浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终946号 上诉人（原审原告）：孙神剑，男，1982年7月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告）：甘志娟，女，1982年1月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：汪丽梅，浙江论剑律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：方紫玲，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐耀根，男，1957年6月23日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审被告）：徐晓路，男，1988年7月28日出生，汉族，住衢州市柯城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈文建，浙江**风律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：杜文清，浙江**风律师事务所律师。 上诉人孙神剑、甘志娟因与上诉人徐耀根、徐晓路房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初4839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙神剑、甘志娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并依法改判为“徐耀根、徐晓路赔偿孙神剑、甘志娟人民币230000元”；2.一、二审诉讼费、保全费全部由徐耀根、徐晓路承担。事实与理由：一、本案合同解除系徐耀根、徐晓路根本违约，孙神剑、甘志娟不存在任何过错，即使徐晓路无权代理，不影响原合同的效力，且其是否无权代理，与承担违约责任并无关联性，因徐耀根、徐晓路的根本违约导致合同解除，孙神剑、甘志娟有权要求赔偿全部房屋差价损失230000元。 徐耀根、徐晓路答辩称，对一审法院按照诉讼中的房屋差价认定可得利益损失不予认可，合同约定的违约责任，有约定从约定，应适用定金罚则；鉴定报告不应作为定案依据，其中存在很多不科学的地方；徐晓路并非合同主体，其父母是同意的有权代理，当初卖房时因给孙子治病才低价出售，并非高价另外卖给别人。 徐耀根、徐晓路上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐晓路不承担责任，徐耀根承担定金罚责责任；2.一、二审费用由孙神剑、甘志娟承担。事实与理由：一、徐晓路并非合同主体，其替母亲齐土连签字，在签订合同是已明确告知，本案的卖方应为徐耀根与齐土连，与徐晓路并无关系；一审法院认为徐晓路未提供授权委托书，其母亲也未进行追认，因而成为责任主体，没有法律依据；评估报告不应作为定案依据，具有不科学性。 孙神剑、甘志娟答辩称，合同上有徐晓路的签字，整个过程也都是与徐耀根、徐晓路两人沟通协调，起诉徐晓路有依据；评估报告合法，几套房屋都是毛坯状态，精装修只是笔误，楼层的不一致也有相应系数标注；定金不足以弥补损失，依法可由房屋差价来弥补损失。 孙神剑、甘志娟向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2019年3月16日签订的《房地产转让合同》已解除；2.判令被告返还原告双倍定金140000元人民币；3.判令被告赔偿原告损失130000元人民币（具体以案涉房产评估结果为准）（后原告申请将该项请求变更为要求被告赔偿损失160000元）；4.判令被告赔偿原告中介费用损失20000元人民币（后原告申请撤回该项诉讼请求）；5.判令全部诉讼费用由被告负担。 一审法院认定：2019年3月16日，原告孙神剑、甘志娟（作为乙方）与徐耀根、徐晓路（作为甲方）签订《房地产转让合同》，约定甲方将衢州市××花园××幢××单元××室房产出售给乙方，其中建筑面积107.85平方米，阁楼2.99平方米，架空层26.6平方米，交易价格1700000元，乙方支付甲方70000元作为购房定金，乙方于2019年3月16日支付甲方购房定金70000元，双方协商在甲方结算日支付首付款700000元（含定金），时间暂定2019年6月30日前（具体以政府通知时间为准），余款人民币1000000元整在办理过户手续不动产证办出办理银行商业贷款2个月内结清（具体以银行发放日为准）。 上述协议签订后，2019年3月16日，被告孙神剑共支付原告徐耀根70000元。2019年5月21日，被告通过中介告诉原告其房子不想出售了，后双方经协商未果，原告于2019年6月3日另行购买房产。 原告向法院提出申请，要求对涉案的坐落于衢州市××花园××幢××单元××室房地产进行评估。法院受理后委托衢州永泰资产评估有限公司以2019年6月3日作为资产评估基准点进行评估。衢州永泰资产评估有限公司于2020年3月27日出具评估报告，评估结论为2019年6月3日，涉案的坐落于衢州市××花园××幢××单元××室房地产评估价值为1930000元。评估费5800元，由原告预付。 另查明，衢州市××花园××幢××单元××室不动产产权证办在祝连英一人名下，系祝连英单独所有。 上述事实由双方庭审陈述，原告提供的房屋转让合同、定金收条、微信聊天记录、录音、房地产资产评估报告，被告提供的房屋征收补偿安置协议书等予以证实，法院予以确认。 一审法院认为，本案争议焦点在于1.被告主体是否适格；2.被告应承担损失的具体数额。对第1个焦点，被告提出本案的卖方应是齐土莲和徐耀根，徐晓路不应承担民事责任，法院认为，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人就其受到的损害请求行为人赔偿。本案所涉房产系用于补偿徐耀根压潮村原先房产拆迁安置所用，案涉买卖合同签订时房屋所有权证并未办出,所有权应由徐耀根及妻子齐土莲、母亲祝连英共同享有。买卖合同上卖方目前有徐耀根和徐晓路签字，徐晓路抗辩其代母亲齐土莲签字，但当时并未提供其母亲授权委托、事后亦未被母亲追认，故本案由两被告承担相应的民事责任，于法有据。对第2个焦点，本案中被告不同意出售房产构成违约，应承担相应的违约责任，违约责任赔偿范围不得超过原告所能获得的利益。本案合同签订后，被告于2019年5月21日通过中介告知原告不同意出售后，原告于2019年6月3日通过其他途径购买了其他房产，选取2019年6月3日作为评估时点，考虑了原告购买房产的合理时间，并无不当。法院委托衢州永泰资产评估有限公司所作出的评估报告，程序合法、说理充分，法院予以采纳。根据2019年6月3日评估价格1930000元，减去本案双方交易价格1700000元，该230000元可以认为系合同能实际履行而获得的利益。本案合同签订时，原告应知道被告徐晓路无权代理，故原告应承担相应的责任，法院酌定原告应承担20%的责任。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告孙神剑、甘志娟与被告徐耀根、徐晓路于2019年3月16日签订的《衢州市房屋转让合同》于判决生效之日解除；二、被告徐耀根、徐晓路于判决生效之日起十日内退还原告孙神剑、甘志娟定金70000元；三、被告徐耀根、徐晓路于判决生效之日起十日内赔偿原告孙神剑、甘志娟人民币184000元；四、被告徐耀根、徐晓路于判决生效之日起十日内赔偿原告评估费损失4640元。五、驳回原告孙神剑、甘志娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2020元，共计4920元，由原告孙神剑、甘志娟负担984元，由被告徐耀根、徐晓路负担3936元，以上均于判决生效之日交纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方于2019年3月16日签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。2019年5月21日，徐耀根、徐晓路明确表明房屋不想出售，双方签订的《房地产转卖合同》依法解除，违约方应承担相应的违约责任。本案焦点之一系违约方的主体认定问题。徐耀根、徐晓路主张徐晓路属于有权代理，在转让合同上代替母亲齐土连签字，徐晓路并非本案合同当事人，不应承担违约责任。徐晓路在整个售房过程中并未提供母亲齐土连的授权委托书，代签字后其母亲亦未对其代理行为进行追认，根据法律规定，徐晓路的代理行为属无权代理，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。因此一审法院认定徐晓路亦应承担民事责任，并无不当。争议焦点之二系损失的具体数额。一审法院依孙神剑、甘志娟的申请对案涉房屋委托衢州永泰资产评估有限公司予以评估，评估价值为1930000元，双方交易价格为1700000元，一审法院以房屋的市场价值与原购买价格之间的差额认定为购房差价损失，即孙神剑、甘志娟的可得利益损失。徐耀根、徐晓路主张该评估报告明显存在勘查错误，评估内容不具有科学性，但其并未提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果，一审法院委托的评估机构具有相应资质，程序合法，说理充分，一审法院对此鉴定结论予以采纳，并无不当。综合考虑在房屋售卖过程中，孙神剑、甘志娟应明知徐晓路为无权代理，应承担相应的责任，一审法院酌情认定孙神剑、甘志娟承担20%的责任，并无不当，在法官自由裁量权的合理范围内，应予维持。综上，孙神剑、甘志娟、徐耀根、徐晓路的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，孙神剑、甘志娟上诉部分950元，徐耀根、徐晓路上诉部分2580，均由各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 骆忠新 审 判 员 刘小伟 审 判 员 熊 娟 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 刘丽娜 书 记 员 魏凯研