四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14231号 上诉人（原审被告）：成都潮蓉实业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区成彭东二段**附**。 法定代表人：李思霖，经理。 委托诉讼代理人：沈雷，四川雄谟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付卫沙，女，1984年10月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：唐洪，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人成都潮蓉实业有限公司（以下简称潮蓉公司）因与被上诉人付卫沙商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 潮蓉公司上诉请求：一、撤销原判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由付卫沙承担。 事实和理由：一、一审法院对已付逾期交房违约金的认定有误。原判决认为，根据2017年10月19日付卫沙向潮蓉公司出具的《承诺书》，以及潮蓉公司向付卫沙支付了相应的违约金，可知双方对2017年以前潮蓉公司的逾期交房违约责任已确认并进行了协商处理。《承诺函》载明，一经作出本承诺，我方则不再要求贵司就2017年4月至2017年9月期间的逾期交房行为以任何形式承担任何责任。该函对2017年9月（含）之前逾期交房责任的处理。二、一审法院未正确认定合同约定的免责事由。一审认为“至于2017年以后发布的市政文件和通知，在应当交房日2016年12月31日之后，潮蓉公司已经构成了迟延履行，并不构成按期交房的阻却事由”，潮蓉公司认为该约定的免责事由并不因为所处时间而影响免责效力。案涉《商品房买卖合同附件》及补充协议的约定未明确免责条款的适用期限，根据合同法的精神，不承担违约责任。《承诺函》认可相关文件构成免责情形，可见付卫沙对2017年后发生的免责事由明确认可。 付卫沙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于逾期交付违约金认定的问题，当时签订合同时，认为双方对违约责任的约定，一审庭审时对4月至9月没有进行主张。针对免责事由，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不管是不是不可抗力都不影响。就算是不可抗力，是迟延履行后发生的不可抗力，也不能免除对方的违约责任。 付卫沙向一审法院提出诉讼请求：1.潮蓉公司按约继续履行合同义务并承担违约金（自2017年8月1日起至履行交房义务时止）；2.本案诉讼费由潮蓉公司承担。一审庭审中，付卫沙明确第一项诉请中继续履行合同为交付案涉房屋，并调整逾期交房违约金为自2017年10月1日起至履行交房义务时止。 一审法院认定事实：2016年3月8日，出卖人潮蓉公司与买受人付卫沙签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对潮蓉金沙彦府达成买卖事宜。其中《商品房买卖合同（预售）》主要约定：潮蓉公司将“潮蓉金沙彦府”房屋以548762元售予付卫沙；签订合同前买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为商业贷款方式付款，买受人应于2016年3月8日前支付首期房价款258762元，余款290000元向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行申请贷款支付；出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照《补充协议》处理。 《补充协议》主要约定：如遇执行法律、法规、规章及行政禁令、命令等特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期，出卖人不承担违约责任；因出卖人过错，出卖人未在合同及本补充协议约定的交房期限内向买受人交付该商品房的，逾期在90日以内的（含90日），买受人同意不追究出卖人逾期交房责任，逾期超过90日后，出卖人自第91日起按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行，出卖人自第91日起可按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，付卫沙按约支付了首付款，通过银行贷款向潮蓉公司支付了剩余房款，已支付完全部房屋价款。 2017年10月19日，付卫沙向潮蓉公司发出《承诺函》，载明：根据双方签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：2XX8），潮蓉公司应当支付付卫沙2017年4月至2017年9月期间逾期交房违约金6640元。付卫沙承诺一经作出本承诺，则不再要求潮蓉公司就2017年4月至2017年9月期间逾期交房行为以任何形式承担任何责任；并再次确认付卫沙购买的房产为房屋以及指定付卫沙收款账户。2017年11月1日，潮蓉公司向付卫沙转账支付6640元，用途备注：付金沙彦府违约金。 2019年12月24日付卫沙向一审法院起诉。 一审庭审中，潮蓉公司述称案涉房屋尚未竣工验收，暂不具备交付条件。付卫沙认为潮蓉公司2017年之前的逾期交房违约行为，已由双方协商进行了处理，而2017年之后发生的天气等因素不构成不可抗力，且潮蓉公司迟延履行已经发生，不能成为免责事由。 一审法院认定上述事实有双方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《潮蓉金沙彦府商品房买卖合同附件》《商品房买卖合同补充协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、潮蓉公司提交有关污染防治的市政文件若干份、通知若干份及相关微博截图等、《承诺函》、哈尔滨银行（网上银行电子回单）等，一审法院对上述证据予以采信。 一审法院认为，双方当事人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，付卫沙已按约履行了给付购房款的义务，潮蓉公司应于2016年12月31日前向其交付案涉房屋，但至今未交付构成违约，应承担违约责任。因案涉房屋目前尚未竣工验收，不具备交付条件。故对于付卫沙要求潮蓉公司交付案涉房屋的诉讼请求不予支持。 对于逾期交房违约金，根据合同约定，潮蓉公司应于2016年12月31日前交付案涉房屋，否则应自第91日起，以已付房款548762元为基数，按每日万分之一的标准支付违约金。因潮蓉公司至今未交付案涉房屋，且交房时间不能确定，故违约金暂计算至付卫沙就本案起诉之日，付卫沙调整了违约金起算时间，支持潮蓉公司支付付卫沙从2017年10月1日起至2019年12月24日止共814天的逾期交房违约金共计44669元。自2019年12月25日起的违约金待交房时间明确后付卫沙可另行主张。 对潮蓉公司辩称案涉房屋迟延交付系因自然灾害及市政限制等客观因素所致，一审法院认为，根据2017年10月19日付卫沙向潮蓉公司出具的《承诺书》以及潮蓉公司向付卫沙支付了相应的违约金，可知双方间对2017年以前潮蓉公司的逾期交房违约责任已确认并进行了协商处理。至于2017年以后发布的市政文件和通知，在应当交房日2016年12月31日之后，潮蓉公司已经构成了迟延履行，并不构成按期交房的阻却事由。故对潮蓉公司的抗辩理由不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潮蓉公司于判决发生法律效力之日起十日内向付卫沙支付逾期交房违约金44669元；二、驳回付卫沙的其他诉讼请求。若潮蓉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1002元，减半收取501元，由潮蓉公司负担。 二审中，潮蓉公司和付卫沙均未提交新证据。 二审另查明，付卫沙于2017年10月19日向潮蓉公司出具的《承诺函》第5条“根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第1款（2）执行法律、法规、规章及行政命令等，以及川污防“三大战役”办[2017]18号、成环督办[2017]31号、成建委[2017]384号文件，我方同意：贵方对2017年7-8月份不承担逾期交房违约责任。 本院审理查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：潮蓉公司是否应当自2017年10月1日起承担逾期交房违约责任。对此，本院评述如下： 本院认为，双方当事人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 本院认为，作为开发商的潮蓉公司，在开发案涉项目时，应对影响该项目施工建设的包括自然环境在内的各项因素有充分的认识，并在此基础上，与买受人签订《商品房买卖合同》。根据本案查明的事实可知，案涉合同对交房时间及逾期交房违约责任承担方式的进行了约定。因潮蓉公司未能在约定的交房时间2016年12月31日前向付卫沙交付房屋，潮蓉公司构成违约。双方就2017年10月1日之前的逾期交房违约金支付进行了协商并已履行。此后，至付卫沙提起本案诉讼，潮蓉公司仍未履行交房义务，亦应按约承担违约责任。潮蓉公司上诉认为《承诺函》第5条表明付卫沙认可川污防“三大战役”办[2017]18号、成环督办[2017]31号、成建委[2017]384号文件构成合同约定的免责情形，对2017年后发生免责事由明确认可。本院认为，该承诺函在双方协商2017年10月1日之前的逾期交房违约金期间出具，付卫沙仅同意“潮蓉公司对2017年7-8月份不承担逾期交房违约责任”，从该条款不能得出付卫沙认可潮蓉公司的上述主张。且潮蓉公司所提交的关于气候因素的证据是政府部门关于环境保护与治理的各项要求、举措，系常规性行政管理行为，属于可预见的因素，潮蓉公司完全可以采取相应措施予以应对和补救，不构成逾期交房违约责任的免责事由。综上所述，潮蓉公司的上诉理由均不能成立，其应当承担自2017年10月1日起的逾期交房违约责任。 综上，成都潮蓉实业有限公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1002元，由成都潮蓉实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十月十三日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣