湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终518号上诉人（一审原告）：胡小林，男，1975年7月26日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：刘军，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鄂州市中医医院。住所地：湖北省鄂州市滨湖北路**。法定代表人：汪卫华，该院院长。委托诉讼代理人：朱超群，湖北思普润律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：鄂州市文松房地产开发有限公司。。住所地：湖北省鄂州市滨湖南路法定代表人：胡家汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔松，该公司职员。上诉人胡小林因与被上诉人鄂州市中医医院（以下简称鄂州中医院）、鄂州市文松房地产开发有限公司（以下简称文松公司）执行异议纠纷一案，不服湖北省鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡小林的委托诉讼代理人刘军、被上诉人鄂州中医院的委托诉讼代理人朱超然、文松公司的委托诉讼代理人乔松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡小林上诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民初9号民事判决；2、依法改判支持胡小林原审全部诉讼请求；3、本案诉讼费、上诉费用由鄂州中医院、文松公司承担。事实和理由：一、鄂州中医院所购买的房屋不包括胡小林所购买的房屋。鄂州中医院与文松公司签订的《房屋买卖合同》为东边一幢，每层三户，胡小林所购买的房屋一层四户，并非中医院所购买的房屋。鄂州中医院申请执行的标的物应为《房屋买卖合同》所确定的特定房屋，一审法院的执行标的物错误。鄂州市梁子湖区人民法院于2009年11月20日的《查封笔录》认定鄂州中医院购买的房屋包括了胡小林购买的房屋，属于事实错误。一是该笔录未经质证，二是该笔录并非新协议，与合同不一致的地方应以合同为准。本案中执行标的为特定物，执行法院应严格按照判决书确定内容执行，如标的物确不存在，应另行起诉赔偿，而不能随意选择其他房屋代替执行。二、涉及胡小林的购房合同的标的物位于文松花园二期3单元11层03号房屋，鄂州中医院签订的《商品房买卖合同》购买并非该套房屋。胡小林已全额支付购房款而鄂州中医院未支付房款。胡小林已入住房屋而鄂州中医院未入住，故即使认定一房二卖，也应优先保护胡小林的购房合同。鄂州中医院辩称：一、鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案，鄂州中医院根据生效法律文书申请执行“文松花园”42套商品房，包含本案所涉文松花园二期独幢3单元1103号房屋。胡小林仅提供文松公司向其开具的收款收据，未提供任何转账或现金取款记录，文松公司经释明后亦未提交胡小林房屋公司现金收入账、原始账册。胡小林交款后长达十年期间未实际入住，在鄂州中医院与文松公司十多年来诉讼中知道或应当知道被查封事实后从未主张权利或提出异议等，均不符合常理且无合理解释，不排除胡小林与文松公司及原法定代表人乔松之间存在倒签合同，收款不实的可能，也不排除二者存在恶意串通，文松公司借此提出异议从而达到阻碍前一案件执行的可能。故一审法院认定胡小林排除强制执行的依据不足，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的事实是正确的。二、鄂州中医院申请强制执行要求文松公司交付41套房屋并协助办理房屋产权及土地使用权证等手续，属于交付物的执行和对行为的执行，不属于金钱债权执行，因此本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九的规定。文松公司辩称：一、文松公司和胡小林于2009年7月25日签订房屋买卖合同，虽然存在买卖关系，但是按照约定各自履行了权利义务，合同履行完毕，权利义务消灭，文松公司不应为第二被告，胡小林列诉讼主体错误。二、胡小林和鄂州中医院执行纠纷与文松公司无关。文松公司卖给胡小林的案涉房屋不在于文松公司与鄂州中医院签订的房屋买卖合同之列，文松公司和胡小林办理了房屋移交手续，胡小林也占有使用房屋。现鄂州中医院因为错误查封，错误执行不属于自己的房屋，是鄂州中医院侵犯胡小林的权利，和文松公司无关，文松公司也不存在一房二卖。三、胡小林与文松公司购房合同签订、付款、移交手续办理都在本案鄂州中医院起诉和查封之前，鄂州中医院申请执行胡小林的房屋无法律依据。既不包含合同之中，也不包含买卖合同纠纷之列，执行无依据。四、文松公司与鄂州中医院之间的房屋纠纷一案，判决属于枉法裁判，虽与本案无关，但却是错误的源头。五、文松公司与本案被告鄂州市中医医院之间的房屋买卖一案其执行依据也是完全错误。胡小林向鄂州市中级人民法院提出诉讼请求：1.请求法院停止对坐落于文松花园二期独栋3单元1103号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.请求确认坐落于文松花园二期独栋3单元1103号房屋为胡小林所有。一审法院认定的事实：2007年2月16日，鄂州中医院与文松公司签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定，鄂州中医院购买文松公司的商品房约45套，以东边一幢为主，框架结构及现浇，层高3米，建筑层数地上17层，每层3户，两户166㎡，一户139㎡；该商品房（2-17）层平均单价1180元/㎡，按实际订购户数计算付款；合同签订之日，每户1万元。该合同还就款项支付、房屋交付期限、违约责任等进行了明确约定。2007年2月26日，文松公司收到鄂州中医院支付的购房款定金41万元。2009年1月12日，文松公司向鄂州中医院邮寄《函告》，告知终止合同，要求其以低于2491元/㎡的工程成本价按2480元/㎡的特别优惠价格进行调整原合同单价后继续履行原合同，否则，在七日内来该公司并办理合同解除事宜。鄂州中医院收到《函告》后未予以回复，并拒绝终止合同。2009年6月3日，文松公司向鄂州中医院退款41万元。2009年7月1日，文松公司取得商品房预售许可证。2009年7月14日，鄂州中医院向文松公司账户汇入41万元。其后，双方多次相互汇入对方账户41万元。2009年9月18日，鄂州中医院就其与文松公司房屋买卖合同纠纷一案向鄂州市中级人民法院提起诉讼，经指定2009年11月20日，鄂州市梁子湖区人民法院依照鄂州中医院财产保全申请作出（2009）梁沼民初40号民事裁定，对文松公司所有的位于鄂州市××北侧××花园商品房××套予以查封，并在向鄂州市房产管理局送达的协助执行通知书中列明了42套商品房的房号。该42套商品房中含本案所涉文松花园二期独幢3单元1103号房屋。因文松公司提出管辖权异议及不服一、二审民事裁定申请再审，后该案由鄂州市中级人民法院审理。在诉讼过程中，鄂州中医院自愿在合同原价1180元/㎡的基础上增加300元/㎡，即以1480元/㎡的价格继续履行合同，并按实际交付的房屋面积据实支付房款。2010年5月31日，鄂州市中级人民法院作出（2011）鄂州法民一初字第01号民事判决：一、文松公司与鄂州中医院继续履行双方于2007年2月16日签订的《商品房买卖合同》；文松公司向鄂州中医院交付41套商品房（交付的房屋面积以房产部门测算为准），并协助办理房屋产权证及土地使用权证等手续。二、鄂州中医院按1480元/㎡的价格向文松公司支付全部购房款。三、驳回鄂州中医院其他诉讼请求。文松公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。2011年11月18日，湖北省高级人民法院作出（2011）鄂民一终字第85号民事判决，驳回上诉，维持原判。在此期间，鄂州市中级人民法院于2011年11月11日作出（2011）鄂州法民一初字第01-1号民事裁定，继续查封上述42套房屋商品房。文松公司不服湖北省高级人民法院（2011）鄂民一终字第85号民事判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2012年7月6日作出（2012）民申字第339号民事裁定，准许文松公司撤回再审申请。因文松公司未履行（2011）鄂州法民一初字第01号民事判决书所确定的法律义务，鄂州中医院遂申请强制执行。2012年1月12日，鄂州市鄂城区人民法院对常军不服鄂州市房屋产权登记发证办公室颁发鄂州房预字××号商品房预售许可证一案作出（2012）鄂鄂城行初字第00001号行政判决，撤销鄂州市房屋产权登记发证办公室于2009年7月1日向第三人文松公司颁发的鄂州房预字××号商品房预售许可证。2012年11月12日，鄂州市中级人民法院作出（2012）鄂鄂州中执字第00005-1号执行裁定，查封被执行人文松公司所有的位于鄂州市××北侧“××花园”××套商品房（含本案所涉文松花园二期独幢3单元1103号房屋）。2013年4月10日，鄂州市国土资源局向案外人周惠颁发了案涉滨湖南路北侧的鄂州国用（2013）第1-80号土地使用权证，使用权面积为4513.4㎡。另查明，2009年7月20日，文松公司与胡小林签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定，胡小林购买文松花园二期独幢3单元1103号房，建筑面积129.88㎡，每平方米2800元，总金额36.3664万元，买受人现金一次性付清；出卖人应当在2010年2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。该合同还就逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等进行了约定。2009年7月21日、2009年8月13日，文松公司分别向胡小林开具收到其购房款20万元、16.3664万元的收款收据各一份。后来，文松公司将该套房屋的钥匙交付给了胡小林，胡小林办理了水电开户手续。在案件审理过程中，鄂州市中级人民法院调阅（2011）鄂州法民一初字第01号正卷（二）查明：文松公司在2009年11月20日梁子湖区人民法院的查封笔录中称其与鄂州中医院签订的购房合同为三单元（东边）房屋，且仅对该院查封的2单元1302号房屋提出异议，认为该房屋已经出卖给他人，未具体提及涉案房屋已经出卖给胡小林的事实。在鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案的执行过程中，胡小林提出执行异议，鄂州市中级人民法院于2019年1月17日作出（2019）鄂07执异3号执行裁定，认为异议人胡小林虽就其异议主张提供了部分证据，但其证据的证明力较弱，不能充分证明其所主张的购房事实，故裁定：驳回异议人胡小林的异议申请。胡小林不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。一审认为，本案争议焦点为应否解除涉案房屋的查封及停止对涉案房屋继续执行；涉案房屋是否为胡小林所有。根据本案认定的事实和相关法律，评析如下：文松公司于2007年2月16日与鄂州中医院签订了文松花园东边一幢约45套房屋的《商品房买卖合同》，又于2009年7月20日与胡小林签订《商品房买卖合同》，该套房屋亦坐落于同一幢东边单元。文松公司与鄂州中医院没有确定购买的41套房屋的具体房号，但文松公司签订《商品房买卖合同》售卖的房屋总套数已经超出了该幢房屋的总套数，导致该幢内部分房屋事实上存在“一房两卖”。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，文松公司与鄂州中医院、文松公司与胡小林签订的《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均未办理房屋所有权变更登记的，应按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。按照《商品房买卖合同》的约定，胡小林应一次性付清购房款。从本案现有的证据来看，胡小林仅提供了文松公司向其开具的收款收据，但未提供任何现金取款记录，且对房屋买卖后十年期间未入住（胡小林自认其在城区租房居住）、知道查封事实后不提异议等事实无法做出合理解释；文松公司经释明，亦未提交向胡小林出售房屋的公司现金收入账、原始账册，且根据2009年11月20日梁子湖区人民法院对文松公司的查封笔录记载：当时文松公司的法定代表人乔松在笔录中承认该公司与鄂州中医院签订的商品房买卖合同中约定购买的是三单元（东）边的房产（本案房屋即三单元东户），且仅提及售卖给案外人常军房屋的情况，未提及本案原告胡小林的房屋已经出售的事实。故胡小林仅凭两张收款数据不足以证实其已向文松公司支付了全部购房款。鄂州中医院签订合同在先，其对案涉房屋的物权期待权应优先予以保护。胡小林排除强制执行的依据不足，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张涉案房屋为其所有、应停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。查封属于强制执行措施，系执行裁定解决的事项，不适于判决，胡小林请求解除涉案房屋的查封，在本案中不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定适用的前提是在金钱债权执行中。鄂州中医院与文松公司房屋买卖合同纠纷一案中，鄂州中医院申请强制执行系要求文松公司交付41套房屋并协助办理房屋产权证及土地使用权证等手续，属于交付物的执行和对行为的执行，而不属于金钱债权执行，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。胡小林诉请依据上述司法解释的规定应停止对涉案房屋的执行的理由不能成立，不予支持。综上所述，胡小林的诉讼请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项规定，判决驳回胡小林的诉讼请求。案件受理费6872元，由胡小林负担。二审法院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，二审法院组织各方当事人进行了证据交换和质证。二审审理过程中，胡小林为证明其主张提交以下新证据。证据一：《查封笔录》，证明内容：该查封笔录并不仅仅对1302号房产提出异议。证据二：《姜威购房合同》，证据三：《丁社词购房合同》，证据四：《胡灿购房合同》，证据二到四证明目的：通过其他购房人的真实购房行为所涉的交易习惯印证胡小林购房合同及收款收据的真实性。鄂州中医院质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，《查封笔录》和一审判决认定的人民法院查封涉案房屋的事实是一致的，文松公司的法定代表人对查封提出异议的只有1302号房。证据二、三、四因与本案无关，鄂州中医院不发表质证意见。文松公司质证认为：对证据一所称的《查封笔录》，一审法院在引用《查封笔录》的内容时断章取义，乔松在最后一句话明确表示“对其他查封房屋也有异议”，一审法院对此没有引用。且三份购房合同和收据，是胡小林要求文松公司提供的，均是真实的。合同应该是文松公司的销售合同。之前买卖房屋很多是通过签订合同，收取现金，出具收条的程序完成，只有在缴纳契税时才出具正式的发票并办理相关手续。对胡小林举出证据的真实性、合法性、关联性无异议。文松公司为证明其主张提交以下新证据。证据一：文松公司与鄂州中医院《关于解除或协商履行合同的函告》，证明目的：文松公司和鄂州中医院签订的房屋买卖合同仅具有意向性，且在2008年12月28日予以解除。2008年12月28日文松公司向鄂州市中医医院送达了合同解除函，双方的房屋买卖合同已经解除。证据二：涉及谭宏铭的（2015）鄂鄂城行初字第01057号《民事判决书》。证明目的：谭宏铭购买文松公司的房屋已经装修入住。所涉的纠纷进入诉讼程序后，法院判决合同无效，由此可见文松公司和鄂州中医院的合同也应该无效。证据三：1.涉及程志杰的（2019）鄂07民初11号《民事判决书》；2.涉及常军与鄂州市中医医院的（2018）鄂07执异76号《执行裁定书》。证明目的：一审判决程志杰胜诉，胡小林也应作为同类案件胜诉。同理，常军的胜诉判决也应作为胡小林主张的依据。胡小林质证认为：对文松公司提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。鄂州中医院质证认为：对于证据一涉及解除合同函件的性质已经被湖北省高级人民法院（2011）鄂民一终字第85号判决所确认，该函件不能起到证明作用。对证据二涉及谭宏铭民事判决书和本案不具有关联性。对证据三所涉及民事判决书，一审法院根据程志杰提供的证据认定其依法享有涉案房屋的物权期待权，与本案不存在类型相同的问题。虽然鄂州中医院也不同意本案的裁判结果，但程志杰已于2019年4月28日死亡，出于人道主义，鄂州中医院放弃与他继承人的利益之争。关于涉及常军的执行裁定书，在2009年11月20日所制作的查封笔录中，明确记载涉及常军1302号房已经销售，此后法院认为执行异议成立，是法院对相关案件事实和性质的认识问题，和本案所涉的事实不同。本院认为，对于胡小林提供的《查封笔录》一审未组织质证，存在不当。二审庭审中对此予以补充质证，该《查封笔录》的真实性应予确认。该《查封笔录》并未直接否定涉案房屋已经出卖给胡小林的事实，胡小林通过提供房屋买卖合同及其他相关证据的事实能够证明其与文松公司之间具有真实的房屋买卖关系。关于涉及姜威、丁社词、胡灿的购房合同并不能直接证明胡小林交了购房款的事实。胡小林举出的上述证据没有推翻一审所认定的基本事实。对于文松公司提交的该公司与鄂州中医院《关于解除或协商履行合同的函告》，该证据的性质已在文松公司与鄂州中医院所进行的诉讼中被认定，双方之间《商品房买卖合同》的效力、性质已经被生效裁判文书所确认，文松公司举出的该证据不能实现其证明目的。涉及谭宏铭的（2015）鄂鄂城行初字第01057号《民事判决书》、程志杰的（2019）鄂07民初11号《民事判决书》、常军与鄂州市中医医院的（2018）鄂07执异76号《执行裁定书》与本案分属不同的民事法律关系，具有不一样的法律事实，相关判决并不能直接证明文松公司的主张，故对于文松公司提出的证据均不予采信。二审经审理查明，一审认定的事实属实，予以确认。根据本案的案件性质、审理范围及双方当事人诉辩意见，二审争议焦点为胡小林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。本院认为：文松公司与鄂州中医院于2007年2月16日签订了位于文松花园东边一幢约45套房屋的《商品房买卖合同》。因双方约定每户在合同签订之日需支付10000元定金，故依据鄂州中医院向文松公司给付41万元购房款定金的事实予以确定双方购买商品房的数量为41套。双方签订的《商品房买卖合同》包含有当事人名称、标的和数量等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且合同的内容不违反行政法规的强制性规定，故该合同被生效的民事判决书认定为合法有效具有事实依据。但由于文松公司与鄂州中医院没有确定购买的41套房屋的具体房号，双方买卖商品房的标的物并未特定化。2009年7月20日胡小林与文松公司签订《商品房买卖合同》，购买位于文松花园二期独幢3单元1103号商品房一套，购买标的物已经特定化。结合上述事实，本案所涉的标的房屋并不存在一房二卖的情形。一审所引用的《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，是关于一房二卖纠纷中，买受人均要求履行的情形，与本案的基本事实并不相符，故一审关于本案“一房二卖”的认定并对及相关纪要规定的引用并不准确。根据上述理由，胡小林关于鄂州中医院所购买的房屋并不包括其购买的房屋，在合同约定标的物特定化的语境下成立。生效的（2011）鄂民一终字第85号民事判决虽未对涉案合同标的物特定化，但判处了双方当事人继续履行涉案合同，执行法院据此查封了包括胡小林所购房屋在内的42套房屋，在执行程序中对文松公司的合同义务进行了基本确定，胡小林、文松公司虽对该执行行为提出异议，但其异议不属于案外人执行异议之诉的审理范围，对此不予评述。在本案执行过程中，针对涉案房屋的查封并非来源自生效判决的确认，故本案的执行标的物的确定与金钱债权的执行均具有不确定性的性质，故对于胡小林的相关权利参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定予以保护，更有利于平衡双方当事人的利益。依据胡小林所主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合胡小林提交的房屋钥匙及水电卡等证明已实际入住涉案房屋的证据，本院认为，房屋钥匙仅能证明开发商向胡小林交付了涉案房屋，对交付时间尚无法直接证实；水电卡只能证明胡小林在相关部门办理了开户手续，在胡小林未进一步提交其缴纳水电费、物业费等证据予以佐证的情形下，尚不足以证明胡小林已实际占有涉案房屋。同时，因胡小林提交文松公司出具的收款收据，没有款项流水予以佐证，而文松公司经法院释明，亦未提交向胡小林出售房屋的公司现金收入账、原始账册，故对于胡小林主张已交纳购房款的主张不予采纳。综上，胡小林不能证明其同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定全部条件，其不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。此外，根据二审查明的事实，作为被执行人的文松公司并不反对胡小林的异议，其在一审诉讼中的主体地位应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的约定列为第三人，一审法院对此未作区分，存在不当，对此予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，对案件性质的判决虽存在不当，但未影响裁判结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6872元，由上诉人胡小林负担。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  兰 飞二〇二〇年十月二十二日书记员  虢 锡