甘肃省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘执复160号复议申请人（申请执行人）：兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区瓜州路**。法定代表人：朱彩云，该公司经理。委托诉讼代理人：王维稷，该公司逾期借款清收部职工。被执行人：定西市熙园房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省定西市安定区水门巷**。法定代表人：马季林，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁俭，甘肃达航律师事务所律师。被执行人：马季林，男，汉族，1955年10月5日出生，住甘肃省定西市安定区。复议申请人兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司（以下简称富力公司）不服兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2020）甘01执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。兰州中院在执行富力公司与定西市熙园房地产开发有限责任公司（以下简称熙园公司）、马季林借款合同纠纷一案中，被执行人熙园公司认为该院查封其名下财产总价值已经远远超过未履行债务数额，要求解除对超标的额财产的查封。兰州中院查明，2017年9月18日，该院作出关于富力公司与熙园公司、马季林借款合同纠纷一案的（2017）甘01民初277号民事判决书。该判决生效后，市熙园公司、马季林未履行该法律文书确定的义务，申请执行人富力公司向该院申请强制执行。该院于2019年5月22日，作出（2019）甘01执恢147号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人熙园公司、马季林银行存款10112880.27元，其中含借款本金8326199.64元、利息1625330.63元、案件受理费83836元、案件执行费77514元，自2017年2月28日至实际付清之日按月利率2%计算的利息以及迟延履行期间的债务利息尚未计算。……”于2019年5月20日，作出（2019）甘01执恢147号之一协助执行通知书依法查封了被执行人熙园公司所有的位于定西市安定区熙园文昌居的12-1-403房产（预售许可证号：定市房商预字2018第××号）。于2019年9月18日，作出（2019）甘01执恢147号之二协助执行通知书依法查封了被执行人熙园公司所有的位于定西市安定区熙园文昌居的12-1-3002、12-1-1902、12-1-1302、12-1-702、12-1-602、12-1-502、12-2-3205、12-2-2905、12-2-2305、12-2-1905、12-2-705、12-2-605、12-2-505、12-2-3206、12-2-3106、12-2-2706、12-2-2506、12-2-2406、12-2-1806、12-2-906、12-2-706、12-2-606、12-2-3204共23套房产（预售许可证号：定市房商预字2018第××号）。于2019年10月16日，作出（2019）甘01执恢147号之三协助执行通知书，查封了被执行人熙园公司所有的位于定西市安定区负一层101铺，一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113铺，二层201铺，三层301铺（定市房商预字［2018］第04号）。2017年4月5日，该院依据已发生法律效力的（2017）甘01财保26号民事裁定书，作出（2017）甘01执保138号协助执行通知书，依法查封了被执行人熙园公司名下的位于定西市，定国用（2010）第××号，面积28475.15平方米土地。另查明，经定西市房地产测绘中心计算，负一层101号建筑面积2143.50m2、一层101号建筑面积45.16m2、102号建筑面积31.16m2、103号建筑面积25.20m2、104号建筑面积25.20m2、105号建筑面积38.49m2、106号建筑面积38.49m2、107号建筑面积24.74m2、108号建筑面积24.74m2、109号建筑面积38.49m2、110号建筑面积38.49m2、111号建筑面积44.38m2、112号建筑面积44.38m2、113号建筑面积1382.55m2、二层201号建筑面积2172.47m2、三层301号建筑面积2235.85m2、403号建筑面积115.30m2、12-1-3002建筑面积96.80m2、12-1-1902建筑面积96.80m2、12-1-1302建筑面积96.80m2、12-1-702建筑面积96.80m2、12-1-602建筑面积96.80m2、12-1-502建筑面积96.80m2、12-2-3205建筑面积96.80m2、12-2-2905建筑面积96.80m2、12-2-2305建筑面积96.80m2、12-2-1905建筑面积96.80m2、12-2-705建筑面积96.80m2、12-2-605建筑面积96.80m2、12-2-505建筑面积96.80m2、12-2-3206建筑面积115.57m2、12-2-3106建筑面积115.57m2、12-2-2706建筑面积115.57m2、12-2-2506建筑面积115.57m2、12-2-2406建筑面积115.57m2、12-2-1806建筑面积115.57m2、12-2-906建筑面积115.57m2、12-2-706建筑面积115.57m2、12-2-606建筑面积115.57m2、12-2-3204建筑面积115.30m2。还查明，甘肃万豪房地产评估有限公司于2020年1月16日作出的《营业用房预评估》载明：涉案房产负一层商铺建筑面积2151.57m2，价格2151万元；第一层商铺建筑面积1521.79m2，价格4565万元；第二层商铺建筑面积1723.39m2，价格3447万元；第三层商铺建筑面积2251.43m2，价格3377万元。（以上商铺总评估价为13540万元）兰州中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”依据《营业用房预评估》，该案所查封异议人所有的商铺，总价值13540万元，足以清偿本案生效法律文书确定的债务（10112880.27元）。故，异议人熙园公司的异议理由成立，其异议请求应予支持。综上，兰州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，作出（2020）甘01执异3号执行裁定书，裁定：解除对被执行人熙园公司名下超标的额部分的财产，即位于定西市安定区熙园文昌居的12-1-3002、12-1-1902、12-1-1302、12-1-702、12-1-602、12-1-502、12-2-3205、12-2-2905、12-2-2305、12-2-1905、12-2-705、12-2-605、12-2-505、12-2-3206、12-2-3106、12-2-2706、12-2-2506、12-2-2406、12-2-1806、12-2-906、12-2-706、12-2-606、12-2-3204共23套房产（预售许可证号：定市房商预字2018第××号）及位于定西市，定国用（2010）第××号，面积28475.15平方米土地的查封。富力公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销兰州中院（2020）甘01执异3号异议裁定。理由为：其一，该案中虽查封被执行人熙园公司名下定国用（2010）第××号土地使用权项下面积28475.15平方米的土地使用权，但本案查封的全部房屋均附着于该土地之上，根据地随房走的原则，土地使用权价值不应纳入被查封标的额中进行计算。其二，本案查封的23套住宅中，其中的10套住宅以及查封的15套商铺中的301号商铺均系轮候查封，尚未发生查封效力，其价值也不应纳入查封标的额中进行计算。且上述23套住宅房屋中，有11套房屋系拆迁安置房屋，15套商铺中，亦有6套在查封前已出售他人，这些房产都不具备处置受偿的条件，查封标的额中对其价值也不应纳入计算。其三，该案有效查封房产仅为12-2-2305、12-2-1905号合计面积193.6平方米的两套住宅房屋及负一层101、一层105、106、109、110、111、112、113、二层201合计3797.74平方米的9套商铺。因上述有效查封的房产，全部处于在建工程预售状态，整体工程未竣工验收。其中两套住宅仅完成了外墙涂层，安装工程尚未施工，9套商铺的外立面、安装工程、消防工程、给排水工程亦未施工。基于被执行人欠付申请执行人债务未清偿的实际情形，其对工程款的支付并无实际履行能力，查封房产可能存在“工程价款优先受偿”的情形。且根据被执行人熙园公司向兰州中院提交的《营业用房预评估》中的有关描述，案涉查封房产亦可能存在抵押等严重减损房产价值的情况。其四，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许”之规定，查封标的物价值评估，依法应当由双方共同委托或法院随机选定评估机构进行司法评估。被执行人熙园公司单方委托作出的评估结论程序违法，错漏百出。评估中对于查封标的工程进度按照100%进行评估，与事实严重不符，属虚假评估。兰州中院未对查封财产情况进行查明，直接依据熙园公司提供的《营业用房预评估》作为查封标的价值判断的唯一标准，在不存在超标的查封情况下，错误作出解封部分房屋的执行裁定，导致申请执行人富力公司17845667.78元的合法债权无法保障。本院查明，复议审查期间，被执行人熙园公司向本院补充提交了兰州中信房地产土地评估事务有限公司于2020年7月2日出具的中信估字（2020）第0689号房地产估价报告一份。（注：兰州中院以（2020）甘01兰审司委65号委托函委托评估）该份报告载明：被执行人熙园公司名下位于定西市安定区、一层105、106、109、110及二层（二层201）合计建筑面积3402.84平方米的营业用房评估价格为27230709元。另查明，富力公司与熙园公司、马季林借款合同纠纷一案，兰州中院于2017年9月18日作出（2017）甘01民初277号民事判决书，判决：一、被告熙园公司于本判决生效后三十日内偿还原告富力公司借款本金9326199.64元，支付截止到2017年2月28日的利息1625330.63元。2017年2月28日起至实际清偿之日的利息9326199.64元借款本金为基数，按月利率2%给付；二、被告马季林对本判决第一项债务本息承担连带清偿责任。案件受理费100824元，由原告富力公司承担16988元，由被告熙园公司承担83836元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述判决生效后，被告熙园公司、马季林未能主动履行生效法律文书确定的义务，原告富力公司申请强制执行。执行过程中，兰州中院于2019年9月18日，向定西市住房保障及房地产管理办公室送达（2019）甘01执恢147号执行裁定书及（2019）甘01执恢147号之二协助执行通知书，对被执行人熙园公司所有的位于定西市安定区熙园文昌居（预售许可证号：定市房商预字2018第××号）的23套住宅房产进行了查封（实际首先查封房产为13套：12-1-3002、12-1-1902、12-1-1302、12-1-702、12-1-602、12-1-502、12-2-3205、12-2-2905、12-2-2305、12-2-1905、12-2-705、12-2-605、12-2-505；轮候查封房产10套:12-2-3204、12-2-3206、12-2-3106、12-2-2706、12-2-2506、12-2-2406、12-2-1806、12-2-906、12-2-706、12-2-606）。2019年10月16日，兰州中院向定西市住房保障及房地产管理办公室送达（2019）甘01执恢147号执行裁定书及（2019）甘01执恢147号之三协助执行通知书，对被执行人熙园公司所有的位于定西市安定区（定市房商预字［2018］第04号）的16套商铺进行了查封（其中负一层101、一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、二层201为首查封，三层301为轮候查封）。2020年3月30日，兰州中院作出（2019）甘01执恢147号协助执行通知书及（2019）甘01执恢147号函，委托定西市中级人民法院对被执行人熙园公司所有的位于定西市，国有土地使用权证号定国用（2010）第××号项下，面积为28475.15平方米的土地使用权继续查封。2020年4月30日，定西市安定区不动产登记事务中心向兰州市中级人民法院出具安不动产函〔2020〕6号，函件称无法协助兰州中院继续查封上述国有建设用地使用权，并对不能协助查封的情况进行说明。还查明，该案执行中，兰州中院于2019年11月向申请执行人富力公司划付执行款76039.83元。其他查明事实与兰州中院查明事实一致。本院认为，经兰州中院委托评估，中信房地产土地评估事务有限公司向兰州中院出具了中信估字（2020）第0689号房地产估价报告。该评估报告载明：被执行人熙园公司名下位于定西市安定区、一层105、106、109、110及二层（二层201）合计建筑面积3402.84平方米的营业用房评估价格为27230709元。上述查封房产价值足以保障申请执行人富力公司对被执行人熙园公司享有债权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的相关规定，兰州中院解除对被执行人熙园公司名下位于定西市安定区产的查封，处理结果并无不当。另，根据定西市安定区不动产登记事务中心向兰州中院出具的函件内容，被执行人熙园公司名下位于定西市，定国用（2010）第××号，面积28475.15平方米土地使用权并不存在实际继续查封的情况。兰州中院异议裁定解除对该土地使用权的查封符合案件实际情况，并不影响异议审查处理结果。综上，复议申请人复议理由不能成立，本院不予支持。兰州中院异议裁定处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司复议申请，维持兰州市中级人民法院（2020）甘01执异3号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 华审 判 员  段 伟审 判 员  路金花二〇二〇年十月二十八日法官助理  王小东书 记 员  李建平