河南省商丘市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫14行终156号上诉人（原审原告）陈艳华，女，1956年10月15日出生，汉族，住商丘市。委托代理人陈德胜，男，1962年12月31日出生，汉族，住商丘市。委托代理人杨德峰，河南向东律师事务所律师。上诉人（原审第三人）商丘市金桂苑置业有限公司，住所地商丘市梁园区青年路与凯旋路交叉口东200米路北，统一社会信用代码914114003494317861。法定代表人乔红军，该公司经理。委托诉讼代理人庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）商丘市梁园区市政建设局，住所地商丘市梁园区果园路**，统一社会信用代码11411402MB1B0891X8。法定代表人付立功，该局局长。出庭行政负责人苗昕，该局副局长。委托诉讼代理人冯云龙，该局工作人员。委托诉讼代理人吴峰，河南梁园律师事务所律师。上诉人陈艳华、商丘市金桂苑置业有限公司（以下简称金桂苑公司）因被上诉人商丘市梁园区市政建设局（以下简称梁园区建设局）房屋征收安置补偿协议一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402行初156号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈艳华的委托代理人陈德胜、杨德峰，上诉人金桂苑公司的委托代理人庞亚杰，被上诉人梁园区建设局的行政负责人苗昕及委托代理人冯云龙、吴峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈德胜系河南融信投资管理有限公司（以下简称融信公司）的大股东及实际控制人，系商丘市金桂苑拆迁征收项目建设方的发起合伙人之一，后在2013年6月13日陈德胜退出，金桂苑公司全盘接收了该项目。在该项目征收范围内有融信公司的房产。经该公司决议同意，由该公司的股东18人分别享有份额不等的房地产权益并以其名义与房屋征收部门签订安置补偿协议。陈艳华在2012年9月16日与征收部门原商丘市房地产管理局签订了协议四份，涉及房产为：住宅**楼******，面积120.40㎡；5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡，；5号楼1单元19层C-2户，面积120.40㎡；5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡。协议约定：临时安置期限自2012年9月16日至2015年3月16日。甲方保证乙方在约定临时安置期限内回迁，乙方在收到正式回迁安置通知书十五日内，应办理回迁手续，结清相关费用，迁入安置用房内。逾期不办理回迁手续的，不再享受临时安置费。因甲方原因未能按期回迁的，自超期之日起，临时安置补助由甲方双倍支付于乙方，提前建成交房的按实际发生月计算和发放临时安置补助。房屋临时安置补助（周转费）按房屋实际面积支付至2014年3月15日。案涉房屋2019年月基本具备交房条件，被告未向原告交付房屋，第三人商丘市金桂苑置业有限公司将案涉的住宅：5号楼1单元16层C-2户，面积120.40㎡、5号楼1单元19层C-2户，面积120.40㎡处置出售。住宅房。住宅房的出售价为本价）4550元。案涉协议的房屋安置实际为金桂苑公司。2019年10月14日，陈艳华提起本案行政诉讼。陈艳华承认房屋测量复核表上调查人员的签名存在代签，属金桂苑项目共性问题。原审法院认为，本案系房屋征收安置补偿协议之履行义务及赔偿诉讼，陈艳华是签订房屋征收安置补偿协议一方的房屋被征收人，其具备房屋被征收人的地位，根据协议的相对性，其具有原告的诉讼主体资格。梁园区建设局系梁园区房屋征收部门权利义务的承继行使者，其是适格的被告。关于鉴定，陈艳华认可入户调查复核表存在代签，已无鉴定的必要，应终止鉴定。陈艳华房屋来源清楚，本案案涉房屋征收安置补偿协议是其提起诉讼的主要证据，陈艳华和梁园区建设局均未否认其合法性，涉案协议是陈艳华、梁园区建设局在自愿协商的前提下签订，不存在合同法规定的无效或者可撤销的情形，应为有效协议，作为协议双方均应严格遵照其约定履行。协议约定的房屋具备交付条件的应当予以交付，临时安置费按协议支付，金桂苑公司已出售不能交付的房屋，陈艳华要求因合同目的不能实现，主张解除协议符合法律规定，应当解除并应当按照其出售他人的价格予以赔偿。陈艳华的部分诉请合理，予以支持。陈艳华要求梁园区建设局、金桂苑公司赔偿一倍的房款、利息及赔偿逾期交房住宅每平方20元经济损失的请求无事实和法律依据，不予支持。梁园区建设局、金桂苑公司的诉求不成立，其请求不予支持。原审法院遂判决：1.梁园区建设局、金桂苑公司在本判决生效后10日内向陈艳华交付陈艳华、梁园区建设局签订的两份协议项下所涉房屋，具体是：5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡；5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡。2.解除陈艳华与梁园区建设局签订的房屋征收安置补偿协议两份，梁园区建设局、金桂苑公司在本判决生效后10日内支付陈艳华（5号楼1单元16层C-2户，面积120.40㎡；5号楼1单元19层C-2户，面积120.40㎡；240.80㎡×4550元）1095640元。3.梁园区建设局、金桂苑公司在本判决生效后10日内支付陈艳华周转期内（2014年3月16日至2015年3月16日）的临时安置补助费17049.60元；双倍支付逾期安置补助费按每月2841.60元自2015年3月17日起至房屋实际交付、赔付款安置补助费付清之日止。４.驳回陈艳华的其他诉讼请求。上诉人陈艳华提起上诉称，1.原审判决对“金桂苑公司将涉案房屋出卖给他人的部分事实”未查清。原审判决第一项的房屋，具体指：5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡和5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡。该两套房屋已被金桂苑公司出卖给了他人，无法向上诉人陈艳华进行交付。二审法院应当查明本案事实，改判解除该房屋的安置补偿协议，判令金桂苑公司和梁园区建设局向上诉人陈艳华依法返还购房款及利息，以及承担一倍购房款的赔偿责任和逾期交房损失。2.一审判决第二项判决结果错误。一审判决第二项涉及的是“一房二卖”的赔偿问题，除原审判决的赔偿数额外，还应当判决梁园区建设局和金桂苑公司返还购房款的利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任、赔偿逾期交房损失。根据最高人民法院相关司法解释的规定，人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人的，应当返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故梁园区建设局和金桂苑公司应当承担相应赔偿责任。请求撤销原审判决，改判支持上诉人陈艳华的诉讼请求。上诉人金桂苑公司提起上诉称，1.一审中已经查明，拆除总面积为2900多平方米，但在签安置协议时，变成了5500多平方米。上诉人在查看房管部门的档案时，发现登记面积仍然是2900多平方米，但同时还存在一份未登记房屋调查认定处理表，也就是在拆迁登记后，又多出几千平方未登记的房屋。该调查认定处理表中负责拆迁工作的工作人员签字系代签，该调查认定处理表明显违法。陈德胜作为当时金桂苑的实际控制人，伪造几千平方米拆迁面积是非常容易的。2.从梁园区建设局档案中有一份陈德胜书写的5551.04平方米补偿面积计算表，根据该计算表可以看出，多出来的几千平方米房屋是不存在的，是将国土面积换补来的。根据融信公司提交的土地证显示涉案土地性质是国有划拨土地，国有划拨土地是不能计入拆迁补偿范围的。3.梁园区建设局在不明真相的情形下，签订的拆迁安置补偿协议系在欺诈情况下签订，该协议应当是无效协议。４.本案被拆迁主体是融信公司，按国家政策只能给予货币补偿，但陈德胜为了多领取补偿款，以公司名义找出十八户安置户充当原告，是违背客观事实的。请求撤销原审判决，改判驳回陈艳华的诉讼请求。被上诉人梁园区建设局答辩称，上诉人陈艳华所称要求梁园区建设局承担购房款一倍的赔偿责任和逾期交房损失，缺少法律和事实依据，该上诉请求不能成立。关于上诉人陈艳华和上诉人金桂苑公司的其他诉讼请求，请求法院依法公正裁判。原审各方当事人提供的证据均已随案卷移送本院。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审对事实和证据的分析认定与原审相同。本院另查明，王孝运负责上诉人金桂苑公司的经营管理。2013年6月6日，陈德胜将金桂苑项目所拥有的25%股份全部转让给王孝运，并签订了《项目转让合同》。该合同内容约定：金桂苑项目中陈德胜占25%股份，陈德胜将金桂苑项目中的25%股份作价转让给王孝运。陈德胜已向王孝运履行了告知义务，王孝运对该房地产拆迁项目及项目占用范围内使用的土地位置、土地性质、拆迁现状、障碍等一切相关事宜进行了充分的调查，王孝运知悉并全部调查、了解、查阅了商丘市人民政府拆迁安置条例和商丘市梁园区房地产管理局所签订的拆迁安置补偿协议并同意按现状予以接受。后陈德胜与王孝运和金桂苑公司因股份转让款的履行问题引发民事诉讼，经商丘市梁园区人民法院一审、本院二审及河南省高级人民法院再审，最终认定陈德胜与王孝运签订的上述《项目转让合同》有效，并判决王孝运支付陈德胜项目转让款，金桂苑公司对该转让款负连带清偿责任。本院认为，本案被拆迁房屋原属融信公司的房屋，融信公司同意将其部分房屋安置在上诉人陈艳华名下。上诉人陈艳华诉讼请求是请求被上诉人梁园区建设局履行双方于2012年9月16日签订的4份房屋征收拆迁安置补偿协议。被上诉人梁园区市政建设局认可该4份拆迁安置补偿协议的真实性，且协议内容系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规强制性规定，不存在协议无效情形，故应当确认该协议合法有效。梁园区市政建设局应当根据协议约定，承担相关义务。原审法院判决梁园区市政建设局履行协议约定的义务正确。关于上诉人金桂苑公司所提协议的安置面积问题。根据庭审查明的事实，各方当事人均对融信公司被拆迁房屋的实际面积均无异议，各方均认可实际拆除融信公司证载房屋面积2944.3平方米，无证面积527.41平方米。关于涉案安置补偿协议的安置房屋面积问题，融信公司被征收房屋占压土地面积为5063.69平方米，且政府已经准许融信公司修建住宅性用房，部分建筑基础已完成。梁园区建设局根据本案实际情况，采取用土地面积×容积率1.37综合折算的方式，对融信公司被征收房屋面积进行折算，计算出对融信公司的安置总面积为5514.67平方米。该折算方法上诉人陈艳华和被上诉人梁园区建设局均认可，符合我市安置政策和安置现状，不违反法律、法规强制性规定，故上诉人金桂苑公司主张的被诉安置补偿协议中回迁面积过大的诉讼理由依法不能成立。关于被诉安置补偿协议采取产权调换的安置方式而非货币补偿方式的问题。根据梁园区建设局的证据材料显示，在签订涉案安置补偿协议前，融信公司的涉案被征收土地规划设计条件已出、拟建住宅性用房，部分建筑基础已完成，属在建项目。后经涉案征收项目的指挥部向梁园区三改小组请示，申请按拆迁区域房屋置换标准予以房屋置换。本案中，被上诉人梁园区建设局认可房屋置换的安置方式，故本院依法予以确认。上诉人金桂苑公司关于被诉安置补偿协议不应当采取房屋置换方式进行安置的诉讼理由不能成立。关于上诉人陈艳华主张的应当额外赔偿其一倍购房款损失、赔偿逾期交房损失和返还购房款及利息的问题。本案系因上诉人陈艳华与被上诉人梁园区建设局履行行政协议引发的行政案件，而非因房屋买卖合同纠纷引发的民事诉讼案件。本案中与上诉人陈艳华签订安置补偿协议的是梁园区建设局，梁园区建设局应当按照补偿协议的约定，履行安置补偿责任。故本案不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本案中，上诉人陈艳华认可金桂苑公司将涉案安置补偿协议中房屋进行出售的单价，故原审法院认定住宅房的单价为4550元/㎡，符合涉案房屋实际价值。对于已经出售给案外人的房屋，原审法院按照单价4550元/㎡的标准计算赔偿金，可以保证上诉人陈艳华就补偿协议中已经售出的房屋，得到公平合理补偿。上诉人陈艳华所提应当额外赔偿其一倍购房款损失、赔偿逾期交房损失和返还购房款及利息的诉讼理由依法不能成立。关于原审判决上诉人金桂苑公司承担连带赔偿责任的问题。上诉人金桂苑公司系“商丘市金桂苑小区城市棚户区改造项目”履行安置补偿义务的主体。在2013年6月6日王孝运与陈德胜签订的《项目转让合同》中，也约定了认可与梁园区建设局签订的安置补偿协议，且接受该协议的内容。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条之规定，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，上诉人金桂苑公司将本案被诉安置补偿协议中的部分房屋出售给案外人，侵犯了上诉人陈艳华依照安置补偿协议取得安置房屋的权利，上诉人金桂苑公司应当承担赔偿责任。从节约诉讼成本，减轻当事人诉累，便于下一步裁判文书的执行角度考虑，原审判决金桂苑公司承担连带责任正确。关于上诉人陈艳华主张金桂苑公司将“5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡和5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡”已经出售给案外人，应当判决解除协议，判令梁园区建设局和金桂苑公司承担赔偿责任”的问题。在本案中，上诉人陈艳华并未提供直接证据证明金桂苑公司已将上述房屋出售给案外人，故原审判令梁园区建设局和金桂苑公司交付该两套上述房屋正确。如果因金桂苑公司将“5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡和5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡”房屋出售给案外人，导致梁园区建设局和金桂苑公司无法向上诉人陈艳华交付该房屋的，上诉人陈昆鹏同意解除协议并按房屋建设成本价4550元/㎡进行赔偿，故在“5号楼1单元26层C-2户，面积120.40㎡和5号楼1单元22层C-2户，面积120.40㎡”不能交付的情形下，梁园区建设局和金桂苑公司应当按照房屋建设成本价4550元/㎡支付赔偿款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈艳华和上诉人商丘市金桂苑置业有限公司各自负担25元。本判决为终审判决。审判长  董儒坤审判员  冯 明审判员  宋 冲二〇二〇年十月二十八日书记员  潘思辰