广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19101号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：王海鹏，男，1995年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。上诉人林清泉因与被上诉人王海鹏房屋买卖合同纠纷案，上诉人林清泉不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。林清泉上诉请求：l.请求法院撤销(2020)粤0114民初4442号民事判决书第一、二项判决，并依法判决驳回王海鹏的全部诉讼请求；2.请求法院判令一审、二审诉讼费用均由王海鹏承担。事买与理由：l.一审法院认定：“涉案合同在法律上和事实上已近不能履行，已致使不能实现合同目的，故予以支持王海鹏的解除诉请”，存在明显的事实认定错误。2.一审法院认定林清泉未能向王海鹏充分、明确披露抵押事实，影响王海鹏向银行申请按揭贷款以及继续履行合同的重要事实，故林清泉在本案中也违反合同义务，具有过错，存在明显事实认定错误。3.即使法院仍认定双方的合同无法继续，合同目的无法实现，但就本案而言，林清泉并不具有过错，且主要是因王海鹏的原因导致未能按照合同约定取得银行书面同贷文件或付清除同贷以外的全部楼款后，导致涉案房屋未能办理赎契及涂销抵押手续，故依据双方签署的《广州市房地产买卖合同》的约定，王海鹏逾期支付剩余款项构成违约的，林清泉有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知王海鹏。王海鹏答辩称：不同意对方上诉请求，认为一审事实清楚，法律适用正确，应予维持。1.截止本案开庭时，案涉房屋存在巨额抵押，未能涂销，抵押权人也没能以书面形式向法院承诺其能够配合林清泉办理涉案房屋抵押权涂销手续。截止本案开庭，案涉房屋已经被花都法院进行数轮查封，林清泉至今未能与申请查封人就解封达成一致，并通过法院办理解封事宜，案涉房屋过户在事实和法律上无法实现。一审对该事实认定属实。2.一审法院认定林清泉未能向王海鹏充分明确披露抵押事实，影响被林清泉跟银行申请按揭贷款及继续履行合同的重要事实，我方认为该法院认定的事实具有充分依据。涉案房屋买卖合同签订时间是2017年5月6日，在2017年5月6日房屋是不存在抵押及查封情况，2017年6月6日、7月6日林清泉在没有征得我方同意的情况下，向案外人设立抵押权，严重影响我方作为买受人的合法权益。该抵押情况影响到了我方向银行申请按揭贷款，也是导致合同不能履行，房屋无法过户的重要原因，故对方对此具有重大过错。3.对方所陈述，林清泉存在签订合同后将房屋抵押给案外人，设立巨额抵押权，以及林清泉未能谨慎向他人履行合同，导致被花都法院多轮查封。事实表明，林清泉对合同不能履行具有重大过错，是导致房屋不能过户的重大原因，已经构成重大违约，故在合同被法院判决解除后，对方应将合同所涉款项全部退还我方，并承担相应责任。我方基于早日拿回购房款项的目的，并未向法院提起上诉，这不代表林清泉不违约。王海鹏向一审法院提起诉讼，请求：1.解除王海鹏与林清泉于2017年5月6日签订的《花城美汇商品房认购书》以及2017年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同》；2.林清泉向王海鹏退还购房款311820元；3.林清泉向王海鹏支付逾期过户违约金142064.6元（违约金以611820元为本金，按日万分之三计算，自2018年1月15日起至付清款项之日止，截至本案立案当日暂计为142064.6元）；4.诉讼费用由林清泉承担。一审法院经审理查明：王海鹏（认购方）与林清泉（出售方）的委托代理人誉百辉公司于2017年5月6日签订《花城美汇商品房认购书》，约定：王海鹏认购位于广州市花都区新华路105号1016室单位，认购价611820元，定金3万元，首期款281820元，收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款30万元的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议，按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足；若认购方未能在本认购书规定的日期内，按约定金额向出售方支付当期应付房款（包括一次性付款的余下房价款）、税费、签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》或选择按揭付款的认购房方未按约定办理按揭手续等，即视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知认购方；认购方签署本认购书后，认购方要求变更付款方式的，需征得出售方同意，总房款按更改后的付款方式支付，且双方须重新签订有关文件；若认购方是以银行按揭方式购房，在签署《商品房买卖合同》后如因买受人原因或银行政策原因未获银行批准（银行机构批复低于买受人申请金额的）或60天内按揭款未划入给出售方账户的，认购方应于收到出售方通知7天内到销售中心现场，重新选择付款方式支付余款，否则即视为认购方违约，出售方有权不予退回认购方已交付的所有款项，并有权将认购房产另行出售，无须通知认购方；签署《商品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。王海鹏（买方、乙方）与林清泉（卖方、甲方）的委托代理人誉百辉公司于2017年5月20日签订《房地产买卖合同》，约定：该房地产存在抵押登记；剩余房款30万元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款。如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续；甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。如乙方选择一次性付款或分期付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需付清全部购房款，甲方于收到全部购房款后申请办理赎契及涂销抵押手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清除同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清除同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续；该房产应于2017年12月31日前交收楼。甲方应在此日期前通知乙方办理交接手续，乙方应在甲方发出交楼通知之日起15个工作日内与甲方办理交接手续；甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金；如因乙方原因延迟办理交易过户手续的，乙方应每日向甲方赔偿按总房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方；若乙方未能在本合同规定的日期内，按约定金额向甲方支付应付房款的（包括按揭方式的房款），甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方；甲乙双方办理的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）仅为办理完税过户抵押等相关手续之用。如《广州市存量房买卖合同》（网签合同）与本合同及补充协议不一致的，以本合同及本合同之补充协议为准。王海鹏于2017年5月6日向林清泉的委托代理人誉百辉公司支付定金3万元，同年5月11日、20日分别支付购房款81820元、20万元。涉案房产于2018年3月28日网上签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。林清泉于2019年4月10日向王海鹏发出催办函，提出王海鹏至今仍未取得银行同贷文件，催促王海鹏收到催办函之日起10个工作日内履行约定。在诉讼过程中，王海鹏确认已签收催办函；王海鹏主张，林清泉没有告知已办理网签手续及催办函中也没有告知已办理网签手续；林清泉主张，销售人员应已口头向王海鹏告知已办理网签手续及发出催办函视为告知网签手续；王海鹏及林清泉确认，至今没有向王海鹏交付房屋，没有向不动产登记部门递交办理过户手续。王海鹏向一审法院提起诉讼，一审法院通过邮寄方式于2020年4月15日向林清泉送达民事起诉状等诉讼材料。在诉讼过程中，王海鹏主张：王海鹏通过私人借款偿付经林清泉推荐的贷款公司贷款的20万元首期款后，涉案楼盘存在产权问题，其向银行申请过按揭贷款未被审核通过，林清泉表示办理不了银行贷款，只能通过私人贷款30万元，后经打听发现房屋存在抵押及被其他业主起诉，为此履行不安抗辩权不再办理贷款手续，其在2018年上半年要求林清泉交房及办证；林清泉抗辩：其清楚王海鹏通过贷款公司贷款20万元的首期款，但其没指定王海鹏向私人借贷机构贷款，王海鹏向农村商业银行申请按揭贷款但因个人原因未被审核通过，因政府出台政策造成公寓型房屋不能通过银行贷款，王海鹏没有支付剩余房款能力，王海鹏在起诉前没向其主张交付房屋及过户，其出售的百多套房屋中大部分已经过户。王海鹏于2020年6月4日向广州市规划和自然资源局查询，广州市花都区新华路105号1016房权属人林清泉，建筑面积47.35平方米，2017年6月6日向案外人林纯设定债权数额2000万元的抵押权，2017年7月6日向案外人谢敏设定抵押权，2018年11月22日及2019年8月22日被一审法院查封，限制权利状态系未解封。一审法院认为：王海鹏与林清泉签订的商品房认购书及房地产买卖合同，依法成立，具有法律约束力。对于案件争焦点，一审法院归纳评析如下：一、认购书及买卖合同的解除及其法律后果。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行除外。第九十四条第（四）项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经查：王海鹏向林清泉购买的涉案房屋，被设立债权数额巨大的抵押权，并分别于2018年11月22日及2019年8月22日两次被人民法院依法查封，在法律上或者事实上已近不能履行，已致使不能实现合同目的。为此，王海鹏诉请解除双方当事人签订的《花城美汇商品房认购书》及《广州市房地产买卖合同》，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。王海鹏的民事起诉状于2020年4月15日送达林清泉，该认购书及买卖合同自2020年4月15日起解除。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。认购书及买卖合同解除后，林清泉应当向王海鹏返还购房款。王海鹏诉请返还购房款311820元（含定金3万元），符合法律规定，一审法院予以支持。二、违约责任的认定。合同法第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。经查：1.房地产买卖合同约定，涉案房屋存在抵押登记，剩余房款30万元，由王海鹏在双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；如30日内未取得银行同贷文件或取得银行同贷但批准金额少于申请的贷款金额，王海鹏须在60日内以转账方式向林清泉支付剩余房款；林清泉收到全部楼款，办理赎契及涂销抵押手续，共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。2.根据上述合同约定，王海鹏应于网签当日委托申请办理银行按揭手续。王海鹏、林清泉均主张，王海鹏曾向银行申请按揭贷款未被审核通过。该行为事实，按照合同约定的前提时间即为网签当日。林清泉主张已办理网签手续，提交广州市存量房买卖合同证明已于2018年3月28日办理网签手续；主张销售人员应已口头向王海鹏告知已办理网签手续，与买卖商品房的通常交易习惯相符，与王海鹏的该行为事实也相符合，具有合理性。3.根据上述合同约定，王海鹏明知房屋存在抵押登记，并明确约定通过银行按揭贷款付清剩余房款，即使不能被审核通过，也有通过其他方式付清剩余房款的义务，而林清泉则在收到全部楼款后才办理赎契、涂销抵押及房屋过户手续。王海鹏没有按照合同约定履行付清剩余房款的义务，具有过错。4.林清泉于2017年5月20日与王海鹏签订房地产买卖合同，同年6月6日以涉案房屋为案外人设定债权数额高达2000万元的抵押权，同年7月6日再为其他案外人设定其他抵押权，没有合理事由，直至2018年3月28日才办理网签手续。林清泉签订合同时，即理应向王海鹏充分、明确地披露，该影响王海鹏向银行申请按揭贷款以及继续履行合同的重要事实，该不诚信的事实行为也系导致本案合同在事实上无法履行及后续在法律上不能履行的重要因素。林清泉在本案中也违反合同义务，具有过错。合同法第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。王海鹏没有按照合同约定履行付清剩余房款义务，主张林清泉办理房屋过户的前提事实尚未成立，诉请支付逾期过户违约金，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条的规定，作出判决：一、确认原告王海鹏与被告林清泉于2017年5月6日签订的《花城美汇商品房认购书》以及2017年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同》于2020年4月15日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王海鹏返还购房款311820元；三、驳回原告王海鹏的其他诉讼请求。案件受理费4959元，由原告王海鹏负担2479.5元，被告林清泉负担2479.5元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：林清泉是否应向王海鹏返还已经支付的购房款。对此，评判如下：王海鹏与林清泉于2017年5月6日签订《花城美汇商品房认购书》、同年5月20日签订《房地产买卖合同》，虽然合同中约定，该房地产存在抵押登记，但实际情况是，林清泉于2017年6月6日和7月6日，以涉案房屋分别向案外人林纯、谢敏设定抵押，即合同签订时的真实交易背景是，涉案房屋事实上并不存在抵押，此为王海鹏签订合同时的判断基础。嗣后，林清泉将涉案房屋抵押给他人，违背诚实信用原则，造成王海鹏所购房屋处于合同目的不能实现的风险，明显存在过错。涉案房屋又分别于2018年11月22日及2019年8月22日两次被人民法院依法查封，在法律上或者事实上已近不能履行，已致使不能实现合同目的。因此，一审判决确认双方当事人签订的《花城美汇商品房认购书》及《广州市房地产买卖合同》于2020年4月15日解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，一审判令林清泉应当向王海鹏返还购房款，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，林清泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5977元，由林清泉负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十月三十日书记员  张家齐黄咏欣