山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2940号 上诉人（原审被告）：临淄区稷下昌明物资经销处。经营场所：山东省淄博市临淄区体育场南侧看台**2-1。统一社会信用代码：92370305MA3L5RYGXJ。 经营者：张霞，女，1970年6月29日出生，临淄区稷下昌明物资经销处经营者，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：崔爱辉，男，1967年6月11日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。系张霞之夫。 被上诉人（原审原告）：淄博市临淄区公有资产经营有限公司。住所地：山东省淄博市临淄区晏婴路**。统一社会信用代码：91370305164135147A。 法定代表人：张海港，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李娟，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于海，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 上诉人临淄区稷下昌明物资经销处因与被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人临淄区稷下昌明物资经销处向本院提出上诉请求：1.确认2008年上诉人与临淄区体育局签订的齐读体育城南门南侧看台一层2-1房屋使用合同条款合法有效;2.将房屋使用合同自2024年1月1日顺延，期间为2020年12月15日至本判决生效之日经过的时间，并赔偿上诉人期间的损失；3、被上诉人不具有对租赁费用追索的权利；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与临淄区体育局签订的2016年、2017年房屋租赁合同违法，无法定代表人签字，无法证明该用章为法人行为，合同用章缺乏合法性。该合同未注明以后必须每年签订房屋租赁合同，不具有对抗2008年显示屏维修合同的效力。临淄区体育局提供的收款凭证为收据，与白条无异。2008年签订的显示屏维修合同合法有效。上诉人投入近百万元维修显示屏，未收取临淄区体育局任何费用，免费用房是临淄区体育局对上诉人补偿的一部分。临淄区体育局在未提供任何对价的情况下又进行收费，违反诚信原则。2.被上诉人不具备承继齐都文化体育城房产的合法依据，从被上诉人提供的证据看是因为被上诉人争取到了国家农业发展银行资金扶持，区政府才将齐都文化体育城房产的经营权划归被上诉人。3.在2019年上诉人与临淄区体育局并未签订新的房屋租赁合同的情况下，临淄区体育局并未行使撤销权，撤销2008年显示屏维修合同关于房屋使用的相关条款，该条款仍为有效条款。4.被上诉人自2020年1月1日起接管齐都文化体育城南侧看台一层2-1房屋，并不具备追索房租的权利。因临淄区教育体育局新领导班子认可2008年合同有关房屋使用条款，并未主张2019年房租。5.自2019年12月开始被上诉人采取封条、封门等措施，致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成经济损失。 被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司在法定答辩期内未提交书面答辩状。 原审原告淄博市临淄区公有资产经营有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告就临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋之间的不定期租赁关系于起诉之日解除。2、依法判令被告立即搬离临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋并恢复原状。3、依法判令被告支付原告2019年1月1日至起诉之日期间房屋租金5658元。4、依法判令被告支付原告自起诉之日至实际搬离房屋之日期间房屋占用费。5、案件受理费25元，由被告承担。 一审法院认定事实如下： 原告提供证据如下：1、房屋租赁合同二份、收款收据二份，证实被告与临淄区体育局在2016年2月28日至2018年12月31日期间存在房屋租赁合同关系，年租金4440元，被告已交纳2017年度、2018年度的房租。2、提交临政字【2012】31号文件，该文件是临淄区人民政府关于朱台镇土地综合整治示范项目争取国家农业发展银行资金扶持有关问题的批复一份、函告一份，证实临淄区人民政府同意将涉案房屋在内的原属于临淄区体育局管理的齐都文化体育城占地划转给原告管理，原告函告临淄区体育局取得齐都文化体育城的经营权。3、提交原告处工作人员与被告经营者张霞的短信记录一宗，证实2018年12月31日房屋租赁合同到期后，被告占有使用房屋至今，原告曾多次向被告催要租金，但被告未支付给原告。被告在短信中的回复对租金金额没有异议，只是以在外要账而故意拖延。 被告对以上证据质证认为：1、对二份房屋租赁合同，双方约定的生效条件为自签字之日起生效、该二份合同原告均无人在上面签字，说明了合同本身存在瑕疵。临淄区体育局于2008年6月份之前已经提供了该房屋，且被告以此为住所办理了营业执照，根据合同两间房屋都是免费的。但在2017年和2018年又要收费，本身与原合同相矛盾，很明显不是被告真实意思的表示。被告之所以交纳费用，是本着与体育局搞好关系的出发点，2019年我方之所以没有交纳费用，是被告觉得不应该交纳，所以不交，这也是与相关单位在合作中的一些策略。对收款收据二份无异议，我方为了搞好关系交纳了费用。2、对临政字【2012】31号文件，该文件是临淄区人民政府关于朱台镇土地综合整治示范项目争取国家农业发展银行资金扶持有关问题的批复一份、函告一份的真实性无异议，但对证明内容有异议，根据合同法第90条规定，新当事人有概况承受的原则，我方也与原告多次联系，我方有2009年与临淄区体育局签订的合同。原告表示自己有该份合同，有录音为证。函告内容我方认为不符合法律规定，对方多次强调以自己单位的规定为准，我方说你们的规定也要符合法律规定。另外原告出了函告还给被告发了律师函，且在经营住所贴了封条。3、对原告处工作人员与被告经营者张霞的短信记录一宗的真实性无异议，但我方也是与原先的思路一样在可能的情况下做出让步，搞好和新业主的关系，这不代表对原告要求的认可。 被告围绕其答辩意见和主张，举证如下：1、提交崔爱辉和原告方工作人员李明洋的通话录音一份，证实对方知道我方与体育局在2009年3月19日签订的合同。2、提交营业执照一份，证实被告在2008年就以此房屋办理了营业执照。3、提交我方与临淄区体育局签订的体育城显示屏租赁经营合同一份，证实临淄区体育局为被告提供了两间房屋，并且被告一直使用，合同中约定的是被告免费使用。 原告淄博市临淄区公有资产经营有限公司质证如下：1、对崔爱辉和原告方工作人员李明洋的通话录音的真实性无异议，对证明内容有异议，我方不能因为存在合同就执行该合同，因为就合同中的涉案房屋已经在2016年2月份开始又签订了新的合同，已经视为对原合同内容的变更。且被告也交纳了使用费，2009年的合同关于涉案房屋的条款部分不能再继续使用。2、对营业执照无异议。3、对被告与临淄区体育局签订的体育城显示屏租赁经营合同的质证意见同第一个证据的质证意见。 对原、被告提供的证据，一审法院依法做出综合认定如下：原告提供的证据1，系合同双方当事人真实意思表示，合同虽约定双方签字后生效，体育局一方虽未在合同上签字，但合同一方盖有临淄区体育局的公章，已经具备了单位对外发生法律关系的法律要件，且被告也已按期足额交纳了租金，可以证实签订合同和支付租金的事实，因此对该证据依法应确认其客观、合法和有效。原告提供的证据2、3可以证实涉案房屋在内的原属于临淄区体育局管理的齐都文化体育城占地有效划转给原告管理，原告曾向被告催要租金处理合同等事宜，对本案事实具有证明力，依法予以确认。被告提供的证据3系合同双方为显示屏租赁经营而签订的合同，该合同约定为被告提供两间房屋，被告免费使用的事实。但在该合同履行过程中，被告又在2017年、2018年和体育局分别签订了两份涉案房屋租赁合同，依法应认定为原合同双方对合同权利另行做出了有效处分和约定，因此对被告予以证实其仍合法有权免费使用涉案房屋的证明力依法不能采信。被告提供的证据1、2对其客观性和关联性予以确认，但对其证明力仍不能确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2008年3月19日，临淄区稷下昌明商行与临淄区体育局签订了齐都体育城显示屏租赁经营合同，合同约定由商行免费为临淄区体育局维修显示屏，确保2008年奥运会期间各项体育赛事的正常使用。同时合同约定临淄区体育局免费为商行提供两间办公室，合同有效期为十五年。合同签订后，双方进入合同履行中。商行在2008年6月20日注册成立了现被告名称，营业执照显示被告的经营场所位于临淄区体育场南侧看台一层2-1。在2017年4月21日，被告与淄博市临淄区体育局签订房屋租赁合同一份，合同约定被告承租临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋，租赁期限自2016年2月28日至2017年12月31日止，年租金4440元。在2017年12月28日，被告与淄博市临淄区体育局又签订房屋租赁合同一份，合同仍约定将临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋续租至2018年12月31日。被告分别在2018年1月4日、2019年4月19日交纳了上述两份合同的租金4440元。2017年12月28日签订的房屋租赁合同期满后，双方未再签订租赁合同，被告仍占有房屋至2019年12月前后，原告对涉案房屋加贴了封条，被告认为显示屏租赁经营合同尚未到期，涉案房屋应由被告免费使用至合同期满，为此双方产生争议。 一审法院认为，显示屏租赁经营合同和后来的两份房屋租赁合同均合法有效。显示屏租赁经营合同虽约定免费为被告提供2间办公室，合同履行期为15年，但在上述合同履行过程中，被告又和体育局另行就原免费使用的房屋签订了房屋有偿、有使用期限的合同，依法应认定为被告对其原显示屏租赁经营合同的部分合同权利另行进行了有效处分，和体育局协商一致做出了新的有效表示。被告应对其新的有效处分和与体育局另行签订的合同承担合同项下的权利和义务。被告对其原初始合同权利在做出新的有效处分的前提下，在本案中再依据原初始合同，对抗被告在新合同项下的义务，于法无据不能采纳。被告认为原告提供的2017年、2018年的租房合同生效要件为双方签字，但原告无人签字合同未生效，应当继续履行双方在2009年3月19日签订的免费使用房屋的合同，该意见与法不符，不能采信。依据前述认定，被告和体育局最后签订的房屋租赁合同到期后，未在另行签订合同的情况下，被告继续使用合同约定的房屋应认定为和合同发包方构成了不定期租赁合同，合同相对方享有随时解除的权利。在本案中，原告根据临政字【2012】31号文件，接手管理包括上述房屋在内的原齐都体育城的房屋，原告接手后已通知被告。不定期租赁合同的一方相对方已由临淄区体育局有效变更为本案原告。原告享有对涉案不定期租赁合同随时解除的权利。基于合同解除后的法律后果，原告要求被告搬离涉案房屋，恢复租赁合同签订时的原状，依法应予支持。房屋租赁合同到期后，双方未再另行签订合同的情况下，被告继续使用合同约定的房屋，应认定为和合同发包方构成了不定期租赁合同，原告要求被告按原合同约定的租金标准支付房屋占用费，符合法律规定。但原告在对争议房屋加贴封条后，被告已失去继续占用的基础，因此原告要求被告支付原告加贴封条后的房屋占用费，不符合合同约定和法律规定，原告该部分诉求依法不能支持。 综上所述，原告在本案中的诉讼请求合法部分依法予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第八十条、第一百零七条，第一百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原、被告就临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋之间的不定期租赁关系于起诉之日解除。二、被告临淄区稷下昌明物资经销处在本判决生效后三十日内搬离临淄区体育场南侧看台一层2-1号房屋并恢复原状。三、被告临淄区稷下昌明物资经销处支付原告淄博市临淄区公有资产经营有限公司自2019年1月1日至2020年1月1日期间房屋租金4440元，于本判决生效后三十日内付清。四、驳回原告淄博市临淄区公有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告临淄区稷下昌明物资经销处负担。 二审中，被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司提交证据复函一份，拟证明淄博市临淄区体育事业发展中心于2019年10月24日将临淄区齐都文化体育城经营权，包括上诉人占有使用部分，移交给被上诉人，被上诉人是本案适格主体，拥有与上诉人解除房屋租赁合同并要求上诉人搬离房屋、支付房屋租金的权利。经质证，上诉人临淄区稷下昌明物资经销处认为，该证据证明房屋交接日期不早于2019年10月24日，上诉人对涉案房屋有占有使用权，淄博市临淄区体育事业发展中心对2009年签订的房屋使用合同及免费使用未提出相反意见，2016及2018年合同无法人代表签字，所收钱款未进入临淄区体育局账户，无法证明两份合同用章合法性，不能形成有效合同。上诉人对被上诉人提交的证据真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司是否具有对租赁费用追索的权利。 上诉人临淄区稷下昌明物资经销处上诉主张被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司不具有对租赁费用追索的权利。临政字【2012】31号文件中，临淄区人民政府将包括涉案房屋在内的原属于临淄区体育局管理的齐都文化体育城占地划转给被上诉人管理。淄博市临淄区体育事业发展中心于2019年10月24日将临淄区齐都文化体育城经营权，移交给被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司。被上诉人对涉案房屋享有经营权，上诉人租用涉案房屋，被上诉人向上诉人主张权利主体适格。上诉人与临淄区体育局于2008年3月19日签订的合同，虽约定临淄区体育局免费为上诉人提供两间办公室，合同有效期为十五年，但于2017年双方又签订房屋租赁合同两份，分别约定上诉人租赁涉案房屋自2016年2月28日至2017年12月31日止、至2018年12月31日，年租金均为4440元。之后双方未签订合同，上诉人继续使用涉案房屋，一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系并无不当。被上诉人接管涉案房屋后，享有涉案房屋的经营权，享有对租赁费用追索的权利。上诉人临淄区稷下昌明物资经销处关于被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司不具有对租赁费用追索权利的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。 上诉人临淄区稷下昌明物资经销处主张被上诉人淄博市临淄区公有资产经营有限公司提供的2016及2018年的房屋租赁合同，所收钱款未进入临淄区体育局账户，但未提交证据予以证明，其主张同时上述合同无法定代表人签字，不能形成有效合同，其该上诉主张于法无据，本院不予支持。 上诉人临淄区稷下昌明物资经销处的上诉请求1.确认2008年上诉人与临淄区体育局签订的齐读体育城南门南侧看台一层2-1房屋使用合同条款合法有效;2.将房屋使用合同自2024年1月1日顺延，期间为2020年12月15日至本判决生效之日经过的时间，并赔偿上诉人期间的损失，上述请求并非一审审理范围，被上诉人在一审中未提起该项诉讼请求，上诉人在一审中亦未对此提起反诉，被上诉人亦不同意在二审中调解处理其该请求，其该两项上诉请求不属于本院二审审理范围，本院不予审理。 综上所述，上诉人临淄区稷下昌明物资经销处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4803.00元，由上诉人临淄区稷下昌明物资经销处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年十月十九日 法官助理 宋 戈 书 记 员 王 婧