广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19160号上诉人（原审被告）：曾立维，男，1948年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：张静，广东新正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州商贸投资控股集团有限公司（原广州百货企业集团有限公司），住所地：广州市越秀区西湖路****。法定代表人：王华俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：方小龙，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，广东君信律师事务所实习律师。原审第三人：广州市海珠区笑群百货店，住，住所地：广州市海珠区江南大道****自编01/div>经营者：刘笑群。委托诉讼代理人：曾艳（刘笑群女儿）。上诉人曾立维因与被上诉人广州商贸投资控股集团有限公司（以下简称广商投资公司）、原审第三人广州市海珠区笑群百货店租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾立维上诉请求：1.请求驳回一审判决第一项：解除曾立维与广商投资公司之间关于广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房的租赁关系；2.请求驳回一审判决第二项：曾立维和广州市海珠区笑群百货店腾空并搬出广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房，并将房屋交还广商投资公司；3.请求判令广商投资公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：（一）曾立维与广商投资公司之间是单位与职工的行政隶属关系，双方之间并非平等的市场主体，双方签订的合同并非双方真实意思表示，不能比照平等市场主体之间的合同处理。根据《关于组建广州百货企业集团有限公司和广州百货企业集团有关问题的批复》（穗府函[1996]104号），因原单位机构撤并，曾立维被广商投资公司前身广州百货企业集团有限公司接收为职工。广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房（以下简称案涉房屋）是原单位分配给曾立维的宿舍，经单位批准同意，案涉房屋被改建为商住两用的宿舍，广州百货企业集团有限公司一直承认原单位给予曾立维使用案涉房屋现状的事实。为了配合广商投资公司规范化管理，曾立维及同栋楼二、三层住户均与广商投资公司签订租赁契约，但该契约并未反映双方真实意思表示，广商投资公司也从未严格执行契约义务，如提供房屋维修等。（二）一审法院仅依据曾立维名下自有房产即解除契约，而忽略本案房改购房的历史遗留问题，将本案租赁契约按一般合同处理，对曾立维显失公平。案涉房屋是原单位分配给曾立维商住两用的房屋，1988年，原单位启动福利分房，曾立维因职级、工龄等符合条件可购买案涉房屋，但单位查档后发现遗失了案涉房屋的发票及其他产权资料，曾立维被告知不能购买案涉房屋。2003年，市政府多次下发文件要求解决存量未参与房改问题。广州百货企业集团有限公司取得案涉房屋房产证后，从未通知曾立维单位已解决发票等问题，致使曾立维未享有原应享有的房改购房福利。直至2008年曾立维退休，双方均事实上承认按现状处理案涉房屋，曾立维虽未取得房屋产权，但也接受单位提供的福利性租金的解决方案。曾立维配合广商投资公司签订的不平等的租赁契约，并不能改变曾立维原享有的福利待遇。本案是单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，应充分考虑本案案件起因和事实存在的历史遗留问题。广商投资公司及广州百货企业集团有限公司对于曾立维不能享受应有的房改购房政策存在严重的不作为过错，导致曾立维无法购买案涉房屋，唯一的住房福利也在退休后被剥夺，严重损害了曾立维的合法权益，对曾立维显失公平。综上，恳请二审法院判如所请。广商投资公司二审答辩称，曾立维上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案属于平等主体之间的合同纠纷。广东省高级人民法院（2019）粤民再314号民事裁定书已认定本案双方签订的合同属于平等主体之间的合同纠纷，不属于双方对分房决定等单位内部分房文件引起的纠纷。二、案涉合同明确约定租赁期限届满后，曾立维应交还承租房屋和设备，广商投资公司在合同期满后有权收回房屋。曾立维上诉认为因广商投资公司过失导致其未能参加房改、未享受货币分房，与事实不符。三、广商投资公司基于历史原因将案涉房屋出租给曾立维作为唯一住房，且给予优惠租金待遇，但经广商投资公司查证，曾立维夫妇并未实际居住案涉房屋，而是将案涉房屋出租给他人作商业用途，以收取巨额租金、获取暴利。曾立维夫妇名下另有两套自有产权房屋，不符合租住公房的条件。广州市海珠区笑群百货店二审述称，同意曾立维的上诉意见。广商投资公司于2019年9月18日向一审法院起诉请求：1.解除广商投资公司、曾立维之间的租赁合同关系；2.曾立维和广州市海珠区笑群百货店共同向广商投资公司支付自2014年3月1日起至实际交还广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房（粤房地证字第××号）之日止的房屋使用费，按照9000元/月的标准计算；3.曾立维和广州市海珠区笑群百货店共同向广商投资公司交还广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房（粤房地证字第××号）；4.本案诉讼费由曾立维承担。一审法院认定事实：房管部门于2002年4月4日核发的《房地产权证》记载，海珠区xx大道xx路xx号xx房的权属人是广州百货企业集团有限公司（以下简称“广百集团”），房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，房屋所有权性质为全民，建筑面积78.37平方米；所附的房地产平面附图于2001年10月12日绘制。广州百货企业集团有限公司于2019年10月15日变更名称为广州商贸投资控股集团有限公司。1997年1月23日，广商投资公司（出租人、甲方）与曾立维（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁契约（住宅）》，约定甲方将海珠区xx大道xx街xx号xx部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积51.2平方米；月租金为80.61元，租赁期限自1996年11月1日至1997年10月31日止；在租赁期内，乙方依约按期交纳租金，保证不改变房屋用途和闲置承租房屋；租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约；乙方另有房屋居住的应交有承租房屋给甲方；等。该合同落款处注明续约至2013年12月31日止。2018年6月4日，广商投资公司向曾立维发出《关于催付xx大道北xx号xx房占用费的函》，函告曾立维双方的租赁合同于2013年12月31日期满终止，自2014年以来广商投资公司多次通知曾立维按照房屋的实际用途（即商业用途）交纳房屋占用费，即每月9000元，但曾立维自2014年3月1日至今拒付占用费，要求曾立维于2018年6月15日前补缴欠付的占用费（9000元/月的标准），否则广商投资公司将追究曾立维相关的法律责任；等。曾立维确认收到该函。曾立维委托律师向广商投资公司发送了《律师函》。据营业执照反映，广州市海珠区笑群百货店为个体工商户，经营者为刘笑群，注册日期为2009年2月26日，经营场所为广州市海珠区xx大道****自编01。另查，曾立维原为广州市第一商业局的职工，单位将案涉房屋分配给曾立维作宿舍使用。1995年11月17日，广州市第一商业局向海珠区工商行政管理局发出函件，内容：兹有我单位职工曾立维同志爱人刘笑群现住xx大道北xx号地下一商局宿舍，为协助其解决经济生活困难，拟在该处阳台下开设个体小经营，该房的产权属一商局，拟请按有关规定协助办理。曾立维在案涉房屋处开设店铺至今。广州市房地产档案馆于2020年1月9日出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》反映，曾立维和刘笑群名下有两套房屋：位于海珠区××房，建筑面积56.1495平方米；荔湾区xx中街xx号xx房，建筑面积56.18平方米。本案庭审中，广商投资公司、曾立维均确认以下事实：曾立维曾是一商局的职工，一商局撤制后，广商投资公司下属企业广州市广百展贸股份有限公司承接了曾立维与一商局的劳动关系，曾立维在广州市广百展贸股份有限公司工作至退休；租赁合同所约定的海珠区xx大道xx街xx号xx部位的房屋与房地产权证地址海珠区xx大道xx路xx号xx房为同一地址；曾立维与刘笑群为夫妻关系；曾立维按照每月178.32元的标准支付租金至2014年2月，后因广商投资公司要求曾立维按照每月9000元的标准支付租金，曾立维要求按原租金标准支付租金，广商投资公司不再扣划曾立维的租金。广商投资公司表示：要求曾立维恢复原状腾空交还案涉房屋，即按照房产证的附图间隔好后交还案涉房屋给广商投资公司；现曾立维打通了案涉房屋与隔壁物业的间隔作为商铺使用，且曾立维将案涉房屋出租给案外人使用。曾立维表示：曾立维在1990年经原单位一商局同意，将案涉房屋改为商住两用，前半部分是商铺，后半部分是住宅，一直是曾立维及广州市海珠区笑群百货店自己经营，没有出租给案外人，也没有与隔壁物业打通经营；曾立维在本案中不主张房屋装修损失。一审法院认为，广商投资公司与曾立维签订的《广州市房地产租赁契约（住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定：曾立维另有房屋居住的应交有承租房屋给广商投资公司。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但曾立维继续使用案涉房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，且曾立维名下有自有产权房屋，故广商投资公司主张解除与曾立维之间的租赁关系、曾立维支付从2014年3月1日起至实际交还房屋之日止的租金、曾立维和广州市海珠区笑群百货店腾空搬出并交还案涉房屋的请求，合法合理，一审法院予以支持。搬迁时，曾立维和广州市海珠区笑群百货店不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。因广商投资公司与曾立维签订租赁合同时，案涉房屋已经是部分改建为商铺的现状，故一审法院判决曾立维和广州市海珠区笑群百货店按现状交还案涉房屋给广商投资公司。关于租金标准，因曾立维将案涉房屋部分改建为商铺是经原单位同意，且广商投资公司与曾立维签订租赁合同时，案涉房屋已经是部分改建为商铺的状态，故广商投资公司要求曾立维按照每月9000元的标准支付租金缺乏依据，一审法院不予支持，应按照原合同履行标准每月178.32元的标准支付。本案为租赁合同纠纷，承租人为曾立维，故广商投资公司要求广州市海珠区笑群百货店承担支付租金的共同责任缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年2月14日判决如下：一、解除广州商贸投资控股集团有限公司（原广州百货企业集团有限公司）与曾立维之间关于广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房的租赁关系；二、曾立维和广州市海珠区笑群百货店（经营者：刘笑群）在判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区xx大道xx路xx号xx房，并将该房屋交还给广州商贸投资控股集团有限公司；曾立维和广州市海珠区笑群百货店搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、曾立维在判决生效之日起10日内按每月178.32元的标准向广州商贸投资控股集团有限公司支付从2014年3月1日起至交还房屋之日止的租金；四、驳回广州商贸投资控股集团有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费8320元，由广州商贸投资控股集团有限公司负担8155元，曾立维负担165元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：广商投资公司提起本次诉讼前，以相同事由将曾立维、广州市海珠区笑群百货店诉至法院，一审法院及本院曾以本案纠纷性质属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围为由裁定驳回其起诉，后经广东省高级人民法院作出（2019）粤民再314号民事裁定书，认定：“本案是原职工与公房出租人因房屋租赁合同履行所发生纠纷，并非针对单位内部分配公房决定有意见而引起纠纷，不属于单位内部分房引起的占房、腾房纠纷”，并指令一审法院对本案进行审理。二审期间，曾立维确认其与刘笑群名下两套房屋由二人分别居住使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：广商投资公司主张解除与曾立维之间的房屋租赁关系并要求其腾退房屋是否具有法律依据。广东省高级人民法院（2019）粤民再314号民事裁定书已认定，广商投资公司与曾立维之间的纠纷并非就单位内部公房分配问题引发的纠纷，而是单位原职工与公房出租人因房屋租赁合同履行发生纠纷，本案属于民事诉讼案件审理范围。现曾立维仍主张本案纠纷属于单位内部分房引起的占房、腾房纠纷，有悖于上述法律认定，本院不予确认。就案涉公房租赁问题，曾立维已于1997年1月23日与广商投资公司签订《广州市房地产租赁契约（住宅）》，该协议一经订立即对双方均具有法律约束力。曾立维上诉称其因原单位过失未能参与房改购房、案涉房屋租赁关系是为解决其房改购房历史遗留问题而设立，但双方协议中并未就此作出特别约定，也无证据证实案涉公房租赁关系的形成与其原单位的房改购房问题存在关联。因此，本院对曾立维的该项上诉意见不予采信。双方签订的《广州市房地产租赁契约（住宅）》已于2013年12月31日期限届满，双方此后形成不定期租赁关系，故广商投资公司要求解除合同并由曾立维腾退、交还房屋，符合合同约定和法律规定，自应予以支持。综上所述，曾立维的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由曾立维负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十月十六日书记员 杨 希叶小琳