湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3804号原告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路****。法定代表人：何新明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高小红，湖南半毫米律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：常德市登鹏建材有限公司，住，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处竹根潭社区常德东星家居****/div>法定代表人：鄢辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓芳芳，女，1984年1月6日出生，汉族，住所地，住所地湖南省桃源县限系特别授权。常德东星投资有限公司（以下简称东星投资公司）与常德市登鹏建材有限公司（以下简称登鹏建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理。2020年10月22日，本院依法由审判员艾军适用简易程序公开开庭进行了审理。东星投资公司委托诉讼代理人高小红，登鹏建材公司法定代表人鄢辉、委托诉讼代理人邓芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东星投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金、物业费及水费44751元，并按照日1‰支付违约金；3、判令被告承担原告为实现债权的代理费8000元；4、确认原告无需退还租赁保证金13464元；5、判令被告退还养商优惠金额2244元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费。东星投资公司向本院提交了四组证据用以证明其诉讼主张。登鹏建材公司辩称：1、东星投资公司主张的欠付租金额度不实，且被告因新冠疫情因素导致部分租金交付迟延，东星投资公司应予相应扣减一个月租金；2、被告承租门面后，投资进行了装修，东星投资公司主张解除合同应对被告予以适当补偿。登鹏建材公司向本院提交费用明细表一份用于佐证其辩称的事实。经组织双方当事人对欠缴租金及物业费对账，本院采信东星投资公司提交的证据，结合当事人庭审陈述，确认以下案件事实：1、2017年8月31日，东星投资公司（甲方）与鄢辉、李慧敏（乙方）签订编号为THEP2017S9/20号房屋租赁合同。合同约定甲方将常德东星家居广场S9栋20号房屋租赁给乙方用于经营金雅城瓷砖，租赁期限自2017年9月1日至2020年9月30日。合同约定月租金4488元，物业费每月359元，租金及物业费均分五期交纳，合同还对每期租金交纳的具体日期进行了约定。合同第四条1约定，乙方应向甲方交纳租赁保证金13464元，如乙方无违约行为，甲方将在合同到期或被解除后的30日内无息退还乙方。合同第十条3约定，乙方未按期交纳租金、物业费，每逾期一日，应按拖欠费用总额的1‰支付违约金。承租方欠缴租金及其他费用超过30日，出租方即有权提前解除本租赁合同，合同解除后，乙方交纳的租赁保证金不予退还。合同第十条6约定，甲方因向乙方催讨租金及其他费用引起的所有费用开支均应由乙方负担。2、合同签订后，乙方依约交纳了租赁保证金13464元。2019年4月10日，东星投资公司（甲方）与鄢辉（乙方）签订商户优惠协议书，约定乙方享受“养商优惠”2244元，该协议第八条约定，乙方享受全部优惠后交费逾期达到合同解除条件的，解除合同时已享受的优惠应全额退还甲方。协议签订后，该优惠款2244元已从乙方应交纳的2018年4月至同年9月租金中予以抵减。3、2020年1月9日，东星投资公司（甲方）与鄢辉、李慧敏（乙方）、登鹏建材公司（丁方）签订合同权利义务转让协议，协议约定，甲方同意乙方将案涉房屋租赁合同权利义务自协议签订之日全部转让给丁方。4、2020年5月21日，东星投资公司（甲方）与登鹏建材公司（乙方）签订履约协议书，就乙方欠交甲方租金、物业费的额度、欠交租金的履行时间予以了约定。协议书第二条约定，乙方应于2020年8月20日前交清2019年4月至2020年9月30日的租金、物业费。第三条约定，若乙方未按该约定履行，双方案涉合同自逾期付款15日后（含当天）自行解除。该协议签订后，登鹏建材公司向东星投资公司交款35000元。余款经东星投资公司多次催交未果。5、2020年7月13日，东星投资公司与佛山市中城物业管理有限公司常德分公司就案涉租赁合同向本院提起诉讼，其后又于同年7月19日撤回起诉。2020年8月21日，登鹏建材公司将案涉租赁房屋移交给东星投资公司。2020年10月9日，东星投资公司再次向本院具状起诉。东星投资公司并两次申请财产保全，东星投资公司因此支出财产保全费1340元、保全担保费2000元、案件受理费1267元。另外，因为本起诉讼，东星投资公司还向湖南半毫米律师事务所支付代理费8000元。6、经本院组织东星投资公司、登鹏建材公司核对双方往来账目，双方签章确认，登鹏建材公司欠交东星投资公司2019年9月至2020年8月21日租金、物业费共计44751元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，登鹏建材公司未如期交付约定房屋租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。东星投资公司依据合同约定诉请解除案涉合同符合法律规定，且双方已实际交接了案涉租赁房屋，对东星投资公司解除案涉租赁合同的该项诉请本院予以支持。同时，登鹏建材公司还应依法依约承担支付下欠租金及违约金的违约责任。关于支付违约金的违约责任，鉴于合同双方约定的违约金标准为欠缴部分租金按日1‰计算，且约定了东星投资公司不予退还租赁保证金13464元、登鹏建材公司退还养商优惠2244元的系列违约责任，该约定的标准过高，本院依据东星投资公司的请求依法予以适当调整，确定支持东星投资公司不予退还租赁保证金13464元、登鹏建材公司退还养商优惠2244元的违约责任主张，对东星投资公司要求登鹏建材公司按照欠缴部分租金按日1‰支付违约金的诉请依法不予支持。东星投资公司因本案诉讼支付的代理费、保全费及担保费，系因登鹏建材公司的违约行为而产生的损失，依法依约亦应由登鹏建材公司承担。案涉租赁合同履行期间，全国发生新冠疫情，根据疫情防控需要，全国生产、经营性企业停产停业系不争的事实，登鹏建材公司辩称东星投资公司因此应予减租一个月符合法律规定，本院予以支持，东星投资公司应减免登鹏建材公司一个月租金、物业费合计4847元。东鹏建材公司经东星投资公司同意装饰装修，但因其违约而导致合同解除，其要求东星投资公司补偿装修损失于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，判决如下：一、解除常德东星投资有限公司与常德市登鹏建材有限公司签订的编号为THEP2017S9/20号房屋租赁合同；二、常德市登鹏建材有限公司于本判决生效之日起十日内向常德东星投资有限公司支付截止于2020年8月21日下欠房屋租金39904元，并退还常德东星投资有限公司养商优惠金2244元；三、常德东星投资有限公司不予退还向常德市登鹏建材有限公司收取的租赁保证金13464元；四、常德市登鹏建材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿常德东星投资有限公司代理费、保全费及保全担保费损失共计11946元；五、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取661元由常德市登鹏建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  艾军二〇二〇年十月二十八日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。