宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初11292号   原告：马丽，女，1982年10月19日出生，汉族，住北京市房山区。   委托诉讼代理人：马金明（系原告之父），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告：世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区富力中心商务综合楼**。   法定代表人：任满裕，该公司总经理。   委托诉讼代理人：马小平，男，该公司职员。   原告马丽与被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告马丽于2020年9月14日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年9月22日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马丽的委托诉讼代理人马金明，被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司的委托诉讼代理人马小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋托管合同》；2.判令被告支付原告房屋租金4962.80元（包括提前免交的第三年空置期1个月的租金1100元、2019年3月份暖气费382.80元、拖欠2019年11月份租金480元、拖欠2019年12月份租金800元，拖欠2020年2月、3月租金共计2200元）及自2020年9月1日至被告实际归还房屋之日的租金；3.判令被告支付原告违约金3960元（13200元×30%）；4.判令被告承担本案诉讼费及原告实现债权的相关合理费用。事实和理由：2019年2月26日，原、被告签订《房屋托管合同》一份，约定，原告（甲方）将其名下位于银川市兴庆区某室房屋委托被告（乙方）进行对外出租，托管期限三年，自2019年3月1日至2022年3月1日止，托管方式为有偿托管，服务费为乙方对外出租标的房屋所产生的租金与其向甲方支付租金的差额部分，甲方不再另行支付服务费。同时约定乙方应向甲方支付的租金为1100元/月，支付方式为按月支付，托管期间的相关费用均由乙方承担，如任一方违约，均有权解除合同，并按年租金30%支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告。后被告未按期向原告支付租金，至今仍拖欠2019年11月、12月及2020年2月、3月未支付，故原告诉至法院。   世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司辩称，2019年3月份的暖气费如果被告未支付原告，被告愿意支付。2019年11月的房屋租金480元实际为代原告交纳的房产税，该款项从2019年11月份的房屋租金中扣除，2019年12月份的800元实际为暖气费上涨的费用，经与原告口头协商后在2019年12月的租金中予以扣除。拖欠2020年2月、3月的租金属实，因受疫情影响，被告承诺至迟于2020年年底支付。违约金被告不予承担。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月26日，原、被告签订《房屋托管合同书》一份，约定，原告将其名下位于银川市兴庆区某室房屋的房屋租赁事宜全权委托给被告代为办理。该房屋建筑面积64平方米，户型为一室一厅一卫，楼层为13层；原告托管的房屋的房屋单月租金为1100元，托管租金支付方式为月付；托管期限从2019年3月1日至2022年3月1日止，总计36个月；每期租金由被告以现金方式或银行转账方式支付，原告指定账户为：户名马金明，开户行建行，账号×××；合同期内原告共给被告房屋空置期90天，空置期为房屋合理的空置期间、交接时间等（此时间由被告自由支配），在空置期内原告不收取被告房屋租金，被告承担与房屋相关费用，如物业管理费、水电费、采暖费等；房屋托管过程中，如果被告出租价格高于原告托管价格，其中的差额利益归被告以作为委托报酬。若被告出租价格低于原告托管价格，其中风险由被告自行承担；在合同约定的委托期限内，若房屋空置超过原告所给的空置时间，其风险由被告承担，由被告支付房租及其他相关费用；合同期内被告逾期支付租金累计达到3天，被告应承担给原告造成的损失，且原告有权终止合同；被告违反合同约定给原告造成损失，原告有权解除合同，且被告应支付原告本合同约定年租金总额的30%作为违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告仍需要对不足的部分承担据实赔偿；备注：2019年3月1日首次打款1个月，2019年4月1日到2019年7月1日为免租期，然后2019年7月1日开始连续打款，直到合同终止，房屋里的电视机、冰箱、洗衣机、电视柜、床、衣柜由业主配，被告配沙发、茶几，三年到期之后留给业主。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。但被告拖欠2019年3月份暖气费382.80元、2019年11月份租金480元、2019年12月份租金800元、2020年2月租金1100元、2020年3月租金1100元至今未付，以上共计3862.8元，故原告诉至本院。   本院认为，原、被告签订的《房屋托管合同书》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。该合同名为房屋托管合同，但从合同内容来看实际为房屋租赁合同，被告未按约定足额支付房屋租金，构成违约，原告有权解除合同，故对于原告要求解除其与被告签订的《房屋托管合同书》的诉讼请求，本院予以支持。被告承租原告房屋，应按照约定向原告支付房屋租金及承租期间的费用，现原告要求被告支付拖欠的租金及暖气费共计3862.8元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的第三年房屋空置期1个月的租金1100元，合同约定空置期免租金，现原告要求被告退还空置期租金1100元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，被告未按约定支付房屋租金，构成违约，但双方约定的违约金过高，结合合同履行情况，本院酌定被告按照欠付金额3862.8元的30%即1158.84元支付违约金，超出部分不予支持。   根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：   一、解除原告马丽与被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司于2019年2月26日签订的《房屋托管合同书》；   二、被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司于本判决生效之日起三日内将位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋腾空并交付原告马丽，并按照合同约定的租金标准支付租金至实际交付房屋之日止；   三、被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司于本判决生效之日起三日内向原告马丽支付暖气费、房屋租金合计3862.8元，违约金1158.84元，以上共计5021.64元；   四、驳回原告马丽的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取计25元，由被告世纪之家（宁夏）房屋托管有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判员 谷胜龙     二○二○年九月二十九日   法官助理 刘 婷   书记员 王 鹤   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。   如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境；   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。