江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)苏0791行初299号 原告：董桂永，男，汉族，1979年9月20日生，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：王建新，灌南县灌河法律服务所法律工作者。 被告：灌南县自然资源和规划局，住所地江苏省灌南县行政集中办公区。 法定代表人：薛晓清，局长。 出庭行政机关负责人：邱昊，副局长。 委托诉讼代理人：吴宏波，灌南县人民政府公职律师。 第三人：中国银行股份有限公司灌南支行，住所地江苏省灌南县新安镇人民中路**。 负责人：吕辉，行长。 委托诉讼代理人:王**，江苏灌江律师事务所律师。 原告董桂永诉被告灌南县自然资源和规划局（以下简称灌南县资源局）、第三人中国银行股份有限公司灌南支行（以下简称灌南中行）房屋登记发证一案，于2020年8月14日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭审理了本案，原告董桂永及其委托诉讼代理人王建新、被告灌南县资源局的委托诉讼代理人吴宏波、第三人灌南中行的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，灌南县资源局邱昊副局长出庭应诉。本案现已审理终结。 原告董桂永诉讼请求：1、判决撤销被告向第三人核发的灌字第G0013423号房屋所有权证（应为G00134316号）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月28日，原告通过灌南县人民法院司法拍卖，竞买取得灌南县人民中路苏州商贸城A1幢A－302室房屋，并办理了不动产权登记，领取了苏（2018）灌南县不动产权第0007291号不动产权证书。原告竞买该房屋后，发现无公共楼梯通行，遂向灌南县人民法院反映。灌南县人民法院向灌南县规划局发出协查函，灌南县规划局复函称：苏州商贸城A１幢楼梯位置为D轴到F轴，纵向４轴到５轴，为规划局审批通过的楼梯通道（具体详见附图）。其他擅自更改未经规划部门认可的无效。现该房屋公共通道的一二层楼梯及电梯被第三人更改，且被被告登记在第三人的产权范围，向其核了灌字第G00134316号房屋所有权证，造成原告无法通行，原告多次找第三人协商未果。原告认为，被告将该楼房的公共通道登记在第三人的产权范围内，改变了公共通道的用途，侵害了原告的合法权益。特诉至法院，请求支持诉讼请求。 原告向法庭提交了灌南县人民法院（2019）苏0724民初2125号民事判决书和连云港市中级人民法院（2020）苏07民终1483号民事裁定书，证明原告在2018年取得涉案房屋登记，第三人在2013年2月4日取得涉案房屋登记，法院审理认为原有的楼梯通道经规划局认可，不能擅自更改，但该楼梯和通道已经被第三人改造并进行了不动产登记，应当通过行政诉讼解决纠纷。 被告答辩称：1、原告董桂永不具有原告主体资格。第三人灌南中行购买涉案房屋并进行登记的行为发生在2013年2月，而原告于2018年５月才通过司法拍卖取得第三人相邻房屋的所有权。原告无权对答辩人于2013年作出的登记发证行为提起行政诉讼。２、答辩人作出的登记发证行为事实清楚，程序合法。2007年11月3日，案外人杨某等人购买苏州商贸城A1幢A-04号房屋用于经营“锦绣江南”宾馆，办理了房屋所有权登记，登记范围包括A1幢平面图中的D轴到F轴、纵向4轴到5轴的楼梯、电梯面积。2008年1月，杨某等9人又购买A1幢A-302号房屋作为“锦绣江南”宾馆三、四层客房，也办理了登记。2013年1月，第三人灌南中行向杨某等人购买苏州商贸城A1幢A-04号的第一、二层房屋（原“锦绣江南”宾馆门厅）用于经营。因A1幢平面图中的D轴到F轴、纵向4轴到5轴的楼梯、电梯位于第三人营业部内，涉及银行安全及杨某等人所经营的宾馆第三、四层的公共通道通行问题，第三人、杨某等人及开发商灌南县万和房地产有限公司签订三方协议，将楼梯、电梯改造到A1幢的西侧。2013年2月4日，答辩人为第三人办理了房屋所有权转移登记，向其核发了灌字第G00134316号房屋所有权证。第三人的装修项目于2013年11月通过装修消防设计备案，于2014年3月通过消防竣工验收。3、原告通行问题是民事纠纷。原“锦绣江南”宾馆于2014年由杨某给他人继续从事宾馆经营，改名为“万某”宾馆，于2014年7月通过装修消防设计备案，于2015年6月通过消防竣工验收。2018年3月，原告通过司法拍卖购买了A1幢A-302室，于2018年6月4日办理了产权登记。原告的房屋原系“锦绣江南”宾馆三、四层的一部分，与A1幢和A2幢两幢楼房相连通，并无通行障碍。原告因与“万某”宾馆经营人发生纠纷无法通行，应当通过合法途径主张其拍卖时的历史通行权。综上，请求驳回原告的起诉。 被告向法庭提交了以下证据和法律法规依据： 1、苏州商贸城A1幢房屋面积表，证明A-302室位于A1幢的第三、四层。 2、苏州商贸城A1幢房屋位置示意图。 3、杨某等人的房屋所有权证，其中A1-04面积是3185.66平方米,A1-302是493.32平方米，A1-40面积是119.18平方米。 4、房屋转移登记申请表。 5、房屋所有权变更和注销登记表，证明杨某等人将房屋出让和注销登记的情况。 6、杨某与灌南中行签订的房地产转让协议，证明房屋所有权转移。 7、变更后的土地所有权登记证，证明A1-40号分摊的土地面积是31.4平方米。 8、杨某变更后的土地证登记面积是1577.76平方米，分摊土地面积796.41平方米。 9、灌南县消防大队对灌南中行装修工程消防设计备案检查合格意见书，证明灌南中行的装修经过消防验收、检查合格。 10、协议书，证明灌南中行与杨某等人对公共通道的变更改造意见得到了开发商的认可。 11、灌南县消防大队就“万某”宾馆装修工程消防设计备案检查合格意见书，证明改造后的“万某”宾馆装修经过消防验收、检查合格。 12、灌南县消防大队公共场所投入使用营业前消防检查合格证，证明“万某”宾馆经过了消防验收，符合安全使用的要求。 13、灌南县人民法院协助执行通知书，证明A1-302室于2018年办理登记到原告名下。 14、灌南县房产处的情况说明，证明原告的房屋分摊面积8.52平方米是外墙二分之一的面积，没有分摊A1幢的公共通道、电梯的面积。 法律法规依据：《房屋登记办法》。 第三人述称：被告对第三人的房产登记发证行为事实清楚，程序合法，不应当被撤销。第三人在2013年从案外人杨某手中购买房屋时，由于经营安全需要，经与杨某、开发商协商后，开发商和杨某决定对原来在房屋中间的楼梯位置予以变更，将楼梯移到整栋楼的西面，并且已经到房管部门备案。第三人于2013年2月4日办理产权登记，登记后对房屋进行装修，装修消防设计经检查合格，工程竣工后验收合格。并且该幢楼其他部位经营的“万某”宾馆也经过消防设计审核、竣工验收合格。所以涉案楼房的楼梯变更是开发公司对整栋楼的楼道位置变更，并且取得了房管部门的同意，经过消防部门同意以及消防验收合格，该变更合法有效，原告无权要求使用变更前的楼梯和电梯。第三人在2013年购买涉案房屋后使用至今，原告在2018年5月通过灌南法院司法拍卖取得A-302室房屋产权，根据灌南县人民法院司法拍卖公告，其应当知道涉案房屋存在或者可能存在的瑕疵，其参与竞买就视为接受该瑕疵。原告在购买涉案房屋时可以通过变更后的电梯通行，但由于其与“万某”宾馆产生同行竞争，致通行受阻。第三人认为，原告可以通过对妨碍其通行的人提起排除妨碍的诉讼解决其通行问题，这与本案的被告及第三人都没有关系。灌南县房管处的情况说明中显示原告的房屋没有分摊整栋楼房的楼梯及通道面积，其实际是在无偿使用楼梯通道，故无权对楼梯及通道主张相关的权利。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人向法庭提交了以下证据： 1、杨某与灌南中行的房地产转让协议。 2、灌南中行与杨某、开发商的三方协议书。 3、房屋所有权证书。 证据1-3证明房屋合法买卖，产权登记行为合法有效。 4、消防设计意见书。 5、消防竣工意见书。 证据4-5证明第三人的装修行为符合公安消防的条件。 6、“万某”宾馆的消防设计意见书，证明整栋楼在电梯变更后消防设计合格。 原告对被告的证据质证称：证据1-6、8、13无异议。证据7的真实性有异议，分摊面积具体在哪里、什么地方没有写明白。证据9、11、12，是消防部门对中国银行灌南支行营业部门出具的意见而不是对整栋楼房的消防意见，不能代表整栋楼房验收合格。证据10，没有按照协议的要求和承诺兑现，原告到现在无法通行。证据14表述不明，不能达到其证明目的。第三人对被告的证据无异议。被告及第三人对原告的证据无异议。原告对第三人证据的质证意见同对被告证据的质证意见。被告对第三人的证据无异议。 本院对上述证据认定如下：被告的证据1-6、8、13各方均无异议，本院予以确认。被告的证据7是变更后的土地所有权登记证，本院予以确认。证据9、11、12是消防部门出具的意见书，本院予以确认。证据10是双方签订的协议，本院予以确认。证据14与本案无关联性，不予确认。原告提交的是人民法院生效裁判，本院予以确认。第三人的证据与被告相关证据相同，认证意见相同。 根据确认的证据、当事人庭审陈述，本院审理查明：2013年1月30日，灌南中行受让案外人杨某等人共有的位于灌南县新安镇人民中路北侧苏州商贸城A1幢东侧部分1-2层房屋，于2013年2月4日办理了不动产转移登记，取得灌字第G00134316号房屋所有权证，该房产权证登记建筑面积713.12平方米，包括1-2层的楼梯间和电梯间。因该幢楼1-5层原公共楼梯在楼的东侧，其中1-2层楼梯被杨某等人改为房屋出售给灌南中行，3-4层楼梯改为其经营宾馆的客房，杨某等人遂将楼梯改建至该幢楼西侧，为改建楼梯还购买了西侧面朝西A-40号房屋，并办理了房产证。该幢楼的3-4层原为杨某等人经营“锦绣江南”宾馆的客房，为经营宾馆需要，杨某等人将原东侧的电梯也移至西侧（电梯紧挨木质扶手楼梯西侧）并租赁该幢楼西侧第一间朝南门面房，将其与A-40号房屋打通作为宾馆门面。后杨某等人因资金短缺无法继续经营，遂将宾馆交于他人经营，后续经营人出资将电梯安装后经营“万某”宾馆。2018年5月28日，原告董桂永通过司法拍卖竞买获得登记在杨某等人名下的A1幢3-4层东侧部分房屋，通过司法协助执行，原告于2018年6月5日办理了涉案房屋的转移登记，领取了苏（2018）灌南县不动产权第0007291号不动产权证书。后来，董桂永与“万某”宾馆经营人发生矛盾，原告从西侧通道通行受阻。董桂永遂以第三人灌南中行为被告提起排除妨碍的民事诉讼，该案经一审法院判决后，连云港市中级人民法院二审认为不属于民事诉讼受案范围，裁定驳回董桂永的起诉。董桂永遂向本院提起行政诉讼。 本案的焦点问题是董桂永是否具有提起本案诉讼的原告主体资格。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定：有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。本案中，被告灌南县资源局于2013年2月4日向第三人灌南中行作出涉案房屋转移登记，并核发了灌字第G00134316号房屋所有权证，原告董桂永不是行政行为的相对人，其提起行政诉讼则需要具备与该登记发证行为存在利害关系。涉案登记发证行为于2013年2月4日作出，而董桂永于2018年5月才通过司法拍卖的方式取得A1幢A-302号房屋的所有权登记。董桂永作为拍卖资产的受让方，与其权利取得前被告向第三人灌南中行作出的房屋转移登记发证行为之间不具有利害关系，不具有提起本案行政诉讼的原告资格。综上，原告董桂永提起的诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的条件，其起诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条、第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告董桂永的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），由本院退还原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 长  苏 震 人民陪审员  赵扣凤 人民陪审员  于维雪 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  王 慧 法律条文 [一]《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 …… 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 [二]《最高人民法院关于适用的解释》 第十二条有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”： （一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的； （二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的； （三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的； （四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的； （五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的； （六）其他与行政行为有利害关系的情形。 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； 第一百零一条裁定适用于下列范围： （一）不予立案； （二）驳回起诉；