山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11121号上诉人（原审被告）：山东住在房地产信息咨询有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701003072486761。法定代表人：马益召，执行董事。委托诉讼代理人：范春光，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桐桐，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南昀启房地产营销策划有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370105MA3MLLJU0B。法定代表人：李业彬，总经理。委托诉讼代理人：程增刚，山东鼎杰律师事务所律师。上诉人山东住在房地产信息咨询有限公司（以下简称住在公司）因与被上诉人济南昀启房地产营销策划有限公司（以下简称昀启公司）居间合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人住在公司委托诉讼代理人范春光、杨桐桐，被上诉人昀启公司法定代表人李业彬、委托诉讼代理人程增刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住在公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费用由昀启公司承担。事实和理由：（一）马某某应为济南策成营销顾问有限公司（以下简称策成公司）的客户，昀启公司提供的居间行为不符合《住在中国服务项目?战略合作协议》（以下简称《战略合作协议》）及《新城香溢华庭商铺判客机制》（以下简称《判客机制》）的约定，其无权向住在公司主张居间服务费。1.昀启公司的报备时间为2019年8月24日10：05，而策成公司的报备时间为2019年8月24日9：50，昀启公司报备的时间明显晚于策成公司的报备时间，根据《战略合作协议》《判客机制》的规定，该客户应属于策成公司。2.昀启公司未完成居间服务。根据《战略合作协议》第一条第三款“为项目输送意向客户”之约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，住在公司与昀启公司之间的合作系居间服务关系，昀启公司的义务应当是为住在公司提供订立合同的机会，即为住在公司输送意向客户。昀启公司提供意向客户信息后，由住在公司带领客户完成买卖房屋的相关交易程序，至于本案中昀启公司事后是否带客户实地看房仅系其自身对客户后期关系的维护，且后续是否提供了实际看房的行为并非双方《战略合作协议》的约定。一审判决仅以昀启公司通过电话、微信等方式联系客户马某某与住在公司进行对接，并带马某某实地查看房屋就认定昀启公司完成了合同约定的居间服务，系认定事实错误。3.住在公司已在工作群中将《判客机制》向昀启公司公示，昀启公司未提出任何异议，且该《判客机制》双方均已实际履行，故该《判客机制》应为合法有效，双方均应严格遵守。一审判决仅以昀启公司单方面否认就直接认定《判客机制》无效，系认定事实错误。《判客机制》中明确规定了客户的报备方式、报备时间及撞单客户的处理原则，在协议履行过程中，昀启公司也是严格按照《判客机制》规定，向住在公司进行访客报备，住在公司也是依据昀启公司的报备来认定签单客户是否属于昀启公司客户，来支付居间服务费的，现昀启公司在一审中直接不认可该机制，显然不符合常理。同时，昀启公司也知晓除其以外，还包括有独立请求权的第三人策成公司在内的其他公司也在为住在公司提供居间服务。昀启公司做居间业务已两年之久，应知晓行业内对撞客行为的处理规则，一审判决以昀启公司单方面否认认定《判客机制》无效，认定事实错误。4.昀启公司的报备不符合提前30分钟报备的规定，昀启公司的带访无效。昀启公司的报备时间为2019年8月24日10：05，而策成公司的报备时间为2019年8月24日9：50，昀启公司报备时间明显晚于策成公司报备时间，根据《战略合作协议》、《判客机制》的约定，该客户应属于策成公司。且昀启公司报备时间为2019年8月24日10：05，而访客登记的时间为2019年8月24日10：30，昀启公司的报备不符合“报备时间需提前30分钟以上”的规定，该报备属于无效报备，其无权向住在公司主张居间服务费。（二）一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第四条规定的意思自治原则，住在公司与昀启公司之间已经有了明确的《判客机制》，即便一审判决不认可该机制，也应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，按照交易习惯或行业规则来认定。但一审审理时，直接违背了当事人意思自治以及居间行业的交易习惯、行业规则，径行适用公平责任原则，仅以昀启公司事后与客户维护关系的行为就认定其履行了居间义务，系适用法律错误。（三）根据《战略合作协议》及《判客机制》的约定，马某某应属于策成公司的客户，居间服务费应该由住在公司支付给策成公司，现一审判决认定住在公司应将该笔居间服务费支付给昀启公司，一审判决直接影响策成公司的利益，策成公司应为本案有独立请求权的第三人，但是策成公司并未参与本案一审诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审”之规定，请求二审予以查明，将本案发回重审。昀启公司辩称，昀启公司作为居间人，通过电话、微信等方式联系客户，并向住在公司进行了相应的报备，之后带领客户至售楼处与住在公司工作人员对接，其后又指引客户实地查看房屋，从而促成客户与住在公司签约，已完成合同约定的居间服务，住在公司应当按照约定支付相应的佣金报酬。一审判决住在公司向昀启公司支付该款，认定事实清楚、适用法律正确，住在公司的上诉请求及理由不能成立，应依法予以驳回，并维持原判。昀启公司向一审法院起诉请求：1.判令住在公司向昀启公司支付佣金96710.4元；2.本案诉讼费及相关费用由住在公司承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，住在公司（甲方）与昀启公司（乙方）签订《战略合作协议》，约定，合作方式：“甲方代理的所有楼盘及特殊项目附带商业产品代理形式：为项目输送意向客户”，合作期限：2019年1月1日至2019年12月31日。结算周期：按甲方与开发商合同约束及合作交流群甲方统一释放信息为准。昀启公司提交昀启公司工作人员与住在公司工作人员苏顺吉微信聊天记录截图一份，显示昀启公司对住在公司服务的新城香溢华庭楼盘有带访客户，到访登记单图片中显示客户姓名为马先生，联系方式135—8414，到访时间：10：30，置业顾问：赵某、张某某。住在公司对该证据予以认可。昀启公司提交昀启公司工作人员胡某某（151****0750）的通话详单，显示2019年8月3日、8月24日胡某某与马某某（135****8414）均有电话联系。马某某之妻孙某某与住在公司济南天桥分公司签订了《新城香溢华庭商铺认购书》，房屋价值1208880元，住在公司对此予以认可。住在公司称策成公司也曾与马先生沟通过，且报备时间为2019年8月24日9时50分，昀启公司报备的时间为10时8分。其提交QQ聊天截图一份，显示：“济南策成9：50：12马先生135****8414”。住在公司提交《到访登记单一份》，显示：“到访日期：8月24日，到访时间：10：30，客户姓名：马先生，联系方式：13*****8414，渠道：昀启/伟恒/策成”。昀启公司称对到访时间不认可，其他予以认可。住在公司提交《判客机制》一份，昀启公司认为该证据系其单方制作，不予认可。住在公司称该机制已在微信群向昀启公司公示过，但没有提交相关证据。2019年12月27日，马某某出具《情况说明》一份，载明：“本人马某某，联系电话：13*****8414。本人是2019年8月3号认识的房产中介胡某某，并且相互留存了联系方式。通过聊天我告诉胡某某想买商铺，然后胡某某带我看了工业北路锦悦府项目和万虹广场项目，项目看完后我没有中意，当时我们说好了有好的盘再通知我。8月24日上午，胡某某通过电话告知我开元路新城香溢华庭项目商铺开盘，让我去看看，并且通过微信售楼处的位置发给我，我和妻子孙某某以及孩子就过去了，到了售楼处附近，胡某某的同事李业彬联系并接待了我们，随后李业彬带我们进售楼处进行了登记，并安排了售楼处的置业顾问给我们讲解楼盘信息；之后胡某某和李业彬带我们全家看了商铺实地位置和施工现场，并给我们进行了讲解，了解商铺信息后我们又返回售楼处，我们觉得这个项目可以，就打算购买，置业顾问给算的价格，确定好了房源后选择定房；认购人填写的我对象的信息。现我们购买的这个楼盘的房子已办理了网签。”证人马某某即成交客户马先生，其出庭作证认可上述《情况说明》。胡某某、李业彬为昀启公司工作人员。庭审中昀启公司、住在公司均认可居间服务费为成交价的8%。一审法院认为，昀启公司与住在公司签订的《战略合作协议》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。昀启公司通过电话、微信等方式联系客户马某某，与住在公司工作人员进行对接并指引马某某实地查看，客户马某某以其妻子孙某某名义与住在公司济南天桥分公司签订《新城香溢华庭商铺认购书》，昀启公司已完成合同约定的居间服务。住在公司辩称“昀启公司的报备时间晚于策成公司，该佣金不应向昀启公司支付”，但住在公司未能提交证据证实其制定的报备规则已告知昀启公司，昀启公司亦不认可该机制。即便住在公司制定的报备规则已告知昀启公司，但房产销售中同一客户与多个居间公司接触亦属正常，仅凭居间公司的报备时间先后顺序来确定客户渠道归属，不考虑是否提供了实际的居间服务，显然不符合公平原则，且成交客户马某某认可其是由昀启公司联系、带至售楼处及带领实地查看，认可提供居间服务的为昀启公司。昀启公司提供了居间服务，住在公司应当支付佣金，故对昀启公司要求住在公司支付佣金（1208880元×8%）=96710.4元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：住在公司于判决生效之日起十日内支付昀启公司佣金96710.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，减半收取计1109元，由住在公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。住在公司提交如下证据：1.微信聊天截图3页、通话详单截图1页。拟证明策成公司销售人员与涉案房屋的购买客户，就购买涉案房屋事宜自2019年7月21日起就进行沟通。2.微信“香溢华庭商铺沟通群”聊天截图2页；《新城香溢华庭商铺判客机制2019.3.7.docx》截图1页；“香溢华庭商铺沟通群”群成员（438）明细截图1页。拟证明住在公司已将《判客机制》在包括昀启公司及策成公司在内的新城华庭商铺的所有渠道商的微信群聊中进行公布，昀启公司对此明确知晓。该《判客机制》已经明确了访客报备需要提前30分钟以上，否则为无效报备，本案昀启公司的报备时间不符合报备时间的规定，其无权主张涉案房屋的居间费用。3.《华润置地广场案场判客制度》《复星国际中心判客制度》《路劲中心判客制度》各一份。拟证明三份《判客制度》里明确对访客到访时间的报备制度，不符合报备要求的为无效客户，制定判客制度是包括住在公司、昀启公司在内的商品房销售居间服务行业必须遵守的行业规则，这样才能避免居间行业的恶性竞争，维护正常的交易秩序。昀启公司经质证认为，对证据1微信聊天截图的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，通过该截图中名称为A苏哥，无法证实与本案存在关联；对通话详单，由于该详单没有载明具体的通话人，故对该详单的证明目的也不认可。对证据2中的3页微信聊天截图真实性无异议，但是因该《判客机制》我方没见过，不能证实住在公司当庭提交的《判客机制》与其微信群中发送的《判客机制》为同一内容。证据3为住在公司单方制作并提交，对真实性及关联性均不认可。根据当事人的上述举证质证，对证据1、2中的微信聊天截图的真实性，本院予以确认。对证据1中通话详单，因未显示主叫号码，且未有通话的具体内容，对其真实性和证明目的均不予认可。证据3中三份《判客制度》，均与本案无关，故对其真实性本院不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:二审中，住在公司提交的证据1微信聊天记录，系策成公司工作人员与微信名为“A苏哥”的聊天记录，其中“A苏哥”说“135****8414，你和他连系，就说之前连系过，”“我和你苏哥过不去，我这两天太忙了，还在是太忙了啊，让你马哥看看，回来给我报告什么情况，如果说要是位置好的话我再过去”，该聊天记录并非策成公司工作人员与马某某的聊天记录，故不能证实策成公司工作人员与马某某就购买涉案房屋事宜自2019年7月21日起就进行了沟通。证据2的原始载体中，因《新城香溢华庭商铺判客机制2019.3.7.docx》文件时间过久，未能打开，故无法确认与住在公司提交的《判客机制》内容一致。本院另查明，一审中，马某某到庭作证，陈述：带我去看新城的第一个人是胡某某，其他人也曾打过电话联系，但是晚，微信名叫慧慧的一个人晚于胡某某；去新城只看过一次商铺，我去之前和胡某某联系的，其他人不知情，我去了一会，其他人才联系的我，几点给我打的电话我记不清楚了，另一个人也派了一个接待人员，最后我是与胡某某派的接待人员接洽的。一审中住在公司提交的到访登记单，其上明确写明“到访时间：10:30报备日期：1317300****昀启”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，尽管《判客机制》中约定需提前30分钟报备，但实际上客户到访的时间无法控制。结合昀启公司于10:08进行报备，住在公司于10:38进行确认的事实，且到访登记单中“报备日期：1317300****昀启”的记载，可以认定住在公司已经认可昀启公司进行了报备的事实。一审中马某某的证言，可以证实马某某去新城香溢华庭看商铺，系与昀启公司胡某某联系，且与胡某某派的接待人员接洽，其他人员系马某某到达之后与其联系，昀启公司首先且实际提供了居间服务，故应认定马某某系昀启公司的客户，一审判决住在公司向昀启公司支付佣金，并无不当。因策成公司系与住在公司之间存在合同关系，与昀启公司并不存在合同关系，而且在本案中住在公司已经提出了关于策成公司亦进行报备的抗辩，故本案无需追加策成公司作为第三人参加诉讼。综上所述，住在公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人山东住在房地产信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 孙 潇二〇二〇年十月十九日书记员 孙红杰