广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19130号上诉人（原审被告、反诉原告）：何社善，男，1966年9月21日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区汇彩路**129铺。法定代表人：麦瑞杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪萍，该公司职员。上诉人何社善因与被上诉人广州常泰物业管理有限公司（以下简称常泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何社善上诉请求：1.常泰公司向何社善退还违规收取的装修服务费606元和垃圾清运费1200元；2.撤销一审判决第一项、第二项，改判何社善只向常泰公司支付物业管理费、停车位物业服务费和代收水费、代收公摊水费、专变电费公摊费的本金；3.常泰公司承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决对何社善主张装修服务费和垃圾清运费的请求已过诉讼时效的认定有误，何社善主张的装修服务费和垃圾清运费的事实一直存在。2014年8月4日交楼前，常泰公司强行收取何社善水电费周转金600元，何社善当场提出异议，并在当日与常泰公司签订的《小区物业服务协议》中增加了“业委会成立后，由业委会决定本协议是否继续有效”的条款，自此何社善对常泰公司的违规收费行为主张权利就没有中断过，常泰公司在此后的物业服务中又强行违规收取装修服务费和垃圾清运费。2019年11月6日，在多次沟通无果的情况下，何社善联合小区30多户业主出具常泰公司的违规收费收据，经小区业委会同意向广州市市场监督管理局投诉，该部门答复小区业委会称常泰公司不在注册地址经营且不知去向，该局按程序将其列入经营异常名录并向社会公示。对于政府部门都找不到的常泰公司，何社善向其主张权利十分艰难。常泰公司在与小区《物业服务合同》到期后一直拖到2016年12月31日离场，其期望与小区续签《物业服务合同》，但因违规收费问题与小区业主未达成一致处理意见才被迫退场。此间何社善多次到小区物业服务中心找常泰公司协商违规收费处理问题，相关负责人都不出面，只是让工作人员告知何社善必须先交物业管理费，何社善主张用违规收费抵扣，但常泰公司不同意。常泰公司退场后，小区业委会多次与其沟通均未果。（二）本案纠纷的根源是常泰公司违规收费在先，由于常泰公司拒不妥善处理违规收费问题，何社善才被迫用该违规收费来抵扣物业管理费。而一审判决只单独追究何社善的违约责任，有违民事行为的公平公正原则。常泰公司二审书面答辩称，（一）606元装修服务费和1200元垃圾清运费系常泰公司依据与广州市艺鸿装修工程有限公司（以下简称艺鸿公司）签订的合同向艺鸿公司收取的，而何社善不是合同当事人，故不是本案适格主体，无权要求退还上述费用。2014年10月4日，常泰公司与艺鸿公司签订《装修管理服务协议》，约定艺鸿公司为常泰公司南海舰队小洲经济适用房小区A3栋1701室房屋进行装修，其中第六条约定艺鸿公司按工程工期每天6元的标准向常泰公司支付管理费用并交纳装修垃圾清运费1200元。上述协议签订后，艺鸿公司向常泰公司支付了606元的装修服务费和1200元的装修垃圾清运费。上述协议履行完毕后，艺鸿公司未对常泰公司在装修过程中提供的服务提出异议。综上，常泰公司系依据上述协议向艺鸿公司收取相关费用，且已按协议履行义务，而何社善不是合同当事人，因此不是本案适格主体。（二）常泰公司与何社善签订的《小区物业服务协议》、《停车场管理服务协议》、《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，现何社善违反上述协议约定，应承担违约责任。常泰公司向一审法院起诉请求：1.何社善向常泰公司支付自2016年9月1且至2016年12月31日的物业管理服务费合计人民币1156.52元，按每月人民币289.13元为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至付清物业管理服务费为止(暂计至2019年9月30日为1231.12元)；2.何社善向常泰公司支付自2016年9月1日至2016年12月31日的停车位物业服务费合计人民币348元，按每月人民币87元为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至付清停车位物业服务费为止(暂计至2019年9月30日为370.45元)；3.何社善向常泰公司支付自2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费339.08元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清水费之日止(暂计至2019年9月30日为357.08元)；4.何社善向常泰公司支付自2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费公摊4.54元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清公摊水费之日止(暂计至2019年9月30日为4.76元)；5.何社善向常泰公司支付自2016年10月1日至2016年11月30日的代收专变电费公摊54.57元，并以当月欠款数额为基数，按照每天1‰支付违约金，计算至还清公摊电费之日止(暂计至2019年9月30日为58.93元)；6.何社善承担本案所有诉讼费用。何社善向一审法院反诉请求：1.常泰公司向何社善退还违规收取的水电费周转金600元和装修服务费606元；2.常泰公司向何社善退还不合理收取的垃圾清运费1200元；3.常泰公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月24日，常泰公司与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办签订《物业服务合同》，约定常泰公司对讼争物所在的楼盘海洲花园进行物业管理，合同期限至2016年7月31日。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《小区物业服务协议》，协议约定乙方为甲方位于广州市海珠区南洲路119号海洲花园A3栋1701室（建筑面积148.27平方米）、车位号：186号提供物业管理服务，具体内容有：（第一条）三、乙方为甲方提供小区环境绿化和卫生保洁的管理服务；六、房屋装饰装修管理服务；（第二条）一、物业服务费用：1.普通住宅：1.95元/平方米每月。3.停车位的物业服务费：87元/月每个；二、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收;六、业主于每月10日前交清本月的物业服务费及车位管理费；（第六条）三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《南海舰队小洲经济适用房小区委托银行代收款协议书》，协议约定由甲方提供银行账户作为向乙方支付物业管理费、代收水电费等费用的指定银行账户；因甲方指定银行账户余额不足，导致扣款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的千分之一收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴；等。2014年8月4日，甲方（何社善）与乙方（常泰公司南海舰队小洲经济适用房物业服务中心）签订了《停车场管理服务协议》，甲方的车位号为186，服务起止时间：2014年8月1日至《小区前期物业服务合同》结束，收费标准：单个车位的按87元/月/个，交纳方式为按月计费交纳。2016年12月20日，海洲花园业主委员会向常泰公司发出告知函，载明：由于贵司与我小区的物业服务合同已于2016年7月31日到期。2016年12月15日，经过公开招投标后，我小区已选聘出新的物业服务公司，现特对贵公司进行告知。经与贵司前期协商，贵司与我小区的实质性物业服务关系将于2016年12月31日16:00正式终止。感谢贵司两年多以来对我小区的服务，请贵司自即日起，至2016年12月31日期间仍能认真做好小区的安全、保洁及公共设施设备的维保工作。并请贵司及时做好物业相关资料及设施没备的移交准备工作，确定交接程序，尽快配合究成财务结算等工作。2016年12月16日，常泰公司曾向何社善发送邮政速递，发送的地址为广州市海珠区南洲路119号海洲花园A3栋1701房，该邮件显示为他人收。一审庭审中，常泰公司表示其诉讼请求中各项违约金的起算日期均从2017年1月1日起计算。何社善确认常泰公司对涉案小区进行物业管理服务至2016年12月31日，但是认为常泰公司在合同到期后，对小区管理服务没有达到相关的标准。另外，何社善表示对常泰公司主张的代收的水电费本金没有异议，但是不同意支付违约金。常泰公司为证明自己的主张还提交了以下证据：符合收楼条件证明、业主收楼承诺书、房屋交接确认书、房屋验收表、复函等。何社善为证明其主张提供了以下证据：1.常泰公司于2014年8月4日出具的水电费周转金600元的收据，常泰公司于2015年1月20日出具的装修服务费606元的收据，常泰公司于2014年10月4日出具的垃圾清运费1200元的收据；2.广州市物业管理暂行办法；3.广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知；4.广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知。一审法院认为，常泰公司与何社善于2014年8月4日签订的《小区物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，一审法院予以认定，双方的物业服务合同关系成立，该协议对双方均有约束力。常泰公司与何社善均确认物业服务合同到期后常泰公司对涉案房屋所在小区继续进行管理至2016年12月31日，故何社善应当按照物业服务协议的约定支付2016年12月31日前的管理费等相关费用。现常泰公司要求何社善支付拖欠的2016年9月1日至2016年12月31日的物业管理费用1156.52元、停车位服务费用348元，何社善并无证据证明其已经支付了上述款项，故对常泰公司的该项诉请一审法院予以支持。何社善至今未向常泰公司支付上述费用，应承担违约责任，故常泰公司要求何社善从2017年1月1日起以拖欠的2016年9月1日至2016年12月31日的物业管理费及停车位服务费为基数，按照每天1‰支付违约金至还清之日止，并无不当，一审法院予以支持，但违约金总额应以何社善所欠费用的本金为限。何社善主张常泰公司在提供物业管理服务期间没有达到相关的服务标准，但物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成。本案中，何社善未提交证据证明常泰公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，故一审法院对何社善的上述抗辩意见不予采纳。常泰公司主张其代何社善垫付了2016年9月1日至2016年11月30日的代收水费339.08元、代收水费公摊4.54元，2016年10月1日至2016年11月30日的专变电费公摊54.57元，何社善对上述款项并无异议，故对于常泰公司的该项请求一审法院予以支持。常泰公司主张根据协议的约定以所欠款项为基数，自2017年1月1日起按照每天1‰支付逾期付款违约金至付清之日止，合理有据，一审法院亦予以支持，但违约金总额不得超过本金。关于何社善主张的水电费周转金、装修服务费及垃圾清运费的问题，本案中，何社善并未举证证明其有向常泰公司主张过装修服务费及垃圾清运费，故何社善要求常泰公司返还装修服务费606元及垃圾清运费1200元的请求已过诉讼时效，一审法院不予支持。对于水电费周转金600元，常泰公司确认收到该款项并表示同意在何社善应缴纳的物业管理费中予以抵扣，故对何社善要求常泰公司返还该款项的主张，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十四条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年6月19日作出如下判决：一、何社善在本判决生效之日起10日内，支付欠付的物业管理费1156.52元、停车位物业服务费348元给广州常泰物业管理有限公司，并以欠付的物业管理费和停车位物业服务费为本金，从2017年1月1日起按每日1‰支付逾期付款违约金给广州常泰物业管理有限公司至所欠费用付清时止，违约金总额以本金为限；二、何社善在本判决生效之日起10日内，返还水费339.08元、公摊水费4.54元、专变电费公摊54.57元给广州常泰物业管理有限公司，并以欠付的水费、公摊水费、专变电费公摊为本金，从2017年1月1日起按每日1‰支付逾期付款违约金给广州常泰物业管理有限公司至所欠费用付清时止，违约金总额以本金为限；三、广州常泰物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内返还水电费周转金600元给何社善；四、驳回广州常泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回何社善的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元及反诉受理费25元，全部由何社善负担。本院二审期间，何社善向本院提交了：1.小区物业服务协议；2.小区业委会投诉材料封面、投诉材料附件（《物业合同》）、投诉材料附件2（部分业主费用收据），3.广州市天河区市场监管局投诉处理情况回复，证据2-3拟证明何社善向常泰公司主张权利没有超过诉讼时效。常泰公司提交书面质证意见认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以承认；对证据2中小区业委会投诉材料封面的真实性、合法性、关联性不予承认，对物业服务合同的真实性、合法性和关联性予以承认，对部分业主费用收据的真实性、合法性予以承认，对关联性不予承认；对证据3的真实性、合法性予以承认，对关联性不予承认。常泰公司向本院提交了：1.装修管理服务协议，拟证明何社善与常泰公司聘请的艺鸿公司于2014年10月4日签署过装修管理服务协议，协议第六点相关费用部分明确了装修管理服务费和垃圾清运费是向装修公司收取的；2.装修记录，拟证明何社善的房屋是艺鸿公司负责装修的。何社善经质证认为：对真实性、合法性没有异议，但与本案无关，常泰公司所收取的费用都是何社善所缴纳的。另查明，常泰公司在（2020）粤01民终15847号案中提交了该公司与中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室、海洲花园业主委员会于2016年12月29日签订的《调解协议》，该协议第6条约定：自乙（海洲花园业主委员会）、丙方（常泰公司）交接完成后，海洲花园的业主可以凭与丙方签订的《装修管理服务协议》或者收据，在结清丙方欠费后，要求丙方退回房屋装修押金。该协议第7条约定：自乙、丙方交接完成后，海洲花园的业主可以凭与丙方签订的《装修管理服务协议》，结清相关费用多退少补后，要求丙方退回管理服务费；由装修公司与丙方签署前述协议的，不在本次调解之列。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.何社善应否向常泰公司支付逾期付款违约金；2.常泰公司应否向何社善退还装修服务费606元及垃圾清运费1200元。首先，关于何社善应否支付逾期付款违约金的问题。本院认为，虽常泰公司在原《物业服务合同》期满后仍实际提供物业管理服务至2016年12月31日，其有权向何社善收取该期间的物业服务管理费，但根据本案事实，在常泰公司退场时，双方因常泰公司收取的水电周转金、装修服务费、垃圾清运费等费用退还问题产生争议，并一直未能就费用结算达成一致，因此何社善并不存在故意拖欠物业服务费的情形，何社善关于其不应向常泰公司支付逾期付款违约金的上诉请求成立，本院予以支持。其次，关于常泰公司应否向何社善退还装修服务费606元及垃圾清运费1200元的问题。何社善并非《装修管理服务协议》的签约主体，何社善持有常泰公司开具的收取装修服务费、垃圾清运费的收款收据，常泰公司开具的收款收据并无反映何社善系代艺鸿公司缴交上述费用，且涉及垃圾清运费的收据上清楚载明付款人为何社善，本院对何社善关于涉案装修服务费606元及垃圾清运费1200元系其支付给常泰公司的主张予以采信。常泰公司主张涉案装修服务费606元及垃圾清运费1200元系其向艺鸿公司收取，主张不予退还何社善缴纳的装修服务费、垃圾清运费，缺乏合同依据以及法律依据，本院不予采纳。本案现有证据并不足以证明常泰公司与何社善签订任何关于装修管理的服务协议，双方对于装修管理和垃圾清运等事项并未约定，故何社善主张常泰公司无权向其收取装修服务费和垃圾清运费，理由成立，本院予以采纳。至于诉讼时效问题，双方并未对上述费用的返还作出期限约定；其次，从常泰公司在另案提交的《调解协议》、《公告》等也可以看出，各方对于上述费用一直在进行磋商调解。因此，对于常泰公司提出的诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。一审法院认定何社善主张的装修服务费、垃圾清运费超过诉讼时效有误，二审予以纠正。综上所述，何社善的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27361号民事判决第三项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27361号民事判决第四项、第五项；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27361号民事判决第一项为：何社善在本判决送达之日起10日内，支付欠付的物业管理费1156.52元、停车位物业服务费348元给广州常泰物业管理有限公司；四、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27361号民事判决第二项为：何社善在本判决送达之日起10日内，返还水费339.08元、公摊水费4.54元、专变电费公摊54.57元给广州常泰物业管理有限公司；五、广州常泰物业管理有限公司在本判决送达之日起10日内，返还装修服务费606元、垃圾清运费1200元给何社善；六、驳回广州常泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由何社善负担35元，广州常泰物业管理有限公司负担40元。二审案件受理费50元，由广州常泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹