河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5049号 上诉人（原审被告）：河北中开房地产开发有限公司，住所地保定市秀兰钻石嘉园****楼**门脸。 法定代表人：葛永江，该公司执行董事。 委托代理人：赵淑怡，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈铁柱，男，1983年9月24日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会，住所地保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村致富路**。 法定代表人：张红旗，该村村委会主任。 委托代理人：刘建，河北国存律师事务所律师。 上诉人河北中开房地产开发有限公司（以下简称中开公司）因与被上诉人陈铁柱、保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会（以下简称村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中开公司上诉请求：上诉请求一、依法撤销（2020）冀0606民初94号民事判决书第三项，判决驳回原审原告诉讼请求；二、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实错误，《订购协议》有效。根据《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农民居办20114号）文件，东蒋韩村为省级新民居建设示范村。新民居即指为了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地急缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目。其本质不同于商品房，涉案项目为合法项目，且《订购协议》签订系合同双方真实意思表示，合同有效。二、一审适用法律错误。即使认定《订购协议》无效，东韩蒋村村民委员会应当返还原审原告首付款，中开公司将账户出借给东韩蒋村村民委员会用以收取购房款的行为虽然存在过错，但仅依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》中“出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”作出中开公司承担连带给付责任缺乏法律依据。综上所述，中开公司不应承担连带给付责任，特上诉到贵院，望判如所请。 陈铁柱答辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。鉴于在刘聪的审判案件中，被上诉人村委会提交的四组证据显示本案涉及的房款的收取上诉人不仅仅是提供账号的问题，而是对购房款进行了共同管理和支配，基于此事实，上诉人应该承担连带责任或共同还款责任。 村委会答辩称，一、双方签订的订购协议合法有效，即便无效，根据村委会与中开公司签订的东韩蒋新民居项目合作协议书无效的责任也应当由上诉人中开公司承担，因为合作协议书明确约定，上诉人涉案项目的开发主体，全部建设手续也是由上诉人办理，二、退一步而言如果认定返还购房款也应由上诉人中开公司偿还，因为根据村委会与中开公司签订的项目合作书，涉案项目的房屋销售是由中开公司负责，村委会是起监督作用，而且事实上，涉案的房产也是由中开公司销售，房款也是由中开公司收取，而且房款是由中开公司支配使用，因此中开公司应当承担还款责任。 陈铁柱向一审法院起诉请求：1、判定原告与被告东韩蒋村委会签订的《东方.拂晓城认购合同》无效；2、判决被告东韩蒋村委会退还原告首付款80000元，并承担利息损失；3、本案的诉讼费用全部由被告负担。后原告追加中开公司为本案被告，判令其承担法律责任。 一审法院认定事实：2011年10月28日，省新民居建设办公室作出《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农居办［2011］4号），第三批共认定省级新民居建设示范村261个，其中包含保定市东韩蒋村。东韩蒋村委会（甲方）与中开房地产公司（乙方）签订《东韩蒋新民居项目合作协议书》，约定甲方提供位于东××东、致富路以南、防洪堤以北、东二环以西的集体建设土地组成建新折旧项目区用于东韩蒋村新民居项目建设，乙方投资开发，按乡、村规划涉及要求为八栋砖混多层住宅楼。项目房屋销售时由乙方负责，甲方监督，以甲方的名义签订销售合同和出具收款凭证……房屋销售款必须缴入由双方共同设立的共管账户，甲乙双方分别指定代表共同管理……。2016年10月31日，原告陈铁柱（乙方）与被告东韩蒋村委会（甲方）签订《认购合同》，约定房屋地址坐落于焦庄乡东韩蒋村东、新民居村民住宅楼6栋3单元202号房屋，建筑面积132.18平方米，每建筑平方米售价人民币3970元，住宅房屋款总额约524755元，乙方应自签合同之日向甲方交清第一笔认购款80000元……。2016年10月31日，原告通过银行转账转入被告中开公司账户113000元，其中包括首付款80000元；同日，被告东韩蒋村委会给原告出具了《收据》，认可收到原告东方拂晓城6-3-202首付款80000元整。被告东韩蒋村委会提交的《独家代理合同书》与本案无关，且为复印件，本院不予确认。上述事实，有《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》、《东韩蒋新民居项目合作协议书》、《认购合同》、《收据》、银行账户交易明细及当事人陈述为证。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告东韩蒋村委会与中开房地产公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”，但该项目一直未取得合法的审批手续，故原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》为无效合同。原告陈铁柱按照与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》交付了首付款80000元，东韩蒋村委会村委会出具了收据，现该《订购合同》被确认为无效，被告东韩蒋村委会应当返还原告的首付款80000元；被告中开房地产公司将账户出借给东韩蒋村委会用以收取购房款，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，作为出借人的中开房地产公司应对原告交付的购房款80000元承担连带给付责任。原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》载明房屋性质为新民居村民住宅楼，可以看出，原告在与被告订立该协议时，明知该房屋的销售对象为东韩蒋村村民，原告本身并非该村村民，仍与被告订立购房协议书，原告对于该协议的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告承担利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，判决如下：一、原告陈铁柱与被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会签订的《订购协议》无效；二、被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告陈铁柱首付款80000元；三、被告河北中开房地产开发有限公司对上述还款承担连带给付责任；驳回原告陈铁柱其他诉讼请求。案件受理费1800元，简易程序减半收取900元，由被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会、河北中开房地产开发有限公司共同承担。 本院二审期间当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审一致。 本院认为，关于本案《订购协议》是否有效的问题，被上诉人村委会与上诉人中开公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”未取得合法的审批手续，属于法律、行政法规禁止销售的项目，属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，故原审法院认定被上诉人陈铁柱与被上诉人村委会签订的《订购协议》为无效合同，与事实和法律规定相符，故对上诉人中开公司上诉认为《订购协议》有效的观点，本院不予支持；关于上诉人中开公司认为其不应承担连带给付责任的问题，上诉人中开公司将账户出借给被上诉人村委会用以收取购房款，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：“出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”根据已查明的事实，上诉人中开公司是案涉东方拂晓城项目的深度参与者，出借账户给被上诉人村委会用于收取购房款，其从被上诉人村委会处支取过案涉项目的大额款项，是案涉东方拂晓城项目的受益者，原审法院判决上诉人中开公司承担连带给付责任并无不当，故对上诉人中开公司的该项诉求，本院不予支持。 综上所述，河北中开房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人河北中开房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戎瑞良 审 判 员 王志强 审 判 员 赵孟臣 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 姜 赛 书 记 员 王 琦