上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8623号上诉人(原审被告)：上海仔明实业发展有限公司，住所地上海市虹口区梧州路**店面。法定代表人：陈建明，执行董事。被上诉人(原审原告)：上海虹口区燃料公司，住所地上海，住所地上海市虹口区四川北路****>法定代表人：刘峰，总经理。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海北外滩物业管理有限公司，住所地上海市虹口区，住所地上海市虹口区长阳路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱长斌，董事长。上诉人上海仔明实业发展有限公司(以下简称“仔明公司”)因与被上诉人上海虹口区燃料公司(以下简称“燃料公司”)、上海北外滩物业管理有限公司(以下简称“北外滩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初10875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。仔明公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法驳回燃料公司起诉。事实和理由：一、一审法院对事实调查不清。一审法院将本案争议焦点之一归纳为租赁合同是否属于无效。而证明租赁合同是否无效的最基本和最重要的事实证据即当年的相关申请材料是否是伪造的。对于这一事实，面对截然不同的两份材料，一审法院简单采信燃料公司单方面的说法。在仔明公司和北外滩公司均对相关证据真实性无法确认，并对燃料公司提供证据真实性提出质疑的情况下，不组织对相关证据进行司法鉴定，轻易认可燃料公司的说法，实属无视最基本的证据规则和司法公平。简举二例：其中认定上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称“虹商集团”)函件系伪造这一情节仅依据虹商集团自身出具的情况说明，考虑到虹商集团本就为燃料公司的母公司，存在严重利益相关，他们的情况说明完全不应该成为认定“虹商集团函件”系伪造的依据。对此质证时仔明公司反复提出强调应进行鉴定，均被一审法院拒绝。其中认定“上新(2004)第319号评估报告”被变造这一情节更是严重存在对案件事实疏于调查的情况。自庭审开始，燃料公司就称无法提供“上新(2004)第319号评估报告”，在仔明公司的反复要求下，燃料公司最终也只是仅仅提供了“上新(2004)第319号评估报告”的复印件。而在北外滩公司处申请材料中该评估报告亦为复印件。在两份评估报告均为复印件，在未见原件，未做鉴定的情况下，一审法院强行认定存在变造的事实究竟是基于怎么样的专业能力和法律依据。一审法院在双方当事人均主张自身证据为真实的情况下，何时突然具备了专业司法鉴定的能力，能够得出相关材料确系变造的结论。由此可见，一审法院实属对于案件事实调查不清，理应撤销判决。二、一审法院判决适用法律不当。首先，判决书附文中记载了“相关法律条文”为《民法总则》第三条，即本判决适用法律仅仅为该条法律。该条法律仅仅是概括性法条，内容为保障民事主体合法权益不可侵犯。在本案判决中根本没有明确谁侵犯了谁的合法权益，唯一提到的可能有侵权行为的是案外人，所以到底侵权行为和仔明公司、燃料公司、北外滩公司有什么关系，又如何基于什么样的法律依据导致合同无效的判决结果，一审判决均未论述。很难想象整个判决是建立在这样的法律适用之上。判决中判决租赁合同关系无效的判词为仔明公司并未取得上海市虹口区梧州路XXX-XXX号(以下简称“系争房屋”)租赁权的事实和法律依据。这是极其荒谬的，仔明公司当然是通过房屋租赁合同取得房屋租赁权。该份合同及后续签合同即为事实和法律依据。一审法院故意不对该份合同是否无效做出认定，而采取了如此荒谬的判词，就是想回避本案的根本争议焦点。本案最根本的争议焦点就是房屋租赁合同是否无效，一审法院完全可以适用《合同法》第五十二条对此做出判断。为什么一审法院不依据合同无效的相关法律进行判断。本案系争合同并不符合合同无效的五种情形的要求，应为有效合同，即使存在欺诈行为，也只是属于可撤销之情形，所以为了判决燃料公司胜诉，一审法院回避应该适用的法律，罔顾事实和法律依据，含混的给出了完全不符合我国现行法律的判决。试问，何为取得租赁权没有事实和法律依据。正常取得租赁权除了签订租赁合同以外还需要什么事实和法律依据。诚如一审法院所说，没有事实和法律依据，那么在此情况下签署的合同是否有效。如果无效，基于的又是《合同法》第五十二条合同无效五种情形的哪一种。这一连串回答，一审法院恐怕也根本无法基于法律给出答案。由此可见，一审判决存在严重的法律适用问题，未依据和适用认定合同无效的正确法律，做出了完全错误的判决。综上所述，原审判决既缺乏事实依据，又缺乏法律依据，理应予以撤销，燃料公司的诉请应依法驳回。故要求支持仔明公司的上诉请求。燃料公司未向本院提交书面答辩意见。北外滩公司未向本院提交书面答辩意见。燃料公司向一审法院起诉请求：确认仔明公司与北外滩公司之间系争房屋租赁关系无效，确认上述房屋承租人为燃料公司。诉讼过程中，燃料公司撤回要求确认其为该房承租人的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：虹口材料物资第一销售公司(以下简称“一销公司”)成立于1994年4月，系燃料公司的下属单位，企业类型为国有企业(非公司法人)，法定代表人为张九华。上海飞达玻璃制品厂(以下简称“飞达玻璃厂”)成立于1992年12月，系由燃料公司组建的集体企业，法定代表人为张九华。系争房屋系公有非居住用房，原承租户名登记为一销公司。2004年一销公司、飞达玻璃厂等四户企业拟进行改制。2004年3月28日《一销公司等四户企业改革方案》(同日经职工大会决议通过)载明：一销公司、燃料公司机修汽车队、飞达玻璃厂、上海九久商行四户企业的职工人数112人，网点9只，总建筑面积701.91平方米，具体为梧州路XXX号51.20平方米、四平路XXX号51.59平方米、天水路XXX号35.74平方米、山阴路XXX-XXX号87.56平方米、天宝路XXX号42.24平方米、梧州路XXX号19.60平方米、东沙泾港路XXX号51平方米、四平路XXX号117.98平方米、新市北路XXX号245平方米。本次改革采取人网配置整体转让、存量变现的方式进行，即将一销公司等四个单位从燃料公司分离出来，由现任一销公司经营者群体参与经产权交易机构公开平等竞买，整体受让一销公司等四户企业全部资产产权(有形资产和无形资产)，吸纳安置企业职工和继续承担社会负担，实行改制。一销公司等四户企业所属9个网点，经营网点使用权、产权和企业资产的价格以评估后由国资办、集体办确认为准。之后上海新华资产评估有限公司接受燃料公司委托，分别对一销公司、飞达玻璃厂拟改制而涉及的资产和负债进行了评估工作，评估范围为一销公司、飞达玻璃厂截至2004年9月30日所拥有的全部资产、负债和所有者权益。2004年12月20日，该评估公司出具上新评(2004)第317号资产评估报告书，评估结论为一销公司的净资产评估价值为4，971，620.14元。该评估报告书的“特别事项说明”中载明：此次列入评估范围的房屋是幸福村XXX号、四平路XXX号底层和阁楼、山阴路XXX-XXX号、天水路XXX号、天宝路XXX号合计701.91平方米使用权房屋和新市北路XXX号系统无证临街商铺245平方米。同日，评估公司出具上新评(2004)第319号资产评估报告书，评估结论为飞达玻璃厂的总资产评估价值541，561.01元(流动资产3，480.14元及无形资产538，080.87元)，负债评估价值为508，453.97元，净资产评估价值为33，107.04元。在飞达玻璃厂整体资产评估说明中载明：无形资产评估的是梧州路XXX号和322号的使用权商铺。在“无形资产——其他无形资产清查评估明细表”中载明：1．梧州路XXX号的评估价值148，960.24元，建筑面积19.60平方米；2．梧州路XXX号的评估价值389，120.63元，建筑面积51.20平方米；无形资产评估价值共计538，080.87元。2005年8-9月，上海市虹口区国有资产管理办公室对(2004)第317号资产评估项目予以核准，并批复一销公司产权以评估价值4，971，620.14元为底价经产交竞价转让。上海市虹口区集体资产管理办公室对(2004)第319号资产评估项目予以核准，并批复飞达玻璃厂产权以33，107.04元的价格作为底价经产交竞价转让。2005年11月18日，燃料公司与张九华签署《转让合同》，约定飞达玻璃厂整体资产包括梧州路XXX号(19.60平方米)和梧州路XXX号(51.20平方米)两个网点，以带债权、债务产权转让价格33，107.04元转让给张九华。同日，燃料公司就飞达玻璃厂的资产转让还与张九华签署了一份产权交易合同，约定燃料公司将其所持有的飞达玻璃厂整体产权以33，107.04元价格转让给张九华。该合同附件有上新评(2004)第319号、虹集资评核(2005)20号、公司职工大会决议等。同日，燃料公司还就一销公司的资产转让与张九华签订了一份产权交易合同，约定燃料公司将其所持有的一销公司整体产权以4，971，620.14元价格转让给张九华。该合同附件有上新评(2004)第317号、虹国资评核(2005)19号、公司职工大会决议等。2005年12月22日，上述两份产权交易合同经上海联合产权交易所审核通过，交割成交。2015年12月26日，燃料公司与张九华至上海市虹口区公证处对2015年11月8日双方就飞达玻璃厂资产转让签署的《转让合同》申请办理公证。2005年12月28日，该公证处出具(2005)沪虹证经字第2512号公证书，对前述《转让合同》进行了公证。2005年12月28日，燃料公司与张九华就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定燃料公司将系争房屋租赁给张九华使用，租赁期限5年，每年租金为25，000元。同日，双方还签订《房屋租赁补充协议》，约定房屋租赁协议是为一销公司整体改制后以张九华为主要出资人设立多元投资责任公司工商注册之用，租赁期限延续至动拆迁之日，房屋动拆迁补偿归燃料公司，为支持张九华通过产权收购实现企业整体改制，每年租金25，000元在租赁期内予以减免。2006年5月一销公司改制后企业名称变更为仁九公司，股东为张九华(持股60％)和蔡明珍(持股40％)，法定代表人由张九华变更为蔡明珍。目前仁九公司股东为吴艳芬(持股60％)和蔡明珍(持股40％)。2013年10月31日仔明公司(原名称为上海仔明投资管理有限公司)成立，股东为张九华和方继伯，法定代表人为张九华。2013年11月，仔明公司的股东张九华、方继伯及仔明公司共同向上海虹房(集团)有限公司提出申请，表示一销公司整体改制，改制后系争房屋责任人为张九华，但由于安置职工及改制后诸多事项，没有办理营业执照，现公司成立，名称为仔明公司，股东为张九华、方继伯，并且承诺仍然按照整体改制及职工分流安置的方案执行，故申请承租户名由一销公司变更为仔明公司。同时提供了落款日期为2014年2月28日的盖有虹商集团公章的函件、上新(2004)第319号评估报告书、飞达玻璃厂产权转让批复等材料。在其提供的虹商集团的函件中载明：一销公司将系争房屋划拨给飞达玻璃厂，用于弥补飞达制品厂的亏损，故系争房屋的使用权已属于飞达玻璃厂。在其提供的上新(2004)第319号评估报告书中净资产评估价格仍为33，107.04元，但“无形资产——其他无形资产清查评估明细表”的内容变为：1．梧州路XXX号的评估价值148，960.24元，建筑面积19.60平方米；2．梧州路XXX-XXX号的评估价值389，120.63元，建筑面积56.30平方米；无形资产评估价值共计538，080.87元。2014年3月28日，北外滩公司(出租人)与仔明公司(承租人)就系争房屋签订《租赁合同》，租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日。系争房屋承租户名由一销公司变更为仔明公司。后仔明公司名称由原上海仔明投资管理有限公司变更为上海仔明实业发展有限公司，2019年4月双方重新签订系争房屋的《租赁合同》，租赁期限为2019年4月1日至2029年3月31日。现燃料公司主张仔明公司与北外滩公司间的系争房屋租赁关系无效，诉至法院，要求判如所请。一审法院另查明，仔明公司股权经转让，目前股东为马惠英和陈建明，法定代表人为陈建明。张九华于2016年7月6日死亡。一审中，虹商集团出具书面情况说明，表示北外滩公司收到的落款日期为2014年2月28日的落款公章为虹商集团的函件并非虹商集团制作并发出，落款的公章亦非虹商集团使用的公章，该函件系伪造，虹商集团并无将系争房屋划拨给飞达玻璃厂的决定。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。根据各方的诉辩称意见，本案的争议焦点分述如下：一、燃料公司是否是适格的原告。系争房屋的承租户名原登记为一销公司，但是在2005年一销公司改制时，明确以“人网配置整体转让”的方式进行，系争房屋并未被纳入改制企业的网点资产，此后的资产评估和实际转让的改制资产中亦不包含系争房屋，因此改制后一销公司或者仁九公司或者张九华对系争房屋不应再享有任何权利。而且2005年12月28日张九华与燃料公司就系争房屋签订《房屋租赁协议》，也证明张九华作为改制资产受让人是明知系争房屋的承租权已不再归属一销公司。法院认为，对于已完成企业改制，而承租权没有纳入改制资产范围的公有非居住用房，承租方的上级主管单位有权就涉及该公有非居住用房租赁关系的纠纷提起诉讼，故燃料公司是本案适格原告。二、仔明公司与北外滩公司间系争房屋租赁关系是否合法有效。北外滩公司之所以与仔明公司签订系争房屋租赁合同，是基于张九华等提供了伪造的虹商集团函件及变造的上新(2004)第319号评估报告书等申请材料，将系争房屋纳入了飞达玻璃厂的改制资产范围，进而使仔明公司取得了系争房屋的承租权。而实质上，系争房屋并非飞达玻璃厂或一销公司的改制资产，张九华自始至终未受让系争房屋，申请材料亦采用了伪造、变造的欺诈手段，故仔明公司并无取得系争房屋承租权的事实和法律依据，燃料公司的诉请依法应予支持。仔明公司主张系争房屋原租赁期限届满其系通过新的租赁关系取得承租权的意见，缺乏事实依据，法院依法不予采纳。据此判决：上海仔明实业发展有限公司与上海北外滩物业管理有限公司之间上海市虹口区梧州路XXX-XXX号房屋的租赁关系无效。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，作为公有非居住用房的系争房屋的原承租人一销公司系燃料公司下属的国有企业，其对系争房屋承租权的取得更多地带有计划经济的特征。2005年经国资委批准的一销公司改制转让的(有形和无形)资产中并未包括系争房屋的租赁使用权。因此改制后的一销公司(或其更名后的仁九公司)并不仍然对系争房屋延续享有租赁使用权。2014年仔明公司凭虹商集团的函件等材料与北外滩公司签订系争房屋《租赁合同》，但虹商集团已明确否认其出具该函。诉讼中，当事人并未提供函件中所载的“一销公司将系争房屋所有权划拨给飞达玻璃厂”已经管理部门批准的相关证据，因此，该行为涉及损害国家利益，一审法院据此判决仔明公司与北外滩公司就系争房屋签订的《租赁合同》无效并无不当，仔明公司的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海仔明实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十月二十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……