湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终744号上诉人（原审被告）：王华，女，1971年4月22日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：徐德强，湖北锦标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市威琪铭实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路田贝新村****。法定代表人：汪志芳，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：汪志芳，男，1970年3月24日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审第三人）：赵振斌，男，1953年5月29日出生，满族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审第三人）：汪其明，男，1968年7月7日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审第三人）：刘骞，男，1972年4月9日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上诉人王华因与被上诉人深圳市威琪铭实业发展有限公司（以下简称威琪铭公司）、汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回威琪铭公司的诉讼请求，王华对汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞不承担任何责任；2.本案一审、二审诉讼费用由威琪铭公司、汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，威琪铭公司被工商部门吊销营业执照，依法不能对外从事经营活动，则其与王华签订的《经营场所租赁合同书》、与崇阳县人民武装部签订的《房地产开发经营合同书》均为无效合同，不应认可其具有与他人签订经营合同的行为；2.一审判决适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效可以支持房屋占有使用费和受到的损失，但该规定适用的前提条件是威琪铭公司是租赁房屋的合法所有人或转租人，因威琪铭公司并不具备转租的资格，故不具有收取王华任何租金或者占用费的权利，王华不应承担相应的义务；3.威琪铭公司与王华签订的租赁经营期限为2011年2月6日至2014年2月8日，合同期满，双方若不再续约，合同即为终止，事实上2013年2月5日和同年10月23日，崇阳县人民武装部因政策因素，整体搬迁，租赁合同已经自然终止，故威琪铭公司的起诉已经超过了诉讼时效，不应予以保护；4.一审判决程序错误，因王华经营门面的合同到期，房屋产权人崇阳县人民武装部下达了拆迁通知，王华于2015年3月关门后再未经营使用门面，王华在一审时提供了证人证言证明，但一审法院未通知证人出庭而对证言内容未予采信，属于程序错误。威琪铭公司、汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞均未提交答辩意见。威琪铭公司向一审法院起诉请求：1.判令王华立即腾出违法占用的门店；2.判令王华给付威琪铭公司及第三人汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞自2011年1月30日至门店返还之日的门店占用费（其中自2011年1月30日至2018年9月30日的门店占用费200000元）及逾期付款违约金；3.本案诉讼费由王华承担。一审法院认定事实：原告威琪铭公司于1997年7月11日成立。经营期至2007年7月11日止，股东为汪志芳、汪其明、赵振斌，2004年2月27日，该公司被工商部门吊销营业执照。2004年5月28日，原告威琪铭公司作为乙方与甲方崇阳县人民武装部签订《房地产开发经营合同书》，双方约定，甲方将所有的门店17间由乙方出资拆除改建，建成后由乙方经营管理20年，期限自2004年9月1日至2024年8月31日止。合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，门店系第三人汪志芳、刘骞合伙兴建，汪志芳占股份的60%，刘骞占股份的40%。建成后，第三人刘骞与王华于2011年1月30日签订《经营场所租赁合同书》，约定：第三人汪志芳、刘骞将崇阳县人民武装部第一层7号门店租赁给王华，租赁期限为2011年2月9日至2014年2月8日，特别约定前两年租金55000元，第三年租金28000元。合同期满，双方如不再续约，合同即为终止，王华应在三日内从门店柜台撤除货物，将门店连同装修完好无损地归还给汪志芳，如有损失，应当赔偿。王华逾期交还门店，每逾期一天，汪志芳按每月租金的3%收取违约金，并有留置王华货物的权利。如因不可抗拒或受到国家政策、法律或政府征用该场地，导致本合同无法履行的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任。合同签订后，第三人汪志芳、刘骞将崇阳县人民武装部第一层7号门店交给被告王华经营。2013年2月5日和10月23日，崇阳县人民武装部需整体搬迁，两次向被告发出不能与原告的法定代表人续租门店，并到崇阳县人民武装部反映诉求，但被告并未到崇阳县人民武装部反映有关情况，直到2015年9月14日，被告电话通知第三人要将门店交付，但未实际交付。直至原告起诉后，在庭审中原告要求将门店交付，但交付期间的部分租金、门店的交付被告未完全履行，至一审法院庭审通知后，原告才将门店收回。在租赁期间，被告已向第三人交纳租金55000元，押金5000元。一审法院认为，本案争议的焦点有四点：一、关于本案租赁合同是否有效。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”汪志芳作为法定代表人对外所进行的民事行为，威琪铭公司应承担相应的民事责任。本案中，威琪铭公司对汪志芳与王华签订的租赁合同的行为认可，故威琪铭公司与王华形成租赁关系。2004年2月27日，威琪铭公司被工商部门吊销营业执照，依法不能对外从事经营活动，因此威琪铭公司与王华于2011年1月30日签订的《经营场所租赁合同书》为无效合同。房屋租赁合同无效的后果是自始无效。关于门店占用费在下段中进行计算，违约金的损失依法不予支持。二、关于门店占用期间的损失。自占用期之日起至2015年9月14日，告知原告退还门店期间的占用费，应按特别约定的占用费计算，占用费为127716.9元，减去已付的租金和押金60000元，应支付67716.9元。三、关于2015年9月14日至原告起诉时门店占用的损失。该损失部分应比照上一年度占用费的损失进行计算，损失为88097.7元。门店合同到期后，被告向原告交付钥匙和租金等相应约定，该损失部分应为终结，但被告在此期间，未完全履行其义务，其门店的损失应按30%的比例进行赔付，即承担26429.3元。原告在得知被告提出终止合同后，并未积极主动将门面收回，致使损失扩大，应承担70%责任，即自负61668.4元。被告王华提出该门店被崇阳县人民武装部提出终止合同的请求，属另一法律关系，对其抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条之规定，判决：一、原告深圳市威琪铭实业发展有限公司及第三人汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞关于原崇阳县人民武装部第一层7号门店的各项损失215814.6元，扣除被告王华已支付的60000元和原告自负的61668.4元，尚需由被告王华于本判决生效后十日内给付原告深圳市威琪铭实业发展有限公司及第三人汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞的损失94146.2元；二、驳回原告深圳市威琪铭实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告王华负担3383元，原告深圳市威琪铭实业发展有限公司负担917元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。另查明：2018年4月11日，崇阳县人民政府印发《关于县人武部所属资产移交问题的会议纪要》，会议纪要决定，为贯彻落实军队和武警部队全面停止对外有偿服务的重大战略决策，由县人武部将人武部老营院（包括门面）、弹药仓库、民兵训练基地茶场全部移交县通达投资开发有限公司管理使用，由县通达投资公司负责收取县人武部老营区门面2015年至2017年所欠缴租金等内容。2018年4月13日，湖北省崇阳县人民武装部与崇阳县通达投资开发有限公司签订《移交协议书》，湖北省崇阳县人民武装部将其原有的三宗土地及附属物整体移交给崇阳县通达投资开发有限公司。本院认为，关于威琪铭公司是否是本案适格的诉讼主体的问题。企业自取得企业法人营业执照之日起，取得企业法人资格，有权在营业执照的经营范围内从事经营活动。当企业法人营业执照被吊销时，丧失了从事经营活动的权利，但其民事主体资格仍然存在，可以从事相关的民事诉讼活动，故威琪铭公司是本案适格的民事诉讼主体。一审时汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞作为本案的第三人参与诉讼，同意威琪铭公司起诉主张的事实，故汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞的诉讼地位相当于具有独立请求权的第三人。关于王华是否应向汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞、威琪铭公司支付门面占用期间的占用费问题，根据合同的相对性原则，威琪铭公司与崇阳县人民武装部2004年5月签订的房地产开发经营合同不是单纯的房屋租赁合同，还涉及房屋的拆除改建及以房屋租金抵偿改建费用问题，系威琪铭公司与崇阳县人民武装部之间的民事法律关系；就人武部老营区（包括涉案门面在内）的房屋移交管理等内容，系崇阳县人民武装部与崇阳县通达投资开发有限公司之间的另一法律关系；而王华仅与威琪铭公司签订《经营场所租赁合同书》，该合同虽因威琪铭公司被工商部门吊销营业执照而系无效合同，但王华与威琪铭公司及汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞之间的事实租赁合同关系仍然成立，在该关系未解除前，王华仍应按照租赁合同的约定，向威琪铭公司支付其实际使用房屋期间的占用费。本案中，威琪铭公司向王华主张上述权利，崇阳县人民武装部与崇阳县通达投资开发有限公司均未有此主张，则王华上诉提出威琪铭公司、汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞不享有该项权利，应由其他权利人主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于王华是否应承担2015年9月14日起至威琪铭公司起诉之日止门面占用期间的损失问题。租赁合同约定，合同期满后双方不再续约，王华应在三日内从商铺柜台撤除货物，将商铺连同装修完好无损交还威琪铭公司。王华在本案审理过程中，提交了录音及证人证言，拟证明其已经履行了退租的义务，该损失的产生在于威琪铭公司拒绝受领。结合本案的实际情况来看，因王华欠付2015年9月14日前的房屋占用费，汪志芳在与王华沟通协调退租事宜时，亦明确的告知王华，要求其履行交付钥匙、支付未履行租金、办理交接手续等义务，至威琪铭公司起诉至一审法院时，王华并未提供证据证明其已经积极的履行了上述作为义务，则威琪铭公司拒绝受领王华交付钥匙具有一定的合理理由，王华提出房屋未受领导致的损失应全部由威琪铭公司承担的上诉理由不能成立。一审法院基于双方当事人的过错程度及合同的实际履行情况，核算该占用费损失由王华承担30%，威琪铭公司自行承担70%的处理意见，较为妥当，本院继续予以认定。综上所述，王华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由王华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十月二十日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；