湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6793号原告（反诉被告）：熊一依，女，汉族，1975年6月23日出生，身份证住址：武汉市洪山区。现住址：广东省广州市越秀区。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波、沈刚，该公司工作人员，特别授权。原告熊一依诉被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，被告江寓公司于2020年9月27日向本院提出反诉请求，本院经审查依法予以受理并将本反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序，由审判员熊刚独任审判，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊一依，被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊一依向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2020年2月至判决生效之日止的欠款房租；2、判令被告立即支付拖欠至2020年7月31日的水电燃气费；3、解除合同；4、判令被告立即支付原告精神损失费10000元、误工费10000元、房屋损坏维修费用10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年6月30日签订了合同编号为WH1077444的《资产管理服务合同》。双方所签订的合同中约定：原告将武汉市鲁磨路111-054-2号房屋出租给被告，被告于每月4日支付租金给原告。被告于2020年2月4日后至今一直未向原告支付相应租金，且在2020年5月14日时将居住在武汉市鲁磨路111-054-2号的租客陈厚悦赶走，并打着说原告收回房子的骗人的谎言将租客赶走，此事原告全然不知，是租客找到原告才告知此事。原告让租客立刻到被告公司处理，后续原告不知如何处理，有微信聊天记录为证。2020年5月24日下午，被告公司Joy.U燕子员工通过电话找到原告，并加微信传送了一份被告公司出具的《资产管理服务合同》。经过双方协商以及原告体谅在疫情期间大家都比较困难，共进退，一起努力渡过困难期，双方于当日签订补充合约。该合约签订后，被告在2020年6月3日向原告分6次打款714.29元，总计4285.74元。但从6月3日过后被告就再次不履行合同，不支付房屋租金和水电煤气费。原告多次电话、微信与被告工作人员沟通，不是推卸责任就是提出不支付任何租金的解约。原告万般无奈下于2020年7月29日请假到被告公司协商，被告依然不予配合，提出不合理方案。因此原告于当天晚上向被告发了解约函。被告侵害了原告的合法权益，原告提起诉讼。被告江寓公司辩称，1、被告没按时支付收益是受到新冠××疫情影响，被告非故意不支付；2、原告计算有误，预期收益为4500元/月，2020年3月3日至2020年7月31日的收益，被告已于6月支付11428.61元，未付预期收益为15635.91元，且服务质量保证金未扣减，房屋服务质量保证金为4700元，没有冲抵收益。3、原告要求的精神损失费、误工费、房屋损坏费用没有依据，不应得到支持。被告（反诉原告）江寓公司向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）熊一依承担配置设施折旧费17914.21元；2、反诉费用由原告（反诉被告）熊一依承担。事实及理由：江寓公司与熊一依于2018年7月3日签订《资产管理服务合同》，约定熊一依将位于当代花园典雅苑-E-4单元-301的资产委托给江寓公司管理运营。双方还约定，如合同中途解约，熊一依应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，具体金额以江寓公司统计的相关数据为准。熊一依于2020年7月向法院提出解除合同，江寓公司依照合同的相关条款提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）熊一依辩称，1、江寓公司有伪造合同嫌疑，其提供的资产管理合同与原告（反诉被告）持有的原件不一致；2、原告（反诉被告）的房屋为4房2厅，江寓公司未经许可将房屋改造为5房1厅，且更换了原告（反诉被告）的4台美的新空调价值7520元；反诉状中装修配置与事实不符，没有事实依据。3、原告（反诉被告）未收到服务质量保证金4500元。故请求法院驳回反诉请求。经审理查明，2018年7月，熊一依（甲方）与江寓公司（乙方）签订了《资产管理服务合同》（合同编号：WH0177444），约定：1.1甲方将标的资产位于当代花园典雅苑E栋4单元301的房屋（含附属物品、设备设施）委托给乙方管理运营；1.2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期限自2018年7月6日至2022年12月2日止；2.1甲方预期收益为5000元/月，从第三年起每年递增3%；2.2甲方同意承受首年60天空置期，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方不收取收益；2.4乙方应于首个结算周期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金4700元，本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益；2.5甲乙双方认可自2018年7月6日始计收收益，每1个月为一次结算周期；3.1管理期限内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的更新，甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规模；3.2乙方在管理期限内进行的装修改造及为标的资产购置新的设备、设施或用具，委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有；合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费；4.2甲方应向乙方支付300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用；6.2乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同；7.1甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费（2）配置设施损失费（3）甲方向资产使用人支付的违约金（4）空置期赔偿费（5）宽带损失费；乙方违反本合同6.2条约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……该合同附件一为标的资产信息及所有权证明；附件二为资产管理服务；附件三为标的资产交割清单；附件四为维修项目列表；附件五为标的资产配置单；附件六为付款计划表。该合同签订后，熊一依将案涉房屋交付给江寓公司代为管理出租,江寓公司按照合同约定支付了第一年度即2018年7月6日至2019年9月3日期间的所有款项。在第二年度即2019年9月4日至2020年10月3日期间，江寓公司于2019年9月3日向熊一依支付了4700元，之后于2019年11月4日、12月3日、2020年1月6日支付了三笔月租金各5000元，剩余月租金未支付。2020年5月24日，熊一依（甲方）与江寓公司（乙方）签订《资产管理服务合同补充协议》，约定：甲方不可撤销的免除乙方2020年2月共计1个月的预期收益支付义务，2020年3月、4月、5月的预期收益13500元分7个月支付，2020年3月开始到合同结束每月房租降500元（每月收益4500元），6月开始正常支付房租和分期，合同结束日期改成2021年12月2日。嗣后，江寓公司于2020年6月3日、6月11日分10笔向熊一依转账共计11428.61元，但未按照补充协议约定向熊一依支付全部预期收益。2020年7月29日，熊一依向江寓公司发出《解除资产管理服务合同通知书》，并于2020年7月31日向本院起诉。2020年8月1日，熊一依自行更换门锁，收回了出租房屋。江寓公司收到《解除资产管理服务合同通知书》后，未对解除合同提出异议。另查明，案涉房屋由被告江寓公司改造为5间房屋后向案外人进行分租，其中3号房间于2020年3月29日与案外人的租赁合同解除后空置。5号房间于2019年12月28日与案外人的租赁合同解除后空置。熊一依现居住在广东省广州市，为向江寓公司追索欠款提起诉讼、开庭，提交了交通费票据计1390.5元。上述事实，有以下有效证据及当事人的陈述在卷佐证：熊一依提交的《资产管理服务合同》、《解除资产管理服务合同通知书》和送达情况照片5张、换锁图片及江寓公司提交的《资产管理服务合同补充协议》、江寓公司住户管理系统截图。本院认为，熊一依与江寓公司签订的《资产管理服务合同》及《资产管理服务合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守并严格履行合同权利义务。熊一依向江寓公司交付了房屋，履行了合同义务。江寓公司在第二年度即2020年2月3日起未依照合同约定向熊一依支付月租金，属违约行为，应承担违约责任。后因新冠××疫情影响，双方经协商签订了补充协议，免除了2020年2月（2020年1月4日至2月3日）的租金，并将2020年3月后的租金降为4500元/月，但江寓公司自2020年7月起再次未依照协议约定向熊一依支付租金，违反补充协议的约定，符合合同约定的解除情形。故对熊一依要求解除与江寓公司之间签订的《资产管理服务合同》及《资产管理服务合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。因熊一依已于2020年8月1日收回房屋，故江寓公司应向其支付2020年2月4日至7月31日期间的租金26564.52元（4500元*5月+4500元/31天*28天）。根据合同2.4条的约定，江寓公司于2019年9月3日向熊一依支付的4700元，属于第二年度服务质量保证金，应冲抵第二年度最后一期月租金。同时根据合同4.2条约定，熊一依应承担的第二年度维修金300元，也应冲抵所欠租金，扣除江寓公司已支付的11428.61元，江寓公司还欠熊一依租金10135.91元。关于江寓公司主张受疫情影响部分房屋空置的抗辩理由，因双方签订补充协议时已是新冠疫情管控措施解除后，且协议中已经免除了一个月的租金，并将其后的租金下调，故本院不再予以考虑租金减免。关于熊一依主张的水电煤气及维修费的诉讼请求，因仅提供了燃气费55.66元及厨房漏水维修材料费85元的证据予以证明，对于超出部分本院不予支持。熊一依为向江寓公司追索欠款，发生的交通费票据金额计1390.5元，江寓公司应予以赔偿。关于熊一依要求支付精神损失费10000元、误工费10000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《资产管理服务合同》3.2条（2）“合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费”及《资产管理服务合同》7.2条的约定，熊一依只有在违反合同6.2条约定的情形下，导致江寓公司单方解除合同，或熊一依单方违约提前解除合同的，熊一依应赔偿江寓公司的装修损失费、配置设施损失费。而在合同履行过程中，熊一依并未违反合同6.2条的约定，江寓公司作为违约方要求熊一依承担配套设施折旧费的主张缺乏合同依据，故对江寓公司要求熊一依承担配置设施折旧17914.21元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊一依与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司之间签订的《资产管理服务合同》及《资产管理服务合同补充协议》；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）熊一依支付租金10135.91元；三、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）熊一依支付燃气费55.66元、维修材料费85元；四、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）熊一依交通费损失1390.5元；五、驳回原告（反诉被告）熊一依其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取559元（原告已预交），由原告（反诉被告）熊一依负担467元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担92元；反诉案件受理费124元（被告已预交），由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊刚二〇二〇年十月三十日书记员  罗浩