天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7875号原告：通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司，经营地，天津市武清区徐官屯街道泽信金汇湾儒香园**楼****。负责人：张志成，总经理。委托诉讼代理人：高建平，职员。委托诉讼代理人：郑东伟，职员。被告：宋金娥，女，1969年2月27日生，汉族，住天，住天津市东丽区天津市河**。被告：赵洪元，男，1968年7月24日生，汉族，住址，住址同上div>原告通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司与被告宋金娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，根据原告申请追加赵洪元为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人高建平、郑东伟，被告宋金娥、赵洪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年4月1日至2020年12月31日的物业管理服务费6382.86元、违约金9765.78元,合计16148.64元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经合法程序成为泽信金汇湾儒香园小区的物业服务企业。2011年12月20日与天津泽信鑫汇投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,约定住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平米1.44元,配备电梯消防二次供水等机电设施的运行、维护管理费住宅房屋按建筑面积每月每平米0.64元缴纳。第一年入住按年缴纳,以后按月缴纳,逾期每日加收3‰违约金。被告购买了泽信鑫汇投资有限公司开发建设的××小区××号楼××单元××号房屋,建筑面积101.8平方米,并在《确认书》上签字确认《前期物业管理服务合同》的内容。该房屋交付后被告成为该小区业主。原、被告均应受《前期物业管理服务合同》的约束。原告作为该小区的物业服务企业依约提供了物业服务,被告违约拖欠物业管理服务费,故起诉。宋金娥辩称，我没交物业费是有理由的。原告每次向我催要物业费，我都说把遗留的问题解决了，但至今没有解决。我还很多次催促过，也一直没解决。只要问题解决了，我就可以商量给物业费，不商量就不同意给付。赵洪元辩称，对原告所诉事实理由不认可。《前期物业服务补充协议》没有约定违约金，对原告主张的违约金不认可。2018年4月1日至2019年12月31日欠物业管理服务费属实，原告主张的违约金也认可。2020年1月1日到现在交费期限尚未届满，不同意给付。原告与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》不是我签的，和我一点儿关系没有。确认书上我签字属实，但对原告的服务不认可。我的房屋出现裂缝到现在没解决，地下室漏水一分钱没赔我，这些都发生于2018年4月以前，原告违约在先，不同意给付物业费。我的地下室漏水开发商赔我的钱被原告折抵物业费了，属于对我的侵权。原告违约在先，起诉我造成我多次往返诉讼，产生了经济损失，要求原告赔付。本院经审理认定事实如下：原告原名称为通辽市希望物业服务有限公司天津分公司。二被告为夫妻关系。2011年12月15日，天津鑫汇松江投资有限公司为甲方、通辽市希望物业服务有限公司天津分公司为乙方签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定甲方将儒香园项目委托乙方进行前期物业管理服务。物业类型为高层。坐落位置为天津市武清区，四至东规划六路、南规划七路、西京津公路、北规划五路，合同自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制，按建筑面积计算,高层住宅8层、15层、16层住宅1.44元/月.平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米8层住宅0.65元，15层、16层住宅0.64元的标准由业主交纳。交纳费用时间甲方于接管之日起按每季度交纳，业主于接到入住通知书之日起按月交纳。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日按3‰比例交纳违约金。合同还对其他事项进行了约定。二被告给原告出具《确认书》，确认其作为儒香园2号楼1门304单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。2013年10月3日，原告为甲方、二被告为乙方签订《前期物业服务补充协议》，就前期物业服务达成协议，并确认乙方所购房屋类型为住宅，建筑面积102.12平方米，坐落位置泽信金汇湾儒香园小区2号楼1单元3层304号。协议第一条第二款乙方的权利义务第11项写明：乙方在入住验收时，需对其房屋内的土建、水、电等设施设备进行查验签字确认；甲方负责联系建设单位对质量问题进行维修，以后发现质量问题按《天津市商品房住宅质量保证书》之规定处理。第二条第一款房屋共用部位管理和维护写明：物业管理区域内的共用部位、场地等由物业公司统一管理和维护。房屋共用部位是指物业管理区域内房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板等）、公共楼梯间、公共门厅、公共走廊、户外墙面、屋面、广场、绿地、道路等。第二款第二项写明：物业管理区域内的其它共用设施设备由物业服务公司统一管理和维护。1）其他设施是指物业管理区域内共用的排水管道、落水管、沟渠、围墙、池、井、桥、凳、桌、公益性文体设施、各类标识及Ⅵ系统、景观、水景、共用设备用房等。住宅。住宅物业服务费按建筑面积高层1/平方米/月，按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间。协议还对其他事项进行了约定。2014年6月30日，被告因楼上下水管道漏水使其地下室存放物品受损、地下室积水问题进行投诉。2016年1月12日，被告赵洪元与开发商负责人在物业洽谈室对地下室漏水问题进行约谈，约谈记录显示经双方协商开发商同意一次性赔偿被告经济损失600元。被告自2018年4月1日起未向原告交纳物业服务费，故原告起诉。诉讼中，被告提交照片主张其入住后客厅、卧室墙壁出现裂缝至今未解决；其地下室因下水道漏水物品受损原告至今未赔偿；楼门厅杂物乱放、小区内树枯草干，原告服务不达标。主张原告违约在先，解决上述问题后再协商给付物业费。原告对墙壁裂缝照片无异议，认为裂缝属于交房过程中的质量缺陷，与物业服务无关；对地下室漏水照片不认可，认为照片无时间、地点，且下水道发生渗漏属于正常现象，出现这种问题原告都会积极维修；对被告提供的物品乱堆乱放、树枯草干照片证明目的不认可，认为树木和草坪都有生长周期，原告每年3-5月、9-10月进行树木、草坪的更换，照片显示的乱堆乱放物品是施工造成的，不能证明原告不管理。本院认为，原告与天津鑫汇松江投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》、与二被告签订的《前期物业服务补充协议》均系合同、协议相对人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。被告给原告出具《确认书》对《天津市住宅前期物业服务合同》进行确认，与原告形成了前期物业服务合同关系。后原、被告签订《前期物业服务补充协议》对《天津市住宅前期物业服务合同》进行补充，合同与协议约定不一致的应以《前期物业服务补充协议》为准，故物业服务费应按建筑面积高层1.9元/平方米/月计算。原告主张被告房屋建筑面积为101.8平方米，低于双方协议约定的102.12平方米，按原告主张的101.8平方米计算物业费。《前期物业服务补充协议》约定物业服务费按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间，但协议未对缴费时间段进行约定，属约定不明，故应依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定按月交纳至2020年10月31日，2020年11月、12月未到交费期，原告要求被告给付该两个月的物业服务费不予支持。原告提供了物业管理服务，被告提供的楼门厅杂物乱放、小区内树枯草干照片显示的情况是特定时间下形成，不能客观全面反映原告持续性履行物业管理服务情况，对被告关于原告服务不达标的主张不予采纳。被告房屋裂缝系房屋质量问题，不属于原告物业服务范围；被告地下室漏水已经协商解决。被告不能以房屋裂缝、地下室漏水为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，被告应向原告支付2018年4月1日至2020年10月31日的物业管理服务费5996.02元（101.8平方米×1.9元/平方米/月×31月）。原告要求被告每日按3‰比例交纳违约金，过分高于造成的损失，应予适当减少，按欠物业管理费的30%即1798.81元予以支持。此案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告宋金娥、赵洪元于本判决生效后5日内向原告通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司交纳2018年4月1日至2020年10月31日的物业管理服务费5996.02元、违约金1798.81元，合计7794.83元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告承担53元，由二被告承担49元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 平二〇二〇年十月十六日书记员 张军玲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。