上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8258号上诉人(原审原告、反诉被告)：常青，1969年4月26日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县常坟镇南湖村****。委托诉讼代理人：朱雪松，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：易智新，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海达深投资有限公司，住所地上海市宝山区长逸路******。法定代表人：吴亚汉，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。上诉人常青因与被上诉人上海达深投资有限公司(以下简称“达深公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人常青上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项、第四项，改判支持己方一审关于要求达深公司赔偿经济损失的诉请。事实和理由：一、己方并未拖欠截至2019年5月的水电费。己方在水电费的缴纳上，系采用预先支付模式，且在具体支付时并不以水电单的出具为前置条件。鉴于在上海市嘉定区曹安公路XXX号好乐广场四期地下一层房屋(以下简称“系争房屋”)争议发生之前，己方与达深公司之法定代表人、唯一股东吴亚汉具有较为良好的信任关系，故水电费相对的不计较是否是预付，是否有明确的水电单等等。己方于2018年10月31日向吴亚汉支付人民币(以下币种均为人民币)1万元，以及己方之子常某某于2018年6月19日向吴亚汉支付2万元，属于双方之间一直以来的交易方式，其性质属于预付达深公司的水电费，加上2019年3月4日、2019年4月17日支付的1，445元及2，163元水电费，己方合计已经支付33，608元水电费，已经远远超出了达深公司主张的10，405元水电费，故己方不应再支付水电费。二、达深公司恶意破坏承租房屋的配电设施，并采取停水停电的措施，导致一部分客户搬离，致500平方米房屋空关，给己方造成的损失，达深公司应予赔偿。三、达深公司仅仅是系争房屋的对外显名出租方，实际上的出租方为3人，分别为：达深公司、案外人钟某1、钟某2，分别的权益比例为40％、40％、20％。系争房屋系此一方联合出租予己方，案外人钟某1、钟某2仅是借达深公司之名而已。此外，系争房屋属于曹安公路XXX号项目之一部分，早在2019年1月1日，达深公司即与案外人上海中幸投资管理有限公司(以下简称“中幸公司”)签署了《曹安公路XXX号项目股权转让协议》、《补充协议》，约定达深公司将其在曹安公路XXX号项目项下全部的40％权益转让给了案外人中幸公司，因此，截至2019年1月1日，达深公司已实质性丧失系争房产的合伙经营管理人地位。因本案涉及的其余出租方明确要求己方不得将系争房屋租赁费等支付给达深公司，且案外其余的联合出租人钟某1、钟某2、中幸公司已经就达深公司丧失曹安公路XXX号项目经营管理权事宜起诉。2020年6月28日，前述联合出租人向己方发函，明确了达深公司已经没有系争房产的经营管理权，但达深公司至今仍然侵占前述联合出租人全部房屋租赁款项，同时明确目前系争房产已经由前述三名联合出租方成立的上海鼎龙物业管理有限公司管理，并进一步要求己方自收到本函之日起停止向达深公司支付租金及水电费。被上诉人达深公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。常青向一审法院起诉请求：1、判令达深公司继续履行租赁合同；2、判令达深公司赔偿常青因停电措施造成的经济损失44，550元(1.8元／平方米＊550平方米＊45天)。达深公司提起反诉请求：1、判令解除双方于2018年5月8日签订的《租赁合同》；2、判令常青返还系争房屋；3、判令常青支付自2019年6月9日起至搬离系争房屋之日止的占有使用费(按年租金875，500元计算，至2019年11月8日暂定为364，791.67元)；4、判令常青支付自2019年6月9日起至搬离系争房屋之日止的逾期付款违约金(按每天2，626.50元计算，至2019年11月25日暂定为438，625.50元)；5、判令常青支付逾期返还系争房屋的违约金364，791.67元；6、判令常青支付违约金437，750元；7、判令常青支付截止2019年5月拖欠的水电费10，405元。一审法院认定事实如下：位于上海市曹安公路**的产权人为上海瑞孚物业发展有限公司，2012年6月达深公司向上海瑞孚物业发展有限公司承租了上述房屋。2018年5月8日，常青(乙方，承租方)与达深公司(甲方，出租方)签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方系争房屋；租赁期自2018年6月8日起至2024年6月8日止，免租期1个月，自2018年5月8日起至2018年6月8日止；年租金85万元，每年一付，下期到期提前5天预付下一年度的租金，从第2年起租金每年递增3％，押金为85，167元；首期租金为2018年6月8日至2019年6月8日计85万元，乙方须在本合同签订后5天内支付甲方60万元，2018年5月15日前支付剩余租金25万元，押金85，167元乙方直接代甲方退还给之前的租户上海山野人商贸有限公司；乙方在租赁期内所使用的水、电、煤气及电话、网络等所发生的全部费用均由乙方负担；乙方若拖欠租金及其他应缴费用达15天以上，拖欠除租金外的其他各项费用达1个月以上的，甲方有权单方解除合同并追究乙方违约责任，乙方须向甲方赔偿相当于六个月租金的违约金；乙方未按时支付租金或其他费用，每日按拖欠费用总额的0.3％加收违约金，若乙方逾期交付除租金以外的各项费用超过1个月的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应，由此造成的一切后果，概由乙方承担等条款。合同签订后，达深公司向常青交付了系争房屋，常青将系争房屋作仓库使用。常青支付达深公司租金85万元，并代达深公司向上海山野人商贸有限公司退还押金85，167元。2019年4月16日，达深公司向常青发函，函告因常青未对系争房屋内堆放的纺织品进行整改，故通知解除双方签订的租赁合同，要求常青尽快搬离，返还系争房屋。常青回复达深公司其已于2019年初整改完毕，达深公司无权在其遵守合同约定的情况下单方进行解约。2019年4月22日，达深公司又告知常青未付清系争房屋的水电费，及曹安公路XXX号第2层的租金及水电费，已超过15天及1个月以上，达深公司有权单方解除合同并追究常青的违约责任。2019年4月19日至4月22日，达深公司对系争房屋采取了停水停电措施。一审另查明，案外人常某某(常青之子)于2018年6月19日支付吴亚汉20，000元，于2019年3月4日、4月17日各支付达深公司1，445元、2，163元(备注为2、3月水电费)，常青于2018年10月31日支付吴亚汉10，000元，常某某及常青共计支付达深公司33，608元。自2018年起，吴亚汉多次向常青转款。一审再查明，2017年9月6日，常青与案外人吴某某(吴亚汉之子)签订《合伙协议》一份，协议载明：常青与吴某某合伙经营位于上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋，面积1460平方米，租期自2017年9月6日至2028年9月15日，合伙二人在租赁合同期内共同承担责任，合同对合伙双方的出资额、盈余分配等均做了约定。2017年9月15日，常青与达深公司签订租赁合同，约定达深公司将上海市嘉定区曹安公路XXX号第2层房屋出租给常青。2017年11月30日，常某某与达深公司签订停车场租赁经营协议书，约定达深公司将上海市嘉定区曹安公路XXX号的停车场出租给常某某。一审中，常青陈述其于2018年10月31日支付吴亚汉10，000元，常某某于2018年6月19日支付吴亚汉20，000元，共计30，000元属于预付达深公司的水电费，常某某及常青共计已支付达深公司水电费33，608元。达深公司陈述常青未支付2018年9月至12月及2019年4月至5月的水电费共计10，405元，常青并不存在预付水电费，若按常青的意见水电费应从预付款中扣除，但在尚未扣款完毕的情况下，常青于2019年3月及4月支付了实际发生的水电费，常青的行为有违常理，常青与常某某支付的费用属于与吴亚汉私人之间的账目来往，与本案无关联。一审法院认为，本案争议焦点为租赁合同应否解除。租赁合同虽约定若常青拖欠租金及其他应缴费用达15天以上，达深公司有权单方解除合同。但常青于签约后向达深公司支付租金至2019年6月8日。2019年4月16日，达深公司以常青未对系争房屋内堆放的纺织品进行整改为由要求解除合同，因常青认为达深公司提出解除合同的理由不符合合同约定，故双方对应否解除合同意见不一。由于双方无法协商一致，常青及达深公司均向一审法院提起诉讼。常青基于双方纠纷未予解决、租赁合同能否继续履行未予明确的前提下，暂缓向达深公司支付相应租金因属合理，故常青并不存在违约。对于常青是否存在迟延支付水电费的情形，常青陈述其于2018年6月及10月向达深公司预付了30，000元水电费，常青已超额支付水电费，因常某某代常青于2019年3月及4月仍向达深公司支付水电费，该行为与常青所述的水电费已超额支付的情形不相符合，且常青与吴亚汉间存在其他业务往来，故对常青的意见难以采信，常青存在迟延支付水电费的情形。但鉴于支付水电费系租赁合同的附随义务，综合考量常青的过错程度，常青的违约程度显著轻微，不影响双方租赁合同目的之实现，故租赁合同应继续履行。综上，常青与达深公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。常青主张继续履行租赁合同于法有据，予以支持。至于常青主张赔偿因停电措施造成的经济损失44，550元，因其未能提供相应证据予以证明，故对常青的该项诉请，一审法院难以支持。对于达深公司反诉主张常青支付自2019年6月9日起的租金，因租赁合同继续履行，故常青应支付达深公司2019年6月9日至2020年6月8日期间的租金875，500元。对于达深公司反诉主张截止2019年5月的水电费10，405元，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。因租赁合同继续履行，故达深公司反诉主张解除合同、返还系争房屋、支付逾期返还系争房屋违约金及违约金的诉请，一审法院均不予支持。至于达深公司反诉主张逾期支付租金的违约金，因无事实和法律依据，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。一审法院判决如下：一、常青与上海达深投资有限公司于2018年5月8日签订的租赁合同继续履行；二、常青应于判决生效之日起十日内支付上海达深投资有限公司2019年6月9日至2020年6月8日期间的租金875，500元；三、常青应于判决生效之日起十日内支付上海达深投资有限公司截止2019年5月的水电费10，405元；四、驳回常青的其余诉讼请求；五、驳回上海达深投资有限公司其余诉讼请求。二审中，常青提供：1、协议书，用于证明达深公司为显名出租人。2、曹安公路XXX号项目股权转让协议，补充协议书、中幸公司营业执照，用于证明达深公司已将其项目权益转让给中幸公司，达深公司已实质性丧失系争房屋合伙经营管理人地位。3、起诉状，用于证明其他联合出租方已就达深公司丧失项目管理权提起诉讼。4、上海鼎龙物业管理有限公司出具的函件及其工商登记信息，用于证明系争房屋现由联合出租方成立的物业公司管理，要求己方停止向达深公司支付租金及水电费。5、2020年4月20日函和2020年6月10日函，用于证明己方依照实际权益人指示，暂不支付租金，不构成违约。6、一审法院(2019)沪0114民初84号民事判决，用于证明达深公司并非本案适格权利人。达深公司表示，前述材料与本案没有关联性。前述材料是与达深公司有利害关系的当事人提供给常青的，常青与他们恶意串通，真实性不予认可。协议书是伪造的，达深公司已在另案中提出。起诉状达深公司未收到。民事判决所涉案件已重审，判决未生效，不能作为定案依据。常青要求继续履行租赁合同即应向己方支付租金本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院经审理后支持常青要求继续履行与达深公司租赁合同的诉请，常青占有使用系争房屋应向合同相对方达深公司支付租金。案外人并非有权机关，其与达深公司之间纷争，可依法采取正当方式维护自身权益，无权擅自要求常青停止向达深公司支付租金。前述原因不构成常青不支付租金的正当理由，对于常青关于此节的上诉意见，本院不予支持。值得注意的是，从常青二审提交的材料来看，不排除存在其已与案外人通谋以对抗达深公司的可能。关于水电费问题，一审对此已做审核认定，理由确实充分，本院认同。关于常青主张赔偿因停电造成的经济损失，事实依据不足，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12，655元，由上诉人常青负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十月九日法官助理  张末然书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……