广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20684号上诉人（原审被告）：张伯养，男，1953年10月8日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李雅，广东乐信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚铸滨，男，1987年7月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：姚仲能，广东民诚众信律师事务所律师。原审被告：张统生，男，1949年11月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李雅，广东乐信律师事务所律师。原审第三人：广州市增乘房地产有限公司，住所地广州市增城区荔城街富宝路**之三。法定代表人：罗艺旗。上诉人张伯养因与被上诉人姚铸滨、原审被告张统生、原审第三人广州市增乘房地产有限公司（以下简称增乘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人张伯养上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五项；2.本案一、二审诉讼费由姚铸滨承担。事实和理由：一、涉案的房地产买卖合同应为未发生法律效力的合同，一审判决认定涉案合同已发生法律效力是错误的。涉案合同第八条第5款明确约定合同须经三方签字盖章后生效，即需张伯养、张统生、姚铸滨签字确认后才能生效，而张统生系涉案房地产的共有人之一，同时也是合同载明的卖方之一，因此涉案合同须张统生签字才能生效。一审判决却认为涉案合同并无特指张统生签名为合同生效要件和未明确约定张统生签字为合同生效条件，明显认定事实错误。二、纵观全案证据与事实，张统生无出卖涉案房地产及承诺出卖涉案房地产的意思表示，无授权过张伯养出卖涉案房地产，对涉案房地产买卖交易过程、合同内容一无所知，张统生也从未追认过涉案房地产买卖关系与合同内容。在张统生未签字确认的情形下，涉案合同无法发生法律效力。三、因涉案合同未发生法律效力，故本案不存在违约责任的问题，一审判决张伯养承担违约金、承担姚铸滨的居间费、律师费并无法律依据。四、从本案整个交易过程可知，张伯养并无恶意磋商，也无隐瞒事实或违背诚实信用原则的行为，并无过错，不应承担违约责任外的其他赔偿责任。签订合同前，张伯养已明确说明涉案房产是有另一产权人的，姚铸滨对张伯养并无张统生的授权是知情的；签订合同时，张伯养如实告知姚铸滨相关事实，合同房款也符合当时房地产交易市场价格的范围，没有违反诚实信用原则；签订合同后，在问询张统生意见得知张统生不同意卖房后，已第一时间告知增乘公司的业务员，也反馈告知了姚铸滨，并无任何隐瞒，同时在签订合同后三日即2019年10月23日已将5万元带给姚铸滨，要返还给他，但姚铸滨拒绝收款。张伯养已尽其诚信义务。五、因涉案合同未发生法律效力，增乘公司未成功促成交易，无权收取居间费，且姚铸滨、增乘公司在此次房产交易中均存在过错，且存在恶意扩大损失，恶意索取赔偿的情形。增乘公司作为有经验的房地产交易居间人，已完全预见到张统生未签字确认合同不能发生法律效力的法律后果，但仍坚持促成交易，督促姚铸滨及张伯养签订合同，不符合常理。签订合同后的第三日即2019年10月23日，姚铸滨及增乘公司均完全知晓涉案合同无法发生法律效力，房产无法过户，合同根本目的无法实现，增乘公司已知其未成功促成交易，应退还居间费用，但其并无退款，反而在2019年10月25日再次收取姚铸滨14500元居间服务费，而姚铸滨此后也开始拖延收回5万元，并作出发函催促张伯养履行无法继续履行的合同、自行去往房管局等待等扩大损失的行为。增乘公司与姚铸滨在明知涉案合同无法继续履行，不能达到房产交易目的的情形下，仍收款和扩大损失明显存在过错。六、退一步说，张伯养确须承担一定的赔偿责任，则对姚铸滨损失大小应以其实际损失核算，从本案事实分析，姚铸滨除张伯养应返还的5万元及利息外已无其他损失。综上，一审判决认定涉案合同的效力存在错误，而导致错误判决，请求二审法院判如所请。被上诉人姚铸滨二审辩称：一、一审法院认定事实正确。姚铸滨与张伯养签订的《房地产买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应忠实履行。张伯养引用该合同第八条第5款的约定，抗辩说“合同三方是指卖方两方加买方一方，因另一产权人未签字，所以合同未生效”完全是无理诡辩，明显与事实不符。该合同是在增乘公司的居间促成下签订的，签订合同的主体为卖方、买方和居间方。其中合同主体的卖方是一方，无论卖方是几个，也只能是一方。一审法院认定合同三方应指向卖方、买方和居间方，合同已经发生法律效力是完全正确的。二、无论张统生有无出卖涉案房产的意思表示，均不影响合同效力。涉案房产一共一栋四层，张伯养当时带了八本房产证原件来签订合同，其中就有张统生的四本房产证原件。签订合同的时候，张伯养亲自打电话给张统生确认过，并收取了姚铸滨的定金。后来张伯养得知涉案房产可能在征收范围后，就想以未经张统生同意为由主张不履行合同。在2019年l0月23日到增乘公司处协商的时候，张伯养也明确说是其违约，但只愿意退还定金，姚铸滨并没有同意。整个交易过程，姚铸滨均忠实的履行合同，并不存在任何过错，本着继续促成交易，努力实现合同目的的原则和维护自身合法权利的需要，姚铸滨才发函催促张伯养继续履行合同。反而是张伯养极不诚信，没有契约精神，企图利用违约得利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，张伯养与姚铸滨签订的合同合法有效，即使张伯养是在未经张统生同意下签订了合同，也不影响合同的效力。因此，张伯养以张统生无出卖涉案房产的意思表示、无授权张伯养出卖房产及未签字为由，主张涉案合同无法发生法律效力没有任何依据。三、张伯养承担违约责任有明确的合同约定和法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，涉案合同因张伯养对房产没有全部处分权而导致合同无法继续履行，因此，涉案合同解除的全部过错责任应归咎于张伯养，张伯养应当承担违约责任。涉案合同第五条、第六条已明确约定了一方违约时如何承担支付居间服务费、律师费、违约金等情形，该等约定不违反法律规定，应予以遵守。对于实际损失，应当全面、正确的理解，不能机械的按张伯养的说法理解认为姚铸滨只有5万元及利息的损失，应该还包括居间服务费、律师费、时间成本、资金成本和预期的可期待利益等损失，该等损失也没有超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且违约责任就具有补偿性和惩罚性双重性质。一审法院根据案件具体情况，兼顾了合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则综合予以判断，在张伯养没有要求减少的情况下也已经行使自由裁量权作出判决，这已经大大的减轻了张伯养的违约责任。张伯养未能提供证据证明该项自由裁量权的行使存在程序违法或实体有失公正之处，一审判决并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求法二审院驳回张伯养的上诉，维持原判。原审被告张统生二审辩称：同意一审判决。张统生对涉案房屋的买卖并不知情，不应承担任何责任。涉案房屋买卖合同没有经过张统生的同意，未发生法律效力，请求二审法院依法判决。原审第三人增乘公司二审未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，姚铸滨于2020年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.解除姚铸滨与张伯养、张统生签订的《房地产买卖合同》；2.张伯养、张统生向姚铸滨返还定金5万元及支付利息（自立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清日止）；3.张伯养、张统生向姚铸滨赔偿违约金19万元；4.张伯养、张统生向姚铸滨支付中介居间服务费2.85万元；5.张伯养、张统生向姚铸滨支付本案律师代理费1.2万元；6.本案诉讼费由张伯养、张统生负担。一审法院经审理查明：2019年10月20日，《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》载明“卖方张伯养……张统生……买方姚铸滨……买卖双方就买卖位于增城区增江街××、××、××、401的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下……2.卖方合法持有《房地产证》……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰玖拾万元整……五、居间服务费……3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭……过户等买卖相关手续……则……2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任……或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费……等均由违约方承担。……八、其他约定事项……5.本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份。……备注：经买卖双方一致同意签定买卖合同支付伍万元整定金，剩余房款于签定买卖合同当日起45日内支付并办理过户手续……”。上述合同卖方处张伯养签名，买方处姚铸滨签名，中介方增乘公司盖章确认。2019年10月20日，张伯养收取姚铸滨5万元定金。姚铸滨支付28500元居间服务费给增乘公司。2019年12月2日，姚铸滨向张伯养、张统生发出《通知及催告函》，认为张统生、张伯养拒不配合办理过户手续，已经构成违约。若其不配合办理过户手续，则要求承担相应违约责任。2019年12月4日，姚铸滨向张伯养、张统生发出《通知及催告函（二）》，要求张伯养、张统生在2019年12月18日到房管部门办理过户手续。否则追究其违约责任。2019年11月25日，姚铸滨与广东民诚众信律师事务所签订委托合同，代理与张伯养、张统生房屋买卖合同纠纷一案，并支付律师费12000元。姚铸滨提供：1.银行流水，拟证明其有能力继续履行合同；2.照片，拟证明其在广州市增城区政务服务中心不动产登记受理服务厅等待张统生、张伯养；3.与张伯养的短信记录，拟证明张伯养存在违约行为。姚铸滨明确要求张统生承担相应责任，是因为姚铸滨相信张伯养有权代理张统生处分其对涉案房屋共有部分，构成表见代理。另查明，粤（2019）广州市不动产权第10210332号不动产权证载明位于增城区增江街××101，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210332号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210336号。粤（2019）广州市不动产权第10210336号不动产权证载明位于增城区增江街××101，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210332号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210336号。粤（2019）广州市不动产权第10210333号不动产权证载明位于增城区增江街××201，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210333号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210337号。粤（2019）广州市不动产权第10210337号不动产权证载明位于增城区增江街××201，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210333号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210337号。粤（2019）广州市不动产权第10210334号不动产权证载明位于增城区增江街××301，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210334号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210338号。粤（2019）广州市不动产权第10210338号不动产权证载明位于增城区增江街××301，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210334号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210338号。粤（2019）广州市不动产权第10210335号不动产权证载明位于增城区增江街××401，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210335号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210339号。粤（2019）广州市不动产权第10210339号不动产权证载明位于增城区增江街××401，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210335号，张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210339号。本案于2020年1月2日立案。姚铸滨陈述以下事实：1.签订合同的时候，张伯养是打电话给张统生的，张统生是知道的。2.张伯养在2019年10月23日到增乘公司和姚铸滨一起协商合同后续和赔偿问题，但是张伯养只同意退定金。3.涉案房屋一共一栋四层，当时张伯养是带了八本房产证一起来签订合同的。张伯养陈述以下事实：1.张伯养在签订涉案房屋买卖合同时没有告诉过张统生，房屋是张统生以后住的，张伯养以为张统生会同意，所以是张伯养自己放房屋出去卖的，张伯养和张统生没有频密联系，当天签订合同的时候，张伯养打电话给张统生，张伯养的电话坏了，打不到电话给张统生。增乘公司不是张伯养放房源的中介，是增乘公司主动打电话来约张伯养，姚铸滨、张伯养到中介现场，姚铸滨看了几分钟后，中介经理叫双方签订合同。签订合同的时候，中介说要通知张统生，但是当时电话打不到给张统生。姚铸滨在明知道涉案房屋有两个产权人的情况下仍然继续进行交易和签订合同，是误导张伯养的行为。3.与姚铸滨签订合同的时候，张伯养携带了八本房产证。一审法院认为：关于本案《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》是否成立生效的问题。姚铸滨认为涉案合同已经成立并生效，但张伯养认为根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》第八条第5项“5.本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份”的约定，该合同没有经过张统生签名，故未能发生法律效力。但综合该合同的上下文，该三方应指向卖方、买方、居间方，而并非特指张统生签名作为合同的生效要件。且若该合同为附条件生效合同，应明确约定张统生签字为该合同生效的条件，但双方并未作出如此约定。同时，一审法院综合增乘公司的陈述意见，并结合张伯养在签订《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》时候携带应由张统生持有的不动产权证的事实，应认定该合同并非是附条件生效的合同。至于张伯养所陈述其没有经过涉案房屋共同共有人张统生同意而出售的行为，其行为并不导致涉案《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》无效。故上述《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》已经发生法律效力，双方应恪守履行。既然《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》为合法有效的合同，张伯养签订合同后以张统生不同意出售涉案房屋而拒不履行合同，其理由并不构成免责事由，故其应按照合同约定承担相应的违约责任。张统生在庭审中已经明确表示不追认张伯养处分共有财产的行为，故张伯养对涉案房屋共同共有部分的无权处分行为，应负担相应的法律责任。现姚铸滨请求解除《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》并要求张伯养返还50000元定金及支付利息的请求，于法有据，一审法院予以支持。利息从2020年1月2日开始，以50000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止，较为适宜。至于姚铸滨要求张伯养承担190000元违约金的请求能否支持的问题。根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》的约定，违约金为成交总价的10%，即190000元，但是一审法院综合在签订合同后的三日内，张伯养已经明确表示不再履行涉案合同，且在2019年10月23日，张伯养、姚铸滨、增乘公司已经协商解决后续事宜，之所以没有达成一致意见，并不在于合同能否继续履行，而在于双方对违约金数额无法达成一致意见。在此情况下，一审法院综合张伯养告知不履行合同的日期，以及违约责任程度，并综合违约后各方的救济行为，一审法院酌定违约金为100000元。至于姚铸滨要求张伯养负担中介费28500元、律师费12000元，根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》的约定，张伯养应予以负担。至于张伯养认为增乘公司在提供居间服务中存在过错的问题，属于居间合同法律关系，并非本案处理范围。至于姚铸滨要求张统生与张伯养共同承担责任问题，姚铸滨陈述其相信张伯养是有代理权限的，构成表见代理，故要求张统生承担相应责任。但是根据增乘公司提交的意见，在签订合同时已经要求张伯养通知张统生前来签订合同，在仅仅是张伯养口头保证其取得张统生的授权、没有书面委托授权的情况下，签订上述合同，且为避免风险，约定了较少的定金数额。由此可知，姚铸滨对于张统生未在合同上签字的风险是有预知的，其主张张伯养的行为构成表见代理，依据不足，一审法院不予支持。由此，姚铸滨以此为前提，主张张统生承担责任，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月27日作出如下判决：一、解除姚铸滨与张伯养签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，返还已收取的50000元款项及支付利息（利息从2020年1月2日开始，以50000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）给姚铸滨；三、张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿违约金100000元给姚铸滨；四、张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿律师费12000元给姚铸滨；五、张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿居间服务费28500元给姚铸滨；六、驳回姚铸滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11132元，由张伯养负担10615元，由姚铸滨负担517元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，姚铸滨提交了广州市增城区人民政府增江街道办事处于2020年6月7日发出的《土地和房屋征收通告》，拟证明政府已发布了征收通告，涉案房产位于征收范围内并限制交易。张伯养、张统生对此质证称：该通告发生于2020年6月7日，而本案合同是于2019年10月20日签订的，姚铸滨主张张伯养、张统生是因为得知涉案房屋准备征收而不出售明显与事实不符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是涉案的《房地产买卖合同》是否已经生效的问题。张伯养认为《房地产买卖合同》未生效，理由是该合同中约定“本合同经三方签字盖章后生效”，但张统生未作为其中一方在合同上签字。《房地产买卖合同》中有多处提及“三方”，从文义解释来看，该“三方”应当指买方、卖方和中介方，并非仅指张伯养、张统生和姚铸滨三人。结合张伯养是涉案房屋的共有权人，其在签约时曾表示张统生对出售涉案房屋应该是同意的，从一般理解来看，张伯养是同时以自己和张统生的名义来订立合同的，其在《房地产买卖合同》上签名的行为，主观上来看既是代表其自己，也代表了张统生。一审法院认定《房地产买卖合同》已经发生法律效力，理据充分，本院予以认同。因在签订《房地产买卖合同》时，张伯养仅是口头表示张统生同意出售，没有出示任何的书面委托授权材料，姚铸滨及增乘公司均未进一步核实张伯养是否具有授权，故姚铸滨主张张伯养的行为构成表见代理，依据不足，张伯养的行为应为无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，张伯养的行为构成无权代理，而张统生明确表示对张伯养签订《房地产买卖合同》的行为不予追认，则《房地产买卖合同》对张统生不发生法律效力。但《房地产买卖合同》是张伯养和姚铸滨的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，张伯养和姚铸滨均应切实履行。现因张统生对《房地产买卖合同》不予追认，导致该合同无法继续履行，姚铸滨要求解除合同并要求张伯养返还定金50000元及支付利息，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，合法合理，并无不当。《房地产买卖合同》无法履行的过错在张伯养，张伯养是违约方，应承担违约责任。一审法院已经结合张伯养告知不履行合同的日期、违约责任程度并综合考虑违约后各方的救济行为，酌定违约金为100000元，符合公平原则，理据充分，本院予以维持。至于姚铸滨要求张伯养负担的中介费28500元及律师费12000元，上述费用已经实际产生，且该要求也符合双方《房地产买卖合同》的约定，一审法院对此予以支持，处置得当，本院予以维持。姚铸滨在二审中提交的证据，与本案事实的认定缺乏关联性，本院不予采纳。综上所述，上诉人张伯养的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22264元，由上诉人张伯养负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十月三十日书记员 莫善友区敏儿