广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2373号上诉人（一审被告）：珠海市零点三方程实业有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区。法定代表人：池瀚，经理。委托诉讼代理人：崔颖翀，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨国良，男，汉族，1971年7月15日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王攀，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市零点三方程实业有限公司（以下简称零点三公司）因与被上诉人杨国良房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。零点三公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、五项；2、改判减少零点三公司支付迟延租金违约金及墙体拆除违约金。事实和理由：本案双方对租赁合同已经解除的事实并无争议。《租赁合同》第六条第1点、第四条第2点约定允许承租人根据经营实际情况对房屋进行装修、改建，双方聊天记录亦显示出租人同意暂时拆除隔断墙。现确因退场后隔断墙未修复，零点三公司同意承担损失，但认为约定违约金按每日3%的标准计算过分高于实际损失，一则在市场上修复类似隔断墙的人工费、材料费无需如此高，二则本案与另案[一审案号为(2019)粤0402民初15070号]所涉商铺为相邻铺位，即便需修复隔断墙，也仅需支付一次修复费用。现两案出租人均主张违约金，对零点三公司而言并不公平。同时杨国良当庭将违约金标准调整为按照未付租金30%计算，零点三公司认为这不符合合同法第114条、合同法司法解释第29条的规定。法律规定违约金应当以填平损失为主，零点三公司逾期支付租金所造成的损失主要为占用资金期间的利息损失，杨国良主张的计算方法显然高于其实际遭受的损失。杨国良辩称，一、关于未恢复墙体的违约责任。案涉合同签订仅仅不到五个月，零点三公司便拖欠房租至2019年9月，严重损害了杨国良的出租经营收益，且撤场时未予恢复商铺隔墙。商铺租赁合同第四条约定合同终止时零点三公司有义务恢复商铺隔墙等基本设施，否则杨国良有权向零点三公司追索相关损失及费用。双方约定支付一定金额的违约金，不仅考虑的是补偿更具有惩罚的性质，杨国良据此主张未恢复墙体的违约金不为过。二、关于逾期支付租金的违约金。同理，对于拖欠租金杨国良主张相应违约金无可厚非，杨国良自行调整违约金计算标准为零点三公司未支付租金的30%，符合合同法第114条的规定。需要指出的是，零点三公司提出的改判减少违约金的诉讼请求，不属于法定举证责任倒置的情形。因此，根据谁主张谁举证的原则，零点三公司如果认为违约金过高，应首先承担举证责任。其次，违约金不同于损害赔偿金，当事人在合同违约金条款中之所以约定一定数额或按一定标准计算违约金，目的就是为了简化违约发生后的权利救济，避免举证证明责任（尤其是证明间接损失）的繁冗。法院动辄以违约金过高予以降低，则约定的违约金条款将形同虚设。综上，对零点三公司要求减少违约金数额的请求应予驳回。杨国良向一审法院起诉请求：1.解除杨国良与零点三公司于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2.零点三公司支付房屋租金64220元；3.零点三公司支付因迟延支付租金的逾期违约金19266元；4.零点三公司支付使用承租房屋期间欠缴的物业管理费、分摊公共照明电费、分摊公共设施水费、分摊电梯电费、普通电费共计2176.81元；5.零点三公司赔偿其私自拆毁与临铺隔墙违约金25688元；6.本案诉讼费用由零点三公司承担。一审法院认定事实：2018年12月4日，杨国良与零点三公司签署《商铺租赁合同》，约定零点三公司向杨国良租赁珠海市香洲区**********，总建筑面积58.38平方米，租赁期限自2018年12月5日起至2021年12月4日止。租金每月12844元，每年递增5%。保证金25688元。合同终止时，零点三公司应向杨国良交清合同约定的各项费用、恢复商铺隔墙等基本设施并按照合同约定归还商铺后，杨国良将保证金退还零点三公司。任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金25688元。零点三公司逾期支付相应费用，每逾期一日应按应付金额3%向杨国良支付滞纳金。2019年9月12日，杨国良向零点三公司发出《解除租赁合同告知函》，要求零点三公司：1.于2019年9月15日前搬出商铺、交还房屋；2.支付欠付的房租、水电费等费用；3.保证房内水电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非零点三公司装修部分；4.恢复与171号商铺之间的墙体。根据杨国良提交的微信聊天记录，杨国良于2019年6月13日向零点三公司询问：“你们那边商铺在撤场吗？这么晚了在搬货啊，还有两个月的水电费、物业、房租都没有给我们呢。”零点三公司回复：“我刚问了他们店里，他们说在调换货，有事我们肯定会说清楚的。”杨国良委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，零点三公司是在2019年9月12日杨国良发出告知函之日才腾退涉案房屋的。零点三公司清缴了2019年4月5日之前的租金，从2019年4月5日开始欠付到2019年9月5日。至于墙体的拆除，零点三公司是先拆除后才通知杨国良的，但零点三公司承诺在退租时会予以恢复。零点三公司委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，零点三公司是在2019年6月13日腾退涉案房屋的。当时以为是经销商在调换货，但经过零点三公司与经销商之间的沟通得知，经销商已经撤场并且把货物搬清。至于墙体的拆除，双方有过口头协商拆除，实际拆除时杨国良也没有提异议，只是双方协商要予以恢复。一审法院认为，杨国良与零点三公司签订的《租赁合同（固定租金）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方形成房屋租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。双方于一审庭审中均认可解除《商铺租赁合同》，一审法院对于该合同的解除予以确认。至于杨国良主张零点三公司支付的欠付租金64220元和欠缴物业管理费、水电费等费用合计2176.81元有合理依据，零点三公司亦于一审庭审中同意支付，一审法院予以认可。本案的争议焦点主要在于违约金的问题。第一，杨国良主张零点三公司支付因逾期支付租金产生的违约金19266元。双方于《商铺租赁合同》中明确约定零点三公司逾期付租金应向杨国良支付按照欠付金额每日3%计算的滞纳金，现杨国良主张零点三公司支付上述违约金有合同依据，且其自行调整按照欠付租金64220元30%计算的违约金金额并未超过我国相关法律法规的规定，一审法院予以支持。第二，关于未恢复隔墙的违约金问题。零点三公司租赁涉案商铺后拆除墙体且于搬离时未予以恢复是双方均认可的事实，无论零点三公司在拆除墙体前是否征得杨国良的同意，其事后未恢复墙体的行为已构成违约。至于零点三公司辩称该墙体系与隔壁商铺共用、恢复墙体仅需支付一次修复费用，一审法院认为，零点三公司系与杨国良签署的《商铺租赁合同》，基于合同的相对性，杨国良据此向零点三公司主张拆墙违约金并无不妥。且违约金不仅限于补偿性质，更具有惩罚性质，零点三公司该抗辩理由并不成立。杨国良主张零点三公司支付合同约定的违约金25688元有合理依据，未超过我国相关法律法规的规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认杨国良与零点三公司签署的《商铺租赁合同》解除；二、零点三公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨国良支付房屋租金64220元；三、零点三公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨国良支付延迟支付租金的逾期违约金19266元；四、零点三公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨国良支付物业管理费、水电费等2176.81元；五、零点三公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨国良支付未恢复墙体的违约金25688元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4070元，由零点三公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，零点三公司对一审判决确认租赁合同解除、零点三公司应向杨国良支付租金64220元、物业管理费和水电费等2176.81元均无异议，故本院对一审判决第一、二、四项迳行予以维持。本案二审争议焦点为一审法院认定的迟延支付租金违约金金额和未修复墙体违约金金额是否适当。首先，关于迟延支付租金违约金。《商铺租赁合同》约定零点三公司未按约定向杨国良支付相应费用，每逾期一日按应付金额的3%向杨国良支付滞纳金。杨国良在起诉时自行将该违约金标准调减为未付租金数额的30%，一审法院据此判令零点三公司应支付迟延支付租金违约金19266元（64220元×30%）并无不当，本院予以维持。其次，关于未修复墙体违约金。零点三公司未能按照《商铺租赁合同》的约定恢复商铺隔墙，显然违约，而《商铺租赁合同》约定任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金25688元，故杨国良主张未修复墙体违约金25688元有事实和法律依据。至于零点三公司上诉主张该墙体系与隔壁商铺共用、恢复墙体仅需支付一次修复费用，本院认为，基于合同相对性，一审法院判决杨国良得以向零点三公司主张拆墙违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，零点三公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费924元，由珠海市零点三方程实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月十五日书记员  王 莉