广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终910号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖文彩，男，1965年3月15日出生，汉族，公民身份号码441************879，住兴宁市宁江桥头泰然超市。上诉人（原审原告、反诉被告）：潘小娟，女，1966年1月13日出生，汉族，公民身份号码441************60X，住兴宁市宁江桥头泰然超市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾荣松，广东广兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗源洪，男，1970年3月18日出生，汉族，公民身份号码440************375，住兴宁市**************肥皂厂宿舍。委托诉讼代理人：黄少英，广东粤东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄岚岚，广东粤东律师事务所律师。上诉人廖文彩、潘小娟与上诉人罗源洪因租赁合同纠纷一案，均不服兴宁市人民法院（2020）粤1481民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖文彩、潘小娟提起上诉称，一审法院对部分事实认定错误；请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方于2017年4月6日签订的《租赁合同》解除时间为判决生效时间；2.撤销一审判决第二项，改判由罗源洪支付自2019年11月1日至法院确认合同解除期间的租金及滞纳金，并支付自法院确认合同解除起至租赁物交还给廖文彩、潘小娟期间的租赁物占用费(标准按租赁价格计算)及滞纳金；3.撤销一审判决第三项，改判由罗源洪立即恢复涉案租赁物地下室顶板及地下室通道，将兴建在仓库内的卫生间、洗手台、水池等构筑物拆除清理干净，将仓库内的堆放物及粘附的污秽物及其他附着物清理干净；4.撤销一审判决第四项，维持一审判决第五项；5.由罗源洪承担全部诉讼费用。一、一审法院认定合同解除时间为2019年12月10日是错误的，合同解除时间应确认在法院作出判决生效时间。1.本案是租赁合同关系。廖文彩、潘小娟在约定时间内已将租赁物交给罗源洪使用，租赁期间为2017年5月1日至2027年4月30日止。在此期间，双方并没有达成一致意见提前解除合同。2.根据《租赁合同》第五条“5、合同期满，乙方应保持仓库设施(包括乙方投资更新装修在固定墙面、地面的设施及供水管、照明线路、普通照明灯具)完好，交还给甲方，清洁卫生后双方交接后终止合约。”双方提前达成一致意见，罗源洪也需要将租赁物恢复原状、清洁卫生后双方交接后才终止合同。但至今罗源洪未将租赁物恢复原状(包括地下室顶板)，也没有将堆放物清除和清理卫生。这足以证实租赁合同并未在2019年12月10日达到解除条件。3.罗源洪提供的电表过户，不能证实双方已达成提前解除合同，也不能证实租赁物已移交给廖文彩、潘小娟。(1)电表过户与租赁物由罗源洪实际占用使用不存在关联性。没有电表也不等于租赁物不能使用。(2)过户所涉的电表是罗源洪与其他租赁户共同使用的电表，在2019年12月办理过户手续后产生的电费是其他租赁户缴交，不是廖文彩、潘小娟缴交。(3)至今租赁物内仍有罗源洪的堆放物。(4)廖文彩、潘小娟提交的照片是客观存在的事实，如何形成与租赁合同解除没有关联，也不能证实租赁物已经移交。二、罗源洪应按实际使用占用租赁物支付租金及占用费给廖文彩、潘小娟。租赁物仍由罗源洪管理和占用，罗源洪不应只支付2019年11月1日至2019年12月10日期间的租金，而应支付自2019年11月1日至法院判决确认合同解除期间的租金及滞纳金，并支付自法院判决确认合同解除起至租赁物交还给廖文彩、潘小娟期间的租赁物占用费(标准按租赁价格计算)及滞纳金。三、罗源洪已构成严重违约，应承担全部违约责任。《租赁合同》第三条约定，乙方应当在每月5日前交付租金，如超过当月10日仍未交付租赁款，甲方有权单方终止合同，押金金额归甲方所有。第五条约定，租赁期间，乙方因经营需要改变现有仓库结构，必须经甲方同意后方可进行，并负责租赁期所使用门市的维修、维护责任，所需费用由乙方承担，如合同期满不再续租，乙方必须恢复门市原貌。合同期满，乙方应保持仓库设施(包括乙方投资更新装修在固定墙面、地面的设施及供水管、照明线路、通照明灯具)完好，交还给甲方，清洁卫生后双方交接后终止合约。违约责任约定，甲乙双方必须严格履行合同条款，如乙方违约，则不退回押金并即刻终止合同。根据以上约定，结合罗源洪未依约交付租金等行为，足以证实罗源洪已存在严重违约行为，依法应承担全部违约责任。四、罗源洪的一审反诉既无事实根据，也无法律依据。一审法院驳回罗源洪的一审反诉请求符合法律规定。罗源洪提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误；请求撤销一审判决，改判驳回廖文彩、潘小娟的诉讼请求，支持罗源洪的反诉请求，由廖文彩、潘小娟承担本案诉讼费用。一、原审认定双方解除租赁合同的时间是2019年12月10日，属于认定事实错误。罗源洪提供2019年12月10日双方签订的电表过户协议，用以证明双方已在2019年10月达成口头协议解除租赁合同，并于2019年11月中旬履行完毕，2019年12月办理电表过户手续。电表过户协议签署日期并不是双方解除合同的日期。廖文彩、潘小娟也不是过户后才缴纳电费，11月的电费就已由廖文彩、潘小娟缴纳。缴纳电费的情况，可以从供电所提供的流水“交易方式”“坐收”予以证实。原审据此认定租赁合同的解除日期是错误的，应予以纠正，判决第二项应予撤销。因错误认定合同解除日期，致使错误认定罗源洪未如期支付租金，驳回罗源洪要求退回押金的反诉请求(判决第五项)应予撤销，并改判廖文彩、潘小娟退回押金2万元。二、原审判决第三项应予撤销。1.按合同第五条第5项约定，顶板与所砌的卫生间等其他建筑物一样，不用恢复原状。2.地下室顶板原状是怎样的，没有参照物，判决书没有明确描述。即使要恢复，因没有标准参照，造成执行不能，可能产生新的纠纷。3.因租赁物仓库已交还给廖文彩、潘小娟，已由廖文彩、潘小娟管理、使用、上锁。罗源洪不可能擅自进入仓库进行恢复施工。恢复施工亦可能造成新的纠纷。三、罗源洪的反诉请求有事实和法律依据，请依法支持。双方已达成解除协议，且已实际履行。因此不存在违约行为，押金不能作为违约金予以扣除。罗源洪没有合同约定的其他不予退还押金的行为。罗源洪答辩称：1.双方于2019年10月口头达成解除协议，电表过户是合同解除后解决后续问题的体现，不存在罗源洪与他人共用电表的情况。2.罗源洪不存在违约情形。自2019年10月解除协议后，罗源洪支付该月租金并腾退搬房，已按约履行完毕义务。租赁物地下室顶板、卫生间等并不改变原建筑物的结构，并且已固定在墙面、地面，无需拆除。罗源洪未拆除上述的建筑物不属违约。廖文彩、潘小娟的答辩意见与上诉理由相同。廖文彩、潘小娟于2020年4月7日起诉，请求判令：1.解除原、被告于2017年4月6日签订的《租赁合同》；2.被告立即将位于兴宁市******新陂段米寨泰然仓库恢复原状（即将被告罗源洪凿开的仓库内约33平方米的钢筋水泥柱梁结构的地下室顶板及地下室通道兴建好，将兴建在仓库内的卫生间、洗手台、水池等构筑物拆除清理干净，将仓库内的堆放物及粘附的污秽物及其他附着物清理干净）后交还给原告，恢复原状费用约33000元；3.被告立即支付原告自2019年11月1日起至2020年4月30日拖欠的租金31500元及滞纳金（按年利率6%计算），并支付从2020年5月1日起至租赁物交还给原告止的场地占用费（按合同约定标准计算）及滞纳金（按年利率6%计算）；4.被告承担本案的诉讼费。被告罗源洪作了答辩。罗源洪提出反诉，请求判令：1.被告返还押金2万元；2.被告承担本案的反诉费用。一审法院经审理查明：原告廖文彩、潘小娟是夫妻关系。2017年4月6日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定将原告所有的位于兴宁市新陂米寨泰然仓库入口左边3号仓库出租给被告及相关事项。合同签订后，原告按约交付了租赁物，被告按约定支付了至2019年10月份的租金。《租赁合同》主要约定内容如下：甲方：廖文彩潘小娟乙方：罗源洪甲方同意将坐落在新陂米寨泰然仓库租赁给乙方经营使用，达成合同条款如下：一、租赁范围：入口左边3号仓库，二、租赁时间：2017年5月1日至2027年4月30日止。三、租赁金及交纳期限：租赁金每个月为伍仟贰佰伍拾元（￥5250元）。此价五年内不变，第六年开始，每两年递增15%…乙方交付租金时间定在当月5日前，如超过当月10日仍未交付租赁款，甲方有权单方终止合同，押金金额归甲方所有。四、押金：乙方在签订此合同时一次性付给甲方押金共贰万元（￥20000元），押金不计息、租赁期满后，由甲方一次性返还给乙方。五、3……甲方正式移交场地给乙方使用之日起的水费、电费概由乙方完全承担。4、租赁期间，乙方因经营需要改变现有仓库结构，必须经甲方同意方可进行，并负责租赁期所使用门市的维修、维护责任，所需费用由乙方承担，如合同期满时不再续租，乙方必须恢复门市原貌。5、合同期满，乙方应保持仓库设施（包括乙方投资更新装修在固定墙面、地面的设施及供水管、照明线路、普通照明灯具)完好，交还给甲方，清洁卫生后双方交接好终止合约。五、违约责任：…如乙方违约，则不退回押金并即刻终止合同，甲方违约则按押金的一倍罚款。附注：……乙方水电自行安装，费用由乙方负责。对原、被告争议的证据和事实，一审法院认定如下。1、合同是否已经解除。对被告提交的原告潘小娟作为客户签字的客户用电受理回执（申请业务办理）、梅州裕和丰新材料有限公司（代表：罗源洪）与原告潘小娟签订的电表过户协议和用户编号031**********110，用户名称为梅州裕和丰新材料有限公司（2019年12月变更为潘小娟）的电费缴交清单的真实性，原告未提出异议，法院予以采信。关于这些证据与本案的关联性问题，虽然电表过户协议中甲方为梅州裕和丰新材料有限公司，但经查该公司的法定代表人即为被告罗源洪，且其个人也在该协议甲方代表栏签名。同时该过户协议的标的物也明确约定系“兴宁米寨泰然仓库三号仓厂房的电表”，即为涉案租赁物的电表。因此，可认定上述为租赁物电表过户签订的过户协议、缴费情况与本案有关联性，原告提出与本案无关联性明显与客观事实不符，缺乏依据，不予采纳。从这些证据可以反映出原由被告安装使用的租赁物场所的电表自2019年12月10日转让给原告潘小娟，并自当日起由原告潘小娟承担此后产生的电费责任。据此被告提出其与原告已协商一致解除合同，并将租赁物交还给了原告，由原告使用租赁物并承担此后产生的电费的主张。根据《合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告虽否认经协商解除了合同，但从涉案合同关于“自原告正式移交场地给被告使用之日起的电费概由被告完全承担”的电费负担约定来看，原告不能对其将被告原为租赁物安装使用的电表过户回至其名下，并自愿自行承担此后租赁物电费的事实作出合理的具有信服力的解释。同时，结合原告提交的租赁物的现状照片来看，多为近景拍摄，不存在原告无法进入租赁物的说法；照片内容也反映租赁场地已经基本清空，未还有人在使用的状况。据此，一审法院认为由前述证据和事实可以合理推断认定原、被告之间的《租赁合同》已经协商解除，租赁物已经移交回给原告。因为双方未签订书面的解除协议，被告主张合同解除时间为2019年10月间缺乏依据，不予采纳。综合上述证据，认定在双方约定的电表过户之日即由原告承担租赁物电费起的2019年12月10日合同解除，租赁物也开始移交回由原告管理使用。2、是否存在违约行为。涉案合同第三条约定，在租赁期内，被告应当在每月的5日前交付租金，如超过当月10日仍未交付租赁款，原告有权单方终止合同，押金金额归原告所有。第五条约定，租赁期间，被告因经营需要改变现有仓库结构，……如合同期满后不再续租，被告必须恢复门市原貌；合同期满，被告应保持仓库设施（包括被告投资更新装修在固定墙面、地面的设施及供水管、照明线路、普通照明灯具）完好，交还给原告。本案中，认定案涉合同在2019年12月10日解除，被告仅交付了到2019年10月的租金；同时，在合同解除后，未将拆除的租赁物原有的地下室的顶板恢复原状，上述行为均构成违约，应承担相应的违约责任。根据前述合同约定，被告主张要求拆除的兴建在仓库内的卫生间、洗手台、水池等构筑物并未改变仓库的结构，应当属于第5条约定的被告投资更新装修在固定墙面、地面的设施，被告未将其拆除，符合约定，并不构成违约。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据上述认定的事实，涉案合同在2019年12月10日解除，租赁物也在同时移交回由原告接管使用，在合同解除之前的租金被告应继续按约定支付，但被告仅支付租金至2019年10月，因此原告请求被告支付在合同解除前的欠付租金，这一部分可予支持，对原告超出此部分的租金请求依法不予支持。同时，按照合同的约定，因为被告的该项违约行为，押金金额归属原告所有，也即是说对于被告延迟支付租金的行为，双方已经约定了违约金，原告再对此请求租金的资金占用费，缺乏依据，不予支持。被告反诉请求原告向其返还押金2万元与约定不符，依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，被告返还租赁物应当符合约定，因此，原告请求被告将租赁期间拆除的租赁物地下室的顶板恢复原状，并清除仓库内的仍余的堆放物和清理仓库卫生符合双方约定和法律规定，依法予以支持；请求拆除兴建在仓库内的卫生间、洗手台、水池等构筑物与约定不符，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，于2020年5月27日作出判决：一、确认原被告于2017年4月6日签订的《租赁合同》在2019年12月10日解除。二、被告罗源洪应当在本判决生效之日起10日内按5250/月的租金标准支付2019年11月1日至2019年12月10日期间的租金给原告廖文彩、潘小娟。三、被告罗源洪应当在本判决生效之日起三十日内恢复涉案租赁物地下室的顶板原状，并清除租赁物内的仍余的堆放物和清理仓库卫生。四、驳回原告廖文彩、潘小娟的其他诉讼请求。五、驳回被告罗源洪的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费706元，由被告罗源洪负担406元，原告廖文彩、潘小娟负担300元。反诉费150元，由被告罗源洪负担。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷，二审争议的焦点，一是合同解除时间的认定，二是罗源洪是否存在违约行为。关于争议焦点一。涉案合同已明确约定“甲方正式移交场地给乙方使用之日起的水费、电费概由乙方完全承担”。但根据潘小娟作为客户签字的客户用电受理回执、电表过户协议和电费缴交清单，可认定原由罗源洪安装使用的租赁场所的电表自2019年12月10日转让给潘小娟，此后由潘小娟承担电费。原审根据涉案合同关于电费承担的约定和电表过户及电费的实际承担状况，结合廖文彩、潘小娟提交的租赁场地已基本清空的近景照片，认定涉案《租赁合同》已经双方协商解除、租赁物已移交回给廖文彩、潘小娟，依据充分。罗源洪上诉主张双方已在2019年10月达成口头协议解除涉案合同，但未提交充分证据予以证实，罗源洪应承担举证不能的责任。原审将电表过户时间认定为合同解除时间及租赁物交回时间，处理适当。关于争议焦点二。案涉合同在2019年12月10日解除，罗源洪交付租金至2019年10月的；合同解除后，罗源洪未将其拆除的3号仓库原有的地下室顶板恢复原状。原审根据涉案合同第三条、第五条的约定，认定罗源洪的上述行为构成违约、罗源洪应承担相应的违约责任，依据充分。综上所述，廖文彩、潘小娟和罗源洪的上诉理由均不成立，对其上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元（已由廖文彩、潘小娟预交1412元，由罗源洪预交1412元），由廖文彩、潘小娟负担812元，由罗源洪负担300元。廖文彩、潘小娟可向本院申请退费600元，罗源洪可向本院申请退费1112元。本判决为终审判决。审判长  陈立民审判员  黄莉芬审判员  曾园芳二〇二〇年十月二十七日书记员  巫锾宇