广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17161号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄超银，男，1980年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。委托诉讼代理人：水晓东，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌奕钱，男，1983年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。委托诉讼代理人：周凯，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文静，广东三民律师事务所律师。原审第三人：凌翠红，女，1981年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省信宜市。上诉人黄超银因与被上诉人凌奕钱、原审第三人凌翠红合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黄超银上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持黄超银的诉讼请求；2.本案的诉讼费用和保全费用由凌奕钱承担。事实和理由：一、一审确认黄超银与凌奕钱形成借名买房合同，但未依法判决凌奕钱协助黄超银过户，反而判决黄超银向凌奕钱返还提前还贷款项，认定事实和判决结果不一致，逻辑有误。涉案房产系黄超银使用凌奕钱的名义购买，黄超银实际缴纳了首付款和偿还了全部银行按揭贷款本息，装修也由黄超银决策和出资，电费、电信话费、燃气费、管理费等费用也是黄超银支付、实际管理和维护。黄超银是涉案房产实际权利人，以上事实清晰明确。一审法院在认定以上事实基础上，不但没有判决支持凌奕钱协助黄超银过户涉案房产，反而判决黄超银支付购房贷款，逻辑有误。黄超银支付购房贷款的前提是其是涉案房产的实际权利人，而既然黄超银是实际权利人，就应当享有要求过户的权利，在享有权利的同时黄超银才负有履行偿还贷款的义务，而且凌奕钱是在未经黄超银确认的情况下擅自提前还款，一审法院只判决黄超银支付购房贷款，不支持过户，严重侵犯黄超银的合法权益。二、一审法院不顾借名买房的事实，单以《协议书》的个别条款内容定案，导致判决有误。根据黄超银与凌奕钱于2018年10月18日签订的《协议书》，黄超银有权在场参与凌奕钱与买方买卖磋商、合同订立、交易过户、房款支付的过程，对于涉案房屋出售的具体细节有决定权和监督权。但凌奕钱在与买方交易前、交易时、交易后均未告知黄超银交易事实，而且涉案房产售价低于黄超银要求的最低售价。根据《协议书》，黄超银要求的1137车位的最低售价为230000元/个，1304房的最低售价为23000元/平方米，按照房屋建筑面积计价。1304房建筑面积为113.6平方米，房屋最低售价为261.28万元，而根据凌奕钱一审提交的证据来看，凌奕钱以232万元的价格出售了1304房，比约定最低售价少了29.28万元；以13万元的价格出售了1137房，比约定最低售价少了10万元。凌奕钱的售价远远低于黄超银设定的最低售价，严重损害了黄超银的合法权益。事实上，凌奕钱的行为已构成对《协议书》的根本违约，导致合同目的不能实现，《协议书》已无法履行，一审法院不能以《协议书》作为判决依据。三、凌翠红是否主张过户，不影响黄超银的诉求。即使涉案房产是黄超银与凌翠红婚姻存续期间购买的，但作为房产共有人，黄超银有单独起诉的权利，不能因为凌翠红放弃主张而损害黄超银的权益。同时，应考虑凌奕钱与凌翠红的特殊亲属关系以及凌翠红不符合广州市购房资格要求的情况。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持黄超银的上诉请求。凌奕钱辩称：第一，虽然本案是借名买房，但是借名买房的协议书是黄超银、凌奕钱与凌翠红三人达成的，并不是黄超银和凌奕钱二人达成的，不能抛开凌翠红在其中的合法权益。第二，虽为借名买房，但是三方对于借名买房后如何处置房产已经达成协议书，也就是要将房产出售、分配房款，而不是过户给黄超银。该协议合法且不违反国家法律法规的强制性规定，应依法遵守，黄超银主张的过户没有合同依据，也没有法律依据。第三，协议中约定了房屋和车位的最低售价，但这个价格在当时根本无法售出，为了尊重协议书售卖房屋的初衷，尽快处置不动产，凌奕钱只能以略低于约定的价格出售房屋。对此，凌奕钱在一审时也已经表态，愿意以协议书约定的价格作为出售房屋的对价。第四，黄超银在借名买房的协议履行过程中有严重的违约行为，其未能按时还贷，也未及时向银行赎回房屋，导致出售房屋受到阻碍，凌奕钱不得不代为垫付每月的还贷以及提前还清贷款，才能继续履行协议书中出售房屋的义务。后黄超银在一审中又申请对正在出售的房屋进行查封，恶意破坏交易，均体现了他严重违约的故意，因此其在借名买房中没有履行支付房款的义务，无权对房屋主张权利。凌翠红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦无提交书面意见。黄超银于2019年5月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.凌奕钱归还位于广州市南沙区某某二街X号1304房（房屋所有权证号：粤房地权证穗字第**）、广州市南沙区某某一街1号-1137房房产【房屋所有权证号：粤（2018）广州市不动产权第11023911号】两处房产产权给黄超银；2.凌奕钱协助黄超银将位于广州市南沙区某某二街X号1304房房产、广州市南沙区某某一街1号-1137房两处房产过户至黄超银名下；3.凌奕钱立即停止出售广州市南沙区某某二街X号1304房房产、广州市南沙区某某一街1号-1137房；4.本案诉讼费、保全费由凌奕钱承担。凌奕钱提出反诉请求：1.黄超银向凌奕钱返还垫付的广州市南沙区某某二街X号1304房2019年2月份房贷2220.63元以及提前还贷的款项390725.74元，共计392946.37元；2.本案诉讼费由黄超银承担。一审法院经审理认定事实如下：2010年6月27日，凌奕钱与广州市龙某置业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由凌奕钱购买涉案1304房，建筑面积共111.45平方米，房价款为660602元，首期款200602元，剩余房款460000元以按揭贷款方式支付。2013年7月30日，凌奕钱与广州市龙某置业有限公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由凌奕钱购买广州市南沙区龙光棕榈水岸园某某一街1号地下室-1137房，总价为103909元，付款方式为一次性付款。2019年5月6日，涉案房屋登记于凌奕钱名下，登记地址为广州市南沙区某某二街X号1304房，登记面积为113.5967平方米；2019年4月30日，涉案车位登记于凌奕钱名下，登记地址为广州市南沙区某某一街1号-1137房。黄超银与凌奕钱在庭审中确认涉案房屋的首期款项、2019年1月之前的贷款以及涉案车位的款项均由黄超银支付。黄超银在一审庭审中确认上述款项支出均在黄超银与凌翠红夫妻关系存续期间，但黄超银以凌翠红没有收入为由认为上述款项属于其个人财产。2018年10月18日，黄超银（甲方）、凌翠红（乙方）与凌奕钱（丙方）签订《协议书》。约定：“一、甲乙丙三方共同确认，位于广州市南沙区某某一街**-1137车位和广州市南沙区某某二街****是甲方以丙方名义购买，房屋首期房款及每月房贷均由甲方支付，因此上述房屋的实际房屋产权归甲乙双方共同所有……三、甲乙丙三方一致同意：丙方代表甲乙双方在本协议书签订之日起三十日内将上述车位、房屋出售及过户到甲方名下，房屋出售过程中所产生的税费，由甲方承担；其中：1137车位的最低售价为230000元/个，1304房的最低售价为23000元/平方米,按房屋建筑面积（非套内建筑面积）计价。丙方不得低于上述最低售价出售车位、房屋。若因房地产市场行情变化原因导致确实无法按最低售价出售车位、房屋的，在取得甲乙双方的最新最低售价的书面指示文件后，丙方可以按该最新的最低售价放盘出售。出售所得房款做以下处理：在1137车位和1304房的总房款中，先偿还甲乙双方向丙方的借款163560元及利息1500元以及广东八某银建设投资集团有限公司（股东为甲方、乙方）应付丙方的员工提成收入（税后）50万元。剩余房款中的180万元支付给乙方，其余部分款项归甲方所有。丙方应在收到车位及房屋总价款之日将甲乙双方应得款项按约定支付完毕。四、甲乙双方有权在丙方与买方买卖磋商、合同订立、交易过户、房款支付等具体过程中在场参与，对于上述房屋出售的具体细节包括但不限于过程《房屋买卖合同》的签订、房屋出售价格、房款支付、房屋产权过户等，甲乙双方均有决定权、监督权。丙方应将有关房屋买卖的资料如《房屋买卖合同》等文件的复印件交给甲乙双方，同时，丙方应严格按本协议约定履行房款分配义务。丙方不得隐瞒房屋真实交易价格，不得私分、截留房款，如有违约造成甲乙双方损失，丙方应承担赔偿责任。”2018年10月22日，黄超银与凌翠红签署《离婚协议书》。其中第三条关于夫妻共同财产的分割第6点约定：“男方向女方支付180万元，该款支付方式按照甲方、丙方与凌奕钱于2018年10月18日签订的《协议书》第三条约定执行，则在广州市南沙区某某一街1号-1137车位和广州市某某二街一号-1304房出售完毕，凌奕钱将扣除自己所得款项后，剩余房款中的180万元支付给女方，其余部分款项归男方所有。”凌奕钱的银行按揭还贷账户62×××16于2018年10月、2018年11月、2019年1月存在多次超期扣款情形。2019年2月21日，凌奕钱代为偿还涉案房屋2019年2月银行按揭贷款2220.63元。2019年3月18日，凌奕钱就涉案房屋的贷款进行提前偿还390725.74元。中国农业银行股份有限公司广州东城支行出具《涂销证明》，载明：凌奕钱已还清涉案房屋贷款本息，同意撤销涉案房屋的抵押登记。2019年7月2日，广州市房屋交易监管中心向凌奕钱出具《关于查询网签情况的复函》，载明：2019年5月17日，涉案房屋于广州市南沙区不动产登记中心通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：190××××****，附件1）。2019年6月4日，涉案车位于广州市南沙区不动产登记中心通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：190××××****，附件2）。附件1：存量房买卖合同（合同编号：190××××****）显示，涉案房屋价款为2320000元；附件2：存量房买卖合同（合同编号：190××××****）显示，涉案车位价款为130000元。2020年5月28日，广州市规划和自然资源局出具《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年5月28日止，黄超银具备本市住房限购区域内住房购房资格。黄超银和凌奕钱在一审庭审中确认黄超银、凌奕钱和凌翠红三方未对《协议书》进行过变更、解除或达成新的协议。一审诉讼中，黄超银向一审法院申请对凌奕钱进行财产保全，一审法院于2019年6月5日作出的（2019）粤0115民初4008号《民事裁定书》，裁定：“查封、冻结凌奕钱名下存款2550000元或等额价值财产。”黄超银为此预交保全费5000元。一审法院认为：黄超银、凌奕钱与凌翠红签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行各自的义务。根据《协议书》第三条约定，凌奕钱应将涉案房屋及车位出售并分配出售所获取的购房款，凌奕钱为此与案外人签订涉案房屋及车位的存量房网签合同，系其履行《协议书》义务的行为，虽然凌奕钱未全面按照《协议书》约定的条件履行，该履行瑕疵应由凌奕钱承担相应的违约责任。黄超银在起诉状及《协议书》中均明确其与凌翠红对借凌奕钱名义购买的涉案房屋及车位共同享有权利，黄超银支付款项亦处于夫妻关系存续期间，故黄超银关于其支付的购房款属于个人财产的主张，一审法院不予采纳。在三方未解除《协议书》及权利人之一的凌翠红明确要求凌奕钱继续履行《协议书》的情况下，黄超银诉请要求返还涉案房屋及车位产权、办理过户手续、凌奕钱停止出售涉案房屋及车位的诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于凌奕钱诉请黄超银返还房贷款的问题。《协议书》约定黄超银借凌奕钱的名义购买涉案房屋及车位，黄超银与凌奕钱形成借名买房的合同关系。因黄超银多次超期偿还银行按揭贷款，凌奕钱为履行《协议书》义务，代黄超银支付涉案房屋提前还贷款项390725.74元及2019年2月房贷2220.63元，黄超银应当予以返还上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2020年6月16日作出如下判决：一、黄超银应于本判决发生法律效力之日起十日内向凌奕钱返还提前还贷款项390725.74元及2019年2月房贷2220.63元；二、驳回黄超银的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元、反诉受理费3597元、保全费5000元，均由黄超银负担。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，凌奕钱经与案外人协商，已解除涉案房屋的买卖合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：黄超银是否有权要求凌奕钱归还涉案房屋并协助黄超银办理过户手续。黄超银上诉主张，涉案房屋是黄超银借凌奕钱的名义购买，凌奕钱未能依照三方签订的《协议书》履行出售涉案房屋的义务，构成根本违约，协议书事实上也无法履行。凌翠红虽不同意黄超银的诉讼主张，但黄超银作为共有权人有权单独起诉，要求凌奕钱归还涉案房屋并将房屋过户到黄超银名下。对此本院认为，对于借名买房的事实，黄超银与凌奕钱及凌翠红均予以确认。涉案房屋系黄超银与凌翠红婚姻关系存续期间借用凌奕钱的名义购买的房产，故该房屋的实际产权人是黄超银与凌翠红。虽然黄超银与凌翠红离婚时对夫妻共同财产进行了处分，但双方约定是以出售房屋后的房价款进行分配。现因《协议书》未能实际履行，房产未实际出售，故涉案房屋产权仍实际属于黄超银、凌翠红共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。凌翠红作为共同共有人对涉案房屋处分与黄超银享有同等权利。现因黄超银与凌翠红就涉案房产是否应当归还及过户问题并未达成一致意见。黄超银在未征得共同共有人凌翠红同意的情况下，主张凌奕钱归还涉案房屋并将涉案房屋过户至黄超银名下，显然不符合法律的规定，可能损害另一共同共有人凌翠红的合法权益。一审法院虽以《协议书》合法有效并未解除，判决驳回黄超银的诉讼请求。现因事实发生变化，《协议书》并未实际履行，但并不影响一审处理结果，本院予以维持。对黄超银的上诉主张本院不予支持。至于黄超银主张凌奕钱未征得其同意，提前清偿涉案房屋贷款，一审法院判决黄超银归还凌奕钱垫付的房贷款错误的问题。因涉案房贷是以凌奕钱的名义进行贷款，凌奕钱是借款合同的相对方。而凌奕钱与黄超银、凌翠红之间借名买房关系与借款合同关系分属不同的法律关系。是否提前清偿贷款无需征得黄超银的同意。在凌奕钱明确认可涉案房产产权归属于黄超银、凌翠红的前提下，一审法院判决黄超银归还凌奕钱垫付的房贷款正确，本院予以维持。综上所述，黄超银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7494元，由黄超银负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年十月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳