江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4529号上诉人（原审原告）：王凯歌，男，1990年1月21日生，汉族，无业，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：姚东锋，江苏瀛苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙稳稳，男，1992年10月4日生，汉族，住江苏省丰县。原审第三人：江苏世华房地产中介服务有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区津浦西路****。法定代表人：肖礼。上诉人王凯歌因与被上诉人孙稳稳、原审第三人江苏世华房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王凯歌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审，或依法改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人通过江苏世华房地产中介服务有限公司购买涉案房屋，支付了购房定金，被上诉人向上诉人出具了定金收条，证据确实充分。2.一审法院两次传票传唤，被上诉人孙稳稳接到法院开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对其庭审权利的放弃。3.上诉人提供了孙稳稳亲笔签名的收款收据原件两份，明确写明孙稳稳收到王凯歌订房款，两次共计103000元并在收款金额部分按有手印，该证据确实充分，孙稳稳作为成年人，具备完全民事能力，如果未收到该款项，其不可能给上诉人出具收到定房款的收据。4.退一步说，一审法院不认可两份定金收据，需要其他证据补强，但上诉人已经向一审法院补充了上诉人的流水及转款明细，一审法院没有认真对待上诉人提供的证据，甚至怀疑上诉人违法放贷，威吓上诉人要将此案移交公安机关处理，上诉人才是孙稳稳一房多卖的受害者，法院没有依法追究孙稳稳的法律责任，反而对上诉人横加指责，有违公平公正。被上诉人孙稳稳经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人江苏世华房地产中介服务有限公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。王凯歌向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王凯歌、孙稳稳签署的房屋买卖合同；2.依法判令孙稳稳返还购房定金103000元、承担违约责任235000元、律师费3000元、购房中介费17625元、房租费4800元，共计363425元；3.判令孙稳稳承担本次诉讼费。一审法院经审理查明：2018年10月7日，王凯歌、孙稳稳签订《房屋买卖合同》，合同编号为0001090。合同约定孙稳稳将坐落于徐州经济技术开发区尚东花园B6号楼2-1003室出售给王凯歌，房屋建筑面积94.9㎡，房屋总价117.5万元，每平方米售价12381.4元，2018年12月20日办理过户相关手续。王凯歌自认其在购买时，查询房产权属登记状态，房产证上显示有三笔抵押，第一笔属于公积金贷款抵押，第二笔抵押权人是重庆市汉华贷款公司，第三笔抵押权人是常建。王凯歌签订合同时就知道涉案房屋存在多笔抵押。2018年11月9日，王凯歌与案外人马银安签订《租房合同》，约定王凯歌承租案外人房屋，租期为6个月。王凯歌提出合同解除的理由为，孙稳稳于2018年12月13日明确告知王凯歌房屋无法交付，故因合同目的无法实现主张法定解除。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。对于王凯歌主张合同目的不能实现，依法解除合同，结合查明事实、合同约定期限、及合同现实履行状态，予以支持。对于王凯歌主张，依法判令孙稳稳返还购房定金103000元并承担违约责任、赔偿相应损失，结合王凯歌举证，现有证据无法证实王凯歌已将相应款项交付给孙稳稳，亦而谈不上孙稳稳履行相应义务并承担违约责任，故对于该项请求，不予支持。遂判决：一、解除王凯歌与孙稳稳之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0001090）；二、驳回王凯歌其他诉讼请求。二审中，上诉人提供其向王凯歌付款明细表，证明上诉人2018年10月2日转账给原审第三人法人肖礼15000元；2018年10月7日转账给原审第三人工作人员许诺20000元、扫码付款给许诺15000元；2018年10月7日上诉人通过ATM机分四次取现共计20000元交给孙稳稳，同日许诺将上述从上诉人处收到的30000元通过网银及微信转账给孙稳稳；2018年10月16日上诉人通过扫孙稳稳二维码支付48050元，另付现金4950元。孙稳稳于2018年10月7日、10月16日分别出具了收到定房款50000元、53000元的收据两张。上述网银转账记录、微信转账记录、取款记录上诉人在一审中均已提交。二审中，原江苏世华房地产中介服务有限公司的员工许诺出庭作证，证明江苏世华房地产中介服务有限公司现在已经不再营业，孙稳稳于2018年10月7日、10月16日出具两张收据时其均在场，该两份收据是孙稳稳收到王凯歌103000元之后出具的，其中第二次支付的53000元是因孙稳稳解押需要。同时许诺陈述，王凯歌给其转账的20000元中，包含17625元中介费，且涉案房屋未能完成交易系因孙稳稳未能解除涉案房屋上的抵押从而明确告知其房子不卖了。二审另查明，一审庭审中，王凯歌自述2018年10月16日向孙稳稳支付的53000元，实际只给了50000元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了50000元定金，但被上诉人并未按照约定将涉案房屋交由上诉人，且明确告知房屋无法交付，被上诉人的行为已经构成违约，故上诉人解除涉案合同并返还购房定金的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。因上诉人为了被上诉人涤除涉案房屋上的抵押权，于2018年10月16日又向被上诉人支付了50000元购房款，现双方合同解除，故该50000元购房款被上诉人应一并向上诉人返还。涉案合同解除因系被上诉人违约所致，故被上诉人应向上诉人承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》载明：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买房的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。因上述合同中约定的违约金过高，且上诉人并未提供证据证明其实际遭受的损失，故对于被上诉人的违约责任应参照适用定金罚则，由被上诉人双倍返还上诉人支付的定金。关于购房中介费17625元。根据双方签订的《房屋买卖合同》载明：如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。根据上诉人提供的转账记录及证人证言，上诉人已经将上述17625元中介费支付给了江苏世华房地产中介服务有限公司，现因被上诉人违约导致涉案合同解除，故上诉人主张被上诉人赔偿购房中介费17625元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于律师费3000元、房租费4800元，因上诉人与被上诉人的房屋买卖合同中未有约定，故对于上诉人的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初196号民事判决第一项，即:解除王凯歌与孙稳稳之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号为0001090）。二、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初196号民事判决第二项，即：驳回王凯歌其他诉讼请求。三、被上诉人孙稳稳于本判决生效后10日内向上诉人王凯歌返还购房款50000元、双倍返还购房定金100000元、赔偿购房中介费17625元，共计167625元。四、驳回王凯歌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17720元，保全费2725元，共计20445元，由被上诉人孙稳稳负担；二审案件受理费17720元，由上诉人负担5000元，由被上诉人孙稳稳负担12720元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十月二十一日书记员 宗 正