山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2807号 上诉人（原审被告）：朱海燕，女，1972年1月5日出生，汉族，农民，住山东省冠县。 委托诉讼代理人：刘光，山东德衡（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金明，山东德衡（聊城）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：胡巧莲，女，1954年2月20日出生，汉族，退休干部，住山东省冠县。 委托诉讼代理人：张庆涛，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 原审被告：冠县艾秀造型理发店，住所地山东省冠县崇文街道红旗北路西侧。 经营者：邴景高，男，1979年8月16日出生，汉族，个体经营者，住山东省冠县。 上诉人朱海燕因与被上诉人胡巧莲以及原审被告冠县艾秀造型理发店（以下简称艾秀造型）排除妨害纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2019）鲁1525民初5888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 朱海燕上诉请求：依法改判驳回被上诉人诉讼请求。上诉理由：一、一审判决适用法律不当，本案应适用“买卖不破租赁”原则。上诉人认为，上诉人与涉案房屋的原房主任洪亮、梁海霞签订的房屋租赁合同由双方自愿签订，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，并且已经实际履行且正在履行。在双方签订租赁合同之时，租赁关系就已经达成，只是租金支付的方式是以原债权折抵租金。此时，原债权债务关系消灭，租赁关系就已形成。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。依据上述法律规定，上诉人在租赁期内理应享有继续使用房屋的权利。二、本案不符合排除妨害的要件。本案系排除妨害纠纷，行使排除妨害请求权必须同时符合以下三个要件：1.被妨害的标的物仍然存在并由所有人占有；2.妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权利且这种行为是持续进行的；3.妨害必须是不法的或不正当的。本案中上诉人承租涉案房屋在先，被上诉人的抵押权以及所有权取得在后。上诉人基于租赁关系而占有使用房屋，是合法的、正当的，也未妨害到被上诉人的房屋所有权的实现。因此，本案也不符合排除妨害的要件。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失不当，无法律依据。即便是因为上诉人租用涉案房屋影响了被上诉人的使用权，该损失也不应由上诉人承担。上诉人租用房屋合情合法，不能因为被上诉人与原房主的纠纷，让上诉人交两份房租。另外，被上诉人要求租金损失应当按上诉人与任洪亮、梁海霞所签订租赁合同约定的每年5万元租金标准计算，而一审判决照单全收，全部支持，但该种认定并无任何法律依据。 被上诉人胡巧莲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，应驳回上诉人朱海燕的上诉。一、朱海燕与任洪亮、梁海霞签订的《租房合同》不真实，答辩人向任洪亮、梁海霞提供借款的时间是2011年6月24日，办理抵押登记的时间是当时涉案房屋没有任何权利负担，之后答辩人多次到涉案房屋处，都没有任何出租行为。聊城市中级人民法院（2014）聊民一终字第855号民事判决书可以证明，任洪亮、梁海霞是到了2013年10月份才出现了经营变故，这些事实都与2011年3月15日房屋出租严重不符，更为重要的是，从合同内容也可以看出，该《租房合同》就是以所谓租赁的形式抵顶欠款，合同签订日期之所以为2011年3月15日，正是为了阻止答辩人依法行使物权，是合同双方的恶意串通。因此，涉案《租房合同》属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害物权所有人的合法权益，虽然名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权抵债的合同，不满足合同法规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同定义，不是真正法律意义上的租赁，不应适用“买卖不破租赁”的原则。最高人民法院指导案例（2014）民申字第215号民事裁定书以及聊城市中级人民法院（2018）鲁15民终1752号民事判决书对此都有明确的法律认定意见。因此，原审法院适用法律正确。二、对于答辩人的租金损失，自答辩人依法取得房屋所有权之日起依法有权主张，至于被答辩人向原所有权人未抵顶的欠款仍应向原所有权人主张债权，否则，就是对物权的侵害，依法应予赔偿。 原审被告艾秀造型经本院依法传唤既未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 胡巧莲向一审法院提出诉讼请求1.判令被告立即停止侵权、搬离房屋；2.判令被告赔偿原告租金损失（自2018年9月10日起，按被告朱海燕与任洪亮、梁海霞所签订租赁合同约定的租金计算标准支付至被告停止侵权、搬离房屋日，并按同期同类银行贷款利率支付利息）。 一审法院认定事实：任洪亮、梁海霞于2010年间曾向原告借款500万元，并于2011年6月24日与原告签订房屋抵押贷款合同约定将二人名下房产（框架结构商业用房，冠县红旗北路金冠大道的070903丘F幢F1、F5、F4、F2房产证号00××52、00××54、00××58、00××60）抵押给原告，于2011年9月6日办理抵押登记（冠房他证冠县字第××号）。后来，原告向冠县法院提出诉讼，要求任洪亮、梁海霞返还500万元借款，并支付利息，且对以上抵押房产享有优先受偿权。2014年12月26日，冠县法院出具（2014）冠民初字第1245号民事判决书，判决内容为：“被告任洪亮、被告梁海霞共同偿还原告胡巧莲借款本金500万元及剩余利息217.75万元（自2011年6月24日起，按月利率千分之20.50计算到2014年9月24日，共39个月的利息399.75万元减去已付182万元），由原告胡巧莲对抵押的房屋（冠县红旗北路西侧金冠大道070903丘F幢F1、F5、F4、F2房产证号00××52、00××54、00××58、00××60）优先受偿，待判决生效后十日内履行。”上述判决书生效后，任洪亮、梁海霞未按期履行上述判决内容，原告依法向冠县法院申请执行。2018年9月10日，冠县法院依法出具（2015）冠执字第733-3号执行裁定书，内容为：“一、将被执行人任洪亮、梁海霞位于冠县红旗北路金冠大道的070903丘F幢F1、F5、F4、F2号房产，房产证号为：冠房权证冠县字第××、00××53、00××54、00××55、00××58、00××59、00××60、00××61，作价5231139元，交付申请人胡巧莲抵偿其债务5231139元，以上房产的所有权自裁定书送达申请执行人胡巧莲之日起转移。二、申请人胡巧莲（身份证号3725261954********）可持本裁定书到有关管理机构办理产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。2018年9月10日“，并于当日向原告送达了上述执行裁定书，于2018年9月12日向梁海霞、任洪亮公告送达了上述执行裁定书。原告于执行裁定书生效后发现被告冠县艾秀造型理发店在上述房产F4的一层经营，冠县三平快餐店在上述房产F1的一层经营，冠县丽伟粮油商行在上述房产F2的一层经营，冠县仁和商务酒店有限公司在上述房产F5的一、二、三、四层连同F4、F2、F1的二、三、四层及没抵押给原告的F3（抵押给王秀峰）的二、三、四层经营。2018年12月16日，原告在被告艾秀造型及冠县仁和商务酒店有限公司、冠县三平快餐店、冠县丽伟粮油商行送了（2015）冠执字第733-3号执行裁定书和催缴租金通知书，同时告知逾期不缴纳租金将收回房屋（开门的送到了屋里经营人，没开门的张贴在门口）。被告艾秀造型、被告朱海燕及冠县仁和商务酒店有限公司、冠县三平快餐店、冠县丽伟粮油商行既未向原告交租金，亦未搬离涉案房屋。2019年7月12日，原告即以冠县仁和商务酒店有限公司、冠县三平快餐店、冠县丽伟粮油商行、冠县艾秀造型理发店为被告，提起（2019）鲁1525民初4062号一案的诉讼，被告艾秀造型经营者邴景高在开庭审理中称：“自2018年11月5日接手涉案房屋后开办艾秀造型理发店，并于2019年2月26日与朱海燕签订了《商铺租赁合同》，出租方为朱海燕，承租方为邴景高。商铺位于冠县红旗北路的商铺，面积140平方米，租期壹年，自2019年2月6日至2020年2月6日，租金为30000元”。2019年9月6日，原告撤回（2019）鲁1525民初4062号案件诉讼，随后又提起该案及另外三案诉讼。被告朱海燕在该案诉讼中称：“2011年3月15日，原房屋所有权人任洪亮和梁海霞因借被告朱海燕98万元借款未还，与被告朱海燕签订了一份20年租房合同，约定任洪亮和梁海霞以F4房屋一层（72平方米）20年的房屋租赁权（自2011年3月15日至2031年3月14日，每年租金5万元）用以折抵二人欠朱海燕的98万元债务。”被告朱海燕和邴景高二人现在涉案房屋F4一楼内共同经营被告艾秀造型理发店（装修后上、下隔开）。 一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。”第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十五条规定：“物权包括动产和不动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”第一百一十六条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定的义务人为或者不为一定行为的权利。”第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”《中华人民共和国侵权法》（2010年7月1日起施行）第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”第五条规定：“其他法律对侵权责任另有特别规定的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施工）第二十八规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十二条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十八条规定：“本章规定的物权保护方式，可以单独使用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第六十四条规定：“私人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”第一百九十三条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关规定。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物或者孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支付的必要费用。”《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照有关买卖合同的规定。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日施行）第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（2016年3月1日起施行）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年5月10日起施行）第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（2000年12月8日法释[2000]44号）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人的损失，由承租人自己承担。”被告朱海燕与任洪亮、梁海霞签订的租赁合同体现的是用租金抵偿借款的债权债务关系，不适用“买卖不破租赁”原则，即便被告取得的是租赁权，也不得滥用其租赁权损害原告的物权合法权益。针对同一物，在物权和债权都需要法律保护的情况下，我国民法理论的保护原则是物权保护要优于债权保护。针对涉案房产，原告因（2015）冠执字第733-3号执行裁定书生效取得的权利是物权，是一种绝对权，自（2015）冠执字第733-3号执行裁定书生效日发生效力，被告朱海燕因与梁海霞、任洪亮签订租赁合同取得的权利是债权，是一种相对权，自租赁合同生效日发生效力。对原告因涉案房产享有的物权保护要优于对被告因涉案房产享有的债权保护。涉案房产系原告私人的合法财产，被告应依法停止侵权，并自原告向被告主张权利之日即2018年12月16日起，赔偿原告的合法租金损失（参照被告朱海燕与任洪亮、梁海霞所签订租赁合同约定的每年5万元租金标准计算）。原告要求的利息损失可自本案立案日即2019年9月25日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告因涉案房产所造成的其他租金损失，可向义务人主张。被告因涉案房产所造成的租金及其他损失，可向义务人追偿。综上所述，原告合法的诉讼请求，不违反法律规定，应当支持，超出法律规定的诉讼请求，不应支持，应当驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条、第一百二十条、第一百三十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权法》第三条、第五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第六十四条、第六十六条、第一百九十条、第一百九十三条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、第六十六条之规定，判决：一、被告冠县艾秀造型理发店、被告朱海燕停止对冠县红旗北路金冠大道的070903丘F4号一层房产的侵权，并于本判决生效后三十日内搬离上述房屋；二、被告冠县艾秀造型理发店、被告朱海燕于本判决生效后十日内赔偿原告租金损失（自2018年12月16日起，按被告朱海燕与任洪亮、梁海霞所签订租赁合同约定的每年5万元租金标准支付至被告停止侵权、搬离房屋日，且自2019年9月25日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、驳回原告胡巧莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由二被告承担。 二审中，上诉人朱海燕提交：1.2019年2月6日上诉人与邴景高签订的商铺租赁合同一份及微信转账手机截屏二份，拟证明上诉人承租房屋于2019年2月6日又将房屋转租给邴景高经营冠县艾秀造型理发店的事实，进一步印证上诉人承租案涉房屋的事实。2.冠县一香源茶店营业执照复印件一份（出示原件），拟证明2015年2月10日起上诉人使用承租的案涉房屋经营茶店的事实，在此说明记载为梁海波，但实际经营为上诉人，梁海波是上诉人叔兄弟，之所以用其姓名做经营者系因为其子女上学需要。被上诉人胡巧莲质证称：对证据1，租赁合同与原审认定的事实不一致，原审上诉人曾提交过租赁合同，但时间为2019年2月26日签订，在原审中上诉人曾陈述其与邴景高二人共同经营理发店。微信转账记录共2笔2万元，与租赁合同约定的年租金不一致，而且转账时间为2019年1月16日，在租赁合同签订之前，与常理不符，而且该微信转账记录并不显示支付账号的户名是谁，更不显示收款账户及户名。对证据2，营业执照经营场所显示为（清泉），而且经营者与上诉人无关，案涉房屋所在位置与清泉无关，属于崇文。该营业执照与本案没有关联性。上诉人提交的2份证据不能证明所要证明的内容，而且与本案的焦点没有关联性。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于朱海燕与案外人任洪亮、梁海霞的房屋租赁合同的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，朱海燕与案外人任洪亮、梁海霞的房屋租赁合同第三条约定：“欠款抵消。（甲方于2010年3月至2010年11月在仁和商务宾馆装修期间，陆续向乙方借款共计玖拾捌万元，当时约定2011年2月之前还清，约定期限截止后，甲方无力按时偿还欠款，经双方协商，甲方同意将F4一楼门面出租给乙方，以二十年租金抵消该借款）。”从该内容看，朱海燕为了使自己的债权得到清偿，同意任洪亮、梁海霞以让渡案涉房屋20年使用权的方式抵顶98万元的借款。可见，该房屋租赁合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。一审法院认定该合同为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。 关于朱海燕对案涉房屋所享有的权利能否对抗胡巧莲的物权问题。根据上述分析，朱海燕与任洪亮、梁海霞之间签订的房屋租赁合同为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。朱海燕主张本案适用“买卖不破租赁原则”，无法律依据，本院不予支持。此外，根据合同的相对性原则，朱海燕与任洪亮、梁海霞之间签订的房屋租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而案涉房产的所有权已于2014年被胡巧莲通过申请执行方式取得，即胡巧莲已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使朱海燕基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗胡巧莲对案涉房屋所享有的物权。 朱海燕占有、使用案涉房屋，未向胡巧莲支付租金，胡巧莲向法院请求排除妨害，系依法维护自己的合法权利，依法应予支持。一审法院参照朱海燕的租赁合同，综合考虑案涉房屋的位置、用途及周边租费情况，酌定按每年5万元计算赔偿数额，并无不当，本院予以维持。如朱海燕认为自身权利受到侵害，可另行向任洪亮、梁海霞主张。 综上所述，上诉人朱海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人朱海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 郭召勇 审判员 孔繁奎 二〇二〇年十月二十日 法官助理李志新 书记员王倩倩