江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2918号上诉人（原审原告）：金坛市四方能源有限公司，住所地常州市金坛区后阳壹号桥北侧。法定代表人：于锁顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨洋，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏金天虹律师事务所,住所地常州市金坛区华城中路**。法定代表人：姚国贤。被上诉人（原审被告）：张明，男，1956年11月9日生，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：姚国贤，男，1962年12月11日生，住常州市金坛区。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄一武。被上诉人（原审被告）：黄一武，男，1966年8月24日生，住常州市金坛区。原审第三人：江苏城东建设工程有限公司，，住所地常州市金坛区东环二路**法定代表人：周月怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏旸，江苏常金律师事务所律师。上诉人金坛市四方能源有限公司（以下简称四方公司）因与被上诉人江苏金天虹律师事务所（以下简称金天虹律所）、张明、姚国贤、黄一武、原审被告江苏城东建设工程有限公司（以下简称城东公司）返还原物纠纷纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。四方公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武腾让、搬离涉案讼争的测绘图306号房产，并将306号房产返还给四方公司，或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费由金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案讼争的测绘图306号房产系四方公司合法所有，该房产产权仍在四方公司名下，金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武或城东公司迄今从未对讼争的306号房产提出任何产权过户请求或产权异议。该讼争房产既未买卖,也未作任何债务抵偿或抵销。2.四方公司与金坛市宏顺煤炭销售有限公司（以下简称宏顺公司）属于独立的两个民事法律主体，四方公司仅以自己开发的商品房为宏顺公司与城东公司之间的债务作连带担保，四方公司开发并提供担保的商品房非城东公司建造。金天虹律所系城东公司的常年法律顾问，两者具有重大利害关系，双方恶意串通，未经四方公司的书面同意，私自违法买卖抵押担保的涉案306号房产，引发本案讼争。3.四方公司、宏顺公司与城东公司之间的所有协议，均仅提及“抵押”、“连带担保”等字样，从未出现“抵销债务”或“抵债”字样。被上诉人偷换概念，私自非法转让四方公司的不动产，违反了我国“担保法”、“物权法”等相关之规定，完全属于无效处分的违法民事行为。4.原审法院以房屋买卖合同纠纷予以立案，庭审中四方公司提醒法庭注意诉请内容，原审法院对买卖经过未作任何审理查明，迄今第三人城东公司也未支付分文房款。而城东公司与被上诉人的买卖协议中写明：“抵债取得”，又何来房屋买卖之说。二、本案审理程序违法，原审审理期限严重超限。本案原审首次开庭于2018年10月10日进行，因被上诉人于开庭当日提交证据复印件，四方公司提出延期质证意见。直至2020年6月1日，原审法院通知第二次开庭。因延期质证竟然延期审理一年零八个月，显属程序违法。在第二次庭审结束后（即2020年6月1日），原审承办法官要求四方公司在“和解申请书”上签名，四方公司本着息诉止争、解决纠纷的原则同意签名。岂料原审法院之后根本未作任何调解，直接下判，完全是对原审审理程序违法，让四方公司作弥补性签名。三、一审法院认定被上诉人占有的状态合法，该认定是错误的。1.占有的合法无非基于物权的所有权，对物的所有权，或者是基于合同关系。但本案诉争房产，四方公司才是房产的合法所有权人，被上诉人并没有取得物权，也没有相应的合法的合同关系来支撑其合法占有。2.被上诉人称其从城东公司购买了案涉房产，但是我们认为其也不适用善意取得的概念。因为其作为法律专业的人士，应当有更高的注意义务，案涉房产的房产证于2004年7月30日领取，而被上诉人与城东公司的房屋买卖合同签署于2005年10月16日，也就是说其在签署买卖合同时，有义务来核实该房产是否为城东公司所有。3.被上诉人也购买四方公司同一栋楼的其他房产，其完全可以联系到四方公司来了解案涉房产的所有权情况。因此该房屋应当返还给四方公司。金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武辩称：本案讼争的房屋是金天虹律所于2005年从第三人城东公司处购买并一直占有使用。案涉房产证登记于2004年，因为该房屋系四方公司自行开发的，故2004年领取房产证时，仅办了一本，即所有房屋的一本大证。但四方公司未按合同约定，及时将房屋的所有权过户到买受人金天虹律所或第三人城东公司名下。相反，四方公司在领取房产证后，未经过金天虹律和城东公司同意，将该房屋向银行进行了抵押贷款。四方公司因结欠银行贷款未偿还，导致该房屋一直未过户。案涉房屋虽登记在四方公司名下，但该房屋已于2003年出售给第三人城东公司，金天虹律所于2005年从城东公司购买了该房屋，在占有长达十多年的时间里，四方公司既未向金天虹律所提出异议，也未向城东公司提出异议。所以金天虹律所是善意的合法的，请求二审法院驳回四方公司的上诉请求。城东公司述称，一、四方公司与宏顺公司系关联公司，大股东、法定代表人均为于锁顺，两公司均由于锁顺实际控制。二、宏顺公司与城东公司签订的《给付工程款的协议》表明，宏顺公司有以案涉华城中路房产冲抵城东公司工程款的意思表示，四方公司与城东公司签订的《归还工程往来款的协议》中，四方公司也有以华城中路房产为城东公司工程款担保的意思表示。三、四方公司与城东公司签订的《房屋购销合同》，实际上是四方公司将购销合同中约定的房屋抵押给城东公司，协议签订后，四方公司从未向城东公司催要过购房款。四、以房抵债已实际履行。一审中，请求二审依法裁判。四方公司向一审法院起诉请求：判令金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武立即搬离、腾让非法占用的金坛区华城中路16号三楼部分房屋（金天虹律所办公室自编门牌号305、306、308、309室，测绘图中的306号），诉讼费用由金天虹律所、张明、姚国贤、黄一武承担。一审法院认定事实：2003年8月18日，四方公司（甲方）与城东公司（乙方）签订了1份《房屋购销合同》，约定乙方向甲方购买其建设的坐落于华城中路的四方底商办公楼397.4平方米（甲方暂测），共三层，总价1604656元，于2003年12月30日支付；其中第三层为西单元4、5号，86.2平方米，单价2380元／平方米；甲方必须在2003年12月30日前，将竣工验收合格，并符合合同附件所规定的装饰和设备标准的房屋交付乙方使用；双方还约定了其他权利义务。2005年10月18日，城东公司与金天虹律所签订了1份房屋买卖协议，协议约定：城东公司将其享有的坐落于金坛市华城中路16号三楼两间办公用房转卖给金天虹律所（系城东公司抵债取得），建筑面积约为90平方米（具体按房产证为准）；城东公司已于2005年8月16日将该房交付给金天虹律所；金天虹律所同意按2350元/平方米、计价约210000元支付给城东公司（具体房款以房产面积计算），于2005年11月6日前支付100000元，余款于2006年12月31日前支付；……。协议签订后，城东公司交付了案涉房地产，金天虹律所接受后，将案涉房地产安排给张明、姚国贤、黄一武办公使用至今。又查明，包括案涉房地产在内的坐落于常州市金坛区华城中路16号的房地产登记在四方公司名下。一审法院认为，本案系因四方公司认为其名下的案涉房地产被金天虹律所及张明、姚国贤、黄一武等人无权占有而成讼，而非因双方的房屋买卖合同引起，因此本案案由应为返还原物纠纷。张明、姚国贤、黄一武等人作为金天虹律所的工作人员，受金天虹律所的指派占有案涉房地产，显系职务行为，金天虹律所对此也无异议，张明、姚国贤、黄一武等人因占有案涉房地产所产生的民事责任应由金天虹律所承担。对于四方公司要求张明、姚国贤、黄一武等人与金天虹律所共同承担民事责任的诉讼请求，该院不予支持。本案的争议焦点为：金天虹律所对案涉房地产的占有是否合法？根据物权法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，四方公司与城东公司签订的房屋购销合同，城东公司与金天虹律所签订的房屋买卖协议，虽未办理物权登记，但均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效。四方公司虽为案涉房地产登记的所有权人，依法享有物权，但由于四方公司与城东公司签订的房屋购销合同未约定案涉房地产的交付条件，金天虹律所依据其与城东公司的房屋买卖协议，自2005年起接受城东公司交付的案涉房地产并使用至今，未违反双方约定和法律规定。四方公司要求金天虹律所及张明、姚国贤、黄一武立即搬离、腾让案涉房地产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于城东公司是否付清了房款，采取何种手段取得案涉房地产交付给金天虹律所，以及金天虹律所采取何种手段取得案涉房地产，则因本案审理的是金天虹律所占有案涉房地产这一客观状态是否合法，而非取得手段是否合法或符合约定，因而不属于本案审理范围，该院对此在本案中不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条之规定，判决：驳回四方公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由四方公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。经查阅一审卷宗，询问双方当事人，本院查明，2002年7月22日，宏顺公司（甲方）、城东公司（乙方）签订《给付工程款协议》一份，双方约定，甲方将新建的华城中路商品房四、五层作价给城东公司抵冲工程款（包括原来未给付的和新的工程款），具体金额以结算审计的未给付的数据为准。2003年4月18日，宏顺公司（甲方）、城东公司（乙方）、四方公司（丙方）签订《归还工程往来款的协议》一份，载明，由乙方承建的甲方、丙方办公楼工程现已完工交付，由于甲方、丙方尚欠乙方工程款128.025125万元（含金坛市新华门窗装潢厂工程款，按双方确认对账数额为准），现就给付工程款事项甲、乙、丙三方经过协商，达成协议：一、甲方自2003年6月起每月给付现款25万元，若乙方需要用甲方所属金坛市金宝水泥厂生产的32.5等级水泥，可随时提货，水泥款可在甲方付款中扣除。直到付清款项为止。…三、丙方自愿为甲方提供担保，并将华城中路新建底商办公楼的四、五两层共1000平方米的房屋抵押给乙方。甲方按本协议付款至2003年10月份，房屋抵押自然解除，但丙方的担保责任直至甲方付清乙方的工程款为止；如甲方不按本协议支付工程款，乙方有权处置所抵押的房屋，并要承担乙方损失，需按总款的20%计算。…二审中，四方公司认为其与城东公司签订《房屋购销合同》并未实际履行，城东公司未支付购房款，双方也未办理不动产过房登记。对此城东公司认为，上述合同虽名为购销合同，实际上结合《给付工程款协议》、《归还工程往来款协议》，可以看出名为购销实为抵债，双方未支付对价。依据2002年4月22日给付工程款的协议的约定，四方公司将华城中路商品房四、五层作价给城东公司抵充工程款，后因四、五两层被四方公司卖给了其他人，后来实际用来抵账的是该房屋107室、207室和306室。四方公司认为，一、《归还工程往来款协议》只能证明四方公司曾有意以四、五层房屋提供担保，但不是直接抵债，双方也未办理抵押登记。四方公司并不欠城东公司工程款，该128万工程款应当由宏顺公司支付。上述协议为何写明四方公司欠工程款，是因为当时华城中路16号的房屋有意交由城东公司开发建设，宏顺公司不再支付工程款，而以华城中路16号四层、五层房屋直接充抵，但由于最终房屋不是由城东公司建设的，也就没有实际履行。二、协议签订后，城东公司曾依据协议第一条的约定到宏顺公司拿过水泥，但双方对所拿水泥的数量未进行结算，所以对是否还欠工程款或欠多少工程并不清楚。城东公司对向宏顺公司拿水泥的事实不予认可，认为由于宏顺公司、四方公司未支付工程款，所以产生后面的以房冲抵的行为。对于四方公司主张的以水泥冲抵工程款的事实，本院要求其在规定的期限内提交证据，但四方公司未提交。另查明，签订《归还工程往来款的协议》时，宏顺公司的法定代表人为于锁顺，四方公司的法定代表人为于锁顺的妻子李培玲。还查明，四方公司和城东公司一致认可，双方签订的《房屋购销合同》中载明的第三层西单元4、5号对应的是测绘图中的306号，四方公司认为金天虹律所占有是306号。对此，金天虹律所认为，虽然其与城东公司签订的《房屋买卖协议》中未明确载明房屋的编号为306室，但当时估算的面积为90平方米，而《金坛市房产测绘报告》中载明的306室的面积大概为90平方米。本院认为，一、宏顺公司、城东公司和四方公司之间的法律关系的问题。根据案涉《给付工程款协议》、《归还工程往来款协议》的内容，可以确认宏顺公司、四方公司结欠城东公司工程款128万余元，宏顺公司、四方公司与城东公司之间存在债权债务关系。2003年4月18日的《归还工程往来款协议》中还明确，四方公司以华城中路商品房的四、五两层提供担保，并约定宏顺公司不按本协议支付工程款，城东公司有权处置所抵押的房屋。现四方公司未能提供证据证明其或宏顺公司已清偿所欠城东公司的工程款，而四方公司与城东公司于2003年8月18日又签订了《房屋购销合同》，结合城东公司未支付购房款并将部分房屋（案涉306室）转卖给金天虹律所的事实，而且金天虹律所自2005年起接受城东公司交付的306室产并使用至今，由此可以认定四方公司系以房屋抵偿所欠城东公司的工程款，四方公司与城东公司之间存在以物抵债的法律关系，并已实际交付。二、四方公司要求金天虹律所及其合伙人搬离、腾让案涉306室的诉讼请求。上已述及，四方公司以房屋抵偿所欠城东公司的工程款，双方意思表示真实，并已实际履行，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。金天虹律所依据与城东公司之间的《房屋买卖协议》占有使用案涉306室，有合法依据。四方公司的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院驳回四方公司的诉讼请求并无不当，但说理不当，应予纠正。综上所述，四方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院虽查明事实有遗漏，但判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由四方公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年十月二十六日书记员 吴 洋