江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1957号上诉人（原审被告）：况文华，男，1969年1月9日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县大公馆**。被上诉人（原审原告）：上高县胜喜物业管理有限公司，住所地江西省上高县锦江镇胜利路****。统一社会信用代码：91360923MA37RMKP8N。法定代表人：李卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘芳，女，1983年6月8日出生，汉族，上高县胜喜物业管理有限公司员工，住江西省宜春市上高县。委托诉讼代理人：李荣，江西阳宇律师事务所律师。上诉人况文华因与被上诉人上高县胜喜物业管理有限公司（以下简称胜喜物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上高县人民法院（2020）赣0923民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人况文华上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案上诉费由胜喜物业承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。本案应查清的最关键也是最基本的事实即：胜喜物业是否属于前期物业服务企业，况文华是否与其签订了或应自动接受其前期物业服务。本案事实是，胜喜物业并非况文华与案涉房地开发商签署的《商品房买卖合同》中载明的前期物业服务企业，况文华也从未与胜喜物业或涉案房地产开发商另行签署《前期物业管理服务补充合同》。一审法院错误的认定况文华与开发商另行签署了《前期物业管理服务补充合同》。2.一审判决适用法律错误。根据《物业管理条例》相关规定，开发商在与购房人签署的《商品房买卖合同》中，应明确载明前期物业服务相关事宜，购房人在业主委员会成立前须接受物业服务企业的服务，开发商选择的物业服务企业应依法通过招标方式选取，并依法进行备案。待小区业主委员会成立后，业主委员会有权代表全体业主重新选择物业服务企业，并代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》，全体业主均受该《物业服务合同》的约束。法律并未赋予开发商在《商品房买卖合同》中列明的物业服务企业之外再另行为小区任意指定新的物业服务企业，业主仅仅需要无条件接受的是双方《商品买卖合同》中载明的前期物业服务企业的物业服务。一审法院认定况文华应接受开发商重新更换的任意一家物业服务企业作为前期物业服务者，显然与法律强制性规定相违背，属于适用法律错误。况文华认为，本案中，业主只对前期物业合同中的物业服务企业（上高县宜佳物业有限公司）承担义务，对前期物业之外的物业公司不承担付款责任。胜喜物业提供的物业服务水平未达到前期物业服务合同约定，服务水平与收费标准严重不符。胜喜物业公司一直未与开发商协商处理好况文华房屋外墙漏水问题，所以况文华有权拒付物业费。胜喜物业辩称：1.一审判决已查明案涉小区至起诉之日起没有成立业主委员会。那么小区开发单位有权选聘物业企业，也与各物业企业签订了书面的物业服务合同。物业企业在合同签订后均入住了该小区，不间断地提供了物业服务。2.该小区的开发商已委托胜喜物业代收在此协议前的小区业主拖欠的物业费，胜喜物业有权收取该小区业主拖欠的物业费。3.至于业主提到的房屋质量问题，胜喜物业与开发商进行过交涉，但胜喜物业不是维修义务的责任主体。业主以此为由拒付物业服务费不符合法律规定。胜喜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令况文华补交2016年4月1日至2020年3月31日止的物业费7308元；2.本案诉讼费由况文华负担。一审法院经审理查明：2013年2月28日，况文华、邹满秀与上高县宜佳置业有限公司（以下简称宜佳置业公司）签订了《商品房买卖合同》，购得上高县大公馆A区4栋2单元1001室房屋，建筑面积130.52平方米。2014年3月31日，上高县宜佳物业有限公司（2015年6月29日已核准注销）与况文华签订《前期物业管理服务协议》，其中房屋建筑面积变更确定为126.88平方米，并约定了双方的权利与义务，物业费高层住房按1.2元/平方米/月收取（按建筑面积）。2015年5月18日，宜佳置业公司与江西银湾物业有限公司（以下简称银湾物业）签订《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》，约定了合作模式为包干制、物业管理费的收费标准按照上高县物价局批准的收费标准收费等内容。合同签订后，银湾物业入驻大公馆小区提供物业服务。2016年8月31日，因宜佳置业公司多次接到业主的投诉，遂向银湾物业发出了《关于提高物业服务水平的告知函》。2016年9月3日，银湾物业进行回复，并提出了整改和建议方案。2016年11月16日，宜佳置业公司与银湾物业签订《合同终止协议》，约定：《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》合同期至2016年9月30日。从2016年10月1日起，上高县大公馆项目的前期物业管理由宜佳置业公司自行管理负责；至合同终止日，银湾物业将小区债权债务转交给宜佳置业公司；合同终止后，即从2016年10月1日起，银湾物业不得再收取或委托第三方收取大公馆业主的物业管理等任何费用，已收取的费用，应如数交给宜佳置业公司。2016年10月1日起，宜佳置业公司为小区提供物业服务。2018年4月26日，宜佳置业公司与胜喜物业签订《前期物业管理服务补充合同》，随后2018年5月30日，宜佳置业公司与胜喜物业再次签订《前期物业管理服务合同》（该份合同在上高县房管局备案），两份合同均约定：宜佳置业公司选聘胜喜物业对大公馆提供前期物业管理服务事宜，合作模式为包干制；按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，商业1.0-1.5元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用。对合同期限，《前期物业管理服务补充合同》约定物业管理服务期限为贰年，自2018年6月1日起至2020年5月30日止。合同期满，业主委员会未成立，在没有其他特殊情况下，该合同自动延续，直至业主委员会成立时止。《前期物业管理服务合同》补充约定合同期限自2018年5月30日起至业主委员会解聘该物业服务企业之日止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲（宜佳置业公司）、乙（胜喜物业）双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，胜喜物业入驻上高县大公馆提供物业服务。2018年4月30日，宜佳置业公司出具委托书，委托胜喜物业代收在此协议前的大公馆小区业主欠的物业管理费。况文华作为上高县大公馆A区4栋2单元1001室的业主，拖欠2016年4月1日至2020年3月31日的物业管理服务费共7308元，故胜喜物业向该院提起诉讼。另查明，上高县大公馆小区至今未成立业主委员会。况文华缴纳了装修押金1000元，还未退回。一审法院认为：宜佳置业公司与银湾物业签订的《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》《合同终止协议》，宜佳置业公司与胜喜物业签订的《前期物业服务合同》及委托书的约定，是在双方当事人自愿协商的基础上签订的，且不违反相关法律规定，为有效合同，合同双方当事人均应严格履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，况文华作为大公馆的业主，应当遵守宜佳置业公司与银湾物业签订的《上高县大公馆项目前期物业管理服务合同》《合同终止协议》以及宜佳置业公司与胜喜物业签订的《前期物业服务合同》及委托书的约定，全面履行合同义务。银湾物业、宜佳置业公司、胜喜物业三家公司先后为况文华居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，况文华应当缴纳物业服务费用。按照委托书的约定，由胜喜物业来收取2018年4月30日前业主拖欠的物业费。胜喜物业要求况文华缴纳自2016年4月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业管理费7308元（126.88平方米×1.2元/月/平方米×48个月），扣除装修押金1000元，尚欠6308元，应予支持。对于外墙漏水的问题，胜喜物业不是责任主体，况文华可向相应的责任人主张权利，但况文华以此为由拒付物业服务费用不符合法律规定，不予支持。从况文华在庭审中反映胜喜物业的物业服务不到位，楼道的消防安全设施隐患、污水未处理、不让业主的小车进出小区等问题来看，胜喜物业在物业服务方面确实存在一些管理不严谨、服务不到位的现象，但胜喜物业按照物业服务合同的约定，提供了基本的物业服务义务。况文华应按约定交纳物业服务费用。况文华作为业主，可以履行业主的权利，提议召开业主大会会议，可就物业管理的有关事项提出建议。对胜喜物业工作中的不足之处，胜喜物业应当及时改正，提高服务质量，确保业主生活在安全、干净的小区环境中。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：况文华支付给胜喜物业公司2016年4月1日至2020年3月31日的物业管理费6308元，以上款项限判决生效后三日内支付完毕。案件受理费50元，减半收取计25元，由况文华负担。本院二审期间，况文华提交的证据有：（一）照片打印件7张，证明：胜喜物业未完全履行物业服务合同确定的义务，物业服务水平低，存在乱搭线、公共设施维修不到位，公共安全通道阻塞等问题。（二）2020年10月26日的照片三张，证明外墙漏水引起内墙仿瓷脱落，胜喜物业未尽到与开发商协商沟通义务。对况文华提交的证据，胜喜物业经质证认为：1.关于证据（一），该组照片只是在某一个时间点的静止状态，物业服务是一个持续的过程，物业公司每天都在进行物业服务。胜喜物业一审中已经提供了相关证据证明物业公司提供了物业服务。即便是业主发现案涉小区中存在公共环境、公共设施受到破坏，也应及时向物业公司反映，共同维护小区的环境及设备，而不是以此拒付物业费，导致物业公司不能正常运转。胜喜物业认为，案涉小区维修大型公共设施的高额支出，需要通过小区业主委员会申请维修基金来支付，因为案涉小区未成立业主委员会，无法申请维修基金，维修费用未落实，故不能以此认定胜喜物业违约。2.对证据（二）的关联性有异议，房屋质量问题责任主体在于开发商，胜喜物业已经跟开发商进行过沟通，但能否处理主动权在开发商，而不是胜喜物业。胜喜物业在二审期间未提供新的证据。对况文华的上述证据，本院认证如下：1.证据（一）经胜喜物业员工当庭认可照片内容的真实性，本院对照片的真实性予以确认，对况文华的证明目的不予确认。2.证据（二）虽反映了房屋存在的质量问题，但不属于本案物业合同纠纷的审理范围，本院不予认定。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为：前期物业管理服务是指自房屋销售之日起至业主委员会（业主大会）选聘物业管理企业前的物业管理。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。该前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，虽然况文华已入住大公馆A区多年，但由于该小区业主至今未成立业主委员会，故该小区现阶段的物业管理仍属于前期物业服务阶段。虽然建设单位宜佳置业公司在此期间变更了前期物业服务企业，但业主在前期物业服务阶段受《前期物业服务合同》约束的地位不发生改变。在此前物业服务企业已授权胜喜物业受领相应物业费的情况下，胜喜物业向况文华主张拖欠的2020年3月31日前的全部物业费，于法有据。关于况文华提出其房屋存在漏水的质量问题，属于其与房屋开发商之间房屋买卖关系的内容，不属于物业服务的范围，况文华以此为由抗辩,本院不予支持。综上所述，况文华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人况文华负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年十月二十八日书记员  吴晓琴