河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13015号上诉人（原审原告）：王森，男，1991年4月24日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华融律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区白沙镇中央大道与康庄路交汇处南200米安泰银座******。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。原审原告：马沙沙，女，1987年2月21日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华融律师事务所实习律师。上诉人王森、原审原告马沙沙因与上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区发展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人王森、原审原告马沙沙以及共同委托诉讼代理人王宇丽，上诉人威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书第二项，改判威利公司无需承担逾期交房违约金。2、本案的诉讼费由王森、马沙沙承担。事实与理由：一、案涉房屋在交付之前，威利公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，威利公司应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就威利公司因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非威利公司原因造成。因此一审法院忽略该情形直接判定威利公司承担逾期办证、逾期交房责任，严重增加了威利公司的经济负担，二审法院应当充当考量该情形对办证、逾期交房期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、王森、马沙沙主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。违约责任的存在以损失实际发生为前提，原审中王森、马沙沙并未举证说明其存在相关实际损失，且王森、马沙沙早已经实际入住涉案房屋实现了居住功能。合同约定的违约标准明显过高，法院应当从公平公正的原则出发，衡平双方的利益，对过高的违约金进行调整。王森、马沙沙辩称，一、威利公司对消防设备进行改造是由其自身设计缺陷引起的，应当由其承担逾期交房后果。二、逾期交房的违约金是双方合同约定的应当遵守，故一审法院依据合同约定判令威利公司支付逾期交房违约金并无不当。王森、马沙沙向一审法院起诉请求：1．判令威利公司立即为王森、马沙沙办理土地使用权证和房屋权属登记证书；2．判令威利公司支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计6073.87元（按银行同期活期存款利率暂计算至2019年8月12日，实际计算至达到原告拿到房屋权属登记证书为止）；3．判令威利公司支付未按合同约定交付房屋违约金152432.28元（按总房款的日万分之二暂计算至2017年12月19日，实际计算至达到合同约定交房标准为止）；4．判令威利公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月31日，威利公司（出卖人）与王森（××）、马沙沙（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1．××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积151.28平方米，总价款1154790元。其中，现金支付354790元，交纳比例30.72%，付款时间为2014年12月31日；商业贷款80万元，交纳比例69.28%。2．第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用。3．第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。4．第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，王森、马沙沙按照合同约定向威利公司支付了购房款。2017年3月14日，威利公司向王森、马沙沙交付涉案房屋；现原告已经入住涉案房屋。另查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得行政主管部门建设工程竣工验收备案。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明：“权利人：郑州威利实业有限公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼2单元22层2202。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明：“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，郑州威利实业有限公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于王森、马沙沙的义务。故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故王森、马沙沙主张郑州威利实业有限公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年2月28日前将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2017年3月14日，延期379天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应予扣除，故被告逾期交房221天，应向原告支付违约金51041.72（1154790×0.02％×221）元，原告要求过高部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告王森、马沙沙办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区5号楼3单元24层2402号，合同编号ZM140××××****）；2、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王森、马沙沙支付逾期交房违约金51041.72元；3、驳回原告王森、马沙沙的其他诉讼请求。案件受理费3570元，减半收取计1785元，由原告王森、马沙沙负担1210元，由被告郑州威利实业有限公司负担575元。本院二审期间，威利公司提交下列证据：涉案小区贝壳找房房租截图六张，证明目的：涉案小区目前房租价格。一审判决的违约金标准显著高于涉案小区房租。威利公司提交鉴定申请书一份，请求二审法院对涉案小区中央花园或周边房租价格进行鉴定，以此明确王森、马沙沙因逾期交房的实际损失。王森、马沙沙质证称，对威利公司提交的贝壳找房图片六张的真实性、关联性、证明目的均有异议，房屋租金与本案无关。一审法院判令威利公司向王森、马沙沙支付违约金的标准是根据双方签订的商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。不同意威利公司的鉴定申请，鉴定事项与本案无关。本院经审查认为，威利公司提交的证据不属于新证据，且不足以证明其证明目的，不予认定。威利公司在二审申请的鉴定事项不具有必要性，本院不予鉴定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人王森未在指定期间交纳上诉费用，依法应按自动撤回上诉处理。本案二审围绕威利公司的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是：王森和马沙沙是否明确放弃逾期交房违约金的主张；一审法院判决逾期交房违约金是否过高，应否调整。王森、马沙沙与威利公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。王森、马沙沙已按约定支付了购房款，威利公司应当按照《商品房买卖合同》约定于2016年2月28日前将涉案房屋交付给王森、马沙沙。威利公司未在约定的交房时间内交付房屋，威利公司已构成违约，应当按照合同约定向王森、马沙沙支付违约金。威利公司应按合同约定的日万分之二的标准向王森、马沙沙支付逾期之日至实际交房之日的逾期交房违约金。一审法院已经考虑治理大气污染因素，扣除158天认定违约天数。威利公司上诉认为不存在逾期交房的事实，业主代表签字改造消防设施，明确表示自行承担逾期交房后果的理由，因并无王森、马沙沙明确同意因消防改造放弃逾期交房责任的证据，且威利公司不能举证消防改造的具体施工时间，是否造成交房逾期，以及因此造成的具体逾期时间等，威利公司的该项上诉理由因证据不足，本院不予采纳。双方合同对逾期交房的违约金有明确约定，威利公司上诉认为王森、马沙沙主张合同约定的逾期交房违约金过高，应予适当减少的理由，其举证不足以证明该约定明显过高，本院亦不予采纳。综上所述，郑州威利实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1077元，由郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十月二十二日书记员  刘 洋