北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8984号上诉人（原审原告）：北京顺义中宏粮食储备库有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村西。法定代表人：张新宇，执行董事。委托诉讼代理人：杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝爱琳，北京市金栋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：麻振文，男，1978年10月3日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：北京麻氏兄弟工贸有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村李天路**。法定代表人：麻振文，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。上诉人北京顺义中宏粮食储备库有限公司（以下简称中宏粮库）因与被上诉人麻振文、北京麻氏兄弟工贸有限公司（以下简称麻氏兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中宏粮库委托诉讼代理人郝爱琳、杨吉明，被上诉人麻振文及其与麻氏兄弟公司共同委托诉讼代理人刘玉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中宏粮库上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，麻振文拖欠租金已达到合同约定的解除条件；第二，麻振文所租赁厂房被查封、断电系因其自身原因，与我方无关；第三，麻振文存在根本违约行为，合同应当解除；第四，合同履行已经陷入僵局，亦应解除合同；第五，一审法院认为合同可以继续履行依据不足；第六，麻振文一方已经没有使用涉案厂房，合同具备解除条件。麻振文、麻氏兄弟公司共同辩称，不同意上诉人的上诉意见，认为一审判决事实认定正确，适用法律正确，请求法院维持原审判决。事实和理由：第一，我方并未恶意欠付租金，系对方采取停水停电等恶劣措施故意影响我方经营，我们认为存在先履行抗辩的问题；第二，我方已缴纳的租金多余应该支付的租金，在停电停业的时间里我方无须交纳租金；第三，关于停电的问题，原审法院去现场了解过，涉诉房屋有专门的配电室，由对方管理，我方没有钥匙，无法打开，停电系对方恶意制作的障碍，而非政府停电；第四，政府检查发现的安全隐患，我方已经进行了整改，我方主观上愿意履行，只要对方严格履行合同，不再采取一些恶意的行为，合同是可以履行的。中宏粮库向一审法院起诉请求：1、确认厂房租赁合同于2019年11月25日解除；2、麻振文支付中宏粮库截止至2019年11月25日租金86250元，并以239．58元每日的标准支付至麻振文及麻氏兄弟公司从租赁标的物上腾退之日为止；3、请求判令麻振文支付自2019年1月11日起至实际还款之日的以欠缴租金86250元为基数，按照千分之三的标准向中宏粮库支付滞纳金（违约金），截止到2019年11月25日为82282．5元；4、请求判令麻振文及麻氏兄弟公司从租赁标的物上腾退；5、判令麻振文及麻氏兄弟公司办理工商迁址手续，从租赁标的物迁出；6、诉讼费由麻振文承担。一审法院认定事实：2009年11月23日，出租方中宏粮库（合同甲方）与承租方麻振文（合同乙方）签订《北京顺义中宏国家粮食储备库厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于库区东部的钢结构罩棚西侧1000平米（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。本租赁物包租给乙方使用的同时，将钢罩棚西侧的汽车库南两间，东露天货台的西侧，2号库东面的建筑二层一并给予乙方使用。租赁期限为15年，即从2009年11月25日起至2024年11月25日止。租赁期限届满前5个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。租赁物的免租期为40天，即从2009年11月20日起至2009年12月31日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。本出租合同的租赁保证金为5万元，正式生产后抵第一年租金。租金第1年至第5年为每年人民币75000元，相应租金的发票税额由乙方承担。第6年开始，年租金将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定，在原租金基础上增幅不高于20％，降幅不低于10％。甲乙双方商定供电增容的手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用（含设备及安装等相关费用）由乙方承担，该设备所有权归乙方所有。乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金人民币5万元。乙方应于每年元月10日之前向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方若逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每延迟一天按欠缴租金总额的3‰向甲方支付滞纳金。本合同生效后，甲方开始申办供电增容的有关手续，因供电增容所应交纳的费用包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。乙方在租赁期间享有租赁物的专用权。甲方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，乙方保证在本合同终止时设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。因乙方设备安装及使用过程中造成租赁物的损失损坏，乙方负责恢复原状。甲方对此有检查监督权。乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》相关规定，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。租赁物内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须经消防主管部门批准。乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但应事先给乙方书面通知。乙方不得无理拒绝或延迟给予同意。乙方在租赁期间内必须严格遵守甲方库区安全管理规定。乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、本市法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。若由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由乙方赔偿。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过5个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的资产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的资产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c、应于本合同提前终止前向甲方支付相等于当年租金0．5倍的款项作为赔偿。如甲方确需提前解约，须提前3个月书面通知乙方，并减免乙方当年租金0．5倍的款项作为赔偿。若因政府有关租赁行为的法律法规的修改导致甲方无法继续履行本合同时，将按本条第2款执行。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此可免责。如遇不可抗力，国家需对租赁物另作规划时，甲方将在收到国家相应补偿款后，需按相同标准补偿乙方。根据本合同需要发出的全部通知、甲方与乙方的文件往来以及与本合同有关的通知和要求等，均应以书面形式进行。甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，均视为已经送达。合同另约定有其他条款。租赁合同签订后，麻振文按照合同约定支付保证金5万元，租用涉案厂房及房屋。并于2011年1月11日在此注册了麻氏兄弟公司。2017年11月，因全面消除安全隐患排查要求，涉案厂房在此之后被查封，并被断电。2019年11月25日，中宏粮库向麻振文以麻振文未按照合同要求支付租金为由，发出《解除合同通知书》，告知麻振文解除合同，并要求将租赁标的物腾退。一审法院认为，中宏粮库与麻振文签订的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。根据麻振文提交的证据，在合同履行期间，涉诉厂房被断电，之后发生麻振文欠付租金，尽管双方在合同中约定：租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过5个月，甲方有权提前解除本合同。但该条款是双方正常履约的情况下，发生欠付租金的情况，在符合上述约定的情况下，中宏粮库享有合同解除权。而双方面临的情况是房屋被查封，又被断电，麻振文没有按约交租金，此情况不符合双方的约定，中宏粮库不能以此约定解除合同。双方在履行过程中出现了新情况，应当积极面对，努力采取措施消除合同履行障碍，以保证合同的顺利履行。确实不适宜再履行的，应当充分评估后果，妥善解决纠纷。判决：驳回北京顺义中宏粮食储备库有限公司的诉讼请求。一审案件受理费三千六百七十元，由中宏粮库北京顺义中宏粮库有限公司负担。本院二审期间，中宏粮库提交：证据1、集体土地使用证。欲证明我方租赁给对方租赁物的土地，我方具有出租权，南半壁店中宏饲料公司是上诉人的前身。证据2、建设工程规划许可证。欲证明我方租赁给对方的厂房是合法建筑，租赁标的在规划许可证附件载明的范围内，机修车间、麻袋库就是连在一起的，就是租赁给被上诉人的。证据3、自行绘制的平面图。欲证明租赁物的位置情况。标号1对应租赁合同1．1，就是租赁给对方的仓库，标号2、3、4对应租赁合同1．2，系赠送部分。标号1库房和西南侧厂房，对方封闭加盖屋顶作为厂房使用了。标号2钢罩棚西侧南两间对方作为办公室使用，标号3是东露天货台西侧，对方私自加盖了围墙和顶棚。标号4二号库东面建筑两层对方作为宿舍使用。证据4、北京麻氏兄弟工贸有限公司安全生产隐患排查报告。是我方委托具有资质的北京国信安科技术有限公司针对对方所租赁厂房及建筑进行了安全排查整体情况的报告，欲证明对方租赁的建筑物以及他们自己建设的仓房、粮仓存在巨大的安全隐患。麻振文及麻氏兄弟公司认为：证据1真实性认可，关联性无法确定。证据2真实性无法确认，证明目的不认可，与本案关联不大。证据3平面图认可，图中载明的租赁物位置、使用情况属实。标注3位置我们是在露台上搭建了顶棚，这个是对方同意的。我们也确实把标号1库房和西南侧厂房进行了封闭，但是这些都是对方同意的。证据4真实性、关联性、证明目的均不认可。这个是对方自行委托，我方未在场，没有任何效力。麻振文及麻氏兄弟公司提交：证据1、中谷粮油集团公司的文件，欲证明涉诉粮库系经国家计委、国家粮食局审批同意修建，建筑手续合法齐全的；证据2、验收委员会签字表，证明涉诉粮库经过了多部门联合验收，没有消防安全卫生隐患。中宏粮库认为：证据1、2真实性均认可，两份证据足以证明我方交付给对方的厂房符合消防验收标准，消防验收不合格的原因在于对方，与我方无关。另查明，一审庭审中，双方均认可麻振文交纳租金至2018年12月31日。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行。中宏粮库公司以麻振文欠交租金超过五个月符合涉案合同第十一条之解除条件为由要求单方解除涉案租赁合同，就其主张，本院认为，涉案厂房系因存在消防安全隐患被要求进行整改进而被李桥镇政府查封，镇政府并未因此对麻氏兄弟公司直接予以清退取缔处理，现亦没有证据否定存在整改合格后继续经营的可能，且麻振文在涉案厂房在2017年11月停业整改、断电、查封之后，仍然积极履行合同，其租金交纳至2018年12月31日并一直积极与中宏粮库公司协商整改与验收等事宜，且麻氏兄弟公司、麻振文所提交音像资料证据中亦显示双方协商过程中，对麻振文提出暂不交纳后续租金问题，中宏粮库一方代表表示了解并将此项请求写入报告，由此说明就后续租金问题双方亦一直处于协商过程中，未再继续交纳之后的租金属事出有因而非麻振文恶意拖欠。中宏粮库公司作为涉案厂房出租人协助镇政府落实消防安全整改要求无可厚非，涉案厂房的整改与验收亦脱离不了中宏粮库公司的协助与配合，而涉案厂房却一直未进行后续整改情况的检查与验收，致使租赁物未能正常使用。综合上述本案具体情形，中宏粮库公司以麻振文未按合同支付租金为由要求行使单方解除权以解除合同难谓公平合理，一审法院对其主张未予支持，并无不当，本院予以维持。双方在合同履行过程中出现了新情况，应当共同面对，协同合作处理新情况，积极推动合同继续履行，中宏粮库提供的现有证据不足以证实涉案合同客观上无法继续履行，如今后确有证据证实出现上述情形，其可与麻振文、麻氏兄弟公司另行解决。综上所述，北京顺义中宏粮食储备库有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3670元，由北京顺义中宏粮食储备库有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 万丽丽审 判 员 赵 霞二〇二〇年十月二十三日法官助理 杨俊逸书 记 员 卢园园书 记 员 王 艳