河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13775号上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所郑州高新技术产业开发区瑞达路**。法定代表人:贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：付志沛，男，1989年11月27日出生，汉族，，住河南省林州市委托诉讼代理人：任静祎，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦亚，河南亚太人律师事务所律师。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智房地产公司）因与被上诉人付志沛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初9263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。玖智房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,或依法发回重审；2.本案一审、二审上诉费由付志沛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，付志沛在一审中并未提交任何证据涉案房屋存在“无理由退房”的宣传，也未提交任何证据证明付志沛在认购涉案房屋时间的当时玖智房地产公司所售楼盘存在“无理由退房”的宣传,一审法院就认定玖智房地产公司存在“无理由退房”的宣传，并以此认定涉案房屋可以“无理由退房”属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1.本案所涉认购书系预约合同,本身不涉及房屋的交付等问题,仅涉及是否签署本约问题，即使“从无理由退房”字面角度理解，亦要涉及房屋是否交付问题，即要涉及本约商品房买卖合同问题。现双方仅是预约合同状态，并没有签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖的法律关系并未存在，涉案房屋也未交付给付志沛，若一审判决玖智房地产公司退还付志沛定金2万元，那么付志沛应当将“房屋”退还给玖智房地产公司。2.纵使“无理由退房”这一短语可有其他理解，但作为理性的一般消费者来说，在购买相对较大价值的房屋时，应当尽到必要的审查义务即审查“无理由退房”这一短语被限定内涵与外延的相关文件，从网络上可以查到恒大地产集团有限公司全面实施无理由退房的重大决定文件的相应条件，付志沛亦应当有能力获知。3.恒大地产集团“无理由退房”权利被限制在商品房买卖合同签订之后，业主入住之前的期限，且双方要签订书面无理由退房协议，而付志沛未提供充分的证据证明其符合上述情形。综上所述，付志沛未按照认购书约定的期限交付首付款并签署商品房买卖合同的行为已经构成违约，根据《合同法》第一百一十五条的规定及《认购书》第五条的约定，付志沛的定金应当不予退还。请二审法院查清案件事实,正确适用法律,维护正常的市场交易秩序,保证玖智房地产公司的合法权益。补充事实及理由：付志沛的诉请不符合法律规定，一审法院在未行使释明权告知付志沛变更诉请的情况下进行支持其诉讼请求的做法实属不当。付志沛一审时的诉讼请求是要求解除其与玖智房地产公司之间签订的商品房认购书，理由是玖智房地产公司的置业顾问介绍的房屋周边配套交通情况不实。按照付志沛的诉请理由，显然是说因玖智房地产公司的置业顾问欺诈行为令其产生重大误解，才与玖智房地产公司订立的商品房认购书。按照合同法的规定，付志沛应当行使撤销权，向人民法院主张撤销商品房认购书，而不是要求向法院要求判令解除该认购书。一审法院在未向付志沛释明相关法律规定，告知付志沛变更诉求的和提供玖智房地产公司工作人员有欺诈行为导致其存在重大误解相关证据的情况下进行判决，解除认购书的做法不符合程序和证据规则的要求。二、一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院以玖智房地产公司广告中有无理由退房的表述，且该表述的意思是客户在签订认购书后任何情况下都可以要求退房为由判决玖智房地产公司承担返还定金及利息的民事责任，系对商品房认购书的性质存在错误的理解。司法解释明确规定认购书的性质属于预约合同，签订预约合同的目的是为了订立本约。预约合同中的定金属于立约定金，其作用是为本约提供担保。商品房买卖过程中的本约即商品房买卖合同。付志沛在签订商品房认购书后，并没有法定或者约定的事由，拒不签署本约则构成缔约过失，所交立约定金应当不予退还。客户和开发商在签订商品房买卖合同后才成为真正意义上的买房，或者买房的标志，是双方签订正式的商品房买卖合同，而退房的前提条件也应当是购房人已经买了房，玖智房地产公司与付志沛签订的商品房认购书尚不能说明付志沛已经购买了房屋。既然付志沛并未购买房屋，也就不存在退房一说。一审法院以玖智房地产公司广告中承诺的无理由退房为由，按照无理由退房判决玖智房地产公司退还定金不符合事实，不符合法律逻辑的。并且如果退房的话，退还的显然应当是购房款，而并非是定金。综上所述，一审法院未正确理解认购书的法律性质，导致认定事实错误。一审判决客观上保护了存在缔约过失的付志沛，侵害了作为守约方的玖智房地产公司的利益。不仅判决本身存在问题，而且社会效果极差，违背了社会主义法治理念，应依法应当予以纠正。付志沛辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。付志沛与玖智房地产公司之间签署的商品房认购书是因为玖智房地产公司在新闻媒体及公共场合均承诺履行其无理由退房的优惠政策。付志沛提出退房的要求符合双方约定的条件，依法应予以驳回。付志沛选择解除合同还是选择行使撤销权，均是付志沛的权利。付志沛在一审中提出解除合同系付志沛正当行使自己权利的表现。一审认定事实清楚，法律适用正确。付志沛于2019年4月27日到该项目部交2万元认筹金时，置业顾问明确表示随时不想买随时可以申请无理由退房，玖智房地产公司也未对无理由退房、设置障碍条款的进行了特别提示或解释说明。玖智房地产公司在各大媒体及公共场所均承诺恒大房屋可享受无理由退房政策，并未附加任何条件，字面理解应该是买受人自认购后可以任何时间无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与无理由的字面意思不符。玖智房地产公司作出承诺，就不用对他人权利的行使设置障碍，履行退房义务，更符合其退出该政策的本意。因此任一购房者或订房者有权随时要求退房。玖智房地产公司应当兑现承诺，无理由退房，并退还订购者或者购房人交纳的全部款项，玖智房地产公司无权附加任何条件，如果附加条件就是虚假广告宣传构成欺诈。玖智房地产公司通过文字游戏诱使客户签字，又对其无理由退房，广告宣传附加各种不利于付志沛的条件，依据格式合同的法律规定，应当作有利于付志沛的解释。既然是无理由退房就不应该附加任何理由。玖智房地产公司的上诉请求无事实及法律依据，应当依法给予驳回。付志沛和玖智房地产公司的房屋买卖合同法律关系处于缔约阶段，付志沛不存在违约行为。付志沛在签署涉案房屋认购书时，玖智房地产公司工作人员一直声称交房时间为2020年12月份，但当付志沛准备缴纳首付款，玖智房地产公司工作人员又称交房时间为2022年7月份，玖智房地产公司的言而无信行为已严重违背了签订认购书时双方的真实意思，且玖智房地产公司在签订认购书的时候未提前告知付志沛商品房买卖合同的具体内容，也未告知具体交楼标准、办证时间以及违约责任条款。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第四条规定，因不可归责于双方当事人的事由，导致双方商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。玖智房地产公司与付志沛双方就购买房屋的交房时间、办证时间、交楼标准限制或者损害付志沛重大权利的违约责任条款等均无法达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能签订，出卖人应当将缴纳款项退还买受人。所谓的退房实质是买卖双方之间的合同解除，在法律层面上，开发商和购房人均有解除合同的权利。玖智房地产公司宣称和执行的无理由退房政策为约定解除，从其文义可理解为若购房人不愿意完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但玖智房地产公司以认购金和格式条款对此政策做出限制，购房人权利的解释既违反了一般性理解，又违反了公平原则和诚实守信原则，属于合同法规定的提供格式条款一方排除对方主要权利的该条款无效的情形，故玖智房地产公司对无理由退房政策的解释即认购定金条款对付志沛不具有约束力，因此付志沛提出退房要求，既符合了双方约定的解除条件，又符合法定解除条件，玖智房地产公司应当退还付志沛缴纳的认购金2万元及支付占用资金期间的利息。综上所述，玖智房地产公司无理由退房的广告宣传不应当通过格式条款，定金条款附加业主不可能满足各种条件，否则有违背诚实信用原则，同时根据商品房买卖合同司法解释规定，不可归责于双方原因导致商品房买卖合同未能签订的也应当退还定金。请求驳回玖智房地产公司的上诉请求。付志沛向一审法院起诉请求：1.依法解除《商品房认购书》；2.玖智房地产公司退还20000元并支付占用资金期间的利息600元（按照同期贷款利率暂计至2019年12月31日，应计算至实际还款日）；3.本案诉讼费用由玖智房地产公司承担。一审法院认定事实：2019年4月27日，付志沛（乙方）与玖智房地产公司（甲方）签订商品房认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州市恒大城楼盘1号楼1幢302单元，该商品房的规划用途为【住宅】；乙方同意签署本认购书时支付人民币2万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年4月29日前支付首期房款349843元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。玖智房地产公司出具的交款核对单显示，认购书签订当日付志沛支付玖智房地产公司定金20000元。一审法院认为：本案中，付志沛所认为玖智房地产公司广告中的“无理由退房”的意思是在签订认购书后的任何情况下都可以要求退房，玖智房地产公司称无理由退房是在付志沛按约定履行认购书的情况下才会退房，双方对于“无理由退房”的理解上存在分歧。付志沛没有理解玖智房地产公司表达的意思，玖智房地产公司未提供证据证明其对“无理由退房”向付志沛尽到了解释说明及告知义务，应对此承担不利后果。故对于付志沛请求解除《商品房认购书》、请求玖智房地产公司退还交付的定金20000元的诉请，该院均予以支持；对于付志沛利息方面的诉请，该院支持以20000元定金为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年4月28日起计算至判决生效之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告付志沛与被告郑州玖智房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》。二、被告郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告付志沛定金20000元及利息（以20000元定金为基数按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2019年4月28日起计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，减半收取158元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，二审中，付志沛明确表示为促进双方纠纷的解决，自愿放弃关于利息的主张。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，本案中，案涉恒大郑州城项目在销售时存在宣传“无理由退房”的事实。《商品房认购书》系玖智房地产公司提供的格式合同，且“无理由退房”并非玖智房地产公司与业主通过协商确定的，而是玖智房地产公司单方确定的销售政策，因此，作为格式合同的提供者和“无理由退房”政策的制定者，玖智房地产公司负有在签订相关协议时向业主进行充分解释说明及告知“无理由退房”具体内容的义务。但在本案诉讼中，玖智房地产公司并未提供充分的证据证明玖智房地产公司履行了该解释说明及告知义务。玖智房地产公司述称在双方签订房屋买卖合同之后购房人可以进行“无理由退房”，举重以明轻，在双方交易程度不及签订购房合同的认购阶段，购房人更应该拥有“无理由退房”的权利，因为，此时“无理由退房”对于玖智房地产公司产生的影响更小。但玖智房地产公司却主张在签订房屋买卖合同之前购房人不具有“无理由退房”的权利，与对于该“无理由退房”的一般理解存在矛盾。综合以上，付志沛、玖智房地产公司对于“无理由退房”的理解存在不同，而玖智房地产公司未提供证据证明其对“无理由退房”向付志沛尽到了解释说明及告知义务，一审认定玖智房地产公司应对此承担不利后果，并无不当。二审过程中，付志沛明确表明为促进双方纠纷的解决，不再主张利息，同时，双方在协议中亦未对相关利息进行明确的约定。因此，对付志沛在一审诉讼请求中主张的利息本院不再支持。综上，玖智房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初9263号民事判决第一项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初9263号民事判决第二项为：郑州玖智房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还付志沛定金20000元；三、驳回付志沛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费315元，减半收取158元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担150元，由付志沛负担8月；二审案件受理费315元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担300元，由付志沛负担15元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十月二十九日书记员  毕 然