浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3887号上诉人（原审原告、反诉被告）：林伟，男，1963年4月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑佳宸、陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州康福酒店用品设备有限公司。住所地：温州市鹿城区鹿城路**。法定代表人：王康福，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王康乐、董炳宋，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人林伟与上诉人温州康福酒店用品设备有限公司（以下简称康福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林伟的委托诉讼代理人郑佳宸、陈知雨，上诉人康福公司的法定代表人王康福及其委托诉讼代理人王康乐、董炳宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟上诉请求：（1）撤销原判，依法改判或者发回重审；（2）本案一、二审的诉讼费由被上诉人康福公司承担。事实和理由：第一，原判认定因为房屋被查封导致合同无法继续履行从而认定本人存在违约并应承担违约金，是错误的。根据物权法第39条规定，物权的权能包含了占有、使用、收益和处分的权利。双方之间系租赁合同关系，康福公司享有的是在租赁期间对房屋使用的权利，房屋所有权仍然属于本人。查封的效力主要在于禁止债务人对执行标的物的处分，影响的是物权的处分权利并未影响物权的使用权利。康福公司以此主张本人存在违约，于法无据。虽然康福公司在一审中主张已经答应执行局在拍卖成功以后一个月内予以腾空，但是是否会影响其使用尚不明确。再者，本人一直积极保证康福公司使用房屋并向执行局缴纳了保证金。而且康福公司在一审过程中在没有通知本人的情况下自行搬离涉案房屋，且其搬离是因为其公司的进一步发展需要并非是因为涉案房屋被查封。所以，一审法院认定本人存在违约行为并要求本人承担违约金存在错误。第二，原判未认定康福公司违约存在错误。根据合同约定康福公司应当在每年的8月15日之前向本人支付租金，但是根据本人已经查明银行转账情况来看，康福公司一直存在违约行为(其中2016年租金逾期2个月支付，2017年租金逾期3.5个月支付完毕，2018年租金目前未支付完毕，2019年租金未支付)。所以，康福公司的违约行为一直存在，并非是因为房屋被查封才开始违约。而其在得知涉案房屋被查封以后借口不付租金已经存在严重的违约行为。故此，康福公司的行为已经构成违约，本人有权要求康福公司承担违约责任。康福公司上诉请求：（1）撤销原判第二项，改判被上诉人林伟按合同约定承担6个月当期租金798600元的违约金；（2）纠正原判没收上诉人合同履约保证金的认定，改判林伟承担根本违约责任，按合同约定向本公司支付双倍履约保证金40万元；（3）纠正原判有关本公司实际使用涉案房屋日期的不公平认定，改判给予本公司一个月合理搬迁期并扣除相应租金；（4）本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案因林伟的行为致使合同目的不能实现，应视为根本违约。本公司按约定支付租金至2017年9月14日止，未有一期欠付。但林伟一直隐瞒涉案房屋已设定抵押，并因与银行之间的金融借款合同纠纷被提起诉讼执行的事实。至2017年7月，因涉案房屋债权人华融资产管理公司（即银行的债权受让方）代理律师出示多份法院生效法律文书，告知涉案房屋将被强制执行拍卖，本公司才得知林伟已丧失继续履行合同的能力。为此，本公司与林伟协商交涉，口头约定2017年9月15日至2018年9月14日的租金额为1452000元（其中132000元为上年租金额1320000元的年递增10%），本公司按上年租金额1320000元在2017年9月、12月底前分二期支付，并要求暂缓支付递增的10%租金132000元，待双方租赁合同终止结算时在本公司的履约保证金中冲抵。随后，本公司于2017年9月22日和9月25日支付租金660000元，12月25日支付租金660000元，共计1320000元。一审法院于2018年7月13日查封了涉案房屋，并限期在2018年10月8日前自行腾空。后经交涉，法院同意延期至拍卖成交日起一月内腾空，并要求本公司将查封期间未支付的租金缴付至法院。2019年1月4日，一审法院向本公司作出协助执行通知书，通知本公司法定代表人王康福协助扣留、提取林伟名下坐落于温州市鹿城区××路××广场××层××号××房地产所产生的孳息，以人民币60000000元为限，请将上述孳息缴付至该院账户；扣留期间不准被执行人或第三人领取、转让及赠与等相关手续。至2019年1月4日，本公司已向法院缴付2018年9月15日至2019年1月14日的租金计532400元。本公司暂扣10%的租金132000元，待终止租赁合同后从履约保证金中冲抵结算，完全合情合理，不存在违约。第二，依上述情形，为避免承担不配合法院执行工作的违法责任，本公司依据合同法第68条规定，有权行使不安抗辩权，停止向林伟支付租金。待租赁合同终止时，按实际使用的租房时间再与法院结算租金，故本公司的行为不构成违约。原判有关本公司在涉案房屋已被实施执行拍卖措施的情况下，仍应继续向林伟支付租金，否则构成违约的认定，违反法律规定，应予以纠正。第三，林伟的违约行为致使合同中途终止，造成本公司严重经济损失，其按约应承担6个月当期租金的违约赔偿金。原判调整为3个月，没有依据。第四，涉案房屋属超大面积营业用房，应给予合理的腾空搬迁时间，原判未扣除合理的腾空期，显失公正。请求二审法院依据公平原则，将2019年3月5日至2019年4月4日认定为合理搬迁期，并将本公司应付租金日期调整至2019年3月5日涉案房屋司法拍卖结束之日止。林伟于2019年4月3日向一审法院起诉请求：（1）判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；（2）判令被告康福公司向原告林伟支付租金928412.05元（暂计算至2019年3月15日为928412.05元，实际租金应当计算至实际腾空之日止）；（3）判令被告康福公司腾空租赁房屋；（4）判令原告林伟没收被告康福公司的履约保证金200000元；（5）本案的诉讼费用由被告康福公司承担。康福公司提出反诉请求：（1）判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；（2）判令林伟向康福公司支付六个月当期租金的违约金共计798600元；（3）判令林伟向康福公司双倍返还履约保证金共计400000元；（4）本案诉讼费由林伟承担。一审法院认定事实：涉案房屋登记在林伟名下，并于2007年4月26日设定他项权利，权利种类为抵押权。2012年8月15日，林伟（甲方）与康福公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“1.1甲方将涉案房屋出租给由乙方使用。2.1该房屋租赁期共8年，自2012年9月15日起至2020年9月14日止。甲方于2012年8月15日之前（含本日）将该房屋交付乙方。3.1租金为一年一付，第二年开始，并在第一期租金期届满前一个月内汇入甲方指定账号。第1年，第2年，第3年租金为每年1600000元正，第4年开始每年递增5%。4.1在该合同签订之日，乙方向甲方支付履行保证金200000元，乙方未按合同约定支付租金，本合同自行解除，履约保证金没收。4.2在本合同终止时，扣除应由乙方支付的费用后，剩余的保证金部分在合同终止后15天内由甲方无息退还乙方。保证金不足以支付各项费用的，由乙方补足。8.1房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当乙方交纳的各项费用达两个月的；（7）拖欠房租累计30日以上。10.1租赁期间，乙方有第8.1条款约定的行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，保证金不予退还。若导致甲方无法实现合同目的，应视为根本违约，并处10.4条的违约责任。10.2租赁期间，甲方应确保乙方租赁的房屋无任何产权纠纷，否则视为甲方违约，并处10.4条的违约责任。10.3在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，则乙方在承担该费用的基础上，每逾期一日按逾期金额的千分之三向甲方承担违约金。10.4在租赁期内，甲乙双方未经对方同意，中途擅自提前结束租赁关系，无法实现合同目的，应视为根本违约，违约方承担六个月的当期租金作为违约金给对方。中途甲方违约，应退乙方已付剩余租金及保证金双倍金额给乙方。乙方违约，已付之租金和保证金不予返还。”后康福公司支付履约保证金200000元，林伟将涉案房屋交付康福公司使用。2015年上半年，林伟（甲方）与康福公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“由于金融风波，市场不景气，经济持续低迷，双方出于互利互惠考量，就2012年8月15日的《租赁合同》达成新补充协议，约定：2015年9月15日至2019年9月14日的租金为1200000元，以后每年递增10%（即2016年9月15日至2017年9月14日的租金为1320000元、2017年9月15日至2018年9月14日的租金为1452000元、2018年9月15日至2019年9月14日的租金为1597200元、2019年9月15日至2020年9月14日的租金为1756900元）。支付时间为每年租约到期前一个月付清。”后，康福公司已付清至2017年9月14日止的租金。2017年9月22日、9月25日、12月25日，康福公司分别支付2017年9月15日至2018年9月14日期间的租金490000元、170000元、660000元，共计1320000元，其他租金尚未支付。2018年7月13日，林伟因与案外人借款合同纠纷案，一审法院作出（2014）温鹿执民字第3569号之一执行裁定书，查封了涉案房屋，并发出（2014）温鹿执民字第3569号公告，责令被执行人或房屋使用人在2018年10月8日前自行腾空涉案房屋，交由一审法院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。同年10月29日，林伟与康福公司法定代表人王康福书面承诺保证于涉案房产拍卖完毕后1个月内自行腾空。后林伟向一审法院缴纳腾空保证金300000元。2019年1月4日，一审法院作出（2014）温鹿执民字第3569号协助执行通知书，通知康福公司法定代表人王康福协助执行以下事项：“一、扣留、提取林伟名下坐落于温州市鹿城区××路××广场××层××号××房地产所产生的孳息，以人民币60000000元为限，请将上述孳息缴付至本院账户。”“二、扣留期间不准被执行人或第三人领取、转让及赠与等相关手续。”同时，一审法院发出（2014）温鹿执民字第3569号及（2014）温鹿执民字第3580号之一执行告知书，告知林伟或房屋实际使用人因未限期腾空涉案房屋，一审法院拟以拒不执行判决、裁定罪移送公安机关依法追究刑事责任。同日，康福公司法定代表人王康福在谈话笔录中承诺其保证于涉案房屋拍卖完毕后1个月内自行腾空，并向一审法院缴纳了300000元保证金及涉案房屋2018年9月15日至2019年1月15日租金532400元（1597200元÷12月×4月）。同年4月4日，康福公司法定代表人妻子曾慈红至一审法院作腾空谈话笔录，并向一审法院提交了涉案房屋钥匙。同年4月8日，康福公司退回履约保证金300000元。林伟、康福公司均认可涉案房屋于2019年4月4日腾空。一审法院认为，第一，关于解除《租赁合同》及《补充协议》。本案双方当事人签订《租赁合同》后，就租金重新达成协议，并签订了《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原、被告双方均要求解除合同，且该合同已无法继续履行，故林伟与康福公司请求解除《租赁合同》及《补充协议》，一审法院予以支持。合同解除后，康福公司还应按合同约定支付相应的租金。《补充协议》约定，2017年9月15日至2018年9月14日的租金为1452000元（不含税），康福公司仅支付1320000元，剩余租金132000元康福公司应予以补足。康福公司辩称林伟口头同意该剩余132000元在租赁合同到期后再进行结算，但林伟不予认可，且康福公司亦未提供证据予以证实，故一审法院对其该意见不予采纳。康福公司实际使用涉案房屋至2019年4月4日，应向林伟支付2018年9月15日至2019年4月4日租金，扣除已向一审法院缴纳的2018年9月15日至2019年1月15日租金532400元，还应支付354940元（1597200元÷12月×2月+1597200元÷12月÷30日×20日），上述两项租金共计486940元（354940元+132000元）。康福公司抗辩涉案房屋的租金已经不属于林伟所有，但其提供的证据不足以证明林伟抵押权人已经通知康福公司向其履行支付租金义务，故一审法院对其该意见不予采纳。第二，关于林伟请求康福公司腾空涉案房屋。因双方已确认涉案房屋已腾空，故一审法院对林伟的该项请求无需再作处理。第三，关于康福公司主张的违约金。本案因林伟的自身的原因导致涉案房屋被查封拍卖，致使租赁合同无法履行，林伟应承担违约责任。康福公司按合同约定请求林伟支付违约金，一审法院予以支持。关于违约金的金额，因康福公司未提供因提前终止租赁关系造成的损失的相关证据，且要求林伟承担六个月的当期租金的违约金过高，一审法院综合考虑，调整为由林伟承担当年三个月的租金为妥，即399300元（1597200元÷12月×3月）。第四，关于履约保证金。《租赁合同》约定，康福公司未按合同约定支付租金，本合同自行解除，履约保证金没收。康福公司未按约定支付租金，应承担违约责任。因该租赁合同未约定逾期支付租金的违约金，林伟请求没收200000元履约保证金符合合同约定，一审法院予以支持。康福公司辩称因其未支付租金是行使不安抗辩权，但未提供林伟不履行或不能履行的确切证据，且林伟交纳保证金担保康福公司可继续使用涉案房屋后，康福公司亦未支付租金，故康福公司该意见一审法院不予采信。因履约保证金是履行合同的担保，具有补偿性，一审法院已支持康福公司违约金，康福公司再要求林伟双倍支付履约保证金400000元，于法无据，一审法院对其意见不予采纳。综上所述，康福公司应支付林伟剩余租金486940元，扣除林伟应支付给康福公司违约金399300元后，康福公司还需要另行支付林伟87640元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）林伟与被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；”“二、被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林伟87640元；”“三、驳回原告（反诉被告）林伟的其他诉讼请求；”“四、驳回被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司的其他反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费14956元，由被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司负担。反诉受理费7794元，原告（反诉被告）林伟负担4149元，由被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司负担3645元。”本院二审期间，林伟没有提交新证据。康福公司申请证人王某出庭作证，以证明康福公司一审提供王某书面证言的真实性，一审判决不予采信是错误的。林伟对该证人证言的形式真实性没有异议，但认为证人是以口头方式告知，不足以证明已经通知康福公司不要交付租金。本院审查了王某的证人证言，认为证人作为执业律师，其对案件事实的陈述应属真实，可以采信。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认，并另认定：2017年7月，中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的委托律师王某因该公司与林伟等人的执行案件走访抵押物现场，告知康福公司涉及涉案房屋的案件已进入执行程序，后续未缴纳的租金应向一审法院交付。本院认为，涉案合同租期为2012年9月15日至2020年9月14日，康福公司实际使用至2019年4月4日。康福公司已支付履约保证金200000元，并按约支付了2017年9月14日之前的租金，其未付的租金有两笔。第一笔，2017年9月15日至2018年9月14日租金应为1452000元，已支付1320000元，余款132000元未付。第二笔，关于2018年9月15日至2019年4月4日的租金，康福公司已向一审法院缴纳2018年9月15日至2019年1月15日的租金532400元，2019年1月16日至4月4日的租金354940元未支付。对于第一笔未付租金，康福公司主张由于林伟的债权人律师王某于2017年7月告知涉案房屋因林伟欠款将被法院强制执行，而履行不安抗辩权。本院认为，根据合同法第六十八条第一款第四项的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，王某律师告知的情况，足以引起康福公司对涉案合同无法得到全面履行的担忧，其可以中止履行。而康福公司仍支付了大部分租金，仅剩余132000元未付。虽然至2018年9月14日未发生无法使用租赁物的情况，但履约保证金200000元已足以抵扣租金，且合同的此后履行情况证实了康福公司的担忧。故康福公司的该主张成立，应予支持。关于第二笔未付租金。原判认定林伟因自身原因导致涉案房屋被查封拍卖致使租赁合同无法履行应承担违约责任，符合案件事实与法律规定，本院予以确认。故系林伟根本违约，致使合同目的无法实现，康福公司应具有合同解除权，并可以请求林伟承担违约责任。鉴于康福公司已按一审法院的协助执行通知书缴纳了2018年9月15日至2019年1月15日的租金532400元，康福公司有权将林伟应承担的违约金的全部或部分抵扣2019年1月16日至4月4日的354940元租金。故康福公司不向林伟支付剩余租金，不能视为违约。因此，对林伟关于其具有合同解除权、康福公司存在违约并应没收履约保证金的主张，本院不予支持。涉案合同“10.4”中约定：“在租赁期内，甲乙双方未经对方同意，中途擅自提前结束租赁关系，无法实现合同目的，应视为根本违约，违约方承担六个月的当期租金作为违约金给对方。中途甲方违约，应退乙方已付剩余租金及保证金双倍金额给乙方。乙方违约，已付之租金和保证金不予返还。”本院认为应理解为，无论哪一方违约，均应向对方支付六个月的当期租金以及与履约保证金等额的200000元作为违约金。此外，若甲方违约，应退乙方已付剩余租金，该部分不应视为违约金的约定。若乙方违约，已付之租金不予返还，实际将可能存在的已付但未使用的租金作为违约金向甲方支付。按上述约定，在甲方林伟违约导致合同解除的情形下，林伟应承担的违约责任为六个月的当期租金加与履约保证金等额的200000元。六个月的当期租金为798600元（1597200元÷12月×6月），故违约金为998600元（798600元+200000元）。另，按上述约定及涉案合同“4.2”的约定，履约保证金200000元应无息退还。但如前所述，履约保证金应先抵扣第一笔未付租金132000元，仅需退还余额68000元（200000元-132000元）。而康福公司第二笔未付租金354940元，亦应在上述款项中扣除。因一审法院早已通知限期腾空，康福公司应有准备，且其未提交相应证据证明确需一个月腾空期，故其关于给予腾空期的主张依据不足，本院不予支持。综合以上各项，林伟应向康福公司支付711660元（998600元+68000元-354940元）。故对康福公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初3803号民事判决第一项。二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初3803号民事判决第二项、第三项、第四项。三、限林伟于本判决生效之日起十日内向温州康福酒店用品设备有限公司支付711660元。四、驳回林伟的其他诉讼请求。五、驳回温州康福酒店用品设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费14956元，由林伟负担；反诉受理费7794元，由林伟负担4676元，由温州康福酒店用品设备有限公司负担3118元。二审案件受理费22750元，由林伟负担19632元，由温州康福酒店用品设备有限公司负担3118元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十月十五日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁