四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5473号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张素兰，女，1971年8月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人张素兰商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：撤销原判，酌情调低违约金，具体标准由法院酌定。 事实和理由：中德世纪公司承担的违约责任过重，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第113、114条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损害的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 按一审判决，中德世纪公司承担的逾期交付车位及逾期办证违约金过高，已远远超过张素兰的实际损失，且张素兰并无实际损失，中德世纪公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应酌情减轻。 张素兰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张素兰向一审法院起诉请求：1、中德世纪公司支付逾期交付车位违约金7500元（按车位总价的5%计算）；2、中德世纪公司支付张素兰逾期办理产权登记违约金9030元（自2017年2月5日起每日按已付房款的万分之一计算，暂计算至2018年9月30日，中德世纪公司应支付违约金至取得产权登记为止） 一审法院认定事实：2014年11月30日，张素兰作为买受人与中德世纪公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区中德·英伦联邦Ｂ区13幢-1层1107号车位，该车位套内建筑面积13.25㎡，总价15万元，出卖人交付房屋时应向买受人公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：出卖人应当在2016年2月5日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年2月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，初始登记违约金与转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。 合同签订后，张素兰实际支付了全部房款15万元。2018年11月22日，中德世纪公司向张素兰交付了房屋。 2016年7月18日，中德世纪公司取得中德英伦·联邦B区地下室的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年8月2日，中德世纪公司取得中德英伦·联邦B区地下室的《建设工程规划合格证》。2018年8月22日，中德世纪公司取得案涉车位的不动产权登记证书。 另外，2018年11月27日，张素兰通过成都法院网上诉讼服 务中心网上立案系统向一审法院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德红谷公司主张逾期交房违约金。 一审法院认为：张素兰与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦联邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于张素兰要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2016年2月5日，期限届满，中德世纪公司未向张素兰交付车位，张素兰应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年2月5日届满。 2018年11月27日，张素兰向一审法院递交民事起诉状，向中德世纪公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利未超过诉讼时效期间，中德世纪公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。 按照合同约定，中德世纪公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给张素兰的，张素兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向张素兰支付全部已付款万分之三的违约金，中德世纪公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过张素兰已付房价款的5%。中德世纪公司应于2016年2月5日交付车位，实际交付车位的时间为2018年11月22日，中德世纪公司未提交证据证明于实际交付车位前已书面通知张素兰接收车位，故逾期交付车位违约金应从2016年2月6日计算至2018年11月22日，按照车位价款15万元每日万分之三计算，该金额已经超过车位价款的5%,故一审法院按照车位价款的5%计算违约金，合计7500元。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。依照合同约定，中德世纪公司应当在2017年2月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张素兰不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向张素兰支付已付房款万分之一的违约金。而中世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年8月22日，其未按照合同约定的期限取得所在楼栋的初始产权登记，构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的违约责任。违约金以合同约定的取得所在楼栋的初始产权证明的期限届满之次日即2017年2月6日起算，至实际取得所在楼栋的初始产权证明之日即2018年8月22日截止，合计逾期563天，其应承担的违约金为8445元（150000元×0.0001×563天）。 对于中德世纪公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，张素兰因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德世纪公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身。故一审法院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德世纪公司请求调低违约金的意见，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向张素兰支付逾期交付车位的违约金7500元；二、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向张素兰支付逾期取得楼栋权属证明的违约金8445元；三、驳回张素兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取107元，由张素兰负担4元，中德世纪公司负担103元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，中德世纪公司未按照合同在约定时间取得案涉房屋所在楼栋权属登记证明，系违约行为，应当按约承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，双方当事人在合同中已明确约定了违约责任的承担方式、违约金的计算标准，而违约金的计算标准相较于银行存款利率，年化仅为3.65%，并不明显过高。且在本案诉讼中中德世纪公司也未提交相应证据证明其应当承担的违约金远高于因违约行为对张素兰造成的损失，故中德世纪公司的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费199元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年十月十三日 书记员 龙春光