辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初3938号原告：鞍山万科物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**营城路**。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：裴晓斌，男，1970年4月14日出生，汉族，银行职员，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人；洪盼盼（系裴晓斌妻子），女，住辽宁省鞍山市铁**。原告鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告裴晓斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人刘沫含，被告裴晓斌的委托诉讼代理人洪盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令裴晓斌支付拖欠物业费3373.86元、电梯费560元、违约金976元，共计4909.86元；2.裴晓斌承担诉讼费用。事实和理由：裴晓斌系鞍山万科惠斯勒11号楼1201房业主，建筑面积141.76平方米。裴晓斌与万科物业公司于入住时签订《前期物业服务合同》，根据合同约定：物业服务费由裴晓斌按照建筑面积以1.7元/平/月向万科物业公司收取，裴晓斌应于每年12月20日前向万科物业公司交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向万科物业公司交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰向乙方作为违约金。现裴晓斌拖欠2019年11月1日至2020年12月31日物业服务费。万科物业公司认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，裴晓斌拖欠万科物业公司物业费拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，裴晓斌应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决裴晓斌给付所欠物业费、违约金合计4909.86元。裴晓斌辩称，1.裴晓斌没有按时交纳物业费事出有因，万科物业公司提供的物业服务合同存在重大瑕疵，费用应酌情减免。万科物业公司未尽到物业管理职能，不能提供与《前期物业服务合同》约定相符的物业服务，服务质量达不到合同约定标准，导致裴晓斌财产遭受损失，应承担相应违约责任。具体事实如下：2018年7月18日裴晓斌的车辆停靠在小区公共车位被砸，2018年10月9日在小区内车胎被扎，2020年4月21日车灯被砸。裴晓斌不仅交付全年物业费，还全额向万科物业公司支付了停车管理费（车辆损失共计10180元）。2.没有理由收取违约金。报案后一直等待解决问题，部门经理说解决，物业不作为，违约在先，并非恶意拖欠，裴晓斌并未接到缴纳物业费的通知，万科物业公司也没有证据证明曾向裴晓斌追缴过物业费，对该部分诉讼请求不应予以支持。3.不能承担诉讼费用。根据诚实信用原则，如果发生特殊情况，使当事人利益失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，维持社会经济秩序，彼此尊重对方利益，理由正当允许当事人行使抗辩权。（最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条）业主和物业公司是平等主体的服务合同关系，首先要沟通了解欠费原因，合理解决存在问题，不仅有收费权力，还要履行责任。希望提升物业的服务管理工作，切实给业主带来更多的信任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：裴晓斌提供的收款收据3张，因其反诉请求本院未予受理，故对该组证据不予审查。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司系为鞍山万科惠斯勒小区提供物业管理服务的物业公司,裴晓斌系该小区11号楼1201房业主。鞍山万科房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按照建筑面积以1.7元/月/平方米交纳，电梯费40元/户/月。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。业主或物业使用人应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。未交纳物业服务费用超过6个月的，乙方有权依法向人民法院起诉。再查,裴晓斌在万科物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为141.76平方米。裴晓斌未向万科物业公司交纳自2019年11月1日起到2020年12月31日的物业费及电梯费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业公司为裴晓斌提供了物业服务，裴晓斌接受了万科物业公司提供的物业服务，应当履行按时交纳物业费的合同义务。裴晓斌自2019年11月1日起至2020年6月30日止未交纳物业费、电梯费，构成违约，故裴晓斌应当向万科物业公司给付拖欠的2019年11月1日-2020年6月30日期间的物业费1.7元/平方米/月×141.76平方米×8个月=1927.94元及电梯费40元/户/月×8个月=320元。根据双方签订的《前期物业服务合同—补充条款》中约定：“业主或物业使用人应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业管理服务费。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。未交纳物业服务费用超过6个月的，万科物业公司有权依法向人民法院起诉。”裴晓斌应于2020年6月20日之前给付2020年下半年的物业费，此部分未交纳的物业费未超过6个月，故关于万科物业公司要求裴晓斌给付2020年7月1日-2020年12月31日期间物业费及电梯费的诉讼请求，不予支持。关于万科物业公司要求裴晓斌支付违约金976元一节，鉴于该小区的实际情况，物业公司应听取业主的意见，进一步完善服务，更好地维护双方的合法权益，故对该项诉讼请求不予支持。关于裴晓斌辩解万科物业公司未尽到物业管理职能，服务质量达不到合同约定标准，导致财产遭受损失的意见，从现有证据看,可以认定万科物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度,但万科物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，裴晓光拒绝交纳物业费的行为,违反了物业服务合同的约定,其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对裴晓斌提出的此项理由,本院不予支持。关于裴晓斌辩解不承担诉讼费用的意见，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外……”之规定,本案中已判决裴晓斌履行给付物业费和电梯费的义务,故对其该项辩解意见，不予支持。综上，依照《中华人民共合国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、裴晓斌于本判决生效之日起十日内向鞍山万科物业服务有限公司给付物业费1927.94元、电梯费320元，合计2247.94元；二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由裴晓斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  付 锐二〇二〇年十月二十三日法官助理李论代理书记员  刘怡微