河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12175号上诉人（原审原告）：刘忠辉，男，1991年12月11日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：刘忠亚(刘忠辉兄长)，住杭州市余杭区，现住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路**院**楼****。法定代表人：王水夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。原审被告：郑州迈晟企业咨询有限公司（原名称：郑州海天房产经纪有限公司），住所地河，住所地河南省郑州市上街区科学大道西段**创新创业综合体****v>法定代表人：楚晓霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，该公司员工。原审被告：郑州购房帮网络科技有限公司，住所地河南省郑，住所地河南省郑州市上街区科学大道西段**创新创业综合体****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王博士，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，该公司员工。上诉人刘忠辉因与被上诉人德鸿置业有限公司（以下简称德鸿公司）、原审被告郑州迈晟企业咨询有限公司、郑州购房帮网络科技有限公司（以下简称购房帮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区发展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月27日公开开庭审理了本案。依法独任开庭进行了审理。上诉人刘忠辉及其委托诉讼代理人刘忠亚、被上诉人德鸿公司的委托诉讼代理人郭水林、原审被告郑州迈晟企业咨询有限公司的委托诉讼代理人王欢，购房帮公司的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠辉上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。（1）依法判令德鸿公司退还刘忠辉已付团购费35000及利息5967.5元(按年利率6％，自2017/10/28日暂计算至2020/9/1日，最终计算至实际退还之日止)。（2）依法判令德鸿公司按照当地租金水平2000/月赔偿延迟交房违约金，自2019/1/1日起截止2019/5/31日共计10000元整。(3)依法判令德鸿公司按照购房合同落实物业，并赔偿因物业合同问题导致刘忠辉无法收房的损失，按照月租金2000元，自2019/6/1暂计至2020/9/1，共计31000元(实际计算至落实合同约定，解决物业问题之日止)。（4）德鸿公司恢复绿化率或赔偿绿化不足违约金10000元。（5）诉讼费由德鸿公司承担。事实与理由:一审法院在诸多问题上认定事实不清，适用法律错误。(1)团购费是在刘忠辉售楼部所称的优惠属实并合法合规的基础上缴纳的，认购协议书表明该优惠是以德鸿公司为对方签订的，然而德鸿公司根本不承认优惠的存在，也不知情，是售楼部人员以德鸿公司的名义擅自的行为，如果所谓优惠的提供者不是开发商，而是随便一个小公司，刘忠辉不可能相信该优惠，刘忠辉购房过程自始至终未与该公司有过任何接触，更不会缴纳该费用。问题的核心点在于优惠是和开发商签订，但开发商并不知情，这已经说明优惠是虚假的。而且部分业主优惠前的定价高于备案价7500元，这也说明优惠是虚假的。一审法院也认为最终实际合同价格与当时均价相当，这也说明刘忠辉并未享受优惠。所谓的优惠只不过是售楼部额外收取费用虚构产生的。一审法院仅凭一份以德鸿公司名义签订的优惠认购单就认可优惠的真实性不合理。（2）对于延期问题不符合免责条件，开发商应当承担赔偿责任，而且违约金明显过低，刘忠辉每月支付的利息远远高于此，房子如果及时交付，刘忠辉早可以装修出租，这是房子在非自用阶段的基本价值，一审法院却按照对方提供的格式文本计算，显然不足以弥补损失，根据法律规定，刘忠辉有权要求增加。(3)购房合同约定物业价格暂定是1.2元，通常理解为物业价格为1.2元，而且前期1-8号楼购房合同更是明确1.2元，即使是暂定1.2元，那么对方也必须提供合理理由并且提前告知业主并征得同意，一审法院支持1.6元物业费显然有失公允。（4）绿地率问题。对方售楼部承认进行了35％宣传，而且当时规划绿地率25％已经通过审核，显然是为了促成合同进行了虚假宣传，如果在签订购房合同时刘忠辉知晓真实绿地率，刘忠辉根本不会买这个房子，这对合同的订立有重大影响。一审法院仅仅根据对方提供的均价就认为绿地率对房价影响不大，不属于要约，是不合理的。刘忠辉要求德鸿公司承担上述责任，不再要求郑州迈晟企业咨询有限公司和购房帮公司承担责任。德鸿公司辩称，首先，刘忠辉在二审上诉过程中，不得变更一审的诉讼请求。第二，一审判决对于本案的事实已经查明且证据全面充分，一审的认定具有相应的事实依据和法律依据。判决公平合理，应当予以维持。刘忠辉的上诉理由缺乏相应的证据支持，依法不能成立。请求二审查明事实依法予以驳回。郑州迈晟企业咨询有限公司、购房帮公司述称，对一审判决没有异议，请求二审法院维持原判。刘忠辉向一审法院起诉请求：1、依法判令德鸿公司和郑州海天房产经纪有限公司（以下简称海天公司，现名郑州迈晟企业咨询有限公司）、购房帮公司退还刘忠辉已付团购费35000元及利息（按年利率6％，自2017年10月28日计算至实际退还之日止）；2、依法判令德鸿公司按照当地租金水平2000／月赔偿迟延交房违约金，自2019年1月1日至2019年5月31日共计10000元整；3、依法判令德鸿公司按照购房合同落实物业，并赔偿因物业合同问题导致刘忠辉无法收房的损失，按照月租金2000元，自2019年6月1日暂计至2020年6月15日共计25000元（实际计算至落实合同约定，解决物业问题之日止）；4、德鸿公司恢复绿化率或赔偿绿化不足违约金10000元；5、诉讼费由德鸿公司、郑州迈晟企业咨询有限公司负担。庭审过程中，刘忠辉明确其诉讼请求第三项为要求按照购房合同约定物业费按1.2元每月每平方米标准收取，并赔偿损失25000元，其诉讼请求第四项明确为要求德鸿公司向其赔偿违约金10000元。一审法院认定事实：德鸿公司系房地产开发商。2016年4月28日，德鸿公司与海天公司签订《全案营销代理合同》，由海天公司对德鸿公司开发的位于郑州市上街区汝南路新乡路东南角的德鸿·现代城项目进行营销策划、销售代理。2017年10月28日，刘忠辉签订德鸿·现代城商品房认购协议书一份，载明房屋位置为上街区汝南路与新安路交汇处向东200米路北9幢楼2单元1802号，暂测面积为109.53㎡，房价为7173元／㎡，房款总价为785659元，交纳定金10000元整。2017年12月1日，刘忠辉签订签约确认单一份，载明购房房号为9#-2-1802，面积为109.53㎡，优惠前单价为7224元，优惠前总价为791245元，成交单价为6378.18元，成交总价为698602元。2017年12月2日，刘忠辉与德鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定刘忠辉购买由德鸿公司开发的位于郑州市上街区新安东路16号院德鸿·现代城9幢2单元1802号房屋，建筑面积为109.53平方米，房屋单价为每平方米6378.18元，总额为698602元，首付款140602元，剩余558000元以商业贷款方式支付。该合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房；其中第3项约定：遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同、地下文物等影响本合同项下房屋建设的同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人自出卖人通知交房之日起七日内办理交接手续，逾期不来办理者，视为出卖人已将合同所指商品房交付。该合同附件四《合同补充协议》第一条载明：在签订合同及补充协议前，出卖人已经向买受人明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规定》、《前期物业服务合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。第四条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河南盛世物业管理有限责任公司，物业服务收费价格暂定为1.2元／月．平方米（建筑面积）。该合同附件五《补充协议》第2条约定：合同第十一条中的“书面通知”，包括买受人接到出卖人电话通知后到出卖人处签收书面通知或出卖人按合同中所签地址向买受人特快专递寄发书面通知，另外出卖人亦可在《大河报》上发布公告进行集中通知。刘忠辉分别于2017年10月28日和11月5日共计交纳35000元，购房帮公司为其出具收据。刘忠辉已将房款698602元全部支付完毕。2017年10月23日，德鸿公司取得的建设工程规划许可证载明德鸿生活广场9#楼绿地率为25.65％，2018年12月28日郑州市上街区住房和城乡规划建设局就德鸿公司申请的德鸿生活广场9#楼规划核实事项，作出建设工程竣工规划核实意见书（核发），该建设工程基本符合城乡规划要求，其中绿地率为25.21％。自2017年11月15日至2018年11月4日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市上街区住房和城乡规划建设局、郑州市人民政府办公厅、上街区新安路街道办事处等政府部门，多次对辖区内各类建筑工程等项目下达限土令、停工通知，要求停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、建筑工地室外作业。经核算，自2017年12月2日刘忠辉与德鸿公司签订合同至2018年11月4日，涉案房屋小区停工累计152天。2019年5月24日，德鸿公司在《大河报》（A1.07社会版下方）发布《交房公告》载明：德鸿·现代城9#楼定于2019年5月31日在德鸿·现代城营销中心集中办理交房手续。截止到本次庭审，刘忠辉尚未办理收房手续。德鸿公司在其官网就涉案小区进行宣传时将绿化率描述为30％，海天公司及购房帮公司员工在朋友圈对涉案小区楼房进行销售宣传，并称绿化率为35％。德鸿公司与河南盛世物业管理有限责任公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，由河南盛世物业管理有限责任公司作为德鸿·现代城小区的前期物业服务公司，并在郑州市上街区房产管理中心物业科进行了备案。庭审过程中，刘忠辉与海天公司、购房帮公司共同确认：刘忠辉购买涉案住宅交纳35000元可将总房价减少80000元，减少后总房价为698602元，刘忠辉已以上述价格与德鸿公司就涉案房屋签订了购房合同。德鸿公司陈述，涉案小区物业截至本次庭审时暂按每月每平方米1.2元标准收取。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于本案原告刘忠辉的各项诉讼请求，原审法院做如下认定：1．关于退还团购费。依据原告刘忠辉签订《商品房认购协议书》、《签约确认单》中载明的房屋单价、房屋总价款及原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋单价、房屋总价款，结合原告刘忠辉与被告海天公司、购房帮公司确认内容，应当认定原告刘忠辉已按照认购协议书、签约确认单及双方约定内容对其购买的涉案房屋享受了购房房价优惠措施，故原告刘忠辉主张被告返还其团购费及利息，无事实与法律依据，原审法院不予支持。2．关于向其支付迟延交房违约金10000元。依据原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》，被告德鸿公司应于2018年12月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付原告刘忠辉。由于在施工过程中，遇政府部门下达封土令、停工通知等客观原因致使原告刘忠辉购买的房屋无法进行施工，该原因符合《商品房买卖合同》第八条的约定，属城市人民政府重大城市规划等影响房屋建设，交房日期可以顺延。根据查明的累计停工时间，原告刘忠辉的交房日期顺延至2019年5月2日。原告刘忠辉虽至今未办理收房手续，但依《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交付的约定及被告德鸿公司完成竣工备案和发布交房公告情况，被告德鸿公司已于2019年6月7日向原告刘忠辉完成房屋交付，被告德鸿公司共逾期交房35天。被告德鸿公司逾期交房，存在违约，应按《商品房买卖合同》约定按日向原告刘忠辉支付已交付房价款万分之0.2的违约金，经计算被告德鸿公司应向原告刘忠辉支付的违约金为489.02元。原告刘忠辉主张按当地租金水平2000元／月的标准支付逾期交房违约金的诉请无事实依据，原审法院不予支持。3．关于按购房合同落实物业，并赔偿损失25000元。原告刘忠辉关于该项诉讼请求其在庭审中明确为：要求按照购房合同约定物业费按1.2元每月每平方米标准收取，并赔偿损失25000元。被告德鸿公司已就德鸿·现代城小区前期物业服务事项与河南盛世物业管理有限责任公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，由该公司为该小区提供物业服务，被告德鸿公司作为德鸿·现代城小区的开发商，已就前期物业服务事宜履行了其义务。原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》附件四第4条约定中关于物业服务费收费标准载明系暂定为1.2元每月每平方米，该约定并非明确约定物业费为1.2元每月每平方米，故原告刘忠辉的该项诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。4．关于因绿化率不足向其赔偿违约金10000元。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告德鸿公司及其委托的营销代理公司对小区绿化面积等所作的宣传，为要约邀请式广告，未明确为合同内容的一部分，宣传内容对绿化率等作出了说明，但原告刘忠辉的证据不足以证明被告德鸿公司、海天公司及购房帮公司曾以广告宣传内容作为向原告刘忠辉出售房屋的允诺，亦无法证明上述广告宣传对合同的价格产生重大影响，另根据2017年11月份至2018年1月份郑州市上街区商品房房地产市场数据分析显示，该楼盘的销售价格与同期该地住宅销售均价相比，无显著差别。因此，被告德鸿公司的广告宣传，虽有夸大之嫌，但对楼盘情况作出的说明不符合“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，不应视为要约，在该说明未明确为合同构成时，不应视为合同内容，故原告刘忠辉要求被告支付违约金并无依据，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、被告德鸿置业有限公司应于判决生效后十日内向原告刘忠辉支付逾期交房违约金489.02元；二、驳回原告刘忠辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元（已减半收取），由原告刘忠辉负担960元，被告德鸿置业有限公司负担9元。本院二审期间，刘忠辉提交一份业主意见征集表。证明目的：案涉房屋所在小区业主对于团购费、绿化率等问题的认识。德鸿公司质证称，对于刘忠辉提交的所谓的业主意见征集表的真实性无从考证。所谓业主的签名，无法予以确认。对于该表格中所显示的内容基本一致，是不是相关业主的意见存在很大疑问。该征集表并不能作为证据使用，相关事实应以本案中有关证据予以印证。郑州迈晟企业咨询有限公司、购房帮公司质证称，对业主征集意见表的真实性需要去确认。德鸿公司、郑州迈晟企业咨询有限公司、购房帮公司均未提交新证据。本院经审查认为，上诉人刘忠辉提交的征集表的真实性无法确认，且与本案事实关联性不足，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：第一，关于团购费35000元的性质，购房者是否因此享有相关优惠，还是变相收取费用。刘忠辉主张德鸿公司退还该35000元团购费有无依据；第二，一审法院对于逾期交房违约金的认定是否过低，处理是否适当；第三，刘忠辉所主张的落实物业赔偿损失，恢复绿化率或赔偿绿化不足的违约金，有无事实和法律依据。关于德鸿公司应否退还“团购费”问题。刘忠辉签订《商品房认购协议书》、《签约确认单》中载明的房屋单价、房屋总价款及刘忠辉与德鸿公司签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋单价、房屋总价款，可以认定刘忠辉已按照认购协议书、签约确认单及双方约定内容对其购买的涉案房屋享受了购房房价优惠措施，刘忠辉对于缴纳“团购费”所能够享受的购房价格是明知的，刘忠辉交纳“团购费”是其自行考量交纳，且并无证据证明德鸿公司实际收取该“团购费”，对刘忠辉上诉认为德鸿公司应返还其团购费及利息的理由，无事实与法律依据。关于一审法院认定逾期交房违约金是否过低问题。刘忠辉与德鸿公司签订的《商品房买卖合同》约定，德鸿公司应于2018年12月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付刘忠辉。德鸿公司未在合同约定的时间向刘忠辉交付符合上述合同约定的房屋并通知刘忠辉交房，构成违约。案涉房屋（德鸿生活广场9#楼）于2019年4月4日竣工验收备案，德鸿公司于2019年5月24日发布交房公告，刘忠辉至二审庭审时未办理收房手续，一审法院认定德鸿公司已于2019年6月7日向刘忠辉完成房屋交付适当。关于德鸿公司应承担的违约责任问题。在施工过程中，存在政府部门下达封土令、停工通知等客观原因，一审法院顺延交房日期后，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定按日向刘忠辉支付已交付房价款万分之0.2的违约金，符合合同约定，并无不当。刘忠辉上诉认为合同约定的违约金标准过低，应按照当地租金水平2000元／月支付逾期交房违约金的理由，刘忠辉未提交其实际损失的相关证据，本院不予采纳。刘忠辉上诉认为德鸿公司赔偿因物业合同问题导致刘忠辉无法收房的损失，因刘忠辉与德鸿公司签订的《商品房买卖合同》附件四第4条约定关于物业服务费收费标准载明系暂定为1.2元每月每平方米，现物业费标准问题双方可另行协商解决，物业费收取标准不能作为刘忠辉拒收房屋的理由，刘忠辉主张因物业合同问题导致刘忠辉无法收房的损失依据不足，本院不予采纳。刘忠辉上诉主张德鸿公司赔偿绿化不足违约金10000元。因德鸿公司及其委托的营销代理公司对小区绿化面积等所作的宣传，高于建设工程规划许可证以及建设工程（建筑）竣工规划核实意见书附表载明的德鸿生活广场9#楼绿地率，双方签订的商品房买卖合同中并无绿化面积或绿地率的相关约定，德鸿公司对绿地率的宣传，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的视为要约的广告和宣传，刘忠辉上诉要求德鸿公司支付绿化不足的违约金并无合同依据，本院不予支持。综上所述，刘忠辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938元，由刘忠辉负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十月二十九日书记员  李唯丽