云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2323民初699号 原告:张开金，男，1971年3月9日生，汉族，云南省牟定县人，住牟定县。 委托诉讼代理人：董自荣，牟定县定远法律服务所法律工作者，特别授权。 被告:牟定福山种养殖专业合作社，住所：牟定县共和镇共丰村委会共丰村，统一社会信用代码：93532323080407432B。 法定代表人：谷家高，该合作社负责人。 委托诉讼代理人：陆海云，云南聂宗林律师事务所律师，特别授权。 被告:刘玲，女，1969年4月19日生，汉族，云南省牟定县人，住牟定县。 原告张开金诉被告牟定福山种养殖专业合作社、刘玲土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月2日立案受理后,依法由审判员张自强适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告牟定福山种养殖专业合作社委托代理人、被告刘玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张开金向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《土地使用权租赁合同》；2.请求判令两被告返还租金19500元，赔偿原告违约金60000元并承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月29日，原、被告签订土地使用权租赁合同，原告承租被告位于牟定县共和镇共丰村委会下屯村平顶山30亩山地，出租期限为10年，租金每年19500元，双方约定如被告违约则应赔偿原告违约金60000元。合同签订当天，原告向被告支付了一年的租金19500元，之后投入大量劳力对承租土地进行填沟填平、除草、挖种植塘，还建盖了一格守山房。原告多次催促被告尽快把最上边一块地的喷灌设施及中药材腾出让原告使用，2020年6月12日，被告辱骂我让我搬着滚，他不租给我了。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼。 被告牟定福山种养殖专业合作社辩称：1.我方同意解除合同并返还租金。2.原告要求被告承担违约金6万元，没有事实依据及法律依据，我方交给原告使用的土地已经有30亩，原告所主张的第三块土地并不在30亩土地之中，故我方不存在违约问题。3.如果人民法院认为我方已经构成违约，原告方所主张的违约金明显过高，违约金的数额不得超过合同标的19500元的20%。4.原告在承租我方土地期间，损毁了我方种植的中药材，并且拆除了喷灌设施，现在原告又后悔不租了，已经给我方造成经济损失，在双方解除合同后，我方将保留要求原告赔偿损失的权利。 被告刘玲辩称：我方已经将30亩土地交给了原告，故不存在违约。另外，山是我儿子谷家高的，我只是受其委托代为管理，我不应该承担连带责任。 在本案中，原告张开金向本院提交的证据有： 1.身份证，欲证实原告的诉讼主体资格。 2.土地使用权租赁合同，欲证实原告承租被告土地30亩，租期为10年，每年租金19500元，并且约定被告违约应支付60000元违约金。 3.收条，欲证实被告刘玲收取了原告租金19500元。 4.照片，欲证实原告在承租土地建盖守山房、平整场地、除草、挖种植塘。 经质证，被告牟定福山种养殖专业合作社、刘玲对上述证据无异议，但是认为：1.合同双方当事人是原告与福山种养殖专业合作社，刘玲只是在谷家高授权之下代为管理合作社，并非合同相对人，故刘玲并非本案适格被告。2.照片无法证明原告投入的人力物力以及损失是多少。 本院认为，原告提交的上述证据，来源合法，能证实原、被告双方在土地租赁合同关系中的相关权利义务及合同履行过程中的实际情况，符合证据的特性，本院予以认定为定案的有效证据。 在本案中，被告牟定福山种养殖专业合作社向本院提交的证据有： 1.营业执照，欲证实被告诉讼主体资格。 2.林权证，欲证实被告牟定福山种养殖专业合作社对出租的林地享有合法的林地使用权。 经质证，原告对被告提交的证据无异议。本院认为，被告提交的上述证据，来源合法，能证实被告诉讼主体资格及对出租的林地享有合法的林地使用权，符合证据的特性，本院予以认定为定案的有效证据。 被告刘玲在本案中未向本院提交证据。 为核实案件事实，本院于2020年9月10日到双方纠纷现场及原告张开金的种植基地进行了现场勘查，拍摄了照片。 经质证，原、被告双方对本院拍摄的照片无异议，本院认为，本院勘查现场过程中形成的照片，来源合法，能证实双方争议的相关事实，符合证据的特性，本院予以认定为定案的有效证据。 根据上述所采用的证据及庭审，本院认定本案法律事实如下： 牟定福山种养殖专业合作社是一家从事种植与农副产品经营的农民专业合作社，其法定代表人为谷家高，本案被告刘玲系谷家高亲属。2020年4月29日，在刘玲受谷家高委托代为管理牟定福山种养殖专业合作社期间，其代表合作社与原告张开金签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定：由原告承租被告位于牟定县共和镇共丰村委会下屯村平顶山30亩山地，出租期限为10年，租金每年19500元，如原告违约，应赔偿被告19500元，如被告违约则应赔偿原告60000元。合同签订当日，原告向被告牟定福山种养殖专业合作社支付了一年的租金19500元（收款人为刘玲）。 合同签订后，被告向原告交付了租赁土地26.17亩，原告在交付使用的土地上开展了除草、填平、挖种植塘、建盖简易守山房的工作。 之后，原、被告双方对租赁土地是否应当包含已交付使用土地上方的另一块土地产生争议。2020年8月2日，原告向本院提起诉讼。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在合同法第五十二条无效之情形，故该合同自原、被告双方签字确认之日起成立并生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 针对原、被告双方在本案中提出的诉辩主张，本院依据《土地使用权租赁合同》及本案法律事实，依法作如下认定： 一、合同的解除问题 按照合同法九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告张开金起诉要求解除合同并返还已支付租金19500元，被告牟定福山种养殖专业合作社同意解除并返还已收取租金，因此对于原告要求解除《土地使用权租赁合同》并返还租金的诉讼请求，本院依法予以支持。 二、刘玲是否应当在本案中承担责任的问题。 按照相关法律规定，民事主体可以通过委托代理人实施民事法律行为，委托代理人在代理权限内，以代理人名义实施的民事法律行为，所产生的法律后果由被代理人承担。本案中，被告刘玲受牟定福山种养殖专业合作社法定代表人为谷家高的委托，代为处理合作社相关事务，其在受委托期间，以被告牟定福山种养殖专业合作社的名义与原告张开金签订《土地使用权租赁合同》，并代为收取了租赁费19500元，因此，刘玲作为委托代理人所实施的委托代理行为，其产生的法律后果应由被代理人被告牟定福山种养殖专业合作社承担，故对于原告要求被告刘玲在本案中承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 三、合同的解除与租金的返还问题。 本案中，原告要求解除《土地使用权租赁合同》并返还租金19500元，被告同意解除合同并返还租金，故对于原告的相关诉请，本院依法予以支持。 四、被告牟定福山种养殖专业合作社在本案中是否存在违约的问题。 合同当事人对合同约定的义务负有全面履行之义务，不得擅自变更履行内容，本案中，被告牟定福山种养殖专业合作社在收取原告支付的19500元租金后，并未按照合同约定，足额将30亩山地交给原告使用，因此，被告牟定福山种养殖专业合作社的行为已经构成违约，并且应承担相应的违约责任。 五、违约金的问题 按照相关法律规定，合同当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，对于原告提出的6万元违约金，被告牟定福山种养殖专业合作社认为过分高于实际损失，请求予以减少。对于违约金应当确定为多少的问题，本院将根据原告的实际损失来予以确定。 （一）对于原告因被告违约行为所造成的实际损失，本院依法作如下认定： 1.平整场地、清除杂草、挖种植塘的损失 根据本院勘查现场的实际情况，结合上述山地在交付原告使用之前就已经可以正常种植中药、树苗的事实，本院认为，一个成年劳动力一个半月的工作量应该足以完成租赁场地上的平整、杂草清除及种植塘的开挖工作，因此，对于原告的此项损失，本院酌情予以认定为：100元每天×45天=4500元。 2.建盖彩钢瓦简易房的损失 根据本院勘查现场的实际情况，原告建盖的彩钢瓦简易房，具备拆除带走并二次利用的实际条件，因此，该彩钢瓦简易房由原告自行拆除带走，并由被告向原告支付相应的装拆工时费、来回运费和折旧费，相关费用本院酌情予以确定为：工时费200元＋运费600元+折旧费200元=1000元。 3.育苗损失及预期收益损失 本案中，原告主张为在租赁土地上种植药材，育苗6亩，因为被告违约无法完成相应的种植，对其造成6万元的损失，另外还有合同正常履行后可产生的收益。 为核实相关损失，本院于2020年9月10日到张开金的育苗基地进行了现场勘查，经实地勘查，张开金所主张的6亩育苗基地实际为种植基地，基地内种植的药材为金银花，生长高度约为80厘米至100厘米，生长年限约为3年至4年，至勘查现场当日，所种植的金银花刚经过盛花期的采摘后不久，在种植的金银花苗木旁边，有一部分采用分株繁殖法分离出可供种植的金银花苗木，该部分金银花苗木长势正常。 根据上述情况，本院认为，双方合同签订于2020年4月29日，而现场所种植苗木生长周期均在3年以上，因此原告所说的“为在租赁土地上种植药材，育苗6亩”的相关陈述不完全属实。从苗木残留的金银花可以看出，所种植金银花刚经过盛花期的采摘，已经实际产生经济效益。因此，原告种植基地内的金银花主要是用于正常的生产经营，并非用于苗木繁育。故本院认为，原告所说的育苗基地，实际是种植基地。 但是，从原告种植基地现场来看，在所种植的金银花苗木旁边，也的确培育有少量采用分株繁殖法分离出可供种植的金银花苗木，因此，本院认为原告的相关陈述部分是属实的。 根据上述实际情况，综合考虑被告违约时间长短（4月29日签订合同，8月2日起诉）、原告培育种苗的数量、长势等相关因素，本院对于原告的育苗损失及预期收益损失，酌情予以认定为8000元。 综合以上三项，本院认定被告违约给原告张开金造成的经济损失为：4500元+1000元+8000元=13500元。 （二）违约金数额的确定 参考本院认定的上述经济损失，综合考虑合同履行实际情况、当事人过错程度、预期利益及其他因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院认为原告主张的6万元违约金过分高于被告违约行为造成的实际损失，依法应予以适当减少。根据违约金的数额一般不高于损失30%的相关规定，本院确定本案中违约金的数额为：13500元×130%=17550元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张开金与被告牟定福山种养殖专业合作社签订的《土地使用权租赁合同》； 二、由被告牟定福山种养殖专业合作社于法律文书生效之日起七日内向原告张开金返还已经收取的租赁费19500元（款交本院），由原告张开金于法律文书生效之日起十五日内向被告牟定福山种养殖专业合作社交还其承租的山地（拆除彩钢瓦简易房离开后即视为已经向被告交还山地）； 三、原告张开金于法律文书生效之日起十五日内自行拆除彩钢瓦简易房并带走； 四、由被告牟定福山种养殖专业合作社于法律文书生效之日起七日内向原告张开金支付违约金17550元（款交本院）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费894元，由原告张开金承担420元（已付），由被告牟定福山种养殖专业合作社承担474元（法律文书生效之日起七日内交本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  张自强 二〇二〇年十月十二日 书记员  王楚涵 附：本判决书参考的相关法律及资料 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十三条：代理包括委托代理和法定代理。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。