山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3712号 上诉人（原审原告）：谷志强，男，1981年5月30日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：王雄，北京凯泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东平县华联商贸有限责任公司，住所地：山东省泰安市东平县城龙山大街与西山路交汇处。 法定代表人：张存红，经理。 委托诉讼代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。 上诉人谷志强因与被上诉人东平县华联商贸有限责任公司（以下简称华联商贸）房屋买卖合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2019）鲁0923民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谷志强上诉请求:1、撤销原判，发回重审或查清事实的基础上依法改判被上诉人向上诉人交付位于广平县龙山大街华联国际广场6层归上述人所有使用并办理房屋产权登记手续；2、请求法院判令被上诉人向上诉人支付违约金，以970000元为基数，自2016年12月1日起按日支付至实际交付日止(暂计188180元)；3、请求判令被上诉人向上诉人赔偿损失970000元；4、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误，主要表现的以下几个方面：一、关于签订房屋买卖合同的问题。上诉人与被上诉人已经于2015年9月5日签订了商品房买卖合同，在合同中合同约定被上诉人向上诉人出卖位于泰安市东平县龙山大街华联国际广场6层整层，在合同中双方约定了“房屋的计价方式及价款、付款方式及期限、交付时间和条件”等各项与房屋买卖有关的条款，同时被上诉人承诺在2016年11月30日向上诉人交付该商品房。合同签订以后上诉人按照合同的约定交付了全部的购房款项，但直至上诉人起诉到原审法院，被上诉人也未按照合同约定的时间向上诉人交付房屋并办理房屋登记手续。但在一审中被上诉人向法庭陈诉双方之间没有签订房屋买卖合同，这与客观事实严重不符，上诉人在一审庭审中明显的向法庭提交了包括房屋买卖合同、收据在内的各项证据，用以证明了双方之间已经签订了房屋买卖合同，这是再明显不过的证据，而被上诉人居然声称双方之间没有签订房屋买卖合同，没有买卖关系，这种基本的事实都能被一审法院忽视，属于典型的事实认定不清。二、关于购房收据的性质认定问题。上诉人按照合同约定的购房价款向被上诉人指定的账户支付了购房款，被上诉人也按照给付的金额向上诉人出具了购房收据，在收据中明确载明该款项的用途为“华联国际六层楼”并加盖了被上诉人公司的印章，这份收据明显是与双方所签订的合同相对应的，那么一审法院完全按照被上诉人的答辩意见，随意的更改收据中载明款项的定性，严重的 与客观事实不服，并且还在被申请人未向一审法院提交调取证据的情况下专门收集相关的证据予以支持被上诉人的观点。首先上诉人认为一审法院的这一做法完全是为了偏袒被上诉人，其次，即便是法院调取的这些证据存在所谓的工程款字意，那么这也是案外人与牛恒华之间的陈述，从法律上将他们的之间的约定如何能够约定第三人的行为，他们之间的说法与本案的上诉人由何种的法律关系，上诉人也不可能为案外人的行为来承担败诉的法律后果。三、法院认定的该案为借贷关系的问题。一审法院经过审理认为该案的性质为民间借贷关系，该认定上诉人认为完全为一审主观片面的认定，该认定没有任何事实依据，首先法院通过一份没有上诉人签字的抵押合同来确定上诉人与被上诉人之间存在民间借贷关系在法律层面是无法得到认可的。其次该份抵押合同是否成立、生效一审法院没有基本的判别，在没有上诉人确定的情况下一审法院如何能够确定该抵押合同的符合生效成立的条件。最后法院在没有任何证据的情况下认定被上诉人对牛恒华的账目管理的事实依据没有，完全是根据被上诉人在庭审中陈述，我国民事诉讼法规定判案的基本条件为“认定事实清楚，适用法律正确”，那么一审法院在没有充分的事实依据面前确定为借贷关系完全属于事实认定不清。综上，上诉人认为，一审法院在没有查清客观事实的情况下，枉顾国家法律的规定，径行做出判决，严重损害了上诉人的利益，上诉人特提起上诉，望贵院在查明事实的情况下，支持上诉人的上诉请求，真正实现社会的公平正义。根据山东省高级人民法院于2017年4月10做出的（2017）鲁民终16号民事判决，可以确定案涉的房屋已经归被上诉人所有，那么结合上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，该房屋有完全交付的现实可能性。虽然双方在合同当中约定房屋的购房价款为97万元，被上诉人认为该房屋价款显失公平，根据我国民法通则的相关规定，对这种显失公平的合同，在行使撤销权范围内应当进行撤销。双方签订合同的时间为2015年5月5日，那么行使撤销权的时间已经过期，视为被上诉人对房屋的价款是没有任何争议，被上诉人应当按照合同约定的内容履行其交付的义务。在一审庭审阶段，主审法官多次向上诉人释明，该合同应当确定为无效合同，上诉人的诉求应当进行调整，要求其退还所缴纳的97万元，但最终法院判决的依据并非根据合同无效来进行判决，而是主观的认为双方之间是以虚假的意思表示签订的这个合同，这种认定没有基本的事实依据，没有证据证明双方通过虚假的方式实施了无效的法律行为。所以我们认为一审法院的判决过于主观，请求二审法院支持我方的上诉请求。 华联商贸辩称，一、牛恒华与被上诉人之间系在建房地产转让合同关系的事实非常清楚，双方于2013年6月17日签订转让合同，由于牛恒华迟迟不交全房款，合同被法院判决解除。因此，自2013年6月17日至2017年4月13日判决生效，该涉案楼房整体属于出售给牛恒华期间，在这期间由于该房地产没有过户，对外20多份建设工程施工合同无法更改，只能以被上诉人的名义进行施工，由牛恒华投资，涉案楼房整体归牛恒华控制。第二、上诉人与牛恒华之间系民间借贷关系，事实清楚，牛恒华于2015年5月5日向上诉人借款200万元，并签订抵押合同，将涉案楼房当中的第六层1200平方抵押给上诉人，同日牛恒华将200万元借款当中的97万元，作为工程款打入被上诉人法定代表人张存红账户。因此，该97万元的性质是工程款，生效判决当中关于97万元的叙述也是工程款，而非购房款。第三、2015年9月5日签订商品买卖合同的时候，实际上是抵押到期以后继续抵押的行为。97万元不可能购买购买1200多平的房屋，上诉人对此是明知的。第四、2017年4月13日判决生效后，被上诉人继续保留了涉案整个大楼的所有权，但法院生效判决也认定了2013年6月17日至2017年4月13日期间，牛恒华控制大楼的时候，所有对该楼房的处分行为都是无效的。因此，本案名为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，而实际上是上诉人与牛恒华之间的民间借贷行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。其余答辩意见同一审判决书记载的被上诉人的答辩意见。 谷志强向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告华联商贸向原告交付位于东平县龙山大街华联国际广场6层归原告所有使用并办理房屋产权登记手续；2、请求法院判令被告华联商贸向原告以970，000元为基数自2016年12月1日起按日支付违约金至实际交付日止（暂计188，180元）；3、请求判令被告华联商贸承担本案诉讼费用。后原告谷志强增加诉讼请求：请求判令被告华联商贸向原告谷志强赔偿损失970，000元。 一审法院认定事实：2013年6月17日，被告华联商贸与牛恒华签订《房地产转让合同》，约定被告华联商贸将自建大楼即位于东平县交汇处）的华联国际酒店及大楼建设使用的建设用地使用权转让给牛恒华，上述转让的工程为在建工程并以现状转让，转让价格为4600万元，同时约定转让后由牛恒华负责组织后续施工。后因牛恒华未按照上述房地产转让合同的约定向被告华联商贸支付上述转让费用。2015年11月24日，被告华联商贸向泰安市中级人民法院提起诉讼，请求解除上述房地产转让合同并要求牛恒华赔偿其损失，泰安市中级人民法院于2016年8月31日做出（2015）泰民一初字第68号民事判决书，解除了上述房地产转让合同，并且将坐落于东平县龙山大街027号，项目名称为华联国际酒楼的楼房及相应国有土地使用权判归被告华联商贸保留。（2015）泰民一初字第68号民事判决书涉及本院审理的原告谷志强诉被告华联商贸中的970，000元的事实为：牛恒华提交了970，000元中国工商银行电子银行回单，证明向被告华联商贸支付的涉案工程转让款中包含上述970，000元，被告华联商贸认为在2015年3月11日对账中其双方明确认可牛恒华支付的购楼款项中不包含上述款项，泰安市中级人民法院认为因被告华联商贸陈述继续施工的工程款是以牛恒华支付给被告华联商贸，再由被告华联商贸对外支付的方式进行付款的，但继续施工的工程款与被告华联商贸法定代表人个人之间的借款混合，支付给被告华联商贸的工程款数额未查明等情况，因此泰安市中级人民法院对上述970，000元与其审理的（2015）泰民一初字第68号案件的关联性未予确认。同时，泰安市中级人民法院认为涉案的房地产转让合同已无法继续履行，对合同予以了解除。牛恒华不服泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决书，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年4月13日做出（2017）鲁民终16号民事判决书，驳回了牛恒华的上诉，维持原判。除此之外，被告华联商贸提供的与原告谷志强签订的商品房买卖合同中附有抵押合同以及谷志强商品房买卖合同附件，其中抵押合同记载2015年5月5日牛恒华向谷志强借款，为保证借款合同的全面履行，牛恒华自愿将自己购买的在建的华联国际大楼第6层1200平方抵押给出借方谷志强，抵押期限2015年5月5日至2015年9月5日，抵押合同中有牛恒华的签字以及被告华联商贸的印章，谷志强商品房买卖合同附件中载明2015年10月5日签订的商品买卖合同，商品房款2，000，000元，其中打入华联国际970，000元，作为华联国际工程款，余款1，030，000元打入牛恒华账户，附件中有牛恒华的签字。本院依法调取了被告华联商贸的财务账目以及户主为张存红的借记卡账户历史明细清单，明细账中记载2015年5月5日牛恒华汇入被告华联商贸970，000元，同时借记卡账户历史明细清单中也显示2015年5月5日牛恒华向被告华联商贸的法定代表人张存红的账户汇入970，000元。另外，被告华联商贸的明细账显示2015年9月5日未有款项进入其账户。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。通过当事人提交的证据以及本案审查认定的事实，本院认为被告华联商贸将涉案的自建大楼及大楼建设使用的建设用地使用权转让给牛恒华期间，转让双方未进行手续变更，对内牛恒华将建设资金转向被告华联商贸，对外仍以被告华联商贸的名义进行，并且被告华联商贸为牛恒华进行账目管理，实际由被告华联商贸的法定代表人张存红进行代为管理。原告谷志强与牛恒华之间存在2，000，000元的借贷关系，牛恒华为保证如期还款，将涉案的华联国际酒楼第六层抵押给了原告谷志强。原告谷志强将涉案的970，000元（包含在2，000，000元价款内）直接转向了牛恒华，牛恒华于2015年5月5日将涉案的970，000元转入代管账的张存红账户，因涉案的华联国际酒楼对外仍以被告华联商贸的名义进行并且被告华联商贸代为牛恒华进行账目管理，因此与原告谷志强签订商品房买卖合同的相对方为当时牛恒华管理期间的被告华联商贸而不是牛恒华，并且上述970，000元的收据亦为被告华联商贸的名义向原告谷志强开具的。2015年9月5日出具的实际是2015年5月5日牛恒华打入为牛恒华管理账目的张存红的款项。综上所述，与原告谷志强实际发生交易行为的应当为牛恒华，而非被告华联商贸，同时该行为经本院审判委员会研究应当为名为原告谷志强与被告华联商贸之间的房屋买卖，实为原告谷志强与牛恒华之间的借贷关系。上诉人谷志强与被上诉人华联商贸之间并无真实的房屋买卖的合意，牛恒华于本案被上诉人华联商贸于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》已经被泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决书和山东省高级人民法院（2017）鲁民终16号民事判决书解除，履行合同的基础已经不存在了，现原告谷志强要求被告华联商贸履行合同、交付涉案楼房或赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持，应依法驳回原告谷志强的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决：驳回原告谷志强的诉讼请求。案件受理费4063.60元，由原告谷志强负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2015年9月5日牛恒华书写的收据一份。证明：支付了200万元的购房款。被上诉人质证认为，对真实性有异议，是假的，应该2015年5月5日出具，不是2015年9月5日出具，一审法院一审时释明让上诉人变更案由为民间借贷，追加牛恒华为本案被告，上诉人未变更，并且一审未提交，不是新证据。本院认为上诉人未提交2015年9月5日的银行转款凭证，对该收据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、涉案款项是否是民间借贷法律关系；二、被上诉人是否应协助上诉人办理东平县龙山大街华联国际广场6层的房屋产权登记手续，被上诉人是否应当向上诉人支付违约金及赔偿损失。 关于涉案款项是否是民间借贷法律关系的问题，被上诉人华联商贸将涉案的自建大楼及大楼建设使用的建设用地使用权转让给牛恒华期间，转让双方未进行手续变更，对内牛恒华将建设资金转向被上诉人华联商贸，对外仍以被上诉人华联商贸的名义进行，并且被上诉人华联商贸为牛恒华进行账目管理，实际由被上诉人华联商贸的法定代表人张存红进行代为管理。上诉人谷志强将涉案的970，000元（包含在2，000，000元价款内）直接转向了牛恒华，牛恒华于2015年5月5日将涉案的970，000元转入代管账的张存红账户，因涉案的华联国际酒楼对外仍以被上诉人华联商贸的名义进行并且被上诉人华联商贸代为牛恒华进行账目管理，因此，与上诉人谷志强签订商品房买卖合同的相对方为当时牛恒华管理期间的被上诉人华联商贸而不是牛恒华，并且上述970，000元的收据亦为被上诉人华联商贸的名义向上诉人谷志强开具的。2015年9月5日出具的实际是2015年5月5日牛恒华打入为牛恒华管理账目的张存红的款项。综上所述，与上诉人谷志强实际发生交易行为的应当为牛恒华，而非被上诉人华联商贸。从2015年9月5日牛恒华给二审上诉人提交牛恒华200万元购楼款收据及一审被上诉人提交的房屋买卖合同、抵押合同、谷志强商品房买卖合同附件载明的内容、银行转款流程可以认定上诉人谷志强与牛恒华之间存在200万元的借贷关系，牛恒华为保证如期还款，将涉案的华联国际酒楼第六层抵押给了谷志强，上诉人谷志强与被告华联商贸之间并无真实的房屋买卖的合意，谷志强与被上诉人华联商贸之间的房屋买卖实为谷志强与牛恒华之间的借贷关系，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于被上诉人是否应协助上诉人办理东平县龙山大街华联国际广场6层的房屋产权登记手续，被上诉人是否应当向上诉人支付违约金及赔偿损失的问题，上诉人谷志强与被上诉人华联商贸之间并无真实的房屋买卖的合意，牛恒华与本案被上诉人华联商贸于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》已经被泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决书和山东省高级人民法院（2017）鲁民终16号民事判决书解除，履行合同的基础已经不存在了，上诉人谷志强要求被上诉人华联商贸履行合同、交付涉案楼房或赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，谷志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4063.6元，由谷志强负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年十月二十七日 书记员  苏 倩