江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3088号上诉人（原审被告、反诉原告）：白宗华，男，1973年2月6日出生，，住山东省泰安市岱岳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李爱琴，女，1975年4月25日出生，住山东省泰安市岱岳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：白晓涵，女，1999年8月31日出生，住山东省泰安市岱岳区。三上诉人共同委托诉讼代理人：罗桂芳，江苏正四方律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：郭烨，江苏正四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱众旺，男，1995年11月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：赵小明，宿迁市宿豫区豫新法律服务所法律工作者。原审第三人：宿迁千宏房地产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区微山湖路**。法定代表人：马雷雷，该公司经理。上诉人白宗华、李爱琴、白晓涵因与被上诉人朱众旺及原审第三人宿迁千宏房地产经纪有限公司（以下简称千宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2020）苏1311民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白宗华、李爱琴、白晓涵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定新冠××疫情属于不可抗力，朱众旺因此未按照约定支付房屋尾款不构成违约，属于适用法律错误。2.朱众旺出具的付款承诺书合法有效，其未按照承诺书约定的期限支付房屋尾款属于违约行为，上诉人有权据此主张解除合同并收回房屋。朱众旺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱众旺一审诉讼请求：1.判令白宗华、李爱琴、白晓涵协助朱众旺办理宿迁市宿豫区xxxx3号楼1503室（以下简称案涉房屋）的二手房按揭贷款手续并协助办理房产过户手续；2.本案诉讼费用由白宗华、李爱琴、白晓涵负担。事实与理由：2019年1月1日，经第三人居间介绍，朱众旺购买白宗华、白晓涵所有的案涉房屋。朱众旺已按约定于2019年1月6日前支付了定金及购房首付款合计300000元，余款340000元双方一致同意以二手房按揭贷款方式支付。后在白宗华、李爱琴、白晓涵要求下，朱众旺出具一份付款承诺。因受到新冠肺炎疫情影响，朱众旺及第三人多次催促白宗华协助办理按揭贷款手续，白宗华虽承诺回来配合办理按揭贷款手续和过户手续，但却一直未予配合。白宗华、李爱琴、白晓涵辩称，1.白宗华、李爱琴、白晓涵对于双方签订买卖合同事实予以认可，且在2019年1月6日收到朱众旺300000元首付款，该款包含10000元定金；2.2020年1月13日，在第三人带领下，双方已到民生银行办理银行按揭贷款手续，但白宗华、李爱琴、白晓涵至今未收到银行发放的贷款；3.2020年1月13日朱众旺出具了一份付款承诺书，承诺在2020年3月10日前付清尾款340000元，逾期不能付卖方要收回房屋。根据合同第五条第一项约定，朱众旺已经逾期超过30天，白宗华、白晓涵有权解除双方签订的二手房买卖合同并依据合同有权要求朱众旺支付违约金。请求：依法驳回朱众旺的诉讼请求。原审第三人千宏公司述称：第三人及买卖双方约定如果2020年3月10日之前收不到尾款，卖方就有权解除买卖合同。因民生银行工作人员说为了保证3月10日前能够放款，让朱众旺更换到邮储银行办理按揭贷款，第三人就将贷款资料重新送到了邮储银行。之后，第三人与白宗华联系，白宗华称其在连云港，后双方协商春节后再到银行办理按揭贷款手续，卖方来回路费、过路费及住宿费全部由朱众旺承担。后因为疫情防控，白宗华、李爱琴、白晓涵一直未能前来办理贷款手续。至2020年2月24日，第三人通知白宗华可以到银行签字办理按揭贷款手续，白宗华回复因为他们老家疫情严重过不来。2020年3月11日，白宗华向第三人发送了一份解除合同通知书。反诉原告白宗华、李爱琴、白晓涵反诉请求：1.依法判决解除双方于2019年1月1日签订的二手房买卖合同；2.朱众旺向某华、李爱琴、白晓涵支付违约金128000元；3.朱众旺将案涉房屋返还白宗华、李爱琴、白晓涵；4.本案反诉费用由朱众旺承担。事实和理由：2019年1月1日，双方签订二手房买卖合同，约定由朱众旺购买白宗华、白晓涵所有的案涉房屋，房屋首付款300000元，尾款340000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月13日，双方在第三人带领下到中国民生银行宿迁分行办理了银行按揭贷款手续，但在办理银行按揭贷款过程中，白宗华了解到朱众旺可能因为征信不良无法办理银行按揭贷款，为了打消白宗华的顾虑，朱众旺出具一份付款承诺书，承诺于2020年3月10日前付清尾款，逾期不付清，白宗华要收回房屋。至今，白宗华既未收到银行放款也未收到朱众旺支付的340000元房款。朱众旺已构成违约，白宗华、李爱琴、白晓涵有权按照合同第五条约定，解除双方签订的二手房买卖合同，并要求朱众旺按房屋总价20%即128000元支付违约金。反诉被告朱众旺辩称：双方之间的二手房买卖合同合法有效，应继续履行，白宗华、李爱琴、白晓涵要求解除合同的反诉请求应当不予支持，请求驳回其反诉请求。宿豫法院经审理查明：2019年1月1日，白宗华、白晓涵（甲方）与朱众旺（乙方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：甲方将其所有的宿豫区xxxx3号楼1503室房屋以640000元出卖给乙方，乙方于2019年1月10日向甲方支付定金10000元，于2019年1月10日前向甲方支付首付款300000元（含定金）余款340000元通过银行按揭贷款方式支付，如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方。甲、乙双方同意，乙方按揭贷款审批后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，甲方积极给予协助。由于甲、乙方故意拖延或者不及时提供相关资料的，造成乙方损失的，甲方负责赔偿房款总价5%的违约金，造成甲方损失的，乙方负责赔偿房款总价5%的违约金。甲方应配合乙方在付首付当日去小区物业处拿钥匙，并将该房屋交付给乙方占有、使用，并移交房屋钥匙作为房屋转移占有的标志。除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的付款。李爱琴在合同委托代理人处签字。合同签订当日，朱众旺向李爱琴支付购房定金10000元，并由李爱琴出具收条。2019年1月16日，朱众旺向某华支付购房款300000元（含定金10000元），白宗华向朱众旺出具收款收据。后白宗华、白晓涵将房屋交付朱众旺。2020年1月13日，白宗华、白晓涵配合朱众旺至民生银行办理了按揭贷款手续。当日，为了保证白宗华在2020年3月10日前收到房款，朱众旺与白宗华签订了一份付款承诺书，载明：“付款承诺书买方朱众旺卖方白宗华双方在滨河城3幢1503卖房交易中，买方承诺于2020年3月10号前付清尾款340000元，逾期不能付清卖方要收回房屋，并办理房屋产权变更”。后因民生银行无法保证于2020年3月10日前放款，朱众旺遂变更了贷款银行，并与白宗华、李爱琴、白晓涵协商变更贷款银行，白宗华同意春节后重新配合朱众旺办理银行按揭贷款手续。2020年2月18日和2月19日，朱众旺父亲通过短信方式联系白宗华协商办理银行按揭贷款问题，白宗华表示愿意配合朱众旺办理按揭贷款，但因疫情防控无法前来办理。2020年2月21日，第三人法定代表人马雷雷通过微信向白宗华发送一份《来宿人员车辆预约登记（修改）》文件，同日下午马雷雷通过微信告知白宗华，在宿迁没有单位的人员暂时进不来。2020年2月24日，马雷雷通过微信告知白宗华可以过来宿迁，要求其前来办理贷款手续，白宗华以其所在地区疫情管控严格为由回复其无法前来办理贷款手续。2020年2月28日，马雷雷通过微信询问白宗华：“大哥你那面现在情况怎么样了方便过来吗”，白宗华回复：“我在连云港上班了，孩子在老家”。马雷雷又询问：“那你们什么时候一起来下”，白宗华回复：“没有复工复学邀请不给出来”，马雷雷回复：“哦那尽快吧拖时间太长也不好”，白宗华回复：“我明白我在连云港公司上班的这里去外省要向当地政府申请返回以后要隔离14天刚刚问了我们公司领导想请假回山东不给回去”，马雷雷又询问：“你女儿什么时候开学”，白宗华回复：“学校没通知”。2020年3月2日，马雷雷微信询问白宗华：“大哥你可以确定下大概什么时候能过来一趟吗”，白宗华回复：“我明天问问我们小区物业吧”，马雷雷回复：“好”，白宗华回复：“我公司已经开机生产了人员紧缺也不好请假”，马雷雷回复：“嗯你联系下给个大概时间”，白宗华回复：“明天问问吧”。2020年3月3日，白宗华回复马雷雷：“我们老家去外省需要开健康证明然后回山东也需要江苏的健康证明返回山东要隔离14天”，马雷雷回复：“你问看看你怎么开那你是怎么想的来还是不来”，白宗华回复：“我想去啊你看看这情况怎么处理”，马雷雷回复：“你开证明开好来好了”，白宗华：“我人在连云港上班，这里疫情也很严，这里把我们山东老家划分的防疫等级比较高，要回山东非常非常麻烦，我们公司要向当地政府报备回来还要隔离不好办”，马雷雷回复：“那要感觉不方便就疫情结束再来”，白宗华回复：“好我这边非常非常想去配合你办理按揭贷款的事，公司不准请假，连云港这边疫情防控也非常严，你能给办好我肯定去宿迁”，马雷雷回复：“嗯等等再说吧”。2020年3月7日，马雷雷再次通过微信语音联系白宗华，白宗华回复：“没有呢”。2020年3月9日晚10点20分，白宗华向马雷雷发送一条微信消息“尾款承诺时间到了”，马雷雷回复：“这非常时期不能算违约”“拖到现在也不能怪买家到现在你也不是没有签字吗”“拖到现在也不是买家造成的你也应该理解”“银行刚上班买家都去签好字了就等你们来签”。2020年3月26日，白宗华通过微信向马雷雷发送一份解除二手房买卖合同通知书。后白宗华、白晓涵、李爱琴与朱众旺就合同履行问题未能协商解决，因而引发本案诉讼。案件审理过程中，朱众旺于2020年7月21日将房屋尾款340000元提存至宿豫法院标的款账户。另查明：案涉房屋于2019年11月7日办理了不动产权证。登记所有人为白宗华、李爱琴、白晓涵。庭审中，作为房屋共有人的李爱琴表示其愿意出售涉案房屋。再查明：2020年春节前后，新型冠状病毒感染的××爆发。为有效遏制新冠××疫情扩散和蔓延，山东省人民政府于1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，宿迁市人民政府于2020年1月26日启动重大突发公共卫生事件一级响应。宿豫法院认为，依法成立的合同受法律保护。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，朱众旺与白宗华、白晓涵、李爱琴签订的房屋买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的房屋买卖合同约定朱众旺通过申请银行按揭贷款方式支付房屋尾款，且朱众旺与白宗华协商变更贷款银行后，在朱众旺父亲和第三人法定代表人马雷雷多次联系白宗华要求其配合办理按揭贷款手续时，其均表示愿意配合，只是因新冠××疫情的防控不能到宿迁办理相关手续，在双方的交流过程中，白宗华从未表示拒绝配合办理银行按揭贷款，亦未提出要求朱众旺通过其他方式支付尾款，朱众旺基于对白宗华同意配合办理银行按揭贷款手续的信任，一直等待白宗华前来配合办理按揭贷款手续。白宗华、白晓涵、李爱琴因新冠××影响，未能及时配合朱众旺办理银行按揭贷款，致使朱众旺未能在双方约定的时间内支付尾款。而新冠××的爆发及各地政府因此采取的防控措施，非双方当事人能够预见、避免和克服的，属不可抗力，朱众旺因此未能按约定支付房屋尾款不构成违约，白宗华、白晓涵、李爱琴以此为由要求解除合同并要求朱众旺支付违约金和返还房屋的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。现因朱众旺同意以现金方式一次性支付尾款，双方之间的房屋买卖合同能够继续履行，且朱众旺已将房屋尾款340000元提存至法院，故对其要求白宗华、白晓涵、李爱琴配合办理房屋过户手续的请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、白宗华、白晓涵、李爱琴于本判决生效后十五日内配合朱众旺办理宿豫区xxxx3幢1503室房屋不动产权属证书变更登记手续；二、驳回白宗华、白晓涵、李爱琴的反诉请求。案件受理费减半收取5100元，保全费3720元，合计8820元，由白宗华、白晓涵、李爱琴负担；反诉案件受理费5740元，由白宗华、白晓涵、李爱琴负担。本案二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审判决查明的事实依法予以确认。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：新冠××疫情是否构成被上诉人朱众旺未能按照承诺时间支付购房款尾款的不可抗力；上诉人能否以被上诉人未按时支付尾款为由主张解除合同并要求被上诉人承担违约责任并返还房屋。本院认为，首先，关于新冠××疫情是否系案涉合同履行过程中的不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方当事人协商变更贷款银行，约定在春节后重新办理银行按揭贷款手续，后因农历春节前后新冠××疫情爆发，各地政府为了有效控制疫情，先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，对公民出行和各行业经营情况采取不同程度的限制，在此背景下，本案中当事人的异地出行和银行业务的正常办理均会受到一定程序的影响，故新冠××疫情构成本案合同履行过程中的不可抗力。其次，关于被上诉人未按照付款承诺书的期限支付购房款尾款是否构成违约问题。被上诉人在2020年1月13日向上诉人出具承诺书1份，承诺尾款在2020年3月10日前付清。现上诉人主张被上诉人关于付款时间的承诺系对合同中约定的付款时间的变更，被上诉人应当按照承诺的付款时间无条件支付尾款，否则即构成违约。本院认为，被上诉人在2020年1月13日出具的关于付款时间的承诺书的性质应当结合合同履行过程和当事人意思表示进行综合判断。本案合同在履行过程中，双方约定变更贷款银行，上诉人在春节后配合重新办理银行按揭贷款手续，在新冠××疫情期间，上诉人白宗华在与第三人法定代表人马雷雷在通过微信聊天的过程中亦陈述“非常非常想去配合办理按揭贷款的事情”，故上述事实能够认定双方对于尾款系通过按揭贷款方式支付的约定仍未改变，被上诉人在2020年1月13日出具的承诺书中载明的尾款的付款方式仍应理解为通过按揭贷款方式支付。被上诉人之所以承诺尾款在2020年3月10日前支付，系基于对更换银行后按揭贷款能够在3月10日前如期通过审批并放款到账的合理预测，但基于新冠××疫情的爆发，导致尾款未能按照承诺书约定的期限如期支付，此事实已超出了被上诉人在出具承诺书时的合理预测。因此，本院对上诉人关于被上诉人关于付款时间的承诺系对合同中约定的付款时间的变更，被上诉人未按照承诺的付款时间无条件支付尾款构成违约的主张不予支持。因新冠××疫情这一不可抗力，加之上诉人在疫情缓解后不再配合办理按揭贷款的客观事实，应认定被上诉人未按照承诺书的期限支付购房款尾款不构成违约。再次，关于上诉人能否主张解除合同并要求被上诉人承担违约责任并返还房屋的问题。如前所述，被上诉人未按照承诺期限支付购房款尾款不构成违约，且其已将尾款提存至一审法院，故上诉人主张解除合同并要求被上诉人承担违约责任并返还房屋，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人白宗华、李爱琴、白晓涵的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人白宗华、李爱琴、白晓涵负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十月十二日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。