四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12480号 上诉人（原审第三人）：成都银行股份有限公司西御支行，住所地成都市西御街******。 负责人：富强，行长。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：程思，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：许桂华，女，1962年1月14日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：任智杰，四川贞固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾春丽，四川贞固律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市浩林实业发展公司，住所地，住所地成都市武侯区紫藤路&ldquo园”。 法定代表人：罗琳，总经理。 委托诉讼代理人：罗兵，男，系公司员工。 上诉人成都银行股份有限公司西御支行（以下简称成都银行西御支行）因与被上诉人许桂华、成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 成都银行西御支行上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8748号民事判决，改判驳回许桂华的一审全部诉讼请求；2.上诉费由许桂华、浩林公司承担。事实和理由：1.一审认为许桂华与浩林公司签订的商品房买卖合同有效系事实不清、证据不足。成都银行西御支行与浩林公司就案涉房屋于2019年11月20日办理备案，于2009年11月28日办理预告登记，许桂华与浩林公司于2011年7月22日才签订案涉房屋的商品房买卖合同，签订合同时间在成都银行西御支行办理合同备案和预告登记之后。许桂华应在购买房屋前查询并确认房屋状态和权属，浩林公司也应当告知许桂华房屋情况，因此许桂华应当知晓该房屋的状态。许桂华出示的刘登富向赵波的转账凭证系第三人之间的转账记录，金额与购房款不符，不能证明是案涉房屋的购房款。许桂华在与浩林公司签订合同后，没有提供证据证明其要求浩林公司及时办理备案和预告登记等手续，许桂华未尽到相应义务。浩林公司先后与邓华、赵波，许桂华签订《商品房买卖合同》，是一房多卖。许桂华与浩林公司是否存在真实的购房及履行行为存疑。2.成都银行西御支行与浩林公司的和解协议中抵偿行为真实有效，借款已转化为购房款，双方签订的《商品房买卖合同》亦真实有效，备案和预告登记合法，原审法院判令成都银行西御支行办理预告登记注销、解除房屋合同备案适用法律错误。依据《物权法》第20条第1款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，浩林公司在对案涉房屋进行出卖时，应当取得预告登记的权利人成都银行西御支行同意，在未征得成都银行西御支行同意的情况下，不发生物权效力。因此浩林公司与许桂华之间的买卖行为不发生物权效力。而成都银行西御支行在办理预告登记后，因浩林公司又与许桂华签订了房屋买卖合同，使申请办理不动产登记的条件未成就，不是成都银行西御支行的过错，故不能依据《物权法》第22条第2款认定预告登记失效。3.一审判令浩林公司协助许桂华办理不动产权登记证书没有法律依据。因许桂华与浩林公司之间的合同是否真实有效、是否支付合理对价事实不清，不能就此认定许桂华为真实买受人。 许桂华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.许桂华与浩林公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。2011年7月22日许桂华与浩林公司签订《商品房买卖合同》，同日许桂华通过刘登富向浩林公司指定的收款账户刘波支付了全部购房款，浩林公司出具收据与发票，并将房屋交付许桂华使用。可以证实许桂华与浩林公司之间的买卖行为真实有效，并支付了房屋对价。2.一审适用法律正确。首先，成都银行西御支行对案涉房屋不享有所有权，浩林公司有权处分其名下财产。其次，成都银行西御支行的预告登记已经失效，成都银行西御支行与浩林公司办理备案和预告登记是基于双方的债权债务关系，并非直接以房抵债。办理预告登记后，又委托浩林公司对外销售并以售房款偿还债务，成都银行西御支行的委托应视为其同意销售案涉房屋。即使成都银行西御支行未委托浩林公司销售房屋，其预告登记也已失效。依据《物权法》第20条的规定，2013年8月12日案涉房屋已登记至浩林公司名下，且案涉楼栋的其他房屋都已办理了不动产权证，成都银行西御支行在无障碍的情况下，未将预告登记转化为本登记，其预告登记已失效。3.浩林公司应当协助许桂华办理不动产权证书。许桂华与浩林公司签订的房屋买卖合同合法有效，双方应全面履行合同义务，故浩林公司负有协助办证的义务。 浩林公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的全部诉讼请求。许桂华跟浩林公司签订的商品房买卖合同是真实有效的，同时也按照合同的约定履行了及时交付义务，许桂华也入住了，到目前为止未向许桂华办理产权证，也是因为浩林公司与成都银行西御支行的债权债务问题，在成都银行西御支行的债权债务关系了结之后，浩林公司会协助许桂华尽快办理产权证。 许桂华向一审法院起诉请求：1.确认许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》（编号ＪＬ4-3-1201）合法有效；2.判令浩林公司及成都银行西御支行办理位于成都市武侯区房屋的预告登记注销手续；3.判令浩林公司及成都银行西御支行依法解除案涉房屋的合同备案；4.判令浩林公司协助许桂华办理《商品房买卖合同》案涉房屋的不动产登记证书；5.判令浩林公司支付逾期办理不动产登记证书的违约金271608.90元（自应当取得商品房所有权证书届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向许桂华支付已付房款万分之一的违约金，暂计算至2018年10月31日）；6.本案诉讼费由浩林公司承担。 一审法院认定事实：2011年7月22日，许桂华与浩林公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＪＬ4－3－1201），约定许桂华购买浩林公司开发位于成都市武侯区住房，测绘建筑面积148.5平方米，房屋价款1185030元；浩林公司应在2011年7月22日前交付商品房；合同第十九条产权登记第（二）项转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 同日，浩林公司向许桂华出具了收据，备注为“原邓华、赵波更名”，并向许桂华交付了案涉房屋，许桂华开始占有该房屋并交纳物业服务费。许桂华和浩林公司签订的《房号确认书》确认原合同房号和房管局编号的案涉房屋，现派出所编号为。 2014年6月10日，浩林公司向许桂华出具了《销售不动产统一发票（自开）》。但许桂华至今未取得所购房屋所有权证书。 2017年5月17日，浩林公司向许桂华出具了《承诺书》一份，载明浩林公司承诺于2017年6月30日前为其办理完毕房屋的备案手续。 另查明，1.成都银行西御支行的上级机构成都市银行股份有限公司（以下简称成都银行）与浩林公司及其它公司存在借款合同关系，成都市中级人民法院作出的民事判决生效后，成都银行依法申请强制执行。2009年11月18日，成都银行与浩林公司及其它公司签订《执行和解协议》，约定浩林公司愿意以其开发建设的“金林·俊景”项目的商品住宅和商业用房用以抵偿所欠成都银行的债务本金，抵偿房产在1年内通过委托浩林公司销售的方式变现；商品住宅的抵偿价格按6900元／平方米计算，抵偿房产确认后由成都银行西御支行与浩林公司签订抵偿房产《商品房买卖合同》，并备案和预告登记到成都银行西御支行名下，浩林公司根据合同约定的房价向成都银行出具收据冲抵债务本金；成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，委托期限一年，销售款项进入指定账户。2009年11月20日，浩林公司与成都银行西御支行签订《商品房买卖合同》并于同日办理了合同签约备案（合同签约备案号9XX8），于2009年11月28日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人是成都银行西御支行（预告登记时地址为武侯区，成房预中心城区字第××号）。 2010年12月22日，成都银行与浩林公司签订《延期委托销售协议》，将委托销售期限延长至2011年5月31日，在剩余抵偿价格的基础上按日增长率=8.4%/360天计算相应的房产增值额；浩林公司应保证委托销售房产在预告登记有效内实现销售，在预告登记失效前10天内，成都银行有权将剩余房产过户至自己名下。 2.案涉房产原由浩林公司以房冲抵应付工程款的方式抵偿四川省兆华装饰工程有限责任公司1185030元，双方于2010年2月6日签订了《协议》，约定由邓华、赵波就抵偿房屋签订《商品房买卖合同》。浩林公司向邓华、赵波出具了收据，备注为“工程款抵房”。2011年7月22日，刘登富向赵波转账支付131万元。许桂华称从中介处购买的案涉房屋，并不知晓房屋在赵波名下、已经办理合同备案和预告登记等情形；刘登富系其女儿的朋友，由其帮忙代办了购房事宜，赵波的账户系浩林公司指定的收款账户。 3.2013年8月12日，案涉房屋登记到浩林公司，地址变，地址变更为XX9）。 一审法院认为，许桂华与浩林公司就现在地址为成都市武侯区商品房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许桂华支付了全部购房款，浩林公司向许桂华交付房屋，但是至今未按约定为许桂华办理案涉房屋的不动产权属登记证明，许桂华要求浩林公司继续履行合同义务，协助其办理不动产权证，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因浩林公司与成都银行西御支行已就案涉房屋办理商品房备案登记和预告登记，故双方应协助办理其注销手续。 关于逾期办证违约金，案涉房屋于2011年7月22日交付，按照合同约定逾期办证违约金的诉讼时效应当从2012年7月23日起计算，虽然许桂华提交了浩林公司在2017年向其出具的《承诺书》，但是其内容仅涉及关于案涉房屋的合同备案，未有逾期办证违约金的内容，故对许桂华关于违约金的起算时间从起诉之日起三年内的部分予以支持，根据公平和诚实信用原则，结合全案事实和合同履行情况，一审法院将违约金的计算标准酌情调整为已付房款×万分之一×20%×天数，即浩林公司应向许桂华支付从2015年11月5日起按1185030×万分之一×20%×天数计算的违约金至许桂华实际取得之日止。 成都银行西御支行主张许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》、许桂华是否支付房款存疑。本案中，许桂华举示了刘登富向赵波的转账凭证主张其已支付了房款，浩林公司予以认可并向许桂华出具了收取房款的收据、发票，同时浩林公司还举示了其与四川省兆华装饰工程有限责任公司签订的关于以房抵工程款的《协议》、向邓华和赵波出具的收据予以佐证，而且房屋已经交付给许桂华使用的情况下，成都银行西御支行认为该行为非许桂华与浩林公司真实意思表示，但并未举示相应的证据，故许桂华与浩林公司之间的房屋买卖合同关系具有高度可能性，该合同真实有效且已实际履行，对成都银行西御支行的该项主张一审法院不予采信。 成都银行西御支行主张因未收到抵偿款，有权不配合办理案涉房屋的商品房备案登记和预告登记注销手续。一审法院认为，成都银行与浩林公司等达成的和解协议系以房抵债，同时成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，办理商品房买卖合同备案登记和预告登记系为了保障委托浩林公司销售房屋的购房款用以偿还债务。本案中，虽然许桂华购买涉案房屋时已超过委托销售期限，但涉案房屋于2013年8月12日起登记在浩林公司名下，成都银行西御支行并无证据证明曾要求浩林公司办理房屋过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，浩林公司和成都银行西御支行应协助办理合同备案和预告登记的注销手续。浩林公司未按照约定将售房款用于向成都银行偿还债务，成都银行可另案讼争。 据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认许桂华与浩林公司于2011年7月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＪＬ4－3－1201）合法有效；二、浩林公司、成都银行西御支行于判决生效之日起十日内协助办理位于成都市武侯区房屋的预告登记注销手续；三、浩林公司、成都银行西御支行于判决生效之日起十日内协助办理位于成都市武侯区买卖合同备案登记的注销手续（合同备案号9XX8）；四、浩林公司于判决生效之日起十日内协助许桂华办理位于成都市武侯区房屋的不动产权证；五、浩林公司于判决生效之日起十日内向许桂华支付逾期办理房屋产权证的违约金（以1185030元为基数，以每日万分之一的20%从2015年11月5日起计算至许桂华实际取得不动产权证之日止）；六、驳回许桂华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，由浩林公司负担780元，许桂华负担4594元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是2011年7月22日许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，成都银行西御支行主张上述房屋买卖并非真实的买卖关系，其对上述房产拥有合法物权的上诉理由能否成立。现评述如下： 关于许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效的问题。本院认为，浩林公司是案涉现地址为成都市武侯区商品房的开发商，其与许桂华在2011年7月22日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。合同签订后，许桂华委托刘登富向浩林公司指定的收款人赵波账户支付了全部购房款，浩林公司向许桂华出具了收取房款的收据、发票，并交付了案涉房屋，许桂华实际占有使用案涉房屋。以上行为可以形成许桂华与浩林公司就买卖案涉房屋的完整交易过程，故可以认定许桂华与浩林公司就案涉房屋的买卖行为真实有效。成都银行西御支行主张许桂华与浩林公司之间的房屋买卖行为并非真实意思表示的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于许桂华与浩林公司就案涉房屋的上述买卖行为是否发生物权效力的问题。2009年11月18日，成都银行西御支行与浩林公司等达成和解协议以房抵债，并就案涉房屋办理了预购商品房预告登记。成都银行西御支行据此依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，主张许桂华与浩林公司就案涉房屋的买卖行为不发生物权效力。本院认为，预告登记制度的设立是为了保障权利人将来实现物权，预告登记具有限制物权变动的作用，其客观上不利于物的流转。因此，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”而浩林公司于2013年8月12日取得了案涉房屋的初始登记，其后成都银行西御支行并未申请将预告登记转化为本登记，故成都银行西御支行就案涉房屋的预告登记已失效，其不再具有对抗许桂华与浩林公司之间房屋买卖行为发生物权效力的作用，故许桂华与浩林公司就案涉房屋的上述买卖行为能够发生物权效力，成都银行西御支行与浩林公司应当协助办理合同备案和预告登记的注销手续，浩林公司应当协助许桂华办理案涉成都市武侯区房屋的不动产权证，一审对此认定正确，本院予以维持。 另，案涉房屋现地址为成都市武侯区，一审判决第四项对此表述有偏差，本院对此予以纠正。 综上所述，成都银行西御支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在表述错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8748号民事判决第一、二、三、五、六项； 二、成都市浩林实业发展公司于判决生效之日起十日内协助许桂华办理位于成都市武侯区房屋的不动产权证。 一审案件受理费5374元，由成都市浩林实业发展公司负担780元，许桂华负担4594元；二审案件受理费5374元，由成都银行股份有限公司西御支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张引千 审 判 员 夏 伟 审 判 员 张卫敏 二〇二〇年十月九日 法官助理 黄 迪 书 记 员 周玲萍