陕西省西安市中级人民法院     民事判决书         （2020）陕01民终8250号   上诉人（原审原告）：王某某，女，2007年XX月XX日出生，汉族，西安尊德中学学生，住西安市碑林区王妤妃王某某，女，2007 年 2 月 3 日出生，汉族，西安尊德中学学生，住西安市碑林区南郭路三号内 2 户。    法定代理人：王某某1，男，1972年XX月XX日出生，汉族，西安市红会医院医生，住址同上，系王某某之父王栋琪王某某1，男，1972 年 1 月 11 日出生，汉族， 西安市红会医院医生，住址同上，系王妤妃王某某之父。   委托诉讼代理人：李南宾，男，生于1972年3月29日，汉族，西安雨森计算机信息技术有限公司职工，住西安理工大学家属院**楼**，系单位推荐李南宾，男，生于1972年3月29日，汉族，西安雨森计算机信息技术有限公司职工，住西安理工大学家属院32号楼502室，系单位推荐。   被上诉人（原审被告）：陕西佳诚房地产开发有限责任公司，住所地：西安市爱民路 19 号。    法定代表人：杜旭强，该公司董事长。   委托诉讼代理人：冯家勇，陕西联诺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：常晓，陕西联诺律师事务所实习律师。   上诉人王妤妃王某某因与被上诉人陕西佳诚房地产开发有限责任公司（以下简称佳诚公司）房屋预约合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王妤妃王某某上诉请求：1、撤销一审判决中部分判决，依法改判原判第二项的利息，要求按照已交款项为基数按照6%年利率，从2015年4月21日计算至被上诉人实际支付利息和本金之日。2、改判原判第三项最后一款的补偿费应自2015年8月1日至2019年1月31日按照已付款日万分之三计算，2019年2月1日至本判决生效之日按照已付款日万分之一计算。3、撤销原判第四项；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、利息计算有误，上诉人主张以年利率10%自2015年4月21日签订协议并交款开始计算利息至实际给付之日，但原判却按2015年4月至2019年总计10%计算利息，明显违反常理，也远低于银行贷款利率。2、因涉案承诺书载明只有在承诺日期完成拆迁工作，补偿条款才自动失效。因佳诚公司至今未与新城区政府清算，2019年2月新城区政府引进融创地产并拆迁重建，因此2019年2月之前的拆迁工作由佳诚公司负责，因此以2016年2月29日计算补偿费截止日期无依据，应当是2015年8月1日至2019年1月31日按照日万分之三计算补偿款。3、只有拆迁完成，约定的交房时间才有意义。因此原判第四项的违约金应自2019年2月1日计算至判决生效之日。   佳诚公司辩称，请求撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。一、涉案《房号保留协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房买卖合同司法解释》的规定，该协议约定“在双方正式签订后，本协议自行作废”，且约定的款项为房号保留款，并不能说明该协议具有预约性质。就协议目的来讲，双方当事人订立该协议是以实现房产交易为直接目的，而不是以订立商品房买卖合同为目的。因此，涉案协议为商品房买卖合同，因佳诚公司未取得商品房预售许可证而无效。二、一审法院认定证据错误，佳诚公司从未出具“致长安集/幸福说业主承诺”。三、原审不应支持违约金、过渡费以及过高的利息损失。   王妤妃王某某向一审法院提出诉讼请求：1、解除王妤妃王某某与佳诚公司签订的项目房号保留协议；2、退还本金319532元及利息；3、赔偿王妤妃王某某房屋直接经济损失631663元（以实际付款比例51.58%计算，当时购买价5711.02元，面积108.48平米，计算直接经济损失以实际付款额为基础，以现在同地面融创“东方宸院”平均价格17000/平米计算）；4、由于佳诚公司不能执行约定交房，造成王妤妃王某某在外租房过渡，要求佳诚公司支付王妤妃王某某每月2000元过渡费（截止时间2019年12月31日），合计54000元；5、根据佳诚公司承诺，佳诚公司如拆迁不利，向王妤妃王某某赔偿自2015年4月1日至实际收到赔偿款日期，按已付金额日万分之三累计赔偿王妤妃王某某（时间截止2019年1月31日），共计130944元；6、佳诚公司因单方未能履行合约，向王妤妃王某某自2017年10月1日起按已交款每年10%的比例累计赔偿（截止时间2019年12月31日）合计71895元。   一审法院认定事实：2012年4月佳诚公司取得新城区韩南韩北村城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2015年4月20日、4月21日王妤妃王某某分两次向佳诚公司缴纳房款319532元，其中定金20000元。2015年4月21日王妤妃王某某与佳诚公司签订《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》，约定佳诚公司为王妤妃王某某保留“佳诚.长安集”26楼2单元05层04号房，建筑面积108.48平方米（以政府最后核准文件为准），房屋单价为5711.02元；王妤妃王某某以按揭付款方式首付50%支付房号保留款，其余房款由银行提供贷款，总价619532元，王妤妃王某某应缴纳房号保留款319532元。协议签订后王妤妃王某某缴纳定金20000元为房号保留款。协议第四条第2项约定，佳诚公司承诺在交房前取得商品房预售许可证，及时通知王妤妃王某某签署《商品房买卖合同》,在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，佳诚公司应于2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付王妤妃王某某使用。2014年9月22日佳诚公司出具《致佳诚▪长安集业主的承诺》：“一、拆迁问题。1、佳诚地产承诺于2014年12月31日前完成DK5中24#、25#、28#楼影响楼位建设拆迁户的拆迁工作，于2015年1月31日之前完成场地的清除工作。2、如不能在上述承诺日期完成拆迁工作，佳诚地产承诺对已签署《佳诚长安集项目房号保留协议》的业主做出以下补偿：(1)2015年1月1日至1月31日按已付款的日万分之一进行补偿；(2)2015年3月1日至3月31日按已付款的日万分之二进行补偿；(3)自2015年4月1日起，均按已付款的日万分之三进行补偿；3、如按承诺日期完成拆迁工作，以上补偿条款自动失效；二、交房问题。佳诚地产确保于场地清除18个月后交房，即最后确定交付时间为2016年7月31日。如不能按期交房，佳诚地产承诺对已签署《佳诚长安集项目房号保留协议》的业主按以下方式进行补偿：按照原《佳诚长安集项目房号保留协议》确定的交付时间逾期后，甲方按已付款的日万分之一支付逾期交房违约金直至交付为止。三、其他。1、补偿费、逾期交房违约金支付时间为房屋交付手续办理完成后30日内。如最新约定交付时间仍未交付，从约定时间起开始计算的违约金，于次月10日前以银行转账或现金形式支付。以上费用享有前提为业主与佳诚地产关于房屋认购或买卖的关系存续，如业主退房或已退房，则佳诚地产无需承担以上费用；2、如逾期拆迁补偿款产生，《佳诚长安集项目房号保留协议》交付时间顺延。拆迁违约金与交房违约金不可同时享受；3、佳诚地产保证交付给业主质量合格的房屋，在施工过程中有建设工程质量监督单位进行质量监督，房屋质量符合国家相关规范要求，具体以《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书)为标准；4、此承诺与《佳诚长安集项目房号保留协议)具有同等法律效益，如有冲突之处，以此承诺为主。”   2015年10月13日由于项目拆迁工作没有完成，佳诚公司向西安市新城区政府提交《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。佳诚公司至今未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，未通知王妤妃王某某签订房屋买卖合同亦未向王妤妃王某某交房。   一审法院认为，《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》自王妤妃王某某、佳诚公司自签订至今，佳诚公司作为开发商并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。虽然王妤妃王某某、佳诚公司在该协议及附件对交易房屋的单价、总房款、交房时间进行了约定，但对房屋最终的建筑面积、层高、付款方式、付款时间、销售方式、房屋交付使用条件、装饰设备标准承诺、产权登记时间等约定均不明确，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案王妤妃王某某、佳诚公司在上述协议中约定“在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废”且约定的款项为房号保留款，足以说明该协议具有预约性质，王妤妃王某某在签订协议时对佳诚公司未取得商品房预售许可证的事实是明知的。故从协议内容、法律规定以及双方当事人的协议目的来讲，该协议是先于本约订立且以订立本约为合同目的，属于预约合同，是以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。   王妤妃王某某、佳诚公司签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应认定合法有效。该协议对王妤妃王某某、佳诚公司均有法律约束力。《致佳诚▪长安集业主的承诺》对上述协议进行了补充、完善和变更，属于协议的附件与协议有同等法律效力。 2015年10月佳诚公司申请退出该项目，2018年1月经批准佳诚公司退出该项目，既未通知王妤妃王某某签订房屋买卖合同向王妤妃王某某交房，亦未完成拆迁及承诺的场地清除工作，已构成违约。从预约合同目的出发，预约合同是确保本约的订立，现佳诚公司退出项目已经表明佳诚公司不履行预约合同，并且已无签订本约房屋买卖合同的可能性。佳诚公司的违约行为致合同目的不能实现，符合合同法第六十四条规定的合同法定解除条件，王妤妃王某某要求解除《“佳诚、长安集”》依法予以准许，作为该协议的附件《致佳诚▪长安集业主的承诺》亦应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 本案合同的解除，是由于佳诚公司违约引起，王妤妃王某某有权要求佳诚公司恢复原状退回已交款项并对预约合同解除之后的损失做出赔偿。佳诚公司应按王妤妃王某某请求退还所收的房款319532元并支付资金占用期间的利息损失，并应按照合同约定赔偿王妤妃王某某的损失。至于王妤妃王某某要求佳诚公司以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格17000/平米计算，赔偿房屋直接经济损失631663元的诉讼请求，一是没有合同约定，二是预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程，王妤妃王某某主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于预约合同的损失范畴，也不属于因佳诚公司违反预约合同所遭受的实际损失，属于本约合同履行意义上的可得利益损失，故本院依法不予支持。王妤妃王某某要求“由于佳诚公司不能执行约定交房，造成王妤妃王某某在外租房过渡，要求佳诚公司支付王妤妃王某某每月2000元过渡费截止时间2019年12月31日合计54000元”及“佳诚公司因单方未能履行合约，向王妤妃王某某自2017年10月1日起按已交款每年10%的比例累计赔偿截止时间2019年12月31日合计71895元”没有合同依据，王妤妃王某某该诉请本院不予支持。王妤妃王某某主张的违约金应按照《致佳诚▪长安集业主的承诺》约定的逾期交房违约金标准计算。佳诚公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法应视为其放弃诉讼权利。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告王妤妃王某某与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》及合同附件《致佳诚▪长安集业主的承诺》予以解除。二、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告王妤妃王某某退还房款319532元并支付利息损失31953.2元。三、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告王妤妃王某某支付2015年4月1日至2015年7月31日的补偿款11695元；2015年8月1日至2016年2月29日每日万分之三的补偿款（以319532元为基数）。四、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司每日按照319532元的万分之一的标准赔偿原告王妤妃王某某自2017年10月1日至2019年12月31日止违约金。五、驳回原告王妤妃王某某其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费15924元、公告费800元，由被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。（原告已预交，被告随上述款项一并支付给原告16724元）。   本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。   本院认为，王妤妃王某某与佳诚公司签订的涉案《房号保留协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案项目未取得国有土地使用证等五证，从该协议内容及目的来看，应为预约合同。现佳诚公司已退出涉案项目，无法继续履行该协议，构成违约，应依法承担相应的违约责任。王妤妃王某某诉请解除该协议，一审法院予以支持解除该协议及合同附件涉案《承诺》，并无不妥。根据本案一审庭审笔录，王妤妃王某某明确其房款利息按照实际支付房款的10%计算，一审法院按照已付款项319532元判决利息损失31953.2元，并无不妥，王妤妃王某某上诉主张按年利率6%从2015年4月21日计算利息至被上诉人实际给付之日，已超出其一审的诉讼请求范围，不是本案审理内容，因此上诉人该项上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。   关于补偿款问题，2015年4月21日上诉人与被上诉人签订的涉案房号保留协议约定交房时间为2017年9月30日，因此按照《致佳诚长安集业主的承诺》的约定，补偿款应当自2015年4月21日计算至2017年9月30日，按照已付款的日万分之三计算。一审法院关于补偿款的计算有误，本院依法予以纠正。关于违约金计算问题，一审法院根据双方签订的协议及佳诚公司的承诺确定补偿时间节点，结合上诉人的一审诉讼请求依法作出判决，裁量符合合同约定，于法有据，并无不妥。    综上所述，上诉人王妤妃王某某的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：   一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7272号民事判决第一、二、四项；   二、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7272号民事判决第五项；   三、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7272号民事判决第三项为：本判决生效后五日内，陕西佳诚房地产开发有限责任公司向王妤妃王某某支付2015年4月21日至2017年9月30日的补偿款（以319532元为基数按照日万分之三计算）；   四、驳回王妤妃王某某其余诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   一审案件受理费15924元、公告费800元（王妤妃王某某已预交），由陕西佳诚房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费4648元、公告费260元（王妤妃王某某已预交），由王妤妃王某某负担。上述款项于履行本判决时一并给付。   本判决为终审判决。   审判长  唐    洁   审判员  郝    卫   审判员  刘    溪                           二○二○年十月十三日      书 记 员  白    润            1