上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5522号上诉人（原审原告）：朱亚伦，男，1985年9月19日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：钱玉英，女，1962年2月1日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，男，1962年10月23日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：王某2，男，2006年4月27日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：王某1（系王某2父亲），1962年10月23日生，汉族，住上海市奉贤区。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马菊芳，女，1966年2月2日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：鲍玉明，上海申宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某3，男，1989年12月12日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：王某4，男，2017年2月17日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：王某3（系王某4父亲），1989年12月12日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：谷瑞唤，女，1990年8月10日生，汉族，住河南省舞阳县。原审被告：上海市奉贤区金汇镇人民政府，住所地上海市奉贤区金汇镇汇中路**。法定代表人：周如意，镇长。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。上诉人朱亚伦、钱玉英因与被上诉人王某1、王某2、马菊芳、王某3、王某4、谷瑞唤及原审被告上海市奉贤区金汇镇人民政府（以下简称金汇镇政府）房屋动迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱亚伦、钱玉英上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人动拆迁利益补偿款人民币（下同）835,636.86元。事实和理由:无证部分的房屋买卖合同无效，则房屋单违部分70%的拆迁利益应归上诉人所有；被动迁户可选择货币补偿或产权房调换，被上诉人选择产权房置换，则上诉人有权向被上诉人主张安置房的折价款；上诉人于1996年买入涉讼房屋，期间历经24年，房屋仅增值不到十万元，从经济角度看，原审判决金额完全不合理。被上诉人王某1、王某2辩称，本案动迁利益分为两部分，一部分根据房产价格及有效面积，原审法院根据合同的分配推定依法有据，另一部分系根据动迁人口认定安置房面积，上诉方非安置人员，不享有安置面积，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人马菊芳、王某3、王某4、谷瑞唤辩称，补偿协议将六名被上诉人列为补偿对象，上诉人不享有相关权利；针对房屋转让的有效部分，原审法院已将补偿协议中所列的相关动迁利益补偿款判归上诉人所有；原审判决指出因房屋买卖无效引起的纠纷，本案中不作处理，故上诉人的相关上诉主张，与动迁利益无涉，自然不属于本案处理范围，故其要求维持原判。原审被告金汇镇政府述称，其对一审认定事实没有异议，其不同意上诉请求。朱亚伦、钱玉英诉至一审法院，请求判令：要求依法分割上海市奉贤区XX镇XX村XX号房屋的动迁利益，要求王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤给付朱亚伦、钱玉英各类补偿款847,736.34元。一审法院认定事实：1996年12月17日，朱某作为乙方、王某1作为甲方，签订《转让房屋协议书》，约定：甲方坐落于XX村XX组（太青路东）南端二上二下、后至房屋墙脚、西至太青路、面积6.20×7.10合计为42平方米的房屋，愿意转让给乙方，经协商达成协议如下：二上二下楼房42平方米价格计60,000元，于96年12月30日前一次性付清；本协议中二上二下属奉府土XX-XXX号中占42平方米（最南端的二上二下）等。之后，王某1将房屋、建房准建证复印件（编号奉府土XX-XXX）交付朱某，朱某及家人装修与入住使用。原审又认定，因遇到动迁，2017年12月13日至12月19日，动迁部门对外公示了王某1一户的《补偿安置情况公示表》。2018年1月29日，金汇镇政府（作为甲方）与王某1、马菊芳（作为乙方）签订《征收集体所有土地房屋补偿协议》，约定：一、乙方所有的房屋坐落在:奉贤区XX镇XX村XX号,其中房屋有证有效建筑面积160平方米;可建未建建筑面积110平方米;认定可安置建筑面积(即有证有效建筑面积+可建未建建筑面积)共计270平方米。二、被征收房屋同区域商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价700元,价格补贴600元,土地使用权基价和价格补贴合计补偿款为351,000元。计算公式如下:(土地使用权基价+价格补贴)×(有证有效建筑面积+可建未建建筑面积)。三、乙方住房经上海上资土地估价有限公司评估,评估总价为450,821元。其中有证房屋评估价格为137,520元;其它房屋评估价格为129,723元;房屋装饰补偿款为165,452元;附属物等补偿款为18,126元。四、本协议第二至三款补偿款合计801,821元,全部留用于安置房价结算,根据安置房买卖合同的金额,结算时多退少补。五、资金发放:1、甲方支付乙方临时安置补助费(过渡费)按有证有效建筑面积每平方米每月8元计算。本基地过渡期限约定2年。乙方自搬离原址并全部交出被征收房屋钥匙之日起至接到交房通知书之日止计算(根据有关规定按实际过渡期限进行计算)。过渡费每季度发放一次，首发3个月临时安置补助费(过渡费)3,840元。2、搬家补助费费3,200元；奖励费8,000元。3、速签奖100,000元。4、其他39,655元。本条款第1至第4条补偿款合计154,695元,自乙方交出旧房钥匙、房屋相关凭证后,由甲方在45日期限内,以特种存单形式一次性付清。六、本协议第四、第五款补偿总金额为956,516元。……十、根据方案第八款第二条规定,所设10万元/户作为控规地块内约定期限内完成签约率95%(含95%)并搬迁的集体奖励费,逾期不作奖励。该奖励另行结算。十一、双方约定的其他事项(可附另页):本协议存在买卖纠纷,买卖双方达成司法调解后此协议生效。本协议经甲乙双方签名或盖章后生效。后涉案宅基地房屋已经全部交付动迁部门拆除。《房屋动迁补偿清单》中载明：宅基证编号奉府土XX-XXX认定人口6人：马菊芳、王某3、王某1、王某2、王某4、王某3的妻子谷瑞唤，有效有证面积200平方米，认定人口面积270平方米，楼房面积160平方米，违章面积250.1平方米，合计410.1平方米，1、土地基价、价格补贴270平方米X1,300元，金额351,000元；2、房屋评估价及装潢金额432,695元；3、附属物金额18,126元；4、搬迁费160平方米X20元，金额3,200元；5、奖励费160平方米X50元，金额8,000元；6、首季度过渡费补助费160平方米X8元/平方米/月，金额3,840元；7、其他：速签奖100,000元、营业执照5,000元、停产停业24,255元、搬车13车X800元=10,040元，金额139,655元。合计总金额956,516元。备注：该户二处住宅，王金根奉宅XXX-XXX已拆，与王某1奉宅XXX-XX-XXX建造一处，96.368号批复（奉府土）汇总表王某1160平方米，王金根80平方米建筑面积。王某3配偶为外来媳妇农业户口计增1人。马菊芳XX有立基。附属房增补40平方米。上海上资土地估价有限公司《上海市征收集体土地居民房屋估价分户报告单》显示，房屋⑤1996年建造，五开间二层。房屋⑤总面积254.97平方米，其中有证面积80平方米，单违面积174.97平方米，评估单价768元/平方米，单违折后单价70%为538元/平方米，评估总价有证房屋及棚舍61,440元，违章房屋94,134元。房屋①至⑤总面积410.10平方米，有证面积160平方米，单违面积250.10平方米，评估总价有证房屋及棚舍137,520元，违章房屋129,723元。在装饰装修明细表中，权利人王某1房屋①、②、③、④、⑤-1（上层）、室外及其他的装修价值为92,529元；权利人王某5⑤-1（下层）装修价值为11,430元；权利人韩某房屋⑤-2装修价值为10,235元；权利人朱某房屋⑤-3、承租户（理发店）装修价值为51,258元等。原审再认定，本次动拆迁的《上海市奉贤区泰日城中村改造区域范围内集体土地上居住房屋（集资房除外）协议动迁补偿安置方案》第一条规定，动迁对象为上述动迁范围内集体土地上居住房屋权利人。第二条规定，由被动迁人选择货币补偿或产权房调换其中一种方式实施补偿。第三条规定计户标准，以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件计户，按户进行补偿安置，房屋买卖原则上参照奉征指办（2014）1号文件执行。第四条规定，补偿标准=有证有效建筑面积X（土地使用权基价+价格基价）+房屋建筑重置结合成新价+装饰装修、附属物评估价+其他补偿费+其他奖励费。本区域土地使用权基价及价格补贴标准为土地使用权基价为700元/平方米，价格补贴为600元/平方米；被动迁人（户）选择货币补偿的，在原补偿金额的基础上，增加他处购房补贴（他处购房补贴总价=有证有效建筑面积X购房补贴单价），他处购房补贴单价为21,000元/平方米。被动迁人（户）须提供全体被补偿对象签名全部接受货币补偿的承诺书。被动迁人（户）选择产权房调换的，选房时超过有证有效建筑面积10%之内的，超过的面积价格按安置房价格上浮50%结算等。第五条规定，房屋用途和有证有效建筑面积以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件记载为准。第六条规定，合法有效的宅基地房屋或建房批准文件批准的宅基地范围内且在2012年1月1日前建成的无证建筑按照评估价的70%予以补偿。第七条规定，过渡费，以产权房调换的，按有证有效建筑面积给予被动迁人（户）临时安置补助费补偿（即过渡费），费用为每月8元/平方米/月，如每户低于600元，按600元发放，每季度发放一次，过渡期限约定为2年等。搬家补助费，以产权房调换的，按货币补偿方式（即被动迁人一次性搬家补助费为10元/平方米）标准增加1倍计算，若被动迁人（户）低于500元，按500元发放。奖励费，被动迁人（户）接到签约书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁补偿协议的，按有证有效建筑面积给予50元/平方米的奖励费。第八条规定，速签奖，自签约日起，在20天内签订房屋动迁补偿协议的，奖励10万元/户。集体奖，以控规地块为单位，自签约日起60天内，该控规地块内95%以上房屋权利人签约交出钥匙并搬离，该控规地块内已经签约动迁户可享受集体奖10万元/户，剩余未在60天内签约的被动迁户不享受集体奖。原审另认定，王某1将该户宅基地房屋部分分割出售给了韩某、朱某、王某5。买受人朱某原系奉贤区XX镇XX村村民，农业家庭户，于2016年2月29日去世，第一顺位继承人为朱亚伦、钱玉英，也系农业家庭户。王某1与马菊芳于1989年2月14日登记结婚，于2002年9月20日经一审法院调解达成XX协议，约定本案涉及的房屋其中二上二下楼房一幢及一间小屋中东西一上一下楼房及西面楼上一间、小屋一间归马菊芳所有，楼房西面底层一间归王某1所有等。原审还认定，2018年5月26日，王某1及王某2作为甲方，马菊芳及王某3、王某4、谷瑞唤作为乙方，经人民调解组织调解达成协议：一、本次动迁，甲乙双方同意上海市奉贤区XX镇XX村XX号的房屋（奉府土XX-XXX）由甲乙双方分别签约。二、本次动迁享有安置面积共计270平方米，乙方享有162.5平方米，甲方享有107.5平方米。三、本次动迁内。涉及相关房屋买卖3家，今后，通过司法途径解决相关争议，如法院确认，买卖户享有动迁安置面积，则在甲方享有面积内处理；其他部分动迁利益，根据动迁协议处理。四、根据上海市奉贤区人民法院民事调解书（2002）奉民一（民）初字第1820号，1、2、3、4号房和5-1楼上西面间权利由乙方享有。五、162.5平方米土地基价和价格补贴费1,300元/平方米由乙方享有。2018年5月30日，王某1、朱亚伦、朱亚伦的承租人陈某经人民调解组织调解达成协议：装修费中10,750元、停产停业补偿2,300元、搬运费2,400元归陈某所有。一审法院认为：朱某于1996年12月17日与王某1签订《转让房屋协议书》，之后买卖的房屋⑤-3交付朱某及家人，由朱某及家人装修与入住使用，朱某去世后，朱亚伦、钱玉英继承权利。虽然金汇镇政府并未将朱亚伦、钱玉英列为被动迁人，但因买卖双方为同一经济组织成员，房屋买卖产生实际权利的转移，朱亚伦、钱玉英应享有动迁利益。因为买卖的房屋涉及无证建筑，无证部分的买卖合同无效，有证部分买卖合同有效，因无证而相应的无证房屋补偿价不转移归朱亚伦、钱玉英所有。马菊芳等主张买卖房屋为违章建筑、登记未转移、房屋买卖合同无效、朱亚伦、钱玉英不是动迁安置人，故朱亚伦、钱玉英不享有动迁利益的主张，一审法院予以部分采纳。另外,本案只处理动迁利益分配，因房屋买卖合同无效引起的朱亚伦、钱玉英与房屋出卖人之间的其他纠纷，本案不作处理。马菊芳等主张，根据法院民事调解书、2018年5月26日王某1、马菊芳达成的人民调解协议书，对外的支付义务由王某1承担，与马菊芳无关。一审法院认为，2018年5月26日的人民调解协议书系王某1、马菊芳等内部的约定，而王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤作为被安置人将权利打包与金汇镇政府签订房屋动迁安置补偿合同，故对外即对朱亚伦、钱玉英的支付债务由该六人共同承担，对外共同承担责任后，再内部自行分割，与朱亚伦、钱玉英无涉。支付朱亚伦、钱玉英补偿款后，其他权利包括其他补偿款或安置房等，朱亚伦、钱玉英无权主张。金汇镇政府与朱亚伦、钱玉英没有合同关系，本案中对朱亚伦、钱玉英不承担责任。根据金汇镇政府与王某1、马菊芳之间签订的《征收集体所有土地房屋补偿协议》、《房屋动迁补偿清单》、《估价分户报告单》以及《协议动迁安置方案》等，一审法院采信朱亚伦、钱玉英主张，可以推算出的朱亚伦、钱玉英房屋的有证有效建筑面积为30.67平方米、单违建筑面积为67.10平方米；有证有效建筑面积的土地使用权基价以及价格补贴相加为1,300元/平方米，属于朱亚伦、钱玉英的有证有效建筑面积土地补偿款为39,871元；有证房屋补偿价为23,554.56元（30.67平方米X768元/平方米）；单违房屋补偿价为36,099.80元（67.10平方米X538元/平方米），但该单违房屋补偿价因为对应无效合同部分，故不归朱亚伦、钱玉英所有。根据安置方案第四条规定，选择货币补偿的被动迁户才可以选择每平方米21,000元的他处购房补贴，而他处购房补贴在金汇镇政府与王某1、马菊芳之间签订的安置补偿协议中并没有约定该项补偿，而且根据金汇镇政府与王某1、马菊芳之间签订的安置补偿协议，王某1、马菊芳选择的是产权房调换，没有他处购房补贴这一项，所以朱亚伦、钱玉英要求支付该项补偿款，没有依据。装修费51,258元，有《估价分户报告单》作为依据，王某1、马菊芳也无异议，朱亚伦、钱玉英可以分得其中40,508元，另外的装修费10,750元按照与案外人陈某的约定归陈某所有，朱亚伦、钱玉英不得向王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤主张。搬迁费根据《房屋动迁补偿清单》为20元/平方米，以有证有效面积30.67平方米计算为613.40元，但按照与案外人陈某的约定归陈某所有，朱亚伦、钱玉英不得向王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤主张。奖励费根据《房屋动迁补偿清单》和《协议动迁安置方案》第七条规定，为有证有效面积30.67平方米的50元/平方米，计算朱亚伦、钱玉英的奖励费为1,533.50元。过渡费又叫临时安置补助费，有明显的身份属性，发放对象为被安置对象，而朱亚伦、钱玉英不是被安置对象，所以不享有该项补偿。速签奖和集体奖，王某1和马菊芳所签的安置补偿协议包含了朱亚伦、钱玉英的动迁利益，该处被动迁房屋转让给了韩某、朱某、王某5，而王某1和马菊芳虽已XX，但是作为一户与金汇镇政府签订安置补偿协议，而且朱亚伦、钱玉英买卖合同中有有效部分，故朱亚伦、钱玉英可分得四分之一即速签奖25,000元和集体奖25,000元。综上所述，一审法院对朱亚伦、钱玉英的部分诉请，包括有证有效建筑面积土地使用权基价以及价格补贴39,871元、有证房屋补偿23,554.56元、装修费40,508元、奖励费1,533.50元、速签奖25,000元和集体奖25,000元，合计155,467.06元的诉讼请求予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,于二〇二〇年三月三十一日判决：一、王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤于判决生效之日起十日内支付朱亚伦、钱玉英动迁利益补偿款人民币155,467.06元；二、对朱亚伦、钱玉英的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币6,139元，由朱亚伦、钱玉英负担4,434元，由王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤负担1,705元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案审理过程中，朱亚伦、钱玉英向本院出具书面意见，明确其诉请的动拆迁利益补偿款835,636.86元具体构成如下：有证面积土地使用权基价及价格补贴39,871元、他处购房补贴644,070元、有证面积补偿价23,554.56元、单违面积补偿价36,099.80元、装修费40,508元、奖励费1,533.50元、速签费25,000元、集体奖25,000元。本院注意到，有证有效建筑面积土地使用权基价以及价格补贴、有证房屋补偿、装修费、奖励费、速签奖和集体奖，原审法院已予支持。关于无证面积的相应补偿款，鉴于本案法律关系亦非买卖合同无效后果之处理，故一审法院不作处理，本院亦同。至于他处购房补贴，本院注意到，安置方案明确补偿标准分为货币补偿及产权房补偿两种，其中货币补偿在原补偿金额基础上增加他处购房补贴，而本案中，王某1、马菊芳等选择的为产权房调换，且其实际也并未取得他处购房补贴，故朱亚伦、钱玉英于本案中主张该部分补贴，显无事实依据，本院难以支持。综上所述，上诉人朱亚伦、钱玉英关于撤销一审判决，改判被上诉人王某1、马菊芳、王某3、王某2、王某4、谷瑞唤支付动拆迁利益补偿款835,636.86元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,868元，由上诉人朱亚伦、钱玉英负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月十四日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……