辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终625号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘中清，男，1968年7月28日生，汉族，住大连。 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯英，女，1970年9月5日生，汉族，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张华，辽宁华夏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李成民，男，1955年7月29日生，汉族，住瓦房店市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜文娥，女，1956年12月30日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：李成民，姜文娥的丈夫。 被上诉人（原审被告）：李**，男，1981年2月20日生，汉族，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：刘宏伟，男，瓦房店东冶轴承有限公司推荐。 上诉人潘中清、冯英与被上诉人李成民、姜文娥、李**买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院曾作出（2017）辽0281民初2588号民事判决，李成民、姜文娥、李**不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2018）辽02民终7540号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，辽宁省瓦房店市人民法院作出（2019）辽0281民初330号民事判决，潘中清、冯英不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘中清、冯英上诉请求：撤销一审判决第三项和第四项，改判支持其诉讼请求，并驳回李成民、姜文娥的反诉请求。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人李成民、姜文娥请求支付自2009年4月26日起至案涉房屋返还之日止的使用费不属于重复诉讼，并判决上诉人支付房屋、车库使用费394,476元，属于认定事实错误、适用法律错误。（一）李成民、姜文娥的反诉请求与生效的（2017）瓦民初字第5884号民事判决构成重复诉讼，应驳回。原审庭审中，李成民、姜文娥主张反诉请求理由是上诉人拒缴房款，构成单方违约，应赔偿经济损失50万元及利息，依据案涉协议书约定“乙方单方违约，不按时足额支付购房款，甲方有权单方终止协议，乙方前期缴纳的购房款抵作租金不予返还，并赔偿甲方因此造成的全部损失”。根据前述生效判决，其在该案中的反诉请求“请求判令被反诉人承担违约责任，所付购房款50万元抵作租金不予返还”，依据同样是案涉协议书关于“乙方”单方违约约定，而该判决书驳回二被上诉人的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，两个案件中的反诉请求构成重复起诉，应裁定驳回起诉。（二）案涉协议书有效，上诉人没有违约行为。上诉人自2009年4月26日起至案涉协议书解除期间，对案涉房屋的占有属于合法占有，合同解除后不应支付房屋使用费，原审判决上诉人支付二被上诉人房屋、车库使用费394,476元，没有事实和法律依据。前述生效判决确认案涉协议书有效且基于上诉人未违约的事实，判决驳回二被上诉人的反诉请求。本案原审判决亦认定上诉人“此后未再给付房款，属于行使不安抗辩权，产生中止合同履行的效力”。即上诉人自2013年4月25日起未再支付购房款，不属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，是基于守约方对违约方的违约行为可以提出解除合同并有权要求赔偿损失，该规定与《合同法》第一百零七条关于承担违约赔偿责任的规定互相对应适用。故在上诉人没有违约的情况下，二被上诉人无权基于案涉协议书向上诉人主张损害赔偿责任。二、因被上诉人的违约行为，致使上诉人不能实现合同目的，故提出解除案涉协议书，根据《合同法》相关规定，协议书解除，上诉人有权要求被上诉人赔偿其可得利益损失，原审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿可得利益损失208,068元，属于认定事实错误、适用法律错误。(一)2009年4月26日，上诉人与被上诉人签订案涉协议书，由上诉人购买的案涉房屋是李成民所有的位于瓦房店市部分，案涉房屋所有权是可以单独过户给上诉人的。但因在签订案涉协议书时，李**己将李成民房屋整体抵押贷款，故在案涉协议书第五条约定案涉房屋“暂时”不能办理过户手续，（能办理过户手续时）李**予以配合。根据已生效的5884号判决查明事实，因三被上诉人的违约行为，导致案涉协议书无法继续履行，从而上诉人取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现。（二）合同解除后，被上诉人应赔偿上诉人可得利益损失208,068元，原审判决驳回上诉人此项诉求，属于认定事实错误、适用法律错误。根据《合同法》第九十七条及第一百一十三条之规定，如果被上诉人未违约，案涉协议书继续履行，上诉人将取得案涉房屋所有权，但因被上诉人的违约行为，导致上诉人不能实现合同目的，被上诉人应赔偿上诉人可得利益损失，即案涉房屋的差价损失。 李成民、姜文娥、李**辩称，不同意上诉人的上诉请求，其反诉请求不属于重复诉讼，且房屋增值部分不应支持，一审判决事实清楚，应维持。 潘中清、冯英向一审法院起诉请求：一、解除潘中清与李**于2009年4月26日签订的《房屋转让协议书》；二、三被告返还原告潘中清、冯英购房款50万元及利息（以20万元为本金，从2009年4月26日起计算；以10万元为本金，从2010年5月5日起计算；以10万元为本金从2011年4月20日起计算；以10万元为本金，从2012年4月26日起计算；上述利息均以同期同类银行存款利率为标准，计算至实际清偿之日止)；三、三被告赔偿原告潘中清、冯英可得利益损失即赔偿涉案房屋增值损失208,068元[（124.62万-88万)×50万÷88万]。 李成民、姜文娥向一审法院反诉请求：一、解除李**与潘中清于2009年4月26日签订的《房屋转让协议书》；二、反诉被告潘中清、冯英支付案涉房屋自2009年4月26日至案涉房屋返还给反诉原告之日止的使用费394,475元（暂计算至2019年5月13日）；三、由反诉被告承担诉讼费及评估费。 一审法院认定事实：原告潘中清、冯英系夫妻关系。被告李成民、姜文娥系夫妻关系，被告李**系二人之子。2009年4月26日，原告潘中清(乙方)与被告李**(甲方)签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方将其所有的位于瓦房店市原新冶酒楼自门洞以东一、二、三楼及后面3个车库，全部转让给乙方；二、房屋及车库总价款为88万元，乙方于签订本协议一日内支付给甲方20万元，余款68万元分七年付清，每年10万元，自2010年起，每年的4月25日支付给甲方；三、甲方于本协议签订后两日内，将上述房屋及车库交付乙方，交付后楼梯及通道由乙方自行解决；四、上述房屋及车库在交付前，因该房屋所发生的相关费用由甲方承担，交付后由乙方承担；五、上述房屋及车库，甲方已在银行办理抵押贷款，暂时不能办理过户手续，所需税费等由乙方自行承担，甲方予以配合；六、甲乙双方均应依约履行本协议，任何一方不得单方面违约。如甲方违约，不将上述房屋及车库转让给乙方，应返还乙方所交购房款，并赔偿乙方因此而造成的全部损失；如乙方不按时足额支付购房款，甲方有权单方面终止本协议，乙方前期所交的购房款抵作租金不予返还，并赔偿甲方因此而造成的全部损失；七、在任何情况下，乙方均不得以该房屋及车库在银行办理抵押贷款为由，而主张本协议约定的违约条款无效。 上述协议经一审法院2017年4月13日作出的(2015)瓦民初字第5884号民事判决确认为合法有效。 原告潘中清于2009年4月25日支付房款20万元，于2010年5月4日、2011年4月19日、2012年4月26日分期向被告支付购房款10万元，原告已付房款合计50万元。被告按约定将案涉房屋及车库交付给原告。 在协议中的贷款已经还清的情况下，被告李**于2013年2月7日用案涉房屋向光大银行办理单笔抵押贷款400万元，原告知晓后于2013年4月20日向被告李成民提出提前履行合同、交付剩余房款，但被告李成民未同意。此后原告再未按协议约定支付房款。 被告李**于2014年2月7日结清2013年2月7日的贷款，随后被告再次在光大银行办理房屋快贷400万元，额度循环，期限3年，抵押物为案涉房屋，抵押期至2017年2月13日。因被告李**自2016年1月20日始拖欠上述400万元贷款本息，光大银行起诉至普兰店区人民法院，该院作出(2016)辽0214民初1386号民事判决，判决贷款银行对抵押房屋在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权。2017年贷款银行已向人民法院申请强制执行。 2018年9月13日，原告将案涉车库交给被告，至诉讼时原告一直占有案涉房屋。原告申请对案涉房屋及车库的市场价值予以评估，辽宁省恒信土地房地产评估有限公司出具估价报告：房屋、车库总价124.62万元；被告申请对原告占用案涉房屋的租金(2009年4月26日至2019年3月20日)及案涉车库的租金(2009年4月26日至2018年9月13日)予以评估，辽宁省恒信土地房地产评估有限公司出具估价报告：房屋、车库的市场租金总额39.4476万元。 2017年6月，一审法院经原告申请对案涉房屋予以诉讼保全，一审法院裁定查封案涉房屋，期限为两年。2019年6月，因案涉房屋保全期限将届满，一审法院经原告申请对案涉房屋继续予以查封，查封期限为两年。 一审法院认为，原告潘中清与被告李**签订的《房屋转让协议书》系分期付款的房屋买卖合同，业经生效判决确认为合法有效，双方均应按约定履行义务。本案协议系双务合同，原告履行付款义务在先，被告履行办理产权变更登记手续在后，但在协议中的贷款已经还清的情况下，被告未告知原告再次用案涉房屋办理抵押贷款，原告认为被告可能丧失履行合同能力、危及其债权实现，此后未再给付房款，属于行使不安抗辩权，产生中止合同履行的效力。此后，原告虽然主张提前支付剩余房款，但被告又再一次用案涉房屋办理抵押贷款，因被告未偿还贷款，贷款银行已向人民法院申请强制执行，导致原告签订合同目的不能实现，其过错在被告，现原告请求解除案涉协议，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据上述法律规定，原告将案涉房屋返给被告，同时被告前期收取的50万元购房款应返还给原告；反诉被告占有案涉房屋及车库期间的使用费39.4476万元应给付反诉原告。因被告违约，被告占有房款期间的利息属于原告的损失，被告应予承担。原告请求被告赔偿涉案房屋增值损失，因原告在签订协议时充分知晓案涉房屋已用于抵押贷款，存在协议不能履行的风险，因此原告不必然享有房屋增值利益，原告的此项主张，一审法院不予支持。基于原告解除合同的诉讼请求，被告反诉请求给付占用案涉房屋和车库期间的使用费，不构成重复起诉。双方在诉讼中均减少诉讼请求，其减少请求部分所交纳的案件受理费予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、解除潘中清与李**于2009年4月26日签订的《房屋转让协议书》；二、原告潘中清、冯英于判决生效后十日内将位于瓦房店市原新冶酒楼自门洞以东一、二、三楼返还给被告李成民、姜文娥，同时被告李成民、姜文娥、李**返还原告潘中清、冯英购房款50万元并承担利息(利息计算方式：以20万元为本金自2009年4月26日起计算；以10万元为本金自2010年5月5日起计算；以10万元为本金自2011年4月20日起计算；以10万元为本金自2012年4月26日起计算，上述利息均以中国人民银行同期同类银行存款利率为标准，计算至实际清偿之日止)；三、原告(反诉被告)潘中清、冯英于判决生效后十日内给付被告(反诉原告)李成民、姜文娥房屋、车库使用费39.4476万元；四、驳回原告潘中清、冯英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,370元，退还原告潘中清、冯英3490元，实际收取10,880元，由原告潘中清、冯英负担3197元，由被告李成民、姜文娥、李**负担7683元。评估费18,300元，由原告潘中清、冯英承担。保全费3820元，由被告李成民、姜文娥、李**负担。反诉案件受理费8800元，退还反诉原告李成民、姜文娥1857元，实际收取6943元，由反诉被告潘中清、冯英负担。评估费15,000元，由反诉被告潘中清、冯英负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院补充查明：在潘中清、冯英此前起诉李成民、姜文娥、李**，中国光大银行股份有限公司大连普湾新区支行作为第三人的房屋买卖合同纠纷案件中，潘中清、冯英诉请确认房屋买卖协议有效，要求提前履行合同义务，李成民、姜文娥、李**消除不安抗辩，协助办理过户手续。李成民、姜文娥、李**反诉请求解除房屋买卖协议，潘中清、冯英承担违约责任，购房款50万元抵作租金不予返还。一审法院针对该案作出（2015）瓦民初字第5884号民事判决确认合同有效，但驳回潘中清、冯英的本诉请求以及李成民、姜文娥、李**的反诉请求。该判决业已生效。 本院确认上述事实有（2015）瓦民初字第5884号民事判决及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。 本院认为，结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点有二：一是李成民、姜文娥反诉请求给付案涉房屋占有使用费394,476元是否构成重复诉讼；二是李成民、姜文娥、李**应否向潘中清、冯英赔偿案涉房屋增值损失208,068元。 针对第一个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。即须同时满足该三个法定要件，才依法构成重复诉讼。然而，比较李成民、姜文娥在（2015）瓦民初字第5884号案件中的反诉请求以及在本案中的反诉请求来看，二人在该案中系主张解除案涉房屋买卖合同以及要求潘中清、冯英承担已付购房款50万元抵作租金不予返还的违约责任；而在本案中，二人系主张案涉房屋买卖合同解除后，潘中清、冯英比照租金标准给付自始至今占用房屋、车库期间的使用费。即在两个案件中，李成民、姜文娥的反诉请求在请求权的法律关系基础以及内容上均不相同。况且，在本案中，双方当事人均同意解除案涉房屋买卖合同，则在合同解除后，由买房人潘中清、冯英向卖房人李成民、姜文娥、李**返还案涉房屋，并给付占有使用案涉房屋期间费用，由卖房人李成民、姜文娥、李**向买房人潘中清、冯英返还已收取购房款50万元及利息，亦符合公平原则。因此，一审判决以李成民、姜文娥未构成重复起诉为由判令潘中清、冯英给付占有使用费394,476元，并无不妥，上诉人潘中清、冯英对此的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 针对第二个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及第一百一十三条之规定，合同因一方当事人违约导致解除，则另一方当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，依据已查明事实，尽管案涉房屋买卖合同中约定案涉房屋系在设定抵押的情况下出售且潘中清、冯英对此知悉，但是并不能依此认定潘中清、冯英准许或同意李成民、姜文娥、李**将该合同中涉及的抵押贷款还清后，仍可以再次将案涉房屋进行抵押贷款。况且李成民、姜文娥、李**未能提供证据证明其已将案涉房屋再次抵押的情况告知潘中清、冯英并取得后者同意。现由于李成民、姜文娥、李**的前述违约行为造成案涉房屋已被案外人以生效判决确认享有抵押担保价值范围内优先受偿权为由申请人民法院强制执行，直接导致潘中清、冯英取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现，因此潘中清、冯英主张以司法鉴定意见为依据，比照已付购房款与全部房款比例，要求李成民、姜文娥、李**给付房屋增值损失208,068元[（124.62万-88万）×50万÷88万]，有事实和法律依据，一审判决以二人知悉风险，不必然享有房屋增值利益为由未支持此项诉请，于法无据，有失妥当，本院予以纠正。 综上所述，潘中清、姜文娥的上诉请求中合理部分，本院予以支持，其上诉请求中不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初330号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初330号民事判决第四项； 三、李成民、姜文娥、李**在本判决生效后赔偿潘中清、冯英房屋增值损失208,068元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费14,370元，退还潘中清、冯英3490元，实际收取10,880元，评估费18,300元，保全费3820元，合计33,000元，均由李成民、姜文娥、李**负担，一审反诉案件受理费及评估费按一审判决执行；二审案件受理费10,140元（潘中清、冯英已预交），由潘中清、冯英负担6943元，由李成民、姜文娥、李**负担3197元。 本判决为终审判决。 审判长  侯学枝 审判员  刘小南 审判员  刘冬艳 二〇二〇年十月十三日 书记员  王丽秋