上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8107号上诉人(原审被告)：上海源洪仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区华新镇北青公路**。法定代表人：叶顺，总经理。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海旭旭实业有限公司，住，住所地上海市青浦区华腾路**********/div>法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。上诉人上海源洪仓储物流有限公司(以下简称“源洪公司”)因与被上诉人上海旭旭实业有限公司(以下简称“旭旭公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人源洪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回旭旭公司一审诉请。事实和理由：1、双方租赁关系是由2019年5月31日(2018)沪民初8336号判决解除，该判决由于上海国兴金属制品有限公司(以下简称“国兴公司”)上诉而于2019年9月24日二审维持后才生效。腾退及返还租赁物的义务依法属于后合同义务，只有合同终止或者解除后才能产生该义务，故2019年9月24日之前，己方并无腾退及返还租赁物义务，故不产生占用的事实。腾退并返还租赁物应于判决生效后进行且己方已经履行完毕。2、己方租金已交到2018年3月底。因为国兴公司出售资产，购买方在土地和设施上由当地政府出面进行了拆除和整治，同时政府就已经将液氨存储设备封存，造成己方已在2018年3月停产，房屋不能正常使用，己方已被迫搬离，房屋处于闲置状态，对于涉案的各方当事人该房屋都没有任何使用价值。一审判令己方为2018年4月1日至2019年1月间没有使用价值的租赁物支付占用费是错误的。被上诉人旭旭公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。旭旭公司向一审法院起诉，请求判令源洪公司支付2018年4月1日至2019年1月期间的房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)1，976，439元(其中2018年4月至6月计808，751元，2018年6月至2019年1月计2，014，733元)。一审法院经审理查明：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房原登记在国兴公司名下，房地产权证号为沪房地青字2006第006988号，产证登记建筑面积为41，940.33平方米。2010年1月10日，国兴公司将上述房屋中的10，870.47平方米，占地面积约45亩租赁给旭旭公司。其后，旭旭公司又将上述房屋转租给上海川岳实业有限公司(以下简称“川岳公司”)。2010年5月15日，源洪公司(作为乙方)与川岳公司(作为甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将上海市青浦区北青公路XXX号的厂房(以下简称“系争房屋”)出租给乙方使用，建筑面积11，074.56平方米，占地面积约45亩；乙方租赁该房地产作为生产、办公货物冷藏仓储等；租赁期限自2010年7月1日起至2020年5月30日止，年租金245万元。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2017年9月30日，旭旭公司(甲方、出租方)与源洪公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(建筑面积11，074.56平方米)租赁给乙方作为自制冷库使用；租赁期限自2017年10月1日至2020年8月9日止，年租金3，235，004元(含税)，每三个月支付一次，先付后用；2017年10月1日至2018年6月30日年租金递增至3，235，004元，从2018年7月1日至2020年8月9日年租金递增至3，453，828元。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：(1)甲方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋；(2)未经甲方同意，承租人擅自改变房屋用途或破坏房屋主体结构的；(3)乙方未经甲方同意擅自将出租厂房转租给第三者的；(4)乙方所欠甲方各项费用达到壹万元人民币以上的；(5)乙方应保证租赁该区域在生产过程中符合环保部门规定，且排污、排放不超标；(6)乙方在租赁期经营期间不得从事违法活动或违反消防法和安全生产等有关规定，若甲方发现乙方存在安全生产隐患，或者生产、经营、运输、存储、使用危险品或处置费其危险化学品的，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。因不可抗拒的因素或政府行政部门动迁土地收回，地方政府回收造成的合同，地方政府回收造成的合同无法履行的止，甲乙双方互不赔偿造成对方的损失。合同期内，因政府动迁或征收土地，使本合同终止的，根据“谁投资谁受益”的原则，国家如有补偿费用、甲方归甲方所有；乙方归乙方所有。如发生动迁情况，动迁通告、期限、程序等均以政府或动迁单位通知为准，甲方应当将相关动迁信息及时转告乙方；同时，甲方对于租赁关系、租赁物状况等应如实上报及争取乙方权益。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。一审再查明，2017年，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房被纳入产业结构调整范围。2017年12月，国兴公司(甲方)与案外人上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(以下简称“华新资产公司”)签订《资产转让合同》，约定为配合政府产业结构调整政策，甲乙双方同意并确认，有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部资产包括列载于本合同附件的资产评估报告内，以2017年8月31日为评估基准日的资产，包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等，甲方将上述全部资产作为转让资产向乙方转让，资产具体状况如下：(一)拟转让资产坐落于：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号。房地产权登记号：沪房地青字(2006)第006988号，登记日2006年6月26日……(1)房屋状况：(1)有证房屋：建筑面积：41，605.41平方米。(2)无证房屋：建筑面积：37，674.45平方米。(四)构筑物、不可搬迁设备、装修及其他地上物和设施具体状况及明细详见附件。(五)甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外，并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、房屋设施情况、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等相关关系，乙方对甲方上述转让的资产具体状况充分了解，自愿买受该资产。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2018年3月12日，旭旭公司向源洪公司发出《通知》，要求源洪公司在本月15日前搬离。双方就合同提前解除的后果及本次产业结构调整补偿多次协商，无法达成一致，诉诸一审法院。2019年1月17日，华新资产公司向国兴公司发送《告知书》，表示国兴公司尚有54，726.36平方米资产尚未移交，根据约定，国兴公司应于2019年1月30日前将资产全部移交，逾期华新资产公司将于2019年1月31日起按照每天每平方米1元收取租赁费。2019年2月2日，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋的权利人变更为华新资产公司。2019年6月10日，华新资产公司向源洪公司发送《函》，表示华新资产公司已于2019年2月2日取得产权证，因源洪公司占有使用房屋，应支付使用费直至腾退，按每天每平方米0.854元计算。一审另查明，2018年5月14日，一审法院以(2018)沪0118民初8336号立案受理了源洪公司诉旭旭公司、国兴公司房屋租赁合同纠纷一案。经审理后，依法于2019年5月31日作出判决：一、源洪公司与旭旭公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》于2018年4月1日解除；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付源洪公司2，968，672元；三、驳回源洪公司的其余诉讼请求。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年9月24日作出判决，判令：驳回上诉，维持原判。2018年10月15日，一审法院立案受理了旭旭公司起诉国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初17763号。2019年2月19日，该案作出判决：一、旭旭公司与国兴公司签订的《租赁合同》于2017年12月26日解除；二、国兴公司应于判决生效之日起十日内支付旭旭公司动迁补偿款2，951，527元；三、国兴公司应于判决生效之日起十日内返还旭旭公司保证金30万元；四、旭旭公司的其余诉讼请求不予支持。国兴公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年8月19日作出判决，判令：驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，一审法院以(2019)沪0118民初7292号立案受理了国兴公司诉旭旭公司、源洪公司房屋租赁合同纠纷一案，国兴公司诉请为：1、旭旭公司、源洪公司支付国兴公司2017年11月10日起至实际腾退日止的房屋租金及房屋占有使用费(2017年11月10日至2018年8月9日期间按照每季度553，421.26元计算，2018年8月10日至2019年1月30日期间按照每季度570，023.89元计算，2019年1月31日起按照1元／平方米／天×12，250.47平方米计算)；2、旭旭公司、源洪公司支付国兴公司逾期支付房租及占有使用费的滞纳金(前三笔均以553，421.26元为基数，分别自2017年11月3日、2018年2月3日、2018年5月3日起算；后两笔以570，023.89元为基数，分别自2018年8月3日、2018年11月3日起算。上述均按日千分之二，计算至实际支付之日止)；3、旭旭公司、源洪公司支付国兴公司2018年2月至12月的电费280，536元；4、旭旭公司、源洪公司腾退北青公路XXX号房屋及土地。一审法院经审理后依法对相关事实进行了认定，并认定旭旭公司将系争房屋全部转租给源洪公司，现系争房屋仍由源洪公司占用，同时经一审法院释明，源洪公司坚持不愿意腾退。2019年8月20日，一审法院依法作出判决，判令：一、旭旭公司和源洪公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋及土地；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付国兴公司房屋占有使用费1，291，008元；三、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付国兴公司电费280，536元；四、国兴公司的其余诉讼请求不予支持。源洪公司不服，提起上诉，认为：源洪公司已于2018年4月搬离，由于国兴公司无人前来接收租赁物，导致系争房屋处于搁置状态，且源洪公司与国兴公司无直接的租赁合同关系，国兴公司无权要求源洪公司腾退。上海市第二中级人民法院经审理后认为，一审认定事实无误，予以确认，并据此判令：驳回上诉，维持原判。一审中，双方当事人一致确认源洪公司租金支付至2018年3月底。一审中，旭旭公司主张：双方租赁合同解除后，源洪公司始终占据系争房屋不腾退，故应支付占用费，占用费标准按照合同约定租金标准的70％计算。源洪公司主张：1、在前案审理过程中，旭旭公司也曾表示拒绝腾退，房屋处于闲置状态，且系争房屋因国兴公司将房屋出售导致无法使用；在前案未有确定结论之前，源洪公司没有腾退的义务，在前案判决生效前，源洪公司已经搬离，也不存在腾退的问题；2、由于源洪公司在系争厂房内存有液氨，具有危险性，而2018年2月因进博会影响，全市化学品存储设备拆除受限，后由华新镇政府相关职能部门主导并交由具备资质的单位才行拆除。为此，源洪公司提供政府网站新闻、文件及合同作为证据。旭旭公司对源洪公司提供的上述证据材料均不予认可。一审法院认为，旭旭公司、源洪公司签订的《租赁合同》解除后，源洪公司理应腾退系争房屋。生效法律文书已认定系争房屋于2018年4月1日至2019年1月31日期间被源洪公司占用的事实，故对源洪公司提出的其已于2018年4月1日迁走的主张，不予采信。源洪公司应向旭旭公司支付2018年4月1日至2019年1月31日期间的占有使用费。对于占有使用费的标准，综合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋能否正常使用、旭旭公司的实际损失等因素，酌情认定源洪公司应按276，710.63元／季度支付。一审法院判决：上海源洪仓储物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旭旭实业有限公司房屋占有使用费922，368.76元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁合同关系解除，承租人应将租赁物返还出租人，并应保有出租人确认租赁物返还的相关书面凭证。源洪公司在2018年4月1日至2019年1月31日期间占用系争房屋的事实已为前案生效判决确认，源洪公司应支付前述期间的使用对价。源洪公司认为不支付前述期间使用费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。源洪公司上诉所称其他理由，一审法院在确定使用费标准时已充分考虑。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，023元，由上诉人上海源洪仓储物流有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年十月九日法官助理  张末然书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……