安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8285号 上诉人（原审被告）：夏云，女，1985年8月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人:王鹏飞,男,1983年8月4日生,汉族,住安徽省巢湖市,系社区推荐。 被上诉人（原审原告）：安徽中港物业服务有限公司，住所地：安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道**中环控股集团大厦****。 法定代表人：徐慧鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉慧,女,该公司员工。 上诉人夏云因与被上诉人安徽中港物业服务有限公司（以下简称中港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 夏云上诉请求：1.撤销安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2852号民事判决，并依法改判驳回中港物业公司所有诉讼请求。2.涉诉一、二审费用全部由中港物业公司承担。事实和理由：1.中港物业公司未按合同履行，夏云一审提供并口述了大量中港物业公司未按合同履行的证据，一审法院均未采纳。夏云提供的长丰县市场监督管理局行政处罚决定书可以认定中港物业公司在合同履约中有重大违约行为，一审法院却仅以物业服务存在部分瑕疵为由让中港物业公司逃避违约责任。请求二审法院依法判定中港物业公司承担违约责任并对夏云造成的损失做出相应赔偿。2.夏云与中港物业公司签订的前期物业服务协议和住建局备案的前期物业服务协议有明显不一致处，两份合同中都有违反合同法中公平对等原则，中港物业公司涉嫌以合法形式掩盖其非法获利，侵害夏云合法利益。中港物业公司法人与建设单位的实际控股人及最终收益人都是余竹云，中港物业公司中标不符合《物业管理条例》第二十四条、《合肥市物业管理招标投标暂行办法》第五条的规定，也违反了《中华人民共和国招投标法实施细则》第三十四条的规定，应依法判定中港物业公司招投标资格无效、中标无效，中港物业公司服务主体不合法合规，夏云与中港物业公司签订的前期物业服务协议无效，中港物业公司应返还夏云所交之所有不当得利。 中港物业公司辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持。 中港物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令夏云向中港物业公司支付物业费5429元（2017年1月1日至2019年12月31日）；2、请求判令夏云向中港物业公司支付违约金1314元（暂计至2019年4月30日，具体数额按每日万分之五的标准计算至夏云实际支付之日止）；3、请求判令由夏云承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：夏云系北城中环城小区11栋406室业主，该房建筑面积为105.46平方米。夏云与中港物业公司（原为合肥中港物业服务有限公司）签订了《北城中环城前期物业服务协议》，约定中港物业公司向夏云提供物业管理服务，服务内容包括：一、房屋建筑共用部位的管理；二、共用设施、设备的管理；三、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；四、公共环境卫生；五、交通与车辆停放秩序的管理；六、配合政府相关部门对社区公共秩序、安全维护管理；七、房屋装饰装修管理；八、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料；九、组织开展社区文化娱乐活动；十、根据社区特点，开展形式多样的社区商务服务，以满足住户的需要；十一、法律政策及合同规定的其他事项等；物业费按开发商送达的入伙通知书所约定的交房日起次月1日开始计算，交房时一次性交纳6个月的物业管理服务费，以后每半年首月前15日内交纳该半年的物业费；每逾期一日，应缴纳欠费总额的0.5‰作为违约金；高层收费标准为1.43元/月/平方米（最终以物价局核定价格为准）。安徽省物价局核定中港物业公司北城中环城物业综合服务费的标准为1.43元/月/平方米。中港物业公司提供相应的物业服务，夏云自2017年1月1日起未再缴纳物业费，中港物业公司催要未果，诉讼至一审法院。 一审法院认为：依法成立并生效的合同受法律保护。本案中港物业公司与夏云签订的《北城中环城前期物业服务协议》，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，中港物业公司按约提供相关物业服务，夏云理应按约缴纳相应物业费。关于夏云辩称的房屋空鼓、开裂问题，因不属于物业合同服务范围，不应成为夏云拒交物业费的理由，一审法院不予支持。关于夏云辩称的其他物业服务存在不到位等问题，未向法院提供充分有效的证据予以证明，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费拒交的理由。但考虑到中港物业公司在提供物业服务过程中，与业主的沟通协调和正确引导、协助业主解决问题的方式方法上存在不当之处，物业服务存在部分瑕疵，综合中港物业公司服务的实际情况和夏云的具体情况，一审法院酌情减免夏云10%的物业费，故对夏云的辩称意见一审法院不予采信。故夏云应当依约交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业费4886元（1.43元/平方/月×105.46平方米×36个月×90%=4886元）。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，夏云逾期交纳物业费，不属于恶意违约行为，故对中港物业公司主张的违约金一审法院不予支持。另中港物业公司作为物业服务提供者，应加强与业主之间的沟通，充分听取业主意见和建议，进一步提高物业服务水平和质量。同时，物业费正是用于物业共用部位、共用设施的日常维护、卫生清洁及服务人员工资等项目支出，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和质量；双方之间应相互理解，建立良好的合作关系，既有助于提高物业管理水平，又能改善居住环境和提升房屋价值。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、夏云于判决生效之日起十日内支付中港物业公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费4886元；二、驳回中港物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半按25元收取，由夏云负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，中港物业公司与夏云签订的《北城中环城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，一审认定合同合法有效，并无不当。夏云主张该合同无效、中港物业公司未按合同履行，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。在中港物业公司按约履行物业管理服务的义务后，夏云应当按约履行给付物业费的义务，因中港物业公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免夏云10%的物业费，并对中港物业公司要求夏云支付违约金的诉请未予支持，未有不妥。夏云以其房屋存在空鼓、开裂等问题为由拒交物业费，于法无据。 综上所述，夏云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由夏云负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十月十四日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。