江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6010号上诉人(原审被告)：南京长城圩农业发展有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区葛塘街道长城村史郑组。法定代表人：蒋万鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合区龙池街道头桥村村民委员会，住所地江苏省南京市六合区龙池街道头桥村新悦路。法定代表人：王子先，该村委会主任。委托诉讼代理人：毛远标，江苏六骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童建明，江苏六骏律师事务所律师。原审第三人：殷德明，男，1971年9月3日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原审第三人：管德时，男，1968年12月4日出生，汉族，住江苏省金湖县。原审第三人：陈有才，男，1963年3月15日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原审第三人：王永生，男，1962年6月27日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原审第三人：周安顺，男，1966年11月15日出生，汉族，住江苏省金湖县。上诉人南京长城圩农业发展有限公司（以下简称长城圩公司）因与被上诉人南京市六合区龙池街道头桥村村民委员会（以下简称头桥村委会），原审第三人殷德明、管德时、陈有才、王永生、周安顺农村土地承包合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城圩公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判不解除合同；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有错误。1.根据合同法规定及双方合同约定，被上诉人根据迟延支付租金的情形主张解除合同的，应当通知上诉人后生效。一审法院没有查明被上诉人通知义务的事实。2.原审第三人没有及时、足额向上诉人缴纳租金，被上诉人亦多次向第三人声称与上诉人的承包经营合同已经解除，还有村民采用挖路等方式影响经营。上诉人与被上诉人、第三人协商自2018年开始由第三人直接支付租金给被上诉人的方式履行。一审法院没有查明第三人具体支付了多少租金，只是根据被上诉人的自认确定，在第三人已经参与诉讼的情况下，完全可以清楚地查明。3.2020年的租金，依然采用由第三人直接支付给被上诉人的方式进行。根据本案事实和（2019)苏0116民初8507号之一的裁定书，可以认定被上诉人根据以往的惯例收到509000元租金的事实。被上诉人称是由第三人存放明显不符合事实，该租金系第三人直接向被上诉人缴纳。4.双方合同履行中的承包土地面积，应当根据实际真实情况确定。上诉人己经明确提出双方约定的租赁面积与实际租赁的面积相差100多亩。是否相差100多亩，不能根据以往按照约定的1265亩交纳租金来计算，可以通过现场勘验的方式来确定。自2015年至2020年的5年期间，上诉人多缴纳20多万。5.原审法院没有查明双方合同约定的地界问题。因为政府区划调整，将原来的一份合同拆分成两份合同，两份合同都多计算承包面积，其中有交叉和重叠的面积，且地界也没有明确的界限。原审判决应当审查案涉合同涉及的单价、面积、期限、地界等问题。二、本案不宜判决解除合同。首先，上诉人是响应政府号召开发农业项目，前后投资几百万进行了基础设施开发，对国家、对社会、对被上诉人的土地充分运用都具有一定的社会良好效应。其次，被上诉人不能提出返回土地和折价的诉求，否则必然发生返还土地和恢复原状的问题。一方面造成资源的浪费，另一方面对养殖户极为不利。判决生效后，上诉人还需要支付占有使用费，又不忍心让第三人退出养殖。毕竟养殖是有养殖周期。再者，上诉人并没有因履行瑕疵导致被上诉人合同目的不能实现，上诉人系因第三人的原因造成拖欠部分租金，且拖欠情况越来越好转，完全可以通过继续履行合同来现实不拖欠的情形。三、被上诉人的一审请求是解除合同和支付租金以及承担违约责任，但是在实际过程中被上诉人所属的街道不允许对该场地进行恢复或者移交，因为其中涉及到养殖户的经济收益的问题。头桥村委会辩称，1.上诉人长达数年拖欠租金的行为，已经符合双方所签订的租赁合同约定的解除条款。被上诉人据此享有解除权，其解除双方之间的租赁合同有事实和法律依据。被上诉人到法院起诉也是通知与上诉人解除租赁合同的一种方式，而且更有利于解决问题，维护被上诉人的权益。2.根据合同相对性，第三人是否拖欠上诉人的租金，不是上诉人拖欠被上诉人租金的理由，不能作为对抗被上诉人解除权的行使。而且被上诉人并没有实际收取第三人的租金，仅仅是为了避免第三人遭受损失，根据一审法院的要求，才予以寄存的方式，并不是以直接收取的方式。因为被上诉人和第三人之间没有直接的租赁关系。3.对于涉案土地的面积双方确认的是1265亩，并且在合同中有附图，对于承租的范围也是明确的，不存在涉案的土地比原来约定的面积减少这种情况，且上诉人也没有任何证据能证明其所说的涉案土地面积少的情况。4.上诉人以租赁涉案土地进行经营建设系政府扶持项目，且已投入几百万元为由，拒绝解除合同，没有任何事实和法律依据。原审第三人殷德明、管德时、陈有才、王永生、周安顺未发表意见。头桥村委会向一审法院起诉请求：1.解除头桥村委会与长城圩公司于2015年12月2日签订的《租赁合同》；2.长城圩公司给付租金794744元(截止至2019年10月31日)，并自2019年11月1日起至实际返还所租赁的水面及土地之日止，按1845元/日的标准支付占有使用费；3.本案诉讼费由长城圩公司承担。一审法院认定的事实：2015年12月2日,头桥村委会（甲方）与长城圩公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于蔡王圩的水面及田块租赁给乙方建设休闲农业、设施农业、高效旅游农业，经双方确认甲方租赁给乙方的面积为1265亩。租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，2016-2017年度租金为每年484元/亩，2018-2020年每年532.4元/亩，2021-2023年每年585.6元/亩，2024-2025年每年644.1元/亩。采用先交租赁费后使用原则，即每年12月20日至12月31日前交清下一年度的租赁费，以此类推。乙方逾期支付租赁费三个月，甲方有权解除合同，乙方应在甲方通知之日一个月内，将自行所投资的相关设施及建筑物拆除。逾期未能履行本约定，则视为乙方同意授权甲方处理相关财产，处理所得抵充甲方因此而发生的支出。2018年1月23日，长城圩公司的法定代表人蒋万鹏向头桥村委会出具《承诺书》一份，载明：今蒋万鹏向头桥村村委会承诺2017年承包款最迟于本月（2018.1.28）日前汇至头桥村指定账户（连同2016年3万多元），如不能到位，后果由蒋万鹏承担，与头桥村无关。一审庭审中，头桥村委会自认长城圩公司支付2016年租金580000元，2017年租金470000元，2018年、2019年租金614500元。据此计算，2016年至2019年四年期间，长城圩公司拖欠租金共计906992元，截止至2019年10月31日，拖欠租金为794744元。长城圩公司至今未能支付上述拖欠的租金，且已将租赁的水面及田块转租给第三人。上述事实，有当事人的陈述、《租赁合同》《承诺书》等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，头桥村委会与长城圩公司自愿签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。长城圩公司使用头桥村委会的水面及田块，应当按约支付租金，头桥村委会主张长城圩公司支付2019年10月31日前的租金794744元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方合同约定，长城圩公司逾期支付租金三个月，头桥村委会有权解除合同。根据《承诺书》载明的内容及双方当事人陈述，长城圩公司常年拖延支付租金，且至今未按约定足额支付租金，头桥村委会主张解除双方之间的合同，符合双方合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，长城圩公司应当及时返还涉案水面及田块，头桥村委会主张长城圩公司自2019年11月1日起至实际返还租赁的水面及田块之日止，按1845元/日的标准支付占有使用费，不超过双方合同约定的租金标准，一审法院予以支持。双方合同明确载明“经双方确认甲方租予乙方的面积为1265亩”，长城圩公司也一直按该面积计算的租金履行支付义务，现其又辩称实际承租面积要少100亩左右，一审法院不予采纳。长城圩公司以建设的项目系政府扶持项目且已投入几百万元为由拒绝解除合同，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，头桥村委会的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除头桥村委会与长城圩公司于2015年12月2日签订的《租赁合同》；二、长城圩公司于判决生效之日起十日内给付头桥村委会租金794744元（截止至2019年10月31日），并自2019年11月1日起至实际返还所租赁的水面及土地之日止，按1845元/日的标准支付占有使用费。一审案件受理费11747元，保全费3065元，合计14812元，由长城圩公司负担。本院审理期间，上诉人长城圩公司对一审法院查明的长城圩公司拖欠租金数额的事实有异议，上诉人认为一审法院未查明。上诉人对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人头桥村委会对一审查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，被上诉人头桥村委会认可，因与长城圩公司之间就解除合同提起诉讼，其同意原审第三人将2020年部分租金509000元存放在头桥村委会，现被上诉人同意将该款项冲抵长城圩公司欠付的租金。本院认为，首先，关于案涉租赁合同是否应予以解除的问题。根据双方合同的约定，长城圩公司作为案涉土地的承租人，如逾期支付租赁费三个月，甲方有权解除合同。即双方已经约定了合同解除条件，根据已查明事实，长城圩公司逾期支付租金的行为已经符合合同解除条件，头桥村委会通过诉讼方式请求解除案涉合同，应视为履行了解除合同的通知义务，一审法院判令解除案涉土地租赁合同具有事实法律依据。长城圩公司虽主张其与头桥村委会协商一致，由头桥村委会直接向本案第三人收取租金，但就其主张的该事实并未提供证据证明，亦未举证证明头桥村委会免除了上诉人的合同义务，故对其该上诉理由本院不予采纳。因此，本院对一审判决解除长城圩公司与头桥村委会租赁合同的内容予以维持，合同解除后，出租人要求长城圩公司返还案涉土地并无不当，本院亦予以维持。关于长城圩公司主张土地面积少于合同约定的问题。上诉人对其该主张并未提供充分的证据证实，且双方在订立合同中已经在附图中标明了承租范围，长城圩公司也未提交证据证明其在履行合同中对承租面积有误提出过异议，在此情况下本院对其在本次诉讼中主张实际承租面积少于合同约定面积的上诉理由亦不予采纳。关于长城圩公司应支付的租金及占有使用费的问题。首先，长城圩公司对2016年至2019年期间欠付租金的数额并无异议，结合双方合同中对租金标准的约定，本院对于一审法院认定的长城圩公司截止至2019年10月31日欠付租金数额予以确认。关于占有使用费，长城圩公司主张头桥村委会已经与原审第三人签订了租赁合同、头桥村委会不同意返还土地，但头桥村委会对此并不认可，且长城圩公司并未就此提供证据，本院对其该主张不予认可。本案一、二审审理期间，长城圩公司始终不同意解除合同、返还案涉土地，在此情形下一审法院判令其按照1845元/日的标准支付占有使用费亦无不当。另外，上诉人认为原审第三人也向头桥村委会支付了部分款项。现头桥村委会同意将原审第三人交付的509000元在长城圩公司欠付款项中予以抵扣，本院予以准许。综上所述，上诉人长城圩公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，但因二审中头桥村委会同意抵扣部分款项，本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8507号民事判决第一项；二、变更江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8507号民事判决第二项为：南京长城圩农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京市六合区龙池街道头桥村村民委员会租金794744元（截止至2019年10月31日），并自2019年11月1日起至实际返还所租赁的水面及土地之日止，按1845元/日的标准支付占有使用费（南京长城圩农业发展有限公司在支付上述款项时，可扣减殷德明、管德时、陈有才、王永生、周安顺向南京市六合区龙池街道头桥村村民委员会交付的509000元）；三、驳回南京长城圩农业发展有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费11747元，由上诉人南京长城圩农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 李 斐审 判 员 白文虎二〇二〇年十月二十日法官助理 李映碧书 记 员 韩卓君