辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽14民终2144号 上诉人（原审被告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司，住所地葫芦岛市连山区中央大街**。 法定代表人：王磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾宇，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，男，1978年5月21日出生，汉族，工人，现住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：张鹏、李卓伦，辽宁岱恒律师事务所律师。 上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称润欣（葫芦岛）公司）因与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 润欣（葫芦岛）公司上诉请求：1、撤销原判第二、三、四、五项判决，改判驳回王**的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由王**承担。事实与理由：一、润欣（葫芦岛）公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约，一审判决润欣（葫芦岛）公司承担违约责任没有依据。(一)涉案店铺系经消防验收合格的房屋，王**承租的店铺位于乐都汇购物中心一层，2013年10月12日，润欣（葫芦岛）公司取得《建设工程消防验收意见书》，2013年11月26日，润欣（葫芦岛）公司取得购物中心一层、、地下**《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》。王**租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。润欣（葫芦岛）公司已经交付了店铺，商铺不存在不能开业经营的任何法律障碍。王**称其没有正常开业，一审法院认定润欣（葫芦岛）公司存在违约，把应当由王**承担的商业经营风险完全转嫁给了润欣（葫芦岛）公司。(二)一审判决认为购物中心未整体开业违背客观事实，不符合常理。购物中心已经具备开业条件，润欣（葫芦岛）公司已经整体开业。润欣（葫芦岛）公司之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。一审判决称润欣（葫芦岛）公司没有开业实际上是混淆了整体开业和100%开业的概念，100%开业是指商场的开业率，而整体开业是指购物中心各层均开业经营。整体开业并不意味着100%开业，实际上全国没有任何一家商场能够保证每一个租户的承租期内，商场的开业率都能达到100%。如果因为开业率没有达到100%就认定商场没有开业，违背基本的事实和商业规律。因此，王**以购物中心没有开业为由，主张润欣（葫芦岛）公司构成违约并要求解除合同没有事实依据。(三)2013年9月27日，润欣（葫芦岛）公司向王**交付商铺；2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业，王**也于2013年11月27日开业经营。营业后，王**经营情况良好，同时向润欣（葫芦岛）公司报送了营业数据，并参加商场的各项优惠活动。因此，润欣（葫芦岛）公司已经向王**交付了能够开业经营的店铺，王**也实际经营。王**主张润欣（葫芦岛）公司违约同样没有事实依据。(四)润欣（葫芦岛）公司并不存在违约行为。王**没有要求润欣（葫芦岛）公司进行赔偿的请求权基础，一审法院判决润欣（葫芦岛）公司赔偿王**损失没有事实依据。二、即使润欣（葫芦岛）公司违约导致合同解除，一审法院判决由润欣（葫芦岛）公司承担王**的员工工资也存在错误。第一，员工工资并不属于王**的损失，而是做生意正常的经营成本支出，润欣（葫芦岛）公司不应对此进行赔偿。第二，工资均是在员工提供了等量的劳动之后才给予发放，王**支付工资是因为员工已经进行了工作，而不可能是员工未提供劳动，王**白白支付工资。第三，王**的店铺已实际开业经营，并取得了收益，即使按照王**的逻辑，根据损益相抵原则，其收益也可以完全覆盖所谓的损失。第四，王**主张的支付工资损失证据不足，既无法证明所谓的员工与王**存在劳动关系，也未证明王**进行了实际的工资发放。第五，从本地法院乃至全国各地法院的类案中，没有出现过承租人已经实际经营而出租人还要赔付承租人员工工资的案例。 王**辩称，该案事实清楚，适用法律正确，在同类案件中已经由生效判决可以确定润欣（葫芦岛）公司未按照约定履行开业义务，导致业主遭受经济损失。润欣（葫芦岛）公司上诉内容表示认定未整体开业违背客观事实，没有事实依据。截止目前润欣（葫芦岛）公司仍处于停业状态，根本不具备开业经营条件。润欣（葫芦岛）公司认为王**已经实际经营没有法律依据，同类案件中查明包含王**在内的业主依照约定及时装修等待开业，在润欣（葫芦岛）公司不具备整体开业的情况下，未减少损失进行的销售行为不能成为正常营业。王**提出的赔偿损失包含了7项明细，但一审法院已经明确考虑到相关因素进行的综合评价。而且只是支持了2项损失。工人工资在润欣（葫芦岛）公司虚假宣传开业前必须具备的条件，因润欣（葫芦岛）公司导致的违约，该项损失就应该赔偿。 王**向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议》并返还保证金25000.00元、装修保证金5770.00元；判令润欣（葫芦岛）公司赔偿王**各项经济损失453224.01元；由润欣（葫芦岛）公司承担本案的诉讼费、鉴定费、律师费。 一审法院认定的事实，2013年7月24日，王**作为乙方，润欣（葫芦岛）公司作为甲方，双方签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》。约定面积96平方米，准许经营活动：配饰、女鞋，商号/品牌：女饰集合店，产品/服务：配饰、女鞋，购物中心名称及地址：乐都汇（Lifespace）购物中心，铺位号：L1F008。租期为25个月（包括装修期），自交付日起算，装修期自交付日起算至如下较早发生之日结束：（ⅰ）之后第三十（30）日期满；或（ii）乙方在店铺实际开展其准许经营活动之日的前一日。交付日为2013年9月17日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准。 开业日为2013年10月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。租金：（i）第一租赁年度，每月总计人民币8176.00元；第二租赁年度，每月总计人民币9344.00元。（ii）为计算某一日历月应付之目的：若该月系一完整日历月，则为一（1）个月租金，即日租金*[365/12]天；若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数。首期租金：（i）等于一（1）个月租金的金额（即人民币8176.00元），该金额应于签署本合同时支付。（ii）首期租金应用于支付租金起算日所在日历月的租金（“首月租金”）。若首期租金大于首月租金，则超过部分应视为部分支付第二（2）个日历月应付的租金。若首期租金小于首月租金，则对第二（2）个日历月应支付的租金应加上该不足部分。首期管理费为人民币3504.00元，等于一（1）个月的管理费，应在签订本合同时支付。租赁年度适用的管理费：每月人民币3504.00元。租赁保证金人民币23360.00元，应于签署本合同时支付。甲方有权依据乙方的实际营业额及租金情况调整租赁保证金的金额，乙方应当在收到甲方书面通知后十（10）日内向甲方补齐保证金差额。店铺租赁合同补充协议：甲方为润欣（葫芦岛）公司，乙方为王**，一、原合同附件二第3.1条修改为：租赁面积：77平方米，铺位号：L1F002。二、原合同附件二第5条修改为：租金：（i）第一租赁年度，每月总计人民币5621.00元，第二租赁年度，每月总计人民币6558.00元。（ii）为计算某一日历月应付租金之目的：若该月系一完整日历月，则为一（1）个月的租金，即日租金*[365/12]天；若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数。首期租金：（i）等于一（1）个月租金的金额（即人民币5621.00元），该金额应于签署本合同时支付。（ii）首期租金应用于支付租金起算日所在日历月的租金（“首月租金”）。若首期租金大于首月租金，则超过部分应视为部分支付第二（2）个日历月应付的租金。若首期租金小于首月租金，则对第二（2）个日历月应支付的租金应加上该不足部分。首期管理费为人民币3747.00元，等于一（1）个月的管理费，应在签订本合同时支付，租赁年度适用的管理费：每月人民币3747.00元。四、原合同附件第7.1条修改为：租赁保证金：人民币25000.00元，应于签署本合同时支付，甲方有权根据乙方的实际营业额及租金情况调整租赁保证金的金额，乙方应当在收到甲方书面通知后十（10）日内向甲方补齐乙方保证金差额。王**于2013年11月27日试营业，经营至2016年8月停业。王**交纳保证金25000元，装修押金5770元，润欣（葫芦岛）公司整体没有正式开业。王**试营业雇佣员工工资121500元。润欣（葫芦岛）公司经葫芦岛市消防局《建设工程消防验收意见书》验收合格。另查明，本案在审理过程中，经润欣（葫芦岛）公司申请，一审法院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司进行评估，评估基准日为2019年12月24日，评估结论：装修价值110296.63元，附属物价值14349.00元，评估费3000元。本案审理过程中，2020年3月11日葫芦岛特易购房地产开发有限公司名称变更为润欣商业发展（葫芦岛）有限公司。一审法院认为，王**、润欣（葫芦岛）公司签订的《店铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中原乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，综合考虑双方当事人在履行合同中的各自过错承担，特别是润欣（葫芦岛）公司的违约行为对王**的影响程度，王**经营中的商业风险等综合因素，该院确定本案适用适当赔偿原则，对王**的损失进行赔偿。关于王**方的经济损失问题应以评估装修价值、附属物价值和王**在试营业期间雇佣员工工资表证明为准，按适当赔偿原则由润欣（葫芦岛）公司承担赔偿责任，润欣（葫芦岛）公司支出的评估费亦按此原则分担，保证金、装修押金，润欣（葫芦岛）公司应全部返还。王**请求《商铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》应予解除，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第三项之规定，判决：一、解除王**与原葫芦岛特易购房地产开发有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》。二、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司赔偿王**评估经济损失87251.94元。三、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司赔偿王**雇佣员工工资85050.00元。四、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司返还王**保证金25000.00元，装修押金5770元。五、评估费3000.00元，由王**承担900.00元，润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担2100.00元。案件受理费已减半收取8485.00元，邮递费40.00元，由王**承担4124.00元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担4401.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审法院除查明“王**试营业雇佣员工工资121500元”事实有误外，其他事实二审查明与一审查明一致。 本院认为，王影与润欣（葫芦岛）公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《店铺租赁合同补充协议书》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《店铺租赁合同》及《店铺租赁合同补充协议书》约定，润欣（葫芦岛）公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方签订的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同实际履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了润欣（葫芦岛）公司的认可，同时润欣（葫芦岛）公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上润欣（葫芦岛）公司对其他商户作出过赔偿的事实也证明了该公司存在未按约定履行义务的事实。润欣（葫芦岛）公司的违约行为在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了王**正常经营活动，王**作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的私营业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势，并理智评价自身商业经营中的风险。王**经营的商铺，其生意是否火爆，营业额是否优异，影响因素较多，比如王**自身经营定位、服务质量、管理水平等，这种商业风险也应予以考虑且该风险不能全部由润欣（葫芦岛）公司来承担。综合考虑双方当事人在履行租赁合同中的各自过错程度，特别是润欣（葫芦岛）公司违约行为对王**的影响程度，王**经营中的商业风险等因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷，最大限度平衡民事利益并兼顾公平的原则，一审法院确定本案适用适当赔偿原则并无不当，且确定的赔偿比例也比较合理，故润欣（葫芦岛）公司不承担违约责任的诉请，本院不予支持。关于员工工资损失应否支持问题，首先，王**没有提供员工为其提供劳动的相关证据。其次，员工工资表只是以简单的表格形式体现，不能达到实际领取工资的证明目的。第三，王**主张的12万元的员工工资损失，只是单方计算的数额，因无其他证据相佐证，本院对该数额无法采信。最后，员工工资损失是经营者正常的经营成本支出，该类支出不应列入经营者的损失之中，故润欣（葫芦岛）公司提出员工工资不应由其承担的上诉请求，本院予以支持。王**其他损失有证据予以证明，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初329号民事判决第一、二、四、五项。 二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初329号民事判决第三项。 一审案件受理费减半收取8485元，邮寄费40元，由王**负担5485元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担3000元。二审案件受理费8485元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担7585元，由王**负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  赵洪梅 审判员  吴玉刚 审判员  王嘉莉 二〇二〇年十月三十日 书记员  李 明 本判决书援引的法律条款： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”