山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3953号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴钦昌，男，汉族，1988年11月30日出生，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：申照杰，山东华林律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业公司）与被上诉人吴钦昌房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业公司上诉请求：1、改判一审判决第一项，上诉人仅应承担违约金1394.4元。2、一、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对合同约定选择性适用。涉案房产为依照团购房实施方案取得的福利性住房，是大汶口石膏工业园为解决员工住房问题而向上诉人购买的，该房产依照团购房实施方案推进相关权利义务，而方案中并没有关于交房或办理产权登记的约定，没有约定即没有违约责任可言，上诉人不应承担相应责任。上诉人向外出售的商品房约定交房时间均为2016年12月31日，该日期为上诉人应承担责任的日期，对被上诉人提前交房是应大汶口石膏工业园的要求，提前解决住房问题，是被告人所享受的福利，而非上诉人应承担的责任。一审庭审中，被上诉人提交商品房买卖合同复印件，但被上诉人故意不提交约定交房时间的一页，上诉人提交完整合同，该合同是上诉人考虑买受人需要，经双方充分协商签订，约定交房时间为2016年12月31日，办理产权登记的时间为约定交房时间后的455天，逾期视为违约，合同签订日期为2017年1月12日。然而一审判决错误认定上诉人应于2015年11月24日向被上诉人交付房屋，却对合同约定不予认可，同时对合同约定的455天免责期间不予认可，对合同的选择性适用有违公平原则。二、一审判决适用法律不当。一审判决适用《中华人民共和国合同法》的有关规定，该法第八条明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，涉案房产所签订商品房买卖合同依法有效，双方约定的交房时间为2016年12月31日，该约定对上诉人产生约束力，是上诉人应承担法律责任的时间点，该合同于2017年1月12日签订，在签订日期前，上诉人不应承担违约责任。一审判决明确引用了该法条，却依据法条对双方当事人区别对待，实为适用法律不当。三、一审判决违反法定程序。案件庭审中，被上诉人不能提供有效的证据证明涉案房屋于2015年11月24日交房，而要求上诉人对交房情况进行情况说明，证实交房时间，属于举证责任的倒置。同时，上诉人于庭审后提交的情况说明中明确就合同签订前相关权利义务提出了诉讼时效的抗辩，一审判决中却未对此事实做出认定，明显违反了法定程序。综上，一审判决错误，请二审法院依法予以纠正。 吴钦昌向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金5856.88元及迟延支付违约金的经济损失（以5856.88元为基数，从2018年11月27日至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月12日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号TYS00008211，合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区。合同第六条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4321元/平方米，总金额573354元。同时约定，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四（配套房价款为7686元）。第二十条房屋（不动产）登记约定，（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理该房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。原告向被告支付全部购房款581040元，2015年11月24日被告向原告交付房屋。由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。另查明，原告于2019年初将御驾新苑小区19号楼1单元3004室商品房（含配房）出售给赵殿法，并于2019年2月28日办理了不动产所有权转移登记。 一审法院认为，本案争议的焦点主要有以下三个方面：一、原告主体是否适格。原告起诉依据的是原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号TYS00008211），该合同系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。原告现已将房屋出售，但不影响原告作为该合同当事人依据合同要求被告支付逾期办证的违约金。被告关于涉案房屋的产权人为赵殿法原告没有主体资格的辩称一审法院不予采纳，原告主体适格。二、被告是否构成违约，应否支付原告逾期办证违约金。商品房买卖合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，双方于2015年11月24日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同第二十条第二款约定，原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告主张要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求一审法院予以支持。三、关于违约金的计算问题。合同第二十条第三款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”故违约金的起算时间，“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”即自“商品房交付使用之日起90日”的次日2016年2月23日起开始计算违约金，违约金的截止时间，即“实际完成房屋所有权登记之日”，2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，应为计算违约责任的截止日期。每日违约金标准以全部房价款万分之0.1计算，故对于原告主张的自2016年2月23日至2018年11月26日的逾期办理房地产权属证书违约金5856.88元（581040元×0.001％×1008天），有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于被告辩称自交房后455日计算违约金的意见，一审法院认为，合同第二十条第三款所约定的455日并非原告主张违约金的起算时间，而系原告向被告主张违约金的成就条件，故对于被告的该辩称，一审法院不予采纳。原告诉求的迟延支付违约金的经济损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴钦昌违约金5856.88元；二、驳回原告吴钦昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，大汶口置业公司与吴钦昌作为平等民事主体签订涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同为当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照该合同约定确定双方的权利义务。合同明确约定了办理房产证的时间和违约责任，吴钦昌有权依照该合同约定主张大汶口置业公司支付违约金。大汶口置业公司主张涉案房产属于团购房，应按照团购房实施方案确定权利义务，不符合双方合同约定，本院对其该主张不予支持。关于大汶口置业公司主张一审计算违约金时间错误，本院认为，双方签订的房屋买卖合同中第二十条第二款与第三款已对办理产权登记期限及违约金计算方式作出明确约定，一审中大汶口置业公司提交《情况说明》认可涉案房屋交付时间为2015年11月24日，一审法院根据该合同约定计算违约金，并无不当，本院予以维持。关于大汶口置业公司主张“455天免责期间”，经审查，涉案合同第二十条第三款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理”，该条款中“交付之日起455日内”系对选择违约责任承担方式的成就条件，并非对违约金计算时间的约定，大汶口置业公司的该主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张一审程序违法，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，大汶口置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十二日 书记员 袁 琳