陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终2868号上诉人（原审被告）：刘治琪，男，1974年4月3日出生，汉族，居民，住陕西省米脂县银州镇。委托诉讼代理人：杨军，陕西银州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾应龙，男，1976年1月3日出生，汉族，居民，住陕西省米脂县银州镇。上诉人刘治琪因与被上诉人艾应龙房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省米脂县人民法院(2020）陕0827民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘治琪上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不承担房屋占有使用费或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审未能查清事实，所作判决错误。2012年11月1日，上诉人在不知道所承租的汽修厂属于班家沟村民委员会的前提下，与被上诉人签订了《租房协议》，在租赁期限内，上诉人一直按照协议约定给付房租。一直到2018年3月，米脂县人民政府“两馆一场”项目在班家沟村实施，班家沟村委会向上诉人下达了拆迁通知书，明确告知上诉人所承租的汽修厂归班家沟村委会所有，并将上诉人经营的修理厂断水、断电。为此，上诉人多次找被上诉人协商解决断水、断电的问题，但上诉人一直推脱没有解决。无奈，上诉人只能与班家沟村委会签订了《租赁合同书》，该租赁合同的期限为一年，即从2019年4月1日至2020年4月1日，租赁费为1万元，上诉人已将该笔租赁费支付给班家沟村委会。原审法院判决上诉人支付诉人房屋占有使用费从2018年11月1日起以每年4万元计算至腾房之日止，导致上诉人既要向被上诉人支付租赁费，又要向班家沟村委会支付租赁费，显失公平。2、双方签订的《租房协议》明确约定被上诉人应保障上诉人汽修厂的正常水、电使用，但汽修厂早在2018年3月就被断水、断电，被上诉人构成违约，应赔偿上诉人不能正常经营期间的损失。2018年至2019年4月1日的租赁费上诉人已于2020年3月22日以微信方式支付。被上诉人艾应龙辩称：上诉人与班家沟村委会签订的租赁合同其不知情。土地是其租赁班家沟村民的，房子是其自已修建的。斑家沟村委会往回收地的事没有通知其，上诉人也没有通知，其不知情。艾应龙向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2012年11月1日签订的房屋租赁协议。2、依法判决刘治琪支付房屋租赁费从2017年11月1日至2018年11月1日的40000元(已付15000元，剩余25000元)和2018年11月1日至2019年11月1日的40000元，共计65000元。并支付从2019年起至刘治琪腾房之日止的房屋租赁费。3、本案的案件受理费由刘治琪承担。一审法院认定事实：2012年11月1日，艾应龙将其从班家沟村民冯秋林、冯守明处承包的责任田建房后租赁给刘治琪经营汽修厂，即刘治琪现在经营的龙腾汽修厂。约定租赁期限为9年，每年租金为40000元。因刘治琪拖欠艾应龙租金，艾应龙于2018年起诉后，法院作出（2018）陕0827民初477号调解书，内容为：“由刘智琪（奇）支付艾应龙2017年的房屋租赁费40000元整，支付方式为：于2018年7月24日前支付20000元，剩余20000元于2018年8月24日前一次性付清”。调解书生效后刘治琪已支付15000元，剩余25000元未付。现艾应龙起诉来院要求解除与刘治琪的租赁协议，并支付下欠的25000元租赁费及2018年11月1日至腾房之日止的房屋租赁费。一审法院审理认为:艾应龙将承包的责任田加盖房屋后出租给刘治琪经营汽车修理厂，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续”，艾应龙未提供办理农用地转用审批手续，因此本案双方当事人签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。根据无效合同的处理原则，双方取得的财产应相互返还，基于刘治琪实际使用房屋的事实应向艾应龙支付占有使用费，具体按照双方约定的每年租金40000元为标准，自2018年11月1日计算至腾房之日止。对于刘治琪诉讼请求中要求判令艾应龙支付（2018）陕0827民初477号调解书中未支付的25000元租赁费，因案件已生效，其可申请执行，故对此不再作出处理，予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第六十四条第一款规定，判决：一、艾应龙与刘治琪于2012年11月1日签订的租赁合同为无效合同。二、刘治琪自本判决生效之日起十日内向艾应龙支付房屋占有使用费从2018年11月1日起以每年4万元计算至腾房之日止。三、驳回艾应龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由刘治琪负担。二审期间，上诉人刘治琪向本院提交如下证据。第一组：米脂县国土资源局征收集体土地预公告复印件一份、米脂县政府地上附着物征迁公告复印件一份。证明目的：上诉人租赁的汽修厂属于强制征收的范围，因修路等原因导致汽修厂断水断电，无法正常经营，造成了损失。第二组：村委会征询意见表复印件两份。证明目的：房子属于集体土地，已被村集体收回。第三组：班家沟村委会与上诉人签订的2019年4月1日至2020年4月1日和2020年4月1日至2021年4月1日的租赁合同复印件各一份。证明目的：上诉人与班家沟村委会签订了2019年4月1日至2021年4月1日的租赁合同并支付了租赁费。第四组：2019年3月22日的微信转账凭证复印件一份。证明目的：上诉人2018年11月1日至2019年4月1日的房租15000元已经支付完毕。经庭审质证，被上诉人艾应龙对上诉人提交的第一组证据不认可。文件是真实的，但拆迁范围不包括该房屋。断水是因为修路，是上诉人自己造成的。对第二组证据不认可，村委会没有向其收回土地，租地的村民也未向其说过收回土地的事。对第三组证据不认可，其不知情。对第四组证据的真实性认可，对证明目的不认可，支付的是2017年11月1日到2018年11月1日的租赁费。本院对上诉人刘治琪提交的证据作如下认定：对于上诉人刘治琪提交的第一、二组及第三组证据中2020年6月29日的《租赁合同书》，因上诉人只提交了复印件且被上诉人不认可，且不符合证据形式要件，故不予认定。对第三组证据中2019年8月20日的租赁合同，因被上诉人不认可，与本案无关联性，故不予认定。对第四组证据，因被上诉人对真实性认可，故对其该组证据的真实性予以认定。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是刘治琪应否支付房屋占有使用费的问题。刘治琪上诉称其已与班家沟村委会就所涉房屋签订了《租赁合同书》并支付租赁费，不应再承担房屋占有使用费。但因涉案房屋系艾应龙修建，且仍在双方约定的占有使用该房屋的期限内。刘治琪未提交证据证明其与艾应龙解除了双方对房屋占有使用的约定或艾应龙同意其与班家沟村委会签订《租赁合同书》，故其与班家沟村委会签订《租赁合同书》的行为只对其与班家沟村委会之间发生效力，并不能对抗其与艾应龙之间的约定。根据查明的事实，虽双方签订的租赁合同因违反了法律的强制性规定而无效。但刘治琪并未否认仍然实际占有使用诉争房屋的事实，其仍应按双方约定支付房屋占有使用费。故其该上诉理由不能成立，不予支持。对于刘治琪上诉称，其占有使用的该房屋被断水、断电，艾应龙构成违约，应赔偿其损失，因其未能提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故其应承担举证不能的不利后果。其该上诉理由不能成立，不予支持。至于其提交的2019年3月22日的微信转账凭证证明支付15000元房租，系其履行另案生效裁判文书的义务，可按其实际履行情况作相应扣除，本案不再处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘治琪负担。本判决为终审判决。审判长  惠东东审判员  徐白江审判员  白成钰二〇二〇年十月二十七日书记员  李 杨