河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民再39号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：鹤壁市融泰物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区。法定代表人：段建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：于雷，男，1984年10月13日出生，汉族，该公司经理，住鹤壁市淇滨区。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。委托诉讼代理人：刘士华，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李玉龙，男，1984年8月23日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李媛媛，女，1989年8月18日出生，汉族，住鹤壁市山城区，系李玉龙妹妹。代理权限为一般代理。再审申请人鹤壁市融泰物业服务有限公司（以下简称融泰物业公司）因与被申请人李玉龙物业服务合同纠纷一案，于2019年10月15日向鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）提起诉讼。淇滨区法院2019年12月18日作出（2019）豫0611民初4430号民事判决。融泰物业公司、李玉龙均不服一审判决，向本院提起上诉。本院2020年5月12日作出（2020）豫06民终164号民事判决。该判决发生法律效力后，融泰物业公司仍不服，向河南省高级人民法院（以下简称省法院）申请再审。省法院2020年8月28日作出（2020）豫民申3444号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。再审申请人融泰物业公司的委托诉讼代理人于雷、刘士华，被申请人李玉龙及其委托诉讼代理人李媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融泰物业公司申请再审请求：撤销二审判决，改判支持融泰物业公司的原审诉讼请求。理由如下：1.2015年9月25日，李玉龙与鹤壁市嘉丰置业有限公司（以下简称嘉丰置业公司）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定前期物业服务企业为鹤壁市祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业公司）。2015年10月10日，融泰物业公司与嘉丰置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由融泰物业公司向其开发的世纪嘉联小区提供物业服务管理。故融泰物业公司与李玉龙的物业服务合同关系是嘉丰置业公司与融泰物业公司签订的，而非由祥瑞物业公司转让给融泰物业公司。二审判决认定融泰物业公司与李玉龙的物业服务合同关系是祥瑞物业公司转让给融泰物业公司的，事实认定错误。2.淇滨区法院（2019）豫0611民初1544号民事判决和鹤壁市中级人民法院（2019）豫06民终921号民事判决，均认定融泰物业公司与李玉龙存在物业服务合同关系。3.融泰物业公司与李玉龙的物业服务合同关系并非是祥瑞物业公司转让给融泰物业公司的，二审判决依据《中华人民共和国合同法》第七十九条进行判决，适用法律错误。李玉龙辩称：李玉龙2016年6月25日拿到所购房屋钥匙，交纳了装修押金，当时出具收据的是祥瑞物业公司而非融泰物业公司。2016年10月6日，李玉龙所签《前期物业服务协议》上显示物业公司也是祥瑞物业公司。一审期间，融泰物业公司提供的与嘉丰置业公司签订的《前期物业服务合同》，正本上面没有日期，副本上面有日期，明显是伪造的。因此，本案提供物业服务的公司应该是祥瑞物业公司。综上，二审判决公平公正。融泰物业公司向淇滨区法院起诉请求：判令李玉龙支付融泰物业公司2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费2068元、滞纳金2357元；2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元、滞纳金2225元；2018年6月1日至2019年5月31日物业管理费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元、滞纳金1198元；2019年6月1日至2019年7月31日物业管理费344元、电梯电费77元、二次供水16元、公用照明1.7元；合计13992.7元。理由如下：2015年10月10日，融泰物业公司与嘉丰置业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由融泰物业公司向其开发的世纪嘉联小区提供物业服务管理，期限至业主委员会与选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。合同约定融泰物业公司提供物业服务的受益人为全体业主和使用人，受益人从交房之日起按房屋面积向融泰物业公司支付物业管理费，逾期交付的从逾期之日起按1‰交纳违约金。李玉龙系该小区2号楼2单元603号业主，住房建筑面积143.63平方米，按约定应向融泰物业公司交纳2016年6月1日至2019年7月31日物业管理费8249元、滞纳金5853元。经融泰物业公司多次催交，李玉龙至今未交纳，故提起诉讼。李玉龙辩称：1.融泰物业公司作为原告起诉，主体不适格。2015年9月25日，李玉龙与嘉丰置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为祥瑞物业公司。现融泰物业公司作为原告起诉，主体不适格。2.融泰物业公司与李玉龙之间不存在合同关系。根据合同的相对性，李玉龙不应当向融泰物业公司交付物业费。3.物业费的收取应当遵循合理公开及服务相适应的原则，收取标准应当严格按照合同的约定。前期物业管理公司就物业费的收费时间、收费标准、收费项目、滞纳金的收取不合理。李玉龙对《前期物业服务合同》及临时管理规约不知情，更不知道合同内容约定的任何事项，只是在拿房屋钥匙的时候听祥瑞物业公司相关工作人员口头说，物业费收取时间是从2017年后半年收取，收取标准按1.2元/月/平方米（建筑面积），其中包括年度支付电费、公用照明等配套费用。对于物业擅自提高收费标准收取的费用，李玉龙一概不予认可。4.前期物业管理公司管理混乱，擅自收取暖气开口费、有线电视开口费、装修押金等，李玉龙要求退还已收取的不合理费用，物业管理公司应当予以退还。5.前期物业管理公司没有尽到管理服务职责，李玉龙没有享受到应当享有的物业服务。小区私搭乱建严重，环境脏乱差，保安人员服务态度差，门卫从业人员年龄大，反应迟钝，不能胜任本职工作（李玉龙的家人曾在出入小区门口时被栏杆打伤）。小区的多数业主对其服务不满，曾联名要求更换物业管理公司。综上所述，融泰物业公司要求李玉龙交纳2016年6月1日至2019年7月31日的物业管理费没有法律和事实上的依据，请求驳回融泰物业公司的诉讼请求。淇滨区法院一审认定：2015年9月25日，李玉龙与嘉丰置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定前期物业服务企业为祥瑞物业公司。2015年10月10日，融泰物业公司与嘉丰置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由融泰物业公司向其开发的世纪嘉联小区提供物业服务管理，合同期限至业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。合同约定融泰物业公司提供物业服务的受益人为全体业主和使用人，受益人从交房之日起按房屋面积向融泰物业公司支付物业管理费，逾期交付的从逾期之日起按1‰交纳违约金，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯运行产生的电费由所在单元的业主分摊执行包干制。李玉龙系该小区2号楼2单元603号业主，住房建筑面积143.63平方米。融泰物业公司为李玉龙提供物业服务期间，李玉龙自2016年6月1日至2019年7月31日拖延交纳物业服务费8212.7元（2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费2068元；2017年6月1日至2018年5月31日物业管理费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元；2018年6月1日至2019年5月31日物业管理费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元；2019年6月1日至2019年7月31日物业管理费344元、电梯电费77元、二次供水16元、公用照明1.7元）。经融泰物业公司催要无果，诉至法院。另查明，祥瑞物业公司于2016年6月1日将世纪嘉联小区物业服务交由融泰物业公司管理，并提供服务。淇滨区法院一审认为：李玉龙与融泰物业公司虽然没有签订《前期物业服务合同》，但融泰物业公司于2015年10月10日开始在世纪嘉联小区提供物业服务，李玉龙作为世纪嘉联小区业主，承受了融泰物业公司提供的物业服务，故双方之间的物业服务合同关系成立，依法予以确认。融泰物业公司的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。个别业主拒交费用的行为，不仅损害了融泰物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身。只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。李玉龙作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向融泰物业公司支付物业管理服务费、公摊费等费用，其在融泰物业公司催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，融泰物业公司为李玉龙居住的世纪嘉联小区提供物业服务，李玉龙系世纪嘉联小区2号楼2单元603业主，住房建筑面积143.63平方米，李玉龙未交纳2016年6月1日至2019年7月31日期间物业管理费，经融泰物业公司张贴公告催要无果，故李玉龙应向融泰物业公司交纳物业费8212.7元。虽然《前期物业服务合同》对电梯维修、二次供水、公共照明等费用没有约定，但该费用系小区公共设施费用的必然支出，故予以支持。尽管融泰物业公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但李玉龙不能据此作为拒交物业服务费的依据。关于融泰物业公司要求李玉龙给付违约金的诉讼请求。考虑到融泰物业公司作为物业服务行业，在对小区管理中存在部分瑕疵，为化解双方矛盾，对融泰物业公司主张的违约金不予支持。关于李玉龙认为融泰物业公司就物业费的收费时间、收费标准、收费项目、滞纳金的收取不合理的答辩意见。本案中，李玉龙在与嘉丰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，双方明确约定有前期物业公司进行物业管理。融泰物业公司与嘉丰置业公司签订的《前期物业服务合同》对物业费也进行了约定，故对李玉龙的答辩意见不予采纳。关于李玉龙认为融泰物业公司没有尽到管理职责，小区私搭乱建严重，环境脏乱差，小区保安人员服务态度差，门卫从业人员年龄大，反应迟钝，不能胜任本职工作（李玉龙的家人曾在出入小区门口时被栏杆打伤），小区的多数业主对其服务不满，曾联名要求更换物业管理公司的答辩意见。根据李玉龙提交的证据证明，本案所涉小区绿化、养护等方面确实存在瑕疵，但基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化。融泰物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，提高服务质量，主动交流沟通，尊重业主提出的意见建议，对绿化、卫生等公共服务进行整改提高，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。李玉龙作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，李玉龙可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对融泰物业公司的物业服务进行监督。关于李玉龙认为融泰物业公司管理混乱，擅自收取暖气开口费、有线电视开口费、装修押金等至今没有退还，李玉龙要求退还已收取的不合理费用的答辩意见。暖气开口费与有线电视开口费收据上的公章为嘉丰置业公司，与融泰物业公司没有关系。经查明，装修押金2250元由祥瑞物业公司收取，应予以退还。通过与融泰物业公司沟通，融泰物业公司承诺该装修押金，李玉龙交纳物业费时予以折抵2250元。淇滨区法院一审判决：一、李玉龙于判决生效后五日内向融泰物业公司交纳2016年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理费8212.7元（李玉龙交纳的装修押金2250元，李玉龙在交纳物业费时予以折抵）；二、驳回融泰物业公司其他诉讼请求。融泰物业公司、李玉龙均不服一审判决，上诉至本院。融泰物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持融泰物业公司的诉讼请求。理由如下：李玉龙应按照融泰物业公司与嘉丰置业公司签订的《前期物业服务合同》向融泰物业公司交纳2016年6月1日至2019年7月31日的物业费8212.7元、滞纳金5780元，合计13992.7元。经融泰物业公司多次催交，李玉龙拒绝交纳物业费。一审法院对滞纳金5780元不予支持，已严重影响融泰物业公司的利益，请二审支持融泰物业公司的诉讼请求。李玉龙辩称：李玉龙与融泰物业公司之间不存在物业服务合同关系，不应交纳滞纳金。李玉龙上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由融泰物业公司承担。理由如下：1.李玉龙与嘉丰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定，前期物业服务企业为祥瑞物业公司，故融泰物业公司本案主体不适格。另外，融泰物业公司所谓的与嘉丰置业公司签订的《前期物业服务合同》原件没有填写日期、签字，也未加盖骑缝章，但复印件上却填写日期，明显属于合同欺诈。2.李玉龙于2016年6月在物业办公室拿钥匙交纳装修押金的时候，所开票据上的红章是祥瑞物业公司，故一审法院认定李玉龙与融泰物业公司之间物业合同关系成立不正确。3.前期物业管理公司就物业费的收取时间、收费标准、收费项目、滞纳金的收取不合理，李玉龙对《前期物业服务合同》及临时管理规约不知情，更不知道合同内容约定的任何事项。4.前期物业公司没有尽到管理、服务职责。融泰物业公司辩称：另案李玉龙家属因人身伤害起诉的就是融泰物业公司，因此李玉龙称与该公司没有关系不属实。收取滞纳金有合同依据。该公司不存在乱收费、扩大收费范围的情况。小区设施是业主破坏的，物业公司已报警，已尽职责和义务。本院二审对一审查明的事实不予确认，查明如下事实：2016年10月6日，李玉龙与祥瑞物业公司签订了《前期物业服务协议》。本院二审认为：《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”2016年10月6日，李玉龙与祥瑞物业公司签订了《前期物业服务协议》，第一条第一款第5项明确约定，“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方”。融泰物业公司虽然二审中表示该公司与祥瑞物业公司归属“同一个老板”，但在法律上二公司系相互独立的法人，并不能当然取得对方的合同权利。因此，祥瑞物业公司将《前期物业服务协议》中的权利转让给融泰物业公司，不符合合同约定，应归于无效。本案融泰物业公司直接向李玉龙主张物业费等，缺乏合同依据，应予驳回。本院二审判决：一、撤销淇滨区法院（2019）豫0611民初4430号民事判决；二、驳回融泰物业公司对李玉龙的诉讼请求。融泰物业公司不服本院二审判决，向省法院申请再审。省法院2020年8月28日作出（2020）豫民申3444号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审经公开开庭审理，认真审核当事人所举证据，充分听取当事人的诉辩意见，确认一审判决认定的事实成立。另查明：2016年10月6日，李玉龙与物业签订的《前期物业服务协议》，显示甲方为祥瑞物业公司，合同尾部落款亦为祥瑞物业公司，但加盖印章为“世纪嘉联客服中心”。又查明：2018年10月12日，李玉龙母亲马合现骑电动车带其女儿驶出世纪嘉联小区门口时，被小区的电动升降门砸倒受伤，马合现以健康权纠纷为由将融泰物业公司诉至法院。2019年6月3日，淇滨区法院作出（2019）豫0611民初1544号民事判决，判令融泰物业公司赔偿马合现各项损失共计9260.1元。融泰物业公司提起上诉后，本院2019年8月5日作出（2019）豫06民终921号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决的赔偿义务，融泰物业公司已经履行完毕。本院再审认为：本案为物业服务合同纠纷。物业服务企业依照约定以及相关规定向业主提供了管理建筑物及其附属设施的服务，业主应当向物业服务企业交纳相应的物业管理费用。本案中，融泰物业公司与嘉丰置业公司就涉案小区物业服务事宜签订的《前期物业服务合同》、祥瑞物业公司出具的自2016年6月1日将涉案小区转交融泰物业公司管理服务的书面证明、以及李玉龙母亲马合现以健康权纠纷为由将融泰物业公司诉至法院后的生效判决书等证据，均可以证明融泰物业公司对李玉龙所住的小区进行物业服务的事实。至于李玉龙与嘉丰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定前期物业服务企业为祥瑞物业公司、祥瑞物业公司收取了李玉龙的装修押金、李玉龙签订的《前期物业服务协议》显示甲方为祥瑞物业公司等情况，仅能说明涉案小区前期物业移交和管理中存在不规范的地方，并不能否认融泰物业公司对涉案小区实际提供物业服务的事实。融泰物业公司在提供物业服务中存在成本支出，李玉龙作为小区业主享受了融泰物业公司提供的物业服务，应当向该公司交纳物业管理费。故一审法院判决李玉龙向融泰物业公司交纳物业管理费8212.7元并无不当。关于融泰物业公司主张的滞纳金问题。一审法院考虑到融泰物业公司在为涉案小区提供物业服务中存在部分瑕疵，也有服务不完全到位的情况，对该公司的该项请求不予支持，有利于化解物业服务企业与业主之间的矛盾，形成文明和谐的共建关系，本院予以认同。关于李玉龙主张没有与融泰物业公司形成物业服务合同关系的抗辩意见，因与本院查明的融泰物业公司实际提供物业服务的情况不符，也与其家人受伤后向融泰物业公司主张赔偿权利的事实不符，且李玉龙入住涉案小区后也并未向祥瑞物业公司交纳过物业管理费，本院不予采信。至于李玉龙提出的物业收费不合理、物业管理混乱等抗辩意见，均不能成为其拒绝交纳物业管理费的正当理由，李玉龙可以通过业主委员会对融泰物业公司的物业服务进行监督，本院也不予采信。融泰物业公司在今后的物业服务中也应当加强与业主的沟通交流，尊重业主提出的合理化建议，提高物业服务意识和物业服务水平，为涉案小区创造一个干净、舒适、文明、和谐的生活环境。综上所述，融泰物业公司的再审请求部分成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，予以维持；二审判决改判驳回融泰物业公司的诉讼请求不当，予以纠正。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫06民终164号民事判决；二、维持鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初4430号民事判决。一审案件受理费152元，减半收取76元，由鹤壁市融泰物业服务有限公司负担26元，李玉龙负担50元；二审案件受理费100元，由鹤壁市融泰物业服务有限公司负担50元，李玉龙负担50元。本判决为终审判决。审判长  贾敬科审判员  杜 芳审判员  李振亚二〇二〇年十月三十日书记员  王宏飞附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。