中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5701号上诉人（原审原告）：刘洋，男，1975年4月23日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张勇，北京宣言律师事务所律师。被上诉人（原审被告兼张珣之委托诉讼代理人）：杨彬，男，1959年8月28日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：张珣（ZHANGXUN），女，1967年11月3日出生，加拿大籍。上诉人刘洋因与被上诉人杨彬、张珣所有权确认纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洋上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审，一审、二审诉讼费用及公告费由杨彬、张珣负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、1.案涉车库属于房屋的配套设施，系从物，车库的所有权应与房屋所有权一并转移，有物权法第一百一十五条的规定，开发商与杨彬、张珣签订的《商品房预售合同》以及补充协议中的明确约定为依据。案涉房屋为别墅，在开发建设时包含地上四层和地下一层。开发商在销售时，将地上四层和地下一层作为一个整体销售，地下**包含车库，且车库不单独支付费用。车库内有房屋的入户门，从车库直接可以进入房屋。房屋里的电力、燃气、水等设备的总阀门及管道都在车库内。案涉房屋配套的车库系开发商无偿赠与的，虽然具有独立产权，但车库无论是从房屋设计开发、销售还是使用功能上，都是房屋不可或缺的配套设施。刘洋通过司法拍卖竞买的方式取得房屋所有权，案涉房屋的相关权利义务应由刘洋享有和承担。2.杨彬、张珣承诺在案涉房屋转让时车库随房屋一并转让，不得单独转让。开发商与杨彬、张珣签订的《商品房预售合同》及补充协议中约定：“买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分。在该商品房进行转让时，在合法情形下，该车库随同该商品房一并转让；在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让。”《临时管理规约》中约定业主的义务亦如此。同时，开发商与杨彬、张珣单独签订的《车库赠与协议》、开发商提供的《承诺函》亦明确约定商品房与车库一并转让。案涉房屋被司法拍卖，是杨彬、张珣主动放弃自行处分的权利，杨彬、张珣与开发商、物业所签合同的权利义务应自动让渡给刘洋。二、虽然案涉车库有独立的产权证，但不具有独立价值。杨彬、张珣并未针对车库单独支付对价进行购买，系无偿受赠取得，有城市房地产管理法第三十二条的规定为依据。三、杨彬、张珣不再是业主，不应继续享有车库的所有权。依据物权法第七十四条的规定，如果允许杨彬、张珣继续所有和使用车库，必然导致刘洋的合理停车利益受损。杨彬、张珣辩称，同意一审判决，不同意刘洋的上诉意见。刘洋向一审法院起诉请求：1．确认北京市顺义区×花园×区×栋×号-1层车库产权归刘洋所有；2．判令杨彬、张珣协助刘洋办理车库所有权变更登记手续，将车库登记至刘洋名下；3．判令杨彬、张珣腾退车库；4．本案诉讼费用由杨彬、张珣承担。一审法院认定事实：北京市顺义区×花园×区×栋-1至4层×号房产原登记在杨彬、张珣名下，该房屋总层数为4（-1），建筑面积为272.38平方米，不动产证号为X京房权证顺字第XXXX号。杨彬、张珣购买该房屋时，开发商另附赠一个地下车库，该车库具有独立的产权登记证书，亦登记在杨彬、张珣名下，总层数为0（-1），建筑面积为98.96平方米，不动产登记证号为X京房权证顺字第XXXX号和XX号。从物理结构看，房屋为地上四层、地下**，而地下车库又比房屋的地下**低半层。房屋的电表、水设施阀门等位于车库内。2018年6月，一审法院发布司法拍卖公告，拍卖标的为：“北京市顺义区×花园×区×栋-1至4层×号房产，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，总层数为4（-1）层，房产证号X京房权证顺字第XXXX号，记载建筑面积为272.38元”。拍卖前，一审法院委托评估机构对房屋进行了评估，估价对象为北京市顺义区×花园×区×栋-1至4层×号房，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权，建筑面积为272.38平方米，房产证号为X京房权证顺字第XXXX号，所在楼层-1-4，房屋总层数为4（-1），评估价格为人民币1416.16万元。刘洋参与本次竞拍，并于2018年7月24日以人民币1000万元的价格将上述房屋竞拍成功，一审法院对此出具司法拍卖成交确认书，并作出（2018）京0113执恢631号执行裁定书，刘洋据此办理了房屋的产权登记并接收了房屋，该房屋于2018年9月17日登记在刘洋名下。涉诉车库并未一并转让给刘洋。刘洋得知本次拍卖不含车库，而房屋的电力、燃气、水等设备总阀门及管道在车库内无法使用，以收房时发现房屋实际情况与法院公告不符为由，向一审法院提出了执行异议，要求撤销拍卖。一审法院认为刘洋既认可看过《拍卖公告》及《拍卖须知》仍参加竞买，即视为接受《拍卖公告》及《拍卖须知》所载内容，其没有到现场看房，可视为其主动放弃看房权利并接受房屋现状，刘洋以房屋实际情况与拍卖公告不符为由要求撤销拍卖依据不足，于法无据，故驳回了刘洋的异议申请。刘洋后提起本案诉讼，以所述理由要求确认涉诉车库归其所有。杨彬持答辩意见不同意刘洋的诉求。杨彬购买涉诉房屋的《商品房预售合同补充协议》的第二十七条约定：买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分，在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法情形下，该商品房一并转让。一审庭审中，杨彬表示在经过其允许的情况下，同意刘洋到车库充水、充电。另表示就车库不可能无偿赠与刘洋，但同意按照市场价值有偿转让给刘洋。一审法院认定的上述事实，有庭审笔录、拍卖公告、司法拍卖成交确认书、执行裁定、杨彬名下原房产证、车库产权登记证、现场照片等在案佐证。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案张珣经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据评估报告、《拍卖公告》、司法拍卖成交确认书及执行裁定书等证据可以看出，一审法院执行部门对杨彬、张珣名下的房屋进行了价值评估并作为拍卖标的进行拍卖，刘洋以人民币1000万元竞拍获得产权的仅是房屋。涉诉车库有独立的产权登记证书，不在司法拍卖范围之内，刘洋不能基于房屋的司法拍卖取得车库的所有权。现刘洋要求确认车库归其所有并要求杨彬、张珣转移过户并腾退交付车库的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回刘洋全部诉讼请求。一审案件受理费1050元，由刘洋负担（已交纳）。公告费4200元，由刘洋负担（已预交）。本院二审期间，杨彬、张珣没有提交新证据，刘洋围绕上诉请求依法提交以下新的证据：1.物业催款通知书，用以证明物业把案涉房屋和车库作为一个整体；2.网上检索的裁定书和判决书各一份，用以证明类似情形的裁判思路。本院组织当事人进行了质证，杨彬、张珣对证据1、证据2的证明目的均不认可，对证据1的真实性认可。本院补充认定：《〈商品房预售合同〉补充协议》第二十七条关于车库，约定：“在买受人遵守、履行预售合同及本补充协议并足额支付该商品房总房价款的前提下，出卖人将该车库赠与买受人，买受人需于签订预售合同当日，与出卖人签订出卖人拟定之《车库赠与协议》。”第二十八条特别约定，买受人明白、同意并承诺如下事项第4项中约定：“买受人承诺，在其将该商品房、该车库进行转让时，应要求并促使该商品房受让人出具承诺遵守本条款之承诺函，该承诺函还需载明，如该商品房受让人再次转让该商品房、该车库，其新的受让人仍需出具本条所述之承诺函，以遵守本条之承诺，否则，纵使买受人已对该商品房、该车库进行处置，对商品房以后任何一位受让人不遵守或违反上述承诺的行为，买受人仍应与该商品房的受让人承担连带责任。”《车库赠与协议》第三条约定：“赠与人在向受赠人交付其购买的该商品房时，将该车库一并交付给受赠人。受赠人在接收该商品房时，应一并接收该车库。”第十一条特别约定：“受赠人在对外转让所购买的该商品房时，应将受赠车库一并转让，并应告知赠与人及物业服务企业。在受赠人对外转让该车库时，应一并转让该商品房，并应告知赠与人及物业服务企业，受赠人不得分割转让该车库。”本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条第一项规定：“有下列情形之一，人民法院可以认定为涉外民事案件：当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，张珣为外国人，故本案为涉外案件。案涉地下车库位于我国境内，故本案应当适用中华人民共和国法律。本案上诉争议焦点为刘洋能否基于拍卖取得对诉争车库的所有权。一审法院司法拍卖北京市顺义区×花园×区×栋-1至4层×号房产，刘洋竞拍成功。《拍卖公告》、司法拍卖成交确认书上列明了房屋房号、总层数及房产证号，该房产证号并非诉争车库所对应的房产证号。拍卖公告明确特别提醒竞买人，请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。刘洋没有现场看房，应责任自负。此外，评估报告写明进入不了室内，所附照片均为房屋外观，亦没有地下车库的描述。因此，拍卖公告中的房号系房屋和地下室，不含地下车库，刘洋支付的1000万元拍卖价款对应的房产亦不包括地下车库。涉诉车库有独立的产权登记证书，不在司法拍卖范围之内，故刘洋不能基于房屋的司法拍卖取得车库的所有权。据此，刘洋要求确认车库归其所有并要求杨彬、张珣转移过户并腾退交付车库的诉讼请求，不予支持。开发商与杨彬、张珣签订的《商品房预售合同》以及补充协议、《车库赠与协议》、《承诺函》均约定商品房与车库一并转让，杨彬、张珣承诺在案涉房屋转让时车库随房屋一并转让，不得单独转让，案涉小区的《临时管理规约》亦将地下车库与房屋归为一体，均不能对抗《拍卖公告》、司法拍卖成交确认书，刘洋以此为由主张地下车库的所有权，不予采信。对于刘洋关于法律适用的上诉主张，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条是关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属的规定，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。本案中，刘洋就诉争地下车库并未签订合同。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定是任意性规范。刘洋以上述法律规定为依据主张诉争地下车库的所有权，均不成立，不予采信。综上所述，刘洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由刘洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  周艳雯二〇二〇年十月二十九日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园