江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4185号上诉人（原审原告）：乔欢迎，男，1962年11月14日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张萍，江苏金陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹重梅，男，1979年11月3日生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人乔欢迎因与被上诉人曹重梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人乔欢迎的委托诉讼代理人张萍，被上诉人曹重梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔欢迎上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院仅以被上诉人的店名认定其从事实体餐饮经营是错误的。被上诉人及其加盟的餐饮品牌公司多名负责人在承租房屋前均对上诉人房屋及周边环境进行了考察，上诉人亦未承诺为被上诉人办理超出租赁房屋以外的事务。被上诉人虽未取得餐饮服务许可证，但已领取预包装食品兼散装食品销售的营业执照，其可以在营业执照许可范围内正常使用案涉房屋。且被上诉人经营的是以外卖为主的餐饮店，并非食客上门的传统餐饮店。被上诉人无法办理餐饮许可证的责任和风险应由其自行承担。2、被上诉人虽在合同履行过程中提出过终止合同，但上诉人并未同意。被上诉人此后继续占有、使用房屋。上诉人并未收到过被上诉人要求解除合同的材料，而是一直催促被上诉人交纳租金和水、电、物业费，被上诉人自行提交的照片可以证明直到2019年12月11日，案涉房屋内仍有其大量物品。一审法院认定上诉人违反减损原则是错误的。3、被上诉人迄今未将案涉房屋返还上诉人，且在百度网上可以查到其仍然以案涉房屋作为快餐店营业地点宣传。被上诉人亦从未主动表示案涉房屋内物品系废弃，上诉人在一审庭审前无法收回案涉房屋。4、上诉人明显存在两年多租金损失，一审法院将上诉人的租金降至两万余元，将违约金降至两千余元，无事实和法律依据。5、被上诉人在庭审中认可其租赁房屋后并未交纳水电费，仅交纳了几个月物业费，一审法院以上诉人未能提供证明为由不支持水、电、物业费用是错误的。曹重梅辩称，案涉房屋是上诉人转让给其做快餐的，转让费为5万元。上诉人明确知道案涉房屋租赁用途，且案涉房屋最早就是用来做快餐的。上诉人曾承诺为被上诉人办理相关证照，被上诉人为此给了上诉人六千元。被上诉人不存在违约行为，案涉房屋无法使用是因相关部门要求关停餐饮店。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。乔欢迎向一审法院起诉请求：1、判令终止乔欢迎、曹重梅于2015年5月12日签订的《店铺租赁合同》，判令曹重梅立即归还店铺；2、判令曹重梅立即给付拖欠的房屋租金227036.24元（截止至2019年5月14日）；3、判令曹重梅支付自起诉之日起至房屋实际交付日止的占用使用费43256.27元（暂定六个月）；4、曹重梅给付违约金20000元；5、判令曹重梅给付租赁期间的电费3092元、物业管理费14280元，合计17372元；6、本案的诉讼费用由曹重梅承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，乔欢迎、曹重梅双方签订《店铺租赁合同》，乔欢迎将位于南京市建邺区平方米的房屋出租给曹重梅，用于曹重梅加盟上海忆雨餐饮管理有限公司名下的小红椒快餐经营，租金第一年66000元，从第二年开始每年按上一年的租金总额的107%逐年递增计收，每期需提前一个月支付，租期自2015年5月15日至2020年5月14日；押金11000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由曹重梅承担的费用、租金，以及曹重梅应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给曹重梅；曹重梅一次性支付乔欢迎房屋租赁转让费50000元；合同违约金20000元；租赁期间，曹重梅不得无故解除合同，如曹重梅确需提前终止合同，须缴清租赁期间的租金、租金税及相关杂费，同时需得到乔欢迎的同意，否则按曹重梅违约处理。2015年5月26日，曹重梅取得南京市建邺区工商行政管理局颁发的《名称预先核准通知书》，其申请“南京市建邺区曹重梅快餐店”名称已获核准，该名称保留期至2015年11月25日，保留期内，至领取营业执照前不得用于从事经营活动，不得转让；10月10日，曹重梅向南京市建邺区食品药品监督管理局递交了办理餐饮服务许可证的申请；10月22日，南京市建邺区食品药品监督管理局向曹重梅出具《不予餐饮服务许可证决定书》。2015年6月23日，曹重梅注册成立“南京市建邺区曹重梅快餐店”，于同年11月2日取得南京市建邺区市场监督管理局颁发的《营业执照》。2015年11月2日，南京市建邺区市场监督管理局颁发了《食品流通许可证》，该证有效期自2015年11月2日至2015年12月31日。2016年4月22日，曹重梅向乔欢迎住处邮寄《解除合同通知书》，其中称乔欢迎在租赁前未告知其住宅楼底不能进行餐饮经营，且2016年2月1日，区食药监最后通知曹重梅必须停业否则罚款，故要求解除合同。但乔欢迎拒收。2016年8月19日，乔欢迎向曹重梅发《催告付款通知书》，要求曹重梅按合同应于2016年4月15日前付清下一年租金，现已违约，要求曹重梅此后三日内按约付清租金和迟延付款违约金，另付清欠付的物业费、电费和燃气费。2017年3月24日、10月23日乔欢迎又给曹重梅发送催款短信。庭审中，乔欢迎出示一组照片，予以证明至2018年下半年曹重梅仍占用案涉房屋，并称曹重梅不能经营与其无关。曹重梅则认为乔欢迎撒谎，照片上有空调的照片明显是2016年上半年拍的，因为其被建邺区食药监警告后就把能搬的东西搬走了，其中包括那只空调，其余东西都是不要的，2016年8月曾进去过一次，是之前乔欢迎向其催要房租时说房内有两罐煤气的事，其因怕天热造成安全隐患，就去把两罐煤气拿走了，房子一直处于闲置状态;并提供了2019年12月11日拍的一组照片，显示案涉房屋内仍然有曹重梅丢弃在内的东西，如纸盒、冰箱、蒸箱、灶台等。法院要求曹重梅出示照片的原始载体以此确定拍摄时间，曹重梅称手机已坏，无法提供。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋租赁合同系出租人通过出租房屋获取收益，承租人使用房屋以实现承租目的的民事法律关系。曹重梅自2016年4月15日起即欠付租金，其行为已构成违约，其应承担给付租金并按约支付违约金的责任。但在长达三年有余的期间内，乔欢迎明知曹重梅无法在案涉房屋内进行餐饮经营、分文未缴，且曹重梅要求解约的情况下，乔欢迎仅数次发函催缴租金，直至2019年提起诉讼，始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，乔欢迎无权主张，故一审法院酌情支持乔欢迎的租金损失22000元。因曹重梅已明确其早已搬离，里面的物品均是其废弃的，故乔欢迎收回案涉房屋已无障碍，不存在曹重梅返还的问题。对于乔欢迎提出的要求曹重梅支付违约金20000元的诉请，一审法院认为，租赁合同中虽有此约定，但此金额明显过高，且不符合立法本意，在兼顾合同履行情况等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定支持违约金2200元。对于乔欢迎提出的要求曹重梅给付租赁期间的电费3092元、物业管理费14280元的诉请，因未提供相应的证据予以证明，故一审法院对该诉请不予支持。根据上述情况，曹重梅共计应给付乔欢迎24200元，因曹重梅已给付乔欢迎11000元的押金，故曹重梅实际给付乔欢迎13200元。一审法院据此判决：一、解除原被告于2015年5月12日签订的《店铺租赁合同》；二、被告曹重梅于本判决生效之日起三日内给付原告乔欢迎13200元；三、驳回原告乔欢迎的其他诉讼请求。本案二审期间，乔欢迎围绕上诉请求向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。乔欢迎提交2019年12月15日停电通知书一份，以证明曹重梅在租赁期间欠缴电费2379元（其中2016年1月欠费1582元，2016年3月欠费797元）。经质证，被上诉人曹重梅对证据的真实性予以认可，认为2016年1月欠费金额对应2015年11月和12月的电费，2016年3月欠缴金额对应2016年1月和2月的电费。认可上述电费没有缴纳，原因是当时准备退租，在协商退租金和押金的问题。现同意支付上述电费，但同时认为该证据亦可证明其在2016年2月之后没有再经营。本院经审查认为，双方当事人均对该证据予以认可，曹重梅亦同意支付上述电费，本院对此予以确认。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，案涉房屋在出租给曹重梅之前，由乔欢迎出租给他人做餐饮及外卖。曹重梅在签订合同后向乔欢迎支付转让费50000元、押金11000元及第一年租金66000元，其中转让费50000元系之前餐饮店设备的转让对价。双方当事人在庭审中一致认可曹重梅已支付一年物业费，欠付电费金额为2379元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、乔欢迎主张终止双方签订的租赁合同有无法律依据；2、曹重梅应否向乔欢迎支付房屋租金、水电及物业费用、违约金，以及具体金额应如何确定。关于争议焦点1，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，乔欢迎与曹重梅签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。双方签订的租赁合同文本每页抬头均有“小红椒上海亿雨餐饮管理有限公司”字样，乔欢迎亦知晓曹重梅租赁案涉房屋系用于经营餐饮，且双方均认可案涉房租在租给曹重梅之前系出租给他人做餐饮及外卖，故合同虽未明确约定乔欢迎负有为曹重梅办理相关餐饮营业证照的义务，但乔欢迎至少应为曹重梅提供符合餐饮经营条件的租赁标的。本案中，曹重梅未能取得餐饮服务许可证，并因在住宅楼底进行餐饮经营被食药监局通知停业。曹重梅虽对此亦有未审慎考察租赁标的的过错，但乔欢迎提供的租赁房屋不能实现合同目的，应认定乔欢迎构成根本违约，曹重梅依法可解除合同。曹重梅于2016年4月22日向乔欢迎邮寄《解除合同通知书》，乔欢迎虽拒收，双方合同在通知书到达乔欢迎时依法解除。故对乔欢迎诉请要求终止租赁合同的请求，本院不予支持。案涉租赁合同于2016年4月23日解除。关于争议焦点2，合同解除后，双方当事人应及时办理案涉房屋交接及费用结算。曹重梅主张将案涉房屋钥匙与解除合同通知书一并寄给乔欢迎，但并未提供证据予以证实，亦不能证明其明确告知乔欢迎已腾空并搬离案涉房屋，双方并未进行房屋交接。乔欢迎主张曹重梅支付2016年5月15日至房屋实际交付日的租金及占有使用费，但从乔欢迎提供的案涉房屋照片来看，案涉房屋内虽有闲置物品，但显然不处于实际使用状态，其至迟在2017年3月24日第二次向曹重梅催款时应积极查看房屋、采取行动减少损失。本院综合考量双方当事人的过错程度、案涉房屋交接和使用情况，酌定曹重梅支付在此期间的房屋占有使用费29425元。关于乔欢迎上诉主张曹重梅欠付电费2379元，曹重梅对此予以认可，应向乔欢迎支付该费用。关于乔欢迎上诉主张曹重梅支付物业费，因双方均认可曹重梅已支付一年物业费，案涉合同亦因乔欢迎违约而解除，故对乔欢迎的该项上诉请求，本院不予支持。综上，因曹重梅已给付乔欢迎11000元押金，其应实际向乔欢迎支付20804元。综上所述，上诉人乔欢迎的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6087号民事判决第一、三项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6087号民事判决第二项为：曹重梅于本判决生效之日起三日内给付乔欢迎20804元；三、乔欢迎、曹重梅签订的《店铺租赁合同》于2016年4月23日解除；四、驳回乔欢迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2453元，减半收取1227元，由乔欢迎负担1101元，由曹重梅负担126元；二审案件受理费2453元，由乔欢迎负担2208元，由曹重梅负担245元。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二○二○年十月二十六日法官助理徐琨玉书记员代雪姣