上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8368号上诉人(原审被告)：深圳墨麟科技股份有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科苑路**科兴科学园******501。法定代表人：陈默，董事长。委托诉讼代理人：宋乔华，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海铁大场置业有限公司，住所，住所地上海市宝山区上大路****div>法定代表人：朱红兵，执行董事。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海灵娱网络科技有限公司，住所地上海市，住所地上海市宝山区沪太路******上诉人深圳墨麟科技股份有限公司(以下简称“墨麟公司”)因与被上诉人上海铁大场置业有限公司(以下简称“铁大场公司”)、上海灵娱网络科技有限公司(以下简称“灵娱公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人墨麟公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判灵娱公司支付相应费用。事实和理由：一、上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号和22号的1-5层房屋(以下简称“系争房屋”)一直由灵娱公司使用，且铁大场公司和灵娱公司自2014年12月18日起就系争房屋成立事实租赁关系，墨麟公司不再为租赁合同主体，无须支付自2014年12月18日起的任何租金、电费、违约金等相关费用。墨麟公司与铁大场公司签订《房屋租赁合同》是为了使灵娱公司能顺利进驻宝山科技园并获得相关的政府补贴。墨麟公司是灵娱公司股东，《房屋租赁合同》签订后，系争房屋由灵娱公司实际使用。2014年12月18日，灵娱公司将其住所地变更为系争房屋，符合《房屋租赁合同》的签订背景和目的，自此灵娱公司成为系争房屋实际承租方。二、2015年11月17日，灵娱公司出具《关于上海灵娱网络科技有限公司房屋租赁合同履约的情况说明》(以下简称“履约情况说明”)，认可：1．灵娱公司为系争房屋实际使用人；2．灵娱公司发生股权变更，墨麟公司不再是灵娱公司股东；3．灵娱公司在与铁大场公司达成新的房屋租赁合同前，作为原房屋租赁合同的执行主体，承担原有合同的全部责任和义务；4．灵娱公司与铁大场公司双方一致同意于2015年12月31日前签署新的房屋租赁合同。铁大场公司在收到该履约情况说明后未提出异议，应视为其同意租赁合同主体变更为灵娱公司。灵娱公司作为系争房屋实际使用人，实际承担租金等相关费用，灵娱公司与铁大场公司之间成立事实租赁关系，墨麟公司不是该租赁关系主体，该租赁关系项下的权利义务与墨麟公司无关。三、2019年3月26日，铁大场公司与灵娱公司签订《租金支付协议》，约定：铁大场公司向灵娱公司开具应付租金的发票，灵娱公司将应付租金全额支付给铁大场公司。铁大场公司、灵娱公司以此协议再次确认其互为系争房屋出租方和承租方。四、根据铁大场公司与墨麟公司之间编号为MLGGXXXXXXXXXXXXX-02的《〈房屋租赁合同〉的补充协议——关于承租房屋的补充协议》(以下简称“《补充协议2》”)中的约定，房屋免租期的期限自2014年11月1日起至2015年4月30日止，故一审法院判决墨麟公司支付自2015年2月15日起的租金没有事实依据。综上，铁大场公司与灵娱公司因使用系争房屋产生的纠纷与墨麟公司无关，铁大场公司要求墨麟公司承担责任没有事实和法律依据，请求二审法院支持墨麟公司的上诉请求。被上诉人铁大场公司辩称，不同意墨麟公司的上诉请求。一、铁大场公司与墨麟公司签订的《房屋租赁合同》未约定由实际使用人承担合同项下的所有付款义务，或者将合同项下的权利义务自动转让给实际使用人。二、灵娱公司的实际使用不必然改变租赁合同主体。墨麟公司与灵娱公司是关联企业，墨麟公司承租系争房屋后是自用还是交由其关联公司使用，对铁大场公司而言不影响租赁关系的相对方。铁大场公司认为租赁合同主体是铁大场公司和墨麟公司，至今始终没有改变。三、墨麟公司在租期内从未向铁大场公司明示退出租赁关系或变更租赁合同主体。四、2018年2月12日，铁大场公司向墨麟公司发函，要求墨麟公司作为承租人支付拖欠的租金，并尽快协同灵娱公司与铁大场公司签订关于租赁权转让的三方协议。对此，墨麟公司采取的是置之不理的态度，导致铁大场公司涉诉。综上，没有证据证明铁大场公司与墨麟公司签订《房屋租赁合同》后，租赁合同主体变更为灵娱公司，墨麟公司主张其不是租赁合同主体，没有事实依据。本案中，铁大场公司作为出租方，所认定的租赁关系相对方是墨麟公司，灵娱公司受墨麟公司许可实际使用系争房屋，故铁大场公司认为，灵娱公司和墨麟公司一体使用系争房屋，铁大场公司据此要求墨麟公司和灵娱公司共同支付《房屋租赁合同》项下应付款项。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。灵娱公司未作辩称。铁大场公司向一审法院起诉请求：1．判令墨麟公司、灵娱公司支付2018年8月1日至2019年8月14日期间拖欠的租金人民币3，588，973.20元(以下币种均为人民币)及逾期付款违约金(按应付款日万分之四的标准分段计算：以2018年8月1日-2018年8月14日应付租金126，307.80元为本金，自2018年5月21日起算至实际付清日止；以2018年8月15日-2018年11月14日应付租金823，256.19元为本金，自2018年8月21日计算至实际付清日止；以2018年11月15日-2019年2月14日应付租金823，256.19元为本金，自2018年11月21日计算至实际付清日止；以2019年2月15日-2019年5月14日应付租金908，076.51元为本金，自2019年2月21日计算至实际付清日止；以2019年5月15日-2019年8月14日应付租金908，076.51元为本金，自2019年5月21日计算至实际付清日止)；2．判令墨麟公司、灵娱公司支付2015年2月15日至2015年7月14日期间欠付的租金1，247，357.85元，并按日万分之四计算，支付该款自2019年4月1日起至实际付清之日止的违约金；3．判令墨麟公司、灵娱公司支付因房屋恢复原状产生的费用3，721，305元；4．判令墨麟公司、灵娱公司支付2019年7月1日至2019年8月14日期间的电费4，961.76元；5．判令灵娱公司立即迁移注册在上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX层房屋内的营业执照等行政许可证照；6．判令墨麟公司、灵娱公司支付铁大场公司为主张权利产生的律师费350，000元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为铁大场公司。2014年8月4日，铁大场公司(甲方)与墨麟公司(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：MLGGXXXXXXXXXXXXX)，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积共5467.87平方米；乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，可以以房屋现状交还给甲方，但是甲方对此不给予乙方任何经济补偿，乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复该房屋原状；房屋租赁期自2014年8月15日起至2019年8月14日止；房屋装修期的期限自2014年8月15日起至2014年10月14日止，房屋免租期的期限自2014年10月15日起至2015年2月14日止，房屋装修期和房屋免租期内该房屋免收租金，但房屋装修期和房屋免租期内因使用该房屋及附属设施所产生的包括物业费、水电费等相关其他费用由乙方自行承担；2015年2月15日至2017年2月14日，每日每平方米建筑面积租金为1.5元，每月租金249，471.57元；2017年2月15日至2019年2月14日，每日每平方米建筑面积租金为1.65元，每月租金274，418.73元；2019年2月15日至2019年8月14日，每日每平方米建筑面积租金为1.82元，每月租金302，692.17元；房屋使用采用“先付后使”，租金每三个月支付一次，首期租金应于2015年4月25日前支付，此后房屋租金应于每个周期末月的20日前向甲方支付下一个周期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需每日按拖欠金额的0.3％支付违约金；乙方应按照合同约定装修或增设附属设施和设备，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲乙双方另行书面约定；甲方明确同意，乙方或乙方关联公司在宝山科技园注册落户并获得工商营业执照后，乙方有权将其在本合同项下的全部权利和义务转让给乙方关联公司，乙方向甲方提出转让本合同项下的全部权利和义务的书面说明后，甲、乙双方房屋签订租赁合同主体变更协议；因一方违约行为，导致守约方向违约方主张权利的费用，包括公告、送达、鉴定费、调查取证费用、聘请律师费等，由违约方承担。上述合同签订后，铁大场公司与墨麟公司针对该租赁合同又签订了数份补充协议，其中的《补充协议2》对原租赁合同的租赁期限、房屋装修期、免租期及租金标准作出了变更；编号为MLGGXXXXXXXXXXXXX-3的《〈房屋租赁合同〉的补充协议——关于承租房屋的补充协议》(以下简称“《补充协议3》”)约定，墨麟公司必须在原合同到期且确认不再续租时将该房屋改造部分做恢复性修缮。2014年10月17日，铁大场公司及上海宝山科技控股有限公司共同出具《情况说明》，载明，2014年，灵娱公司、上海墨鹍数码科技有限公司、上海磨叽网络科技有限公司、上海掌鱼网络科技有限公司、深圳市墨麟科技有限公司上海分公司5家企业(以下简称“灵娱公司等五公司”)就承租系争房屋事宜分别与铁大场公司签署了合同编号为MLGGXXXXXXXXXXXXX-1、MLGGXXXXXXXXXXXXX-2、MLGGXXXXXXXXXXXXX-3、MLGGXXXXXXXXXXXXX-4、MLGGXXXXXXXXXXXXX-5的《房屋租赁合同》(以下简称“该等合同”)。上海宝山科技控股有限公司承诺该等合同仅作为协助灵娱公司等五公司申请上海市宝山区文化创意产业发展资金项下房租补贴资金的申报材料使用，该等合同项下所涉及的费用以依据《房屋租赁合同》(合同编号为MLGGXXXXXXXXXXXXX)所收取的费用充抵，灵娱公司等五公司无须再行支付该等合同项下的任何费用。铁大场公司不会依据该等合同向灵娱公司等五公司主张任何义务和费用。该情况说明下方有墨麟公司盖章确认的回执，载明墨麟公司于2014年10月23日签收上述文件，知悉且同意上述文件内容。灵娱公司等五公司不会依据上述《情况说明》所述的该等合同向铁大场公司主张任何义务和费用。2015年11月17日，灵娱公司出具履约情况说明，载明，甲方：铁大场公司，乙方：墨麟公司，丙方：灵娱公司；甲乙双方于2014年8月4日签订房屋租赁合同，甲方同乙方签署房屋租赁合同时，丙方为乙方的子公司且丙方为实际使用人，丙方于2015年10月进行了股权变更与乙方不在(再)有股权关系，经过甲方同丙方的友好协商，为方便双方业务的顺利进行，丙方关于原房屋租赁合同的执行问题对甲方作出如下承诺：丙方及丙方的关联公司为系争房屋实际使用人，丙方在未与甲方达成新的房屋租赁合同前，作为原房屋租赁合同的执行主体，承担原有合同的全部责任和义务，丙方愿意与甲方共同努力就新的房屋租赁合同尽早达成一致，双方一致认为于2015年12月31日前就新的房屋租赁合同达成一致并完成签署最为适宜。2018年2月12日，铁大场公司分别向墨麟公司和灵娱公司发送公函，要求墨麟公司作为承租人支付拖欠的租金，并尽快协同灵娱公司与铁大场公司签订关于租赁权转让的三方协议，以明确三方之间的权利义务，要求灵娱公司依据2015年11月17日出具的履约情况说明支付拖欠的租金，并尽快协同墨麟公司与铁大场公司签订关于租赁权转让的三方协议，以明确三方之间的权利义务。2019年3月26日，铁大场公司(甲方)与灵娱公司(乙方)签订《租金支付协议》，约定，甲方将系争房屋出租给墨麟公司，墨麟公司曾为乙方的股东之一，其承租后将系争房屋交由乙方使用，截止本协议签订之日止，甲方、乙方及墨麟公司未就转租事宜达成过任何书面协议；2015年11月17日，乙方向甲方出具履约情况说明，截止本协议签订之日止，乙方未向甲方付清2015年2月15日至2016年1月31日期间的租金；现经甲乙双方协商一致，就上述2015年2月15日至2016年1月31日期间的租金支付事宜达成如下约定：1．因租赁房屋在2015年7-8月期间遭受雷电暴雨导致其装修延长至2016年1月31日，故甲方同意免除乙方支付2015年7、8、9三个月租金748，417.71元的义务；2．在甲方免除2015年7、8、9三个月租金的支付义务后，现乙方应付租金合计为2，120，508.35元，具体为2015年2月15日至2015年7月14日期间租金1，247，357.85元，2015年10月15日至2016年1月31日期间租金为873，150.50元；甲方在本协议签订后5日内向乙方开具应付租金的发票，乙方在收到发票后应最晚于2019年3月31日前将应付租金全额支付给甲方；如乙方逾期支付租金的，则甲方有权以未付租金为本金、日万分之四为标准要求乙方支付违约金。该协议签订后，灵娱公司向铁大场公司支付了2015年10月15日至2016年1月31日的租金873，150.50元。一审审理中，各方当事人一致确认，除铁大场公司诉请主张的租金外，灵娱公司付清了其余租金，未支付过押金。2019年8月12日，铁大场公司与灵娱公司签订《租赁到期设施设备移交清单表》(以下简称“移交清单表”)，载明，设施设备移交内容：1.1F-5F装修吊顶大部分未拆除，地面建筑垃圾未清理；2.，地面建筑垃圾未清理F分隔墙未恢复；3.1F-5F电源线未拆除但已断电；结构恢复情况：21、22号1楼顶进门处结构板(天花板)装修时敲除，未恢复面积约80平方米，21号顶结构开洞未恢复面积约3-4平方米；交接意见：1.1F-5F吊顶未按合同恢复原样(未拆除)需拆除并清理，每层房间隔断未拆除；2.1F顶进门处结构板已敲除未恢复；3.5F顶结构开洞未恢复；4.21号22号楼1-5楼分隔墙未恢复。以上4项费用由铁大场公司报价给灵娱公司，由灵娱公司承担费用，铁大场公司落实恢复工作。一审另查明，墨麟公司原来的公司名称为“深圳市墨麟科技有限公司”。2015年6月12日，墨麟公司名称变更为“深圳墨麟科技股份有限公司”。灵娱公司原住所地为上海市嘉定区南翔镇银翔路****，投资人(股权)为王锐、张磊等及墨麟公司。2014年12月18日，灵娱公，灵娱公司住所地变更为上海市宝山区沪太路******5年11月2日，灵娱公司投资人(股权)发生变更，墨麟公司不再是灵娱公司股东。一审审理中，一审法院根据铁大场公司的申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋恢复工程项目进行工程造价鉴定。鉴定意见为：1.1-5层吊顶、房间隔断拆除及清理工程项目所涉造价为126，232.54元；2.1层门处楼顶结构板恢复工程项目所涉造价为75，173.65元；3.5层房顶结构开洞处恢复工程项目所涉造价为638.70元；4.1-5层的隔墙恢复工程项目所涉造价为250，769.28元；5.1-5层水电、消防等管线等隐蔽工程的恢复工程项目所涉造价为539，836.77元；6.1-5层地坪和卫生间恢复工程项目所涉造价为347，648.95元；7．申请人(铁大场公司)主张的“委托函”列明以外的项目所涉造价为109，794.99元(争议费用)；8．申请人(铁大场公司)审价初稿后新主张的原始隔墙恢复工程项目所涉造价为38，186.16元(争议费用)。铁大场公司针对该鉴定意见书表示，鉴定意见关于垃圾清运的计算方式采用立方为单位计算运输费用欠妥，并且未考虑二次清运的费用，应以建筑垃圾拆除的实际量同时考虑抛货方式以车次来计算，鉴定意见将第7、8项作为争议项欠妥，这两项费用是实际发生的费用，故坚持按照铁大场公司自行委托的立信国际工程咨询有限公司出具的工程费用咨询报告中的金额3，721，305元主张恢复原状费用。针对铁大场公司的上述意见，鉴定单位表示，建筑垃圾的清运并非按照一般城市生活垃圾抛货方式计算成本，关于二次清运的费用，本身定额计算过程中已经考虑了场内搬运费用。关于第7、8项内容是铁大场公司评估申请之外的内容，故列为争议项。墨麟公司针对该鉴定意见书表示，根据铁大场公司与灵娱公司签订的移交清单表，恢复原状的费用由灵娱公司承担，且双方已经在移交清单表中约定了恢复原状的范围，而铁大场公司与墨麟公司签订的《房屋租赁合同》约定了征得出租方同意的装修，房屋返还时无需恢复原状，故墨麟公司不承担恢复原状的费用。灵娱公司针对该鉴定意见书表示，根据相关法律规定，鉴定意见书中应当包括鉴定材料并附有鉴定人相应的资质证明，但本案鉴定意见书中没有附相应证明；鉴定意见书在初稿的基础上1-6项造价费用增加了210，000元，增加了第7项造价意见，在勘验完毕后又接受了铁大场公司提交的图纸并形成了第8项鉴定意见。灵娱公司认可第1-4项中与初稿一致的金额。第5-6项虽然在鉴定申请书范围内，但不在移交清单表约定的恢复原状项目范围内，故不认可。第7项是私自委托项目，不认可。第8项是现场勘验完毕后铁大场公司私自提交图纸形成，也不认可，且第4项和第8项存在包含关系。针对灵娱公司的上述意见，鉴定单位表示，1-6项增加费用是针对铁大场公司提出的漏项部分进行了现场勘验核对后进行的调整，金额应以最终意见书为准；第7项是委托函之外的21号楼和22号楼拆除工程的费用，主要包括拆除柱面护墙板、拆除石材面层、拆除踢脚板、铲除涂料、拆除1F梁包不锈钢、拆除暗窗帘箱、拆除窗台板、拆除楼梯扶手等；第4项是针对原有双方认可的图纸的恢复，是21号楼和22号楼内各自房屋的隔墙恢复费用；第8项是铁大场公司在第4项隔墙恢复之外增加的恢复工程，第4项是依据竣工图纸进行造价审计的，第8项的图纸无法确定是否是竣工图纸。铁大场公司针对灵娱公司提出的意见表示，21号楼和22号楼两幢楼是单独的产证，正常出租或出售中间应该有隔墙。因墨麟公司表示要两幢楼整体承租，要求中间不加隔墙，所以交付时中间的隔墙没有搭建。现在要收回另行出售，需要将隔墙加上，所以该费用应由墨麟公司和灵娱公司承担。第8项指的就是21号楼和22号楼之间要加上的隔墙。第4项是21号楼和22号楼内各自房屋的隔墙恢复费用。第5项、第6项虽然在移交清单表中没有体现出来，但属于隐蔽工程，应当恢复。第7项是移交清单表中第1-4项所涉及拆除工程的踢脚线、窗帘箱、楼梯扶手等。关于鉴定意见第4项、第8项与双方签订的移交清单表中第4项的关系。铁大场公司表示，移交清单表第4项的内容是指按照租赁房屋建成时的竣工图等图纸应当恢复的全部隔墙，包含鉴定意见第4项和第8项的内容。灵娱公司表示，鉴定意见第4项是依据经双方质证过的竣工图纸进行审价的，第8项依据的图纸未经双方质证，鉴定单位应根据竣工图纸进行造价鉴定，移交清单表中的第4项指的是鉴定意见第8项的内容，即21号楼和22号楼两栋楼之间的分隔墙，但是该分隔墙在房屋交付墨麟公司时并未施工，故无需恢复。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、墨麟公司及灵娱公司是否应就铁大场公司主张的租金、违约金、恢复原状费用、电费及律师费等支付义务共同承担责任；二、关于恢复原状的项目范围及费用金额如何确定。关于第一个争议焦点，首先，根据墨麟公司与铁大场公司签订的《房屋租赁合同》，墨麟公司若将该合同项下的全部权利义务转让给关联公司，应向铁大场公司提出书面说明，并由墨麟公司与铁大场公司签订租赁合同主体变更协议。本案中虽然灵娱公司。本案中虽然灵娱公司将住所地变更为系争房屋地址并实际使用系争房屋公司并未签订过关于合同主体变更的相关协议。其次，2015年11月17日的履约情况说明系灵娱公司单方出具，并不能免除墨麟公司作为房屋租赁合同承租方的相关义务。再次，2018年2月12日，铁大场公司已向墨麟公司发送公函，要求墨麟公司支付租金，同时催促墨麟公司协同灵娱公司与铁大场公司签订关于租赁权转让的三方协议，墨麟公司在一审庭审中也认可收到该公函，但其并未与铁大场公司及灵娱公司签订三方协议。最后，铁大场公司与灵娱公司2019年3月26日签订的《租金支付协议》中也明确载明，三方之间未就转租事宜达成过任何书面协议。该租金支付协议仅对欠付租金金额进行确认，并不能证明铁大场公司认可《房屋租赁合同》的承租方已变更为灵娱公司。墨麟公司认为《租金支付协议》变更了原租赁合同关于逾期支付租金的违约金标准，应视为双方认可合同的出租方和承租方已经变更。一审法院认为，《租金支付协议》的内容与原租赁合同相比，免除了部分租金支付义务、减轻了逾期支付租金的违约责任，并未侵害墨麟公司的利益，故墨麟公司的该主张不能成立。综上，墨麟公司关于租赁合同主体已经在实际履行合同过程中变更为铁大场公司和灵娱公司且铁大场公司对此予以认可的相关主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。而灵娱公司在履约情况说明中明确表示愿意承担原房屋租赁合同的全部责任和义务，且与铁大场公司签订了《租金支付协议》。故铁大场公司依据租赁合同、履约情况说明及《租金支付协议》要求墨麟公司、灵娱公司共同承担支付租金、逾期付款违约金及电费的义务，相关请求合法有据，一审法院予以支持。关于租金及电费的金额，一审庭审中，三方均确认租金及水电费由灵娱公司实际支付。灵娱公司对于欠付租金及电费的事实及相关金额均不持异议，故墨麟公司及灵娱公司应向铁大场公司支付2018年8月1日至2019年8月14日的租金3，588，973.20元、2015年2月15日至2015年7月14日的租金1，247，357.85元以及2019年7月1日至2019年8月14日的电费4，961.76元。关于逾期支付租金的违约金，铁大场公司根据租赁合同及《租金支付协议》约定的应付款时间分段计算违约金，相关计算方式具有合同依据，一审法院予以支持。考虑到《租金支付协议》约定的违约金计算标准仍然过高，一审法院酌情将违约金计算标准调整为未付金额的日万分之二。关于恢复原状费用的承担主体问题。首先，墨麟公司与铁大场公司签订的《房屋租赁合同》约定，乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，可以以房屋现状交还给甲方。从一审庭审调查的事实来看，系争房屋装修经过铁大场公司同意，故墨麟公司依据租赁合同约定无需承担恢复原状的义务。其次，铁大场公司主张根据《补充协议3》的约定，墨麟公司应在原合同到期且确认不再续租时将房屋改造部分做恢复性修缮。但根据铁大场公司2014年10月17日出具的《情况说明》，其已明确承诺不会依据该补充协议向墨麟公司主张任何义务和费用。再次，移交清单表系铁大场公司与灵娱公司双方签订，墨麟公司并未签字、盖章，该移交清单表对墨麟公司不具有约束力。综上，铁大场公司要求墨麟公司承担房屋恢复原状的费用，一审法院不予支持，恢复原状费用应由灵娱公司一方承担。关于第二个争议焦点。首先，铁大场公司提供的工程费用咨询报告系其单方委托评估机构出具的，灵娱公司对该咨询报告真实性不认可，铁大场公司依据该咨询报告主张恢复原状的费用，缺乏依据，一审法院不予支持。恢复原状的费用可根据一审法院委托的鉴定单位出具的鉴定意见书来确定。其次，灵娱公司及铁大场公司签订的移交清单表中已经明确了要求恢复原状的项目范围。而鉴定意见书载明的鉴定意见第1-3项属于该移交清单表范围内项目，故该部分项目恢复原状的费用应予支持。鉴定意见第5-7项内容在移交清单表中并未列明，铁大场公司主张该部分内容属于隐蔽工程或移交清单表项目范围内，未能提供证据证明，故一审法院对该部分费用不予支持。关于鉴定意见第4项、第8项与移交清单表中交接意见第4项的关系问题。移交清单表第4项内容为“21号22号楼1-5楼分隔墙未恢复”，单从该表述无法判断该分隔墙指的是两幢楼内各自房屋的隔墙恢复还是两幢楼之间的隔墙恢复。根据一审庭审调查的事实来看，铁大场公司在交付房屋时，两幢楼之间的隔墙并未建造，铁大场公司及灵娱公司一审庭审中也均表示审价应依据竣工图纸进行，而鉴定意见第4项的内容系根据竣工图纸进行的审价，故一审法院认为移交清单表第4项中的隔墙恢复认定为鉴定意见第4项的内容更符合客观事实，故铁大场公司主张该部分隔墙恢复的费用，一审法院予以支持。铁大场公司关于移交清单表第4项内容包含鉴定意见第4项、第8项的内容以及灵娱公司关于移交清单表第4项内容指的是鉴定意见第8项内容的相关主张，一审法院均不予采信。灵娱公司主张鉴定意见书在初稿的基础上增加了第1-4项费用的金额，对该部分增加费用不予认可。鉴定单位对此解释称，增加费用系对漏项部分进行现场勘验核对后进行的调整，费用金额应以最终意见书为准。一审法院对于鉴定单位的解释予以采信，故灵娱公司的上述主张，一审法院亦不予支持。综上，灵娱公司应支付铁大场公司房屋恢复原状费用共计452，814.17元。关于律师费，房屋租赁合同约定，因一方违约行为，导致守约方向违约方主张权利的费用，包括公告、送达、鉴定费、调查取证费用、聘请律师费等，由违约方承担。铁大场公司要求墨麟公司及灵娱公司承担本案诉讼产生的律师费损失，相关诉请合法有据，可予支持。关于律师费损失的金额，一审法院酌情确定为100，000元。铁大场公司要求灵娱公司迁移注册在系争房屋内的营业执照等行政许可证照，并非民事案件处理范围，一审法院对此不予处理。一审法院判决：一、深圳墨麟科技股份有限公司、上海灵娱网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海铁大场置业有限公司2018年8月1日至2019年8月14日的租金3，588，973.20元及欠付租金的违约金(违约金标准按每期欠付租金的日万分之二计算，其中以126，307.80元为本金，自2018年5月21日起算至实际付清之日止；以823，256.19元为本金，自2018年8月21日起算至实际付清之日止；以823，256.19元为本金，自2018年11月21日起算至实际付清之日止；以908，076.51元为本金，自2019年2月21日起算至实际付清之日止；以908，076.51元为本金，自2019年5月21日起算至实际付清之日止)；二、深圳墨麟科技股份有限公司、上海灵娱网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海铁大场置业有限公司2015年2月15日至2015年7月14日的租金1，247，357.85元，并按日万分之二计算，支付该款自2019年4月1日起至实际付清之日止的违约金；三、深圳墨麟科技股份有限公司、上海灵娱网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海铁大场置业有限公司2019年7月1日至2019年8月14日的电费4，961.76元；四、深圳墨麟科技股份有限公司、上海灵娱网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海铁大场置业有限公司律师费100，000元；五、上海灵娱网络科技有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海铁大场置业有限公司因房屋恢复原状产生的费用452，814.17元；六、驳回上海铁大场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于墨麟公司是否应就铁大场公司主张的租金、违约金、电费及律师费等承担责任。对此，本院分析如下：首先，铁大场公司与墨麟公司之间的《房屋租赁合同》中约定：墨麟公司或墨麟公司关联公司在宝山科技园注册落户并获得工商营业执照后，墨麟公司有权将其在本合同项下的全部权利和义务转让给墨麟公司关联公司。可见双方在缔约时均明确知晓系争房屋可能交由墨麟公司的关联公司实际使用，故灵娱公司实际使用系争房屋的行为符合铁大场公司与墨麟公司之间租赁合同的约定，不能据此认定铁大场公司与灵娱公司之间就系争房屋直接建立事实租赁关系。其次，根据前述约定，墨麟公司将其在合同项下的全部权利和义务转让给其关联公司，应向铁大场公司提出书面说明，并与铁大场公司签订租赁合同主体变更协议。本案中，灵娱公司将住所地变，灵娱公司将住所地变更为系争房屋地址并实际使用系争房屋约定的合同主体变更条件，但此后墨麟公司、灵娱公司与铁大场公司并未就原租赁合同主体的变更签订书面协议，未实际完成双方租赁合同中约定的合同主体变更程序，故不能据此认定原租赁合同的主体已自动变更为灵娱公司。再次，《房屋租赁合同》签订后，由灵娱公司实际支付租金、水电费、物业费等相关费用，灵娱公司另向铁大场公司出具《关于上海灵娱网络科技有限公司房屋租赁合同履约的情况说明》并与铁大场公司签订《租金支付协议》，自愿承担租金等相关费用的支付义务，灵娱公司该自愿履行和加入债务的行为不必然免除墨麟公司在原租赁合同项下的义务。在铁大场公司未明确同意变更原租赁合同主体或免除墨麟公司在原租赁合同项下债务的情况下，墨麟公司仍应当继续履行原租赁合同项下的义务。最后，铁大场公司曾于2018年2月12日向墨麟公司发函，要求墨麟公司作为承租人支付拖欠的租金，并尽快协同灵娱公司与铁大场公司签订关于租赁权转让的三方协议。然，墨麟公司在收到函件后既未提出异议，也未积极履行原租赁合同约定的主体变更程序，应视为其对租赁合同主体地位的认可。墨麟公司称其收到该函件后曾积极与铁大场公司、灵娱公司协商，《租金支付协议》即为三方协商结果，但未能提供三方协商的相关证据，该《租金支付协议》也未将墨麟公司列为合同主体，故对墨麟公司该项主张，本院实难采信。综上所述，墨麟公司关于铁大场公司与灵娱公司之间已成立事实租赁关系、原租赁合同主体已经由其变更为灵娱公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。墨麟公司上诉另提出，根据铁大场公司与墨麟公司之间《补充协议2》中的约定，房屋免租期自2014年11月1日起至2015年4月30日止，故一审法院判决墨麟公司支付自2015年2月15日起的租金没有事实依据。对此，本院认为，一审法院依据铁大场公司与灵娱公司之间的《租金支付协议》判决灵娱公司与墨麟公司支付铁大场公司2015年2月15日至2015年7月14日的租金1，247，357.85元；根据《补充协议2》的约定，房屋免租期由原租赁合同约定的2014年10月15日至2015年2月14日变更为2014年11月1日至2015年4月30日；而根据《租金支付协议》的约定，铁大场公司免除灵娱公司三个月的租金，故《租金支付协议》的约定相较于《补充协议2》，免除了部分租金支付义务、减轻了租赁合同项下墨麟公司的责任，未侵害墨麟公司利益，故一审法院所作处理并无不当，可予维持；墨麟公司该主张不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人墨麟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46，330元，由上诉人深圳墨麟科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月十日法官助理 沈 宸书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……