黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1660号上诉人（一审原告）：王星录，男，1987年10月6日生，汉族，哈尔滨东安汽车动力股份有限公司职工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人:路勤，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜璐，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区新疆大街**。法定代表人：王力楠，总经理。委托诉讼代理人：高乐，女，1995年1月24日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市松**。上诉人王星录因与被上诉人绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋置业公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。王星录上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王星录的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、王星录与绿洋置业公司签订的《认购协议书》应为商品房买卖合同，一审法院认定《认购协议书》属于预约合同认定事实不清。王星录与绿洋置业公司于2012年12月24日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房买卖双方当事人名称等基本信息，商品房的位置及面积等基本状况，商品房的单价、总价、付款方式、付款时间等，商品房面积差异处理方式及交付使用日期、违约责任等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”王星录与绿洋置业公司签订的《认购协议书》约定内容明确具体，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且王星录已按约定交付房屋首付款共计127914元，因此，《认购协议书》符合商品房买卖合同的性质和特征应为商品房买卖合同，一审法院认定《认购协议书》符合预约合同的相关实质要件，属于认定事实不清。二、绿洋置业公司未按约定签署房屋管理部门备案的《商品房买卖合同》，且未按约交付王星录购买的房屋，属于违约方，应承担未签署备案合同及逾期交房的违约责任。首先，王星录一审阶段提供的证据三编号为16123929062的《商品房买卖合同》可以看出，该合同系哈尔滨市购买商品房所签署的在房屋管理部门登记备案的正式合同版本，也是绿洋置业公司作为出卖人应当配合王星录办理产权登记的附随义务，如果不签订该合同，势必导致王星录在日后不能办理房屋产权登记手续，如果单是备案合同即《商品房买卖合同》，由于王星录与绿洋置业公司所签订的《认购协议书》及《国际花都客户调房单》与本案的备案《商品房买卖合同》的基本内容均一致，王星录认可《商品房买卖合同》条款，不存在王星录不签署的情形。根据一审庭审笔录可以查明，由于绿洋置业公司在《补充协议》中强加给王星录不平等的条款，如《补充协议》第十二条第一款“2015年10月31日前的违约赔偿金出卖人已向买受人支付完毕。2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行协商”，第三款“出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头承诺、广告、沙盘、模型等宣传材料）所表达或提供的信息不作为确定双方权利、义务、责任、出卖人对房屋有关承诺及验收房屋的依据”等，才导致王星录与绿洋置业公司未签署备案合同，也证明绿洋置业公司存在违约行为。其次，根据哈平政规（2017）5号文件规定，补贴期限从2017年1月1日到2018年10月20日，以房产住宅局备案合同时间为准，享受购房政府补贴，由于绿洋置业公司强加不平等的《补充协议》约定条款，恶意增加王星录的义务，剥夺了王星录的实体权利，明显是由于绿洋置业公司的恶意拒签行为，导致王星录与绿洋置业公司未能成功签署备案合同，未享受购房的政府补贴，因此，该损失应当由绿洋置业公司承担。最后，根据《认购协议书》约定，绿洋置业公司应当于2014年10月20日前交付王星录所购买的房屋，逾期交房的，绿洋置业公司按照已交房款的日万分之一向王星录支付违约金。同时，2015年7月24日，绿洋置业公司《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》中明确表示：若国际花都2015年10月30日仍未能如期交房从2015年11月1日起逾期交房违约金按已付房款每日万分之三赔偿，至实际交房之日止。以上均可以证明绿洋置业公司存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。王星录主张的房屋租赁费属于实际损失，绿洋置业公司应当赔偿。三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回王星录的诉讼请求适用法律错误。王星录一审诉讼请求实际上是在王星录与绿洋置业公司已建立商品房买卖合同关系的前提下，要求绿洋置业公司继续履行协议，签订备案合同，以推进后续办理房屋所有权登记，一审法院以本约《商品房买卖合同》不成立，王星录强制要求绿洋置业公司签订合同为由驳回王星录诉讼请求，适用法律错误。绿洋置业公司辩称：一、一审判决事实认定清楚，双方签订的《认购协议书》属于预约合同而非本约合同。绿洋置业公司与王星录签订的《认购协议书》是为签订商品房买卖的本约合同而签订的。认购协议书签订之时绿洋置业公司尚未取得该项目的商品房预售许可证，所销售房屋的具体面积、价款无法确定，不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于正式的商品房买卖合同，而只能认定为预约合同。另外，双方签订认购协议书之后又对于后续签订商品房买卖合同事宜进行过多次协商。如果双方都认为认购协议书的性质即是本约合同，则根本不存在后续协商签署商品房买卖合同的必要，从这个角度分析也能证明认购协议书作为预约合同的性质。二、双方法律地位平等，签订商品房买卖合同应当遵循自愿原则。根据合同法第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”绿洋置业公司与王星录同为平等的民事主体，应当依据法律规定在平等自愿的原则下签订商品房买卖合同。双方对于商品房买卖合同的具体条款不能达成一致的情况下，绿洋置业公司不能强迫王星录必须接受其拟定的商品房买卖合同，王星录也不能强迫绿洋置业公司必须签订合同，否则违背合同法平等自愿原则。三、王星录因不签署商品房买卖合同而不能获得补贴与绿洋置业公司无关。关于王星录主张因绿洋置业公司拒签商品房买卖合同，导致其未能获得平房区人民政府给予的52000元购房补贴由绿洋置业公司赔付的诉讼请求。双方未签订商品房买卖合同是由于双方对于合同条款不能协商一致，而不是绿洋置业公司单方恶意违约。况且，该补贴的条件和资格均由政府部门设定和审批，与绿洋置业公司无关，不能由绿洋置业公司承担责任。一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求法院驳回王星录的上诉请求。王星录向一审法院起诉请求：1.判令绿洋置业公司依《商品房买卖合同说明》与王星录协商签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令绿洋置业公司赔付王星录因其拒绝签约而导致王星录未能获享平房区人民政府按政策给予的购房补贴52000元；3.判令绿洋置业公司赔付王星录因其拒绝签约而导致王星录未能及早入住早已竣工的所购房屋而产生的房屋租赁费58000元。一审法院查明：2012年12月24日，王星录（乙方）与绿洋置业公司（甲方）签订《认购协议书》，同日交纳首付款79147元。《认购协议书》主要内容为，第一条：“乙方预购甲方开发建设的商品房‘绿地世纪城.国际花都A区’房号为A1幢1单元8层01号房，建筑面积约为88.75平方米。应乙方要求，在该商品房尚未取得预售许可前签订本协议，乙方承诺不因甲方未取得预售许可及其他原因追究甲方任何责任。”第三条：“本协议以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，协议约定面积与《商品房买卖合同》面积有差异的，待签订《商品房买卖合同》同时，按《商品房买卖合同》约定面积为准多退少补。”第四条：“乙方签署本协议同时缴付房款的20%，即首付款79147元，余款316590元于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或办理商业（公积金）贷款手续。本协议签订后，如乙方放弃购买则视为乙方违约，本协议解除，乙方所付款项不予退还。”第七条第1项:“乙方应按甲方发出通知及时签订《商品房买卖合同》，自甲方发出通知之日起，逾期10天的，视为乙方放弃购房，甲方有权解除本协议，乙方不再享受此优惠政策。”第七条第3项:“本协议中，商品房买卖未能详尽的双方权利和义务，双方以签署的《商品房买卖合同》为最后依据。”2016年11月6日，王星录与绿洋置业公司签订《国际花都客户调房单》，将王星录预购的一期A1号楼1单元801室预调为一期A28号楼2单元102室。同年12月14日，王星录补交调房后首付款差额48767元。2017年以后，王星录与绿洋置业公司多次协商签订《商品房买卖合同》，均因多项具体条款不能形成合意而未果。一审法院认为，王星录与绿洋置业公司协商签订《认购协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王星录与绿洋置业公司在《认购协议书》中有如下约定：“协议约定面积与《商品房买卖合同》面积有差异的，待签订《商品房买卖合同》同时，按《商品房买卖合同》约定面积为准多退少补”；“本协议中，商品房买卖未能详尽的双方权利和义务，双方以签署的《商品房买卖合同》为最后依据。”依据双方当事人的意思表示可以认定《认购协议书》的合同目的系为将来订立《商品房买卖合同》，《认购协议书》符合预约合同的相关实质要件，系预约合同，其标的物是订立本约合同的行为，即签订《商品房买卖合同》。王星录与绿洋置业公司依据预约合同中的有关约定已经多次就签订本约《商品房买卖合同》进行协商，但均未达成合意，故双方之间的本约《商品房买卖合同》不成立。本案中王星录诉请绿洋置业公司与其继续协商订立本约，但当事人依法享有自愿订立合同的权利，且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，绿洋置业公司不能强迫王星录必须接受其拟定的《商品房买卖合同》，王星录也不能强迫绿洋置业公司必须与其就签订《商品房买卖合同》持续磋商，王星录的该项主张有违自愿原则，一审法院不予支持。关于购房补贴52000元。哈平政规﹝2017﹞5号文件规定：补贴期限从2017年1月1日到2018年10月20日，以房产住宅局备案合同时间为准；享受此项政策补贴的资格须经政府相关职能部门的审核。王星录与绿洋置业公司之间的《商品房买卖合同》并未成立，且合同未成立的原因系当事双方协商不成，而非当事一方的恶意拒签，王星录的该项主张没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于房租58000元。王星录与绿洋置业公司之间不能签订《商品房买卖合同》，原因系当事双方协商不成，而非当事一方的恶意拒签，且关于房租具体数额王星录未举示任何证据加以证明，王星录的该项主张亦没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王星录的诉讼请求。本院二审期间，王星录举示如下证据：证据一、（2018）黑01民终4200号民事判决书。拟证明：该判决为哈尔滨市中级人民法院于2018年7月6日作出的已生效的终审判决书。该判决认为《认购协议书》符合商品房买卖合同的性质和特征，双方均应依该协议履行各自义务。本案与该判决中《认购协议书》的内容一致，为同一开发商、同一小区、相同时间段签订的相同版本《认购协议书》；该判决书中认定了2014年10月18日，绿洋置业公司发布《国际花都业主公告》及2015年7月24日,绿洋置业公司发布《绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书》的事实。证据二、国际花都业主公告(2014.10.18)、绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司致哈尔滨国际花都业主承诺书(2015.7.24)。拟证明：绿洋置业公司客观上存在违约交房的行为。绿洋置业公司明确承诺：如2015年10月30日仍未能如期交房，从2015年11月1日起延期违约金按已付房款每日万分之三赔偿。但王星录在一审提交的《商品房买卖合同》补充协议第十二条第一款：“2015年11月1日至通知实际交房日出卖人向买受人承诺的违约补偿金，买卖双方另行商议，另行协商”之约定，证明绿洋置业公司剥夺王星录的权利，免除绿洋置业公司支付违约金的义务，强加给王星录不平等的条款，才导致王星录未能与绿洋置业公司签订备案的《商品房买卖合同》及补充协议，绿洋置业公司存在恶意拒签备案《商品房买卖合同》的违约行为。证据三、（2018）黑0108民初1268号民事判决书，该判决为哈尔滨市平房区人民法院2018年11月20日作出的已生效判决。拟证明：判决书中的内容与本案为同一开发商、同一小区、相同时间段签订的相同版本《认购协议书》，不同之处在于判决书中的原告不得已与绿洋置业公司签署了与本案相同版本补充协议，绿洋置业公司以补充协议中不平等条款拒绝承担违约责任。其他证明问题同证据一。证据四、哈尔滨市平房区人民政府网站中政府公开信息。拟证明：因绿洋置业公司恶意拒签备案的《商品房买卖合同》的违约行为，导致王星录未依法享有政府补贴。证据五、房屋租赁合同2份。拟证明：王星录租房的年租金为9000元，由于绿洋置业公司违反《认购协议书》第五条“2014年10月20日前交房”之规定，拒不交付房屋，导致王星录需在外租赁房屋居住，因此，王星录的房屋租金损失绿洋置业公司依法应当赔偿。证据六、录音2份。拟证明：王星录积极履行《认购协议书》的约定，要求绿洋置业公司配合签订备案《商品房买卖合同》，绿洋置业公司剥夺王星录的权利，免除绿洋置业公司义务，并且不同意修改《商品房买卖合同》补充协议，绿洋置业公司存在恶意拒签备案《商品房买卖合同》的违约行为。绿洋置业公司质证意见：对证据一的真实性无异议，证明问题有异议，与本案无关。对证据二的真实性没有异议，对证明问题有异议，承诺书的受众为与绿洋置业公司签订商品房买卖合同的业主，王星录并未与绿洋置业公司成立买卖合同关系，绿洋置业公司是否逾期交房不影响双方买卖合同的磋商。对证据三的真实性无异议，证明问题有异议，只能证明双方未对合同条款达成一致。对证据四的真实性无异议，但不能以假定本约成立进行损失计算。对证据五的真实性、证明问题均有异议。对证据六的真实性及证明问题均有异议。该组录音不能确定形成的时间、地点及无法核实人员身份。绿洋置业公司未举示证据。本院认证意见：绿洋置业公司对王星录举示的证据一至证据四的真实性无异议，本院予以确认；对证明问题有异议，本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。对证据五租赁合同，仅凭该租赁合同不足以证明租赁行为实际发生及租金实际给付，且合同中约定的租金数额与王星录请求的金额也不符，本院不予采信。对证据五，该录音证据无法核实录音的时间、地点及录音对象的身份，且该证据内容体现不出绿洋置业公司恶意拒签合同，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于双方是否应签订《商品房买卖合同》的问题。王星录要求绿洋置业公司与其签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其实质是要求绿洋置业公司履行《认购协议书》中约定的签订本约的义务。但签订合同与协议涉及到双方协商及意思表示达成的问题，法院不宜强制双方缔约，故一审驳回其该项诉讼请求并无不当。另，王星录在本案中的诉请并非建立在预约已成为本约的基础上，系源于根据预约而要求签订本约，故双方签订的《认购协议书》是否已能够认定为《商品房买卖合同》，并非王星录诉讼请求所对应的请求权基础，该问题的认定不影响本案的审理，本院对此不予评判。因王星录请求的购房补贴损失、租金损失均建立在绿洋置业公司应与其签订合同而未签，其要求绿洋置业公司与其继续签订合同成立的前提下，即可得利益损失。但承前所述，王星录要求绿洋置业公司与其签约的主张不能成立，则其应在《商品房买卖合同》不能缔结的情况下，请求解除双方《认购协议书》并要求绿洋置业公司承担违约责任，该责任应按合同约定及双方过错确认，且应以信赖利益损失为主，在王星录未主张解除《认购协议书》的情形下，直接主张可得利益损失，该请求缺乏请求权基础，在本案中不能得到支持。综上，王星录的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由王星录负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十月二十九日书记员  周小倩