江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6124号上诉人（原审原告）薛平，男，1971年4月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）南京博纳思资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区白衣庵********。法定代表人：金卫，该公司总经理。委托代理人：唐可勋，江苏兆仕禾律师事务所律师。原审被告：南京苏星汽车修理有限公司，住所地南京市栖霞，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道东井村**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐正，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人薛平因与被上诉人南京博纳思资产管理有限公司（以下简称博纳思公司）及原审被告南京苏星汽车修理有限公司（以下简称苏星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人博纳思公司于2019年1月7日已经被南京市中级人民法院认定失去南京市迈皋桥东井村48号的物业经营权，但是该公司于2019年1月26日继续与上诉人签订商铺租赁合同，并收取半年租金和全年物业费，该行为构成诈骗，系非法行为。上诉人的所有损失均应由博纳思公司承担。二、一审认定因上诉人无法提供租赁合同，故上诉人与博纳思公司的租赁关系无效，是事实认定错误。上诉人与博纳思公司事实上签订了商铺租赁合同，博纳思公司以拿回总公司盖章为由，骗取合同，其性质属于诈骗。从情理上讲，如上诉人未与博纳思公司签订商铺租赁合同，上诉人不会进行房屋装修，劳务雇佣等大额投资行为，上诉人进行投入的事实也证明上诉人与被上诉人签订了商铺租赁合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。博纳思公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告苏星公司述称：薛平和苏星公司之间没有合同的关系。一审法院驳回薛平要求苏星公司承担连带责任的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。薛平向一审法院提出诉讼请求：1、判令薛平与博纳思公司签订的租赁合同无效，博纳思公司、苏星公司返还租金和保证金8000元，支付搬迁费、进场费5000元、经营损失及人工费6万元、装修费2.58万元、退还卫生费及物业费1200元，共计10万元；2、判令博纳思公司、苏星公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月12日，苏星公司与金卫签订《租赁合同》，约定苏星公司将位于南京市栖霞区部分房屋及院落租与金卫，房屋面积为4700平方米，用于旧货市场经营；租赁期限为5年，自2015年11月18日起至2020年12月17日止，其中2015年11月18日至2015年12月17日为装修免租期。因金卫未按合同约定支付租金，苏星公司向栖霞区法院提起诉讼，要求解除与金卫签订的租赁合同，金卫返还租赁房屋，支付拖欠的房租、违约金及房屋占有使用费，没收金卫缴纳的违约保证金。经审理，栖霞区法院于2018年5月10日作出（2017）苏0113民初4092号民事判决书，判令金卫支付苏星公司租金及滞纳金，驳回苏星公司其他诉讼请求。苏星公司不服上述判决，向南京市中院提起上诉。经审理，南京市中院于2019年1月7日作出（2018）苏01民终6375号民事判决书，判令撤销栖霞区法院上述民事判决，确认苏星公司与金卫签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除，金卫腾空返还租赁房屋，金卫支付拖欠的房租、房屋占有使用费及租金滞纳金，苏星公司有权不予返还金卫缴纳的保证金。2019年1月3日，薛平支付博纳思公司租赁上述房屋中A35号商铺定金2000元。2019年1月26日，薛平支付博纳思公司租赁涉案商铺租金6000元。当日，博纳思公司在其于2019年1月3日向薛平出具的收款收据上写明，薛平支付的2000元，1000元转租金，1000元转保证金。薛平租赁涉案商铺后，即对涉案商铺进行装修。上述南京市中院判决生效后，金卫未按生效判决履行义务，苏星公司向栖霞区法院申请强制执行。2019年5月7日，栖霞区法院在金卫租赁的涉案房屋处张贴搬迁公告，要求金卫及包括薛平在内的房屋实际控制人于2019年7月10日前交付房屋、支付欠款。2019年6月14日，博纳思公司在涉案房屋处张贴通知，通知载明根据栖霞区法院《搬迁公告》通知书精神，博纳思公司将不具备继续分摊经营的条件，为维护所有商户的合法权益，通知各承租户：一、于2019年6月30日前愿意搬迁至江东北路319号的业主，博纳思公司将给予2个月的优惠期；二、业主的搬迁费将按各商户的不同情况由博纳思公司全额承担；三、已缴纳房租且不接受搬迁方案的承租户，博纳思公司将在搬离迈皋桥古玩城后，退还未使用的房租及保证金。2019年8月19日，苏星公司向金卫及涉案房屋占用人发出《的七次函》，函中载明根据生效法律文书及栖霞区法院已发出的《搬迁公告》，如未在规定期限内交还房屋并偿还欠款，法院将采取强制措施；为避免不必要的纠葛与损失，请加快搬迁；当前本场还剩最后3户未干净迁离出场（A2肖胜、A35薛平、B1韩同春）；………。2019年8月26日，苏星公司向最后正在迁离五户发出《第十二次郑重声明》，声明载明根据各户承诺报备法院的准确立场日期（A2肖某承诺8.26将离场、A35薛某承诺8.26将离场、………）,2019年8月26日18点前是最后离场时间点，今天是最后一天时间，请抓紧时间搬离；………。一审庭审中，薛平举证博纳思公司与他人签订的商铺租赁合同，拟证明其与博纳思公司也签订了商铺租赁合同，但博纳思公司为规避法律责任，在签完合同后，将合同拿回去盖章，至今未将合同交给薛平，并陈述其租赁的商铺面积为25平方米，月租金为1500元，优惠政策是缴纳十个月租金算十二个月，其缴纳了6个月的租金7000元、1000元的押金，博纳思公司认可薛平举证商铺租赁合同的真实性，但认为其与薛平并未签订商铺租赁合同，双方之间是不定期租赁的合同关系，并陈述薛平租赁的商铺面积实际为22平方米，薛平缴纳了6个月的租金，租金共计支付了7000元，还支付了1000元的押金。薛平陈述其现金支付博纳思公司一年的物业费、卫生费等各项费用计600元，博纳思公司并未向薛平出具收据，博纳思公司陈述经过查询未缴纳上述费用。薛平举证照片数张、收据两张，拟证明其租赁商铺后，用钢结构做了一个和房屋一样大的顶，顶上做了一个简易房，共花费2.58万元，博纳思公司认可照片的真实性，不认可收据的真实性，即便存在该费用，也应该折旧，且其与薛平之间是不定期租赁关系，博纳思公司可以要求薛平随时走，不存在补偿问题。薛平陈述博纳思曾发过通知，搬迁费由博纳思公司承担，博纳思公司陈述支付搬迁费的前提是6月30日之前搬迁；薛平陈述正常商铺需要两个人经营，按照2个人一个月5000元计算，博纳思公司应支付经营损失和人工费，博纳思公司陈述经营存在亏损和盈利，不予认可经营损失和人工费。一审法院认为，南京市中院于2019年1月7日作出（2018）苏01民终6375号民事判决书，判令确认苏星公司与金卫签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除，金卫返还包括涉案商铺在内的东井村48号房屋，但博纳思公司分别于2019年1月3日、26日收取薛平定金2000元（后1000元转为保证金，1000元转为租金）、租金6000元，将涉案商铺租与薛平，依据相关法律规定，博纳思公司与薛平之间的商铺租赁合同关系应为无效。至于薛平要求博纳思公司返还保证金，租赁合同关系无效，依据相关法律规定，博纳思公司应将保证金1000元返还薛平。至于薛平要求退还租金，一方面，双方之间的租赁关系虽为无效，依据相关法律规定，薛平仍应参照合同约定支付房屋占有使用费，另一方面，（2018）苏01民终6375号民事判决书生效后，金卫未按生效判决履行义务，苏星公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年5月7日在涉案房屋处张贴搬迁公告，限包括薛平在内的房屋实际控制人于2019年7月10日前交付房屋，该公告发布之后，薛平应按法院腾退公告要求腾退商铺，但根据苏星公司发布的腾退公告来看，薛平于2019年8月26日才腾退商铺，故综合根据薛平腾退商铺时间、双方关于租金的陈述、双方过错及一审法院查明的其他事实，一审法院酌定博纳思公司退还薛平租金1000元。至于薛平要求支付经营损失和人工费、退还物业费及卫生费，薛平并未举证充分证据予以证明，一审法院不予支持。至于薛平要求赔偿装修费，根据薛平举证的照片及双方关于租赁面积的陈述，一审法院酌定博纳思公司赔偿薛平该项损失1万元。至于搬迁费，综合根据博纳思公司发布的通知、薛平租赁的房屋面积及一审法院查明的其他事实，一审法院酌定博纳思公司支付薛平1000元搬迁费。至于薛平要求苏星公司承担连带责任，苏星公司并非合同相对方，薛平的该项请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认薛平与南京博纳思资产管理有限公司之间的商铺租赁合同无效。二、南京博纳思资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付薛平人民币13000元。三、驳回薛平的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由薛平负担1800元，博纳思公司负担500元。二审中，上诉人向本院提交两份微信聊天记录，证明其愿意搬迁，但是因为和被上诉人有纠纷，且被上诉人公司不诚信导致无法搬迁。被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为即使双方有纠纷，经过人民法院强制执行后，上诉人也应当搬离。苏星公司同意被上诉人的质证意见。二审中，薛平陈述当时双方约定的租金为2元/平方米，缴纳10个月，免2个月，一年租金为21000元，半年租金为10500元，其已经缴纳的7000元为半年不到的租金。被上诉人称其不清楚具体租金标准，一审时上诉人陈述其缴纳的7000元为半年的租金。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本院于2019年1月7日已作出生效判决，确认苏星公司与金卫签订的包含涉案商铺在内的房屋租赁合同于2017年7月6日解除，并判令金卫腾空并返还租赁房屋，但被上诉人2019年1月3日仍然向上诉人薛平收取涉案商铺定金2000元，2019年1月26日向上诉人收取租金6000元，将涉案商铺出租给上诉人，博纳思公司与薛平之间形成的房屋租赁合同关系应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人直至2019年8月26日才腾空交还房屋，因上诉人未提交证据证明双方签订了书面的房屋租赁合同，双方对于房屋租金的标准亦陈述不一致，一审法院综合薛平腾退商铺的时间、双方关于租金的陈述、双方的过错等，酌定博纳思公司退还薛平租金1000元，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。博纳思公司在与金卫存在租赁合同纠纷且法院作出生效判决后，仍将涉案房屋出租给薛平，其应对薛平为履行租赁合同而进行装修产生的损失予以赔偿。关于装修损失，上诉人一审提交的两张收据，尚不足以证明其损失，一审法院根据照片和租赁面积，酌定博纳思公司赔偿薛平损失1万元，系依法自由行使裁量权，并无不当，本院依法予以维持。上诉人一审主张被上诉人赔偿进场费、经营损失和人工费，返还物业费、卫生费，但均未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人薛平的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人薛平负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  郑 慧审 判 员  张旭东二〇二〇年十月十四日法官助理  高 峥书 记 员  戴 苗