黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异506号案外人：黑龙江**风建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街**。法定代表人：段维新，该公司总经理。委托代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。委托代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。申请执行人：黑龙江建国酒店投资管理有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区石头道街**/div>法定代表人：郑显坤，该公司董事长。被执行人：黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司，住所，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区集中区赣水路**div>法定代表人：徐健菲，该公司董事长。在本院执行北京首都旅游集团有限公司（以下简称首旅集团）与黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司（以下简称北亚公司）买卖合同纠纷一案中，本院于2020年9月7日作出（2007）黑高法执字第12号之十四执行裁定变更黑龙江建国酒店投资管理有限公司（以下简称建国酒店公司）为本执行案件申请执行人。案外人黑龙江**风建筑工程有限公司（以下简称华风建筑公司）对本院查封、拍卖北亚公司所有的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区华山路（嵩山路、赣水路、湘江路和玉山路围合区域内）华风国际商城项目的A1栋、A2栋、A3栋、B1栋（1、2单元）、B2栋、B3栋、C2栋、C3栋、D1栋、D2栋、D3栋、F栋、地下一、地下**、地下**建筑物与土地和地上和地下扣除已建建筑物后剩余规划建筑面积中，******************、地下室负**、地下室负**称案涉房产）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人华风建筑公司称，因黑龙江**风房地产开发有限公司（以下简称华风开发公司）拖欠案涉工程款，并且该公司对案涉工程价款享有优先受偿权，为冲抵案涉工程款，2005年3月12日，华风开发公司与该公司签订《商品房买卖合同》，约定总建筑面积197,070.247平方米及单价等。2006年2月28日，北亚公司对上述工程款及工程协议折价予以确认，并与该公司签订《商品房买卖合同》三份，将商品房预售许可证记载的A3、B1、B3、C2、C3、D1、D2、D3、E栋1-15单元及地下室全部负一层至负二层商品房出售给华风建筑公司。同日华风开发公司向华风建筑公司开具商品房购房款收据两份，收据注明根据北亚公司同意以工程进度款支付购房款，签订《商品房买卖合同》，等能办理产权时，此据换商品房发票。综上，华风建筑公司认为，该公司与北亚公司、华风开发公司经结算以协议方式将案涉工程折价，就案涉工程折价的价款已经优先受偿，华风建筑公司对执行标的（案涉房产）享有实体权利，足以排除申请执行人执行的民事权利，执行法院应裁定不得执行上述案涉房产。另外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该公司异议请求符合上述法律规定情形，执行法院应撤销拍卖，不应执行案涉房产。申请执行人建国酒店公司称，1.已有生效法律文书认定华风建筑公司主张的施工合同范围与客观事实不符，该公司主张的案涉工程折抵工程款无事实依据。另外华风建筑公司所主张的北亚公司认可案涉工程协议折价无相关证据证实。2.华风建筑公司所主张的权利类型不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人的异议情形，应予驳回。3.华风建筑公司所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，应不予支持。综上，华风建筑公司异议请求缺乏事实和法律依据应予驳回。本院查明，申请人首旅集团与被申请人北亚公司仲裁裁决一案，北京仲裁委员会于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307号裁决书，一、解除申请人、被申请人于2006年3月签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》；二、被申请人返还申请人预付款4.5亿元；三、被申请人双倍返还申请人定金3亿元；四、被申请人给付申请人律师费50万元；五、被申请人向申请人支付财产保全费用3,775,420元；六、本案仲裁费3,107,550元由被申请人负担。因仲裁费已经由申请人预交，被申请人应直接给付申请人代其垫付的仲裁费3,107,550元。以上被申请人应向申请人支付的款项共计757,282,970元，被申请人应自本裁决作出之日起10日内给付完毕。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定办理。首旅集团于2007年4月25日向本院申请执行上述仲裁裁决，本院于2007年4月27日立案执行。2006年11月30日，本院作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚公司价值7.55亿元人民币或等值财产。2008年11月13日，本院作出（2007）黑高法执字第12-2号执行裁定，一、查封被执行人北亚公司坐落于哈尔滨市南岗区××路××67775.5平方米的土地使用权，国有土地使用权证号为哈国用（2003）字第35684号，地号为2-23-21-1-1，图号为203，地号为2-23-21-1-1-23-21-3-1，图号为202.80-300.25，使用面积23,200平方米的土地使用权。二、查封北亚公司坐落于哈尔滨市开发区××水路××、××水路××路××路范围内总建筑面积为352,356平方米的在建工程华风国际商城房产，具体包括，华风国际商场内A1、A2、A3、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、D3、E、F栋地下一层、地下二层以及地上全部在建工程，该房产坐落于、地下**以及地上全部在建工程5.5平方米土地范围内。三、查封北亚公司坐落于哈尔滨市开发区××水路××号，总建筑面积71,867平方米，地下3层、地上38层，共41层的国贸大厦全，地下**、地上**裁定第一项所查封的使用权面积23,200平方米的土地范围内）。2009年11月17日，本院作出（2007）黑高法执字第12-3号执行裁定，对上述裁定查封财产续行查封。2010年11月22日，本院作出（2007）黑高法执字第12-6号执行裁定，续行查封北亚公司坐落于哈尔滨市开发区××水路××、××水路××路××路的华风国际商城在建工程的房产，具体包括，华风国际商场内A1、A2、A3、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、D3、E、F栋地下一层、地下二层以及地上全部在建工程，及67,775、地下**以及地上全部在建工程地使用权证号为哈国用（2003）字第35684号，地号为2-23-21-1-1）。2011年1，地号为2-23-21-1-1日、2013年11月13日、2015年11月12日，本院作出（2007）黑高法执字第12-8号、12-9号、12-10号、12-12号、12-13号执行裁定，对上述裁定查封财产续行查封。最后续行查封期限至2021年11月25日。2020年9月24日，本院作出（2007）黑高法执字第12号之十五执行裁定，拍卖北亚公司坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区华山路（嵩山路、赣水路、湘江路和玉山路围合区域内）华风国际商城项目的A1栋、A2栋、A3栋、B1栋（1、2单元）、B2栋、B3栋、C2栋、C3栋、D1栋、D2栋、D3栋、F栋、地下一层、地下二层建筑物与土地和地上和地下扣、地下**、地下**建筑物与土地和地上和地下扣除已建建筑物后剩余规划建筑面积-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>另查明，2002年9月23日，北亚公司与华风开发公司签订《合作协议书》，双方对合作开发案涉工程达成协议。2003年4月起，北亚公司与华风建筑公司，北亚公司、华风开发公司与华风建筑公司，分别签订了部分案涉工程施工合同。2003年5月9日，北亚公司取得哈尔滨市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》，预售房屋坐落地点为，南岗区湘江路、赣水路华风国际商城A1、A2、A3、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2、D3、E、F栋及地下-1层。再查明，2005年3月12日，华风开发公司与华风建筑公司签订《商品房买卖合同》，华风建筑公司购买案涉工程A3、B1、B3、C2、C3、D1、D2栋，D3栋地上部分1-8单元，约定购房款为106,520,000元，房款付款方式为，全额一次性交齐房款。同日，华风开发公司与华风建筑公司签订《商品房买卖合同》，华风建筑公司购买案涉工程地下室全部（-1、-2层），约定购房款8545万元，房款付款方式为，全额一次性交齐房款。2006年2月28日，北亚公司与华风建筑公司签订《商品房买卖合同》，华风建筑公司购买案涉工程A3、B1、B3、C2、C3、D1、D2栋，D3栋地上部分1-8单元，约定购房款为106,520,000元，房款付款方式为，全额一次性交齐房款。同日，北亚公司与华风建筑公司签订《商品房买卖合同》，华风建筑公司购买案涉工程地下室全部（-1、-2层），约定购房款8545万元，房款付款方式为，全额一次性交齐房款。2006年2月28日，华风开发公司向华风建筑公司开具商品房购房款票据两份，收据注明根据北亚公司同意以工程进度款支付购房款，签订《商品房买卖合同》，等能办理产权时，此据换商品房发票。票据金额分别为106,520,000元、8545万元。又查明，至本异议案件审查时，包含案涉房产在内的“华风国际商城项目”工程未竣工验收。另外，异议审查期间，华风建筑公司向本院提交了部分电费、水费票据，用于证明其已合法占有案涉房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人华风建筑公司系商品房消费者之外的一般买受人，该公司主张排除案涉房产的执行应符合上述法律规定的情形。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建设工程的竣工验收是指在建筑工程已按照设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时，由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。本案中，华风建筑公司主张因华风开发公司拖欠案涉工程款，且该公司对案涉工程价款享有优先受偿权，为冲抵案涉工程款，该公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，以工程款冲抵购房款方式购买案涉房产，并合法占有案涉房产。但包含案涉房产在内的“华风国际商城项目”工程未竣工验收，因此，即使华风建筑公司主张案涉房产已经交付使用，但其因该交付行为违反了法律强制性规定，不具有合法性。故，华风建筑公司未实际合法占有其所购买的案涉房产，该公司主张排除对案涉房产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。不能阻却执行法院对登记在被执行人北亚公司名下案涉房产的执行。综上，案外人华风建筑公司主张排除对案涉工程华风国际商城项目A3栋、B1栋1-2单元、B3栋、C2栋、C3栋、D1栋、D2栋、D3栋、地下室负一层、地下室负二层执行的异议请求本院、地下室负**、地下室负**执行的异议请求本院不予支持条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回黑龙江**风建筑工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  荆长新审判员  王金海审判员  高文军二〇二〇年十月二十七日书记员  毕鹏坤