湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1592号 上诉人（原审被告）：长沙肯德基有限公司。住所地：湖南省长沙市天心区书院路**保利国际广场****。 法定代表人：赵文欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈琛，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：丁修春，男，1977年2月24日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 被上诉人（原审原告）：夏爱明，女，1977年8月7日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 上诉人长沙肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）房因与被上诉人丁修春、夏爱明屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肯德基公司上诉请求：撤销一审判决，驳回丁修春、夏爱明的诉讼请求。事实和理由：一、一审遗漏重要事实。案涉房产租金一致处于查封状态，肯德基公司收到产权转让通知书后向一审法院执行部门询问是否继续查封，一审法院直至2020年2月21日才收到《协助执行通知书》。迟延支付租金的日期应当从2020年2月21日起计算，故迟延支付租金的期限不足70日，不满足合同约定的解除条件（迟延支付租金90日）。且丁修春、夏爱明实际取得该产权的日期为2020年2月17日，从该日起才取得出租人身份，有权主张收取租金。二、一审认定2020年5月才向丁修春、夏爱明发送营业额数据错误。肯德基公司于2020年2月21日收到《协助执行通知书》后，当日即向丁修春、夏爱明的委托代理人易海霞合同约定的“先票后款”条款，并告知对私人业主一般采取整数金额发票，逐月抵扣的方式。从丁修春、夏爱明等开具发票的整数金额和时间来看，其采纳了肯德基公司的方案。导致收租时间延后的根本原因系丁修春开具的发票项目名称错误导致，故从肯德基公司收到正确发票后20天内支付租金，并不违反合同约定。三、出现履约瑕疵系由疫情影响，一审以履约瑕疵判决解除合同错误。 丁修春、夏爱明辩称：肯德基公司的上诉请求、事实和理由没有事实和法律依据，一审判决正确。 丁修春、夏爱明向一审法院起诉请求：1．判令解除当事人双方之间的租赁关系；2．判令肯德基公司将醴陵市文化北路商业街G区129号商铺恢复原状，返还丁修春、夏爱明。 一审法院认定事实：2011年12月27日，嘉茂房地产公司（以下简称嘉茂房地产公司）作为出租方、甲方，肯德基公司作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于醴陵市文化北路都汇城商业项目Ｇ区（国土证地址：醴陵市）1层建筑面积为412.74平方米、使用面积约为227.07平方米，2层建筑面积为435.89平方米，使用面积约为217平方米，总计建筑面积为848.63平方米，使用面积约为444.07平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用；甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限自2012年10月20日至2032年10月19日止；租赁期内乙方有权根据经营需要进行装修改造，但未经甲方书面同意不得改变房屋主体结构。且甲方承诺另行提供不超过三十天装修免租期供乙方用于装修改造，乙方停业改造期间无需支付租金，但恢复经营后乙方须支付经营期间租金。乙方应至少提前一个月通知甲方停业装修改造事宜；租金及支付方式：双方同意，如乙方该处餐厅某一租赁年度营业额在人民币700万元以下（含人民币700万元），则乙方按该租赁年度年营业额的6％的比例支付给甲方作为该租赁年度的房屋租金；如某一租赁年度营业额在人民币700万元以上，则乙方按该租赁年度全部年营业额的7％的比例支付该租赁年度的房屋租金；乙方应于每月第5个工作日向甲方书面告知上月营业额数据，甲方应于每月第8个工作日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月20日前向甲方交付上月租金；如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票后20天止；租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：（1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续达90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的。签订合同后，肯德基公司在租赁商铺经营肯德基餐厅。 2020年1月3日，丁修春、夏爱明与嘉茂房地产公司签订房屋买卖合同，约定丁修春、夏爱明购买嘉茂房地产公司位于醴陵市。2020年1月15日，嘉茂房地产公司向肯德基公司送达《商铺产权转让通知书》，主要内容为：嘉茂房地产公司于2020年1月3日将醴陵市文化北路商业街Ｇ区128号、129号、130号商铺产权转让并已交付给买受人，其中Ｇ129号商铺的买受人为丁修春、夏爱明；自2020年1月1日起的租金交于新的买受人，Ｇ128、129、130号商铺每个商铺租金分别按肯德基商铺租金总额的22.774％比例分配，租金剩余部分占比31.68％仍归嘉茂房地产公司所有；今后涉及上述三处商铺相关的权利义务，与新的物权人联系。 2020年3月2日，丁修春、夏爱明在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递向肯德基公司寄送了上述《商铺产权转让通知书》、丁修春、夏爱明的个人信息、联系方式、账号、户名、开户行信息（备注要求肯德基公司将2020年1月1日起的租金交于买受人），丁修春、夏爱明的身份证复印件，登记权利人为丁修春、夏爱明的湘（2020）醴陵市不动产权第××号不动产权证和服务名称为住房租赁，金额为20000元的湖南增值税专用发票。2020年3月4日，肯德基公司收到该邮件。因发票的服务名称开具有误，2020年4月9日，丁修春、夏爱明在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递向肯德基公司寄送了丁修春、夏爱明的个人信息、联系方式、账号、户名、开户行信息（备注要求肯德基公司将2020年1月1日起的租金交于买受人）及服务名称为商铺租赁，金额为20000元的湖南增值税普通发票。2020年4月10日，肯德基公司收到该邮件。2020年4月29日，丁修春、夏爱明就本案纠纷向一审法院提交起诉状等诉讼资料。次日，一审法院予以立案受理。 2019年9月27日，肯德基公司向嘉茂房地产公司致函提出餐厅装修改造要求。2020年4月30日，肯德基公司与物业公司办理装修手续。2020年5月6日，肯德基公司正式对商铺进行装修改造。 2020年4月30日，肯德基公司通过银行转账的方式向丁修春、夏爱明支付了2020年1月和2月的租金16754.5元。2020年5月7日，肯德基公司员工杨娟通过微信方式向丁修春、夏爱明发送了2020年1月至4月的月营业额、租金及其他款项通知单。2020年5月11日，肯德基公司通过银行转账的方式向丁修春、夏爱明支付了2020年3月和4月租金总额的75％计17011.51元租金。 2020年4月30日，丁修春、夏爱明在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递向肯德基公司寄送了《解除租赁合同通知书》，书面通知解除与肯德基公司之间的房屋租赁关系，要求肯德基公司在收到通知书后10日内搬出醴陵市文化北路商业街G区129号商铺。2020年5月11日，肯德基公司向丁修春、夏爱明致函表示不同意解除合同。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。嘉茂房地产公司与肯德基公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同履行期限内，嘉茂房地产公司将已租赁给肯德基公司的部分商铺转让给丁修春、夏爱明，依据“买卖不破租赁”的法律规定，案涉《租赁合同》对当事人双方继续有效。因此，本案审理中，双方争议的焦点是：肯德基公司是否存在违约行为，应否解除当事人双方之间的租赁合同关系。 本案，依据《租赁合同》关于“乙方应于每月第5个工作日向甲方书面告知上月营业额数据，甲方应于每月第8个工作日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月20日前向甲方交付上月租金；如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票后20天止”的约定，对于租金的结算和支付，肯德基公司首先负有书面告知丁修春、夏爱明上月营业额数据的先合同义务。丁修春、夏爱明收到肯德基公司的营业额数据后，才能按照约定比例向肯德基公司开具房屋租赁发票，肯德基公司才会凭票向丁修春、夏爱明支付上月租金。由此可以看出，双方对于租金支付方式的程序设计具有先后顺序，在先履行一方未履行合同义务的情况下，后履行一方无法继续履行。本案，肯德基公司于2020年1月15日收到嘉茂房地产公司送达的《商铺产权转让通知书》，知悉案涉商铺已经转让给丁修春、夏爱明的事实后，在丁修春、夏爱明已经提供明确的联系方式的情况下，没有在合同约定的每月第5个工作日向丁修春、夏爱明告知上月营业额数据，而是迟至2020年5月7日，即丁修春、夏爱明提起本案诉讼后才一并将2020年1月至4月的营业额数据告知丁修春、夏爱明，客观上导致了丁修春、夏爱明无法按时按月开具房屋租赁发票，及时收取租金收益，其行为违反了合同的约定，构成违约。此外，在丁修春、夏爱明于2020年3月2日和4月9日两次书面催告肯德基公司支付租金的情况下，肯德基公司迟至2020年4月30日以后才将2020年1月后的租金支付给丁修春、夏爱明，依据《租赁合同》关于“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：（1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续达90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的”的约定，结合上述案件事实，可以认定丁修春、夏爱明在本案中享有对案涉合同的约定解除权。因此，丁修春、夏爱明提出的要求解除当事人双方之间的租赁合同关系的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和第二百二十九条之规定，判决：一、解除丁修春、夏爱明与肯德基公司之间的房屋租赁合同关系；二、肯德基公司自本判决发生法律效力之日起三十日内将醴陵市文化路商业街G区129号商铺返还给丁修春、夏爱明。案件受理费100元，保全费500元，合计600元，由肯德基公司承担。 二审中，肯德基公司向本院提交了以下证据：一、不动产登记信息表，拟证明案涉房产所有权变更登记时间为2020年2月17日，在此之前丁修春无权收取租金。证据二、肯德基公司工作人员刘灿与嘉茂房地产公司工作人员殷琼的微信聊天截屏，拟证明肯德基公司自2020年2月21日积极请求嘉茂房地产公司签订三方协议的事实。证据三、肯德基公司刘灿与丁修春的委托代理人易海霞的电话通话记录截屏和微信截屏，拟证明2020年2月21日即联系了易海霞，并请求易海霞配合签订补充协议、提供房产证明、告知相关合同条款。证据四、2020年1月至4月租金通知单，拟证明营业额和租金金额。证据五、整数额发票，拟证明肯德基公司其他店出租人的开票形式。拟证明本院对一审查明的事实予以确认。丁修春、夏爱明质证意见：对证据一的三性无异议，证明目的有异议；对证据二、三均有异议，丁修春、夏爱明没有委托人和人催收租金；对证据四的真实性、合法性均有异议，该证据系肯德基公司单方提交；对证据五的三性均有异议，不能证明丁修春、夏爱明与肯德基公司的租赁合同方式。本院认证：对证据一真实性予以确认，能够证明案涉房产的过户时间，但不能达到其证明目的。对证据二、三、四的真实性予以确认，能够证明肯德基公司与嘉茂房地产公司、丁修春等人的联系的时间及部分联系内容。证据四能够证明其营业额和租金金额，本院予以采信。证据五与本案无关联，其他店的关于租金票款方式不能直接证明本案事实，本院不予采信。 丁修春、夏爱明向本院提交了一份银行回单复印件，证明已将肯德基公司支付的41556.18元退回，该笔钱系押金。肯德基公司质证意见：原租赁合同约定的5万元押金已经交付给嘉茂房地产公司，已全部用于抵扣押金。本院认为，无其他证据佐证该钱系押金，且根据肯德基公司庭后提交的关于5万元押金的证据，能够证明原合同约定的5万元押金已经支付完毕，且已用于抵扣应当支付给嘉茂房地产公司的租金，故本院丁修春、夏爱明提交的该证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是一审是否存在应当回避而未回避的严重违反法定程序的情形，丁修春、夏爱明是否有权解除案涉房屋租赁合同。 关于一审是否存在应当回避而未回避的严重违反法定程序的情形的问题。一审法院的干警亲属涉及本案其他相邻租赁房屋的纠纷，不属于法律规定的应当回避的情形。肯德基公司也未提交证据证明本案存在足以影响公正审判的其他证据。故肯德基公司关于发回重审的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于丁修春、夏爱明是否有权解除案涉房屋租赁合同的问题。首先，根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁期间所有权的变动导致的出租人的变动，实质是合同权利义务的法定概括移转，即合同地位的移转。根据合同法第八十九条、第八十条、第八十三条的规定，合同移转的通知到达另一方当事人之日起，另一方享有债权的人可以决定是否同意。本案中，嘉茂房地产公司与丁修春、夏爱明签订房屋买卖合同之后，嘉茂房地产公司于2020年1月15日向肯德基公司告知了已将租赁房屋转让及租金支付等其他事宜，肯德基公司未发出解除合同的通知，且继续占有使用租赁物，足以说明肯德基公司有继续履行合同的意愿。故原租赁合同嘉茂房地产公司权利义务自2020年1月15日起概括移转给房屋的买受人丁修春、夏爱明，丁修春、夏爱明取得租赁合同当事人即出租方的地位，丁修春、夏爱明享有租赁合同约定的出租方的权利，肯德基公司自该日起亦应当按照租赁合同约定及《商铺产权转让通知书》的要求向新的房屋所有权人丁修春、夏爱明履行义务、行使权利。但肯德基公司未依照租赁合同约定于2020年2月第五个工作日向出租人丁修春、夏爱明发送上一个月的营业额以计算租金，违反合同约定。虽然肯德基公司于2020年2月21日与新的出租人之一联系，但并未向对方提交营业额信息，而是提出签订补充协议等附加要求，任何一方合同当事人均无权以正在协商变更合同为由不履行合同义务，故肯德基公司以此为由否定其拒绝支付意思的主张不成立，本院不予支持。其次，虽然一审法院对案涉房屋的租金进行过查封，但并不涉及2020年1月份以后的租金，故肯德基公司以被查封需询问法院意见为由导致迟延支付租金的主张不成立。再次，2020年初的疫情并不影响肯德基公司发送营业额和支付租金，且肯德基公司也并未及时联系出租人协商减租或迟延支付租金事宜，故肯德基公司的相关主张不成立。最后，本案中，肯德基公司未按照合同约定向丁修春、夏爱明发送上一月的营业额数据无法开票导致的迟延支付租金近三个月，且系在丁修春、夏爱明向人民法院起诉后支付，肯德基公司无正当理由未支付或迟延支付的违约行为已经损害丁修春、夏爱明及时获取租金利益的权利，构成根本违约。根据合同法第二百二十七条的规定，出租人丁修春、夏爱明可以解除合同，解除通知到达对方肯德基公司时即发生效力。 另肯德基公司以相邻租赁房屋纠纷一审案件还在审理当中并报请上级指定管辖的决定未作出为由向本院申请中止审理的问题。因报请指令管辖并不影响本案事实的认定和法律的适用，故对肯定的中止审理申请，不予准许。 综上所述，长沙肯德基有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由长沙肯德基有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年十月三十日 法官助理陈河 书记员贺双平