北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11652号上诉人（原审原告）：北京金朝阳国有资本运营管理有限公司（原名称北京金朝阳商贸国有资本运营公司），住所地北京市朝阳区工体西里**楼。法定代表人：任国强，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓敏，北京市宏威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中建六局建设发展有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦****房间。法定代表人：段宝平，董事长。委托诉讼代理人：刘江，北京市衡石律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。原审第三人：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区****v>法定代表人：徐军翔，经理。委托诉讼代理人：李久波，男，1985年6月19日出生，满族，北京市朝阳区建筑工程公司职员。原审第三人：北京市朝阳区建筑工程公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区金兴路**楼>法定代表人：徐军翔，经理。委托诉讼代理人：李久波，男，1985年6月19日出生，满族，北京市朝阳区建筑工程公司职员。上诉人北京金朝阳国有资本运营管理有限公司(以下简称金朝阳公司)因与被上诉人中建六局建设发展有限公司（以下简称中建六局公司）、原审第三人北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元房地产公司）、北京市朝阳区建筑工程公司（以下简称朝建公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金朝阳公司之委托诉讼代理人孙伟，被上诉人中建六局公司之委托诉讼代理人朱燕，原审第三人乾元房地产公司、朝建公司之委托诉讼代理人李久波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金朝阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判支持金朝阳公司的一审诉讼请求，撤销北京市平谷区人民法院（2019）京0117执2172号《执行裁定书》，解除对登记在朝建公司名下位于北京市朝阳区×号房产的强制执行措施；3.本案一审和二审的诉讼费用由中建六局公司承担。事实与理由：一、金朝阳公司早在平谷区人民法院本案所涉房产采取执行措施前，即已经与朝建公司签订了合法的买卖合同，并且履行了国有资产监督管理的审批程序，取得了北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会的批准。二、金朝阳公司提起诉讼所依据的事实和理由完全足以满足根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条规定的条件。关于《执行异议和复议规定》28条的第（一）、（二）、（三）项条件，本案事实已经毫无争议的满足。关于《执行异议和复议规定》28条的第（四）项条件，金朝阳公司与朝建公司就本案所涉房产的买卖关系履行了对国有资产法定的上报和审批程序，确认了双方之间买卖合同的合法性；金朝阳公司行使了办理登记过户的权利，但由于客观原因，导致本案所涉房产一直未能办理过户登记手续，金朝阳公司对于本案所涉房屋未办理过户登记手续不存在任何过错，金朝阳公司为完成过户登记，依法向国有资产监督管理部门北京市朝阳区国有资产监督管理委员会进行了请示并取得了批准，依照《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》规定的法定程序，与朝建公司签订了《企业国有资产无偿划转协议》并与朝建公司签订了《房屋移交协议》接管了涉案房屋，金朝阳公司依法办理了相应的税务核验程序，并到当时的房产登记部门办理过户手续，登记部门告知因原登记的房产用途与土地使用权规划用途不同故无法办理过户手续。综上，造成涉案房屋一直未能办理过户的责任不在金朝阳公司。且即便按照现在的不动产登记法规的规定，金朝阳公司也无法办理涉案房产的过户登记手续，这一点请二审法院依职权进行调查核实。另外，金朝阳公司起诉朝建公司房屋买卖合同纠纷案件正在北京市朝阳区人民法院审理中。中建六局公司辩称，同意一审判决，不同意金朝阳公司的上诉请求。金朝阳公司的情况不符合《执行异议和复议规定》第28条第一款和第四款，金朝阳公司从未与朝建公司签订房屋买卖合同，也没有提供非因自身原因未办理过户登记的证据。金朝阳公司要求法院在二审调查证据与本案无关。乾元房地产公司、朝建公司述称，同意金朝阳公司的意见，涉案标的应当由金朝阳公司掌握。金朝阳公司向一审法院起诉请求：依法解除对朝建公司名下位于北京市朝阳区×号房产的强制执行措施。一审法院认定事实：2009年4月13日朝建公司（甲方）与东方公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方从2009年4月15日起至2014年6月29日止,将位于朝阳区×房屋出租给东方公司，因东方公司装修投入较大，经双方协商，在合同期满后，本合同自动延续三年至2017年6月29日终止。2010年3月19日，金朝阳公司（甲方）与朝建公司（乙方）达成借款协议，金朝阳公司同意借款给朝建公司1000万元人民币并约定了借款期限为6个月（自2010年3月19日至2010年9月18日）和借款利息、滞纳金。当日朝建公司收到金朝阳公司1000万元的借款。12月1日朝建公司向金朝阳公司出具情况说明，同意以我公司位于×房屋作抵押，该笔借款已到还款期限，现双方协商将该房屋过户到贵公司名下，交易价格为1200万元整，其中价款的1000万元整用以抵消该笔借款（1000万元），余款200万元整，将在过户手续办完后支付给我公司，我公司目前资金紧张，经双方协商，贵公司向我公司支付房款80万元整，余款120万元整将在房产过户后支付。当日朝建公司收到金朝阳公司80万元的借款。2011年4月13日,北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具朝国资文[2011]35号关于将朝建公司所属×房屋无偿划转给金朝阳公司的批复：同意将朝建公司所属×房屋无偿划转给金朝阳公司，请按照国家有关规定和程序做好资产变更手续工作。5月24日金朝阳公司（甲方）与朝建公司（乙方）签订房屋移交协议，约定：一、经区国资委批准，该房屋产权变更为金朝阳公司所有，乙方同意该房屋内原朝建公司的设施、设备归金朝阳公司所有。二、朝建公司与东方公司在2009年4月13日签订的关于该房屋租赁合同（以下简称原合同）终止，金朝阳公司同意东方公司继续租用该房屋，并依据原合同中的条款与该公司签订新的房屋租赁协议。三、原合同2011年4月1日至2017年6月29日的租金于4月1日起，由东方公司向甲方交纳，该公司向乙方先行交付15万元抵押金由乙方转付给甲方。四、2011年4月1日前该房屋的债权、债务由乙方承担、解决。6月7日金朝阳公司和朝建公司共同向资产管理中心出具确认函,载明：朝阳区×房屋的产权已由朝建公司划转至金朝阳公司。东方公司与朝建公司于2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同自2011年4月1日起由金朝阳公司与东方公司继续执行。2011年4月1日至2011年6月30日的租金15万元应由金朝阳公司开始收取，由于朝建公司已提前收取，经朝建公司和金朝阳公司双方协商确认，上述租金及东方公司先行交付的15万元抵押共计30万元，经国资委批复后，双方以增资、减资的形式抵扣后转入金朝阳公司账户中。6月7日朝建公司与金朝阳公司共同向东方公司出具告知书，告知该公司与朝建公司于2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同自2011年4月1日起由金朝阳公司与你公司继续执行，所产生的债权、债务由你公司与金朝阳公司协商解决；2011年4月1日前产生的债权、债务由你公司与金朝阳公司协商告知。6月13日东方公司向朝建公司、金朝阳公司出具确认函，载明：贵司2011年6月7日《告知书》收悉，我司同意将我司与朝建公司2009年4月13日签订的《房屋租赁合同》的出租方变更为金朝阳公司。6月28日朝建公司出具收到金朝阳公司90万元的（借款）房屋补偿款的收据以及收到金朝阳公司1200万元增资款的收据。2017年6月5日,金朝阳公司与东方公司签订商业服务用房租赁使用合同，约定金朝阳公司将前述的房屋继续出租给东方公司，租赁期为2017年9月1日至2020年8月31日,该合同尚在履行中。2018年8月17日，本案被告起诉本案第三人乾元房地产公司、朝建公司建设工程合同纠纷，要求对拖欠的工程款和相应的滞纳金、利息承担连带责任。2019年1月21日,法院作出（2018）京0117民初8829号民事判决书，判决：一、北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，给付尚欠中建六局建设发展有限公司的工程款14588756.36元；二、北京乾元房地产开发有限公司以14588756.36元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向中建六局建设发展有限公司支付自2012年12月29日起至2018年3月12日止的利息；三、北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向中建六局建设发展有限公司支付滞纳金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算，分别以200万元为基数计算自2018年3月21日起至款付清日止；以2588756.36元为基数计算自2018年4月26日起至款付清日止；以500万元为基数计算自2018年12月26日起至款付清日止；四、北京市朝阳区建筑工程公司对第一项、第三项债务承担连带责任。判决生效后，本案被告申请执行，法院作出（2019）京0117执2172号查封裁定，查封了涉案房屋。后金朝阳公司提出执行异议申请，法院审查认为，金朝阳公司虽然提出异议，但因其多年未进行产权登记变更，应承担相应责任，故对其的异议主张，不予支持，法院作出（2020）京0117执异1号民事裁定书，裁定驳回北京金朝阳国有资本运营管理有限公司的异议申请。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因第三人朝建公司无法偿还到期债务，朝建公司与金朝阳公司就涉案房屋签订多份协议，目的是通过上述协议的内容将涉案房屋转让给金朝阳公司，朝建公司收取1200万元的房款，其中1000万元用于抵消借款，剩余的200万元金朝阳公司也分三笔已向朝建公司支付。因此前朝建公司与东方公司就涉案房屋建立租赁关系，经东方公司同意,朝建公司将该租赁关系产生的债权债务也一并让与金朝阳公司,即从2011年5月24日起，金朝阳公司已合法占有该房屋，并支付了房屋的全部价款。根据2010年12月1日朝建公司向金朝阳公司出具的情况说明，双方已经明确约定余款120万元整将在房屋过户后支付，在金朝阳公司已支付全部余款后，涉案房屋未办理过户。在2011年4月13日北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具的朝国资文[2011]35号也督促金朝阳公司和朝建公司按照国家有关规定和程序做好资产变更手续工作，但涉案房屋仍未办理过户登记。金朝阳公司主张因客观原因导致涉案房屋未办理过户手续，但金朝阳公司未提交证据证明其主张，亦未提供证据证明其已积极主张过相应房屋权属转移登记的事实，故金朝阳公司消极行使登记权利，对于涉案房屋未办理过户登记，具有一定的过错。不动产物权的变更，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力，涉案房屋在所有权未转移之前，依旧属于朝建公司所有，现金朝阳公司就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故金朝阳公司要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京金朝阳国有资本运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费93800元，由北京金朝阳国有资本运营管理有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为金朝阳公司依据《执行异议和复议规定》第28条的规定要求依法解除对涉案房屋的强制执行措施是否有事实及法律依据。根据《执行异议和复议规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据各方当事人陈述，各方目前对于《执行异议和复议规定》第28条第1款和第4款的条件是否满足存有争议，故本院对于第2款、第3款的内容不再赘述。首先，关于金朝阳公司与朝建公司之间是否存在买卖合同关系。根据查明的事实及在案证据，金朝阳公司系先与朝建公司签订借款协议，后朝建公司通过出具情况说明的方式表示将涉案房屋过户给金朝阳公司以抵消债务，双方并未签订书面的房屋买卖合同，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具的批复中亦无有关房屋买卖的描述，而是载明涉案房产系“无偿划转”，且朝建公司出具的收据中亦载明金朝阳公司交来的1200万元系“增资款”而非购房款，故本院对金朝阳公司关于其与朝建公司之间存在房屋买卖合同关系的上诉主张，难以支持。其次，关于金朝阳公司是否系非因其自身原因未办理过户登记。金朝阳公司虽上诉主张房屋未能办理过户登记系由于房屋登记的房产用途与土地使用权规划用途不一致，其自身不存在过错，但对此未能举证证明，且自金朝阳公司与朝建公司签订房产移交协议至今已9年时间，金朝阳公司在无法办理房屋过户手续时亦未采取其他积极有效措施主张权利，故本院对金朝阳公司的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，金朝阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由北京金朝阳国有资本运营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 王 黎审 判 员 江 惠二〇二〇年十月二十九日法官助理 禹海波法官助理 薛俣潇法官助理 李 君书 记 员 高 媛