广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19087号上诉人（原审被告）：崔小致，男，1981年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审被告）：孙魁，男，1982年7月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘世龙、江弘，广东广瀚律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：龚建昌，男，1983年3月24日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。原审第三人：高誉娣，女，1956年6月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人崔小致、孙魁因与被上诉人龚建昌及原审第三人高誉娣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2038号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。崔小致、孙魁上诉请求：1.请求撤销（2020）粤0118民初2038号民事判决，依法改判并驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、龚建昌主张的房屋占用费依法无据。根据《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中上诉人已于2019年4月份多次告知龚建昌，因经营状况不佳，上诉人将于5月份退租。龚建昌得知该情况后，于2019年5月份多次带案外人到涉案厂房处进行招租。上诉人最终于2019年7月搬空涉案厂房中的办公设备和机械设备，并把钥匙交付给龚建昌。上诉人已于2019年7月向龚建昌移交涉案厂房的占有和管理权，可见上诉人与龚建昌的租赁合同己于2019年7月实际解除。龚建昌没有理由要求上诉人继续为厂房支付租金和占用费。二、上诉人与龚建昌合同中，并没约定退租时，厂房垃圾的清退责任问题。哪怕上诉人真的在退租时，没有清退所有垃圾。但这并不代表上诉人出现了违反合同约定的情况。根据一般的租赁惯例，由房东负责租赁物垃圾清理的情况，并不鲜见。如没有特殊约定，在上诉人交还厂房给龚建昌时，双方对于租赁物的交接手续即已办妥。三、退一步说，倘若上诉人真的需要因没有及时清理厂房垃圾而支付厂房占用费，占用期间也不应当计算至9月末。龚建昌在2019年9月10日就已经通过广东信成土地房地产资产评估有限公司做出信成评咨（2019）09011号评估报告。这也能证明，龚建昌对厂房的控制的时间最迟不会晚于2019年9月10日（实际上在2019年7月龚建昌就己拿回厂房）。根据《合同法》第一百一十九条的规定，龚建昌拿回厂房后，哪怕因为厂房存在垃圾没有清理，为了防止损失进一步扩大，其也应当及时清理上述垃圾，避免损失扩大。而清理厂房垃圾所需耗费的时间，实际上并不可能超过一天。而一审法院将需支付占用费的时间算至2019年9月末，上诉人认为是时间过长。龚建昌完全可以在2019年9月11日，将厂房清理完毕。四、原审法院认定的垃圾清理费用依旧过高，请求法院依法予以调整。综上所述，上诉人认为，原审判决金额过高，应当依法予以调整。现上诉人特恳请二审法院依法查清事实，做出公平公正的判决。崔小致、孙魁在二审庭询中补充上诉意见：第一，我方认为龚建昌并非本案适格原告，其在一审时向一审法院提交与高誉娣签订的租赁合同，但是该合同的真实性我方无法确认，也无法确认高誉娣是房屋的所有人，因此无法确认龚建昌享有房屋合法的使用权。同时，该房屋并无建设工程施工许可证，我方与龚建昌的租赁合同无效，龚建昌不能以双方租赁合同起诉上诉人，其应当向法院证明其合法享有房屋使用权，因此我方认为龚建昌不具备本案适格主体资格。第二，哪怕龚建昌与高誉娣的厂房租赁合同真实，高誉娣也真的是厂房所有人，那么依据双方的租赁合同，其租金是33000元每月，因此我方认为原审法院认定占用费为40600元明显过高，应当按照33000元进行调整。否则龚建昌就可以在违法的转租行为中获得每月高达7600元的不当收益，这明显有违立法本意。龚建昌与高誉娣的租赁合同，同样因为没有建设工程施工许可证而无效，根据相关司法解释规定，其应当每月支付33000元占用费给高誉娣，哪怕龚建昌因为支付了该笔占用费后向我方享有追偿权，其也应当以每月33000元为限，超出部分应当退还上诉人，若按上述标准计算，我方已经超额支付占用费。龚建昌辩称：上诉人的上诉请求没有事实与法律依据。第一，上诉人在租赁期限未满前单方提前搬离场地，又未通知被上诉人与其办理交接手续导致被上诉人在9月才发现上诉人搬离的事实，上诉人应当支付该期间的占用费。第二，上诉人虽已搬离场地，但是其丢弃在厂房的废旧衣服和垃圾没有处理，根据合同法第235条规定，上诉人返还的厂房应当符合租赁物使用的状况，即自然使用的状态，但是被上诉人看见的租赁物还需进行清理，所以产生了场地清理、运输及处置的费用，上诉人理应进行支付。第三，案涉厂房虽没有报建，但是该厂房所有权人是高誉娣，从被上诉人与高誉娣的厂房租赁合同可以证实，被上诉人从高誉娣处获得厂房租赁权，然后被上诉人将该厂房转租给上诉人，因此本案双方当事人都是适格的主体。原审第三人高誉娣经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。龚建昌向一审法院提出诉讼请求：一、判令崔小致、孙魁支付厂房占用费203000元；二、判令崔小致、孙魁支付堆放在广州市增城区新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品的场地清理、运输及处置费用12800元；三、本案诉讼费用由崔小致、孙魁承担。经审理查明：2017年4月18日，高誉娣（出租方、甲方）与龚建昌（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将增城新塘镇宁西下元村厂房、宿舍及相关配套面积合计2850㎡出租给乙方使用；租赁期从2017年4月12日至2027年4月11日等内容。2017年7月12日，龚建昌（出租方、甲方）与崔小致（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将增城新塘镇宁西下元村厂房及宿舍出租给乙方使用，每月租金40600元，厂房每3年为一个增幅期，增幅为10%；租赁时间从2017年7月5日起至2020年7月4日共3年；提供40天装修免租期，自2017年8月15日开始计算租金；乙方交2个月租金即81200元给甲方作为保证金，合同期满后，经甲方验收房屋合格及结清一切费用后，甲方不计利息退还乙方所交保证金；乙方必须在每月5号前一次性交清当月租金及上个月水电费给甲方等内容。龚建昌委托广东信成土地房地产资产评估有限公司对堆放在增城新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品（包括烂布碎、烂鞋、杂物）于评估基准日2019年9月10日的清理、运输及处置费用进行评估。广东信成土地房地产资产评估有限公司以龚建昌提供的载明其自行申报的烂布碎10吨、烂鞋6吨、杂物0.5吨的《评估申报表》为评估范围，于2019年9月21日作出信成评咨（2019）09011号《评估报告》，载明堆放在增城新塘镇宁西下元村厂房内的一批废品（包括烂布碎、烂鞋、杂物）的场地清理、运输及处置费用为12800元。上述《评估报告》所附委评资产现状照片反映有大量杂物散乱堆放在厂房地上。在案件审理过程中，为查明涉案厂房有无取得建设工程规划许可证及是否按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院发函至广州市规划和自然资源局咨询。广州市规划和自然资源局于2020年7月7日作出穗规划资源协查[2020]1172号《关于协助司法查询的复函》，函复如下：一、经查档案，来函所述地块无权属登记记录，无建设工程规划许可记录；二、初步判读航拍影像，所述红线内有建筑物，但具体情况请到实地判断或直接咨询测绘部门。庭审中，龚建昌与崔小致、孙魁确认以下事实：一、案涉的《租赁合同》实际为龚建昌与崔小致、孙魁签署，签约后，崔小致、孙魁向龚建昌交纳保证金81200元；二、保证金81200元龚建昌没有退回给崔小致、孙魁，法院如果认为崔小致、孙魁在本案中需要承担费用，龚建昌与崔小致、孙魁均同意在保证金中先行抵扣。龚建昌陈述：一、崔小致、孙魁自行搬离厂房并未告知龚建昌，也未与龚建昌办理厂房交接手续，龚建昌是在2019年9月初到厂房催要租金时才发现崔小致、孙魁已经搬走，当时厂房的卷闸门没有关，里面到处是垃圾，钥匙丢在地上；二、龚建昌在厂房垃圾未清理前无法将厂房进行出租，厂房面积达2850平方米，清理垃圾用了2个多月，因此龚建昌在2019年12月初才完全收回厂房，崔小致、孙魁应承担2019年7月至11月的占用费；三、崔小致、孙魁已付清2019年6月以前的租金，7月开始未付。崔小致、孙魁陈述：一、崔小致、孙魁已付清2019年7月15日之前的租金；二、崔小致、孙魁于2019年7月15日退场，并于当天将厂房钥匙交回给龚建昌；三、崔小致、孙魁与龚建昌协商退回保证金，龚建昌同意退回但前提是其将厂房出租出去，因崔小致、孙魁退场时厂房仍未出租出去，故龚建昌没有退回保证金；四、2019年5月后崔小致、孙魁未再去过涉案厂房，退场时是安排工人清理东西，工人说已经清了，具体的清理情况崔小致、孙魁没有到现场查看，厂房钥匙也是工人与龚建昌交接的；五、崔小致、孙魁承租涉案厂房是从事二手衣服、鞋子的分类。龚建昌为证明其清理涉案厂房内物品所需的费用，提交信成评咨（2019）09011号《评估报告》及开具时间为2020年3月13日，金额为28000元，加盖广州玖润装饰有限公司印章的收到宁西下元村西丫路厂房垃圾清理费用的《收款收据》到庭。崔小致、孙魁质证认为信成评咨（2019）09011号《评估报告》的评估范围是龚建昌自行申报的数量，崔小致、孙魁退场时不可能留下这么多垃圾，不会产生上述评估报告中的高额费用；收款收据数额与评估报告差距巨大，清理垃圾应找垃圾清理公司而非装饰公司，对收款收据不予认可。崔小致、孙魁为证明其定期找人清理垃圾，每次费用不超过3500元，龚建昌主张的费用过高及崔小致、孙魁已提前告知龚建昌需要撤场且厂房已于2019年7月交还龚建昌的事实，提交其与案外人的微信聊天记录及与龚建昌的通话录音到庭。龚建昌质证认为微信聊天记录与本案无关，不具有参考性；通话录音的真实性认可，但无法证明崔小致、孙魁所要证明的事实，而证明崔小致、孙魁提前单方离场，没有与龚建昌解除合同及办理交接。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中广州市规划和自然资源局作出的复函载明涉案场地无建设工程规划许可记录，故案涉的《租赁合同》为无效合同。鉴于龚建昌与崔小致、孙魁均确认案涉《租赁合同》的订约双方为龚建昌与崔小致、孙魁，故因案涉《租赁合同》签署及履行产生的权利义务归属于龚建昌与崔小致、孙魁。崔小致、孙魁接收涉案厂房使用，应就其交还厂房及支付占用费用的情况承担举证责任，而本案中，崔小致、孙魁提交的证据尚不足以证明其已于2019年7月15日清退厂房交还给龚建昌并结清2019年7月15日以前的占用费，故应由崔小致、孙魁承担举证不能的不利后果。龚建昌自认崔小致、孙魁已付清至2019年6月的占用费及其于2019年9月初收回涉案厂房，一审法院对此予以认可，并结合本案查明的事实及各方的陈述认定龚建昌收回涉案厂房时厂房内堆放有大量废旧物品。因此，龚建昌主张崔小致、孙魁支付场地占用费，一审法院予以支持。对于支付占用费的期间，综合龚建昌收回厂房的时间、《评估报告》的作出时间及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则，对于2019年7月至8月崔小致、孙魁未交回涉案厂房的场地占用费及2019年9月龚建昌虽已收回场地但因场地堆放大量废旧物品无法正常使用的合理清理期间的场地占用费，一审法院予以支持。对于超过上述期间的场地占用费，龚建昌没有提供充分证据证明其清理场地需要更长的时间，故一审法院不予支持。参照《租赁合同》约定的租金标准核得2019年7月至9月的场地占用费为40600元/月×3个月=121800元。对于遗留涉案厂房的废旧物品清理、运输及处置费用问题。《评估报告》的评估范围由龚建昌单方提供，并未进行清点和核量，无法客观反映废旧物品的数量，故对《评估报告》的结论，一审法院不予采纳。《收款收据》并非正规发票且由装饰公司出具，不足以证明为龚建昌清理废旧物品实际产生的费用。而事实上确有大量废旧物品遗留在涉案厂房现场，龚建昌进行清理确需产生费用，综合考虑涉案厂房的面积、现场堆放的情况等，一审法院酌定废旧物品的清理、运输及处置费用为10000元。鉴于龚建昌与崔小致、孙魁均同意法院如果认为崔小致、孙魁在本案中需要承担费用，则在保证金81200元中先行抵扣相关费用，故对此一审法院予以准许。经抵扣，崔小致、孙魁还需向龚建昌支付占用费及废旧物品清理、运输及处置费共计121800元+10000元-81200元=50600元。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、崔小致、孙魁于本判决发生法律效力之日起十日向龚建昌支付占用费及废旧物品清理、运输及处置费共计50600元；二、驳回龚建昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2269元，由龚建昌负担1747元，崔小致、孙魁负担522元。崔小致、孙魁于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审争议的焦点在于：1.主体是否适格；2.房屋占用费计算截止时间及计算标准；3.垃圾清理费是否合理。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同为无效合同，一审对此认定正确，本院予以确认。关于诉讼主体是否适格。案涉租赁合同由本案双方当事人签订，崔小致、孙魁亦因此从龚建昌处接收涉案场地并使用，在租赁期间并无其他人对此提出异议，龚建昌亦提供相关租赁合同证实其获得涉案房屋出租的权源，故本案事实足以认定龚建昌对涉案房屋系享有使用权，崔小致、孙魁辩称龚建昌的主体不适格的意见与查明事实不符，本院不予采纳。关于房屋占用费的计算截止时间及标准。崔小致、孙魁辩称于2019年7月已搬空并将钥匙交给龚建昌，对此龚建昌并不认可，根据法律规定，崔小致、孙魁对自己的履行行为负有举证义务，但其并未提供充分的证据证实，故应承担举证不能的不利后果。龚建昌自认于2019年9月收回涉案厂房，并于9月10日在评估公司评估案涉场地的清理费用后对场地进行清理，一审根据以上事实，将场地占用费计算至9月底，合法合理，本院予以维持。关于占用费用的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此一审参照双方的租赁合同约定的标准计付占用费并无不当。至于清理费用，一审法院根据现场遗留的物品，综合考虑厂房的面积、堆放的情况、清理的难度，参考评估报告的内容，酌情认定的费用并无不当，本院予以确认。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。崔小致、孙魁的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2269元，由崔小致、孙魁负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十月二十六日书记员 王日平钟丹霞