宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1896号 原告：张红梅，女，1969年3月5日出生，汉族，高中文化程度，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：朱全磊，系宁夏海潮律师事务所律师。 被告：严学琴，女，1968年12月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告张红梅与被告严学琴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理中，被告严学琴下落不明，本院公告送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等。本院于2020年9月23日公开开庭进行审理，原告张红梅的委托诉讼代理人朱全磊到庭参加诉讼，被告严学琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张红梅向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除《购房合同》；2、判令被告向原告返还购房款11万元；3、判令被告向原告支付违约金48387.94元（以年利率24%计算，自2018年8月16日起暂计至2020年6月15日共669天，实际计算至欠款及利息付清之日为止），以上欠款及利息共计158387.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系经人介绍认识。2018年8月，被告欲将其所有的位于宁夏回族自治区永宁县望远镇×××室的房屋出售，原告得知后欲购买该房屋，便于被告联系房屋买卖事宜。2018年8月16日，原告与被告经商议，确定被告将其房屋以12万元的价格出售给原告，原告于当日让其儿子杨怡凯向被告缴纳11万元购房款，被告给原告出具了收据一张。原告缴纳购房款后被告却迟迟不向原告交付房屋，也未给原告办理房屋过户手续。2019年2月2日，在原告的再三催促下，被告又给原告出具了《购房合同》一份，约定被告于2019年3月10日前给原告办理房屋过户手续。《购房合同》确定的房屋过户履行时间届满后被告仍不能履行，原告才在别处得知该房屋已经被被告出售给了其他人并办理了房屋过户手续，该合同已经不能继续履行。原告以为被告一房数卖，已经根本违反了合同约定，被告应当立即向原告退还购房款，并按照合同约定承担相应的违约责任。原告再三向被告催要购房款未果，现无奈之下向人民法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 严学琴未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了出示收据一份、《购房合同》一份、不动产登记信息查询结果证明一份，本院经审查认为，原告的证据具有真实性，来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告经人介绍认识。2018年8月，经原、被告协商被告将受赠其父严凤的位于宁夏回族自治区永宁县望远镇×××室的房屋出售给原告。2018年8月16日，原告与被告经商议，确定被告将房屋按12万元的价格出售给原告，原告让其子杨怡凯向被告支付了11万元购房款，被告向原告出具了收据一张，载明“今收到杨怡凯交来银川市永宁县望远镇×××房屋购置款拾壹万元整（?110000），欠尾款壹万元整（?10000）。（房屋全款12万元整）注：办房证等一切费用用由甲方严学琴全部承担，家里配置设施原封不动，交钥匙时间10月15号，违约按5-10%罚款，收款人：严学琴2018.8.16号”。原告交纳购房款后被告未按期向原告交付房屋，也未给原告办理房屋过户手续。在原告催促下，2019年2月2日，被告（卖方，甲方）与原告（卖方，乙方）签订了《购房合同》一份，约定：甲方自愿将属于自己的位于望远×××室住房出售给乙方；甲方与本协议签订之日起将该房屋交付乙方，同时，乙方向甲方一次性支付房款11万元（大写：拾壹万元整）（2018.8.15已付清房款）；该房交付使用后过户、房产证登记办理完毕前所有权属甲方所有，根据相关手续办理需要，甲方负责提供相应证件，由甲方自行办理过户、登记等手续，产生的费用由甲方自行承担；本协议签订后，甲乙双方必须自觉遵守，不得私自解除协议，否则，承担违约金3万元（大写：叁万圆整）；待房产证办理下来后，甲方须将证书交予乙方协助办理过户手续，乙方在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法阻挠，并协助乙方办理过户事宜；不能在乙方向甲方提出过户要求之日起至2019年3月10日内取得房地产权属证书，甲方须赔偿乙方损失，每延期一日（遇法定节假日顺延），甲方按乙方支付房价款的1%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列两种约定，追究甲方的违约责任：1.甲方按乙方累计已付款的40%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在90天内办理过户；2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额退还乙方，并按房价总额40%月利率，从购房之日起付给利息。合同签订后，被告并未向原告交付房屋，亦未给原告办理房屋过户手续。2019年6月11日，被告将涉案房屋出售并交付给案外人张怀莲，且办理了房屋过户手续，房屋登记在张怀莲名下，房屋不动产登记证号为宁（2019）永宁县不动产权第×××号。后原告要求被告退还房款，但被告至今未向原告退款，故原告诉至本院。 本院认为，原告与被告达成购房口头协议及签订的《购房合同》，被告将其受赠房屋出售给原告，原告自愿购买，双方意思表示真实，不违反法律规定，该合同合法有效。原告在《购房合同》签订前已向被告支付90%以上房款，被告却未按合同约定向原告交付房屋并办理房屋过户手续，构成违约。被告在原告不知情的情况下将房屋又出卖给他人，并向他人交付了房屋并办理了房屋产权过户登记手续，致使原告的合同目的不能实现，被告行为具有恶意，构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告主张解除《购房合同》并返还购房款11万元，本院依法予以支持。原告主张支付违约金，虽然原告在计算违约金时已降低了计算标准，但仍然过高，本院以补偿损失兼顾惩罚性原则，按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%的四倍即15.4%计算为宜，自2018年8月16日起计算至2020年6月15日，利息额为31009.61元。被告经公告传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利。 综上所述，对原告解除合同及返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张的违约金诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张红梅与被告严学琴签订的《购房合同》； 二、被告严学琴于判决生效后十日内向原告张红梅返还购房款11万元； 三、被告严学琴向原告张红梅支付违约金（违约金以11万元为基数，自2018年8月16日起计算至2020年6月15日，按年利率15.4%计算，数额为31009.61元。之后的违约金按购房款额11万元以年利率15.4%计算至判决确定的给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3468元，减半收取计1734元，由严学琴负担1364元，张红梅负担370元。公告费600元，由严学琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇二〇年十月十日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。