山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11192号 上诉人(原审原告)：张积成，男，1957年9月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：杜柏飞，北京即明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张庆刚（张积成侄子），住青岛市即墨区。 被上诉人(原审被告)：董涛，男，1979年7月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人(原审被告)：孙茜，女，1978年7月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘峰，山东海政律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛市即墨区灵山镇河南二村村民委员会。 法定代表人：姜道欣，村主任。 上诉人张积成因与被上诉人董涛、孙茜、青岛市即墨区灵山镇河南二村村民委员会（以下简称河南二村村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张积成的委托诉讼代理人杜柏飞、张庆刚，被上诉人董涛、孙茜的共同委托诉讼代理人杜柏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张积成上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判支持张积成的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由董涛、孙茜、河南二村村委会负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、张积成与董涛签订的《农村宅地基转让协议书》存在重大误解。张积成在青岛市即墨区享有宅基地使用权(含地上房屋)一处，产权证号为即集用(2013)第82241265号。2018年，河南二村村委会以张积成即集用(2013)第82241265号宅基地使用权证上的房屋属于危房为由，在未取得张积成同意的情况下进行了强制拆除。后张积成与河南二村村委会协商补偿问题，河南二村村委会虽口头承诺给予张积成宅基地一处，但却并未划拨和指定职责，也不同意对地上物给予张积成合法的补偿。且河南二村村委会负责人还扬言宅基地是村里的，“房屋倒塌”后村里依法可以无偿收回。为此，张积成与河南二村村委会产生分歧。后村委会通过外村中间人(张积成也认识)来与张积成沟通补偿问题，称“房屋自然坍塌后，村里是可以收回宅基地的，现在村里联系了买家，愿意出柒万元购买”（二审中，张积成变更该上诉理由为：后村委会委托外村中间人刘仕军与张积成沟通补偿问题，其大概称“现在房屋没有了给你7万元补偿，为了达到美丽乡村建设，宅基地收回”）。张积成认为该70000元是村委会拆除涉案房屋给张积成的补偿，并非是将宅基地出卖给第三人，因此，张积成才在中间人拿来的空白合同上签字。否则，张积成是不会、也不能将宅基地卖给董涛的。因此，张积成在签订的《农村宅地基转让协议书》时存在重大误解，《农村宅地基转让协议书》不是张积成真实的意思表示。二、《农村宅基地转让协议书》、《房屋买卖协议》均无效。张积成与董涛于2018年12月15日签订《农村宅基地转让协议书》，约定张积成将上述宅基地转让给被告董涛。后，董涛又将房屋转让给了孙茜。董涛、孙茜均不是张积成所在村集体经济组织成员，根据《土地管理法》等法律法规的规定，董涛、孙茜均不具备拥有涉案宅基地使用权的资格。张积成与董涛，董涛与孙茜所签订的农村宅基地转让协议书》、《房屋买卖协议》均违反了法律法规的强制性规定，损害了张积成所在村集体经济组织成员的权益，且涉案宅基地上的房屋在2018年早已被村委会拆除。故，应当认定《农村宅基地转让协议书》、《房屋买卖协议》均无效。三、涉案房屋拆迁利益应当归张积成所有。(一)河南二村村委会于2019年5月对以上房屋进行了搬迁并补偿。孙茜作为乙方与河南二村村委会签订《集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，约定：房屋补偿面积为土地使用面积55.38平方米+奖励面积10平方米，共计65.38平方米；孙茜选择的安置房屋为建筑面积90平方米的B户型1套，总建筑面积90平方米，其中应补偿面积65.38平方米，上靠面积24.62平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元，结算124577.2元，村委会应支付孙茜搬迁补助费3000元，临时过渡费14952.6元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元；孙茜交付村委会差价款86624.6元。一审法院认为“房屋已经被拆迁，无法原物返还”是错误的。事实上，房屋在双方签协议前已经被村委会拆除，因此，在《农村宅基地转让协议书》认定无效后，董涛应当返还的原物并非“房屋”，而是“宅基地使用权”。对于宅基地使用权，因孙茜与河南二村村委会已经签订了《房屋补偿协议》，宅基地使用权已经转化为可量化的财产权益，且该财产权益在《房屋补偿协议》中有明确的约定。因此，在认定《农村宅基地转让协议书》、《房屋买卖协议》无效后，是具备返还原物条件和基础的，应当返还的就是《房屋补偿协议》中的财产权益。(二)搬迁补助费3000元，临时过渡费14952.6元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元应当归张积成所有。张积成同意一审法院将上述费用应支付给被拆迁前房屋的实际使用人的认定。但需要注意的是，涉案房屋在2018年被河南二村村委会拆除时，涉案房屋的实际使用人为张积成，并非孙茜，孙茜于2019年通过签订《房屋买卖协议》方式也没有使用占有使用涉案房屋，因为此时涉案房屋已灭失，不存在实际使用的可能。依据一审法院对上述费用支付对象的认定，上述补偿费用均应当归房屋的实际使用权人张积成所有。(三)涉案房屋的拆迁利益根据孙茜与河南二村村委会签订的《房屋补偿协议》可以明确确定，不存在不确定的情形和可能性，应当将涉案房屋的拆过利益判归张积成所有。当然，张积成也愿意按照孙茜与河南二村村委会签订《房屋补偿协议》由张积成代替孙茜继续履行。孙茜获得安置房屋只是涉案房屋所得补偿收益的表现形式，安置房屋并不直接等同于涉案房屋所得的全部补偿利益。根据孙茜和村委会签订的房屋补偿协议，涉案房屋拆迁所得全部补偿收益是368775.4元，张积成请求确认将上述收益归张积成所有，在本案是可以实现的，这种诉讼请求应当得到支持，并非等到孙茜获得安置房后再另行起诉。如果等孙茜拿到房屋再起诉，那本案就由合同之债转变为物权确认之诉。一审这种认为没有事实和法律基础，更会增加诉累，浪费司法资源。为了维护交易的稳定和经济秩序，张积成愿意直接承继孙茜签订的房屋补偿协议所对应的安置房屋，同时将差价及对应的利息支付给孙茜。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判支持张积成的全部上诉请求。 董涛、孙茜共同辩称，张积成刚才变更了上诉事实，我们不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭维持原判，依法驳回张积成的上诉。张积成称村委会通过外村中间人与张积成沟通补偿问题，称“房屋自然坍塌后村里可以收回宅基地，现在村里联系了买家愿意出7万元购买”张积成对于上述事实的陈述确认了一个事实，即张积成清楚的知道是将宅基地转让给其他人，但张积成又在诉状中称认为7万元是村委会拆除涉案房屋给张积成的补偿，而并非是将宅基地出卖给第三人，显然是矛盾的，与事实不符。其次对于搬迁补助费、临时过渡费及按规定期限签订补偿协议奖励1万元、在规定期限内搬迁腾放并交付房屋奖励1万元应归张积成所有的上诉理由不成立。上述款项是在张积成将宅基地转让给董涛，董涛又将宅基地转让给孙茜以后，孙茜与村委会签订房屋补偿协议，因此一审判决上述拆迁利益判归孙茜所有是正确的。 河南二村村委会未答辩。 张积成向一审法院提出诉讼请求：1、确认张积成与董涛于2018年12月15日签订的农村宅基地转让协议书无效；2、确认涉案房屋的拆迁所得补偿收益全部归张积成所有；3、本案诉讼费用由董涛、孙茜、河南二村村委会承担。 一审法院认定事实：涉案拆迁房屋位于青岛市即墨区，土地使用证号为即集用（2013）第82241265号，被拆迁前登记的房屋权利人为张积成。2018年，在美丽乡村建设过程中，河南二村村委会拆除了包括涉案房屋在内的五处房屋。审理过程中，村委称当时的政策是一间屋补偿一万元，并可申请一处宅基地。张积成称村委只给补偿一处宅基地，不给张积成补钱，双方就补偿问题产生分歧。后，在中间人的协调下，2018年12月15日，张积成就房屋被拆除后的宅基地与董涛签订《农村宅基地转让协议书》，该协议书主要约定，张积成将涉案农村宅基地（无建筑物）即集用（2013）第82241265号转让给董涛，转让价格为70000元，协议签订后，董涛支付张积成转让款70000元。张积成在庭审中称其因受村主任恐吓、欺诈而在空白转让协议书中签字，并收取中间人转交的70000元，当时张积成认为宅基地是要收归村集体，并不知道要卖予他人。 2019年1月13日，董涛、孙茜签订《房屋买卖协议》，协议约定，董涛将坐落在即墨区灵山镇河南二村的房屋院落（即集用（2013）第82241265号）出卖给孙茜，孙茜支付转让款100000元。之后，河南二村因新型社区建设进行了搬迁，村委无法为在美丽乡村建设过程中被拆除房屋的所有权人审批宅基地，遂双方解除了之前的补偿方案，另行签订《集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》。2019年5月10日，孙茜作为乙方与河南二村村委会作为甲方签订《房屋补偿协议》，该协议主要约定：孙茜房屋补偿面积为土地使用面积55.38平方米+奖励面积10平方米，共计65.38平方米；孙茜选择的安置房屋为建筑面积90平方米的B户型1套；孙茜选择的安置房屋共1套，总建筑面积90平方米，其中应补偿面积65.38平方米，上靠面积24.62平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算计124577.2元；村委应支付孙茜搬迁补助费3000元，临时过渡费14952.6元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元；孙茜交付村委差价款共计86624.6元。涉案拆迁安置房屋尚未建设完成，具体哪套房屋尚不明确。 另查明，董涛、孙茜均不是青岛市即墨区村民。 一审法院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。张积成将农村宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故张积成与董涛签订的《农村宅基地转让协议书》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张积成与董涛均应知道对农村宅基地房屋交易的限制性规定，但仍签订了转让协议书，故双方对于合同无效均有过错，因涉案房屋已经被拆迁，无法原物返还。对于搬迁补助费3000元，临时过渡费14952.6元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，故应当归拆迁前房屋的实际使用人孙茜所有。对于安置房屋，孙茜虽已选择1套总建筑面积90平方米的拆迁安置房屋，但安置房屋尚未建成，孙茜尚未获得安置房屋，即该部分拆迁利益尚不确定，张积成可待安置房屋确定后另行主张权利。庭审中，张积成称其因受村主任恐吓、欺诈而在《农村宅基地转让协议书》上签字，但未提交证据予以证明，对此一审法院依法不予采信。即使张积成在签订转让协议书时，买受方处系空白，也应视为对协议书内容的确认，即不论宅基地 卖予何人，张积成均无异议。因此，即使在纸张上空白处签字 不影响协议的成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）款规定，一审判决：一、确认张积成与董涛签订的《农村宅基地转让协议书》无效；二、驳回张积成的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由张积成与董涛各负担2200元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，董涛、孙茜并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，董涛与张积成、孙茜与董涛就涉案宅基地使用权转让而签订的协议均违反了土地管理法的强制性规定，均为无效协议。张积成与董涛签订的农村宅基地转让协议书自始至终无效，不存在重大误解问题，张积成主张系在中间人拿来的空白合同上签字、张积成认为该70000元系村委会拆除涉案房屋给其的补偿，并非将宅基地卖给董涛且并非由董涛支付其70000元，但其未提交充分有效的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该主张不予采纳。 因涉案房屋早已被拆除，孙茜作为涉案宅基地使用权的最终受让人与当地村委会签订补偿协议，一审认定由此产生的搬迁补助、临时过渡费、奖励费等费用归孙茜所有，并无不当，本院予以确认。张积成主张涉案房屋拆迁利益应归其所有，依据不足，本院不予支持。因孙茜与当地村委签订的补偿安置协议选择安置补偿的房屋尚未建设完毕，房屋具体位置、面积及房屋、土地性质等尚未明确，目前不具备处理条件，本案暂不予处理，一审对此处理正确。 综上所述，上诉人张积成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人张积成负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十二日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英