广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16980号上诉人（原审被告）：正纺科技（广州）有限公司，住所地：广州经济技术开发区青年路****。法定代表人：乔华邦，职务：总经理。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁舲，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈福万，男，1974年6月23日出生，汉族，身份证住址：广州市开发区。委托诉讼代理人：陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人正纺科技（广州）有限公司（以下简称：正纺公司）因与被上诉人陈福万房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人正纺公司的委托诉讼代理人寇晓波、张洁舲及被上诉人陈福万及其委托诉讼代理人陈昌仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正纺公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审诉讼费由陈福万负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、涉案物业的实际业主广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社分别在2019年4月4日、2019年5月17日向杜水林发出《终止物业租赁合同的通知》和《关于按双方租赁合同终止之日移交房屋的通知》，该两份通知已明确杜水林与经济社所签订的物业租赁合同于2019年7月25日终止，所以陈福万从该日起已经丧失了该物业所拥有的权利，因主体不适格陈福万无权请求正纺公司支付占用费。二、2019年12月17日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信给陈福万发出《退租通知》，《退租通知》表明正纺公司建的钢构板房及定制行吊，在不影响出租使用的状况下，产权属于正纺公司，陈福万可无偿使用，如影响使用，通知正纺公司拆除。2019年12月25日，乔华邦通过微信再次向陈福万发出《退租解约通知》，该通知中除重申《退租通知》的内容外，还告知陈福万来接收厂房。正纺公司已将可能影响房屋正常使用的设备搬走，未搬走的板房和定制的行吊是希望与陈福万协商好是折价补偿还是直接拆除，而陈福万一直不予配合，不来接收厂房，也不与正纺公司沟通协商，正纺公司一直在等陈福万通知才导致板房和行吊未拆除，这不是正纺公司的过错，并不是正纺公司强行占用场地不愿退还，不应当由正纺公司承担责任，正纺公司无需支付占用费。陈福万负有及时办理场地交接及止损的义务。陈福万二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。我方通过向第一承租人杜水林承租的是本案物业，有权进行转租给上诉人，主体是适格的。上诉人虽发出解约通知，但一直占用本案物业到2020年6月才搬走，才将物业交还给我方，所以一审判决上诉人支付占用费合情合理合法，请求驳回上诉，维持原判。陈福万向一审法院起诉请求：1.正坊公司立即向陈福万支付2019年9月至2020年1月期间的租金109628.6元、2019年10月24日至2019年12月18日的水电费1547元；2.陈福万无需退还正坊公司履约保证金43000元；3.本案诉讼费由正坊公司承担。一审法院经审理查明：2018年5月11日，陈福万（出租方、甲方）与正纺公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区保沙路X号之物业出租给乙方，租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止。第二条约定，乙方在签订本合同后交纳保证金（押金）43000元整。本租赁场所总面积为1068平方米，每月租金为21360元，租金以每三年为一个调价周期，从第四年即2020年1月1日起在上年月租金21360元的基础上增加6%，以此类推。租金每月一结，乙方须在每月的5号前支付当月租金。第三条约定，租赁期间的水费单价为5.5元/立方米，电费单价为1.35元/度。第四条约定，本合同除发生下列情形外，甲乙双方均无权单方面解除合同：4.乙方连续2个月未交付租金，视为乙方违约，乙方不得要求退回押金。第五条约定，因乙方原因违约造成合同终止的，乙方不得要求退回保证金。2018年5月28日，正纺公司向陈福万交纳押金43000元。正纺公司接收涉案物业后，向陈福万支付租金至2019年8月，此后未再支付。2019年12月17日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信向陈福万发出《退租通知》，称：由于四月份五月份村里多次张贴拆迁通知，六月份街道实施登记，八月份递交厂内财物清单，不确定搬迁时间，给我们生产造成困扰乃至损失，再加上今年经济形势不好，公司运转艰难，生存困难，难以为继。至于我们建的钢构板房及定制行吊，在不影响您出租使用的状况下，产权属于我们，你们无偿使用，如影响使用，通知我拆除。在已提前口头通知及短信通知后再次书面通知您，不再租用保沙路八号108的厂房。2019年12月25日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信再次向陈福万发出《退租解约通知》，该通知中除重申《退租通知》的内容外，还告知陈福万来接收厂房。陈福万陈述其有权出租涉案物业，其提交广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的编号为埔沙（沙涌片）20170002号《物业租赁合同》（复印件）以及杜水林与陈福万签订的《租赁合同》作为证据。广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的《物业租赁合同》约定杜水林通过竞投方式取得广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社自有的位于沙步保沙路沙涌片地块的物业租赁权，物业用地面积约为3027平方米，建筑面积约为3133平方米，租赁期限自2017年1月20日至2025年1月19日止。杜水林与陈福万签订的《租赁合同》约定杜水林将黄埔区保沙路X号之物业出租给陈福万，租赁期限自2017年5月1日至2022年12月31日止。关于涉案物业的产权及报建情况，陈福万表示需向经济社询问了解情况后庭后七天内书面回复法庭，但其未予回复。一审法院于2020年3月17日向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问涉案物业的规划报建情况。2020年4月3日，该局复函称经核查暂查无广州市黄埔区保沙路X号之物业（或保沙路八号108厂房）的规划报建审批记录。陈福万对复函无异议，其同意将履约保证金在正纺公司应支付的占用费中抵扣。一审庭审中，正纺公司陈述，其在涉案物业经营至2019年12月，其将能搬走的都搬走了，只剩下办公室的板房和定制的行吊未搬走，未搬走的原因是未与陈福万协商好是折价补偿还是直接拆除。陈福万主张其与正纺公司签订的《租赁合同》合法有效，一审法院向陈福万释明如一审法院认定的《租赁合同》的效力与其主张的不一致，其是否需要变更诉讼请求，陈福万表示如合同无效，其主张的租金为占用费，其他诉讼请求不变更。陈福万提交其一审庭后拍摄的涉案物业的视频，显示正纺公司仍有板房、行吊、茶具、个人物品等未搬走。另，陈福万于2020年4月20日向一审法院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结正纺公司名下价值111175.6元的财产。担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司作为连带责任担保人出具等额诉讼保全保单保函为申请人陈福万申请财产保全提供担保。一审法院于2020年4月24日作出《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被申请人正纺科技（广州）有限公司价值111175.6元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。上述事实，有《租赁合同》《物业租赁合同》、收款收据、收据、《退租通知》《退租解约通知》、微信聊天记录及双方当事人陈述等予以证实。以上证据经过一审庭审质证，符合证据规则要求，予以采信。一审法院认为：陈福万在指定期限内未提交涉案物业的产权及规划报建的相关材料，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局经核查也未查到涉案物业的规划报建审批记录，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，陈福万与正纺公司签订的《租赁合同》应属无效。关于2019年9月至2020年1月的占用费。虽然《租赁合同》无效，但正纺公司占有使用涉案物业，其应参照合同约定的租金标准向陈福万支付占用费。正纺公司虽然于2019年12月16日、12月24日向陈福万发出《退租通知》《退租解约通知》，但正纺公司仍有物品存放在涉案物业内未搬走，故陈福万主张正纺公司支付占用费至2020年1月合理，予以支持。正纺公司自2019年9月开始未向陈福万支付占用费，故其应向陈福万支付2019年9月至2020年1月的占用费108081.6元（21360元/月×4个月+21360元/月×1.06×1个月）。关于水电费。正纺公司确认其在2019年10月24日至2019年12月18日期间未向陈福万缴纳水电费，且陈福万主张的水电费与正纺公司过往产生的水电费金额差不多，故陈福万主张水电费1547元合理，予以支持。关于履约保证金。因《租赁合同》无效，自始不发生法律效力，陈福万应将收取的履约保证金43000元退还给正纺公司。陈福万同意将履约保证金在房屋占用费中抵扣，故抵扣履约保证金43000元后，正纺公司还应向陈福万支付占用费65081.6元（108081.6元-43000元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月9日作出判决：一、正坊科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈福万支付2019年9月至2020年1月的占用费65081.6元；二、正坊科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈福万支付2019年10月24日至2019年12月18日期间的水电费1547元；三、驳回陈福万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元，由陈福万负担506元，由正坊科技（广州）有限公司负担756元。财产保全费1076元，由陈福万负担431元，由正坊科技（广州）有限公司负担645元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：正纺公司应否向陈福万支付2019年9月至2020年1月的占用费65081.6元。对此，评判如下：其一，即使涉案物业的实际业主广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社分别在2019年4月4日、5月17日向杜水林发出《终止物业租赁合同的通知》和《关于按双方租赁合同终止之日移交房屋的通知》，明确杜水林与经济社所签订的物业租赁合同于2019年7月25日终止，但事实上，并未影响正纺公司在涉案物业经营，且根据合同相对性，正纺公司仍应当向其合同相对方陈福万履行支付费用义务，因此，正纺公司认为“陈福万从该日起已经丧失了该物业所拥有的权利，无权请求正纺公司支付占用费”的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。其二，因广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局经核查未查到涉案物业的规划报建审批记录，故一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定陈福万与正纺公司签订的《租赁合同》无效，适用法律正确。虽然正纺公司于2019年12月16日、12月24日向陈福万发出《退租通知》《退租解约通知》，但因《租赁合同》无效，所以不存在解除的问题，而事实上正纺公司于2019年12月仍有钢构板房和行吊未搬走，其占有使用涉案物业行为一直在持续，因此，根据法律法规的规定，应当参照合同约定的租金标准向陈福万支付占用费。又因正纺公司自2019年9月开始未向陈万福支付占用费，故一审判决正纺公司支付2019年9月至2020年1月的占用费，并无不当。经核算扣减履约保证金后，正纺公司仍需向陈福万支付65081.6元，本院予以维持。综上所述，正纺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1427元，由正纺科技（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十九日书记员  张家齐黄咏欣