广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18537号上诉人（原审被告）：李影雯，女，1955年6月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：李影鸿，女，1953年5月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李羿，男，1978年2月26日出生，系李影鸿的儿子。上诉人（原审被告）：李影君，女，1954年5月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：梁艳萍，女，1962年5月23日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宁亮，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人李影雯、李影鸿、李影君与被上诉人梁艳萍共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初31507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审查终结。上诉人李影雯、李影君、李影鸿的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梁艳萍的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，依法应予以更正。一审判决认定，“经审理查明，座落于广州市越秀区东华东路东源新街××房原系陈庭耀(已于2015年7月20日死亡)于1996年向广东东山城市建设总公司购买取得的产业”错误。涉案房屋是陈庭耀和张洁华共同向广东东山城建总公司(陈庭耀的工作单位)购买的房改房。以当时的标准，夫妻双方都需要以工龄为标准计算，仅凭任一方条件根本无资格购买相应的住房，因此，涉案房屋为夫妻共同购买，非陈庭耀单方面购买取得，而且购买的资金也属夫妻共同财产。二、一审法院适用法律错误，严重影响李影雯、张洁华、李影鸿的合法权益，依法应当撤销。涉案房屋具备实物分割条件，应当进行实物分割。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，李影雯、李影鸿对涉案房屋的份额共占涉案房屋的5/6，有权对涉案房屋的处分做决定，现三人均不同意变卖房屋，一审法院不应判决对涉案房屋拍卖、变卖。李影雯、李影鸿均同意进行实物分割，也曾持涉案房屋图纸到房管部门进行咨询，房管部门工作人员回复，根据图纸，涉案房屋是具备产权分割及实物分割的条件。且张洁华现年89岁，李影雯现年65岁，涉案房屋是其唯一住房。将涉案房屋拍卖、变卖所取得的房款，不足以在同等地段购买适合的住房，一审判决极大侵害了张洁华、李影雯的合法权益。被上诉人梁艳萍于二审答辩称：一、生效判决（2016）粤0104民初42148号，已经认定涉案房屋在继承前为陈庭耀和张洁华夫妻共同财产，一审法院根据该生效判决依法作出分割，认定事实清楚。李影雯、张洁华、李影鸿所说一审法院认定事实不清，有恶意诉讼之嫌，浪费诉讼资源。二、根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，一审法院判决将涉案房屋予以拍卖、变卖，适用法律正确。本案中，涉案房屋既不具备分割为两套独立套间的条件，也不具备办理两份产权登记的条件，且实物分割还会严重减损价值，因此涉案房屋根本不具备实物分割的条件，双方也均无意受让对方所占涉案房屋产权份额，只能以拍卖、变卖方式进行分割。张洁华、李影雯在一审庭审中明确表述她们均未居住在涉案房屋内，且拍卖、变卖后所得房价款足以保障她们基本居住需求。梁艳萍向一审法院起诉请求：1.依法分割广州市越秀区东华东路东源新街××房，其中由梁艳萍占有1/6的产权份额；2.张洁华、李影鸿、李影雯向梁艳萍支付越秀区东华东路东源新街9号401房的房屋使用费24904.7683元（按广州市住房和城乡建设局公布的东华东路自2015年到2018年广州市房屋租金参考价分别计算，梁艳萍所有部分房屋面积为82.97×1/6=13.8283㎡,自2015年7月起暂计算至2019年7月共49个月,实际请求计算至分割完成之日,具体计算过程如下:2015年:37×13.8283×6=3069.8826;2016年:39×13.8283×12=6471.6444;2017年:34×13.8283×12=5641.9464;2018年:37×13.8283×12=6139.7652;2019年:37×13.8283×7=3581.5297;总计:24904.7683元）。一审法院经审理查明：座落于广州市越秀区东华东路东源新街××房原系陈庭耀（已于2015年7月20日死亡）于1996年向广州东山城市建设总公司购买取得的产业。梁艳萍、李影雯、张洁华、李影鸿各方曾因继承纠纷诉至一审法院，一审法院于2018年4月28日作出（2016）粤0104民初42148号民事判决，其中判决：一、广州市越秀区东华东路东源新街××房由张洁华继承占有三分之二产权份额，由梁艳萍继承取得六分之一产权份额，由李影鸿、李影雯各取得十二分之一产权份额。张洁华、李影鸿、李影雯需于判决发生法律效力之日起三个月内配合梁艳萍办理房屋产权变更登记手续等。该判决于2018年5月29日发生法律效力。2019年1月25日，张洁华与李影雯签订《存量房买卖合同》，其中约定张洁华将上述涉案房屋其中建筑面积55.313平方米出售给李影雯所有等。根据广州市国土资源和规划委员会于2019年2月15日核发的编号NO.D44000498544《不动产权证书》，其中记载：“房屋坐落：越秀区东华东路东源新街9号401房，房屋建筑面积82.97平方米，共有情况：按份共有，权属状况：梁艳萍占有2/12，李影雯占有9/12，李影鸿占有1/12；附记：李影雯所占的8/12份额已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2019年1月28日起；4/12为房改售房，房款付清（成本价）”。涉案房屋为三房一厅、一厨、一厕，其中东南房长约4.06米，宽约2.72米，原由原产权人陈庭耀居住，现空置。梁艳萍另提交其依据广州市住房和城乡建设局公布的租金参考价计算的涉案房屋的租金标准，其中2015年住宅房屋租金参考价为每月每平方米37元，2016年住宅房屋租金参考价为每月每平方米39元，2017年住宅房屋租金参考价为每月每平方米34元，2018年住宅房屋租金参考价为每月每平方米37元，2019年住宅房屋租金参考价为每月每平方米37元。李影雯、张洁华、李影鸿对此则表示：如果这是政府定价，则没有异议。一审诉讼过程中，梁艳萍表示不同意折价购买李影雯、张洁华、李影鸿所占的5/6产权份额，也不同意李影雯、张洁华、李影鸿提出的实物分割方案，因无法办理独立的产权证，也无独立的厨厕，无法满足日常生活需要。李影雯、张洁华、李影鸿亦表示不同意折价购买梁艳萍所占1/6产权份额。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割…”；第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，梁艳萍、李影雯、张洁华、李影鸿对涉案房屋按份共有，其中梁艳萍占有1/6的产权份额，且梁艳萍与李影雯、张洁华、李影鸿没有约定不得分割共有的不动产，现梁艳萍请求对涉案房屋予以分割，符合有关法律规定，一审法院对此予以支持。至于分割方式，梁艳萍与李影雯、张洁华、李影鸿双方对于分割方式未能协商达成一致意见，且涉案房屋不具备可分割为两套独立的套间且均能办理产权登记的条件，实物分割也会严重减损其价值，故涉案房屋难以作实物分割；鉴于梁艳萍与李影雯、张洁华、李影鸿均不同意折价分割方式，故梁艳萍提出以折价拍卖、变卖涉案房屋，对取得的价款予以分割的方式，符合有关法律规定，一审法院对此予以接纳。关于梁艳萍要求李影雯、张洁华、李影鸿支付房屋使用费的诉讼请求，因与本案处理共有物分割纠纷不属于同一法律关系，故一审法院对此不予调处。双方可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起三十日内，梁艳萍与李影鸿、李影雯共同将共有的广州市越秀区东华东路东源新街××房予以拍卖、变卖，所得价款由梁艳萍占有六分之一，李影鸿占有十二分之一，李影雯占有十二分之九。二、驳回梁艳萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26000元，由梁艳萍负担4333元，李影鸿负担2167元，李影雯负担19500元。经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，原上诉人张洁华于2020年5月10日死亡。李影雯、李影鸿提交了张洁华的户口本及死亡证明予以证明。张洁华生前共生育三名女儿，分别为李影雯、李影鸿、李影君。该事实有李影雯、李影鸿、李影君提交的《证明》《关于李影君的档案记录说明》及李影雯、李影鸿、李影君的陈述为凭。李影雯、张洁华、李影鸿于一审时述称，张洁华(生前)在二人家中居住。2020年9月18日，李影雯、李影鸿以其已对（2016）粤0104民终42148号民事判决提出再审申请为由，申请本院对本案延缓审理。2020年9月23日，李影雯、李影鸿述称，上述案件至今未裁定进入再审。本院认为，梁艳萍系香港特别行政区居民，本案系涉港民商事纠纷，应参照涉外民商事案件处理。涉案纠纷为共有物分割纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于内地，本院确认内地法律为本案准据法。一、关于本案诉讼程序的问题。本案原上诉人（原审被告）张洁华于2020年5月10日死亡。本案系共有物分割纠纷，是涉案房屋登记所有权人就涉案房屋分割产生的纠纷。根据涉案《不动产权证书》的记载，涉案房屋登记所有权人为梁艳萍、李影雯、李影鸿。张洁华并非本案必须要的共同诉讼人。张洁华的法定继承人为李影雯、李影鸿、李影君。李影君述称其继续参加本案诉讼。在张洁华死亡后，由李影雯、李影鸿、李影君继续参加诉讼。二、关于共有物分割的问题。前述（2016）粤0104民终42148号民事判决已认定涉案房屋系张洁华和陈庭耀的夫妻共有财产。一审判决认定涉案房屋系陈庭耀购买并未改变涉案房屋原所有权情况。李影雯、李影鸿的相关主张与事实不符，本院依法不予支持。李影雯、李影鸿主张将涉案房屋进行实物分割，该分割方案并未获得房屋管理部门的审批同意，也损害了房屋的使用价值。双方当事人无法就房屋的实物分割达成一致意见，该主张依法不能成立。张洁华已死亡，李影雯户籍也未登记在涉案房屋名下。根据上诉人在一审时的陈述，其并未居住在涉案房屋内。李影雯主张拍卖涉案房屋将损害其居住权没有事实依据，本院依法不予支持。前述案件至今未进入再审程序，李影雯、李影鸿关于延缓审理的申请于法无据，本院依法不予接纳。张洁华在本案成讼时已非案涉房屋的登记共有人，在本案中无需承担民事责任，其法定继承人李影君亦无需承担民事责任。综上所述，李影雯、李影鸿、李影君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26000元，由上诉人李影雯、李影鸿共同负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年十月二十二日书记员 黄晓君罗文敏