湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终942号上诉人（原审原告）：黎时华，男，1972年8月2日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上诉人（原审原告）：王霞，女，1970年9月23日出生，汉族，住湖北省崇阳县。系黎时华之妻。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：唐平，女，1962年9月23日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审被告）：唐江，男，1969年8月16日出生，汉族，住湖北省通城县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。上诉人黎时华、王霞因与被上诉人唐平、唐江不当得利纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初49号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎时华、王霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判；2.由被上诉人负担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限是到2019年12月31日，但被上诉人在2019年7月20日就与通城县住房与城乡、建设局达成拆迁补偿协议。拆迁补偿款、停产停业损失补偿款、装修补偿款都是基于2019年7月20日，所以不能认定为在拆迁补偿时，上诉人与被上诉人的租赁合同已到期。停产停业损失是对正在合法经营的经营户补偿。装修是上诉人装修的，装修款应归上诉人所有。虽然双方在租赁合同中约定，合同期满后，如被上诉人决定将该招待所开发利用或者收回，上诉人在租赁期间进行的装修费用，被上诉人已在承包费用中作了相应补偿，故被上诉人不再做任何形式的补偿。但这个约定跟本次装修补偿款没有任何关系，这个约定的情形是指被上诉人在合同期满后自己利用或者收回时不作任何补偿，而不是指在国家征收的情况下，其次，这个补偿款并不是被上诉人支出而是国家依照装修的情形作出的补偿，三者补偿对象不同，权利主体不同；2.一审判决认定上诉人没有提交证据证明其与征收部门之间有补偿协议，并据此协议应获得利益，由被告占有的事实错误。即有合法有效的营业执照才进行停产停业补偿。本案实际上，拆迁指挥部要上诉人提供了营业执照和身份证复印件，所以停产停业损失实际上是对正在合法经营的经营户的一种补偿；3.搬家费是根据房屋面积进行的补偿，有线电视、宽带迁移费是根据安装数额进行的补偿。上诉人占用的面积，安装的有线电视、宽带，补偿应归上诉人；4.根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所为被征收房屋；被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。”通城县政府制定的补偿方案与该条规定一致。根据该条规定，停产停业损失补偿是针对合法有效的营业执照的经营户进行补偿，如果被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿。本案中，上诉人与被上诉人在租赁合同中并没有约定停产停业补偿柜被上诉人所有，故亭山停业损失应当归上诉人所有。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。唐平、唐江辩称，1.被上诉人已在承包费用中对上诉人在承包期内所装修的费用作了相应补偿，不应再做任何形式的补偿；2019年10月16日，被上诉人与通城县住房和城乡建设局达成拆迁补偿协议，但拆迁工作在合同期满后进行，完全没有影响到上诉人的经营，合同期满后5个多月上诉人仍然在该门店继续经营，拒不搬离。上诉人要求被上诉人支付其装修款、停业损失补助费、搬家费无事实和法律依据。被上诉人所租赁的房屋系门店可用于经营，因拆迁导致无法经营，停业损失补助费是拆迁单位对房屋有所有权人拆迁期间的补偿，与租赁期满的承租人无关；2.上诉人没有提交证据证明其与征收部门之间有补偿协议，并据此协议应获得的利益由被上诉人占有的事实依据。拆迁损失是房屋所有人的逾期权益，上诉人与被上诉人的租赁关系已终止，上诉人无权要求被上诉人补偿其停产停业损失费用，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。黎时华、王霞向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告装修款80207元、停业损失补助费50154.42元，搬家费、有线电视、宽带迁移费共计人民币4000元。2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月1日，原告王霞与被告唐平、唐江签订《承包协议》，约定：甲方（唐平、唐江）将其共同共有的隽水镇民主路259号房屋二、三层城北招待所租给乙方（王霞）经营业务，租赁期限暂定为四年，从2016年元月1日起至2019年12月31日止，议定租金为贰万元整。每年租金必须提前一个月交清，租金不得拖欠，如有拖欠，甲方有权终止协议。招待所客房除房东住房外，全交乙方经营使用。甲方交空调1个，吊电扇六把，灭火器一个，四楼高底床五个，棕垫五床，棉絮五套。乙方向甲方支付水电费押金人民币一千元整，在合同期满后乙方交清所有费用之后，甲方无息退还。租赁期满后，如甲方决定将该招待所开发利用或收回，乙方需无条件同意，同时按时归还，乙方在承包期内所装修的费用甲方已在承包费用中作了相应补偿，故甲方不再作任何形式的补偿。在不影响房屋整体结构前提下乙方须将房屋内自有物品搬走，否则，除收取正常的租金外，乙方每逾期一日，将处以向甲方交纳年租金总额的10%违约金。同时所产生的一切后果由乙方负责。租赁期间，因国家建设、不可抗力因素或其他特殊情形，甲方有权提出终止合同，但需提前一个月向乙方提出，可退还相应租金。合同签订后，被告依约向原告交付城北招待所，原告依约向被告支付水电押金1000元、支付房屋租金至2019年12月。案涉房屋城北招待所目前原告仍在经营使用。因县博人外贸棚户区改造项目建设，根据相关法律法规规定及《通城县人民政府房屋征收决定书》（隽政征[2019]2号）和《通城县博仁外贸棚户改造项目房屋征收补偿方案》，2019年7月20日征收部门通城县住房和城乡建设局（甲方）与被征收人唐平（乙方）签订《协议书》，对乙方房屋民主路259号拆迁货币补偿达成协议。一审法院另查明，通城县政府制定的《通城县博仁外贸（二期）棚户区改造项目房屋征收补偿方案》中第五条征收补偿第（六）项停产停业损失补偿费规定：因征收房屋造成的停产停业损失的，原则上按同地段、同类型商铺租金标准计算，对被征收人给予6个月的一次性补偿。第（七）项其他补偿规定：1、房屋出租补偿：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，由征收人对被征收人进行补偿，被征收人依照其与承租人的约定，分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿，并负责被征收房屋的搬迁腾退工作。在审理过程中，原告黎时华、王霞没有提交证据证明其与征收部门通城县住房和城乡建设局之间有补偿协议，并据此协议应获得的利益由被告占有的事实依据。庭审中，原告增加诉讼请求：一、要求被告退还租房押金1000元；二、退还原告租金10000元。一审法院认为，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，经查明涉案房屋通城县隽水镇民主路259号系被告唐平、唐江共同所有的房产，故涉案房屋所涉及的权利和义务应均由被告唐平、唐江享受和承担，因此该房屋拆迁后所得到的补偿款项也该由两被告享有。原告黎时华、王霞系涉案房屋的承租人，根据原、被告《承包协议》约定租赁期限至2019年12月31日止，租赁期届已届满，虽然租赁期间内通城县住房和城乡建设局与被告唐平对案涉房屋签订拆迁货币补偿《协议书》，但拆迁工作一直未开始，原告在对房屋拆迁一事也知情的情况下至今仍继续经营使用该招待所，但只支付租金至合同约定期限2019年12月31日，应认定原、被告之间的合同关系现已终止，原告应腾退房屋，对其要求被告退还10000元租金的诉求，本院不予支持。庭审中，被告自愿退还原告两个月租金3320元，属于当事人对其权利的自由处分，本院依法予以确认。原告在租赁期间进行了装饰装修，根据双方合同约定租赁期满后，如被告决定将该招待所开发利用或收回，原告需无条件同意，同时按时归还，原告在承包期内所装修的费用被告已在承包费用中作了相应补偿，故被告不再作任何形式的补偿。在不影响房屋整体结构前提下原告可将房屋内自有物品搬走。该约定系原、被告真实意思表示，故原告应对其经营期间的损失承担全部责任，原告诉求要被告补偿装修款、搬家费、有线电视、宽带迁移费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于停产停业损失费，《通城县博仁外贸棚户改造项目房屋征收补偿方案》规定：因征收房屋造成的停产停业损失的，原则上按同地段、同类型商铺租金标准计算，对被征收人给予6个月的一次性补偿。根据该规定因拆迁补偿停产停业损失的对象为房屋的被征收人即房屋所有权人，拆迁损失的是房屋所有人的预期权益，且原、被告间的租赁关系已终止，原告无权要求被告补偿其停产停业损失费。原、被告之间合同期满，被告应按约定退还原告的水电押金1000元。原告黎时华、王霞没有提交证据证明其与征收部门通城县住房和城乡建设局之间有补偿协议，并据此协议应获得的利益由被告占有的事实依据，故原告黎时华、王霞主张不当得利的请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、被告唐平、唐江在本判决生效后十日内退还原告租金3320元、退还原告水电押金1000元。上述义务在原告黎时华、王霞退还招待所后十日内履行完毕；二、驳回原告黎时华、王霞其他诉讼请求。当事人应当按照判决书规定的期限履行金钱给付义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2900元，由原告黎时华、王霞承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，王霞、黎时华与唐平、唐江签订《承包协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，租赁合同生效后，出租人承担的主要给付义务是按约将租赁物交付承租人，承租人承担的主要给付义务是按约定期限支付租金。承租人对租赁物的使用收益依赖于租赁房屋在租赁期间保持处于使用收益的状态，即在整个租赁关系存续的期间内，出租人应当保持租赁物符合约定的用途，具有合同约定的适于使用收益的状态。关于王霞、黎时华提出的唐平、唐江应支付停产停业损失、室内装饰装修价值补偿、搬家费等费用的上诉理由。本院认为，一、王霞、黎时华在租赁经营期间，承租的房屋被征收，唐平、唐江作为被征收人（房屋权人）与××县城县住房和城乡建设局（以下表述为征收部门）签订《协议书》，达成货币补偿协议，其中补偿款项中包含停产停业损失、室内装饰装修价值补偿、搬家费等补偿费用。通城县政府制定的《通城县博仁外贸（二期）棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）第五条第七款第一项规定：“房屋出租补偿：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，由征收人对被征收人进行补偿，被征收人依照其与承租人的约定，分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿，并负责被征收房屋的搬迁腾退工作。”该条规定的补偿款项是拆迁人针对被拆迁房屋的合法经营主体，包括租赁房屋生产经营的承租人，因房屋被拆迁无法继续经营以及重新恢复生产经营所受相关损失给予的经济补偿，由被征收人（房屋所有权人）与承租人按照双方约定分配上述补偿款，而不是仅针对被征收人即房屋所有权人的补偿，王霞、黎时华作为承租经营人有权与被征收人约定分配上述补偿款，唐平、唐江作为被征收人全部占有上述款项无合法依据；二、唐平、唐江与征收部门签订补偿协议领取补偿款后，并未按照协议要求与王霞协商解除合同，腾退案涉房屋，协商分配上述补偿款项，而是继续将房屋出租给王霞、黎时华经营，按原租赁合同约定的租金收取租金，有违诚实信用原则。而王霞、黎时华并未与征收部门签订补偿协议，其未腾退房屋继续经营系在不知情情况下正常履行合同的行为，并无违反合同约定的行为；三、王霞、黎时华虽然继续租赁经营案涉房屋，但政府拆迁改造项目的实施、周边房屋的拆迁必然会对王霞、黎时华继续经营的周边环境及经营效益造成一定影响，其租赁的房屋不具有合同约定的适于使用收益的状态，也不能达到正常使用的功能效益，唐平、唐江继续履行与王霞、黎时华之间租赁合同的行为不符合合同约定的义务，而该不符合约定系因政府的征收行为引起，政府的征收《补偿方案》中已对承租人的相关损失补偿作了规定，唐平、唐江作为被征收人应按照《补偿方案》规定与承租人协商相关补偿分配事宜，唐平、唐江未履行相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，王霞、黎时华有权主张相应的违约责任；四、《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”王霞、黎时华因征收行为造成停产停业损失、有线电视、宽带迁移等腾退房屋所需的搬家费用是客观存在的事实，也是征收部门根据案涉房屋实际经营状况、房屋使用面积以及室内设备物品状况所确定的相关补偿范围内的费用，唐平、唐江全部占有上述补偿款无合法依据，王霞、黎时华主张返还相关费用的请求符合法律规定。因双方未对国家给予被征收人补偿款项中包含承租人的补偿款项如何分配作出约定，且双方均未提供具体停产停业损失的依据，根据公平和诚信原则，本院酌定由唐平、唐江支付王霞、黎时华停产停业损失补偿款25000元，搬家费、有线电视、宽带迁移费等4000元。对于装饰装修补偿款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因双方在《承包协议》中约定：“租赁期满后，如甲方（唐平、唐江）决定将该招待所开发利用或收回，乙方（王霞）需无条件同意，同时按时归还，乙方在承包期内所装修的费用甲方已在承包费用中作了相应补偿，故甲方不再作任何形式的补偿。”协议中已对承租人租赁期间装修附属物的归属以及承租人在承租期间的装修费用从承包费用中给予了相应补偿，对王霞、黎时华关于该部分费用的请求本院不予支持。综上所述，黎时华、王霞的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省通城县人民法院（2020）鄂1222民初49号民事判决；二、唐平、唐江于本判决生效后十五日内支付黎时华、王霞停业损失补助费25000元，搬家费、有线电视、宽带迁移费4000元，押金1000元，共计30000元；三、驳回黎时华、王霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由黎时华、王霞负担1500元，唐平、唐江负担1400元；二审案件受理费2900元，由黎时华、王霞负担1500元，唐平、唐江负担1400元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 沈朝明二〇二〇年十月十二日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；