广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9717号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告：王蓓，女，汉族，1983年5月24日出生，住广东省珠海市香洲区******************，身份证号码420************020。委托诉讼代理人：陈万振，男，系被告王蓓的丈夫。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告王蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍、被告王蓓的委托诉讼代理人陈万振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费用、电费、垃圾处理费等共计7915.67元及违约金2230.11元（违约金暂计至2019年11月26日，此后计算至实际清偿之日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为165.29平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为528.93元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2016年8月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，在海湾物业服务合同纠纷一案中，原告违反《合同法》、《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，违背诚实守信原则，原告收取业主的管理费、水电公摊费、违约金等明显违背公平原则。答辩人请求法院：驳回原告诉讼请求。特答辩如下：一、被告没有享受原告的物业管理服务。开发商未按时交付给被告，被告没有享受原告的服务，业主无需交纳物业管理公司所罗列的各种费用（依据：远大美域新城物业管理委托合同的第六章第二十条第3项：开发商未出售或未按时交付物业买受人的空置房屋的管理服务费，由乙方按国家相关法律法规规定向开发商收取。依规：在房屋真正签署交付协议之前，该房屋不被视为买方的，在此期间无需支付物业费。），且业主因此造成了重大经济损失，将追究开发商的赔偿责任。被告于2013年10月26日购买远大美域五期58栋1单元802，在2014年12月25日通知收楼时，随即发现房子有严重的质量问题（入户大门严重变形，生锈，厨房顶部漏水，房间墙体多处有空鼓，卫生间漏水，卫生间窗户渗漏严重等等），于是多次与开发商的受托方原告联系，原告最初承诺更换大门（防盗门）一个，检查和维修以上所列质量问题;后来原告又以找不到相类似的大门为借口，提出与其它类似的业主一样的处理方法：减免两个月的物业管理费等。被告不同意，理由是：原告的交楼标准第四款第1条：入户门：高档入户门，配高级门锁，并装石材门套。多年来，因房子的质量问题与原告沟通能未达成一致意见，至今无法实际收楼，无法入住。造成被告直接经济损失9.9万元（2015年1月1日至2017年10月12日（原告撤走），以33个月计算，按市场价3000元/月计算）。二、原告与被告的合同存在重大漏洞，属于完全有利于原告的霸王合同，应该依法予以撤销。1、原告与被告之间的《前期物业服务合同》是原告和物业开发商合谋的产物，协议内存在多条侵害被告利益的条款，有多处霸王条款，属于不平等条约。严重违反了中国《合同法》等相关法律条文和规定，应该依法予以撤销。2、原告收取被告（远大美域新城五期的58、59栋）的物业管理费3.2元/月，而收取同为远大美域新城五期的60栋收取物业管理费2.2元/月，明显不公平，不合规，这是开发商与原告签定的合同，之后再捆绑业主的，所签定的合同，合约都在深深伤害五期58、59栋业主的，原告给与58、59、60栋属于同等的管理服务，却收取不同标准的费用，且不执行珠发改价格（2016）22号一（二）“我市住宅物业服务收费政府指导实行最高收费标准管理，其中高层最高收费标准3元/平方米/月。3、物业开发商与原告的合同第六章第二十条第2项：管理服务费标准的调整，按国家政策规定调整。三、原告收取被告的水电公摊费与事实不符，原告至今未安装公用水表，电表，原告没有任何依据和凭据收取被告的水电分摊费用。四、原告管理不到位，执行物业服务存在重大过错，属于违约行为。原告管理的小区管理脏乱差：保安、清理垃圾、道路维护、保洁绿化，小区的设施维护等服务义务与原告承诺的服务标准存在严重的背离，有严重的违约行为，严重侵害了被告的合法权益。具体举例如下：被告无法提供二十四小时保安巡逻值班、签到表；大门出入自由（收费车辆除外），不查证，不设岗,不登记，58、59栋大堂长期无管家值班，且大门长期敞开，刷卡入户形同虚设，毫无任何安全可言。被告多次发现自家房子有人在使用：卫生间等角落有人大小便。五、原告诉请的部分物业管理费超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案，原告于2020年7月15日提起诉讼，要求被告交纳自2016年8月起的物业管理费。根据诉讼时效的规定，原告诉请2016年8月起至2017年6月的期间物业管理费，已超过诉讼时效。被告没有收到原告任何的相关的收取物业费用的有效文件和告知文件，直至2020年7月29日收到珠海市香洲区人民法院的应诉通知书和相关文件。六、原告长期违约占用被告共有的小区公共区域收益。应归被告和全体业主所有的小区公共区域收益，长期以来，大量的广告、停车等收益被原告非法占为己有。综上所述，被告认为，原告不履行物业管理义务，致使包括被告在内的90%业主反对，纠纷、官司不断成常态，终于在2017年10月12日被全体业主共同投票决定赶出小区。多年以来，原告最擅长的就是打官司，原告宁可让大树苗枯死，黄土不绿化，垃圾不清理、道路破烂不堪，也要保证长期高薪聘请律师。据不完全统计：远大美域新城五期58、59栋180户业主，有50户以上未收房，七成以上不交管理费。实际的情况就是：原告在明确知道自己没有完全履行合同，知道90%的业主反对原告不履行合同，违反《物业管理条例》。原告心虚，不敢向业主收取服务费用。同时，原告还想通过合同的构陷，通过诉讼手段得到更多的高于银行的贷款利息，变相采取放高利贷的做法，想不当得利，为的就是通过诉讼非法得到被告的违约金。原告的诉讼请求违背事实，违反原被告间的合同约定，违背公平正义，被告请求法院判决：驳回原告诉讼请求，以彰显法律的公平公正。经本院审理查明：原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2012年8月，珠海远大置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《远大美域新城物业管理委托合同》。合同约定，1、甲方将远大美域新城五期58、59、60栋委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年8月1日起至业主委员会成立日止；2、本物业的管理服务费，五期58、59栋按建筑面积每月每平方米3.2元收取，以上物业管理费不含公共水电分摊费用；五期60栋按建筑面积每月每平方米2.2元收取，以上物业管理费不含公共水电分摊费；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。2013年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区**********************的房屋，房屋建筑面积165.2平方米。2016年4月，被告办理了房屋的权属证明书。2013年10月26日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米3.2元（不含公用水电费用），乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。2014年12月25日珠海远大置业有限公司向被告发出《收楼通知书》。2016年7月23日被告签收《收楼流程确认书》，确认已收楼。原告主张被告自2016年6月至2017年10月11日期间，未交纳2016年8月至2017年10月11日物业服务费7592.7元、2016年6月至2017年10月11日公摊电费282.97元、2016年6月至2016年10月垃圾费40元。被告对上述物业服务费的计收标准有异议，认为被告没有享受原告的物业管理服务，原告按每月3.2元/平方米标准收取物业服务费标准过高，原告收取被告的水电公摊费与事实不符，且原告提供的物业服务质量与其收费标准不符，小区的保安、清理垃圾、道路维护、保洁绿化等管理不到位，被告因此拒绝向原告交纳物业服务费。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为：原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2013年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对被告为原告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付物业服务费。被告主张物业服务费不应超过珠发改价格[2016]22号文和珠发改价格[2019]10号文规定的3元/平方米的标准，但原告与被告签订《前期物业管理服务协议》在先，被告举证的两份文件颁布在后，故被告的主张本院不予采纳。被告主张收楼时发现房子的入户大门有质量问题，但入户大门不属于小区公共设施，不是原告提供服务的范围，被告不能以此为由拒交物业服务费。被告还抗辩原告提供的物业服务质量与其收费标准不符，小区的保安、清理垃圾、道路维护、保洁绿化等管理不到位，但被告仅提交一份业主代表与原告商讨管理费定价的协议，不足以证明原告未按合同约定履行物业服务义务，故本院对被告上述主张不予采纳。对于被告提出的诉讼时效问题。原告于2019年11月30日向本院递交诉讼资料，在原告未提交证据证明其在向本院递交诉讼资料之前曾以有效方式向被告进行催收的情况下，原告所主张的2016年8月至2016年11月的物业服务费已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的2016年8月至2016年11月期间的物业服务费不予保护，对该期间的物业服务费不予支持。原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月3.2元/平方米，建筑面积165.2平方米）支付2016年12月至2017年10月11日期间的物业服务费合计5473.98元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年11月26日为1508.77元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告要求被告支付2016年6月至2016年11月期间的公摊电费，已超过诉讼时效，本院对该期间的公摊电费不予支持。原告提交2016年12月至2017年10月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，对于2016年12月至2017年10月11日的公摊电费，原告有证据予以证明，应当予以支持。被告应向原告支付2016年12月至2017年10月11日的公摊电费共184.78元。原告要求被告支付垃圾处理费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费5473.98元及其违约金，并支付公摊电费184.78元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王蓓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币5473.98元及其违约金（计至2019年11月26日违约金为人民币1508.77元，之后的违约金以人民币5473.98元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告王蓓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币184.78元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币27元，由被告王蓓负担。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年十月十三日书记员 陈丽婷