安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2401号 上诉人（原审原告、执行案外人）：张方，女，1987年6月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经开区。 委托诉讼代理人：郭利，安徽淮佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱鑫鑫，安徽淮佑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:朱磊，男，1985年8月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经济开发区。 委托诉讼代理人：殳元乐，安徽淮河律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：张兴孝，男，1983年5月28日出生，汉族，住安徽省怀远县。 上诉人张方因与被上诉人朱磊、张兴孝案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张方上诉请求：1.依法撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2019)皖0303民初3089号民事判决书，改判支持张方的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由被朱磊、张兴孝承担。事实和理由: 一、一审法院认为“原告提供的证据无法证明其已于该日期(2018年6月6日)前实际占有该房屋”，与其对证据真实性的认定自相矛盾，更不符合客观事实。针对一审中张方提交的一组证据【证据8：其中部分定购定制家具的付款凭证(2018年5月21日)、全友家居客服聊天记录(2018年5月21日起沟通的案涉房屋家居定制定购及送货事宜)；淘宝订单截图一组(2018年5月份，订货人为张方家人，收货地址为案涉房屋)；房屋入住照片一组（其中包括2018年5月25日张方的孩子坐在案涉房屋床上的照片）】，不仅朱磊一审庭审中对其真实性予以确认，一审法院在判决书证据认定中也对该组证据的真实性予以确认。该组证据中，大量2018年5月份的银行凭证、淘宝订单、聊天记录、照片，都直接客观地证实，2018年5月份张方及家人不仅拿到房屋且已实际入住的事实。但是一审判决一面认可该组证据的真实性，一面又罔顾证据展现的客观事实，认为“原告提供的证据无法证明其已于该日期(2018年6月6日)前实际占有该房屋”，因此，一审判决对张方于查封前已实际入住的客观事实未予确认，认定错误。 二、一审判决认为“原告并未按照其与第三人之间合同约定支付首付款且也未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，其在本院查封诉争房屋一年零三个月后才将购房款全部支付完毕”，不符合客观事实，且认定错误。 1.张方支付的50多万元首付款，系如约履行。张方与张兴孝之间签订的《房屋买卖合同》约定，2018年6月5日前支付首付款543684.12元。根据张方的银行付款记录，截至2018年6月5日，张方共支付508648元，仅一周后的2018年6月13日付至529448元。之所以首付款暂扣不到1.5万元延后支付的原因，张方一审中已向法庭说明：是因为当时2018年5月22日、5月23日、5月24日几次张方向张兴孝按揭账号还款时，被莫名扣划未用于还贷，经与张兴孝沟通后张方暂未立即付清剩余3万多元首付款，其中2万元于一周后的2018年6月13日已支付，2018年9月22日又支付了1万元，张方的转账记录能证实余款全部均已付清。且1.5万元延后支付是买卖双方在合同履行过程中基于情况变化达成的共识，张兴孝也从未因此主张张方违约。因此，对于100多万元的总房款，一审法院仅基于该1.5万元卖方过错导致且经卖方同意的延后支付，认定张方没有如约支付首付款项，显然没有查明客观事实。 2、一审判决将张方“未将剩余房款按照人民法院要求交付执行”作为驳回张方一审诉请的理由之一，存在两个方面的错误：(1)张方付清全部房款前，从未听过该房屋有查封，张方从没有收到任何法院关于案涉房屋被查封的通知或告知，也从未收到任何法院要求将剩余房款交付执行的通知或告知。如果不是案件诉讼程序走到法院，作为普通购房人，张方应该永远都无法知道与自己毫不相干的朱磊与张兴孝之间纠纷的存在。张方从2018年5月买房到付清全款，从未听过该房屋有查封，直至2019年3月11日上午，张方一次性还清全部剩余贷款446088.90元后，刚到家（前后一个小时左右），突然有声称安徽省蚌埠市蚌山区人民法院的执行法官到张方家告知房屋被查封，张方一审提交了手机中的2019年3月11日当天从法官手中拍摄的裁定书照片【证据7】，张方至此才知道房屋被查封。且2018年6月4日张兴孝还向张方提供了一份《不动产登记中心的查档证明》【证据3】，证实案涉房屋不存在查封，因此张方作为普通购房人已经尽到了应尽的谨慎义务。(2)张方已付清全部房款，已完全符合排除执行的法律规定，一审法院片面要求张方必须符合“将剩余房款按人民法院要求交付执行”缺乏法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执行异议复议规定》)第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行……”因此，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，实际履行中张方满足第一种条件（即“已支付全部价款”），符合该条款要求。且本案中，张方付清全款前并不知道查封的存在，也不存在选择第二种方式的可能性。 3.张方按照房屋买卖合同约定付清全部房款（含首付款和按揭贷款），没有违约也不存在过错，且并非一审判决所述的“查封后一年零三个月付清”。案涉房屋法院查封时间是2018年6月6日，张方全部购房款自2018年5月15日开始支付，于2019年3月11日最后一次性付清全部按揭银行贷款，前后仅9个月时间，并非一审判决所称的一年零三个月。因案涉房屋的买卖合同约定的买卖方式并非一次性付清全款，而是转按揭方式，张方在按揭贷款剩余还款期限内偿还都属于合法履行，无论张方在剩余还款期限内何时清偿，张方均没有违反合同约定也不存在过错。 三、一审判决以张方在签订合同时明知案涉房屋存在贷款抵押为由，推定不能办理产权过户手续张方自身有一定责任，该部分推定缺乏事实和法律依据。1.存在抵押贷款的房屋交易本身并不违法，也是二手房交易市场的常用交易方式之一，房屋买卖合同合法有效。2.存在抵押贷款的房屋并非不能过户，只是过户需要等待剩余贷款还清后解除抵押。本案中，张方按照房屋买卖合同的约定支付了首付款，付清了房屋全部抵押贷款，并且通过卖方在办理《房屋买卖合同》公证时一并办理的《公证委托书》，取得了贷款结清证明，解除了房屋设定的抵押，拿到了房屋产权证原件。届时，该房屋已完全具备产权过户登记的条件。3.该房屋不能办理产权过户登记的原因，不是因为存在贷款抵押，而是因为法院的查封导致。因此，房屋产权不能过户不是张方自身原因导致，张方并不存在责任或过错。 综上，张方认为，案涉房屋张方已付清全部房款且实际装修入住一年多，张方是合法的权属主体，且案涉房屋属于依法不得查封的情形，张方的异议也足以排除法院的执行。一审判决认定事实不清，适用法律有误，恳请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，改判支持张方的上诉请求，维护其合法权益。 朱磊辩称:一、张方的诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回。1.涉案房屋至今仍登记在张兴孝名下，根据相关法律规定，该房屋产权归张兴孝，张方在原审中的第一项诉讼请求不应支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。《执行异议复议规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……涉案房屋至今登记在张兴孝名下，能够证明该房屋所有权属于张兴孝。张方虽主张其与张兴孝签订了《房屋买卖合同》并进行了公证，但该合同及公证书在真实性、合法性方面存在问题，不能作为定案的依据。同时张方主张其已按照合同的约定支付了全部房款，但付款的真实性、合法性、关联性也存在问题。即使张方已经付清了全部房款，按照相关法律规定，并不能当然认定张方已经取得房屋所有权。2.一审法院作出的（2019）皖0303执异15号执行裁定书，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，裁定结果于法有据，依法应当驳回张方在一审中的第二项诉讼请求。张方主张其于2018年5月21日已经实际占有涉案房屋且是房屋合法的产权主体，其提供的证据无法证明其在一审法院查封房屋之前就已经合法占有涉案房屋。朱磊在2018年8月曾到该房屋处找张兴孝履行二者之间的民间借贷纠纷判决时，当时房屋内无人居住；张方在明知张兴孝涉案房屋存在银行贷款无法过户的情况下，依然购买该房屋，同时，在得知涉案房屋被一审法院查封的情况下，依然继续支付房屋价款，张方没有尽到谨慎审查的义务。张方对于涉案房屋未办理过户登记手续具有明显过错。综上，张方的上诉请求应依法予以驳回，诉讼费用不应由朱磊承担。 张兴孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 张方向一审法院起诉请求：1.依法确认位于安徽省蚌埠市经开区【皖（2018）蚌埠市不动产权第0013700号】房屋产权归张方所有；2.判决撤销（2019）皖0303执异15号执行裁定书，解除对安徽省蚌埠市经开区房屋的查封，终止对该房产的执行；3.朱磊承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：朱磊于2018年5月17日就与张兴孝、刘海云民间借贷纠纷一案向该院提起诉讼。该院在审理过程中，朱磊于2018年5月28日向该院申请对张兴孝、刘海云的财产进行查封，该院于2018年5月28日作出（2018）皖0303民初2524号民事裁定书，并于2018年6月6日查封了张兴孝名下位于安徽省蚌埠市房屋。该院于2018年10月10日作出了（2018）皖0303民初2524号民事判决：一、被告张兴孝、刘海云于本判决生效之日起十日内偿还原告朱磊借款本金450000元及利息（自按月息2%计算至实际付清之日止）；二、驳回原告朱磊的其他诉讼请求。该判决生效后，朱磊向该院申请执行，在执行过程中，张方向该院提出执行异议申请，该院于2019年5月28日作出（2019）皖0303执异15号执行裁定：驳回案外人张方的异议申请。 另查明：2018年5月21日，张兴孝与张方签订《房屋买卖合同》，约定：张方购买张兴孝名下位于安徽省蚌埠市房屋，房屋总价款101万元，张方于2018年6月5日前向张兴孝支付首付款543684.12元，余款为张兴孝尚欠银行贷款本金余额。张方将首付款支付张兴孝之日起三日内，张兴孝将房屋交付张方占有并使用。上述合同签订后，双方于2018年5月30日经安徽省蚌埠市众信公证处对合同进行了公证。2018年5月5日张方的小姑子张阿情向刘海云转款5万元，2018年5月21日张方向张少娟转账290684元，2018年5月22日，张方向张兴孝支付5000元，2018年6月5日，张方向张兴孝支付15万元，2018年张方向张兴孝支付2万元，2018年9月22日张方向张兴孝支付1万元，2019年2月12日，张方向张兴孝支付8000元。自2018年5月24日至2019年2月20日张方陆续向张兴孝银行还贷账户转款35000元，2019年3月11日，张方偿还诉争房屋全部银行贷款本息446088.9元。 一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该院于2018年6月6日对诉争房屋进行了查封，张方与张兴孝虽在此日期前签订了《房屋买卖合同》，但张方提供的证据无法证明其已于该日期前实际占有该房屋。张方并未按其与张兴孝之间合同约定支付首付款，且也未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。其在该院查封诉争房屋一年零三个月后才将购房款全部支付完毕。其在与张兴孝签订合同时就明知该房屋有银行贷款抵押，不能办理产权过户手续，故不能办理产权过户手续张方自身是有一定责任的。综上，对张方要求确认位于安徽省蚌埠市经开区房屋产权归其所有、撤销（2019）皖0303执异15号执行裁定书、解除对安徽省蚌埠市经开区房屋的查封、终止对该房产的执行的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《执行异议复议规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张方的诉讼请求。案件受理费8050元，由张方负担（已交纳）。 二审中，张方向本院提交证据如下：1.微信聊天记录（4页）及微信录屏（展示），拟证明2018年5月22日即案涉房屋交付第二天，张方即采购案涉房屋的门锁，且当天即预约安装，案涉房屋已实际交付给张方的事实。2.张兴孝出具的收据一份，拟证明案涉房屋首付款已付清的事实，出具时间是2019年2月12日补的。3.公证书，拟证明张兴孝在2018年5月21日出具委托书委托张明华全权代表张兴孝配合买方还清银行贷款，与买方到产权登记部门办理产权交易过户一切手续的事实。4.张方家庭微信群2018年5月26日的聊天记录(1页)，拟证明张方家人已于2018年5月26日实际入住案涉房屋的事实，同时证明家具还没有送全,但是张方家人在地上铺床，实际入住。 朱磊质证意见：对第1组证据,无法核实原始载体以及聊天记录双方人员的身份情况，所以对其真实性有异议；即使法院在核实或者推定其真实性的情况下，对于该证据的合法性和关联性都有异议，且达不到证明目的。首先，该录屏反映的是录屏双方之间关于买卖门锁的对话，买方仅就买门锁和卖方进行沟通，虽然买方在聊天记录所述送到涉案房屋地址，但纵观整个聊天记录，不能显示该锁是用于涉案房屋更换。其次，卖方于2018年6月2日左右，在聊天记录中向买方发送信息，称锁已换好，但是没有相应的证据证明该锁是用于涉案房屋更换，也就无法证明张方所说的购买锁具更换涉案房屋门锁。再次，即使该锁具是用于涉案房屋，也无法直接达到张方的证明目的，更换门锁和对房屋的直接合法占有没有直接因果关系。对第2组证据的真实性、合法性、关联性有异议，达不到证明目的。张兴孝未到庭，无法核实真实性；即使是真的，张方也自认收据是2019年2月12日出具，不能认定2018年5月21日就已经将首付款543684.12元付清，且张方在合同约定的首付款付款期限内没有付清首付款。朱磊关于首付款支付的质证意见和在一审中对该证据的质证意见一致；关于首付款支付方式，支付或收款为非本案当事人的第三人，朱磊不予认可。对第3组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对第4组证据，对聊天记录视频反映的涉案房屋真实性有异议，首先朱磊无法核实，其次张方应当提供其他辅助证据证明视频反映的是否是涉案房屋。该段聊天记录视频的拍摄者并非张方本人，无法证明视频中的房屋与张方之间的关系，故该证据达不到张方的证明目的。 本院认证意见：对第1组证据，朱磊对其真实性有异议，本院认为，张方未能提供微信聊天记录中对方人员的身份信息，且即便能够认定更换案涉房屋门锁的真实性，但也不足以证明张方合法占有案涉房屋的事实，故本院不予认定。对第2组证据，张方自认系张兴孝于2019年2月12日后补出具的，但该收据载明的落款日期为2018年5月21日，即张兴孝于2018年5月21日前就已经收到张方交付的购房首付款543684.12元，则显然与张方自认的“截至2018年6月5日，原告（张方）共支付508648元”一节相互矛盾；张方虽陈述“因张兴孝名下还贷账户被莫名扣划，经与张兴孝协商后延期支付剩余款项”，但张方未提交其他证据对该单方陈述予以佐证，且张兴孝又未到庭进行质证，故本院对该组证据的真实性不予认定。对第3组证据，朱磊对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对第4组证据，朱磊对其真实性有异议，本院认为，如前所述，即便该视频真实，也不足以证明张方合法占有案涉房屋的事实，故本院不予认定。 朱磊未提交新证据。张兴孝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。 张方对一审法院查明“本案被告朱磊于2018年5月17日就与本案第三人张兴孝、案外人刘海云民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼……该判决生效后，朱磊向本院申请执行”一节事实有异议，因为该部分事实，一审中朱磊没有提供任何证据，一审法院也未当庭出示任何调查取证情况，认定缺乏依据。对“2018年5月5日张方的小姑子张阿情向刘海云转款5万元”有异议，时间是2018年5月15日。对“2018年5月22日，张方向张兴孝支付5000元”有异议，实际是2018年5月22日张方支付8000元，2018年5月23日，张方支付5000元。对“2018年张方向张兴孝支付2万元”的认定是正确的，但是具体时间是2018年6月13日。对一审法院查明的其余事实无异议。朱磊对一审法院查明的事实无异议，认为部分笔误不影响事实认定。本院对双方当事人无异议的事实予以确认，对有异议的事实，本院认定如下： 一、关于案涉执行依据及诉讼保全的事实。经查，一审法院分别于2018年12月26日、2018年12月28日在中国裁判文书网公开发布（2018）皖0303民初2524号（下称2524号案件）民事裁定书、民事判决书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款“下列事实，当事人无需举证证明……（二）众所周知的事实……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……”的规定，朱磊无需就张方关于表述本案诉讼进程的基本事实举证证明。一审法院在庭审中虽未将上述有关证据作为依职权调查的证据予以出示，但本案诉讼皆因2524号案件所引起，相关事实的查明贯彻庭审始终，张方也并未就案涉执行依据的真实性提出质疑，故一审法院对该节事实的认定并无不当，张方的该节异议理由不成立，本院不予采信。 二、关于价款支付的异议。经查，2018年5月22日张方支付张兴孝8000元，2018年5月23日，张方支付张兴孝5000元。2018年6月13日，张方向张兴孝支付2万元。故张方的该节异议理由成立，本院予以采信。 本院认为，本案案由系案外人执行异议之诉，争议焦点为：张方对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院结合当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和有关法律规定，综合评析如下： 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，张方应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议，张方以案涉房屋买受人身份，对登记在张兴孝名下的被查封财产提出案外人执行异议，应当举证证明其异议主张同时符合上述规定中的四个条件且其权利能够排除执行。 本案中，虽然张方与张兴孝在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定中的第一项条件；但是，根据《房屋买卖合同》第三条第1款“乙方（张方）将首付款543684.12元支付甲方（张兴孝）之日起三日内，甲方应将该房屋交付给乙方占有并使用”、第四条第2款“甲乙双方签订本合同后应及时到物业管理部门等办理告知、交接等手续，并可以到蚌埠市不动产交易及登记部门办理预告登记等手续”的约定，张方只有在将首付款支付完毕后，才能依据合同约定合法占有案涉房屋，并办理案涉房屋交接手续等。即便根据张方在一审中的陈述，截至2018年6月5日，张方共计支付购房首付款508648元，也未达到合同约定的543684.12元首付款支付额度，且张方并未提供充分证据证明其与张兴孝就合同约定的房屋交付条件及期限作出过变更，故根据合同约定，即使张方在一审法院查封前（即2018年6月6日之前）实际入住案涉房屋，也不足以证明其占有的合法性。因此，张方的诉请不符合上述规定中的第二项保护条件。关于本案合同价款的支付问题。如前所述，截至本案一审法院查封前的2018年6月5日，张方诉称其共计支付购房首付款508648元，按揭贷款尚未付清，因此，即便如其所言，案涉房屋购房款在一审法院查封前也没有全部支付。因此，张方的诉请不符合上述规定中的第三项保护条件。关于案涉房屋没有办理过户登记是否因买受人张方自身过错的问题。在司法实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋原为张兴孝以按揭贷款方式所购买，根据张方在一审庭审时关于“……由于贷款没有还清，房屋没有过户才采取了这种方式，原告（张方）尽快还贷也是为了能尽快过户……”的陈述可以看出，张方对案涉房屋按揭贷款未还清前，因贷款银行的权利障碍，存在不能办理过户登记的风险是明知的，张方知道该风险存在却仍然坚持购买，应由其承担不能排除本案强制执行的不利后果。至于张方已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过另案诉讼的方式或者其他合法途径予以解决。 综上，张方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由张方负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  洪增余 审判员  罗正环 审判员  耿 杰 二〇二〇年十月二十七日 法官助理梅莹 书记员毛婉月 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。