广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16969号上诉人（原审被告）：金婉娜，女，1968年4月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶睿智，广东佰仕杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地：广州市惠福东路**。法定代表人：陈莳，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：秦文才，男，1969年6月2日出生，汉族，身份证住址黑龙江省庆安县。原审第三人：广州市越秀区志均美食店（原名称广州市越秀区彬羽饺子坊），住，住所地：广州市越秀区靖海路******/div>投资人：罗志均。上诉人金婉娜因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）、原审第三人秦文才、广州市越秀区志均美食店（以下简称志均美食店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金婉娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判金婉娜与民政局房管所继续履行合同；2.改判一审判决第二项中的腾空期限为两年；3.改判一审判决第四项中租金违约金的起算日为2019年6月21日；4.改判一审判决第五项的房屋占用费计算方式为按同类地段同类房屋的市场租赁价格标准计算；5.撤销一审判决第六项。事实与理由：一、虽然金婉娜在租期届满后没有与民政局房管所续签租赁合同，但是金婉娜一直依约缴纳租金，不同意解除租赁关系，请求二审法院撤销原判，改判金婉娜与民政局房管所继续履行案涉租赁合同。二、即便法院判令金婉娜与民政局房管所的租赁关系解除，但因涉案场地实际由次承租人广州市越秀区彬羽饺子坊（以下简称彬羽饺子坊）经营餐饮行业，经营设备较多、经营时间较长以及疫情等原因，金婉娜难以在三十日的期限找到适合的店铺给予其搬迁，故一审法院判令三十日的腾空期限无法实现，请求二审法院结合现阶段恢复生产经营的特殊性，酌情延长腾空期限至两年。三、民政局房管所第四项诉请有关逾期租金违约金的起算时间是2019年6月21日，现一审法院判令金婉娜自2019年3月1日起支付逾期租金违约金违反不诉不理的处理原则，应予改判。四、一审法院判令金婉娜在案涉租赁合同解除次日起支付房屋占用费的计算方式加重了金婉娜的责任，违反了对赔偿损失以弥补为常态的原则，应予改判。案涉房屋腾空涉及到秦文才、彬羽饺子坊配合的问题。若按一审判法，房屋占用费一直递增，明显加重金婉娜的责任，也违反了我国合同法和侵权责任法对赔偿损失均以弥补为常态、惩罚为特例的法律规定。若未按时腾空，民政局房管的直接损失就是租金收益，而市场租金是变动而非恒定的，故本案应以实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费。五、本案房屋租赁合同届满后虽未续签，但签约双方均继续履行，双方构成不定期租赁关系，并未解除合同，且金婉娜按时交租不存在其他违约行为，故民政局房管所无权没收押金。被上诉人民政局房管所二审答辩称：不同意金婉娜的上诉请求，其上诉请求主张缺乏事实和法律依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。具体如下：一、民政局房管所与金婉娜就案涉房屋形成不定期租赁关系，且金婉娜将涉案房屋转租给秦文才，构成违约，因此民政局房管所有权解除租赁关系，并收回房屋、没收押金。1.在民政局房管所不同意的情况下，金婉娜无权强行要求续租。2.双方租赁合同届满后形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定以及涉案租赁合同第二十条第二款约定，民政局房管所有权解约并收回涉案房屋。3.金婉娜转租涉案房屋给秦文才的行为构成违约，民政局房管所有权根据租赁合同第七条约定解除合同，收回房屋，并有权没收押金。二、民政局房管所已给予金婉娜足够的通知时间和搬迁时间，不同意延长搬迁期限。1.民政局房管所在起诉前多次告知金婉娜但其不予理会，民政局房管所已履行通知义务。2.金婉娜已收到一审法院向其送达的起诉状，而起诉状带有行使解除权的通知性质，符合《合同法》第九十六条规定。3.本案2019年5月立案至今已有一年多，民政局房管所已经给金婉娜足够的通知、搬迁时间。三、民政局房管所同意租金违约金从2019年6月21日起计算，一审对此的判项可能是笔误。四、一审判确定的占有使用费符合双方补充协议第4条约定，且一审法院没有支持占用费的违约金，并没有双重计算占用费违约金。原审第三人秦文才、志均美食店（原名称：彬羽饺子坊）经本院公告送达，公告期满均未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见或举证。2019年5月16日，民政局房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除民政局房管所、金婉娜之间关于广州市越秀区靖海路XX号首层的不定期租赁法律关系；2.判令金婉娜（含共同使用人员）及秦文才、彬羽饺子坊立即将位于广州市越秀区靖海路XX号首层的房屋腾空交还给民政局房管所；3.判令金婉娜按每月16201.8元的标准向民政局房管所支付自2019年6月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.判令金婉娜向民政局房管所支付自2019年6月21日起至金婉娜实际清偿全部租金之日止的租金违约金（每逾期一日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令金婉娜向民政局房管所支付从房屋租赁合同解除次日起至金婉娜实际交还房屋之日止的房屋占用费（计算方式：首月占用费为16201.8元，次月起在上一个月占用费基础上每月递增20%）；6.判令金婉娜向民政局房管所支付从房屋租赁合同解除次日起至金婉娜实际交还房屋之日止的房屋占用费的违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；7.判令民政局房管所没收金婉娜交纳的租赁押金48605.4元；8.本案民政局房管所律师代理费用9534元由金婉娜承担。一审法院经审理查明：据穗房地证字第**《房地产证》记载：广州市民政局为越秀区靖海路XX-1，XX号房屋的权属人，总建筑面积128.91平方米，用途办公。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》，委托民政局房管所负责其代管房屋的产权办理、房屋租赁合同签订及租赁合同备案登记、修缮和改建及支付土地出让金等具体工作。2012年11月16日，民政局房管所（甲方、出租人）与金婉娜（乙方、承租人）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，其中约定：第一条、甲方同意将坐落在越秀区靖海路XX号首层部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积30.7317平方米。第二条、租赁期限从2012年11月1日至2013年10月31日，月租金额13890.40元；2013年11月1日至2014年10月31日，月租金额15001.70元；2014年11月1日至2015年10月31日，月租金额16201.80元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方。第四条、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。第七条、乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。第十四条、乙方向甲方交纳48605.40元押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回抵作违约金。第二十条、违约责任，2、租赁期届满，甲乙双方未续订合同或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。第二十一条、如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担等。同上日期，民政局房管所、金婉娜双方又签订《非住宅房屋合同补充协议》，其中约定：4、《租赁合同》第二十条第2项修改如下：若因乙方违约而令《租赁合同》终止或解除，甲方均有权单方收回房屋，租赁期限届满、或提前终止、解除合同后的十日内，乙方必须腾空完好交还房屋给甲方，并对已投入房屋的装修费等概不补偿。如乙方逾期仍未交还房屋，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的房屋占用费（房屋占用费计算方法【《租赁合同》第四条第八项情况除外】：按月计算直至乙方向甲方交回房屋止，不足一个月按一个月计算。首月占用费为原合同期内最后一个月租金额，次月起在上一个月占用费基础上每月递增20%）。同时，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同签订后，民政局房管所将涉案房屋交由金婉娜使用，金婉娜并支付保证金48605.40元给民政局房管所。2017年8月21日，金婉娜（甲方）与秦文才（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将位于越秀区××、××之一租给乙方使用，租赁期为3年，即由2017年9月8日至2020年9月7日止。二、在签订协议时，由甲方提供场地，租金每月41800元，租金每月5号收取，同时付给甲方125400元作保证金等。据工商登记资料记载：广州市越秀区彬羽饺子坊由秦文才个人独资经营，成立日期为2014年6月3日，核发日期为2017年7月4日，现为开业状态。上述租赁合同约定的租赁期限届满后，民政局房管所没有与金婉娜续订租约，金婉娜按月租金额16201.80元的标准支付租金给民政局房管所至2019年5月，其中2019年3月至5月的租金在2019年6月24日支付。2019年5月15日，民政局房管所（甲方）与广东岭南律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，其中约定：甲方委托乙方为与金婉娜的租赁合同纠纷的一审阶段的代理人，代理费为9534元等。2019年5月28日，民政局房管所支付了代理费9534元给广东岭南律师事务所，广东岭南律师事务所并出具发票给民政局房管所。一审法院认为：民政局房管所与金婉娜自愿签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》及《非住宅房屋合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，双方为不定期的租赁关系，不定期的租赁关系出租人可随时要求解除合同，且金婉娜逾期向民政局房管所支付租金，民政局房管所据此要求解除双方的租赁关系、没收保证金、金婉娜交回房屋、支付房屋租金、逾期交付租金的违约金及占用费合法有理，一审法院予以支持。另秦文才、彬羽饺子坊是涉案房屋的实际使用人，民政局房管所要求秦文才、彬羽饺子坊承担腾退房屋的责任一审法院予以支持。关于民政局房管所要求金婉娜支付房屋占用费的违约金问题，因民政局房管所已没收了金婉娜的保证金，故民政局房管所再要求金婉娜支付房屋占用费的违约金属于双重承担违约责任，一审法院不予支持。关于民政局房管所要求金婉娜承担律师费的问题，上述《广州市房屋（非住宅）租赁合同》约定：“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。”该合同条款并没有约定金婉娜违约需要承担民政局房管所的律师费，故民政局房管所要求金婉娜承担律师费一审法院不予支持。秦文才、彬羽饺子坊没有到庭应诉，视为放弃对民政局房管所的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于2020年4月20日作出如下判决：一、广州市民政局房屋管理所与金婉娜关于租赁广州市越秀区靖海路XX号首层房屋的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、金婉娜及秦文才、广州市越秀区彬羽饺子坊应于本判决发生法律效力之日起三十日内，共同将广州市越秀区靖海路XX号首层房屋腾空交回给广州市民政局房屋管理所；三、金婉娜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付广州市越秀区靖海路XX号首层房屋从2019年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月16201.80元计算）；四、金婉娜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付逾期给付从2019年3月1日起的租金违约金（从2019年6月21日起至金婉娜实际清偿全部租金之日止，每逾期一日，按当月欠缴租金的万分之五计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；五、金婉娜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付广州市越秀区靖海路XX号首层房屋从本判决发生法律效力次日起至金婉娜及秦文才、彬羽饺子坊实际交还房屋之日止的房屋占用费（计算方式：首月占用费为16201.8元，次月起在上一个月占用费基础上每月递增20%）；六、金婉娜支付给广州市民政局房屋管理所的押金48605.40元归广州市民政局房屋管理所所有；七、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3139元，由广州市民政局房屋管理所负担50元，金婉娜负担3089元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、金婉娜、民政局房管所均确认如下事实：1.金婉娜没有向民政局房管所支付2019年5月后的租金；2.关于民政局房管所一审诉请的租金违约金，是以从2019年6月1日起的每月欠租为本金，从2019年6月21日起计至金婉娜实际清偿全部租金之日止，违约金的总额以欠租总额为限。民政局房管所不对金婉娜在2019年6月1日之前的欠租主张逾期付款违约金。一审判决第四项中的“2019年3月1日”应变更为“2019年6月1日”；3.金婉娜将涉案房屋转租给秦文才时未经过民政局房管所的同意，金婉娜亦未主动告知民政局房管所。二、金婉娜确认如下事实：1.其上诉理由均在一审中提出过，没有新增理由。2.其与秦文才之间是房屋转租关系，即其将从民政局房管所处承租的全部涉案场地都转租给秦文才以赚取租金差。二审另查明，据工商信息记载：广州市越秀区彬羽饺子坊已于2020年4月1日变更名称为广州市越秀区志均美食店，投资人由秦文才变更为罗志均。金婉娜、民政局房管所对此均予以确认。经本院释明及询问，民政局房管所表示在本案中不追加志均美食店的投资人罗志均参加诉讼，仅向秦文才主张责任。金婉娜对此未表示异议，并称其只知道彬羽饺子坊现在换了招牌，经营快餐，不知道实际经营人是谁，是秦文才又转租他人，但其与新的实际使用人没有签约，其与秦文才至今仍未解除租赁关系，其至今仍向秦文才收取租金，其与秦文才均未交还涉案场地。经本院主持调解，金婉娜、民政局房管所未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对金婉娜的上诉请求及理由，二审需要处理的是金婉娜要求继续履行租赁合同、两年腾空期的上诉理由能否成立，以及租金违约金的起算时间、房屋占用费的标准及押金处理问题。具体分析如下：由于民政局房管所与金婉娜于2012年11月16日签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》及《非住宅房屋合同补充协议》中约定的租赁期限早已届满，且双方此后没有续签租赁合同，而金婉娜在租期届满后继续使用涉案房屋并交租，故一审认定民政局房管所与金婉娜形成不定期租赁关系，民政局房管所可随时要求解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定。根据上述涉案合同及补充协议的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，一审法院在查明金婉娜存在逾期支付租金及擅自转租涉案房屋等违约行为的情况下，判令支持民政局房管所要求解除双方的租赁合同关系、金婉娜及实际使用人秦文才、彬羽饺子坊共同腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法有据。由于根据工商信息显示，彬羽饺子坊现已变更名称为志均美食店，金婉娜、民政局房管所对此均予以确认，故本院据实变更一审判决第二项、第五项中原审第三人彬羽饺子坊的名称为志均美食店。至于腾空期限，根据涉案补充协议第4条约定，如合同因金婉娜违约导致解除，金婉娜应在解除合同后十日内腾空并交还房屋。现一审法院酌情判令金婉娜及实际使用人在判决生效后三十日内腾空并交还房屋亦属合理，本院予以维持。金婉娜要求两年腾空期限的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。关于一审判决第四项有关租金违约金的欠租起算时间。双方当事人在二审中均确认金婉娜欠付自2019年6月1日起的租金，民政局房管所是以自该日起的每月欠租为本金主张逾期付租违约金，不主张此前欠租的违约金，并均确认一审判决第四项中的“2019年3月1日”应为“2019年6月1日”，本院据实予以更正。关于房屋占用费的计算标准。双方在补充协议第四条已经进行明确约定，一审对此的处理符合合同约定。在一审法院并未支持民政局房管所对房屋占用费所主张的违约金，且金婉娜并无举证证明一审判决确定的房屋占用费计算标准过份高于民政局房管所因不能及时收回房屋所产生的损失的情况下，金婉娜认为该占用费计算标准加重了其责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于押金。因金婉娜存在逾期交租、擅自转租等违约行为，故民政局房管所有权依据租赁合同第十四条“因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回抵作违约金”的约定没收金婉娜已付押金。一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，金婉娜的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项存在笔误，且二审出现新的事实，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20502号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项及一审受理费负担部分；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20502号民事判决第二项为：金婉娜及秦文才、广州市越秀区志均美食店应于本判决发生法律效力之日起三十日内，共同将广州市越秀区靖海路XX号首层房屋腾空交回给广州市民政局房屋管理所；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20502号民事判决第四项为：金婉娜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付逾期给付从2019年6月1日起的租金违约金（从2019年6月21日起至金婉娜实际清偿全部租金之日止，每逾期一日，按当月欠缴租金的万分之五计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；四、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20502号民事判决第五项为：金婉娜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付广州市越秀区靖海路XX号首层房屋从本判决发生法律效力次日起至金婉娜及秦文才、广州市越秀区志均美食店实际交还房屋之日止的房屋占用费（计算方式：首月占用费为16201.8元，次月起在上一个月占用费基础上每月递增20%）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3089元，由上诉人金婉娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月二十六日法官助理张冰玲书记员李逸丹