江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2479号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏建，女，1966年2月22日生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兵，男，1978年6月23日生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛广，男，1992年8月25日生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘一虎，男，1950年9月14日生，住江苏省沭阳县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：仲跻文，江苏青炜律师事务所律师。上诉人魏建因与被上诉人刘兵、葛广、刘一虎租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。魏建上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.涉案厂房、场地和道路虽然未取得规划许可证，但是魏建合法财产，不属于违章建筑。一审法院认定涉案租赁合同无效无法律依据。2.刘兵、葛广、刘一虎破坏了涉案场地是本案诉讼发生的根本原因，一审法院未支持2019年10月2日至2019年10月23日之间的占有使用费13260元不当，因为在此期间，涉案场地、道路、厂房并未修复，刘兵、葛广、刘一虎向魏建交付的是已被破坏的租赁物，该交付行为不是合法交付行为。3.关于电费，魏建在交付涉案厂房前电费账户上有余额318.59元，该部分费用一审未予计算。4.2019年10月1日，魏建为复电支付了工人加班费500元，该部分费用应当由刘兵、葛广、刘一虎负担。5.魏建在一审中已经明确提出其诉讼请求之一为“刘兵、葛广、刘一虎赔偿魏建的损失”，该损失主要是指场地、道路损坏和厂房损坏损失。因刘兵、葛广、刘一虎在诉讼过程中，主动对厂房、场地道路修整，故魏建在一审中将损失由260000元变更为50000元。但尚有中间场地西头20平方米、中间偏东6平方米刘兵、葛广、刘一虎未修复，一审法院对此部分未予处理；至于水泥地坪部分在交接后产生的裂缝，也应当通过鉴定或确定责任方，一审法院也未处理。上述未修复部分26平方米和裂缝部分30平方米，如按照每平方米200元计算，刘兵、葛广、刘一虎需赔付11200元。6.一审法院诉讼费分担不当。刘兵、葛广、刘一虎二审辩称：1.涉案厂房未取得建设工程规划许可证，租赁合同应属无效。2.根据《中华人民共和国合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”涉案场地不论如何损坏的，魏建都是明知的，而且魏建的亲戚长期居住在该厂的办公用房内，手中也有钥匙，是否交付钥匙对魏建的占有使用没有影响。其实，魏建早在2019年8月23日即发布了涉案厂房的招租广告，2019年9月8日到现场进行了拍照，2019年9月10日提起了本案诉讼，魏建有能力也有义务自行修理防止损失的扩大。故一审法院支持魏建2019年10月24日至11月6日之间的损失合理，魏建现要求2019年10月2日至2019年10月23日不应支持。3.对魏建主张的电费318.59元和工人加班费500元不予认可。4.关于魏建主张的损失，刘兵、葛广、刘一虎在一审法院的调解下同意对损坏的场地、路面、墙面进行维修。后一审法院现场组织勘验确定了修复的范围，刘兵、葛广、刘一虎即组织人员进行修复施工，魏建在整个施工过程中一直在场，并未对修复范围提出异议。修复结束后，刘兵、葛广、刘一虎通知法院现场勘验。勘验后，葛广向魏建交付了钥匙。魏建所主张的未修的26平方米并未得到双方确认。关于裂缝产生的原因，刘兵、葛广、刘一虎并不知晓。5.一审法院关于诉讼费的分担合理。魏建向一审法院起诉请求：1.解除魏建与刘兵、葛广、刘一虎2018年9月1日签订的《厂房租赁合同》；2.刘兵、葛广、刘一虎支付魏建房屋和场地占用费（自2019年9月1日起至被告交还房屋和场地之日止，按每年22万元计算）；3.刘兵、葛广、刘一虎赔偿魏建损失260000元。在诉讼过程中，魏建变更第三项诉讼请求为：刘兵、葛广、刘一虎赔偿魏建损失50000元。一审法院认定的事实：刘兵、葛广、刘一虎系合伙关系。2018年9月1日，魏建与刘兵、葛广、刘一虎的代表刘兵签订《厂房租赁合同》，约定魏建将位于工业集中区立派路东侧、沂河堆北侧（厂内有钢架结构厂房，砖混结构厂房各一栋及其他配套设施），即原沭阳和盛木业制品厂厂房及院内场地出租给刘兵使用，约定租期自2018年9月2日起至2021年9月2日止；租金为第一年、第二年为220000元/年，第三年为260000元/年；魏建收刘兵保证金人民币叁万元，如果刘兵单方不租厂房，保证金不予退还；合同到期，刘兵不能及时结清交接物品搬离厂房，每逾期一天，刘兵必须双倍赔付魏建厂房租金等内容。合同签订后，魏建收取刘兵保证金30000元并将厂房及院内场地交付刘兵使用。2019年7月9日，魏建通过微信方式通知刘兵，因乡镇府告知魏建洗沙是散乱污企业需要取缔，魏建要求刘兵一星期拆除并病搬离。2019年8月21日，魏建通过微信方式通知刘兵要求其2019年8月22日搬离厂房并交还钥匙、办理对接手续，刘兵表示同意。2019年9月初，刘兵已搬离涉案厂房。2019年10月1日，魏建通过微信方式通知刘兵通往厂房的电不通、缺少配件要求刘兵复电并发送了配件明细，当天下午魏建又发送了配件明细购买收据1430元要求刘兵给付。2019年10月2日，刘兵通过微信方式通知魏建其已于前一天将厂房钥匙交给魏建亲戚史某某。因双方对于给付占有使用费及赔偿损失等未达成一致意见，魏建诉至法院。2019年10月24日，一审法院依申请对涉案厂房及院内场地进行勘验，魏建与刘兵、葛广、刘一虎对涉案厂房、院内场地水泥地坪及水泥路原始位置进行了大致确认，并对刘兵、葛广、刘一虎需要清理、修复的部位及要求进行了确认。2019年11月6日，一审法院依申请主持双方对刘兵、葛广、刘一虎修复过后的厂房、院内场地水泥地坪及水泥路进行确认并交接。涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，魏建与刘兵、葛广、刘一虎一致认可涉案租赁合同的承租人系刘兵、葛广、刘一虎，予以确认。魏建就尚未取得建设工程规划许可证的房屋与刘兵订立的租赁合同无效。但魏建要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，予以支持。虽然2019年9月初，刘兵、葛广、刘一虎已搬离涉案厂房但未将钥匙交还魏建，故魏建要求刘兵、葛广、刘一虎给付2019年9月2日至2019年10月1日期间的占有使用费，予以支持。2019年10月24日至2019年11月6日期间，刘兵、葛广、刘一虎对涉案厂房及院内场地进行修复，魏建要求刘兵、葛广、刘一虎给付该期间的占有使用费，亦予以支持。经计算，上述两个期间的占有使用费合计26520.55元。魏建要求刘兵、葛广、刘一虎给付其他期间的占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。刘兵、葛广、刘一虎要求从本案中扣除其为涉案厂房充值的电费2791元，魏建表示同意，予以准许。魏建要求刘兵、葛广、刘一虎给付其为复电支付的材料费1430元，一审法院认为虽然刘兵、葛广、刘一虎否认电路是其损坏的，但厂房租赁合同载明变压器、线路等设备在出租时完好，在刘兵、葛广、刘一虎承租期间电路发生断电，刘兵、葛广、刘一虎有义务协助复电，故对魏建的该主张，予以支持。各自抵充电费、材料费后刘兵、葛广、刘一虎应给付魏建占有使用费25159.55元。魏建另要求刘兵、葛广、刘一虎赔偿损失50000元，一审法院认为魏建已对租赁场地东面通往厕所的路、北厂房后面的墙、北厂房通往租赁场地的路以及西厂房和北厂房前的路已修复予以确认并接收，故对魏建的该诉讼请求不予支持。对于魏建在交接时提出异议的中间场地西头有20平方、中间偏东有6平方有破损未修复，如魏建认为该破损系刘兵、葛广、刘一虎造成的且魏建为修复该部分场地产生实际损失后可另案起诉。对于魏建辩称水泥地坪在交接后产生裂缝，一审法院认为产生裂缝系交接之后发生，根据现有证据无法推断出系魏建或刘兵、葛广、刘一虎责任。因涉案租赁合同无效，故合同中约定的违约条款亦无效，刘兵、葛广、刘一虎要求魏建退还保证金30000元，有事实和法律依据，予以支持。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘兵、葛广、刘一虎于判决发生法律效力之日起十日内给付魏建占有使用费25159.55元；二、驳回魏建的其他诉讼请求；三、魏建于判决发生法律效力之日起十日内退还刘兵、葛广、刘一虎保证金30000元。案件受理费1679元（魏建已预交2600元），由魏建负担1117元，由刘兵、葛广、刘一虎负担562元；反诉费550元（刘兵、葛广、刘一虎已预交275元），由魏建负担。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确定。本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同效力应当如何认定；2.魏建主张的2019年10月2日至2019年10月23日之间共计22天的占有使用费或租金是否应予支持；3.魏建主张的电费318.59元和工人加班费500元是否应予支持；4.魏建主张的涉案中间场地西头20平方米破损、中间偏东6平方米破损、地坪裂缝是否应予处理及如何处理。关于第一个争议焦点，二审中，魏建为证明租赁合同有效向本院提交了其与沭阳县人民政府2010年10月27日签订的《投资协议书》一份，该协议载明魏建在工业集中区投资建设沭阳和丰木业制品厂。刘兵、葛广、刘一虎质证认为，无法核实该投资协议真实性，即使真实，涉案厂房确实没有办理相应规划手续，应属无效。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”魏建虽与当地镇政府签订了投资协议，但魏建在建设涉案厂房时未按照法律规定办理、取得建设工程规划许可证，故魏建与刘兵所签租赁合同应属无效。关于第二个争议焦点，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，刘兵、葛广、刘一虎在2019年9月初已经搬离涉案厂房，并于10月1日将涉案厂房交付于魏建亲戚并告知魏建，即刘兵、葛广、李某已经于2019年10月1日向魏建返还了涉案厂房。在交付后的2019年10月2日自10月23日之间，刘兵、葛广、刘一虎并未实际占有使用涉案厂房，魏建要求刘兵、葛广、刘一虎支付占有使用费并无依据。关于第三个争议焦点，二审中，魏建为主张其交付给刘兵使用时尚余电费318.59元，刘兵应予支付，向本院提交了江苏省电力公司2020年7月27日出具通用机打发票（核查联）三张，刘兵、葛广，刘一虎质证认为，对上述证据真实性无异议，但一般情况下，电费抄表时间和收费时间有延迟，魏建的亲戚也一直住在涉案厂房中，不能证明交付厂房时尚余电费318.59元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”二审中，魏建主张刘兵应支付其电费318.59元的诉讼请求属于增加诉讼请求，而对于该诉讼请求，刘兵不予认可，亦不同意调解，故魏建可另行起诉，本案中不作处理。二审中，魏建为主张其支付龙庙供电所修电工人报酬500元，向本院提交了照片及收条。照片上显示时间为2019年10月1日下午3:51分，内容为三名工人在工作；收条内容为：“今收到为和盛木业制品厂2019年10月1日加班复电工费及500元（共3人）。徐某（代收）2019.12.22。”刘兵质证认为，根据魏建主张，该工人系龙庙供电所工人，其应当由龙庙供电所向其支付工资，现魏建主张其向该工人支付了加班费与事实不符，故对该证据不予认可。本院认为，上述证据并非新证据，根据该照片无法认定是工人在涉案厂房内修电，故对照片不予采信；收条载明收款人系徐某代收，但魏建未提供其他证据证明徐某的身份而且复电工作发生于2019年10月1日，但500元工费直到12月22日才支付且由他人代收不合常理，故对上述证据亦不予采信。综上，魏建主张刘兵应支付复电工人报酬500元证据不足，本院不予支持。关于第四个争议焦点，二审中，魏建为主张中间偏东6平方米、场地西头20平方米破损未修复及修复后地坪出现裂缝，提交照片一组，其中2张照片仅显示拍摄于星期日上午，但未显示具体日期，该照片显示地面存在破损，魏建主张该2张照片系2020年拍摄；另2张照片拍摄于2019年11月16日上午，显示地坪有裂缝。刘兵质证认为，在一审法院组织现场勘验时，魏建未主张该26平方米需要修复，仅是在修复结束进行交接时，魏建才主张该26平方米需要修复，故对该照片不予认可；地坪裂缝是双方交接后产生，不是刘兵导致。本院认为，关于该26平方米破损，魏建在一审法院组织双方勘验、确认修复范围时并未提出，在刘兵等三人修复后、一审法院组织双方交接的时候才提出。关于地坪裂缝，根据双方陈述，在一审法院组织双方在2019年11月6日交接时涉案地坪完好、无裂缝，涉案地坪的裂缝发生于厂房交付魏建后产生，且魏建未举证证明系刘兵等人所致。涉案厂房并未取得工程建设规划许可，魏建也未举证证明涉案工程竣工验收合格，涉案厂房在出租前的质量状况无法确定，魏建主张刘兵等三人修复不达标则无依据。综上，一审法院对魏建的该项请求未予处理并无不当。关于魏建主张的诉讼费用负担问题，据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，魏建主张部分得到支持、部分未得到支持，一审法院根据本案的情况决定的诉讼费用分担情况适当，对魏建的该项主张不予支持。综上所述，魏建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1387元，由上诉人魏建负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 孙 权二〇二〇年十月十四日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露