四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初4295号 原告：巴中市中润物业管理有限公司，住所地四川省巴中市江北滨河玉盘**润州国际****。 法定代表人：李劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭冠男，男，生于1990年，汉族，大学文化，系该公司行政人员，户籍地重庆市合川区，现住四川省巴中市兴文经开区。 委托诉讼代理人：张科旭，四川宏坤律师事务所律师。 被告：席雷，男，生于1992年，汉族，初中文化，个体，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市兴文经济技术开发区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告巴中市中润物业管理有限公司与被告席雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市中润物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭冠男、张科旭，被告席雷及其委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付下欠物业管理服务费用4467元并支付违约金548元（物业服务费用计算标准：82.72㎡×1.5元/㎡×12个月×3年=4467元，违约金计算标准：0.5元/天×365天×3年=548元）；2.因本案所发生的诉讼等费用全部由被告承担。 事实及理由：原告于2016年3月24日与开发商巴中市中润实业有限公司（后变更为巴中市中润实业集团有限公司）签订编号为“物服合字【2016】004号”《物业管理服务委托合同书》，服务于巴中市兴文经济技术开发区比弗利山庄小区（一期），被告为该小区3幢24楼3号业主。2016年7月16日，原告接房时与被告签订了《物业管理合同》及《物业管理总公约》，合同对物业管理服务内容、物业服务费用的缴纳标准、缴纳方式、违约责任等均进行了明确约定。 合同签订后，原告尽职履责，全面履行物业管理服务职能，服务于全小区业主，而被告自交房后以各种理由拒不按约定缴纳物业管理服务费用，被告的行为既违背了基本的诚实信用原则，使原告公司的正常运转受到影响，同时也造成了不良的社会影响。期间，经原告多次催收无果，为维护合法权益不受侵害，现依法提起诉讼。 二被告辩称，一是，根据原、被告双方签订的物业管理合同的约定，原告提供的物业服务存在严重的不达标即本案原告存在根本违约。二是，原告的根本违约主要体现在小区的供水、供电、供气、小区的配套设施、小区的绿化、消防、电梯等诸多方面，其中有的设施根本就不存在，有的服务根本没有达到合同约定的标准。待被告方后期举证中一一证实。三是，根据原、被告双方签订的物业管理合同约定，原告是按巴中市物业服务管理办法中的一级服务收费，那么依据巴中城区物业管理服务等级标准，一级的服务要求包括房屋的管理、共同设施及设备的维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等，原告的服务根本没有达到上述标准，因此约定的按一级服务标准收费与客观真实不符合。四是，本案原告在不具备交付条件下而交房于被告，这期间原告单位根本没有提供实质上的物业服务。现原告要求被告缴纳物业费于法无据，在后一步的举证中予以佐证。五是，根据原告的服务来看，其服务标准根本未达标。在本次诉讼中诉称按3年的标准收取被告的物业服务费，并且要求被告承担违约责任，明显违背了合同约定，其诉请依法不能成立。 同时，我们并不像原告所说恶意拖欠物业费，事实上我们也一直配合原告，遵守物业规定，缴纳物业服务费，只因原告违约在先，我们业主作为弱势一方不得已用拒交物业费的做法来维护自己权益，请法院查清事实，支持我们的主张，驳回原告请求，理由如下，巴中市中润物业公司和巴中市中润实业有限公司合伙欺骗业主，将不合格的工程交付给业主，违反了商品房买卖的约定，目前开发商金蝉脱壳披上原告的外衣，继续欺骗业主的钱财，经查实比弗利山庄的开发商中润实业集团与巴中市中润物业管理有限公司冠名相同、住址相同，原来本身就是一个法人，2019年11月29日才变更为李劲，因此在开发商跑路的情况下，开发商未完善的设备及设施理应由前期物业完善。2017年原告在电气未接通不具备居住条件的情况下，已经按照最高物业标准强行收取物业费，但是事实上业主经过合法维权后，小区才在2019年初接通了燃气，2020年初正式接通民用电，这才具备居住的基本条件，且不论2017年-2020年业主是否住的舒心，连能否入住都是一个重大的问题。在此期间无法享受昂贵的物业服务，后经协商原告同意每月每户补助150元的燃气费，但是原告仅仅补助了3、4个月，剩下的补助尚未支付，此笔费用应当在物业服务费中优先抵扣，抵扣剩余的部分应当返给业主，因此我们没有拖欠拒交物业费，反而是原告违约在先。目前原告仍然没有按照约定为我们提供合格的服务，连业主的安全都不能保证，服务质量低，服务态度恶劣，主要表现在小区存在严重的安全隐患，路灯及电线裸露，影响老人和小孩的安全。1、2栋之间中庭涵洞裸露，业主门锁被撬，车子电瓶被偷、门岗设施没有，任何人随意进出，保安履职不到位，只是蹲守在岗亭，早晚从来没有巡视。车库监控及消防设施、导向标识全无，临时停电及电梯备用电源根本没有。楼道窗台、电梯时有垃圾，电梯门上小广告琳琅满目，小区绿化全是野草，草坪已经枯萎死亡，树苗幼小枯黄，就连上面的草绳都一直没有剪下来，小区娱乐休闲设备也没有，晚间照明度也不够。物业态度恶劣，声称是他们的地盘想怎么样就怎么样，涉嫌黑社会性质；蓄意殴打业主，随意停水停电。原告违约在先，业主已经超额支付物业费，请求法院为全体业主主持公道，查清事实，驳回原告诉请，判决原告向被告返还2017年强行收取的物业费，兑现燃气补助8000元，并且承担全部诉讼费用。 综上所述，我们请人民法院结合本案的客观事实，在查明原告未提供物业服务的情形下，驳回原告所有的诉讼请求。 经审理查明：二被告与巴中市中润实业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了该公司开发的比弗利山庄项目的房屋。 2016年3月24日，巴中市中润实业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务委托合同书》（编号：物服合字【2016】004号），合同就双方的权利义务等进行了约定。其中约定：甲方将比弗利山庄项目（一期）的物业管理服务工作委托给乙方，乙方同意接受委托；甲乙双方约定按三级物业管理服务等级提供物业管理服务；物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.5元/㎡﹒月计收。 2016年7月16日，被告方接收案涉房屋。同日，被告席雷（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：1.甲方房屋为比弗利山庄3-2403（电梯公寓），建筑面积82.72平方米。2.合同有效期限从物业买受人自物业首次交付使用之日起至本物业业主委员大会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效之日止。3.物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及运行的维护和管理；环境卫生与绿化；安保管理与消防管理；交通秩序管理；一般性事务调解和社区文化的组织和开展。4.本小区按巴中市巴州区物价、巴中市巴州区房地产管理局、巴区价（2015）13号文件中的一级（最高级）服务标准进行服务。5.本小区按《巴中市物业服务收费管理办法》中的一级服务收费标准进行收费，其中所有物业均以建筑面积计算收取物业管理服务费，电梯住宅用房每月每平方米1.5元；物业管理服务费按年度为收费时段，即业主接房之日需一次性交清一整年度的物业管理服务费，次年依次类推并提前一个月（每年1月1日前）缴纳。6.乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权通过业主大会要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.5元交纳违约金。 2019年2月，案涉小区开通天然气；2020年1月，案涉小区开通居民用电。审理中，被告提供了比弗利山庄小区环境、卫生等相关情况的照片，证明案涉的小区比弗利山庄系在建工程，存在中庭绿化缺失、装修垃圾堆积、环境脏乱差、安全隐患等问题；原告中润物业的服务未达到一级服务标准，不应按照一级服务标准收取费用。 原、被告因上述物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》，《物业管理服务委托合同书》，《物业管理合同》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告作为前期物业服务企业既与建设单位签订了《物业管理服务委托合同书》，又与被告方签订了《物业管理合同》，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，但不能成为业主拒交物业服务费的合理事由，被告作为业主应当向原告缴纳物业服务费。 关于原告主张的物业服务费金额问题。被告所辩称的内容虽非全部属于原告的物业服务范畴，但原告作为物业服务企业未能提供办理物业承接验收手续时建设单位应当向其移交的资料，其承接的物业明显为在建工程；其虽陈述其与建设单位系不同的法律主体，但其作为物业服务企业应当知晓在建工程所造成的问题会降低其在维修养护、环境管理、秩序维护、安全保护等方面的服务质量，且根据被告提供的证据，亦可以看出原告在2018年-2020年期间提供的物业服务并未达到合同约定的一级标准，故本院对原告主张的物业服务费酌情进行调减即对原告主张的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费按1.0元/平方米/月进行计算，被告应交纳欠付的物业费为2977.92元（82.72平方米×1.0元/平方米/月×36个月），对原告主张的其余部分，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。物业服务合同虽约定了逾期交费应当承担的责任，但是原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，且原告亦未按物业服务合同的约定全面履行自己的义务，存在不足之处，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告席雷于本判决生效之日起十日内向原告巴中市中润物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2977.92元； 二、驳回原告巴中市中润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告席雷负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 曾晓芳 二〇二〇年十月十五日 法官助理 刘 霞 书 记 员 赵 雯