江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5982号上诉人（原审被告）：奚峰，男，1969年11月12日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘万海，男，1971年2月15日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：陶宏娣，女，1969年2月3日生，汉族，户籍地在南京市江宁区。上诉人奚峰因与被上诉人刘万海、原审被告陶宏娣房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人奚峰及其委托诉讼代理人汤圣泉，被上诉人刘万海到庭参加诉讼，原审被告陶宏娣经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。奚峰上诉请求：撤销一审判决，并依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费、财产保全费、公告费均由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院判决事实认定不清，适用法律错误。一、上诉人拆迁所得2套中套房屋，上诉人与被上诉人2014年3月20日签订的《购房协议》并未约定是哪一套，属于合同标的约定不明，依法应当不成立。《购房协议》第一条约定“甲方所售房屋为中套（即90平方米左右），价格为叁拾万元整（300000.00)”，仅约定了房屋的面积和价格，但未约定是哪一套房屋，对于房屋具体位置、交付时间等并未约定，根据合同法第六十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；……”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，标的是合同当事人权利义务指向的对象，是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。没有标的，合同不能成立，合同关系无法建立。本案中，《购房协议》未约定交易房屋为哪一套，被上诉人也无证据证明所购买的房屋是其中的哪一套，故《购房协议》因标的物不明不成立。一审法院判决无事实和法律依据。二、退一步讲，即使《购房协议》成立，案涉房屋属于农村拆迁安置房，是家庭共同共有财产，未征得共同共有人奚方亮同意交易房屋将损害其合法权益。一审遗漏必须参加诉讼的涉案房产共有人奚方亮，程序违法。案涉房屋系上诉人家庭共有房屋拆迁所得，也应是家庭共有财产。根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，未征得共同共有人奚方亮同意，交易案涉房屋将损害其合法权益。三、再退一步讲，即使《购房协议》成立，房屋交付条件尚未成就，一审法院判决无事实依据。第一，《购房协议》并未约定房屋交付时间；第二，《购房协议》第六条约定“……剩余壹拾万元（100000.00)在乙方拿到甲方手续齐全的房屋后交付”，目前案涉房屋尚未办理房产证，房屋手续并不齐全，一审法院判决明显与购房协议约定不符，也有失公平原则;第三，根据常理，出卖人只有在满足自身住房需求的情况下，才会将多余的房屋出售，上诉人一家别无其他住所，对案涉房屋己经装修并居住，一审法院判决将上诉人正在居住的房屋交付给被上诉人不符合常理。刘万海辩称，一审判决认定事实清楚，符合法律规定，一审中刘万海已经提供了相应证据证明。希望法院驳回上诉，维持原判。陶宏娣未作陈述。刘万海向一审法院起诉请求：判令奚峰、陶宏娣向其交付位于南京市江宁区房屋。一审法院查明事实：：2014年3月20日，刘万海（乙方）与奚峰、陶宏娣（均为甲方）签订《购房协议》一份，约定由甲方将一套中套在建小高层复建房（90平方米左右，含储藏室、停车位等附属设施）出售给乙方，价格为300000元；甲方所售房屋在以后所涉及的户主变更、房屋产权过户等事宜，甲方应无偿积极为乙方办理；在房屋建成交付给甲方时，甲方应先通知乙方前去领房票，由乙方自行取号选房，甲方配合乙方顺利办理；付款方式：协议签订当日乙方付给甲方150000元，拿房前再付50000元，剩余100000元在乙方拿到甲方手续齐全的房屋后交付。次日，奚峰向刘万海出具收条一张，载明收到刘万海购房款160000元。同年10月2日，奚峰向刘万海出具收条一张，载明收到刘万海购房款200000元。2016年10月17日，奚峰向刘万海出具收条一张，载明收到刘万海20000元。另查明，2013年6月2日，奚峰、案外人奚启德、奚永、奚凯（均为被拆迁人、乙方）共同与南京上秦淮建设发展有限公司（拆迁人、甲方）签订《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定乙方位于南京市江宁区房屋被拆迁后，乙方将获得产权调换房8套（中套3套、小套5套）。一审审理中，刘万海提交了从拆迁安置部门调取的《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》、《东旺社区居民大户定房各项明细》、《上秦淮新苑一期沐泽苑中套房室号确认表》以证明奚峰将获得2套中套房屋、1套小套房屋，目前奚峰已实际领取中套房屋1套，即涉案房屋。奚峰对上述证据及事实不持异议，但认为本案《购房协议》未约定其需交付先领取的中套房屋，属约定不明。刘万海陈述2014年10月2日收条中的200000元包含2014年3月21日收条中的160000元，其已共支付奚峰购房价款220000元，奚峰对此予以认可。刘万海还陈述其自愿在奚峰、陶宏娣向其交付涉案房屋时向奚峰、陶宏娣付清剩余购房款。因陶宏娣下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。逾期，陶宏娣未到庭参加诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘万海与奚峰、陶宏娣签订的《购房协议》不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。根据协议，奚峰、陶宏娣应当在拆迁人交付拆迁安置房时通知刘万海前去领房票，由刘万海自行取号选房，现奚峰已自行领取了涉案房屋，奚峰、陶宏娣应当按约向刘万海交付涉案房屋；同时，由刘万海向奚峰、陶宏娣支付剩余价款80000元。奚峰辩称其现已离婚，无法继续履行《购房协议》向刘万海交付涉案房屋的抗辩意见以及《购房协议》应属无效的抗辩意见均无法律依据，一审法院不予支持。陶宏娣经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：奚峰、陶宏娣于判决发生法律效力之日起10日内向刘万海交付位于南京市江宁区；同时，由刘万海向奚峰、陶宏娣支付价款80000元。一审案件受理费5800元、财产保全费5000元、公告费560元，合计11360元，由奚峰、陶宏娣共同负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘万海与奚峰、陶宏娣签订的《购房协议》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。《购房协议》约定奚峰、陶宏娣向刘万海出售拆迁安置房中套一套，奚峰已收取刘万海支付的购房款220000元。《购房协议》还约定奚峰、陶宏娣应当在拆迁人交付拆迁安置房时通知刘万海前去领房票，由刘万海自行取号选房，而奚峰违反约定自行领取了涉案房屋，奚峰上诉主张《购房协议》因合同标的约定不明而不成立，无事实及法律依据，本院不予采信。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。奚峰上诉主张奚方亮系涉案房产共有人，但奚峰并未提供有效证据予以证明。即使涉案房产存在其他共有人，亦不影响案涉《购房协议》的效力，刘万海要求奚峰、陶宏娣按约定履行义务，应当予以支持。奚方亮并非《购房协议》的签订主体，不属于必须参加本案诉讼的当事人，奚峰主张一审法院程序违法，依据不足。综上所述，奚峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由奚峰负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二○二○年十月二十日书记员  郭旭冬