浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初1444号 原告（反诉被告）：管妙清，男，1975年2月2日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 原告（反诉被告）：黄杏斐，女，1968年12月18日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：宋贤明。 被告（反诉原告）：罗周平，男，1973年6月22日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：邱圣杰、谢毅，浙江登恒律师事务所律师。 原告(反诉被告)管妙清、黄杏斐与被告（反诉原告）罗周平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后,依法由审判员陈庆丰独任审判。在审理中过程中，被告（反诉原告）提起反诉，本院审查后予以受理并与本诉合并审理。本案于2020年6月2日第一次公开开庭进行了审理。本次开庭，原告（反诉被告）委托诉讼代理人宋贤明、被告（反诉原告）委托诉讼代理人邱圣杰到庭参加诉讼。庭审过程中原告（反诉被告）向本院申请撤回本诉，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2020年7月30日第二次公开开庭进行了审理，本次开庭，原告(反诉被告)委托诉讼代理人宋贤明、被告(反诉原告)委托诉讼代理人邱圣杰到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 反诉原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认双方签订的《租房协议书》已于2020年3月31日解除；二、判令反诉被告退还反诉原告已支付的租金33000元（2020年2月和3月因疫情原因空置涉案房产的租金）、退还押金10000元；三、判令反诉被告偿付反诉原告各项损失155120元（其中装饰装修费用18万元，按五年折旧计算，尚有装修残值108000元；另安装空调等费用58900元，按十年折旧计算，尚有空调残值47120元）；四、本案的诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告为案外人上海黛佳服饰有限公司（以下简称黛佳公司）的高管，其受黛佳公司委托承租涉案房产用于公司经营，双方于2018年3月7日签订《租房协议书》，并向反诉被告缴纳押金10000元及每年相应的租金200000元。后黛佳公司委托嘉兴壹空室内装饰工程有限公司对涉案房产进行装饰装修并支付相关费用180000元。反诉原告另向嘉兴冰锋商贸有限公司采购并安装空调，支付相关费用58900元。2020年初，因疫情影响导致濮院镇轻纺城园区关闭，服装行业市场环境非常恶劣，系列不可控因素导致反诉人经营的黛佳公司难以继续发展经营。鉴此，黛佳公司根据公司状况，曾与反诉被告协商希望降低租金共渡难关，但遭到拒绝，其甚至擅自锁住案涉房产阻止黛佳公司出入使用，后无奈只能在上年度租期届满时提出解除。反诉原告依据相关规定及政策法规，认为本案适用不可抗力的相关规定，并结合反诉被告存在的违约行为，请求确认《租房协议书》解除并维护反诉原告的合法权益。 反诉被告答辩称:1.本案双方签订的合同合法有效，反诉原告无权单方提出解除合同，其提出解除合同的行为属于违约行为，属于合同法第94条第二款，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，因此反诉原告无权解除合同，解除权在反诉被告。2020年3月31日反诉原告发函给管妙清，称受疫情影响无法经营，故在2020年3月31日搬离了出租房，不再向你租赁房屋，请你另行出租。这个函告说明了其是一种违约行为，但解除合同的权利在反诉被告。2.反诉被告在2020年3月31日明确发函给反诉原告，要求其继续履行合同并按照合同约定支付租金、滞纳金，但反诉原告在收到律师函依旧拒不履行合同，且在事实上于2020年3月31日搬离了租房。为此反诉被告向法院提出了要求继续履行合同的诉讼，但事后考虑到为了避免损失的扩大，在2020年4月17日将房屋租赁给了王苗苗，因此，本案真正解除合同的时间是在2020年4月17日。3.反诉原告要求返还2、3月因疫情造成房屋空置的租金，反诉被告认为理由不成立，疫情属于不可抗力，因不可抗力造成的损失均属于免责事由，另外在发生不可抗力事由后，反诉原告应当通知反诉被告，但反诉原告并没有履行通知义务。因此其无权主张免除租金，如果允许免除租金，那就意味不可抗力造成的损失由反诉被告承担了，因此不符合公平原则。据反诉被告所知，濮院镇早就在2020年2月21日就已经全面复工复产了。没有存在2020年2月、3月两个月的空置时间。首先，2月份是春节假期，按照正常时间，桐乡濮院市场一般都是过了正月十五才开始陆续开张，因此2月份期间正常节假日期间应当予以扣除，另外不可抗力造成的影响属于部分或全部免除责任，因此从公平原则出发，造成的影响双方均应当承担。从实际情况出发，出租方最多承担15天租期的租金损失。4.反诉原告要求支付各项损失包括装修等费用损失，反诉被告认为毫无事实和法律依据。首先，根据合同约定，租金需要提前30天支付，即第三年租金2020年4月1日至2021年3月31日的租金26万元应该在2020年3月1日支付完毕。故在反诉被告2020年3月31日发律师函给反诉原告时，反诉原告支付租金已经拖延了一个月时间，根据合同第一条约定，对拖延租金一个月以上的，甲方有权收回此出租房，并有权处置乙方留置在出租屋内的一切物品。显然，反诉被告是希望反诉原告继续履行合同，故在其拖延一个月时间租金仍旧发律师函要求继续履行合同，但反诉原告却强行违约执意在2020年3月31日搬离出租房，为了避免损失扩大，反诉被告在2020年4月17日出租给了第三人王苗苗，则表明反诉被告依据合同法第94条第二款双方约定的第一条拖欠租金一个月以上的，甲方即反诉被告有权处置乙方留置在出租房内的一切物品，那么反诉原告自然也没有权利要求反诉被告赔偿各项损失了。5.反诉原告在给管妙清的函中明确表示2020年3月31日起搬离出租房，就表明其在这一天已经腾空了房屋，即使这一天来不及腾空，那么到2020年4月17号尚有17天的时间，完全有时间可以搬离一切物品。因此，如果有剩余物品，反诉被告依据合同第一条也有权出租而无须承担任何责任。更何况合同第四条明确约定设备空调等完整，如有损坏后果自负。这个条款的约定反诉被告已经明确陈述了当时第一租金优惠为20万，但装修投入的设备空调等属于反诉被告所有，所以才有约定设备空调完整，损坏后果自负。因此，无论从哪个角度分析，反诉原告均无权要求反诉被告偿付各种损失，反诉被告对反诉原告提交的所谓损失证据一概不予认可，不符合证据“三性”原则。6.对退还10000元押金的诉讼请求，按照合同第三条的约定，租赁期间水电费、物业费等费用应当由承租方罗周平自行承担。罗周平自行办理租房时没有缴清水电费、物业费，故承租人有权扣押其押金10000元直到相关费用结清时止。综上，除15天的租金外，其余诉请应全部驳回。 经审理，本院确认案件事实如下： 2018年3月7日，管妙清、黄杏斐（甲方）与罗周平（乙方）签订租房协议书，约定甲方将其所有的坐落在桐乡市濮院轻纺城写字楼1-12-12002租赁给乙方，年租金20万元，押金10000元。在合同期内，每年租金需提前30天支付。乙方若逾期支付租金，每逾期一天则需按当期应支付租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金一个月以上，甲方有权收回出租房，并有权处置乙方留置在房屋内的一切物品。乙方需按实际居住日交纳租金并负担违约责任。租赁期限为5年，从2018年4月1日至2023年3月31日，第三年租金上浮30%。在租赁期间，乙方保证甲方房屋完整，设备空调等完整，如有损坏后果自负，对发生的安全事故责任由乙方自负， 其他一切与反诉被告无关。罗周平已支付两年租金及押金10000元。后因疫情影响，双方就租金问题进行多次协商未果。罗周平于2020年4月2日通过微信向管妙清发送告知书，告知管妙清“由于受疫情的影响，无法营运下去，目前贷款都无法偿还。我无能为力再租你的房屋进行经营，故于2020年3月31日起搬离租屋，不再向你租赁该房屋，请你另行出租。给你造成的不便，敬请谅解”。随后，管妙清委托律师发律师函给罗周平，要求其支付第三年租金26万元并按日承担滞纳金1300元至实际履行完毕之日。2020年4月17日，管妙清、黄杏斐将案涉房屋出租给他人。另查明，案涉房屋登记所有人为魏美林、黄杏斐，魏美林委托管妙清出租房屋并主张相关权利。又查明，罗周平系黛佳公司的监事。罗周平自称案涉房屋装修支出180000元，支出空调安装等费用58900元。 本院认为，关于《租房协议书》解除的问题。双方签订的《租房协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，反诉原告请求确认双方签订的《租房协议书》已于2020年3月31日解除,其诉请应当符合法律的规定。本案中，反诉原告在2020年3月31日自行搬离房屋，并于2020年4月2日通过微信向反诉被告发送不再租赁案涉房屋的通知，但反诉被告并未同意，并向反诉原告发送律师函要求其继续履行合同，因此双方并未就3月31日合同解除达成一致，协议书解除不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。至于是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，从反诉原告提交的证据来看，也不符合合同解除的法定条件。反诉原告在发送的通知中称因疫情的发生无法运营下去、贷款无法偿还，因此没有能力继续租赁案涉房屋，为此其提交了黛佳公司2020年3月、4月的利润表。案涉《租房协议书》系反诉原告与反诉被告所签，与黛佳公司并无关联，且该利润表系黛佳公司单方制作，真实性无法确认。反诉被告称，在桐乡尚有一家桐乡黛佳服饰有限公司，法定代表人与黛佳公司法定代表人为同一人，注册地址也是在濮院。反诉原告提交的利润表从真实性和关联性上，都难以认定。反诉原告称因疫情导致其经营的黛佳公司难以继续经营和发展，故黛佳公司希望和反诉被告协商希望降低租金共渡难关，但遭到反诉被告拒绝。从反诉被告管妙清提供的2020年3月6日、7日的微信聊天记录看，其同意将租金降到18万元，按照租房协议的约定，第三年的租金应为26万元，反诉被告有降低租金的意思表示，只是没有达到反诉原告的要求，因此反诉原告所称的反诉被告拒绝降低租金不符合事实。综上，反诉原告称疫情原因导致不能履行合同的理由不符合合同法第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，也不符合合同法第九十四条第（四）项的规定。至于反诉原告所称的反诉被告违约擅自锁门导致其不能正常经营，无证据证实，且反诉原告已在3月期间将案涉房屋内物品搬离，故反诉原告所称不符合事实。反诉原告在3月与反诉被告协商减少租金达不到其要求的情况下自行将案涉房屋内物品搬离，且在4月1日至17日的时间里未与反诉被告协商，在反诉被告发函通知其履行合同后仍未就相关事宜进行协商，其已用实际行动明确表示不再继续履行合同，反诉被告在此情况下，为减少损失将房屋出租，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，并无不当，故反诉原告请求确认双方签订的《租房协议书》已于2020年3月31日解除的诉讼请求，本院不予支持，本院确认《租房协议书》解除的时间是在2020年4月17日。 关于反诉原告诉请的损失问题。反诉原告称，其装修费用18万元，按五年折旧计算尚有装修残值108000元；安装空调等费用58900元，按十年折旧计算，尚有空调残值47120元。反诉原告提交了《建筑装饰工程施工合同》、报销单、转账记录、《冰锋制冷空调购销合同书》、发票、国内支付业务付款回单及证明。对此，反诉被告对证据“三性”均不认可，并称因反诉原告违约，依约定反诉被告有权处置案涉房屋内的一切物品，反诉原告无权要求赔偿损失。空调安装费用58900元，反诉原告提交的证据能够相互印证，予以认定。《建筑装饰工程施工合同》中承包方未签字或盖章，其转账费用未显示收款方，且在桐乡濮院镇尚有桐乡黛佳服饰有限公司存在，不能确定全部用于反诉原告所称的案涉房屋的装修。退一步讲，即使反诉原告所称的上述费用为真实的，因反诉原告违约不履行协议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，故反诉原告要求反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。此外，在反诉被告同意降低租金的情况下，反诉原告仍未支付并且自行搬离，根据租房协议书第一条“拖欠租金一个月以上，甲方有权收回此出租房。并有权处置乙方留置在出租房内的一切物品“，因此，案涉房屋内反诉原告的一切物品应由反诉被告处置，故对反诉原告要求反诉被告偿付各项损失155120元的诉讼请求，本院不予支持。 关于退还押金及2个月租金的问题。反诉原告在与反诉被告沟通时，未提到减免租金，且疫情期间案涉房屋不能正常使用，非因双方原因，现租期已不能延长，对反诉原告请求的退还2个月租金的请求应当综合考量。疫情发生于春节期间，国家法定假日为2020年1月24日至2月2日，依习惯本地市场一般于农历正月十五(2020年2月8日)以后陆续开始正常营业，且服装行业在春节后处于淡季，反诉原告未提交上一年度营业收入状况，无法确定其营业收入是否减少以及与疫情防控的的关联。据了解，濮院羊毛衫市场（包括轻纺城）于2020年2月21日全面复市，反诉原告要求退还2个月的租金不符合情理，双方应合理的分担损失。反诉被告同意退还15天的租金，依据公平原则并综合考虑本地疫情采取管控措施的时间、行业特点等，退还15天租金合理，故本院支持退还15天租金8220元。至于押金10000元，双方未约定如何处理，现租房合同已解除，反诉被告应予返还。反诉被告称反诉原告尚有水电费、2020年3月的物业费未缴清，并提供了电费收款收据及濮院轻纺城缴费通知单。对此，反诉原告不予认可，并称电费是通过充卡形式支付的，必须先充值再使用，故不存在拖欠情况，假使该费用没有争议，那也应是电费尚未用完部分应予以退还。物业费是自行与物业公司结算，且预交的物业费到2020年5月才到期，不存在拖欠情形。反诉被告提交的电费收款收据，时间为2020年5月14日，无法确认系反诉原告拖欠。物业费缴费通知单注明只作为交费依据，不作为交费凭证，反诉被告未提交交费凭证，故对该两份证据均不予以认定。至于反诉原告所称，亦未提供证据予以证实，本院亦不予以采信。 综上，对反诉原告的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、反诉被告管妙清、黄杏斐于本判决生效之日起十日内退还反诉原告罗周平租金8820元、返还押金10000元； 二、驳回反诉原告罗周平其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，财产保全费2020元，由原告管妙清、黄杏斐负担。反诉案件受理费4262元，减半收取2131元，由反诉被告管妙清、黄杏斐承担163元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号：6228××××6267，逾期缴纳将移送执行），由反诉原告罗周平承担1968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈庆丰 人民陪审员  计宏斌 人民陪审员  胡晓红 二〇二〇年十月九日 书 记 员  王思靖