广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异175号 案外人：周小芳，女，汉族，1957年9月2日出生，住浙江省江山市。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：周采忠，男，汉族，1975年12月5日出生，住湖南省溆浦县。 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人周采忠、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人周小芳于2020年8月21日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人周小芳称，2018年3月23日与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房产，合同签订后，异议人向亿海房地产公司一次性付清了所有购房款385020元，亿海公司将上述房屋交付给异议人使用，其对该房屋进行装修入住。根据法律规定，请求中止对该房屋的执行。 案外人向本院提供了如下证据:1、商品房买卖合同，证明其与亿海公司存在商品房买卖合同关系；2、收据，证明其已支付了所有购房款；3、装修合同，证明其对涉案房屋装修；4、居住照片，证明其实际入住；5、不动产证明，证明其在本地无其他居住的房屋。 本院查明，2016年4月6日，亿海公司与周采忠签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00021487）一份，主要约定周采忠购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房，房屋总价款为528476元；付款方式为银行按揭贷款，周采忠须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即159476元，其余购房款369000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因周采忠违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与周采忠之间的商品房买卖合同等内容。2016年3月30日，亿海房地产公司与周采忠、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2016年0709号）一份，主要约定工行云南路支行向何周采忠发放个人购置住房贷款369000元，用于周采忠购买涉案房屋，周采忠以其购买的广东路1号澜泊湾小区2幢1单元1706号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（备案登记编号：201604060819）及预购商品房抵押登记（抵押登记号：N北房预2016字第016707号）。2016年4月28日，工行云南路支行依约将贷款369000元划入《个人购房借款/担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。因周采忠未能按约归还贷款，工行北海云南路支行于2018年4月13日向亿海公司、周采忠出具一份《提前还款函》，载明“周采忠：截止至2018年4月13日，你已经连续1个付款期限未按时偿还贷款本息，累计17个付款期未按时偿还我行贷款本息，现有贷款余额357114.11元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责”。亿海房地产公司于2018年4月16日签收该《提前还款函》，2017年1月22日至2018年7月25日期间，亿海公司就案涉合同承担保证责任代周采忠偿还贷款本息合计39403.29元。 2018年5月11日，本院受理亿海房地产有限公司、周采忠、第三人中国工商银行股份有限公司云南路支行商品房预售合同纠纷一案，于2018年10月22日作出（2018）桂0502民初1602号民事判决书，判决：一、解除原告广西亿海房地产开发有限公司与被告周采忠于2016年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00021487）；二、被告周采忠偿还贷款本息39403.29元给原告广西亿海房地产开发有限公司；三、被告周采忠须协助原告广西亿海房地产开发有限公司注销商品房买卖合同（合同编号：YS00021487）；四、被告周采忠支付律师代理服务费1970.16元给原告广西亿海房地产开发有限公司；五、驳回原告广西亿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年7月10日，本院受理工商银行云南路支行因与周采忠、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年10月10日作出（2019）桂0502民初2844号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告周采忠、广西亿海房地产开发有限公司于2016年3月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行云南路支行2016年0709号）； 二、被告周采忠归还借款本金352135.29元及支付利息4568.91元[利息计算：按涉案《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行云南路支行2016年0709号）约定的执行标准，暂计至2019年3月21日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至实际清偿之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告周采忠赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现本案债权而支出的律师代理服务费16551.69元；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿保证责任，被告广西亿海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告周采忠追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因周采忠、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院受理后，于2020年8月4日作出（2020）桂0502执恢392号执行裁定书，预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋【房屋预告登记权利人：周采忠】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，位于北海市广东××小区××单元××号商品房，于2018年12月27日被百色市右江区人民法院来文预查封,文号：（2018）桂1002民初3435号之二；2020年8月6日被本院轮候预查封，文号：（2020）桂0502执恢392号。 本院认为，涉案房屋被百色市右江区人民法院预查封，本院属于轮候预查封，在先的查封未经依法解除或者自动消灭的，本院的轮候查封并不生效，周小芳对涉案房屋主张的权益应先向首封法院提出，向本院提出执行异议的，本院不予审查，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 驳回周小芳的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向北海市中级人民法院申请复议。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十月十二日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。