广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1918号 原告：马小航，男，1989年8月29日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇同正大道**。统一社会信用代码：91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：滕海珍，该公司财务客服部经理。 委托诉讼代理人：方红，广西进安律师事务所执业律师。 原告马小航诉被告扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。马小航的委托诉讼代理人马婷梅，碧园公司的委托诉讼代理人滕海珍、方红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小航请求判令：碧园公司支付逾期办理不动产权证书违约金33053。事实及理由：2014年6月25日，马小航与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，约定马小航购买碧园公司位于扶绥县商品房，总房屋价为553560元（后按房屋实际面积支付房款为550883元）。合同第十五条第三款约定，碧园公司应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后360日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，如违约则碧园公司按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。马小航已通过银行按揭贷款全额支付房款，并于2015年10月15日接收房屋。2018年9月17日，碧园公司通知马小航可以办理房屋不动产权证书，马小航亦按照要求向碧园公司提交办理不动产权证书需要的材料，碧园公司于2019年4月15日将房屋过户登记到马小航名下。马小航收到通知后于2019年7月底欲领取房屋不动产权证，碧园公司要求马小航与其签订领取违约金协议（按照总价款0.1%计算）后才能领取不动产权证书，马小航才知道碧园公司逾期办理不动产权证书。根据马小航的调查了解，碧园公司销售的是预售商品房，无需再办理现售备案，碧园公司也根本没有办理商品房现售备案，其设置的办证期限格式条款没有适用的条件及可操作性，并排除了马小航主张逾期办证违约金的权利，参照碧园公司建设未来城小区第一期商品房的办证期限，碧园公司应于房屋交付后720日内办结不动产权证书。现碧园公司2018年9月17日通知可以办证，并于2019年4月15日才办理过户登记，已经超过房屋交付后720日办结的办证期限，其已构成违约，理应承担相应违约责任，另外，该合同约定的违约金明显过低，不足以弥补马小航的损失，故应按照已付购房款总额的6%来支付马小航违约金。马小航围绕诉讼请求，提交了《扶绥县商品房买卖合同》、广西增值税普通发票、销售不动产统一发票、未来城房屋交接单、办理不动产权证通知、收据、现金支出证明单、房屋不动产权证书图片、微信聊天截图、不动产权证书、《关于对了解商品房现售备案相关问题的复函》《商品房买卖合同（预售）》等证据以佐证。 碧园公司辩称：马小航与碧园公司签订的《扶绥县商品房买卖合同》第十五条约定，碧园公司取得《商品房现售备案证明》是碧园公司为马小航办理房屋产权登记的始计时间，碧园公司未取得《商品房现售备案证明》，办理房屋产权证的始计时间点不成就，碧园公司在条件不成就的情况下，提前为马小航办理了房屋产权证书，证明碧园公司不存在逾期办理房屋产权证情形，马小航诉请支付违约金没有约定依据。马小航在合同上签字，表明其已熟知合同条款约定的内容，依据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售有预售和现售两种，无论哪种都需向管理部门备案。碧园公司在2018年5月已完成马小航所购房屋登记备案，2019年4月15日将房屋过户登记至马小航名下，碧园公司没有逾期办理房屋产权证，马小航以碧园公司设置没有操作的格式条款排除马小航主张逾期办证违约金之说，与事实不符。马小航以约定违约金过低为由请求增加，应向法院提供其所受损失及损失数额的证据，马小航未能提供是否有实际损失以及损失数额有多大的证据，应视为没有损失，马小航没有实际损失情形下主张按已付购房款额6%支付违约金，于法无据。本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款作为判决依据，应遵循合同当事人意思自治、约定优先原则，直接适用《扶绥县商品房买卖合同》第十五条约定为本案判决依据。碧园公司围绕答辩意见，没有证据向法庭提交。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2014年6月25日，马小航作为买受人与作为出卖人的碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于扶绥县，买受人购买的商品房为预售商品房，总金额553560元，出卖人应当在2015年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后360日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。马小航在该合同上签字按手印，碧园公司在该合同上加盖陈卫宇私章、碧园公司公章。合同签订后，马小航依约全额支付了购房屋款550883元。2015年10月15日，碧园公司与马小航办理未来城房屋交接，将房交付给马小航。2018年9月17日，碧园公司向马小航发出办理《不动产权证书》通知，告知马小航到财务客服部缴纳费用，以便办理手续。2018年10月12日，马小航交纳办理不动产权证登记费。2019年4月15日，扶绥县不动产权登记局核发权利人为马小航的不动产权证。马小航已领取该不动产权证书。 2020年8月20日，扶绥县房产管理所出具的《关于对了解商品房现售备案相关问题的复函》载明：马小航购买的商品房，房屋坐落于扶绥县商品房，未在我所办理过商品现售合同登记备案，也未出具过现售备案证明；开发企业与购房人签订的是商品房预售合同，应办理商品房预售合同登记备案，不须再办理商品房现售登记备案。 另查明，案外人葛敏杏、杜柏林与碧园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买出卖人位于扶绥县，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 本院认为，马小航与碧园公司签订的《扶绥县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。本案中，碧园公司对马小航主张的双方存在商品房销售合同关系、交易过程、购房款、交房时间等事实无异议，本院予以确认。关于碧园公司是否存在逾期办证的问题。马小航在合同上签字，虽然可表明其已熟知合同条款约定的内容，但碧园公司作为销售商提供商品房买卖合同，对合同的内容更为知悉，应当知道其销售的商品房为预售商品房，应当办理商品房预售合同登记备案，而不须办理商品房现售登记备案，碧园公司提供的合同却约定在商品房取得《商品房现售备案证明》后的360日内将马小航为产权人的房屋所有权证书交付马小航，这显然与办证程序不符，而导致碧园公司取得《商品房现售备案证明》是个无法确定的期限，基于上述原因，参照未来城《商品房买卖合同（预售）》的约定，碧园公司应在商品房交付之日起720日内将马小航为产权人的房屋所有权证书交付给马小航，2015年10月15日，碧园公司与马小航办理未来城房屋交接，碧园公司应在2017年10月5日前将不动产权证交付给马小航，但至2018年9月17日碧园公司才向马小航发出办理《不动产权证书》，2019年4月15日扶绥县不动产权登记局才核发权利人为马小航的不动产权证，碧园公司已逾期办证，该行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”本案中，马小航虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但碧园公司的违约行为事实存在，如按照合同约定的购房款总价的0.1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补马小航的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，马小航主张调整增加违约金，请求碧园公司按照已付购房款550883元的6%支付违约金33053元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下： 扶绥县碧园房地产开发有限公司于本判决生效之次日起十日内支付马小航逾期办证违约金33053元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，减半收取计313元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年十月三十日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条 -9- 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。