江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7467号上诉人（原审被告）：南京小乱酒吧有限公司,住所地南京市玄武区长江后街**。法定代表人：韩在朝，该公司董事。委托诉讼代理人：韩庆，男。委托诉讼代理人：于茂珍，女，该公司董事。被上诉人（原审原告）：南京清风物业管理有限公司，住，住所地南京市栖霞区尧化街道尧佳路****/div>法定代表人：侯金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宙，男，该公司员工。上诉人南京小乱酒吧有限公司（以下简称小乱酒吧公司）因与被上诉人南京清风物业管理有限公司（以下简称清风物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人小乱酒吧公司的委托诉讼代理人韩庆、于茂珍，被上诉人清风物业公司的委托诉讼代理人王宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小乱酒吧公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回清风物业公司的一审全部诉讼请求；二、判令清风物业公司赔偿因违法行为给小乱酒吧公司造成的800万元损失，并承担因其违法行为造成的一切后果；三、判令清风物业公司依法承担本案诉讼费用。事实和理由：一、清风物业公司主张的2019年5月份的综合物业管理费、水电费没有事实依据。2019年3月13日和2019年3月18日，出租人南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称仙林湖置业商管分公司）分别发出的租金催款函和警告函皆表明会随时停水停电，且清风物业公司于2019年5月1日确实对案涉房屋进行了停水停电，小乱酒吧公司为此进行交涉和信访，但是清风物业公司没有纠正违法行为，小乱酒吧公司迫于无奈只能停止营业，该店铺从2019年5月2日至今为止都一直处于停业状态。二、清风物业公司未尽合理的管理和保管义务，致使小乱酒吧公司遭受重大经济损失,清风物业公司应当承担责任。仙林湖置业商管分公司擅自将小乱酒吧公司放置在案涉房屋内的财物清空，强行收回案涉房屋，彻底破坏了屋内设备设施、装饰装修和经营物品，造成小乱酒吧公司高达约800万元的经济损失。清风物业公司未尽合理的管理和保管义务，对仙林湖置业商管分公司的不法行为未予制止，应已丧失向小乱酒吧公司主张物业管理费的权利。清风物业公司辩称，一、其主张物业费和水、电费合理合法，小乱酒吧公司以不再经营为由要求减免，不能成立。二、清风物业公司没有对小乱酒吧公司私人财产的保管义务。双方之间的合同在2019年5月29日已经终止。清风物业公司向一审法院起诉请求：一、判令小乱酒吧公司立即支付2019年1月1日至2019年5月29日物业费43425.8元、2018年11月1日至2019年5月29日水电费49734.3元，并从逾期之日起至实际给付之日按每日0.3%支付滞纳金；二、本案诉讼费由小乱酒吧公司承担。一审法院认定事实：小乱酒吧公司租赁南京市栖霞区文苑广场1-216、217、218号商铺（即案涉房屋）经营酒吧，房屋建筑面积为439.94平方米。2017年8月1日，清风物业公司（甲方）与小乱酒吧公司（乙方）共同签订《文苑广场物业服务协议》（即案涉物业协议），约定：甲方为乙方开设在文苑广场的酒吧提供物业服务，综合物业管理服务费收费标准为35元/平方米/月，其中含物业服务费14元/平方米/月、公共能耗费（包干）14元/平方米/月、商业管理费（代收）7元/平方米/月；乙方逾期未交纳综合物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务。小乱酒吧公司自2019年1月1日起拖欠综合物业管理服务费及水电费。小乱酒吧公司的水电费由清风物业公司代交，2018年11月1日至2019年5月29日，清风物业公司为小乱酒吧公司代交电费47187.9元、水费2546.4元，合计49734.3元。一审中，清风物业公司自认公共能耗费（包干）本案中按6元/平方米/月主张，商业管理费由房屋出租人自行收取，清风物业公司不再主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；该法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，清风物业公司与小乱酒吧公司所签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。清风物业公司为小乱酒吧公司提供物业服务，小乱酒吧公司应当履行交费义务，现小乱酒吧公司未按约履行交纳综合物业管理服务费的义务，清风物业公司主张相应费用，有事实和法律依据，一审法院予以支持。交费数额应计算至2019年5月29日，即物业费30398.1元（14元/平方米/月×439.94平方米×4个月零29天）、公共能耗费13027.7元（6元/平方米/月×439.94平方米×4个月零29天），合计43425.8元，一审法院予以认定。关于清风物业施工主张小乱酒吧公司支付水电费49734.3元的诉请，一审法院经审查认为，该费用为小乱酒吧公司生产经营过程中产生的实际支出，清风物业公司为小乱酒吧公司代交上述费用，故小乱酒吧公司应当予以返还。关于清风物业公司主张小乱酒吧公司自逾期之日起至实际给付之日按每日0.3%支付滞纳金的诉请，因清风物业公司未提交相应的证据证明其向小乱酒吧公司进行书面催交，故清风物业公司的该项主张依据不足，一审法院不予支持。小乱酒吧公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、小乱酒吧公司于判决生效之日起十五日内支付清风物业公司综合物业管理服务费43425.8元、水电费49734.3元，合计93160.1元；二、驳回清风物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2129元，减半收取1064元，由小乱酒吧公司负担。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。二审期间，小乱酒吧公司提交：一、2019年5月10日的银行转帐凭证复印件一份，用于证明其在2019年5月10日缴纳了5万元的水电费。二、小乱酒吧公司自制的交费明细表打印件一份，用于证明其自开业以来所有的交费情况。三、警告函一份，用于证明，因其欠房租，仙林湖置业公司商业管理分公司给发送了断水断电警告函，其中载明2019年4月30日是最后期限，因此，租赁合同的解除时间也是2019年4月30日；四、民事判决书一份，用于证明其只应交纳水电、物业费至2019年4月30日。清风物业公司质证认为，一、对银行转账凭证的真实性没有异议，但是否系交款给清风物业公司，还需庭后核实；二、交费明细表只记载了截至2018年12月的明细；三、对警告函的真实性予以认可，是仙林湖置业商管分公司发给小乱酒吧公司的，与清风物业公司无关；四、案涉物业协议应以仙林湖置业商管分公司发送解约函的日期为截止日期。二审中，清风物业公司提交解约函一份，用于证明案涉房屋租赁合同以及案涉物业协议的终止日期为2019年5月29日。小乱酒吧公司对该警告函的真实性予以认可，但认为该警告函是仙林湖置业商管分公司发给小乱酒吧公司的，与清风物业公司无关，且案涉房屋在2019年4月30日就已断水断电。清风物业公司陈述，案涉物业协议是案涉房屋租赁合同的组成部分，根据约定，案涉房屋租赁合同一旦解除，案涉物业协议就自动解除。庭后，清风物业公司向本院出具书面说明，载明，小乱酒吧公司在二审庭审中提交的银行转账凭证复印件字迹模糊，经其核对，该笔费用实际系用于房租，已转入仙林湖置业商管分公司的账户，清风物业公司并未收到该款。清风物业公司另提交仙林湖置业商管分公司加盖印章的银行回单复印件一份，显示，2019年5月10日，付款人于茂珍以现金方式向仙林湖置业商管分公司账户支付5万元，用途载明为“租房款”。本院询问清风物业公司，其要求小乱酒吧公司交纳的水、电费49734.3元是如何计算得出的。清风物业公司回复，是根据小乱酒吧公司每个月的实际用水用电费用明细相加得出，统计期间自2018年11月1日至2019年5月29日。小乱酒吧公司在二审庭审中查看了清风物业公司在一审期间提交的水、电费明细单后，对明细单的真实性予以确认，并表示，对明细单中记载的2019年5月产生的100多元水费，也愿意承担。但小乱酒吧公司对清风物业公司主张的物业费有异议，认为清风物业公司没有提供物业服务，所以其不应交纳物业费。清风公司回复，其提供物业服务针对的是公共区域，与清风物业公司是否实际经营无关。其对公共区域提供的物业服务包括对公共部位、共用设施设备的维修、养护，公共区域的清洁卫生、消杀以及公共绿化的养护、室内植物租赁管理服务，另有公共停车场及车辆的停放、管理服务、公共秩序的维护，以及对安全、消防等事项的协助管理等。小乱酒吧公司则称，因其800万元的资产丢失，故其认为清风物业公司提供的安全管理服务不到位。本院另查明，在仙林湖置业商管分公司起诉小乱酒吧公司要求确认案涉房屋的租赁合同已于2019年5月31日解除并判令小乱酒吧公司支付截至2019年5月31日欠付的租金的案件中，一审法院作出（2019）苏0113民初5463号民事判决，认定因小乱酒吧公司长期拖欠租金，构成根本违约，该案判决确认小乱酒吧公司与仙林湖置业商管分公司就案涉房屋订立的租赁合同于2019年8月23日解除，并判令小乱酒吧公司向仙林湖置业商管分公司支付包括2019年5月份在内的欠付租金33060元及相应利息，并向仙林湖置业商管公司支付违约金。小乱酒吧公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日作出（2020）苏01民终1476号民事判决，驳回小乱酒吧公司的上诉请求，维持该案一审判决。以上事实，有银行回单、警告函、解约函、判决书以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：小乱酒吧公司应否向清风物业公司支付2019年5月1日至29日期间的物业管理费和公共能耗费。本院认为，双方当事人签订的案涉物业协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。此后，清风物业公司提供相应物业管理服务，但小乱酒吧公司未按协议约定向清风物业公司支付物业管理费和公共能耗费，在此情况下，清风物业公司依据案涉物业协议的约定向小乱酒吧公司主张相应物业管理费和公共能耗费，有事实和法律依据。对于清风物业公司向小乱酒吧公司主张支付的2019年5月1日至2019年5月29日的物业管理费和公共能耗费，小乱酒吧公司认为其租用的案涉房屋已于2019年5月1日被停水停电，其无法使用案涉房屋，故而不应支付该期间的物业管理费和公共能耗费。对此，本院认为，根据前案生效判决认定的事实，因小乱酒吧公司租用案涉房屋后，未按约交纳房屋租金和物业费，构成根本违约，由此导致仙林湖置业商管分公司于2019年5月1日停止对案涉房屋的供电，并于2019年5月29日向小乱酒吧公司发函解除合同，但小乱酒吧公司在前案中否认收到解除函，前案生效判决因此认定该案诉状副本送达之日，即2019年8月23日为案涉房屋租赁合同的解除日期。根据人民法院生效判决，2019年5月1日至29日，小乱酒吧公司就案涉房屋的租赁合同仍在履行期内，此外，根据小乱酒吧公司在本案中关于其物品被强制搬离的陈述可知，小乱酒吧公司实际亦未在当时清空并返还案涉房屋，因此，小乱酒吧公司仍应向清风物业公司支付2019年5月1日至29日期间的物业服务费和公共能耗费。对于小乱酒吧公司要求清风物业公司赔偿800万元损失的主张，因其在本案一审期间未就此提出明确的诉讼请求，本院在本案二审中对此不予理涉，小乱酒吧公司可依法另行主张。综上，小乱酒吧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2129元，由南京小乱酒吧有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十月二十七日法官助理高礼慧书记员杨文艳