天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3950号上诉人（一审被告）：符金花，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：郑国明（符金花之夫），住内蒙古赤峰市。被上诉人（一审原告）：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司，住天津市东丽区招远路**增**。主要负责人：帅传勇，副总经理。委托诉讼代理人：董荣来，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯金玲，天津雄成律师事务所律师。上诉人符金花因与被上诉人北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司（以下简称鸿坤瑞邦物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初16978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。符金花上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人从未签署过物业服务合同，一审判决以北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司出具的授权书认定被上诉人可以针对上诉人直接提起物业服务合同纠纷之诉是错误的。2．本案涉及的物业属于普通商品住宅，且不是法律意义上的别墅，一审判决以双方认可涉案物业是俗称的连排别墅，就认定前期物业费标准3.5元/平方米合法是完全错误的。3．一审判决以上诉人按前期物业服务合同交纳了第一年的物业费，就认定上诉人认可了物业服务企业的收费标准和服务，违背基本的生活常识。4．一审判决认定事实错误，目前的物业服务不是在提供超一级的服务中存在一定的瑕疵，而是服务连三级都达不到，物业服务企业甚至存在故意损害业主利益的行为。鸿坤瑞邦物业天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：被上诉人有北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司的授权委托，权限包括物业费收取、提供物业服务等。上诉人与被上诉人已经形成了实际的服务合同关系，上诉人应按其享受的被上诉人提供的服务按相关标准支付物业费。物业费标准是上诉人认可的，依据签订的合同上诉人已交纳了部分物业费，上诉人提出被上诉人履行服务的瑕疵问题不能否定被上诉人提供的超一级物业服务。一审考虑到服务行业不能满足每个业主的主观要求已酌定减少了部分物业费。鸿坤瑞邦物业天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令符金花支付鸿坤瑞邦物业天津分公司2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业费16864元；2．判令符金花按照日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业费之日止，截至2019年9月30日（自2017年9月12日至2019年9月30日）应支付滞纳金6138.5元；3．诉讼费由符金花承担。一审法院认定事实：2014年9月9日涉案小区开发商天津鸿坤房地产开发有限公司与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，约定涉案小区由北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司提供物业服务。约定物业管理服务费采取包干制，多层住宅每平方米3.37元／月，多层部分配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按照每月每平方米0.15元的标准，并约定了多层住宅的综合管理服务、清洁卫生服务、公共秩序维护服务为超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务内容，其他服务一级标准提供。2014年12月11日在天津市国土资源和房屋管理局办理前期物业管理备案。2016年9月12日，符金花与北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司签订前期物业服务合同，约定涉案房屋由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司提供物业服务，物业服务费3.5元每月每平方米。业主或物业使用人自《商品房交付使用通知书》约定的收楼之日起交纳下一年度物业服务费，自该对应日起次年度交纳下一年度的物业服务费，按年交纳。不按照约定缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。符金花居住的武清区××庄街××花园××建筑面积195.61平米，鸿坤瑞邦物业天津分公司称符金花现拖欠鸿坤瑞邦物业天津分公司2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业管理费16864元，鸿坤瑞邦物业天津分公司多次催要，符金花未交纳，故成诉。另北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司出具管理授权书载明：根据项目属地管理的要求，经委托单位授权决定，由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司代表委托单位负责属地范围内“鸿苑花园”项目的物业管理工作，并负责该项目的财务收支（含物业费收费）工作。庭审中，符金花对于鸿坤瑞邦物业天津分公司主张的每月每平方米3.5元的收费标准不予认可，称鸿苑小区由高层和多层组成并没有别墅，但认可符金花所有的房屋俗称联排别墅。一审法院认为，符金花作为涉案房屋的业主，并认可涉案房屋由其居住使用，且按照每年8215.2元的标准（每月每平方米合3.5元）交纳了2016年9月12日-2017年9月11日的物业管理服务费。根据备案的天津鸿坤房地产开发有限公司与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》载明多层的物业管理费为每平方米3.37元/月，多层部分配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按照每月每平方米0.15元。现鸿坤瑞邦物业天津分公司以总费用每月每平方米3.5元主张并未超过备案合同约定。综上，一审法院对于涉案房屋物业管理服务费标准为每月每平方米3.5元予以确认。庭审中符金花称鸿坤瑞邦物业天津分公司在小区公共设施管理、绿化及维护、卫生清洁、安保、停车管理存在问题，达不到一级服务标准，并提供照片、视频佐证。鸿坤瑞邦物业天津分公司称视频均是2017年及2018年的情况，对符金花提交的证据不认可，一审法院认为根据符金花提交的证据结合《天津市住宅前期物业服务合同》约定的服务标准，鸿坤瑞邦物业天津分公司的2017年及2018年的服务存在一定的瑕疵。一审法院认为，符金花与北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司签订物业服务合同，鸿坤瑞邦物业天津分公司作为北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司的分支机构，由北京鸿坤瑞邦物业管理服务有限公司授权为涉案小区提供物业服务，并代为收取物业费，现鸿坤瑞邦物业天津分公司主张符金花向其缴纳物业费，符合法律规定。依据合同约定缴费标准及符金花欠缴的时间，2017年9月12日至2019年9月30日期间的物业管理费应为16864元。但鸿坤瑞邦物业天津分公司2017年及2018年提供的物业服务存在一定的瑕疵，该期间物业服务费应进行相应的减免，结合合同约定的多层的服务标准及欠缴的数额，一审法院酌定扣减864元为宜，即符金花应向鸿坤瑞邦物业天津分公司缴纳16000元。关于鸿坤瑞邦物业天津分公司主张的违约金，一审法院不予支持。符金花的其他抗辩，一审法院不予采信。一审法院判决：一、符金花于本判决生效后三日内给付北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司2017年9月12日至2019年9月30日期间物业管理服务费16000元；二、驳回北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司天津分公司担负8元，符金花负担180元。二审期间，当事人向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，当事人提交的证据未能推翻一审查明的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人鸿坤瑞邦物业天津分公司一审时已提供北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司出具的《管理授权书》，由被上诉人负责涉案小区物业管理工作及物业费收费事宜，且被上诉人事实上为涉案小区提供了物业服务，现被上诉人起诉要求上诉人支付相应物业费并无不当。天津鸿坤房地产开发有限公司与北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》约定的涉案房屋的物业费标准与上诉人与北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的标准并不冲突。但被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审法院综合考虑本案实际情况，对上诉人应交纳的物业管理服务费予以酌减，其确定的标准和数额并无不妥，应予以维持。上诉人的不予缴纳物业费的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，符金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由符金花负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年十月十五日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……