广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12630号上诉人（原审原告）：钟耀均，男，1974年10月21日出生，汉族，身份证住址：广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：丘双辉，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊安，广东信科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙腾盛世投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市坪山区坑梓街道深汕路（坑梓段）****（办公住所），统一社会信用代码：9144030067296139XE。法定代表人：江伟军。委托诉讼代理人：利耀雄，广东穗江律师事务所律师。上诉人钟耀均因与被上诉人深圳市龙腾盛世投资发展有限公司（以下简称龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟耀均上诉请求：一、撒销原审判决，发回重审；二、依法改判龙腾公司向钟耀均退还押金人民币33000元；三、改判龙腾公司向钟耀均返还2019年3月份租金人民币40000元；四、改判龙腾公司向钟耀均支付因拆迁深圳市坪山区坑梓街道深汕路与龙田路口交汇处龙腾商业街B栋一楼、二楼产生的各项经济损失或补偿人民币699600元；五、改判本案一审、二审诉讼费用共计人民币772600元由龙腾公司承担。事实与理由：一、龙腾公司既不是涉案房屋的业主，也不是涉案房屋的承租人和次出租人，其没有任何资格和权力向钟耀均出租房屋，其仅仅是作为江伟军的代理人与钟耀均代签房屋租赁合同，实际履行租赁合同义务的也是江伟军，并不是本案租赁合同关系的适格主体，应当追加江伟军为共同被告参加诉讼，与龙腾公司共同承担连带责任，属于必须共同进行诉讼的当事人，原审法院遗漏当事人，违反法定程序。二、正是因为原审法院未认定江伟军为实际的合同主体、未依法追加江伟军为共同被告，进而错误的认定龙腾公司提交的江志强、江伟军、深圳市承硕投资发展有限公司（以下简称承硕公司）三方签订的《和解协议》与本案不存在直接的法律关系和利害关系，以致根本没有查明《和解协议》的背景和补偿款用途等事实，事实不清，法律适用错误。三、原审法院一方面认定房屋拆迁行为发生于租赁合同期限内，一方面又认定合同履行期限已经届满，其逻辑是非常混乱和矛盾的，法律适用没有依附于客观事实，应当予以纠正。四、结合上述第二、第三点，双方《房屋租赁合同》明确约定了如合同期内遇政府拆迁、搬迁应按相关补偿标准给予钟耀均补偿补助，而该补偿款的标准参照三方《和解协议》为每平方米1714元。钟耀均向龙腾公司承租涉案物业一楼400平方米、二楼1000平方米，合计补偿欲为1400㎡x1714元=2399600元，扣除龙腾公司所称的承硕公司根据《和解协议》第四条预留款1700000元后，龙腾公司及江伟军应当向钟耀均补足支付699600元。五、双方《房屋租赁合同》第5条约定，钟耀均向龙腾公司交纳的履约保证金33000元应于合同终止后七日内退还，涉案合同于2019年5月8日到期终止，龙腾公司应当退还而未退还，原审法院未予查明和作出裁判，应当纠正。六、双方《房屋租赁合同》第15条约定，合同在发生不可抗力事件的情况下，合同将自动解除。而因为政府公共利益需要的房屋拆迁属于不可抗力事件，该拆迁通知于2019年2月19日就向钟耀均送达，即日起，合同解除，钟耀均无需再支付2019年3月以后的房屋租金；钟耀均于2019年4月10日向龙腾公司多交纳的2019年3月份的租金40000元，龙腾公司应该向钟耀均退还。被上诉人龙腾公司对此答辩称，一、原租赁合同虽然由江伟军和江志强签订，但江伟军作为龙腾公司的法定代表人及控制人，其是代理龙腾公司签订的租赁合同，所以该代理行为所产生的法律后果由龙腾公司承担。因此钟耀均主张“原审法院未追加江伟军作为当事人，违反法定程序”不成立。二、钟耀均第二、三、四项上诉请求属于新的诉讼请求，其在二审提出新的诉讼请求，不符合法律规定。三、《和解协议》是江伟军与江志强及承硕公司签订的。所约定的补偿款1200万元是江志强与江伟军发生租赁合同纠纷后于二审达成的，与钟耀均及本案无关。四、1200万元是江志强补偿给江伟军的，龙腾公司如何清退各承租户，应当由龙腾公司和钟耀均协商解决，与公司法人无关。钟耀均是由于租赁合同期满才搬出，龙腾公司无需补偿。至于拆迁、搬迁的补偿标准，应当依据政府发布的指导价格进行赔偿，钟耀均主张每平方补偿款1714元，共7000平方米，折价1200万元，没有事实及法律依据。五、一审时钟耀均坚称承硕公司未向其支付任何款项，但却在上诉状中扣除了170万元预留款，前后矛盾。六、龙腾公司在合同期满前一个月告知了钟耀均合同期满不再续租，但并不代表免除钟耀均缴纳租金及水电费的义务。钟耀均于2019年5月6日搬走，因此其应当缴纳2、3、4月的租金及水电费。因其未缴纳，龙腾公司依约可没收其保证金，已缴交的租金不予退还。七、原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回钟耀均的上诉请求，维持原审判决。上诉人钟耀均一审起诉请求：一、确认龙腾公司向钟耀均赔偿因城市更新房屋拆迁深圳市坪山区坑梓街道深汕路与龙田路口交汇处龙腾商业街B栋一楼、二楼产生的各项经济损失或补偿4000000元；二、本案诉讼费由龙腾公司承担。一审法院经审理查明，2013年5月8日，钟耀均与龙腾公司签订《房屋租赁合同》，钟耀均为乙方，龙腾公司为甲方。合同具体约定：龙腾公司将位于深圳市坪山区坑梓街道深汕路与龙田路口交汇处龙腾商业街B栋一楼400平方米，二楼1000平方米商铺出租给钟耀均，使用面积共计约1400平方米；租赁期限陆年，自2013年5月8日至2019年5月8日，物业装修期限90天，即自2013年8月8日开始计租；从2013年5月8日至2016年5月8日月租金33000元，从2016年5月8日月租金递增到40000元，钟耀均须在每月25-30日前向龙腾公司交付下一个月的租金；钟耀均租赁合同期内，如遇政府拆迁搬迁，应按国家或地方的相关补偿标准，应给予钟耀均补助补偿。租赁合同期内龙腾公司不得以任何不正当方式收回房屋。一审庭审中，钟耀均称深圳市坪山区人民政府分别于2019年2月19日和3月1日在钟耀均经营的深圳市坪山区坑梓街道深汕路与龙田路口交汇处龙腾商业街B栋一楼张贴《坪山区人民政府关于深圳市城市轨道交通14、16号线工程（坪山段）城市更新范围房屋拆迁的通知》和《坪山区人民政府关于限期完成深圳市城市轨道交通14、16号线工程（坪山段）城市更新范围房屋拆迁的通知》，将钟耀均经营的深圳市坪山区坑梓街道深汕路与龙田路口交汇处龙腾商业街B栋一楼、二楼列入拆迁范围并限期拆除。另钟耀均确认，钟耀均于2019年5月6至7日搬离涉案租赁的房屋，该房屋于2019年5月8日被拆除。现钟耀均主张龙腾公司已向开发商领取拆迁补偿款，龙腾公司拒绝向钟耀均补偿房屋拆迁的安置费、装修费、搬迁费、营业损失、员工遣散费、拆迁补偿款等费用。另查明，钟耀均在本案诉讼中申请追加江伟军为被告，一审法院经审查裁定驳回钟耀均申请。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，钟耀均、龙腾公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，钟耀均、龙腾公司作为合同相对方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于钟耀均诉请龙腾公司赔偿经济损失或补偿4000000元的问题。钟耀均主张其租赁的房屋因为拆迁，龙腾公司从开发商领取了房屋拆迁的搬迁费、安置补偿费、员工遣散费、装修损失费、停业损失、拆迁补偿款等费用后，拒绝向钟耀均支付上述费用，违反了合同约定和法律规定，龙腾公司应赔偿钟耀均经济损失或补偿4000000元。龙腾公司辩称，钟耀均、龙腾公司签订的合同于2019年5月8日到期，在到期日前龙腾公司已向钟耀均发出通知，合同到期不再续租，钟耀均实际占有使用涉案房屋至租赁期届满，自动搬离涉案房屋，双方合同已经终止履行。按照约定拆迁补偿的条件是在租赁合同期内，龙腾公司不应承担赔偿或补偿责任。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，钟耀均诉请龙腾公司承担违约责任，应基于合同的约定或者法律的规定。钟耀均、龙腾公司签订的《房屋租赁合同》约定，钟耀均租赁合同期内，如遇政府拆迁、搬迁应按国家或地方的相关补偿标准给予原告补助补偿。钟耀均提交的《坪山区人民政府关于深圳市城市轨道交通14、16号线工程（坪山段）城市更新范围房屋拆迁的通知》和《坪山区人民政府关于限期完成深圳市城市轨道交通14、16号线工程（坪山段）城市更新范围房屋拆迁的通知》显示，钟耀均承租的房屋在租赁期内纳入拆迁计划。龙腾公司提交房屋租赁合同终止通知书显示，龙腾公司已提前向钟耀均发出通知，通知钟耀均2019年5月8日合同到期后不再续租。庭审中，钟耀均自认于2019年5月6至7日搬离涉案房屋，该房屋于2019年5月8日拆除。按照合同预定，此时租赁期间届满，龙腾公司按合同约定承担赔偿或者补偿责任的条件已不具备，龙腾公司在没有违约及过错的情形下，无需承担民事责任及赔偿责任，并且龙腾公司主张损失未提供直接证据证明。故，一审法院对钟耀均诉请，不予支持。另，本案为房屋租赁合同纠纷，钟耀均诉请龙腾公司承担违约责任，应基于合同的约定或者法律的规定。龙腾公司提交的和解协议为案外人江志强、江伟军、承硕公司签订，属于案外人之间的权利义务约定，与钟耀均的诉请不存在直接的法律关系和利害关系，钟耀均一审庭审中称基于上述和解协议认定龙腾公司领取赔偿款并应向钟耀均支付赔偿款，亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回钟耀均的全部诉讼请求。案件受理费19400元，由钟耀均承担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，钟耀均在原审时陈述其请求的经济损失或补偿款400万元包括：搬迁费12万、临时安置费12万、停业补偿费24万、装修费损失300万、押金33000元、2019年1月至3月租金12万、为配合拆迁5%的补偿奖励金。又查，双方签订的《房屋租赁合同》第5条约定，钟耀均应向龙腾公司交纳物业租赁履约保证金，物业履约保证金为33000元，龙腾公司收取后开具收款收据，合同终止后七天内龙腾公司不计息退还履约保证金给钟耀均。龙腾公司确认钟耀均缴纳了33000元租赁保证金，但主张应当结清欠缴租金和水电费后返还保证金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。钟耀均与龙腾公司签订了《房屋租赁合同》，钟耀均承租使用了涉案房产，钟耀均向龙腾公司缴纳了租赁履约保证金、租金、水电费，龙腾公司向钟耀均出具了收款收据，双方已经实际履行了租赁合同，钟耀均主张实际履行合同的是龙腾公司的法定代表人江伟军，缺乏依据，本院不予支持。虽然钟耀均认可政府的拆迁通知于2019年2月19日送达给钟耀均，但双方合同并未因此自动解除。钟耀均于2019年5月6日至7日搬离涉案租赁房屋，却要求退回2019年3月的房租，缺乏依据，本院不予支持。因合同约定，合同终止后龙腾公司将履约保证金33000元予以退回，现双方合同已经终止，钟耀均在一审起诉要求的经济损失中包括了履约保证金，本院依法予以支持。龙腾公司应当退回钟耀均履约保证金33000元。钟耀均虽然在原审时主张赔偿的经济损失包括了搬迁费12万、临时安置费12万、停业补偿费24万、装修费损失300万、押金33000元、2019年1月至3月租金12万、为配合拆迁5%的补偿奖励金，现二审请求的损失仅为参照三方《和解协议》每平方米1714元的标准补足赔偿款，本院仅对此予以审查。《房屋租赁合同》中第11条第（3）点约定，租赁合同期内，如遇政府拆迁搬迁，应按国家或地主的相关补偿标准，应给予钟耀均补助补偿。租赁合同期内龙腾公司不得以任何不正当方式收回房屋。从该条款中可见，该条款约定的目的是租赁期间内龙腾公司应当保证钟耀均对涉案房屋的使用，不得任意收回涉案房屋，如遇政府拆迁搬迁事宜必须收回时，应当对钟耀均未能正常使用租赁房屋的损失进行补偿。合同租期至2019年5月8日，虽然政府拆迁要求在2019年3月31日前拆除完毕，但钟耀均直至2019年5月6日至7日才搬离涉案租赁房屋，此时六年的租赁期仅剩一天，钟耀均也未举证证明其存在如搬迁费、临时安置费、停业补偿费等损失，其要求龙腾公司补偿，有违合同签订时的本意。而且钟耀均在二审中认可案外人承硕公司作为城市更新意愿单位承诺将代龙腾公司或者江伟军支付170万元，钟耀均再要求龙腾公司支付补偿款，亦有悖诚实信用原则。况且案外人江志强、江伟军和承硕公司签订的《和解协议》系江志强、江伟军之间为解决租赁纠纷而签订，江志强对江伟军因房屋拆迁造成的损失而给予补偿，补偿款包括了江伟军为清退承租户等造成的损失。而江伟军与承租户之间的补偿应当循双方之间的合同进行解决。钟耀均要求按照《和解协议》的标准进行补偿缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人钟耀均的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院部分予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初1001号民事判决；二、被上诉人深圳市龙腾盛世投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退回上诉人钟耀均租赁保证金33000元；三、驳回上诉人钟耀均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19400元，上诉人钟耀均已预交，由上诉人钟耀均负担；二审案件受理费11526元，上诉人钟耀均已预交，由上诉人钟耀均负担11026元，由被上诉人深圳市龙腾盛世投资发展有限公司负担500元；综上，被上诉人深圳市龙腾盛世投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内径付上诉人钟耀均500元。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十月十二日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。