江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3235号上诉人（原审被告）：江苏德源纺织服饰有限公司，住所地江阴市新桥镇河西路**。法定代表人：陶建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙)，，住所地江阴市砂山路****诉讼代表人：刘斌。委托诉讼代理人：徐雪峰，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。原审被告：海润光伏科技股份有限公司，住所地，住所地江阴市徐霞客镇璜塘工业园区iv>法定代表人：李延人，该公司董事长。上诉人江苏德源纺织服饰有限公司(以下简称德源公司)因与被上诉人无锡文德智信联合会计师事务所(普通合伙）(以下简称文德智信所)、原审被告海润光伏科技股份有限公司(以下简称海润公司)确认合同无效纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初13088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回文德智信所诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定德源公司、海润公司、江阴鑫辉太阳能有限公司(以下简称鑫辉公司)房屋转让协议中除职工宿舍2、职工宿舍4外的其他内容无效，理由不能成立。1、一审法院以“建造在鑫辉公司土地上的房屋未取得建设工程规划手续，在法庭辩论终结前也未取得补正手续，应为违法建筑”的认定超越法院职权，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法负有认定和处理违法建筑的职权，对违法建筑的认定和处理不属于法院职权范围。一审法院未对建造时间进行查明，而违法建筑认定的法律依据是2008年实施的《中华人民共和国城乡规划法》，但本案所涉部分建筑建在2008年前，不存在这一问题。即使当时未取得建设手续，但是在土地的出让过程中，政府已经认可案涉建筑不属于违章建筑。2、即使涉案房屋属于违法建筑，一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条来认定房屋转让协议无效，属于适用法律错误。该司法解释所针对的是房屋租赁，不产生房屋归属的问题。案所涉合同是房屋买卖合同，应当适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》（以下简称《纪要》）中的“21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”根据文德智信所一审诉讼请求第二项要求将《房屋转让合同》所涉建筑物返还给鑫辉公司，即要求确认《房屋转让合同》所涉违法建筑归鑫辉公司所有，不属于法院审理范围，应当驳回起诉。3、一审法院认为无效的理由是案涉房屋土地使用权已抵押、已查封，鑫辉公司及其两股东对这一事实明知、侵害第三人利益，该认定明显错误。在三方签订房屋转让协议时，鑫辉公司是海润公司的全资子公司，没有其他股东，德源公司不是鑫辉公司的股东，无任何证据证明德源公司与鑫辉公司、海润公司间存在恶意串通。对是否存在变相减少债务人清偿债务能力的问题，德源公司也只能依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定行使撤销权，而不是要求确认合同效力。4、本案房屋所涉土地使用权即使已抵押，也不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十二条抵押时“房地合一”的规定。法院不能即认定涉案房屋为违法建筑，又依据该法第一百八十二条的规定认为土地使用权的抵押效力及于地上建筑物，明显与《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”之规定相违背。即使土地抵押的效力及于地上房屋，根据《纪要》“14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”，本案房屋转让仍然有效。5、案涉房屋土地使用权在签订《房屋转让合同》前处于被法院查封状态，不影响转让合同的效力。如本案所涉房屋未经登记且违法建筑，依据《物权法》第九条的规定不发生物权的效力，法院查封不适用“房地合一”原则。即使土地的查封效力及于地上房屋，应当认定办理抵押、转让等手续的物权变动行为无效，而不能认定当事人所签订的抵押、转让合同无效。二、一审法院在认定合同无效的情况下，认为德源公司未实际向鑫辉公司支付购房款，德源公司无权主张鑫辉公司返还购房款的观点是错误的。1、一审法院认为房屋转让协议被认定无效，不仅房屋买卖关系无效，合同付款方式及违约责任条款无效的认定是错误的。本案所涉的《房屋转让合同》包含两个不同的法律关系，一是德源公司与鑫辉公司间的房屋买卖关系，二是海润公司代德源公司付款的关系。一审法院在对第一个争议焦点论证的过程中仅对房屋买卖行为是否有效进行认定，而未对代付款的行为是否有效作出审查认定。无任何事实及法律依据可认定海润公司代德源公司付款行为无效。根据合同法第五十六条的规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”即使房屋买卖合同无效，也不影响海润公司代德源公司付款的效力。房屋的转让款已通过三方转帐的形式，由海润公司代德源公司支付，同时德源公司也减少了海润公司对德源公司的应付款。鑫辉公司已通过三方转帐的方式收到了德源公司的款项，海润公司代德源公司支付结清德源公司与鑫辉公司的购房款，鑫辉公司也确认了该代付款行为并开具了全额的发票。至于海润公司通过何种方式向鑫辉公司支付款项，不影响德源公司已付清购房款的事实。本院（2017）02民初308号民事判决也已对海润公司代德源公司支付58102337.4元的事实予以确认。德源公司己向鑫辉公司支付58102337.4元，即使法院确认房屋买卖合同无效，也应同时判决鑫辉公司返还购房款，对于返还房屋或从房屋中搬离的义务应当与返还购房款同时履行。如法院确认房屋买卖合同无效，不同时判决优先偿还鑫辉公司购房款，违反了合同无效后双方当事人相互返还的公平性。三、一审法院判决在文德智信所未变更诉讼请求的情况下要求德源公司搬离5幢建筑物，超出诉讼请求范围。文德智信所一审的诉讼请求是确认《房屋转让合同》无效、德源公司立即将《房屋转让合同》所涉建筑物返还给鑫辉公司，法院却判决德源公司从5幢建筑物中搬离，明显与文德智信所诉讼请求不符。一审法院在超出文德智信所请求范围进行判决，严重违法，影响德源公司一审的答辩权利，二审法院应当发回重审。文德智信所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。海润公司未答辩。文德智信所向一审法院起诉请求：1、确认鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》无效；2、德源公司立即将《房屋转让合同》所涉建筑物返还给鑫辉公司。一审法院认定事实：一、海润公司与德源公司房产转让的事实。鑫辉公司名下有位于江阴市新桥镇马嘶村的土地，权证号:澄土国用(2013)第27836号，面积28439m，该地块上有5幢建筑物，均无相应的准建手续，也未办理建设工程规划手续。2017年7月21日起至2022年12月31日止，交通银行无锡分行在澄土国用(2013)第27836号土地上设定了抵押；自2017年10月18日起，澄土国用(2013)第27836号土地上存在多个查封。2017年11月7日，鑫辉公司、德源公司、海润公司签订房屋转让协议一份，约定：鉴于：1、鑫辉公司为海润公司100%持股的全资子公司；2、鑫辉公司拥有位于江阴市新桥镇马嘶村多处房屋（详见附件一《房屋清单》）(以下简称“鑫辉公司自有房屋”）；3、德源公司与海润公司尚有未决股权纠纷诉讼[案号：(2017)苏02民初308号]，纠纷内容为德源公司要求海润公司支付股权转让款，截止2017年5月22日止（即起诉之日），海润公司结欠德源公司33038.79万元（其中股权转让款本金28311.36万元，滞纳金4727.43万元）；鑫辉公司意欲将自有房屋转让于德源公司；鑫辉公司自有房屋经第三方评估机构确认，其评估的账面净值总额为61335292元(详见附件二《评估表》）,各方对该评估金额均无异议；鑫辉公司、德源公司双方经协商，鑫辉公司自有房屋的转让价格为人民币58102337.40元。本协议生效后三日内，鑫辉公司开具经德源公司认可的58102337.40元发票给德源公司。德源公司应支付给鑫辉公司58102337.40元购房款，但鉴于鑫辉公司为海润公司的全资子公司，为交易方便，三方进行往来转账，三方转账后，德源公司购房款已全部付清，海润公司扣除58102337.40元后还结欠德源公司股权转让款本金225011262.60元；同时，德源公司承诺其将于协议生效后7日内向本院申请变更[案号：(2017)苏02民初308号]股权纠纷案件的诉讼请求：(1)将诉讼标的额本金变更为225011262.60元；(2)滞纳金自本次交易日以后的金额根据新变更的本金予以计算。鑫辉公司于本协议签订后三日内将该些房屋的配套钥匙交付德源公司使用。德源公司承诺，其将在取得该些房屋使用权后，优先租赁给鑫辉公司（或海润公司）使用，费用双方另行商定。在上述房屋交付给德源公司后，若因鑫辉公司不配合等原因导致德源公司无法办理产权证及不能实际支配、使用、处置该房产的，则鑫辉公司须全额退还德源公司58102337.40元购房款。该协议附件一附有转让宿舍房屋清单，分别为：职工宿舍4、职工宿舍2、1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家。面积合计51247.53平方米。附件二附有房屋建筑物评估明细表，上述房屋评估价合计为61335292元。协议签订后，德源公司占有使用涉案房屋。一审审理中，双方当事人一致确认职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司土地上。二、海润公司与德源公司股权转让的事实。鑫辉公司成立于2009年12月24日，截至2013年12月24日，公司注册资本为75720万元，股东为海润公司及德源公司。其中海润公司出资38617.2万元，持股51％:德源公司出资37102.8万元，持股49%。2014年10月30日，鑫辉公司形成股东会决议，内容为德源公司将其持有的鑫辉公司49％股权转让给海润公司。同日，德源公司与海润公司签订股权转让协议，约定德源公司将其在鑫辉公司中的49%的股权以2831136万元的价款转让给海润公司。2014年11月27日，无锡市江阴工商行政管理局出具《公司准予变更登记通知书》，鑫辉公司股东由德源公司、海润公司变更为海润公司。因海润公司未能按约支付股权转让款，德源公司于2017年5月23日诉至本院。审理中，德源公司以“股权转让款中的58102337.4元双方于案外在2017年11月7日处理”为由，将诉讼请求中的股权转让款本金由283113600元调整为225011262.6元。本院经审理认为，“德源公司与海润公司签订的《江阴鑫辉太阳能有限公司股权转让协议》及《江阴鑫辉太阳能有限公司股权转让协议-补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。股权转让协议签订后，德源公司按约将其持有的鑫辉公司49%股权转让给海润公司，并办理了工商变更登记手续，海润公司持有鑫辉公司100%的股权，鑫辉公司成为海润公司全资子公司，但海润公司未按约支付股权转让款。此后，双方又签订补充协议，确认海润公司未按约支付股权转让款的违约事实，并一致同意德源公司对海润公司未支付的股权转让款自2016年1月1日开始起按每日0.033%加收滞纳金。该补充协议实际上变更了股权转让协议违约责任的承担。诉讼中，德源公司以股权转让款中的58102337.4元于2017年11月7日已予处理，而减少诉讼标的，德源公司的行为系自主权利的处分，未损害海润公司的利益，应予准许。德源公司主张海润公司支付股权转让款225011262.6元并承担相应的违约责任，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。对于违约责任的承担以每日0.033%标准加收滞纳金，经股权转让协议约定后又有补充协议确认，且每日0.033%的标准也在法律规定范围内，并未过高。海润公司有关按每日0.033%标准加收滞纳金过高的抗辩不能成立，本院不予采信。综上，海润公司应向德源公司支付股权转让款225011262.6元并承担以每日0.033%的相应滞纳金。”故于2017年11月21日作出(2017)苏02民初308号判决，判决：海润公司应于判决发生法律效力之日起10日内向德源公司支付股权转让款225011262.6元及违约损失(以283113600元为基数，自2016年1月1日至2017年11月7日止，以225011262.6元为基数，自2017年11月8日起至实际支付之日，按每日0.033%加收滞纳金)。”2018年12月27日，一审法院裁定受理了昆山良品丝印器材有限公司对鑫辉公司的破产清算申请，并指定文德智信所为鑫辉公司管理人。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议的效力；二、若房屋转让协议无效，德源公司是否应返还占有的房屋，鑫辉公司是否应返还对应的购房款。关于争议焦点一，鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议附件载明的房屋为：职工宿舍4、职工宿舍2、1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家。但根据庭审查明的事实，其中职工宿舍2、职工宿舍4并未建造在鑫辉公司的土地上，因此，针对该两幢建筑的买卖关系，本案不予理涉。2017年11月7日签订的房屋转让协议其余内容应为无效，理由如下：1、建造在鑫辉公司土地上的房屋未取得建设工程规划手续，在法庭辩论终结前也未取得补正手续，应为违法建筑。我国现有法律法规对违法建筑基本持否定评价，建造违法建筑本质上违反了《城乡规划法》等法律法规规定，破坏了城乡规划秩序，故违法建筑不能设立所有权，也不能进入市场进行处分收益。对当事人就违法建筑签订合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该解释第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从上述司法解释规定的内容看，当事人就违法建筑签订的租赁合同无效，意味着法律对此类建筑进入市场流通持否定态度。本案所述房产转让合同虽然并非房屋租赁协议，但其约定转让案涉房屋使用权实质上也是将违法建筑进入市场流通，同样违反法律、行政法规的强制性规定。而且租赁的本质是在一定的时间内让渡租赁物的使用权，违法建筑租赁合同既然应属无效，根据举轻以明重的原则，当事人就违法建筑签订的使用权转让合同亦应属无效。2、根据现行法律“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。涉案房产所在土地已经设定了抵押权，且已被有权机关查封，鑫辉公司及其两个股东理应对这一事实是明知的。现合同三方企图通过房屋买卖，将地上建筑物交付给德源公司，变相的减少了债务人清偿债务的能力，侵害了债务人和抵押权的利益，符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定。综上，鑫辉公司、德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的房屋转让协议违法了合同法第五十二条规定，应为无效。关于争议焦点二，首先，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的驳回起诉。”现文德智信所作为破产管理人要求德源公司返还违法建筑的前提是确认其对违法建筑具有相应的权利归属及内容，该诉请不属于法院的受理范围，不予处理，但房屋买卖合同无效后，德源公司继续占有涉案5套房产没有依据，应从涉案房产中搬离，搬离日期确定为30日。其次，2017年11月7日签订的房屋转让协议自始无效，不仅房屋买卖合同关系无效，合同付款方式约定的“德源公司应支付给鑫辉公司58102337.40元购房款，但鉴于鑫辉公司为海润公司的全资子公司，为交易方便，甲乙丙同意三方进行往来转账，三方转账后，德源公司购房款已全部付清，海润公司扣除58102337.40元后还结欠德源公司股权转让款本金225011262.6元”及违约责任中约定的“在上述房屋交付给德源公司后，若因鑫辉公司不配合等原因导致德源公司无法办理产权证及不能实际支配、使用、处置该房产的，则鑫辉公司须全额退还德源公司58102337.40元购房款”条款也无效。再次，(2017)苏02民初308号民事判决系在德源公司减少诉讼请求的基础上作出的，德源公司再次向海润公司主张股权转让款不存在法律障碍。综上，因德源公司未实际向鑫辉公司支付购房款，其无权主张返还购房款。据此，一审判决：一、鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》（涉及职工宿舍2、职工宿舍4内容除外）无效；二、德源公司于判决发生法律效力之日起30日内从其依据房屋转让合同占有的5幢建筑物（1号宿舍楼、5号宿舍楼、3号宿舍楼、职工之家1、职工之家2）中搬离；三、驳回文德智信所的其它诉讼请求。案件受理费332313元，由三方当事人各承担110771元。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，应当认定鑫辉公司与德源公司、海润公司于2017年11月7日签订的《房屋转让合同》（涉及职工宿舍2、职工宿舍4内容除外）无效。本案所涉《房屋转让合同》中的房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，在此情况下一审法院参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定《房屋转让合同》（涉及职工宿舍2、职工宿舍4内容除外）无效，并无不当。即使该房屋有部分不需要取得建设工程规划许可证，但该房屋对应的土地已被抵押、被查封，抵押和查封效力一并及于地上建筑物，在此情况下鑫辉公司与该公司原股东德源公司、现股东海润公司仍签订《房屋转让合同》，将上述房屋用于代海润公司清偿其结欠德源公司的股权转让款，土地使用权明确不包含在转让房屋内，明显系该合同三方当事人意图规避法律规定、转移房屋所有权，侵害抵押权人和申请查封债权人的合法权益，一审法院认定鑫辉公司、德源公司、海润公司的上述行为属于恶意串通、损害第三人利益，并无不当。文德智信所作为德源公司的管理人，有义务维护包括抵押权人和申请查封的债权人在内的德源公司全体债权人的利益，可以作为利害关系人依据第五十二条第一款第二项规定起诉要求认定《房屋转让合同》无效。第二，德源公司一审诉讼请求有“德源公司立即将《房屋转让合同》所涉建筑物返还给鑫辉公司”，该诉讼请求中包含要求鑫辉公司不得非法占有《房屋转让合同》所涉建筑物的内容，一审法院的判决未超过或改变文德智信所诉讼请求，仅支持了其部分诉讼请求，一审法院不存在超诉讼请求范围判决的问题。第三，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》仅在第五十七条明确规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，而案涉合同付款方式与房屋转让系一个整体，并非独立存在的条款，德源公司认为合同无效不影响合同付款方式条款的效力，无法律依据。合同付款方式条款约定，鑫辉公司应支付给德源公司58102337.40元，但鉴于德源公司为海润公司的全资子公司，为交易方便，三方进行往来转账，三方转账后，德源公司购房款已全部付清，海润公司扣除58102337.40元后还结欠德源公司股权转让款本金225011262.6元。根据上述约定，德源公司确认收到的是海润公司的款项58102337.40元、鑫辉公司与海润公司再结算。该合同无效后，海润公司应与德源公司再结算股权转让款，鑫辉公司与海润公司重新结算往来款，德源公司仅有权向海润公司主张该笔股权转让款，而无权向德源公司主张返还购房款。综上所述，德源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332312元，由德源公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二〇年十月二十日书记员 吴 赟