浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初2050号 原告：建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会，住所地浙江省建德市乾潭镇建北南路。 负责人：巫樟良。 委托诉讼代理人：吴林飞，建德市梅城法律服务所法律工作者。 被告：何玉龙，男，汉族，住建德市。 原告建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会（以下简称长运商厦业委会）与被告何玉龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告长运商厦业委会的委托诉讼代理人吴林飞、被告何玉龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告长运商厦业委会向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付物业费1908元（含2018年5月31日至2019年5月30日的物业费1314元和2019年5月31日至2020年5月30日的物业费1314元）及逾期付款违约金2746元（2018年的物业费954元，其违约金自2018年6月1日计算至2019年5月30日，954元/年*360天*0.004=1373元；2019年的物业费954元，其违约金自2019年6月1日计算至2020年5月30日，954元/年*360天*0.004=1373元；自2020年6月1日起至款清之日止的违约金以实际判决的物业费为基数按日千分之四另行计收）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月，被告购买了乾潭镇长运商厦2幢1单元402室房屋一套，面积113.62平方米，在业主委员会未成立前，暂委托建德市新广宇物业管理有限公司进行物业管理和物业费的收取，2018年5月物业公司撤离长运商厦。长运商厦的物业管理工作暂时由业务大会临时管理，2018年12月27日从成立长运商厦业主委员会。物业费的收缴及管理工作由业委会完成。2018年5月31日至2020年6月1日的物业费大部分业主都及时上交，被告拖欠的物业费经催要后至今未交，经多次催讨未果，为维护原告合法权益，现原告特诉至法院请求依法裁决。 被告何玉龙辩称，第一，原告主张收取物业费是不合法的。首先，原告和被告之间没有明确的物业服务合同，两届业主委员会也都没有明确的物业费收费标准。根据原告申请法院调取的《乾潭镇长运商厦业主大会议事规则》的规定，物业费的收取办法和内容也是需通过业主大会的，但庭审调查中原告从未陈述过两次业主大会讨论过物业费收费的办法，原告既未将自行管理小区提交业主大会讨论，也未将收取物业费的相关内容提交业主大会讨论，故被告认为，原告收取物业费没有权利来源，没有依据。第二，被告确是长运商厦业主，但长运商厦前期的物业是建设方指定的，已于2018年5月撤离，至今仍无物业公司接手。业主委员会在2018年12月27日成立，程序存在诸多问题，后续很多事情处理不当，原告没有尽到物业服务合同义务，具体为：小区进出没有保安岗亭和执勤位，唯一的一个室内值班室也是经常空无一人，小区安保工作流于形式，接近于无；公共卫生区域状况极差，小区绿地被个别业主占用种菜，业委会对此熟视无睹；小区地下车库常年污水横溢，地面破损严重；业主委员会管理混乱，业主委员会利用小区公共用房进行经营，在其自治期间从未公布小区年度整体收支账目，广大业主利益受到严重侵害；业主商铺内常年渗水，门檐、花岗岩脱落。被告认为支付物业费是为了购买原告的服务，但原告未尽物业服务义务，权利义务不对等，且原、被告间没有约定合同履行顺序，原告没有履行物业服务义务，属违约在先，被告有权行使同时履行抗辩权。事后业主委员会从事了一些物业管理的活动，但不能等同于业主委员会提供了和之前物业公司收费标准一样的服务，从法庭调查也可以看出，最直观的就是服务人员数量上是减少的，还有就是上面提到的物业服务不到位的地方。根据《杭州市物业管理条例》第三十七条的规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。原告现在的服务内容和服务标准已经掉价了，同时，被告也提供了乾潭其余几家物业的收费标准，都远低于原告的收费标准，但服务质量却高于原告，原告还按照原物业公司的收费标准来收费是不合理的。从调解的角度出发，本案被告愿意缴纳部分物业费，因为如果不交，小区可能没法正常运转，所以在合理范围内我们愿意按照之前物业公司的标准缴纳部分物业费。第三，第一届业主委员会与第二届业主委员会之间存在空档期，第一届业主委员会的筹备时间是2018年1月，关于业主大会依法成立的公告载明于2018年5月23日选举产生首届业主委员会，关于首届业主委员会相关事项的公告也是2018年6月10日，其上载明了首届业主委员会的委员分工、任期、办公地点等，第一届业主委员会的成立时间应至少在2018年6月10日之后，第二届业主委员会备案表上显示其成立时间是2020年4月17日，虽然我们对该备案表不认可，但该时间也是在原告主张的2019年的物业费之后的，物业费应从原告成立之后才开始计算，被告愿意从2019年1月1日起支付物业费已经作出了让步。第四，被告认为，被告根本未违约，不存在违约责任，退一步说，即使长运商厦仍由之前的物业公司来管理，按照司法实践，也不存在违约金一说，因为是物业公司客观上服务不到位，业主才延迟了缴纳物业费，原告对被告主张违约金的诉请不应得到支持。 对原、被告提供的证据，经对方质证，本院分析认证如下： 一、原告提供：1.原告申请法院调取的业主委员会备案登记资料，用以证明长运商厦业委会成立的手续、主体资格、成立时间和制定了关于物业费规定的事实。被告质证后对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，被告认为从该证据来看，业主委员会最早成立于2018年6月10日后，但是具体成立时间看不出，物业费收取和管理由业主大会通过决定，但资料显示原告并未召开业主大会对此进行讨论决定，无法证明原告所谓的收取物业费的合理性。本院经审查认为该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，但原告并未提供证据证明其已向被告进行公示或送达其中的《乾潭镇长运商厦物业服务费的收交和管理规定》，故该规定对被告不产生效力。2.催收记录复印件一组，用以证明原告催收物业费的事实。被告质证后无异议。本院予以认定。3.发票复印件一组和保险单一组，用以证明原告提供的物业服务工作的事实。被告质证后不认可，认为小区现状与原告提供的证据不相符。本院经审查后认为，该证据中一张2018年8月14日的浙江增值税普通发票符合三性要求，予以认定；两张开票日期均为2018年7月26日、一张开票日期为2018年9月28日购买方名称为建德市新广宇物业管理有限公司的电费增值税普通发票与本案不具有关联性，不予认定；两张交易时间分别为2019年2月23日、2019年5月26日的浙江省农村信用社凭条看不出与本案有何关联，本院不予认定；其余均为领（付）款凭证或收款收据，不符合证据形式，本院不予认定。 二、被告提供：1.照片一组，用以证明公共卫生很差，保安室没人，现在小区的公摊面积都是有其他人在种植蔬菜，保安亭也没有，2幢公共区域被占用等，证明原告提供的物业服务质量存在问题，物业服务不到位的事实。原告认可被告所述的上述情况确实存在，但认为是前一任业主委员会遗留下来的历史问题，也已经在着手解决了，只是没有那么快解决好。2.陈杰、童志坤的证人证言，用以证明原告物业服务不到位的事实。原告质证后认为原告收取的物业费没有超出法律规定，因为物业费未足额缴纳，导致物业公司迟迟不进场，也导致业主委员会开展工作困难，至于证人所反映的物业管理存在的问题，之前被告也有反映，原告认为解决问题是有个过程的，不可能一步到位，需要时间。本院经审查后认为，两组证据被告均欲证明原告物业服务不到位，因原告对该两组证据真实性本身并未提出异议，本院对两份证据的真实性予以认定。 根据到庭当事人的庭审陈述及本院认定的上述有效证据，本院认定本案事实如下： 2014年7月，被告购买了乾潭镇长运商厦2幢1单元402室房屋，面积113.62平方米，在业主委员会未成立前，系由建德市新广宇物业管理有限公司进行物业管理和收取物业费。2018年5月建德市新广宇物业管理有限公司撤离长运商厦，长运商厦的物业管理工作暂由业主大会临时管理，2018年5月23日长运商厦选举产生了业主委员会后由业主委员会自行管理长运商厦。现原告以被告未交物业费为由诉至本院。 本院认为，本案争议焦点之一是原告主体是否适格。业主委员会既非法人也非其他组织，但《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。同时，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。业主委员会作为原告与本案有利害关系。综上，原告在本案中具备诉讼主张资格。 本案争议焦点之二是原告与被告间是否建立了物业服务合同或存在物业服务关系。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，长运商厦小区业主委员会依法成立，受业主大会的委托负责该小区的物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。 业主在享受了自治管理中业主委员会提供的物业服务的同时，理应交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。长运商厦业委会按照之前该小区物业公司签订的物业服务合同的收费标准收取物业费，多数业主已缴纳，表明该收费标准得到多数业主的同意和认可，该收费标准对全体业主具有约束力，且该物业服务收费标准也没有超过杭州市物价局规定的收费标准。故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称存在空档期，但并未能提供证明证据，本院对其要求扣减相应物业费的抗辩意见不予采信。此外，被告抗辩原告物业服务不到位而拒付物业费的意见没有法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的逾期付款违约金，因原告未提供证据证明双方对此有明确约定，故本院对原告违约金的主张不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定判决如下： 被告何玉龙于本判决生效之日起十日内支付原告建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会物业费1908元； 驳回原告建德市乾潭镇马鞍岭社区长运商厦业主委员会的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计25元，由被告何玉龙负担。 原告于本判决生效日起十日内向本院申请退费；被告于本判决生效日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期不交纳的依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 彭 双 二〇二〇年十月三十日 书记员 潘奕洁