广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15238号上诉人（一审原告）：增城市新塘镇紫云山庄业主委员会，住所地：广东省广州市增城区新塘镇南安村源章大道紫云山庄。负责人：徐锦佳。委托诉讼代理人：冯华栋，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦钊，广东弼信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘紫云山庄。法定代表人：续红，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚含，该公司员工。一审第三人：广州罗兰德房地产有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘工业加工区**。法定代表人：童青山。上诉人增城市新塘镇紫云山庄业主委员会（以下简称紫云山庄业委会）因与被上诉人广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄公司）、一审第三人广州罗兰德房地产有限公司（以下简称罗兰德公司）业主共有权纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人紫云山庄业委会上诉请求：1.撤销（2019）粤0118民初1950号民事判决；2.依法改判：（1）紫云山庄公司将紫云山庄小区内的人工湖及周边设施用地及公共绿化环境用地交给紫云山庄业委会及全体业主共同管理、使用；（2）紫云山庄公司办理紫云山庄小区内人工湖及周边设施用地的国有土地使用证；（3）紫云山庄公司为小区人工湖周边设施及建筑办理报建手续；3.一审、二审案件受理费由紫云山庄公司负担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。1992年，罗兰德公司从新塘镇南安村购得1067亩土地（包括山地971.41亩和水塘95.59亩两部分面积），并完成了前置审批用地手续，获得了原增城市城市规划局的总体规划批复，环绕人工湖兴建了一批别墅并对外出售。2006年2月9日，罗兰德公司与紫云山庄公司签订《协议书》，罗兰德公司将整块地转让给紫云山庄公司，并约定由紫云山庄公司继受承担罗兰德公司应承担的责任、义务。紫云山庄公司获得地块后申请调整地块的修建性详细规划方案，而调整后的修建性详细规划仍包括人工湖以及周边已经建成的别墅。但一审法院忽略上述事实，忽略原增城县建设委员会1992年核发的《中华人民共和国建设用地规划许可证（编号0091）》以及案涉项目历次的修建性详细规划，仅依据广州市规划和自然资源局于2019年12月18日作出的穗规划资源协查[2019]1452号《协助司法查询复函》进行判决。但该复函与事实不符，与该局核发的规划许可证等历年来的文件前后不对。并且该复函的内容涉嫌违反法规，其陈述人工湖属于集体所有土地，是租赁物，没有规划报建手续，但将租赁物纳入修建性详细规划内的行为违反了《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知（国土资发[2005]166号）》以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十二条的规定。故，该函不应作为法院查明事实的依据。二、一审法院适用法律错误。罗兰德公司取得的《中华人民共和国建设用地规划许可证》,其中所记述的内容包括涉案人工湖。按照该规划证以及相关法律规定，证内载明的土地是属于规划内的国有建设用地，而《协助司法查询复函》陈述人工湖是集体土地，不在规划报建范围内是错误违法的。三、一审法院没有理解紫云山庄业委会的诉讼请求就直接判决驳回诉请不当。根据《广州市国有土地资源和规划委员会广州市财政局关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见（穗国土规划规字〔2018年〕3号）》第一条规定，紫云山庄公司可以依照此条规定来为人工湖地块完善土地出让手续，办理国有土地使用证，且紫云山庄业委会的诉讼请求是判决紫云山庄公司办理涉案小区内人工湖及周边设施用地的国有土地使用证并办理相应的报建手续，并非请求一审法院为人工湖及周边设施用地出具国有土地使用证、建设许可证，一审法院未正确理解紫云山庄业委会的诉讼请求。且依照修建性详细规划，人工湖是属于小区绿化用地，建设开发后的人工湖及周边绿化带、物业用房、环湖步道、健身器材设施等属于其他公共场所。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，人工湖应属于业主共有。一审法院的判决明显违背了法律法规。紫云山庄业委会在二审中另补充意见称：根据增城市城乡规划局出具的增规[2011]515号《关于请求出具土地规划红线证明文件的复函》（以下简称515号复函），答复的第一点说明了涉案95亩湖地块已获得了建设用地规划许可证，即具有征地手续。既然有征地手续，不可能是集体用地，也不可能是租赁的。被上诉人紫云山庄公司答辩称：第一，紫云山庄公司从罗兰德公司处接收土地使用权时，涉案人工湖已经实际存在，其不清楚罗兰德公司是否对涉案人工湖进行了翻新改造、将面积扩大或缩减，但紫云山庄公司从没有进行过上述行为，受让后就一直保持现状。第二，涉案人工湖不包括在紫云山庄公司已经取得的土地权证范围内。第三，对于紫云山庄业委会所述的515号复函中的0897号建设用地规划许可证的效力问题，即使罗兰德公司当时取得该证，但因罗兰德公司后续并未对涉案人工湖办理征用土地手续，该证已经失效，不具有法律效力。且该证仅是办理征用划拨手续的一个前置条件，不能作为是否属于建设用地以及是否已进行规划报建的依据。第四，对于紫云山庄业委会所述人工湖在修建性详细规划内的情况，人工湖由于地理位置处在别墅区的中央的原因才出现在规划图纸的范围中，但是并不等于人工湖在规划的范围内。当时的规划图纸并未对人工湖及人工湖所在的别墅区设定任何规划种类及规划指标，紫云山庄业委会不能依据人工湖在规划图之内这一事实就主张所有权或是其他使用权益。一审第三人罗兰德公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。紫云山庄业委会在一审提出诉讼请求：1.紫云山庄公司将紫云山庄小区内的人工湖及周边设施用地及公共绿化环境用地交给紫云山庄业委会和全体业主共同管理、使用；2.紫云山庄公司办理紫云山庄小区内人工湖及周边设施用地的国有土地使用证；3.紫云山庄公司为人工湖周边设施及建筑办理报建手续；4.案件诉讼费由紫云山庄公司承担。一审法院认定事实：1992年7月23日，广州市增城县国土局（出让方，甲方）与罗兰德公司（受让方，乙方）签订《土地使用权出让合同书》，内容为：甲方根据乙方的建设需要，将位于增城县××××、赤佬岭（土名）的面积600亩（400000㎡）的土地使用权出让给乙方使用等内容。1992年10月8日，广州市增城县国土局（出让方，甲方）与罗兰德公司（受让方，乙方）签订《土地使用权出让合同书》，内容为：甲方根据乙方的建设需要，将位于新塘镇××××、赤佬岭……面积371.5亩（247666.67㎡）的土地使用权出让给乙方使用等内容。1993年8月3日，增城县国土局出具增国土征复字（1992）第70号《关于出让土地给广州罗兰德房地产有限公司的批复》，载明“……一、同意将我局征用了的位于新塘镇××××、赤佬岭（土名）的土地971.5亩（……其中水田155.32亩、园地119.89亩、旱地44.45亩、荒地651.84亩）出让给罗兰德公司作为建设经营商住小区之用地。……”。1993年7月12日，罗兰德公司取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，载明用地单位罗兰德公司，用地项目名称高级别墅区配套项目，用地位置新塘南安，面积63726.99㎡等内容。紫云山庄公司取得：1、增国用（2006）第B0401380号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积27268.83㎡，使用权类型转让。记事宗地分割而来，土地来源是《国有土地使用证》，证号为：增国用（2005）第B0400933号，原证收回存档；2、增国用（2006）第B0401454号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积103184㎡，使用权类型转让。记事向广州培立联合教育投资有限公司购买……证号为增国用（2005）第B0400771号，原证收回存档；3、增国用（2007）第B0401503号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇，面积239498.29㎡，使用权类型转让。记事与罗兰德公司购买，原证收回存档，证号为增国用（2000）字第C0200299号；4、增国用（2007）第B0401504号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀（土名），面积47831.06㎡，使用权类型转让。记事与罗兰德公司购买，原证收回存档；5、增国用（2007）第B0401515号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积17201.3㎡，使用权类型转让。记事与罗兰德公司购买，证号为增国用（2000）字第C0200531号；6、增国用（2007）第B0401525号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积5914.5㎡，使用权类型出让。记事与罗兰德公司购买，证号为增国用（2000）字第C0200531号。2010年5月8日，增城市城乡规划局出具《关于山庄民众信访问题的答复》，载明“山庄民众：紫云山庄居住项目（最初项目名称为罗兰德总统花园）位于新塘镇，开发建设单位为罗兰德公司，1992年9月5日，增城市城市规划局（当时为广东省增城县城镇规划管理局）批复了广州罗兰德总统花园（即紫云山庄）总体规划，总用地面积1067亩（包括山地971.41亩和水塘95.59亩两部分面积）……到目前为止，已开发建设用地面积296.297亩，未开发建设用地面积675.113亩，占总用地面积63.27%。该项目从1992年开发建设至今，历时15年，更换过几次开发商，由于开发能力有限，导致675.113亩土地闲置。另外，开发商还在该居住区内，未经合法审批，违规建设高尔夫球场，在2006年4月被广州市发改委联合国土、建设、工商、体育等部门组成的调查组查处，并被吊销了高尔夫相关经营执照。（二）紫云山庄规划调整情况紫云山庄未开发用地的规划调整，主要原因是我市基于盘活紫云山庄居住项目闲置多年的675.113亩的土地，并按照国务院国办发[2006]37号文《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即‘国六条’）的精神及严禁开发建设独立别墅和节约集约利用土地资源的基本国策，同意罗兰德公司将剩余未开发的用地（共9宗地块，分别为DO1地块：359.247亩；D02地块：5.914亩；D03地块：25.802亩；D04地块：71.747亩；D05地块：8.872亩；D06地块：154．776亩；D07地块：1.487亩；D08地块：6.365亩；D09地块：40.903亩，总用地面积675.113亩。）转让给紫云山庄公司，并同意紫云山庄公司申请调整紫云山庄未开发用地的修建性详细规划方案[规划调整总用地面积665.4亩，其中包括上述9宗地块中的6宗（D01、D03、D04、D05、D06、D09，总用地面积661.347亩）和D10（需整合的用地面积4.053亩），另三宗地块由于位于已建成入住区域范围，只可作为居住配套公建设施，未纳入规划调整范围。]。2007年8月13日，根据增府会纪[2007]18号文，我局批准了紫云山庄未开发用地的修建性详细规划调整方案，规划总用地面积665.4亩，总建筑面积1410800平方米，未开发用地地块的容积率为2.5，整个紫云山庄居住小区的容积率为1.723，建筑密度20%。具体的规划调整过程如下：紫云山庄公司分别于2006年1月和3月，向我局申请办理了5宗地块｛分别为：R01地块：363.3亩[D01（359.247亩）+Dl0（4.053亩）]、D03地块、D04地块、D06地块、D09地块｝的建设用地规划许可证的更名手续，其中D09和D06地块分别于2006年2月和11月办理了国有土地使用证的更名手续。2007年2月，紫云山庄公司和罗兰德公司联合向我局申请办理紫云山庄未开发用地（规划总用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案的审查，根据现行规划、土地开发政策及集约用地的原则，我局对送审方案进行初步审查，初步同意规划调整方案将地块规划分为两大部分进行考虑，一部分是保留原已建别墅区低密度的居住环境和建筑风格，在已建别墅区的东北面布置低层联排住宅：第二部分是在地块的西南面布置高层住宅，充分提高土地的利用率，符合国家节约集约利用土地的政策。送审规划调整方案由于提高了未开发用地的开发强度，容积率由2005年批准的0.63提高到2.5（实际上整个紫云山庄居住小区容积率为1.723），涉及建设单位须补交土地出让金等问题。因此，我局拟将该用地的规划调整方案提交市城市规划审批领导小组会议审议决定。由于紫云山庄部分用地已开发且部分业主已入住，为了体现公平公开，维护广大业主的权益，我局要求建设单位按经我局审查后的规划调整方案进行规划公示并须取得公证处的公证证明。建设单位于2007年2月15日至2007年3月3日（共15天）在紫云山庄居住区主要出入口进行了规划公示，并经增城市公证处公证，我局没有收到相关投诉。2007年3月13日，我局收到增城市土地房地产交易所关于要求明确紫云山庄住宅项目七宗地块（包括D01、D02、D03、D04、D05、D07、D08地块）规划设计条件的函（增交易[2007]03号），当日，我局依据上述经审查并经公示过的修规调整方案出具规划设计条件初步内部意见函复交易所，并同时注明‘仅作为政府内部参考使用，最终以市城市规划审批领导小组会议批准的修建性详细规划为准’。2007年3月21日，根据3月14日下午召开的市城市规划审批领导小组会议精神（增府会纪[2007]18号），我局以《关于广州紫云山庄房地产有限公司和广州罗兰德房地产有限公司用地修建性详细规划调整涉及规划设计条件改变的函》告知增城市国土局，紫云山庄居住项目未开发用地的修建性详细规划调整方案已经市城市规划审批领导小组会议审查同意，占地面积665.4亩，容积率由2005年我局审批同意的0.63提高到2.5。因调整方案提高了出让国有土地使用权的土地使用条件（容积率），请市国土局按相关法律要求追缴紫云山庄项目相关土地出让金。2007年7月25日，紫云山庄公司正式向我局申请审批紫云山庄未开发用地（规划总用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案，经审查，送审方案与2007年3月14日市城市规划审批领导小组会议审议同意的规划调整方案相一致，2007年8月13日，我局正式批复紫云山庄未开发用地（用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案，2007年9月7日，紫云山庄公司向我局申请办理国土证号为增国用（20**）第××号地块（用地单位：广州紫云山庄房地产有限公司，用地面积：154.776亩）的建设工程规划许可证，我局分别于2007年9月、10月和2008年6月，共批准建设工程规划许可证15宗，总建筑面积198508.02平方米。（三）紫云山庄居住小区规划调整符合国家政策法规，审批程序合法，审批依据充足……二、紫云山庄信访诉讼情况（一）紫云山庄业主信访情况2008年2月，紫云山庄业委会委托南方福瑞德律师事务所汤哨锋律师先后向广州市政府、广州市人大、广州市规划局、增城市政府、增城市人大及我局发来《关于请求维护紫云山庄业主合法权益的请示报告》和《法律意见书》的信访材料，信访反映广州紫云山庄房地产有限公司擅自毁坏小区公共设施与绿地违章建设，以及增城市城市规划局纵容紫云山庄公司违法建设行政不作为的问题，2008年2月20日，我局作出了增规[2008]45号《信访复函》，详细告知了汤哨锋律师我局同意调整规划的缘由和相关法规依据。（二）紫云山庄业委会起诉我局2008年3月，紫云山庄业委会（代理人：汤哨锋律师）将我局起诉至增城市人民法院，要求撤销我局于2007年8月13日对紫云山庄公司作出的《关于紫云山庄公司调整修建性详细规划的批复》。经庭审，增城市人民法院于2008年4月17日作出（2008）增法行初字第5号《行政裁定书》，以业委会不具备原告的主体资格为由，裁定驳回紫云山庄业委会的起诉。紫云山庄业委会对该裁定不服，又提起上诉。经终审，广州市中级人民法院于2008年9月27日作出（2008）穗中法行终字第356号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。（三）业主起诉我局在紫云山庄业委会向广州市中级人民法院提出上诉的同时，谢开育、马晓葱等6位紫云山庄业主又委托汤哨锋律师以业主个人名义向增城市人民法院起诉我局，诉讼请求同样是撤销我局于2007年8月13日作出的《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》。增城市人民法院受理了6位业主的起诉，并在增城市人民法院进行了开庭审理。在2008年10月23日，增城市人民法院作出（2008）增法行初字第8至13号《行政判决书》，具体判决如下：1、确认增城市城乡规划局于2007年8月13日对第三人紫云山庄公司作出《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的具体行政行为违法。2、驳回谢开育、徐柳好等6人请求撤销增城市城乡规划局于2007年8月13日对第三人紫云山庄公司作出《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的诉讼请求（由于A地块几十幢高层建筑在建或已封顶，部分楼已进入预售，依法不具有可撤销性）。我局对增城市人民法院作出的（2008）增法行初字第8至13号《行政判决书》不服，并于2008年11月17日上诉至广州市中级人民法院进行二审，上诉请求：1、撤销（2008）增法行初字第12号《行政判决书》第一项判决。2、依法确认增城市城乡规划局于2007年8月13日作出的《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的具体行政行为合法。同时，紫云山庄业主谢开育、马晓葱、徐柳好、谢国栋等4人对增城市人民法院上述判决也不服，并上诉至广州市中级人民法院。经开庭审理，广州市中级人民法院于2009年12月9日对我局及紫云山庄业主谢开育、马晓葱、徐柳好、谢国栋等4人的上诉作出终审判决（详见广州市中级人民法院（2009）穗中法行终字第109至114号行政判决书），判决如下：一、撤销增城市人民法院（2008）增法行初字第8至13号行政判决；二、驳回谢开育、马晓葱、徐柳好、劳志雄、谢国栋、梁广玮的诉讼请求。广州市中级人民法院作出的上述终审判决完全正确，我局服从广州市中级人民法院（2009）穗中法行终字第109至114号行政判决。……”。2011年3月22日，增城市新塘镇民委员会（甲方）与紫云山庄公司（乙方）签订《协议书》，载明“……二、罗兰德公司在开发之时，于1998年11月22日与甲方签订了一份《土地租赁合同》：罗兰德公司租用了甲方位于白头岗山塘约90亩及罗古石的面积共约215亩的土地使用权。由于罗兰德公司已与甲方失去联系，甲方现提出收回山塘及土地，并解除该《土地租赁合同》。乙方同意并确认该山塘及土地属甲方所有，乙方对该山塘及土地不享有权益。关于甲方收回该山塘及土地一事，与乙方无关。……”。2011年6月7日，增城市城乡规划局出具515号复函，载明“紫云山庄业委会：送来《关于请求出具土地规划红线证明文件的紧急函》收悉。经查核，现答复如下：一、1992年，罗兰德公司经新塘镇民委员会同意，向增城县建设委员会申办来函所提的约95亩湖地块的建设用地规划许可证，并获得增城县城镇规划管理局1993年7月11日批出0897号《建设用地规划许可证》。二、依据查档，以及增城市国土资源和房屋管理局增国房复[2011]309号文，被房地产开发红线包围的水塘95.6亩未办理土地有偿转让手续。经核查，增城市新塘镇村民委员会与罗兰德公司签有土地租赁合同，合同所指的215亩用地包含所指的白头岗山塘，合同租赁期自1998年11月22日至2062年7月22日止，租金全期每亩7万元。合同第七款约定白头岗山塘是农田基本建设设施，应保证塘内常年正常蓄水。三、根据相关法规规定，城市规划区内建筑物必须在合法建设用地范围内进行建设。来函中提到的人工湖地块没有取得合法的建设用地手续，属于非建设用地，未经合法土地审批和规划审批手续，不得进行各种建（构）筑物的工程建设。四、由于来函中提到的人工湖属于非建设用地，涉及使用地类问题应由国土部门管理。根据人工湖周边建设情况和现状地形，我局建议人工湖所在地块继续保留为水体，作为周边区域的调蓄区同时优化周边区域的居住环境。此复”。附件为土地租赁合同。紫云山庄业委会提供紫云山庄公司的地产宣传广告，紫云山庄公司、罗兰德公司与业主签订的《商品房买卖合同》各一份，证明广告宣传中列明有人工湖的存在。一审另查明：广州市标准化研究院颁发《社会诚信服务凭证》，载明：名称：紫云山庄业委会，类型：其他（负责人徐锦佳）有效期自2018年9月21日至2019年9月18日。紫云山庄业委会提供日期为2019年1月12日的《紫云山庄业主大会会议纪要》，载明：参加大会人员：广州市增城区紫云山庄全体业主，共282户。表决事项为：紫云山庄全体业主授权增城市新塘镇紫云山庄业主委员会以法院诉讼、调解、和解、商事仲裁、行政复议等方式处理一切有关紫云山庄全体业主权益的事宜。后附参会人员签名名单。一审审理中，紫云山庄业委会明确第一项诉讼请求的内容为：小区内只有一个人工湖，公共绿化环境用地就是小区里面的公共绿化地带。周边设施用地是指人工湖的周边，但是没有明确的四至范围。明确第三项诉讼请求为人工湖周边设施及建筑是指目前业主委员会的办公场所和高尔夫球水上练习场，还有一个保安亭，办公场所是一层构筑物。为查明该案双方争议的人工湖的位置以及相关信息，紫云山庄业委会申请对涉案人工湖范围进行红线测量。2019年10月21日，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具《示意图》，为此，一审法院发函广州市规划和自然资源局增城区分局了解上述涉案人工湖的性质及信息。2019年12月18日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2019]1452号《协助司法查询复函》，载明“一、经对比航拍图、项目规划总平面图等历史材料，贵院来函附件材料《示意图》范围内的63.235亩人工湖即是原增城市城乡规划局作出的增规[2011]515号复函中所列明面积约95亩的白头岗山塘。二、经核查，所提供的《示意图》63.235亩人工湖位于新塘镇，是集体所有土地，暂未办理集体土地所有权证。该人工湖不在紫云山庄公司规划报建的（‘合生湖山国际花园’）项目范围内。三、经查规划、城建档案系统，未查询到所提供的《示意图》63.235亩人工湖范围内及沿湖绿化用地范围的规划报建情况。”紫云山庄业委会陈述以下事实，1、涉案人工湖原来是山塘，开发商开发时做成了人工湖，建了挡土墙和人行道，所以面积应该是缩小了。2、紫云山庄业委会主张的人工湖周边设施是指道路、健身期间、石凳、亭子等。上述人工设施均是在人工湖95亩的范围内。3、坚持人工湖设施的诉讼请求。至于建筑物被拆除，由法院认定是否支持。4、紫云山庄业委会只是针对原来的200多套别墅成立的业委会，紫云山庄公司接手后，紫云山庄业委会还请紫云山庄公司来管理别墅区，然紫云山庄公司未接手管理。紫云山庄公司陈述以下事实，1、紫云山庄公司从罗兰德公司处继受土地使用权的时候，涉案人工湖已经存在。2、紫云山庄公司不清楚罗兰德公司是否对涉案人工湖进行翻新、改造、面积扩大或缩减等措施。紫云山庄公司没有进行过上述行为，从继受过来后就一直保持现状。3、涉案人工湖不包含在紫云山庄公司已经领取的土地使用权证范围内。4、紫云山庄业委会陈述的保安亭、办公场所、高尔夫球水上练习场不在紫云山庄公司受让的土地范围内。而且上述建筑据反映已经被拆除了。5、紫云山庄公司继受了罗兰德公司的土地权利后，整个小区没有取得权属证明的建筑物和设施，其造价没有计算到紫云山庄公司的建造成本中。6、紫云山庄公司没有将上述争议建筑物、设施的价值或者折损分摊到房屋的销售价格中。7、罗兰德公司之前建造的建筑物和设施不在紫云山庄公司的继受范围内。一审法院认为，针对紫云山庄业委会的第一项诉讼请求能否得到支持的问题。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]1452号《协助司法查询复函》所载明“一、经对比航拍图、项目规划总平面图等历史材料，贵院来函附件材料《示意图》范围内的63.235亩人工湖即是原增城市城乡规划局作出的增规[2011]515号复函中所列明面积约95亩的白头岗山塘。”的内容，可知涉案争议的人工湖的权属人并非是紫云山庄公司。该人工湖是罗兰德公司从增城区新塘镇村民委员会承租的山塘，而在承租该山塘后在山塘周边土地上进行建设的设施、道路，属于罗兰德公司与增城区新塘镇村民委员会的租赁法律关系所规制的范围，不属于该案处理范围。因此紫云山庄业委会的该项请求，于法无据，于理不合，一审法院不予支持。针对紫云山庄业委会的第二项诉讼请求能否支持的问题。如上文所述，上述人工湖及周边土地属于增城区新塘镇村民委员会，权属人并非紫云山庄公司，且办理国有土地使用权证属于相关行政部门的职能，并非法院职权范围，故一审法院对该项诉求亦不予支持。针对紫云山庄业委会的第三项诉讼请求能否支持的问题。人工湖的周边设施及建筑应如何处理，如上文论述，应属于罗兰德公司与增城区新塘镇村民委员会之间租赁合同解决的问题。且报批报建手续的办理属于行政部门职能，并非一审法院的职权范围，故一审法院对该项诉求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回紫云山庄业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由紫云山庄业委会负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，1992年10月20日增城县建设委员会出具编号0091《中华人民共和国建设用地规划许可证》，载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位：香港德奥投资有限公司；用地项目名称：高级别墅区；用地位置：新塘南安村、念如咀东边；用地面积711333.69m2;附图及附件名称：①建设用地规划许可证申请书壹份②用地申请表壹份③立项申请批复壹份④征地图壹份。遵守事项：一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。四、本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。1993年7月12日，增城县城镇规划管理局出具编号00897《中华人民共和国建设用地规划许可证》，载明：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位：广州罗兰德房地产有限公司；用地项目名称：高级别墅区配套项目；用地位置：新塘南安村。用地面积63726.99m2;附图及附件名称：①建设用地规划许可证申请书②用地申请表③用地申请报告④穗外经贸业[1993]1号⑤合同书⑥征地红线图各壹份。遵守事项：一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核，许可用地的法律凭证。二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。四、本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。紫云山庄业委会向本院提交了增城市城乡规划局出具的515号复函中所附的增城市新塘镇南安村村民委员会（甲方、出租方）与罗兰德公司（乙方、承租方）于1998年11月22日签订的《土地租赁合同》的复印件。该《土地租赁合同》约定：一、甲方同意将位于白头岗山塘、罗古石（地名）的土地贰佰壹拾伍亩租给乙方发展房地产配套使用。二、租赁时间从一九九八年十一月二十二日起至二Ｏ六二年七月二十二日止。期满后，将土地交回甲方。若乙方需续租，应于期满前一年与甲方磋商续租事宜。在同等条件下，乙方可有优先租用的权利。三、在租赁期间，甲方拥有土地所有权，乙方拥有土地使用权，乙方不得将租赁土地转作抵押或变卖。同时甲方也不得再租赁期间收回土地或变更承租方。四、土地租金约为全期每亩柒万元。签约时交款80%，其与款项在签约后两年内交清。逾期欠交的余额按照当年银行定期存款一年期利率计算利息。五、乙方因平整场地及通水通电所需的一切费用由乙方自己负担，不得向甲方索取补偿。六、甲方负责补偿村民青苗、迁坟补助等费用开支。七、白头岗山塘是农田基本建设设施，乙方应保证塘内常年正常蓄水，在出现天旱农田需浇灌时，甲方可和乙方协商无偿地适度放水浇灌农田，乙方可利用山塘开展多种经营项目，管理和收入归乙方单方所有。乙方也可以承包等形式发包给他人从事经营活动，具体事宜由乙方和承包者达成有关协议。八、合同到期后，乙方在租用土地上的一切建筑不能拆除。紫云山庄业委会主张紫云山庄公司基于该《土地租赁合同》取得涉案人工湖的使用权，该使用权与其诉请要求紫云山庄将人工湖及其周边设施及绿化使用环境交由其及全体业主共同管理使用是一致的；其所主张的业主共有权是从该地役权引申过来。紫云山庄业委会向一审法院提交了紫云山庄公司（出卖人）与李为平、马晓葱（买受人）签订的合同编号为2005004767的《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买紫云山庄玫瑰园8号房现房。该合同最后一页为“紫云山庄规划总平面图”。该页上端有手写“以下规划图为规划局测绘图，其中人工湖与紫云山庄玫瑰园8号之物业使用年限并存”内容并加盖有“广州紫云山庄房地产有限公司营销部”印章。2006年2月9日，罗兰德公司（甲方）与紫云山庄公司（乙方）签订《协议书》载明：“一、甲乙双方同意，甲方为紫云山庄开发配套修建的全区地下管网系统，包括但不限于排水、排污、供水、供电、管道煤气、电话、有限电视等系统，以及甲方修建的紫云山庄内全部地面共用设施，包括但不限于道路、绿化、网球场、游泳池、艺术广场、环湖步道园林景观、大门景观、休憩用地、路灯、泵房、配电房、加压站、河道、闸门、保安设施等，全部无偿移交给乙方。二、乙方承诺，接手上述地下地上公建设施后，负责承担起开发商之义务，全面履行管理、运行、维护、抢修之责任。其中所发生的一切维护费用，均由乙方自行承担，与甲方无涉。”紫云山庄业委会主张依据该《协议书》第一条中“紫云山庄内全部地面共用设施，包括但不限于……环湖步道”的约定，说明罗兰德公司已经将涉案95亩人工湖在内的管理开发权一并转让给紫云山庄公司。紫云山庄公司实际开发了紫云山庄小区。紫云山庄公司在一审期间提交的其作为乙方与南安村委会作为甲方于2011年3月22日签订的《协议书》后附罗兰德公司与南安村委会于2006年11月30日签订的《还款协议书》显示，罗兰德公司尚欠南安村委会租用土地（土地名：白头岗山塘、罗古石215亩）部分的租金1547万元整（利息另计）。二审期间，紫云山庄业委会向本院陈述：一、其所主张的业主共有权的陈述经多次变更，最终明确为：该业主共有权是罗兰德公司基于与原增城市新塘镇南安村委会签订《土地租赁合同》取得的地役权引申过来的业主共有权，依据该《土地租赁合同》取得的是使用权。二、其认为，515号复函显示罗兰德公司已取得涉案95亩山塘范围的建设用地规划许可说明罗兰德公司已取得该95亩山塘范围的使用权。该515号复函又载明包括该95亩山塘在内的土地是罗兰德公司向南安村委会租赁而来，明显与建设用地规划许可存在矛盾，所以上述《土地租赁合同》是不真实的。三、其确认：1.涉案的95亩山塘没有登记在紫云山庄公司名下，也未登记在紫云山庄业委会名下；2.上述95亩山塘已进行过改造，目前剩下的人工湖面积为63.235亩，周边设施、建筑没有经过报建，是违法建筑；3.涉案人工湖及周边设施用地及公共绿化环境用地现由紫云山庄业委会管理。其认为，根据2006年2月9日的《协议书》，紫云山庄公司对人工湖及周边设施有管理义务，但紫云山庄公司不依约履行管理义务。虽然涉案合同中没有约定由紫云山庄公司来完成周边设施的报建手续，但这些共用设施和物业服务用房根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，应属于全体业主共有。而这些设施是开发商进行建设的，故其有权要求紫云山庄公司完善相关的报建手续。根据其所提交的《商品房买卖合同》最后一页手写“以下规划图为规划局测绘图，其中人工湖与紫云山庄玫瑰园8号之物业使用年限并存”可以证明紫云山庄公司是将人工湖的使用权一并售卖。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于紫云山庄业委会依据业主共有权所主张的各项诉讼请求应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”小区内公用设施、公共场所和物业服务用房属业主共有的前提是相关设施、用房等属于合法建筑。《中华人民共和国物权法》第一百五十七条规定“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。”可见，地役权的设立的形式要件必须是签订书面合同。本案中，紫云山庄业委会主张其对涉案人工湖及周边设施用地及公共绿化用地享有业主共有权，并陈述该业主共有权是基于罗兰德公司与南安村委会签订的《土地租赁合同》的地役权引申而来，罗兰德公司因该《土地租赁合同》取得对涉案人工湖的使用权，在紫云山庄公司承接后已将涉案人工湖的使用权一并售卖给紫云山庄业委会及全体业主。对此，首先，从增城县城镇规划管理局出具编号00897《中华人民共和国建设用地规划许可证》载明的内容看，该许可证证的用地单位是罗兰德公司，且是对该许可证项下的用地项目办理征用划拨土地手续准许的凭证，有效期为自1993年7月12日起的六个月，即1994年1月12日起该证已自行失效。紫云山庄公司并不是该许可证批准的用地单位，也不可能承继已失效的许可证。紫云山庄业委会主张该许可证至今仍有法律效力与事实不符。根据增国土征复字（1992）第70号批复、515号复函内容，结合1998年11月22日《土地租赁合同》、2006年11月30日《还款协议书》、2011年3月22日《协议书》等约定可知，涉案水塘95.6亩虽然包围在本案小区房地产开发红线内，但是罗兰德公司实际并未办理土地有偿转让手续，当然不可能取得该山塘对应的国有土地使用权证。紫云山庄业委会亦没有提交证据证实紫云山庄公司因向罗兰德公司购买而取得的相关国有土地使用权证的范围包括该涉案山塘在内。一审法院认定紫云山庄公司不是涉案山塘的所有权人正确。紫云山庄业委会依据已失效的建设用地规划许可证主张罗兰德公司已对涉案山塘已完成征地、紫云山庄公司已取得涉案水塘的使用权，于法无据，本院不予采纳。其次，涉案《土地租赁合同》系罗兰德公司与南安村委会所签订，现有证据不足以证实罗兰德公司已依据该租赁合同全额交付了租赁期间的全部土地租金，紫云山庄业委会没有提交证据证实紫云山庄公司承继了该合同的权利义务。因紫云山庄公司并没有与南安村委会签订书面合同设立相关地役权，故紫云山庄业委会主张紫云山庄公司取得了涉案山塘的地役权缺乏依据，其据此主张本案业主共有权系由上述地役权引申而来显然不成立。况且基于租赁合同取得的地役权，根本不具备办理相关土地国有土地使用证的前提和条件。第三，紫云山庄业委会向一审法院提交的《商品房买卖合同》最后一页手写“以下规划图为规划局测绘图，其中人工湖与紫云山庄玫瑰园8号之物业使用年限并存”，并不涉及人工湖使用权的售卖，也不涉及对业主共有权的约定。该合同也未对人工湖及相关设施的报建、管理等进行约定。且涉案人工湖及周边设施和建筑没有经过报建，均属于违章建筑，紫云山庄业委会要求紫云公司对周边设施及建筑完善报建手续，没有合同和法律依据，本院不予支持。同前述，没有证据证实紫云山庄公司已承继涉案人工湖及周边设施及公共绿化环境用地的使用、管理及相关义务，且紫云山业委会已向本院确认涉案人工湖及周边设施用地及公共绿化环境用地目前由其进行管理，因此，紫云山庄业委会上诉要求紫云山庄公司履行交付义务，亦属无理。综上，一审法院对紫云山庄业委会的全部诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人增城市新塘镇紫云山庄业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 罗 毅审判员 张一扬二〇二〇年十月二十一日书记员 伍静怡李蕴妍