吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1543号上诉人（原审被告）：延边树宏家具实业有限公司，统一社会信用代码为91222400732542905M。法定代表人：何某。委托诉讼代理人：片某，吉林檀君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：延边新天地房地产开发有限公司，统一社会信用代码为912224006773284388。法定代表人：何某。委托诉讼代理人：片某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔某，户籍所在地黑龙江省鸡东县，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：林某，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边源田房地产开发有限公司。法定代表人：赵某。原审第三人：吉林长江集团建筑安装有限公司，统一社会信用代码为91222400774234433R。法定代表人：徐某。上诉人延边树宏家具实业有限公司（以下简称“树宏公司”）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）因与被上诉人崔某、延边源田房地产开发有限公司（以下简称“源田公司”）及原审第三人吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称“长江集团公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人树宏公司、新天地公司的法定代理人何某及委托诉讼代理人片某，被上诉人崔某及其委托诉讼代理人林某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。树宏公司、新天地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回崔某的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。1.一审在源田公司未出庭质证，且其他一审被告对证据的真实性提出异议的情况下，认定崔某与源田公司签订的《商品房买卖合同》与付款《收据》合法有效，属于认定事实错误。2.崔某在庭审中自认于2009年10月15日从农业银行取款78000元并于当天支付给源田公司，但却没有提供银行取款凭证。3.2009年8月29日树宏公司与源田公司签订的《补充协议书》约定“树宏公司负责项目对外合同签约及对外全部销售房屋合同的签署”，而崔某于2009年10月15日与源田公司签订《商品房买卖合同》时，树宏公司并未授权源田公司售房，一审认定树宏公司与源田公司之间构成隐名代理属事实认定错误。第二，一审判决适用法律错误。1.举证责任分配错误。一审中，在源田公司未出庭质证的情况下，应由崔某对《商品房买卖合同》、《收据》的真实性负举证责任。2.一审超出崔某的诉讼请求作出判决。一审判决在崔某仅支付78000元首付款，未付清后续全部房款，且在合同约定的房屋面积79平方米的情况下，要求树宏公司、新天地公司交付面积为84.29平方米的房屋错误。3.本案中即便源田公司与树宏公司构成隐名代理，崔某也只能向树宏公司主张权利，而无权向新天地公司直接主张权利，一审认定“诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行义务”错误。4.本案中商品房买卖合同及收据均是虚假的。5.我方要求崔某支付84.29平方米的全部购房款573172元。崔某辩称：1.对于崔某而言，没有理由怀疑公章的真实性，且已尽到合理的审查义务。另由于源田公司出售的房屋出现诸多问题，市政府于2011年调解此纠纷，确定崔某购买的涉案房屋增加面积为5.46平方米，现面积为84.46平方米，增加的面积款为21840元，尾款为15万，共计171840元。2.（2018）吉24民终983号民事判决已经认定源田公司与新天地公司、树宏公司之间为代理关系。3.虽崔某仅支付了7.8万元首付款，但不能成为拒绝交房的理由。因为商品房买卖合同中约定，尾款以按揭贷款的形式进行支付，且按揭贷款应由开发商负责处理，故崔某不存在违约行为。4.关于本案房屋面积，因源田公司出售时系预售房屋，面积是暂定的，现经过房产部门测绘后才确定了准确面积。因此，树宏公司与新天地公司应按照实际情况交付合同中约定的房屋。5.崔某同意待生效判决作出后按照合同约定的价格补交增加部分的房款。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。崔某向一审法院起诉请求：1.确认原告与源田公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令新天地公司、树宏公司向原告交付位于延吉市环保嘉园第02座14层05号房屋；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年10月15日，原告与源田公司签订商品房买卖合同，约定由源田公司开发建设的位于延吉市××路，面积为79平方米的房屋以22.8万元的价格出售给原告，并约定源田公司应于2009年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。同日，原告向源田公司交付了首付款7.8万元，并约定剩余房款以按揭贷款形式交付。签订《商品房买卖合同》后，诉争房屋所涉土地开发建设及权利义务由新天地公司继续进行。现该房屋由新天地公司和树宏公司控制、管理。原告与源田公司之间的合同效力问题。纵观本案纠纷的由来，树宏公司就涉案楼盘与源田公司签订相关合同。树宏公司虽为楼盘的实际处分权人，但其处分房屋亦需要通过源田公司履行相关买卖手续。因此，源田公司处分房屋作出的意思表示对房屋的权利具有实际影响。故原告与源田公司签订的《商品房买卖合同》是源田公司的真实意思表示，合法有效。本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，且树宏公司对外处分房屋亦需要以源田公司的名义对外签订商品房买卖合同，故双方实为代理关系，源田公司对外以其名义处分房屋系实施树宏公司的委托代售行为，源田公司具备了对外处分房屋的形式要件。原告作为普通购房者，不可能知晓源田公司与树宏公司内部约定及实际权利人。因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司具有处分权，其购房的本意为善意，故源田公司的处分行为事实上构成隐名代理，对树宏公司具有拘束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同约定履行义务。关于房屋交付问题。涉案房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在本院（2017）吉2401民初5577号案件的答辩中明确树宏公司与新天地公司为诉争房屋的实际产权人，由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。剩余尾款原告如果能按揭办按揭，办不了就直接向树宏公司及新天地公司付清。故诉至法院，请求法院依法判令新天地公司、树宏公司继续履行《商品房买卖合同》的交付房屋义务。一审法院经审理查明：2007年12月17日，甲方树宏公司、乙方源田公司（实际与韩某协商）、案外人延边聚星货运站有限公司（以下简称聚星公司）签订《开发项目合作协议书》，主要约定：合作内容为代建环保局新建办公楼（吉林省辐射环境应急前沿指挥中心），对“金达莱花园小区”进行整体施工建设并销售；本案诉争房屋的开发权归树宏公司所有，乙方（源田公司、聚星公司）承担所有工程施工义务，乙方可委托其他建筑公司施工，但工程结算只认可源田公司，树宏公司是该项目的投资人和权利人；售房价格由树宏公司提供价格标准，源田公司按照树宏公司提供的价格进行销售，售房合同必须由树宏公司盖章签字后生效，所有售房资金存入此协议内容的共有帐户；项目对外合同由树宏公司签署，对外销售房屋合同用源田公司的开发资质签署，由源田公司提供相应签约的相关文本资料，合同签订后双方应认真履行合同内容，各持合同原件进行备案；如小区房屋在销售中，销售金额不能结清源田公司工程款，在小区交付使用同时，将小区剩余房屋抵押给银行贷款来偿还乙方工程款，延期所欠金额按照银行贷款利息支付给源田公司。2008年4月10日，树宏公司与源田公司签订补充协议，约定：环保嘉园小区项目开发权归树宏公司所有，源田公司负责项目建设。由于源田公司具有开发资质，故将项目开发手续全部办理在源田公司名下，但项目开发权及所得利润归树宏公司所有。2008年6月15日，树宏公司与源田公司作为发包人，将环保嘉园1、6、7、8号楼建设工程发包给延边广源建筑安装有限公司施工（长江公司的前身）。本案诉争房屋环保嘉园1号楼由长江公司实际施工。2009年8月29日，树宏公司与源田公司签订补充协议书，约定：环保嘉园项目的全部开发权和施工权归树宏公司所有，全部利润归树宏公司所有，树宏公司负责项目对外合同签约以及对外全部销售房屋合同的签署，树宏公司持购房合同原件进行备案，源田公司没有任何权利备案。2009年10月15日，原告与源田公司签订《商品房买卖合同》，约定由源田公司开发建设的位于延吉市××路，面积为79平方米的房屋以22.8万元的价格出售给原告，并约定源田公司应于2009年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。同日，原告向源田公司交付了首付款7.8万元，并约定剩余房款以按揭贷款形式交付。但此房屋至今没有向原告交付。签订《商品房买卖合同》后，源田公司将诉争房屋所涉土地开发建设及相关权利义务一并转让给新天地公司，由新天地公司继续进行开发建设履行合同义务，现诉争房屋在房产管理信息档案中登记在新天地公司名下，无预售房屋、抵押等登记记载，由新天地公司和树宏公司控制、管理。在本院（2017）吉2401民初5577号案件的审理中，树宏公司及新天地公司出具由源田公司及其法定代表人赵某出具的书面证明，证明该案诉争房屋买卖合同书中加盖的源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系案外人韩某伪造形成。韩某亦承认，2009年末，源田公司法定代表人赵某将源田公司公章及名章取走，为了以签售房屋的方式周转工程资金，其私刻源田公司公章及法定代表人名章，用于签订商品房买卖合同的事实，并对该案原告合同及债权债务的真实性予以认可。2009年12月23日，甲方树宏公司、乙方源田公司（案外人韩某）、丙方新天地公司签订《协议书》，约定：甲方开发的环保嘉园小区位于延吉市××路南侧，乙方承建甲方工程所涉及的工程款约为5,500万元，具体金额以双方确认工程决算书为准；甲方以环保嘉园电梯楼住宅房屋给乙方用以冲抵部分工程款，面积约1万平方米，以实际测绘为准，平均价格每平方米不能低于2,500元，抵工程款金额为2,500万元（多退少补），以实际双方确认结算为准；树宏公司安排在2009年12月24日接管环保嘉园售楼处，同时确认已售出楼盘产权、金额明细、剩余产权明细。后树宏公司、新天地公司拒绝履行上述协议。源田公司法定代表人赵某非经诉讼程序自行向吉林常春司法鉴定所申请鉴定，该所于2012年11月1日作出鉴定意见为：落款日期“2009年12月23日”《协议书》上乙方“源田公司”公章印文与委托人提供的样本“源田公司”公章印文不是同一枚公章所盖印；该《协议书》上法定代表人“赵某”名章印文与委托人提供的样本“赵某”名章印文不是同一枚公章所盖印。2014年，树宏公司、新天地公司将源田公司诉至吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求确认双方于2009年12月23日签订的协议书无效、源田公司补偿树宏公司、新天地公司赔偿金310万元。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）延中民四初字第12号民事判决：驳回树宏公司、新天地公司的诉讼请求。树宏公司、新天地公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，并于2015年5月13日撤回一审起诉及二审上诉，吉林省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）吉民二终字第28号民事裁定：撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四初字第12号民事判决、准许树宏公司、新天地公司撤回起诉。另查，源田公司2008年3月27日取得了延吉市规划管理局颁发的环保嘉园小区的《建设用地规划许可证》；2008年4月30日取得了延边朝鲜族自治州国土资源局颁发的延州（2008）国土准字第010号《建设用地批准书》和延州国土用字（2008）018号《国有土地使用执照》、取得了延吉市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》；2008年8月11日取得了延吉市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》；2008年8月21日取得了延边朝鲜族自治州建筑业管理办公室颁发的《建设工程施工许可证》。2008年9月25日，树宏公司出资成立了新天地公司。2009年12月28日，树宏公司、新天地公司与源田公司（法定代表人赵某）签订协议书，约定：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区”的开发手续变更登记在新天地公司名下。2010年3月29日，树宏公司、新天地公司对源田公司向本院提起民事诉讼，要求将上述开发手续变更登记在新天地公司名下。本院于2010年12月2日作出（2010）延民初字第888号民事判决：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区开发手续”变更登记在新天地公司名下。2011年9月1日，“环保嘉园小区”的商品房预售许可证变更登记在新天地公司名下。2011年11月30日，本院作出（2011）延民再字第38号民事裁定：以树宏公司、新天地公司要求将开发手续变更登记在新天地公司名下的诉讼请求，不属于民事案件受案范围为由，撤销本院（2010）延民初字第888号民事判决、驳回树宏公司、新天地公司的起诉。现环保嘉园小区开发手续仍登记在新天地公司名下。2011年5月份，树宏公司因与韩某、长江公司之间的经济纠纷，向延吉市公安机关报案。公安机关在处理过程中，经协调三方，由树宏公司于2011年6月17日分九次向韩某及被告长江公司支付2,138万元（树宏公司主张支付2,500万元，但证据不足），并由韩某为代表的源田公司、关伟利为代表的长江公司签订九份内容相同（付款金额不同）的付款协议，其内容为：“源田公司代表人韩某，长江公司法定代表人关伟利共同收到树宏公司支付给长江公司施工环保嘉园1号楼电梯楼的工程款一百五十万元（每次付款金额不同）。待工程结算后按工程款实际金额多退少补。”，协议书中有韩某及关伟利签字，并出具收款收据。2011年8月13日，经公安机关协调，树宏公司（甲方）、聚星公司（乙方）、长江公司（丙方）签订关于《环保嘉园工程结算协议书》，约定三方就环保嘉园电梯楼工程已完工部分共同选择鉴定部门进行价格评估、认证。2011年8月18日，三方再次签订《环保嘉园工程结算协议书》，同意由延边宏远工程造价咨询招标有限公司（以下简称宏远公司）进行价格评估、认证；三方必须根据宏远公司评估、认证的价格进行结算。2012年5月28日，宏远公司出具结算书，认定环保嘉园电梯楼已完工程部分工程总造价为37,550,270元，但标注“根据建设单位、施工单位提供的资料编制的已完结算，未经甲乙丙三方确认的工程结算书（初稿）”。至今，三方未结算。2013年1月17日，韩某为了担保与树宏公司结算工程款问题，向公安机关提供由其经营的延龙房地产开发公司名下的新罗世界四楼及五楼全部产权作为担保物进行冻结。树宏公司至庭审结束，未能举出韩某私刻公章及其他经济问题由公安机关正式立案及是否作出处理的证据。源田公司及长江公司在收取2,138万元工程款后，将环保嘉园电梯楼1-5楼门市房全部交付给树宏公司。根据现场查看并结合诉争房屋现在延吉市房屋产权管理中心的记录，原告购买的××路平方米房屋现为延吉市××路），面积84.29平方米，具体为环保嘉园2单元（B座）14层电梯东侧南数第三户。一审法院认为：原告与源田公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。树宏公司虽为楼盘的实际处分权人，但其处分房屋亦需要通过源田公司履行相关买卖手续。本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，且树宏公司对外处分房屋亦需要以源田公司的名义对外签订商品房买卖合同，故双方实为代理关系，源田公司对外以其名义处分房屋系实施的是树宏公司的委托代售行为，且源田公司具备了对外处分房屋的形式要件。2009年12月23日签订的《协议书》，约定将诉争房屋在内的10,000平方米左右的住宅以抵付工程款的方式抵债给源田公司，均能够证实树宏公司明知售楼处的存在，且明知源田公司通过售楼处在处分房屋而未采取合理措施告知购房者其为实际权利人，双方之间对开发权等利益分配的协议均系内部约定，并未对外公示，作为普通购房者，不可能知晓内部约定及实际权利人、公章真伪等情况，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司具有处分权，其购房的本意为善意，并已按当时的市场价格支付合理对价，树宏公司及新天地公司亦未举证证明原告购房时并非善意，故源田公司的处分行为事实上构成隐名代理，对树宏公司具有拘束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同约定履行义务。因诉争房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在答辩意见中明确二公司为诉争房屋的实际产权人，且诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。树宏公司及新天地公司主张的本案是韩某、关伟力私刻伪造源田公司印章出售房屋是其公司的内部管理问题，不应由作为普通购房人的原告承担相应责任。其他购房人存在虚假诉讼，也不代表原告也是虚假的购房人。故对树宏公司及新天地公司的抗辩主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告崔某与被告延边源田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告崔某交付原延吉市天池路环保嘉园02座14层05号、现登记信息为延吉市天池路3499号环保嘉园1号楼2单元1404号、面积84.29平方米房屋，具体为环保嘉园2单元（B座）14层电梯东侧南数第三户。案件受理费4720元，公告费600元，共计5320元（原告崔某已预交），由被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司负担。二审中，树宏公司、新天地公司为证明自己的主张向本院提交证明函等三份证明材料。证明赵某本人从未让韩某替源田公司加盖公章，韩某的行为构成伪造印章罪，韩某本人构成诈骗罪，本案应该先刑后民。崔某质证称对该证据的真实性有异议，该证据属于证人证言，证人应该出庭接受法庭质询。且该份证据也无法证明涉案房屋是由韩某加盖公章并出售的事实。因该组证据中三份证明材料均为复印件，且出具证明材料的赵某没有到庭接受法庭询问，该份证据的真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，对外源田公司具备处分房屋的形式要件；对内源田公司（韩某）与树宏公司约定由树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋。源田公司（韩某）将房屋出售给崔某，对外以源田公司名义签订形成了涉案房屋买卖合同。崔某作为普通购房者，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，已尽到审查注意义务，在对树宏公司与源田公司（韩某）之间的内部约定及涉案楼盘的实际权利人、房屋买卖合同公章真伪等不知情的情况下，其有理由相信源田公司具有处分权，故崔某与源田公司签订的房屋买卖合同有效。本案中，崔某与源田公司签订的商品房买卖合同中约定的案涉房屋为延吉市××路房屋，但根据房产部门实际备案的房屋信息看，2单元1405号房屋实际面积为45.1平方米，与崔某主张的房屋不符。崔某虽主张源田公司销售房屋时，现在的1408号房屋为当时的1号房，1407的房屋为2号房，1406的房屋为3号房，1405的房屋为4号房，1404的房屋为5号房即涉案房屋，但未能对房屋销售时的编号与房产部门备案的编号不一致或编号发生变化提供充分的证据予以证明。一审法院虽对本案涉案房屋进行实地勘察，但推定1404号（反向编号为5）面积为84.29平方米的房屋即为本案案涉合同中的1405号房屋无事实依据，故崔某提出的交付案涉合同中约定的××园、面积为84.29平方米）的主张不成立。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。树宏公司、新天地公司认为一审在源田公司未出庭质证等情况下，认定崔某与源田公司签订的《商品房买卖合同》与付款《收据》合法有效，属于认定事实错误，本院认为，因源田公司经法院合法传唤后无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，故对此项主张不予支持。树宏公司、新天地公司提出的其他上诉理由因缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。综上，树宏公司、新天地公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5595号民事判决第一项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5595号民事判决第二项；三、驳回崔某的其他诉讼请求。一审案件受理费4720元，公告费600元，二审案件受理费1750元，共计7070元，由树宏公司、新天地公司负担3535元，由崔某负担3535元。本判决为终审判决。审判长  池东波审判员  刘晓娟审判员  秦承兰二〇二〇年十月二十八日书记员  吴 迪