广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2030号 上诉人（一审原告）:罗序杰，男，1976年5月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（一审被告）:北海市和欣地产有限公司，住所地广西壮族自治区北海市云南南路交美景路和居壹号（壹海江山）**楼**，统一社会信用代码：91450500768949010J。 法定代表人：何斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫，广西铭荟律师事务所律师。 上诉人罗序杰因与被上诉人北海市和欣地产有限公司（以下简称和欣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗序杰上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初922号民事判决；2、改判被上诉人将监管账户内的购房款专款专用，抓紧工程进度立即施工，于一审判决生效后15天内，将位于北海市云南南路交美景路和居壹号东院5幢2506室房产交付与上诉人使用;3、改判被上诉人支付自2019年 -2- 5月1日至实际交付日的违约金（违约金额按房价总额的日万分之三计)72779.17元（暂计算至2020年4月30日）;4、改判被上诉人赔偿上诉人因维权产生的差旅费、误工费共8074.1元，按实际产生费用计算;5、改判将上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款验收备案后720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书项改为:竣工验收后90日内取得该商品房的房屋所有权证书，如未按期取得不动产权证书，按房价总额的万分之三/每天的违约金支付给上诉人；6、改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律、法规的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，被上诉人没有提供证据证实涉案房屋符合交付条件，一审判决仅以被上诉人提供的阶段性验收意见书认定初步具备交付条件是错误的。2、一审判决将违约金调整至按日万分之零点五不符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，以及涉案合同附件四、附件十一第二条的规定，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故应将违约金调整为日万分之三计算。二、一审判决适用程序错误。被上诉人在庭审当天才当庭提交证据，超过举证期限提供证据，应承担举证不利的后果，但一审法院仍以未经质证、超过举证期限的证据作为定案依据，属于适用程序错误。 和欣公司二审辩称：一、涉案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方初步竣工验收，已经达到交付条件，目前为止已有两百多户办理交付手续，至于相关证书，被上诉人及北海市政府相关部门在积极协调处理当中。二、上诉人要求被上诉人支付总价日万分之三的违约金，没有法律依据，涉案合同是是双方真实意思表示，因此双方应遵循合同约定的违约条款。三、上诉人要求被上诉人支付差旅费、误工费没有依据。四、 -3- 被上诉人因不可抗力及政府变化等延期交付，同意按照一审判决确定的数额支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由及请求无事实及法律依据，应驳回上诉，维持原判。 罗序杰向一审法院提出诉讼请求：1、和欣公司将监管账户内的购房款专款专用，抓紧工程进度立即施工，于一审判决生效后15天内，将位于北海市云南南路交美景路和居壹号东院5幢2506室房产交付与罗序杰使用;2、和欣公司支付自2019年5月1日至实际交付日的违约金（违约金额按房价总额的日万分之三计)72779.17元（暂计算至2020年4月30日）;3、和欣公司赔偿罗序杰因维权产生的差旅费、误工费（300元/天），按实际产生费用计算;4、罗序杰与和欣公司签定的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款验收备案后720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书项改为:竣工验收后90日内取得该商品房的房屋所有权证书，如未按期取得不动产权证书，按房价总额日万分之三的违约金支付给罗序杰；5、和欣公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院判决：一、和欣公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内将符合交付条件的位于北海市银滩西区和居壹号东院小区5幢2506号房交付给罗序杰；二、和欣公司应支付给罗序杰违约金（以662834元为基数，按日万分之零点五计算，从2019年5月1日起计至实际交付涉案房屋之日止）；三、驳回罗序杰的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋总价款为662834元，上诉人按约定支付首 -4- 期房款202834元，余款46万元向贷款机构申请贷款支付。根据合同约定，被上诉人应于2019年5月1日前交付房屋，但被上诉人至今未能交房，涉案房屋虽已由建设、施工、监理、设计、勘察五方进行阶段性竣工验收，但目前并不具备法律规定的交付条件，故一审判决被上诉人自判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人交付涉案房屋没有事实基础，本院对该项判决予以撤销。但上诉人主张被上诉人将监管账户内的购房款专款专用，抓紧工程进度立即施工，及时将案涉房产交付与上诉人使用合情合理，被上诉人应积极履行合同义务，尽快推进涉案工程的竣工备案工作，及时将完全符合交付条件的房屋交付给购房人，勿要怠于履行合同义务，扩大违约成本，损害购房人利益。 因被上诉人逾期未交付房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张违约责任约定不对等，被上诉人应以662834元为基数，按每日万分之三向上诉人支付逾期交房的违约金。本院认为，涉案合同第十二条第2点约定，逾期交房的违约金按已付房款总额日万分之零点三计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，一审法院根据被上诉人的履行合同状况和承受能力，维护交易的稳定，将违约金调整至按日万分之零点五计算并无不妥，本院对该项判决予以维持。 上诉人主张，被上诉人应赔偿上诉人因维权产生的差旅费、误工费共8074.1元，二审庭审期间也提交了相关发票等凭证，但该发票等凭证无法证明是上诉人为本案 -5- 诉讼而产生的相关费用，故上诉人的上述请求所依据的证据不充分、不完整，其主张本院不予支持。 上诉人主张，应将《商品房买卖合同》第二十条第（二）款验收备案后720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书项改为:竣工验收后90日内取得该商品房的房屋所有权证书，如未按期取得不动产权证书，按房价总额的日万分之三支付违约金。本院认为，涉案合同是双方当事人真实意思表示，上诉人签订合同时已认可该内容，现主张变更，应由双方协商解决，或对该合同条款的效力主张权利，因合同的订立是合同双方当事人意思自治的体现，是双方对各自权利义务的磋商和约定，非经双方同意，第三方不得擅自修改或变更合同内容，故上诉人请求人民法院变更上述合同内容，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人罗序杰的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初922号民事判决第一项、第三项； 二、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初922号民事判决第二项； 三、驳回罗序杰的其他诉讼请求。 一审案件受理费1626元，减半收取813元，其中300元由罗序杰负担，剩余513元由北海市和欣地产有限公司负担。二审案件受理费1626元，由罗序杰负担。 -6- 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 张 玲 书 记 员 陈旖琦