浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2025号 上诉人（原审被告）：浙江颂迪建材有限公司，住所地：温岭市滨海镇东片农场，统一社会信用代码：913310816671025582。 法定代表人：杨和生。 委托诉讼代理人：袁建军，临海市大洋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：温岭市现代农业发展有限公司，住所地：温岭市太平街道鸣远路**，统一社会信用代码：913310815609923867。 法定代表人：陈炯言。 委托诉讼代理人：陈伊盼，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈攀峰，浙江咨道律师事务所律师。 上诉人浙江颂迪建材有限公司（以下简称浙江颂迪公司）因与被上诉人温岭市现代农业发展有限公司（以下简称温岭现代公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人浙江颂迪公司上诉请求：一、依法撤销温岭市人民法院(2020)浙1081民初3860号民事判决书的判决，依法改判。二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审诉讼的原告即被上诉人的主体资格不符合法律规定，不具备诉讼的主体资格。案涉出租的土地系国有资产，其权利人为温岭市国有资产经营有限公司，并非本案的被上诉人。本案诉讼的主体应当是温岭市国有资产经营有限公司。从被上诉人提供的温岭市国有资产经营有限公司于2019年6月21日出具的证明内容看，被上诉人只是受托运营，涉及本案的讼争标的的权利义务应由温岭市国有资产经营有限公司享有和承担。一审法院根据市长办公会议精神及委托经营的证明文书就认定被上诉人符合诉讼主体资格是错误的。二、一审法院认定了上诉人与被上诉人之间形成了不定期的租赁协议，适用《中华人民共和国合同法》第236条及232条的法律规定。依据不定期租赁的规定，被上诉人要解除租赁协议应当提前通知上诉人，给上诉人一个合理的搬迁期限。本案被上诉人仅在2020年的4月15日通知上诉人要解除租赁合同，在5月22日就提起诉讼。在此之前，市领导、农林局的领导曾多次到上诉人的经营场所查看或检查时，均未提出要收回场地，让上诉人停止生产的意思。上诉人完全有理由认为相关部门是同意继续租给上诉人，在2020年2月，上诉人筹集1300万元的资金更新设备，调试生产。在设备安装好后，上诉人的法定代表人杨和生在2020年4月15号上午到农林局向有关领导汇报情况。当天下午，被上诉人就送告知函要求解除合同，收回土地。目前，上诉人投入资金更新设备并与多家建筑企业签订了产品的供货合同，一审法院判决给上诉人2个月的搬迁时间是不够的。作为一家产值上规模的生产企业，整体搬迁需要寻找适合的厂房，考虑2020年初投入1300多万元未产生效益，巨额的搬迁经费无法筹集及已签订的供货合同需要履行等现实因素的存在，整体搬迁时间需要2到3年。一审判决认定被上诉人在2018年11月就通知上诉人解除合同，那么在2019年7-12月间市政府领导及农林局的领导多次到上诉人公司查看时就应当明确的或书面通知上诉人要解除合同并搬离。若有明确的解除合同的通知，上诉人也不会在2020年2月筹集1300多万的资金更新设备，造成不必要的社会资源的浪费。 被上诉人温岭现代公司辩称：一、关于主体问题。被上诉人在一审中已经提供了充分的证据证明上诉人与被上诉人之间建立租赁合同关系，被上诉人有相应的权限对该土地进行管理，应当具有主体资格，一审法院对主体资格的认定是正确的。二、关于上诉人提出不应当解除合同或者认为被上诉人没有合理告知的问题。在一审中被上诉人提供了多份的告知函，足以证明当时不同意上诉人使用，并通知上诉人搬迁，对其进行停电。从2018年开始被上诉人没有收取任何租金，从被上诉人的行为来看，不再同意双方合同继续履行了。三、对于上诉人内部来讲，虽然都是同一个主体，但实际上其内部发生了变化，即内部进行了重组。被上诉人已与上诉人之前的法定代表人和公司进行了告知，表示不继续履行合同。四、作为上诉人来讲，其表面上的理由是“其当时不知情，市领导也来看过，也没有说过要解除，其投入了1000多万元安装新设备，现在正在向市政府要求批土地”等都与被上诉人无关，所造成的损失应由其自身承担。五、关于何时告知腾退时间的问题。在2018年1月份，上诉人原法定代表人到被上诉人处缴纳租金，被上诉人已告知双方合同需要解除，租金不予收取。2018年6月农林局发函给新河供电所要求其对上诉人公司进行停电。上诉人在停电后去询问供电所，供电所告知其因要解除合同，农林局要求对上诉人公司进行停电的。据此，被上诉人在2018年就已经告知上诉人要解除合同了。一审法院给予2个月的腾退时间是合理的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并交还全部租赁物；2、判令被告立即支付自2018年1月1日起至实际交还租赁物之日止按年租金168200元标准计算的占有使用费（暂算至2020年4月30日为392467元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：案外人林美定因经营建材企业需要，于2007年8月31日与案外人温岭国资经营公司签订了温岭市东片农场原酒厂租赁合同一份，约定温岭国资经营公司将温岭市东片农场原酒厂出租给林美定，租期自2007年9月1日到2012年8月31日，年租金158000元，付租金后三日内交付租赁物。同年9月13日，林美定与他人成立了浙江颂迪公司，经营范围为非黏土新型墙体材料制造、销售。林美定为该公司执行董事和经理。2011年4月26日，原告温岭现代公司和林美定重新签订租赁合同一份，合同在开头部分写明：根据2011年3月28日市长办公会议精神以及温岭市农业林业局、滨海镇人民政府、温岭国资经营公司的联合通知，东片农场资产由市农林局负责管理，温岭现代公司负责具体运营，未到期的部分由温岭现代公司与其在租期内续签租赁协议，据此，林美定与出租方即温岭现代公司签订租赁合同，并由出租方执行原租赁期所有事项，林美定与原出租方温岭国资经营公司的租赁合同同时解除，租赁标的、租赁期限、租金方面保持不变，在9月1日前支付下期租金。2019年6月21日，温岭国资经营公司也证明温岭市东片农场土地资产属温岭市人民政府所有，由市农林水利局管理，并委托温岭现代公司运营，温岭现代公司为温岭国资经营公司的全资子公司。 被告浙江颂迪公司还与原告签订了书面租赁合同，向原告承租东片农场，原直属牧场面积12.80亩的土地，租赁期限从2010年2月8日到2013年2月7日止，租金每年10200元。该地块位于东片农场原酒厂的南面，被告今年初兴建的一个巨大的天然气储气罐位于该地块上。 上述租赁合同到期后，原、被告没有续签书面租赁合同，但被告按每年168200元继续向原告支付租金，直至2017年12月31日。2016年的租金在2016年8月份交纳了一半，另一半租金及2017年的租金在2017年10月份交纳。 2018年6月21日，温岭市农业林业局以原、被告的租赁合同过期为由发函要求温岭市新河供电所停止对被告的供电，温岭新河供电所实施了停电。2019年4月25日，原告以租赁合同已过期且违章搭建、台风季已到为由发函要求滨海镇人民政府对被告在内的三家企业违建房屋及四周危房进行拆除。2019年5月16日，温岭市农业农村和水利局与滨海镇人民政府发通告对东片农场三大队及场部内的相关违章建筑进行拆除。2019年8月15日，被告公司监事变更为杨和生。2019年10月12日，被告公司执行董事和法定代表人从林美定变更为杨和生。 2020年4月15日，原告函告被告立即终止使用、腾空并归还房屋和场地，温岭市农业农村和水利局也于同日向温岭市供电有限公司发函要求对被告停止供电。但被告一直占用房屋和场地至今。 一审法院认为：被告浙江颂迪公司的原法定代表人分别在公司成立前不久的筹备阶段和公司成立后签订了租赁合同，租赁物归被告浙江颂迪公司使用，租金也由被告支付，故应认定该两份租赁合同系林美定代表被告签订，现原、被告对此也无异议。因此，实际承租人为被告浙江颂迪公司。温岭国资经营公司虽然是第一份租赁合同出租人，但根据市长办公会议精神，林美定与原告补签了租赁合同，除出租人变更为原告外，其余内容与第一份租赁合同相同，且2019年6月21日温岭国资经营公司出具文书证明东片农场土地资产委托原告运营，原告又系其全资子公司，应视为温岭国资经营公司对租赁合同出租人实体变更没有异议，并且该变更实质上不损害温岭国资经营公司的利益，至于另外12.80亩土地的出租人情况，现双方都未能提供书面合同，鉴于实际上被告是向原告支付该地块每年10200元的租金，故可以认定原告是出租人。综上，现原告有权提起诉讼，被告称原告诉讼主体不适格，一审法院不予采纳。原、被告之间的书面租赁合同合法有效，但到期后，双方并没有续签书面租赁合同，被告继续使用租赁物，原告也予同意，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁的处理，可以参照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。具体到本案，2018年1月1日之后，原告虽然没有直接向被告发函告知解除合同，但租金应当在当年的10月份前应交付完毕，原告不收取租金，被告应当意识到租赁合同关系发生了变化。况且，同年6月21日，东片农场资产的主管部门温岭市农业林业局发函温岭市新河供电所要求停电时已经写明不再续租给被告厂房地块，按常理，被告2018年11月份在向新河供电所询问停电原因时，新河供电所也会予以告知。综上，该院认定原告在2018年11月份通知被告解除合同，被告应当在收到通知后的合理期限内腾空。实际上，在此之后，2019年4月25日，原告发给滨海镇人民政府的函中也提到租赁合同已经过期，因此，不能排除滨海镇政府在有关工作中告知了被告这一情况。2019年5月16日，滨海镇人民政府和温岭市农业农村水利局发布拆除东片农场有关建筑的通告时，被告应该知道这一通告，也应及时向原告询问租赁合同的期限事宜。从2018年11月至今，有关方面也无承诺给予被告续租，被告却未与原告商定租赁期限就在今年年初建成天然气罐等设施，增加投资规模。2020年4月15日，原告直接向被告发函要求腾空，视为继续告知被告解除租赁合同，但被告在收到通知后未启动腾空措施，至今已有3个多月。鉴于被告建设天然气罐未经政府有关管理部门批准以及腾空难度等本案的实际情况，一审法院酌情确定腾空期限为本判决生效之日起二个月。在腾空房屋和土地之前，被告应配合政府有关部门对天然气罐中气体等的依法处置，原告也应及时向有关部门反映，以杜绝安全隐患。租赁合同解除后，被告继续占有使用租赁物至今，对原告造成损失，被告按原租赁合同的标准，支付从2018年1月1日到实际腾空之日止的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告浙江颂迪建材有限公司在本判决生效之日起二个月内腾空并交还给原告温岭市现代农业发展有限公司其租得的温岭市东片农场原酒厂以及旁边的12.80亩土地。二、被告浙江颂迪建材有限公司在本判决生效之日起十日内按每年168200元的标准支付给原告温岭市现代农业发展有限公司厂房、土地占有使用费，计算时间从2018年1月1日起到实际腾空并交还之日止。一审案件受理费7187元，减半收取3593.5元，由被告浙江颂迪建材有限公司负担。 二审期间，没有新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，温岭市国有资产经营有限公司出具证明认可被上诉人对本案讼争标的有权进行运营，故上诉人主张被上诉人主体不适格的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，双方未重新签订租赁合同，应当认定双方为不定期租赁合同关系，故出租人随时有权要求解除合同。2018年6月，作为出租人的被上诉人已通过新河供电所对上诉人进行限电，同时已作出了“厂房需要拆除，不再予以续租”的意思表示。2020年4月15日，被上诉人再次发函给被上诉人要求停止使用，腾空并归还厂房和场地。基于双方的合同性质及出租人要求解除合同的意思表示，一审法院认定双方租赁合同已经解除是正确的。综上，上诉人上诉理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7187元，由上诉人浙江颂迪建材有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十月二十六日 代书记员 赵灵仙