山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5339号上诉人（原审原告）：山西安卓汽车服务有限公司，住所地太原市小店区学府街****，统一社会信用代码：×××。法定代表人：程浩良，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：闫静，女，该公司职工，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西车小二贸易有限公司，住所地，住所地太原市小店区北营街道南坪头村北街**钢结构楼**会信用代码：×××。法定代表人：孙炯东，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吕晓滨，山西恒一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏敏，山西恒一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西焱煜电子商务有限公司，住所地，住所地山西综改示范区太原学府园区长治路**高新国际****会信用代码：×××。法定代表人：林楠，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李玉华，女，该公司职工，住太原市。委托诉讼代理人：王平顺，男，该公司职工，住太原市。原审第三人：山西车自主汽车服务有限公司，住所地太原市小，住所地太原市小店区学府街****码：×××。法定代表人：水源，经理。委托诉讼代理人：薛耀宏，男，该公司经理，住太原市。上诉人山西安卓汽车服务有限公司与被上诉人山西车小二贸易有限公司（以下简称车小二公司）、山西焱煜电子商务有限公司（以下简称焱煜公司）、原审第三人山西车自主汽车服务有限公司（以下简称车自主公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山西安卓汽车服务有限公司上诉请求：1、要求改判支付主体为车小二公司。2、驳回一审按月支付于每月的15日前支付当月费用的判决。3、判令焱煜公司对车小二公司债务承担连带清偿责任。4、合同已经期满，判令二被上诉人结清实际占有使用之日止的房屋租金，自2020年5月2日起按照日万分之五的标准计算利息直至清偿之日止。返还非法占用上诉人的房屋，搬离、腾空房屋并办理相关交房、移交事宜。5、本案诉讼费等相关费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、判决主体错误，判决违背了合同具有相对性、合同的严格责任原则。1、上诉人一审起诉符合法律规定的起诉条件，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实、理由，并提供《房屋租赁合同》等相关证据加以佐证，证明租赁合同期满，要求车小二公司结清房租、解除关系、搬离、腾房；2、法律赋予原告选择确定被告的诉讼权利，诉谁、不诉谁应当尊重原告的意见，一审法官无视上诉人提交的“对申请追加第三人的异议”及为什么不同意追加第三人的证据，在没有征求上诉人意见、没有做出任何裁定、在原、被告之间的法律关系清楚，权利义务关系明确、无实质性证据，法律依据不足的情况下，依其职权列第三人山西车自主汽车服务有限公司参加诉讼，法官强行追加第三人的行为，混淆了物权与债权在保护方法上的区别。3、第三人与本诉无关，法官依职权将案件主体转嫁到第三人，并判决了房租的收取方式，认定第三人是合同的当事人、判决第三人支付房屋租金、判决第三人按月、于每月15日前支付上诉人租金。判决涉案房屋的租赁合同不宜解除，无视了上诉人与第三人根本就没有合同的事实，违反了《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”二、一审判决认定事实不清、采信证据不足、隐匿重要证据。1、判决书“本案查明事实，安卓公司出具2019年租金收据显示交款人为车自主公司，合同到期后安卓公司和车自主公司人员协商续租事宜，另结合同前涉案房屋的实际使用情况可以认定车自主公司使用涉案房屋用于经营车自主学府街店，车自主公司作为房租的实际使用人应当承担支付租金的义务”（备注：2019年租金收据开出日期是2018年9月30日，收取的是2019年2月2日至2020年2月1日期间的房租）。事实是：判决书隐匿了上诉人提供的实际租金支付人是车小二公司大股东李维钧个人通过网银转账支付给安卓公司王立军个人名下的银行转账凭证，租赁期3年租金全部是通过李维钧个人转账。2、判决书隐匿了在上诉人开具收据一年后的2019年8月22日、2020年3月17日安卓公司收到的还是加盖车小二公司公章的公函。该证据足以证明该房屋的实际使用者与第三人无关，与开出的收据无关。3、判决书隐匿了焱煜公司也是车自主公司股东之一，车小二公司股东李维钧占股80%、焱煜公司占股20%的事实。二被上诉人作为100%的投资者，在2017年8月15日签订了3年期《加盟协议》，坐实了二被上诉人对上诉人学府街115号租赁物是共同使用者的身份。4、判决书隐匿了法官当庭质问焱煜公司委托诉讼代理人，“焱煜公司是否代发工资”，该代理人当庭回答“代发工资”。5、判决书隐匿了上诉人提交的重要证据，证明焱煜公司非单纯的仅是“车自主”品牌的创立和运营者。而是实行的线上、线下门店收入每日统一归集收取的全托管模式，营业收入直接进入公司账户，门店具体经营、管理归焱煜公司，负责代发工资、人员调整、调动等。6、判决书认定“安卓公司另主张按照日万分之五计算违约金，缺乏依据”。事实是：在《房屋租赁合同》第七条、第十二条对拖欠租金、逾期搬离违规行为有明确约定，法官当庭曾询问证据来源，上诉人回答并提交证据。7、车小二公司为什么向法庭提交开着车自主公司抬头的房屋收据？8、车自主公司为什么向法庭提交盖着车小二公司公章的联络函？综上所述，一审法院判决明显违背了法律的公平、公正、诚实、信用原则，请二审法院公正判决。被上诉人车小二公司辩称，原审法院查明事实清楚，请求法院驳回上诉请求。1、一审审理中查明并认定案涉房屋从始至终都是车自主公司占有使用并经营，在2020年2月1日，租赁合同到期并且解除，已经终止，终止之后上诉人与车自主公司职工薛耀宏沟通续租的事宜，由其支付占用房屋的租金。2、一审法院判令车自主公司支付房租，且在无水无电支付有水有电的高额房租，上诉人依旧上诉，属恶意诉讼，造成车小二公司经营损害，要求对其行政处罚。被上诉人焱煜公司辩称，一、原审法院查明焱煜公司、车小二公司、车自主公司系三个独立法人，焱煜公司并未参与经营车自主学府街店。我公司跟此事无任何关系，不能要求我公司承担支付租金的连带责任。二、2019年3月18日，我公司已经将车自主公司股份转让，并已变更为他人，现车自主公司自主经营，上诉人要求我公司承担连带责任，是对我公司恶意诉讼。三、原判事实清楚，判决公平公正。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人山西车自主汽车服务有限公司述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，维持原判。山西安卓汽车服务有限公司在一审的诉讼请求：1、判令原告与被告车小二公司解除租赁合同、解除租赁关系；2、判令二被告搬离、腾空房屋并办理完书面交房手续；3、判令被告车小二公司支付原告房屋租金87501元（租金暂计至2020年5月1日，之后按照每日959元支付房屋租金，并按照日万分之五的标准计算违约金直至清偿之日止）；4、判令被告焱煜公司对被告车小二公司的上述全部债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费等相关费用由二被告承担。一审查明，2016年12月24日，安卓公司（出租方、甲方）与车小二公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、甲方将位于太原市学府街115号安卓汽修东一框上下两层出租给乙方使用。建筑面积480平方米，租赁期限自2016年12月24日至2020年2月1日。其中2016年12月24日至2017年2月2日为乙方免租期，免租期内不需要支付房租。第六条、合同届满，乙方要求续租，须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。第七条、出租房屋的年租金总额为人民币350000元，支付方式为每1年支付一次，乙方应于每年9月30日前交次年房租，乙方拖欠租金，应按照拖欠金额的千分之五/日向甲方支付违约金。第九条、租赁期间发生的水、电、暖、网、电话、物业费、垃圾清运费等由乙方承担。注：物业费/元/月、垃圾费/元/月、水费7元/吨/月、电费1.5元/度/月，其他管理费300元，最终收费标准根据市场行情变动调整。第十二条、本合同终止后，乙方应于终止前5日撤离出租房屋，并将其返还甲方，办理交接，搬离物品，退还房屋。每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。逾期5日未搬离的，甲方可以直接收回房屋，屋内物品视为乙方放弃，归甲方所有，由甲方任意处理。合同另对其他事项进行了约定。签合同后，安卓公司将房屋交付车小二公司使用。车小二公司的股东李维钧通过其个人账户按期向原告交纳合同期内三年的租金。另查明，安卓公司自2016年起从昌兴公司处租赁位于太原市学府街115号的一处展厅。2019年3月30日，安卓公司与昌兴公司签订一份《房屋租赁合同》，约定昌兴公司将太原市学府街115号的前展厅（自西向东第五框，占地8m×30m）、一层西面维修车间450平方米和加层75平方米、三层西面维修车间600平方米、展厅西面100平方米地上附加建筑物、大厅西院内100余平方米的空地出租给安卓公司使用，租赁期限从2019年4月1日起至2022年3月31日止。安卓公司将案涉房屋转租给车小二公司。后安卓公司与昌兴公司因租金交纳问题产生争议，2019年6月15日昌兴公司对案涉房屋停止供电、8月停止供水，因此影响车小二公司的正常营业。2019年8月15日，昌兴公司书面通知车自主学府街店：昌兴公司与安卓公司的合同已作废，如你公司需要继续租赁场地，尽快与昌兴公司重新办理相关手续。后车小二公司向安卓公司发函要求解决停电停水问题，但未予解决。安卓公司与车小二公司签订的《房屋租赁合同》到期后，双方协商续租一事，安卓公司于2020年3月12日向车小二公司发出一份《关于租赁房屋联络函》，内容为：关于2019年6月13日后昌兴公司（上游房东）停止供电、供水，后由你方自行协调使用水电所产生的损失和相关费用，请你方以书面清单的形式给予我方确认、处理；目前你我双方租赁合同已经过期，请你方于2020年3月20日前与我方沟通并以书面形式办理完成所有关于遗留问题、是否续租、费用缴纳等相关手续。薛耀宏签名确认收到联络函。2020年3月17日，车小二公司向原告书面回函称：2020年1月3日，你方与我方事实上有过电话沟通续租的相关事宜，由于2019年6月13日你方与昌兴公司租金纠纷，导致我方租赁的房屋被强行停电，2019年8月停止供水，致使我方无法正常营业，最终电话沟通未达成一致。我方作出如下答复：由于我方租赁房屋的装修金额巨大，所以我方愿意继续租赁此房屋；你方断水断电期间给我方造成的损失，由于时间较长，还牵扯另一个租户问题，我方需要时间整理损失资料及相关费用；我方将损失核算出来后，希望见面详谈续租事宜；你方与昌兴公司关于租赁房屋纠纷正处于诉讼期间，希望你方及时告知我方诉讼进展。之后，安卓公司员工闫静与薛耀宏多次通过微信及往来函件方式，就合同续租以及停电停水期间所造成的损失补偿事宜进行沟通与协商，但双方最终未能达成一致。2020年4月22日，安卓公司以车小二公司为接收对象出具一份《租赁关系解除通知》，内容为：你我双方房屋租赁合同已于2020年2月1日到期，你方未缴纳房租的情况下一直在营业使用租赁房屋构成侵权，我公司于2020年3月12日开始致函你公司并与你方人员进行口头、书面洽谈，沟通未果。现通知如下：自本通知函发出之日起，我公司与你公司解除租赁合同关系；你公司交清2020年2月2日至搬离交房之日止的房租；你公司于2020年5月1日前腾房、交钥匙并与我公司办理书面交房手续；如你公司未在上述期限内腾房，按原有合同每年350000元以日为单位计收租金，直至腾房并办理完书面交房手续；我公司保留要求你公司支付违约罚金等追诉的权利。同时，安卓公司出具一份接收对象为焱煜公司的《告知函》，内容为：因车小二公司租赁我公司的门面房已到期，车小二公司至今未交房租也不退房，经多次口头、书面洽谈沟通未果，我公司已经致函车小二公司解除租赁合同关系。车小二公司租赁我公司门面房的门头是“车自主│互联网＋汽车保养”，因“车自主”属多店经营连锁品牌，为了避免给“车自主”品牌和所属公司带来不必要的损失和影响，请收到本告知函之日起自行拆除门头“车自主│互联网＋汽车保养”，否则视同焱煜公司和车小二公司共同侵权。安卓公司将上述两份函件微信发送给薛耀宏，并分别邮寄给车小二公司和焱煜公司。庭审中，车小二公司和焱煜公司否认收到上述函件。2020年5月10日，车小二公司和车自主公司发出一份联合声明：车自主学府街店在租赁安卓公司位于学府街115号东一框商铺时，因为当时没有营业执照，所以签合同时就用车小二公司与安卓公司签订合同。在租下房屋之后注册公司并办理了营业执照，公司名称为车自主公司，因房屋是由车自主公司使用，故后续关于此房屋相关的所有事宜包括法律责任都由车自主公司承担。声明之后为车自主公司致安卓公司的“联络函回复”，内容为：你公司于2020年4月30日所发关于租赁房屋联络函中称，由于2019年6月13日始，你公司与昌兴公司租金纠纷导致我方租赁的房屋被强行停电，2019年8月停止供水，致使我方无法正常营业。鉴于你方与昌兴公司二审即将开庭，现就你公司所要求的断水断电损失作如下回复：1、断水断电期间，导致我方30天无法营业，同比上一年度同一时间计算我方每日营业额5000元，合计150000元；2、请电工6次，每次500元，合计3000元；3、购买电线16平方200米，合计4000元；4、购买发电机3500元；5、断水导致的损失无法计算，我方保留；6、经你方同意我方租赁给别人的面积，由于断水断电无法营业，导致我方需退还承租方房屋租赁费用80000元，承租方经营损失巨大，现在无法计算。再查明，昌兴公司诉安卓公司租赁合同纠纷一案，昌兴公司要求安卓公司支付到期租金470000元并解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院受理此案后，安卓公司提起反诉，要求昌兴公司承担因停电造成的损失195835元，退还多收取的水费、电费327766元等。本院经审理，于2019年12月25日作出（2019）晋0105民初9066号民事判决书，认定基于公平原则及利益均衡等因素，安卓公司与昌兴公司之间的租赁合同应当以不解除为宜，对昌兴公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。该判决书判决：安卓公司支付昌兴公司截至2019年10月31日的租金400000元；驳回昌兴公司的其他诉讼请求；驳回安卓公司的反诉请求。安卓公司不服，提起上诉，昌兴公司未上诉，该案尚在二审审理阶段。又查明，第三人车自主公司成立于2015年1月8日，公司注册地址为太原市小，公司注册地址为太原市小店区学府街****公司的房屋所在地。车自主公司成立之初，车小二公司的股东李维钧也是车自主公司的股东之一，车自主公司称2019年李维钧不再担任车自主公司的股东。薛耀宏系车自主公司的员工，庭审中称其代表车自主公司与安卓公司协商房屋续租一事，并明确表示愿意继续租赁案涉房屋。庭审中，焱煜公司提供其与车自主公司于2017年8月15日签订的《车自主汽车专业保养特许加盟店（特许经营协议）》，证明车自主公司使用焱煜公司名下“车自主”品牌经营车自主学府街店，车自主公司是品牌加盟店，焱煜公司不参与经营不承担盈亏，其与车自主公司系独立的法人。车小二公司提供一张安卓公司出具的2018年9月30日的租金收据，收据显示安卓公司收车自主公司2019年度租金300000元，证明安卓公司认可车自主公司实际租赁案涉房屋。结合上述证据，车小二公司、焱煜公司、车自主公司主张车自主公司是案涉房屋的经营使用者及承租方，应当由车自主公司承担支付租金的义务，车小二公司、焱煜公司不应当承担责任。安卓公司质证，根据《车自主汽车专业保养特许加盟店（特许经营协议）》约定的内容焱煜公司对车自主学府街店实行全托管模式，负责门店的具体经营管理；关于租金收据，不清楚车小二公司和车自主公司是什么关系，其只认可租赁合同将房屋出租给车小二公司。原告另提供2017年9月、11月、12月修车费收据及POS签购单，证明安卓公司在车自主学府街店修车支付修理费时的刷卡记录显示收款人是焱煜公司；提供2016年、2018年、2019年车小二公司销售单若干张，证明安卓公司在案涉租赁房屋内向车小二公司购买汽车配件等货物，车小二公司也是案涉房屋的使用人，并非只是代车自主公司签订租赁合同。焱煜公司、车小二公司对以上相关证据的真实性不持异议，焱煜公司称其收款后在扣除管理费后将其余款项返还车自主公司，该店盈利、亏损与其无关。车小二公司称，房屋租赁合同期内存在车小二公司的销售单很正常，但合同到期后车小二公司不再承担合同义务，也不是房屋的使用人。庭审中，安卓公司表示要求解除合同，由车小二公司支付至腾房之日止的租金，焱煜公司承担连带责任，不要求车自主公司承担责任。一审判决认为，本案争议的焦点是：一、案涉房屋的承租人是谁，应当由谁支付租金；二、案涉房屋的租赁合同应否予以解除。关于焦点一，根据本案查明的事实，安卓公司出具2019年租金收据显示交款人为车自主公司，合同到期后安卓公司和车自主公司工作人员协商续租事宜，另结合目前案涉房屋的实际使用情况可以认定车自主公司使用案涉房屋用于经营车自主学府街店，车自主公司作为房屋的实际使用人应当承担支付租金的义务。安卓公司与车小二公司签订的《房屋租赁合同》因合同到期已经终止，且现有证据不能证明车小二公司仍占有使用案涉房屋，故安卓公司要求车小二公司承担合同义务并支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。焱煜公司与车自主公司系两个独立的法人，无证据证明焱煜公司参与经营车自主学府街店，安卓公司要求焱煜公司承担支付租金的连带责任，理据不足，本院不予保护。关于焦点二，案涉房屋的租赁合同应否予以解除的问题。合同到期后，安卓公司向车小二公司发函联系续租事宜，车自主公司员工薛耀宏与安卓公司工作人员就续租一事协商具体事项，后因租金支付的时间及金额未能达成一致，通过双方协商的经过和内容可以看出双方就延续租赁合同关系基本达成合意。安卓公司以承租方不支付租金也不续签合同为由，要求解除合同。本案中，因安卓公司与昌兴公司存在纠纷，昌兴公司主张解除与安卓公司的租赁合同，并书面通知车自主学府街店要求其重新办理租赁房屋的相关手续，之后车自主学府街店遭遇停水停电，且问题始终未得到解决，综合以上因素车自主公司未按时交纳租金，系车自主公司依法行使不安抗辩权，并非违约。考虑到车自主公司在本案中不构成违约，且其租赁案涉房屋经营车自主学府街店有较大的投入，解除合同势必给其造成不可挽回的损失，基于公平原则及利益均衡等因素，案涉房屋的租赁合同应当以不解除为宜，合同当事人应当为安卓公司与车自主公司。因案涉租赁合同尚存在诸多不确定因素，故合同期限由双方自行协商，本院不作认定。鉴于经本院判决安卓公司与昌兴公司的租赁合同继续履行，且昌兴公司未提起上诉，该项判决内容已经发生法律效力，车自主公司行使不安抗辩权的情形已经消除，因此车自主公司应当向安卓公司支付租金。虽然安卓公司在本案中不主张要求车自主公司承担支付租金的义务，但结合本案事实，为了达到案结事了的效果，应判决车自主公司向原告支付自2020年2月2日开始起算的租金，租金按照原租赁合同约定的年租金350000元计算，截止2020年5月1日车自主公司应当支付安卓公司租金87500元，自2020年5月2日起，按照每月29166.7元的标准按月向安卓公司支付租金。车自主公司抗辩称，因租赁期间停水停电造成其损失，应当由安卓公司赔偿，因车自主公司在本案中系无独立请求权的第三人，故本院对其主张不予理涉，车自主公司可与安卓公司自行协商处理或另案主张。安卓公司另主张按照日万分之五计算的违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人山西车自主汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告山西安卓汽车服务有限公司截至2020年5月1日的租金87500元，并按照每月29166.7元的标准按月支付自2020年5月2日起至房屋实际占有使用之日止的租金，于每月的15日前支付当月费用。二、驳回原告山西安卓汽车服务有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人山西安卓汽车服务有限公司与被上诉人车小二公司签订房屋租赁合同合法有效，车小二公司是租赁合同的相对方，车自主公司和车小二公司系关联公司，李维钧是两个公司的股东，租金由李维钧转账支付。上诉人给车自主公司开具房屋租赁费的收据，只能证明车自主公司也实际使用该房屋，但并不能以此否定车小二公司是房屋的承租人。在租赁合同到期后，两个公司共同发函内容与房屋租赁合同有关，证明是共同承租人，应共同承担相应的法律责任。焱煜公司虽是车自主公司的股东和品牌加盟商，但不是承担租赁合同责任的法定理由。上诉人是涉案房屋的二房东，其与上一手房东之间曾有过纠纷，虽经法院判决但未彻底解决矛盾，可能会影响其与车小二公司、车自主公司之间租赁合同的履行。且与上一手房东的剩余租期也不长，上诉人主张解除合同并腾房会给各方造成不必要的损失，原判考虑本案的实际情况，判决双方继续履行、补齐之前租金并按月缴纳支付租赁费并无不妥。综上所述，对上诉人山西安卓汽车服务有限公司上诉请求的合理部分予以支持。原判部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2775号民事判决第二项即“二、驳回原告山西安卓汽车服务有限公司的其他诉讼请求”；二、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2775号民事判决第一项即“一、第三人山西车自主汽车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告山西安卓汽车服务有限公司截至2020年5月1日的租金87500元，并按照每月29166.7元的标准按月支付自2020年5月2日起至房屋实际占有使用之日止的租金，于每月的15日前支付当月费用”为“一、山西车自主汽车服务有限公司、山西车小二贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内支付山西安卓汽车服务有限公司截至2020年5月1日的租金87500元，并按照每月29166.7元的标准按月支付自2020年5月2日起至房屋实际占有使用之日止的租金，于每月的15日前支付当月费用”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1394元由山西车自主汽车服务有限公司、山西车小二贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年十月十五日书记员 赵梓余