上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9194号上诉人（原审原告）：徐桂清，女，1960年4月11日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表人：魏检，总经理。上诉人徐桂清因与被上诉人上海敷荣投资管理有限公司（以下简称“敷荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初2013号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐桂清上诉请求：撤销原审判决第三项，改判被上诉人支付利息38,310元（人民币，以下币种同）并赔偿76,620元。事实和理由：一、一审判决认定事实存在偏差。敷荣公司在2017年4月受到上海市金山区市场监督管理局行政处罚后仍然进行虚假广告宣传及销售房产,明显存在欺诈消费者行为,且其提供的《XX公寓装修投资合同》、《XX公寓单位租赁房租赁合同》系格式合同，签订时也未明确告知上诉人房屋性质及相关政策限制性约束。敷荣公司违背诚实信用原则，理应承担违约赔偿责任。而上诉人系因敷荣公司误导欺瞒才签订合同并支付房款，并不了解XX公寓真实情况，现场亦无政府监督管理部门的相关告示，且消费者大多为非上海户籍人士及老年人，没有能力及时了解XX公寓的信息。因此，上诉人不存在明显过错，一审法院认定“纠纷的形成，双方负有同等的责任”、“原告要求被告赔偿资金占有使用费和经济损失的请求，缺乏法律依据”，显失公平。二、关于上诉人主张利息及赔偿的法律依据。敷荣公司与上诉人签订合同却无法交付房屋，长期占用上诉人支付的房款而获益，同时造成上诉人资金在占用期间利息损失。故上诉人要求以40万元为基数，按银行同期房屋贷款平均利率5.225%(银行基准利率4.75%的1.1倍)为标准，自付款次日起计算22个月，计38,310元。此外，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于三倍赔偿的规定，上诉人主张敷荣公司对利息损失部分另赔偿76,620元（38,310元×3-38,310元）。被上诉人敷荣公司未发表答辩意见。徐桂清向一审法院起诉请求：1.判令敷荣公司返还以租代售房款434,000元及资金占有使用费（以434,000元为基数，按照年利率24%计算，自2019年12月30日计算至实际付清日止）；2.判令敷荣公司支付以租代售产生的一切经济损失120,000元；3.判令敷荣公司承担物业管理费1,350元；4.判令诉讼费由敷荣公司承担。一审法院认定事实：2018年12月25日，徐桂清、敷荣公司签订《XX公寓装修投资合同》，敷荣公司经金山区相关部门建造单位租赁房（XX公寓）项目，徐桂清系完全满足单位租赁房相关入驻要求的个人，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室，房屋暂测面积62.7平方米，户型为D户型，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，至2086年7月17日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；徐桂清承担房屋精装修款（包含装修、固定设备价格）346,000元，徐桂清于双方签订本合同之时全额支付；房屋租赁费为2,100元/月/套，徐桂清于每月15日支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按约支付；徐桂清在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；徐桂清在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如徐桂清自住，敷荣公司免收该房屋的租赁费，如徐桂清转租，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；徐桂清在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如徐桂清进行转租的，必须提前1个月书面告知敷荣公司，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年6月30日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，徐桂清以向敷荣公司通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，徐桂清自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为支付规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，徐桂清知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款、税费等）由徐桂清承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由徐桂清享有。2018年9月16日，徐桂清支付敷荣公司定金20,000元，2018年9月26日，徐桂清支付敷荣公司装修款200,000元；2018年12月25日，徐桂清支付敷荣公司装修款126,000元，上述款项敷荣公司收款后均出具收据予以确认；2018年12月25日，北京XX有限公司（以下简称“北京XX公司”）出具收据确认收到徐桂清80,000元，2019年7月30日，敷荣公司出具收据确认收到徐桂清支付物业管理费1,350元。一审另查明：2017年11月8日，敷荣公司与北京XX公司签订租赁代理合同，敷荣公司委托北京XX公司为金山区枫泾XX路XX弄XX支弄XX公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2,000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，敷荣公司与北京XX公司签订补充协议，敷荣公司同意北京XX公司对所租赁房源渠道处置收费标准为80,000元/套。一审又查明，2019年9月23日，敷荣公司发布关于XX公寓租户清退细则，其中表明，敷荣公司投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；（一）清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、订金等各承租户；（二）清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；（三）清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；（四）清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；（五）接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；（六）重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁XX公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；（七）清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；（八）承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，敷荣公司未能实际履行，承租户陆续向一审法院起诉。一审还查明，2019年7月30日，徐桂清（乙方）与敷荣公司（甲方）签署房屋交接确认书，内容为：2019年7月30日，甲、乙双方对金山区枫泾镇XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室进行交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为金山区枫泾镇XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层01室；2、双方确认水费、电费、天然气费用，自交接日前未结清的费用由甲方承担，交接日后由乙方承担；3、本交接书由甲、乙双方签字生效……一审再查明，叶某、周某等当事人起诉敷荣公司房屋买卖合同纠纷案，经一审主持调解，敷荣公司同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费（咨询服务费），但因敷荣公司未能履行生效民事调解书确定的义务，叶某、周某等当事人已经向一审法院申请执行，一审法院将依法对敷荣公司投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本案在审理过程中，徐桂清表示与敷荣公司签订XX公寓装修投资合同的目的是向敷荣公司购买涉案房屋，敷荣公司则表示签订该合同的目的是向徐桂清出租涉案房屋。一审法院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。敷荣公司投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签XX公寓装修投资合同的约定，徐桂清是通过向敷荣公司支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，敷荣公司是通过收取徐桂清支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向徐桂清转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签《XX公寓装修投资合同》，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。敷荣公司依据XX公寓投资装修合同而收取徐桂清支付的装修投资款、物业管理费，均依法应当返还徐桂清，即对于敷荣公司收取并开具收据的装修投资款346,000元及物业管理费1,350元均应退还徐桂清。对于徐桂清主张的没有开具收据的8,000元，一审法院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据加以证明，如果提交的证据不能充分予以证明的，应当承担相应的不利后果，徐桂清对于该笔款项未能提供发票、收据等证据加以佐证，难以采信，如果徐桂清认为敷荣公司或者敷荣公司工作人员存在诈骗等行为，也可以通过向公安机关报案等途径维护自己合法的权益。双方明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而采用以租赁代替销售的形式进行房屋买卖，对此均有过错，双方应当按照各自的过错承担相应的法律责任。本案纠纷的形成，双方负有同等的责任，即双方因案涉合同被认定无效而产生相应的损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。据此，徐桂清要求敷荣公司赔偿资金占有使用费和经济损失的请求，均缺乏法律依据，不予支持。关于北京XX公司收取的80,000元，首先，徐桂清与北京XX公司之间并不存在委托合同关系，北京XX公司收取徐桂清的款项，并不具有合同依据。其次，依据敷荣公司与北京XX公司所签代理合同及补充协议，北京XX公司向徐桂清收取款项，是在敷荣公司同意的前提下而收取，并且徐桂清是在支付装修投资款时一并支付，只是开具收款收据时由北京XX公司另行开具收据，但并未明确收取何种性质的款项，徐桂清据此理解为购房款，并无不妥。再次，按照敷荣公司发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，敷荣公司在法院主持调解的类似案件中，敷荣公司也同意返还有第三方收取的款项。因此，徐桂清要求敷荣公司退还北京XX公司收取的80,000元，并无不当，应予支持。一审法院遂判决：一、徐桂清与上海敷荣投资管理有限公司于2018年12月25日签订的《XX公寓装修投资合同》无效；二、上海敷荣投资管理有限公司应于判决生效后十日内返还徐桂清以租代售房款426,000元、物业管理费1,350元；三、驳回徐桂清其他诉讼请求。敷荣公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3,905元，由上海敷荣投资管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人徐桂清与被上诉人敷荣公司就涉案房屋所签《XX公寓装修投资合同》，实系以租赁形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，更为关键的是，涉案房屋系单位租赁房，具有保障房性质，买卖系争房屋损害了社会公共利益，故一审法院认定合同无效，并无不当，本院予以确认。基于上诉人的上诉请求，二审争议焦点有二：首先，关于上诉人主张的已付房款的利息损失。鉴于上述合同无效，双方当事人确均有过错，且综合考虑本案合同订立、履行、涉讼等实际情况，本院对上诉人该项主张不予支持。其次，关于上诉人主张的相当于两倍利息损失的赔偿。本院认为，双方合同归属无效，且上诉人主张的法律依据并不适用本案情形，故对上诉人该项主张本院亦不予支持。综上所述，徐桂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,598元，由上诉人徐桂清负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十月十三日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……