山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终6211号 上诉人（原审原告）：武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市黄岛区峨眉山路**光谷软件园**楼**。 法定代表人：陈同举，总经理。 委托诉讼代理人：张智奇，山东建林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩志刚，山东建林律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛地球软件技术有限公司，住，住所地青岛市黄岛区峨眉山路**光谷软件园**楼/div> 法定代表人：张俊明，总经理。 上诉人武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司因与被上诉人青岛地球软件技术有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。 武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、一审法院对上诉人与被上诉人已建立物业服务合同法律关系没有依法进行认定。开发商青岛光谷联合发展有限公司作为光谷软件园区的建设单位，与上诉人签订前期物业服务合同。最高法审理物业服务纠纷案件司法解释第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。但一审法院对前期物业服务合同的效力没有进行真实性、合法性、关联性进行认定，导致对双方已建立物业服务合同法律关系没有正确的判断，错误的认定“原告未与被告签订物业服务合同”，从而否定上诉人的请求权基础，属于常识性的错误。2、一审法院对上诉人应提供物业服务的内容及被上诉人享受的物业服务内容的判断违背常识。前期物业服务合同明确约定上诉人提供的是园区公共设备设施物业管理服务。合同第三条明确约定委托管理事项：1)综合服务：建立24小时值班制度，设立服务电话，接受公共区域物业管理服务保修、问询等；2)公用设备管理：对大园区公共高压供电系统、大楼外围消防系统、大楼外围给排水系统等设备进行巡检、检查、维护、养护等；3)共用设施管理：道路维护，园区公共生活、消防、绿化、上下水管道维护等；4)卫生保洁；5)园林绿化管理；6)秩序维护：公共秩序维护，消防安全值班，交通车辆管理，外围监控系统管理等；7)社区文化及娱乐活动。等等。同时，合同附件二明确服务内容及费用标准，明确备注：上述服务范围仅限于本合同物业区域建筑红线外的公共部位及公用设备设施的维护管理，不包含楼内自用部分。因此，上诉人严格按照合同约定提供公共区域的物业服务。被上诉人购买的29号整栋4层商业办公楼，办公楼形成独立的、不对外开放的私密空间，办公楼内部不属于上诉人提供物业服务的范围。未经被上诉人许可，任何人也无法进入。该29号楼内部，无论是按照合同约定，还是根据客观实际，上诉人都无法提供物业服务。但是一审法院仅凭被上诉人“自行安装了门锁，原告未曾进入提供物业服务”即判定上诉人未给被上诉人提供主要物业服务，明显违背常识。3、上诉人提交的证据三费用缴纳通知单、代收水电费发票一组，已证明上诉人为被上诉人提供水电代缴服务。停车费发票已证明上诉人为被上诉人提供停车管理服务、园区的秩序维护服务，上诉人提交的园区品质安全巡检记录充分证明上诉人严格按照前期物业服务合同对园区内的公共区域的设备和设施、卫生保洁、安全秩序、园林绿化等各个部位进行全面的巡视、检查、记录、维护、反馈等物业管理服务。但一审法院对此事实选择忽略，而以上诉人未进入29号楼内部为由抹杀上诉人提供的各项服务。一审法院适用法律错误，以上诉人未签订物业服务合同及未提供主要服务为由驳回上诉人的诉讼请求的法律依据完全错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按照以上司法解释规定，被上诉人作为园区的业主，该合同对其具有法律约束力。上诉人按照合同约定提供了公共区域物业服务，一审法院应当适用该司法解释的规定，判令被上诉人承担支付物业费的责任。但一审法院错误的适用法律，导致作出错误的判决。一审判决违背我国的物业服务基本制度，若生效，将引发数以万计的物业服务纠纷，所有的物业公司将直接倒闭。 青岛地球软件技术有限公司答辩称，一审判决正确。 武汉丽岛物业管理有限公司向原审法院提出如下诉讼请求：1、判令青岛地球软件技术有限公司支付武汉丽岛物业管理有限公司物业管理服务费537088.32元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算至全部费用还清之日止的利息（自2014年12月31日暂时计算至2019年7月31日为13569.94元），两项共计550658.26元。2、判令青岛地球软件技术有限公司承担本案全部诉讼费。 原审法院认定事实如下： 2014年12月4日，青岛地球软件技术有限公司购买了位于青岛市黄岛区，该建筑为独栋建筑，于2014年12月31日交付房屋。 武汉丽岛物业管理有限公司与青岛光谷联合发展有限公司签订《物业服务合同》，约定由武汉丽岛物业管理有限公司对公共区域提供物业管理服务，服务费按3元/月/平米标准收取。房屋交付业主后，武汉丽岛物业管理有限公司与收房业主重新签订物业服务合同。双方未签订物业服务合同，涉案的29号楼独立安装门锁，青岛地球软件技术有限公司自行聘请保洁、保安人员，武汉丽岛物业管理有限公司未能进入29号楼提供物业服务。 青岛地球软件技术有限公司自2014年12月31日起至2019年7月12日的水电费系由武汉丽岛物业管理有限公司代缴，并开具了相应的发票。 武汉丽岛物业管理有限公司分别于2018年9月13日、2019年3月14日、2019年4月28日向青岛地球软件技术有限公司书面催缴物业管理服务费。 青岛地球软件技术有限公司与华升富士达电梯有限公司青岛分公司签订了保养合同书，约定由华升富士达电梯有限公司青岛分公司为29号楼执行电梯保养工作。青岛地球软件技术有限公司与青岛宇通消防科技有限公司签订了建筑消防设施维修保养合同，约定由青岛宇通消防科技有限公司为29号楼提供建筑消防设施的维修保养。 武汉丽岛物业管理有限公司于2000年7月1日准予从事物业管理活动，资质登记为一级。 原审法院认为，武汉丽岛物业管理有限公司虽然与开发商签订了前期物业管理合同，但青岛地球软件技术有限公司一直自行雇佣人员进行保洁、保安、电梯维护、消防设施维护等事项，且青岛地球软件技术有限公司的房屋自行安装了门锁，武汉丽岛物业管理有限公司未曾进入提供物业服务，原审法院认为，武汉丽岛物业管理有限公司既未与青岛地球软件技术有限公司签订物业服务合同又未给青岛地球软件技术有限公司提供主要物业服务，因此武汉丽岛物业管理有限公司向青岛地球软件技术有限公司主张物业管理服务费及利息的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决:驳回武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9307元，减半收取4654元，由武汉丽岛物业管理有限公司负担。 二审中，上诉人提交证据一：缴费通知单一组（8张）、增值税专用发票一组（5张）、交通银行电子回单（3张），证明事项：被上诉人青岛地球软件技术有限公司自2019年7月13日起至2020年5月31日的水电费仍享受由上诉人提供的代收代缴服务，并开具相应发票。证明上诉人依据合同提供了服务。 上诉人提交证据二：配电室现场照片一组（7张），证明事项：上诉人按照《前期物业服务合同》第三条委托管理事项的约定，对大园区内的公共供电系统进行巡查、检修及维护，以保障被上诉人（29号楼）在内的园区全体业主的供电系统得以正常运行。 上诉人提交证据三：消防监控室照片一组（6张），证明事项：上诉人配备了专门的值守人员和监控设备，对整个大园区公共区域进行24小时不间断的监控和巡查，以维护园区的公共秩序与安全。 上诉人提交证据四：消防水泵房及巡检照片一组（6张），证明事项：上诉人定期巡检及维护消防设施，以保障消防喷淋系统的正常运行，特别是夏天雨季来临，组织专门人员检查下水道及雨篦，使得园区内的公共排水系统畅通，防止堵塞积水。 上诉人提交证据五：门口岗亭照片一组（8张），证明事项：上诉人组织专门人员24小时值守，在园区各个出入口对进出入园区的人员及车辆进行检查与登记，特别是在疫情期间，严格按照政府相关部门的要求，对进出入人员进行测温、登记、筛查等工作，配合政府做好疫情防护攻坚战，对小区进行了封闭管理。 上诉人提交证据六：保洁及绿化照片一组（6张），证明事项：上诉人安排专职保洁人员和绿化工人，定期对园区内的公共区域卫生和园区绿化进行打扫和维护，以保障整个园区的整洁和环境绿化。 上诉人提交证据七：感谢表扬信及锦旗照片一组（16张），证明事项：通过园区业主送来的感谢信和锦旗，说明自上诉人入驻园区提供物业服务以来，受到了园区内各业主的一致好评，对上诉人的物业服务工作给予了充分肯定，也是最有力的诠释。 上诉人提交证据八：荣誉证书及表彰照片一组（3张），证明事项：上诉人在2019年被青岛市西海岸长江路街道办事处授予优质服务先进单位和物业服务先进单位的荣誉称号，并对上诉人为慈善事业的关心与支持给予了肯定和表彰，上诉人作为物业服务企业不仅做好本职服务工作外，还是一个具有社会责任感的爱心企业。 上诉人提交证据九：2015年1月至2020年4月期间各项工作记录报表（共五箱52本），证明事项：通过上诉人在2015年1月至2020年4月期间的《周检问题跟进清单》、《品质月报》、《巡逻值班记录表》、《业主反映情况记录表》、《维修接单登记表》、《贴心管家巡视记录表》、《公共设备日常巡视记录表》、《楼层管井日常巡视记录表》、《电梯周检记录表》、《楼层配电间日常巡视记录表》、《电梯日常巡视记录表》、《配电房巡视记录表》、《消防监控中心值班记录表》、《保洁部日常工作巡查记录表》、《消防栓检查记录表》、《客户放假情况一览表》、《夜班报告书》、《夜班查岗记录表》、《客户走访记录表》、《绿植养护记录表》、《物业服务满意度调查表》、《消防水泵保养季度记录表》、《车辆进出入登记表》、《固定岗交接班记录表》、《物业服务访问表》、《绿化养护工作日记录表》、《地下车库工作记录表》、《外围保洁日常点检表》、《车辆道闸季度保养记录表》、《物业服务调查表》、《绿化机器使用记录表》、《扫地车日常运行记录表》、《绿化喷洒农药记录表》、《保洁部环境消杀记录表》、《一楼一表巡查记录表》、《消防系统检查保养记录表》等等各项工作报表及日志，客观真实反映了上诉人自入驻青岛光谷软件园区以来，全面履行了前期物业服务合同的约定，为整个园区的业主提供了：1.园区公共区域24小时值班2.园区公共高压供电系统、大楼外围消防系统、大楼外围给排水系统等公用设备的巡检、检查、维护、养护3.园区道路维护，园区公共生活、消防、绿化、上下水管道维护4.园区公共区域的卫生保洁5.公共秩序维护、交通车辆管理、外围监控系统管理等公共区域的物业管理服务。 被上诉人质证称：对证据一、证据二予以认可。这是因为建筑开发商没有将涉案房屋的水电单独名列出，所以不得不向上诉人缴费，即便是缴费也应当向电力公司缴费。证据三上诉人做的是其他楼的消防，我们有自己的消防管理人员和消防服务单位。在一审中我方提交了与青岛宇通消防科技公司签订消防保养合同。证据四下水是园区的整体服务，与被上诉人无关，也不是我们需要的服务。证据五事实予以认可，但是政府提供的服务，与上诉人无关。证据六与被上诉人无关，是对园区其他业主的服务。证据七、八与本案无关。本院对上诉人提交的证据真实性予以确认。 二审查明，青岛地球软件技术有限公司于2014年12月4日向开发商青岛光谷联合发展有限公司购买涉案房屋，并与开发商青岛光谷联合发展有限公司签订《房屋定制协议书》，协议第九条第2项约定：“该房屋的物业管理费由甲方委托的第三方物业管理服务企业另行收取。物业服务内容、管理费标准、结算方式等以乙方与甲方委托的第三方物业管理服务企业正式签订的物业管理服务合同为准”。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，虽然武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司与开发商青岛光谷联合发展有限公司签订前期物业管理合同，但在青岛地球软件技术有限公司购买、入住房屋时，开发商青岛光谷联合发展有限公司承诺有关物业管理、服务相关事宜由其与武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司协商，现双方对于物业管理服务费用达不成一致，按照合同约定应由开发商青岛光谷联合发展有限公司对于《房屋定制协议书》约定作出解释，故在双方均未要求青岛光谷联合发展有限公司对《房屋定制协议书》予以说明的情况下，武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司提起诉讼条件不成就，应予驳回。双方当事人可在开发商青岛光谷联合发展有限公司对于《房屋定制协议书》作出解释后，再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14856号民事判决； 二、驳回武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司起诉。 一审案件受理费9307元，退回武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司；二审案件受理费9307元，退回武汉丽岛物业管理有限公司青岛分公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十月九日 书记员  翟国媛