内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民再32号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：包头牡丹园置业有限公司。   法定代表人：周广兰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张有军，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程晓文，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：文烨，女，1973年1月20日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。   再审申请人包头牡丹园置业有限公司（以下简称牡丹园公司）因与被申请人文烨商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）内02民终2071号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）内民申4823号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人牡丹园公司的委托诉讼代理人张有军、程晓文到庭参加诉讼。被申请人文烨经法庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   牡丹园公司申请再审称，1.请求撤销一、二审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审和再审的诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1.原审判决认定再审申请人应当承担逾期办理产权证的违约责任，存在认定事实错误，再审申请人无法提供办理产权登记备案资料的根源是由于政府原因造成的；2.原审判决再审申请人承担案涉房屋燃气迟延运行的违约责任不符合客观事实和合同约定，且有新证据能够证明案涉小区燃气工程于2017年10月31日验收合格，即案涉房屋燃气于2017年10月31日后才具备开通条件；3.违约金约定的目的是保证合同履行，不能成为盈利手段。在被申请人没有举证证明有任何损失的情况下，原审判决再审申请人承担高额违约金不当。   文烨未到庭答辩。   原告文烨向一审法院起诉请求：1.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期运行居民生活用电违约金27971.19元、逾期运行居民生活用水违约金39515.58元、逾期运行燃气违约金39515.58元，共计107002.35元；2.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金68576.88元；3.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际开通居民用水、开通燃气之日止逾期运行配套设施的违约金（按每项每日45.63元计算）4.请求被告向原告支付从起诉之日起至实际办理完房产证之日止的逾期办证的违约金（按每日136.88元计算）；5.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理居民用水、通燃气；6.请求判令被告包头牡丹园置业有限公司限期为原告办理房产证；7.所有诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告文烨与被告包头牡丹园置业有限公司于2015年10月8日签订编号为2015-0007291的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园小区2号6-702商品房一套，建筑面积91.27平方米，每平方米价格为4999.05元，商品房总价款为456263.29元；付款方式为合同签订当日付清房款计146263.29元，剩余办理贷款。第三条约定，被告于2015年12月31日前，将商品房交付原告。第九条约定，商品房配套设施上水、下水、供电、暖气运行时间为2015年12月31日，燃气以燃气总公司规定时间为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，买受人接房的前提条件：买受人需在接房前按合同约定的付款方式付清全部购房款及专项维修基金、契税和办理该房屋权属转移登记所需的费用，并与物业服务企业办妥了相关手续，否则出卖人可以拒绝买受人提出的交房请求，且出卖人不承担逾期交房责任。第三条、5.约定买受人委托出卖人代为办理商品房权属证书，买受人向出卖人交齐相关资料和费用后，出卖人应当在该商品房交付使用后的365日内代买受人到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记手续，并申领该商品房房产权属证书。若由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得商品房权属证书的，按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条的相关约定处理。6.如因政府行为及买受人自身原因造成不能在规定时间内取得房屋所有权证书，出卖人不承担违约责任。2016年5月28日，原告与物业服务企业办理了物业管理等相关手续,房屋交付。原、被告双方签订了交房协议书，将合同约定交房及其他一切期限变更为2016年5月28日。   另查明，2011年6月9日，包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局（甲方）与包头牡丹园置业有限公司（乙方）签订《关于履行相关义务条款的协议书》，第三条约定，稀土高新区管委会向乙方承诺于2011年12月31日前完成该宗地上剩余地上物的拆迁及平整工作。牡丹花园小区内，现地上仍有建筑物未拆除。2018年1月31日被告办理了居民用电手续，之前电费均由被告负担。2015年10月20日，被告与包头市燃气有限公司签订《燃气管道入户合同》，合同第四条约定：“施工时间安排：乙方按照以下第壹种方式，安排施工单位进场施工，并在约定的时间峻工：1、甲方为房地产开发单位的，小区达到项目施工条件，并按照合同第三条约定支付合同价款后，安排进场施工。项目进度按其房屋建设工期确定，乙方保证燃气入户项目在甲方的房屋建设程竣工后90日内竣工。”2019年5月21日，被告与包头市供水有限责任公司签订了《工程施工协议》，并交纳了171397元正式用水接点施工费。至今水费牡丹园业主未缴纳过。2019年1月23日由赵英敏与被告签订退燃气费协议。被告给6栋702室退还3780元燃气配套费。   一审法院认为，原告文烨与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋及其附属设施并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2016年5月28日，一审法院予以确认。   第一、逾期办理房屋权属登记证。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法规及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。故被告应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2017年5月29日，对原告的请求可支持2017年5月29日起至2018年10月11日止（共计500天）的违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告提出违约金过高，请求调减，在原告未提供证据证明其受到的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张，谁举证”的证明责任分配原则，一审法院综合考虑合同的履行情况、房屋的实用性功能、拆迁影响等综合因素判断原告受到的损失，根据公平原则和诚实信用原则，对过高的违约金进行相应的调整，即每日按商品房价款的0.2计算违约金。被告提出逾期办证系因政府原因导致，属于不可抗力，因证据不足，不予采纳。况且即使违约行为与相关部门有一定关系，但也不能排除被告对履行合同的预期判断及应尽的义务，且本案已经综合考虑此因素，对违约金比例作出适当调减。关于原告提出的要求被告支付从起诉之日到实际办理完房产证之日止的逾期办证违约金，2018年10月11日前的逾期交房违约金一审法院已做处理，原告要求被告继续支付至实际办理完房产证之日的违约金，因该项损失尚未实际发生，无法确定数额，故原告可待实际发生后另行主张权利。   第二、供水、供电与燃气。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了上水、下水、供电、暖气的运行时间，未明确约定配套设施的交付条件。《包头市供水条例》第四十三条规定“向居民提供生活饮用水的供水水质应当符合国家生活饮用水卫生标准”。第六十条规定“供水单位应当按照有关规定确认用水户的用水性质，按照价格主管部门公布的供水价格标准，并按照实际用水量计收水费”。房屋交付时，原告已经使用了正常的生活饮用水，没有交纳水费。原告诉请被告开通上水，虽然被告已经开通上水，但与法律规定及生活习惯不符，存在瑕疵，故被告应当开通符合规定的生活饮用水，原告要求被告支付上水迟延运行违约金，不予支持；房屋交付时，原告已经正常用电，且原告至办理居民用电时，未交纳过电费，根据权利、义务对等的原则，故原告提出被告逾期提供供电并支付违约金的诉请，不予支持。合同约定“燃气以燃气总公司规定时间为准”，作为房屋出售方，有义务为购买方提供生活必需的服务，被告没有证据证实燃气公司的“规定时间”，考虑举证能力，根据公平原则，依照原、被告双方都确认的房屋交付时间2016年5月28日，该时间可视为《燃气管道入户合同》中约定的房屋竣工时间，因燃气设施应在房屋建设工程竣工后90日内竣工，故燃气的开通时间，即违约的起始时间（2016年8月29日），原告没有提供准确的燃气实际开通时间证据，至起诉之日仍未开通，故违约截止时间为起诉之日（2018年10月11日）。关于燃气迟延运行违约金计算比例，考虑燃气的开通运行与燃气经营企业有必然的联系，故对该诉讼请求比例调整为日0.5计算。在诉讼过程中，原告自己交纳工程款，开通了燃气，被告已退还原告，但在退燃气协议中签字处为赵英敏，并非原告文烨本人，故该协议中免责条款无效，被告需向原告支付违约金。原告要求被告支付从起诉之日到开通燃气之日止的违约金，因原告未向法庭提供开通具体日期，故本案不予处理，待明确后，可另行起诉。   综上被告应支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金4563.62元（456362.29元×500天×0.2）；迟延开通燃气违约金17634.57元（456263.29元×773天×0.5）。   一审法院判决：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告文烨办理包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园2号6-702号房屋的产权登记。二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文烨支付延期办理房屋产权证违约金4563.62元。三、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告文烨支付房屋天然气迟延运行违约金17634.57元。四、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内开通运行符合规定的生活饮用水。五、驳回原告文烨的其他诉讼请求。案件受理费3812元，减半收取1906元（原告已预交），由被告包头牡丹园置业有限公司负担247元，由原告文烨负担1659元。   牡丹园公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判上诉人不承担延期办理房屋产权证及房屋燃气迟延运行违约金或发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。   二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院二审认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。上诉人牡丹园公司应按该合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由于其未按期履行该义务应承担相应的违约责任。一审法院已酌情将双方约定的违约金予以调整，上诉人牡丹园公司要求免除其违约责任的事由不能成立。关于燃气迟延运行的违约金，虽然双方在合同中未明确约定燃气的运行时间，但应符合普通大众一般意义上的理解，一审法院将房屋交付时间作为燃气应当开通的时间并无不当，上诉人牡丹园公司不能以未明确约定燃气运行时间作为自己免责的理由。综上所述，牡丹园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。   本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3812元，由上诉人包头牡丹园置业有限公司负担。   再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。经本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。   本院再审认为，文烨与牡丹园公司签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同真实有效。双方当事人对原审判决确认牡丹园公司协助办理产权登记、开通运行符合规定的生活饮用水并无争议，争议焦点是牡丹园公司是否应向文烨支付延期办理房屋产权证违约金和燃气迟延运行违约金。   本案中，牡丹园公司在合同约定的期限内未能将文烨需要办理房屋产权证的资料报送产权登记机关备案，应承担违约责任，但由于房屋已经交付文烨，文烨对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的。违约责任的承担应当以填补被违约方所遭受的实际损失为原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。根据牡丹园公司的请求及本案实际情况，原审判决将双方合同约定的“甲方每日按商品房价款的3向乙方支付违约金”，调整违约金为每日0.2并无不当。再审申请人牡丹园公司主张逾期办理房屋产权证的原因是由于政府原因造成的，但将办理房屋产权证的资料报送产权登记机关备案是开发商应当履行的义务，并不能免除其承担逾期办理房屋产权证的违约责任。   对于再审申请人牡丹园公司主张不承担案涉房屋燃气迟延运行的违约责任的理由，虽然牡丹园公司提供了案涉小区燃气工程于2017年10月31日验收合格的相关证据。但再审申请人牡丹园公司作为房地产开发企业,负有将配套设施完善、正常运行的商品房交付被申请人的义务,房屋交付使用时应具备供水、供电、燃气等配套基础设施，如果不具备基础生活设施，就不能正常使用，牡丹园公司在房屋交付后长期未能为被申请人购买的房屋提供正常运行的燃气,应承担相应的违约责任，案涉小区在业主集资垫付工程款后才开通燃气，原审判决已经对合同约定违约金进行了调减，并在违约期间上已经适当给予宽限，原审判决对迟延开通燃气违约金起始时间的计算并无不当。   综上所述，再审申请人牡丹园公司的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   维持内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民终2071号民事判决。   本判决为终审判决。   审 判 长 冯 渊   审 判 员 刘 伟   审 判 员 韩 楚     二○二○年十月十二日   法官助理 董宝晨   书 记 员 邵 鹏   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。