辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7126号上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口区经济区迎春街**楼****。法定代表人：崔洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王博，辽宁金环律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭燕玲，女，1964年8月12日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：金耀来，系上诉人郭燕玲丈夫，住址同上。大连鑫晟物业管理有限公司因与郭燕玲物业服务合同纠纷案，双方均不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大连鑫晟物业管理有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持其在原审的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.物业服务本身就是为全体业主提供的一种持续的服务行为，被上诉人拖欠物业服务费的行为也是持续发生的，本案不应该适用诉讼时效的相关法律规定。况且物业公司是以收取物业服务费维持企业自身的生存，也就是说上诉人在明知被上诉人欠缴物业服务费的情况下不可能不去催收物业费。2.违约金系物业服务合同中明确约定的，一审以上诉人已不再为硅谷假日小区提供物业服务为由不支持上诉人违约金的请求没有任何法律依据。郭燕玲不同意大连鑫晟物业管理有限公司的上诉请求，答辩意见同于其上诉理由。上诉人郭燕玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回大连鑫晟物业管理有限公司的无理请求。2.改判大连鑫晟物业管理有限公司采取补救措施、赔偿郭燕玲(及家属金耀来)相应经济损失。主要事实和理由：1.被上诉人资质可疑，无连续有效的合同及收费许可。2.业委会向被上诉人发出的延续合同的复函未经全体业主同意，无效。3.被上诉人主张与上诉人有事实服务关系，因其未履行服务义务，允许小区内违规停车、不及时维修房屋、使小区内电梯失修，路灯不亮，景观带破坏，栅栏毁损，排水、地灌系统废弃、地灌系统废弃收费。4.被上诉人未履行合同，未尽服务义务和管理职责，对上诉人邻居高某在小区公共绿地、甬道上长时间肆意堆放石块，未能规劝和阻止，直至酿成上诉人丈夫金耀来人身伤害和财产损失(已立刑事案件)。被上诉人当负不可推卸的责任，应给上诉人适当的经济赔偿。大连鑫晟物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付所欠物业服务费人民币11,122元（自2007年1月1日至2017年10月10日）及违约金3336.60元。一审法院经审理查明，原告自2005年10月15日始为案涉硅谷假日小区提供物业服务，直至2017年10月10日止。被告系硅谷假日小区21号楼3单元101号房屋业主，该房屋建筑面积107.14平方米。根据原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积0.8元/月/平方米。被告未向原告交纳自2007年1月1日至2017年10月10日期间的物业服务费，共计11,122元（107.14平方米×0.8元/月/平方米×129月10日）。2018年1月18日，一审法院立案受理原告起诉被告物业服务合同纠纷一案，2018年4月16日，一审法院作出（2018）辽0293民初320号民事裁定书，裁定：准许原告撤诉。再查，原告于2007年4月29日，由新科公司更名为大连鑫晟物业管理有限公司。一审法院认为，原告与鑫亿公司（建设单位）签订的《（硅谷假日）前期物业服务委托合同》、原告与大连市高新园区硅谷假日小区业主大会签订的《物业服务委托合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。在合同履行期限届满后，原告虽未与业主大会或业主签订物业服务合同，但原告为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用。关于物业服务费的诉讼时效问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月2日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故被告应支付原告自2015年10月2日至2017年10月10日期间的物业服务费2167.68元（107.14平方米×0.8元/月/平方米×25月9天）。关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但由于原告现在已不再为硅谷假日小区提供物业服务，不宜支持原告的违约金请求。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为硅谷假日小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郭燕玲于判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司自2015年7月28日至2017年10月10日期间的物业服务费2167.68元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，减半收取80.50元，由原告大连鑫晟物业管理有限公司负担55.50元，被告郭燕玲负担25元（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，大连鑫晟物业管理有限公司受开发商委托，成为案涉小区的物业服务单位。后小区成立业主委员会，大连鑫晟物业管理有限公司遂与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，该合同于2011年12月26日到期，双方未续签合同。2012年1月8日，业主委员会向大连鑫晟物业管理有限公司发出《关于给大连鑫晟物业管理有限公司暂时延续合同的复函》，载明：“鉴于《物业委托管理合同》于二零一一年十二月二十六日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止”。2017年10月10日，大连鑫晟物业管理有限公司退出案涉物业项目。本院认为，物业服务企业已经提供了物业服务，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，大连鑫晟物业管理有限公司受业主委员会的委托，为案涉小区提供物业服务，郭燕玲购买案涉房屋是小区业主，双方成立物业服务合同关系。大连鑫晟物业管理有限公司在2017年10月10日之前一直为郭燕玲所在小区提供物业服务，郭燕玲作为业主接受了服务，理应支付物业费。大连鑫晟物业管理有限公司主张郭燕玲自2007年1月1日起至2017年10月10日一直未交纳物业费，但因其未能提供有效的催收证明，其超过诉讼时效的部分主张不能得到支持。经查，大连鑫晟物业管理有限公司曾于2018年1月18日以同样的诉讼请求诉至一审法院，后撤诉结案，该次起诉能够引起时效中断，2018年1月18日往前推算三年的物业费主张均应得到支持。一审计算有误，予以纠正。2015年1月18日至2017年10月10日期间的物业服务费2845.64元（107.14平方米×0.8元/月/平方米÷30天/月×996天）郭燕玲拒绝缴纳物业费的主要理由是大连鑫晟物业管理有限公司各项服务均不到位。对此，本院认为，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，即使大连鑫晟物业管理有限公司所提供的服务存在多方面瑕疵，但不可否定其提供基本服务的事实，而这些物业服务正是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。故郭燕玲的此项上诉主张缺乏合同和法律依据，不能得到支持。郭燕玲作为小区业主的合法权益，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张。郭燕玲要求大连鑫晟物业管理有限公司赔偿损失的上诉请求构成独立的诉，因其在一审未提起反诉，双方在二审又不能达成和解，本院不予审理，郭燕玲可另诉。关于大连鑫晟物业管理有限公司主张违约金一节，诚然，郭燕玲未按时缴纳物业费，构成违约。但由于本案仅支持了2015年1月以后的物业费，2012年以后双方仅存在事实服务合同关系，大连鑫晟物业管理有限公司按照原物业服务合同主张违约金于法无据。而且，郭燕玲并非无故拖欠物业费，一审未支持违约金有利于缓和矛盾，二审予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1231号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1231号民事判决第一项为：郭燕玲于本判决生效之日起十日内给付大连鑫晟物业管理有限公司自2015年1月18日至2017年10月10日期间的物业服务费2845.64元；三、驳回大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80.5元，二审案件受理费161元（大连鑫晟物业管理有限公司已预交），合计241.5元，由大连鑫晟物业管理有限公司负担193元，由郭燕玲负担48.5元；郭燕玲预交的二审案件受理费161元，由郭燕玲负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十月二十八日书记员  苏 锐