广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15859号上诉人（原审原告）：黄勤，男，身份证住址广东省茂名市茂**。上诉人（原审原告）：庾明超，男，身份证住址广东省茂名市茂**。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴金容，广东海法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邹定洲，男，身份证住址广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋圆，广东正大联合律师事务所实习律师。黄勤、庾明超与邹定洲所有权确认纠纷一案，双方均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。黄勤、庾明超的委托诉讼代理人谢锡祥，邹定洲的委托诉讼代理人王洁、陈秋圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄勤、庾明超上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持黄勤、庾明超在一审中第2、3项诉讼请求，不服金额58万元（其中B257号车位32万元，B4150号车位26万元）；2.一、二审诉讼费由邹定洲承担。事实与理由：一审判决认定黄勤、庾明超未提供证据证明黄勤、庾明超与邹定洲已达成共同购买位于广州市越秀区广州大道中307号地下二层B257号车位307号地下负四层B4150号车位的合意，及未能证明黄勤、庾明超已按照其主张的份额缴纳了相应款项，故对黄勤、庾明超请求B257号车位所有权份额及B4150号车位使用权份额的诉请不予支持。该认定显属认定事实错误。一、一审判决认定“《物业(不动产)投资协议》并未载明黄勤、庾明超与邹定洲共同投资购买该两车位，即无法显示三人已达成共同购买该两车位的合意，且该协议没有就三人对该车位所享有的份额作出约定。”属认定事实错误。根据《物业(不动产)投资协议》证实，黄勤、庾明超与邹定洲已就购买涉案的B257号车位、B4150号车位达成了合意。具体体现：l.《物业(不动产)投资协议》第一点第3小点确认：位于茂名市水东开发区××第十一小区地块(土地使用证号MS-V1-95-002，面积2125.5平方米)、位于茂名市高凉中路******、位于广州市越秀区广州大道中**富力新天地**，其中涉案的4101房由三人共同出资692.56万元，向银行贷款691万元，并由茂名市群英网络有限公司（以下简称茂名群英）报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，并于2016年7月24日由邹定洲与开发商签定购房合同；由上述确认内容足以证明黄勤、庾明超与邹定洲共同出资购买的不动产包括了涉案的4101房及其附属的B257号车位、B4150号车位。2.《物业(不动产)投资协议》第三点第1小点、第2小点证实，三方就共同投资的三处物业(不动产)约定的份额为：庾明超占33.34％份额，黄勤占33.33％份额，邹定洲占33.33％份额，并就违约责任作了明确的约定。至于B257号车位、B4150号车位产权份额，因车位是附属于4101房的，且三人均是按该房约定的比例投资，因此，附属的B257号车位、B4150号车位的产权份额也是按4101房的产权比例确认的，即庾明超占33.34％份额，黄勤占33.33％份额，邹定洲占33.33％份额；3.《物业(不动产)投资协议》由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同签名盖指模确认，是黄勤、庾明超、邹定洲三人的真实意思表示，是黄勤、庾明超、邹定洲三人对共同出资购买含涉案不动产等三处不动产的事实的确认。一审判决对该《物业(不动产)投资协议》的合法性、有效性已确认。况且，邹定洲在其发给黄勤、庾明超的律师函中对《物业(不动产)投资协议》的真实性、合法性是确认的，对由黄勤、庾明超及邹定洲三人共同购买涉案的4101房及其附属的B257号车位、B4150号车位是确认的。显然，《物业(不动产)投资协议》足以证实涉案的4101房及其附属的B257号车位、B4150号车位是黄勤、庾明超与邹定洲三人共同购买。一审判决作出上述认定显属认定事实错误，应予纠正。二、一审判决认定黄勤、庾明超未提供证据证明黄勤、庾明超已按照其主张的份额缴纳了B257号车位、B4150号车位相应的款项属认定事实错误。黄勤、庾明超一审提供的证据证明了涉案的B257号车位、B4150号车位是由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资购买。具体的出资方式为：庾明超、黄勤、邹定洲三人因共同购买B257号车位及B4150号车位的不动产，由茂名群英代庾明超、黄勤、邹定洲三人支付，上述代支付款由庾明超、黄勤、邹定洲三人与该公司另行结算。茂名群英网络有限公司出具的《付款证明》证实B257号车位及B4150号车位付款的具体明细。显然，黄勤、庾明超提供的证据足以证实B257号车位、B4150号车位是黄勤、庾明超及邹定洲三人共同出资购买，一审判决认定黄勤、庾明超提供的证据“不能形成其已按照其主张的份额缴纳了相关款项的证据链”属认定事实错误，应予纠正。邹定洲辩称：一、根据《物业(不动产)投资协议》第一条第三款“位于广州市越秀区广州大道中307号富力新天地C栋4101室的写字楼，面积402.3平方米。由三人于2015年7月25日共同出资692．56万元交付首期，向银行贷款691万元，并由茂名群英报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，于2016年7月24日由邹定洲与开发商签定购房合同”之规定，该条款中并未约定三人投资的所谓的车位是涉案车位。二、根据邹定洲提供的证据显示，B4150车位的签约时间为2017年2月28日，B257车位的签约时间为2016年10月30日，与不动产协议中载明的“于2016年7月24日由邹定洲与开发商签订购房合同”均不一致，所以，无法证明黄勤、庾明超诉称的物业不动产投资协议中的车位与涉案车位是同一车位。三、B4150车位系邹定洲向广州富力地产股份有限公司租赁使用，仅仅享有使用权，不享有所有权，其使用权无法按份共有。四、车位与房屋均属于独立的物理空间，且具有不同的房屋不动产产权证，没有车位附属于商品房的说法。根据邹定洲提供的证据显示，均是邹定洲与广州富力地产股份有限公司签订《认购书》，并非4101房的附属。五、黄勤、庾明超提供的证据没法证明其二人已实际出资。根据黄勤、庾明超提供的证据显示，其所指的支付车位款项全部是由案外人支付，其中，两笔是由案外人支付给梁宇宏，三笔是由案外人支付给广州富力地产股份有限公司、一笔是由茂名群英支付给广东群英网络有限公司（以下简称广东群英）（该笔金额茂名群英已另案以民间借贷纠纷起诉广东群英返还），均无法证明其二人已实际出资。综上所述，黄勤、庾明超既无法证明三人对涉案的车位有共同购买的合意，也无法证明二人已实际出资，其二人请求判令涉案车位按份共有无事实依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。邹定洲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄勤、庾明超全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄勤、庾明超承担。事实与理由:一、一审法院未具体查明三人实际出资情况，而仅以《物业(不动产)投资协议》作为三人共有房屋的依据错误。(一)三人签订《物业(不动产)协议》已被黄勤、庾明超通过实际行动否决。一审判决据此认定三人具有共同购买合意的证据只有三人签订的没有落款日期的《物业(不动产)投资协议》。事实上，邹定洲已举证证明该《物业(不动产)投资协议》的签订时间约在2017年5月20日，作为2017年5月5日三人召开的股东会决议内容的一部分，即股东会决议的第二条决议事项，于股东会决议作出后签订。而黄勤、庾明超在与邹定洲的股权转让纠纷中【(2018)粤0902民初2915号】，现二审已审理终结，无论是黄勤、庾明超还是法院，最终已明确否认了该次股东会决议的效力，即明确否认了该次股东会所决议所通过的所有内容，包括该决议讨论的《物业(不动产)投资协议》。邹定洲与黄勤、庾明超的上述股权转让纠纷，茂名市中级人民法院在作出民事判决后，黄勤、庾明超又恶意提起本案所有权确认诉讼，并在本诉讼审判过程中颠倒是非黑白，全然否定先前在股权转让纠纷中的说法。若任由黄勤、庾明超在不同审判中颠倒是非作不同的陈述，显然不利于维护司法权威。但一审法院对邹定洲的如上合理辩解及证据未予采纳，也未进行说理，反而单方采信了对邹定洲不利的另外一案民间借贷纠纷【(2018)粤0104民初35399号】庭审抗辩的证据，有失偏颇。(二)即使该《物业(不动产)投资协议》是合法有效的，但黄勤、庾明超也未能证明他们有实际履行该协议。本案中，黄勤、庾明超除了分别向邹定洲账户中转存了4-5个月所谓的“银行按揭还款”外，并没有证据证明黄勤、庾明超支付了协议中约定的首付款及按揭款。另外，黄勤、庾明超已在诉状中明确表示在2017年11月之后再无履行协议中还贷义务。二、涉案房产已办理抵押登记，已确认无他人同享所有权的条件，涉案4101房已办理抵押登记，抵押权人为中国银行。若确认黄勤、庾明超享有涉案房屋的所有权，必然涉及到房屋产权登记变更的问题。一方面，若日后不动产权证要办理变更登记，加上黄勤、庾明超的名字，要经抵押权人的书面同意，但现在无法明确抵押权人是否同意也无法明确何时需要变更。另一方面，在房屋已办理抵押登记的情况下，中途变更不动产所有人，原一人所有的不动产现由三人按份共有，损害了抵押权人的合理信赖利益，极大可能导致抵押权人无法实现其担保物权，债权无法得到清偿。三、根据《物业(不动产)投资协议》判定三人共有房屋，对邹定洲极不公平，严重损害了邹定洲利益，即使不考虑首付款的支付情况，仅考虑按揭还款的金额，邹定洲自2017年11月开始至今，已还款了200多万元。而一审法院却仅仅根据协议的约定，而认定邹定洲只有三分之一份额。假如黄勤、庾明超根据《中华人民共和国物权法》第100条“共有人可以协商确定分割方式。难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”之规定，如黄勤、庾明超提出对标的物进行分割，那最终邹定洲将会遭受巨大损失，这显然对邹定洲极不公平。四、虽然一审法院在判决中载明“关于报告提出的黄勤、庾明超对涉案三处物业均未完成出资的抗辩，属另一债权债务关系，双方可另循合法途径解决”，但实则避重就轻，增加诉累。一审法院在确认了涉讼物业为三人共有后，会产生更多的纠纷，比如分割析产纠纷、不动产所有权登记问题、以及邹定洲与黄勤、庾明超之间具体出资的债权债务问题等等一系列纠纷，这完全没有达到息诉止纷的司法目的，将极大的浪费司法资源。黄勤、庾明超辩称：一、一审法院判决认定广州市越秀区广州大道中307号富力新天地C栋4101房是黄勤、庾明超及邹定洲三人按份共有房屋认定事实清楚，证据充分。(一)黄勤、庾明超在一审中提供的《物业(不动产)投资协议》证实，涉案的4101房是由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资购买。(二)邹定洲实际控制的广东群英在广州市越秀区人民法院受理的(2018)粤0104民初35399号案中确认涉案的4101房是黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资购买。(三)邹定洲通过函件确认涉案的4101房虽然登记在邹定洲的名下，但购房款及按揭贷款均由庾明超、黄勤、邹定洲三人共同支付。(四)黄勤、庾明超均按各自所占的份额支付首期款和偿还银行贷款。(五)黄勤、庾明超提供的证据证实涉案的4101房是由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资购买。二、邹定洲上诉称“三人签订《物业(不动产)协议》已被黄勤、庾明超通过实际行动否决”的说法欠缺事实依据，不能成立。三、邹定洲上诉称涉案的4101房已办理抵押登记，若确认黄勤、庾明超享受涉案的4101房所有权，会损害抵押权人的利益及损害了邹定洲利益的说法欠缺事实依据和法律依据。综上所述，邹定洲的上诉欠缺事实和法律依据的，其上诉明显无理。请求二审法院查明事实，依法驳回邹定洲的上诉请求。黄勤、庾明超于2019年8月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认位于广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】归黄勤、庾明超、邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；2.确认位于广州市越秀区广州大道中307号地下二层B257号车位【富力新天地花园自编C栋广州大道中307号-2层-257房】，归黄勤、庾明超、邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；3.确认位于广州市越秀区广州大道中307号地下4层B4150号车位的使用权归属黄勤、庾明超、邹定洲三人共同使用，黄勤使用33.33%的份额、庾明超使用33.34%的份额、邹定洲使用33.33%的份额。一审法院经审理查明：2016年7月14日，邹定洲（买受人、乙方）与富力公司（出卖人、甲方）就买卖涉讼4101房签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：认购商品房地址为广州富力东山新天地写字楼C栋4101房，商品房用途为写字楼，建筑面积为402.3平方米，套内建筑面积为270.52平方米；乙方同意按商业按揭方式付款；优惠认购价为13835583元，乙方于签署本认购书时交付定金20万元，首期于2016-07-24前交付房款的20%，即人民币2574908元，第二期于2016-08-23前交付房款的10%，即人民币1383558元，第三期于2016-10-22前交付房款的20%，即人民币2767117元，乙方于2016-07-24前申办按揭贷款，按揭额人民币691万元，年限待定等。2016年7月25日，邹定洲（买方、乙方）与案外人富力公司（卖方、甲方）就涉讼4101房签订编号为201607245519的《商品房预售合同》，其中约定：第二条、甲方以出让方式取得位于越秀区杨箕村地段编号为274；410；412；124；414；416的地块的土地使用权，面积44281.69平方米，规划用途为商业金融用地、二类居住用地、中小学用地，土地使用权年限自2011年1月18日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。甲方经批准，在该地块上投资建设富力新天地花园商品房。第四条、乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的富力新天地花园自编C栋41层4101号房屋（下称该商品房），房屋地址越秀区广州大道中307号（C栋）4101房，该商品房的用途为办公，合同约定建筑面积共402.3平方米，其中套内建筑面积270.52平方米，共有分摊面积约131.78平方米。第七条、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米51144.40元，总金额13835583元。第八条、甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.其他付款方式：详见附件补充协议。按揭款：在2016-07-30前支付人民币6910000元；除按揭款外，剩余款分三期支付：第1期：在2016-07-25前支付人民币2774908元，第2期：在2016-08-23前支付人民币1383558元；第3期：在2016-10-22前人民币2767117元。第十三条、甲方应当在2017年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。其中该附件七：本合同补充协议约定：第三十一条、认购定金二十万元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，乙方选择【银行按揭】（商业贷款）付款，并按以下选择条款时间付清款项，均以人民币为计算货币。第一期楼款：须于2016年7月25日前缴付，即2574908元；第二期楼款：须于2016年8月23日前缴付，即1383558元；第三期楼款：须于2016年10月22日缴付，即2767117元；乙方须于2016年7月30日前，前往甲方指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还乙方欠甲方的成交价余款，成交价余款总额为691万元。2016年10月30日，邹定洲（买受人、乙方）与案外人富力公司（出卖人、甲方）就买卖涉讼负二57号车位签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：一、认购商品房地址为广州富力东山新天地C栋车位-257，商品房用途为车位，建筑面积为12.72平方米，套内面积为12.72平方米；原价354571元。二、优惠认购价320000元；乙方于签署本认购书时交付定金5万元，首期于2016年11月9日前交付房款的50%，即11万元（已扣除定金），二期于2016年12月9日前交付房款的50%，即16万元；该车位为富力新天地C-4101业主购买，我司收齐全款及相关费用方可收付使用。买受人签名处为手写的“邹一辉代邹定洲”。2017年3月10日，邹定洲（买受人、乙方）与案外人富力公司（出卖人、甲方）就买卖负四150号车位签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：一、认购商品房地址为广州富力东山新天地C栋车位-4150房，商品房用途为车位，建筑面积为12.72平方米，套内面积为12.72平方米；原价288089元。二、优惠认购价260000元；乙方于签署本认购书时交付定金5万元，首期于2017年3月10日前交付房款的50%，即8万元（已扣除定金）；第二期于2017年4月9日前交付房款的50%，即13万元；富力新天地C栋4101房符合“一户一车”政策网签车位为C栋负二层-257号车位，本人申请富力新天地C栋负四层-4150号车位为长租车位。2019年11月8日，广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》载明：越秀区广州大道中307号4101房，建筑面积为401.0355平方米，规划用途为办公，权属人为富力公司。该房屋于2017年8月25日由广东省茂名市茂南区人民法院以（2017）粤0902民初2915号协助执行通知书及民事裁定书查封，执行明细为查封登记在富力公司名下已网签给被申请人邹定洲的该业。后于2019年10月31日亦由广东省茂名市茂南区人民法院以（2019）粤09021232号之一协助执行通知书及执行裁定书解封。据广州市房地产档案馆分别于2020年2月7、12日出具的《广州市不动产登记查册表》载明：4101房于2019年11月22日登记至邹定洲名下，所有权来历为购买，共有情况为单独所有。B257号车位仍登记在富力公司名下。一审另查明：2018年8月30日，茂名群英以广东群英为被告向一审法院提起（2018）粤0104民初35399号（以下简称35399号案）民间借贷纠纷，诉讼中所涉部分事实与本案审理事实相关。该案是茂名群英以广东群英在2011年至2017年间尚欠其借款起诉，其诉请为要求广东群英偿还其借款8499559.56元及利息。该案中，广东群英（该案广东群英的委托诉讼代理人亦为本案被告的委托诉讼代理人）答辩称：一、茂名群英与广东群英是关联公司，二者系混同经营，表现为股东混同、人员混同、业务混同、财务收入混同，故双方之间的往来款不是借款。二、茂名群英所诉的往来款均不是所谓的借款，在双方共同使用的CC协同系统中，每笔款项都是由广东群英财务申请，由三位股东中审批后，由茂名群英财务划款（主要是黄勤），所以不存在所谓的借款的事实。茂名群英起诉的部分款项用于三人合资购买的广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101室。具体如下：（1）、2016年7月25日，茂名群英汇入广东群英156万，同日，广东群英将钱汇入到了邹定洲个人账户163万，同日，邹定洲向开发商广州富力地产股份有限公司汇入购房款2617699.5元。（2）、2016年11月9日，茂名群英汇入广东群英11万，同日，广东群英将该笔钱汇入邹定洲个人账户，同日，邹定洲支付给开发商。（3）、2017年5月2日，茂名群英财务在系统工单-董事会联合投资说到，每月2号支付富力新天地办公室银行月供款9万元，请各位董事确定每月审批？还是默认财务2号支付，三股东同意后，由茂名群英财务支付到广东群英账户。综上，以上费用均是经广东群英申请，然后由茂名群英划拨款项用作公司的正常支出，与茂名群英诉称借款性质不符。该案经审理查明：茂名群英于2003年7月8日设立时，股东为庾明超（持股比例36%）、黄勤（持股比例32%）、邹定洲（持股比例32%）。2010年11月30日发生股权变更，股东不变，持股比例变更为庾明超持股比例34%、黄勤持股比例33%、邹定洲持股比例33%。广东群英设立时股东为庾明超（持股比例33%）、黄勤（持股比例33%）、邹定洲（持股比例34%）。2017年3月13日发生第一次股权变更，股东不变，持股比例变更为庾明超持股比例24%、黄勤持股比例25%、邹定洲持股比例51%；2017年5月12日再次发生股权变更，黄勤退出，股东变更为庾明超（持股比例24%）、邹定洲（持股比例76%）。广州市祺英网络有限公司由庾明超、黄勤、邹定洲及广东群英共同设立，2013年10月12日股东变更为广东群英、成仁风。茂名市天娱网络科技有限公司由庾明超（持股比例34%）、黄勤（持股比例33%）、邹定洲（持股比例33%）共同设立。根据邹定洲的招商银行交易流水及茂名群英提交的茂名群英汇款广东群英流水明细账共同显示，2016年7月25日，茂名群英公司汇入广东群英公司合计156万，同日，广东群英公司汇入163万到邹定洲个人账户，同日，邹定洲向开发商富力公司汇入购房款257万余元。2016年11月9日，茂名群英汇入广东群英11万，同日，广东群英将该笔钱汇入邹定洲个人账户，同日，邹定洲支付给开发商。广东群英在该案中主张上述购房款中有174万元是由茂名群英转账给广东群英，广东群英转账给邹定洲，再由邹定洲支付给富力公司。因本案纠纷，黄勤、庾明超于2019年8月16日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，黄勤、庾明超称：涉讼物业是以邹定洲的名义签订买卖合同，并非以黄勤、庾明超及邹定洲三人的名义购买，且不动产投资协议明确载明了是为了便于前期办理相关手续而约定由邹定洲单独与出卖人签订相关认购书及合同；因为邹定洲在代黄勤、庾明超及邹定洲三人购买涉讼三处物业后起了私心，私下签订无偿提供使用证明给广东群英，企图将该三处物业据为己有，一直拖延，故至今未办理联名登记手续；黄勤、庾明超按各自所占的份额将相应款项汇付给邹定洲的账户至2017年11月，2017年12月起的按揭贷款，由邹定洲收取4101房的租金偿还。邹定洲称：涉讼三处房屋均由我方签署相关的合同，且实际上均是由我方购买，不动产投资协议是没有落款日期的，而实际的签订时间应该是在2017年5月20日；两个车位的价款共58万元，我方只有向开发商转账11万元的银行流水，其余款项均是委托他人代为支付，但因时间久远，已无法找到相关流水。关于在35399号案答辩称涉讼4101房是由黄勤、庾明超及邹定洲共同出资购买及在本案答辩称是由邹定洲一人购买，原因在于黄勤、庾明超在该两案中的主张不同，我方遂作出了前后不同的答辩，而实际上房屋的真实出资应以流水为准。黄勤、庾明超及邹定洲共同确认：涉讼4101房及B257车位、B4150车位现由广东群英在使用；黄勤、庾明超与邹定洲对广东群英、茂名群英各持有的股份比例与35399号案查明的一致，之后没有发生变化。黄勤、庾明超为证明涉讼的三处物业为黄勤、庾明超及邹定洲三人共同投资，向一审法院提交了黄勤、庾明超与邹定洲签订的《物业（不动产）投资协议》（未载明签订日期）。该协议载明：共同投资人：黄勤、庾明超、邹定洲。一、情况说明。黄勤、庾明超及邹定洲三人共同、平均投资三处不动产（房产、地块、写字楼），分别为：1、位于茂名市水东、位于茂名市水东开发区××第十一小区地块S—V1—95—002；面积2125.5平方米，该地块由茂名市盛世桃源房地产开发有限公司持有。由三人于2010年6月15日年共同出资80万元购买，持有该地块40%股权；合作方代表张儒健投资120万元，持有该地块60%股权，三人共同投资部分权益暂由黄勤代持。2、位于茂名市××、位于茂名市××路××院××室米，由三人于2013年共同投资108万元购买，并于2013年9月27日登记在庾明超名下。3、位于广州市越秀、位于广州市越秀区广州大道中**富力新天地****的写字楼平方米，由三人于2015年7月25日共同出资692.56万元交付首期，向银行贷款691万元，并由茂名群英报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，于2016年7月24日由邹定洲与开发商签定购房合同。二、委托内容。共同投资人委托其中一方以其名下代持的共同投资的物业（不动产），并在相关部门进行登记，被委托人自愿履行该等办理手续。三、权利及义务。1、由三人共同投资的三处物业（不动产），均属三人共同财产（分别为：黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%）投入与收益均按该比例。代持人不得为自己牟取任何私利。2、未经三位共同投资人书面同意，任何一处物业（不动产）和任何一位代持人均不能对共同投资物业进行抵押、担保、转让等有损共同投资人利益的行为，否则，每次违约，违约方应支付一百万元人民币给守约方。3、三位共同投资人对任何一处物业，均可自由按市场公允价格退出，但同等条件下共同投资人有优先购买权。4、三位共同投资人对以上三处共同投资的物业，由于前期办理事务方便，所以均由一人办理在不动产登记部门登记，待前期事务办理完善后，应逐步实现联名登记。5、由于是共同投资的物业，共同投资人无需向代为持有人支付任何形式的费用。6、代持人在日常生活中，获知的一切关于该等物业的信息应及时准确共享给共同投资人，如果由于代持人在信息共享时出现不及时或不准确情形，给共同投资人带来损失的，代持人应承担相应的赔偿责任。邹定洲对上述协议质证称：对其真实性认可，但证明内容不予认可。该协议是在股东会决议后由黄勤草拟，但现黄勤、庾明超对于股东会决议的内容完全不认可，所以，该协议作为附属协议也不能成立。其次，协议中载明的内容与实际情况不符，黄勤和庾明超并未真实出资。关于该协议的签订日期，黄勤、庾明超称：我方记不清楚了，但可以确认的是在4101房购买之后即2016年7月25后日才签订该协议的，之前双方是口头协议的，才签订不动产投资协议确认三处不动产由三人共同出资、共同购买。邹定洲称：实际产生的时间是在股东会决议作出后，从我方提交的公证书可见，该决议第二条就有不动产投资协议。我方确认在35399号案中也提交了该协议作为证据出示。黄勤、庾明超为证明其支付了涉讼三处物业的房款，向一审法院提交了以下证据：一、中国农业银行茂名茂东支行出具的庾明超的尾号为0914农业银行卡2017年6月1日至2017年11月30日的交易明细清单、黄勤的尾号为1204的借记卡2017年7月1日至2018年5月31日的账户历史明细清单。二、邹定洲分别于2017年12月6日向黄勤、庾明超发出的《律师函》，主要内容为：受邹定洲的委托，就你方拒绝支付共同投资的房产的按揭贷款向你出具律师函，根据《物业（不动产）投资协议》的约定，该房屋由三人共同出资购买，虽然登记在邹定洲的名下，但购房款及按揭贷款均由三人共同支付，现你自2017年11月起，未再支付应付按揭贷款，导致邹定洲已拖欠2期按揭贷款，合计为141412.39元。对此，本律师认为：三位投资人共同签订的投资协议，均是三方真实的意思表示，合法有效，各投资人应按照投资协议的约定履行各自的义务，如违约，则需要承担相应的违约责任。鉴于此，函告如下：请收到本函之日起2日内，尽快履行义务，支付应承担的贷款金额等。三、黄勤、庾明超于2017年12月11日向邹定洲发出《律师函》，主要内容为：就你与黄勤、庾明超三人投资购买坐落于广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101室写字楼的相关问题致函你方。1、根据三方签订的《物业（不动产）投资协议》，本物业黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%，三方按投资比例进行收益；2、物业的装修及附属车位由三方作为股东投资的茂名群英出资，其出资视为三方按股权出资；3、由于你方居住地为广州市，并且出租给其他单位使用，所以本物业的管理由你方事实行使。现委托人委托本律师向你方作出如下决定：1、本处物业租金按市场公允的价格出租，每平方米出租价格为215元；2、租金由贵方收取后用于支付银行贷款的本金及利息支出；4、租金收取时间从2017年1月起执行；5、从2017年11月起使用租金支付银行的贷款本金及利息，并且委托人保留对2017年1月至10月租金的追偿权。四、茂名群英的营业执照副本及章程、茂名市天娱网络科技有限公司的营业执照副本及章程。五、茂名市天娱网络科技有限公司与中国农业银行茂名茂南支行于2016年10月31日签署的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》（借款金额600万元）、客户收付款入账通知、委托支付通知单。六、尾号为2612的账户向容墨莉账户2016年11月1日至2016年11月30日转账的银行流水复印件，交易用途为服务费，共涉交易金额为4280675元。七、茂名群英与广东群英的银行交易流水；柯晓林向陆明灿、李伟强、梁宇宏、富力公司等的转账记录及银行交易凭证，共涉金额3031000元。八、茂名群英于2019年10月14日出具的《付款证明》；九、茂名群英与中国银行茂名分行于2017年1月6日签署的《流动资金借款合同》及《最高额抵押合同》（借款金额800万元）；十、记账凭证、中国银行对公客户付款通知单、客户收付款入账通知。邹定洲对上述证据质证称：对证据一、二、四、五、九、十的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，不能排除有其他经济往来。对证据三的真实性确认、合法性、关联性不予认可。对证据六，因无原件，对其真实性、关联性均不予认可，即使是真实的，根据银行流水显示，智盾公司向案外人容墨莉支付的是服务费，而非黄勤、庾明超主张的购房款。对证据七，对于转账给邹定洲的真实性确认，其他转账流水，来源及收款方均不是我方，真实性、合法性由法院依法认定，但对于关联性及证明内容不予认可。首先，茂名群英向广东群英转账的六笔，合计为216万，茂名群英已另案起诉。至于柯晓林向案外人的转款行为，邹定洲不知情，也与本案无关。即使黄勤、庾明超认为柯晓林是茂名群英的公司财务，也无法证明该钱款属于茂名群英的财产，且柯晓林是向案外人汇款，并非向广东群英汇款。对证据八的真实性、合法性、关联性均不予认可。邹定洲为证明涉讼三处物业由其支付房款，向一审法院提交了以下证据：1、邹定洲的招商银行和中国银行的流水；2、邹定洲（为借款人）与案外人中国银行股份有限公司广州东山支行（为贷款人）于2016年11月22日签署的《个人商业用房贷款合同》。其中该合同附件一约定：贷款金额为691万元，贷款期限为120月，贷款用途为购买越秀区广州大道中307号（C栋）4101房；放款账户户名为广州富力地产股份有限公司，放款账户账号为68×××38，放款账户开户行为中行东山支行；还款方式为等额本金，还款周期为每月，还款账户户名为邹定洲，账号为70×××06；担保类型为所购房产抵押，开发商阶段性担保；抵押物共有人确认：本人容墨莉系上述所列抵押物的共有人，本人在此同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。抵押人或出质人签名处为手写的“邹定洲”，抵押物共有人签名处为手写的“容墨莉”。黄勤、庾明超对上述证据质证称：对招商银行流水的真实性无异议，关联性有异议，首期房款是黄勤、庾明超委托邹定洲代为购买涉案房产，所以支付首期款也只能用邹定洲的名义，其实所有的款项都是由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资的，由茂名群英公司先行垫付。对中国银行的流水，我方确认每期的银行还贷是通过邹定洲的账户还款，但在2017年11月之前的还款，黄勤、庾明超都有汇款给邹定洲，再由邹定洲统一支付的。2017年11月后的还款就由邹定洲收取出租4101房的租金予以还贷，并非邹定洲个人还贷。对贷款合同的真实性无异议，关联性有异议，691万元的按揭贷款是用黄勤、庾明超、邹定洲三人共同购买的4101房作为抵押物向银行按揭贷款的。黄勤、庾明超、邹定洲三人一共支付首期款6925583元，涉案房产并非邹定洲及其妻子容墨莉共同购买，其妻子容墨莉并非共有人。邹定洲为证明《物业（不动产）投资协议》是作为履行《股东会决议》的内容之一，黄勤在另案起诉邹定洲股权转让纠纷诉讼【案号为（2018）粤0902民初2915号，以下简称2915号案】中不认可《股东会决议》的真实性，现又以该协议主张权利，相互矛盾，向一审法院提交了以下证据：1、（2017）粤广广州230616号《公证书》（复印件）；2、2915号案开庭笔录。黄勤、庾明超对此质证称：真实性由法庭依法确认，合法性、关联性有异议，该两份证据与黄勤、庾明超、邹定洲三人共同签订的不动产投资协议并无关联。邹定洲对不动产投资协议内容的真实性是确认的、对涉案的房产是由黄勤、庾明超、邹定洲三人共同出资购买并且已经实际出资的事实是确认的。邹定洲为证明其将涉讼的4101房无偿出租给广东群英使用，无需支付租金，黄勤、庾明超对此知情，向一审法院提交了：1、广东省工商行政管理局于2017年3月28日出具的《核准变更登记通知书》，载明广东群英的住所地变更为广州市越秀区广州大道中******；2、邹定洲于2017年3月10日出具的《无偿使用证明》，载明：兹有邹定洲承诺将租赁场地广州市越秀区广州大道中307号C栋4101房提供给广东群英无偿使用，使用期限为长期。黄勤、庾明超对此质证称：对工商登记资料的真实性、合法性、关联性均有异议，因为邹定洲并非提供最新的工商登记资料，因为最新资料显示邹定洲是占有76%的股份。对于无偿使用证明，该证明由邹定洲出具的，我方对其形式上的真实性确认，但对其内容的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证明的情况黄勤、庾明超并不知情也不同意，该证据证明了邹定洲意图将4101房据为己有。邹定洲为证明茂名群英与广东智盾网络有限公司、广东智盾网络有限公司与茂名市天娱网络科技有限公司、邹定洲与案外人柯晓林等均有其他业务往来，向一审法院提交了相关发票及转账凭证、银行，流水等。黄勤、庾明超对此质证称：关于上述发票及转账凭证，真实性由法庭依法确认，关联性有异议，与本案无关。关于银行流水的真实性予以确认，但对其证明内容有异议，柯晓林及庾晓云都是茂名群英有限公司的工作人员，是代黄勤、庾明超付款给邹定洲的，由邹定洲统一支付涉讼物业的购买款。一审法院认为：综合黄勤、庾明超与邹定洲双方举证、质证可见，本案争议焦点之一：黄勤、庾明超与邹定洲签订的《物业（不动产）投资协议》的效力问题。广东群英（由邹定洲持有76%的股份）在一审法院另案处理的（2018）粤0104民初35399号案中亦将该协议作为证据提交，并在该案答辩称“茂名群英与广东群英是关联公司，茂名群英起诉的部分款项用于黄勤、庾明超、邹定洲合资购买的广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101房”，邹定洲在在一审庭审中抗辩称涉讼的4101房是其一人购买，对其前后矛盾的陈述，其亦未作出合理的解释。且邹定洲在一审诉讼中也无提交足以推翻该《物业（不动产）投资协议》的其他证据，因此该《物业（不动产）投资协议》属合法、有效合同。故对黄勤、庾明超称涉讼4101房属黄勤、庾明超与邹定洲共同投资、属其三人共有的主张，一审法院予以采信，对于邹定洲称该4101房属其一人所有的抗辩，一审法院不予采纳。本案争议焦点之二：黄勤、庾明超及邹定洲对涉讼4101房享有的具体份额如何确定的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”、第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，黄勤、庾明超与邹定洲对涉讼4101房的共有属按份共有。结合本案，三方签订的确认各方权利的《物业（不动产）投资协议》对各方的份额进行了明确，故一审法院对黄勤、庾明超及邹定洲对涉讼4101房的所有权份额按照该约定进行认定，即黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%。本案争议焦点之三：关于B257号车位的产权份额及B4150号车位的使用份额的问题。鉴于上述《物业（不动产）投资协议》并未载明黄勤、庾明超与邹定洲共同投资购买该两车位，即无法显示三人已达成共同购买该两车位的合意，且该协议亦没有就三人对该车位所享有的份额作出约定。另，黄勤、庾明超与邹定洲存在较多的经济往来，根据黄勤、庾明超提交的现有证据，不能形成其已按照其主张的份额缴纳了相应款项的证据链。故对黄勤、庾明超要求确认B257号车位的所有权份额及B4150号车位使用权份额的诉请，一审法院均不予支持。关于邹定洲提出的黄勤、庾明超对涉讼三处物业均未完成出资的抗辩，属另一债权债务关系，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，一审法院于2020年3月13日作出一审判决：一、确认广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】属黄勤、庾明超、邹定洲按份共有，由黄勤占有33.33%产权份额、庾明超占有33.34%产权份额、邹定州占有33.33%产权份额；二、驳回黄勤、庾明超的其他诉讼请求。案件受理费108294元，由黄勤负担36820.50元，由庾明超负担36831.50元，由邹定洲负担34642元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：黄勤、庾明超在2019年8月16日起诉时的原诉讼请求为：1.确认位于广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】归属黄勤、庾明超、邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；2.确认位于广州市越秀区广州大道中307号负二57号车位、负四150号车位归属黄勤、庾明超、邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；3.邹定洲立即为黄勤、庾明超办理上述第1、2项不动产的联名登记手续；4.本案诉讼费用由邹定洲负担。二审期间，经本院释明后，黄勤、庾明超变更诉讼请求为：邹定洲立即为黄勤、庾明超办理位于广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】及位于广州市越秀区广州大道中307号B257号车位、B4150号车位三处不动产的共有人联名登记手续，登记份额为黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲33.33%。邹定洲不同意黄勤、庾明超变更诉讼请求。再查，涉案4101房仍登记在邹定洲名下，于2019年11月22日办理他项案号为2019登记1492583的抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行，无查封登记。二审中，黄勤、庾明超确认《物业（不动产）投资协议》是在购买房屋和车位后签订的。本院认为：本案争议焦点在于：1.黄勤、庾明超关于涉讼4101房的诉讼请求是否成立；2.黄勤、庾明超关于涉讼车位的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一。黄勤、庾明超与邹定洲签订的《物业（不动产）投资协议》所形成的是债权债务关系，涉讼4101房未登记在黄勤、庾明超名下，其在未取得物权的前提下直接起诉要求确认各方权属份额缺乏法律依据。黄勤、庾明超与邹定洲尚未成为登记的共有人，故一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条作出认定，属适用法律不当。黄勤、庾明超经本院释明后，变更诉讼请求为要求邹定洲将房屋办理联名登记在三人名下的手续，在法律关系上符合《物业（不动产）投资协议》所形成的三方之间的合资买房合同关系。虽然《物业（不动产）投资协议》对黄勤、庾明超、邹定洲三人共同投资购买涉讼4101房以及各方财产份额约定清晰明确，也约定“三位共同投资人对以上三处共同投资的物业，由于前期办理事务方便，所以均由一人办理在不动产部门登记，待前期事务办理完善后，应逐步实现联名登记”，但涉案房屋上设定有抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行的抵押登记，黄勤、庾明超、邹定洲三方之间的《物业（不动产）投资协议》系其内部约定，不能对抗抵押权人，办理产权转移登记应取得抵押权人的同意。且黄勤、庾明超也未提交充分证据证明其已依约支付了应付的全部房款。因此，黄勤、庾明超现在诉请要求邹定洲办理涉案4101房的产权变更登记，不具备条件，本院不予支持。关于争议焦点二。上述《物业（不动产）投资协议》虽在第一条第3款处提及“车位”，约定“……4101室……，面积402.3平方米，由三人于2015年7月25日共同出资692.56万元交付首期，向银行贷款691万元，并由茂名群英报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，于2016年7月24日由邹定洲与开发商签订购房合同”，但是上述约定中的“车位”一词指向不明。黄勤、庾明超确认上述协议是在购买房屋和车位后签订的，但该协议明确了房屋的房号，却没有明确具体的车位号，黄勤、庾明超对此未作出合理解释。黄勤、庾明超无充分证据证明三人之间就购买涉讼B257号车位和B4150号车位达成合意，且B257、B4150号车位并未登记在邹定洲名下，故黄勤、庾明超要求邹定洲办理上述两车位的联名登记的诉讼请求不成立，本院不予支持。此外，邹定洲上诉主张《物业（不动产）投资协议》是股东会决议内容的一部分，股东会决议未签订，故该《物业（不动产）投资协议》也不成立，对此其提交的经公证的电子邮件内容不足以证明其主张，故本院不予采纳。因黄勤、庾明超的上诉请求不成立，故邹定洲虽然该上诉理由不成立，但其上诉请求成立。综上所述，上诉人黄勤、庾明超的上诉请求不成立，本院不予支持；邹定洲的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36285号民事判决；二、驳回黄勤、庾明超的全部诉讼请求。一、二审案件受理费各108294元，均由黄勤负担各审54139元，由庾明超负担各审54155元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十月二十八日书记员 冯冠豪徐毅敏