文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初6128号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段**，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：白春生，男，1978年4月15日出生，土家族，户籍地重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。被告：舒艳平，女，1979年5月12日出生，土家族，户籍地湖北省咸丰县，现住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司（以下简称“黔鹏物业公司”）与被告白春生、舒艳平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告黔鹏物业公司的委托诉讼代理人向宇，被告白春生、舒艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务费5399.3元及资金占用利息（利息以5399.3元为基数，从法院受理案件之日起至被告实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称“晋鹏公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。被告在与晋鹏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确确定，被告同意接受晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》中业主的权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2015年8月30日接房入住黔江区城南办事处三台山XXX号尚璟X幢X-X，物业建筑面积为106.4平方米。按照约定被告应当向原告缴纳从2016年8月1日至今（暂计算至2020年4月30日）的物业服务费5399.3元。被告拒不支付物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，已构成违约，原告特向法院起诉，请求依法判决。被告白春生、舒艳平共同辩称，我们家房屋裂缝多次向原告反映，一直没有处理；物业费收费单价不合理，原告的服务水平达不到其收费标准；电梯广告费没有明确公示；房屋外墙，才接房就搞维修；我们房屋地坪裂缝，一直拖着未整改；门禁卡没有办好，外来人员随意进出；小区绿化有问题；公摊面积重复收取费用，收取的费用没有公开过，33楼顶楼上有违建；我们27楼巷道大的一颗路灯从来没有亮过；电瓶车停在车库进门处被偷，报警后找回来了。本院经审理认定事实如下：原告与晋鹏公司于2014年1月1日签订《前期物业服务合同》，合同约定原告为晋鹏公司开发的晋鹏·三台山尚璟G4、6、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18幢住宅小区提供物业管理服务。被告白春生、舒艳平与晋鹏公司于2014年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了晋鹏公司开发的三台山路XXX号尚璟X幢X-X高层住宅一套，房屋建筑面积为106.68平方米，并于2015年8月30日与晋鹏公司办理房屋交接手续。该《重庆市商品房买卖合同》约定，晋鹏公司向二被告出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由二被告仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，二被告同意并接受晋鹏公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。合同期限为三年，自晋鹏·三台山一期（尚璟）整体竣工，经有关部门验收合格之日起计算。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同期满，业主委员会未选聘新的物业服务企业，合同继续履行。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行缴纳义务。业主或者物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向原告支付违约金。明确了高层住宅按1.35元/月·平方米标准收取物管费。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共部分的环境卫生、绿化和公用设施设备的管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，二被告接房后，尚欠2016年8月1日至2020年4月30日期间的物业费。2020年4月21日原告向二被告进行过书面催收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对三台山路588号尚璟X幢等住宅小区的业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但晋鹏公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告仍然作为二被告的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，二被告作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但二被告经原告书面催收后仍未交纳物业服务费，原告有权要求二被告支付拖欠的物业服务费。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。原告主张的物业收费标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，其主张2016年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务费按0.95元/㎡计算、2018年9月1日至2020年4月30日期间的物业服务费按1.35元/㎡计算，没有超出《前期物业服务合同》的约定，本院予以确认，《重庆市商品房买卖合同》载明二被告的房屋建筑面积106.84㎡，原告主张二被告的房屋建筑面积按106.4㎡计算，有利于二被告，本院予以确认，故二被告所欠2016年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费金额为5399.8元（0.95元/㎡×25个月×106.4㎡+1.35元/㎡×20个月×106.4㎡），按10%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为4859.82元（5399.8元×90%），对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的利息，因原告在对被告所在小区履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院对原告主张的利息请求不予支持。关于被告辩称的房屋裂缝、违建问题，二被告与开发商建立的商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，二被告应向开发商主张自己的合法权利，二被告不能以此作为抗辩而不交物管费；小区业主违规修建房屋的行为属于违规占用小区业主共有部分的行为，损害了公共部位和设施，原告已就该现象向违建业主下发了整改通知，并向有关部门反映了该情况，原告已积极履行了自身义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告白春生、舒艳平于本判决生效后五日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2016年8月1日至2020年4月30日的物业服务费4859.82元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白春生、舒艳平共同负担。本判决为终审判决。审判员  陆恋丽二〇二〇年十月十九日书记员  周震眉