河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终13458号上诉人(原审原告、执行案外人)：李桂君，女，1966年1月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：巩芳，河南美盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙旭东，男，1966年6月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：韩洋，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区。法定代表人：刘峰，董事长。上诉人李桂君因与被上诉人孙旭东、郑州勤丰实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李桂君的委托诉讼代理人巩芳、被上诉人孙旭东的委托诉讼代理人韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂君上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3616号民事判决，依法发回重审或者依法改判为解除对郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼504、505号房屋的查封措施，停止拍卖程序；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）上诉人已于2014年10月15日与被上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）签订《房源定制协议》，2019年2月11日签订的《房屋买卖协议》系《房源定制协议》的延续，所以判断上诉人与被上诉人勤丰公司签订合同的时间应以《房源定制协议》签订的时间为准。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《房源定制协议》应当认定为商品房买卖合同。（三）涉案房屋于2016年取得商品房预售许可证，但因被上诉人勤丰公司将涉案房屋用于抵押贷款造成上诉人不能办理过户，所以不能认定上诉人存在过错。（四）上诉人提交了支付购房款的银行流水及被上诉人勤丰公司开具的收据、补开发票，一审法院认定上诉人未支付房款存在错误。根据《房源定制协议》、《投资协议》及《房屋买卖协议》的约定，上诉人签订《房源定制协议》后已付投资款全部转化为购房款，所以出现付款金额与购房协议约定金额不一致的情况。二、一审法院适用法律错误。上诉人于2014年10月签订《房源定制协议》，该协议具备商品房买卖合同的特征，且于2014年12月底前支付了全部购房款，上诉人购买涉案房屋是为了居住，上诉人及家人名下仅有涉案房屋一处，至今上诉人一家居住在涉案房屋内，所以上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，能够排除强制执行。三、因惠济区法院已受理有关被上诉人勤丰公司的破产清算申请，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，涉案房屋不属于破产财产，不能被强制执行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第二十条、第二十一条的规定，本案应当中止审理，并将上诉人预交的一审、二审诉讼费予以退还。孙旭东辩称，一、涉案房屋登记在被上诉人勤丰公司名下，管城区法院的查封行为符合法律规定，上诉人的权利未经登记不得对抗被上诉人孙旭东。二、上诉人与被上诉人勤丰公司签订的合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。三、上诉人对涉案房屋不享有排除执行的权益，表现在：（一）涉案房屋并非住宅，而是写字楼，土地性质为仓储，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。（二）上诉人提供的证据不能证明其已支付全部房款。（三）上诉人明知涉案房屋没有预售许可证仍签订合同，且合同约定交房时间为2016年，距今已四年，其对没有办理房屋过户存在重大过错。（四）管城区法院查封涉案房屋出具的协助执行通知书中明确记载涉案房屋并未出售。四、被上诉人勤丰公司是否破产不影响本案的审理，至于后续的执行是否中止应由执行法院决定，本案不应中止审理。李桂君向一审法院起诉请求：解除对位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼504、505号房屋的查封措施，停止拍卖程序。一审法院认定事实：孙旭东与臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司（以下简称新斗彩公司）、郑州市吉祥铝塑板业有限公司（以下简称吉祥公司）、勤丰公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年8月29日作出（2015）管民初字第2888号民事判决，判决：臧保灵向孙旭东偿还借款11403360元并支付相应的利息；孙旭东对新斗彩公司所有的位于郑州市××区××号院（房产证号：**××**、05××****、05××**）的房屋4套享有抵押权，在臧保灵未履行判决第一项给付义务时，有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司对臧保灵的上述债务承担连带清偿责任。勤丰公司对一审判决不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）豫01民终6762号民事判决，判决驳回勤丰公司上诉，维持原判。因臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司未履行生效法律文书所确定的义务，孙旭东向该院申请强制执行，在执行过程中，该院查封了郑州市惠济区安泰路西福利院路北5号楼1层101-110、2层201-206共16套房屋，于2018年4月27日将该16套房屋解除查封。2018年4月27日又查封了包括本案涉案房屋在内的17套房屋。该院在执行孙旭东诉臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司民间借贷纠纷一案中，案外人李桂君对该院执行勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北A3A4#仓库5层504、505号房屋提出书面异议，该院于2020年6月4日作出（2020）豫0104执异71号执行裁定，裁定驳回李桂君的异议申请。李桂君不服执行裁定，向该院提起诉讼。2014年10月15日，李桂君（乙方）与勤丰公司（甲方）签订《房源定制协议》二份，约定甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设[易谷]，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源；乙方所定制房源房号分别为：A4-502、A4-504，建筑面积分别为105.08㎡、79.94㎡；房源招商定制总价分别为614718元、467649元；乙方签订协议同时交纳的定金20000元自动转为房源定制款，乙方签订协议后9天内（即2014年10月25日前）向甲方交清总房款的100%，分别为人民币614718元、467649元（包含定金）；甲方承诺房源交付日期为2016年；虽然在签署协议时，甲方转让的房源还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求定制房源给乙方承诺是不可撤销的。2014年10月15日双方又签订《投资协议》，为了降低乙方的投资风险，更好地保证乙方的收益，甲方同意乙方以展厅定制的方式进行项目投资：乙方投资时间为2014年10月15日-2016年12月31日，投资金额分别为614718元、467649元。乙方如继续投资，则投资金自动转为房款，同时甲方将在交房后十个工作日内，支付乙方试投资金额的18%，即分别为110649元、84176元作为装修基金，本附件将自动失效。2019年2月11日，李桂君（乙方）与勤丰公司（甲方）签订二份《房屋买卖协议》，约定甲方在位于郑州市××区福利院路北、××西地块建设[河南易谷艺术品储运仓库]房号分别为A4#-504、A4#-505；认购房屋总面积分别为78.13㎡、88.46㎡，认购房源总价分别为457061元、517491元；乙方应在2019年2月11日前向甲方交清总房款的100%；房源交付时间为2016年12月31日前。原告提交2019年2月11日勤丰公司出具《收据》五份，证明原告已将涉案房款交纳完毕，《收据》载明：今收到李桂君（A4-504、505）交来的房款（刷卡87791926112215813488）分别是457061元、275282元、242209元，代收A4-504、505维修基金5078元、5750元；原告提交《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》复印件各一份，证明原告已经实际居住涉案房屋。另查明，勤丰公司2014年8月19日取得郑国用2014第0355号国有土地使用证，坐落位置安泰路西、福利院路北，用途仓储，使用权终止日期2063年2月19日；2014年11月26日取得郑规地字第410100201409177号建设用地规划许可证，用地项目名称普通仓库；2015年12月16日取得郑规建（建筑）字第410100201509144号建设工程规划许可证；2016年4月1日取得（2016）郑房管预字第3697号商品房预售许可证，项目名称：河南易谷艺术品储运仓库，楼号A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#，用途仓储，开工/竣工日期2016-01-06/2016-11-30。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，一、原告与被告勤丰公司之间签订《房源定制协议》的时间是2014年10月15日，该协议并非房屋买卖合同，且当时被告尚未取得《商品房预售许可证》不符合房屋法定出售条件。二、双方签订《房屋买卖协议》的时间是2019年2月11日，晚于法院查封时间2018年，造成涉案房产不能及时办理过户手续原告有自身的过错。三、涉案房屋用途是仓储非商品住房。四、原告提供的购房收据不足以证明付清房款事实。综上，原告的执行异议不符合上述规定条件，不能排除对涉案房产的执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及相关法律规定，判决：驳回原告李桂君的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告李桂君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、2020年8月28日，河南省郑州市惠济区人民法院作出（2020）豫0108破申3号民事裁定，裁定：受理广东南国鼎峰装饰工程有限公司郑州分公司对勤丰公司的破产清算申请。二、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条规定，人民法院受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。本案执行异议之诉系因执行程序中的执行行为延伸的诉讼案件，根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应优先适用破产法的相关规定。鉴于执行程序应当中止，而本案上诉人李桂君、被上诉人孙旭东、勤丰公司之间的执行异议之诉涉及破产清算企业勤丰公司名下的财产，依法不应继续审理。基于前述法律规定及理由，上诉人李桂君的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3616号民事判决；二、驳回李桂君的起诉。一审案件受理费12800元，由河南省郑州市管城回族区人民法院退还给上诉人李桂君；上诉人李桂君预交的二审案件受理费12800元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十月十九日书记员  胡文路