贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5614号上诉人（原审原告）：陈寿雄，男,1959年1月15日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。上诉人（原审原告）：文凤林，女,1966年11月6日生，汉族，贵州省黔西县人，住金沙县。二上诉人委托诉讼代理人：陈炜，男，汉族，1988年7月5日出生，住贵州省贵阳市云岩区。系陈寿雄、文凤林之子。二上诉人委托诉讼代理人：付晓涛，贵州祥景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永军，男,1981年10月25日生，汉族，贵州省黔西县人，住黔西县。委托诉讼代理人：赵云艳，贵州业精律师事务所律师。原审第三人：龚朝林，男,1977年11月13日生，汉族，住黔西县。委托诉讼代理人：陈艳，系龚朝林之妻。原审第三人：陈艳，女,1972年10月1日生，汉族，住黔西县。上诉人陈寿雄、文凤林因与被上诉人王永军、原审第三人龚朝林、陈艳案外人执行异议之诉一案，不服贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈寿雄、文凤林上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定上诉人与第三人无真实房屋买卖关系的事实错误。1.上诉人与第三人陈艳夫妇有真实债权债务关系，有双方银行往来流水证明，截止到2013年，陈艳夫妇累计差欠上诉人达200余万元。2.上诉人与第三人虽系兄妹关系，但法律并不禁止兄妹之间发生房屋买卖关系。双方签订《房屋、土地转让协议》，以此消灭对上诉人所负债务，协议履行表明上诉人已支付了合理对价。3.上诉人二审提交新证据，以补强交易的真实性。一是2017年至2018年在黔西县多家房屋交易中介机构登记出让涉案房屋的事实，二是上诉人2018年至2019年在58同城等APP发布“黔西县五里牌牌庄村三组729”卖房信息截图以及手机查询卖房登记信息操作视频。该两份证据证明上诉人系房屋实际所有人在行使处分权利。4.《房屋、土地转让协议》、《租赁合同》客观真实，如被上诉人有异议，可申请形成时间鉴定。二、一审认定陈艳夫妇实际占有房屋以否认交付给上诉人的事实错误。1.第三人将涉案房屋用以物抵偿的方式转让给上诉人，上诉人又将房屋租赁给第三人。通过《转让协议》后再与销售主体签订《租赁协议》，符合占有改定，即2013年12月6日双方实现了交付。2.大量新证据证明，涉案房屋已于2019年11月3日前即实际由上诉人占有。上诉人占有房屋后，对房屋进行修缮及占有。该占有发生在2019年12月6日查封之前，具备排除执行的法律要件。三、一审适用法律错误。1.涉案房屋至今未进行确权登记，无土地使用许可，亦无准建资料，是违法建筑，法律规定不能查封并执行。2.争议房屋价值超过200万元，一审法院仅以20万元就查封所有房屋，系超标的查封。3.一审依据第三人部分有矛盾的陈述进行裁判，理由不充分。第三人与上诉人、被上诉人之间系均有独立的利益诉求。一审选择性取舍证据。被上诉人王永军二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人龚朝林、陈艳二审述称，涉案房屋确实卖给陈寿雄的。原审原告陈寿雄、文凤林向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告黔西县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封行为；2.判决确认2013年12月6日二原告与第三人签订的《房屋、土地转让协议》合法有效，并确认位于黔西县原告管理使用；3.案件受理费用由被告及第三人承担。一审法院认定事实：第三人龚朝林、陈艳系夫妻关系。原告陈寿雄系第三人陈艳之兄长。本案所涉房屋位于黔西县，为第三人修建。2018年10月20日，龚朝林与案外人安启应签订租房合同，由龚朝林将案涉房屋后面铁门内的两栋房屋及院坝出租给案外人安启应使用，租赁期间从2018年10月20日至2023年10月19日，并由龚朝林收取租金。同时，第三人又将涉案房屋的两门面及地下室出租给李学勇使用并收取租金。因本案第三人向被告王永军借款未偿还，王永军于2018年9月10日向一审法院起诉，经调解双方达成协议由龚朝林、陈艳分期偿还王永军借款本息共计200000元，具体偿还方式为：2018年10月至12月每月30日前偿还5000元，从2019年1月起每月28日前至少偿还10000元，于2019年12月31日前全部还清。因龚朝林、陈艳未按调解协议履行义务，王永军申请强制执行。一审法院于2019年11月5日作出（2019）黔0522执2026号《执行裁定书》，裁定查封龚朝林、陈艳所有的位于黔西县房屋。执行过程中，陈寿雄、文凤林提出执行异议，一审法院审查后，认为陈寿雄、文凤林的异议不成立，于2020年1月14日作出（2020）黔0522执异2号《执行裁定书》，裁定驳回陈寿雄、文凤林的异议请求，陈寿雄、文凤林对该裁定不服，于是向一审法院提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。一审法院认为，本案系案外人基于对执行标的主张实体权利而提出诉讼，以排除对该执行标的物的执行，故本案案由为案外人执行异议之诉。关于原告与第三人之间是否建立真实的房屋买卖关系的问题。首先，第三人作为债务人涉及的案件进入执行程序后，一审法院依法于2019年11月5日裁定查封涉案房屋，此后，一审法院于2019年11月21日对第三人进行询问，第三人在接受询问时已明确表明涉案房屋属于其所有，且处于其控制之中；其次，2020年3月6日一审法院再次对第三人进行询问时，第三人已表明涉案房屋其打算出售，欲将出售后所得款项偿还债权人，包括偿还其向原告所借款项，如果还款后还有剩余，则剩余的款项归其所有。再次，虽然第三人称其已于2019年11月将房屋交付给了原告，但是就在同一时间段内，出现了第三人一方面欲出售房屋偿还债务，一方面又已交付房屋而相互矛盾的情形，第三人所述相互矛盾。根据第三人陈述的内容来看，第三人与原告之间并无房屋买卖的意思表示，原告虽然持有《房屋、土地转让协议》，但该协议所体现的内容实质上已被第三人陈艳所陈述的内容予以否定，也即《房屋、土地转让协议》及收条属孤证；虽然原告提供了证人陈某的证言，但是证人陈某与原告陈寿雄，与第三人陈艳是亲兄妹关系，其证明效力很低，并不足以证明买卖的真实性。另外，结合第三人与案外安启应、李学勇之间的租赁合同关系来看，第三人一直实际控制、管理、占有、支配涉案房屋，故实际管理、占用涉案房屋的并非是原告。虽然原告提供了2015年12月8日的《租赁合同》及第三人出具的租金收条，该收条与《租赁合同》的证明力同等，均不足以体现租赁房屋的事实，相反，如前所述，原告与第三人之间并无真实的买卖关系，则原告与第三人之间的租赁关系也便没有基础事实予以支撑。综上，由于原告提供的证据不足以证明其与第三人之间具有真实的买卖关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”之规定，原告与第三人签订的《房屋、土地转让协议》并不能产设立、变更、终止民事权利和义务的法律效果，而原告要求确认合同合法有效的关键因素在于意思表示真实，因此，对原告要求确认合同合法有效的诉讼请求依法不予支持。由于《房屋、土地转让协议》不具有合法有效的前提基础，故原告要求判决涉案房屋归原告管理使用，依法不予支持。由于原告提供的证据不足以证明其系涉案房屋的权利人，其提出执行异议之诉，但其提供的证据不足以排除执行，故其要求判决立即停止对涉案房屋的强制执行、要求解除查封的诉讼请求依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二之规定，判决：驳回原告陈寿雄、文凤林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈寿雄、文凤林负担。二审中，上诉人提交了以下证据：第一组证据：二上诉人及其子陈炜通过公开销售平台对涉案房屋进行销售的截图。包含：1.上诉人文风林2018年6月26日在爱家房产销售涉案房屋截图。2.二上诉人分别于2018年6月7日、2018年6月26日委托贵州永鑫公司销售涉案房产的记录表。3.陈寿雄之子陈炜自2018年12月19日起陆续在58同城、安居客、搜房网、房天下等平台销售涉案房屋的截图。证明涉案房屋被查封之前，二上诉人以财产所有人的身份销售房屋。被上诉人王永军质证：该组证据并不符合民诉法规定的新证据，不属在一审中无法提供的证据。从证据形式上看，该组证据不能体现上诉人对该房享有实际占有和使用的条件，对该组证据的真实性不予认可。截图上面姓名也与上诉人的名字不一样。原审第三人质证：没有意见。第二组证据：1.水电工夏厚宇的说明及收条；2.2019年10月26日购煤收条；3.牌庄收费站收取水费的说明；4.涉案房屋邻居付某的证明；5.涉案房屋邻居李某的证明。证明在2019年10月26日前二上诉人已经实际进入涉案房屋，该时间早于法院查封时间。被上诉人王永军质证：该组证据并不符合民诉法规定的新证据，不属在一审中无法提供的证据，对证据1中的夏厚宇未到庭接受质询。对证据2买煤的收条即便真实也不能证明是用于在涉案房屋中生活。对证据3需要水费的收据才能证明。对于证据4中李某停车在涉案房屋门前不能证明涉案房屋的所有权人是上诉人。对证据5质证意见和证据4一致。原审第三人质证：没有意见。第三组证据：1.证人李某证言：我是跑货车的，以前和陈艳是邻居。我在2019年9月份买的大货车，在2019年10月底我将车开回家修，我将车放在我家对面陈艳家房屋的门口，上诉人陈寿雄出来说是不要停在他家门口，给我说房屋是他的了，门口不能停车。被上诉人王永军质证：证人证言与事实不符，不符合证据的形式要件。是否对该房屋占有管理并非证人证言可以印证的。原审第三人质证：没有意见。2.证人付某的证言：我证明上诉人陈寿雄在2019年11月初搬到五里牌牌庄村××号房屋居住，该房屋原来是陈艳家的。被上诉人王永军质证：质证意见和上一个证人证言质证意见一致。原审第三人陈艳：无意见。第四组证据：上诉人在银行取款的银行凭证28张，有三个卡号，户主是文凤林，是农村信用合作社的卡，金额共计46.25万元。证明在文凤林的三张卡中的取款都是第三人陈艳支取，文凤林的签名是陈艳冒签的，支取地点是在黔西和贵阳。存款都是文凤林在金沙存款的，存现记录和取款记录一致。被上诉人王永军经本院通知未前来进行质证，请求法院依法认定。原审第三人质证：没有意见。凭证上面签名是我签的。本院认证：上诉人提交的第一组证据，经核实属实，对其真实性予以确认。该证据仅能证明二上诉人及其子陈炜以其名义销售涉案房屋，不能直接证明对涉案房屋占有使用。第二组证据夏厚宇、李某、付某的说明属证人证言，夏厚宇未出庭接受询问，被上诉人对其证言有异议，不予采信。李某、付某出庭作证，以其证言为准。牌庄收费站收取水费的说明证明陈寿雄于2019年11月起交纳水费。购煤收条无法核实其真实性。对第三组证据，证人证明的时间是2019年10月底或11月初，但不能证明具体时间，也不能证明早于2019年11月5日。对第四组证据，是否系陈艳签名不能确认，且金额仅46.25万元。一审法院查封涉案房屋的时间是2019年11月5日，上诉人陈寿雄、文凤林提交的证据仅能证明其于该时间点左右对涉案房屋进行管理，并不能确认是在查封之前。且一审法院在之后两次对第三人进行询问，第三人仍表明对涉案房屋实际控制。故上诉人不能证明在一审法院查封之前第三人已交付房屋。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人陈寿雄、文凤林主张与龚朝林、陈艳之间存在借款，后将借款转化为购房款，龚朝林、陈艳将涉案房屋、土地转让给其。上诉人陈寿雄、文凤林对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。一、关于案涉房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。龚朝林、陈艳与陈寿雄、文凤林签订《房屋、土地转让协议》载明，涉案房屋占用土地系2010年7月10日从罗刚处转让而来。陈寿雄、文凤林提交的罗刚与黔西县城关镇牌庄村于2005年5月8签订的《土地转让协议》表明，涉案房屋所占用土地原为牌庄村集体土地。根据当事人的陈述，涉案房屋及所占用土地至今未办理任何手续，仍属于集体土地。陈寿雄、文凤林属金沙县人，在涉案土地的性质转变为非集体土地之前，陈寿雄、文凤林不具有取得黔西县集体土地使用权的资格，故《房屋、土地转让协议》不具有合法性。二、关于是否于查封之前占有涉案房屋的问题。根据查明的事实，陈寿雄、文凤林在人民法院查封涉案房屋的时间点左右对涉案房屋进行管理，但并不能确认是在查封之前。且一审法院在之后两次对第三人进行询问，第三人仍表明对涉案房屋实际控制。陈寿雄与陈艳系兄妹关系，如双方存在真实交付的情况下，陈艳夫妻不会向法院作出相反的陈述。结合第三人与安启应、李学勇之间签订的租赁合同来看，第三人一直实际控制、管理、占有、支配涉案房屋。故上诉人不能证明在一审法院查封之前第三人已向其交付房屋。三、关于是否支付全部价款的问题。《房屋、土地转让协议》约定的价款为165万元。陈寿雄、文凤林主张陈艳用其多张银行卡柜台取款的金额为46.25万元，通过ＡＴＭ机取款7.85万元，其余系现金交付，由陈艳到陈寿雄位于金沙县次收取现金115.1万元。陈寿雄、文凤林在庭审中对款项交付金额的陈述前后矛盾，且陈述的款项交付方式不符常理。四、关于上诉人对未办理过户登记是否存在过错的问题。涉案房屋未办理任何手续，且涉及集体土地，对此陈寿雄、文凤林应当是明知的，故其对未办理过户登记存在过错。综上，上诉人陈寿雄、文凤林的主张不能阻止人民法院的强制执行，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈寿雄、文凤林负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二〇年十月十五日书记员  张钦越