江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6449号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京中华中等专业学校，住所地南京市雨花西路**。法定代表人：张勇，该校校长。委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳宇，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京一方人家餐饮有限公司，住，住所地南京市雨花台区铁心桥街道宁丹路**/div>法定代表人：唐献成，总经理。委托诉讼代理人：张峰，江苏华旦天左律师事务所律师。上诉人南京中华中等专业学校（以下简称中华中专学校）与被上诉人南京一方人家餐饮有限公司（以下简称一方人家公司）合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中华中专学校上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判双方之间的协议及补充协议于2020年3月20日起解除；2、驳回被上诉人的全部反诉请求；3、重新确定鉴定费的负担。事实和理由：1.中华中专学校虽然于2018年5月23日及2018年6月15日给一方人家公司负责人唐献成发送通知，要求终止合同，但一方人家公司一直没有与中华中专学校办理房屋移交手续，直至2020年3月20日才通知学校，到学校办理移交手续。因此，一审法院判决双方之间的合同于2018年4月1日起解除是不正确的。2.上诉人认为应当以被上诉人交还案涉房屋钥匙的时间作为解除协议的时间。被上诉人的投入食堂建设成本733998.8元，其经营过程中可能投入装修成本，该装修成本系在被上诉人将房屋转租之后产生，故是否由被上诉人实际支付并不明确，即使系由被上诉人支出，该装修成本经鉴定后的残余价值仅为168500元。然而被上诉人在案涉房屋内实际经营7年之久，其应当获得的利益已经能基本弥补其损失。被上诉人经营过程中长期处于亏损状态，这恰恰证明鉴定所得的市场租金并不一定能完全转化为被上诉人的可得利益。3.一审法院判定由中华中专学校负担40000元鉴定费，由一方人家公司负担10000元鉴定费，也有失公平。一方人家公司辩称，被上诉人在接到上诉人通知后，就主动关门歇业，为合同解除扫清的障碍。上诉人在赔偿数额上从未与被上诉人进行充分协商。一审法院综合双方当事人的过错程度，兼顾公平原则，认定2018年4月1日为合同解除日，并酌定被上诉人的损失，合理合法，应予维持。上诉人单方擅自终止合同，免责的事由不能成立。案涉房屋为临街门面房，一直以来用于餐饮经营，鉴定评估报告认定案涉房屋为商业用房，双方并无争议。一审判决依据双方责任比例划分鉴定费用承担比例并无不当，应当予以维持。被上诉人接受房屋后进行了两次装修，前后一起大概花费100多万，增加了房屋的价值。中华中专学校向一审法院起诉请求：1.确认中华中专学校、一方人家公司之间于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》无效；2.一方人家公司结清案涉房屋截止实际搬离之日的水电燃气费用共计2980元；3.诉讼费用由一方人家公司承担。一方人家公司向一审法院提出反诉请求：1.确认一方人家公司、中华中专学校于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》于2018年4月1日起解除；2.中华中专学校赔偿一方人家公司装修残值168500元（经评估）以及因违约造成的经济损失2187691元（2018年4月1日至2026年1月31日共计2862天，租金标准经评估为1.59元/天，经济损失即为480.75㎡×1.59元/天·㎡×2862天），合计2356191元；3.本案诉讼费用由中华中专学校承担。一审法院认定事实：2010年4月27日，中华中专学校与一方人家公司的法定代表人唐献成签订《租赁协议》，约定唐献成承租中华中专学校场地经营学生食堂、小卖部和饭店；唐献成垫资购置所有经营设备、进行经营场所的室内装修；中华中专学校负责建设工程所有建设手续和对外各部门协调工作，唐献成负责垫资在中华中专学校指定位置按照中华中专学校要求建设学生食堂，房屋产权归中华中专学校所有；建设学生食堂、所有经营设备、经营场所室内装修的最终垫资额以得到双方认可并经中华中专学校指定审计单位审计确认的数额为准；唐献成每年向中华中专学校交纳租金50000元，唐献成所有垫资并经审计核准的费用作为冲抵租金费用，租金期限以租金累计总额达到经审计核准的垫资费用为准。协议签订后，双方依约履行。2011年9月29日的《工程结算审定单》载明，一方人家公司为食堂改造及食堂零星改造审定价共计733998.82元。2012年10月26日，中华中专学校、一方人家公司签订《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》，约定经营项目同上；所有经营设备由一方人家公司筹资购置，设备的所有权和处置权归一方人家公司所有；经营场所的室内装修由一方人家公司负责实施，如遇中途拆迁，此投资费用与中华中专学校无关，但中华中专学校在同等条件下要优先安排一方人家公司经营校内食堂；中华中专学校负责建设工程所有建设手续和对外各部门协调工作，一方人家公司负责筹资在中华中专学校指定位置按照中华中专学校要求建设学生食堂，房屋产权归中华中专学校所有，最终投资额以得到双方认可并经中华中专学校指定审计单位审计确认的数额为准；一方人家公司因前期食堂建设及室内装饰投资，根据一方人家公司投资金额（经审计核准的费用为733998.2元），中华中专学校将食堂无偿给一方人家公司使用，使用年限为15年（2011年2月至2026年1月），使用期间，一方人家公司按约向中华中专学校缴纳水、电、气费用；如遇政策调整或不可抗拒的因素使合同无法履行，双方协商解决由此造成的经济损失赔偿。协议签订前后，一方人家公司已依约在中华中专学校校内进行经营，场地即为中华中专学校提供的临街二层楼房（近500平方米，用作酒店）、一方人家公司新盖的学生食堂两处。2013年8月22日，中华中专学校再与一方人家公司签订《南京中华中等专业学校将军山校区食堂补充协议》，约定一方人家公司将经营期内新建的学生食堂还给中华中专学校，由中华中专学校负责安排人员独立经营学生食堂；中华中专学校一次性返还一方人家公司食堂投资建设并经审计部门核准后作为食堂经营剩余租期租金总额的60%即375000元；一方人家公司将前期经营过程中添置的必须设备一次性转让给中华中专学校，折合120000元。使用权限内的剩余场所，按照《南京中华中等专业学校（将军山校区）食堂协议》中相关要求执行。双方依约履行，一方人家公司退还食堂，亦收到退还款项，继续经营中华中专学校提供的临街二层楼房。另，中华中专学校、一方人家公司还于2013年4月17日签订《南京中华中等专业学校（将军山区）学生食堂合作经营协议补充协议》，约定在不超范围经营、服从中华中专学校统一管理、遵守中华中专学校有关管理制度等前提下，一方人家公司可自主寻求合作经营单位；一方人家公司合作经营单位所产生的水电费要按月由中华中专学校收取，一方人家公司有义务积极配合中华中专学校做好此项工作，否则中华中专学校有权停止给一方人家公司合作经营单位提供水电，其所产生的一切损失及责任由一方人家公司承担等。2015年11月14日，一方人家公司与案外人余登勇签订《房屋租赁合同》，将中华中专学校提供的临街二层楼房转租给余登勇做餐饮使用，租期从2015年11月29日至2018年11月28日止，前两年每年租金为200000元，2017年11月29日至2018年11月28日年租金上涨8%，即年租金216000元。后案外人余登勇在此进行餐饮业务，水、电等费用由中华中专学校直接向余登勇收取。2018年3月22日，中国（南京）软件谷管理委员会战略发展局下发《关于南京中华中等专业学校改扩建项目可行性研究报告的批复》（谷发展项字[2018]1号），载明南京市雨花台区教育局实施南京中华中等专业学校改扩建项目是可行的，接文后请即深化相关工作等；涉及校区内前二楼房屋（即案涉房屋）的改扩建项目目前已有单位中标。为此，中华中专学校陈述南京市雨花台区教育局系自己的主管单位，此次改扩建构成不可抗力。一方人家公司则认为此次改扩建项目由中华中专学校上级主管单位申请引起，中华中专学校不继续履行双方之间的协议系违约行为。2018年4月19日，中华中专学校向一方人家公司发出《关于因学校改扩建提前终止〈学生食堂合作经营协议〉的通知》，载明因中国（南京）软件谷管理委员会战略发展局下达批复同意中华中专学校实施校区改扩建项目，2010年4月27日、2012年10月26日、2013年8月22日签订的三份协议从通知之日起终止履行；一方人家公司自接到通知之日起十日内，将租赁房屋内的物品清空等。一审庭审中，双方均认可一方人家公司自2018年4月1日起因接到中华中专学校口头通知起即关门停业，案外人余登勇已搬离，但一方人家公司仍占有该房屋。2018年6月15日，中华中专学校再次向一方人家公司发出《通知》，载明截止到2018年5月31日，一方人家公司用于支付房租的投资建房款尚余149011元（2018年6月1日至2026年1月31日预支的房租金），一方人家公司办完移交手续后，中华中专学校将一次性付清预支的房租金，如一方人家公司延迟，中华中专学校将逐月递扣租金等。一方人家公司未予认可，继续占有房屋。一审法院审理过程中，一方人家公司于2020年3月20日向中华中专学校交付房屋，中华中专学校同时出具收条，表明收到一方人家公司交付的房屋钥匙两把。一方人家公司提交中华中专学校所占土地的土地使用权证、关于扩建铁心桥中学教学楼报告的批复（雨计经项[1997]29号）、1997年及1999年建筑执照申请表、等证据，欲证明案涉房屋所占土地虽仅有土地使用权证，但系在《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》出台前建设，在土地证上已有显示，不应当认定为违法建筑，双方之间所有协议有效；中华中专学校认可上述证据的真实性，但表示案涉房屋建设时间不清楚，也没有建筑工程规划许可证，相关合同应为无效。另，中华中专学校亦举证余登勇的“承诺”一份，欲证明余登勇承诺2017年5月2日将欠中华中专学校的水电费2980元付清，案外人贾林芝作为证明人签名，故在余登勇不承担水电费的情况下，应由一方人家公司承担；一方人家公司认可贾林芝是法定代表人唐献成的妻子，但不认可该证据的真实性，且认为根据协议约定一方人家公司合作经营单位所产生的水、电费要按月由中华中专学校收取，中华中专学校应向余登勇自行收取水电费。经中华中专学校申请，江苏苏地行土地房产评估有限公司进行鉴定，出具的《资产评估报告》载明案涉房屋装修在2018年4月19日的评估价值为168500元，产生鉴定费20000元，由中华中专学校预交；经一方人家公司申请，江苏苏地行土地房产评估有限公司再进行鉴定，出具的《房地产估价报告》载明估价对象商业用房（评估总建筑面积为480.75㎡）在2019年8月6日的市场租金评估为1.59元/天·㎡，产生鉴定费30000元，由一方人家公司预交；中华中专学校、一方人家公司对上述评估报告的真实性、合法性予以认可，但中华中专学校认为将案涉房屋作为商业用房评估市场租金，使用的标准偏高。上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁协议》、《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》、《南京中华中等专业学校将军山校区食堂补充协议》、《南京中华中等专业学校（将军山区）学生食堂合作经营协议补充协议》、收条(落款时间2015年1月5日)、与余登勇的《房屋租赁合同》、《关于南京中华中等专业学校改扩建项目可行性研究报告的批复》、《中标通知书》、《关于因学校改扩建提前终止〈学生食堂合作经营协议〉的通知》、搬离《通知》、收条（落款时间2020年3月20日）、《资产评估报告》、土地使用权证、南京市雨花台区计划经济委员会关于扩建铁心桥中学教学楼报告的批复、建筑执照申请表（1997年5月27日收件）、建筑执照申请表（1999年2月20日收件）、不动产登记资料查询结果等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，中华中专学校、一方人家公司于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及于2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》系双方真实意思表示，协议涉及房屋的土地使用权人为中华中专学校的上级主管部门即南京市雨花台区教育局，案涉房屋在1998年颁发的土地使用权证图纸中即存在，可以证明案涉房屋已经主管部门批准建设，双方之间的协议应认定为有效，中华中专学校主张无效，一审法院不予支持。合同履行期间，中华中专学校明确表示不履行主要义务，致使合同的目的不能实现，一方人家公司要求解除合同，一审法院予以支持，因双方均认可2018年4月1日起因中华中专学校的口头通知，一方人家公司实际停业，故应认定自2018年4月1日起已解除。依法成立的合同具有法律约束力,未按约履行的当事人应当承担违约责任。本案中，中华中专学校因上级部门申请改扩建案涉房屋，通知一方人家公司停止履行双方之间的协议，系违约行为，应当依法赔偿一方人家公司合同未履行期间的利益损失。一审法院考虑一方人家公司于2020年3月20日才将案涉房屋交还中华中专学校，亦结合一方人家公司已付出的装修成本、后续租金成本，在后续履行期间将付出的各项如人力、房屋维修、税费支出等成本，遭遇不可抗力等经营风险，再考虑房屋虽为临街门面房，但确系属于教育用地内的房屋，故一审法院酌定打折计算损失，即2020年3月20日至2026年1月31日的损失为982855.88元（480.75㎡×2143天×1.59元/天·㎡×60%），2018年4月1日至2020年3月19日仍占有案涉房屋期间再次打折为164879.46元（480.75㎡×719天×1.59元/天·㎡×30%），损失共计1147735.34元。装修残值作为一方人家公司应付出的成本已在上述损失计算中分摊，一方人家公司要求中华中专学校赔偿装修残值损失168500元，一审法院不再予以支持。另，根据双方约定，中华中专学校应当自行向案外人余登勇收取水电费，故中华中专学校要求一方人家公司承担，不具有事实和法律的依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京中华中等专业学校与南京一方人家餐饮有限公司于2012年10月26日签订的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及2013年8月22日签订的《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》于2018年4月1日起解除；二、南京中华中等专业学校自本判决生效之日起二十日内赔偿南京一方人家餐饮有限公司损失共计1147735.34元；三、驳回南京中华中等专业学校的全部诉讼请求；四、驳回南京一方人家餐饮有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费160元（中华中专学校已预缴），由南京中华中等专业学校负担；本案反诉受理费12150元（已减半，一方人家公司已预缴），由南京一方人家餐饮有限公司负担5918元，由南京中华中等专业学校负担4232元；鉴定费50000元，由南京中华中等专业学校负担40000元，由南京一方人家餐饮有限公司公司负担10000元。双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，中华中专学校与一方人家公司之间的《南京中华中等专业学校（将军山校区）学生食堂合作经营协议》及《南京中华中等专业学校将军山校区补充协议》不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定诚信履行。合同履行过程中，中华中专学校要求终止履行合同、一方人家公司腾空房屋，致使一方人家公司合同目的不能实现，一方人家公司要求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。在收到中华中专学校的口头通知后，一方人家公司自2018年4月1日起实际停业，故一审法院认定双方之间的合同自2018年4月1日起解除，有事实与法律依据。中华中专学校主张合同自双方办理交接手续时解除，于法无据，本院不予采信。中华中专学校行为构成违约，应当承担违约责任。一审法院在考虑租赁房屋的性质及租赁过程的实际情况下，根据鉴定结论，酌定中华中专学校赔偿一方人家公司损失1147735.34元，有事实与法律依据。一审判决依据本案纠纷的起因及本案审理的实际情况，判决中华中专学校承担40000元鉴定费、一方人家公司承担10000元鉴定费，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15130元，由上诉人南京中华中等专业学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 旭 东审 判 员 马  帅审 判 员 郑  慧二〇二〇年十月九日法官助理 吴伯庙书 记 员 戴  苗