江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4327号上诉人（原审原告）：庄培茜，女，1964年3月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王永辉（系庄培茜丈夫），男，1963年1月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：庄伟（系庄培茜弟弟），住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：冯杰，男，1981年8月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南京鹏海房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路******。法定代表人：潘彭飞，该公司总经理。上诉人庄培茜、王永辉因与上诉人冯杰、被上诉人南京鹏海房地产经纪有限公司（以下简称鹏海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄培茜、王永辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由冯杰负担。事实及理由：1、一审法院以“风之子”支付宝账号有头像图片，认定庄培茜、王永辉完全可以通过头像辨认确定“风之子”账号属于谁拥有，该认定完全没有事实和法律依据。2、冯杰无任何理由迟迟不向双方约定的银行账户支付定金，用一个陌生的支付宝账号向庄培茜、王永辉汇款，在汇款前和汇款后，直至庄培茜、王永辉将款项转回陌生账号时止，冯杰本人和鹏海公司都没有通过任何方式向其明确该汇款是定金。3、一审法院要求庄培茜、王永辉通过图片和其他方式辨认陌生支付宝账号，单方面强加给原本不属于庄培茜、王永辉的法律义务，增大庄培茜、王永辉的风险和责任，不仅没有法律和事实依据，对其也不公平。4、按照合同约定，冯杰应当在2018年9月27日向其银行账户支付定金，但经其通过鹏海公司多次催告，冯杰迟迟未付。2018年9月30日上午，其找到鹏海公司潘彭飞，在警方和鹏海公司要求下，冯杰来到鹏海公司，当面向其、鹏海公司及警方承诺，中午前一定将定金支付到约定账户，当天下午，其到银行查账未发现任何汇款。5、冯杰多次违背承诺，其完全有合理理由认为冯杰不会付定金，才将该账户注销。对此，冯杰本人或鹏海公司没有向其提出任何异议。一审法院认为其销户行为属于不配合冯杰履行定金支付义务行为，完全无视该事件产生的前因后果，扩大其责任和义务，对其不公。6、“风之子”汇款成功，客观上也说明，销户行为对冯杰履行定金支付义务不构成任何障碍。7、其退回“风之子”汇款，主观上没有拒收定金的故意，客观上也没有扩大和增加冯杰的合同义务和法律责任。8、冯杰以汇款被退回为由，认为此行为是其拒绝卖房的表示，是冯杰的错误理解。9、2018年10月初，其联系鹏海公司后才知道“风之子”是冯杰的支付宝账号，此时其又一次相信冯杰是愿意付定金，其多次通过鹏海公司询问冯杰履约意向，鹏海公司一再确认冯杰愿意按原合同条款继续履约，2018年10月27日，其将新的银行账户通过鹏海公司告知冯杰，等待冯杰支付定金，并在几天后将房屋钥匙交给鹏海公司作为交房使用，充分表明其始终积极履行合同义务，根本不存在一审法院认定的其“缺乏诚意”不具有“积极配合对方履约的善意”。事实上，没有履约善意的恰恰是冯杰，且冯杰于2018年10月19日以其违约为由起诉至法院。10、其向鹏海公司业务经理吴海林调查了解，冯杰因自己征信不良记录达11次之多，根本无法正常从银行贷款，冯杰也无法支付合同约定的购房首付款，事实上已经毁约。冯杰在2018年9月27下午已知道自己无法办理银行按揭贷款，为避免将来被追究违约责任，抓住“退款”这根“救命稻草”，反守为攻主动提起诉讼，目的是掩盖自己无法履约，避免承担违约责任。11、在一审期间，庄培茜、王永辉向法庭提出调查申请，要求调查冯杰的征信不良记录，但一审法院未予准许，恳请二审法院调查冯杰的征信不良记录。12、从2018年10月27日冯杰收到其新开银行账户到2018年11月12日前案庭审时，冯杰第一次明确表示不继续履约，早就超过合同约定的十天定金支付期限，其有权按合同约定的总房价10%即27.3万元要求冯杰支付违约金，其充分考虑到冯杰有过一次付款行为，仅要求5万元违约金和三天逾期支付违约金。12、一审法院酌定1万元违约金，放纵了冯杰的违约行为，对维护法律，保护契约，有害无益。13、鹏海公司作为中介方，在合同履行中存在重大过错。鹏海公司不积极催促冯杰支付定金；在知道冯杰银行征信出现严重缺失，有可能出现不能履约的情况后，故意向其隐瞒该重大风险，导致其不能及时采取合理防范措施；冯杰通过“风之子”账号付款后，冯杰到鹏海公司拿收条，而鹏海公司没有联系其核实是否收到汇款，单方面将收条交予冯杰，对“退款”事实发生，存在重大过错；当其收到冯杰诉状时，鹏海公司还在告诉其，冯杰愿意按原合同条款买房。鹏海公司上述重大过错，导致其不能顺利出售房屋并导致双方陷于诉争。冯杰辩称：在涉案合同签订时，庄培茜给其给一个账号，但随后账号被注销，冯杰只能通过支付宝转账，并截屏发给了庄培茜，还用文字明确注明款项用途，庄培茜对此明知。冯杰分两次向庄培茜支付5万元定金均被退回。其中，冯杰多次告知庄培茜款项的具体用途，从汇款至退款，间隔近两小时。鹏海公司辩称：2018年9月27日，鹏海公司协助双方签订定金合同，因为涉案房屋当时是包租给包租公司，故双方约定交房时间为2018年11月1日之前。2018年9月28日鹏海公司法定代表人潘彭飞陪同庄培茜去包租公司协调退租事宜，但因违约金较高庄培茜未能接受，协调未果，此时约定的2018年11月1日交房可能无法正常履行。2018年9月29日，潘彭飞组织双方来鹏海公司门店面谈，就交房和合同是否履行的事宜进行协商，最终协调未果，同时，庄培茜报警，报警原因是在双方协调未果的情况下，冯杰提出立刻给庄培茜转定金，警察到场协调处理，庄培茜表示鹏海公司与冯杰违约，不会将涉案房屋出售给冯杰，但庄培茜的一亲戚表示涉案房屋仍然在鹏海公司出售，挂牌价285万元，然后庄培茜将产权证取走。关于5万元定金汇款的问题，双方在2018年9月27日签订涉案合同后，王永辉将其工商银行账号留给鹏海公司，2018年9月30日下午，潘彭飞将该银行账号告诉了冯杰，然后冯杰告诉其该账号无法汇款，经查询才知道已经注销，所以冯杰向庄培茜的支付宝账户转账5万元。请求二审法院驳回庄培茜、王永辉的上诉。冯杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庄培茜、王永辉一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由庄培茜、王永辉承担。事实及理由：一审判决明显故意偏袒庄培茜、王永辉，侵害了冯杰的合法权益。双方合同已经成立，合法有效，双方均应按照约定履行义务。2018年9月27日，庄培茜在涉案合同签订后，表示无法确定交房时间，要求冯杰等庄培茜的答复，王永辉的银行账号也留给冯杰。2018年9月30日，双方到鹏海公司见谈，庄培茜表示不卖房屋给冯杰，冯杰未同意，后庄培茜家人就报警了。冯杰于当天给王永辉汇款，发现该账户已经注销，其就通过支付宝向庄培茜转账，并在2018年9月30日下午5点多截图用微信发给庄培茜，随后庄培茜儿子给冯杰打电话表示不卖房子，7点多就将其汇款退回。庄培茜明确告知其不卖房子，有鹏海公司、出警警员作证，以及庄培茜、王永辉注销银行账号行为，明确表明不想履行合同，故其提起前案诉讼。2018年10月，庄培茜的委托代理人庄伟到冯杰办公室进行骚扰，当时冯杰也报了警。基于以上事实，庄培茜在前案诉讼中陈述2018年11月1日将房屋钥匙交给鹏海公司，要求继续履行合同，冯杰不予认可。庄培茜、王永辉辩称：1、冯杰没有证据证明其在转款后告知了庄培茜、王永辉，表示将支付宝转款的截图发给了庄培茜，但庄培茜、王永辉并未收到。冯杰从未告知庄培茜、王永辉其付款的事实。2、鹏海公司陈述因为庄培茜未与出租公司沟通好，所以无法确定交付日期，不是事实；冯杰也表示要等庄培茜解决租客问题才支付定金，也不是事实。涉案合同并未约定空房交付，庄培茜、王永辉是带租出售的，庄培茜、王永辉需要解决租客自愿放弃优先购买权，事实上租客已经承诺放弃优先购买权。在冯杰起诉庄培茜、王永辉违约诉讼中，冯杰从未提出租客的问题，证明冯杰最开始对租客的问题是没有异议。3、冯杰表示签订合同后拿到了王永辉的账号，一直在等庄培茜、王永辉解决租客的问题才能支付定金，证明冯杰在2018年9月30日之前就拿到了王永辉的账号。鹏海公司陈述2018年9月30日下午将王永辉账号告诉冯杰的，两人陈述互相矛盾。庄培茜、王永辉有理由怀疑鹏海公司与冯杰恶意串通，欺骗法庭。4、冯杰主张庄培茜、王永辉不愿意出售涉案房屋而报警的，并当众明确表示不再出售涉案房屋，但从未就此主张提交证据证明，而鹏海公司与本案存在利害关系，其证言不能采信。根据2018年11月9日庄伟去鹏海公司了解，相关录音已经提交法庭，鹏海公司经理吴海宁在该录音中，表示鹏海公司最高佣金1.8%，而本案中介佣金是2.4%，该佣金标准是中介机构的最高佣金标准。冯杰本人就是诚居地产公司的总经理，庄伟当时确实去了冯杰公司，但只是了解情况，不存在骚扰。在庄伟与冯杰的谈话录音中，冯杰表示他们公司是一条龙服务，证明冯杰和鹏海公司都是专业人士，且中介费约定过高，鹏海公司与冯杰存在恶意串通的嫌疑。庄培茜、王永辉从未表示过涉案房屋会继续交给鹏海公司销售，是鹏海公司隐瞒庄培茜、王永辉擅自将涉案房屋挂牌出售。鹏海公司辩称：涉案定金合同是庄培茜、王永辉起草，内容由三方协商确定，包括解决包租公司事宜都是潘鹏飞参与，当时王永辉、庄培茜要求陪同去包租公司解决包租事宜，这些都是事实。请求二审法院支持冯杰的上诉请求。庄培茜、王永辉向一审法院起诉请求：1、冯杰向庄培茜、王永辉支付违约金50000元；2、冯杰向庄培茜、王永辉支付迟延履约违约金4095元；3、鹏海公司对上述违约金54095元承担连带偿还责任；4、诉讼费由冯杰、鹏海公司承担。一审法院认定事实：庄培茜、王永辉系南京市鼓楼区的产权人。2018年9月27日，庄培茜、王永辉作为甲方与乙方冯杰及丙方鹏海公司（居间人）一起签订了《房地产买卖定金合同》。该合同约定：甲方将上述房屋出售给乙方，总价款273万元；乙方于2018年9月27日前将定金5万元支付给甲方，2018年11月30日前追加定金10万元给甲方；2019年4月30日前支付房款115万元，同日办理产权过户手续；银行贷款137万元下款后交给甲方；尾款6万元待户口全出等全部交易完成后交给甲方；交易过程中的税费各自承担。乙方违反付款约定的，每逾期一日，按总房价的万分之五支付违约金，逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除合同，并有权要求按照总房款的10%支付违约金，若乙方贷款资质出现问题，乙方应于2019年4月30日前将全款交给甲方。上述合同签订后，庄培茜、王永辉将5万元的定金收条交给了鹏海公司，并通过微信将王永辉的银行卡号发给了鹏海公司的法定代表人潘彭飞。但是，冯杰并未按照合同的约定于2018年9月27日将定金5万元支付给庄培茜和王永辉。2018年9月30日，庄培茜、王永辉与冯杰发生纠纷，民警曾至现场调解。当日5时22分，冯杰（支付宝账户显示的名称为“风之子”）通过支付宝向王永辉分两笔支付了5万元，转账明细显示了转账人的头像。当日晚7时13分，王永辉通过支付宝将5万元全部退还给冯杰，该转账明细上方载有“加为朋友才能聊天，发送验证码加为朋友”等文字。2018年10月中旬，冯杰将庄培茜、王永辉诉至一审法院，以庄培茜、王永辉作出了不出售房屋的意思表示，且将定金5万元退回为由，请求判令庄培茜、王永辉支付违约金5万元。案外人王伟是王永辉的女婿。2018年10月26日，王伟与潘鹏飞打电话，询问“那个买家到底怎么说啊”，潘称“如果按照上次的合同，他就往下执行”。2018年10月27日，庄培茜通过微信将自己的招商银行卡号发给了鹏海公司的法定代表人潘彭飞。当日晚上，王伟再次与潘彭飞打电话，潘彭飞确认其已经收到了庄培茜告知的账号，并称“我来转发给他”。2018年11月2日，王永辉将涉案房屋的钥匙交给了潘彭飞。2018年11月9日，庄培茜、王永辉的委托代理人与彭海公司的业务经理吴海林进行过对话，吴称：“买房人的信用上出了点问题，银行不愿意贷款，他是想买，但是不愿意花钱解决这个事……现在不仅自己不解决征信问题，首付款也没有，就等于毁约嘛”。2018年11月12日下午，一审法院开庭审理（2018）苏0106民初12047号案件时，冯杰表示因庄培茜、王永辉缺乏诚信，所以其不愿意继续购买该房屋。庄培茜、王永辉在该案中询问冯杰是否存在征信问题时，冯杰认为其征信是否存在问题与该案无关。2018年12月28日，一审法院作出（2018）苏0106民初12047号民事判决书，驳回了冯杰的诉讼请求。冯杰不服该判决，向南京市中级人民法院上诉。2019年4月4日，南京市中级人民法院作出了（2019）苏01民终1358号民事判决书，驳回了冯杰的上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，庄培茜、王永辉与冯杰及鹏海公司所签订的定金合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方均有约束力，三方均应按照合同的约定履行自己的义务。该合同的名称虽然是定金合同，但该合同的内容约定了房屋总价、付款期限、过户时间及交付时间等具体事宜，因此产生了房屋买卖中介合同的效力。因冯杰在该合同签订后，未按照该合同所约定的定金支付日期即2018年9月27日支付定金，故其行为构成违约。但是，因冯杰于2018年9月30日支付了定金5万元，故其预期支付定金的时间仅为3天。庄培茜、王永辉虽称其在收到该款时并不知道“风之子”是谁，遂将该款退回，因其提供的支付宝交易记录中显示了对方的头像，且支付宝交易软件为其提供了与对方沟通的方法，其完全可以通过头像辨认出付款人是谁，亦完全可以立即与冯杰或者鹏海公司联系以确认该款是否为冯杰所付，还可以通过支付宝软件提供的沟通渠道进行与对方沟通，而其拒绝辨认与核实，而直接将该款退回，其行为完全不具有合理性，故一审法院对其陈述不予采信。冯杰主张庄培茜、王永辉明确表示拒绝继续出售房屋，因此退回了5万元定金，但该主张并未被（2018）苏0106民初12047号和（2019）苏01民终1358号民事判决书所确认，故一审法院对其主张的该项事实，亦不予认定。且即使其陈述属实，在庄培茜、王永辉已经明确告知其不再出售房屋的情况下，其仍继续向对方付款的行为，只能使一审法院认为其坚持继续交易，但其在支付该款后，又至一审法院诉讼，且在诉讼中未拒绝说明其是否存在征信问题，并明确表示不再购买该房屋，其行为前后矛盾，不能使一审法院认定其支付该5万元定金的行为具有购买该房屋的真实意思。因冯杰拒绝继续购买该房屋的行为，违反了合同的约定，构成违约，故应当承担相应的违约责任。但是，冯杰明确拒绝继续购买该房屋系在庄培茜、王永辉故意将5万元定金退回后作出的，且庄培茜、王永辉主动提供证据证明其在买卖房屋的过程中注销了自己提供给中介公司的银行账户，该行为不能使一审法院认定其具有积极配合对方履约的善意。因此，冯杰认为庄培茜、王永辉缺乏诚意，具有事实依据，故一审法院认定冯杰的违约行为事出有因，其违约程度较低。根据冯杰的违约程度、违约时间以及庄培茜、王永辉在定金支付阶段即存在不配合对方履行定金支付义务的事实，一审法院酌定冯杰应承担违约金10000元。关于庄培茜、王永辉主张的冯杰逾期支付定金的违约金问题，因拒绝继续购买房屋系对合同的根本性违反，一审法院在确定上述违约金时已考虑定金支付逾期的问题，故一审法院对庄培茜、王永辉主张的逾期支付定金的违约金，不再另行支持。关于鹏海公司的责任问题，因庄培茜、王永辉并未提供证据证明鹏海公司与冯杰之间存在串通行为，故其主张鹏海公司对冯杰的违约行为承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、冯杰于判决生效之日起十日内向庄培茜、王永辉支付违约金10000元；二、驳回庄培茜、王永辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1152元，由庄培茜、王永辉承担552元，冯杰承担600元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审另查明，一审法院在（2018）苏0106民初12047号民事案件审理后认为，“王永辉、庄培茜将5万元定金退还冯杰的行为并非不履行主要义务，且王永辉、庄培茜在签订合同当日已将其收款银行卡号告知居间人鹏海公司，冯杰并未在约定的期限内支付定金，已构成迟延履行。在此情况下，王永辉、庄培茜仍愿意继续履行合同，且已将案涉房屋钥匙交给鹏海公司。故冯杰据此认为因王永辉、庄培茜不履行主要义务致合同已解除，王永辉、庄培茜应当按照定金罚则赔偿5万元损失的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。”本院二审作出的（2019）苏01民终1358号民事判决书对此亦作出相同的认定。上述事实，由（2018）苏0106民初12047号民事判决书、（2019）苏01民终1358号民事判决书、本院询问笔录在卷证实。本院认为，人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，可以作为认定案件事实的依据。本案现已查明，前案已生效（2018）苏0106民初12047号民事判决书、（2019）苏01民终1358号民事判决书，均已认定冯杰主张王永辉、庄培茜不履行主要义务致合同已解除，以及按照定金罚则要求赔偿5万元损失的诉讼请求，无事实与法律依据，冯杰在本案无相反证据足以推翻该认定的情况下，主张王永辉、庄培茜拒不履行合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。基于冯杰在前案诉讼中明确表示拒绝继续购买涉案房屋，结合王永辉、庄培茜本案要求冯杰向其支付合同解除违约金的主张，表明双方均不再履行合同，故本院确认双方合同应予解除。冯杰在前案诉讼中，明确拒绝购买涉案房屋，违反了合同约定构成违约，应当向庄培茜、王永辉承担合同解除的违约责任。房屋买卖交易在很多环节上需要交易双方相互配合，才能顺利完成各项交易流程的相关事项，但双方于2018年9月30日即产生争议，王永辉故意注销银行账户，并将冯杰已支付的5万元定金退回，使冯杰此后不愿意继续购买该房，致双方交易终止。因此，庄培茜、王永辉对涉案合同解除也存在一定的原因。庄培茜、王永辉提出，冯杰以支付宝方式支付定金不符合约定为由，主张退回定金具有合理性的意见，本院不予采信。冯杰已明确不再继续履行合同，其个人银行征信结果如何，均不影响涉案合同解除的责任认定，庄培茜、王永辉要求法院调取冯杰个人银行证信记录，本院不予准许。本案一审法院作出冯杰违约行为事出有因、违约程度较低的认定，符合客观实际情况，同时，一审法院根据冯杰的违约程度、违约时间以及庄培茜、王永辉在定金支付阶段存在不配合对方履行定金支付义务的事实，酌定冯杰向庄培茜、王永辉支付违约金10000元，并无不当。关于庄培茜、王永辉主张的冯杰逾期支付定金违约金问题。一审法院在判令冯杰承担合同解除根本性违约责任时，所酌定的10000元违约金数额，已考虑定金支付逾期问题，故一审法院对庄培茜、王永辉该项主张不再支持，并无不妥。另，庄培茜、王永辉无证据证明鹏海公司在房屋买卖居间过程中与冯杰之间存在串通行为，故其主张鹏海公司对冯杰的违约行为承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据。综上所述，上诉人庄培茜、王永辉及上诉人冯杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由上诉人庄培茜、王永辉负担576元，上诉人冯杰负担576元。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年十月十五日法官助理 冯 超书 记 员 孙雪松