江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6680号上诉人（原审被告）：南京翔悦豪制冷科技有限公司，住所地南京市江宁区东山街道河滨路**。法定代表人：马万翔。被上诉人（原审原告）：南京江宁高等职业技术学校，住所，住所地南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**div>法定代表人：王小林，该校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京翔悦豪制冷科技有限公司（以下简称翔悦豪公司）因与被上诉人南京江宁高等职业技术学校（以下简称江宁技校）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人翔悦豪公司的法定代表人马万翔、被上诉人江宁技校的委托诉讼代理人孟庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔悦豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判翔悦豪公司向江宁技校支付租金18000元(2018年7月1日至2019年6月30日小计12个月）；占有使用费12000元（2019年7月1日至2020年1月24日、2020年2月25日至2020年3月31日，小计8个月），合计30000元；2.改判翔悦豪公司向江宁技校支付电费1243元。事实和理由：一审法院判令上诉人支付10个月的占有使用费有误。1.上诉人接到被上诉人通知后就已经另外租赁房屋并陆续搬离，至2019年底已经全部搬离。上诉人于2019年底在门面房玻璃上张贴了《搬迁公告》，载明2020年1月1日起已经移至新店营业，且因临近春节，上诉人不知道如何交房。从2020年1月1日至3月31日期间共三个月，房屋一直处于空置状态。上诉人愿意承担因法律意识淡薄造成的责任，但希望二审法院根据双方责任大小，判令上诉人承担其中两个月租金的责任。2.请求免除江苏省政府启动新冠疫情一级公共卫生相应期间1个月的租金。由于遭遇不可抗力，加之店铺在春节之前已经搬空，从保护中小企业发展角度出发，请求免除一个月租金1500元。3.根据一审法院查明事实，双方认可2020年4月1日正式办理了交房手续，一审判决多计算了一个月租金1500元应予扣除。4.双方关于电费违约金的约定仅存在于2017年12月28日签订的《门面房租赁协议》中，该合同到期后双方未约定违约责任。一审判决认定上诉人曾缴纳电费押金1000元，应该足够抵消欠付电费。并认定上诉人截至2019年12月尚欠2243元电费未交。但一审法院未查明欠付行为是上诉人恶意导致还是被上诉人未派人收取。上诉人从未不交电费，而是因没有单独电费账户，不知道如何缴纳，被上诉人不派人收取的情况下，上诉人即使拖欠电费也不构成违约。江宁技校辩称，上诉人的上诉请求、事实与理由均不成立，但被上诉人认可对方的占有使用费计算到2020年3月31日。关于减免一个月房租的问题，被上诉人不认可。因为对方不是在合同租赁期间，而是非法占用，是侵权的状态，不同意减免。关于电费的违约金不存在过高，一审判决依据法律规定，并不过高，被上诉人起诉的电费也是计算到2019年12月底，2020年的电费并未主张，由对方另外交付，违约金的金额非常低，没有必要进行调整。江宁技校向一审法院起诉请求：1.判令翔悦豪公司返还承租的东山街道河滨路29-2号房屋；2.判令翔悦豪公司支付租金（按每月1500元标准，自2018年7月计算至迁出之日止）及电费（截至2019年9月为2150.07元）；3.判令翔悦豪公司支付违约金4500元；4.翔悦豪公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月28日，江宁技校（甲方）与翔悦豪公司（乙方）签订门面房租赁协议一份，约定甲方将位于东山街道河滨路××底层门面房29-2号出租给乙方使用，期限自2018年1月1日起至同年6月30日止，租金1500元／月，合计9000元，签订协议后一次性付清。合同第六条约定，乙方擅自转租、转让、转借、拖欠水电费1个月以上的，应支付3个月的租金作为违约金。合同签订后，江宁技校按约将房屋交给翔悦豪公司使用，翔悦豪公司亦按约支付了半年租金和电费押金1000元。翔悦豪公司一直使用案涉房屋至2020年4月1日，但未支付租金或占有使用费。至2019年12月，翔悦豪公司还欠案涉房屋2243元电费未交。一审另查明，2019年2月16日，江宁技校向包括翔悦豪公司在内的门面房承租户发出通告一份，载明其将收回所出租门面房，要求承租户做好准备。2019年6月18日，江宁技校向翔悦豪公司法定代表人马万翔发送律师函一份，要求于2019年6月30日前结清2018年7月至2019年6月的租金18000元，2018年1月至2019年5月的电费1627.55元并搬离房屋。一审审理中，江宁技校于2020年4月21日庭审中变更诉请中电费部分金额为2243元（计算至2019年12月），翔悦豪公司表示同意支付。江宁技校称因翔悦豪公司已将房屋钥匙交还，撤回要求返还房屋的诉讼请求。翔悦豪公司提交收条一份，据此证明交接钥匙时间系2020年4月2日。上述事实，有合同、通告、律师函、快递单、收条、当事人陈述等证据材料予以证实。一审法院认为，江宁技校与翔悦豪公司之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。租赁协议到期后，双方未续签，但房屋仍由翔悦豪公司租赁使用，故租赁协议转为不定期，翔悦豪公司应按租赁协议标准支付租金，江宁技校依法有权随时解除合同。2019年6月18日，江宁技校通过律师函的形式向翔悦豪公司表达了当月30日解除合同的意思，故合同已于2019年6月30日解除，翔悦豪公司应及时返还案涉房屋，并支付租金18000元（1500元/月×12个月）。合同解除后，翔悦豪公司在使用房屋期间（2019年7月起至2020年4月1日），仍应按租金标准支付占有使用费，金额为15000元（1500元/月×10个月）。对于电费，按约应由翔悦豪公司承担，翔悦豪公司对江宁技校主张的金额亦无异议，但翔悦豪公司交纳的电费押金1000元应予扣除，故一审法院认定翔悦豪公司应交纳的电费金额为1243元。翔悦豪公司拖欠电费超过一个月，按租赁协议第六条约定，其应支付违约金，但江宁技校主张的违约金金额过分高于其实际损失，一审法院调整为按如下方法计算：以627.55元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月16日止；以1150.07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月17日起计算至同年4月20日止；以1243元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月21日起计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、翔悦豪公司于判决发生法律效力之日起30日内支付江宁技校租金18000元、占有使用费15000元，合计33000元；二、翔悦豪公司于判决发生法律效力之日起30日内支付江宁技校电费1243元及违约金（以627.55元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍的标准，自2019年7月1日起计算至同年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2019年8月20日起计算至2020年2月16日止；以1150.07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年2月17日起计算至同年4月20日止；以1243元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率1.95倍的标准，自2020年4月21日起计算至实际给付之日止）。一审案件受理费减半收取计304元，由江宁技校负担80元，由翔悦豪公司负担224元。本院审理期间，上诉人翔悦豪公司对一审法院查明“翔悦豪公司一直使用案涉房屋至2020年4月1日”有异议，上诉人认为其于2019年12月已经搬走；上诉人对于一审判决查明的其他事实无异议。被上诉人江宁技校对一审法院查明的事实无异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人翔悦豪公司提交以下新的证据：1.租房协议一份、收据一份，证明上诉人于2019年6月已经另行租房；2.照片两张，证明涉案房屋已经清空；3.电费、水费押金和房租收据三份，向上一承租人缴纳转让费的收条一份，证明案涉合同履行情况。被上诉人江宁技校质证认为：1.对于租赁协议及收据真实性无法确认，且与本案无关联性。另外对证明目的不予认可，即使上诉人与案外人签订租赁协议，但其占用案涉房屋仍应当支付房屋占有使用费。2.对于照片，照片并不显示时间，在上诉人未将钥匙交还被上诉人处之前，该房屋均由上诉人占用。3.对于收据和收条，系多年前形成，与本案无关联性。本院审理期间，被上诉人江宁技校未提交新的证据。本院认为，双方当事人合同到期后，未续订合同，而案涉房屋也由原承租人翔悦豪公司继续占有使用，双方构成不定期租赁合同关系。2019年6月18日，出租人江宁技校作出了解除合同的意思表示，符合合同法关于不定期租赁合同解除的规定，一审法院认定双方租赁合同于2019年6月30日解除并无不当，翔悦豪公司应当根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定及时返还租赁物。在翔悦豪公司未及时返还租赁物情况下，其行为已经构成违约，一审法院按照原合同租金标准判令翔悦豪公司支付案涉房屋占有使用费并无不当。关于案涉房屋返还的日期，翔悦豪公司提交的收条可以证明双方实际交接返还日期为2020年4月2日。上诉人虽主张其2019年12月已经搬离案涉房屋，但其并未与被上诉人进行交接，客观上亦会导致出租人房屋空置的损失，故本院对一审法院关于翔悦豪公司占有使用费支付至2020年4月1日的判决内容予以维持，该期间占有使用费应为13500元（1500元/月×9个月），一审法院计算有误，本院予以纠正。关于翔悦豪公司主张的扣除新冠疫情期间一个月占有使用费的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中翔悦豪公司延期返还房屋的违约行为发生在先，依照上述法律规定，对其以新冠疫情为由要求减免占有使用费的上诉理由本院不予采纳。关于电费违约金的问题。双方在合同到期之后虽未签订新的书面租赁合同从而建立不定期租赁关系，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的相关规定，在此情况下原租赁合同继续有效，一审法院依据原合同中违约金条款判令翔悦豪公司承担欠付电费违约金具有合同依据。在江宁技校已经发函解除双方不定期租赁合同关系情况下，承租人有义务及时返还房屋并与出租人结算水电款项，故本院对翔悦豪公司主张系出租人未收取电费、其无需承担电费违约金的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人翔悦豪公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1471号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1471号民事判决第一项为：“南京翔悦豪制冷科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付南京江宁高等职业技术学校租金18000元、占有使用费13500元，合计31500元”；三、驳回南京翔悦豪制冷科技有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人南京翔悦豪制冷科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年十月二十六日法官助理  李映碧书 记 员  戴 苗