上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8121号上诉人(原审被告)：上海文纪建筑装璜有限公司，住所地上海市沪宜路**－A208。法定代表人：王文广，总经理。委托诉讼代理人：袁芝萍，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李朝军，男，1975年5月26日出生，汉族，户籍地四川省阆中市水观镇射洪庙村****。委托诉讼代理人：赵向东，上海忠恳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海豫财工贸发展有限公司，住，住所地上海市青浦区白鹤镇胜新村****/div>法定代表人：李朝军，执行董事。委托诉讼代理人：赵向东，上海忠恳律师事务所律师。原审第三人：宝山区罗店镇南周村村民委员会，住所地上海，住所地上海市宝山区南周村王家湾路**>法定代表人：周惠玉，村主任。上诉人上海文纪建筑装璜有限公司(以下简称“文纪公司”)因与被上诉人李朝军、上海豫财工贸发展有限公司(以下简称“豫财公司”)及原审第三人宝山区罗店镇南周村村民委员会(以下简称“南周村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文纪公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李朝军、豫财公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定文纪公司与李朝军间存在续租系事实认定不清。文纪公司与李朝军签订为期三年的《房屋租赁合同》时，未约定李朝军可以自建建筑物。文纪公司是有意于自己建设房屋出租的，但因当时管理违建较严，李朝军急于用地，文纪公司才先将宝山区联杨路的5亩场地(以下简称“系争场地”)出租给李朝军，相应租赁费用也便宜。由于李朝军承租后从事水泥制品生产，噪声和空气污染比较严重，周围群众反映强烈，村委会要求文纪公司整改，就一直没有建造建筑物。三年合同期满，文纪公司与李朝军合同自然终止，文纪公司无资金承建厂房，将系争场地交给王文广个人经营管理。王文广对该场地进行打造后，又租给李朝军使用。前三年租金由作为文纪公司法定代表人的王文广收取，其履行的是职务行为；后几年王文广收取李朝军的租金仅代表王文广个人行为，与文纪公司无关。二、一审认定系争场地上建筑物是李朝军所建，没有任何依据。租金后来涨到每亩10万元，正是基于房地一体出租，王文广要收回建房成本才提高租金，可以反映出地上建筑物是王文广所有。南周村委会与文纪公司在就建筑物委托评估时，将系争场地建筑位置一栏标注“王文广”字样，即说明该建筑物归王文广所有，其他没有标注的默认为文纪公司所有。且李朝军提供的证据也不足以证明建筑物系其投资建造。三、一审举证责任分配不当，法律适用错误。一审中，文纪公司提交证人的书面证言，证实系争场地上的建筑是王文广发包给两证人实际施工，两证人与王文广无利害关系，能真实反映建筑物的投资人是王文广。四、一审同意李朝军追加豫财公司为原告的申请是错误的。无论是文纪公司还是王文广个人，都是将系争场地(房屋)出租给李朝军个人使用，与豫财公司无关。一审未依职权追加案外人王文广作为第三人参加诉讼，系程序不当。被上诉人李朝军、豫财公司辩称：一、前后这些年里，王文广一直是文纪公司的法定代表人，文纪公司关于王文广前三年收取租金是职务行为，后几年就是个人行为的说法，理由不能成立，逻辑上也不通。二、一审认定地上建筑物是李朝军建造，证据充分。双方签订的租赁合同约定的是土地，未出现建筑物字样。南周村委会证明在文纪公司将土地出租给李朝军之前，场地上确实没有任何建筑。三、一审根据既有证据对本案事实进行确认，不存在举证责任分配不当的问题。四、一审追加豫财公司为原告是依法追加。租赁期间，李朝军收购了豫财公司，成为该公司法定代表人。南周村委会向豫财公司发出拆除通知，作为土地使用权人已明确被拆迁的主体包括豫财公司。五、王文广一直是文纪公司的法定代表人，其行为是职务行为，不存在一审遗漏当事人问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南周村委会述称：涉案地块为南周村委会所有的工业用地，系南周村委会租赁给文纪公司的，当时地上没有房屋建筑。文纪公司转租给李朝军的情况南周村委会并不清楚。涉案租赁土地上的建筑何人、何时建造等具体情况，南周村委会均不清楚，也与南周村委会无关。为了落实减量化该地块，拆除地块上的违章建筑，经政府同意，给予减量化地块和建筑部分补偿，最高不超过每亩30万元。南周村委会与文纪公司于2018年12月24日签订了《减量化项目企业搬迁补偿协议》。目前，减量化补偿费用尚未完全下发至南周村委会。李朝军、豫财公司向一审法院起诉，请求判令：判令文纪公司与南周村委会之间就本市宝山区南周村南周一路XXX号建筑物搬迁签订的安置协议中的补偿款688，233.46元归李朝军、豫财公司所有，由南周村委会直接向李朝军、豫财公司支付。一审审理中，李朝军、豫财公司提交如下证据：1．《房屋租赁合同》，2009年4月文纪公司的法定代表人王文广代文纪公司与李朝军签署，租赁标的是系争场地，年租金2.6万元／亩，租期三年，当时场地上并没有房屋。文纪公司对该证据无异议，但合同标题并无“场地”二字，合同有效期三年。2．现金日记账、支票存根，证明文纪公司的法定代表人王文广收取李朝军租金情况，实际上租金每年递增，16年、17年时已涨到了每亩10万元。文纪公司对该组证据无异议，是王文广本人签收，租金是先付后用，2017年12月之前的场地费是结清的，2018年1月合同终止，场地就没有使用了。3．现场照片、评估报告(部分)，评估报告来源于文纪公司，但不完整，其中南周一路XXX号平房、棚、彩钢板房都是李朝军建造的，评估报告显示建筑物是水泥厂，也与李朝军、豫财公司经营范围一致。文纪公司对本组证据不予认可，照片不能证明房屋系李朝军所建，评估报告不完整且总价中包含了多处房屋建筑。4．《减量化项目企业搬迁补偿协议》，为他案法院调取，证明南周村委会与文纪公司有书面的搬迁补偿协议，补偿的范围包括南周一路XXX号。文纪公司对该证据无异议，动迁时李朝军、文纪公司的租赁合同已经终止了，故补偿款与李朝军、豫财公司无关。5．内资公司备案通知书、准予变更(备案)登记通知书、股权转让协议、股东会决议、档案记录材料，证明李朝军、豫财公司的关系，李朝军之前是个人从事水泥制品生产，产销差价比较大，于2016年收购了豫财公司继续经营水泥制品的生产、销售。文纪公司认为该组证据与本案无关。6．五违四必告知书，证明南周村委会向文纪公司支付了首期补偿款后，南周一路XXX号房屋还没有拆除，故南周村委会发出书面告知，其中豫财公司与文纪公司法定代表人王文广都是拆除责任人。文纪公司对该证据的真实性无异议。7．李朝军、豫财公司补充提交历年支付租金的收条、银行流水，证明李朝军自2009年1月支付第一笔租金，至2018年11月支付最后一笔租金，共计支付168万元。文纪公司一审庭审中要求对补充证据进行书面质证，在收到法庭转寄的副本后，未于规定时间内发表质证意见。文纪公司就其主张提供如下证据：1．《房屋租赁合同》，出示文纪公司保管的合同原件，与李朝军、豫财公司提供合同中的手改字迹不符。李朝军、豫财公司对此证据的真实性无异议。2．书面证言，证明王文广于2013年把建房工程发包给王文辉、朱乐好，按40元／平方米结算工程款，由王文广付清。李朝军、豫财公司对此证据的三性均不予认可，李朝军租赁房屋就建造了上述平房、彩钢板房用于生产、生活，不可能到2013年8月合同履行期都经过了才建房。从文纪公司提交的书面证据内容上看，只承包了墙面、地面，并没有完、地面的建造，亦无总工程造价，两位证人也某出庭作证，法庭不应予以采信。一审法院认定事实：一、2009年，李朝军与文纪公司签订《房屋租赁合同》，约定文纪公司(甲方)将宝山区联杨路的5亩场地出租给李朝军(乙方)作水泥制品加工厂使用。租赁期自2009年3月1日起共三年，合同期满后，如甲方继续出租场地的，乙方拥有优先承租权。双方议定年租金为26，000元／亩，全年共计13万元，分两次付清。二、根据李朝军、豫财公司提交的证据，李朝军、豫财公司自2009年1月起向文纪公司的法定代表人王文广支付租金。《房屋租赁合同》到期后，李朝军、豫财公司继续使用场地，并继续以现金、银行转账等方式支付租金。最后一笔租金支付时间为2018年11月19日，之后再未支付。李朝军、豫财公司历年支付租金的情况为：2009年13万、2010年13万、2011年12万、2012年15万、2013年22万、2014年20万、2015年25万、2016年14万、2017年17万、2018年17万。三、2018年12月24日，南周村委会(甲方)与文纪公司(乙方)签订《罗店镇减量化项目企业搬迁补偿协议》，约定甲方因减量化项目所需，收回乙方所使用的集体土地折合16.15亩，拆除坐落于南周村南周一路XXX号在内多处建筑物，建筑面积5212.56平方米(均为无证建筑)及地面附属物，乙方表示同意。甲方对乙方全部采用货币补偿，经评估、商定，乙方应得搬迁补偿安置费总额484.5万元。乙方须确保在2018年12月28日前从原址搬离，并保证房屋实际使用人按期搬迁，逾期未搬的承担违约责任。搬迁补偿费分期支付，本协议签订后三十日内支付84万元。一审审理中，文纪公司认可已收到南周村委会支付的首期补偿款84万元。四、《罗店镇减量化项目企业搬迁补偿协议》涉及南周村王家40-42号、南周一路XXX号对面、南周一路XXX号、南周一路XXX号的多个区块的(无证)房屋建筑，包括平房、楼房、棚、厂房、彩钢板房、夹芯彩钢板房、厕所等建筑类型，各区块内建筑种类不一、面积不等、建安重置单价不同。五、2018年6月2日，南周村委会向豫财公司、王文广发出《“五违四必”生态环境综合整治告知书》，要求南周一路XXX号于2018年6月30日前拆除违法建筑、停止违法经营、消除安全隐患等措施，执行完成整改。一审法院认为，本案所涉合同虽名为《房屋租赁合同》，但合同内容均系围绕土地租赁进行的约定，故本案实质为土地租赁合同纠纷，地上房屋是否办，地上房屋是否办理产权证合同本身的效力，合同双方可依照约定或法律规定确定己方的权利义务。李朝军、文纪公司的租赁合同到期后，双方虽未续签书面合同，但李朝军、豫财公司继续使用土地并支付租金，文纪公司对此并无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据五违四必告知书等证据可知，南周村委会根据减量化政策要求南周一路XXX号拆除违章建筑、收回土地发生于李朝军、豫财公司租赁使用期间。关于场地内地上建筑为何人所建，李朝军、豫财公司与文纪公司各执己见，但均未能确证其主张。结合南周村委会所述，其将土地租赁给文纪公司时，地上并无建筑物，地上并无建筑物军承租场地用于经营水泥厂后，根据水泥厂经营、生产需要建造了厂房、宿舍、厕所等，一审法院予以采信。而文纪公司辩称地上建筑物系王文广于2013年建造，显然不符合常理，不予采纳。根据本案减量化补偿计算方案，补偿款总额并非地上物评估价格简单相加的结果，而是根据卫星遥感测算的土地面积结合地上物价值，在30万元／亩封顶结算的政策框架内计算所得。故李朝军、豫财公司仅按照地上物价值主张补偿款并无依据，一审法院根据公平合理的原则，酌情确定由文纪公司支付李朝军、豫财公司补偿款30万元。至于李朝军、豫财公司要求由南周村委会直接向李朝军、豫财公司支付的诉请，缺乏法律依据，不予支持。一审法院判决：一、上海文纪建筑装璜有限公司于判决生效之日起十日内支付李朝军、上海豫财工贸发展有限公司补偿款30万元；二、驳回李朝军、上海豫财工贸发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在书面合同约定的租期届满后，李朝军与文纪公司间形成了不定期租赁关系。文纪公司上诉称合同到期后，文纪公司将涉案土地交给王文广个人经营管理，王文广又将该土地租给李朝军使用，故王文广与李朝军间形成转租关系，但文纪公司就该主张未提供证据加以证实，李朝军对此亦不予认可，故对文纪公司该项上诉意见，本院不予采纳。关于涉案场地内地上建筑物实际由谁搭建，南周村委会确认其将涉案土地租赁给文纪公司时，地上并无建筑物，地上并无建筑物的说法，地上建筑物系王，地上建筑物系王文广于2013年建造年李朝军与文纪公司签订合同时，李朝军承租的土地系净地。李朝军租赁涉案场地系用于经营水泥制品加工厂，为满足生产、经营之需势必会在场地上搭建厂房、宿舍、厕所等。文纪公司虽辩称地上建筑物系王文广于2013年建造，但文纪公司仅提交了证人证言，并无其他证据加以佐证，且其说法与常理亦不符。故本院认为，李朝军、豫财公司主张本案所涉地上建筑物系由李朝军建造的意见更符合客观情况，具有高度盖然性，本院予以采信。根据南周村委会与文纪公司签订的《减量化项目企业搬迁补偿协议》，补偿安置费涉及包括涉案建筑物在内的多处建筑物的拆除，故李朝军主张取得相应补偿款，于法有据。豫财公司虽不是本案租赁合同关系的合同相对方，但一审中李朝军申请追加豫财公司作为原告参加本案诉讼，可视为李朝军自愿让渡部分权益给豫财公司，于法不悖。一审法院根据本案实际情况及减量化补偿计算方案，酌定文纪公司支付补偿款30万元，数额尚属合理，符合公平原则，本院予以认同。至于文纪公司主张一审法院未依职权追加案外人王文广为第三人参加诉讼，鉴于前述分析，王文广不属于依法应追加的必要共同诉讼参与人，一审相关程序处理并无不当。综上所述，文纪公司的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，682元，由上诉人上海文纪建筑装璜有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊审 判 员 俞璐审 判 员 王珍二〇二〇年十月十九日法官助理 夏兰书 记 员 张蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……