贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6516号上诉人（原审原告）：陶正红，女，1980年1月28日生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：吴茂学。委托诉讼代理人：胡秋兰。被上诉人（原审被告）:贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成（公司员工），男，汉族，1985年10月5日出生，住重庆市渝**。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区**东四塔。负责人：衡琨，该行行长。委托诉讼代理人：赵婵（银行员工），女，1978年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人陶正红因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）、上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶正红上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的认购书明确约定2019年6月5日前支付首期款，同时签订《商品房买卖合同》，但被上诉人至今未与上诉人签订正式合同，上诉人按约履行了付款义务，而被上诉人在上诉人多次催促要求签订合同的情况下，仍然恶意违约，导致上诉人对被上诉人不再信任。2、被上诉人在一审庭审之后出具预售许可证和合同，表示愿意与上诉人签订正式合同，但对自己的违约行为却不愿意承担责任。根据最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条的规定，上诉人要求解除认购书并赔偿损失的主张应予支持。同样贷款合同是从合同，在商品房买卖合同未签订的情况下，该贷款合同应予解除。新世界公司答辩称：案涉合同的性质为本约合同，签订商品房买卖合同并非目的，被上诉人向上诉人发送过签订合同通知书，签约是双务行为，不存在解除认购书的情况。浦发银行答辩称：同意新世界公司的意见。陶正红向一审法院起诉请求：1、请依法解除原、被告签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》和《个人购房担保借款合同》；2、判决第一被告双倍返还原告购房定金40000元和退还购房首付款1055145元，并按国家银行贷款利率的6％计算资金占用费，直至付清为止，并赔偿原告的《个人购房担保借款合同》所产生的本息（从2019年7月22日起至2019年12月31日止）共计15063.80元，以上合计1110208.8元，超期部分另行据实计算；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告（乙方）与被告新世界公司（甲方）于2019年6月3日签订一份《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》，约定乙方向甲方认购恒大金阳新世界楼盘4Ｃ19栋2204号房屋，该房屋建筑面积123.51平方米，价款1625145元；乙方在签署认购书时支付2万元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；乙方选择按揭付款方式付款，乙方须于2019年6月5日前支付首期房款1055145元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款55万元由银行提供按揭贷款，乙方必须在2019年6月5日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳市观山湖区恒大金阳新世界营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。上述认购书签订前后，原告分别于2019年6月1日、6月3日向新世界公司支付2万元定金及首期款1055145元，新世界公司于2019年6月3日出具收据确认收到原告首期款1075145元（含定金2万元）。但在约定期限内，双方未签订《商品房买卖合同》。签订认购书及支付首期款后，原告与被告浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，向该行申请按揭贷款55万元，该合同载明签约时间为2019年6月14日，庭审中原告称系与认购书同日签订。在贷款审核过程中，新世界公司向浦发银行提供了一份加盖其印章的草签《贵阳市商品房预售合同备案申请表》，该申请表注有“仅供校对使用”字样，并载明预售合同登记号“Y19046315”，除载明认购书中确认的买卖双方信息、房屋坐落、面积、价款等外，注明竣工时间2020年2月6日，交房时间2021年7月31日，还备注签约时间2019年6月10日。但浦发银行处并无原告与新世界公司签订的《商品房买卖合同》，亦未办理预告抵押登记。2019年6月14日，浦发银行放贷55万元，从2019年7月10日起，原告逐月还本付息，截止2020年4月，已支付37910元。2019年9月29日，原告曾至新世界公司营销部门询问《商品房买卖合同》签约事宜，新世界公司销售人员称可签订草签合同，原告要求至备案部门签订备案合同，双方未能签约。2019年10月16日，原告以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。此后原告对其身份信息、被告浦发银行身份信息、诉讼请求等进行了数次变更。2020年1月13日，新世界公司按认购书中载明的原告联系方式向原告邮寄一份《催签约通知书》，通知原告在收到通知后两日内到指定地点签订《商品房买卖合同》，该通知书2020年1月15日显示签收。另查明，原告认购的房屋新世界公司具有预售许可证，预售期从2017年11月15日至2020年5月6日。庭审中，原告主张其与新世界公司签订的认购书性质名为预约合同，但双方已进行了履行，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定为商品房买卖合同。庭审中新世界公司确认，愿按照其他相似房屋的商品房买卖合同向原告履行义务或与原告签订正式商品房买卖合同。一审法院认为，本案争议的焦点系原告是否具有合同解除权。对此焦点，一审法院意见如下：本案中原告与被告新世界公司均确认双方签订的认购书性质已转换为商品房买卖合同即本约合同，则一审法院以商品房预售合同纠纷作为本案争议法律关系性质。本案中原告系以新世界公司拒绝签订规范的商品房买卖合同主张合同目的不能实现，要求解除认购书，但既然原告与被告新世界公司均确认认购书性质已转化为本约合同，则签订正式商品房买卖合同并非认购书的合同目的，而经庭审查实，原告事实上已完全履行购房款的支付义务，新世界公司则既在诉讼过程中向原告发送签约通知书，也在原告未按通知要求签订正式商品房买卖合同的情况下承诺愿意与原告签订商品房买卖合同或者按照类似业主的商品房买卖合同向原告履行义务，双方商品房买卖合同法律关系中的合同目的能够实现，原告的主张不能成立，在原告未提供证据证实新世界公司存在其他可导致其行使合同解除权的根本违约行为的情况下，原告要求解除认购书的诉请，一审法院不予支持，对以解除认购书为前提的其他诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告陶正红的诉讼请求。案件受理费7595元（已减半收取），由原告陶正红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交新世界观澜业主群的聊天记录一份，证明案涉房屋至今为止仍不能签订合同，且是新世界公司原因导致。新世界公司对该证据不予认可，并称一审时已经通知过上诉人来签合同，但上诉人没有来。浦发银行对该证据没有意见。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中本院依职权到贵阳市住房和城乡建设局在贵阳市政务中心设立的预售许可办理窗口进行调查，核实案涉房屋现处于可销售状态，可以进行合同备案。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，本案中双方签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》中约定了当事人的名称和姓名、房屋基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任及其他事项等内容，已具备商品房买卖合同的主要内容，且上诉人将全部购房款支付完毕，被上诉人新世界公司也认可收到全部房款，虽然上诉人与被上诉人新世界公司未签订书面合同，但上诉人与被上诉人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，该合同可以佐证上诉人认可与被上诉人新世界公司事实上构成房屋买卖合同法律关系的事实，故原判认定案涉《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》系本约性质的合同正确，本院予以维持。关于《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》是否应予解除的问题，法律规定了法定解除和约定解除两种方式，上述认购书中并未明确约定一方未按约如期签订《商品房买卖合同》，另一方享有解除认购书的权利，故本案不符合约定解除的条件；对上诉人以被上诉人根本违约导致合同目的不能实现主张解除认购书的理由，本院认为本案不存在合同目的不能实现的情形，首先上诉人已支付全部款项，其次新世界公司也明确表态认购书中的案涉房屋未出售给他人，愿意与上诉人签订《商品房买卖合同》，且本院在政府住建部门调查核实也确认案涉房屋现处于可销售状态，故上诉人以合同目的不能实现为由要求解除合同的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15190元，由陶正红负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十月十九日书记员  曹 然