山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2768号上诉人（原审被告）：李德荣，女，1953年6月16日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：李德阳，男，1958年5月1日出生，汉族，住威海市文登区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘海强，山东沛然律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德平，男，1955年1月17日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕宁，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德华，女，1951年2月22日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审被告）：李德波，男，1963年7月3日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人李德荣、李德阳因与被上诉人李德平、李德华、李德波房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李德荣、李德阳上诉请求：1.撤销原判，依法改判李德平与姜兆迅于2000年5月9日签订的房屋买卖合同无效；2.判令驳回李德平的其他诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由李德平承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。1.姜兆迅与李德平签订买卖协议的房屋1999年文登开始拆迁改造，该房屋于同年已被拆除。2.姜兆迅与李德平签订的房屋买卖协议无效。首先，2000年5月9日姜兆迅与李德平签订房屋买卖协议时，标的房屋已灭失，该房屋买卖协议自然因标的物的灭失而无效。其次，即使姜兆迅与李德平签订房屋买卖协议时标的房屋未灭失，但该房屋登记在李树贤名下，在李树贤死亡后，该房屋自然要法定继承，姜兆迅依法定继承最多可继承该房屋十二分之七的份额。姜兆迅对其余十二分之五的继承份额构成无权处分，该房屋买卖协议也应认定无效。最后，24号房屋系李树贤生前在依法分得的农村宅基地上修建而成，应遵守农村“一户一宅”的法律及政策规定。李德平在签订房屋买卖协议时已拥有了一套合法的房屋，故其与姜兆迅签订的房屋买卖协议违反了国家强制性的法律规定而无效。3.402号楼房并非案涉房屋买卖协议中的标的物，李德荣、李德阳并无协助李德平办理产权变更登记的义务。第一，即使房屋买卖合同有效，也不必然就能够取得房屋的所有权。本案房屋买卖协议签订后，李德平怠于行使自己的权力，并未及时办理过户手续，导致本案的物权变动尚未发生。依《物权法》规定，李德平因未办理不动产物权过户手续，尚未取得24号房屋的所有权。第二，即使房屋买卖合同有效，但24号房屋必然因姜兆迅的无权处分导致不能办理房屋产权变更手续，李德平不能按照合同约定取得标的物所有权。第三，402号楼房系24号房屋拆迁置换所得，李德平在未取得24号房屋所有权的情况下，自然不能够享有该置换房屋的所有权，对于该房屋的争议应适用继承纠纷案由审理，不应适用房屋买卖合同纠纷案由在本案中处理。李德平、李德华、李德波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。第一，本案看似是姜兆迅与李德平的房屋买卖合同，但是在姜兆迅处分房屋时，各继承人均在场，并通过抓阄方式决定由谁获得房屋，李德荣抽中后因房屋价款过高便放弃了购买房屋，李德平才出资购买了房屋，也就是说各继承人对姜兆迅出售房屋的行为表示了认可，根据李德荣、李德阳在庭审过程中补充意见中可以看出李德阳在明知自己对房屋有继承权的情况下，没有采取任何手段要求继承房屋，也可以看出李德阳对姜兆迅处分房屋的认可，第二，本案一审法院的认定涉及的不单单是一份买卖合同的效力，更是对中华传统美德的认可，在姜兆迅与李德荣、李德阳、李德平协商买卖房屋时，明确约定由谁取得房屋所有权，该子女需要照顾姜兆迅的生活起居，这是对年迈母亲的一种慰藉，李德平在签订买卖合同后因姜兆迅年事已高便将其接至家中赡养，负责为姜兆迅买菜送面，住院期间全程陪同照看，去世后办理所有丧葬事宜。而李德荣、李德阳在一审庭审中自认自房屋出售后，再也没有对老人进行过赡养，李德荣、李德阳在庭审过程中又自述一直有赡养姜兆迅与事实不符。第三，李德荣、李德阳现在对房屋争执不休的原因是因为李德荣、李德阳与李德平自有房屋正在面临拆迁，在原审调解过程中，李德荣、李德阳想用李德平现有房屋分出部分面积用于汇入自己的拆迁面积中，真实意图是为了在拆迁过程中获得一定的置换份额。第四，按照李德荣、李德阳的逻辑房屋拆迁前签订的房屋买卖合同，一旦拆迁买卖合同即归于无效，那么所有的涉及买卖的拆迁房屋合同均归于无效，这是对市场公平交易和秩序稳定的破坏，而且案涉24号房屋经拆迁后已经取得房屋所有权证书，该房屋土地已经变更为国有土地使用权，已经不再适用农村房屋相关法律规定。李德平向一审法院起诉请求：1.请求判决李德平与李德华、李德荣、李德阳、李德波之母姜兆迅于2000年5月9日签订的房屋买卖合同合法有效；2.求判决李德华、李德荣、李德阳、李德波协助李德平办理位于文登区的房屋（房产证号：文房权证市区字第**）的过户手续；3.讼费等由李德华、李德荣、李德阳、李德波负担。一审法院认定事实：李树贤与姜兆迅系夫妻，李树贤名下有一栋坐落于的房屋（登记号：文房房产证字第**）1991年李树贤去世。2000年左右，前述房屋因旧城改造需要进行拆迁，姜兆迅决定将该房屋出卖给子女。在出卖案涉房屋时，家庭内部协商采用抓阄方式，由抓到者以45000元的价格购买该房屋，并负责为姜兆迅提供住处，同时负责照料生活起居。在李德荣抓阄取得房屋购买权后其自愿放弃，姜兆迅决定将该房屋卖于李德平。2000年5月9日，姜兆迅与李德平签订房屋买卖协议书，内容为：“因城西旧城改造，需拆迁姜兆迅位于房屋（见附图），今姜兆迅将此房卖给其长子李德平，双方协议售价肆万伍仟元正。付款后，此房房屋所有权归李德平所有。特立此书为证。买主:李德平（签字捺印）卖主：姜兆迅（签字捺印）（文登市文城镇村民委员会盖章）2000.5.9见证人：李德波。”2000年5月11日，李德平与文城镇签订《换房协议书》，李德平填附差价款21335元后，将前述房屋述置换为坐落于市区汤北街81号1单元402室楼房（登记所有权人：李树贤，证号：文房权房权证市区字第**，理土地权属证书）。2002年5月31日姜兆迅为李德平出具收到条，内容为：“今收到李德平房款肆万伍仟元整，姜兆迅捺印2002年5月31日”。当日，城西居委会出具证明，内容为：“兹证明我村李树贤同志位于已拆除，其房产权现经李树贤妻姜兆迅同意转让给其长子李德平。特此证明，城西社区居民委员会盖章）。房屋置换后，李德平一直负责为姜兆迅提供住处及生活照料，其他子女未再支付赡养费。2004年3月7日姜兆迅去世。为房屋过户事宜双方当事人协商不成，故成诉。一审法院认为，李树贤名下房屋在其去世后，其遗产应由姜兆迅及其子女即本案当事人继承，即案涉房屋由姜兆迅与本案五名当事人共同共有。关于姜兆迅与李德平签订的合同效力问题：首先，案涉房屋由姜兆迅居住，在面临旧城改造拆迁之机，姜兆迅决定将居住房屋予以出售。在出售前已与本案当事人进行协商，并确定以抓阄方式决定购买权，房屋售价为45000元，并附加为姜兆迅提供住处的附加义务。在李德荣取得购买权后自愿放弃，由李德平予以购买，该事实能够证实房屋买卖协议的内容各方当事人均已知晓；其次，在姜兆迅与李德平签订卖房协议过程中，有李德波及居委会的见证，结合庭审中各方当事人的陈述，能够证实出卖该房屋为姜兆迅的真实意思表示；再次，根据当时房屋拆迁价格，房屋售价合理，并经家庭内部协商，居委会同意，在案证据未发现姜兆迅与李德平存在恶意串通之嫌，亦不存有显失公平之情形；另外，关于房款的交付，有姜兆迅的收到条、居委会证明能够证实李德平已履行付款义务，并能与李德华、李德波的陈述相印证；并且，对于口头约定为姜兆迅提供住处及负责照料生活的合同内容，根据各方当事人的陈述，能够证实李德平亦已履行完毕；最后，李德平在添附部分价款置换案涉楼房后，居住长达二十年之久，期间李德华、李德荣、李德阳、李德波均未主张权利。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，姜兆迅与李德平签订的房屋买卖协议有效，对于该房屋买卖协议所涉房屋拆迁后的安置楼房，即市区汤北街81号1单元402室，李德华、李德荣、李德阳、李德波负有协助办理产权变更登记的义务。李德荣、李德阳的抗辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、确认李德平与李德华、李德荣、李德阳、李德波之母姜兆迅于2000年5月9日签订的房屋买卖合同合法有效；二、李树贤名下坐落于市区汤北街81号1单元402室楼房（房权证号：文房权证房权证市区字第**）华、李德荣、李德阳、李德波于判决生效后十日内协助变更登记至李德平名下。案件受理费925元，减半收取计463元，由李德荣、李德华、李德阳、李德波负担。本院二审期间双方当事人没有提交新的证据。对于一审中查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议焦点为：李德平与姜兆迅于2000年5月9日签订的房屋买卖合同是否合法有效。根据民法总则第143条规定，民事法律行为在行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定时有效。合同法第44条规定，依法成立的合同自成立时生效。现针对李德阳、李德荣主张该房屋买卖合同无效的主要依据进行如下评述。关于协议因标的物灭失而无效的问题。李德荣、李德阳主张，案涉24号房屋已于1999年改造之时已经被拆除，买卖协议因标的物于订立前灭失而无效。基于案涉24号房屋于2000年左右拆迁置换这一双方当事人均明知的事实，本院认为，姜兆迅与李德平签订的房屋买卖协议真实的合同目的为处分拆迁安置利益，而非在案涉24号房屋内生活居住，且李德平已填附拆迁安置价款21335元，故案涉24号房屋不论是协议签订前还是签订时拆除，均不影响合同目的的实现，无法导致协议自然失效。李德荣、李德阳该项主张本院不予认可。关于协议因违反关于农村房屋“一户一宅”的强制性规定而无效的问题。根据有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外个人，其签订的买卖合同应认定为无效，但并未对出售给本集体经济组织成员的行为作出禁止性的规定。根据相关司法判例及农村房屋交易惯例，应当认定土地管理法第六十二条关于“一户一宅”的规定属于管理性规范，而非效力性规范，只要该协议符合合同成立的其他要件，一般认定协议有效。故，从稳定现有房屋占有关系和诚实信用的市场交易精神考量，李德平在村委会见证同意下，作为集体经济组织成员及姜兆迅直系亲属，与姜兆迅签订的案涉24号房屋买卖协议并不因违反法律强制性规定而无效。李德荣、李德阳该项主张本院不予支持。据此，一审法院认定该房屋买卖协议合法有效，并无不当。李德荣、李德阳的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李德荣、李德阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由李德荣、李德阳负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十月十二日法官助理俞凯书记员安圆圆