安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初8083号原告：张鸿雁，女,1968年7月30日出生，汉族，住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：张华，安徽景涛律师事务所律师。被告：程裕来，男，1978年4月6日出生，汉族，住阜阳市颍**。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张华，被告程裕来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法支付原告租金36963.2元；2、依法支付原告滞纳金11088.96元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月原、被告签订《华侨不夜城休闲美食广场商铺租赁合同》，合同第一条约定：“甲方(原告)将位于阜阳市颍河西路与东城墙路交汇处华侨不夜城休闲美食广场负一层至二层1#106-××号房商铺出租给乙方使用”第二条2.1约定：甲方出租该商铺合同期为6年，从2014年9月10日起至2020年9月9日止，租金起算日为2014年9月10日。合同第三条3.1约定：租金以建筑面积计算，第一至三年27771元/年，租金每年支付一次，三年后每年递增10%。合同第三条3.2约定：租赁期内，租金按年结算，乙方应于每年提前一个月向甲方以现金转账等方式支付当年租金。乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金，拖欠超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月(含一个月)以上，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同附属物交回甲方。按照合同的约定,2019年9月9日前应该支付最后一年的租金，但是被告一拖再托，为此原告多次和被告交涉，但是被告一直拒不支付。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，我与李茂、张鸿雁、陈文学（音译）、刘孝恩（音译）四人分别签订了房屋租赁合同，经营红酒，但四个人的房产证是一大间房屋，租赁合同都是到2020年9月份到期，2019年9月前的房租已经付清了。2019年10月我和李茂、陈文学讲再租半年可能就不再租了，他们说明年想租也不租给我了，今年年初有几个月的疫情，生意不好，四月十号前后我就搬走了，搬走前我和陈学文和刘孝恩说了不再租四个人的房子了，并让陈文学告知李茂和张鸿雁一声，2019年10月份李茂锁上我的门，贴上转让告示，就解除了合同，我和陈文学协商付半年房租，已解决纠纷。经审理查明：李茂、张鸿雁分别持有阜阳市颍州区华侨世界小区1#商住楼106-2号、106-××号房产证，该两人的该房产与陈文学（音译）、刘孝恩（音译）在该处的房产相邻，四户房产为一大间房产，地面分成四块，各自办有房产证。2014年被告与前述四户业主分别签订了租赁合同。李茂和张鸿雁各自提供的《华侨不夜城休闲美食广场商铺租赁合同》，除出租人和房号不同外，其他内容，基本相同。两个合同分别以李茂、张鸿雁为甲方，以被告和谭克为乙方，但落款乙方处均为程裕来一人签名按印。两份合同均约定：甲方将位于阜阳市颍河西路与东城墙路交汇处华侨不夜城休闲美食广场负一层至二层出租方的房商铺出租绐乙方使用，乙方租用该商铺仅限于经营红酒使用。甲方出租该商铺合同期为5年，是从2014年9月10日起至2020年9月9日止；租金起算日为2014年9月10日起；合同期的起始时间以甲方发出的书面《入伙通知书》的规定交付日期为准，若甲方推迟交铺，租期将该商铺实际交付日期顺延。租金以建筑面积计算，第一至三年每年27771元，租金每年支付一次，三年后每年递增10%为基础根据市场价格甲乙双方另行商定，合约期满前三个月，若乙方有意继续承租该商铺，甲乙双方会同业主重新商议，以市场实际租金为基准，租金由业主及乙方共同协商，在同等的条件下乙方有优先承租权。租赁期内，租金按年结算，乙方应于每年提前一个月向甲方以现金、转账等方式支付当年租金。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付租赁保证金2500元并于甲方签定房屋租赁合同后2个工作日内预缴第一年的租金27771元。合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十天内将保证金退还乙方(不计利息)。租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，甲方退回乙方所交保证金(不计利息)，如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。乙方拖欠甲方租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月(含一个月)以上，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。另查明：在合同履行过程中，原告从被告处得到了2500元保证金，诉前被告已向原告付清2019年9月9日前的租金。2020年初全世界爆发新冠××疫情，至今没有完全平息，2020年4月中上旬被告认为经营状况不佳，从经营场所撤离，保留装修未动，撤离前程裕来给陈文学打电话，告诉陈文学撤离经营场所，不再继续租赁四户人家的该处房屋，并让陈文学转告其他人，陈文学简单和李茂讲了一下，陈文学认为转告不是自己的义务，应该由程裕来本人直接通知其他三户业主。再查明：案涉房屋2020年9月9日租赁合同到期至今也没有出租出去。庭审中，被告称2019年10月李茂因索要房租未果，就锁上案涉房屋的门并张贴重新租赁的告示，被告同时称2020年10月被告已口头告知李茂和陈文学再租半年可能就不再租了，另外东城墙修路双方曾协商同意扣10000元房租未扣。原告方对被告庭审上述陈述内容，予以否认，被告也未提供其他证据证实。上述事实，由身份证、房产证、银行交易明细、华侨不夜城休闲美食广场商铺租赁合同及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同，不违反有关法律规定，应为有效合同，在依法解除前，双方均应依约履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据，被告所称“2019年10月李茂锁上案涉房屋的门并张贴重新租赁的告示和2020年10月被告已口头告知李茂和陈文学再租半年可能就不再租了及东城墙修路双方曾协商同意扣10000元房租”，因被告未提供确有证明力的证据证实，原告方否认，本院对被告的该辩称，不予采信。被告所称的“口头告知李茂和陈文学再租半年可能就不再租了及2020年4月搬走已让陈文学转告”均是要求解除合同的行为，但解除行为应依法进行，比如向四户人家分别送达解除合同通知书，而被告由于法律知识欠缺，没有采用书面形式通知，而是自称采取了口头通知，即使被告补充证据证实2019年10月向原告说过“再过半年可能就不再租了”因该表述为“可能”而不是“确定”，也不能产生解除合同的法律效力。2020年4月被告搬走前，按道理讲被告应该直接和各出租方联系沟通，告知要求解除合同并详细说明解除理由，更为妥当。而被告让陈文学转告,被告也没有说清楚装修怎么处置余下房租何时给付，显然不能认定与原告的合同已经解除，被告应当继续支付合同期限内不可抗力之外的租赁费。按合同约定，一至三年每年27771元，三年后每年递增10%，按此计算第四年为30548.1元，第五年为33602.91元，第六年为36963.2元，第六年每个月房租3080.27元。考虑到李茂、张鸿雁、陈文学等四户为连体产权，四户一个大房间，2020年4月被告搬走前通知方式虽欠妥，但在被告搬走至今半年左右，如果认定除陈文学知道搬走外，其他三人一点也不知道，也不符合常理，连体房业主为同一共同体，也应该相互转告，搬走后无人使用房屋扩大的损失，原告方也有一定过错。综合考虑2020年初全世界爆发新冠××疫情，至今没有完全平息，属不可抗力，造成被告经营状况不佳等案件事实，本院酌定被告再支付原告7个月房屋租赁费21561.87元，原已支付的租赁保证金2500元，冲抵违约金不再退还，无需另行支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告程裕来给付原告张鸿雁房屋租赁费21561.87元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告张鸿雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，减半收取501元，由原告张鸿雁负担170元，被告程裕来负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇二〇年十月二十三日书记员  许 静