江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3206号上诉人（原审第三人）：周应来，男，1974年6月20日出生，住沭阳县。被上诉人（原审原告）：周小兵，男，1976年10月7日出生，住沭阳县。被上诉人（原审原告）：仲贵林，女，1967年8月16日出生，住沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：严晓芹，江苏华脉律师事务所律师。原审被告：王宁，女，1973年7月21日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。原审被告：江苏金信达置业有限公司，统一社会信用代码913213220552486014，住所地沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。法定代表人：张元贵，该公司总经理。原审第三人：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91321322608519951E，住所地沭阳县苏州东路与台州南路交汇处。法定代表人：王昌林，该公司董事长。上诉人周应来因与被上诉人周小兵、仲贵林，原审被告王宁、江苏金某置业有限公司（以下简称金某公司）及原审第三人江苏沭阳农村商业银行股份有限公司（以下简称沭阳农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周应来上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋属于周应来与王宁的夫妻共有财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。王宁未经上诉人同意，擅自出售夫妻共有房屋，现该房屋尚未办理产权登记手续，上诉人主张追回房屋，人民法院应予支持。2.被上诉人及证人一审中多次强调房屋是王宁单独所有，因此房屋买卖过程中未联系上诉人，上诉人对案涉房屋买卖行为不知情也不同意，不追认。关于上诉人是否在案涉房屋买卖合同签字现场问题，被上诉人与证人的说法完全不同，存在虚假陈述，且证人郁某称“周应来应该知道我们在门市里面签的是什么合同”系其主观臆断，该证言不能采信。帮助仲贵林复印户口本系出于好意，并不知晓其复印户口本的用途。在案涉房屋出售前，王宁曾以购房款发票遗失为由，单方登报声明该发票作废，实际上，该票据一直在上诉人处，王宁为独占该房屋故意隐瞒真相，擅自出售。被上诉人周小兵、仲贵林辩称，1.根据二人离婚协议第三项“夫妻共同财产处理：无共同财产处理”可以推定，案涉房屋属于王宁个人财产而非上诉人与王宁夫妻共有财产。2017年二人离婚时，王宁与周应来名下各有一套房产，可能分割财产时双方约定各自名下财产归各自所有。2.周应来主张该房屋属于夫妻共同财产证据不充分，即使是夫妻共同财产，在王宁出售该房屋签订《房屋买卖合同》的一个多小时的过程中，周应来参与交谈并将户口本及王宁的常住人口登记卡拿去复印，因此周应来对出售房屋是知情的，本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第三十一条的规定。3.周应来作为成年人且证人是周应来的嫂子，购房者与周应来也认识，以上三人到周应来家中签订合同，周应来陈述不知情不符合常理。在签合同时，被上诉人要求周应来签字，周应来称二人已经离婚不需其在合同上签字，为了证明王宁处于离婚状态，周应来帮王宁复印常住人口登记卡。4.因房价上涨，王宁想让被上诉人多支付部分房款被拒，才提起本案诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审被告王宁称，案涉房屋属于夫妻共同财产，离婚后王宁将该房屋出售并未告知周应来，周应来并未参与卖房过程。对于被上诉人在签订合同后交付及清偿贷款事实认可，一审中王宁同意协助办理过户登记，但鉴于房屋系夫妻共同财产，需周应来协助办理，周应来不同意出售该房屋，所以只能违约解除合同。周小兵、仲贵林向一审法院提出并明确诉讼请求：1．判令金某公司协助王宁及周应来办理沭阳县产权登记手续；2．判令王宁及周应来协助周小兵、仲贵林办理案涉房屋产权变更登记手续；3．判令沭阳农商行向某兵、仲贵林出具贷款结清代偿证明，同时解除对案涉房屋的抵押贷款手续；4．本案诉讼费、保全费由王宁承担。王宁辩称，双方签订房屋买卖协议并约定房屋总价款、首付款及按揭贷款清偿情况属实，但王宁并未直接将案涉房屋钥匙交给周小兵、仲贵林，而是王宁的承租方在房屋租赁期满后将房屋钥匙直接交给周小兵、仲贵林。至于周小兵、仲贵林将房屋出租给案外人梁凤某的情况，王宁不清楚。周小兵、仲贵林还清案涉房屋按揭贷款属实，但案涉房屋系王宁与周应来的夫妻共同财产，王宁愿意协助办理案涉房屋产权变更登记手续，但能否办理取决于周应来的决定。沭阳农商行述称，按揭贷款已经还清，该贷款借款人是王宁，共同借款人是周应来，需要王宁出面办理抵押注销手续，并需向周应来核实是否同意注销。周应来述称，案涉房屋系其与王宁夫妻共有财产，王宁出卖该房屋必须经过其同意，当时其与王宁在闹离婚，其对王宁将案涉房屋出售的事情并不知情，现其不同意出卖该房屋，也不同意协助办理房屋的变更登记手续。另外，案涉房屋虽登记在王宁名下，周小兵、仲贵林某1支付了合理对价，但至今未办理产权登记手续，故案涉房屋买卖合同欠缺善意取得的条件，且周小兵、仲贵林多年从事房地产买卖中介，未审查房屋共有状况存在重大过错。请求驳回周小兵、仲贵林的诉讼请求。沭阳法院经审理认定事实如下：王宁与周应来于2010年8月23日登记结婚，于2017年4月7日登记离婚，于2018年1月9日复婚。2016年10月12日，王宁与金某公司签订《商品房买卖合同》，约定王宁以476000元从金某公司购买沭阳县房屋，首付款为119000元，余下357000元办理按揭贷款。后双方又签订补充协议，将首付款改为146000元，余款330000元由王宁办理银行按揭贷款。2016年10月19日，王宁与沭阳农商行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王宁以沭阳县作为抵押担保向沭阳农商行借款，最高额债权为476000元（本金330000元），周应来作为抵押人共有人在该合同上签字。2016年11月3日，沭阳农商行（预登记他项权利人）与王宁（商品房预告登记人）以沭阳县作为抵押物办理预购商品房抵押权预告登记。2019年1月，经证人郁某介绍，周小兵、仲贵林欲购买王宁位于沭阳县房屋，并进行磋商。2019年1月23日，周小兵、仲贵林与王宁签订《房屋买卖协议》，约定王宁将位于沭阳县房屋出卖给周小兵、仲贵林，房屋面积为103.09平方米，成交价（包括自行车库）为730000元，其中首付款443125元在合同签订后即付清，余款286875元由周小兵、仲贵林某2王宁归还涉案房屋在沭阳农商行的剩余按揭贷款；协议第二条载明房屋正在办证期间，待由王宁房产证办好后即交周小兵、仲贵林（此时办证产生的一切费用由王宁承担）；协议第五条约定周小兵、仲贵林取得房屋后，可随时过户，过户时，王宁必须积极配合，及时提供需要过户的有关手续；第六条约定房屋买卖及过户过程中所产生的一切税费均由周小兵、仲贵林负担，王宁不予分摊。2019年1月17日，周小兵、仲贵林指示证人郁某女儿周某通过微信向王宁转账100000元。2019年1月24日，周小兵向王宁转账340000元。周小兵、仲贵林实际支付王宁首付款440000元，因王宁将房屋出租他人，并收取房屋出卖后租金，故余款3125元与租金抵充。2019年1月24日，王宁向某兵、仲贵林出具收条，载明：“今收到周小兵购水木清华2-2-502室房屋首付款肆拾肆万叁仟元整（￥443000元）。注：购房合同、契税发票、全款发票、维修票据都交给周小兵保管。收款人：王宁，2019年1月24号”。当日，王宁将《商品房买卖合同》、契税发票、购房款发票、维修基金票据、银行卡等交付周小兵、仲贵林。双方还约定待房屋租赁期限届满后，由承租人直接将该房屋钥匙交付周小兵、仲贵林。周小兵、仲贵林接收案涉房屋后，已将房屋出租给案外人梁凤某。协议签订后，周小兵、仲贵林按约定代王宁向沭阳农商行偿还按揭贷款。2020年1月13日，周小兵、仲贵林某3向沭阳农商行将案涉房屋的按揭贷款本息全部结清。另查明：王宁与周应来尚未办理争议房屋的权属登记手续，现该房屋仍登记在金某公司名下。沭阳法院认为，争议房屋虽然是王宁以个人名义与金某公司签订《商品房买卖合同》，但该房屋系王宁与周应来夫妻关系存续期间购买，属于二人夫妻共同财产。现争议焦点是周应来是否知晓王宁将争议房屋出卖给周小兵、仲贵林。周应来称其对王宁将争议房屋出卖的事情不知情，周小兵、仲贵林某4称周应来知晓王宁出卖房屋的情况，并申请证人郁某出庭作证，证人郁某称周小兵、仲贵林与王宁在门市里签订《房某,4，周应来在门市外，且周小兵、仲贵林与王宁及证人郁某当日在门市内商谈一两个小时，过程中周应来亦参与交谈，周应来亦认可其当时在门市外做生意，并认可其在双方交谈过程中到附近复印其户口本主页及王宁的常住人口登记卡，现周应来称其对王宁将争议房屋出卖给周小兵、仲贵林的事情不知情，明显不符合常理，应认定周应来对王宁将争议房屋出卖给周小兵、仲贵林一事知情，周应来当时虽未在《房屋买卖协议》上签字，但其当时并未提出异议，应认定其认可王宁将房屋出卖给周小兵、仲贵林的行为。周小兵、仲贵林与王宁签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方签订房屋买卖合同后，为实现合同目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。本案中，因周小兵、仲贵林与王宁签订房屋买卖合同时，王宁尚未办理该房屋不动产权属登记手续，且该房屋已经抵押给沭阳农商行，在金某公司未协助王宁、周应来办理争议房屋产权变更登记手续及沭阳农商行的抵押权未注销之前，王宁及周应来也无法协助周小兵、仲贵林办理房屋权属变更登记手续。虽然按揭贷款合同的双方为王宁、周应来与沭阳农商行，但周小兵、仲贵林与王宁约定争议房屋的银行贷款由周小兵、仲贵林偿还，且周小兵、仲贵林现已将争议房屋的银行按揭贷款还清，王宁、周应来及沭阳农商行应积极办理争议房屋的抵押权注销手续。因争议房屋现仍登记在金某公司名下，金某公司应协助王宁、周应来办理争议房屋产权变更登记手续，后再由王宁、周应来协助周小兵、仲贵林办理该房屋产权变更登记手续。根据周小兵、仲贵林与王宁签订的《房屋买卖协议》第二条和第六条约定，王宁、周应来办理争议房屋不动产权证所产生的一切费用由王宁负担，周小兵、仲贵林办理该房屋产权变更登记手续须交纳的所有税费则由周小兵、仲贵林负担。金某公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王宁、周应来应于判决发生法律效力之日起十五日内办理沭阳县房屋不动产权属登记手续，江苏金某置业有限公司予以协助；二、王宁、周应来、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内办理沭阳县房屋抵押登记注销手续；三、王宁、周应来应于上述房屋产权登记手续及抵押登记注销手续办妥之日起十五日内协助周小兵、仲贵林将该房屋即沭阳县房屋变更登记至周小兵、仲贵林名下。案件受理费80元（周小兵、仲贵林某3预交40元），保全费4170元，合计4250元，由王宁负担。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院依法对沭阳法院查明的事实予以确认。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉房屋是否属于王宁与周应来夫妻共同财产；2.周应来关于其不知晓王宁出售案涉房屋的主张能否成立，案涉房屋买卖合同是否应继续履行。本院认为，案涉房屋系在王宁与周应来夫妻关系存续期间购买，属于二人夫妻共同财产。王宁与周应来于2017年4月7日离婚时，未对该房屋所有权进行分割，故该房屋仍属于王宁、周应来共同所有。周应来主张案涉房屋系其与王宁夫妻共同财产，王宁将该房屋出售其并不知情。一审庭审过程中，周应来陈述其与王宁复婚后一同居住在沭阳县上的门市里，且家庭财产由王宁管理，其并不过问王宁对外大额款项收入及支出。据此，应认定周应来认可由王宁代为处分夫妻共有财产。另，根据证人郁某陈述，周小兵、仲贵林与王宁在门市里签订《房某,4，周应来在门市外，且周小兵、仲贵林与王宁及证人郁某当日在门市内商谈过程中周应来亦参与交谈，周应来亦认可其在双方交谈过程中协助复印相关材料。虽然周应来主张其对王宁将案涉房屋出卖给周小兵、仲贵林的事情不知情，但结合双方签订协议的地点系周应来经营的门市、房屋买卖介绍人系周应来亲属，以及周应来参与交谈并协助复印材料等情况，应认定周应来知晓并同意王宁将案涉房屋出卖给周小兵、仲贵林的行为。周小兵、仲贵林与王宁签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周小兵、仲贵林某3经按照协议约定支付了购房款并偿清案涉房屋按揭贷款，该房屋具备办理产权变更手续的条件，王宁、周应来应当依照协议约定交付房屋并办理案涉房屋不动产权属转移登记。综上，上诉人周应来的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周应来负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十月二十六日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。