江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5634号上诉人（原审被告）：王强，男，1977年6月16日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市长城电器设备厂，住所地徐州经济技术开发区总部经济园区GE线西侧。投资人：刘玉祥，男，1950年2月27日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：郑丽丽，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋春林，江苏彭邦律师事务所律师。上诉人王强因与被上诉人徐州市长城电器设备厂（以下简称长城电器厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019)苏0391民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王强上诉请求：一、撤销一审判决，依法重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、对于房屋占有使用费的计算问题，上诉人还有哪些物品仍然控制在被上诉人处以及占用多少空间等事实庭审中均未查明，因此计算房屋占有使用费没有事实依据。2、租赁合同解除后，被上诉人一直阻挠上诉人搬走物品，一审庭审中被上诉人已自认该事实，所以未能及时搬走物品并非上诉人主观意愿造成。依据《合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。具体到本案，合同解除后被上诉人非但没有采取适当措施防止损失扩大，反而一直阻挠上诉人搬走物品，基于以上事实，上诉人要求被上诉人支付租金，不应得到法院支持。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定适用的条件一是房屋租赁合同无效，二是必须当事人主动请求。本案中，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，只不过被解除，且新租赁合同并未成立；被上诉人诉请是支付租金，从未要求支付占有费。三、一审判决超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张基于旧的租赁合同，成立一个新的租赁合同，进而主张租金，此时一审法院应以租金的请求能否成立作出裁判。在被上诉人未变更诉请的前提下，径行以占用费作为裁判事项，一审判决明显超出了被上诉人的诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，超诉请裁判，请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人全部诉讼请求。长城电器厂辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人在合同解除后，仍然占用被上诉人的房屋，被上诉人并未阻挠上诉人搬走家具等行为。上诉人在合同解除后，一直占用被上诉人的房屋近两个月，一审法院参考双方的租金认定上诉人应当给付占用两个月期间的费用正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。长城电器厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令王强支付房屋租金162166元(年租金42万元=12个月x4个月19天，2018年9月1日至2019年1月19日)及相应利息(以162166元为基数，按同期银行贷款利率自2019年1月20日起计算至实际付清之日止)；2、判令王强支付房屋维修费用2800元；3、诉讼费用由王强承担。一审法院认定事实：2017年7月13日，长城电器厂(甲方、出租房)与王强(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定将长城电器厂院内综合楼一至五层租赁给王强使用，租赁期限自2017年7月16日至2027年8月31日，租金自2017年9月1日开始计算。第一至五年的年租金为42万元，签订合同后即支付第一年租金，以后每年8月1日前支付下一年度租金。该合同同时约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。”2017年7月14日，王强向长城电器厂支付了2017年9月1日至2018年8月31日的租金42万元，其余租金未付。2018年8月23日中午12：22，长城电器厂通过微信向王强发送《关于解除房屋租赁合同的函》一份，载明：“王强先生：您与徐州市长城电器设备厂签订的房屋租赁合同第三大项第二条中约定每年8月1日前支付下一年度房屋租金，至发函之日止，应交租金已逾期22日，我方多次催要无果，鉴于您的违约行为，现我公司决定解除租赁合同，并要求您于8月31日前搬离，逾期不搬我公司将断水断电，收回租赁房屋，由此造成的一切损失由您自行承担。”当日中午12：32，王强向长城电器厂发送微信称：“主要是你的办公楼实际上是综合厂房才导致消防难度增加，现在已经解决了，很快交租金。”2018年9月1日早上11：02，长城电器厂通过微信向王强发送《律师函》一份，载明：“。从2018年9月1日起解除双方在2017年7月13日签订的房屋租赁合同，你方在2018年9月10日之前搬离租赁场地，并支付搬离前房屋租金……”2018年9月21日下午16：20，王强向长城电器厂发送微信称：“。我们计划继续租，先交一季度租金……”同年10月28日早上10：18，王强向长城电器厂发送微信称：“修墙的材料费我已支付，你们接着谈谈，把事情往好的努力。”2018年11月4日，长城电器厂与案外人刘顺青签订《施工协议》一份，载明：“由于长城电器综合楼西山墙墙面开窗洞，须回复原外墙真实漆，经双方协议：一、甲方提供材料。二、乙方脚手架租金计200元。三、施工工资按每工260元计十工合计2600元。四、完工付清工资计2600+200=2800”。案外人刘顺青于2018年11月10日出具收据一张，载明：“今收到现金贰仟捌佰元整￥2800”。庭审中，长城电器厂、王强双方共同认可：王强于2018年10月24日夜里搬离涉案房屋。一审法院认为，首先，长城电器厂与王强之间的租赁合同于2018年9月1日解除。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”长城电器厂虽在2018年8月23日向王强发送《关于解除房屋租赁合同的函》，但长城电器厂并未提供证据证明其在发送该函之前向王强催要租金，且王强在收到该函后随即对交付租金作出承诺，而长城电器厂又于2018年9月1日再次向王强发送《律师函》解除涉案租赁合同。由此可知，2018年8月23日的《关于解除房屋租赁合同的函》系长城电器厂向王强催要租金，而王强在经过催告后仍未履行交付租金的义务，故长城电器厂于2018年9月1日发送《律师函》系行使解除权，可以认定长城电器厂与王强之间的房屋租赁合同于2018年9月1日解除。其次，因长城电器厂与王强之间的租赁合同于2018年9月1日解除，王强应当搬离涉案房屋，将租赁房屋返还给长城电器厂。而庭审中，王强自认其于2018年10月24日夜中搬离涉案房屋，故其应当向长城电器厂支付2018年9月1日至2018年10月24日期间的占用费。该占用费，可以参照原租赁合同约定的租金标准，即每年租金42万元(折合每日1150元)，由此计算占用费为62100元(1150元/天×54天=62100元)。最后，根据合同约定，因王强的原因造成涉案租赁房屋损毁，应由其负责维修或赔偿。王强向长城电器厂发送微信称其已支付维修材料费、其余事项继续洽谈，由此可知王强自愿承担维修损毁房屋的责任。长城电器厂因此与案外人签订维修协议，并支付了维修人工费2800元，该费用应由王强承担。遂判决：一、王强于判决生效后十日内一次性支付长城电器厂占用费62100元以及维修人工费2800元；二、驳回长城电器厂的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由王强负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，王强上诉主张，租赁合同在2018年9月1日解除后，其与长城电器厂之间不存在租赁合同关系，长城电器厂无权主张此后的租金。长城电器厂在二审中陈述，其虽在起诉状中写的是租金，但诉讼中表达的意思就是要求王强按照租金标准支付占用期间的费用。从长城电器厂在诉讼中的陈述及一审判决结果来看，一审法院作出的判决未超出当事人的诉请范围。对王强有关一审判决结果超出当事人诉请范围的主张，本院不予采纳。关于占用期间的费用。一审法院认定的占用期间截止王强搬离当日。王强虽主张长城电器厂在租赁合同解除后限制其搬离，但未有证据证明，本院不予采纳。对于占用期间费用标准，一审法院参照原租赁合同认定占用期间的费用，不违反法律规定。因此，一审法院认定的占有使用费数额并无不当，本院予以维持。综上，上诉人王强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1423元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年十月二十八日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥