安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3692号上诉人（原审原告）：蚌埠海亮投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市海亮城市广场**楼**。法定代表人：张文，该公司总经理。委托诉讼代理人：周园，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：叶磊，安徽淮河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁香港，男，1998年6月5日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵杰，上海明伦律师事务所律师。上诉人蚌埠海亮投资有限公司（以下简称海亮投资公司）因与被上诉人丁香港商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海亮投资公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持海亮投资公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由丁香港负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，一、案涉《商品房买卖合同》附件四第四条第7、8款中多次提示存在海亮投资公司为丁香港的购房贷款存在阶段性担保，丁香港实际知晓并同意。二、丁香港与徽商银行蚌埠分行签订的《个人住房抵押借款合同》第四条中也约定银行向丁香港发放贷款的前提条件是设有担保，符合银行要求的担保已生效且持续有效。丁香港在借款时并未提供任何担保，徽商银行是根据与海亮投资公司签订的《按揭贷款业务合作协议》向丁香港发放按揭贷款。三、按照行业惯例，在商品房预售过程中，因购房合同标的房屋一般处在建设状态，无法办理产权登记，也无法办理抵押登记手续，在购房人以按揭贷款形式购房时，贷款银行一般会要求房屋出卖方为购房人的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限直至标的房屋办理出产权证并抵押给贷款银行。丁香港在向徽商银行借款时并未提供任何担保，由海亮投资公司为其阶段性担保符合行业惯例。丁香港辩称，一、本案中不存在海亮投资公司为丁香港向徽商银行贷款提供担保的情形，1.本案无书面的保证合同，也没有相关担保手续文件。2.海亮投资公司提交《商品房买卖合同》未约定由海亮投资公司为丁香港向徽商银行申请贷款提供阶段性连带责任担保。3.海亮投资公司提供的丁香港与徽商银行签订的《个人住房抵押借款合同》约定，丁香港是以所购房屋作为抵押，且该合同项下的借款无追加担保。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，丁香港与徽商银行签订的《个人住房抵押借款合同》是依法成立并生效的。根据《担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。然本案海亮投资公司并未提供就丁香港的该笔贷款向徽商银行提供担保的书面合同。从现有的证据看，既没有丁香港与徽商银行之间约定由海亮投资公司提供阶段性连带责任担保的相关证据材料，也没有海亮投资公司与徽商银行之间约定同意为丁香港的该笔贷款提供阶段性担保的证据材料，更没有丁香港同意海亮投资公司为其借款提供阶段性连带责任担保证据材料。因此，本案中海亮投资公司并非丁香港向徽商银行贷款的担保人，也不存在海亮投资公司为丁香港向徽商银行贷款提供担保的情形。二、关于海亮投资公司与徽商银行签订的《合作协议》的效力及对各方的约束力。1.海亮投资公司与徽商银行签订的《合作协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。2.根据合同相对性原则，该合同仅在海亮投资公司和徽商银行之间产生效力，对丁香港无法律约束力。丁香港从未同意海亮投资公司提供担保，也未同意海亮投资公司代丁香港向徽商银行偿还债务。3.在没有书面保证合同及相关手续文件，且未经丁香港同意的情况下债权人徽商银行绕过丁香港，直接要求海亮投资公司承担保证责任，而海亮投资公司又放弃抗辩，直接代丁香港向徽商银行还款，其行为也严重损害了丁香港的抗辩权利。因此，根据合同相对性原则，海亮投资公司未经丁香港同意向徽商银行还款的行为，系海亮投资公司与徽商银行双方的意思表示，而非海亮投资公司、丁香港、徽商银行三方共同的意思表示，其做出的保证承诺或代为偿还借款等行为只在海亮投资公司和徽商银行之间产生效力，对丁香港不具有法律效力。三、义务的设定与加重须经义务人同意。本案中海亮投资公司既非丁香港与银行借款合同的保证人，又未取得丁香港同意的情形下，基于海亮投资公司自己与银行之间的“银企”合作利益驱动，在海亮投资公司与丁香港之间的《房屋买卖合同》已经履行完毕的情况下，单方面未经丁香港同意替丁香港向徽商银行偿还贷款，并以此为由要求与丁香港解除已履行完毕的合同，要求丁香港返还房屋，承担违约责任，其主张于法无据，严重损害了丁香港的合法权益。海亮投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除第201703310065号《商品房买卖合同》；2.判令丁香港向海亮投资公司支付违约金103500元；3.判令丁香港配合履行解除《商品房买卖合同》相关手续，解除房屋备案；4.本案的诉讼费等相关费用由丁香港承担。一审法院查明：海亮投资公司、丁香港对签订《商品房买卖合同》的时间及合同内容均无异议，予以确认。上述合同签订后，借款人丁香港、丁开元与徽商银行蚌埠分行签订了《个人房产抵押贷款合同》约定借款72万元用于购买案涉房屋，其中借款担保约定用所购住房抵押担保。由于丁香港未按期还贷，徽商银行蚌埠分行从海亮投资公司保证金账户扣划三期本息合计15760.83元，海亮投资公司认为丁香港构成《商品房买卖合同》违约，提起诉讼。一审法院认为，海亮投资公司与丁香港之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。根据本案《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》的约定，并没有海亮投资公司为丁香港贷款提供阶段性担保的约定，海亮投资公司主张丁香港构成违约，仅提供了代替丁香港偿还贷款的证据，达不到其证明目的。故其主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持，要求支付违约金、协助办理解除手续的请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：驳回海亮投资公司的诉讼请求。案件受理费2370元，减半收取1185元，由海亮投资公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉的《商品房买卖合同》是海亮投资公司为重复使用而预先拟定的，在双方订立合同时，海亮投资公司就该合同附件四第四条第8款并未与丁香港单独协商，故该条款系格式条款。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。丁香港按照《商品房买卖合同》的约定将购房款全部支付给海亮投资公司后，其已经全面履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务。之后，丁香港未按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的约定按期还款，系对银行构成违约，其客观上亦不能再就《商品房买卖合同》已履行完毕的付款事实而产生违约行为。因此《商品房买卖合同》附件四第四条第8款中约定“若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息……出卖人有权解除合同及相关协议”，该约定排除了丁香港在付清购房款后，要求合同继续履行并取得涉案房屋所有权的主要权利。综上，双方就涉案《商品房买卖合同》附件四第四条第8款中关于解除案涉合同的约定无效，该条款对双方不具有法律效力。本案不存在《商品房买卖合同》解除的法定事由，一审法院未予支持海亮投资公司的一审诉讼请求，裁判结果并无不当。海亮投资公司基于《商品房买卖合同》约定的阶段性担保义务，在丁香港逾期还款时代丁香港向银行还款，其依法就代偿款项享有追偿权。因该追偿权的基础法律关系为借款合同关系，与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，其可就该追偿权依法另行主张权利。综上，海亮投资公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由蚌埠海亮投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年十月二十八日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。