河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13477号上诉人（原审原告、反诉被告）：何新丽，女，1966年6月16日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：陈文生，河南日月星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海堂（何新丽丈夫），男，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：涂永华，男，1962年4月28日，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张绍辉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人何新丽因与被上诉人涂永华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初5571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。何新丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项中的金额为28504元，改判驳回涂永华对该款的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由涂永华承担。事实和理由：原审法院认定事实错误,判决不公。原审法院类推适用法律规定，导致判决错误。1、原审法院查明2018年3月17日，何新丽与涂永华签订《房产买卖合同》，约定建筑面积87.32平方米，总价款95万元，何新丽分三次共支付涂永华93万元，此时此刻，涂永华并没有取得《不动产所有权证书》。但是，涂永华在2012年10月31日，在郑州市中牟县房地产交易部门进行备案登记的房产是87.32平方米，总价243368元。何新丽有理由相信争议的该房屋面积是87.32平方米。双方在签订《房产买卖合同》对房屋建筑面积增加或减少，如何处理没有约定。2、2020年4月22日，中牟县自然资源局为涂永华颁发（2020）中牟县不动产权第0007443号不动产权证书。该证书显示房屋面积为90.32平方米，面积差是3平方米，涂永华以要求何新丽按照总房款95万元的价格支付多出的3平方米为由，拒绝办理过户手续。3、原审法院认为，对于该房屋面积误差比在≤3%，由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分房价由出卖人承担，所有权归买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释规定第一条：本解释的商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案，何新丽与涂永华是二手房买卖合同，涂永华是自然人，不是房地产开发公司，且何新丽购买的房屋是按套计算的。涂永华与房地产开发商河南山水房地产有限公司所签订的房屋买卖合同,约定了是按照建筑面积2787.08元/平方米价格购买，约定了房屋建筑面积差价补足。原审法院以此类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条规定，判决让何新丽承担为28504元房屋差价，显然违背了当事人真实意思表示，也是涂永华出现不当得利的后果。显然，原审法院判决适用法律是错误的。4、涂永华不是郑州市人，也不是中牟县人，是三门峡市一个单位的公务员。房子不是炒的，是用来居住的。涂永华在2012年9月20日以2787.08元/平方米价格购买，总价243368元；涂永华却在2018年3月17日，以总价款95万元出售，5年不到赚了70多万元，属于炒房行为。5、涂永华在办理不动产权属证件时，按照其与河南山水房地产有限公司合同约定，也仅仅是补足了房屋差价8361.24元。而原审法院在认定事实错误的情况下，类推适用法律规定，判决让何新丽按照整套房屋的价格95万元购买，多出的3平方米的建筑面积还要何新丽承担补足，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，改判驳回涂永华对28504元的诉讼请求。涂永华辩称，一、原审法院参照适用最高院关于审理商品房买卖合同的若干问题的解释第14条，认定何新丽在误差3%以内承担房价款的补足责任，适用法律正确的。第二、本案涉诉房屋从87.32平方米增加至90.32平方米，增加了三平方。何新丽虽未办理过户，但何新丽已经占有使用该房屋，因此在何新丽今后处置该房屋时，其所销售的面积也为90.32平方，其同样为房屋面积增加的获利方，而何新丽却无故要求涂永华放弃三平方权益，而由自己获益，明显显失公平。因此请求二审法院驳回何新丽上诉请求。何新丽向一审法院起诉请求：1.依法确认何新丽、涂永华签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令涂永华限期办理房产过户；3.本案诉讼费由涂永华承担。涂永华向一审法院反诉请求：1.判令何新丽支付购房款32640元；2.判令何新丽继续履行《房屋买卖合同》并按照合同约定支付购房款30000元；3.反诉费用由何新丽承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，何新丽与涂永华在平等自愿的情况下经协商签订《房产买卖合同》一份，合同约定涂永华将位于郑开大道与××交叉口路东的山水生态城小区北区18号楼2单元5层东户（501室）房屋出售给何新丽。该房屋建筑面积87.32平方米，总房价95万元，房款分期交付，第一笔首付款52万元，双方签订合同时支付；第二笔房款在2018年4月20日前付款40万元；剩余30000元房款在办理房屋过户时支付。在第二次付款后两个月内交付房屋及所有附属物品。双方均不得因房价变动为由终止履行合同。合同还约定，该合同签订前，该商品房应缴纳的一切税费（契税、公共维修基金、房屋产权登记费、房屋所有权印花税、房屋买卖手续费）全部由涂永华负担。本合同签订后新产生的其他税费由何新丽负担。涂永华持有原购房票据须在签订合同时交付何新丽。签订合同后，何新丽向涂永华付款52万元，涂永华交付购房手续。2018年4月20日，何新丽向涂永华支付第二笔房款40万元，涂永华将涉案房屋交付何新丽。2019年11月26日，涂永华因办证事宜，向何新丽借款10,000元。在办证过程中，该涉案房屋建筑面积登记为90.32平方米，比房屋买卖合同建筑面积87.32平方米多出3平方米，面积差为3平方米，涂永华为此补交房款差价8,361.24元，合计价差8,566.24元。涂永华已缴纳相关税费。2020年4月22日，中牟县自然资源局向涂永华颁发豫（2020）中牟县不动产权第0007443号不动产权证书。涂永华要求何新丽增加购房款，何新丽不同意增加，为此形成诉讼。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的时间支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何新丽、涂永华双方在平等自愿的情况下签订的房屋买卖合同，该合同系合法有效的合同，双方均应严格遵守合同约定。涂永华在办证过程中，该房屋面积比房屋买卖合同面积增加3平方米。对于增加面积，在房屋买卖合同中，双方未约定处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中，因涉案房屋面积增加问题，何新丽明确表示继续履行合同，是其真实意思表示。该房屋实际面积比合同约定面积多3平方米（90.32-87.32），面积误差比为3.44%（3/87.32），面积误差比超出3%0.44个百分点，3%折合面积2.62平方米（87.32×3%），超出部分折合面积为0.38平方米（87.32×0.44%）。因此，对于增加的2.62平方米房价款28,504元（2.62×950000÷87.32），应由何新丽承担。对于面积误差比超出3%的部分0.38平方米房价款，应当由涂永华承担。综上所述，何新丽要求确认与涂永华签订的《房屋买卖合同》有效及要求涂永华限期办理房产过户手续，该院予以支持。涂永华反诉要求何新丽支付增加面积房价款28504元并支付剩余购房款30000元，该院亦予以支持。涂永华因办证借何新丽10000元应予扣除。涂永华要求过高部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、何新丽与涂永华于2018年3月17日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、涂永华于本判决生效之日起十日内协助何新丽将豫（2020）中牟县不动产权第0007443号房屋过户到何新丽名下；三、何新丽于本判决生效之日起十日内向涂永华支付剩余购房款20000元，涉案房屋增加面积房价款28504元，两项共计48504元；四、驳回涂永华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，减半收取6650元；反诉费683元，减半收取341.5元，由何新丽负担3666.5元，由涂永华负担3666.5元。二审中，何新丽提交照片一张，何新丽拟以该份证据证明2018年4月20日何新丽支付给涂永华第二笔房款40万元时，当涂永华和何新丽说房屋买卖合同已经签订，房产证没有拿到手不能过户。但是房子过户之前的所有费用由何新丽承担，房子就是95万元，按整套进行出售的。而且该房子在房产部门进行备案登记的房产面积也是87.32平方米。针对何新丽提交的证据，涂永华经质证认为，对照片的真实性没有异议，认可该照片上人为涂永华，但是该照片不能证明双方协商过房屋款的补足事宜，仅能显示涂永华出现在银行。针对何新丽提交的证据，本院经审查认为，该照片不能显示何新丽与涂永华之间对双方争议的案涉房款问题进行了沟通及沟通的具体内容，因此，本院对该份证据不予采信。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉讼中，何新丽认可因案涉房屋在房地产交易部门备案登记的是87.32平方米，何新丽认为案涉房屋面积是87.32平方米，同时，双方在签订《房产买卖合同》时对房屋建筑面积增加或减少如何处理没有约定。现案涉房屋的实际面积为90.32平方米，超出了双方合同中载明的房屋面积。对此，何新丽应当补交相应的购房款，且该部分购房款应当以何新丽与涂永华签订的房屋买卖合同载明的房屋价款为计算依据。综上，何新丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512.60元，由何新丽负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十月二十八日书记员  毕 然