福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1460号 上诉人(原审原告)：尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇建设西街**（建设大楼**）。统一社会信用代码：913504267380115587。 法定代表人：邱晓东，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨为念，福建为念律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，，住所地江苏省太仓经济开发区广州东路**统一社会信用代码:91320585051834400x。 法定代表人：白彩平，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：福建建华房地产开发有限公司，住所，住所地福建省尤溪县城关镇水东锦鸿佳园**楼**社会信用代码：91350426587512987F。 法定代表人：池毓州，该公司执行董事。 上诉人尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司（以下简称瑞锦城投公司）因与被上诉人拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司（以下简称拉夏贝尔公司）、原审被告福建建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2019）闽0426民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞锦城投公司的委托诉讼代理人杨为念到庭参加诉讼，被上诉人拉夏贝尔公司、原审被告建华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 瑞锦城投公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，维持第三项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审以其与拉夏贝尔公司自行协商解除租赁合同为由，确认租赁合同于2019年5月24日解除是错误的。本案系瑞锦城投公司通知解除，不是协议解除，合同自通知到达时解除，即自2019年5月14日到达时解除，而非拉夏贝尔公司发函同意解除的时间。双方签订的《租赁合同》第10.3条款约定了甲方有权选择提前终止合同，没收乙方履约保证金，乙方承担合同约定的违约责任并赔偿甲方损失的具体情形。本案解除合同的条件已经成就，瑞锦城投公司作为解除权人有权依据合同的约定通知解除合同。拉夏贝尔公司逾期支付租金连续达一个月以上，经催告仍拒不支付，该公司拖欠租金从2018年11月至2019年4月，瑞锦城投公司送达了《催缴通知书》。拉夏贝尔公司非但没有交纳，反而于2019年4月25日清空货物并停业，其未经同意擅自撤店停业，依据租赁合同第10.3.8条款，瑞锦城投公司有权解除合同。从合同法第九十四条规定看，瑞锦城投公司解除合同符合规定。合同约定租期六年，拉夏贝尔公司于2019年4月25日清空货物并停业，视为其以自己行为表明不履行主要债务。瑞锦城投公司曾发函征询其是否继续履行租赁合同，未获回复；向其送达催缴通知书，其仍未缴纳租金。瑞锦城投公司有权单方解除合同，拉夏贝尔公司于2019年5月24日同意解除，不影响瑞锦城投公司通知解除合同的效力。故租赁合同于2019年5月14日解除。二、原审法院未支持关于拉夏贝尔公司应支付自2019年5月24日起至2019年6月21日止的租金8,652.15元及按月利率20‰计算的滞纳金的诉请，是错误的。一审法院错误认定合同解除日，计算租金终点时间错误，应计至实际返还店面之日止即2019年6月21日。原审只计算至2019年5月24日止是错误的。因此，原审法院以60,565.05元租金计算滞纳金也错误，应按69,217.2元计算滞纳金。三、原审法院对拉夏贝尔公司应支付三个月租金25,986.45元作为商铺闲置损失补偿的诉讼请求不予支持，是错误的。如前所述，双方未达成协商解除，而是瑞锦城投公司通知解除。一审判决相互矛盾，一方面，原审判决租赁保证金归瑞锦城投公司所有，依据合同第4.2.2条款，说明原审认定拉夏贝尔公司“无故提前终止合同”，若按协商解除合同，则相互矛盾。另一方面，原审不支持三个月租金作为店铺闲置损失补偿的请求，说明拉夏贝尔公司提前张立合同具有正当理由。本案中，拉夏贝尔公司提前解除合同，不符合合同约定和法律规定，属“无故提前终止合同”。其提前解除合同，不符合租赁合同第10.4条约定的任一情形，也不符合合同法第九十四条规定，双方未协商解除，不符合第九十三条规定，其抗辩称“因瑞锦城投公司不合法无理的要求导致补充协议无法签署，无法履行原合同、缴纳租金”的理由不能成立，即使达不成补充协议，也不影响租赁合同的效力，不妨碍继续履行，也不存在所谓“租金结算困难”的事实。退一万步来说，即使支付困难，也可以采取提存办法，通知瑞锦城投公司领取。其由于经营困难，生意不景气，将门店撤销，瑞锦城投公司不得不行使解除权。因此，拉夏贝尔公司无故提前终止合同，应赔偿三个月店铺闲置损失。 拉夏贝尔公司庭后提交书面答辩意见称，一、瑞锦城投公司作为新产权方违约在先，一审认定2019年5月24日作为合同解除日公平合理。瑞锦城投公司从未提供任何产权证明、转让协议、新的结算信息等，亦未收到其房产转让通知，客观上阻碍了合同履行。而且要求拉夏贝尔公司重新签署合同，重复缴纳保证金，在约四个月时间内未主张租金。原保证金足够支付数月房租。二、一审未支持25,956.45元店铺闲置损失补偿的诉讼请求是正确的，并非拉夏贝尔公司提前解除合同，不能适用合同第10.5条关于无故提前终止合同的约定。本案不存在无故提前终止的情况，案涉店铺为盈利店铺。三、合同解除之时，拉夏贝尔公司并未占用房屋，由瑞锦城投公司实际控制房屋，其辩称2019年6月21日才收回店铺没有事实和证据支持，相反早已对外招租出租。 建华公司未提交答辩意见。 瑞锦城投公司向一审法院起诉请求：1.确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系已解除；2.要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金69,217.2元（其中：2018年11月的租金7,596.72元、2018年12月的租金11,849.58元、2019年1月12,296.43元、2019年2月11,092.77元、2019年3月5,395.86元、2019年4月3,681.54元、2019年5月8,652.15元、2019年6月8,652.15元）及滞纳金（以拖欠的租金69,217.2元为基数，从2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰标准计算）；3.拉夏贝尔公司依据《租赁合同》向建华公司交纳的履约保证金50,000元，由建华公司向瑞锦城投公司支付；若有不足部分，应由拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司补足。4.要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付三个月的租金即25,956.45元作为瑞锦城投公司商铺的闲置损失补偿；5.要求拉夏贝尔公司、建华公司承担本案的案件受理费。 一审法院认定事实：2014年11月13日，拉夏贝尔公司与建华公司签订《租赁合同》（合同编号为ＤＦＳＹ-ＨＴ-2014-036）一份，约定：建华公司将位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）3号楼一层1038-1044、1048-1052之房产（以下简称租赁物）出租给拉夏贝尔公司；该租赁物套内建筑面积为460.09平方米；约定租赁期为6年，自东方商业广场统一开业之日起开始计算租赁期；租金及支付方式约定：乙方按商店的营业额的百分比抽成向甲方支付租金，具体比例为，甲方同意给予乙方自乙方租赁物计租日起2个月经营免租期，免租期内不计租金。第一年至第三年：营业额的8%抽成，第四年至第六年：营业额的9%抽成，租金缴付方式：乙方按月向甲方支付租金，乙方在每月5日或之前提供上个月份的营业额报表，双方核对无误后，乙方在每月的第10日或之前将上个月提成部分的租金直接汇入甲方账户。本合同签订后，乙方应按约足额向甲方或物业管理公司缴纳上述租金及费用。乙方若未按约足额缴清上述款项，每逾期一天，收款方有权向乙方按应缴而未缴款项每日1‰的标准收取滞纳金；若乙方超过30天未足额缴清上述款项，甲方有权单方解除本合同，并且乙方已支付的租金款项视为乙方的违约金不予返还。非乙方原因造成的除外。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金50000元。（10.1、10.5内容）等。合同签订后，建华公司将租赁物交付给拉夏贝尔公司经营使用。拉夏贝尔公司于2014年12月10日向建华公司缴纳租赁保证金50000元。东方商业广场统一开业日为2015年3月18日。2016年12月19日，建华公司与瑞锦城投公司签订《协议书》，载明瑞锦城投公司暂收购建华公司位于东方商业广场三号楼1-4层建筑面积为15505.29ｍ2的商业用房；因东方商业广场三号楼1-4层的商业用房建华公司已经向外出租，瑞锦城投公司购买后，该房产所产生的租金按原租赁协议约定的租金、缴纳时间等执行，由瑞锦城投公司委托建华公司代收后一并转至瑞锦城投公司账户，其租金从2017年1月1日起计算；瑞锦城投公司同意商业管理费由租户直接支付给商业管理公司，物业费由租户直接支付给物业管理公司等内容。2017年1月5日，瑞锦城投公司取得租赁物的不动产权利证书。2018年11月1日，建华公司将租赁物移交给瑞锦城投公司。瑞锦城投公司于2018年12月4日通知拉夏贝尔公司在收到本通知后必须在2018年12月7日下午下班之前带上原合同及近期缴纳的租金凭证和有关证件前往瑞锦城投公司办理相关补充协议，因双方对补充协议的内容协商未能达成一致未予确认。2019年4月25日，拉夏贝尔公司清空店中的货物停业。2019年4月26日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于是否继续履行租赁合同的征询函》，要求拉夏贝尔公司在2019年5月6日前给予回复是否继续履行租赁合同，同时要求拉夏贝尔公司按合同约定缴清所欠的全部租金及相关费用。拉夏贝尔公司未予回复。2019年5月14日，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，通知书主要内容：“一、解除拉夏贝尔公司于2014年11月13日和建华公司签订的租赁合同，收回拉夏贝尔公司承租的位于福建尤溪县的店面；二、请拉夏贝尔公司在收到本通知书之日起十个工作日内向瑞锦城投公司结清拖欠的从2018年11月1日起至返还店面之日止的租金及违约金……”。拉夏贝尔公司收到《关于解除合同的通知书》后，于2019年5月24日向瑞锦城投公司发出《公函》，同意解除商铺的租赁合同。瑞锦城投公司于2019年6月11日复函拉夏贝尔公司，要求拉夏贝尔公司在2019年6月21日前与瑞锦城投公司办理解除租赁合同后的返还商铺、结算租金等手续，同时要求拉夏贝尔公司向瑞锦城投公司支付3个月租金作为闲置损失补偿。2019年6月21日，瑞锦城投公司将拉夏贝尔公司经营的租赁物收回。 一审另查明，拉夏贝尔公司尚欠瑞锦城投公司2018年11月租金7,596.72元、2018年12月租金11,849.58元、2019年1月租金12,296.43元、2019年2月租金11,092.77元、2019年3月租金5,395.86元，2019年4月租金3,681.54元。 一审法院认为，建华公司与拉夏贝尔公司签订的《租赁合同》没有违反国家法律法规规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案，建华公司在租赁期间转让案涉租赁物给瑞锦城投公司，不影响该《租赁合同》的效力，瑞锦城投公司于2017年1月5日取得案涉租赁物所有权，原出租人建华公司的权利义务则由租赁物的新所有权人瑞锦城投公司承继。关于瑞锦城投公司诉请确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系已解除的问题。瑞锦城投公司于2019年5月14日向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，拉夏贝尔公司收到通知书后，于2019年5月24日向瑞锦城投公司发出《公函》，同意解除商铺的租赁合同。一审法院确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系于2019年5月24日解除。关于瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金及滞纳金的问题。在《租赁合同》未解除的情形下，拉夏贝尔公司应依照合同履行支付租金等义务。根据瑞锦城投公司与建华公司签订《协议书》约定：瑞锦城投公司于2017年1月1日起收取案涉租赁物的租金。拉夏贝尔公司应根据《租赁合同》约定，有义务向瑞锦城投公司支付租金。根据《租赁合同》约定，因2019年5月拉夏贝尔公司没有营业额，瑞锦城投公司主张2019年5月的租金按2018年11月至2019年4月的营业额平均值作为租金计算的依据为8,652.15元，理由充分，予以采纳。一审法院确认瑞锦城投公司有权向拉夏贝尔公司主张的租金为：2018年11月租金为7,596.72元、12月租金为11,849.58元、2019年1月租金为12,296.43元、2月租金为11,092.77元、3月租金为5,395.86元，4月租金为3,681.54元，5月租金为8,652.15元，共计60,565.05元。由于《租赁合同》已于2019年5月24日解除，瑞锦城投公司主张2019年6月的租金8,652.15元，不予支持。故对瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付自2018年11月1日起至2019年6月21日止的租金69,217.2元的诉讼请求，超出一审法院认定的部分，不予支持。对瑞锦城投公司主张拉夏贝尔公司支付尚欠租金自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰计算的滞纳金，符合双方约定，拉夏贝尔公司应支付瑞锦城投公司尚欠租金60,565.05自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰计算的滞纳金。关于瑞锦城投公司主张建华公司向其支付租赁保证金50,000元的问题。拉夏贝尔公司已向建华公司缴纳租赁保证金50,000元。瑞锦城投公司于2017年1月5日代替建华公司取得出租人的地位，建华公司应将租赁保证金50,000元支付给瑞锦城投公司，故对瑞锦城投公司要求建华公司向其支付租赁保证金50,000元的诉讼请求，予以支持。关于瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付三个月租金作为商铺的闲置损失补偿的问题。本案中，瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司自行协商解除租赁合同关系，瑞锦城投公司主张拉夏贝尔公司无故提前终止租赁合同，没有事实依据，对瑞锦城投公司要求拉夏贝尔公司支付三个月租金25,956.45元作为商铺闲置损失补偿的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认瑞锦城投公司与拉夏贝尔公司的租赁合同关系于2019年5月24日解除；二、拉夏贝尔公司应于判决生效之日起十日内向瑞锦城投公司支付租金60,565.05元，以及该款自2019年6月21日起至实际付款之日止按月利率20‰标准计算的滞纳金;三、建华公司应于判决生效之日起十日内向瑞锦城投公司支付租赁保证金50,000元；四、驳回瑞锦城投公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3,203元，减半收取1,601.5元，由拉夏贝尔公司负担668元，由建华公司负担551.5元，由瑞锦城投公司负担382元。 二审中，瑞锦城投公司提交送达回证及快递单一份，拟证明其于2019年5月14日寄出解除合同通知书。本院认为，该快递单寄件人签名时间为“5月16日”，且快递单未载明收件时间，本院予以确认。 对一审查明的事实，瑞锦城投公司无异议,本院予以确认。 本院认为，建华公司将案涉店铺于租赁期间转让给瑞锦城投公司，不影响承租人拉夏贝尔公司继续履行《租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，拉夏贝尔公司自2018年11月起欠交租金，瑞锦城投公司亦向拉夏贝尔公司发出《催缴通知书》，拉夏贝尔公司仍未交纳，且案涉门店在租赁期间清货停业。瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出《关于解除合同的通知书》，符合《租赁合同》第10.3条关于乙方（承租方）“逾期支付租金或应由乙方承担的费用连续达1个月以上”“未经甲方（出租方）书面同意，乙方所承租的该物业叁日未营业者”，甲方有权选择提交终止合同的约定。因此，瑞锦城投公司向拉夏贝尔公司发出解除合同通知，符合法律规定和合同约定，解除合同通知自送达之日起生效。该合同解除为约定解除，并非协议解除。瑞锦城投公司主张解除合同通知时间应为2019年5月14日，经查，“2019年5月14日”系解除合同通知书的落款时间，有别于寄出或送达时间，且快递单所载明的寄件时间为“5月16日”，瑞锦城投公司亦未举证证明拉夏贝尔公司收到解除合同通知书的具体时间。故一审确定2019年5月24日拉夏贝尔公司同意解除之日为《租赁合同》解除时间，并无不妥。况且，一审认定拉夏贝尔公司欠付租金合计60,565.05元，其中包含2019年5月的租金，瑞锦城投公司的租金收益未受影响。租赁合同解除后，不发生拉夏贝尔公司支付租金的合同义务，拉夏贝尔公司应及时返还租赁物。瑞锦城投公司于2019年6月21日收回店铺，拉夏贝尔公司逾期腾房发生的占有使用费，瑞锦城投公司可另行主张。瑞锦城投公司主张该期间租金8,652.15元，租金标准亦缺乏依据，本院不予支持。关于三个月店铺闲置损失问题，《租赁合同》第10.5条约定，如乙方（承租方）无故提前终止合同的，则由甲方（出租方）没收合同项下履约保证金，并向甲方支付当期三个月租金作为闲置损失补偿，不足弥补损失的，甲方有权要求乙方另行予以赔偿。房屋闲置损失系合同承租方违约导致房屋租赁合同解除，无论继续经营或者另出租他人均需一定的准备期限，从而造成出租方的利益损失。依据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金明显低于或高于造成的损失的，当事人可以请求予以增加或适当减少。由于履约保证金与补偿性损失赔偿金均以补偿性为基本功能，在损失足以填补情况下，房屋闲置损失与保证金不应同时主张。瑞锦城投公司主张三个月闲置损失（当月租金8,652.15元计），案涉租赁保证金50,000元足以弥补损失。对瑞锦城投公司关于三个月闲置损失补偿的主张，本院不予支持。 综上所述，瑞锦城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。拉夏贝尔公司、建华公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,179.3元，由尤溪县瑞锦城市建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 春 审判员 朱文绣 审判员 彭贵良 二〇二〇年十月十三日 书记员 李 琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。