四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6804号 上诉人（原审被告）：杨志鸿，男，1964年10月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：彭明然，四川成蒲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵涛，女，1971年7月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：彭明然，四川成蒲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶平阳，男，1964年10月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王锦玲，女，1966年10月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 原审第三人：蒲江县中医医院，住所地：四川省蒲江县鹤山镇飞虎路**。 法定代表人：双继，院长。 委托诉讼代理人：陈燕彬，蒲江县大塘法律服务所法律工作者。 上诉人杨志鸿、赵涛因与被上诉人叶平阳、王锦玲，原审第三人蒲江县中医医院（以下简称中医院）房屋买卖合同纠纷一案，不服蒲江县人民法院（2019）川0131民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群独任公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨志鸿、赵涛上诉请求：1.撤销原判决第一项，驳回叶平阳、王锦玲的全部诉讼请求；2.案件诉讼费由叶平阳、王锦玲承担。事实和理由：一审认定《房屋买卖协议》有效错误，该协议无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，杨志鸿、赵涛转让房屋必然涉及土地使用权的转让。案涉房屋建立于中医院以划拨方式取得的土地之上，故处分该房屋时涉及划拨土地使用权的转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，未经市、县人民政府批准，划拨土地使用权不得转让。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院（2017）最高法民再70号民事判决认为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定的未经市、县人民政府批准，划拨土地使用权不得转让属于行政法规的强制性规定。但一审判决认为“并非强制性规定”，与最高人民法院的判决观点相悖。本案案涉房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人中医院（及其职工）未经由批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，案涉《房屋买卖协议》违反了行政法规的强制性规定，应认定为无效。 叶平阳、王锦玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。一、案涉房屋系杨志鸿、赵涛于1993年以职工身份向中医院购买之后，又于2007年签订《房屋买卖协议》转让给叶平阳、王锦玲。案涉房屋虽未办理产权登记和产权变动登记，但双方主要权利义务已履行完毕，叶平阳、王锦玲已全额支付购房款，杨志鸿、赵涛完成了房屋交付，叶平阳、王锦玲从2007年起实际占有使用房屋。蒲江县住房和城乡建设局于2018年7月10日发布了蒲拟搬告字（2018）第001号房屋搬迁公告，将案涉房屋纳入棚改拆迁范围，目前该区域房屋已经正式确定搬迁。二、杨志鸿、赵涛的主张不符合其所依据的请求权基础的构成要件，其请求权基础不成立。（2019）最高法再235号判决书认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确将合同法第五十二条的构成要件“违反强制性规定”定义为“违反效力性强制性规定”，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。杨志鸿、赵涛主张其所依据的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条属于“强制性规定”，并非“效力性强制性规定”。且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定未明确规定规范该条文的行为无效，不应理解为效力性强制性规定。因此，即便《房屋买卖协议》违反该两条规定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。经有批准权的人民政府审批、批准并非《房屋买卖协议》生效的条件。根据《中华人民共和国物权法》的规定，批准、审批行为仅仅作为物权变动的必要条件，物权是否变动尚且不必然影响合同效力，批准、审批行为亦不会影响房屋买卖合同的效力。三、如果《房屋买卖协议》无效，有违诚实信用原则和公平原则，也会对社会价值观产生错误的示范效果。 中医院述称，其意见与一审陈述意见一致。 叶平阳、王锦玲向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖协议》有效；2.《房屋买卖协议》的标的房屋棚改拆迁赔偿款由叶平阳、王锦玲享有；3.杨志鸿、赵涛协助叶平阳、王锦玲办理房屋棚改拆迁赔偿手续。一审庭审中，叶平阳、王锦玲明确第二项诉请为：依照蒲江县棚改拆迁政策，依法由杨志鸿、赵涛享有的棚改拆迁权益即赔偿款由叶平阳、王锦玲依照房屋买卖协议约定承继享受。明确第三项诉请为：根据单位及其他职工同等待遇协调解决，协助叶平阳、王锦玲办理棚改拆迁手续。 一审法院认定事实：2007年9月27日，赵涛、杨志鸿作为甲方，叶平阳、王锦玲作为乙方，签订了《房屋买卖协议》，约定赵涛、杨志鸿将中医院卖给其二人居住的半产权房屋（单位宿舍）转卖给叶平阳、王锦玲，房屋位于桫椤路××医院职工宿舍楼××楼，建筑面积约74平方米，房价为40000元。协议主要约定了双方的权利义务和违约责任：1.房屋为半产权，中医院将来办房屋产权时，赵涛、杨志鸿负责以其二人的名义给叶平阳、王锦玲享受本单位职工的同等待遇并协助办理变更手续，费用由叶平阳、王锦玲承担；2.叶平阳、王锦玲付清购房款40000元后，即取得房屋所有权；3.中医院办房屋产权时，赵涛、杨志鸿协助叶平阳、王锦玲办理，所需费用由叶平阳、王锦玲承担，如另有其他变更，如扩建、搬迁，赵涛、杨志鸿应根据中医院及其他职工的同等待遇协商解决；4.中医院在10年内将房屋收回或搬迁，赵涛、杨志鸿在购房款内按照年房屋租金2000元扣除，剩余房款一次性退还；中医院在10年后将该房屋收回或搬迁，所发生的赔偿费用由叶平阳、王锦玲享受并承担搬迁费。协议签订后，叶平阳、王锦玲总计支付了40000元房款，赵涛、杨志鸿将房屋交付给叶平阳、王锦玲控制至今。 一审法院另查明，案涉房屋在1993年5月31日以杨志鸿作为中医院职工身份优惠购房取得；中医院认可建房时约定了中医院与杨志鸿之间享有各一半权属。案涉房屋现位于蒲江县，历史地名为蒲江县鹤山镇城东路27号，房屋所占用范围内对应的土地证号为蒲国用（1997）字第1**，土地性质为划拨。案涉房屋目前尚未取得房产证、分到户的土地证或不动产权证书。蒲江县住房和城乡建设局于2018年7月10日发布了蒲拟搬告字（2018）第001号房屋搬迁公告，拟对案涉房屋所在的老东门桥片区进行搬迁。 以上案件事实有《房屋买卖协议》《收条》、蒲江县不动产中心登记信息查询单、优惠售房房价测算表以及各方的当庭陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为，根据各方的诉辩意见，本案争议焦点为，案涉《房屋买卖协议》的效力问题。对此，一审法院分析如下： 首先，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效……”，其中所称法律、行政法规规定应当办理的“批准手续”或“批准手续、登记等手续”均应与合同发生法律效力具有直接关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。从条文内容来看，该条款既未规定违反其规定的行为无效，也未规定涉及的相关房地产转让合同需经审批后方能发生法律效力，故该条款并不规制协议的效力；同时，该条款规定的立法本意在于对土地用途进行监管以及保护国家利益不受损害，其审批行为仅为物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房屋所有权登记，但并不影响房屋买卖协议本身的法律效力。故此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款所规定的审批程序与房地产转让协议的效力之间并无直接关系，赵涛、杨志鸿以该条款规定为由要求适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，确认《房屋买卖协议》无效的理由不成立，一审法院不予采纳。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，赵涛、杨志鸿所主张的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定并非效力性强制性规定，违反前述条款规定并不必然导致协议无效。最后，《房屋买卖协议》的签订双方地位平等且均具有相应的民事行为能力，从协议内容看，双方在签订时意思表示真实；案涉房屋虽至今未办理产权登记，但债权效力是独立的，其是否登记不影响合同的效力，现各方均对杨志鸿享有案涉房屋50%的权属无异议，故杨志鸿有权向叶平阳、王锦玲出售该部分权属；协议签订后，赵涛、杨志鸿也交付房屋十多年，协议的主要义务均已基本得到履行，且案涉房屋的余下50%权属现仍为中医院所有并不受《房屋买卖协议》的约束，故协议内容未损害社会公共利益或国家、集体利益。据此，为保障交易安全、维护正常的市场经济秩序，秉持诚实信用原则，本院对《房屋买卖协议》的效力予以肯定。 关于叶平阳、王锦玲请求依照蒲江县棚改拆迁政策，依法由杨志鸿、赵涛享有的棚改拆迁权益即赔偿款由叶平阳、王锦玲依照房屋买卖协议约定承继享受的诉请。一审法院认为，案涉房屋现仍无已生效的拆迁、安置协议，故能否得到拆迁安置补偿款尚未确定，其现在主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于叶平阳、王锦玲请求根据中医院单位及其他职工同等待遇协调解决，协助叶平阳、王锦玲办理棚改拆迁手续的诉请。一审法院认为，该请求实质是请求赵涛、杨志鸿解决其与中医院之间的相关事宜，该问题涉及单位与单位职工之间的内部管理事项，并非平等民事主体之间的民事权益纠纷，故该诉请不属于人民法院民事诉讼的受理范围，应予以驳回。 综上，叶平阳、王锦玲的诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决：一、确认叶平阳、王锦玲与赵涛、杨志鸿于2007年9月27日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回叶平阳、王锦玲的其他诉讼请求。一审案件受理费50元；由叶平阳、王锦玲负担25元，赵涛、杨志鸿负担25元。 本院二审期间，叶平阳、王锦玲围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 叶平阳、王锦玲举出的证据：蒲江县老东门桥片区棚户改造项目模拟搬迁生效公告（2019年11月1日），拟证明房屋搬迁和拆迁片区已是确定事实，案涉房屋在搬迁和拆迁的范围之内，房屋的土地是以划拨土地为依据进行的土地价值评估，该房屋以划拨土地进行买卖，并不损害国家集体和第三人利益。 杨志鸿、赵涛质证认为该证据在2019年11月1日形成，对其真实性无异议，但不属于新证据，也不能确定案涉房屋属于拆迁范围，故不能达到证明目的。 中医院质证对被该证据的三性均予以认可。 杨志鸿、赵涛以及中医院均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方诉辩观点，本案的二审争议焦点为案涉《房屋买卖协议》有效是否有效。本院评述如下： 杨志鸿、赵涛主张案涉《房屋买卖协议》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定而无效。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，而《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条并非效力性强制规定，亦未明确规定违反该条文的行为无效，故案涉《房屋买卖协议》并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定之无效合同。其次，在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效并继续履行合同，并不会侵害国家利益和社会公共利益。案涉《房屋买卖协议》签订后，叶平阳、王锦玲已全额支付购房款40000元，杨志鸿、赵涛亦将房屋交付给叶平阳、王锦玲占有使用，双方的主要权利义务已履行完毕。且中医院亦认可杨志鸿、赵涛出卖给叶平阳、王锦玲的部分系有效，故该《房屋买卖协议》并未侵犯第三人合法权益。再次，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准……”，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，有批准权的人民政府的批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，是否登记也只影响物权变动的效力，并不影响房屋买卖合同的效力。故，杨志鸿、赵涛在其所有的案涉房屋50%权属范围内与叶平阳、王锦玲自愿签订案涉《房屋买卖协议》的行为系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定案涉《房屋买卖协议》有效并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨志鸿、赵涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨志鸿、赵涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十月十四日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣