湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2367号原告：吴丹，女，1975年5月17日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：胡智泉（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏振华（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告：陆亚芬，女，1951年7月2日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：胡智泉（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏振华（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：潘琪，男，1959年9月29日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告吴丹、陆亚芬诉被告潘琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用简易程序进行了审理。因被告潘琪下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状副本和开庭传票及相关法律文书。本院公开开庭进行了审理。原告吴丹及原告吴丹、陆亚芬的共同委托诉讼代理人夏振华到庭参加了诉讼。被告潘琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴丹、陆亚芬向本院提出诉讼请求：1、请求确认房屋买卖合同有效；2、请求判令被告潘琪配合办理过户手续；3、本案诉讼费用由被告潘琪承担。事实和理由：陆亚芬与吴丹系吴克起的配偶和女儿，是其合法继承人。吴克起于2017年5月16日去世，其生前于1999年4月26日通过房屋中介程小玲向潘琪购买了其位于育才一村93号8楼2号房住宅一套，面积61.93平方米。吴克起分两次付完全部购房款后，潘琪将所购房屋、房屋钥匙及所购房屋两证交付给吴克起，其后吴克起、吴丹、陆亚芬一家入住此房屋，后吴克起欲办理房产过户手续，但因一直无法联系到潘琪，致房产证未能办理过户手续。但所购房屋此后一直在吴克起、吴丹、陆亚芬控制下，一直未有任何他人对此房屋产权主张权利。吴克起于2017年5月16日去世后，潘琪于2018年6月找到吴丹、陆亚芬要求补偿二十万，才腾退房屋，称房屋没有过户是自己的。至此，吴丹、陆亚芬才联系上潘琪，要求其办理房产过户事宜被拒，故起诉来院。被告潘琪没有到庭应诉，在法定期间内未向本院提交答辩意见，也未提交证据。本院查明：陆亚芬与吴丹系吴克起的配偶和女儿。登记在潘琪名下位于武汉市江岸区育才一村93栋8-2号（建筑面积为61.93平方米）房屋一套原系潘琪所有的房屋。1999年，经房屋中介人程小玲介绍，潘琪将位于武汉市江岸区育才一村93栋8-2号房屋出售给吴克起，出售价为80000元。1999年4月26日，程小玲出具《收条》一份，载明“今收到吴克起购育才一村93号8/8楼61.93㎡（建面）房，预付款人民币三万伍仟元正（定金），5月20日前搬出后付尾款人民币肆万伍仟元正（不包括过户费）”。1999年5月10日，程小玲再次出具《收条》一份，载明“收到吴克起购房余款肆万伍仟元正（煤气管道：贰仟元正）采购育才一村93#8-2号房住宅一套，面积为61.93㎡。原房主潘琪”。1999年起，潘琪将案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证交付给吴克起，案涉房屋由吴克起及其家人占有、使用。本院于2018年12月29日立案受理了原告吴丹、陆亚芬诉被告潘琪、第三人程小玲房屋买卖合同纠纷一案，该案开庭庭审中，程小玲陈述其为房屋中介，当年吴克起与潘琪一起到他的店里，潘琪收到钱后将房产证交给吴克起，由程小玲代写了收条，程小玲起见证的作用，但不知吴克起与潘琪之间是什么交易。庭审中，程小玲解释了1999年4月26日出具的《收条》中“8/8楼”的意思是这栋楼总共有8楼，案涉房屋是第8楼，1999年5月10日出具的《收条》中“8-2号”的意思是8楼2号。本院于2019年5月31日作出（2018）鄂0102民初14632号之一民事裁定书，以案涉房屋已被本院查封为由，裁定驳回原告吴丹、陆亚芬的起诉。另查明：截至2020年1月3日，案涉房屋存在4项司法查封，分别为：武汉市江岸区人民法院依据（2017）鄂0102财保107号文书于2017年3月15日查封案涉房屋，申请执行人为陈益民；武汉市江岸区人民法院依据（2017）鄂0102财保118号文书于2017年3月30日查封案涉房屋，申请执行人为吴端；武汉市江岸区人民法院依据（2018）鄂0102民初14632号文书于2019年3月12日查封案涉房屋，申请执行人为吴丹、陆亚芬；武汉市江汉区人民法院依据（2019）鄂0103民初5546号文书于2019年10月30日查封案涉房屋，申请执行人为富登小额贷款（湖北）有限公司武汉江汉分公司。陈益民与潘琪民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月15日以（2017）鄂0102财保107号民事裁定书首轮查封了案涉房屋。后本院于2018年7月25日作出（2018）鄂0102民初11767号民事调解书。法律文书生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人陈益民向本院申请强制执行，本院于2018年12月12日立（2018）鄂0102执2936号案件强制执行。案外人吴丹、陆亚芬对执行标的提出书面异议，本院于2019年10月24作出（2019）鄂0102执异391号执行裁定书裁定，中止对位于武汉市江岸区育才一村93号8-2室房屋的执行。吴端与潘琪民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月15日以（2017）鄂0102财保118号民事裁定书轮候查封了涉案房屋。后本院于2017年12月4日作出（2017）鄂0102民初3273号民事判决书。判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人吴端向本院申请强制执行，本院依法立为（2018）鄂0102执1217号案件强制执行。案外人吴丹对执行标的提出书面异议，本院于2020年6月19日作出（2020）鄂0102执异69号执行裁定书裁定，中止对位于武汉市江岸区育才一村93号8-2室房屋的执行。富登小额贷款（湖北）有限公司武汉江汉分公司与潘琪、潘思聪、梅莉红借款合同纠纷一案，武汉市江汉区人民法院于2019年10月30日作出（2019）鄂0103民初5546号民事裁定书，查封了潘琪名下坐落于武汉市江岸区育才一村93号8-2室房屋。后武汉市江汉区人民法院于2020年1月8日作出（2019）鄂0103民初5546号民事判决书。法律文书生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人富登小额贷款（湖北）有限公司武汉江汉分公司向武汉市江汉区人民法院申请强制执行。案外人吴丹、陆亚芬对执行标的提出书面异议，武汉市江汉区人民法院于2020年9月7日作出（2020）鄂0103执异93号执行裁定书裁定，中止对坐落于武汉市江岸区育才一村93号8-2室房屋的执行。（2019）鄂0102执异391号执行裁定书中确认吴克起与潘琪之间为房屋买卖合同法律关系，并认定吴丹、陆亚芬对案涉房屋享有物权期待权，应优于陈益民对潘琪的一般金钱债权的实现，吴丹、陆亚芬对案涉房屋享有排除执行的权益。（2020）鄂0102执异69号执行裁定书中亦确认吴克起与潘琪之间为房屋买卖合同法律关系，并认定吴丹、陆亚芬对案涉房屋享有物权期待权，应优于吴端对潘琪的一般金钱债权的实现，吴丹、陆亚芬对案涉房屋享有排除执行的权益。吴克起与陆亚芬于1974年7月13日结婚，生育一个女儿吴丹。2017年5月15日，吴克起死亡。本院认为：关于吴克起与潘琪之间的法律关系的性质。首先，双方虽没有签订正式的房屋买卖合同，但程小玲出具的两份收条中，包含了房屋买受人、出卖人、房屋坐落、面积、付款时间、购房价格等房屋买卖合同中所需要的合同要素，两份收条表达了吴克起向潘琪购买涉案房屋的意思表示，且潘琪已按收条约定向吴克起交付了涉案房屋及房屋权属证明。吴丹已经完成了双方当事人之间存在房屋买卖关系的举证证明责任，且已经本院生效的（2019）鄂0102执异391号及（2020）鄂0102执异69号执行裁定予以确认，故吴克起与潘琪之间为房屋买卖合同法律关系，该买卖合同法律关系合法有效。但由于双方之间没有签订正式的房屋买卖合同，故吴丹、陆亚芬主张确认房屋买卖合同有效，缺乏事实依据，本院不予支持。吴克起已向潘琪付清购房款，并已实际使用涉案房产，潘琪应履行协助办理房屋过户手续的义务。吴克起于2017年5月15日死亡后，应由其继承人即吴克起的配偶陆亚芬、婚生女吴丹在其遗产范围内继续享有房屋买卖合同中的合同权利并履行合同义务。根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，涉案房产因被查封，查封期间，客观上导致潘琪不能履行房产过户的合同义务，成为潘琪履行合同的障碍，一旦上述查封被法院解除，该障碍消除后，潘琪仍可以继续履行合同，办理过户。就案涉房屋而言，除本案的查封外，案涉房屋另有三项查封，但因陆亚芬、吴丹提出案外人执行异议，现均已中止执行。结合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施”的规定，待另外三案的查封解除后，即仅剩本案原告的查封，而本案原告的查封即为保障本案判决的执行，在此情况下，本案合同继续履行并办理过户手续并不存在法律上的障碍。故本院依法确定在涉案房产解除非吴丹、陆亚芬申请的查封后，潘琪应协助吴丹、陆亚芬将案涉房屋转移登记至吴丹、陆亚芬名下。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在涉案房产解除非原告吴丹、陆亚芬申请的查封后，被告潘琪于障碍解除之日起十日内协助原告吴丹、陆亚芬将位于武汉市江岸区育才一村93号8-2室的房屋转移登记至原告吴丹、陆亚芬名下；二、驳回原告吴丹、陆亚芬的其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，公告费260元均由被告潘琪负担。因上述费用已由原告吴丹、陆亚芬预交，故被告潘琪于本判决生效之日起十日内将上述费用一并支付给原告吴丹、陆亚芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十月十九日书记员  胡心慧