江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初431号 原告：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区。 法定代表人：谢郁武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。 被告：方正芳，女，1984年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：刘辉、黄宜先，江苏汉平律师事务所律师。 原告连云港锦绣香江置业有限公司与被告方正芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法作出（2018）苏0791民初1999号民事判决，被告方正芳提出上诉，连云港市中级人民法院于2020年3月13日作出（2019）07民终4652号民事裁定，撤销本院（2018）苏0791民初1999号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月24日立案，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连云港锦绣香江置业有限公司的委托诉讼代理人李一鸣，被告方正芳的委托诉讼代理人黄宜先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣香江公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除与被告签订的商品房买卖合同；2、请求判决被告支付违约金16.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2011年8月13日签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于连云港房屋，合同约定总房款为833097元。被告以分期方式付款，应于2011年12月31日前全部付清。被告尚欠购房款58万元未付，原告诉至法院望判如所请。 被告方正芳辩称，1、原告没有权利要求解除合同和赔偿损失，真正的受害人应当是被告，涉案房产存在严重的质量问题，被告曾多次与原告进行沟通，原告同意进行修复处理，但至今没有进行修复。因房屋存在严重质量问题，被告行使不安抗辩权才没有支付剩余房款，没有达到根本违约，所以原告没有权利解除合同。2、涉案的房屋存在门窗使用劣质塑钢型材，导致窗户变形及无法使用，墙面多处渗水开裂，外墙涂料脱落，且在被告购买的房屋阳台处设置公共排烟烟囱。现在这些问题都没有解决，且这种情况不止被告一家遇到，质量问题已经是普遍存在的事情。被告没有付清剩余购房款的真正原因是原告没有按期交付质量合格的商品房导致，所以原告没有权利主张解除合同，其应当赔偿被告的损失。3、因涉案房屋存在质量问题，原告违约在先，被告是行使不安抗辩权才没有支付剩余房款，原告要求被告支付违约金过高没有依据，且明显对被告不公平。4、原告对本案房屋存在严重质量问题进行修复后，被告将继续履行合同支付原告剩余房款。 本院经审理认定事实如下：2011年8月13日，原告锦绣香江公司（出卖人）与被告方正芳（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2011074531），约定：方正芳向锦绣香江公司购买位于连云港房屋，该房屋建筑面积共206.71平方米，单价为每平方米4030.269元，总金额为833097元。双方在合同约定：“第六条付款方式及期限；2、分期付款，本合同签订之日交纳房屋总价款的30%作为首付款，余款需在2011年12月31日前一次性全部交清，若买受人逾期付款，需按本合同第七条约定承担违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.详见本合同附件四补充协议约定”。双方在附件四合同补充协议第二条约定：“本合同第七条中所称“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即本合同第四条约定的总房价”。第八条约定所购房屋的交付期限为2012年5月30日前。第十八条约定“1、合同双方相互邮寄送达与本合同有关的书面文件（如通知等），须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在连云港市范围内信函寄出的第三天视为送达，在连云港市范围外信函寄出的第五天视为送达。买受人如变更地址须及时书面通知出卖人，否则引起无法送达的后果由买受人自行承担”。双方还就交付、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付购房款253097元，剩余房款580000元至今未付。庭审中，原告方称房屋实际购买人为案件人吴某。并称2016年3月22日，吴某向连云港锦绣香江置业有限公司对案涉房屋提交退房申请，退房理由为“房屋质量及门窗标准都不达标”。 以上事实有原告、被告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、催交房款通知书、EMS快递底单予以证实。被告举证了(2015)港民初字第1286号民事判决书及退房申请以证明涉案房屋存在质量问题。 本院认为，原告锦绣香江公司与被告方正芳签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，涉案房屋总价款为833097元，合同签订之日被告交纳房屋总价款的30%，余款需在2011年12月31日前一次性全部交清。在实际履行过程中，被告向原告支付253097元，剩余购房款经原告多次催要至今未付。根据合同第七条第1点第（2）项约定，买受人如未按合同规定的时间付款，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”。同时双方在合同补充协议第二条约定“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即本合同第四条约定的总房价。被告自2011年至今逾期数年未付款的行为已构成严重违约，达到双方约定解除合同的条件，故原告要求解除合同及要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告方正芳应按合同约定的违约金数额向原告支付166619.40元（833097元×20%），现原告主张违约金166000元，系对其民事权利和诉讼权利的自愿处分，本院予以支持，从被告已向原告支付房款253097元中扣除，剩余已付购房款87097元返还给被告。 关于被告方正芳提出的未支付剩余购房款系原告未按期交付质量合格的商品房而行使的不安抗辩权的抗辩意见。不安抗辩权指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案买卖合同签订于2011年8月13日，双方合同约定余款需在2011年12月31日前一次性全部交清，房屋的交付期限为2012年5月30日前。被告举证的(2015)港民初字第1286号民事判决书、2016年3月22日吴某向连云港锦绣香江置业有限公司对案涉房屋提交的退房申请，均在本案合同相关履行期限之后，不能证明被告在应付房款时房屋已经存在质量问题，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告连云港锦绣香江置业有限公司与被告方正芳于2011年8月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2011074531）； 二、被告方正芳于本判决生效后十日内向原告连云港锦绣香江置业有限公司支付违约金166000元，此款从被告方正芳已向原告连云港锦绣香江置业有限公司支付的购房款253097元中扣除； 三、原告连云港锦绣香江置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告方正芳购房款87097元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10760元，由被告方正芳负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张春红 人民陪审员  刘学梅 人民陪审员  金 红 二〇二〇年十月十七日 书 记 员  茆善剑 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。