北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10586号上诉人（原审原告）：张春莉，女，1984年4月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范玉维，北京市京信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓晨，北京市京信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京华中房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里**楼**118。法定代表人：李世贤，董事长。委托诉讼代理人：董勋，北京京品律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟琴，北京京品律师事务所律师。原审第三人：闫晓飞，女，1978年2月4日出生，汉族，北京麦克斯摩尔商贸有限公司总经理，住北京市西城区。上诉人张春莉因与被上诉人北京华中房地产经纪有限公司（以下简称华中经纪公司）、原审第三人闫晓飞居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初14832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张春莉上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判被上诉人承担责任或发回重审；2．上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案法官存在明显违规办案行为，在没有将本案事实及证据全部了解清楚，尤其在被上诉人还没有举证的情况下，法官就对本案先入为主，有了结论，导致本案开庭审理完全流于形式，对上诉人的主张及理由不予关注。一审法官没有尽到调解义务。二、本案中，被上诉人在居间服务上诉人与闫晓飞购房过程中存在明显过错。三、上诉人在履行《居间服务合同》及与闫晓飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》过程中没有任何过错。四、由于被上诉人的过错责任，给上诉人造成一系列损失。五、一审判决适用法律明显错误。一审法院对本案事实没有查清，完全按照法官主观臆断进行的判决，由此作出的判决适用法律错误。华中经纪公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人张春莉的上诉请求及事实理由。闫晓飞述称，同意一审判决，不同意上诉人张春莉的上诉请求及事实理由。张春莉向一审法院提出诉讼请求：1、判令华中经纪公司返还张春莉居间费20万元及利息，利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年6月21日计算至华中经纪公司付清之日止；2、判令华中经纪公司赔偿张春莉损失717290元；3、诉讼费由华中经纪公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年6月6日，张春莉（买受人）与闫晓飞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），闫晓飞将位于北京市朝阳区雅成三里15号楼1层房屋（以下简称涉案房屋）出售给张春莉，成交价格为1005万元。《买卖合同》第四条第（四）款：买卖双方应于2016年9月1日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为620万元（具体金额按实际情况而定）。第五条第（一）款：出卖人应于2016年8月1日前将房屋交付买受人（放家具，不居住）。第十条：双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。第十三条特别约定：出卖人同意买受人可以单方书面指定将该房屋的权属登记给闫晓飞，同意以闫晓飞作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得闫晓飞的同意并且买受人仍应按合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定的闫晓飞联系办理撤销事宜，如造成出卖人或闫晓飞之损失由买受人承担。同日，张春莉（乙方/买受人）与华中经纪公司（丙方/居间方）、闫晓飞（甲方/出卖人）签订《居间服务合同》，由华中经纪公司为张春莉、闫晓飞买卖涉案房屋提供居间服务，合同约定：第一条居间服务范围：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人看房；（4）协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。第二条居间服务费：甲、乙双方签订的买卖合同成立时，丙方居间服务完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。2、乙方向丙方支付居间服务费20万元。第三条权利义务：1、甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，保证其提交的材料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。3、甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条违约责任：3、甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔服务费。《居间服务合同》签订后，张春莉向华中经纪公司支付居间服务费20万元。2016年6月6日，张春莉（买受人）、华中经纪公司（居间方）、闫晓飞（出卖人）签订《房屋买卖经纪服务书面告知》，其中第6条约定：“华中地产为本次交易提供经纪服务，按照国家和地主相关法律规定自接受买卖双方委托时起，至签订的《北京市存量房屋买卖合同》成立时止。服务内容主要包括：接受委托提供市场行情咨询；房产行销推介；协助买受人进行实地看房；协助并撮合买受人与出卖人签订房屋买卖合同。”同日，张春莉在一份《声明》上签名，其在《声明》第二条中购房人家庭（包括本人、配偶、未成年人子女）在北京地区名下是否已有住房这一问题下，张春莉勾选否。张春莉在《购房承诺书》上签名，该《购房承诺书》中载明：“本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺若与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”同日，闫晓飞向华中经纪公司出具《存量房房源核验委托书（委托经纪机构）》一份。后张春莉与闫晓飞在《买卖合同》履行中发生争议。2016年10月18日，张春莉起诉闫晓飞继续履行《买卖合同》，要求闫晓飞配合张春莉办理网签手续、银行贷款申请手续、过户手续并交付房屋，闫晓飞赔偿张春莉经济损失3万元。闫晓飞反诉要求确认《买卖合同》已于2019年9月26日解除，不予退还张春莉定金60万元，由张春莉承担公证费3800元。2017年7月23日，该院作出（2016）京0105民初64292号民事判决，认定张春莉违约，确认《买卖合同》于2016年9月26日解除，闫晓飞无需退还张春莉已付定金60万元。张春莉对该判决不服提出上诉，2018年8月13日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终6519号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终6519号民事判决的本院认为部分认定：“张春莉作为涉案房屋买受人与出卖人闫晓飞负有按照合同约定在2016年9月1日前办理申请贷款手续的义务。根据查明的事实，双方当事人在该约定的日期未能办理申请贷款的手续的原因在于张春莉在该时间点不具备在京购房的资格，无法完成购房资格核验所致。且张春莉亦未根据特别条款的约定，在该日期前指定特定的闫晓飞作为购买人以便办理网签并申请贷款。故张春莉的行为已经违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。张春莉主张签订合同时闫晓飞已知晓张春莉不具备购房资格，以及中介方向其告知9月1日闫晓飞不在中国，故无法办理相关贷款手续的上诉意见，缺乏法律依据，该院不予采信。”对于当事人双方有争议的事实和证据，该院认定如下：关于华中经纪公司提供的居间服务是否存在瑕疵。张春莉称华中经纪公司提供的居间服务有瑕疵，主要有：一、华中经纪公司促成的张春莉与闫晓飞签订的《买卖合同》中没有约定网签时间，华中经纪公司没有履行网签义务，导致张春莉不能提前掌握自己是否有资格购买涉案房屋，如果通过网签程序验证张春莉无购房资格，张春莉有权启动《买卖合同》第十三条的特别条款，单方指定其他人作为购买人办理网上签约备案，由于华中经纪公司没有办理网签，剥夺了《买卖合同》第十三条的特别条款赋予张春莉的权利，致使张春莉购房失败；二、华中经纪公司故意向张春莉提供虚假信息误导张春莉，华中经纪公司告知张春莉闫晓飞在2018年8月底至9月出国，所以商量等闫晓飞回国后再配合办理银行贷款申请手续，实际情况是闫晓飞没有出国，张春莉等来的不是闫晓飞配合张春莉办理银行贷款申请手续，而是解除通知，说明华中经纪公司没有如实向张春莉报告事实，在没有掌握真凭实据的情况下向张春莉反映虚假信息，致使张春莉利益受损；三、华中经纪公司虽然促成了张春莉与闫晓飞签订《买卖合同》，但没有积极促成双方履行合同，合同约定闫晓飞应于2016年8月1日将涉案房屋交付张春莉放家具，但闫晓飞没有按时交付房屋，华中经纪公司也没有积极协助闫晓飞向张春莉交付房屋，华中经纪公司未尽居间义务；四、在张春莉与闫晓飞发生纠纷后，华中经纪公司没有立即促使双方解决纠纷，而是采取漠不关心的态度；五、在签订合同时张春莉已经如实告知华中经纪公司、闫晓飞购房资格问题，当时张春莉及其配偶名下有三套房产，为了购买涉案房屋，华中经纪公司为张春莉设计了让张春莉假离婚，分别卖掉张春莉及其配偶名下房产以取得购房资格，这都是按照华中经纪公司指示操作，张春莉及家人积极履行合同时，由于华中经纪公司过错及失职，给买卖双方造成误解和纠纷，华中经纪公司采取放任不管的态度，最终导致《买卖合同》解除，张春莉购房的目的没有实现。对此张春莉提交2016年11月9日华中经纪公司出具的《事实证明》一份，包含以下内容：“合同约定甲方（闫晓飞）应于2016年8月1日将房屋交付给乙方（张春莉）放家具，但到期甲方并未交付，关于办理贷款事宜，因甲方说八月底至九月出国，所以商量等甲方回国后再配合办理银行贷款申请手续，但九月中旬后甲方一直未能配合乙方办理贷款手续。”用以证明华中经纪公司没有向张春莉如实报告合同订立及履行情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供了虚假信息，损害张春莉利益。张春莉提交证人陈某的证言，包含以下内容：“在办理该房贷款事宜时，因闫晓飞跟我公司车金龙说她八月底至九月中旬出国，所以商量等闫晓飞回国后再配合张春莉办理银行贷款申请手续。但到了九月中旬，车金龙跟我说闫晓飞不想卖这套房屋了，当时我通过微信告知张春莉卖方不想卖了，后来闫晓飞到我们公司告诉我们房子不卖了，由我们和买方交涉。”用以证明华中经纪公司给张春莉反映的情况与实际情况不一致，华中经纪公司对张春莉隐瞒事实，存在过错。张春莉提交证人苏某的证言，载明张春莉配偶于2016年9月27日取得在京购买房产的资格，用以证明如果华中经纪公司能够尽职尽责履行居间义务，《买卖合同》可以履行完成，但由于华中经纪公司过错导致张春莉购房失败。张春莉提交证人戚某证言、《存量房屋买卖合同》，用以证明为履行本案《买卖合同》，张春莉配偶积极卖房取得购房资格，张春莉方为此付出巨大经济代价。华中经纪公司对《事实证明》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为2016年9月26日闫晓飞已经通知张春莉解除《买卖合同》，2016年11月张春莉在华中经纪公司处要求华中经纪公司出具该《事实证明》，该文件对张春莉有利，但法院仍然判决张春莉违约。华中经纪公司对证人陈某、证人苏某、证人戚某证言及《存量房屋买卖合同》的真实性、关联性、均不认可，认为证人没有出庭。闫晓飞对《事实证明》的真实性、关联性、证明目的不认可，称当时确实跟华中经纪公司工作人员车金龙提到过闫晓飞可能在8月底9月初要出国，催促华中经纪公司约张春莉尽快办理网签，但实际闫晓飞并未出境。而且该事实对闫晓飞配合张春莉网签不会产生任何影响，无法办理网签的原因是张春莉不具备购房资格。闫晓飞对证人陈某、证人苏某、证人戚某证言及《存量房屋买卖合同》的真实性、关联性、证明目的均不认可。结合华中经纪公司、闫晓飞的质证意见，该院对《事实证明》的真实性予以采信，证人陈某、苏某、戚某无正当理由未出庭，本院对其书面证言不予采信，张春莉提交了《存量房屋买卖合同》原件，该院对该证据的真实性予以采信，但该证据与本案不具备关联性，该院对其关联性不予认定。该院认为，《事实证明》系（2016）京0105民初64292号案件审理中华中经纪公司为张春莉出具，其中“因甲方（闫晓飞）说八月底至九月出国，所以商量等甲方回国后再配合办理银行贷款申请手续，但九月中旬后甲方一直未能配合乙方（张春莉）办理贷款手续”的内容对张春莉有利，且张春莉在（2016）京0105民初64292号案件上诉中将“闫晓飞告知中介方不在中国，无法于约定时间办理购房手续，中介方考虑到张春莉暂时无法具备资格，故告知闫晓飞等其回中国再行商定”作为上诉事实理由之一提出，但北京市第三中级人民法院在（2018）京03民终6519号民事判决中认定“张春莉主张签订合同时闫晓飞已知张春莉不具备购房资格，以及中介方向其告知9月1日闫晓飞不在中国，故无法办理相关贷款手续的上诉意见，缺乏法律依据，该院不予采信”。因此，在张春莉与闫晓飞的房屋买卖纠纷生效判决中，法院并未采信由于闫晓飞出国未在约定时间内配合张春莉办理贷款手续的意见。根据本案及生效判决查明的事实，闫晓飞确实曾向华中经纪公司工作人员告知2016年8月底至9月初可能出国，华中经纪公司将该信息传递给张春莉，目前没有证据证明华中经纪公司在传递该信息过程中存在瑕疵，造成误解。房屋买卖交易是一个持续的过程，闫晓飞并非在2016年9月26日突然解除合同，而是在解除合同前与华中经纪公司工作人员、张春莉配偶进行过沟通，张春莉现有证据不能证明华中经纪公司传递的“闫晓飞出国”信息对张春莉履行合同产生不利影响，所以《事实证明》不足以证明华中经纪公司在提供居间服务上存在瑕疵。关于张春莉主张的华中经纪公司未履行网签义务，张春莉、华中经纪公司均认可华中经纪公司一直催促张春莉尽快取得购房资格，但最终未办理网签的根本原因是张春莉不具备购房资格，而非华中经纪公司怠于为张春莉、闫晓飞办理网签，张春莉因自身原因导致不能网签，后果由张春莉自行承担符合《居间服务合同》第四条第3款的约定。关于张春莉主张的因华中经纪公司未履行居间义务导致张春莉未能行使《买卖合同》第十三条特别约定条款的权利及华中经纪公司未协助闫晓飞交付房屋一节，《买卖合同》系张春莉与闫晓飞签订，《买卖合同》第十三条及在2016年8月1日前将涉案房屋交付给张春莉放家具、不居住是张春莉的合同权利，张春莉可以按照合同约定直接向合同相对方即闫晓飞行使，该权利的行使无需华中经纪公司配合，而张春莉在合同履行过程中从未行使过上述两项合同权利，张春莉未行使合同权利不能归责于华中经纪公司，不能证明华中经纪公司未尽居间义务。关于张春莉主张的华中经纪公司在纠纷发生后漠不关心、未及时促成纠纷解决一节，张春莉未举证，且张春莉与闫晓飞产生的纠纷能否解决，并不完全依赖于华中经纪公司的积极促成，张春莉该项主张没有事实和合同依据，该院不予采信。关于张春莉所称华中经纪公司为张春莉设计取得购房资格方法一节，张春莉明知自己在签订《买卖合同》时名下已有房产，不符合限购政策的规定，其作为完全民事行为能力人对于通过离婚、出售名下房屋以获得购房资格来履行《买卖合同》所面临的风险应当有正确的认识，张春莉主动选择以该种方式获得购房资格，应当自担风险。张春莉在与闫晓飞订立的《买卖合同》中违约的根本原因是在约定的办理贷款手续前不具备购房资格，导致无法办理网签和贷款手续，且逾期十五个工作日还是未取得购房资格，闫晓飞依据合同约定行使合同解除权，张春莉在《买卖合同》中的违约是自己造成的，与他人无关，相关法律后果应当由其自行承担。综上所述，张春莉现有证据不能证明华中经纪公司在提供居间服务上存在瑕疵。该院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据张春莉与华中经纪公司、闫晓飞签订的《居间服务合同》的约定，华中经纪公司提供居间服务的范围主要包括促成买卖双方交易的达成、经买卖双方的授权办理网上签约手续。经华中经纪公司居间，张春莉与闫晓飞签订《买卖合同》，华中经纪公司作为居间方的主要义务已经完成。华中经纪公司虽未办理网上签约手续，但未能办理网签的根本原因在于张春莉无购房资格，而非华中经纪公司怠于履行为张春莉、闫晓飞办理网签的义务，张春莉现有证据不能证明华中经纪公司在办理网签过程和合同履行过程中提供的居间服务存在瑕疵，张春莉要求华中经纪公司退还居间服务费没有事实、合同及法律依据，该院不予支持。关于张春莉主张的损失717290元，是其《买卖合同》违约的法律后果，与华中经纪公司无关，应当由张春莉自行承担，张春莉要求华中经纪公司承担上述损失没有依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条规定，判决如下：驳回张春莉的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人张春莉与被上诉人华中经纪公司、第三人闫晓飞签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。各方当事人的权利义务均应受本合同的约束和保护。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1．华中经纪公司是否应返还张春莉已支付的居间费及利息；2．华中经纪公司是否应赔偿张春莉相关损失。关于华中经纪公司是否应返还张春莉已支付的居间费及利息一节，首先，《居间服务合同》第一条已明确约定华中经纪公司应为张春莉和闫晓飞提供的居间服务内容，第二条约定了张春莉和闫晓飞签订的买卖合同成立时，华中经纪公司的居间服务即已完成，且约定由张春莉向华中经纪公司支付居间服务费20万元。本案中，据已查明的事实，张春莉与闫晓飞已于2016年6月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，且华中经纪公司已完成《居间服务合同》约定的各项居间服务内容；其次，上诉人张春莉主张华中经纪公司履行《居间服务合同》存在过错，但对此未提交充分证据予以证明，故一审法院认定华中经纪公司不应返还张春莉已支付的居间服务费及利息并无不当。上诉人张春莉的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人张春莉主张华中经纪公司应赔偿其因《买卖合同》违约遭受的损失一节，对此，已有本院（2018）京03民终6519号生效判决认定，涉案房屋未按时办理网签和贷款手续系因张春莉不具备在京购房资格，无法完成购房资格核验所致，且亦未指定特定的第三人作为购买人，故张春莉的违约行为并非华中经纪公司所致，华中经纪公司不应赔偿张春莉相应损失。上诉人张春莉的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，张春莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12973元，由张春莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年十月三十日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希