湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9253号上诉人（原审被告）：左文，男，1992年6月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘芬，湖北昊本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：左亮，男，1986年11月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘芬，湖北昊本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄欢，男，1984年8月25日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：史琦，湖北武珞律师事务所律师。上诉人左文、左亮为与被上诉人黄欢房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。左文、左亮上诉请求：1.撤销一审判决的第一项、第二项，改判左文、左亮不需返还黄欢租金22568元和押金5893.36元，不需支付案件诉讼费255元，三项合计28716.36元；2.判令由黄欢承担案件上诉费。事实和理由：一、一审法院认定双方解除合同并未因黄欢过失所致，存在事实认定不清。1.根据左文、左亮与黄欢之间的微信沟通记录可知，黄欢在微信沟通中，提出了让人难以接受的新的店面租赁条件，比如要求延长租赁期等，并在双方协商不一致的情况下，对左文、左亮使用“你们一个都跑不了”的威胁用语。在2020年5月10时，对于已经谈好的退租条件又当场反悔。意见反复，态度恶劣，存在过失。2.黄欢持有涉案租赁场所的钥匙，经左文、左亮催要，至今仍未归还。为继续使用出租房屋，左文、左亮不得不请人开锁，并自行配备新的钥匙使用。二、左文、左亮提供了充分证据证明，涉案租赁合同是因黄欢的过错导致解除的，应当由黄欢自行承担租赁合同解除的损失。三、因黄欢的原因导致备同解除，左文、左亮有权没收押金，不予退还。1.根据《店面租赁合同》第三条第五项之规定，“甲方向乙方取合同押金8800元，合同期满后由甲方退还”，此款约定押金的退还条件是合同期满。现合同期间未满，黄欢要求退还押金不符合合同约定。2.因黄欢违约，左文、左亮有权要求其承担违约责任，没收押金，不予返还。黄欢辩称，其已于2020年5月10日与左文、左亮联系并沟通交付事宜，左文、左亮当场未提出异议，未能交付房屋的原因在左文、左亮。左文、左亮严重阻挠黄欢完成搬家交付房屋。黄欢勇于承担社会责任，积极与客户沟通，退还学费。左文、左亮违规装修，导致地面漏水，黄欢为此装修花费55000元，应由左文、左亮承担。黄欢向一审法院起诉请求：一、判令左文、左亮退还2020年1月23日至2020年6月26日的租金45135元，其中，2020年1月23日至2020年1月26日的租金为1135元（4/31*8800=1135），2020年1月27日至2020年6月26日的租金为44000元（5*8800=44000）；二、请求判令左文、左亮退还押金8800元；三、诉讼费用由左文、左亮承担。一审法院认定事实：2019年4月26日，黄欢与左文、左亮签订店面租赁合同。合同约定：左文、左亮将其所有的位于琥珀园商业街S-104、S-105商铺出租给黄欢使用；租赁期限五年（自2019年6月26日起至2024年6月26日止），另行标注左文、左亮给黄欢两个月装修期免租金，如半年内退租，只算一个月免租；因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止；黄欢不续租，必须在合同期满一个月之前通知左文、左亮；租赁费用在2019年至2021年期间为8800元每月；合同期内，店面的物业费、水电费、卫生费等费用由黄欢支付，逾期支付造成的滞纳金由黄欢承担；左文、左亮向黄欢收取押金8800元，合同期满后退还；黄欢在租赁期间存在提前退租、逾期未缴纳相关费用、擅自转租、变动店面结构、损坏店面未修复、改变租赁用途、存放危险物品或进行违法活动的合同押金不退，且左文、左亮立即终止合同，收回出租店面；合同期满，黄欢不得以装修费、转让费要求左文、左亮补偿或抵资，同时不得破坏已经装修的项目。合同签订后，左文、左亮向黄欢交付了租赁房屋，黄欢在该租赁房屋从事幼儿托管教育经营。黄欢向左文、左亮支付了押金8800元，并按合同约定的标准支付了房屋租赁费至2020年6月29日。2020年1月23日起，因客观原因，黄欢无法继续经营。2020年2月25日，黄欢向左文、左亮提出减免租金的请求，左文、左亮未同意。2020年4月14日，黄欢明确向左文、左亮提出在2020年4月底退租。2020年5月10日，黄欢与左文、左亮在租赁店铺里商谈退租事宜，双方对于相关费用产生异议，未达成一致意见，黄欢将租赁房屋锁住。之后，黄欢向左文、左亮发送律师函。2020年6月16日，左文、左亮要求黄欢于2020年6月26日向其交付钥匙，黄欢回复要求左文、左亮与其律师联系。现案涉租赁房屋已由左文、左亮另行出租。另查明：左文、左亮于2020年7月24日向物业公司缴纳了2020年1月1日至2020年6月30日期间案涉商铺的物业管理费2972.70元；于2020年7月31日向物业公司支付了截至2020年7月29日案涉商铺的水费27元。一审法院认为，黄欢与左文、左亮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。虽在合同履行过程中，因客观原因导致黄欢的经营出现困难，但并非导致黄欢与左文、左亮签订的店面租赁合同无法履行。故黄欢主张依据合同第一条第4款规定，双方租赁合同于2020年1月23日终止的观点，该院不予采纳。黄欢于2020年4月向左文、左亮明确表示于2020年4月底退租，左文、左亮于2020年6月16日明确向黄欢表示要求其腾退店铺，并已将房屋重新出租。该院认定双方签订的房屋租赁合同已经解除。关于解除时间。双方于2020年5月10日就解除合同、腾退房屋、退还相关费用进行协商，但未达成一致意见。黄欢自行将租赁房屋锁住，未将租赁房屋钥匙交付给左文、左亮。左文、左亮于2020年6月16日要求黄欢于2020年6月26日交付钥匙，但黄欢未交付。因黄欢的租赁费用已经支付至2020年6月26日，左文、左亮若在没有收到黄欢交付的钥匙的情况下对租赁房屋进行使用存在障碍及风险，故左文、左亮在2020年6月26日才后收回租赁房屋并使用符合情理。综上，该院认为双方的房屋租赁合同于2020年6月26日解除。在2020年1月23日至2020年6月26日期间，因客观原因导致黄欢无法使用租赁房屋进行正常经营活动，依据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，该院酌定上述期间的房屋租赁费按每月4400元收取。现黄欢已按照每月8800元的标准向左文、左亮支付上述期间的租赁费，故左文、左亮应向黄欢退还2020年1月23日至2020年6月26日期间的房屋租赁费22568元（4400÷31×4+4400×5）。因双方解除合同并非因黄欢过失所致，故左文、左亮应退还黄欢押金8800元。双方在合同中约定物业费应当由黄欢承担，黄欢应当向左文、左亮支付左文、左亮代其垫付的租赁期间的物业管理服务费2906.64元（495.45元×5+495.45元÷30×26）。折抵押金后，左文、左亮应向黄欢退还押金5893.36元。对于水费，因左文、左亮出具的发票系截至7月29日的水费，左文、左亮并无证据证明上述水费的产生时间为2020年6月26日前，故对于左文、左亮要求折抵水费29元的主张，该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、左文、左亮向黄欢返还租赁费22568元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、左文、左亮向黄欢返还押金5893.36元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回黄欢的其他诉讼请求。如果左文、左亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费该院减半收取564元，此款黄欢已预交，由黄欢负担309元，由左文、左亮负担255元。左文、左亮于判决发生法律效力之日起十日内将该款（255元）直接支付给黄欢。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。左文、左亮与黄欢均对一审查明事实无异议。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案对当事人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于左文、左亮是否应当退还部分房屋租金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”根据查明的事实，黄欢租赁左文、左亮的房屋用于幼儿托管教育经营，2020年1月23日至2020年6月26日期间，受新冠疫情防控措施影响，黄欢无法使用租赁的房屋从事经营活动，由于此情形系黄欢无法预见亦无法克服的情形，不能归咎于黄欢，故此情形下仍要求黄欢按正常经营期间的标准支付租金，不符合公平原则。因此，一审法院酌情降低上述期间黄欢应付租金，并无不当。左文、左亮请求不退还降低部分的租金，本院不予支持。关于左文、左亮是否应当退还押金。黄欢自2020年1月23日起因不可抗力无法正常经营，租赁合同双方应依照前述规定，通过协商，按公平原则，采取降低租金、延长租赁期间等合理方式共同分担损失，渡过难关，使租赁协议得以履行。但左文、左亮拒绝降低租金，导致黄欢面临既无法经营，又要全额支付租金的情势，有违公平原则。因此，一审判决认定本案租赁合同解除并非黄欢过失所致，并无不当。左文、左亮请求不退还黄欢交付的押金，本院不予支持。综上所述，左文、左亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511.53元由左文、左亮负担。左文、左亮预交二审案件受理费1128元，退回616.47元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年十月三十日书记员  刘辅兵