河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11141号上诉人（原审原告、反诉被告):郑州寸草心教育科技有限公司，住所地郑州市金水区东风路与丰乐路交叉口向北50米路西，统一社会信用代码91410105341734555P。法定代表人：张新红，该公司董事长。委托诉讼代理人:王天成,河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告):河南省华商贸易有限公司，住所地郑州市惠济区宏达街**，统一社会信用代码914101087296006762。法定代表人：王桂生，该公司董事长。委托诉讼代理人:秦艺娟,河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:程金金,河南允衡律师事务所实习律师。上诉人郑州寸草心教育科技有限公司因与被上诉人河南省华商贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州寸草心教育科技有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“赔偿原告装修费损失120000元”部分；2.撤销一审判决第三至第六项；3.改判被上诉人赔偿上诉人装修费损失464489.69元；4.改判被上诉人赔偿上诉人在涉案房屋内开办学校投资购置的设备用具等各种物品经济损失90435元，赔偿后的物品归被上诉人所有；5.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在办理开办西亚斯哈比教育儿童学前培训学校的过程中，向被上诉人索取其出租房屋的用地、规划、建设、施工、消防安全等合法审批文件及房屋所有权证，用于开办学校需提交的报批材料，但被上诉人不能提供。被上诉人向上诉人出租的房屋系违法建筑，隐瞒实情，导致上诉人办学不成，双方所签合同应为无效合同。诉讼中，对上诉人在涉案房屋内的装饰装修工程进行了造价鉴定，鉴定意见为464489.69元。一审仅判决赔偿120000元，不到三分之一，对上诉人投资9万余元购置办学设备物品的赔偿请求未予支持，却支持了被上诉人的反诉请求，判决错误。一、被上诉人在合同中约定向上诉人提供有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，说明上诉人尽到了签约审慎义务，上诉人对本案合同无效无过错责任。二、双方发生纠纷原因并非系“原告欠交租金等费用引起”，系被上诉人不能向上诉人提供租赁房屋的土地证、房产证等材料，继续办学已经不能。三、一审判决上诉人取回存放在租赁房屋内的办学设备、物品错误。上诉人现已不能办学，这些物品对上诉人无利用价值，应由被上诉人向上诉人赔偿。河南省华商贸易有限公司辩称，一、一审认定事实清楚，责任划分合理。上诉人作为专业的教育培训机构，在签订合同签审查产权证，是其签订和履行合同的主要义务。二、双方合同解除前，上诉人补缴了租金，以及签订保证书可知合同解除的原因是由于上诉人违约欠租导致。三、涉案房屋并不影响上诉人的正常经营。目前涉案房屋同样被教育培训机构承租经营，可见上述原因是上诉人因租金便宜，从别处搬迁至涉案房屋，上诉人应负缔约过失的主要责任，一审责任划分正确。四、一审审判程序合法，适用法律正确，应当维持。郑州寸草心教育科技有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的SQ2001《郑州华商北荟城租赁合同》为无效合同；二、被告赔偿原告装修费用646082.95元；三、被告赔偿原告购置设施、用具等各种物品损失90435元；四、被告退还原告保证金20800元。河南省华商贸易有限公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告拖欠租金以及物业费37200元；2、反诉被告承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月3日，原、被告签订《郑州华商北荟城租赁合同》(合同编号SQ2001)，约定：被告将处于毛坯房状态的涉案房屋出租给原告作为西亚斯哈比教育儿童学前培训学校使用；租赁期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止；原告于2018年7月10日至2019年7月9日期间每月应交租金为20800元，租金以3个月为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前足额支付下个交租期租金；原告于合同签订当日支付履约保证金20800元，同时支付物业服务费保证金3200元，合同终止后30日内，如不存在与本合同规定的毁约和欠费等情形，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；被告或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除原告欠付的租金或物业服务费及原告违约金、赔偿金；被告应向原告提供为申请办理该房屋商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件；原告延迟交纳租金等费用，经被告书面催告后30日内未足额交纳欠费的，被告有权解除合同；本合同如因原告违约而提前终止的，被告有权没收保证金，原告自行承担全部损失。合同签订后，原告于2018年7月7日向被告交纳租金保证金20800元、物业费保证金3200元，并交纳了2018年10月10日至2019年1月9日期间租金、物业费用。被告向原告交付了涉案房屋。原告口头委托白永杰、乔云桂、王少龙、刘应四人分别带工人在涉案房屋内进行了消防、钢结构、室内装修及新风系统工程施工。原告还购置了课桌椅等办学设备，并开始招生办学。原告依约交纳租金、物业费至2019年4月9日。因未交2019年4月9日以后租金，原告曾于2019年5月5日向被告书面保证于5月12日前交齐应交物业费和租金。2019年5月16日，原告交纳租金30000元，但尚欠部分租金未付，被告向原告出具收条一份，写明房租补齐后换收据。2019年6月10日，被告向原告下发《催缴租金通知书》，告知原告欠交2019年4月10日至2019年6月18日租金47840元、物业费3680元，共计51520元，已付30000元，尚欠21520元。被告要求原告在收到通知书之日起3日内付款，否则将要承担因此造成的损失。2019年6月18日，被告向原告发出解除合同及催款通知书，告知原告因其欠交费用21520元至今未付，故自原告收到通知书之日起解除双方签订的租赁合同。该函同时还要求原告在收到函件3日内支付欠费21520元及违约金，并搬离涉案房屋。原告于2019年6月19日收到该通知。本案在审理中，被告既未向本院提交涉案房屋归其所有的产权证等证据，也未向本院提交涉案房屋所在商场取得建筑规划许可证、消防检查合格证等证据。关于涉案房屋收交情况，原告称“自2019年5月16日交最后的30000元之后，因被告已承认确无出租房屋的各项合法手续，为避免政府部门的检查处罚，原告被迫无奈将学前班停办。自2019年5月下旬以来未再实际使用该房屋，原告将学前班锁门闲置。”、“原告把门锁好后，是被告撬门别锁进去的。这些物品损失是被告造成的。”被告称其公司把房屋租赁权委托给了商业管理公司，其公司从不参与房屋的交接和物品，被告没有收回房屋。本案在审理中，原告申请对涉案房屋装修费用进行鉴定，本院依法委托中益工程管理有限公司进行鉴定。该公司于2020年5月19日出具工程造价鉴定意见书一份，认为涉案房屋室内装饰工程费用为464489.69元。该鉴定意见同时说明：本次造价鉴定未计入税金；可移动家具、空调未计入本次鉴定造价；暂未考虑已使用期的折旧费。原告支付鉴定费用9087元。因鉴定意见书署名的鉴定人员孙得力、张燕、李二玲均未出勘验现场，被告对该鉴定意见效力提出异议，但称为了不浪费司法资源不申请重新鉴定。被告还提出：原告已经使用涉案房屋将近一年时间，合同租赁期为三年，鉴定结果应该折旧三分之一，应该按照309660元作为原告装修损失。本案在审理中，根据原告申请，本院于2020年6月17日到涉案房屋进行了现场勘验。涉案房屋目前已被另行出租给了艺之盟教育公司从事教育培训使用。涉案房屋内存放有学生黄色课桌椅（其中单人课桌120张、双人桌3张、三人桌11张、单人凳105张）、书架（四层落地报刊架5个、三层格柜架5个）、货架（四层蓝白铁质货架1个）、床垫（单人含香牌床垫77张）、空调（志高空调1匹1台、2匹5台、3匹1台）、电视机（索爱42寸电视机3台、王牌42寸电视机1台）、柜台1个、摄像头14个、黑板5张。原告主张上述资产均归其所有。被告及艺之盟教育公司对学生黄色课桌椅、书架、货架及床垫不主张权利，艺之盟教育公司称空调、电视机系其公司自购资产，柜台系其公司另行改造而成，摄像头、黑板系其公司重新添置。原告认为课桌椅等物对其已经没有价值，不同意拉走，要求被告按照报价赔偿其损失。一审法院认为，因被告至今既未能提交涉案房屋归其所有或为其合法使用的有效证据证明其对涉案房屋享有物权，而且也未提交涉案房屋建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》无效。但因原告依据该租赁合同对涉案房屋进行了占有、使用、收益，故应按照约定租金、物业费支付实际占用期间的相关费用。原告应当支付欠交的房屋占有使用费、物业费21520元，被告应当返还收取的保证金20800元。关于原告的装修损失赔偿责任，本院认为，被告将不具有合法产权和安全条件的涉案房屋租赁给原告使用存在过错，原告明知道开办教育培训机构使用的房屋需要取得产权证等手续却在被告未提交相关手续情况下即签订合同、花费巨额费用进行装修，原告也存在明显过错。因原告未提交证据证明其系因被告过错而导致办学不能，而被告所提交的证据足以证明此次租赁纠纷系因原告欠交租金等费用而引起，故原告应当对其损失承担主要责任，被告承担次要责任。综合考虑原、被告之过错、鉴定意见及原告损失等实际情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失120000元（不含可移动物品）。关于原告提出的被告赔偿其购置设施、用具等损失90435元的诉讼请求，本院认为，因被告及涉案房屋实际使用人艺之盟教育公司对原告主张的存放在涉案房屋内的学生黄色课桌椅、书架、货架及床垫不主张权利，故归原告所有，原告应于判决生效后尽快取走。至于原告主张的涉案房屋内的空调、电视机、黑板、摄像头，本院认为，因艺之盟教育公司主张上述物品为其公司所有，因涉及案外人相关权利，故原告应另案起诉解决，本院不宜一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告郑州寸草心教育科技有限公司与被告河南省华商贸易有限公司签订的SQ2001号《郑州华商北荟城租赁合同》无效；二、被告赔偿原告装修费损失120000元、退还原告保证金20800元，共计140800元；三、原告支付被告租金、物业费21520元；上述二、三项款项折抵后，被告支付原告119280元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告于判决生效后十日内取回存放在郑州华商北荟城商业楼西侧过街楼二层房屋内的学生黄色课桌椅（单人课桌120张、双人桌3张、三人桌11张、单人凳105张）、书架（四层落地报刊架5个、三层格柜架5个）、四层蓝白铁质货架一个、单人含香牌床垫77张；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11373元、反诉费730元、鉴定费9087元，共计21190元，原告负担15000元，被告负担6190元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人郑州寸草心教育科技有限公司于2018年7月3日与被上诉人河南省华商贸易有限公司签订房屋租赁合同，使用涉案房屋办学，并交纳租金、物业费至2019年4月9日前，亦于2019年5月5日向被上诉人书面保证交纳之后的租金、物业费。故上诉人上诉称系被上诉人交付房屋瑕疵的原因导致其办学不能的上诉理由不能成立，被上诉人辩称系欠付租金的意见有事实依据，本院予以采纳。上诉人作为承租人，对开办教育培训机构所需取得的产权手续在签订合同应有主要审查义务，一审法院根据本案实际情况，认定上诉人对其损失承担主要责任，被上诉人承担次要责任，酌定被上诉人赔偿上诉人装修损失120000元（不含可移动物品）的意见，本院予以采纳。鉴于本案纠纷的实际情况，对属于上诉人所有的仍存放于被上诉人及目前涉案房屋实际使用人艺之盟教育公司的部分物品，应由上诉人拉走。一审判决对本案纠纷处理并无不当，依法应予维持。综上所述，郑州寸草心教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11373元，由上诉人郑州寸草心教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐卫岭审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二〇年十月三十日书记员  李丰汝