上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4209号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海翌居物业管理有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区桂桥路****。法定代表人：余树清，执行董事。委托诉讼代理人：王鹰，上海川汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海枋侃实业有限公司，注，注册地上海市杨浦区黄兴路****/div>法定代表人：余树清，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓山，上海佳铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海惠缘日化有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区桂桥路**>法定代表人：孟敬惠，执行董事。委托诉讼代理人：唐建北，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。上诉人上海翌居物业管理有限公司（以下简称翌居公司）、上诉人上海枋侃实业有限公司（以下简称枋侃公司）与被上诉人上海惠缘日化有限公司（以下简称惠缘公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初33891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翌居公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、十项，改判合同解除时间为2019年9月10日并支持其一审全部反诉请求。事实与理由：1.惠缘公司于2019年3月12日向翌居公司和枋侃公司发出的解除合同通知未送达翌居公司和枋侃公司。因上海市浦东新区XX路XX号的门房由惠缘公司掌控，故即使解除通知的邮件投递结果显示为投递并签收，也是惠缘公司签收，而不能认定翌居公司和枋侃公司签收。一审法院认定合同解除时间为2019年3月17日，与事实不符。另外，翌居公司认为涉案两份租赁合同均改变了房屋用途，故两份租赁合同应属无效。如法院认为合同是有效的，则翌居公司认为合同解除的时间应为一审庭审之日即2019年9月10日。2.惠缘公司在未通知翌居公司、明知上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋内居住着400多户租客的情况下，于2019年7月2日凌晨1点突然断电，给翌居公司造成极大经济损失，惠缘公司应予以赔偿，故翌居公司在一审中提出的反诉请求，有事实依据，请求二审法院予以支持。枋侃公司对翌居公司的上诉请求辩称，一审中枋侃公司未参加诉讼，故对翌居公司的反诉请求不清楚，请求法院依法判决。惠缘公司对翌居公司的上诉请求辩称，惠缘公司按照合同约定于2019年3月12日向翌居公司及枋侃公司邮寄了解除合同通知并给予一定的宽限期，并通过电子邮件发给两家公司的工作人员，还在园区门口张贴和在电子屏幕上播放该通知，故已有效送达，双方租赁合同于2019年3月17日解除，翌居公司的反诉请求缺乏依据。综上，不同意翌居公司的上诉请求。枋侃公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、八、九项，依法改判。事实与理由：1.一审判决违反法定程序。枋侃公司的住所地为上海市杨浦区XX路****。一审法院未将诉状副本、开庭传票等诉讼文书寄至该地址，导致枋侃公司在一审中未收到任何通知，无法参加一审庭审活动和有效发表意见，侵害了枋侃公司的诉讼权利，违反民诉法关于送达的相关规定。一审法院应当公告送达。2.翌居公司与惠缘公司于2017年9月19日签订《房屋租赁合同》中所涉及的房屋，与枋侃公司与惠缘公司之间的租赁合同所涉房屋是不同的标的。两份租赁合同是独立的，并非转租形成的。枋侃公司与惠缘公司之间的租赁合同是否需要解除，应另案解决，不能在本案中一并处理。故一审法院判决枋侃公司与惠缘公司的合同于2019年3月17日解除，是错误的。另外，惠缘公司与翌居公司之间的房屋租赁合同，是为了协助注册之用，是虚假的租赁合同，应属无效。3.翌居公司在一审中表示愿意与枋侃公司一起支付所有费用，并确认其与枋侃公司共同承担连带责任、返还上海市浦东新区XX路XX号厂区内一号厂房（以下简称系争房屋）以及水电费等。翌居公司在一审中的上述表态，效力仅及于其自身，不能当然及于枋侃公司。4.虽然枋侃公司与惠缘公司约定了送达的地址和方式，但送达地址的门卫是惠缘公司的工作人员，该门卫工作人员签收以后未转交枋侃公司和翌居公司，以致枋侃公司实际未收到该通知，也始终不知道惠缘公司解除合同的意思表示。由于惠缘公司的送达并非善意，故解除通知在本案中不应被采信。如果法院认定解除通知是有效送达，枋侃公司同意解除。翌居公司对枋侃公司的上诉请求辩称，请求法院依法判决。惠缘公司对枋侃公司的上诉请求辩称，枋侃公司与翌居公司虽然是两家公司，但法定代表人与主要工作人员都有亲戚关系。双方在租赁合同中约定了通信地址。诉状副本送到该地址时，翌居公司签收了法律文书，但枋侃公司拒收了，翌居公司收到的法律文书中也包括枋侃公司的内容，故枋侃公司不可能不知道诉讼的内容。惠缘公司收到法院传票后还将传票张贴在大门处，也用电子屏幕播放，故枋侃公司是主动放弃答辩及诉讼的权利，一审程序没有问题，也没有剥夺枋侃公司的诉讼权利。涉案两份合同是相关联的，第二份合同用于注册，一审法院判决两份合同解除，并无不当。关于费用的承担问题，合同约定两家公司一起承担，但两家公司自2018年7月起未交物业管理费，自2019年2月1日起未交租金，故惠缘公司有权单方解除合同。综上，不同意枋侃公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。惠缘公司向一审法院起诉请求：1.判令惠缘公司与枋侃公司于2016年9月30日签订的关于上海市浦东新区XX路XX号厂区内一号厂房的房屋租赁合同及相关的房屋租赁补充合同（包括转租许可书）以及2017年9月19日惠缘公司与翌居公司（筹）签订的房屋租赁合同于2019年3月17日解除；2.判令翌居公司、枋侃公司在合同解除后，立即将系争房屋腾空并返还惠缘公司；3.判令翌居公司、枋侃公司支付惠缘公司租金人民币1,349,231.10元（2019年2月1日至2019年4月30日），以及自2019年2月1日起以1,349,231.10元为本金，按照每日0.5%标准支付至实际支付之日止的滞纳金；4.判令翌居公司、枋侃公司支付自2019年5月1日起至房屋实际返还之日止按照每日45,479.70元标准计算的房屋使用费；5.判令翌居公司、枋侃公司支付惠缘公司自2018年7月1日起至2019年8月31日的物业管理费177,378.57元；6.判令翌居公司、枋侃公司支付惠缘公司自2018年7月1日起至2019年8月31日的水电费482,956.76元；7.判令翌居公司、枋侃公司支付解约违约金2,728,782元。翌居公司向一审法院提出反诉请求：1.判令惠缘公司立即恢复上海市浦东新区XX路XX号XX幢的供电及电梯运行，并赔偿从2019年7月2日起至供电恢复之日止的断电损失（截至2019年9月10日止的损失为743,400元，之后按照每日10,400元的标准计算）；2.判令惠缘公司向翌居公司补偿消防工程装修残值159万元（暂计至2019年9月30日，按照每月19,000元的折旧计算）；3.诉讼费由惠缘公司承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋产权登记在惠缘公司名下，其中1幢面积为7,049.63平方米、2幢面积为3,144.22平方米、3幢面积为52.76平方米、4幢面积为35.34平方米。2016年9月30日，惠缘公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订房屋租赁合同（合同编号HY第20160930），合同约定由A公司承租系争房屋，双方认可总租赁面积为7,219平方米；租赁期自2016年10月1日至2027年1月31日，其中2016年10月1日至2017年1月31日为免租期，免租期届满次日开始计收租金；租赁保证金为1,500,000元；目前租金为每天2.1元/平方米，即15,159.90元/天，月租金为454,797元，年租金为5,533,363.5元，不含增值税的租金开票单价为2元/天，即14,438元，至2020年2月1日起日租金调整为2.2元/天，即15,881.8元/天，月租金为476,454元，年租金为5,796,857元，不含增值税的租金开票单价为每天2.0953元/平方米，即15,126元/天，租金每三年在上一年的基础上递增7%，合同期内递增日分别为2020年2月1日、2023年2月1日、2026年2月1日。合同第4.3条约定，物业由惠缘公司管理，物业管理费包括保安公司的保安费、园林绿化养护费、公共区域的清扫、公共设施的维护等，根据园区内的实际发生额由惠缘公司与A公司按面积分摊，生活垃圾、排污、建筑垃圾等均由具有搬运处理资质的公司按环保或政府的有关规定签订清运处理合同并承担费用。第五条约定，租金采用先付后用、押三付三的方式进行，A公司应于本合同签订之日向惠缘公司一次性支付保证金1,500,000元后合同生效，首次三个月租金（2017年2月、3月、4月）租金1,349,231元于合同生效后10日内一次性支付，否则视为违约；A公司应于上期租金到期日前7日（即每年的1月23日、4月23日、7月23日）将下期租金一次性汇入惠缘公司指定账户，A公司逾期支付租金，除补交拖欠的租金外，还应向惠缘公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五；A公司应于每季度开始前1日，按每月2.5元/平方米预交物业管理费，季度末惠缘公司将按4.3条约定的实际发生额与A公司进行结算，多退少补，若A公司逾期支付物业管理费，应向惠缘公司支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的千分之五。第十四条解除合同的条件约定，惠缘公司与A公司同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的6倍支付违约金，给对方造成损失的，除支付违约金外，还应赔偿造成的损失：……14.4在租赁期限内，若遇A公司欠交租金超过一个月或物业管理费超过三个月的……第17.2条约定，A公司应于租赁期限届满之日或无法履约日迁离租赁物，并以17.3款之要求将租赁物交还惠缘公司。第17.3条约定，对于A公司二次装修的部分，如惠缘公司没有书面通知A公司拆除部分或全部装修并恢复原样的（按惠缘公司建设厂房时的设计图纸恢复），A公司不能拆除；A公司移交时应使移交的装修和固定不可移动的设施、设备（A公司使用的特殊设施、设备除外）保持可正常使用状态，若有损坏，A公司须将损坏的修复（自然损耗除外），A公司按改建后的正常使用状态，将标的物整洁地归还惠缘公司，同时交给惠缘公司包括于二次装修和运营该物业有关的所有政府批文和手续原件。第二十条约定，根据合同需要发出的全部通知以及惠缘公司与A公司的文件往来与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行或用本合同中双方互留的Email地址（A公司预留Email地址为XX＠qq.com）进行；惠缘公司给予A公司或A公司给予惠缘公司的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同中第一页所述的地址（即上海市浦东新区XX路XX号）并以对方收件人付邮5日后或以专人送至前述地址，或Email或交于保安门卫均视为已经送达。2016年9月30日，惠缘公司与A公司签订承诺书，A公司承诺平均每个房间不能超过两人，门禁卡及指纹管理精准到位等；惠缘公司承诺在不影响道路交通和消防通道的前提下，A公司管理层及客户免费提供6个停车位使用；双方共同承诺由惠缘公司向房地产交易中心办妥备案登记手续，A公司应给予及时配合，若办理备案登记或办理公司时向工商管理部门提交的租赁合同版本采用政府的标准格式制作，届时另行签署，该标准格式合同仅用于办理工商注册登记或备案登记手续使用，其内容如与本房屋租赁合同（合同编号HY第20160930）不一致处以本房屋租赁合同（合同编号HY第20160930）为准。2016年9月30日，惠缘公司与A公司签署了房屋交接验收单。之后，A公司向惠缘公司支付保证金150万元。2017年7月27日，惠缘公司与A公司签订房屋租赁合同补充合同，惠缘公司同意A公司将其承租的上海市浦东新区XX路XX号园区内一幢即系争房屋全幢转租给翌居公司使用，但A公司不能因该转租行为而免除其在原租赁合同HY第20160930号中应承担的所有责任和义务；A公司及翌居公司共同承担原房屋租赁合同编号为HY第20160930号中规定的A公司的所有责任和义务。同日，惠缘公司出具转租许可，该许可上惠缘公司同意A公司将系争房屋转租给翌居公司，并要求A公司及翌居公司共同承担原房屋租赁合同编号为HY第20160930号中规定的A公司的所有责任和义务，A公司在该转租许可上盖章，翌居公司的筹备人郑某在该转租协议收件人签字处签名。2017年9月19日，惠缘公司与翌居公司（筹）签订房屋租赁合同，约定由翌居公司承租上海市浦东新区XX路XX号4幢房屋，租赁物面积为35.34平方米，并约定租赁期限、免租期及租赁物的交付、租赁费用及支付等，翌居公司（筹）由郑某作为授权代表签字；惠缘公司与翌居公司均确认该租赁合同系为翌居公司注册所需而签订。惠缘公司与A公司另行签订建筑面积说明，其中明确1幢面积为7,049.63平方米加上108平方米，合计7,158平方米，1幢公用分摊面积为61平方米。2018年4月，因A公司及翌居公司未支付相应租金等，惠缘公司提起诉讼，一审法院于2018年5月29日出具（2018）沪0115民初29217号民事调解书，“一、上海翌居物业管理有限公司、上海A有限公司于2018年6月1日之前支付给上海惠缘日化有限公司2018年2-4月期间欠付的租金人民币（以下币种相同）274,615.56元、滞纳金5万元、2018年1-3月的水电费、物业管理费161,943.53元、电动伸缩门货款17,500元，上述共计人民币504,059.09元；二、上海翌居物业管理有限公司、上海A有限公司支付给上海惠缘日化有限公司2018年5-7月期间的租金1,394,710.80元，并增加缴纳保证金50万元，上述款项于2018年8月31日前支付50万元，2018年9月30日前支付50万元，2018年10月31日前支付894,710.80元；三、案件受理费人民币19,057元，减半收取计人民币9,528.50元，由上海惠缘日化有限公司负担4,764.25元，上海翌居物业管理有限公司、上海A有限公司共同负担4,764.25元。”根据该调解协议书，翌居公司向惠缘公司再行支付保证金50万元。2019年1月10日，A公司名称经核准变更为枋侃公司。2019年3月12日，惠缘公司分别向HY第20160930号房屋租赁合同约定的送达地址即上海市浦东新区XX路XX号XX幢向枋侃公司以及翌居公司的注册地址上海市浦东新区XX路XX号XX幢向翌居公司寄送通知，通知两公司：1.在发出本通知5日后即2019年3月17日，正式解除双方签订的HY第20160930房屋租赁合同、2017年7月27日签订的房屋补充合同和转租许可以及HY第20170919房屋租赁合同；2.枋侃公司与翌居公司应于2019年3月31日前按HY第20160930房屋租赁合同约定向惠缘公司支付所有欠款、滞纳金、违约金和延期交付费等；3.枋侃公司与翌居公司应于2019年4月30日前，将系争房屋按HY第20160930房屋租赁合同第17.3条规定返还惠缘公司；4.枋侃公司与翌居公司逾期不搬离或未按约定返还系争房屋的，惠缘公司有权按合同约定，向枋侃公司与翌居公司每日收取45,479.70元延期交付金，直至实际返还房屋之日止。该两份邮件投递结果显示为投递并签收。之后，枋侃公司与翌居公司陆续支付租金至2019年1月31日。2019年7月2日起，惠缘公司开始对系争房屋采取停电措施。2019年7月2日，翌居公司与案外人上海B有限公司签订柴油发电机组租赁协议，其中5天内租金为9,000元，超出5天为800元/天，柴油费400元/小时。2019年9月30日，上海B有限公司开具金额分别为99,000元、90,000元发票。一审中，翌居公司明确所有的费用都愿意与枋侃公司一起支付；对于水电费金额予以确认并愿意支付；对于2018年7月1日至2019年7月1日期间物业管理费计算标准无异议，并愿意支付；因2019年7月2日起断电，故至2019年8月31日期间物业管理费22,740.80元不应支付，且停电之后房屋不能正常使用，故不同意支付租金或使用费；房屋使用费计算标准过高；滞纳金不应支付，即使法院判决支持也认为过高，应当调低。惠缘公司亦明确，根据双方建筑面积说明，对于惠缘公司与A公司房屋租赁合同中明确的系争房屋的面积为7,158平方米，其中108平方米为“镂空后补”面积，为无证面积。另，2019年11月19日，惠缘公司向一审法院反映称于2019年11月18日收到翌居公司汇款15,903元，现暂由其代管。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。惠缘公司与A公司之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同，其中虽涉及部分为无证面积，但系双方租赁房屋整体中极小的一部分，并不影响租赁房屋整体使用功能；翌居公司提出承租人改变了租赁房屋用途，但改变房屋用途并未违反相关法律对合同效力的强制性规定，故一审法院认定该合同有效。A公司现更名为枋侃公司，相应的权利义务由枋侃公司承担。本诉部分：一、惠缘公司要求确认其与A公司之间房屋租赁合同及房屋租赁补充合同包括转租许可书以及惠缘公司与翌居公司之间的房屋租赁合同于2019年3月17日解除，一审法院认为惠缘公司与A公司之间的房屋租赁合同约定，枋侃公司应于2019年1月23日前向惠缘公司支付2019年2月1日至4月30日租金，但枋侃公司未按时支付相应租金超过一个月，且未支付自2018年7月1日起的物业管理费及水电费，根据双方租赁合同，惠缘公司有权行使合同解除权。惠缘公司根据双方合同约定方式于2019年3月12日向枋侃公司发出通知，明确双方合同于2019年3月17日解除，符合双方对于合同履行中往来文件送达的规定，故一审法院确认惠缘公司与A公司之间房屋租赁合同及房屋租赁补充合同于2019年3月17日解除。对于转租许可协议，因翌居公司亦确认其系从枋侃公司租赁了系争房屋，故转租许可内容已履行完毕，无需再行解除。惠缘公司与翌居公司（筹）之间的房屋租赁合同，双方本无租赁实质，且惠缘公司在2019年3月12日亦向翌居公司注册地址寄送相关解除合同的通知，该通知显示已妥投，故惠缘公司要求一并确认双方合同于2019年3月17日解除并无不当。二、惠缘公司要求枋侃公司与翌居公司腾空并返还系争房屋。翌居公司系房屋实际使用人，且其亦在反诉状中确认其与枋侃公司共同承担连带责任，现惠缘公司与枋侃公司租赁合同已解除，系争房屋理应返还惠缘公司，故对惠缘公司的诉求一审法院予以支持。三、惠缘公司主张的租金和使用费。翌居公司实际占用房屋至今，枋侃公司理应支付相应的租金及占有使用费。对于使用费标准，因惠缘公司于2019年7月2日起采取停电措施，对房屋实际使用产生一定影响，故一审法院结合实际使用人对房屋的使用情况，参照租金标准酌情确认自2019年3月18日起使用费标准为15,159.90元/日，自2019年7月2日起使用费标准为12,127.92元/日。四、惠缘公司主张滞纳金。枋侃公司未按约及时支付租金，根据合同理应向惠缘公司支付滞纳金，相应的滞纳金一审法院据实酌情支持至合同解除之日为30,358元。五、惠缘公司主张物业管理费及水电费。实际使用人翌居公司对于相应的金额并无异议，且结合双方对于物业管理费计取的约定及一审法院民事调解书确认的枋侃公司与翌居公司应支付的物业管理费及水电费，一审法院认为惠缘公司主张尚属合理，一审法院予以支持。六、惠缘公司主张解约违约金。翌居公司提出惠缘公司未按约定全面提供租赁房屋，故系惠缘公司违约。一审法院认为，对于租赁部位的交付，惠缘公司与A公司签订过房屋交接验收单，枋侃公司与翌居公司在合同履行过程中包括双方在法院诉讼并达成调解协议过程中均未对此提出异议，故翌居公司以此为由主张惠缘公司违约，一审法院不予采信。枋侃公司与翌居公司未按照合同约定支付租金，构成违约，惠缘公司据此解除合同并主张违约金，并无不当。对于违约金金额，一审法院结合双方合同履行实际情况及枋侃公司、翌居公司的违约程度，认为尚属合理。七、一审中，翌居公司明确对于所有费用愿意与枋侃公司一起支付，故惠缘公司要求翌居公司与枋侃公司一起承担上述租金、使用费、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金，一审法院予以准许。双方租赁合同解除，惠缘公司亦同意就租赁保证金于本案中一并处理，一审法院予以准许。对于惠缘公司向一审法院陈述曾于2019年11月18日收到翌居公司支付的款项，翌居公司未就该款提出相应的主张或抗辩，如确有该笔费用产生，可于判决生效后一并予以结算处理。反诉部分：一、翌居公司要求恢复供电。鉴于本案合同已经解除，合同解除后翌居公司继续占用房屋已无合同及法律依据，故该项请求一审法院不予支持。二、翌居公司要求惠缘公司支付断电损失及补偿消防装修损失。系争房屋系翌居公司从枋侃公司处转租而来，作为次承租人，翌居公司无权直接向出租人即惠缘公司主张权利；即使翌居公司有权向惠缘公司主张权利，但双方租赁合同解除系由承租人未按时支付租金导致，在惠缘公司不同意支付补偿、继续利用装修的情况下，翌居公司的请求一审法院亦难以支持，故翌居公司提出的装修评估亦无必要，一审法院不予准许。枋侃公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，一审法院依法缺席判决。一审法院审理后于2019年12月4日作出判决：一、上海惠缘日化有限公司与上海A有限公司于2016年9月30日就上海市浦东新区XX路XX号厂区内一号厂房（上海市房地产权证沪房地浦字（2007）第XXXX**1（169）全幢）签订的《房屋租赁合同》及双方于2017年7月27日签订的《房屋租赁补充合同》于2019年3月17日解除；二、上海惠缘日化有限公司与上海翌居物业管理有限公司（筹）于2017年9月19日就上海市浦东新区XX路XX号4幢房屋（上海市房房地产权证沪房地浦字（2007）第XXXX**（169））签订的《房屋租赁合同》于2019年3月17日解除；三、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内腾空其承租使用的上海市浦东新区XX路XX号厂区内一号厂房，并将房屋返还上海惠缘日化有限公司；四、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海惠缘日化有限公司房屋租金、使用费（自2019年2月1日起至2019年7月1日止，按照15,159.90元/日标准计算；自2019年7月2日起至实际返还之日止，按照12,127.92元/日标准计算）；五、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海惠缘日化有限公司自2019年2月1日起至2019年3月17日止逾期支付租金滞纳金30,358元；六、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海惠缘日化有限公司自2018年7月1日至2019年8月31日物业管理费177,378.57元；七、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海惠缘日化有限公司自2018年7月1日至2019年8月31日水电费482,956.76元；八、上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海惠缘日化有限公司违约金2,728,782元；九、上海惠缘日化有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海枋侃实业有限公司租赁保证金2,000,000元；十、驳回上海翌居物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44,706元，减半收取计22,353元，由上海枋侃实业有限公司、上海翌居物业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取12,734元，由上海翌居物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，翌居公司于2017年11月6日注册成立。枋侃公司是翌居公司的股东，目前占70%股份。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是系争房屋所涉两份租赁合同的效力认定问题；二是假如合同是有效的，则合同解除时间如何认定；三是翌居公司的反诉请求有否事实及法律依据；四是一审法院对合同解除后果的处理是否妥当。关于第一个争议焦点，翌居公司主张系争房屋所涉两份租赁合同均属无效，理由是改变了房屋用途。对此，本院认为，由于改变房屋用途没有违反法律及行政法规的强制性效力性规定，故翌居公司的该项主张，本院不予采纳。另外，由于系争房屋中的无证面积占比很小，故一审法院认定惠缘公司与A公司（即枋侃公司）就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充合同有效，并无不当。关于第二个争议焦点，枋侃公司作为与惠缘公司签订租赁合同的相对方，应按照双方签订的房屋租赁合同及补充合同约定履行相应的义务。现枋侃公司未按时支付租金、物业管理费及水电费，至惠缘公司发函解除合同时已经超过了一个月，且无正当理由，故惠缘公司有权依据合同约定行使合同解除权。在枋侃公司未告知惠缘公司通信地址有变动的情况下，惠缘公司按照双方合同约定的通信地址向枋侃公司发出解除通知书，并无不当。加之惠缘公司不仅向枋侃公司发出解除函，亦向枋侃公司的下家翌居公司发出解除函，两家公司的法定代表人系同一人，且是关联公司。现两份解除函的邮政投递结果均为签收，应视为有效送达。翌居公司和枋侃公司提出合同中约定的通信地址的门卫是惠缘公司掌控，但两公司在约定该地址为通信地址时未提出异议，之后亦未要求变更该通信地址，故翌居公司与枋侃公司对解除函送达所提出的异议，本院不予采纳。一审法院认定惠缘公司与A公司（即枋侃公司）之间的房屋租赁合同及补充合同于2019年3月17日解除，于法有据，本院予以认同。惠缘公司与翌居公司就上海市浦东新区XX路XX号4幢房屋签订的房屋租赁合同，虽然各方确认该租赁合同是为了注册所用，没有实质的租赁内容，鉴于该合同与前述租赁合同的履行具有关联性，且惠缘公司的解除通知书中也涉及该合同，故一审法院认定该合同于同日解除，亦属合理。关于第三个争议焦点，由于解除合同的通知书已有效送达枋侃公司和翌居公司，枋侃公司和翌居公司不仅未支付欠付租金，而且未及时将系争房屋返还惠缘公司，惠缘公司遂于2019年7月2日采取停电措施，惠缘公司的该私力救济行为有失妥当，一审法院已在房屋使用费中予以酌情考虑，减少了使用费的标准。但此时合同已经解除，故翌居公司因其无权占有行为而要求恢复供电、赔偿断电损失，显然缺乏依据。翌居公司的合同相对方是枋侃公司，翌居公司作为次承租人无权跳过承租人而向出租人惠缘公司直接主张补偿消防装修损失。而且涉案合同解除的原因在于枋侃公司未按时支付租金所致，从目前证据来看翌居公司同样未支付租金，在惠缘公司不同意支付补偿、继续利用装修的情况下，翌居公司的该项主张亦不能得到支持。关于第四个争议焦点，枋侃公司在2017年7月27日的房屋租赁补充合同中同意承担涉案合同项下的所有责任和义务。翌居公司在本案一审中同意与枋侃公司共同承担支付义务，故一审法院判决枋侃公司与翌居公司共同支付本案所涉各项费用，并无不当。一审法院关于房屋租金、使用费、滞纳金、物业管理费、水电费、解约违约金、租赁保证金等的处理，均有相应的依据，本院予以认同，并不再赘述。关于枋侃公司提出的一审法院送达问题。经审查，一审法院不仅按照枋侃公司与惠缘公司在本案所涉房屋租赁合同中约定的地址向枋侃公司进行了送达，而且向枋侃公司的注册地址邮寄送达，上述送达程序合法。枋侃公司就此提出一审法院程序违法，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，翌居公司、枋侃公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70,173元，由上海翌居物业管理有限公司负担25,467元、上海枋侃实业有限公司负担44,706元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十月十三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……