广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17080号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘志远，男，xxxx年5月1日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许美珍，女，1950年1月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓雅丽、涂俊玲，广东安国律师事务所律师。上诉人潘志远因与被上诉人许美珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人潘志远，被上诉人许美珍的委托诉讼代理人邓雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘志远上诉请求：撤销一审判决,驳回许美珍的反诉请求，二审诉讼费用由许美珍承担。事实和理由：一、如租赁合同无效，但民事赔偿也得继续履行。而根据穗府【2007】41号文件，证明涉案房屋已按照《广州市房屋租赁管理规定》整改完毕，符合出租条件，且广州瀚成机电科技有限公司与许美珍签订的租赁合同经过广州市国土局天河区分局备案，2015年案外人侯仁凯承租涉案房屋中xxx房亦经备案。上述证据证明涉案房屋并非违章建筑，涉案合同有效。二、根据《城市房屋租赁管理办法》规定，违章建筑的房屋不得出租，现出租人违反该规定，所获得的租金属于非法所得，应收缴上交国库。以前出租方租给承租方和次承租方的差值，为出租方非法侵占，应归潘志远所有。许美珍辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，请求驳回潘志远的上诉请求。2018年12月13日，潘志远向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《房屋租赁协议》，许美珍向我方赔偿因合同解除造成的损失合计102828元（1楼自2011年7月17日至起诉之日期间租金获利差价71040元，2楼自2015年11月15日至起诉之日期间租金获利差价19800元，4楼自2013年11月1日至起诉之日期间租金获利差价39000元，1至4楼自潘志远搬出之日至2031年7月16日的租金补贴239400元，合计369240元。我方在本案中仅主张102828元）。2.许美珍按照《房屋租赁协议》向我方支付拒收房租的违约金10000元并承担搬迁费5000元。许美珍在一审中反诉请求：1.解除潘志远与我方签订的《房屋租赁协议》。2.潘志远向我方支付2018年6月1日至实际搬离广州市天河区xxxxx街xx号3楼之日止的租金，租金标准528元/月。3.潘志远承担本案反诉费。一审法院认定事实：1996年6月18日，广州市天河区人民政府发出穗天沙字第00xxx号《村镇宅基地使用证》，载明：宅基地座落于沙河镇××岗队，东至西7.5米，南至北13.9米，面积104.25平方米，框架结构一层。2011年7月，潘志远（甲方）、许美珍（乙方）签订《房屋租赁协议》，甲方租赁乙方位于广州市天河区xxxxx街xx号4层楼（1至4楼，简称涉案房屋），租金起步为一楼550元/月、二楼470元/月、三楼470元/月、四楼450元/月。一楼、四楼有待交接。1至4楼地面与墙体有必要的装修地板与墙体粉刷。每间有单独的厨卫设施与水电表安装。配有单间厨房与洗手间。装修完毕，乙方再给甲方。2楼暂时乙方租给别人，别人搬走，然后给甲方。3楼签字日交给甲方。1楼与4楼最迟在3个月内，乙方交给甲方。押金：押一个月，租一个月。每个月交房租时间在15号-20号不等。加租每3年加一次，为6%。租期20年，自2011年7月17日至2031年7月16日。彼此违约，赔偿对方10000元违约金，仅限承租方不租房，出租方不租房给受租方，违约金交后继续续约。乙方清晰明白本合同上面所有条款，全权代表自己家里人的情况下签订。合同未尽事宜协商解决。签字地点为天河区。水、电、治安按实际付等等。2011年7月17日，许美珍出具收据，确认收到潘志远交来房租押金2340元、一个月房租2340元，自即日起承租此房。一审庭审中，潘志远表示支付涉案房屋3楼租金至2018年6月17日，对此许美珍未持异议。潘志远提供现场照片多张，拟证实许美珍为赶走其扬言在水井里投毒，在房屋外面堆放垃圾等。潘志远提供侯仁凯出具的《证人证言》一份，拟证实许美珍私自把涉案房屋出租给他人；警察过来也不让警察进门。潘志远另提供其女儿潘江伟出具的《证明》一份，拟证实其让潘江伟支付房租给许美珍，但许美珍不收。潘志远还提供《报警回执》一份（显示报警时间2015年3月10日，报警人潘志远），拟证实许美珍为赶走潘志远，将其侄子反锁屋内，为此其报警处理等。许美珍对上述证据的真实性均不予确认。许美珍提供广州东仁医院入院记录、出院小结等证据，拟证实签约期间其在住院，签署合同并非其真实意思表示。潘志远认为上述证据与双方签订合同无任何关系。关于涉案房屋，许美珍称：案外人徐水金的儿子与我儿子是同学，只有当地人才能申请土地建设房屋，所以我儿子梁良与徐水金的儿子徐文光于1994年3月签订了合作建房合同，当时徐文光已是城镇户口，土地是由其父亲徐水金申请，我方出资，徐水金提供土地；双方约定以楼梯为界，房屋一人一半，1995年房屋盖好。房屋只办了一层的报建手续，大概在2005年左右徐文光陆续加建房屋到三层半；为了平衡两边房屋，我方也只能加建房屋到三层半；出租给潘志远之前，我方一直居住在涉案房屋一层；从一层加建到三层半没有办理规划报建手续。潘志远表示：1999年起我就在渔沙坦办厂，承租涉案房屋，一是为了自己居住，二是让员工与家人居住；租赁涉案房屋时，对房屋情况有了解，知道涉案房屋由许美珍与当地姓徐的村民合建。关于房屋交付及使用情况，一审庭审中许美珍表示：签约后因潘志远只承租了3层，也只支付了3楼租金；之所以没有交付1、2、4楼，是因为潘志远自己本身用不着。潘志远称：签约时许美珍说分期交付房屋给我方，1楼当时堆放很多垃圾需清理，2楼还出租给其他人（候仁凯），4楼在签约时也出租给其他人，不具备交付的条件；我方多次要求交付1、2、4楼，但许美珍拒不交付。2019年12月26日一审庭询中双方确认：1、涉案房屋3楼现由潘志远使用，租金标准528元/月。2、上述《村镇宅基地使用证》属旧证，涉案房屋是新建的。许美珍表示：新建房屋没有相关规划报建资料或新的宅基地证。潘志远表示：新建房屋有相关规划报建资料或新的宅基地证；我方提供的侯仁凯的证人证言显示涉案房屋2楼可注册公司，街道办登记的业主是许美珍。一审法院依法向当事人释明：因涉案房屋未办理规划报建手续，也无相关的房屋宅基地使用权证，双方《房屋租赁协议》依法为无效合同。一审法院释明合同效力后，潘志远坚持其本诉请求，许美珍坚持其反诉请求。一审法院认为：潘志远、许美珍签订的《房屋租赁协议》已经一审法院依法释明为无效合同。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，许美珍、潘志远作为完全民事行为能力人，对合同无效均负有过错，应各自承担相应法律责任。合同无效后，许美珍应将其2011年7月17日收取的租赁押金2340元及一个月租金2340元返还给潘志远。同时潘志远应向许美珍交还占用的涉案房屋3楼。鉴于合同无效，潘志远要求许美珍支付违约金10000元和搬迁费5000元，于法无据，不予支持。关于潘志远要求许美珍赔偿损失的诉请，由于合同无效，潘志远自身对合同无效亦有过错，且涉案房屋1、2、4楼多年来并未实际交付，潘志远该诉请亦无事实和法律依据，不予支持。关于许美珍反诉要求潘志远支付租金的诉讼请求。由于合同无效，上述租金应为占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同约定租期自2011年7月17日至2031年7月16日，潘志远称其交租至2018年6月17日，对此许美珍未持异议，根据上述约定，认定潘志远应系交租至2018年6月16日。本案中潘志远确认其至今使用涉案房屋3楼，双方共同确认涉案房屋3楼的租金标准528元/月，根据上述司法解释，遵循公平合理、等价有偿原则，潘志远应向许美珍支付占用费（528元/月，自2018年6月17日起计至实际搬离房屋之日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2019年12月31日作出判决如下：一、潘志远、许美珍双方签订的《房屋租赁协议》无效；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，潘志远搬离广州市天河区xxxxx街xx号3楼房屋并交还许美珍；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，许美珍将其2011年7月17日收取的租赁押金2340元及一个月租金2340元返还给潘志远；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，潘志远向许美珍支付占用费（按528元/月标准，自2018年6月17日起至实际搬离上述房屋之日止）；五、驳回潘志远的全部本诉请求；六、驳回许美珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2360元，由潘志远负担。反诉受理费75元，由潘志远负担25元，许美珍负担50元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未办理规划报建手续，亦无相关的房屋宅基地使用权证，经一审法院释明后，上诉人潘志远及被上诉人许美珍仍未能提供上述证据，故一审判决认定上诉人潘志远、被上诉人许美珍签订的涉案《房屋租赁协议》为无效合同正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因本案涉案合同无效，上诉人潘志远应向被上诉人许美珍交还占用的涉案房屋3楼，且其要求被上诉人许美珍支付违约金10000元和搬迁费5000元于法无据，一审判决不予支持正确。上诉人潘志远自身对合同无效有过错，且涉案房屋1、2、4楼多年来并未实际交付，故一审判决认定上诉人潘志远要求被上诉人许美珍赔偿损失的诉请无事实和法律依据而不予支持正确。合同约定租期自2011年7月17日至2031年7月16日，上诉人潘志远称其交租至2018年6月17日，被上诉人许美珍对此无异议，而双方共同确认涉案房屋3楼的租金标准为528元/月，故一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定上诉人潘志远应向被上诉人许美珍支付占用费（528元/月，自2018年6月17日起计至实际搬离房屋之日止）正确，本院予以维持。综上，上诉人潘志远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2385元，由上诉人潘志远负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿