北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再93号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖华兵，男，1978年12月25日出生，汉族，北京春风华通货运有限公司经理，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张瑜，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田永生，男，1953年6月26日出生，汉族，北京朝鑫东方物流有限公司董事长，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。廖华兵与田永生房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称原审法院）于2018年4月2日作出（2018）京0105民初3868号民事判决。廖华兵不服，向本院提出上诉，本院于2018年5月15日作出（2018）京03民终6432号民事判决。判决生效后，廖华兵仍不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）京民申889号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年3月26日作出（2019）京03民再8号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回重审。原审法院重审后，于2020年7月15日作出（2019）京0105民再34号民事判决。廖华兵不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖华兵之委托诉讼代理人张瑜，被上诉人田永生之委托诉讼代理人杨平娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖华兵上诉至本院称：请求依法改判田永生退还押金94550元、赔偿搬迁费用50万元及装修损失130217元。理由：库房租赁合同无效，但押金应当予以返还。搬迁费用已经产生，法院应当参照库房租赁协议约定的50万元标准判决。装修损失是客观事实，法院应当判决。一审法院再审范围超出了发回重审的范围。田永生答辩称：同意一审再审判决。廖华兵向原审法院起诉称：请求1、判决解除我和田永生签订的《库房租赁协议》及《补充协议》；2、田永生退还我房屋押金94550元；3、田永生支付我搬迁补偿费50万元；4、田永生赔偿我装修损失130217元；5、田永生赔偿我光纤端口接入费7070元。事实和理由：我和田永生于2017年8月19日签订了一份《库房租赁协议》和《补充协议》，约定由我承租田永生出租的位于北京市朝阳区金盏乡XX号库房和办公用房，租赁期限五年，自2017年8月25日至2022年8月24日，租金支付方式为押一付三。我于2017年8月21日向田永生支付了2017年8月25日至11月25日期间的租金和押金共计378200元。2017年11月25日，北京市朝阳区金盏乡社会治安综合治理办公室、北京市朝阳区金盏地区防火安全委员会、北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科、北京市公安局朝阳分局金盏派出所联合发布《公告》，根据该公告内容，我承租的房和场地在清退范围内。该公告发布后，我和田永生签订的上述合同无法继续履行。我于2017年12月16日从租赁场地搬离。根据双方签订的《库房租赁协议》第十二条的约定：“自合同签订3年之内，如因市区镇各级政府规划、拆迁、清退等其他任何原因占地，占用房屋，清退等导致合同无法履行的，甲方（田永生）需支付由乙方（廖华兵）50万元作为搬迁补偿，2020年8月24日起此条作废。”我在进驻场地前对房屋进行了大量的装修，花费了装修费。现我诉至法院，请求法院判决支持我的上述诉讼请求。田永生辩称并反诉称：我方曾向出租方要过建设工程许可证，但没得到，现认为双方签订的房屋租赁合同无效，廖华兵在合同有效基础上起诉解除合同，应驳回其全部诉讼请求。另，廖华兵在2017年12月16日搬离承租场地和房屋时，廖华兵拖欠我部分租金、水电费和卫生费，现我提起反诉，请求判决廖华兵支付我水电费45026.5元、卫生费3433元以及租金102688.5元。廖华兵对田永生反诉辩称：关于田永生主张的水电费，在我和田永生于2017年11月30日进行结算时，我认为拖欠的水电费数额为29474.5元。关于田永生主张的卫生费，我只认可3275元。关于田永生主张的欠付的租金，我只认可欠付2017年11月25日至2017年11月30日期间的租金，因为在12月1日以后，涉案的租赁房屋和场地就已经无法继续使用了。原审法院再审查明：2017年8月19日，廖华兵、田永生双方签订了一份《库房租赁协议》，约定由廖华兵承租田永生出租的位于北京市朝阳区金盏乡XX号院的房屋，库房面积3081平方米，租赁期限自2017年8月25日至2022年8月24日，场地租金为每日每平方米1元，卫生费每月770元，付款方式为押一付三。该协议第十二条约定：“自合同签订3年之内，如因市区镇各级政府规划、拆迁、清退等其他任何原因占地，占用房屋，清退等致使合同无法履行的，甲方（田永生）需支付给乙方（廖华兵）50万元作为搬迁补偿，2020年8月24日起此条作废。”同日，廖华兵、田永生双方签订了一份《补充协议》，约定廖华兵承租田永生200平方米的三间办公室，租金为每日每平方米1元。2017年10月19日，廖华兵、田永生双方又签订了一份《补充协议》，约定廖华兵另外承租田永生430平方米的建筑物，租金仍为每日每平方米1元，该补充协议第3条约定：“租赁期限为2017年9月20日起至2022年8月24日止，房租第一次付28380元（贰万捌仟叁佰捌拾元整）（2017年9月20日－2017年11月24日），后期付款方式以大合同同步。”上述合同签订后，廖华兵于2017年8月21日向田永生支付了《库房租赁协议》和第一份《补充协议》中的三个月的房屋租金和押金共计378200元，2017年10月16日，廖华兵向田永生支付了第二份《补充协议》中的第一次房屋租金28380元。田永生按照合同约定向廖华兵交付了房屋。2017年8月16日，廖华兵与北京兆星装饰工程有限公司（以下简称兆星公司）签订了一份装修合同，约定兆星公司给廖华兵承租的上述房屋进行装修，合同约定的总装修款为130217元。兆星公司装修完成后，廖华兵主张于2017年10月17日向兆星公司支付装修款100000元。本案审理期间，廖华兵提交兆星公司出具的2018年2月至8月三张收据，证明另支付装修款共计30217元。田永生对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，廖华兵向原审法院提交了向案外人杨凯转账7070元的记录，以证明其向杨凯支付了五年光纤端口接入费用。2017年11月25日，北京市朝阳区金盏乡社会治安综合治理办公室、北京市朝阳区金盏地区防火安全委员会、北京市朝阳区金盏乡安全生产监察科、北京市公安局朝阳分局金盏派出所联合发布《公告》，该公告要求廖华兵于2017年12月1日前从上述房屋和场地中清退。2017年12月16日，廖华兵、田永生就涉案房屋和场地完成交接，廖华兵从承租的房屋和场地中搬离。另，廖华兵认可在其承租期间未向田永生支付过卫生费并认可拖欠的卫生费数额为3275元。庭审中，田永生称廖华兵搬离涉案房屋和场地时拖欠的水电费数额为45026.5元，但廖华兵仅认可拖欠田永生水电费29474.5元，田永生未就其主张的数额向法院提交证据予以证明。本案审理中，经原审法院向北京市朝阳区金盏乡政府规划科调查，涉案租赁房屋无规划许可证及审批建设的相关手续。原审法院再审认为，依法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案中廖华兵、田永生双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》均无效。合同效力属人民法院应当主动审查的事项，现廖华兵基于合同解除并提出各项损失诉讼请求，而合同解除的前提是合同有效，但基于本案双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》均无效，故廖华兵的请求权基础不符合法定情形，廖华兵要求解除合同及基于合同解除要求损失的各项请求，法院均不予支持。对于廖华兵主张的各项损失，其可以依法定请求权基础另行主张。关于田永生提起反诉请求中的水电费，法院认为，田永生未就廖华兵拖欠水电费的具体数额提交证据予以证明，故法院将按照廖华兵认可的拖欠数额予以确定。关于田永生主张廖华兵拖欠卫生费的数额，因田永生未向法院提交证据予以证明，故法院将根据廖华兵认可的数额予以确定。关于田永生主张的拖欠租金的反诉请求，依法律规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。法院认为，该项请求的争议焦点为租金计算的截至日期。根据廖华兵、田永生双方搬离的交接单可以认定廖华兵实际搬离承租房屋和场地的时间为2017年12月15日，廖华兵主张其在2017年11月30日搬离承租场地和房屋，其依据为廖华兵向法院提交的四部门发布的公告中载明的要求清退的期限，但该公告仅系主管部门对廖华兵提出的相应要求，不足以证明廖华兵实际搬离时间，故法院将按照交接单中确定的日期计算廖华兵应当向田永生支付拖欠的占用房屋使用费。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第十八条之规定，判决如下：1、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生水电费二万九千四百七十四元五角；2、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生卫生费三千二百七十五元；3、廖华兵于判决生效之日起七日内支付田永生房屋使用费七万七千九百三十一元；4、驳回廖华兵的诉讼请求；5、驳回田永生的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院再审一审期间，承办法官曾向北京市朝阳区金盏乡政府规划科调查，调查称涉案租赁房屋无规划许可证及审批建设的相关手续并作了工作记录。双方均认可原二审判决生效后均已执行完毕。本院二审认定的其他事实与原审法院认定事实无异。上述事实有租赁合同及房租、押金的银行卡交易明细清单、水电费银行卡交易明细清单等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《库房租赁合同》以及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。根据目前现有证据及双方当事人的诉讼请求，原审法院所作再审判决认定涉案房屋属于违建缺乏事实依据，本院予以纠正。在双方签订的上述合同履行过程中，因涉案房屋被拆除，致使上述合同无法继续履行，廖华兵要求解除上述合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。在上述合同解除后，田永生应当向廖华兵退还廖华兵支付的押金94550元。关于廖华兵主张按照合同第十二条的约定支付搬迁补偿费50万元的诉讼请求，本案在合同履行过程中，非因田永生原因致使合同不能继续履行，且实际租赁期仅几个月，另廖华兵从涉案承租的房屋和院落中搬离，其实际发生的损失远远低于约定的50万元搬迁补偿费，故本院酌减为5万元。关于廖华兵主张的装修费损失，因廖华兵并非为导致合同解除的违约方，在廖华兵对涉案承租房屋进行装修并实际支付装修费的情况下，廖华兵要求田永生赔偿该费用，具有事实和法律依据，法院予以支持，本院根据廖华兵实际支付的装修款的数额确定田永生应当承担赔偿责任的数额为10万元。综上所述，原审法院所作再审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民再34号民事判决；二、解除廖华兵与田永生于二〇一七年八月十九日签订的《库房租赁协议》、《补充协议》以及于二〇一七年十月十九日签订的《补充协议》；三、田永生于本判决生效之日起七日内退还廖华兵押金九万四千五百五十元（已执行）；四、田永生于本判决生效之日起七日内赔偿廖华兵装修损失十万元（已执行）；五、田永生于本判决生效之日起七日内赔偿廖华兵搬迁费用五万元（已执行）；六、廖华兵于本判决生效之日起七日内支付田永生水电费二万九千四百七十四元五角（已执行）；七、廖华兵于本判决生效之日起七日内支付田永生卫生费三千二百七十五元（已执行）；八、廖华兵于本判决生效之日起七日内支付田永生租金七万七千九百三十一元（已执行）；九、驳回廖华兵的其他诉讼请求；十、驳回田永生的其他诉讼请求。一审案件受理费5481元，由廖华兵负担（已交纳）；反诉案件受理费1661元，由廖华兵负担1257元（于本判决生效之日起七日内交纳），由田永生负担404元（已交纳）。二审案件受理费11047.67元，由廖华兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  张 明审 判 员  孙 栋二〇二〇年十月三十日法官助理  詹晓莉法官助理  王 郁书 记 员  徐 曼