湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂01行初255号原告张南先，男，1964年11月6日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托代理人周楚强、李瑞丽，北京冠领律师事务所律师。被告武汉市蔡甸区人民政府，住所地武汉市蔡甸区蔡甸大街**。法定代表人郝胜勇，该区区长。委托代理人李君，周虹，湖北人言律师事务所律师。原告张南先不服被告武汉市蔡甸区人民政府（以下简称蔡甸区政府）作出的房屋征收补偿决定，于2020年5月20日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告张南先的委托代理人周楚强、李瑞丽，被告蔡甸区政府的委托代理人李君到庭参加了诉讼。蔡甸区政府副区长黄厚光作为行政负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告蔡甸区政府于2019年11月14日作出蔡政征补决字〔2019〕2号《房屋征收补偿决定书》（以下简称2号《补偿决定》），其主要内容为：被征收人张南先，被征收房屋位于蔡甸区××马路，该房屋系砖木结构，登记房屋用途为住宅，建筑面积132.06平方米，登记产权人为张南先，房屋所有权证号为武房权证蔡字第**；国有土地使用证号为蔡国用（2000）字第××号。经评估，该房屋房地产市场评估单价为人民币5796元／平方米，估价时点为2018年9月10日。经核实，被征收人有自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的行为，有以该住宅为注册地址办理的营业执照，房屋征收部门参照《蔡甸老一中片区旧城改建房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）的规定，对其实际用于经营的部分予以补偿，补助标准为商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%。室内装饰装修及其他附属设施根据《补偿方案》的规定进行补偿。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内（5个月）未达成补偿协议，按照《补偿方案》，蔡甸区政府作出如下补偿决定：一、对位于蔡甸区××马路房屋予以征收。按照《补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换。待该被征收人确定后，由房屋所有权人领取相关补偿。二、被征收人选择货币补偿的，根据湖北日晟行房地产评估有限公司（以下简称日晟行公司）对该房屋的评估和《补偿方案》，对被征收人的货币补偿金额为：（一）房屋价值补偿765419.76元；（二）室内装饰装修补偿59427.00元；（三）搬迁费2000.00元；（四）临时安置补偿5942.70元；（五）货币补助153083.95元；（六）住改商补助1331640.22元；以上各项合计人民币2317513.63元。三、被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供位于蔡甸街南端知语城项目（B地块，暂定名）3号楼1单元401室住宅（在建）作为产权调换房屋，建筑面积125平方米（以竣工后的实际面积为准）。根据《补偿方案》，该房屋单价为4000元／平方米，总价值500000.00元，预计2021年交房。根据日晟行公司对被征收房屋的评估和《补偿方案》，被征收房屋补偿内容如下：（一）房屋价值补偿765419.76元；（二）室内装饰装修补偿59427.00元；（三）搬迁费2000.00元；（四）临时安置补偿47541.60元；（五）建筑面积补助91866.60元（六）住改商补助1331640.22元以上各项合计人民币2297895.18元，房屋征收部门应向被征收人支付房屋征收补偿差价款1797895.18元。四、被征收人如提供相关材料证明存在《补偿方案》规定的其他应当补偿、补助情形，按《补偿方案》规定给予补偿、补助，并与上述全部项目一并结算补偿金额。被征收人如不服本决定，可以在本决定送达之日起六十日内向武汉市人民政府申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起行政诉讼。法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，蔡甸区政府将依法申请人民法院强制执行。原告张南先诉称，一、房屋征收补偿安置不合法、不合理，产权调换方案形同虚设，货币补偿标准远低于市场价；二、房屋价值评估严重违法；三、被告作出《房屋征收补偿决定书》程序违法，并且缺乏合法有效的征收前提；四、房屋评估所依据的内容存在错误、评估项目存在遗漏，其房屋属于经营性用房，但是未对停业停产损失进行评估补偿，并且评估内容也未经其认可。综上，请求：1.依法撤销被告作出的2号《补偿决定》；2.判令被告承担本案诉讼费。原告张南先向本院提交了以下证据：1.原告身份证以及涉案房屋产权证书，证明其对涉案房屋拥有合法的产权；2.2号《补偿决定》，证明被告作出涉案行政行为，主体适格，且涉案行政行为严重违法；3.武汉市蔡甸区农业机械物资总公司的武汉市公有房屋产籍卡片，武汉市房屋产权土地使用权证，房屋所有权存根；4.营业执照，食品流通许可证，烟草专卖零售许可证，证据3、证据4共同证明涉案房屋从农业机械物资总公司购买取得之前，自1995年即是国有商业用房，涉案房屋至今仍为商业用途，涉案房屋为商业用房，手续齐全；5.房屋照片两张，证明涉案房屋属于沿街商铺，并一直用于超市，农机配件经营，涉案房屋装修状况较好，价值较高；6.涉案房屋周边现状两张，证明涉案房屋地理位置优越，商业环境成熟，房屋价值较高；7.涉案房屋周边商品房以及商铺报价单，证明周边3公里以内同地块类似的商铺价格目前在23000元至30000元不等；周边3公里以内的商品住宅的价格在8000至9000之间；被告作出的补偿决定严重低于周边类似房屋市场价值，补偿决定严重违法。被告蔡甸区政府辩称，一、被告具有作出本项目补偿决定的行政职权。二、被告严格依照有关法律、法规的规定和补偿方案作出补偿决定，该行政行为依法应予维持。三、原告关于产权调换房，货币补偿标准及房屋评估，停产停业补偿等方面的诉求不能成立。综上，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告蔡甸区政府向本院提交了以下证据及法律依据：1.蔡政征决字〔2018〕第3号蔡甸区人民政府房屋征收决定（以下简称3号《房屋征收决定》）及公告、照片，证明答辩人已作出征收决定；2.被征收房屋产权登记信息查询单及土地信息查询单，证明被征收房屋的基本情况；3.本案所涉被征收人身份信息，被征收房屋原登记产权人身份情况；4.选定评估机构的情况及照片，证明被告依法组织选定评估机构；5.被征收房屋分户评估结果及照片，证明征收范围内被征收房屋的分户评估结果已公示；6.房屋征收项目房屋分户评估单及转交证明，证明被告已向被征收人告知评估结果；7.协谈笔录及协谈工作人员身份证明，证明被征收人在签约期限内未能与房屋征收部门达成；8.补偿费用及用于产权调换房屋的证明，证明被告作出补偿决定时，补偿费用及用于产权调换房屋到位；9.房屋征收部门的报请材料，证明房屋征收部门向答辩人报请作出补偿决定；10.征收补偿决定受理通知书及送达证明，证明被告决定受理房屋征收补偿决定，并作出书面通知；11.2号《补偿决定》及送达回执、公告及照片，证明被告作出2号《补偿决定》并送达、公告。法律依据：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2.《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》；3.《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。经庭审质证，原告张南先对被告蔡甸区政府提交的证据发表以下质证意见：对证据1的合法性不予认可，不能达到其证明目的。对证据2真实性不予认可。对证据3的真实性予以认可。对证据4不予认可。该评估机构选定程序违法。对证据5、证据6、证据7的真实性、合法性不予认可，达不到其证明目的。对证据8－证据11的合法性、证明目的不予认可。被告蔡甸区政府对原告张南先提交的证据发表质证意见如下：对证据1认可。对证据2、证据4的真实性无异议，达不到证明目的。对证据3、证据5、证据6、证据7不予认可。本院对原、被告双方提交的上述证据作如下确认：原告的证据1、证据2真实、来源合法，本院予以采信。被告的证据真实、来源合法，能够证明被诉征收补偿决定作出的过程和内容，本院予以采信。根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院经审理查明认定以下事实：2018年9月10日，被告作出3号《房屋征收决定》，决定对蔡甸老一中片区旧城改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收，3号《房屋征收决定》、房屋征收补偿方案及征收范围附图一并于同日在征收范围内予以公告。涉案项目房屋征收部门为蔡甸区房屋征收管理办公室（以下简称蔡甸区征收办），房屋征收实施单位为蔡甸区人民政府蔡甸街办事处（以下简称蔡甸街办事处）。原告所拥有的涉案房屋位于蔡甸区××马路，在本征收项目范围内。该房屋系砖木结构，登记房屋用途为住宅，建筑面积132.06平方米，登记产权人为张南先，房屋所有权证号为武房房权证蔡字第**，有土地使用证号为蔡国用（2000）字第××号。2018年9月14日至25日，蔡甸区征收办以发放《征求意见表》的形式征求被征收人意见，协商选择房地产价格评估机构，超过三分之二的被征收人同意选定日晟行公司作为涉案征收项目的房地产价格评估机构，蔡甸区征收办将选定评估机构结果于同月26日在征收范围内予以公告。2018年10月19日，日晟行公司作出鄂日晟行房征字【2018】第2018029-B244号《蔡甸老一中片区旧城改建国有土地上房屋征收项目范围内房地产估价分户评估报告》（以下简称《分户评估报告》）包括装修评估报告和房屋价值评估报告两份，评估时点为2018年9月10日，确定房屋价值评估单价为5796元/㎡，建筑面积132.06㎡，土地使用权面积131.6㎡，房屋价值总价765419.76元，装修评估价格为450元/㎡。2019年9月26日被告向原告直接送达分户评估报告，其没有签收，同年10月9日，被告通过邮寄方式向原告第二次送达，其于次日签收，原告对分户评估报告未在法定期限内申请复核或鉴定。被告述称涉案房屋的评估报告有三份，还有一份为商业价值评估报告，且一并向原告送达，但未提供相关证据予以证明，原告亦未收到商业价值评估报告。因房屋权利人在征收签约期限内不能与征收部门达成征收补偿安置协议，经武汉市蔡甸区自然资源和规划局申请，被告于2019年11月14日作出2号《补偿决定》，并于同月18日向原告留置送达，其拒绝签收，原告认可已收到该《补偿决定》。原告不服该2号《补偿决定》，诉至法院，诉请如前。另查明，涉案房屋作为注册地址用于商业经营且办理了营业执照。同时根据《蔡甸老一中片区旧城改建国有土地上房屋征收项目未经登记建筑补偿细则》第九条第（6）项之规定：“《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面适用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分按两者价差的50%给予补助。”被告经请示上级，考虑到原告经营的特殊情况，对原告房屋住改商补助按照两者差价的90%予以补助，涉案房屋所在地块商业房屋价值评估单价为17000元/㎡，原告房屋价值评估单价为5796元/㎡，住改商补助总额为132.06㎡×（17000元/㎡-5796元/㎡）×90%=1331640.22元。本院认为，本案中，对涉案征收补偿决定的合法性审查主要涉及评估报告的问题。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市办法》）第二十四条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋和产权调换房屋的价值，由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日……”被征收房屋价值的评估报告是作出补偿决定的主要证据，事关当事人的切身利益，本院应对评估报告的正当性、合法性进行审查。分户评估报告应当依法、有效、完整送达，当事人依法享有的申请复核等权利应当得到保障。未依法送达、无法保障当事人申请复核权利的分户评估报告不应作为人民政府作出房屋征收补偿决定的有效依据。本案中，涉案房屋登记用途为住宅，但在实际使用中，原告办理了营业执照，作为个体经营户的经营场所，涉案房屋事实上作为商业用途使用，因此此类房屋商业价值评估应为房屋价值评估的组成部分。被告在庭审中声称分户评估报告分为三部分，分别是房屋价值评估、装修价格评估、及房屋商业价值评估。但被告并未提交房屋商业价值评估报告作为证据，原告也否认曾收到过被告转交的房屋商业价值评估报告，因此被告剥夺了原告对房屋商业价值评估报告申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的程序权利，依据该评估结果作出的房屋征收补偿决定因缺乏合法依据而依法应予以撤销。综上，被告作出的2号《补偿决定》程序严重违法，对征收补偿决定的效力产生影响，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：一、撤销武汉市蔡甸区人民政府于2019年11月14日作出蔡政征补决字〔2019〕2号《房屋征收补偿决定书》；二、责令武汉市蔡甸区人民政府自本判决生效之日起在法定期限内重新作出房屋征收补偿决定。本案案件受理费人民币50元，由被告武汉市蔡甸区人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  陈 平审 判 员  沈 红人民陪审员  孔德想二〇二〇年十月十五日法官助理王瀚书记员祁平