江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1416号上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡纵纬物流有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉二路。法定代表人：徐连生。委托诉讼代理人：张滔，江苏敏惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学华，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市龙宇货运有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉二路。法定代表人：叶建新。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市富盛运输有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村成达物流****。法定代表人：卢亚光，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶建新，男，1966年3月28日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。上诉人无锡纵纬物流有限公司（以下简称纵纬公司）、无锡市龙宇货运有限公司（以下简称龙宇公司）与被上诉人无锡市富盛运输有限公司（以下简称富盛公司）、叶建新租赁合同纠纷一案，原于2016年12月12日由无锡市锡山区人民法院第一次立案受理，并于2018年5月2日作出（2016）苏0205民初5720号民事判决。后因纵纬公司、龙宇公司不服该判决，向本院提起上诉。2018年12月17日，本院经审理后作出（2018）苏02民终2438号民事裁定，撤销前述判决，将本案发回无锡市锡山区人民法院重审，遂形成本案一审。2020年2月4日，无锡市锡山区人民法院作出（2019）苏0205民初472号民事判决，纵纬公司、龙宇公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纵纬公司向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判叶建新对龙宇公司的还款责任承担连带责任。2.一、二审诉讼费由龙宇公司、富盛公司及叶建新承担。事实及理由：1.作为龙宇公司股东和法定代表人的叶建新，收取龙宇公司的巨额资金，系滥用股东权利、公司法人独立地位和股东有限责任的行为。（2016）苏02民终4698号案件执行记录及视频资料显示：龙宇公司两个会计至少有半年未进入财务室，财务室肮脏不堪，布满灰尘，电脑无法打开，打开后无法找到法院所需要的账套（即电脑账）。从两个会计的言语中得知：龙宇公司2017年度之后的账目未做，2016年度之前的账册无法找到，而之前纵纬公司向法庭提交的收据是叶建新本人在2017年向房西收取租金时开具。由此可以断定龙宇公司管理混乱，会计长期未正常工作，账册不齐全，叶建新私自收取次承租人的租金未入账，叶建新无法将其个人与龙宇公司的财产作出区分，造成其个人与龙宇公司的账务混同。且叶建新在不断地收取次承租人的租金，2018年10月份，为遮人耳目，叶建新指示龙宇公司的保安王某代替自己收取租金，王某因此在前案执行过程中被法院执行局拘留。叶建新不仅私自收取次承租人的租金，还以相同的方式将场地内的营业额及公寓楼的房屋租金，特别是场地每天的停车费的营业额（每天约2000元至3000元不等）占为己有。上述款项由叶建新和其妻子轮流收取。龙宇公司自2011年5月开始租赁案涉场地，直至2019年5月底实际搬离，租期8年，在该段期间内，龙宇公司的收入保守估计不会低于2400万元，扣除龙宇公司已向其支付的租金673万余元外，剩余租金的去向龙宇公司无法提供，叶建新作为龙宇公司的股东和法定代表人，除了应对龙宇公司财务管理混乱负责外，还应当对他本人收取的龙宇公司的资金去向举证予以说明。2.叶建新实施了滥用股东权利的行为，严重损害了龙宇公司债权人的利益。叶建新通过采用转移龙宇公司财产、将龙宇公司财产与个人财产混同等手段，造成公司可用于履行债务的财产大量减少，严重损害了龙宇公司债权人的利益。其诉龙宇公司支付租金执行纠纷一案［案号：（2017）苏0205执1152号］自2017年5月申请执行以来，至今尚有280万元无法执行到位，给其造成了巨大的经济损失。2017年11月14日，龙宇公司被锡山区人民法院列入失信被执行人黑名单，叶建新本人也被以拒不执行判决、裁定罪判处有期徒刑9个月［案号：（2019）苏0205刑初744号，以下简称744号刑事判决书］。3.叶建新滥用股东权利、公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为，与其受到严重经济损害的结果之间存在必然的因果关系。叶建新也个人名义收取龙宇公司巨额资金不入账，直接导致龙宇公司亏空无力偿还其的债务。4.龙宇公司与富盛公司的内部合伙关系并不影响叶建新滥用公司法人独立地位和股东权利。在龙宇公司租赁其房屋期间，虽然其内部系与富盛公司合伙对外开展经营活动，但此种合伙经营的方式，并不影响叶建新滥用公司法人独立地位和股东有限责任的方法损害其合法债权的行为认定，故叶建新应对龙与公司的债务承担连带责任。5.一审法院未尽职，对其所提出的调查取证申请置之不理。为查明叶建新与龙宇公司人格和财产混同的事实，其于2019年8月向一审法院申请调取公安机关对龙宇公司财务人员姚某、保安人员王某的询问笔录、叶建新和他妻子收取次承租人租金的询问笔录以及叶建新本人的银行流水明细等，上述证据对认定叶建新人格混同至关重要，但一审法院并未予以调取且未向其说明理由。针对纵纬公司的上诉请求，龙宇公司、叶建新共同辩称：1.无锡市纵纬物流龙宇仓储项目由龙宇公司与富盛公司合作经营，虽然因土地性质的原因导致龙宇仓储公司未能成功设立，但是龙宇仓储公司实际进行了经营。因该项目系龙宇公司与富盛公司合作经营的，故龙宇仓储公司独立记账，且该账目与龙宇公司的账目相互独立、互不干涉。在纵纬公司所提及的法院执行视频中，执行人员到访的办公室是龙宇仓储公司的办公室而非龙宇公司的办公室。2.叶建新没有私自收取次承租人的租金。由于龙宇仓储公司没有办妥工商登记手续，故无法申请公司账户，为了方便龙宇仓储公司的运作，叶建新以个人名义申办了银行卡，但是该银行卡实际由龙宇仓储公司的会计保管，卡上的款项也被龙宇仓储公司用于实际运行中的收支。3.叶建新被法院以拒不执行判决、裁定罪判处有期徒刑9个月，系基于其是龙宇公司法定代表人的身份而受惩罚，且在该案判决书中，法院认定叶建新所收取的租金已用于单位的必要开支，且龙宇公司已履行部分债务。综上，恳请驳回纵纬公司的上诉请求。针对纵纬公司的上诉请求，富盛公司辩称：针对纵纬公司的上诉意见，请法院依法审查并公正判决。龙宇公司向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、纵纬公司存在重大违约行为，无权要求提前解除双方之间的租赁合同。双方租赁合同的解除系双方协商一致的结果。1.在双方租赁合同签订之前，纵纬公司即明知其承租案涉租赁物的目的是为了开设物流市场，但案涉租赁物的使用权性质为一般工业用地，并不是物流用地，由此导致其无法正常开展业务，由此导致其承租案涉租赁物的合同目的无法实现。2.纵纬公司未能履行补充协议的约定，对场地存在的遗留问题，特别是水淹问题未能及时解决，给其造成巨大损失，严重违反了出租人的义务。3.综合楼至今未能办理消防验收手续，由此导致其无法正常经营。鉴于纵纬公司存在上述违约行为，故纵纬公司无权单方提前解除租赁合同，且一审庭审中，纵纬公司也明确认可双方的租赁合同属于协商一致解除而非纵纬公司单方解除。二、既然是协商一致解除，且目前房屋已经归还给了纵纬公司，其对租赁物添附的装饰装修也已由纵纬公司接收，则对于剩余租赁期内的装饰装修残值，则应根据相应的评估价值由纵纬公司补偿给其。三、一审判决按照合同约定的标准计收租金是错误的。综合楼租金应当按照70万元每年计算，仓库租金应作核减。四、其主张的发电项目损失、水费差价以及维修费用等依法应予支持。本案中，纵纬公司采取的停水停电等措施明显超过了私力救济的合理限度。其自行安装电缆并高价购水的行为是为了维持物流工业的顺利开展以及保障工作人员正常生活的合理行为，故发电项目损失及水费差价等应由纵纬公司承担。同时，纵纬公司怠于履行维修义务，其自行支付的维修费用也应当由纵纬公司承担。综上，一审判决显系错误，应予撤销。纵纬公司辩称：1.龙宇公司在实际经营期间未按照合同的约定支付租金，构成了根本性的违约，其于2017年11月向法院起诉要求解除合同，符合双方的合同约定。2.龙宇公司一审反诉所主张的各项损失，均是不成立的。龙宇公司所提供的反诉证据均为复印件，其对龙宇公司停水、停电，系在行使不安抗辩权。一审法院判令龙宇公司和富盛公司承担责任是正确的，请求二审驳回龙宇公司的上诉请求。3.关于其所交付的租赁物状况，其公司曾向龙宇公司明确进行过告知，龙宇公司对此是明知的，案涉租赁物并不存在龙宇公司所主张的相应缺陷。即使场地上有一些遗留的问题，其公司也已明确告知过龙宇公司，龙宇公司对此并未提出异议。针对龙宇公司的上诉请求，富盛公司、叶建新辩称：请求法院依法判决。纵纬公司向一审法院起诉请求：1.判令龙宇公司与富盛公司共同支付2016年1月至2019年5月的租金1045.87万元及利息（以截至2017年10月31日结欠的租金511.67万元为基数，自2016年1月1日起计算至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率计算，其余租金的利息在本案中不主张）、电费21696元、水费269136元、土地使用税546120元（至2019年5月底）、律师费24.99万元，以上合计12324568元；2.判令龙宇公司与富盛公司共同支付2019年6月后其预收的次承租人的租金120万元；3.叶建新对上述两项的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2011年5月，其与龙宇公司签订房屋（场地）租赁合同约定，龙宇公司租赁其使用的位于无锡市锡山区团结路西芙蓉二路北侧的房屋及场地（含仓库及综合楼二部分），共计26667平方米（40亩）。租赁期限自2012年1月至2021年12月共10年，租金为2012年至2014年3年为每年250万元，2015年至2017年3年为每年290万元，2018年至2021年4年为每年325万元，共计2920万元，租赁期间实际产生的土地等税费（由纵纬公司代缴）由龙宇公司另行支付。自2013年起，每年12月15日前支付次年的租金。并约定守约方为实现债权而支付的费用（含律师费）由违约方承担。后龙宇公司未按约支付租金、土地使用税、水电费等。2019年5月31日，龙宇公司搬离了案涉租赁场地，但仍未结清相关费用。富盛公司与龙宇公司共同承租涉案房屋，应承担连带付款义务。叶建新作为龙宇公司股东与龙宇公司人格混同，叶建新应承担连带责任。为此，纵纬公司提起本诉。龙宇公司、叶建新一审共同辩称：1.案涉租赁合同的租赁物包括物流仓库、综合楼和停车场，因物流仓库未取得规划许可证等，属于违章建筑，该部分租赁合同无效，纵纬公司无权按照合同约定的租金标准主张；2.纵纬公司未能按约建造大型蓄水池和水泵，导致龙宇公司巨额损失。2016年起，纵纬公司擅自断电，2018年9月24日断水，导致案涉租赁物使用受限。案涉租赁物占用的土体性质为一般工业用地，导致纵纬公司和富盛公司拟成立的龙宇仓储公司无法完成注册，也使得次承租人无法办理公司登记手续，严重影响了公司的运营。以上，纵纬公司存在各种违约行为，应当承担相应违约责任；3.纵纬公司主张的租金综合楼部分根据龙宇公司提供的与无锡正乾生物科技有限公司（以下简称正乾公司）签订的合同，该部分租金从2014年12月1日至2024年11月30日为每年70万元，且该综合楼未能通过基础消防验收，该部分租金应当在70万元的基础上酌减；4.对纵纬公司主张的水电费认可10万元，对其已经缴纳土地使用税546120元的事实无异议，但该税费应当由纵纬公司自行承担。对纵纬公司主张的律师费不予认可。对纵纬公司主张龙宇公司、富盛公司向次承租人预收2019年6月后的租金120万元的事实不予认可。5.本案中，叶建新与龙宇公司不构成人格混同，且责任主体应当是龙宇公司与富盛公司的合伙组织，不符合人格混同的法律构成要件，因此，叶建新不应当承担连带责任。富盛公司一审辩称：将富盛公司作为本案被告主体不适格，富盛公司非租赁合同的主体。请求法院驳回纵纬公司对其的诉讼请求。龙宇公司向一审法院提出反诉请求：1.判令纵纬公司支付其2017年、2018年维修费用895000元；2.判令纵纬公司支付其水费差价176528元、水表安装费用1万元；3.判令纵纬公司赔偿其因综合楼消防未能通过造成的损失188万元；4.判令纵纬公司支付其发电项目损失费用977410.74元；5.判令纵纬公司支付其维修费259800元。6.判令纵纬公司赔偿装饰装修、添置设备损失13120249.45元；7.判令纵纬公司支付其水淹货损350万元。事实和理由：租赁合同签订时，双方明确其租赁房屋系用来开设物流公司，但后来承租人发现案涉土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，导致合同目的无法实现。纵纬公司交付的租赁物不符合合同约定，纵纬公司出租的房屋未取得房产证、未通过消防验收，导致商户无法办理营业执照，且商户雨季经常被淹，产生大额货损，次承租人拒付租金等，因纵纬公司拒绝维修租赁物，产生额外维修损失；其承租后，将其中的北三号楼租赁给赵海波经营浴场。因涉案租赁物未通过消防验收，导致次承租人赵海波被消防部门罚款30000元。该笔费用应由其在出租给赵海波的租金中扣除，造成其损失；同时，其与赵海波的租赁关系于2014年解除，导致其产生租金损失188万元。2015年12月起，纵纬公司多次对其断电，其为正常运转，只能于2016年1月1日起安装发电机工程自行发电，产生电力安装、低压架空线路工程、施工费用、燃油等各项额外损失。2018年9月24日，纵纬公司开始断水，其只能自行购水，按照合同约定双方约定的水费为5.5元/吨，其自行购水价格为35元/吨，差价应当由纵纬公司负担，且安装水表的费用1万元按约应当由纵纬公司负担。2019年5月31日，经双方协商，其搬离了案涉租赁场地，双方合同解除，纵纬公司应当承担相应的损失。纵纬公司一审反诉辩称：1.案涉房屋并非必须经过消防机构验收，案涉合同为有效合同；2.合同解除是由于龙宇公司逾期不交付租金所致，合同解除所产生的损失应当由承租人自行承担；3.关于消防罚款，被罚款主体、违法行为人是自然人赵海波，龙宇公司不能证明自己承担了消防罚款，且龙宇公司与赵海波解除租赁合同与其无关；4.断电断水是龙宇公司未支付租金及水电费的前提下其行使的不安抗辩权，水电损失应由其自行承担；5.关于维修费，不予认可；6.龙宇公司不存在被水淹货损的事实，双方签订协议时补充协议中对场地存在的遗留问题，特别是有可能发生自然灾害及水淹的问题，其对龙宇公司进行了说明，其把场地交给龙宇公司的时候，已经把场地可能发生水涝的情况告知了龙宇公司。一审认定事实如下：一、租赁合同签订情况。无锡市锡山区团结路西芙蓉二路北侧的房屋场地的土地使用权人为正乾公司，2010年12月1日正乾公司出具委托书，委托纵纬公司全权负责地块上的物流项目的招商租赁事宜。2011年5月11日，纵纬公司与龙宇公司签订房屋（场地）租赁合同约定，纵纬公司将无锡市锡山团结路西芙蓉二路北侧的房屋场地，出租给龙宇公司，租赁物为物流仓库、综合楼、混凝土停车场地；租赁期为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；租金及付款方式为：1.仓库租金2012年1月1日至2014年12月31日每年年租金为150万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为170万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年年租金为190万元；2.综合楼租金为2012年1月1日至2014年12月31日每年年租金为100万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年年租金为120万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年年租金为135万元。关于付款方式：A、合同签订后支付50万元押金；B、预付租金500万元，（1）合同签署后付350万元，综合楼建至二楼付100万元，综合楼结顶后付100万元，（2）之后每年的12月15日支付下年度的租金；双方约定项目交付使用日期为2012年1月1日（仓库和综合楼）；龙宇公司拖欠租金累计达到2个月的，纵纬公司有权终止合同，收回房屋；合同约定的年租金为不含土地使用税、费等国家收取的各项费用。如果现实产生，由纵纬公司代收代缴，实际发生的费用全部由龙宇公司承担；租赁房屋因质量问题危及龙宇公司的安全和健康的，有权要求纵纬公司及时维修；因无故违约所造成的一切经济损失均由违约方承担，双方约定违约方承担剩余期限年租金总额3%的经济责任。因向违约方索偿而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、差旅费、交通费等），双方约定由违约方承担。合同补充协议约定，水电费由纵纬公司每月底按抄表数统一收取，水费每吨（包含污水处理费）5.5元，电费每度1.2元（合同期内单价如遇政府调整同步也调整）。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处富盛公司的法定代表人卢亚光在承租人处与龙宇公司共同签字确认。二、租赁合同履行情况。截至2013年2月8日，叶建新代表龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元。2015年12月4日，因龙宇公司未按约付租金双方产生纠纷，纵纬公司对龙宇公司进行第一次断电，后经当地公安机关协调，于2015年12月12日下午通电，后龙宇公司仍拒不支付租金，纵纬公司于2016年1月2日再次停电至龙宇公司搬离。2018年9月，纵纬公司开始断水。因龙宇公司未按约履行给付租金、水电费等义务，纵纬公司向法院提起诉讼，法院于2016年9月20日作出（2016）苏0205民初246号民事判决。纵纬公司、龙宇公司不服，均提起上诉。2017年4月28日，无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民终4698号民事判决，确定协议约定仓库的交付时间为2012年1月1日，纵纬公司主张仓库于2011年4月已向龙宇公司交付，证据不充分，龙宇公司主张纵纬公司于2012年3月向其交付仓库，未提供证据，故关于仓库的交付时间，按照双方合同约定的时间认定；关于综合楼的交付时间，纵纬公司主张其于2012年7月至2013年6月完成交付，该时间超过合同约定的时间，且其提供了相应的证据，故交付时间认定为2013年6月，龙宇公司辩称纵纬公司于2014年12月向其交付综合楼未提供相应证据，该辩称意见，不予采纳。关于免租期，双方未作书面约定，现纵纬公司主张在其提出的交付时间的基础上，认可仓库免租期为6个月，综合楼免租期为12个月，该免租期的给予是附条件的，关于仓库的交付时间，未采信纵纬公司的主张，故关于该部分的免租期不成立；关于综合楼的交付时间与纵纬公司主张的时间一致，故该免租期予以认定。综合楼的租金应从2014年7月起计算；关于租金计算标准，根据合同约定，结合房屋交付时间，综合楼的计算标准认定为前三年每年100万元，纵纬公司主张2015年1月起租金按照每年120万元计算不符合双方合同约定，应按照每年100万元计算，超出部分不予支持。关于水电费差额，纵纬公司提供了水电费汇总清单、证明及收据，主张龙宇公司结欠2011年4月至2015年11月的电费差额19.62432万元，2015年4月至2015年11月的水费差额1.7381万元，合计21.36242万元。龙宇公司认为其正常支付了水电费，但因纵纬公司未能开具发票，故支付的是有折扣的，如纵纬公司开具发票，其同意支付该21万余元的差额部分。法院认为，龙宇公司上诉称水电费的支付是以纵纬公司提供相应发票为条件，否则按一定折扣交纳，但没有提供合同依据，法院不予支持。并认为，龙宇公司已付款543.78万元，扣除押金50万元，余额493.78万元属于预付租金，合同约定截至2014年12月15日，龙宇公司应支付2015年度之前的全部租金765万元，两者相抵，龙宇公司还应支付271.22万元。上述判决作出后，龙宇公司未自觉履行判决确定的给付义务，纵纬公司向法院申请强制执行，后执行到位130余万元。就本案，一审法院于2016年12月12日立案受理纵纬公司起诉龙宇公司租赁合同纠纷，诉讼中根据龙宇公司的申请，经纵纬公司同意，依法追加富盛公司作为被告参加诉讼；根据纵纬公司的申请，追加叶建新作为被告参加诉讼。纵纬公司于2017年10月31日增加诉讼请求，要求自2017年11月1日解除与龙宇公司签订的租赁合同。上述变更诉请申请书，法院通过特快专递的形式向龙宇公司、富盛公司进行邮寄，两公司均于2017年11月2日签收。2019年5月31日，经双方协商，龙宇公司搬离案涉租赁场地。富盛公司称其在2019年5月31日后也未出现在案涉租赁场地。三、关于龙宇公司与富盛公司之间的关系。龙宇公司成立于2004年2月11日，发起人为王登峰和郭成建。同年，股东变更为叶建新和黄瑞芳。2017年2月14日，股东变更为陈连菊、陈桂英，法定代表人由叶建新变更为陈连菊。2019年1月25日，股东变更为叶建新和陈桂英，叶建新为龙宇公司的执行董事。2011年11月10日，龙宇公司、富盛公司经协商签订合伙协议1份，约定由双方共同开发其取得相应权益的位于无锡市锡山经济开发区芙蓉中二路102号-3的40亩土地，采取租赁方式开发经营；龙宇公司以房屋资产抵押，富盛公司担保共同与中国银行贷款400万元整，其中由于银行的规定及各种因素产生的费用双方共同承担；订立协议之前，龙宇公司以房屋抵押的形式投入，已经投资进去200万元，富盛公司投资400万元；共同投资时间为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日。在经营当中，龙宇仓储所有支配权由龙宇公司法定代表人签字生效。本合同一式三份，龙宇公司、富盛公司、无锡市纵纬物流龙宇仓储（以下简称纵纬龙宇仓储）各执一份。协议还记载有其他约定事项。协议由龙宇公司法定代表人叶建新、富盛公司法定代表人卢亚光签字，并加盖龙宇公司、富盛公司公章。龙宇公司、富盛公司合伙经营期间，以纵纬龙宇仓储的字号开展经营活动，并刻制了相应的印章，但并未申请由工商行政机关核准设立。一审法院受理的龙宇公司、富盛公司诉无锡市正连物流有限公司（以下简称正连公司）房屋租赁合同纠纷一案中，无锡市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）苏02民终3486号民事判决，查明如下事实：2013年10月1日，龙宇公司、富盛公司将其经营的房屋以纵纬龙宇仓储的名义与正连公司签订房屋租赁合同，将其管理经营的房屋出租给正连公司租赁使用……。在之前的2015年12月1日，龙宇公司法定代表人叶建新、富盛公司法定代表人卢亚光以纵纬龙宇仓储的名义与正连公司法定代表人张春江经核对，确认2014年10月1日至2015年9月30日，正连公司应付的租金及市场管理费卫生费合计262000元，已经全部结清，具体明细为2015年2月5日支付龙宇公司承兑汇票60000元及现金2000元，和卢亚光收取的正连公司20万元构成。2017年11月21日，叶建新向公安机关报案称纵纬龙宇仓储合伙人暨富盛公司法定代表人卢亚光将公司财务室账目拿走，公安机关遂联系卢亚光，卢亚光称将账目送审计公司审计，民警告知属经济纠纷，通过司法程序解决。2018年7月12日，龙宇公司向法院提起诉讼要求卢亚光返还龙宇公司自2012年1月至2017年10月的全部财务账册（包括现金日记账、往来账等财务账簿以及记账凭证），后龙宇公司于2018年12月12日撤诉。一审中，双方对于以下事实存在争议：一、关于合同效力问题。龙宇公司抗辩称，案涉租赁物包括物流仓库、综合楼和停车场，其中物流仓库并未取得相应规划许可证、建设工程用地批准手续及施工许可证等文件，属违章建筑，该部分租赁合同应当无效。纵纬公司称案涉租赁物均取得相应规划许可证，并提供了综合楼部分的相关许可证件，但对仓库部分的合法性未能举证，后认可仓库部分为违章建筑，并称该部分已被行政部门列为拆除对象。二、关于合同解除及龙宇公司搬离后的租赁合同结算问题。1.关于合同解除时间问题。诉讼中，纵纬公司提供了其于2016年12月15日向龙宇公司发送的《解除合同通知书》1份，内容为要求解除双方的租赁合同关系。纵纬公司还提供了相应的邮寄凭证，邮寄凭证的收件人及收件地址栏，字迹模糊，且未能提供相应的送达情况的证据。龙宇公司对此不予认可，称并没有收到上述通知书。纵纬公司遂在本案诉讼中，于2017年10月31日增加诉讼请求，要求自2017年11月1日解除与龙宇公司签订的租赁合同，并主张合同解除时间为2017年11月1日。龙宇公司称，纵纬公司无权单方解除合同，双方合同解除时间应根据龙宇公司实际搬离案涉租赁物即2019年5月31日进行认定。2.龙宇公司搬离后的租赁合同结算问题。（1）纵纬公司主张：①关于租金。根据已经生效的（2016）苏02民终4698号民事判决，对2015年前龙宇公司结欠的租金进行了确认，故本案中龙宇公司应当支付自2016年起至2019年5月31日的租金1040.45万元。龙宇公司辩称，综合楼部分因未能取得消防验收，租金应当作相应扣减，且案涉土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，导致龙宇公司、富盛公司拟设立的纵纬物流龙宇仓储公司无法办理工商登记手续，严重影响公司经营。另外，龙宇公司又提供了其与正乾公司签订的综合楼租赁协议，该协议约定，8、9号楼龙宇公司每年支付70万元，使用时间到2024年11月30日止，酒店租金为每年45万元，市场管理费需每年支付25万元，该协议甲方处盖有正乾公司合同专用章，乙方处盖有龙宇公司公章。据此，其认为综合楼的租金为每年70万元。纵纬公司对此不予认可，并称即使该协议真实，也是龙宇公司与正乾公司的问题，与本案无关。纵纬公司为此提供了正乾公司出具情况说明，载明其并未与龙宇公司签订该协议；②关于水电费。纵纬公司主张的电费为21696元、水费为269136元，并提供了相应的水电催缴通知书予以证明。对此，龙宇公司认可10万元，纵纬公司亦同意按照10万元结算；③关于土地使用税。纵纬公司主张2016年1月1日至2019年5月底的土地使用税为546120元，并提供了相应的付款凭证予以证明。龙宇公司对该金额予以认可，但认为应当由纵纬公司自行负担；④龙宇公司、富盛公司预收的2019年5月31日后次承租人租金120万元问题。纵纬公司主张上述120万元应当由龙宇公司、富盛公司在本案中赔偿，并提供了预收租金的明细清单，包括仓库部分、停车场部分合计约1243425元。龙宇公司对该事实不予认可，并称离场时已经将相关资料移交纵纬公司，对纵纬公司单方制作的明细清单不予确认；⑤关于律师费。2017年11月3日，纵纬公司与江苏敏惠律师事务所签订委托代理合同，约定因纵纬公司与龙宇公司租赁合同纠纷一案，委托江苏敏惠律师事务所的律师代理诉讼，并约定律师费为249900元。龙宇公司对此不予认可，并称律师费应当由纵纬公司自行负担。（2）龙宇公司主张：①关于维修费用。龙宇公司为证明其在2017年及2018年的维修损失，提供了2017年维修合同1份及对应的收据2张，合计金额为42万元；提供了2018年装饰装修施工合同1份及对应的3张收据，金额为47.5万元，以上维修费金额为89.5万元。纵纬公司认为上述证据没有具体维修明细，对真实性不予认可，且龙宇公司进行维修没有告知其，事实上所有的维修工作均是纵纬公司进行。②关于水费差价及安装水表的费用。龙宇公司称2018年9月24日开始停水，龙宇公司自行购买自来水，每吨费用为35元，至2019年3月4日，用水5984吨，双方约定的水费价格为5.5元/吨，差价为176528元。龙宇公司为此提供了自来水送货单9张，显示共支付自来水费为209440元。另外，纵纬公司当时提出龙宇公司支付1万元后可以恢复供水，但龙宇公司支付1万元后纵纬公司未能履行供水承诺。纵纬公司称上述1万元系龙宇公司支付的之前结欠的水费，为推进本案审理，其同意在租金中扣除。停水行为系行使不安抗辩权，对龙宇公司举证的自来水送货单真实性不予认可。③关于综合楼消防未能通过验收造成的损失问题。龙宇公司提供了行政处罚决定书、收据、财务资料复印件，主张纵纬公司交付的综合楼没有通过消防验收，导致次承租人开设浴室被消防部门责令停产停业并罚款3万元，最终导致次承租人解除了与龙宇公司之间的租赁合同，造成龙宇公司租金损失188万元（4年租金，每年47万元）。上述损失龙宇公司主张188万元，该损失应当由纵纬公司负担。纵纬公司对此不予认可，认为龙宇公司擅自将综合楼出租给次承租人开设浴场，相关损失应当由龙宇公司自行负担，与纵纬公司无关。④关于停电损失。龙宇公司提供了建设工程施工承包合同、柴油发电机租赁协议、收据、费用报销单、银行承兑汇票、收条复印件、抄表信息汇总、汽油、柴油发票，证明因纵纬公司私自断电，龙宇公司重新安装电力工程花费15.5万元，安装加工电路工程花费17万元，租赁柴油发电机发电增加的用电成本652410.74元。纵纬公司对真实性不予认可，认为其断电系行使不安抗辩权，发电损失应由龙宇公司自行承担。⑤关于龙宇公司装饰装修损失。龙宇公司称其承租的仓库部分装饰装修现值为3936905.82元，该部分因仓库为违章建筑应当按照无效处理。其余包括综合楼及停车场的投入价值为9183343.63元，应当按照合同有效处理。以上损失为13120249.45元。对此，龙宇公司提供了其单方委托的评估机构出具的评估报告，同时提供了龙宇公司法定代表人叶建新与纵纬公司秦士凤的通话录音，录音中秦士凤曾表示“我一样一样看，只要是你报出来的我会去核对的，我们要再不相信，可以让第三方来评估，评估下来多少钱，对吧，这个无所谓的”“你要怎么算呢……你不要笼统的说1300元一个平方，这种说法我看是不现实的”。纵纬公司称，秦士凤的意思是让龙宇公司先提供实际产生的损失，若纵纬公司不认可就共同找第三方评估机构进行评估，后龙宇公司未通知纵纬公司就私自去评估，因此，对评估报告结论不予认可，本案系承租人违约造成租赁合同的解除，因此，相关损失应当由违约方承担，且不同意利用龙宇公司已经形成附和的装饰装修物。⑥关于水淹损失。龙宇公司主张截至2016年12月因水淹造成其损失为350万元，并提供了次承租人出具的情况说明7份予以证明，情况说明显示龙宇公司因此减租或退租的损失共计239100元。纵纬公司对此不予认可，认为每一份情况说明的措辞都是一致的，出具证明的人员与龙宇公司之间存在租赁关系无法确认。对证据的真实性不予认可。一审中，纵纬公司自愿对龙宇公司反诉部分各项费用在400万元范围内折抵纵纬公司主张的部分租金。三、关于叶建新与龙宇公司是否存在人格混同。纵纬公司申请调取了（2016）苏02民终4698号民事判决书执行案件中的执行笔录、收款收据、视频资料。予以证明叶建新个人收取次承租人租金，龙宇公司财务室没人上班，2017年以后龙宇公司未做过财务账册，叶建新与龙宇公司财务混同，应认定为人格混同。纵纬公司称根据次承租人的交租情况可以推定叶建新个人收取租金2000余万元的事实。叶建新认为其执行的系纵纬龙宇仓储的财务室，而非龙宇公司的财务室，纵纬公司要求叶建新承担责任无事实和法律依据。四、关于富盛公司在本案中是否应当承担责任的问题。纵纬公司称其与龙宇公司签订租赁时对龙宇公司与富盛公司之间的关系并不知情，是在龙宇公司申请追加富盛公司作为共同被告时方知晓合伙关系的事实，并认为根据合伙协议可以看出龙宇公司与富盛公司之间系合伙关系，两公司应共同承担责任。龙宇公司认为实际承租人为龙宇公司和富盛公司。富盛公司认为合伙协议只能证明龙宇公司及富盛公司之间存在合伙关系，不能证明富盛公司系本案租赁合同租赁关系中的当事人，且纵纬公司与龙宇公司签订租赁合同时应当知道合同主体不包括富盛公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力？若合同有效或部分有效，合同解除时间如何认定？二、2019年5月31日纵纬公司收回案涉租赁物后的租赁双方结算问题；三、富盛公司本案中是否要承担责任？四、纵纬公司主张叶建新与龙宇公司构成人格混同是否成立？关于争议焦点一，首先，龙宇公司与纵纬公司经正乾公司授权，将本案诉争房屋出租给龙宇公司，龙宇公司辩称因租赁物中的仓库部分属违章建筑，故合同部分无效。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中租赁物涉及综合楼部分、仓库部分及停车场地，综合楼及仓库分别约定了租赁价格，但仓库未取得建设工程规划许可证，因此，涉及该部分的租赁合同应为无效。合同签订后，龙宇公司将综合楼部分出租给案外人开设浴场，将仓库部分另行出租，仓库部分的租赁合同无效并不影响其他部分的效力。至于综合楼部分是否经过消防机构验收仅仅可能影响龙宇公司与次承租人之间的租赁合同的效力，并不必然导致龙宇公司与纵纬公司之间的租赁合同的无效，因为，根据龙宇公司陈述，案涉租赁物其和富盛公司承租后准备用于经营物流仓储业务，该场所并非《消防法》规定的宾馆、超市等公众聚集场地，故即使未经消防机构验收，纵纬公司与龙宇公司之间就综合楼部分的租赁合同有效。因此，法院对龙宇公司提出涉及仓库部分的租赁合同无效的抗辩意见，予以采信。其次，租赁合同约定龙宇公司拖欠租金达2个月的，纵纬公司有权终止合同收回房屋。至2017年11月，龙宇公司2015年前的租金尚未付清，逾期远超2个月，故纵纬公司有权依据合同约定解除合同，该解除权系形成权，自解除合同通知到达龙宇公司时租赁合同解除。纵纬公司举证的2016年12月解除合同通知，因邮寄地址、收件人处字迹模糊，龙宇公司不予认可，且纵纬公司未能进一步举证，再结合纵纬公司亦自认应以2017年11月的解除合同为准，法院认定案涉租赁合同（除合同无效部分）自龙宇公司、富盛公司收到解除合同通知之日即2017年11月2日解除。龙宇公司辩称其租赁合同自2019年5月31日经双方协商一致解除，混淆了合同解除和实际搬离的概念，法院对龙宇公司的该项抗辩不予采信。关于争议焦点二，1.纵纬公司的主张。①关于租金和占有使用费。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故租赁合同部分无效，不影响纵纬公司参照合同约定要求支付房屋占有使用费的权利。其次，龙宇公司辩称，综合楼未能通过消防机构验收以及土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，故租赁费标准应当降低。法院认为，纵纬公司将案涉房屋出租，双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方以及案涉土地性质必须为物流仓储用地，且龙宇公司也未提供证据证明纵纬公司在签订租赁合同时知晓龙宇公司会转租他人开设浴场，故龙宇公司对其应当预见的风险由其自行承担，其要求降低租赁费标准的抗辩意见法院不予采信。最后，龙宇公司抗辩称其与正乾公司签订了租赁合同，约定了综合楼部分租金标准为70万元/年，纵纬公司为此提供了正乾公司出具的情况说明，载明其并未与龙宇公司签订该协议。且龙宇公司对其实际向纵纬公司支付租金而非正乾公司支付租金的事实未能作出合理解释，故法院对龙宇公司与正乾公司的租赁合同的真实性不予确认。另外，已经生效的（2016）苏02民终4698号民事判决，对租金标准进行了认定，龙宇公司未能提供证据推翻上述判决，故法院根据上述民事判决认定综合楼部分的租金从2014年7月起算，且前三年的租金标准为100万元/年，之后三年是120万元/年，故2014年7月至2017年6月的租金标准为100万元/年，2017年7月至2019年5月31日的标准为120万元/年，由此计算综合楼部分的租金及占有使用费为380万元（2016年的租金为100万元，2017年1月至2017年6月租金为50万元，2017年7月至2017年12月租金及占有使用费为60万元，2018年占有使用费为120万元，2019年占有使用费为50万元）；仓库部分参考合同约定自2016年至2019年5月31日的占有使用费为609.17万元（2016年至2017年按照每年170万元计算340万元，2018年为190万元，2019年度为79.17万元），以上合计为989.17万元，扣除龙宇公司支付的押金50万元，龙宇公司尚欠租金及占有使用费为939.17万元。上述2016年的租金及占有使用费为270万元，应参照合同约定于2015年12月15日前支付，2017年的租金及占有使用费为280万元，应于2016年12月15日前支付，纵纬公司仅主张511.67万元的利息，其余租金的利息在本案中不主张，法院予以准许，故其中270万元的利息认定为自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②关于水电费。纵纬公司提供的证据能够证明其应当支付的水电费金额为290832元，龙宇公司认可10万元，纵纬公司亦同意按照10万元结算，法院予以准许，因此，水电费认定为10万元，根据租赁合同约定，该费用应当由龙宇公司负担。③关于土地使用税。法院根据纵纬公司提供的证据，结合龙宇公司的意见，认定为546120元，根据租赁合同约定，该费用应当由龙宇公司负担。④纵纬公司主张龙宇公司、富盛公司预收的2019年5月31日后次承租人租金应当由承租人赔偿。龙宇公司对此不予认可。法院认为，纵纬公司提供的证据不能充分证明其主张，且上述预收费用涉及次承租人较多，在本案中不宜一并处理，纵纬公司可以另案向负有腾房义务的责任人主张。⑤关于律师费，纵纬公司主张249900元，并提供了委托代理协议，法院经测算该金额尚属合理，但考虑到本案租赁合同有部分无效，故酌定为149900元。以上，扣除龙宇公司的押金50万元，法院对纵纬公司本诉请求中要求龙宇公司支付租金及占有使用费939.17万元及其中部分的利息、水电费10万元、土地使用税546120元、律师费损失149900元，予以支持，其余诉讼请求不予支持。2.龙宇公司主张。①关于维修费用。龙宇公司主张2017年及2018年维修费用为89.5万元，并提供了维修合同和收据。对此，法院认为，龙宇公司的证据并不充分，且从两份合同对应的收据来看，收据格式相同，而维修合同的主体并不相同，不符合常理，加之龙宇公司对维修项目并不能做出一一说明，法院对龙宇公司的该项主张不予采信。退一步讲，即使上述维修费真实发生，龙宇公司未能提供通知纵纬公司进行维修的相应证据，龙宇公司的主张亦难以获得支持。②关于水费差价及安装水表的费用。龙宇公司提供了自来水送货单，但对自来水供应价格并未进一步举证，故龙宇公司主张的水费差价176528元法院不予采信。退一步讲，即使确实产生176528元的水费差价，根据（2016）苏02民终4698号民事判决，至判决作出时龙宇公司尚结欠纵纬公司2015年4月至2015年11月水费差额为17381元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的水费，不得拖欠。在龙宇公司不能按约履行支付水费义务的情况下，纵纬公司实际援引了同时履行抗辩权进行抗辩，且断水行为发生时双方合同已经解除，龙宇公司应当自行承担相应的法律后果，因此，法院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿水费差价损失的反诉请求不予支持。另外，龙宇公司向纵纬公司支付了1万元，纵纬公司同意在租金中进行相应扣减，法院予以准许。③综合楼消防未能通过造成的损失。龙宇公司主张其将综合楼对外出租用于开设浴场，因开设浴场需要消防机构验收，导致龙宇公司无法正常出租造成租金损失188万元。法院认为，根据前述分析，纵纬公司将案涉房屋出租，双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方，且龙宇公司也未提供证据证明纵纬公司在签订租赁合同时知晓龙宇公司会转租他人开设浴场，故龙宇公司对其应当预见的市场风险由其自行承担。龙宇公司的该项主张，无法律与合同依据，法院不予支持。④水淹损失。龙宇公司主张截至2016年12月因水淹造成其损失为350万元，并提供了次承租人出具的情况说明7份予以证明，情况说明显示龙宇公司因此减租或退租的损失共计239100元。法院认为，龙宇公司仅提供了案外人出具的情况说明，证据并不充分，且即使该情况说明的内容属实，亦仅能证明损失为239100元，不足以证明其水淹损失为350万元。⑤停电损失。2015年12月起，纵纬公司多次对龙宇公司断电，龙宇公司称为正常经营，其不得已于2016年1月1日起安装发电机工程自行发电，产生电力安装、低压架空线路工程、施工费用、燃油等各项额外损失977410.74元，该部分应当由纵纬公司承担。纵纬公司辩称，因龙宇公司未正常支付租金及水电费，纵纬公司停电行为系行使不安抗辩权，相关损失应当由龙宇公司自行承担。法院认为，根据（2016）苏02民终4698号民事判决，至判决作出时龙宇公司尚结欠纵纬公司2011年4月至2015年11月电费差额为196243.2元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的电费，不得拖欠。同上述水费差价损失的分析，在龙宇公司不能按约履行支付电费义务的情况下，纵纬公司实际援引了同时履行抗辩权，龙宇公司应当自行承担因其违约行为造成的法律后果，因此，法院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿发电损失的反诉请求不予支持。⑥装饰装修损失。首先，关于仓库部分的损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，纵纬公司不同意利用，龙宇公司在签订租赁合同时对仓库部分的房屋现状应当进行充分了解，再结合其实际正常使用多年的事实，法院根据双方的过错程度酌定对无效部分的装饰装修损失由纵纬公司承担50%。龙宇公司依据其自行委托的评估报告，主张该部分装饰装修的现值损失为3936905.82元，即使该主张成立，纵纬公司至多承担其中的50%即1968452.91元。其次，关于其他有效部分的装饰装修损失问题。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方合同解除系由于龙宇公司未按期支付租金，系承租人违约所致，且纵纬公司不同意利用残值，故龙宇公司主张赔偿装饰装修残值，法院不予支持。至于龙宇公司称纵纬公司秦士凤曾经承诺根据评估报告进行赔偿，因其提供的录音资料并未有秦士凤的明确意思表示，纵纬公司亦不予认可，法院对龙宇公司的该项主张不予支持。以上，龙宇公司至多获得赔偿2207552.91元，加上纵纬公司同意在租金中抵扣的1万元，总计为2217552.91元，远低于纵纬公司自愿在租金中折抵的400万元，因此，法院对龙宇公司反诉请求中要求纵纬公司支付400万元部分予以支持，其他反诉请求不予支持。关于争议焦点三，法院认为，富盛公司与龙宇公司应当承担连带责任。理由如下：首先，根据龙宇公司与富盛公司之间的合伙协议，协议约定双方共同开发案涉场地，并采取租赁的方式进行，结合生效判决确认的龙宇公司、富盛公司将案涉租赁物部分以纵纬龙宇仓储的名义转租获取收益，双方实质上形成个人合伙性质的合伙关系。加之签订租赁合同时富盛公司的法定代表人在承租人处亦签字确认，法院认定龙宇公司与纵纬公司签订租赁合同系执行合伙事务。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。因此，纵纬公司有权要求龙宇公司、富盛公司对合伙债务承担相应责任。其次，至于富盛公司辩称，纵纬公司在签订合同时对龙宇公司与富盛公司之间的合伙关系不知情，根据合同相对性原理，租赁合同仅约束纵纬公司与龙宇公司。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，在龙宇公司向纵纬公司披露合伙关系后，纵纬公司亦有权选择向该个人合伙主张权利，故富盛公司的该项抗辩意见法院不予采纳，纵纬公司有权要求富盛公司对龙宇公司执行合伙事务产生的债务承担连带责任。关于争议焦点四，法院认为，本案中叶建新不构成人格混同。理由如下：首先，纵纬公司主张叶建新曾经私自收取了次承租人的租金未入账，因此与龙宇公司构成人格混同，故叶建新应当对龙宇公司的债务承担连带责任。纵纬公司的主张实质上引用了公司法人格否认理论。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，纵纬公司应当提供证据证明叶建新收取租金的行为系滥用公司法人独立地位和股东有限责任，用以逃避债务，且严重损害纵纬公司的利益。纵纬公司根据次承租人的交租情况推定叶建新私自收取了租金2000余万元，叶建新对此不予认可，而（2019）苏02民终3486号民事判决中对富盛公司共同收取部分次承租人租金的事实进行了确认，故纵纬公司上述推定并不客观，其提供的法院执行过程中未找到龙宇公司财务账簿的证据，也不能说明叶建新已经擅自以个人名义收取次承租人租金，故纵纬公司提供的证据并不充分。至于法院执行人员保全次承租人第三人债权后，次承租人曾向叶建新个人账户支付租金，涉及另外的法律关系，与人格混同无涉。根据龙宇公司举证，截止2013年2月8日，叶建新代表龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元，虽然支付行为发生在纵纬公司主张的叶建新收取租金之前，但股东的行为应从整体进行分析，不能人为分割，因此，纵纬公司提供的证据不能证明叶建新滥用公司法人独立地位和股东有限责任，且损害了纵纬公司的利益，故纵纬公司应当承担举证不能的法律后果。其次，富盛公司与龙宇公司系合伙关系，对外以纵纬龙宇仓储的名义进行经营，本案中的责任主体还有富盛公司，且龙宇公司和富盛公司相互独立并非关联公司，此种情况不符合上述公司法人格否定的规定，在构成要件的论证逻辑上无法周延，人格混同在本案中无法适用。总之，纵纬公司主张叶建新因构成人格混同应当承担连带责任，无事实与法律依据，法院不予支持。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、龙宇公司、富盛公司应于判决生效之日起7日内向纵纬公司连带支付租金和占有使用费939.17万元及利息（其中270万元自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、水电费10万元、土地使用税546120元、律师费损失149900元。二、纵纬公司应于判决生效之日起7日内给付龙宇公司400万元。上述一、二项折抵后，龙宇公司、富盛公司应于判决生效之日起7日内向纵纬公司连带支付6187720元及利息（其中270万元自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回纵纬公司的其他本诉诉讼请求。四、驳回龙宇公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费102947元，保全申请费5000元，合计107947元，由纵纬公司负担26631元，由龙宇公司、富盛公司共同负担81316元；反诉案件受理费79752元（已减半收取），由龙宇公司负担64232元，由纵纬公司负担15520元（上述诉讼费用已由各主张方垫付，且均同意法院不再退还，故龙宇公司、富盛公司应于本判决生效之日起7日内向纵纬公司支付65796元）。二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，纵纬公司向本院补充提交如下证据：1.龙宇公司电脑统计停车费的光盘一张，证明龙宇公司门岗自2016年至2019年5月期间收取了269.0614万元的停车费，这些款项均被叶建新个人占有。2.无锡市公安局锡山分局云林派出所对叶建新、王某、姚某所作的询问笔录一组，其中：①在2019年8月26日叶建新的讯问笔录中载明：“问：姚某收到的钱给谁的？答：发工资、付水费、付维修费。问：剩下的钱呢？答：剩下来没多少钱了，她给黄瑞芳了。问：黄瑞芳收了多少钱？答：我不清楚。”在2019年8月27日叶建新的讯问笔录中载明：“问：王某问哪几个业主去收钱了？答：德通物流、志顺物流、舟山专线、老李汽修。问：收了多少钱？答：加起来就五六十万吧。问：金会物流和万豪物流呢？答：金会物流收了十三万，万豪物流收了五万。……问：这些钱呢？答：都被我还装修工程款、付水费了。”叶建新在上述询问笔录中的陈述证明，叶建新收取了次承租人的租金及停车场的停车费的相关费用，虽然叶建新主张部分费用被其用于支付工程款及水电费等，但该部分支出均未做账，也无账可查，由此导致叶建新的本人的财务和龙宇公司的财务混同。②在2019年8月21日姚某的询问笔录中载明：“问：你收取的租金给谁的？答：财务邵斌在的时候，我都把收到的租金给邵斌的，邵斌今年4月5日左右辞职了。邵斌走了之后，公司没有财务了，叶建新就让我帮忙代发工资，所以收费岗亭的钱和长租房的租金都在我这里，业主交的水电费也在我那里，我除了用于发工资和交水电费，其余的钱都交给叶建新的妻子黄瑞芳了。问：你给黄瑞芳的钱是如何给的？答：有微信转账有现金。问：为什么不直接给叶建新？答：是黄瑞芳找我要的，我只能给她，她是老板娘。问：你从2018年10月以来，你收到的租金一共交给财务邵斌多少钱？答：一个月两万左右的租金，从去年10月到今年3月的租金有十二万左右交到邵斌那里的。问：是否有账本？答：邵斌在电脑上登记的，但是今年5月31日交接后，发现财务室的电脑都被搬走了。问：邵斌辞职之后，你交黄瑞芳多少钱？答：十万左右。”姚某的上述陈述证明，所收取的相关费用交给了叶建新夫妻。③在2019年8月21日王某的询问笔录中载明：“问：叶建新是否亲自去收取租金？答：基本上都是安排我去催讨，有的直接打到我账上，有的是业主去交到财务那里的，叶建新的公司账户被法院冻结了用不了。问：叶建新让你去哪几家催收过租金？答：徳通物流、志顺物流、老李汽修、舟山专线、大众物流是叶建新让我去催收的。另外的金会物流的窦总，万豪物流的刘汉军（无锡负责人是张杰堂）是直接跟叶建新对接的。问：叶建新有无安排你跟部分业主重新签订租赁协议？答：有的。问：为何要重签？答：叶建新故意把一些今年5月份、6月份到期的租户的租金期限提前到今年4月份。还把部分业主的押金算在租金里，把租期往后延长个一两个月，这样就不退给业主租金了。问：叶建新为何要这么做？答：因为叶建新答应在今年5月31日把场地交给秦总的，包括移交业主的租赁协议，办理交接的。也就是他不能在这之后再收租金了，而且之前收取的租金也要退给业主或者移交给新的管理人员了，改了日期之后，他可以把收到的钱自己拿走了。问：叶建新让你代收的租金，你是否全款交给他？答：我都是从银行取现金给他的。这也是他让我这样做的。问：那些到财务那里交租金的业主的钱呢？答：今年4月5号左右就辞职了，财务室只有叶建新、他妻子黄瑞芳、叶建新的小舅子黄小华在，姚某有时候也在的，我不知道业主交给谁的。”在2019年8月29日王某的询问笔录中载明：“问：叶建新让你去哪几家催讨过租金？答：基本上快到期的业主我都去催讨过。但是我经手的租金有德通物流、老李汽修、舟山专线是叶建新让我去催收的。启盛科技、台州专线、金汇物流和万豪物流的租金都是叶建新自己收的。问：你收到的租金有无都给叶建新？答：有的给他，有的给他老婆黄瑞芳了，而且我交过去的钱都要开收据给客户的，开好了我再拿给客户的。问：叶建新有无叫你把收来的钱直接给他的债主？答：没有。……问：你在哪里把钱给叶建新的？答：只要客户把钱转到我账上的话，叶建新就会开车带我去巴士的农业银行取现，我取了钱在银行门外给他现金。黄瑞芳也开车带我去取过钱，我也在银行门外把现金给黄瑞芳。还有收的微信、支付宝的钱，我就直接转给叶建新、黄瑞芳了。问：为何不直接转到他们账上？答：我不知道。问：2009年3月11日至2019年5月31日你一共收了多少租金？答：舟山专线余舟平给我微信转了46700元，德通给我微信和转让一共80000元，老李汽修给我20000元租金，还有原来的10000元押金转为租金了。加起来收到146700元。”王某的上述陈述证明，收到的次承租人的租金都交给了叶建新夫妻，叶建新夫妻与龙宇公司的财务混同。3.叶建新夫妻的农业银行卡交易明细清单各一份。其中，叶建新尾号67464的农业银行账户显示，邵斌分别于2017年3月1日、2017年6月12日、2017年10月14日向叶建新转账20000元、20000元、8000元，总计48000元；黄瑞芳尾号50073农业银行的账户显示，邵斌于2018年6月14日向其转账25000元；以上邵斌共向叶建新夫妇汇款73000元。由此证明，邵斌收取了次承租人的相关费用以后，把一部分的钱通过上述两个账户又交给了叶建新夫妻，进而说明叶建新夫妇占有了本应由龙宇公司收取的相关的费用。经质证，龙宇公司、叶建新认为：1.对证据1，真实性无法确认。2.对证据2和证据3，真实性没有异议，但对纵纬公司的证明目的不予认可。上述公安询问笔录和银行卡交易明细单，虽是龙宇公司以及叶建新拒不执行判决、裁定罪的判决依据之一，但不能被割裂开来理解，更加不能片面地从叶建新、王某以及姚某的某句陈述内容来作简单认定。虽然叶建新在询问笔录中陈述姚某把余下的钱给了黄瑞芳，但是叶建新也明确陈述黄瑞芳去银行打款还债的情况。刑事判决书所记载的证据中有黄瑞芳所提供的中国银行现金存款单，这就说明实质上姚某把钱给了黄瑞芳，黄瑞芳把钱存到银行后又转到了法院执行局。而关于王某的证词，首先在叶建新将案涉租赁物返还给纵纬公司之前，王某是龙宇公司的保安队长，但在返还之后，王某是纵纬公司的工作人员，同时王某在整个事件里面，除了日常的工作以外，他自己也陈述还帮忙收取租金并经手签订了一部分租赁合同，此事实说明王某在整个事件中是有利害关系的，同时王某在公安几次的询问笔录中所作的陈述前后矛盾，且无其他证据予以佐证，因此王某的证词不能作为认定案件事实的依据。另外根据744号刑事判决书所载明的内容，法院采纳了辩护人所提出的“龙宇公司收取的租金100余万元并非一次性收取，而是逐月收取，并用于企业的必要开支，已履行部分债务”的意见，此节事实说明公安机关和法院都已经查明龙宇公司所收取的钱是用于公司的日常经营以及部分归还了纵纬公司前案的执行款。因此，上述询问笔录及银行流水明细不能达到纵纬公司的证明目的。经质证，富盛公司要求法院对纵纬公司的上述证据依法予以认定。以上事实，有叶建新等人询问笔录、农业银行交易明细清单、光盘及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案二审争议焦点为：一、叶建新与龙宇公司是否构成人格混同；二、一审判决对双方租赁合同解除方式的认定是否准确；三、龙宇公司所主张的各项赔偿请求应否予以支持。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。实践中，认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。在认定是否构成人格混同时，还应当综合考虑是否存在以下因素：（1）股东无偿使用公司资金或者财产，不作财务记载的；（2）股东用公司的资金偿还股东的债务，或者将公司的资金供关联公司无偿使用，不作财务记载的；（3）公司账簿与股东账簿不分，致使公司财产与股东财产无法区分的；（4）股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清的；（5）公司的财产记载于股东名下，由股东占有、使用的；（6）人格混同的其他情形。本案中，纵纬公司主张叶建新曾经私自收取了次承租人的租金未入账，因此与龙宇公司构成人格混同，故叶建新应当对龙宇公司的债务承担连带责任。但根据纵纬公司所提供的证据，尚不足以证明本案中叶建新收取租金的行为已构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，并达到了严重损害债权人纵纬公司利益的程度。理由如下：1.纵纬公司根据次承租人的交租情况推定叶建新私自收取了租金2000余万元，但叶建新对此并不认可，且（2019）苏02民终3486号民事判决中也对富盛公司共同收取部分次承租人租金的事实进行了确认，故纵纬公司的上述推定并不客观，其提供的法院执行过程中未找到龙宇公司财务账簿的证据，也不能说明叶建新已经擅自以个人名义收取了次承租人的全部租金，故纵纬公司提供的证据并不充分。2.根据证人姚某、王某在公安询问笔录中的陈述，其二人所收取的大部分租金都是交至公司财务的，龙宇公司收到上述款项后已用于支付工人工资和交纳水电费等，虽然有部分款项被其二人交给了叶建新夫妇，但根据其二人的陈述以及叶建新夫妇与邵斌的银行往来明细显示，叶建新夫妇所收取的该部分款项与龙宇公司在本案中欠付纵纬公司的租金相比，金额并不大，且叶建新夫妇收取该部分款项的次数也不多，暂且不论该部分转账金额是否构成叶建新对龙宇公司财产的无偿使用，即使构成，叶建新的上述行为也达不到严重侵害纵纬公司利益的程度。另外，根据叶建新本人的陈述以及744号刑事判决书所认定的事实，黄瑞芳本人亦通过银行转账的方式向法院支付了部分执行款，因此，仅从叶建新、黄瑞芳的上述收款行为尚不足以认定叶建新夫妇已将该部分款项用于个人使用。3.根据龙宇公司举证，截至2013年2月8日，叶建新代表龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元，虽然支付行为发生在纵纬公司主张的叶建新收取租金之前，但股东的行为应从整体进行分析，不能人为分割，因此，纵纬公司提供的证据不能证明叶建新滥用公司法人独立地位和股东有限责任，且损害了纵纬公司的利益，故纵纬公司应当承担举证不能的法律后果。4.富盛公司与龙宇公司系合伙关系，对外以纵纬龙宇仓储的名义进行经营，本案中的责任主体还有富盛公司，且龙宇公司和富盛公司相互独立并非关联公司，此种情况不符合上述公司法人格否定的规定，在构成要件的论证逻辑上无法周延，人格混同在本案中无法适用。综上，纵纬公司关于叶建新因构成人格混同应当承担连带责任的主张，依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点二，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，纵纬公司与龙宇公司所签订的房屋（场地）租赁合同系双方当事人的真实意思表示，除仓库部分外，双方所约定的合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均有约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同之约定，龙宇公司拖欠租金达2个月的，纵纬公司有权终止合同收回房屋。至2017年11月，龙宇公司2015年前的租金尚未付清，逾期远超2个月，故纵纬公司有权依据合同约定解除合同，该解除权系形成权，自解除合同通知到达龙宇公司时租赁合同解除。一审结合纵纬公司的举证情况认定案涉租赁合同（除合同无效部分）自龙宇公司、富盛公司收到解除合同通知之日即2017年11月2日解除，并无不当。龙宇公司主张纵纬公司所交付的土地使用权性质为一般工业用地，而非物流用地，由此导致龙宇公司无法正常开展业务，无法实现合同目的，但本案中根据龙宇公司自认的事实，龙宇仓储公司虽未办理工商登记手续，但实际进行了经营，且直至2019年5月31日龙宇公司才实际搬离，故本院对龙宇公司的该项主张不予采信。关于综合楼消防验收的问题，因双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方为纵纬公司，且综合楼部分是否经过消防机构验收，并不必然导致龙宇公司与纵纬公司之间的租赁合同的效力，龙宇公司也未提供充分证据证明综合楼未办理消防验收手续实际影响了其公司的正常经营，故本院对龙宇公司的该项主张亦不予采信。关于场地遗留问题，一审中龙宇公司并未提供充分证据证明该遗留问题对其正常使用租赁物的影响程度，在此情况下，龙宇公司主张纵纬公司的行为构成重大违约，无权单方解除合同的意见，依据不足，本院对此不予支持。龙宇公司主张双方之间的租赁合同自2019年5月31日经双方协商一致解除，混淆了合同解除和实际搬离的概念，本院对龙宇公司的该项抗辩亦不予采信。关于争议焦点三，龙宇公司反诉主张的各项损失：①关于维修费用。龙宇公司主张2017年及2018年维修费用为89.5万元，并提供了维修合同和收据予以佐证。但龙宇公司未能提供纵纬公司经其通知拒绝维修的相应证据，因此，即使上述维修费真实发生，龙宇公司的主张亦难以获得支持。另外，从两份合同所对应的收据看，收据格式相同，而维修合同的主体并不相同，不符合常理，龙宇公司对具体维修项目也无法作出一一说明，在此情况下，一审法院对龙宇公司的该项主张不予采信，并无不当。②关于水费差价及安装水表的费用。根据（2016）苏02民终4698号民事判决所认定的事实，至判决作出时，龙宇公司尚结欠纵纬公司2015年4月至2015年11月水费差额为17381元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的水费，不得拖欠。在龙宇公司不能按约履行支付水费义务的情况下，纵纬公司有权停止向龙宇公司进行供水，且案涉断水行为发生时双方合同已经解除，龙宇公司应当自行承担相应的法律后果。因此，一审法院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿水费差价损失的反诉请求不予支持，并无不当。另外，龙宇公司虽提供了自来水的送货单，但对自来水供应价格却未进一步举证，故龙宇公司主张的水费差价176528元依据不足，本院对此不予采信。③综合楼消防未能通过造成的损失。龙宇公司主张其将综合楼对外出租用于开设浴场，因开设浴场需要消防机构验收，导致龙宇公司无法正常出租造成租金损失188万元。但如前所述，因双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方为纵纬公司，且龙宇公司也未提供证据证明纵纬公司在签订租赁合同时即已知晓龙宇公司会转租他人开设浴场，故龙宇公司对其应当预见的市场风险由其自行承担。龙宇公司的该项主张，无法律与合同依据，本院对此不予支持。④水淹损失。龙宇公司主张截至2016年12月因水淹造成其损失为350万元，并提供了次承租人出具的情况说明7份予以证明，但仅凭案外人所出具的上述情况说明，尚不足以证明案外人的实际损失情况，同时也不足以证明龙宇公司确已对相关次承租人进行了补偿，故龙宇公司的该项主张依据不足，本院对此不予支持。⑤停电损失。根据（2016）苏02民终4698号民事判决所认定的事实，至判决作出时，龙宇公司尚结欠纵纬公司2011年4月至2015年11月电费差额为196243.2元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的电费，不得拖欠。在龙宇公司不能按约履行支付电费义务的情况下，纵纬公司停止向龙宇公司供电实际是在行使同时履行抗辩权，并无不当，龙宇公司应当自行承担因其违约行为造成的法律后果。因此，本院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿发电损失的反诉请求不予支持。⑥装饰装修损失。关于仓库部分的损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，纵纬公司不同意利用，龙宇公司在签订租赁合同时对仓库部分的房屋现状应当进行充分了解，再结合其实际正常使用多年的事实，考虑到双方的过错程度，一审酌定对无效部分的装饰装修损失由纵纬公司承担50%，并无不当。龙宇公司依据其自行委托的评估报告，主张该部分装饰装修的现值损失为3936905.82元，即使该主张成立，纵纬公司至多承担其中的50%即1968452.91元。其次，关于其他有效部分的装饰装修损失问题。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方合同解除系由于龙宇公司未按期支付租金，系承租人违约所致，且纵纬公司不同意利用残值，故龙宇公司主张赔偿装饰装修残值，本院不予支持。综上，龙宇公司至多获得赔偿2207552.91元，加上纵纬公司同意在租金中抵扣的1万元，总计为2217552.91元，远低于纵纬公司自愿在租金中折抵的400万元，在此情况下，一审判决对龙宇公司反诉请求中要求纵纬公司支付400万元部分予以支持，其他反诉请求不予支持，于法有据，亦无不当。龙宇公司关于综合楼租金应当按照70万元每年计算，仓库租金应作核减的主张，无事实和法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，纵纬公司、龙宇公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145548元，由纵纬公司负担81316元，由龙宇公司负担64232元。纵纬公司、龙宇公司已分别向本院交纳二审案件受理费102949元、102947元，剩余部分由本院退还。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇二〇年十月十五日法官助理唐广征书记员汪丽敏