北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8971号上诉人（原审原告）：北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县工业开发区四街**。法定代表人：杜继升，执行董事。委托诉讼代理人：李礼，北京市两高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市天成住宅合作社，，住所地北京市西城区德外东滨河路**白孔雀艺术世界写字楼****法定代表人：徐维忠，理事长。委托诉讼代理人：赵旭卿，北京德采律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭威威，广东华商（北京）律师事务所律师。上诉人北京汇荣嘉和物业管理有限公司（以下简称汇荣嘉和物业公司）因与上诉人北京市天成住宅合作社（以下简称天成住宅合作社）物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人汇荣嘉和物业公司之委托诉讼代理人李礼，上诉人天成住宅合作社之委托诉讼代理人赵旭卿、谭威威，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇荣嘉和物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判天成住宅合作社向我公司支付北京市丰台区小瓦窑东里危改小区（以下简称涉案小区）2007年6月20日至2007年9月20日期间物业费469703元、491套住宅2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费547742元、2—5号商业楼2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费149396元、1—12号住宅159户房产空置期间物业费103540元、5号楼底商2011年7月至2012年10月物业费101198元（涉及任忠业），前述共计1371579元。本案二审诉讼费由天成住宅合作社承担。事实和理由：1.一审判决不支持2007年6月20日至2007年9月20日期间物业费469703元系认定事实错误。双方签署的合同第三十四条明确约定合同期限自2007年6月20日起，且北京市保障性住房建设投资中心与双方签署的《项目交付确认单》，记载项目于2016年2月3日交接并由我公司代管。2.一审判决认定涉案小区5号楼底商物业费应当由任忠业承担系认定事实错误。任忠业因房屋质量问题与天成住宅合作社解除了5号楼底商认购协议，并且也因此导致任忠业无法实际接收房屋，该房屋产权自始至终都归天成住宅合作社所有，且天成住宅合作社未与任忠业就物业费达成一致。3.一审判决适用法律错误。我公司仍在涉案小区持续提供物业管理服务，物业服务合同的履行期限仍未届满，且持续向天成住宅合作社主张欠缴的物业费，不应被认定为已过诉讼时效。天成住宅合作社辩称，不同意汇荣嘉和物业公司的上诉请求。签约时间只是双方约定的时间，和业主实际入住时间是不一致的，物业服务时间应当是从汇荣嘉和物业公司实际为业主提供物业服务开始起算。业主分批入住，本案双方在之后的物业费结算中已经明确汇荣嘉和物业公司是从2007年10月开始提供的物业服务。我方与任忠业于2012年12月19日办理了底商交接手续，任忠业和我方解除的是房屋买卖合同，双方补充协议并未对物业费进行任何变更，故汇荣嘉和物业公司应当向任忠业主张2011年7月1日至2012年10月31日期间的物业费。天成住宅合作社上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回汇荣嘉和物业公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审，本案一、二审诉讼费全部由汇荣嘉和物业公司承担。1.本案双方互负债务，应予抵消，且双方在会议中已经就此达成共识，汇荣嘉和物业公司法定代表人杜继升参加了会议。一审法院就此未作审查即否定抵消权，判决不公。2.我公司另行起诉，一审法院据此拒绝审查我公司债权，拒绝我公司的合理抗辩，属于审理思路错误导致认定不清。3.本案双方互负债务，我公司有合理理由不再单独付款。一审法院在汇荣嘉和物业公司违约在先，且不存在经济损失的情形下判令我公司单方支付违约金，违反了违约金的惩罚性和补偿性原则。4.涉案小区空置房屋的物业费应当予以部分减免，一审法院判决我公司全额支付有失公平，且我方也参与了许多物业服务活动。5.我公司在一审答辩中提起反诉，一审法院未予处理，属于程序错误。6.一审判决关于滞纳金的认定超出了汇荣嘉和物业公司一审的诉讼请求，应当予以改判。7.一审法院判决驳回了汇荣嘉和物业公司的部分诉讼请求，故不应由我公司承担一审全部诉讼费。汇荣嘉和物业公司辩称，不同意天成住宅合作社的上诉请求。天成住宅合作社所称的双方互负债务应予抵消并非事实，双方也未就此达成一致意见，并未形成正式合同。天成住宅合作社所主张的费用其已经另案起诉，与本案无关。天成住宅合作社主张空置房物业费应当减免的主张没有事实及法律依据。汇荣嘉和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令天成住宅合作社向汇荣嘉和物业公司支付欠缴的空置房物业管理费4709392.2元；2.判令天成住宅合作社支付汇荣嘉和物业公司欠缴物业管理费滞纳金495217.33元（以3439009.2元为基数，自2014年1月1日起至2018年6月30日止，按照银行同期贷款利率的二分之一计算；以3439009.2元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利率计算；以3439009.2元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照LPR利率计算）。一审法院认定事实：2007年6月22日，天成住宅合作社（甲方）与汇荣嘉和物业公司（乙方）签订《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》，第一条物业基本情况，物业名称：丰台区小瓦窑东里危改小区，建筑面积176589.73平方米。第二条乙方提供的前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理……。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：3#、4#、5#、6#、7#楼为多层没有电梯住宅：0.65元/月.平方米；1#楼为有电梯高层住宅：1.20元/月.平方米；2#、8#楼为有电梯高层或小高层住宅：1.31元/月.平方米；商业物业：3.00元/月.平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用……。第七条业主应于入住通知单告知缴费之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在本年度费用到期之前履行交纳下一年度物业服务费的义务。第二十九条乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，如确无特殊原因的，应向甲方、业主支付相应的违约金或赔偿合理损失。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的3‰支付违约金。第三十四条本合同期限自2007年6月20日起至2010年6月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条本合同期满前三个月，业主大会尚未选聘新的物业管理企业签订新的物业服务合同前，如甲、乙双方就本合同没有异议，本合同有效期将自动延续至本小区选聘新的物业管理企业并签订新的物业服务合同止；如甲、乙双方就本合同存在异议且未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。甲、乙双方在本合同自动延续期间，双方出现争议且没有达成协议的，应提前三个月以书面形式通知对方，本合同自动终止。第三十八条本合同第六条、第七条、第八条……所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，其他条款所称业主，是指拥有房屋所有权的房屋买受人。汇荣嘉和物业公司提供的费用明细显示：案涉小区491套住宅空置期间物业管理费共计4745936元，其中，2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费为547742元；2008年10月1日至2018年6月30日期间物业费为4198194.1元。159户住宅（2010年3月31日前陆续入住完毕）自2007年10月1日至2010年3月31日空置期间物业费共计103540元。空置商业楼延后入住及空置房物业管理费共计1790211元，其中2007年10月1日至2008年9月30日期间物业费为149396元；2008年10月1日至2018年6月30日期间物业费为1640815.1元。案涉整个小区住宅前三个月2007年6月20日至2007年9月20日物业管理费为469703元。以上物业费共计7109390.2元，扣除天成住宅合作社已经支付的2400000元和瑞茂公司已付8808元，尚欠物业费4700582.2元。汇荣嘉和物业公司主张的费用中，天成住宅合作社提出异议表示，案涉小区房屋系分批交房入住，双方协商一致自2008年10月1日开始计算物业费，汇荣嘉和物业公司的请款单也是从2008年10月1日开始的，律师函显示的催款金额也是从2008年10月1日开始起算的，且2008年10月1日之前的费用已经过诉讼时效，并表示部分金额存在不符合情形。另有两个物业项目费用应予扣除，其中2号楼5单元底商于2018年5月2日起由瑞茂房地产承租，汇荣嘉和物业公司多计算2018年5月2日至2018年6月30日物业费共计8808元，应予以扣除，该8808元费用汇荣嘉和物业公司已在其计算的费用明细中予以扣除。其中5号楼底商于2011年4月出售给任忠业，案涉双方及业主签署协议约定，2011年7月1日起物业费由任忠业承担。2012年10月31日，买卖合同被解除，2011年7月1日起至2012年10月31日期间的物业费156998.7元不应由天成住宅合作社承担。汇荣嘉和物业公司提供部分入住手续交接单，证明其入住小区服务的时间为2007年10月，天成住宅合作社表示，部分房屋是2007年10月交付，还有一部分是2011年交付。2012年12月3日、2015年1月13日、2016年1月13日、2017年1月17日，汇荣嘉和物业公司分四次向天成住宅合作社请款。天成住宅合作社表示认可，并表示2012年12月3日的请款报告已对之前的费用核算确认，2008年10月1日之前的费用已经过诉讼时效。天成住宅合作社提交了商业电费明细、请款单、会议纪要等证据，证明商业电费应与物业费进行抵扣。汇荣嘉和物业公司表示，会议纪要是天成住宅合作社的内部行文，不认可双方就抵扣达成一致意见。天成住宅合作社已就商业用电另行起诉，不应在本案中一并处理。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行义务。汇荣嘉和物业公司与天成住宅合作社签订的《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依照约定履行各自义务。汇荣嘉和物业公司依约提供物业服务后，天成住宅合作社应依约支付物业服务费用。关于物业服务费的计算起止时间，法院认为，汇荣嘉和物业公司向法院提交入住手续交接单证明其进驻涉案小区提供物业服务时间为2007年10月，汇荣嘉和物业公司向天成住宅合作社发送的请款报告亦载明其2007年10月起提供物业服务，故对其主张的2007年6月20日至2007年9月20日期间的物业服务费469703元，法院不予支持。天成住宅合作社辩称双方协商一致物业服务费起算日期从2008年10月1日起计算，对该意见未能提供证据予以证明，法院不予采信。天成住宅合作社亦主张2007年10月1日至2008年9月30日期间的物业服务费已过诉讼时效，法院认为汇荣嘉和物业公司提供的请款报告及律师函证明其自2012年起开始向天成住宅合作社主张权利，依据双方合同约定，物业服务费按年交纳，天成住宅合作社应在本年度费用到期之前履行交纳下一年度物业服务费的义务，汇荣嘉和物业公司主张的2007年10月1日至2008年9月30日的物业费应在2007年结清，现汇荣嘉和物业公司未提供证据证明其在2012年之前主张权利，故其主张的2007年10月1日至2008年9月30日期间的物业费已经过诉讼时效，法院不予支持。天成住宅合作社辩称涉案小区5号楼底商物业费应由任忠业承担的意见，法院认为，天成住宅合作社与任忠业、汇荣嘉和物业公司签订补充协议约定，天成住宅合作社协助任忠业办理汇锦苑5号楼底商入住，任忠业自7月1日起按时向汇荣嘉和物业公司缴纳物业服务费，2012年10月31日，天成住宅合作社与任忠业解除5号楼底商认购协议，故依照协议2011年7月1日至2012年10月31日期间5号楼底商物业服务费不应由天成住宅合作社承担，应在汇荣嘉和物业公司主张的费用中予以扣除。天成住宅合作社辩称房屋空置期间物业服务费用应予以减免，法院认为，双方协议约定纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或因天成住宅合作社原因未能按时交给物业买受人的，物业服务费应全额交纳，故对该意见法院不予采信。天成住宅合作社辩称双方协商一致物业费应与其支付的水费、电费互相抵销，汇荣嘉和物业公司不予认可，天成住宅合作社已就其支付的水费、电费另案起诉主张，故对该辩称意见法院不予采信。天成住宅合作社未按照约定时间交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，故汇荣嘉和物业公司主张的滞纳金法院予以支持，具体金额以法院确定为准。据此，一审法院判决：一、北京市天成住宅合作社于判决生效之日起七日内给付北京汇荣嘉和物业管理有限公司物业服务费3324633.26元及滞纳金（以3324633.26元为基数，自二〇一四年一月一日起至二〇一八年六月三十日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二分之一计算；以3324633.26元为基数，自二〇一八年七月一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以3324633.26元为基数，自二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；二、驳回北京汇荣嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另补充查明，2012年10月31日，天成住宅合作社与任忠业签订的关于解除《汇锦苑底商认购协议书》的协议书中，约定：各方确认，在《汇锦苑底商认购协议书》履行过程中，任何一方均不存在违约情形，任忠业承诺于本协议签字生效并在全款收到的当日向天成住宅合作社交付底商。本院认为，汇荣嘉和物业公司与天成住宅合作社签订的《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现汇荣嘉和物业公司已实际提供了物业服务，天成住宅合作社理应支付相应的物业服务费。关于汇荣嘉和物业公司主张的2008年10月1日之前的物业服务费，天成住宅合作社提出时效抗辩，因《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》中对交费时间有明确约定，天成住宅合作社应在本年度费用到期之前履行交纳下一年度物业服务费的义务，现汇荣嘉和物业公司未能提供证据证明其在2012年之前向天成住宅合作社主张过上述权利，诉讼时效已经届满，故本院对于2008年10月1日之前的物业服务费不予支持。关于5号楼底商的物业服务费，因任忠业、天成住宅合作社与汇荣嘉和物业公司签署的协议中明确约定2011年7月1日起物业服务费由任忠业承担，故自2011年7月1日至2012年10月31日任忠业与天成住宅合作社解除认购协议之日止，5号楼底商的物业服务费不应由天成住宅合作社承担。根据天成住宅合作社提供的关于解除《汇锦苑底商认购协议书》的协议书，5号楼底商在合同解除前已实际交付给任忠业，且认购协议履行过程中任何一方均不存在违约情形，汇荣嘉和物业公司关于因5号楼底商没有实际交付给任忠业、天成住宅合作社违约才导致认购协议解除，故任忠业不应承担物业服务费的抗辩意见缺乏事实依据，不能成立。汇荣嘉和物业公司上诉要求天成住宅合作社承担5号楼底商2011年7月1日至2012年10月31日期间的物业服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于天成住宅合作社要求减免空置房屋物业服务费一节，因《丰台区小瓦窑东里危改小区前期物业服务合同》明确约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因天成住宅合作社原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由天成住宅合作社全额交纳，故本院对于天成住宅合作社的上述请求不予支持。关于天成住宅合作社主张的水、电、维修等工作都是由双方共同完成的，汇荣嘉和物业公司不予认可，因天成住宅合作社未提供充分证据予以佐证，故本院对天成住宅合作社的上述主张不予采信。关于天成住宅合作社主张的双方互负债务、应予抵消一节，因双方在合同履行中始终对对方所主张的债权持有异议，各自享有的债权数额未能得到对方的确认，抵消的前提尚不具备，即使是天成住宅合作社提供的会议纪要中，亦载明对于债务冲抵应草拟合同，但双方至今未能就抵消问题签订合同，故在双方债权不能得到有效确认的情况，天成住宅合作社的上述主张不能实现。天成住宅合作社已经就其主张的债权另行起诉，本案不应涉及另案的审理认定，一审审理程序并无不当。关于滞纳金，实为违约金性质，在天成住宅合作社未能按时足额向汇荣嘉和物业公司支付物业服务费的情况下，必然产生迟延给付的利息损失，汇荣嘉和物业公司主张的滞纳金未超出合同约定及法律规定，应予支持。汇荣嘉和物业公司在一审审理中提交的变更诉讼请求申请书仅是变更了第一项诉讼请求，并未放弃关于滞纳金的诉讼请求，故一审法院判决支持滞纳金并未超出当事人诉请。关于一审案件受理费，汇荣嘉和物业公司在一审审理中增加了诉讼请求，预交的案件受理费亦应增加，本院按变更后的诉讼请求重新核算确定一审案件受理费，并按照最终的判决结果由双方分担案件受理费。综上所述，汇荣嘉和物业公司、天成住宅合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费48232元，由北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担12985元（已交纳），由北京市天成住宅合作社负担35247元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费50541元，由北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担17144元（已交纳），由北京市天成住宅合作社负担33397元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  王 云审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十月二十九日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯