宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终633号上诉人（原审被告）：樊绍刚，男，1980年5月20日出生，汉族，个体，户籍所在地黑龙江省五常市，现住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：王单，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区贺兰山北路**楼**（世纪朝阳购物广场**）。法定代表人：李惠兰，宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：高宝辉，男，宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人:刘晓艳，女，宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司经理。上诉人樊绍刚因与被上诉人宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭对本案进行了审理。上诉人樊绍刚的委托诉讼代理人王单，被上诉人宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司（以下简称世纪朝阳公司）的委托诉讼代理人高宝辉、刘晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊绍刚上诉请求：1.撤销（2020）宁0202民初940号民事判决书第一项，改判驳回世纪朝阳公司的全部诉讼请求或者发回重审；2.世纪朝阳公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、樊绍刚并不存在违约行为，一审法院判决樊绍刚承担违约责任，认定事实及适用法律错误。1.涉案合同的解除源于本次新冠疫情，樊绍刚受疫情影响经营困难，依据商铺租赁合同第十三条的约定提出解除该合同。根据我国法律规定，合同的解除包括法定解除、约定解除与协议解除。涉案商铺租赁合同第十三条第一款即为解约条款。本次疫情属于不可抗力众所周知，故樊绍刚因受疫情影响在经营面临严重困难的情况下，依据商铺租赁合同第十三条约定提出解除该合同符合合同约定。世纪朝阳公司在收到樊绍刚解除合同告知函后并未提出异议，而是请求一审法院确认合同解除。由此可见，世纪朝阳公司同意解除该合同，故一审法院认定樊绍刚违约与事实不符。2.根据商铺租赁合同第十三条约定，因不可抗力导致不能履行的，双方均有权解除该合同，并互不承担责任。本案中，樊绍刚依据上述条款解除合同，并未依据合同法规定的不可抗力致使合同目的不能实现，一方当事人有权单方解除合同的规定。一审法院错误的理解了樊绍刚合同解除的方式，因此判决樊绍刚承担违约责任，实属适用法律错误。二、一审法院酌情支持世纪朝阳公司的违约金没有事实及法律依据，酌情金额过高。本案中，涉案租赁合同的期限为五年八个月，樊绍刚现已经履行了四年八个月，仅剩一年时间。民法秉持损失填补原则，世纪朝阳公司根据商铺租赁合同约定主张租期的全部违约责任400000元，并非填补损失，而是在获取高额的不当利益。樊绍刚认为世纪朝阳公司主张违约责任，应就剩余一年租期主张。商铺租赁合同约定的违约责任为400000元，租期为五年八个月，故剩余一年租期内的违约责任应为68965元，并且应当扣除世纪朝阳公司应当退还的40000元保证金，剩余的28965元才是樊绍刚在违约情况下应当承担的违约责任。一审法院虽然酌情降低违约金，但降低程度过低，并没有扣除40000元保证金，没有充分考虑到疫情期间樊绍刚的实际困难、剩余租期以及前期履约情况，违反了公平原则，二审法院如果认定樊绍刚应当承担违约金，应当酌情将违约金调整至20000元至30000元之间为宜。三、一审法院超出世纪朝阳公司的诉讼请求范围属于程序违法。本案中，世纪朝阳公司在其诉讼请求中并未主张樊绍刚交纳的40000元保证金不予退还，而是将40000元保证金在违约金中予以扣除，这证明世纪朝阳公司也认为樊绍刚没有违约，不应按照合同约定的违约责任即保证金不予退还，但因樊绍刚提前解除合同，世纪朝阳公司要求支付提前解除合同违约金400000元，并将应当退还的保证金予以抵消，因此，樊绍刚承担违约金为360000元。但是一审法院认为樊绍刚违约，保证金不予退还，并且在400000元的基础上根据合同履行情况以及疫情酌情支持违约金100000元，混淆了保证金与违约金，明显超诉请判决，属于程序违法，应当发回重审。四、一审法院判决樊绍刚支付世纪朝阳公司租金优惠65000元，无法律依据。结合前述，樊绍刚依约解除合同，并且世纪朝阳公司同意，故樊绍刚不存在任何违约行为。合同约定的补足首期租金优惠的条件是樊绍刚提前解除，即存在过错的单方解除，但是本案中，樊绍刚基于合同约定解除合同，并不存在过错，因此不符合补足租金优惠的条件，一审法院判决樊绍刚补交首年租金优惠无法律依据。此外，即使补足租金优惠也应当是平均至全部租赁期内，对于已经经过的租期，不应当予以补足。合同约定的首期优惠为65000元，合同的租期为五年八个月，现已经履行四年八个月，故剩余一年租期内的首期优惠应为11206元。综上所述，樊绍刚并不存在违约行为，一审法院判决支持世纪朝阳公司违约金及补足首年租金优惠的诉讼请求，认定事实及适用法律错误。此外，一审法院在世纪朝阳公司并未要求不予退还保证金的情况下，判决樊绍刚退还保证金，并将保证金与违约金混为一谈，超出了世纪朝阳公司诉讼请求范围，属于程序违法。世纪朝阳公司辩称，樊绍刚的上诉理由不成立，樊绍刚有预谋的提前撤场行为，是故意违约。樊绍刚主张因疫情解除合同不符合法律规定，世纪朝阳公司收到樊绍刚解除合同告知函后提出异议，给其发函要求其承担违约责任。违约金是根据合同约定，樊绍刚应当按照合同约定履行义务。世纪朝阳公司认为一审判决违约金过低，只是考虑疫情对樊绍刚的影响，并未考虑实际情况。樊绍刚承租区域共59户产权人的集体利益无法得到保障，违约责任是约束双方的，签约时双方认可的违约金400000元。樊绍刚提出一审法院超出世纪朝阳公司诉讼请求属于程序违法，是断章取义。世纪朝阳公司是在主张樊绍刚支付400000元违约金情况下，可以用樊绍刚交纳的40000元保证金冲抵，实际上还是主张樊绍刚违约责任，并未放弃合同约定，一审法院认定正确。世纪朝阳公司认为《商铺租赁合同》第53条明确约定樊绍刚违反合同，应补足首年租金优惠65000元，是以合同履行为前提，不存在按年度折减，一审法院认定正确。世纪朝阳公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认世纪朝阳公司、樊绍刚双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；2.判令樊绍刚向世纪朝阳公司支付违约金360000元(已从樊绍刚交付的保证金中扣减40000元)、支付租金优惠65000元，以上共计425000元；3.本案诉讼费用由樊绍刚承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，世纪朝阳公司、樊绍刚签订一份《商铺租赁合同》，约定世纪朝阳公司将其管理的位于石嘴山市贺兰山北路16号世纪朝阳购物广场三层面积为2321.63㎡的区域出租给樊绍刚使用；租赁期限5年8个月，自2015年8月1日至2021年3月31日；本合同签订的同时，樊绍刚向世纪朝阳公司交纳40000元保证金，作为樊绍刚履行本合同的保证；樊绍刚所租用商铺仅限经营项目为服装、服饰、鞋帽、针织等日用百货，经营品牌为服装超市；租赁期限内，未经世纪朝阳公司书面同意，樊绍刚不得转租、提前退租、不得授权委托代理人共用、占用或实际使用该商铺的部分或全部；樊绍刚违反本合同应向世纪朝阳公司支付违约金400000元，还应补足世纪朝阳公司给予樊绍刚首年的租金优惠65000元，且世纪朝阳公司有权解除合同，保证金不应退还；双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；因不可抗力、政府拆除、世纪朝阳公司获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能履行的，双方互不承担责任。此外，双方还对每年租赁费的金额、支付时间等事项进行了约定。合同签订后，樊绍刚如约向世纪朝阳公司交纳了40000元保证金，世纪朝阳公司也向樊绍刚交付了租赁场地。2020年3月18日，樊绍刚向世纪朝阳公司发出一份《告知函》，主要内容为：2020年年初，全国发生新冠疫情，属于不可抗力造成樊绍刚无法再继续经营，樊绍刚行使法定及合同约定的解除权，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，樊绍刚在2020年3月31日前腾退房屋，世纪朝阳公司退还樊绍刚交付的押金以及未使用的房租、物业费、水电费等费用。随后樊绍刚撤出了租赁场地。另，樊绍刚已经向世纪朝阳公司付清了2020年4月1日之前的所有租金，且樊绍刚已经享受了首年的租金优惠65000元。一审法院认为，世纪朝阳公司与樊绍刚于2015年7月23日签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。樊绍刚于2020年3月18日向世纪朝阳公司发出《解除合同告知函》后，随即撤出了租赁场地。双方实际于2020年4月1日前已经解除了《商铺租赁合同》，无需再确认解除。故世纪朝阳公司要求确认解除合同的诉讼请求不予支持。本案庭审后，由于樊绍刚的委托诉讼代理人在外地，一审法院多次通过电话与双方的委托诉讼代理人沟通协调，引导当事人协商和解、共担风险，希望双方能够协商处理此案，但双方争议较大，最终不能达成共识。2020年初我国虽然发生了新冠肺炎疫情，但继续履行《商铺租赁合同》并不影响樊绍刚合同目的的实现，樊绍刚以新冠肺炎疫情为由解除了正在履行之中的《商铺租赁合同》，不符合我国合同法规定的不可抗力免责情形。一审法院认为樊绍刚应承担合同约定的违约责任，即40000元保证金不予退还，补足世纪朝阳公司给予樊绍刚首年的租金优惠65000元。对于世纪朝阳公司要求樊绍刚支付合同约定的违约金400000元，考虑到新冠肺炎疫情确实给樊绍刚造成了一定的经济损失，一审法院酌情支持100000元。综上所述，樊绍刚应支付世纪朝阳公司违约金100000元，退还世纪朝阳公司首年租金优惠65000元，同时世纪朝阳公司不予退还樊绍刚40000元保证金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、被告樊绍刚于本判决生效后五日内支付原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司违约金100000元，补交首年租金优惠65000元，合计165000元；二、驳回原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7676元，减半收取计3838元，由原告宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司负担2348元，被告樊绍刚负担1490元。本案二审期间，樊绍刚向本院提交了复函，世纪朝阳公司向本院提交了现场拍摄图片、原千佳汇超市员工情况说明，世纪朝阳广场暂停营业公告、[石应指发（2020）16号]文件，现场原貌、现状图片、租赁区域测量报告及平面图、业主名单。本院组织双方当事人进行了质证，世纪朝阳公司对复函的真实性予以认可；樊绍刚对除[石应指发（2020）16号]文件真实性认可外，对世纪朝阳公司提交的其他证据的真实性均不予认可。因世纪朝阳公司对复函的真实性予以认可，樊绍刚对[石应指发（2020）16号]文件真实性认可，故本院对上述证据的真实性予以确认。因樊绍刚对世纪朝阳公司提供对除[石应指发（2020）16号]文件外的其他证据的真实性不予认可，且世纪朝阳公司公司提供的证据为打印件，故本院对世纪朝阳公司提供的其他证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，樊绍刚于2019年底决定对涉案商铺进行装修。因新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区政府在2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应，暂时关闭商场等场所。2020年3月9日，石嘴山市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部发出关于有序推进服务业企业开业复工的通知。世纪朝阳公司于2020年4月23日向樊绍刚复函，同意涉案合同于2020年4月1日解除，并要求樊绍刚支付违约金、补足租金优惠共计425000元（已核减保证金40000元）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，樊绍刚主张其因疫情影响经营困难，依据《商铺租赁合同》第十三条约定提出解除合同，且世纪朝阳公司同意解除合同，故其不存在违约，不应当承担违约责任。依据《商铺租赁合同》第十三条55（第二款）“因不可抗力、政府拆除、甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任。……”的约定，双方当事人因不可抗力解除合同和互不承担责任的前提是合同不能继续履行。本案中，樊绍刚在2019年12月底销售旺季对租赁商铺进行装修，因新冠肺炎疫情影响，宁夏回族自治区政府在2020年1月底启动重大突发公共卫生事件一级响应，暂时关闭商场等场所。石嘴山市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部于2020年3月9日发出关于有序推进服务业企业开业复工的通知。本案中，樊绍刚主张其因新冠肺炎疫情影响经营困难提出解除《商铺租赁合同》，但未提供其因新冠肺炎疫情影响导致《商铺租赁合同》不能继续履行的证据。樊绍刚在租赁期限内未经世纪朝阳公司书面同意，向世纪朝阳公司发出告知函，随后撤出租赁场地，违反《商铺租赁合同》约定的“在租赁期内，未经世纪朝阳公司书面同意，樊绍刚不得提前退租”的约定，构成违约。世纪朝阳公司于2020年4月23日向樊绍刚复函，同意《商铺租赁合同》于2020年4月1日解除，同时要求樊绍刚支付其违约金，并没有因同意解除《商铺租赁合同》而放弃主张违约金的权利，故樊绍刚主张其因新冠肺炎疫情提出解除合同，且世纪朝阳公司同意解除合同，其不存在违约的辩解理由不能成立，本院不予支持。世纪朝阳公司在提起诉讼前，已经将保证金40000元从《商铺租赁合同》约定的违约金400000元中予以扣减，在其提起诉讼向樊绍刚主张违约金360000元、支付租金优惠65000元时，没有提出40000元保证金不予退还的诉讼请求，一审法院在世纪朝阳公司没有主张40000元保证金不予退还的情况下，认为40000元保证金不予退还有失妥当，本院予以纠正。世纪朝阳公司要求樊绍刚支付已扣减保证金后的违约金360000元，而一审判决在违约金400000元的基础上考虑到新冠肺炎疫情确实给樊绍刚造成了一定的经济损失，酌情支持100000元，没有将世纪朝阳公司已扣减的40000元保证金予以扣减，有失妥当，本院予以纠正。扣减40000元保证金后，樊绍刚应当支付世纪朝阳公司违约金60000元。因《商铺租赁合同》约定樊绍刚提前解除合同，其应补足世纪朝阳公司所给与的首年租金优惠65000元，故一审判决樊绍刚补交首年租金优惠65000元并无不当。樊绍刚辩称其不应当补足优惠及即使补足优惠也应当补足剩余一年租期内的首期优惠的理由不能成立。综上，樊绍刚的部分上诉理由成立，应予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2020）宁0202民初940号民事判决；二、上诉人樊绍刚于本判决生效后五日内支付宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司违约金60000元，补交首年租金优惠65000元，共计125000元；三、驳回上诉人樊绍刚的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3838元，由上诉人樊绍刚负担1132元，宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司负担2706元；二审案件受理费3600元，由上诉人樊绍刚负担2727元，被上诉人宁夏世纪朝阳经营管理有限责任公司负担873元。本判决为终审判决。审判长 王德俊审判员 刘 敏审判员 张建兴 二〇二〇年十月二十七日（法官助理 李 斌书记员 李利利附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。