新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终341号 上诉人（原审原告）：任淑华，女，1950年9月27日出生，蒙古族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：李修岐（上诉人任淑华丈夫），住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 被上诉人（原审被告）：新疆安捷达商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：李振云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余志辉，男，该公司员工。 上诉人任淑华因与被上诉人新疆安捷达商贸有限公司（以下简称安捷达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2019）新0202民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月16日开庭进行了审理。上诉人任淑华之委托诉讼代理人李修岐、被上诉人安捷达公司之委托诉讼代理人余志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任淑华上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判：1．安捷达公司支付任淑华逾期使用房屋损失667,986元；2．安捷达公司支付土地出让金、契税合计55,303.76元。事实与理由：1．根据任淑华与安捷达公司签订的《独山子××路1号的新一代幼儿园改建补偿协议》（以下简称《改建补偿协议》）、2013年12月3日签订的《补充协议》、2014年9月9日签订的《补充协议》，安捷达公司应当置换给上诉人40㎡和60㎡的外用商铺，商铺实际价值为22,000元/平方米，合计2,200,000元。一审中任淑华仅起诉了2,024,200元，再加上商铺的公摊面积，安捷达公司赔偿的数额不足以弥补任淑华的损失。2．任淑华主张的逾期使用房屋的损失实际为经商损失。根据任淑华调查，独山子区汇民市场周边同面积商铺经商收益167,000元-200,000元/年，故自2013年9月至2020年3月，任淑华经商损失约2,300,000元，该损失远高于双方约定的逾期使用房屋损失667,986元。3．根据双方签订的《改建补偿协议》，安捷达公司应当承担土地性质变更的税、费，故安捷达公司应当向任淑华支付土地出让金、契税合计55,303.76元。 安捷达公司辩称，请求二审法院维持一审判决。 任淑华向一审法院起诉请求：1．判令安捷达公司逾期未置换房屋应赔偿损失2,024,200元；2．判令安捷达公司依约补偿逾期使用房屋的损失667,986元；3、判令安捷达公司支付土地出让金和契税合计55,303.76元。 一审法院认定事实：2003年9月，经有关部门批准，任淑华开办了独山子新一代幼儿园，性质为集体，被批准土地的使用面积为3875.17㎡，属于划拨土地。2013年9月27日，任淑华（甲方）与安捷达公司（乙方）签订了《独山子××路1号的新一代幼儿园改建补偿协议》约定，由甲方将开办的××路的新一代幼儿园的房产及土地有偿交给乙方，乙方愿意补偿接受甲方的房产及土地，并重新办理用地、规划等手续。（一）第1条、甲方新一代幼儿园的划拨土地3875.17㎡交给乙方前，由乙方出面请示土地、规划、教育等有关部门批准将该划拨土地变更（调整）为乙方使用的出让土地，乙方并承担其费、税。但乙方要给甲方补偿60,000元，并不通过土地等有关部门也不办理补偿手续。第5条，甲方幼儿园内原九区监居（附）四栋院内平房四间分别为：7.3m×3m，3.6m×6.7m，3.6m×6.7m，7.3m×3.8m，共计103.72㎡。甲方幼儿园内办公室和食堂以南平房长10.3m，宽4m，共计41.2㎡。甲方幼儿园内新办公室长5.32m，宽8.83m，共计47㎡。甲方幼儿园内警卫室长3m，宽3.5m，共计10.5㎡。以上合计为约202.42㎡（由乙方实际丈量为准）每平方米按3,300元计交给乙方，置换乙方40㎡和60㎡的两间房屋归甲方所有（必须是水、电、暖等实施齐全）。由乙方给甲方办理产权证和出让土地使用证并承担其费、税。第15条第二款，上述乙方置换给甲方40㎡和60㎡的两间房屋在本协议双方签字生效之日交给甲方，并在1年内乙方必须办理完该两间房屋的产权证和土地使用证给甲方，并由乙方承担过户房产税、费。（二）乙方在办理变更幼儿园划拨土地为出让土地时，如果甲方在成都路北的**号楼中的房屋有占上述新一代幼儿园划拨土地的，均由乙方到土地、规划等部门办理变更为出让土地，并承担其出让金。（含涉及该房屋占地外，按规划应连带使用土地的出让金），还要给甲方办理土地使用证归甲方所有，使用年限同甲方交给乙方变更为出让土地的使用年限。依据以上合同，安捷达公司按照约定向任淑华支付了5,000,000元，后经双方协商，安捷达公司又向支付300,000元，截至2014年1月左右，任淑华共收到了款项5,300,000元。期间双方为办理涉及土地等手续产生争议后，安捷达公司因采取方式不当，以致发生治安纠纷，经公安机关处理，由安捷达公司向李修岐赔付了50,000元。2013年12月30日，双方对以上合同中涉及的财物进行了交接，形成《交接程序及内容》清单一份。协议签订后，安捷达公司（乙方）未给任淑华（甲方）置换40㎡和60㎡的两间房屋，双方于2013年12月3日签订《补充协议》，主要内容：第一条，甲方同意乙方的承诺：等明年（2014）改建起新的汇民市场来，在原新一代幼儿园的土地上建的楼房的地上一层的房屋置换给甲方，不得违约。第二条，乙方置换给甲方房屋的位置，必须在乙方新改建汇民市场的楼群中座落在原新一代幼儿园土地内的楼房最东头上地上一层的房屋，其房屋东至榆园路间走通道。乙方置换给甲方的两间房屋（可合为一间）的面积不得小于100㎡（不含分摊面积），房屋超出100㎡的面积和分摊面积的造价由乙方承担，房屋的产权和分摊面积的产权归甲方所有。乙方置换给甲方的房屋（含超出的面积和分摊面积）占有的土地出让金及过户费、税均由乙方承担。（本条款为补偿协议中乙方置换给甲方的房屋的规定）。第四条，违约责任：甲乙双方违约本补充协议任何一条一款均算违约。甲方违约：甲方反悔，乙方置换给甲方房屋的期限延期一年。乙方违约：乙方逾期交房屋给甲方，乙方要按照202.42㎡乘以每平方米3,300元的总价值支付违约金给甲方补偿。乙方未按本补充协议第二条规定的房屋置换给甲方。甲方再不要乙方的房屋，乙方除逾期交房屋给甲方补偿外，乙方还要按照202.42㎡乘以每平方米壹万元的总价值（即贰佰零贰万肆仟贰佰元）赔偿给甲方，即乙方付给甲方202.42万元。以上《补充协议》，安捷达公司未履行，任淑华（甲方）于2014年9月9日又与安捷达公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容如下：乙方按“改建补偿协议”至今未交房屋，乙方违约，应承担违约责任，在此前提下，按照乙方的要求，双方约定：1、现乙方提出暂租赁房屋给甲方使用，待乙方在原新一代幼儿园的土地上盖起房屋，再按“改建补偿协议”的规定给甲方房屋，2、乙方暂租赁的房屋给甲方，其租金和甲方用水、电、暖等费用由乙方承担。3、乙方暂租赁的房屋给甲方，其房屋的面积要有40㎡和60㎡的两间房屋。4、乙方租赁房屋给甲方使用，不能超过三年，到2017年9月为止，乙方必须按“改建补偿协议”的规定置换给甲方房屋。5、违约：按照甲、乙双方签订的“改建补偿协议”的（一）5、条中规定甲方交给乙方所有房屋合计的面积及其每平方米价格的总价值，由乙方补偿给甲方。“改建补偿协议”中除（一）5条款外，其他条款的违约责任不变。注明“独山子榆园路1号的新一代幼儿园改建补偿协议”（简称“改建补偿协议”）。以上协议签订后，安捷达公司于2014年9月9日给任淑华租赁了独山子XX号房屋，期限三年，截至2017年9月，并承担了全部租赁费。在诉讼中，任淑华提交了编号为克国用（2014）第02002**国有土地使用证，土地使用权人为任淑华、李修岐、李妹、吴娜，地号为650202001020GB00**，商服用地，出让，终止日期2031年1月1日，使用面积68.87㎡。在该国有土地使用证注明：本宗地为国有土地，任淑华、李修岐、李某、吴某以划拨方式取得该国有土地使用权，批准用途为科教用地，批准面积为68.87平方米，现依据编号为CR65020220140**的《国有建设用地使用权出让合同》，任淑华、李修岐、李某、吴某以划拨补办出让方式取得该宗地国有土地使用权，并变更土地用途为商业用地，出让年限办理与临街商业用地年期一致，剩余16年零4个月（2014年8月12日至2031年1月1日），出让金为53,666.95元，出让金已交清。2014年8月6日，任淑华、李修岐、李某、吴某向克拉玛依市国土资源局独山子区分局缴纳了53,666.95元，同时，支付印花税及契税合计1,636.81元。以上合计金额为55,303.76元。经一审法院调查核实，独山子区新一代幼儿园使用的土地面积为3875.17㎡，属于划拨的土地，根据双方签订的《改建补偿协议》，由任淑华交还于政府土地部门，因独山子区新一代幼儿园办学资格被取消，该土地使用权分为两宗土地，其中一部分登记面积为3806.3㎡，编号为克国用（2014）02000**号土地证，性质为划拨，使用权人为任淑华、李修岐、李某、吴某，另一部分登记面积为68.87㎡，编号为克国用（2014）02000**号土地证，性质为划拨，使用权人为任淑华、李修岐、李某、吴某，面积为3806.30㎡土地由任淑华交给政府后，经过相关程序，重新由安捷达公司申请办理该用地相关手续。而面积为68.87㎡的土地，因成都路北的**号楼中的房屋有占上述独山子区新一代幼儿园划拨的土地，经任淑华申请，2014年8月19日，克拉玛依市城乡规划管理局独山子区分局同意将以上面积为68.87㎡的土地变更为商业用地，补交土地出让金后于成都路**号用地合并，即仍归任淑华一方，由任淑华办理了登记为土地出让性质，后变更为李某某（系任淑华之子）。另查明，“独山子汇民·国际商业中心”商业项目是由安捷达公司开发建设的，于2015年6月12日开始施工，计划2017年10月投入使用，因资金等各种原因至今未施工完毕。根据《汇民国际商业中心预销售楼层价格明细表》，涉案房屋的价格有两种，内铺9,300元／㎡，外铺22,000元／㎡（门面房）。根据2013年12月3日的《补充协议》，结合当事人的陈述，涉案的房屋依据座落位置，门面向外，可以确定属于外铺。一审法院认为，本案涉及的争议焦点问题如下：一、关于任淑华主张的逾期未置换房屋应赔偿损失2,024,200元的问题。本案中，双方签订的《改建补偿协议》及两份《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，属于合法有效。根据《改建补偿协议》，双方协商由安捷达公司给任淑华置换两套房屋，作为拆迁补偿，后双方又在2013年12月3日的《补充协议》中对房屋的置换事项进行了约定，特别是置换房屋的位置及违约责任，即“乙方未按本补充协议第二条规定的房屋置换给甲方，甲方再不要乙方的房屋，乙方除逾期交房屋给甲方补偿外，乙方还要按照202.42㎡乘以每平方米壹万元的总价值（即贰佰零贰万肆仟贰佰元）赔偿给甲方，即乙方付给甲方202.42万元。”该条款内容是双方协商的结果，应该予以遵守。由于安捷达公司未能履行协议，构成根本违约，给任淑华造成了损失，应当依法承担民事责任。因安捷达公司对违约金的承担提出异议，经审查，一审法院认为，安捷达公司因违约给任淑华造成损失，在对损失赔偿额的计算时，考虑实际损失及可得利益，不仅要结合拆迁补偿款问题，还基于房屋本身的特殊属性，按照市场价计算任淑华的损失，实为妥当，由此计算涉案房屋不能交付的损失与双方约定的损失赔偿金相比，任淑华的请求并未超过安捷达公司因违约所可预见到的损失，故一审法院对任淑华主张赔偿损失2,024,200元的诉讼请求应予以支持。关于安捷达公司支付给任淑华的款项300,000元的问题。根据当事人陈述，结合现有证据，双方所签订的三份协议中，对300,000元的支付并未明确约定，是双方在协议履行时协商所给付的款项，与本案并无直接关联，且本案中安捷达公司也未要求进行抵扣，故一审法院不应对该300,000元作出处理，待双方发生纠纷后另行解决。二、关于任淑华主张补偿逾期使用房屋的损失667,986元的问题。我国法律赋予了当事人在违约责任发生时可以约定违约金或者损失赔偿额的计算方法，同时对因违约而发生的损失赔偿额也作出了明确规定，即约定的损失赔偿实属补偿性，并非惩罚性，应以订约时当事人应当预见到违约可能造成的损失额为限。结合本案，双方在《改建补偿协议》中对交付置换房屋时间为签订合同之日，后又在2013年12月3日签订的《补充协议》中对房屋置换时间确定为2014年，在2014年9月9日的《补充协议》中又约定为2017年9月止，但是安捷达公司均未履行交付房屋义务，该法律事实导致安捷达公司构成违约，产生的法律后果是任淑华可以请求安捷达公司承担民事责任。但一审法院在确定任淑华损失的范围时，不仅考虑了拆迁补偿款问题，还基于房屋本身的特殊属性，参照市场价测算任淑华的损失，实际上已经考虑了任淑华在履行合同后取得的利益。此外，由于涉案房屋不能按照计划交工，无法确定房屋使用的情况，任淑华以此请求安捷达公司承担其经营房屋后产生的利益，已经超出了双方在签订协议时应当预见到因违约可能造成的损失，故安捷达公司对该损失不应予以赔偿。根据双方的《补充协议》，安捷达公司不能交付置换的房屋期间，实际上已经给任淑华租赁了三年的房屋，并承担相关费用，作为任淑华亦并未因使用置换的房屋而发生了损失。因此，任淑华请求安捷达公司承担该违约责任，缺乏法律及事实根据，一审法院依法不予支持。三、关于任淑华主张的土地出让金和契税合计55,303.76元的问题。根据《改建补偿协议》第一条，任淑华应交付的独山子新一代幼儿园的划拨土地面积为3875.17㎡，在双方履行以上协议时，其中涉案的68.87㎡，因涉及到任淑华所属的独山子成都路的**号楼房屋，独山子区土地部门根据任淑华的申请，将68.87㎡按照商业用地出让给任淑华，并办理了相关手续，安捷达公司一方实际获得的土地使用权为3806.3㎡，因此，双方并未按照协议全面履行，该协议上虽然约定有“乙方在办理变更幼儿园划拨土地为出让土地时，如果甲方在成都路北的**号楼中的房屋有占上述新一代幼儿园划拨土地的，均由乙方到土地、规划等部门办理变更为出让土地，并承担其出让金。”但是当时并未考虑到该部分土地归属于任淑华使用，对此双方均无过错，本案不能认定安捷达公司构成了违约，根据等价有偿原则，任淑华获得了涉诉68.87㎡的土地出让使用权，理应承担该相关费用55,303.76元。综上，一审法院遂判决：一、安捷达公司向任淑华赔偿经济损失2,024,200元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回任淑华的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任淑华为证实其主张，向本院提交：1．公某某于2013年11月20日出具的《证明》、韦某某于2013年12月1日出具的《证明》，拟证实独山子汇民市场附近商铺每年经营收益约270,000元；2．韦某某于2020年3月26日出具的《证明》、2020年3月24日独山子区某某燃面馆出具的《证明》，拟证实受疫情影响后，独山子汇民市场附近商铺每年经营收益约180,000元。安捷达公司经质证，对以上证据真实性均不认可。结合双方的举证质证意见，本院认为，从证据形式上看，任淑华出具的证据系证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的依据，故对任淑华提交的证据，本院不予采信。 本案经过二审审理，查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1．任淑华主张安捷达公司支付其逾期使用房屋损失667,986元能否得到支持；2．任淑华主张安捷达公司支付其土地出让金、契税合计55,303.76元能否得到支持。 关于本案第一个争议焦点，即“任淑华主张安捷达公司支付其逾期使用房屋损失667,986元能否得到支持”的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，双方于2013年9月27日签订的《改建补偿协议》（一）第5条约定，任淑华将合计约202.42㎡每平方米按3,300元计交给安捷达公司，置换安捷达公司40㎡和60㎡的两间房屋归任淑华所有。2013年12月3日，双方签订《补充协议》第四条违约责任约定，安捷达公司逾期交付房屋给任淑华，安捷达公司按照202.42㎡乘以每平方米3,300元的总价值支付违约金。未按约定置换房屋的，安捷达公司除支付逾期交房的补偿外，还要按照202.42㎡乘以每平方米壹万元的总价值赔偿任淑华。2014年9月9日，双方又签订《补充协议》，约定由安捷达公司暂租赁房屋给任淑华，至2017年9月，安捷达公司需向任淑华交付置换的房屋。综上，双方对置换房屋交付的违约责任进行了多次变更，结合2013年12月3日及2014年9月9日《补充协议》的约定，能够认定安捷达公司应于2014年9月9日提供租赁房屋，因任淑华已使用了房屋，故不存在逾期使用房屋的损失，安捷达公司不应再向任淑华承担逾期交付房屋的违约责任，即本案中任淑华主张的逾期使用房屋损失667,986元（202.42㎡×3,000元/㎡）。根据本院查明，安捷达公司于2014年9月9日将租赁的××区房屋交付任淑华使用至2017年9月，并承担了全部租赁费用，安捷达公司已经履行了2014年9月9日《补充协议》约定的义务，不应再承担任淑华主张的逾期使用房屋损失667,986元。再者，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，任淑华主张其逾期使用房屋损失的依据为临近商铺每年的收益，但该证据因经营项目、经营方式不同，不能作为本案认定的依据，且一审法院在确定置换房屋赔偿标准时已考虑房屋本身的特殊属性、市场价值、合同履行后可得利益及双方当事人签订合同时应当预见到的违反合同可能造成的损失，故对任淑华主张的逾期使用房屋损失667,986元不予支持正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点，即“任淑华主张安捷达公司支付其土地出让金、契税合计55,303.76元能否得到支持”的问题。任淑华与安捷达公司于2013年9月27日签订的《改建补偿协议》（一）第1条约定，甲方（任淑华）新一代幼儿园的划拨土地3875.17㎡交给乙方（安捷达公司）前，由乙方出面请示土地、规划、教育等有关部门批准将该划拨土地变更（调整）为乙方使用的出让土地，乙方并承担其费、税。但根据本院查明，任淑华向安捷达公司交付的土地面积为3806.30㎡，任淑华主张的土地出让金、契税费用对应的68.87㎡的土地仍归任淑华，后变更为任淑华儿子李金珉。因此，任淑华未向安捷达公司交付该68.87㎡的土地，其主张由安捷达公司承担土地出让金、契税合计55,303.76元不符合双方合同约定，亦违背公平原则。 综上所述，任淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,032.90元，由任淑华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 平 审判员 严 曦 审判员 吴 婷 二〇二〇年十月三十日 书记员 吴智超