河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12263号上诉人(原审原告、反诉被告)：赵秀平，女，1953年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：张秀峰、王红（实习），河南泰豫恒律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：乔猛，男，1980年3月15日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：耿家伟，男，1981年4月29日出生，汉族，二上诉人共同委托代理人：张艳华，河南豫太律师事务所律师。上诉人赵秀平、乔猛、耿家伟租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀平上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项、第四项、第五项,依法改判;二、本案上诉费及一审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由:一、涉案房屋性质不是住宅,自郑州市黄河汽车修配厂成立之日起用于商业经营至今。涉案房屋所有权××为郑州市黄河汽车修配厂,土地性质为工业用地,所有权性质为集体所有,不存在住改商问题。郑州市黄河汽车修配厂于1989年10月26日成立,为集体所有制企业,由郑州市金水区经济贸易委员会全资持股,所属行业为零售业,经营范围为汽车配件。郑州市黄河汽车修配厂已于多年前发生经营困难,现为金水区特困企业,自1993年开始已经处于歇业状态。郑州市黄河汽车修配厂为解决企业下岗职工养老统筹问题自停业不久就将涉案房屋一直对外出租并由承租商户用于商业经营至今。2005年4月1日郑州市黄河汽车修配厂与上诉人签订《协议》将涉案房屋出租给上诉人,上诉人除自用部分房屋用于经营窗帘加工制作外,将剩余部分出租给他人进行商业经营。二、被上诉人对涉案房屋的性质及现状是明知的,导致整改的真实原因是被上诉人未按规定使用涉案房屋引起。《租房协议》签订前,上诉人及郑州市黄河汽车修配厂法人多次向被上诉人出示了涉案房屋的产权证,并对房屋状况做了明确说明,被上诉人亦对涉案房屋进行了详细的考察。在磋商阶段,上诉人、郑州市黄河汽车修配厂法人及社区负责人均多次告知被上诉人开办农贸市场管理严格,要想经营农贸市场必须手续齐全,否则不能经营,被上诉人承诺没有问题。2019年6月4日被上诉人注册了河南省休贝酒店管理有限公司,在未取得农贸市场经营许可证的情况下,将钢构大棚部分进行改造分租给不同商户,经营小型农贸市场。在经营过程中,市场屡次出现明火、油烟等违反消防规定及场地使用的现象。被上诉人称2019年11月27日收到整改通知被要求整改,金水区城市综合执法局和经八路街道办事处并未对涉案房屋采取贴封条或锁门等强制措施,要求整改的部分正是被上诉人经营农贸市场的钢构大棚部分。被要求整改的真正原因正是未办理相关经营许可手续违规经营,而除此外的136平米门面房超市至今正常经营。三、一审法院认定事实错误,“致商户的一封信”既不是行政机关做出的具有法律效力的公文,也不能据此认定涉案房屋的性质。被上诉人一审提交由郑州市金水区城市综合执法局和经八路街道办事处做出的《致商户的一封信》载明“你(单位)承租的房屋建筑原为性质,现改变房屋使用性质及用途,违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关规定,我单位已于2019年12月27日对房屋产权人下达了限期纠正违法行为通知书,要求其在接到通知后20日内进行整改,恢复房屋原使用性质或用途。”通篇既无明确的接收该文件的相对人,又未查明涉案房屋性质。只提出违反相关规定,却对违反规定的具体内容未作任何说明。一审法院仅仅依据《致商户的一封信》就将涉案房屋定性为“住改商”,同时认定金水区城市综合执法局和经八路街道办事处已经于2019年12月27日下发了整改通知书。而作为涉案房屋所有权人的郑州市黄河汽车修配厂至今并未收到任何单位下发的整改通知书,一审法院的草率认定显然缺乏法律及事实依据。四、被上诉人应当支付自2019年12月1日起至实际返还房屋之日期间的租金并应当承担违约金。一审法院先是认定“自整改通知书下发之日起二被告继续在涉案房屋内经营已经违反了相关规定”随后又认定“因政府已下达整改通知致二被告无法经营”故上诉人主张的租金不予支持。判决主文不但没查清被上诉人到底有无继续经营,而且前后论述自相矛盾。被上诉人在收到《致商户的一封信》后仅仅对门头做了修改,将原来的门头“鲜生活广场”换成了“鲜生活超市”,除疫情期间外,一直经营至今。同时,被上诉人还将涉案房屋中的两间分别出租给了胡小远和袁哨滨,二人均经营至今。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》明确“租金每年为45.4万元,乙方必须于每年分2次半年交费期相对日将租金交齐,交不齐则视为违约,每超过一天,乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。”按照协议约定,被上诉人应当在第一笔租金到期日2019年11月30日的第二天,即2019年12月1日交纳第二期半年租金227000元。而《致商户的一封信》做出的时间为2019年12月27日,该时间点距上诉人应当交纳房屋租赁费的时间近逾期一月,按照协议约定理应支付相应违约金。一审法院又认定“因原被告就整改一事进行协商,二被告延迟缴纳租金的行为不宜认定为违约”。显然罔顾事实。“依法成立的合同,自成立时生效。”上诉人与被上诉人签订的《租房协议》及《补充协议》并未解除或变更,生效至今。“承租人应当按照约定的期限支付租金。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在上述协议生效的前提下,上诉人基于此产生的合法财产权利受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。五、因被上诉人违约导致合同解除,上诉人不应向被上诉人支付装修损失。《补充协议》约定“乙方在交费期5天内没有按时交纳房租,甲方按乙方违约,有权取消合同,另租他人。”按照《租房协议》约定,被上诉人应当在第一笔租金到期日2019年11月30日的第二天,即2019年12月1日交纳第二期半年租金227000元,但被上诉人直至本案一审终结时仍未交纳应交租金。被上诉人迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行已经严重违约,此时上诉人享有法定的合同解除权。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”因此被上诉人仅有权对未形成附合的装饰装修物进行拆除,因拆除造成房屋毁损的,应当恢复原状,同时无权要求上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。同时,《价格评估结论书》与事实严重不符。实际装修价值应当根据被上诉人装修所用材料与装修范围据实鉴定,对于原有部分以及分租商户自行装修部分应予以核减,对于二手装修材料应当参照旧货市场价定价。综上所述,请二审法院对本案依法改判。乔猛、耿家伟上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判在签订租赁合同中被上诉人存在欺诈的故意,被上诉人支付上诉人装修损失596837元(不服金额为169023元)。二、上诉费用由被上诉人负担。事实与理由:一审法院认定被上诉人赵秀平在将涉案房屋出租二上诉人之前,涉案房屋可以正常对外经营使用,被上诉人赵秀平对于政府不允许住宅用房商业的政策并不是明知的其并不存在欺诈的故意是错误的。上诉人与被上诉人所签订的租房协议约定租赁房屋是用于商业经营,上诉人也一直认为所租赁房屋是商业服务用房,而实际上涉案房屋136平方米的门面房根本没有任何房屋手续,而仅仅是一处通道,后厅整个钢结构大棚及房屋所在土地是工业用地,故一审所认定的被上诉人对于政府不允许住宅用房商业的政策不是明知的是错误的,该房屋也不是住宅性质,也不是住改商,而是被上诉人故意隐瞒该房屋是通道、工业用房而非商业用途的性质,签订合同时被上诉人说被租赁房屋地址为郑州市黄河路86号-2号一楼,后又在补充协议中将地址更正为黄河路86号和黄河路86号1层,只是为了隐瞒该房屋的实际性质,与被上诉人向上诉人提供的商业服务用途的房屋所有权证相吻合,而实际涉案房屋并不在该商业服务用途的房屋所有权证范围之内,租赁合同中约定的被上诉人的责任之一就是向上诉人提供合法有效的房产手续及相关证件,被上诉人的行为应构成欺诈。一审法院对于争议部分和待定部分的装修损失不予支持是错误的。上诉人租赁涉案房屋后,并经被上诉人的允许对所租赁房屋进行了加固、维修、装修,案涉房屋装修价值经鉴定,争议部分装修价值为2858元,被上诉人认为为其所装修与事实不符,既然被上诉人已经将房屋租赁给上诉人,那么上诉人肯定会将原来的老旧装修拆除,而将装修按照自己经营所需进行装修,被申请人对于该部分所涉装修工程称该部分装修工程原本存在,非申请人所做无任何证据证明,仅从门头发光字来说,是上诉人确定经营范围之后才确定的招牌制作的门头,与被上诉人无关,且上诉人在一审提供的装修合同与装修清单可以相互印证所说的争议部分与被上诉人无关。对于待定部分装修价值151703元,由于该涉案房屋之前非常破败,里面的装修是十几年前的软包装修、被告在装修之前需先将之前的软包装修拆除、地砖拆除、混凝土垫高,并将拆除的装修垃圾清运走,花费了大量费用,拆除原装修及将垃圾清运走是必要的、必需的步骤,由于这些拆除、清运工程已经进行完,装修已经进行到房屋现状阶段,拆除及清运的现场肯定无法看到,但这些均是客观存在的事实。二楼铺设混凝土地坪及房屋加固装修,均遗留在装修现场,上诉人实际对房屋进行了改造、装修、加固,该部分也是客观存在的事实,上诉人对房屋进行了添加、改造、加固,也实际增加了房屋的价值和使用价值。现场遗留的装修材料也均是为该房屋定制的成品装修材料,也是为装修该房屋无法分割的部分,故该部分价值也应计算入装修总价值内。被告为装修加固和整修投入了大量的资金,是为自己在10年之内使用该房屋用于商业经营营利使用的,现在房屋仅使用半年之久就不能继续经营,被告的装修损失等各项损失应由原告进行赔偿,装修价值和拆除、清运、加固、定制装修材料均是为装修所进行,故被上诉人应依鉴定结果对上诉人进行赔偿。上诉人一审中提供的装修合同和装修清单对涉案房屋的拆除旧装修、清运垃圾均有详细的项目清单,故一审法院对此不予支持是错误的。综上,请求依法改判在签订租赁合同中被上诉人存在欺诈的故意,并由被上诉人支付上诉人装修损失596837元。赵秀平向一审法院起诉请求：1、解除原告赵秀平与被告耿家伟、乔猛于2019年3月24日签订的《租房协议》，被告耿家伟、乔猛立即将承租房屋返还原告赵秀平；2、被告耿家伟、乔猛按照月租金37833元的标准支付从2019年12月1日起至实际将承租房屋返还原告赵秀平之日止的租金；3、被告耿家伟、乔猛向原告赵秀平支付违约金45400元；4、本案诉讼费由被告耿家伟、乔猛承担。耿家伟、乔猛提出反诉请求：1、撤销原、被告签订的租房合同；2、原告赵秀平返还二被告未交付部分房屋租金费7200元、押金50000元；3、原告赵秀平赔偿二被告房屋装修款715000元；4、诉讼费用由原告赵秀平承担。一审法院认定事实：2019年3月24日，原告赵秀平（甲方、出租方）与被告耿家伟、乔猛（乙方、承租方）签订《租房协议》一份，协议主要约定：甲方将位于郑州市黄河路86号-2号一楼，靠近黄河路此标属地东侧一间，建筑面积136平，后厅整个钢结构大棚（除去甲方自留的两间房及过道）交由乙方商业经营，后厅靠西北侧六间房，厕所一间，共计七间房交由乙方商业经营。二楼、三楼甲方各留两间自用，其余由乙方使用，因长年未使用由乙方必须加固维修才能商业经营。租赁期限为10年，从2019年6月1日至2029年5月31日。租金每年45.4万元，乙方必须于每年分2次半年交费期相对日将租金交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方。经营押金50000元，合同期满乙方终止合同提前三个月告知，否则押金扣除。注：本年交第二次房租时减装修期2万元，一楼房租第四年递增10%。二楼、三楼，甲方各自留两间房自用，其余由乙方使用，因常年未使用由乙方进行加固维修后才能商业经营，维修费用较高前三年免费使用，第四年开始交使用费每年10000元。甲方应按合同规定的时间将房屋交付给乙方使用，否则每超出一天应赔偿乙方年租金的10%的经济损失，为乙方提供合法有效的房产手续及相关证件，积极配合乙方政府相关部门验收和消防检查，如因甲方不积极配合由此给乙方造成的损失由甲方承担。合同终止后，乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的10%罚款。同日，被告乔猛向原告赵秀平支付押金50000元。2019年3月31日，原告赵秀平（乙方）与郑州市黄河汽车修配厂签订《协议》一份，载明：甲方将自己的位于郑州市黄河路86号门面房四间直至南楼一层交给乙方赵秀平同志经营，其余房屋（南楼二层、三层、西楼二层、三层）由乙方负责管理使用。期限为10年，从2019年3月31日起到2029年5月31日止。乙方在协议期间，如需对甲方房屋部分构造进行改造，应与甲方协商并以书面形式报备甲方，征得甲方同意后方可施工。协议期间，乙方不得私自转让房屋使用权，如需转让，需征得甲方同意。2019年5月25日，原告赵秀平（甲方）与被告耿家伟（乙方）签订《补充协议》一份，载明：1、乙方在施工时因需要使用甲方合同场地内的空间需要安装配套设施，乙方应出施工方案与甲方协商同意后才能施工；……4、乙方在缴费期5天内没按时缴纳房租，甲方按乙方违约，有权取消合同，另租他人；5、乙方装修、经营，必须保留甲方经营场地门口1.5米通道。2019年5月26日，原告赵秀平（甲方）与被告耿家伟（乙方）签订《补充协议》一份，载明：因乙方需求，甲方同意乙方装修宾馆住宿全部方案，如因甲方不积极配合乙方的装修方案，因此给乙方造成的全部损失，由甲方承担。因签署的原合同地址错误为黄河路86号-2号，正确地址为黄河路86号和黄河路86号1层为原合同的正确地址。2019年5月28日，被告乔猛向原告赵秀平支付租金227000元。2019年6月9日，被告耿家伟（甲方）与秦光辉（乙方）签订《装修协议》一份，载明：甲方所需装修的房屋位于郑州市××区××号，建筑面积1400平方米，装修期自2019年6月9日至2019年8月31日止；甲乙双方确认的装修内容和预算，采用包工、包料总价包死办法，总计装修费用95万元。2019年7月3日，被告耿家伟（甲方）与郑州市老胡通风设备有限公司（乙方）签订《排烟系统安装工程施工合同》一份，载明：工程名称为黄河路86号-1号，承包方式为包工、包料、包安装，合同价款合计18000元。被告耿家伟、乔猛提交的郑州市金水区城市综合执法局及郑州市金水区经八路街道办事处于2019年12月27日出具的《致商户的一封信》，载明：你承租的房屋建筑原为性质，现改变房屋使用性质及用途，违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关规定，我单位已于2019年12月27日对房屋产权人下达了期限纠正违法行为通知书，要求其在接到通知后20日内进行整改，恢复房屋原使用性质及用途。审理中，二被告申请对租房协议中所做装修的价值进行鉴定并缴纳鉴定费31831元，本院委托河南省裕华价格事务所有限公司进行评估。河南省裕华价格事务所有限公司出具《价格评估结论书》显示：一至三楼确定部分装修价值为456338元；争议部分装修价值为28585元，待定部分装修价值为151703元。无争议部分属于该标的房屋的一层为位于郑州市黄河路86号靠近黄河路最东侧门面房一间、后厅整个钢结构大棚（被申请人自用少部分除外）、钢结构大棚西北侧房间六个及一个卫生间，申请人进行了吊顶、粉刷、钢结构玻璃隔断制作、贴砖、水电改造等装修项目；二楼房屋为钢结构大棚西侧二层房屋，该部分房屋装修未完工，申请人主要做了吊顶、粉刷、贴砖、隔墙、水电改造等装修项目，现场遗留有部分装修材料，三楼房屋进行了顶部彩钢瓦更换（原石棉瓦顶拆除）。争议部分属于被申请人对申请人所指认的一楼所做装修工程提出异议（认为该部分装修工程原本存在，非申请人所做）。待定部分属于装修前拆除及垃圾清运项目，铺设二楼混凝土地坪及房屋加固项目、现场遗留定制的装修成品材料。庭审中，原、被告对从2019年12月1日起开始未付租金及涉案承租房屋的性质不是商业用房均没有异议。一审法院认为，原告赵秀平在将涉案房屋出租二被告之前，涉案房屋可以正常对外经营使用，原告赵秀平对于政府不允许住宅用房商业的政策并不是明知的，其并不存在欺诈的故意，二被告主张撤销租赁合同，证据不足，原审法院不予支持。涉案《租房协议》及《补充协议》等系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告赵秀平主张解除合同，二被告亦主张撤销合同，双方已无继续履行合同的意思表示，故原告赵秀平主张解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，二被告应将涉案房屋返还给原告赵秀平，原告赵秀平返还二被告缴纳的房屋押金50000元。在郑州市金水区城市综合执法局及郑州市金水区经八路街道办事处于2019年12月27日下发20天内的整改通知后，二被告继续在涉案房屋内经营已违反了相关规定。故原告赵秀平主张的租金，原审法院仅支持2019年12月1日至2020年1月16日期间的租金57216元，对于之后的租金，因政府已下达整改通知致二被告无法经营，故原审法院不予支持。因原被告就整改一事进行协商，二被告延迟交纳租金的行为不宜认定为违约，故原告赵秀平主张二被告承担违约金，证据不足，原审法院不予支持。因原告赵秀平提供的房屋存在住改商的问题导致合同未能继续履行，原告赵秀平应当承担一定的违约责任。对于二被告主张的装修损失，鉴定结论中涉案房屋一至三楼确定部分装修价值为456338元，根据双方已履行期限和合同约定的租赁期间，由原告赵秀平对二被告的装修损失承担427817元（租期为10年，扣除已使用的7个半个月）的赔偿责任。争议部分属于原告赵秀平认为二被告所指一楼所做装修工程原本存在，非二被告所做。待定部分属于装修前拆除及垃圾清运项目，铺设二楼混凝土地坪及房屋加固项目、现场遗留定制的装修成品材料。对于争议部分和待定部分的装修损失，二被告主张原告赵秀平承担赔偿责任，证据不足，原审法院不予支持。二被告称原告赵秀平未将涉案房屋中长6米，宽5米的房屋交付二被告使用，经原审法院实地勘测，该部分在双方签订租赁合同之间早已有商户在此经营，二被告对此应是明知的。二被告主张返还未交付部分的房租7200元，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵秀平与被告（反诉原告）耿家伟、乔猛签订的《租房协议》和《补充协议》均已解除；二、被告（反诉原告）耿家伟、乔猛于判决生效后十日内将涉案房屋返还给原告（反诉被告）赵秀平；三、被告（反诉原告）耿家伟、乔猛于判决生效后十日内向原告（反诉被告）赵秀平支付自2019年12月1日至2020年1月16日期间的租金57216元；四、原告（反诉被告）赵秀平判决生效后十日内向被告（反诉原告）耿家伟、乔猛支付装修损失427817元并返还押金50000元；五、驳回原告（反诉被告）赵秀平的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）耿家伟、乔猛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取941元，由原告（反诉被告）赵秀平负担313元，被告（反诉原告）耿家伟、乔猛负担628元；反诉费用11522元，鉴定费31812.87元，由原告（反诉被告）赵秀平负担26434.27元，被告（反诉原告）耿家伟、乔猛负担16900.6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院除对一审查明的相关事实予以确认外，另查明，1、2003年4月5日，郑州市黄河汽车修配厂（甲方）与张振通（乙方）签订协议一份，约定甲方将该厂闲置厂房即黄河路86号厂门面房四间直至南楼一层交付乙方牵头组织下岗职工经营，所收资金用于交纳下岗职工养老保险金等；2、2005年4月1日，郑州市黄河汽车修配厂（甲方）与赵秀萍（平）（乙方）签订协议书一份，约定甲方将上述闲置厂房交给乙方牵头组织下岗职工经营，所收资金用于交纳下岗职工养老保险金等；2012年6月30日，双方再次签订协议，约定由乙方使用上述房屋经营；3、郑州市黄河汽车修配厂法定代表人金某到庭作证称，案涉房屋系其工厂工业工地和办公用房，80年代建成，期间一直用于对外卖配件使用，1994年开始对外出租，2005年包括一楼厂房出租给赵秀平经营窗帘生意。赵秀平后来因生意不景气找我商谈分块出租。乔猛、耿家伟租赁厂房2楼时我即跟他们说二楼闲置多年成为危房需要加固合格了才能经营，并多次提供集体土地使用证给耿家伟。耿家伟等在装修期间也曾多次提醒他们经营农贸市场等管理很严格的风险，其从未收到过相关部门停业整顿通知；4、2019年6月4日，河南省休贝酒店管理有限公司注册成立，法定代表人耿怀志，经营范围酒店管理；健身服务；住宿服务；洗浴服务；餐饮服务等；销售：五金交电、日用百货、小家电、生鲜肉、初级农产品（仅限瓜果蔬菜）、干果、米面粮油等。住所郑州市××区××-3。本院认为，1、关于案涉房屋是否存在隐瞒房屋性质的问题。耿家伟、乔猛上诉称赵秀平故意隐瞒案涉房屋是通道、工业用房而非商业用途的性质，租赁协议上房屋地址为黄河路86号-2号一楼，后补充协议中将地址更正为黄河路86号1层。案涉房屋不在该商业服务用途的房屋所有权证范围之内，赵秀平没有提供合法有效的房产手续及相关证件，其行为构成欺诈。应当承担赔偿装修损失的责任。赵秀平对此不予认可。上诉称案涉房屋不是住宅，自郑州市黄河汽车修配厂房屋成立之日用于商业经营至今，案涉房屋所有权××为郑州市黄河汽车修配厂，土地性质为工业用地，集体所有，不存在住改商的问题。耿家伟、乔猛对案涉房屋的性质及现状是明知的，导致整改的原因系其未按规定使用案涉房屋引起。其在未取得农贸市场经营许可证的情况下，将钢构大棚改造分割出租，经营小型农贸市场违规经营。而136平门面房超市至今正常经营。耿家伟、乔猛提交的《致商户的一封信》不具有法律效力。根据查明的事实，案涉房屋系郑州市黄河汽车修配厂集体所有，土地性质为工业用地，郑州市黄河汽车修配厂将案涉房屋出租用于商业经营至今，并用收取租金交纳下岗职工养老保险金。上述事实清楚，各方并未提出异议。耿家伟、乔猛提交的河南省休贝酒店管理有限公司营业执照载明的地址系郑州市××区××-3，故其称案涉房屋没有产权证，不是商业用房，不能用于对外经营，与案涉房屋实际使用状况并不一致，亦与证人金某的证言不符，故耿家伟、乔猛关于赵秀平构成欺诈、应承担全部装修损失的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。耿家伟、乔猛作为市场经营者，在承租案涉房屋时应当对房屋使用现状进行详细的考察，耿家伟、乔猛将后厅（南北长41.5米，东西宽14.5米，后厅靠西北侧六间房及厕所一间）钢构大棚改造用于商业经营，并对二楼、三楼（双方签订的协议中亦明确载明二楼三楼长年未使用）均予以加固装修，其出示的《装修协议》亦载明装修面积达1400平方米，且其注册了河南省休贝酒店管理有限公司，经营范围涵盖住宿、餐饮服务及日用百货等销售，表明其对案涉房屋的现状及经营风险应当明知，其仍将后厅钢构大棚改造用于类似于小型农贸市场经营，斥资进行大规模装修未尽到审慎注意义务，对装修损失应承担主要责任。赵秀平作为案涉房屋的转租人，其将案涉房屋交付于承租人时应对房屋现状及租赁使用情况进行监督，并知晓相关风险，其在案涉房屋租赁过程中未尽到注意义务，应对装修损失承担一定的责任，双方在合同履行过程中均有过错。因本案合同已无法继续履行，已予解除，故本院综合双方过错情况，对扣除装修折旧即已使用租赁期后的装修损失427817元，酌定由耿家伟、乔猛承担60%，即256690.2元（427817元×60%），赵秀平承担装修损失的40%，即171126.8元（427817元×40%）。一审法院认定赵秀平承担该部分损失实体处理不当，应予以纠正。2、关于耿家伟、乔猛是否存在违约、支付租金并承担违约金责任的问题。赵秀平上诉称耿家伟、乔猛未按规定交纳下半年租金，已构成违约，应支付自2019年12月1日至实际返还房屋之日期间租金，并承担违约金责任。在耿家伟、乔猛经营期间，郑州市金水区城市综合执法局及郑州市金水区经八路街道办事处于2019年12月27日下发20天内的整改通知，耿家伟、乔猛继续在涉案房屋内经营已违反了相关规定。双方因案涉房屋需整改进行沟通，赵秀平认为耿家伟、乔猛未在约定期限内交纳租金构成违约缺乏事实依据，本院不予支持。赵秀平请求耿家伟、乔猛支付至房屋返还时的租金亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定耿家伟、乔猛应支付相应的租金并无不当。综上所述，乔猛、耿家伟的上诉请求不成立。赵秀平的上诉请求部分成立，一审实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初2084号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初2084号民事判决第四项为“赵秀平于本判决生效之日起十日内赔偿耿家伟、乔猛装修损失171126.8元并返还押金50000元”；三、驳回赵秀平的其他上诉请求；四、驳回耿家伟、乔猛的上诉请求。一审案件受理费941元，由赵秀平负担313元，耿家伟、乔猛负担628元；反诉费用11522元，鉴定费31812.87元，由赵秀平负担26434.27元，耿家伟、乔猛负担16900.6元。二审案件受理费9150元，由赵秀平负担5470元，耿家伟、乔猛负担3680元。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二〇年十月十五日书记员  展草原