广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18931号上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司。住所地：广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼**（临时经营场所）。法定代表人：梁嘉敏，总经理。上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司。住。住所地：广州南沙区金州村经济合作社办公大楼/div>法定代表人：李焕英，总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎颖雄，女，1972年3月24日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原审第三人：黎岳举，男，1950年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲公司）、广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（以下简称亿裕公司）因与被上诉人黎颖雄、原审第三人黎岳举房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于1994年4月24日签订的《临时房屋买卖合约》为双方真实意思表示，应为合法有效并予以保护，一审法院认定被上诉人未根据《临时房屋买卖合约》约定支付剩余房屋购房款构成违约，却主观推定上诉人在被上诉人违约后仍向其交付房屋为由，认定上诉人以实际行动变更了双方约定的合同终止条款，属认定事实、适用法律错误。本案中，位于广州市南沙区南沙街金洲村的XX花园为上诉人90年代初开发建设。1994年4月24日，上诉人与被上诉人就被上诉人购买广州市南沙区××路××花园××301房屋事宜签订了合约，约定房屋售价为202392元，被上诉人须在签订案涉合同之日交付定金20000元，余下款项于1994年12月30日付清，如被上诉人逾期30天仍不依时付清应交款项，视为其违约，作自动退房处理，上诉人有权追索违约罚款，没收定金，另罚已交总款5%罚金。被上诉人在签订案涉合同当天向上诉人交付了定金20000元。1994年10月，上诉人亦向被上诉人交付了涉案房屋，但被上诉人未在合同约定期限内即1994年12月30日前支付涉案房屋剩余购房款182392元。根据涉案合同第四条第二款的约定，上诉人有权基于合同约定及被上诉人的违约行为，在合同终止后要求被上诉人返还涉案房屋。关于涉案房屋的交付时间，合约附录一中已明确约定涉案房屋交付时间为1994年10月，上诉人亦已在一审庭审中明确上诉人已在上述约定时间向被上诉人交付了涉案房屋。一审法院在无任何证据证明的情况下，作出对被上诉人有利的主观推定，从而剥夺上诉人基于被上诉人违约行为而依法可行使的权利，免除被上诉人应承担的违约责任。二、被上诉人作为完全民事行为能力人，应知悉自身在合约项下应承担的按约支付购房款义务，一审法院以被上诉人在合同终止后同意现时补缴涉案房屋剩余购房款为由，不予支持上诉人收回涉案房屋的诉讼请求属于认定事实、适用法律错误。房屋买卖合同作为标的额较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在订立合同时对合同履行应当有一定程度的预见和判断。合约附录三第二款已明确约定剩余购房款的支付时间，作为房屋购买方的被上诉人对自身在合约项下应承担的购房款支付义务负有注意义务，而被上诉人在接收了涉案房屋后，在合约约定的付款期限届满起至今近二十五年来，一直未向上诉人交付剩余大部分购房款，存在根本违约行为。涉案合同因被上诉人未履行合同约定支付剩余购房款的义务而依法终止。作为房屋出售方的上诉人，已按约履行完毕合同项下交付涉案房屋的义务，在本次交易中不存在任何过错，一审法院无视上述事实，不予支持上诉人收回涉案房屋的诉讼请求，实为让被上诉人违约却不承担任何违约成本而享有合约履行所带来的巨大利益。三、合约第四条第二款约定是附解除条件的合同条款，一审法院以上诉人在本案中行使解除权已超除斥期间、解除权已消灭为由，认定合约未终止是错误的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，本案中合约第四条第二款明确约定购买方逾期30天仍不依约支付应付购房款时作自动退房处理，有约定出售方没收定金等追究购买方违约责任等结算和清理事宜。附解除条件的合同与合同的约定解除是两个不同的概念，附解除条件的合同当条件成就时合同当然且自动消灭，无须当事人再作出意思表示。在约定解除权或法定解除的情况下，仅仅具有解除的条件还不能使合同消灭，必须有解除行为才能使合同实际解除。而本案中的合约第四条第二款应适用《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，而非合同法第九十三条或第九十四条关于合同解除的规定，因此不存在一审法院认定上诉人已过行使解除权的除斥期间、解除权已消灭的问题。被上诉人黎颖雄二审未到庭发表意见，其提交书面意见辩称，同意一审判决的处理结果，拒绝收回涉案房屋，希望法院将黎岳举在金洲村1992年购买一块地皮的款项一并处理，并表示除收回房屋外的任何方法都可以接受。原审第三人黎岳举二审未到庭发表意见，其提交书面意见述称，其于1992年购买涉案房屋，由于当时不太懂，没有及时按合同约定交齐余款，有责任，但之后多次多年向上诉人追交房款都得不到收款。前五年，其亲自到上诉人处找到当时的经理周春松协商处理，要求将房屋余款和上诉人1992年买的地皮至今没有兑现的金额进行多退少补，并补回所有利息。但周春松表示等研究，至今没有明示。这是历史遗留问题，双方都应由责任。黎岳举表示从没收到过上诉人的追收剩款通知书。金洲公司、亿裕公司于2020年2月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认案涉房屋买卖合同已终止；2.判令黎颖雄返还位于南沙区××路××花园××301的房屋。一审法院经审理查明：亿裕公司成立于1993年6月，系广州南沙金洲村民委员会开办的集体所有制企业。亿裕公司与南沙经济开发区新宏基房地产公司（以下简称新宏基公司）签订协议，合作开发案涉房产所在的XX花园。后金洲公司于1994年11月9日成立，股东包括亿裕公司及广州市南沙区南沙街金洲村民委员会。亿裕公司遂与新宏基公司解除挂靠关系。XX花园的相关楼宇转让、售卖所产生的债权债务均由亿裕公司及金洲公司承继。黎颖雄与黎岳举系父女关系。1994年4月24日，新宏基公司（代理）金洲村（甲方，出售方）与黎颖雄（乙方，购买方，签名处有涂改）签订《临时房屋买卖合约》。约定：乙方向甲方购买位于南沙金洲村XX花园XX号铺位（以下简称XX房），交付使用时间定于1994年10月30日；该楼房每平方米1800元，总楼房款为202392元；乙方分期付款，其中首期在签订本合约时交付订金（注：原文为订金）20000元，楼价款在1993年付50%，余下楼价款于1994年付清；如乙方未能在上述指定期限内交清楼价款，甲方可每月向乙方收取欠款总额的补偿利息，以月息2%计算至付款之日止，如乙方已逾期30天仍不依时付清应付楼价款的，视为乙方违约作自动退房处理，甲方有权追索违约罚款，没收定金5000元，另罚已交总款5%罚金；甲方须于1994年10月30日前交付乙方，如逾期超过30天，由第二个月起每月按乙方已付楼价款总额利率1.5%补乙方，利息至使用日止；如无特殊情况（指政府部门延期对有关文件的批准等），超期四个月甲方仍未交房的，视甲方违约，乙方有权单方提出解除合约，甲方应将乙方所付的一切款项退还并按2%利率补偿乙方损失，一个月内退清给乙方；乙方所购楼房已交50%价款后，由甲、乙双方至房屋交易所及国土部门办理领取房屋所有权证和国有土地使用证有关手续；等等。黎颖雄于签订合同的当天即1994年4月24日交付“购房款（第一次预付款）”20000元。亿裕公司开具收据。此后，黎颖雄再无交纳房款。1994年5月13日，金洲公司、亿裕公司取得预售商品房许可证。金洲公司、亿裕公司一审庭审陈述已于1994年向黎颖雄交付房屋，但金洲公司、亿裕公司无提交证据证实交付房屋的具体日期。金洲公司于2002年8月16日取得国土部门填发的“XX花园XX号楼（壹幢共八层共62套房）”商品房地产权证明书。金洲公司、亿裕公司一审庭后补充说明：案涉的301房现地址即位于XX花园XX号楼，自2002年8月16日取得《商品房地产权证明书》后，可以为相应房屋买受人办理权属证书。金洲公司、亿裕公司无提交证据证实案涉301房的现状。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据金洲公司、亿裕公司提交的证据，金洲公司、亿裕公司主体适格。根据合同相对性原理，房屋买卖合同的相对方为黎颖雄。关于本案的处理，一审法院评析如下：其一，关于金洲公司、亿裕公司提交的证据。案涉的《临时房屋买卖合约》签订于1994年4月24日，却约定黎颖雄应于“1993年”交付剩余房款的一半，应于1994年交付另一半。金洲公司、亿裕公司对此无作出合理说明。其二，黎颖雄仅于1994年4月24日交付20000元，其后无交纳任何款项，显然构成违约。根据《临时房屋买卖合约》的约定，“如已逾期30天仍不依时付清应付楼价款的，视为违约作自动退房处理，甲方有权追索违约罚款，没收定金5000元…”。但金洲公司、亿裕公司并没有按“被告已退房”处理，没有追索违约罚款、没收定金，反而履行了向黎颖雄交付房屋的义务（无提交证据证明具体交付房屋日期），应视为金洲公司、亿裕公司及黎颖雄已用实际行动对该条款作了变更。现金洲公司、亿裕公司根据该条款，主张“当事人约定终止的情形出现，《临时房屋买卖合约》已自然终止”，缺少法律依据。其三，金洲公司、亿裕公司向黎颖雄交付房产时，黎颖雄无交纳剩余房款。作为善意的合同当事人，金洲公司、亿裕公司应通知黎颖雄缴款，但金洲公司、亿裕公司无提交任何相关证据。金洲公司、亿裕公司在向黎颖雄交付房屋近三十年后，在房产大幅升值、黎岳举现同意补缴房款及承担利息的情况下，坚持主张解除合同并收回案涉房屋，一审法院难予支持。其四，本案相关的法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。金洲公司、亿裕公司与黎颖雄在合同中约定了“逾期付款，视为退房”等条款，但双方已用实际行动对该条款作了变更。第九十四条规定“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。金洲公司、亿裕公司并无提交催告黎颖雄缴纳房款的证据，黎颖雄明确同意补缴房款。故金洲公司、亿裕公司并不符合约定或法定解除合同的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定“【除斥时间】法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。第九十五条规定“【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。第九十六条规定“【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据此，一审法院认为，金洲公司、亿裕公司主张解除合同，系行使解除权。根据法律规定，解除权系形成权，应在解除权发生之日起一年内行使。该一年为除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。解除权发生之日，即金洲公司、亿裕公司知道或者应当知道权利产生之日起计算。金洲公司、亿裕公司和黎颖雄已用实际行动变更《临时房屋买卖合约》相关的约定。故解除权的除斥期间，可自金洲公司、亿裕公司向黎颖雄交付房屋时起算，或在2002年8月16日取得《商品房地产权证明书》后起算。无论哪一种起算方法，均已远超一年的除斥期间。故解除权已消灭。故金洲公司、亿裕公司主张房屋买卖合同已自然终止，黎颖雄应返还房屋，缺少法律依据。金洲公司、亿裕公司可另案提起房屋买卖合同纠纷，要求黎颖雄支付购房款并承担违约责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等规定，于2020年5月8日作出一审判决：驳回广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司、广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司全部诉讼请求。本案受理费1150元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司、广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，对于涉案合约签订时间为1994年4月24日，但约定在1993年付50%楼价款的条款问题。上诉人表示该约定是工作人员的失误，不可能存在1994年4月24日签订合约要求1993年付房款的情况，该条款并不适用。关于涉案合约的解除问题。上诉人表示其行使的不是合同解除权。合约第四条第二款约定是附解除条件的条款，当符合合同解除条件时，合同当然且自动终止。本案应当适用合同法第四十五条，不应适用合同法第九十三条或第九十四条。涉案合约是在1995年1月终止，合约终止后，上诉人可没收定金，追收罚款已交总款20000元的5%即1000元。但当时上诉人没收定金后，因考虑到追收的成本问题，没有追收1000元的罚款。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人是否有权主张解除合同、要求被上诉人返还房屋。涉案《临时房屋买卖合约》约定，被上诉人分期付款，首期在签订合约时交付定金20000元，余下楼价款于1994年付清；楼房交付使用时间定于1994年10月30日；如被上诉人逾期30天不依时付清应付楼价款的，视为被上诉人违约作自动退房处理，上诉人有权追索违约罚款，没收定金，另罚已交总款5%罚金。案件事实表明，被上诉人已于签订合同当日支付定金20000元，上诉人也称于1994年10月向被上诉人交付了涉案房屋。由此可见，涉案合同已进入履行状态，被上诉人未按合同约定时间支付剩余房款，构成违约。上诉人主张被上诉人逾期30天付款则视为被上诉人自动退房的约定，属于附解除条件的合同解除条款，其于本案并非行使合同的约定解除权或法定解除权，不应受到除斥期间的限制。对此，经审查，该合同条款还明确约定了被上诉人逾期付款要承担罚款、定金被没收的违约责任，该项违约责任属于合同解除时违约方承担的民事责任内容。支付购房款属于被上诉人本身应当承担的合同义务，合同解除是被上诉人逾期付款的法律后果。被上诉人逾期付款是本案合同当事人约定的一方违约情形下合同解除的条件，并不属于附解除条件合同所约定的成就条件。上诉人将被上诉人的付款义务作为附解除条件合同的成就条件予以判别，法律依据并不成立，本院不予支持。事实上，本案被上诉人逾期付款依约应承担的罚款，上诉人并未实际收取，涉案房屋亦未予返还上诉人，上诉人并未开展对合同解除相关事项进行清结处理的工作。在上诉人已向被上诉人交付使用涉案房屋近三十年，未有证据证明上诉人向被上诉人主张过催收余款或收回房屋的情况下，一审法院认定上诉人本案主张解除合同是行使解除权，上诉人主张解除合同已超过行使解除权的一年除斥期间，解除权消灭，所作处理于法有据。因上诉人解除权消灭、被上诉人表示同意补交房款并承担利息，一审法院不支持上诉人解除合同、收回房屋的主张，并无不当。就剩余房款的支付事项，不是本案争议处理范围，双方当事人可另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十月二十三日书记员  吴敏玲李美琦