北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9486号上诉人（原审被告）：郭刚，男，1980年7月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈月，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔永，男，1978年3月18日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘亚娟（崔永之妻），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李永慧，北京恒略律师事务所律师。上诉人郭刚因与被上诉人崔永房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭刚上诉请求：撤销一审判决，发回或改判驳回崔永的诉讼请求。事实和理由：1.合同无效的后果应当互相返还因合同所取得的财产，不应将我已经取得的拆迁利益判给崔永；2.我申请一审调取发回前提交的录音证据，一审未予调取；3.房屋买卖合同纠纷案由下不应一并处理拆迁利益；4.双方所签合同过于简单，价格不合理，崔永也并非于2015年入住，故双方之间并非房屋买卖关系。崔永辩称，同意一审判决，请求法院驳回郭刚的上诉请求。崔永向一审法院提出诉讼请求：1.郭刚给付我北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区110号拆迁补偿款578032元；2.郭刚将关于北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村兴林小区110号拆迁取得187平方米腾退安置房屋交付给我并且过户。一审法院认定事实：2015年5月29日，郭刚（甲方、出卖方）与崔永（乙方、买受人）签订房屋买卖合同，约定：1.甲方把房山区詹庄村兴林小区110号住宅卖给乙方，面积为112㎡；2.出卖人与买受人约定按建筑面积计算该住房价款，单位面积每平方米1800元，总金额201600元；3.买受方受购房合同所有待遇，合同落款处有郭刚、崔永的签字，抬头及落款处郭刚名字上均有按捺手印。同日，郭刚为崔永出具收条一张，其中写明今郭刚收到现金贰拾万元整（200000），收款人处亦有郭刚的签字及按捺手印。合同签订后，涉案房屋一直由郭刚母亲占有居住，直至2017年4月崔永开始占有使用涉案房屋。后涉案房屋所在小区拆迁，北京市房山区人民政府西潞街道办事处詹庄村村民委员会（甲方1、以下简称詹庄村委会）、北京市房山区西潞街道詹庄村经济合作社（甲方2、以下简称詹庄经济合作社）作为腾退人，与郭刚（乙方）作为被腾退人签订《西潞街道詹庄村买房户宅院腾退补偿安置协议》，协议显示乙方自愿选择以宅院面积置换腾退安置房面积的方式进行宅院腾退。甲乙双方在自愿、平等的基础上就宅院腾退补偿安置事宜达成协议如下：一、被腾退人宅院及房屋情况乙方被腾退的房屋位于北京市房山区西潞街道詹庄村兴林小区110号；实测的宅院面积186.88平方米；实测的宅院范围内的房屋建筑面积131.84平方米；实测的宅院范围外的房屋建筑面积0平方米。认定的经营面积0平方米。二、房屋评估价值情况经北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司的评估，被腾退房屋重置成新价：146333元，装修、设备及附属物补偿价105472元，总金额合计：251805元。三、腾退补助费及奖励费甲方支付乙方腾退补助费及奖励费合计157927元。其中包括：1.搬家补助费：6592元；2.停产停业综合补助费：0元；3.移机费：1355元；4.工程配合奖：150000元；5.其他：0元。四、周转补助费及租房补贴经认定的合法宅院，自签订《腾退补偿安置协议》之月起开始至2019年11月给付周转补助费及租房补贴。如2019年11月，腾退安置房未能达到交房条件，按半年继续支付周转补助费及租房补贴，直至通知入住后1个月止，因被腾退人个人原因延期入住的不再发放。甲方向乙方支付周转补助费及租房补贴：168300元。五、腾退补偿款总计腾退补偿款包括房屋重置成新价、装修、设备及附属物补偿价和腾退补助费及奖励费、周转补助费及租房补贴，甲方应支付乙方腾退补偿款总金额578032元。六、安置房屋面积如下：根据认定的宅院面积186.88平方米，乙方可以享受腾退安置房面积187平方米。七、交房期限1.乙方应在本协议签订生效之日起7日内，将房屋和附属物、原住房钥匙和水电费结清证明交于甲方，由甲方予以拆除。原宅院内房屋和已作价的附属物，乙方不得私自拆除或损毁，违者将按照评估作价在腾退补偿款金额中扣除。2.乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按5000元∕天向甲方支付违约金，该违约金直接冲抵腾退补偿款。本案审理过程中，崔永申请财产保全要求冻结郭刚在北京西潞东方投资管理有限公司处的腾退补偿款570000元，但经法院查询，拆迁款578032元已被郭刚领取，为此崔永支付保全费3370元。另外，安置房现未交付，亦未确定具体位置、套数及面积。另查明，涉案房屋所属土地为詹庄村集体建设用地，房屋为詹庄村委会建设，于2002年10月8日以144480元价款出卖给案外人张军，2003年8月26日，北京市房山区良乡镇人民政府村镇建设科为张军颁发了村民建房规划许可证，张军并非詹庄村村民。后2009年8月22日张军又以370000元价格将涉案房屋出售给郭启顺，郭启顺于2015年3月30日又在詹庄村村委会将房屋备案登记给郭刚。再查，郭刚及崔永均非詹庄村村民。本案审理过程中，一审法院向詹庄村村委会进行了调查询问，该村委会表示涉案小区的房屋好多都出卖给了外村人，拆迁之后，郭刚向村委会交房，并自行拆除了大部分，现在剩余一部分由崔永居住，对于崔永和郭刚的关系不知情。同时表示对于购买村集体建设房屋的人，不管是本村人还是外村人都有拆迁利益，补偿项目也是一样的，但是他们与村民自建房屋的拆迁利益有区别，应该是少租房补助一项，其他的和本村村民差不多，有点区别，也不是特别大。后，詹庄村委会向法院出具证明，其中载明西潞街道詹庄村，2000年建设詹庄村兴林小区，对户籍外人员销售房屋，召开过村民代表会。查找档案未查找到原始档案。此档案未在其他部门备案。另外，一审法院向房山区西潞街道办事处进行了调查询问，该办事处表示，2000年左右，良乡进行开发，部分村集体为了融资就在集体建设用地上建了房子对外销售，兴林小区就属于这种情况，当时良乡镇政府给买房人颁发了建房规划许可证，但是该部分房屋都没有经过相应的规划审批，原则上应该属于小产权房。兴林小区的拆迁属于村民自愿腾退，当时街道办事处出了指导意见，腾退方案是村集体定的。兴林小区属于历史遗留的产物，腾退时外村村民是享受与购买兴林小区的本村村民相同的腾退利益的。又查，一审法院向北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查取证，该单位向法院复函称：我分局未查询到“北京市房山区西潞街道詹庄村兴林小区”项目规划审批手续信息。按照贵院所提供的地块信息，该地块属于北京市房山区西潞街道詹庄村集体所有。一审法院认为，本案争议焦点有三：首先，崔永与郭刚之间是否存在房屋买卖合同关系。崔永提交了房屋买卖合同，郭刚虽对该合同的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以推翻，关于郭刚对该房屋买卖合同的签订及履行过程所提出的异议，法院回应如下：1.郭刚称并未签订房屋买卖合同，因为借款问题签了一些空白纸。然该合同抬头处、落款处均有按捺手印，郭刚作为完全民事行为能力人应该认识到签字及按捺手印的法律后果，故郭刚关于在空白纸上签字、不存在房屋买卖合同的辩解法院不予采信。2.郭刚称房屋买卖合同形式上过于简单，且并未按照村委会的政策进行备案。作为重大财产交易的书面合同，本案所涉合同条款约定确实过于简单，然该合同中关于标的物、价款的主要条款齐备，且案涉房屋属于村集体建设用地上的农村房屋，与城镇房屋买卖合同购买程序不同，虽条款简单，但后期履行不受影响。且村委会对合同进行备案并非法律规定的程序，亦不影响本案交易的进行，故对该辩称法院不予采纳。3.本案收条中所写款项数额与房屋买卖合同数额存在出入，且合同所涉房屋出卖价格明显过低。本案合同中的款项数额与收条中的款项数额确实存在1600元的出入，对于差额崔永解释称系郭刚给予的优惠，用于给孩子买吃的。法院认为，收条与房屋买卖合同属同一天签署，虽然收条数额与合同约定数额不完全一致，但差额不大，在郭刚未能提交充分证据证明双方存在其他法律关系的前提下，可认定欠条中的数额即为购房款。关于房屋价款过低的问题，根据法院庭审调查可知，该数额与2009年涉案房屋的交易数额相比确实明显过低，但公民有自愿处置民事权利的自由，具体到本案，房屋价格系双方协商一致的结果，即便过低，亦是郭刚对自身民事权利的放弃，且郭刚并未因价格过低、显失公平主张过撤销合同，故法院对其辩解不予采纳。综上，即便郭刚在签署房屋买卖合同时有借款需求，然筹集款项的方式有多种，可以是借贷并用房屋作为抵押担保，亦可以是出售房屋以获得购房款，本案中郭刚虽一再主张双方实为借贷，不存在房屋买卖合同法律关系，但其提交的录音文字整理稿与实际通话内容不符，该录音亦无法完成郭刚的证明目的，故其提交的证据均不足以否定本案房屋买卖合同的存在，双方签订的合同中亦没有将该房屋作为借款担保的约定，即便如郭刚所言系属借款，本案房屋买卖合同的签订亦可认定为郭刚以出售房屋的形式获取钱款，其作为完全民事行为能力人应该意识到签署房屋买卖合同与借款合同的区别所在，且郭刚在签署房屋买卖合同后否认该法律关系的存在、主张实为借贷亦有违诚实信用原则，在未提交证据证明存在胁迫、重大误解等情形的前提下，其以低价签署房屋买卖合同视为是对自身私权利的放弃，而在放弃之后不得再试图通过公权力救济的方式予以改变，故法院对郭刚的辩解不予采信，认定双方之间即为房屋买卖合同关系。其次，本案房屋买卖合同的效力问题。村集体建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于詹庄村，系农村集体土地上的房屋，崔永系城镇居民，并非詹庄村农民，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的资格，故其与郭刚签订的房屋买卖合同应属无效。最后，关于房屋买卖合同无效后果的处理问题。根据法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还时，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋已面临拆迁，郭刚已经与詹庄村委会签署了拆迁补偿合同并领取了拆迁补偿款，且房屋已被部分拆除，此种情形下已没有返还房屋及购房款的必要。关于拆迁利益的归属问题，法院认为，本案中的房屋属于村集体在村集体建设用地上建设，所涉土地并非宅基地，而郭刚亦非詹庄村村民，其在本案中不存在基于村民身份关系而获取部分拆迁利益的情况，且其在与崔永签署房屋买卖合同时即代表已将房屋所涉全部利益转让给了崔永，现房屋利益已经转化为腾退利益，郭刚作为转让人无权要求分得相应份额。本案审理过程中，作为房屋原始出卖人同时亦是拆迁腾退人的詹庄村村委会亦认可房屋在出售给外村人后享受与本村村民同等的拆迁利益，该情形可视为原始房屋权利人在房屋拆迁时对于购买人的一种利益补偿或权利让予，而该利益补偿应由最后一手买受人崔永享有。故崔永要求郭刚给付拆迁利益的诉讼请求于法有据，但因安置房屋尚未交付，房屋的套数及最终交付面积尚不确定，本案中不做处理，崔永可在此项利益确定后再行主张，本案中仅支持崔永要求给付拆迁款578032元的诉讼请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、郭刚于判决生效后十日内给付崔永拆迁补偿款578032元；二、驳回崔永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于崔永与郭刚之间是否形成真实的房屋买卖合同关系，一审法院已经详细阐述，郭刚上诉所提相关意见均未超出一审的答辩意见，本院对此不再赘述。郭刚上诉称其申请一审法院调取之前审理中提交的录音证据，但该证据已经在案，一审法院对该证据是否采纳亦有表述，郭刚所提交的通话录音文字整理稿与通话内容存在出入，通话内容不能体现郭刚所主张的双方为借款关系，本院对郭刚该上诉意见亦不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还时，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因所交易的房屋已面临拆迁且已被部分拆除，该种情形下房屋已没有返还的必要，一审法院将拆迁利益一并处理并无不当。郭刚明知该房屋并非可自由上市交易的产权房屋，而将该房屋出售，据此造成的合同无效，其应当承担主要责任。从一审判决结果来看，郭刚将拆迁利益交付崔永，而保留其之前收取的购房款，该处理与其应当在合同无效中承担的主要责任基本相适应，本院对该结果予以维持。综上，郭刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9580元，由郭刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  周梦峰审 判 员  杨志东二〇二〇年十月三十日法官助理  刘 佳书 记 员  宋雨晴