广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15849号上诉人（原审被告）：范瑜璐，女，1926年10月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定监护人：麦某1、麦某2。上诉人（原审被告）：麦世华，男，1952年7月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张颜，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴赛勤，女，1968年4月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴淑雯，女，1993年5月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系被上诉人吴赛勤之女儿。委托诉讼代理人：李恒芳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪钟瑞，男，1946年6月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨振庆、杨慧卿,北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人范瑜璐、麦世华因与被上诉人吴赛勤、洪钟瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人范瑜璐的法定监护人麦某1、麦某2，上诉人麦世华及委托诉讼代理人张颜，被上诉人吴赛勤及其委托诉讼代理人吴淑雯、李恒芳，被上诉人洪钟瑞的委托诉讼代理人杨振庆、杨慧卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范瑜璐、麦世华上诉请求：撤销一审判决，因一审程序违法，发回重审或驳回吴赛勤、洪钟瑞的全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费、保全费均由吴赛勤、洪钟瑞承担。事实和理由：一、麦世华未经涉案房屋产权人范瑜璐的同意，擅自将涉案房屋购房资料给唐志强作抵押借款，导致涉案房屋被唐志强以租抵债使用，但范瑜璐从无转让过涉案房屋，也没有作过任何委托和追认，依据法律规定，没有代理权所签订的协议无效。二、《协议书》约定甲方不再收取乙方任何转让费是因以25年房租抵债给唐志强的事实，故不需另再收取转让款，吴赛勤、洪钟瑞事实上也无支付过房屋转让费给范瑜璐、麦世华。《协议书》无约定支付对价势必导致该协议书依法不能成立，也无履行的法律效力。三、范瑜璐、麦世华与吴赛勤、洪钟瑞从无发生过任何交易，诉讼前也不认识，也不知洪钟瑞是从何方获得唐志强手中的《协议书》并签名，吴赛勤、洪钟瑞所称依据《补充协议》给付了杨秋月转让款并非事实，也与《协议书》约定内容矛盾，由此证明吴赛勤、洪钟瑞均非真实合法的协议相对人，亦非真实合法的诉讼主体，依法不享有诉权和合同权益。四、吴赛勤、洪钟瑞提交的《补充协议》与麦世华签署的《协议书》无任何关联性，无注明是《协议书》的补充协议，《补充协议》中的甲方杨秋月更非涉案房屋的产权人，《补充协议》的内容也有悖常理，不能作为有效证据采信。五、一审判决认定麦世华与洪钟瑞签订协议已构成表见代理，并无事实依据且与相关事实矛盾。麦世华从未见过洪钟瑞，也无见过证人陈某1、陈某2，更无将房产资料交付给他们的事实。六、吴赛勤串通洪钟瑞借名购房，在《协议书》中所作出的虚假意思表示为无效行为，其借名利益不受法律保护。七、一审中，付款人竟以证人身份出庭，且庭前未将证人证言提交给一审法院，没有进行证据交换，没有给予范瑜璐、麦世华质证期，证人全部存在利害关系，庭审期间禁止我方对证人发问，故一审程序违法，应发回重审。吴赛勤辩称：一、本案的法律关系是真实有效的房屋买卖合同关系，吴赛勤已履行支付价款的合同义务，已合法占有涉案房屋长达20多年，而范瑜璐、麦世华仍拒不履行过户义务。二、涉案《协议书》合法有效，不存在无效情形。1.麦世华代范瑜璐出售涉案房屋的行为构成表见代理，吴赛勤有理由相信麦世华具有出售范瑜璐房屋的代理权，范瑜璐与麦世华之间存在一定的事实和法律上的授权联系；2.吴赛勤具有善意且无过失的主观构成要件；3.涉案《协议书》签署形式及约定内容稍有瑕疵或欠缺并不当然导致协议书无法成立或无效。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，应予维持。洪钟瑞辩称：一、麦世华构成表见代理。二、证人出庭作证经当庭质证证言查证属实的，可作为证据采纳。2019年5月7日，吴赛勤、洪钟瑞向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.范瑜璐、麦世华共同承担协助登记过户责任（将涉案房屋登记过户至吴赛勤名下）；2.本案诉讼费由范瑜璐、麦世华承担。一审法院认定事实：广州市天河区xxxxxxx号xxx房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2020年4月3日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为范瑜璐，共有情况为单独所有，登记时间为2019年1月17日。另，涉案房屋的房产档案资料载明：广州市国土局房管局于1995年4月11日颁发涉案房屋的《房地产证》（载明涉案房屋的权属人为范瑜璐，房屋占有份额为全部）；范瑜璐的法定监护人于2019年1月17日申请更正产权人范瑜璐的身份证号码，登记机关予以同意并以范瑜璐名义发《不动产权证书》等。1992年4月5日，麦世华（甲方）与洪钟瑞（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将天河区南住x栋xxx房转让给乙方，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给乙方，今后这套房及凉台的所有权应归乙方属有；甲方负责协助乙方到广东省信托房产开发公司（以下简称“省信托公司”）办理所有权转让的手续，除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用；今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》首部载明：甲方为麦世华，并记载麦世华的身份证号码；乙方为洪钟瑞，并记载洪钟瑞的身份证号码。麦世华与洪钟瑞均在《协议书》的落款处签名。在本案中，麦世华确认《协议书》上其签名的真实性，各方亦确认天河区南住x栋xxx房即本案的涉案房屋。2016年8月5日，洪钟瑞出具《声明》，载明：因1992年广州市购房需要广州本地户口的时代背景下，受吴赛勤本人委托，于1992年4月5日于麦世华签有《购房协议书》，购买范瑜璐（麦世华称是他母亲）名下的涉案房屋；麦世华称他受其母全权委托，所以房屋买卖合同的出售方（甲方）有麦世华签名完成；洪钟瑞纯粹是因有广州户口，适合广州市政府购房政策规定，受吴赛勤女士委托签名而已，实际购房人是吴赛勤女士，购房款也是由吴赛勤全额支付，该房屋的所有权人实际是吴赛勤。在本案中，范瑜璐、麦世华表示对《申明》不予确认。2018年3月29日，吴赛勤向一审法院起诉麦世华、省信托公司，要求麦世华、省信托公司履行合同义务协助吴赛勤办理涉案房屋的过户登记手续等。一审法院以（2018）粤0106民初8913号受理上述案件，后吴赛勤申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2018年7月30日，洪钟瑞向一审法院起诉麦世华、省信托公司及第三人吴赛勤，要求麦世华、省信托公司履行合同义务协助洪钟瑞办理涉案房屋的过户登记手续等。一审法院就上述案件作出（2018）粤0106民初20665号民事裁定，认为：洪钟瑞在签订《协议书》前理应知道涉案房屋的卖方实际是范瑜璐，麦世华可能仅是范瑜璐的受托人而非房屋买卖合同的相对方，因此洪钟瑞以麦世华为合同相对方提起本案诉讼主体不适格，洪钟瑞的起诉依法应予驳回。据此，一审法院裁定驳回原告洪钟瑞的起诉。2018年12月3日，麦某1、麦某2向广州市越秀区人民法院申请要求宣告范瑜璐为无民事行为能力人。2018年12月24日，广州市越秀区人民法院查明范瑜璐生育有麦某1、麦某2、麦世华三名子女等事实，并就上述案件作出(2018)粤0104民特276号民事判决，判决：宣告范瑜璐为无民事行为能力人，指定麦某1，麦某2为范瑜璐的共同监护人。范瑜璐的法定监护人与麦世华确认范瑜璐自2016年开始无民事行为能力。2019年5月7日，吴赛勤、洪钟瑞提起本案诉讼要求范瑜璐、麦世华将涉案房屋过户至吴赛勤名下。吴赛勤、洪钟瑞为证明本案事实及其主张提交了以下证据：1.省信托公司1990年4月27日出具的《购置房屋所有权证明书》，载明：涉案房屋是范瑜璐与省信托公司签订协议购买房屋，已在1990年4月14日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属范瑜璐等。2.省信托公司1990年4月27日出具的《销售发票》，载明：收到范瑜璐涉案房屋的款项116231.15元。3.1995年8月28日洪钟瑞就涉案房屋取得的电话业务专用发票，1996年9月吴赛勤就涉案房屋签订的电表《分户装表协议》、《电费储蓄户委托银行电脑代划电费合同》以及广州电力工业总公司出具的发票，2002年涉案房屋的出租屋治安管理费收据，吴赛勤、陈某2自2004年开始出租涉案房屋的《物业租赁合同》及收取租金的凭证，涉案房屋自2010年8月开始的物业管理费收据等。4.显示洪钟瑞（乙方）与杨秋月（甲方）签订的《补充协议书》，约定：涉案房屋的房产权为麦世华，杨秋月是此房的暂住人，在洪钟瑞与麦世华于1992年4月5日签订转让此房的协议书后，经杨、洪双方友好协商，特签订此补充协议；甲方把房转让给乙方，共价300000元，乙方必须在1992年4月8日前给甲方先付270000元，余下款项30000元待甲方搬离此房前付清，甲方收到乙方先付款270000元后，在20天内即1992年4月28日前搬离；如乙方在1992年4月8日前不能将270000元先付款交付给甲方，甲方有权将房另处理，原交定金概不退回，乙方不得有异议等等。《补充协议书》另载明：杨秋月证件号码为：2305025708xxxxx。5.案外人梁某出具的《证明》，内容为其在1990年至1991年曾经帮涉案房屋的户主杨秋月做阳台外的防盗网等；后来涉案房屋的新业主吴赛勤打来，我在1992年帮新业主盖雨棚等。6.显示拍摄时间为1992年5月9日的照片，吴赛勤称为在涉案房屋内拍摄的照片。吴赛勤、洪钟瑞持有上述证据的原件。范瑜璐、麦世华对上述证据质证称：对证据1-3的真实性予以确认，对证据4-6的真实性、合法性、关联性不予确认，但明确不申请对证据4的形成时间申请鉴定。另，关于《补充协议书》中所载明的杨秋月的身份。吴赛勤、洪钟瑞称杨秋月是涉案房屋的实际暂住人，其现无法联系到杨秋月。范瑜璐、麦世华表示其不认识杨秋月，当时麦世华向唐志强借款，因此将涉案房屋进行抵押，当时唐志强的配偶或者女朋友姓杨的在场，但不知道是否为杨秋月。一审法院根据《补充协议书》载明的杨秋月证件号码“2305025708xxxxx”向相关行政机关查询杨秋月的身份信息，但无法查询到相关身份信息。2019年8月16日，范瑜璐向一审法院起诉吴赛勤要求其搬离涉案房屋等，该案尚未审结。范瑜璐、麦世华为证明本案事实及其主张提交了以下证据：1.聘书、护照及照片等，显示范瑜璐2001年到美国游玩等。拟证明当时范瑜璐神志清醒。2.麦世华单方出具的借条（复印件），载明麦世华1992年3月16日向唐志强借款110000元，定于两年内归还，涉案房屋的房屋产权证书与发票给予抵押担保等。拟证明当时麦世华借款，用涉案房屋作抵押。吴赛勤、洪钟瑞对上述证据质证称：证据1与本案无关，范瑜璐从未向其提出过任何的在涉案房屋居住的任何异议；证据2没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。另在本案中。麦世华表示其现无法联系唐志强及杨秋月，亦无法提供唐志强及杨秋月的身份信息或联系方式，当时麦世华向唐志强借了110000元，双方约定由唐志强使用涉案房屋25年当一次性租金，麦世华不需要再还款，双方没有签订抵债的协议。一审中，吴赛勤、洪钟瑞申请证人陈某1出庭作证。陈某1作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；吴赛勤、洪钟瑞购买涉案房屋签订协议时我在场；当时吴赛勤要购买房屋，吴赛勤的爸爸打电话说要在广州购买房屋，当时通过朋友表示有一套房屋要卖，1992年4月4日下午各方到涉案房屋进行查看，当时在场的人员有陈某1本人，还有吴赛勤的丈夫，还有几个朋友，当时对方有一男一女，我方看完涉案房屋觉得比较合适，我发现发票上的人名与在场的女性不符，因此就由对方打电话叫麦世华到场；麦世华到场后说，涉案房屋的过户手续由其负责，麦世华当时表示涉案房屋是范瑜璐的，说由其全权负责办理涉案房屋的买卖及过户手续，当时麦世华开价32万元，我说25万元购买，后来协商到30万元，当时麦世华表示要先交5000元的定金，我当时就支付了5000元的现金，并双方约好第二天下午签合同；第二天下午之后，我与吴赛勤的丈夫到涉案房屋，由麦世华起稿，当时签名时说在广州买房要有广州户口，因为吴赛勤与陈某1没有广州户口，所以当时叫了洪钟瑞到场进行签名；第二天下午签完合同我和我配偶支付了购房款265000元给杨秋月和麦世华，然后杨秋月和麦世华把《补充协议》给了陈某1，都是以现金的方式支付的购房款，当时麦世华叫杨秋月收钱；后来过了几天，杨秋月向陈某1表示要缴尾款，我就缴了尾款；当时我是叫了麦世华提交户口本及范瑜璐的身份证复印件，我是看过户口本及身份证复印件之后才签订合同的；我于1992年底、1993年、1994年都有与麦世华联系多次，最迟在1995、1996年有联系，要求麦世华办证；麦世华在1995、1996年时同意办公证，要求我交3万元，但我没有现金就没有给，麦世华也没有找我要，一直到2016年我就建议吴赛勤、洪钟瑞起诉；涉案房屋装修了三、四次，吴赛勤自1992年开始在涉案房屋居住，至1997年吴赛勤搬走，吴赛勤搬走后由我配偶再将涉案房屋出租。另，陈某1当庭对麦世华进行指认。吴赛勤、洪钟瑞申请证人陈某2出庭作证。陈某2作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；陈某1是我丈夫，1992年4月5日陈某1告诉我前一天说拿5000元定金购买涉案房屋；1992年4月5日，我拿了265000元购房款到涉案房屋，当时我与陈某1一起到涉案房屋，有参与签约的过程，当时在场的几个人都有数钱；麦世华说涉案房屋是其母亲的；我没有见过范瑜璐；当时麦世华出示了发票、合同，所以确认范瑜璐同意麦世华卖涉案房屋；吴赛勤几天之后搬进涉案房屋；吴赛勤搬进涉案房屋居住，当天中午杨秋月到涉案房屋收款，我把余款给了杨秋月；我与麦世华、吴赛勤的丈夫三人到省信托公司办理涉案房屋的过户手续，当时因为省信托公司没有人上班，就没有办证成功；吴赛勤1992年搬进涉案房屋一直居住到1997年；吴赛勤搬走后，我委托他人对涉案房屋出租，我收取租金后再交给吴赛勤。另，陈某2当庭对麦世华进行指认。吴赛勤、洪钟瑞申请证人林某1出庭作证。林某1作证称：我与吴赛勤、洪钟瑞是朋友关系；我于1992年去陈某1、陈某2家里吃饭，听说吴赛勤已经买了房屋的事情，吃饭当天就去了吴赛勤的房屋，当时陈某2拿了钱到涉案房屋给了一个女的，但我不认识该人；当天给了3万元，当时陈某2表示总共是给了30万元。吴赛勤、洪钟瑞申请证人梁某出庭作证。梁某作证称：我从事装修维修工作；在1991年左右，杨秋月在涉案房屋居住，我帮杨秋月进行装修，1992年我帮吴赛勤在涉案房屋进行装修；涉案房屋原先不是毛坯房；我分别在1992年和1993年帮吴赛勤进行装修；1992年后涉案房屋一直由吴赛勤居住，不清楚1997年后的情况；在装修时吴赛勤没有出示涉案房屋的产权证，大约1994年听吴赛勤说其向杨秋月购买涉案房屋。一审中，双方就本案事实发表以下观点。一、关于吴赛勤与洪钟瑞的关系。吴赛勤与洪钟瑞表示两人原来并不认识，1992年4月5日由陈某1叫洪钟瑞过来借名买房时才认识，当时在广州买房需要有广州户口才可以买房，吴赛勤没有广州的居民身份，陈某1与洪钟瑞是好朋友，陈某1叫洪钟瑞过来借名买房，由洪钟瑞签署《协议书》，购房款是陈某1及其配偶支付，吴赛勤后来已经将房款以现金的方式返还给陈某1，都是以现金的方式转交的，陈某1并无出具收据。二、关于吴赛勤、洪钟瑞为何相信麦世华有权代理范瑜璐签订协议出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞表示当时去涉案房屋看房时，涉案房屋实际居住的杨秋月，陈某1提出要见房东时，杨秋月联系的是麦世华；麦世华到涉案房屋之后，亲口向陈某1表述其是得到范瑜璐授权有权出售涉案房屋；麦世华可以出示涉案房屋的相关发票，及相关的涉案房屋文件；证人陈某1也证实当天麦世华有回去拿范瑜璐的户口本、身份证复印件，所以吴赛勤、洪钟瑞相信麦世华是有权出售涉案房屋。三、关于范瑜璐、麦世华是否要求交还涉案房屋。范瑜璐、麦世华表示1990年省信托公司向其交付涉案房屋，但其没有居住。麦世华表示其向唐志强借了11万元，双方约定由唐志强用涉案房屋25年，当一次性租金，抵债到期之后麦世华直接到涉案房屋要求唐志强返还涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞对麦世华上述陈述不予确认，表示在其起诉后即2019年3、4月，范瑜璐的法定监护人麦某2到涉案房屋现场要求收回房屋，此前没有要求收回房屋。范瑜璐表示其一直是以为麦世华把涉案房屋出租，范瑜璐的法定监护人于2019年拿到起诉书之后到洪钟瑞家，但洪钟瑞并不能指认出麦世华。四、关于涉案房屋的发票等原件的保管情况。范瑜璐、麦世华表示相关原件本来是由范瑜璐保管，麦世华没有经过范瑜璐的同意，自行取出来进行抵押，1992年麦世华抵押后告知范瑜璐将相关原件拿去抵押，当时范瑜璐表示涉案房屋不能拿去出售，范瑜璐同意出租抵债。五、关于麦世华签订《协议书》的原因。麦世华表示其向唐志强借款，唐志强称其要居住在广州一段时间，根据唐志强的要求麦世华签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋，麦世华签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，当时麦世华将涉案房屋的发票等原件交给唐志强，1995年麦世华还到涉案房屋看，唐志强当时有居住在涉案房屋。一审中，一审法院到涉案房屋进行现场勘查，现场由吴赛勤打开涉案房屋的大门协助勘查。一审法院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向一审法院申报权利。在一审法院指定的申报权利期间，无相关人员向一审法院申报权利。另在一审中，一审法院根据吴赛勤、洪钟瑞的保全申请，作出（2019）粤0106民初15857号民事裁定，裁定冻结范瑜璐、麦世华的银行存款3000000元或查封、扣押其等值财产，并实际查封涉案房屋。一审法院认为：关于吴赛勤是否有权提起本案诉讼要求履行《协议书》。虽然《协议书》为洪钟瑞所签订，但洪钟瑞在签订《协议书》后已出具《声明》明确其为受吴赛勤委托签订《协议书》，吴赛勤确认其委托洪钟瑞签订《协议书》，吴赛勤并提交缴纳涉案房屋相关费用的发票以及出租涉案房屋的租赁合同等证实涉案房屋由其实际居住所用，吴赛勤、洪钟瑞的上述主张亦与本案的相关证人证言相互印证，对吴赛勤、洪钟瑞关于吴赛勤委托洪钟瑞与麦世华签订《协议书》的主张予以采信。据此，吴赛勤作为委托人有权提起本案诉讼要求履行《协议书》。关于麦世华有关其签订《协议书》的抗辩是否成立。《协议书》约定：麦世华同意将涉案房屋转让给洪钟瑞，并把所有权证明书、原始合同书及原始发票交给洪钟瑞，今后涉案房屋等的所有权应归洪钟瑞所有，麦世华负责协助洪钟瑞到省信托公司办理所有权转让的手续。根据上述合同约定，《协议书》明确约定麦世华向洪钟瑞转让涉案房屋并配合其办证。关于签订《协议书》的原因，麦世华确认《协议书》为其签署，但表示其向唐志强借款，唐志强称其要居住在广州一段时间，麦世华根据唐志强的要求签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋，麦世华签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，当时麦世华将涉案房屋的发票等原件交给唐志强。针对麦世华上述抗辩意见，分析如下：第一，麦世华主张其与唐志强之间存在借款关系的借条为麦世华单方出具，除麦世华的单方陈述外，麦世华无法举证证明其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债，麦世华亦无法提供唐志强的身份信息及联系方式，麦世华应就此承担举证不能的法律责任。第二，麦世华称其向唐志强借款，并表示唐志强要居住在广州一段时间因此要求麦世华签订《协议书》使唐志强可以入住涉案房屋。《协议书》并无约定由唐志强使用涉案房屋，麦世华上述抗辩与《协议书》的约定不符，且有违常理。第三，《协议书》首部载明乙方为洪钟瑞，并记载洪钟瑞的身份证号码。麦世华称其向唐志强借款并应唐志强要求签订《协议书》，麦世华上述主张与《协议书》有关乙方为洪钟瑞的约定明显不符。麦世华辩称其签署《协议书》时洪钟瑞的落款签名处是空白的，麦世华上述抗辩不合常理，且麦世华为完全民事行为能力人，如按麦世华所述其在履行对象空白的协议上签名其亦应承担相关法律责任。第四，涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件为证明涉案房屋物权的书证。《协议书》约定麦世华将涉案房屋的所有权证明书及原始发票交给洪钟瑞，应为出于转移物权的考虑。按麦世华所述其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债，按理麦世华亦无须向唐志强交付涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件。本案中洪钟瑞持有涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件，据此可印证《协议书》已实际履行且履行对象为洪钟瑞。麦世华主张签订《协议书》时并无见过洪钟瑞，并表示其将涉案房屋的发票等原件交给唐志强，但麦世华无法举证其为何唐志强交付涉案房屋的发票等原件，麦世华亦无法合理解释洪钟瑞持有《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件的原因，应由麦世华就此承担举证不能的法律责任，故对麦世华上述主张不予采信。综上，对麦世华有关其向唐志强借款并应唐志强要求签订《协议书》的抗辩不予采纳。关于《协议书》能否约束范瑜璐。麦世华确认《协议书》为其签署，范瑜璐、麦世华表示范瑜璐并无委托麦世华出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞则表示麦世华签订《协议书》构成对范瑜璐的表见代理。对此分析如下：第一，范瑜璐确认其于1990年接收涉案房屋并表示其未在涉案房屋居住，吴赛勤提供照片、缴纳涉案房屋相关费用的发票以及出租涉案房屋的租赁合同等证明其自1992年开始居住使用涉案房屋，范瑜璐表示不清楚也不同意麦世华出售涉案房屋，但无法举证其在此后二十几年间曾对涉案房屋主张权利。另如上所述麦世华称其向唐志强出租涉案房屋以租金抵债缺乏证据支持，且即使如麦世华所述其于1992年向唐志强借款并向唐志强出租涉案房屋25年，范瑜璐、麦世华亦无法举证其在租期到期后曾在合理期限内对涉案房屋主张权利，直至吴赛勤、洪钟瑞2018年起诉麦世华要求过户涉案房屋后，范瑜璐、麦世华才向吴赛勤主张涉案房屋的权利，范瑜璐表示不清楚也不同意麦世华出售涉案房屋与常理不符。第二，吴赛勤、洪钟瑞表示当时去涉案房屋看房时，涉案房屋实际居住的杨秋月，陈某1提出要见房东时，杨秋月联系麦世华，麦世华到涉案房屋之后，亲口向陈某1表述其是得到范瑜璐授权有权出售涉案房屋，麦世华可以出示涉案房屋的相关发票及相关的涉案房屋文件，当天麦世华有回去拿范瑜璐的户口本、身份证复印件，所以吴赛勤、洪钟瑞相信麦世华是有权出售涉案房屋。吴赛勤、洪钟瑞上述陈述与本案相关证人证言相互印证。麦世华为范瑜璐之子，麦世华称其向唐志强借款并将涉案房屋出租给唐志强抵债，并确认当时唐志强的配偶或者女朋友姓杨的在涉案房屋。结合本案中吴赛勤、洪钟瑞确实持有涉案房屋的《购置房屋所有权证明书》及《销售发票》原件的事实，对吴赛勤、洪钟瑞上述陈述予以采信。综合上述事实，即使范瑜璐并无委托麦世华出售涉案房屋，洪钟瑞应有理由相信麦世华有代理权，麦世华的代理行为有效，《协议书》可约束范瑜璐。关于吴赛勤、洪钟瑞要求范瑜璐、麦世华向吴赛勤过户涉案房屋的诉请。《协议书》约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方，今后涉案房屋等的所有权应归乙方属有，甲方负责协助乙方到省信托公司办理所有权转让的手续，除乙方应交给省信托公司转让手续的费用以外，甲方不再收乙方任何转让费及其他费用，今后一切房产权事宜，则由乙方直接向省信托公司办理。《协议书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，《协议书》应为合法有效。如上所述，吴赛勤作为委托人可就《协议书》主张权利，且《协议书》应约束范瑜璐，涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤根据上述合同约定诉请范瑜璐向其过户涉案房屋具有事实和法律依据，予以支持。《协议书》约定甲方不再收乙方任何转让费及其他费用，范瑜璐、麦世华以其未收到房款为由拒不履行过户义务缺乏合同依据，不予采纳。范瑜璐、麦世华辩称吴赛勤的诉请已过诉讼时效，《协议书》并无约定范瑜璐、麦世华协助过户的时间，吴赛勤可随时要求范瑜璐履行过户义务，且涉案房屋的过户义务具有物权属性，范瑜璐、麦世华辩称吴赛勤的诉请已过诉讼时效依据不足，不予采纳。《协议书》应约束范瑜璐，且涉案房屋现登记在范瑜璐名下，吴赛勤要求麦世华履行《协议书》依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月16日作出判决如下：一、被告范瑜璐自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告吴赛勤到房地产行政管理部门将广州市天河区xxxxxxx号xxx房过户至原告吴赛勤名下；二、驳回原告吴赛勤的其他诉讼请求。案件受理费30800元及保全费5000元，均由被告范瑜璐负担。二审中，上诉人范瑜璐、麦世华提交了以下证据：1.（2018）粤0106民初8913号民事起诉状档案复印件、（2018）粤0106民初20665号民事起诉状及开庭笔录档案复印件，拟证明被上诉人吴赛勤、洪钟瑞在本案及关联诉讼中关于支付房款、居住涉案房屋时间、签协议时的在场人员的陈述前后不一，且与本案一审证人证言冲突；2.广州铁路（集团）公司离退休管理处于2017年11月28日出具的《证明》，拟证明至少2017年之前，上诉人范瑜璐、麦世华即为收房办理相关手续，而非因本案诉讼才启动；3.户籍档案查询记录，拟证明一审证人陈某1所谓提交户口本证实两上诉人关系构成表见代理的说辞不成立；4.限购信息，拟证明1992年并无限购令的存在。被上诉人吴赛勤、洪钟瑞质证认为：因涉案房屋买卖是在20多年前，被上诉人洪钟瑞已就事实在声明中作了明确阐述，故证据1不能证明上诉人范瑜璐、麦世华的主张；证据2仅证明两上诉人的家庭情况；证据3恰好证明户口本是由上诉人麦世华提供；涉案房屋交易是否存在限购，不仅有被上诉人洪钟瑞及证人梁某证实，上诉人麦世华在其答辩状中也自认。二审中，上诉人范瑜璐、麦世华申请了证人杨某、林某2、李某、雷某出庭作证，分别拟证明：本案是因借款关系引发而非房屋买卖关系；上诉人范瑜璐的监护人麦某2早在2017年即着手收房；一审证人陈某1并不认识上诉人麦世华；上诉人范瑜璐从无授权卖房且事后也反对卖房而要求追回票据。被上诉人吴赛勤、洪钟瑞质证认为：上述证人并非参与了涉案房屋的交易过程，仅是听上诉人麦世华事后的单方陈述，且是上诉人麦世华的朋友，存在利害关系，不应采信；而雷某的证言恰好证明了上诉人范瑜璐明知上诉人麦世华已处置涉案房屋的事实。二审中，上诉人范瑜璐、麦世华的委托诉讼代理人向本院申请调查令，拟调查涉案房屋1992年4月5日-1995年4月5日的居住人员情况。上诉人范瑜璐、麦世华还申请对被上诉人洪钟瑞与杨秋月签订的《补充协议书》的形成时间进行鉴定，拟证明与上诉人麦世华和被上诉人洪钟瑞签订的《协议书》并非同一天签订。被上诉人吴赛勤认为上述申请违反诉讼程序，均不应被采纳；被上诉人洪钟瑞认为上述申请拟证明的事实已为关联案件查明。二审庭询后，被上诉人吴赛勤、洪钟瑞提交了相关资料及证人证言，拟证明被上诉人吴赛勤购买涉案房屋时因非广州市户口而找被上诉人洪钟瑞借名购买。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人范瑜璐、麦世华与被上诉人吴赛勤之间是否存在真实的涉案房屋买卖关系。经审查：首先，上诉人麦世华与被上诉人洪钟瑞签订的《协议书》并无明确约定涉案房屋的买卖价格、交房时间以及办理过户期限等核心条款，涉案房屋的买卖价格是在被上诉人洪钟瑞与案外人杨秋月同一天签订的《补充协议书》中约定，但该《补充协议书》却载明涉案房屋的房产权为上诉人麦世华、暂住人是杨秋月，由暂住人杨秋月转让涉案房屋给被上诉人洪钟瑞、被上诉人洪钟瑞支付购房款给杨秋月。《补充协议书》的上述约定明显与被上诉人吴赛勤、洪钟瑞承认的其明知涉案房屋产权人是上诉人范瑜璐而非上诉人麦世华、上诉人麦世华是上诉人范瑜璐的代理人代为出售涉案房屋的事实相悖，被上诉人吴赛勤、洪钟瑞对此未能作出合理解释。其次，《补充协议书》约定涉案房屋转让对价为30万元，被上诉人吴赛勤、洪钟瑞及一审证人陈某1、陈某2均陈述是先由陈某1、陈某2代为垫付现金，后由上诉人吴赛勤以现金偿还。支付房款方式不符常理。且上诉人吴赛勤、洪钟瑞及一审证人陈某1、陈某2关于支付房款的方式、上诉人吴赛勤占有居住使用涉案房屋的时间、《补充协议书》签订时的在场人员等情况，在本案及（2018）粤0106民初8913号、（2018）粤0106民初20665号案的陈述前后不一。第三，根据被上诉人吴赛勤的陈述，其自1992年已入住涉案房屋，但其直至2018年才通过诉讼要求上诉人范瑜璐、麦世华协助办理涉案房屋的过户手续，被上诉人吴赛勤对此亦未能作出合理解释。综上，在被上诉人吴赛勤、洪钟瑞未能确实、充分的举证证明其与上诉人范瑜璐、麦世华之间存在真实的涉案房屋买卖关系且已实际履行的情况下，其关于上诉人范瑜璐、麦世华共同协助办理涉案房屋产权过户手续的诉请无事实与法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15857号民事判决；二、驳回被上诉人吴赛勤、洪钟瑞的全部诉讼请求。一审受理费30800元及保全费5000元、二审受理费30800元，均由被上诉人吴赛勤、洪钟瑞负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿