江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3628号上诉人（原审原告）：唐冰洁，男，1988年10月1日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人（原审原告）：张悦，女，1989年7月10日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。被上诉人（原审被告）：盐城市顺碧房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区太湖路******（18)。法定代表人：上官鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：邓加仪，女，该公司职员。上诉人唐冰洁、张悦因与被上诉人盐城市顺碧房地产开发有限公司（以下简称顺碧房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐冰洁、张悦上诉请求：1.请求依法撤销原审判决并改判；2.本案诉讼费用由顺碧房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏唐冰洁、张悦诉讼请求，应当予以纠正。唐冰洁、张悦向一审法院提交的民事诉状中，明确提出：“请求判决对顺碧房地产公司无法履行的合同条款进行情势变更”，但一审判决书认定唐冰洁、张悦的诉讼请求为“判决顺碧房地产公司返还因无法履行的合同条款进行情势变更后的不当得利”，致使判决书P1第18行、19行内容与判决书P3第12行、13行内容互相矛盾。一审法院遗漏唐冰洁、张悦对合同条款进行情势变更的诉讼请求，属于程序错误，应当予以纠正。二、一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。合同补充协议四，第五条中提出，关于面积差异处理的解决，面积差异百分之为正负0.6%的，买卖双方不作任何补偿。该条款属于格式条款，依据合同法第三十九条第一款规定，格式条款的说明义务，应采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任的条款。根据合同法解释2提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持，一审中唐冰洁、张悦主张撤销该格式条款，该条款无效。且根据补充合同约定，如顺碧房地产公司在提供房屋面积不足合同约定时，不足面积在0.6%范围内，顺碧房地产公司免责，不需要履行主合同补差的约定，明显属于免除其责任情形。顺碧房地产公司辩称：一、一审判决对案涉商品房总价不随税率变化而调整的事实认定和法律适用正确。二、从维护商品房交易秩序，保障交易双方的权利角度看，也应当将双方约定的固定总价作为定案依据，并且双方也已经按照约定的固定总价实际履行、案涉合同内容不存在违反国家禁止性规定的情形，亦未发生双方约定的可变更合同价款的情形。一审法院根据本案事实，驳回唐冰洁、张悦的诉讼请求并无不妥。三、唐冰洁、张悦在诉状中提及的合同补充协议四第五条“关于面积差异的处理”第一款属于格式条款没有事实依据。1.《补充协议》中第六条的规定不符合格式条款的构成要件，是对房屋面积误差的结算方式的约定，不是单方面的排除对方权利，不应认定为格式条款。本案中，因预售商品房的建筑面积存在一定的不确定性，所以顺碧房地产公司与买受人约定面积差异在-0.6%至+0.6%之间，双方不做任何退补，并非仅仅是面积缺失时不向买受人退房款，同时包含了当实测面积大于约定面积时，顺碧房地产公司也不要求买受人（即本案唐冰洁、张悦）补交房款。由此可知，协议第六条既约定了顺碧房地产公司不作补偿的情形，也约定了顺碧房地产公司多退少补以及唐冰洁、张悦可以选择解除购房合同的情形，并非仅对唐冰洁、张悦的主要权利进行了限制，也并非完全排除了顺碧房地产公司的主要责任，未对任何一方造成明显不公。故唐冰洁、张悦以案涉合同附件中关于面积差异处理的条款为格式条款，于法无据。2.唐冰洁、张悦主张顺碧房地产公司未对附件四《补充协议》第六条的规定进行提示说明没有事实依据。首先，案涉合同《补充协议》第十九条已经明确表明出卖人已提醒买受人特别注意有关免除或限制出卖人的责任的条款，买受人已经详细阅读，双方之间的购房合同及补充协议均没有不合理的条款，根据合同法第三十九条规定，顺碧房地产公司已经尽到了合理的提示义务，故不存在无效情形。其次，结合一般民事习惯，作为重大经济性支出的商品房购买，买受人不会在对合同及附件不进行任何阅读且缺乏理解的情形下草率签订。且案涉房屋已实际交付购房人使用，双方买卖合同已经履行完毕，唐冰洁、张悦现提出顺碧房地产公司未尽提示、说明义务，有违诚实信用原则，该诉请于法无据。唐冰洁、张悦向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决顺碧房地产公司返还因无法履行的合同条款进行情势变更后的不当得利9280.5元。2.要求顺碧房地产公司返还唐冰洁、张悦0.28平方米的房屋价款2656.21元；3.判决顺碧房地产公司承担唐冰洁、张悦交通费、咨询费、诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2017年7月29日，唐冰洁、张悦与顺碧房地产公司签订《盐城碧桂园珺悦府认购书》，认购位于盐城市亭湖区型）洋房，建筑面积108.59平方米（其中套内建筑面积：85.35平方米），合同套内超标单价9486.48元/㎡，认购价1030137元。同年8月6日，唐冰洁、张悦就上述房屋签订《商品房买卖合同》一份，其中约定“出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款，该商品房单价为9486.48元/平方米，房款合计（大写）壹佰零叁万零壹佰叁拾柒元整（含增值税价）（小写1030137元）；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第3种方式进行处理：双方自行约定：详见附件四补充协议第五条约定”。合同附件四补充协议第五条约定：关于面积差异处理1.该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异比为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第四条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3%以上……”；第十四条第一款约定：关于税率买卖双方明确知悉并同意该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”。合同签订后，唐冰洁、张悦向顺碧房地产公司支付了购房款1030137元。2018年12月17日，顺碧房地产公司向唐冰洁、张悦发出《期楼收楼通知书》，告知其房屋可于2018年12月18日交付。同日，顺碧房地产公司向唐冰洁、张悦开具了增值税普通发票，发票相关栏目载明如下：数量108.31（平方米）、单价8646.3685885（元）、金额934688.18（元）、税率10%、税额93648.82（元）、税价合计1030137（元）。后双方签订《盐城碧桂园物业及资料移交书》，并办理了案涉房屋的移交手续。一审法院另查明，唐冰洁、张悦取得涉案房屋的不动产权登记证书，该证书上载明的房屋面积为108.31平方米。一审法院认定本案的争议焦点为：1.增值税率下调对案涉商品房价款是否产生影响；2.顺碧房地产公司是否应当退还面积差异0.28平方米的差价。一审法院认为：案涉商品房销售合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效合同，双方均应依约予以履行（一）关于争议焦点一。一审法院认为增值税率下调并不影响案涉商品房价款的确定，理由如下：1.增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。顺碧房地产公司作为商品房开发商，在销售了案涉商品房后发生了增值税应税销售行为，应缴纳增值税，是增值税的纳税义务人，增值税的调整后果应由其承担，而并不是直接由作为买卖合同相对方的购房者承担。2.唐冰洁、张悦与顺碧房地产公司签订的认购书、《商品房买卖合同》中均载明了案涉商品房的总价款为1030137元，认购书和《商品房买卖合同》中载明单价为9486.48元/㎡，并约定了房屋总价的计价方式为建筑面积×单价。上述协议中均未明确国家税率调整变化将对单价产生调整变化，多份协议内容中也不能直接反映出双方存在“降税即降价”之约定的意思表示，即并未指出双方约定的单价应随税率降低而降低。故本案中，案涉商品房单价不受税率调整产生直接变化，从而也致使其总价款不应随税率调整产生变化。综上，唐冰洁、张悦要求顺碧房地产公司退还因增值税税率下降而产生的增值税费用差额，依据不足，一审法院依法不能支持。（二）关于争议焦点二。唐冰洁、张悦与顺碧房地产公司在补充协议第四条中对房屋面积差异处理作了明确约定，涉案房屋买卖合同上约定的建筑面积为108.59平方米,房屋实际建筑面积为108.31平方米，面积差异为0.28平方米，房屋面积差异百分比为－0.26%，在±0.6%以内（含本数），按照合同约定，买卖双方应不作任何补偿，故唐冰洁、张悦要求顺碧房地产公司退还0.28平方米购房款的诉请，一审法院不予支持。关于唐冰洁、张悦诉称关于面积差异的约定系格式条款，且顺碧房地产公司并未合理的方式提醒唐冰洁、张悦注意，该约定应当依法认定为无效的意见，一审法院认为，合同约定“面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”，即面积差异存在正或负0.6%的情况下买卖双方均不作任何补偿，该约定并不存在顺碧房地产公司免除其责任、加重对方责任、排除唐冰洁、张悦主要权利或其他导致条款无效情形，故唐冰洁、张悦该意见不予采信。另唐冰洁、张悦要求顺碧房地产公司负担其咨询费、交通费无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条之规定，一审法院判决：驳回唐冰洁、张悦的诉讼请求。案件受理费98元，依法减半收取49元，由唐冰洁、张悦负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，唐冰洁、张悦与顺碧房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于唐冰洁、张悦上诉提出补充协议第五条中对房屋“面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”的约定无效的理由。本院认为，该条款是顺碧房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，系格式条款。从该条款的文义解释来看，双方约定当房屋产权登记面积多于合同约定面积但差异范围在0.6%以内（含本数）的，买房人可以不向顺碧房地产公司补偿差价；当房屋产权登记面积少于合同约定面积但差异范围在0.6%以内（含本数）的，顺碧房地产公司可以不向买房人返还差价，该约定并非是免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。同时，该条款亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，故该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，对唐冰洁、张悦该项上诉理由，本院不予支持。关于唐冰洁、张悦上诉提出一审法院遗漏“请求判决对顺碧房地产公司无法履行的合同条款进行情势变更”的诉讼请求的理由。一审法院认定唐冰洁、张悦的诉讼请求中含有“请求判决顺碧房地产公司返还因无法履行的合同条款进行情势变更后的不当得利9280.5元”。唐冰洁、张悦提交给一审法院的民事诉状中诉讼请求第一项为：请求判决对顺碧房地产公司无法履行的合同条款进行情势变更，并判令顺碧房地产公司返还情势变更后的不当得利9280.5元。从文字表述来看，一审法院并未遗漏唐冰洁、张悦的一审诉讼请求，一审法院认为国家财政部、税务总局对增值税税率进行调整并不影响案涉商品房价款的确定，没有支持唐冰洁、张悦要求顺碧房地产公司退还因增值税税率下降而产生的增值税费用差额的请求，并无不当。综上，上诉人唐冰洁、张悦的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由唐冰洁、张悦负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年十月二十七日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷