江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7582号上诉人（原审原告）：马江江，男,1988年2月27日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：吴佐杨，南京市秦淮区光大法律服务所基层法律工作者。被上诉人（原审被告）：姚露，男,1952年11月10日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李跃英，江苏维哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区解放路**。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翼，男，系公司员工。上诉人马江江与被上诉人姚露、苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2020年9月17日公开开庭，上诉人马江江委托诉讼代理人吴佐杨、被上诉人姚露委托诉讼代理人李跃英、被上诉人苏果超市有限公司委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马江江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、一审法院认为马江江支付给姚露转让费是为了享有与苏果超市优先签订续租权的权利，该转让费是行业的交易习惯，这一认定是错误的。姚露在马江江不知情的情况下以违法建筑与马江江签订门面房转让合同并收取50000元转让费，明显是欺诈行为，其收取的50000元转让费应该返还给马江江。一审法院认为马江江支付给姚露的50000元转让费是行业交易习惯，但一审法院忽略了交易习惯也应当在合法的基础上产生，更不能用欺骗的方式获取所谓的转让费。马江江如果知道所受让的房屋是违法建筑，肯定不会接手该房屋的，故姚露应该返还转让费。2、一审法院酌定苏果超市赔偿马江江5000元也明显不当。姚露辩称，涉案门面房转让协议合法有效，合同明确约定转让费一次性交付。马江江、姚露均为个体经营业主，对该门面房为违建的事实均不知情的，姚露不存在过错。关于5千元装修损失是否适当的问题，由法庭予以认定。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。苏果超市辩称，一审法院判决我方赔偿6000元，虽然不符合合同相对性的原则，突破了合同相对性，但是我方为了减少诉累，仍然接受了一审的结果。实际上,我方与姚露之间关于品牌变更费是有协议的，一审法院判决退还一千元品牌变更费，是不正确的，一审法院酌定5000元装修损失也已经很高了足以弥补对方的损失。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马江江向一审法院提出诉讼请求：1、判令姚露返还给马江江门面房转让费50000元，赔偿给马江江装修费17664元、商标使用费75616元、经营品牌变更费1000元、店面门头转让费4000元；2、判令苏果超市对上述款项中除门面房转让费50000元以外的债务承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：案涉房屋系江苏华侨房地产开发有限公司开发建设，于2009年8月21日办理了产权证。建筑面积为3702.26平方米。后苏果超市租赁了部分房屋用于经营零售。2018年，苏果超市与姚露签订了商铺租赁单店协议，约定将位于浦口区专柜出租给姚露，经营皇冕皇茶品牌，租赁期限为2018年4月8日至2019年8月31日。租金为20元／天·平方米，共13.5平方米，合计为137970元。2018年7月20日，马江江（乙方）与姚露（甲方）签订了门面房转让合同，约定甲方将位于浦口区门面房转让给乙方经营使用，门面房于2018年8月1日正式交接，甲方与苏果超市所签订的门面租赁合同的权利义务由乙方享有和履行，乙方不再与苏果超市另行签订租赁合同。一次性转让费50000元，合同签订日，乙方一次性付清所有款项。权利和义务：甲方已将该门面房的有关情况告知乙方，合同签订后，甲方将门面移交，相关的报酬和风险通知转移至乙方。甲方与苏果超市的租赁合同于2019年8月31日到期，到期后，该门面房租赁合同由乙方与苏果超市直接协商。门面房转让给乙方后，甲方与苏果超市双方原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方，根据该合同约定，向苏果超市支付，甲方不再负有支付义务。其他事项：1、甲方与苏果超市租赁合同到期后，苏果超市退还甲方的租房押金16425元，支付给乙方；2、甲方有义务在门面转让后，协助乙方办理新店交接、证照办理等相关事宜；3、甲方与苏果超市的租赁合同到期后，乙方享有优先承租权。马江江向姚露支付了1000元，姚露将该款项交给了苏果超市，作为品牌变更费。马江江向苏果超市支付了两次房租49275元（2018年10月8日至2019年4月7日），马江江向姚露支付了5万元转让费。2018年8月3日，马江江与刘继业签订了住宅室内装饰装修合同，约定由刘继业对马江江租赁位于浦口华侨城苏果超市旁，11平方米门面房进行装修，包含装修辅料费、人工费、设计费。该合同并附有施工项目清单。马江江向刘继业转账19270元。2019年1月11日，南京市浦口区泰山街道办事处城市管理科向苏果超市下发了自拆通知书，载明苏果超市在江北新区大桥北路1号华侨广场的建（构）筑物，不符合城乡规划法的规定，涉嫌违法建筑，要求其三日内自行拆除。苏果超市收到该自拆通知书后，将该通知书通知了姚露，姚露将该自拆通知书出具给马江江。马江江自接到该自拆通知书后开始搬迁。2018年7月12日，马江江与苏州品道餐饮管理有限公司（以下简称品道公司）签订了寻花吻茶特许经营合同，授权马江江在南京市浦口区范围内经营该品牌饮品，商标使用期自2018年至2027年，第一年商标使用费为8万元，此后每年为2万元。同时，马江江与品道公司签订了定金合同。马江江向品道公司支付了123917元款项。马江江支付了定金2万元。马江江并支付保证金1万元。2018年8月3日，马江江向姚露转账4000元，系马江江委托姚露向案涉门面隔壁租户支付的门头转让费。在一审庭审期间，马江江申请对租赁期间内的装修费用及剩余残值进行了司法鉴定，经一审法院组织摇号，确定由南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司进行评估，但由于门面房已经拆除，室内装修也未留有影像，无法确认其装修情况的真实性，该公司无法确认评估范围，故对本次司法鉴定予以退卷。苏果超市共收到款项98550元，其中姚露支付了49275元（2018年4月8日至2018年10月7日，六个月），马江江支付了六个月的租金49275元（支付日期自2018年10月8日至2019年4月7日）。2019年5月7日，姚露将苏果超市退还的租金和保证金共计39915元退还给马江江，该39915元包含姚露向苏果超市支付的保证金16425元和2019年1月至8月份的租金23490元。马江江在一审庭审中陈述，其向姚露支付的5万元系转让费用，不含任何的设施及装修。其经营的品牌是新的，不是姚露经营的品牌。加盟新的品牌是马江江自行联系的，与姚露、苏果超市无关。在马江江与姚露办理门面房转让时，其两人共同到苏果超市，与负责人王加林表示可以进行转租。马江江在接收案涉门面房经营后，苏果超市收取了1000元品牌变更费，未阻止马江江继续装修、经营。马江江与姚露在接手案涉门面房后并未进行扩建。以上事实,有马江江提供的门面房转让合同、商铺租赁单店协议、产权证复印件、自拆通知书、合同书、定金合同、收款收据，装修合同、转账凭证、姚露提供的转账记录、微信聊天记录、领款单、苏果超市提供的商铺租赁协议、补充协议、一审法院出示的退案情况说明及一审庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉门面房因系违法建筑，未能取得建设工程规划许可证，而马江江与姚露签订了门面房转让协议后，姚露退出原租赁合同关系，由马江江承继承租人的权利和义务。本案中，马江江继续向苏果超市支付了6个月租金，双方虽未签订书面租赁合同，但已经形成了事实上的租赁合同关系。由于案涉门面房系违法建筑，未能取得建设工程规划许可证，因此，马江江与苏果超市之间的租赁合同系无效合同。关于马江江要求姚露退还门面房转让费50000元。一审法院认为，姚露与马江江签订门面房转让合同后，马江江并未向姚露支付租金，因此双方并非房屋租赁合同纠纷，系门面房转让，而马江江支付的门面房转让费是其为了享有与苏果超市优先签订续租的的权利，该转让费系是行业的交易习惯，不违反法律、行政法规强制性规定的，在当事人之间自愿产生的转让费，应该予以认可。因此，该门面房转让合同系合法有效。因此，对马江江要求姚露返还门面房转让费50000元的诉请，一审法院不予支持。关于马江江要求装修损失17664元。一审法院认为，马江江在接手案涉门面房后，与案外人签订了装饰装修合同，支付了相应的装修费用，且马江江继续作为承租方向苏果超市支付了半年租金，马江江实际经营至2019年1月份。虽然，马江江系次承租人，利用苏果超市提供的房屋产权证办理了营业执照，但是苏果超市作为出租人应当审查其出租门面房是否取得合法的建设工程许可证或房屋所有权证，其并未履行该审查义务，马江江也未尽到谨慎义务。因此双方均存在一定过错。一审庭审中，一审法院经马江江申请，委托司法鉴定机构对剩余租赁期内已形成附和的装饰装修残值损失进行评估，因客观原因无法做出相应的合法鉴定意见。而苏果超市在马江江接手后收取了租金，并同意马江江进行装修，由于案涉门面房系违法建筑，被予以拆除，导致马江江经营提前终止，搬离案涉违法建筑物，因此，其存在装饰装修残值损失。考虑到马江江已经支付的装修费用、租赁期限、已经使用租赁期限、装修装修折旧及双方的过错程度，一审法院酌定苏果超市赔偿马江江装修损失5000元。关于经营品牌变更费1000元，系马江江向苏果超市公司支付的品牌管理费，但该费用仍系基于双方之间的租赁合同关系，由于案涉门面房系违法建筑，双方之间系无效合同，苏果超市应当予以退还。此外，马江江与品道公司签订了特许经营合同，其支付的商标使用权费75616元，并非姚露违约造成的损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。马江江主张店面门头转让费4000元，系其委托姚露支付给案外人，该款项系马江江经营支付的相关费用，并非违约行为造成的损失。综上，苏果超市向马江江赔偿6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决：一、苏果超市有限公司于判决生效之日起十日内向马江江支付6000元；二、驳回马江江的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1633元，由苏果超市有限公司负担1000元，由马江江负担633元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马江江与姚露签订门面房转让协议，姚露退出原租赁合同关系，由马江江承继承租人的权利和义务，门面房转让协议约定一次性转让费50000元，马江江在签订协议时对姚露与苏果超市的租赁合同至2019年8月13日到期是明知的，现因涉案建筑物不符合城乡规划法的规定而被要求拆除，致使姚露2019年1月11日搬迁、不能使用涉案房屋，故基于本案的相关事实并兼顾公平考虑，本院酌定姚露退还马江江2万元转让费，马江江要求全额退还转让费5万元，本院予以部分支持，马江江要求苏果超市承担连带责任没有法律依据。马江江在经营期满前被迫搬离案涉违法建筑物，其有权主张装修损失，一审法院考虑到马江江已经支付的装修费用、租赁期限、已经使用租赁期限、装修装修折旧及双方过错程度的情况下，酌定苏果超市赔偿装修损失5000元，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5572号民事判决第一项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5572号民事判决第二项；三、姚露于本判决生效之日起十日内向马江江支付转让费20000元；四、驳回马江江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1633元，由苏果超市有限公司负担1000元，由马江江、姚露各负担316.5元；二审案件受理费1407元，由马江江负担969元，姚露负担438元。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年十月十九日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳