北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再97号上诉人（原审被告）：王月池，女，1974年9月16日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）与王月池物业服务合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2016年12月22日作出（2016）京0105民初28942号民事判决，已经发生法律效力。后，经北京市朝阳区人民法院审判委员会讨论决定，于2020年7月20日作出（2020）京0105民监4号民事裁定，再审本案。北京市朝阳区人民法院另行组成合议庭，于2020年8月6日作出（2020）京0105民再42号民事判决。王月池不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王月池、被上诉人长城物业北京分公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王月池上诉请求：依法撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民再42号民事判决第二项，改判王月池承担80%应交纳的物业服务费。事实和理由：一审法院判决我全额交纳物业费5614.95元，缺乏事实和法律依据。既然一审法院认定长城物业北京分公司提供的物业服务确有瑕疵，物业公司未完全履行合同义务，理应酌减应交纳的物业费，而非按合同约定全额支持。长城物业北京分公司辩称，一审判决有事实和法律依据，请求驳回王月池的上诉，维持原判。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：判令王月池支付2013年10月10日至2014年10月18日期间拖欠的物业费5614.95元，并按照物业服务合同的约定支付拖欠物业费滞纳金561.49元，即欠费金额的10%。一审法院认定事实：涉案房屋在2013年10月10日至2014年10月18日期间登记在王月池名下，建筑面积为182.6平方米。根据北京市朝阳区观筑庭园小区业主委员会与长城物业北京分公司签订的《观筑庭园物业服务合同》及补充协议，长城物业北京分公司在2013年10月10日至2014年10月18日期间对涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费按照每平方米每月2.5元标准计算，业主经长城物业北京分公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按应交纳费用的10%的标准向长城物业北京分公司支付违约金。本案再审审理期间，长城物业北京分公司提交了《缴纳物业服务费的通知》，以证明其向王月池催缴了物业费。王月池对此不予认可，称未收到过催缴通知。另外，王月池提交了新闻报道、照片、违法建筑查处通知等证据，以证明物业服务不符合合同约定。长城物业北京分公司对上述证据不予认可。另查，本案原审判决，即（2016）京0105民初28942号民事判决发生法律效力后，王月池已将上述判决判付的款项支付给长城物业北京分公司。一审法院认为：业主委员会有权代表广大业主选聘物业服务企业和其他管理人，业主委员会的决定对业主具有约束力。北京市朝阳区观筑庭园小区业主委员会与长城物业北京分公司签署的《观筑庭园物业服务合同》对王月池具有约束力。长城物业北京分公司履行了主要合同义务，即使提供的物业服务存在一定瑕疵，仍不应免除王月池依照合同约定支付物业服务费的义务。但因长城物业北京分公司未提供充分证据佐证对王月池拖欠的物业费进行了催缴，故关于滞纳金的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、撤销（2016）京0105民初28942号民事判决；二、原审被告王月池于本判决生效后七日内给付原审原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务费五千六百一十四元九角五分（已执行）；三、驳回原审原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。在一审查明的事实基础上，结合双方当事人在一审期间提交的证据和举证质证意见，以及双方当事人在一、二审期间的当庭陈述，另查明：2013年10月1日，北京市朝阳区观筑庭园小区业主委员会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订《观筑庭园物业服务合同》，约定乙方为观筑庭园小区提供物业服务，服务期限为3年，自2013年10月10日至2016年10月9日；乙方提供的物业服务主要包括：负责本物业管理区域内共用部位及设施设备的日常维修、养护和管理，负责共有绿地、景观、水系、小区围墙、大门的养护和管理，负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，负责维护住宅、公共秩序、停车、小区消防、停车管理、防火、防盗、安全监控等工作，审查业主装修、改造申请，依法进行监督管理，等等；物业服务收费方式为，第一年包干制，第二、三年酬金制；包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为普通住宅2元/平方米*月；别墅2.5元/平方米*月；酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为普通住宅2元/平方米*月；别墅2.5元/平方米*月；预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成，乙方每季度按应收的物业服务资金8%的比例提取；物业服务资金按半年交纳，业主应在每半年的首月10日前交纳本期的物业服务费用，履行交纳义务；乙方对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；业主违反本合同有关约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按应交纳费用额10%的标准向乙方支付违约金。2014年10月14日，北京市朝阳区观筑庭园小区业主委员会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订《观筑庭园小区物业服务合同补充协议》，确认双方于2013年10月1日签订的《物业服务合同》自2014年10月18日24时终止，2014年10月15日十二时开始由乙方向甲方对观筑庭园小区物业管理进行交接，乙方退出物业管理区域；2014年10月18日为交接终止日，该终止日为甲、乙双方权利和责任的分界点。该补充协议第三部分提到，“现小区治安状况很不好，对于该物业提前退出，有些业主可能有些过激的行为，而且在过渡期间小区会产生混乱状况，业委会无法保障贵单位收缴人员的人身安全。乙方来小区收取清欠物业费时，甲方予以配合乙方的工作”。关于业委会与长城物业北京分公司提前终止物业服务合同的原因，双方各执一词。王月池称，系因长城物业北京分公司服务水平差，经业主委员会投票后更换了物业公司。长城物业北京分公司则称，系业主委员会要求自我管理物业，主动提出解除合同后，双方协商一致终止合同。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有《观筑庭园物业服务合同》《观筑庭园小区物业服务合同补充协议》、新闻报道、照片等书证，以及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，本案争议焦点是王月池关于减免物业服务费的请求是否正当。本案中，长城物业北京分公司自2013年10月10日起为王月池居住的本案所涉小区提供物业管理服务，王月池享受了长城物业北京分公司提供的物业管理服务，应当依约支付相应物业服务费。但综合全案证据，在长城物业北京分公司为本案所涉小区提供物业管理服务期间，该小区内客观存在违章施工、部分业主私挖地下室、建筑垃圾堆放在小区道路等现象。虽不能将这些问题完全归责于长城物业北京分公司，但和其履行物业监督管理职责不严有关，在一定程度上放任了上述问题的发展，故长城物业北京分公司所提供的物业管理服务存在一定瑕疵。鉴于此，王月池关于减免物业服务费的请求是正当的，其所主张的减免幅度是合适的。一审法院对此节处理不当，本院予以纠正。综上，王月池的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持（2020）京0105民再42号民事判决第一项，即撤销（2016）京0105民初28942号民事判决；二、撤销（2020）京0105民再42号民事判决第二项、第三项；三、原审被告王月池于本判决生效后七日内给付原审原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业服务费4491.96元（已执行）；四、驳回原审原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由王月池负担（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交，王月池于本判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）；二审案件受理费50元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（王月池已预交，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效后七日内给付王月池）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 栋审 判 员  韩 静审 判 员  赵 晖二〇二〇年十月二十六日法官助理  周子俊书 记 员  王 郁-2--1-