安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3592号上诉人（原审原告）：武为介，女，1984年11月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路****公寓****，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人武为介因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武为介上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单（以下简称受理单）载明的时间为违约的截止时间错误，应当以武为介提交的不动产登记收件单（以下简称收件单）载明的时间为违约的截止时间。1.收件单上载明自登记受理次日若干工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期。受理单仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续。荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间即将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司当庭提供了受理单和蚌埠市房屋交易确认书作为证据，蚌埠市房地产交易管理处出具的确认书的时间在出具受理单的时间后6个月以上，由此可知荣盛公司不可能是在受理单当日就将确认单提交至不动产登记中心，而武为介提供的收件单所列材料中确认单也包含在内，故此也可证明应当以收件单时间为准。3.荣盛公司主张在受理单载明的日期已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛公司该主张没有证据证明，不属实。且自荣盛公司主张将全部办证材料送至不动产登记中心到发证之日长达一两年之久，明显与事实和法律相违背。4.经向不动产登记中心询问，收件单载明日期才是登记中心收到全部办证材料的日期。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应将公维基金存入专项维修基金专户。武为介已经在交房当日将契税、公维基金、办证费用等全部费用交付给荣盛公司。但荣盛公司办证费用交纳时间与受理单相差较远。二、武为介起诉未超过诉讼时效。1.基于合同约定，武为介已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并交纳了各种税费及资料。办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台之前，不动产权属证书原件是存放在抵押人即银行处。本案已经办理抵押登记，故只有在卖房时或本小区大量业主起诉时才知道自己的权利受到损害。2.迟延办证是一个持续性的行为，每日都在发生变化。按照荣盛公司意见，意味着业主每日都要去查询是否完成办证，或者每日主张一次赔偿，明显不符合常理。且只有荣盛公司才知道违约截止时间，根据诚实信用原则，荣盛公司应当在违约期限确定时，主动向武为介赔偿。荣盛公司采取隐瞒手段逃避违约赔偿，故应以办完所有手续的时间为诉讼时效起算点。3、诉讼时效制度的立法目的是权利上的睡眠者不保护，而武为介在知道权利受到损害后就立即起诉，若认为武为介诉讼时效超过与立法目的不符。三、根据统一裁判原则，也应当以不动产登记收件单时间为违约的截止时间。根据蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2110-2116号判决书确认的事实，荣盛公司主张逾期办证违约金应计算至涉案房屋完成初始登记之日，与双方合同约定不符，不予支持。而在本案中，一审判决以荣盛公司提交的受理单载明日期为违约截止日期，明显裁判尺度不统一，依法应当改判。综上，一审法院认定事实不清且赔偿数额过低，请求支持武为介的上诉请求。荣盛公司辩称，一、根据案涉合同的约定，荣盛公司应当承担的办证义务为在交房后360日之内将办理产权证书所需资料提交至产权部门进行备案，在完成该备案义务后荣盛公司不承担任何与办证有关的义务或违约责任。二、根据荣盛公司在一审中提交的证据，蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的日期之时，荣盛公司已经完成了提交资料进行备案的义务。因此最迟在该日期，荣盛公司就已经完成了案涉合同约定所需要承担的办证义务。三、关于诉讼时效问题，根据民诉法及最高院相关司法解释武为介认为自身权益受到损害的，即认为荣盛公司没有在交房后360日之内完成提交资料进行备案的义务。那么从第361日起就应当开始计算诉讼时效。武为介对此是知道且应当知道的。因此一审法院对案件适用诉讼时效完全正确。四、关于裁判尺度问题，根据现有的人民法院类案裁判规则荣盛公司所需承担的义务，也就是在将提交小证办理所需资料进行备案后，荣盛公司的合同办证义务解除，而根据荣盛公司在案件中提交的证据，也足以证明荣盛公司实际提交资料进行备案的义务完成之日，因此武为介关于一审法院适用裁判尺度不一致的主张不能成立。五、关于合同文本，本案中案涉合同均是由不动产管理部门提供的官方制式文本，并非是荣盛公司提交给武为介的格式合同，因此武为介认为应当将该合同按照不利于武为介的格式合同进行解释的理由不能成立，该合同并非荣盛公司提交的，也更不是格式合同。根据合同约定，荣盛公司在将办证所需资料提交备案之后，即已经完成了自身的义务。对于提交日期之后办证还需要的其他审批等流程，荣盛公司只能起到配合不动产登记部门的义务，对此荣盛公司也愿意积极配合，但在后续的审核流程中，审核主体是不动产管理部门，荣盛公司无权对其行政权力的行使进行干预。武为介向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司立即支付武为介因逾期办理房地产权属证书的违约金38065.51元（以543793元为基数，按照日0.02%，自2016年9月15日起至2017年8月31日止，共计350天）；2.判令荣盛公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月28日，武为介与荣盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201310280025）。案涉房屋坐落于荣盛锦绣香堤小区第3幢2单元24层02241号，总价款543793元。案涉房屋实际交付时间为2015年9月21日。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，武为介提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以武为介为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年11月21日。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年9月21日，经过360日为2016年9月15日，荣盛公司于2016年11月21日按照《商品房买卖合同》第十五条约定履行报送资料义务，该日期超出双方约定的报送资料时间，属于逾期“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”的违约行为，故武为介主张荣盛公司支付相应违约金的请求予以部分支持。荣盛公司对违约金的计算方式无异议，经核定，逾期天数为23天，违约金数额为2501.45元（23天×房屋总价款543793元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向武为介支付违约金2501.45元；二、驳回武为介的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取计376元，由武为介负担351元，荣盛公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是武为介主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月21日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为武为介户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。关于武为介主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。武为介上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，武为介对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于武为介主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，武为介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752元，由武为介负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  陈二伟二〇二〇年十月二十九日法官助理丁刘女书记员张智瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。