江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5734号上诉人（原审原告）：张念部，男，1984年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，现住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：张明，男，1990年9月3日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人张念部因与被上诉人张明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员王路独任审理，于2020年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人张念部到庭参加诉讼，被上诉人张明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。张念部上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判张明支付张念部的经济损失7700元(按第四年的租金1100元每月计算，自2019年11月至张念部提起本案诉讼时），物业费4500元（2019年11月至张念部上诉时），水电费1100元（2019年9月6号之前发生），门锁费1000元（张明更换了案涉房屋原来的门锁，要求赔偿其原来门锁），以及误工费2000元。以上损失均暂计至2020年5月，如果张明未按期归还房屋，损失按月增加。二、判令张明归还案涉房屋并恢复原状，并归还租房时张念部给张明的物品（门铃报音器、房屋使用说明书、电卡、水卡、手摇拉传窗器）归还给张念部。三、追究张明在未经张念部同意的情况下将案涉房屋转租给他人的责任，并判令张明将取得的不当得利（具体金额不清楚）返还张念部。四、本案一、二审诉讼费由张明承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足：一、根本违约应当是指违约方的故意行为造成的违约。张明在租赁期间将案涉房屋进行分隔并转租他人。根据合同第六条、第十一条约定，张明已构成根本违约。张念部多次以电话、短信等方式催促张明交纳物业费，张明仍不支付，张念部有权解除合同。一审法院认为张念部以张明未及时交纳物业费为由单方面解除租赁的合同不能成立的认定错误。二、其与张明之间的房屋租赁合同在2019年9月1号应已解除，张明应当交纳欠付的物业费和水、电费并搬离房屋，但张明仍然继续占用房屋不归还，拒绝办理交接手续，所以其才断电，其对此不应承担责任。张明称已从案涉房屋搬离并腾空生活用品，没有事实证据。张明至今未归还案涉房屋，应按当时的房租和物业费价格计算赔偿损失。一审法院对其该项诉讼请求不支持，使其权益受到极大损害。三、一审判决没有明确张明归还案涉房屋的时间以及不归还房屋的惩罚措施，没有判令张明按约将房屋恢复原状，也使其权益受到极大损害。张明未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。张念部向一审法院起诉，请求判令：一、确认解除张念部与张明签订的房屋租赁合同，并判令张明返还案涉房屋；二、判令张明支付房屋租金及物业费8000元，并承担张念部的误工等损失。一审法院认定事实：2016年11月14日，张念部（出租方，甲方）与张明（承租方，乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将其位于南京市溧水区平方米，即案涉房屋）出租给乙方使用。租赁期限五年，自2016年11月15日起至2021年11月15日止。房租每月1000元，第一年租金为10000元，第二、三年租金12000元，第四、五年租金13000元。付款方式为年付，先付后租。租赁期内的水费、电费、物业管理费、有线电视费、卫生垃圾费均由乙方自理。房屋为毛坯房，乙方自费自行装修。在租赁期内，乙方不得将房屋转租他人，不得从事非法活动等。合同亦对其他事项作出约定。合同订立后，张念部将案涉房屋交付给张明，张明按约支付租金并进行装修。2019年7月15日，张念部发信息给张明：“张明，西园704的物业已经两年没有交了，这个月底你把它交掉，如果8月1号那边物业再打电话催我，那我下个月就把房子收回来”。张明回复“物业费没交，这是我的责任，有任何法律责任我自己承担，如果你想收房子，我这边同意，补贴我的损失就可以”。8月4日，张念部发信息：“张明你方租的西园704的房子，由于你方的违约，现在通知你方在一个月内搬出，并把房子恢复原状，否则一切损失由你方承担”。张明回复“你补偿我的经济损失我可以搬出，不然你没有任何理由让我搬出”。8月5日，张念部发信息“我方是通知你方，而不是和你方讨价还价。如果你方认为我方违约，你方可以按照合同约定起诉我方。另外，9月1号我方收房，如果不能按期办理一切后果和损失由你方承担”。9月9日，张念部把案涉房屋的电表摘下，停止案涉房屋内供电。同日，张明发信息给张念部“物业费不交是有原因的，你看看小区里面有多少家交了，你把电表装上，物业费我去交”。双方沟通后，张念部未将电表安装，张明无法居住，从案涉房屋搬离，并腾空生活用品。一审另查明，案涉房屋的物业管理费标准为每月每平方米1.2元，张明已经交纳物业管理费至2017年9月，支付房租至2019年11月15日。一审法院认为，张念部与张明签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定。双方应按照合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，张明负有交纳案涉房屋物业费的义务，张明欠付物业费，违反了合同约定。张念部有权要求张明补足欠付的物业费。张念部多次催促张明交纳物业费未果，并以此为由解除房屋租赁合同，切断电源，导致张明无法居住。虽然张明存在未按期交纳物业费的违约行为，但该违约行为不构成根本性违约，未达到解除租赁合同的程度。张念部以张明未及时交纳物业费为由，单方解除租赁的合同的理由不能成立。张念部切断案涉房屋电源的行为导致案涉房屋无法居住，张明亦从案涉房租中搬离，双方的房屋租赁合同应于2019年9月9日解除。张念部无权要求张明支付切断电源之日（即2019年9月9日）后的租金及物业管理费。故张念部请求判令张明自2017年9月至2019年9月的物业管理费3194元（110.92平方米×1.2元/平方米/月×24月），一审法院予以支持；对于张念部的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、确认张念部与张明于2016年11月14日签订的房屋租赁合同；二、张明于判决发生法律效力后十日内向张念部支付物业管理费3194元；三、驳回张念部的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取325元，由张念部负担195元，张明负担130元。张念部对一审判决认定事实提出异议如下：一审判决书第3页倒数第2行“双方沟通后，原告未将电表安装，被告无法居住，从案涉房屋中搬离，并腾空生活用品”，没有证据证明。当时其要求张明交齐物业费，然后其将电表装回，但张明没有按时交物业费，也没有通知其安装电表，故其也未安装电表。本院对一审判决认定事实中张念部没有异议的部分予以确认。本院询问张念部，涉案房屋现状如何。张念部回复，案涉房屋的钥匙在张明手中，其委托国家电网的工作人去拆除电表后，至今未去案涉房屋。2019年11月15日之后，张明没有再联系其，其也没有再联系张明。本院询问张念部，其是否已交纳了案涉房屋自2017年9月至2019年9月期间的物业服务费。张念部回复，没有，物业公司与业主之间有纠纷。但其与张明签订的合同中约定由张明交纳物业费，张明不交而导致其被追讨物业费。庭审结束后，本院通过电话询问张明，其是否已将案涉房屋返还给张念部。张明回复，没有返还，因为案涉房屋内还有其物品。本院另询问双方当事人，是否愿意自行或在法院的组织下办理案涉房屋的交接手续。张念部同意在法院的组织下到场交接房屋。张明则称，其不愿意到场交接房屋。二审期间，双方当事人一致认可，张明已将一审判决判令张明向张念部支付的3194元物业费支付给张念部。以上事实，有本院庭审笔录、工作笔录在案为凭。本院认为，双方当事人于2016年签订案涉租赁合同后，张明一直按约向张念部支付租金至2019年11月14日，已履行了其作为承租人的主要义务。虽然张明仅交纳物业服务费至2017年9月，但如张念部所述，案涉小区的业主与物业服务公司之间有纠纷，其至今也未交纳2017年9月之后的物业费，此外，张明未交纳2017年9月之后的物业费，并不导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，张明的该行为并未构成根本违约，在此情况下，张念部就案涉租赁合同并不享有法定解除权，因此，2019年8月，张念部以张明未交纳物业费为由明确通知张明搬出案涉房屋，张念部的该通知行为并不发生解除合同的效果。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。如前所述，张念部在张明履行了案涉房屋租赁合同的主要义务且未构成根本违约的情况下，要求张明搬出案涉房屋的通知并不产生案涉房屋租赁合同解除的效果，在案涉房屋租赁合同存续期间，张念部擅自将案涉房屋的电表摘下，严重影响了承租人占有使用案涉房屋，违反了上述承租人应保持租赁物符合约定用途的法定义务。此后，虽经张明要求，张念部仍拒绝装回电表，并最终导致张明无法继续使用案涉房屋而搬离。张念部的行为违反了其作为出租人应履行的约定及法定义务，并最终导致承租人搬离，案涉租赁合同终止履行，张念部亦应就此承担责任。对于张念部要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院认为，张念部摘下电表和张明搬离案涉房屋的行为能体现双方当事人在2019年9月时均已不再继续履行案涉房屋租赁合同的意愿，因此，案涉房屋租赁合同实际已于2019年9月终止履行。一审法院确认案涉房屋租赁合同已于2019年9月解除，并无不当。案涉房屋租赁合同终止履行后，作为承租人，张明应当将案涉房屋及时返还给张念部。但张明自认，案涉房屋内至今尚有其物品，其并未返还案涉房屋，因此，张明应就其未及时返还案涉房屋而给张念部造成的损失承担相应赔偿责任。在张明未及时返还房屋的情况下，张念部亦应采取适当措施防止其损失扩大，但张念部称其在2019年11月15日之后未再联系张明，因此，对于相应损失中因张念部未采取适当措施而致使扩大的部分，张念部不得要求张明赔偿。综合上述情况，本院酌定，就张明未及时返还案涉房屋而给张念部造成的损失，张念部可不再返还张明已实际支付至2019年11月14日的租金以作为赔偿。对于张念部要求张明支付2019年11月15日之后租金的上诉请求，本院认为，案涉房屋租赁合同终止履行前，张念部已擅自将电表摘下，严重影响案涉房屋的使用，此后，张明亦未实际使用案涉房屋。虽然张明未及时向张念部返还案涉房屋，但张念部亦未采取适当措施防止其损失扩大。综合上诉情况，本院对于张念部要求张明交纳2019年11月15日之后租金的上诉请求，不予支持。对于张念部要求张明支付2017年9月至实际返还房屋之日的物业费的主张，本院认为，张明实际支付案涉房屋的物业服务费至2019年9月，而案涉房屋租赁合同亦于2019年9月终止履行，因此，张念部要求张明继续支付2019年9月之后的物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因张明在本案二审中自认其未将案涉房屋返还给张念部，且案涉租赁合同已终止履行，在此情况下，对于张念部要求张明返还案涉房屋的主张，本院予以支持。张念部要求张明支付误工费的主张，缺乏事实和法律依据一审法院不予支持，并无不当。至于张念部要求张明支付水电费、门锁费以及返还其门铃报警器等物品的上诉请求，因其未在本案一审中提出相应主张，亦未提交相应证据对此予以证明，本院在本案中对此不予理涉，张念部可与张明自行协商解决，也可另行依法主张权利。综上，张念部的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初739号民事判决第二项（已履行）；二、变更南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初739号民事判决第一项为：确认张念部与张明于2016年11月14日签订的房屋租赁合同已解除；三、撤销南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初739号民事判决第三项；四、被上诉人张明于本判决生效之日起十日内将位于溧水区房屋返还给上诉人张念部；五、驳回上诉人张念部的其他上诉请求。二审案件受理费185元，由上诉人念部负担105元，被上诉人张明负担80元。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十月二十六日法官助理高礼慧书记员代雪姣