呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2274号上诉人（原审原告）：马世祥，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭军，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐葳，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺向洁，女，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段宝伟，经世律师事务所律师。上诉人马世祥、郭军、贺向洁房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马世祥及其委托诉讼代理人马世勇、上诉人郭军及其委托诉讼代理人徐葳，上诉人贺向洁及其委托诉讼代理人段宝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世祥上诉请求：1.撤销原审判决第二项,依法改判驳回郭军的反诉请求,并由郭军承担反诉部分一二审的诉讼费用。事实与理由:1、马世祥与郭军之间不存在房屋租赁关系。一审判决马世祥支付郭军自2003年10月起至实际搬离呼和浩特市××区房屋之日止的房屋占用使用费(每年按2万元计算)无事实和法律依据。2、合同损失具有可预见性,合同双方在签订合同时不能预见的损失,不在损失赔偿之列。2003年10月,马世祥与郭军双方签订房屋买卖合同;合同签订后,双方即时履行了房屋交接和付款义务。房屋占有使用费属合同签订时双方所不能预见,故不应被列为房屋买卖合同无效所产生的损失范围进行判决。3、即便房屋占有使用费损失属损失范围进行判决,也应区分造成该项损失的过错责任并由过错人承担。造成房屋买卖合同无效的过错责任属郭军,故房屋占有使用费损失应由郭军承担;一审判决马世祥支付,显属适用法律不当。郭军辩称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.郭军与马世祥系邻居同住一小区，马世祥夫妻多次去郭军家协商案涉房屋的价格，其妻贺向洁参与其中，马世祥知道郭军有配偶，知道案涉房屋有房本。又通过郭军与马世祥于2005年签订《补充协议》。马世祥明知案涉房屋的基本信息，还之一与郭军权属《协议书》购买房屋，明知该房屋存在诸多交易风险又与郭军签署《补充协议》，意欲将其风险最小化。2.我们通常说的支持房屋差价损失，事宜合同有效为前提。因此，合同无效的差价损失和合同有效的差价损失其实是两个概念。在利益分配上，合同无效与有效的法律后果并不相同。购房差价损失问题。不存在可期待利益。郭军双方应承担赔偿责任。贺向洁辩称，不同意马世祥的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持一审判决第二项。因为马世祥占有房屋期间的租金，应有贺向洁部分的内容，在房屋买卖合同签订以后，当时双方对涉案房屋是属于共有财产，马世祥占有期间的租金，应当属于共有财产的一部分，后来贺向洁与郭军离婚以后，通过离婚协议，涉案房屋全部给贺向洁，现在涉案房屋全部由贺向洁单独所有，因此，从离婚以后的租金应该全部由贺向洁单独所有。当时在一审的时候，基于本案审理的是房屋买卖合同纠纷，基于合同的相对性贺向洁并没有直接的提起反诉请求，请求马世祥返还租金，所以对他租金这部分的上诉请求我们是不认可的，请求法院予以驳回。郭军上诉请求：一.依法撤销原审判决第一项,改判驳回马世祥一审全部诉讼请求。二.诉讼费用全部由马世祥承担。事实与理由：一审判决事实认定不清:一、马世祥对其损失的发生同样存在缔约过失过错责任。郭军于2003年将涉案房屋转让给马世祥时,与贺向洁正在闹离婚,此事马世祥知情。郭军因个人债务问题急于处分财产，故隐瞒贺向洁与马世祥签订房屋转让协议，目的是尽快转移财产,清偿个人债务。郭军以低于市场价、购买价的明显不合理低价将涉案房屋转让给马世祥,从未向贺向洁透露过涉案房屋转让的事实,对于郭军转让行为无效给马世祥造成的缔约过失赔偿损失，马世祥也应承担一定的缔约过失过错责任。如若马世祥在签订房屋转让协议过程中征求贺向洁的意见，贺向洁必然不会同意郭军转让该涉案房屋,郭军和马世祥也就不可能签订房屋转让协议,更不会产生如此大的赔偿责任,一审判决判令由郭军承担赔偿全部责任,明显不公平,于法无据。二、一审判决认定马世祥的损失为937380元及涉案房屋价值为1017380元存在严重错误,应予以纠正。马世祥自郭军转让房屋行为无效判决生效之日(再审判决:2016年9月20日)即可向郭军主张赔偿,但马世祥直至2017年9月才向一审法院提起诉讼,在此期间从未向郭军主张过任何权利,马世祥因无法低价取得涉案房屋产权,故意迟延主张权利,恶意扩大损失。贵院应依法纠正一审法院委托司法鉴定机构在评估房屋价值时评估时点存在的错误,内蒙古公鉴房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》的评估时点应为郭军转让房屋行为无效判决生效之日,一审法院认定马世祥向郭军每年按2万元支付占有使用费,同案一审法院应按照计算房屋占有使用费同样的房屋价值标准进行裁判,但依据《房地产估价报告》得出的房屋价值远高于计算占有使用费的房屋实际价值,依据《房地产估价报告》评估结论判决赔偿房屋的增值损失远远高于马世祥的实际损失。另外,937380元是该涉案房屋增值评估价值,属合同履行后可得利益,超出了缔约过失损害赔偿范围,故一审判决认定马世祥的损失为937380元存在严重错误，无效合同缔约双方利益严重失衡，贵院应予以纠正。马世祥辩称，对郭军的上诉意见不予认可。第一，郭军认为造成合同无效的是由马世祥的原因，我们不认可。第二，关于鉴定损失93万，我们也对郭军的上诉理由不认可，因为鉴定是鉴定机构依法所做出的，郭军在一审期间没提出适当的理由并且申请重新鉴定，在二审的时候认为鉴定价格存在严重错误，我们认为是不应该被认可的。贺向洁辩称，认可郭军上诉请求及事实理由。贺向洁上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项,改判驳回马世祥针对贺向洁的一审全部诉讼请求。二、诉讼费用全部由马世祥负担。事实与理由：一审判决事实认定不清,适用法律错误。:一、郭军对马世祥承担缔约过失赔偿债务不属于夫妻共同债务，贺向洁不应承担连带赔偿责任。贺向洁对郭军擅自处分涉案房屋的行为毫不知情,郭军将涉案房屋转让给马世祥的行为已被人民法院生效判决(案号:(2016)内01民再28号)认定为无效,基于无效民事行为产生的缔约过失损害赔偿之债属于郭军的个人恶债。贺向洁对郭军转让房屋收取8.8万元购房款的行为毫不知情,2003年郭军将涉案房屋转让马世祥期间,夫妻正在闹离婚,郭军为转移财产,偷偷以明显低于市场价格(黄合少信用社评估本案所涉房屋在2003年市价为40万元左右)转让给马世祥,收取的购房款一分钱也未用于家庭共同生活,全部由郭军个人赌博、挥霍,故一审法院引用《中华人民共和国婚姻法》第四十一条,认为“贺向洁作为该房产共有人,应与郭军承担连带赔偿责任”实属事实认定不清,适用法律错误,郭军所负缔约过失赔偿债务不属于夫妻共同债务,贺向洁不应承担连带赔偿责任。二、本案郭军转让房屋行为被人民法院确认无效时,贺向洁与郭军已经离婚,离婚后郭军所负缔约过失赔偿债务应由其一人自行承担。本案中郭军所负缔约过失赔偿债务是因为被人民法院确认其转让房屋行为无效产生的,贺向洁与郭军在2016年8月已协议离婚并办理了登记手续,涉案房屋归贺向洁单独所有,人民法院认定郭军转让房屋行为无效判决生效时间为2016年9月20日,因此,郭军所负缔约过失赔偿债务是在贺向洁与其离婚后才确定发生的，不属于夫妻共同债务,贺向洁不应承担连带赔偿责任。三、一审判决认定马世祥的损失为937380元事实认定错误。马世祥自郭军转让房屋行为无效判决生效之日（再审判决:2016年9月20日)即可向郭军主张缔约过失损害赔偿,也就是说自2016年9月20日起马世祥通过评估就能确定主张损害赔偿的数额，但马世祥直至2017年9月才向一审法院提起诉讼,故意迟延主张权利，坐等房屋升值,恶意扩大损失。内蒙古公鉴房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》的评估时点应为郭军转让房屋行为无效判决生效之日,评估报告中的参照物与涉案房屋根本没有可比性,且关于涉案房屋结构、现状的描述也与现实情况相差甚远,《房地产估价报告》得出的房屋价值的结论远高于马世祥的实际损失。另外,937380元是该涉案房屋增值评估价值,属合同履行后可得利益,远远超出缔约过失损害赔偿范围,故一审判决认定马世祥的缔约过失赔偿损失为937380元事实认定错误。四、马世祥对其损失的发生同样存在缔约过失过错责任。2003年郭军将涉案房屋转让马世祥期间，夫妻正在闹离婚,马世祥在购买郭军转让的房产时,明知是贺向洁与郭军是夫妻,在未征求贺向洁同意的情况下,擅自以明显低于市场价、购买价的不合理低价购买,马世祥本应引起合理质疑、尽到合理注意义务,征询贺向洁的意见,但马世祥与郭军私自签订房屋转让协议,马世祥对损失结果具有一定的缔约过失责任。郭军辩称，认可贺向洁的上诉理由。郭军卖案涉房屋时确实没有告知贺向洁，贺向洁不知情，而且其中2万元与朋友挥霍了，剩余6万元交给父母了。马世祥辩称，第一，根据《中华人民共和国物权法》第102条规定了因共有不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上共有人享有连带债权，承担连带债务。一审法院判决贺向洁对郭军的债务承担连带责任有法律根据。第二，不认可马世祥存在过错。2003年的房价基本就是这个价，郭军当时卖房时的价格都在当正常的幅度范围之内。第三，关于本案房屋差价评估时间点的问题。涉案房屋的评估以什么为基准点，是鉴定机构的权利，而且一般从鉴定机构接受法院的委托以后，对涉案房屋进行评价，就是指的委托之日的价格，所以贺向洁认为，时间节点应该以当初法院判决确认无效的时间为节点没有任何的根据，也不符合鉴定机构受理鉴定委托以后，所做鉴定的规则，所以我们认为，鉴定机构的价格是合法的也是公正的。第四，关于本案损失的确定。贺向洁一再提出缔约过失责任的问题，缔约过失责任，在现行法律法规中没有一个完整的制度，他只是法学理论上有这样的说法，至于因合同无效以后导致的损失赔偿责任怎么来评估看待的问题，司法实践当中也有规定，就是根据市场价格渐变由原来买卖时候的价格和现在做评估时候的差价，要考虑一个差价的原因，另外要考虑当事人的过错来进行评定，所以贺向洁认为价格不公正，接连导致损失过重，没有事实和法律依据。马世祥向一审法院起诉请求：1.判令郭军返还马世祥购房款8万元、过户费8000元;2.判令郭军赔偿因房屋买卖合同无效给马世祥造成的损失937380元;3.判令贺向洁对郭军的返还义务和损失赔偿义务承担连带责任;4.判令郭军承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费。郭军向一审法院反诉请求：1.判令马世祥赔偿郭军房屋占用费损失共计304328元(按每年2万元计算,该金额暂计至起诉之日,后续损失将按实际给付日止);2.本案诉讼费用由马世祥承担。一审法院认定事实：郭军与贺向洁于2000年12月6日登记结婚,婚姻登记证因损毁,于2015年2月10日补发。2001年2月双方共同购买呼和浩特市中桥商务大厦有限公司开发的呼和浩特市××区房屋一套,建筑面积91m,2002年6月4日办理产权登记(证号呼房权证回民区字第XXXX号),用途商业,所有权人为郭军。2003年10月18日,马世祥与郭军签订《协议书》,约定:郭军将回民区通道南街28-82号2号楼一层103号商业房售于马世祥,面积91m*,房屋总金额8万元整。预付2万元作为购房定金。2005年12月8日,双方又签订《补充协议》,约定剩余6万元一次性支付郭军,由于特殊原因郭军不能将产权证提供给马世祥,但绝对不影响双方的利益。2005年12月8日郭军为马世祥出具了“收到购房款8万元”的收条,2009年3月23日郭军为马世祥出具了“收到办理房屋律师费用8000元”的收条。该房屋一直由马世祥使用至今。因郭军和贺向洁相继在赛罕区人民法院、回民区人民法院提起与案涉房屋相关的执行异议诉讼和行政诉讼,该房屋未能办理过户手续。2015年2月15日,郭军与贺向洁办理了共有房产登记(证号呼房权证回民区字第XXXX号)。2015年至2016年,贺向洁对郭军、马世祥向该院提起的诉讼。”认为2003年其与郭军闹离婚,郭军瞒着贺向洁将夫妻共有房屋卖给了马世祥,请求法院确认房屋买卖协议无效。该案经两级法院一审、二审、再审审理,判决2003年10月18日及2005年12月8日签订的协议书及补充协议房屋转让(买卖)行为无效。2016年8月26日,郭军与贺向洁登记离婚,离婚协议回民区通道南街28-82号2号楼一层103号房屋归贺向洁所有。2017年9月8日,马世祥以郭军、贺向洁为被告,向该院提起诉讼,请求判决郭军和贺向洁返还购房款8.8万元并赔偿损失,在诉讼过程中,经马世祥申请,该院委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估鉴定,2018年4月24日出具《房地产估价报告》,案涉房屋总价格为1017380元。马世祥支出评估费6000元。郭军提供的多份房屋租赁合同书载明,案涉房屋周围租赁房屋价格为15000元至30000元不等。2018年5月28日,贺向洁向该院起诉马世祥、马月玲夫妇,要求腾退呼和浩特市回民区通道南街28-82号2号楼1层103号房屋并支付经济损失,该院判决马世祥、马月玲向贺向洁交付该房屋,判决已发生法律效力。一审法院认为,本案为房屋买卖合同法律关系,本案房屋买卖协议已被人民法院生效判决确认为无效协议,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案的关键点为:合同被确认无效后,双方如何返还损害赔偿责任如何承担综合本诉与反诉,该院评判如下:1.无效合同双方返还问题。依据合同法的规定,房屋买卖协议被确认无效后,郭军作为出卖人,应将收取的售房款项共计8.8万元返还马世祥,并支付贷款利息,因马世祥并未诉请利息,对利息部分，不予判决。鉴于郭军并未反诉返还房屋,故该院对此在本案中不予理涉。马世祥作为买受人,应支付郭军房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算,鉴于郭军提供的多份房屋租赁合同显示案涉房屋周围租赁房屋历年价格15000元至30000元不等,该院据此参考并酌情裁量按每年2万元计算并无不可,故郭军反诉马世祥按每年2万元支付自2003年10月起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费,予以支持。2.对于马世祥诉请的损失,郭军应否承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。在本案房屋买卖协议签署之前,马世祥即开始租用该房屋,订立协议当时该房屋登记在郭军名下,对于郭军售卖房屋的行为,马世祥作为租赁人和买受人,有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。然而郭军未经贺向洁知情擅自处分夫妻共同房产,致使房屋买卖行为无效,马世祥对此并无过错,郭军应对合同无效的后果承担全部责任。自2003年签订房屋买卖协议至今,本市房价持续上涨,郭军对马世祥损失的产生具有过错,应承担赔偿责任。经内蒙古公鉴房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估鉴定,总价格为1017380元,因此马世祥主张郭军因房产价值波动受到损失而赔偿937380元、评估费6000元的诉讼请求，予以支持。3.贺向洁承担连带责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。”郭军在与贺向洁夫妻关系存续期间擅自处分共有财产导致合同无效,产生合同无效的法律后果也在婚姻关系存续期间,没有证据证明郭军将收取的8.8万元售房款项全部用于其个人生活而非家庭生活,因此贺向洁作为该房产共有人,应与郭军承担连带赔偿责任。2003年房屋买卖协议签署之前,马世祥即开始租用案涉房屋,2015年2月15日郭军与贺向洁办理了共有房产登记,2016年8月26日郭军与贺向洁登记离婚,贺向洁没有举证证明郭军与马世祥恶意串通转移财产,故贺向洁的答辩理由，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,判决:一、郭军于本判决生效后十日内返还马世祥购房款项8.8万元,并赔偿马世祥损失937380元及评估费6000元,共计1031380元,贺向洁对郭军的上述债务承担连带赔偿责任;二、马世祥于本判决生效后十日内支付郭军自2003年10月起至实际搬离呼和浩特市××区房屋之日止的房屋占有使用费(每年按2万元计算)。案件受理费:本诉部分14030元由郭军、贺向洁共同负担;反诉部分2930元由马世祥负担;保全费2020元由郭军、贺向洁共同负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、郭军返还马世祥购房款8.8万元，赔偿马世祥损失937380元及评估费6000元是否有事实及法律依据。二、马世祥于2013年10月起支付房屋占有使用费每年按2万元计算，是否有事实及法律依据。三、贺向洁对郭军返还马世祥购房款8.8万元，赔偿马世祥损失937380元及评估费6000元承担连带责任是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，马世祥与郭军于2003年10月18日签订的案涉房屋的《协议书》已被生效判决认定为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋的《协议书》被确认为无效后,郭军作为出卖人,应将收取马世祥的售房款项共计8.8万元予以返还,并支付贷款利息。因马世祥并未诉请利息,故对该利息部分，不予支持。鉴于郭军并未反诉返还房屋,故对此在本案中不予理涉。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。在本案房屋买卖协议签署之前,马世祥即开始租用该房屋,订立协议当时该房屋登记在郭军名下,对于郭军售卖房屋的行为,马世祥作为租赁人和买受人,有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。然而郭军在贺向洁不知情的情况下擅自处分夫妻共同房产,致使房屋买卖行为无效,马世祥对此并无过错,郭军应对合同无效的后果承担全部责任。自2003年签订房屋买卖协议至今,本市房价持续上涨,郭军对马世祥损失的产生具有过错,应承担赔偿责任。经内蒙古公鉴房地产估价有限公司对案涉房屋进行价值评估鉴定,总价格为1017380元,因此马世祥主张郭军因房产价值波动受到损失而赔偿937380元、评估费6000元的诉讼请求，并无不当，本院应予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予维持。针对第二个争议焦点，马世祥作为买受人,应支付郭军房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算,鉴于郭军提供的多份房屋租赁合同显示案涉房屋周围租赁房屋历年价格15000元至30000元不等,一审法院据此参考并酌情裁量按每年2万元计算并无不妥。故马世祥应按每年2万元支付自2003年10月起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第三个争议焦点，根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定:“离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。共同财产不足清偿的,或财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成时,由人民法院判决。”郭军在与贺向洁夫妻关系存续期间擅自处分共有财产导致合同无效,产生合同无效的法律后果也发生在婚姻关系存续期间且没有证据证明郭军将收取的8.8万元售房款项全部用于其个人生活而非家庭生活,因此贺向洁作为该房产共有人,应与郭军承担连带赔偿责任。2003年房屋买卖协议签署之前,马世祥即开始租用案涉房屋,2015年2月15日郭军与贺向洁办理了共有房产登记,2016年8月26日郭军与贺向洁登记离婚,贺向洁没有举证证明郭军与马世祥恶意串通转移财产,故贺向洁的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，马世祥、郭军、贺向洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计34020元，由马世祥负担5860元、郭军负担14080元、贺向洁负担14080元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十月十四日（法官助理 于文硕书记员 郝辰炜