北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9064号上诉人（原审原告）：王军，男，1972年3月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李义平，男，1977年8月27日出生，汉族，北京市三十五中教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马辉，北京道商律师事务所律师。原审第三人：爱吉（上海）房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：翟冠民。王军因与李义平、爱吉（上海）房地产经纪有限公司（以下简称爱吉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，王军、李义平均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18088号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：请求撤销一审判决第三项及第四项，改判李义平支付王军违约金754000元。事实和理由：1.一审法院错误认定王军扩大损失。王军与李义平在2017年5月1日签订房屋买卖合同及补充协议，李义平因自己的房屋不能卖出理想价格，要求解除本案买卖合同及补充协议，王军通过中介告知可以延长履行时间。李义平于2017年7月24日起诉要求解除合同并退还定金，王军反诉后，李义平又撤回起诉，未向王军表明对合同履行的明确态度，无奈下王军起诉。王军在庭审期间不能将涉案房屋贸然卖掉，直到2018年底一审法院作出一审判决后才敢卖掉，故李义平及诉讼案件本身拖延时间过长才导致我推迟卖房，并非故意扩大损失。2.王军实际损失高于合同约定的违约金。李义平的单方违约行为导致涉案房屋实际损失94万元，超出合同约定，即使认为王军应及时止损，按照当时的房屋价格，王军的损失也不止20万元，一审判决侵害了王军的合法权益。李义平针对王军的上诉请求辩称，王军的上诉请求依据不足，应予驳回。1.双方签订的买卖合同及补充协议应属无效。合同约定房屋成交价格和家具装修及配套设施作价并非真实意思表示，虚报价格，损害了国家利益。李义平在没有看到房产证、第一次去中介的情况下签署合同，王军与中介有恶意串通欺诈李义平的行为。李义平在签订合同过程中对于合同理解为草签合同，中介与王军曾承诺所签订的合同不具备效力，李义平当时没看具体约定。2.李义平曾表达过自己的房子没有卖出时，就没办法付款，没办法履行就要撤销合同，王军和中介公司对于合同无法履行的情况时明知的。2017年7月3日，李义平书面通知要求退房。王军所称其不能贸然卖掉房屋没有任何依据。3.王军与第三人之间买卖合同的真实性、合同价款真实性都存疑，其主张的损失没有证据证实。李义平上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判；本案诉讼费用由王军承担。事实和理由：1.一审判决违反法定程序。涉案房屋坐落地址及双方住址均为大兴区黄村镇，案件应由大兴区法院本部的审判庭审理。2.一审判决事实认定不清，双方签订的补充协议中违约责任条款并非李义平真实意愿，应属无效。该条款系中介公司制定的格式条款，缺少对买卖双方交易过程具体自身情况的体现，责任承担明显失衡，违背公平原则和诚实信用原则，不能体现双方真实意愿，构成欺诈，应属无效。3.王军出售房屋的证据不能证明其真实存在损失。李义平发送退房通知是为了减少损失，并非预见房价下跌恶意拒绝交易，王军有义务防止损失扩大。事实上，王军在收到退房通知前就知道合同无法继续履行，也可及时采取措施，但其想通过合同纠纷的方式获取巨额利益。无法排除王军与第三人之间是否存在补充协议对房屋价款进行约定，其证据无法证明确有损失。4.一审判决未查明满懿公司与爱吉房地产公司的关系，应予纠正。5.李义平曾去有关部门询问，本案签订的合同及补充协议编号不合法，无法进行正常交易。王军针对李义平的上诉请求辩称，不同意李义平的上诉请求，请求法院予以驳回。1.李义平所述的查询情况仅为口述，没有书面证据。本案房屋还没有进行资格核验和网签，没有备案是正常的。2.补充协议中约定，如果与买卖合同等约定不一致的，以补充协议为准。补充协议约定的房屋价款是402万，不存在欺诈李义平的情形。李义平自己的房屋未能顺利出售的根本原因在于其要价过高，其未能顺利出售与王军无关。李义平应当依照合同约定履行合同义务。3.王军后续出售房屋的材料已经向法院提交，该交易经过中介居间且有相关的备案，可以证明交易的真实性。爱吉房地产公司未提出上诉。王军向一审法院起诉请求：1.判令解除王军与李义平于2017年5月1日签订的编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令李义平支付王军违约金754000元；3.诉讼费由李义平承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，王军与李义平、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿咨询公司）达成编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》，其中包括王军（出卖人）与李义平（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》和王军（出卖人）与李义平（买受人）、满懿咨询公司（居间人）签订的《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人将位于北京市大兴区兴盛街某房屋（建筑面积共85.05平方米）出售给买受人；房屋成交价格为900000元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为3120000元，买受人向出卖人支付定金50000元，具体支付时间以补充协议的约定为准；买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为700000元；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续；出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；逾期交房超过15日后，买受人有权要求退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。同日，王军（甲方、出卖人）与李义平（乙方、买受人）、满懿咨询公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为4020000元；乙方应于2017年5月1日向甲方支付定金50000元；乙方应于2017年7月15日前，将除贷款外的第一笔购房款1800000元自行支付给甲方；乙方应于过户前5个工作日内将除贷款外的第二笔购房款200000元以建委资金监管的方式支付给甲方；乙方应于过户当日将除贷款外的第三笔购房款1270000元自行支付给甲方；乙方拒绝购买交易房屋或逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。王军、李义平、满懿咨询公司另行签订有《房屋买卖定金合同》，其上附有王军收到定金50000元的收据。2017年7月3日，李义平向王军发出《退房通知》，主张依据逾期交房的合同条款，向王军要求退房并解除2017年5月1日签署的《北京市存量房屋买卖合同》并且依法承担违约责任。后李义平诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求满懿咨询公司承担违约责任，在诉讼中王军反诉要求解除合同支付违约金，后双方均撤诉。另查，李义平在支付了50000元定金后由于其居住房屋未能顺利出售故未再支付其他房款。庭审过程中，王军主张涉案房屋在2017年3月17日北京市政府新政策出来后一直在掉价，从402万元跌到308万元，房屋最后以308万元出售，损失远远大于违约金数额，并提交了2019年1月1日将房屋以308万元出售给韩小乐的相关证据。庭审后，李义平到庭主张王军要求的违约金过高，实际损失也就15万元，要求降低。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李义平、爱吉房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩及质证的权利。王军、李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，无法律规定合同无效的情形，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王军主张按照合同约定解除编号为BJD4-MM-0000917《房屋买卖合同》及《补充协议》，由于编号为BJD4-MM-0000917《房屋买卖合同》中包含王军与李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》和王军与李义平、满懿咨询公司签订的《居间服务合同》，本案为房屋买卖合同纠纷，与居间服务合同并不属于同一法律关系，故对于《居间服务合同》法院不予处理，各方可另行解决。合同履行期间，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，解除权人可以解除合同。2017年7月3日，李义平发出退房通知，表明不再履行合同义务，该行为应为违约，现王军要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》并要求李义平承担违约责任的诉讼请求并无不当，法院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。补充协议虽约定了一方违约按房屋交易总价的20%支付违约金，但本案合同签订后刚满两月，李义平即表明不再履行合同义务，提出解除合同，对此王军应采取措施及时止损，根据当时的损失状况主张权利，防止损失的进一步扩大，并不得就扩大的损失要求赔偿。现李义平提出违约金过高，要求降低的请求，法院应予支持，具体数额参照当时的房屋交易状况，酌情确定为200000元，抵扣李义平交付的定金50000元后，李义平应向王军支付违约金150000元。一审法院判决：一、解除编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》中王军与李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王军与李义平、满懿（北京）房地产咨询有限公司于二○一七年五月一日签订的《补充协议》；三、李义平于判决生效之后十日内支付王军违约金十五万元；四、驳回王军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，王军与李义平签署的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，无法律规定的合同无效情形，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。合同履行期间，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，解除权人可以解除合同。李义平未能按照合同约定按时交纳购房款，并于2017年7月3日发出退房通知，表明不再履行合同义务，后起诉要求解除合同，构成违约。王军要求解除合同并由李义平承担违约责任具有事实和法律依据，一审法院对此处理正确，本院予以确认。李义平认可房屋买卖合同及补充协议系本人签署，但以存在欺诈情节、合同内容并非自己真实意愿为由主张合同无效，并未举证证明，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于违约金数额一节，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在约定的第一笔购房款支付期限之前，李义平即发送退房通知给王军，后又起诉要求解除合同。在合同签订后3个月内，李义平通过上述行为明确表明自己拒绝履行合同义务。在此情况下，王军亦有采取措施防止损失扩大的义务。综合本案房屋交易过程、合同履行程度、违约情形等情况，一审法院判决在抵扣定金50000元后，李义平向王军支付150000元违约金，该数额系一审法院根据相关情节酌定，本院根据相关情节考虑，亦不认为一审法院所判数额明显过低或过高，故对违约金不再调整。综上所述，王军、李义平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13140元，由王军负担9840元（已交纳）；李义平负担3300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 陈雨菡审 判 员 杨志东二〇二〇年十月三十日法官助理 吴京竞书 记 员 刘欣欣