湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终720号上诉人（原审被告）：罗芳，女，1968年1月14日出生，汉族，住钟祥市，系原审被告罗来英女儿。委托诉讼代理人：张双，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昆，北京中伦文德（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟祥市旧口镇灯塔村民委员会，住所地钟祥市旧口镇灯塔村****。法定代表人：贾守贵，村主任。委托诉讼代理人：王云斌，钟祥市旧口法律服务所法律工作者。原审被告：罗来英，女，1946年7月25日出生，汉族，住钟祥市。上诉人罗芳因与被上诉人钟祥市旧口镇灯塔村民委员会（以下简称灯塔村民委员会），原审被告罗来英返还原物纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗芳向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条规定，案涉房屋不属于合法建造的房屋，灯塔村民委员会不能依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定请求返还原物。二、涉案房屋存在长期漏污水等多种问题，严重影响使用，上诉人自出现问题以来一直向被上诉人反映，被上诉人置之不理、拒绝履行修缮义务，使得涉案房屋长期达不到使用的目的，被上诉人对其主张的租赁费损失存在根本上的过错，应当承担大部分责任。原审判决在认定事实的基础上，未将被上诉人对损失应承担的责任予以认定，作相应扣减。灯塔村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求应予驳回。按照物权法的规定，房随地走、地、地随房走涉土地是被上诉人所有，房屋产权证正在办理之中，案涉房屋的合法权利应属被上诉人，上诉人应予腾退，且应赔偿占用期间给被上诉人造成的损失。罗来英述称，被上诉人无权要回房屋。罗来英从1986年开始经营涉案门面，2010年灯塔村民委员会将案涉门面房屋开发，并与罗来英签订合同，约定罗来英在不违反合同约定的情况下，有优先租赁房屋的权利。罗来英从未拒交租金，是因为案涉房屋质量存在相当大的问题。2014年罗芳就已提出，要求灯塔村民委员会进行维修，灯塔村民委员会答应维修后，才交了租金。灯塔村民委员会向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法责令罗来英、罗芳返还两间租赁门面；2.要求罗来英、罗芳给付侵占该门面期间的租赁费73330元（即2015年3月至2019年10月），因合同到期而迟延搬离该门店的租金，按每年16000元计算至腾退交付之日止。3.本案的诉讼费、保全费由罗来英、罗芳承担。一审法院查明，罗来英租赁原灯塔村四组商店门面做生意。2010年1月，罗来英将该门店进行改建。房屋改建后，罗来英仍租赁该门面。2014年，罗芳租赁该房屋实际使用，并于2014年3月1日由罗来英（乙方）与灯塔村民委员会（甲方）签订了租房协议。协议主要约定：1、乙方租赁门面房2间，租期一年，自2014年3月1日至2015年3月1日；2、每间门面房的租价为12000元，本村村民按每年8000元结算，签协议时交租金16000元；3、乙方在租赁期不得更改房屋结构，不得转租他人；4、乙方不按规定时间交清租金，甲方按乙方自动放弃续租权处理。罗来英已交清合同租金。罗芳于2015年4月20日办理个体工商户登记，经，经营地址为涉案房屋地址来英因租赁房屋漏水与灯塔村民委员会产生纠纷，自2015年3月后就未交房租。灯塔村民委员会于2017年12月15日向罗来英邮寄送达通知书，以合同到期未搬离该房屋，并拒绝支付占用期间的房屋租赁款，要求罗来英于2018年1月17日腾退房屋，并给付侵占期间的租赁费用46000元，同时结清水、电费用。钟祥市国土资源局旧口管理所于2019年8月1日出具书面证明，证明灯塔村四组商店位于灯塔村四组，该宗土地属灯塔村集体建设用地，土地使用权属灯塔村集体，因“两权”登记工作尚未结束，该宗地不动产权登记手续正在办理之中。一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.灯塔村民委员会主张罗来英、罗芳侵权行为是否成立；2、灯塔村民委员会要求罗来英、罗芳给付占用期间的损失是否成立。本案涉诉门面租房协议虽系罗来英签订，但灯塔村民委员会、罗来英双方均认可系罗芳在实际使用，并且租金由其交付，故租赁合同相对人应为罗芳。灯塔村民委员会以合同到期，罗来英、罗芳的侵权行为致使灯塔村民委员会对该门面无法正常履行其合法权益，给灯塔村民委员会造成损失要求赔偿。罗芳辩称并非合同的相对人，灯塔村民委员会没有权利向其主张权利的辩解理由不能成立。罗来英、罗芳辩称本案中并没有侵犯灯塔村民委员会的所有权，也没有侵犯灯塔村民委员会的占有权，认为涉案房屋是非法建筑，非法建筑的租赁合同是无效的，灯塔村民委员会的诉请没有法律依据。在本案诉讼中，罗来英、罗芳以钟祥市国土资源局旧口管理所明知该涉案房屋无法办理不动产登记，仍出具证明，与本案存在法律上的利害关系，应当追加其为第三人参加诉讼。一审法院认为，钟祥市国土资源局旧口管理所进行的不动产登记系履行行政管理职能，于本案民事争议并非同一法律关系，不存在法律上的利害关系，该请求一审法院不予支持，一审法院另下裁定处理。因此，灯塔村民委员会享有涉案土地使用权，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人，即使该宗土地上房屋未确定不动产权证，是否属于合法或者非法建筑均依法不妨碍灯塔村民委员会主张其财产权利。罗来英、罗芳在合同到期后，双方未续签租赁合同亦未就租赁事宜达成协议，罗来英、罗芳依照合同约定在合同期满后应当交出门面房，罗来英、罗芳未腾退房屋因此构成侵权。罗来英、罗芳辩称占有返还除斥期间是一年，灯塔村民委员会无权要求罗来英、罗芳返还。一审法院认为，灯塔村民委员会基于返还原物请求权不适用除斥期间，罗来英、罗芳辩称灯塔村民委员会主张的占用返还请求权缺乏证据证实，该辩解理由不予支持。关于罗来英、罗芳辩称灯塔村民委员会交付给罗来英、罗芳的房屋有严重的缺陷，房屋存在漏水、门窗损害，质量不符合规定，应减少房屋租金，在本案诉讼中，申请对房屋质量进行鉴定，一审法院认为，灯塔村民委员会主张返还原物并赔偿其侵占房屋期间的损失，并非审理房屋租赁合同纠纷，罗来英、罗芳辩称其每年修补开支4000元，还有餐饮每年亏损20000元，双方因履行合同产生的权利义务可另行主张。对罗来英、罗芳的鉴定申请另行通知处理。综上所述，罗芳未腾退租赁房屋构成侵权，灯塔村民委员会有权要求其返还，并要求罗来英、罗芳赔偿占用期间的损失，灯塔村民委员会主张按照2014年3月签订的合同约定的每年租金16000元计算予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告罗芳返还原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会租赁的门面房二间；二、被告罗芳赔偿原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会2015年3月至2019年10月占用门面房期间的损失73330元，并自2019年11月按每年16000元赔偿至门面房交付之日的损失；三、驳回原告钟祥市旧口镇灯塔村民委员会的其他诉讼请求。上列一、二项限本判决生效后十日内履行。案件受理费1600元，减半收取计800元，由被告罗芳负担。二审中，上诉人罗芳向本院提交了2011年1月29日出具的收条一张，2010年6月28日出具的收据一张，拟证明收据载明的建房和开发主体是钟祥市旧口建筑工程公司，被上诉人虽为该土地的权利人，但并非诉争门面的权利人。被上诉人灯塔村民委员会质证认为，票据是真实的，但收据是开发商向上诉人出卖房屋而出具，属于商品房，与本案没有关联性。灯塔村民委员会与开发商协商确定门面所有权属于灯塔村，门面房屋上面的房屋抵做开发商的工程款，相关证据一审中已经提交，不属于福利安置房屋。本院认证意见为，该收条、收据形成于2010年、2011年，仅凭该收据不能证明案涉房屋的权属，不能达到证明目的，不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，罗芳、罗来英自认2014年起因房屋漏水向灯塔村民委员会要求维修案涉房屋，直至2019年3月30日因排污管道溢出污水导致无法经营后，2019年3月31日停止营业至今，灯塔村民委员会认可该事实。本院认为，本案系灯塔村民委员会以物权被侵害而提起的民事诉讼，其请求权基础为对标的物享有所有权，故本案案由定性为返还原物纠纷并无不当。本院同时也注意到，罗来英主张其就案涉房屋及改建前的原“灯塔四组商店”的租赁经营存在因家庭承包的农田被占用、失去生活来源后村集体以此作为补偿的背景，但罗来英未明确该补偿是何种权利补偿且未提交证据证明，灯塔村民委员会对此亦予以否认，故本院暂不予考虑该因素对本案的影响。若罗来英、罗芳之后有确切证据可以证实其该主张，可以另行主张权利。本案的争议焦点为：1.灯塔村民委员会是否享有案涉房屋所有权？2.灯塔村民委员会主张的租赁费损失应否扣减？一、关于灯塔村民委员会是否享有案涉房屋物权的问题。罗芳上诉主张，案涉房屋未办理合法建造的必要手续，属非法建造，灯塔村民委员会未取得涉案房屋所有权，无权请求返还原物，并在二审中提交了收条、收据作为反证，拟证实案涉房屋开发和建设主体另有其人。灯塔村民委员会向一审法院提交了钟集建（1995）字第1412046号集体土地建设用地使用权证及土地登记审批表、《旧口镇建设街灯塔四组房屋建设合同》及《证明》，作为证明案涉房屋所有权归属的证据，二审中未提交新的证据。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第六条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”第三十九条第一款规定：“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”其后，《中华人民共和国土地管理法》历经三次修正，含上述两条规定内容的条文分别为《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第六条第二款、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第八条第二款、第四十三条，《中华人民共和国土地管理法》（2019年）第九条第二款、第五十九条、第六十条，表明立法者对农村集体土地的权利归属及农村集体建设用地的审批的规定是一以贯之的，未发生根本性的修正。根据该两条规定，灯塔村民委员会一审中提交的钟集建（1995）字第1412046号《集体土地建设用地使用证》载明了土地使用者为“旧口镇灯塔四组综合商店”，单位性质为“全体”，土地类别为“商业用地”，建筑面积为“534.63平方米”，地，地上物类别及权属为“主附建筑物属本宗地所有”等内容证表明旧口镇灯塔四组综合商店系建设在灯塔村所有的农村集体土地之上，并依法办理了建设用地使用证，灯塔村民委员会代表农民集体依法对灯塔四组综合商店享有所有权。其后，灯塔村民委员会对该综合商店进行改建，形成案涉房屋在内的建筑物，根据钟祥市国土资源局旧口管理所出具的“该宗地属灯塔村集体建设用地……土地使用权属灯塔村集体，因两权登记工作尚未结束，该宗地不动产登记手续正在办理之中”的证明内容，表明钟集建（1995）字第1412046号《集体土地建设用地使用证》处于有效状态，不动产登记手续正在办理。故在无相反证据证明不动产登记部门已为其他主体办理了案涉房屋及占用土地不动产登记的情况下，结合罗来英与灯塔村民委员会签订房屋租赁合同并从灯塔村民委员会处接收租赁房屋的事实，应当认定灯塔村民委员会代表村民集体依法对案涉房屋享有所有权并有权请求返还原物，其一审所举证据能够证实案涉房屋的所有权归属，一审法院对灯塔村民委员会所举证据予以采信正确。罗芳二审中所举收据、收条不是因购买案涉房屋而形成，不能据此证明案涉房屋的归属，不予采信。同时，罗来英、罗芳与灯塔村民委员会签订房屋租赁合同并从灯塔村民委员会处取得实际占有使用案涉房屋的权利，向灯塔村民委员会交纳过案涉房屋租金，一、二审中又主张案涉房屋为非法建筑、灯塔村民委员会对案涉房屋不享有权利，其言行自相矛盾，罗来英、罗芳亦未在租赁房屋过程中提出过受欺诈、胁迫或存在重大误解等导致意思表示不真实的情形，应以其实际行为所表达的意思表示为准，即罗来英、罗芳认可灯塔村民委员会的出租方主体资格，其该项主张缺乏事实依据。二、关于灯塔村民委员会主张的租赁费损失应否扣减的问题。罗芳上诉主张，案涉房屋存在严重质量问题，被上诉人拒绝履行修缮义务，致使案涉房屋长期达不到使用目的，应从被上诉人主张的租赁费损失中作相应扣减。本院认为，罗来英作为一审被告，在未提出反诉请求的情况下，申请鉴定案涉房屋的质量及维修损失金额，其鉴定事项即使属实也不能抵销出租人的诉讼请求，罗来英的该项鉴定申请缺乏鉴定的必要性，一审不予准许符合法律规定。二审询问中，罗芳、罗来英自认2014年起向灯塔村民委员会要求维修案涉房屋，直至2019年3月30日因排污管道溢出污水导致无法经营后，2019年3月31日停止营业至今。据此陈述，罗芳、罗来英在2019年3月31日之前案涉房屋是能够用于正常经营的，其二审提出的案涉房屋长期不能实现经营目的的理由与事实不符。同时，罗芳、罗来英要求扣减租金应属提出独立请求，其在未提起反诉的情况下，一审判决不予支持并无不当。综上，罗芳、罗来英在租赁合同期满后，在未交纳租金情况下继续占有使用租赁房屋，灯塔村民委员会向其送达通知书要求腾退房屋后，仍不交纳租金并继续占有使用至今，罗芳、罗来英的行为属无权占有行为。灯塔村民委员会可以请求返还案涉房屋并要求赔偿损失。罗芳的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人罗芳负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十月二十六日法官助理李园园书记员陈锦书