辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3526号上诉人（原审被告）：程雪，女，1982年1月9日出生。汉族，住海城市铁**花溪****楼**601。被上诉人（原审原告）：海城市燕阳物业服务有限公司。住所地：海城市铁西开发区二台子委/div>法定代表人：周福齐，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄慢丽，该公司员工。上诉人程雪因与被上诉人海城市燕阳物业服务有限公司（以下简称燕阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程雪上诉请求：1、依法撤销海城市人民法院（2020）辽03**民初5514号民事判决书第一项，即上诉人不必给付被上诉人2015年9月8日至2019年9月7日物业费5556元，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。理由如下：一、上诉人当庭提供的证据能够证明，被上诉人拒绝与业委会签订物业合同，业委会、小区业主都明确向被上诉人表明不接受被上诉人的物业服务，但是被上诉人强行占据小区不走，强索物业费。二、强行将小区的绿化用地改做车位，自行出租出售。并且将出租出售款项占为己有。此类只为物业公司自己捞好处，而坑害小区业主利益的事情不胜枚举。被上诉人燕阳物业公司辩称，服从一审判决。燕阳物业公司向一审法院起诉请求：1、程雪立即交付2015年9月8日-2019年9月7日拖欠物业费5556元及滞纳金；2.诉讼费程雪承担。一审法院认定事实，程雪为海城市花溪地小区18-1-601业主，2013年6月23日燕阳物业公司与程雪签订了《燕阳花溪地业主临时管理规约》、《燕阳花溪地前期物业服务合同》、《业主入伙缴费确认书》，协议约定“甲方程雪，乙方海城市燕阳物业服务有限公司，建筑面积89.05平方米，物业管理服务费用多层住宅为1.3元/月/平方米。”协议签订后，燕阳物业公司向业主提供了各项物业管理服务，程雪于2015年9月8日至2019年9月7日期间一直未缴纳物业费。拖欠物业费共计5556元。现燕阳物业公司诉至法院，请求法院判令程雪给付燕阳物业公司物业费。一审法院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。现程雪辩解与物业签订的是2013-2015两年的合同，之后没续签合同，没有必要交物业费，且物业服务达不到标准的理由。经查，程雪自2013年至今居住在该小区，燕阳物业公司作为该小区物业管理单位，实际履行了主要管理服务义务，燕阳物业公司、程雪形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，程雪应缴纳给燕阳物业公司2015年9月8日至2019年9月7日间的物业费共计5556元，故程雪此项辩解不予支持。关于程雪提出燕阳物业公司物业服务达不到标准的辩解，该院认为，业主拒绝交纳物业服务费需要基于正当理由。一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。燕阳物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,燕阳物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断改进，但基本上履行了《燕阳.花溪地前期物业服务合同》约定的义务，程雪以燕阳物业服务达不到标准的抗辩不能作为拒绝缴纳物业费的正当理由，根据《燕阳.花溪地前期物业服务合同》第一条的规定，燕阳物业公司对花溪地小区履行了物业服务义务，程雪作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向燕阳物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对燕阳物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。程雪拒绝交纳物业费的行为，违反了《燕阳.花溪地前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对程雪的辩解不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。”关于燕阳物业公司要求程雪给付2015年9月8日至2019年9月7日滞纳金的诉讼请求，因程雪并非恶意拖欠物业费，且燕阳物业公司确需该进、完善物业服务，对燕阳物业公司此项主张不予支持。一审法院据此判决：一、程雪于判决生效后10日内给付海城市燕阳物业服务有限公司2015年9月8日至2019年9月7日物业费5556元；二、驳回海城市燕阳物业服务有限公司、程雪的其他诉讼请求。案件受理费25元，由程雪负担。此款海城市燕阳物业服务有限公司已垫付，程雪在履行判决所确定的给付义务时，加付25元给付海城市燕阳物业服务有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间上诉人提供公告三份，拟证明2019年业主委员会发过几个公告，通知被上诉人退出。被上诉人表示对公告的真实性无异议，但业主委员会要求我们退出应该有很多流程，而不是简单的发个公告。本院的认证意见为：以上证据不能证明业主委员会已与燕阳物业公司解聘物业服务合同，故本院不予采信。本院二审期间查明程雪（甲方）与燕阳物业公司（乙方）签订的前期物业服务合同第二章第四条约定：“本合同期自业主接到入住通知书之日起，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如合同到期，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续生效。1、乙方同意继续履行本合同；2、未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的物业服务合同系双方真实意思表示，故该合同系合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于程雪提出被上诉人拒绝与业主委员会签订物业合同，业主委员会、小区业主都明确向被上诉人表明不接受被上诉人的物业服务，但是被上诉人强行占据小区不走，强索物业费的问题。经查，从双方之间签订的前期物业服务合同来看，前期物业服务合同到期后，燕阳物业公司继续在该小区提供服务，该小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未形成续聘或者解聘的决议，即双方存在合同继续有效的约定条件。同时二审审理期间上诉人程雪自认2015年9月8日-2019年9月7日期间，业主委员会并没有代表业主解聘燕阳物业公司，亦未与新的物业公司签订物业服务合同，因此，燕阳物业公司为该小区提供物业服务合同的事实一直持续，视为业主对事实合同关系的默许，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间的物业服务法律关系成立，业主应当支付此期间的物业服务费用。故燕阳物业公司要求程雪缴纳欠付物业费的主张，本院予以支持。关于程雪提出燕阳物业公司楼道卫生不合格、电缆线落在地上存在隐患不处理、私家车随意停放无人管理、停水停电不通知业主、门铃损坏3年没有维修、强行将小区用地改为停车位出租的受益占为己有等物业服务标准不符合要求的问题，本院认为，从程雪提供的照片看，燕阳物业公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但燕阳物业公司基本履行了物业服务合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。燕阳物业公司基本履行了物业服务合同义务，燕阳物业公司履行物业服务中的一般瑕疵不能作为程雪拒绝交纳物业服务费的正当理由。如对燕阳物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。程雪拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定。对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故程雪作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向燕阳物业公司交纳尚欠的物业服务费。对程雪提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人程雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程雪负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年十月二十三日法官助理于仁美书记员闻梓妤