山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初5048号 原告：济南荣丰房地产开发有限公司,住所地山东省济南市历城区郭店****。 法定代表人：王晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：李晓庆（特别授权代理），山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许芝境（特别授权代理），山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：王启臣，男，1991年7月2日出生，汉族，住山东省费县。 被告：王荣荣，女，1986年11月11日出生，汉族，户籍地山东省宁阳县，现住济南市历下区。 原告济南荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰公司）与被告王启臣、王荣荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告荣丰公司的委托诉讼代理人李晓庆，被告王启臣、王荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201827433740）及2018年11月2日签署的补充协议；2.请求判令二被告协助办理位于济南市历城区荣盛华府3号楼2-201室房屋的预抵押印记注销手续和预售合同网签备案印记撤销手续；3.请求判令二被告向原告支付代偿费1020001.11元及代偿利息（利息以代偿金额为基数，按照每日万分之五计算至房屋撤销网签之日止）；4.请求判令二被告向原告支付违约金146656元；5.请求判令原告在退还购房款时有权扣除上述第三四项诉讼请求涉及金额；6.本案诉讼费用（案件受理费、保全费、律师费30000元、诉讼保全保险费1980元）由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201827433740）及2018年11月2日签署的补充协议约定二被告购买济南市历城区荣盛华府3号楼2单元201室，建筑面积128.05平方米，总价款1466560元，合同还约定了违约责任等相关条款。合同约定后，二被告支付购房首付款。对剩余房款102万元，原告与二被告同案外人中国建设银行股份有限公司济南分行签订了《个人购房担保借款合同》。上述合同签订后，二被告并未按照《贷款合同》要求按时偿还按揭款，截止2010年6月6日，二被告已经多次未偿还按揭款，为此，原告为其代为偿还按揭款1020001.11元。根据原被告签署的《购房合同》约定，原告有权解除《购房合同》。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 王启臣、王荣荣共同辩称，同意解除合同，但是没见过合同，签字不知道怎么签的。同意撤销预抵押登记注销手续和预售合同网签备案登记。不同意支付代偿款1020001.11元。诉讼请求4、5、6项均不同意支付。 本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，荣丰公司与王启臣、王荣荣签订了《商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201827433740，合同约定王启臣、王荣荣购买济南市历城区荣盛华府3号楼2单元201室房屋，房屋建筑面积共128.05平方米，每平方米单价为11453.03元，总价款1466560元，交房期限为2020年4月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同对付款方式、交付期限、违约责任等亦作了约定。荣丰公司及其法定代表人马晓伟在合同出卖人处盖章、王启臣、王荣荣在合同买受人处签名捺印予以确认。合同签订后，王启臣和王荣荣按照合同约定交纳了房屋首付款446560元。2018年11月2日，荣丰公司与王启臣、王荣荣签订了补充协议，该补充协议第九条第四款约定“因买受人办理贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如因买受人违约，出卖人行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）……”；第九条第五款约定“在本合同约定的房屋交付日或出卖人通知的房屋交付日前，如买受人存在违反本条约定的行为，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有欠款为止，且出卖人不承担逾期交房违约责任。如因买受人存在违反本条约定的行为导致本合同解除，出卖人有权不再向买受人交房。双方特别明确，本款约定效力优先于所有双方相关约定”。荣丰公司及其法定代表人马晓伟在补充协议出卖人处盖章、王启臣、王荣荣在补充协议买受人处签名捺印予以确认。后王启臣和王荣荣与中国建设银行股份有限公司济南历城支行（以下简称建设银行历城支行）签订借款合同，用于支付所购房屋剩余购房款。2018年11月23日，建设银行历城支行将剩余购房款102万元支付至荣丰公司账户，荣丰公司根据其与建设银行历城支行于2017年12月1日签订的编号为YYB20170028《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，对王启臣、王荣荣的该笔借款承担阶段性连带保证责任。因王启臣、王荣荣存在拖欠偿还银行贷款情况，荣丰公司分别于2020年4月7日和4月25日向王启臣、王荣荣邮寄送达了《通知书》和《律师函》，告知了还款义务和违约责任，王启臣和王荣荣均认可已收到上述《通知书》和《律师函》。因王启臣和王荣荣存在拖欠偿还银行贷款的违约行为，依照双方所签订的《补充协议》的相关约定，荣丰公司未按照《商品房买卖合同》约定的期限向二人交付房屋。2020年6月9日，建设银行历城支行向荣丰公司发送了《通知》两份，该两份通知向荣丰公司告知：王荣荣应于每月23日偿还贷款本息6041.5元，但截止到该通知发出之日，王荣荣已经连续拖欠4期，累计拖欠7期。2020年6月9日，提前结清此笔贷款，需要荣丰公司代偿应付款项1020001.11元，其中本金1001930.42元，利息17682.81元，罚息387.88元。荣丰公司于同日通过银行转账方式代偿结清了该笔款项。截止至荣丰公司起诉之日，王启臣、王荣荣尚未支付荣丰公司代偿的1020001.11元。以上事实，有荣丰公司提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、建设银行历城支行向荣丰公司发送的《通知》、建设银行网页截图、建设银行单位客户专业回单、《通知书》及EMS邮件查询回单、《律师函》及EMS邮件查询回单加以证实并在卷佐证。 本院认为，荣丰公司与王启臣、王荣荣签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。但王启臣、王荣荣多次拖欠偿还银行贷款，导致荣丰公司按照其与建设银行历城支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，承担了连带保证责任，提前结清了贷款，该情形已符合双方所签订《补充协议》所约定的合同解除条件，且王启臣、王荣荣亦同意解除双方所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，故对于荣丰公司要求解除双方所签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，荣丰公司应将案涉房屋的现价值款项退还购买人王启臣和王荣荣，庭审中，王启臣和王荣荣虽对按照合同约定价格1466560元确认房屋现价值存有异议，但经本院释明，其未在本院指定的期限内提出房屋价格评估申请，视为其放弃此项权利，本院对案涉房屋的现价格按照双方合同约定的价格1466560元予以确认，荣丰公司应将该款项返还王启臣和王荣荣。荣丰公司要求王启臣和王荣荣协助办理济南市历城区荣盛华府3号楼2单元201室房屋的预抵押印记注销手续和预售合同网签备案印记撤销手续，但未说明需要提供的材料和需要协助的具体事项，故该项诉讼请求不明确，本院不予支持。荣丰公司要求王启臣和王荣荣支付代偿款1020001.11元，系担保人对债权人承担保证责任后行使对于债务人的追偿权，于法有据，本院予以支持。荣丰公司要求王启臣和王荣荣支付违约金146656元，该违约金数额符合双方所签订《补充协议》中第九条第四款违约金按照房屋总价款10%计算的约定，本院予以支持。对于荣丰公司要求王启臣、王荣荣支付代偿利息的诉讼请求，因双方已约定了违约金，荣丰公司未举证其实际损失，且未证明违约金不足以补偿其损失，故本院不予支持。荣丰公司要求王启臣、王荣荣支付保全费5000元、诉讼保全保险费1980元，有保全费交费票据、诉讼财产保全责任险保险单及增值税发票予以证明，该两项费用系王启臣和王荣荣逾期支付代偿费和违约金，荣丰公司在主张权利过程中产生的损失，应由王启辰和王荣荣承担，对该项诉讼请求本院予以支持。对于荣丰公司要求王启臣、王荣荣支付律师费30000元的诉讼请求，有荣丰公司提交的律师委托协议、增值税发票及付款凭证予以证实，且该请求符合双方所签订《补充协议》第九条第四款中对于律师费承担的约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除济南荣丰房地产开发有限公司与王启臣、王荣荣于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201827433740）及2018年11月2日签订的《补充协议》； 二、济南荣丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王启臣、王荣荣购房款1466560元； 三、王启臣、王荣荣于本判决生效之日起十日内共同支付济南荣丰房地产开发有限公司代偿款1020001.11元； 四、王启臣、王荣荣于本判决生效之日起十日内共同支付济南荣丰房地产开发有限公司违约金146656元； 五、王启臣、王荣荣于本判决生效之日起十日内共同支付济南荣丰房地产开发有限公司保全费5000元； 六、王启臣、王荣荣于本判决生效之日起十日内共同支付济南荣丰房地产开发有限公司诉讼保全保险费1980元； 七、王启臣、王荣荣于本判决生效之日起十日内共同支付济南荣丰房地产开发有限公司律师费30000元； 以上第二、三、四、五、六、七项所列债权债务相互抵销后，济南荣丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还王启臣、王荣荣购房款262922.89元； 八、驳回济南荣丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17999元，减半收取计9000元，由济南荣丰房地产开发有限公司负担1184元，由王启臣、王荣荣负担7816元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹亚萍 二〇二〇年十月十三日 书记员  娄焕霞