浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初3339号 原告：上海万科物业服务有限公司宁波分公司（统一社会信用代码：913302126620927848）。住所地：浙江省宁波市鄞州区钱湖北路******。 法定代表人：王超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王舟宇，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈位腾，该公司员工。 被告：胡院军，男，1989年6月1日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。 原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司（以下简称万科物业公司）与被告胡院军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案，依法适用小额诉讼程序进行审理。本案于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人王舟宇和陈位腾、被告胡院军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告于本判决生效之日起5日内限期搬离其承租的位于××期××街××街××号××房房屋，并将房屋恢复原状；2、判令被告按照合同约定支付原告自2020年4月16日起至被告实际搬出其所租商铺之日止的日租金双倍房屋占有使用费26374.92元（暂计至2020年7月31日），物业管理费918.94元，合计27293.86元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求如下：判令被告于本判决生效之日起5日内限期搬离其承租的位于××期××街××街××号××房房屋（未加重被告负担并无不妥）。事实与理由：原告为宁波云鹭湾小区物业服务企业，根据原告与宁波江北万科置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，包括小区物业经营用房在内的共有区域及设施设备统一由原告进行经营。2017年4月16日，被告与原告签订《经营用房租赁协议》，协议约定：原告同意将江北区随园街29号房屋出租给被告用于开设早餐店，租赁期限为3年，自2017年4月16日起至2020年4月15日止。租金按照一年为一缴纳期限，房屋的物业管理费收费标准为3.9元∕平方米∕月，三年租金加上物业费总计143270元。同时对双方的其他权利义务等作了相关约定。协议签订后，原告按约交付房屋并提供物业管理服务，被告亦按约支付了租金及相应的物业费用，但自2020年4月6日租赁协议到期后，原、被告未就续租事宜达成一致的情况下，无理由拒绝搬离交还房屋，同时亦拒绝缴纳房屋占有使用费及物业费。虽经原告多次催告且委托律师发函催讨，但均未果。故原告提起诉讼，望判如所请。 被告胡院军答辩称，1、租赁合同到期后，原、被告之前协商续签租赁合同时原告曾同意过租金按照2.6元∕平方米∕天或2.7元平方米∕天并按照年递增5%计算租金并续签租赁协议，但现在原告又要求租金按照3元∕平方米∕天计算并按照年递增10%计算租金，为此被告是不会搬离的；2、被告现经营的店面是2016年时从他人处转让过来的，当时原告是同意转让的且被告也是中途转让来的，但是现在续签租赁合同时原告又不同意转让，造成被告转让费损失，故被告也是不会搬离的；3、原告要求按照日租金双倍计算房屋占有使用费过高，应按照租赁合同的租金标准计算房屋占有使用费；4、受新冠疫情的影响，要求原告免除2020年2月、3月、4月三个月的全部租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案根据原、被告庭审陈述以及本院对证据的认证情况，本院确认以下事实： 原告系宁波市江北区慈城镇万科云鹭湾8＃地块（包括多层住别墅及商铺）的物业服务企业，物业座落东邻滨湖环路、南至祝家街、西至栖霞路、北至随园街，其中商业用房物业管理收费标准为3.9元∕月∕平方米。宁波市江北区慈城镇云鹭湾社区居民委员会于2020年3月26日出具《在管证明》一份，载明：兹有宁波市江北区慈城镇云鹭湾社区万科云鹭湾小区，总建筑面积51.67万平方米，目前由万科物业公司提供物业服务，特此证明。案涉位于宁波市江北区××街××号经营用房目前由原告在负责管理及物业服务。 原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订有《宁波万科物业服务有限公司云鹭湾-随园街29号经营用房租赁协议》一份，约定：一、房屋的座落、面积，甲方自愿将其拥有出租权的座落在江北区随园街云鹭湾一期商业街面随园街28号（实际位置为29号）的物业经营用房出租给乙方使用，房屋建筑面积94.25平方米；除双方另有约定外该房屋出租时的现状作为甲方按本合同约定交付乙方使用何乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据；如乙方在房屋交接后2日内未提出异议的，视为该房屋的交付条件符合上述约定，乙方接受本合同约定的条件和方式承租标的房屋；二、租赁用途，乙方租赁上述房屋的经营范围应遵守政府相关部门规定，房屋用途只能面食、蒸煮、早餐使用，不得有产生大量废水排放、噪音、扰民、影响邻里业主正常生活的商业行为；在租赁期限内未事先征得甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋的使用用途及经营范围。三、租赁期限，该房屋的租赁期限为36个月，租赁时间自2017年4月16日起至2020年4月15日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方如需继续租用的，则应于租赁期届满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁期间业主委员会要求改变商品的经营内容或业委会确定的租金乙方不接受，甲方需与乙方终止合同时，应提前3个月告知乙方，在乙方结清所有费用后，由甲方退还给乙方保证金3000元。四、租金、物业服务费、保证金标准及合同金额，该房屋租金2017年4月16日至2018年4月15日租金标准为1.2元∕日∕平方米，共计41281.50元；2018年4月16日至2019年4月15日租金标准为1.26元∕日∕平方米，共计43345.60元；2019年4月16日至2020年4月15日的租金标准为1.32元∕日∕平方米，共计45409.7元；物业服务费，该房屋的物业服务费收费标准为人民币3.9元∕月∕平方米，如后期物业费收费标准有调整，按照调整后的价格收取；本协议总费用143270元；保证金，乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付租赁保证金人民币3000元，甲方在收到保证金后应给乙方开具收款凭证，房屋租赁期满后，乙方无任何拖欠款项及违约责任，甲方在退租后30日内全额无息返还乙方，如有拖欠款项及违约责任，甲方从此保证金中扣除。五、……。六、标的房屋的装修，乙方对标的房屋的装修应接受甲方的管理，装修方案需经甲方确认后方可实施；乙方对标的房屋的门店招牌装修必须符合甲方要求；乙方的装修行为应严格遵守甲方的管理规定，并办理相关手续；乙方退租时，应将甲方的租赁房屋恢复原状。七、租赁期满乙方所添置设备、设施归属，租赁期内乙方在承租房屋内自行安装的通讯设备、办公设备等归乙方所有，在租赁期满时由乙方自行搬走，但搬走时不得损坏房屋结构及房屋装饰部分，如有破坏需恢复原状或照价赔偿；如乙方未按时交换房屋的，则每逾期一天应向甲方支付日租金双倍的房屋占有使用费；租赁到期乙方交还房屋后乙方未搬走的物品视为乙方自行放弃所有权益，甲方有权自行处理并无需承担任何责任；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清乙方应当承担的费用。八、转租、转让和交换，乙方不得将标的房屋对外进行转让、抵押、担保、转租等经济活动，否则视为乙方违约，一切后果由乙方承担，并追究法律责任；九、甲方的权利与义务，……。十、乙方的权利与义务，自行承担物业费、水电费、通讯费、网络费等自行使用所产生的相关费用，按时支付租金、物业服务费和水电等费用，如果乙方逾期缴纳水电费用，则需按国家相关规定交付违约金；租赁期满前，乙方如需续租须在租赁期满前3个月向甲方提出书面要求，双方另行协议续约事宜，在同等条件下乙方具有优先租赁权。十一、甲乙双方约定的其他事宜，乙方在租赁期间未经甲方同意不得将标的房屋转租或变相转租（包括但不限于对外承包、改变股东、改变商号、改变实际经营人或股权转让等形式），否则将立即解除合同；本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按照法律规定及时协商处理。十二、合同解除权，……。十三、争议解决机制，因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向标的房屋所在地人民法院提起诉讼；十四、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款应符合国家和省市有关房屋租赁管理规定，如补充条款与本合同不一致约定时，以补充条款为准，本合同的有关附件是构成本合同的不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。十五条、本合同（共计4页）一式四份，甲乙双方可执两份。 上述房屋租赁协议已于2020年4月15日因期限届满而到期，租赁期间内的租金和物业费被告均已支付，现原告仍在实际占有使用租赁房屋。原、被告曾就续租事宜进行协商，但未达成一致意见，也未签订新的租赁合同。 以上事实，由原告提供的《云鹭湾前期物业服务合同》、《在管证明》、建设工程规划许可证及平面图、《租赁协议》的证据，由被告提供的微信聊天记录一组的证据及原、被告庭审陈述为证。 本院认为，本案原告与被告签订的《宁波万科物业服务有限公司云鹭湾-随园街29号经营用房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁协议约定的租赁期限为2017年4月16日起至2020年4月15日止，现租赁期已届满，但被告既未能与原告重新达成租赁协议、也未在租赁协议期满后将租赁房屋返还给原告，已构成违约，故本院对原告要求被告搬离租赁房屋即位于宁波市江北区××期××街××街××号房屋的诉请予以支持，鉴于搬离经营用房需要一定时间，本院确认被告应在判决生效后20日内搬离。关于原告要求被告支付自2020年4月16日起至实际搬离租赁房屋之日止按照日租金双倍（即2.64元∕日∕平方米）房屋占有使用费和物业服务费（3.9元∕月∕平方米）的诉请，虽然案涉租赁协议约定被告未按时交还房屋的则每逾期一天应向甲方支付日租金双倍的房屋占有使用费，但本院认为该约定按照日租金双倍计算房屋占有使用费较高，本院酌情调整为被告按照日租金2元∕日∕平方米标准支付原告自2020年4月16日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，计算至2020年7月31日的房屋占有使用费为19981元（2元∕日∕平方米＊106天＊94.25平方米），之后被告应以94.25平方米为基准按照2元∕日∕平方米标准支付原告房屋占有使用费自2020年8月1日起至实际搬离之日止；原告要求被告支付自2020年4月16日起至实际搬离租房屋之日止物业管理费（3.9元∕月∕平方米）的诉请，符合合同约定，故本院对原告诉请暂计算至2020年7月31日的物业服务费918.94元的诉请予以支持，之后被告应以94.25平方米为基准按照3.9元∕月∕平方米的标准支付原告物业管理费自2020年8月1日起至实际搬离之日止。 关于被告答辩称原告曾同意过租金按照2.6元∕平方米∕天或2.7元平方米∕天并按照年递增5%标准计算续签租赁协议的抗辩意见，本院认为房屋租金标准应由出租方和承租方协商并最终确认为准，系市场经济行为，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告答辩称被告现经营的店面2016年从他人处转让过来时经原告同意转让的，现续签租赁合同时原告又不同意转让的抗辩意见，本院认为案涉租赁协议中有明确约定被告不得将租赁房屋对外转让，现如续签租赁协议原告不同意被告转让也系其权利，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。现被告要求原告因新冠疫情免除2020年2月、3月、4月三个月全部房屋租金的抗辩意见，本院认为于法无据，亦不予采纳。被告在原告处的3000元保证金，被告抗辩称要求退还或抵扣，原告庭审中表示如被告确实交过3000元保证金（具体庭后核实）则同意从被告应支付给原告的房屋占有使用费中抵扣，但原告经核实表示经查询原告公司财务往来未发现被告向原告支付3000元保证金的相关记录，被告则表示签订合同前已交过3000元保证金但原告也没有出具过收据，现因时间过长被告也找不到支付记录。本院认为，虽然被告现找不到支付保证金的记录，但原告经公司财务查询未发现被告支付保证金记录并不代表被告实际未支付保证金，且租赁协议明确约定被告在签署租赁协议后7日内支付原告租赁保证金3000元，现该租赁协议三年的租赁期限都已履行完毕了，租赁保证金应已支付，为此本院认定被告已实际支付给原告3000元租赁保证金。综上，被告应支付给原告的2020年4月16日至2020年7月31日的房屋占有使用费19981元扣除该3000元租赁保证金后，被告实际应支付原告16981元房屋占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡院军于本判决生效后二十日内腾退位于宁波市江北区××期××街××街××号的房屋并返还给原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司； 二、被告胡院军于本判决生效后十日内支付原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司自2020年4月16日起至2020年7月31日止的房屋占有使用费16981元，并支付自2020年8月1日起至房屋实际腾退之日止以94.25平方米为基准按日租金2元∕日∕平方米标准计算的房屋占有使用费； 三、被告胡院军于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司自2020年4月16日起至2020年7月31日的物业管理费918.94元，并支付自2020年8月1日起至房屋实际腾退之日止以94.25平方米为基准按3.9元∕月∕平方米标准计算的物业管理费； 四、驳回原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费482元，减半收取计241元，由原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担118元、由被告胡院军负担123元。 本判决为终审判决。 审 判 员 方晓亭 二〇二〇年十月二十九日 代书记员 韩 芳 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。