江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2208号 上诉人（原审原告）：付九国，男,1982年1月9日生，汉族，职业：餐饮经营者，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：王涛，江西谨谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊玉平，男，1963年8月16日生，汉族，职业：南昌固源实业有限公司法定代表人，住江西省南昌市湾里区。 委托诉讼代理人：朱小勇、黄聪儿，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐美华，男，1974年5月9日生，汉族，职业：货物运输司机，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：徐学文，系徐美华儿子。 原审第三人：徐学文，男，1997年12月17日生，汉族，职业：珍惜尼服饰电商经营者，住江西省南昌市新建区。 上诉人付九国因与被上诉人熊玉平、徐美华、原审第三人徐学文申请执行人执行异议之诉一案，付九国不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付九国及其委托诉讼代理人王涛、被上诉人熊玉平及其委托诉讼代理人朱小勇、被上诉人徐美华的委托诉讼代理人徐学文、原审第三人徐学文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人付九国上诉请求：1、撤销一审判决及（2019）赣0112执异55号执行裁定，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人熊玉平承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案被上诉人徐美华并未将案涉房产交付给被上诉人熊玉平，被上诉人熊玉平并未合法占有本案的涉案房产，不符合排除执行的情形。本案没有任何证据证明徐美华将房屋钥匙交付给了熊玉平。二、熊玉平未按合同约定支付剩余的15万元款项，实际违约方是熊玉平而不是徐美华。未过户的原因在熊玉平。三、本案房产系李某某和徐美华共同所有。 被上诉人熊玉平辩称，一、2017年10月13日，李某某、徐美华将其从江西省通源地产开发有限责任公司买受的涉案房产转让给了熊玉平，双方签订了合法有效的书面协议，协议转让价64万元，符合当时的市场价格，属于善意。该转让时间早于上诉人的执行查封时间。第二，熊玉平支付了49万元购房款以及中介费13800元，剩余房款15万元也根据新建区人民法院的要求交付给了法院，完成了房款的交付义务。第三，2019年1月初徐美华已经将涉案房产的钥匙交付给了熊玉平，且熊玉平接收钥匙之后，与房屋中介共同查看了房屋，并且向物业申报了装修事宜，房屋的查看以及装修的申报均早于上诉人的诉讼执行查封。因此本案不存在串通的行为。第四，徐美华因为逃避债务，与家人以及朋友均失去联系，熊玉平无法联系徐美华进行过户登记,涉案房子没有过户登记的责任不在熊玉平。基于上述事实，熊玉平所买受的房产，其所有权已经归属于熊玉平，足以排除人民法院的执行。 被上诉人徐美华辩称，答辩人从未向熊玉平交付过房屋及钥匙，答辩人本人也没有领取案涉房屋的钥匙，也没有办理收房手续。 原审第三人徐学文述称，对付九国的上诉没有意见。 付九国向一审法院起诉请求：1、判令撤销新建区人民法院（2019）赣0112执异55号执行裁定书，准许保全查封并继续执行位于南昌市新建区的房产；2、本案的诉讼费由熊玉平等人承担。 一审法院认定事实：2016年5月17日，徐美华、李某某与江西省通源地产开发有限责任公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产，并于当日到南昌市新建区办理了商品房买卖合同备案登记。2017年10月13日，熊玉平（乙方）经中环地产中介置业顾问熊某介绍，与徐美华、李某某（甲方）签订了一份《买卖协议》，双方约定将甲方名下的涉案房产出售给熊玉平，乙方支付购房费64万元，甲方同意过户时乙方不动产证可上指定人员姓名。当日，熊玉平向徐美华支付了2万元现金作为购房定金，徐美华向熊玉平出具收到购房定金2万元的收条一张。虽然《买卖协议》上未见李某某的签字，但从南昌市东湖区公证处调取的视频资料显示，证明李某某当时正在现场，以及李某某办理了公证授权委托，表明李某某是同意将涉案房产卖给熊玉平的，故该房屋《买卖协议》合法有效。2017年10月17日，熊玉平向徐美华银行账户转账47万元，并提出将涉案房产过户到段建瑞。收到转账后，徐美华、李某某于当日在南昌市东湖区公证处办理委托书公证，将涉案房产委托给段建瑞办理不动产还贷、解押、领证等手续。2019年1月初，熊玉平拿到徐美华交付的涉案房产钥匙后向江西通深物业管理有限公司申请装修涉案房产。该物业公司经审查，认为熊玉平与涉案房产的业主身份不符，于2019年1月10日书面回复熊玉平暂不同意办理装修手续。之后，熊玉平一直联系不上徐美华、李某某，熊玉平至今未能办理涉案房产装修及过户手续，也无法向徐美华、李某某支付购房余款15万元。2019年3月29日，该院依据（2019）赣0112执保84号执行裁定书、协助执行通知书，查封了登记在徐美华、李某某名下的涉案房产。熊玉平得知房屋被该院查封后，于2019年11月25日向该院提出执行异议，并在异议审查期间按该院要求将15万元购房余款转至该院标的款账户。该院依据相关法律规定，于2019年12月16日作出（2019）赣0112执异55号执行裁定书，裁定解除对位于南昌市新建区房产的查封。付九国不服该裁定，在法定期限内向该院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，李某某与徐美华、李某某的委托诉讼代理人徐某某系父子关系，徐美华与第三人徐学文系父子关系。 一审法院认为，关于熊玉平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，熊玉平已于2017年10月13日与徐美华、李某某就涉案房产签订了合法有效的房屋买卖协议，且熊玉平已按合同约定支付了大部分购房价款，且将余款15万元按该院要求交付至该院标的款账户。熊玉平与徐美华、李某某在房屋买卖协议中明确同意熊玉平对该房屋拥有完全、合法的处置权，双方虽无正式的房屋交接手续，但徐美华在收到熊玉平支付的大部分购房款后，将涉案房产钥匙交至熊玉平，熊玉平以此向江西通深物业管理有限公司申请装修涉案房产被拒，以上事实能够证实案涉房屋由徐美华、李某某交付至熊玉平实际占有，且熊玉平占有案涉房屋，先于付九国申请查封案涉房屋。至于未办理过户登记的原因是熊玉平联系不上徐美华、李某某，徐美华不配合熊玉平过户，导致熊玉平未能办理涉案房产过户手续，而非因熊玉平自身原因未办理过户登记，熊玉平对此并没有过错。综上，认定熊玉平对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。故付九国要求依法撤销南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异55号执行裁定书，继续查封登记在徐美华、李某某名下位于南昌市新建区房产的诉求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回付九国的诉讼请求。案件受理费14430元（付九国已预交），由付九国负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，原审被告李某某于2020年5月22日因病去世，其法定继承人向本院明确表示放弃对李某某名下关于案涉房产的继承。 本院认为，本案中熊玉平和徐美华对双方在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的房屋买卖合同不持异议，本院予以确认。徐美华对熊玉平已支付49万元购房款、剩余15万元购房款未付这一事实亦不持异议，本院亦予以确认。熊玉平已经将剩余的15万元购房款按一审法院的要求交付执行，对于该15万元款项的支付，徐美华在本院陈述称双方约定该15万元在交房时再支付，然而，徐美华陈述其至今未向开发商办理收房手续，也未办理过户，故熊玉平未付清购房款的过错不在熊玉平，案涉房屋未能办理过户的过错亦不在熊玉平。熊玉平在一审法院申请了证人熊某，也就是促成案涉房屋买卖达成的房屋中介经理出庭作证，证明其已经取得案涉房屋的钥匙，故其已合法占有案涉房屋。综合上述事实，一审法院认定熊玉平对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并裁定解除案涉房屋的查封，并无不当，本院予以维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14430元，由上诉人付九国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  李 扬 审 判 员  谢 芸 二〇二〇年十月十二日 法官助理  阮焱焱 书 记 员  万方芳