湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2958号上诉人（原审被告）：许强，男，1978年6月20日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：胡东升，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北翰扬物业服务有限公司，住所地襄阳市高新区追日路**汉北工业园第****。法定代表人：刘新，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。上诉人许强因与被上诉人湖北翰扬物业服务有限公司(以下简称翰扬物业公司)合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人许强及其委托诉讼代理人胡东升，被上诉人翰扬物业公司的委托诉讼代理人袁忠泽接受本院询问。本案现已审理终结。许强上诉请求：1.依法撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初125号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的“租赁合同”合法有效，受法律保护。上诉人按被上诉人要求，于2017年3月27将案涉租赁物钥匙全部交还给被上诉人，至今未实际占有使用租赁物，合同中止履行，被上诉人也未提供物业服务，不应当支付物业费。2.依据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，应当由“建设单位”选聘物业服务企业，本物业的建设单位系襄阳市住房投资有限公司而非原襄阳市襄州区肖湾街道办事处史台社区居民委员会（下称史台居委会），故史台居委会与被上诉人物业公司签订的《物业服务合同》无效。3.被上诉人未提供本物业的物业服务，也未书面催交物业费，其要求支付物业费的请求，不应支持。综上，一审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。翰扬物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。翰扬物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令许强支付2017年2月26日至2019年11月27日物业管理服务费用103448元（1.5元/月/㎡×2224.71㎡×33个月）、支付违约金3103元（103448元×3%）;2.本案全部诉讼费由许强承担。一审法院认定事实：翰扬物业公司于2011年5月4日在工商行政管理部门注册登记，经营范围：物业管理、房屋修缮、停车服务等。2015年7月22日，翰扬物业公司（乙方）与案外人（甲方）史台居委会签订了《物业服务合同》，甲方选聘乙方对东津新市民公寓史台片区农民还建房提供物业管理服务事宜，物业管理区域四至：东至中楼村、孙王营村，南至横五路，西至东津内环线北段，北至唐白河。物业服务内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费用交纳：业主或物业使用人应在该月的5日前履行交纳义务。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米…幼儿园、医院1.5元/月.平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，翰扬物业公司进驻东津新市民公寓片区，为小区业主和物业使用人提供物业服务。2017年1月1日,翰扬物业公司（出租方、甲方）将东津新市民公寓北片区新民捌院幼儿园楼房（面积2224.71㎡）租给许强（承租方、乙方），供许强开办幼儿园使用，双方签订《租房合同》一份，约定：一、租期十年，即自2017年1月1日起至2026年12月31日止。二、本合同采取分段梯级式租金，即自2017年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为80000元；2022年1月1日起至2026年12月31日止，每年租金为100000元；本协议签订的同时，乙方先预付20000元，作为2017年度的首付款，剩余60000元，乙方在2017年9月前一次性给甲方付清，并以此作为乙方2017年度的全额租金；其后，每年元月为该年年度租金续交时间。七、乙方在承租期间，依法经营，自负盈亏，用工自主，自负安全责任。严格执行国家开办幼儿园的各项政策、标准；严格执行[2016]还建房第042号《东津新区工程建设指挥部工程联系单》中规定的各项内容（见附件）。否则，甲方有权终止合同，并不返还租金、保证金及物业费。十、租赁期间，若遇政府干预，甲乙双方应无原则服从，且互不承担“违约”责任。2017年2月25日，翰扬物业公司、许强办理了幼儿园45套房屋及房屋钥匙45套的移交手续。一审法院另查明，史台社区由襄州区划归襄阳东津新区。2016年12月16日，襄阳东津工程建设指挥部工程管理部向翰扬物业公司发送标题为：关于委托物业管理的通知。内容为“翰扬物业：根据东津新区管委会要求，东津新区新市民公寓史台住区各地块公共设施（含幼儿园、学校等）及各地块公共部分（含广场、车位、道路等）暂由翰扬物业责任公司全面管理和正常维护。管理期间不得对各类资产变更使用功能和挪作他用等”。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行义务。翰扬物业公司与建设单位签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律规定，属有效合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对小区业主或物业使用人具有约束力。许强租用幼儿园，并接受了翰扬物业公司提供的物业管理服务，许强应当按照《物业服务合同》的约定履行自己的义务，依约交纳物业费用。许强一直没有交纳物业费，存在违约行为，还应支付违约金。翰扬物业公司诉请许强支付2017年2月26日至2019年11月27日的物业费103448元（1.5元/月/㎡×2224.71㎡×33个月=110122.98元），该款超出翰扬物业公司诉请部分，视为翰扬物业公司自动放弃），符合法律规定及合同约定，予以支持。翰扬物业公司还诉请许强支付违约金3103元（103448元×3%），符合合同约定，予以支持。许强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：许强于判决生效之日起十日内支付湖北翰扬物业服务有限公司2017年2月26日至2019年11月27日期间的物业管理费103448元、违约金3103元，合计106551元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元,减半收取1216元，由许强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了襄阳经济技术开发区投资建设有限公司《关于收回东津新区新市民公寓史台住区幼儿园、邻里中心等钥匙的通知》一份、案涉物业的照片三张、湖北翰扬物业服务有限公司襄州分公司《通知》一份，并申请翰扬物业公司时任副总经理、湖北翰扬物业服务有限公司襄州分公司经理汪选华出庭作证，拟证实被上诉人于2017年3月27日将案涉物业收回，物业钥匙交还给了被上诉人；证据二、工程竣工标志牌图片，拟证实案涉物业小区建设单位是襄阳市住房投资有限公司而非史台居委会，史台居委会与被上诉人签订的物业服务合同无效。被上诉人提交以下证据：证据一、史台居委会给被上诉人的《交房通知书》一份，拟证实史台居委会是案涉物业小区的管理人，具有签订物业合同的资格；证据二、2018年2月2日张贴催交物业费的通知单和解除合同的通知、襄阳东津国有资本投资集团有限公司给被上诉人的通知、2020年1月10日，东津新区政府委托春园律师事务所给被上诉人送达的律师函、东津新区公安分局治安大队接处警工作登记表，拟证实上诉人始终未将幼儿园使用权移交给被上诉人。上诉人提交的证据以及证人当庭陈述，被上诉人质证意见为：证据真实性无异议，但达不到被上诉人的证明目的。虽然被上诉人3月27日向上诉人发出通知，让其移交钥匙，但上诉人未移交，一直占用该物业；对证人证言无异议。被上诉人提交的证据以及证人当庭陈述，上诉人质证意见为：证据一与本案没有关联性。依照法律规定，开发商有权选聘前期物业服务企业，史台居委会只是管理人，无权选聘。证据二催收物业费的通知以及解除通知，上诉人未看到也未收到，这种送达方式也不合法；律师函等与本案没有关联性，接处警登记表记载内容不属实。证人陈述大部分属实。本院认为，上诉人提交的两份通知以及证人陈述的收回租赁物，被上诉人对真实性无异议，本院均予以采信。被上诉人提交的交房通知、其收到的通知和律师函，均与本案不具有关联性，不予采信；其提交的催交通知和解除合同通知，对本案实体处理没有影响；其提交的接处警登记表真实性可以确认，但拟证明的案涉物业未返还的事实，综合其他证据综合评判。二审经审理查明：2017年3月23日，襄阳经济技术开发区投资建设有限公司通知被上诉人，要求其于3月27日之前将包括案涉物业在内的物业钥匙移交给公司。同年3月27日，湖北翰扬物业服务有限公司襄州分公司通知许强移交钥匙，据该分公司时任经理汪选华证实，其安排公司客服部副经理李玉芳从许强处收回了之前交付的45把幼儿园钥匙，案涉租赁物即已收回。交还钥匙后，该幼儿园也没有开办。一审法院认定的事实，与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案被上诉人基于其与许强签订的《租房合同》，依据史台居委会与其签订的《物业服务合同》约定的物业费标准，向物业使用人许强主张物业费。物业交付且物业公司提供了物业服务是收取物业费的前提。本案案涉物业史台住区幼儿园属于国有资产，被上诉人受托管理维护。被上诉人于2017年2月25向许强交付物业，同年3月27日，被上诉人将租赁物收回，之后许强一直未占用使用租赁物。在物业钥匙交付至收回期间，被上诉人对该物业提供的具体物业服务内容未举证证实，而且双方签订的《租房合同》中收取物业费的标准也没有约定。据此，物业钥匙被收回之前的物业费，许强没有义务交纳。物业被收回后，许强未实际占用使用案涉物业，被上诉人主张之后的物业费，也缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，许强的上诉请求成立，予以支持。因二审中提供了新证据，本案予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初125号民事判决；二、驳回湖北翰扬物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2431元，减半收取1216元；二审案件受理费2431元，合计3647元，由湖北翰扬物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十月十六日书记员 袁江龙