江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4390号上诉人（原审原告）：叶青，女，1972年9月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈璐，男，1978年10月24日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人叶青因与被上诉人陈璐房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。叶青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人当时因看房而临时借用钥匙，不属于房屋交付。中介合同签订后，还没有签订正式房屋买卖合同，考虑到被上诉人拿房后要进行装修，上诉人遂将房屋钥匙借给被上诉人做一些装修前的准备工作。根据合同约定，购房款付清后才交付房屋，被上诉人多次延期付款而致上诉人出具律师函书面解除合同，在此情况下，上诉人不可能交付房屋，被上诉人也没有依据占用该房屋。二、被上诉人系非法占用涉案房屋。被上诉人既没有因买卖合同完成而合法占有该房屋，也没有依据房屋租赁合同或事实上的租赁关系而取得房屋使用权。同时，该房屋因为要出售给被上诉人才终止了原先与他人的租赁关系，却让被上诉人免费占用两年之久。一审法院认定这是上诉人“视为认可”被上诉人无偿占用房屋，没有法律依据，也违背生活常识。三、上诉人一直在催要房屋，并非“未以明示的方式提出异议”。2018年6月24日，上诉人即以短信形式明确要求被上诉人归还房屋钥匙；同年9月3日再次以短信形式要求归还房屋；同年10月19日，上诉人以律师函形式再次要求解除合同。期间，被上诉人一直口头答应但却拒不退还房屋。直至2019年9月，上诉人无奈才提起返还房屋的诉讼。在一审开庭审理后，被上诉人于2019年11月13日归还了房屋。上诉人已多次提出异议要求被上诉人返还房屋，在被上诉人拒绝的情况下，上诉人不得已才提起诉讼。四、一审判决不利于倡导良好社会道德风尚。房屋买卖对普通人来说是大额交易，为了营造良好诚信气氛，促进合同履行，上诉人将钥匙借给被上诉人装修勘察备用。被上诉人延期支付后上诉人也一再给予延期，这是为了促进合同履行的诚信善良行为。但是被上诉人不仅不履行付款义务，还长期占用甚至擅自装修他人房屋，纯粹是鸠占鹊巢的行为。直到起诉后被上诉人才在审理期间退出房屋，一审法院对占用费不予支持的判决等于变相鼓励不诚信行为，也是对等价有偿原则和善良风俗的损害。综上，请求支持上诉人的上诉请求。陈璐辩称：1、被上诉人是基于双方的买卖合同以及上诉人的事先同意，而合法占有使用房屋，被上诉人在另案作为原告起诉上诉人的房屋买卖合同纠纷案件中，第三人中介公司已经到庭，再次证实上述事实。2、在未经被上诉人同意的情况下，上诉人单方解除合同，不发生合同解除的效力。上诉人在单方解除合同的情况下，未退还被上诉人已支付的购房款，被上诉人占有房屋，一方面基于双方的买卖合同，另一方面也是同时履行了抗辩行为。3、本案一审中，被上诉人已经腾退房屋，上诉人的主要诉请已经得到实现，至于其所谓损失，应另案解决。4、本案属于房屋买卖合同纠纷，双方当事人均因履行买卖合同而发生争议，合同是否解除，哪方违约等，均需在另案中一并解决，否则可能面临两份判决矛盾，或者利益失衡的情况发生。上诉人在另案提起反诉，要求被上诉人赔偿各种损失，高达40多万元，如果其诉请合理，应该在另案中得到维护，而非在本案中处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。叶青向一审法院起诉请求：1.判令陈璐立即腾空浦口区浦珠北路110号恒辉翡翠花园28幢2单元606室，交还房屋钥匙；2.判令陈璐支付房屋占有使用费（自2017年10月27日起按2400元/月标准计算至实际交付房屋时止，扣除已支付的10000元）；3.判令陈璐支付房屋装修损失5000元（暂定）；4.判令陈璐承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月16日，叶青（甲方）与陈璐（乙方）、南京紫气东来房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖中介合同，约定叶青将位于南京市浦口区的房屋出售给陈璐，房屋建筑面积97.5㎡，售价2000000元。该合同同时约定：乙方于2017年7月16日前支付甲方购房定金50000元整，该定金最后冲抵房款；乙方于2017年9月1日前支付甲方首付款750000元整；余款计1200000元，乙方以商业贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方帐户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；甲、乙双方定于2018年2月9日前进行产权过户，甲方产权证满两年，双方无条件配合办理所有产权过户手续，乙方定于最迟2018年6月15日前付清1200000元给甲方，逾期按合同标的额20%承担违约责任。上述合同签订当日，陈璐向叶青支付购房定金50000元。2017年7月27日，陈璐向叶青支付购房款750000元。2018年7月14日，陈璐通过支付宝向叶青转账10000元。因陈璐未能办理银行贷款，没有按约向叶青支付全部购房款。叶青向一审法院提交支付宝转帐记录、律师函及邮寄凭证、房屋租赁合同及转帐凭证等证据，证明：1、2018年7月14日陈璐向叶青支付10000元，该款项为房屋占用费；2、2018年10月19日叶青向陈璐发函，催促陈璐履行付款义务，如逾期不履行则双方合同自2018年10月27日起解除；3、涉案房屋在出售给陈璐前曾租赁给他人，租金为2400元/月，叶青以此作为房屋占用费的计算标准。陈璐认为：1、2018年7月14日支付的10000元系房款，而非房屋占用费；2、涉案房屋买卖合同是否已解除双方存在争议，陈璐已另案诉讼；3、房屋租赁合同不能证明双方签订合同后租金的市场行情，陈璐系合法占有涉案房屋，不应支付房屋占有费。一审庭审中，叶青陈述：陈璐于2017年10月27日入住涉案房屋，且未经叶青同意对房屋进行了装修，是叶青将钥匙交给陈璐去查看房屋的，不是交付房屋，因为叶青、陈璐还没有达到合同约定的交付条件。陈璐陈述：2017年10月27日入住涉案房屋并对房屋进行了装修，是叶青将钥匙交给陈璐，且叶青与陈璐一起去物业办理相关手续后入住的；如果没有得到叶青同意，陈璐不可能入住该房屋，叶青当时急用钱，所出售的房屋没满2年，为了少交税才答应2年后过户，叶青认为该房屋能按期过户交易，才让陈璐在过户前提前入住并进行出新。一审审理过程中，陈璐于2019年11月13日将涉案房屋交还叶青，叶青遂向一审法院申请撤回要求陈璐腾退房屋、交还钥匙以及支付房屋装修损失的诉讼请求。一审法院认为，叶青与陈璐、案外人南京紫气东来房地产经纪有限公司签订的房地产买卖中介合同系混合合同，包含两个合同关系，一是叶青、陈璐之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是叶青、陈璐与中介方建立的居间合同关系。因中介方并非本案当事人，亦未作出意思表示，故本案仅处理叶青、陈璐之间形成的买卖合同关系，对中介合同关系不予理涉。本案中，叶青与陈璐签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同签订后，陈璐向叶青支付了部分购房款，并于2017年10月27日入住涉案房屋，后于2019年11月13日将该房屋交还叶青。一审庭审中，叶青、陈璐均认可系由叶青将房屋钥匙交给陈璐，此后陈璐入住房屋并进行了装修。叶青虽否认已向陈璐交付房屋，但陈璐基于与叶青之间的房屋买卖合同关系长时间占有涉案房屋，叶青在陈璐占有房屋后对其占有行为未以明示的方式提出异议，应当视为认可，因此叶青主张陈璐支付房屋占用费无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回叶青的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取498元，由叶青负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人叶青提交2017年12月18日、2018年6月24日、2018年7月13日、2018年9月11日短信截图，证明被上诉人延期付款时，上诉人明确提出要收回房屋，并非如一审法院认定上诉人未明确提出过异议。被上诉人质证称：1、对该证据的真实性没有异议，但该短信截图都是上诉人的单方陈述，被上诉人并没有明确的回复，不能达到上诉人的证明目的。2、双方签订购房合同时房屋不满二年，为了避税，等满二年后再过户。后因贷款材料跨年度银行要求重新审核，所以退回了之前的贷款材料，导致贷款一直没有办理下来。在2017年12月18日、2018年9月11日短信记录中，分别载明“我（王青）房子在过户前是借你（陈璐）用的…”、“请于9月20日前搬出借用我们的房子并交出钥匙”。本院二审另查明，叶青一审中已撤回要求陈璐支付房屋装修损失5000元（暂定）的诉讼请求。还查明，2020年2月20日，陈璐以叶青为被告、南京紫气东来房地产经纪有限公司为第三人向一审法院提起诉讼[案号为（2020）苏0111民初716号]，要求叶青返还购房款810000元及资金占用利息，赔偿装修损失55850元。叶青在该案审理中提出反诉，要求陈璐赔偿违约金400000元。一审法院在该案审理后认为，“陈璐在向叶青支付购房款800000元后即占有、使用涉案房屋，在此情形下陈璐主张叶青支付资金占用期间的利息85477元，有违合同公平原则，一审法院不予支持”。一审法院于2020年7月14日作出判决：一、叶青于本判决生效之日起五日内返还陈璐购房款810000元；二驳回陈璐的其他诉讼请求。因叶青不服该案一审判决，已向本院提起上诉。本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人陈璐在本案一审过程中，于2019年11月13日向上诉人叶青交还涉案房屋，以及叶青接收房屋，表明双方均不再继续履行合同，故双方签订的房屋买卖合同已于2019年11月13日解除。根据本案查明的事实来看，涉案合同签订后，陈璐在2017年7月27日前共计向叶青支付定金及购房款共计800000元，后叶青于2017年10月27日将房屋交付陈璐使用。一审法院在（2020）苏0111民初716号民事案件审理后，未支持陈璐主张的资金占用费利息，而陈璐就该案未提起上诉，视其认可该案的一审判决结果。在此情况下，如判决陈璐向叶青承担房屋占有使用费，有违公平原则。再者，叶青在本案中无证据证明陈璐使用房屋需要承担房屋使用费，从叶青在本案二审提交短信记录载明的“过户前是借你用的”内容，表明房屋过户前双方就房屋存在借用关系。因此，一审判决未支持叶青房屋占有使用费的主张，并无不当。综上所述，上诉人叶青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人叶青负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年十月二十一日书记员  郭旭冬