浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4694号 原告：嵊州市万**行鞋业有限公司，住所地嵊州市三江街道工业区江一路**。 法定代表人：舒伯元。 诉讼代表人：浙江世纪方正律师事务所，系嵊州市万**行鞋业有限公司管理人，，住所地嵊州市剡湖街道官河路**** 负责人：周利雅。 委托诉讼代理人：沈澜，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：安永苗，男，1965年12月31日出生，汉族，住天台县。 原告嵊州市万**行鞋业有限公司与被告安永苗租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊州市万**行鞋业有限公司破产管理人的诉讼代理人沈澜，被告安永苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市万**行鞋业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的租赁合同于2020年1月27日合同终止；2.判令被告立即腾空原告位于嵊州市三江街道工业区江一路49号综合楼二楼南边800平方米的厂房及二楼套房；3.判令被告立即支付自2018年9月1日起至腾空日止按12.6万元／年计算的租金和场地占用费（计至2020年8月1日为24150元），并对上述费用承担自起诉日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失。事实和理由：嵊州市万**行鞋业有限公司被申请破产案件，已于2019年11月27日被嵊州市人民法院裁定受理，同日，浙江世纪方正律师事务所被选定为嵊州市万**行鞋业有限公司破产管理人。管理人在接管债务人公司的过程中发现，债务人与被告存在租赁合同关系，双方于2018年8月17日签订租赁合同一份，双方约定：安永苗承租位于万**行公司综合楼二楼面积800平方米的厂房作家私销售用，租金11.5元／平方.月；二楼套房租金1300元／月。租期5年，自2018年9月1日起至2023年8月30日止，租金一年一付。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，案涉合同已于2020年1月26日视为解除，故管理人工作人员多次去现场与租赁户协商腾空租赁厂房事宜，但无法达成一致，故管理人为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国企业破产法》第25条、《中华人民共和国合同法》第91、97条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告安永苗答辩称：出租的企业破产了，也没有什么好讲了，要腾空了也没办法，租金会尽快付到管理人账户的。 原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据： 证据一、企业信用信息公示报告一份，证明本案原告主体资格。 证据二、（2019）浙0683破申20号民事裁定书、决定书各一份，证明原告破产清算案于2019年11月27日由嵊州市人民法院裁定受理，同日浙江世纪方正律师事务所被选定为原告破产清算案的管理人。管理人为债务人诉讼案件的法定代表，根据破产法的规定，2020年1月26日双方的租赁合同视为解除。 证据三、人口信息查询证明一份，证明本案被告的主体资格。 证据四、房屋场地租赁合同一份，证明原、被告于2018年8月17日签订租赁合同一份，约定将原告综合楼800平方米的厂房出租给被告作家私销售用，租金11.5元/平方·月，二楼套房租金1300元/月，租期自2018年9月1日起至2023年8月30日止，租金一年一付。 证据五、内部协议一份，证明2018年的12月25日，万**行鞋业有限公司委托袁锋管理租房的事实。 证据六、谈话笔录一份，证明证据五的内部协议签订于2018年12月25日，2018年12月28日后由袁锋代理签订万**行鞋业厂房租赁合同的事实。 证据七、2019年6月17日法院执行员对被告的询问笔录一份，证明案涉租金是一年126000元。另外法院执行员已经被告告知租金需要支付给法院的事实。 被告安永苗对原告提供的证据经质证表示没有异议。 被告安永苗为证明其抗辩意见，提供了以下证据：领（付）款凭证三张、微信转账记录三笔、收款收据一份、收条一份，证明押金付了10500元，租金付到2020年2月份。 原告对被告提供的证据的质证意见为： 对2018年8月17日和2018年8月21日的两份领付款凭证中载明的内容不认可。因为合同明确款项支付至指定账号，原告没有收到这些款项，对二份领付款凭证不予认可。 2019年1月31日的10000元和2019年2月19日的13000元的微信转账记录、2019年1月31日的领付款凭证，因为合同明确款项支付至指定账号，原告没有收到这些款项，所以也不予认可。 对2019年12月1日的收款收据，2019年9月17日的收条，2019年9月17日的2万元的微信转账凭证也不予认可，被告未按照合同约定方式支付款项，原告也确实没有收到相应款项。被告在法院做的询问笔录中也已经被告知租金得支付至法院，所以应由被告自己承担相应的后果。 综上，被告提供的证据无法证明被告已经支付租金至2020年2月份的事实。 对上述证据，本院的认证意见为:对原告提供的证据，被告均无异议，本院予以认定。对被告提供的证据，对2018年8月17日、2018年8月21日、2019年1月31日的三份领付款凭证，系原件并盖有原告的公章，本院予以认定。对2019年1月31日的10000元和2019年2月19日的13000元微信转账记录，能和2019年1月31日的领（付）款凭证对应，结合袁锋在接受原告管理人询问各租户的租金押金、水费、电费、卫生费等的收取情况时，陈述“理清的，互不相欠的”的内容，本院予以认定。对2019年12月1日的收款收据，2019年9月17日的收条，2019年9月17日的2万元的微信转账凭证，本院不再认证，具体在下文说理部分予以阐述。 根据上述证据，结合庭审中双方的陈述，本院查明事实：2018年8月17日，嵊州市万**行鞋业有限公司（甲方）与安永苗（乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定乙方承租万**行公司综合楼二楼面积800平方米厂房及二楼套房用于家私销售，房屋租期暂定为5年，自2018年9月1日至2023年8月30日止。年租金为12.6万元，先租后用，租金1年一次付清，续租提前1月支付。入租时乙方应交押金以一个月的租金为准，押金不计息，租期届满时多还少补。如因不可抗拒原因使本合同无法实施，甲方应退还已付未用的房租再加3000元搬迁费，乙方若提前结束合同应补偿甲方两个月租金作为补偿，如遇拆迁问题，乙方不得享有拆迁相关待遇。房租统一交付账户约定为舒杨芳在嵊州农村合作银行三江支行开设的账号。2018年8月17日、2018年8月21日，被告分两次支付房租和押金合计73500元。2019年1月31日、2019年2月19日，被告合计支付房租63000元。 2018年12月25日，舒杨芳在一份内部协议上签字，并加盖嵊州市万**行鞋业有限公司的公章，该内部协议载明：嵊州市万**行鞋业有限公司（综合楼、厂房）规划方案由舒于东、袁锋制定及实施方案实施期租金由舒于东、袁锋代收，及合理支配厂区所收租金。租金支配去向每月由舒杨芳、舒之杨负责监察，若有不明去向的资金，由舒于东、袁锋自行填补。此合同直到新厂房建成后，再另行更改。 2019年11月27日，本院作出（2019）浙0683破申20号民事裁定书，裁定受理嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司对嵊州市万**行鞋业有限公司的破产清算申请。浙江世纪方正律师事务所被选定位嵊州市万**行鞋业有限公司破产案件管理人。 另查明：1.内部协议中所述新厂房最终未建成。 2.袁锋在接受原告管理人询问各租户的租金押金、水费、电费、卫生费等的收取情况时，陈述“理清的，互不相欠的”。 3.本院执行局工作人员于2019年6月17日约谈安永苗时，向其告知：“嵊州市万**行鞋业厂房将拍卖，届时你方要腾空，租金不要再交给嵊州市万**行鞋业，直接交往法院，若你坚持交给嵊州市万**行鞋业，后果将由你自己承受，听清楚了吗？”安永苗回答“听清楚了”。另安永苗在接受询问时还回答“每年的租金是126000元，2018年9月开始租的，目前付了一年的租金126000元，还有押金压了10500元，都给袁锋了”。 本案的争议焦点为：被告应支付的租金或占有使用费的问题。根据双方提供的证据，结合袁锋在接受原告管理人询问时的回答及安永苗在接受本院执行员询问时的回答，本院认定在2019年6月17日被告接受本院执行员询问时已付清至2019年8月31日的租金，另支付了10500元的押金[73500+63000-126000=10500，另合同约定押金以一个月为准也可以印证（126000÷12=10500）]。对于2019年9月份之后支付的租金，一方面支付对象不符合合同约定亦无其他相应依据可以代收租金，另一方面系在法院明确告知被告租金要交到法院的情况下被告仍然支付给案外人，故对于被告2019年9月份之后支付的款项本院不予认定为已付的租金。即被告应自2019年9月1日起支付租金及占用使用费。 本院认为，原、被告对于双方2018年8月17日签订的房屋场地租赁合同均无异议，合同内容亦不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该合同期限为自2018年9月1日至2023年8月30日止。但2019年11月27日，本院已裁定受理嵊州市泰鑫小额贷款股份有限公司对嵊州市万**行鞋业有限公司的破产清算申请。根据破产企业法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。现双方未提供上述通知方面的依据，故双方之间的合同于本院受理案涉破产申请后二个月满后视为解除。即双方之间的合同于2020年1月26日视为解除。合同依法解除后，一方面被告应及时返还租赁物，故对原告要求被告腾空案涉厂房及套房的诉请本院予以支持；另一方面，原告亦应将租赁押金返还给被告，该款可抵充被告应交租金及占有使用费。对于腾空的期限，本院酌定为一个月。因合同解除后，被告继续占有使用租赁物，故应当支付占有使用费至其腾空之日，原告主张使用费的标准按原租金标准计算，该请求合理，本院予以支持。另外合同约定如因不可抗拒原因使本合同无法实施，甲方应付乙方3000元搬迁费，本案系因原告原因致使合同不能履行，故甲方更应支付乙方3000元搬迁费，对于该款亦可抵充被告应交的租金及占有使用费。对于原告就租金和占有使用费要求按年利率6%计算利息损失的诉请，没有合同依据，另结合本案的具体案情，本院对该部分诉请不再予以支持。综上，对于原告合理部分诉请，本院予以支持，对于不合理部分诉请，本院予以驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、嵊州市万**行鞋业有限公司与安永苗于2018年8月17日签订的《房屋场地租赁合同》于2020年1月26日解除。 二、安永苗将位于嵊州市三江街道工业区江一路49号综合楼二楼800平方米的厂房及二楼套房腾空交还给嵊州市万**行鞋业有限公司，限于本判决发生法律效力后三十日内腾空。 三、安永苗向嵊州市万**行鞋业有限公司支付自2019年9月1日起至实际腾空之日止按年租金126000元计算的租金及占有使用费。 四、嵊州市万**行鞋业有限公司返还安永苗租赁押金10500元。 五、嵊州市万**行鞋业有限公司支付安永苗搬迁费3000元。 上述三、四、五项抵扣后的款项，限安永苗于本判决发生法律效力之日起十日内付清。 六、驳回嵊州市万**行鞋业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费4922元，减半收取计2461元，由原告嵊州市万**行鞋业有限公司负担1230.50元（缓交），由被告安永苗负担1230.50元（款限原、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  吴校军 二〇二〇年十月二十八日 书记员  竹 羊