山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2853号上诉人（原审原告）：张庭江，男，1973年4月20日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：张立仁（系张庭江之父），住黑龙江省饶河县。委托诉讼代理人：刘晓东，山东招法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲敏，女，1995年3月15日出生，汉族，住山东省威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙华玉，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦婷，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛丽丹，女，1985年10月4日出生，汉族，住山东省威海临港经济开发区。上诉人张庭江因与被上诉人曲敏、辛丽丹所有权确认纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庭江上诉请求：1.撤销原判，改判撤销曲敏、辛丽丹签订的无效的房屋买卖合同；2.诉讼费用由曲敏、辛丽丹承担。事实和理由：1.曲敏是张庭江的外甥女、证人张某的女儿，曲敏卖房的动机是恶意的，其通过卖房使张某老无所归的报复行为违背公俗良序。一审已查明涉案房屋为张庭江所购买，由张某居住，房屋登记在曲敏名下，该事实已证明曲敏系代持，曲敏是张某的唯一女儿，若张庭江最后将房屋赠与张某，曲敏系唯一继承人。张某一直居无定所，生活费用需要家人接济，张庭江之所以让张某居住系出于同胞之情，而曲敏的行为严重违背了公序良俗，主观恶意明显。2.辛丽丹的职业是房屋买卖中介，其以12万元的价格购买涉案房屋，该价格明显低于市场价格，该房屋市场成交价应在30万元以上。案涉价格成交是不合常理的，辛丽丹作为职业房屋中介应明知。其作为买房人，应实地查看房屋情况，了解房屋的客观现状，房屋是否存在纠纷等。辛丽丹曾经去看过房，案涉房屋一直由张某居住，张某已经向其说明了房屋的权属情况，并表示该房不卖，张庭江在张某告知其此事后亦明确告知其不允许出售，所以辛丽丹明知曲敏对于涉案房屋没有处分权，其在此前提下仍然购买，主观存在恶意。3.涉案房屋至今仍然由张某居住，曲敏与辛丽丹的合同并未实际履行。4.不动产登记有公示公信效力，其中公示效力是绝对效力，但公信效力是相对的，法律明确规定，如果登记信息错误，权利人可以要求更正。综上，曲敏、辛丽丹的房屋买卖行为，是恶意交易行为，违反了诚实信用原则，破坏了公序良俗，是无效合同，且该合同未实际履行，应予撤销。曲敏辩称，1.张庭江应明确其上诉请求是撤销房屋买卖合同还是确认房屋买卖合同无效。若其上诉请求为确认房屋买卖合同无效，则超出了一审诉讼请求，不属于二审审理范围。2.张庭江上诉陈述主张与实际情况不符。案涉房屋并非张庭江让张某代持，而是张某自张庭江处购买，只是购房款未能一次性付清。张庭江于2020年1月30日第一次起诉曲敏时称将案涉房屋无偿赠与张某，本次起诉却称让张某代持，系歪曲事实。张某自张庭江处购买案涉房屋后赠与曲敏，作为其未抚养曲敏的补偿，故案涉房屋过户到曲敏名下。案涉房屋已经办理权利人为曲敏的产权登记手续，曲敏对案涉房屋具有绝对的处分权，有权自行处置案涉房屋，无需征得他人同意。曲敏出售案涉房屋的价格为25.3万元，并非12万元，完全符合市场价格。3.张庭江称案涉房屋仍由张某居住、合同并未实际履行没有法律依据。不动产以登记为准，案涉房屋已经支付合理价款并办理产权转移登记手续，合同双方主要义务已经履行完毕，之所以仍由张某居住，是因其拒不搬出案涉房屋，而非曲敏、辛丽丹主观上不想交付。4.张庭江如因案涉房屋信息登记有误，要求更正，应以不动产登记中心作为诉讼主体，而非起诉曲敏、辛丽丹。综上，案涉房屋买卖合同不属于无效合同或可撤销合同，张庭江的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。辛丽丹辩称，其已购买案涉房屋并支付价款，案涉房屋应归其所有。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。张庭江向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销曲敏转让位于山东省威海市环翠区苘山镇永乐路14号2单元203室给辛丽丹的房屋合同；2.诉讼费用由曲敏、辛丽丹承担。一审法院认定事实：2008年5月16日，张庭江与案外人张超、王艳芬签订了房屋买卖合同，合同约定张超、王艳芬将其二人共有的苘山镇永乐路14号2单元203室（房权证号文房权证苘山镇字第**）房屋卖给张庭江。同日，张庭江与张超、王艳芬在文登市公证处就房屋买卖事项进行了公证，文登市公证处出具（2008）文证民字第1112号公证书予以证实。一审诉讼中，张庭江称其已支付房款，但未将该房屋过户至其名下，其原本委托胞姐张某居住该房屋并代为照顾父母，由于张某正在居住廉租房，故于2014年2月13日将房屋登记在张某之女曲敏名下，曲敏于2019年9月27日将诉争房屋出卖给辛丽丹。2020年5月7日，张庭江、张某曾作为共同原告以所有权纠纷为由将曲敏诉至一审法院，后张庭江、张某申请撤诉，一审法院以（2020）鲁1002民初1488号裁定书准许撤诉。本次诉讼中，张庭江为证明其诉请向一审法院提交：1.××号房屋产权证，该房证显示房屋所有权人为曲敏；2.威海市不动产登记中心出具的不动产转让合同，该合同显示：2019年9月27日，曲敏将苘山镇永乐路14号2单元203室房屋以120000元的价格出卖给辛丽丹；3.威海市不动产登记中心出具的不动产查询证明，该证明显示诉争房屋现登记于辛丽丹名下，房权证号为鲁（2019）威海市不动产权第00640**。张庭江拟证明曲敏系无权处分。曲敏质证认为，房屋所有权归其所有，其有权自行处置房屋。辛丽丹质证认为，其已经支付房款并合法取得涉案房屋。一审庭审中，张庭江申请证人张某出庭作证，张某作证称，其与张庭江系姐弟关系，张庭江将涉案房屋给其居住管理，其若能照顾好父母，张庭江就将该房屋赠予其所有，因其当时住在廉租房，就将该房屋过户至其女曲敏名下，但房权证在其手中，其不同意卖房子。曲敏对证言质证认为，从该证言可以看出诉争房屋已经由张庭江赠予给张某，张庭江无权主张该房屋。辛丽丹对证言质证认为，不认可该证言，其合法取得涉案房屋。一审庭审中，证人张某为证明其证言向一审法院提交《威海市二手房买卖合同》、税收缴款书、缴税POS单，上述二手房买卖合同显示曲敏于2015年9月14日将诉争房屋出卖给张某，税收缴款书、缴税POS单显示张某交付税款6.7元。曲敏质证认为，并未与张某去房管局办理过户手续，对该二手房买卖合同没有印象，其中的签字像是其笔迹，但没有同意过户房屋。一审法院认为，不动产所有权以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，该登记具有公示公信效力，主要体现在对外效力上不能对抗善意第三人，也就是说权利异议人不能以登记人只是名义权利人为由对抗第三人，进而主张合同无效、处分行为无效等，对于实际权利人因名义权利人之行为所受侵害，只能向名义权利人主张。本案中，结合当事人提供的不动产权证书可以看出，诉争房屋登记于曲敏名下，辛丽丹与曲敏签订不动产转让合同，辛丽丹按合同约定支付房屋价款并完成过户登记手续，张庭江未能证明曲敏与辛丽丹之间存在恶意串通的情形，故辛丽丹购买该房屋的行为符合善意取得的构成要件。关于证人张某的证言及其提交的二手房买卖合同等证据，即使属实，仅系张某与曲敏之间的内部约定，不足以对抗善意第三人。综上，张庭江请求撤销曲敏与辛丽丹之间的不动产转让合同，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：驳回张庭江的诉讼请求。案件受理费50元，由张庭江负担。二审中，张庭江提交辛丽丹微信图片一份，拟证实辛丽丹职业是房屋中介，其职业与案涉房屋买卖有关，对买卖的真实性有异议，不符合善意取得的条件。经质证，曲敏认为该证据无法证实张庭江的主张，辛丽丹的职业与案涉房屋买卖合同能否撤销之间并无关联性。辛丽丹认可系其微信内容，其职业是房屋中介。另查明，辛丽丹二审中陈述购买涉案房屋已经交付全款20多万给曲敏；曲敏陈述已经收到房款25.3万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，只是会影响能否发生所有权转移的物权变动效果。本案中，曲敏将登记在其名下的涉案房屋出卖给辛丽丹，曲敏并非系无权外分，即使张庭江上诉主张曲敏系代持涉案房屋属实，曲敏系无权处分，基于上述理由，涉案房屋买卖合同亦不应认定为无效，只是会产生该房屋买卖合同实际将无法履行，涉案房屋的所有权不会发生变动的法律效果，故张庭江主张涉案房屋买卖合同无效，理由不当，本院不予支持。另外，张庭江主张曲敏、辛丽丹之间的房屋买卖合同系出于恶意，但作为房屋买卖合同的当事方，曲敏、辛丽丹均主张涉案房屋买卖是真实的，实际成交价格并非张庭江所称的12万元。曲敏作为该房屋买卖合同的出卖方，并未主张该买卖合同应予撤销。张庭江亦未有证据证实曲敏、辛丽丹系恶意串通损害其合法利益，即无证据证实该合同存在可撤销的法定情形。故一审对张庭江本案中的诉请未予支持是正确的，本院予以确认。综上，张庭江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张庭江负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  张丽萍审判员  侯善斌二〇二〇年十月二十日法官助理赵娟书记员唐亚敏