辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽74民终147号 上诉人（原审被告）：鞠承轩，男，1986年6月22日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：盘锦振兴物业管理有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区振兴街。 法定代表人：孙亚东，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李书俭，辽宁盛达律师事务所律师。 上诉人鞠承轩因与被上诉人盘锦振兴物业管理有限公司（以下简称振兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鞠承轩、被上诉人振兴物业公司的委托诉讼代理人李书俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鞠承轩上诉请求：撤销原判，依法改判振兴物业公司单独收取电梯费，物业费按每月每平方米0.65元收取。事实与理由：一、振兴物业公司未举证证明前期物业合同已经在行政主管部门备案，且前期物业合同不符合该类合同的范本，是删减版。另外，按规定物业公司与房产开发企业签订前期物业合同后，还必须与业主签订物业服务合同，但是振兴物业公司没有与业主签订，所以前期物业合同未依法签订，对业主没有约束力。二、根据《辽宁省物业管理条例》，住宅物业服务收费实行政府指导价，且应当明码标价，而振兴物业公司从未对物业费收费标准等事项进行公示，所以其所主张的2元物业费是违规收费。三、2015年，振兴物业公司曾张贴物业费交费通知单，通知中写明每平方米物业费2元（含电梯费国家标准480元），按此计算，每户扣除电梯费480元后，物业费收费标准不统一，最少的每平方米0.65元，而最多的每平方米1.3元。四、2016年3月小区成立业主委员会，只是口头成立，没有书面手续。振兴物业公司没有与业主委员会签订物业服务合同。五、振兴物业公司没有按照前期物业合同对小区进行绿化，小区没有停车位，应当降低物业收费标准。另外，振兴物业公司对卫生服务不到位，环境差，保安和保洁人员年龄大，对外来人员进出不管理，严重影响业主正常生活。 振兴物业公司辩称，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 振兴物业公司向一审法院起诉请求：判令鞠承轩给付物业费8213.76元及违约金4497.03元。 一审法院认定事实：2014年1月1日，盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司（以下简称嘉禾公司，系建设单位）与振兴物业公司签订了党校炫特小区前期物业服务合同，约定由振兴物业公司负责该小区的前期物业服务，物业费收取标准为高层住宅每月每平方米2元（含电梯费），商网每月每平方米3元，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会成立止。鞠承轩系炫特小区B座1904室业主，房屋面积74.4平方米，办理入住时交纳了2014年的物业费。2015年物业费由振兴物业公司收取，鞠承轩没有交纳当年物业费。2016年业主委员会成立，与振兴物业公司没有签订书面物业服务合同，但振兴物业公司继续提供前期物业服务合同约定的服务，并将物业费降至每月每平方米1.8元（含电梯费）。2015年至2019年，鞠承轩与小区多名业主通过社区、街道、区信访局等有关行政机关与振兴物业公司协商物业费标准无结果，鞠承轩没有交纳此期间物业费共计8213.76元。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”案涉住宅建设单位嘉禾公司与振兴物业公司签订的《前期物业服务合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，依法有效，对业主具有约束力。振兴物业公司要求鞠承轩按前期物业合同约定交纳2015年物业费1785.6元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”2016年业主委员会成立、前期物业合同到期后，虽然业主委员会没有与振兴物业公司签订物业服务合同，但业主委员会并未依法请求振兴物业公司退出小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，而振兴物业公司继续按照前期物业合同约定的标准提供物业服务，因此，振兴物业公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，振兴物业公司要求鞠承轩交纳2016年至2019年物业费6428.16元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于振兴物业公司要求鞠承轩支付违约金4497.03元的请求，因鞠承轩对物业费收费标准存在较大争议，且一直向相关行政部门投诉解决，没有恶意拖欠的故意，振兴物业公司也应就此问题与鞠承轩进行及时有效的沟通、协商，从而解决矛盾，故对该请求不予支持。对于鞠承轩提出的前期物业服务合同签订及物业费标准制定等违反规章合同不成立的主张，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗时，应当认定无效。前期物业合同备案、收费标准确定等是否符合相关规定，属国家有关行政机关的职权范围。鞠承轩自2015年至2019年多次到有关行政机关投诉，但相关行政机关并未作出相应行政处罚，仅是要求小区所在街道协调解决。由此，可以认定振兴物业公司的违章行为不属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为。故鞠承轩的主张没有法律及事实依据。其提出的物业费收取标准不统一的主张，振兴物业公司在公示栏中公示的收费明细与合同约定不一致，从而导致鞠承轩认为扣除电梯费480元后，物业费收取标准不一致，但合同中约定的是物业费包含电梯费，没有约定电梯费为固定价格480元，且物业费包含电梯费的条款亦不违反法律的强制性规定，物业费收取应以合同约定为准。鞠承轩对物业费收取标准不认可，应根据相关法规规定的程序重新签订物业服务合同，确定收费标准，不能据此拒交物业费，故该主张亦没有法律及事实依据。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、鞠承轩于本判决发生法律效力之日起7日内支付盘锦振兴物业管理有限公司物业费8213.76元；二、驳回盘锦振兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取59元，盘锦振兴物业管理有限公司负担21元，鞠承轩负担38元。 本院二审期间，鞠承轩围绕上诉请求提交了照片7张和业主委员会主任的录音，拟证明小区没有绿化、振兴物业公司发布广告的收入未向业主说明、未在公示栏公示广告收入及物业费相关信息，没签订物业合同，物业费谈的每平方米1.8元。振兴物业公司质证称，开发商移交该小区时就没有绿化，且该小区就一栋楼，前面面积不大，不存在绿化，广告收入是否公示不影响交纳物业费。业委会主任的录音证明当时双方口头商定物业费暂定每平方米1.8元，业委会主任在微信群里征得广大业主同意后，才最后确定每平方米1.8元的收费标准。因7张照片与本案缺乏关联性，本院不予采纳。录音证据双方无争议，本院采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，2016年炫特小区业主委员会成立后，与振兴物业公司口头协商物业费按每月每平方米1.8元收取（含电梯费）。 本院认为，本案的争议焦点为：鞠承轩应当向振兴物业公司交纳物业费的数额。振兴物业公司主张鞠承轩应当依据前期物业服务合同，按每平方米2元交纳2015年物业费，依据该公司与业主委员会的口头协议，按每平方米1.8元交纳2016年至2019年的物业费。鞠承轩认可上述年份未交纳物业费，且同意交纳物业费，但对振兴物业公司主张的收费标准不认可。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位嘉禾公司与振兴物业公司签订的前期物业合同，以及2016年炫特小区业主委员会与振兴物业公司口头达成的协议，均不违反法律、行政法规的强制性规定，对每个业主具有约束力。鞠承轩应当依据上述合同和口头协议交纳物业费。鞠承轩所提出的前期物业合同未备案、业主委员会与振兴物业公司未签订书面合同、物业费未公示、扣除电梯费480元后各业主物业费标准不统一等问题均不影响前期物业合同和业主委员会与振兴物业公司口头协议的效力，其所提出的广告收入未说明、小区无绿化物业费中却包含绿化费用、小区无停车位以及物业服务质量有瑕疵等均不能证明振兴物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，不足以据此降低物业费标准。 振兴物业公司系为案涉小区全体业主提供物业服务,鞠承轩的意见系少数人意见,不能代表绝大多数业主。业主支付物业费是其基本义务,也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障。双方当事人就现有问题应当沟通解决,构建和谐的园区环境。 综上所述，鞠承轩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共50元，由鞠承轩负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 进 审判员 王冬梅 审判员 张 原 二〇二〇年十月二十九日 法官助理杨铭 书记员蔡跃