贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12838号 原告：王进，男，汉族，1984年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：许丽娟，女，汉族，1986年8月18日出生，住四川省邻水县。 二原告委托诉讼代理人：聂祥春（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂青青（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美霞（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 原告王进、许丽娟与贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许丽娟及二原告委托诉讼代理人聂祥春、被告桂华房开公司委托诉讼代理人聂青青、王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王进、许丽娟向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款393756.00元为基数，按日0.02%的标准从2016年7月30日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告的2020年1月5日止,违约金暂计:100644.03元;二、责令被告退还原告已交四通费用3790.00元;三、本案诉讼费由被告承担。前述各项费用暂计:104434.03元。事实与理由:原告与被告于2014年10月8日签订了一份商品房买卖合同。合同中约定由原告购买被告位于毕节市，总房数为393756.00元。合同签订后，原告支付了首付房款123756.00元，又按揭支付了270000.00元，原告按照合同约定向被告交付全部房款给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人;（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金”。（四）第2项约定:买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋权属登记，费用依据国家规定收取由买受人承担。而时至今日，距被告合同中约定最迟于2016年12月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已经长达近三年多之久，被告才于2020年元月5日下发通知原告办理的商品房转移登记的有关文书。原告认为，被告未按照合同约定的时间内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成了违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款393756.00元为基数，按日0.02%（原告只主张每日万分之二，其余万分之三自愿放弃）的标准从2016年7月30日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告的2020年1月5日止。原告已向被告支付了四通费3790.00元，依据相关规定，这项四通费用应当由被告承担，被告收取原告四通费用行为，不符合法律规定，被告应当将四通费退还给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，诉来贵院，请贵院依法支持原告的请求为谢。 被告桂华房开公司书面辩称，本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行）》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2016年7月30日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。即便认定截止至起诉之前三年内的违约金未过诉讼时效，则违约金起算时间也应为起诉之日往前推三年对应的年月日，截止时间为2020年1月5日(通知被答辩人提交转移登记相关文书之日)。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当子以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素:1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:”，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。结合本案，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，而是因上述多方面客观原因混合导致办证逾期，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。且被告于2020年1月2日取得首次登记后，已于2020年1月5日向原告在合同上确认的联系电话发送了办证通知，要求原告提供相应资料办理产权证，据此原告已履行完所有责任。四、电视入户费用、供电入户费用等若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人诉讼请求。若由答辩人收取，应属代扣代缴。若电视入户费用、供电入户费用等费用由物管收取，则与本案无关。若由答辩人代收，则由答辩人向相关代扣代缴。代理的法律效果由被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”，原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年10月8日，以原告王进、许丽娟为买受人，被告桂华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，房号为6-19-2，建筑面积139.00平方米，套内建筑面积110.08平方米。该商品房总价款为393756.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款123756.00元，余款270000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前，向买受人交付该商品房；该合同第十二条约定，供水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款及印花税、交易费、测绘费、房产证费用、土地使用证费用、维修基金等。另，被告于2020年6月3日收取了原告电视开户费350元、电表开户费560元、水表开户费380元、燃气开户费2500元，共计3790元。合同约定的期限届满后，被告未能办理房屋转移登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明:2020年1月2日，毕节市不动产登记中心向被告出具涉案房屋所在玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月5日，被告以短信告知的方式通知原告办证。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经举证质证并记录在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告按约定支付了全部购房款，被告承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其行为构成违约，应承担违约责任。 对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额393,756.00元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于违约金计算截止日期的问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无需将办理转移登记的相关文书交付给原告，但在涉案房屋具备办证条件后被告应当通知原告，故违约金应计算到被告通知原告之日即2020年1月5日止。对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，原则上应自2016年7月31日起开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的法律规定，本院从原告起诉之日2020年7月30日倒推3年即从2017年7月30日以后的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。综上，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已付购房款393,756.00元为基数，自2017年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起计算至2020年1月5日，按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对原告要求被告退还各项开户费（四通费）的诉讼请求，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，根据原告提供的收据计算，各项开户费的金额为3,790.00元，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年7月30日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王进、许丽娟逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款393,756.00元为基数，自2017年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起计算至2020年1月5日为止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王进、许丽娟四通费（各项开户费）3,790.00元。 三、驳回原告王进、许丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,194.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年十月十六日 书记员  王 贵