四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2570号 上诉人（原审被告）：贺玲玲，男，1989年1月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（一般代理）：张翠烈，四川远阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省三台县方兴实业有限公司，住所地：四川省三台县潼川镇。 法定代表人：谢健，公司总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：刘承忠，四川联衡律师事务所律师。 上诉人贺玲玲因与被上诉人四川省三台县方兴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2020）川0722民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭于2020年10月26日进行审理。上诉人贺玲玲之委托诉讼代理人张翠烈、被上诉人四川省三台县方兴实业有限公司之法定代表人谢健与委托诉讼代理人刘承忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺玲玲上诉请求：撤销三台县人民法院（2020）川0722民初2656号民事判决并改判《房屋租赁合同》已于2020年6月21日终止、返还保证金5000元。事实和理由：应予追加谢文娟作为当事人参与诉讼，因2020年疫情影响经营亏损曾多次协商终止租赁但未同意、现已另行租赁门面且已腾空案涉房屋仅未交付钥匙。 四川省三台县方兴实业有限公司辩称，贺玲玲经营未受疫情影响且其无权单方解除合同，同时解除通知并未依法有效送达，故一审法院认定事实清楚、审理程序合法、实体处理恰当，请求驳回上诉、维持原判。 四川省三台县方兴实业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令贺玲玲继续履行房屋租赁合同；2.判令贺玲玲支付2020年6月21日至2021年6月20日期间房屋租赁费用80000元；3.判令贺玲玲按照《房屋租赁合同》支付违约金12000元即2019年6月21日至2022年6月20日房屋租赁费用240000元之5%。 一审法院认定事实：2019年5月16日，四川省三台县方兴实业有限公司委托公司员工谢文娟全权负责其名下房屋对外经营、出租事宜，同时授权谢文娟可以个人名义对外签订房屋租赁合同。2019年6月12日，谢文娟（甲方）、贺玲玲（乙方）签订《房屋租赁合同》约定将位于三台县潼川镇新西外街“凤兴名苑”门面9-10号及附属房屋（约300㎡）出租予贺玲玲经营使用，同时载明“该房屋租赁期共36个月。自2019年6月21日起2022年6月20日止。门面及房屋年租金税前共计80000.00元人民币（甲方不提供税务发票）大写：捌万元整（甲、乙双方所有税费及相关费用全部由乙方承担缴纳）。乙方向甲方缴纳保证金人民币5000.00元，大写：伍仟元正。签订合同后乙方每年5月21日前一次性付清全年的租金给甲方。双方一方违约按合同金额的5%付给未违约方”。合同签订之后，谢文娟、贺玲玲进行物品移交并签字确认“物品清单”。同月，贺玲玲通过微信转账方式支付谢文娟2019年6月21日至2020年6月20日房屋租赁费用80000元及保证金5000元。2020年5月21日贺玲玲未按合同约定支付2020年6月21日至2021年6月20日期间房屋租赁费用。 一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。原告方兴实业公司委托代理人谢文娟与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。在原告交付房屋由被告使用期间，被告理应向原告支付租金。合同约定房屋租期为三年，现租赁期间未届满，被告不支付租金显属违约，其理应按约定支付租金和违约金。对原告要求被告继续履行合同并支付租金80000元的诉讼请求，予以支持。至于原告要求被告按总租金（240000元）的5%支付违约金，约定的违约金过分高于造成的损失，应适当减少。违约金以年租金（80000元）的5%支付为宜。被告辩称在合同一年期满前，其已联系谢文娟要求解除合同且已实际腾空了租赁房屋，但未提供相应证据证实，亦没有法律规定的合同权利义务终止的情形，其辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、原告四川省三台县方兴实业有限公司与被告贺玲玲签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、由被告贺玲玲向原告四川省三台县方兴实业有限公司支付租金80000元、违约金4000元，共计84000元（此款限判决生效后十日内付清）；三、驳回原告四川省三台县方兴实业有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未予提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，贺玲玲陈述现无证据证明经营项目确受疫情影响，四川省三台县方兴实业有限公司陈述2020年7月6日提起诉讼、确实收取保证金5000元。经现场勘验贺玲玲业已搬离案涉房屋且于另一场所营业。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为案涉《房屋租赁合同》应否继续履行。首先，案经审理查明四川省三台县方兴实业有限公司委托公司员工谢文娟负责房屋经营出租、可以个人名义对外签订合同，2019年6月12日谢文娟、贺玲玲所签《房屋租赁合同》按照授权委托约定应由四川省三台县方兴实业有限公司享有权利承担义务，贺玲玲关于应予追加谢文娟作为当事人参与诉讼之上诉主张不能成立。其次，2019年6月12日案涉《房屋租赁合同》签订，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，双方均应按照合同约定履行己方义务，《房屋租赁合同》签订之后双方办理物品移交、贺玲玲通过微信转账方式支付房屋租赁费用80000元以及保证金5000元。虽贺玲玲上诉主张因2020年疫情影响经营亏损曾多次协商终止租赁但未同意、现已另行租赁门面且已腾空案涉房屋仅未交付钥匙，但本案二审庭审过程中其亦陈述现无证据证明经营项目确受疫情影响，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中国人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”之规定，其应依法承担不利后果。再次，四川省三台县方兴实业有限公司起诉请求继续履行房屋租赁合同、判令贺玲玲支付2020年6月21日至2021年6月20日期间房屋租赁费用80000元以及违约金12000元（2019年6月21日至2022年6月20日房屋租赁费用240000元之5%），一审法院认为“至于原告要求被告按总租金（240000元）的5%支付违约金，约定的违约金过分高于造成的损失，应适当减少。违约金以年租金（80000元）的5%支付为宜”从而认定违约金4000元（80000元×5%）并无不当，四川省三台县方兴实业有限公司对此亦不持异议，本院予以确认。关于贺玲玲上诉所主张合并审理、提起反诉，现无证据予以佐证，依法不能成立。故一审法院判决案涉《房屋租赁合同》继续履行、贺玲玲支付租金80000元以及违约金4000元共计84000元于法有据，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，贺玲玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由上诉人贺玲玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年十月二十八日 书记员 顾鸿飞