辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5011号上诉人（原审原告、反诉被告）：大连隆绎达实业发展有限公司，住所地大连市中山区北斗街**。统一社会信用代码91210200051123799L。法定代表人：孙丰满，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张昌军，辽宁双德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国华，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：大连沃尔佳国际贸易有限公司，，住所地大连市西岗区新康巷**公建统一社会信用代码91210203MA0QE3N01X。法定代表人：许秀丽，该公司经理。委托诉讼代理人：张世绪、魏柯，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人大连隆绎达实业发展有限公司（以下简称“隆绎达公司”）、上诉人大连沃尔佳国际贸易有限公司（以下简称“沃尔佳公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审查终结。隆绎达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、隆绎达公司与房屋原出租人针对案涉房屋的租赁纠纷未审结(另案处理),人民法院对隆绎达公司与原出租人就同一房屋的两份租房合同（2012年10月1日和2013年10月1日)以及合同内容的认定处于不确定状态,纠纷尚未得到最终解决,一审法院应当中止审理本案,待该案审结后,再继续审理本案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第(五)款规定,本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的,本案必须中止审理。二、一审判决违反民法“买卖不破租赁”的原则,违反关于房屋租赁相关法律规定。即《合同法》第229条、第230条规定，《城市房屋租赁管理办法》第ll条规定，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定。隆绎达公司与原出租人于2012年10月1日签订《房屋出租合同》,后来双方又另行签订新《房屋出租合同》,变更了原合同中关于租金约定。2018年7月19日案涉房屋所有权人由原出租人转移至沃尔佳公司。因此,隆绎达公司与原出租人之间关于房屋租赁合同权利义务已于2018年7月19日概括转移至隆绎达公司与沃尔佳公司,沃尔佳公司应根据原《房屋出租合同》继续履行合同。在隆绎达公司与原出租人之间的租赁合同纠纷未解决之前,一审法院直接认定沃尔佳公司有权解除租赁合同,于法无据。沃尔佳公司辩称，不同意隆绎达公司的上诉请求。主要答辩意见如下：一、本案无需以隆绎达公司与大连易通自动化仪表有限公司的另案审理结果为依据，不符合《民事诉讼法》第一百五十条规定的诉讼中止条件。隆绎达公司要求中止本案审理，等待另案审结，缺乏法律依据。人民法院于2017年对案涉房屋进行司法拍卖期间，隆绎达公司提交了《关于大连北斗轻工市场租赁情况的说明》，说明了其与大连易通自动化仪表有限公司之间的租赁关系，沃尔佳公司亦表示同意继续履行上述租赁合同。因此，隆绎达公司与沃尔佳公司之间的真实意思表示是继续履行隆绎达公司与易通公司2012年10月1日签订的《房屋出租合同》，双方均应受到该份租赁合同的约束。二、沃尔佳公司解除与隆绎达公司的租赁合同，符合法定和约定的合同解除条件。1.沃尔佳公司取得案涉房屋所有权并继受租赁合同后，隆绎达公司自2018年7月19日起欠付租金。沃尔佳公司于2018年11月6日向隆绎达公司送达《租金催缴告知书》，要求隆绎达公司10日内支付租金，如逾期则租赁合同自动解除。而隆绎达公司经催告后仍未支付租金，已达到《合同法》第九十四条第（三）项规定的合同法定解除条件，因此租赁合同于2018年11月17日解除。2.根据隆绎达公司与大连易通自动化仪表有限公司2012年10月1日签订的《房屋出租合同》第七部分第2款约定，沃尔佳公司继受该租赁合同后，在隆绎达公司拖欠租金已近4个月的情况下，有权解除租赁合同。退一步讲，即使按照隆绎达公司所主张实际履行的2013年10月1日《房屋出租合同》，该合同第七部分第2款同样有此约定。3.根据《合同法》第二百二十九条规定，一审判决确认解除租赁合同，正是以认可租赁合同的效力为前提，否则不存在解除问题，因此一审判决并未违反《合同法》“买卖不破租赁”原则。沃尔佳公司上诉请求：撤销一审判决第三项及第四项,改判支持其一审反诉请求。主要事实与理由：一审法院仅以2013年10月1日签订的《房屋出租合同》记载承租面积与司法执行程序抵顶的房屋建筑面积一致为由即将该份合同作为履行依据确定双方权利义务关系属于事实认定错误。隆绎达公司应当按照其与大连易通自动化仪表有限公司于2012年10月1日签订的《房屋出租合同》承担责任。1.沃尔佳公司提交了隆绎达公司在案涉房屋司法拍卖期间的《关于大连北斗轻工市场租赁情况的说明》、《优先购买权申请书》,可以证明隆绎达公司于案涉房屋司法拍卖阶段主张其系案涉房屋承租人并认可房屋的租赁期限为2012年10月1日至2022年9月30日,出租房屋面积为4066.54平方米,前三年的租金每年230万元,第四年开始每年递增10万元。隆绎达公司与大连易通自动化仪表有限公司于2012年10月1日签订的《房屋出租合同》的内容与之一致,即隆绎达公司已经向沃尔佳公司自认了其在案涉房屋租赁法律关系中受2012年10月1日签订的《房屋出租合同》的约束。2.(2014)大民二终字第00768号民事判决书和(2014)大民二终字第00769号民事判决书,两个案件的审理时间跨越了2013年10月1日,但隆绎达公司在两案中始终以其与大连易通自动化仪表有限公司于2012年10月1日签订的《房屋出租合同》主张其系案涉房屋的唯一合法承租人，并据此要求腾退房屋内摊位,即隆绎达公司在另案生效判决中亦认可2012年10月1日《房屋出租合同》。因此,无论隆绎达公司与大连易通自动化仪表有限公司之间实际履行的是哪一份租赁合同,隆绎达公司对外一直自认其与大连易通自动化仪表有限公司于2012年10月1日签订的《房屋出租合同》是其主张的权利依据。基于隆绎达公司的前述自认,应当以该份《房屋出租合同》作为认定隆绎达公司承担相关责任的依据,并据此计算隆绎达公司欠付沃尔佳公司的租金及占有使用费。隆绎达公司辩称，不同意沃尔佳公司的上诉请求。主要理由如下：1.沃尔佳公司的上诉请求不是本庭应该审理的范围，租赁合同执行的租赁价格应该在隆绎达公司与原产权人大连易通自动化仪表有限公司之间租赁合同争议案件中审核判断，而该案被中院裁定发回重审，案件正在审理过程中。2.沃尔佳公司买断后，新房屋产权人应该履行“买卖不破租赁”原则，全面接受隆绎达公司与原出租人大连易通自动化仪表有限公司之间的租赁合同。3.在与原出租人大连易通自动化仪表有限公司之间的租赁合同涉及到的租金价款等纠纷没有被生效判决确定的前提下，无法向新产权人沃尔佳公司履行租赁协议。4.隆绎达公司与大连易通自动化仪表有限公司的租赁合同约定的租金给付日期仅仅是双方权利义务确定的书面协议，第三方买断原产权，履行“买卖不破租赁”原则时，应该看原出租人与承租人租赁协议实际履行情况，按实际履行情况接收租赁合同。隆绎达公司向一审法院起诉请求：1.确认被告在2018年11月6日送达的《租金催缴告知书》中关于解除租赁合同的内容无效，判令被告继续履行合同；2.本案全部诉讼费由被告负担。沃尔佳公司向一审法院反诉请求：1.确认租赁关系于2018年11月17日解除并立即腾退；2.反诉被告支付2018年7月19日至2018年11月16日租金790,685元；3.反诉被告支付2018年11月17日至实际腾退之日止，按照2018年租金260万元/年、并逐年递增10万元标准的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年10月1日，大连易通自动化仪表有限公司（出租方，甲方，以下简称“易通公司”）与大连隆绎达家居有限公司（承租方，乙方，以下简称“隆绎达家居”）签订《房屋出租合同》，约定甲方将大连仪表集团有限公司所有的位于大连市中山区北斗街52号、建筑面积4066.54平方米、权证号为2000130214号房屋出租给乙方，合同约定租期10年，自2012年10月1日至2022年9月30日，10年租金共计2580万元。租期内一至三年每年租金为230万元，从第四年起租金比上一年度增加10万元。双方达成合作意向后，乙方向甲方一次性支付200万元定金。双方签订合同前10日乙方将第一年租金剩余部分一次性交付甲方，自第二年起每半年支付租金一次，应提前30天支付，即每年9月1日前支付当年10月1日至第二年3月31日的租金，每年3月1日前支付当年4月1日至9月30日的租金。合同第七部分约定了违约：1.甲方应于2012年10月1日前将出租房屋交付乙方使用。2.乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%违约金，如乙方逾期支付租金超过1个月，甲方有权解除租赁合同，乙方仍承担违约责任。此外，原告还提供了一份易通公司与隆绎达家居于2013年10月1日签订的《房屋出租合同》，与前述合同不同之处有：1.租赁房屋建筑面积3472.33平方米；2.租赁期限九年，自2013年10月1日至2022年9月30日；3.九年总计租金为1080万元，租期内每年租金为120万元；4.甲方应于2013年10月1日前将出租房屋交付乙方使用。其余合同条款均一致。隆绎达家居经大连市工商行政管理局核准于2015年7月24日已更名为本案隆绎达公司。另查，沃尔佳公司与被执行人大连第三仪表厂、大连仪表集团有限公司金融借款合同纠纷执行一案，在执行过程中，经大连市中级人民法院依法评估、强制拍卖大连仪表集团有限公司所有的位于大连市中山区北斗街52号、建筑面积3472.33平方米、权证号为大房权证中单字第**房产及其项下土地使用权。因无人竞买流拍后，大连市中级人民法院于2018年7月9日作出（2017）辽02执恢457号执行裁定书，将上述房产及相应土地使用权抵债给沃尔佳公司。再查，因隆绎达公司拒绝向沃尔佳公司支付租金，沃尔佳公司于2018年11月6日向隆绎达公司送达了《租金催缴告知书》，要求隆绎达公司自接到该通知之日起10日内向其支付2018年7月19日至2019年3月31日的租金总计230.43万元，如逾期未缴纳，《房屋租赁合同》自动解除。但隆绎达公司至今未向沃尔佳公司支付租金。一审法院认为，易通公司与隆绎达家居于2013年10月1日签订房屋出租合同，该合同在隆绎达家居更名为隆绎达公司及沃尔佳公司抵债取得案涉租赁房屋后对双方仍有效，双方均应继受此合同相应的权利义务。本案的焦点问题是：本案中存在的两份内容不同的房屋出租合同以哪份作为原被告之间的履行依据？双方产生争议的两份合同分别是签订于2012年10月1日和2013年10月1日的《房屋出租合同》。两份合同除签订时间不同外，租赁年限、出租房屋的建筑面积和每年的租金金额也不同，2013年10月1日《房屋出租合同》中约定出租房屋建筑面积为3472.33平方米，与沃尔佳公司经司法执行程序抵顶的房屋建筑面积一致，故一审法院认为本案应以2013年10月1日的《房屋出租合同》为依据。按此合同第三部分租金、支付租金方式即相关费用第3项及第七部分(违约)第2项“如乙方（承租方）逾期支付租金超过一个月，甲方（出租方）有权解除租赁合同，乙方仍承担违约责任”的约定，因隆绎达公司拖欠沃尔佳公司租金不付，至2018年11月17日，沃尔佳公司有权行使合同解除权利。故原被告之间的《房屋出租合同》已于2018年11月17日解除，一审法院对此予以确认。隆绎达公司应向沃尔佳公司腾退案涉租赁房屋。隆绎达公司主张沃尔佳公司于2018年11月6日向其送达的《租金催缴告知书》中关于解除租赁合同的内容无效要求继续履行合同的诉请无事实及法律依据，一审法院予以驳回。沃尔佳公司主张隆绎达公司向其支付2018年7月19日至2018年11月16日的租金及2018年11月17日至实际腾退之日止的房屋占有使用费有事实及法律依据，但租金及占有使用费标准应按年租金120万元（折算后3287.7元/日）计算，对沃尔佳公司主张的超过此标准计算部分不予支持。隆绎达公司提出本案应中止审理，但据本案现有证据事实清楚，可以进行审理裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，一审判决：一、确认大连隆绎达实业发展有限公司与大连沃尔佳国际贸易有限公司之间的《房屋出租合同》（2013年10月1日签订）解除；二、大连隆绎达实业发展有限公司于判决生效之日起20日内将位于大连市中山区北斗街52号房屋腾退给大连沃尔佳国际贸易有限公司；三、大连隆绎达实业发展有限公司向大连沃尔佳国际贸易有限公司支付租金人民币397,811.7元；四、大连隆绎达实业发展有限公司向大连沃尔佳国际贸易有限公司支付房屋占用费（自2018年11月17日起至实际腾退之日止，按照3287.7元/日标准计付）；上述三、四项大连隆绎达实业发展有限公司应向大连沃尔佳国际贸易有限公司支付之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若未按照判决指定的期间履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回大连隆绎达实业发展有限公司的全部诉讼请求；六、驳回大连沃尔佳国际贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25,230元（原告已预交）由大连隆绎达实业发展有限公司负担；反诉费9230元（被告已预交）由大连隆绎达实业发展有限公司负担4430元，反诉原告（被告）大连沃尔佳国际贸易有限公司负担4800元。本院二审期间，隆绎达公司提交两份证据，1.（2018）辽0202民初4097号民事判决；2.（2019）辽02民终1525号民事裁定，拟证明隆绎达公司与易通公司之间的租赁合同纠纷正在一审法院审理过程中，本案应等该案审理结果。沃尔佳公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沃尔佳公司对前述证据的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院对前述证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：隆绎达公司与易通公司于2012年10月1日签订的《房屋出租合同》中约定出租房屋建筑面积4066.54平方米系包含了有产权证的3472.33平方米房屋和无产权证的594.21平方米房屋。针对易通公司起诉隆绎达公司，要求解除房屋租赁合同、腾退案涉房屋并给付租金974.9万元（计算至起诉日2018年4月18日）等，隆绎达公司反诉要求赔偿转租不成解约损失125.5万元及消防设施费损失125万元等的案件，一审法院于2018年12月6日作出（2018）辽0202民初字第4097号民事判决后，隆绎达公司提起上诉，本院作出（2019）辽02民终1525号民事裁定，撤销该一审判决，发回重审。重审后，一审法院作出（2019）辽0202民初4050号民事判决，隆绎达公司不服，上诉至本院。本院于2020年9月30日作出（2020）辽02民终6598号民事判决书。该生效法律文书系按照隆绎达公司与易通公司于2012年10月1日签订的房屋出租合同约定的年租金标准，认定隆绎达公司欠易通公司的租金数额，即认定双方实际履行该份房屋出租合同，而非2013年10月1日签订的房屋出租合同，并判决解除2012年10月1日房屋出租合同。此外，在二审审理期间，隆绎达公司于2020年10月19日撤销原委托诉讼代理人张昌军的代理，于10月20日委托现诉讼代理人孙国华。本院确认上述事实有（2018）辽0202民初字第4097号民事判决、（2019）辽02民终1525号民事裁定、（2020）辽02民终6598号民事判决书、二审询问笔录、解除委托代理证明、当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明事实，隆绎达公司与易通公司之间房屋租赁合同纠纷，本院已作出生效的（2020）辽02民终6598号民事判决书，故对隆绎达公司提出该案未审结、无法确认其与沃尔佳公司应履行2012年10月1日房屋出租合同还是履行2013年10月1日房屋出租合同的上诉理由，本院不予支持。由于业已生效的（2020）辽02民终6598号民事判决认定隆绎达公司与易通公司于2012年10月1日签订的房屋出租合同系双方当事人真实意思表示且合法有效，而沃尔佳公司系案涉房屋买受人和新产权人，根据“买卖不破租赁”的基本法律原则，沃尔佳公司依法应承继该房屋出租合同的权利义务。即沃尔佳公司和隆绎达公司均应依据该份房屋出租合同行使权利、履行义务。鉴于2012年10月1日房屋出租合同约定租赁房屋的建筑面积为4066.54平方米（有证房屋3472.33平方米和无证房屋594.21平方米），年租金230万元至300万元（逐年递增），而沃尔佳公司系上述租赁房屋中的3472.33平方米有证房屋的买受人和新产权人。因此，沃尔佳公司依法仅有权向隆绎达公司主张其享有所有权益的3472.33平方米有证房屋的租金及占有使用费，即隆绎达公司应按该房屋出租合同约定租金标准，以沃尔佳公司取得房屋面积为计算比例（3472.33÷4066.54=85.39%）向沃尔佳公司支付房屋租金及占有使用费。因此，一审判决在隆绎达公司和易通公司之间房屋租赁合同纠纷案件尚未审结前，径行认定沃尔佳公司和隆绎达公司受2013年10月1日房屋出租合同约束，并令隆绎达公司按该合同约定租金标准给付租金及占有使用费，有失妥当，本院予以纠正。关于沃尔佳公司反诉请求隆绎达公司给付合同解除前的欠付租金数额以及合同解除后的占有使用费数额一节，本院认为，如前所述，因隆绎达公司与易通公司之间的2012年10月1日房屋出租合同于2020年9月30日被本院生效法律文书判令解除，则在合同解除前，隆绎达公司应依约向沃尔佳公司给付所欠2018年7月19日至2020年9月30日租金514.65万元（74天/365天*260万元*85.39%=45.01万元+270万元*85.39%+280万元*85.39%）；在合同解除后，2020年10月1日至2021年9月30日期间，按日租金6784.38元（290万元*85.39%÷365天）计付占有使用费，2021年10月1日后，按日租金7018.36元（300万元*85.39%÷365天）计付占有使用费。此外，沃尔佳公司在本案中反诉请求确认2012年10月1日房屋出租合同系于2018年11月17日解除，而一审判决判非所诉，确认解除2013年10月1日房屋出租合同，有失妥当，本院依法予以纠正，因生效法律文书对2012年10月1日房屋出租合同的解除已有处理，故本院不予重复。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初855号民事判决第二项、第五项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初855号民事判决第一项、第六项；三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初855号民事判决第三项为：大连隆绎达实业发展有限公司于本判决生效后二十日内向大连沃尔佳国际贸易有限公司支付租金514.65万元；四、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初855号民事判决第四项为：大连隆绎达实业发展有限公司于本判决生效后二十日内向大连沃尔佳国际贸易有限公司支付房屋占用使用费（2020年10月1日至2021年9月30日期间，按日租金6784.38元计付占有使用费，2021年10月1日以后，按日租金7018.36元计付占有使用费）；如果未按照本判决指定的期间履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回大连沃尔佳国际贸易有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费25,230元，由大连隆绎达实业发展有限公司负担，一审案件反诉费9230元，由大连隆绎达实业发展有限公司负担7881元，由大连沃尔佳国际贸易有限公司负担1349元；二审案件受理费32,430元（大连隆绎达实业发展有限公司预交25,230元，大连沃尔佳国际贸易有限公司预交7200元），由大连隆绎达实业发展有限公司负担31,378元，由大连沃尔佳国际贸易有限公司负担1052元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年十月二十七日书记员  王丽秋