宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初1676号 原告：金樟荣，男，1956年1月18日出生，汉族，住宁波市。 被告：中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司（统一社会信用代码：91330200793017426Q），住所地宁波市镇海区蛟川街道（俞范）。 主要负责人：吕亮功，该分公司党委书记、公司代表。 委托诉讼代理人：胡甬佳，女。 委托诉讼代理人：孟长春，浙江素豪律师事务所律师。 原告金樟荣与被告中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司（以下简称镇海炼化分公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日进行了证据交换。后经审理发现本案案情复杂不宜继续适用简易程序，依法裁定转为普通程序，于2020年9月9日、10月10日公开开庭进行了审理。原告金樟荣，被告镇海炼化分公司的委托诉讼代理人胡甬佳、孟长春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金樟荣向本院提出诉讼请求：1.要求按建房成本价（含土地收益等相关价款及房产公司的管理费）收取购房款392163.51元（建房成本总款）、补足99090元土地差价款；2.要求退还（在606530.46元购房款中）多收部分购房款约115276.95元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：根据2003年9月19日签订的协议书（即“四方协议”）约定以及2007年12月17日双方签名的“会谈纪要”规定，应按省政府批复意见建设，所需建设资金向购房职工筹集解决；芳辰丽阳项目所建住宅按建房成本价（含土地收益等相关价款及房产公司的管理费）全部定向销售给符合条件的在职职工。芳辰丽阳项目建成验收合格并由购房户按照国家有关规定补缴土地收益等相关价款后，由镇海区房地产管理处和宁波市国土资源局镇海分局按户分别办理完全产权手续并发放房屋所有权证、国有土地使用权证。鉴于浙江省人民政府批准芳辰丽阳项目用地时间为2003年8月7日，双方商定，土地收益等相关价款比照同年同地段住宅用地招拍挂出让价格确定，按照六类地、五通一平计算。扣除已由镇海炼化分公司完成的五通一平成本并给予一定的优惠后，双方同意计算土地收益等价款的土地价格为88万元/亩，并且不再改变。鉴于2003年镇海炼化在办理芳辰丽阳项目有关手续时已代为先期支付了25万元/亩的土地款，因此，仅需补足63万元/亩土地差价款。5?000万元异地配套学校费用在计算总差价款时扣除。为便于工作，差价款由镇海炼化分公司或其指定单位先代购房户统一预付给镇海区人民政府。预付时间在2008年6月前后。但2008年10月14日的镇海炼化报上没有刊登、公布“四方协议”、“会谈纪要”应按建房成本价销售给符合条件的在职职工以及办理完全产权仅需补足63万元/亩土地差价款的约定、规定，只刊登、公布了芳辰丽阳住宅配售主要问题解答及建房成本测算表，建房成本价为2836.70元/㎡（含2003年25万元/亩×475亩+5000万元异地配套学校费用为16886万元总土地款的份额、总税费12000万元份额、贷款利息5000万元的份额、另提取不可预见费97.64元/㎡及相关费用），销售成本价为3748.70元/㎡。于2009年2月11日以表决的方式通过（从原测算的销售成本3748.70元/㎡修改为）测算的销售成本价3500元/㎡+130元/㎡（另提取不可预见费）=3?630元/㎡（含汽车位、自行车棚的成本价）出售给购房职工（阁楼按1930.68元/㎡销售成本价计）。镇海炼化分公司不出一分钱。原告在2009年8月先交押金50000元，10月选购了芳辰丽阳住宅，为D区I标段20幢1104室（现南园3幢1104室），房屋总面积为113.96㎡，阁楼面积为84.22㎡；同年11月4日一次性全额缴足所挑房屋面积总购房款606?530.46元（含50?000元押金、70?100元公积金）。原告在规定时间内存入指定建设银行，并签订全额冻结协议，才能与芳辰丽阳项目部签订代建协议，否则被取消购房资格。协议约定，乙方所挑房屋的最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补。在2013年12月27日通知D区Ⅰ标段购房职工交款、交房时，没有提供房屋验收合格凭据及证书，也没有向购房职工提供芳辰丽阳D区Ⅰ标段建房成本竣工决算科目清单，公开财务帐目，却定要原告支付协议之外款项（69?195.30元）后，才能验房、办理交房手续，否则不得验房、办理交房手续，致使原告无法提取住房钥匙。由于被告数年来一直隐瞒“四方协议”约定和“会谈纪要”规定，没有按建房成本价收取购房款，又不肯提供芳辰丽阳D区Ⅰ标段建房成本竣工决算科目清单、公开财务帐目，致使原告（出资人）无法参照实际建房成本价计算建房总成本，只能将198.18㎡中的住宅面积113.96㎡按测算的建房成本价2836.70元/㎡计算，阁楼面积84.22㎡按1430.68元/㎡（1930.68元/㎡销售价－500元/㎡补足土地差价款）计算建房总成本，合计应支付的建房成本总款为443761.66元-51598.15元（多预收三项建房成本费用）=392163.51元，与原告缴纳的606530.46元预收购房总款相比，被告多收214366.95元的购房款。除去要扣除99090元的补足土地差价款给镇海区人民政府外，被告还多收约115276.95元购房款，去向不明，应退还给原告。 被告镇海炼化分公司答辩称：1.被告与镇海区政府签订的协议是公开的，不存在隐瞒，而且签约的时候原、被告双方尚未签订代建协议。代建协议的性质是为被告公司内部职工代建房屋，项目建设资金全部由包括原告在内的全体购房职工提供，与社会上商品房买卖合同完全不相同。芳辰丽阳房产为“有限产权”，土地属于国有划拨性质，系政府批复给被告公司使用权用于代建房屋，在购房职工缴纳全额土地出让金前系被告享有土地使用权，因此，被告根据政府要求，支付该土地所涉征收、拆迁等相关税费均属于履行法定义务。当被告向政府支付了上述税费后，当然应将相关费用摊入代建房屋的建设成本中。2.原告要求退还多收取的购房款115276.95元的诉请缺乏事实依据。代建协议约定最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补。全体购房职工自行选择镇海炼化分公司审计处作为审计机构，系合同当事人意思自治的表现，不违反法律强制性规定。镇海炼化分公司审计处并非接受被告委托进行内部审计。3.被告已经履行了代建协议项下的通知义务，告知原告所挑房屋经审计后的最终房款为603078.13元，可退款3452.33元，但原告至今未领取。4.原告所列的计算公式错误。2008年报纸上的建房成本测算表中的数据不是最终实际成本数据，且原告将项目建筑总面积作为分母进行计算，未考虑共用部位的面积，计算上存在根本性错误。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。对于被告提供的证据，原告对形式真实性无异议的证据，本院对该部分证据的形式真实性予以认定；原告对真实性有异议的证据，本院分析认定如下： 1.记账凭证、付款凭证十五页，拟证明被告为委托代建房屋项目垫付土地征用及拆迁等费用的事实。经质证，原告对金额分别为9613万元、13710元、3000万元、1500万元的四笔费用有异议，认为“四方协议”中约定的土地是耕地，不存在拆迁问题，被告支付的4500万元是调整的土地拆迁，不应该由原告承担；对金额为41965576.77元的费用无异议，但对记账凭证中“拆迁”和“开发”的表述有异议。本院认为，该组证据均为原件，科目名称均标记为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，其中土地征用费41965576.77元、30759173.23元、9613万元，合计金额为168854750元，与原告提供证据中的“四方协议”中约定的土地款总价相吻合；被告支出的土地办证费13710元、土地拆迁补偿费3000万元和1500万元原告虽不认可，但办证费用为合理支出，原告提供的生效法律文书亦显示涉案土地曾因拆迁发生行政诉讼，且上述费用总额213868460元与被告提供的审计报告中的“土地征用及拆迁补偿费21?386.85万元”亦能互相印证。综上，本院对被告提供的该组证据均予以认定。 2.《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》、光盘（刻录3131份《芳辰丽阳项目决算审计方式选择表》）、选择内部审计的购房者名单（共1815票）清单各一份，拟证明芳辰丽阳业主投票选定镇海炼化分公司审计处作为审计单位的事实。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为审计方式没有公示过，按照审计法规定镇海炼化分公司审计处需要回避，对选择镇海炼化分公司审计处作为审计机构有异议，认为审计程序不合法，审计有失公正。本院对该组证据结合询问笔录综合分析认证。 3.《关于芳辰丽阳住宅房款清算的说明》一份，拟证明芳辰丽阳住宅的销售基准价3580元/㎡、原告选购房屋的单价3908.4元/㎡的计算公式，和原告签收的房款清算表一致。经质证，原告对该证据的真实性有异议。本院认为，该证据加盖有芳辰丽阳项目部的公章，内容与审计报告相印证，故对该证据的真实性予以认定。 本院向励振康、邬红波进行调查，制作询问笔录二份。其二人称：《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》上的签名系其本人所签，其二人均为被告下属公司职工，也是芳辰丽阳业主，励振康、朱斌光分别是芳辰丽阳业主自治管理委员会的副主任、委员，邬红波、竺红飞是芳辰丽阳项目工作小组的成员；2015年芳辰丽阳项目部和业主自治管理委员会共同组织业主进行投票，选择是委托公司审计处审计或者委托社会中介机构审计；2015年3月16日当天投票时间截止后，工作人员一起清点选票，统计结果有过半数的业主选择了委托公司审计处审计，其二人和朱斌光、竺红飞作为代表在《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》上签名。励振康还陈述了业主委员会成立后，业主自治管理委员会就解散了。邬红波还陈述了2015年3月17日芳辰丽阳业主自治管理委员会和项目部共同将审计方式选择结果进行公示的情况。 经质证，原告称其不清楚励振康、朱斌光是否是业主自治管理委员会的成员，对询问笔录的内容不认可；其看到过《关于公布芳辰丽阳项目决算审计方式选择结果的公告》，但对于投票选择镇海炼化分公司审计处审计不认可。被告对询问笔录无异议。本院认为，询问笔录内容系《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》签名人员陈述事实经过，结合被告提供的证据2，可以认定上述证据的真实性，也足以认定镇海炼化分公司审计处作为芳辰丽阳项目的审计机构系由芳辰丽阳过半数业主投票选定的事实。 本院向夏瑾、王国富进行调查，制作询问笔录二份。其二人称：其二人均系镇海炼化分公司审计处的工作人员，也是芳辰丽阳项目审计小组成员，夏瑾于2003年9月7日取得中级会计资格证书，于2004年6月30日取得内部审计岗位资格证书；王国富于2002年10月12日取得审计师资格证书；《关于镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目竣工决算的审计报告（节选）》、《关于的说明》系镇海炼化分公司审计处出具；2008年10月14日镇海炼化报附件2《芳辰丽阳建房成本测算表》中的建设成本价2836.70元/㎡、销售成本价3748.70元/㎡的计算公式，分子都是测算的总建房成本，建设成本价是按照总建筑面积计算的，销售成本价是按照销售面积（住宅面积）计算的，总建筑面积包含了整个项目所有的施工面积，包括住宅、其他用房及地下建筑面积，在销售的时候必须把总建房成本分摊到住宅面积里，由业主公摊承担公共设施的建房成本；审计报告中的销售基准价3580元/㎡代建单位没有盈利。王国富还称其在审计小组中主要负责对主体工程及附属配套建安成本超估算情况进行分析，超估算原因主要在于估算是在2008年，而建设期间材料、人工、机械涨价；夏瑾负责财务审核和汇总。夏瑾还介绍了审计报告中的销售基准价3580元/㎡的计算公式，分子是税后实际开发成本减去自行车车棚、车位总额再减去楼层差价总额，分母是朝向环境总系数并非简单的住宅建筑面积；并称从2014年10月起根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》的规定，内部审计人员不再需要内部审计人员岗位资格证。 经质证，原告对询问笔录的真实性和审计人员的身份资格无异议，认为审计人员没有提出回避，也没有按照审计法的规定依法审计；被告对询问笔录无异议。本院对询问笔录予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月19日，原告金樟荣（乙方）与被告下属的镇海炼化800万吨／年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目部（甲方）签订《芳辰丽阳住宅代建协议》，约定：乙方挑选的房屋坐落在宁波××镇××街道，房号为Ｄ20-1104室，建筑面积为113.96㎡，阁楼面积为84.22㎡，自行车车棚面积为4.86㎡；面积有差异时，按房地产产权登记机关实测面积结算房价款；乙方预缴房款总额为606530.46元，最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补；2012年底之前，甲方将验收合格的房屋交付给乙方。因战争、自然灾害、政府政策及其审批、规划、拆迁等原因导致房屋不能交付或延迟交付或损失的，或者导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及小区基础设施、公共配套设施等布局发生变化的，甲方不承担任何责任，乙方同意在以上情况出现时放弃追究甲方责任的权利；甲方在房屋建成并经验收合格后，统一办理产权手续，所发生的税费等由乙方自理；乙方认购的房屋为有限产权住房，不得进行私下交易。被告认可原告已预缴房款总额为606530.46元。自2013年12月起，被告数次通知原告办理交房手续，但原告均未办理交房手续并诉至本院，要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金。后经本院和宁波市中级人民法院审理，判决驳回原告的诉讼请求。 2015年3月3日，芳辰丽阳业主自治管理委员会、芳辰丽阳项目部作出《关于选择芳辰丽阳项目决算审计方式的公告》，要求芳辰丽阳全体购房职工投票选择芳辰丽阳项目决算审计方式。同日，原告签收该公告并于同月6日签署《芳辰丽阳项目决算审计方式选择表》，要求由省一级机构进行审计，并建议实际房价出台之后再进行审计。《芳辰丽阳住项目决算审计方式选择统计情况（截至3月16日14点）》载明：芳辰丽阳住宅总户数3448户，公告送达户数3446户，意见返回户数3131户，选择委托公司审计的1818户，占52.73%，选择委托中介审计的1272户，占36.89%；根据芳辰丽阳全体购房职工的选择情况及“在50%以上的购房职工返回意见的前提下，选择比例超过购房职工总数50%以上的方式确定为最终的审计方式”的原则，最终选定委托公司审计处组织审计的方式。该审计方式选择结果进行了公示。后镇海炼化分公司审计处对芳辰丽阳项目进行了审计。根据镇海炼化分公司审计处出具的《关于镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目竣工决算的审计报告（节选）》、芳辰丽阳项目部出具的《关于芳辰丽阳住宅房款清算的说明》，芳辰丽阳项目成本支出178459.23万元，冲抵资金收益7218.16万元后，项目实际开发成本为171241.07万元，自行车车棚总额为1365.46万元，车位总额为9627.26万元，税收为实际开发成本的5.7%；销售基准单价=（税后实际开发成本-自行车车棚、车位总额-楼层差价总额）÷朝向环境总系数=【171241.07÷（1-0.057）-（9627.26+1365.46）-6319.93】÷458832.43=3580元/㎡。 2015年5月19日，被告向原告发放了《关于办理芳辰丽阳住宅交房结算手续的告知书》、《关于芳辰丽阳房款清算及后续工作的公告》、《芳辰丽阳房款清算表》、《芳辰丽阳住宅退款信息核对单》，告知芳辰丽阳项目竣工决算审计工作已经结束，原告委托代建的芳辰丽阳·南园3幢1104室房屋环境系数为-0.02，楼层差价400元/㎡，单套住宅单价为3908.4元/㎡，总应交款603078.13元，扣除原告已交款项606530.46元，可退还原告房款3452.33元。2016年1月5日，被告向原告发放了《关于限期办理芳辰丽阳住宅交房手续的通知书》。 另查明，根据2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳住宅项目综合情况介绍》、《芳辰丽阳建房成本测算表》，芳辰丽阳项目测算的建房成本约174324万元，根据总建筑面积613940㎡计算的建设成本价为2836.70元/㎡，根据销售面积（住宅面积）465184㎡计算的销售成本价为3748.70元/㎡。 本院认为：原告预缴的购房款是否应该退还以及应该退还多少，取决于审计后的实际成本价是多少。根据本院查明的事实，芳辰丽阳住宅项目的全体业主经过投票选择，最终过半数业主选择了镇海炼化分公司审计处组织决算审计。镇海炼化分公司审计处作为审计机构，不违反法律的禁止性规定，审计人员亦具备相应资质，出具的审计报告合法有效。原告提出镇海炼化分公司审计处审计不符合国家审计标准，应由省一级审计机构进行审计，本院认为缺乏事实和法律依据。原告对审计报告中记载的成本支出提出异议，要求本院查明、核实、依法审计芳辰丽阳D区（含D区I标段）建房成本竣工决算科目清单数据的真实性、准确性、公正性，本院认为原告的要求超出了本案审理范围，原告要求审计的请求缺乏法律依据，本院不予支持。原告认为被告收取的购房款已经包含了办理完全产权的费用。本院认为，根据宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第446号民事判决书载明“金樟荣与镇海炼化分公司签订代建协议时明知涉案房屋为有限产权，现镇海炼化分公司要求金樟荣在办理完全产权时支付土地出让金，符合相关法律的规定”，相关问题已有定论，故在本案中不再作评判。 根据审计报告记载，审计后的实际开发成本，综合考虑楼层差价、朝向系数、环境系数及自行车车棚、车位销售等因素后，销售基准价为3580元/㎡。原告认为销售基准价3580元/㎡并非实际成本价，主张按照2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳建房成本测算表》中的建设成本价2836.70元/㎡计算其应承担的购房款。本院认为原告的主张不能成立，理由如下：第一，原、被告之间签订的《芳辰丽阳住宅代建协议》明确约定最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补。第二，2008年10月14日《镇海炼化报》刊登的《芳辰丽阳建房成本测算表》中的数据仅为芳辰丽阳住宅项目开工建设前测算的成本，不能作为最终结算购房款的依据。第三，《镇海炼化报》刊登的建设成本价2836.70元/㎡和销售成本价3748.70元/㎡均根据测算的建房成本计算，区别在于前者按照总建筑面积计算，后者按照销售面积（住宅面积）计算。如按照原告主张的根据总建筑面积计算实际成本价，那么公共设施的建房成本由谁承担？第四，审计报告记载的实际开发成本171241.07万元和《镇海炼化报》刊登的测算的建房成本约174324万元相比较甚至更少，审计报告也没有反映出被告有加价销售的行为，故审计报告载明的销售基准价3580元/㎡实际上就是审计后的实际成本价。被告根据审计后的销售基准价3580元/㎡，结合原告委托代建房屋的环境系数和楼层差价，计算出单价为3908.4元/㎡，总房款为603078.13元，应退还原告房款3452.33元，本院对此予以确认。综上，原告诉讼请求部分理由正当，于法有据，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司于本判决生效之日起十日内向原告金樟荣退还多收购房款3452.33元； 二、驳回原告金樟荣的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币2606元，由原告金樟荣负担2528元（已预交），由被告中国石油化工股份有限公司镇海炼化分公司负担78元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  万利容 人民陪审员  刘渊静 人民陪审员  徐春燕 二〇二〇年十月二十一日 代书 记员  吴燕丽