福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1423号 上诉人（原审原告）：福建大成物业服务有限公司，住所地三明市梅列区东安新村****。统一社会信用代码91350402699040507D。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：李传益，福建万天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏庆泽，男，汉族，1963年8月1日出生，三明市公路路面养护中心职工，住三明市梅列区。 上诉人（原审被告）：廖春花，女，汉族，1967年3月21日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：苏庆泽，系廖春花丈夫。 上诉人福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）因与上诉人苏庆泽、廖春花物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大成物业公司的委托诉讼代理人李传益，上诉人苏庆泽并作为廖春花的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院上诉请求：1.请求撤销一审第“一、二、三、五”项判决主文，依法改判支持大成物业公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由苏庆泽、廖春花承担。事实和理由：一、一审法院认定《前期物业服务合同》终止时间为2018年1月16日，属认定事实错误，物业服务合同终止时间应当认定2019年1月18日。依据《前期物业服务合同》第十八条约定服务合同期限为两年、第十九条附条件约定在业主委员会未成立之前服务合同期限自动延长一年。依据合同第十八、十九条，书面约定合同期限到2016年6月6日是明确的。《前期物业服务合同》并未有“期限界满后，合同效力即终止，双方不再受合同条款约束”的明确表示。2016年6月6日后，大成物业公司继续按《前期物业服务合同》约定的服务标准履行义务，业主认可并接受服务，双方之间仍受合同约束。2016年10月，业主委员会成立也并未表示不再受合同约束。《中华人民共和国合同法》第十条的规定“合同有书面形式、口头形式和其他形式”；第三十六条默示合同规定“当事人未釆用书面形式，但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。涉及本案，大成物业公司合同到期后仍按前期物业服务合同约定履行义务。2017年6月，业主委员会向业主就“服务满意度、是否同意更换物业等”征求意见。2017年11月20日，业主委员会向大成物业公司发出《告知函》，提出2017年12月30日终止《前期物业服务合同》；2018年1月5日，选定新物业后，业主委员会向大成物业公司发出《关于前期物业管理终止并移交退出项目的通知》，限令大成物业公司移交并退出小区管理。大成物业公司认为业主委员会违反法律法规及《前期物业服务合同》的约定，提起“服务满意度、是否同意更换物业等征求意见”的行为，之后就《前期物业服务合同》终止事宜与业主委员会发生争议。大成物业公司认为其与业主委员会的纠纷本属于民事纠纷，应当适用合同法等民事法规的调整。梅列区住建局采信业主委员会一面之词，过度使用行政手段介入干预民事纠纷，从而引发行政复议及行政诉讼。但不管提起民事诉讼还是采取行政干预手段平息大成物业公司与业主委员会之间的争议，移交及终止物业服务时间应当在行政判决生效后。（2018)闽04行终121号行政判决书生效时间为2019年1月8日，大成物业公司在规定期间2019年1月18日前移交并退出小区，不存在拒绝退出小区的行为。大成物业公司提供物业服务终止时间应当认定在2019年1月18日。二、苏庆泽、廖春花应当按《前期物业服务合同》及《物业服务协议》约定的标准缴纳物业服务费、车辆管理费及支付逾期未缴纳物业费的违约金。大成物业公司按照《前期物业服务合同》及《物业服务协议》约定的标准继续履行义务，从公平角度，当然有权按照原合同约定主张相应权利。大成物业公司应享有的权利，反之为苏庆泽、廖春花应尽的义务。大成物业公司进入三明地区提供物业服务，经过多年深耕，行业内口碑好，声誉佳。2020年4月30日三明市城市管理局印发《三明市城市管理局关于2019年度全市住宅小区物业服务工作考评情况的通报》，大成物业公司提供物业管理服务的时代锦园小区与三明碧桂园、三明万达华府并列被评为最高级“五星级宅小区”，但大成物业公司物业服务费收费远低于三明碧桂园、三明万达华府。为了公司声誉，不管是在业主委员会发出《告知函》要求终止前，还是在与业主委员会发生争议期间，截止于2019年1月18日全面终止服务之前，大成物业公司按《前期物业服务合同》约定的服务质量标准提供服务。按交易习惯，苏庆泽、廖春花接受大成物业公司服务，应参照《前期物业服务合同》约定缴纳从2016年1月起的物业服务费及车辆管理费。大成物业公司一审诉请求苏庆泽、廖春花支付2018年12月31日前的物业服务费，而没有要求截止于2019年1月18日之前物业服务费，是因为2019年1月1日后，新物业介入管理，新旧物业交接期间，管理上存在此消彼长，不好核算物业费收取标准。从利于业主出发，大成物业公司放弃2019年1月1日至2019年1月18日期间的物业服务费。《前期物业服务合同》第二十二条约定“逾期未缴纳物业服务费的，可以向业主收取千分之三滞纳金”。对大成物业公司服务不达标应当承担的违约责任约定在《前期物业服务合同》第四十二条：“乙方（物业）违反本合同附件一的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期15日未整改的，或整改不符合本合同约定的，应按每月已收取物业管理费的1%的标准向甲方或业主支付违约金。”附件一规定“前期物业管理服务质量标准”。按以上合同第二十二条及四十二条约定，大成物业公司与苏庆泽、廖春花承担的违约责任适用前提、计算方式、目的等存在不同。第二十二条约定逾期支付服务费业主应当承担的违约责任，目的在于督促业主缴费，促使物业管理良性循环，维护其他业主权益。苏庆泽、廖春花从2006年1月后不再缴纳物业服务费，不支付车辆管理费。大成物业公司在一审提交管理成本核算报表，大成物业公司亏损经营。大成物业公司管理成本相对固定，管理成本三分之二以上为物业服务人员工资，每月固定支出。苏庆泽、廖春花延期或不支付物业费，造成大成物业公司资金占用损失。在苏庆泽、廖春花逾期支付物业服务费，构成明显违约的情况下，一审不能以所谓的大成物业公司管理未达到约定的标准，以此为理由，不支持大成物业公司一审要求支付违约金的诉请。当然约定的违约责任是否明显过高于大成物业公司的损失是在认定苏庆泽、廖春花应当承担违约责任的前提下需要给予认定的问题。因此不管是法律规定、合同约定，还是从弥补大成物业公司损失出发，违约金的诉请一审法院应当给予支持。综上，大成物业公司认为一审法院在事实认定不清，法律适用错误，恳请在查清事实的基础上依法改判，以彰显法律公平正义。 苏庆泽、廖春花辩称，不满意及不认可对方的物业服务，对方是典型的强买强卖，如果是认可，就不会作书面调查，2018年1月22日，梅列区住建局发文要求大成物业公司于2018年1月31日移交，大成物业公司不仅不移交，还找人威胁、恐吓小区业主。 苏庆泽、廖春花上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判驳回大成物业公司的一审诉讼请求。2.判令大成物业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，大成物业公司无权收取2016年1月1日至2018年1月16日的物业服务费3090元。大成物业公司在从事物业服务中，未尽到物业服务的相应职责，例如:小区的卫生经常未打扫，门禁损坏后无人修理，消防设施破烂不堪，给小区带来严重的安全隐患。因此，苏庆泽、廖春花有权拒绝支付相应的物业服务费。二、一审判决“苏庆泽、廖春花向大成物业公司补偿2018年1月17日至2018年12月31日的物业服务费722元”是错误的。1.二苏庆泽、廖春花与大成物业公司之间的三年物业服务合同期限已于2015年8月19日终止。从2015年8月19日起，双方未签订新的物业服务合同。2016年10月17日，小区成立业主委员会。2017年11月20日，业主委员会通知大成物业公司于2017年12月30日终止合同。2018年1月5日，业主委员会要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区。一审判决认定2018年1月16日系《前期物业服务合同》的终止时间是错误的，该合同终止的时间应为2017年12月30日。2.2018年1月17日至2018年12月31日的期间，大成物业公司非法占有小区，实施了一系列的侵权行为，其违法行为不应当得到法律保护。大成物业公司本应在业主委员会通知终止合同的时间（2017年12月30日）退出小区的物业服务，但大成物业公司拒不履行退出小区、进行项目移交的义务。2017年12月26日，大成物业公司纠集他人阻挠业主委员会的物业招标活动，业主当日向公安机关报警。在业主委员会于2018年1月5日再次通知退出小区后，大成物业公司无正当理由仍拒不退出小区，还于1月16日纠集社会闲散人员阻止新的物业公司入驻。2018年1月22日，梅列区住建局发文要求大成物业公司于2018年1月31日移交，大成物业公司不仅不移交，还找人威胁、恐吓小区业主。大成物业公司还多次阻止小区业主的车辆进入小区。大成物业公司的前述行为已严重侵害了苏庆泽、廖春花及所有小区业主的合法权益，其发生的费用与苏庆泽、廖春花无关。一审判决按物业服务收费标准的50%补偿给大成物业公司没有事实及法律依据，对于大成物业公司无理取闹的违法、侵权行为，反而要让苏庆泽、廖春花来买单，显然是荒唐的。3.一审判决补偿物业合同终止后的物业服务费，违反了我国法律的相关规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”从本案来看，大成物业公司无理拒绝退出小区及移交相关项目，苏庆泽、廖春花完全可以拒绝支付任何费用。4.大成物业公司无法证明其于2018年1月17日至2018年12月31日期间有为苏庆泽、廖春花提供物业服务。从本案证据来看，仅证明大成物业公司在该期间未退出小区，但不代表其已提供物业服务。在没有证据证明大成物业公司提供物业服务的情况下，大成物业公司无权取得任何补偿。5.退一步来说，就算应当给予大成物业公司一定的补偿，也不能简单的按物业服务收费标准的50%计算。既然是补偿性质，只能从支付费用的成本进行核算。本案中，大成物业公司没有提供2018年1月17日至2018年12月31日期间物业服务支付的费用，应当视为大成物业公司不存在任何支出，自然不存在所谓的补偿。三、一审判决“苏庆泽、廖春花向大成物业公司补偿2018年2月1日至2018年12月31日的车位服务费330元”是错误的。1.从前述所言来看，从2018年2月1日至2018年12月31日的期间，苏庆泽、廖春花无须给予大成物业公司任何补偿。2.从一审判决的内容来看，第二项判决内容与第三项的判决内容是相互矛盾的。既然，第二项判决内容对大成物业公司的支出给予一定的补偿，大成物业公司的损失已得到弥补；那么，第三项的所谓补偿又从何而来呢。四、一审判决“苏庆泽、廖春花向大成物业公司返还代缴的公摊水电费1141.2元”没有事实及法律依据。1.大成物业公司主张的公摊水电费用、公摊电梯费用均为大成物业公司单方制作，没有有效的证据相互印证，不能作为本案的定案依据，大成物业公司至少也应当提供其已支付公摊水电费用、公摊电梯费用的证据。一审判决仅凭大成物业公司提供的数据、计算方法来认定公摊水电费用、公摊电梯费用没有事实及法律依据。2.从苏庆泽、廖春花了解的情况来看，小区2018年10月的公共电费业主委员会缴纳的。3.一审判决的公摊电梯费用是错误的，苏庆泽、廖春花与大成物业公司的物业服务协议中没有约定“公摊电梯费用”。事实上也不存在所谓的“公摊电梯费用”，电梯系小区业主的公共设施，大成物业公司收取的该费用没有任何权利来源。综上所述，一审判决认定事实不清，应当依法撤销、驳回大成物业公司的一审诉讼请求。 大成物业公司辩称，1.大成物业按照物业服务的服务标准来提供服务，苏庆泽、廖春花认为没有服务到位只是片面个人的认识，对方所提到的卫生，经常未打扫，消防设施脏，都是时间节点构成的，从维修整改，苏庆泽、廖春花看到的只是片面的，是个人观点，不能作为服务不到位的依据；2.业主委员会2017、6.23-25日问卷调查我们认为始终认为是单方的调查，这种调查引发纠纷的原因是业委会单方的行为，问卷调查的形式在之前的合同中有约定是联合调查或者之前第三方进行调查，在上诉状中有写到因为行政干预造成纠纷，在一、二审之后大成物业公司也及时推出物业服务，也认可了物业服务的事实，在终止之前，苏庆泽、廖春花应当按照对方的约定，按照物业习惯缴纳物业费及水电费、支付滞纳金等。 大成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令苏庆泽、廖春花支付大成物业公司物业服务费4528.8元（从2016年1月1日至2018年12月31日，共计36个月，每月按125.801元计算）；2.判令苏庆泽、廖春花支付大成物业公司车位管理费660元（从2018年2月1日至2018年12月31日，共计11个月，每月按60元计算）；3.判令苏庆泽、廖春花向大成物业公司返还代缴公摊费1141.2元（从2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用385.7元，从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费1055.5元，抵扣公摊水电周转金300元，实际欠款1141.2元）；4.判令苏庆泽、廖春花支付大成物业公司违约金7540.51元（该违约金以苏庆泽、廖春花所欠物业费为基数，按每日千分之三计算，从2016年1月1日计算至2018年12月31日，此后违约金按此利率计算至实际付清欠费之日止）；5.本案诉讼费用由苏庆泽、廖春花承担。 一审法院认定事实： 1.2012年8月20日，苏庆泽、廖春花与福建三明市林立房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，苏庆泽、廖春花购买坐落于三明市梅列区房屋（电梯住宅），房屋面积96.77平方米。2013年6月6日，大成物业公司与福建三明市林立房地产开发有限公司签订“时代颐园”《前期物业服务合同》。合同期限为二年，合同期满，业主委员会尚未成立的，合同自动延长一年。物业服务费标准：带电梯住宅每月每平方米1.3元、多层住宅每月每平方米0.8元、商业房每月每平方米1.8元、固定停车位管理费每月60元。2013年12月15日，苏庆泽签订时代颐园业户入住合约，同意遵守《物业服务协议》的内容，《物业服务协议》中的服务收费标准与《前期物业服务合同》中的收费标准相同，《物业服务协议》期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。 2.2016年10月17日，时代颐园业主委员会经业主选举后成立并报梅列区住建局备案。业主委员会成立后，与大成物业公司就物业服务管理不满意之处多次进行协商，后决定以问卷调查形式召开业主大会。2017年6月23日至25日，业主委员会对460户业主进行问卷调查，内容包含“对物业服务是否满意”“是否要求更换现有物业公司”，不满意者为305户，不满意率66.3%。2017年11月20日，业主委员会向大成物业公司发《告知函》，通知其前期合同期限至2017年12月30日，后期合同需重新招标等事项。2017年12月26日，业主委员会组织召开招标大会，并于2018年1月1日与新中标物业公司签订了物业管理合同。2018年1月5日，业主委员会向大成物业发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区。 3.2019年1月18日大成物业公司与时代颐园小区业主委员会对小区物业服务项目进行了移交。 4.苏庆泽、廖春花物业服务费缴至2015年12月31日止，未交缴2018年2月至12月的车位管理费。 对双方争议的焦点，一审法院分析认定： 1.前期物业服务合同的终止时间。 《物业服务协议》基于《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。协议约定：“此协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止”因此，《前期物业服务合同》的期限至业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同时止。业主委员会于2018年1月1日与新中标的物业公司签订物业管理合同，业主委员会据此向大成物业公司发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》并要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区，符合《前期物业服务合同》和《物业服务协议》的约定，且已预留了移交时间。因此，《前期物业服务合同》的终止时间应确定为2018年1月16日。 2.公摊水电费、电梯费用的金额。 大成物业公司提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表，该费用数额予以确认。 综上所述，一审法院认为，本案所涉《前期物业服务合同》，不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。《前期物业服务合同》在业主委员会与新的物业公司签订物业合同时终止，扣除移交所需时间，《前期物业服务合同》的实际终止时间确定为2018年1月16日。在《前期物业服务合同》期限内，大成物业公司按照该合同的约定提供了物业服务，基本履行了合同约定的义务，业主应缴纳《前期物业服务合同》期限内的物业服务费。大成物业公司未按业主委员会的要求于2018年1月16日移交并退出小区物业管理，其后的物业服务没有合同依据，不应按《前期物业服务合同》收取物业服务费。鉴于大成物业公司在2018年1月17日至2019年1月18日期间仍对小区进行相关物业服务，实际存在工资、业务成本、管理费用、财务费用、税金等成本费用，本院酌定业主按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿。公摊水电费、电梯费用为实际发生的费用，大成物业公司已代为缴纳，大成物业公司要求业主返还的诉讼请求，予以支持。大成物业公司在进行物业管理服务期间，履行物业管理服务义务存在瑕疵，近三分之二业主不满意，导致部分业主拒缴物业服务费情形，大成物业公司对此存在相应责任，因此，大成物业公司要求业主支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、苏庆泽、廖春花应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付物业服务费3090元（期间2016年1月1日至2018年1月16日）。二、苏庆泽、廖春花应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司补偿物业服务费722元（期间2018年1月17日至2018年12月31日）。三、苏庆泽、廖春花应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司补偿车位管理费330元（期间2018年2月1日至2018年12月31日）。四、苏庆泽、廖春花应于判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司返还代缴的公摊水电费1141.2元（其中2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用385.7元，2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费1055.5元，扣除公摊水电周转金300元）。五、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果苏庆泽、廖春花未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，因适用简易程序审理，减半收取74元，福建大成物业服务有限公司负担46元，苏庆泽、廖春花负担28元，于判决生效后七日内缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 大成物业公司向本院提交下列证据：1.劳动合同、建设银行代发工资清单、银行缴交医社保转账专用回单、大成物业公司缴纳公共水电、电梯维保、年检费发票，拟证明（1）大成物业公司为时代颐园小区提供物业服务的成本；（2）参照物业服务合同标准在100%收取物业费的情况下，成本大于收取额。2.清运垃圾外包协议、身份证复印件、证人证言、支付清运费凭证，拟证明时代颐园小区垃圾清运符合物业管理服务标准，只是清运人在恶劣天气或特殊情况日改变清运时间，但仍每日清运。3.100%全额收取物业服务费金额与2018年实际产生物业成本收支差统计，拟证明按收费标准的50%给予大成物业公司补偿，远低于成本，大成物业公司损失过大，有违公平。4.三明市城市管理局关于2019年度全市住宅小区物业服务工作考评情况的通报、2019年度考评三星以上名单、2019年度考评达标名单，拟证明大成物业公司提供物业管理服务的时代锦园小区与三明碧桂园、三明万达华府并列被评为最高级五星住宅小区，但物业服务收费远低于三明碧桂园、三明万达华府物业，时代锦园小区是大成物业公司进入三明地区提供物业服务的第一个楼盘，大成物业公司在三明深耕多年，获得社会、政府最高荣誉，为公司声誉，尽责为时代颐园小区提供服务，不会作出自损公司品牌的行为。 苏庆泽、廖春花质证认为，对证据1真实性有异议。对证据2真实性无异议，垃圾确有清运。对证据3不予认可，与本案无关,大成物业公司不应收取服务费用。证据4与本案无关。 本院认证认为，对证据2真实性及证明内容苏庆泽、廖春花无异议，本院对证据2予以采信。对证据1.3.4，苏庆泽、廖春花有异议，证据1.3系大成物业公司单方制作，且未有其他证据佐证，对证据1.3不予采信。证据4与本案无关，不予采信。 苏庆泽、廖春花向本院提交下列证据:1.前期物业服务合同。前期物业合同3年，大成物业公司自订的格式合同中改为无期限约定，合同第二十二条物业服务费用主要用于房屋共用部位、共用设施、设备的日常运行维护使用，大成物业公司的格式协议第四条管理服务费用标准将此条款删掉,添加了第11点。拟证明其条款无效。2.提供小区业主报警回执复印件。拟证明大成物业公司对小区业主侵权行为。3.关于时代颐园不再支付的公告，2018年12月29日时代颐园业主委员会向三明供电公司转账凭证中对其转账缴费给予的说明，三明供电公司营销部提供754656130在2018-2019年的电费缴交情况说明，时代颐园小区业委会委托书，福州闽晟公司收取苏庆泽、廖春花2018年10月-2019年1月份电费公摊表，拟证明2018年10月1日至31日小区公摊水电费系小区业主委员会所缴，不是大成物业公司交的。4.大成物业公司起诉本楼道1407室业主李桂荣起诉状，拟证明大成物业公司主张苏庆泽、廖春花返还其公摊水电费是其单方制作的。5.大成物业公司、福州宝晟公司与通力电梯有限公司福州分公司签约的时代颐园小区电梯维保合同，其二家物业公司服务的时代颐园小区电梯年检同是委托福建省特种设备检验研究院三明分院年检，年检费发票；苏庆泽、廖春花321幢本楼道维保费每月分摊，年检费分摊情况，其分摊到苏庆泽、廖春花每月按计算方式为每平方米0.13元。拟证明苏庆泽、廖春花及本楼道业主实际每月每平方米分摊电梯维保年检费0.12多元，在本案中却以0.13元计算。6.小区五幢电梯高层各户及五幢收物业服务费总面积明细，321幢电梯高层各户及单幢收物业服务费总面积明细。小区实景及各楼栋主要位置细标相片一张，小区电梯高层空架层、车位，以地下车位，实景对比相片一张。拟证明大成物业公司对电梯楼业主收费不合理，大成物业公司对苏庆泽、廖春花及有地下车位业主收费不合理。7.大成物业公司邮寄给苏庆泽、廖春花的电梯维保和年检费催缴函，拟证明大成物业公司主张的公摊电梯费用是单方制作的。8.大成物业公司在一审诉讼中寄给苏庆泽、廖春花的举证材料6张，拟证明成大物业公司在本案中没有支付物业服务成本费，同时证明没有支付公摊水电费用。9.楼道零楼电梯旁窗户实景相片壹张，该楼道业主林火龙、李桂荣签字，纱窗订做师傅陈祥法收据壹张。拟证明大成物业公司把楼道纱窗抢走，对本楼道业主侵权，并要求其赔偿。 大成物业公司质证认为，对证据1真实性没有异议，但是第22条约定的只是基本服务费用，属于代收代缴信息，是另行维保公司签订的合同。对证据2真实性没有异议，但是第一份报警回执是因为业主未缴纳停车费用引发的纠纷，纠纷处理应当根据其他途径进行解决，公安不对其进行处理，两份报警不能证明其要证明的内容。对证据3真实性没有异议，不再垫付公告，2018年12月9日转账的是2018年11月、12月水电费，并不是之前的。对证据4电力公司情况说明真实性没有异议，但是不能证明对方要证明的目的。对证据5委托书有异议，实际上怎么操作不清楚；福建省电梯日常保养合同真实性没异议，年检没有异议，但对于证明目的有异议。对证据6真实性没有异议，但是对证明目的有异议，标准是统筹安排的，高楼层物业服务成本更高，在实践中也是正常的，高层住宅的物业服务单价是高于住宅的；车位的划分是开发商管理的，不能证明对方要证明的目的。对证据7真实性没异议，但是不能证明其目的，一审有提交相关证据可以证实。对证据8的真实性没有异议，但对证明目的有异议，二审提交相关依据证明大成物业公司的成本及计算方式。对证据9未看到相关证据且有异议。 本院认证认为，对证据1前期物业服务合同的真实性予以采信，但不能证明苏庆泽、廖春花主张的条款无效。对证据2小区业主报警回执，只能证明大成物业公司与小区业主有纠纷，不能证明大成物业公司对小区业主有侵权行为，本院不予采信。对证据3关于时代颐园不再支付的公告及2018年12月29日时代颐园业主委员会向三明供电公司转账凭证中对其转账缴费给予的说明等，可以证明2018年10月1日至2018年12月31日小区公摊水电费系小区业主委员会所缴，不是大成物业公司交的。本院予以采信。对证据4大成物业公司起诉李桂荣，与本案无关，本院不予采信。对证据5大成物业公司、福州宝晟公司与通力电梯有限公司福州分公司签约的时代颐园小区电梯维保合同，能否证明本案的事实，本院将结合全案案情予以综合认定。对证据6收费明细及相片，不足以证明大成物业公司对电梯楼业主收费不合理，亦不能证明大成物业公司对苏庆泽、廖春花及有地下车位业主收费不合理。本院不予采信。对证据7大成物业公司邮寄给苏庆泽、廖春花的催缴函，系大成物业公司单方制作的，能否证明本案的事实，本院将结合全案案情予以综合认定。对证据8大成物业公司在一审诉讼中寄给苏庆泽、廖春花的举证材料6张，系一审诉讼过程中大成物业公司举证证据，不是二审期间的新证据。对证据9楼道零楼电梯旁窗户实景相片壹张，该楼道业主林火龙、李桂荣签字，纱窗订做师傅陈祥法收据壹张，不足以能证明大成物业公司对本楼道业主侵权。本院不予采信。 二审中，双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。 另查明,1.大成物业公司诉请苏庆泽、廖春花支付从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，实为支付2014年1月1日至2018年9月30日止公摊水电费765.6元。 2.时代颐园小区业委会于2018年1月17日向梅列区住建局提出《关于请求责令大成物业立即退出梅列区时代颐园小区物业管理并做好移交工作的报告》，梅列区住建局收到报告后，依法定职权组织时代颐园业委会与大成物业公司协商，在协商无果的前提下，于2018年1月22日作出梅建[2018]6号《关于要求大成物业限期移交工作的通知》，并依法向大成物业公司履行了相关的送达程序。大成物业公司接到该通知后，于2018年1月30日向三明市住房和城乡建设局（以下简称三明市住建局）提起复议申请。三明市住建局于2018年3月27日作出建行复决[2018]1号，维持梅列区住建局上述通知。大成物业公司对复议决定不服，向明溪县人民法院提起行政诉讼，明溪县人民法院于2018年9月12日作出行政判决，驳回大成物业公司诉讼请求。大成物业公司对一审判决不服，向本院提起上诉，本院于2019年1月8日作出（2018）闽04行终121号行政判决，驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳、分析本案的争议焦点如下： 一、关于大成物业公司能否收取2018年1月17日至2018年12月31日期间物业服务费及收费标准问题 大成物业公司认为，虽然一审法院判决2018年1月17日至2018年12月31日期间苏庆泽、廖春花按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司物业服务费补偿，但在上述期间大成物业公司按《前期物业合同》标准提供服务，苏庆泽、廖春花接受物业服务，其应按合同约定100%支付2018年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费。 苏庆泽、廖春花认为，时代颐园业委会已于2018年1月5日通知大成物业公司于2018年1月16日退出时代颐园小区，大成物业公司诉请支付2018年1月17日至2018年12月31日期间的物业服务费于法无据。 本院认为，本案中，基于大成物业公司与福建三明市林立房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，苏庆泽、廖春花与大成物业公司形成物业服务法律关系，双方又订立《物业服务协议》，约定大成物业公司服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效时止。2016年10月，时代颐园业委会成立，多数业主向业委会提出更换物业服务公司的要求，业委会于2017年7月23日至25日以向全体业主发放问卷调查的形式召开业主大会，问卷调查内容包含“您对现有小区大成物业服务是否满意”“您是否要求更换现有的物业公司”等问题，小区460户业主中414户业主参与了投票，其中不满意者为305户，业委会根据上述多数业主要求，在多次向大成物业公司提出改善物业服务要求未果的基础上，于2017年11月20日向大成物业公司发出《告知函》，提出解除与大成物业公司的物业服务关系及要求大成物业公司于2018年1月16日退出的通知，并于2018年1月1日与福州宝晟物业管理服务有限公司签订物业管理合同。但大成物业公司对业委会解聘物业服务的程序是否合法存在较大争议,以致之后引发行政纠纷，大成物业公司未按业委会通知要求于2018年1月16日退出小区，而是继续提供物业服务。本院认为，依照大成物业公司与苏庆泽、廖春花订立的《物业服务协议》，大成物业公司服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效时止，但在业委会与新的物业公司签订物业管理服务协议之前，大成物业公司已就业委会提出解除合同是否合法问题与业委会发生争议，之后又提起行政诉讼，虽然终审判决并未对大成物业公司提出业委会违法解除合同的主张予以支持，但在争议期间，大成物业公司在时代颐园小区提供服务的合同基础有所欠缺及正当性依据尚未有定论，一审法院已充分考虑案件具体情况，争议期间新的物业服务企业未进驻小区提供服务，大成物业公司提供服务确实存在工资、业务成本、管理费用、财务费用、税金等成本费用，酌定按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿已臻合理，并无不当。 二、关于苏庆泽、廖春花是否应向大成物业公司支付逾期交纳物业费期间违约金问题 大成物业公司认为，大成物业公司已按《前期物业服务合同》约定的服务质量标准提供服务，苏庆泽、廖春花接受大成物业公司服务，应按约缴纳物业服务费，苏庆泽、廖春花逾期未付构成违约，应支付拖欠物业费期间违约金。 苏庆泽、廖春花认为，大成物业公司物业服务不到位，被业委会依法解聘后拒绝退出，仍进行强制服务，苏庆泽、廖春花不应缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费，亦不应支付未交物业费所产生的违约金。 本院认为，《梅列区时代颐园小区业主大会问卷调查统计表》等证据表明大成物业公司在物业管理服务方面存在一定瑕疵，大部分业主对大成物业公司服务不满意，大成物业公司又与业委会就解聘物业服务程序是否合法发生争议，苏庆泽、廖春花未按约支付物业服务费并非毫无理由，对大成物业公司主张苏庆泽、廖春花应支付逾期交纳物业服务费违约金不予支持。 综上所述，本院认为，大成物业公司要求苏庆泽、廖春花按《前期物业服务合同》收费标准100%支付2018年1月17日至2018年12月31日期间物业费的上诉主张，依据不足，本院不予支持；苏庆泽、廖春花以大成物业公司在此期间未提供物业服务其不应补偿大成物业公司物业服务费722元、车位服务费330元的上诉主张，依据不足，本院亦不予支持；一审法院酌定按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿，并无不当。大成物业公司主张苏庆泽、廖春花应支付2016年1月1日起至实际付清欠费之日止违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。2013年起大成物业公司依据《前期物业服务合同》为小区业主提供物业服务，与苏庆泽、廖春花形成物业服务法律关系，苏庆泽、廖春花以大成物业公司未尽到物业服务的相应职责为由，主张大成物业公司无权收取2016年1月1日至2018年1月16日的物业服务费3090元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。大成物业公司、福州宝晟公司与通力电梯有限公司福州分公司签约的时代颐园小区电梯维保合同及大成物业公司邮寄给苏庆泽、廖春花的电梯维保和年检费催缴函，虽然催缴函是大成物业公司单方制作的，但其提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表；二审中，大成物业公司提供其已代为缴纳的公摊水电费用、公摊电梯费用的证据，因此，苏庆泽、廖春花应向大成物业公司返还大成物业公司已代缴的公摊水电费1141.2元。苏庆泽、廖春花主张其不应支付公摊水电费用、公摊电梯费用的上诉请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，大成物业公司、苏庆泽、廖春花的上诉请求均不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由福建大成物业服务有限公司负担74元，由苏庆泽、廖春花负担73元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林玮玮 二〇二〇年十月十三日 书记员  林 慧 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。