江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3064号上诉人（原审原告）：费海军，男，1979年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：费海丽（系上诉人费海军姐姐），女，1977年8月24日出生，汉族，江苏圣安众合置业有限公司经理。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳慧，女，1975年12月28日出生，汉族，江苏圣安众合置业有限公司员工。原审第三人：费海丽，女，1977年8月24日出生，汉族，江苏圣安众合置业有限公司经理。上诉人费海军因与被上诉人柳慧、原审第三人费海丽居间合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费海军上诉请求：撤销一审判决，依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人通过费海丽委托被上诉人卖房，并未约定双方之间的报酬，不应向被上诉人支付报酬。房屋属于上诉人费海军，费海丽的处分行为在没有费海军确认的情况下效力待定，现费海军明确不同意支付，该行为对费海军并不生效。被上诉人收取买房定金20000元，除退还给买房人31632元外，仅返还112300元给上诉人，尚欠56068元应予返还。柳慧辩称，费海丽具有房屋处置权，电话录音中费海丽明确表态房子是她自己的，她可以处置。另外也有证据证实房屋是圣安置业公司股东林巍峰借款73万元支付费海丽购房款，购买21—101涉案房产，费海军称房子是他的不是事实。费海丽和我说有套房急于变现，委托我寻找适合买家，并说价格4200元每平方米，多卖部分作为报酬与我平分。我努力寻找买家，以4800元每平米出售，房屋面积187.16平方米，我取整数分三次转给费海丽112300元，余56068元是我合法所得。费海丽同上诉人费海军意见。费海军向一审法院诉讼请求：判令被告向原告返还购房款56068元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告费海军围绕诉讼请求依法提交的原告费海军的身份证复印件，淮安市商品房买卖合同备案证明【合同编号：1034940000733，校验码：01AB64A3F931645，买受人持有备案证明第1034940000733号，备案申请人（出卖人）江苏圣安众合置业有限公司，买受人费海军，房屋坐落圣安、金澜湾21号楼101圣安·金澜湾21幢，出卖人与买受人签订的合同，已于2019年5月17日签约，特申请备案。本案申请人（出卖人）（签章），2019年5月17日，江苏圣安众合置业有限公司在证明上盖章】，江苏增值税普通发票一张（名称：费海军，货物或应税劳务，服务名称：房地产预收款*销售自行开发的房地产项目预收款，规格型号：21-1-101，金额730000元，销售方名称：江苏圣安众合置业有限公司，备注：圣安·金澜湾21-1-101室住宅，江苏圣安合众置业有限公司）、江苏银行业务专用凭证【账号：10×××24，摘要代码：退房款，客户账号：62×××79（费海军），主机日期：20190829，交易金额730000，对方户名：盱眙圣源项目管理咨询有限公司】，淮安市商品房买卖合同备案证明一份【合同编号：1034940000740，校验码：B002B0F61C946054，（买受人持有备案证明）第1034940000740号，备案申请人（出卖人）江苏圣安众合置业有限公司，买受人：刘文斌、高蕾，房屋坐落圣安、金澜湾21号楼101圣安·金澜湾21幢，出卖人与买受人签订的合同，已于2019年5月17日签约，特申请备案。本案申请人（出卖人）（签章），2019年8月22日，江苏圣安众合置业有限公司在合同上盖章，备案机构（签章），盱眙县住房和城乡建设局在合同上盖章】，商品房买卖合同一份【合同编号：1034940000740，出卖人：江苏圣安众合置业有限公司，营业执照注册号：32083000008748，企业资质证书号：淮安KF10336，买受人：刘文斌、高蕾，……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第21幢1单元101号房。……该商品房的建筑面积共187.16平方米。……出卖人（签章）：江苏圣安众合置业有限公司（盖章），法定代表人：应金星（盖章），买受人（签章）：刘文斌、高蕾（签名捺印），2019年8月22日】，江苏银行借记卡交易明细【姓名：刘文斌，主卡号：62×××22，交易日期：20190817，交易摘要：购房，币种：人民币，交易金额：-200000，对方名称：刘慧，对方账号：62×××14】，收条一张【柳慧手写：收条/收到刘文斌购圣安·金澜湾21#楼101房产定金贰拾万元整（200000-）。另注明如刘文斌不购此房，则定金不退换，如房主不将此房转让给刘文斌，则定金如期退还，并给予相应的赔偿金。房价以每平方米4800元为基数。确定双方于2019年8月19日起办理转让手续。柳慧2019.8.17】，中国建设银行个人活期交易明细【卡号/账号：62×××28，客户名称：费海丽，币别：人民币元，20190820收入50000，20190820收入50000，20190820收入12300，对方账号与户名：62×××14柳慧】，2020年2月27日证人金某1出具的情况说明；被告柳慧依法向本庭提交了江苏圣安众合置业有限公司委托书复印件【委托书/今有我江苏圣安众合置业有限公司委托杨丽代付公司林巍峰借款用于购买21-101室商品房合计柒拾叁万元整（￥730000.00元）转账到公司圣源监管账户。江苏圣安众合置业有限公司，2019年5月15日，江苏圣安众合置业有限公司在委托书上盖章】，借据复印件一张【今借到江苏圣安众合置业有限公司人民币柒拾捌万元整。个人借款用于支付费海丽的借款，购买21-101室商品房，此款直接转为购房款。此据批准人：陈豪、杨丽，借据人：2019年5月14日，陈豪与杨丽在借据上签名，借据人签名捺印，签名不清晰】，录音光盘一张及文字整理资料【微信聊天记录说明：2019年8月17日早上8：46，费海丽语音：柳姐，你定金收过了吗，收过了就决定卖啊，叫他办手续啊。我的语音：怎么撤回去啊。费海丽语音：我开始打字的，我想用讲话更快。柳慧打字：在了，不方便语音。费海丽表情：笑脸。2019年8月18日中午12：52，柳慧文字：在不在线啊。费海丽文字：在哦。柳慧文字：明天要和买家签合同了。费海丽文字：我知道，明天我8点到迟不迟。柳慧文字：不迟。费海丽文字：好的。柳慧文字：我和卖家说了合同上还是写4200一平方米差价另外给。费海丽文字：行，明天见面说。……2019年8月20日早上8：39柳慧发收取刘文斌200000元定金的图片给费海丽。2019年8月20日早上9：39，费海丽语音：叫把对方号码发给我。柳慧：发号码截图。2019年8月20日早上10：42，费海丽发算账图片：730000*30%，首付22万、代51万，20万-168368=31632。柳慧文字：收到。费海丽语音：你按照纸上打3万多块钱给刘老师吧，你打给他吧，好不好啊。费海丽语音：你直接走微信转3万多元给他，他已经存钱去了。柳慧文字：你把银行卡号给我。费海丽语音：你要我卡号干什么，你直接打给那个老师就行了，钱就放你跟吧。柳慧语音：那我去家到银行转，我手机登不上去，必须要U盾验证码才能转。柳慧语音：我以为要打给你的，我现在回家拿U盾转，必须U盾数字填才管。费海丽语音：我讲你把钱都转给我，我好操作，你这样有点乱了，懂不懂啊。柳语音：我现在随便转给你转给她，你要给我卡号转啊，我钱在银行里，不管给哪个都要U盾转，不是讲不给你的。费海丽语音：那我把卡号发给你，你把钱都打我账户上吧。……2019年8月20日晚上18：03，费海丽发银行卡图片：卡号：建设银行62×××28。费海丽发文字：柳姐你把余额打给我，你算一下。柳慧语音：好的，我老公出差上温州，我不会弄，他回来就转给你，你不讲我都转给你，先头我以为你打麻将的，就没打电活给你。费海丽表情：ok。柳慧语音：现在银行下班了，不然我就上银行转了，这下必须他回来用U盾转。费海丽语音：我哪打麻将的，没打，我吃饭的，刚才扒拉扒拉声音，你那个打一半，你把钱算一下子，多少钱。费海丽：没得事哎，我就提前跟你。2019年8月20日晚上18：59，柳慧语音：费海丽，你这个银行卡名字是哪个啊，你把名字发给我，防止打错了。费海丽文字：费海丽。2019年8月20日晚上19：13，柳慧语音：分三笔打的，一笔只能打五万。2019年8月20日下午19：21，费海图表情：ok。柳慧文字：好的。2019年8月21日早上10：03，费海丽语音：查到了，已经转给我了。电话通话记录说明：2019年8月17日9时58分51秒费海丽和柳慧通话录音。柳慧：反正钱收下来算，回头赚的一家一半，不就是这个意思。费海丽：噢噢，对哎，就这个意思。柳慧：除了4200一家一半，是的吧。费海丽：是的是的，你放心。柳慧：好的，那我收了。费海丽：你收着吧】。证人金某2出庭作证。上述证据经双方当事人举证、质证、核证，对当事人无异议且符合法律规定的证据，一审法院予以认定并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，一审法院对本案基本事实作出以下认定：第三人费海丽与原告费海军系姐弟关系。被告柳慧与第三人费海丽系同事关系，均为江苏圣安众合置业有限公司工作人员，江苏圣安众合置业有限公司与第三人费海丽之间存在借贷关系。江苏圣安众合置业有限公司经营范围为：房地产开发、建造与销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2019年5月14日，江苏圣安众合置业有限公司股东林巍峰出具借据内容为：“今借到江苏圣安众合置业有限公司人民币柒拾捌万元整（￥780000.00元）。个人借款用于支付费海丽的借款，购买21-101室商品房，此款直接转为购房款。此据，借据人：林巍峰，2019年5月14日，批准人：陈豪、2019、5、14，杨丽，2019、5、15。”2019年5月15日，江苏圣安众合置业有限公司出具委托书。该委托书内容为：“今有我江苏圣安众合置业有限公司委托杨丽代付公司林巍峰借款用于购买21-101室商品房合计柒拾叁万元整（￥730000.00元）转账到公司圣源监管账户。江苏圣安众合置业有限公司（并盖章），2019年5月15日。”2019年5月17日，原告费海军办理该涉案房屋的网签手续，江苏圣安众合置业有限公司出具名为费海军的730000元江苏增值税普通发票（没有缴纳契税），并以4200元/平方米的价格获得涉案圣安·金澜湾21号楼101室房屋所有权，房屋面积187.16平方米。此后，原告费海军欲转售此房屋，于是原告费海军委托其姐姐即第三人费海丽寻找买家、出售涉案房屋。第三人费海丽与被告柳慧通过直接对话或电话等方式协商出售涉案房屋事宜，由被告柳慧为其寻找买家出售涉案房屋，并且口头约定以每平方米4200元的价格为基准，售出房屋后获得的差价由双方对半分成。此后，被告柳慧寻得买家刘文斌，刘文斌于2019年8月17日转账给被告柳慧20万元作为购房定金，被告柳慧出具收条。2019年8月20日，被告柳慧与刘文斌互有微信往来，被告柳慧退还给买家刘文斌购房款31632元，余款168368元作为售房获利。同日，被告柳慧将大部分购房获利分三笔通过中国建设银行股份有限公司盱眙五墩支行转账给第三人费海丽计112300元（50000元+50000元+12300元），该112300元现在第三人费海丽处，被告柳慧自认应得中介报酬截留56068元。江苏圣安众合置业有限公司与原告费海军履行注销涉案房屋相关手续。由江苏圣安众合置业有限公司工作人员金某1将涉案房屋以江苏圣安众合置业有限公司名义与案外人刘文斌、高蕾协商购房事宜。2019年8月22日，案外人刘文斌、高蕾与江苏圣安众合置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房单价为每平方米4307.55元，总金额计730000元。江苏圣安众合置业有限公司收取刘文斌、高蕾购房款730000元后，该房款730000元通过盱眙圣源项目管理咨询有限公司转至原告费海军银行账户。2020年6月12日，原告费海军申请财产保全，要求对被告柳慧名下的银行账户资金65000元进行冻结，本院依法作出（2020）苏0830民初1677号民事裁定书，对被告柳慧的中国工商银行、中国建设银行的账户资金进行网上查控冻结，并送达了民事裁定书。另查明，江苏圣安众合置业有限公司与原告费海军就涉案圣安·金澜湾21号楼101室房屋未办理房产证，房屋买卖仅通过以变更合同的方式进行，由原告方将房屋退还给江苏圣安众合置业有限公司，江苏圣安众合置业有限公司又与买受人刘文斌、高蕾签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案的争议焦点是原、被告之间系房屋买卖合同关系还是居间合同关系？第三人费海丽是否具有处分权？被告柳慧是否知道第三人费海丽有权处分以及权限？被告柳慧是否应当返还涉案款项？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，原告费海军与被告柳慧之间没有签订涉案房屋买卖合同，而是原告费海军将第三人费海丽抵账给自己的圣安·金澜湾21号楼101室房屋与江苏圣安众合置业有限公司解除网签合同，该行为不合常规，也不合法，其房屋交易没有缴纳契税，根据我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的。”故其解除网签合同以逃避税收，损害了国家利益，属无效行为。此后，原告费海军又委托其姐姐即第三人费海丽将涉案房屋对外出售，并由江苏圣安众合置业有限公司与案外人刘文斌、高蕾签订《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同非原、被告双方当事人之间的《商品房买卖合同》，故原、被告之间不存在商品房买卖事实，也不存在商品房买卖的权利义务关系。我国《民法总则》规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案第三人费海丽以江苏圣安众合置业有限公司差其借款，其又差原告费海军借款，将江苏圣安众合置业有限公司所有的圣安·金澜湾21号楼101室房屋转抵给原告费海军，原告费海军通过网签商品房合同确认涉案房屋享有所有权。原告费海军又委托其姐姐即第三人费海丽对涉案房屋即圣安·金澜湾21号楼101室房屋对外出售，原告费海军认可该委托，故原告费海军委托第三人费海丽售房合法有效，第三人费海丽所售涉案商品房的一切法律后果均由原告费海军承担。《合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”从合同的形式上看，本案第三人费海丽与被告柳慧通过直接对话或电话方式就圣安·金澜湾21号楼101室房屋出售事宜进行口头协商，其相互间达成口头协议，以每平方米4200元的价格为基准（与商品房买卖合同价格相同），售出房屋后获得的差价由双方对半分成，虽无书面合同，但双方已达成了合意。2019年8月17日被告柳慧与第三人费海丽的通话录音再次表明，第三人费海丽知晓并认可双方平分房屋价款差价的约定，口头合同真实有效，对原告费海军也具有法律效力。从合同内容上看，合同的主体为第三人费海丽与被告柳慧，原告费海军对第三人费海丽转让房屋的行为并无异议，因此相信第三人费海丽系有处分权人。被告柳慧虽无居间人资质，但依据合同意思自治原则，订立合同时可以依其自身的法则创设自己的权利义务，同时，双方的约定并未违反相关法律法规规定，因此口头合同约定的内容真实、合法、有效。而原告费海军以居间合同关系作为本案的诉讼法律关系，根据我国《合同法》规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告费海军按照第三人费海丽与被告柳慧的约定应支付相应的报酬给被告柳慧。双方应当按照先前约定履行合同、分配转卖房屋获利的款项，双方获得的价款应当为56100元（（4800元/平方米-4200元/平方米）×187平方米/2），被告柳慧以此作为居间报酬符合双方约定和法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条的规定，判决：驳回原告费海军的诉讼请求。案件受理费1202元，减半收取601元，保全费670元，合计1271元，由原告费海军负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，原审第三人费海丽口头委托被上诉人柳慧卖房。柳慧与费海丽微信聊天记录载明：“我和卖家说了合同上还是4200一平方差价另外给”，“行，明天见面说”；“反正钱收下算，回头赚的一家一半，不就是这个意思”，“噢噢，对哎，就是这个意思”；“除了4200一家一半，是的吧”，“是的，是的，你放心”。该聊天记录可以证实费海丽认可超出4200元每平方米部分与柳慧平分，也与柳慧主张的“费海丽急于房屋变现，委托我寻找适合买家，出售价格4200元每平方米，如能卖高价的话，多卖的部分作为报酬和我平分”相互印证。故上诉人称双方并未约定支付报酬依据不足，本院不予支持。涉案房屋虽由江苏圣安众合置业有限公司网签在上诉人费海军名下，但费海丽与上诉人费海军是姐弟关系，购房费用也为费海丽支付，柳慧退款112300元也是退给费海丽的，费海丽又为江苏圣安众合置业有限公司经理，与柳慧系同事，结合其在与柳慧电话录音、微信聊天记录中表明其有权处置涉案房屋，费海丽与柳慧之间的约定并不属于效力待定，也无无效事由。综上，上诉人费海军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人费海军负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二〇年十月二十九日法官助理  宋 诚书 记 员  张成秋