广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17598号上诉人（原审被告）:王万辉，男，汉族，1953年3月7日出生，身份证住址：湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：陈明灯，广东牧之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马东（曾用名马东拉黑），男，撒拉族，1986年1月8日出生，身份证住址：青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：刘康，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市越秀区佳裕宾馆，住所地：广东省广州市越秀区德政中路********。投资人：王万辉。委托诉讼代理人：陈明灯，广东牧之律师事务所律师。上诉人王万辉因与被上诉人马东及原审第三人广州市越秀区佳裕宾馆（以下简称佳裕宾馆）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员曹佑平独任审理本案。上诉人王万辉及其委托诉讼代理人陈明灯，被上诉人马东及其委托诉讼代理人刘康，原审第三人佳裕宾馆的投资人王万辉及委托诉讼代理人陈明灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王万辉上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.本案诉讼费用全部由马东承担。事实与理由：一、在宾馆转让协议签订之前，马东已知晓房屋租赁合同承租主体无法变更，原审法院对于该事实未予查清或混淆。1.就宾馆转让事宜，王万辉与马东并非仅商谈过一次，而是进行过多次会面商谈，王万辉明确告知房屋租赁合同无法办理承租主体变更手续的情况，马东清楚地知道出租方为国有企业，在租赁合同期限内是不可能同意变更承租方，也知道租赁合同的租赁期限于2022年10月届满。该事实，本次宾馆转让的中介人员胡火中亦可证实。2.马东作为宾馆酒店行业经营多年的从业人员，名下经营有“广州市荔湾区永安旅社”“广州万博酒店管理服务有限公司”“广州市美居公寓民宿有限公司”“广州市越秀区丽源酒店”等多家宾馆及酒店，有多次从第三方接手宾馆或酒店的经验，清楚地知晓受让现有酒店或宾馆可能涉及的所有交易环节。在宾馆转让协议签订之前，马东已明确知晓房屋租赁合同承租主体无法变更的事实，现却以此为由找借口不继续履行合同，耍赖至极。3.王万辉与马东均为宾馆酒店行业经营多年的从业人员，都清楚地知道受让现有酒店或宾馆，如遇到业主不同意(或业主为国有企业、政府机关)变更租赁合同承租主体的，在不变更的情形下，只需按月支付租金，根本不影响宾馆的正常经营。待租赁合同到期后，再另行与业主重新探讨租赁合同的签订事宜。王万辉在接手的其他宾馆中也存在这种情形，不存在任何问题。二、宾馆转让合同未能继续履行，过错完全在于马东，根据合同约定，王万辉有权没收定金。王万辉与马东签订的《佳裕宾馆转让协议》明确约定，宾馆转让总价款为105万元，分三期付清，其中第一期为定金10万元，第二期90万元，第三期5万元在营业执照办理过户后付清。马东在支付定金10万元后未履行接受店铺，王万辉通过电话及微信多次催促马东前来接收店铺未果，马东也未按照约定支付第二期交易价款。宾馆转让合同未能继续履行，过错完全在于马东，具体详见王万辉提交的微信聊天记录以及中介人员胡火中提交的《情况证明》。根据《中华人民共和国担保法》第89条之规定以及《佳裕宾馆转让协议》之约定，王万辉有权没收定金。三、原审判决超越合同约定范畴，人为创设义务，在判决结果上实际鼓励不诚信行为，法律适用错误，导致守约者损失不断扩大。1.本案所涉的是宾馆转让合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，宾馆转让与租赁合同转让完全是两回事，属于不同的法律关系。宾馆转让，需要的是协助变更工商登记，实现宾馆过户即可，没有哪家宾馆转让是包搞定租赁合同变更主体的。在本案中，业主在不了解马东经济能力及信用程度的情况下，不同意变更租赁合同主体，实际上业主认可的是王万辉的租金支付履行能力，如出现租金欠缴情形，便于向王万辉追索。在这种情形，王万辉相当于给马东提供的连带保证担保，根本不存在原审法院所说的经营风险问题。2.王万辉与马东签订的《佳裕宾馆转让协议》明确约定，王万辉的义务仅为“营业执照办理过户”，根本不包括“办理租赁合同主体变更”。原审法院超越合同约定范畴，人为给王万辉创设、增添义务，在法律适用上明显错误。本案转让合同未能履行，完全在于马东未按约定接收店铺、履行付款义务。原审在判决结果上，实际上鼓励其不诚信行为。3.王万辉与马东商谈宾馆转让过程中，以及签订《佳裕宾馆转让协议》后，按当时的市场行情，同时另有其他数家买家愿意支付约100万元的对价受让。王万辉为了履行与马东签订的《佳裕宾馆转让协议》，信守承诺，一直在等待及催促马东接收店铺、继续履行，生怕再转给别人构成违约。而今，宾馆行业遭遇疫情冲击，市场行情急转直下，同一宾馆转让，王万辉却只能以不足30万的低价转让，白白遭受了七八十万的重大经济损失，现还要再退返违约方即马东的定金10万元。王万辉不禁要问，为什么受伤的总是老实人、守约者?法律的公平正义，体现在哪里?综上，恳请法院在查清本案全部事实的基础上，本着公平、公正的原则，对原审判决予以纠正，支持王万辉的请求。马东辩称:同意原审判决内容，认为原审判决内容认定事实清楚，适用法律正确。具体意见如下：一、关于涉案宾馆转让一事，王万辉是告知马东可以办理涉案宾馆的所有变更手续，包括原租赁合同主体的变更，但签订转让协议后马东追问当事人何时可以办理租赁合同主体变更一事，王万辉才如实告知无法变更。同时马东从事宾馆行业知道如不办理变更手续将会导致原租赁合同的业主可以随时收回涉案场地以及马东无法办理房屋租赁备案的情形，将会影响以后正常经营。二、双方签订的转让协议，第一期订金为10万元，其本质为预付款，并不具有合同法规定担保作用的定金性质。另外，协议的解除原因在于王万辉没有协助办理变更租赁合同主体的一事，过错在于王万辉。因此，马东根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定要求返还10万元。三、本案的标的为宾馆，具有特殊性，王万辉的义务应包括办理租赁合同主体变更等手续，上述义务并没有额外为王万辉增添、创设义务。另外，双方签订协议，王万辉收取订金后，王万辉一直在经营并且收益，没有遭受任何的损失，王万辉主张没收10万元也缺乏依据。马东向原审法院起诉请求：1.解除双方签订的《佳裕宾馆转让协议》，王万辉向马东返还转让费10万元；2.王万辉承担案件诉讼费用。原审法院认定事实：佳裕宾馆成立于2010年1月15日，类型为个人独资企业，投资人为王万辉，住所位于广州市越秀区德政中路********，经营范围为酒店住宿服务（旅业）。2019年8月30日，马东（乙方、承接方）与王万辉（甲方、转让方）签订《佳裕宾馆转让协议》，订明：甲方将佳裕宾馆按现状全部转让给乙方，其中按金也转让给乙方，转让费为105万元，由乙方自主经营；转让面积、租金、租期按租赁合同为准；第一期付订金10万元，交易不成功订金不退，第二期全部付清，其中5万元于营业执照过户手续办完一次付清，其它证照由乙方自己办理过户手续等。同日，马东向王万辉支付第一期转让费10万元。2020年4月16日，马东向王万辉发送短信，表示王万辉收到款项后未履行相应义务，要求王万辉返还转让款10万元。王万辉回复马东：“如果我方违约可以起诉，我还需要你赔偿损失。如果你还想要的话60万元卖给你。”马东回复王万辉：“如果当初合同能改名，我方肯定要了，我们写好的协议所有手续过户，后来你说合同不能改名我才不要的，如果合同改名我早就拿下来了。”之后，双方未就继续履行《佳裕宾馆转让协议》事宜协商一致，故马东提起本案诉讼，并以王万辉不能将第三人经营场所的租赁合同主体更名为马东，导致合同目的不能实现为由，要求解除与王万辉于2019年8月30日签订的《佳裕宾馆转让协议》。原审庭审中，王万辉同意解除与马东签订的《佳裕宾馆转让协议》，但不同意退还款项。王万辉确认第三人佳裕宾馆的经营场所是承租他人的场地，租赁期限至2022年10月届满，出租方不同意变更承租方为马东。原审法院认为：马东、王万辉均同意解除双方签订的《佳裕宾馆转让协议》，原审法院予以确认，但导致协议解除的责任不在马东。理由如下：马东与王万辉签订《佳裕宾馆转让协议》的目的是取得佳裕宾馆的所有权及经营权，而佳裕宾馆系王万辉承租他人场地而经营，虽《佳裕宾馆转让协议》未明确约定王万辉应当履行协助马东变更第三人经营场所承租方为马东，但基于本案协议约定的转让标的的特殊性，如王万辉不履行上述义务，马东继续履行该协议，必将增加马东后续经营的风险及困难，王万辉也表示出租方不同意佳裕宾馆经营场所的承租方主体变更为马东，故马东主张解除《佳裕宾馆转让协议》的理由合理合法，原审法院予以采纳，且导致合同解除的责任在于王万辉，而非马东。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，如前所述，马东、王万辉双方签订的《佳裕宾馆转让协议》已解除，且导致合同解除的责任不在马东，王万辉无权继续持有马东支付的款项10万元，故马东要求王万辉返还款项10万元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，于2020年7月9日判决：一、解除马东与王万辉于2019年8月30日签订的《佳裕宾馆转让协议》；二、在判决发生法律效力之日起十日内，王万辉向马东退还款项10万元。案件受理费减半收取1150元，由王万辉负担。经审理，本院对于原审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审双方争议的焦点为王万辉应否向马东返还已收取的10万元款项。对此本院分析如下：首先，虽然《佳裕宾馆转让协议》约定“交易不成功订金不退”，但该约定意味着无论因为什么原因导致交易不成功，王万辉都有权没收涉案10万元款项，对马东来说显属不公，不具约束力。其次，虽然《佳裕宾馆转让协议》没有明确约定王万辉应当将涉案经营场所的承租方变更为马东，但涉案经营场所的承租权是佳裕宾馆经营权的基础，涉案经营场所承租方的变更是佳裕宾馆经营权转让的应有之义。现王万辉不能将涉案经营场所的承租方变更为马东，马东有权主张解除《佳裕宾馆转让协议》，其不支付第二期款项并不存在违约。再次，退一步讲，即便是马东在合同履行过程中存在违约，但双方在《佳裕宾馆转让协议》中约定的10万元为“订金”而非“定金”，本质上属于预付款，不能适用定金罚则。综上，王万辉主张马东违约缺乏充分依据，本院不予支持，其应当向马东返还已收取的10万元款项。综上所述，上诉人王万辉的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王万辉负担。本判决为终审判决。审判员  曹佑平二〇二〇年十月二十二日书记员  胡惠玲黎杏玲