广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9719号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告：刘颖，女，汉族，1991年1月29日出生，住广东省珠海市香洲区***********京师范大学珠海分校，身份证号码411************025。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告刘颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍、被告刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费用、水电费、垃圾处理费、污水处理费等共计9702.41元及违约金2586.70元（违约金暂计至2019年11月26日，此后计算至实际清偿之日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为203.39平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为650.85元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2015年12月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告违反《合同法》、《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，违背诚实信用原则，原告收取业主的管理费、水电公摊费、违约金等明显违背公平原则，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。具体如下：就目前物业服务合同中的服务条款来说，原告没有按合同提供保质保量的物业服务，原告首先违约，是被告拒绝按合同约定的3.2元交纳物业管理费的前提。2015年购买此房后，发现售房宣称手册、小区悬挂的售房广告中的许多配套设施（如剑桥书院）、物业服务项目（如管家服务、24小时保安单元值守、专项服务）都不在物业服务合同中，其所承诺过的高品质服务内容没有在合同中体现，所以被告认为物业服务合同内容不足够代表被告的真实意思表示。原告因服务质量长期不达标，业主普遍对原告已经绝望到底，对原告的管理表现忍无可忍。最终，在远大美域第二次业主大会的投票决议中（解聘原告的选票统计数目如下：不同意续聘原告的有1154户，占总户比例60.99%，合计户数总建筑面积200036㎡，占总建筑面积比例的58.7%，原告被表决不再续约。业主委员会遂决定聘原告，后者于2017年10月11日正式离场。业委会解聘原告是小区民心所向，代表了绝大多数业主的心声。原告管理服务质量严重不达标，根据所签物业管理服务协议内容，被告总结了物管理服务失职的十个方面：一、小区内财物安全得不到保障。2017年6月10日被告的汽车(雷克萨斯rx200t)，右侧从车头到车尾被人划伤，直接经济损失超5000元。被告到物业管理处要求调看监控数据，原告以监控坏了为由，不予以提供查看，经多次要求原告赔偿，原告最后不了了之。二、房屋共用部位的维护管理。装饰线条开裂脱落，走道瓷砖空鼓掉落，地面沉降瓷砖开裂；三、房屋共用设施设备及其运作的维护和管理。下水管道漏水不及时修，水池不按规定时间频次清洗，加压水泵不按时保养常常无故停水，电梯质量差自由落体吓坏业主，维修也不及时，消防设施不按时复检，绿化不按时修剪；四、档案管理与收费公开。账目管理无财务审核也从未在小区公共场所公示过，物业费用项目混乱，物业费无明码标价，公摊费用随意摊派，开发商买房活动赠送的物业费无管理使用台账，没有停车场守则，离场交接时破坏物业管理档案。没有每半年向业主公布物业管理费用收支情况。长期以来，应归全体业主所有的小区公共区域收益(大量的广告、停车等收益)被原告占为己有；五、装修管理服务。原告强制收取10元/㎡的高额装修垃圾清理费，节假日、午间、夜间施工噪音扰民，不及时清理装修产生的建筑垃圾，无装修消防设施，装修巡查不及时；六、环境卫生。楼道、楼梯间、地下车库的建筑垃圾随意堆放不及时清理，生活垃圾清理不及时，水池的清洁消毒次数不够，除四害次数力度不够蛇鼠蚊虫非常多；七、安全与违规管理。行人进出无门禁，保安不盘查核实访客身份。监控，门禁设施不及时维修。没有责任感，保安巡逻形式主义，只是骑电动车穿梭小区打卡点，而未认真巡查。地库无夜间发光指示标志，交通要道无监控摄像头，车辆被划、被扎胎无法查看监控，消防监控设备不定期保养维护，未在公共部位公示消防应急预案和疏散示意图，消防通道长期锁死。乱停车乱占车位管理无能，随意饲养宠物，侵占绿地搭建，小广告贴上门，清洗油烟机上门推销；八、交通秩序与车辆停放。地下停车库管理混乱，不能保证业主的使用权，天天上演车位被占的闹剧。车库卫生状况极差，建筑垃圾生活垃圾混在一起堆成山，有时长达一个月才清理一次；地下车库不做车辆停放进出记录，临时车辆随意进出地下车库占用固定车位；九、交接义务（2017年10月撤离交接时）恶意破坏公共设备，物业管理资料，设施设备缺陷达不到交接标准。原告收取远大美域新城五期58、59栋的物业管理费3.2元/月，五期60栋收取物业管理费2.2元/月，明显不公平，不合规，这是开发商与受托方签定的合同，之后捆绑业主的，所签定的合同，合约都在深深伤害五期58、59栋业主的，58、59、60栋属于同管理服务，不同收取标准，且不执行珠发改价格（2016）22号一（二）“我市住宅物业服务收费政府指导实行最高收费标准管理，其中高层最高收费标准3元/平方米/月。开发商与受托方的合同第六章第二十条第2项：管理服务费标准的调整，按国家政策规定调整。受托方为了收取更多的管理费，可谓精心策划。另外，原告于2017年10月11日离场，经业委会查明，本楼栋未独立安装公摊电表，公摊电费不知数据从何而来。并且，离场当月不足一个月，2017年10月不应产生足额费用，原告所提供的欠费数据不知从何计算。而且，在离场之后的2017年11月以及2017年12月还产生了费用，实在无法理解。原告管理失职，漏洞百出，物业管理服务质量低劣，其违约在先，若要业主仍然按合同约定的3.2元/㎡交费，实在是不合情，不合理，也不合法；十、被告房屋于2019年5月28日经广东省珠海市中级人民法院拍卖，拍卖细则中未明确房产变更前的物业管理费该由谁承担。综上所述，被告请求人民法院裁判原告的物业费诉讼请求按实际服务质量交费，停车费、公摊电费、滞纳金全部诉讼请求不成立，请求法院作出正确的裁判。经本院审理查明：原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2015年6月30日，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区************58栋2单元701房的房屋，房屋建筑面积203.2平方米。被告签署《收楼流程确认书》，确认收楼。2015年6月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、乙方房屋建筑面积203.2平方米（合同约定），物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米3.2元计算，计算不含公用水电费用，智能化维护费用每月每户10元计算，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。被告购房同时向珠海远大置业有限公司购买车位一个。被告与原告还签订一份《远大美域车位物业管理服务协议》约定，原告为被告位于远大美域四期A区074号车位提供物业管理服务；被告需按每月50元标准向原告支付车位管理服务费；交纳费用期间为月25日至当月最后一天。原告主张被告自2015年12月至2017年10月11日期间，未交纳2016年8月至2017年10月11日的物业服务费8898.8元、2015年10月至2017年10月11日期间的公摊电费521.16元、代收水费68.76元、污水处理费34.2元、二次加压费65.75元、垃圾费96元、2017年10月的停车费17.74元。被告对上述物业服务费的计收标准有异议，认为被告没有享受原告的物业管理服务，原告按每月3.2元/平方米标准收取物业服务费标准过高，且原告提供的物业服务质量与其收费标准不符，例如其财物安全得不到保障，小区的保安、清理垃圾、道路维护、保洁绿化、车辆停放管理不到位等，被告因此拒绝向原告交纳物业服务费。原告在庭审时当庭撤回对二次加压费的主张。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为：原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2015年购买该小区的房屋后，应当遵守《前期物业管理服务协议》中的约定，全面履行合同中约定的权利义务。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付此期间的物业服务费。至于被告提交照片及微信聊天记录截图等证据，主张原告没有履行物业服务义务、收费与服务对应不上。原告为小区提供服务十年之久，仅凭被告提供的照片和微信聊天记录不足以证明原告未按合同约定履行物业服务义务。本院认为，被告的上述主张证据不足，不能作为其不交纳物业管理费的抗辩理由，本院对被告的主张不予采纳。涉案房产是在2019年5月28日被法院拍卖，被告为涉案房产被拍卖前的所有权人，房产被拍卖前的物业管理费应由被告承担。原告主张拖欠物业费期间原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月3.2元/平方米，建筑面积203.2平方米）支付2016年8月至2017年10月11日的物业服务费，符合合同约定，应予支持。根据原告的房屋建筑面积230.20平方米计算，被告所欠的2016年8月至2017年10月物业管理费为8890.46元。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年11月26日为2584.28元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告提交2015年10月至2017年10月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，原告有证据予以证明，应当予以支持。故被告应向原告支付2015年10月至2017年10月11日期间未支付的公摊电费521.16元。原告要求被告支付代收水费、污水处理费、垃圾费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述的费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。原告当庭申请撤回对二次加压费用的主张是其处分诉权的行为，符合法律规定，本院对此予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘颖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币8890.46元及其违约金（计至2019年11月26日违约金为人民币2584.28元，之后的违约金以人民币8890.46元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告刘颖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币521.16元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币54元，由被告刘颖负担。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年十月十三日书记员 陈丽婷