广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20643号上诉人（原审被告）：蔡利泉，男，1968年11月18日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：王瑾，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓慧，广东南国德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：骆荣滔，男，1988年10月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人蔡利泉因与被上诉人骆荣滔租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1345号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员余盾独任审理，现已审理终结。上诉人蔡利泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回骆荣滔的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费由骆荣滔承担。事实和理由：（一）蔡利泉与骆荣滔签订的《厂房租赁合同》，已于2019年12月31日解除。2019年12月31日双方当事人通过微信沟通，内容如下“骆荣滔：厂房那里你确定不租了吗？到现在我还没收到租金。蔡利泉：你看有人要转租吧，价格可以谈。骆荣滔：你不交租金你已经没有资格转租了”。从骆荣滔“你确定不租了吗”字眼可见，当日骆荣滔已经与蔡利泉协商终止租赁关系，从“你已经没资格转租”的字眼可见骆荣滔已经确认与蔡利泉终止租赁关系。根据《厂房租赁合同》第六条第五款约定，蔡利泉可将广东从××经济开发区××技术产业××号一楼南面以及从化经济技术开发区x幢二到三层（以下简称涉案厂房）转租，但此时骆荣滔称蔡利泉“已经没有资格转租了”，在双方协商终止合同的情境下，不可能理解为双方协商对合同条款的变更。换言之，是因为骆荣滔确认解除租赁合同，双方的租赁合同关系终止了，蔡利泉才随之失去了转租的合同权利，至此《厂房租赁合同》正式解除。（二）蔡利泉已向骆荣滔支付租金167000元，实际尚欠骆荣滔租金18157元。《厂房租赁合同》的实际履行时间为2019年6月26日至2019年12月31日，其中2019年6月26日至2019年9月30日为免租期，承租期内应缴纳租金的期间为2019年10月1日至2019年12月31日，应付租金为185157元。蔡利泉于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日分别向骆荣滔支付了47000元、40000元、30000元，另由骆志锋代交50000元租金给骆荣滔，以上共计167000元。蔡利泉实际欠租金为18157元。（三）蔡利泉向骆荣滔支付滞纳金的基数应为实际尚欠租金18157元。骆荣滔自愿从起诉之日起计收滞纳金，是对其权利的处分，蔡利泉对此认可。因此，蔡利泉同意以18157元为基数，从2020年3月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止给骆荣滔。（四）骆荣滔无权没收押金123438元。《厂房租赁合同》第四条第二款约定“20日前不交当月租金视为违约，押金不予退回”。事实上蔡利泉于合同履行期间的每月20日前都有将租金付给骆荣滔，虽然没有足额，但也不存在不交租金的情形，骆荣滔主张没收押金没有合同依据。蔡利泉在履行支付租金义务时虽有瑕疵，但主观上并不存在恶意欠租的情形，同时，蔡利泉已支付租金为167000元，实际尚欠租金为18157元，与此相适应的违约责任应该是相应的违约金。倘若仅因蔡利泉欠18157元的租金就判决支持骆荣滔没收的押金123438元，是加重了蔡利泉的责任，有违公平原则。因此，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院维护蔡利泉的合法权益。被上诉人骆荣滔二审辩称，不同意蔡利泉的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：蔡利泉的上诉的事实与理由在一审判决中均已查实并陈述了相应的法律观点，同意一审判决，请求予以维持，驳回蔡利泉的上诉。骆荣滔于2020年3月18日向一审法院起诉请求：1.蔡利泉支付拖欠租金129876元，并自起诉日起，以129876元为本金，按每月2%为标准计收滞纳金至付清为止；2.骆荣滔没收蔡利泉押金123438元；3.蔡利泉支付自2019年7月至2020年1月租赁厂房所产生的电费3367.79元，水费1775.2元，合计5142.99元；4.租赁厂房内蔡利泉剩余的全部设施归骆荣滔所有；5.案件诉讼费用由蔡利泉承担。一审庭审中，骆荣滔另增加一项诉讼请求为：确认骆荣滔与蔡利泉签订的厂房租赁合同于2020年1月20日解除。庭后，骆荣滔向一审法院申请撤回上述第3项诉讼请求，即：蔡利泉支付自2019年7月至2020年1月租赁厂房所产生的电费3367.79元，水费1775.2元，合计5142.99元。一审法院认定事实：2019年6月26日，骆荣滔（出租方）与蔡利泉（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定出租方将位于广东从××经济开发区××技术产业××号（不动产权证记载权利证号x号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权属人钟楚明，用途为厂房）一楼南面以及从化经济技术开发区x幢（房地产权证记载权利证号x号，房地产权属人梁翠英，规划用途为工业厂房）二到三层按现状有偿出租给承租方使用，租用期限从2019年6月26日至2030年6月14日止，自签订合同起，从2019年6月26日至2019年9月30日为装修免租期，其中：2019年6月26日至2022年6月14日止月租金61719元。该合同第四条租赁费用的缴纳办法约定：正式合同签订当天，承租方需支付123438元押金给出租方，合同期满后承租方缴清因租用厂房必需交纳的一切费用将厂房完好交回出租方后，3天内出租方将押金一次退还回承租方，所退押金不计利息；每月15日前缴交当月租金，承租方同意出租方用三联收据收取租金，如承租方逾期未交纳租金的，则每逾期一日，承租方须向出租方支付押金的1%作为滞纳金，20日前不交当月租金的视作承租方违约，出租方有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由承租方负责；租赁期间厂房产生的水电费用，均由承租方承担，按供电局、供水局的价格收取。第五条违约责任约定：在合同期限内，如果出租方提前终止合同，属出租方违约，出租方同意将123438元押金三倍退还给承租方，并赔偿承租方投资的一切经济损失（经合法机构评估认定），如政府部门拆迁、征收，所有装修赔偿款及搬迁费归承租方所有；如果承租方提前终止合同，属承租方违约，出租方不退还押金并可追讨承租方赔偿相当于三个月的租金作为承租方违约的经济责任，在租赁过程里承租方所发生的一切债权债务概由承租方负责，与出租方无关；在合同期限内，如果因承租方改变土地使用用途而引发的一切经济损失和经济及法律等责任一概由承租方负责，与出租方和房屋业主无关。（出租方需协助承租方处理）。第六条有关事项作如下说明约定：承租方负责厂房内外的消防、环保的报批报建及相关施工等，出租方应保证物业权属真实合法，没有与其他相邻的地界或产权纠纷，如在承租方装修施工或使用期间出现相邻地界或产权纠纷的，由出租方负责处理；承租方在租赁期间，在不危及建筑物的主体安全，经出租方同意的前提下，承租方有权自行设计装修（外立面装修要经相关主管部门同意），租赁期内租赁物业和设施损坏的维护、维修均由承租方负责并承担相关费用，如因承租方管理或维修维护不到位，造成损害他人的情况，责任由承租方承担。租赁期满后固定及入墙入地设施不得搬走，可移动设施承租方自行搬走；合同期满，如果承租方需续租，要提前三个月与出租方协商，在同等条件下，承租方有优先租用权，出租方有权在租赁期内带租约自由出售该物业，但同意提前一个月通知承租方，承租方在同等条件下，有优先购买的权利，但应该在收到通知后五日内书面回复是否购买，逾期视为放弃购买。签订合同后，骆荣滔将涉案厂房交予蔡利泉使用。2019年7月1日，骆荣滔向蔡利泉出具收据，确认收到蔡利泉支付的押金123438元。双方均认可2019年6月26日至2019年9月30日系装修免租期，蔡利泉无需缴纳租金。蔡利泉分别于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日向骆荣滔支付租金47000元、40000元、30000元，即共计117000元，骆荣滔对此分别出具收据予以确认。2020年1月18日，骆荣滔向蔡利泉发出《解除厂房租赁合同通知书》，该通知书记载蔡利泉拖欠骆荣滔租金，告知蔡利泉自收到通知书之日起，解除双方签订的《厂房租赁合同》，没收租赁押金，要求其支付拖欠的租金171876元及滞纳金，并自收到通知书之日起15日内，拆除可移动设施并自行搬走，固定及入墙入地设施归骆荣滔所有，逾期视为放弃租赁物业内全部物品的所有权，搬离前提前告知，骆荣滔可予以配合。蔡利泉于2020年1月20日收到该份通知书。一审庭审中，蔡利泉认可双方签订的《厂房租赁合同》已解除，但认为解除合同的时间应为2019年12月31日，称当日双方已达成解除合同的合意。其提交双方于该日的微信聊天记录，内容如下：“骆荣滔：厂房那里你确定不租了吗？到现在我还没收到租金。蔡利泉：你看有人要转租吧，价格可以谈。骆荣滔：你不交租你已经没资格转租了。”蔡利泉主张在向骆荣滔租赁厂房时已向其明确将作为学生宿舍之用，骆荣滔为此还介绍骆荣滔堂哥骆志锋为蔡利泉办理变更用途手续，但未办理成功，后骆志锋承诺将其已收取的50000元款项转交给骆荣滔，故蔡利泉实际交纳租金应为117000元+50000元=167000元。蔡利泉提交日期为2019年10月8日、由骆志锋在收款人处签名的收据一份，载明现收到蔡利泉交来办理广东从××经济开发区××技术产业××号1至3层厂房办理规划许可、施工报建、消防验收备案的业务费用，办理时间约15天，如不能办理，该款项两天内全额退回。蔡利泉还提交了其与骆志锋于2020年3月4日的微信聊天记录，拟证明所述事实。对此，骆荣滔否认收到骆志锋代交的50000元租金，称其与骆志锋系同村、同太祖的关系。一审庭审中，骆荣滔与蔡利泉均确认骆荣滔于2020年2月中收回涉案厂房并上锁。经一审法院与双方共同前往现场查看，涉案厂房由蔡利泉间隔装修成数十间房间作宿舍使用，房间内尚存一些空调、床板、床架等物品未搬走。再查，涉案厂房系骆荣滔向权属人梁x、钟x承租而来，其二人对骆荣滔转租涉案厂房给蔡利泉表示无异议。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，骆荣滔与蔡利泉签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。本案主要涉及以下几方面问题：一、关于合同的解除及解除时间问题。在装修免租期过后，蔡利泉应按照合同约定从2019年10月1日起按照月租金61719元的标准向骆荣滔交纳租金。但蔡利泉仅于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日分别向骆荣滔支付了47000元、40000元、30000元，合计117000元，即交纳了不足两个月的租金。根据合同中蔡利泉应于每月15日前缴交当月租金，20日前不交当月租金的视作其违约，骆荣滔有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由蔡利泉负责的约定，蔡利泉已构成违约，骆荣滔有权解除合同。蔡利泉于2020年1月20日收到骆荣滔发出的《解除厂房租赁合同书》，故骆荣滔与蔡利泉之间的《厂房租赁合同》已于该日解除。蔡利泉主张合同的解除时间应为2019年12月31日，但是双方当日聊天记录的内容并不能反映双方已协商一致达成解除合同的合意，且双方均确认骆荣滔于2020年2月中才收回涉案厂房并上锁，蔡利泉所述没有实际使用涉案厂房以及没有产生电费亦均无法证明其上述主张，故一审法院对此不予采纳。二、关于骆荣滔是否有权没收蔡利泉押金问题。蔡利泉违约应承担相应的违约责任，骆荣滔主张没收押金123438元，有合同依据，一审法院予以支持。至合同解除之日，蔡利泉仅交纳了不足两个月的租金，故对于其称仅是未足额支付当月租金而不应没收押金的意见，一审法院不予采纳。蔡利泉还辩称，骆荣滔明知租赁物系工业厂房性质，仍表示可配合蔡利泉办理相关手续，并介绍其堂哥进行办理，但未办妥，其对合同的解除存在重大过错。但蔡利泉并未提交证据证明骆荣滔在签订合同时承诺为其办妥相关手续，且双方的合同中明确约定在合同期限内，如果因承租方改变土地使用用途而引发的一切经济损失和经济及法律等责任一概由承租方负责，与出租方和房屋业主无关，故蔡利泉的该抗辩理由不能成立。三、关于蔡利泉尚欠租金问题。截至2020年1月20日，蔡利泉共应向骆荣滔支付租金226303元（即3个月零20天的租金）。蔡利泉称骆志锋承诺将其收取的50000元款项转交给骆荣滔作为租金，但蔡利泉提交的其与骆志锋微信聊天记录显示日期为2020年3月4日，当时蔡利泉已收到骆荣滔的《解除厂房租赁合同书》，且并无证据证明骆志锋已将该款项支付给骆荣滔，骆荣滔否认收到该款，蔡利泉亦未举证骆荣滔已授权骆志锋代其收款，故对于蔡利泉的该答辩意见，一审法院不予采信，认定蔡利泉共计向骆荣滔交纳租金117000元，还应向骆荣滔支付租金109303元。对于骆荣滔超出此外的租金请求，一审法院不予支持。四、骆荣滔的滞纳金请求问题。骆荣滔自愿从起诉之日起计收蔡利泉滞纳金，是对其权利的处分，一审法院予以准许。合同约定的每逾期一日，支付押金的1%作为滞纳金的标准显属过高，虽骆荣滔主动调减为按每月2%的标准计付，但是，在一审法院认定骆荣滔可没收蔡利泉押金的情况下，骆荣滔未举证证明尚存在其他损失，而蔡利泉未依约交纳租金给骆荣滔造成的主要为利息损失，故根据公平原则，一审法院酌情将调整为：以应付未付租金109303元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、合同约定，租赁期满后固定及入墙入地设施不得搬走，可移动设施由承租方自行搬走，骆荣滔要求判令租赁厂房内剩余全部设施归骆荣滔所有，无合同及法律依据，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月23日作出如下判决：一、确认骆荣滔与蔡利泉于2019年6月26日签订的厂房租赁合同于2020年1月20日解除；二、蔡利泉于判决发生法律效力之日起10日内支付租金109303元给骆荣滔；三、蔡利泉于判决发生法律效力之日起10日内支付租金滞纳金（以109303元为基数，从2020年3月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）给骆荣滔；四、蔡利泉所付的押金123438元由骆荣滔没收；五、驳回骆荣滔的其他诉讼请求。一审案件受理费2588元，由骆荣滔承担192元，由蔡利泉承担2396元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人无提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合蔡利泉的上诉请求和理由以及罗荣滔的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.蔡利泉主张《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除理由能否成立；2.蔡利泉欠付租金的金额确定；3.蔡利泉抗辩骆荣滔无权没收押金应否支持。现评析如下：关于蔡利泉主张《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除应否支持。根据《厂房租赁合同》的约定，蔡利泉应于每月15日前缴交当月租金，20日前不交当月租金的视作其违约，骆荣滔有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由蔡利泉负责。因蔡利泉自2019年10月1日起至2020年1月20日期间仅向骆荣滔支付了不足两个月的租金，蔡利泉的行为已构成违约，故骆荣滔有权解除双方合同。本案中，骆荣滔于2020年1月18日向蔡利泉发出《解除厂房租赁合同通知书》，蔡利泉于2020年1月20日收到上述通知，因此，一审法院认定骆荣滔与蔡利泉之间的《厂房租赁合同》于2020年1月20日解除正确，本院予以确认。蔡利泉上诉认为双方已于2019年12月31日通过微信沟通解除《厂房租赁合同》，据此，提供了其与骆荣滔的微信沟通内容予以佐证，但该微信内容并无涉及双方解除合同的内容，也未明确双方合同于何时解除，且骆荣滔不确认双方于上述日期协商一致解除合同。蔡利泉就其抗辩也未进一步举证证明，因此，其上诉主张双方合同于2019年12月31日解除，依据不充分，本院不予支持。关于蔡利泉欠付租金的金额确定问题。根据《厂房租赁合同》的约定，蔡利泉应从2019年10月1日起按月租金61719元的标准向骆荣滔交纳租金，截止至2020年1月20日，蔡利泉仅于2019年10月8日、2019年11月10日、2019年12月3日分别向骆荣滔支付了47000元、40000元、30000元，合计117000元，尚欠骆荣滔租金109303元［61719元×3个月×（61719元÷30日×20日）-117000元］，因此，蔡利泉应向骆荣滔支付欠付租金为109303元。蔡利泉认为其已让骆志锋代交50000元租金给骆荣滔，对此，骆荣滔不予确认，蔡利泉也未举证证明骆志锋已将该款项交付给骆荣滔，或者骆荣滔已授全骆志锋代其收取租金，因此，蔡利泉上诉认为欠付骆荣滔的租金为18157元，依据不足，本院不予采纳。同理，因蔡利泉欠付骆荣滔的租金为109303元，故一审法院判决滞纳金以109303元为基数恰当，蔡利泉上诉认为滞纳金基数应为18157元，欠缺不足，本院不予支持。关于蔡利泉抗辩骆荣滔无权没收押金应否支持问题。《厂房租赁合同》的约定，蔡利泉应于每月15日前缴交当月租金，20日前不交当月租金的视作其违约，骆荣滔有权收回所出租的厂房，押金不予退回，所造成的一切经济损失概由蔡利泉负责。上述约定为双方真实意思表示，双方应恪守履行。由于蔡利泉未于20日前交当月租金，其行为已构成违约，故依照上述合同约定，骆荣滔有权主张没收蔡利泉已付押金。蔡利泉认为其不存在不交租金的情形以及尚欠租金仅为18157元均与事实不符，其以此为由抗辩骆荣滔无权没收押金理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡利泉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5176元，由上诉人蔡利泉负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年十月二十二日书记员 李志康谢金泽