广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2136号原告（反诉被告）：冯火生，男，1970年12月15日出生，汉族，住广东省阳西县**************，公民身份号码：441************010。被告（反诉原告）：梁华东，男，1978年10月17日出生，汉族，住广东省廉江市吉水县**********，公民身份号码：440************617。委托诉讼代理人：梁雪榆，广东荣耀律师事务所律师。第三人：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先永，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冼宗民，男，该公司员工。原告冯火生诉被告梁华东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法追加阳江市粤丰投资有限公司（以下简称粤丰公司）为第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯火生，被告梁华东的委托诉讼代理人梁雪榆，第三人粤丰公司的委托诉讼代理人冼宗民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯火生向本院提出诉讼请求:判令被告立即支付债权转让合同价款167106元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至还清款时止）。事实和理由：本案属于债权转让合同纠纷。本案涉及的G333号房屋是梁华东自己挑选的，梁华东选定G333号房屋后，即同时与冯火生签订《协议书》，与开发商粤丰公司确认置业计划表，签订《认筹意向书》，预付G333号房屋办证费，粤丰公司同时出具认筹意向金467106元收据给梁华东。而此前，冯火生只享有对粤丰公司的债权，对粤丰公司在建G333号房屋不享有权利。这证明了梁华东与冯火生签订的《协议书》的性质属债权转让协议，该债权转让协议的达成是先由梁华东与粤丰公司商量好以G333号房屋实现债权再与冯火生签订的。而《协议书》、《置业计划表》、《认筹意向书》、认筹意向金收据、办证费收据则证明了以下法律事实：冯火生与粤丰公司存在债权债务关系，粤丰公司欠冯火生工程款，粤丰公司同意以建成后的粤丰广场相应价值的房屋清偿欠冯火生对应粤丰公司的467103元债权，同意该债权由粤丰公司以物（房屋）履行，履行时间待定。冯火生已将债权转让的事实通知粤丰公司，粤丰公司同意直接向梁华东履行债务，方式是以在建房清偿债务。梁华东选择并经粤丰公司同意以G333号房屋清偿债权，履行的时间是粤丰广场商业09号楼公开发售时。显而易见，根据《中华人民共和国合同法》第79条、80条的规定，本案是债权转让合同纠纷。被告梁华东辩称，1.本案为房屋买卖合同纠纷，冯火生以本案属于债权转让纠纷要求梁华东支付款项没有事实和法律依据。冯火生原审以房屋买卖合同纠纷为案由起诉，在起诉状中也是确认“被告梁华东在2018年3月向原告冯火生购买坐落于阳西县粤丰广场商业09号楼G333房”，并主张本案是房屋买卖合同纠纷，要求梁华东支付购房款，这属于冯火生自认的事实，冯火生在原审第一次开庭时完全没有提到有所谓债权转让的情形，证明了双方签订本案协议书转让的标的是涉案房屋，并非债权。本案中，也没有任何证据证明冯火生对粤丰公司享有债权转让给梁华东。梁华东与冯火生签订的《协议书》标的物是粤丰广场商业09号楼G333房，并且注明是冯火生的工程款抵顶房，标的物明确是特定位置的房产，收据中也明确梁华东所支付的13万元性质为购房款，协议书的目的在于取得约定房产的所有权，而非债权。因此，本案为房屋买卖合同纠纷，冯火生主张本案为债权转让纠纷没有事实和法律依据。2.冯火生在未取得粤丰广场商业09号楼G333房所有权的情况下出售给梁华东，属于无权处分，《协议书》无效。另外，协议书约定转让的粤丰广场商业09号楼G333房至今没有取得商品房预售许可证明，也可能存在该房产属于违法建筑的情况，那么梁华东通过《协议书》取得涉案房产所有权的目的也无法实现，依法应解除双方签订的《协议书》。第三人粤丰公司述称，冯火生与梁华东双方私底下签订的《协议书》，粤丰公司不清楚。被告梁华东向本院反诉请求：1.解除梁华东与冯火生于2018年3月5日签订的《协议书》；2.冯火生立即退还抵顶房款的工程款170000元并支付逾期利息（从起诉之日起按年利率6%计算利息至还清款日止）给梁华东；3.冯火生立即退还已付房款130000元并支付逾期利息（从起诉之日起按年利率6%计算利息至还清款日止）给梁华东；4.本案受理费及反诉受理费均由反诉冯火生承担。事实及理由：双方于2018年3月5日签订的《协议书》，约定冯火生将涉案房屋出售给梁华东，总房价为467106元。因冯火生在签订《协议书》前尚欠梁华东工程款17万元，故工程款17万元作为购房款进行抵顶，剩余297106元分三期付清。梁华东按照《协议书》约定支付了第一期和第二期购房款共计13万元，剩余第三期购房款因梁华东发现冯火生出售给梁华东的房屋尚未取得预售许可证，该房屋依法不能出售。因此，梁华东多次找到冯火生协商退款事宜，未能协商一致。冯火生出售给梁华东的房屋不是登记在冯火生名下，产权不属于冯火生，且该房屋没有取得预售许可证，依法不能出售，因此双方签订的协议书属于无效合同，目前该房屋客观上无法办理过户手续，合同目的不能实现，依法应当予以解除。对于梁华东用于抵扣购房款的17万元以及已经支付的13万元，应由冯火生依法予以返还并支付逾期利息。原告冯火生对梁华东的反诉辩称，不同意梁华东的诉讼请求。原本我欠梁华东17万元工程款，梁华东跟我和黎国兵商量，想购买一套房屋，梁华东知道支付现金享有93折优惠，但是梁华东的工程款又不足以支付购房款，就要求从我和黎国兵的工程款划到他的购房款里，剩下的款项就由梁华东分期还款，其实是梁华东和粤丰公司一手购买的，我也没有和粤丰公司商量，而且我也没有提供任何资料给梁华东去和粤丰公司签订认筹意向书，梁华东也没有支付一分钱，全部款项都是从我和黎国兵的工程款里抵扣，所以房屋不是我直接售卖给梁华东的，而是梁华东直接向粤丰公司购买。粤丰公司对梁华东的反诉述称，粤丰公司欠冯火生467106元工程款属实，后经与冯火生协商，就以粤丰公司建设的粤丰广场相应价值的公寓抵顶给冯火生，而冯火生与梁华东双方签订的《协议书》，第三方并没有参加也并不清楚。2018年3月5日，冯火生与梁华东共同到粤丰公司的销售中心大厅，由粤丰公司的销售人员提供未售房源给梁华东挑选，梁华东选好房后，再到销售前台办理购房手续，签订认筹意向书，当天粤丰公司的财务工作人员收到冯火生提供的工程单据，再由粤丰公司的财务人员出具收据给梁华东，所以具体冯火生与梁华东双方签订的协议书，第三方是不清楚的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯火生提供了以下证据：1.冯火生身份证复印件；2.冯火生与梁华东于2018年3月5日签订的《协议书》；3.2018年9月26日冯火生出具给梁华东的《收据》；4.粤丰公司出具给梁华东的《收据》两份及粤丰公司与梁华东签订的《认筹意向书》。经组织质证，梁华东对冯火生提供的上述证据的真实性均没有异议。粤丰公司对上述证据1、2、3没有异议。梁华东提交了以下证据：1.不动产登记资料查询结果证明，证明梁华东名下没有涉案房产的登记；2.粤丰预售项目情况表，证明涉案的粤丰广场9号楼至今未办理预售许可证，依法不能出售。经组织质证，冯火生、粤丰公司对梁华东提交的上述证据均没有异议。经组织质证，本院对冯火生、梁华东提供的上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，冯火生作为甲方与梁华东作为乙方签订一份《协议书》，约定：梁华东购买冯火生粤丰广场商业09号楼G333房（冯火生工程款顶款房），总房价：肆拾陆万柒仟壹佰零陆元正（￥467106元），现已兑工程款壹拾柒万元正（￥170000元），尚欠贰拾玖万柒仟壹佰零陆元正，分三期付清房款，第一期定于2018年3月5日付款叁万元正（￥30000），第二期定于农历八月十五前付款壹拾万元正（￥100000），第三期农历2018年春节前付清。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字之日起生效。协议书签订后，梁华东分两次共支付了130000元给冯火生。签订《协议书》当日，粤丰公司作为甲方与梁华东作为乙方签订一份《认筹意向书》，就粤丰公司开发楼盘粤丰广场项目的认筹事宜约定：梁华东意向铺位为09号楼G333号，建筑面积约89.63㎡，认筹意向登记金为肆拾捌万陆仟捌佰叁拾陆元整（小写：486836.00元），认筹单价为5600元/㎡，认筹总价502264.00元。同日，粤丰公司向梁华东出具了两份《收据》，其中一份《收据》载明：今收到梁华东交来粤丰广场商业09号楼G333号认筹意向金款467106元，另一份《收据》载明：今收到梁华东交来粤丰广场商业09号楼G333号代收办证费：办证费14013，物业维修基金4933，商业产业转移印花税234，不动产登记费550，共19730元。另查明，冯火生承包粤丰广场地下室装修工程，工程完工验收后粤丰公司一直拖欠工程款未付清。冯火生将其承包的部分粤丰广场地下室装修工程分包给梁华东，梁华东完成工程后，经双方结算冯火生欠梁华东170000元工程款。再查明，案涉粤丰广场项目因资金短缺在2019年已经停工，商业09号楼G333号楼房至本案庭审时仍未取得预售许可证。本院认为，本案是梁华东向冯火生购买房屋，双方在履行《协议书》过程中发生的纠纷，故本案是房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点是：1.原告冯火生请求被告梁华东支付债权转让合同价款167106元及逾期付款利息应否支持；2.被告梁华东请求解除其与冯火生于2018年3月5日签订的《协议书》应否支持及解除的责任如何承担。关于原告冯火生请求被告梁华东支付债权转让合同价款167106元及逾期付款利息应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”合同权利的转让是指不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。本案中，冯火生与梁华东签订的《协议书》明确约定梁华东购买冯火生粤丰广场商业09号楼G333房（冯火生工程款顶款房），《协议书》的内容是关于房屋买卖，而非债权转让。其次，冯火生与粤丰公司之间是建设工程合同法律关系，冯火生在该合同中的权利是请求粤丰公司支付工程款的债权。而梁华东根据《协议书》仅享有请求粤丰公司交付认购商铺的请求权，而非取得冯火生对粤丰公司尚欠工程款的债权请求权。此外，第三人粤丰公司在庭审时陈述，粤丰公司欠冯火生467106元工程款属实，后经与冯火生协商，就以粤丰公司建设的粤丰广场相应价值的公寓抵顶给冯火生，而冯火生与梁华东双方签订的《协议书》粤丰公司并没有参加也并不清楚。因此，从本案现有证据来看，无法证明冯火生与梁华东之间存在债权转让的合意，故冯火生主张其与梁华东之间属于债权转让法律关系理据不足，不能成立。因此，原告冯火生请求梁华东支付债权转让合同价款及利息没有法律依据，本院不予支持。关于被告梁华东请求解除其与冯火生于2018年3月5日签订的《协议书》应否支持及解除的责任如何承担问题。虽然《协议书》所约定的标的商铺至今未取得预售许可证，但本案是房屋买卖合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷，涉案房屋未取得预售许可证只涉及《协议书》能否履行问题，并不影响其效力。涉案《协议书》是冯火生与梁华东的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定。因此，应当认定为合法有效。本案中，梁华东向冯火生购买粤丰广场商业09号楼G333号商铺，该商铺所在的粤丰广场项目因资金短缺在2019年已经停工，该商铺至本案庭审时仍未取得预售许可证。因此，冯火生无法向梁华东交付《协议书》所约定的标的商铺，《协议书》的目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）的规定，梁华东请求解除涉案《协议书》理据充足，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，涉案《协议书》解除后，尚未履行的，应终止履行。故梁华东无需再向冯火生支付剩余的购房款。同时，《协议书》解除后，冯火生理应当向梁华东返还其所支付的购房款。本案中，梁华东所支付的购房款由两部分组成，包括实际支付的130000元及抵顶工程款的170000元。该抵顶工程款部分的170000元款项在双方签订涉案《协议书》时已经转化为梁华东的购房款，冯火生应一并退还给梁华东。因此冯火生应向梁华东退还购房款300000元。此外，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，虽然涉案商铺无法交付的原因在于第三人粤丰公司，但《协议书》的主体是冯火生与梁华东，冯火生负有向梁华东交付所购买商铺的义务。因此，涉案商铺无法交付，冯火生已经构成违约，应当承担违约责任。至于冯火生与第三人粤丰公司之间的工程款问题，由双方按照法律规定或者按照约定解决。虽然《协议书》中对违约责任无明确约定，但冯火生的违约行为的确会导致梁华东资金被占用期间的利息损失，应承担赔偿责任。故本院酌定冯火生自原审起诉之日起即2019年4月10日，以300000元为基数，参照银行贷款利率计至付清款项之日止向梁华东支付利息损失。梁华东请求按年利率6%计算利息损失没有依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）冯火生与被告（反诉原告）梁华东于2018年3月5日签订的《协议书》；二、限原告（反诉被告）冯火生于本判决生效之日起十五日内退还购房款300000元及利息（以300000元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给被告（反诉原告）梁华东；三、驳回原告（反诉被告）冯火生的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁华东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3642元，反诉受理费5800元，均由原告（反诉被告）冯火生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  叶宝宁审 判 员  麦家宝人民陪审员  徐加佑二〇二〇年十月二十九日法官 助理  钟萃婷书 记 员  陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。