福建省漳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽06民终2816号 上诉人（原审原告）：漳州水仙药业股份有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南山路**，统一社会信用代码91350600156521451Q。 法定代表人：林建平，董事长。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢惠玲，女，汉族，1948年1月29日出生，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区南山路**。 上诉人漳州水仙药业股份有限公司因与被上诉人谢惠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1006号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 漳州水仙药业股份有限公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实与理由：（一）一审认定谢惠玲占有使用讼争房屋属企业内部福利分房明显错误。1.根据其提供的新证据即《关于谢惠玲及其配偶洪大楚的房改情况的复函》，谢惠玲的丈夫洪大楚已领取住房货币补贴，享受了货币分房福利待遇。根据《国家城市建设总局关于认真做好住房分配工作的通知》第五条“夫妇双方分别在两个单位工作的，只能向其中的一个单位申请分配住房。一户只能有一处住房，分得新房的住户，原住房必须退交主管部门统一调整，不得私自转让。”等相关规定，在洪大楚享受了货币分房后，谢惠玲就不再有福利分房资格，故本案不属于福利分房，而是房屋租赁关系。2.漳州水仙药业股份有限公司于1998年5月成立时已没有福利分房政策，且漳州水仙药业股份有限公司于2013年3月才取得案涉房屋所有权，不可能再将该房屋以福利形式分配给谢惠玲居住，又讼争房屋属办公楼，不具有生活居住的性质。（二）双方属事实租赁关系，而非企业内部福利分房纠纷。1.谢惠玲没有否认其居住使用讼争房屋期间，从工资中直接扣除每月9元租金，因双方长期按此履行合同义务，已形成事实租赁关系。2.讼争房屋的租金每月虽仅为9元，但不能以租金较低，而否认双方的事实租赁关系。 谢惠玲辩称：（一）1995年经漳州香料厂党政领导研究决定并征得单位分房领导小组同意，将讼争房屋作为福利房分配给其居住后，就没有再享受过房改房或经济适用房等福利，且其与丈夫洪大楚均属无房户，并已分居长达26年，虽洪大楚在1998年期间领取了货币补偿3万余元，但不影响谢惠玲也依法应享有相应福利待遇，又该款现也仅能购买1－2平方米。（二）涉案原办公楼在1995年改建为家属宿舍楼后，其在讼争房屋已居住二十余年，从未与漳州市香料总厂或漳州水仙药业股份有限公司签署过房屋租赁合同，且漳州市香料总厂在1999年才从其工资中扣除每月9元租金及相应水电费用，本案明显不属于房屋租赁关系，而是分配的福利房。（三）据向漳州市房改办了解，在1998年前住公房并有中级职称人员，可享受85平方米房改房待遇，且是实际面积，不包含公摊，又按照国家政策，在公房拆迁以前，漳州水仙药业股份有限公司也要先与其签订协议，明确安置房具体位置。 漳州水仙药业股份有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方的不定期租赁合同关系于2018年10月12日解除，并判令谢惠玲归还租赁物（漳州水仙药业股份有限公司7号楼第二层楼梯第三间房屋，面积约22.54㎡）；2.判令谢惠玲支付自2016年1月1日起至2018年10月12日止按每月9元计算的租金，及自2018年10月23日起至实际腾房之日止按每月9元计算的占用费；3.案件受理费由谢惠玲承担。 一审法院认为，址在漳州市芗城区南山路1号（原芗城区双庵路）房产系集资建房，有车间1幢1层、办公楼2幢各2层，漳州市香料总厂于2013年3月以该房产作价入股漳州水仙药业股份有限公司。谢惠玲系漳州市香料总厂的职工，其自述于1995年经漳州市香料总厂同意分配并居住在讼争房屋（办公楼2层第3间），双方并没有签订租赁合同，系漳州市香料总厂系将办公楼改为宿舍分配给员工住宿而实际占有、使用涉案房屋,并非依据租赁合同关系而占有、使用涉案房屋。漳州市香料总厂于2013年3月以漳州市芗城区南山路1号房产作价入股漳州水仙药业股份有限公司后，漳州水仙药业股份有限公司对谢惠玲居住使用涉案房屋一直没有提出异议，且谢惠玲也属于漳州水仙药业股份有限公司退休职工，谢惠玲占有使用讼争房屋仍系企业分配给职工的福利分房，本案属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”,故不属于人民法院主管范围,漳州水仙药业股份有限公司的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第一百五十四条规定，裁定：驳回漳州水仙药业股份有限公司的起诉。 二审期间，漳州水仙药业股份有限公司提供漳州市房改办的《关于谢惠玲及其配偶洪大楚的房改情况的复函》核查结果仅载明洪大楚有领取货币补贴34411元，关于房改房、集资建房、承租公租房、购买经济适用房等情况查无相关记录。漳州水仙药业股份有限公司主张洪大楚大约在1998年至1999年间已领取该款。谢惠玲提供漳州市不动产登记中心的《个人不动产登记信息查询记录》载明谢惠玲及其配偶洪大楚为无房产记录。 二审查明，谢惠玲原属漳州市香料总厂档案管理员，2003年退休，其丈夫洪大楚系漳州市艺术馆退休干部。漳州市香料总厂于2013年将包括讼争房屋在内的部分楼房作为出资入股到漳州水仙药业股份有限公司。二审中，漳州水仙药业股份有限公司自认谢惠玲人事关系现已转属为漳州水仙药业股份有限公司退休职工，谢惠玲的过节费等福利待遇由其发放，并从发放款项中每月扣除9元租金及水电、垃圾等费用。漳州水仙药业股份有限公司主张案涉房屋于2013年作价入股后已登记在其名下，并向谢惠玲每月收取9元租金，双方属房屋租赁关系，至于谢惠玲在2013年前无论基于何原因占用讼争房屋都与其无关。 本院认为，漳州市香料总厂将原办公楼改造为宿舍后，分配给本单位部分未曾享受过房改政策的职工居住使用，属企业内部正当行使管理职权，任何组织和个人不得非法干涉，谢惠玲以该厂职员的特殊身份于1995年开始使用讼争房屋，明显具有福利分房的性质，又漳州市香料总厂于1999年才从谢惠玲工资中扣除每月9元的租金，而该租金远低于市场价格,与纯粹的房屋租赁关系有着本质的区别，况且漳州水仙药业股份有限公司也没有举证证明谢惠玲在漳州市香料总厂已享受过房改房等福利待遇。虽漳州市香料总厂于2013年将包括讼争房屋在内的楼房投资入股到漳州水仙药业股份有限公司，但不影响谢惠玲继续占有讼争房产的事实，实际仍来源于企业内部职工福利分房的性质。故本案属企业与内部职工之间因分房、占房而引发的纠纷，不属于普通房屋租赁关系纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 2.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。