安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初3157号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽国伦律师事务所实习律师。 被告：陈邦稳，男，1973年5月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）诉被告陈邦稳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月1日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡枭、李源、被告陈邦稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告系芜湖市弋江区中央城小区的物业管理公司。被告系芜湖市弋江区楚江府第8-2-1302室业主（建筑面积138.26平方米）。被告自2016年2月18日起至2018年12月31日欠付原告物业服务费至今未缴纳。现请求判令：被告支付原告物业服务费4280元、能耗费2379元及违约金（自违约之日起按年利率10%计算至实际清偿之日止）。 被告辩称：我于2013年8月购买涉讼房屋。国都置业公司于2014年出台老业主介绍新业主买房奖励5000元的政策，我遂于2015年介绍自己侄儿购买楚江府第房屋一套，但国都置业公司没有兑现给付我5000元的奖励政策，而是口头承诺免除我两年物业费。我家楼上为样板房，由于国都置业公司管理不当造成我家房顶漏水，国都置业公司又同意免除我三年物业费。现原告要求我缴纳2019年1月1日之前的物业服务费，无事实与法律依据，且原告主张的物业服务费已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2011年4月25日，芜湖市国都置业有限公司（甲方）与浙江国都物业管理发展有限公司（乙方）签订《楚江府第前期物业服务合同》一份。合同约定：“甲方将楚江府第住宅区委托给乙方实行物业管理。委托管理期限自2011年4月10日至2014年4月10日止。但是期限未满业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止。本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。物业服务费（不包括公共设施设备运行能耗费及房屋共用部位、共用设施设备中修及以上维修和更新的费用）。缴费时间，提前预交12个月，有约定的按其约定执行；住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1元/月/平方米。业主从开发商发出的入伙通知书约定的交房之日的次月起计交物业管理服务费及公共区域能耗费，如业主逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一天加收万分之伍的滞纳金。”合同签订后，浙江国都物业管理发展有限公司一直为楚江府江小区业主提供物业服务。2013年6月9日，陈邦稳与芜湖市国都置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于安徽省芜湖市弋江区楚江府第8-2-1302室房屋（建筑面积138.31平方米），并成为该小区业主。 2016年12月1日，浙江国都物业管理发展有限公司（甲方）与伟星物业公司（乙方）签订《长江之歌、楚江府第物业管理交接协议》，协议约定：“经公开依法招标并经芜湖市有关部门备案，甲方为芜湖市长江之歌、楚江府住宅小区物业管理服务单位，目前在正常经营管理。现应乙方要求，小区物业服务单位变改为乙方，甲方退出长江之歌、楚江府第住宅小区的物业管理，甲方将该物业工作移交给乙方。各方确定，2016年11月30日为截止日。截止日之前的物业管理费归甲方所有，未收取的物业管理费由乙方负责收取。截止日之后的物业服务费归乙方享有，甲方已预收截止日之后的业主物业服务费按实移交给乙方。甲方在楚江府第物业服务期间，应收但尚未收取的业主拖欠的物业服务费、能耗费、车位管理费共计壹佰叁拾伍万元，该债权按50%折价计陆拾柒万伍仟元转让给乙方；转让后，相关债权债务由乙方与业主结算，与甲方无关。由于楚江府第项目前期物业已于2015年10月到期，为实现小区的平稳交接，甲方同意以甲方名义向相关主管部门街道居委会提出撤场要求，并配合乙方做好进场工作，最终实现由乙方管理楚江府第物业。”楚江府第小区物业服务费及能耗费按1.4元/平方米/月收取，陈邦稳未缴纳2016年2月18日至2018年12月31日期间的物业服务费及能耗费，遂成讼。 另查明，向本院提起诉讼，本院于2020年7月9日立案受理（2020）民诉前调695号伟星物业公司与陈邦稳物业服务合同纠纷案，但未调解成功。 以上事实有经庭审质证的原告提交的被告身份证复印件。 商品房买卖合同，前期物业服务协议，律师函，《长江之歌、楚江府第物业管理交接协议》；本院调取的《楚江府第前期物业服务合同》及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。芜湖市国都置业有限公司与浙江国都物业管理发展有限公司签订的《楚江府第前期物业服务合同》对所有楚江府第小区业主均具有约束力。浙江国都物业管理发展有限公司对楚江府第小区实施物业管理服务至2016年11月30日，伟星物业公司自2016年12月1日起对楚江府第小区提供物业服务。陈邦稳在芜湖市弋江区楚江府第拥有自己产权的房屋，因而与浙江国都物业管理发展有限公司、伟星物业公司之间形成了物业管理服务合同关系。陈邦稳作为业主在接受物业管理服务后，支付物业管理费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。浙江国都物业管理发展有限公司将在楚江府第小区物业服务期间，尚未收取的业主拖欠的物业服务费、能耗费、车位管理费转让给伟星物业公司。陈邦稳作为债务人接到债权转让通知后，其对浙江国都物业管理发展有限公司的抗辩，可以向伟星物业公司主张。因此，伟星物业公司有权向陈邦稳主张自2016年2月18日至2018年12月31日期间的物业服务费及能耗费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据《楚江府第前期物业服务合同》约定支付物业服务费的期间为提前预交12个月，伟星物业公司亦是按此收取物业服务费。陈邦稳未履行缴纳义务，伟星物业公司称其于2020年3月31日向陈邦稳催讨过物业服务费，并向其送达了《律师函》，被告对此不予认可。伟星物业公司称其已将《律师函》张贴于陈邦稳入户门上，但没有提供证据证明。退一步，即便伟星物业公司将《律师函》张贴于陈邦稳入户门上，也不能当然认为陈邦稳已收到该通知单。伟星物业公司提交的《律师函》上没有陈邦稳或其家人签字，亦未提供证据证明其已向陈邦稳送达《律师函》。伟星物业公司在本案审理过程中亦未提供其他证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，故对其诉讼请求，可支持起诉前三年物业服务费。原告于2020年7月9日向本院提起诉讼，即对伟星物业公司要求陈邦稳支付自2017年7月9日至2018年12月31日期间的物业服务费及能耗费的诉求，本院予以支持。对于伟星物业公司诉求的自2016年2月18日起至2017年7月8日期间的物业服务费及能耗费，如其有相应诉讼时效中止或中断情形证据的可另行主张。陈邦稳应向原告缴纳2017年7月9日至2018年12月31日期间的物业服务费及能耗费3438.99元（17个月×1.4元/平方米/月×138.26平方米+1.4元/平方米/月×138.26平方米÷30天×23天）。陈邦稳虽称浙江国都物业管理发展有限公司同意免除其2019年1月1日之前的物业服务费及能耗费，伟星物业公司对此不予认可，且陈邦稳未提供相应证据予以证明，故对其相应辩解意见，本院不予采信。对于伟星物业公司主张的违约金诉请，本案中陈邦稳以拒交物业费的方式行使抗辩权利，其本身并无拒交物业费之故意，其未依约交纳物业费系出于对法律的不同认识，故本院对伟星物业公司要求陈邦稳支付相应违约金的诉求，不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第八十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《物业管理条例》第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈邦稳于本判决生效后十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司自2017年7月9日至2018年12月31日期间的物业服务费及能耗费3438.99元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告安徽伟星物业管理有限公司承担12元，被告陈邦稳承担13元。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员  张瑜 二〇二〇年十月十三日  法官助理王静  书记员何丽 附适用的法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民主权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八十二条：债务人接到债权转通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条第一款：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。