湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4176号原告（反诉被告）：陈华杰，男，1987年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：蔡亮（特别授权代理），湖北法辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区丁字桥路**景城御领嘉园**楼商铺。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。原告陈华杰诉被告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。审理中，被告长业地产公司向本院提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈华杰及其委托诉讼代理人蔡亮，被告（反诉原告）长业地产公司的委托诉讼代理人张小欧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈华杰向本院提出诉讼请求：1、解除我与长业地产公司签订的《商铺租赁合同》；2、本案诉讼费由长业地产公司承担。事实和理由：2017年10月13日，我作为承租方与出租方长业地产公司签订了汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺的《商铺租赁合同》，我使用租赁商铺的用途为线下校外体育培训教育。2020年1月，由于新冠疫情的影响，相关政府职能部门禁止了线下校外培训机构的运营，直到2020年7月10日方可逐步批准恢复运营。2020年6月，我实际已经资不抵债，无法发放聘用员工的工资，欠债累累。租赁的商铺无资金启动，处于废弃状态。2020年6月30日，经多次与长业地产公司交涉未果后，我向长业地产公司递交书面《告知函》，要求解除租赁合同，将租赁商铺交还长业地产公司。我认为，新冠疫情所导致的政府职能部门，禁止了线下校外培训机构的运营，系客观存在的事实，属不可抗力。该不可抗力已经导致我完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行，再延续多长时间也不可能交租金了。因此，我依据《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第117条关于不可抗力的相关规定，以及《商铺租赁合同》第16条关于不可抗力的约定，恳请法院判处解除我与长业地产公司之间的租赁合同。被告（反诉原告）长业地产公司辩称并反诉称，我公司与陈华杰于2017年10月14日签订《长投·汉口年华商铺租赁合同》（下称：“《合同》”）。《合同》约定，我公司将汉口年华商铺号：第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号出租给陈华杰；商铺面积：640.84平米；承租业态：体育培训；品牌名称：迅鹰体育服务俱乐部；租期：7年；租金单价：50元/月/平方米；月租金：32,042元；装修免租期：3个月；经营免租期3个月。《合同》还约定，陈华杰拖欠租金，应向我公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。2019年1月16日我公司与陈华杰签订《补充协议》约定，双方确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起陈华杰需向我公司缴纳相应的租金和物业管理费。合同签订后，我公司依约将商铺交付给陈华杰使用，陈华杰仅支付首季度租金，后续租金均拒绝支付。因此，我公司向贵院提起诉讼，要求其支付租金及违约金，后经贵院审理，作出（2019）鄂0102民初12452号《民事判决书》。我公司认为，陈华杰无单方合同解除权，因此现我公司同意解除该合同，合同解除时间应为我公司收到陈华杰的民事起诉状之日即2020年8月21日。同时陈华杰应支付合同解除前的租金及违约金，并将案涉房屋恢复原状并交还给我公司，故我公司提起反诉，请求判令：1、确认陈华杰与我公司签订《长投·汉口年华商铺租赁合同》及补充协议于2020年8月21日解除；2、陈华杰向我公司支付自2019年10月2日至2020年8月21日租金人民币341,313.14元；3、陈华杰向我公司支付逾期违约金合计人民币235,502.12元（其中第四季度逾期付款违约金为100,932.30元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年9月16日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日；第五季度逾期付款违约金为74,401.52元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年12月17日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日止；第六季度逾期付款违约金为48,159.13元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年3月17日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日；第七季度逾期付款违约金为12,009.17元，以52,671.78元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年6月16日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日止）；4、陈华杰立即将案涉房屋恢复原状并交还至我公司；5、陈华杰按照月租金32,042元的标准向我公司支付自2020年8月21日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；6、反诉诉讼费由陈华杰承担。原告（反诉被告）陈华杰针对反诉辩称，一、关于反诉合同解除的诉请，由于受到疫情这一不可抗力的影响和政府的强制不能营业的强制性规定，我已经资不抵债，无法继续承包经营下去，经与长业地产公司多次协商未果后，于2020年6月30日，我向长业地产公司发出书面告知函，立即解除合同，并主动搬离租赁的商铺，系客观存在的事实。因而本案合同解除的时间是2020年6月30日。二、关于反诉商铺租金的诉请，由于出租方被告系国有公司，而我是属于承租个体经营户，其在新冠疫情期间租金的收取，应当遵循国家关于租金的减免政策，适用“免三减六”的租金收取。所以租金总体计算应当减除共计6个月的租金。三、关于反诉商铺违约金的诉请，由于新冠疫情所导致的政府职能部门，禁止了线下校外培训机构的运营，系客观存在的事实，属于不可抗力。加上我与长业地产公司签订的商铺租赁合同第十六条“由于地震等自然灾害或其他不能预见、不可避免且不能克服的事件等不可抗力之原因，造成双方损失的，或者导致本合同不能正常履行的，双方互不承担责任”的约定，我可以解除合同。所以，我解除合同不属于违约，因而无需支付违约金。四、关于反诉腾退返还房屋的诉请，我于2020年6月30日已经解除合同，并主动搬离租赁的商铺，不存在向长业地产公司腾退返还房屋。五、关于反诉房屋占用费的诉请，我于2020年6月30日已经解除合同，并主动搬离租赁商铺，不存在向长业地产公司支付房屋占用费。六、关于反诉诉讼费的诉请，由于我多次与长业地产公司协商解除合同，而对方不予理睬，加上我依据合同约定的不可抗力解除合同，因而本案反诉费用由长业地产公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区后湖南路**长投汉口年华**/单元**商****、26室-28室的房屋所有权人为长业地产公司。长业地产公司系国有企业。2017年10月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号商铺（以下简称案涉商铺），乙方承租的该商铺建筑面积为640.84平方米；乙方承租的该商铺用于经营（业态类别）体育培训，乙方承租该商铺所经营的品牌为迅鹰体育服务俱乐部；本合同租期为7年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期；本合同项下之开业日期暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金32,042元，第3、4个租赁年度每月租金33,965元，第5、6个租赁年度每月租金36,003元，第7个租赁年度每月租金38,164元；项目的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。陈华杰向长业地产公司支付了一季度的租金96,126元及租赁保证金64,084元。2019年10月10日，长业地产公司以陈华杰未交租金为由诉至本院，请求陈华杰支付2019年4月2日至2019年10月1日租金人民币192,252元。2020年7月30日，本院作出（2019）鄂0102民初12452号民事判决书，判决陈华杰应当向长业地产公司支付2019年4月2日至2019年10月1日租金192,252元。2020年6月30日，武汉迅鹰体育发展有限责任公司向长业地产公司发出《告知函》，内容为“……现陈华杰租赁该商铺以迅鹰体育服务俱乐部的商户经营，自新冠疫情爆发，致使陈华杰经营的迅鹰体育服务俱乐部无法继续经营，不能正常履行合同，至此，陈华杰向贵公司郑重函告：立即解除与贵公司签订的《商铺租赁合同》，请贵公司收到此函后三日内派人接收商铺，退还我方费用，逾期未接收商铺的，视为贵公司已经接收商铺……”。同日，陈华杰搬离了案涉商铺。长业地产公司亦于当日收到该告知函。陈华杰向法庭陈述，因双方没有办理商铺交接手续，而案涉商铺属于路边开放商铺，如果不采取锁门的措施可能会导致偷盗等意外事故，为了保护案涉商铺不被破坏，故将案涉商铺大门锁上。案涉商铺里仍留有陈华杰的部分物品。2020年7月6日，陈华杰通过电话与长业地产公司员工沟通退铺一事。2020年10月13日，长业地产公司接收了案涉商铺。另查明，2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布第24号通告，内容为“……四、校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日……”。本院认为：陈华杰与长业地产公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。因受新冠××疫情影响，陈华杰承租案涉商铺用于线下体育培训无法正常经营，陈华杰于2020年6月30日向长业地产公司发出解除合同告知函并搬离了案涉商铺，陈华杰以已明确表示和行为表明不再继续履行合同，案涉租赁合同实际已无法继续履行，故本院确认陈华杰与长业地产公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。关于是否应当予以免除新冠××疫情期间的租金的问题。根据2020年2月8日湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收，6个月房租减半”之规定及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持……”之规定，本案中，长业地产公司作为国有企业将房屋租赁给陈华杰用于经营，陈华杰要求执行新冠××疫情期间3个月的租金免收、6个月租金减半的政策，符合党中央、国务院关于统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展的工作部署以及湖北省委、省政府的工作要求的精神，故对陈华杰的意见予以采纳，免去2020年2月至4月的租金，2020年5月至6月的租金减半。陈华杰应当向长业地产公司支付2019年10月2日至2020年6月30日租金160,210元（32,042元×3个月30天+32,042元÷2×2个月）。关于违约金，《商铺租赁合同》约定陈华杰应当先付租后用铺，本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，若拖欠租金，应向长业地产公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。现陈华杰未向长业地产公司支付租金，应当按照合同约定向长业地产公司支付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的标准，长业地产公司主张按照合同约定的日千分之三的标准计算逾期付款违约金，陈华杰认为约定的违约金标准过高，要求本院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因长业地产公司未举证证明其存在其他损失，故本院认定其损失为逾期付款期间欠付的租金及资金占用损失，合同约定按日千分之三的标准计算逾期付款违约金过分高于长业地产公司的损失，故本院酌定将逾期付款违约金标准调减至年4%。陈华杰应向长业地产公司支付逾期付款违约金计算如下：以96,126元（2019年10月至2019年12月租金）为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年1月租金）为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年5月至2020年6月租金）为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止。关于房屋占有使用费，《商铺租赁合同》解除后，陈华杰应当将案涉商铺恢复原状交还给长业地产公司。虽案涉商铺中仍留有陈华杰的部分物品，但陈华杰在解除双方租赁合同后积极联系长业地产公司交还商铺，长业地产公司一直未接收，直至2020年10月13日才接收案涉商铺，长业地产公司怠于接收商铺的行为对损失的扩大有一定责任，故本院认定房屋占用损失长业地产公司承担百分之七十，陈华杰承担百分之三十。陈华杰应当向长业地产公司支付房屋占有使用费28,196.96元｛[32,042元÷2（2020年7月房屋占有使用费比照合同约定的2020年6月租金标准减半收取）+32,042元×2个月13天]×30%｝。关于长业地产公司要求陈华杰将案涉商铺恢复原状并交还的诉讼请求，因案涉商铺已交还长业地产公司，故本院对此不作处理。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈华杰与被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、原告（反诉被告）陈华杰于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司支付租金160,210元；三、原告（反诉被告）陈华杰于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司支付违约金（以96,126元为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止）；四、原告（反诉被告）陈华杰于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司支付房屋占有使用费28,196.96元；五、驳回原告（反诉被告）陈华杰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,898元减半收取11,949元，由原告（反诉被告）陈华杰负担5,974.50元，被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司负担5,974.50元。反诉案件受理费4,784.08元（已减半），由原告（反诉被告）陈华杰负担2,562.86元，被告（反诉原告）湖北长业地产开发投资有限公司负担2,221.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十月二十八日书记员  周瑾