北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11547号上诉人（原审被告）：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街****。法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，北京君天晟信物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）邵子华，男，1989年8月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。原审被告：李皓，男，1981年1月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑福敏（单位推荐），女，1977年10月4日出生，北京君天晟信物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。原审第三人：中商物联行集团有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街**>法定代表人：骆德强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。上诉人北京君天晟信物业管理有限公司（以下简称君天公司）因与被上诉人邵子华、原审被告李皓、中商物联行集团有限公司（以下简称中商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。君天公司上诉请求：请求撤销第二项，改判驳回邵子华要求我公司赔偿装修费、网络布线费的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定邵子华于2019年6月1日搬出涉案房屋，并据此判决我公司向邵子华赔偿装修费及网络面线费，并退还租赁押金，属认定事实错误。事实上邵子华始终未向我公司交还涉案房屋，未搬离涉案房屋，我公司在2019年5月31日与中商公司进行涉案房屋所在整栋楼宇房屋交接的同时，也对包括邵子华在内的9户租户与中商公司进行了交接，由中商公司承接原有9户租记。为此我公司与中商公司签订了《物业移送协议》，并且2019年5月30日，我公司与中商公司及邵子华（北京骨健心康微创医学科技有限公司，以下简称骨健心康公司）签订的《租赁合同变更三方协议》，我公司将骨健心康公司（邵子华）交接给中商公司。《租赁合同变更三方协议》的丙方为骨健心康公司（原邵子华），对应的即是邵子华与我公司签订的协议，显示邵子华未向我公司交还房屋，而是以骨健心康公司名义继续向中商公司承租，因其至今仍使用涉案房屋故我公司不应赔偿其装修费及网络布线费。涉案房屋是精装修房屋，邵子华承租后亦未实际装修和布线，其也不可能在得知我公司没有出租权的情况下再进行装修和布线，其提供装修合同的主体不是装修公司是个人，付款单付款人也不是邵子华本人，不能证实为装修费。邵子华辩称，同意一审判决，不同意君天公司上诉请求。李皓述称，同意君天公司上诉意见。中商公司述称，同意一审判决认定的事实及判决结果。邵子华向一审法院起诉请求：1、解除邵子华和君天公司签订的房屋租赁合同；2、君天公司和李皓连带退还邵子华房屋租金928013元、押金154669元、免租期内的物业费23730元、装修押金10000元、装修管理费6000元；3、君天公司和李皓赔偿邵子华装修费94250元、网络布线费50000元、律师费200000元。一审法院查明：2014年5月，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区高碑店乡标地物业（以下称标的物业）出租给乙方作为办公等使用，建筑面积8596平方米，实际承租建筑面积为8096平方米（包含地下室的面积2500平方米，阁楼450平米予以赠送）。租赁期限为10年零7个月，自2014年6月1日至2024年12月31日。甲方同意给予4个月的免租期供乙方装修租赁物业，即2014年6月1日至2014年9月30日，免租期内免交租金，但物业管理费和其他实际发生的费用仍按本合同约定支付。本合同项下的租金按建筑面积计算，2014年至2016年收费标准3．25元/㎡/天（含全额租金发票、园区物业费、不含租赁物业内部物业费），2017年1月1日至2024年12月31日收费标准为逐年每年递增5%。租金第一年每三个月支付一次，从2015年10月1日起，每次支付六个月的租金，应于下次支付期30日前支付。各期租金如下：……2017年1月1日至2017年12月31日年租金10084074元，实际支付9603880元，迟付部分480194元推迟到2022年度支付；2018年1月1日至2018年12月31日年租金10588277．7元，实际支付10084074元，迟付部分504203．7元推迟到2023年度支付；2019年1月1日至2019年12月31日的年租金11117691．59元，实际支付10588277．7元，迟付部分529413．89元推迟到2024年付支付……乙方应于签订本合同三日内一次性交纳200万元保证金，该保证金的支付不影响乙方按约定支付租金。后双方又签订多份《补充协议》对相关租赁事宜进行了约定。2019年4月12日，邵子华和君天公司签订《房屋租赁协议》，约定君天公司将涉案房屋出租给邵子华，租赁期限为2年，自2019年4月12日起至2021年4月11日止，免租期为30日，自2019年4月12日起至2019年5月11日止。付款方式为押一付六，固定租金及物业费总价格为每半年928013元。协议签订3日内乙方向甲方支付首期房租及物业费928013元、保证金154669元、免租期间物业费23730元。上述协议签订后，邵子华交纳了押金154669元、装修押金10000元、装修管理费6000元，并支付了至2019年11月11日的租金。2018年12月至2019年1月，中商公司陆续向君天公司的租户发函，告知各租户君天公司欠付租金，公司作为物业权利人将保留收回物业、解除合同及追究违约责任的合法权利，要求各租户将与君天公司的租赁合同副本交至公司统一备案，如有交纳租金的义务，亦先与公司协商处理租金交纳方式，以免造成损失。有部分租户收到该通知后，向君天公司发出通知要求解除双方合同关系。2019年5月31日，中商公司与君天公司办理了涉案房屋的交接手续，君天公司不再占有使用涉案房屋，将房屋及相应租户均移交给中商公司。2019年6月1日，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《物业移交协议》，确认：一、经双方同意，乙方于2019年6月1日前将涉案房屋以及十户租户整体移交给甲方。甲方自2019年6月1日起承担整栋大厦及十户租户租赁物业的物业服务义务……三、乙方已收取的全部租户租赁保证金（押金）及部分租户未到期全部租金，双方一致同意分别按如下处理：1、为了促进双方物业移交的进度，甲方同意在乙方向甲方支付九户租户的租赁保证金人民币40万元后，甲方承接该九户租户的全部押金1483489．5元对应的相应权利义务，即甲方按照乙方和租户已经签订的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，甲方依约向租户退还相应的押金，乙方无需向租户退还押金，且除本协议约定外，乙方无需向甲方支付任何上述租户的任何押金。2、为此甲方、乙方及十户租金需通过分别签订三方协议，对乙方与租户已经签署的《房屋租赁协议》进行主体变更，即将协议中的出租方由乙方变更为甲方，其他条款保持不变。如十户租户全部签订三方协议后，经逐一核实，九户租户已缴纳的押金超过人民币1483489．5元，则乙方应将超过该金额之外的部分一次性向甲方补足。如该九户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的40万元押金按照未签署租户的押金占全部押金1483489．5元的百分比数同比例扣除。3、乙方向甲方支付十户租户中已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金1418633．95元，相关租户已交款金额和截止期限在三方协议中予以明确。如十户租户全部签订三方协议后经逐一核实，租户已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金超过人民币1418633．95元，则乙方应将超过该金额的部分一次性向甲方补足。如该十户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的未到期租金按照未签署租户的未到期租金的实际金额从乙方应付的未到期租金1418633．95元中全额扣除。4、十户租户中，有部分租户的装修押金乙方未予退还，待三方协议签署时，由三方对装修押金的金额、退还情况等一并确认，最终确认的装修押金数额由乙方支付给甲方，甲方收款后按照三方协议退还给相关租户。5、双方与十户租户全部签署三方协议后，乙方以乙方账户向甲方账户支付人民币40万元的押金以及1418633．95元的租金以及经三方确认的装修押金。6、乙方以乙方账户向甲方下列账户支付上述款项，付款信息以乙方向甲方提供的付款银行凭证为准。四、双方同意，乙方已向首欣新峰（北京）能源科技有限责任公司支付的涉案房屋2019年5月至2019年9月的能源费（即制冷费）人民币399464万元，乙方不再向首欣新峰（北京）能源科技有限责任公司申请退回，由租户继续使用，乙方就此费用不得向甲方追索。五、双方确认于2019年6月1日前办理完毕整栋租赁物业的交接手续、交接清单（十户租户的物业交接除外）。2019年6月10日前完成甲方、乙方及十户租户《房屋租赁合同》之三方协议。任一租户的主体变更完成，即视为双方对该租户对应的物业交接手续完成……2019年6月1日，邵子华搬出涉案房屋。邵子华称因其相关费用支付给了李皓，故要求李皓承担连带责任。李皓和君天公司则称李皓是职务行为，李皓在收到租金等费用后将此费用交给了君天公司，君天公司给邵子华出具了收据，故李皓并不是本案的诉讼主体。邵子华另提交网络布线合同、装修合同、银行电子回单等以证明其因此受到的损失。另查，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，现君天公司并未向邵子华或中商公司返还欠付的租金及押金。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，邵子华和君天公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。虽然《房屋租赁协议》无效，但邵子华已依据该份协议向君天公司已支付押金154669元、装修押金10000元、装修管理费6000元，并支付了至2019年11月11日的租金。后2019年5月31日，君天公司将涉案房屋移交给中商公司，实际不再占有涉案房屋，故君天公司应将收取邵子华的押金、装修押金及未到期的房屋使用费返还邵子华。免租期的物业费和装修管理费已经实际发生，故不再返还。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，君天公司作为标的物业的承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，且在承租的五年期间持续招商、分租，对涉案房屋产权情况应当知情，邵子华在承租涉案房屋亦应当尽到审查义务，故其对合同的无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，邵子华与君天公司应按照其过错各自承担相应的责任。邵子华主张的装修费用及网络布线费用，由法院根据邵子华提交的证据并在考虑折旧、双方责任的基础上予以确定。律师费缺乏法律依据，法院难以支持。君天公司给邵子华出具收据，并认可李皓系职务行为。故邵子华要求君天公司和李皓承担连带责任的请求法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、北京君天晟信物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还邵子华房屋租金八十三万零五十六元、押金十五万四千六百六十九元、装修押金一万元；二、北京君天晟信物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿邵子华装修费四万七千二百一十五元、网络布线费二万五千元；三、驳回邵子华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17940元，由邵子华负担4891元（已交纳），由北京君天晟信物业管理有限公司负担13049元（于判决生效之日七日内交纳）。本院二审期间，君天公司提供：一、《租赁合同变更三方协议》，载明甲方中商公司、乙方君天公司、丙方骨健心康公司（原邵子华），约定由乙方与丙方签署《房屋租赁协议》的出租房变更为甲方。二、骨健心康公司工商登记信息，显示该公司更名为北京大医课堂科技发展有限公司，该公司经营项目包括健康咨询。君天公司欲以上述证据证明邵子华以骨健心康公司继续承租涉案房屋，用于健康咨询，与邵子华此前利用涉案房屋经营的中医四会客服的经营内容相符。三、房屋确认记录，显示邵子华收房时涉案房屋进行了装修且配备家备，欲以此证实邵子华没有必要再行装修。邵子华对上述证据一、二的真实性、关联性均不认可，对证据三真实性认可，关联性不认可。李皓对上述证据均无异议。中商公司对证据一的真实性认可，证明目的不认可，称涉案房屋该公司已经出租给案外第三人，与邵子华无关；对证据二真实性无法确认，关联性不认可；对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。邵子华、中商公司、李皓均无新证据提交。二审庭审中，君天公司以一审计算退还应租金数额过多以及邵子华未按合同约定向其交还涉案房屋，不符合退还押金的条件为由，当庭申请增加上诉请求，其增加的诉讼请求为：要求改判该公司向邵子华退还租金的数额为724612．9元，并驳回邵子华要求该公司退还押金154669元的诉讼请求，后其未在本院指定的期限即七日内就所增加的诉讼请求补交相应的上诉费用。经询问君天公司，其主张邵子华仍继续使用涉案房屋的依据，其表示，邵子华是骨健新康公司的员工及实际控制人，其证据即所提交《租赁合同变更三方协议》，未就该主张提交其他证据佐证；对此，邵子华称不清楚上述协议的签订情况，否认与骨健新康公司存在任何关联；中商公司表示，其了解邵子华与骨健新康公司没有关系，上述协议是该公司草拟的，但并未实际履行，后涉案房屋由其出租给案外第三人，实际承租人亦与邵子华无关。针对邵子华的装修及网络布线情况，邵子华表示，其在与君天公司签订涉案租赁合同后即按自己的经营使用需要和经营风格对租赁物进行了进一步精装修和工位的网络布线施工，关于装修合同及布线合同有可能是在施工开始后补签。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，君天公司作为上诉人，享有放弃、变更及增加上诉请求的权利，增加上诉请求时，应当按照规定交纳相应的案件受理费，本案中，君天公司未在指定期限内交纳所增加诉讼请求部分的案件受理费，视为其自动撤回相应所增加的上诉请求。本案因涉案租赁物未取得建设工程规则许可证邵子华与君天公司签订的《房屋租赁协议》应属无效，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：《房屋租赁协议》被确认无效后，君天公司应否向邵子华赔偿装修、网络布线损失。就此，其一，一审中邵子华就其主张提交了《装饰工程承包合同》、《网络布线合同》及相关支付凭证为证，上述合同内容与支付凭证载明的支付时间、支付金额相符，亦与涉案《房屋租赁协议》约定的租赁期限相符，且经查实邵子华曾向君天公司支付了装修押金及装修管理费，此事实亦可佐证邵子华进行了实际装修，故本院有理由认为邵子华所主张其实际对涉案房屋进行装修和布线的陈述具有高度可能性，并进而对该事实予以认定。其二，君天公司所提供的证据并不能证实邵子华在2019年6月1日后仍继续使用涉案房屋。故一审判决根据邵子华提供的证据，综合双方当事人对合同无效负有过错的情况，酌情确定赔偿邵子华相应装修费及网络布线费的数额并无不当，且邵子华亦对此未提出上诉，本院予以维持。另，君天公司已于2019年6月1日将包括涉案房屋在内的物业交接给中商公司，而中商公司认可邵子华已经向其交接搬出涉案房屋，该公司亦已将涉案房屋另行出租给案外第三人，故一审同时判决君天公司向邵子华返还押金及未使用期间剩余租金亦均无不当。综上所述，君天公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十条第一款第一项规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1606元，由北京君天晟信物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年十月二十九日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳