河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初8377号原告（反诉被告）：郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地：郑州市**德化街******，统一社会信用代码：91410100614704192T。法定代表人：何海平，系公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：林长青，男，系公司员工，一般代理。被告（反诉原告）：张荣江，男，1977年12月13日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：黄广甫、刘亚文，河南方邦律师事务所律师。原告郑州华侨友谊房地产开发有限公司诉被告张荣江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，张荣江向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王峰、林长青，被告（反诉原告）张荣江的委托诉讼代理人黄广甫、刘亚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州华侨友谊房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号0425344）解除；2.请求依法判令被告注销《商品房买卖合同》（合同编号0425344）合同信息备案登记手续和预告登记手续；3.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为：请求依法判令被告注销《商品房买卖合同》（合同编号0425344）合同信息备案登记手续。事实和理由：2004年7月18日，被告在原告处购置房产一套并签订《商品房买卖合同》（合同编号0425344）一份。被告购买的房产位于二七区××单元××房产，户型为五室两厅，建筑面积为149.91平方米，购房总价共计人民币688568元，被告办理银行按揭支付购房款。该《商品房买卖合同》已在房产管理登记部门进行了合同信息备案登记。被告一直没有缴纳购房款，经原告与被告多次联系，被告在2007年向原告出具证明一份，同意解除《商品房买卖合同》并按原告的要求到郑州市房管局办理合同备案注销手续。该证明出具后，原告多次通知要求被告到郑州市房管局办理合同备案注销手续，被告始终没有配合办理。故原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张荣江辩称，一、答辩人与原告于2004年7月18日签订的《商品房爱买合同》（合同编号：0245344），答辩人交纳了全部购房款，并在房管部门进行备案，该合同合法有效，双方应继续履行该合同。1.原告在诉状中称答辩人“一直没有缴纳购房款”“多次通知要求被告到郑州市房管局办理备案注销手续”系虚假陈述，事实是2004年，答辩人与原告订立《商品房买卖合同》当日便缴纳了138568元购房款，剩余55万元准备银行按揭贷款，后因为银行审批不通过于2004年8月28日补足剩余55万元购房款，至此全部缴清购房款，原告给答辩人出具加盖财务公章的收据两份。2.合同第八条约定原告2004年9月30日前交房给答辩人，因原告房产消防验收多次不合格等原因，一直达不到交房标准，2007年答辩人要求退房，原告以退房款赔偿违约金为由，诱导答辩人于2007年11月22日在一份手写“证明”上签名，而后原告未退房款和违约金。3.答辩人如约支付了购房款，但原告拒绝履行主合同义务，此时合同解除的权利应当由守约方即答辩人享有，原告并不享有解除合同的权利，原告从未督促答辩人履行注销备案手续，原告严重怠于行使权利，即便其有合同解除权，也在经过合理期间后归于消灭。二、2007年在原告的要求下签署的“证明”不是答辩人真实的意思表示，出具的“证明”双方也没有实际履行，为无效《证明》。1.2007年11月22日，原告以退还房款和赔偿违约金为由，与答辩人签署“证明”，但答辩人签署“证明”之后并没有收到原告的退款及赔偿，该“证明”为无效《证明》，实质上未能生效。2.该份“证明”未加盖原告的公章，该份“证明”内容仅张荣江签名为其本人书写，其余内容均不是张荣江书写，“证明”上所载的见证人均为事后添加，所谓见证人也未在“证明”上签署日期，答辩人签署“证明”时并不认识也不曾见过所谓的“见证人”、签订的该份“证明”不是答辩人真实的意思表示，故答辩人主张该份“证明”没有事实依据，不能认定为答辩人放弃房屋买卖合同约定的权利。综上所述，答辩人实际履行了该《商品房买卖合同》约定的付款义务，该合同合法有效；原告未履行解除合同的退款和赔偿义务已经用行为表明了合同在履行。原告主张解除案涉合同和协助办理注销备案登记手续无事实和法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。反诉原告张荣江向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人依据《商品房买卖合同》合同编0425344）向反诉人交付二七区××单元××房屋；2.依法判令被反诉人协助反诉人办理上述房屋不动产权属登记；3.本案反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2004年8月4日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》（合同编号0425344），约定反诉人自被反诉人处购得一套位于二七区德化街68号1幢1单元18层12号、户型为五室二厅，建筑面积为149.91平方米的房产，房屋价格约定为688568元，约定交房日期为2004年9月30日前。反诉人依约向被反诉人支付了房款后，被反诉人分别于2004年7月18日、2004年8月28日向反诉人出具两份收据共计688568元，并于2004年8月28日的收据上注明“全款已付清”，但被反诉人一直未向反诉人实际交付房屋，反而起诉反诉人要求解除合同。为此，反诉人特依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定提起反诉，请求贵院在查明本诉事实、判决驳回反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的反诉请求。反诉被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司辩称：第一，反诉原告已经不具备反诉的主体资格。理由是反诉原告已在2007年作出解除合同的意思表示，且在郑州市中院成立了破产清算组见证下自书出具了承诺函一份，表示自愿解除与反诉被告之间签订的商品房买卖合同，并随时配合办理解除手续。该资产也已被破产清算组认定为反诉被告的净资产，并经清算组委托对该资产进行了评估，因此该资产已与反诉原告没有任何关系；第二，反诉原告并未向反诉被告支付过购房款项，其提交的收据，是虚假的。我方保留追究其提供虚假证据进行虚假诉讼的权利；第三，反诉原告的反诉已过诉讼时效。综上反诉原告主张继续履行合同并办理房屋过户手续无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下1.原、被告于2004年7月18日签订合同编号为：0425344的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于二七区××单元××房屋××套，该商品房建筑面积为149.91平方米，总房款688568元；付款方式及期限约定，采用银行按揭方式付款，首付（人民币）壹拾叁万捌仟伍佰陆拾捌元，贷款人民币伍拾伍万元正；交付期限约定，出卖人应当在2004年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。原告当庭陈述，案涉房屋的买卖合同是在原告当时的合作单位洛阳洛升房地产公司开发该房屋时由洛升公司领取合同与其员工就是本案的一被告张荣江签订的房屋买卖合同，目的是洛升公司用该合同进行银行按揭，因此做了合同备案，但该合同签订后，本案的被告张荣江并未支付任何购房款，被告也未将房屋交付给被告张荣江，双方并没有实际履行该买卖合同，同时在原告国有股东郑州友谊集团破产时对原告进行了资产审计，被告在清算组见证下书写承诺表示将合同作废并不承担任何经济和法律责任，并且承诺随时按照要求到房管局办理合同备案注销手续。被告称其合同原件于2007年11月22日签署《证明》时被原告公司给收走了。2.郑州市个人房屋产权信息表显示，涉案房屋办理了备案登记手续，购房人为张荣江。3.2007年11月22日，被告向原告出具证明一份，内容为：郑州华侨友谊房地产开发有限公司：我叫张荣江，本人与贵公司在2004年内签订的郑州国际友谊广场综合楼加层1812号房的购房合同，同意贵公司的意见，合同作废。我本人不承担任何经济和法律责任。但我本人可以按贵公司要求的时间，到郑州市房管局办理合同备案注销手续，如我不办理注销手续，我愿承担相应法律责任。该合同有三个见证人签名。2007年因为友谊公司开发的房产消防验收不合格，无法交付房屋，也达不到交房标准，张荣江就向公司协商退房款赔违约金，公司要求张荣江在此证明上签字并承诺书等房子去房管局消除备案时，就把全部已付的房款和违约金退给张荣江。在签署证明时，见证人姬某不在现场，张荣江也不认识见证人。由于公司答应给其退房款和违约金，友谊公司说，如果不退你钱，你可以不配合公司去注销合同备案。到时候房子还是你的，你怕什么，这个证明只是你同意公司处理意见，回头退房时还要签正式文件。第二，张荣江去公司找过几次，没有找到负责人，没有得到解决退房款和违约金的事情，没有给解决退房款和违约金的事情。4.原告提交2007年3月6日《河南省郑州市中级人民法院关于成立郑州友谊商业（集团）总公司破产清算组的决定》及郑州市中级人民法院2007年3月6日出具的（2006）郑民三破字第12号《民事裁定书》、河南五洲联合会计师事务所2011年11月6日出具的《郑州华侨友谊房地产开发有限公司专项审计报告》以证明友谊商业集团于2007年3月6日被郑州中院裁定破产清算；审计报告中已明确确定被告签订买卖合同所购买的房产是自签，原被告之间签订的买卖合同仅仅进行了备案登记，被告并未实际支付购房款。涉案房屋经审计确定为原告的资产，并在审计报告中进行评估作价，且该部分资产也已计算在原告的自有资产中，进行了评估拍卖。张荣江称审计报告内容与本案的郑州友谊房地产开发公司没有关联。5.被告提交2004年7月18日和2004年8月28日原告出具的收据两份，显示：票号为0057666的票据，收款人为郭娴，收款金额为壹拾叁万捌仟伍佰陆拾捌元整，注明系付1812房首付款；票号为0057678的票据，收款人为郭娴，收款金额为伍拾伍万元整，注明1812房款全款已付清，该两份票据加盖有原告公司财务专用章。被告称该房款是使用自有的现金在友谊公司一楼售房部交付，现金的来源是2004年张荣江名下两个网吧的利润以及家人凑了一部分，当时签了合同之后向银行申请贷款，因为名下已经有一套按揭房，银行没有批准，随后又把剩余的房款支付给原告，原告向张荣江出具了两张收据。原告称该收据是案外人吕丹丹于2007年1月23日从原告财务部门领取的票号自0057661至0057680的收据，当时领走的时候是加盖公章的空白收据，名义是向业主代收有线电视初装费。被告提供的收据票号在2007年吕丹丹领走的空白收据范围内，而该收据字面显示签订日期为2004年，显系虚假。且原告公司的收据收款人并非发票上显示的郭娴，原告公司的财务人员是朱兵，郭娴系洛阳洛升房地产开发有限公司在合作期间指派到项目部的会计，目前也不在郑州。原告同时提交“代收有线电视初装费”笔记本记录一页，显示吕丹丹于2007年1月23日领取0057661-0057680收据未归还（原告庭后提出对吕丹丹签名进行鉴定，并提交吕丹丹情况说明一份，内容写明其不认可“吕丹丹07.2.23为其本人所写”）。6.本院依法调取了（2020）豫0103民初7271号民事判决书，该判决书显示，在该案件审理中，吕丹丹作为被告提交了收款人为郭娴出具的0057670号票据，显示其支付1612号房屋房款为陆拾柒万元整，但郑州华侨友谊房地产开发有限公司提交了“代收有线电视初装费”书面材料一份（与本案证据一致），显示：0057661-0057680吕丹丹，07.2.23，并称该收据是吕丹丹从原告财务部门领取的票据，吕丹丹称其签名非本人所写，并申请对该书面材料上“吕丹丹”的签名进行司法鉴定，后又自愿撤回鉴定申请。该判决认定原告提交的吕丹丹签字领取的“代收有线电视初装费”符合证据规则，能够证明案件事实，并结合吕丹丹当庭陈述，认定吕丹丹所出示收据除原告公章外，内容均系吕丹丹伪造。7.本案开庭后，被告张荣江申请对吕丹丹笔迹进行鉴定，并提交吕丹丹《情况说明》一份，显示吕丹丹称其经过仔细辨认，不认可本案原告提交的吕丹丹领取收据的登记记录中“吕丹丹07.1.23”系其本人书写。8.涉案房屋2004年建成，就同一幢房的其他房屋2005年陆续交付使用，这套房屋目前为止原告尚未售出，由原告正在管理。被告认可现在友谊公司的房产都无法办理房本，也不符合交房的标准。小区确实属于问题楼盘无法正常办证，因为案涉房屋公告要进行拆迁，所以二七区人民政府向郑州市房管局以及不动产出具公函要求暂停冻结办理案涉小区的所有产权登记手续。本院认为，本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后原告对合同进行了备案，原告未向被告交付房屋，后被告在2007年11月22日向原告出具的证明中称“同意贵公司的意见合同作废”，原告收回合同原件，现涉案房屋不能交付，也不能办理产权证书，事实清楚。被告称向原告交付房款688568元，原被告约定付款方式为按揭贷款，被告并未提交其曾申请贷款未获批准的证据，其称一次性用现金全额支付剩余房款，未提交任何证据，其陈述与其后来签署的解除合同证明及原告收回合同原件的事实不能印证，其提供收据显示其已分两次缴清房款，但原告称收据系案外人吕丹丹领取的有原告盖章的空白票据，被告申请对吕丹丹领取票据的签名进行鉴定，但吕丹丹不认可其签字的说明与其在（2020）豫0103民初7271号案件中自愿撤回对涉案笔迹“吕丹丹07.1.23”鉴定申请的行为相矛盾，且涉案收据含在本院（2020）豫0103民初7271号案件生效判决认定为吕丹丹领取的用以收取有线电视初装费的空白收据中，被告在本案中申请鉴定不符合法律规定，本院不予准许。被告提交的收据不能证明其已全额交付房款的事实，故本院对被告张荣江已全额支付房款的事实不予认定。当事人协商一致，可以解除合同。本案，原、被告签订《商品房买卖合同》后，均未履行合同义务。被告在2007年11月22日向原告出具的证明中称“同意贵公司的意见合同作废”，因此，双方已在2007年11月22日以协商一致的方式解除2004年7月18日签订合同编号为0425344的《商品房买卖合同》，故对原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2007年11月22日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称该证明并非其真实意思表示，为无效证明，缺乏依据，对其辩称意见，本院不予采纳；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续。涉案合同已解除，反诉原告请求交付房屋，办理过户，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告郑州华侨友谊房地产开发有限公司与被告张荣江于2004年7月18日签订合同编号为0425344的《商品房买卖合同》已于2007年11月22日解除；被告张荣江于本判决生效之日起三十日内配合原告郑州华侨友谊房地产开发有限公司办理合同编号为0425344的《商品房买卖合同》登记备案注销手续；驳回反诉原告张荣江的反诉请求。案件受理费减半收取50元，反诉费5343元，由被告张荣江（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇二〇年十月二十日书记员  韩晓红