四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5017号 上诉人（原审原告）：王国荣，女，1948年6月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都盛世瑞城置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大凉山路****楼。 法定代表人：杨珩，公司董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，系该公司员工。 上诉人王国荣因与被上诉人成都盛世瑞城置业有限公司（以下简称盛世瑞城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初13421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王国荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判盛世瑞城置业公司退还王国荣装修款2000元/平方米，共计157640元；3.本案一审、二审诉讼费由盛世瑞城置业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。一、一审判决书第7页最后一段认定双方签订的《补充协议》中第10条、第15条的约定，认为条款清晰明了，且不存在合同法第四十条规定的情形。《补充协议》第10条约定为：10.2出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准不影响出卖人向买受人交付该商品房。交付房屋是盛世瑞城置业公司作为房屋开发商的主要义务，而交付符合合同约定条件、符合盛世瑞城置业公司承诺的房屋，更是其核心义务。本案案涉的房屋为成品房，盛世瑞城置业公司在房价备案与《商品房预售方案附件》中已明确将装修价与清水价进行了分别的备案与公示，一审法院也认定了案涉房屋的装修价位373607元。该价格应当作为盛世瑞城置业公司对房屋装修标准的承诺。盛世瑞城置业公司在补充协议中对此核心义务的不能履行而免除责任，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，不应认定为有效。第15条的约定：宣传资料包括但不限于售楼书、宣传折页、广告等仅供参考，并不视为正式要约。《中华人民共和国合同法》第十六条规定：“要约到达受要约人时生效。”自要约实际送达给特定的受要约人时，要约即发生法律效力，要约人不得在事先未声明的情况下撤回或变更要约。《补充协议》第15条的约定明显违反《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，盛世瑞城置业公司在一审中对王国荣提供的第四组证据“盛世瑞城置业公司官网截图”与第二组证据“《商品房预售方案附件》”真实性无异议。上述证据载明了房屋位置、装修标准为5000元/平方米、房款清水价、房款装修价该宣传资料，且该宣传资料上也未事先载明宣传资料不作为要约。盛世瑞城置业公司在合同中以格式条款列明无效，违法合同法的相关规定，违背诚实信用原则，该条款应当无效。二、一审判决书第9页第一段中，一审法院认为王国荣提出的另一楼盘的装修价与本案案涉房屋的装修价不能类比，该判决理由不成立。王国荣所提出的楼盘为恒大名城，与案涉楼盘恒大望江**府为同一开发商开发，且在王国荣提供的第四组证据“盛世瑞城置业公司官网截图”中，同时并列出现在该网站上，表示两个楼盘具有关联性。两个楼盘预售开盘时间相近、交付时间相近，恒大名城位于成都市温江区，望江**府位于成都市锦江区，地理位置相距不远，且装修价格本身受地理位置影响非常小，两个楼盘相同的合同约定交楼标准而在装修价格上产生巨大的差异，可证明案涉楼盘装修价格畸高，而两个楼盘也明显是具有可比性的。一审法院认为装修标准不能以肉眼判断，而王国荣在一审庭前已经向法院递交了调查令申请书，希望调取恒大名城的装修备案价与装修标准的备案，但一审法院未予准许。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，希望二审法院依法改判，支持王国荣的上诉请求。 盛世瑞城置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审法院已经查明房屋价格构成，房屋的申报总价包含了装修价，且装修价格并非等同于装修价值，房屋装修价格无法从房屋总价中予以剥离。该装修价格是王国荣与盛世瑞城置业公司协商一致的价格，属于市场交易价格，受签约时的市场因素、管理成本、预期利润等因素影响，已经达成的交易价格不应受后续市场因素或者成本价值的变化所影响。二、装修标准以《成都恒大望江**府项目1号、15号楼栋住宅豪华装修交楼标准》为准。首先，合同中明确约定了房屋装修需要的是高级铝合金门入户门、高级乳胶漆、高级抛釉砖等字眼，并未明确具体品牌及型号，合同中还明确约定“开发商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项”。盛世瑞城置业公司完全按照双方合同约定内容履行义务，并不存在违约情形。其次，各种宣传资料、样板房、销售方案并非合同约定内容，并不构成交房标准。根据双方签订的《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》第15.3的约定，“出卖人针对所购商品房及其所在楼宇、项目做得销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型等）仅供买受人购房时参考，并不是未正式邀请之内容”，15.4约定“买受人所设样板房仅作为买受人所购商品房空间布局向导、装修装饰和家具摆放指导，不能作为房屋交付的标准”。三、一审法院认定合同内容条款合法有效，属于适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”，且盛世瑞城置业公司已经就《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》第15.3、15.4、15.13等内容通过加粗、斜体及下划线处理的方式尽到了充分提醒的义务，不存在条款无效的情形，王国荣作为具有完全民事行为能力的自然人，已经确认并知悉、认可合同约定的全部条款，应当对自己签署的合同予以履行。案涉房屋为含装修的房屋，平均单价才16000多元，已经远低于同时期同地段平均价格。盛世瑞城置业公司交付的房屋已经是按合同约定进行的交付，总有人要借装修的由头向开发商索要赔偿。而望江**府的个别业主索赔金额竟然高达二十余万元，严重影响公共秩序，枉顾合同约定，还望法庭依法、慎重作出判决。 王国荣向一审法院起诉请求：1.判令盛世瑞城置业公司退还王国荣装修款157640元（房屋建筑面积×2000元/平方米）；2．判令盛世瑞城置业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年1月20日，盛世瑞城置业公司（出卖人）与王国荣（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《商品房买卖合同（预售）》约定：王国荣购买由盛世瑞城置业公司开发建设的“恒大·望江**府”15幢2单元22层2202号商品房，该商品房预测建筑面积共78.82平方米，套内建筑面积58.32平方米，分摊的共有建筑面积20.5平方米；装修水平是简装，装修标准0元/平方米；该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米23333.8元，总价款为1360827元；付款方式为分期付款，即买受人于2019年1月8日前分五期支付全部房价款；该房商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》；出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款约定：该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准；不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方的约定标准为由拒绝接受商品房；关于装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》载明：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第三款约定处理；出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：[X瓷砖][X涂料][X玻璃幕墙]；2.起居室：（1）（内墙）[X涂料][X壁纸]。（2）顶棚：[X石膏板吊顶][X涂料]……9.合同附件之《商品房交楼标准》。《成都恒大望江**府项目1#、15#楼栋住宅豪华装修交楼标准》对住宅室内装修和住宅配套设施进行了约定，主要明确为高级装甲入户门、高级乳胶漆、高级地砖、高级墙面砖等，并明确地面选用“博德”或“蒙娜丽莎”或……等高级抛釉砖；橱柜选用“海尔”或“志邦”或……等高级组合橱柜。配“摩恩”或“乐家”或“美标”等名牌龙头，“海尔”或“华帝”或“老板”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及高级不锈钢洗菜盆、厨房置物架。洁具选用“乐家”或“美标”或……等名牌洁具。该标准后注明：发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。王国荣在《成都恒大望江**府项目1#、15#楼栋住宅豪华装修交楼标准》的两页内容上均签字捺印。 《补充协议》第10条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准不影响出卖人向买受人交付该商品房；买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构等存在质量问题严重影响房屋正常居住使用的房屋质量问题外，买受人同意不会以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。《补充协议》第15条约定：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容；出卖人所设样板房仅作为买受人所购商品房空间布局向导、装修装饰和家具摆放指导，不能作为房屋交付的标准。《补充协议》的前述内容均作了加粗、斜体及下划线处理，与其他未经特别处理的协议内容能够明显区别。 一审庭审中，王国荣认为补充协议中关于宣传资料与销售材料均不构成要约的约定，系盛世瑞城置业公司提供的格式合同，应属无效。盛世瑞城置业公司认为，《补充协议》系格式合同，但盛世瑞城置业公司已进行了相应提示，且王国荣签字确认，因此是有效的。 前述《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》签订后，王国荣依约向盛世瑞城置业公司支付了购房款。2017年9月6日，该商品房买卖合同办理备案登记，合同备案摘要显示案涉房屋成交价为1360827元。 一审法院另查明，盛世瑞城置业公司在销售包括案涉房屋在内的1号楼和15号楼时，公示了《商品房预售方案附件》，其上载明了每一套预售房屋的套内面积、公摊面积、单价、清水申报价、装修报价、申报总价。案涉房屋的套内面积为58.32平方米，公摊面积20.5平方米，单价17265元/平方米，清水申报价987220元，装修报价373607元，申报总价为1360827元。 一审庭审中，王国荣陈述，案涉房屋已交付，装修质量本身不存在问题，主要是案涉房屋事实上的装修标准不符合王国荣所支付的装修价款，也不符合盛世瑞城置业公司所作出的装修价值承诺。 以上事实，有当事人身份信息材料、《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》、商品房买卖合同摘要、收据、《商品房预售方案附件》等证据以及当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，盛世瑞城置业公司与王国荣签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王国荣主张《补充协议》的部分条款因系格式条款，应属无效。对此，一审法院认为，《补充协议》系盛世瑞城置业公司提供的格式合同，盛世瑞城置业公司按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”之规定，以加粗、斜体及下划线处理等方式对第10条、第15条中涉及可能限制盛世瑞城置业公司责任的条款进行了特别提示；条款用语清晰明了且不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定之情形，因此，《补充协议》应属有效。 《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》签订后，王国荣按约履行了付款义务，盛世瑞城置业公司也依约履行了房屋交付义务。本案主要争议焦点在于：盛世瑞城置业公司是否应向王国荣退还案涉房屋的装修差价。王国荣认为，案涉房屋事实上的装修标准不符合王国荣所支付的装修价款且盛世瑞城置业公司开发的另一楼盘恒大名城的约定装修价格低于案涉房屋的装修价格，盛世瑞城置业公司应当向王国荣退还相应装修差价。 一审法院认为，案涉合同中没有明确约定装修价格，但盛世瑞城置业公司在销售案涉房屋时公示了案涉房屋的装修价格，因此，应认定双方约定了案涉房屋的装修价格为373607元。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，案涉房屋总价系按照套内建筑面积计算，装修价格包含在房屋总价中一并计价。可见，373607元系买卖双方协商一致的装修价格的计价标准，属于房屋总价计价标准的组成部分，并非房屋装修价值或成本造价，无法从房屋总价中剥离。该计价标准受签约时的市场因素、管理成本、预期利润等计价因素影响，已经达成的价格不受后续市场因素或成本价值的变化所影响。王国荣与盛世瑞城置业公司关于案涉房屋所签订的合同及协议中，对于装修标准，除约定373607元的价格外，在《成都恒大望江**府项目1#、15#楼栋住宅豪华装修交楼标准》中进行了详细约定。王国荣在该交楼标准的两页内容上分别捺印，应认定王国荣在签订《商品房买卖合同（预售）》时已充分知晓案涉房屋将采用的具体装修标准。现王国荣对案涉房屋的装修质量本身没有异议，且未提供证据证明案涉房屋装修情况与王国荣签字认可的房屋装修标准存在不一致的情况，也未提交证据证明其所支付的房屋总价款与当时同类房屋的市场价格存在较大差距，因此，应认定本案不存在约定装修价格过高导致房屋总价畸高而显失公平的情形。另外，王国荣主张将案涉房屋与另一楼盘恒大名城的装修进行对比得出装修差价。对此，一审法院认为，不同楼盘的装修价格本身不存在可比性，装修价格并不能以肉眼从外观进行简单判断；并且前已述及，案涉房屋总价系按照套内建筑面积计算，装修价格包含在房屋总价中一并计价且不能从房屋总价中剥离。因此，对王国荣的该项主张一审法院不予支持。综上，案涉房屋的最终交易价格系双方在平等自愿的前提下依法达成，王国荣要求盛世瑞城置业公司退还装修差价的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王国荣的诉讼请求。一审案件受理费3452元，减半收取1726元，由王国荣负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据王国荣的上诉请求与盛世瑞城置业公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：盛世瑞城置业公司是否向王国荣退还装修款项。现就该争议焦点的认定论述如下。 王国荣与盛世瑞城置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在本案中，双方约定的装修水平为简装，装修标准为0元/平方米，房款总价双方予以确定。王国荣所购买的房屋为成品房，装修价款包含在房款中一并计算，系成品房房款的组成部分，不应予以剥离计算。并且，装修价格与装修价值之间即便存在价差，亦应综合考虑开发企业在建造房屋时的成本和合理利润。故王国荣主张将装修价值从房款中剥离的主张不能成立，本院不予支持。 并且，双方签订的《补充协议》第15条以加黑加粗的方式，就出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容；出卖人所设样板房仅作为买受人所购商品房空间布局向导、装修装饰和家具摆放指导，不能作为房屋交付的标准进行了说明，而在交楼标准中，对装修的标准予以了明确约定。王国荣上诉提出格式条款无效、侵害其权益的理由亦不成立，本院不予支持。 关于王国荣还提出装修标准约定不明的、侵害其权益的上诉理由。本院经审查认为，在案涉房屋交楼标准中，就标准问题进行了约定，同时开发企业可以以同等标准的材料予以替代。现内装部分已竣工验收合格，并无相应证据证明成品房所呈现的装修价值与约定的装修价款存在巨大差异。故王国荣的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3452元，由王国荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年十月十日 书记员 龙春光