广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初22346号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。 法定代表人:黄奉潮。 委托诉讼代理人：郑晓春，系公司物业助理。 委托诉讼代理人：吴育斌，系公司物业副经理。 被告：邓旭敏，女，1983年3月12日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码445************524。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告邓旭敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人吴育斌、郑晓春，被告邓旭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付从2018年9月1日至审判之日止的物业管理费（每月按212.5元，暂计至2020年6月为4675元）；2.被告向原告支付从2018年9月至审判之日止的滞纳金（计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年5月31日为1624.78元）。事实和理由：被告为雅居乐新城9期E1幢501房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期1幢401房）业主，房屋建筑面积为75.91平方米。原、被告于2015年8月5日签订《雅居乐新城前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2016年获得中山市三乡镇发展和改革局的备案批复，根据批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积2.8元/平方米/月，每月应付物业管理费212.5元。被告从2018年9月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年6月30日，被告拖欠物业管理费、滞纳金合计6299.78元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。 原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费明细；2.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；3.前期物业管理服务协议；4.费用催缴通知单（贴门上拍照片）；5.前期物业物业服务委托合同；6.被告身份证复印件；7.房产证、土地证。 被告邓旭敏辩称：1.本案案由是物业服务合同纠纷，中山市******岭峰小区El-501房没有与原告雅居乐雅生活股份有限公司签订过物业合同，与被告签订物业合同的事雅居乐物业管理有限公司，原告并非起诉主体。2.本案是物业服务合同纠纷，原告提供的物业管理服务协议书为无效合同，原告主张按每月212.5元的物业管理费标准计算与本案无关，其诉讼请求应予以驳回。被告取得房产证后于2015年8月5日到原告处签订物业服务协议，服务人员无告知小区前协议合同情况，让被告签订每月按2.8元的标准收取物业管理费的服务协议，后被告质疑该合同的合法性，要求取回已签名的合同，但原告拒绝并单方更改内容，违背了被告的真实意愿。根据原告举证的备案回执，2015年岭峰小区政府指导价位2.2元，因此原告存在恶意欺诈被告签署合同的行为，应确认该合同为无效合同。3.原告提供的欠费明细表并无注明违约金，欠费明细表滞纳金计算金额与本案无关，即使计算违约金也应按每天万分之二点一，年利率为7.665‰计算。4.原告没有履行物业服务协议约定的义务，违约在先，存在以下问题：对小区的部分共用设施设备没有提供服务和管理，例如个别共用设备维护不到位，微型消防站形同虚设，泳池的不开放以及小区会所只有租赁或是荒废。原告对小区环境卫生管理不到位，例如垃圾不及时处理，电梯广告张贴过密收支却从不公示；原告随意更改小区会所的用途，以租赁形式租给思迈雅瑜伽馆，占用小区物业的共用地方，外来人员的进出也给小区带来不安全隐患；2015年8月至今没有提供思迈雅会所的营业收益支出明细，及共用车位的租赁的营业收益明细支出明细；自被告从2015年8月买房至今，从来没有看到小区的收支明细公示，没有看到服务台帐。5.在2018年8月29日山竹台风期间，由于雅居乐物业管理有限公司没有履行到物业服务合同约定服务内容，严重违反了合同约定服务内容，致使车库里50多台小车完全淹没于雅居乐领峰车库，造成众多业主财产受损失。被告车辆粤C*****，大众高尔夫，车辆价值5.8万元，停放于车位077，也淹没于雅居乐领峰车库报废，在要求赔偿车损过程中，物业公司以车库浸水原因是抽水机机械故障为由拒绝理赔。因为本案是物业服务合同纠纷，物业公司依合同提供物业服务，只有严格履行了物业服务合同决定内容，被告确认原告履行了合同服务内容符合合同约定才会支付物业费给原告，由于物业公司在物业服务过程中的违约事实，导致了在履行物业服务期间发生车库水浸事件，因此被告主张小汽车损失赔偿符合物业服务合同物业费纠纷内容，请求依法查实被告因物业公司事实违约造成的财产损失，要求物业公司依约赔偿。 被告邓旭敏为其辩解提供的证据：1.雅居乐新城前期物业管理服务协议书；2.设备维护不到位、微型消防站形同虚设、泳池不开放、会所租赁和荒废等情况照片；3.电梯广告杂乱、垃圾清理不到位等情况照片；4.岭峰小区会所租赁的照片和登记资料；5.车辆浸泡情况的图片和车辆情况材料；6.房产证。 本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务；本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量主要包括共用绿地、花木、建筑小鼎、园林小品；服务质量：完好、整洁、绿化长势良好。公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；服务质量：设施完好、整洁，公共场地保沽率95%，垃圾日产日清。安全防范工作，包括：安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。 2015年8月5日，原告雅居乐公司为甲方，被告邓旭敏为甲方签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市*****乐新城9期E1幢401房物业，委托甲方提供物业管理服务，委托物业管理服务主要内容包括对物业公共部位、公用设施设备、绿化环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依法建立管理服务费用收支账目；不得擅自占用物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能等。物业管理费按建筑面积为多层住宅（不带电梯）住宅2.2元/平方米/月，高层住宅（带电梯）2.8元/平方米/月，被告物业建筑面积75.87平方米，由业主在每月25日前交纳当月费用；乙方违反本协议不按期向甲方缴纳物业管理费的，甲方有权要求乙方限期交付，并从逾期之日起按应付未付款的每日1‰计收滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2018年9月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年9月30日，被告拖欠25个月的物业管理费合计5312.5元，计至2020年9月30日应付滞纳金2093.13元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款次月1日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2018年9月至2020年6月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，故于2020年7月8日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年7月8日作预立案调解，调解不成于2020年8月10日正式立案。 本院另案审理并已发生法律效力的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。 ②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。 ③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。 ④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。 前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。 前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 中山市不动产登记资料查询结果载明，被告邓旭敏位于中山市*********雅居乐新城9期1幢401房物业，建筑面积为75.87平方米，登记时间为2015年7月6日。 2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2015年5月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为166.91元（75.87平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为212.44元（75.87平方米×2.8元/平方米/月）。 另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。 庭审时，被告邓旭敏确认于2015年8月签订《前期物业管理服务协议》，签订协议后，虽然协议约定按照2.8元的标准缴费，但被告至2018年8月止一直按照2.2元的标准向原告缴交物业管理费，被告认为原告按2.2元标准收费与协议约定不一致，且原告与被告提供的协议不一致，原告存在欺诈行为，应认定协议无效。被告主张原告服务不到位，存在设备维护不到位、微型消防站形同虚设、电梯乱贴广告、泳池不开放、擅自改变小区会所的功能等问题，并提交了相应照片证明。 原告称虽然双方签订的物业协议约定按2.8元的标准收费，但是实际从2014年7月1日至2016年6月30日按2.2元标准收费，从2016年7月1日起按2.8元标准收费，为此原告提供了被告物业从2010年12月起至2018年8月的缴款明细证明。原告确认电梯存在广告张贴、垃圾未清理问题，提供了照片证明其已整改完毕。原告认为小区消防系统运作正常，消防器材设备完善，微型消防站是泉眼居委会设置并已于一年前迁走，泳池未能开放是因为新冠疫情，岭峰小区会所产权并不属于物业公司，产权人有权出租会所。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点：1.原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效，双方是否存在物业服务合同关系；2.雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付违约金。 对焦点一，首先，物业建设单位雅建公司与雅居乐物业管理服务有限公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐物业管理服务有限公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。其次，被告委托雅居乐物业管理服务有限公司对其所有的物业提供管理服务，并与雅居乐物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应按2.8元缴交物业管理费。原告实际按中山市发展和改革局于2014年6月25日核发《广东省经营服务性收费许可证》规定的2.2元的标准向被告收取2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费，不能认定原告对被告实施了欺诈行为或在原告的欺诈下签订《前期物业管理服务协议》。被告以原告欺诈其按2.8元的标准签订协议而主张协议无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本院认定该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告与被告双方之间形成物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。 被告主张原告提供的物业服务质量不符合合同约定，存在设备维护不到位、微型消防站形同虚设、电梯乱贴广告、泳池不开放、擅自改变小区会所的功能等问题，并提交了相应照片证明。从被告提供的照片显示，岭峰小区儿童游乐场所地面有损坏迹象、楼间门未关、小区内一张木椅损坏等。针对被告反映的问题，原告确认电梯存在广告张贴问题，并提供了照片证明该问题已整改完毕。原告称微型消防站是泉眼居委会设置并已于一年前迁走，泳池未能开放是因为新冠疫情，岭峰小区会所产权并不属于物业公司，产权人有权出租会所。原告主张小区消防系统运作正常，消防器材设备完善，但未提供证据证明。本院认为，从被告提供的小区照片显示，原告在履行物业服务合同中确实存在一些问题，但问题比较轻微，且原告对被告反映的电梯广告，清洁未到位等问题立刻进行了整改，对其他问题亦作解释说明。从整体情况来看，原告履行了保洁、消防管理等主要的物业服务。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。另外，被告主张由于原告未履行物业服务合同义务导致其车辆被淹报废，虽然被告提供了照片及车辆评估资料证明，但是被告提供的证据不能证明被告车辆被淹报废是由于原告未履行物业服务合同义务所造成。综上所述，被告以原告未履行物业服务合同义务而拒付物业管理费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。被告应向原告支付拖欠的物业管理费。 对焦点二，根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告物业管理费从2018年9月1日起按2.8元/平方米/月标准（即每月212.44元计算）计算至审判之日止的请求予以支持，本院确定物业管理费计算至2020年9月30日止共计5311元（212.44元/月×25个月）。 关于违约金，被告认为对原告主张滞纳金的请求没有法律依据，违约金应按法律规定调整。本院认为，被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。原告主张按每日1‰计算违约金的标准过高，且原告未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为物业管理费的利息损失，故结合本案实际情况，本院调整违约金计算标准为以尚欠每月物业管理费为基数，分别从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算至实际清偿之日止。 综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邓旭敏于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业管理费5311元； 二、被告邓旭敏于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额212.44元为基数，分别从欠费次月1日起，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算）。 如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告邓旭敏负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员  黎叶祥 二〇二〇年十月二十七日 书记员  梁晓林 陈**龙