浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0381民初7131号 原告：邵文萍，女，1957年8月4日出生（公民××号码： 330325195708040925），汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：叶慧芳,浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡一帆,浙江玉海律师事务所律师。 被告：戴池毅，男，1986年7月26日出生（公民××号 码：330381198607261213），汉族，住温州市龙湾区××街道中 心北路23号。 原告邵文萍与被告戴池毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2020年7月22日立案后依法适用简易程序，于2020年9月21 日公开开庭进行了审理，原告邵文萍及其委托诉讼代理人叶慧芳， 被告戴池毅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令自2020年7月10日始 解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告给付 原告房屋租金34222.22元；三、判令被告于租赁合同解除后一周 内腾空搬离租赁房屋，并向原告给付房屋占有使用费(以年租金 17.6万元的标准，自合同解除之日始计算至实际腾空搬离租赁房 屋之日止)；四、判令被告向原告支付一个季度的租金(即44000 2- 元)的违约金；五、判令被告赔偿瑞安市塘下镇邵宅村塘川南街 61-63号的房屋大门修理费500元。事实与理由：2015年3月27 日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告承 租原告方的坐落于瑞安市××镇××村××街××号的房屋 （房屋所有权证号：瑞安市房权证塘下镇字第0××4号和第 0016642号)；租赁期限共6年，自2015年5月1日起至2021年 4月30日止；前三年租金为每年20万元，后三年租下金按市场行 情逐年递增；支付方式每年支付一次，第一次支付租金时间为2015 年4月1日，之后的每年租金在前一年租赁期届满前30日一次性 支付，付款的宽限期为7天；若承租人不交付或者不按约定交付 租金超过7天，出租人有权解除本合同；租赁期间，出于一方违 约另一方根据约定解除合同，违约方需支付一个季度的租金作为 违约金等条款。合同履行期间，被告未按租赁合同约定向原告支 付2020年5月1日至2021年4月30日的租金，且于2020年7 月7日无故破坏房屋玻璃大门，陆续搬走店内物品。 被告辩称：1、被告不需要支付2020年5月1日至2020年7 月10的租金。原告口头答应免3个月的租金，其中疫情影响免2 个月，修桥造成客流影响免1个月，因此原告没有拖欠租金。《房 屋租赁合同》于2020年8月1日解除。2、原告在约定的租期内 擅自锁门阻碍答辩人搬离店内贵重物品，原告不需要支付房屋占 用费。3、双方约定租赁物为61-63号三间四层店面，包括地下室， 3- 实际上原告没有交付61号二楼至四楼，并将地下室挪为他用，因 此是原告违约，被告不需要支付违约金；4、原告强行锁门，被告 方员工因需要拿客户资料，推了几下推就门坏，并不是故意破坏。 房屋是租赁时系毛坯房，是被告装修的。因此，被告不同意赔偿 大门损坏的损失。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经质证，本院认定 如下： 一、原告提交的身份证、结婚证、证明、被告户籍查询信息、 房产证、银行汇款记录、房屋现状照片、收款收据等证据，经被 告质证无异议，本院予以采信。 二、原告提交的房屋租赁合同，被告质证认为合同首页手写 “其中61号二至四楼出租人自用”的内容系原告邵文萍擅自加上 去的，不是合同本身内容。本院认为，庭审陈述中，双方当事人 一致认可“自2015年5月1日履行租赁合同起原告所交付的房屋 中就不包括61号二至四楼”的事实，若合同约定包括61号二楼 至四楼，那么出租人实际交付使用的房屋与合同约定内容是存在 非常明显的差异的，而被告作为承租人竞一直没有提出异议，也 没有要求因此减少租金，这显然不符合常理。结合被告没有提供 其所持有的合同，也没有提供相应的反驳证据，本院对被告的质 证意见不予采信。本院对原告提供的房屋租赁合同予以采信，包 括手写“其中61号二至四楼出租人自用”的内容。 4- 三、原告提交解除合同通知书、邮政快递及回执、微信截图， 拟证明合同解除时间。被告质证认为没有收到。本院认为，被告 承认该微信号属于被告，因此本院认为原告已向被告送达了解除 合同通知书，至于该时间点是否是合同解除时间点，需要综合全 案予以认定。 被告戴池毅未向本院提交证据。 经审理本院查明：2015年3月27日，原、被告签订房屋租赁 合同，双方约定：甲方(原告)将坐落于塘下镇塘川南街61-63号 的房屋三间四层店面(其中61号二至四楼出租人自用)出租给乙方 (被告)使用；租赁期限6年，自2015年5月1日起至2021年4 月30日止；前三年租金为每年20万元，后三年租金按市场行情 逐年递增；租金支付方式为每年支付一次，第一次支付租金时间 为2015年4月1日，之后每年租金在前一年租赁届满前30日一 次性转入原告指定账户，付款的宽限期为7天。合同第八条约定， 乙方不交付或者不按约定交付租金超过7天，甲方有权解除合同； 合同第十一条约定，乙方退租还屋时应在一星期内将物品搬迁清 楚，如逾期不搬视为乙方放弃其所有权，甲方可自行处理。合同 签订后，双方就2020年4月30日之前的合同履行无争议。其中， 第四年(2018年5月1日至2019年4月30日)、第五年(2019年5 月1日至2020年4月30日)的年租金经双方协商确定为176000 元。在最后一年的租期(即2020年5月1日至2021年4月30日) 5- 开始前，双方就租金进行协商，未达成一致意见。被告于2020年 7月6日傍晚从租赁房屋中搬离物品，向原告表达了终止合同的意 思，原告在被告搬离部分物品后将大门上锁，阻止被告继续搬离。 次日，被告方砸碎大门玻璃继续搬离。2020年7月10日，原告向 被告送达了解除房屋租赁合同通知书，通知被告自通知送达之日 起解除合同，并要求被告7天内腾空房屋，支付所欠租金34222.22 元，支付违约金44000元，赔偿大门修理费用，结清所欠水、电 费。被告未按原告通知支付费用。时至今日，被告仍遗留有部分 物品在租赁房屋内。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同有效，双方当事人 应依照合同约定享有权利，履行义务。合同约定“后三年租金按 市场行情逐年递增”存在自相矛盾，“按市场行情”即增减均有 可能，而“递增”仅指增加。结合双方当事人庭审陈述和双方对 第四年、第五年租金作降低调整来看，对该约定理解为“按市场 行情逐年调整”符合当事人的真实意思。 关于合同的解除。被告于2020年7月6日开始从租赁房屋中 搬离物品，实质已向原告表达了解除合同的意愿，原告于2020年 7月10日向被告送达解除合同通知，双方于此时实质达成了解除 合同的一致意见，因此合同于2020年7月10日解除。被告在租 金价格未达成一致意见的情况下暂时不支付租金，不应视为违约。 导致合同的解除主要原因是合同对第六年租金约定不明，且双方 6- 当事人无法通过协商达成一致意见，该原因不可归责于任何一方， 原告请求被告支付违约金，本院不予支持。 关于2020年5月1日起至合同解除前(2020年7月10日)的 租金。被告主张原告同意免租3个月，证据不足，本院不予采信。 退一步讲，即便原告有免租部分时间的意思，也应当理解为以合 同得以继续履行为前提才符合常理。因此，被告应当支付合同解 除前的租金。关于租金价格的计算，由于“新冠肺炎疫情防控” 确实给被告经营造成影响，根据公平原则，合同双方应当合理分 担由此产生的损失，因此，本院酌情按上一年度租金价格的70% 计算该期间租金，总计23627.40元(176000÷365×70×70%)。 关于房屋腾空义务以及合同解除后的占用费。一方面，被告 承认还有部分物品未搬离，因此本院认为被告负有腾空义务，并 需要向原告支付占用费。另一方面，原告有将房屋上锁阻碍被告 搬离的行为，并且在被告已停止经营，仅遗留部分物品的情况下， 其实际占用房屋面积不宜与租赁面积等同，且原告也完全有能力 采取集中堆放等必要措施，以防止损失扩大。综合全案，本院对 合同解除后至实际腾空之日止的占用费酌定为每天110元计算。 关于大门玻璃损失赔偿。门窗属于房屋组成部分，被告在租 赁期间内对大门玻璃予以损毁，构成侵权，由此造成原告财产损 失的，应当赔偿损失。考虑到原告有对大门加锁以阻碍被告搬离 的行为，该行为是导致被告砸门的原因，因此原告对于损失造成 7- 也存在过错。本院酌情由原被告对大门损失各负50%责任，即每人 负担250元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七 条、第二百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、 第十九条、第二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告邵文萍与被告戴池毅于2015年3月27日签订 的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除； 二、被告戴池毅于本判决生效后十日内支付原告邵文萍租金 23627.4元，款交本院转付。 三、被告戴池毅于本判决生效后十日内将其遗留在瑞安市塘 下镇邵宅村塘川南街61-63号房屋内的物品搬离，并支付自2020 年7月10日起至实际腾空之日止以110元/天计算的占用费。 四、驳回原告邵文萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 本案受理费1756元，减半收取878元，由原告邵文萍和被告 戴池毅各负担439元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温 州市中级人民法院。 8- 审 判 员 李进 二〇二〇年十月十六日 代书记员 金铭