安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终833号上诉人（原审被告）：安庆物华地产有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江北路。法定代表人：胡世安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德霞，该公司员工。委托诉讼代理人：陈明泽，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍大奇，男，1987年10月25日出生，汉族，住安徽省枞阳县钱桥镇石马村古庄组**，现住安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：李国岭，女，1990年7月25日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑继能，安徽黄金律师事务所律师。上诉人安庆物华地产有限公司（以下简称物华公司）与被上诉人鲍大奇、李国岭商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院（2020）皖0722民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。物华公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鲍大奇、李国岭一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鲍大奇、李国岭承担。事实和理由：1.一审法院认定物华公司违约系事实认定不清，法律适用错误。被上诉人未在期限内依约转签，违反了合同约定；2.一审法院认定商品房订购协议符合商品房买卖合同的主要内容，应为本约，系事实认定错误。不能因预约合同具备了以上要素即认定为本约，且案涉协议对房款如何支付、付款期限、违约责任等重要内容未做约定，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。双方还约定另签商品房买卖合同，约定不符的，以商品房买卖合同为准，故订购协议属于预约合同而非本约；3.一审法院无视上诉人要求被上诉人支付房款的目的、数额，被上诉人未按上诉人要求按期支付足额房款，认为上诉人依约收受房款系事实认定错误；4.一审法院判令上诉人按照商品房订购协议转签商品房买卖合同系法律适用错误。预约合同不具有继续履行的强制力，而应在当事人继续协商的基础上进行确定，强行继续履行预约合同，有违意思自治原则。如未能订立本约，给一方当事人造成损失的，违约方应当承担相应的赔偿责任，但并不在本案的审理范围之内。鲍大奇、李国岭答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方支付的3万元，收款收据上写的很清楚，就是房款，上诉人的观点不能成立。一审法院的判决符合法律规定和双方合同约定，请求二审法院依法予以支持。鲍大奇、李国岭原审的诉讼请求：1.请求判决物华公司继续履行双方签订的《商品房定购协议》，并按合同约定价转签《商品房买卖合同》；2.案件受理费由物华公司负担。原审法院经审理查明，鲍大奇、李国岭的原有住房在2017年因枞阳县城区防洪安保工程建设需要被征收，为解决住房问题，鲍大奇、李国岭（以下称乙方）于2017年11月4日与物华地产公司（以下称甲方）签订《商品房定购协议》，协议中约定：1.定购商品房位于枞阳县龙湖国际城项目第B12幢一单元602号，建筑面积为120.36平方米，单价为每平方米3888元，房价总额为467960元；2.协议签订时由乙方向甲方交付定金5000元，并应当于协议签订之日起30天内携带定购协议、有效身份证件、房票、征收补偿协议等材料与甲方订立《商品房买卖合同》；3.甲方收到乙方定金后30天内不得将商品房出售给他人；4.乙方同意甲方以房票支付，房票金额不足的，用现金补款或商业、公积金贷款交纳；5.双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自行终止，定购协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不符的，以《商品房买卖合同》为准；同时，物华公司工作人员在定购协议格式条款外手书“房票下放三日内转签合同”字样。2019年1月18日，鲍大奇、李国岭应物华公司的要求，向其交纳购房款3万元。定购协议签订后，鲍大奇、李国岭一直未与枞阳县土地和房屋征收服务中心签订房屋征收补偿安置协议。直至2020年4月24日，双方才签订房屋征收补偿安置协议。当日，鲍大奇、李国岭即持枞阳县房屋征收房票安置资金凭证到物华公司售楼部，要求按《商品房定购协议》中约定的购房价格签订正式的《商品房买卖合同》，物华公司的工作人员以现行房价上涨为由，拒绝与鲍大奇、李国岭签订《商品房买卖合同》,并拒绝接收枞阳县房屋征收房票安置资金凭证。2020年5月6日，2019年1月18日，鲍大奇、李国岭遂诉讼来院，要求物华公司继续履行《商品房定购协议》，并按《商品房定购协议》中的约定价转签《商品房买卖合同》。另查明，目前涉案的枞阳县龙湖国际城项目第B12幢一单元602号尚未对外出售。原审法院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中物华地产公司与鲍大奇、李国岭签订的商品房定购协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，该协议中包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，如购买人的姓名、商品房的基本情况，商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等条款，并且该协议签订后，鲍大奇、李国岭还应物华公司的要求支付了部分购房款。如物华公司接受以房票抵付的购房款，所有购房款鲍大奇、李国岭基本上能付清。结合以上案件事实，双方签订的《商品房定购协议》中已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且物华公司也接受了鲍大奇、李国岭支付的部分购房款，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，该定购协议应认定为商品房买卖合同。鲍大奇、李国岭在房票下发后持房票要求与物华公司按《商品房定购协议》中约定的购房单价3888元/平方米签订商品房买卖合同，符合双方在《商品房定购协议》中的约定，但物华公司以房价上涨为由拒绝与其签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。故对鲍大奇、李国岭要求判决物华公司继续履行《商品房定购协议》，并按该协议约定的房屋单价签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决：被告安庆物华地产有限公司继续履行于2017年11月4日与原告鲍大奇、李国岭签订的《商品房定购协议》，并于判决生效后十日内按《商品房定购协议》中的约定的3888元/平方米单价与原告鲍大奇、李国岭签订《商品房买卖合同》。案件受理费7922元，由安庆物华地产有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。物华公司二审提交律师公函及电话录音一份，证明物华公司于2019年4月委托律师发函与鲍大奇、李国岭，要求其支付房款，否则物华公司将收回房屋没收定金。物华公司的销售人员向鲍大奇核实其已经收到律师函并再次通知其缴清房款，否则房源无法为其保留，鲍大奇、李国岭违反约定，延迟支付房款，已经构成了违约。鲍大奇、李国岭质证认为：1.上述证据不属于新的证据，根据律师函的时间显示，这份证据在一审之前物华公司就已经持有，应当向法庭提交，现在提交不属于新的证据；2.物华公司应当向法庭提交寄送的收据，我方没有收到律师函，我方在元月1号按照物华公司的要求交了3万元，他们承诺为我们保留房源，到4月20日发函只有3个月时间，难道缴纳3万元只保留三个月时间吗？物华公司自己的说法都是自相矛盾的。鲍大奇、李国岭二审无新的证据向法庭提交。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于上述证据，本院认证如下：律师函虽然无寄送收据，但和电话录音相佐证，鲍大奇确认电话内容属实，可以证明物华公司送达律师函以及鲍大奇、李国岭收到律师函的事实。但律师函仅代表物华公司的单方观点，不能由此证明鲍大奇、李国岭违约。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议，本院查明事实同一审。本案二审争议焦点：鲍大奇、李国岭是否存在违约行为？双方签订的商品房订购协议是否应当继续履行？本院认为：1.鲍大奇、李国岭与物华公司签订的商品房定购协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效。双方在商品房定购协议中关于房屋的具体栋号、价格、支付方式均约定明确，具备商品房买卖合同的主要内容。2017年1月18日，鲍大奇、李国岭还向物华公司交纳了3万元，物华公司开具收据，备注事由为案涉房款，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定双方已经形成商品房买卖合同关系，均应按照协议切实履行己方义务，并无不当；2.双方签订的定购协议中约定支付方式为房票结算，金额不足的部分，采取现金补款或商业、公积金贷款。并在定购协议上备注房票下放三日内转签合同。鲍大奇、李国岭在2020年4月24日取得房票后，同日，鲍大奇、李国岭将房票送至物华公司，物华公司却提出房屋涨价，拒收房票，之后再以现金的方式催缴房款，故物华公司关于鲍大奇、李国岭违约的主张不能成立。综上，物华公司的上诉请求不能成立，原判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7922元，由安庆物华地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 方   彤审判员 盛 丽 娜二〇二〇年十月二十九日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。