广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初3211号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********641F。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，公司员工。委托诉讼代理人：李豪玲，女，公司员工。代理权限始于2020年10月9日。委托诉讼代理人：陈海强，男，公司员工。代理权限至2020年10月9日止。被告：谢雄，男，1966年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区杨和镇对川村中区****，公民身份号码440************。被告：谢玲珍，女，1963年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区杨和镇对川村中区****，公民身份号码440************。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称“万宁物业高明分公司”）与被告谢雄、谢玲珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人邓桃仪、李豪玲，被告谢雄到庭参加诉讼。被告谢玲珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁物业高明分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年2月1日暂计至2020年3月31日止拖欠的住宅物业服务费2809.66元(按该物业的房屋建筑面积102.92㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为200.69元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金614.11元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年3月31日的违约金为614.11元）；3.判令被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费179.41元（自2019年1月1日暂计至2020年2月29日，此后发生费用另行计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区***********江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与第三人佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区*******前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区****************************提供物业服务，被告应每月向原告缴纳200.69元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告谢雄、谢玲珍于2015年12月18日购买的江滨香格里花园*******单元在2017年1月22日已具备交付使用条件。本小区开发商于2017年10月9日向被告邮寄的《收楼通知书》载明的收楼时间为2017年10月20日至10月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》、《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》（下称《前期物业服务协议》）约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年1月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。谢雄辩称，其希望原告出示备案证、分公司一级物业管理资质证、水电分摊的发票、招标的资质证，且前期楼梯广告收入无公示，原告违反了服务协议，提供服务不到位，发票从来没有公示过水电分摊，别墅与洋房之间围蔽，已经有政策要拆，但迟迟未拆，小区的3座1梯公摊面积被1座地下的住户违法占用公摊面积，物管管理不到位，所以谢雄要求物管先处理好这些问题。谢雄曾经交过物管费的，但后来物管服务不到位，还按一级服务的标准收费，认为不合理才拒交。谢玲珍未答辩，未提供证据，视为其放弃诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告虽有异议，但未提供任何证据以支持其主张，本院确认原告证据的真实性并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审核实的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，被告（买受人）与第三人（出卖人）佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定被告向第三人购买位于佛山市高明区***********江滨香格里花园*******号的房产，该房建筑面积为102.92平方米。第三人应于2017年12月28日前将经竣工验收合格和买受人已付清购房款（含银行贷款）及相关费用房屋交付给被告。自交付之日起，商品房毁损、灭失等风险及物业管理费均由买受人承担。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，就乙方为甲方在江滨香格里花园项目中提供物业服务约定如下（摘录）：1.项目名称“江滨香格里花园”，类型为高层住宅36幢，面积约435561平方米，别墅43幢，面积约99906平方米，商铺约27760平方米，总占地面积171835.6平方米，建筑面积721391.12平方米，东至凤凰路，南至明国路，西至大德路，北至丽江东路。2.物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月缴纳，具体标准为：高层住宅2.43元/平方米/月、商业物业10元/平方米/月、别墅3元/平方米/月、别墅花园0.5元/平方米/月、自有产权室内汽车位30元/个/月、自有产权露天汽车位25元/个/月、自有产权室内摩托车位10元/个/月、自有产权露天摩托车位5元/个/月、会所10元/月·平方米。3.物业服务期限为自双方签字之日起生效，本物业业主大会成立后与其选定的物业服务企业签订物业服务合同，其选定的物业服务企业正式接管本物业管理权后失效。4.甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。5.乙方提供的服务达不到协议约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可以要求乙方支付违约金1000元。经双方约定以下情况视为乙方违约：乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的；乙方因物业服务质量受到行政主管部门通报批评以上行政处罚。6.公共水电分摊费用按实际费用向所有相关业主合理分摊。双方还约定了物业交接、物业服务内容和标准、费用交纳、双方权利与义务、协议时效、突发事件处理、违约责任等内容。2017年10月21日，被告收楼。被告购房时赠送物业服务费的期间至2018年10月届满。其后，被告有按每平方米1.95元/月收费标准履行交费义务，并缴交公摊水电费用。经查明，两被告尚欠2019年2月1日至2020年3月31日期间的住宅物业服务费2809.66元(按该物业的房屋建筑面积102.92㎡，每月每平方米1.95元计收，该物业每月的物业服务费合计为200.69元)、公共水电分摊费179.41元（自2019年1月1日至2020年2月29日止）。原告针对被告欠费的事实，自2019年6月起多次通过张贴《费用催缴通知》、发送短信信息等方式催缴。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且一直按协议内容履行，合同依法成立生效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告提供服务，作为登记业主的两被告事实上接受了其服务，应支付物业服务费用。原告请求的物业服务费2809.66元，有充分的事实依据，本院支持原告该项诉讼请求。关于原告提供的物业服务存在瑕疵的问题。因原告提供的物业服务有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费。但双方提交的证据尚不足以证明原告的物业服务瑕疵达到影响业主正常生活的程度。故被告上述拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采信。如小区大多数业主对原告的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。在诉讼中，原告也自认确有个别单项的物业服务存在瑕疵并已进行整改，原告在今后物业服务工作中，应当加强物业管理，对于业主反映的问题及时回应解决。关于违法建筑处理问题。根据法律规定，违法建筑的认定和拆除依法由有权的行政机关负责，不属于物业服务企业的职责范围。本案发生的违法建设已举报并交由有关部门处理，按照法律规定的期限较长，且处理进程不受双方当事人控制，不能归责于任何一方。被告以此为由减免物业费用本院不予支持。关于逾期支付物业服务费的违约金问题。原告主张违约金依合同约定从被告逾期交纳物业服务费次日开始计算，本院予以支持，但原告主张的违约金标准过高，本院予以调整，即2019年2月至2020年3月期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费200.69元为基数，每月物业服务费的违约金自当月11日起，其余月份违约金依此类推，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付之日止。关于公共分摊水电费问题。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”小区业主属于上述规定中公共水电的最终用户，依法应由全体业主承担公摊水电费。原、被告的物业服务协议中也明确约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公用水电是必然发生的，根据一般的生活法则，原告请求的公摊水电费未超出一般水平，本院予以支持。本案分摊水电费的方法亦未违反日常生活常识，为多数小区所接受，更不会增加全体业主的负担。本院确认被告应向原告支付公共水电分摊费179.41元（自2019年1月1日至2020年2月29日止）。综上，被告谢雄、谢玲珍未及时支付物业管理服务费用及公共水电分摊费用，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告谢雄、谢玲珍于本判决发生法律效力之日起三日内交纳2019年2月至2020年3月的物业服务费2809.66元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告谢雄、谢玲珍于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付违约金（即2019年2月至2020年3月期间的物业服务费的违约金，以每月物业服务费200.69元为基数，每月物业费的违约金自当月11日起，其余月份违约金依此类推，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算至实际支付之日止）；三、被告谢雄、谢玲珍于本判决发生法律效力之日起三日内交纳2019年1月至2020年2月的公共水电分摊费179.41元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告谢雄、谢玲珍承担，由其于支付判项确认款项时一并支付给广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  梁小平二〇二〇年十月二十九日书记员  黎泸蔓