广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初356号原告：林沃富，男，1964年10月5日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处麻一东山里2路5号，公民身份号码：440************353。委托诉讼代理人：谭伟斌，广东领拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳青莹，广东领拓律师事务所律师。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：江门北斗会计师事务所有限公司，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。原告林沃富与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称“远景公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序。后因防疫需要，本院于同年2月17日裁定中止本案诉讼，后于同年3月30日决定恢复审理，并于同年4月15日进行了第一次审理。2020年4月24日，本院受理了债务人远景公司的破产清算申请，并于同日裁定本案中止审理。后经公开摇珠选定，于同年6月17日指定江门北斗会计师事务所有限公司担任债务人远景公司的管理人。本院于2020年9月22日恢复审理，并于同月26日公开开庭审理了本案。原告林沃富的委托诉讼代理人谭伟斌、欧阳青莹和被告远景公司的诉讼代表人江门北斗会计师事务所有限公司及其委托诉讼代理人房海滨到庭参加诉讼，现已审理终结。原告林沃富向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201501290200），协助原告办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座1139铺位的房屋权属证书（该商铺价值925415元）；2.本案诉讼费由被告承担。在第二次庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告及破产管理人协助原告办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座1139铺位不动产登记。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201501290200），约定原告购买被告预售的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座1139铺位。2015年11月11日，双方共同到鹤山市*******办理了预售商品房备案登记。合同履行过程中，因被告工程进度等原因，双方于2016年9月15日签订《补充协议书（壹）》，约定原告付款时间延长至2018年6月17日前。2018年6月15日签订《补充协议书（贰）》，约定原告付购房款时间延长至2019年10月31日前。2019年4月21日，原告付了相应购房款给被告。同日，双方签订《补充协议书（叁）》，明确了被告于当日按现状交付商铺给原告，并承诺在交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书。期限届满后，原告经多次催促但被告仍未能为原告办理商铺的产权登记手续，原告遂诉至法院。被告远景公司辩称，一、本案名为房屋买卖实为借贷，应当按民间借贷法律关系进行审理。2015年9月18日，林广森向远景公司出借500万元，并签订借款协议。同时，林广森指使原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，作为借贷的保证。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》最新的司法解释第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，如本案按照民间借贷法律关系审理，那么原告不是民间借贷的当事人，也非本案的适格诉讼主体。故，请求法院裁定驳回起诉；二、双方以虚假的意思表示签署《广东省商品房买卖合同》无效，因此原告无权要求管理人继续履行合同。根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实”的规定，双方以虚假的意思表示签署商品房买卖合同，系不符合有效民事法律行为的构成要件。因此，该合同无效。对此，原告无权要求管理人继续履行合同。而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理；三、商品房买卖合同无效，其项下的权利以及义务均无效。涉案商铺虽已在鹤山市*******办理预售备案登记。但根据主合同无效从合同无效原则，预售备案登记系以商品房买卖合同的存在而存在的。由于商品房买卖合同无效，预售备案登记亦随之无效。请求原告立刻办理解除预售备案登记；四、《广东省商品房买卖合同》因严重损害其他债权人合法权益，管理人未向原告作出继续履行合同的通知，该合同视为解除。退一步说，如法院认为该合同有效，据此，原告可100%受领债权，此将损害公司及广大债权人的利益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知原告继续履行《广东省商品房买卖合同》；同时，原告亦未向管理人进行催告，该合同视为解除。经核查，被告远景公司未收取过原告的购房款，因此，原告的相关诉请法院不应采纳。综上，原告的诉请不应确认，法院应驳回其诉讼请求并请求解除涉案商铺的预售备案登记。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，以被告远景公司为甲方（借款方）、案外人林广森为乙方（贷款方），案外人潘孟言为丙方（担保人），三方签订了《借款协议》，约定：甲方因资金周转需要，向乙方借款500万元，期限为12个月，即从2015年9月18起至2016年9月17日止。自款项划入到甲方账户起算。月利息为20‰,即每月应付利息为100000元。丙方自愿作为甲方的借款保证人，对甲方向乙方的借款本息承担连带清偿责任。同日，以原告林沃富为买受人、被告远景公司为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501290200），约定：原告购买被告预售的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1139，单价为每平方米14452.83元，总金额为925415元，原告要在2016年3月17日前一次性付清购房款，被告应当在2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同并对违约责任等进行了约定。双方于同日签订了《补充协议书》，对《广东省商品房买卖合同》付款时间作如下变更：林沃富应于2016年9月17日前支付全部购房款。如在上述日期前不全额支付购房款，则本协议自2016年9月18日起解除。2015年11月11日，鹤山市*******对案涉商铺出具了《鹤山市商品房销售备案证明》，载明：房屋坐落于雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1139，出卖人为鹤山市远景物业发展有限公司，买受人为林沃富，合同签订日期为2015年9月18日，合同编号为201501290200，总房价为925415元。2015年9月18日，以被告远景公司为甲方、林广森为乙方、原告林沃富为丙方，三方签订了《协议书》，约定：一、甲乙双方于2015年9月18日签订一份《借款协议书》，根据该协议，甲方于2015年9月18日向乙方借款500万元，借款期限9个月，甲方应该于2016年6月18日前偿还借款本金500万元及利息给乙方；二、甲丙双方于2015年9月18日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》，根据该两份协议，丙方应该于2018年12月30日前支付购房款伍佰万元给甲方。故此，经三方协商一致，就三方之间的付款约定如下：一、如果甲方在2018年12月30日前未及时偿还借款本息给乙方或因甲方未及时支付利息而导致乙方宣布借款提前到期时，乙方可以直接向丙方提出要求，丙方要将《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》项下应该支付给甲方的购房款直接支付给乙方，以抵偿甲方欠乙方的借款本息；2、丙方根据第一条的约定履行了代付义务后，视为丙方已经完成了《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》项下的付款义务。2016年9月15日，以被告远景公司为甲方、原告林沃富为乙方，双方签订了《补充协议书（壹）》，约定：甲乙双方于2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》。一、上述六份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501290201、201501290197、201501290200、201501290199、201501290196、201501290198）；二、《补充协议书》约定乙方应于2016年9月17日前支付全部购房款。现因甲方工程进度等原因，甲方要求并双方约定乙方在2018年6月17日前付清购房款。2018年6月15日，以被告远景公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《补充协议书（贰）》，载明：鉴于甲乙双方分别于2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》与一份《补充协议书》后，曾于2016年9月15日又签订一份《补充协议书（壹）》，现双方经协商一致后，再次作如下补充约定：一、双方确认2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》的合同编号分别为：201501290196、201501290197、201501290198、201501290199、201501290200、201501290201；二、双方确认《补充协议书》约定乙方应于2016年9月17日前支付全部购房款，与《补充协议书（壹）》约定乙方在2018年6月17日前付清购房款，均是对2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》中乙方付款时间的约定，现再次因甲方工程进度等原因，经甲方要求，双方约定乙方应在2019年10月31日前付清2015年9月18日签订的六份《广东省商品房买卖合同》的购房款。2019年4月21日，以被告远景公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《补充协议书（叁）》，约定：鉴于甲乙双方于2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：201501290196、201501290197、201501290198、201501290199、201501290200、201501290201），现因乙方多次催促要求甲方交付商铺，双方经协商一致后，作如下补充约定：一、双方确认鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座首层1138、1139、1141、1155、1156、1157属乙方的商铺，已符合上述六份《广东省商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件，并于2019年4月21日按现状交付给乙方；二、双方同意上述六份《广东省商品房买卖合同》中第十五条的约定，变更为在商品房交付使用后180天内由甲方为乙方办理上述商铺的房屋权属证书；三、双方同意上述六份《广东省商品房买卖合同》中第十九条的约定，变更为在合同履行过程中发生的争议，任何一方有权向人民法院提起诉讼。2019年4月21日，被告远景公司向林广森出具了《对账单》，确认截至2019年4月21日止尚欠林广森借款本金5000000元及利息5272727元，合计本息10272727元。同日，以被告远景公司为甲方、林广森为乙方、原告林沃富为丙方，三方签订了《三方协议》，约定如下：一、甲乙丙三方共同确认甲乙双方经对账，核实与保证人潘孟言于2015年9月18日签订的《借款协议》截至2019年4月21日止，甲方尚欠乙方借款本金500万元及利息5272727元，合计本息10272727元；二、三方共同确认甲丙双方于2015年9月18日签订的六份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：201501290196、201501290197、201501290198、201501290199、201501290200、201501290201），根据甲丙双方于2018年6月15日签订的《补充协议书（贰）》，丙方应于2019年10月31日前将六份《广东省商品房买卖合同》的购房款付清给甲方；三、乙方同意自2019年4月21日起，甲方尚欠乙方的2015年9月18日《借款协议》中借款本息，全部转移至由丙方独自负责偿还，甲方无须再向乙方偿还借款本息；四、甲方同意2015年9月18日《借款协议》中全部借款本息转移至丙方承接日起，视为丙方已向甲方支付购房款10272727元，履行完毕了2015年9月18日签订六份《广东省商品房买卖合同》的全部购房款支付义务，并同意按该金额转让相应商铺（即：鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1138、1139、1141、1155、1156、1157）给丙方；五、丙方同意按承接2015年9月18日《借款协议》截至2019年4月21日尚欠合计本息10272727元的金额，作为付2015年9月18日签订的六份《广东省商品房买卖合同》的购房款，购买甲方相应商铺（即：鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1138、1139、1141、1155、1156、1157）；六、甲丙双方同意对外仍按照六份《广东省商品房买卖合同》约定的售价缴纳办理商品房所有权初始登记的税费及出具资料；七、甲方自协议签订之日起交付相应商品房给丙方使用，并承诺后续协助丙方办理商品房所有权初始登记，及办理不动产权证；八、丙方承诺将执行2015年9月18日《借款协议》约定条款向乙方偿还借款本息。同月23日，被告远景公司向原告出具了《收据》，内容为：今收到林沃富交来财富广场2至3座、5至8座商铺1139购房款925415元。2019年10月22日至24日，原告林沃富根据其与林广森于同年8月22日签订的《还款协议》通过银行转账的形式向林广森付款10872140元，履行了代还款义务。后因被告远景公司未能协助原告办理过户手续，原告遂诉至法院。另查明：一、本院所受理的原告林沃富与被告远景公司商品房预售合同纠纷系列案[（案号分别为（2020）粤0784民初324、325、327、332、334、336、349、352、356、358、360、361号]）的争议标的总额为1100万元；二、根据鹤山市*******出具的《查询结果通知书》，案涉商铺没有抵押登记。案涉商铺未能完成确权的原因有：1、远景公司在申请办理商铺首次登记时发现用途变更，以致申请办理登记的状况与预售状况不同；2、远景公司存在司法查封。三、根据鹤山市住房和城乡建设局出具的《告知书》，案涉商铺仅有原告的查封登记。四、原告在庭审中陈述被告远景公司于2019年4月21日将案涉商铺交付给原告使用。上述事实，有原告提供及本院依职权调取的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案的争议焦点为：案涉《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》、《补充协议书（叁）》的法律效力问题。现本院综合评析如下：本案中，原、被告双方对《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》、《补充协议书（叁）》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，上述合同均已依法成立。在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，案外人林广森与被告远景公司确实存在借款合同关系，但被告未能提供证据证明所签订的《广东省商品房买卖合同》是为履行《借款协议》提供事前担保。另根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”及第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告与被告远景公司及案外人林广森签订了《三方协议》，林广森将其对远景公司的债权10272727元转让给林沃富，该债权转让对被告远景公司发生效力。林沃富依法取得林广森基于2019年4月21日签订的《对账单》所确定的对远景公司的债权，被告远景公司应就其未向林广森清偿的债务，向林沃富进行清偿，且林沃富为案涉《广东省商品房买卖合同》的相对方，故林沃富自然为本案适格当事人。且根据《三方协议》的约定，原、被告经协商同意将对账确认的借款本息转为购房款，抵销案涉商品房买卖关系中原告向被告支付购房款的债务。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过双方当事人的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，根据《三方协议》的约定，林沃富在承接远景公司对林广森的债务后，视为已向远景公司支付购房款，该约定是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”的规定，因此该《广东省商品房买卖合同》并非为被告与林广森之间的借款合同履行提供担保。《广东省商品房买卖合同》及与其相关的《补充协议》的内容及原告实际占有案涉商铺的行为均表明，林沃富具有实际向远景公司购买案涉商铺的真实意愿，远景公司亦具有向林沃富出售该商铺的真实意愿。双方之间的债权抵偿房款的协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。故远景公司有关双方之间名为商品房买卖实为民间借贷、《广东省商品房买卖合同》的性质为让与担保的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。另远景公司有关《广东省商品房买卖合同》侵犯了远景公司其他债权人合法权益的辩称意见，应根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，依法行使撤销权；远景公司又辩称根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，因远景公司的管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知林沃富继续履行双方所签订的《广东省商品房买卖合同》，视为解除合同。本院认为，案涉商铺办理了销售备案登记并已实际交付给原告，原告林沃富亦履行了房款支付义务，案涉合同双方均已履行完毕，故远景公司的该点辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上，原告林沃富与被告远景公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》、《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》、《补充协议书（叁）》均是各方当事人真实的意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应依合同约定和法律规定履行各自的义务。上述合同签订后，林沃富已按合同约定向远景公司足额支付了购房款并已合法占有案涉商铺，但远景公司未能按合同约定履行协助办理过户手续，已构成违约，现原告有关被告远景公司协助办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1139过户手续的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林沃富办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1139的过户手续。本案受理费减半收取为6527.08元，保全费5000元，诉讼费合计11527.08元（已由原告林沃富预交），由被告鹤山市远景物业发展有限公司负担。原告已预交的诉讼费11527.08元，由本院予以退回；被告应向本院补缴诉讼费11527.08元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 汤有为二〇二〇年十月二十日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红