江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初2135号原告：夏蕾，女，1963年2月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉，江苏巨楷律师事务所律师。被告：彭祥祥，男，1986年8月13日出生，汉族，住安徽省来安县。原告夏蕾与被告彭祥祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告夏蕾的委托诉讼代理人张婉，被告彭祥祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏蕾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的不定期租赁关系；2、判令被告按照330元/天标准支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金，共计20030元（已扣除被告缴纳的10000元履约保证金）；3、判令被告支付物业管理费、卫生费共计300元；4、判令被告承担逾期缴纳租金、物业管理费、卫生费等费用的违约责任，以30300元为基数，按照年利率24%标准支付自2019年12月1日至实际给付之日止的违约金；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，南京爱尚街区咨询有限公司（以下简称爱尚公司）向南京市栖霞区人民政府西岗街道办事处（以下简称西岗街道）承租了南京市栖霞区步青路6号房屋，后将案涉商铺交由南京鼎业恒辉市场管理服务有限公司（以下简称鼎业公司）进行运营管理。2019年10月22日，原告与鼎业公司签署租赁合同，由原告承租步青路6号-13、6号-15两处商铺。2019年6月12日，原、被告签署《商铺承租权转让协议》，双方约定由原告将步青路6号-13、6号-15商铺的一层（以下简称案涉商铺）转租给被告，另对租赁有关事项进行了约定。合同到期后，双方未重新签订书面合同，但被告仍使用案涉商铺。自2019年12月1日起，被告不再缴纳相应费用，原告委托爱尚公司、鼎业公司与被告协商多次，被告仍不予理睬。为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告彭祥祥辩称，1、被告系通过鼎业公司会计就案涉商铺签署租赁合同，原告本人并未到场，也未向被告提供原告的联系方式；2、2019年11月30日，原告与案涉商铺产权人即西岗街道的合同已到期终止，原告未出面明确是否续签合同，被告遂要求鼎业公司退还押金，但鼎业公司一直拖延不予退还。被告于2019年11月30日前即已关门停业返回老家，疫情期间亦未经营。2020年3月，被告接到西岗街道统计拆迁补偿事宜的电话方才返回南京。在此期间，被告从未接到鼎业公司或原告续签的消息，原告也从未催讨租金；3、原、被告双方之间的租赁关系已于2019年11月30日到期自然终止，被告不同意原告扣除被告已缴纳的10000元租赁保证金，原告并未出示证据证明其在2019年12月1日至2020年2月29日期间有权将案涉商铺出租；4、原告无权以本人名义要求被告支付物业管理费、垃圾费及违约金。经审理查明，西岗街道系南京市栖霞区步青路**商业街的权利人，上述商业街未办理产权登记亦无建设工程规划审批手续。2016年，西岗街道与爱尚公司签署《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，双方约定由西岗街道将步青路6号商业街整体出租给爱尚公司，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日止。2017年2月10日，爱尚公司将上述商业街委托给鼎业公司进行整体运营，委托期限至2020年11月24日。2019年5月21日，原告与鼎业公司签署《星城商贸中心商铺租赁合同》一份，双方约定由原告向鼎业公司承租步青路6号-12、6号-13、6号-15、6号-16四处商铺，租赁期限自2019年5月21日至2019年11月30日。2019年6月4日，原告向鼎业公司出具委托书一份，原告委托鼎业公司处理上述四处商铺的有关出租事宜。2019年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《商铺承租权转让协议》（以下简称转让协议）一份，双方约定：甲方将其租赁的案涉商铺使用权转让给乙方经营餐饮；甲方与鼎业公司就租赁场地的约定适用于转让协议（转让协议不再另立相关条款）；租期自2019年5月10日至2019年11月30日止，租金67700元，履约保证金10000元，其他费用按照甲方与鼎业公司所签合同约定，由乙方在签订协议时缴纳。租金、履约保证金及其他费用由乙方在签订协议时一次性向甲方缴纳，甲方委托鼎业公司出具收据；甲方承诺在协议有效期内，甲、乙方享有甲方与鼎业公司所有权利和承担相应义务，遵守各项管理规定。被告承租案涉商铺系用于经营“虾闹闹”烧烤店。2019年11月30日，原告与被告及鼎业公司的合同期限均已届满，但爱尚公司与西岗街道就步青路6号商业街未就续租问题形成书面协议，故原、被告未能继续签署租赁合同。2019年12月，被告自南京返回老家，但有关物品仍存放于案涉商铺内。此后，爱尚公司与西岗街道就包括案涉商铺在内的步青路6号商业街签署补充协议一份，双方约定将原租赁合同期限顺延三个月（即自2019年12月1日至2020年2月29日）。2020年2月20日，鼎业公司向夏蕾发函要求于2020年2月29日前支付步青路6号6-12、6-13、6-15一层2019年12月1日至2020年2月29日期间的的房租、物业费、垃圾费、滞纳金合计54676元。2020年2月20日，鼎业公司向夏蕾出具收据一份，认可收到夏蕾支付的54676元。此后，因西岗街道拟将步青路6号商业街拆除后统一规划建设，鼎业公司于2020年3月1日起自上述商业街退出，但被告此后仍使用案涉商铺经营烧烤店。审理中，本院就案涉商铺的有关租赁事宜向鼎业公司进行了调查，鼎业公司表示：该公司曾于2019年11月30日前向包括被告在内的承租人发函要求支付2019年12月开始的租金，被告曾承诺支付租金但未能履行；被告于2019年12月将店铺关门返回老家，后于2020年2月返回继续经营。在合同到期后，被告并未向鼎业公司表示要返还案涉商铺。因受到疫情影响，街道减免了2020年2月的租金，故鼎业公司亦减免了原告2020年2月整月的租金；被告承租案涉商铺期间的相应管理费用均由被告直接缴纳给鼎业公司，鼎业公司将扣除管理费用以外的租金支付给夏蕾。上述事实有栖霞区国有（集体）房屋租赁合同、委托经营管理西岗街道步青路六号商业楼协议、《星城商贸中心商铺租赁合同》、委托书、商铺承租权转让协议、催缴欠费函、收据、步青6号楼房屋租赁补充协议、证明、调查笔录、通知，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，原、被告签署的协议名为商铺承租权转让协议，但双方之间实为房屋租赁合同关系。案涉商铺所在地为步青路6号商业街，但该商业街并未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告就案涉商铺签署的转让协议应属无效。因原、被告双方签署的转让协议无效，故本院对于原告要求解除与被告之间的不定期租赁关系的诉讼请求，依法不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告辩称转让协议到期后，原告无权收取2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金。对此，本院认为，原告已提供了爱尚公司与西岗街道签署的补充协议，西岗街道已同意将爱尚公司租赁期限顺延至2020年2月29日，鼎业公司作为经爱尚公司认可的运营方亦认可与原告之间的租赁协议顺延并向原告收取了2019年12月1日至2020年2月29日期间的各项费用，故原告有权要求被告支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的占有使用费、物业费、卫生费。关于被告应支付的各项费用的金额问题。对此，本院认为，在转让协议到期后原、被告双方应当采取积极措施就是否续租，押金退还、商铺交接等问题进行有效沟通，但原、被告双方均未能举证证明曾在转让协议到期后采取了积极有效的沟通措施。在原、被告双方未就转让协议到期后的租赁事宜达成一致意见的情况下，是否继续经营使用案涉商铺属于被告自主决定事项，且其实际占用了案涉商铺，故本院综合转让协议到期后双方未积极沟通处理的实际情况，商铺的占有情况，酌定由被告按照转让协议约定租金标准的80%向原告支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的占有使用费16368元（330元/天×62天×80%）。因西岗街道免除了步青路6号商业街2020年2月疫情期间的租金，鼎业公司亦免除了原告2020年2月疫情期间的租金，故被告2020年2月期间的占有使用费亦应免除。对于原告主张300元物业管理费、卫生费，因原告已实际支付，本院依法予以支持。经计算，被告应当支付的各项费用总额为16668元（16368元+300元），扣除被告已缴纳的履约保证金10000元，被告尚应向原告支付6668元（16668-10000元）。关于违约金。因原、被告双方签署的转让协议无效，故对于原告主张的要求被告承担以30300元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日，按照年利率24%标准计算违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭祥祥于本判决发生法律效力之日起三日内向原告夏蕾支付占有使用费、物业管理费、卫生费合计6668元；二、驳回原告夏蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取154元，保全费270元，合计424元，由原告夏蕾负担76元，由被告彭祥祥负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年十月二十六日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉