广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14221号上诉人（原审被告）：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：刘小平，职务：总经理。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗翠琼，女，户籍地：广州市番禺区。原审被告：刘小平，男，户籍地：广州市天河区。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。原审被告：陈丽娜，女，户籍地：广州市天河区。原审被告：李江萍，女，户籍地：广州市海珠区。原审被告：劳天毅，男，户籍地：广州市海珠区。上诉人广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）因与被上诉人罗翠琼、原审被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人悠托彼邦公司代理人王瑞兴、高玉红，原审被告刘小平代理人王瑞兴、高玉红到庭参加诉讼。被上诉人罗翠琼、原审被告陈丽娜经本院传票传唤，原审被告李江萍、劳天毅经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。悠托彼邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判悠托彼邦公司与罗翠琼签订的《产权使用协议》（合同编号2017020）有效、继续履行。事实和理由：一、截至上诉之日，涉案物业未受到任何关于违建定性的行政处罚，合同应判决有效并继续履行。涉案房屋所属的番禺区市桥街工农大街45号物业，是刘小平与劳凯东从番禺县印刷厂依法购买并享有不动产权证，该物业是番禺县印刷厂依据建设规划许可证建设的。涉案房屋所属楼层即1号楼第4层是番禺县印刷厂建筑了钢结构主体，在刘小平、劳凯东购买时即存在，即便有郭洁华等5人向城市管理局投诉，时隔一年之久且截至上诉之日，该层建筑也并未收到任何关于违建定性的行政处罚。故第4层建筑属于历史遗留问题，不应该由上诉人承担合同无效的不利后果。目前，45号物业仍然是当时的建筑，产权人只是顺应各级政府政策将厂房改造称公寓进行出租，并未进行任何违建行为。二、涉案物业的规划用途以及性质属于行政管理处理的事项，不应在本案中作为判决合同无效的理由。即便涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华仍共合过诚信规划法》第六十四条的规定，应由规划主管部门根据不同情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。三、一审既判决合同无效，却仍以合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，缺少理据，应当根据市场行情计算房屋占有使用费。四、涉案项目政府在要求办手续，因劳天毅、李江萍在加拿大，其委托公证手续无法取得，因疫情原因无法取得大使馆的见证文件，导致涉案项目的手续无法完成。涉案房屋未交还给悠托彼邦公司，仍由罗翠琼在使用。被上诉人罗翠琼提交书面确认书称其同意一审判决。原审被告刘小平的意见与悠托彼邦公司的意见一致。原审被告陈丽娜、李江萍、劳天毅二审未陈述意见。罗翠琼于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.确认罗翠琼与悠托彼邦公司双方之间的《产权使用协议》无效；2.判决悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅返还租金261200元给罗翠琼，并按照银行贷款利率承担罗翠琼起诉之日起至实际付清之日的利息；2.本案诉讼费由悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅承担；3.悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅赔偿罗翠琼的律师费20000元；4.悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅赔偿罗翠琼的查封开支1500元。一审法院认定事实：广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年6月28日，刘小平、劳凯东作出书面《声明书》：刘小平、劳凯东将上述地址的1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。2017年7月2日，悠托彼邦公司（甲方）与罗翠琼（乙方）签订《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼417房（以下简称涉讼房屋）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为34.34平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状，事后不得反悔或认为甲方违约或要求甲方整改；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为220000元；在2017年7月5日前支付余款90000元；物业的交付时间暂定为2017年12月31日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地的租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除；等等。悠托彼邦公司分别于2017年7月2日、2017年7月4日出具《收款收据》和《收据》（NO.00000119、NO.00000130、NO.00000131、NO.0190901），确认收到罗翠琼支付的涉讼房屋定金30000元、首期款100000元、尾款90000元和签约咨询服务费1200元。另罗翠琼提供落款日期为2017年6月24日盖有“广州市房出没网络科技有限公司财务专用章”的《收款收据》（NO.0020703），载明确认收到罗翠琼支付涉讼房屋的团购金30000元。罗翠琼认为该团购金属于租金的一部分。2017年12月31日，悠托彼邦公司将涉讼房屋交付给罗翠琼使用。因涉讼房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。2019年1月17日，罗翠琼向一审法院提起本案诉讼。截至法庭辩论终结前，涉讼房屋未有规划报建和产权证。一审庭审中，罗翠琼同意随时返还涉讼房屋给悠托彼邦公司、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅方。一审诉讼中，一审法院根据罗翠琼的申请，依法在251300元的财产价值范围内查封了劳凯东、刘小平名下的财产。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。悠托彼邦公司曾与广州粤房房地产咨询有限公司签订委托书，委托内容为：甲方委托乙方全权对广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院HOT公寓1、2、3、4栋建筑物进行招商代理，委托时间自2017年3月1日至2017年12月31日。再查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳根尧、劳咏然放弃对劳凯东遗产的继承权利，其中劳根尧、劳咏然于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。一审诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向一审法院明示放弃继承权利。为解决本案纠纷，罗翠琼委托广东尚情律师事务所律师作为民事诉讼委托代理人，并为此支付律师费20000元。另外，罗翠琼因提起诉讼财产保全而支出了担保费1500元。一审法院认为：本案只围绕罗翠琼与悠托彼邦公司就涉讼房屋签订《产权使用协议》所建立的法律关系审查。悠托彼邦公司与罗翠琼于2017年7月2日签订了《产权使用协议》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇为番禺区市桥街工农大街45号1号楼，该楼已核发房屋产权证，其不动产查册表显示，层数3层、规划用途厂房，但涉讼房屋所在楼层为第4层、合同约定租赁用途为商住房。截至法庭辩论终结前，涉讼房屋未有规划报建手续，故罗翠琼诉请主张《产权使用协议》无效，符合上述司法解释的规定，一审法院予以支持。基于合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担相应的责任。”悠托彼邦公司作为涉讼房屋的出租人，明知涉讼房屋无规划报建、没有取得产权证的情况下出租收益，过错责任明显，而罗翠琼作为合同相对方，其具有完全民事行为能力，在签署合同的过程中未尽审慎义务，故上述合同无效的法律后果，双方均负相应责任。关于租金返还问题。因《产权使用协议》无效，合同双方应负相互返还权利义务，现涉讼房屋由罗翠琼管业，罗翠琼表示可以随时返还刘小平一方，但并未返还。对于涉讼房屋租金总款220000元，罗翠琼提交了有悠托彼邦公司盖章的《收款收据》证实已缴纳租金220000元，虽然悠托彼邦公司在庭审中否认收到该笔款项，并称收据是提前印章，而非收到款项后再出具收据，但悠托彼邦公司未能在一审法院指定期限内就悠托彼邦公司出具该《收款收据》的原因作出回复或举证，视为确认罗翠琼的陈述。综合双方的举证，一审法院合理采信罗翠琼的主张，认定罗翠琼已支付涉讼房屋的租金220000元。基于合同无效，悠托彼邦公司理应就已收取的220000元向罗翠琼返还，一审法院予以支持。但在返还上述租金的同时，罗翠琼应向悠托彼邦公司返还涉讼房屋。必须明确，即使一审法院判决房屋的返还，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，罗翠琼占有使用涉讼房屋亦应参照双方合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。在本案中，罗翠琼表示可以随时返还涉讼房屋，故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月916.67元（220000元÷240个月），扣除从2017年12月31日起计至罗翠琼腾退涉讼房屋之日止的占有使用费后，返还相应的租金给罗翠琼。关于团购费问题。据书面证据和当事人陈述，罗翠琼已向“广州市房出没网络科技有限公司”缴付团购金30000元，虽然罗翠琼认为团购金30000元属于租金的一部分，但该款项在前述《产权使用协议》中未进行约定，且罗翠琼没有提供证据证明该公司与悠托彼邦公司的关联，应承担举证不能的法律后果，结合本案《产权使用协议》的内容及罗翠琼已收楼使用多时的事实，从常理与交易习惯而言，该团购费应在交易中冲兑相关费用，故罗翠琼该主张，一审法院不予支持。同理，罗翠琼主张悠托彼邦公司返还的签约咨询服务费1200元，亦缺乏理据，一审法院不予支持。对于罗翠琼诉请返还款项利息的主张，如前所述，罗翠琼对《产权使用协议》无效亦存在过错，故对该利息主张一审法院不予支持。关于律师费及因诉讼保全而支出的担保费问题，同理，罗翠琼对合同无效存在过错，因此罗翠琼要求悠托彼邦公司支付律师费、担保费理据不足，一审法院不予支持。而对于罗翠琼提出刘小平和劳凯东（已故）为涉讼房屋的业主，刘小平及妻子陈丽娜，劳凯东妻子李江萍及劳凯东法定继承人劳天毅应对上述欠款承担连带清偿责任的主张，基于合同相对性原则，涉讼房屋的出租方为悠托彼邦公司，罗翠琼的该主张理据不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月28日作出判决：一、确认原告罗翠琼与被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年7月2日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系无效；二、原告罗翠琼应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼417房交还被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内向原告罗翠琼返还相应的租金（即以租金220000元为总额，按每月916.67元的标准扣除从2017年12月31日起计至罗翠琼腾退上述房屋之日止的占有使用费后所剩款项）；四、驳回原告罗翠琼的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5541元、财产保全费1777元，由原告罗翠琼负担1098元，被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担6220元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，刘小平于2020年8月6日向本院提交《中止审理申请书》，请求中止本案的审理。事实与理由：广州市番禺区市桥街城市建设服务中心已于2020年7月22日向刘小平下达了《市桥街关于做好番禺区商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作的通知》，刘小平正在按该通知的工作执行，就涉案物业改造租赁住房向番禺区住房和城乡建设局提交立项申请，并着手办理改造所需的手续和工程施工。因该手续的办理结果直接影响到本案的处理结果，故申请本案中止审理。另查明，本院审理的（2020）粤01民终12175号上诉人刘源锋、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司与被上诉人龙伟琼，原审被告刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、广州粤房房地产信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，悠托彼邦公司提交了广州市番禺区人民政府（以下简称番禺区政府）于2020年4月16日作出的《行政复议决定书》（番禺府[2020]20号，以下简称20号复议决定书）。根据该复议决定书，就悠托彼邦公司不服广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》（以下简称通知书）申请的行政复议，番禺区政府认为番禺城管局认定由悠托彼邦公司出资改建的位于广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出通知书责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但4号楼原来的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，故番禺城管局认为4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销。番禺区政府遂作出上述20号复议决定，撤销了上述通知书。龙伟琼主张原通知书认定广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼改做经营性公寓，责令其限期恢复用途，复议决定书仅认为番禺区城管局对4号楼的认定错误，故撤销原通知书，而本案争议物业位于1号楼，仍然不符合居住的使用目的。再查明，至本案审理终结前，并无切实证据证明番禺市桥街工农大街45号1-4号楼的房屋用途已变更为租赁用房，或上述房屋已获得政府许可按照原用途改变形式按租赁用房出租使用，或有确切的时间点可完成存量用房改造为租赁用房的手续；亦没有证据证明上述房屋被直接认定为违法建设。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对悠托彼邦公司的上诉请求与罗翠琼的答辩意见以及刘小平的陈述意见，分析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当终止诉讼的情形。”刘小平申请中止本案诉讼的理由是正在办理厂房改造为租赁用房手续，该理由并不符合上述法律规定的中止诉讼的情形，而完善包括规划用途等在内的租赁标的物登记手续，是出租人在出租租赁住房时即应具备的条件之一，属于出租人的举证责任范围，刘小平以悠托彼邦公司应积极消除的举证障碍主张中止诉讼亦缺乏法律依据，本院不予采纳。关于《产权使用协议》的效力，一审认定《产权使用协议》合法有效理据充分，至二审审理终结前，并无证据证明涉案房屋的登记或审批情况较一审有所变化，双方二审对《产权使用协议》的效力亦没有争议，故本院对该合同的效力予以确认。依当事人上诉请求的范围，本案二审的争议焦点是悠托彼邦公司与罗翠琼签订的《产权使用协议》是否已达到解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《产权使用协议》的约定及当事人的陈述，可以认定涉案物业是由悠托彼邦公司将原规划登记为厂房用途的房屋改造后以经营性公寓出租给罗翠琼，无论罗翠琼是否清楚知晓房屋现状，都不影响悠托彼邦公司作为出租人负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为罗翠琼签订《产权使用协议》的主要目的，也与《产权使用协议》的约定相符。至本案一审罗翠琼起诉，双方履行《产权使用协议》已有一年时间，悠托彼邦公司至今仍然不能按照政府要求完成存量用房改造为租赁用房的手续，使租赁标的物达到《产权使用协议》约定的使用目的，使承租人面临因承租之房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状；亦没有证据证明悠托彼邦公司短期内能够补正该瑕疵以使承租人在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，悠托彼邦公司至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《产权使用协议》的目的不能实现，就本案双方履行《产权使用协议》的情形，已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，一审法院据此支持罗翠琼要求解除《产权使用协议》的诉请依法有据，本院予以维持。一审法院结合双方缔约的情形、履行的情况，认定双方均对合同解除负有相应过错，并据此认定悠托彼邦公司应返还罗翠琼的租金金额及驳回罗翠琼关于返还款项利息的诉请，均论述充分，本院予以确认，不再赘述。被上诉人罗翠琼、原审被告陈丽娜、李江萍、劳天毅经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，悠托彼邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5541元，由上诉人广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏