吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终4852号 上诉人（原审原告、案外人）：皇宇易道养生会馆乾安有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：徐志强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张达，吉林讯捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：谭子建，男，汉族，1968年11月5日生，住吉林省长春市南关区。 原审被告（被执行人）：穆云鹏，男，汉族，1969年1月18日生，住吉林省松原市乾安县。 原审被告（第三人）：乾安县皇宇置业发展有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：穆云鹏，该公司总经理。 上诉人皇宇易道养生会馆乾安有限公司（以下简称皇宇易道公司）因与被上诉人谭子建、原审被告穆云鹏、乾安县皇宇置业发展有限公司（以下简称乾安皇宇置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇宇易道公司上诉请求人民法院撤销(2020)吉0102民初967号民事判决书，判决停止对涉案房屋的强制执行。事实及理由：(2020)吉0102民初967号民事判决书，事实不清，适用法律错误，理由为：一、(2020)吉0102民初967号民事判决书中本院认为部分：“原告提交的《房屋租赁合同方与在乾安县市场监督管理局调取的备案《房屋无偿使用协议书》约定的不一致，且原告未作出合理解释，鉴于备案的《房屋无偿使用协议书》具有一定的公示性，更具客观真实性，故本院采信备案的约定。”皇宇易道公司认为：上述认定是认定事实不清，理由为：《房屋租赁合同》租赁的标的是乾安镇尚品嘉园小区1、2层8门(281.54平)和9门(378.58平)，《房屋无偿使用协议书》租赁的标的是乾安镇尚品嘉园小区1、2层8门(其中的一层)，该房屋租用面积70平。两个合同使用面积不同，原因是：乾安皇宇置业公司和皇宇易道公司当时签订了两份合同，一份是《房屋租赁合同》，一份是《房屋无偿使用协议书》，工商备案时备案了其中一份(即《房屋无偿使用协议书》，但这并不能就证明《房屋租赁合同》是不真实的，理由为：皇宇易道养生会馆是有限公司，租赁房屋是经营用，并不是居住，营业养生会馆，该房屋租赁后进行了装修，皇宇易道是使用的70平房屋还是使用了8门(281.54平)和9门(378.58平)，只要到现场，一看便知，但一审法院只是简单根据书面合同，就认定《房屋无偿使用协议书》的70平房屋是真实有效的，《房屋租赁合同》就不真实，属于认定事实不清，为了能够查清案件事实，请求二审法院出现场勘查一下，事实便能够查清。就现有证据能够证明，皇宇易道与皇宇置业公司在2017年9月份确实存在房屋租赁的事实，只是当时备案的合同只有一份。事实上是，皇宇易道当时租用8门(281.54平)和9门(378.58平)，给付皇宇置业公司租金20万元，皇宇置业公司才将70平米的房屋无偿给皇宇易道使用。这也是符合常情的，皇宇置业公司也不可能将500多平的房屋都无偿给皇宇易道使用，这是不符合常情的。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，上诉人在查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同，并且实际上占有使用了该涉案房屋。综上所述，请求人民法院查清案件事实，依法撤销(2020)吉0102民初967号民事判决书，判决停止对涉案房屋的强制执行。 皇宇易道公司一审诉讼请求人民法院依法确认皇宇易道公司与乾安皇宇置业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，并排除南关法院对乾安镇鸣凤街尚品嘉园1-2层8号门、9号门的强制执行。事实和理由：皇宇易道公司成立于2017年9月5日，租用尚品嘉园1-2层8号门、9号门商企作为经营场所，租期为5年，截止日期为2022年9月5日，租金共计20万元，已经付清；双方签有《房屋租赁合同》一份。皇宇易道公司实际占有并使用至今。谭子建在执行与穆云鹏民间借贷纠纷案件过程中，将乾安皇宇置业公司名下的尚品嘉园1-2层8号门、9号门商企进行拍卖。皇宇易道公司与乾安皇宇置业公司针对尚品嘉园小区8门、9门商企存有租赁合同关系，租金已结清，租赁房屋一直由皇宇易道公司占有使用。此前皇宇易道公司向南关法院提出执行异议，南关法院作出了（2019）吉0102执异278号执行裁定书，驳回皇宇易道公司的异议申请。现皇宇易道公司依法提起执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，请求人民法院依法确认皇宇易道公司与乾安皇宇置业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，并排除南关法院对乾安镇鸣凤街尚品嘉园1-2层8号门、9号门的强制执行。 谭子建在一审辩称，异议人的异议事项明显不成立，望法院驳回异议人的异议请求。在执行中被执行人提供乾安皇宇置业公司与皇宇易道公司的《房屋租赁合同》，称被执行的房屋[位于乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园****门（281.54平）、9号门（378.58平）]存在租赁关系，这明显不成立。一、该《房屋租赁合同》不真实与事实不符。执行法官李法官、周法官在多次执行上述房屋过程中多次到现场，房屋始终大门紧闭，一直没有营业，里面根本没有人。执行法官齐法官和另一名执行法官在对上述房屋张贴强迁公告等法律文书时还是大门紧闭，没有任何人营业。在对上述房屋评估当天，姜某及评估公司工作人员在场，上述房屋同样是大门紧闭，没有营业。所谓的承租人徐志强到达现场后，一层和二层均空无一人，气味浓烈，明显是长时间未开门及开窗。二、该《房屋租赁合同》明显属于无效合同或不成立的合同。依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上述租赁合同明显为无效合同。本案事实该租赁房屋未取得建设工程规划许可，依据该司法解释的规定属于无效合同。这样，应直接认定上述所谓租赁关系明显不成立。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，应直接认定上述所谓租赁关系明显不成立。第一，如前所述，所谓的承租人与被执行人没有在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，对应上述法条直接不予支持。第二，该房屋没有承租人实际占有使用上述房屋的情形，对应上述法条直接不予支持。第三，该二人约定的租金明显不合理，且没有实际交付租金的证据，明显是与被执行人恶意串通来对抗人民法院的执行。一次性缴纳房屋租金20万元现金不符合交易习惯，没有相关银行流水和提现记录，明显是恶意串通伪造租金证据。综上，异议人的异议事项明显不成立，望法院驳回异议人的异议请求。 乾安皇宇置业公司在一审辩称，皇宇易道公司诉状内容属实，当时是皇宇易道公司法定代表人毛某某与穆云鹏签订的租赁合同，租金交付的现金，因为穆云鹏不会写字,同意皇宇易道公司诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，南关法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，南关法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，南关法院一审认定如下：皇宇易道公司于2017年9月5日成立，注册时法定代表人为毛某某，注册资本10万元，注册时住所地为吉林省松原市乾安县尚品嘉园小区底商8门，并在乾安县市场监督管理局备案《房屋无偿使用协议书》一份，内容为：“甲方乾安皇宇置业公司，乙方皇宇易道公司，甲方承租位于乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（其中的一层），该房屋租用面积70平方米，本无偿使用协议的无偿试用期为5年。”皇宇易道公司另提交《房屋租赁合同》及收据各一份，出租方为乾安皇宇置业公司（甲方），承租方为皇宇易道公司（乙方），约定“甲方将位于乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（281.54平）和9门（378.58平）的两处房屋一并出租给乙方使用，租赁期限自2017年9月5日至2022年9月5日，合计五年；年租金为4万元整，5年合计20万元，一次性结算。2017年9月30日前，乙方向甲方付清年租金。”皇宇易道公司自述将20万元现金交给乾安皇宇置业公司法定代表人穆云鹏，该公司于2017年9月5日出具收到20万元收据一份。谭子建对以上两份证据真实性和证明问题均有异议，认为明显是恶意串通，对抗人民法院执行。皇宇易道公司提交《股权转让协议》两份，签订日期均为2018年7月17日，第一份《股权转让协议》转让方为皇宇易道养生服务（吉林）股份有限公司（甲方）、受让方为徐志强（乙方），约定甲方同意将其在皇宇易道养生会馆乾安有限公司持有的70%股份作价7万元，转让给乙方，乙方同意在本合同双方签字之日向甲方支付1万元，在甲乙双方办理完工商变更登记后，乙方向甲方支付剩余价款6万元。第二份《股权转让协议》为毛某某（甲方）、受让方为王某（乙方），约定甲方同意将其在皇宇易道公司持有的30%股份作价3万元，转让给乙方，乙方同意在本合同双方签字之日向甲方支付1万元，在甲乙双方办理完工商变更登记后，乙方向甲方支付剩余价款2万元。皇宇易道公司法定代表人徐志强本人自述，徐志强与王某系夫妻关系。2018年7月18日，皇宇易道公司法定代表人变更为徐志强。皇宇易道公司另提交毛某某出具证明一份，证明毛某某证实房屋从租赁到转让的全部事实。谭子建对以上两份股权转让协议及毛某某出具的证明均有异议，认为毛某某与本案有利害关系，其出具的证明材料都不能作为证据使用。皇宇易道公司提交照片11张，证明案涉房屋目前的状态，谭子建对照片真实性有异议，认为该照片是人民法院查封后拍摄，查封时没有照片上的美容设施，仅有一张床。 一审另查，谭子建与穆云鹏、郝某民间借贷纠纷一案，南关法院作出（2016）吉0102民初1297号民事调解书，调解书生效后穆云鹏、郝某未能履行义务，谭子建向南关法院申请执行，南关法院立执行案号为（2016）吉0102执1574号。执行过程中，南关法院于2018年2月9日查封被执行人穆云鹏的独资企业乾安县皇宇置业发展有限公司名下的位于吉林省乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园1、2层9门，建筑面积378.58平方米商业用房。后皇宇易道公司向南关法院提出异议，称其于2017年9月5日租赁上述房屋，请求法院暂停拍卖。南关法院于2019年12月13日作出（2019）吉0102执异278号执行裁定书，驳回皇宇易道公司的异议请求。皇宇易道公司对裁定书不服，提起本案诉讼。 南关法院认为，皇宇易道公司提交的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋为乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（281.54平）和9门（378.58平），与其注册地址及提交的在乾安县市场监督管理局调取的注册皇宇易道养生会馆乾安有限公司时备案的《房屋无偿使用协议书》约定的不一致，且皇宇易道公司未对此作出合理解释。鉴于乾安县市场监督管理局调取的注册皇宇易道公司时备案的《房屋无偿使用协议书》具有一定的公示性,更具客观真实性,故南关法院采信备案的《房屋无偿使用协议书》的约定。皇宇易道公司与乾安皇宇置业公司签订的《房屋租赁合同》虽有双方加盖公章，但皇宇易道公司未提交其交纳房屋租金的流水或取款证明其实际交纳了租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”皇宇易道公司提供的证据不足以认定《房屋租赁合同》合法有效，故皇宇易道公司请求确认《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求，南关法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，备案的《房屋无偿使用协议书》约定房屋为无偿使用，没有交付相应租金的约定及证明，皇宇易道公司所提供的证据不足以排除对涉案房屋的强制执行,故对皇宇易道公司排除法院对案涉房屋的强制执行的请求，南关法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回皇宇易道公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由皇宇易道公司负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，南关法院于2018年2月9日查封被执行人穆云鹏的独资企业乾安皇宇置业公司名下的位于吉林省乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（建筑面积为281.54平方米）和9门（建筑面积为378.58平方米）两套商业用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，在2017年9月15日，皇宇易道公司声称与乾安皇宇置业公司签订了两份内容相近的房屋租赁协议，其中《房屋无偿使用协议书》租赁范围仅为乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（其中的一层），租用面积70平方米，且为无偿租用。而另一份《房屋租赁合同》中租赁范围为乾安县乾安镇鸣凤街尚品嘉园小区1、2层8门（281.54平）和9门（378.58平）的两处房屋，租赁面积达到660余平方米，与第一份协议中租赁范围是包含与被包含的关系。针对8门中面积为70平方米的这一同一房屋，皇宇易道公司与乾安皇宇置业公司形成了两份内容截然不同的租赁合同，故无法确认该两份合同的真实性。且结合皇宇易道公司无法说清毛某某20万元租金款项的来源，亦未提交其取得该租金的相关证据，故仅在提供了皇宇易道公司出具的收据的情况下，不能确认皇宇易道公司已经交纳了涉案房屋的租金。另外，皇宇易道公司亦未对其在法院查封前即已占有使用涉案房屋的事实提供充足的证据予以证明。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，本院应予维持，皇宇易道公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由皇宇易道养生会馆乾安有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周翠翠 审判员  蒋振华 审判员  邢春鹤 二〇二〇年十月三十日 书记员  王玉博