江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3281号上诉人（原审被告）：蔡玉枝，女，1978年2月2日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：蔡同欣，宿迁市宿城区罗圩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张生芝，女，1984年9月2日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。上诉人蔡玉枝因与被上诉人张生芝房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡玉枝上诉请求：撤销一审判决第二项，上诉人不承担违约责任；本案诉讼费及相关费用由被上诉人负担。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋买卖定金合同》第二条第三项约定，买卖双方应于2020年2月1日到居间方签订正式买卖合同，未到方即视为自愿放弃本次交易。在2020年2月1日前，被上诉人没有提前告知推延签订合同的时间，也没有出面处理。此后，被上诉人一直没有联系上诉人要求签订合同，支付剩余尾款。而上诉人不得不在2020年2月26日联系中介人员周某要求签订正式合同，支付房屋尾款。周某此时也联系被上诉人定在2020年2月28日签订正式买卖合同，支付尾款。上诉人在2月28日早上到达中介公司（合同上记载的签约地点）签订合同，当天中介催促被上诉人到达中介公司签订合同，被上诉人与中介商谈能否先支付50000元给上诉人，上诉人拒绝被上诉人的要求，要求支付全部剩余款项。由此可以看出，被上诉人是明知2月28日到场签订正式合同，因为一直没有准备好剩余房款的自身原因，迟迟不出面签订合同。二、中介公司与上诉人初步定于2月28日签订合同，但被上诉人不能在2月28日签订合同，根本没有提前通知中介，直到上诉人到达中介公司后，才被告知被上诉人今天不能签订合同，而且只能先付50000元房款。从被上诉人和中介的微信联系中可以看出，其没有明确拒绝2月28日签订合同，只是说明当天尾款不一定能凑齐，尽量凑齐尾款。被上诉人辩称不清楚2月28日签订合同，但中介公司不可能告知。退一步说，被上诉人在接到中介通知签订合同时，完全可以直接在2月28日早晨到中介公司签订合同，实质上签订合同需要支付尾款，被上诉人没有钱支付尾款，因此未出面。三、上诉人出售房屋的目的是为了置换房屋，在出售案涉房屋时已经看好山水云房的新房，只待在2月1日签订合同时收到尾款就能支付新房的房款。但上诉人迟迟未能收到房款，致使购买新房资金不足而落空，上诉人只能取消交易，不能再出卖案涉房屋。上诉人在取消交易后，就向被上诉人说明，退还其购房款，被上诉人提出在3月2日会将尾款筹集到位，上诉人因没有购买到新房，案涉房屋又是上诉人唯一住房，只能居住生活在案涉房屋内，上诉人已经尽到最大的善意。四、双方交易发生在疫情期间，上诉人没有因为在2月1日签订合同就取消交易，也给上诉人一定的时间，被上诉人如果想购买房屋，可以将房屋尾款转账支付给上诉人。但被上诉人多次拖延支付房款，没有签订合同的意思表示，在上诉人提出不再出售房屋后，才向上诉人说明3月2日资金到位。五、上诉人在签订案涉房屋定金合同时未经其丈夫同意，应予撤销或确定无效。上诉人经多次催办和通知被上诉人后未在2月1日签订正式的合同，该合同已经失效，且被上诉人转账的110000元未注明是定金，被上诉人依据无效的定金合同主张双倍返还，不应得到支持。张生芝辩称，一、双方签订的《房屋买卖定金合同》依法成立有效，被上诉人已经履行了定金给付义务。1.合同第2.3条约定双方于2020年2月1日在居间方所在地水韵城办公楼九楼签订正式的房屋买卖合同，因疫情影响双方已将签订正式合同的期限向后顺延。这实际上就是对合同2.3条的变更，合同变更需要双方协商一致同意后才具有约束力。2.被上诉人向法庭提交的证据，可以证明被上诉人在定金合同签订当日将110000元转账交付给上诉人。二、上诉人已经违约，应承担违约责任。1.上诉人于2020年2月26日单方找中介要求2月28日付款并办理过户，按照正常的交易流程应当先签订正式买卖合同，再交付剩余购房款，最后办理过户手续。本案中，双方在定金合同中约定的是全额付款，被上诉人已经支付110000元定金，剩余款项如何支付、支付方式、何时办理过户手续以及违约责任如何承担需要在正式合同中约定，都需要双方协商。而上诉人在2月28日中午11时19分明确表示因被上诉人无法交付剩余款项不再履行交易，这是上诉人单方认定被上诉人违约。即使签订正式合同，上诉人也有权在签订合同时要求给付剩余房款的合理履行期限。2.上诉人未能举证证明在2月28日上午9时47分已经到达签约地点，其发送给中介人员的视频并非在水韵城九楼，而且中介公司在2月28日已经上班，如果上诉人到达签约地点，会有人员接待。退一步说，即使双方都同意在2月28日签订合同，但双方并未约定具体的签订时间，上诉人在11时19分表示不再交易，已经明确反映了其违约的意思表示。3.疫情期间不动产登记中心需要预约登记办理且银行贷款需要审批的情况下，上诉人在3月10日已将案涉房屋重新向银行办理抵押贷款手续。从2月28日至3月10日之间仅隔10天左右，扣除中间休息日以及银行审批、评估时间等，可以看出上诉人早在2月28日前就已经单方违约向银行办理抵押贷款手续。而且2月28日是星期五，当时疫情依然严重，不动产登记中心严格限制人员聚集，需要预约登记，被上诉人要求3月2日签合同并给付尾款是下周一，如果上诉人系善意出卖人，是不会在意一个休息日的时间。而且上诉人在一审中提供照片拟证明2月26日上午11时25分中介人员周某打电话通知被上诉人在2月28日交钱过户的事实，明显违背常理，正常交易一方如果诚心交易，是不会在中介人员联系对方时拍照取证。4.案涉房屋总价款是310000元，正常交易只需要20000元至30000元定金，而上诉人要求支付110000元定金，被上诉人也同意支付并且自始至终没有违约的意思表示及违约行为，足见被上诉人购买案涉房屋的诚意，上诉人在取得110000元后解决了春节前的资金困难，在春节后单方认定被上诉人违约，应当承担相应的违约责任。三、案涉定金合同系双方真实意思表示，没有无效或可撤销的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。张生芝向一审法院起诉请求：1.判令蔡玉枝返还张生芝购房款48000元及资金占用损失（以48000元为基数自2020年3月10日起按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.判令蔡玉枝双倍返还定金124000元；3.本案诉讼费用由蔡玉枝负担。一审法院认定事实：2019年12月27日，张生芝（买方）、蔡玉枝（卖方）以及居间方宿迁筑家房地产顾问有限公司（以下简称筑家公司）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：卖方拟出售房屋给买方，房屋坐落于宿城区xxxx20幢603室。买方应于签订本定金合同当天交付定金11万元给卖方，其中定金5000元暂由居间方保管。买卖双方应于2020年2月1日到居间方所在地（水韵城办公楼九楼）签订正式买卖合同。房屋价款为310000元，全款。同日，张生芝向蔡玉枝转款110000元。蔡玉枝出具收款收据，载明收到110000元，上述款项系定金用于购买宿城区xxxx20幢2单元603室。2020年2月2日，因受新冠肺炎疫情影响，蔡玉枝通过微信与筑家公司员工周某协商延期签订正式买卖合同，双方聊天如下：蔡：你好蔡：过户事情往后推迟蔡：现在是高发期，我们还是避免点好，你看呢中介：嗯，等瘟疫的事情稍好些再过户，客户那边我来沟通。蔡：好的。2020年2月26日，蔡玉枝联系筑家公司员工周某协商涉案房屋过户及剩余房款支付时间，由周某通过微信方式与张生芝联系，双方聊天如下：2020年2月26日11:25分中介：通话时长1:20中介：张姐，房东意思尽量在星期五过户。2020年2月26日11:44分张：你跟她说因为疫情，别人钱也没给我，她要是等用钱，我在转五万给她。2020年2月26日11:51分中介：嗯，如果周五你朋友钱没有给你，我再跟房东说张：好的，谢谢了！中介：不客气。2020年2月28日上午9:48分，蔡玉枝通过微信联系筑家公司员工周某，双方聊天如下：蔡：我现在已经到水韵城了，你们那个定金合同上面不是写在水韵城吗？我现在已经到水韵城了，你们来了没？中介：这样的房东，客户的首付款他朋友原本今天给他的，到现在还没有给，客户意思可以再给你们5万块，周一上班给你，她手机转账密码器在公司了。中介：客户公司周一上班，可能周一走不开，要开大会，周二可以，她的转账密码器在公司，现在也没法转给你，目前暂时约在周二，签正式合同，然后到房管处转账给你，房东你看可以吗？蔡：不行的，按照之前的合同约定已过去很长时间，我上次已经通知你们要求今天交款的，现在买方没有办法交付剩余款项的，我不同意的。……2020年2月28日下午15:22分，蔡玉枝微信联系筑家公司员工周某表示“买方已经违约了，我不同意卖给她了”。2020年3月2日下午18:00分，筑家公司员工周某微信联系蔡玉枝，聊天如下：中介：房东，我也理解您，对于周五的情况是我的原因，没有提前跟你说，让你白跑一趟，请责怪我，别把事情怪到客户身上，毕竟那天真的没法过户，之前也说了，只有周一上班了才可以，转卡器在公司，只有周一才能给你，今天客户也明确表态，可以先把剩余欠款全部结清给您，明天过户中介：拜托，房东，算我求您行吗？中介：一旦真的上诉，真的不是件好事情，浪费的是双方的时间和金钱。希望您慎重考虑下，谢谢中介：房东，你明天上班吗？蔡：刚看到你信息，孩子在上网课，做作业蔡：我明天可以请假蔡：诉讼的话，对方违约，我收的定金不退的中介：房东，我们都不希望走到这个地步，不是对方违约的原因，是我周五没有提前跟您说，是我的原因，您就别生气了，也别怪客户了，客户那边的钱款或者过户也只能安排这星期，周五的钱款也没办法给你呀，正好客户周一上班，而且周一下午就主动约过户的事情，希望您明天请个假顺顺当当的过完户，这事情也就过去了，完了我请您们吃个饭真诚的道个歉，希望您大人大量，别生气了好吗？后双方就上述房屋过户及剩余房款支付问题协商未果，因而成诉。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中双方之间的《房屋定金买卖合同》依法成立且合法有效，现双方庭审中协商一致解除合同，故依法确认上述合同于2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，双方均认可支付的110000元中的62000元系定金，48000元系购房款，故合同解除后，蔡玉枝应向张生芝返还购房款48000元。对于定金，涉及到违约责任的认定，也是本案的争议焦点。通过庭审调查及双方举证质证，能够认定蔡玉枝存在违约行为，应向张生芝双倍返还定金。理由如下：一、蔡玉枝在2020年2月28日提出“我不同意卖给她了”，明确表示不再继续履行合同。蔡玉枝虽辩称其不同意出卖房屋是因为张生芝未能按约定时间签订合同，但就本案审查的事实看，双方并未对2020年2月28日签订合同这个时间点达成合意，张生芝在接到中介员工通知后并没有作出同意2020年2月28日去签订合同的承诺。蔡玉枝不能因第三方的原因将过错归咎于张生芝，进而单方提出解约。据此对蔡玉枝的辩称不予采信。二、从正常的房屋交易惯例来看，作为合同交易双方，应遵循诚实信用原则。从前期双方签订定金合同的当天，房屋价款共计310000元，蔡玉枝便要求张生芝支付110000元定金；从中期蔡玉枝与中介员工协商签约时间的过程中刻意对中介员工拍照留存，单方提出2020年2月28日签约，在没有明确具体时间以及地点的情况下前往中介公司，并在当天下午提出解约；从后期被告与中介员工、张生芝的沟通看，即使2月28日（星期五）双方未能协商一致，张生芝亦表示3月2日（星期一）办理过户并给付剩余购房款，中间仅差距两天周末时间，期间张生芝、中介员工多次与蔡玉枝沟通，张生芝一直积极促成交易，中介员工也因自己的过失多次解释道歉，蔡玉枝均不同意继续履行合同。故从蔡玉枝参与的交易过程看，其并非善意出卖人，其单方违约应承担相应的违约责任。综上分析，蔡玉枝除返还张生芝购房款48000元，还应双倍返还定金124000元（62000元*2）。基于双倍返还定金足以填补张生芝损失，故对张生芝主张未及时返还购房款48000元产生的资金占用损失不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认张生芝与蔡玉枝2019年12月27日签订的《房屋买卖定金合同》于2020年5月8日解除；二、蔡玉枝于本判决生效之日起十日内返还张生芝购房款48000元以及双倍定金124000元，合计172000元；三、驳回张生芝的其他诉讼请求。二审期间，上诉人围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：1.结婚证，拟证明案涉房屋系上诉人夫妻共同财产，上诉人单方处置夫妻共同财产系无效行为；2.银行转账单一份，拟证明被上诉人转账的110000元并未注明是定金，只是汇款。被上诉人对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，案涉房屋房产证载明是上诉人个人单独所有，不存在无效情形；对证据2的真实性予以认可，上诉人在收款收据中已经确认定金是110000元，因超过总价款20%，所以在一审中被上诉人主张定金是62000元。被上诉人围绕其辩称意见，提交以下证据：3.张生芝在中国工商银行股份有限公司宿迁宿城支行2020年1月10日至2月29日的银行流水一份，拟证明在2月28日前其已经准备好案涉房屋尾款200000元，其中银行卡上有120000余元，家里有现金50000元，其老公在2月27日取款40000元，因考虑到支付现金不方便，故在2月29日将该笔90000元存到银行卡上。上诉人对上述证据的质证意见为：对证据的关联性不予认可，也能够证明上诉人有能力却故意不支付尾款。本院对上述证据的认证意见为：对证据1的真实性予以认定，即使案涉房屋系夫妻共同财产，张生芝系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同仍为有效合同；证据2在一审中已经作为证据提交，结合双方当事人在一审中陈述能够认定张生芝向蔡玉枝转账110000元，其62000元是定金；证据3的真实性予以认定，结合张生芝与中介人员的聊天记录，能够认定张生芝在积极履行合同的付款义务。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖定金合同是否存在无效或可撤销的情形；2.在房屋交易过程中，上诉人是否存在违约行为；3.如果上诉人存在违约行为，是否应当向被上诉人承担相应的违约责任。本院认为，关于争议焦点1，案涉房屋买卖定金合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同属合法有效。上诉人主张该合同系无效或可撤销合同，未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点2，合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据案涉房屋买卖定金合同约定，双方应在2020年2月1日签订正式买卖合同，因疫情影响，双方已经对签订二手房买卖合同时间进行变更，那么对于变更后的签订合同时间、支付尾款时间以及过户时间，双方应积极协商达成一致意见。虽然蔡玉枝在2月26日告知中介人员，要求在2月28日签订合同并支付剩余尾款，中介人员也告知了张生芝，但张生芝并未同意2月28日办理过户，双方未就签订合同时间达成一致意见。而蔡玉枝在2月28日就提出解除合同，应认定系其违约导致交易未能达成。此外，蔡玉枝在2月26日提出2月28日签订合同、支付尾款，中间仅隔一日，考虑到尾款数额、疫情影响等，该时间并非必要的合理的时间，而张生芝在3月1日（周一）已经提出当天办理过户，从整个交易过程分析，张生芝一直积极促成此次房屋交易，不能认定其存在违约行为。关于争议焦点3，因双方当事人在一审中均认可支付的110000元中有62000元是定金，剩余48000元系房屋购房款，一审法院根据蔡玉枝的违约行为，判令蔡玉枝返还48000元购房款并双倍返还定金124000元，并无不当。综上，蔡玉枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人蔡玉枝负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年十月二十七日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。