江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初4387号原告:杨天宇，男，1991年6月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张良，江苏佑本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，江苏佑本律师事务所律师。被告：南京万达茂投资有限公司，统一社会信用代码913201133024012488，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，国浩律师（南京）律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000834791179H，住，住所地江苏省南京市建邺区庐山路**/div>负责人：宋刚，该行行长。委托诉讼代理人：周韵，招商银行股份有限公司南京分行公司律师事务部律师。委托诉讼代理人：彭蕊，招商银行股份有限公司南京分行公司律师事务部律师。原告杨天宇与被告南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）、第三人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、10月23日公开开庭进行了审理。原告杨天宇及其委托诉讼代理人张良、王佩（第一次庭审），被告万达茂公司的委托诉讼代理人闫乐宇，第三人招行南京分行的委托诉讼代理人周韵、彭蕊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨天宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的“宁房预售合字2016013663号”《商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2.判令被告返还原告的购房款2067221元及向第三人支付的购房贷款本金及利息（以第三人判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3.判令解除原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款及担保合同）（编号：8160503530006）及《南京市房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）（编号：8160503530006），由被告将原告尚未偿还的贷款金额及利息直接给第三人；4.判令被告向原告支付以2067221元为基数，自2016年4月3日起至案件执行完毕止，按中国人民银行同期贷款利率5%计算的利息；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年4月3日，原、被告签署预售合同一份，双方约定房屋性质用途包括餐饮，而原告购买房屋距居民区过近无法经营餐饮，故被告已严重违约。在预售合同附件中，双方明确约定房屋有烟道，但被告擅自更改设计不安装烟道，导致原告也无法采取补救措施解决排烟问题。此外，被告在房屋销售过程中采取了诸如“赢定未来”、“每年3000万客流”、“365天财富增值不间断”的宣传，然而房屋所在街区大量空置。2016年5月4日，原告与第三人签署了借款及担保合同、抵押合同，原告一直按约偿还。现因被告原因导致原告购房目的不能实现，故案涉预售合同、借款及担保合同均应一并解除。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告万达茂公司辩称，1.原告主张解除合同没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，预售合同也不存在合同目的不能实现的情形。房屋的设计用途为门面房及商店，上述用途包括多种经营业态，双方并未约定房屋用途就是餐饮，且C19幢也有从事其他轻餐饮行业；2.预售合同附件2并未标明烟道位置，被告也没有擅自更改设计，被告交付的房屋与平面图一致；3.被告的宣传资料仅是对万达茂商业体建成后的设想，并非被告作出的具体承诺，也不构成虚假宣传；4.双方在补充协议中约定原告应在发现解除事由起30内行使解除权，逾期未行使的则放弃解除权。被告于2018年即发出交房通知，原告自收到通知之日起30日行使解除权，现原告起诉要求解除已超过了合同约定的解除权行使期限；5.预售合同不应解除，故原告也无权要求被告返还购房款；6.原告的各项诉请属于不同的法律关系，其要求解除借款及担保合同应将合同相对方列为被告而非第三人。原告尚未偿还的贷款本息应由原告自行支付，即使要求被告支付也应当由第三人提出主张；7.被告主张按照年利率5%计算利息损失，与事实不符，且即使存在利息损失也属于原告自行扩大的损失。第三人述称，1.第三人与原、被告签署的借款及担保合同、抵押合同均系各方真实的意思表示，且与原、被告自行签署的预售合同相互独立，原、被告之间就预售合同产生的纠纷与第三人无关；2.第三人已经向原告发放了贷款，并不存在合同解除事由，原、被告作为借款人及保证人应当继续履行相应义务；3.原告至今未按约定办理正式抵押登记手续，第三人保留采取贷款提前到期或合同约定的其他违约处理措施；4.即使法院判令解除预售合同也应当由原告向第三人支付贷款本息、违约金并承担损失赔偿责任，被告对此也应当承担连带担保责任。经审理查明，2015年2月10日，被告取得了座落于南京市栖霞区仙林白象片区仙林湖南侧地块国有土地使用权证，土地用途为城镇混合住宅用地，批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地。2015年12月，被告就上述地块的开发建设项目取得了《建设工程规划许可证》，该许可证载明的C-19#楼的房屋用途为一般住宅，门面房，小商店，其它辅助设施。2016年3月27日，原告与被告签署了《商品房认购协议》及其《补充协议》一份，双方约定由原告认购被告开发建设的商品房，并应于2016年4月3日前签署预售合同。2016年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签署了预售合同及其补充协议。双方约定的主要内容包括：乙方向甲方购买位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），该房屋的设计用途为门面房、小商店，建筑面积85.15平方米。土地用途为批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地，城镇混合住宅用地；房屋单价为48470元／平方米，总价为4127221元，首付2067221元，商业贷款2060000元。预售合同附件2载明，《套型及分层平面图》标明的烟道位置仅为示意，或该《套型及分层平面图》中未标明烟道位置，具体以该房屋实际交付时现状为准。预售合同附件7载明案涉房屋不提供燃气供应设施。补充协议第14.1条约定，甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。补充协议第15.3条约定，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。上述预售合同及其补充协议签署后，原告按照约定向被告支付了首付款2067221元。2016年5月4日，原告（借款人）、被告（保证人）、第三人（贷款人）签署了借款及担保合同一份，各方约定由原告向第三人贷款2060000元用于购买案涉房屋，贷款期限自2016年5月4日至2026年5月4日，被告为原告的贷款提供连带责任担保。上述借款及担保合同签署后，第三人已按照约定向原告发放了贷款，原告亦逐月向第三人偿还贷款。2018年9月13日，被告向原告发出了《交付通知书》，通知原告于2018年9月30日办理案涉房屋的交房手续。原告认为案涉房屋尚不具备交付条件，未通过环评及消防验收，故拒绝收房。2020年4月27日，被告向原告发出《催办函》，要求原告于2020年4月30日前办理房屋交付手续，但原告仍拒绝收房。另查明，2015年，南京市栖霞区环保局作出《关于南京万达茂投资有限公司NO.2014G89地块项目环境影响报告书的审批意见》。上述审理意见载明：在满足《江苏省环境噪声污染防治条例》和《南京市大气污染防治条例》等规定的前提下，项目部分配套商业房可设置餐饮、娱乐功能，但应距离周边住宅、公寓、办公楼等不小于30m，且须对规模、布局进行合理设计并配建内置专用烟道、隔油池等环保设施。审理中，原告提供了被告为南京万达茂制作的宣传资料，在宣传资料中存在“每年3000万客流”、“365天财富增值不间断”等宣传用语。此外，原告表示因案涉房屋楼上即为居民楼，且没有配套建设排烟管道，故无法办理餐饮类，尤其是重餐饮类的营业执照。上述事实有预售合同及其补充协议、《关于南京万达茂投资有限公司NO.2014G89地块项目环境影响报告书的审批意见》、宣传资料、收款（定房）确认单、销售不动产统一发票、借款及担保合同、抵押合同、个人贷款借款借据、招商银行户口历史交易明细表、认购协议及其补充协议、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、交付通知书、邮寄回执、催办函，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原、被告、第三人签署的预售合同及其补充协议、借款及担保合同等系各方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。合同法第九十四条对合同的法定解除情形进行了规定，其中第（四）项为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，原告主张因被告违约导致案涉房屋不具备从事餐饮的经营条件，使得原告签署预售合同的目的不能实现，故而应当解除预售合同。对此，本院认为，原告要求解除预售合同，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1.虽然预售合同载明案涉房屋所在土地用途包括住宿餐饮，但该项约定指向的是案涉房屋所在土地整体的规划用途，并非是针对案涉房屋特定经营业态的约定。原告以此为由认为双方已就案涉房屋的具体用途进行了约定，缺乏依据；2.预售合同载明的房屋用途为门面房及小商店，在通过相关行政审批的情况下，购房人可以使用门面房选择从事多种业态的经营，且原告购买案涉房屋的具体经营用途属于自主决定事项，原告仅以不能从事餐饮为由主张解除预售合同，依据不足；3.原告未能举证其在签署预售合同时的唯一目的即为从事餐饮类经营，也未能证明被告曾就此作出承诺；4.从预售合同附件2平面图来看，该附件中并未注明案涉房屋存在烟道的初始设计，且明确约定了烟道的具体设置以被告实际交付为准。原告以此为由主张被告更改了房屋设计，没有事实依据；5.虽然被告在宣传中使用了“每年3000万客流”、“365天财富增值不间断”等宣传用语，但上述宣传仅系对被告建设商业项目的预期，尚不构成法律意义上的欺诈。综上所述，原告以被告违约导致其合同目的不能实现为由要求解除预售合同，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。因预售合同不应解除，故本院对于原告主张的其他诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨天宇的全部诉讼请求。案件受理费23338元，减半收取11669元，由原告杨天宇自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十月二十九日法官助理唐亚萌书记员杨莉