内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终297号上诉人(一审被告)：潘毅和，男，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：丁艳慧，女，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（一审原告）：石青，男，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（一审原告）：张晓丽，女，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（一审原告）：贺连财，男，住内蒙古自治区赤峰市。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审被告：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，总经理。上诉人潘毅和因与被上诉人丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财及一审被告赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审被告京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2019)内04民初209号民事判决；2.准许对巴林左旗林东西城区京和王府小区10-10-136号车库的执行；3.丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四大构成要件。一、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财与京和公司之间不存在合法有效的书面买卖合同，案涉定房协议并未产生正式的买卖合同的约束力。二、现有证据不能证明丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财在查封前已经合法占有案涉车库，一审对此认定有误。（一）丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财未提交书面交付凭证，仅凭物业费和用电合同不能认定实际占有使用。（二）一审法院的现场勘验，证明丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财未实际占有使用案涉车库。三、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财未能提供转账凭证，仅凭第三人出具的收据不能证明其已实际交纳全部车库款。四、案涉小区能够办理产权证，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财对未能办理产权登记具有过错。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财辩称：一、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财在案涉车库被查封之前已经与京和公司签订了定房协议，该协议具备商品房买卖合同的主要条款，根据法律规定合法有效，亦未经司法机关确认为无效或者被撤销，因此丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财具有物权期待权。二、签订定房协议后丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财已经实际占有、使用案涉车库，系该车库的实际权利人，而且承担了相关物业、取暖等费用，通过一审法院的现场勘查，亦能进一步证实。三、京和公司将案涉车库产权办理在其名下是为了借贷款等需要，并非二手房买卖交易，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。四、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财购买案涉车库时对抵押毫不知情，京和公司亦未进行披露，办理房屋产权登记需要京和公司出具相关手续才能办理，虽多次要求办理，但因京和公司债务较多，房屋被查封或者抵押造成无法办理产权登记，并非丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财过错所致。五、案涉车库虽存在抵押，但买卖行为并未违反法律法规的强制性规定，亦不存在无效情形，因此抵押行为不影响买卖合同的效力。潘毅和并非抵押权人，亦不具备申请强制执行的权利。京和公司未提交答辩意见。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财向一审法院起诉请求:1.不得执行巴林左旗林东西城区京和王府小区10-10-136号车库；2.依法确认京和王府小区10-10-136号车库归丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财所有；3.由潘毅和与京和公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产，包含案涉车库在内。针对一审法院的查封措施，丁艳慧提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异219号执行裁定，裁定驳回丁艳慧的异议。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财不服，提起本案执行异议之诉。另查明，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财与京和公司于2018年5月4日签订了京和王府定房协议，约定丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财购买巴林左旗京和王府小区10栋10-136号车库，车库建筑面积19.31平方米，每平方米价格为5500元，价格为106205元。京和公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财在乙方处签字。同日，京和公司为丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财出具车库收款收据一枚，金额106205元。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财于2018年5月4日交纳了2018年5月4日至2019年5月3日的物业费200元。丁艳慧之父丁佩山于2019年11月28日交纳了2019年5月4日至2020年5月3日的物业费200元。贺连财于2019年12月8日交纳了有线电视费50元。诉讼期间，一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：在现场未能发现丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财占有并使用车库。潘毅和对此勘验结果称：该车库未有使用痕迹。一审法院认为，因车库的主要作用系停放车辆，不能仅依据外观来认定车库是否投入使用，结合丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财提交的物业费收据及供电合同，能够认定丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财自2018年5月至今，已实际占有使用案涉车库。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益；二、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财要求确认其享有案涉房屋的所有权应否得到支持。关于丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财作为案外人提出执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，一审法院认为，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下：一、一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财提交的其与京和公司之间的协议书签订于2018年5月4日，形成于查封行为之前，该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉协议书对于车库的基本状况、销售方式、总价款及付款方式等事项已经明确约定，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、根据当事人的陈述及丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财提交的物业费收据、供用电合同，能够认定丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财自2018年5月即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、案涉协议书中约定的车库单价符合客观市场行情，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财已经向京和公司支付了全部价款。四、丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财已经履行了协议书约定的义务，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉房屋享有了物权期待权。现丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财未办理登记并非因其自身原因造成。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财关于不得执行案涉房屋的诉讼请求应予支持。关于丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财要求确认其享有案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财基于案涉协议享有的是物权期待权，其本质仍然为债权，案涉房屋并未办理过户登记，买受人享有的是请求出卖人将案涉房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决:一、不得执行内蒙古自治区××区车库；二、驳回丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财的其他诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和承担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉定房协议在一审法院查封前签订，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财已支付全部车库款并由京和公司出具收款收据予以确认，且案涉车库未能办理不动产产权登记并非丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财自身原因造成。据此，丁艳慧、石青、张晓丽、贺连财购买的案涉车库符合上述法律规定的情形，一审判决不得执行案涉车库并无不当。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 汪海波审判员 武伟煜审判员 严 肃 二〇二〇年十月十日书记员 胡成侠