河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12616号上诉人（原审原告）：河南易升合置业有限公司，住所地荥阳市豫龙镇槐西村。法定代表人：贾建丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘国珍，女，1970年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人河南易升合置业有限公司（以下简称易升合公司）因与被上诉人潘国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。易升合公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判：1.确认上诉人和被上诉人双方于2016年9月6日签订的编号为XY16002715128的《商品房买卖合同》已解除；2.判令被上诉人协助上诉人办理该商品房的有关备案登记（预告、抵押、登记）的注销手续；3.判令被上诉人向上诉人支付补偿金暂计5173.33元（暂计算至2020年6月30日，实际应计算至被上诉人履行全部债务之日止）；4.判令被上诉人向上诉人支付律师费13700元。二、本案的一审案件受理费、保全费、担保费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的购房合同附件四第7条明确约定“如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任的，则买受人除应按照约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，合同及附件自动解除，买受人应按照合同约定承担违约责任。”该合同及附件均系双方真实意思表示，不存在任何非法掩盖隐匿行为并且双方没有任何规避法律的故意，不违反法律行政法规的效力性规范，合同合法有效，双方均应受其约束。二、合同解除权的行使是法定权利，其效力法定，不同意解除合同的一方可以提起解除合同无效的诉讼。本案中上诉人按照合同法的规定以及购房合同的约定向被上诉人送达解除合同通知，但被上诉人并未提起解除合同无效的诉讼。截止目前，也已超过法定的异议期限，上诉人认为解除合同的效力已成就。合同解除后，被上诉人应当协助上诉人办理该房屋相关的登记备案注销手续。三、本案系房屋买卖合同纠纷，原审判决依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第十条属于该规定中关于金融案件审理的章节之下，明显是法律适用错误。退一步讲，本案被上诉人经法庭合法传唤未到庭，其未提交证据证明其自身感染新冠肺炎或受到疫情防控措施影响，其更未向银行、法院提交失去收入来源的证据；更为重要的是，银行在未征询上诉人意见已直接划扣全部保证金是既定事实，依据该规定，重新调整还款期限客观上已无可能，该条款已无适用可能，明显是法律适用错误。四、本案的案情与原审法院审理的（2020）豫0182民初3700号案件案情完全一致，该案已生效。但本案一审的裁判结果却与该案裁判结果完全相悖，明显存在同案不同判的情形，有损司法权威，请求二审法院依法纠正。潘国珍辩称：我是2016年9月6日在上诉人购买的首套房子，按合同规定2018年12月已经交房了，按照合同规定在360日之内2019年12月之前上诉人应该给我办理房产证，上诉人未给我办房产证属于违规，我有权起诉对方给我办理房产证。这是我的首套房子，首付12万，并在荥阳工商银行贷款45万，这45万分五年还完。第一次交款是2016年10月1日，扣了我8500元，应该是到2021年9月1号还完，我已经还了四年，到最后2020年元月是因为新冠疫情爆发之后我们停止工作，停发工资，在这种情况下我借钱还了6000多，扣上诉人保证金2182元，分别于2020年2月1日扣14660元、2020年3月1日扣6852元、2020年4月1日扣135000元。这个房子我总付款达到了房款的81%，而且这个房子于2018年年底已经交房了，我也入住了。我支持一审判决。4月份工商银行把我的那个房产购房合同贷款给注销了，也是违背合同法，因为4月份以前都没有结束，我们都没有上班，全国人民都没有开工，他不应该注销我的购房合同。疫情结束前我多次给上诉人联系交钱，上诉人的马姓女员工称不收。易升合公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告于2016年9月6日签订的编号为XY16002715128的《商品房买卖合同》已解除；2、请求法院判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》有关备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、请求法院依法判令被告支付补偿金暂计5173.33元（暂计算至2020年6月30日，实际应计算至被告履行全部债务之日止）；4、请求依法判令被告向原告支付律师费13700元；5、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月6日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY16002715128）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市织机路与站前路交叉口西南角居易．莱蒙郡建设项目3幢1单元10层1001号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4921.69元，总金额为571458元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额121458元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-9-6，缴纳比例：21.22％；约定金额：45万元，付款方式：商业贷款，缴纳比例：78.75％……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……7、本合同中如买受人采用银行按揭或公积金方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项……买受人没有按本项上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同……”。后被告按照约定向原告支付首付款。后原告作为保证人、被告作为借款人、中国工商银行股份有限公司荥阳支行作为贷款人签订一份个人购房借款／担保合同一份，主要内容为：“……第十四条违约及违约责任……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用……第二十八条扣收保证人补办本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿……第三十九条对第一条的约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为45万元……第四十二条对第三条的约定本合同项下贷款期限为60个月……”。后该银行受托将该款项支付给原告。被告按照约定支付上述银行还款，于2020年1月左右，未按约定支付，该银行于2020年1月23日从原告账户中扣除2192.44元，被告2020年2月亦未按约定支付，该银行于2020年3月27日从原告账户中扣除15851.09元，被告2020年3月亦未按约定支付，该银行于2020年4月29日从原告账户中一次性扣除142841.47元，结清被告所欠该银行的债务。2020年6月8日，原告向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书一份，被告于次日签收。后原告诉至法院。另查明，原告与被告已就本案所涉房屋办理了交房手续。原告与河南见地律师事务所签订委托代理合同一份，原告支付律师费13700元，该所给原告出具河南增值税专用发票一份。一审法院认为，结合原告陈述，原告系以保证追偿权为基础来依据房屋买卖合同的约定主张权利，第一是关于商品房买卖合同问题，该房屋买卖合同依法成立有效，第二是关于保证追偿权问题，涉及三方即债权人银行、债务人被告、保证人原告，其核心要件是债权人行使债权请求权具有合法性，由此债权人向保证人主张连带保证责任，保证人承担保证责任后才能基于法定保证追偿权享有债权人对债务人的权利，具体到本案，一是虽然被告经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但庭前与被告电话联系时，其称因新冠疫情因素未及时偿还银行贷款，本案已记录在卷，二是参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第十条规定，对因疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人员所涉住房按揭、信用卡等个人还贷纠纷，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更还款期限，而银行亦有义务对受疫情影响暂时失去收入来源的个人，可依调整后的还款安排，报送信用记录，具体到本案，原告提供的证据可证明被告从2020年1月才开始逾期，结合新冠疫情的时间，被告有权利基于新冠疫情要求银行变更相应还款期限，三是原告作为保证人，在银行向其主张债权时，其具有债务人的抗辩权，但原告并未提供充分的证据证明其向银行进行主张，四是原告的保证追偿权是基于银行的债权行使所产生的，即原告可取得了该债权的权利，相应地被告作为债务人亦有权利主张对该债权的抗辩权，故综上原告并未提供充分的证据证明被告不符合上述规定或者被告放弃上述抗辩权利，致使本案无法对保证追偿权产生的合法性进行认定，从实际上来看，原告与银行亦侵害了被告的合同期限利益，因此对原告的诉讼请求，该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南易升合置业有限公司的诉讼请求。案件受理费136元及保全费3378元，由原告负担。二审中，易升合公司提交物业公司出具的证明及两张水表及电表照片，证明房子未装修未入住。潘国珍质证称：没有办理水表和电表，没有交水费和电费的原因是因为没有钱，交房后我所有的家具家电都在里面放着，并且家人在里面睡，没有交水电费没有装修是因为新冠疫情影响没有钱。根据当事人举证质证意见，本院经审查认为，易升合公司提交的证据与本案处理无关联，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明，易升合公司称一审认定事实部分，2020年6月8日易升合公司向被上诉人邮寄通知，要求被上诉人偿还易升合公司本金及利息，2020年7月2日邮寄了解除合同通知。本院经审理查明的其他事实同一审法院认定的其他事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，潘国珍与易升合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。案涉合同附件四合同补充协议第七条约定，买受人采用银行按揭或公积金方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。买受人没有按本项上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约行为的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中案涉房屋总价款571458元，潘国珍已全部支付完毕，后因潘国珍未按合同约定按时向银行偿还贷款，导致银行三次扣划易升合公司保证金账户本金及罚息共计160885元。综合本案案情，易升合公司要求解除案涉合同的理由不足，不予支持，其要求办理注销手续的请求亦不予支持。关于易升合公司主张的补偿金问题。因潘国珍未按合同约定按时足额向按揭银行偿还贷款，导致易升合公司被按揭银行扣划保证金160885元，潘国珍应按合同约定承担相应的违约责任。但双方合同约定的日万分之五的标准过高，本院酌定按日万分之三的标准予以支持。根据易升合公司一审提交的补偿金计算方式与清单，截止2020年6月30日，潘国珍应向易升合公司支付补偿金3190元，自2020年7月1日起的补偿金以160885元为基数，按日万分之三的标准支付至实际清偿之日止。对易升合公司过高部分的请求不予支持。对于该项费用，一审认为易升合公司作为保证人，可以行使潘国珍的抗辩权，易升合公司未提交证据证明其行使了有效抗辩，对易升合公司的该项诉请不予支持。易升合公司称，潘国珍未提交证据证明其自身感染新冠肺炎或受到疫情防控措施影响，其更未向银行、法院提交失去收入来源的证据，更为重要的是，银行在未征询易升合公司意见已直接划扣全部保证金是既定事实，重新调整还款期限客观上已无可能，易升合公司的意见合情合理，本院予以采纳，一审对该项诉讼请求的认定不当，本院予以纠正。关于易升合公司主张的律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，易升合公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3701号民事判决；二、潘国珍于本判决生效后十日内向河南易升合置业有限公司支付补偿金3190元，2020年7月1日起至实际清偿之日止的补偿金以160885元为基数，按日万分之三的标准计算；三、驳回河南易升合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元及保全费3378元，由河南易升合置业有限公司负担。二审案件受理费272元，由河南易升合置业有限公司负担136元，由潘国珍负担136元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十月十九日书记员 白雪岩