杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2584号 原告（反诉被告）：杨东兴，男，1966年1月10日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告（反诉被告）：胡文华，女，1967年12月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：林凤娥、郝丽萍。 被告（反诉原告）：杭州青城房地产开发有限公司，住所地杭州市临安区青山民主村，统一社会信用代码91330185704309735Q。 法定代表人：何建梁，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，公司员工。 原告（反诉被告）杨东兴、胡文华诉被告（反诉原告）杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月23日向本院提起诉讼，本院经诉前调解不成，于2020年7月22日立案受理，依法由审判员邹家豪适用简易程序独任审理。被告（反诉原告）青城房产公司于2020年8月20日向本院提起反诉。本案于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨东兴、胡文华及其共同委托诉讼代理人郝丽萍、被告（反诉原告）杭州青城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨东兴、胡文华诉称：原、被告于2017年5月21日签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将锦北街道颐和山庄36（36幢101-201）房屋以4165084元的价格转让给原告。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款，被告亦向原告交付了上述房屋。双方约定出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并将取得的土地、房屋的权属证书在2018年12月1日前交付买受人。现被告逾期交付产权证书，根据双方合同被告应每日按该商品房总价款的万分之一向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判令：一、要求被告立即办理完成坐落于锦北街道颐和山庄36（36幢101-201）的房屋土地使用权和商品房所有权初始登记，并将该房地产的权属证书向原告交付，协助原告办理房屋产权登记事宜；二、要求被告向原告支付违约金202419元（暂从2018年12月1日起计算至2020年3月30日，实际主张权利至原告办理完毕房屋产权登记日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告杨东兴、胡文华撤回了第一项诉讼请求。 青城房产公司辩称：关于违约金问题，按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价款的2%，案涉房屋的房价款为4165084元，故违约金上限为83302元。 青城房产公司反诉称：2017年5月21日，杨东兴、胡文华向青城房产公司购买颐和山庄房屋，于反诉原告签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，合同约定房屋总价款为4165084元，约定付款方式为分期付款，合同签订之日支付2265084元，剩余房款1900000元于2017年7月20日前付清。同时合同约定，若买受人逾期付款，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。合同签订后，杨东兴、胡文华分别于2017年5月21日、2017年7月27日、2017年8月25日向反诉原告支付了2265084元、50000元及185000元。其中有两笔款项存在逾期付款的情况，按照合同约定应当支付逾期付款违约金。为此，青城房产公司提起反诉，诉请：一、要求反诉被告支付逾期付款违约金13390元（以50000元为基数，按照日万分之二的标准从2017年7月21日计算至2017年7月27日；以1850000元为基数照日万分之二的标准从2017年7月21日计算至2017年的8月25日）；二、本案反诉费用由反诉被告承担。 杨东兴、胡文华辩称：一、原告支付购房款的时候，虽然有逾期的现象，但是该情况系经过出卖人口头同意的。所以说原告们事实上是不存在逾期的现象的。二、原告分三期支付房屋价款，原告主张前面两期的逾期付款违约金，已超过诉讼时效。 为证明诉称事实，杨东兴、胡文华在庭审中向本院提供《浙江省商品房买卖合同》1份（不含补充协议，系与原件核对一致的复印件）、浙江省增值税普通发票1份（系与原件核对一致的复印件）、房屋交付签收单1份，欲证明原告与被告约定购买案涉商品房，并按约定支付了全部房款，但被告未在约定期限内按约办证，存在违约的事实。 被告青城房产公司为支持其辩请及反诉事实，向本院提供证据如下： 证据一、签约确认单复印件1份（与原件核对一致），欲证明原告在签署商品房买卖合同以及补充协议时是查阅过相应条款内容的，而且双方达成一致没有异议。 证据二、收据及pos机单据3组，欲证明反诉被告未按照《商品房买卖合同》约定按时支付款项，其中第二笔、第三笔款项支付均存在逾期情况的事实。 对原告（反诉被告）杨东兴、胡文华提供的证据，被告青城房产公司对真实性均无异议。本院审核认为原告提供的证据真实、合法，与本案有关联性，对其证明效力本院予以确认。对于合同条款的效力的认定，本院在本院认为部分予以回应。 对被告青城房产公司（反诉原告）提供的证据，原告杨东兴、胡文华对真实性均无异议，但认为对签约确认单的签字，并不表示原告已对有关补充协议进行了充分理解。同时有关付款违约的情况是青城公司同意的。本院审核认为被告青城房产公司提供的证据真实、合法，与本案有关联性，对其证明效力本院予以确认。同样，对于合同条款的效力的认定，本院在本院认为部分予以回应。 根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2017年5月21日，青城房产公司（作为出卖人）与杨东兴、胡文华（作为买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于临安××街道颐和山庄36（36幢101-201）房屋，建筑面积163.32㎡，总价4165084元。合同第七条约定：“买受人按下列第2种方式按期付款……2、分期付款（1）第一期自本预售合同签订之日支付全部房价款54.4%，金额2265084元。（2）第二期在2017年7月20日前支付全部房价款的45.6%，金额1900000元。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理；……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。……。”附件八，为补充协议。 在上述文本后，附有《商品房买卖合同》补充协议，记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方同意《浙江省商品房买卖合同》增加如下补充条款。本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议的约定为履行依据。补充协议第十三条第三款约定：“甲方承诺：在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。甲方未在本款约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，乙方不选择退房，但自本款约定的期限届满之次日起，甲方每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%”。第十八条第二款约定：“在签署本合同及补充协议前，甲方已采取合理方式提请乙方注意本合同及补充协议中涉及加重买受人责任、排除乙方主要权利、免除或限制甲方责任等内容的条款，且甲方已经向乙方进行了充分的解释和说明，乙方对此无异议。乙方进一步确认《商品房买卖合同》及补充协议非甲方的格式条款，双方对《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款内容的理解不存在异议，乙方自愿签订并依约履行《商品房买卖合同》及补充协议”。在该条款下方即《补充协议》结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，原告于2017年5月21日支付购房款2265084元，于2017年7月27日支付购房款50000元，于2017年8月25日支付购房款1850000元。此后，青城房产公司按约向原告交付取得竣工备案手续的房屋。另查明，在本案审理过程中，被告于2020年9月16日向原告交付了有关产权证书。 本院认为，当前并无法律法规禁止出卖人与买受人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系出卖人事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准；对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但买受人认为出卖人未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“如本补充协议与《浙江省商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对出卖人有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可提交有关正经证明已产生实际损失，并主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。综上，本院认定本案补充协议中有关逾期办证违约金条款有效。与此同时，经本院释明，原告表示如本院认定补充协议有效的，原告仍主张对有关违约金条款进行调整。考虑到原告损失以及可能存在的被告长时间逾期办证导致原告产生进一步损失，本院对违约金予以调整。结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院酌情确认2020年7月31日前的违约金计算标准按照补充协议（二）第十一条第三款的约定执行，此后的违约金计算标准调整为按每日房屋总价款的万分之一计算至被告实际交付产权证书日止。 此外，关于被告（反诉原告）青城公司的反诉请求，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，本案原、被告双方已在《浙江省商品房买卖合同》中约定明确的付款期限，原告（反诉被告）杨东兴、胡文华未按照约定支付购房款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。同时，诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。案涉违约金的有关金额自原告（反诉被告）杨东兴、胡文华逾期支付有关购房款之日即已确认，故诉讼时效应当自原告（反诉被告）杨东兴、胡文华逾期支付有关购房款之日开始计算。本案中《商品房买卖合同》约定的付款期限为于合同签订之日（2017年5月21日）支付2265084元，于2017年7月20日前支付1900000元。原告（反诉被告）杨东兴、胡文华支付购房款的时间为于2017年5月21日支付购房款2265084元，于2017年7月27日支付购房款50000元，于2017年8月25日支付购房款1850000元。其中2017年7月27日支付的50000元及2017年8月25日支付的1850000元均已超过约定的付款期限（2017年7月20日）。被告（反诉原告）青城房产公司向本院提起反诉的时间为2020年8月20日，结合前述诉讼时效的起算时间，其中2017年7月27日支付的50000元款项违约金已超过诉讼时效，另外2017年8月25日支付的1850000元的违约金并未超过诉讼时效，故对被告（反诉原告）青城房产公司主张的50000元部分计算的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。对于2017年8月25日支付的1850000元，因超过约定的付款期限，在原告（反诉被告）杨东兴、胡文华无法提交证据证明该逾期付款已获得青城房产公司认可的情况下，其应当按照合同约定支付逾期付款违约金。经本院核算，1850000元按照日万分之二的标准自2017年7月21日计算至2017年8月2日的违约金为12950元，故对该部分反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州青城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨东兴、胡文华违约金83302元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至初始不动产权证书交付之日止的违约金以4165084元为基数，按每日万分之一计算）； 二、原告（反诉被告）杨东兴、胡文华应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杭州青城房地产开发有限公司违约金12950元； 三、驳回原告（反诉被告）杨东兴、胡文华的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）杭州青城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4336元，减半收取2168元，反诉受理费135元，减半收取67.5元，由原告（反诉被告）杨东兴、胡文华负担1341元，被告杭州青城房地产开发有限公司负担894.5元。 原告杨东兴、胡文华于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州青城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邹家豪 二〇二〇年十月十六日 书记员  王健伦 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以适当减少。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。