以此维护自己的合法权益。财商公司现以诉讼方式解除合同符合法律规定。财商公司在2020年6月28日庭审中明确诉请并当庭告知史朝雄，财商公司主张解除合同的告知到达史朝雄的时间应以此为准，合同解除的生效时间应确认为2020年6月28日。史朝雄只有在长期性合同形成合同僵局对双方都不利的前提下才可以起诉请求解除合同，但其在无证据证明此前提存在的情形下，单方通知终止房屋租赁合同明显不符合法律规定。其主张2020年3月1日已经解除合同，不予支持。争议焦点四、双方当事人的本诉和反诉请求能否得到支持。关于财商公司的本诉请求，财商公司提供的证据和庭审中史朝雄自认的事实能够证明财商公司依约交付了商铺，而史朝雄未按合同约定及时支付租金，其行为已构成违约，财商公司请求解除合同，并在2020年6月28日庭审中确定该诉讼请求，要求史朝雄支付拖欠房租291804元及电费53324元，于法有据，应予支持。杨苛虽然未在合同书上签字，但其在财商公司催要租金过程中两次在《还款保证书》上签字确认，且《还款保证书》的内容除了对拖欠款项制订了计划，还对租金支付方式作出了调整，该保证财商公司接受并认可，足以证实债权人、债务人和第三人杨苛对债务的承担达成了合意，杨苛的行为属于债务加入行为，其对史朝雄在本案租赁合同关系中的债务自愿共同承担责任，其行为不违背法律规定。财商公司请求史朝雄、杨苛共同承担责任，应予支持。今年以来，发生的新冠肺炎疫情可视为不可抗力，应以免除史朝雄应承担的违约责任为宜。史朝雄、杨苛在答辩中称2020年3月财商公司未尽商场管理义务，导致经营场所停电多日，造成餐厅冷柜储存的肉食和海鲜及蔬菜瓜果腐烂变质，损失6万元左右，但其没有就停电的原因和责任进行举证说明，没有针对自己的损失提供准确有效的证据，也没有具体的抗辩或反诉主张。对此，在本案中不做评析和处理，史朝雄可另案主张权益。关于史朝雄和杨苛的反诉请求，杨苛作为反诉原告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其反诉按自动撤回处理。史朝雄要求驳回财富商贸公司诉请属于答辩意见，不属于独立请求，不作为反诉处理。史朝雄要求财富商贸公司出具商铺使用权证书，返还不当得利款项及利息，因财富商贸公司已经提供了与业主签订的委托代理协议及业主所持房屋所有权登记证书，房屋来源合法，财商公司有权对外出租商铺，收取租金，其收取的租金不构成不当得利，史朝雄要求返还不当得利及利息的请求不能成立，不予支持。史超雄要求确认双方租赁合同解除时间为2020年3月1号，因在合同履行过程中，财商公司已经按照合同约定交付房屋，没有出现导致合同目的不能实现的违约行为，史朝雄作为违约方不享有法定或者约定解除权，无权单方解除合同，其发出的解除通知，不发生合同解除的法律效果。另外，史朝雄通知解除合同的邮寄时间是2020年4月29日，到达时间不详，其要求确认合同解除时间为2020年3月1日的理由不能成立，不予采纳。另外，史朝雄未在本案告知的期限内交纳反诉费，视为放弃权利，对其反诉请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、自2020年6月28日起解除内乡财富中心商贸有限公司与史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，史朝雄自本判决生效之日起十五日内向财商公司返还位于内乡县县衙路财富中心商贸有限公司后排一二层面积为703㎡的商铺。自2020年6月29日起至实际返还之日止，按照每月11000元的标准向内乡财富商贸有限公司支付占用金，返还前产生的电费据实结算支付；二、史朝雄、杨苛自本判决生效之日起十五日内向内乡财富中心商贸有限公司支付2020年6月28日之前的房租291804元及2020年6月28日之前的电费53324元；三、驳回史朝雄的反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加信支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7639元，减半收取计3819.5元，由史超雄、杨苛共同负担。本院二审期间，史朝雄、杨苛向本院提交两组新证据：1.后门被锁、拿东西被保安拦截及前门上锁不让搬东西的视频资料三份，证明2020年疫情过后，上诉人从未经营使用涉案房屋，前后门被锁，既无法使用也无法搬东西腾房，被上诉人已经实际收回了房屋，对房屋有实际控制权，如若其阻挠上诉人搬东西的行为还能获取房屋占用费，对上诉人明显不公平；2.往年春节备货进货账目视频资料一份及2020年春节进货单据，结合一审提交的视频，证明上诉人因被上诉人未尽到管理义务，变压器损坏不及时修理，也不通知上诉人，造成冷库内大量食材损失，往年备货账目和2020年进货单据，证明因被上诉人的过错造成上诉人食材损失约6万元。财商公司经质证认为，对证据1的真实性及证明方向均有异议，该视频并不显示双方当事人，视频中对话人员的身份信息不明确，该视频录制的时间为2020年9月23日及9月29日，此时史朝雄已下欠内乡财富中心商贸有限公司房租及电费等超过30万元，史朝雄不主动履行债务，内乡财富中心商贸有限公司有权行使留置权，且视频明确显示事情处理后史朝雄可以拿回，内乡财富中心商贸有限公司采取正当的措施维护合法权益，是史朝雄不诚信导致纠纷；对证据2的真实性及证明方向均有异议，该证据是史朝雄单方制作的证据，进货清单不明确也没有支付凭证及发票予以印证，进货数量并不足以印证损失的数额，内乡财富中心商贸有限公司在停电后及时维修变压器并通知了史朝雄，已尽到管理人的注意义务，史朝雄的损失和内乡财富中心商贸有限公司之间没有因果关系，损失多少在没有证据证明的情况下与内乡财富中心商贸有限公司无关。且该两份证据原审中史朝雄均没有提供，二审不能作为新证据。另外，进货清单中显示购买方为杨苛，证明杨苛实际参与经营，故对本案的债务应承担共同还款责任。内乡财富中心商贸有限公司无新证据提交。上述证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.2020年1月20日之后的租赁费及房屋占用费是否应予支持；2.停电是否造成损失,是否应予抵扣；3.杨苛是否应对还款保证书签订之后的债务承担责任。关于2020年1月20日之后的租赁费及房屋占用费。上诉人称受疫情影响在2020年1月20日至2020年3月20日期间因餐厅无法营业应免除房租，原审根据2020年5月15日最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，结合史朝雄拖欠财商公司房租及水电费已构成违约，故通过减免违约金10万元的形式对史朝雄拖欠财商公司的款项进行部分免除，并无不当。另外，根据双方签订的租赁合同第八条8.1提前解除部分的约定“由一方违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金拾万元的同时，提前解除本合同”，因史朝雄拖欠财商公司房租及水电费已构成违约，符合上述合同约定的解除条件，故财商公司在原审起诉要求解除双方签订的财富广场购物中心租赁合同符合法律规定也符合双方的合同约定，而史朝雄单方向财商公司邮寄的终止房屋租赁合同和相关事项告知书不具有解除合同的效力，故史朝雄认为从财商公司收到告知书到原审诉讼期间所产生的占用费由财商公司自担损失的主张，不能成立。关于损失问题。史朝雄、杨苛在上诉中称财商公司未尽商场管理义务，导致经营场所停电多日，且未及时通知商户，给其造成6万元左右的损失，因史朝雄并未就商场停电的原因及责任分担问题在原审及二审期间进行举证说明，其二审提交的证据也不足以证明餐厅因停电所造成的具体损失，故原审判决对此未做处理，告知史朝雄可另行主张权利并无不当。关于杨苛的责任问题。杨苛虽未在财富广场购物中心租赁合同上签字，但其在财商公司催要租金过程中分别于2019年5月10日、2019年10月17日在财商公司与史朝雄签订的还款保证书上签字，且2019年5月10日的还款保证书双方除了对拖欠的房租及水电费制定了还款计划，还对2019年5月1日之后的租金支付方式作出了调整，而在2019年10月17日的还款保证书第一条即对2019年5月10日还款保证书的内容进行了再次确认，杨苛再次对2019年10月17日的还款保证书内容进行签字确认，财商公司接受并认可该两次还款保证书的内容，故原审认定财商公司、史朝雄和杨苛对债务的承担达成了合意，杨苛的行为属于债务加入行为，判决史朝雄、杨苛共同承担责任，也无不当。综上所述，史朝雄、杨苛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2674元，由史朝雄、杨苛负担。本判决为终审判决。审判长 ???李新华审判员 罗    军审判员 ? ? 杨 乐二〇二〇年十月二十八日法官助理???孙方超书记员 ???乔国盛