四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5432号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆旭，女，1987年5月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人陆旭商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判逾期交房之日的截止时间为实际交付房屋之日；逾期办理初始产权证登记违约金，请法院酌情调低违约金标准，具体标准由法院酌定。 事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付房屋之日止。关于逾期交房的问题，一审法院判决认为“原告的实际损失包括房租损失”，而中德红谷公司的实际交付房屋后，陆旭即享有了房屋的合法使用权，可正常出租，不会再继续遭受损失。故逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。 二、中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第113、114条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损害的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 按一审判决，中德红谷公司承担的逾期交房及逾期取得楼栋权属证明的违约金过高，已远远超过陆旭的实际损失，且陆旭并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应酌情减轻。 陆旭答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陆旭向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司支付逾期交付车位的违约金39289.70元（按照房屋总价的5%计算）；2、中德红谷公司支付逾期办理初始产权登记的违约金25774元（以购房款为基数，自2017年6月1日起，按每日万分之一，计算至2018年4月25日止）。 一审法院认定事实：2014年3月15日，陆旭作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内建筑面积70.15㎡，单价为11201.63元／㎡，总房价785794元。2、交付条件：出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，陆旭实际支付了全部房款785794元。中德红谷公司向陆旭交付了案涉房屋。 2016年8月28日，案涉房屋所在楼栋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月17日，中德红谷公司取得了案涉房屋的《建设工程规划合格证》。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产登记证书。 一审法院认为：陆旭与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 一、关于逾期交付房屋的违约金问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2016年6月1日前向陆旭交付案涉房屋，该房屋交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，逾期应承担支付违约金的责任，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陆旭支付全部已付款万分之三的违约金，最高不超过已付房价款的5%。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋规划验收合格证及面积实测报告的最晚时间为2016年11月17日，自2016年6月2日起算至2016年11月17日合计逾期169天，计算的违约金已经超过已付购房款的5%，故一审法院按照已付购房款的5%确定违约金，合计39289.70元。对于中德红谷公司要求对逾期交付房屋的违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，陆旭的实际损失包括房租损失，另外中德红谷公司未按期将符合合同要求的房屋交付给陆旭的原因在其自身，且合同约定的违约金计算标准并不高，故中德红谷公司主张违约金标准过高的理由，一审法院不予采纳。 二、关于逾期办理初始产权登记的违约金问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如中德红谷公司未能按时取得权属证明，陆旭不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向陆旭支付已付房款万分之一的违约金。而中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，但陆旭主张违约金计算至2018年4月25日，自2017年6月2日起算至2018年4月25日合计逾期328天，其应承担的违约金为25774元（785794元×0.0001×328天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，陆旭因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身。故一审法院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向陆旭支付逾期交付房屋的违约金39289.70元；二、中德红谷公司于判决生效之日起十日内向陆旭支付逾期取得楼栋权属证明的违约金25774元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取713元，由中德红谷公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，中德红谷公司未按照合同在约定时间取得案涉房屋所在楼栋权属登记证明，系违约行为，应当按约承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，双方当事人在合同中已明确约定了违约责任的承担方式、违约金的计算标准，而违约金的计算标准相较于银行存款利率，年化仅为3.65%，并不明显过高。且在本案诉讼中中德红谷公司也未提交相应证据证明其应当承担的违约金远高于因逾期办证行为对陆旭造成的损失，故中德红谷公司的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1427元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年十月十三日 书记员 龙春光