江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异33号 案外人:葛珊珊，女，汉族，1985年10月1日出生，住淮安市淮安区。 申请执行人:招庆峰,男,汉族,1979年1月25日生,汉族,住淮安市淮安区。 被执行人：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人:乐海涛，该公司董事长。 被执行人:乐海涛，男，汉族，1980年8月27日生，住淮安市淮安区。 在本院执行招庆峰与淮安市广和置业有限公司、乐海涛民间借贷纠纷一案中，案外人葛珊珊向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明,招庆峰与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、谈玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月13日作出（2018）苏0803民初1946号民事调解书，内容为:一、被告乐海涛、淮安市广和置业有限公司共同返还原告招庆峰借款100万元，承担利息（自2015年11月21日起至实际还清之日止，按月利率2%标准计算），于2018年5月15日前付清；二、案件受理费14520元，减半收取7260元，保全费5000元，合计12260元，由被告乐海涛、淮安市广和置业有限公司共同负担。 2018年9月14日，根据招庆峰的申请，本院作出（2018）苏0803民初1946号民事裁定：冻结被申请人谈玉荣、淮安市广和置业有限公司、乐海涛的银行存款110万元或查封其其他等额的财产，并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执保135号协助执行通知书，协助查封被申请人淮安市广和置业有限公司位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室商品房。查封期限为三年（从2018年4月27日至2021年4月26日止）。 因乐海涛、淮安市广和置业有限公司没有履行（2018）苏0803民初1946号民事调解书确定的义务，根据招庆峰的申请，本院于2018年5月25日立案执行招庆峰与淮安市广和置业有限公司、乐海涛民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执1604号。本院于2018年8月9日作出（2018）苏0803执1604号执行裁定：终结本院（2018）苏0803执1604号案件的执行。根据招庆峰的申请，本院于2020年6月12日立案恢复执行招庆峰与淮安市广和置业有限公司、乐海涛民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执恢339号。2020年8月21日，本院发出公告，限被执行人于本公告送达之日起15日内自行迁出流均小区2号综合楼112室房屋，并交付钥匙。 葛珊珊（案外人）提出异议称，请求依法解除对异议人名下位于淮安市××均大道南侧××小区××楼××室房屋的查封措施。事实与理由：异议人于2016年11月14日向淮安市广和置业有限公司购买了由其开发的位于淮安市××均大道南侧××小区××楼××室，于2016年11月14日签署该房屋的购房合同。当时淮安市广和置业有限公司陷入繁多的诉讼程序，造成签署购房合同后，没有开具购房发票，更无法办理不动产权证，但该房屋在签订购房合同时已在淮安区住建局办理备案手续。因招庆峰诉淮安市广和置业有限公司民间借贷一案，向贵院申请查封了该房产，异议人认为该房屋已由自己付清了房款并进行了备案，不能过户是因为广和公司过错造成，现招庆峰申请查封房屋侵害了异议人的合法权益，为维护异议人合法利益，异议人现特申请贵院依法解除对上述房屋的查封措施。 申请执行人招庆峰辩称，因乐海涛、淮安市广和置业有限公司向招庆峰借款未还，招庆峰于2018年4月2日向淮安区人民法院提起诉讼，并提出诉讼保全申请，同年4月4日，淮安区人民法院作出（2018）苏0803民初1946号民事裁定书，裁定冻结乐海涛、淮安市广和置业有限公司的银行存款110万元或查封其其他等额财产。同年4月27日，经法院调查，发现淮安市广和置业有限公司名下有位于淮安区××镇××大道××小区南侧××楼××室房屋一套，该房屋无任何查封、抵押及其他产权备案情形，遂向淮安区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了该房屋。2018年4月13日作出（2018）苏0803民初1946号民事调解书，确认了乐海涛、淮安市广和置业有限公司借款的数额及相关事实。期间，乐海涛及淮安市广和置业有限公司对法院查封的房屋均未提出异议，而且至异议人提出本次异议的近两年时间内，异议人既未向法院提出、也未向招庆峰提出关于该房屋的买卖问题，招庆峰也从未听到关于该房屋的任何买卖事项。综上，葛珊珊所谓的房屋买卖问题纯属虚构事实。 被执行人淮安市广和置业有限公司辩称，本公司所开发的淮安市淮安区流均镇流均大道南侧流均小区2号楼112室在2016年11月14日网签给异议人葛珊珊，并在区住建局备案，异议人葛珊珊已付了购房全款。因本公司当时已陷入多起经济纠纷，没有及时给异议人办理产权过户手续，异议人也多次催办，房屋的产权实际已属于异议人。为维护购房者的利益，请法院依法按事实处理，给予解除查封。 被执行人乐海涛没有提出答辩意见。 另查明，2016年11月14日，案外人葛珊珊与淮安市广和置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被执行人淮安市广和置业有限公司将位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室、建筑面积为96.52平方米的房屋一套出售给案外人葛珊珊。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证（2014）30号，该商品房的用途为商业。双方约定房屋价款350000元，买受人于签约当日支付全部房款，房屋交付期限为2014年3 月31日前。合同签订后，于2016年12月15日进行商品房买卖合同备案。审查中，异议人称房款于合同签约当日支付给被执行人乐海涛，但其未能提供乐海涛、淮安市广和置业有限公司收到房款的证据。 淮安市广和置业有限公司经营范围为：房地产开发、经营;涉案房屋登记在淮安市广和置业有限公司名下。 本院认为，本案的争议焦点是案外人葛珊珊对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，葛珊珊对登记在被执行人淮安市广和置业有限公司名下的流均小区2号楼112室商品房提出执行异议，虽然其与淮安市广和置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并进行合同备案，其称双方约定房屋价款350000元，已于签约当日支付全部房款，被执行人淮安市广和置业有限公司虽也认可异议人葛珊珊已付购房全款，但葛珊珊、淮安市广和置业有限公司双方均没有提供相关证据证明葛珊珊已实际给付房屋价款350000元。且异议人葛珊珊在签订《商品房买卖合同》至本院查封涉案房屋近二年时间内未办理房屋过户手续，异议人自身存在过错。综上，异议人葛珊珊的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，不能阻却本院的执行，对异议人的异议请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人葛珊珊的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  季学平 审判员  赵志群 二〇二〇年十月二十二日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。