江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3046号上诉人（原审第三人）：刘书琴，女，1947年12月5日，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审第三人）：樊明香，女，1979年6月17日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审第三人）：樊明玉，女，1971年2月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人（原审第三人）：樊明珍，女，1974年6月16日，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：樊明玉，女，1971年2月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：李洪涛，男，1975年5月14日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：颜瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张野，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：秦成刚，男，1979年3月4日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：宋方敏，女，1980年6月13日生，汉族，住安徽省明光市。上诉人刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍与被上诉人李洪涛、秦成刚、宋方敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉房屋属于樊启贵与刘书琴夫妻共同财产，樊启贵于2007年2月11日未取得刘书琴的授权等相关手续就擅自将案涉房屋出售给被上诉人，侵害了刘书琴合法权益。二、被上诉人提交的房屋买卖合同及收条上樊启贵的签名，与其在世时签名不符，一审法院没有进行笔迹鉴定就做出错误判决。三、案涉房屋不动产权证记载的面积为65.11平米，而售房合同上约定的是60平米，一审法院只判决上诉人协助被上诉人办理变更登记手续，未判决被上诉人支付面积差价款，系错误判决。秦成刚、宋方敏辩称，上诉人的上诉理由没有依据，请求驳回上诉，维持原判。李洪涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、樊启贵出售案涉房屋系其真实意思表示，且陶东社区在《承诺》上签字，说明刘书琴对该出售行为知晓。此外，案涉房屋自2007年至今已有13年，刘书琴从未提出过异议，亦说明其知晓房屋出售的事实。二、秦成刚与樊启贵《房屋转让合同》上的签名系樊启贵本人所签。三、上诉人主张的面积差价款，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李洪涛向一审法院诉讼请求：判决秦成刚、宋方敏及刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍将位于南京市江宁区不动产过户登记至其名下。一审法院认定事实：2007年2月11日，秦成刚（乙方）与樊启贵（甲方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将302室转让给乙方（包括储藏室），建筑面积为60平方米，房款102000元。同时约定自本合同生效起，如该房屋可以办理过户手续，乙方一旦向房地产产权登记机关申请房地产权属转移手续，甲方则应该无条件给予协助。该房屋转让交易的各项税费由甲乙双方各承担一半。合同签订后，秦成刚支付房款102000元。樊启贵分别于2007年2月11日、2月12日、2012年8月29日向秦成刚出具收条，载明收到房款70000元、20000元、12000元。2013年5月5日，李洪涛（乙方）与秦成刚、宋方敏（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将302室（系2007年2月11日向樊启贵购买）转让给乙方（包括储藏室），房款250000元，若今后房屋能够办理登记或过户时，甲方无条件在一个月内协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担。合同签订后，李洪涛、魏合芳支付房款250000元，秦成刚于2013年5月5日向李洪涛、魏合芳出具收条，载明收到李洪涛、魏合芳302室（包括储藏室）转让款250000元。一审另查明，2012年8月29日，樊启贵与秦成刚共同达成承诺，其中承诺人为樊启贵，接收人为秦成刚，内容为“本人是陶东社区拆迁居民樊启贵与秦成刚属朋友关系，自愿将本人名下百合苑32幢302室小套安置房姓名转为秦成刚，后果自负，与社区及其他任何单位无关。请给予办理入住手续。”该承诺下方加盖南京市江宁禄口街道陶东社区居民委员会（以下简称陶东社区）公章。一审法院依法向陶东社区调查，陶东社区称：其社区不见证秦成刚与樊启贵之间的房屋买卖，只是办理入住时需要出具承诺书，承诺书上的签字是他们自己所签，他们之间的房屋买卖与其社区无关。一审还查明，2014年11月19日，樊启贵因病去世，其法定继承人为刘书琴（樊启贵之妻）、樊明香、樊明玉、樊明珍（均系樊启贵之女）。2017年2月17日，302室登记到刘书琴名下，建筑面积65.11平方米。一审再查明，2019年4月11日，魏合芳出具声明一份，将其所享有302室的份额赠与李洪涛，同时将《房屋转让协议》的权利义务转让给李洪涛。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。樊启贵与秦成刚签订的《房屋转让合同》及秦成刚、宋方敏与李洪涛签订的《房屋转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。秦成刚、李洪涛均已付清302室的房款，302室亦交付。现在302室已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。樊启贵已去世，其法定继承人刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍应当继续履行合同约定义务。故刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍应当配合秦成刚办理302室的变更登记手续；秦成刚、宋方敏应当配合李洪涛办理302室的变更登记手续；故对李洪涛要求秦成刚、宋方敏及刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍协助办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持。李洪涛与秦成刚、宋方敏之间的《房屋转让协议》约定变更登记所产生的税费由李洪涛承担，一审法院予以确认。樊明珍经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、秦成刚、宋方敏于判决发生法律效力之日起10日内协助李洪涛将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至李洪涛名下，变更登记的税费由李洪涛承担；二、刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍协助秦成刚办理上述变更登记手续。一审案件受理费80元、保全费5000元，合计5080元，由秦成刚、宋方敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于樊明香是否知晓卖房的事实。秦成刚、宋方敏二审提交记录有樊明香手机号码的笔记本，陈述其于2009年就在笔记本上记录了樊明香的手机号码，证明上诉人陈述一直到发生纠纷才知道卖房事宜不属实。上诉人质证认为，该手机号码确是樊明香的，但号码随时可以写上去的，无法达到秦成刚、宋方敏的证明目的。李洪涛表示该证据由法院依法确认。本院经审查认定，秦成刚、宋方敏二审提交的笔记本，虽然记载着樊明香的手机号码，但不足以证明与本案争议事实有关，本院对该证据不予采信。至于樊明香是否知晓案涉房屋交易的事实，应当结合本案其他事实予以认定。二审中，上诉人陈述案涉房屋系十余年前拆迁安置所得，拆迁安置协议系樊启贵一人签订，刘书琴未签字。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，樊启贵与秦成刚签订的《房屋转让合同》及秦成刚、宋方敏与李洪涛签订的《房屋转让协议》，均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。案涉房屋系拆迁安置房，相关拆迁安置补偿协议系樊启贵一人签订，樊启贵与秦成刚签订案涉《房屋转让合同》时房屋尚未办理权属登记，秦成刚有理由相信樊启贵有权处分案涉房屋。事实上，樊启贵收取了秦成刚购房款亦将房屋交付给秦成刚使用，至樊启贵去世时已逾七年，上诉人并无充分的证据证明刘书琴曾对案涉房屋转让提出过异议，现上诉人主张刘书琴对樊启贵转让房屋不知情不同意，与常理不符，亦有违诚信原则，一审法院未予采纳并无不当。上诉人认为秦成刚、宋方敏提交的房屋买卖合同及收条上的签名非樊启贵生前所签，均未提供证据证明，本院不予采纳。上诉人主张的房屋面积差价款，系其与秦成刚、宋方敏之间的纠纷，可另案诉讼解决。综上所述，刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘书琴、樊明香、樊明玉、樊明珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 徐聪萍审 判 长 涂 甫二〇二〇年十月十二日法官助理 崔 鸣书 记 员 郭旭冬