河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0984民初2650号 原告(反诉被告)：河北友源工程建设有限公司，住所地：河北省河间市兴村乡西张庄村**。 统一社会信用代码：91130984MA07UHHQ4H。 法定代表人：郭俊其，经理。 委托诉讼代理人：刘占明，河间市华兴法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)：浙江亚厦幕墙有限公司，，住所地：浙江省绍兴市上虞区章镇工业新区 统一社会信用代码：91330604758056286G。 法定代表人：阿其拉图，经理。 委托诉讼代理人：邸阔，公司员工。 原告（反诉被告）河北友源工程建设有限公司诉被告（反诉原告）浙江亚厦幕墙有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司的委托诉讼代理人刘占明、被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司的委托诉讼代理人邸阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北友源工程建设有限公司向本院提出诉讼请求： 2 判决被告给付原告房屋租金1597355元(2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》房屋租金自2019年7月25日起按合同约定暂计算至起诉之日，以后顺延至合同解除之日止；2019年1月18日双方签订的《房屋租赁合同(新增)》房屋租金自2020年1月21日起按合同约定暂计算至起诉之日，以后顺延至合同解除之日止)；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月15日，原被告双方签订书面的《房屋租赁合同》，被告承租了原告5775平米厂房，600平米办公室及800平宿舍等，约定租赁期限为5年，自2017年7月25日起至2022年7月25日止，租金每年935000元，在租赁期限内，为保持企业发展的稳定性，未经双方一致同意不得解除。合同签订后，被告仅支付了两年的租金，2019年7月25日之后的租金至今未付。2019年1月18日，原被告又签订了书面的《房屋租赁合同(新增)》，被告在原来承租的基础上又承租了原告7150平米厂房，600平米办公用房等，约定租赁范围内的房屋、空地及相关配套设施年租金1090000元，租期自租赁标的移交清单双方签订之日起至2022年7月15日止，为保持企业发展的稳定性，新增合同未经双方一致同意不得解除。新增协议签订后，双方于2019年1月21日进行了租赁物移交并在移交清单上签字确认。就新增房屋租金被告仅支付了一年的租金，对2020年1月21日之后的租金被告至今未给付。时至今日，被告仍占用着原告的出租厂房、办公室等，却以各种理由拒不给付房屋租金，截止至起诉之日，被告尚欠原告租金共计1597355元。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护原告合同权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 3 被告(反诉原告)辩称，1、不同意原告的诉讼请求，案涉两份房屋租赁合同实际已于2019年7月22日解除，针对前述事实，被告已向法院提起反诉，具体事宜详见反诉状。2、被告自2019年7月22日起已全面撤出案涉租赁场地，且被告滞留在案涉租赁场地内的设备及相关财物，是因原告强行阻止被告搬运所致，故原告称被告至今占有租赁场地与事实不符，继而向被告主张占用期间的租金更无事实及法律依据。3、截至被告向原告提出解除合同之前，被告一直积极履行合同义务，按时支付租金。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：判令反诉原告与反诉被告分别于2017年8月2日、2019年1月21日签订两份《房屋租赁合同》已于2019年7月22日解除；判令反诉被告向反诉原告返还自2019年7月23日至2020年1月21日的剩余租金543506.6元；判令反诉被告返还租赁物内属于反诉原告所有的设备；判令反诉被告承担反诉原告自2019年8月1日至实际返还之日止无法使用叉车的损失，暂计至2020年9月1日约为119100元；本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》（下称“合同1”），约定反诉原告承租反诉被告位于河北省沧州市河间市的房屋用于建筑幕墙材料加工、堆放、组装及办工用途。租期5年，自2017年7月25日起至2022年7月25日止。租金标准系935000元／年，支付方式系年付。其中，合同1第9.4条约定：“非出租方的原因（不可抗力的原因除外），承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同，出租方应退还已付但未到期的租 4 金”。合同1签订后，反诉原告已向反诉被告支付2年租金即187万元。2019年1月21日，双方又签订《房屋租赁合同(新增)》(下称“合同2”)，约定反诉原告在合同1的基础上又承租反诉被告的房屋用于建筑幕墙材料加工、堆放、组装及办公用途。租期标准系109万元/年，支付方式系年付。合同2签订后，反诉原告即向反诉被告支付1年租金。2019年4月，因反诉原告所承包的济南浪潮科技园S02科研楼幕墙工程的发包人浪潮集团有限公司对反诉原告进行考察时提出，案涉租赁场地离山东较远，场地较小，无法满足材料生产及加工要求，并要求反诉原告在山东地区设立建材生产加工基地以保证工期及效率，故反诉原告考虑到公司后期发展和上述所承接工程进行材料加工的紧迫性，遂于2019年5月26日向反诉被告提出要求解除案涉两份《租赁合同》，反诉被告同意反诉原告在结清运输费及运输合同履约保证金后解除合同并让反诉原告撤出案涉租赁场地，随即反诉被告用车辆封闭租赁场地，阻止反诉原告继续使用租赁场地、取回财物。2019年6月26日，反诉原告结清上述两笔费用后，反诉被告出尔反尔，以案涉两份《租赁合同》租期尚未届满为由要求反诉原告继续履行合同，并继续强行阻止反诉原告将租赁场地内剩余属于反诉原告财物搬离。截至目前，反诉原告仍有大量建筑材料及生产、办公设备滞留在案涉租赁场地。且在反诉原告提起本次反诉前，反诉被告仍然阻止反诉原告进入案涉租赁场地搬运财物。结合以上事实，反诉原告在案涉两份《租赁合同》签订后一直积极履行合同义务并按时支付租金，后反诉原告因客观上确实无法在案涉租赁场地继续生产经营，若继续承租势必导致反诉原告工程受阻且经济损失巨大，继而提 5 出解除《租赁合同》实属无奈之举，故反诉原告并不存在恶意违约的情形。其次，案涉两份《租赁合同》剩余租期至今仍有近两年时间，租赁金额巨大，若强行要求反诉原告继续履行合同，明显对反诉原告显失公平。现反诉被告在明知案涉两份《租赁合同》已形成合同僵局的情况下，强行要求反诉原告继续履行合同并支付租金导致双方利益严重失衡。最后，反诉被告此前已同意在反诉原告结清运输费及运输合同履约保证金后解除《租赁合同》，但反诉被告待反诉原告履约后又出尔反尔，违反诚实信用原则，退一步讲，反诉被告在知道反诉原告提出解约后的月余时间内完全有能力另谋承租人以降低其经济损失，但反诉被告反而强行封闭租赁场地，阻止反诉原告再行进入并恶意扣留反诉原告财物，给反诉原告的生产带来重大不利影响，故依据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或履行费用过高”；以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四部分第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”之规定，案涉两份《租赁合同》已于2019年7月22日解除。综上，恳请贵 6 院依法支持反诉原告全部反诉请求，维护反诉原告合法权益。 原告(反诉被告)辩称，1、反诉原告主张案涉两份合同已于2019年7月22日解除，没有事实和法律依据，双方签订的两份协议中明确约定了未经双方一致同意不得解除。时至今日，就合同解除问题双方从未达成过一致意见，反诉原告要求解除两份租赁合同的理由也不符合法定的合同解除条件，不能产生合同解除的法律后果。时至今日，反诉原告仍占有、使用承租的厂房、办公室等，大门及厂房的钥匙也均由反诉原告掌管，反诉原告还雇佣门卫看守大门和厂房，至今仍未把房屋租赁物交回原告。2、由于双方的房屋租赁合同至今仍未解除，反诉原告仍在占有使用当中，其要求返还2019年7月23日至2020年1月21日的剩余租金缺乏事实和法律依据。现在反诉原告承租的厂房及办公室内仍有大量机器设备及材料，存放在租赁厂房内是反诉原告方的个人处分行为，反诉被告从未干涉更未阻止其搬离。反诉原告主张返还厂房内设备并赔偿损失缺乏事实和法律依据，不应得到支持，应驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的2017年7月15日原被告双方签订的第一份房屋租赁合同（内附房屋交接协议-1一份）、2019年1月18日原被告双方签订的房屋租赁合同（新增）（内附租赁标的移交清单一份）(亦系被告提交)，原、被告均无异议，本院予以认定。对被告提交的关于终止房屋租赁合同的联系函》（2019.7.22发）、 7 《复函》（2019.7.28），原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 对当事人有异议的证据，本院对其证据效力确认如下：对原告提交的询问笔录两份、被询问人任书通及崔胜利身份证复印件各一份、任书通、崔胜利持有询问笔录照片各一张、询问人刘占明、周长乐工作证各一份，其证言内容与庭审中查明的关于门卫的事实一致，本院予以认定。对被告提交的《关于2019年7月22日发至河北友源工程建设公司终止房屋租赁合同函件收悉回复函》（2019.8.8发）、《关于解除房屋租赁合同的通知》（2019.11.25发）、《关于解除房屋租赁合同的通知3》（2020.1.10发），原告不认可收到此函件，被告方未提交其他证据证实原告已签收，故对其证据效力不予认定。对被告提交的录音光盘、录音文件文字整理材料，原告方对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定。对被告提交的案涉租赁场地现场照片、案涉租赁场地现场视频，不能证实系原告方阻止其搬离，故对其证据效力不予认定。对被告提交的案涉厂房滞留物品清单，系被告方单方制作，未经原告方核实确认，本院对其证据效力不予认定。 根据当事人的陈述及经审查的证据，本院对本案事实认定如下：2017年7月15日，原告河北友源工程建设有限公司与被告浙江亚厦幕墙有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：租赁标的位于河间市兴村乡西张庄村，租赁范围的建筑面积为厂房面积5775平米，105米*55米厂房、办公室面积600平米、宿舍面积800平米、硬化道路及硬化空地7000平米；承租方应将租赁财产用于幕墙材料堆放、组装等及相关产品堆场、办公。承租方不得擅自改变租赁场所 8 的用途；移交日期为2017年7月20日之前，移交租赁标的为合同内全部房屋及附属设施等；本合同租赁期限为5年，约定自2017年7月25日起至2022年7月25日止(具体起算日，以实际移交租赁标的之日为准)；在租赁期间内，为保持承租方企业发展的稳定性，合同未经双方一致同意不得解除；租赁范围内所有房屋、硬化空地及相关配套设备每年租费人民币935000元，付款方式为一年一付；出租方所收租金包括租赁标的及相应场地的使用费，租赁区域内空地部分的使用费，以及租赁区域内相应服务费；如一方违约，另一方有权以对方厂房或厂房内外的设备、设施(包括生产、办公设施)等财产作为抵押或提请法院行使留置权直至追偿全部欠款；非承租方的原因(不可抗力的原因除外)，出租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向承租方告知解除合同的原因，并征得承租方的同意后，可解除本合同并退还已付但未到期的租金；非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同，出租方应退还已付但未到期的租金等。合同签订后，原告方于2017年7月15日在租赁标的交接协议上签字、盖章，被告方于2017年8月2日在租赁标的交接协议上签字、盖章。2019年1月18日，原告河北友源工程建设有限公司与被告浙江亚厦幕墙有限公司签订房屋租赁合同(新增)，合同约定：租赁标的位于河间市兴村乡西张庄村，租赁范围的建筑面积为厂房面积7150平米(110米*65米厂房)、办公用房面积600平米、硬化道路及堆场5000平米(堆场必须保证叉车能正常运行)；承租方应将租赁财产用于幕墙材料加 9 工、组装、堆放等及相关产品堆场、办公。承租方不得擅自改变租赁场所的用途；本合同租赁期限为租赁标的移交清单双方签订之日至2022年7月15日止；在租赁期间内，为保持承租方企业发展的稳定性，合同未经双方一致同意不得解除；租赁范围内所有房屋、空地及相关配套设施年租费人民币1090000元，租金含税；付款方式为从租赁标的移交清单双方交接之日起按交付房屋租赁费，租赁期不满一年的，按实际发生天数按月结算房屋租赁费；出租方和承租方如一方违约，可向租赁标的所在地的人民法院行使留置权直至追偿全部欠款；非承租方的原因(不可抗力的原因除外)，出租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向承租方告知解除合同的原因，并征得承租方的同意后，可解除本合同并退还已付但未到期的租金；非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同，出租方应退还已付但未到期的租金；另外双方在合同中约定了出租方在配套设施(包括用电设施、用水设施、消防设施、起重设施、环评报告、排水设施、其他设施)方面需达到承租方的要求等。合同签订后，双方于2019年1月21日对租赁标的进行了移交。2019年7月22日，浙江亚厦幕墙有限公司给原告发出了关于终止房屋租赁合同的联系函，提出解除双方于2017年7月15日和2019年1月18日签订的租赁合同。2019年7月28日，原告给被告复函，明确表示不同意解除两份租赁合同。另浙江亚厦幕墙有限公司庭审中称自2019年7月22日起已不在租赁原告场地内办公，但场地内尚留存有部分财产，由被告雇佣门卫进行着 10 看管。另外被告方认可租赁的原告厂房、厂区以及基础建设配套设施有一部分是按照被告方的租赁要求由原告方建设的。 本院认为,原、被告双方签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于双方签订的两份租赁合同是应继续履行还是应予解除的问题，本院认为，关于合同解除有两种形式，其一是约定解除，其二是法定解除。在双方签订的两份租赁合同中约定了承租方解除合同的条件，即“非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同”，本案中，被告方于2019年7月22日向原告发函，要求解除双方签订的两份租赁合同，但在原告方的复函及被告方提交的与原告方的法定代表人郭俊其的录音中，原告方均不同意解除双方签订的两份租赁合同，也就是说在被告方提出解除合同的请求时，未征得原告方即出租方的同意，故不符合合同中约定的解除条件。至于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，从以上规定的情形来看，有权提 11 起合同解除的当事人应为守约方，本案中，被告在合同履行过程中提出不再履行双方签订的租赁合同，应属违约行为，根据该条款规定，被告方无权要求解除合同。另在2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件和，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。……”，被告方认为依据此规定，违约方可以解除合同，对此本院认为，其一本案案涉两份租赁合同中，第一份合同租赁期限为5年，且已履行了2年多时间，第二份租赁合同租赁期限为3年多时间，已履行了1年多时间，从两份租赁合同约定的租赁期限来看，不就认定为长期性租赁合同。其二，被告作为违约方，不继续履行合同的理由是“其所承包的济南浪潮科技园S02科研楼幕墙工程的发包人浪潮集团有限公司对反诉原告进行考察时提出，案涉租赁场地离山东较远，场地较小，无法满足材料生产及加工要求，并要求反诉原告在山东地区设立建材生产加工基地以保证工期及效率”，完全是基于其自身利益考虑，而未顾及原告方的利益，故原告方要求其继续履行合同不能认定为显失公平。其三，原告方出租给被告的厂房、厂地、办公用房、宿舍及配套设施基本上是基于承租方的要求投资建设的，所租赁的厂房、厂地、及办公区域、配套设施等对被告方来说，是针对其生产、经 12 营特点建设的，有一定的针对性，其拒绝解除合同，势必给原告方带来的不仅仅是租金方面的损失，故不能认定为违反诚实信用原则。故基于以上几点，被告方解除合同的理由不符合此规定的情形，不能依此要求解除合同。综上，被告要求解除合同要求不符合法律规定，不应得到支持。 关于租金的支付问题，被告方认可第一份合同的租赁期限自2017年7月25日至2022年7月25日，第二份租赁合同的租赁期限自2019年1月21日至2022年7月15日，本院予以认可。双方约定租金给付方式为一年一付，第一份租赁合同已给付2年租金，第二份租赁合同已给付一年租金，但双方未约定租金支付时间，故本院认定每年租赁期满支付年租金，故至起诉之日被告拖欠第一份租赁合同租金935000元，其余租金履行期限未满，待履行期限届满如被告未履行租金给付义务，原告可另行主张。关于被告主张返还租赁物内属于被告所有的设备，因本案未支持被告方解除租赁合同，且被告方提供的证据也不能证实原告阻止其搬离设备，故对其主张不予支持。被告要求原告承担自2019年8月1日至实际返还之日止无法使用叉车的损失，因其提供的证据不能证实原告阻止其使用叉车，故对其主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司与被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》和2019年1月21日签订的《房屋租赁合同(新增)》继续履行； 13 二、被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司给付原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司2017年7月15日双方所签订租赁合同2019年7月26至2020年7月25日的年租金935000元，于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司的反诉请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9588元、反诉费5213元，由原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司负担3976元，由被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司负担10825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员  成东峰 二〇二〇年十月十二日 书记员  韩 笑 沧州市中级人法院诉讼服务中心微信公众号二维码 14