广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15760号上诉人（原审被告）：王鼎顺，男，1978年12月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：安群香，系上诉人王鼎顺的妻子，亦是本案上诉人。上诉人（原审被告）：安群香，女，1978年5月15日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道****。法定代表人：林叶材，职务执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵，女，1990年10月10日出生，该司职员，联系地址。上诉人王鼎顺、安群香因与被上诉人广州广进房地产开发有限公司（以下简称广进公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1773号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。广进公司向一审法院起诉请求：1.判令王鼎顺、安群香向广进公司支付实测公摊面积差房价款11468元及利息（以面积差房价款11468元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计至面积差房价款实际支付日止）；2.案件受理费用由王鼎顺、安群香承担。一审法院判决如下：在本判决发生法律效力之日起三十日内，王鼎顺、安群香向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款11468元及利息（利息以11468元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，从2019年9月1日起计算至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43元，由王鼎顺、安群香负担（受理费广州广进房地产开发有限公司已预交，一审法院不予退回，由王鼎顺、安群香迳付广州广进房地产开发有限公司）。判后，上诉人王鼎顺、安群香不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由广进公司承担。事实与理由：一、根据王鼎顺、安群香的住宅管理费发票显示，其已于2016年1月22日收楼入住。二、广进公司要求王鼎顺、安群香向其支付实测公摊面积差房价款11468元及利息（以面积差房价款11468元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计算至面积差房价款实际支付之日止），并无事实和法律依据。一审判决认定2015年7月8日涉案双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条约定：建筑面积共103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积约19.54平方米。实测建筑面积104.14平方米，其中套内面积83.99平方米，分摊面积20.15平方米。公摊面积增大0.61平方米。公摊面积增大已超过3%范围的波动。事实是，涉案双方签订商品房买卖合同后，王鼎顺、安群香已如期支付了合同约定的房价款，广进公司于2015年7月14日、2015年9月18日开具的两张购房款发票合计金额为1951440元。根据不动产权证中广州市房地产测绘院出具、广州市国土资源和规划委员会盖章确认的《房地产平面附图》显示，广进公司已于2015年9月11日确知涉案房屋的实测面积，但其直至2018年8月23日才通知王鼎顺、安群香补面积差房价款及办理房产证，表示按套内面积差异补房价款，计-6346元，并未计算利息。2018年11月24日，广进公司才为王鼎顺、安群香办妥不动产权证。三、一审判决认定涉案双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第七条约定了按套内面积计算房价，第十八条约定了套内面积误差比处理办法，明确了套内建筑面积误差比超过3%部分房价款由广进公司负责，所有权归王鼎顺、安群香。按套内面积计算房款是双方约定的唯一计算方式，与公摊面积无关。公摊面积大小、比例由广进公司控制，王鼎顺、安群香无法预知亦无法确认公摊面积变化情况，合同亦未约定公摊面积变化后的处理方式，且实际上，公摊面积增大对王鼎顺、安群香存在多种不利，一审判决认定王鼎顺、安群香不仅要承担房屋实际使用面积变小的损失，还要承担公摊面积增大的补偿，并无合同依据，亦显失公平。四、一审判决认定涉案双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七第七条并未约定公摊面积差异处理方法，王鼎顺、安群香在一审中已提供A1-1001房商品房买卖合同作为证据，即同小区其他业主的商品房买卖合同的附件七第七条已明确约定了公摊面积差异处理方法：共有建筑（分摊）面积如有差异的，双方同意不作补差处理。一审判决并未提及为何同一小区的公摊面积的处理采用双重标准。另，一审判决亦未提及因涉案小区公摊面积全部增大，王鼎顺、安群香要求广进公司提供公摊面积为何增大的证据一事。五、一审法院严重违反法定程序，不尊重王鼎顺、安群香的合法诉讼权利，请求二审法院查明：广进公司为何对公摊面积的处理采用双重标准？公摊面积为何均增大，且增幅均超过3%？套内面积减少、公摊面积增大带来的公摊系数变大、房屋价值评价下降所带来的风险为何要王鼎顺、安群香全部承担？综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回广进公司的全部诉讼请求。被上诉人广进公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳王鼎顺、安群香的上诉，维持原判。具体理由如下：一、王鼎顺、安群香主张按照（20.15－19.54）/19.54≈3.12%来确定公摊面积误差比并无相关法律依据。涉案房屋买卖合同约定的建筑面积为103.8平方米，套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积为19.54平方米。不动产权证记载的建筑面积为104.14平方米，套内面积83.99平方米，分摊面积20.15平方米。建筑面积误差比为（104.14－103.8）/103.8≈0.33%，套内面积误差比绝对值为（84.26－83.99）/84.26≈0.32%。无论是建筑面积还是套内面积的误差绝对值均在3%的合理范围内。广进公司系按照批准的规划设计建设房屋，且关于套内面积以及公摊面积的增大不存在过错行为。《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比值，实为房屋套内建筑面积或者建筑面积的发生误差时的计算得出的数值，并非公摊面积发生误差的计算数值。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超过3%的买受人有权请求解除合同，若按照王鼎顺、安群香的计算方式，涉案房屋的公摊面积误差比超过3%，王鼎顺、安群香即有权解除合同，在涉案房屋的套内面积误差比绝对值0.32%以及建筑面积误差比0.33%均在合理误差范围内的情况下，这一计算方式并不公平合理，由此可反推出王鼎顺、安群香的关于面积误差比的计算方式是不正确的。一审法院参照适用商品房买卖合同第十四条的规定，按照总房价÷建筑面积×公摊面积增大部分来计算公摊面积增大部分的房价款，合法合理。二、广进公司与其他业主签订的买卖合同与本案的商品房买卖合同法律关系没有关联性，因此王鼎顺、安群香所称的双重标准亦无法成为相关理据。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：分摊面积增加部分王鼎顺、安群香是否需要支付差价款及差价款的具体数额。关于王鼎顺、安群香所购广进公司涉案房屋分摊面积实际增加，是否需要支付差价款及差价款的具体数额问题。虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，并未就公摊面积单价及面积差异处理作出约定，但原建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条明确规定“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，故商品房在计价和销售过程中，房价款都是包含公摊面积价款的，该公摊面积同样为业主享有和使用，公摊面积本身与套内面积一样具有保障用益的功用，由于本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.61平方米，王鼎顺、安群香相应支付的公摊面积差异房价款应按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”的标准计算，应为11468元（1951440÷103.8×0.61）。一审法院在将王鼎顺、安群香应支付的套内面积差款与公摊面积增大房价款相抵扣后，判令王鼎顺、安群香支付公摊面积增大房价款11468元及相应利息并无不当，本院予以维持。王鼎顺、安群香上诉仅以公摊面积单独计算误差比，并主张误差比超出3%而无需支付公摊面积的增大房价款并无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王鼎顺、安群香的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人王鼎顺、安群香负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年十月二十六日书记员 古嘉玲张海燕