天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2659号上诉人（原审原告）：叶成学，男，1979年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李龙，天津多闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金管家（天津）物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区港滨路**。法定代表人：刘方，经理。委托诉讼代理人：赵凌娜，女，该公司员工。上诉人叶成学因与被上诉人金管家（天津）物业管理有限公司（以下简称金管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初8785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。叶成学上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持叶成学的一审诉讼请求；2.金管家公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：金管家公司违约，应当承担违约责任。2015年8月25日，叶成学与金管家公司签订《房屋租赁管理合同》，合同约定叶成学将坐落于天津市滨海新区××路××号××小区××室，房屋面积234平方米，出租给金管家公司，每月租金8330元，约定叶成学的房屋由金管家公司依法租赁并统一经营管理，叶成学同意金管家公司对外转租。房屋的转租管理工作由金管家公司负责，包括向转承租方收取租金等，叶成学不得干涉金管家公司的具体经营管理。2017年3月，金管家公司因为市场和自身经营问题，致使租赁的房屋用于旅馆经营没有利润无法经营，想重新装修房屋作为金管家公司办公使用，需要续签5年租赁合同，2017年3月20日，叶成学与金管家公司签订了《房屋租赁管理合同》，租赁合同自2020年9月4日起至2025年9月3日止，每月租金10000元，每月4日支付租金。2020年4月，金管家公司电话通知叶成学单方解除《房屋租赁管理合同》，根据双方签订的租赁合同约定，合同履行期间双方擅自解除合同的，按照合同剩余总租金30%支付违约金。双方之间2015年8月25日签订的《房屋租赁管理合同》仍在履行过程中，至今金管家公司仍欠付叶成学的租金以及物业费、采暖费。金管家公司辩称，认可一审判决，不同意叶成学的上诉请求。叶成学向一审法院起诉请求：1.判令金管家公司承担租赁期限未满五年的违约责任，由金管家公司赔偿叶成学合同约定的剩余租金30%的违约金189,996元；2.诉讼费用由金管家公司承担。一审法院认定事实：2015年8月25日，出租方（甲方）叶成学与承租方（乙方）金管家公司签订房屋租赁管理合同，合同约定：甲方将坐落于天津市滨海新区××路××号××小区××室，房屋面积234平方米，出租给乙方，租期60个月，自2015年9月4日至2020年9月4日，每月租金8330元，押金8330元，合同履行期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前35日书面通知对方，经协商一致后方可解除合同；合同履行期间甲方擅自解除合同的，按照合同总租金30%的额度向乙方支付违约金；合同履行期间乙方擅自解除合同的，乙方应按照合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。2017年3月20日，叶成学（出租方、甲方）与金管家公司（承租方、乙方）又签订一份房屋租赁管理合同，合同约定：租期共60个月，自2020年9月4日至2025年9月3日，乙方每月向甲方支付固定金额的租金，每月租金为10000元，按月结算；合同履行期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前四个月书面通知对方，经协商一致后方可解除合同；合同履行期间甲方擅自解除合同的，按照合同剩余总租金30%的额度向乙方支付违约金，违约金不得少于房屋的月租金，如造成的损失高于违约金的，按实际损失赔偿；合同履行期间乙方擅自解除合同的，乙方应按照合同剩余总租金30%的额度向甲方支付违约金，违约金不得少于月租金。金管家公司支付叶成学房租至2018年10月31日，2018年11月1日，金管家公司将承租房屋转给天津俏管家生活服务有限公司，自2018年11月7日天津俏管家生活服务有限公司开始向叶成学支付租金，自2020年1月天津俏管家生活服务有限公司开始拖欠叶成学租金，本次起诉，叶成学主张天津俏管家生活服务有限公司2020年4月、5月租金、物业费、采暖费等未能给付叶成学。在此期间，2018年11月7日，金管家公司以系统短信形式通知叶成学到金管家公司更换合同，叶成学未接到系统短信，但接到金管家公司电话通知，叶成学按金管家公司电话通知去金管家公司更换合同，因当时更换合同人员较多未能更换成功。2019年11月，金管家公司再次电话通知叶成学与天津俏管家生活服务有限公司重新签订房屋租赁合同，叶成学与天津俏管家生活服务有限公司联系多次，天津俏管家生活服务有限公司答复叶成学继续租赁叶成学房屋，但双方迟迟未能签订房屋租赁合同。以上事实，有当事人陈述、两份房屋租赁管理合同及天津俏管家生活服务有限公司支付叶成学租金的银行回单等予以证实。一审法院认为，叶成学、金管家公司签订的房屋租赁管理合同是各方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。合同履行期内，金管家公司2018年11月电话通知叶成学更换合同，2019年11月，电话通知叶成学与天津俏管家生活服务有限公司重新签订房屋租赁合同，叶成学亦按金管家公司通知去更换合同，收取租金，并与天津俏管家生活服务有限公司联系重新签订房屋租赁合同，由于其他原因，叶成学与天津俏管家生活服务有限公司未能重新签订书面合同，此过程应视为叶成学、金管家公司之间协商一致，同意解除双方之间的房屋租赁管理合同。本次诉讼中，叶成学称视为金管家公司已履行完毕2015年8月25日签订的房屋租赁管理合同（自2015年9月4日至2020年9月4日），由金管家公司按2017年3月20日签订的房屋租赁管理合同（租赁期间自2020年9月4日至2025年9月3日）承担房屋租赁合同期限未满，擅自解除合同的合同租金30%的违约金189,996元，不符合合同约定与法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决：“驳回原告叶成学的诉讼请求。案件受理费减半收取计2,342.5元，由原告叶成学负担。”二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为金管家公司是否存在违约行为以及金管家公司是否应向叶成学支付违约金。叶成学上诉主张金管家公司存在擅自解除合同的违约行为并主张依据双方租赁合同约定要求金管家公司给付违约金。对此，叶成学应当承担相应的举证责任。从两审查明的事实看，在租赁合同履行期间，金管家公司多次通知叶成学变更合同主体为案外人天津俏管家生活服务有限公司，叶成学对此知情且未提出异议，并实际接受了后续天津俏管家生活服务有限公司给付的租金。可见叶成学与金管家公司之间就租赁合同的解除已达成合意。叶成学现主张金管家公司单方解除合同并要求金管家公司给付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。两审中叶成学亦未提交充分证据证实其上诉主张，对其上诉主张，本院予以驳回。综上所述，上诉人叶成学的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,100元，由上诉人叶成学负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十月十五日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……