湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1646号原告：徐成仁，男，1949年11月8日出生，汉族，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：赵义厚，湖南正泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖南锦新房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处贾家湖社区育才路（金色文苑办公楼****）。法定代表人：郭大祥。委托诉讼代理人：李念，常德市振兴法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告徐成仁与被告湖南锦新房地产开发有限公司（以下简称锦新房产）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐成仁的委托诉讼代理人赵义厚，锦新房产的法定代表人郭大祥及其委托诉讼代理人李念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐成仁向本院提出诉讼请求：1.解除徐成仁与锦新房产签订的《常德市商品房预售合同》；2.锦新房产返还徐成仁购房款534170元及购房款利息（按年利率24％计算，从合同约定的交房之日起计算至清偿之日止）。锦新房产辩称：徐成仁、案外人孙春来、陈**元分别系常德家具产业园发展有限公司（以下简称家具公司）的法定代表人、经理、副经理，因锦新房产欠家具公司30万元，上述三人便要求锦新房产给他们每人一套房屋用于抵债，而锦新房产与家具公司签订的协议是用两套房抵债，现锦新房产已给案外人孙春来一套房屋，并登记于其名下；同意解除双方签订的《常德市商品房预售合同》。经审理查明：2009年5月14日，锦新房产向家具公司出具一份《承诺书》，主要内容为：“关于我公司所欠贵公司的土地欠款和现金借款共计260.46万元，现承诺分三期付清：第一期在09年5月15日已还50万元；第二期在09年6月15日前付80万元；第三期在09年7月15日前付清全部余款即：130.46万元。同时承诺从即日起对所欠贵公司欠款（210.46）万元按月利息1.2％标准支付利息……”。2012年9月13日，家具公司（甲方）与锦新房产（乙方）签订《房产抵还欠款协议》，甲、乙双方就锦新旭明花园1号楼2303号、1204号二套房屋作价抵还甲方的欠款本金及利息达成如下协议：乙方目前为止认可尚欠甲方购得款和借款本金35.5万元；乙方认可从2004年1月1日至2012年1月31日尚欠甲方欠款未付按合约规定标准分欠款段计算后所发生的应支付利息共计226万元，具体分段计息明细附后；现乙方同意用前述2303、1204号二套房屋作价后抵还所欠甲方的本金和利息款共计261.5万元，甲方予以认可；抵还物2303、1204号二套房屋总面积约310平方米，甲、乙双方同意按现行市场价每平方米3800元计价后作为乙方偿还甲方欠款总额即117.8万元，剩余利息欠款143.7万元甲方同意乙方不再偿还予以免除，对于抵还欠款的签署房屋，甲方尔后另付给乙方160000元，甲、乙双方均按两清结算完毕。（甲方承担办证契税和房屋维修基金）；本协议签订后7日内乙方同意按甲方指定的买受人签订好商品房买卖网签合同书，并出具对甲方指定买受人与合同金额相等的收款收据（抵还欠款收据），并对所签合同书在市房管局及时备案，同时在100天左右乙方向甲方指定买受人移交房屋钥匙；前述抵还物签订合同后360天内乙方必须对买受人开出与合同金额相等的商品房出售不动产正式发票和为办好两证提供出具相关资料，确保买受人顺利办出房产证；对于抵还的欠款物2303、1204号房屋在本协议签订后乙方不得再另行出售非甲方指定的买受人，否则甲方有权依法追讨乙方所欠甲方的全部本金和利息总额261.5万元，乙方予以认可。2012年9月13日，锦新公司（出卖人）与徐成仁（买受人）签订《常德市商品房预售合同》（合同编号205017），约定：买受人所购房屋为旭明花园A幢23层2303号房，建筑面积152.62平方米，单价3500元/平方米，房屋总价款534170元；买受人一次性付款；出卖人在500日前向买受人你交付该商品房；出卖人未按约定期限交房，逾期交房违约责任由双方自行协商。2012年9月14日，锦新房产向徐成仁出具结算凭据，载明，旭明花园A栋2303号购房款534170元，此房款抵家具产业园欠款。2012年9月18日，锦新房产向徐成仁出具金额为530000元收据一份，该收据载明，收款方式现金，收款事由购房款（代替锦新房产偿还欠常德家具产业园土地的欠款）。2012年9月13日，锦新公司（出卖人）与案外人孙春来（买受人）亦签订一份《常德市商品房预售合同》（合同编号205020），约定：买受人所购房屋为旭明花园A幢12层1204号房，建筑面积152.7平方米，单价3300元/平方米，房屋总价款503910元；买受人一次性付款；出卖人在500日前向买受人你交付该商品房；出卖人未按约定期限交房，逾期交房违约责任由双方自行协商。现，该房屋所有权已登记至案外人孙春来名下。2012年12月2日，锦新公司（出卖人）与案外人陈**元（买受人）签订一份《常德市商品房预售合同》（合同编号207409），约定：买受人所购房屋为旭明花园A幢20层2004号房，建筑面积152.7平方米，单价1800元/平方米，房屋总价款274860元。2013年12月26日，锦新房产向市房管局递交一份书面《报告》，载明：我公司开发的旭××号房屋，备案号207409，现签约人为陈**元；Ａ栋1204号房屋，备案号为205020，现签约人为孙春来；Ａ栋2303号房屋，备案号为205017，现签约人为徐成仁。均未办理备案手续，此三份合同为抵押价款，现借款已还清，需要注销该合同，因注销该合同产生的所有责任由我公司承担。随后，市房管局注销了徐成仁与锦新房产签订的《常德市商品房预售合同》（合同编号205017）。现Ａ栋2303号房屋已抵账给案外人毛群莲，并已登记至其名下。以上事实有《承诺书》、《房产抵还欠款协议》、《常德市商品房预售合同》、《报告》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：徐成仁与锦新房产签订的《常德市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。经查，锦新房产已将旭明花园A幢23层2303号房抵账给第三人，《常德市商品房预售合同》合同目的已无法实现，锦新房产亦同意解除该合同，故本院对徐成仁主张解除与锦新房产签订的《常德市商品房预售合同》的诉讼请求，予以支持。关于《常德市商品房预售合同》解除时间，2020年6月16日庭审时，锦新公司同意解除双方签订的《常德市商品房预售合同》，故本院确定该合同于2020年6月16日解除。关于徐成仁主张锦新房产返还徐成仁购房款534170元及购房款利息的诉讼请求。锦新公司已按《房产抵还协议》的约定与徐成仁签订《常德市商品房预售合同》，并向其出具相应收据，故在《常德市商品房预售合同》解除后，徐成仁有权要求违约方锦新房产退还相应房款，并支付违约金。徐成仁主张按24％标准计算利息损失并无依据,考虑徐成仁的资金占用损失客观存在，本院认为按中国人民银行同期同类贷款利率的130％计算自2014年1月27日（合同约定的交房之日）至2019年8月19日止的资金占用损失、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算自2019年8月20日至清偿之日止的资金占用损失为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐成仁与湖南锦新房地产开发有限公司签订的《常德市商品房预售合同》于2020年6月16日解除；二、湖南锦新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐成仁购房款534170元及资金占用损失（以534170元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130％计算自2014年1月27日（合同约定的交房之日）至2019年8月19日止的资金占用损失、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算自2019年8月20日至清偿之日止的资金占用损失）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9141元，由湖南锦新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  刘 毅人民陪审员  陈祥谋人民陪审员  李立红二〇二〇年十月二十三日法官助理王瑞书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。