河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4820号上诉人（原审原告）：河南华商房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区农业路**尚书苑小区**楼**。法定代表人：段跃杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛文涛，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安阳东部置业有限公司，住所，住所地安阳市平原路与邺城大道交叉口西北角（安阳市中原高新技术创业服务中心**）div>法定代表人：杨学军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永明,男，该公司员工，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王军彦，河南上合律师事务所律师。上诉人河南华商房地产营销策划有限公司（以下简称华商营销公司）、安阳东部置业有限公司（以下简称东部置业公司）因委托合同纠纷一案，均不服安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华商营销公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判东部置业公司支付华商营销公司佣金款项270619元及滞纳金（不服金额115128元）；2.本案一、二审诉讼费用由东部置业公司承担。事实与理由：一审认定基本事实不清，判决明显错误,华商营销公司实际应得销售佣金应为270619元,一审少判115128元。1、关于郭桃英、芦建民购买商铺的销售佣金86538元,法院应当支持华商公司的主张。一审已经认定华商营销公司已经成功将商业房销售给了郭桃英、芦建民,由于东部置业公司故意不给郭桃英、芦建民办理备案手续,导致该套商铺至今没有完成备案手续。东部置业公司故意阻碍佣金结算支付条件的形成,以达到其拖延支付其至拒绝支付佣金的目的,法院既然已经查明该套商铺确实经华商公司代理销售成功,且已经签订了正式销售合同,就应该支持华商公司关于该套商铺销售佣金结算的诉讼请求。2、关于华商公司主张的代正国购买商铺的销售佣金28590元,法应当支持。在一审中,华商营销公司提交了工作人员与代正国的微信聊天记录、代正国缴纳定金的封房单以及代正国与东部置业公司签订的00021号东方明珠商业房定购书,定购书和封房单上均由东部置业公司的销售经理郝文海的签字,足以证明该套商铺也是华商公司代为销售的华商公司还向法院提交了代正国于2019年10月30日注册的安阳市文峰区慧欣便利店的企业信用信息报告,显示该超市的注册地址就是代正国与东部置业公司签订的商业房定购书中所购买的商铺的位置,可以证明代正国不仅购买了该套商铺,而且东部置业公司也实际将该套商铺交付代正国使用,代正国在该地址注册成立了一家超市,日前正常营业中，华商公司提交的张佳佳与东部置业公司销售经理郝文海的电话录音中也显示,东部置业公司是承认华商公司代东部置业公司将该商铺销售给了代正国的事实的,而且郝文海也承认关于代正国商铺的销售佣金的结算金额双方也没有争议,只不过东部置业公司负责人想把代正国商铺佣金和双方合同内的商铺佣金一起结算。上述证据足以证明,代正国通过华商公司购买东部置业公司的商铺的客观事实,对华商公司主张的该套商铺的销售佣金,应当支持。东部置业公司辩称：郭桃英、芦建民购房手续至今仍未完善，代正国所购房屋与本案无关，请求驳回华商公司上诉。东部置业公司上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回华商公司的全部诉讼请求。2、华商公司承担本案的全部案件受理费。事实与理由：华商公司在《委托商业销售代理合同》约定的代理期限内,没有成功代理销售房屋,不符合合同约定的代理佣金结算条件。双方在签订合同后,从未协商变更合同约定的房屋销售底价。原审认定主要案件事实错误。判决东部置业公司支付华商公司销售佣金及滞纳金明显不当。1、2019年6月12日,东部置业公司与华商公司签订案涉《委托商业销售代理合同》,有关双方的权利和义务,合同均有明确约定，由于案涉商业房为二层复式房屋,一层与二层商业房的市场价格确有差异,为便于计算华商公司的销售代理佣金,双方在合同中明确约定了案涉商业房屋一、二层的最低销售均价为每平方米19000元,超过19000元的部分按照约定的比例计算华商公司的代理佣金,如销售均价低于约定的均价19000元,差额部分在计算华商公司代理佣金时子以扣除。在合同签订后的履行过程中,东部置业公司只是按照华商公司的提议将案涉商业房进行了拆分销售备案,即将五套一、二层复式商业房拆分为7套一层房屋和3套一、二层复式房屋,但案涉商业房的销售底价从未变更。2、《委托商业销售代理合同》约定,华商公司的代理期限为三个月,即从合同签订之日起至2019年9月11日。商业房以套为出售单位,购房者签署《房屋买卖预售合同》并付齐应付首期房款或全款,该套房屋视为成功销售原判决认定的四套房屋《商品房买卖合同(预售)》的签订备案时间均在华商公司代理期满以后,按照合同约定,四套房屋不属于华商公司代理成功销售的房屋,也不符合合同约定的销售代理佣金结算条件。原判决认定华商公司代理销售了四套房屋,东部置业公司应给支付华商公司销售佣金款项155491元及滞纳金,没有合同及法律依据。华商营销公司辩称：1、双方在2019年6月12日签订合同后对合同约定的商铺又重新进行了分割，相应的销售底价已经进行变更，一楼商铺和二楼复式商铺相互独立，佣金按套结算，我公司在代理销售过程中已成功销售合同内的5套商铺及合同外1套商铺。2、双方实际履行合同过程中，我方为东部置业公司提供代理销售服务延续到2019年10月，东部置业公司未提出异议，且我方主张的成功销售商铺的获客时间均在2019年9月11日之前，一审对此部分认定符合客观情况。华商营销公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告东部置业公司立即向原告支付佣金366147元，并按合同约定支付滞纳金（截止到2020年4月25日滞纳金为38836元），之后的滞纳金从2020年4月26日以本金366147元为基数按每日万分之五计算到被告付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月12日，被告东部置业公司作为委托单位、原告作为受托单位,签订了《委托商业销售代理合同》，双方约定被告将位于安阳市的东方明珠A区商业项目的销售代理权独家委托给原告，2.1、原告在销售过程中,应保证被告实际收到的款项,扣除支付原告溢价后,不低于被告要求的底价(详见价格表),如出现低于被告底价的情况,低于底价的差额被告可以从应支付原告的溢价中直接扣除。2.2、被告委托原告销售的商业底价(详见价格表)归被告所得,原告销售超出价格表的溢价10%以内含10%归原告所有，溢价10%以上被告与原告双方5：5分成。2.3、原告销售目标为:委托销售总金额20622790元，原告从合同签订之日起3个月内需完成80%，即1640万元，第一个月需完成300万，第二个月需完成800万。第三个月需完成540万，若到第三个月未完成销售总额的80%，即1640万元，剩余20%溢价不予结算。则原告溢价，被告按实际销售溢价总额的80%结算。如三个月完成销售总额的80%，即1640万元，结算剩余20%溢价。2.4、合同到期或终止,不影响被告给原告支付代理服务费。3.1、代理期限：3.1.1、合同有效期为3个月自合同签订之日起至2019年9月11日止；3.1.2、原告对本项目的销售代理权限自合同生效日起执行，合同到期日终止。3.2.3、被告指定郝文海作为本项目与原告对接的全权代表,原告指定郭仕琨作为本项目的全权代表。商业房的销售以套为出售单位。4.1、购房者签署《房屋买卖预售合同》并付齐应付首期房款或全款，该套房屋视为成功销售。4.3、在双方合作期间内,原告成交客户在签约后,如因被告原因(房屋质量、无法网签、备案、分割、办证问题)导致客户退房，原告代理费佣金不予退还，若因原告原因（虚假宣传、承诺客户）导致客户退房，原告将代理费退还被告。5.1、代理服务费结算方式为全佣套结，即在客户签定合同备案并付齐首付款或全款的三日内，被告须按双方确认的佣金部分给原告结算并支付。暂付80%结算佣金，下余20%佣金待合同目标完成后支付。5.3、如被告无故拖延付款期限，则原告自应收费用之日的七天起，向被告以所欠金额的每日按万分之五计算收取滞纳金。该合同附件一底价表显示，标号A124、A125、A126、A127、A128五套房屋面积总合1085.41㎡，单价均为19000元，总价20622790元。附件二销售及回款任务表显示，总销售额20622790元，销售任务80%1640万，6月18%为300万、7月49%为800万、8月33%为540万。后原、被告协商将五套房屋拆分为十套房屋销售，该十套房屋为7套一层房屋和3套一、二层复式房屋，双方协商一层销售的商业底价为27000元、二层销售的商业底价为13000元。2019年7月19日，经原告销售，案外人苗虎与被告签订东方明珠商业房定购书，定购东方明珠A区132号商业房（商品房买卖合同名称更改为A133号），该商业房面积约为35.65平方米，单价28050.49元，总价1000000元。上述定购书上有原告工作人员郭仕琨和被告工作人员郝文海签字。2019年9月26日，原告向被告申请销售佣金，申请事项显示上述商业房底价单价27000元、底价962550元，应结佣金37450元、80%佣金29960元。被告财务经办宋冉注明首付已付清，郝文海代表被告审核后注明同意办理。2019年9月24日，苗虎、查雪梅与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并于2019年9月30日备案。2019年8月，经原告销售，案外人韩海丽、李春才与被告签订东方明珠商业房定购书，定购东方明珠A区131号商业房（商品房买卖合同名称更改为A132号），该商业房面积约为45.96平方米，单价28151.52元，总价1293844元。上述定购书上有原告工作人员宋秋莲和被告工作人员郝文海签字。2019年9月26日，原告向被告申请销售佣金，申请事项显示上述商业房底价单价27000元、底价1240920元，应结佣金52924元、80%佣金42339元。被告财务经办宋冉注明首付已付清，郝文海代表被告审核后注明同意办理。2019年9月25日，韩海丽、李春才与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并于2019年9月30日备案。2019年8月15日，经原告销售，案外人张金昌、戚伏英与被告签订东方明珠商业房定购书，定购东方明珠A区127号商业房（商品房买卖合同名称更改为A126号），该商业房面积约为43.63平方米，单价28000元，总价1221640元。上述定购书上有原告工作人员袁志勇和被告工作人员郝文海签字。2019年8月20日，郭仕琨代表原告向被告申请销售佣金，申请事项显示上述商业房底价单价27000元、底价1178010元，应结佣金43630元、实结佣金34904元。被告财务经办宋冉注明首付60%房款已付清741640元，郝文海代表被告审核后注明同意结算。2019年9月24日，张金昌、戚伏英与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并于2019年9月30日备案。经原告工作人员2019年7、8、9月份多次与案外人刘素霞沟通、联系，向其销售东方明珠A区商业房，刘素霞于2019年10月8日与被告签订东方明珠商业房定购书，定购东方明珠A区128号商业房（商品房买卖合同名称更改为A131号），该商业房面积约为60.36平方米，单价28000元，总价1690080元。上述定购书上有原告工作人员宋秋莲和被告工作人员郝文海签字。2019年10月8日，刘素霞与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并于2020年4月22日备案。刘素霞采取一次性付款方式在2019年10月8日前支付该商品房全部价款。该房底价单价27000元、底价1629720元，佣金60360元、80%佣金48288元。2019年8月17日，经原告销售，案外人郭桃英、芦建民与被告签订东方明珠商业房定购书，定购东方明珠A区125号商业房，该商业房面积约为47.59平方米，单价29273元，总价1393102元。上述定购书上有原告工作人员宋秋莲、郭仕琨和被告工作人员郝文海签字。郭桃英银行交易流水明细显示其于2019年8月17日给付被告7万元房款。该房在芦建民名下，已签约尚未备案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《委托商业销售代理合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予保护。在合同签订并已经开始实际履行的情况下，合同双方当事人均负有诚实信用的履行义务，对争议事项应协商解决，协商不成时应依公平原则并考虑事实状况合理履行。以涉案《商品房买卖合同（预售）》签订所记载的所销售房屋名称为准，涉案东方明珠苗虎、查雪梅购买的A133号房屋、韩海丽、李春才购买的A132号房屋、张金昌、戚伏英购买的A126号房屋、刘素霞购买的A131号房屋确实系经原告代理销售，且均已付清首付或全款、签订正式合同并备案，符合《委托商业销售代理合同》中原、被告约定的销售佣金结算、支付条件，即“在客户签定合同备案并付齐首付款或全款的三日内”，故被告应支付原告东方明珠A133号房屋80%佣金29960元、A132号房屋80%佣金42339元、A126号房屋80%佣金34904元、A131号房屋80%佣金48288元，合计155491元。东方明珠二区12107、12108号商业房并不在涉案《委托商业销售代理合同》所约定的委托销售代理范围内，原告依据涉案合同主张该房的佣金，不符合双方约定，于法无据，不予支持。郭桃英、芦建民购买的东方明珠A区125号商业房尚未备案，不符合涉案销售代理合同约定的销售佣金结算、支付条件，原告现要求被告给付该房的佣金，不予支持。原告主张王海所购商业房的佣金，其提供的定购书没有被告签章、被告工作人员签字，也没有相关购房合同，证据不足，不予支持。原告主张的滞纳金高于实际造成的损失，一审法院依法确定原告的损失以107203元为基数，自2019年11月11日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以48288元为基数，自2020年5月3日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳东部置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南华商房地产营销策划有限公司销售佣金款项155491元及滞纳金（滞纳金以107203元为基数，自2019年11月11日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以48288元为基数，自2020年5月3日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告河南华商房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7375元，由原告河南华商房地产营销策划有限公司负担3925元，由被告安阳东部置业有限公司负担3450元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案双方当事人于2019年6月12日签订的《委托商业销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照该合同约定履行。在合同履行过程中，华商营销公司销售涉案合同内4套商业房，并向东部置业公司申请销售佣金，东部置业公司委托代理人审核后注明同意办理，一审判决东部置业公司给付华商营销公司该4套商业房的销售佣金并无不当。郭桃英、芦建民购买的商业房尚未备案，不符合双方约定的销售佣金结算、支付条件，华商营销公司要求支付该套商业房佣金不应支持，代正国购买商业房不在涉案合同所约定的委托销售代理范围内，华商营销公司可另案主张。东部置业公司主张不应支付销售佣金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6052元，由河南华商房地产营销策划有限公司负担2602元，由安阳东部置业有限公司负担3450元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十月二十七日书记员  张 桢