广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1065号原告：广州海伦堡物业管理有限公司鼎湖分公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区***************，统一社会信用代码：914******6P。负责人：徐正海。委托诉讼代理人：郭丽娟，女，系该公司的工作人员。委托诉讼代理人：李晓燕，女，系该公司的工作人员。被告：罗镇帮，男，汉族，1982年2月19日出生，住广东省云浮市云城区*************，公民身份号码：445************333。原告广州海伦堡物业管理有限公司鼎湖分公司（以下简称“海伦堡公司”）与被告罗镇帮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人郭丽娟、李晓燕，被告罗镇帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付：物业管理费：以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，自2018年4月起暂计至2020年6月为5007.69元；管理费违约金：从逾期之日起每日按应当月管理费金额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2020年6月30日为5928.55元；以上共计10936.24元，请求计付至付清之日；2.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求第1项：判令被告立即支付物业管理费：以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，自2018年4月起暂计至2020年9月30日，为5564.1元；管理费违约金：从逾期之日起每日按应当月管理费金额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2020年9月30日为7359.64元，合计12923.74元，请求计付至付清之日。事实和理由：被告购买了肇庆市鼎湖区鼎湖新城四十八区之三富海豪庭D5D6D7幢D5-904房商品房，该房屋建筑面积为103.04平方米，被告于2016年3月11日收楼。2018年2月10日，肇庆市昆隆房地产开发有限公司选聘广州海伦堡物业管理有限公司鼎湖分公司对富海豪庭事实物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》，且该合同已经鼎湖区住房和城乡建设局房地产业管理股备案登记。原告于2018年2月10日正式接管富海豪庭小区，并依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的物业管理服务，小区物业管理费从2018年4月1日开始计收，按照每月每平方米1.8元（含公摊水电费）。原告为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告上述之诉讼请求事项。被告罗镇帮辩称，我没有与原告签订物业服务合同，我不存在违约；我与前物业公司签订的合同，约定的物业服务费收费标准是按1.5元每平方米计算的，我同意以1.5元每平方米缴纳物业服务费给原告，但是原告拒绝收取；原告现在的物业服务费收费标准明显提高，没有专门告知业主，虽然有公示，但是难免有些业主没有看到，原告称有80%的业主同意，未提供相应的资料予以证实；另外公用面积的收益，如电梯广告费及商家进驻摆摊的收益属于全体业主，应该开设专户，将开支明细进行公示，但原告没有公示和补充到物业服务费中。原告海伦堡公司举证如下：1.身份证，证明被告主体资格；2.前期物业服务合同，证明原告为开发商委聘物业，双方存在合同关系、被告应缴交物业管理费的时间及标准及物业费的计收依据；3.欠费明细表，证明被告欠物管费、违约金、公摊电费的具体数额；4.合同终止协议书，证明开发商已与名信物业管理有限公司终止合同关系；5.收楼通知书、业主资料登记表、收楼物品签领表，证明被告已于2016年3月11日办理收楼手续，被告已实际入住案涉房屋，并接受原告的物业服务；6.寄送的律师函及快递单，证明原告书面催缴记录；7.水费单，证明被告已知晓物业公司的更换并享受原告提供的物业服务；8.前期物业服务合同及备案证明，证明原告于2018年2月10日与涉案小区房产开发商签订物业服务合同并进驻案涉小区实际开展物业服务的事实；9.清洁外委服务合同、绿化垃圾清运合同、电梯保养合同、智能化社区保养合同、合同对应支出发票，证明原告对涉案小区进行物业管理，提供物业服务，为提升物业服务品质聘请专业机构进行服务的事实；10.原告日常工作照片、原告与业主微信聊天记录截图，证明原告对案涉小区提供优质的物业服务的事实；11.前物业公司退场公示照片及我司物业收费公示、走访告知业主的照片、原告物业收费财物统计表、周边小区物业收费情况及照片、小区业主与原告签订《前期物业管理服务协议》的统计表，证明原告提供物业服务及收费合法，涉案小区业主对原告物业服务工作的认可。被告罗镇帮举证如下：1.被告身份证，证明被告主体资格；2.商品房买卖合同，证明被告涉案房屋产权证明；3.前期物业管理服务协议，证明被告签订与肇庆市名信物业管理有限公司物业服务协议，接受按建筑面积每平方米1.5元的物业管理服务费；4.收楼确认书、业主联络资料登记表、住宅楼钥匙、资料签收确认书、区域防火责任协议书、收楼承诺书，证明被告接受的是由肇庆市名信物业管理有限公司提供的物业服务；5-7.附件1、附件3、附件4，证明被告认为原告没有按照物业服务合同提供物业服务的事实；8.附件5，证明小区业主反对提升物业管理费及不满意物业服务的充分诉求；9.附件6，证明小区业主反对提升物业管理费及不满意物业服务的充分诉求。经审理查明：2014年2月10日，被告向肇庆市昆隆房地产开发有限公司（以下简称“昆隆公司”）购买了其开发的位于肇庆市鼎湖区新城四十八区之三富海豪庭第D5D6D7座D5座幢9层D5-904房，房屋面积为103.04平方米。被告于当日与肇庆市名信物业管理有限公司（以下简称“名信公司”）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第五条约定，高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米：1.5元。2016年4月15日，被告到名信公司处办理收楼手续完毕。后昆隆公司更换物业管理公司，因此昆隆公司与名信公司签订《合同终止协议》，约定双方签订的《富海豪庭前期物业服务合同》于2018年2月1日终止，名信公司基于该合同与业主签订的《前期物业管理服务协议》也即时终止；其后，昆隆公司选聘原告海伦堡公司对富海豪庭提供物业管理服务，名信公司于2018年2月2日进行公示，告知业主其退场一事。原告针对进驻富海豪庭，进行前期物业服务的准备工作，并针对收费标准进行公示，于2018年2月10日，昆隆公司（建设单位）作为甲方与原告海伦堡公司（物业服务企业）作为乙方签订了《前期物业服务合同》，约定高层住宅：1.8元/月/平方米(房屋的总层数在七层,含以上），签订合同后，于当日原告正式进驻富海豪庭，依照约定开展物业服务。后原告到肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局办理了备案手续，并对于物业服务的项目与相应的公司签订清洁外委服务合同、绿化垃圾清运合同、电梯保养合同、智能华设备保养合同。原告针对其正式进驻富海豪庭开展物业服务及《前期物业服务合同》进行公示，在原告为被告提供物业服务至2018年4月时，原告告知被告缴纳物业管理费及与其签订《前期物业服务协议》，被告拒绝签订协议及缴纳物业管理费，后原告委托律师事务所向被告发出律师函催缴物业管理费，被告仍拒绝缴纳物业管理费至今，原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《前期物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。《前期物业服务合同》法律效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告在2018年2月10日进场后，有将原告与昆隆公司签订《前期物业服务合同》公示，并依约提供物业服务，被告在享受物业服务的期间，没有向原告提出异议，因此该合同成立，对被告具有约束力。关于物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据《前期物业服务合同》第七条约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，按月交纳，应在每月25日前交纳。第六条约定，高层住宅（总层数七层（含）以上）按建筑面积每平方米每月1.8元计算（含公共水费、电费分摊）。原告已依约向包括被告在内的众业主提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费，被告经原告催收后仍拒绝交纳没有法律依据。因此，原告主张被告以房屋建筑面积为单位，按每月1.8元/平方米，支付2018年4月至2020年9月30日物业服务费5564.1元，本院予以支持。被告辩称业主公共部分的广告收益原告未进行公示和小区内有人员摆摊经营，该抗辩理由不属于可不支付物业服务费的法定理由，本院不予采纳；被告同时辩称物业服务费收费标准虽有公示，但没有专门告知业主，难免业主会没有看到，但据原告举证的照片可证明收费标准已进行公示及原告有向业主讲解物业收费事宜，原告已履行了相应的告知义务。三、关于违约金问题。《前期物业服务合同》未约定业主拖欠物业服务费需计算违约金，因此，原告主张计算物业服务费违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗镇帮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司鼎湖分公司支付2018年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费5564.1元；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司鼎湖分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61.5元（原告已预交36.71元），由原告负担25元，被告罗镇帮负担36.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 江 浩二〇二〇年十月十六日书记员 孔伟杰