四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终685号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓伟，男，1963年1月28日出生，汉族，住四川省天全县。 委托诉讼代理人：张琳，四川思朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：雅安拓海房地产开发有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区滨江东路**。 法定代表人：夏正勇。 委托诉讼代理人：李黎，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 上诉人邓伟因与被上诉人雅安拓海房地产开发有限公司（以下简称拓海公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2020)川1802民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 邓伟上诉请求：一、撤销（2020）川1802民初677号民事判决，发回重审或依法改判拓海公司双倍返还定金10万元；二、一、二审案件受理费由拓海公司负担。事实和理由：1、一审案由确定错误；一审未审查拓海公司提交证据《协议书》的性质，就简单依拓海公司的诉求将本案确定为买卖合同纠纷。但本案主要证据《协议书》中载明“乙方认购的物业位于雅安拓海第一江岸1/2/3幢负1层601号车位，认购款89000元整，签订协议时，乙方支付认购款50000元整，在签订正式物业销售合同时自动转为车位款，剩余款项在签订本物业正式销售合同时付清”并特别约定“乙方不得更换或退购已经认购的物业，否则视为乙方违约”，又在违约责任中明确约定“若乙方违约则甲方有权将本协议确定的物业另售他人并不退还乙方已支付的认购款”。此协议的特征明显符合定金担保合同以预交定金退还与否的约定来保证主合同履行特征。无论从合同目的、合同内容、违约条款等内容上均可明确该《协议书》系定金担保合同而非正式的物业销售合同（即买卖合同）。本案一审开庭中，邓伟明确提出《协议书》的性质为定金担保合同后，一审法院未对本案案由更改，导致本案判决错误。2、一审认定的基本事实不清、适用法律错误。基于上述第一点一审法院对本案案由确定错误，一审法院依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同适用法律若干问题〉》第三条的规定判决邓伟支付车位尾款，实质上是将邓伟与拓海公司签订的《协议书》性质认定为正式的买卖合同。这是认定事实和适用法律的明显表现。①该协议书是定金担保合同，无主合同以依附，依法应属无效；②拓海公司在销售车位时未依法取得地下空间使用权，违反法律禁止性规定应属无效。综上，请求二审法院将本案发回重审或依法查清事实、重新确定案由并予以改判。 拓海公司辩称，上诉人邓伟的上诉理由缺乏事实基础，错误理解法律条文；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回邓伟的上诉请求。 拓海公司向一审法院起诉请求：1.判令邓伟支付车位尾款人民币39000元；2.判令邓伟承担自2017年2月29日起以39000元为基数按银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息至尾款清偿完毕之日止；3.判令邓伟承担案件诉讼费用。 一审查明事实：2016年6月6日，拓海公司作为出售方（甲方）、邓伟作为购买方（乙方），签订一份《协议书》并约定：一、物业位置：由乙方认购的物业位于雅安拓海第一江岸1.2.3栋负一层601号车位。二、物业售价：乙方认购款为89000元（本物业按个计价，物业最终产权面积以测绘部门测绘面积为准，认购款和面积甲、乙双方互不退还或增补）。三、付款方式：分期付款，签订本协议时，乙方支付认购款50000元整，在签订正式物业销售合同时自动转为车位款，剩余认购款39000元在2017年2月28日前到甲方指定地点雅安拓海第一江岸销售部签订本物业正式销售合同时付清，否则视为乙方违约……协议书对其他部分也进行了约定。拓海公司在该协议书上签章，邓伟在该协议书上签名。当日，拓海公司通过换单的方式将邓伟之前认购车位时交付的50000元统一出具了收款收据。该车位现已移交给邓伟并由其实际使用。之后，拓海公司催收车位剩余认购款39000元未果，提起诉讼。邓伟在诉讼中提起反诉。 一审另查明：本案涉及的雨城区熊猫大道388号2栋-1层0601号房产（车位）于2017年9月12日登记，权利人为拓海公司。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力。”本案《协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，依法予以保护。邓伟虽在辩称及反诉中提出双方在签订《协议书》时拓海公司尚未能取得地下空间土地使用权，双方订立的《协议书》无效。根据《最高人民法院的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对邓伟反诉请求确认《协议书》无效的诉讼请求不予支持。对邓伟请求拓海公司双倍返还反诉拓海公司车位定金10万元的请求也不予支持。邓伟在接受车位并实际使用后未按约定给付尾款，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故拓海公司诉讼请求邓伟给付39000元主张成立，予以支持。关于资金占用利息计算标准问题，因双方在协议中并无约定，应从拓海公司主张之日起以尚欠的39000元为基数按照贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至邓伟支付清剩余款项时止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院的解释》第三条、第二十四条第四款判决：一、邓伟于判决发生法律效力之日起十日内向雅安拓海房地产开发有限公司支付车位尾款39000元；二、邓伟于判决发生法律效力之日起十日内向雅安拓海房地产开发有限公司支付从2017年3月1日起以39000元为基数，按照贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率标准计算至款清时止的资金占用利息。三、驳回邓伟的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，反诉受理费525元，合计953元，由邓伟负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中，上诉人邓伟对案涉《协议书》的效力不持异议，一审确定《协议书》合法有效有事实和法律依据，本院予以确认。本案中，上诉人邓伟上诉提出本案的《协议书》应是定金担保合同，因此，本案的案由确定为买卖合同不当。对此，本院认为，邓伟与拓海公司签订《协议书》的真实目的是购买车位，一审法院根据案涉《协议书》的内容约定及双方当事人的实际履行情况，将本案案由定为买卖合同纠纷并无不当，本院予以维持。故本案二审的争议焦点是邓伟请求双倍返还定金的请求是否成立的问题。 首先，应从签约双方当事人的缔结目的分析案涉《协议书》约定的“认购款50000元”的性质。二审中，邓伟明确陈述与拓海公司签订《协议书》的目的是购买车位。但案涉《协议书》明确约定“签订本协议时，乙方支付认购款50000元整，在签订正式物业销售合同时自动转为车位款。”“协议经双方签字盖章且乙方支付认购款后生效。”，并约定了任何一方违约时认购款适用定金罚则进行处理，故双方当事人在诉讼中发生争议的首付认购款50000元具有买卖价款、成约定金和违约定金的性质，即该车位认购款50000元作为定金自交付时合同成立，合同进入履行阶段后，该定金50000元作为买卖合同给付价款的一部分直接抵扣价款，如任何一方违约时，则认购款转化为违约定金按定金罚则进行处理。 其次，从合同履行情况分析。邓伟上诉请求双倍返还定金，该上诉请求是否成立，应结合合同履行情况进行判定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，定金固有的功能是担保债权的实现，旨在担保合同的按约履行，定金罚则适用于债务不履行的情形，适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形。从本案的实际履行情况看，拓海公司作为出卖人实际履行了买卖合同中交付案涉车位的根本义务，虽然拓海公司与邓伟未履行签订正式物业销售合同的义务，但该行为本身是双务行为，不导致拓海公司的单方根本违约，故本案对拓海公司不应适用定金罚则。邓伟提出双倍返还定金10万元的上诉请求无事实依据，不能成立。在一、二审审理中，邓伟均明确陈述从2016年签订《协议书》时起已接受了购买的车位并实际使用车位至今，可见，邓伟作为买受人，已享有并实际占用了案涉买卖标的物车位，其请求返还定金的事实已不存在，邓伟已无权请求返还定金，故邓伟的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。邓伟应当向拓海公司履行交付余款39000元的义务。故一审法院根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同适用法律问题〉的解释》第三条：“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，认定案涉《协议书》有效，并判决邓伟向拓海公司支付余款39000元及资金占用利息有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人邓伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人邓伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 剑 审 判 员  周玉蓉 审 判 员  陶明钢 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  刘 琼 书 记 员  张晋瑜