广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初9895号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市大沙田建设路******，统一社会信用代码91450100765823711Q。 法定代表人：龚兆卿，总经理。 委托诉讼代理人：王洪喜，男，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：李伟红，女，系南宁市宝城物业服务有限公司员工。 被告：李某，女，汉族，住南宁市江**。 原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告宝城物业公司的委托诉讼代理人王洪喜、李伟红，被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝城物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付3-214物业管理费1445.1元，3-214垃圾费288.9元，3-214违约金681.4元，3-215物业管理费1654.7元，3-215垃圾费330.8元，3-215违约金780.2元，3-216物业管理费1654.7元，3-216垃圾费330.8元，3-216违约金780.2元（计算方式：逾期未交纳则加收每日3‰的违约金，计算时间：2019年10月1日至2020年6月17日），共计人民币7946.8元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为南宁市某3号楼214、215、216号商铺的租户，其在2018年1月2日到原告某服务中心办理了房租租赁手续；同时，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律规定约定了双方的权利义务，但是由于被告的原因，从2019年10月起至2020年6月期间，被告一直没有按照合同约定向原告交纳物业管理费、垃圾费、违约金等共计人民币7946.8元。期间物业服务中心多次向租户催缴费用未果，被告已经构成违约。被告长期拖欠物业服务费用与其他费用的行为，已经严重影响了原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李某辩称：被告承担租铺面某3-214、215、216铺面经营少儿舞蹈培训，由于受疫情影响，最终于3月租金到期宣布倒闭，倒闭后租赁方也已经通知收回铺面，并对外招租。被告在租赁方处交纳除了租金外还交了18000元的保证金并未退还，足以扣除欠费至3月底的物业费。被告没有故意欠缴物业费，其每个月都按时交，但原告要求捆绑相关的费用，不单独收物业费；原告在物业服务期间，未按照前期物业服务协议条款履行物业职责，原告违约在先，关于违约金应予以免除；原告存在服务的瑕疵，物业费应该打折50%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理查明如下事实： 某小区开发商系南宁鑫金房地产有限公司。原告宝城物业公司成立于2004年9月15日。2017年12月21日，被告李某与案外人南宁金盛商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁位于某3号楼214号、215号、216号商铺，商铺建筑面积分别为64.37平方米、73.69平方米、73.69平方米。 2016年2月6日，南宁鑫金房地产有限公司与原告宝城物业公司签订了一份《某前期物业服务合同》，约定南宁鑫金房地产有限公司委托原告对某项目提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2016年2月7日起至业主大会成立后、业主委员会依法代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效并备案时，本合同终止；物业服务费按物业建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1.5元/月·平方米，商业物业服务费5元/月·平方米，杂物房及车位物业服务费0.6元/月·平方米。业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月物业服务费。开发商、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应当交纳费用的3‰的标准支付违约金。 2018年1月2日，原告与被告签订《某前期物业管理服务协议》，约定原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：住宅收费标准1.5元/月·平方米，商业物业服务费5元/月·平方米，车位物业服务费0.6元/月·平方米；被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的3‰支付违约金。 2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合出台《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费〔2010〕31号），该通知明确规定，从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理收费标准，城镇居（村）民按8元/户·月收取。 另查明，被告承租的某3号楼214、215、216号商铺的物业服务费、生活垃圾处理费交纳至2019年9月30日，2019年10月1日之后的物业服务费、生活垃圾处理费，被告未再向原告交纳。该小区部分业主向原告交纳物业服务费时，原告要求被告捆绑交纳其他的费用，拒绝单独收取物业费。本小区部分业主亦称原告存在服务不合格情况。 2020年5月，案外人南宁金盛商业管理有限公司解除与被告李某的租赁合同。原告主张物业费、生活垃圾处理收取至2020年5月15日，被告对此没有异议。 庭审中，原告称商铺的物业服务费收费标准为3元/月·平方米、生活垃圾处理费收费标准为0.6元/月·平方米，被告对此未持异议。 本院认为，关于《某前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题。南宁鑫金房地产有限公司是某小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《某前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告签订的《某前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，各方应当按照合同约定行使权利，履行义务。被告承租了某小区的商铺，享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。 关于物业服务费的问题。双方确认某小区商铺的物业管理服务费收费标准为3元/月·平方米，被告承租的214号、215号、216号商铺面积为分别为64.37平方米、73.69平方米、73.69平方米，现原告主张被告自2019年10月1日至2020年5月15日欠付物业服务费，被告对欠付的时间段并无异议，故2019年10月至2020年5月15日，被告承租的214号商铺拖欠的物业服务费为1448.33元、215号商铺拖欠的物业服务费为1658.03元、216号商铺拖欠的物业服务费为1658.03元。现原告主张被告支付自2019年10月至2020年5月15日214号商铺拖欠的物业服务费1445.1元、215号商铺拖欠的物业服务费1654.7元、216号商铺拖欠的物业服务费1654.7元，系在法律规定的范围行使自己的权利，本院予以支持。 关于生活垃圾处理费的问题。双方确认某小区商铺的生活垃圾处理费收费标准为0.6元/月·平方米，现原告主张被告自2019年10月1日至2020年5月15日欠付的生活垃圾处理费，被告对欠付的时间段亦无异议，故自2019年10月至2020年5月15日，被告承租的214号商铺拖欠的生活垃圾处理费为289.67元、215号商铺拖欠的生活垃圾处理费为331.61元、216号商铺拖欠的生活垃圾处理费为331.61元。现原告主张被告支付自2019年10月至2020年5月15日214号商铺拖欠的生活垃圾处理费288.9元、215号商铺拖欠的生活垃圾处理费330.8元、216号商铺拖欠的生活垃圾处理费330.8元，系在法律规定的范围行使自己的权利，本院予以支持。 关于违约金问题。原告与被告签订《某前期物业管理服务协议》约定被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的3‰支付违约金。本小区部分业主向原告交纳物业费时，原告存在捆绑收取物业费与其他费用，拒绝单独收取物业费的情况，且原告宝城物业公司在履行物业服务合同过程中也存在诸多不足之处。因此，对于原告要求被告按每日按物业费的千分之三支付违约金的主张，本院不予支持。 关于被告向租赁方交纳的保证金是否可以抵扣的问题。因被告系与案外人南宁金盛商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，保证金系向南宁金盛商业管理有限公司交纳，与原告无关；房屋租赁保证金与本案缴纳物业费及垃圾费系不同性质法律关系；被告与原告、南宁金盛商业管理有限公司对于保证金是否可以抵扣物业服务费、生活垃圾处理费亦无合同约定，故本院对被告关于保证金抵扣本案相关费用的主张，不予支持。 关于物业服务费是否需要打折的问题，在物业服务合同的履行中，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，严重影响了业主的正常生活，业主才可以以此为抗辩理由少交或免交物业费，否则会造成物业服务运行不畅，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主和全体业主的利益，物业管理服务亦属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等等项目，这些方面均无法完全通过照片等证据予以印证。因此，被告的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，严重影响了业主的正常生活。故被告关于应当打折物业服务费的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼214号商铺物业服务费1445.1元； 二、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼215号商铺物业服务费1654.7元； 三、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼216号商铺物业服务费1654.7元； 四、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼214号商铺生活垃圾处理费288.9元； 五、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼215号商铺生活垃圾处理费330.8元； 六、被告李某向原告南宁市宝城物业服务有限公司支付某3号楼216号商铺生活垃圾处理费330.8元； 七、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告李某负担18元，由原告南宁市宝城物业服务有限公司负担7元。 本判决为终审判决。 审判员  裴永林 二〇二〇年十月二十日 书记员  唐永韬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 —1——