新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2323民初826号 原告：韩虎，男，1990年6月2日出生，汉族，住四川省营川县。 委托诉讼代理人：徐佳琪，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟，新疆仕诚律师事务所实习律师。 被告：新疆富疆房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县呼芳路熙景晓月小区******。 法定代表人：高永阳，执行董事。 诉讼代表人：新疆同创律师事务所（破产管理人）。 破产管理人委托诉讼代理人：王美贺，新疆同创律师事务所律师。 破产管理人委托诉讼代理人：赵志伟，新疆同创律师事务所律师。 被告：新疆呼图壁农村商业股份有限公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县园林路**div> 法定代表人：王延滨，董事长。 委托诉讼代理人：雷琪，新疆新蓝天律师事务所律师。 原告韩虎与被告新疆富疆房地产开发有限公司（以下简称富疆公司）、新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行看了审理。原告韩虎的委托诉讼代理人徐佳琪、李伟，被告富疆公司的诉讼代表人王美贺、赵志伟，被告农商银行的委托诉讼代理人雷琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩虎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告富疆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令解除原告与被告农商银行签订的《个人购房抵押借款合同》；3、判令被告富疆公司支付原告已支付给农商银行的贷款本金和利息44196.39元；4、判令被告富疆公司支付延期交房违约金1800元；5、判令由被告富疆向被告农商银行承担自判决生效之日起的此商品房剩余贷款及利息。事实与理由：2017年，原告与被告富疆公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于呼图壁县天北物流港c13#17-2-77号的房屋，房屋价款为363987元，交付时间为2017年8月31日，逾期交付超过180日后，原告有权解除合同，被告富疆公司应当退还全部房款（含已付房款），并承担已付房款1%的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但时至今日，被告富疆公司仍未向原告交付房屋。另，原告与被告农商银行为购房所签订的借款合同，因原告的合同目的无法实现，故要求一并解除该借款合同，故诉至法院。 被告富疆公司辩称，认可与原告签订了商品房预售合同、抵押借款合同，待质证时发表其他意见。 被告农商银行辩称，被告不同意解除抵押合同，商品房买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，两份合同签订主体不同，相对方不同，因此两份合同并不是主合同与从合同的关系，商品房预售合同解除不能当然解除抵押贷款合同；两份合同独立存在，被告有权要求继续履行合同，要求原告继续偿还贷款本息；农商银行在合同签订及履行过程并没有任何过错，如判令解除合同，被告要求原告与被告富疆公司承担相应的违约责任，并偿还应还贷款本息，原告与被告富疆公司承担连带责任；在合同尚未解除时，原告应当继续履行合同，偿还贷款本息，截止至2020年5月25日原告尚欠借款本金148686.15元，利息8408.23元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交商品房买卖合同（合同编号：0000243）1份，证明原告与被告之间存在合法有效合同；原告提出解除合同并要求被告承担违约责任符合法律规定。 2、原告提交个人购房抵押贷款合同1份，证明原告已向被告富疆公司履行合同义务的事实；原告与被告农商银行之间存在抵押借款关系的事实。 3、原告提交呼图壁县农商银行账户流水1份，证明被告向农商银行已归还借款本息数额的事实；原告要求富疆公司支付违约金数额符合法律规定。 经质证，被告富疆公司认可签订了商品房预售合同，但提出原告未向富疆公司支付首付款，流水中显示的部分已付款项是富疆公司交付的，暂无法确认具体数额。被告农商银行对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对原告提交的上述证据的效力予以确认。 4、被告农商银行提交照片1张、按揭贷款供款计划表3页，证明截至2020年5月25日，原告拖欠的贷款本金为148686.15元，利息8408.23元。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可。被告富疆公司对该组证据均认可，但提出实际付款人是原告，富疆公司对还款总金额不清楚。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月22日，原告与被告富疆公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告富疆公司购买位于××县坊天北商贸物流港c13#17-2-77号商业房一套，房屋建筑面积为31.72平方米，总价款为363987元。买受人于2017年3月22日前支付房屋的首房价款183987元，占全部房价50%。剩余房款180000元向银行申请贷款支付。出卖人应于2017年8月31日前向买受人交付房屋。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。 2017年4月21日，原告作为借款人，被告农商银行作为贷款人，被告富疆公司作为保证人，韩虎、晏美玲作为抵押人签订一份《个人购房抵押借款合同》，约定被告农商银行向韩虎发放购房抵押贷款180000元，原告用于购买位于××县坊天北商贸物流港c13#17-2-77号商业房，房屋建筑面积为31.72元。借款期限为2017年4月21日至2027年4月20日，共计120个月。贷款采用等额本息还款方式。保证人为借款人提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。合同对贷款人、借款人、保证人、抵押人的违约责任进行约定。… 经原被告核对，截至案件辩论终结前，被告农商银行收到偿还本金21212.82元，利息46435.59元，合计77749.44元，其中原告支付44196.39元，被告富疆公司支付33553.05元。尚欠被告农商银行贷款本金148686.15元，利息8408.23元。 另查明，2019年11月6日,申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司以新疆富疆房地产开发有限责任公司已资不抵债,无法偿还申请人到期债权为由向本院申请对被申请人新疆富疆房地产开发有限责任公司进行破产清算。呼图壁县人民法院于2019年11月29日作出的（2019）新2323民破字第2号民事裁定书，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人新疆富疆房地产开发有限责任公司进行破产清算申请。呼图壁县人民法院于2020年6月1日作出的（2019）新2323民破字第2号民事裁定书之二，裁定宣告新疆富疆房地产开发有限责任公司破产。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原告主张一并解除商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能够合并审理，且涉案的商品买卖合同和按揭贷款合同是否符合解除条件？2、合同解除后，如何认定违约责任的承担？ 关于商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能够合并审理，且涉案的商品买卖合同和按揭贷款合同是否符合解除条件的问题。本案中，原告与被告富疆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及原被告签订的《个人购房抵押借款合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告同时主张解除上述两个合同，并无不当。由于被告富疆未按照《商品房买卖合同（预售）》约定于2017年8月31日之前向原告交付房屋，且经呼图壁县人民法院裁定宣告破产，被告富疆公司的行为构成违约。原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》，被告富疆公司同意解除，符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告富疆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，致使原告与被告农商银行签订的《个人购房抵押借款合同》的合同目的已无法实现，原告诉请解除，符合法律规定，应予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房抵押借款合同》解除后，被告富疆公司应当收受的购房款和购房款的本金和利息返还原告和被告农商银行，故原告主张被告富疆房产返还其支付给农商银行的贷款本金及利息44196.39元，符合法律规定，本院予以支持；被告富疆公司承担向被告农商银行偿还原告剩余购房贷款本金148686.15元，利息8408.23元。 原告主张的延期交房违约金1800元，根据原告与被告富疆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于“出卖人按买受人已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，因原告实际支付房款为44196.39元，故本院对原告主张的违约金予以支持441.96元。 被告农商银行关于商品房买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，签订主体不同，相对方不同，且不是主合同与从合同的关系，商品房买卖合同的解除不能当然解除抵押贷款合同的抗辩主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告韩虎与被告新疆富疆房地产开发有限责任公司于2017年3月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告韩虎与被告新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司于2017年4月21日签订的《个人购房抵押借款合同》； 三、被告新疆富疆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告韩虎购房贷款44196.39元； 四、被告新疆富疆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告韩虎违约金441.96元； 五、被告新疆富疆房地产开发有限责任公司承担向被告新疆呼图壁农村商业股份有限公司偿还原告韩虎剩余购房贷款本金148686.15元，利息8408.23元； 六、驳回原告韩虎的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，由被告新疆富疆房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  李芳 二〇二〇年十月十三日 书记员  林芳