太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初3901号   原告：郭世芬，女，1976年5月29日出生，汉族，住太原市。   被告：山西丰城房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区旱西关街**。   法定代表人：韩士队，职务：执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：卫国华，男，1986年4月29日出生，汉族，山西丰城房地产开发有限公司职员，住太原市迎泽区。   委托诉讼代理人：高峰，山西英正律师事务所律师。   原告郭世芬与被告山西丰城房地产开发有限公司（以下简称丰城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭世芬、被告丰城公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告郭世芬向本院提交诉讼请求:1、判决被告与原告签订的“商品房买卖合同”补充协议无效,并返还原告32611.8元多收的房款；2、判决被告支付原告逾期交房赔偿93420元，以上共计126031.8元；3、判决被告承担本案诉讼费。   事实与理由：原告于2010年10月14日以银行按揭方式购买由被告开发出售的位于朝阳街158盛世朝阳住宅小区A5幢2单元1404号房。原购房协议约定2012年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告,但开发商因自身多种原因未能按时交房。直至2018年8月3日正式签订《商品房屋买卖合同》。合同约定2018年10月30日前,将验收合格房屋交付原告，然而被告再次违约，未能按时交房。2019年2月被告强行加收每平米370元人民币的房款，不交钱就不给交房。原告认为签订任何补充协议都应以合理合法为前提，平等自愿、协商一致为基础,但本案中被告拿着房子作为要挟,原告从2019年2月收到交房通知书到2019年7月中间多次找到被告负责人沟通协商解决未果。被告利用原告对法律知识一知半解，通过给原告施加心理压力，迫使原告交钱，以达到自己多收钱的目的。原告从购买该房到收房等了9年时间,损失惨重(直接损失13多万元房租)，该事件的出现使得原告心理压力更加巨大,无奈暂时先把强行要多收的钱交了。被告为了给强行多收的钱披上看起来合法的外衣,以合法形式掩盖非法目的,交钱时必须让原告签个补充协议，不签字不给钥匙不给交房;原告认为，该补充协议处处显失公平,不是真实意思的表示，属于无效协议;同时该补充协议还违背被告在《山西丰城房地产开发有限公司对“盛世朝阳”项目认购协议书的补充承诺说明》中明确的“后期不以任何理由要求购买人退房、不以任何理由在原购房协议基础上加价”,应属于无效协议。另外，原告也多次向被告提出逾期交房赔偿事宜,但被告均没有给任何说法和补偿。原告认为被告应按照2017年2月27日《山西丰城房地产开发有限公司对“盛世朝阳”项目认购协议书的补充承诺说明》中，承诺的“后期不以任何理由要求购买人退房、不以任何理由在原购房协议基础上加价、2017年11月1日项目不能交付按照每日千分之一进行赔偿”等内容,故诉至贵院,请求人民法院尊重事实、公正判决!   被告丰城公司辩称，2010年10月14日原告与我公司签订了《朝阳盛景认购协议书》后，由于土地性质从集体建设土地转变为国有建设用地导致开发商成本增加。2018年4月16日被告丰城公司与原告郭世芬在协商一致的情况下，终止并销毁了上述协议。双方另行签订了《盛世朝阳认购协议书》、《商品房屋买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，2019年4月4日被告丰城公司已向原告交付房屋，所签订的合同及协议也已履行完毕，原告郭世芬未提出任何异议。2019年5月9日太原市迎泽区郝庄镇人民政府也对此项问题向美利山业主出具了《答复意见书》，说明了调整价格的原因，郭世芬作为业主对该《答复意见书》没有提出异议。原告郭世芬主张承担93420元赔偿没有事实和法律依据。2017年2月27日被告丰城公司出具的《山西丰城房地产开发有限公司对“朝阳盛景”项目认购协议书的补充承诺书》是《朝阳盛景认购协议书》的从协议，2018年4月16日，被告丰城公司与原告郭世芬在协商一致的情况下，终止解除并销毁了2010年10月14日签订的《朝阳盛景认购协议书》，主协议终止解除，同理从协议也终止解除，不再具有法律效力。双方签订的《商品房屋买卖合同》中条款约定了逾期交房的违约责任，该条款是双方真实的意思表示，具有法律效力。综上所述，郭世芬确认合同无效的理由不符合法律规定，要求丰城公司承担逾期交房赔偿责任也没有事实上及法律上的依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：   2010年10月14日原告郭世芬与被告丰城公司签订《朝阳盛景认购协议书》，协议约定原告郭世芬购买被告丰城公司开发的位于朝阳街东段朝阳盛景3号楼2单元C户14层，建筑面积为86.49平方米，单价为3700元，总价为32万元商品房一套。还约定被告丰城公司应于2012年6月30日前交房，原告向被告交纳部分房款，被告出具收据。   2017年2月27日被告丰城公司公示了《山西丰城房地产开发有限公司对“盛世朝阳”项目认购协议书的补充承诺书》，载明：被告丰城公司开发的“盛世朝阳”项目与曾使用过的“朝阳盛景”“美利山”均属同一地块的同一建设项目，并承诺“如2017年11月1日项目不能按时交房且交房条件未达到要求，建设方承诺每逾期1天赔偿购房业主每户每日（原购房协议）实际交纳房款的千分之一进行赔偿。”   2018年4月16日原告郭世芬将其与被告签订的《朝阳盛景认购协议书》及交纳的购房款收据原件交还被告丰城公司，并另行签订了《盛世朝阳认购协议书》，约定买方所认购的商品房坐落于太原市朝阳街158号，A5号楼2单元1404户，建筑面积为88.14平方米，单价为3700元，总价为326118元。被告丰城公司称其已将收回的《朝阳盛景认购协议书》及交纳购房款的收据销毁。   2018年8月3日原告郭世芬与被告丰城公司签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定原告取得被告以出让方式取得的太原市朝阳街158号5幢2单元1404号房，建筑面积为88.14平方米；其中合同第四条内容约定房价按照建筑面积计算，单价为3700元，总价为326118元；还约定被告应当在2018年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；还约定逾期交房，每逾期一日出卖人按买受人已支付房价金额的万分之一或者同期中国人民银行活期存款利率从低向买受人支付违约金，逾期超过九十日，买受人可以解除合同。   2019年4月4日被告丰城公司与原告郭世芬签订了《商品房买卖合同补充协议》，此补充协议修改了《商品房屋买卖合同》第四条，变更为“计价方式与价款按建筑面积计算，商品房毛坯单价为4070元每平方米，总价为358730元。”被告当天向原告交付房屋。   2019年5月9日太原市迎泽区郝庄镇人民政府对美利山业主信访反映的“取消不合理收费问题”作出《答复意见书》，载明：经调查，由于土地性质从集体建设土地转变为国有建设用地，并已出让，成本增加，开发商无法承受，根据相关规定调整房价350元左右每平方米。并告知业主如有不服该《答复意见书》可提出复查申请。   上述事实有《朝阳盛景认购协议书》、《山西丰城房地产开发有限公司对“盛世朝阳”项目认购协议书的补充承诺书》、《盛世朝阳认购协议书》、《商品房屋买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、缴费凭证、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证。   本院认为，双方于2010年10月14日签订的《朝阳盛景认购协议书》连同交房款收据，原件已由原告交还被告，被告称已销毁，双方另行签订了《盛世朝阳认购协议书》、《商品房屋买卖合同》，此举应视为双方对合同的变更，也即双方均同意不再履行《朝阳盛景认购协议书》及履行新合同的意思表示，未违反法律规定，本院予以准许。   2019年4月4日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》变更了2018年8月3日签订的《商品房屋买卖合同》中商品房价格条款。庭审中，原告郭世芬承认其未在被胁迫和暴力威胁的情况下在该协议上签字，其签字的原因是想拿到房子，并且已于当日收房，表明其愿意并且事实上已经履行合同。2019年5月9日太原市迎泽区郝庄镇政府就此项相关问题作出《答复意见书》，并告知业主如有不服该《答复意见书》可提出复查申请，原告郭世芬亦未提出复查申请。故协议中约定的购房价格应为双方真实的意思表示，对原告郭世芬返还多收房款的请求，本院不予支持。   《商品房屋买卖合同》中约定被告丰城公司应当在2018年10月30日前向原告郭世芬交房，被告实际于2019年4月4日向原告交付房屋，被告逾期交房156日，按合同约定被告丰城公司应支付原告郭世芬逾期交房违约金5596元（358730元*0.0001*156日）。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：   一、依法判令被告山西丰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭世芬逾期交房违约金5596元；   二、驳回原告郭世芬的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2820元减半收取1410元（原告已预交），由被告山西丰城房地产开发有限公司承担62元，原告郭世芬承担1348元。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 吴 松     二〇二〇年十月十五日   法官助理 张海英   书 记 员 尉 婷   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应付当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。