广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20670号上诉人（原审被告）：马东林，男，1961年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志刚，内蒙古义源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州羊城铁路物业管理有限公司，住所地广州市越秀区共和路**。法定代表人：罗伟志，该公司经理。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。上诉人马东林因与被上诉人广州羊城铁路物业管理有限公司（以下简称羊城铁路物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。马东林上诉请求：1.撤销一审判决，驳回羊城铁路物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由羊城铁路物业公司承担。事实和理由：1.一审认定基本事实错误导致判决错误。马东林与羊城铁路物业公司于2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2013年8月1日至2014年7月31日，合同期满后涉案房屋至今一直由马东林经营使用，马东林也按照原合同交付租金，一审判决第三页在审理查明最后一行中“房屋原由被告承租”错误，应为至今仍为马东林承租使用；2.一审法院违反不告不理原则，超出诉讼请求进行判决错误。一审中羊城铁路物业公司主张“判令确认原告与被告于2014年2月20日签订的房屋租赁合同在2018年8月15日解除”为确认之诉，而一审判决“一、原告广州羊城铁路物业管理有限公司与被告马东林在2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》”于本判决发生法律效力之日解除为变更之诉，违反了不告不理原则；3.羊城铁路物业公司主张确认合同已解除没有事实与法律依据，一审判决“于本判决发生法律效力之日解除”是错误采信证据。马东林一直占有使用涉案房屋并交付了租金，为不定期租赁合同关系，一审在没有查明此事实的情况下判决合同解除是错误的。综上，请二审查明本案事实，依法撤销一审判决并驳回羊城铁路物业公司的诉讼请求。羊城铁路物业公司辩称，不同意马东林的全部上诉请求。一审判决正确，请求二审予以维持。羊城铁路物业公司于2019年7月1日向一审法院起诉请求：1.判令确认羊城铁路物业公司与马东林于2014年2月20日签订的房屋租赁合同在2018年8月15日解除；2.判令马东林向羊城铁路物业公司腾空交还马东林承租使用的位于广州市越秀区XX号；3.判令马东林向羊城铁路物业公司支付从2018年8月16日至2019年6月30日止的逾期腾空交还房屋的违约金22050元（每月按照约定的租金及管理费2100元的200%计算）；4.判令马东林向羊城铁路物业公司支付从2019年7月1日至返还房屋之日止的房屋使用费及违约金(每月按约定的租金及管理费2100元的300%计算即6300元，该标准包括了使用费本金及按诉请3计算的违约金）；5.判令羊城铁路物业公司无须向马东林返还租赁保证金2700元。一审法院认定事实：广州市越秀区东园新村XX号楼XX、XX号大楼为登记于广州铁路局房地产公司名下的房产，建筑面积2380.77平方米。该房屋其中的XX号首层部分房屋原由马东林承租作商业使用。2014年2月20日，羊城铁路物业公司（甲方）与马东林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将东园新村XX号首层(部分)房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商铺用途使用，面积为30平方米，租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，每月租金1260元，管理费840元，两项费用合计2100元，乙方在签订本合同之日，向甲方交纳相当于三个月租金及管理费作为租赁保证金，共计为6300元，合同期满，乙方无发生任何违约行为的，甲方一次性不计息退还；乙方需在每月5日前缴纳当月租金及管理费；租赁期满甲方收回房屋，按上级批准的租赁方案选定最优承租人的，在同等条件下原承租人有优先权；租赁期满或合同提前解除的，乙方应在期满之日或合同解除之日搬迁完毕，乙方将该房屋、钥匙及甲方拥有的设施、设备完好无缺交返甲方；甲方对乙方租赁房屋的装修、增设他物的投资不予补偿；租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为，乙方在合同终止日搬迁后十五日内凭租赁合同和租赁保证金原始凭证到甲方办理退还租赁保证金；租赁保证金不计利息；如乙方有其他违约行为，甲方可将保证金全部或部分扣除用于补偿，租赁保证金不足的，乙方需向甲方赔偿；租赁期届满，甲乙双方未签订新的租赁合同，乙方逾期不交出房屋的，甲方除限期乙方搬出以及补交占用期租金和管理费外，还要向甲方支付占用期内月租金和管理费200%的违约金等。该合同头部乙方处注明为“广州骏诚企业有限公司”，落款处乙方一栏为马东林的签名。马东林表示该公司是马东林设立的企业，在涉案房屋内经营；最早曾以该公司名义承租涉案房屋，之后就以马东林名义承租。上述合同签订后，马东林承租使用涉案房屋至今，并按合同约定的标准向羊城铁路物业公司交纳租金及管理费至2019年10月。2018年6月13日，广州铁路地产置业有限公司在网络上发布招商公告，对包括涉案房屋在内的共38处房产进行公开招租。2018年7月27日，广州铁路地产置业有限公司向广州骏城企业有限公司发出《清场通知书》，表示该公司作为原承租户未能中租，故要求该公司在2018年8月15日前将该房屋腾空，并办理相关退房手续等。2018年11月27日，羊城铁路物业公司委托广东国道律师事务所陈XX律师向马东林（广州骏诚企业有限公司）位于涉案房屋的地址发出《关于租赁合同解除并要求交还房屋的律师函》，认为羊城铁路物业公司、马东林的合同属于不定期，广州铁路地产置业有限公司通知马东林于2018年8月15日解除合同，并要求收回房屋，但马东林未按要求限期退还房屋已构成严重违约，须承担违约责任，并须从2018年8月16日起除按原合同约定的标准缴纳租金及管理费外还应按200%的标准支付违约金等。该函件因收件人拒收被退回。一审诉讼期间，羊城铁路物业公司表示马东林向羊城铁路物业公司支付了2700元租赁保证金，并提供了中国建设银行于2013年1月9日出具的《现金交款单》予以证明。马东林则主张其已向羊城铁路物业公司支付了租赁保证金6300元，但未能提供相应证据证明。一审法院认为：羊城铁路物业公司、马东林自愿签订的上述《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，马东林继续使用涉案房屋并交纳租金，羊城铁路物业公司对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。根据现有证据，广州铁路地产置业有限公司于2018年7月27日向广州骏城企业有限公司发出《清场通知书》通知其于2018年8月15日腾退房屋，羊城铁路物业公司据此主张上述租赁合同于2018年8月15日解除，但目前未有证据证明马东林已签收该《清场通知书》，即羊城铁路物业公司未能证实已经送达马东林；此外，上述《关于租赁合同解除并要求交还房屋的律师函》亦未有效送达至马东林，故涉案租赁合同解除之日宜以本判决生效之日为准。同理，因羊城铁路物业公司的解除合同通知未有效送达至马东林，羊城铁路物业公司现主张逾期腾空交还房屋的违约金依据不足，对此不予支持。合同解除后，马东林负有将涉案房屋腾空交还给羊城铁路物业公司的义务，还应参照合同约定的租金标准逐月计付使用费至实际交还房屋之日止。此外，根据合同约定，羊城铁路物业公司应在马东林腾空交还房屋之日起十五日内将马东林已缴纳的保证金退还给马东林。至于保证金的数额，因马东林未能提供证据证明其实际缴纳的数额，而羊城铁路物业公司已提供证据证明收到马东林支付了保证金2700元，一审法院根据案件现有证据认定羊城铁路物业公司应退还保证金数额为2700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院于2020年2月28日作出如下判决：一、羊城铁路物业公司与马东林在2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、马东林应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出所承租的广州市越秀区XX号房屋，将该房屋腾空交还给羊城铁路物业公司。羊城铁路物业公司应于马东林实际腾空交还房屋之日起十五日内将保证金2700元退还给马东林；三、马东林应于本判决发生法律效力之日起五日内向羊城铁路物业公司支付2019年11月至本判决发生法律效力之日止的房屋租金及管理费（按每月2100元计）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费及管理费，马东林应参照上述标准逐月向羊城铁路物业公司计付至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回羊城铁路物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费509元，由羊城铁路物业公司负担409元，马东林负担100元。本院二审期间，马东林主张其是羊城铁路公司的员工，承租涉案房屋是参加公司提供的福利项目，于庭询后补充提交了《铁路职工工作证》，载明马东林是中国铁路广州局集团有限公司广深股份公司广州货运中心的职工，职务是主任干事。经质证，羊城铁路物业公司对该证据三性均不予确认，认为马东林长期在涉案商铺从事经营活动，又自称在铁路国有企业担任主任干事职务，不符合国有企业的管理规范。且经查询工商登记资料，仅有相似名称为“广深铁路股份公司广州货运中心”的企业，马东林提交的工作证记载的单位与工商登记的名称不相符，且与本案争议也不具有关联性。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，根据国家企业信用信息公示系统显示，广州羊城铁路物业管理有限公司为法人独资公司，广州铁路地产置业有限公司为其全资股东；广州铁路地产置业有限公司的全资股东为中国铁路广州局集团有限公司。涉案房屋登记产权人广州铁路局房地产公司已变更为广州铁路房地产开发公司。主管部门（出资人）为广州铁路集团公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据马东林的上诉请求，结合羊城铁路物业公司的答辩意见，本案二审争议焦点是应否支持羊城铁路物业公司收回涉案房屋。羊城铁路物业公司与马东林签订的涉案租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但马东林一直继续使用并向羊城铁路物业公司支付租金至2019年10月，因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定羊城铁路物业公司、马东林之间形成不定期租赁关系正确。因租赁期限为不定期，当事人有权随时解除租赁关系。虽羊城铁路物业公司主张广州铁路地产置业有限公司于2018年7月27日向广州骏城企业有限公司发出《清场通知书》，羊城铁路物业公司于2018年11月27日向马东林（广州骏城企业有限公司）发出《关于租赁合同解除并要求交还房屋的律师函》，但未提交相应证据证明该两份函件有效送达至马东林（广州骏城企业有限公司），故一审判决没有支持羊城铁路物业公司要求确认租赁关系于2018年8月15日解除的诉讼请求并无不当。因羊城铁路物业公司可随时要求解除合同，其提起本案诉讼要求确认合同已解除，一审法院判决涉案租赁合同于判决生效之日解除，马东林腾空交还房屋并按照原合同约定的标准向羊城铁路物业公司支付自2019年11月起至判决生效之日止的租金、管理费及判决生效之日至实际腾空交还之日的使用费和管理费，并未超出羊城铁路物业公司诉讼请求，且有利于马东林，羊城铁路物业公司对此没有上诉，本院予以维持。一审关于退还保证金的判项亦无不当，本院予以确认。至于马东林主张其是羊城铁路公司的职工、承租涉案房屋是参加公司提供的福利项目的问题，本院认为，马东林确认其承租涉案房屋是用作商铺用途，且原来以其设立的广州骏城企业有限公司名义承租经营，因此马东林是否属于该公司职工与本案无必然关系，且羊城铁路物业公司对马东林的职工身份不予确认，故马东林以福利原因要求继续按照原租金标准承租涉案房屋的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，马东林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由马东林负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月三十日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳