江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4741号上诉人（原审被告）：汇邻湾置业（徐州）有限公司，住所地徐州经济技术开发区汉源大道西侧、和平路以北。法定代表人：闫家全，该公司总经理。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，江苏汇君律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：靳慰，男，1989年2月28日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘波，江苏忠清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市水利工程建设有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路**。法定代表人黄健，该公司董事长。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳华，江苏逸诚律师事务所律师。原审被告：徐州颐和物业服务有限公司(原徐州汇邻物业服务有限公司)，住，住所地徐州市三环南路泉山美墅**/div>法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏冰，女，1988年6月17日出生，汉族，该公司工作人员，住江苏省徐州市云龙区。上诉人汇邻湾置业(徐州)有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人靳慰、被上诉人徐州市水利工程建设有限公司（以下简称水利公司）、原审被告徐州颐和物业服务有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人置业公司的委托诉讼代理人付旺、被上诉人靳慰的委托诉讼代理人刘波、被上诉人水利公司的委托诉讼代理人周艳华、原审被告物业公司的委托诉讼代理人夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判置业公司不承担赔偿责任或者将本案发回重审；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案地下车库于2014年2月8日取得徐州市建筑工程施工图审查中心出具的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，并于2016年3月11日完成竣工验收备案，从设计到施工均不存在任何缺陷，且涉案小区系民用住宅工程，在工程设计和施工规范中也不存在安全防洪要求。涉案地下车库的外墙中空栏杆部分系车库通风口，并已经通过消防验收。一审法院在未启动鉴定程序的情况下，仅凭现场勘查就主观判定涉案地下车库的设计存在防汛防洪的安全隐患，存在明显缺陷，没有事实依据。2.涉案地下车库于2015年12月28日竣工验收，自2017年交付使用，截止2018年8月下淀大沟河整治工程开工之前，车库通风口的下沿始终是高于下淀大沟河堤坝的，并且也从未出现过雨水倒灌的情形。2018年8月，水利公司中标整治黑臭河工程，在施工过程中水利公司对下淀大沟河堤坝进行加高，致使堤坝高度超过了涉案地下车库通风口。2018年8月13日，徐州市遭逢50年一遇的暴雨，因水利公司在施工过程中对河道进行打堰，堵塞河道，致使雨水无法通过河道排出，最终从低于堤坝的通风口倒灌进入涉案地下车库，引起本次纠纷。一审法院在审理查明中忽视雨水倒灌的形成原因，对水利公司在施工过程中的过错行为未予查明。3.上诉人作为开发商，出资开发涉案小区仅是经营行为。涉案小区的工程从设计到施工均由专业公司的专业人员实施，且开发的每个环节都通过了相关主管部门的审批与备案。上诉人在开发涉案小区时已经依法缴纳配套费，下淀大沟河改造工程属于小区周围配套设施的整改，为市政工程的范畴，作为在后启动的改造工程，其应当考虑是否会对在先交付使用的涉案小区造成影响。而一审法院却要求上诉人根据小区外部环境的后期变换改造建设完成在先的涉案地下车库显然不符合情理，系加重上诉人的义务。4.本案系财产损害赔偿纠纷，被上诉人靳慰一审主张损失系因暴雨倒灌产生，要求上诉人与水利公司、物业公司承担的是共同侵权责任。而上诉人与靳慰之间系商品房买卖合同关系，在靳慰支付完毕购房款后，上诉人已依法将地下室交付靳慰，对于靳慰遭受的损失并未实施任何加害行为。一审法院在未查明暴雨倒灌原因，以及靳慰的损失与暴雨倒灌之间关联性的情况下，即判决上诉人承担违约责任，显然与案件本身的法律关系相冲突。5.靳慰主张赔偿财产损失，首先应当就其因暴雨倒灌造成的实际损失进行举证，而靳慰提供的证据不足以证明其实际损失以及损失与暴雨倒灌之间存在关联性，一审法院在未清点实物并启动鉴定程序的情况下即认定靳慰的损失与暴雨倒灌存在关联性，并在没有依据的情况下酌定靳慰的损失金额显然不当。其次，物业公司在2018年8月13日暴雨来临前，已经在小区内多处张贴通知，对业主做出关于即将出现大暴雨天气的提示并在发现地下停车场进水时采取多种方式通知业主，靳慰作为财产所有权人，却未对其财产采取任何保护措施，甚至在2018年8月18日暴雨来临时，依然未转移财产，放任财产损失的扩大。因此，靳慰作为财产所有权人，应对其财产损失扩大部分承担责任。二、一审法院适用法律错误。上诉人与靳慰之间系商品房买卖合同关系，根据合同的约定，在靳慰缴纳完毕购房款后，上诉人依法将地下室交付靳慰使用，已经履行完毕合同约定的义务，不存在违约行为。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决上诉人承担违约责任，显然不当。被上诉人靳慰辩称，上诉人在防止发生安全问题上未尽义务，造成靳慰财产损失存在过错，应承担赔偿责任。被上诉人水利公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人对被上诉人水利公司的上诉请求和理由均不能成立。事实和理由：1.被上诉人靳慰的财产损失，与水利公司没有任何的因果关系。水利公司依据法定程序与徐州市鼓楼区黑臭河道整治工程建设处签订了合同协议书，综合治理鼓楼区下淀大沟整治工程二期项目。在施工中，水利公司严格按照徐州市鼓楼区黑臭河道整治工程建设处审批的设计图纸、施工。施工图纸要求施工中必然要在施工段的上下游设置围堰，施工完毕后予以拆除。上诉人称，因水利公司在施工过程中对河道进行打堰，堵塞河道致使雨水无法通过河道排出，最终从低于堤坝的通风口倒灌进入涉案地下车库，引起本次纠纷与事实不符。涉案工程的河道是一条断头河，有无围堰雨水均无法排出。上诉人施工前该河道已被建筑垃圾堵塞，即使没有围堰，该河道也没有泄洪功能，围堰所处的位置只能起到阻挡雨水的作用，对车库及地下室只能形成保护而非侵害。上诉人称截止到2018年8月，下淀大沟整治工程开工之前，从未出现过雨水倒灌的情形，是因为在侵权事实发生之前，徐州没有遇到如此的大雨，涉案车库设计上存在的防汛防洪安全隐患没有凸显，不能据此认为上诉人在本案中没有过错。2.上诉人称按照商品房买卖合同约定交付涉案房屋系合同义务，义务已履行完毕，不存在违约行为，是对合同条款的狭隘理解。交付房屋是出卖人在商品房买卖合同中应承担的主要义务之一，并非全部的合同义务。出卖人要对其所售的房产质量及设计缺陷导致的损害后果承担合同责任。水利公司的施工行为和涉案车库的损害之间没有因果关系。原审被告物业公司述称，物业公司按照物业服务合同约定的事项，完全履行了物业服务合同约定的义务，并不存在服务不到位的问题。物业公司同时也积极采取了有效的措施，避免了人身的伤亡及有关损失的进一步扩大，物业公司不存在任何的违约和侵权责任。靳慰向一审法院起诉请求：1.依法判令置业公司、物业公司、水利公司连带承担靳慰的财产损失55241元，并对靳慰所有的11-1－212和11－1－214地下室重新粉刷内外部墙壁，恢复原状；2.本案的诉讼费由置业公司、物业公司、水利公司承担。一审法院经审理查明：靳慰与置业公司、物业公司之间存在案涉小区房屋买卖合同关系和物业服务关系。案涉小区地下停车场，紧邻本市鼓楼区下淀大沟河，与河道相邻的停车场墙面的墙身上部为钢筋棍垒砌。该钢筋棍距离停车场的地面大约1.6米。2018年4月24日，水利公司中标徐州市2017年度黑臭河道综合治理鼓楼区下淀大沟整治工程二期项目，该工程自2018年8月3日开工，目前尚未竣工。2018年8月13日徐州地区天气预报，将出现强降雨天气，从下午4时开始，物业公司即在该小区内多处张贴通知，对小区内业主做出关于即将出现大暴雨天气的提示，当天晚上，小区保安即进行巡视，并在发现地下停车场进水造成部分车辆被淹的时候，即采取多种方式通知车主进行移车，并采取措施对地下停车场内大量积水进行抽水。2018年8月13日晚10时左右，本市普降大暴雨，雨水从停车场墙面的钢筋棍栏窗大量涌入该小区内的地下停车场。2018年8月18日徐州再次出现暴雨，因无任何防范措施和整改行为，造成众多业主的财物遭到两次破坏。靳慰两处地下室及财物被淹。靳慰提供财产损失清单：BMB音响2台、加湿器1个、豆浆机1个、电热水壶2个。字画2幅。计算器1个，皮箱1个，绝缘鞋15个，棉皮鞋2个。电动车1辆、跑步机1个、成套鱼缸1个、功放机1个、话筒12，打印机1台，万用表2个、相机1个、车载照明灯1个、三星手机1个、苹果手机1个、对讲机2个。小米、大米、面粉、杂粮、大蒜多斤、花生八宝粥、洗衣液、卫生纸抽纸、牛肉酱各1件。验钞机1个、电视机顶盒2个、行李箱1个。藏书70本，红酒12瓶、白酒6瓶，食用花生油7个，酱油礼盒、香油礼盒各1个，线手套100件，透明肥皂4个，洗衣粉12袋。单皮鞋3件，纯牛奶2个、车坐垫3个，装潢用铜线8件、装潢用双芯铜线5件，衣柜1个、绝缘套多芯线件、收音机1个、落地台灯1个。以上共计价值55,240元。靳慰提供财物被淹后的实物照片、视频、财物损失清单明细佐证。置业公司、物业公司、水利公司质证认为，靳慰的损失与本案无关联性，其损失不应由其承担。一审法院认为，靳慰与置业公司签订的美好小区地下室不动产买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。置业公司投资开发建设该小区项目，包括该小区地下停车场的建造。该停车场的北面位置紧邻大沟河，而停车场北面外墙身的中空部分却采取钢筋棍做栏杆，与地面仅1.6米高，长度达50余米，这种墙身必然造成停车场的墙面防洪安全隐患，存在明显缺陷。对置业公司认为地下室及车库是经资质部门设计验收通过的辩解，一审法院认为，该地下室在实际使用时却未能达到安全防洪要求，且在合同履行过程中，置业公司对已出现其他因素可能带来的停车场安全隐患问题，亦有义务对停车场进行加固改造，以防止出现安全问题，置业公司未尽义务。置业公司对暴雨引发的洪水倒灌，造成靳慰地下室被淹存在过错，应依法承担赔偿责任。关于靳慰主张的财物损失，一审法院认为，靳慰能提供被淹后的实物照片及损失清单，其财物受损是客观存在的。关于损失的数额，由于受损财物为生活物品及杂物，庭审中靳慰未能提供购买发票，符合生活中实际情况。靳慰同意由法庭对财物折旧后酌情考虑损失大小。对此，一审法院减去靳慰损失财物的折旧费用及部分财物尚能使用的实际情况，对靳慰的财物实际损失酌定为25000元。靳慰诉请由于地下室被淹,其墙面被破坏，需要粉刷的费用。一审法院认为，水淹后靳慰两处防盗门受损及墙面需要粉刷是客观事实，该费用酌定为2000元较适宜。靳慰以上财产损失共计27000元，由置业公司应承担赔偿责任。靳慰请求物业公司、水利公司承担连带责任的主张，因靳慰未能提供充分证据佐证，依法不予支持。遂判决：一、汇邻湾置业（徐州）有限公司于判决生效之日起十日内，一次性赔偿靳慰人民币共计27000元。二、驳回靳慰对徐州汇邻物业服务有限公司、徐州市水利工程建设有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1380元，由汇邻湾置业（徐州）有限公司负担1000元，靳慰负担380元。二审中，置业公司向本院提交2015年11月15日拍摄的小区外部环境图片两张，拟证明下淀大沟河工程施工前涉案小区地下车库通风口下沿高于下淀大沟河堤坝。被上诉人靳慰质证认为，上诉人所提供的照片打印件，仅能说明在2015年现场施工的情况，并不能证明靳慰的财产损失与上诉人没有因果关系，也不能证明在2018年暴雨时小区的具体情况。被上诉人水利公司质证认为，该证据不能证明上诉人的观点，该证据反映的是2015年当时施工的场景，并不能说明在侵权事实发生时现场的情况。虽然涉案的车库仅从照片上来看高于堤坝，但是这并不能说明上诉人负责施工的涉案车库没有设计上的缺陷。原审被告物业公司质证认为，对该证据无异议。二审中，原审被告物业公司向本院提交徐州市泉山区市场监督管理局公司准予变更登记通知书，载明徐州汇邻物业服务有限公司于2020年9月23日已经核准变更名称为徐州颐和物业服务有限公司。其他当事人对原审被告物业公司名称变更事实均无异议，本院予以确认。二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于上诉人应否对靳慰的案涉损失承担赔偿责任的问题。本案中，各方当事人对于雨水系从涉案停车场墙面上部的钢筋棍栏窗大量涌入而引发涉案纠纷这一事实不持异议，且该事实亦有相应的事发时雨水进入车库现场的录像及相应的照片等证据予以证实，故本院对该基础事实予以确认。涉案小区系置业公司投资开发建设，也是置业公司与业主签订了不动产买卖合同，置业公司应确保其所出售和转让的不动产具有正常的使用功能和价值。案涉小区地下停车场北面紧邻大沟河，外墙的中空部分采取钢筋棍做栏杆，一审法院经过现场拍照及查看车库周边地形的实际情况，结合车库上部钢筋棍栏杆底部与车库内外地面的高度及栏杆长度的客观事实，以及事发时雨水短时间内倒灌并引发涉案损害的实际情况，认定案涉小区地下停车场未达到实际安全防洪要求，从而判决置业公司就涉案损害承担赔偿责任，并无不当。置业公司关于涉案地下车库及地下室已完成竣工验收，不存在任何缺陷不应当承担责任的主张不能成立，亦与该车库在交付后一年多就发生雨水倒灌引发涉案损害的事实相悖，故本院对其上诉主张，不予支持。上诉人主张水利公司在整治黑臭河工程的施工过程中存在过错导致雨水倒灌引发案涉损失，但未提供充分证据予以支持，故对该上诉主张，本院亦不予支持。关于靳慰主张的财物损失，靳慰提供了被淹后的实物照片及损失清单，能够证实其损失的客观存在，一审法院根据靳慰诉请及物品折旧和尚能使用与否的实际情况，酌定支持其财物损失及墙面粉刷费用，并无不当。综上所述，汇邻湾置业(徐州)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人汇邻湾置业(徐州)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 王 超审判员 孙守明二〇二〇年十月二十八日书记员 刘执柱