河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4195号 上诉人（原审原告）：卢嘉伟，男，1983年11月23日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：马存友，河北杜新月律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹏渤房地产开发有限公司，住所地涿州市范阳西路**。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓岩，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 上诉人卢嘉伟因与被上诉人鹏渤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢嘉伟上诉请求：1、请求法院依法撤销（2020）冀0681民初1318号民事判决书，发还重审或依法改判；2、一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同无法继续履行，系因客观原因，非因上诉人主观原因，一审认定基本事实错误。首先，2017年4月1日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖协议，并分两次缴纳购房款，首付款的比例为30%。按照涿州市购房政策，上诉人与被上诉人如需继续履行商品房买卖合同，需将房屋贷款首付提高比例至50%以上，否则根本无法办理房屋按揭贷款。这不仅超出上诉人的购房预算，而且要变更商品房买卖合同主要条款。其次，被上诉人作为涿州市房地产开发公司，对涿州市限购限贷政策比上诉人更加清楚，被上诉人在与上诉人签订商品房买卖合同时，被上诉人有告知和解释房屋买受人是否具有购房资格及贷款的方式方法的义务，但被上诉人对上述情况均未向上诉人进行告知和明示，被上诉人应承担无法继续履行合同的责任。2、在一审庭审过程中，上诉人诉请没有要求继续履行合同，被上诉人也没有针对上诉人提起的诉讼提起反诉，一审法院便判决要求上诉人继续履行协议，且办理银行按揭贷款手续。故一审法院审理程序错误，超范围审理超范围判决，二审法院应予以纠正。综上所述，上诉人与被上诉人签订的合同无法继续履行，是因为客观原因，上诉人无法按照合同约定继续履行办理按揭贷款，并非由于上诉人主观原因，一审中上诉人提交的征信报告中所产生的数据均在签订商品房买卖合同之前，一审法院在没有查明该合同是否可以继续履行，如何履行的情况下，贸然驳回上诉人的诉讼请求，明显判决不当，且一审法院超出范围审理判决，明显不当。 鹏渤房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判决。1、上诉人要求解除合同的理由不能成立。双方签订商品房买卖合同时间为2017年4月1日，涿州市限购政策出台时间为2017年3月1日，限购政策为非本市户籍居民家庭，限购一套住房，且首付比例不低于30%。根据2015年3月30日中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行监督管理委员会发布的关于个人住房贷款政策有关问题的通知规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款，最低首付比例不低于40%。也就是根据买房人的自身情况，有无住房，有无贷款，而确定买房首付比例。本案中上诉人明知涿州市限购政策及三部委的通知，没有向卖方如实告知其自身情况，与被上诉人签订的商品房买卖合同确定了首付款为30%。上诉人以超出其预算来解除合同的理由不能成立，且全部责任在于上诉人。2、本案中上诉人一直不配合办理银行贷款。办理银行贷款，需要提供住建局备案的商品房买卖合同，上诉人一直不签订备案合同，导致银行无法办理贷款，责任在于上诉人。上诉人应按自身实际情况签订备案的合同后，提交个人资料办理银行贷款。个人资料包括个人征信、工资收入证明、婚姻证明、身份证及户口本复印件。因此未办理银行按揭的原因在于上诉人。3、合同可继续履行。本案的关键在于是否合同解除条件成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，在双方都没有过错的前提下，不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同。上诉人在明知中央和地方政策规定的前提下，仍然签订与政策相违背的合同，显然是有过错的。本案适用的政策是用来约束购房人与银行的，开发商并无权力，也无法了解购房人陈述事实的真伪，所以对于首付款30%的合同条款，开发商并无过错。立法的本意是尽量维护依法成立的合同的履行。在本案一审中，上诉人没有任何证据及理由证明买卖行为无法履行。上诉人在涿州市住房，可以购买一套住房，完全可以补交首付款，签订备案合同，提交个人资料，办理银行贷款。试问，如涉案房产大幅度涨价，上诉人会要解除合同吗？综上，请二审法院查清事实，维护诚实信用原则，依法驳回上诉请求，维持原判。 卢嘉伟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的商品房买卖协议；2、被告返还原告“鹏渤.公园里”（推广名）项目1号楼4单元103购房款407794元；3、被告支付原告利息损失20000元（以407794元为基数，按照中国人民银行同类贷款基准利率，从2017年4月1日至起诉日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月25日，原、被告签订鹏渤.公园里认购单，原告购买被告开发的位于涿州市房屋一套，面积约为94.41平方米，单价每平方米14064.12元，总价1327794元。当日原告向被告交付2万元定金。2017年4月1日，原、被告签订了商品房买卖协议，合同约定：买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二十的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，原告于当日向被告交纳首付了购房款387794元。原告共向被告交纳房款总额为407794元。剩余房款92万元申请银行按揭贷款。现原告起诉来院，以政府限购政策限制，不具备在涿州购买房屋资格为由，请求法院依法解除原、被告签订的商品房买卖协议；被告返还原告“鹏渤.公园里”（推广名）项目1号楼4单元103购房款407794元；被告支付原告利息损失20000元（以407794元为基数，按照中国人民银行同类贷款基准利率，从2017年4月1日至起诉日止）。 上述事实，有原告的身份证复印件、鹏渤.公园里认购定单、商品房买卖协议书、被告提供的收款票据二张、原告建设银行个人账户交易明细、原告卢嘉伟与妻子张月莹结婚证复印件一份及双方身份证复印件一份、张月莹名下位于保定市阳光北大街1168号10号楼1单元3103室房产证复印件、卢嘉伟与张月莹名下位于保定市房产证复印件。被告向法庭提交的1、商品房预售许可证；2、双方签订的商品房买卖协议2017.4.1；3、中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知（2015.3.30）；4、2017.3.1涿州市人民政府关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见；5、涿州市人民法院（2018）冀0681民初737号、（2018）冀0681民初736号民事判决书及生效证明及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行义务。原告已缴纳了首付款，且在购买该房时涿州的限购政策已经实施。原告的条件符合在涿州购买房产。据此，原告应积极提交贷款手续，配合被告办理银行按揭贷款手续，其主张解除原、被告签订的商品房买卖协议；被告返还原告407794元；支付原告利息损失20000元的请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、原告卢嘉伟继续履行协议，于本判决生效后三十日内办理银行按揭贷款手续。二、驳回原告卢嘉伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3858元，由原告卢嘉伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人现以不符合购房资格及无法办理按揭贷款为由，要求解除合同，但未提交证据证明本案合同存在法定解除或者约定解除的情形，且该协议签订时，涿州市限购政策已经实施，上诉人亦未举证证实其不符合涿州市的购房条件，合同尚有履行之可能，合同目的仍能实现，故上诉人该主张理据不足，本院不予支持。一审中上诉人未诉请继续履行协议及办理银行按揭贷款手续，被上诉人亦未针对上诉人的起诉提起反诉，故一审法院判决上诉人继续履行协议及办理银行按揭贷款手续欠妥，本院依法予以纠正。 综上所述，卢嘉伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初1318号民事判决； 二、驳回卢嘉伟的诉讼请求。 一审案件受理费3858元，二审案件受理费7716元，均由上诉人卢嘉伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十月十三日 法官助理  沈 飞 书 记 员  霍思雨