广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12052号上诉人（原审原告）：曾广权，男，1961年6月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：毕志标、杜星堂，均系广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高福斌，男，1972年6月14日出生，汉族，住四川省武胜县。被上诉人（原审被告）：潘光辉，男，1966年2月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜晓华、冼晓艺，均系广东裕信律师事务所律师。原审第三人：罗志权，男，1972年8月7日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人曾广权因与被上诉人高福斌、潘光辉、原审第三人罗志权案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾广权上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判不得执行位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队（土地权属证号：花集用（2007）第040907089号，地号：戊-38）的房屋（凤凰公寓）收益200万元。3.本案全部诉讼费用由高福斌、潘光辉承担。事实与理由：曾广权与罗志权、钟秋容（罗志权母亲）、蔡冬良（罗志权妻子）签订《转让协议》后，涉案房屋的全部收益归曾广权所有。涉案房屋所在土地使用证【证号：花集用（2007）第040907069号】登记的土地使用权人为罗展荣（罗志权已故父亲），钟秋容、罗志权、蔡冬良有权继承该土地使用权及房屋所有权。2015年4月6日，曾广权与罗志权、钟秋容、蔡冬良签订《转让协议》，约定罗志权、钟秋容、蔡冬良将位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队（土地权属证号：花集用（2007）第040907089号）的房屋（凤凰公寓）转让给曾广权，协议签订后，罗志权将该房屋及土地使用证交付给曾广权，曾广权已依约支付全部房屋转让款。因此，从2015年4月6日签订《转让协议》之日起，曾广权取得涉案房屋的所有权，亦自然取得收取该房屋租金的权利，该房屋的所有租金收益归曾广权所有，与罗志权无关。综上，曾广权依法提起上诉，请求二审法院查明事实，对一审判决予以纠正。二审期间，曾广权另补充事实和理由如下：一、涉案房屋是农村宅基地上的建筑物，该宅基地登记在罗志权父亲罗展荣名下，根据物权法的不动产登记公示原则，涉案房屋亦属于罗展荣与其妻子钟秋容的共同财产，罗志权只是其中的一名继承人，涉案房屋的所有有权处分人钟秋容、罗志权、蔡冬良均同意将房屋转让给曾广权。二、曾广权在接管涉案房屋后，对房屋进行了修缮和管理并寻找承租人，花费了大量的精力、财力。三、曾广权支付的220万元与房屋的建造成本相当，故曾广权与罗志权及其家属达成的交易价格是房屋的交易价格，并未包含宅基地使用权的对价。被上诉人高福斌、潘光辉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。曾广权与罗志权签订的《转让协议》违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集体经济组织内部村民转让的强制性规定，故《转让协议》无效。曾广权主张其对涉案房屋享有所有权并要求法院不得执行涉案房屋的收益款，依据不足。原审第三人罗志权经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。曾广权向一审法院起诉请求：1.不得执行位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队（土地权属证号：花集用（2007）第040907089号，地号：戊-38）的房屋（凤凰公寓）收益200万元；2.案件诉讼费用由高福斌、潘光辉承担。一审法院经审理查明：涉案房产位于广州市花都区狮岭镇联合村六二队，为一栋九层框架房屋（凤凰公寓），2007年6月18日，罗志权的父亲罗展荣取得了花集用（2007）第040907089号的权属证明，地号为戊-38。2011年6月，罗志权与高福斌、潘光辉签订一份《建房包合同》，将涉案房屋承建工程以包工包料的形式发包给高福斌、潘光辉施工。由于罗志权拖欠高福斌、潘光辉工程款未付，高福斌、潘光辉向一审法院提起诉讼，案号为（2016）粤0114民初1463号，该案判决罗志权应向高福斌、潘光辉支付工程款1820740元及利息。该案判决生效后，罗志权未履行生效民事判决的法律义务，根据高福斌、潘光辉的申请，一审法院立案执行，执行案号为（2017）粤0114执1511号。在该案执行过程中，一审法院作出裁定书及协助执行通知书，依法提取、扣留上述房屋租金收益款。曾广权为此提出执行异议，一审法院于2017年9月27日作出（2018）粤0114执异80号执行裁定书，裁定：驳回曾广权的异议申请。曾广权于2019年5月10日签收该裁定书后，于2019年5月21日提起本案诉讼。2015年4月6日，曾广权作为乙方、罗志权作为甲方签订一份《转让协议》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇联合村六二经济社，农村集体土地使用证，地号戊-38。土地使用权人罗展荣。在该土地及已建好的拾层楼房。（面积以现时建筑物为准）使用权转让给乙方永久性居住，使用一事。现双方在平等、自愿、友好协商一致的基础上达成如下协议。一、甲方持有农村集体土地使用证（花集用2007，第04090789，地号戊-38）的土地及地上建筑物。甲方需保证对该物业享有完全真实性，完整所有权，并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷。不受他人追索。并承担交易风险，造成乙方损失，由甲方负责全部责任。二、该地号戊-38（简写）的土地及建好现有楼房的使用权期限为永久使用。乙方付款后甲方持有的农村集体土地使用证和该楼房的一些证明证件，由乙方保管。三、该楼房及土地一次性转让总价为220万元。四、付款方式，在签订协议后，由乙方向甲方支付120万，余款必须在三个月内付清，如三个月之内还未付清，当违约处理，甲乙双方合同终止。付款后甲方必须向乙方开具收据作凭证。五、乙方在使用该土地及楼房时，必须按照该土地的村委及经济组织所规划使用。同时如遇政策允许办证时，甲方必须无条件协助乙方办理所有产权使用证过户手续。六、乙方拥有该土地及楼房后，该土地及楼房所产生的权利和义务均由乙方享有和承担，甲方不得在享有任何权利，同时乙方不用经过甲方同意，有权将该土地及楼房转让给他人使用的权利，甲方必须无条件协助乙方办理相关手续。协议还对其他内容进行了约定。协议尾部落款甲方相关人员签名处有“罗志权、钟秋容、蔡冬良”的签名。曾广权陈述，罗展荣死亡后，罗展荣的妻子钟秋容、儿子罗志权、儿媳妇蔡冬良继承了涉案土地，有权处分涉案土地及房屋。高福斌、潘光辉认为该转让协议违反了土地管理法的相关规定。曾广权于2015年4月7日向蔡冬良的银行账户转账950000元，于2015年5月4日向蔡冬良的银行账户转账198000元，于2015年7月7日向蔡冬良的银行账户转账750000元。曾广权称除此之外，其在2015年4月7日向罗志权、钟秋容、蔡冬良支付250000元现金，在2015年5月4日支付现金2000元，剩余50000元用于抵扣罗志权需要支付涉案房屋原租户的保证金。为此，曾广权仅提交了2015年4月7日出具的收据予以证明，该收据载明收到曾广权房屋转让费首期人民币1200000元。高福斌、潘光辉认为曾广权所称现金支付及抵扣的款项合计302000元没有证据证明，对此不予确认。一审诉讼中，曾广权称其支付首期款120万元后，罗志权就将涉案土地及房屋交付给其使用，其将涉案房屋出租至今。一审法院经查，曾广权并非广州市花都区狮岭镇联合村的村民。一审法院认为，曾广权与罗志权于2015年4月6日签订的转让协议，虽为双方的真实意思表示，但违反了国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定，故《转让协议》无效。《转让协议》无效，则曾广权基于《转让协议》主张其对涉案房屋享有所有权，并要求法院不得执行涉案房屋的收益款的依据不足，一审法院不予支持。原审第三人罗志权经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：驳回曾广权的诉讼请求。一审案件受理费22800元，由曾广权负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，由于曾广权并非广州市花都区狮岭镇联合村的村民，其与罗志权所签购买涉案房屋的《转让协议》因违反国家关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非本农村集经济组织内部村民转让的强制性规定而被一审法院认定为无效，一审法院并据此驳回曾广权要求法院不得执行涉案房屋的收益款的诉请，于法有据。曾广权主张其对涉案房屋拥有所有权，但该房屋仍然登记在罗志权名下，其主张并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾广权的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人罗志权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人曾广权负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十月二十六日书记员 古嘉玲张海燕