江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初486号原告：周来花，女，1995年10月1日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，江苏瀛玺律师事务所律师。被告：吴玉凤，女，1989年11月6日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原告周来花与被告吴玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周来花及其委托诉讼代理人唐涌、高欣，被告吴玉凤及其委托诉讼代理人殷爱亭到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法经裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告周来花及其委托诉讼代理人高欣、被告吴玉凤及其委托诉讼代理人殷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周来花向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2019年7月27日签订的宿迁市存量房买卖及居间服务合同；2、判决被告返还购房定金20000元；3.判决被告赔偿原告各项损失约定100000元（待鉴定后确定）；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。审理中，原告将第三项诉讼请求中的损失明确为120900元（其中中介费5000元、担保服务费8000元、律师费10000元、房屋差价损失97900元）。事实和理由：原告与被告于2019年7月27日签订了宿迁市存量房买卖及居间服务合同，被告将其所有的宿豫区尚阳湖畔花园6-4幢1605室以734000元出卖给原告。合同约定原告以银行按揭方式支付购房款，被告于合同签订后80日内还清贷款，并办妥抵押权注销登记手续。合同签订后，原告向被告支付了20000元定金，并于2019年9月30日之前准备好所有贷款资料，并交纳了评估费、担保费、贷款服务费、中介费。但被告拒绝协助原告办理贷款手续，也没有按约定还清房屋贷款，解除抵押权。后经原告多次催促，被告仍拒绝原告履行合同义务，致使原告购房目的不能实现。综上，为维护自身的合法权益，原告现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴玉凤辩称：一、原告诉请不能成立，其主张涉案房屋买卖合同是因被告原因没能继续履行，与事实不符。在涉案房屋交易过程中，因为原告自身购房资金不足未能按约定及时足额支付首付款，并且原告在办理按揭贷款过程中同中介方以及相关银行工作人员采取违规违法的方式，通过高评高贷的方式骗取相关贷款，被告方在协助办理贷款过程中发现上述违规行为，所以没有继续参与该违规事件，被告要求原告方及中介按照正常合法合规的方式办理贷款未果，最终导致该合同没有继续履行。在整个交易过程中，被告均协助配合，并不存在拖延行为。在被告协助办理按揭贷款当天，原告本人没有到场，也是致使相关贷款无法正常通过的原因之一。二、被告同意解除合同，但因原告没有履行首付款支付义务以及其他违约行为导致合同无法履行，存在过错，其已经支付的定金，被告不同意退还。三、对于房屋差价损失，被告对评估报告所涉评估价值时点2019年11月29日不予认可，因为系原告方没有在约定的支付首付款期限内付款，在2019年9月23日原告首次申请贷款未果时，合同已不具备履行条件，故被告应以2019年9月23日作为价值评估时点，因此原告主张90000余房屋差价损失没有依据。另对中介费，被告认为基于中介方在交易过程中有一定的过错，加之是原告方的自身原因导致最终贷款未获批，且没有支付首付款，最终导致买卖合同没有履行，因此原告所主张的中介费不能成立。关于担保费8000元，涉案房屋中介方负责人当庭表示基于本案买卖合同没有最终履行，所涉担保费用应当退还给原告，因此原告支出的8000元担保费完全可以收回，其在本案中不能向被告重复主张。关于鉴定费用，所涉金额以查实的鉴定费票据为准。鉴于本案房屋买卖合同系原告违约导致未能履行，故原告主张的定金、损失及诉讼费均应由其自行承担。综上，请求法庭查清事实后驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月27日，经宿迁市创信房地产经纪有限公司（以下简称创信公司）居间介绍，原告与被告签订一份《宿迁市存量房买卖及居间服务合同》，约定：被告将其所有的宿豫区尚阳湖畔花园6-4幢1605室房屋以734000元出卖给原告，原告通过按揭贷款方式支付房款。原告应于2019年9月30日前支付除定金20000元之外的首期款90000元；原被告于2019年9月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行或公积金管理中心审批下发金额为准，银行贷款金额或公积金管理中心审批金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起五日内补足应交款；原被告双方必须全力配合居间方代为办理房屋按揭贷款等相关事宜，如需更换贷款银行，原被告双方承诺全力配合，否则视为违约。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元。后为了办理房屋按提供贷款，原告向案外人宿迁企一房地产经纪有限公司支付担保服务费8000元。2019年9月23日，被告至民丰银行配合原告办理涉案房屋的按揭贷款手续。当日，双方重新签订一份房屋买卖合同，该合同载明的房屋总价为860000元，首付款为260000元；同时，被告向原告出具一份收条，载明收到原告首付款260000元，但原告并未实际支付该笔款项。2019年9月24日，被告联系创信公司工作人员表示不同意按前一天签订的合同办理贷款手续，并提出据实提交贷款资料或取消交易。创信公司工作人员回复被告可以按实际交易价格到中国银行办理按揭贷款。被告又提出由原告承担其原房屋贷款利息，创信公司工作人员表示原告不可能承担该笔费用，被告又表示其不卖房屋了，后经双方沟通，被告仍表示不想卖房了。后因被告通过宿迁12345网络平台投诉银行让其签订的房屋买卖合同金额高于双方之前签订的房屋买卖合同金额，银行未受理原告的贷款申请。2019年9月30日，被告再次联系创信公司工作人员，提出因合同约定的首付款比例低于20%及贷款风险问题，要求与原告重新协商付款方式，并表示其倾向于全款支付，同时尾款支付时间及过户时间也要重新明确，其房屋原有贷款利息的承担也需要与原告重新协商。创信公司工作人员回复被告，合同照常进行，按交易价格做贷款，首付比例由银行确定，过户时间为11月初，尾款正常贷款审批通过后3个月左右下发，银行贷款违约金利息不在合同内，需要由卖方即被告自行承担，并通知被告于9月30日至中国银行办理按揭贷款手续。被告回复其当天时间不好安排，并要求就合同内容重新进行协商。后双方未能达成一致意见，被告亦未至中国银行配合原告办理按揭贷款手续。2019年9月24日，被告联系原告表示因中介办理银行贷款涉嫌违规，其不打算再与中介合作，并表示可以向原告退还定金。原告于2019年9月29日零点联系被告，询问其何时有空到银行签字，并表示钱已准备好。当天下午15：44时，被告回复原告，鉴于原告与中介及民丰银行部分工作人员恶意串通高评高贷，其要求解除合同。2019年9月30日，被告通过微信转账方式向原告退还定金20000元。原告未收款，并回复被告其已在中国银行签字。2019年10月15日，被告再次联系原告，主张原告应于贷款审批通知结果出来后5日内补齐剩余款项，期限已过，其保留追究违约责任的权利。原告于次日回复被告称被告没有诚信，签了合同就应卖房，不卖要赔偿损失。后双方多次沟通过，但就合同履行与否未能达成一致意见。沟通期间，被告三次通过微信向原告退还定金20000元，原告均未收款。审理中，原告申请对涉案房屋差价进行鉴定，本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2020年8月18日出具一份房地产估价报告，报告载明涉案房屋在2019年11月29日价值为831900元。创信公司员工张超到庭陈述，因原告在民丰银行的按揭贷款未受理，相应的担保服务费8000元应予退还，如本案原告胜诉，相应的中介费亦应退还原告。原告因本案诉讼委托江苏瀛玺律师事务所律师作为其诉讼代理人，并支出律师费10000元。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，原告通过按按揭贷款方式支付房款，被告应配合原告办理按揭贷款手续。虽然被告于2019年9月23日配合原告至民丰银行办理了按揭贷款手续，但其以在银行签订的房屋买卖合同价格高于之前签订的合同价格为由，通过网络问政平台对银行进行了投诉，致使民丰银行未能受理原告的贷款申请。之后，被告提出据实提交贷款资料，房屋中介方即创信公司亦同意该方案，并更换中国银行办理按揭贷款，但被告提出附加条件并拒绝配合原告至中国银行办理按揭贷款手续，且多次提出不履行合同，向原告退还定金，被告上述行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。因原告起诉后，本院已于2020年11月29日将相关诉讼材料送达被告，此时被告已知悉原告要求解除合同的意思表示，故本院确认原被告签订的房屋买卖合同于2019年11月29日解除。合同解除后，被告应将收取的20000元定金退还原告。对原告主张的律师费10000元，符合合同约定，且未超过法律规定的标准，本院亦予以支持。对原告主张的房屋差价损失，因被告违约致合同解除，对原告因此遭受的房屋差价损失，被告应承担赔偿责任。对被告应承担的赔偿金额，根据合同履行情况及公平原则，本院酌情支持70000元。对原告主张的担保服务费和中介费，因涉案房屋中介方创信公司员工陈述，原告因购买涉案房屋支付的中介费及担保费均能够退还，故对原告该请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周来花与被告吴玉凤于2019年7月27日签订的宿迁市存量房买卖及居间服务合同于2019年11月29日解除；二、被告吴玉凤于本判决生效后十日内返还原告周来花定金20000元；三、被告吴玉凤于本判决生效后十日内赔偿原告周来花律师费10000元、房屋差价损失70000元，合计80000元；四、驳回原告周来花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118元，由原告周来花负担905元，被告吴玉凤负担2213元；鉴定费8000元，由被告吴玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王丽娜人民陪审员  罗绪明人民陪审员  于永美二〇二〇年十月三十日书 记 员  程 浩