贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6458号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：钟影，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：樊焕顺，男，1977年11月2日生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：王书琴，女，1975年9月10日生，汉族，住贵州省毕节市。樊焕顺、王书琴委托诉讼代理（特别授权）：王映，贵州锐驰律师事务所律师。樊焕顺、王书琴委托诉讼代理（特别授权）：刘娟，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人樊焕顺、王书琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销原审判决书第三项，改判驳回被上诉人樊焕顺、王书琴提出的逾期交房违约金请求。事实及理由：1.被上诉人未曾提交过逾期交房违约金未过诉讼时效的相关证据。被上诉人诉请支付逾期交房违约金已超过诉讼时效期间。双方一审均认可交房时间为2016年1月26日，根据《补充协议》第三条，逾期交房违约金定于交房时一次性结清，故逾期交房违约金的支付时间为2016年1月26日，被上诉人应当自2016年1月26日起三年内向上诉人主张权利，诉讼时效期间于2019年1月26日届满，被上近人提起诉讼已超过诉讼时效期间。2.2020年6月19日，一审法院合并审理18案，均是合并举证、质证，18案的原告举证两组证据（一组为身份证、一组为购房合同及相关税费的凭据），并无上诉人一方工作人员表示同意支付违约金的任何书证、视听资料或证人证言。若有该类证据，应当体现该工作人员的身份、姓名、职务，结合有无原件或原始储存介质等情况予以综合认定（当庭播放），但一审中均无此环节，未经质证的证据不应作为认定事实的依据。上诉人一方工作人员也从未向任何一个买受人做出过同意支付款项的表示。即便有证据证明“2020年4月14日，被告的办公人员表示同意支付相关违约金”，但因逾期交房违约金诉讼时效期间早已于2019年1月26日届满，再以2020年4月14日的同意支付证据认定未过诉讼时效也属错判。被上诉人樊焕顺、王书琴二审答辩称：在一审中我方确实提交了证据，但是瑞丰公司在统一质证的时候，没有单独质证，也未要求播放录音，视为上诉人对质证权利的放弃，应当承担相应的后果。请求二审法院核实我方提交的相应证据。樊焕顺、王书琴向一审法院起诉请求：1.判决被告在60日内向原告交付“瑞丰新城”项目9-18-2号商品房的不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计68,191.00元(实际金额以原告已付总房款327,213.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);3.判决被告向原告支付逾期交房的违约金40,438.00元;4.判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2013年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城9幢18层2号（房号为9-18-2号）房屋，房屋建筑面积100平方米，套内建筑面积83.39平方米，总价款为327213.00元，签订合同当日支付首付款267213.00元，余款60000.00元以银行按揭贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2014年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年1月26日，被告与原告签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补原告的损失，双方约定交房时间为2015年7月30日，违约金支付标准从2014年6月1日起至通知交房日止按已交房款每日万分之三标准计算，并于交房时据实一次性结清。同日，被告向原告代收了办证费、维修基金、契税及开户费，其中电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元、燃气开户费2500.00元。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，对涉案楼幢予以办理不动产登记。2020年4月14日，被告的办公人员表示同意支付相关违约金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。关于为原告办理不动产权证书的问题。根据合同约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。关于支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，对涉案楼幢予以办理不动产登记，涉案商品房具备办理产权转移登记条件。2020年6月9日开庭时，被告明确原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，并通知原告提交相关办证资料，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金，该违约金以已付购房款327,213.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月8日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于支付逾期交房违约金的问题。根据原、被告双方于2016年1月26日交房时达成《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定，双方变更交房时间为2015年7月30日，违约金支付标准从2014年6月1日起按已交房款每日万分之三计算至通知交房日止，并于交房时据实一次性结清。因此，被告应支付原告从2014年6月1日至2016年1月25日期间的逾期交房违约金5,9291.00元（327,213.00元×0.0003×604天），但原告主张支付40,438.00元，并予以支持。被告虽提出支付该违约金已超过诉讼时效，但原告于2020年4月14日前往被告处主张支付，被告的工作人员表示同意支付，故对被告的该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告樊焕顺、王书琴缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告樊焕顺、王书琴办理不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告樊焕顺、王书琴支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款327,213.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月8日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告樊焕顺、王书琴逾期交房违约金40,438.00元；四、驳回原告樊焕顺、王书琴的其他诉讼请求。案件受理费1,236.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。被上诉人提交一审未经质证的证据：对话录音。证明目的：被上诉人向上诉人工作人员反映，并要求支付逾期交房违约金，上诉人工作人员作出让被上诉人等待的答复。上诉人质证认为：对话录音三性不予认可。该对话录音中，对话人物不明、对话内容不明，未明确指向逾期交房违约金，不能证明上诉人一方工作人员向被上诉人做出过同意支付逾期交房违约金的意思表示。被上诉人称该对话内容形成于2020年4月14日，而本案逾期交房违约金已于2019年1月16日届满，该对话录音达不到诉讼时效终止或中断的效果，达不到证明目的。经审查，录音资料不完整，且录音资料无被上诉人向上诉人主张逾期交房违约金以及上诉人同意支付逾期交房违约金的内容，达不到被上诉人的证明目的，不予采信。经审理查明：本院对2020年4月14日，瑞丰公司的办公人员表示同意支付相关违约金的事实不予认可；一审法院认定对的其余事实予以确认。本院认为：双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定了违约金的计算标准，且明确上诉人在交房时将违约金一次性结清，双方一审认可交房时间为2016年1月25日，故被上诉人诉请支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应当为2016年1月26日至2019年1月26日。被上诉人提供的录音资料，不能明确被上诉人前往上诉人处主张支付案涉逾期交房违约金，也不能明确被上诉人同意支付逾期交房违约金。因被上诉人不能举证证明存在诉讼时效期间中断或诉讼时效届满后上诉人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务，应当承担举证不能的后果。上诉人主张被上诉人诉请支付逾期交房违约金已超过诉讼时效期间的上诉理由，本院予以采信。综上，一审判决认定事实不清，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4376号民事判决一、二、四项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告樊焕顺、王书琴缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告樊焕顺、王书琴办理不动产权证书；被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告樊焕顺、王书琴支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款327,213.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至2020年6月8日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；驳回原告樊焕顺、王书琴的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4376号民事判决三项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告樊焕顺、王书琴逾期交房违约金40,438.00元”。一审案件受理费1,236.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担831元，被上诉人樊焕顺、王书琴负担405元；二审案件受理费810.95元，由被上诉人樊焕顺、王书琴负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月二十七日书记员 赵 莉