河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12254号上诉人（原审原告）：北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路和第二十五大街交汇处联东U谷招商中心。负责人：李官平，系公司经理。委托诉讼代理人：李夫彬，该公司员工。委托诉讼代理人：丁永良，该公司员工。被上诉人（原审被告）：河南省三禾电气有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路第二十五大街国际企业港**楼。法定代表人：省云杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。上诉人北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司（以下简称联东物业）因与被上诉人河南省三禾电气有限公司（以下简称三禾电气）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。联东物业上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院(2020)豫0104民初1131号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定物业费的起算时间为2018年3月31日，属于事实认定错误。物业费的起算时间，应当以被上诉人实际入住案涉房屋的日期（2017年5月1日）为起算日。因案涉房屋的交付属于提前交付（应被上诉的请求），上诉人在一审中提供的证据之2017年5月份起至2018年3月份的水费、电费“收费通知单”、发票、银行业务回单，不仅可以证明上诉人实际入住并占有使用案涉房屋的日期为2017年5月1日，而且也可以证明上诉人自2017年5月1日起已经开始为被上诉人提供了物业服务。一审法院仅仅以没有入住通知书以及与本案毫无关联的《物业服务合同书》就确定物业管理费的起算日以2018年3月31日为准，明显缺乏事实依据，且与被上诉人一审中提交的证据相违背。其中，被上诉人提交的证据之第六组证据之“关于要求物业公司降低收费、增强服务意识的业主联名信”中的被上诉自认的事实“自2016年10月份起，北京联东实业有限公司与物业公司陆续办理一批次入住手续，收取自2016年11月1日以来的各项费用”矛盾。二、一审法院认定被上诉人的案涉厂房属于整栋购买，按照1.8元／平方米／月（整栋）计算物业费，属于事实认定错误。被上诉人与郑州联东实业有限公司签署了5份独立的销售合同，应视为分层购买，应按照分层物业费标准1.98元／平方米／月计算物业费。根据被上诉人与郑州联东实业有限公司签署的《楼宇销售合同》附件六、上诉人与郑州联东实业有限公司签署的《物业管理委托合同》第二十条：（1）物业费的收费标准为：1.8元／平方米／月（整栋）,1.98元／平方米／月（分层），被上诉人与郑州联东实业有限公司签署了5份独立的《楼宇销售合同》，应视为分层销售，因此，物业费的收费标准为1.98元／平方米／月；三、一审法院以被上诉人提交的垃圾清运费发票、保安、保洁费用明细及发票、购买灭火器及标牌票据等，就认定上诉人在提供物业服务内容在公共部位的日常维修、养护、管理、秩序维护等方面存在一定瑕疵，属于事实认定错误。首先，因通过该票据，根本无法确认票据支出的费用是用于案涉房屋，更无法证明是用于案涉房屋所在园区的公共区域，更无法证明上诉人的物业服务存在瑕疵。其次，上诉人在庭审中明确表示，假如票据是真实的，也应是被上诉人对自己专有区域进行的支出，而不是对公共区域进行的服务支出。再次，被上诉人是否支出上述费用与上诉人的物业服务是否存在瑕疵之间没有必然的关联，不能以被上诉人是否支出上述费用来证明上诉人的物业服务是否存在瑕疵。如果按照一审法院的逻辑，业主后期都可以仿照此做法不缴纳物业费，只需要委托外部公司进行保洁、保安等服务，支付一小部分费用，就可以要求法院确认物业公司服务存在瑕疵，要求降低收费标准，而一审法院的逻辑明显违背常理，荒谬至极。四、一审法院以物业服务存在瑕疵为由酌定物业费收费标准按照原标准的50％收取，缺乏事实和法律依据，属于滥用自由裁量权。一审法院在没有查明上诉人提供的物业服务是否存在问题的情况下，就酌定物业费收费标准按照原标准的50％收取，是明显滥用自由裁量权的表现，该酌定没有任何法律法规依据，也显失公平，极大损害上诉人的合法权益。五、被上诉人恶意拖欠物业费的行为，从根本上损害了物业公司及其它业主的合法权益，使上诉人受到了经济损失，被上诉人理应支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人三禾电气辩称：一、本案和一般的物业服务合同纠纷不同，开发商郑州联东实业有限公司（以下简称“联东实业公司”）同意三禾电气公司可以就物业服务、物业费等内容与物业公司进行商谈，以最终的物业服务合同内容为准。1、三禾电气公司系通过招商引资的方式进入园区，联东实业公司在出售房产时，通过《补充协议书》的方式将楼宇销售合同第12条“物业服务”约定内容，变更为“以最终签订的物业服务合同文本为准”。全工业园区80多家业主，仅有三禾电气公司一家和联东实业公司在签订《楼宇销售合同》时，对物业服务条款通过补充协议的方式进行了上述变更。2、截止目前，三禾电气公司与联东物业未就物业服务的相关内容达成一致，双方至今未签订《物业服务合同》。二、一审查明，联东物业从未对三禾电气所购整栋大楼的室内及大楼前后区域提供任何的物业服务。三禾电气公司提交的支出费用证据证明，三禾电气所购房产从2018年3月交房后，日常的垃圾清运、保洁、保安、电梯维护、购买消防器材等费用，都是三禾电气公司自行支付，甚至连屋顶开裂漏水，都是三禾电气公司自费维修。而依据联东物业提交的《物业服务委托合同》第二章第三条、第四条、第八条约定，除了公用绿地、共用设施设备等维护外，业主所购房屋各楼层所涉及的共用部位的楼梯间、走廊通道、门厅、楼内消防设施设备、电梯、房屋共用部位的清洁、垃圾清运都属于物业公司应提供的服务范围。但联东物业公司并未提供上述服务内容。三、联东物业的上诉请求不应得到支持，一审判决应予维持。1、合同约定的交房时间及实际交房时间均为2018年3月，联东物业公司提交三禾电气公司2017年5月-7月预存水电费的票据，据此认为三禾电气公司从2017年5月就应交纳物业费，该诉求不应得到支持。三禾电气所购楼房一、二、三层为工业厂房，一层高达到了7.9米，楼宇主体封顶后，三禾公司需预埋符合工业所用的电线、行吊等设备设施，预埋时会按照开发商的整体施工进度进行施工，按照联东实业公司的要求预存电费产生费用；此时该栋楼还未竣工验收，仅是主体封顶也不具备使用的基本条件；三禾电气所购楼宇为园区二期，按照与开发商签订的《楼宇销售合同》约定的交房时间为2018年3月31日前，事实上向二期业主交房的时间也是在该日期内，部分业主出具的证明也可证实该事实；通常情况下，向业主交房时，都会有双方的交房资料，联东物业为了多要物业费故意不向法庭提供。2、三禾电气购买了39号楼的整栋房产是客观事实。三禾电气所购的园区39号楼层高共五层，均为三禾电气公司购买，只是按照开发商的要求，分层签订了《楼宇销售合同》，从三禾电气与联东实业公司签订的《楼宇销售合同》补充协议“鉴于部分”也可确认该事实。补充协议鉴于部分表述：三禾电气所购西区39号楼，总面积为7173.36平方米，总价款人民币26657642元。该面积就是整栋大楼的面积。事实上，全园区整栋购买的业主，全都是分层与开发商签订合同，这也是应开发商的要求和与其他购买整栋楼宇的业主保持一致。联东物业公司在物业费的计取上，都是按照整栋的标准计取。3、一审判决三禾电气应按照1.8元/平方米的50%向联东物业交纳物业费，三禾电气认为判决其承担的比例过高，但为了息诉及后期的继续合作才未提起上诉。按照权利义务相一致的原则，联东物业未对三禾电气所购楼宇提供服务，三禾电气理应不交纳物业费。4、联东物业主张的滞纳金没有依据。联东物业和三禾电气公司之间对物业费是否交纳，交纳标准等并未协商好签订合同。只有双方对交费标准达成一致或者终审判决生效后，三禾电气公司仍然不交纳或逾期交纳时，才会产生逾期交纳的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果虽对三禾电气不太公平，但为了息诉及后期的继续合作，三禾电气也同意按此履行。故联东物业的上诉请求应依法驳回，维持原审判决。联东物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费454504.09元，欠费期间为：2017年5月1日至2019年12月31日；2、请求被告支付逾期缴纳物业费的违约金502539.49元（按应缴未缴物业费等费用的千分之三每日计算，暂计至2018年8月31日，实际计算至付款之日）；3、以上费用合计957043.58元；4、本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月25日，被告三禾电气（乙方）与郑州联东实业有限公司（甲方）签订了五份楼宇销售合同，被告三禾电气购买了郑州联东实业有限公司位于航海东路北、经开第二十五大街西联东U谷·郑州经开国际企业港第一期西区39号楼1至5层房屋，该39号楼建筑层数为5层，预测每层建筑面积1439.92平方米。合同中载明物业服务的约定：第一条项目建设依据……,现暂定名为【联东U谷.郑州经开国际企业港项目(一期)项目】;……第七条交付及交接手续，甲方应于2018年3月31日前将该楼宇交付乙方使用，若乙方未能付清到期应付款项的，甲方有权顺延交付时间且不承担逾期交房的责任；……第十二条物业服务，甲方（郑州联东实业有限公司）依法选聘的物业服务企业为：北京联东国际物业管理有限公司，物业服务合同及临时管理规约详见本合同附件。物业服务收费价格为1.98元/平方米·月（建筑面积）。乙方（三禾电气）已详细阅读附件中有关物业服务合同及临时管理规约的全部内容，同意遵守临时管理规约的各项规定。如遇价格调整，则按最新标准执行。……。后被告三禾电气与郑州联东实业有限公司于当天签订了补充协议，补充协议约定：双方就原合同即《联东【U谷.郑州经开国际企业港】楼宇销售合同》的第十二条及第十六条约定作出变更。原合同第十二条载明：“鉴于双方拟签订了我公司郑州经开国际企业港第一期东区39号楼，总面积为7173.36平方米，总价款人民币26657642元。甲方依法选聘的物业服务企业为北京联东国际物业管理有限公司，物业服务合同及临时管理规约详见本合同附件。物业服务收费价格为1.98元/月/平方米（建筑面积）。乙方已详细阅读附件中有关物业服务合同及临时管理规约的全部内容，同意遵守临时管理规约的各项规定。如遇价格调整，则按最新标准执行。”现经双方一致同意将原合同第十二条变更为：“乙方已详细阅读附件中有关物业服务合同（以双方最终签订的文本为准）及临时管理规约的全部内容，同意遵守临时管理规约的各项规定。如遇价格调整，则按最新标准执行。”另查明，由原告提交的2018年初，原告联东物业陆续与该郑州经开国际企业港的业主签订了物业服务合同书，该合同书载明：物业管理服务质量，一、房屋外观……二、设备运行，制订设备安全运行制度、岗位责任制度、定期巡回检查测试及监督制度以及维修保养……。四、环境卫生、环境卫生管理制度完善并落实，清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，生活垃圾日产日清，定期进行卫生消毒；……八、消防管理,消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用，消防设备保养到位，消防预案齐全；……。合同书亦约定了物业费标准：一、物业服务费用标准：1、标准框架厂房物业费（整栋）1.8元/平方米/月；2、标准框架厂房物业费（分层）1.98元/平方米/月;二、物业管理服务费收取按《客户入住通知书》上告知的入住时间开始计收物业管理服务费：第一期物业管理服务费缴费区间自2018年3月31日至2018年9月30日……。因被告与郑州联东实业有限公司签订的补充协议中载明有关物业服务合同（以双方最终签订的文本为准），所以原、被告至今尚未签署物业服务合同书。一审法院认为，原、被告签订的《楼宇销售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按约提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。根据庭审查明，被告与郑州联东实业有限公司签订的《补充协议》变更了《楼宇销售合同》的第十二条，补充协议约定有关物业服务合同以双方最终签订的文本为准，在此期间内，原、被告双方因对物业费收费标准未达成一致意见，至今未签订《物业服务合同书》。关于物业服务费的起算时间，原告提交收费通知单、发票、银行回单等证据证明被告自2017年5月1日开始使用房屋，因此物业费应自该时间起算，被告辩称根据合同约定被告系2018年3月31日收房，物业费应自2018年3月31日起计算。经庭审查明，原、被告签订的《楼宇销售合同》约定，郑州联东实业有限公司应于2018年3月31日前将该楼宇交付被告使用，结合原告提交的《物业服务合同书》载明物业管理服务费收取按《客户入住通知书》上告知的入住时间开始计收物业管理服务费：第一期物业管理服务费缴费区间自2018年3月31日至2018年9月30日。庭审中，双方均未提交《客户入住通知书》，原告虽提交了收费通知单、发票、银行回单等，但不能充分证明其已经开始提供了物业服务，根据《楼宇销售合同》及《物业服务合同书》约定的时间，故物业服务费的起算时间应按照约定从2018年3月31日起计算。关于物业服务费的标准，被告提交的《楼宇销售合同》能够证实其购买了39号楼1至5层房屋系整栋楼宇，根据原告提交的《物业服务合同书》载明的收费标准，标准框架厂房物业费（整栋）1.8元/平方米/月。关于计收物业服务费的面积，根据双方签订的《补充协议》显示，被告购买的涉案房屋总面积为7173.36平方米。庭审中，被告提交垃圾清运费发票、保安、保洁费用明细及发票、购买灭火器及标牌票据等，原告在质证表示对证据的真实性无异议，故原告针对该栋楼宇所提供的物业服务内容在公共部位的日常维修、养护、管理、秩序维护等方面存在一定瑕疵，故应对物业服务费予以适当扣减，该院酌定物业服务费按照原标准的50%收取为宜。根据上述物业服务费的收费时间、收费标准和收费面积，经计算被告应向原告支付自2018年3月31日至2019年12月31日的物业服务费共计135576.50元，原告超出该范围的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，原告未提交充分证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下:一、被告河南省三禾电气有限公司于判决生效之日起十日内向原告北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司支付自2018年3月31日至2019年12月31日的物业费共计135576.50元；二、驳回原告北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13370元，由原告北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司负担9270元，被告河南省三禾电气有限公司负担4100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2016年7月25日三禾电气与郑州联东实业有限公司签订五份楼宇销售合同，三禾电气购买了郑州联东实业有限公司位于郑州市航海东路北、经开第二十五大街西联东U谷·郑州经开国际企业港第一期西区39号楼1至5层房屋。同日，三禾电气与郑州联东实业有限公司又签订《补充协议》，将原合同第十二条变更为：“乙方已详细阅读附件中有关物业服务合同（以双方最终签订的文本为准）及临时管理规约的全部内容，同意遵守临时管理规约的各项规定。如遇价格调整，则按最新标准执行。”但是，三禾电气与联东物业因对物业服务范围及物业收费标准未达成一致意见，至今并未签订《物业服务合同书》。2016年8月20日郑州联东实业有限公司与联东物业之间签订的《物业管理委托合同》中委托管理事项约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；共用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。根据案涉《物业管理委托合同》约定的内容，结合三禾电气提交的垃圾清运费发票、保安、保洁费用明细及发票、购买灭火器及标牌票据等证据，可以认定联东物业对该栋楼宇所提供的物业服务内容在公共部位的日常维修、养护、管理、秩序维护等方面存在一定瑕疵，一审法院对物业服务费予以适当扣减，酌定物业服务费按照原标准的50%收取，处理并无不当。根据案涉《楼宇销售合同》约定的2018年3月31日交付房屋的时间，并结合联东物业提交的《物业服务合同书》所载明物业管理服务费收取按《客户入住通知书》上告知的入住时间开始计收物业管理服务费的相关内容，物业服务费的起算时间应从2018年3月31日起计算。联东物业并未提供涉案房屋交付资料证明其主张，其提供的证据不足以证明三禾电气实际入住并接受物业服务的时间，故联东物业主张2017年5月1日为物业服务费的起算时间，本院不予采信。三禾电气提交的五份《楼宇销售合同》足以证明其购买的是39号楼1至5层房屋的整栋楼宇，根据联东物业提交的《物业服务合同书》载明的收费标准，框架厂房物业费（整栋）1.8元/平方米/月，一审法院认定该物业费标准并无不当。联东物业主张三禾电气应支付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，联东物业的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13370元，由北京联东物业管理股份有限公司郑州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二〇年十月二十六日书记员 田宇恒