江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4909号原告：王卿，男，1969年5月9日出生，汉族，住盱眙县。被告：盱眙凯德商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1WH2L69Y，住所地：盱眙县都梁中路与金鹏大道交叉口中安欢乐城**。法定代表人：谈惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈娟，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喜芝，该公司员工。被告：中安盱眙置业有限公司，统一社会信用代码91320830331093731F，住所地：盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处。法定代表人：蒋燕渝,该公司经理。委托诉讼代理人：孙奥、陈娟，江苏宗泽律师事务所律师。原告王卿与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司（以下至判决主文简称凯德公司）、中安盱眙置业有限公司（以下至判决主文简称中安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告王卿、被告凯德公司的委托诉讼代理人王喜芝、陈娟、被告中安公司的委托诉讼代理人陈娟到庭参加了诉讼。因该案需以其它案件的审理结果为依据而中止审理。该案恢复审理后，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告王卿、被告凯德公司的委托诉讼代理人王喜芝、被告中安公司的委托诉讼代理人孙奥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王卿向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》，并退回租金10748元；2、判令被告向原告赔付装修费和退回保证金等计63300元（其中有3000元保证金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订了一份租赁合同，合同约定自2018年12月25日起至2021年12月24日止，合同期为3年（注:此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准），被告方提供装修期为14个月，建筑面积为67.32平方米。进场装修前，双方再次确认商铺建筑面积，具体位置和使用范围以甲方（被告方）提供的房屋平面图，红线圈定部分为准，详见附件位置图，实际原告的商铺只有28.3平方米，与被告约定提供的面积（67.32平方米）少了一倍还多，原告就此事多次找被告、被告以多种理由拖延。被告还曾多次发出虚假广告，夸大其词的招原告等多家商户进场装修，招商部(颜兵)承诺:中安欢乐城有:吃的一条街、服装一条街、鞋帽一条街、美容美甲一条街、黄金一条街，以及有很多大的品牌进入中安欢乐城，如：“德-客-仕”、“北京烤鸭”、“童安格童装”、“老北京布鞋”等…。结果乱为一团、“黄金”街就连黄金的影子都没有，“德-客-仕”、“北京烤鸭”、“童安格童装”、“老北京布鞋”也都没有影子了。原告与被忽悠进来的商户“显失公平制度”，所签的合同都不一样，显示出被告在租赁方面不公开、不公平、不公正、不透明、看人对待、好忽悠的往死里忽悠，不好忽悠的就让价、让房租时间、送礼品等…不择手段的坑害商户。当初被告要求原告这样装修，那样装修，装修要达到标准验收合格才行，不然罚款重装，被告还要求原告装修要找一个有资质的装修公司进行装修（其他装修人不行、要求原告要有某品牌的装修图纸、电路图、规划图等一些手续，让原告把店面装的高档豪华，原告按照被告的要求，就找了一个装修公司进行装修，沙子、瓷砖、水泥、货柜、收银台、射灯、门头、门头字、门等），后经被告方验收（原告方装修）合格。原告装修费约60000元整。此后，由于被告运营不当，其结果一塌糊涂，即原告于2019年1月19日开业不久后倒闭，造成一连串商户亏本、闭店，原告全部按照被告方的要求向厂家定制货架、展架、货源等总投资30多万元，以及地板，门头，卷门、货柜等装饰材料都是量好尺寸定制的，被告这样无头脑的运营【目前还有原始铺（没有装修毛坯铺子）】给原告造成巨大的损失，因当初原告被被告诱骗进场的，也被被告要求如此装修的，还有原告没用掉的电费300元，以及装修保证金3000元等费用，被告本应早就把这些电费、保证金等退给原告，但被告置之不理，现原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或若故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意识表示的，可以认定为欺诈行为。故中安置业一直在欺骗原告。原告根据合同法规定，合同变更是指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现，而使合同内容发生改变，中安置业酝酿己久的单方面格式条款合同，明知有陷阱，却隐瞒事实，没有告知我方，其主观有欺诈之嫌，请求贵院依法严判被告。原告就此事找被告多次协商，被告以各种理由搪塞，一直拖延，时至今日也没有结果，此事给原告和家人都造成了巨大的身心创伤和经济损失。为此，原告现依据相关法律法规规定，为维护自己的合法权益，特请求依法判决如前所诉。被告凯德公司辩称，我方与原告签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》，该合同系双方当事人在平等协商的基础上签订的合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，不存在原告所称的欺诈行为，不符合法定的撤销事由。原告所称赔偿装修款，我方不承担，装修系原告自行经营行为，原告为自己的商业行为自负盈亏。关于原告所诉退回租金，我方不同意，原告交纳的租金共计10748元，合同约定年租金为73700元，原告后面交纳经营保证金3000元，并且原告目前仍然占有该商铺，租赁费用及占用费由原告给付我方。被告中安公司辩称，我方不是该租赁合同的相对方，主体资格不适格，请求法院驳回原告对我方的诉讼。原告王卿围绕诉讼请求依法向本庭提交了2018年8月30日被告凯德公司与原告王卿签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》、2018年9月17日商户进场装修计划书、2018年9月1日浙江湖州宇尚家居科技有限公司收取原告王卿（温尔缦鞋柜）订购鞋架款计45533元收款收据、2018年9月5日原告王卿刷卡交付被告凯德公司（A-2020、A-2021、A-2038、A-2039房屋三个月租金）13748元（含经营保证金3000元）收据、2018年9月20日盱眙智贤装饰材料经营部为原告王卿商铺装修费用14500元收据、原告王卿的温尔缦商铺装修图、2018年11月20日和2019年3月9日被告凯德公司收取原告王卿电费300元（200元+100元）、被告中安公司企业信息、中安欢乐城集体商户就欢乐城招商欺诈管理运营硬件设施等问题导致商户亏损巨大的联名信（复印件）、目前店铺照片（复印件）、2019年4月30日被告凯德公司发给原告王卿的关于解除房屋租赁合同知会函、被告中安公司委托被告凯德公司经营的证明（复印件）、2019年1月19日中安欢乐城盛大开业广告、2016年1月16日被告中安公司与范迪东签订的商品房买卖合同（复印件）、2016年3月26日范迪东与被告凯德公司签订的中安家天下生活广场商铺委托合同合同书（复印件）予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：被告凯德公司于2018年5月8日成立，其经营范围：商业运营管理咨询及服务；市场调查；商业营销策划；经济贸易咨询；公共策划；商业经纪服务；会议会展服务；房地产代理销售；房产咨询服务；市场管理服务；房屋、摊位租赁服务；停车场服务；晚会、演唱发布及代理；服装、农副产品、电子产品、钟表销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告中安公司是位于盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城商铺开发者，也是被告凯德公司的设立者，其全权委托被告凯德公司对商铺进行经营管理。2016年1月16日，被告中安公司与范迪东签订《商品房买卖合同》。该合同主要内容约定：“盱眙县交叉口西北角1-A-2021号商铺，建筑面积14.75平方米其中套内面积9.36平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积5.39平方米。…。”2016年3月26日，范迪东与被告凯德公司签订《中安家天下生活广场商铺委托经营合同书》。该合同主要内容约定：“范迪东委托盱眙凯德商业运营管理有限公司经营管理中安家天下生活广场一层A-2021号商铺，经营管理期限10年，自2016年12月31日起至2026年12月日止。…。”被告中安公司对范迪东等房屋进行转租他人经营。2018年8月30日，被告凯德公司（出租方、甲方）与原告王卿（承租方、乙方）签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。该合同约定：“甲方将位于盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城一楼层1号（见附图）。乙方商铺建筑面积暂为67.32平方米，进场装修前双方再次确认商铺建筑面积。乙方商铺使用范围仅限用于男鞋类的使用，保证商铺位置的整齐整洁，不可作为仓库等其他使用。商铺使用期限暂定自2018年12月25日起至2021年12月24日止（含装修期）。合同期限3年，【此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准。】商铺使用期限内，乙方须按商铺建筑面积以91.23元/月/平方米向甲方缴纳运营管理服务费。物业服务费10元/月/平方米。乙方商铺内用水电费用自行承担。甲方提供装修期为14个月。2018年12月25日至2019年12月24日，运营管理服务费为每半年￥21450元，年租金￥42990元，租赁期内含装修期；物业服务费用按半年收取，每半年4000元，年物业费8000元，实行先付费后使用标准。2019年12月25日至2020年12月24日，运营管理服务费为每半年￥21450元，年租金￥42990元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每半年￥4000元，年物业费￥8000元。2020年12月25日至2021年12月24日，运营管理服务费为每半年￥24500元，年租金￥49100元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每半年￥4000元，年物业费￥8000元。水电费：乙方按商场核实的商业用水用电标准计算进行计量收费，先付后用。乙方应在进场装修前向甲方缴纳经营保证金￥3000元。乙方应按工商、税务、质检等部门的要求合法规范经营，承担相应的义务；在乙方及时履行义务及出现销售假冒、伪劣商品、虚假宣传促销等违法经营时，以及乙方及其营业、安装等人员不遵守本合同的经营管理约定，发生破坏商场经营秩序，诋毁商场其他品牌，损害商场声誉及形象等一切违反商场经营、管理规定与要求时，甲方有权进行处罚或没收经营保证金，罚金从其经营保证金中扣减。合同期满，如乙方发生经营保证金扣减或没收，乙方应在甲方通知后三日补齐。逾期补齐的，乙方应按每日应补额1%向甲方缴纳滞纳金。逾期30日，甲方有权解除合同。在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场一个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后剩余经营保证金不计息予以退还。乙方应妥善保管收据，甲方凭收据原件退款。统一营业原则，乙方必须按甲方规定的时间营业，不得擅自停业，乙方因特殊原因停业三日以上，须提前三日到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所收费用不予退还并追究乙方违约责任。…。乙方的权利与义务：乙方必须遵照除照明及商品功能展示使用电外，严禁使用其它一切电器。本合同期满、中途终止或解除时，乙方无其他相对甲方债务时，应在期满之日起三日内或甲方规定期限内搬走全部货品。逾期未搬，乙方需向甲方缴纳相当于本合同约定的各项费用的日金额的150%，…。合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额。该商铺的一切装修无偿归甲方所有。合同变更或解除：乙方出现逾期向甲方交纳各项费用等，甲方有权立即解除合同，由此产生的损失与责任均由乙方承担。其他约定：本合同有效期为合同签订日至甲方通知乙方进场装修日后正式开业止。盱眙凯德商业运营管理有限公司合同专用章，2018、8、30，王卿，2018、8、30。”被告凯德公司、王卿在合同上盖章签名。同日，原、被告还签订《消防安全管理责任制度》（治安消防责任书）。原告王卿经营场所为盱眙盱城中安欢乐城一楼即A-2020、A-2021、A-2038、A-2039号商铺，经营温尔缦老年健步鞋。2018年12月25日至2019年3月24日的半年物业费4000元，原告未交付被告，后期也没有交付。2018年9月1日，原告王卿向浙江湖州宇尚家居科技有限公司订购温尔缦鞋架等，浙江湖州宇尚家居科技有限公司收取原告王卿订购鞋架等款计45533元。2018年9月5日，原告王卿与被告凯德公司联系租赁商铺交费事宜，被告凯德公司收取原告王卿A-2020、A-2021、A-2038、A-2039号商铺租金即运营管理费13748元（包括经营保证金3000元），并出具收据给原告王卿，被告凯德公司共向原告王卿收取运营管理费10748元和经营保证金3000元。2018年9月17日，被告凯德公司同意原告王卿的商户进场装修计划书。2018年9月20日，盱眙智贤装饰材料经营部为原告王卿商铺装修，原告王卿支付装修费用14500元，并出具收据和温尔缦商铺装修图给原告王卿。原告王卿于2019年1月19日进场经营。2018年11月20日和2019年3月9日，被告凯德公司收取原告王卿预付用电费用300元（200元+100元），并出具收据给原告王卿。原告王卿在经营期间办理个体工商户营业执照。2019年4月30日，被告凯德公司向原告王卿发出《关于解除房屋租赁合同知会函》：“王卿：感谢您对中安欢乐城工作的支持。按合同约定您应于2019年4月19日前缴纳下季度的运营管理费，现已拖欠超过十日。现您已经违反与我公司签订的《房屋租赁合同》第九条第四项：如乙方逾期缴纳应付款达三日，甲方有权停止乙方该商铺货品出入商场；如乙方逾期缴纳应付款达七天，甲方有权进入该商铺扣置乙方所展货品并停止乙方营业；如乙方逾期缴纳应付款达十天，甲方有权单方解除合同，收回该商铺，没收乙方的经营保证金，拍卖乙方所展货品并向乙方追讨按标准应付总额的30%作为赔偿。现您已严重违反该项条款。另根据《房屋租赁合同》第五条第七项统一管理原则：本合同期限内，乙方必须按甲方规定时间营业，不得擅自停业。乙方因特殊原因停业三日以上，须提前到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所有费用不予退还并追究乙方违约责任。…。鉴于此您的行为已构成违约，我方有权单方解除合同，且由此引起的一切损失、责任由您个人承担。现通知您于2019年05月10日18：00时前到盱眙中安欢乐城运营部办理解除合同手续，如逾期未办理，我公司将视为您默认解除合同，我方有权对您原铺位进行清理，铺内物品按您视为废弃物品做相关处理。同时，我公司还保留法律途径追究您违约责任的权利。敬请配合！盱眙凯德商业运营管理有限公司（红印章），二0一九年四月三十日。”原告王卿接到该知会函后，原、被告经多次协商未果，原告王卿遂诉讼来院。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《民法总则》规定：“法人可以设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”结合本案而言，被告中安公司是位于盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城开发者，也是被告凯德公司的设立者，对被告中安公司实施的民事法律行为，由被告中安公司承担相应的民事责任。另被告中安公司全权委托被告凯德公司与商户签订位于盱眙金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城商铺的租赁合同、经营和管理，被告中安公司作为全权委托人对被告凯德公司所实施的民事法律行为，依法应承担经营管理的法定义务，故被告中安公司符合本案的诉讼主体资格。原告王卿与被告凯德公司于2018年8月30日签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》，虽系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，但格式合同中部分条款的权利义务不对等，有失公平公正原则。另被告开发的商铺只有三十余家进场经营，仍有空铺，宣传力度不够，夸大其词的招原告等商户进场装修，没有形成经营规模，原告装修商铺与合同约定的面积不符等，从而导致双方矛盾不断，故被告凯德公司在本案中依法承担主要民事责任，被告中安公司对此也应承担补充责任。原告王卿没有按时交纳物业管理费等，虽有保证金可以扣除，但没有履行合同的相关义务，也应承担相应的民事责任。被告凯德公司于2019年4月30日向原告王卿发出《关于解除房屋租赁合同知会函》，双方均有解除合同的意思表示，故该《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》依法应予解除。原告王卿在经营期间办理个体工商户营业执照，经本院释明后没有变更诉讼主体。根据我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，…。”原告王卿请求依法判令被告凯德公司退还原告运营管理费10748元、经营保证金3000元、而原告王卿经营的温尔缦老年健步鞋店于2019年1月19日开业，到2019年4月30日被告发出限定于2019年5月10日解除合同知会函而停业，原告王卿实际经营111天，原、被告合同约定的年运营管理费42990元、每年物业费8000元，原告王卿认为被告宣传没有到位，承诺的条件也没有到位，人气不足，这不是拒付物业费的法定或约定理由，原告王卿应支付被告凯德公司运营管理费13074元（42990元/年÷365天/年×111天）、物业费2433元（8000元/年÷365天/年×111天），扣除运营管理费和物业费15507元（13074元+2433元），原告王卿还应给付被告凯德公司运营管理费和物业费1759元（15507元-10748元-3000元）。原告王卿请求依法判令被告赔偿其装修店铺损失63300元，其中用于店铺装修不可拆除费用14500元，经庭审审查属实，原、被告合同约定合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额，该商铺的一切装修无偿归甲方所有，故被告凯德公司依约不应退还该款。原告从浙江湖州宇尚家居科技有限公司订购鞋架等款计45533元，系原告王卿经营需要购买的可移动的组装鞋架等，没有产生直接损失，且可以利用，可由原告王卿自行拆卸搬走，对此诉求，本院不予支持。原告王卿所诉预交电费300元，所用电费卡是否结余，结余多少，原告没有提供余额多少，且该电费卡仍在原告处使用，故本案暂不理涉；其诉称的被告有欺诈行为，没有提供证据予以证实，且不属于本案解决的问题。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下:一、解除原告王卿与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年8月30日签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。二、驳回原告王卿的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，由原告王卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费1383元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  管海红人民陪审员  季春林二〇二〇年十月三十日法官 助理  祝文秀书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000251111开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律规定：一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。