安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2799号上诉人（原审被告）：芜湖伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。法定代表人：承伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马方方，女，汉族，无业，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：赵明，系马方方丈夫。原审被告：承伟，男，汉族，芜湖伟业房地产开发有限公司法定代表人，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人芜湖伟业房地产开发有限公司（以下简称“伟业公司”）因与被上诉人马方方、原审被告承伟合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：对一审判决第二项，判决其支付马方方购房面积差价7815元不服，要求撤销该内容。事实及理由：一审法院要求其支付马方方购房差价依据不足，房屋实测面积117.87平方米，预售面积119.5平方米，均系马方方陈述，未向法庭提交证据，该房屋未实际办理房产证。马方方辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。承伟未作陈述。马方方向一审法院提出诉讼请求：1.伟业公司立即交付所购商品房（伟业臻园1#楼2-701室）；2.伟业公司、承伟支付所购商品房面积差价款7815元，支付截至2019年12月31日的逾期交房违约金104562元及其后的逾期交房违约金、支付截至2019年12月31日的逾期办理房地产权证违约金2091元及其后的逾期办理房地产权证违约金合计114469元；3.伟业公司、承伟提供办理产权证所需的材料，包括但不限于房屋买卖发票、房屋初始登记证明、住宅质量保证书和住宅使用说明书，并协助办理所购房屋权证；4.伟业公司、承伟承担案件受理费等一切诉讼费。一审法院认定事实:马方方与赵明系夫妻关系，承伟系伟业公司法定代表人。自2010年4月12日起至2013年12月31日期间，赵明、马方方与承伟之间陆续发生多笔借贷关系。2013年5月7日，伟业公司与马方方签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人马方方购买出卖人伟业公司开发的芜湖市弋江区伟业臻园1#楼2单元701室住宅壹套；建筑面积为119.5平方米，每平方米4794.54元，总金额572947元；出卖人应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，买受人有权解除合同，合同继续履行的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金，出卖人迟延超过一年的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并赔偿买受人因此造成的损失；出卖人在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间开始计算……。合同签订后，伟业公司于2013年5月7日向马方方出具收据，载明收到马方方交付房款572947元。2013年5月8日，芜湖市房地产登记管理处向伟业公司出具《商品房买卖合同备案通知书》，告知伟业公司申报的马方方购买的位于弋江区伟业臻园1#楼2-701的商品房预售合同（房屋代码：20452750）备案手续完备，已经准予备案。此后伟业公司未能按照合同约定的期限向马方方交付案涉房屋，在案涉房屋具备交付条件后至今仍未向马方方交付案涉房屋。一审法院另查明，2017年6月23日，赵明、马方方以承伟、伟业公司等为被告，以双方存在民间借贷纠纷为由诉至芜湖市中级人民法院【案号为（2017）皖02民初118号】。该案审理过程中，赵明、马方方提出申请对双方在此期间发生的借款及利息进行审计。芜湖市中级人民法院委托芜湖永信会计师事务所于2017年11月23日出具芜湖永信审（2017）0507号《审计报告》。该报告载明承伟还款中包含了11户以购买伟业公司房屋抵付借款，其中马方方购房款抵付了承伟的借款572947元。该审计报告结论后经安徽省高级人民法院二审（2018）皖民终318号民事判决书予以认定。案涉伟业臻园1#楼2单元701室住宅经芜湖市不动产登记中心实测面积为117.87平方米。一审法院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对于以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思自治为基本原则。本案马方方与伟业公司之间签订《商品房买卖合同》，真实目的并非是马方方与伟业公司建立商品房买卖关系，而是为抵销承伟及伟业公司差欠马方方的572947元债务，此后双方亦在相关诉讼中完成了抵销债务的事实，此系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政规定的强制性规定，故合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，该院对该案案由调整为合同纠纷，对马方方要求伟业公司立即交付弋江区伟业臻园1#楼2-701的商品房的请求予以支持。关于马方方要求伟业公司支付面积差价的请求，经查明案涉房屋实测面积为117.87平方米，故马方方要求伟业公司支付购房面积差价7815元符合合同约定，该院予以支持。马方方要求伟业公司支付逾期交房违约金，伟业公司、承伟以马方方未履行催告义务为由拒绝给付。对此该院认为，案涉《商品房买卖合同》约定当出卖人逾期交房时，买受人应当催告，自催告通知发出之日起90日后，买受人有权解除合同；如合同继续履行的，自约定交付之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。上述约定并未载明买受人未催告的行为后果。伟业公司、承伟以此为由拒绝向马方方给付逾期交房违约金无法律依据。伟业公司应当自逾期交房之日即2014年11月1日起至实际交房之日止，以总房款572947元为基数按照日0.01%的标准向马方方支付逾期交房违约金。但马方方要求承伟承担上述购房差价及逾期交房违约金的给付责任并无法律依据。关于马方方诉请的逾期办证违约金，鉴于双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金”。根据该约定，伟业公司应于案涉房屋交付后90日内向马方方提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，因案涉房屋至今尚未交付，故马方方要求伟业公司、承伟支付逾期办证违约金无事实依据，该院不予支持。伟业公司向原马方方提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》属于交付案涉房屋的附随义务，马方方无须单独诉请主张。故马方方其他诉讼请求无事实和法律依据，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十六条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决：一、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内向马方方交付芜湖市弋江区伟业臻园1#楼2单元701室房屋；二、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内支付马方方购房面积差价7815元及自2014年11月1日起以572947元为基数按照日0.01%的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后九十日内向马方方交付办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料并协助马方方办理房地产权登记手续；四、驳回马方方其他诉讼请求。案件受理费14434元，由芜湖伟业房地产开发有限公司、承伟负担。二审期间，双方均未提交新证据，本院经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。本案争议焦点为伟业公司是否应当支付马方方购房差价，案涉房屋出售面积为119.5平方米，一审中，马方方提交了芜湖市不动产登记中心出具的《产权明细表》，该表显示案涉房屋实测面积为117.87平方米，一审法院据此判决伟业公司支付马方方购房差价7815元并无不当，伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芜湖伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十月二十六日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。