中华人民共和国 山东省邹平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1626执异92号 异议人(案外人)：张新利，男，1965年2月8日出生，汉族，居民，住滨州市。 异议人(案外人)：李秋芬，女，1968年8月29日出生，汉族，居民，住址同上，张新利之妻)。 申请执行人：盛海彬，男，1986年11月25日，汉族，居民，住惠民县。 被执行人：纪伟，男，1977年2月24日出生，汉族，居民，住山东省东营市。 被执行人：李娟，女，1982年8月5日出生，汉族，居民，住址同上。 本院在执行申请执行人盛海彬与被执行人纪伟、李娟民间借贷纠纷一案中，异议人张新利、李秋芬向本院提出执行异议，本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 申请执行人张新利、李秋芬申请称，异议人不服邹平市人民法院（2020）鲁1626执恢310号拍卖公告，根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，提出执行异议，请裁定终止对涉案房产的执行。两异议人系涉案房产的合法所有人，亦为不动产登记薄权利人，两异议人与被异议人没有债权债务关系，贵院不应拍卖案外人所有的房产。两异议人为居住需要而从滨州风光地产营销策划有限公司处获得了涉案房产（滨州市渤海十八路509号海通时代花园8号楼1-903室）的销售信息，经中介撮合（中介落实该房屋有抵押、无查封，可供交易），两异议人与原房主李娟及房产中介于2016年12月31日签订了房屋买卖合同并支付订金，后通过中介给付李娟款项，由李娟负责办理房产解押事宜。2017年3月2日，在李娟告知房屋解押可以过户后，两异议人、李娟及房屋中介一起在房管局和不动产登记中心办理了不动产登记的过户手续（分别签订了滨州市存量房买卖备案合同、变更了住宅专项维修资金业主名称、缴纳了房产过户评估费、房屋买卖增殖税、契税、房屋转让手续费），房管部门的涉案房屋所有权人已变更为两异议人。2017年4月，李娟将房屋钥匙等物品交付给了两异议人，异议人对该房屋进行了重新装修并居住至今（异议人别无其他住房）。滨城区人民法院对该案进行过执行（异议人为抵押权人中国农业银行股份有限公司滨州经济开发区支行），法院查实以后，因为该房屋权属存在争议，案外人在次房屋交易过程中没有任何过错，故停止了拍卖。异议人到滨州市公安局经济技术开发区分局进行过报案，该分局以李娟涉嫌非法处置查封的财产罪已立案侦查，目前尚在办理过程中。综上所述，两异议人系涉案房屋所有人，为不动产登记薄记载的权利人，该权利真实合法，足以排除该案的执行，故提起执行异议，请贵院予以支持。 申请执行人盛海彬辩称：请求贵院依法裁定驳回案外人张新利、李秋芬的执行异议申请，具体理由如下：(一)案外人张新利、李秋芬只是与李娟签订了房屋买卖合同，据此案外人张新利、李秋芬不是该房产的优先购买权人，贵院的执行行为没有侵害案外人张新利、李秋芬的优先购买权。(二)通过向滨州市不动产交易登记中心的查询，涉案房产在2012年9月7日，被邹平市人民法院（2012）邹民初字第1876-2号查封；2014年9月5日涉案房产被滨城区人民法院（2014）滨执一字第23号继续查封；2016年8月29日涉案房产被被滨城区人民法院（2014）滨执一字第23号继续查封；2019年1月24日涉案房产被邹平市人民法院（2018）鲁1626执1011号继续查封。申请执行人一直在申请人民法院对涉案房产查封，人民法院对涉案房产的查封连续，（三）根据滨州市不动产登记交易中心出具的《关于李娟不动产登记查询相关情况的说明》，因滨州市不动产交易登记中心的不动产登记系统升级改造，登记系统出现漏洞，导致案外人在2017年3月2日取得的查询结果是查封登记已解除。这是案外人与滨州市不动产登记交易中心之间因查询行为产生的法律关系，在执行法院一直对涉案房产查封的情况下，因滨州市不动产交易登记中心出具错误查询结果,导致影响申请执行人权益的实现。根据该说明，滨州市不动产交易登记中心未受理卖房人李娟与买房人张新利、李秋芬的房产转移登记申请，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条之规定，案外人张新利、李秋芬没有取得涉案房产的所有权，只是相对于卖房人李娟的房屋买卖合同的债权人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案外人张新利、李秋芬不是权利人，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，案外人张新利、李秋芬也无权提出排除执行异议。（四）仅仅是李娟将房屋钥匙等物品交付给案外人张新利、李秋芬，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，请求贵院依法裁定驳回案外人的执行异议申请。 本院查明，原告石景成、董泽香诉被告纪伟、李娟民间借贷纠纷一案，本院于2013年4月23日作出(2012)邹民初字第1876号民事判决，判决：被告纪伟、李娟于本判决生效之日起十日内偿还原告石景成、董泽香借款本金38万元及利息2万元。案件进入强制执行程序后，盛海彬申请变更其为本案申请执行人。2018年1月30日，本院作出(2018)鲁1626执异1号执行裁定书，裁定变更盛海彬为本案的申请执行人。 另查明，(2012)邹民初字第1876号民事判决进入强制执行程序后，本院对被执行人李娟所有的涉案房屋分别于2012年9月7日、2014年9月5日、2016年8月29日、2019年1月24日进行了轮候查封、查封、续封。滨州市滨城区人民法院也因其他民事案件的执行分别于2012年7月10日、2014年7月11日、2016年7月11日、2019年7月8日进行了查封、轮候查封。 本院认为，从本院执行人员调查的(2012)滨杜民初字第460号民事裁定书、不动产登记资料查询结果证明可以看出，滨州市滨城区人民法院在2012年7月10日对涉案房产的查封期限为2012年7月11日至2014年7月9日。2014年7月9日后，本院对涉案房屋的查封由轮候查封变为查封。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。涉案房屋在法院查封的情况下，被执行人李娟与异议人张新利、李秋芬签订买卖合同，违反了上述法律的强制性规定，应属于无效买卖合同。2019年8月16日，滨州市不动产交易登记中心在《关于李娟不动产登记查询相关情况的说明》中载明，“根据张新利出具的经房管部门备案的《滨州市存量房屋买卖合同》，合同中记载房屋无抵押，这与事实不符，与滨州市不动产登记中心出具的查询结果不符，与房管系统数据不符。因房屋存在抵押，我中心无法办理房屋转移登记，目前滨州市不动产交易登记中心未受理双方的转移登记申请。”因此，异议人张新利、李秋芬现未取得涉案房屋的所有权。并且最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”两异议人与李娟的买卖合同签订于人民法院对涉案房屋查封之后，按照上述司法解释的规定，其异议请求也不应得到法院支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人张新利、李秋芬的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省邹平市人民法院提起诉讼。 审判长  赵凤芹 审判员  王 娟 审判员  李迎春 二〇二〇年十月十六日 书记员  李梦洁