成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2515号 原告：四川东航投资有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道临港路一段********。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：王心茹，公司员工。 被告：成都锦和航空服务有限公司，住所地成都市双流区西航港街道大件路白家段**********。 法定代表人：李君，职务不详。 被告：刘超，男，1992年9月10日出生，汉族，住四川省诺尔盖县。 委托诉讼代理人：陈亮，成都市青羊区新华法律服务所法律工作者。 原告四川东航投资有限公司（以下简称“东航公司”）与被告成都锦和航空服务有限公司（以下简称锦和公司）、刘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东航公司的委托诉讼代理人王心茹，被告刘超的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼，锦和公司经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东航公司向本院提出诉讼请求：1.确认东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》于2019年9月30日解除；2.判令锦和公司向东航公司支付267483.71元，具体内容为：（1）自2019年9月1日至2019年9月30日期间租金28747.55元；（2）自2019年4月1日至2019年9月30日期间物业管理费51378.6元；（3）装修期租金42924.42元；（4）电费263.93元；（5）空调能耗费481.73元；（6）自2019年10月1日至2019年10月20日期间房屋占用费62338.03元；（7）违约金111931.95元；上述费用合计人民币298066.21元，抵扣装修押金30582.5元后，锦和公司应支付金额为267483.71元；3.判令锦和公司承担诉讼请求2（1）及2（2）所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付违约金（暂计至2020年2月29日为19394.81元）；4.判令东航公司没收租赁保证金111931.95元；5.判令东航公司自行处置锦和公司遗留物品；6.判令刘超对诉讼请求2和3承担连带责任。事实与理由：2018年8月23日，东航公司与刘超签订《办公租赁意向书》。8月28日，东航公司与锦和公司、刘超一起签订约定《办公租赁意向书》主体变更协议。9月10日，东航公司与锦和公司签订《办公楼租赁（预租）合同》，约定东航公司将其所有的位于成都市双流区出租给锦和公司用于办公，租赁面积为611.65㎡，租赁期限自2018年9月16日起至2021年9月15日止。东航公司按约定于2018年9月16日向锦和公司交付房屋，之后，锦和公司未按合同约定足额支付租金、物业费及能耗费等。东航公司于2019年8月23日、8月29日向其发送催款函以催缴租金、物业管理费等费用，但均未果。东航公司委托律师于2019年9月29日发送单方解约函，锦和公司于2019年9月30日收到该函件。东航公司于2019年10月21日对锦和公司所租用的办公楼进行清场。东航公司认为《租赁意向书》、《主体变更协议》及《租赁合同》系合同签订方真实意思表示，合法有效对双方均具有约束力。现因锦和公司单方违约导致《租赁合同》无法继续履行，给东航公司带来巨大的经济损失，东航公司有权要求锦和公司支付拖欠费用并承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 锦和公司未作答辩。 刘超辩称，刘超并非本案适格被告，应当驳回东航公司对刘超的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月23日，东航公司（甲方）与刘超（乙方）签订《办公租赁意向书》，约定：约定东航公司将其所有的位于成都市双流区出租给刘超用于办公，租赁期共计36月，自2018年9月16日期至2021年9月15日止。装修期2018年9月16日至2018年10月31日。在租赁期内的月租金按47元／平方米收取，物业管理费为14元／平方米／月。刘超须于双方签署正式租赁合同后三个工作日内支付首期租金款28747.55元。刘超应于本意向书签署3日内向东航公司支付租赁意向金，本租赁意向金同时具有缔约担保金的法律效力，其金额为37310.65元。此租赁意向金将在签署租赁合同时直接转为部分租赁保证金，并由东航公司在本协议意向有效期内无息保管。刘超须于签订正式租赁合同三个工作日内，向东航公司缴付相当于租赁第一年3个月租金及3个月物业管理费的金额共计111931.94元作为刘超依约履行租赁合同的保证金。本租赁意向书须于2018年8月20日之前由刘超签署，并在签署后三个工作日内由刘超将租赁意向金交予东航公司，未签署、逾期签署或逾期支付意向金的，视为本意向书失效。刘超在该合同上签名并捺印。 刘超在合同约定的时间向东航公司缴纳了租赁意向金37310.65元。 2018年8月28日，东航公司（甲方）、刘超（乙方）、锦和公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定刘超、锦和公司双方共同向东航公司申请将《办公租赁意向书》项下权利义务概括转移到锦和公司，由锦和公司继续履行《办公租赁意向书》。自2018年8月28日起，《办公租赁意向书》约定的刘超所有权利义务全部转移至锦和公司。锦和公司承诺完全理解与接受《办公租赁意向书》中约定的条款，并同意继续履行《办公租赁意向书》项下之权利义务。刘超对锦和公司在《办公租赁意向书》及锦和公司与东航公司签订的与《办公租赁意向书》相关的其他补充协议、文件项下应履行之义务承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为锦和公司在上述合同、协议或文件项下的相关义务履行期限届满后两年。对《办公租赁意向书》主体变更前刘超的违约行为，东航公司仍有权按《办公租赁意向书》约定追究刘超的违约责任，锦和公司对刘超在主体变更前的违约行为承担无条件、不可撤销的连带保证责任。刘超确认，刘超已向东航公司支付的租赁意向金37310.65元，自动转为锦和公司应支付的租赁意向金，《办公租赁意向书》终止后所涉费用有东航公司与锦和公司结算，均与刘超无涉。以下列为锦和公司联系的有效方式，东航公司可依照以下地址、通讯方式、联系人与锦和公司联系。若锦和公司变更联系方式，应以书面形式通知东航公司，在书面通知送达东航公司并经东航公司回复确认后书面通知内容方可生效，否则锦和公司的有效联系方式仍以下列所载为准：地：地址：地：地址都市双流区；人：刘超。该协议东航公司与锦和公司均加盖公章，刘超在乙方栏签名并捺印。 2018年9月10日，东航公司与锦和公司签订《办公楼租赁（预租）合同》，约定东航公司将坐落于成都市双流区，建筑面积611.65平方米出租给锦和公司作为办公使用。出租金起算日所在的日历外，锦和公司须于每个日历月的第二十日前向东航公司预先缴付下个月的租金，向东航公司或东航公司指定第三方支付下个月物业管理费。锦和公司应在合同签订后三个工作日内向东航公司支付房屋租赁保证金111931.95元。锦和公司向东航公司支付的意向金，在《办公楼租赁（预租）合同》签署后直接转为租赁保证金。如锦和公司违反本合同之规定，东航公司有权一租赁保证金抵付锦和公司应付款项，和／或作为东航公司因此遭受损失之赔偿。合同期间，使用单元所发生的电、通讯、设备、物业管理等费用有锦和公司承担。其他有关费用，均由锦和公司承担。一方须向另一方送达任何文件或通知，应以书面形式（包含电子邮件或手机短信或者电子服务平台信息发布等）。处本条另有约定外，以本合同所载明的通讯地址为双方进行信息披露以及通知、争议时司法机关进行文书宋丹的机制，双方确定该等内容的准确性、完整性。若无明确的签收时间，则以挂号方式送达的，于寄出后第三个工作日数位已送达收件人。以快递的方式送达的，于投送快递的次日被视为已送达收件人。若任何一方变更合同所列地址或其他联系信息的，须以书面方式通知对方。在对方收到乙方发出变更其地址的通知之前，其地址仍以先前地址为送达地址。双方还约定了违约情形及违约责任。合同期自2018年9月16日起至2021年9月15日止。装修期自2018年9月16日起至2018年10月31日止。2018年9月16日起算至2018年11月30日的第一期租金为28747.55元。第二期自2018年12月1日起至2021年9月15日，每平方米租金为47元，每月租金为28747.55元，该期间租金总额为962846.02元。物业管理费每平方米每月为14元，每月8563.10元。租金、物业管理费每一个月为一个支付周期，先支付后使用。锦和公司在合同上载明的注册地址为成都市双流区西航港街道大件路百家段280号7栋5单元9楼905号。 2019年8月23日，东航公司向锦和公司邮寄催款函，催收2019年9月1日至2019年9月30日期间租金28747.55元。2019年8月29日，东航公司再次向锦和公司催收2019年9月1日至2019年9月30日期间租金28747.55元。 2019年9月27日，观韬律师事务所向锦和公司注册地址邮寄送达律师函，函告锦和公司：1.解除《租赁合同》；2.锦和公司应在收到函件之日起7日内清空腾退房屋交还东航公司3.锦和公司应在收到函件之日起7日内向东航公司缴清所有欠付费用及违约金123796.23元（2019年9月1日至2019年9月30日租金28747.55元、2019年4月1日至2019年9月30日期间物业管理费51378.6元、2019年5月11日至2019年7月4日期间电费263.93元、2019年2月1日至2019年7月10日期间能耗费481.73元、违约金111931.95元、优惠期租金差额42924.42元）。 2019年10月21日，东航公司将锦和公司占用的单元全部腾退。 以上事实有当事人陈述、《办公楼租赁意向书》、《主体变更协议》及《办公楼租赁（预租）合同》等证据在案佐证。 本院认为，东航公司与刘超签订的《办公楼租赁意向书》、东航公司与刘超、锦和公司签订的《主体变更协议》以及东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》系合同签订方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点在于：1.东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》是否解除以及解除时间；2.锦和公司欠付东航公司租金具体数额；3.锦和公司是否应当向东航公司支付物业管理费、装修期租金、电费、空调能耗费、房屋占用费、违约金；4.东航公司是否有权没收租赁保证金；5、刘超是否应对锦和公司欠付的租金、等费用承担连带责任。本院针对以上争议焦点分别做如下评述： 一、关于东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》是否解除以及解除时间的问题 根据东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》约定，锦和公司应当在2019年8月10日向东航公司支付2019年9月1日至2019年9月30日期间租金，经东航公司催收，锦和公司仍未支付，构成违约，东航可以依据双方的约定行使合同解除权。东航公司经催收后，于2019年9月29日向锦和公司发送解除函，根据东航公司与锦和公司“以快递的方式送达的，于投送快递的次日被视为已送达收件人”的约定，锦和公司在2019年10月1日应当视为收到解除函。故东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》于2019年10月1日解除。 二、关于锦和公司欠付东航公司租金的具体数额的问题 本院认为，东航公司与锦和公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》于2019年10月1日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，锦和公司并未举证证明已向东航公司支付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金，故锦和公司应向东航公司支付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金28747.55元及迟延支付的利息（利息应以28747.55元为基数，自2019年8月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以28747.55元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至该款项实际付清之日为止）； 三、锦和公司是否应当向东航公司支付物业管理费、装修期租金、电费、空调能耗费、房屋占用费、违约金的问题 1.物业管理费：根据庭审调查，为锦和公司提供物业服务的并非东航公司，关于案涉单元的物业服务合同系东航公司与物业管理公司签订，东航公司并未举证证明其已代为锦和公司向物业管理公司缴纳了物业管理费，给东航公司造成了物业费损失，故东航公司无权向锦和公司主张物业管理费，本院对东航公司的该项主张不予支持。 2.装修期租金：根据锦和公司与东航公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》的约定，在锦和公司违约时，东航公司有权取消锦和公司的装修期，故本院对东航公司的该项主张予以支持，锦和公司应当向东航公司支付装修期租金44079.58元（28747.55元÷30天×46天），由于东航公司仅主张42924.42元，不违反法律规定，本院予以支持。 3.电费：根据锦和公司与东航公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》的约定，该费用应由锦和公司支付，且该费用系在双方租赁合同履行期间产生，由于锦和公司并未举证证明已将该费用结清，本院根据东航公司出具的《催款函》以及东航公司的主张，确认锦和公司应当向东航公司支付欠付的电费263.93元。 4.空调能耗费：根据锦和公司与东航公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》的约定，该费用应由锦和公司支付，且该费用系在双方租赁合同履行期间产生，由于锦和公司并未举证证明已将该费用结清，本院根据东航公司出具的《催款函》以及东航公司的主张，确认锦和公司应当向东航公司支付欠付的空调能耗费481.73元。 5.房屋占有费：锦和公司与东航公司之间签订的《办公楼租赁（预租）合同》已经于2019年10月1日解除，锦和公司并未将房屋腾退后交还给东航公司，给东航公司造成了房屋占用费损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院对东航公司主张的2019年10月1日至2019年10月20日期间的房租占用费部分予以支持，本院按照房租租金确认为19165.03元（28747.55元÷30天×20天）。 6.违约金：锦和公司未按照合同约定向东航公司按期支付租金及物业管理费等费用，构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。锦和公司与东航公司约定了锦和公司违约的，东航公司有权收取租金保证金同等金额的违约金，在租赁保证金中抵扣。故本院对东航公司要求锦和公司应向其支付违约金111931.95元的主张予以支持。 另，东航公司主张将锦和公司缴纳的装修押金30582.50元用以抵扣以上费用，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于东航公司是否有权没收租赁保证金的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，东航公司应当退还锦和公司保证金111931.95元。故本院对于其要求没收该租赁保证金的主张不予支持。 五、关于东航公司要求自行处置锦和公司遗留物品的问题 本院认为，东航公司已将锦和公司租用的单元收回，对于东航公司清点的属于锦和公司的物品，应当按照法律规定依法处置或退还给锦和公司，故本院对东航公司的该项诉请不予支持。 六、关于东航公司要求刘超承对锦和公司应向东航公司支付的租金、物业管理费、装修期租金、电费、空调能耗费、房屋占用使用费、违约金承担连带责任的问题 本院认为，根据2018年8月28日东航公司（甲方）、刘超（乙方）、锦和公司（丙方）签订的《主体变更协议》，约定刘超对锦和公司在《办公租赁意向书》及锦和公司与东航公司签订的与《办公租赁意向书》相关的其他补充协议、文件项下应履行之义务承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为锦和公司在上述合同、协议或文件项下的相关义务履行期限届满后两年。故刘超应当对锦和公司与东航公司签订的《办公楼租赁（预租）合同》的履行承担保证责任，故本院对东航公司要求刘超对锦和公司应向东航公司支付的租金、物业管理费、装修期租金、电费、空调能耗费、房屋占用使用费、违约金承担连带责任的主张予以支持。对于刘超认为刘超系代表成都铂利徕航空服务有限公司签订办公租赁意向书及《主体变更协议》，故刘超不应承担连带责任的主张，本院认为，首先，刘超出示的与成都铂利徕航空服务有限公司的劳动合同书已于2017年6月17日到期；其次，刘超签订上述协议时，系锦和公司的法定代表人；再次，刘超并未举证证明其系接受成都铂利徕航空服务有限公司的委托签订以上合同，故本院对其辩解意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认四川东航投资有限公司于2018年9月10日与成都锦和航空服务有限公司公司签订《办公楼租赁（预租）合同》于2019年10月1日解除； 二、成都锦和航空服务有限公司公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川东航投资有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月30日期间欠缴租金28747.55元及迟延支付的利息（利息应以28747.55元为基数，自2019年8月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以28747.55元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至该款项实际付清之日为止）； 三、成都锦和航空服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川东航投资有限公司支付装修期租金42924.42元、电费263.93元、空调能耗费481.73元、2019年10月1日至2019年10月20日期间房屋占用使用费19165.03元；以上共计62835.11元；抵扣装修押金30582.5元后，成都锦和航空服务有限公司还应向四川东航投资有限公司支付装修期租金、电费、空调能耗费、2019年10月1日至2019年10月20日期间房屋占用使用费共计32252.61元； 四、成都锦和航空服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川东航投资有限公司支付违约金111931.95元； 五、刘超对成都锦和航空服务有限公司应当向四川东航投资有限公司履行的上述第二、三、四项义务承担连带责任； 六、驳回四川东航投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2656元，由成都锦和航空服务有限公司、刘超负担2456元，四川东航投资有限公司负担200元（四川东航投资有限公司已预缴2656元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十月二十六日 书记员  胥 凤