河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3928号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘桂苹，女，回族，1966年6月4日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李操，男，蒙古族，1989年8月30日出生，户籍住址河南省社旗县，现住址南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告、案外人）：理宁，女，汉族，1990年1月15日出生，户籍住址河南省社旗县，现住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：尹玉风，河南吾衡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：彭黔，女，汉族，1966年4月15日出生，住南阳市宛城区。上诉人刘桂苹因与被上诉人李操、理宁、彭黔案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)刘桂苹及其委托诉讼代理人秦泰，被上诉人(原审原告)李操、理宁及其委托诉讼代理人尹玉风，被上诉人(原审第三人)彭黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂苹上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1303民初1102号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“涉案房产因受建设手续不全的影响，以原价出售房产符合交易习惯，该交易合情合法合理，房屋买卖行为有效”，上诉人认为该认定错误。二、原审法院认定“被上诉人李操接收房屋的时间为2019年3月28日”系认定事实错误。被上诉人李操、理宁并未在查封涉案房屋前合法的占有涉案房产。三、原审法院在被上诉人李操未提供相关证据证明二笔现金存入系本人存入的情况下，即认定被上诉人李操已支付全部购房款，系认定事实错误。李操、理宁辩称，一审认定事实清楚、判决结果正确，依法应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、原审认定答辩人与彭黔的房屋买卖行为有效事实清楚，评理充分。因彭黔急需用钱，该房曾在房屋中介公司挂售多日却未有人购买，在此情况下，答辩人以略高于市场价购买该房屋符合交易习惯。答辩人与彭黔并不认识，上诉人所诉答辩人与彭黔恶意串通、转移房产损害上诉人利益的情形是不存在的，答辩人在购买该房屋时，该房并未被查封。答辩人与彭黔之间的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。二、答辩人于2019年3月28日接收该房屋是不争的事实，原审对此认定正确。三、答辩人的购房款已经全部支付完毕。一审中，答辩人不但提交了银行转款凭证，也提交了现金存入指定收款人陈江涛账户的证据。四、金汇城项目截止目前没有一位业主办理了产权证书，这是不争的事实，系开发商的原因，而非答辩人的意志所能决定的，答辩人不存在任何过错。彭黔述称，上诉人称答辩人出卖的房价过低不能成立，答辩人急需用钱，并且答辩人之前在58同城等网站出售案涉房产，但是一直无人问津，所以当通过朋友介绍李操有意购买案涉房产后，答辩人就按原价卖给了李操。在卖房之前，答辩人并不认识李操，关于答辩人和刘桂苹的纠纷也未告知过李操，并且答辩人和李操的交易行为发生在法院查封之前。李操、理宁向一审法院起诉请求：1、排除对位于南阳市红庙路以南、工业路以西金汇城3号楼2单元31层2-3103房产（合同号××号）的执行；2．确认两原告是案涉房产的所有权人；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：关于本案的由来。一审法院在审理刘桂苹与被告河南金森投资有限公司、王明立、彭黔民间借贷纠纷一案中，于2018年8月24日作出（2018）豫1303民初1835号民事判决书，判决：一、判决生效后十日内，被告河南金森投资有限公司和被告彭黔共同向原告刘桂苹偿还借款本金300000元，并自2015年5月1日起按月利率1.5％计付利息至款付清之日止；二、驳回原告刘桂苹的其它诉讼请求。被告彭黔不服判决提起上诉。2019年3月22日，南阳市中级人民法院作出（2018）豫1303民终6464号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年4月7日生效。2019年5月23日，一审法院受理刘桂苹申请执行河南金森投资有限公司、彭黔民间借贷纠纷一案。2019年8月19日，一审法院作出（2019）豫1303执1988号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人彭黔、河南金森投资有限公司在银行的存款529418元或查封、扣押其价值相等的财产。2019年9月30日，南阳市不动产登记中心协助一审法院查封了被执行人彭黔名下位于红庙路以南、工业路以西3号楼2单元31层2—3103房产（合同号：16906882），查封期限为三年。在对房产处理过程中，案外人李操、理宁以案涉房屋归其所有为由向一审法院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行并解除查封。2020年1月17日，一审法院作出（2020）豫1303执异8号裁定，裁定驳回原告李操、理宁的执行异议请求。李操、理宁认为该裁定认定事实错误，适用法律错误，驳回其诉讼请求错误，依法提起了执行异议之诉。关于涉诉房产。恒顺达﹒金汇城3号楼2单元31层2—3103号（面积85.01平方米，总价467555元）属于南阳市七一路与工业路交叉口曾楼村城中村改造1期房屋，开发商为河南恒顺达置业有限公司，彭黔全款认购于2016年3月3日，2016年8月25日签订的《商品房买卖合同》中约定：房款支付2016年8月25日现金付款5万元；2017年4月30日现金付款417555元；房屋交付时间2017年4月30日前。彭黔称，因需要准备起诉天晟置业公司（民间借贷纠纷、诉讼标的七千万元）的打官司费用，无奈将购买的涉案房屋挂在58同城、赶集网和房产中介公司出售，但因开发商手续不全，与多个买家达不成买卖合意。后来，经朋友陈江涛牵线，将房屋原价转让给了李操。2018年9月29日，彭黔与李操、理宁夫妇签订了《房产权利义务转让合同》，并在河南省宛都公证处办理了公证［公证号：（2018）豫宛宛证内民字第9252号］。双方约定售房价格468655元（不含后期税费），付款方式为一次付清，转出账号：李操62×××68；转入账号：陈江涛6230520970024857379；交房时间：暂以开发商约定的时间2018年9月30日为准。对购房款的收款账号为陈江涛，彭黔解释称，因此前与李操不认识，陈江涛是介绍人，公证时房款并未支付，出于安全考虑，要求把款打入了陈江涛的账户。合同签订后，李操于2018年10月2日按合同约定向陈江涛的账号转入20万元、存入15万元、10万元，于2018年10月3日，按约定向陈江涛的账号转入18655元，全额履行了房款交付义务。彭黔称，因无法更名，后期手续开发商仍然通知了彭黔去办理。2019年3月28日，彭黔与恒顺达置业公司签订了《商品房买卖合同》补充协议、房屋移交表、领取了房屋钥匙并当即将房屋钥匙交给了李操，李操同日通过手机银行向恒顺达置业公司财务芦岩的账户支付房屋后期费用32509元［恒顺达置业公司以彭黔为交款人向李操出具三份收款收据，一张金额266元（登记费160元、交易费106元），一张金额6588元（大修基金），一张金额26757元（后期费用），合计金额33611元，33611元-32509元=1102元，对于多出的1102元，恒顺达置业公司出具说明称因房屋实际面积少了0.2平方米，因此，实际少收李操1102元］。2019年6月14日，李操在《金汇城小区施工许可证》3号楼2单元3103号业主签字栏签署了姓名，2019年6月18日，李操与吴某签订《家庭装修装饰工程装修协议》，约定工期2019年6月18日—2019年7月30日。2019年6月18日，吴某向李操出具装修首付款2万元的收据；2019年7月6日，吴某向李操出具装修材料款5万元收据；2019年7月25日，吴某向李操出具装修材料费3万元的收据；2019年8月26日，吴某向李操出具装修尾款1万元的收据。李操称装修完工后入住至今。刘桂苹对李操的购房付款、李操装修房屋的时间提出异议，不认可李操为涉案房屋的实际业主。刘桂苹举证出其于2019年12月3日对涉案房屋所在单元的3101室业主的手机录像，证明李操对房屋的装修开始于2019年11月，非证人吴某所称的装修开始于2019年6、7月份。一审法院认为，本案的争议焦点是，对涉案房屋，李操、理宁是否有权排除执行。对此，原审法院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”涉案房屋系彭黔全款认购的房屋，彭黔与开发商签订有《认购协议》，彭黔对涉案房屋依法拥有物权期待权。2018年9月29日，彭黔经与李操、理宁协商，双方签订了《房产权利义务转让合同》，彭黔以比原价高出1100元的价格将其权利义务转让给了李操、理宁，房产开发商恒顺达置业公司对彭黔与李操、理宁之间的权利义务转让予以认可，不持异议，接受了李操、理宁的业主身份，此由（2018）豫宛宛证内民字第9252号《公证书》、转款存款凭证、收款收据、恒顺达置业公司的两份《证明》、《金汇城小区施工许可证》予以佐证。被告刘桂苹质疑李操、理宁支付的房款收款账户非彭黔的账户、房价过低、房屋买卖合同补充协议的签名人是彭黔、后期费用的交款户名是彭黔，彭黔对此均作出了合情合理的解释并认可收到了房款，开发商认可后期费用的交款人为李操，并认可李操、理宁的业主身份，因此，刘桂苹的上述质疑理由不能成立。刘桂苹另质疑李操对涉案房屋的装修时间为2019年11月份，以此质疑李操对涉案房屋的实际占有时间，但李操以业主身份签名的《金汇城小区施工许可证》的落款时间为2019年6月14日，结合其向恒顺达置业公司财务转账支付房屋后期费用的时间2019年3月28日及同日恒顺达置业公司的房屋移交表、彭黔自认当日将房屋钥匙交给了李操的事实，综合分析，确认李操接收房屋的时间为2019年3月28日。原审法院依据刘桂苹的申请查封涉案房屋于2019年9月30日，显然，李操对涉案房屋的购买时间、付款时间、接收时间均早于法院的查封时间。李操接收房屋后对房屋进行装修并入住，实施了实际占有，因此，涉案房屋虽被开发商登记在彭黔的名下，但不影响李操、理宁为实际业主的事实。被告刘桂苹质疑彭黔与李操、理宁所签房屋的效力，原审法院认为，李操为方便孩子上学就近买房符合生活常理，受建设手续不全的影响双方协商以原价出售房屋符合交易习惯，彭黔转让的房屋非未完工的房屋实为现房转让，因此，双方的交易合情合理合法，双方的房屋买卖行为有效，应受法律的支持和保护。房屋至今未更名，系开发商建设手续不全的原因导致，李操、理宁无过错。综上所述，李操、理宁以房屋实际权利人的身份主张排除刘桂苹的执行，符合法律规定，结合该房屋系李操、理宁在南阳市××唯一住房的事实，其生存权利权利应优于刘桂苹的金钱债权，因此，李操、理宁的诉讼请求成立，应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，判决：一、原告李操、理宁为南阳市红庙路以南、工业路以西金汇城3号楼2单元31层2-3103房产（合同号××号）的实际权利人，该房归李操、理宁所有；二、停止对南阳市红庙路以南、工业路以西金汇城3号楼2单元31层2-3103房产（合同号××号）的执行。案件受理费8330元由被告刘桂苹承担。二审中，被上诉人刘桂苹提交了安居客网站网页截屏，证明在2018年10月即三被上诉人签订房产权利义务转让合同时，案涉房产的均价为7700元每平方，而三被上诉人的转让价格为5513元每平方，明显低于市场价，具有明显恶意串通，转移财产逃避执行的故意。李操质证称，安居网站网页截屏不能真实反映金汇城小区的房屋实际价格，该网页显示的7700元是否成交不能确认，即便网页截屏属实，每套房子有每套房子的具体特殊情况，该网页不能反映金汇城的实际成交情况。彭黔质证称，安居客网站截屏与其所卖的房子没有任何关系，实际成交价格并非此网站的价格，其和李操并不认识，不存在恶意串通。本院认为，彭黔对其以原价出让其房屋进行了合理解释，仅凭该证据并不能证明李操、理宁和彭黔具有明显恶意串通，转移财产逃避执行的故意。被上诉人刘桂苹提交了南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303执1988号执行通知书及EMS快递单两份，证明彭黔收到执行通知书后，以李操的名义办理装修手续，具有明显在房屋查封前占有使用房产的故意，具有虚假转移财产，逃避执行的恶意。李操质证称，快递单上的时间在李操购买房屋的时间之后，李操、理宁对该执行通知书并不知情。彭黔质证称，该EMS快递单上的签名是其本人所签，但其只收到了执行通知书，并没有收到案涉房屋的查封裁定。本院认为，该EMS快递单上的签名是彭黔而不是李操，不能证明李操、理宁对此知情，且该签收时间也在案涉房屋转让协议签订之后，不能证实李操、理宁和彭黔之间存在恶意串通的情形。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李操、理宁在2018年9月29日已与彭黔签订了《房产权利义务转让合同》并于同日对该合同进行了公正，购买了涉案房屋，并且李操、理宁不仅在房屋被查封前已支付了房屋的对价，也对房屋进行了实际占有，双方房屋买卖合同已实际履行。从本案来看，也不存在李操、理宁怠于办理房屋产权登记及过户手续的情况，不能认定李操、理宁对不能办理房屋过户手续有明显过错。故李操、理宁依法可享有足以排除人民法院将房屋作为他人责任财产进行执行的权益。一审对李操、理宁要求排除对房屋执行的诉请予以支持符合法律规定，本院予以维持。刘桂苹的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8330元，由刘桂苹负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  冯兴民审判员  陈 阳二〇二〇年十月二十七日书记员  陈玫夙