江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6714号上诉人（原审原告、反诉被告）:南京万国汽车服务中心，住所地南京市雨花台区宁丹路**-3。经营者：吴昌明，男，1975年2月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:南京华健玻管有限公司，住所地南京市雨花台区宁丹路**。法定代表人：仲健秋。委托诉讼代理人：郑念龙，男，1979年5月25日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：侯立萍，女，1968年1月2日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京万国汽车服务中心（以下简称万国中心）因与被上诉人南京华健玻管有限公司（以下简称华健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，由审判员龚震于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人万国中心的委托诉讼代理人娄家华，被上诉人华健公司的委托诉讼代理人郑念龙、侯立萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万国中心上诉请求：一、变更一审判决第一项为：被上诉人于判决生效十五日内支付上诉人搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费合计152353.62元，机器设备款30807元；二、撤销一审判决第三项、第五项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；三、撤销一审判决第四项；四、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：(一)房屋租赁合同第二十条明确约定，搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费归上诉人所有，按拆迁办补偿方案，搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费合计为152353.62元，一审法院调整为60000元无法律依据。（二）原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费是错误的。涉案房屋己被征收，被上诉人己不是房屋权利人，其无权主张房屋使用费。其次，房屋已被断水、断电，已不具备使用功能。再次，上诉人并无占用房屋的本意，有些杂物没有搬走的原因是证据固定的需要。华健公司辩称：认可一审判决，请求二审法院维持一审判决。万国中心一审请求：1.华健公司立即给付拆迁补偿款183160.62元、押金10000元，合计193160.62元；2.华健公司承担本案诉讼费。华健公司一审反诉请求：1.万国中心支付租赁合同到期继续霸占房屋发生的实际使用费用及违约使用超过合同约定的房屋面积（79.89平方）的费用，并立即搬离（费用当庭明确，合同面积500平方，超出部分79.89平方，合计579.89平方米，超出部分按月单价19.17元/平方米（115000÷500÷12）计算，实际使用月数83个月（2013年6月1日至2020年4月30日），计127113.78元）；房屋租赁合同到期霸占房屋发生的使用费（2019年12月1日至2020年4月30日，继续使用的时间5个月，按月单价9583.33元计算（115000÷12），为47916.67元；2.万国中心支付之前拖欠的水电费，垃圾清洁费（截止2019年12月1日：电费1107元，水费108元，垃圾费200元，厕所清洁费200元；3.万国中心支付违约造成的经济损失100000元；4.万国中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月3日，华健公司（甲方）与万国中心的经营者吴昌明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市厂房房屋（即宁丹路9号）出租给乙方使用，建筑面积500平方米；租赁期限自2013年6月1日起至国家通知拆迁为止；年租金为115000元，租金6个月为一期进行结算，乙方应在每一期开始的10天内支付该期租金；乙方负责支付房屋使用过程中实际发生的水、电、电话、卫生、物业管理等费用。关于房屋拆迁问题，双方于合同第20条约定：在租赁期内房屋拆迁，对于合同尚未履行完毕的剩余期限内的部分，甲方应照实结算后退还乙方；在租赁期内房屋拆迁，在乙方未全部腾空并搬迁出来之前，甲方不得以任何理由切断乙方的水、电，必须确保乙方的正常供水供电，否则因此使乙方产生的经济损失由甲方承担；甲方在拆迁中取得的，除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失（装饰装修费，由于此房屋破损严重维修成本加大）等费用归乙方所有，乙方有权从甲方的房屋拆迁补偿款内直接支付（针对乙方拆迁补偿）。上述《房屋租赁合同》签订后，吴昌明向华健公司支付房屋押金10000元，华健公司出具了《收条》。万国中心使用房屋并交纳租金，已付租金所对应的使用期限截止至2019年11月30日。2018年4月，南京市雨花台区人民政府对安德门大街9号（即宁丹路9号）决定征收拆迁。在被拆迁人沟通协商之后，华健公司（乙方）与雨花台区人民政府赛虹桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室（甲方）签订了《国有土地上房屋搬迁补偿协议》，约定：乙方房屋坐落于宁丹路9号，此次搬迁范围内需搬迁房屋建筑面积5350平方米；乙方同意于2019年12月10日将所属搬迁范围内的房屋移交赛虹桥办事处拆除；乙方被搬迁房屋补偿款总额（包括搬迁房屋、装修、附属物、设备补偿及各项搬迁、停产停业损失补助费等）为16500000元。该16500000元总补偿款中，房屋补偿款6855133元，搬迁费548410元，停产停业损失342757元，附属物补偿386366元，装修补偿款486038元，搬家奖励费1028270元，不可搬迁设备及构筑物补偿款5272614元，……。《征收评估入户勘察记录表》及《建筑物测算明细表》对被征收拆迁房屋的坐落、面积等做出测算，其中7号房屋建筑面积为518.4平方米，15号房屋建筑面积为61.49平方米。经法院现场勘察，该7号、15号房屋由万国中心使用。经江苏象仁土地房地产资产评估有限公司评估，万国中心的固定资产（机器设备）清查评估后，价值为30807元。对该30807元的设备款，华健公司表示无异议，同意给万国中心。关于水电等其他费用，万国中心对华健公司主张的水电费金额认可；关于垃圾费、厕所清洁费，已交到9月份，按照合同约定每月各100元。关于断水断电一事，万国中心陈述华健公司于2019年12月6日发布《通知》后即断水断电；华健公司不予认可，认为实际销户时间为12月底。关于押金10000元，华健公司认为应当扣除水电等费用后返还给万国中心。本案诉讼过程中，双方就征收拆迁补偿事宜未能达成一致，万国中心申请对华健公司在征收拆迁安置办公室未发放的部分拆迁补偿款进行保全。一审法院采取保全措施后，万国中心于2020年5月20日将涉案房屋交付给雨花台区征收拆迁安置办公室。一审法院认为：本案双方签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应当按约定履行合同义务。双方在《房屋租赁合同》中对拆迁事宜做出约定：除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失归乙方所有，即表明面临拆迁，万国中心可以取得针对其拆迁部分的补偿。华健公司与拆迁部门达成合意，拆迁部门对宁丹路9号，建筑面积5350平方米房屋进行征收补偿，总补偿款16500000元。《国有土地上房屋搬迁补偿协议》的合同相对方为华健公司与雨花台区人民政府赛虹桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室，即华健公司为此次征收拆迁的被拆迁人，而万国中心作为承租人，不是征收拆迁补偿的对象，其主张按房屋面积及测算比例计算得出的搬迁费、停产停业损失、装修补偿费并无事实和法律依据，但万国中心基于租赁合同关系，可依据合同及法律规定主张其合法权利。万国中心承租涉案房屋用于经营，作为承租人需承担实际的搬迁工作，且拆迁通知公布后导致房屋不能经营，产生经营损失，万国中心向华健公司主张损失具有事实和法律依据。结合《国有土地上房屋搬迁补偿协议》及《补偿协议审批表》、万国中心主张费用的计算标准可以看出，搬迁费、停产停业损失等费用系根据规定按照房屋建筑面积本身乘以一定比例予以测算，并非根据实际产生的损失予以补偿，故而拆迁部门测算得出的补偿款主要仍基于房屋本身来确定具体金额。即使是万国中心实际使用涉案房屋，华健公司作为被拆迁人，按照拆迁协议仍负有配合拆迁，腾空房屋的义务。以上，一审法院综合考虑涉案房屋的租赁用途、征收拆迁的事实、承租人的实际损失等因素，酌情认定华健公司补偿万国中心搬迁费、停产停业损失、装修补偿费合计60000元。关于机器设备款30807元，华健公司同意支付，一审法院予以确认。关于反诉主张，双方对实际使用面积和租赁面积产生争议，一审法院认为，万国中心使用涉案房屋至今，华健公司按照《房屋租赁合同》的约定收取租金，并未对超出约定500平方米的使用部分主张使用费，且结合现有证据，涉案房屋在征收拆迁过程中，经具体测算，具体房间对应的面积予以确定，故万国中心陈述多年使用的房屋系当初估算的一个数字有其合理性。华健公司既未能提供证据证明超出500平方米的面积系万国中心侵占，亦未能提供证据证明双方对若超出约定部分的面积做出有关费用方面的约定，故对华健公司主张的超出约定租赁面积的占有使用费不予支持。关于华健公司主张的万国中心占用房屋期间的使用费（自2019年12月1日起计算），一审法院认为，涉案房屋自拆迁决定做出后，华健公司于2019年12月对涉案房屋断水断电，万国中心实际使用涉案房屋的功能大为降低，但是由于万国中心未能及时配合交付房屋，实际使用房屋至2020年5月20日，一审法院参考房屋约定，考虑房屋的使用价值、占用期间、原告主张期间等因素，酌定万国中心自2019年12月1日至2020年4月30日，按3000月/元计算支付房屋占有使用费，合计15000元。因在本案诉讼过程中，涉案房屋已经返还，华健公司主张万国中心搬离不再具有事实依据，一审法院对该主张不予支持。关于水电等费用的计算，万国中心认可电费1107元；水费108元；垃圾费按100元/月计算2个月，即200元；厕所清洁费200元按100元/月计算2个月，即200元，合计1615元。华建公司要求从押金扣除上述费用后返还具有法律依据，故华健公司仍应退还押金计8385元，一审法院予以确认。关于华健公司主张的违约损失，鉴于涉案房屋租赁合同终止系拆迁原因导致，至2019年12月华健公司已与拆迁部门达成《国有土地上房屋搬迁补偿协议》，补偿金额已确定，涉案争议亦是拆迁过程中就补偿的具体金额产生的纠纷，华健公司未能提供证据证明万国中心给其造成实际损失，故其违约损失的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十一条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、华健公司于本判决生效之日起十五日内支付万国中心搬迁费、停产停业损失、装修补偿费合计60000元，机器设备款30807元；二、华健公司于本判决生效之日起十五日内退回万国中心押金8385元；三、万国中心于本判决生效之日起十五日内支付华健公司房屋占有使用费15000元；四、驳回万国中心的其他诉讼请求；四、驳回华健公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4164元减半收取2082元，保全费1514元，合计3596元万国中心负1906元；华健公司负担1690元；反诉案件受理费2725元，由万国中心负担148元，华健公司负担2577元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，被上诉人主张涉案房屋实际面积超过合同约定面积。被上诉人对一审查明的事实无异议，其余事实，双方均无异议，本院二审予以确认。二审中，被上诉人主张涉案《房屋租赁合同》第二十条约定甲方在拆迁中取得的，除了甲方房屋产权部分的补偿费用以外的，包括但不限于搬迁费、安置费、停业损失（装饰装修费，由于此房屋破损严重维修成本加大）等费用归乙方所有，乙方有权从甲方的房屋拆迁补偿款内直接支付（针对乙方拆迁补偿）表明万国中心在拆迁过程中可以取得针对其的补偿。对此，上诉人主张该约定的真实意思应是上诉人可以取得所租赁房屋的全部搬迁费、安置费、停业损失等费用。本院认为：本案中，涉案《房屋租赁合同》第二十条虽对涉案房屋拆迁事宜作出约定，但双方对其中“针对乙方拆迁补偿”的约定解释不一。现也无其他证据可以辅证，故本院无法判断双方签订合同时该条约定的真实意思表示，应视为双方约定不明。故在此情形下，一审综合考虑涉案房屋的租赁用途、征收拆迁的事实、承租人的实际损失等因素，酌情认定华健公司补偿万国中心搬迁费、停产停业损失、装修补偿费合计60000元，并无不当，本院二审予以维持。关于占有使用费，由于上诉人2020年5月20日才将涉案房屋给付给雨花台区征收拆迁安置办公室。故应向被上诉人支付2019年12月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费，考虑到2019年12月起涉案房屋即处于断水断电状态，故一审判决上诉人按3000元/月标准，支付被上诉人15000元，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人南京万国汽车服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由南京万国汽车服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年十月十四日法官助理  李晓龙书 记 员  汪海燕