江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终3390号 上诉人（原审被告）：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县大楼街道长江路**。 法定代表人：巩大兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田刚，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：俞惠，女，1953年1月10日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王茜，江苏拓荒者律师事务所实习律师。 原审第三人：俞国平，男，1956年3月5日出生，居民身份证号码3208271956********，汉族，住江苏省泗洪县城头乡周台村汴河人家旅游度假村****。 委托诉讼代理人暨原审第三人：王素勤，女，1959年8月15日出生，居民身份证号码3208271959********，汉族，住址同上。 上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）因与被上诉人俞惠、原审第三人俞国平、王某案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初8835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泗洪农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回俞惠的一审诉讼请求，上诉费及律师费由被上诉人承担。事实和理由：2012年12月28日，俞国平、王某将泗洪县房屋转让给俞惠时，该房屋已经设立抵押权，俞惠应当知道房屋存在抵押不能过户，应认定是其自身原因未办理过户登记手续。且根据俞惠诉状自认，俞惠与俞国平、王某在房屋具备过户条件时出于规避税费及双方系亲姐弟关系的考虑，想等到房屋满三年后再过户，系怠于办理过户手续，也能够认定俞惠对案涉房屋未办理过户登记存在过错。因此，俞惠提出的排除执行主张不符合法律及司法解释规定的情形。而且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，该转让行为未经抵押权人同意，俞惠也未代为清偿债务，且南京市玄武区人民法院在2015年已经查封该房屋，俞惠并未提出异议，故该转让行为不合法，俞惠存在过错。 俞惠辩称，2012年12月28日签订房屋买卖合同后，俞惠于次日将400000元全额汇入王某账户后居住至今，后续房屋居住过程中产生的所有费用均由俞惠交纳，俞惠已经按照合同约定完全履行了义务，也告知俞国平、王某尽快将房屋按揭贷款还清，协助办理过户，但因该二人在外地开发房地产需要资金投入，并未将俞惠的购房款用于偿还房贷，导致案涉房屋无法办理过户手续，系俞国平、王某的过错导致。泗洪农商行要求俞惠承担律师费，无事实和法律依据。俞惠对南京市玄武区人民法院查封案涉房屋并不知情，原审第三人已经就该案达成调解，故南京市玄武区人民法院并未执行案涉房屋，俞惠并不是放弃提出异议的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 俞国平、王某述称，俞惠多次要求过户，但俞国平、王某都以各种理由搪塞了，而俞惠出于姐弟感情没有翻脸，房屋未能过户的过错在俞国平、王某。 俞惠向一审法院起诉请求：1.依法停止对泗洪县房屋的执行，并解除对该房产的查封；2.依法确认登记在俞国平名下的位于泗洪县房屋（不动产产权证号：洪房权证泗洪县字第××号）的所有权归俞惠所有；3.本案诉讼费用由泗洪农商行承担。 一审法院经审理查明，2017年3月8日,泗洪法院对泗洪农商行诉王某、俞国平金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1324民初2096号民事调解书：一、王某、俞国平同意于2017年10月30日前偿还泗洪农商行400万元借款本金及利息、罚息。二、泗洪农商行有权对登记在王某名下位于泗洪县健康路南侧xxxx8幢106号房产协议以该抵押财产折价或拍卖、变卖该抵押财产所得款项在837万元范围内优先清偿上述款项。三、案件受理费41957元，减半收取20978.5元由被告王某、俞国平共同负担。 2017年11月1日，该院根据泗洪农商行的申请立案执行，并于2017年12月10日作出（2017）苏1324执5538号执行裁定：查封俞国平所有的位于泗洪县泗洲大街北侧衡山花园8幢2单元1004室不动产，不动产证号：S009810的不动产。俞惠对本案执行标的提出异议后，该院于2019年12月11日作出（2019）苏1324执异130号执行裁定，驳回俞惠的异议请求。俞惠不服该裁定，提起执行异议之诉。 另查明：一、俞惠与俞国平系亲姐弟关系。2012年12月28日，俞国平、王某（甲方、卖方）与俞惠（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定：1、甲方自愿将其所有的位于泗洪县和附属的地下储藏室一间出售给乙方。（房屋所有权证编号：洪房权证泗洪县字第××号）；2、房屋出售价格为总金额肆拾万元整；3、乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付购房款肆拾万元整；4、甲方应在乙方付清房款后的次日将所售房屋交付给乙方。甲方在房屋交付乙方时，应结清该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收；5、甲方应在房屋交付后的30日内，协助乙方向房屋产权机关申请办理权属过户登记手续；办理过户手续所需缴纳的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳……。由俞国平、王某在落款处甲方后签字，俞惠在乙方后签字。2012年12月29日，俞惠通过中国建设银行向王某转账40万元。后原告一直居住在涉案房屋内至今，并交纳水、电、燃气、物业等费用。二、2009年11月23日，俞国平与江苏江中集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定俞国平购买案涉房产，总价为356625元，其中首付款71625元，并办理按揭。2010年2月4日，案涉房产办理房屋所有权证，证号为洪房权证泗洪县字第××号。宿迁市住房公积金管理中心于2020年4月21日出具贷款结清证明，贷款总额25万元，结清日期为2016年7月1日。案涉房产于2019年12月23日办理抵押注销登记。三、案涉房产于2015年10月13日被南京市玄武区人民法院查封，案号为（2015）玄商初字第1469号，之后并未续封。 一审法院认为，俞惠就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1.在2015年10月13日人民法院查封涉案房屋之前，俞惠与俞国平、王某于2012年12月28日已签订书面房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.在2015年10月13日人民法院查封案涉房屋之前，俞惠已合法占有该不动产，并且以居住使用至今。3.俞惠在案涉房产被查封之前，已支付全部价款40万元，合同约定付款时间是在合同签订之日即2012年12月28日起三日内支付房款，俞惠在次日即将房屋支付完毕。俞惠与俞国平虽系亲姐弟关系，但是根据俞惠提供的银行流水明细可以证明其与俞国平之间并无其他经济往来。4、案涉房屋虽没有过户到俞惠名下，但是不是因买受人俞惠的自身原因未办理过户登记。俞惠购买房屋后，即全额交付购房款，而俞国平、王某认为因与俞惠系亲戚关系，俞惠要求俞国平、王某办理过户时虽未能及时配合，基于对亲属的信任未通过法律途径要求办理过户。故不能办理过户的原因是俞国平、王某造成的，俞惠对此并无明显过错。综上，俞惠购买案涉房屋符合法律规定不得执行的条件，对案涉房屋享有的权利能够排除执行，对俞惠要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，依法予以支持。 关于俞惠要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，俞惠应依据房屋买卖合同的约定办理相关权属转移，不宜在本案中确认物权的归属，故对该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行位于泗洪县房屋（房产证号：洪房权证泗洪县字第××号）。二、驳回俞惠的其他诉讼请求。 对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：俞惠对案涉房屋享有的民事权益能否排除法院强制执行。 本院认为，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提起执行异议及执行异议之诉，具有下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；（3）案外人已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。本案中，根据查明的事实，各方当事人对俞惠符合上述前三个条件并无争议。关于是否因俞惠自身原因未办理过户登记的问题，因案涉房屋买卖合同中已经明确约定“甲方应在房屋交付后的30日内，协助乙方向房屋产权机关申请办理权属过户登记手续”，俞惠主张曾多次要求俞国平、王某配合过户，但该二人一直不予配合，而俞国平、王某对此也予以认可，况且，案涉房屋还曾经在2015年10月13日被南京市玄武区人民法院查封，因此，能够认定并非俞惠的原因未办理过户登记。综上，应当认定俞惠对案涉房屋享有排除法院强制执行的民事权益。关于泗洪农商行提出律师费由俞惠承担的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，泗洪农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。