贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7559号上诉人（原审原告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路**贵阳恒大城******。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：代琴琴，女，1991年11月25日出生，土家族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：杜隆庆，男，1983年9月12日出生，汉族，住贵州省桐梓县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行。住所。住所地：贵州省贵阳市云岩区文昌北路****div>委托诉讼代理人：梅锴，该公司职员。上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）因与被上诉人杜隆庆、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行（以下简称邮政银行贵阳市分行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初5395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广聚源公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款第6项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房。现因被上诉人未按时偿还银行贷款，导致邮政银行贵阳市分行要求上诉人承担了保证责任，上诉人起诉要求解除案涉合同合法、正当，应当得到法院支持；2、上诉人按照邮政银行贵阳市分行通知承担保证责任并不存在过错，被上诉人是否欠银行款项并非认定能否解除《个人购房借款及担保合同》的条件。被上诉人杜隆庆答辩称：对上诉人的上诉理由不认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人邮政银行贵阳市分行书面陈述称：根据本案三方签订的《个人购房借款及担保合同》第九条第九款约定：“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施……：6.要求保证人承担保证责任”，而本案中被上诉人逾期10次，已经达成并已远超合同约定的违约条件，系根本违约。被上诉人违约之后，上诉人已经实际承担了担保责任，还清了本笔贷款，故被上诉人应当为自身违约行为承担相应责任。一审法院认定被上诉人并非根本违约系事实认定错误。广聚源公司向一审法院起诉请求：1、判决原、被告于2013年7月31日签订的《商品买卖合同》（合同编号：黔契合字02-13-3633）及《补充协议》解除；2、判决被告杜隆庆协助原告广聚源公司在《商品房买卖合同》解除后办理注销贵阳市白云区云环路388号恒大城第34栋20层2号房的预售合同备案登记（登记号：Y0440268）及所有权预告登记的手续；3、本案诉讼费用由被告杜隆庆承担。一审法院查明：2013年7月31日，原告广聚源公司与被告杜隆庆签订《商品房买卖合同》，约定被告杜隆庆购买原告广聚源公司开发的位于贵阳市白云区房屋；价款543365元，首付163365元，余款380000元通过按揭贷款支付。2013年9月2日，原告广聚源公司、被告杜隆庆与第三人邮政银行贵阳市分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款金额38万元；用于购买贵阳市白云区云环路388号恒大城第34栋20层2号房屋；原告广聚源公司作为保证人。2017年8月7日，第三人邮政银行贵阳市分行向原告广聚源公司发出《回购通知书》，主要内容：客户由于经济困难，已无力偿还剩余房贷，已经反复逾期8次，要求贵公司偿还截至2017年8月7日贷款剩余本息350201.26元，并请贵公司回购代偿。2017年9月5日，原告广聚源公司向第三人邮政银行贵阳市分行支付回购款349313.45元。同年9月6日第三人邮政银行贵阳市分行向原告广聚源公司出具结清证明，证明被告杜隆庆的借款本金及利息已结清。另查明：被告杜隆庆自2013年9月2日从第三人邮政银行贵阳市分行借到贷款后，于2013年10月2日开始第一期还款，至2017年9月2日均处于在还款状态，其中有2016年6月日、2016年8月2日、2017年3月2日、2017年4月2日、2017年6月2日、2017年7月2日、2017年8月2日出现逾期还款情况。被告杜隆庆知晓按揭贷款由原告广聚源公司提前偿还后，积极与原告广聚源公司进行协商。一审法院认为，原告广聚源公司与被告杜隆庆签订的《商品买卖合同》，以及原、被告与第三人邮政银行贵阳市分行签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。根据本案事实，被告杜隆庆在从第三人邮政银行贵阳市分行借到按揭贷款后，在2016年6月之前一直在归还按揭贷款。后因被告杜隆庆经济困难，出现几次逾期归还按揭贷款情况，但在逾期之后，其均归还所欠贷款，逾期时间并不长。因此，被告杜隆庆的违约情况并不严重，不构成根本违约。被告杜隆庆在购买案涉房屋后，一直居住于该房屋内，如轻易收回该房屋，将对取其生活居住产生重大影响。原告广聚源公司、第三人邮政银行贵阳市分行在未与被告杜隆庆联系沟通，在未告知其逾期后果，在未核实其是否构成根本违约的情况下，即由原告广聚源公司向第三人邮政银行贵阳市分行一次性偿还按揭贷款，以达到收回案涉房屋的目的。该行为不利于解决纠纷，将损害被告杜隆庆的居住权益。故对原告广聚源公司关于解除合同、注销预告登记和备案登记的诉请，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告贵州广聚源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵州广聚源房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，上诉人广聚源公司与被上诉人杜隆庆于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第一款第6项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任”。本院认为：本案中，虽然上诉人广聚源公司与被上诉人杜隆庆于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，广聚源公司向贷款银行承担保证责任后有权单方解除《商品房买卖合同》，但是，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，在商品房买卖合同双方没有约定或未经违约方催告的情况下，合同解除权的法定除斥期间为一年。而上诉人广聚源公司于2017年9月5日向第三人邮政银行贵阳市分行履行保证责任后并未在一年的法定除斥期间内行使解除权，其直至2019年7月才向法院提起本案诉讼，因此，其合同解除权已经消灭，故其上诉请求本院不予支持。其可通过行使追偿权的方式维护权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年十月二十六日书记员 左文艳