云南省昭通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云06执异69号异议人（案外人）：马帅，男，生于1987年9月4日，回族，昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：龚凯，云南意衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。异议人（案外人）：马梦蓉，女，生于1988年3月26日，回族，昭阳区人，农信社职工，住云南省昭通市昭阳区，系马帅之妻。异议人（案外人）：林晨，男，生于1985年11月21日，汉族，昭阳区人，农信社职工，住云南省昭通市昭阳区。异议申请人（案外人）：刘琨，男，生于1983年9月17日，汉族，昭阳区人，农信社职工，住云南省昭通市昭阳区。异议人（案外人）：刘阳勇，男，生于1987年6月9日，汉族，昭阳区人，农信社职工，住云南省昭通市昭阳区。被申请人（申请执行人）：朱凤龙，男，生于1965年4月30日，汉族，住云南省昭通市昭阳区。被申请人（被执行人）：昭通大德房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区。法定代表人：赵庆云，董事长。被申请人（被执行人）：雷发万，男，1973年11月20日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。被申请人（被执行人）：赵庆云，男，1975年10月10日出生，汉族，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。申请执行人朱凤龙与被执行人昭通大德房地产开发有限公司、赵庆云、雷发万民间借贷纠纷强制执行一案，本案在执行过程中，异议人马帅、马梦蓉等五人向本院提出书面异议。本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。异议人马帅、马梦蓉等五人请求：解除对御峰云府10幢1单元1801号住房、5幢1单元2801号住房、9幢1单元2002号住房，8幢1单元801号住房，8幢1单元901号住房，8幢1单元601号住房，9幢1单元301号住房，4幢2单元2901号住房，11幢1单元201号住房，共计9套房屋的查封。其主要事实是：本案案涉9套住房系大德公司出售给马涛购买，案外人向马涛购买且已支付全部购房款，房屋实际权利人为案外人所有，非大德公司可供执行财产。1.大德公司因欠付马涛工程款与材料供应款，双方协商后以一部分住房抵偿给马涛（约140套）；2.2016年马涛将抵账获得的房屋其中9套分别出售给了贾天春、秦绍波、刘晓风、马梅、朱凤品、康绍飞、李才高、李腾、孔谨等9人，由大德公司分别与9人签订《商品房购销合同》并办理了备案登记，9人缴纳首付款后在昭阳区农商行申请办理了按揭贷款，款项由大德公司收取后全部转交给马涛；3.后因御峰云府烂尾停工，部分向马涛购买房屋的业主（含前述9人）找马涛退房，由马涛将收取的首付款退还其本人，银行按揭贷款由马涛安排其公司员工王明军每月偿还；4.2018年，马涛在昭阳区农信社办理业务，与刘琨闲聊时无意中提到其还有许多御峰云府的住房未售出去，现“烂尾楼”已经完工交付，以后周边环境不错，很有购买价值。刘琨得知这一消息后，便邀约同事马梦蓉、林晨、刘阳勇等人一起购买；5.刘琨、马梦蓉、林晨、刘阳勇四人与马涛协商达成一致：四人向马涛购买御峰云府房屋9套，单价为3800元/㎡,交易方式为：四人分期分批将款项转给马涛指定的王明军，王明军收到后将该9套房屋在银行将尚欠的按揭贷款结清，取得银行《结清证明》，再联系原来的购房人到房管所撤销原《备案登记》（撤销备案登记需结清银行按揭），然后再联系大德公司重新签《商品房购销合同》给四人，并办理备案登记，剩余款项再支付给马涛；6.达成上述约定后，由于四人为避免引起非议，经商议后将款项全部汇集到林晨母亲洪惠仙的银行卡，再由洪惠仙转账给王明军去偿还银行按揭贷款，嗣后，四人通过洪惠仙共计向王明军转账335万元、向马涛转账55万元用于偿还银行贷款，并付清全部购房款；7.取得《结清证明》撤销原备案登记后，经马涛联系，大德公司就该9套房屋重新与四人指定的马帅（马梦蓉的丈夫）签订了《商品房购销合同》，并于2018年6月26日办理了备案登记，同时将房屋钥匙交付给了马帅等人；8.2018年10月，因需要把购买的房屋备案到各自的名下，故马帅向房管所申请撤销了备案登记，正待各自确定备案名字时，9套房屋被昭通市中级人民法院查封。在前述房屋交易过程中，房屋权利早已不属于大德公司所有，屡次发生转移。四人向马涛购买房屋时，因马涛系四人工作单位昭阳农商行凤霞支行的客户，房屋按揭贷款也在该支行办理，为避免在单位引起不必要的误会，所以才选择购房款经洪惠仙向马涛支付、委托备案给马帅这样“绕一圈”的方式，导致原本简单的交易复杂化，但究其根本，四人实属案涉房屋的实际权利人。综上所述，申请人认为其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，足以排除被申请人的一般金钱债权执行，现特向贵院提出执行异议，恳请人民法院查明事实，依法予以支持为谢！本院查明,本院在审理原告朱凤龙诉被告昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，朱凤龙向本院提出财产保全申请，请求保全昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云价值71463302.70元的财产，本院于2018年10月19日作出(2018)云06民初126号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云价值71463302.70元的财产，并对昭通大德房地产开发有限公司包括御峰云府10幢1单元1801号住房、5幢1单元2801号住房、9幢1单元2002号住房、8幢1单元801号住房、8幢1单元901号住房、8幢1单元601号住房、9幢1单元301号住房、4幢2单元2901号住房、11幢1单元201号住房9套房屋在内的104套住房和17个商铺进行了查封。2019年4月3日，本院作出(2018)云06民初126号民事判决书判决：“一、由被告昭通大德房地产开发有限公司、被告赵庆云、被告雷发万于本判决生效之日起30日内连带偿还原告朱凤龙借款本金34881167.60元，以及计算至2018年8月17日的利息15304397.34元，本息合计50185564.94元；二、由被告昭通大德房地产开发有限公司、被告赵庆云、被告雷发万于本判决生效之日起30日内向原告朱凤龙支付自2018年8月18日起至履行完毕之日止的利息（以本金34881167.60元为计算基数，按年利率24%计算）；三、驳回原告朱凤龙的其他诉讼请求。案件受理费、保全费共计411617.00元，由被告昭通大德房地产开发有限公司、赵庆云、雷发万连带承担285100.00元；原告朱凤龙承担126517.00元。双方均不服提出上诉，2019年11月23日，云南省高级人民法院作出（2019）云民终913号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案进入执行后，本院于2020年1月14日作出(2020)云06执24号执行裁定书裁定，裁定对昭通大德房地产开发有限公司、雷发万、赵庆云价值人民币50588720.94元的资产予以查封、冻结、划拨、扣押、扣留、扣取、拍卖、变卖。异议人马帅、马梦蓉、林晨、刘琨、刘阳勇于2020年10月16日向本院提出书面异议申请。本案异议申请人向本院提交了以下证据：1.身份证复印件；2.本院(2020)云06执24号《执行裁定书》；3.商品房买卖合同登记备案表、结清证明、农村信用社按揭贷款回单，证明9套房屋已于2016年出卖给贾幵春、秦绍波、刘晓风、马梅、朱凤品、康绍飞、李才高、李腾、孔谨并办理登记备案及银行按揭贷款的事实；3.转账流水、农商行贷款账还款记录、商品房买卖合同登记备案表、中国工商银行回单、中国农业银行卡交易明细，证明该9套房屋登记备案至马帅名下，并已结清银行按揭贷款。4.王明军《情况说明》一份，证明款项支付情况。经本院查阅本院(2020)云06执24号执行案卷，昭通大德房地产开发有限公提交的《申请》中已证实包含该9套房屋在内的29套房屋已付全款并已交付装修入住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据以上规定，本案中，异议申请人马帅、马梦蓉、林晨、刘琨、刘阳勇为案外人，对执行过程中执行标的认为系该异议人所有提出排除执行的异议，同时又对本院执行中的执行行为提出异议，本院依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，昭通大德房地产开发有限公司开发的御峰云府10幢1单元1801号住房、5幢1单元2801号住房、9幢1单元2002号住房、8幢1单元801号住房、8幢1单元901号住房、8幢1单元601号住房、9幢1单元301号住房、4幢2单元2901号住房、11幢1单元201号住房9套房屋马帅等已证明全款支付，并与昭通大德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，现备案登记于马帅名下，系在本院查封涉案房屋之前。因此马帅、马梦蓉、林晨、刘琨、刘阳勇请求解除查封，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：解除对御峰云府10幢1单元1801号住房、5幢1单元2801号住房、9幢1单元2002号住房、8幢1单元801号住房、8幢1单元901号住房、8幢1单元601号住房、9幢1单元301号住房、4幢2单元2901号住房、11幢1单元201号住房9套房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 丁 勇审判员 王荣祥审判员 杨胜洪二〇二〇年十月二十八日书记员 祖维灿