福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2497号 上诉人（原审被告）：漳州宝龙英聚房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田经济技术开发区企业服务中心****。统一社会信用代码91350603MA31WULM3B。 法定代表人：许华芳，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李锋，男，1989年12月13日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审原告）：黄银钗，女，1991年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人漳州宝龙英聚房地产开发有限公司(以下简称宝龙英聚公司)因与被上诉人李锋、黄银钗商品房预约合同纠纷一案,不服福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 宝龙英聚公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李锋、黄银钗的诉讼请求。事实和理由：1.李锋、黄银钗与宝龙英聚公司并未就讼涉7号楼904号的定金达成书面协议，依法不应适用定金罚则。双方于2019年5月4日签订的《认购审批单》载明，李锋、黄银钗认购11号楼301号并缴交了30000元定金。后双方协商变更房源为7号楼904号，但并未签订正式认购协议，也未修改讼涉《认购审批单》。根据法律规定，定金应当以书面的形式约定，本案双方达成书面协议的是11号楼301号的定金，而非7号楼904号。故李锋、黄银钗缴交的30000元应认定为订购金，不应适用定金罚则。2.宝龙英聚公司于2019年5月14日提出应购买车位后，李锋、黄银钗表示不愿购买，双方协商了其他的优惠方案，而宝龙英聚公司后续也提出了无需购买车位的方案，只是李锋、黄银钗表示不愿再购买。故双方直至2019年6月18日都处于协商沟通的过程中，宝龙英聚公司并未构成预约合同的违约。 李锋、黄银钗辩称：1.李锋、黄银钗缴交30000元定金后，已经与宝龙英聚公司的销售人员张婷婷确认了该款项是作为7号楼904号的定金，且宝龙英聚公司的退还定金告知函上也明确记载了双方同意该款项作为7号楼904号的定金。2.我方在签订订购协议后已经明确不会购买车位，本案未能签订商品房买卖合同是因宝龙英聚公司强制绑定销售车位导致的，其应承担相应的违约责任。 李锋、黄银钗向一审法院起诉请求：1.宝龙英聚公司返还李锋、黄银钗双倍定金60000元及利息（自2019年5月4日起按年利率6%计算）；2.宝龙英聚公司赔偿李锋、黄银钗误工费、交通费1000元。 一审法院认定事实：2019年5月4日，李锋、黄银钗与宝龙英聚公司签订《认购审批单》，约定李锋、黄银钗认购宝龙英聚公司开发的位于漳州市龙文区商品房，销售面积109.99㎡，单价11250元／㎡，总价1237373元，黄银钗、张婷婷分别在《认购审批单》中客户确认、业务员处签名确认。当日，黄银钗通过银联刷卡方式支付宝龙英聚公司定金30000元。同日，黄银钗与宝龙英聚公司业务员张婷婷通过手机微信协商变更认购房源，即由11号楼301号商品房变更为7号楼904号商品房。微信聊天记录载明：“（1）黄银钗发送给张婷婷微信内容：我们决定，买7楼的904。张婷婷回复黄银钗微信内容：那我明天把具体价格算给你噢。（2）张婷婷发送给黄银钗微信内容：确定904噢，因为我要把信息发给领导。黄银钗回复张婷婷微信内容：确定。”2019年5月5日张婷婷通过手机微信发送给黄银钗7号楼904号商品房具体价格，同时要求李锋、黄银钗提供个人银行征信信息。微信聊天记录载明：“张婷婷发送给黄银钗微信内容：7＃904，面积：109.22，单价：12062，总价：1317396，0.99×0.99总经理特批。折单：11821.83／㎡，折总：1291180。首付20%：261180，契税：17607，保证金：5000，公维金：6554。贷款金额：103万，30年：5777。这是具体价格。黄银钗回复张婷婷微信内容：好的。”2019年5月7日、12日、13日，黄银钗与张婷婷通过手机微信聊天，经协商黄银钗不会考虑购买车位，双方确定于2019年5月14日签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款、办理银行按揭贷款等。微信聊天记录载明：“（1）2019年5月7日黄银钗发送给张婷婷微信内容：美女，我们看到4月20号七八号楼均价是11500吗？我们这个怎么单价就到12000以上了。张婷婷回复黄银钗微信内容：这个均价是12000的，折后均价12000。我跟你讲你家车位的话就会比较便宜，买个车位。买车位会比较划算。有加车位的话，单价是11585。黄银钗回复张婷婷微信内容：不会考虑车位。（2）2019年5月13日黄银钗发送给张婷婷微信内容：婷婷，我们明天过去付首付吧。张婷婷回复黄银钗微信内容：好的。明天过来要跟你说下车位的事情。明天确定要过来吧？那我就换下班，明天本来休息。黄银钗回复张婷婷微信内容：明天过去。”2019年5月14日，李锋、黄银钗依约前往宝龙英聚公司售楼部，欲与宝龙英聚公司签订商品房买卖合同并支付购房首付款、办理银行按揭贷款等事项，但被告知须同时附加购买车位方可订立商品房买卖合同，李锋、黄银钗不同意购买车位，导致双方未能订立商品房买卖合同。同时李锋、黄银钗通过录音方式将与宝龙英聚公司业务员、现场负责人交谈内容予以录制，并形成书面录音材料，该录音资料记载宝龙英聚公司现场负责人明确表示如果选择购买904商品房要求带上车位，否则不同意出售讼涉商品房等内容。黄银钗与张婷婷手机微信聊天记录载明：“（1）黄银钗发送给张婷婷微信内容：我们当时是确定了不要车位的。张婷婷回复黄银钗微信内容：这个确实是我的疏忽，实在抱歉。（2）黄银钗发送给张婷婷微信内容：你为难，但到这边又变卦，这样我们心里也会不舒服了。张婷婷回复黄银钗微信内容：我能理解。黄小姐，确实是我这边疏忽了，我感到非常抱歉，也非常理解您现在的心情，买房也是一件开心事，我真的已经尽力了。”2019年5月16日，黄银钗通过微信告知张婷婷房子不要了，要求宝龙英聚公司双倍返还定金。黄银钗与张婷婷手机微信聊天记录载明：“张婷婷发送给黄银钗微信内容：我说给我一些时间，现在已经和公司在沟通了。具体怎么样，到时候我再跟你说。黄银钗回复张婷婷微信内容：房子我们不要了，对这开发商太失望，我们要求双倍赔偿定金。”2019年5月23日、6月1日、6月17日、6月18日，张婷婷通过微信告知黄银钗，宝龙英聚公司提出两个方案，一是直接签订《商品房买卖合同》，不需要同时购买车位。二是来售楼部申请退还购房定金。黄银钗表示不能接受宝龙英聚公司提出两个方案，要求双倍返还定金。微信聊天记录载明“（1）张婷婷发送给黄银钗微信内容：黄小姐，上次回复你了，有两个方案，一是直接签订《商品房买卖合同》，不需要同时购买车位。二是来售楼部申请退款。黄银钗回复张婷婷微信内容：懂了。（2）张婷婷发送给黄银钗微信内容：黄小姐，您好。904这套房子还有考虑嘛？黄银钗回复张婷婷微信内容：你好，美女，我们早就已经表过态了。（3）张婷婷发送给黄银钗微信内容：如果您确定不考虑的话，可以来售楼部办理退预约金手续。黄银钗回复张婷婷微信内容：本来是你们的问题，没理由我们还过去，而且我们要求的，双倍定金赔偿，如若不然，我们会把证据提交工商投诉部门。”2019年7月22日，宝龙英聚公司向李锋、黄银钗送达《关于退还认购定金的告知函》，载明“李锋、黄银钗：您于2019年5月4日向我公司缴纳定金三万元并签署《认购审批单》，用于认购我公司开发的位于漳州市龙文区商品房。后经贵我双方协商，双方同意您认购的房源变更为7号楼904号商品房。我公司置业顾问已通知您到我公司签订《商品房买卖合同》，但您表示不再购买该商品房。鉴于上述事实，我公司郑重函告如下：您缴纳定金并签署《认购审批单》的行为，视为您与我公司之间关于认购商品房的合同关系已成立，但您在我公司通知签约时表示不再购买商品房，您的行为已违约，根据相关法律规定，我公司有权没收您缴纳的定金三万元，但基于维护客户关系考虑，我公司决定退还您缴纳的定金三万元，请您在收到本函件之日起三日内到我公司办理退款手续。” 一审法院认为，李锋、黄银钗与宝龙英聚公司签订《认购审批单》，从载明内容说明李锋、黄银钗认购宝龙英聚公司开发的商品房，宝龙英聚公司向李锋、黄银钗收受定金30000元的事实。此后李锋、黄银钗与宝龙英聚公司双方经协商确认变更认购商品房为7号楼904号，该事实有黄银钗与宝龙英聚公司业务员张婷婷微信聊天记录和宝龙英聚公司送达给李锋、黄银钗《关于退还认购定金的告知函》载明内容可证明，予以确认。故《认购审批单》以将来双方依此订立买卖合同为目的，可认定双方形成预约合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案李锋、黄银钗与宝龙英聚公司签订《认购审批单》时均未约定购买讼涉商品房时须同时购买车位，宝龙英聚公司在双方订立商品房买卖合同时单方提出须同时购买车位，否则不能签订商品房买卖合同。在李锋、黄银钗不同意同时购买车位情形下未能订立商品房买卖合同，导致预约合同无法继续履行，依法应予解除，可认定系因宝龙英聚公司一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即适用定金罚则。故李锋、黄银钗诉求宝龙英聚公司双倍返还定金60000元有事实和法律依据，予以支持。定金罚则属于违约方承担违约责任的方式，本案宝龙英聚公司承担违约定金数额已超过李锋、黄银钗诉求支付定金期间产生利息，故李锋、黄银钗诉求宝龙英聚公司支付定金60000元利息依据不足，不予支持。李锋、黄银钗诉求宝龙英聚公司支付交通费、误工费损失，因未能提供相关证据证明，不予支持。宝龙英聚公司违约后，提出愿意继续履行预约合同并订立商品房买卖合同，该行为属于采取补救措施，但李锋、黄银钗明确表示不购买商品房也不同意该补救措施，故宝龙英聚公司主张李锋、黄银钗不同意订立商品房买卖合同的行为已构成违约不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、宝龙英聚公司应于判决生效之日起10日内双倍返还李锋、黄银钗定金60000元。二、驳回李锋、黄银钗的其他诉讼请求。一审案件受理费1325元，减半收取662.5元由宝龙英聚公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、李锋、黄银钗支付给宝龙英聚公司的30000元能够认定为讼涉7号楼904号的定金并适用定金罚则；二、李锋、黄银钗与宝龙英聚公司未能签订商品房买卖合同是何方的原因造成，宝龙英聚公司应否承担预约合同的违约责任。 关于讼涉30000元应否认定为7号楼904号的定金问题。虽然李锋、黄银钗与宝龙英聚公司于2019年5月4日签订的《认购审批单》中载明的房源为11号楼301号，但从《认购审批单》签订后李锋、黄银钗与宝龙英聚公司的销售人员张婷婷通过微信进行协商沟通的记录可以看出，李锋、黄银钗于2019年5月4日当天即已确定购买7号楼904号，宝龙英聚公司亦同意并于次日提供了7号楼904号的报价。根据上述事实可以认定双方于5月4日至5月5日尚处于订购哪套房源的协商阶段，讼涉30000元可认定为7号楼904号的定金。该事实从宝龙英聚公司向李锋、黄银钗送达的《关于退还认购定金的告知函》中的表述“您于2019年5月4日向我公司缴纳30000元用于认购11#301号商品房，后经双方协商，双方同意您认购的房源变更为7#904号商品房”可以得到映证，故宝龙英聚公司关于讼涉30000元与7号楼904号无关，不应适用定金罚则的上诉主张理由不能成立，不予采纳。 关于未能签订主合同是何方原因造成的问题。一审中李锋、黄银钗提交的其与宝龙英聚公司的销售人员张婷婷的微信沟通记录及2019年5月14日双方协商签约经过的录音、录像等证据，可以证实李锋、黄银钗于2019年5月7日即已明确向宝龙英聚公司表明不会购买车位，同时双方签订的《认购审批单》中亦未约定购房需同时购买车位，故2019年5月14日宝龙英聚公司提出购房需捆绑购买车位，系另行提出新的签订主合同条件，且明显加重了购房人的负担。虽然在宝龙英聚公司提出加购车位后，双方仍就签约条件进行了短暂协商，宝龙英聚公司其后亦提出了无需加购车位的签约方案，但其所提出的捆绑销售车位的条件仍应认定为双方当事人未能最终签订商品房买卖合同的原因。据此，宝龙英聚公司应承担本案预约合同的违约责任，其关于不构成预约合同违约的上诉主张与事实不符，不予采纳。 综上，宝龙英聚公司的上诉主张理由不能成立，予以驳回。太平洋保险漳州支公司的上诉主张不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由漳州宝龙英聚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶小铭 审 判 员 陈育生 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年十月十九日 法官助理 杨 烨 书 记 员 马晓斌