北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终9360号上诉人（原审被告）：董世中，男，1965年5月11日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张婧，北京元辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宝军，男，1969年5月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：符贺，男，1982年1月10日出生，汉族，住北京市丰台区，北京市丰台区卢沟桥街道小瓦窑西里社区居民委员会推荐。上诉人董世中因与被上诉人刘宝军土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初27481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。董世中上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘宝军的诉讼请求；2.确认双方2016年9月2日签订的《土地租赁合同》无效。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律程序错误。一、案涉土地所有权为全体村民，村委会根本不同意刘宝军承租案涉土地，更未同意其转租给我，故案涉《土地租赁合同》应为无效。二、我从2016年9月承租案涉土地开始养猪后，西南召村村委会多次上门要收回土地，其中一个重要理由是刘宝军一直未支付十五年的承包费。2019年赶上非洲猪瘟，所有的猪都被击毙填埋或焚烧，猪场毁于一旦，我多次给刘宝军打电话告知其我要撤离该地回老家，但刘宝军一直未予理会。村委会也着急收回土地，三令五申不让占用该地，我无法继续租赁该地，无奈于2019年2月离开且已通知刘宝军，此后再没有使用过该地，没有给其造成损失，不属于违反合同的情形，不应该赔偿其三年房租。三、全国性的大规模猪瘟属于不可抗力，并非我故意违约，且双方签订的租赁合同未经所有权人同意，应属无效合同。四、本案适用法律程序错误。一审法院在我毫不知情且没有收到法院任何通知的情况下做出了判决，我根本没有参与开庭。我的租金已经交到了2019年9月2日，通过微信支付的，因为手机损坏，找不到记录了。综上所述，我不存在任何过错，不应再承担余下的房租及违约金，反而刘宝军应退还我8个月的租赁费并赔偿给我造成的经济损失，请二审法院查明事实后依法改判。刘宝军辩称，不同意董世中的上诉请求。首先，我方提供了村委会给我们提供的手续和租赁合同，我们对案涉土地使用租赁有合法权利；其次，董世中尚欠5500元租金，我们找他要，他一再推脱，称猪瘟过了还继续租用案涉土地，到2019年9月份的时候我们才发现他已经搬空了，连空调都被他拆走了；最后，一审案件受理费我方负担过高，三年租金的违约金是董世中主动提出来的，一审法院判决的违约金过少。综上，董世中的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘宝军向一审法院起诉请求：1.刘宝军、董世中签订的租赁合同于2019年9月2日解除；2.董世中偿还拖欠的2018年9月2日至2019年9月2日期间的房租5500元；3.董世中赔偿违约金90000元；4.本案诉讼费由董世中承担。一审法院认定事实如下：2016年9月2日，刘宝军、董世中签订《土地租赁合同》，约定刘宝军将西南召村承包土地5亩出租给董世中用于养殖业；每年租金30000元，从2017年10月6日起一年一交，在此期间2016年9月2日至2025年9月2日不变；合同期间不允许双方变动，如有一方违反合同，赔偿三年房租。董世中承租土地后用于养猪，2018年底至2019年年初左右董世中养猪场发生猪瘟，造成猪大批死亡，但双方对于解除合同未达成一致意见，后董世中自行清退。庭审中刘宝军自认2019年9月发现董世中已经腾退，刘宝军称董世中欠交2018年度至2019年度租金5500元，董世中称已经交清，但其未提交证据予以证明。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘宝军、董世中均认可2019年9月2日解除合同，法院不持异议。关于欠付租金，董世中称已经付清，但其未提交证据予以证明，法院不予采信。董世中提前解除合同构成违约，应当支付违约金，关于违约金数额，由于刘宝军、董世中在合同中约定的违约金过高，法院根据合同标的额及双方履约情况，依法酌情予以降低。据此，一审法院于2020年7月判决：一、刘宝军与董世中于2016年9月2日签订的《租赁合同》于2019年9月2日解除；二、董世中于判决生效后七日内支付刘宝军租金5500元；三、董世中于判决生效后七日内支付刘宝军违约金7500元；四、驳回刘宝军的其他诉讼请求。二审查明，北京市房山区琉璃河镇村建科于2013年出具证明，证明案涉土地规划性质为基本农田，土地现状为林地，可用于种植业。经查阅一审卷宗材料一审法院依法向董世中送达了开庭传票，董世中的诉讼代理人亦参加了一审庭审。经本院释明，在合同无效的情形下，刘宝军将要求董世中支付所欠租金的诉讼请求变更为要求董世中支付所欠场地使用费，仍坚持要求董世中支付违约金的诉讼请求。董世中亦同意在本案中一并解决上述争议。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。案涉土地规划性质为基本农田，现状为林地，可用于种植业，但不能用于养殖业，因养殖业需要建设圈养牲畜的屋舍及库料房，其建设行为显然与土地的用途不符，不符合土地利用的总体规划用途。刘宝军与董世中签订的《土地租赁合同》约定将案涉土地用于养殖业，该约定违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同。原审法院对租赁合同的性质认定有误，本院依法予以纠正。经本院释明，刘宝军与董世中均同意在二审中处理合同无效后的法律后果。为避免双方诉累，本院依法审理刘宝军要求董世中支付所欠场地使用费的诉讼请求。租赁合同虽然无效，但董世中占有使用租赁场地仍应比照租赁合同的租金标准支付场地使用费；董世中上诉称其于2019年2月撤场且已通知刘宝军，刘宝军对此不予认可，董世中未提供有效的证据证实其主张，故本院对于董世中上诉所述的腾退时间不予采纳，其应承担举证不利的法律后果。董世中上诉称其已经足额支付了2019年9月2日之前的租金，亦未提供有效的证据予以证实，本院对其该项上诉意见亦不予采信。刘宝军要求董世中支付2018年9月2日至2019年9月2日期间尚欠场地使用费5500元的请求，于法有据，本院予以支持。因《土地租赁合同》无效，合同所约定的违约金条款亦属于无效条款，故对于刘宝军要求董世中承担违约金的诉求，本院不予支持。至于董世中上诉所称一审法院没有通知其开庭，没有参加庭审的情况下收到判决书一节，经本院查阅一审卷宗材料，一审法院依法向董世中送达了开庭传票，董世中的诉讼代理人亦参加了庭审程序，原审法院的审理程序并无不当，本院对董世中的该项上诉意见不予采信。综上所述，董世中的上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初27481号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更北京市房山区人民法院(2019)京0111民初27481号民事判决第二项为：董世中于本判决生效之日起7日内支付刘宝军场地使用费5500元；三、驳回刘宝军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1094元，由刘宝军负担1044元（已交纳），由董世中负担50元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费125元，由刘宝军负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳），由董世中负担75元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十月三十日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥