河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8686号上诉人（原审被告）：河南幸运咖餐饮管理有限公司，住所地郑州市金水区北三环******。法定代表人：邱腾宇，副总经理。委托诉讼代理人：陆阳，河南天基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南蜜雪冰城饮品有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区北三环******v>法定代表人：蔡卫淼，总经理。委托诉讼代理人：王豪，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海腾寥工贸有限公司，住所地上海市嘉定，住所地上海市嘉定区嘉好路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：鲍先锭，执行董事。委托诉讼代理任：丁余兵，河南昱玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李如猛，河南昱玮律师事务所律师。上诉人河南幸运咖餐饮管理有限公司（以下简称幸运咖公司）、上诉人河南蜜雪冰城饮品有限公司（以下简称蜜雪冰城公司）因与被上诉人上海腾寥工贸有限公司（以下简称腾廖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人幸运咖公司的委托诉讼代理人陆阳、上诉人蜜雪冰城公司的委托诉讼代理人王豪、被上诉人腾廖公司的委托诉讼代理人丁余兵、李如猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。幸运咖公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3602号民事判决，或将本案发回重审；2.改判上诉人应对向被上诉人支付2019年3月10日至2019年8月10日的租金353500元（170.64万元/12x5-357500元），抵扣租赁保证金的一半357500元（715000元/2）；3.改判支持被上诉人应向上诉人返还2018年5月26日至2018年7月26日两个月的租金263333.3元（158万元/12x2）；4.改判上诉人不应当承担2019年10月28日之后三个月的租金426600元；5.驳回被上诉人的其他诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2019年10月28日解除是错误的，要求上诉人向被上诉人继续支付2019年8月10日至2019年10月28日的租金缺乏事实基础，不符合公平原则。二、一审法院以上诉人未向被上诉人交纳第二租赁年度租金为由，判决不支持被上诉人向上诉人返还或扣减第一个租赁年度中2018年5月26日至2018年7月26日两个月的租金是错误的。三、一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付2019年10月28日之后三个月的租金作为止损的赔偿没有事实和法律依据，且此诉请不在被上诉人的诉讼请求范围内。上诉人不应向被上诉人支付2019年10月28日之后的占用使用费或租金。四、一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付将涉案房屋恢复原状的费用没有任何事实基础和证据支持。五、一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付逾期违约金、恢复涉案房屋的费用共计30万元没有事实根据，属于对上诉人违约行为的重复评价，上诉人不应向被上诉人再支付30万元的违约金。蜜雪冰城公司辩称，认同幸运咖公司的上诉意见。腾廖公司辩称，一、关于租赁合同解除时间。幸运咖公司在上诉状以及一审庭审时说其是2019年5月27日搬离的，但其并未有确实充分的证据对其真实的搬离时间进行证明。腾寥公司并未授权过任何单位或者个人处理过公司有关房屋租赁的事情。幸运咖公司也从未与腾寥公司协商过终止合同或者是搬离涉案租赁房屋的事情，故腾寥公司无法确定幸运咖公司是什么时候搬离的。直到2019年10月28日到现场查看后才得知，幸运咖公司在其搬离涉案租赁房屋时，既未通知腾寥公司，也未按照合同约定办理房屋交接手续，此时双方的租赁关系并未终止。因此一审法院认定在腾寥公司知晓并确认幸运咖公司明确不履行合同义务时，即2019年10月28日为合同解除时间，并无不当。二、关于是否应该返还两个月租金的问题。腾寥公司在回复函中明确说明河南幸运咖餐饮管理有限公司在缴纳第二年租赁租金时，对于已经缴纳的腾廖公司同意免除的租金可以扣除。可知，扣除两个月租金的前提是在缴纳第二个年度的租金时，但幸运咖公司非但没有依约按时缴纳第二年度的租赁费用，而且还违约解除了合同，因此其提出的扣除两个月租金的主张不能成立。一审法院判决并无不妥。三、关于止损赔偿数额的问题。在司法实践中，通常以守约方明知违约方已违约而致使合同无法履行开始计算，即合同期限由法院由法官酌情判决，一般为3到6个月期限为合理期限，最长应当不超过一年，故一审法院按照最短期间酌定本案止损时间已经综合考虑各项因素，因此并无不当。腾寥公司在一审主张了2018年10月28日之后的房屋占有使用费，故止损时间在幸运咖公司实际占有房屋期间，该止损赔偿数额当然在诉讼请求范围内。四、关于恢复原状的费用以及30万违约金的问题。幸运咖公司的搬离不符合合同约定标准。一审认定双方对原告的理解存在分歧，故由腾寥公司自行恢复较为适宜，恢复原状的责任本应该由幸运咖公司承担。现由腾寥公司代为承担，所以由幸运咖公司支付该恢复房屋的费用合情合理。关于违约金的问题，房屋租赁合同约定了租赁期限，租金缴纳的时间和标准。逾期缴纳租金的违约金计算标准。本案中河南幸运咖餐饮管理有限公司最迟应在2019年2月9日缴纳第二年度租金，但从2019年2月10日开始拖欠至本案起诉之日共计15个月，每月按照30天计算。综合计算违约金的数额达到三百多万。但结合本案幸运咖公司的违约，性质恶劣，对腾寥公司造成的损失违约时间较长，腾寥公司一审主张违约金为60万元，符合法律的规定，但是一审法院综合考量酌定违约金、费用以及恢复原状的费用为30万元，有事实和法律依据，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回其上诉请求。蜜雪冰城公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3602号民事判决；2.改判上诉人蜜雪冰城公司不对上诉人幸运咖公司对被上诉人的债务承担连带清偿责任；3.追究被上诉人伪造上诉人签约代表签名行为的法律责任；4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有达成保证合同或保证条款。二、一审根据“自由心证”来认定上诉人应当承担连带清偿责任违法。三、一审判决认定上诉人承担连带清偿责任错误。一审判决推定上诉人应当承担连带责任的基础事实之一是两份租赁合同上的租赁方经办人（签约代表）均为一人，由此可知，一审判决上诉人承担连带清偿责任错误。幸运咖公司辩称，认同蜜雪冰城公司的上诉意见。腾廖公司辩称，一、腾廖公司分别与二上诉人于同日签订了房屋租赁合同，代表二公司签字的经办人为同一人。两份合同中均约定有蜜雪冰城公司与幸运咖公司在房屋租赁过程中承担连带责任的内容，且该部分内容系手写并且分别加盖有两公司的公章，足以认定两上诉人均有为另一方向腾寥公司承担连带责任的意思表示。二、经查询蜜雪冰城公司与幸运咖公司企业工商登记显示，两公司的股东均是河南两岸管理有限公司，河南两岸公司前身为郑州蜜雪冰城商贸有限公司，河南两岸管理有限公司的法定代表人股东张洪福同时是幸运咖公司的监事，而河南两岸管理有限公司的股东蔡卫淼又是蜜雪冰城公司的法定代表人，并且蜜雪冰城公司与河南幸运咖餐饮管理有限公司的登记住所地均为郑州市××北三环**。两公司内部存在多重法律关系，故应当承担连带责任。三、经现场核实，幸运咖公司以及蜜雪冰城公司在某些实体连锁店，比如东风路信息学院路店存在与本案相同的经营模式，即两公司同时租用一套房子进行共同捆绑经营。综上，一审法院判决蜜雪冰城公司与幸运咖公司承担连带责任，事实清楚，证据充分，适用法律正确，故应依法驳回其上诉请求，维持一审判决。腾廖公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告河南幸运咖公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判令被告河南幸运咖公司按照约定将涉案房屋回复至合理状态返还给原告；3、请求判令被告支付租金925663.6元；4、请求判令被告支付占用期间的的租赁费280504.1元至被告返还案涉房屋；5、判令被告支付逾期违约金600000元；6、请求判令被告支付拖欠的水电、物业管理费50000元；7、请求被告二承担连带责任；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告幸运咖公司于2018年1月26日签订房屋租赁合同一份，约定乙方（被告幸运咖公司）租赁甲方（原告）位于郑州市心怡路**郑州东站**商务候车厅三厅的房屋**，房屋用途为商业，建筑面积为80平方米；合同3.2条约定该房屋房屋租赁期限共48个月，自2018年3月10日起至2022年3月5日，免租期自2018年2月24日起至2018年3月9日止；4.1条约定，租赁保证金为715000元，租赁关系终止后，甲方将收取的房屋租赁保证金无息返还乙方；5.3条约定该房屋每年租金为人民币1580000元，乙方租金以12个月为一期进行支付。自第二年起，租金每年递增8%，为170.64万元；5.4条约定甲方交付房屋并经乙方验收合格后5个工作日内，乙方支付第一期租金人民币1580000元。以后乙方每期租金需提前30日向甲方支付；9.3条约定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付年租金的千分之五作为逾期违约金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应当以当年租金折算单天金额两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；9.5条约定甲方因乙方违约解除租赁合同，甲方需退还租赁保证金一半；十三条其他约定,1、三相电电量不低于20KW；2、乙方有权依据自身的装修方案改变房屋的钢架结构等，但需保证房屋安全问题；3、租赁方河南蜜雪冰城饮品有限公司与河南幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任，上述条款为手写且加盖有原告及被告幸运咖公司盖章，签字人为贾荣荣。原告于同一日与被告蜜雪冰城公司签订房屋租赁合同，落款处同样约定租赁方河南蜜雪冰城公司与幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任，上述内容均为手写且加盖有原告及被告蜜雪冰城公司盖章，签字人为贾荣荣。被告幸运咖公司向原告要求减免房租，原告回复如下：贵我双方2018年1月26日的《房屋租赁合同》对于贵司缴纳的租金时间有明确、具体的约定，我司严格信守该约定，我司在2018年6月7日的函件中仅仅同意免除2018年5月26日至7月26日两个月的租金，并没有对租赁合同的租金缴纳时间重新约定，贵司在缴纳第二租赁年度租金时对于已缴纳的我司同意免除的租金可以扣除，但不可理解为在原交租时间相应顺延2个月，故请贵司按双方签订的《房屋租赁合同》约定期限缴纳相应违约金以及应付租金。原告提交微信聊天记录一份，以证明将撤店搬离的计划向房东进行了告知，并实际于2019年5月7日搬离了房屋。被告幸运咖公司陈述撤离时已将房屋钥匙交给高铁站管理方（郑州东站经营部），未向原告移交并办理交接手续。原告陈述于2019年10月28日得知被告幸运咖公司撤离涉案房屋。以上事实有房屋租赁合同、收款凭证、回复函、微信聊天记录及本案的庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉及房屋租赁合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告幸运咖公司交付了租赁房屋，被告幸运咖公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。被告幸运咖公司抗辩原告同意减免两个月房租，应视为顺延了两个月的交租期限以及通过与原告的微信聊天记录，能够证明已通知原告相应撤店事宜，故不应承担违约责任。但根据其提交的证据，回复函中原告明确称仅同意免除两个月的租金，并没有对租赁合同的租金缴纳时间重新约定，不能理解为在原交租时间相应顺延2个月，微信聊天记录也不能证明原告已知晓幸运咖公司撤店或认可合同解除的事实，故被告幸运咖公司的抗辩意见，不能成立，被告幸运咖公司未付租金的行为已构成违约。因被告幸运咖公司已撤店且原告已于2019年10月28日知晓，双方签订的房屋租赁合同事实上已经解除，因此原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告幸运咖公司支付拖欠租金925663.6元（按照年租金170.64万元为标准，自2019年3月10日开始计算至2019年10月28日，共计198天）的诉讼请求，根据租赁合同约定，因被告幸运咖公司违约解除租赁合同的，需退还租赁保证金的一半，因此被告幸运咖公司需支付的租金为568163.6元（原告诉请金额925663.6-715000/2=568163.6），关于被告幸运咖公司抗辩扣减两个月房租的意见，原告于回复函中明确说明被告幸运咖公司在缴纳第二租赁年度租金时对于已缴纳的我司同意免除的租金可以扣除，但其并未按约缴纳第二租赁年度租金，且违约解除了租赁合同，因此该抗辩意见不能成立。关于原告要求被告幸运咖公司支付占用期间使用费280504.1元并直至被告幸运咖公司返还涉案房屋（自2019年10月29日起，暂计算至2019年11月29日，暂计30天，按照年租金170.64万元，折算单天金额两倍计算）的诉讼请求，被告幸运咖公司抗辩称其已于2019年5月7日已完成了搬店撤离，原告诉请的租金及占用期间使用费，属于扩大损失，应由原告自行承担，但被告幸运咖公司在撤离涉案房屋后未办理房屋交接手续，也未向原告提出解除合同，此时双方签订的房屋租赁合同仍在履行，其租赁关系并未终止。原告陈述其于2019年10月28日已得知并确信被告幸运咖公司已撤离涉案房屋，其应采取有效措施防止损失扩大，考虑重新招租需要时间，本院酌定三个月的止损所需合理时间，超出时间属于扩大损失，故本院不予支持。即被告幸运咖应按租赁合同约定标准向原告支付房租426600元（1706400/12*3=426600）。关于原告要求涉案房屋恢复至合理状态并返还给原告的诉讼请求，由于被告幸运咖公司已搬离，双方对原状的理解和把握也容易产生分歧，不利于纠纷的实质解决，由原告自行恢复但由被告承担合理费用较为适宜，因此，对原告该项诉请，不予支持。关于原告要求被告支付逾期违约金60万元的诉讼请求，被告幸运咖公司逾期交纳租金应当承担违约责任，现原告主张数额过高，考虑到原告自行恢复原状所需费用，本院酌定两项合并支持违约金30万元。关于原告要求被告幸运咖公司支付拖欠的水电、物业管理费50000元的诉讼请求，原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于原告要求被告蜜雪冰城公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，原告于同日分别与两被告签订房屋租赁合同且代表二被告签字的经办人为同一人，两份租赁合同均约定有被告蜜雪冰城公司与被告幸运咖公司在房屋租赁过程中具有连带责任的内容，该内容系手写并加盖印章，足以认定二被告均有为另一方向原告承担连带责任的意思表示，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南幸运咖餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海腾寥工贸有限公司租金994763.6元并支付违约金30万元；二、被告河南蜜雪冰城饮品有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告上海腾寥工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21506元，减半收取计10753元，由原告上海腾寥工贸有限公司负担2390元，被告被告河南幸运咖餐饮管理有限公司、河南蜜雪冰城饮品有限公司负担8363元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人腾廖公司按约交付房屋，上诉人幸运咖公司应按约履行支付租金的义务。一、关于幸运咖公司欠付租金和占用期间租赁费的数额。幸运咖公司在合同履行过程中，单方撤店。幸运咖公司上诉称其于2019年5月7日实际搬离房屋，其提交的证据不足以证明搬离房屋时间，亦不能证明及时与腾廖公司办理交接手续，腾廖公司对此亦不予认可。腾廖公司陈述其于2019年10月28日得知幸运咖公司撤离涉案房屋，2019年10月28日认定为幸运咖公司占用至搬离房屋时间无不妥。故腾廖公司请求的欠付租金数额及占用期间租赁费应计算至2019年10月28日止。幸运咖公司单方解除合同，构成违约，根据合同约定，租赁保证金应退还一半。且根据腾廖公司在2018年6月7日函件意思表示，腾廖公司同意免除2018年5月26日至7月26日两个月的租金。故幸运咖公司欠付租金的计算方法为应按照年租金170.64万元的标准，自2019年3月10日开始计算至2019年10月28日，并扣除租赁保证金的一半，再扣除2018年5月26日至7月26日两个月的租金，数额应为：304830.27元(925663.6元-715000元/2-158万元/12x2)。幸运咖公司上诉称不应支付至2019年10月28日租金的上诉请求不能成立，不予采纳。幸运咖公司上诉称应扣减第一个租赁年度中2018年5月26日至2018年7月26日两个月的租金，理由成立，予以采纳。腾廖公司主张的租金及占用期间租赁费超出部分，不予支持。幸运咖公司上诉称一审法院判令其向腾廖公司支付2019年10月28日之后三个月的租金作为止损不当的上诉理由，本院认为，腾廖公司陈述其得知幸运咖公司于2019年10月28日搬离租赁房屋。幸运咖公司违约解除合同，按照双方合同关于违约条款的约定，已扣除其租赁保证金的一半即357500元，即幸运咖公司已依照合同约定承担违约责任。关于一审法院酌定考虑重新招租，酌定三个月的止损时间，双方在合同中亦无此约定，腾廖公司亦未明确提出请求，一审法院予以处理不当，应予改判。故幸运咖公司该项上诉理由成立，依法予以采纳。关于腾廖公司要求判令解除涉案《房屋租赁合同》，因该合同已事实上解除，一审法院驳回腾廖公司该项诉讼请求，处理正确。二、关于逾期违约金数额的认定。腾廖公司诉讼请求逾期违约金数额为60万元。其主张依据《合同》9.3条关于违约责任的约定：“如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付年租金的千分之五作为违约金”，该约定过高，依法不予采纳。关于腾廖公司主张的逾期付款违约金，考虑到幸运咖公司实际占用房屋日期和欠付租金给腾廖公司造成的损失，酌定幸运咖公司应以实际欠付租金为基数，按日万分之五计算，自2019年5月11日始（2019年3月10日交纳租金日期，腾廖公司亦同意免除2018年5月26日至7月26日两个月，该两个月应予扣除）支付至实际清偿之日止。超出部分，不予支持。幸运咖公司上诉称其不应支付30万元违约金的上诉理由，本院予以部分采纳。三、关于腾廖公司请求判令幸运咖公司将涉案房屋恢复至合理状态及请求判令支付拖欠的水电、物业管理费50000元。双方合同6.3约定：“除双方另有约定外，本合同终止后3日内，乙方应将商品、营业用具、可移走的装修装饰（含门头店招）撤走，不宜拆除的装饰装修保持既定状态，将房屋恢复至甲方和车站认可的合理状态，不得损坏房屋主体结构”。幸运咖公司在正常经营中撤店，乙方对房屋的装修行为系合理使用，腾廖公司提交的证据不足以证明幸运咖公司在使用房屋过程中损坏房屋主体结构，也不能证明其在之后招租过程中存在恢复房屋原状和产生损失，合同对“合理状态”约定不明，故该项诉讼请求不予支持。幸运咖公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。关于腾廖公司要求幸运咖公司支付拖欠的水电、物业管理费50000元，证据不足，一审法院未予支持并无不当。四、关于蜜雪冰城公司上诉称其不应承担连带清偿责任的上诉理由。在卷《房屋租赁合同》分别加盖蜜雪冰城公司合同专用章和幸运咖公司印章，并在手写部分加盖印章，能够认定二上诉人均有为向对方承担连带责任的意思表示，故蜜雪冰城公司该项上诉理由不能成立。一审法院该项处理正确，依法予以维持。蜜雪冰城公司的其他上诉理由，亦不能成立，不予支持。综上所述，河南幸运咖餐饮管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；河南蜜雪冰城饮品有限公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审法院处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3602号民事判决第二项、第三项，即：“被告河南蜜雪冰城饮品有限公司对上述债务承担连带清偿责任”、“驳回原告上海腾寥工贸有限公司的其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3602号民事判决第一项为：上诉人河南幸运咖餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人上海腾寥工贸有限公司租金304830.27元并支付逾期付款违约金（以304830.27元为基数，自2019年5月11日始按日万分之五计算至实际清偿之日止）。一审案件受理费21506元，减半收取计10753元，由被上诉人上海腾寥工贸有限公司负担8987元，上诉人河南幸运咖餐饮管理有限公司、河南蜜雪冰城饮品有限公司负担1766元。二审案件受理费21506元，由被上诉人上海腾寥工贸有限公司负担17974元，上诉人河南幸运咖餐饮管理有限公司、河南蜜雪冰城饮品有限公司各自负担1766元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十月十日书记员  李 昊