广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4355号 原告：古通琴，女，1972年7月17日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：刘蔚宁，男，1984年6月18日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：曾寿全，男，1970年12月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托代理人：古通琴。 被告：田大江，男，1982年5月7日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：姚明宝，男，1983年1月4日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：邱朝芬，广西桂竞天律师事务所律师。 原告古通琴、曾寿全与被告田大江、第三人姚明宝租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告古通 -2- 琴及其委托代理人刘蔚宁、被告田大江、第三人姚明宝的委托代理人邱朝芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古通琴、曾寿全向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告双方于2018年2月28日签词的《商铺租赁合同》2、请求法院判决被告支付2020年1月至2020年6月的租金￥212480.59元给原告；3、请求法院判决被告支付违约金￥63744.18元给原告；4、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年2月28日签订了商铺租赁合同将位于金湾名城二楼的部分商铺(总计1904.46平方)租给被告。租期自2018年5月1日起至2023年4月30日止其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为￥41993.34元每月；2020年5月1日至2021年4月30日的租金为44507.23元每月。租金的支付时间、方式为，被告于上一季度的最后五天，把下一季度的租金交给原告。原告已按合同约定于2017年11月1日交付商铺给被告使用。但被告未能按合同的约定履行交租金义务，拖欠原告2020年1月至5月份的租金共计212480.59元(41993.34元/月×4个月=167973.36元+44507.23元=212480.59元)。经原告多次催缴，2020年6月6日，被告将涉案商铺及钥匙交还原告。但至今仍未支付租金。被告逾期不支付租金，已构成根本违约，依法应当解除合同，且被告应当依照合同的约定支付违约金给原告。因合同约定的违约金过高，原告自愿将违约金调整为63744.18元，按照所拖欠租金的30％计算。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判如所请。 被告田大江辩称，一、同意双方签订的合同于2020年6月6日解除。涉案商铺系答辩人承租后随即转租给姚明宝，故姚明宝是次承租人，三人签订的《商铺租赁合同》基本内容相同。2020年年初，姚明宝在承租过程中，存在拖欠租金的违约行为，古通琴直接与其进行租金催缴等合同履行相关的行为，三方一直在协商租金减免的事宜，故才导致2020年6月6日才解除租赁合同，当天次承租人把商铺交还给答辩人，答辩人把商铺交还给古通琴，故答辩人与古通琴、曾寿全的租赁合同 -3- 已于2020年6月6日解除。二、因古通琴与姚明宝在合同履行期间直接达成了租金支付协议并就租金减免等一直进行协商，故姚明宝实际上成为合同的其中一方，故本案的租金、违约金、诉讼费、财产保全费等均应直接由姚明宝承担。三、因受新冠疫情影响，属于不可抗力，依法应减免尚欠租金的50％，且应计算至2020年3月份停水停电之日止。1、自2020年1月至6月，因受新冠疫情影响，次承租人姚明宝也无法开门营业，属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(一)款:“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”之规定，应部分或全部免除责任，另因健身房属于人员聚集且不宜戴着口罩健身锻炼的场所，故应免除全部尚欠租金的50％。2、如上所述，因三方一直就租金的减免进行协商，故才导致拖延至2020年6月6日才解除租赁合同，故因协商导致增加的租金损失，出租人也应分摊。3、因姚明宝拖欠租金，古通琴和答辩人催缴无果后，古通琴于2020年3月份已经停止供水供电，导致该商品无法经营，因此，自2020年3月份停水停电后的租金，应停止计收。四、姚明宝违反合同约定，因此产生的损失应由其承担，答辩人并非违约方，不应承担违约责任。1、姚明宝在2019年12月25日与古通琴就租金的支付达成过协议，后又违反该协议，拖欠租金至今，故系姚明宝违反协议，拖欠租金导致应承担违约责任，并非答辩人违约，故因本合同违约产生的违约责任，应由姚明宝承担。2、如上所述，本案的违约行为受新冠疫情影响，次承租人姚明宝也无法开门营业，属于不可抗力，根据上述《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(一)款之规定，应部分或全部免除责任，故本案不应支持被答辩人提出的违约金请求。五、本案诉讼费、财产保全费应由姚明宝承担。如上所述，本案违约行为系因姚明宝与古通琴达成付款协议后又违约导致，故违约方系姚明宝，因此本案诉讼费、财产保全费应由姚明宝承担。六、因合同解除，被答辩人应把场地押金和用水押金共44993.66元退 -4- 还给答辩人。 第三人姚明宝陈述，我方不是合同的相对方，根据合同相对性原则，我方不应该承担责任，被告与原告的合同与我方无关；二、履行合同的义务都是原被告之间的，与我方无关；三、我方与被告签订的租赁合同所约定的内容包括租金数额，场地面积以及相关违约条款的主要合同内容，均与原被告签订的合同不同，我方并不是合同的相对方，也并不能说明我方参与了原被告合同的相对方，所以我方与被告签订的合同履约过程，与原被告合同之间没有任何关联，我方不认可法庭追加我方作为第三人的通知，请求法庭驳回对我方的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，原告古通琴、曾寿全与被告田大江于签订了《商铺租赁合同》，将位于金湾名城二楼的部分商铺(总计1904.46平方)租给被告使用。租期自2018年5月1日起至2023年4月30日止，其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为￥41993.34元每月；2020年5月1日至2021年4月30日的租金为44507.23元每月。租金的支付时间、方式为，被告于上一季度的最后五天，把下一季度的租金交给原告。另外合同第六条第6项约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：③逾期缴纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳。④如乙方违约以上①②③小条事项，甲方有权停止供水供电给乙方，有权终止合同且租金、水电押金不退。第十条第2项约定：若乙方拖欠租金5天以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方从拖欠租金的第一天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给甲方。合同签订后，被告交付了合同、水电押金合计44993.66元给原告，原告则将商铺交付给被告使用，被告田大江也按时支付租金。但2020年1月后的租金被告一直未缴付，原告便于2020年4月采取了停水停电的措施。其后经双方协商，被告于2020年6月6日将涉案商铺及钥匙交还原告。由于被告田大江拖欠2020年1月至5月份的租金共计212480.59元一直未付，原告追索未果，为此起诉。 另查明，被告田大江向原告租赁商铺的目的在于转租。其与原告签订合同后又 -5- 与第三人姚明宝另行签订了《租赁合同》，将所租铺面转租给第三人使用，第三人在租赁场地建设了“旋游健身游泳馆”进行经营活动。对此原告也知情，也曾与第三人就租金事宜进行协商。 本院认为，原告古通琴、曾寿全与被告田大江签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。对于被告田大江拖欠原告2020年1-5月租金的事实，双方也无异议。由于今年年初受新冠疫情的影响，政府采取了相应的防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定除外。鉴于原告对于被告田大江将承租场地转租给第三人用于经营游泳馆是知情的，而游泳馆作为公共场所在疫情期间无法经营是众所周知的事实，因此被告田大江抗辩称由于新冠疫情的影响，实际承租人即第三人开办的旋游健身游泳馆不能正常营业，属于不能抗力，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(一)款之规定，应部分或全部免除责任的理由成立。现被告提出免除全部尚欠租金的50％、不支付违约金、退还押金等符合上述规定。另外被告田大江还提出原告自2020年4月开始停水停电，导致场地无法使用，其不应支付停水停电期间的租金。对此本院认为，合同已明确约定了如被告违约不支付租金的，原告可以采取停水停电，被告田大江未支付前期租金是导致原告停水停电的原因，因此其抗辩因原告停水停电不应支付租金理由不成立。则被告田大江应支付2020年1月至5月份的租金共计212480.59元的50%即是106240.3元给原告，扣除被告已交付的押金44993.66元后，被告仍应支付61246.64元给原告。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，双方已于2020年6月6日实际解除，不需再行判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(一)款的规定，判决如下： 一、被告田大江于判决生效之日起10日内支付租金61246.64元给原告古 -6- 通琴、曾寿全； 二、驳回原告古通琴、曾寿全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费5394元，减半收取计2697元，由被告田大江负担1000元，原告古通琴、曾寿全负担1697元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  覃文华 二〇二〇年十月二十二日 书记员  陈玉威