湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8527号上诉人（原审被告）：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张璋，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙儒邦文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路**广浦大厦**。法定代表人：支明，总经理。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。上诉人李帅因与被上诉人长沙儒邦文化传播有限公司（以下简称“儒邦文化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李帅上诉请求:1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、一、二审受理费、保全费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院以上诉人存在多次逾期欠缴租金的违约行为，现如今亦未足额清偿约定租金，且未提供证据证实其已就逾期缴租情况、欠缴租金等问题积极与被上诉人进行有效的沟通、协商为由，判决解除涉案《租赁合同》，缺乏事实和法律依据。二、被上诉人强行要求解除《租赁合同》不符合法律规定，且有违诚实信用原则，原审法院判决解除《租赁合同》明显错误。上诉人之前确实存在部分逾期支付租金的情况，但系事出有因的，且已经双方协商确认结清，上诉人迟延支付租金的行为，也并未实际影响合同目的的实现，上诉人自始至终没有拒付租金的恶意。而被上诉人则是以曾经所谓的违约为由，坚持要求解除合同，是为了达到其非法目的，获取上诉人前期投入及相应的租金差价，这明显有违诚实信用，不应当支持。退一万步讲就算上诉人之前确实存在部分违约，但结合本案事实可知，其违约行为极其轻微，且已经事后弥补结清，并未造成实际影响，且合同也已经继续履行了，根据《九民纪要》47条规定:“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”因此，被上诉人要求解除《租赁合同》诉讼请求不应当支持。儒邦文化公司答辩称:一审法院认定事实是依据双方提交的证据所确认，从判决书中列明的事实可以看出上诉人在履行合同的过程中存在违约，也就是有多次逾期欠缴租金的事实，到一审起诉前达到了266天，逾期支付租金的次数达到了九次，从原签订合同到2019年只有一年多，逾期天数和次数很多，所以已经达到了解除合同的条件。上诉人多次逾期欠交租金有因并经我方同意，但是上诉人向法院提交的是虚假证据，一审法院予以驳回。上诉人所称是依据《九民纪要》他们的违约是显著轻微，我方认为对方不属于显著轻微，目前欠租达到八十几万，七个月的占用费没有支付。请求二审驳回上诉人的请求。儒邦文化公司向一审法院提请诉讼请求:1、请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2、请求判令李帅支付违约金合计406,882.25元（逾期支付违约金56,884.25元以及解除合同时违约金349,998元）；3、请求依法判令李帅承担本案全部诉讼费。审理过程中，儒邦文化公司增加诉讼请求：请求判令李帅赔偿损失190,561元。庭审后，儒邦文化公司自愿撤回上述所增加的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年8月27日，儒邦文化公司（甲方）与李帅（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：甲方将其名下位于长沙市岳麓区新民路华侨新村一区综合楼一、二楼（长房权证岳麓字第××、00×**5号）租赁给乙方进行商业经营。第一条约定：租赁面积1480平方米。第二条约定租赁用途为商业经营，租赁期内，乙方可自行进行转租、转让及分租，但乙方不得违背本合同的任何约定，乙方转租、转让所产生的一切法律责任均由乙方承担，否则可视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约等一切责任。第三条约定：租赁期限15年，自2018年8月27日至2033年8月26日，免租期为交房后4个月，免租期从2018年8月27日至2018年12月26日，免租期内不算租金。第五条约定：本合同押金为128000元，乙方须在合同签订日内先支付押金100000元，本合同签订当天付清未付押金28000元，该押金在租赁合同到期后，甲方收房后三个工作日内如无扣除押金情形则无息退还给乙方。第六条约定：租赁房屋租赁税金由乙方负责，如需开具税务发票，乙方向甲方补缴税金。2021年8月26日前，租金按1880000元／年计算，2021年8月27日开始，租金在上年度标准上每两年递增一次，递增率为百分之八。即2021年8月27日至2022年8月26日租金按2030400元／年计算；2022年8月27日至2023年8月26日租金按2030400元／年计算；……该租金不含物业管理费。租金按月预缴。免租期满后，乙方于期满前10日内向甲方缴纳第一个月租金。此后乙方在每个月前10日内向甲方缴纳下一月租金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。第十五条约定：合同因违约而终止或者解除的，违约方承担违约责任。第十六条约定：本合同其他条款对违约责任由约定的，从其约定。对没有约定违约责任的违约行为，违约方需向对方支付该年度租金的30%作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应该据实赔偿。如乙方从应缴纳下周期房屋租赁费用之日起，超过10日未缴纳的，甲方有权追究乙方的违约责任。上述合同签订后，儒邦文化公司将涉案房屋交付至李帅进行经营使用。2019年6月17日，儒邦文化公司（甲方）与李帅（乙方）双方就涉案租赁商铺再行签订了一份《协议》，约定：1、经甲乙双方友好协商，乙方于2018年8月27日租赁甲方位于湖南省长沙市岳麓区新民路52号湘财大厦一楼及二楼商铺。因特殊原因，现乙方返还二楼租赁面积给甲方，甲方承诺每月在2018年8月27日签订合同月租金156,666元，减去二楼租赁面积月租金40,000元；2、2018年8月27日至2021年8月27日三年，每年租金为1,399,992元，第四年开始每两年递增8%在前年租金上开始递增；3、乙方于2019年5月27日需支付甲方月租金116,666元，在双方剩余14年合同期限内，乙方月租金每月需减免二楼部分月租金40,000元；4、该协议签订即日生效，为2018年8月27日甲乙双方租赁合同组成部分；5、甲乙双方于2018年8月27日签订租赁协议，合同第七条第五项，甲方保证租赁房屋的一次消防验收合格，由乙方自行负责，与甲方无关。在上述合同履行过程中，李帅存在逾期交纳租金的情形，截至2019年10月27日，李帅逾期支付租金次数为9次之多，其中大部分逾期缴纳时间超过了15日。2019年11月11日，儒邦文化公司向李帅出具了一份《证明》，表示李帅截止至2019年10月31日累计欠交租金82,001元，于2019年11月11日已付清。现，儒邦文化公司、李帅确认李帅已付清截止至2020年2月27日的房屋租金，之后未再交租，但仍在占有使用涉案房屋，儒邦文化公司遂诉至法院，要求解除涉案合同并要求李帅承担违约责任。一审法院认为，儒邦文化公司、李帅之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按约定履行。现儒邦文化公司向李帅交付了涉案房屋，李帅应当按照约定支付租金。根据《租赁合同书》第六条约定：乙方于期满前10日内向甲方缴纳第一个月租金。此后乙方在每个月前10日内向甲方缴纳下一月租金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。乙方无正当理由逾期支付的，每逾期一天，乙方应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。本案中，李帅确存在数次逾期15天后补缴租金的情形，根据双方约定，儒邦文化公司享有要求解除涉案合同的权利，截止今日，李帅虽表明愿意补足所欠租金，但其仍未足额缴纳全部租金。一审法院综合考虑到李帅既存在多次逾期欠缴租金的违约行为，现今亦未足额清偿约定租金，且李帅未提供证据证实其已就逾期缴租情况、欠缴租金等问题积极与儒邦文化公司进行了有效的沟通、协商，故一审法院对儒邦文化公司要求解除涉案《租赁合同书》的诉求予以支持。对于李帅抗辩称其并非逾期支付租金，而是经儒邦文化公司法定代表人的儿子陈治伽同意后延期支付的主张，因其并未提供充分、有效的证据证实陈治伽具有儒邦文化公司的授权，能够代表公司处理涉案房屋租金收取、减免或延期支付等相关事宜，且李帅提出陈治伽向其所借的款项应抵作涉案房屋租金的主张并未得到儒邦文化公司同意，故李帅上述抗辩理由，一审法院不予采纳。对于儒邦文化公司要求李帅承担逾期支付租金违约金、解除合同违约金的主张，一审法院经审查注意到，合同约定的违约金明显过高，而儒邦文化公司并无证据证明其直接损失等情况，且考虑到李帅存在逾期交纳租金的情形后，已将部分欠付租金进行了补交，儒邦文化公司对此未提出异议，并向其出具了截止至2019年10月31日止租金已交清的证明，而李帅后期仍未依约缴纳租金亦受到新型冠状病毒疫情的一定影响，故一审法院酌情将李帅应支付儒邦文化公司的延付租金违约金调整为20,000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除儒邦文化公司与李帅于2018年8月27日签订的《租赁合同书》；二、限李帅于判决生效之日起三日内向儒邦文化公司支付违约金20,000元；三、驳回儒邦文化公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3,702元，保全费2,520元，共计6222元，由李帅负担。在本院二审期间，李帅为证明自己的主张，向本院提交下列新证据:证据一、2020年4月13日微信聊天及《通告》。拟证明在本案尚未开庭，并未形成生效判决前，被上诉人即向各次承租人发布《通告》，要求次承租人腾空房屋，严重影响了上诉人与次承租人的租赁关系，属于故意破坏租赁关系;证据二、2020年8月5日微信聊天记录。拟证明被上诉人恶意断电，故意破坏租赁关系;证据三、2020年5月7日微信聊天及《协助执行通知书》。拟证明因被上诉人申请，一审法院下达《协助执行通知书》，冻结次承租人租金，导致次承租人拒付租金，从而影响上诉人的租金支付情况。儒邦文化公司质证称:一、二组与本案无关，对于第三组证据我方起诉时提出了财产保全,所以相关单位予以协助执行。对于上述新证据，本院认证如下:儒邦文化公司发布《通告》及申请保全，均是在李帅欠付租金基础上采取的正当措施，不属于故意破坏租赁关系。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，儒邦文化公司与李帅之间签订的《租赁合同书》及《协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定有效，双方均应按约定履行。《租赁合同书》第六条约定：李帅于期满前10日内向儒邦文化公司缴纳第一个月租金。此后李帅在每个月前10日内向儒邦文化公司缴纳下一月租金。李帅无正当理由逾期支付的，每逾期一天，李帅应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。李帅无正当理由逾期支付的，每逾期一天，李帅应当按照欠缴金额千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，儒邦文化公司有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。本案中，李帅确存在数次逾期15天后补缴租金的情形，根据双方合同约定，儒邦文化公司享有要求解除涉案合同的权利，故一审判决解除双方《租赁合同书》，并无不当。综上所述，李帅的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费共计7403.23元，由上诉人李帅负担。本判决为终审判决。审  判  长  柳江**审  判  员  符建华审  判  员  刘 刚二〇二〇年十月十三日法官助理范璐书记员（兼）  范 璐