江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7062号上诉人（原审原告）：王植，男，1966年7月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：万波，江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩智康，江苏泓图律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江苏海王星辰健康药房连锁有限公司，住所地苏州市沧浪区南环东路****新联大厦（**）**。法定代表人：居刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：许厚山，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦建乐，男，1981年10月25日出生，壮族，住广西省凌云县。委托诉讼代理人:李红春,江苏天之权律师事务所律师。上诉人王植、江苏海王星辰健康药房连锁有限公司（以下简称海王星辰公司）与被上诉人韦建乐房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法进行了独任审理。本案现已审理终结。王植上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判海王星辰公司承担20万元违约金、延期履行违约金7520元，韦建乐承担2万元违约金并支付至解除合同之日止的租金。2.诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为王植于2020年2月在海王星辰公司处拿到钥匙，该认定与事实不符。2020年2月王植因为海王星辰公司反映有漏水问题，故拿钥匙去店面进行查看确认，查看完毕后又将钥匙交还至海王星辰公司处，王植并未拿回钥匙。海王星辰公司一直未就搬离商铺事宜和王植进行交接，钥匙至今未能取回，海王星辰公司搬离商铺过程中未尽到基本的通知和交接义务，明显存在过错。二、韦建乐本应于2019年8月22日即支付下一期租金，但一直拖延，王植屡次催告不能的情况下才于2019年10月16日锁门，韦建乐一方不但未补交租金，也不主动和王植联系，故意逃避缴纳租金的义务。在这种情况下一审判定韦建乐仅需支付至2019年10月16日的租金，显失公平。三、一审判决中认定的违约金数额明显过低，不能补偿守约方的损失，也不能对违约方起到警示和惩罚作用。上诉人主张解除合同的违约金20万元，也主张了延迟履行违约金7520元，而延迟履行违约金在判决中没有得到任何说明和体现；一审判决韦建乐支付违约金2千元也同样偏低，请求二审法院予以调整改判。海王星辰公司辩称，其辩称理由在上诉请求及理由中作出陈述，请求二审法院依法裁判。韦建乐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海王星辰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2、全部诉讼费由王植承担。事实与理由：一、关于合同解除吋间。2019年8月份，海王星辰公司即开始与王植协商房租事宜，海王星辰公司将极有可能不再支付房租，王植也明确知道海王星辰公司的意思，且通过微信确认不支付房租8月底将收回出租房屋，双方对于解除合同达成一致意见。2019年10月16日在海王星辰公司明确表示不履行合同主要义务后，王植通过将出租房屋关门上锁的实际行动，解除了合同。二、关于房屋交接。2020年2月，王植从海王星辰公司处将房屋钥匙收走，房屋己经处于王植的实际控制之下。海王星辰公司已经无法占有使用。2020年1月，海王星辰公司即已经完全搬离出租房屋，房屋内所剩的仅是一些少量因房屋渗水导致损坏的物品，对于海王星辰公司已经没有任何价值，王植随时可以将门打开，将屋内垃圾清除干净。王植故意拖延，以便于其在诉讼中多主张租金，对于该部分扩大的损失，应当由王植自行承担。三、关于房屋租金。海王星辰公司认为租金支付至合同解除之日止。王植辩称，一审法院关于解除合同的认定是正确的。王植、海王星辰公司从未就解除合同达成过一致的意见，而海王星辰公司作为违约方，也不能单方面解除合同。海王星辰公司在涉案房屋上面加了锁，一直到2020年7月左右才取了锁，这个期间王植无法进入，海王星辰公司房屋在王植控制之下，是没有依据的。海王星辰公司从未与王植进行房屋交接。韦建乐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。王植向一审法院起诉请求：1.判令解除王植与海王星辰公司签订的《独立商铺租赁合同》，解除王植与海王星辰公司、韦建乐签订的《房屋租赁合同》；2、判令海王星辰公司向王植支付至判决解除合同之日止的拖欠租金（计算至2020年5月15日为13.75万），支付迟延履行违约金7520元，支付解除合同违约金20万元，以及垫付的电费2670元、物业费1590元，以上共计34.928万元；3、判令海王星辰公司将其营业执照地址变更清出，同时变更医保局注册地址（否则王植无法将涉案房屋出租给药品零售行业）；4、判令韦建乐支付至判决解除合同之日止的拖欠租金（计算至2020年5月15日为3.3万元），迟延履行违约金2万元，共计5.3万元。一审法院认定事实：2017年7月20日，王植（甲方、出租方）与海王星辰公司（乙方、承租方）签订《独立商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市鼓楼区（使用面积为132.42平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止；2017.9.1-2018.8.31年租金为140000元，2018.9.1-2019.8.31年租金145000元，2019.9.1-2020.8.31年租金为150000元……；首期年租金于2017年7月31日前支付，商铺水电保证金20000元于2017年7月25日前缴纳，剩余租金每半年支付一次，每次提前15天；租期届满双方不再续约、本租约依约提前终止或被解除的，甲方须于乙方交还商铺当日将保证金足额无息返还乙方，并退还乙方结余的预交款项；经甲方确认后，保证金可抵作本租约终止前或被解除前乙方应支付的租金；乙方无理迟延支付租金的，每延期一天应按未支付部分的0.2‰向甲方支付滞纳金；本租约一经签约，除非甲方严重违约，否则乙方不得提前解除合同；租期内，乙方未经甲方许可单方面提前解除租赁合同的，应向甲方支付违约金200000元等等。2019年3月9日，王植（甲方）与海王星辰公司（乙方）、韦建乐（丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意乙方将位于鼓楼区方，用途为中医养生馆，建筑面积132平方米；丙方需将租金的50%交给甲方；租赁期限24个月，自2019年3月22日至2021年3月21日；每年租金80000元，分别支付给甲乙双方各40000元；租金按半年交付，首期租金40000元需在3日内分别支付甲乙双方各20000元，每次丙方需提前30天向甲乙双方支付下次房屋租金各50%；押金6700元，交给乙方；丙方拖欠租金一个月，甲乙双方有权解除合同，收回房屋，并有权要求承担违约责任；丙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为拖欠租金的4%；一方如具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应支付50000元违约金等等。2019年10月14日，海王星辰公司向王植发送告知函：我司于2017年7月与贵方签订地址位于南京市鼓楼区的《独立商铺租赁合同》，约定水电保证金20000元，我司已支付，现我司已将该商铺租金支付至2019年9月30日；在双方租赁关系存续期间，因整个市场经济不景气，互联网对实体冲击严重，商业氛围及客流均未达到预期，周边整体业态不景气，我司门店严重亏损（每月亏损达2.6万），2019年自今累计亏损已达28万；前期贵我双方一直在协商降租一事，至今未有结果；现我司函告如下，1、我司决定于2019年10月24日撤出该商铺，同时我司也应贵方要求将二楼的分租户一同撤出；2、我司向贵方支付的水电保证金20000元用于抵扣我司未支付的租金；3、请贵方于2019年10月24日到该商铺与我司办理交接事宜；如贵方未到现场与我司办理交接，我司将该商铺钥匙留存至物业处或将钥匙邮寄给贵方，即视为我司交接完成，如因此给贵方造成损失，由贵方承担等等。2019年10月17日，王植通过微信向海王星辰公司、韦建乐发送关于催要房租和承担违约责任的告知函：一、正告海王星辰公司，根据合同约定，你方单方面终止合同，应承担因此带来的损失和后果；立即支付拖欠的租金及滞纳金，补偿房租，支付违约金20万元，支付水电气物业费等；二、正告韦建乐，立即支付拖欠的租金及滞纳金，支付违约金20万元，支付水电气物业费等；我方已于2019年10月16日下午要求你们停业付租，加挂门锁；现正式通知你们自今日起三日内与我方洽谈了结事宜，逾期承担一切不利后果等等。一审庭审中，海王星辰公司对王植垫付的电费2670元、物业费1590元无异议。对王植于2019年10月16日将海王星辰公司承租房屋、韦建乐承租房屋上锁的事实，三方无异议。海王星辰公司并陈述：我方在2019年8月14日或前几天与王植本人进行了电话沟通，因为门店亏损巨大，协商降租事宜；8月19日王植通过微信告知如果不付房租，月底收回房子，做好交接手续；到8月22日我方跟王植当面协商，对于我方提出的几个方案，王植都没有同意，到10月16日王植直接将门店上锁；我方只能在次日跟王植联系，到23日我方又与王植协商后续房屋租赁的方案；到10月17日为止，王植已经通过关门、上锁、阻止海王星辰公司、韦建乐继续经营的行为，实际解除了租赁合同，因为药品的保存对环境有特殊要求，而涉案场地有严重漏水情况，我方不得已与王植协商，恳请王植给予最后处理善后事宜的时间，将所有药品和贵重药品清空以便交还房屋；到2020年2月下旬，王植已经将案涉房屋的钥匙取走，应视为收回房屋。王植提交的微信聊天记录内容，可以与海王星辰公司陈述的因为门店亏损巨大希望降租事宜相应证。海王星辰公司、韦建乐提交的照片、视频系2020年1月6、7日所拍摄，反映出案涉商铺渗水严重情况。以上事实，由王植提交的《独立商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、关于催要房租和承担违约责任的告知函、告知函、电费物业费收据、微信聊天记录等证据，海王星辰公司提交的照片、视频、微信聊天记录等证据及一审法院开庭笔录予以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王植与海王星辰公司签订的《独立商铺租赁合同》，王植与海王星辰公司、韦建乐共同签订的《房屋租赁合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，海王星辰公司自认已于2020年1月16日搬离案涉商铺，故双方合同目的不能实现，故王植有权要求解除《独立商铺租赁合同》、赔偿损失。王植与海王星辰公司所举证据可以证明，海王星辰公司系因自身经营严重亏损，要求王植能够在租金等方面予以帮助，双方经多次协商未果，海王星辰公司搬离案涉商铺，而其所称渗水原因，所举证据显示系2020年1月才告知王植，故海王星辰公司、韦建乐以此理由认为有权解除合同的抗辩意见，一审法院不予采信。双方不能单纯以钥匙之给付为房屋之交接，应就房屋内部设施、水电等费用进行交接，故对海王星辰公司认为2020年2月王植拿到钥匙视为交接房屋的抗辩意见，一审法院不予采信。故王植主张解除《独立商铺租赁合同》、海王星辰公司支付自2019年8月17日起的拖欠租金的诉讼请求，一审法院予以支持。但王植一并主张的利息和违约金200000元标准过高，一审法院酌定为20000元较为适宜。王植要求其支付代垫的电费、物业费，一审法院予以支持。韦建乐应自2019年8月22日起支付2019年9月22日至2020年3月21日期间的租金，其至今未予支付，故王植有权依《房屋租赁合同》约定要求解除合同。但王植于2019年10月16日将其租赁的房屋上锁至今，致韦建乐无法使用案涉房屋，故韦建乐应支付2019年9月22日至2019年10月16日期间的房屋租金，其后租金王植无权主张。王植主张其支付逾期付款利息并要求支付违约金20000元，标准过高，一审法院酌定2000元较为适宜。王植主张海王星辰公司将其营业执照地址变更清出、同时变更医保局注册地址的诉讼请求，非法院受案范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除王植与江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于2017年7月20日签订的《独立商铺租赁合同》；江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于判决生效之日起五日内腾空并返还位于南京市鼓楼区的房屋给王植；二、江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于判决生效之日起五日内给付王植拖欠的房屋租金（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按年租金300000元标准支付，扣除20000元）并支付违约金20000元；三、江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于判决生效之日起五日内给付王植垫付的电费2670元、物业费1590元；四、解除王植与江苏海王星辰健康药房连锁有限公司、韦建乐于2019年3月9日签订的《房屋租赁合同》；韦建乐于判决生效之日起五日内腾空并返还位于南京市鼓楼区的房屋给王植；五、韦建乐于判决生效之日起五日内给付王植拖欠的自2019年9月22日至2019年10月16日期间的房屋租金（按年租金40000元标准计算）并支付违约金2000元；六、驳回王植的其他诉讼请求。案件受理费2770元，减半收取1385元，由王植负担385元，由江苏海王星辰健康药房连锁有限公司负担800元、韦建乐负担200元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，海王星辰公司向法庭提交3张手机拍摄的图片以及手机拍摄的视频。证明涉案房屋钥匙处于王植控制之下，王植已经准备对外出租，另外，海王星辰公司搬走主要的原因是漏水导致了很多物品损失，海王星辰公司清场后，涉案房屋内已经没有什么东西了。王植质证称，漏水的视频在一审时已经质证过了，2020年7月份之前房屋还被海王星辰公司上了锁，现在的视频很有可能是7月份之后拍的视频。海王星辰公司在一审法院的释明下清空了涉案房屋，王植于2020年7月16日在涉案房屋上加了锁，实际接收了房屋。韦建乐称新证据与其无关。本院认为，涉案《独立商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》意思表示真实，且不违反法律行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人应当依约诚信履行。海王星辰公司在二审中认为其与王植就解除合同达成合意并完成房屋交接，但其提交的证据不能充分证明以上事实。在合同履行过程中，海王星辰公司因自身原因搬离案涉商铺，其行为构成违约。王植有权解除《独立商铺租赁合同》并要求海王星辰公司给付拖欠的租金，一审法院对王植的该项诉讼请求予以支持，并无不当。二审审理中，王植称海王星辰公司在一审法院的释明下清空了涉案房屋，王植于2020年7月16日在涉案房屋上加了锁，实际接收了房屋。因王植已接收房屋，故王植要求海王星辰公司腾空房屋的诉讼请求，已无必要，本院不予支持。海王星辰公司给付的租金应当至2020年7月16日止。韦建乐未支付租金构成违约，一审法院对王植解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，于法有据。一审法院考虑到王植于2019年10月16日将涉案房屋上锁致使韦建乐无法使用，判决韦建乐支付2019年9月22日至2019年10月16日期间的租金，有事实与法律依据。王植在本案中主张的两项违约金过高，一审法院酌定海王星辰公司给付20000元违约金、韦建乐给付2000元违约金，不违反法律规定，本院予以维持。综上，二审中出现新事实，本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1701号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1701号民事判决第一项为：王植与江苏海王江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于2017年7月20日签订的《独立商铺租赁合同》于2020年7月16日解除；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1701号民事判决第二项为:江苏海王星辰健康药房连锁有限公司于本判决生效之日起五日内给付王植拖欠的房屋租金（自2019年12月1日起至2020年7月16日止，按年租金300000元标准支付，扣除20000元保证金）并支付违约金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2770元，减半收取1385元，由王植负担385元，由江苏海王星辰健康药房连锁有限公司负担800元、韦建乐负担200元；二审案件受理费5540元，由王植负担2770元，江苏海王星辰健康药房连锁有限公司负担2770元。本判决为终审判决。审判员  张旭东二〇二〇年十月十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳