河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13509号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：雷磊，男，1983年9月13日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：庙小童，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秩成，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙置业公司）因与被上诉人雷磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后开庭进行了审理。恒龙置业公司委托诉讼代理人潘婷、雷磊委托诉讼代理人朱秩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒龙置业公司上诉请求：一、请求贵院撤销一审判决第二项为返还雷磊5515297元。二、本案一审、二审诉讼费由雷磊负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，应依法查清事实后予以改判。一、被上诉人为合同解除的过错方和实际违约方，应当承担过错责任，所付定金5万元不应退还，也不应由我方承担房款的利息。被上诉人在认购时对限购政策是明知的，理由如下：1、我方依据不动产登记中心和房管局的要求在售楼部设置有专门的限购政策公示栏，被上诉人认购时我方工作人员也向其口头告知过限购政策：2、限购政策在2016年已经颁布，并作为社会热点被社会大众时刻关注，被上诉人于2018年2月28日认购涉诉房屋，被上诉人认购时限购政策已经出台近两年的时间，被上诉人作为购房者，对已经施行近两年的限购政策不可能不知情。被上诉人的种种行为足以证明其自愿购买、居住涉诉房屋，并愿意承担暂时无法网签的后果。二、鉴于涉诉房屋已经办理交房，且被上诉人已经实际入住，在法院解除认购书的情况下，作为附随义务，应当一并判决被上诉人搬离涉诉房屋，并将房屋恢复原状后交付给我方。依据《九民纪要》第49条、第36条之规定，在双务合同中，原告起诉解除合同的，应当向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。因此，请求贵院在二审判决中，依法判令被上诉人搬离涉诉房屋并将房屋恢复原状后交付给我方。三、被上诉人应当向我方支付房屋占用费，该费用应从退还的房款中扣除。一审法院已经查明，被上诉人于2019年7月8日办理了交房手续，自该日开始涉诉房屋已经满足入住条件，被上诉人交房至今，应当按照同小区同户型的租金标准向我方支付房屋占用费，暂计算至2020年7月7日的占用费为96000元，实际应按照每月8000元的标准计算至被上诉人实际搬离并将房屋交接给我方之日。该部分费用应从退还房款中予以扣除，以实现定纷止争、案结事了的司法目的。四、涉诉房屋已经交房、入住，严重影响我方的二次销售。涉诉房屋为精装房，被上诉人办理交房至今已经有一年多的时间，该房屋价值已经远低于未入住的新房，被上诉人明知限购政策还签约并办理交房、入住，甚至居住至今尚未搬离，其行为严重违反民法契约精神，并严重影响我方的再次销售，我方保留向被上诉人追究房屋差价损失的权利。五、被上诉人因为个人原因反悔，提出解除合同，违背契约精神和诚实信用原则，应当赔偿我方其他损失。被上诉人在知道限购政策的情况下还坚持签约、购买涉诉房屋，导致我方相关各部门工作人员为其办理认购、签约、交房、入住等服务多年，现被上诉人因为个人原因反悔，提出解除合同，违背契约精神和诚实信用原则，应当赔偿我方损失。综上，请求贵院查清案件事实，依法改判。雷磊辩称:一、户籍地为广东省佛山市，限购是地方性政府出台的政策，买房时并不知道郑州有限购政策。相反，恒龙置业公司作为开发商明知被上诉人不符合购房资格故意与被上诉人签订购房协议，恒龙置业公司有明显的过错，故应当承担解除合同后的相应责任，如退还定金支付相应的利息，承担二次销售的损失等责任。二、被上诉人曾经多次向恒龙置业公司催促要求办理网签，恒龙置业公司一拖再拖，到今年5月份才告知被上诉人不能办网签，被上诉人就此问题专门到郑州市不动产中心向工作人员进行咨询，工作人员明确告知被上诉人不符合购房条件，该事实被上诉人一审提供有相应的证据，故被上诉人才起诉，恒龙置业公司称被上诉人购房时明知郑州有限购政策，但没有提供相应的证据证明，该事实不应当认定。三、合同解除后，恒龙置业公司让被上诉人搬离房屋，并支付占有使用费，不属于一审法院的审理范围，故一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雷磊向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告签订的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》；2.请求依法判令被告退还原告首付款1020572元，房款3082089元，装修代理服务费1027539元，房款（含定）318758元，装修款342513元，维修基金11717元，共计5803188元及利息（以本金5803188元为基数，自2018年4月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原、被告于2018年2月28日签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》和《无理由退房协议书》各一份，原告认购位于郑东新区××外环路以东、××街以北××龙花园楼盘××单元，建筑面积180.27平方米，套内建筑面积135.58平方米，认购书总价4421419元，原告根据协议约定，于2018年5月28日前支付了首付款（不含定金）1020572元、房款3082089元、房款（含定金）318758元、维修基金11717元、装修款342513元、装修代理服务费1027539元，共计5803188元，被告恒龙置业公司对上述款项均开具了收据。2019年7月8日，原告办理了交房手续，2019年8月12日、2019年9月20日被告因逾期交房两次向原告支付违约金53282元、88609元，共计141891元。2020年4月19日，原告在物业维修服务中心维修单上签字。一审法院另查明，原告雷磊户籍地为广东省佛山市。根据郑州市购房限购政策规定，外市户口在郑州购房需满足1.在郑州连续缴纳社保满24个月；2.在郑州连续缴纳个税24个月；3.在郑州工作的全日制本科或者以上学历的毕业生；4.在郑州工作的副高级（高级技师）职称或者以上职称的对象。以上事实有《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》、收据6张、原告身份证明一份、售楼手册一份、中国银行付款回单两张、物业服务中心维修单两份、郑州市限购政策及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方均称原告无购房资格，涉案认购书无法实际履行，根据郑州市购房限购政策，外市户口在郑州购房需满足1.在郑州连续缴纳社保满24个月；2.在郑州连续缴纳个税24个月；3.在郑州工作的全日制本科或者以上学历的毕业生；4.在郑州工作的副高级（高级技师）职称或者以上职称的对象。原告户籍系广东省佛山市，不符合上述郑州市限购政策，原告合同目的不能实现，原告主张解除《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》该院予以支持。原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》时郑州市限购政策已经实施，原被告明知原告不具备购房条件仍然签订认购协议，双方均存在一定过错，故该院酌定在原告所交房款（含定金）318758元应扣除定金一半25000元。《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》解除后，被告应返还原告首付款（不含定金）1020572元、房款3082089元、房款（含定金）293758元、维修基金11717元、装修款342513元、装修代理服务费1027539元，共计5778188元。原告主张已付房款的利息，该院酌定以5778188元为基数，从支付最后一笔购房款之日计算至实际交房之日，即自2018年4月4日起至2019年7月8日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失为350703.91元。被告因逾期交房已支付的违约金141891元应在应返还款项中扣除。综上所述被告应返还原告共计5987000.91元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告雷磊于被告河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》。二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告雷磊首付款、房款，装修代理服务费，装修款、维修基金、定金及利息共计5987000.91元。三、驳回原告雷磊的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56404元，减半收取28202元，由原告雷磊负担1704元，由被告河南恒龙置业有限公司负担26498元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，雷磊与恒龙置业公司签订《郑州恒大悦龙花园商品房认购书》时郑州市限购政策已经实施，双方均明知雷磊不具备购房条件仍然签订认购协议，双方均存在一定过错，一审法院根据认购书解除的原因、双方的过错程度、涉案房屋的交付时间等，酌定扣除定金25000元，并以首付款（不含定金）、房款、维修基金、装修款、装修代理服务费等为基数，从支付最后一笔购房款之日至实际交房之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，并扣减了恒龙置业公司已支付的逾期交房违约金，并无不当。恒龙置业公司上诉主张返还雷磊5515297元，依据不足，不予支持。综上所述，恒龙置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但涉案房屋已经交付，为节约司法资源，因判决认购书解除，故涉案房屋的返还问题在本案中应一并处理，即雷磊应将涉案房屋交付给恒龙置业公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7865号民事判决。二、雷磊于本判决生效后十日内将郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北的郑州恒大悦龙花园楼盘10幢2-1402单元交付给河南恒龙置业有限公司。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56404元，减半收取28202元，由雷磊负担1704元，由河南恒龙置业有限公司负担26498元。二审案件受理费8376元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十月二十六日书记员  马梦涵