贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12538号 原告：郭华，男，汉族，1959年9月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：朱祖元，女，汉族，1973年10月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：郭华（特别授权代理），男，住贵州省毕节市。 系原告朱祖元之丈夫。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心**架空层（**）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），男，住贵州省毕节市。 原告郭华、朱祖元与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（原告朱祖元委托诉讼代理人）郭华，被告委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭华、朱祖元向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付办理毕节市七星关区房屋转移登记的不动产使用证；2、判决被告因违反《商品房买卖合同》没有按期交房至今的违约金暂定63577.1835元，具体实算以判决至执行止；3、判决被告违反《商品房买卖合同》没有按期交不动产使用证至今的违约金145947.6225元，具体实算以判决至执行止。事实理由：原告与被告于2013年5月4日签订《商品房买卖合同》按照合同约定并依法获得（购买），被告位于毕节市七星关区房屋一套面积93.83平方米，全款支付为266571元，被告方在合同中Ｐ12页第四章第十一条（一）款中约定2013年12月31日前交房给原告，合同Ｐ15页第十三条一款一项二项约定出卖人不按期交房给原告的以买受人全款266571元万分之一向原告支付违约金（266571元1／10000×2385天＝63577.1835元），被告在合同期Ｐ24页第八章二十二条三款一项约定于2015年7月26日前交付不动产使用证给原告，至今被告违反合同约定，并按合同中Ｐ24页三款二项2点（2）的约定原告支付全款266571元全款0.03%的违约金支付原告（266571元×0.03%×1825天＝45947.6225元），多年多次催找被告未果，由此不得不诉求到人民法院处理此案。综上实情，呈请人民法院依照我国《合同法》具体之规定，依法判决被告承担违反《商品房买卖合同》规定依法理应支付原告两笔违约金63577.1835元、145947.6225元，并向原告办理不动产使用证，由此依法确保原告的合法利益。 庭审中，原告郭华、朱祖元明确：诉请的逾期办证违约金从2015年7月26日起计算至实际办理产权证之日止；逾期交房违约金从2013年12月30日计算至2020年9月14日。 被告大众房开公司口头答辩称：1、原告方的所有诉请我公司认为已经过了诉讼时效，故原告方的诉讼请求不应得到支持；2、本案中的违约情况实际是政府的行政行为所造成，我公司的办证通道受阻，故我们不应该承担责任；3、双方签订的合同违约金约定标准过高，应该以法律规定的计算标准来计算；4、我公司符合交房条件后，每个业主我们都是委托物业去通知业主收房的，我们是统一通知了的，现在为止原告一直没有和我公司或物业联系造成的损失与我公司无关。 本院经审理查明：2013年5月4日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-311）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为7-208。该商品房总价款为266571元，买受人采取一次性付款方式付款，应当在2011年9月13日前支付全部房价款；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了购房款266571元。2020年8月10日，原告收房。现涉案房屋尚不具备办证条件。原告认为，被告违反合同规定，依法理应支付原告两笔违约金，并向原告办理不动产权证。故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告所举证据，在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应按合同约定向原告交房及协助办理房屋权属登记。被告未按承诺期限履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告主张被告交付办理涉案房屋转移登记的不动产使用证的诉请，因涉案房屋现尚不具备办证条件，不能办理产权转移登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期交房违约金，按原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应在2013年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。原告于2020年8月10日收房，即被告交房。此时已超过合同约定的交房期限，被告构成违约，应按约定向原告计付违约金，并于2020年9月10日内支付。但至今，被告仍未向原告支付该违约金，故原告主张的逾期交房违约金，本院予以支持，以原告已付购房266,571元为基数，按日万分之一的标准，从2014年1月1日起计算至2020年8月10日止。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，如前所述，被告应于2020年9月10日内向原告支付该违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告诉请该违约金，未超过三年的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。对于被告提出符合交房条件后，已委托物业通知交房，系原告一直未收房，造成的损失与其无关的抗辩主张，被告未举证证明，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于原告诉请的逾期办证违约金，按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未按约定履行，应从承诺的2015年7月26日之次日2015年7月27日起向原告计付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年7月24日提起诉讼，从起诉之日回朔三年，即2017年7月24日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，但2017年7月24日后的违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。被告的抗辩主张，部分成立，原告诉请的违约金从2017年7月24日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于该违约金的计算标准问题。原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告提出合同违约金约定标准过高，应以法律规定的标准计算的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及该解释第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款266,571元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭华、朱祖元支付逾期交房违约金，违约金以266,571元为基数，按日万分之一的标准，从2014年1月1日起计算至2020年8月10日止； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭华、朱祖元支付逾期办证违约金，违约金以266,571元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告郭华、朱祖元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2221元（已减半收取），由原告郭华、朱祖元负担926元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担1295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十月十三日 书记员  张婵婵