湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3870号原告（反诉被告）：武汉泰然物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区友益街**。法定代表人：于明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任林华（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奉民（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。被告：武汉藏青源宾馆有限公司，，住所地：湖北省武汉市江岸区友益街******法定代表人：黄发平，该公司经理。被告（反诉原告）：黄发平，男，1971年2月1日出生，汉族，住湖北省潜江市。原告武汉泰然物业管理有限公司（以下简称泰然物业公司）诉被告武汉藏青源宾馆有限公司（以下简称藏青源宾馆公司）、黄发平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员张愿独任审理。被告（反诉原告）黄发平在法定期限内提出反诉，经审查，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰然物业公司的委托诉讼代理人任林华，被告藏青源宾馆公司的法定代表人及被告（反诉原告）黄发平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泰然物业公司向本院提出诉讼请求:一、被告藏青源宾馆公司、被告（反诉原告）黄发平支付原告（反诉被告）泰然物业公司拖欠2020年2月-7月的房屋租金132,300元；二、被告藏青源宾馆公司、被告（反诉原告）黄发平立即腾退原告（反诉被告）泰然物业公司位于武汉市江岸区太平街东方大厦3层的房屋；三、被告藏青源宾馆公司、被告（反诉原告）黄发平向原告（反诉被告）泰然物业公司支付自2020年7月2日至实际腾退之日期间的房屋占用费（按每月22,050元计算）;四、被告藏青源宾馆公司、被告（反诉原告）黄发平结清占有房屋期间产生的水、电、天然气、物业费等全部费用；五、诉讼费用由被告藏青源宾馆公司、被告（反诉原告）黄发平承担。审理中，原告（反诉被告）泰然物业公司增加一项诉讼请求：确认原告（反诉被告）泰然物业公司与被告（反诉原告）黄发平之间房屋租赁合同于2020年7月2日解除。事实和理由：2017年3月1日，原告（反诉被告）泰然物业公司与被告（反诉原告）黄发平签订《房屋租赁合同》，约定将原告（反诉被告）泰然物业公司位于武汉市江岸区太平街东方大厦3层的房屋租赁给被告（反诉原告）黄发平经营宾馆所用，2017年3月-2019年2月租金标准为21,000元/月，2019年3月-2021年2月租金标准为22,050元/月。被告（反诉原告）黄发平随即注册被告藏青源宾馆公司实际经营，约定租期拾年。合同第五条还约定：任何一方未履行本合同的上述协议规定，另一方有权终止本合约并有权追究违约方的责任和有权要求赔偿。按照与被告（反诉原告）黄发平签订的《房屋租赁合同》的约定，被告（反诉原告）黄发平应该每月29日向原告（反诉被告）泰然物业公司缴纳下月租金，但被告（反诉原告）黄发平一直拖欠2020年2月-7月租金总计132,300元未交。虽经原告（反诉被告）泰然物业公司多次催讨，被告（反诉原告）黄发平一直拒绝支付租金。按照合同第五条的约定。原告（反诉被告）泰然物业公司2020年7月2日通过律师函的形式依法解除了与被告（反诉原告）黄发平的租赁合同，并同时要求被告（反诉原告）黄发平腾退房屋，但被告（反诉原告）黄发平一直置之不理。为此，原告（反诉被告）泰然物业公司为维护自身合法权益，特依民事诉讼法等相关规定，提起诉讼，诉求如上，望依法判决。被告藏青源宾馆公司辩称意见同被告（反诉原告）黄发平的辩称意见。被告（反诉原告）黄发平答辩意见与反诉状事实和理由一致。被告（反诉原告）黄发平向本院提出反诉请求：一、减免2020年2月-6月共五个月房租金额共计110,250元；二、原告（反诉被告）泰然物业公司因2-6月份房租一事，被告（反诉原告）黄发平要求原告（反诉被告）泰然物业公司适当减免未达成协议而单方面强行在7月9日锁门至今而造成的损失进行赔偿，金额66,150元；三、原告（反诉被告）泰然物业公司将租赁合同里的房租下调为11,250元/月，从2020年10月至2021年9月止，后续再继续履行房屋租赁合同；四、原告（反诉被告）泰然物业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告（反诉原告）黄发平与原告（反诉被告）泰然物业公司于2017年3月1日签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）黄发平做旅馆业经营至今，未发生此次重大疫情之前，双方皆友好合作。被告（反诉原告）黄发平从未有拖欠房租及其费用一事，从2020年1月23日武汉封城至6月28日小区大门解封（4月18日后小区仅在离旅馆较远的京汉街开启了一个小门），因旅馆设在小区里面，小区正门打开才能营业，因此停业五个月。7月1日开门营业后，当天被告（反诉原告）黄发平微信打款原告（反诉被告）泰然物业公司七月份房租金，第二天发现原告（反诉被告）泰然物业公司拒收，原告（反诉被告）泰然物业公司讨要房租，被告（反诉原告）黄发平请求原告（反诉被告）泰然物业公司能够根据实际情况适当减免房租，商议未果，原告（反诉被告）泰然物业公司因而在7月9日买来两把铁锁强行将旅馆主要通道的门锁住，致使被告（反诉原告）黄发平无法营业，期间原告（反诉被告）泰然物业公司多次派员工对旅馆打砸，对被告（反诉原告）黄发平人员辱骂与胁迫，将大厅和一楼梯通道多次喷漆，砸坏旅馆登记用的人脸识别仪、大厅广告牌和楼梯通道照明灯，这些派出所有案底。7月期间，被告（反诉原告）黄发平多次想通过派出所和街道社区出面牵线，促成和解，达成协议，无奈原告（反诉被告）泰然物业公司不理不睬，不接受和解，坚持要求被告（反诉原告）黄发平腾退该物业。现被告（反诉原告）黄发平要求原告（反诉被告）泰然物业公司继续履行合同，因疫情影响深远和不确定性而要求适当降低房租或赔偿被告（反诉原告）黄发平2016年装修和转让场地费共计1,200,000元。7月27日，被告（反诉原告）黄发平用银行转账向于明的尾号为718402的建行账号转账44,100元，即两个月房租。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院起诉，请求人民法院依法支持被告（反诉原告）黄发平的诉讼请求。原告（反诉被告）泰然物业公司辩称，我方认为被告（反诉原告）黄发平的诉讼请求及事实和理由均没有法律依据，请求全部驳回其反诉请求。1、关于被告（反诉原告）黄发平要求减免5个月房租的意见，在疫情时我方已经减免了相当于一个半月的房租35,280元，符合目前关于疫情影响的相关规定，我方已经做到了最大的让步，被告（反诉原告）黄发平要求全部减免是不合理的。我方也有损失，我方属于经营方，也要向产权方交纳相应的费用。2、我方在2020年5月11日要求被告（反诉原告）黄发平补缴2020年2月至5月的租金是88,200元，当时注明的是考虑疫情影响减免至52,920元。我方主张的租金被告（反诉原告）黄发平一直没有支付，我方也告知其没有支付租金我方会收回房屋。2020年7月2日，我方在一直没有收到租金的情况下委托律所向被告（反诉原告）黄发平发送了律师函，在律师函中明确告知合同已经解除，并且要求被告（反诉原告）黄发平腾退房屋。2020年7月9日双方为了腾退事情发生了纠纷，至今被告（反诉原告）黄发平也没有腾退。合同已经解除，被告（反诉原告）黄发平有义务腾退房屋。在合同已经解除的情况下，被告（反诉原告）黄发平的第二、三项诉讼请求不符合约定。被告（反诉原告）黄发平自己不腾退造成的损失应当由其自行承担，并向我方支付占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，泰然物业公司（甲方）与黄发平（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将武汉市江岸区友益街东方大厦A座三楼全层（以下简称案涉房屋）租给乙方经营客房之用；租期10年，自2017年3月1日至2027年2月28日止；每月租金21,000元，租赁合同期内，每两年租价在前期租价的基础上递增5%，即2017年3月1日至2019年2月28日每月租金21,000元，2019年3月1日至2021年2月28日每月租金22,050元……租金按月交付，每月29号交清下月租金；双方签订合同之日乙方向甲方预交租房押金21,000元、水电押金5,000元；任何一方未履行本合约的上述协议规定，另一方有权终止本合约并有权追究违约方的责任和有权要求赔偿；租赁期内，如出现违约情况，则违约方应支付相当于当年租金120%的赔偿款给对方，如违约方拒不支付或拖欠违约金，则对方有权扣收违约方相应金额的物品或诉讼法律。《房屋租赁合同》还就双方其他权利义务进行了约定。黄发平交纳租金至2020年1月31日。2020年5月11日，泰然物业公司向黄发平、藏青源宾馆公司送达《房租催缴通知单》并将《房租催缴通知单》张贴在案涉房屋门上。《房租催缴通知单》载明：“按照我们双方签订的《房屋租赁合同》，贵方租赁的房屋房租已经于2020年1月到期，由于多次催缴未果，现在最后一次通知您，请于本月15日前补缴2020年2月至2020年5月的房屋租金共计88200元整（考虑疫情因素予以减免至52920元），如果我方未在上述规定时间内收到减免后的足额租金，我方会默认您为单方面违约，我方将把此房屋收回，同时追缴贵方拖欠的租金和滞纳金，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。”2020年7月2日，泰然物业公司通过湖北獬志律师事务所向黄发平发送《律师函》通知黄发平，因黄发平拖欠2020年2月至7月的租金未付，终止2017年3月1日与其签订的《房屋租赁合同》，并追究黄发平的违约责任。案涉房屋所在小区新冠××疫情期间实行封闭管理，2020年6月底小区门全部开放。2020年7月1日，黄发平通过微信转账支付7月房租被拒收。2020年7月9日，泰然物业公司将案涉房屋通往电梯的大门上锁。2020年7月27日，黄发平通过银行转账向泰然物业公司支付44,100元。另查明，案涉房屋登记在深圳森根实业发展有限公司名下，后经出让，登记在丁梅方名下。深圳森根实业发展有限公司、丁梅方均授权泰然物业公司办理案涉房屋的房屋租赁经营相关事宜，泰然物业公司可以自己的名义对该房产签署租赁协议，案涉房屋签订租赁协议期间的经营权益及腾退等权利全部由泰然物业公司行使。本院认为：泰然物业公司与黄发平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于泰然物业公司请求确认其与黄发平签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月2日解除的诉讼请求，泰然物业公司因黄发平欠交2020年2月至7月的租金发函解除合同，黄发平辩称欠交租金的原因系双方对疫情期间的租金的减免未能达成一致意见造成，其希望能够继续履行合同，考虑到疫情的影响客观存在，加之双方签订的合同租期长达十年，从保护商事角度出发，本院对泰然物业公司该项诉讼请求不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，故对于泰然物业公司要求黄发平、藏青源宾馆公司腾退案涉房屋，支付房屋占用费的诉讼请求亦不予支持。关于租金，黄发平应按照合同约定履行支付租金的义务，其提出因受新冠××疫情影响，请求对2020年2月至6月期间租金予以减免，由于新冠××疫情确实发生在合同履行期内，疫情期间，案涉房屋所在小区实施封闭管理，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营造成客观影响，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，对于黄发平提出疫情防控期间无法正常经营，要求减免相应租金的请求，本院综合考虑湖北省疫情防控响应级别变更时间以及湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》的规定，予以酌情支持。故黄发平应当向泰然物业公司支付自2020年2月至6月租金55,125元（22,050元/月×5个月÷2）。对于2020年7月的租金，泰然物业公司于2020年7月9日因黄发平欠交租金锁了案涉房屋通往电梯的大门，对黄发平、藏青源宾馆公司的经营造成了客观影响，考虑到黄发平、藏青源宾馆公司欠交租金在先，故本院酌定2020年7月的租金泰然物业公司、黄发平各承担一半。综上，扣减黄发平已支付44,100元，黄发平还应向泰然物业公司支付租金22,050元。对于黄发平提出要求泰然物业公司赔偿损失的诉讼请求，因其并未提交证据对其实际损失予以证明，故本院不予支持。对于黄发平提出要求法院将2020年10月至2021年9月的租金标准下调至每月11,025元的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于泰然物业公司要求黄发平、藏青源宾馆公司结清水、电、天然气、物业费的诉讼请求，泰然物业公司并未向本院提交证据证明黄发平、藏青源宾馆公司差欠水、电、天然气、物业费具体费用金额，故本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄发平于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉泰然物业管理有限公司支付2020年2月至2020年7月的租金余款22,050元；二、驳回原告（反诉被告）武汉泰然物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄发平的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,478元，由原告（反诉被告）武汉泰然物业管理有限公司负担14,334.60元，被告（反诉原告）黄发平负担6,143.40元；反诉案件受理费1,914元，由原告（反诉被告）武汉泰然物业管理有限公司负担382.80元；被告（反诉原告）黄发平负担1,531.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十月二十日书记员  周瑾