北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8914号上诉人（原审原告）：张艳，女，1971年10月23日出生，香港永久性居民。委托诉讼代理人：王自强，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京弋久弋久商贸有限公司，住所地北京市东城区东直门内大街******。法定代表人：任崇峰，董事长助理。委托诉讼代理人：程瑶，北京市蓝石律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱岳，北京市蓝石律师事务所律师。上诉人张艳因与上诉人北京弋久弋久商贸有限公司（以下简称弋久弋久公司）占有保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。张艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决按照我与北京都市之星酒店管理有限公司（以下简称都市之星酒店）之间的租赁合同约定的租金标准给付给我房屋占有使用费是背离客观事实的，我出租给都市之星酒店的租赁物是整栋3000余平米的大楼，而弋久弋久公司仅承租60余平米的底商，二者单位面积的租金标准明显不同，不能类比。我与弋久弋久公司之间关于租金的给付已有口头约定，弋久弋久公司应按照约定标准向我给付房屋占有使用费，否则有违诚实信用原则，也会导致弋久弋久公司实际支付房屋占有使用费远低于市场价。在一审审理过程中，弋久弋久公司为逃避法律责任，否认我提供的录音的真实性，多次违背事实进行虚假陈述，但一审法院对此视而不见，甚至采信对方虚假陈述的内容。弋久弋久公司辩称，不同意张艳的上诉请求，请求法院予以驳回。弋久弋久公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张艳全部诉讼请求，由张艳承担诉讼费用。事实与理由：我公司作为善意的合同当事人，未违反合同及法律规定，在无法预知也无人告知都市之星酒店与张艳的租赁合同将于2019年9月解除的情况下，按约向都市之星酒店缴纳全部租金，并无不当，故我公司不应再承担房屋占有使用费。张艳完全可以在与都市之星酒店解除合同进行清算交接、履行交接手续时要求其返还已收取的我公司交纳的合同解除后的部分租金，或将我公司列为案件当事人参加诉讼，以查清事实，故张艳主张的房屋占有使用费系其自身放任而导致的财产损失。张艳向都市之星酒店提出解除权一事，从未向我公司发送过任何书面通知，各方租赁合同对提前解除均约定为以书面通知的方式，但张艳提供的录音并非通知性质，仅是沟通、洽谈内容，其于2019年9月口头告知我公司不要向都市之星酒店缴纳租金，无法对2019年3月我公司交纳租金的行为产生对抗效力，我公司不存在过错。本案涉及三方之间对于涉案房屋在张艳与都市之星酒店就租赁合同解除后的租金清算、交割等方面问题，应当追加都市之星酒店为本案当事人，一审法院不予追加系违反法定程序，判决应予撤销。张艳辩称：不同意弋久弋久公司上诉请求。我与都市之星酒店解除合同后，有权利要求弋久弋久公司履行腾房义务，我是基于弋久弋久公司作出支付租金的承诺，所以没有强制腾房。弋久弋久公司代理人在录音中作出支付租金的承诺，并且已自认，故一审认定证据充分，程序合法。张艳向一审法院起诉请求：1、要求弋久弋久公司支付2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费191381.90元；2、要求弋久弋久公司以191381.90元为基数，自2019年3月16日按照全国银行间同业拆借中心计算并发布的贷款利率标准支付利息至实际给付完毕之日止。一审法院认定事实：2017年9月6日，张艳自案外人北京友诚联通商贸集团处承租北京市东城区东直门内大街216号和东城区新太仓1号房屋，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日。租赁期内，张艳可以转租。2018年3月15日，张艳与都市之星酒店订立房屋租赁合同，租赁期限自2018年3月15日至2028年3月14日，年租金标准为11660000元，月租金标准为971667元。2018年2月12日，都市之星酒店法定代表人孙伟与弋久弋久公司订立《房屋租赁合同》，约定孙伟将东城区东直门内大街216号约60平米面积的房屋出租给弋久弋久公司，租赁期限自2018年3月16日至2023年3月15日，第一年租金378000元、从第二年起，每年递增5%，即……2019年2月16日前弋久弋久公司应支付自2019年3月16日至2020年3月15日之间的租金396900元。押金63000元。租金支付方式为年付，弋久弋久公司应于每年租金届满30日前支付下一年度租金。2019年3月3日，孙伟（甲方）、弋久弋久公司（乙方）及都市之星酒店（丙方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定涉案房屋的合法出租权于2019年3月15日由甲方变更为丙方。丙方取代甲方成为原合同一方主体，丙方获得原合同项下原由甲方享有的各项权利和权益并承担原由甲方承担的各种义务和责任。2019年3月5日，弋久弋久公司向都市之星酒店支付了2019年3月16日至2020年3月15日期间的租金。2019年9月24日，张艳因都市之星酒店拖欠租金起诉要求解除与都市之星酒店之间的租赁合同，并要求都市之星酒店支付截至2020年9月20日之前的租金并支付滞纳金。该案中法院查明，2019年9月16日张艳向都市之星酒店送达《通知》，要求解除房屋租赁合同。2019年9月20日，张艳已自行收回了北京市东城区东直门内大街216号和东城区新太仓1号房屋。后法院经审理判决双方之间的租赁合同于2019年9月16日解除，都市之星酒店向张艳支付2019年6月14日至2019年9月20日的租金及占有使用费并支付逾期付款违约金。该案已产生法律效力。诉讼中，张艳表示双方已就2020年3月15日之后的房屋租赁事宜签订新的租赁合同，弋久弋久公司已将2020年3月15日之后的租金支付张艳。关于张艳主张占用费一节，张艳称2019年9月，其自行收回都市之星酒店承租房屋时，弋久弋久公司向其承诺支付自2019年9月至2020年3月期间的租金，当时弋久弋久公司向其出示了其与都市之星酒店签订的房屋租赁合同，表示在支付张艳自2019年9月至2020年3月期间的租金后再向都市之星酒店追偿。因涉案房屋进行了装修，弋久弋久公司希望继续承租，考虑减少弋久弋久公司损失，故张艳当时并未要求弋久弋久公司腾退房屋，亦未追加弋久弋久公司作为第三人参加诉讼。就此，张艳提交其委托人丁宏良与弋久弋久公司代理人张运的谈话录音证据，显示，2020年5月9日，丁宏良与张运联系，向张运确认丁宏良曾告知其不要向都市之星酒店支付租金，在张艳与都市之星酒店纠纷胜诉后将相应占有使用费交付张艳，当时张运予以认可。张运表示其当时不知道已经向都市之星交纳了一年租金，所以答应将相应占有使用费支付张艳，但因事后发现已经将张艳主张期间的租金交付都市之星了，所以希望先不向张艳支付，通过法律途径解决。张运称：“你告我，我告他，咱们转圈告这个没毛病，包括中间您说管我要半年的钱，我也得告他。”之后，双方针对此后的租赁合同进行了商讨。对此录音，张运表示2019年9月16日，丁宏良确实说与都市之星酒店之间有诉讼，要求弋久弋久公司暂不要向都市之星酒店支付租金，如果张艳胜诉，就直接向张艳支付相应使用费。当时张运确实同意了，但认为是在没有将租金交付都市之星酒店的前提下。2020年2月17日，丁宏良通过语音告知张运与都市之星酒店的纠纷胜诉，要求弋久弋久公司支付使用费，但张运当时就表示已经向都市之星酒店支付了一年租金，不同意支付张艳。在弋久弋久公司出具工作证明中，张运担任弋久弋久公司公司总经理职务。一审法院认为,根据已查明情况，张艳与都市之星酒店存在租赁合同关系，都市之星酒店与弋久弋久公司存在租赁合同关系。根据前案判决，张艳与都市之星酒店之间的租赁合同已于2019年9月16日解除，都市之星酒店需将截至9月20日之前的租金及使用费支付完毕。此后，都市之星酒店即无权占有涉案房屋，张艳作为涉案房屋的合法承租人有权对他人的占有行为提出相关诉讼请求。对于2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费问题，虽然弋久弋久公司已经将该阶段的租金根据其与都市之星酒店之间的租赁合同支付给都市之星酒店，但从张艳提交的录音证据，可以证明弋久弋久公司曾承诺待张艳胜诉后将相应占有使用费支付给张艳，再另行与案外人都市之星酒店解决纠纷，且弋久弋久公司代理人于庭审中亦明确表示其曾作出上述承诺。弋久弋久公司所称其当时并不知道已经向都市之星酒店支付了一年租金，不应重复支付的相关抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。但张艳主张按照都市之星酒店与弋久弋久公司之间的租赁合同标准计算占有使用费，缺乏依据，弋久弋久公司占用涉案房屋给张艳造成的财产损失，应以张艳与都市之星酒店之间的租金标准计算，法院对此予以调整。张艳向弋久弋久公司主张利息损失，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月26日判决：一、北京弋久弋久商贸有限公司于判决生效后七日内向张艳支付2019年9月21日至2020年3月15日期间的占有使用费105584.16元；二、驳回张艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，张艳提交证明涉案216号商铺价值的截图4张，证明房租最低是每平米18元。弋久弋久公司对真实性不予认可，认为参考标准不算依据，而且一审审理中张艳也没有申请鉴定，故其说法没有合同依据。本院认为，本案中,张艳与都市之星酒店存在租赁合同关系。关于双方之间的租赁合同，根据人民法院生效判决，张艳与都市之星酒店之间的租赁合同于2019年9月16日解除，都市之星酒店向张艳支付2019年6月14日至2019年9月20日的租金及占有使用费并支付逾期付款违约金。虽然都市之星酒店与弋久弋久公司之间存在租赁合同关系，但是鉴于双方租赁标的物系都市之星酒店从张艳处承租后转租给弋久弋久公司。因此在都市之星酒店与张艳之间的租赁合同解除后，都市之星酒店已无权占有涉案房屋。关于张艳所提要求弋久弋久公司支付2019年9月21日至2020年3月15日期间占有使用费的诉请，虽然弋久弋久公司已经将该阶段的租金根据其与都市之星酒店之间的租赁合同支付给都市之星酒店，但从张艳提交的其委托代理人丁宏良与弋久弋久公司代理人张运谈话录音证据可以证明，弋久弋久公司曾承诺待张艳胜诉后将相应占有使用费支付给张艳，再另行与案外人都市之星酒店解决纠纷。此外弋久弋久公司代理人于一审庭审中亦明确表示其曾作出上述承诺。因此弋久弋久公司应当支付2019年9月21日至2020年3月15日期间占有使用费。关于占有使用费数额问题，一审法院参照张艳与都市之星酒店之间租金标准计算并无不当。张艳所提要求按照都市之星酒店与弋久弋久公司的租赁合同标准给付占有使用费至上诉主张本院不予支持。关于弋久弋久公司所提该公司代理人当时并不知道弋久弋久公司已经向都市之星酒店支付了一年租金的上诉主张，该理由并无法推翻其以前所做的待张艳胜诉后将相应占有使用费支付给张艳，再另行与案外人都市之星酒店解决纠纷之承诺，因此对于弋久弋久公司上诉主张本院不予支持。综上所述，张艳、弋久弋久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16512元，由张艳负担8256元（已交纳），由北京弋久弋久商贸有限公司负担8256元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年十月二十七日法官助理  谢 静书 记 员  祝 石