江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2764号上诉人（原审被告）：葛浩，男，1974年11月6日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文彩，女，1984年10月29日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原审第三人：咸明军，男，1973年10月20日出生，住沭阳县。原审第三人：陈春梅，女，1975年1月10日出生，住沭阳县。上诉人葛浩因与被上诉人王文彩、原审第三人咸明军、陈春梅执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初13008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛浩上诉请求：依法改判准予对沭阳县房屋的执行。事实和理由：一、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第三十六条，是合同成立的实质要件，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定强调的是合同的形式要件即书面形式，王文彩、陈春梅并没有签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋存在抵押权，房屋买卖行为不生效。二、王文彩并未在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋，其提供的与案涉房屋所在小区的物业签订的住户手册对上诉人以及陈春梅并未发生效力，只能证明王文彩提出了入住申请，并不能证明占有使用了该房屋。三、被上诉人王文彩未将剩余购房款交付人民法院，而是交付给了银行，损害了上诉人的利益。四、王文彩与陈春梅一同办理了案涉房屋的房产证，应该推定其知道案涉房屋没有设定抵押权，未办理过户登记是其自身原因造成的。五、物权期待权的前提是作为买受人对房屋进行了备案登记，王文彩不具有物权期待权。王文彩辩称，一、陈春梅出具的收条载明了买卖双方主体、标的物、合同价款、价款支付方式，已经具备了书面买卖合同的主要条款，应认定王文彩、陈春梅双方签订了书面买卖合同。即使不把陈春梅出具的收条认定为书面买卖合同，双方已经履行了合同义务，根据《合同法》的规定也应认定王文彩、陈春梅之间成立买卖合同关系。二、房屋存在抵押权并不导致合同无效，至于案涉房屋是否存在抵押权，应到不动产登记部门进行查询。在案涉房屋被查封之前，王文彩已经合法占有并使用案涉房屋。三、王文彩已经付清全部房款，中国银行股份有限公司沭阳支行在2020年5月26日出具了结清证明。四、被上诉人因经济困难不能一次性付清房款，才以陈春梅的名义来还贷款的，无论案涉房屋的抵押权是否设立，银行贷款程序复杂，不是王文彩想改变贷款人就可以改变的，故王文彩对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王文彩向一审法院诉讼请求：1.确认沭阳县沭城街道康盛花园3号楼1单元1101室房屋归王文彩所有；2.停止对案涉房屋的执行。一审法院经审理查明，葛浩与咸明军、陈春梅民间借贷纠纷一案，沭阳法院于2016年9月5日作出（2016）苏1322民初10155号民事判决，判决：咸明军、陈春梅于判决发生法律效力之日起十日内向葛浩支付借款208000元及利息。该民事判决生效后，依葛浩的申请，沭阳法院于2017年1月23日立案执行。在执行过程中，该院于2017年5月17日作出（2017）苏1322执741号执行裁定，裁定对被执行人陈春梅名下的位于沭阳县房屋予以查封。王文彩以沭阳法院查封的位于沭阳县房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年8月13日，沭阳法院作出（2019）苏1322执异136号执行裁定，裁定：驳回王文彩的异议请求。一审中，王文彩为支持其诉讼请求提交了以下证据：1.第0181214号房屋产权登记证书和沭国用第01592号土地使用权证，证明陈春梅是案涉房屋的所有权人；2.银行出具的零售贷款借款借据，证明陈春梅为购买案涉房屋办理贷款；3.陈春梅出具的收据，证明2009年11月1日王文彩向陈春梅购买涉案房屋，陈春梅出具首付款88000元收条，并约定房屋按揭贷款由王文彩按月缴存；4.银行存折单，证明王文彩按月向银行还贷账户存款；5.银行流水，证明王文彩按月向陈春梅涉案房屋贷款账户按月存款还贷；6.房屋各项缴费票据，证明王文彩自2009年至今交付案涉房屋的各项费用；7.王文彩与沭阳县康盛花园小区物业管理办公室于2012年8月15日签订的康盛花园住房手册，证明法院查封前，王文彩已合法占有涉案房屋；8.沭阳县康盛花园小区物业管理办公室出具的小区收费台账，证明案涉房屋在康盛花园小区物管处的联系电话号码为156××******；9.中国联合网络通信有限公司宿迁市分公司出具的电子发票，证明156××××****系王文彩的电话号码；10.陈春梅与司荣出具的情况说明，证明陈春梅于2009年出卖案涉房屋给王文彩，王文彩支付陈春梅首付款、前两期贷款及其它费用，并由王文彩按月交付涉案房屋贷款。一审法院对上述证据认证意见为：从王文彩提供的证据来看，多年以来，王文彩与陈春梅之间的银行转账记录在时间、金额上与案涉房屋还贷时间、金额基本一致，截止2019年6月18日，贷款期数181，已还期数118，已还本金合计104739.58元，已还应收利息合计42397.44元，未到期本金余额76260.42元。结合王文彩、陈春梅陈述，以及沭阳县小区物业管理办公室的台账、住房手册等证据，可以认定王文彩主张的事实成立。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和囯合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。王文彩已向第三人陈春梅支付双方约定的部分价款，并逐月支付按揭贷款，双方已经履行了主要义务，应当认定王文彩与第三人陈春梅之间的房屋买卖合同成立，该合同系双方之间真实意思表示，不违反法律规定，依法产生法律效力。结合沭阳县康盛花园小区物业管理办公室的台账、住房手册等证据，能够证实在人民法院查封之前王文彩已合法占有涉案房屋。王文彩已按照合同约定支付部分价款且逐月支付按揭贷款，愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王文彩作为经济困难的普通买受人，其付清首付款后，难以一次性清偿按揭贷款涤除抵押，入住涉案房屋多年来，按月以第三人陈春梅的名义交纳按揭贷款，现只剩余少部分贷款待偿还，对于未及时办理过户，不能苛求其必须尽到严格的注意义务和较高的风险认知，因此导致涉案房屋在沭阳法院查封之前未能办理过户登记不能归责于王文彩。综上，王文彩对涉案房屋享有物权期待权，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王文彩怠于行使自己的权利，购买并接收涉案房屋后，从2015年1月起即符合办理过户登记条件，但一直未予办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担诉讼费用，以示惩戒。因案涉房屋现登记在陈春梅名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，王文彩主张确认涉案房屋归其所有，无法律依据，依法不予支持。咸明军经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行（2017）苏1322执741号执行裁定对位于沭阳县房屋的查封。二、驳回王文彩的其它诉讼请求。二审期间，葛浩围绕其上诉请求，提交以下证据：1.案涉房屋的房产证复印件一份和（2020）苏1322民初3550号民事判决书一份，拟证明案涉房屋没有抵押，是被上诉人自身原因未办理过户登记。王文彩对上述证据的质证意见为：对案涉房屋的房产证复印件真实性没有异议，但不能证明案涉房屋没有抵押权；对（2020）苏1322民初3550号判决书的真实性不予认可，即使是真实的，也不能达到上诉人的证明目的。王文彩围绕其答辩意见向本院提交以下证据：2.中国银行股份有限公司沭阳支行出具的结清证明和贷款还款回单各一份，拟证明案涉房屋剩余贷款本金63914.77元，利息42.63元，在2020年5月25日由王文彩还清。葛浩对上述证据的质证意见为：真实性予以认可，但王文彩在沭阳法院提出异议时该房贷款并未还清，其未将剩余房屋交付法院执行，而是在二审之前偿还银行贷款，损害了上诉人的合法权益，不能排除法院的强制执行。本院对上述证据1、2的认证意见为：证据1的真实性予以认定，但王文彩对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，应结合全案证据予以综合认定；证据2的真实性予以认定，能够认定王文彩在2020年5月25日已将案涉房屋剩余贷款还清。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，案涉房屋于2009年9月22日办理预抵押给中国银行股份有限公司沭阳支行，抵押期间为2009年9月22日至2024年9月22日。本案二审争议焦点为：王文彩对案涉房屋享有的民事权益能否排除法院强制执行。本院认为，针对王文彩对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应从被执行人咸明军、陈春梅的责任财产范围、王文彩以及咸明军、陈春梅对案涉房屋各自享有的权利性质等方面进行综合判断。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，人民法院应当停止对该标的的执行。首先，陈春梅认可案涉房屋系其在2009年11月出卖给王文彩，王文彩现金付给其首付款、前两个月贷款及天然气开户费等80000余元，该转让行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。其次，根据王文彩在一、二审中提供的证据，能够认定其在案涉房屋被查封之前已经合法占有使用案涉房屋，付清首付款88000元，逐月支付按揭贷款（一审法院在证据认证、说理部分已经进行详细分析，本院予以认同），并在2020年5月25日已将案涉房屋剩余贷款还清。至于葛浩提出王文彩未将剩余贷款交付沭阳法院执行，损害其合法权益的主张，因陈春梅交易时仅支付案涉房屋首付款、两个月按揭贷款等费用，王文彩已将相应款项支付给陈春梅，陈春梅的责任财产并未因此而不当减损，葛浩作为债权人的权利亦未因此受到损害，故对于葛浩该主张，本院不予支持。最后，在王文彩付清全部购房款、已经占有使用案涉房屋的情况下，即对陈春梅享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利即为物权期待权，且已经具有一定的物权职能（仅因尚未办理不动产登记，导致王文彩处分该房屋受到一定限制）。而葛浩对陈春梅享有的仅是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接联系。因此，王文彩所享有的权利在效力上已经超过了葛浩享有的普通金钱债权，应优先对王文彩的物权期待权予以保护。综上，葛浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5179元，由上诉人葛浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年十月二十三日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。