江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6459号上诉人（原审被告）：芮秀英，女，1977年10月3日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：邵轲，江苏奋发律师事务所律师。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王萍，女，1976年6月29日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：史元元，江苏离火律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽霞，江苏离火律师事务所实习律师。上诉人芮秀英因与被上诉人王萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。芮秀英上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一审法院认定事实不清，对定案的关键性证据未严格审查。一、一审法院认定的储藏室交付情况与事实不符。上诉人于2010年6月21日从原房主处购买了位于南京市高淳区房屋，原房主将案涉储藏室一起交付给上诉人，上诉人在此居住6年，居住期间--直占用并使用该储藏室，期间没有任何人向上诉人提出过该储藏室使用权的异议。后上诉人于2016年9月30日将该房屋出卖给被上诉人，依约将该储藏室交付给了被上诉人，被上诉人将房屋和储藏室一并接收。一审判决认定上诉人交付储藏室时，该储藏室即实际由他人占用并使用与事实不符，也与常理不符。若该储藏室在交付时即为他人所有，一则上诉人在交付房屋时无法将该储藏室交付给被上诉人，被上诉人在当时即会向上诉人主张此事，二则即使完成了交付，他人也不可能允许上诉人使用该储藏室长达数年。二、一审法院对于本案关键性证据未严格审查。因案外人持一份《储藏室使用协议》向被上诉人主张该储藏室的使用权，被上诉人便将该储藏室让渡与案外人，一审中，被上诉人提交了该《储藏室使用协议》复印件作为证据。上诉人认为，该证据系本案关键性证据，被上诉人主张上诉人违约的根据即来源于此，对于该协议应当重点审查。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》等相关规定，当事人提交书证作为证据时，应当出具书证的原件，提交书证确有困难的，法院应结合其他证据和案件具体情况审查该复制品能否作为定案的依据。被上诉人一审中未提交原件，且该协议上的印章模糊不清，无法辨明，真实性难以确认。而除了该复印件外，一审中被上诉人并未提交其他证据，根据上述规定，一审法院对于该证据不应予以采信。其次，关于该协议的效力问题，一审法院也未对其进行审查。上诉人认为，无论从该协议的形式、内容来看，还是案涉储藏室的实际使用情况来看，该协议自始不发生效力。该协议上表示案涉储藏室归303室业主使用，但是开发商在售完房屋后，整体的所有权已经归于业主，开发商没有权利再来处分储藏室，也没有权利要求业主必须按照该协议的划分来使用储藏室，且该储藏室自603室原房主交付给上诉人，其后由上诉人交付给被上诉人，直到本案发生前，期间一直由603的业主占有使用至少9年的时间，而303的业主并未对此提出过异议。综上，上诉人认为，仅凭该协议既无法证明案外人对该储藏室享有使用权，也无法排除上诉人与被上诉人的使用权。被上诉人未对该协议加以审查，单方确认了其效力，擅自让渡了该储藏室，系被上诉人的自我处分行为，而非上诉人违约。同时该协议在本案中系孤证，难以确认其真实有效性，一审法院不应将其作为定案的依据。三、一审法院认定的补偿款数额依据不明。本案案涉的储藏室系随房附赠的，属于业主共有部分，业主只有使用权，而没有产权，故此类储藏室极少单独作为商品在市面上流通，对于其价值难以评估，故不存在一审判决中所认定的“本地市场交易价格”。一审中，被上诉人提交了几份由房屋中介出具的储藏室买卖的价格单，其中大部分储藏室具有产权，性质与案涉的储藏室存在根本性差异，其买卖价格对本案并不具有参考价值。被上诉人对上诉人支付的价款是房屋的价值，并不包括储藏室的价值，而且被上诉人并没有提供任何证据证明涉案的储藏室使房屋有任何增值。王萍辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。关于储藏室，一审法院在审理过程中上诉人对于该事实进行了确认，是属于交付不能的，上诉人也确认了在房屋买卖后储藏室属于交付不能。一审法院是参考了相关依据判决补偿款数额，是属于法院自由裁量权的权限。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。王萍向一审法院起诉请求：要求芮秀英补偿王萍储藏室价款40000元。一审法院认定事实如下：2016年9月30日，芮秀英（甲方）与王萍（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将坐落于南京市高淳区的房屋出售给乙方，房屋建筑面积107.23平方米，用途为成套住宅，房屋转让价款为676000元；双方定于付清房款时正式交付该房屋；甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任。合同第十五条补充条款明确了附属设施及装饰装修内容：空调挂机肆台、柜机空调壹台、沙发壹套含茶几、餐桌壹张及配套椅子陆张、下储藏室壹间、灶具油烟机各壹台、太阳能壹台、以上附属设施全部归乙方所有。合同生效后，王萍按约支付了购房款项，双方在中介协助下办理了房屋交易登记手续，将房屋过户至王萍名下，并由芮秀英向王萍指认交付案涉房屋的配套储藏室。后王萍发现芮秀英指认交付的储藏室实际由他人占用并使用，致使王萍无法取得该储藏室的使用权。一审审理过程中，基于案涉储藏室并无产权，客观上已无法按照约定交付，经参考案涉房屋周边储藏室交易价格，王萍将诉讼请求变更为要求芮秀英补偿王萍价款40000元，一审法院依法予以准许。一审法院认为：依法成立的合同，当事人应当履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方就房屋买卖达成合意后签订了房屋买卖合同，合同内容不违反法律法规的规定，属于有效合同。依照合同补充条款的约定，案涉储藏室作为所购房屋的附属设施，理应按照约定交付王萍使用。但因案涉储藏室并无产权，故芮秀英客观上已经无法履行当初的约定内容，需承担相应的违约责任。王萍要求芮秀英补偿价款40000元，考虑到案涉储藏室的使用价值并参照本地市场交易价格，一审法院酌定以35000元为宜。一审法院判决：芮秀英于判决发生法律效力之日起10日内补偿王萍价款35000元。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由芮秀英负担。二审中，上诉人芮秀英提出其将储藏室交付给王萍后王萍实际使用了三年，后才由案外人向王萍提起储藏室的使用权异议，并非一审法院认定的交付时就有他人占用且使用。被上诉人王萍则陈述，其购买涉案房屋本来是为了给儿子上学，后来也一直没有居住使用，对于储藏室也没有管，在2018年、2019年要去涉案房屋居住的时候才发现储藏室被其他人锁住了。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人芮秀英是否应当赔偿被上诉人王萍储藏室价款3.5万元。本案双方签订的房屋买卖合同约定被上诉人购买房屋的附属设施包含储藏室一间，且约定上诉人交付的房屋附属设施不符合约定的按不符部分的评估价值承担赔偿责任。现涉案储藏室客观上不能交付，故一审法院结合双方约定并参考当地市场交易价格，依法酌定上诉人赔偿被上诉人3.5万元并无不当。上诉人主张系被上诉人将涉案储藏室的使用权让渡给案外人。因双方当初仅指认交付，且上诉人自认在涉案小区居住了6年之久，但对《储藏室使用协议》的出现无法做出合理解释，不能合理解释目前涉案储藏室被案外人占有使用的事实，亦不能出示其有权使用涉案储藏室的相关证据，故本院对上诉人的主张不予支持。关于涉案储藏室的价值，一审法院参考了涉案房屋周边储藏室的交易价格，本案二审中上诉人亦未能提交相反证据对此进行反驳，故本院对上诉人的相关主张亦不予支持。综上所述，上诉人芮秀英的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人芮秀英负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十月十九日书记员汪海燕