江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终708号上诉人（原审原告）：黄礼明，男，1945年7月9日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：罗检峰，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓卫东，男，1971年6月19日出生，汉族，住址：江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘锡卫，江西同圆律师事务所律师。原审第三人：刘汉钦，男，1962年6月7日出生，汉族，住址：广东省。委托诉讼代理人：罗检峰，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人黄礼明因与被上诉人邓卫东及原审第三人刘汉钦房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人黄礼明委托诉讼代理人罗检峰、宋剑文，被上诉人邓卫东委托诉讼代理人刘锡卫，原审第三人刘汉钦委托诉讼代理人罗检峰、宋剑文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄礼明上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法改判邓卫东支付拖欠租金及利息，按照年息6%计算至全部清偿之日止，现暂计算至2020年6月16日，共计人民币95,850元，并解除双方租赁合同；3．判决邓卫东承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。黄礼明与邓卫东签订《厂房出租合同》，约定租期自2017年12月1日至2023年11月30日止，租金支付为每月5日前支付5000元至黄礼明提供的银行账户上，承租人未在约定时间内支付出租方有权收回厂房并解除双方出租合同。自双方签订出租合同后，邓卫东未在规定时间内付款，并拖延支付租金18个月，租金达9万元，同时邓卫东在租期内替换联系方式，未通知黄礼明方，其行为明显恶意拖欠租金，违反双方合同约定。在庭审中，邓卫东主张其案外人刘英明曾借款10万元给黄礼明，其在银行汇款附言付租金，可以认定为借款，又强调其为付租金。黄礼明认为邓卫东展示的借条未载明抵扣房租事宜，双方聊天记录亦无该项显示，明显是借贷关系。即使是付租金，也是代李佐华支付上一年度对应租金，即结算2014年至2017年与李佐华的租赁合同的租金费用，与本案无关，也与邓卫东无关。邓卫东在一审庭审中也承认该事实内容。同时黄礼明租借的厂房、幼儿园楼在2014年度便用于开设厂房及幼儿园，因此，装修设备已配备良好，不存在邓卫东花费大量资金建设，邓卫东仅可能是重刷内墙漆。一审判决在事实认定上，未核实事实真相，未区分2014年至2017年与李佐华的租赁合同及2017年后与邓卫东所签订的合同事实，并混淆邓卫东租赁与刘英明民间借贷的法律关系，粗暴地将上述无关事实及主体杂糅在一起，并基于邓卫东所谓的汇款附言（该附言仅邓卫东方知晓）及邓卫东模棱两可、前后矛盾的回答，确认了案件事实，支持邓卫东的诉讼观点。黄礼明认为本案拖欠租金与案外人刘英明借款纠纷属于二个法律事实，二者之间无关联性，该借款事项应由刘英明另案处理。因此，一审判决在事实审查上存在认定事实不清情形。（二）一审判决适用法律错误。邓卫东明显存在恶意拖欠租金情形，其在租赁期内替换联系方式并不知会黄礼明，该行为已严重侵害黄礼明的合法权益。黄礼明系74岁高龄的香港居民，文化水平有限，长期居住香港，其所用手机为老人机，电话通讯是双方最有效率的沟通方式。邓卫东替换联系方式，明显故意不愿向黄礼明支付租金，在黄礼明多方打听沟通下，才在黄礼明提起诉讼时开始支付该月租金。邓卫东的种种行为已经严重违反双方租赁合同，也违反诚实守信的基本原则，黄礼明解除双方合同符合双方约定，符合法律规定。但一审判决在适用法律上，直接采信邓卫东观点，认定合同有效继续履行。该错误适用不仅侵害了黄礼明的合法权益，也使国家法律公平权威的公信力受到质疑。请二审法院依法予以改判，支持黄礼明的上诉请求。邓卫东辩称，（一）刘英明与邓卫东的妻子刘小娟系兄妹关系，邓卫东接受妻舅刘英明的委托，仅于2017年到场出面与黄礼明签订《厂房出租合同》，其他事宜一概未参与。该租赁合同签订之后，黄礼明与邓卫东之间再无任何联系，合同上所写联系电话也是刘英明个人电话。此前，租赁合同一直是由黄礼明与刘英明之间实际履行，所有事宜均是黄礼明与刘英明通过电话或见面方式在保持联系、沟通和商量，黄礼明与刘汉钦每年每次来兴国县都是刘英明负责友好接待，三方之间的关系一直非常融洽。（二）黄礼明与李佐华签订租赁合同，邓卫东不知情，也不是合同相对人，李佐华是否拖欠承租期间租金，与本案无关。（三）有关租金事宜，因黄礼明需要一笔租金周转，其便向刘英明提出先行出借10万元人民币，借款在每月的房租中予以抵扣，其与刘英明达成共识后，刘英明便于2017年3月18日向黄礼明出借了10万元，并在银行结算业务申请书附言“付租金”。因此，该10万元借款是黄礼明预先收取邓卫东的租金，完全可以抵付自2017年12月1日起至2019年7月31日止共计20个月的房租。故黄礼明所称拖欠18个月租金共计9万元未付不是事实，更何况刘英明在2017年12月至2019年5月期间，一直在向刘汉钦正常支付租金，但邓卫东或刘英明没有转给黄礼明一笔款项，黄礼明却未曾向邓卫东或刘英明催要过任何房租以及对房租支付事宜提出过任何异议，双方之间一直在正常履行租赁合同。（四）黄礼明在2017年3月18日向刘英明出具的是借条不是收条，表明黄礼明向刘英明借款10万元并不是收取已实际发生的租金。刘英明不是黄礼明与李佐华之间租赁合同相对人，其无义务代李佐华支付租赁合同所涉租金。（五）黄礼明认为邓卫东与其租金事宜和刘英明的借款属于两个法律事实，二者之间无联系，这明显与事实不符，纯属黄礼明的说法而已。（六）邓卫东在刘英明的10万元借款抵付2017年12月1日至2019年7月31日共计20个月的房租之后，自2019年8月向黄礼明支付租金，这是正常履行租赁合同的行为，并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘汉钦述称，同意黄礼明的上诉请求。黄礼明向一审法院起诉请求：1．判令终止履行黄礼明、邓卫东于2017年签订的《厂房出租合同》（厂房租赁自2017年12月1日起至2023年11月30日止）；2．判令邓卫东立即返还黄礼明出租的坐落在兴国县工业园厂房［兴房（潋）共字第J7737-1号］，房屋所有权证号LJ7737（黄礼明所占份额50%）；3．判令邓卫东立即支付拖欠的18个月租金9万元，并支付从起诉之日起到一审判决止利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4．本案诉讼费用由邓卫东承担。一审法院认定事实：黄礼明和刘汉钦共有位于兴国县工业园的工业用地一宗，面积4737平方米，证号：兴国用（2005）第2Ｂ2905-591号。黄礼明、刘汉钦在该土地上共同建造宿舍及厂房各一栋，并于2005年1月办理了房产证，宿舍房产证为兴房权证（潋）字第×**7736号，建筑面积1282.66平方米，厂房房产证为兴房权证（潋）字第×**7737厂房，房屋建筑面积2825.64平方米。2017年，黄礼明与邓卫东签订一份《厂房出租合同》，约定：1、出租房屋及租期。甲方（黄礼明）将位于兴国县工业园的厂房综合楼出租给乙方（邓卫东）使用，厂房租赁自2017年12月1日起至2023年11月30日止，租赁期6年；2、租金及保证支付方式。该厂房租赁每月月租为人民币5000元，当月5日前向甲方支付租金，租金打入黄礼明在中国农业银行的账户（卡号尾号7710）；如每月5日前甲方没有收到乙方租金，甲方有权收回出租给乙方的厂房，并有权终止租赁合同；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金1万元。3、厂房转租和归还。如将该厂房转租，乙方需要先征求得甲方的书面同意，如擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金；租赁期满后，该厂房归还时应当符合正常使用状态；4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。2017年3月18日，黄礼明向刘英明出具一张借条，内容为：今借到刘英明人民币现金10万元（以银行转账为准）。同日，刘英明向黄礼明转账10万元，转账结算申请业务书（凭证）上刘英明填写“附言：付租金”。2019年2月5日，邓卫东的大舅子刘英明通过其手机（手机尾号2666）向黄礼明发送了“新年好！健康幸福送给你”的祝福短信。同年5月16日，刘英明又通过该手机向黄礼明确发送如下短信：“邓卫东要你账号，才好打房租给你”。2019年3月24日下午8：33，黄礼明通过其手机向刘英明原手机号码（尾号0666）发送催要租金的短信，内容为：“你租我们的厂房做幼儿园，已经有一年多没有交房租给我们了，麻烦你把欠我们的租金全部打款过来，如果你不想租了，我们收回房屋，并把欠我们的租金付清就可以了，谢谢合作！”但是，刘英明尾号0666的手机号码在2018年9月11日注销，刘英明在2019年使用尾号2666的手机号码。另查明，刘英明与刘小娟系兄妹关系。邓卫东与刘小娟系夫妻关系。2014年7月28日，黄礼明、刘汉钦与案外人李佐华签订一份《厂房出租合同》，约定：将位于兴国县工业园的厂房出租给李佐华，租金年月一万元，租赁自2014年12月1日至2017年12月1日止，租赁期三年。一审法院认为，经各方当事人一致同意，本案适用中华人民共和国内地法律为准据法进行审理。黄礼明和刘汉钦共有案涉的宿舍、厂房，取得了不动产产权证书，依法享有占用、使用和受益的权利。黄礼明、邓卫东于2017年签订的《厂房出租合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同履行义务。本案的主要争议焦点为邓卫东是否拖欠黄礼明自2017年12月1日起至2019年5月的租金小计9万元。《厂房出租合同》约定：月租人民币5000元，当月5日前支付给甲方（黄礼明）；租赁期6年，自2017年12月1日至2023年11月30日止。虽然邓卫东未提供每月转账支付5000元租金的证据，但是，其抗辩案涉的租金已于2017年3月18日以出借10万元的方式支付。邓卫东在本案中提供了黄礼明2017年3月18日出具给刘英明的借条以及10万元的转账记录，黄礼明对收到该10万元的事实不予否认，一审法院对黄礼明在2017年3月18日收到刘英明转账支付10万元的事实予以采信。黄礼明认为2017年3月18日收到的10万元不是预付租金，是结算2014年7月28日出租涉案房屋所欠的租金，出租方是黄礼明、刘汉钦，承租方是案外人李佐华，合同期自2014月12月1日起至2017年12月1日止，该10万元是这份合同所欠租金。对此，一审法院认为，刘英明转账给黄礼明时在10万元的银行结算业务申请书中附言（注明）“付租金”。刘英明为支付租金在2017年12月至2019年5月向刘汉钦转账16笔款项，但邓卫东或者刘英明没有转给黄礼明一笔款项，在此情形下，黄礼明直至2019年3月24日才向刘英明发送短信催收租金，与常理不符。黄礼明在2017年3月18日向刘英明出具的是借条不是收条，表明黄礼明向刘英明借款10万元并不是收取已实际发生的租金。同时，黄礼明与案外人李佐华签订租赁合同，邓卫东不是合同相对人，根据合同相对性原则，案外人李佐华是否拖欠承租期间租金，与本案无关。刘英明与刘汉钦签订租赁合同，承租了案涉的厂房和宿舍，且邓卫东系刘英明的妹夫。所以，一审法院认定黄礼明2017年3月18日向刘英明借款10万元，是预先收取邓卫东2017年12月至2019年5月期间的租金，因为即使该10万元中有1万元是保证金，剩余9万元也足以支付黄礼明2017年12月至2019年5月的租金。黄礼明认为邓卫东长期拖欠房租的行为构成根本性违约，缺乏事实依据，不予支持。邓卫东没有拖欠2019年5月以前的租金，黄礼明要求解除《厂房出租合同》的条件未能成就。黄礼明主张判令邓卫东返还租赁物并支付拖欠的租金即：2019年5月前的租金，与事实不符，于法无据，不予支持。综上所述，黄礼明的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决：驳回黄礼明的诉讼请求。案件受理费2050元，由黄礼明负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院二审查明，在黄礼明与邓卫东签订的《厂房出租合同》中，承租方邓卫东的联系电话记载的是刘英明的原手机号码，即159××××****。一审审理期间，刘英明作为邓卫东的代理人参加了一审庭审，当庭举证了2017年3月18日其向黄礼明转账10万元的转账结算申请业务书（凭证），证实该转款系刘英明代为支付本案租金。本院认为，黄礼明系香港特别行政区居民，本案属涉港合同纠纷，一审判决关于本案法律适用的认定正确。根据当事人的诉辩主张，并经当事人确认，本案二审的争议焦点为：1．刘英明向黄礼明支付的10万元款项能否认定支付本案租金？2.至2019年5月，邓卫东是否欠付租金？本案《厂房出租合同》应否解除？（一）关于刘英明向黄礼明支付10万元款项能否认定支付本案租金的问题。《厂房出租合同》合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按约履行各自的合同义务。在本案合同履行中，黄礼明向邓卫东交付了出租房屋，邓卫东应按照合同的约定支付租金。根据《厂房出租合同》的约定，每月租为人民币5000元，当月5日前向黄礼明支付租金，如每月5日前黄礼明没有收到邓卫东租金，黄礼明有权收回出租给邓卫东的厂房，并有权终止租赁合同；一旦签订合同，邓卫东应向黄礼明支付厂房租赁保证金1万元。但合同签订后，邓卫东未支付保证金、租金，在本案诉讼中，其主张2017年3月18日刘英明向黄礼明转款10万元即是支付本案租金。而黄礼明则认为刘英明的10万元转款是支付黄礼明与李佐华签订的前一份租赁合同，不是支付本案租金。本院认为，综合全案事实，一审判决认定该10万元转款系支付本案租金并无不当，理由如下：其一，刘英明不是黄礼明与李佐华签订的租赁合同的主体，10万元转账结算申请业务书中也未注明代李佐华支付租金，刘英明也不认可该10万元是代李佐华支付租金，黄礼明关于10万元转款系支付承租人李佐华租赁合同租金的抗辩，无证据证实；其二，本案《厂房出租合同》虽然由黄礼明与邓卫东签订，但合同中约定的邓卫东联系电话是刘英明的原手机号码，黄礼明催要本案租金也是直接与刘英明联系，从未向邓卫东催要租金，刘英明代为支付本案租金符合本案合同的履行；其三，《厂房出租合同》约定2017年12月开始支付租金，但刘英明、邓卫东均未直接支付租金，黄礼明直到在2019年3月24日才向刘英明发送短信催收租金，该行为与从未支付租金的通常做法不相符；其四，刘英明将其于2017年3月18日转给黄礼明的10万元款项冲抵本案2017年12月以后的每月5000元租金，未损害黄礼明的合法权益。综合以上意见，应认定10万元转款系支付本案租金。（二）关于本案《厂房出租合同》应否解除的问题。用刘英明向黄礼明支付的10万元款项冲抵本案2017年12月以后的每月5000元租金，扣除1万元的保证金，余款9万元冲抵至2019年5月的租金，至2019年5月本案一审起诉时，邓卫东并未欠付租金，黄礼明诉请邓卫东支付9万元租金的诉请不能支持。黄礼明主张邓卫东根本违约的主张也不能成立，其诉请解除《厂房出租合同》无事实依据，不能支持。综上所述，黄礼明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,699.75元，由上诉人黄礼明负担。本判决为终审判决。审判长  徐快华审判员  吕卫红审判员  何全伟二〇二〇年十月十二日法官助理鲁思逸书记员熊云附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。