河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4475号上诉人（原审被告）：高飞，男，汉族，1987年10月3日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘宏羽，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁彬，男，汉族，1988年2月20日生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：金翔宇，河南道睿律师事务所律师。上诉人高飞因与被上诉人袁彬租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高飞及其委托诉讼代理人刘宏羽，被上诉人袁彬及其委托诉讼代理人金翔宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高飞上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人袁彬不具备原审原告的诉讼主体资格。上诉人只与案外人杨保家发生过借钱关系，从未向被上诉人袁彬借过钱，也没有同被上诉人袁彬发生过其它任何业务关系。2、本案系虚假民事诉讼。本案系由杨保家向上诉人亲自实施的套路贷连环犯罪案件，根本不存在任何房屋租赁事实。杨保家自己开一个房屋买卖中介所，他先介绍上诉人买房，后又主动引诱上诉人借他的高利贷钱，接着就勾结被上诉人袁彬把该房屋抵押给自己，并签订所谓的《房屋买卖合同》及《租赁合同》一步一步地将上诉人的房子套取走，企图达到骗取上诉人房产的险恶目的。3、原审适用法律错误。原审判决以“确实存在借款关系”为由，将无效的《房屋买卖合同》错误认定为“借款关系转变为房屋买卖关系”，属适用法律错误。请求支持上诉人的上诉请求。袁彬辩称，1、袁彬具有原告诉讼主体资格。袁彬与第三人杨保佳为朋友关系，2017年，上诉人高飞因资金需要，通过第三人向袁彬多次借款，并通过第三人账号交付借款，后高飞不能偿还借款，与袁彬达成协议，高飞将自己购买的林溪谷8号楼901室以85万价格出售给高飞，并将双方欠款本息58万转化为购房款，剩余房款由袁彬按月偿还原房东银行贷款账户，双方签订了《买卖合同》，同日，双方又签订了《房屋租赁合同》，将房屋又出租给高飞使用，租期一年。租期到期后，高飞拒不腾空房屋，引起了诉讼的发生。本案所签订的借贷合同、买卖合同、租赁合同，均有袁彬和高飞签订完成，依据合同相对性，袁彬提起诉讼符合法律规定，具有原告主体资格。2、本案借贷关系，买卖关系，租赁关系均是平等主体之间的民事交往行为，是双方真实意思的表达，不存在合同法52条合同无效的情形，上诉人高飞主张是虚假诉讼，没有事实及法律依据。3、本案适用法律正确，高飞在不能归还袁彬借款后，将自己购买的房屋出卖给袁彬，后袁彬将房屋又出租给高飞，租期到期后，高飞拒不腾空房屋，一审判令高飞交付房屋并支付违约金，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。袁彬向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空并搬离租住的位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口林溪谷8号楼1单元901室，并把该房屋交付给原告；2、判令被告按照日136.6元的标准，支付自2019年12月4日至腾出房屋之日的违约金，暂定违约金20763元（自2019年12月4日起至2020年5月4日按照日136.6元计算）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与案外人杨保家是朋友，被告自2014年来通过租房、买房与杨保家认识，后与杨保家多有合作。被告因资金需要，自2017年1月至2018年12月通过杨保家转账与原告发生20余次借贷关系。2018年12月3日，原、被告双方对欠款本息进行了对账并结算，双方约定，将被告所购买的位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口林溪谷8号楼1单元901室房屋以85万元价格出售给原告，上述欠款本息双方协商以58万元转为已付购房款，被告高飞及其妻子赵聪出具了收条，并约定剩余购房款27万元由原告按月偿还原房东廉娟的银行房贷，双方签订了《房屋买卖合同》。被告高飞及其妻子赵聪将原房主廉娟与其签订的《房屋买卖合同》及廉娟购买房屋的缴费发票等与该房屋相关的原始权利凭证移交给了袁彬。同日，原、被告又签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给高飞使用，租赁期间自2018年12月3日至2019年12月3日，月租金为2050元，由高飞按月支付房屋租金到原房屋所有人廉娟银行房贷还款账户，并约定租赁期限届满未能将房屋及时交付的，应按原日租金的二倍（每日约136.6元）按实际天数支付违约金并交付房屋。房屋租赁到期后，被告高飞没有按照约定腾空交付房屋。另，双方就案涉房屋产生争执，高飞报警，称原告等人涉嫌套路贷，南阳市公安局高新分局等进行了调查，但未正式立案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案当事人在《房屋买卖合同》签订前，确实存在借款关系，且为了履行还款义务，双方签订了《房屋买卖合同》，同时，被告高飞将涉案房屋的相关原始权利凭证交付给原告，并与原告袁彬签订了《房屋租赁合同》，上述行为完成时，原告袁彬获得对涉案房屋的实际控制权利。原、被告双方签订《房屋买卖合同》是在被告未清偿借款本息的情况下，经双方协商并对账结算，将借款关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋剩余款项的支付、房屋的交付、房屋的租赁等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致终止借贷合同关系，建立房屋买卖合同关系，是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，且未有证据证实该以物抵债协议存在恶意损害第三人合法权益等无效事由，是借款合同到期后被告难以清偿债务时，将房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式，该交易方式未违反法律、行政法规的强制性规定。被告称双方实际没有租赁和买卖关系、涉嫌虚假诉讼等辩解，未有充分事实依据，一审法院不予采纳。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期后，被告高飞应按照合同约定腾空交付房屋，现被告违反合同约定，应当承担违约责任。原告请求被告腾空交付房屋，并按照日136.6元的标准支付违约金的主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、判决生效后十五日内，被告高飞迁出位于南阳市卧龙区光武西路与工业路交叉口林溪谷8号楼1单元901室房屋并将房屋交付原告袁彬；二、判决生效后十五日内，被告高飞按照每日136.6元自2019年12月4日至交付房屋之日止支付原告袁彬违约金。案件受理费160元，由被告高飞负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，高飞因资金周转原因向杨保家借款，而杨保家向其出借的款项中有部分系袁彬的钱，对此事实高飞应为明知，因为高飞在公安机关的询问笔录中陈述称2016年10月份杨保家借给他25万元的时候告诉他其中的24万元是袁彬的，之后高飞与袁彬签订《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》抵偿所欠袁彬的借款并出具收条，亦证明高飞认可与袁彬之间的民间借贷法律关系。高飞辩称签订的是空白合同，但并未提交证据证明，其该项辩称本院不予支持。袁彬作为债权人和《房屋租赁合同》的当事人，其有权向法院起诉主张权利，高飞上诉称袁彬主体不适格的理由不成立，本院不予支持。高飞上诉称本案系虚假民事诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，其应当承担举证责任。高飞上诉称杨保家实施套路贷犯罪并存在放高利贷行为，并曾向公安机关报警，但公安机关并未正式立案，高飞也未提交证据证明与杨保家或袁彬之间的借贷存在高息的约定，高飞提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。高飞既然与袁彬签订《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》，并出具收到袁彬58万元购房款的收条，证明高飞与袁彬对以往的借贷关系进行过清算并确定了下欠本息数额，如果高飞认为其签订合同中存在欺诈或胁迫的情形，其有权向法院申请撤销上述合同，但高飞并未在法定期限内行使撤销权，故一审法院认定合同有效并判令高飞履行合同义务符合法律规定，高飞上诉称一审适用法律错误、本案系虚假诉讼的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人高飞负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十月二十六日书记员  宁亚楠