四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0723民初2204号 原告：西藏众恒农业开发有限公司。住所地：西藏拉萨市当热路**四建司退休基地******。统一社会信用代码：91540194MA6T1K3N17。 法定代表人：罗春梅，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：衡尧，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏昌富，四川临龙律师事务所律师。 被告：湖南建工集团有限公司。住。住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段**一社会信用代码：9143000018376036XT。 法定代表人：蔡典维，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：傅奇，公司员工。 委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。 被告：绵阳五和城南房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳市经开区红桥中路**五和城南新天地******。统一社会信用代码：915107000714164092。 法定代表人：王飞，执行董事。 原告西藏众恒农业开发有限公司（以下简称众恒公司）与被告湖南建工集团有限公司（以下简称湖南建工）、绵阳五和城南房地产开发有限公司（以下简称五和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后,依法适用普通程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告众恒公司的委托诉讼代理人衡尧、被告湖南建工的特别授权委托诉讼代理人傅奇、委托诉讼代理人谢霖到庭参加了诉讼；被告五和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众恒公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行原告所有的位于绵阳市经开区房屋（诉讼中变更，原请求为：请求中止对原告所有的位于绵阳市经开区房屋的执行，依法解除对前述房屋的查封；房屋价值4433640元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，五和公司与众恒公司签订《商品房买卖合同》约定，五和公司将位于绵阳市经开区的房屋（以下简称案涉房屋）【国有土地使用权证：川（2017）绵阳市不动产权第0017418号；商品房预售许可证：2016038；房屋所有权证：权0940154】卖予众恒公司并于当日完成房屋交付。众恒公司随即以转账方式支付完全部购房款，案涉房屋已办理网签登记。2020年1月17日，本院以（2018）川0723执787号执行裁定对案涉房屋进行了查封。2020年6月，众恒公司向本院提出执行异议，本院以（2020）川0723执异33号执行裁定驳回众恒公司的异议请求。众恒公司认为本院（2020）川0723执异33号执行裁定已查明众恒公司与五和公司在本院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并合法占有了案涉房屋，众恒公司按照合同约定支付了全部价款，因本院的查封行为致使案涉房屋买受人众恒公司无法办理过户登记非因买受人众恒公司自身原因。上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的全部情形，而本院以该规定第二十九条驳回众恒公司的异议请求，明显属于适用法律错误。最高人民法院在（2018）最高法民终1075号民事判决书中明确“在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。”，故诉至本院，望支持其请求。 被告湖南建工辩称：1.盐亭县人民法院对案涉房屋的查封符合法律的规定和程序；2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本案原告明显不符合该条款规定的情形，按涉房屋系商品房并非住宅，原告系公司购买案涉房屋并非用于居住；3.关于法律适用的问题，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条，本案应当适用第二十九条，因为规定的第二十八条系一般条款，第二十九条系特别条款，第二十九条规定的情形是房屋登记在开发商名下的情形，与本案相符。请求判决驳回对湖南建工的诉讼请求，关于本案诉讼费湖南建工认为应由五和公司承担。 被告五和公司未到庭应诉亦未提交答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在执行湖南建工与五和公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人众恒公司对执行案涉房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年7月15日举行了听证。 本院（2020）川0723执异33号执行裁定查明：案涉房屋于2017年10月11日被四川省绵阳市涪城区人民法院查封，2019年12月20日解除查封。2019年12月31日，案外人众恒公司向被执行人五和公司转账支付220万元，载明用途为“城南新天地1幢4层1号房屋购买订金”。2020年1月7日，案外人众恒公司与被执行人五和公司就案涉房屋的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定案外人众恒公司以单价4536.39元/平方米、总价款4433640元的价格购买案涉房屋。合同双方于当日完成了案涉房屋的交付。2020年1月15日，案外人众恒公司分三次向被执行人五和公司支付了剩余全部购房款共计2233640元。本院（2020）川0723执异33号执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人不符合该上述第（二）项的情形。因此，案外人众恒公司并非案涉房屋的所有权人，其提出的异议请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：驳回案外人西藏众恒农业开发有限公司的异议请求。 另查明，案涉房屋用途为商业；套内建筑面积为977.35平方米，公摊面积为131.06平方米；五和公司系房地产开发企业，其销售该商品房的预售许可证编号为2016038；五和公司持有该宗房地产国有土地使用证，编号为川（2017）绵阳市不动产权第0017418号，房屋所有权证编号为权0940154；绵阳经开区住房和城乡建设局证实，案涉房屋出卖人五和公司与买受人众恒公司已就案涉房屋办理合同签约备案，编号为（2001070210）；现众恒公司已委托商务公司将案涉房屋对外出租给幼儿园使用。本院在办理（2018）川0723执787号执行案件中，于2020年1月16日作出（2018）川0723执787号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。2020年1月17日向协助执行的相关行政职能部门进行了送达。 本院认为,本案争议焦点为：众恒公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房屋明确的用途为商用而非用于居住的房屋，故湖南建工主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并非恰当，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，四川省绵阳市涪城区人民法院查封案涉房屋的时间为2017年10月11日，解除查封的时间为2019年12月20日；本院查封案涉房屋的时间为2020年3月17日，而众恒公司系在2020年1月7日与五和公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，2019年12月20日至2020年3月17日期间案涉房屋处于无查封状态，五和公司系房地产开发企业且持有销售该商品房的预售许可证及相关国有土地使用证、房屋所有权证，故在此期间众恒公司与五和公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项的规定。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，众恒公司与五和公司于签订《商品房买卖合同》的2020年1月7日完成案涉房屋的交付，并占有案涉房屋，众恒公司已委托商务公司将案涉房屋对外出租给幼儿园使用，故应认定案涉房屋由众恒公司在本院查封之前已合法占有。 关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，众恒公司向五和公司于2019年12月31日转账支付220万元，于2020年1月15日分三次转账支付购房款2233640元，故应认定众恒公司已向五和公司按约支付了全部购房款。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，买卖双方已就案涉房屋进行网签登记，其备案号为（2001070210），众恒公司于2020年1月15日交清购房款，本院于2020年1月17日实施查封案涉房屋的执行行为致使众恒公司客观上已不具备办理产权过户登记的条件。众恒公司未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 被告五和公司出售案涉房屋并已全额收取购房款4433640元后，其仍未履行生效法律文书确定的给付工程款的义务，湖南建工主张由其承担本案诉讼费用，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于绵阳市经开区房屋。 案件受理费42269元（原告西藏众恒农业开发有限公司已预交），由被告绵阳五和城南房地产开发有限公司负担（限于本判决生效后10日内缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 王 进 人民陪审员 赵 胜 人民陪审员 李顺伦 二〇二〇年十月十三日 书 记 员 罗 晶