湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民再95号 再审申请人（一审原告暨反诉被告、二审上诉人）：王萍，女，1970年4月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。 委托诉讼代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杨亚，湖北维力律师事务所律师。 被申请人（一审被告暨反诉原告、二审被上诉人）：王延清，女，1967年6月18日出生，汉族，住武汉市江汉区。 被申请人（一审被告暨反诉原告、二审被上诉人）：王延梅，女，1971年10月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。 以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：张明军（王延清之夫），1965年6月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。 再审申请人王萍因与被申请人王延清、王延梅房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鄂01民终8419号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2020年6月12日作出（2020）鄂民申272号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王萍及其委托诉讼代理人柳晓军、胡杨亚、被申请人王延清、王延梅及其委托诉讼代理人张明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王萍申请再审称：一、原判存在超出当事人诉求进行判决的违法情形，应在再审阶段予以纠正；二、一审程序违法，本案一审庭审结束后，一审法院无故将本案转为普通程序审理并违法受理了一审被告王延清、王延梅的反诉请求；三、王萍的行为不构成拒付租金违约，原判以此为由认定王萍承担违约责任不当；四、因被申请人多次反复扰乱我方经营后，租赁合同已于2018年7月2日实际解除，原判认定王萍应继续承担2018年7月2日以后的租金于法无据；五、本案纠纷系因被申请人过错导致，被申请人应向王萍返还保证金，并赔偿由此造成王萍的租金及装修损失。故请求再审法院依法判令：1.撤销武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终8419号民事判决和武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初14699号民事判决；2.双方签订的《门面房租赁合同》于2018年7月2日解除；3.王延清、王延梅向王萍返还保证金15000元；4.王延清、王延梅向王萍赔偿改造、装修及租金等损失共计350000元（房屋改造装修折旧300000元、租金损失50000元）；5.驳回王延清、王延梅的全部反诉请求；6.王延清、王延梅承担本案一审及二审全部诉讼费用。 王延清、王延梅辩称：一、原审判决确实存在租金计算错误的问题，我们认可再审时予以纠正；二、一审程序并不违法，我方合理提出反诉请求并无不当；三、我方于2018年7月1日到案涉门面催收租金是因为对方违约未付租金造成，双方由此发生纠纷，我方并没有过错，且在此过程中王延清还被对方丈夫推倒在地受伤；四、案涉门面是我方在武汉市江岸区人民法院执行庭的见证下收回的，我方为恢复大门花了4000余元。故请求再审法院依法维持原判，驳回王萍的再审请求。 王萍向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《门面房租赁合同》；2.判决王延清、王延梅返还保证金15000元；3.判决王延清、王延梅赔偿改造、装修及租金等损失共计350000元（房屋改造装修折旧300000元、租金损失50000元）；4.判决王延清、王延梅承担全部诉讼费用。 王延清、王延梅反诉请求：1.判决解除双方于2018年3月31日签订的《门面房租赁合同》，王萍按合同约定恢复该房屋的前后门，疏通厕所下水管，恢复与邻居的分隔墙，付清租赁期间的水电费与物业管理费；2.判决王萍给付房屋租金132000元（2018年7月1日-2019年3月31日租金13000元×9=117000元，2019年4月租金15000元），以及后期至结案之日止应付租金；3.判决王萍支付赔偿金39600元（即132000元×30%）；4.判决本案案件受理费（本诉费、反诉费）由王萍承担。 一审法院认定事实：位于武汉市江岸区同鑫花园******的房屋登记在王延清、王延梅名下，由两人共同共有。2018年3月31日，出租方（甲方）王延清、王延梅与承租方（乙方）王萍签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于武汉市江岸区后湖大道同鑫花园7-1-10号底商门面房出租给乙方用于经营茶楼、简餐、棋牌娱乐；该门面房建筑面积74.87平方米，层高5.4米；本合同租赁期为五年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止；第一年度租金为每月13000元，第二年度租金为每月15000元，第三年度租金为每月17000元，第四、五年度租金随市场行情每月优惠2000元，保底不低于第三年度租金；租金支付方式为：提前二十天按季度支付，先付后用，以上店面租金金额均为含税价格；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金，超过20天以上的。2.在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；3.在租赁期内，未经甲方认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过30天的；2.甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的；3.租赁房屋主体结构存在缺陷、危及安全的。在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：1.双方协商一致，书面变更或解除本合同；2.因不可抗力致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；3.在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。此外，合同下方备注：合同到期，乙方如不续租，恢复该门面7-1-10号前后门，厕所下水。 合同签订后，王萍向王延梅、王延清支付了15000元违约保证金，并支付了2018年4月1日至6月30日期间的房屋租金39000元。此后，因索要发票未果，自2018年7月起王萍未再向王延梅、王延清支付租金。2018年7月1日和7月2日，王延梅、王延清及其亲友曾前往王萍承租的门面催要租金，双方未能就支付租金一事达成一致意见，并发生了冲突。截止法庭辩论终结前，王萍未与王延梅、王延清办理房屋交接手续，涉案房屋仍由王萍使用。 一审法院认为，王萍与王延清、王延梅签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，王萍按约定支付了违约保证金和第一期房租，王延清、王延梅也按约定将涉案房屋交给王萍使用。现双方均要求解除签订的《门面房租赁合同》，故涉案《门面房租赁合同》应当予以解除。王萍以王延清、王延梅未开具发票为由，拒绝支付2018年7月1日之后的租金，但涉案《门面房租赁合同》仅约定了租金金额为含税价格，并未约定王延清、王延梅需要向王萍开具发票，并以此作为王萍支付租金的先决条件，故王萍拒付租金的行为已经构成违约。同时，王萍提交的证据不足以证明王延清、王延梅对其正常经营活动进行干扰，达到使其无法继续履行涉案《门面房租赁合同》的程度。至于王延清、王延梅及其亲友在2018年7月1日和7月2日前往王萍经营门面一事，王延清、王延梅的目的是为了向王萍催要房租，只是方法欠妥，在有关单位介入后王延清、王延梅未再有过激行为，王萍也未提交证据证明王延清、王延梅在2018年7月2日之后仍然有影响其正常经营的行为，故王萍要求王延清、王延梅退还保证金及赔偿损失的诉请，无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。因截止法庭辩论终结前，王萍仍未与王延清、王延梅就涉案房屋办理交接手续，并归还房屋钥匙，故王延清、王延梅要求王萍支付2018年7月1日至2019年3月31日期间房屋租金以及后期至结案之日止应付租金的反诉请求，一审法院予以支持。合同解除后，王萍应将承租的房屋恢复原状，王延清、王延梅要求王萍恢复涉案房屋的前后门、厕所下水管，恢复与邻居的分隔墙的诉请，一审法院予以支持。因王延清、王延梅未提交证据证明其诉请的水电费及物业管理费的具体金额，也没有代为支付上述款项，该部分诉请一审法院不予支持，王延清、王延梅可在该部分费用确定后，另行与王萍进行结算，并在保证金中予以扣除。王延清、王延梅另要求王萍支付违约金39600元，但双方合同约定的违约金计算标准过高，一审法院综合考虑本案的具体情况及王延清、王延梅的损失，将违约金标准调整为合同约定的保证金金额，即王萍应向王延清、王延梅支付违约金15000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、解除王萍与王延清、王延梅于2018年3月31日签订的《门面房租赁合同》；二、王萍于一审判决生效之日起5日内向王延清、王延梅支付2018年7月1日至2019年3月31日期间房屋租金132000元，以及2019年4月1日至一审判决确定给付之日期间的租金（按每月15000元的标准计付）；三、王萍于一审判决生效之日起5日内向王延清、王延梅支付违约金15000元；四、王萍于一审判决生效之日起15日内，恢复位于武汉市江岸区同鑫花园7栋1层10室房屋的前后门、厕所下水管及分隔墙；五、驳回王萍的其他诉讼请求；六、驳回王延清、王延梅的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6775元由王萍负担；反诉费1850元（已减半）由王萍负担1600元，王延清、王延梅自行负担250元。 王萍不服一审判决，向本院提出上诉。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王萍陈述诉争房屋的前门尚未恢复原状。 本院二审认为，王萍与王延清、王延梅签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。王萍未按照合同约定支付租金，已经构成违约，王延清、王延梅有权依据合同约定解除合同，王萍应向王延清、王延梅支付租金、将房屋恢复原状，并应当承担违约责任。一审法院综合考虑本案的具体情况及王延清、王延梅的损失，驳回王萍要求退还违约保证金的诉讼请求并将违约金调整为15000元，并无不当。王萍认为王延清、王延梅未开具发票，构成违约的上诉理由，因合同仅约定了租金金额为含税价格，并未明确约定王延清、王延梅需向王萍开具发票，对其该项上诉理由，本院不予采纳。王萍认为其不应当承担2018年7月1日至2019年3月31日租金的上诉理由，因其并未与王延清、王延梅办理房屋交接手续，且房屋前门并未恢复原状，对其该项上诉理由，本院不予采纳。王萍认为王延清、王延梅违约导致合同解除，应当赔偿其损失的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。经过审查，一审审理程序符合法律规定，对王萍认为一审审理程序违法的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，王萍上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6775元，由王萍负担。 本院再审过程中，王延清、王延梅提交新的证据如下：关于执行金额的计算表、申明书、证明、收据、工程协议、工程合同，拟证明王萍应向王延清、王延梅支付费用262400元。 王萍对上述证据的真实性及证明目的均有异议，其认为其退场时间应为2018年7月2日，直至2018年7月27日全部退场完毕，因双方处于纠纷状态，故不可能正常清退。对方提出的应付金额不实，王萍不应承担上述费用。 本院经审查认为，王延清、王延梅提交的关于执行金额的计算表只是基于原判计算而自行制作，不属于认定事实的证据范畴；对王延清、王延梅提交的其他证据的真实性予以认可。 本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。 本案的争议焦点是：王萍拒付租金的行为性质如何认定？王萍及王延清、王延梅分别对对方提出的诉求是否有事实及法律依据？ 本院再审认为，双方引起纠纷的起因在于王萍向王延清、王延梅索要2018年4月至6月的租金发票未果，王萍认为王延清、王延梅未向其提供租金发票，故其有权拒付下季度租金；王延清、王延梅认为开具发票不是合同约定的义务，故在王萍未及时缴纳下季度租金时采取上门催收的方式索要租金，双方进而发生冲突。王延清、王延梅已向王萍交付了符合合同约定的门面房，其向王萍开具租金发票只是基于法律规定而产生的附随义务而不是主给付义务；王萍按照合同约定向王延清、王延梅支付租金是其履行案涉合同的主给付义务，故王萍不能将对方未向其出具租金发票作为自己拒付租金的理由，王萍拒付租金的行为构成了违约。王萍称王延清、王延梅采取不正当方式干扰其经营致使其无法继续经营，但其提交的证据并不能充分证实对方的行为足以导致其无法继续经营。双方发生纠纷后，王萍已向法院提起诉讼要求解除案涉合同，但其并未积极清退屋内物品并按合同约定恢复前后门及厕所下水后交还于王延清、王延梅，致使该房屋在诉讼阶段一直由王萍占有，故王延清、王延梅要求王萍支付2018年7月1日至结案之日止的租金应予支持。合同解除后，王萍应将承租的房屋恢复原状，王延清、王延梅要求王萍恢复涉案房屋的前后门、厕所下水管，恢复与邻居的分隔墙的诉请，本院予以支持。 关于王萍向王延清、王延梅支付的违约保证金15000元，该条款列于“违约责任及赔偿”项下，系作为违约责任的一部分，其性质属于对违约行为产生的经济损失的担保，即在王萍发生了合同约定的违约情形时该款项可视为向对方支付的违约金。因王萍未付租金存在违约行为，综合考虑本案的具体情况及王延清、王延梅的损失，本院酌定将违约金标准调整为合同约定的保证金金额，即王萍应向王延清、王延梅支付违约金15000元。因王萍已在合同签订时支付了违约保证金15000元，该款项已实际由王延清、王延梅收取，王萍要求对方返还保证金15000元的诉求不予支持。原判在认定王萍无权索回保证金时又另行要求王萍支付违约金15000元不当，应予纠正。因王延清、王延梅未提交证据证明其诉请的水电费及物业管理费的具体金额，也没有代为支付上述款项，该部分诉请本院不予支持，王延清、王延梅可在该部分费用确定后，另行与王萍进行结算。对于王萍要求王延清、王延梅赔偿350000元的诉求因没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于王延清、王延梅主张的租金金额及支付止期的算法问题，因2018年4月1日至2019年3月31日间约定的月租金为13000元，故2018年7月1日至2019年3月31日间租金经计算应为117000元，原审判决认定为132000元不当，应予纠正。对于租金支付止期的问题，王延清、王延梅主张的租金支付止期为“结案之日”，一审判决判令王萍支付租金至一审判决确定给付之日（即一审判决生效之日起5日内），二审判决维持了一审判决，二审判决向双方当事人送达之日为2019年9月11日，故一审判决生效之日为2019年9月11日，一审判决确定的给付之日应为2019年9月16日内。王延清、王延梅对原审判决是服判的，该二人并非再审申请人，其对原判将租金算至2019年9月16日并未提出异议，本院再审时对租金支付止期确定为2019年9月16日。 综上所述，原二审判决认定事实清楚，但对保证金性质的认定及租金数额计算有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鄂01民终8419号民事判决和武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初14699号民事判决第三、六项即“三、王萍于本判决生效之日起5日内向王延清、王延梅支付违约金15000元；六、驳回王延清、王延梅的其他反诉请求”； 二、维持武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初14699号民事判决第一、四、五项即“一、解除王萍与王延清、王延梅于2018年3月31日签订的《门面房租赁合同》；四、王萍于本判决生效之日起15日内，恢复位于武汉市江岸区同鑫花园7栋1层10室房屋的前后门、厕所下水管及分隔墙；五、驳回王萍的其他诉讼请求”； 三、变更武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初14699号民事判决第二项为：“王萍于本判决生效之日起5日内向王延清、王延梅支付2018年7月1日至2019年3月31日期间房屋租金117000元，以及2019年4月1日至2019年9月16日期间的租金（按每月15000元的标准计付）”； 四、驳回王延清、王延梅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6775元由王萍负担；反诉费1850元（已减半）由王萍负担1450元，王延清、王延梅自行负担400元。二审案件受理费6775元，由王萍负担6375元，王延清、王延梅负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  赵云霞 审判员  吴 婷 审判员  刘 瑾 二〇二〇年十月二十六日 书记员  秦 璨