广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1590号上诉人（原审原告）：李卫聪（LEE,WaiChung），男，1991年10月19日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈德森（CHAN,TakSum），男，1949年6月13日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：黄浩坤，广东德元律师事务所律师。原审第三人：中山市家宝房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区城市花园莲兴路**1卡，统一社会信用代码91442000MA4UTUQE1F。法定代表人：梁海琪。上诉人李卫聪（LEE,WaiChung）因与被上诉人陈德森（CHAN,TakSum）及原审第三人中山市家宝房地产经纪有限公司（以下简称家宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卫聪上诉请求：撤销一审判决，改判陈德森向李卫聪赔偿房屋价值损失200000元。事实和理由：一、李卫聪提供的证据足以证明交付的房屋与交易过程中陈德森的陈述不一致，但一审判决未对该事实予以认定。根据李卫聪提交的其与陈德森代理人的微信聊天记录以及涉案房屋的图纸档案可知，李卫聪发现涉案房屋实际楼高与交易过程中中介方及陈德森所述的楼高不符时，已向陈德森的代理人陈燕玲提出异议，陈燕玲也对李卫聪提出的异议予以确认。且陈燕玲提及涉案房屋是按图纸施工，图纸中显示整个商铺面积对应的楼高均大于5.5米，若现状是陈德森施工而得，其应向李卫聪披露现状的楼高有大部分未达5.5米，但交易中陈德森故意隐瞒，还诱导李卫聪说看前部分的阁楼就可以知道楼高，但实际后部分不存在阁楼，楼高缩水近2米；二、家宝公司向李卫聪披露涉案房屋的楼高均为5.5米以上，在三方的微信聊天群中家宝公司称“那么问题就出现了，你们楼高是5.5米，现在是只有前面一部分达到这个高度！后面一部分没有那么高！”可知，交易过程中家宝公司从陈德森处了解到的楼高与涉案房屋的实际楼高也是不符的，而双方约定的交易价格是根据楼高确定的；三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，虽然涉案双方已完成过户手续及交付房款，但不影响李卫聪维护自身的权益，因陈德森交付的房屋不符合双方交易中所确认的真实情况，而双方签订的房地产买卖合同中未就此约定具体的违约条款，故李卫聪基于楼高不符导致实用体积减少的比例要求陈德森承担赔偿责任依法有据。被上诉人陈德森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李卫聪的上诉请求。一、双方的房屋买卖交易已完成，从2017年12月9日至2018年4月11日房屋过户登记为止，陈德森已按约履行房屋交付并过户至李卫聪名下的义务；二、房地产买卖合同对涉案房屋并没有特别约定楼高，房屋交易价格明确了是以面积计算的，且不受房屋新测面积的影响，李卫聪不存在任何损失；三、李卫聪在交易期间已前往涉案房屋现场了解现状，李卫聪对交易的房屋已有充分的了解，李卫聪提供的案外人之间的通话录音均发生在交易完成后，通话内容均与陈德森无关，且陈德森对中介方的录音真实性不予确认。原审第三人家宝公司未作陈述。李卫聪向一审法院起诉请求：陈德森向李卫聪赔偿房屋价值损失200000元。一审法院认定事实：2017年12月9日，李卫聪作为乙方（买方）与甲方（卖方）陈德森、丙方（中介见证方）家宝公司签订房地产买卖合同，约定：甲乙双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市石岐区光明路9号之二5卡的房地产，乙方对甲方拟转让房地产作了详细了解，愿意购买该房产；该房地产建筑面积为38.74平方米，该房地产甲方于2014年向政府有关部门领取了房地产权证（证号为粤房地权证中府字第**********号）和国有土地使用证【证号为中府国用（2014）易*******号】；甲乙双方议定该房地产交易总金额为1010000元，该成交价格不受房地产新测面积的影响，该房产权面积按新测量为准；乙方于2017年12月9日向甲方先支付部分定金10000元，还有定金40000元于甲方交付房产证给律师后当天给付；甲乙双方商定于2018年3月31日前到中山市房地产交易所签署格式买卖的合同，同时乙方向甲方支付首期房款560000元；甲乙双方在中山市房地产交易所领新房产证当天，乙方向甲方支付购房余款400000元；甲方收到全部房款之日按现状将房地产交给乙方使用。该协议甲方落款处由陈燕玲代为签名。一审诉讼中，陈德聪确认陈燕玲是其涉案房屋交易的代理人。2018年4月11日，涉案房屋过户至李卫聪名下，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第*******号，土地面积为5平方米，房屋面积为38.74平方米。2018年5月26日，陈燕玲与李卫聪母亲郑海燕通话，郑海燕表示“陈阿姨啊，我刚刚跟租客吴先生谈话，他说楼上那里是有划分线的，但是为什么不是整个面积划分，而只有前面那小部分面积，我就弄不清楚了，你那时跟我说整间店铺是6.2米高的。”“我刚刚看到阁楼那里，如果不是吴先生和我说，我也不知道这样。为什么会这样呢陈阿姨，中间是不是发生了什么事？”陈艳玲回复“是的是的，郑小姐，但这不是我办理的，是我哥跟的，你有什么事就找他，他也是看图纸施工的，我跟你说了也没用，不是我经手办理的，所以我是不知道的。它是要看那个房契面积，就是说那条直线去到哪这样子的，我也不是很清楚。”2018年6月5日，家宝公司工作人员向郑海燕发送微信短信“为什么你们商铺和隔离大参林商铺都只有咁浅呢？就是那堵墙的后面属于住宅区，那个住宅区是有房产证的，他们的面积属于开发商当时给他们时是正规购买的！那么问题就出现了，你们的楼高是5.5米，现在是只有前面一部分达到这个高度！后面一部分没有这么高的！不是原业主陈先生他们导致的……然后这个阁楼当时是没有的，当时阁楼位置属于住宅那部分的大阳台，陈先生的弟弟和开发商是认识的，就自己加钱把住宅的阳台部分归为私有了，就做成了现在的阁楼！”诉讼中，李卫聪据此主张陈德森、家宝公司在出卖涉案房屋时称整个房屋包括阁楼在内的层高是5.5米。诉讼中，李卫聪申请对涉案房屋现状的楼高进行测量并对房屋现状的屋内体积进行测绘，出具测绘图纸及量度数据，并在一审法院释明风险后，继续坚持该申请。经一审法院委托，中山市测绘工程有限公司于2019年8月20日出具测量鉴定报告，表示：案涉房屋的一层的楼高（即层高，含楼板厚度0.12米，下同）是3.12米，面积是38.74平方米，体积是120.87立方米，二层的楼高是2.59米，面积是12.03平方米，体积是31.16立方米；案涉房屋现状的楼高（一层地面至二层阁楼上楼板面）是5.71米，房屋现状的屋内体积为152.03立方米。李卫聪为此支出测量费5000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由买方李卫聪、居间方家宝公司、卖方陈德森共同签订，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系李卫聪与陈德森的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。陈德森已按合同约定将涉案房屋过户至李卫聪名下。李卫聪主张陈德森及家宝公司在出卖涉案房屋时向其表示整个房屋包括阁楼在内的层高是5.5米，但其提供的通话录音、微信聊天记录均不足以证实其主张，故不予采信。李卫聪以此为由提出的请求，理据不足，予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李卫聪的诉讼请求。案件受理费4300元（李卫聪已预交），由李卫聪负担；测量费5000元（李卫聪已预交），由李卫聪负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，李卫聪在二审庭审时确认其在交易前曾到涉案房屋现场查看，但称因中介方没有阁楼的钥匙，所以当时未查看阁楼，只是从外面看到阁楼的窗户。陈德森在二审庭审时称涉案房屋并非两层结构，只是其装修时自行隔开了一个阁楼，转让时也说明是按现状出售，并无说明是两层房屋。本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，虽然双方当事人没有协议选择合同适用的法律，但因涉案合同的签订地及履行地均在内地，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为陈德森是否应向李卫聪赔偿房屋价值损失200000元的问题。从已查明的事实可知，涉案的房地产买卖合同仅约定了房屋的建筑面积而未约定层数、层高，且明确载明李卫聪对涉案房屋作了详细的了解以及陈德森按现状交付，李卫聪在二审庭审时也确认其在交易前曾到涉案房屋现场查看，虽然李卫聪称当时因没有钥匙而未能进入阁楼，但其作为买方应对自己没有尽到审慎注意的义务而承担相应的责任，且现有证据并不能证明陈德森在交易前曾明确向李卫聪表示阁楼的面积与房屋的建筑面积一致。所以，一审法院对李卫聪诉请陈德森向其赔偿房屋价值损失200000元不予支持是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人李卫聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人李卫聪已预交），由上诉人李卫聪负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇二〇年十月二十六日书记员  杨子岳