福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1870号 上诉人（原审原告）：谢根机，女，1987年6月23日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶佶俊，福建闽佑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇东方军路**楼**117、118号店面，统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男，该公司总经理。 上诉人谢根机因与被上诉人明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2020）闽0421民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后并依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，经阅卷、调查和询问，谢根机、天一房产公司没有提出新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 谢根机向本院上诉请求：1.撤销(2020)闽0421民初120号判决；2.依法改判天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金22645元；3.依法改判天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金68766元及从2019年10月22日起至谢根机取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；4.判令天一房产公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认为应适用双方在合同里约定的计算标准来计算逾期交房与逾期办证的违约金，系适用法律错误。谢根机遭受的损失不仅包括因天一房产公司逾期交房造成的租金增加等生活消费方面的损失，也包含因逾期办证造成的无法将房产出卖、抵押和再投资等获得的预期收益，以及无法落户、子女上学等多项生活权益的损失，该损失数额确实难以计算。但一审法院认为在谢根机损失难以计算的时候，就应当依据合同约定的违约金计算标准计算，显然适用法律错误，亦违反了公平公正的原则。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该条针对商品房买卖合同纠纷中，对损失难以计算的情况下，法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算计算逾期办证违约金，即是对《合同法》第一百一十四条第二款的补充。谢根机与天一房产公司约定的逾期交房违约金的计算标准为每日按总房价的万分之一，即相当于月利率0.3%，而谢根机与天一房产公司约定的逾期办证违约金的计算标准为每日按总房价的万分之0.1，即相当于月利率仅0.03%。两项违约金计算标准不但均未及贷款基准利率，其中，逾期办证违约金甚至连银行活期存款的利率都未能达到。谢根机全额交清购房款876000元，该违约金明显不足以弥补谢根机的损失，合同约定的逾期交房与逾期办证违约金计算标准均过低，判决按合同约定的计算标准显失公平公正。综上，一审法院适用法律错误，谢根机恳请二审法院撤销一审法院判决，做出公正判决。 天一房产公司辩称，因双方签订的合同系双方的真实意思表示，不存在胁迫的情况，作为合同的主要条款，当事人应该是认真仔细阅读的，对所有业主都是一致的。合同约定的逾期办证违约金标准不会过低，且逾期办证对谢根机没有实际造成损失，故应按照合同约定确定逾期办证违约金。 谢根机向一审法院起诉请求：1.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金22645元；2.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金68766元及从2019年10月22日起至谢根机取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.天一房产公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实： 2016年8月15日，谢根机与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：谢根机向天一房产公司购买位于明溪县房屋，总价款876000元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，谢根机在合同约定的期限内向天一房产公司支付了全部购房款876000元。2017年4月8日，谢根机向天一房产公司缴纳装修保证金、物业费等，5月7日向天一房产公司缴纳契税、公共维修金等，5月9日，与天一房产公司签定物业服务合同，同日，谢根机确认收房手续完毕。现因谢根机至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 一审法院认为，谢根机与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照合同约定，双方约定的交房时间为2016年11月30日。天一房产公司抗辩已在2017年2月1日电话通知谢根机在2月15日前来接收房屋，同时交房通知书中载明可以在15日内交房。庭审中，谢根机否认天一房产公司电话通知其接收房屋的事实，且明确表示未收到交房屋通知书。一审法院认为，因天一房产公司未提供证据证明其已通知谢根机在2017年2月15日前接收房屋，谢根机接收房屋的时间应以交房确认书确认的时间为准，即2017年5月9日。天一房产公司的交房时间已逾期159天，故天一房产公司的交房行为属违约行为，谢根机有权要求天一房产公司按约定支付逾期交房违约金。谢根机提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期交房违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，谢根机提出上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围的主张。一审法院认为，谢根机的主张符合现实生活，天一房产公司对气候情况、用电等事项均应有所预测，应当在签订合同时一并考虑，故天一房产公司的该主张不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记手续，已构成违约，谢根机要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 一审法院认为，逾期交房损失应以实际购房款876000元为基数，逾期时间为159日，标准为每日0.01%，即为13928.4元；逾期办证违约金以实际购房款876000元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天开始，即从2018年5月10日起，至房屋办理初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。诉讼费的负担按天一房产公司所需支付违约金的总数额为标准计算天一房产公司负担的数额，余款由谢根机自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、明溪县天一房地产开发有限公司应在判决生效之日向谢根机支付逾期交房违约金13928.4元；二、明溪县天一房地产开发有限公司应在判决生效之日向谢根机支付相应的逾期办证违约金（以实际购房款876000元为基数，时间自2018年5月10日起至房屋办理初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）；三、驳回谢根机的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2085元，由谢根机负担1937元，明溪县天一房地产开发有限公司负担148元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，谢根机与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,本案合同中明确约定了的逾期办证违约金的计算方式,这是双方当事人对逾期办证所产生的损失赔偿额的预先约定,双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。谢根机认为合同约定的违约金低于其实际经济损失,主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对逾期办证损失难以计算的情况下，法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的规定增加违约金。对此,本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”,而本案商品房买卖合同中约定了逾期办证违约金的计算方式,谢根机也未举证证明其因为逾期办证存在实际损失以及实际损失难以确定的情况，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院按照谢根机与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金的计算方式确定违约赔偿额，并无不当，本院予以确认。谢根机主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准增加违约金的上诉请求，没有事实和法律依据,本院不予支持。对于房屋所有权初始登记后至房屋产权证办理完毕期间的违约责任，一审法院确认谢根机可待纠纷发生后再行主张，并没有剥夺谢根机主张权利的权利，故一审判决逾期办证违约金计算至房屋初始登记之日止并无不当，本院予以确认。 综上所述，谢根机的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2085元，由谢根机负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十月二十八日 书记员  王晓婷 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。