广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2997号原告：深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1。法定代表人：蔡权。原告：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1Adiv>法定代表人：蔡权。两原告共同委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告：余新兵，男，汉族，1985年7月29日出生，身份证住址江西省丰城市，（到庭）被告余新兵委托诉讼代理人：张裕，广东知明律师事务所律师。被告：栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区松岗街道东方社区东方大道****F118>法定代表人：杨惠方。被告：杨惠方，女，汉族，1984年12月4日出生，身份证住址河南省舞阳县，原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司（以下简称栢瑞威公司）、杨惠方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣和余新兵及其委托诉讼代理人张裕到庭参加诉讼，栢瑞威公司及杨惠方经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：两原告与余新兵于2018年6月12日签订商铺租赁合同，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道联投东方华府二期商业一层编号为Ｆ118、119的商铺。联投置地公司为商铺的出租人，联投东方公司为商业的经营管理方；租赁期自2018年7月7日至2021年7月6日；装修免租期自2018年7月7日至2018年8月21日、经营免租期自2019年1月1日至2019年1月31日；租金优惠期为2018年8月22日至2018年9月27日，享有租金7折优惠；第一租赁年度内租金为32797.8元，于每月5日前交纳；装修期内的运营管理费1561.8元应于交付日前支付联投东方公司，此后的运营管理费1561.8元每月随军租金支付时间交纳；二、房屋产权情况：联投置地公司为涉案商铺的所有权人；三、商铺的交付：2018年7月7日；四、合同的解除：两原告于2019年7月1日向余新兵发出解除合同通知函，快递文件于2019年7月10日退回，余新兵辩称未收到该解除合同通知函。余新兵提交栢瑞威公司的工商注册信息和微信聊天记录主张，商铺实际由栢瑞威公司经营使用，涉案商铺漏水，原告以违约金抵扣租金至2019年3月29日。本院认为，余新兵于签订租赁合同时为栢瑞威公司的股东之一，即使合同签订后，商铺为栢瑞威公司实际使用，原告仍有选择以合同签订人即余新兵或商铺实际使用人为被告予以起诉的权利，故余新兵在商铺为他人使用情况下仍为合同相对人；余新兵主张涉案商铺漏水，但其提交的微信聊天记录并不能显示两原告确认涉案商铺漏水，而“联投东方颜丽萍”在微信聊天记录中确认余新兵尚欠的租金额在无其他证据予以佐证的情况下，不能证明两原告确认余新兵于2019年3月5日尚欠租金29409元。余新兵未举证证明未逾期交纳租金超过两个月，两原告有权依据合同约定解除合同。因两原告向余新兵寄出的解除合同通知函，余新兵并未收到，故本院以余新兵收到本院送达的起诉状副本时间即2020年7月21日为解除通知到达余新兵处，同日，涉案租赁合同解除；五、履约保证金：余新兵于2018年6月30日向联投置地公司交纳商铺租赁押金65595.6元、向联投东方公司交纳履约保证金3123.6元。涉案合同约定，余新兵未履行合同约定义务，两原告依约解除租赁合同时，履约保证金不予退还。本院认为，在余新兵违约、两原告依约定解除租赁合同情况下，两原告存在租赁合同解除后预期利益的损失，而结合市场惯例与实际情况，原告交纳的履约保证金为相当于两个月的租金与管理费，故两原告请求履约保证金不予退还在合理诉求范围内，本院予以支持；六、违约金：两原告请求的违约金103078.8元[（32797.8元月租金+1561.8元月管理费）×3倍]，本院认为，涉案合同约定，两原告依约行使解除权时，余新兵应向两原告支付相当于租金和管理费三倍的违约金，以弥补损失部分，而两原告受到的实际损失包括而不限于租金损失、中介费、广告费、保管费等，两原告已就律师费提出诉讼请求，且未证明中介费、广告费等其他费用的实际发生与费用情况，故对相当于两倍租金与管理费之和的违约金部分本院不予支持；而余新兵主张商铺已于2019年8月出租给第三人并未提交证据予以证明，余新兵应当向两原告支付34359.6元违约金；七、2018年8月22日起至原告收回商铺之日即2019年8月8日期间的租金以及延期付款违约金（（计至2019年7月10日为283976.04元）（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为29768.66元）：按照租金优惠约定，2018年8月22日至2018年8月31日期间的租金计算为7406元、2018年9月1日至2018年9月27日期间的租金计算为20662.61元、2018年9月28日至2018年9月30日期间的租金计算为3279.78元、2019年8月1日至2019年8月8日期间的租金计算为8463.95元、2019年7月1日至2019年7月10日的租金计算为10580元，2018年10月至2019年6月期间的租金计算为295180.2元，故联投置地公司请求2018年8月22日至2019年7月10日期间的租金计算为337108.59元，其起诉金额为283976.04元，本院予以支持。2018年7月11日至2018年7月31日期间的租金计算为22217.86元。逾期付款违约金按照合同约定自当月的6日起（2018年8月租金自2018年8月22日起计算）按照年利率24%、以未付当月租金为基数暂计算至2019年7月10日为59135元，联投置地公司请求未超出此数额，本院予以支持；八、在装修期、经营免租期、租金优惠期未付的租金：合同约定，两原告依约解除合同而非两原告违约情况下，余新兵应向联投置地公司补付装修期、经营免租期、租金优惠期期间所减免的租金。装修免租期自2018年7月7日至2018年8月21日、经营免租期自2019年1月1日至2019年1月31日，上述免租未付租金计算为81465.5元，租金优惠期自2018年8月22日至2018年9月27日，减免租金为12135元，总计为93601元，联投置地公司请求114795.84元，对超出部分本院不予支持；九、管理费以及延期付款违约金：自2019年4月1日起计至2019年7月10日按每月1561.8元的标准计算为5189.2元，2019年7月11日至2019年年8月8日期间的管理费计算为1510元。逾期付款违约金按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为202.6元；十、2019年3月至4月的水电费以及延期付款违约金：2019年3月至4月的水电费为648.27元。逾期付款违约金按每年24%标准，从各期次月的26日起（合同约定当月25日前支付上月水电费）计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为28元；十一、律师费：原告提交的律师费发票、转账记录和委托代理合同可以证明包括税费在内被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元，而被告与两原告已约定，违约金部分包括但不限于律师费，且相当于二倍租金及管理费的违约金在合同当事人约定范围内，且超出律师费的金额，即已约定律师费损失由余新兵承担，在两原告行使合同解除权时，而应当由余新兵向两原告支付对应的律师费；十二、连带责任：两原告主张杨惠方于协议书确认对涉案店铺承担所有相关的事务，如租金由杨惠方承担，但庭审中两原告同时主张该协议书未经两原告同意。本院认为，两原告已明确协议书未经两原告同意，余新兵应负债务并未转出，而同时原告又对协议书中杨惠方承诺承担相关事务的内容予以认可，与原告主张协议书未经其同意相矛盾，即原告不可将协议书的内容对其有利部分予以认可，对其不利部分不予认可，而杨惠方承担相应责任的前提也由协议书约定为余新兵将债务转让于杨惠方；栢瑞威公司的注册地址在涉案商铺，实际享有合同权利，应当对余新兵所负的上述债务承担连带清偿责任；十三、原告的诉讼请求：1、确认余新兵与两原告签订的商铺租赁合同已经解除。2、确认余新兵向联投置地公司交纳的履约保证金65595.6元、向联投东方公司交纳的履约保证金3123.6元均不予退还。3、各被告向两原告支付违约金103078.8元[（32797.8元月租金+1561.8元月管理费）×3倍]。4、各被告向联投置地公司支付2018年8月22日起至原告收回商铺之日即2019年8月8日期间的租金（计至2019年7月10日为283976.04元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为29768.66元）。5、各被告向联投置地公司支付在装修期、经营免租期与租金优惠期期间未付的租金114795.84元。6、各被告向联投东方公司按每月1561.8元的标准支付从2019年4月1日起计至原告收回商铺之日即2019年8月8日期间的运营管理费（计至2019年7月10日为5189.21元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为203.44元）。7、各被告向联投东方公司支付拖欠的2019年3月至4月的水电费共计648.27元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的26日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月10日为41.08元）。8、各被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元。9、各被告承担本案案件受理费等诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告余新兵签订的商铺租赁合同已经解除；二、原告深圳市联投置地有限公司无需向被告余新兵退还履约保证金65595.6元、深圳市联投东方资产管理有限公司无需向被告余新兵退还履约保证金3123.6元；三、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司连带支付违约金34359.6元；四、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司连带支付2018年8月22日起至2019年8月8日期间的租金314657.85元及延期付款违约金（2018年8月22日至2018年8月31日期间的租金7406元自2018年8月22日起、2018年9月租金23942.39元及2018年10月至2019年7月期间每月租金以32797.8元为基数及2019年8月1日至2019年8月8日期间的租金8463.95元自当月6日起按照年利率24%计算至实际付清之日止）；五、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司连带支付自2019年4月1日起计至2019年年8月8日期间的管理费6699.2元及逾期付款违约金（按每年24%标准，2019年4月1日至2019年7月期间，每月以1561.8元为计算基数、从各月的6日起按照年利率6%计至实际付清之日，2019年8月的管理费403元自当月的6日起按照年利率6%计至实际付清之日止）；六、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司连带支付在装修期、经营免租期、租金优惠期未付的租金93601元；七、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司连带支付2019年3月至4月的水电费648.27元及逾期付款违约金（按照年利率24%、443.88元自2019年4月26日起、204.39元自2019年5月26日起计至实际付清之日止）；八、被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司连带支付律师费9540元、向深圳市联投东方资产管理有限公司连带支付律师费1060元；九、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5157元，由被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司连带承担4696元，原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司已预交的4524元（因两原告请求的租金及管理费已确认计算至2019年8月8日，故案件受理费需补交172元未要求其补交，故退回部分相应减少172元）由本院予以退回。被告余新兵、栢瑞威（深圳）私人定制服饰有限公司应于本判决生效之日起七日内连带向本院缴纳案件受理费4696元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年十月二十九日书记员 彭磊磊（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。