河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9562号 上诉人（原审被告）：李继峰，男，1986年8月26日生，汉族，住河北省石家庄市桥**。系。 上诉人（原审被告）：赵健通，男，1984年4月10日出生，汉族，住河北省任丘市。系。 二上诉人的委托诉讼代理人：郭少辉，河北雄奕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张之阳，男，1992年1月19日出生，汉族，住河北省沙河市。 委托诉讼代理人：段洪德，河北俱时律师事务所律师。 原审第三人：石家庄市兴华房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区胜利北街**汇鑫商厦**。 法定代表人：林润培，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：巴彩梅，石家庄市长安恒信法律服务所法律工作者。 上诉人李继峰、赵健通（原上诉人河北品誉房地产经纪有限公司）因与被上诉人张之阳、原审第三人石家庄市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华房地产）居间合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李继峰、赵健通上诉请求：1.撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4292号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案事实认定不清，证据不足，适用法律错误。张之阳与河北品誉房地产经纪有限公司签订《电商优惠资格确认书》，约定张之阳在购买原审第三人石家庄市兴华房地产开发有限公司所开发的坐落于石家庄市长安区天润家园18号楼1单元20层03室房屋时可享受优惠，其后张之阳与原审第三人签订《天润家园预约协议书》，并向原审第三人交纳了相应的房款，品誉房产经纪已履行了作为居间人应尽的各项义务。其后张之阳与原审第三人解除了《天润家园预约协议书》。张之阳与原审第三人解除《天润家园预约协议书》仲裁程序中，品誉房产经纪并非当事人，不能因《天润家园预约协议书》的解除就认为品誉房产经纪与张之阳签订的《电商优惠资格确认书》也应予以解除。2.一审法院认定品誉房产经纪向张之阳促成的房屋买卖合同为无效合同，一审法院认定错误，实践中，手续不全的房屋交易普遍存在，不能简单认定此类合同无效，而且张之阳与原审第三人是通过仲裁程序解除《天润家园预约协议书》，如果买卖合同无效，便不存在合同解除之说。3.品誉房产经纪所收取张之阳的5万元，实际只有12000元由品誉房产经纪所收取，其它转给开发商关系人武晓娟1万元，转给带客户方刘玉贺15000元，转给带客方赵乾耀13000元。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求。 张之阳答辩称，一、品誉房产经纪在明知原审第三人无预售资格情况下向张之阳推销案涉房产项目，其行为违反法律强制性规定，品誉房产经纪收取款项属于违法行为，应予退还。二、张之阳支付的50000元为团购优惠费，享受“五万抵八万”的优惠活动，该款项实质为购房款。购房合同主合同解除，从合同应一并解除。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，一审判决关于购房主合同无效的认定正确。张之阳与原审第三人达成的是仲裁调解书，不是判决书或者裁决书，调解书是双方协商一致的结果，不影响法院对本案购房主合同的审理和认定。四、张之阳作为受害人依法向合同相对方主张返还电商优惠费于法有据。品誉房产经纪如何实施违法行为及如何分配违法所得与张之阳无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。 兴华房地产答辩称，一审法院认定房屋买卖合同无效是正确的。张之阳缴纳的50000元与兴华房地产公司无关。兴华房地产公司不认识武晓娟等人。请求驳回上诉，维持原判。 张之阳向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告向其支付的电商优惠费50000元及利息（利息以50000元为本金，按年息6%，自2017年7月28日起计算至实际给付之日止，暂计至2020年4月27日为8250元）；二、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月27日，原告与被告品誉房产经纪签订《电商优惠资格确认书》，约定：品誉房产经纪向原告张之阳介绍参加天润家园项目的电商购房优惠活动（五万抵每平米1000元），张之阳和开发商签订认购协议并享受优惠资格后，此优惠金不再退还。当日，原告向被告品誉房产经纪支付5万元，被告为原告出具收据，载明该款项为“五万优惠活动团购费”。2017年7月31日，原告与第三人兴华房地产签订《天润家园预约协议书》，以总价款1025824元的价格购买兴华房地产开发的天润家园18号楼1单元20层03室，并向兴华房地产缴纳首付款315824元。因该项目未取得预售许可，双方发生纠纷，原告向石家庄仲裁委员会提出仲裁申请，经石家庄仲裁委员会调解，2020年4月27日，原告与兴华房地产达成调解协议，解除双方之间签订的《天润家园预约协议书》，兴华房地产于2020年5月15日前返还原告购房款。本案在审理过程中，对原告与兴华房地产签订《天润家园预约协议书》时，该项目并未取得预售许可的事实，被告及第三人均无异议。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成合同的成立为前提条件，所谓促成合同成立是指合法有效的合同成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人不能请求支付报酬。本案中，被告向原告所居间的天润房产在签订预售协议之前，开发商兴华房地产对该项目并未取得预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该销售房屋的行为无效。被告收取原告的五万元，《电商优惠资格确认书》及收据中均载明“团购费”，被告未向原告明确告知该款项的其他用途，该款项应认定为居间报酬，因被告向原告促成的房屋买卖合同为无效合同，故不能视为完成居间合同义务，因此，应返还原告该费用。对被告提出的抗辩意见，该院不予支持。原告在购买房屋之前对项目是否具备销售条件未尽注意义务，在本案中亦存在过错，因此对其要求支付利息的诉讼请求，不予支持。综上。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河北品誉房地产经纪有限公司自本判决生效后五日内，返还原告张之阳50000元；二、驳回原告张之阳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元（因适用简易程序减半收取），由被告河北品誉房地产经纪有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交二组证据：一、准予注销登记通知书，证明上诉人河北品誉房地产经纪有限公司于2020年8月31日办理注销手续。二、转账记录载明，赵志受品誉房产经纪委托于2017年7月31日向武晓娟转款10000元，于2017年8月1日向刘玉贺转款28000元。证实品誉房产经纪收到50000元后，实际留存12000元。 被上诉人、原审第三人发表质证意见：一、该二组证据不属于二审新证据。二、准予注销登记通知书证实上诉人在未向工商局释明仍有案件未处理，进行清算，程序违法。三、该转账记录与本案无关，赵志跟本案无关，不知武晓娟、刘玉贺是谁，对该证据的真实性不予认可。 二审经审理查明：河北品誉房地产经纪有限公司于2020年8月31日办理注销手续。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据合同法相关规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，品誉房产经纪向张之阳居间的天润房产在签订预售协议之前，开发商兴华房地产未取得该项目的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该销售房屋的行为无效。经石家庄仲裁委员会调解，张之阳与原审第三人签订的《天润家园预约协议书》解除。故品誉房产经纪未促成张之阳与原审第三人之间的房屋买卖合同有效成立，其未完成居间合同义务，其所收取的张之阳的50000元应当予以返还。张之阳与原审第三人经石家庄仲裁委员会调解解除《天润家园预约协议书》的行为，系张之阳在法律范围内处分自己的民事权利，本院予以确认。 关于品誉房产经纪上诉所称其收取的张之阳的50000元，仅12000元为其单位收取，其余款项均转给他人的问题。品誉房产经纪与他人之间的债权债务关系不在本案审理范围内，双方可通过法律途径另行解决。 综上所述，李继峰、赵健通的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1256元，由上诉人李继峰、赵健通负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨义秀 审 判 员 李 超 审 判 员 刘明军 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 张 哲 书 记 员 张童童 ——