浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙08民终803号上诉人（原审原告）：颜莲芝，女，1971年5月29日出生，住浙江省开化县。上诉人（原审原告）：丰小建，男，1968年2月10日出生，住浙江省开化县。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开化贝林置业有限公司，住所地浙江省开化县芹阳办事处解放街********。法定代表人：郑积勤，董事长。委托诉讼代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。上诉人颜莲芝、丰小建与上诉人开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审审理期间，颜莲芝、丰小建以其已与贝林公司就十四楼消防连廊影响采光等问题达成协议为由，申请撤回其要求贝林公司就十四楼消防连廊问题进行赔偿的一、二审诉讼请求。本院认为颜莲芝、丰小建在本案审理期间提出该申请，已经贝林公司同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。本案现已审理终结。颜莲芝、丰小建上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决贝林公司向颜莲芝、丰小建支付逾期交房违约金70000元和消防连廊补偿20000元及5年物业费；3.判决贝林公司将停车位按法律规定的尺寸进行整改，卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300*300进行整改，空调外机、空气能设备平台按合同约定和规划设计进行整改，十四楼消防连廊按规划设计要求1.25米进行整改，对厨房、卫生间空鼓进行整改，外阳台按约定进行整改，卫生间、厨房、柴棚渗漏水、瓷砖破损、电路不通限期进行修复；4.一、二审诉讼费由贝林公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.在案并无证据证明贝林公司向颜莲芝、丰小建送达了交房通知，以及在接到投诉后对房屋质量问题进行了维修整改，对案涉房屋卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅等问题已经整改完成，也无证据证明开化县建设工程质量监督管理站（以下简称质监站）于2019年7月23日对卫生间渗水等问题进行复查。2.《回复函》系2020年4月补开，贝林公司在庭审中也予以承认，属无效证据。质监站对《回复函》没有相应的勘查记录，该《回复函》也无法证明抽查的10户房屋包括颜莲芝、丰小建的房屋。3.对比颜莲芝、丰小建提供的户型图与购房时的户型图，案涉房屋结构明显发生变化，缺少2个设备平台，将外阳台改成内阳台、飘窗，导致内阳台缺失等；从颜莲芝、丰小建提供的地块技术指标和贝林公司提供的地块技术指标可以看出，房屋的户数、机动车位、房屋的位置有移动等，说明贝林公司对案涉房屋结构已作更改；其擅自在十四楼增加消防连廊，且消防连廊的高度也未达到更改后规划设计的1.25米要求；一审法院也到现场勘查过，车位尺寸明显不符合标准，质监站出具的《房屋质量问题现场查看报告》证实，颜莲芝、丰小建所购车位的大小不符合规定尺寸，导致车辆无法正常停放。一审法院认定贝林公司未改变案涉房屋结构等规划设计，属事实认定错误。故在贝林公司改变房屋结构的情况下，颜莲芝、丰小建请求贝林公司按照市场价赔偿缺失2个设备平台及外阳台的诉讼请求于法有据。4.根据贝林公司出具的《关于客户反映消防通道问题的处理意见》，贝林公司明确承认消防结构通道导致对房屋的采光有所影响，并提出解决方案之一为“一次性补偿人民币2万元整，并赠送5年物业管理费”，在庭审中，贝林公司也认可颜莲芝、丰小建的房屋在14楼，会给予补偿，(2019)浙08民终1454号判决也予以证实，但一审法院对该事实回避，未在判决中进行阐述。5.对比颜莲芝、丰小建从开化县自然资源和规划局取得的规划设计图与贝林公司提供的地块经济指标，明显能够证明贝林公司将非机动车位改成柴棚和车位出售的事实，导致颜莲芝、丰小建的电动车停放成问题。6.一审法院认定房屋质量问题系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质监站验收复查，无证据证实，也不符合客观事实。所涉12个业主最早的在2019年7月5日投诉，最后的投诉是在2020年4月2日，时间不一致。一审法院认定贝林公司逾期53天没有事实依据。7.颜莲芝、丰小建已举证证明贝林公司系违法验收，但一审法院并未查明。二、一审法院同案不同判。1.所涉12个业主起诉贝林公司的案件中，有些判决按照总房款计算违约金，有些判决扣除车位和柴棚的款项进行计算；诉讼费用分担也不一致。2.一审判决与衢州市中级人民法院（2019）浙08民终1442号、1454号生效判决相悖。三、一审判决程序违法。1.颜莲芝、丰小建于2019年9月9日向一审法院起诉，而一审法院在2020年6月30日才判决，虽然2020年1月20日一审法院以等待另一案审理结果为依据中止审理，但另案在2020年3月31日已审理终结，而一审法院未裁定恢复审理，后也未延长审理期限。2.一审判决书中遗漏颜莲芝、丰小建庭审中举证、质证的证据，且证明事实表述部分不实。3.陈瑶、颜莲芝、姚晓燕、刘忱雍、朱春芬、姜磊六户案件一审曾裁定中止审理，当时已经转为普通程序，但中止裁定书仍是审判员一人署名。4.通知的上诉费预缴金额违反法律规定。贝林公司辩称，一、案涉房屋已经通过政府竣工备案，符合交房条件，不存在质量问题。程序方面是法院审理问题。贝林公司都依法向法院提交了证据。二、代理人从未认可《回复函》是补开的，只是陈述贝林公司去质监站交涉时，质监站提交了《回复函》，无非是没在2019年7月23日给贝林公司。三、关于消防连廊的补偿，这是业主在诉讼前和贝林公司和解，贝林公司作出的让步，但在诉讼阶段贝林公司从未认可同意作出补偿。贝林公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回颜莲芝、丰小建一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由颜莲芝、丰小建承担。事实与理由：一、一审判决以案涉房屋存在质量瑕疵为由要求贝林公司支付逾期交房违约金明显错误。1.案涉房屋已经于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条中约定的交房条件，颜莲芝、丰小建反映的房屋渗水等质量瑕疵问题，不属于双方合同约定的房屋交付条件的范畴。2.双方之间《浙江省商品房买卖合同》第十二条明确约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测单位进行质量检测，检测费用由提出异议的买受人先行垫付。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。一审判决对房屋质量瑕疵问题，依据该合同第十条约定要求贝林公司需按购房款每日万分之日的标准向颜莲芝、丰小建支付违约金，明显错误。3.房屋建筑工程在经过竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷属于质量保修责任范围。房屋买受人在接到收房通知后，如发现房屋存在主体结构质量不合格等问题时，可以要求退房和赔偿损失，如发现房屋存在漏水、渗水等质量瑕疵时，可以要求开发商进行维修和赔偿损失。本案中，双方之间的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交房条件中并未包含颜莲芝、丰小建主张的拒收事项，故其不能以此拒绝收房，因其拒绝收房后产生的逾期居住的损失应由其自行承担。4.颜莲芝、丰小建所谓的卫生间门槛渗水、瓷砖空鼓等问题，属于双方之间《商品房全装修赠予协议书》中约定的合同内容，不是《浙江省商品房买卖合同》的约定内容，不存在适用《浙江省商品房买卖合同》第十条约定的逾期交房违约金的事实前提。二、即使以案涉房屋存在质量瑕疵为由认定贝林公司应支付逾期交房违约金，一审判决认定逾期交房的期限为2019年7月1日起算至2019年8月22日止共计53天也明显错误。质监站出具的《回复函》可以确认，贝林公司已经在2019年7月23日之前对部分购房户投诉的卫生间渗水等问题全部整改完毕，据此，逾期交房的期限至多为23天。颜莲芝、丰小建辩称，一、漏水、渗水严重影响业主使用房屋，质监站对每一户都有单户的报告出具，这不是普通的瑕疵，所以一审判决认定贝林公司逾期交房，业主有权拒绝交房是正确的。二、案涉商品房买卖合同第十二条是格式条款，违反法律规定，在买方认为主体结构有质量问题的情况下，双方可以委托鉴定，法律规定鉴定费用由开发商先行垫付。三、一审判决认定逾期53天没有依据。房屋出现渗水、漏水等严重影响居住的问题，首先应当由开发商进行整改。经业主、质监部门、房开公司三方验收后，才算整改完毕。请求驳回贝林公司的全部上诉请求。颜莲芝、丰小建向一审法院起诉请求：一、判令贝林公司赔偿颜莲芝、丰小建损失200000元（1.设备平台缺失2个，每个设备平台面积2㎡，计4㎡，单价9475.92元，计37658.12元；2.外阳台被改成内阳台，一个阳台面积5㎡，单价9421.28元计47106.4元；3.贝林公司更改设计擅自增加消防连廊影响逃生和平时电梯故障的使用，赔偿50000元及五年物业费10000元；4.非机动车位被更改成柴棚，影响朱俊、郑小俊居住生活，赔偿30000元；5.车位尺寸不符合规定，存在欺诈销售，按退一赔一算需赔偿朱俊、郑小俊60000元，总计为234791.52元，颜莲芝、丰小建按200000元计算）；二、判令贝林公司自2019年6月30日开始以947592元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；三、判令贝林公司按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠与协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋限期整改和维修（包括：①要求贝林公司将停车位按法律规定的尺寸进行整改；②要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300×300进行整改；③空调外机、空气能设备平台按合同约定和规划设计进行整改；④十四楼消防连廊按规划设计要求1.25米进行整改；⑤对厨房、卫生间空鼓进行整改；⑥外阳台按约定进行整改；⑦卫生间、厨房、柴棚渗漏水、渗水进行修复；⑧非机动车按经济技术指标进行整改）；四、案件诉讼费由贝林公司承担。一审法院认定事实：2017年11月3日，贝林公司与颜莲芝、丰小建签订《浙江省商品房买卖合同》，约定贝林公司将其开发的贝林星月湾65幢2单元1401室出售给颜莲芝、丰小建（包括贝林公司承诺对所有购房户赠送相应装修），总房款947592元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，颜莲芝、丰小建依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，逾期超过三十日后，出卖人应自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。嗣后，贝林公司按《商品房全房装修赠予协议书》进行了无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，贝林公司向颜莲芝、丰小建送达了交房通知。2019年7月5日，颜莲芝、丰小建与其他购房业主以房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题向有关部门投诉，并拒绝收房。贝林公司在接到投诉后，立即对有关房屋质量问题进行了维修整改。开化县建设工程质量监督管理站也十分重视，多次到案涉现场检查监督，并于2019年7月23日对其中卫生间渗水等问题进行复查，确认颜莲芝、丰小建等业主所反映的“卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅”等问题已整改完成。对于房屋的结构、位置等问题，贝林公司均通过相关程序要求，按规划设计施工完成。一审法院认为，颜莲芝、丰小建与贝林公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。颜莲芝、丰小建已按约向贝林公司支付了全部购房款，贝林公司应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给颜莲芝、丰小建。贝林公司虽按约通知颜莲芝、丰小建交房，但颜莲芝、丰小建所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对颜莲芝、丰小建房屋装饰装修及正常居住产生影响，颜莲芝、丰小建有正当理由拒绝接受案涉房屋，贝林公司应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。对延期交房的期间问题，鉴于贝林公司对相关房屋质量瑕疵，系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质量监督部门验收复查（2019年7月23日验收均合格）的事实，一审法院确定案涉商品房逾期交房时间的合理期限为自2019年7月1日起算至2019年8月22日止，共计53天，贝林公司应按业主已支付房款947592元的每日万分之四的标准，向业主支付逾期交房违约金20089元。颜莲芝、丰小建应当及时履行收房义务。对于颜莲芝、丰小建提出车位、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，贝林公司均通过规划行政主管部门核实确认，并经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，其主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在本案审理中，贝林公司对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，在保修期内贝林公司应继续履行保修义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贝林公司于判决生效之日起十日内向颜莲芝、丰小建支付逾期交房违约金20089元。二、驳回颜莲芝、丰小建的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由颜莲芝、丰小建负担2300元（已缴纳），由贝林公司负担2000元，限判决书生效后十日内交纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的焦点有三:一是涉案商品房是否符合交付条件；二是贝林公司是否应承担业主主张的因贝林公司变更规划设计及设计存在缺陷所致赔偿责任；三是本案原审是否存在严重违反法定程序情形。关于争议焦点一：商品房预售合同是一种特殊形式的买卖合同，作为买卖合同的出卖人贝林公司应承担标的物房屋的瑕疵担保责任。根据在案《贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告》载明“高层卫生间渗水，……，如果处理不好会对房屋的正常使用产生较大影响”，并要求贝林公司及时整改到位，可以证明涉案房屋存在质量瑕疵。商品房买卖合同事关业主重大权益，贝林公司应当承担赔偿责任。同时，买卖合同双方在合同履行过程中应恪守诚实信用原则。根据在案EMS快递凭证、《关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案》《回复函》等证据，贝林公司向颜莲芝、丰小建送达了交房通知，后涉案房屋经业主投诉后，贝林公司对卫生间渗水已经进行了整改，开化县建设工程质量监督管理站已进行确认，业主方也应当立即履行收房义务。至于业主所提供《贝林星月湾一期65-2-1401房屋质量问题查看报告》系对卫生间渗水是否修复完成的确认，而并非对是否渗水的确认。至于厨卫间墙面砖规格等问题，业主可依合同约定进行重新铺贴或修复，但不能以此拒绝收房。原判综合考虑本案证据及实际情况，酌情认定涉案商品房逾期交房时间自2019年7月1日至2019年8月22日，共计53天，合理适当。关于争议焦点二：商品房买卖合同关乎业主重大权益，业主理应尽到审慎的注意义务。业主主张的外阳台改为飘窗、设备平台消失、非机动车位改为柴棚、消防连廊等问题事关规划设计，业主并未充分举证证明贝林公司变更原规划设计图纸施工，涉案房屋也已经行政主管部门核实确认，建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，且经现场勘察，消防连廊高度符合最低标准规定，地下，地下车位现状能够保障车辆正常停放使用上相悖的上诉主张，本院均不予采纳。关于争议焦点三：一审法院在本案的审理过程中，程序存在一定瑕疵，但对双方当事人实体权利没有影响，也不属于严重违反法定程序的情形，以此为由请求改判，理据不足，本院不予采纳。因本院准许颜莲芝、丰小建撤回其要求贝林公司就十四楼消防连廊问题进行赔偿的一、二审诉讼请求，故对一审案件受理费予以调整。综上所述，颜莲芝、丰小建与贝林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3100元，由颜莲芝、丰小建负担1700元，由开化贝林置业有限公司负担1400元。二审案件受理费颜莲芝、丰小建上诉部分1048元，由颜莲芝、丰小建负担；开化贝林置业有限公司上诉部分302元，由开化贝林置业有限公司负担。本判决为终审判决。本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 程顺增审 判 员 刘小伟审 判 员 熊 娟二〇二〇年十月三十日法官助理 胡芬芬书 记 员 黄徐燕