广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3080号 上诉人（原审原告）：广西柳钢红星园艺有限公司（原柳州市红星园艺场），住所地：广西壮族自治区柳州市郊白露乡龙家桥。统一社会信用代码：91450200198597016M。 法定代表人：石曙光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张健宁，男，广西柳州钢铁集团有限公司法务人员。 委托诉讼代理人：卢珊珊，女，广西柳州钢铁集团有限公司法务人员。 上诉人（原审安恒公司）：广西安恒生态农业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳**航生路******。统一社会信用代码：91450205071952076G。 法定代表人：廖艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡洁妮，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 上诉人广西柳钢红星园艺有限公司（以下简称红星公司）因与上诉人广西安恒生态农业有限公司（以下简称安恒公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 红星公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由安恒公司承担红星公司在一审民事起诉状中所主张的诉讼请求；3.判令安恒公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、判定租赁费的瑕疵收取没有事实和法律依据。根据实际情况安恒公司于2018年4月13日发现房屋受潮的情况,直至2018年8月9日才向法院提起侵权纠纷之诉。意味着截至2016年12月1日至2018年4月13日，房屋受潮尚未发生，租赁场地使用正常，租赁费用也应当正常收取。即在该期间内，不应按照租赁费的70%收取，而是按照合同约定的租赁费交纳61200元。二、逾期支付租金产生的利息应当得到支持。同理，红星公司主张2016年12月1日至2018年7月31日期间的逾期利息，由于房屋受潮事件尚未发生，租赁场地正常使用，且该拖欠租金的行为确实占用了红星公司的资金，因此红星公司主张逾期支付租赁费的利息应当得到支持。三、房屋占用费认定没有事实和法律依据。安恒公司在租赁合同到期后继续占有红星公司房屋的行为并非为合理事由。安恒公司早于2018年4月13日发现房屋受潮的情况，但在该事由发生后并没有采取任何保护以及鉴定措施，直至拖到2018年8月9日才向法院立案，至2019年9月10日广西恒诚工程质量检测有限公司才作出司法鉴定报告。期间一直占用红星公司房屋的行为，导致租赁合同到期后红星公司无法将场地外租，产生了很多预期利益的损失。因此一审法院认定在2020年3月26日之前安恒公司占用场地系合理占用没有事实和法律依据。退一步说，即便认定需要保持租赁物现场状况，但在该报告作出后案涉租赁物已不需要保持现场状况，即房屋占用费也应当从鉴定报告作出之日起计算，即在2019年9月10日之后按照原租赁合同标准3400元/月计算。四、租赁合同第七条约定当承租方逾期15日支付租金时，出租人可不退还承租人押金。因此，承租人支付的5000元押金不应抵扣租金。五、红星公司出租给安恒公司的仓库符合合同约定的用途。首先，合同约定租赁用途仅为加工、办公，合同签订后，安恒公司将租赁物所在的地址作为住所地予以工商登记，墙面进水仅对仓储谷物造成影响，未对加工、办公造成影响。其次，在财产损害赔偿案发生前，安恒公司从未对案涉租赁物提出过异议，租赁物一直符合办公、加工用途。再次，即便租赁物影响安恒公司办公、加工，根据法律相关规定，承租人可向出租人提出修缮的要求，而不是拒绝支付租金。安恒公司在租赁到期后，仍然继续占用租赁物，影响红星公司使用或继续租赁。最后，安恒公司将租赁的仓库用于仓储，不符合合同约定的用途，违约在先。综上所述，一审法院法律适用错误，事实认定不清。请求二审法院撤销一审判决，改判支持红星公司一审诉讼请求。 安恒公司辩称，一、红星公司交付的仓库属于废弃厂房，没有门窗、水电，地，地面不平也不通，无法按照《场地租赁合同书》作为加工和办公场地使用。二、双方在签订《场地租赁合同书》前口头约定，安恒公司根据需要先垫付开门窗等装修、维修费用166000元，依据租赁合同第六条约定，红星公司未能提前90天通知安恒公司终止合同，红星公司应按两年折旧补偿安恒公司，同时退还租金。三、2018年4月安恒公司发现红星公司允许另一相邻建筑物修建导致房屋受潮，严重违反租赁合同，导致安恒公司财产损失。安恒公司已提起侵权损害赔偿诉讼，正在二审审理阶段，尚未审结。受潮的185包谷物不能移动，这是红星公司过错造成，安恒公司不需要支付场地占用费。红星公司未能提供符合合同约定使用的租赁物，在合同履行中存在侵权，导致安恒公司财产损害，被迫封存谷物。因此，安恒公司不需向红星公司支付租金、场地占用费，押金应予抵扣。 安恒公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判解除合同，且安恒公司无须向红星公司支付房屋租金；二、撤销一审判决第二项，改判安恒公司无须向红星公司支付房屋占用费。事实和理由：一、红星公司交付给安恒公司的仓库属于废弃厂房，没有门窗，没有水、电，没有地面（泥土地面、有沟壑），路也不通，且红星公司没有提供规划许可证、施工证、房产证等证件，根本无法按照双方签订的《场地租赁合同书》第一条约定的用途“作为办公、加工场地使用”。二、基于上述事实，安恒公司和红星公司在签署《场地租赁合同书》之前，口头约定，安恒公司根据自己的需要先垫付费用，购买原材料、雇请工人通路，垫付费用开门、铺水泥地面，从变压器接入电、装水管，这些基础设施的费用最终由红星公司承担。安恒公司为此花费十几万元，红星公司一直未向安恒公司结算、并支付费用。三、根据《场地租赁合同书》第六条约定，红星公司提前终止合同，应对安恒公司新增的建筑物按二年折旧予以补偿，退还押金和未使用期限的租金，且在履行合同过程中，红星公司人员变动，告知的账号错误，为减少损失，安恒公司没有支付租金。四、2018年4月安恒公司发现红星公司允许相邻建筑建设，导致安恒公司仓库墙体浸水严重、大面积墙体损坏，危及安恒公司人员人身、财产安全，完全无法作为仓库使用，185包价值38万元谷物坏死、霉变，红星公司拒绝清点、赔偿，严重违反租赁合同，出租人提供的租赁物损坏导致安恒公司财产损失。五、安恒公司2018年4月发现仓库墙体浸水、谷物损毁、霉变后，为了保持现场原状，留待鉴定谷物损失价值、墙体浸水原因，现场185包谷物一直原封不动，不能移动,因此，不是安恒公司的原因导致仓库被占用，也不是安恒公司的责任，是红星公司的过错导致，红星公司没有权利收取占用费。综上，依据同时履行抗辩、先履行抗辩、不安履行抗辩、违约救济的规定，安恒公司进行自力救济，完全有权不向红星公司支付租金和房屋占用费。 红星公司辩称，1.安恒公司从2016年租赁后一直在正常使用，未向我公司提出要求修缮，以事实行为认可场地符合其合同目的。2.安恒公司所说压断水管导致断水，其无法提供证据证实，我方不认可。其余意见与我公司的上诉状意见一致。 红星公司向一审法院起诉请求：1.判令安恒公司支付红星公司2016年12月1日起至2018年5月31日场地租赁费61200元并支付逾期支付租赁费的利息（利息计算方法：以所欠的租赁费61200元为基数，从2016年12月1日起暂计至2018年12月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至安恒公司实际交还场地之日止）；2.判令安恒公司支付红星公司2018年5月31日起至安恒公司实际交还场地之日的场地占用费（暂计至2018年12月25日共计24069元）；3.判令安恒公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月1日，红星公司与安恒公司签订的《场地租赁合同书》约定：红星公司将位于柳州市²仓库租赁给安恒公司作为办公、加工场地使用；租期自2016年6月1日起至2018年5月31日止；约定租金按照10元/㎡·月的标准即年租金为40800元；安恒公司应于每年的7月31日和1月31日前每次交纳年租金的50%；安恒公司出现逾期支付租金、水电费超过15日的，红星公司有权单方解除合同并不予退还押金等。租赁期间，安恒公司向红星公司缴纳押金5000元，交付2016年6月1日至2016年12月1日的场地租金20400元。租赁期满后，安恒公司认为因租赁房屋存在墙体浸水、墙根地面积水、墙体脱落等情况严重造成仓库中存放的谷物严重受潮发霉，于2018年8月9日向法院提起诉讼，法院以（2018）桂0205民初3647号财产损害赔偿纠纷的民事案件受理了该案。该案诉讼期间，安恒公司就其财产受损情况申请司法鉴定。2019年9月10日，广西恒诚工程质量检测有限公司作出（2019）柳市中法鉴外委字第65号鉴定报告。该鉴定报告结论：1.现阶段案涉租赁的仓库与红星公司后建建筑之间没有设置排水沟，两建筑之间的过道容易积水，且不易排水，但无法鉴定仓库排水沟是否封死填平；2.无法鉴定仓库的排水沟被封死填平的原因；3.租赁的仓库墙体会浸水；4.租赁的仓库墙体浸水原因如下：（1）现阶段租赁的仓库与柳州市红星园艺场后建的建筑物之间没有设置排水沟，雨天积水不易排出；（2）中雨及大雨情况下，柳州市红星园艺场后建的建筑物屋檐上的流水可以直接冲刷到广西安恒生态农业有限公司承租的仓库外墙面上；（3）广西安恒生态农业有限公司承租的仓库墙体由红砖砌筑，外墙面没有抹灰层和装饰层，也没有做防水处理，仓库外墙本身不具备防水功能；5.柳州市红星园艺场后建建筑影响了广西安恒生态农业有限公司承租仓库的正常排水；柳州市红星园艺场后建建筑物基础与广西安恒生态农业有限公司承租的仓库基础间的净距过小，不符合GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》7.3.3的规定。该鉴定结论于2020年3月26日在（2018）桂0205民初3647号财产损害赔偿纠纷一案的庭审中经原、安恒公司双方质证。 一审法院认为，红星公司将仓库出租给安恒公司是事实，红星公司与安恒公司双方于租赁合同中约定仓库为办公、加工场地之用，仓库交付的质量标准双方未作具体约定。租赁期间，仓库存在墙体浸水的情况，安恒公司用仓库办公和加工受到影响，原、安恒公司双方就此协商未成已引发另案侵权诉讼。红星公司出租的仓库应符合安恒公司用于办公及生产加工的需要，但红星公司后建设的相邻建筑物距离过近造成雨天排水不畅使得安恒公司承租的仓库浸水给安恒公司造成影响，该影响未造成合同主要目的实现，故安恒公司仍应向红星公司支付租金。鉴于租赁房屋存在瑕疵，租赁期间，红星公司应酌情减少租金收取。即对红星公司主张安恒公司支付2016年12月1日至2018年5月31日期间场地租赁费61200元，根据租赁场地实际情况，该院调整为该租赁期合同约定租赁费的70%即42840元（61200元×70%）予以支持。另，红星公司认可安恒公司已交纳押金5000元，安恒公司提出此押金应抵扣租金，该院认为为减少诉累，可以押金抵扣部分租金，故安恒公司应向红星公司支付租赁期间内租赁费37840元。对红星公司主张安恒公司逾期支付租赁费的利息，由于租赁场地确实存在问题，双方未能协商处理并引发了安恒公司诉红星公司财产损害赔偿纠纷的另案诉讼，故对红星公司主张逾期利息该院不予支持。红星公司主张合同到期后安恒公司未支付租赁场地的租赁费，因合同到期后安恒公司未继续使用租赁场地，其未及时返还场地基于双方之间的财产损害赔偿纠纷案件需保持租赁房屋及其室内相应财产状况系合理事由。根据安恒公司另案诉讼中对租赁的场地及其财产受损情况申请司法鉴定后，另案于2020年3月26日就安恒公司提出司法鉴定后得出的鉴定结论已当庭经原、安恒公司双方质证。故此，该院认为，安恒公司在租赁合同到期后其合理占用租赁场地至2020年3月26日为宜，此后安恒公司应在合理期限5日内即最迟应于2020年4月1日搬离租赁房屋。故红星公司主张合同期届满后的房屋占用费计算时间为自2020年4月1日至安恒公司实际返还仓库之日止，房屋占用费计算标准以原租赁合同约定标准3400元/月的70%即2380元/月计算为宜。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、安恒公司应向红星公司支付租赁费37840元；二、安恒公司应向红星公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方法:按照2380元/月的标准，从2020年4月1日计算至安恒公司向红星公司返还租赁场地之日止）;三、驳回红星公司其他诉讼请求。一审案件受理费2085元（红星公司已预交），由安恒公司负担863元，红星公司负担1222元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安恒公司二审提交了《房屋装修合同协议》及装修图片8张，拟证明安恒公司在租赁案涉厂房后进行了装修。本院视其与本案关联性大小作为审理之参考。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：安恒公司应否向红星公司支付租金、逾期利息，以及房屋占用费，相应的数额如何确定。 本案中双方当事人于2016年6月1日签订的《场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反我国相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行本案中安恒公司虽已向红星公司交纳了押金5000元。 本案中双方当事人于2016年6月1日签订的《场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反我国相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。安恒公司应按合同约定按时向红星公司支付租金。安恒公司作为承租人，在承租前应当对租赁场地进行充分了解并对租赁场地是否能够满足自身经营所需负有审查义务。根据另案查明，案涉租赁房屋旁相邻建筑物的建设，是由案外人柳州市荣润投资有限公司加建，由于距离过近等原因导致房屋浸水，给安恒公司造成损失。安恒公司自认在柳州市荣润投资有限公司加建建筑物之前其谷物未出现过因墙体渗水导致的霉变情况，说明红星公司提供的租赁场地符合合同约定的用途。红星公司未参与加建行为，并非共同侵权人。且安恒公司对于由于排水不畅给其造成的损失已另案起诉红星公司、柳州市荣润投资有限公司，该生效判决认定红星公司对安恒公司因墙体渗水导致谷物霉变的损失并不构成共同侵权，不承担损失赔偿责任。一审法院认定红星公司提供的租赁房屋存在瑕疵，该认定不妥，本院予以纠正。安恒公司提出其有权不向红星公司支付租金的上诉主张，没有事实和法律依据。 安恒公司未能按照双方合同第三条的约定交纳2016年12月1日至2018年5月31日期间的场地租赁费61200元，属违约行为，除应支付尚欠场地租赁费外，还应支付逾期支付的利息损失。本案中安恒公司已向红星公司交纳了押金5000元，抵扣部分租金后，安恒公司应向红星公司支付租赁期间租赁费56200元。以此所欠租金金额为基数，安恒公司还应向红星公司支付逾期支付的利息损失：从2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率（LPR）计算至付清之日止。 2018年5月31日租赁期限届满后，双方当事人均没有再继续租赁的意思表示，安恒公司应及时将案涉租赁场地返还红星公司，但安恒公司一直以双方的纠纷未解决需保持现场原状为由，占用红星公司案涉租赁场地，至今未返还，影响红星公司使用或继续租赁，严重侵害了红星公司的合法权益。安恒公司应参照合同约定的租金标准3400元/月（年租金40800元÷12个月）向红星公司支付占用费，从2018年6月1日起计算至安恒公司向红星公司返还租赁场地之日止。安恒公司认为其无需支付占用费没有依据，其该上诉主张本院不予支持。 综上所述，安恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。红星公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初729号民事判决第三项； 二、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初729号民事判决第一项为：广西安恒生态农业有限公司向广西柳钢红星园艺有限公司支付场地租赁费56200元； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初729号民事判决第二项为：广西安恒生态农业有限公司应于本案判决生效之日起十日内按照3400元/月的标准向广西柳钢红星园艺有限公司支付从2018年6月1日起至返还租赁场地之日止的占用费； 四、广西安恒生态农业有限公司向广西柳钢红星园艺有限公司支付逾期利息损失（利息损失的计算：以所欠租赁费56200元为基数，从2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率（LPR）计算至付清之日止）； 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2085元（红星公司已预交），由广西柳钢红星园艺有限公司负担285元，广西安恒生态农业有限公司负担2000元；二审案件受理费1731元（红星公司已预交985元，安恒公司已预交746元），由上诉人广西柳钢红星园艺有限公司负担131元，广西安恒生态农业有限公司负担1600元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十月十六日 书记员 谭 玉