北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京02民终7515号上诉人（原审原告）：北京第二水泵厂有限公司，住所地北京市丰台区长辛店北关外**。法定代表人：曹荫华，经理。委托诉讼代理人：梁建光，北京市万象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃如，男，1959年9月21日出生，汉族，北京第二水泵厂有限公司工会主席，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京长欣焊业有限公司，住所地北京市丰台区长辛店北关外**。法定代表人：李如意，总经理。委托诉讼代理人：李书江，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。上诉人北京第二水泵厂有限公司（以下简称第二水泵厂）因与被上诉人北京长欣焊业有限公司（以下简称长欣焊业公司）返还原物纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。第二水泵厂上诉请求：撤销一审判决；被上诉人向上诉人返还厂区北部14亩土地及地上建筑物和附属设施；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案事实清楚。上诉人诉讼请求依法有据2003年12月19日，上诉人与被上诉人签订《转让协议书》一份，双方约定上诉人将厂区北部14亩土地及地上建筑物和附属设施一次性转让给被告使用，转让金额人民币400万元。该转让协议签订时，上诉人并未取得上述土地及地上物的土地使用权和房屋使用权。鉴于转让方本身对约定转让的标的物尚未取得土地使用权和房屋所有权，双方考虑到《转让协议书》订立后，有可能无法履行转让方与受让方就转让标的物的相关过户手续。因此，双方在转让协议中约定，如因政府或其它原因不办理正式过户手续，则双方可签订租赁协议。《转让协议书》订立后，上诉人依约将土地及地上建筑物全部按时交给被上诉人使用。到2013年9月被上诉人按约定将转让费交齐。《转让协议书》订立后，上诉人多次去相关部门办理土地使用权证及房屋产权证，均因法律法规及政策等方而的原因致使上诉人无法取得协议约定转让的标的物的相关权利证书。2013年8月29日，上诉人出具《关于偿还房屋土地租金欠款和补签房屋土地租赁协议的通知》，要求被上诉人按照双方2003年12月9日签订的《转让协议书》第八项的约定，在2013年9月15日之前双方补签租赁协议，但被告未予响应。鉴此，上诉人在丰台法院提起诉讼，请求将双方的关系确认为租赁合同法律关系。2014年10月11日，丰台法院作出（2014）丰法初字第12533号民事判决书，认为双方签订该协议时的意思表示应为“转让”而非“租赁”，遂判决驳回诉讼请求。2014年10月11日，上诉人以确认合同无效纠纷为由提起诉讼。后经上诉，发回重审。丰台法院于2018年7月31日作出（2015）丰民初字第27238号民事判决书，“确认原告北京第二水泵厂有限公司与被告北京长欣焊业有限公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》无效”。被上诉人依法提起上诉。2018年11月21日北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终10265号民事判决书，“确认北京第二水泵厂有限公司与北京长欣焊业有限公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效”。上诉人认为该终审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，判决公平、公正。为此，上诉人依据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，诉至法院，请求上诉人返还厂区北部14亩土地及地上建筑物和附属设施。该请求有法可依，诉求合理。2、被上诉人不履行预约合同应承担相应法律后果。北京市第二中级人民法院（2018)京02民终10265号民事判决书“确认北京第二水泵厂有限公司与北京长欣焊业有限公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效”，认定“长欣焊业公司与第二水泵厂《转让协议书》第八条约定在一定条件下有明确订立租赁协议的意思表示，具有建立租赁协议的意思表示。该约定不违背法律法规强制性效力性，应认为有效”。同时，该判决书还明确指出，“在转让协议被确认无效后，甚至不排除长欣焊业公司与第二水泵厂依法处理好国有划拨土地使用权流转问题，就涉案地上建筑物、附属设施转让事宜，另行协商。此等均为解决经营厂所之部分不同思路。‘虑而后能得’，长欣焊业公司宜依法妥处经营场所等问题以解决好与企业相关利益”。上诉人为二中院判决书为双方指出的解决问题的方法正确、实际。但事实上，2013年8月29日上诉人出具《关于偿还房屋土地租金欠款和补签房屋土地租赁协议的通知》，商请被上诉人按照双方2003年12月9日签订的《转让协议书》第八项的约定，在2013年9月15日之前双方补签租赁协议。但被上诉人未予响应。二中院的（2018)京02民终10265号民事判决书作出六个多月后，被上诉人仍未对妥处问题有所响应。特别是在原审法庭审理过程中，当上诉人提出在法庭主持下双方调解以达成租赁协议并提出具体方案时，遭到了被上诉人的断然拒绝。事实完全可以说明，是被上诉人不履行预约合同，理应承担相应法律后果。3、原审法院适用法律不当，驳回诉讼请求理由不妥。上述事实充分说明，上诉人自始至终主张履行《转让协议书》第八项的约定，双方补签租赁协议。双方未就达成租赁协议进行协商，责任完全在被上诉人。在被上诉人拒不协商订立租赁合同的情况下，上诉人要求被上诉人返还其占有的土地及地上建筑物和附属设施是完全正当的合法请求。但原审法院却以“现第二水泵厂未提供证据证明双方曾对《转让协议书》第八条约定的具有租赁性质的预约合同另行协商，而直接根据转让协议被确认无效后要求返还土地及地上建筑物和附属设施，有违（2018)京02民终10265号民事判决书的初衷，也不利于解决好长欣焊业公司的企业相关利益”，称“依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告北京第二水泵厂有限公司的诉讼请求”。上诉人认为原审法院适用法律不当，驳回诉讼请求理由不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。笫九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明”，其中第五项为“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。本案所涉及的主要事实，特别是对双方订立的《转让协议书》无效，均已为（2018)京02民终10265号民事判决书所确认。关于对《转让协议书》第八条约定的具有租赁性质的预约合同另行协商问题，原审中我们提供了2013年8月29日上诉人出具的商请被上诉人按照双方签订的《转让协议书》第八项的约定，双方补签租赁协议的《关于偿还房屋土地租金欠款和补签房屋土地租赁协议的通知》。特别是在原审法庭审理过程中，被上诉人的断然拒绝与上诉人在法庭主持下双方调解，以达成租赁协议。该解释第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。因此完全可以说明，事实上是被上诉人不履行预约合同，“有违（2018)京02民终10265号民事判决书的初衷，也不利于解决好长欣焊业公司的企业相关利益”，而并非是上诉人未“曾对《转让协议书》第八条约定的具有租赁性质的预约合同另行协商，而直接根据转让协议被确认无效后要求返还土地及地上建筑物和附属设施”。原审判决违背事实，显失公平。长欣焊业公司辩称，不上诉的理由与在一审阶段时的起诉请示一样，答辩意见与一审答辩意见一致，同意一审法院的判决。第二水泵厂向一审法院起诉请求：1.依法判令长欣焊业公司向第二水泵厂返还厂区北部14亩土地及地上建筑物和附属设施；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年7月24日，第二水泵厂（甲方）与北京电焊条厂（后更名为北京长欣焊业有限公司）（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将北京市丰台区长辛店第二水泵厂自用厂房出租给乙方使用，占地面积约9.5亩，建筑面积2827平方米。租金第一年28万元，以后每年10万元，租期10年。2003年12月19日，第二水泵厂（甲方）与北京电焊条厂（乙方）签订《转让协议书》，主要约定：一、甲方同意将其厂区北部14亩土地及地上建筑物和附属设施一次性转让给乙方作为新厂厂址，转让金额400万元。二、乙方在支付甲方转让费后，乙方即获得该协议项下转让土地及地上建筑物和附属设施的所有权和无偿使用权，并有权对该转让土地和房产出租、出售和转让，如遇国家征用土地，补偿费用归乙方所有。房产税和土地使用费在该协议生效后，甲方所转让土地、房产由乙方按国家现行收费标准负责缴纳，以后调整收费标准由甲、乙双方协商解决。三、甲方转让乙方的土地、房产权属证明不全的，由甲方负责补办手续，补办时间应在乙方支付甲方最后一笔转让费前。四、本协议正式签字后15日内，乙方向甲方支付第一笔转让费100万元整。即时甲方应出具土地、房产权属证明，并协助乙方办理土地、房产过户手续。……八、甲、乙双方协议转让的土地、房产因政策或其它原因不能办理正式过户手续，为保证乙方对该土地、房产的无偿使用权和合法权益，双方可补充签订一项时间为40年的长期土地、房产租赁协议。九、甲乙双方签订正式转让协议后，甲方应继续向乙方提供供水、供电、供暖有偿服务，直至乙方建立独立的水、电、暖等基础设施止。十、本协议正式签字生效后，甲、乙双方于2002年7月24日签订的《合作协议》自行终止。2013年8月29日，第二水泵厂出具《关于偿还房屋土地租金欠款和补签房屋土地租赁协议的通知》，载明：“北京电焊条厂：一、贵厂与我公司2003年12月9日签订转让协议书后直至今日转让全款未按协议约定期限给予我公司。请贵厂于2013年9月15日之前将所欠我公司的转让款本金及利息共计人民币玖拾贰万捌仟陆佰玖拾肆元捌角陆分整（928694.86）一并交至我公司财务部。二、按照贵厂与我公司2003年12月9日签订的转让协议书第八条的约定，我公司要求于2013年09月15日之前双方补签租赁协议。”现转让款已经付清。2014年，第二水泵厂向一审法院起诉，请求确认双方前述转让协议为租赁合同法律关系。2014年10月11日，一审法院经审理后认为双方签协议时的意思表示应为转让而非租赁，判决驳回第二水泵厂的诉讼请求。该判决现已生效。2015年3月23日，第二水泵厂向一审法院起诉，请求确认双方签订的《转让协议书》无效。2015年7月22日，一审法院判决驳回第二水泵厂的诉讼请求。后第二水泵厂上诉。2015年11月30日，北京市第二中级人民法院将该案发回重审。一审法院经审理后，于2018年7月31日作出（2015）丰民初字第27238号民事判决书，判决：确认第二水泵厂与长欣焊业公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》无效。判决后，长欣焊业公司上诉，2018年11月21日，北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民终10265号民事判决书，认为“……长欣焊业公司与第二水泵厂《转让协议书》第八条约定在一定条件下有明确订立租赁协议的意思表示，具有建立租赁合同之预约合同特征，该约定不违背法律法规强制性效力性规定，应认定有效。……长欣焊业公司经营场所与企业利益密切相关，其应依靠法律保障，立足企业自身条件，解决好相关问题。《转让协议书》签订之前，长欣焊业公司与第二水泵厂曾有《合作协议》，《转让协议书》第八条也对因政策或其他原因不能办理转让土地正式过户手续情形有所考虑，在转让协议被确认无效后，甚至不排除长欣焊业公司与第二水泵厂依法处理好国有划拨土地使用权流转问题，就案涉地上建筑物、附属设施转让事宜，另行协商，此等均为解决经营场所之部分思路。“虑而后能得”，长欣焊业公司宜依法妥处经营场所等问题以解决好与企业相关利益。……判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第27238号民事判决书；二、确认北京市第二水泵厂有限公司与北京长欣焊业有限公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效；三、驳回北京第二水泵厂有限公司其他诉讼请求。另查，涉案土地为第二水泵厂扩建时所征，为国有划拨土地，但未办理土地使用权证书。长欣焊业公司与第二水泵厂双方曾归属北京市丰台区城市企业服务中心管理。2003年9月8日，北京市丰台区城市企业服务中心做出城企复【2003】26号批复，同意长欣焊业公司在第二水泵厂厂址内建立新厂。2004年4月14日，北京市丰台区城市企业服务中心做出的《关于两家企业搬迁去向及人员安置情况说明》记载，长欣焊业公司迁址第二水泵厂内。该批复所附的长欣焊业公司的请示为租赁第二水泵厂的场地。此外，经一审法院向相关部门核实，未查到批准长欣焊业公司与第二水泵厂之间转让涉案土地的相关资料。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据（2018）京02民终10265号民事判决书可知，第二水泵厂与长欣焊业公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效。上述《转让协议书》第八条约定：“第二水泵厂、长欣焊业公司协议转让的土地、房产因政策或其他原因不能办理正式过户手续，为保证长欣焊业公司对该土地、房产的无偿使用权和合法权益，双方可补充签订一项时间为40年的长期土地、房产租赁协议”。第二水泵厂、长欣焊业公司曾就协议转让的土地及地上建筑物和附属设施的转让办理过数次相关审批手续，但都没有办理下来。现虽双方关于转让的土地及地上建筑物和附属设施协议被确认无效，但正如（2018）京02民终10265号民事判决书所言“在转让协议被确认无效后，甚至不排除长欣焊业公司与第二水泵厂依法处理好国有划拨土地使用权流转问题，就案涉地上建筑物、附属设施转让事宜，另行协商，此等均为解决经营场所之部分思路。“虑而后能得”，长欣焊业公司宜依法妥处经营场所等问题以解决好与企业相关利益。”，现第二水泵厂未提供证据证明双方曾对《转让协议书》第八条约定的具有租赁性质的预约合同另行协商，而直接根据转让协议被确认无效后要求返还土地及地上建筑物和附属设施，有违（2018）京02民终10265号民事判决书的初衷，也不利于解决好长欣焊业公司的企业相关利益。判决如下：驳回原告北京第二水泵厂有限公司的诉讼请求。本院认为，根据《转让协议书》第八条约定，双方可补充签订一项时间为40年的长期土地、房产租赁协议。但在本案一审审理期间，对案涉土地的实际情况并未予以详实的了解。该土地是否存有地上物，地上物的形制、面积，土地及地上物涉及的人员情况，由谁实际控制及使用等情况均不清楚。对此，应予以查明。结合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定以及已经生效的北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10265号民事判决关于第二水泵厂与长欣焊业公司于2003年12月19日签订的《转让协议书》除该协议书第八条约定外的其他约定条款无效的内容，双方当事人因《转让协议书》取得的财产，应当予以返还。但基于案涉土地的实际情况、涉及企业搬迁去向、所涉人员安置情况等因素，应给予双方当事人合理的时间进行协商。而在合理时间之后，双方当事人仍无法签订“土地、房产租赁协议”，法院应对不能达成“土地、房产租赁协议”的原因进行判明，认定造成签订不能的责任方，并明示其应承担的法律后果。综合考量上述因素，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院裁定如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26361号民事判决；二、本案发回北京市丰台区人民法院重审。上诉人北京第二水泵厂有限公司预交的二审案件受理费38800元，予以退回。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十月二十八日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟