上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8700号上诉人(原审被告、反诉原告)：黄小玲，女，1983年8月30日出生，汉族，住上海市崇明区中兴镇爱国村**。委托诉讼代理人：范敏，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海广福资产经营有限公司，住所地上海市崇明区中兴镇广福路**。法定代表人：施鹏，总经理。委托诉讼代理人：曹洪洲，上海市崇明区中兴镇法律服务所法律工作者。原审被告：陆和琴，女，1969年1月9日出生，汉族，住，住上海市崇明区中兴镇永南村**/div>上诉人黄小玲因与被上诉人上海广福资产经营有限公司(以下简称“广福公司”)及原审被告陆和琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄小玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认上海市崇明区中兴镇陈彷公路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)所有权由黄小玲所有，并责令广福公司停止占用涉案房屋，对黄小玲进行赔偿，或者将本案发回重审；本案诉讼费由广福公司负担。事实和理由：1．一审法院既认定《租赁书》无效，又认可《租赁书》的合同内容，并根据合同内容作出判决，逻辑混乱；2．一审法院未全面审查证据，对黄小玲提交的证据选择性记载，未就裁判结果进行任何说明或者解释，违反审判程序。一审判决中未提及黄小玲提供的中兴镇人民政府信访答复函内容，明显为选择性记录证据。若一审法院对中兴镇人民政府出具的函件不予认可，应当说明理由并如实记载。黄小玲已经提供了收据以证明其家人支付了合理对价，对涉案房屋系善意取得，一审未予支持但未说明任何理由；3．广福公司提交的中兴镇人民政府出具的《证明》具有重大瑕疵，且不符合证据形式要件的规定，无法达到证明目的，一审法院对该证据予以采信，事实认定不清，法律适用错误；4．广福公司无法证明其为适格原告，不具有起诉资格；5．黄小玲系善意取得涉案房屋，涉案房屋所有权归属于黄小玲，一审法院对这一关键事实未予以查明；6．涉案房屋建设时间为1992年，且为集体土地上的房屋，按当时的法律规定并非违章建筑，一审法院适用法律错误；7．本案基于租赁关系进行审判，广福公司也明示以租赁合同作为请求权基础，黄小玲当庭对广福公司的诉讼时效提出异议。因此，人民法院应当对诉讼时效进行审查，广福公司的起诉已经超过了诉讼时效，已经丧失了诉讼权利。综上，黄小玲认为一审法院存在违反审判程序，判决文书逻辑混乱，事实认定不清，法律适用错误等诸多问题，请求二审法院查清事实，支持黄小玲的上诉请求。广福公司未作辩称。陆和琴未作述称。广福公司向一审法院起诉请求：1．陆和琴、黄小玲立即腾退涉案房屋；2．诉讼费由陆和琴、黄小玲负担。黄小玲向一审法院反诉请求：1．确认涉案房屋所有权由黄小玲所有；2．要求广福公司拆除相关设施，停止占用黄小玲合法房屋，并对黄小玲进行赔偿；3．律师费由广福公司负担。一审法院认定事实：1992年10月1日，崇明县汲浜乡集镇建设办公室作为甲方与乙方陆和琴签订《租赁书》一份，双方就汲浜医院门诊楼前(路西商业区)个体商业用房租赁达成协议，租赁人签名落款处为陆和琴，崇明县汲浜乡兴东村第十八生产队、崇明县土地管理所汲浜乡分所、崇明县汲浜乡法律服务所分别在该《租赁书》盖章。其中协议第一条：本户商业用房位置在路西商业区内，由东向西第拾壹间。建筑面积20㎡……。第二条：本房屋每间包括以下不动产：四扇头玻璃门一套，1.8m×0.9m钢窗一扇，二灯(日光灯、灯泡)，二开关，一插座。火表一只、水表一只、水嘴一只、水斗一只。第三条：本房屋属汲浜乡政府固定资产。乙方租用其作经商用房，不得擅自改作它用。在试用期内，如本户需转让给他人使用，必须通过甲方办理过户手续。第四条：本房屋租赁期限从1992年10月至2012年9月，共计20年。乙方一次性付清租赁费计伍仟元正。租赁费折旧计算如下：从1992年10月至1997年9月。每年按伍佰元计算；从1997年10月至2002年9月，每年按叁佰元计算；从2002年10月至2012年9月，每年按壹佰元计算。在使用期中，其房屋装饰，各种设施损坏的修理等费用均自行负责，在装修时不能改变原有房屋的整体基本结构。第五条：为了保障商业区的总体规范标准化，并确保本区各个体户的平等合法经商，乙方不得在本商业区内擅自搭建棚舍和设摊，违者必须强行拆除，并处以每平方100元的罚款。第六条：本房屋占用的土地属兴东村18生产队集体所有，乙方每年第一季度时缴付给兴东村18队土地补偿费壹佰肆拾伍元。在使用期内，如需调整价格，必须由乡政府通过决定。之后陆和琴实际占有使用涉案房屋(崇明区陈彷公路XXX号)，2003年4月24日陆和琴向黄小玲之父黄飞出具收条：“今收到黄飞购房费(汲浜医院路西商业区内，由东向西第拾壹间)人民币叁仟陆佰元正。”此后，该房屋由黄飞家人居住使用，并搭建了部分设施，自2010年起由黄小玲实际居住使用，原租赁协议期满后，黄小玲未再支付租金，并使用至今。一审法院另查明，崇明县汲浜乡人民政府系崇明区中兴镇人民政府的前身，原崇明县汲浜乡集镇建设办公室，于1996年3月撤销，其原有职能现由广福公司承担。广福公司系崇明区中兴镇人民政府的直属单位，是负责全镇资产经营、资产管理、实业投资、房地产管理、投资咨询服务等镇集体所有的有限责任公司。一审审理中，广福公司表示，本次诉讼的目的系涉案临时商铺已属危房存在严重的安全隐患，房屋周围的环境也严重影响了作为崇明区主要干道沿路风景容貌，政府收回该批危房后，即将全部拆除，并把该处改造成为环境整洁、绿树成荫的位于本区主干道陈彷公路沿线的公益景观绿化带，以配合和迎接2021年花博会的召开。一审法院认为，本案主要焦点为涉案房屋所有权人的争议，即陆和琴在1992年占有使用房屋系基于租赁还是买卖取得。一审法院认为，虽然原崇明县汲浜乡集镇建设办公室以建房工程款名义向陆和琴收取费用，但在之后双方签订了《租赁书》，系合同当事人真实意思表示，该《租赁书》明确了涉案房屋的位置、权属、租金标准。由于该房屋系未经批准建设的临时建筑，故该《租赁书》应认定为无效，但合同无效并不改变双方就涉案房屋建立的系租赁关系的事实，陆和琴并不取得涉案房屋的所有权。因合同本身无效，故合同双方均可随时主张终止租赁关系。又因陆和琴系承租人的身份，故黄小玲主张其已支付相应对价受让了陆和琴的房屋应属于善意取得，于法无据，不予采信。原崇明县汲浜乡集镇建设办公室已被撤销，现广福公司作为政府授权的资产管理单位，诉讼主体并无不当。广福公司主张陆和琴、黄小玲腾退涉案房屋并拆除自建建筑，予以支持。租赁期满后应认定为处于不定期的租赁关系，广福公司可随时主张终止租赁关系并不产生诉讼时效，对物权主张腾退返还也不适用诉讼时效。因原租赁合同本身无效且已期满，且黄小玲占有涉案房屋无法认定其享有涉案房屋所有权，故对其反诉主张不予支持。陆和琴经合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。判决：一、陆和琴、黄小玲于判决生效之日起十日内腾退坐落于崇明区陈彷公路XXX号房屋并拆除自建建筑，交还上海广福资产经营有限公司；二、驳回黄小玲的反诉请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力所作认定，并无不妥。如一审判决所述，虽然原崇明县汲浜乡集镇建设办公室以建房工程款名义向陆和琴收取费用，但在之后双方签订了《租赁书》，可以认定该协议系双方真实意思表示，合同无效并不改变双方就涉案房屋建立的系房屋租赁关系的事实。因此，黄小玲主张其已向陆和琴支付相应对价受让了涉案房屋，属于善意取得，于法无据，对其主张本院难以支持。一审中广福公司提交了中兴镇人民政府、中兴村村委会就本案诉讼的书面意见，故一审法院认定广福公司有权作为本案诉讼主体，并无不当。广福公司要求陆和琴、黄小玲腾退涉案房屋，一审予以支持，亦无不妥。黄小玲主张广福公司的诉请已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。黄小玲的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人黄小玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月二十日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……