山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初4932号 原告（反诉被告）：山东义凯安滤材有限公司，住所地：莱芜高新区凤凰路**。 法定代表人：吕振安，职务总经理。 委托诉讼代理人：田英莲、李新永，山东圣宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：莱芜凤凰新能源科技有限公司，，住所地：莱芜高新区凤凰路** 法定代表人：郇鹏，职务执行董事。 委托诉讼代理人：李杨，男，1992年7月18日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。 委托诉讼代理人：李宁，男，1990年10月28日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。 被告：齐鲁财金投资集团有限公司，住，住所地：莱芜区龙潭东大街**/div> 法定代表人：吕慎宾，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈珊珊，女，1982年4月15日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。 委托诉讼代理人：亓鑫，女，1987年4月23日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。 原告山东义凯安滤材有限公司（以下简称义凯安公司）与被告莱芜凤凰新能源科技有限公司（以下简称凤凰新能源）、齐鲁财金投资集团有限公司（以下简称齐鲁财金）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月18日向本院提起诉讼，本院依法受理后，被告凤凰新能源于2020年9月1日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）义凯安公司的法定代表人吕振安及委托诉讼代理人田英莲、李新永，被告（反诉原告）凤凰新能源的委托诉讼代理人李杨、李宁，被告齐鲁财金的委托诉讼代理人陈珊珊、亓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告义凯安公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告凤凰新能源与原告2020年4月20日签订的《租赁协议》、《补充协议书》有效，并判令被告凤凰新能源继续履行该协议；2.判令二被告清除封堵大门设施，撤回人员；3.判令二被告连带赔偿原告损失1万元（暂定为1万元，以实际损失额为准）；4本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。2020年9月16日，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原告租赁被告凤凰新能源位于莱芜高新区凤凰路31号的车间已经10年有余，安装了20多台机织滤布生产设备，雇佣了下岗工人30余人，一直在此租赁场所从事机织滤布生产加工。2020年4月20日，原告与被告凤凰新能源又签订《租赁协议》、《补充协议书》，约定由原告租赁被告凤凰新能源位于莱芜高新区凤凰路31号的车间1090平方米，租赁期自2019年1月1日至2022年12月31日，合计4年。原告经营期间，2020年6月13日被告凤凰新能源突然向原告下发《限期搬离通知书》，以计划建设鲁中智慧电商快递生态示范园项目为由，要求原告限期搬离，并且将原告进出的大门封堵，并派人阻拦原告管理人员、生产人员进出。被告凤凰新能源的行为已经违反了双方的协议约定，严重影响了原告的生产经营，给原告造成了巨大损失。被告齐鲁财金为凤凰新能源的唯一股东，应当对原告的损失承担连带赔偿责任。 本诉被告凤凰新能源辩称，一、被答辩人要求答辩人继续履行租赁合同无依据。2020年4月20日，答辩人与被答辩人签订《租赁协议》和《补充协议书》，约定答辩人将位于莱芜高新区凤凰路**的1090㎡车间出租给被答辩人，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，租金为人民币127168元，被答辩人应于合同签订后7个工作日内一次性支付；被答辩人逾期支付租金的，每逾期一日，应按租金总额的万分之五向答辩人支付违约金，且答辩人有权解除合同。同时，协议中约定的付款方式为银行汇款。5月19日，被答辩人仅向答辩人交付了票面金额为80000元的电子银行承兑汇票一张，此后未再支付剩余租金；经答辩人催告后，被答辩人依旧未履行支付剩余租金的义务；答辩人于7月16日向被答辩人送达了《解除通知书》，依照约定解除了双方之间的《租赁协议》，但被答辩人仍未向答辩人缴纳欠付租金。被答辩人不支付租金的行为也已构成根本违约，根据租赁合同约定及合同法的相关规定，答辩人有权解除与被答辩人之间的租赁合同关系。答辩人将《解除通知书》送达被答辩人后，双方租赁合同关系即解除，被答辩人要求答辩人继续履行租赁合同无依据。二、被答辩人向答辩人主张清除封堵大门设施、撤回人员并赔偿损失无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《租赁合同》的约定，租金的支付方式是“在合同签订后七个工作日内一次性支付”，但是被答辩人未依约向答辩人支付租金；截至被答辩人起诉时，答辩人已解除对园区大门的封堵。基于上述规定和事实，答辩人有权拒绝被答辩人对租赁车间的使用，该行为出于答辩人对自身合法权益的维护，并未侵犯被答辩人的合法权益，无需赔偿其损失。三、被答辩人违反安全生产相关法规，答辩人有权依法排除相关安全风险。《中华人民共和国安全生产法》第四十六条的规定：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。”被答辩人在出租车间内从事滤材生产工作，但缺少环评和消防等相关许可及验收手续，存在较大安全风险。被答辩人欠缺安全生产条件，答辩人有权要求被答辩人搬离并排除相关安全风险。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 本诉被告齐鲁财金辩称，一、答辩人与被答辩之间不存在直接的法律关系。被答辩人使用的土地和厂房并非归属于答辩人，答辩人从未与被答辩人签订任何协议，被答辩人也从未向答辩人缴纳任何费用；答辩人未曾派人封堵莱芜凤凰新能源科技有限公司大门，答辩人与被答辩人之间不存在任何直接的法律关系。被答辩人要求答辩人清除封堵大门设施、撤回人员无依据。二、答辩人已充分履行了实缴出资义务且法人人格独立，对被答辩人无赔偿义务。答辩人作为莱芜凤凰新能源科技有限公司股东已履行全部实缴出资义务，答辩人与该公司分别独立运营及核算，对莱芜凤凰新能源科技有限公司的债权人无赔偿义务。答辩人不存在侵犯被答辩人合法权益的行为，被答辩人要求答辩人赔偿其损失无事实和法律依据。综上所述，答辩人与被答辩人无任何法律关系且未侵犯被答辩人合法权益，答辩人充分履行了实缴出资义务且法人人格独立，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 反诉原告凤凰新能源向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《租赁协议》已解除；2.判令被反诉人搬离《租赁协议》项下的车间厂房；3.判令被反诉人支付反诉人租金23065元及违约金7884.416元（暂计至2020年8月31日），上述金额共计30949.416元；4.诉讼费用、保全费等实现债权的费用由被反诉人承担。事实和理由：2020年4月20日，反诉人与被反诉人签订了《租赁协议》，约定反诉人将位于㎡车间租赁给被反诉人，用于为被反诉人提供办公和经营场地，租赁费为76300元/年，租赁期限起始时间为2019年1月1日，每年1月1日前一次性付清当期租金。逾期支付的被反诉人应按租赁总额的日万分之五向反诉人支付违约金，且反诉人有权解除合同。鉴于2020年新冠疫情原因，反诉人同意为被反诉人减免部分租金，但被反诉人应于协议签订后七个工作日内一次性支付2019年1月1日至2020年12月31日的租金，逾期支付的反诉人有权解除协议。协议签订后，被反诉人实际使用了租赁场地，但未按照协议约定全额支付租金，经反诉人多次催告仍未按照协议约定履行交纳租金的义务。2020年7月16日，反诉人向被反诉人送达了《解除租赁协议通知书》，依照约定解除了双方之间的《租赁协议》，但被反诉人仍未向反诉人交纳欠付的租金。综上所述，被反诉人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行的行为已经违反双方约定及相关法律规定，因此反诉人有权解除与被反诉人签订的《租赁协议》并要求被反诉人交纳欠付租金。 反诉被告义凯安公司辩称，反诉人提起的反诉不符合法院受理条件，应该依法裁定不予受理。根据最高法关于适用民诉法的解释第233条的规定，反诉的当事人应该限于本诉的当事人的范围，本案本诉原告为答辩人，被告为反诉人及被告齐鲁财金，而反诉中反诉人为原告，答辩人为被告。两个诉讼案件的当事人不同，相关的法律依据也不同，不符合提起反诉的条件，应当依法裁定不予受理。反诉人与答辩人虽然约定了租金交付期限，但因疫情影响，双方并未按照约定履行，对于反诉人所称的答辩人剩余未交租金，反诉人也未催要，双方对合同的履行事实处于变更状态，而且反诉人在与被告齐鲁财金资产收购完成之时曾免除答辩人6个月租金，答辩人事实上不欠反诉人任何租金。合同履行期间，反诉人于2020年7月1日与案外人电商物流园另行签订租赁合同，形成一地两租，并于2020年7月2日违法堵门、封路，致使答辩人生产停滞，严重影响原告生产经营，也致使反诉人与答辩人之间的合同履行处于不确定状态，反诉人在此期间无权要求解除合同并要求答辩人交付租金。答辩人已经起诉要求法院判决继续履行合同，反诉人在诉讼期间又提出解除合同，不能变更已确定的合同效力以及履行状态，反诉人提出的解除合同应当无效，综上请求法院依法裁定不予受理反诉人反诉或者驳回反诉人诉讼请求。 本诉和反诉当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：凤凰新能源公司系法人独资公司，公司股东于2018年5月变更为齐鲁财金。义凯安公司租赁使用凤凰新能源位于莱芜高新区凤凰路31号的车间多年，用于生产经营。2020年4月20日，义凯安公司（承租方）与凤凰新能源（出租方）签订《租赁协议》，约定义凯安公司租赁凤凰新能源位于莱芜高新区凤凰路31号的1090㎡车间，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日，租金为76300元/年。其中关于2020年的租赁费，因疫情原因双方达成《补充协议书》约定：免收2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金12716元；减半2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金12716元，共计减免租金25432元。在《租赁协议》第4.1.1中约定：2019年1月1日至2020年12月31日应交租金总计127168元，在合同签订后七个工作日内一次性支付，逾期支付的，每逾期一日，应按租金总额的万分之五支付违约金。且出租方有权解除合同。2020年5月19日，义凯安公司向凤凰新能源支付租金80000元，凤凰新能源公司为其出具收取租金的收据。2020年6月13日，凤凰新能源作出《限期搬离通知书》，载明：按照济南市委、市政府下发的《大力发展电商经济打造直播经济总部基地的实施方案》要求，计划在我公司厂区内建设鲁中智慧电商快递生态示范园项目。2020年4月9日，我公司工作人员已与莱芜高新区执法工作人员共同就上述事项向厂区内各租户进行通知并要求所有租户限期搬离。鉴于目前贵单位尚未按照要求搬离厂区，现再次通知贵单位于2020年6月30日前搬离我公司厂区。在搬离过程中，不得对厂房、办公楼、宿舍及其附属设施进行损坏，否则照价赔偿。2020年7月2日，凤凰新能源将涉案厂区大门及道路封堵，禁止原告方一切人员及车辆进入，原告停止生产经营；后于2020年7月底解除封堵，原告恢复经营。2020年7月2日，原告提起本案诉讼，本院于7月7日依法受理进入诉前调解程序，后调解未果于2020年8月18日立案。2020年7月17日，凤凰新能源向原告送达《解除通知书》，载明：2020年4月20日，我单位与贵公司签订了《租赁协议》及《补充协议书》，根据《租赁协议》的约定，贵单位负有依约缴纳租金、依法依规安全生产的义务。贵单位未履行前述义务，现依法再次通知贵单位解除上述协议。请贵单位即日起30日之内补缴所欠租金及违约金并清除搭建的设施，租赁物恢复原状返还我单位。凤凰新能源主张义凯安公司未按约定支付租赁费构成根本违约，在向其送达解除通知书后租赁协议即解除。义凯安公司主张因疫情原因延期支付租赁费，凤凰新能源亦未提出异议。义凯安公司主张凤凰新能源股东变更为齐鲁财金后曾口头承诺免除所有租户2018年度半年的租赁费，可折抵未付的租赁费；凤凰新能源对此不予认可。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据证实自己的主张和反驳对方主张的，应承担举证不能的不利后果。本案中的本诉及反诉系基于同一法律关系即租赁合同关系，反诉当事人亦在本诉当事人范围内，凤凰新能源提起的反诉符合法律规定。义凯安公司与凤凰新能源于2020年4月20日签订的《租赁协议》及《补充协议书》均系当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同双方均应按照协议约定履行各自的义务。凤凰新能源交付租赁物后应保证承租方在租赁期限内正常使用租赁物；义凯安公司应按约定使用租赁物并按期支付租赁费。《租赁协议》中约定2019年1月1日至2020年12月31日期间的租赁费共计127168元，支付期限为合同签订后七个工作日即2020年4月29日。义凯安公司于2020年5月19日支付80000元，剩余租赁费47168元未支付。协议中按疫情相关政策对租赁费作出了减免，义凯安公司违反协议约定的支付期限构成违约，应承担相应的违约责任。义凯安公司主张免除2018年半年租金并进行折抵后已不欠租赁费，未提供证据证实，本院不予采信。涉案协议的履行处于新冠疫情特殊时期，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，凤凰新能源公司仅以义凯安公司未按照约定期限全额支付租赁费为由要求解除合同，亦未提供证据证实其要求义凯安公司在合理期限内支付租金，该项主张于法无据。关于凤凰新能源主张的义凯安公司不具备安全生产条件，证据不足，本院不予采信。凤凰新能源反诉请求确认协议解除及搬离厂房，无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除权系形成权，凤凰新能源在租赁期限未届满且未依法行使其合同解除权的情形下，于2020年6月13日书面要求租户搬离并于2020年7月2日强行对厂区封门堵路，导致义凯安公司无法进入及正常使用租赁场所而停业，该处置方式不当，其自身也存在过错和违约。综合本案具体情况，本着公平公正的原则，合同双方均存在违约情形，关于义凯安公司逾期支付租赁费的违约责任，凤凰新能源未提供证据证明其实际损失，本院酌情认定如下：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍支付自逾期之日即2020年4月30日至2020年7月1日期间的违约金；其中自2020年4月30日起至2020年5月19日止以127168元为基数计算，自2020年5月20日起至2020年7月1日止以47168元为基数计算。凤凰新能源于2020年7月底解除对厂区大门的封堵，义凯安公司现在已正常出入和经营，合同双方应按照约定继续履行《租赁协议》。本案审理中，义凯安公司申请撤回对停业期间相关损失的诉求，是对其自身权利的处分，该项诉求本案不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认本诉原告山东义凯安滤材有限公司与本诉被告莱芜凤凰新能源科技有限公司于2020年4月20日签订的《租赁协议》及《补充协议书》合法有效。 二、本诉原告山东义凯安滤材有限公司于本判决生效之日起三日内，支付本诉被告莱芜凤凰新能源科技有限公司租赁费47168元及违约金（以127168元为基数自2020年4月30日起至2020年5月19日止、以47168元为基数自2020年5月20日起至2020年7月1日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。 三、驳回本诉原告山东义凯安滤材有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告莱芜凤凰新能源科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取50元，由莱芜凤凰新能源科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取287元，由山东义凯安滤材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  朱小青 二〇二〇年十月十四日 书记员  陈 静