江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8195号上诉人（原审被告）：南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：金秀珍，女，汉族，1977年4月16日生，住南京市鼓楼区。原审被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住，住所地南京市鼓楼区中央北路**/div>法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。原审第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地，住所地南京市玄武区中山东路**iv>负责人：张桢华，该行行长。委托诉讼代理人：刘欢，女，该行员工。委托诉讼代理人：张樯，男，该行员工。上诉人南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）因与被上诉人金秀珍、原审被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、原审第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宏科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判一审判决第二项为违约金按照协议约定的10元/天计算；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、上诉人于2018年4月2日作出的承诺存在胁迫情形，当属无效。2、违约金明显偏高，一审法院未能依法切实审理，并依法给予调整。本案中，被上诉人主张的违约金比约定违约金提高了10倍，应当提供遭受损失的证据，法院应根据证据加以质证、认定、调整。但一审法院未查明实际损失即予支持，既不符合法律规定，也缺乏事实依据。3、今年疫情期间（约有5个月）属不可抗力，疫情期间依法不应计算违约金。4、一审法院没有分清“协助办证”和“完成办证”的法律责任。根据双方协议第八条约定：甲乙双方不迟于2015年12月31日前，按有关规定准备资料，协助对方办理产权过户及申领权证手续；不协助方按10元/天计算，向对方支付逾期期间的违约金。根据以上条款，显然约定的是双方协助办证义务，而没有约定上诉人单方面完成办证义务。上诉人认为，完成办证需要多方配合，上诉人如果按协议及有关规定履行了协助义务，其违约行为已终止，违约金只能算至上诉人开始协助办证之日，而不应该计算至取得不动产权登记证书之日。综上，上诉人认为，本案判决中未查明事实，没有全面切实适用法律，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。金秀珍辩称，认可一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。华宏产业园公司述称，其同意华宏科技公司的上诉意见。稠州银行南京分行述称，对一审判决无意见，请求法院依法判决。金秀珍向一审法院起诉请求：1、请求判决华宏科技公司、华宏产业园公司继续履行2013年10月21日签订的两份《房产转让协议书》及《补充协议》；2、请求判决华宏科技公司、华宏产业园公司限期为金秀珍办理位于中央北路185号1609与1610室二间房屋不动产权证书；3、请求判决华宏科技公司、华宏产业园公司承担逾期办理不动产权证书的违约责任，支付已产生的违约金56000元（2018年11月1日计算到2019年8月8日，280天，标准是每天每房号100元）；4、请求判决华宏科技公司、华宏产业园公司支付逾期办理不动产权证的违约金，从2019年8月9日起算到金秀珍实际取得不动产权证日为止，每日每间按100元计算；5、由华宏科技公司、华宏产业园公司承担诉讼费用。一审法院认定事实:2013年10月21日，金秀珍（乙方、受让方）与华宏科技公司（甲方、转让方）签订了两份《房产转让协议书》，约定乙方向甲方购买中央××Ａ地块（五塘广场西南角）1609与1610室房屋即中央路185号1609室和1610室，该房产建筑面积分别为57.21平方米和55.96平方米，单价分别为15980元／平方米和为15950元／平方米，房款分别为914215.8元和892562元，乙方应于2013年10月21日前向甲方各预付房款20000元，其余房款分三期支付：第一期付款时间为2013年10月28日，分别支付房款440000元和430000元；第二期付款时间为2014年6月30日，分别支付房款363215.8元和353562元；第三期付款时间为2014年12月31日，分别支付房款91000元和89000元。甲方应于2014年12月31日前将上述两间房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲方双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。2013年10月21日，双方签订了《补充协议书》一份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，金秀珍已付清全部房款。涉案两间房屋于2015年6月11日登记在华宏产业园公司名下。因未能按约协助办理不动产权证，华宏科技公司已向金秀珍付清2018年10月31日之前按每日10元计算的违约金。2018年4月2日，华宏科技公司向金秀珍出具一份承诺函，承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元／天支付违约金，违约金月付清。华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。2019年2月2日，华宏产业园公司就涉案两间房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，华宏产业园公司再次就涉案两间房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。华宏产业园公司当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与华宏产业园公司已解除上述抵押，现华宏科技公司、华宏产业园公司公司同意共同协助金秀珍办理涉案两间房屋的不动产转移登记手续。另查明华宏科技公司与华宏产业园公司是两个独立的法人，法定代表人均为朱大卫。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金秀珍与华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。金秀珍作为涉案两间房屋的购买人，已按约付清全部购房款，华宏科技公司应按约协助金秀珍办理房屋所有权的转移登记手续，而其并未依约履行自己的债务，已经构成违约，依法应该承担相应的违约责任。现涉案两间房屋的抵押权已被涤除，具备了继续履行的条件，华宏科技公司、华宏产业园公司公司均同意共同协助金秀珍办理涉案两间房屋所有权转移登记手续，一审法院予以确认。华宏科技公司虽辩称其签署承诺函时受到了包括金秀珍在内的多位业主的胁迫，但并未提供充分的证据予以证明，故一审法院对其主张的该项事实，不予认定。另外，即使其受到胁迫，因其未在法定期限内申请撤销该函，故该函已经发生法律效力。因该函载明华宏科技公司自2018年11月1日起按照100元/天/间的标准向本案金秀珍支付违约金，且华宏科技公司、华宏产业园公司并无证据证明每日100元的违约金过分高于金秀珍损失，故金秀珍请求判令其按照该标准支付2018年11月1日起至2019年8月8日逾期办理不动产权证书的违约金56000元，并按该标准继续支付自2019年8月9日起至实际协助金秀珍办理完毕不动产登记证书之日止的违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于华宏产业园公司是否应对金钱债务承担连带责任的问题。华宏科技公司与华宏产业园公司的地址、法定代表人等虽均相同，但并不能使一审法院认定两公司之间构成了混同或代理关系，故金秀珍主张华宏产业园公司应对华宏科技公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于判决生效之日起十日内共同协助金秀珍办理本市鼓楼区中央北路185号1609室、1610室房屋转移登记手续；二、南京华宏家纺科技有限公司于判决生效之日起十日内向金秀珍支付自2018年11月1日起2019年8月8日期间逾期办理不动产权证书的违约金56000元，并按100元/天/间的标准支付自2019年8月9日起至实际协助金秀珍取得不动产登记证书之日止的违约金；三、驳回金秀珍的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，各方当事人无异议，本院二审予以确认。本院二审查明，在南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11498号案件庭审中，华宏科技公司、华宏产业园公司当庭陈述两者系关联公司，实际控制人相同、法定代表人均为朱大卫；两者均同意共同承担责任。在（2020）苏01民终6928号案件庭审中，华宏科技公司陈述涉案房屋用地性质系科研用地，根据相关政策规定，该类性质房屋初次交易时应出让给科技类公司，故才成立了华宏科技公司，先将涉案房屋过户至华宏科技公司，再由华宏科技公司对外销售。涉案房屋一直未能办理转移登记手续系公司内部资金调动导致。本院认为：当事人对其诉讼主张应予以举证证明。现并无证据证明2018年4月2日部分业主在与上诉人公司沟通、协商的过程中采取了过激的行为导致上诉人作出不真实的意思表示，故华宏科技公司应就此承担举证不能的法律后果。本院对上诉人所称涉案承诺函系在胁迫下作出的上诉理由，不予采信。被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。关于违约金的标准，二审中上诉人主张应予调整。对此，本院认为，现并无证据证明每天100元违约金标准明显高于被上诉人的实际损失。综合涉案房屋自2015年5月交付至今因华宏产业园公司内部资金问题迟迟未能办理过户手续，华宏产业园公司在涉案房屋交付后又将涉案房屋设立抵押的事实，为防止开发商利用较低的违约金标准而故意违约的情形发生，本院二审对违约金标准不予调整。华宏科技公司主张违约金应计算至其实施协助行为之日，但其承诺于2018年10月31日前办理产权证，故一审将违约金期限计算至办理完毕不动产登记证书之日，并无不当。华宏科技公司还主张疫情期间的违约金应予扣除，因其违约行为发生于疫情之前，故本院对其这一主张，不予支持。另，涉案房屋系华宏产业园公司开发建设，由华宏科技公司对外销售系为规避该类性质房屋销售政策限制。两者系关联公司，实际控制人、法定代表人均相同，在本案关联案件中均表示愿意共同承担责任。且华宏科技公司出具涉案承诺函后，华宏产业园公司又为自身经营需要将涉案房屋设立抵押。涉案房屋至今仍登记在华宏产业园公司名下。因此，一审未判决华宏科技公司、华宏产业园公司共同承担支付违约金的法律责任，存在不当。对此，被上诉人虽未提起上诉，但为便利各方当事人解决纠纷，化解矛盾，本院二审予以纠正。综上所述，上诉人南京华宏家纺科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11298号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11298号民事判决第二项为：南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向金秀珍支付2018年11月1日起至2019年8月8日期间逾期办理不动产权证书的违约金56000元，并按100元/天的标准支付自2019年8月9日起至实际协助金秀珍取得不动产登记证书之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，由南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担。二审案件受理费1200元，由南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  郑 慧审 判 员  张旭东二〇二〇年十月二十八日法官助理  高峥书 记 员  陈晓君