江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初813号原告：周权平，男，1982年7月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：句容恒瑞旅游开发有限公司，住所地江苏省句容市华阳街道容城大道**。法定代表人：赵国行，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭家路、崔玉荣，系该公司员工。原告周权平与被告句容恒瑞旅游开发有限公司（以下简称恒瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告周权平、被告恒瑞公司委托诉讼代理人彭家路两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周权平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行与原告签订的《无理由退房承诺书》，并解除原告与被告签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：G0001519)；2、请求判令被告退还原告缴纳的房款293918元，并于2020年1月5日起至归还房款之日止向原告按同期银行贷款利率支付已缴纳房款利息；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告自2020年1月5日起，以已付房款为基数，按日万分之一的利率标准支付违约金至归还房款为止。事实与理由：2019年1月5日原告与被告签订了《句容恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：G0001519,28楼盘5幢2单元1307房）及《无理由退房承诺书》。依据《无理由退房承诺书》约定，原告分别于2019年10月3日向被告销售经办人（马涛、赵婉若、张英炜）通过电话和面谈提出退房，2019年12月28日至2020年1月4日与销售经办人多次面谈及电话沟通提出退房，2020年1月5日原告将“解除商品房认购通知书”通过邮寄及当面递送至合同约定联系地点给销售经办人（均被拒收）。被告销售经办人及售后负责人以原告第三笔分期付款延迟一天为由，拒绝履行《无理由退房承诺书》，拒绝接收原告递送的“解除商品房认购通知书”。原告认为被告销售经办人存在重大过失，且原告并未有任何主观恶意违约行为，被告应及时履行《无理由退房承诺书》约定，具体理由如下：1.2019年1月5日签订商品房认购书时，原、被告形成了口头约定，被告销售经办人有义务在付款时间截止前一周内通知原告按时支付每笔款项；2.按照合同约定，原告分四期支付全部房款。被告销售经办人均按照口头约定提前一周通知原告支付第一期、第二期应付房款。但被告销售经办人未按约定提前通知原告支付第三期房款，而是于2019年10月6日才通知原告第三期房款已逾期一天，原告当天立即支付了第三期房款，未有任何主观恶意违约行为；同时，被告主动接受了该款项，未有书面或口头通知原告出现违约行为；3.2020年1月3日，原告与被告销售经办人（马涛〉进行电话沟通，销售经办人提出支付原告人民币10000元，请原告不再追究未按约通知付款的责任，原告予以拒绝。2020年1月14日，被告销售经办人（张英炜）电话承认自身存在重大过失导致第三笔分期付款延迟一天，原告未有任何主观恶意。4.经查，恒大旅游集团有限公司不具备地产开发经营资格，即《无理由退房承诺书》作为《句容恒大文化旅游城商品房认购书》组成部分，该合同不具备合规性，应予以解除。被告违背了合同约定，已构成违约，损害了原告的合法权益。现提起诉讼，要求判如所请。被告恒瑞公司辩称，1.对于原告的诉讼请求所基于的事实和理由我方不认可，原告诉称与我方的销售人员达成口头协议要求销售人员提醒他在每期房款到期之前按时支付，这个是销售人员与原告之间的个人协议，与我司对销售人员的授权办理商品房认购书没有任何关系，不构成原告请求的事实依据。2.原告事实和理由的第三点提出销售人员支付原告1万元之后要求原告不再追究他的违约责任，这更加能说明是原告和销售人员自己的私下约定，第四点说明无理由退房，写承诺书，原告认为他是句容恒大旅游文化城认购书的组成部分，实际上商品房认购书是单独的认购协议，是预约合同，已经生效。我方认为承诺书不是认购协议的组成要件，原告的诉讼请求所基于的事实和理由不认可，请求法院予以驳回。原告增加的诉讼请求说我方是根本违约，要求我方支付日万分之一的违约金，请原告方找出合理依据。本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，原告周权平（乙方）与被告恒瑞公司（甲方）签订《句容恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定乙方自愿认购句容恒大文化旅游城5栋2单元1307号商品房，房款为979729元；乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；乙方须于2019年1月9日前支付首期房款38986元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月5日前付清48986元，于2019年7月5日前付清97973元，于2019年10月5日前付清97973元，于2020年1月5日前付清685811元。双方还对其他事项进行了约定。2019年1月5日，恒大旅游集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》，内容为：“你所购买的恒大属下公司开发的28楼盘5幢2单元1307房，若你已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。认购书签订后，原告按约陆续支付定金及前三期房款共计195945元。应当于2019年10月5日前支付的第四期房款97973元，原告实际于2019年10月6日支付。原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》。2020年1月4日，原告周权平向被告恒瑞公司工人人员提出要求解除商品房认购书。本院认为：原、被告签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》，系双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订时，被告恒瑞公司向原告交付集团公司出具的《无理由退房承诺书》，应视为被告自愿接受该承诺书的约束。承诺书中载明在签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》至拿房前，买受人享有合同的任意解除权。商品房买卖合同系房地产开发企业转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。认购书是买、卖双方对设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，是对商品房买卖有关事宜的初步确认。既然承诺书中确认买受人享有解除商品房买卖合同的权利，举重以明轻，买受人理应也享有解除认购书的权利。对被告恒瑞公司辩称解除合同条件不成就的意见，本院不予采纳。被告恒瑞公司辩称原告逾期支付房款，构成违约，故无权行使合同解除权。本院认为，原告逾期一天支付第四期房款，其虽未严格按照合同约定付款，但从逾期的天数及原告付款的情况来看，其逾期行为仅为履行瑕疵，并不构成根本违约，不影响原告行使合同解除权的权利。原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告周权平于2020年1月4日向被告表达解除合同的意思表示，故原、被告之间的商品房认购书于2020年1月4日解除，无需本院判决解除，故对原告要求判决解除认购书的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告恒瑞公司依据认购书收取的293918元房款应返还原告。对原告诉请的购房款利息损失，本院认为，原告行使解除权导致原、被告之间的商品房认购书解除，被告应在合理期限内向原告返还购房款。根据合同履行情况及疫情等因素，本院酌定退款期限为3个月，即被告应于2020年4月3日前返还，被告至今未返还，应承担逾期付款利息损失，以293918元为基数，自2020年4月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。原告要求被告按日万分之一的利率标准支付违约金至归还房款为止，系重复主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周权平293918元及利息损失（以293918元为基数，自2020年4月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告周权平其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822元，减半收取2911元，由原告负担170元，被告负担2741元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二〇年十月十三日法官助理 秦 瑶书 记 员 刘 莉