北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11056号上诉人（原审原告）：孙鸿，女，1984年7月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙富强（孙鸿之父），1959年11月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘硕，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王翀，男，1981年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：诸欢，女，1973年9月28日出生，汉族，住北京市亦庄经济技术开发区。上诉人孙鸿因与被上诉人王翀、诸欢案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙鸿上诉请求：1．改判立即停止对孙鸿购买的位于北京市朝阳区1503号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行；2．诉讼费由王翀、诸欢承担。事实和理由：1．孙鸿未将全部购房款支付完毕的原因是诸欢未依约履行合同义务构成违约，孙鸿行使先履行抗辩权于法有据，孙鸿对执行标的享有足以排除强制执行的权益，一审法院认为孙鸿未将全部购房款支付完毕并无充分依据，属于认定事实不清；2．王丽娟抵押登记所担保的主债权借款本金是300万元，王翀依据借款本金为430万元的借款合同向法院申请执行诸欢，故王丽娟抵押登记担保的主债权与王翀、诸欢之间的公证债权非同一笔债权，一审法院认定事实错误；3．一审法院认定事实不清，导致本案适用法律错误。王翀、诸欢均辩称，同意一审法院判决，不同意孙鸿的上诉请求和事实理由。孙鸿向一审法院起诉请求：请求判令停止对孙鸿购买的北京市朝阳区1503号房屋的强制执行。一审法院认定事实：2016年7月28日，在北京链家房地产经纪有限公司居间下，孙鸿与诸欢签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由孙鸿购买登记在诸欢名下的涉案房屋，《房屋买卖合同》第二条第（四）项记载涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行方庄支行，抵押登记日期2015年12月27日，出卖人应于2016年8月16日前办理抵押注销手续。房屋买卖合同第四条约定房屋成交价格为720万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为418万元，该价款一并另行支付给出卖人。就付款方式及期限，《房屋买卖合同》第四条第（三）项约定买受人应向出卖人支付定金100万元，支付方式为直接支付给出卖人。就购房贷款问题，《房屋买卖合同》第四条第（四）项约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为380万元。就房屋的交付问题，《房屋买卖合同》第六条第（一）项约定出卖人应在2016年10月15日之前将涉案房屋交付给买受人。就权属转移登记相关问题，《房屋买卖合同》第九条第（一）项约定，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《房屋买卖合同》签订当天，诸欢（甲方）、孙鸿（乙方）和北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了一份《补充协议》，《补充协议》第一条约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1138万元，该价格为甲方净得价，不含税。《补充协议》第二条约定第一款约定，乙方应于合同签订当天支付定金100万元；该条第二款约定，甲方应于2016年8月16日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，甲方最迟应于2016年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方的第一笔首付款；该条第四款约定，乙方应于2016年8月15日前将第一笔首付款650万元（不包含前期支付全部定金）自行支付给甲方；该条第五款约定，甲乙双方应予出具评估报告后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该条第六款约定，甲乙双方在缴税后15个工作日内（已建委网上预约时间为准）共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》的“其他约定”部分约定，甲乙双方协商一致，如因甲方原因导致买卖合同不能正常进行的，交易项下的买卖房屋不能正常过户的，甲方愿意退还乙方已经支付的全部购房款，并且按照房屋总价款的20%向乙方支付违约金，同时承担全部责任。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当天，诸欢（甲方）、孙鸿（乙方）和北京中融信担保有限公司（丙方）还签订了一份《自行支付购房款用于赎楼协议》。就购房款支付情况，经查，孙鸿于2016年7月28日向诸欢支付定金91万元，于7月29日分三笔支付定金共9万元，以上共计100万元，庭审中经一审法院询问，孙鸿、诸欢均认可孙鸿已经实际支付的购房款即为前述100万元。本案审理过程中，孙鸿提交了一套向北京市朝阳区不动产登记事务中心申请调取的涉案房屋不动产登记簿查询记录，该记录显示，截至2018年2月24日，涉案房屋上有5项抵押权登记在《房屋买卖合同》签订前已经注销；未注销的抵押权登记有两项：1．登记日期为2015年12月10日、抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部、被担保主债权数额为650万元的最高额抵押权，债务履行期限2015年11月19日至2020年11月19日；2．登记日期为2016年1月26日、抵押权人为王丽娟、被担保主债权数额为300万元的一般抵押权，债务履行期限为6个月；就就涉案房屋的司法查封情况，该查询记录显示涉案房屋截至2018年2月24日的司法查封情况为：1．2016年9月13日北京市房山区人民法院以（2016）京0111民初11811号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封于2017年1月3日解除；2．2016年12月28日，北京市海淀区人民法院以（2016）京0108财保104、105号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封于2017年6月29日解除；3．2017年5月26日，北京市大兴区人民法院以（2017）京0115财保73号裁定书查封了涉案房屋，至2018年2月24日尚未解封；4．2018年2月12日，北京市房山区人民法院以（2018）京0111民初3308号民事裁定书查封了涉案房屋，至2018年2月24日尚未解封。2014年12月10日，诸欢与王翀签订借款合同，王翀同意出借给诸欢550万元，当日双方在北京市中信公证处办理了公证，公证处出具了（2014）京中信内民证字68464号公证书，确认自上述借款合同生效及该合同项下债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。2017年7月27日，北京市中信公证处出具（2017）京中信执字01065号执行证书，载明被执行人为诸欢，执行标的为借款本金430万元整，借款利息（自2017年8月1日起至还款之日至，按同期银行贷款利率的四倍计算，但不超过年利率24%）。后王翀向一审法院申请执行，一审法院以（2017）京0105执21747号案件立案受理，于2018年3月12日轮候查封了涉案房屋，后以（2018）京0105执恢2159号案件恢复执行。庭审中，各方认可前述王丽娟的抵押登记所担保的主债权与前述王翀与诸欢之间的公证债权系同一笔债权。孙鸿向一审法院提交一张开具日期为2016年12月16日的涉案房屋物业费交费收据、2016年11月14日16日孙鸿之父孙富强、诸欢及中介公司工作人员等人在链家商谈涉案房屋买卖合同后续履行问题过程的录音，证明其在2016年即已在涉案房屋内居住，已经合法占有涉案房屋，王翀、诸欢对孙鸿占有涉案房屋的事实不持异议。本案审理过程中，孙鸿主张其与诸欢签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时诸欢仅告知了涉案房屋存在民生银行抵押的事实，并未将签订合同时房屋还存在王丽娟的抵押的事实如实告知孙鸿，孙鸿系在诸欢应向中融信公司提交房产证原件及其他材料时未能提交房产证原件时才得知存在王丽娟抵押权的情况，故其未按合同约定继续支付首付款650万元。诸欢对孙鸿的前述主张不予认可，表示其出卖涉案房屋的目的就是偿还其对民生银行及王翀的债务，其中偿还对民生银行债务的资金来源即为孙鸿应付的首付款650万元，其余购房款将用于偿还对王翀的债务，涉案房屋的产权证书原件在双方签订涉案房屋买卖合同之前就在王翀处。王翀对其持有涉案房屋产权证书原件的事实予以认可，并表示其知晓涉案房屋曾在小区周边多家中介公司挂牌出售，孙鸿与诸欢签订买卖合同数日后，其携涉案房屋产权证书原件与孙鸿及诸欢会面。一审法院认为，在金钱债权执行案件引发的案外人执行异议之诉中，买受人以其属于无过错的物权期待权人为由请求对登记在被执行人名下的房屋停止执行，其应当同时符合以下条件：一、买卖双方签订书面房屋买卖合同的事实发生在人民法院查封房屋之前；二、买受人已经在人民法院查封房屋之前支付了全部房屋价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；三、买受人已经在人民法院查封之前实际合法占有该房屋；四、未办理过户登记的原因并非买受人自身原因。上述四项条件中的前三项属于买受人享有物权期待权的基础条件。根据在案证据反映的事实，孙鸿与诸欢确系在一审法院查封涉案房屋之前就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，孙鸿也确系在一审法院查封涉案房屋之前合法占有了涉案房屋，但孙鸿并未在一审法院查封涉案房屋之前将全部购房款支付完毕。孙鸿虽主张其未将全部购房款支付完毕的原因是诸欢在缔约时隐瞒了涉案房屋存在其他抵押的情况，但孙鸿作为完全民事行为能力人，其在签约时并未见到涉案房屋的产权证书原件，故其应当预见到涉案房屋可能存在他项权利的可能，其应对房屋的抵押情况进行更为全面的了解，故孙鸿未将全部购房款支付完毕并无充分依据；此外，孙鸿亦未将剩余未付购房款交付执行，故其不符合前述享有物权期待权的第二项条件。在孙鸿不符合享有物权期待权基础条件的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对孙鸿的诉讼请求不予支持。诸欢经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回孙鸿的全部诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。除一审法院审理查明中“庭审中，各方认可前述王丽娟的抵押登记所担保的主债权与前述王翀与诸欢之间的公证债权系同一笔债权。”外，本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙鸿对登记在诸欢名下的案涉房屋的执行行为提出异议并主张其权利能够排除执行。本院注意到，孙鸿就购买案涉房屋仅支付了100万元定金，并未支付全部价款，且未将剩余价款交付执行，故孙鸿该项主张，尚未满足排除执行的法定条件，本院不予支持。本案中，孙鸿主张其与诸欢的合同关系中系诸欢违约故其未支付全部价款有合理理由，对此，本院认为，孙鸿是否享有先履行抗辩权、与诸欢之间的合同关系中违约责任的认定等问题均系其与诸欢之间的合同关系，与本案并非同一法律关系，孙鸿以诸欢存在违约为由主张其对案涉房屋的权利能够排除执行，没有法律依据，孙鸿就其权利可另行解决。另，执行异议之诉不以否定作为执行依据的法律文书为目的，孙鸿如认为执行依据确有错误的，可通过其他法定程序进行救济，并非执行异议之诉的审理范围。综上所述，孙鸿的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孙鸿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇二〇年十月十六日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男