湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初5043号原告：黄在银，女，生于1956年4月20日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：赵鹏，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。原告：杨长浩，男，生于1980年12月28日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：赵鹏，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。原告：杨黄艳，女，生于1982年7月1日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：赵鹏，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。被告：黄美玲，女，生于1978年12月15日，侗族，湖北省宣恩县人，户籍地湖北省宣恩县，住湖北省恩施市。原告黄在银、杨长浩、杨黄艳与被告黄美玲确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告黄在银、杨长浩、杨黄艳及三原告共同委托诉讼代理人赵鹏、被告黄美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄在银、杨长浩、杨黄艳向本院提出诉讼请求：1.确认被告与杨天松于2005年5月30日签订的《购买房屋协议书》无效；2.判令被告返还原告位于恩施市××开发区××单元××号房屋（二室一间建筑面积80.77平方米）及屋后两间瓦房（建筑面积42平方米）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年6月5日，原告黄在银之夫杨天松购买恩施市啤酒厂坐落于恩施市红庙马家坪职工住房一套。房屋类型为二室二厅，建筑结构为砖混。时年原告黄在银46岁、杨长浩22岁、杨黄艳20岁，该房屋系杨天松及其家庭成员黄在银、杨长浩、杨黄艳的共有财产。2005年5月30日，杨天松未经原告同意，擅自与被告黄美玲签订《购买房屋协议书》，但未办理房屋所有权变更登记手续。2007年12月25日，杨天松取得了该房屋的《国有土地使用证》，土地证号为：恩市国用（2008）第1700**。原告作为杨天松的家庭成员，系涉案房屋所有权共有人，依法享有该房屋的所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”杨天松出卖案涉房屋时，原告均不知情，更未书面同意。据此，该《购买房屋协议书》违反了上述法律的强制性规定，依法应自始无效。原告持有的《中华人民共和国国有土地使用证》[恩市国用（2008）第170030号]是涉案房屋的合法有效证件，是唯一证明该房屋项下国有土地使用证的凭证。符合《湖北省实施办法》第二十九条之规定“土地管理部门和房地产管理部门依法核发的房地产权属证书，是房地产权利人依法经营使用和处分该房地产的唯一合法凭证。”被告至今尚未取得核发有效证件。原告多次要求被告返还上述房屋，被告拒不返还。为维护原告的合法权益，具状起诉。被告黄美玲辩称，答辩人是从杨天松处购买的房屋，买房时其他共有人都在场并知情，购房款项还是黄在银取走的，啤酒厂当时的厂长都签了字，房屋产权证上是杨天松一个人的名字。答辩人是2005年购买房屋的，时隔十五年原告再起诉没有道理，不同意返还案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，并结合当事人的陈述综合审查予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨天松原系恩施市啤酒厂职工。2002年6月5日，根据恩施自治州住房制度改革的有关规定和杨天松购买住房的申请，杨天松与恩施市啤酒厂双方签订《住房买卖合同书》，约定：恩施市啤酒厂将其位于恩施市红庙马家坪职工宿舍的住房一套（房屋类型为二室一厅，砖混结构，建筑面积为80.77平方米，平房含土地）出卖给杨天松所有，房屋价格为6297.08元。杨天松一次性付款后取得了该房屋。2005年5月30日，杨天松（甲方）与被告黄美玲（乙方）签订《购买房屋协议书》一份，内容为：甲方遂将自己在啤酒厂职工宿舍所买的房屋一套卖给乙方，经甲、乙双方协商，特达成如下协议：一、甲方给乙方的房屋为两室一厅80.77平方米，另加屋后两间瓦房42平方米，总面积为122.77平方米，房价共计人民币肆万元（40000元整）。二、乙方购房后，甲方必须帮助乙方办理房产证。若原单位（啤酒厂）统一办理该证，必须与本单位职工的费用相同，乙方才能承担费用；若单位不统一办理，所有办证费用由甲方承担。三、甲方无偿将该房的水户口、电户口（及钥匙）赠送并交给乙方；另甲方将与原单位的购房合同同时交给乙方。四、房屋位置：原恩施市啤酒厂职工宿舍（红庙马家坪）。五、付款方式：乙方在未得到房产证之前，首付甲方叁万玖仟元（39000元整），所欠的壹仟元（1000元）待乙方拿证后一次性付清，双方成交后，若任何一方毁约，毁约方按房屋价格（40000元整）加倍赔偿对方损失。此协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，此协议自双方签字后生效。（附房产证面积为两室一厅80.77平方米，不含两间瓦房42平方米）。甲方：杨天松（签名）乙方：黄美玲（签名）证人：皮兴华（签名）（系恩施市啤酒厂法定代表人）。当日，被告黄美玲向杨天松支付了购房款39000元，杨天松向被告黄美玲出具收条一份，内容为“今收到黄美玲房款叁万玖仟元整。杨天松2005.5.30”。后杨天松将案涉房屋及用水缴费卡、用电缴费卡等交付给被告黄美玲。2007年3月28日，恩施市啤酒厂向恩施市红庙派出所出具《证明》一份，载明“杨发清已购啤酒厂职工住房（马家坪家属区），现已入住，因土地及房产证由市政府出面已在办理之中，属常住人口，特望贵所给予方便，特此证明。”2007年12月25日，杨天松就案涉房屋办理了《国有土地使用证》，证号为恩市国用（2008）第170030号。另查明，原告黄在银与杨天松于1980年3月14日登记结婚。杨长浩、杨黄艳系黄在银与杨天松夫妻的婚生子女，三原告与杨天松一直共同居住。杨天松于2013年10月17日去世。审理中，被告黄美玲称案涉房屋自2005年起由杨发清居住至今，因其欠杨发清的钱，已用案涉房屋抵偿所欠债务，并当庭提交双方于2010年签订的《购房合同书）为证。原告黄在银称其当时知道卖房子的事，但其始终是不同意卖房的。原告杨长浩、杨黄艳称其2007年才知道案涉房屋已卖的事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告黄美玲与杨天松签订《购买房屋协议书》后，被告黄美玲按约定向杨天松支付了购买房屋的对价，本身不存在损害他人利益的问题，杨天松在收到购房款后也将案涉房屋实际交付给被告黄美玲占有使用，即合同已实际履行。从审理查明的案件事实来看，现三原告并无证据证实杨天松与被告黄美玲签订的《购买房屋协议书》存在前述规定的无效情形，故本院认定，被告黄美玲与杨天松签订的《购买房屋协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然三原告作为案涉房屋曾经的共有人，没有在案涉《购买房屋协议书》上签字，但原告黄在银与出卖人杨天松系夫妻关系，杨天松出买案涉房屋时，作为出卖人杨天松子女的原告杨长浩、杨黄艳均已成年，且三原告长期与杨天松共同居住，结合原告黄在银在庭审时自认杨天松出卖案涉房屋时是知情的，而原告杨长浩、杨黄艳在庭审时也自认其于2007年知道卖房的事实，自2007年12月25日办理案涉房屋的《国有土地使用证》至2013年10月17日出卖人杨天松去世，在长达六年的时间，三原告在明知案涉房屋已出卖给被告黄美玲的情况下，并未对案涉房屋买卖一事提出异议，足以认定，三原告对案涉买卖合同是默认的。现三原告请求确认案涉《购买房屋协议书》无效，有违诚实信用原则，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄在银、杨长浩、杨黄艳的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告黄在银、杨长浩、杨黄艳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年十月三十日书记员 谭五言