山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6769号上诉人（原审原告）：曹太强，男，1983年10月1日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：王丽红，女，1984年5月12日出生，汉族，住济南市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王升，山东泉运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东融谐物业有限公司，住所地莱芜高新区世纪城**。法定代表人：何宗雄，经理。委托诉讼代理人：马宝军，济南莱芜汶杨法律服务所法律工作者。上诉人曹太强、王丽红因与被上诉人山东融谐物业有限公司（以下简称融谐物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。曹太强、王丽红上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持曹太强、王丽红的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由融谐物业公司承担。事实和理由：一审法院认定曹太强、王丽红与融谐物业公司之间签署的《前期物业服务协议》有效，属于认定事实错误。一、融谐物业公司并非通过招投标方式选定的物业公司，违反法律效力性强制性规定，因此其与业主签订的合同属于无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款、《物业管理条例》第二十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《全国法院民商事审判工作会以纪要》（法【2019】254号）第二条第（八）款第30项规定，《物业管理条例》第二十四条第二款关于招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。在本案中，融谐物业公司没有提交其服务曹太强、王丽红所在小区的招投标证据材料，也没有提交所在地区、县，证明融谐物业公司服务曹太强、王丽红居住小区没有通过招投标的方式选定，更没有经过物业所在地的区、县，违反了《物业管理条例》的规定，因此其所签署的服务协议无效。二、融谐物业公司不具有服务曹太强、王丽红居住小区业务的资质，即使有招投标的情况下也不可能中标。因而其与曹太强、王丽红签署的服务协议无效。根据《物业管理条例》第二十四条第二款、《物业服务企业资质管理办法》第三条、第八条规定，融谐物业公司没有承接资质，且《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。三、融谐物业公司与曹太强、王丽红签订的《前期物业服务协议》未依法备案，应认定为无效合同。根据《山东省物业管理条例》第二十三条、《山东省物业服务收费管理办法》第十条规定，2019年8月6日和2019年8月12日，曹太强、王丽红连续两次查阅了物业的备案资料，一是没有发现招投标的文件，二是在备案的《前期物业服务合同》中曹太强、王丽红所住的住宅未备案：1.曹太强、王丽红房屋是多层住宅，《前期物业服务合同》中第六条关于多层住宅价格的描述用的“/”，表示没有的意思，未备案；2.《前期物业服务合同》中第二条约定的物业管理区域四至，是按照建筑规划红线确定的，是整个小区一二三四期的面积，根据规划，世纪城小区的总建筑面积约为101万平方米，而第一条中建筑面积只填写了约8万平方米，为6栋高层，这表明，曹太强、王丽红的房屋不在备案范围内，属于未备案。所以物业公司与曹太强、王丽红签订的协议应认定为无效合同。融谐物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的合同内容合法有效，虽然融谐物业公司不是经过招投标方式选定相应的服务机构，但是本案中双方签订的前期物业服务合同并没有违反效力性强制规定。对于曹太强、王丽红提出的价格与服务价格问题，根据原莱芜市物价局莱价字（2018）35号第13条的规定物业服务合同未到期的，在合同期内仍按照原服务合同履行。请求二审法院依法驳回曹太强、王丽红的上诉请求，维持原判。曹太强、王丽红向一审法院起诉请求：依法确认曹太强、王丽红与融谐物业公司于2015年11月11日签订的《前期物业服务协议》无效；2.诉讼费用由融谐物业公司承担。一审法院认定事实：莱芜中联上鼎房地产开发有限公司开发建设济南市莱芜区世纪城住宅小区。2015年7月1日，莱芜中联上鼎房地产开发有限公司与莱芜融谐物业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：莱芜融谐物业有限公司对莱芜世纪城小区的高层、多层、商住楼、商业进行物业管理；期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同中就物业服务的内容、质量、费用及违约责任等作了约定。曹太强、王丽红购买莱芜世纪城小区70幢1单元301室房产，于2015年11月11日与莱芜融谐物业有限公司签订《[莱芜世纪城]前期物业服务协议》，协议约定莱芜融谐物业有限公司为曹太强、王丽红提供前期物业管理服务，服务期限自房屋交付之日(以入住通知为准)起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止；合同中就物业管理服务事项、收费标准、双方的权利义务及违约责任等作了约定。曹太强、王丽红提供(2019)鲁01民终9539号民事判决书、(2018)鲁01民终5362民事裁定书，拟证实曹太强、王丽红与莱芜融谐物业有限公司之间的物业服务合同因违反法律强制性规定而无效。融谐物业公司主张上述判例与本案存在根本性区别，不能适用于本案。曹太强、王丽红对融谐物业公司提供济南市中级人民法院作出的(2019)鲁01民终11227号民事判决书，该生效判决中认定莱芜世纪城小区业主毕经锴与融谐物业公司之间签订的《前期物业服务协议》为有效合同。融谐物业公司另提供莱芜高新技术产业开发区建设局出具的《证明》小区图纸、缴费催缴函，拟证实《[莱芜世纪城]前期物业服务协议》及《前期物业服务合同》已经在相关政府管理部门登记备案且已实际提供物业服务。曹太强、王丽红对融谐物业公司提供的证据和主张有异议，认为融谐物业公司承接世纪城小区物业未经招投标，违反法律强制性规定，合同应为无效。另查明，2019年5月23日，莱芜融谐物业有限公司名称变更为融谐物业公司。世纪城小区现未成立业主委员会。一审法院认为，济南市中级人民法院作出的(2019)鲁01民终11227号生效民事判决书，认定莱芜世纪城小区业主毕经锴与融谐物业公司之间签订的《前期物业服务协议》为有效合同。本案曹太强、王丽红与融谐物业公司签订的《[莱芜世纪城]前期物业服务协议》，涉及的法律关系、承载的权利义务均与上述生效判决认定的合同相同，系同款合同；且该协议是曹太强、王丽红与融谐物业公司双方的真实意思表示，内容合法，应为有效合同。关于曹太强、王丽红主张的融谐物业公司物业服务质量不合格，未提供证据证实。现曹太强、王丽红以山东融谐物业有限公司未经招投标方式选定为由主张合同无效，缺乏法律依据，不予采信。综上所述，曹太强、王丽红的诉讼请求应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告曹太强、王丽红的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由曹太强、王丽红负担。二审中，融谐物业公司提交：证据一、《关于延长前期物业服务合同期限的函》，证实2002年6月30日莱芜中联上鼎房地产开发有限公司与融谐物业公司签订的物业合同即将到期，融谐物业公司申请继续签订后续合同，莱芜中联上鼎房地产开发有限公司表示同意。证据二、《关于延长前期物业服务合同的协议书》。证实莱芜中联上鼎房地产开发有限公司与融谐物业公司延长服务期限自2020年7月1日至该物业业主委员会成立，并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，并生效之日。曹太强、王丽红质证称，对证据一、二的真实性无法确定，系融谐物业公司与案外人签订，曹太强、王丽红无法核实，且与本案无关。本院认为，融谐物业公司提交的《关于延长前期物业服务合同的协议书》有莱芜中联上鼎房地产开发有限公司的印章，曹太强、王丽红亦未提交相反证据予以反驳，本院予以采信。二审经审理认定，莱芜中联上鼎房地产开发有限公司与融谐物业公司签订的《前期物业服务合同》服务期限延长至小区业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同之日。原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，莱芜高新技术产业开发区建设局2019年12月11日出具《证明》载明，世纪城物业单位莱芜融谐物业服务有限公司的物业区域划分、前期物业服务合同2011年10月13日在原莱芜市房管局经过备案，世纪城物业区域划分为：东至世纪城路；西至连河公园；南至山财大街；北至毕家庄（规划路）；期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2019年5月31日转入我局管理。本院认为，关于融谐物业公司未经招投标方式选聘为涉案小区提供物业服务，其与曹太强、王丽红签订的前期物业服务协议是否有效问题。一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。根据该规定，对于业主委员会或业主请求确认前期物业服务合同或者合同相关条款无效，人民法院应予支持的情形中，并没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴。二、《物业管理条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。根据该规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由相关政府部门予以处理并责令限期改正。综上，《物业管理条例》第二十四条第二款系管理性强制性规定，莱芜中联上鼎房地产开发有限公司选聘融谐物业公司为涉案小区提供物业服务，虽未通过招投标方式，但双方签订的前期物业服务合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。融谐物业公司基于前期物业服务合同，与曹太强、王丽红签订的前期物业服务协议亦有效。关于前期物业服务协议的备案问题。根据融谐物业公司提交的莱芜高新技术产业开发区建设局出具的《证明》、小区图纸等证据，结合庭审中双方当事人陈述的意见，可以认定莱芜中联上鼎房地产开发有限公司与融谐物业公司签订的前期物业服务合同已在相关行政部门备案，且曹太强、王丽红以双方签订的前期物业服务协议未备案，违反《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定为由，主张前期物业服务协议无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院不予支持。关于融谐物业公司的资质问题。曹太强、王丽红所提《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业资质管理的规定系管理性规范，且该办法现已失效，曹太强、王丽红以融谐物业公司没有相应的物业服务资质主张合同无效的理由不成立。综上所述，曹太强、王丽红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经审判委员会全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曹太强、王丽红负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二〇年十月十六日书记员  马 晴