安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖12民再103号 再审申请人（一审原告）：杨中科，男，1973年4月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 再审申请人（一审原告）：杨红，女，1970年2月20日出生，汉族，户籍所在地同上。 二再审申请人共同的委托诉讼代理人：孙东允，安徽裕德律师事务所律师。 被申请人（一审被告）：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。 法定代表人：罗林，该公司董事长。 再审申请人杨中科、杨红与被申请人阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7009号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月7日作出（2020）皖12民申71号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨中科、杨红再审申请称，本案为系列案件，同类案件中，本院二审及阜阳市颍东区人民法院均判决由银达公司支付逾期办证违约金。一审判决适用法律错误。请求依法撤销阜南县人民法院（2019）皖1225民初7009号民事判决，改判银达公司向杨中科、杨红支付逾期办证违约金152075元。 银达公司未出庭，亦未提供书面答辩意见。 杨中科、杨红一审诉讼请求：一、判决银达公司向杨中科、杨红支付逾期交房违约金及逾期办理房屋产权证违约金合计174726元；二、案件受理费，由银达公司负担。 一审法院查明，2011年7月6日，杨中科与银达公司签订《商品房买卖合同》约定，杨中科购买银达公司开发的位于安徽省阜南县房屋，建筑面积116.6平方米，总价款为1258422元。合同第六条约定：“买受人按下列第叁种方式按期付款：银行按揭贷款,买受人于签订本合同当日缴纳首付款玖拾壹万捌仟肆佰贰拾贰元（￥918422），余款人民币叁拾肆万元（￥340000）于合同签订后七日内办理银行按揭贷款的所有手续，所贷款项目仅用于购买本套房屋。”合同第八条约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。”杨中科按合同约定已将全部房款1258422元交付银达公司，银达公司于2012年6月28日已将涉案房屋交付杨中科实际使用，杨中科于2016年2月6日取得涉案房屋不动产权登记证书。 一审法院认为，杨中科与银达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。银达公司辩称，未按时办理不动产权登记是由于政府行为导致，属于不可抗力，并已根据合同约定向权属登记中心递交办证所需相关申请材料，且杨中科未及时出具授权委托书，但未提供相关证据佐证，应不予支持。 关于逾期交房违约金。根据双方签订商品房买卖合同，银达公司应当于2012年3月31日前交付房屋，杨中科于2012年6月28日实际取得房屋，银达公司逾期交付房屋违约期间为2012年4月1日至2012年6月27日，该期间距起诉之日已超过三年，且杨中科未提交诉讼时效中止、中断的相关证据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年，杨中科、杨红主张逾期交付房屋违约金，已超过诉讼时效，应不予支持。 关于逾期办证违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，杨中科、杨红按照合同约定向银达公司交付了全部购房款，2012年6月28日实际接收房屋，2016年2月6日取得涉案房屋不动产权证书，根据双方合同约定，银达公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记所需资料报产权登记机关备案。银达公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记列举了买受人退房情形及不退房情形的责任条款，银达公司虽存在违约行为，但双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形，且杨中科、杨红也未提供因银达公司逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对杨中科、杨红主张逾期办证违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杨中科、杨红的全部诉讼请求。案件受理费1897元，由杨中科、杨红负担。 一审判决后，双方均未提起上诉，一审判决生效。 再审期间，杨中科、杨红提供如下新证据：安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初4351号、4352号民事判决；安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初1090号、1096号民事判决书；本院（2019）皖12民终5005号民事判决书。证明安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7009号民事判决错误，本案存在类案不同判的情况。 本院再审认为，原判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7009号民事判决； 二、本案发回安徽省阜南县人民法院重审。 审判长  王廷华 审判员  吕 洁 审判员  褚颍芬 二〇二〇年十月二十六日 书记员  郑 悦 附有关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。