北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12126号上诉人（原审被告）：北京德重节能科技有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇西田各庄村日新路**。法定代表人：薛茗，经理。委托诉讼代理人：李威圻，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海红，女，1974年5月10日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李美春，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。上诉人北京德重节能科技有限公司（以下简称德重节能公司）因与被上诉人刘海红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人德重节能公司的委托诉讼代理人李威圻，被上诉人刘海红的委托诉讼代理人李美春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德重节能公司上诉请求：撤销一审判决，驳回刘海红的诉讼请求；判令刘海红承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1．关于2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费标准问题。德重节能公司与刘海红共同投资某生产设备项目，并于2013年10月30日签订厂库房租赁合同，约定自2013年11月起将厂房以“每天每平方米0．25元，即每年12．6万元”的价格租赁给德重节能公司使用。同时，刘海红认可双方于2013年10月30日签订的《厂库房租赁合同》以及约定的12．6万元每年租赁费。因此应当认为双方签订的该合同合法有效。而后双方于2019年1月30日签订的《厂库房租赁合同》和《实际应支付费用单》系双方合作项目终止后再次签订，不具有溯及既往的效力。所以对于2013年11月-2017年1月期间的租金应当适用2013年双方签订的《厂库房租赁合同》，即12．6万元×4=50．4万元。2．关于2017年1月16日薛茗转账刘海红100万元款项的抵扣问题，一审法院认为该笔款项不能作为德重节能公司支付的租金来进行抵扣。首先，2013年至2017年刘海红与德重节能公司发生了多项经济往来，多笔款项错综复杂，每笔款项并不是一一对应的关系，且时间跨度长，无法准确理清每笔款项的性质，但2017年1月16日德重节能公司转账的100万元是用于支付厂房租金。其次，德重节能公司向刘海红转账的总额是确定的，共计745万元，该数额远远大于德重节能公司和刘海红在另案纠纷中的标的款，即370万元以及家具款170万元的总和，因此也印证了此笔款项用于支付厂房租金。3．因德重节能公司已支付100万的租金，因此利息的计算方式不应以德重节能公司主张的167．1万元为基数，而应以67．1万元计算相应利息。刘海红辩称，同意一审判决，不同意德重节能公司的上诉请求及理由。一审判决认定占有使用费标准变更为每年18万正确。德重节能公司法定代表人薛铭在对账确认单中已经认可每年18万的占有使用费标准。一审判决确认100万元与本案无关正确。100万元的支付时间早于对账确认单两年之久。刘海红与德重节能公司法定代表人薛铭还存在返还钱款、买卖合同等多种经济往来。在另案中，德重节能公司也提交了该100万的证据，在不同案件中提交该证据，是变相逃避债务。刘海红向一审法院起诉请求：1．判令德重节能公司向刘海红腾退交还租赁标的物；2．判令德重节能公司向刘海红支付拖欠的租金975000元（自2013年11月至2019年3月31日房屋租金）；3．依法判令德重节能公司按每月15000元标准向刘海红支付2019年4月1日至德重节能公司实际腾退完成之日所产生的厂库房占用费用；4．判令德重节能公司向刘海红支付租赁厂房修复费用150000元；5．判令德重节能公司向刘海红支付租赁厂房租赁期间产生的配套人员工资96000元；6．判令德重节能公司向刘海红支付租赁厂房租赁期间因设备安装产生的厂房改造费用450000元；7．判令德重节能公司向刘海红支付拖欠费用所产生的利息损失（以1671000元为基数，自2019年3月16日起算至德重节能公司实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；8．本案诉讼费由德重节能公司负担。一审法院认定事实：2005年3月13日，刘福山与顺义区木林镇陀头庙村村民委员会签订《多种经营占地协议书》，内容如下：为发展个体经济，经村民刘福山申请，村两委会研究决定将杨木路东侧空闲非机耕地壹块承租给刘福山发展多种经营，协议如下：1、面积：东西75米，南北80米，计9亩。2、四至：东至空闲地，西至孙玉强厂房，南至道，北至孙士忠厂院。3、租期：自二〇〇五年三月十三日始至二〇三五年三月十二日止。计叁拾年。4、租费：九万元签定协议之日一次上缴村集体。5、承租期内刘福山可自行安排多种经营，可建相应厂（场）房及其它生活设施。6、协议期内如国家、集体征用该土地，刘福山应与国家、集体协商后服从于国家、集体征地。7、刘福山占地走南门。8、其他无异议。9、此协议一式贰份，双方各执壹份。2019年2月10日，甲方刘福山与乙方刘海红签订《合作经营占地协议书》，内容如下：甲方代表甲乙双方出面与顺义区木林镇陀头庙村村民委员会签订了一份多种经营占地协议书，共计占地9亩，租金一共9万元，协议签订后，租金9万元中，甲方出资6万元，乙方出资3万元，共计9万元由甲方出面交给了陀头庙村委会，所占的9亩地，甲乙双方约定西院6亩地归甲方占有使用并管理、收益；东院3亩地归乙方占有使用并管理、收益。之后，甲乙双方又共同出资120余万元在租赁的土地上东西两院建了厂房、购置了设备等，并开办企业名为北京澳润古典家俱厂，共同经营家俱。2014年1月，乙方撤出了共同经营，继续占有使用东院，甲方占有使用西院。2014年4月14日，乙方委托甲方出面同陀头庙村委会签订了一份占地协议书，从村委会承包了乙方东院东面的2亩地，租金42000元。协议签订了，乙方委托甲方代替乙方向村委会交纳了42000元租金，所租赁的2亩地也一直由乙方占有使用并管理收益。乙方并出资40余万元在这2亩地上改造了库房、平整了场地。2017年1月19日，甲方为还外债，将其占有的西院6亩地转租给了第三人。因乙方一直占有使用的东院5亩场地系由乙方委托甲方出面与村委会签订了协议书，为避免今后发生误解，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，协商订立本合同。第一条，甲乙双方共同经营占地为顺义区木林镇陀头庙村的杨木路东侧空闲非机耕地，面积为11亩，西院6亩由甲方占有使用，使用期限自2005年3月13日至2035年3月12日止；东院5亩由乙方占有使用：使用用期限自2005年3月13日至2035年12月31日。第二条，乙方所占有使用之西院租赁费用全部共计72000元，已由乙方交付甲方并转交村委会一次性结清。第三条2014年1月始，乙方退出共同经营北京澳润古典家俱厂，并就共同经营期间资产及债权、债务进行了清算。自2014年1月之后，北京澳润古典家俱厂所有债权及债务均与乙方无关。第四条，甲方承诺不干涉乙方独自占有使用经营东院5亩地，不得对乙方所有的5亩场院进行转租赁或设立任何债权债务及抵押权；同时不得干涉乙方对东院5亩厂房进行转租及其他经营用使用收益行为。第五条，在附件一、附件二及本协议履行期间，若遇占地、征地拆迁事宜，双方就各自占有的场院享有相关占地补偿权益，互不干涉。第六条协议履行期间，若乙方使用东院场院需要改建、扩建或办理其他登记事项，接到乙方通知后，甲方有义务及时协助乙方接洽村委会或镇政府等相关职能部门办理许可手续。第七条若甲方违反本协议内容，擅自在乙方东院设立任何权力，则一切后果均由甲方自行承担，与乙方无关。第八条本协议书自甲乙双方签字之日生效，一式两份，甲乙双方各执一份。2019年1月30日，甲方刘海红与乙方德重节能公司签订《厂库房租赁合同》，内容如下：一、厂房坐落于顺义区木林镇陀头庙村东，木北路东。面积共计3300平米的单独院落。其中有建筑面积1400平米。二、租赁期限：乙方的生产设备于2013年11月份运进所租赁的厂房，即视为租赁合同成立，并自此开始承担房租及所涉及的相关费用。因为乙方经营期限的不确定性，自乙方设备搬离将厂库房归还之日视为租赁合同终止。乙方有义务在决定搬离设备期后提前3个月通知甲方，在结清库租及所有费用后方可开始搬离工作。不足月按满月计算。三、租金支付：经过甲乙双方协商，租金为每天每平米0．35元，既每年18万元。乙方应在每年出付给甲方指定账户。乙方在设备搬离之前将所有费用结清。四、甲方负责提供用水，乙方须按照国家标准支付所用的水费。甲方可协助乙方解决用电设备，乙方承担相应费用。五、合同期内乙方必须依法经营，如果发现有违法行为，甲方有权将所出租的厂库房收回。六、本合同有效期内，如果国家对该处土地有新的规划时，乙方应以国家政策规划为重，在规定期限内无条件搬离。自离开之日起，本合同自动解除。乙方在设备搬走后应把损坏的库房地面恢复。七、双方未尽事宜，协商解决。刘海红提交2019年1月30日薛茗签字的确认单一份，内容载明截止至2019年3月份北京德重公司关于租赁刘海红厂库房存放设备实际应支付费用如下：1．库租：从2013年11月份设备进厂到2019年3月份租金共计1．5万／月＊65个月=97．5万元；2．应付刘海红工资：2015年一年时间刘海红与安装人员共同工作安装、调试设备8000元／月＊12月=96000元，其它时间工作不计入工资；3．库房修复费用（因为设备过于巨大沉重。在卸载及安装过程中需要用到叉车、吊车等机械。以及设备安装所需对地面进行挖坑、墙体打洞。设备搬离后需对地面墙体进行修复）预计需用费用15万元；4．所有电费以实际发生为准。5．安装期间刘海红所提供的叉车吃住费用及工人费不做单独计算；6．请于2019年3月15日前结清上述所有费用，2019年3月底前将设备搬离。刘海红提交欠条一份，内容载明：刘海红投资设备贰佰柒拾万尚未还；库房因设备安装进行改造肆拾伍万元尚未支付，共计叁佰壹拾伍万元。欠款预计2018年底全部归还。落款：薛茗负责处理，2018年1月30日。庭审中，关于本案涉及租赁的房屋的建设工程规划审批手续情况，刘海红称涉案《厂库房租赁合同》中的建筑物没有经过相关主管部门审批，不能提交建筑物具有合法性的证据。关于刘海红的各项诉讼请求：1．关于刘海红要求德重节能公司腾退厂库房的请求，德重节能公司同意腾退。经询问，双方均认可涉案租赁场地有一整套生产线设备及原材料在场地内，不涉及其他物品需要腾退。2．关于刘海红要求德重节能公司支付自2013年11月至2019年3月31日房屋租金975000元的请求，德重节能公司认为，租金标准应当按照双方2013年10月13日签订的《厂库房租赁合同》所约定的12．6万元每年计算。刘海红认可双方2013年10月13日签订的《厂库房租赁合同》约定了12．6万元每年租赁费，但表示该合同签订后德重节能公司未支付任何租赁费，因租金上涨以及刘海红垫付大量水电等费用后，双方于2019年1月30日重新签订《厂库房租赁合同》，并协商变更了年租赁费。经询问，德重节能公司对双方2019年1月30日重新签订《厂库房租赁合同》，并协商变更了年租赁费的事实予以认可。3．关于刘海红要求德重节能公司按照每月15000元标准，向其支付自2019年4月1日至实际腾退完成之日止的占有使用费的问题，庭审中，刘海红变更诉讼请求，变更为要求德重节能公司按照493元每天的标准，向其支付自2019年4月1日至实际腾退之日止的占有使用费。德重节能公司同意刘海红此项诉讼请求。4．关于刘海红要求德重节能公司支付租赁厂房修复费用150000元的诉讼请求，德重节能公司认可证据的真实性，也认可数额是双方协商所确定。5．关于刘海红要求德重节能公司支付租赁厂房期间产生的配套人员工资96000元诉讼请求，德重节能公司认可证据的真实性，也认可数额是双方协商所确定。6．关于刘海红要求德重节能公司支付租赁厂房租赁期间因设备安装产生的厂房改造费用45万元，刘海红称因德重节能公司设备进厂房后，需要改造库房用于设备安装，产生设备改造费45万元。德重节能公司认可证据的真实性和费用。另，德重节能公司主张2017年1月16日薛茗转账刘海红100万元系本案诉争款项的给付，刘海红对此不予认可，并提出双方另案处理的欠款债务纠纷中，薛茗亦将此转账凭证作为该案给付凭证提交。经询，薛茗认可在2019年1月30日出具对账凭证时，并未提出该100万元应折抵2019年1月30日对账中的应付款项。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止本案法庭辩论终结前，刘海红、德重节能公司双方均未提交涉诉土地地上房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故双方于2019年1月30日签订的《厂库房租赁合同》应属无效。关于刘海红的各项诉请，德重节能公司主要针对2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费标准问题，以及2017年1月16日薛茗转账刘海红100万元款项的抵扣问题提出异议，上述是双方争议的焦点，对此一审法院分析如下：一、关于2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费标准问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方对房屋占有使用期限自2013年11月至2019年3月确认一致，使用期间的占有使用费标准存在争议。现双方均认可2019年1月30日另行补签了《厂库房租赁合同》，两份租赁合同除租金标准不一致外，其他条款均一致。关于补签原因，刘海红陈述因2013年10月30日《厂库房租赁合同》签订后，刘海红垫付了租赁期间的费用，因此双方协商一致变更租金条款，德重节能公司对重新协商租金事实不持异议。一审法院认为，双方通过协商对租金标准的重新约定为18万每年并补签合同，且德重节能公司法定代表人薛茗2019年1月30日向刘海红出具确认单时亦是以此标准确认，上述足以证明变更租金标准是双方真实意思表示，现刘海红以此标准计算2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费975000元有事实及法律依据，应予以支持，德重节能公司主张应当按照2013年10月30日《厂库房租赁合同》所约定的12．6万元每年标准计算占有使用费的辩解意见一审法院不予采纳。二、关于2017年1月16日薛茗转账刘海红100万元款项的抵扣问题，德重节能公司于2019年1月30日向刘海红出具的对账确认单载明“所有款项于2019年3月15日结清”，德重节能公司认可2019年1月30日对账时并未提出应扣除或者折抵之前所付的某笔款项，现双方除本案诉争款项以外亦有其他纠纷，且相关纠纷正在诉讼中，另案中，德重节能公司法定代表人薛茗亦将此笔给付款作为证据提交。故此，一审法院认为德重节能公司系付款义务方，其本应按照约定及时履行付款义务，现德重节能公司未按约及时付款，且当庭提出2017年1月16日所付款应予以抵扣，该笔付款是否为本案诉争付款应由德重节能公司承担证明义务，现双方之间存在除本案诉争的事宜，还有其他经济往来的情况下，德重节能公司仅以提交付款记录，主张该笔100万元系支付本案款项，其主张依据不足，亦不符合诚实信用原则，一审法院对德重节能公司要求折抵的请求不予支持，该笔转账款应另行解决。刘海红主张的其他诉讼请求，一审法院逐一论述如下：关于刘海红要求德重节能公司腾退厂库房的请求，现双方均认可涉案租赁场地有一整套生产线设备及原材料在场地内，不涉及其他物品需要腾退，且德重节能公司同意腾退，一审法院对此予以支持；关于要求德重节能公司按照493元每天的标准，向其支付自2019年4月1日至实际腾退之日止的占有使用费，德重节能公司同意腾退并认可标准，一审法院予以支持；关于要求德重节能公司支付租赁厂房修复费用150000元的诉讼请求，刘海红确因德重节能公司租赁厂房放置设备而进行改造，现主张腾退设备造成建筑物可能产生的修复相关费用，该费用的确定也意味着德重节能公司腾退设备时刘海红应予配合，现双方协商确定为15万元，该约定有助于腾退时互相配合并一并解决腾退后对建筑物所造成的损失，双方约定的费用不违反法律规定，一审法院予以支持；关于刘海红要求德重节能公司支付租赁厂房期间产生的配套人员工资96000元诉讼请求，德重节能公司认可证据的真实性，也认可数额是双方协商所确定，一审法院予以支持；关于刘海红要求德重节能公司支付租赁厂房期间因设备安装产生的厂房改造费用45万元，刘海红因德重节能公司设备进厂房后，改造库房用于设备安装而产生改造费45万元，德重节能公司认可证据的真实性和费用，一审法院予以支持。刘海红因德重节能公司未按约定支付上述费用而产生的利息损失于法有据，一审法院予以支持。另因自2019年8月20日起贷款利率计付的标准发生变化，中国人民银行贷款基准利率取消，应当适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）作为贷款利率计算标准。故一审法院参照该标准对刘海红利息损失予以计算。判决如下：一、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区木林镇陀头庙村东的涉案厂库房腾退交还给刘海红；二、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起七日内支付刘海红自二○一三年十一月至二○一九年三月三十一日期间的房屋占有使用费九十七万五千元；三、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起七日内，按照四百九十三元每天的标准，支付刘海红自二○一九年四月一日起至实际腾退之日止的占有使用费；四、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起七日内支付刘海红厂房修复费十五万元；五、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起七日内支付刘海红工资九万六千元；六、北京德重节能科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘海红厂房改造费用四十五万元；七、北京德重节能科技有限公司于判决生效之日起七日内支付刘海红利息损失（以一百六十七万一千元为基数，自二○一九年三月十六日起计算至实际支付之日止，其中二○一九年三月十六日至二○一九年八月十九日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，二○一九年八月二十日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；八、驳回刘海红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费九千九百一十五元，刘海红已预交，由北京德重节能科技有限公司负担，于判决生效之日起七日内支付刘海红。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有二，一是2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费标准问题；二是关于2017年1月16日薛茗转账刘海红100万元款项是否为租金问题。关于争议焦点一，结合在案证据和双方当事人的当庭陈述，可以认定，2013年10月30日，双方签订《厂库房租赁合同》，约定的12．6万元每年标准计算租金。2019年1月30日，双方另行补签了《厂库房租赁合同》重新约定18万每年的租金标准，系对变更租金标准达成合意。且德重节能公司法定代表人薛茗2019年1月30日向刘海红出具确认单时亦是以此标准确认。合同无效后，一审法院据此认定2013年11月至2019年3月31日房屋占有使用费应当参照每年18万的标准进行计算，本院认为并无不当。德重节能公司上诉主张应当按照2013年10月30日《厂库房租赁合同》所约定的12．6万元每年标准计算占有使用费，但对于薛茗2019年1月30日出具确认单内容未能作出合理解释，本院不予采纳。关于争议焦点二，德重节能公司主张其于2017年1月16日向刘海红支付的100万元应用于抵扣涉案占有使用费。结合在案证据和各方陈述，可以认定德重节能公司于2019年1月30日向刘海红出具的对账确认单确认所有款项于2019年3月15日结清，德重节能公司亦认可2019年1月30日对账时并未提出应扣除或者折抵之前所付的某笔款项。结合100万元的支付时间，双方之前存在诸多经济往来的事实，德重节能公司仅以提交100万元的付款记录即主张将该笔款项用于抵扣依据不足，本院认为德重节能公司该项上诉请求不应予以采纳。一审法院以167．1万元为基数计算利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，北京德重节能科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19830元，由北京德重节能科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙妍二〇二〇年十月二十三日法官助理  何平