福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初10342号 原告：晋江市池店镇池店村民委员会，组织机构代码67654718-8，住所地福建省晋江市池店镇池店村。 法定代表人：李国辉，该村委会主任。 委托诉讼代理人：留集精，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱婷婷，福建世隆律师事务所律师。 被告：李建强，男，1978年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈玉冰，福建一脉律师事务所律师。 原告晋江市池店镇池店村民委员会（以下简称池店村委会）与被告李建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告池店村委会的委托诉讼代理人留集精、邱婷婷，被告李建强及委托诉讼代理人陈玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池店村委会向本院提出诉讼请求，判令李建强支付：1.2008年1月1日至2019年12月31日尚欠租金1017200元；2.2016年间逾期付款违约金共计186375元(以52.5万元自2016年5月10日至2016年8月31日按日千分之一计算为59325元；以105万元自2016年9月1日至2016年12月31日按日千分之一计算为127050元)；3.2017年1月1日起至2017年12月27日止按未付款157.54万元以日千分之一计算的逾期付款违约金567144元；4.2017年12月28日至2019年7月1日按未付款52.54万元以日千分之一计算的逾期付款违约金288970元；5.2019年7月1日暂计至起诉之日按未付款32.54万元以日千分之一计算的逾期付款违约金119096.4元；6.自起诉之日起至款项付清之日止按未付款101.72万元以日千分之一计算的逾期付款违约金。事实和理由：2007年12月份，李建强承租池店村委会所有的德泰农贸市场，双方于2016年5月6日在晋江市池店镇人民政府组织下签订《德泰市场缴款合同》，确认从2008年1月1日起至2016年12月31日止,德泰市场每年租金23.06万元，李建强应缴租金合计207.54万元，扣除已交50万元，尚欠租金157.54万元，2016年12月31日前缴交完成，具体分三期缴交，签订缴款合同起3天内应交52.5万元，8月31日前交52.5万元，12月31日前交52.54万元，如李建强未能按期足额交纳租金，则应按未付金额以日千分之一计付逾期付款违约金，如超过一个月未支付租金，所有尚未到期的租金视为全部到期。然李建强经多次催讨，仅于2017年12月27日缴交105万元，尚欠2008年至2016年租金52.54万元，逾期付款违约金753519元;于2019年7月份缴交20万元，尚欠2008年至2016年间租金32.54万元，逾期付款违约金408066.4元，至2019年12月31日尚欠101.72万元及逾期付款违约金。综上，池店村委会为维护自身合法权益，诉至法院，请判如所请。 李建强辩称，一、池店村委会不是适格主体，应当予以驳回。根据《德泰市场缴款合同》第四条约定，如李建强未按期足额支付租金，池店镇人民政府有权以自己的名义向法院提起诉讼，追索欠付租金，且李建强自缴款合同签订后支付共计125万元的租金均是向池店镇人民政府交纳，因此，池店村委会并非适格主体，应予驳回。二、本案房屋租赁合同应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承担人订立的租赁合同无效。”本案，池店村委会并未提供任何关于租赁范围内的权属证明，故本案房屋租赁合同应认定无效合同，不能计算租金。退一步说，即使认定本案租赁合同有效，池店村委会主张的租金也计算错误：首先，池店村委会实际出租给李建强的场地为两部分，由德泰农贸市场主体（1.93亩）及空地停车场（5.05亩）组成。因实际出租面积与约定出租面积存在出入、空地停车场被占用等其他因素，根据2016年4月22日《池店村德泰市场租赁有关问题处理办法》规定，上述租赁场所的计租方式为，市场主体：50万元×（1.93/3.558）×70%×80%=15.19万元/年；空地：50万元×（5.05/7.704）×30%×80%=7.97万元/年；以上合计为23.06万元/年。根据上述计租办法，2008年1月1日起至2016年12月31日的租金共计23.06万元×9=207.54万元，定于2016年分期支付完毕，至今，李建强已支付175万元，尚欠32.54万元。但租赁场所中的空地部分实际并非池店村委会所有，而是2007年12月1日由池店村委会向泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司借用的场地，借用期限为2007年12月1日至2010年11月30日，并约定如清濛开发建设有限公司需要，只需提前二个月通知，池店村委会应当将该用地交还给泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司。李建强在承租后，2014年泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司带执法局人员来空地部分要求腾空空地以便交还。李建强于2014年7月将承租的空地部分腾空，并向池店村委会反映，池店村委会答复将驳回泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司的收回请求，争取由李建强继续承租，但池店村委会未能达成，李建强自2014年7月后已未能实际承租该空地，并且根据李建强事后了解，泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司于2016年10月将该空地出让给泉州市东盛鞋材有限责任公司。那么，根据以上情况，池店村委会要求李建强支付自2014年7月后至2019年12月31日空地部分的租金，没有任何事实和法律依据，应当予以扣除。该部分的租金计算应为：2014年7月至2016年12月份租金为7.97/12×41≈27.23万元；2017年至2019年空地部分的租金为7.97×3=23.91万元，即截止2016年12月31日尚欠租金为32.54万元-27.23万元=5.31万元；2017年至2019年市场主体部分尚欠租金15.19万元×3=45.57万元，以上合计尚欠租金50.88万元，故池店村委会关于租金的计算有误。四、本案池店村委会违约在先，应当返还李建强于空地的搭盖费用、市场主体加盖的建筑物，并赔偿经济损失。根据《池店镇德泰市场租赁有关问题处理办法》第四条市场搭盖及加盖的构筑物处理，规定德泰市场搭盖及加盖构筑物系作为2017年至2019年德泰市场承租的必要条件，也即如李建强能够顺利承担至2019年12月31日后，李建强于市场主体的构筑物归属池店村委会所有，并约定如市场租赁范围内的面积发生变化，市场租金按计租办法重新计算。但实际上，李建强于2016年8月后已因空地部分被泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司收回而无法继续使用，池店村委会隐瞒租赁期限内部分地块已被收回的事实，仍向李建强主张空地部分2017年至2019年的租金，已属违约在先，按照《处理办法》规定，市场主体增建的构筑物应当仍归李建强所有；第二，因2016年泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司多次催告李建强要求腾空收回空地，严重扰乱了市场的经济秩序和经济效益，池店村委会应当赔偿李建强该部分经济损失；第三，因空地部分缺失，市场缺乏配套设施，经济效益锐减，对于市场主体部分的租金池店村委会也应当予以适当减免。五、李建强不存在违约。因池店村委会的原因，空地地块于租赁期限内被提前收回，李建强无法继续承租，李建强已多次与池店村委会及镇级机关沟通，希望重新签订租赁合同并重新计算租金，但池店村委会未回应，也未按照《处理办法》的规定重新计算租金。在此情况下，因租金计算有误，李建强无法按照原本约定方式支付租金，并非违约。 池店村委会为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.《德泰市场缴款合同》、《晋江市池店镇人民政府关于印发〈池店村德泰市场租赁有关问题处理办法〉的通知》各一份，以证明李建强拖欠池店村委会租金101.72万元及逾期付款违约金的事实； 李建强质证：对证据1《德泰市场缴款合同》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，根据合同关于违约责任的约定，池店村委会不是适格主体，本案基础法律关系是房屋租赁关系，即使经过镇级机关调解达成约定，但本案欠款的性质并未发生改变，如池店村委会认为本案款项已经转变为固定的债权债务，池店村委会向李建强主张2017年至2019年之间的租金就没有依据；对证据1《晋江市池店镇人民政府关于印发〈池店村德泰市场租赁有关问题处理办法〉的通知》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该份处理办法第四条明确市场租赁范围的面积如有变化，租金应当重新计算，实际本案租赁范围内的空地部分已于2014年被收回，该部分的租金不应继续计算。 李建强为证明其主张，向本院提交以下证据： 2.《德泰市场临时配套场地使用协议书》及《通知》复印件各一份，以证明本案租赁场所中的空地部分并非池店村委会所有，而是池店村委会向清濛开发公司借用，双方约定只需其提前二个月通知，池店村委会应当无条件将空地交还；2014年5月，清濛开发公司发出通知要求将空地收回，实际于2014年7月份收回该部分空地； 3.《协议书》复印件一份，以证明清濛开发公司已收回空地地块，并于2016年10月将该地块出让给泉州市东盛鞋材责任有限公司； 4.“缴款凭证”打印件三份，以证明李建强依缴款合同约定将款项交至晋江市池店镇人民政府，本案池店村委会主体不适格。 池店村委会质证：证据2与本案无关，该协议书及通知时间是在2017年及2014年，与本案无关，本案经过池店镇人民政府在2016年4月22日调解，2016年5月6日签订缴款合同，双方已经对争议达成一致的调解协议，故无法证明李建强的证明目的；证据3无法证实现空地李建强未进行利用；对证据4真实性没有异议，款项由晋江市池店镇人民政府代收，并代为保管，但是无法证明李建强要证明池店村委会不是适格主体的证明目的。 本院认为，证据1来源及形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，证明效力予以确认。证据2的《德泰市场临时配套场地使用协议书》形成时间为2007年，《通知》的形成时间为2014年，均在证据1形成时间2016年之前，而证据1的《晋江市池店镇人民政府关于印发〈池店村德泰市场租赁有关问题处理办法〉的通知》以政府文件的形式确认了池店村德泰市场由泉州市经济开发区清开发建设有限公司以土地及其他补偿款的形式转让池店村委会，具有较强的法定证明效力，故证据2的证明效力不予确认。证据3系案外人之间形成的，真实性、合法性本案中无法确认，对其证明效力不予确认。证据4真实、合法，可以证明李建强将租金交至晋江市池店镇人民政府账号。 经审理查明，1.2016年4月22日，晋江市池店镇人民政府印发《池店村德泰市场租赁有关问题处理办法》的通知确认，2007年11月，德泰市场由泉州市经济开发区清开发建设有限公司以土地及其他补偿款的形式转让池店村委会，池店村委会于2007年12月将市场发包给村民李建强，发包时口头议定每年50万元租金，李建强缴交50万元押金，双方未签订租赁合同；租金缴交时间：2016年12月31日前缴交完成，具体分三期，4月份交52.5万元，6月份交52.5万元，12月份交52.54万元。 2.2016年5月6日，晋江市池店镇人民政府作为池店村委会被委托方与池店村委会、李建强共同签订《德泰市场缴款合同》约定，2008年元月1日起至2016年12月31日，德泰市场每年租金为23.06万元；2018年元月1日起至2016年12月31日，乙方（李建强）应缴租金合计207.54万元，扣除已交50万元，乙方应缴157.54万元；租金缴交时间为2016年12月31日前缴交完成，具体分三期，签订缴款合同起3天内应交52.5万元，8月31日前交52.5万元，12月31日前交52.54万元。合同另约定，如乙方（李建强）未能按期足额交纳租金，则应按未付的金额以日千分之一计付逾期付款违约金。超过一个月未支付租金的，甲方（晋江市池店镇人民政府）有权以自己的名义向法院提起诉讼，追索乙方欠付的租金，所有尚未到期的租金视为全部到期，并有权提前收回租赁物。 3.李建强于2017年9月18日、9月19日、2019年7月1日分别缴纳租金52.5万元、52.5万元、20万元共计125万元，尚欠池店村委会2008年1月1日起至2016年12月31日止的租金32.54万元。 综上所述，本院认为，晋江市池店镇人民政府以政府文件的形式确认了池店村委会与李建强关于池店村德泰市场的租赁关系，并由晋江市池店镇人民政府作为池店村委会的被委托方与池店村委会、李建强共同签订《德泰市场缴款合同》，池店村委会与李建强之间的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。晋江市池店镇人民政府确认了池店村德泰市场由泉州市经济开发区清开发建设有限公司以土地及其他补偿款的形式转让给池店村委会，因此池店村委会是该市场出租的权利主体，且《德泰市场缴款合同》中晋江市池店镇人民政府是作为池店村委会的被委托方，李建强将应支付给池店村委会的租金支付至晋江市池店镇人民政府账号由晋江市池店镇人民政府代管符合村集体财务管理制度，故李建强主张池店村委会不是适格主体，不予采纳。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。李建强拖欠池店村委会2008年1月1日起至2016年12月31日止的租金32.54万元事实清楚，证据确实充分，予以认定。2016年12月31日租赁期限届满，李建强继续使用租赁物，池店村委会没有提出异议的，原租赁合同继续有效，池店村委会请求按原合同约定租金23.06万元/年计算自2017年1月1日起至2019年12月31日止的租金69.18万元（23.06万元/年×3年），符合约定及法律规定，予以认定。故现池店村委会请求李建强支付2008年1月1日起至2019年12月31日止尚欠的租金101.72万元（32.54万元+69.18万元），于法有据，予以支持。李建强主张池店村委会关于租金的计算有误，实际尚欠租金50.88万元，该抗辩意见与约定不符，且李建强未能提供足够反驳的证据予以证明，不予采纳。李建强未按约定时间支付全部租金，已构成违约，池店村委会要求李建强承担违约责任，符合约定，予以支持。双方约定按日千分之一计算违约金，池店村委会按该标准请求李建强支付2016年5月10日至起诉前一日即2020年8月6日的违约金总和明显过分高于造成的损失的，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定李建强承担该期间的违约金40万元，池店村委会请求的超过部份，不予支持。对于池店村委会以101.72万元为基数请求李建强支付自起诉之日即2020年8月7日起至付清款项之日止的违约金，符合法律规定，予以支持，但违约金的计算标准予以调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，超过部份不予支持。李建强的抗辩意见依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、李建强应于本判决生效之日起十日内支付晋江市池店镇池店村民委员会2008年1月1日起至2019年12月31日止尚欠租金101.72万元及违约金（其中2016年5月10日至2020年8月6日的违约金为40万元；2020年8月7日起至付清款项之日止的违约金以101.72万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）； 二、驳回晋江市池店镇池店村民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24231元，减半收取12115.5元，晋江市池店镇池店村民委员会负担3338.5元，李建强负担8777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。