北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9136号上诉人（原审原告）：高峰，男，1968年10月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。上诉人（原审原告）：韩君芳，女，1970年8月12日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨锡峰，男，1979年6月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：刘彦茹，北京市道成律师事务所律师。原审第三人：北京证大向上金融信息服务有限公司，住所地北京市东城区南竹竿胡同******30905。法定代表人：袁成龙，执行董事、首席执行官。委托诉讼代理人：卢福玲，女，北京证大向上金融信息服务有限公司员工。上诉人高峰、韩君芳因与被上诉人杨锡峰、原审第三人北京证大向上金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初3731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高峰、韩君芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判杨锡峰增加支付违约金396501元；2.一、二审诉讼费由杨锡峰承担。事实和理由：一、一审判决认定“杨锡峰、北京证大向上金融信息服务有限公司（下称证大公司）曾要求腾退案涉房屋”属于事实认定有误，事实是“杨锡峰、证大公司在明确拒绝赔偿支付违约金的情况下曾要求腾退案涉房屋”，根据杨锡峰与第三人签订的《房屋租赁合同终止协议》第四条明确约定：2020年3月31日前退租第三人会迁出所有注册公司，并且支付八间房屋一个月的工资作为后期杨锡峰对房屋复原的补偿，此项费用杨锡峰可以直接从第三人支付的押金内扣除，扣除后押金剩余306860元，剩余部分押金扣除部分违约金，抵扣后第三人还需支付违约金1227440元。二、一审判决中“杨锡峰拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但是需要指出的是，高峰、韩君芳作为守约方也负有减少损失扩大的义务···高峰、韩君芳未尽到止损义务”属于适用法律有误。杨锡峰违约造成损失的产生，且是否尽到止损义务也应当以守约方的主观为标准，高峰、韩君芳已经尽到了止损义务，而杨锡峰作为违约方已经收到第三人支付的违约金高达1534300元，减去一审判决承担的违约金获益414549元。三、一审判决认定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少”属于适用法律有误。本案中，杨锡峰作为主张违约金过高的违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任，在杨锡峰未举证证明违约金约定过高的情况下，法院酌情确定杨锡峰应承担的违约责任实属不公。杨锡峰辩称，同意一审判决，不同意高峰、韩君芳的上诉请求和理由。一审判决中已经详细陈述了高峰、韩君芳未能尽到止损义务，我们认为我们之前支付的押金以及一审判决的违约金已经足够弥补损失。证大公司述称，同意一审判决，不同意高峰、韩君芳的上诉请求和理由。高峰、韩君芳向一审法院起诉请求：1.判令杨锡峰支付2020年1月13日至1月15日租金30717元；2.判令杨锡峰和证大公司按照每月307167元标准支付2020年1月16日至2020年7月23日的房屋占有使用费；3.判令杨锡峰支付免租期租金1010832元；4.请求判令杨锡峰支付违约金1516252元；5.杨锡峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：北京市东城区南竹竿胡同2号楼1幢8层30901、30902、30903、30919房屋登记所有权人为韩君芳，北京市东城区南竹竿胡同2号楼1幢8层30905、30906、30917、30918房屋登记所有权人为高峰。高峰、韩君芳所有权登记实际均为2014年12月份之后。2015年8月13日，高峰、韩君芳（甲方）与杨锡峰（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定高峰、韩君芳将案涉房屋出租给杨锡峰办公使用。免租期120天，自2013年11月13日至2014年3月12日，杨锡峰在免租期内免付租金。租赁期限自2014年3月13日至2021年3月12日。租赁期满，高峰、韩君芳有权收回案涉房屋，杨锡峰应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态，交还高峰、韩君芳。租金为每建筑平米每天7元，月租金为252708元（包括物业费、取暖费），租金支付方式：首次付款为押二付十八，共计5054173元，押金为505417元，押金作为杨锡峰诚信履行本合同条款之规定向高峰、韩君芳支付的保证金。自第二次付款起，租金每四个月支付一次，于付款月起租日20日前支付下一次租金。第三年租金递增5%，2016年3月13日至2017年3月12日月租金标准为265343元；2017年3月13日至2018年3月12日月租金标准为278610元；2018年3月13日至2019年3月12日月租金标准为292540元；2019年3月13日至2020年3月12日月租金标准为307167元；2020年3月13日至2021年3月12日月租金标准为322525元。高峰、韩君芳同意杨锡峰对承租区域内的房屋之间及内部结构进行装修改造，对非承重墙部位进行拆除打通，以便办公使用。高峰、韩君芳同意杨锡峰将房屋转租，杨锡峰转租房屋出现违约、经济、债务等纠纷与高峰、韩君芳无关。合同终止后，杨锡峰应将本人物品即使搬出本房屋，逾期五日不搬，视为杨锡峰放弃物品所有权，高峰、韩君芳有权自行处理。合同另约定，杨锡峰未经高峰、韩君芳书面同意，未按期缴纳本合同约定各项费用累计金额超过一个月房租，高峰、韩君芳有权解除合同。杨锡峰未按本合同约定支付租金，逾期按日加付月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为杨锡峰自动退租，高峰、韩君芳有权收回该房屋，并追究杨锡峰违约责任。合同签订之日起，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方违约金。如果双方中任何一方违约，需要支付守约方违约金合计6个月房屋租金，共计1516252元。合同再约定，2015年9月12日之前所有房租，已经全部支付给郭计怀。经询，杨锡峰主张2013年11月其与案外人郭计怀签署《写字楼租赁合同》，租赁区域包括案涉房屋，租赁期限自2014年3月13日至2021年3月12日。后来因为高峰、韩君芳取得案涉房屋所有权，所以才和高峰、韩君芳重新签署了案涉《写字楼租赁合同》。同时杨锡峰以免租期属于其与郭怀计签署租赁合同约定内容为由不同意高峰、韩君芳要求支付免租期租金的诉讼请求。高峰、韩君芳对杨锡峰和郭怀计签署租赁合同关联性不予认可。高峰、韩君芳与杨锡峰签署《写字楼租赁合同》后，双方依约履行。2019年2月13日，杨锡峰与证大公司签署租赁合同，将案涉房屋转租给证大公司，转租租赁期限自2019年3月16日至2021年3月15日。2019年12月24日，杨锡峰和证大公司签署《房屋租赁合同终止协议》，约定证大公司于2020年3月14日退租。2019年12月29日，杨锡峰告知高峰，因为客户（注：证大公司）可能于2020年1月15日左右提前搬走，希望高峰考虑解约金问题。高峰回复“转租出去吧”。杨锡峰向高峰、韩君芳支付了截止2020年1月12日之前的租金。因未如约支付下四个月租金，2020年1月6日，高峰、韩君芳向杨锡峰发出了《房租催缴函》，催缴下期租金。杨锡峰收到催缴函后未支付租金，而于2020年1月8日向高峰、韩君芳送达《解除租赁合同及房屋交接通知函》，通知双方签署《写字楼租赁合同》于2020年1月15日解除，并承诺当日搬离并向高峰、韩君芳返还租赁房屋。同时通知高峰、韩君芳2020年1月15日共同前往案涉房屋交接房屋。2020年1月9日，高峰、韩君芳将案涉房屋房门全部上锁，并在案涉房屋张贴了《房租催缴函》，再次催要下期租金，并告知杨锡峰如超时未交纳租金，高峰、韩君芳采取相应措施追究违约责任。2020年1月10日，为了协助证大公司搬离案涉房屋，杨锡峰将高峰、韩君芳上锁的房门全部打开。高峰、韩君芳当天在现场，明确表示不同意证大公司搬离案涉房屋，并告知物业公司因为租户拖欠租金，不能将物品搬离案涉房屋。后因为证大公司无法将物品搬离案涉房屋，三方在现场发生纠纷并报警。另，证大公司除了承租案涉房屋外，在同层还承租了物业公司出租的部分房屋。2020年1月10日，在民警协调下，物业公司以其向证大公司出租房屋的名义向证大公司开具货物放行条，证大公司将部分物品从案涉房屋搬至物业公司出租房屋后再搬离写字楼。但高峰、韩君芳不同意物业公司就案涉房屋出具货物放行条，所以证大公司仍有剩余部分办公桌椅等物品在案涉房屋内无法搬出。2020年1月10日后杨锡峰将案涉房屋重新更换门锁，并于2020年1月15日将案涉房屋钥匙及电卡交给韩君芳，韩君芳签署了《收条》载明收到案涉房屋钥匙和电卡。在本案审理过程中，证大公司明确表示放弃遗留案涉房屋室内物品的权利，同意由高峰、韩君芳自行处理。高峰、韩君芳同意自行处理室内物品，但保留后续主张处理遗留物品产生的损失的权利。一审法院认为，高峰、韩君芳与杨锡峰签署《写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，杨锡峰未依约支付租金，经高峰、韩君芳催要后仍未履行，且杨锡峰已经明确表示不再履行合同，杨锡峰已经构成违约。考虑杨锡峰已于2020年1月15日将案涉房屋钥匙交给韩君芳，故法院认定双方租赁合同关系已于2020年1月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中杨锡峰租金付至2020年1月12日，后续未支付租金，虽高峰、韩君芳曾于2020年1月9日锁门，但杨锡峰自认次日自行打开了门锁，现高峰、韩君芳要求杨锡峰支付2020年1月13日至2020年1月15日租金，于法有据，法院予以支持。杨锡峰拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但需要指出的，高峰、韩君芳作为守约方也负有减少损失扩大的义务。杨锡峰、证大公司曾要求腾退案涉房屋，韩君芳亦于2020年1月15日开始实际控制案涉房屋，但因高峰、韩君芳不配合证大公司办理搬离物品手续，导致证大公司部分物品遗留在案涉房屋内，高峰、韩君芳未能尽到止损义务，因此导致损失扩大部分应由高峰、韩君芳自行负担，故高峰、韩君芳要求杨锡峰、证大公司支付2020年1月16日之后的房屋占有使用费，法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《写字楼租赁合同》因杨锡峰违约导致合同提前解除，对此杨锡峰应承担违约责任。双方签署的《写字楼租赁合同》约定押金作为杨锡峰履行合同的保证金；如双方中任何一方违约，需支付6个月租金作为违约金。保证金和违约金均具有惩罚性及补偿性的双重属性，庭审中杨锡峰亦明确表示不再要求高峰、韩君芳退还押金，以弥补提前解约给高峰、韩君芳造成损失，法院一并处理押金和违约金。因高峰、韩君芳未尽到减少损失扩大的义务，本院将根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情确定杨锡峰应承担违约责任：杨锡峰已付押金不再退还，另支付高峰、韩君芳违约金614334元。至于免租期租金一节，《写字楼租赁合同》对于补交免租期租金并无明确，鉴于合同确因杨锡峰违约导致提前解除，该部分损失在上述酌定违约责任一并考虑，杨锡峰不再另支付免租期间租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2020年8月判决如下：一、杨锡峰于判决生效后七日内支付高峰、韩君芳2020年1月13日至2020年1月15日租金30717元；二、杨锡峰于判决后七日内支付高峰、韩君芳违约金614334元（高峰、韩君芳已收取的押金505417元无需再返还杨锡峰）；三、驳回高峰、韩君芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，高峰、韩君芳与杨锡峰签署《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人均认可案涉《写字楼租赁合同》已于2020年1月15日解除，故本院对此予以确认。现高峰、韩君芳上诉以自己对租赁合同的解除并无过错，而证大公司与杨锡峰的《房屋租赁合同终止协议》中约定的违约金高达1534300元，一审判决最终只支持高峰、韩君芳违约金共计1119751元为由，要求按照合同约定标准判决。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《写字楼租赁合同》系因杨锡峰未依约支付租金导致合同提前解除，故杨锡峰对此应承担违约责任。根据案涉《写字楼租赁合同》的约定，押金作为杨锡峰履行合同的保证金；如甲乙双方中任何一方违约，需支付守约方违约金合计六个月房屋租金。因高峰、韩君芳未配合杨锡峰、证大公司办理腾退案涉房屋、未能尽到减少损失扩大的义务，故一审法院结合租赁合同的履行程度、双方当事人的过错程度、租赁房屋是否易于再行出租等因素酌定杨锡峰应承担的违约金数额并无不当。现高峰、韩君芳上诉并未能提出证据证明一审判决支持的违约金低于其所遭受的实际损失，而以杨锡峰与证大公司自愿达成的合同终止协议中约定的违约金标准作为衡量增加违约金数额的参照，缺乏充分依据，故对其上诉主张本院不予支持。综上所述，高峰、韩君芳的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35975元，由高峰、韩君芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年十月二十二日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄