江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏10民终1934号上诉人（原审被告）：栾长静，男，1976年12月4日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：武慧琳，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超洋，江苏高瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州豪峰电子电器有限公司，住所地在扬州市广陵区头桥镇红桥红星西街。法定代表人：栾长宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。上诉人栾长静因与被上诉人扬州豪峰电子电器有限公司(以下简称豪峰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。栾长静上诉请求：撤销原审判决，驳回豪峰公司的起诉或发回重审，诉讼费由豪峰公司负担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，存在程序瑕疵。双方当事人之间不存在房屋租赁关系，案涉房屋应属栾长静所有。1998年6月18日，豪峰公司与头桥镇民营经济办公室签订《民营经济区用地协议》，同年12月5日，豪峰公司与栾长静签订用地协议，1999年栾长静出资建造了案涉房屋，故所有权应归栾长静所有；《房屋租赁合同》并非栾长静本人签订，一审法院决定“以双方举证后视证据是否充分再决定是否进入鉴定程序”，但一审法院回避了该问题，未对举证责任的分配及是否鉴定予以释明，径直作出栾长静未提出鉴定的认定，存在程序瑕疵。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用的法律都是建立在案涉房屋归豪峰公司所有且租赁合同已经成立的情况下，本案中，该两个条件均不具备，故一审适用法律错误。豪峰公司辩称，我公司已经充分举证证明案涉房屋是我公司所有且出租给栾长静使用，栾长静否认租赁协议的签名，但是没有任何其他证据推翻租赁协议，且其实际使用的房屋现状和租赁协议内容一致，一审法院判决其承担不利的法律后果，并无不当。因案涉租赁合同无效，栾长静应当参照租赁合同约定支付租金和房屋使用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。豪峰公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令栾长静立即将位于扬州市广陵区头桥镇红桥红星西路67号（原49号）的房屋腾空后返还给豪峰公司；2、请求判令栾长静立即给付豪峰公司房屋租金18500元，并按2500元/年支付自2013年1月1日起至栾长静实际返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费暂计算至起诉之日约16000元）；3、诉讼费用由栾长静负担。一审法院认定事实：1998年6月18日豪峰公司与邗江县红桥镇民营经济办公室（以下简称红桥民经办）签订了一份民营经济区用地协议书，并由邗江县红桥镇人民政府、邗江县红桥镇建设管理办公室进行了见证。红桥民经办将东至豪峰电子电器有限公司红桥分公司袁翠祥围墙、西至东西宽度89米为界、西围墙让界2米砌筑、南至红星西街北路北界，东80米，西105.6米，北至红桥镇乾丰村拾组水田边的土地12.13亩划分给豪峰公司使用。豪峰公司以每亩25000元付总补偿费给红桥民经办。并作了其他约定。栾伯才在协议上作为豪峰公司的代表签名。后豪峰公司在上述地址进行了砌建，并于2014年领取了扬国用2014第0553号土地使用权证，座落为扬州市广陵区头桥镇迎新村乾丰十组，地类工业用地，使用权类型为出让，使用面积为4053㎡。2015年领取了扬房权证字头桥第04××78号房产证，房屋坐落头桥镇迎新村乾丰十组，规划用途为非居住，三层,2736.93㎡。2005年豪峰公司以栾伯才的名义（以下简称甲方）与栾长静（以下简称乙方）签订了一份房屋租赁协议，协议约定：乙方承租红星西路49号房屋（原裕缘大酒店），锅灶房上层三间、下层一间作为住宿，期限叁年（2005年1月1日至2007年12月30日），每间500元，租金2000元/年，每年在1月10日前付清。租赁期满栾长静应将房屋及装修部分点交给甲方，损坏的门窗应修整好给甲方。如乙方需继续租用，应在二个月前通知甲方，须经甲方同意并重新签订租赁协议。栾伯才和栾长静在合同上签名。2008年豪峰公司又以栾伯才的名义（以下简称甲方）与栾长静（以下简称乙方）签订了一份房屋租赁协议，乙方承租红星西路49号房屋五间作为居住用房，期限暂定五年，从2008年1月1日至2012年12月31日止。每间500元，租金2500元/年，乙方必须先交款后用房。乙方在租用期间如甲方要收回出租房，必须提前二个月通知乙方搬家，但顺延的二个月乙方必须补交房租。乙方承租期满后在同等价格下，甲方应优先考虑乙方承租，若乙方拖欠房租，甲方有权立即终止协议。栾伯才和栾长静在合同上签名。一审庭审过程中，豪峰公司与栾长静一致认可，讼争房屋为二层楼，楼上三间，楼下四间。其中楼上三间，楼下两间为栾长静现居住使用。楼下另两间为豪峰公司使用。双方均认可讼争房屋未领取过房产证。一审争议焦点为：1、扬州市广陵区头桥镇红星西路67号（原49号）讼争房屋的所有权或者使用权豪峰公司是否享有？2、豪峰公司与栾长静双方的房屋租赁合同是否合法有效？栾长静是否应迁让出讼争房屋并支付房屋使用费？对于焦点1，一审法院认为豪峰公司对讼争房屋享有占有、使用、收益和有限的处分权，而栾长静则不享有权利。从豪峰公司与栾长静所提供的证据来看，讼争房屋砌建在豪峰公司享有使用权的扬州市广陵区头桥镇红星西路67号地块范围内，2004年承建该房屋的相关材料的费用由豪峰公司或栾伯才承担和支付，豪峰公司提供的房屋现状图复印件反映该二层楼建筑面积为170.98平方米，且有栾伯才代表豪峰公司与栾长静签订的房屋租赁合同为证，合同所涉房间使用状况与目前的现状相吻合，栾长静虽否认合同的真实性，提出租赁合同上的签名非其本人所签，但并未提供证据予以证明，也未对字迹提出鉴定申请，应承担相应的法律后果。而根据“房随地走”的原则，也应确认豪峰公司对讼争房屋的相应权利。根据栾长静申请调查的邗江县房地产档案的材料记载，栾长静主张有产权证的房屋为三层，面积260.44㎡，显然并非讼争房屋，与本案的纠纷无涉。对于焦点2，一审法院认为，豪峰公司与栾长静双方签订的房屋租赁合同应确认为无效。豪峰公司与栾长静对讼争房屋未领取过房产证均未持异议，且也未能提供领取过房产证的证据，故应确认无效。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据豪峰公司与栾长静双方2005年1月1日的租赁协议约定，协议终止后的租赁房屋内的装修已经约定交付给出租方。2008年1月1日的租赁合同，对于豪峰公司的装修部分在租赁到期后如何处理未进行约定，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，就该房屋租赁期间为形成附合的装饰装修物，可以由栾长静自行拆除，但是如果在拆除中造成豪峰公司房屋毁损的应恢复原状。豪峰公司主张要求栾长静给付所欠房屋租金18500元及自2013年1月1日起要求栾长静按照原租赁协议每年2500元的标准支付房屋使用费至实际交付房屋之日，栾长静辩称该房屋为其所有，也未提供证据证明其支付过房租及房屋使用费，故对于豪峰公司的主张予以支持。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。豪峰公司与栾长静双方签订的房屋租赁合同应确认无效。栾长静应及时返还讼争房屋给豪峰公司，并应支付所欠租金及房屋使用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、栾长静于判决生效之日起六十日内将座落于扬州市广陵区头桥镇红桥红星西路67号的楼上三间、楼下两间的房屋腾空交付给扬州豪峰电子电器有限公司；二、栾长静于判决生效之日起十日内向豪峰公司支付房租18500元及房屋使用费（从2013年1月1日起至栾长静实际交付房屋之日止，以每年2500元的标准计算）。案件受理费减半收取151.5元，由栾长静负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审审理中，栾长静申请对案涉两份《房屋租赁协议》中“栾長静”的签名进行鉴定，经双方当事人共同选定，本院委托南京东南司法鉴定中心进行笔迹鉴定，南京东南司法鉴定中心于2020年9月24日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、据现有鉴定材料，送检落款标称日期为“2005.1.1”的《房屋租赁协议》上落款“承租方签字”处签名字迹“栾長静”与送检样本字迹是同一人所写。2、据现有鉴定材料，送检落款标称日期为“2008年1月1日”的《房屋租赁协议》上落款“乙方”处签名字迹“栾長静”与送检样本字迹是同一人所写。本案二审争议焦点为：栾长静是否应当向豪峰公司返还房屋并支付房租及使用费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉房屋没有办理房产证、准建证、规划证，无从通过前述证书判断房屋权利归属，但该房屋建造于豪峰公司享有使用权的地块范围内，且豪峰公司持有原法定代表人栾伯才与栾长静签订的《房屋租赁协议》，协议记载的出租房屋与案涉房屋吻合，租赁时间亦前后承接，豪峰公司提供的证据与客观事实相互印证，能初步证明豪峰公司享有案涉房屋的相关权利。栾长静上诉称案涉房屋系其建造，但其提供的证据不足以证明该项主张；栾长静又对《房屋租赁协议》中的签名不予认可并申请笔迹鉴定，而鉴定结论显示《房屋租赁协议》系栾长静本人所签，栾长静虽对鉴定结论不予认可，但未提供证据证明该鉴定结论存在不能作为证据使用的法定情形。故，栾长静应承担举证不能的法律后果，其上诉理由无事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，栾长静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303元、鉴定费3600元，合计3903元，由上诉人栾长静负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员韩冰审判员 孙   建   瑢二〇二〇年十月十日书记员 孙   皎   皎