广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初12799号原告：东莞市源通物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：罗道贵，执行董事兼经理。委托诉讼代理人:林雯菁，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，广东明楷律师事务所律师。被告：周立军，女，1971年9月4日出生，汉族，住湖南省涟源市********委会镇机关宿舍，公民身份号码：432************724。被告：肖松清，男，1971年4月5日出生，汉族，住湖南省涟源市*********，公民身份号码：432************712。原告东莞市源通物业管理有限公司（以下简称源通物业）与被告周立军、肖松清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告源通物业的委托诉讼代理人林雯菁、陈峰到庭参加诉讼。被告周立军、肖松清经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理,现已审理终结。原告源通物业向本院提出诉讼请求：1.被告周立军、肖松清向原告源通公司支付欠付的（2016年12月起，暂计至2020年6月）管理费14532.24元及其滞纳金（滞纳金以当月所欠管理费为基数，以年利率24%的标准计算每日滞纳金，计至实际清偿之日止）2.被告周立军、肖松清向原告东莞市源通物业管理有限公司支付欠付（2016年12月暂计至2020年6月）电费80.6元、水费686.12元、污水处理费290.70元（合计1057.42元）及其利息（利息以每月所欠电费、水费、污水处理费为基数，以年利率24%的标准计算利息，计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告周立军、肖松清负担。以上各项暂合计22241.55元。事实与理由：被告周立军、肖松清是东莞市***************之业主。两被告是夫妻关系，共同居住在案涉物业中。原告源通物业系常平镇横江厦村丽都花园之物业服务公司，自2013年12月16日起接手原物业服务公司东莞市丽都物业管理有限公司为丽都花园提供物业服务至今。2008年6月20日东莞市丽都物业管理有限公司与丽都花园建设单位东莞市常平房地产开发有限公司和衡阳市金果实业房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定丽都公司为丽都花园提供物业服务。2014年1月1日原告与丽都物业签订《资产转让协议》，约定丽都公司将其包括对业主债权在内的所有资产及物业管理权转让给原告。就原告接手及受让债权事宜，均已通过公告和通知的方式通知业主。故原告有权向被告收取被告拖欠丽都公司的各项费用。2015年2月12日原告与丽都花园建设单位东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》，并在东莞市房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对被告有约束力。原告妥善履行了合同约定义务，但被告却自2016年12月起欠付物业管理费及物业服务公司为其垫付的各项费用，至2020年6月欠付了管理费14532.24元、电费80.6元、水费686.12元、污水处理费290.70元。期间经原告多次催告，被告仍拒不支付。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告周立军、肖松清未答辩，亦未举证。本院经审理查明认定事实如下：2008年6月20日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司、东莞市常平房地产开发实业公司作为甲方，东莞市丽都物业有限公司（以下简称丽都物业）作为乙方，双方签订一份《物业管理委托合同》，约定：丽都物业为丽都花园提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2008年6月20日起至2013年6月20日止。物业服务费标准为：多层不超过1.60元/月/平方米，高层不超过2.40元/月/平方米，别墅不超过2.80元/月/平方米；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。合同附件二注明别墅管理费单价为2.80元/平方米。2013年11月27日，丽都物业出具公告，告知丽都花园全体业主，从2014年1月1日起，该公司将撤出丽都花园，不再对丽都花园提供物业管理服务；在该公司管理服务期间，若尚未缴清管理费。水电费等费用的业主，从即日起，请向衡阳市金果实业房地产开发有限公司缴交费用，丽都公司不再受理缴费事宜。2013年12月23日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与源通物业共同出具公告，告知丽都花园全体业主，“鉴于丽都物业已于2013年11月27日张贴公告，将于2014年1月1日退出丽都花园，不再为丽都花园提供物业管理服务，丽都花园尚未成立业主委员会，丽都花园的物业管理尚属于前期物业管理阶段，为避免丽都花园处于无物业服务状态，维护全体业主的合法权益，衡阳市金果实业房地产开发有限公司决定从2014年1月1日起临时接管丽都花园的物业管理服务工作，并暂时委托源通物业开展实际的物业管理服务工作。在此期间，如需缴纳管理费及水电费等费用的业主请联系衡阳市金果实业房地产开发有限公司或源通物业”。2014年1月1日,源通物业作为受让方，丽都物业作为转让方，共同签订《资产转让协议》，约定双方同意丽都物业资产及经营管理权的移交时间为2013年12月15日，并约定在2013年12月16日之前完成全部移交工作；且约定2013年12月16日零时之后丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任由源通物业承担，丽都物业及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由源通物业享有。2014年11月28日，丽都物业及源通物业共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，丽都物业将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠的物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给源通物业，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠的物业管理服务费、水电费等费用的业主须向源通公司缴纳。2015年2月12日，东莞市常平房地产开发实业公司与源通物业签订《前期物业服务合同》，源通物业被选聘为案涉丽都花园物业服务企业，双方约定物业服务费用按月交纳，案涉别墅的物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，业主或承租人应在每月20日前交纳，合同期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2016年12月19日，被告周立军与案外人刘守儒于签订一份房地产买卖合同，约定刘守儒将位于东莞市*************，建筑面积120平方米，转让给周立军，并约定于2016年12月25日交付使用。后，被告周立军于2017年1月23日办理了权属登记。2018年8月12日，周立军与源通物业签订了一份业主入伙资料，该业主入伙资料包括业主（住户）情况登记表、楼宇交接登记表、业主公约、物业管理服务协议等，约定住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主委托代收代缴的费用，如代收代缴水费、电费、有线电视费等，其他费用的缴纳由物业管理公司按有关规定，制定相应的收缴办法，并以物业管理公司认为合适的方式、时间缴纳。业主逾期未缴纳管理费及其他有关费用，按每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到支付之日止。同时业主（住户）登记情况表中的业主姓名为周立军，住户姓名为肖松青，落款签字盖章处有“周立军，肖松青（代）”字样。原告源通物业表示系被告周立军本人签名捺印，并由周立军代签了肖松青姓名。原告源通物业主张两被告自2016年12月起未向原告缴纳物业管理费、电费、水费及污水处理费。其中，物业管理费，原告要求按照2.8元/平方米、120平方米的标准计算，从2016年12月计算至2020年6月；电费，原告主张2016年12月电费80.60元，并表示后续电费由供电部门直接收取，原告不再代缴。根据抄表记录及电费发票显示，该电费的实际发生时间为2016年11月；水费及污水处理费，原告主张自2016年12月至2020年6月为被告垫付水费686.12元、排污费290.70元。对此原告提供了抄表记录、水电费发票、为证，并递交了2018年11月10日费用催缴通知书拟证明已经催收上述欠款。此外，原告源通物业主张肖松青与周立军为夫妻关系，案涉物业是两被告的共同财产，且两被告为案涉物业的实际住户。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。原告源通物业与案涉物业的开发商签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托对案涉小区进行物业管理，合法有效。被告周立军作为东莞市*************的业主，《前期物业服务合同》的效力及于被告；合同到期后，业主大会没有做出选聘，原告自愿按原合同约定继续提供服务，故物业服务合同自动延续至今。被告周立军与案外人刘守儒签订的房地产买卖合同，约定案涉房屋于2016年12月25日交付，故本院认定房屋实际交付时间为2016年12月25日。因此，原、被告双方于2016年12月25日起存在物业服务合同关系，双方应依协议享有权利，履行义务。原告为案涉小区提供物业管理服务，被告周立军作为业主应当向被告交纳管理费。被告拖欠2016年12月25日至2020年6月的管理费14187.87元（2.8元/平方×120平方×42个月零7天）,2016年12月至2020年6月为水费686.12元、排污费290.70元，应当及时支付。至于电费，电费产生于被告周立军成为案涉物业业主之前，原告要求被告周立军承担电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告周立军应向原告源通物业支付管理费14187.87元、2016年12月至2020年6月为水费686.12元、排污费290.70元。对原告超出上述标准的诉讼请求，本院依法不予支持。至于逾期付款滞纳金，被告周立军应每月20日前缴纳当月物业服务费，其逾期不交纳物业服务费。原告主张业主入伙资料中的业主公约约定滞纳金标准为日千分之三，故据此并调整滞纳金标准为年利率24%。本院认为，被告周立军逾期支付物业管理费，原告主张按照年利率24%计算滞纳金，明显过高，与原告的损失不对称，故本院依法酌情调整滞纳金标准为年利率6%。被告周立军签订业主公约的时间为2018年8月12日，故原告有权要求自2018年8月12日起的滞纳金。因此，被告周立军应向按照年利率6%的标准向原告支付滞纳金至实际付清之日止，具体：1.以2016年12月25日至2018年8月物业管理费6795.87元（2.8元/平方×120平方×20个月零7天）为本金，从2018年8月13日起计算；2.2018年9月至2020年6月物业服务费的滞纳金均以336元为基数，从当月11日开始计算。至于水费、排污费的滞纳金，业主公约明确规定，其他费用由物业管理公司按有关规定，制定相应的收缴办法，并以物业管理公司认为合适的方式、时间缴纳。现有证据未显示原告曾就此制定过收缴办法，或对物业管理公司认为合适的方式进行公示，故对其要求被告周立军支付水费、排污费的滞纳金，本院依法予以驳回。至于被告肖松青的责任承担问题，业主入伙资料并非为肖松青本人所书写或签名捺印，根据现有证据不足以证明肖松青为案涉房屋的使用人，故对原告要求肖松青承担案涉物业管理费及其他费用的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周立军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2016年12月25日至2020年6月的管理费14187.87元及滞纳金（滞纳金按照年利率6%的标准支付至实际付清之日止，具体：1.以6795.87元为本金，从2018年8月13日起计算；2.以336元为基数，分别从2018年9月至2020年6月每月11日开始计算）；二、被告周立军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2016年12月至2020年6月为水费686.12元、排污费290.70元；三、驳回原告东莞市源通物业管理有限公司对被告肖松青的诉讼请求；四、驳回原告东莞市源通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费178元，由原告东莞市源通物业管理有限公司负担49元，被告周立军负担129元。原告已预交，被告应径付原告，本院无需另行退收。本判决为终审判决。审判员  谭艳婷二〇二〇年十月二十六日书记员  李科龙吕惠萍附相关法律条文:1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。3.《物业管理管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。