上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异172号案外人：沈某某，女，1945年5月12日生，汉族，住上海市松江区车墩镇新余村**。委托诉讼代理人：顾建明，上海巨明律师事务所律师。申请人：潘润琴，女，1966年4月21日生，汉族，住，住上海市徐汇区田林十四村****/div>申请人：潘正康，男，1974年11月20日生，汉族，住上海市徐，住上海市徐汇区宛平南路******>上述二申请人共同委托诉讼代理人：王晖，上海沪达律师事务所律师。被申请人：俞钢红，男，1972年10月30日生，汉族，住上海市松江区中山东路，住上海市松江区中山东路******id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>在申请人潘润琴、潘正康与被申请人俞钢红其他合同纠纷一案中，案外人沈某某对本院查封上海市松江区中山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人沈某某异议称，要求中止对涉案房屋的执行。事实和理由：出于自住和投资的考虑，案外人于2020年9月13日通过中介公司购买了被申请人和奚春梅名下涉案房屋，合同总价218万元。2020年9月15日，案外人与被申请人及奚春梅就涉案房屋签订网签合同，合同总价为215万元。现案外人已按约支付了购房款175万元，款项由案外人女某和案外人女某的同行黄金芳共同出资，余款43万元双方约定在涉案房屋过户手续办理时支付。同日，双方补充约定，被申请人在2020年9月30日前搬出涉案房屋，个人物品暂时放在房屋内。2020年9月16日，被申请人与案外人办理了房屋移交手续。2020年9月18日，涉案房屋上的抵押被涤除。2020年9月19日，在办理房屋交易过户过程中，案外人发现上述房屋于2019年9月17日被本院(2020)沪0117民初12272号申请人与被申请人其他合同纠纷一案予以查封。案外人认某，双方买卖合同签订后，案外人按约支付了大部分房款，督促被申请人将房款用于涤除涉案房屋上的抵押登记，并已实际占有涉案房屋，案外人不某在过错行为，故应当中止对涉案房屋的执行。申请人潘润琴、潘正康辩称，不同意案外人的异议申请。申请人在2020年8月26日即提出对涉案房屋的财产保全申请，实际财产保全时间为同年9月17日，涉案房屋的抵押涤除时间为9月18日，且房款未实际付清，房屋产权未转移，申请人对于涉案房屋的保全措施合法有效。涉案房屋上设立的最高额抵押登记为350万元，涉案房屋周边同类型房屋成交价在每平方米25,000元左右，被申请人收到与申请人其他合同纠纷一案的起诉状等材料后即低价转让涉案房屋是恶意行为。而案外人在未涤除涉案房屋抵押登记的情况下就付清了大部分房款，放大了自己的风险，且案外人女某与黄金芳才是实际购房人，她们都从事房产中介业务，与被申请人认识多年，对被申请人的经济状况以及购房中可能存在的风险也是清楚的。涉案房屋的交易过程非常快速，不符合交易习惯，且被申请人的物品仍然保留在涉案房屋内，被申请人的自认送达地址也是涉案房屋所在地址，至今仍住在该房屋内，故涉案房屋并未实际交付。申请人有理由怀疑案外人与被申请人系恶意串通，损害申请人利益。被申请人俞钢红述称，同意案外人的异议申请。其与奚春梅原为夫妻，已于2020年9月15日离婚。涉案房屋系夫妻共同财产，2018年时就通过中介挂牌，因资金紧张，故以略低于市场价的价格出售给案外人，用于偿还涉案房屋上的银行贷款余额175万元。奚春梅对涉案房屋交易过程知情。案外人担心涉案房屋上设立了抵押，影响房屋过户，故在被申请人预约贷款还款后才支付了房款，被申请人认某案外人无某某。因腾房需要时间，被申请人与案外人约定物品暂时仍放在涉案房屋内，被申请人目前大部分时间也居住在涉案房屋内。本院经审查查明，涉案房屋为俞钢红、奚春梅共同共有，建筑面积99.19平方米。浙江泰隆商业银行股份有限公司上海分行原于2018年5月25日经核准设立最高额350万元的抵押登记，期限为2018年5月16日至2021年5月16日，现已涤除。2020年9月17日，本院因(2020)沪0117民初12272号一案正式查封涉案房屋。案外人遂向本院提起异议。另查明，潘润琴、潘正康与俞钢红其他合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案，案号为(2020)沪0117民初12272号。根据潘润琴、潘正康的申请，本院于2020年9月10日裁定冻结俞钢红名下银行存款1,000,000元或查封、扣押相应金额的其他财产。该案尚在审理中。再查明，俞钢红、奚春梅(出售方)经上海亚玲房地产经纪事务所居间，与沈某某(买入方)签订落款时间为2020年9月13日的居间合同，约定涉案房屋总价218万元，其中装修费3万元。2020年9月13日，黄金芳向奚春梅银行转账支付10万元，交易用途载明为涉案房屋定金。奚春梅同日出具收据。2020年9月15日，俞钢红、奚春梅(卖售人、甲方)与沈某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定经上海懿蕾房地产经纪事务所公司居间介绍，乙方受让甲方自有房屋，转让价为215万元；2020年9月30日前甲方腾出房屋并通知乙方验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；2020年9月30日前甲乙双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续等。同日，沈某某向俞钢红银行转账支付165万元，附言为房款。俞钢红遂出具收据。奚春梅与沈某某签订落款时间为2020年9月16日的房地产买卖交接书，载明于当日完成涉案房屋交付手续。本案审查过程中，案外人提供2020年10月的水、电费缴费通知单，以证明案外人现实际占有涉案房屋；提供网页截图，以证明涉案房屋售价在合理范围内；提供俞钢红签署的落款时间为2020年9月15日的补充协议，载明被申请人同意在2020年9月30日搬出，物品暂时放在涉案房屋内。案外人明某，涉案房屋余款为43万元，愿意交付本院执行。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收据、汇款凭证、房地产买卖交接书、民事裁定书等予以证实。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封被申请人与奚春梅共有的涉案房屋前，案外人已签订书面合同、按照合同约定支付部分价款并愿意将剩余房款交付本院执行。但从房屋的占有看，案外人除了房地产买卖交接书，并未提供其他证据证明其在司法查封前即占有涉案房屋。故对于案外人的某某，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人沈某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陆红根审 判 员 施 岸审 判 员 黄 杰二〇二〇年十月二十二日法官助理 赵璋翊书 记 员 赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。