江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1225号原告：高福林，男，1948年7月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：钱壮禾，江苏泰伯律师事务所律师。委托诉讼代理人：华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。被告：高进福，男，1941年8月6日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：张钧，江苏创凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨叶，江苏创凯律师事务所律师。原告高福林诉被告高进福财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，于2020年7月9日裁定转为适用普通程序，并于2019年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告高福林及其委托诉讼代理人钱壮禾、华江燕，被告高进福及其委托诉讼代理人张钧、杨叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高福林向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿约200平方米房屋的拆迁款915000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其于1975年左右出资建造天井以北楼房一幢上下两层加阁楼约84平方米、猪舍约21.6平方米，天井以南楼房约84平方米由其兄长高进福出资建造，后高进福需要另批宅基地建造洋房，故将自己出资建造的房屋出卖给其，并于1997年4月18日登记在其名下，因历史原因登记面积仅为41.8平方米，其出资建造的房屋未办理登记手续，后其长期居住市区，全部房屋交由高进福照料，高进福未经其同意于2000年将房屋卖给余苟度，余苟度虽于2001年办理了房产证，但其原于1997年取得的房产登记并未注销，2013年其出售另一套房屋时还因名下有该套房屋而按二套房的标准交纳了税费，故其一直以为房屋是由高进福出租给余苟度使用、但产权仍归其所有，直到2019年拆迁其才知道房屋已被高进福出售给余苟度，致使其无法获得拆迁利益，故诉至法院。被告高进福辩称：1、2000年其因经营困难欲将房屋出售，在卖给余苟度之前曾询问原告是否要购买，但原告拒绝，故原告当时已知道房屋转让的事实，且村里传播信息较为迅速，和余苟度的买卖契约有多个见证人，同村村民都知道此事，原告自上世纪九十年代回村养鸽子、养猪多年，也应当知道房屋转让之事，且房屋转让后余苟度在此居住十几年，原告从未提出任何异议，诉讼时效期间自权利知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，现原告怠于行使权利，到现在才起诉，已超过三年的诉讼时效，不能得到保护；2、1974年左右其建造案涉房屋后造时，原告曾支付了部分款项，双方并未对该房屋的归属进行明确约定，后原告于1980年左右搬到市区居住，当时原告本想将房屋出售给他人，被告未同意，后以更高的价格（1500元）买下房屋，1983年左右，其陆续建造了前造的二层、天井和猪舍；3、1996年双方签订房屋转让协议、纵向切割房屋进行转让仅是为了建新拆旧、保留老房、借名登记，并非真实的交易，高福林并非房屋的真实权利人，否则纵向切割房屋进行转让、转让后原告一直不入住均有违常理；4、在余苟度案第一次庭审笔录中，原告陈述1996年双方签订的房屋转让协议和相关手续签字均不是原告本人所签，虽第二次庭审笔录中，原告陈述印章是他的，还补办了身份证，但第一次庭审中的陈述才是客观真实的，第二次庭审中的改口是原告在事后补救，故1996年双方签订的房屋转让协议不具有法律效力，原告没有取得所有权的合法来源；5、即便法院认定原告对房屋享有权利，原告主张的金额也没有事实和法律依据，原告的损失不应包括拆迁利益，因为原告已经进城落户，不是村集体成员，无权享受拆迁利益，集体土地上房屋拆迁补偿包括地上房屋补偿和宅基地补偿，即便法院认定原告是产权人，也只能对房屋的现有价值主张权利，宅基地系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员使用的，涉案房屋的宅基地原属其所有，原告无权获得宅基地补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋为无锡市惠山区前洲街道中联40号房屋。上世纪七十年代，高福林出资建造北面后造的二层房屋。1980年左右，高福林至市区工作、居住，房屋由高进福实际居住、使用。上世纪八十年代，高进福先后出资建造南面前造的二层房屋及天井。对于后造北面的猪圈，双方一致确认是高进福经手建造，但对由谁出资双方陈述不一，且均未提交书面证据。案涉房屋东面为无锡市惠山区前洲街道中联39号房屋，户主为余苟度。根据无锡市国土资源局惠山分局前洲国土资源所档案资料，归户册编号为25、落款日期为1991年12月15日的土地（宅基地）登记卡载明：土地使用者为姓名高进福，土地座落为前洲镇小桥头村中联队，宅基地总用地面积为占地现状139.32平方米、准予登记133平方米、超标6.32平方米，建筑占场面积为占地现状114.12平方米，准予登记93.1平方米，超标21.02平方米，宅基地平面图中开阔为3.6米，进深31.7米。根据无锡市国土资源局惠山分局前洲国土资源所档案资料，无锡县农村居民建房用地审批表载明：1996年4月5日，高进福申请用地理由为原房与无锡的兄弟高福林各半，本人6口人居住困难，现申请建房，在档案资料中有落款日期为1996年3月18日的房屋转让协议，载明高进福原有老屋建于1970年，建房面积80平方米，建造时与高福林各半造，现高进福住房紧缺，申请建造新屋，将原来的一半40平方米转让给高福林，价格根据70年建造时、经双方商定为叁仟元，见证人为华某兴。根据无锡市不动产登记簿证明载明：1997年4月18日，坐落于无锡市惠山区前洲镇小桥头村的房屋代码为809007797的房屋登记在高福林名下，建筑年代为1970年，房屋结构为混合结构，总层数1层的建筑面积为9.5平方米，总层数2层的建筑面积为32.3平方米。相关档案资料如下：1、无锡市私有房屋所有权登记申请书，载明原产权人为高进福，变更日期为1996年8月12日，变更原因为一方住房紧张、一方改善住房条件，房屋平面图为开阔1.9米，前造一层，进深5米，中间天井，进深6米，后造二层，进深8.5米；2、落款日期为1996年3月18日的房屋转让协议，与高进福于1996年4月5日在无锡县农村居民建房用地审批表及档案资料中留存的房屋转让协议一致。2000年4月26日，高进福与余苟度签订房屋转让契约，载明：高进福将自有坐落于小桥头村中联巷40号朝南房屋一幢，二楼上下、后面一平屋，转让给余苟度使用居住，价格贰万叁仟元，从付款日起，房屋产权和使用权，永归余苟度所有，屋内门窗、灶、水电设备、场地等附属物全归余苟度所有。落款处，有一位介绍人、四位中证人、一位执笔人各自签名。2001年7月23日，无锡市惠山区前洲镇小桥头村中联39-40号房屋登记至余苟度名下，房屋结构为混合，房屋总层数为二，建筑面积为328.3平方米，房屋平面图为开阔7.2米（二间），南面墩子阳台二间二层，进深1.6米，面积23.04平方米，前造二间二层，进深11.3米，面积162.72平方米，平屋一间二层，进深1米，面积7.2平方米，后造二间二层，进深9.4米，面积135.36平方米。双方一致确认1997年4月18日登记在高福林名下的坐落于无锡市惠山区前洲镇小桥头村房屋即为2001年7月23日登记在余苟度名下的无锡市惠山区前洲镇小桥头村中联39-40号房屋中的其中一部分。诉讼中，高进福申请证人顾某建、华某兴出庭作证。顾某建陈述：其住案涉房屋隔壁，据其所知，案涉房屋先建造后造，由高福林出资，由高进福组织施工，后高福林去市里，高进福先建造了猪舍（猪舍由高进福组织施工，但出资情况其不清楚），再建造前造平房，再加上去造楼房，高福林去市里后，将房屋卖给高进福（未看见高进福、高福林签订协议），后高进福又将房屋卖给余苟度。华某兴陈述：1996年时，其任村长，高进福要申请宅基地建洋房，但根据当时的规定老房子要拆掉，为保留老房，高进福、高福林商量后将老房全部保留在高福林名下，如老房仍有一半属于高进福所有，高进福不能另行申请宅基地建新房，当时他们是真实的买卖还是只是借名头其并不清楚，其并没有看到他们交接款项，反正只要他们双方同意就行，当时村里很多人家都采取这种做法，现其也搞不清当初房屋为何竖向切割。高进福认为顾某建的证言可以证明猪舍由其建造，且高福林曾于1980年左右将房屋出卖给其，华某兴的证言可以证明1996年签订房屋转让协议仅仅是借高福林的名义保留老房，房屋纵向切割进行办证就是为了老房不被拆除。高福林认为顾某建的证言可以证明房屋的建造时间，但证人对出资情况并不清楚，不能证明房屋由谁出资建造，其在市区有工作有住房，出于兄弟关系，其将房屋无偿给高进福使用，但对于兄弟之间有无买卖房屋、多少价钱等，顾某建并不清楚。华某兴的证言可以证明高进福为了申请土地建新房，将案涉房屋卖给其。另查明，2019年4月1日，高福林曾以余苟度为被告、以高进福为第三人诉至本院，请求确认位于无锡市惠山区前洲街道友联村中联40号（原前洲镇小桥头）的房产天井以北部分共计105.6平方米的房产归其所有。2019年10月30日，本院作出（2019）苏0206民初2038号民事判决书，驳回高福林的全部诉讼请求。后高福林提起上诉，无锡市中级人民法院于2020年4月16日作出（2020）苏02民终518号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。在（2019）苏0206民初2038号案件审理过程中，2019年5月22日庭审时，高福林陈述：1996年的房屋转让协议非其本人所签，其并不知情，其1980年进城，乡下的老房留给高进福照料，其一直以为其出资建造的面积约82平方米的房屋登记在其名下，因为2013年1月其出售另外一套房产时，被视为是二套房交易，交纳了1%的个人所得税。2019年10月29日庭审时，高福林改口称，经庭审后与家人核实，当时确有房屋转让一事，房屋转让协议中的签名虽非其本人所签，但印章系其本人印章，其1980年进城后与乡下的亲戚一直有往来，在九十年代初曾在村里租地养猪九年左右，平时住在高峰与他人合资创办的工厂里，有时候也自己开车回城里住，对余苟度入住中联村40房屋知情，但因房屋交给高进福照料，且对较少的一点收入也不在意，故未过问是买卖还是租赁。再查明，2019年3月，经评估，余苟度所有的无锡市惠山区前洲街道友联村中联39、40号房屋，房屋作价补偿230553元、装修及附属物作价补偿234804元，房屋征收补偿总价合计465357元。2019年4月20日，余苟度签署无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定除上述房屋征收补偿价465357元外，余苟度还可获得搬家补助费、固定设施移装费、按期搬迁奖励、区域腾房奖励、残疾人士补偿、其他补偿等共计145148元，此外，还约定拆迁补偿安置方式为产权调换，产权调换地点为润州家园，安置价格为：安置面积最多不得超过30平方米，其中10平方米以内（含10平方米）按1200元/平方米结算，超过10平方米以外30平方米以内按2500元/平方米结算，超过30平方米以外按3300元/平方米结算，本次拆迁核定安置面积250平方米，按安置房建安价700元/平方米结算，余苟度选择户型为2G+C约306平方米，最终以房屋测绘部门核定的面积为准。诉讼中，高福林申请调查案涉房屋在房屋拆迁过程中评估、核定的安置面积及相应拆迁补偿费，或委托鉴定机构进行评估。以上事实，由土地（宅基地）登记卡、不动产登记簿证明及档案资料、房屋转让协议、农村居民建房用地审批表、无锡市集体土地住宅房屋征收补偿价评估表、无锡市惠山区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书、（2020）苏02民终518号民事判决书及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为2000年高进福将案涉房屋出售给余苟度时是否具有处分权？案涉房屋在上世纪七八十年代，先后由高福林、高进福出资建造后造、前造，案涉房屋应归双方共同所有。1991年建立宅基地登记卡时，土地使用者登记为高进福，且房屋长期由高进福独自使用，结合高进福所述其已买下高福林所出资建造的后造，鉴于双方是兄弟关系，未签订协议、未让高福林出具收条，可以认定当时案涉房屋归高进福所有。1996年双方签订的房屋转让协议及1997年的权属登记，是高进福另行申请宅基地新建洋房时为保留案涉房屋而借名登记的行为，理由如下：1、1996年房屋转让协议既是高福林办理产权登记的依据，同时也留存于高进福申请土地新建洋房的档案资料中，结合证人华某兴的证言，可以确定签订该协议是因为将案涉房屋转移登记至他人名下是高进福申请宅基地建新房的必备条件，且在当时的农村借名登记行为较为常见；2、权属登记时将开阔3.6米中竖向切割1.9米登记在高福林名下，而非根据便于使用的原则按前造、后造进行分割，有违正常交易习惯；3、如是真实的买卖关系，只将案涉一半房屋登记在高福林名下，另一半未办理权属登记手续，亦有违常理；4、如是真实的买卖关系，高福林购买房屋却长期不使用房屋，对房屋居住使用情况亦不闻不问，即便高福林认为余苟度是租赁房屋，却对租赁期限、租金标准等全部不予过问，有违常理；5、如房屋归高福林所有，那么高福林在农村养猪、养鸽子长达十余年，对余苟度占用使用房屋应当明知，对高进福将房屋出售给余苟度一事亦应有所耳闻，余苟度于2001年办理案涉房屋产权登记手续时，一般也会以张贴公告方式发出异议征询函，但对涉及房屋的重大处分事宜，高福林从未提出异议，有违常理；6、在（2019）苏0206民初2038号案件第一次庭审时，高福林陈述1996年的房屋转让协议非其本人所签，其并不知情，这是高福林作出的对己不利的自认，不能随意撤销，第二次庭审时虽改口称经庭审后与家人核实，当时确有房屋转让一事，但其未举证证明已作出的自认与事实不符，故对其反言本院不予采信。且房屋买卖是大宗交易，对该重大事实不应存在记忆偏差；7、高福林未提交款项支付凭证，无证据证明房屋买卖的客观真实性。综上，可以认定在房屋出售给余苟度前，高进福确是案涉房屋的真实权利人，高进福将房屋出售给余苟度是有权处分，未损害高福林的权利，故应驳回高福林的全部诉讼请求。高福林申请通过调查或委托评估方式确定其拆迁可得利益，与本案认定事实并无关联，故本院不予准许。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例予以负担。为此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、之规定，判决如下：驳回高福林的全部诉讼请求。案件受理费12950元，由高福林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  顾 鑫人民陪审员  冯 珠二〇二〇年十月二十九日书 记 员  唐 洁