上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8414号上诉人(原审被告)：赵伟，女，1987年1月30日出生，汉族，户籍地江苏省泗阳县裴圩镇倪东村****。委托诉讼代理人：王银杰，上海中问律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨**，男，1967年6月5日出生，汉族，户户籍地黑龙江省哈尔滨市松**世茂大道**世纪花园****。/div>委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。原审第三人：上海梵恩教育科技有限公司，住所地上海市宝山区同济路******。上诉人赵伟因与被上诉人杨**、原审第三人上海梵恩教育科技有限公司(以下简称“梵恩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵伟上诉请求：撤销一审判决；依法改判驳回杨**的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对合同签订情况的事实认定有误。2018年5月6日《租赁合同》的主体为杨**(出租方、甲方)、赵伟(承租方、乙方)和上海佑翔房地产经纪有限公司(居间方、丙方，以下简称“佑翔公司”)三方，而非杨**与赵伟两方，且该租赁合同上的出租方签名“杨**”系中介人员刘勇代签。一审法院对此未予认定，导致判决显失公正。二、一审法院对合同履行情况的事实认定有误，本案中并不存在赵伟向杨**支付租金的事实。(一)赵伟名下尾号6995建设银行账户系为梵恩公司开设，赵伟业已举证证明该账户所有往来款项(包括2018年5月所付的第一笔租金及押金)都是为梵恩公司所收、所支，并无赵伟个人的资金往来，通过赵伟名下尾号6995建设银行账户向杨**支付的租金皆系梵恩公司所付，而非赵伟所付。(二)通过赵伟名下尾号7969招商银行账户向杨**支付的租金，系梵恩公司股东任远所付，赵伟仅是代收代付。一审法院却对此未予认定，有失偏颇。三、一审法院对张帆垫付租金的事实认定有误。张帆并非赵伟的配偶，原先是梵恩公司股东的朋友。2018年12月和2019年3月，张帆向杨**的银行账户汇款是为梵恩公司垫付租金，而非为赵伟垫付。当时张帆与赵伟仅为普通朋友关系。2020年3月，梵恩公司股东通过梵恩公司的银行账户向张帆还清了其垫付的租金，由此可以证明张帆向杨**的银行账户汇款系为梵恩公司代付租金。2019年8月后，张帆与赵伟发展为情侣关系，其通过微信与刘星沟通租金事宜，系帮助作为梵恩公司校长的赵伟处理梵恩公司的事务。在与刘星沟通后，梵恩公司向杨**支付租金及电费，梵恩公司不可能为其员工垫付租金，由此可以证明上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)的承租人就是梵恩公司。一审法院认定“系争房屋租金等费用主要由赵伟、张帆支付”，“张帆亦积极参与出租方协调赵伟欠付租金事宜，且用个人账户支付租金”，并认定系争房屋的承租人为赵伟，系罔顾事实的错误裁判。四、一审法院对系争房屋承租人的认定严重偏离事实。(一)2018年5月6日，因梵恩公司尚未成立，赵伟受梵恩公司股东委托，与佑翔公司及其中介人员刘勇共同签署《租赁合同》。当时，刘勇向赵伟出示了一份据称是杨**签署的委托书，但并未提供给赵伟。2020年6月，刘勇在接受一审法院的询问时，却称该委托书虽已遗失，但该委托书中“特别注明与赵伟签订房屋租赁合同”，这完全违背常识、常情、常理。结合刘勇长期代理杨**出租多套房屋的事实，可知刘勇系基于其与杨**之间的利益关系作出伪证，其证言不应予以采纳。(二)根据2018年5月6日《租赁合同》第十一条可知，杨**之代理人刘勇明知赵伟承租系争房屋的目的是注册成立新公司。刘勇在接受一审法院的询问时也陈述，其知晓赵伟承租系争房屋的目的是做英语培训且告知过杨**。杨**却称其直到2019年6月才知道赵伟在系争房屋内设立公司的情况，显然是虚假陈述。刘勇作为杨**之代理人，明知赵伟承租系争房屋的目的是在系争房屋内设立公司进行经营，据此应当认定杨**对此也是明知的。(三)一审开庭前，杨**从未与赵伟沟通过系争房屋租赁事宜，也从未告知过刘勇已丧失代理权。2018年5月，三方签署《租赁合同》时，合同中的相关条款都是中介人员刘勇代表杨**与赵伟商谈的，该租赁合同上的出租方签名“杨**”也是由刘勇代签的。当时刘勇出示了委托书、系争房屋产权证复印件等材料，另持有并向赵伟移交了系争房屋钥匙，故赵伟完全有理由相信作为中介人员的刘勇系杨**之代理人，有权代表杨**出租系争房屋。如前述，杨**及其代理人刘勇明知赵伟承租系争房屋的目的是注册成立新公司，而为实现此租赁目的，杨**及其代理人刘勇理应明知后续还需与注册成立的新公司签署租赁合同。事实上刘勇也按此租赁目的先后代表杨**与梵恩公司的法定代表人高燕及梵恩公司签署两份租赁合同，其中一份用于申办教育培训资质，另一份为实际履行的租赁合同，主要内容与2018年5月6日《租赁合同》完全一致。在签署该等租赁合同时，刘勇一直代杨**签名，从未提出其没有获得杨**的授权，所以刘勇签署的租赁合同均应当被认定为代表杨**所签。一审法院罔顾事理和法理，认定赵伟未提交证据证明刘勇代签的后续其它合同构成表见代理，明显错误。(四)中介人员刘勇所签租赁合同的第十一条均约定：“在租赁期内，如乙方确有需要在该租赁房屋内注册新的公司，该新的公司注册成立后，经甲方书面同意，承租人可以转为新组建的公司。合同内容不变。租赁期结束后乙方必须撤销该公司或者迁出该公司的注册地。否则视为乙方违约。”据此，刘勇在梵恩公司成立后代表杨**与梵恩公司签订主要内容与2018年5月6日《租赁合同》完全一致的租赁合同，理应被认定为杨**已书面同意系争房屋的承租人转为新组建的公司，即梵恩公司。杨**与梵恩公司就系争房屋建立租赁关系后，2018年5月6日《租赁合同》不再履行。自2018年6月起，系争房屋由梵恩公司实际使用，租赁合同项下义务也是由梵恩公司实际履行。赵伟处理租赁事宜是其作为梵恩公司校长的履职行为，并非履行2018年5月6日《租赁合同》。一审法院认定系争房屋实际履行的是2018年5月6日杨**与赵伟签订的《租赁合同》，承租人仍为赵伟，属于事实认定不清。五、一审法院适用法律错误。涉案租赁合同中约定的没收保证金、补付免租期租金和逾期支付租金滞纳金，皆属于违约金性质。根据相关法律规定，违约金以补偿性为主，法律并不支持纯粹的惩罚性违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应认定为过分高于造成的损失，当事人可请求予以调减。本案中，因承租方违约而造成的损失就是系争房屋的空置损失，而一审法院已全额支持杨**诉请的租金人民币(以下币种均为人民币)125，875.63元，却在赵伟多次提出调减违约金的情况下，支持总额约为租金2倍的保证金、免租期租金和滞纳金，明显违反前述规定，有失公正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求支持赵伟的上诉请求。被上诉人杨**辩称，不同意赵伟的上诉请求，一审判决正确。原审第三人梵恩公司未作述称。杨**向一审法院起诉请求：1．判令解除杨**、赵伟2018年5月6日签订的《租赁合同》；2．判令赵伟支付杨**自2019年9月24日至2019年12月5日的拖欠租金125，875.63元(4.055元／日×431.14平方×72日)；3．判令赵伟支付杨**免租期租金78，683元；4．判令赵伟支付杨**滞纳金(以125，875.63元为基数，从2019年9月16日起按照每日未付租金千分之二计算至实际清偿之日)；5．判令赵伟支付杨**2019.7.1-2019.12.5物业费37，868.36元；6．判令赵伟支付杨**2019.8-2019.10水费768.5元；7．本案诉讼费由赵伟承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况。2018年5月6日，杨**(出租方、甲方)与赵伟(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租系争房屋，建筑面积431.14平方米，房屋租赁期限自2018年5月8日至2023年6月22日止。装修免租期自2018年5月8日至2018年6月22日止，租赁期内的一切费用都由乙方承担(包括物业管理费、电费、水费、通讯费、电话费、电视费、天然气费及安装燃气管道费、消防等一切乙方经营所产生的费用)。房屋首年每月租金52，455元，每三个月支付一次，乙方每次房租到期日提前7日支付给甲方，首次房租于签订合同当天支付给甲方，先支付房租后使用商铺。2018年5月8日至2020年6月22日期间，每月租金皆为52，455元。乙方同意支付甲方104，910元保证金，乙方在租赁期内不准以保证金作乙方其他应付款项。乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除合同：逾期支付房租或水、电费、通讯费超过七天，经甲方书面催告后仍未缴付的。逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的千分之二作为滞纳金。合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金。在租赁期内，若乙方确需要在该租赁房屋内注册新的公司，该新的公司注册成立后，经甲方书面同意，承租人可以转为新组建的公司。合同内容不变。自租赁期开始两年内若乙方擅自退租，则甲方提供给乙方的一个半月的免租期的租金乙方应按照现金78，683元的方式另行支付给甲方，且保证金不予退还。一审法院审理中，杨**提供一份就系争房屋签订的承租方为梵恩公司，由高燕签字的上海市宝山区市场监督管理局备案用于工商登记的租赁合同；赵伟提供一份就系争房屋签订的承租方为梵恩公司，由高燕签字、梵恩公司盖章的租赁合同。两份合同的出租方签名系刘勇以杨**名义签署，落款时间为2018年5月8日，两份合同主要内容与2018年5月6日杨**、赵伟签署合同一致。二、支付租金等合同履行情况。合同签订后，赵伟支付杨**7、8、9三个月房租及保证金(其中20，000元定金已于先期支付)。赵伟于2018年6月向宝山万达金街物业缴纳物业保证金34，600元。2018年9月17日，赵伟向杨**支付2018年10、11、12月租金157，365元。2019年9月，赵伟通过转账方式向物业缴纳系争房屋电费。张帆名下尾号3623招商银行账户于2018年12月17日向杨**支付2019年1、2、3月份租金157，365元、2019年3月18日向杨**支付2019年4、5、6月份租金157，365元。2019年5月，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付上海宝山万达广场商业管理有限公司物业管理费21，988.14元。2019年6月19日，赵伟出具了《承诺书》一份，载明：胜帆儿童美语，上海宝山万达335-336商铺3日之内将7月房租付清，8月、9月按月正常支付房租，之后正常按照季度付款，如不按此交付房租费，房东可收回商铺，一切损失商户自行承担。赵伟。2019年6月22日，赵伟向杨**支付2019年7月份租金52，455元，2019年7月16日，赵伟向杨**支付2019年8月租金52，455元。向杨**转账支付钱款的账户既有赵伟名下尾号6995建设银行账户，亦有赵伟名下尾号7969招商银行账户。2019年8月27日刘星通过微信向张帆发送催告函，向赵伟催付租金。张帆通过微信与刘星沟通租金事宜。2019年8月28日，张帆通过微信告知刘星，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付杨**9月份租金52，455元。2019年8月，梵恩公司名下尾号0401招商银行账户支付上海宝山万达广场商业管理有限公司电费2000元。2019年4月8日，上海市宝山区教育局向梵恩公司发送《责令停止办学行为告知书》，内容主要为，梵恩公司未经教育行政部门审批许可在系争房屋内进行教育培训活动，责令立即通知办学行为。2019年12月13日，刘星通过微信向赵伟发送了起草的系争房屋租赁合同解约协议，赵伟与律师修改后将协议发送至刘星处。后双方并未就此份解决协议达成一致意见。2020年3月23日至3月28日期间，梵恩公司名下尾号0202招商银行账户分次转账至张帆名下尾号3623招商银行账户70，000元、230，000元，摘要为垫付代缴租金；分次转账至赵伟名下尾号7969招商银行账户60，000元、110，000元、120，000元、120，000元、800元，摘要为垫付代缴租金、垫付巧恩品牌加盟费、垫付礼品费等。一审法院审理中，赵伟出示一份书面材料，内容为：收到宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX-XXX室的商铺钥匙壹把，带客户看房子，不破坏内部东西。落款有佑翔公司盖章，落款时间10月17日。对此，杨**表示，杨**在向赵伟催收房租后赵伟未表示将钥匙交给了佑翔公司，钥匙交给佑翔公司杨**也不知情，更不代表杨**收回房屋。赵伟表示此材料为表示钥匙交给了佑翔公司，佑翔公司出具了收据，可以视为将房屋交还给杨**。刘勇表示，赵伟10月17日将钥匙交至佑翔公司时并未说什么，就说钥匙放在中介公司。一审法院审理中，杨**出示一份2019年10月20日高境镇信访办《信访情况专报》(2019)第22期《关于接待胜帆儿童英语培训机构维权家长的情况报告》，内容主要为，胜帆儿童英语培训机构(梵恩公司)注册地及经)注册地及经营地为上海市宝山区一二八纪念路******赵伟。赵伟称，胜帆英语挂靠的巧恩英语倒闭，资金链断裂，无法继续经营，试图寻找新的投资方，但无法承受房租大幅度增长，未能实现。一审法院向宝山区高境镇信访办、司法所及宝山区教育局等部门进行核实，梵恩公司与学员发生相关纠纷后，实际由赵伟负责参与全程协调。三、法院调查情况。一审法院审理中，一审法院向佑翔公司业务部分行经理刘勇进行询问，刘勇表示，系争房屋挂在佑翔公司出租，无书面居间协议。2018年5月6日《租赁合同》系自己代杨**与赵伟签署，签署时杨**写过委托书，特别注明与赵伟签订房屋租赁合同，但委托书已遗失。签订系争房屋租赁合同时，自己与杨**说过赵伟要做教育，但具体做什么没有提及。落款时间2018年5月8日的租赁合同是2018年5月6日之后几天赵伟过来要求自己签的，当时赵伟说是用于公司注册登记，合同内容无变化，自己没多想就签字了，没有将此情况告诉杨**。合同拿过来时没有承租方的信息和落款，高燕是谁不知道。赵伟租房后一直做英语培训，赵伟是胜帆英语老板，张帆系赵伟老公，所以叫胜帆英语。杨**表示刘勇陈述可以证明其出于好意才签订后续两份合同，杨**亦不知情；赵伟表示多次找过刘勇签订了多份合同，刘勇有代理权限。一审法院传唤赵伟本人到庭陈述相关情况，赵伟称，梵恩公司法定代表人及股东高燕系自己弟媳，梵恩公司其他两位股东系高燕朋友，亦系高燕寻找的投资对象。张帆原系自己朋友，2019年6、7月份之间，两人发展为情侣关系。自己并非梵恩公司股东、发起人、实际控制人。2019年9月20日左右，杨**方一直催租，但此时公司已经营困难，支付不出房租。2019年10月17日，自己把系争房屋钥匙交给佑翔公司刘勇，刘勇并未说什么，自己也发送信息给物业经理，系争房屋已于2019年10月17日返还出租方，欠付房租期间应当为2019年9月24日至2019年10月17日。物业费、水费支付情况不清楚。2018年5月6日，自己与刘勇签订租赁合同时，刘勇有杨**委托书，故后面补签的两份合同都是和刘勇签订的，刘勇可以代表杨**，委托书是否指定与其个人签署不清楚。后赵伟又称，实际上自己并未为梵恩公司代付租金等钱款，因公司注册成立前没有账户，公司股东借用其名义设立尾号6995建设银行账户，由该账户支付租金和收取钱款等。公司停止经营后，为平账，公司股东筹钱将钱款打回账户。至于为何将钱款打至赵伟名下个人名下招商银行账户，赵伟表示不清楚，系财务问题。赵伟表示梵恩公司账户2019年肯定有了，有公司账户后，学费等费用资金进出公司账户和尾号6995建设银行账户都会用。梵恩公司成立后一直在申请教育培训资质，但目前还未有结果。对梵恩公司股东变更情况不清楚。一审法院审理中，赵伟后续又向一审法院就系争房屋提供两份租赁合同，一份抬头承租方为赵伟，但无承租人签名；另一份承租人为梵恩公司，月租金为10，000元，赵伟称该合同用于教育部门备案，两份合同亦系刘勇代杨**所签署，故刘勇有权代杨**签订系争房屋的租赁合同。杨**认为，月租金10，000元的系争房屋租赁合同租金与事实不符，说明刘勇无权代杨**签署另外合同。梵恩公司成立于2018年5月30日，2020年5月26日显示股东为任远、夏雅卓、王乃波，法定代表人王乃波，原股东、法定代表人高燕退出。一审法院认为，合同相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求；只有合同当事人才能享有合同所规定的权利，并承担该合同义务，违约责任只能在特定的合同关系的当事人之间发生。本案的争议焦点为系争房屋履行的是哪一份有效租赁合同即系争房屋承租人的认定。在商业用房租赁合同中，先由相关个人承租房屋后再进行公司登记注册的情况下，承租人和实际使用人并存，且会出现就同一租赁房屋承租人为个人、公司的多份租赁合同。履行的实际合同应当从租赁的目的、承租个人与实际使用人之间的关系、合同履行的主体及过程、签订多份合同的目的等综合因素进行考量。从合同履行过程来看。自2018年5月以来，系争房屋租金等费用主要由赵伟、张帆支付。赵伟向杨**支付租金的账户既有名下尾号6995建设银行账户，亦有赵伟名下尾号7969招商银行账户，尤其是在梵恩公司成立取得公司账户后，赵伟仍主要以个人账户向杨**支付租金、物业公司支付电费等费用，赵伟个人账户与公司账户存在使用上存在严重混同。在合同履行过程中，张帆亦积极参与出租方协调赵伟欠付租金事宜，且用个人账户支付租金。赵伟未提交证据证明其与刘勇代签的后续其他合同构成表见代理，未提交证据证明杨**与梵恩公司之间存在真实意思表示的房屋租赁合同关系的事实，杨**亦未对后续其他合同进行追认，其他合同不能视为杨**同意系争房屋承租人变更为梵恩公司，故系争房屋的租赁合同承租人的权利义务并未概括转移至梵恩公司。系争房屋实际履行的是2018年5月6日杨**与赵伟签订的租赁合同，承租人为赵伟，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应合法有效。关于合同解除。赵伟拖欠租金未付，且逾期支付租金、水费等超过七日，经过催缴仍未及时支付，根据合同约定，杨**有权行使合同解除权。赵伟已实际搬离房屋，杨**已实际收回房屋。故杨**要求在诉讼中判令解除合同，一审法院予以照准。关于欠付租金。赵伟认为2019年10月17日已将系争房屋返还给杨**。但根据一审法院查明事实，赵伟仅将系争房屋钥匙交至佑翔公司，并通知了物业经理，但未有其他证据证明已经将系争房屋交还杨**。结合杨**、赵伟就欠付租金和协商解除合同协商过程来看，可以认定杨**于2019年12月5日实际收回系争房屋，故租金结算截点为2019年12月5日。赵伟应当补付杨**2019年9月24日至2019年12月5日的租金。关于保证金、免租期租金和滞纳金。由于赵伟逾期支付租金及物业管理费、租赁期开始两年内擅自退租，已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。根据合同约定，租赁期开始两年内擅自退租应当支付一个半月免租期租金，且保证金不予退还。保证金具有担保租赁合同的性质，没收保证金及补付免租期租金皆属于解除合同违约金性质，该两笔费用总额亦在合理范围之内，一审法院均予以支持。逾期支付租金滞纳金与合同解除违约金属于两项违约行为违约金，本案中杨**主张的滞纳金应属于逾期支付租金违约金性质。因赵伟逾期支付租金，应按合同约定承担滞纳金，根据本案实际情况和赵伟意见，合同约定按照未付租金的日千分之二计算滞纳金的标准过高，故一审法院酌情确定赵伟需以未付租金的日万分之三为标准，向杨**支付滞纳金。关于物业费和水费。赵伟对物业费支付的时间截点存在异议，但对欠付物业费和水费未能提供相关证据证明已与杨**就物业费、水费进行过结算，结合赵伟搬离系争房屋的时间，对杨**要求赵伟向其支付物业费37，868.36元和水费768.5元的请求，一审法院均予以支持。一审判决：一、解除杨**与赵伟于2018年5月6日签订的《租赁合同》；二、赵伟于判决生效之日起十日内支付杨**房屋租金125，875.63元及免租期租金78，683元；三、赵伟于判决生效之日起十日内支付杨**物业费37，868.36元及水费768.5元；四、赵伟于判决生效之日起十日内支付杨**逾期支付租金的滞纳金(以125，875.63元为基数，按日万分之三的标准，自2019年9月16日起计算至实际支付之日止)；五、杨**不予退还赵伟租赁保证金104，910元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，赵伟提供其名下尾号7969招商银行账户的历史明细交易表为证据，证明2019年5月23日，梵恩公司股东任远向赵伟该招商银行账户汇入资金500，000元，赵伟系代梵恩公司支付租金的事实。杨**发表如下意见：首先，该证据不属于二审新证据，在一审中就已存在且可以提供；其次，该证据无法体现转账人为任远，即便是任远转账，也是内部行为，任远于2019年5月29日变更成梵恩公司股东，转账时并非梵恩公司股东；对证据真实性无异议，不同意证明目的。梵恩公司未发表质证意见。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，赵伟提供的证据仅能显示其账户于2019年5月23日入账500，000元，无法证明系任远支付，故对赵伟提供的该证据，本院不予采纳。一审法院根据各方当事人的诉辩称意见、各自提交的证据以及一审法院调查情况对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现赵伟上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对赵伟的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6520元，由上诉人赵伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月二十日法官助理 沈 宸书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……