辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1634号上诉人（原审被告）：李淑梅，女，1968年12月24日生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王毅，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王浩洋，男，1986年8月20日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：杨晓明（王浩洋之母），女，1963年2月10日生，汉族，住辽宁省昌图县。上诉人李淑梅因与被上诉人王浩洋房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李淑梅及其委托诉讼代理人王毅、被上诉人王浩洋及其委托诉讼代理人杨晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑梅的上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回王浩洋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王浩洋承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理由如下：（一）王浩洋起诉李淑梅的前提是应当已经支付了李淑梅租赁期间的物业费，然后依据双方租赁合同要求李淑梅承担此期间的物业费，但是至今为止王浩洋没有支付任何物业费的证据，一审仅凭所谓的欠缴物业费证明就认定物业费欠款额明显错误；（二）没有证据表明案外人铁岭天馨花园物业管理有限公司是李淑梅租赁期间的物业服务公司，王浩洋没有提供业主委员会与其签订的物业服务合同；（三）如果王浩洋能够提供案外人铁岭天馨花园物业管理有限公司真实有效的物业服务合同，还需要提供证据证明该公司提供了相关的物业服务，其有权收费，王浩洋并未提交上述证据。综上，请求支持李淑梅的上诉请求。王浩洋辩称，（一）自从光明馨园小区售楼（业主入住）开始，铁岭天馨花园物业管理有限公司就进行物业管理并收取物业费，并且房屋出租给李淑梅前，王浩洋一直缴纳物业费；（二）关于李淑梅主张应先由王浩洋支付物业费再凭据要求李淑梅付款一节，没有依据，租赁合同中没有约定必须经王浩洋中间转手缴纳水、电、物业费等费用的程序，应由李淑梅直接向有关部门缴纳；（三）铁岭天馨花园物业管理有限公司如何设立、如何运转不影响案涉租赁合同的履行，并且双方签订租赁合同时，李淑梅对物业公司并未提出过异议；（四）一审判决李淑梅不承担装修免租期内的物业费错误，请求二审法院改判该期间的物业费由李淑梅承担。王浩洋向一审法院起诉请求：判令李淑梅承担位于银州区门市租赁期间的物业费19270.67元。一审法院认定事实：王浩洋与李淑梅于2016年9月1日签订一份商业网点租赁合同书，约定，李淑梅租赁王浩洋购买的坐落于银州区光明馨园小区8#B座北数第5号和第6号门市，租期从2016年9月1日起至2021年11月15日止，租期5年，其中，2016年9月1日至2016年11月15日为装修免租期。从2016年11月15日起，向后推算，每满12个月为一个租赁年度。第一个年度租金为110000元，第二个年度至第四个年度租金为120000元，第五个年度租金另行协商，但租金上浮幅度不超过第四个年度租金的20%。租金给付方式，第一个年度租金在合同签订之日一次性付清，第二个租赁年度起，在每年度租赁期起算前10个工作日内，乙方李淑梅向甲方王浩洋提供的账户一次性付清本租赁年度租金。租房的相关费用约定，租赁期间房屋产生的水费、电费、物业费等相关费用均由乙方李淑梅承担。签订合同时，李淑梅向王浩洋交付抵押金10000元。前三个租赁年度，李淑梅均于租赁前付清当年的租金，第四个租赁年度，李淑梅租金给付至2020年2月15日，用交付的押金10000元顶一个月房租至2020年3月14日，李淑梅于2020年3月14日交付的租房钥匙，双方当事人就租金事宜无异议。李淑梅承认租赁期间未交付物业费，理由是物业公司未要求其交付及未尽到物业服务义务。另查明，铁岭天馨花园物业管理有限公司出具诉争房屋欠缴物业费的证明，写明，铁岭市银州区光明馨园小区8号楼B座北数5号门市和6号门市业主王浩洋欠物业费19784.12元。其中，5号门市面积177.5平方米，每平方米1.2元，累计54个月（2016年7月4日至2020年12月31日）共计11507元；6号门市面积191.6平方米，每平方米1.2元，累计36个月（2018年1月1日至2020年12月31日）共计8277.12元。查明，王浩洋已交付6号门市物业费至2017年年末。一审法院认为，王浩洋与李淑梅签订的租房合同合法有效，受法律保护，双方协商解除合同，对解除前未履行部分，应继续履行，对王浩洋要求李淑梅给付承租期间应承担的物业费的请求，一审法院予以支持；物业费的给付时间，应从2016年11月15日租期开始时间计算，铁岭市银州区光明馨园小区8号楼B座北数5号门市的物业费为：177.5平方米×1.2元/月/平方米×40个月（2016年11月15日-2020年3月14日）即8520元；6号门市物业费为：191.6平方米×1.2元/月/平方米×40个月（2016年11月15日-2020年3月14日）即9196.8元；5号门市和6号门市物业费共计17716.8元。关于李淑梅辩称，物业公司未向其收取物业费及未尽到物业服务拒绝给付物业费的答辩意见，没有证据支持，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照约定，全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张有责任提供证据）之规定，判决：李淑梅于判决生效之日起10日内，给付王浩洋承租铁岭市银州区光明馨园小区8号楼B座北数5号门市物业费8520元，6号门市物业费9196.8元共计17716.8元。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费282元（王浩洋预交），减半收取141元，由李淑梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑梅为证明其主张提交了李淑梅与宋斌超市经营者微信聊天记录1张、李淑梅与游泳馆经营者程龙微信聊天记录6张，上述微信聊天的对象均是租赁该小区房屋的其他经营者。予以证明案涉租赁房屋所在小区在李淑梅承租期间没有物业管理，也没有人收取物业费，而且很多业主均没有缴纳物业费。经质证，王浩洋对该组证据的真实性有异议，认为无法确定聊天对象是房主还是房屋的承租人；该组证据载明的聊天内容仅能代表部分人的看法，不能证明案涉房屋所在小区没有物业公司进行管理。本院认为，该份证据难以证明李淑梅主张的事实，本院对该份证据的效力不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据李淑梅的上诉主张及王浩洋的质辩意见，本案的主要争议焦点为李淑梅是否应向王浩洋支付其租赁房屋期间欠缴的全部物业费。分析如下：（一）关于李淑梅与王浩洋签订的房屋租赁合同中约定的物业费由李淑梅承担的相关合同条款的性质。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。上述法律规定的合同属于利他性合同，即合同权利的享有者为第三人。本案中，双方当事人约定物业费由李淑梅承担，而收取物业费的主体应为提供物业服务的物业公司，王浩洋仅具有要求李淑梅向物业公司支付物业费的请求权，而并不享有直接收取物业费的权利。原审法院依据李淑梅与王浩洋签订的房屋租赁合同，判决李淑梅向王浩洋支付全部物业费，适用法律不当，应予更正。（二）关于王浩洋已经缴纳的部分物业费，李淑梅是否有义务向王浩洋支付的问题。结合铁岭天馨花园物业管理有限公司出具的欠缴物业费证明及王浩洋与李淑梅签订的租赁合同的内容，李淑梅在2016年11月15日至2020年3月14日期间共欠缴5号、6号门市物业费的数额为17716.8元，其中王浩洋已经缴纳了2016年11月15日至2017年12月31日期间的物业费3103.9元，根据双方当事人关于物业费由李淑梅承担的约定，王浩洋对其已经缴纳的物业费享有追偿权，即李淑梅有义务向王浩洋支付该笔物业费。综上，李淑梅应当向王浩洋支付王浩洋已经缴纳的物业费3103.9元。剩余欠缴的物业费14612.9元，王浩洋可待其向物业服务企业缴纳相应物业费后，另行向李淑梅主张权利；或者，在物业服务企业向王浩洋主张权利时，王浩洋可依据其与李淑梅签订的租赁合同，提出相应的主张。关于李淑梅主张物业公司未提供物业服务一节。本案为房屋租赁合同纠纷，物业公司不是本案当事人，其是否提供了物业服务，不能一并处理，本案不予审理。关于王浩洋主张一审判决李淑梅不承担装修免租期内的物业费错误一节，因王浩洋并未提起上诉，本院对王浩洋的该项主张不予审理。综上所述，李淑梅的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1044号民事判决；二、上诉人李淑梅于本判决生效之日起10日内给付被上诉人王浩洋承租铁岭市银州区光明馨园小区8号楼B座北数6号门市物业费3103.9元；三、驳回被上诉人王浩洋的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141元，由上诉人李淑梅负担25元，由被上诉人王浩洋负担116元；二审案件受理费282元，由上诉人李淑梅负担50元，由被上诉人王浩洋负担232元。本判决为终审判决。审判长 聂 威审判员 关铁强审判员 张 杰二〇二〇年十月二十九日法官助理彭云龙书记员黄博超