新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初912号 原告：广东太阳石商业策划有限公司，住所地阿勒泰市。 法定代表人：邓惠中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚桂莲，新疆新北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亮亮，新疆新北律师事务所律师。 被告：马红梧，男，回族，1978年3月21日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。 原告广东太阳石商业策划有限公司（以下简称太阳石公司）与马红梧租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告太阳石公司的委托诉讼代理人姚桂莲、李亮亮，被告马红梧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太阳石公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付原告2016年4月1日至2021年3月31日租金。商铺租金1249668元，违约金254074.50元，本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年6月19日，原、被告签订了金山步行街租赁合同。该合同约定原告将位于阿勒泰市××区整体商业用房出租给被告经营宴会厅，租期五年，第一年租金为136416.42元，于2015年10月1日前付清；第二年、第三年的租金每年204625元，分别于2016年10月1日前、2017年10月1日前付清；第四年租金为363777元，于2018年10月1日前付清；第五年租金402753元，于2019年10月1日前付清。合同签订后，被告第一年只支付了62528元租金。被告尚欠原告租金共计1249668元未付，被告已构成严重违约。 被告马红梧辩称，原告起诉的房租费1249668元有异议，2015年10月1日原告没有给被告交钥匙，被告实际经营的时间是2016年5月1日，经营期限应当从该日计算顺延5年。租赁原告房屋第一年的房屋租金实际是136412元，被告支付了138000元，多交了。在被告经营过程中，商铺多次被水泡；并且因为消防不合格，消防大队多次让被告停业。被告同意支付违约金，但是原告主张的违约金数额过高。 原告太阳石公司为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 2015年6月19日商铺租赁合同。证明原、被告之间存在租赁合同关系，并约定了违约责任。被告应当按照合同约定支付租金及违约金。 经被告马红梧质证对原告证据真实性认可，当时被告交租金的时候给被告说的是诚意金，不是保证金。 被告马红梧为反驳原告的主张向法庭出示如下证据： 收据两张。证明2015年1月30日被告交纳了诚意金108000元，2016年3月交付租金30000元。 经原告庭审时质证对被告对证对108000元收据真实性、合法性认可，关联性不认可，交款人是阿买江·阿吾提，不能证明是本案被告交纳的，同时原告认为诚意金就是保证金。对30000元收据认可，认可被告向给原告交付了房屋租金。庭后，原告经核实针对108000元收据向法庭出具书面说明，内容为经核实108000元收据中的交款人阿买江·阿吾提是被告经营的爱美丽宴会厅的经理，认可该收据中的款项为被告马红梧所交付。收据中的108000元中包括原告起诉书中所述的62528元已付租金，其余45472元为保证金，保证金在双方解除合同时应予以退还。 本院对原告证据予以确认。原告庭后对被告证据108000元收据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。该108000元证据中写明所交款项为诚意金，原告自认其中62528元已付租金，本院予以确认。本院对被告证据30000元收据予以确认，该证据可以证实被告交付了30000元租金。被告马红梧两份收据可以证实被告共计向原告交付了租金92528元（30000元+62528元）。 本案经审理认定事实如下：2015年6月19日，原、被告签订了金山步行街商铺C幢C2301、C2302、C2303、C2304、C2305、C2306、C2307、C2308、C2309、C23010号租赁合同。该合同第三条约定原告将位于阿勒泰市××区整体商业用房出租给被告经营宴会厅，租期自2015年10月1日至2020年9月30日。前三年租金为545664元（按照建筑面积21元／M／月计算）其中包括2015年10月1日至2016年9月30日6个月租金，2016年10月1日至2017年9月30日9个月租金，2017年10月1日至2018年9月30日9个月租金；第四年租金为363777元（按照建筑面积28元／M／月计算）。第五年租金402753元（按照建筑面积31元／M／月计算）。合同签订后，被告第一年只支付了62528元租金。合同第五条第1项约定，“自合同签订之日起出租方给出租方2个月装修期。承租方必须在约定的装修期间完成装修，并在2015年10月1日营业。逾期未能完成装修而影响该店铺正常营业的，出租方有权追收承租期间的租金27000元，并有权向承租方收取违约金，……”；第2项约定，“本合同所签订商铺的免租期为12个月，即2015年10月1日至2016年9月30日”。合同第十条第2项约定，承租方必须按约定向出租方交纳租金。如不能按期交租金，如遇节假日，可给予承租方七天的宽限期，从第八天开始出租方有权每天按照实欠租金总额的1%向承租方收取滞纳金。累计达到三十天，按照乙方提前退场处理，商铺交回出租方。合同第四条约定，承租方向出租方交纳100／M经营保证金，保证金在五年经营期满后可退还原告（不含利息），如在未经营期内，承租方提前退场的，经营保证金不予退还。 庭审中原、被告均认可2016年4月1日交付房屋；双方认可约定提前交付下一年租金、被告分两次向原告交付租金92528元。被告自认2016年3月原告交付房屋前开始装修房屋。 另，原告在庭审中表示同意减免2020年两次疫情期间3个月租金。 本案争议焦点：被告应否向原告支付商铺租金1249668元及254074.50元违约金。 本院认为，原、被告租赁合同签订的商铺租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。2015年6月19日原、被告商铺租赁合同约定的租期为2015年10月1日至2020年9月30日；合同中还约定，自合同签订起，原告给被告两个月装修期，被告在2015年10月1日前进行营业，逾期未能完成装修影响正常营业的，出租方有权追收装修免租期间的租金27000元。根据以上合同内容，本院确认双方约定在租期开始计算之前，原告应向被告交付房屋，被告应在收到房屋后两个月内装修完毕。原、被告在庭审中虽均认可2016年4月1日原告向被告交付房屋，但被告自认2016年3月原告交付房屋前便开始装修房屋，故本院确认被告的装修期为2016年3月、4月。综上，原、被告合同租期应自2016年5月1日开始起算，合同租期顺延至2021年4月30日。原告未按照合同约定于2015年10月1日前向被告交付房屋，亦无证据证实被告逾期开业影响店铺正常经营，原告应免除被告一个月装修期间的租金13500元（27000元÷2个月）。根据租赁合同中写明前三年租金545664元、第四年租金363777元、第五年租金402753元计算出5年期间租金共计为1312194元。被告已向原告支付租金92528元，扣除原告应为被告减免的1个月装修期租金13500元，被告应向原告支付自2016年5月1日至2021年4月30日期间的剩余租金为1206166元。租赁合同中未明确约定交付租金的具体时间，但合同中分别按年计算出每年应支付的租金数额，结合本案审理过程中原、被告均认可房屋租金应提前预交，本院确认双方约定每年提前支付下一年租金。被告应向原告支付包括最后一个年2020年5月1日至2021年4月30日期间所欠全部剩余租金1206166元。另，根据《最高人民法院涉新冠疫情民事指导意见(二)》第一条第六项，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院应当引导当事人参照关于租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。原告庭审时同意减免因疫情减免3个月租金，故被告应付租金中还需要扣除疫情期间三个月租金。因疫情发生在2020年，按照最后一年期租金402753元计算，应减免的三个月租金为100688.25元。被告尚欠租金1206166元，扣除疫情期间减免的租金100688.25元，被告仍需向原告支付1105477.75元（1206166元-100688.25元）。本院对原告诉讼请求超出1105477.75元的部分，不予支持。 原告要求被告支付违约金254074.50元。商铺租赁合同第十条约定了承租方不按期交付租金的违约责任。被告未按照约定支付租金，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“……。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。……”。被告在庭审时提出违约金过高。按照以上规定，考虑原告实际损失，本院确认被告承担未付租金资金占用期间的利息损失。租赁合同中约定的前三年租金为545664元实为24个月的租金，平均每个月租金为22736元。被告应付原告要求第一年租金为122916元【136416元（22736元×6个月）-13500元】。被告以所欠租金122916元为基数自2016年5月1日按中国人民银行同期贷款利率向被告支付至2019年9月19日期间逾期支付租金时间的利息损失，因2019年利率规定变化，被告应自2019年9月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至租金付清为止。其余年租金被告均未按约定支付租金。被告2017年5月1日应当向原告支付第二年租金204624元（22736元×9个月）；自2017年5月1日起204624元为基数按中国人民银行同期贷款利率向被告支付至2019年9月19日期间逾期支付租金时间的利息损失，自2019年9月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息直至租金付清为止。被告应当自2018年5月1日起向原告支付逾期支付第三年租金204624元的利息，自2019年5月1日起向原告支付第四年租金363777元的利息，利息计算方式与第一年相同。《最高人民法院涉新冠疫情民事指导意见(二)》第一条第五项，关于买卖合同案件的审理中规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。2020年5月1日被告虽未按期支付第五年租金402753元，但2020年1月因始阿勒泰地区针对新冠肺炎疫情采取防控措施，根据该规定在此期间的违约金被告不应承担。要求被告支付违约金超出本院确认的部分，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马红梧于判决生效后二十日内向原告广东太阳石商业策划有限公司支付所欠房屋租金1105477.75元； 二、被告马红梧自2016年5月1日起以第一年租金的122916元为基数；自2017年5月1日起以第二年租金204624元为基数；自2018年5月1日起以第三年租金204624元为基数；自2019年5月1日起以第四年租金363777元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算向原告广东太阳石商业策划有限公司支付至2019年9月19日期间的租金利息损失，自2019年9月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告广东太阳石商业策划有限公司支付以上租金利息损失直至租金全部付清为止； 三、驳回原告广东太阳石商业策划有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18334元，减半收取9167元，由原告广东太阳石商业策划有限公司负担212.50元；被告马红梧负担8954.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  王博 二〇二〇年十月十二日 书记员  彭翔