江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2060号原告：常州市天彩教育信息咨询有限公司，住所地常州市钟楼区吾悦国际广场********。法定代表人：吴莉赟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈丽霞，江苏同恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，江苏同恒律师事务所律师。被告：常州吾悦国际广场商业管理有限公司，住所地常，住所地常州钟楼区吾悦国际广场****v>法定代表人：胥建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵留平，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：黄玉珍，女，系该公司法务。原告常州市天彩教育信息咨询有限公司与被告常州吾悦国际广场商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈丽霞及其法定代表人吴莉赟，被告委托诉讼代理人黄玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还消防通道所占面积对应的商业管理费200000元，具体金额待疏散通道面积实测后定）；2、判令被告免收余下租约期间内消防通道所占面积对应的商业管理费；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更其诉讼请求为：请求判令被告将已收取的一楼、二楼消防通道所占面积109.67平方米所对应的管理费236887元退还原告。事实和理由：常州新城万盛商业管理有限公司在2017年9月底与案外人冯艳签订《【常州】新城吾悦国际广场租赁合同》，约定出租常州市钟楼区延陵西路123号常州新城吾悦国际广场的6-101、6-102特定348㎡的套内建筑面积给冯艳用于经营天才宝贝早教机构，租期为三年，月租金按照首年60.8元/㎡、次年65.7元/㎡、后年71元/㎡计算。同时，被告也与冯艳签订《【常州】新城吾悦国际广场商业管理服务协议》，约定所租赁的348㎡按照60元/㎡计收物业管理费。原告于2019年2月12日与被告及常州新城万盛商业管理有限公司、冯艳签订四方协议，原告作为新承租方全面接手早教机构及承租该348㎡面积房屋，协议还约定此前冯艳所签合同的一切权利义务都归并给原告所有。租期内，被告人员要求早教机构拆除店门并保障疏散通道畅通以应对消防检查。此外，胡桃里餐厅和其它位于该楼层的其他商户也曾因疏散通道的使用问题与早教机构产生分歧，对于疏散通道的问题，被告人员曾表示会上报公司予以解决，但原告接手至今未有明确说法。原告认为，承租的348㎡中有近百平方米面积属于疏散通道，被告不应出租用于经营。不仅如此，公共疏散通道属于整个楼层所有商户公用，原告租用商铺用于经营时，对疏散通道具有当然使用权，被告及物业公司将公共疏散通道面积纳入原告单个商户的经营面积合计计收租金和物业费，既不合法，也不公平，属于疏散通道部分面积的租金和物业费应当予以退化。为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，一、被告与案外人冯艳签订的租赁合同及服务合同真实有效，双方在租赁合同和附件平面图中对租赁面积包括一、二楼的面积进行了明确的约定，合同1.2条强调“除双方另有约定外，该计租面积不再调整”，合同1.3条明确“乙方承诺在签订本合同时，已对该商铺的相关情况充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需”，商业管理服务协议正文第一段约定被告向原告收取商业物业费的“计租面积为348平方”，所以本案的原告因受到该合同的约束。第二、双方在签订租赁合同时，二楼并无消防门，之后胡桃里商户因消防疏散所需与冯艳协商一致，胡桃里将原告商铺内的楼梯作为疏散通道使用，但胡桃里实际不使用，原告对此明知并同意。第三、从租赁商铺一楼至二楼的实际使用情况看，原告在一楼安装玻璃门并使用门厅两侧，楼梯墙面张贴宣传画，楼梯下方作为办公以及餐厅储藏使用，二楼也作为教室使用，由于一、二楼楼梯部分面积均由原告实际经营使用，应当按照合同约定支付相应的租金以及管理费。第四、原告未按照合同约定支付租金以及管理费，已经构成违约，被告将依据合同约定采取相关措施，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、商业管理服务协议复、补充协议、电话录音、银行转账记录、发票、钟楼区南大街胡桃里餐厅消防审批图纸、装修图纸及现场照片等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年9月29日，原告作为乙方与常州新城万盛商业管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定：一、租赁商铺为位于该广场第【壹、贰】层编号为【6-103/6-210C】（房屋坐落6-101/6-201）的商铺；二、该商铺的建筑面积为584.64平方米，套内建筑面积为348平方米，双方确认，前述套内建筑面积即本合同项下计租面积，除双方另有约定外，该计租面积不再调整；三、开业日为乙方将该商铺实际用于经营（包括试营业、试运行）之日，就本合同而言，开业日应为2017年10月10日；四、该商铺的租金和商业管理费按计租面积计付，乙方自开业日起开始承担该商铺的租金，自进场日起开始承担该商铺的商业管理费。无论乙方选择下列何种租金标准及租金支付方式，乙方均不得因该广场内的共用设施设备通过该商铺或有共用通道穿越该商铺等任何原因向甲方或管理公司主张减免租金或商铺管理费等任何款项。同日，被告作为甲方与冯艳作为乙方签订《商业管理服务协议》一份，约定：一、乙方承租位于常州市钟楼区延陵西路123号常州新城吾悦国际广场编号为【6-103/6-210C】（房屋坐落6-101/6-201）的商铺，计租面积为348平方米，经营品牌为天才宝贝，经营项目为早教；二、乙方按商铺的计租面积交纳商业管理费，月商业管理费标准为60元/平方米，每月商业管理费为20880元，每年商业管理费为250560元；三、乙方应在签订本协议之日向甲方支付41760元作为管理保证金，在本协议期内，管理保证金不予抵充商业管理费或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在本协议终止后30日内将管理保证金无息退还给乙方。2019年2月12日，常州新城万盛商业管理有限公司作为出租方及甲方、被告作为管理方及甲方与冯艳作为原承租方及乙方、原告作为新承租方即丙方签订《补充协议》一份，约定：一、甲、乙、丙三方同意，自2019年3月1日起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，乙方不再享有原合同约定的承租方的任何权利义务，丙方成为原合同新的承租方，承接原合同中乙方的所有权利义务；二、甲、乙、丙三方同意，自变更日起，丙方作为原合同的承租方，继续承租商铺，并由丙方向甲方支付原合同中约定的所有费用，乙方按照原合同约定已向甲方支付的费用视为丙方已支付。自2017年8月15日起至2020年9月9日，原告共计向被告支付商业管理费758900元，在扣除垃圾清运费5220元及推广服务费2000元，总计向被告支付商业管理服务费751680元。庭审中，原被告双方均认可在签订《租赁合同》及《商业管理服务协议》时，原告承租的常州新城吾悦国际广场的6-101、6-102商铺尚未加装楼梯及消防门。双方均认可，楼梯在2017年9月建成，原告正式开业在2017年10月。根据双方合同约定，双方合同于2020年9月9日到期，原告于2020年8月31日已经全部搬空，并于2020年9月1日至9日对涉诉房屋恢复原状。案件受理后，2020年5月14日，原告代理人向本院提交调查令申请书，申请调取胡桃里音乐酒吧消防系统设计图纸。本院经审核后于2020年5月18日向其开出了调查令。依据此令，原告调取了钟楼区南大街胡桃里餐厅消防审批图纸一份（共11页），但并未加盖公章，原告对此解释系消防支队权限问题所以没有加盖公章，本院向常州市消防支队进行电话核实该审批图纸确系常州市消防支队出具。根据该审批图纸及现场照片显示，原告一层计租面积当中门厅属于胡桃里餐厅专用疏散楼梯封闭楼梯间，以及二层部分面积属于消防疏散通道。本院于2020年5月8日受理了（2020）苏0404民初2059号原告诉常州新城万盛商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中，原告申请对涉租商铺的消防通道、疏散楼梯所占用的面积进行面积测绘，本院依法委托常州同兴测绘有限公司对常州市钟楼区新城吾悦国际广场6-101、6-102特定348平方米的套内面积中过道、楼梯面积进行测绘，该公司并于2020年7月15日向本院出具了《房屋面积测绘报告》，该报告显示：一层58平方米面积中楼梯所占面积为23.19平方米、其余过道面积为34.81平方米；二层常闭防火门过道面积为10.49平方米（即测绘报告中第七页过道1）、对应过道面积为40.09平方米（即测绘报告中第七页过道1）。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为商业管理企业，应按照合同约定为原告提供商业管理服务，原告根据其享受的商业管理服务，应及时交纳相关费用。本案中，原告已经按约支付合同期间的全部商业管理费用，根据原告承继的冯艳与常州新城万盛商业管理有限公司及被告之间签订的《租赁合同》及《商业管理服务协议》，商铺的套内计租面积为348平方米，月商业管理费按60元/月/平方米计算，并且在上述合同签订时，原告承租的涉案商铺并未加开二层常闭防火门，也未加装楼梯，现因加装的常闭防火门及楼梯对原告使用造成影响，故对该部分面积全额收取的商业管理费也应当予以部分退还，根据双方提交的证据及现场勘验，加装楼梯及常闭防火门对一层58平方米使用面积影响较大，但考虑到加装楼梯亦有利于原告一、二层之间的连接，且原告将一层也进行了完全使用，如在门口处摆放宣传图片等设施，在楼梯下的空间作为办公区及储藏间，故对原告要求该部分计租面积全额返还三年商业管理费用的诉讼请求，本院不予支持，本院酌情按照该58平方米计租面积商业管理费的30%即37584元退还该部分计租面积的商业管理费。根据双方陈述及现场勘验，二层加装常闭防火门对二层部分使用面积亦存在影响，特别是对常闭防火门周围10.49平方米的过道面积及10平方米的楼梯计租面积（见测绘报告第7页）使用影响较大，故对该部分计租面积的商业管理费本院酌情按照商业管理费的30%即13277.52元应当予以退还，关于二层40.09平方米过道计租面积，根据现场勘查，该部分对原告的使用基本不存在影响，故对原告要求对该部分退还商业管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应当退还的商业管理费金额总计为50861.52元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州吾悦国际广场商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告常州市天彩教育信息咨询有限公司商业管理费50861.52元；二、驳回原告常州市天彩教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4854元（原告已预交），由被告常州吾悦国际广场商业管理有限公司负担1042元，由原告常州市天彩教育信息咨询有限公司负担3812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  陈 妫人民陪审员  顾华琴二〇二〇年十月三十日法官 助理  刘建军书 记 员  陈 璐