广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25318号原告：张某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市。委托代理人：陈某涛，广东某律师事务所律师。委托代理人：刘某斯，广东某律师事务所律师。被告：刘某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市。被告：卢某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市。上述原被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人陈某涛、被告卢某某到庭参加诉讼。被告刘某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘某某于2019年8月19日签署的《二手房买卖合同》；2.判令被告刘某某、被告卢某某共同向原告返还定金人民币100000元并自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付占用资金利息损失，暂计至2020年5月26日利息损失为人民币3120.55元；3.判令被告刘某某向原告支付1000000元监管资金的利息损失人民币4241.70元（以人民币1000000元为本金自2019年8月21日起至2019年9月25日止按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；4.判令被告刘某某向原告支付违约金600000元；以上金额合计人民币707362.25元。5.本案诉讼费由两被告承担。被告卢某某答辩称：原告一直要求我返回他转给我这边的购房定金100000元，我们作为居间方是为了撮合双方的房屋买卖交易，因为房屋被查封导致过户不了，其中50000元已经转给业主被告刘某某，原告要求我返回他100000元的定金是不合理的，我同意返回剩余的50000元定金给原告。被告刘某某未提交答辩意见及任何证据材料。经审理查明，2019年8月19日，在被告卢某某的居间下，原告张某某作为买方与被告刘某某作为卖方就购买被告刘某某名下房产签订了《二手房买卖合同》，约定：1.买卖双方交易的房地产位于深圳市龙岗区某处，建筑面积128.2平方米；2.转让成交价为300万元；3.买方同意在本合同生效之日起今日内向卖方支付定金10万元；4.买方须于2019年8月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；5.在买方按照上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（房产无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押的义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；6.买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易该物业产权现状，及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须与注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；7.卖方应于收到全款3日内将物业交于买方，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；8.如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2019年7月29日、8月1日原告在被告卢某某的指示下分别向收款人卢立明支付了上述定金合计10万元。2019年8月1日，被告卢某某向原告开具收款收据一份，确认“收到张某某交来**定金10万元”。2019年8月20日，原告配偶林某某作为甲方，被告刘某某作为乙方，案外人某银行股份有限公司深圳布吉支行作为丙方，三方就甲乙双方将二手楼交易资金委托丙方监管事宜签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定：1.甲乙双方交易的房地产名称为***B栋9D，不动产权证书号码为（20**）***8，原户名刘某某；2.甲乙双方自愿将上述房地产交易的资金首期款100万元委托丙方进行监管；3.本合同签订之日起3日内，甲方将上述房地产交易资金全额划入丙方指定的账户内（户名：某银行交易资金委托监管账户，账号91×××08，开户行：某银行股份有限公司深圳布吉支行），该账户内资金不计利息；4.监管期限为自甲方房地产交易资金划入本协议丙方指定账户之日起90天；5.在甲方房地产交易资金划入本协议丙方指定账户后，甲乙双方办理本协议所述房地产转移登记手续；6.甲乙双方一致同意，甲乙双方在丙方监管期限内，在本协议所述房地产产权转移登记至甲方名下后，丙方将监管的房地产交易资金划入乙方指定账户内；7.甲乙双方在丙方监管期限内，如甲乙双方由于终止房地产转移交易、房地产转移交易不成功或其他原因，需要将丙方监管的房地产交易资金退回甲方时，甲乙双方一致同意在本协议约定期限内共同到丙方处签署《划款委托书》，丙方按《划款委托书》的约定，将监管的房地产交易资金划入甲方指定账户内。上述协议落款处加盖了某银行股份有限公司深圳布吉支行业务专用章，甲方处有林某某签字捺印，乙方处有刘某某代理人何某某签字捺印。原告主张涉案房屋系原告与其配偶林某某婚后共同购置的，原告以自己名义支付定金及签订《二手房买卖合同》之后，改用其配偶的名义继续履行房屋买卖合同。林某某到庭接受本院询问时称：确认系与本案原告共同购置涉案房产，并同意由本案原告主张本案房屋买卖合同关系下的各项权利义务，其本人不再向两被告主张任何权利义务。19年8月23日，某银行股份有限公司深圳布吉支行出具《个人贷款承诺函》【201804版】（适用于二手楼和赎楼）一份，其上载明：因买方林某某与卖方刘某某就房地产［（交易房产的物业名称为****Ｂ栋9Ｄ，房产证号、不动产权证号或房产权属证明编号为（20**）***8）］交易已签订买卖合同，借款人向某银行股份有限公司布吉支行（承诺人）申请授信，现承诺人向以上两方承诺：基于买卖双方确认的网签备案合同价400万元整，向借款人发放金额为人民币280万元整的贷款。承诺人发放上述贷款应先满足以下前提条件：1.在买方与卖方身份真实，且双方的房产买卖交易真实。6.二手楼贷款中，买方与卖方在深圳市不动产登记中心完成房地产转让手续，办理了已过户的不动产权证书，承诺人与买方在深圳市不动产登记中心办理以承诺人为唯一抵押权人的抵押登记，且借款人所有补充交易合同及首期款证明等经承诺人审查无误后。22019年9月16日，原告配偶林某某作为买方、被告刘某某作为卖方，双方就涉案房产交易签订《深圳市二手房买卖合同》，其上约定的转让价款为400万元，交易定金为20万元；买方须于2009年8月31日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款100万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，须于2019年8月31日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。原告张某某与被告卢某某确认涉案房屋实际转让价款为300万元，为了获取更多的银行贷款才在《深圳市二手房买卖合同》约定较高的房屋价款。原告提交与被告刘某某之间2019年10月22日的微信聊天记录显示被告刘某某向原告发送《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》。该查封表载明位于横岗镇××旧址××××9Ｄ的房产[产权证号：粤（20**）深圳市不动产权第***8号]于2019年9月16日注销抵押登记，于2019年9月18日被深圳市**人民法院查封，于2019年10月11日被深圳市***人民法院轮候查封。原告称其在2019年10月22日获知房屋被查封导致无法继续交易。被告卢某某则主张在2019年9月17日或者18日（深圳市二手房买卖合同签订后，具体时间不记得）过去不动产登记中心过户的时候就知道房屋被查封，只是原告是10月22日是第一次收到被告刘某某发送的查封记录。原告提交的某银行交易流水明细清单显示林某某于2019年8月20日向某银行布吉支行资金监管账户转账支付100万元；2019年9月26日林某某收到某银行深圳布吉支行营业部转账100万元。原告主张因涉案房屋被查封无法继续过户，原告配偶林某某与被告刘某某根据被告卢某某的要求撤回了房屋过户申请，并向银行申请撤回资金监管，故某银行股份有限公司深圳布吉支行将100万元监管资金退回原告配偶林某某的账户。被告卢某某手机银行交易详情显示其于2019年7月31日、8月2日向被告刘某某支付购房定金5万元。原告对该证据三性并无异议。以上查明事实有《二手房买卖合同》、收款收据、《二手楼交易资金委托监管协议》、《个人贷款承诺函》、《深圳市二手房买卖合同》、微信聊天记录、微信个人主页、某银行交易流水明细清单、手机银行交易详情、不动产权证书等证据、本院向财付通支付科技有限公司调查微信个人主页实名认证信息所得的协助查询复函及庭审笔录附卷为据。虽有部分证据无原件核对，但是原告张某某、被告卢某某对上述证据均予以认可且证据之间相互印证，足以形成完整证据链条，在无相反证据的情形下，本院采纳上述证据查明以上案件事实。本院认为，根据涉案房屋买卖合同的签订情况、原告与林某某系夫妻关系的情形以及原告关于涉案房屋系与其配偶婚后所购置的主张，本院认定原告张某某、案外人林某某与被告刘某某之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，各方均应依约履行。案外人林某某确认由其配偶即原告张某某一人向两被告主张权利，其个人不再向两被告主张权利。因涉案纠纷系因原告及其配偶因购置共同财产而产生，在案外人林某某做出上述明示的前提下，原告张某某以其名义诉至本院向两被告主张房屋买卖合同关系下权利，不违反法律规定，也不损害第三人合法权益，本院予以支持。涉案房屋交易有《二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》两份合同，约定的房屋价款并不一致。根据原告张某某、被告卢某某的陈述以及原告支付定金的情况，买卖双方系依照《二手房买卖合同》之约定行使权利、履行义务，双方在《二手房买卖合同》关于房产买卖的约定才系双方之间的真实意思表示，其内容合法有效，对双方具有约束力。而《深圳市二手房买卖合同》所约定价格并非双方真实意思表示，买卖双方亦未按《深圳市二手房买卖合同》履行，该合同系买卖双方为了获取高额银行房贷而作出的虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，涉案《深圳市二手房买卖合同》应属无效合同。原告已按照《二手房买卖合同》的约定支付定金,申请银行按揭贷款并取得《个人贷款承诺函》、向监管银行支付了监管资金100万元并与被告刘某某签署《深圳市二手房买卖合同》。根据《二手房买卖合同》及《个人贷款承诺函》，买卖双方接下来应在不动产登记中心办理房产转让手续，并以贷款银行为唯一抵押权人办理抵押登记。但因涉案房产于2019年9月16日注销抵押登记后随即于2019年9月18日被法院查封，导致无法办理房产过户手续，故在无证据显示原告存在违约导致前述无法过户情形下，本院认定被告刘某某因其房屋被查封无法将房屋过户至买方名下已经构成违约。根据《二手房买卖合同》的约定，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原被告虽未明确约定递件过户的具体期限，但是涉案房屋被司法机关查封已严重损害了买方对获得房屋所有权的良好预期并致使银行房贷放款亦无法继续进行，故原告无法正常实现购得涉案房屋的合同目的，其请求解除涉案《二手房买卖合同》有事实依据及法律依据，本院予以支持。根据上述约定，原告有权在解除合同之后选择请求被告刘某某支付转让成交价20%的违约金即60万元或者双倍返还定金即20万元，故原告请求被告刘某某支付60万元违约金的同时请求两被告退还定金10万元及支付利息损失，不符合合同约定，本院不予支持。被告刘某某应按约向原告承担支付60万元违约金的违约责任，由于被告卢某某还持有本应支付被告刘某某的剩余5万元定金款，基于原告张某某的诉求主张及被告卢某某的答辩主张，为减少当事人之间的诉累，原告请求被告卢某某归还5万元定金本院予以支持，但应在被告刘某某支付原告的60万元违约金中予以扣除该5万元款项，故被告刘某某应支付原告违约金55万元。由于被告刘某某违约导致涉案房产交易无法继续进行，原告请求被告刘某某支付因涉案房产交易所支付的100万元资金的托管期间的利息损失4241.70元（以人民币100万元为本金自2019年8月21日起至2019年9月25日止按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），有事实依据，且于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告张某某与被告刘某某于2019年8月19日签订的《二手房买卖合同》；二、被告刘某某应于本判决生效之日起十五日内向原告张某某支付违约金55万元；三、被告卢某某应于本判决生效之日起十五日内向原告张某某退还定金5万元；四、被告刘某某应于本判决生效之日起十五日内向原告张某某支付托管资金的利息损失4241.7元；五、驳回原告张某某的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5436元（原告已预交），由原告张某某负担793元，被告刘某某承担4259元，被告卢某某承担384元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年十月二十二日书记员  李开影