黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2360号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔温商房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街东侧工会胡同北侧。法定代表人：朱国军，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊锦全，黑龙江广久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:傅军，男，1971年7月19日出生，汉族，齐齐哈尔市中车齐车集团生产制造部职工，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：丰化楠，齐齐哈尔市建华区西大桥法律服务所法律工作者。上诉人齐齐哈尔温商房地产开发有限公司（以下简称温商房地产公司）因与被上诉人傅军买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。温商房地产公司上诉请求：1.依法撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2020）黑0204民初789号民事判决；2.判令上诉人不承担返还购房款498,376.00元及利息54,285.44元。不服金额共计552,661.44元；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四合同补充协议第9条约定，上诉人于2017年12月22日将房屋交付给了被上诉人，依据合同约定上诉人应于2019年12月22日前为被上诉人办理房屋所有权证书，如未办理被上诉人要求解除合同，应当在2020年1月6日前向上诉人发出书面通知，而被上诉人系在2020年3月16日发出通知，所以属于被上诉人已经放弃了合同解除权。另外，被上诉人至诉讼时未缴纳房屋维修基金，而交纳房屋维修基金是被上诉人的义务，也是启动办理房屋产权证书的前提，因此未能办理房屋产权证书是由于被上诉人自身原因造成的，被上诉人无权要求解除合同；2.一审判决适用法律不当。一审判决认定被上诉人未缴纳房屋维修基金的举证责任在上诉人错误。被上诉人作为缴纳房屋维修基金的义务方，依据《民事诉讼法》的规定，应当对自己已经交纳房屋维修基金的事实加以证明，而不应当由上诉人举证证明。一审判决认定补充协议中约定的合同解除权的除斥期间过短严重侵害了买受人的合法权益，根据公平原则认定此条款不生效属于适用法律错误。本案中，上诉人按照合同约定按期交付房屋，被上诉人也已经装修并实际入住多年，在实质上并未受到实际的经济损失，不存在严重侵害其合法权益的问题。而且除斥期间并没有明确的期限方面的约定，上诉人与被上诉人双方自愿约定的除斥期间为15天并无不当，合理合法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。傅军辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。1.《商品房买卖合同（预售）》附件四合同补充协议第9条约定的十五日内未能发出解除通知，被上诉人需接受上诉人逾期交付房屋的现状。诉争房屋不存在逾期交付的情况，上诉人的违约行为是未能使被上诉人在合同约定时间内取得房屋所有权登记证书，因此本案与附件四补充协议第9条无任何关联性，更无除斥期间之说。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被上诉人享有合同解除权；2.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该法条表明协助购房人办理房屋所有权登记手续是房地产开发企业的法定义务，但并没有要求购房人先予缴纳房屋维修基金，上诉人也没有告知被上诉人缴纳该基金，缴纳该基金与办理房屋所有权登记手续之间并无任何因果关系。另外，上诉人未能提供证据证明自己提出的主张，因此一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。傅军向一审法院起诉请求：解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、并要求被告返还原告购房款498,376.00元及利息59,344.98元、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告的坐落于联通名苑18号楼3单元16层031602号房屋，房屋价款为498,376.00元。原告于签订合同当日交付给被告首期房价款108,376.00元，余款390,000.00元由原告申请公积金贷款亦于当日交付给被告。双方合同第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”、第二十条第（二）款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”。2017年12月22日，被告给原告出具了《进户通知单》，被告并于当日将房屋交付给原告。2020年3月16日，原告按合同载明的被告地址使用邮政快递邮寄了《商品房买卖合同（预售）合同通知书》，告知因被告未逾期给原告办理房屋所有权登记，原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。《解除商品房买卖合同（预售）》附件四：合同补充协议第9条约定“如出卖人符合《买卖合同》第九条之约定于买受人有权解除《买卖合同》之日起十五日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和补充协议的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状，《买卖合同》和补充协议继续履行”。原告在庭审中，撤回要求被告赔偿房屋装修款80,000.00元的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依据上述合同约定，原告作为房屋买受人已支付了全额购房款，被告作为房屋出卖人应履行交付房屋并办理房屋所有权登记的合同义务。合同约定了原告有附条件的合同解除权，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的”“买受人有权解除合同”，现原告享有合同解除权的条件已成就，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，亦对原告要求被告退还购房款498,376.00元的诉讼请求予以支持。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》约定了，原告解除合同后被告有支付利息的合同义务，即“并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，故本院对原告要求被告支付利息诉讼请求予以支持，但原告的利息计算方式有误，本院调整为54,285.44元。被告抗辩称，不能办理房屋产权登记的原因系由政府规划的政策性原因和新型冠状病毒疫情所致，上述原因为不可抗力，被告不构成违约行为，但自被告将房屋交付给原告之日至合同约定的办理房屋产权登记期限届满，被告仍未给原告办理房屋产权登记，至此被告已构成违约，且原、被告约定的办理房屋产权登记期限为730日，此期限内被告完全有能力和时间办理房屋产权登记，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。被告抗辩称，原告不缴纳房屋维修基金是原告不能办理房屋产权登记的原因，但被告未对原告不缴纳房屋维修基金的事实进行举证，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。原、被告在补充合同中虽然约定了，原告即买受人提出合同解除权的期限，但该期限过短严重侵害了买受人合法权益，故本院依据公平原则及合同法规定，认定该条款对原告不发生法律效力。据此，对被告提出的原告未在限定期限内提出合同解除权的抗辩理由不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、齐齐哈尔温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还傅军购房款498,376.00元及利息54,285.44元；二、驳回傅军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,089.00元（已减半收取），由齐齐哈尔温商房地产开发有限公司承担4,663.00元，由傅军承担426.00元。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，温商房地产公司与傅军于2017年11月2日签订的位于联通名苑18号楼3单元16层031602号房屋的商品房买卖合同（预售），双方当事人对该合同签订内容均无异议，对案涉房屋在傅军起诉时不能办理产权证书的事实亦无异议，本院对此予以确认。关于温商房地产公司提出不同意解除双方签订商品房买卖合同（预售）的主张。因双方签订的合同中明确约定了：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得商品房的房屋所有权证书的……买受人有权解除合同……”该约定并不违反法律的强制性规定，并赋予了傅军可选择要求退房退款的权利。本案中，傅军按合同约定交纳房款，温商房地产公司虽然按期将案涉房屋交付给傅军使用，但因温商房地产公司并未按约定为傅军办理房屋所有权证书，现傅军表示放弃装修费用，且直到傅军起诉时，案涉房屋仍不能办理产权证书，故傅军要求解除合同、返还购房款及利息，一审法院予以支持并无不当。关于温商房地产公司上诉主张未能办理房屋产权证书不是上诉人的原因，对于该主张未提供证据证明，本院对此不予采信；关于温商房地产公司上诉主张解除合同除斥期间的问题，因该合同附件四补充协议第9条主要约定的是逾期交付房屋的情况，并非逾期办理产权证书的情况，与本案并无关联性，故对此主张本院不予采信。综上所述，齐齐哈尔温商房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,326.61元，由上诉人齐齐哈尔温商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 刘 颖二〇二〇年十月二十八日书记员 刘 东