文书内容安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终7683号上诉人（原审被告）：合肥七彩世界置业有限公司，住所地合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地****。法定代表人：肖毅，董事长。委托诉讼代理人：许虎，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：合肥世联先锋房地产顾问有限公司，住，住所地合肥市蜀山区新际商务中心****/div>法定代表人：黄逵胜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。上诉人合肥七彩世界置业有限公司（以下简称七彩公司）因与被上诉人合肥世联先锋房地产顾问有限公司（以下简称世联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初1186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七彩公司上诉请求：撤销一审判决，改判表2按60%支付即172708.355元×60%，表3按40%支付即1097615.866元×40%，对表1确定的金额220213.856元无异议，一、二审诉讼费由世联公司承担。事实和理由：1.世联公司于2018年5月30日撤场前，符合合同约定结算条件的只有2018年5月30日撤场时已签约且回款明细表（表1）220213.85元。双方对于2018年5月30日撤场时已签约后期回款明细表（表2）、2018年5月30日撤场时已认购后期签约回款明细表（表3）如何结算存在争议。表2所列内容，世联公司没有履行“催促购房客户缴纳楼款，协助客户在签约时办理贷款相关手续”的义务，对于表3所列内容，没有履行“签订的正式的商品房买卖合同：催促购房客户在认购书约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《合肥市商品房买卖合同》补充协议及相关文件，并催促客户缴纳楼款、协助客户在签约时办理贷款的相关手续”的义务。对于七彩公司来说，签订本案合同目的为出售房屋并获得房款，对于表2所出售房屋，一审认定支付全额代理费错误。对于表3房屋，认购时间距离网签均长达几个月甚至一年，大量事务由七彩公司完成，增加人力、经济成本，一审酌定按85%支付违反公平原则。本案合同约定代理费率仅包含0.65%、0.75%、0.85%三个结算标准，一审法院将商业用房代理费按1%计算，违反合同约定。2.本案合同约定世联公司应提供结算单核算，收回结算单3个工作日内提供发票，世联公司履行付款义务。世联公司未及时提供结算单和发票，代理费未及时结算原因在世联公司，七彩公司不应承担资金占用利息。世联公司辩称，一审酌定判决七彩公司依据全部代理费的85%支付，其实对七彩公司更有利。因为依据双方签订的《七彩世界集团长江西路花山堡墅项目综合销售服务全程代理合同》第5.2.4条的约定：“在本合同终止后，在本代理期限内已交齐定金、并签署认购书的单位，均视为乙方取得的成交客户，甲方应于该客户交齐首期房款、签署买卖合同且房款全部到达甲方账户后30日内向乙方支付该单位全部代理费。”如果依据合同约定，只要在撤场时，完成认购的客户，七彩公司均应当按照合同约定支付代理费。一审法院考虑到后续和客户签约等一些手续是由七彩公司完成的，故在合同约定的基础上酌定判决按85%支付。在房产销售过程中，主要的工作是前期的策划、广告、宣传、拓客等，在客户签订认购书、交纳定金以后，绝大多数销售工作其实就已经完成，剩下的只是履行签合同的手续。代理费费率的问题，因为当时非住宅销售困难，为了鼓励销售，双方确认按1%的标准结算商业用房的代理费，双方签字、盖章确认的代理费结算表已经清楚的证明了这一事实。因为七彩公司据不按合同约定付款，故理应承担相应的资金占用费。另外如果七彩公司付款，世联公司肯定会提供发票。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回全部上诉请求，维持原判。世联公司向一审法院起诉请求：1.七彩公司向世联公司支付代理费2064112元，并支付滯纳金49020元（暂算至2019年6月1日，以后按照未支付的代理费2064112元为基数，月利率2%持续计算至全部款项付清时止）；2.本案诉讼费用由七彩公司承担。一审法院认定事实：2016年4月11日,世联公司（乙方）与七彩公司（甲方）签订《七彩世界集团长江西路花山堡墅项目综合销售服务全程代理合同》,约定甲方将合肥市长江西路花山堡墅项目委托乙方提供营销策划、销售代理等，合同期自生效之日起至乙方受托销售项目全部可售面积达到98%销售率并全部售出结算完毕，其中4.1甲方权责4.1.4约定，甲方按时足额向乙方支付报酬，包括销售代理服务费、奖金等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日千分之一的标准追加支付滞纳金。若甲方延迟支付乙方服务报酬超过一个月，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方仍须支付乙方己完成工作阶段的服务费及相关费用。4.2乙方权责部分约定，4.2.2乙方的服务内容：为本项目全程提供综合的销售服务。（一）营销策划、市场调研服务(1）在项目前期策划阶段，乙方成立专门工作组全面跟进项目规划及设计工作，参与项目方案讨论及设计评标等工作。根据项目进度及甲方工作计划，形成例会制度，乙方专案工作组参加本项目例会及工作讨论，提供专业意见及市场反馈，也可应甲方需要参加本项目相关的不定期的讨论。(2）从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议：进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向甲方提报项目销售及推广策略。(3）乙方负责制定项目的销售节奏安排、价格策略、开盘方案、答客问、销售说辞等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。(4）在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报。(5）乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理。(6）乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈。（二）销售前台代理服务(7）在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理及销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，隶属经营部的销售总监定期巡盘检查。乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数里（不少于6人）的销售人员在售楼现场从事销售工作。(8）在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度，甲方可对乙方人员进行甲方公司理念、客户服务要求等方面培训。(9）销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。（10）客户接治：乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。(l1）客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入明源系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。(12）前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。(13）签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。（14）签订正式的商品房买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《合肥市商品房买卖合同》、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。（15）乙方负责管理房号销控表，组织好楼盘的销售工作。（三）销售后台事务管理服务(16）配合销售前台完成认购及签约环节。（17）乙方负责认购前根据销控表进行房号确认。(18）乙方负责认购时将认购信息录人明源系统。……第五条服务报酬5.1销售代理服务费（简称代理费）甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。代理费率（递增补差）：本项目乙方的代理费率随代理期内本季度实现的销售金额目标完成率的递增而递增，并在执行较高费率进行结算时：甲方对之前已支付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行重新计算，差额部分甲方予以补足，依此类推。即代理费：售出单位累计合同总金额x相应代理费率一已收取代理费。乙方的代理费率确定如下：            季度销售金额目标完成率x              代理费率                  x              0.65%                  80%≤X              0.75%                  X》100%              0.85%      其中第5.2.4条约定，本合同终止后，在本代理期内已交齐定金、并签署认购书的单位，均视为乙方取得的成交客户，甲方应于该成交客户交齐首付款、签署买卖合同且房款全部到达甲方账户后30日内向乙方支付该单位全部代理费。合同签订后，世联公司进驻案涉项目进行代理销售，后于2018年5月30日撤出案涉项目。为说明其代理销售情况，世联公司制作了《2018年5月30日撤场时已签约且回款明细表》（表1）、《2018年5月30日撤场时已签约后期回款明细表》（表2）、《2018年5月30日撤场时已认购后期客户签约回款明细表》（表3）、《2018年5月30日世联公司撤场后客户退房明细表》（表4），七彩公司虽不认可该证据证明效力，但认可上述表单中购房客户、面积、房款、成交日期等均属实。上述表单中，世联公司计算代理费为：（表1）220213.856元、（表2）172708.355元、（表3）1097615.866元，（表4）165070.958元，其中表4系退房客户，世联公司自愿从其主张的代理费中扣除该金额。上述代理费中商业用房世联公司均按1%代理费率计算。一审法院认为，案涉《七彩世界集团长江西路花山堡墅项目综合销售服务全程代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同法规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案双方对世联公司受托事项完成情况没有争议，主要分歧在于世联公司撤场前购房人已认购但尚未签订商品房买卖合同（表3）部分代理费是否应予支付及如何支付，该院认为该部分世联公司虽未完成全部事项，但该部分购房客户已经签订《认购书》，且后期均签订了买卖合同支付了房款，七彩公司亦应按照提供代理服务实际情形及双方约定支付合理报酬，该部分客户虽在撤场后完成签约、付款等，符合约定的代理费结算条件，但世联公司确未提供如协助世联公司与客户签订《商品房买卖合同》、催促客户付款、协助客户办理贷款手续等服务，该院酌定七彩公司按照全部代理费的85%支付报酬。关于商业部分代理费率，双方合同中对此未作明确约定，但经双方签章的结算表中非住宅代理费率系按1%结算，世联公司主张按照1%结算商业物业代理费，应认为符合双方交易习惯，故世联公司计算的代理费率符合双方约定及交易习惯。综上，七彩公司应支付代理费1325896元（220213.856元+172708.355元+1097615.866×85%）。世联公司要求七彩公司按月利率2%支付滞纳金，但双方未就代理费进行结算且世联公司亦未证明其符合约定结算付款条件，该院对此不予支持，但七彩公司应当承担自世联公司起诉之日起的资金占用期间的利息损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥七彩世界置业有限公司于判决生效之日起十日内支付合肥世联先锋房地产顾问有限公司代理费1325896元,并以1325986元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月15日起至款清日止的利息；二、驳回合肥世联先锋房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23705元，由合肥世联先锋房地产顾问有限公司负担8835元、合肥七彩世界置业有限公司负担14870元。二审期间，当事人没有提交新的证据。七彩公司在二审中陈述，对非住宅商业用房前期按1%结算无异议。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，七彩公司与世联公司签署《七彩世界集团长江西路花山堡墅项目综合销售服务全程代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，世联公司实际履行该合同后，有权要求七彩公司按照合同约定支付相应代理费。七彩公司对世联公司本案中提交的表1、表2、表3反映的购房客户、面积、房款、成交日期等并无异议，但其上诉认为世联公司就表2、表3反映的内容未履行全部合同义务应当按相应比例扣减所应支付的代理费。因本案合同第5.2.4条约定，“本合同终止后，在本代理期内已交齐定金、并签署认购书的单位，均视为乙方取得的成交客户，甲方应于该成交客户交齐首付款、签署买卖合同且房款全部到达甲方账户后30日内向乙方支付该单位全部代理费”，七彩公司的上诉主张与该合同约定不符，一审法院亦已经根据合同履行情况作出酌减，七彩公司的上诉请求，依据并不充分，本院不予支持。七彩公司未按约支付代理费，一审判决自世联公司起诉之日起支付资金占用利息并无不当，本院予以维持。综上，七彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23705元，由合肥七彩世界置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年十月二十七日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。