黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终872号 上诉人（原审被告）：梁宏全，男，1975年6月5日出生，汉族，海林市金恒物业管理有限公司经理，住黑龙江省海林市城区。 委托诉讼代理人：李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘金波，男，1983年6月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林是城区。 委托诉讼代理人：李寅，黑龙江李寅律师事务所律师。 上诉人梁宏全因与被上诉人潘金波合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2020）黑1083民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁宏全上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回潘金波诉讼请求；2.本案上诉费由潘金波承担。事实和理由：1.潘金波与梁宏全签订的《物业转让协议》的性质既包括物业公司的全部股权转让，也包括公司的经营权转让、金恒小区全部物业管理整体一并转让，该协议内容违反法律强制性规定，应属无效协议；2.《物业转让协议》第四条约定交付为使用权，不是所有权，且该条没有侵犯业主权利，故该第四条应为有效条款；3.在协议履行过程中，潘金波不能履行协议第四条约定，致使梁宏全没有取得约定的物业用房使用权，其已构成根本违约，故梁宏全有权行使先履行抗辩权，有权拒绝潘金波要求给付转让款；4.金恒物业公司的服务期限不明确，随时有可能被终止，另外，开发商潘殿发未经招投标程序就直接将物业服务交由其子潘金波公司管理，潘金波和潘殿发在明知案涉协议第四条约定根本不能实现的情况下，恶意串通欺骗梁宏全，梁宏全是在重大误解的情形下签订的案涉协议，故一审判决认定案涉协议第二条“转让价款380万元”为有效条款，显失公平、缺乏依据。 潘金波答辩称，1.转让协议是上诉人自己拟定好后找到被上诉人签订，我方未有任何改动，且公司转让行为已经完成，上诉人也取得了收入，故不存在法律规定的显失公平情形；2.要求认定双方签订的物业转让协议是无效的，双方转让的是物业公司，不是单纯的物业服务；3.合同全部无效时就不存在先行履行抗辩权，抗辩权的履行前提为合同有效。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 潘金波向一审法院起诉请求：潘金波向一审法院起诉请求：1.依法判令梁宏全给付潘金波拖欠的转让费300000元，并赔偿损失18000元（按年利率6%计算，每年100000元欠款，2017年至2019年为2年，2019年至2020年为1年）；2.梁宏全承担本案诉讼费用。庭审中，潘金波增加诉讼请求：请求判令被申请人给付2020年转让费100000元，总诉讼请求增加至400000元。后又撤回该增加的诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年9月1日，甲方（潘金波）与乙方（梁宏全）签订了《物业转让协议》。协议约定：甲方（潘金波）将位于海林市金恒小区物业管理及院内附属设备一次性转让给乙方（梁宏全）。转让款为3800000元（乙方先付1800000元，其余2000000元转让费20年内每年付100000元）。第四条，甲乙双方签订本协议后，甲方负责在海林市金恒小区18号楼至19号楼区域内建筑不少于60平方米的物业办公室，房屋结构为砖混结构。建筑房屋所需费用由甲方承担。甲方应当在2017年末交付给乙方使用，如甲方未按约定期限向乙方交付可使用的办公室房屋，则由乙方自己负责建筑，产生的工程费用由乙方从甲方未支出的转让物业款中扣除（不包括装修），甲方对此不得有任何异议。第八条，……担保人（潘殿发）对甲方转让行为承担担保责任，如甲方违约造成一方经济损失，担保人承担连带责任。该协议由潘金波、梁宏全、潘殿发签字，并加盖了海林市金恒物业管理有限公司的章。庭审中，潘金波自认为个人行为，梁宏全也予以认可。 一审法院认为，2016年9月1日，潘金波与梁宏全签订了《物业转让协议》。协议约定：潘金波将位于海林市金恒小区物业管理及院内附属设备一次性转让给梁宏全。现双方在工商部门办理了相关手续，且梁宏全也将法人名称进行了变更。该合同为有效合同（除第四条无效外）。梁宏全应当按照合同的约定每年给付潘金波转让费100000元，2017年至2019年三年的转让费合计300000元。潘殿发作为开发单位的法定代表人，明知海林市金恒小区因需继续开发，尚未建建筑物业管理用房，将物业管理交付潘金波。潘殿发与潘金波明知在海林市金恒小区18号楼至19号楼区域内不能建筑物业管理用房，而与梁宏全签订建筑不少于60平方米的物业办公室，同时也未说明此为临时用房。梁宏全作为未来的物业管理者，应当知道物业管理用房的所有权依法属于业主，而与潘金波、潘殿发签订《物业转让协议》，擅自约定第四条的内容。导致该约定为无效约定，故双方应当承担该缔约过失责任。梁宏全在庭审中，提出先履行抗辩权。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该条规定是指同一合同中的双务合同的履行，而本案的《物业转让协议》是对海林市金恒小区物业管理及院内附属设备一次性转让，包括股权等。物业办公用房属于全体业主，不属于潘金波的财产，物业办公用房并非双务合同的标的，故对梁宏全的先履行抗辩权不予支持。由于潘金波未向梁宏全提供临时物业办公用房，势必对梁宏全在经营、管理中造成影响，潘金波应当承担缔约过失责任，故对潘金波主张的损失不予支持。判决：一、梁宏全于本判决发生法律效力后十日内给付潘金波转让费300000元；二、驳回潘金波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，减半收取计3035元，由潘金波负担135元、梁宏全负担2900元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审认定事实一致。另查，2020年4月2日，本案上诉人梁宏全以被上诉人潘金波及本案案外人潘殿发为被告向海林市人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求判决解除梁宏全与潘金波于2016年9月1日签订的《物业转让协议》；2.请求判决潘金波返还转让费1800000元及利息；3.请求判决潘金波赔偿经济损失500000元；请求判决潘殿发对上述第二、三项诉讼请求承担连带给付责任；5.诉讼费用由潘金波、潘殿发承担。海林市人民法院于2020年4月26日作出（2020）黑1083民初315号民事判决，驳回梁宏全的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院认为，双方当事人之间签订的物业转让协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性法律法规的规定，合法有效。上诉人梁宏全依据《物业管理条例》第三十九条规定，主张双方签订的协议无效，但本案的事实与该法规规定的情形并不相符，故上诉人梁宏全该主张不能成立。另外，梁宏全以潘金波违约为由行使抗辩权，拒绝支付合同约定的转让价款的问题。本院认为，被上诉人潘金波及案外人潘殿发明知建设“物业用房”存在问题的情况下，没有按约定履行建设“物业用房”的义务，也没有承担相应建设费用，确实违反了合同约定。梁宏全在签订合同时也明知，该小区没有“物业用房”，双方在合同中也没有明确约定“物业用房”的具体建设时间，故双方对该现状的出现均有过错。现潘金波明确表示可以向上诉人梁宏全提供符合条件的“物业用房”，故现上诉人梁宏全以被上诉人潘金波违约为由，拒绝支付转让价款缺乏相应的事实及法律依据。 综上所述，梁宏全的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,800.0元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴**刚 审 判 员 杨弘智 审 判 员 杨耀然 二〇二〇年十月十四日 法官助理 张晓行 书 记 员 刘 璇