广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20267号原告:广州锦日物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄少媚。委托诉讼代理人：陶国深，男，1978年7月8日出生，汉族，住广东省化州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：钱雪燕，女，1994年4月15日出生，汉族，住广东省怀集县，系该公司员工。被告：冯良文，男，1984年2月14日出生，汉族，住广东省电白县。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序,于同年9月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陶国深、钱雪燕、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付物业服务费4762.08元(2018年6月至2020年5月期间，共计24个月)及违约金1558.79元(以每月应缴纳的物业管理费为本金按每日千分之一的标准，均从次月5日起计至付清款之日止，暂计至2020年5月12日)；2.被告立即向原告支付公摊电费740.38元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告书面辩称，一、入住广东省佛山市南海区（以下简称案涉物业）期间，被告的车辆停在停车场被人恶意用钉子扎破轮胎，后发现多个业主反映有多次被恶意扎轮胎的事件，被告补胎4次、换胎1次合计费用2600余元，被告和多位业主不止一次向原告反映情况，原告回复会处理，但之后没有反馈，扎轮胎的事件还是持续发生，导致了业主的经济损失和安全隐患，被告对物业服务不满意。二、对服务质量提出质疑。被告入住期间多次寻求物业协助处理一些生活琐事，例如墙壁钻钉子、更换屋内灯具、瓷砖、水龙头等，并且明确表示是有偿服务，愿意支付费用，但是原告无数次回复都是“我们不提供这样的服务，请自行处理”。入住期间本栋楼的管家是谁、主要负责人是谁，被告完全不清楚，任何事情只能自己解决。三、车位事件，为尽快售出车位，原告一直采取锁部分车位的方式营造氛围，造成业主的停车不便，迫使业主购买车位，但业主对这种行为深感厌恶，所以售卖情况一直不理想。2020年5月下旬，原告为强卖车位，安排多名物业管理人在停车场拉起铁链，拒绝没有车位的业主进入该楼层停车。封锁的情况持续一周，在众多业主一起到原告处反映才得以延缓，但是锁空车位不让停车的事情目前依然存在。四、对物业管理人员素质提出质疑，在沟通物业管理费期间，曾经有两次停电停水行为。偶尔被告忘记携带门禁卡出小区，进去的时候需要借卡，部分物管人员头不抬、手不伸，直接无视。综上所述，被告只能以延交管理费寻求对话，但是原告只有催款，没有任何有效反馈及沟通。根据同时履行抗辩权，物业提供服务是义务，被告缴纳服务费也是义务，在满意之前被告是否有权提出要求呢？庭审中被告补充辩称，物业管理费产生的违约金不符合物业管理条例。因为前期物业服务管理协议的签订是收楼前签订的，不签订的话不给收楼，协议中关于违约金的条款不合理，被告不同意支付违约金。2.关于被告的书面答辩状第一点，原告应该给予被告书面回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原告提交的证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2000年6月8日成立，经营范围是房地产业等。2014年8月11日，被告与佛山市南海俊诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案涉物业、建筑面积共80.33平方米等内容。被告确认案涉物业至今未办理不动产权证。2016年5月28日，原、被告签订《金名都前期物业服务协议》，约定的部分内容如下：由原告负责案涉物业小区的物业管理，原告向被告收取物业服务费，按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计付；物业服务费收费标准：高层住宅[房屋的层数在七层(含)以上]每月每平方米2.47元(不含公共水电费分摊)；物业服务费用，不包括公共水电费及物业共用部位和共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公共水电费由业主分摊，具体分摊方式为：小区范围的路灯和公用道路清洁用水产生的水电费，由小区的所有业主分摊；住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，由本楼全体业主合理分摊；二次供水产生的费用，由相关使用业主分摊；首期物业服务费从被告签署《收楼手续单》当日起计算；如被告接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起(以最早日期为准)计算物业服务费；被告须按本协议约定缴交物业服务费，原告每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。2016年5月28日，案涉物业交付予被告。案涉物业自收楼至2018年5月之间的物业管理费和自收楼至2018年2月期间的公摊电费均已缴纳，已缴纳的物业管理费的标准为：198.42元/月（2.47元/月·平方米×80.33平方米）。案涉物业自2018年6月至今的物业管理费和自2018年3月至2020年3月期间的公摊电费740.38元尚未缴纳。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，为案涉物业提供了物业管理服务。被告作为案涉物业的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，应向原告缴纳物业服务费。原告主张被告应支付自2018年6月至2020年5月的物业管理费，且被告确认该期间内其未缴纳物业管理费，根据案涉物业每月的物业服务费为198.42元，则计得4762.08元（198.42元×24个月）。被告不缴纳物业管理费的辩称均理据不足，本院不予采纳。依据上述协议的约定，逾期支付物业服务费的，原告有权向被告主张滞纳金、违约金。双方的协议中虽然对滞纳金有明确的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，此滞纳金的计算标准过高，同时为避免滞纳金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳物业服务费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院确定滞纳金即原告主张的违约金为所欠物业服务费总额的20%即952.42元（4762.08元×20%）。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理服务费及公共耗能费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，涉案房屋因物业管理产生了公共用电分摊费用，且被告确认其未缴纳自2018年3月至2020年3月期间的公共用电分摊费用，故原告请求被告支付上述期间的公共用电分摊费用740.38元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、冯良文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年6月至2020年5月期间的物业服务费4762.08元及违约金952.42元予广州锦日物业服务有限公司；二、冯良文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年3月至2020年3月期间的公摊电费740.38元予广州锦日物业服务有限公司；三、驳回广州锦日物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序结案，受理费减半收取25元（广州锦日物业服务有限公司已预交），由冯良文负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州锦日物业服务有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  欧亚婷二〇二〇年十月二十一日书记员  饶永佳