山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3214号上诉人（原审原告）：苗胜民，男，1979年1月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审原告）：庞晶，女，1976年7月21日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审被告）：德州瑞华房地产开发有限公司，住所地山东省德州市铁西南路**。法定代表人：刘利海，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：骆立强，男，该公司经理。上诉人苗胜民、庞晶与上诉人德州瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗胜民、庞晶上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初535号民事判决，依法作出正确判决；2.一、二审诉讼费均由瑞华房地产公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清证据不足，判决有误。一审开庭期间，苗胜民、庞晶提交的证据二《房屋概况》证明瑞华房地产公司交付房屋日期为2015年12月11日，逾期5个月11天。该证据是瑞华房地产公司通知的交房时间，也是确切的交房时间，该证据真实有效，没有任何异议。一审法院在瑞华房地产公司违约165天的基础上减去68天(10819元)明显错误。2.苗胜民、庞晶的银行贷款完全是按照约定，在规定的日期内办理好银行贷款所需要的手续，一审庭审期间已经向法庭递交证据没有任何违约，一审法院不加核实就草率去除18天(5580元)明显错误。综上所述，苗胜民、庞晶一审提交的证据真实有效，而一审法院不加核实去除68天(10819元)、18天(5580元)明显错误。请二审法院调查核实，并依法判决瑞华房地产公司支付苗胜民、庞晶违约金。瑞华房地产公司辩称，一审法院认定的交房时间以及苗胜民、庞晶延期提交银行按揭贷款资料的事实清楚，适用法律正确，应依法驳回其上诉请求。瑞华房地产公司上诉请求：1.请求二审法院变更山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初535号民事判决第一项，即判令瑞华房地产公司减少支付违约金6480元；2.本案一、二审相关的诉讼费用由苗胜民、庞晶承担。事实与理由：一审法院在没有任何证据支持的情况下，认定瑞华房地产公司为苗胜民、庞晶垫付60000元首付款导致瑞华房地产公司多承担违约金6480元，属于认定事实错误，二审法院应依法予以改判。根据双方签订的《商品房买卖合同》第6条约定，苗胜民、庞晶应于2014年10月25日前付清首付款，并注明以“收款收据日期为准”，但苗胜民、庞晶直到2014年12月18日才将首付款交齐，延期缴纳了54天，根据该合同第7条约定，应承担延期交款的违约金为60000*54天*2?=6480元，而一审法院仅凭苗胜民、庞晶在庭审中称瑞华房地产公司同意为其垫付该笔首付款，在无任何证据支持的情况下，认定苗胜民、庞晶的陈述实属有意偏袒，根据苗胜民、庞晶交款的所有收据，2014年12月18日的收据与其他时间的收据并无任何不同，因此，其应承担延期缴纳首付款的违约金。苗胜民、庞晶辩称，如果首付款没有付清，那为何在2014年11月25日发放贷款，银行发放贷款说明首付款已经付清，首付款不存在违约。瑞华房地产公司所说的60000元是其同意借给苗胜民、庞晶的。2014年12月18日并不是交付首付款的日期，而是苗胜民、庞晶的还款日期。苗胜民、庞晶向一审法院起诉请求：1.判令瑞华房地产公司向苗胜民、庞晶支付违约金26254元；2.诉讼费由瑞华房地产公司承担。一审法院认定事实：一、2014年10月23日，苗胜民、庞晶与瑞华房地产公司签订《德州市商品房买卖合同》，购买瑞华房地产公司开发的德州市德城区房屋，购房款为636462元，交房时间为2015年6月30日；双方合同第7.1.1条约定：买受人逾期交纳购房款，应按日万分之五向出卖人支付违约金；第7.2条约定：买受人应于2014年10月30日前提交齐全银行贷款所需要的材料，逾期应向出卖人按日万分之十支付违约金；双方合同第8条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格并符合约定的商品房交付买受人；双方合同第9条约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日支付买受人万分之2.5的违约金；双方合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在接到通知后15日内办理房屋交接手续，逾期应按日0.2元/平方米交纳房屋管理费。二、苗胜民、庞晶2014年7月30日交付定金10000元、2014年8月29日交付190000元、2014年10月24日交付首付款126462元，其中瑞华房地产公司垫付60000元、2014年11月25日交付按揭贷款310000元、合计交纳636462元。2014年12月18日向瑞华房地产公司转账支付垫付的60000元首付款；关于银行按揭贷款手续，庞晶于2014年10月27日将贷款账户开通激活，2014年11月18日将银行所需的全部资料提供完毕。三、瑞华房地产公司于2015年9月28日电话通知到苗胜民、庞晶，应于2015年10月5日办理涉案房产的交付手续；苗胜民、庞晶提交的《房屋概况》载明，涉案房产实际交付时间为2015年12月12日。一审法院认为，本案苗胜民、庞晶与瑞华房地产公司于2014年10月23日签订的《德州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中,苗胜民、庞晶已经履行了自己的付款义务,瑞华房地产公司亦应依据合同的约定按时在2015年6月30日前向苗胜民、庞晶交付涉案房产，瑞华房地产公司逾期交付房产，其行为已经构成违约,苗胜民、庞晶现起诉要求瑞华房地产公司承担延期交房违约责任，苗胜民、庞晶请求符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据双方合同约定和瑞华房地产公司延期交房的违约天数以及苗胜民、庞晶逾期接受房产的时间，瑞华房地产公司应支付苗胜民、庞晶逾期交房违约金为636462元×2.5?×（165-68）天=15434.2元。诉讼过程中，瑞华房地产公司辩称苗胜民、庞晶存在延期交纳购房款、延期提交银行贷款资料等违约行为；根据双方合同约定，苗胜民、庞晶亦应就其违约行为承担相应的违约责任。其中，苗胜民、庞晶已于2014年10月24日付清首付款，符合双方合同的约定；苗胜民、庞晶延期18天交付银行贷款资料（2014年10月30日-2014年11月18日），根据合同第7.2条约定，苗胜民、庞晶应支付延期交付银行贷款资料违约金310000元×2.5?×18天=5580元。以上苗胜民、庞晶与瑞华房地产公司应支付违约金相抵后，瑞华房地产公司应支付苗胜民、庞晶违约金15641.36元-5580元=10061.36元。综上所述，瑞华房地产公司迟延交付房屋，应当依约承担违约责任，苗胜民、庞晶亦应就其延期提交银行贷款资料行为承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、被告德州瑞华房地产开发有限公司于判决生效后十日内，给付原告苗胜民、庞晶逾期交房违约金10061.36元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，原告苗胜民、庞晶负担141元，被告德州瑞华房地产开发有限公司负担87元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。苗胜民、庞晶提交证据1瑞华房地产公司交房时交给其案涉商品房的《住宅工程质量分户验收合格证》原件一份，该合格证上载明：该案涉商品房的竣工日期是2015年9月30日，分户验收日期是2015年10月3日，用以证明瑞华房地产公司所主张的2015年9月28日通知苗胜民、庞晶领房明显错误；证据2《房屋贷款抵押登记表》一份，用以证明其交齐贷款材料的日期是2014年10月29日，并已与银行签署完毕贷款协议，在银行贷款方面不存在违约行为。瑞华房地产公司质证称，对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据充分证明案涉商品房已于2015年9月30日验收合格，瑞华房地产公司于2015年9月28日通知苗胜民、庞晶2015年10月5日领钥匙，该证据不能证明2015年10月5日不具备交付条件，与苗胜民、庞晶实际的领钥匙时间2015年12月12日并不冲突；证据2系复印件，对该证据不予认可，该证据也不符合证据形式，单位出具的证明，应该有单位负责人、经办人签字并加盖单位公章，即使是真实的，也不能证明苗胜民、庞晶于2014年10月29日提供了银行所需的所有按揭贷款资料。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:瑞华房地产公司对《住宅工程质量分户验收合格证》的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以采信；《房屋贷款抵押登记表》虽为复印件，但记载的内容应是苗胜民、庞晶向银行申请贷款过程中向银行出具的同意抵押的协议，属于客观形成的书面证据，能够反映当时的客观情况，对该证据的真实性予以采信，对当事人二审争议的房屋交付日期、交齐贷款资料日期的事实认定，本院在此暂不论述，将结合争议的焦点在下文予以论述认定。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.瑞华房地产公司向苗胜民、庞晶逾期交房的天数是多少；2.苗胜民、庞晶是否存在逾期缴纳购房首付款及逾期提交银行贷款材料的行为，如存在，逾期天数是多少。关于焦点一：瑞华房地产公司向苗胜民、庞晶逾期交房的天数的问题，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，苗胜民、庞晶主张瑞华房地产公司于2015年12月11日向其交付案涉商品房，交付逾期164天。其二审中提交了《住宅工程质量分户验收合格证》，该合格证记载竣工日期为2015年9月30日，分户验收日期为2015年10月3日。上述竣工日期亦能与德州瑞华房地产开发有限公司一审提交的《竣工工程质量验收报告》中的竣工日期相一致，能够证明案涉商品房于2015年9月30日经由建筑单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五方组成的竣工工程质量验收组验收达到房屋交付的条件。结合其一审中提交的《房屋概况》，记载交房日期为2015年12月12日，并盖有瑞华房地产公司的公章。依据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在接到通知后15日内办理房屋交接手续，逾期应按日0.2元/平方米交纳房屋管理费。而瑞华房地产公司主张其已于2015年9月28日电话通知苗胜民、庞晶于2015年10月5日交付房屋，其在一审提供了的14#号部分门市楼房业主的《电话记录表》以及部分住宅业主的《交房通知单》。本院认为，瑞华房地产公司提交的上述证据系其单方制作的，两份证据记载的所交付楼房与业主均不一致，不能够相互印证，且2015年9月28日电话通知时案涉商品房尚不具备交付条件，苗胜民、庞晶否认收到过瑞华房地产公司电话通知，退一步讲，即使瑞华房地产公司电话通知了苗胜民、庞晶于2015年10月5日交付房屋，但到期后瑞华房地产公司也没有再向苗胜民、庞晶发出书面通知。电话通知交付房屋不符合双方的合同约定，其亦未能提供证据证明双方的电话录音内容及通话时间，其提供的证据不能证明其事实主张，应承担不利的法律后果。综上，一审法院认定商品房的交付日期错误，本院二审予以纠正。案涉商品房的交付日期应当认定为2015年12月12日，逾期交房违约金为636462元×2.5?×165天=26254.06元，苗胜民、庞晶主张案涉商品房交付时间为12月11日，逾期天数为164天，应视为对自己权利的处分，瑞华房地产公司应支付逾期交房违约金为636462元×2.5?×164天=26094.94元。关于焦点二：苗胜民、庞晶是否存在逾期缴纳购房首付款及逾期提交银行贷款材料的行为，如存在，逾期天数是多少。本案中苗胜民、庞晶主张购房首付款中的60000元系瑞华房地产公司为其垫付的，但是其未能提供证据予以证明，应当承担逾期缴纳首付款的责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第6条约定，苗胜民、庞晶应于2014年10月25日前付清首付款，并注明以“收款收据日期为准”，结合瑞华房地产公司一审时提交的收款收据，应当认定苗胜民、庞晶于2014年12月18日交齐首付款，逾期期缴纳天数为54天。根据该合同第7条约定，苗胜民、庞晶应承担延期交款的违约金为60000元*54天*2?=6480元。瑞华房地产公司上诉理由成立，本院予以支持。苗胜民、庞晶二审中提交的《房屋贷款抵押登记表》与德州瑞华房地产开发有限公司一审提交的《银行审批流程》照片，上述两份证据能够相互印证，苗胜民、庞晶于2014年10月29日向银行提交了抵押手续，银行系统已于2014年10月31日受理其按揭贷款业务。说明苗胜民、庞晶提交的资料符合银行按揭贷款的条件，且瑞华房地产公司未能提交证据证明银行系统曾于2014年10月31日之后又向苗胜民、庞晶要求提交关于申请按揭贷款的材料，故，应当认定苗胜民、庞晶已于2014年10月30日前提交齐全银行贷款所需要的材料，不存在逾期提交银行贷款材料的行为，苗胜民、庞晶上诉理由成立，本院予以支持，一审对此认定错误，本院二审予以纠正。苗胜民、庞晶与瑞华房地产公司互付违约金相抵后，瑞华房地产公司应支付苗胜民、庞晶逾期交房违约金26094.94元-6480元=19614.94元。综上所述，苗胜民、庞晶上诉请求部分成立、德州瑞华房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初535号民事判决；二、上诉人德州瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付上诉人苗胜民、庞晶逾期交房违约金19614.94元；三、驳回上诉人苗胜民、庞晶的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费228元，由上诉人苗胜民、庞晶负担68元，由上诉人德州瑞华房地产开发有限公司负担160元；二审案件受理费456元，由上诉人苗胜民、庞晶负担136元；由上诉人德州瑞华房地产开发有限公司负担320元。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二〇年十月二十八日法官助理齐凤鸣书记员于岩