新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1697号 上诉人（原审原告）：任伟军，男，1976年3月4日出生，汉族，中国农业银行伊犁分行职员，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 上诉人（原审原告）：马云花，女，1975年6月23日出生，汉族，中国农业银行伊犁分行职员，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：闵家林，男，住新疆维吾尔自治区伊宁市，中国农业银行伊犁分行推荐。 被上诉人（原审被告）：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区伊宁市伊犁河新路**。 法定代表人：石林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭东，男，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：杨帆，女，该公司法务专员。 上诉人任伟军、马云花因与新疆祥汇绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2020）新4002民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人任伟军、马云花及其委托诉讼代理人闵家林、被上诉人绿城房产公司的委托诉讼代理人郭东、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任伟军、马云花上诉请求：撤销一审判决，改判绿城房产公司支付逾期交房违约金39,134.5元并赔偿租金损失14,500元。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋逾期交房是由于集中供暖、供电等基础配套设备不全造成，认定事实错误。其因逾期交房向主管部门投诉后，绿城房产公司给主管部门的回复函中明确承认未按期交房原因是小区房屋购买量不足，并非基础配套设施原因。2.本案绿城房产公司逾期交房并不存在不可抗力情形。首先，法律规定的不可抗力必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件。而本案双方当事人于2018年5月签订涉案合同时，绿城房产公司完全可以预见到约定交房时间，即3个月后相关配套设施是否齐备及能否交付房屋。因此，绿城房产公司主张的基础配套设备不足并非不可抗力情形。其次，涉案合同第八条第三款第2项约定，属于绿城房产公司单方制订的格式条款，明显排除限制了买受人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定，上述条款应属于无效条款。 绿城房产公司答辩称：涉案房屋延期交付并非其公司主观因素造成，而是政府相关基础配套设施不完善导致，根据涉案合同相关约定，属于迟延交付的免责事由。请求驳回上诉，维持原判。 任伟军、马云花向一审法院起诉请求：1.绿城房产公司支付逾期交房违约金46，654元（按471,924元为基数，按日利率万分之二即94元/天，自2018年9月1日计算至2020年1月10日）；2.绿城房产公司赔偿其租金损失14,500元（2018年4月1日至今，每年14,500元）。 一审法院认定事实：2018年5月31日，任伟军、马云花（买受人）与绿城房产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：任伟军、马云花购买绿城房产公司开发的伊宁市××小区××单元××号、建筑面积为131.09平方米的楼房一套，总价款为471,924元，首付款141,924元，余款330,000元以银行按揭形式支付。涉案合同第八条“交付的时间和条件”约定：“2018年8月30日前交付。（三）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为；4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的房款、税费、物管费用、入住费用等费用未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。”涉案合同第九条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）款约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第十一条处理；2、如遇本合同第八条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，不承担责任；3、非出卖人负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备开通条件，不视为出卖人违约。”涉案合同第十一条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按本合同第八条规定的期限和条件交付，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。2、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任”。 2017年6月2日，绿城房产公司向伊宁市公用基础设施办公室交纳了基础设施配套费。2019年5月9日，伊宁市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）向人大代表提出议案的回复函〔伊市住建函（2019）90号《关于伊宁市十七届人大四次会议第2号议案的答复函》〕中载明“××等10位代表：您在伊宁市十七届人大四次会议上提出的‘关于加快南环路片区市政设施配套的议案’收悉…现答复如下：关于供热问题：随着伊宁市城市建设的快速发展，供热面积大幅增加，现有集中供热能力有限，暂无法为南环路片区接入集中供热。但南环路片区集中供热管网已铺设完成，神华国能热电厂计划2019年底正式投产，待其投产后即可为南环路片区居民接入集中供热。关于供电问题：伊宁市南环路片区由三条线路供电，分别为10千伏泂滨变10千伏南环线、南环路二线和东环路线，目前正在新架设的线路有110千伏喀尔墩变出线的两条线路：10千伏喀花一线、喀花二线，由于廊道问题未能架设完毕，预计8月底能够完成，将解决南环路片区负荷增大的问题；今年供电公司将加强线路运检工作，增加线路运维人员，提高巡视频次和质量，强化网架结构，同时增加便民服务卡的发放量，及时了解用户需求，解决用户实际用电困难。国网伊犁供电公司城区供电中心已将电能表需求上报，目前电能表正在校验，校验完配送至上级单位，电能表到货后将满足小区用表需求。截至目前，伊河苑小区、蔚蓝公寓一期已经抄表到户，小区内配电设施无人运维，也未进行移交，若停电处理不及时会对小区用户造成不便。蔚蓝公寓二期房产公司正在联系有资质的施工单位报装时，城区供电中心委托客户代表对配电设施建设进行跟踪，满足装表条件后进行配表。关于亮化问题：伊宁市市政设施管理处已开始对景区内的损坏设施进行统计，并向上级申请购买相关维护材料，待材料到位后及时修复，恢复照明设施。关于道路建设问题：新华东路延伸段因征迁原因尚未打通，目前需征迁20多户，我市将加快推进征迁进度，待征迁工作完成后将开工建设…”。2020年1月10日，绿城房产公司在伊犁晚报上发出入住公告，通知涉案小区的购房业主可以办理入住手续。任伟军、马云花已将该商品房总价款471,924元付清，但至今未办理房屋入住手续。 一审法院认为，双方在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。任伟军、马云花已将购买涉案房屋总价款付清，绿城房产公司理应按照合同约定交付房屋，绿城房产公司无法按合同约定交付房屋的原因在于：（一）截至2019年5月9日，伊宁市现有集中供热能力有限，无法为涉案房屋所在南环路片区接入集中供热。待神华国能热电厂于2019年底正式投产后，才可为南环路片区居民接入集中供热。（二）截至2019年5月9日，涉案房屋所在的伊宁市××区，由于廊道问题未能架设完毕，预计于2019年8月底能够完成。因此，绿城房产公司在向政府交纳了基础设施配套费的前提下，无法按照合同约定交付房屋，非自身原因导致，属不可抗力的情形。根据法律规定，因不可抗力造成违约，违约方不存在过错，不应承担责任。故任伟军、马云花要求绿城房产公司支付因逾期交付房屋及配套设施而赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，第一百四十二条规定，判决：驳回任伟军、马云花的诉讼请求。 本院二审期间，任伟军、马云花围绕上诉请求依法提交了如下新证据：1.房屋租赁合同，欲证明因逾期交房，其另行续租租房合同，产生租金损失14,500元；2.社区基本情况登记表，欲证明其家庭因交房迟延，在该社区房屋居住；3.中国银行付款凭证，欲证明其续租房屋支付租金14,500元；4.医院诊断证明，欲证实因交房迟延，其出售旧房治病，造成重大经济损失；5.（2018）新40民终575号民事判决、（2018）新40民终593号民事判决，欲证明涉案房屋所在同片区其他小区早已向业主交付房屋；6．电话录音记录，欲证明附近其他小区已在2019年交房办理入住，不存在涉案小区所在片区供暖设施不配套问题。 绿城房产公司经过质证，对证据1、6的真实性不认可，对证据2、3、4、5真实性和合法性认可，但不认可关联性。本院对上述证据认定如下：证据1系任伟军与案外人签订的合同，并无案外人到庭作证，无法核实证据真实性，故本院对上述证据不予采信；证据6系视听资料证据，任伟军、马云花未提供证据的原始载体，因此该证据不符合该类证据法定形式，并且录音中对方人员身份亦无法核实确定，故本院对该份证据亦不予采信；证据2、3可以证实任伟军、马云花因延期交房产生的租金损失，与本案待证事实具有关联，对该份证据的关联性本院依法采信；证据4、5与本案待证事实没有直接关联，对上述证据关联性本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点问题为：绿城房产公司依据双方商品房买卖合同第八条第三款第2项及相关条款主张免除逾期交房违约责任是否成立。 首先，涉案房屋所在小区逾期交房存在涉案合同约定的免责情形。双方合同第八条第三款第2项约定：“县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。”第九条第一款第3项约定：“非出卖人负责实施的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备开通条件，不视为出卖人违约。”根据市住建局出具的答复函内容，涉案小区所在的南环路片区直至2019年5月仍存在小区集中供热不足、供电负荷过大及配套设施不全等问题，并且预计于2019年年底正式解决。上述基础设施问题的存在直接影响商品房小区竣工验收及交付使用，符合涉案合同第八条第三款第2项、第九条第一款第3项约定的逾期交房免责事由。任伟军、马云花主张涉案房屋逾期交付并非基础配套设施原因造成，与事实不符，本院不予采信。 其次，涉案合同约定的逾期交房免责事由，合法有效。双方合同中第八条第三款第2项、第九条第一款第3项约定，并非不可抗力事由，而是当事人对于逾期交房的免责事由约定，一审判决对上述约定的法律性质认定错误，本院依法予以纠正。任伟军、马云花认为上述约定条款系绿城房产公司提供的格式条款，违反了《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应为无效条款。本院认为，尽管涉案合同系绿城房产公司提供的格式合同，但根据原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十条第二款：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”的规定，商品房买卖合同当事人可以在合同中就逾期交房免责事由进行约定，本案合同中双方将不可归责于房屋出卖人因素导致的逾期交房情形约定为免责事由，既符合行政规章的规定，亦没有不合理地免除绿城房产公司的责任，符合责任自负的公平原则。因此，任伟军、马云花关于涉案免责事由系无效格式条款的上诉意见，缺乏事实和法律依据，不能成立。 综上所述，上诉人任伟军、马云花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然对涉案合同部分条款性质认定存在瑕疵，但认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1141元，由上诉人任伟军、马云花负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 政 审判员 马 丽 审判员 刘云龙 二〇二〇年十月二十一日 书记员 武 玲