四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5413号 上诉人（原审原告）：王成桃，女，1984年1月25日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人王成桃因与被上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王成桃上诉请求：1.改判中德红谷公司支付王成桃逾期交房违约金44678.30元（按照房屋总价5%计算）；2.由中德红谷公司承担全部诉讼费用。 主要事实和理由：一审法院判决中德红谷公司支付逾期取得初始产权登记违约金，王成桃无异议；但一审法院以超过诉讼时效为由驳回逾期交房违约金的请求，王成桃认为没有超过诉讼时效。 一审法院诉讼时效计算方法错误。以交付合同为义务的合同，因未按照合同约定按时履行合同义务，产生了违约金。双方约定违约金的产生是以逾期的时间为基础计算的，同时双方约定以每日万分之三为标准，即中德红谷公司每逾期一日，即产生该日的违约金，同时产生该日的逾期交房违约金请求权，直至达到合同约定的交房条件之日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，中德红谷公司未能按时按日支付该日产生的违约金，即为侵害了王成桃该日的支付违约金的请求权，那该日的支付违约金请求权诉讼时效也应当从该日起计算，计算三年诉讼时效。因此，诉讼时效应按日计算并从王成桃起诉之日倒推三年。 保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确定市场经济正常秩序是民法的价值所在，诉讼时效也应当遵循这一原则从宽掌握。在诉讼时效把握上，最高人民法院一直强调要从宽把握，最大程度保护当事人合法权益，避免社会矛盾激化。刻意要求法律知识掌握较少的购房者严格按照诉讼时效连续起诉开发商，不符合客观生活实际，也不利于矛盾解决。本案中，中德红谷公司一直拒绝协商，造成几千户业主不得不向法院起诉的局面，客观上造成司法资源浪费。 中德红谷公司答辩称，一审法院关于王成桃要求支付逾期交房违约金的判决认定事实清楚，适用法律正确。逾期交房违约金的诉讼请求应当从王成桃知道或应当知道其权利受到侵害之日起算，也就是合同约定交房次日。因此，王成桃的该项诉讼请求已经过诉讼时效，不应当得到支持。 王成桃向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司支付逾期交房违约金44678.30元（按已付房款的5%计算）；2、中德红谷公司支付王成桃逾期办理产权登记违约金37529.77元（自2017年2月29日起每日按已付房款的万分之一计算，暂计算至2018年4月25日，中德红谷公司应支付违约金至取得产权登记为止）。 一审法院认定事实：2013年10月16日，王成桃作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内建筑面积68.31㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米13081.04元，总价893566元，出卖人交付房屋时应向买受人公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，王成桃实际支付了全部房款893566元。2016年3月29日，中德红谷公司向王成桃交付房屋。 2016年7月28日，案涉房屋所在楼栋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月17日，中德红谷公司取得了中德英伦世邦K区4、5、6号楼的《建设工程规划合格证》。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产登记房屋所有权首次登记记录单。 另外，2019年3月18日，王成桃通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案系统向一审法院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德红谷公司主张逾期交房违约金。 一审法院认为，王成桃与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于王成桃要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2016年2月29日，因约定的期限不存在，结合商品房交付习惯以及双方当事人的真实意思表示，交房时间应为2016年2月底，即2016年2月28日，期限届满，中德红谷公司未向王成桃交付房屋，王成桃应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年2月28日届满。2019年3月18日，王成桃通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。对王成桃要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。一审法院认为，依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因约定的期限不存在，结合商品房交付习惯以及双方当事人的真实意思表示，交房时间应为2017年2月底，即2017年2月28日，如未能按时取得权属证明，王成桃不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向王成桃支付已付房款万分之一的违约金。而中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，其未按照合同约定的期限取得所在楼栋的初始产权登记，构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的违约责任。违约金以合同约定的取得所在楼栋的初始产权证明的期限届满之次日即2017年3月1日起算，至实际取得所在楼栋的初始产权证明之日即2018年4月25日截止，合计逾期421天，其应承担的违约金为37619元（893566元×0.0001×421天）。但王成桃主张的金额为37529.77元，一审法院按照王成桃主张的金额确定违约金。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，王成桃因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但案涉房屋增值较大，且有波动，王成桃未取得房屋产权证导致房屋不能及时转让也会产生损失，同时中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身。故一审法院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向王成桃支付逾期取得楼栋权属证明的违约金37529.77元；二、驳回王成桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取928元，由王成桃负担445元，中德红谷公司负担483元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王成桃的上诉请求与被上诉人中德红谷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：王成桃诉请中德红谷公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。 本院认为，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定履行期限届满之次日起开始计算。中德红谷公司与王成桃签订的合同中约定了交付房屋的具体时间，中德红谷公司未按照合同约定按时交付房屋，构成违约。但王成桃作为合同签订主体和相对方，知晓约定交付的具体日期，故超过该日中德红谷公司未交付房屋，则王成桃应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德红谷公司主张继续履行和逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从约定交付之次日起开始计算。 关于王成桃主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德红谷公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德红谷公司如迟延交付，则应按日计算向王成桃支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于王成桃而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，王成桃在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。一审法院认定诉讼时效的起算时间和期间正确，王成桃诉请中德红谷公司给付逾期交房违约金因超过诉讼时效期间，本院对其上诉请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费917元，由王成桃负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年十月十三日 书记员 龙春光