广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14014号上诉人（原审被告）：黄胜学，男，1980年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李东善，男，1984年12月1日出生，汉族，身份证住址甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：何沛洋，广东理治律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟标，广东理治律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：关天贤，男，1969年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县。原审第三人：马瑞生，男，1987年10月xx日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。上诉人黄胜学因与被上诉人李东善、关天贤及原审第三人马瑞生合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄胜学的委托诉讼代理人胡焱平、周静，被上诉人李东善的委托诉讼代理人何沛洋、江伟标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄胜学上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回李东善的第二、三、四项诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由李东善、关天贤承担。事实和理由：一、黄胜学并非《合作建房协议书》相对方，无需对李东善承担责任。虽然黄胜学收取了李东善的购房款及装修款，但购房款已转付给上述合同相对方关天贤，涉案房屋也依约进行了装修。黄胜学的身份相当于销售中介，一审判决将其等同于涉案房屋销售方显然错误，且将7万元房屋装修款认定为购房款也错误。二、黄胜学仅是代收李东善的房款，该款实际是由关天贤收取，黄胜学无需承担责任，一审判决黄胜学承担退款义务显然错误。另李东善因合同无效取得的财产，依法也应予以返还。李东善辩称：一、从看房、商谈价格、收取购房款到交付房屋，均是黄胜学与李东善完成，期间黄胜学从未提及其是销售中介，故黄胜学就是涉案房屋的出卖方。二、黄胜学未能提供其向关天贤转付购房款的交易记录，仅凭关天贤出具收据，不能证明黄胜学已向关天贤转付了购房款。一审判决认定黄胜学和关天贤共同收取了李东善购房款34.83元正确。三、涉案合同无效后，黄胜学和关天贤因该合同取得的34.83万元购房款应共同返还给李东善，黄胜学与关天贤之间内部的约定不能对抗善意的第三人。关天贤经本院公告传唤、马瑞生经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2019年8月9日，李东善向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认李东善与关天贤于2019年3月24日签订的《合作建房协议书》无效；2.黄胜学、关天贤共同返还李东善348300元；3.黄胜学、关天贤连带支付李东善资金占用期间的利息损失（以348300元为基数自2019年8月9日起按照银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由黄胜学、关天贤承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，关天贤（甲方）与李东善（乙方）签订《合作建房协议书》约定，双方合作建设广州市白云区xxxxx街xx、xx号宅基地房，乙方自愿出资350000元分得该楼第四层xxx房，其中280000元为购房费用、70000元为装修费用。乙方享有分得房屋永久性权利，可出租、转让、馈赠等。同日，关天贤出具《收据》，确认收到黄胜学xxx房房款260000元。李东善为证明付款情况，举证了李积勇农业银行转账记录，该证据显示李积勇于2017年5月17日代李东善向黄胜学支付购房款200000元；举证了谭静英农业银行转账记录，该证据显示谭静英分别于2017年6月26日、8月7日代李东善向黄胜学支付购房款100000元、40000元；举证了李雪梅微信付款记录，该证据显示李雪梅于2017年9月6日代李东善向黄胜学支付装修尾款8300元。上述款项合计348300元。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，李东善非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与关天贤之间因购买宅基地房达成的《合作建房协议书》，因违反国家法律、行政法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现有证据证实黄胜学、关天贤共同收取了李东善购房款348300元，李东善要求黄胜学、关天贤共同返还合理合法，予以支持。李东善明知涉案房屋属农村宅基地房仍购买，自身存在一定过错，故对于李东善要求黄胜学、关天贤支付利息损失不予支持。黄胜学、关天贤、马瑞生经合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，于2019年12月24日作出判决如下：一、确认原告李东善与被告关天贤于2017年3月24日签署的《合作建房协议书》无效；二、于本判决生效之日起七日内，被告黄胜学、关天贤共同返还原告李东善购房款348300元；三、驳回原告李东善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6524元，由被告黄胜学、关天贤负担并于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审庭询后，上诉人黄胜学提交了银行账户支出交易明细，拟证明其收取了被上诉人李东善的购房款之后已转账给被上诉人关天贤。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定被上诉人李东善与被上诉人关天贤之间因购买宅基地房达成的涉案《合作建房协议书》无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据被上诉人李东善在一审中提交的其与上诉人黄胜学之间的微信聊天记录内容（上诉人黄胜学在二审庭询中对该微信聊天记录予以确认），是上诉人黄胜学向被上诉人李东善出售涉案房屋，被上诉人李东善的购房款亦是支付至上诉人黄胜学名下账户。本案并无证据证明上诉人黄胜学出售涉案房屋给被上诉人李东善的当时，有向被上诉人李东善明确告知其是代被上诉人关天贤出售涉案房屋，亦无证据证明上诉人黄胜学当时有向被上诉人李东善出示过关天贤的授权委托书。在上诉人黄胜学向被上诉人李东善交付了涉案房屋之后近两年的时间内，被上诉人李东善始终是要求上诉人黄胜学补签合同，最终在被上诉人李东善的坚持下，在上诉人黄胜学与被上诉人李东善实际履行完毕买卖涉案房屋之后将近两年，上诉人黄胜学才向被上诉人李东善告知涉案房屋是被上诉人关天贤建设，才让被上诉人关天贤与被上诉人李东善补充倒签了涉案《合作建房协议书》，并由被上诉人关天贤出具了收到上诉人黄胜学转交购房款的《收据》。由此可见，上诉人黄胜学关于其在涉案房屋买卖关系中身份相当于销售中介、无需对被上诉人李东善承担责任的上诉意见不符法律规定，本院不予支持。一审判决认定被上诉人李东善要求上诉人黄胜学、被上诉人关天贤共同返还购房款348300元合理合法而予以支持正确。上诉人黄胜学在二审庭询后提交的证据即使属实亦不影响本案的事实认定及实体处理，本院不予采纳。上诉人黄胜学关于被上诉人李东善因合同无效取得的财产依法应予以返还的上诉意见，因其在一审中无正当理由未到庭应诉且并未提出反诉，其可另诉解决。综上，上诉人黄胜学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6524元，由上诉人黄胜学负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿