黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1926号上诉人（原审原告）：沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑**浑南西路****305。法定代表人：王敬东，总经理。委托诉讼代理人：刘若阳，辽宁戎达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨林达外语城旅游文化有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市利民开发区北京路南、养路总段东CBD大厦**/div>法定代表人：商金花，经理。委托诉讼代理人：杨学伟，男，1984年9月7日出生，汉族，该公司法务部经理，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：何乃民，黑龙江贯通律师事务所律师。上诉人沈阳诺克威尔健身俱乐部有限公司（以下简称诺克威尔健身俱乐部）因与被上诉人哈尔滨林达外语城旅游文化有限公司（以下简称林达外语城）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。诺克威尔健身俱乐部上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判林达外语城返还保证金223487元；3.改判林达外语城赔偿诺克威尔健身俱乐部损失共计847539元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。一审法院认定双方签订的合同合法有效，系适用法律有误。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力函复》，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。另根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于2万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；……（三）建筑面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑面积总面积大于2500平方米的影剧院、公共图书馆的阅览室、营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间、寺庙、教堂。根据上述法律规定，本案中，林达外语城租赁给诺克威尔健身俱乐部的房屋，按林达外语城提供的建设工程消防意见验收书载明，该建筑总共为260642平方米，属于上述规定中必须经过公安消防机构验收的房屋。另根据《消防法》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。一审法院却认定没有取得一次消防许可证，并不影响合同效力及履行，属于适用法律有误。本案中林达外语城出租给诺克威尔健身俱乐部的房屋属于不符合租赁条件的房屋，所以根据上述法律规定，双方签订的合同第20.3条约定，诺克威尔健身俱乐部应于2018年7月30日开始装修，不含该房屋工程验收手续，是违反法律规定的无效条款。二、关于赔偿损失的诉讼请求，一审法院认定事实有误。如前所述，因为林达外语城将法律规定不能出租的房屋出租给诺克威尔健身俱乐部，才造成了诺克威尔健身俱乐部所举证证明的为履行此合同而造成的损失。且诺克威尔健身俱乐部提供了相应的合同及银行转账记录、票据等证据证明诺克威尔健身俱乐部的损失，应依法予以支持。三、关于保证金的诉讼请求，一审法院认定事实有误。因为林达外语城的违约违法行为造成了诺克威尔健身俱乐部与众多消费者产生纠纷，产生纠纷的原因是林达外语城不能如期交房，所以造成此项损失。诺克威尔健身俱乐部依法索要保证金符合法律规定。四、一审法院认定合同2.1条合法有效，适用法律有误。根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任的，该条款无效。合同2.1条约定，如果在本合同20.3条约定的交付日起150内，甲方未能交付该房屋的，则甲方对此不承担任何违约责任。此合同为林达外语城提供的合同，该条款免除了林达外语城延期交房的违约责任，应为无效条款。林达外语城辩称：一、诺克威尔健身俱乐部第一项上诉理由不能成立。《房屋租赁合同》第20.3条约定的2018年7月30日房屋交付装修日，为暂定日期而非最终交房日期。租赁合同第二条房屋交付条款中第2.1条明确约定：如在本合同20.3条约定的交付日起150日内，林达外语城未能交付该房屋，则林达外语城对此不承担任何违约责任。如果逾期超过150日，则诺克威尔健身俱乐部有权终止本合同，林达外语城全额退还诺克威尔健身俱乐部租赁保证金。2018年7月10日租赁房屋经消防设计审核合格后，2018年9月29日林达外语城向诺克威尔健身俱乐部发出进场装修函，要求其回复进场装修的确切日期及拟开业具体期限。诺克威尔健身俱乐部于2018年10月3日回函称：将于10月10日左右进场装修，12月完成场地基础装修，2019年3、4月完成细节装修，2019年5月正式营业。其间租赁房屋于2018年10月8日经消防验收审核合格。然而，诺克威尔健身俱乐部却违反约定，并未在2018年10月10日进场装修。所以，诺克威尔健身俱乐部与林达外语城最终确定的2018年10月10日房屋交付装修日，与租赁合同暂定的2018年7月30日，二者相差并未超过150日，按照第2.1条约定林达外语城不承担违约责任。并且，在暂定的交房日前租赁物消防设计经审核合格。在确定的交房日前，租赁物经消防验收合格。所以，本案租赁物的消防验收事项与诺克威尔健身俱乐部未进场装修没有民法意义上的因果关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条关于租赁物未取得建设工程规划许可证以及未经批准建设的临时建筑租赁合同效力的规定，只要在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据“举重以明轻”的法律适用规则，本案的租赁合同也是应认定有效的。况且，诺克威尔健身俱乐部二审认为合同无效的理由，与其一审要求解除合同的请求是存在冲突的。诺克威尔健身俱乐部主张无效是对法律的理解有误，不应支持。二、关于赔偿损失的上诉理由。如上所述，在2018年10月10日确定的交房日前，租赁物经消防验收合格。是诺克威尔健身俱乐部自己违约不进场装修，与租赁物是否经消防验收无关。所以，租赁物的消防验收事项与诺克威尔健身俱乐部是否进场装修没有民法意义上的因果关系。林达外语城没有违约行为，不应承担任何赔偿责任。三、关于保证金的上诉理由。本案林达外语城只是一般市场主体，并非强势单位，租赁合同是经诺克威尔健身俱乐部认可其内容之后才签订的，并非格式合同。第20.3条约定了暂定交房日，第2.1条就暂定日期无法交房的后果，进行补充约定也是合理的，且还约定150日作为缓冲期，并非当然不承担责任。诺克威尔健身俱乐部在起诉状以及当庭均自认仍有预售消费者到松北区市场监督管理局、哈尔滨市市长公开电话等渠道投诉，且有消费者因此直接到林达外语城处索赔。《租赁合同》第4.1.2条和第4.1.3约定了租赁关系终止时，保证金的退还程序和条件。诺克威尔健身俱乐部现不符合退还保证金的条件，所以其该上诉理由不能成立。综上，请求维持一审判决，驳回其上诉。诺克威尔健身俱乐部向一审法院起诉请求：1.依法判令解除诺克威尔健身俱乐部、林达外语城签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》；2.依法判令林达外语城返还保证金223487元；3.依法判令林达外语城赔偿诺克威尔健身俱乐部各项损失共计847539元。一审法院查明：2017年8月15日，林达外语城取得位于哈尔滨市××开发区宜春××、美术家大街两侧林达外语城建设项目1#、7#、21#、25#、27#、30#楼的商品房预售许可证。2018年5月19日,林达外语城作为甲方与诺克威尔健身俱乐部作为乙方签订《林达外语城房屋租赁合同》，林达外语城将其位于哈尔滨市利民开发区学院路、美术馆大街向北500米即被称为“林达外语城”30栋1层“摩洛哥秀场”（面积约1087㎡）、2层西侧（面积500㎡）房屋租赁给诺克威尔健身俱乐部。合同2.1条约定：如果在本合同20.3条约定的交付日起150日内，甲方未能交付该房屋，则甲方对此不承担任何违约责任。但如果甲方交付该房屋逾期超过150日，则乙方有权终止本合同，甲方全额退还乙方租赁保证金（不计利息）。2.2条约定：乙方应于甲方通知的日期前往项目办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算。4.1.1条约定：如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。4.1.2条约定：租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。4.1.3条约定：如租赁期内，乙方在该房屋内销售充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡等），则租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷情况下，由甲方扣除乙方应付款项后，一次性无息退还乙方。12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：12.2.1未征得甲方书面同意改变该房屋结构或造成该房屋主体结构损坏的；12.2.2擅自转租、分租该房屋；12.2.3逾期支付租金超过一个月的；12.2.4非因甲方原因未能在其承诺的开业日获得其经营所需的所有证照、资质和许可的；20.1条约定：该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2018年11月1日至2023年10月31日。20.2条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期，即2018年7月31日至2018年10月31日。20.3条约定：双方暂约定该房屋交付装修日为2018年7月30日的交付装修日为该房屋的交付可装修日期，不含该房屋的工程验收手续。乙方装修后甲方办理验收手续。21.2条约定：乙方应于签订本合同之日起向甲方支付房屋租赁保证金223487元。21.4乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2018年11月1日开业，若乙方逾期达30天未开业的，甲方有权终止合同。2018年5月29日，诺克威尔健身俱乐部通过银行转账方式向林达外语城支付保证金223487元。双方分别于2018年9月5日、2018年10月31日签订附件五、附件六免责协议，约定诺克威尔健身俱乐部主办“诺克威尔国际健身俱乐部哈尔滨林达外语城预售会”活动事宜。2018年7月10日，哈尔滨市公安消防支队呼兰区大队作出建设工程消防设计审核意见书，林达外语城所建工程经审核，该工程消防设计合格。2018年10月8日哈尔滨市公安消防支队呼兰区大队作出建筑工程消防验收意见书，林达外语城所建工程消防验收合格。诺克威尔健身俱乐部未在约定时间进场装修，林达外语城遂于2018年9月29日向其发出进场装修通知函，要求其回复进场装修的确切日期及拟开业具体日期。诺克威尔健身俱乐部于2018年10月3日回函，“乙方将于10月10日左右开始进场装修，11月完成门脸及前台装修，12月份完成所有基础设备进场及整个场地的基础装修施工，将于2019年的3月或4月（时间直接受项目地的气温影响）开始进行其他没有完成的细节装修，软装及所有的健身器材进场及安装调试，预计2019年5月正式对外营业。”诺克威尔健身俱乐部未在2018年10月10日进场装修。2019年3月17日，林达外语城再次向诺克威尔健身俱乐部送达进场装修通知函，仍是要求其确定进场装修的确切日期及拟开业具体日期。2019年4月9日送达再次告知函，明确告知诺克威尔健身俱乐部如不能如期办理装修手续、未能在办理装修手续当日即时组织施工队伍对承租房屋进行现场装修，视为自愿放弃租赁商铺的承租权，林达外语城将按照合同约定，解除双方签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》，已缴纳的房屋租赁保证金按合同约定不予退还，且林达外语城有权将租赁房屋另租他人。诺克威尔健身俱乐部于2019年4月11日回函，由于林达外语城的原因，俱乐部不能进场装修，且其装修工期预计3个月，现在进场为时过早，双方还有一些合作细节需要协商。2019年4月23日，林达外语城向诺克威尔健身俱乐部送达解除合同通知书，诺克威尔健身俱乐部于2019年4月23日收到该通知，并于2019年4月29日向林达外语城发出公函，要求林达外语城赔偿损失。另查明，因诺克威尔健身俱乐部收取健身预付卡费用后，在未实际经营的情况下，未退还消费者所交费用，部分消费者通过哈尔滨市市长公开电话及哈尔滨市市场监督管理局投诉电话进行投诉，纠纷一直未得到解决，并且至今仍有消费者向林达外语城索要办理健身预付卡的费用。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。林达外语城作为甲方与诺克威尔健身俱乐部作为乙方签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订合同时该房屋已经可以交付。按合同20.3条的约定，诺克威尔健身俱乐部应于2018年7月30日开始装修，不含该房屋的工程验收手续。林达外语城签订合同时未取得房屋所有权证书及一次消防许可证，并不影响合同效力及履行。诺克威尔健身俱乐部主张林达外语城不能按时交房，房屋不符合出租条件，无事实及法律依据。诺克威尔健身俱乐部未在约定时间进场装修，已经违约，在林达外语城多次向其发出进场装修通知并且其也承诺进场装修的情况下只是运进部分沙子、水泥在室内摆放，未进行后续的装修施工，其称因消防问题影响其装修，不符合合同约定，也无证据证明，林达外语城给予其几个月宽限期后其也未装修，在林达外语城取得消防验收许可证后其也未进行装修，可见其并无实际履行合同的真实意愿。其主张因林达外语城未按时交房，导致其商业信誉受损而无法经营，与事实不符。林达外语城向诺克威尔健身俱乐部发出三次进场装修通知函，其仍未进场装修，林达外语城于2019年4月23日向其发出解除合同通知书，表明林达外语城也无继续履行合同的意愿，双方签订的租赁合同应予解除。对诺克威尔健身俱乐部要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。诺克威尔健身俱乐部要求林达外语城赔偿委托设计、施工承包、购买办公用品、宣传材料及员工的车费、住宿费等损失共847539元，因其并未进场装修，其主张的损失均不具有客观性，并且林达外语城在房屋租赁合同履行过程中并无过错，对诺克威尔健身俱乐部该项诉讼请求一审法院不予支持。关于租赁保证金应否返还问题。双方签订的合同第4.1.3条约定：“如租赁期内，乙方在该房屋内销售充值功能的储值卡（包括但不限于充值卡、会员卡等），则租赁保证金将在乙方交还该房屋且完成本合同约定的注册地址或营业地址的工商注销、变更手续（以日期在后者为准）后六个月且届时甲方确认乙方与消费者不存在未予解决的纠纷情况下，由甲方扣除乙方应付款项后，一次性无息退还乙方。”依照此约定，在诺克威尔健身俱乐部与消费者之间的纠纷解决完毕之前，林达外语城不应返还租赁保证金，待符合合同第4.1.3条约定的条件时诺克威尔健身俱乐部可再行向林达外语城主张权利。本案中对诺克威尔健身俱乐部要求林达外语城返还租赁保证金223487元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除诺克威尔健身俱乐部与林达外语城于2018年5月19日签订的《哈尔滨林达外语城房屋租赁合同》；二、驳回诺克威尔健身俱乐部有限公司其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》及相关条款的效力问题。《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》中已将《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》废止。因此该函复中：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”已失效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未规定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效。未经消防验收并不是合同无效的法定要件，且2018年10月8日案涉房屋已消防验收合格，故诺克威尔健身俱乐部以未经消防验收为由主张案涉合同及相关条款无效，依据不足。关于诺克威尔健身俱乐部要求林达外语城返还保证金及赔偿损失，依据是否充分的问题。首先，并无证据证明案涉合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。合同条款均系双方在平等自愿基础上签订，是双方意思表示一致的结果。诺克威尔健身俱乐部作为专业的健身服务公司应对合同的签订审慎注意并合理控制合同风险。其次，案涉合同20.3约定“双方暂约定该房屋交付装修日为2018年7月30日的交付装修日为该房屋的交付可装修日期，不含该房屋的工程验收手续。乙方装修后甲方办理验收手续。”2.1约定“如果在本合同20.3条约定的交付日起150日内，甲方未能交付该房屋，则甲方对此不承担任何违约责任。但如果甲方交付该房屋逾期超过150日，则乙方有权终止本合同，甲方全额退还乙方租赁保证金（不计利息）。”2.2条约定“乙方应于甲方通知的日期前往项目办理该房屋的交接手续，不论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日视为该房屋交付日期。装修期从甲方通知的交付日起开始计算。”上述20.3条约定的交付房屋日期仅为暂定日期，并非最终确定的交付日期。且结合2.1条的约定，林达外语城在20.3条的基础上有150日的延迟交房免责期。该条款并非完全免除林达外语城的义务，林达外语城超过150日交付房屋的，诺克威尔健身俱乐部享有解除权及保证金返还请求权。诺克威尔健身俱乐部主张2.1条系格式条款应无效的主张，依据不足。再次，根据一审查明的事实，2018年9月29日林达外语城已向诺克威尔健身俱乐部发出进场通知，并未超过案涉合同20.3条约定的150日，且诺克威尔健身俱乐部未对该进场通知提出异议，并表示将于2018年10月10日进场装修，2019年5月对外营业，诺克威尔健身俱乐部应受其自身作出的意思表示的约束。之后，林达外语城多次向诺克威尔健身俱乐部发出进场通知，诺克威尔健身俱乐部未进场。现诺克威尔健身俱乐部主张林达外语城不能如期交房，与前述合同约定及相关事实不符，诺克威尔健身俱乐部以此为由要求林达外语城赔偿损失，没有事实及法律依据。最后，因诺克威尔健身俱乐部未按期进场装修，且存在与消费者未解决的纠纷，其要求林达外语城返还保证金，不符合合同约定，一审未支持该项诉请并无不当。综上，诺克威尔健身俱乐部的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14440元，由诺克威尔健身俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十月二十日书记员  于文娟