辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1956号 上诉人(原审第三人)：大连汇源房地产开发有限公司，住所地大连市庄河市黄海大街**。 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡志刚，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：鲍广云，女，1954年1月9日出生，满族，建筑材料公司退休工人，住凤城市。 被上诉人(原审被告)：姜洪明，男，1963年7月30日出生，汉族，住大连市沙河口区。 上诉人大连汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源公司）因与被上诉人鲍广云、姜洪明房屋买卖合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇源公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回鲍广云的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。姜洪明与上诉人之间名为买卖，实为借贷，属无效行为。二、一审判决认定证据错误。1、一审法院对上诉人提供的《向阳光新郑放高利贷处理情况一览表》未予认定，属认定证据存在错误。2、类似案件中，只有具备“四联单”才能办理过户。一审法院判决没有尊重阳光新城小区各种遗留问题的历史因素，引起不良后果。3、一审判决对上诉人与姜洪明之间的房屋买卖合同是否有效没有作出认定，那么，案涉房屋买卖合同应处于效力待定状态。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人与姜洪明存在“以物抵债”是错误的。四、即便上诉人与姜洪明之间的合同、姜洪明与鲍广云之间的买卖合同均为有效，一审法院判令上诉人和姜洪明协助鲍广云办理房屋过户也是缺乏法律依据。 鲍广云辩称，一审判决正确，应当予以维持。 鲍广云向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2005年8月16日签订的《买卖协议》有效。2、判决被告及第三人立即协助原告办理位于凤城市阳光新城小区14#楼1单元402室，建筑面积为73.45平方米房屋的不动产登记过户手续。3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年1月10日，被告姜洪明与第三人大连汇源签订《商品房买卖合同》，合同载明姜洪明购买第三人大连汇源开发的阳光新城第14幢1单元402号房屋，建筑面积73.45㎡，价格为每平方米1100元，总价款80795元。2005年1月12日，第三人大连汇源为被告姜洪明出具了80795元的购房发票、进户费收费明细表、专用收款收据、准迁进户证。 2005年8月16日，原告鲍广云与被告姜洪明签订买卖协议，协议载明：甲方姜洪明、乙方鲍广云。甲方将阳光新城小区中的14＃楼1单元402室以现金人民币81340元卖给乙方，乙方一次性交清所有房款，同时甲方把所有手续交给乙方。由于该房手续是甲方名头，乙方在交房款时扣除二次交易税，到阳光新城小区验收完毕，乙方自己去办理相关手续。当日，被告姜洪明向原告出具了房款81340元、进户费5660元，合计收到87000元的收据，并将其持有的商品房买卖合同、购房发票、进户费明细表、专用收款收据、准迁进户证等一并交付给原告。原告取得该房屋钥匙并入住该房屋，居住使用至今。 2005年，被告姜洪明向第三人大连汇源出借5250000元，约定利息5分，第三人大连汇源向被告姜洪明开出一百套左右房屋，本案诉争房屋包含在其中。2006年，凤城市公安局对涉及向第三人大连汇源放高利贷情况进行处理，被告姜洪明收取第三人大连汇源的1850000利息，由公安机关追回20套房屋。 一审法院认为，原告鲍广云与被告姜洪明签订的买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，同时原告支付了合理价款，并居住至今，故原告与被告签订的买卖协议合法有效，该院予以确认。因协助房屋购买人办理房屋产权登记属于房屋买卖合同的附随义务，被告姜洪明虽将房屋交付给原告居住使用，但是没有履行协助原告办理房屋产权登记手续的附随义务，被告姜洪明的行为构成违约，故原告诉请被告协助办理房屋产权登记手续，系属合同的继续履行，应予支持。因第三人大连汇源向被告姜洪明借款，双方签订《商品房买卖合同》，被告姜洪明向第三人大连汇源交付进户费用，第三人大连汇源为被告姜洪明开出准迁进户证，并将房屋交付被告姜洪明，被告姜洪明与第三人大连汇源是以签订《商品房买卖合同》的形式进行以物抵债，并实际履行，该行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。因被告姜洪明与第三人大连汇源之间的商品房买卖合同中就诉争房屋尚未办理房屋权属证书，而原告鲍广云取得房屋权属证书，需以被告姜洪明取得房屋权属证书为前提。由于被告姜洪明怠于向第三人大连汇源主张该权利，原告鲍广云一并向第三人大连汇源主张权利，该院予以支持。第三人大连汇源应协助被告姜洪明办理房屋所有权初始登记手续后，再由被告姜洪明协助原告鲍广云办理房屋所有权转移登记手续。被告姜洪明与第三人大连汇源的以物抵债行为并非第三人抗辩的名为买卖实为借贷；被告姜洪明虽然高利向第三人大连汇源放贷，但已经公安机关将高额利息追回，且该高利放贷行为并不必然导致双方的以物抵债行为无效，双方以物抵债行为已履行多年，原告入住诉争房屋多年，而第三人大连汇源并没有举证证明该以物抵债行为具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故第三人大连汇源的抗辩观点于法无据，该院不予支持。判决：一、确认原告鲍广云与被告姜洪明于2005年8月16日签订的买卖协议有效；二、被告姜洪明和第三人大连汇源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告鲍广云办理不动产登记手续（该房屋坐落于凤城市阳光新城14号楼1单元402室，面积73.45㎡）。案件受理费1840元，公告费500元，由被告姜洪明承担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提供证据如下：证据1、凤城市政法委作出的关于政府处理阳光新城融资房屋相关规定的说明；证据2、凤城市公安局作出的公告；证据3、阳光新城融资顶房联系单；证据4、凤城市公安局出具的关于阳光新城收回资产的报告。该组证据证明一、当年凤城市委市政府成立“阳光新城工作组”介入阳光新城项目并打击处理向阳光新城发放高利贷款的高利贷放贷人；二、凡持有本联系单的高利贷放贷人，才可以合法出售抵顶到手的房屋，但价格均以当年政府的评估价进行的抵顶，而不是按照上诉人单位给放贷人开具的抵押房屋的价格抵顶；三、当年经过经侦大队处理的高利贷放贷人，总共抵顶处理的房屋一共184套，故不能认定姜洪明与鲍广云之间的买卖存在合法性。联系单也可以证明所售房屋经四个部门盖章确认后上诉人才能协助办理产权登记。 鲍广云的质证意见为，对证据1、2005年7月成立的工作组但是章是2010年盖的章，应属无效。对证据2、与被上诉人无关。对证据3、从未看见过这个联系单，买房也用不着这个联系单。联系单不能证明盖章才能办理产权登记。小区购买房屋的群众已经到联系单上加盖公章的四个单位沟通和了解，四个单位均没有向出具必须加盖四个单位章才能办理产权证的文件，政法委答复也是没有这个必须加盖四个章的文件，所以购房群众才提起本案诉讼。 本院的认证意见为，上诉人提供的证据均不属于二审新证据，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，汇源公司与姜洪明签订的房屋买卖合同及姜洪明再行与鲍广云签订的房屋买卖合同均系各方当事人的真实意思表示，鲍广云已交付房款，并实际居住多年，故一审法院认定案涉的两份房屋买卖合同均系有效合同并无不当，本院予以确认。上诉人提出即便其有协助办理产权证的义务，也应当是协助姜洪明办理，而非协助鲍广云办理，因一审法院在判决中已明确表述了“第三人汇源公司应协助被告姜洪明办理房屋所有权初始登记手续后，再由被告姜洪明协助原告鲍广云办理房屋所有权转移登记手续”其认定意见与上诉人上诉理由一致，上诉人再行提出该项上诉理由系对判决内容理解有误。对于汇源公司提出应当按照当地政府决定，买受人须补交房屋差价款才能办理过户手续的问题，因上诉人提出的该项主张并不是其可以不履行义务的合法事由，故本院对此主张不予支持。 综上所述，大连汇源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1840元，由上诉人大连汇源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年十月三十日 书记员 王晓宇