山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初2195号 原告：王玲，女，1977年12月7日出生，汉族，居民，住威海文登区。 委托诉讼代理人：解品宏，沂水宏晟法律服务所法律服务工作者。 被告：沂水飞百和手机店，住所地沂水县。 经营者：杨凤萍，女，住沂水县。 被告：杨凤萍，女，1976年10月6日出生，汉族，居民，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：秦方田，系被告杨凤萍之丈夫，1977年2月3日出生，汉族，居民，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：程大伟，山东成全律师事务所律师。 原告王玲与被告沂水飞百合手机店、杨凤萍侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告王玲委托诉讼代理人解品宏、二被告共同委托诉讼代理人秦方田、程大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法调解或判决被告立即搬离沂水县房屋，并将占用的该房屋返还原告；2.请求法院依法调解或判决被告支付原告占用原告房屋期间的租金损失40000元；3.请求诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于沂水县房屋属于王玲所有，被告自2014年11月至今非法占用，也未支付租赁费，王玲多次要求被告搬离或支付相应的租赁费，被告均未理睬。无奈原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 杨凤萍、沂水飞百和手机店辩称，原告所诉无事实与法律依据。被告杨凤萍经营的沂水飞百和手机店使用的房屋属山东文山建材有限公司（以下简称文山公司）所有。2012年8月10日，杨凤萍与山东文山建材有限公司、王乃强（文山公司董事长、法人）签订房屋租赁合同，约定租金5000元（每年），租赁期限至2022年8月10日。杨凤萍经营手机店期间，根据王乃强要求，王乃强及销售经理王俊芳、办公室主任王志霞、业务员孙国光、孙国明到手机店充值话费及文山公司办公室电话充值由文山公司统一结算。期间王乃强共从手机店购买4部手机未付款。王乃强承诺，该充值话费及购买手机费用折抵房租费。现文山公司及王乃强所欠被告垫付话费及手机款已超过被告应付房租。租赁期内，原告无权要求被告返还房屋，也无权要求被告支付房租。因此，请法庭查明事实，依法驳回原告的起诉。被告欲追加王乃强为第三人，但王乃强下落不明，无法联系。 当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告王玲为证明自己的主张提供证据如下： 证据一、涉案房屋所有权登记证一份。证明涉案房屋归原告所有。 证据二、照片一张。证明涉案房屋由被告在占用。 被告杨凤萍、沂水飞百和手机店对原告提供的证据质证如下： 对证据一真实性无异议。但依据买卖不破租赁的原则，原告在租赁期内依法享有承租权。对证据二无异议。 被告杨凤萍、沂水飞百和手机店为证明自己的主张提供证据如下： 证据一、房屋租赁合同一份。证明2012年8月10日被告与王乃强、文山公司签订，年租金5000元，租赁期限至2022年8月10日。 证据二、山东文山建材有限公司出具证明一份。证明本案争议房屋产权归属于王乃强所有。 证据三、山东文山建材有限公司欠款明细一份。证明文山公司、王乃强共计欠原告41099元，被告与王乃强共同确认该欠款折抵房租。 证据四、购买手机收据及话费充值单、发票一宗。证明文山公司、王乃强欠被告手机款及话费的事实，数额总计为41099元。 证据五、临沂移动优惠活动协议书一份。证明2017年4月4日王乃强在被告经营手机店购买手机、办理业务。 证据六、证人闫某、武某出庭作证。 原告王玲对二被告提供的证据质证如下： 对证据一有异议，该租赁合同真实性因王乃强无法联系，所以真实性无法确定，该租赁合同租赁期限为十年，租金为每年固定数额5000元，租赁时间过长，费用过低，明显与现实情况不符。对证据二有异议，该证据不符合形式要件，该证据与原告提供的证据一相违背，该证据的证明时间为2014年11月10日，原告取得房屋产权证时间是2013年9月3日。对证据三系被告单方记载，并没有文山公司的盖章，且与本案无关联性，如果欠款真实，也应向欠款人主张。对证据四真实性无法确定，属于被告单方记载，与本案无关联性。对证据五与本案无关联性，真实性无法确定。对证据六两位证人证言比较模糊，对具体事情并不知情，属于道听途说，请法庭不予采信。 根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 2012年8月10日，王乃强（出租人）与被告杨凤萍（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定杨凤萍租赁王乃强坐落在山东文山建材有限公司2间房屋，建筑面积50平，租赁期限从2012年8月10日至2022年8月10日，租金5000元于每年8月10日前支付，租赁房屋的用途为手机店，并约定了出租人与承租人有权解除合同的情形以及违约责任。合同签订后，王乃强将房屋交付给杨凤萍使用。2014年11月10日，山东文山建材有限公司为杨凤萍出具《证明》，由杨凤萍办理营业执照使用，该证明内容为“涉案房屋2间，经营面积50平，产权属于王乃强所有，房产证正在办理中，属于商业用房，不是违法建筑，允许在此经营，无扰民现象。”2014年11月11日，杨凤萍办理了个体工商户的营业执照，名称为沂水飞百和手机店，杨凤萍为经营者，经营范围系手机及零配件零售、计算机零配件零售服务。 租赁合同签订后，王乃强在被告经营的手机店拿走4部手机，总价值22979元，其中2012年8月5日，三星商务手机黄金版价值12600元；2014年5月8日，苹果手机价值5600元；2016年4月30日，华为手机Ｍ8价值3680元；2017年4月3日，华为手机999元、办手机卡话费100元，共计1099元。2017年4月4日，杨凤萍与王乃强签订《临沂移动优惠活动协议书》。被告提交其为山东文山建材有限公司以及王乃强、孙国明、孙国光、王志霞、王俊芳办理话费充值业务的发票一宗，其中由证人闫某签字的发票金额为750元，其他发票及收据的金额约16800元。上述款项共计约40529元。证人闫某自2011年11月至2016年12月系山东文山建材有限公司职工，知晓王乃强将房屋租赁给杨凤萍使用，证明其在职期间公司的座机、手机号及业务员的手机号均在被告手机店充值话费，其在经手发票上签字并从租赁费中抵扣，华为手机Ｍ8价值3680元由闫某拿走并使用，由王乃强支付费用。王俊芳系王玲的姐姐，于2012年从山东文山建材有限公司离职，其名下尾号666的电话号码实际为王志霞使用，其名下尾号777的电话号码实际为公司座机。证人武某证明2016年年底其与王乃强、秦方田共同吃饭时，王乃强提出话费充值和买手机的钱与租赁费抵账。 另查明，2011年8月15日，原告王玲与案外人王乃强因感情不合签订《离婚协议书》，关于财产处理约定“财产在谁名下的归谁所有”。双方离婚后，原告王玲于2013年9月3日取得涉案房屋的所有权登记证书。2019年3月9日，王玲因租房问题与杨凤萍发生纠纷，在沂水县公安局道托派出所报警。 再查明，现原、被告及证人闫某均无法联系王乃强。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中被告杨凤萍与案外人王乃强签订《房屋租赁合同》的时间为2012年8月10日，原告王玲取得涉案房屋所有权登记证书的时间为2013年9月3日，系杨凤萍租赁行为在前，王玲取得所有权时间在后，涉案《房屋租赁合同》应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中杨凤萍依据其与王乃强签订的租赁合同而使用涉案房屋，不存在侵占王玲房屋的行为，故，对原告王玲要求被告搬离该房屋，将房屋返还给原告的诉讼请求，本院不予支持。杨凤萍系从王乃强处租赁涉案房屋，王乃强从杨凤萍经营的手机店内拿手机、话费充值等约40529元，根据证人闫某、武某的陈述以及被告提交的发票、收据等证据，双方未进行结算，被告与王乃强相互抵账的事实已经达到高度盖然性的程度，本院予以采信。原告主张其于2014年11月份通知被告涉案房屋所有权变动的事情，没有提交证据予以证明，且被告沂水飞百和手机店办理营业执照时系山东文山建材有限公司出具的《证明》，故对原告王玲的该主张，本院不予采信。被告虽主张其对房屋变更一直不知情，但在双方因租房问题发生纠纷于2019年3月9日报警时，被告方就应已对房屋变更一事知情，此后未支付的房屋租赁费用不宜再与王乃强进行债权债务的折抵。根据《房屋租赁合同》约定，自2019年3月9日至2019年8月9日的租赁费折算为2083.33元，2019年8月10日前应支付次年的租赁费5000元，2020年8月10日前应支付次年的租赁费5000元，被告应支付给原告租赁费12083.33元。对此前已经折抵的租赁费，原告王玲可向王乃强另行主张。折抵租赁费后，王乃强未支付给被告的款项，被告也可向王乃强另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨凤萍、沂水飞百和手机店于本判决生效后十日内支付原告王玲租赁费12083.33元； 二、驳回原告王玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800.00元，由原、被告均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长  周京刚 审判员  姜懿展 审判员  李良子 二〇二〇年十月二十日 书记员  朱英会