福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2163号 上诉人（原审原告）：明发(龙海)房地产开发有限公司,住所地福建省龙海市榜山镇柯坑村,统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人:黄庆祝,董事长。 委托诉讼代理人：蔡伟苹,男,系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏晶晶,女,系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：龙海市榜山仙指城堡足浴中心,住所地福建省龙海市榜山镇平宁南路龙海明发商业广场******,统一社会信用代码92350681MA314M283E。 经营者：周海土，男，1967年12月9日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：何英杰，男，系龙海市榜山仙指城堡足浴中心的员工。 委托诉讼代理人：周雅静，女，系龙海市榜山仙指城堡足浴中心的员工。 上诉人明发(龙海)房地产开发有限公司（以下简称明发龙海公司）因与被上诉人龙海市榜山仙指城堡足浴中心（以下简称龙海仙指中心）租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初490号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人明发龙海公司的委托诉讼代理人蔡伟苹、魏晶晶、被上诉人龙海仙指中心的委托诉讼代理人何英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发龙海公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判如下：1、维持一审判决第一项；2、龙海仙指中心应立即支付逾期支付租金的违约金112570.2元（当年租金的3个月租金）；3、龙海仙指中心立即支付水电费130599元及逾期支付水电费的违约金（以实际欠费为基数，按每日万分之五的标准，应自逾期支付之日计算至实际付款之日，暂计至2020年1月2日共计54500.45元）。二、一、二审案件受理费由龙海仙指中心负担。事实和理由：1、2017年3月1日至2018年2月28日期间的月租金标准为37523.4元，龙海仙指中心应向明发龙海公司支付逾期支付租金的违约金共计112570.2元，一审将相关期间的租金标准认定为12507.8元/月，属认定事实、适用法律错误。2、明发龙海公司已代垫水电费用130599元，龙海仙指中心负有支付水电费及逾期支付水电费的违约金的义务，一审认定事实及适用法律均有错误。 龙海仙指中心辩称，1、依据双方签订的合同第四条第二款第二点约定拖欠租金达30日应当承担实际当月租金的三个月作为违约金，但该违约金的约定是以合同终止为前提的，也就是该违约金必然形成的双方合同终止，实际上未实质终止合同，且2018年6月5日签订的租赁场地证明，故明发龙海公司该主张不应得到支持。退一步讲，按照补充协议约定，2017年3月1日至2018年2月有28日租金为150093.6元，月租金12507.8元，违约金也是37523.4元，明发龙海公司请求没有法律依据。2、明发龙海公司要求支付水电费没有依据，合同约定，交房8个月的水电费用无需龙海仙指中心负担。 明发龙海公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙海仙指中心向明发龙海公司支付租金197423.4元及水电费130599元;2.判令龙海仙指中心向明发龙海公司支付逾期支付租金的违约金112570.2元(当年月租金的3个月租金);3.判令龙海仙指中心向明发龙海公司支付逾期支付水电费的违约金(以实际欠费为基数,按每日万分之五的标准,应自逾期支付之日计算至实际付款之日,暂计至2020年1月2日共计54500.45元);4.判令龙海仙指中心承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：2016年6月30日，明发龙海公司作为甲方与周海土作为乙方签订了一份《租赁合同》，约定租赁场地坐落于龙海市交汇处龙海明发广场，租赁区域所在5＃三层301、302，租赁期限为10年，即自2016年7月1日至2026年6月30日止。乙方在正式交房起8个月内（以实际交房日开始计算），乙方除了承担本合同第四条第一款约定的租赁费用外，还应承担乙方使用租赁场地产生的能源使用费（含水、电、煤气、空调使用费以及通讯费）及垃圾清运费、卫生费及综合管理费（若本条款与本合同第四条有冲突的，以本条款约定为准）。该房屋的租金按建筑面积1250.78平方米计付，2016年7月1日至2019年6月30日，租赁费用30元／平／月，乙方应于双方签订《租赁场地交付确认书》后，2017年3月1日向甲方交付首期租金费，即乙方需在2017年3月1日向甲方交付首期租金，首期租金为37523.4元，余后乙方应在每合同年的每季度结束前10日内支付下个季度的租金。乙方交纳租金后，甲方须提供相关合法票据给乙方。如乙方逾期交纳下期租金达10日，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任，拖欠租金达30日的，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，乙方还应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金。甲方解除合同以书面方式通知乙方，甲方有权收回商铺。乙方应自行承担的费用为乙方经营产生的水、电、煤气等能源使用量，包括乙方专用使用量和实际损耗量。若乙方无故未能按时缴纳能源使用费等须由乙方承担的其他费用导致甲方予以垫付的，应在接到甲方垫付通知后5日内向甲方清偿，否则每逾期1日应按未清偿款项的每日万分之五向甲方支付违约金等内容。 2017年8月4日，明发龙海公司作为甲方与周海土、龙海仙指中心作为乙方签订了一份《补充协议》，约定甲乙双方对于2016年6月30日签订的《租赁合同》相关条款进行变更，一、主合同第一条“租赁期限”的第一项“租赁期限”修改为自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租赁期限共计10年。主合同中第四条“租赁费用标准及支付方式”中的第一项“租金标准”调整为2017年3月1日至2017年11月30日，租金37523.4元，2017年12月1日至2018年2月28日，租金112570.2元，2018年3月1日至2019年2月28日，租金450280.8元，2019年3月1日至2020年2月29日，租金450280.8元。由于租赁期限变更，故依据主合同及上述条款，乙方应于2017年11月1日前向甲方缴交首期租金费用112570.2元。本协议与主合同冲突的部分以本协议为准，本协议无约定的均按主合同约定执行等内容。 庭审中，明发龙海公司、龙海仙指中心确认上述两份合同签订的主体实际为明发龙海公司与龙海仙指中心，龙海仙指中心至今支付明发龙海公司租金27717元。 一审法院认为，明发龙海公司、龙海仙指中心签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。明发龙海公司请求龙海仙指中心支付2017年3月1日至2018年4月30日的租金197423.4元，龙海仙指中心辩称已交纳租金100000元给明发龙海公司的员工刘志南，明发龙海公司予以否认，龙海仙指中心未能进一步提供依据，不予采信。故明发龙海公司请求龙海仙指中心支付租金197423.4元应予支持。《补充协议》约定拖欠租金达30日的，龙海仙指中心应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金。而根据《补充协议》的约定，2017年3月1日至2018年2月28日的租金为150093.6元，月租金为12507.8元，故明发龙海公司请求的违约金应为37523.4元。根据《租赁合同》的约定，龙海仙指中心应自行承担的费用为龙海仙指中心经营产生的水、电、煤气等能源使用量，包括龙海仙指中心专用使用量和实际损耗量。龙海仙指中心无故未能按时缴纳能源使用费等须由龙海仙指中心承担的其他费用导致明发龙海公司予以垫付的，应在接到明发龙海公司垫付通知后5日内向明发龙海公司清偿。故水电费应由龙海仙指中心支付，明发龙海公司未能提供依据证实其已实际垫付了龙海仙指中心的水电费数额，且明发龙海公司请求的水电费130599元未经龙海仙指中心确认，龙海仙指中心亦不予认可，明发龙海公司可待进一步核实确认水电费数额等后另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心应于本判决生效之日起十日内支付原告明发(龙海)房地产开发有限公司租金197423.4元；二、被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心应于本判决生效之日起十日内支付原告明发(龙海)房地产开发有限公司违约金37523.4元；三、驳回原告明发(龙海)房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8726.3元，减半收取计4363.15元，由原告明发(龙海)房地产开发有限公司负担1951.05元，由被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心负担2412.1元。 二审中，明发龙海公司、龙海仙指中心对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 二审中，明发龙海公司提交3组证据，（1）每月水电费金额明细。（2）物业收费通知单，拟共同证明物业曾向龙海仙指中心发过收费通知，明发龙海公司代垫水电费130599元。（3）龙海仙指中心缴费收款凭证，拟证明龙海仙指中心向明发龙海公司缴纳2017年3月1日20000元，2018年1月30日缴纳40000元，并在物业单上签字确认欠款。经质证，龙海仙指中心认为，对于证据（1）（2）的三性均不认可，明发龙海公司提供的是明胜公司的，催收主体不适格，且为明发龙海公司单方制作。证据（3）若明发龙海公司认可，龙海仙指中心缴纳的40000元应在租金中抵扣。 龙海仙指中心提交一份明发龙海公司租地证明，拟证明双方已于2018年6月5日明发龙海公司已经确认龙海仙指中心将租赁场地转让给周建福的事实，意味双方原租赁合同关系并未终止。经质证，明发龙海公司认为，认可真实性、合法性，关联性有异议，明发龙海公司承认该租赁场地已转让，双方的合同关系终止。 对双方提供证据进行分析认定：明发龙海公司提供的三份证据均无法证实其上诉主张的违约金金额及龙海仙指中心应支付水电费，龙海仙指中心提供的证据可以证实现租赁场地已经转租他人的事实。 本院认为，明发龙海公司与龙海仙指中心签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。明发龙海公司起诉请求龙海仙指中心支付从2017年3月1日至2018年4月30日的租金197423.4元，有事实依据，予以支持。根据《补充协议》约定，拖欠租金达30日的，龙海仙指中心应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金，同时约定，2017年3月1日至2018年2月28日的租金为150093.6元，月租金为12507.8元，故明发龙海公司请求的违约金应为37523.4元，一审确定违约金为37523.4元正确。关于主张拖欠水电费130599元及逾期支付水电费的违约金问题，根据合同约定，水电费应由龙海仙指中心承担，但明发龙海公司提供的证据可以证实收取水电费属物业管理费用，即明胜物业公司在计算、收取水电费，水电费具体多少，因此，是否由明发龙海公司收取或由明胜物业公司收取，应另案主张。 综上所述，明发(龙海)房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5765元，由明发(龙海)房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶小铭 审 判 员 陈育生 审 判 员 林 健 二〇二〇年十月十五日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌