湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8279号上诉人（原审被告）：卢仗，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：雷鸣，湖南杰联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**。负责人：洪文理，该行行长。委托诉讼代理人：周香，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：资江，男，1971年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该行员工。被上诉人（原审原告）：李倩，女，1982年8月3日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：袁树根，湖南中兴律师事务所律师。原审第三人：株洲天门洞房地产开发有限责任公司，住，住所地湖南省株洲市石峰区清水塘/div>法定代表人：程帮强，该公司董事长。委托诉讼代理人：程建军，男，1972年8月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原审第三人：唐明辉，男，1974年3月29日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。上诉人卢仗、兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行）因与被上诉人李倩，及原审第三人株洲天门洞房地产开发有限责任公司（以下简称天门洞公司）、原审第三人唐明辉案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢仗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案商品房的土地属于天门洞房地产开发公司依法取得的国有出让土地，不是株洲陶瓷材料厂所有的土地。一审法院单凭株洲陶瓷材料厂的厂务会议决定，认定天门洞公司开发的商品房属于株洲陶瓷材料厂职工全额集资房无事实法律依据，涉案房屋并非株洲陶瓷厂委托天门洞公司开发建设，而是天门洞公司委托陶瓷材料厂让利销售给内部职工。2.本案中不存在唐明辉与株洲陶瓷材料厂直接发生工程款抵扣房款的事实，唐明辉与李倩签订《房屋认购协议》的事实也不成立。3.李倩已交9万元购房款给唐明辉没有事实依据，李倩提交的两份《房屋转让协议》签订日期为同一天，但两份协议的内容格式均不一致，一审时李倩的前后说辞也前后矛盾。李倩不是合法占有本案中的涉案房屋，李倩提交的唐明辉存折流水可以证明唐明辉2007年前涉案房屋的水电费由唐明辉缴纳，李倩未居住在内。李倩提供的《管道天然气协议》显示其是在2014年左右才居住在涉案房屋内。4.李家冲二村2、3栋住宅属于天门洞公司开发的商品房，唐明辉担任株洲县第八建筑公司项目负责人期间占用2栋403作为办公用，不能证明实际购买涉案房屋的事实，转让给李倩属于无权处分，侵犯了天门洞公司的合法权益，因此双方的《房屋转让协议》为无效协议。二、一审法院对本案争议焦点部分的说理错误。1.卢仗2014年合法购买天门洞公司开发的商品房2栋403房，与天门洞公司网签备案了《株洲市商品房（预）销售合同》，并取得购房款发票，办理了房屋变更手续，于2014年7月10日取得了房屋所有权证，并在之后的7月23日取得了国有土地使用权证，不违反国家法律、行政法规的强制规定，应视为合法有效。2.卢仗作为项目负责人，代表天门洞公司处理日常工作，已经得到天门洞公司的授权，其行为是公司行为，而非卢仗的个人行为，不能认定为无权处分。3.卢仗多次通知、催促李倩腾房，但是李倩利用唐明辉没有办理移交的噱头，明知该案房屋属天门洞公司所有，仍以虚假、无效的“房屋转让协议和收条”为借口，违法占有涉案房屋多年。4.卢仗已经就涉案房屋支付了333873元的对价房款，发票上所写的房款52353元，只是向税务机关申报税收的房款，并非支付的实际房款，上诉人取得房屋系善意取得。5.唐明辉与李倩签订的《房屋转让协议》不是合法有效的，李倩是非法占有涉案房屋，经过多次催告还不腾房。李倩提供的证据不能证明其支付了涉案房屋的房款，且不能办证是李倩自身的原因造成的。因此，李倩对案涉房屋没有足以排除执行的权益。李倩辩称：一、一审认定事实清楚。1.2003年形成的文件合同、收款收据等证据，卢仗对其真实性无异议，所有证据一致证明湖南株洲建筑陶瓷材料总厂是集资建房，挂名开发。本案天洞公司的权利义务就是挂其名而负责办证，其对职工集资的房屋只有形式上产权，无实际产权。2.合同、协议约定湖南株洲建筑陶瓷材料总厂直接与株洲县八建公司结算，天门洞公司和卢仗在上面签名盖章的，工程进度款都是湖南株洲建筑陶瓷材料总厂付给唐明辉，大量财务付款凭证予以证明。3.《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》约定湖南株洲建筑陶瓷材料总厂已经与株洲县八建公司已经形成包干结算关系，以后继续，天门洞公司退出。现在卢仗提出2004年4月18日之前不存在湖南株洲建筑陶瓷材料总厂与唐明辉直接结算，纯属滥用诉权。4.如果卢仗认为株洲县八建公司与天门洞公司已经结算，且不包括抵款55352元，卢仗作为项目经理和“购房人”双层身份，就应当拿出双方结算文件和财务往来账及财务凭证证明，否则依法应当承担不利后果。5.李倩与唐明辉《房屋转让协议》及付款问题一审已经说的很清楚。6.涉案房屋是职工集资建房，职工按进度付款，天门洞公司没有投资建房，就是挂名办证，无权处置职工集资建房。事后的说明属传来证据，证人证言证明力不及原始证据文件、合同、财务凭证等。7.2014年5月6日联合公告《通知》，总共36户，其中35户已经提《房屋认购协议》和收据，该公告就是针对涉案房屋的，一审中卢仗也这样说的，即材料厂和天门洞公司、卢仗认可该房屋已经出售。8.2014年办证时天门洞公司是凭职工与湖南株洲建筑陶瓷材料总厂签订的《房屋认购协议》和收据，网签商品房预(销)售合同，即挂名办证，形式与实质问题。足以证明非天门洞公司正常开发，无权处置房屋。天门洞公司无权要求株洲县八建公司、唐明辉腾房，也没有证据证明要求腾房，特别是2004年至2014年的10年期间。9.卢仗提到2013年李倩为办证提交报告，而随后又说2014才居住涉案房屋，相互矛盾。因为水电上户及变更户主，需要由证明材料才能办理，李倩无产权证故无法办理水电户主变更，所有一直用唐明辉名义缴费。反而证明户主办在唐明辉名下，是单位出具证明材料，即单位认可。10.卢仗说天门洞公司多次催株洲县八建公司或唐明辉腾房与事实不符，2018年8月24日卢仗答辩时说“破产人会议決定由天门洞公司处置涉案房屋”，天门洞公司此前无权催唐明辉腾房。11.2014年1月8日《关于申请支付办理李家冲2、3栋住宅楼36户两证报告》可以证实，天门洞公司是挂名办证，所产生的税费应由建材厂承担。二、一审判决说理清楚，条理清断。天门洞公司无权将涉案房屋卖给卢仗，卢仗是利用职务便利侵占李倩房屋产权。三、一审判決适用法律正确。房屋登记是引起物权发生变动的生效要件，而非引起物权发生变动的原因，涉案房屋依法应当判归李倩。兴业银行上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李倩的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由李倩承担。事实和理由：一、一审法院认定唐明辉对涉案房屋享有所有权并已经将房屋转让给李倩属于事实认定错误。唐明辉非案涉房屋的所有权人，其与李倩签订的《房屋转让协议》将案涉房屋转让出售给李倩系无权处分行为，且被上诉人李倩前后两次提交的《房屋转让协议》不同，存在虚假证据的可能；签订了协议之后，李倩也未能提供任何付款凭证以证明付款的真实性，也没有其他证据佐证，故李倩对案涉房屋没有所有权，其与唐明辉之间的争议，应由双方自行处理。李倩作为本案的案外人，没有房屋的所有权，也没有充足的证据证明其对涉案房屋有合法的所有权，不享有足以排除执行的权益。二、被上诉人对涉案不动产主张房产权利缺乏事实和法律依据。卢仗已经依法取得了涉案房屋额所有权，案外人提起执行异议之诉时，应该就其对执行标的享有充足的足以排除执行的民事权益承担举证责任。本案中，李倩主张其与唐明辉存在房屋买卖关系，但是唐明辉并非房屋的所有权人，李倩对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。三、一审法院适用法律错误。在本案中，唐明辉对房屋不享有所有权，唐明辉与李倩的《房屋转让协议》系无权处分，双方在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，而李倩也并非合法占有案涉房屋，未办理登记也是由唐明辉自身原因导致，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。四、一审判决违法公平正义原则，完全不顾社会诚信与稳定，严重侵害了上诉人的合法权利。兴业银行在办理房屋抵押登记时不存在争议，已经依法善意取得了涉案不动产的抵押权。一审判令房屋归李倩所有，兴业银行无法就该房屋优先受偿，严重侵害了兴业银行的权益。五、一审法院的判决判项中无故增加审理范围，属于滥用自由裁量权，损害了上诉人的合法权益。李倩只在执行异议民事诉讼状中请求卢仗将涉案房屋所有权变更登记至李倩名下，而并未要求兴业银行作为抵押权人应配合其办理上述商品房的过户手续。一审判决判令卢仗、兴业银行协助李倩将所有权变更至李倩名下，未考虑兴业银行取得的房屋抵押权具有的排他性物权，判决没有考虑物权法相关规定，属于滥用自由裁量权，损害了上诉人的合法权益。李倩辩称：一、一审判決认定事实清楚。1.唐明辉与其他职工相同，均由单位开具房款收据、做入财务凭证，水电开户由单位出具证明，水电表的户主是唐明辉表示单位认可将涉案房屋抵给唐明辉，且涉案房屋由唐明辉长期居住使用。2.湖南株洲建筑陶瓷材料总厂付株洲县八建公司工程款是付到都是唐明辉个人账上，足以证明唐明辉是该工程实际承包人。3.兴业银行所称暂时使用涉案房屋，是违背客观事实的，从2004年到现在直是李倩居住。4.唐明辉已经将房屋转让给李倩，李倩已经提供证据证明办证期间向天门洞公司举张权利。5.所有文件、合同、收款收据等一致证明涉案工程是挂名开发，职工集资建房，天门洞公司仅负责办证。天门洞公司无权对外销售，最后办证是根据湖南株洲建筑陶瓷材料总厂收据和协议，签订一个形式上的商品房预(销)售合同。二、一审适用法律正确。《物权法》规定物权登记生效，但并没有规定登记就是物权产生的原因且职工集资建房是属创设物权的行为，属法律另有规定。三、卢仗将涉案房屋产权证办在自己名下，属于恶意侵占，自己左手与右手签合同。上诉人故意回避案件焦点问题，兴业银行没有到现场评估，严重失职构成重大过错。四、一审判決兴业银行协助办理过户手续，属于随附义务，不属于増加审理范围、滥用自由裁判权。原审第三人天门洞公司对卢仗和兴业银行的上诉均述称无异议。原审第三人唐明辉未提交陈述意见。李倩向一审法院起诉请求：1.判令停止对湖南省株洲市石峰区房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2．判令确认案涉房屋归李倩所有；3．判令卢仗配合李倩办理案涉房屋的产权变更登记手续。一审法院认定事实：2003年5月，株洲陶瓷材料厂经厂务会议决定采取全额集资的方式委托天门洞公司对厂内李家冲生活区旧房进行改造，以商品房形式开发住宅楼，并内部销售给职工。2003年5月30日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订《商住楼开发承包合同书》，约定天门洞公司承包开发建设的李家冲二村商住楼项目的所有房屋由株洲陶瓷材料厂包销，天门洞公司负责全部施工管理，并办理计委批文、国土出让、规划许可、工程施工报建、代办房屋权证等手续及应向国家交纳的相关税费。2003年6月15日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订《李家冲商住楼开发承包合同书（补充协议）》就项目工程款付款方式作出具体补充约定。天门洞公司承包开发建设的李家冲二村商住楼项目由株洲县第八建筑工程公司进行建筑施工，唐明辉为该项目的现场建筑施工负责人。2003年12月3日，株洲陶瓷材料厂将案涉房屋出售给唐明辉抵扣工程款55352元。2004年4月18日，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司、株洲县第八建筑工程公司签订《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》，约定该项目工程款的结算与支付、后期的质量保修等责任，全由株洲陶瓷材料厂继续直接对株洲县第八建筑工程公司支付与实施，基于株洲陶瓷材料厂将工程款直接支付给株洲县第八建筑工程公司的事实，该工程的债权与债务由株洲陶瓷材料厂直接对株洲县第八建筑工程公司负责，天门洞公司同意将该工程的债权与债务转由株洲陶瓷材料厂实施，天门洞公司在此工程中不负任何责任。2004年11月19日，李倩与唐明辉签订《房屋转让协议》，约定李倩以总价款90000元向唐明辉购买案涉房屋，李倩于当日向唐明辉支付现金86000元，一个月后向唐明辉支付现金4000元，李倩已向唐明辉履行完毕支付购房价款的义务，并自此一直居住在案涉房屋，期间水电费、燃气费、燃气开户费也一直是李倩以唐明辉的名义缴纳。2004年至2014年期间，由于案涉房屋所属李家冲二村商住楼项目的土地使用权处于被查封冻结状态，案涉房屋的产权证无法办理。2014年5月6日，株洲陶瓷材料厂破产管理人与天门洞公司发布联合通知，通知李家冲二村2、3栋住宅楼住户中还没有网签房屋销售合同的务必于2014年5月20日前办理，逾期将不再办理“两证”事宜，由住户自己办理，株洲陶瓷材料厂破产管理人与天门洞公司仅协助提供相关资料。由于此时与唐明辉联系不上，李倩虽一直在案涉房屋居住但未能办理案涉房屋所有权证。2014年5月19日，卢仗与天门洞公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》，卢仗向天门洞公司购买案涉房屋，合同约定购房款为52353元。2014年7月10日，卢仗取得案涉房屋的房屋所有权证（权证号：株房权证株字第**）。2014年7月23日，卢仗取得案涉房屋的国有土地使用权证［权证号：株国用（2014）第××号］。2015年7月16日，案涉房屋被卢仗抵押登记，他项权证编号1000523676，抵押权人为兴业银行长沙分行，抵押人为卢仗。2018年1月18日，一审法院根据（2017）湘0102执2284号《执行裁定书》对案涉房屋进行了查封。李倩对一审上述查封提出案外人执行异议。2018年5月22日，一审法院作出（2018）湘0102执异13号《执行裁定书》，驳回李倩的异议请求。李倩不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院作出（2018）湘0102民初7149号《民事判决书》，判决驳回李倩的诉讼请求。李倩不服，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终2662号《民事裁定书》，裁定撤销一审法院（2018）湘0102民初7149号民事判决，发重审。另查明，卢仗系天门洞公司在案涉房屋建设项目的项目负责人。2008年6月27日，株洲市中级人民法院作出（2008）株中法民破字第7-7号民事裁定，宣告株洲陶瓷材料厂破产。2018年7月27日，株洲陶瓷材料厂破产管理人出具《关于李二村2栋、3栋住宅相关情况的说明》载明，2014年5月破产管理人召开会议研究遗留办证事宜，会议决定由天门洞公司全权负责办理“两证”事宜。一审法院认为：案件的争议焦点应为：一、被执行人卢仗是否享有案涉房屋的所有权；二、案外人李倩是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。关于被执行人卢仗是否享有案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，房屋登记是物权发生变动的生效要件，而非引起物权发生变动的原因，并不是说房屋登记行为导致了物权发生变动。房屋权属争议，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付，房屋交付、居住和使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。本案中，株洲陶瓷材料厂与天门洞公司签订的《商住楼开发承包合同书》和补充协议，以及株洲陶瓷材料厂与天门洞公司、株洲县第八建筑工程公司签订的《李家冲二村2、3栋住宅楼工程补充协议》约定，天门洞公司开发建设的株洲市石峰区李家冲二村商住楼项目房屋由株洲陶瓷材料厂负责销售，株洲县第八建筑工程公司负责建筑施工，天门洞公司负责办理计委批文、国土出让、规划许可、工程施工报建、代办房屋权证等手续及应向国家交纳的相关税费。天门洞公司与卢仗签订《株洲市商品房销售合同》，将案涉房屋出售给卢仗系无权处分行为，而卢仗作为天门洞公司在案涉房屋工程项目的项目负责人，对天门洞公司出售案涉房屋系无权处分、李倩长期居住在案涉房屋的事实并非不知情，且卢仗于2014年购入案涉房屋的单价为700元／平方米明显低于市场交易价，卢仗作为房屋买受人显然非善意，其对案涉房屋所有权不发生善意取得之法律效果，故卢仗对案涉房屋不享有所有权，其以案涉房屋设定的抵押不发生法律效力。关于李倩是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，株洲陶瓷材料厂以“以房抵债”的方式将案涉房屋出售给唐明辉抵扣工程款55352元，唐明辉与李倩于2004年11月19日签订《房屋转让协议》将案涉房屋转让给李倩，李倩已履行完毕支付购房价款的合同义务，并自此一直居住在案涉房屋。由于案涉房屋的土地使用权在2014年前一直处于被查封冻结状态及查封冻结解除后唐明辉不予配合等诸多原因导致案涉房屋所有权一直未能登记至李倩名下，李倩对此不存在过错。综上，李倩对案涉房屋依法享有足以排除执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得执行湖南省株洲市石峰区房屋（所有权证号：株房房权证株字第**）二、确认湖南省株洲市石峰区房屋（建筑面积74.79平方米）由李倩所有；三、在判决生效后三十日内，兴业银行股份有限公司长沙分行、卢仗协助李倩将湖南省株洲市石峰区房屋所有权变更登记至李倩名下。本院二审期间，卢仗向本院提交如下证据：证据一，关于李家冲二村2、3栋住宅相关情况的说明，拟证明第三人天门洞房公司是涉案房屋的开发商，唐明辉没有在株洲建筑陶瓷厂购买涉案房屋，唐明辉没有签订《房屋认购协议》，涉案房屋没有移交唐明辉居住，也不存在抵扣工程款，财物内部收据预购房款实际没有发生。天门洞公司与株洲县第八建筑工程公司和委托支付方株洲建筑陶瓷厂在2004年12月的结算款中没有唐明辉以房抵工程款记录事实。证据二，李家冲二村2、3栋住宅遗留问题清算（结算）说明、付款费用明细、株洲建筑陶瓷厂付款与天门洞公司出具收到株洲建陶厂代收房款156082元，拟证明卢仗在天门洞公司购买涉案房屋时已经支付了对价房款333873元，并不是税务申报时发票开具的52353元，是合法购买涉案房屋。证据三，株房权房权证株字第**《所有权证》、株国用（2013）第××号《土地使用权证》，拟证明天门洞公司已经合法拥有了涉案房屋产权，天门洞公司与2栋住户36户都依法网签了预销售合同并开具了发票，办理了房产、国土两证，其中包括卢仗。证据四，被上诉人李倩的婚姻历史数据，拟证明李倩是于2004年11月23日与易强平结婚，2012年3月23日与易强平离婚，证明2004年11月19日李倩与易强平不是夫妻关系，第一份房屋转让协议中甲方签字非唐明辉本人，无房屋买卖合意，系虚假证据。证据五，腾房催告函邮政快件存根，拟证明卢仗在2019年前多次上门催李倩腾房，2015年和银行评估人员上门评估也催告腾房，2019年2月以邮政快递函件形式，2020年3月23日110报警催李倩腾房。经本院组织质证，李倩对卢仗提交的证据发表如下质证意见：对证据一的证据三性都有异议，该证据属于证人证言，证人应该出庭作证，不出庭作证的，不能作为认定事实的依据，且证人彭某前后三次做出相互矛盾的证言，且与客观证据矛盾。对证据二中李家冲二村2、3栋住宅遗留问题清算（结算）说明的证据三性有异议，对付款费用明细的关联性有异议，对株洲建筑陶瓷厂付款与天门洞公司出具收到株洲建陶厂代收房款事实的证据三性都有异议。对证据三、四、五的关联性有异议。第三人天门洞公司对卢仗提交的证据没有异议。本院对卢仗的上述证据经审查认为：证据一，该证据系湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂破产管理人出具的说明，与湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂2003年12月3日向唐明辉出具的收款收据相矛盾，收款收据系唐明辉取得的付款凭证，应作为认定本案事实的依据，故该证据不符合证据的真实性，本院不予采信。证据二，该证据中的说明仅有数名自然人签名，证明人的身份无法核实，该说明未经湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂及天门洞公司的佐证，不符合证据的真实性和合法性，本院不予采信，该证据中付款费用明细系天门洞公司单方制作，本院不予采信，该证据中的收款收据上的付款人、付款金额、付款时间等均与卢仗的证明目的不符，故本院不予采信。证据三符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据四不符合证据的关联性，不能达到卢仗的证明目的。证据五系2019年2月15日卢仗向居住于涉案房屋的李倩发出催告腾空房屋，不能达到卢仗的其他证明目的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：李倩对涉案房屋是否享有所有权、其对涉案房屋的民事权益能否排除兴业银行的强制执行。一、涉案房屋产权的梳理。首先，依据湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂《关于二食堂、杉木塘危房改造方案》，及2003年5月22日向株洲市计委出具的《关于改建职工住宅楼的请示》、2003年5月28日向株洲市规划局出具的《进行社区改造同意拆除的承诺》、2003年6月28日向株洲市政府出具的《关于兴建职工住宅楼给予优惠政策的请示》等文件的内容可知，包含涉案房屋在内的数十套住宅系湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂为缓解职工住房困难，以对职工全额集资的方式建设的。2003年5月30日，湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂将前述房屋的开发承包给天门洞公司，双方签订《商住楼开发承包合同》，该合同第四部分第2条约定：所有开发的房屋甲方（即湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂）包销。另，2014年1月8日，天门洞公司在向湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂破产管理人出具的《关于申请××李××、××住宅楼36户两证费用的报告》中表示：“2003年以我公司名义，为本厂职工定向开发住宅楼李家冲二村商住楼2栋、3栋（共36户），实际上就是挂靠定向开发。”因此，根据前述文件的内容可以认定，涉案房屋系湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂进行单位集资合作建房所建造，按《商住楼开发承包合同》的约定，房屋的销售应由湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂负责。其次，天门洞公司为履行上述承包合同内容，将湖南省株洲市石峰区杉塘路395号李家冲二村商住楼2栋、3栋住宅的建设发包给株洲县第八建筑工程公司，卢仗和唐明辉分别是系天门洞公司和株洲县第八建筑工程公司在该工程中的项目负责人。湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂（甲方）、天门洞公司（乙方）和株洲县第八建筑工程公司（丙方）于2004年4月18日签订《李家冲二村商住楼2栋、3栋住宅楼工程补充协议》，三方在该协议第一条中约定“…甲方同意乙、丙双方就该工程工程款的结算与支付、后期的质量保修等责任，全由甲方继续直接对丙方支付与实施，乙方在此工程中不负任何责任”、第二条约定“基于甲方以前没按合同的要求，将该工程款直接支付给丙方的事实，丙方同意放弃就该工程债权与债务对乙方的追索，甲方同意该工程的债权与债务由甲方直接对丙方负责，乙方同意将该工程的债权与债务转由甲方实施，丙方同意甲、乙双方债权与债务的转移。”2003年12月3日，湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂向唐明辉出具购房款55352元的收款收据，涉案房屋的水电户名亦长期登记在唐明辉名下，依据相关证据，唐明辉以工程款抵扣涉案房屋房款的事实具有高度盖然性。二、涉案房屋权利人的认定。卢仗并无证据证明李倩与唐明辉之间签订的《房屋转让协议》和唐明辉出具的收条系无效的，虽李倩向唐明辉支付购房款的事实已无法核实，但李倩确长期占有、使用涉案房屋，2013年4月1日李倩还向天门洞公司出具其自唐明辉处购得涉案房屋及无法提供购房协议和购房款收据的《报告》，卢仗受领该报告时并未对其内容提出异议，说明其对涉案房屋系李倩占用、使用的事实是知情的。卢仗作为天门洞公司在涉案项目的负责人，二者之间有利害关系，卢仗与天门洞公司签订关于涉案房屋的《株洲市商品房（预）销售合同》约定房屋总价款为52353元，低于唐明辉近十年前抵扣的工程款数额，与常理不符。因此，天门洞公司虽系涉案房屋的登记权利人，但根据《商住楼开发承包合同》的约定，涉案房屋的销售权依约归湖南省株洲建筑陶瓷材料总厂享有，天门洞公司无权处分涉案房屋，卢仗对此亦知情，且卢仗提交的证据也不足以证明其为购得涉案房屋支付了合理对价，故卢仗不符合善意取得涉案房屋的法定条件。唐明辉以抵工程款的方式取得涉案房屋后又将其转让给李倩，李倩依约向唐明辉支付购房款，涉案房屋虽未曾登记于唐明辉名下，但基于唐明辉与李倩在订立房屋买卖关系时，涉案房屋确系唐明辉占有并使用，以及涉案房屋2004年竣工、2013年3月11日方取得不动产登记的事实，李倩有理由相信唐明辉对涉案房屋有处分权。此外，李倩对涉案房屋占有、使用多年，涉案房屋未办理产权证至李倩名下并非其自身原因。李倩要求卢仗配合办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予支持，李倩虽未要求兴业银行配合办理涉案房屋产权登记手续，但兴业银行作为登记的抵押权人亦有配合办理涉案房屋登记手续的附随义务，故一审法院判决卢仗、兴业银行配合李倩办理涉案房屋过户手续并无不当，本院予以维持。此外，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故李倩要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，一审直接判决涉案房屋归李倩所有不当，本院予以纠正。三、李倩的权益能否排除兴业银行强制执行的认定。兴业银行虽对涉案房屋享有抵押权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李倩与唐明辉的买卖合同签订在涉案房屋被查封前、李倩在涉案房屋被查封前已居住多年、李倩已依约向唐明辉支付房款、李倩未办理过户登记的不在其自身。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程优先受偿权等优先受偿权的强制执行。因此，根据现行法律、司法解释的规定，对于未来生活消费而购买商品房的买受人，在支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、非因自身原因导致未办理权属转移登记的买受人的情况下，可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，本案中，涉案房屋长期由李倩占有、使用，足以证实李倩购买涉案房屋的目的系为了自身的生活消费，其对涉案房屋的权利足以抵押权人对执行标的的强制执行。因此，兴业银行虽对涉案房屋抵押权，但李倩对涉案房屋的权利足以对抗兴业银行的强制执行，一审法院判决不予执行涉案房屋并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人兴业银行股份有限公司长沙分行和上诉人卢仗的上诉理由不成立，一审认定适用法律欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初1420号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初1420号民事判决第二项；三、驳回李倩的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4300元，由卢仗负担3800元，李倩负担500元；二审案件受理费4300元，由上诉人兴业银行股份有限公司长沙分行和上诉人卢仗各负担1900元，被上诉人李倩负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  易伟玲审 判 员  金新贵二〇二〇年十月二十日法官助理苏逢连代理书记员  柳华斌