山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3859号 上诉人（原审被告）：王孝庆，男，1953年12月6日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：贾纯迪，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王德爱，女，1947年12月27日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：王书浩，男，1978年7月5日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 被上诉人（原审原告）：王书瀚，男，1979年11月4日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：崔桂亮，淄博临淄永正法律服务所法律工作者。 上诉人王孝庆因与被上诉人王德爱、王书浩、王书瀚合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王孝庆上诉请求：1、请求二审法院依法撤销临淄区人民法院(2020)鲁0305民初2088号民事判决书第一、二项判决，并改判上诉人与王铭吉签订的口头房屋买卖协议合法、有效，拆迁房屋奖励78000元归上诉人所有，或将本案发回重审。2、依法判令两被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对上诉人与王铭吉签订口头房屋买卖协议的时间存在事实认定错误，对拆迁房屋奖励390000元的定性错误。1、上诉人与王铭吉是在1993年达成口头房屋买卖协议，购买涉案房屋，各方履行完约定的义务，庭审中上诉人提供了王铭吉与上诉人在2008年1月19日签订的《房屋买卖补充协议》证实房屋买卖交易的时间是1993年。一审法院以王铭吉已经去世，真实性无法确定，对上诉人主张的交易时间不予认可与案件事实不符，《房屋买卖补充协议》不仅有甲方王铭吉与乙方王孝庆签字确认，还有王铭三、田宝成两名见证人在场见证，该两人足以证实该补充协议的真实性。同时三被上诉人在一审时并没有提供证据证实涉案房屋买卖时间发生在2000年，一审法院凭三上诉人的单方陈述认定涉案房屋买卖时间发生在2000年明显属于事实认定错误，导致一审判决在适用法律方面存在错误。2、一审法院认定《房屋拆迁补偿协议》第四条第2项拆迁房屋奖励390000元系宅基地补偿款与事实不符。涉案朱家社区拆迁是因为该社区位于齐鲁石化公司污染区，响应政府号召拆迁，但拆迁补偿仅限于房屋补偿，为了鼓励村民积极拆迁，所以在《拆迁补偿协议》第四条明确390000元为拆迁房屋奖励。朱家社区拆迁后宅基地收归集体所有。从《拆迁补偿协议》第五条关于腾空房屋的约定中也能印证所涉补偿是对拆迁户的房屋补偿以及奖励，并没有涉及宅基地的相关约定。基于上述情况，上诉人购买涉案房屋，取得房屋所有权，当然应当获得因房屋拆迁而产生的各项房屋拆迁补偿以及奖励。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据1999年1月1日起实施的《土地管理法》第六十二条判决双方房屋买卖合同无效不符合法律规定，因涉案房屋买卖发生在1993年，基于法不溯及既往的原则，应适用1999年1月1日修正之前的法律规定(即1988版《土地管理法》)，而依据当时的法律规定，并没有对农村房屋买卖的主体进行限制，也不存在一审法院所认定的农村村民一户只能拥有一处住宅，集体经济组织之外的人员不得购买本集体经济组织成员房屋的情形。因此，一审法院判决上诉人与王铭吉口头房屋买卖合同无效存在适用法律错误。三、鉴于当前农村房屋拆迁情况较多，且与本案类似的案件数量逐步增多。上诉人根据临淄区辛店街道办事处其他临近村委拆迁改造所产生的类似生效案例，该案判决明显与其他二审生效案件相互矛盾，不利于维护法院生效判决的稳定性和权威性。比如(2018)鲁03民终4229号民事判决确认1999年1月1日之前的农村房屋买卖合同有效，作为房屋出卖人无权主张房屋拆迁补偿款，并依法驳回了房屋出卖人的诉讼请求。在案件事实类似、交易时间在受同一部法律调整的时间段的情况下，同一法院在适用法律规定方面不一致，并作出截然不同的判决结果，显然该判决不能服众，也不符合法律规定。综合上述情况，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。 被上诉人王德爱、王书浩、王书瀚未答辩。 王德爱、王书浩、王书瀚向一审法院起诉请求：1、依法确认王铭吉与被告在2000年前签订的口头房屋买卖协议无效；2、依法分割坐落于临淄区的房屋及院落拆迁赔偿款39万元归原告所有。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：王铭吉（已去世）与原告王德爱育有两子，长子王书浩，次子王书瀚。2000年前后，王铭吉与被告口头约定，由王铭吉将位于临淄区的房屋及院落以1500元卖给非本集体经济组织成员的被告，后双方履行了协议。被告支付对价，原告交付房屋，被告一直在该房屋居住，并进行了修建和增建。2019年朱家村整体搬迁需要拆除房屋，涉案房屋估价77663.92元，根据朱家居委会的安置方案，住户选择现金补偿方式的，居委会除按照旧住宅评估值支付补偿款，另再一次性现金补偿390000元，该居民不再享受优惠购房。故涉案拆迁补偿款共计为467663.92元。其中，拆迁房屋奖励390000元，经查证是对于宅基地的补偿款。被告并非是朱家居委会的村民，户口没有迁入。今年春节前后涉案房屋已拆迁，因原、被告双方对涉案房屋补偿款分割发生争议，形成诉讼。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。按法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被拆除，房屋及土地的价值转化为拆迁补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额，应当以涉案房屋拆迁补偿利益为基础，依据合同法第五十八条确定的赔偿原则进行认定。本案中，涉案房屋拆迁补偿利益分为房屋估值赔偿款77663.92元和一次性现金补偿390000元，其中的房屋估值赔偿款是补偿给实际居住的被拆迁人即被告的，应归被告（买受人）所有，对此，原告无异议。其余补偿费390000元与涉案房屋密切相关，应依法予以分割。原告违反诚实信用原则，主张涉案房屋买卖合同无效，根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况等因素，原告应对合同无效承担主要责任，酌定原告承担80%过错责任，被告承担20%的过错责任，故对于390000元拆迁补偿款，原告应分得390000×20%=78000元，被告应分得390000×80%=312000元。原告的诉讼请求合法部分，予以支持；其余诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认王铭吉与被告王孝庆于2000年约定的口头买卖协议无效。二、坐落于临淄区的房屋及院落拆迁补偿款467663.92元中的78000元归原告王德爱、王书浩、王书瀚所有，其余389663.92元归被告王孝庆所有。三、驳回原告王德爱、王书浩、王书瀚的其他诉讼请求。案件受理费3575元，诉讼保全费2470元，由原告王德爱、王书浩、王书瀚负担4836元，被告王孝庆负担1209元。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，首先，上诉人主张涉案口头房屋买卖合同签订时间为1993年，应适用当时的法律规定认定涉案口头房屋买卖合同有效。对此，上诉人虽提供王铭吉与上诉人在2008年1月19日签订的房屋买卖补充协议证实房屋买卖交易的时间是1993年，但因王铭吉已去世，对该证据的真实性无法核实，原审判决未采信该证据认定房屋的买卖时间为1993年，适用《中华人民共和国土地管理法》处理本案，并无不当。其次，上诉人主张拆迁补偿协议第四条明确390000元为拆迁房屋奖励，一审认定为宅基地补偿款与事实不符。但房屋与宅基地拆迁不能分割处理，且拆迁补偿协议第四条也约定朱家社区拆迁后宅基地收归集体所有。故，一审判决认定合同无效后，按照双方过错程度，酌定该390000元的20%归被上诉人所有，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由上诉人王孝庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 郭 鹏 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十月二十八日 书记员 刘 瑜