广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33992号上诉人（原审被告）：深圳市恒辉泰实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区三和村方兴路****，统一社会信用代码：91440300MA5EWFDP1E。法定代表人：彭小虎。委托诉讼代理人：姚华，广东港仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市方兴叶氏实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙东三和村方兴路**，统一社会信用代码：91440300748890832Q。法定代表人：叶议王。上诉人深圳市恒辉泰实业有限公司（以下简称恒辉泰公司）因与被上诉人深圳市方兴叶氏实业有限公司（以下简称方兴叶氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒辉泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项；2.本案一、二审的诉讼费均由方兴叶氏公司承担。上诉事实和理由：一、恒辉泰公司与方兴叶氏公司于2017年12月20日签订《厂房租赁合同》，时间从2017年11月20日起至2020年11月19日止。方兴叶氏公司明知涉案合同无法履行，把签订合同的履行时间往前推了一个月，其行为系违约，是无效的。时至2018年4月11日，恒辉泰公司陆续收到深圳市龙岗三和一股份合作公司（以下简称三和一公司）委托律师发出的律师函及告知书各一份，才得知三和一公司与方兴叶氏公司存在涉案房屋权属争议的纠纷。恒辉泰公司才知晓真实情况，方兴叶氏公司并非原始房东，原始房东的合法主体是三和一公司。方兴叶氏公司与三和一公司的承租期限15年，于2017年12月30日到期。方兴叶氏公司继续与恒辉泰公司于2017年12月20日签订《厂房租赁合同》。方兴叶氏公司违反《合同法》第三十二条、第五十二条第一项之规定。二、恒辉泰公司并没有占有房屋，涉案房屋产权的合法持有主体是三和一公司，方兴叶氏公司不再具备身份主体。深圳市中级人民法院2019年6月4日作出（2018）粤03民初终23661号民事判决，已明确合法的身份主体是三和一公司。该判决已于2019年7月3日生效，三和一公司已对方兴叶氏公司申请了强制执行。截止目前，方兴叶氏公司已搬离涉案房屋，人去楼空。方兴叶氏公司不是涉案房屋产权的原始房东及身份主体，恒辉泰公司与方兴叶氏公司不存在任何的法律租赁关系，恒辉泰公司无需向方兴叶氏公司支付房屋占有使用费。被上诉人方兴叶氏公司未答辩。方兴叶氏公司向一审法院起诉请求：1.解除方兴叶氏公司、恒辉泰公司于2017年12月20日签订的厂房租赁合同；2.恒辉泰公司向方兴叶氏公司返还租赁房屋及合同外私自占用的房屋，并支付拖欠的2018年4月1日起，暂计至2018年12月30日租金，共计231750元；3.恒辉泰公司向方兴叶氏公司支付拖欠租金产生的滞纳金自2018年4月10日起，暂计至2018年12月30日，合计145486元；4.恒辉泰公司支付方兴叶氏公司私自占有使用房屋费20440元（恒辉泰公司私自占用2间房屋72㎡和14㎡，自2017年11月20日起，暂计至2018年12月30日。）；5.恒辉泰公司支付因违约给方兴叶氏公司造成的损失（中介佣金及装修费）55000元；6.本案诉讼费用由恒辉泰公司承担。一审法院认定事实：方兴叶氏公司、恒辉泰公司双方于2017年12月20日签订了《厂房租赁合同》，主要约定有：1.方兴叶氏公司将深圳市方兴叶氏实业有限公司三楼整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间（以下简称涉案房屋）租赁给恒辉泰公司使用；2.租赁期限为2017年11月20日起至2020年11月19日止；3.不含税租金27500元/月，恒辉泰公司于每月5日前支付，逾期10天未支付租金，方兴叶氏公司有权终止合同，并按未缴纳租金收取每天0.5%的滞纳金；4.恒辉泰公司向方兴叶氏公司缴纳租赁保证金55000等条款。合同签署后，恒辉泰公司向方兴叶氏公司交付了租赁保证金16000元，并依约缴纳每月租金至2018年3月（按照合同推算具体日期为2018年3月19日）。后方兴叶氏公司与案外人深圳市龙岗三和一股份合作公司（以下简称三和一公司）就涉案房屋的权益归属问题存在争议并产生诉讼。恒辉泰公司先后收到了三和一公司委托律师发出的2018年4月11日《律师函》，《律师函》显示三和一公司要求恒辉泰公司返还所有物业；以及三和一公司发出的2018年5月2日《告知函》，《告知函》显示：三和一公司通知方兴叶氏公司的租户（包括恒辉泰公司在内）：在诉讼期内，租户可以将租金转入第三方（宝龙街道龙东社区、深圳市龙东股份合作公司）进行监管，或自行保管租金。双方均确认恒辉泰公司未向方兴叶氏公司缴纳从2018年4月（按合同推算具体日期为2018年3月20日）起的租金。另查，关于方兴叶氏公司与案外人三和一公司之间的房屋租赁合同纠纷一案，经两审审理，深圳市中级人民法院于2019年6月4日作出了（2018）粤03民终23661号民事判决（该判决已于2019年7月3日生效），确认了方兴叶氏公司与三和一公司之间的《租用厂房合同》无效，并判决深圳市方兴叶氏实业有限公司于判决之日起十日内向深圳市龙岗三和一股份合作公司返还位于深圳市龙岗区龙岗镇龙东三和村方兴路的“涉案房屋”共计7775.11平方米。本案涉案房屋在前述判项“涉案房屋”范畴内。再查，至本案一审辩论终结，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。一审法院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。双方因此取得的财产应当予以返还，即由恒辉泰公司返还涉案房屋，由方兴叶氏公司返还租赁保证金。即恒辉泰公司应当向方兴叶氏公司返还位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东三和村方兴路的涉案房屋三层整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间；恒辉泰公司实际向方兴叶氏公司交付16000元的租赁保证金，方兴叶氏公司应予返还。根据方兴叶氏公司、恒辉泰公司诉辩主张，综合本案情况，一审法院对双方争议焦点处理如下：一、关于房屋占有使用费的支付问题。方兴叶氏公司依据双方《厂房租赁合同》，请求恒辉泰公司支付拖欠的2018年4月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费。恒辉泰公司辩称其自2018年4月开始，知道涉案房屋实际权利人系三和一公司而非方兴叶氏公司，以及方兴叶氏公司与三和一公司之间就涉案房屋的纠纷未妥善解决的事实，故其行使不安抗辩权，中止向方兴叶氏公司缴纳自2018年4月起的房屋占有使用费。一审法院认为，虽然方兴叶氏公司、恒辉泰公司之间的《厂房租赁合同》无效，但恒辉泰公司是基于该租赁合同关系从方兴叶氏公司处取得对涉案房屋的占有使用，故在方兴叶氏公司有权间接占有期间，恒辉泰公司作为承租人仍应当向方兴叶氏公司给付相应占有使用房屋的费用。而方兴叶氏公司在其与三和一订立的《租用厂房合同》被确认无效前，其对涉案房屋的占有仍属于有权的间接占有；《租用厂房合同》被确认无效后，方兴叶氏公司才变更为无权占有，即无权再要求恒辉泰公司支付房屋占有使用费。鉴于深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终23661号生效民事判决书已对涉案房屋的权属作出处理，确认了《租用厂房合同》无效，并判决方兴叶氏公司向案外人三和一公司返还包括涉案房屋在内的物业，故恒辉泰公司主张的不安抗辩事由消除，应当继续向相关权利主体支付占有使用涉案房屋期间的费用。就本案而言，恒辉泰公司应当向方兴叶氏公司支付中止履行期间，即2018年3月20日起至2019年7月2日止（即方兴叶氏公司丧失有权间接占有之前）的房屋占有使用费。方兴叶氏公司请求按照合同约定的租金标准27500元/月计算，与法不悖，一审法院予以支持。综上，恒辉泰公司应当支付方兴叶氏公司2018年3月20日至2019年7月2日期间的房屋占有使用费共计425333.33元【27500元/月×15个月+27500元/月÷30天×14天】。二、关于滞纳金问题。方兴叶氏公司依据双方《厂房租赁合同》第五条的约定，要求恒辉泰公司承担拖欠租金产生的滞纳金。恒辉泰公司以方兴叶氏公司与案外人三和一公司之间就涉案房屋权属争议未解决为由主张其有权中止合同履行，无需为此支付滞纳金。一审法院认为，如前所述，方兴叶氏公司、恒辉泰公司签订的《厂房租赁合同》无效，相关的滞纳金约定亦属无效。但是，若恒辉泰公司确实存在无正当事由逾期交租的违约行为，则方兴叶氏公司依法可请求恒辉泰公司承担利息损失等违约责任，而本案恒辉泰公司中止交付房屋占有使用费是否存在合法的抗辩事由？基于上述查明的事实，恒辉泰公司从2018年4月开始知道其所承租的涉案房屋陷入权属争议，方兴叶氏公司可能存在丧失履行双方《厂房租赁合同》的条件，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，恒辉泰公司有权中止履行其所负合同义务，故其无需向方兴叶氏公司承担违约责任。对方兴叶氏公司请求恒辉泰公司支付滞纳金及违约损失55000元的请求，一审法院不予支持。三、关于恒辉泰公司占用非合同项下房屋问题。方兴叶氏公司称恒辉泰公司私自占用了面积分别为72平方米和14平方米的2间房，应当返还并支付相应占有使用费，并提交照片为证。恒辉泰公司对照片真实性予以认可，但辩称按照双方《厂房租赁合同》约定，恒辉泰公司没有额外占有使用其他房屋。一审法院认为，方兴叶氏公司提交的照片仅能证明恒辉泰公司占有使用照片中的房屋，但不能证明该房屋并非合同项下的涉案房屋，而方兴叶氏公司未能提交其他证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对方兴叶氏公司关于恒辉泰公司返还非合同项下房屋及支付相应占有使用费的请求不予支持。综上，恒辉泰公司应当向方兴叶氏公司返还涉案房屋，并支付2018年4月至2019年6月期间的房屋占有使用费，扣除应退还的租赁保证金16000元，剩余409333.33元，应予支付。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、恒辉泰公司于判决生效之日起十五日内向方兴叶氏公司返还位于深圳市龙岗区龙岗街道龙东三和村方兴路涉案房屋（三楼整层厂房、三间宿舍、二楼办公室2间）；二、恒辉泰公司于判决生效之日起十五日内向方兴叶氏公司支付房屋占有使用费409333.33元；三、驳回方兴叶氏公司的其他诉讼请求。如恒辉泰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8090元（方兴叶氏公司已预交），由方兴叶氏公司承担1000元，恒辉泰公司承担7090元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依恒辉泰公司上诉主张，本案二审的争议焦点为：恒辉泰公司应否向方兴叶氏公司返还涉案房屋并支付房屋占有使用费。首先，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。其次，依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，一审判决恒辉泰公司向方兴叶氏公司返还涉案房屋，并无不妥，本院予以维持。再次，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，一审判决恒辉泰公司参照涉案合同约定的租金标准向方兴叶氏公司支付房屋占有使用费，处理正确，应予维持。本案方兴叶氏公司、恒辉泰公司之间的合同纠纷，与另案方兴叶氏公司、三和一公司之间的合同纠纷，并非同一法律关系。恒辉泰公司以方兴叶氏公司并非涉案房屋的权属主体和原始房东为由，上诉主张其无需向方兴叶氏公司支付房屋占有使用费。该主张于法无据，亦与前述法律规定相悖，本院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，系针对合同有效情形下，应当先履行债务的合同当事人在法定情形下可予向合同相对方主张中止履行的抗辩权。本案合同系无效合同，一审适用前述法律规定对涉案合同履行情况作出分析，属适用法律有误，本院予以纠正。涉案合同无效，故方兴叶氏公司诉请涉案滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。前述一审适用法律有误，但一审对滞纳金的诉请未予支持，处理结果正确，应予维持。综上，恒辉泰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审部分适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8090元（深圳市恒辉泰实业有限公司已预交），由深圳市恒辉泰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十月二十二日书记员 陈晓莹（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。