湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10361号上诉人（原审原告）：杜立，女，1969年12月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：武汉汉正街市场股份有限公司，住所地武汉市硚口区汉正街**。法定代表人：黎宇宁，该公司董事长。委托诉讼代理人:秦云，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉熙园物业管理有限公司，住，住所地武汉市硚口区利济南路****24－1/div>法定代表人：陈玉琳，该公司董事长。委托诉讼代理人:秦云，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人杜立因与被上诉人武汉汉正街市场股份有限公司（以下简称汉正股份公司）、武汉熙园物业管理有限公司（以下简称熙园物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。杜立上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令汉正股份公司、熙园物业公司向杜立支付由于汉正股份公司、熙园物业公司原因导致房屋外墙反复渗水漏水造成杜立精装修财产损失67575.41元；3.汉正股份公司、熙园物业公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.杜立于2006年12月30日与汉正股份公司办理了收楼手续并支付了617484.00元的购房合同价款，但是汉正股份公司交付的并非是购房合同第九条约定的：出卖人应当在2006年12月31日前将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。汉水熙园14号楼2007年3月23日才取得《建筑工程竣工验收备案证》。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，杜立自2006年12月30日至2007年3月22日期间（共计83天时间），没有收到配合房屋验收需要的灌水试验和管道打压试验通知，故可以推断案涉房屋验收资料为造假资料。2.一审判决书中“案涉房屋墙面的防渗漏的保修期为建筑工程竣工验收合格之日起5年，案涉房屋于2007年3月23日通过竣工验收，故案涉房屋墙面防渗漏的保修期于2012年3月23日届满”有误。外墙面的防渗漏为5年，指的是正负零以下地下室外墙的防渗漏工程，而案涉房屋的渗漏水是正负零以上部分的外墙，正负零以上的外墙没有防水构造，不适合有防渗漏要求的5年的质保期，正负零以上外墙属于主体结构工程，主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限。依据《中华人民共和国建筑法》第八十条的规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。案涉房屋的合理使用寿命为50年，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。故原判决书“杜立的起诉超过了诉讼时效，丧失胜诉权。驳回杜立全部诉讼请求”的判决有失妥当。3.汉水熙园14栋201室自2007年持续漏水至今，因为漏水问题多次反复反映，迟迟没有得到有效解决，杜立于2011年停缴物业管理费，2017年9月熙园物业公司通过诉讼方式，2018年12月强行从银行账户划走物业管理费。汉正股份公司、熙园物业公司共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。杜立在一审法院起诉请求：1.汉正股份公司、熙园物业公司向杜立支付因汉正股份公司、熙园物业公司工作不力导致房屋外墙反复渗水、漏水造成的财产损失67575.41元；2.汉正股份公司、熙园物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月10日，汉正股份公司与杜立签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“汉正股份公司将其投资建设的汉水熙园商品房项目中的14栋2层1号房屋（合同约定建筑面积166平方米）以600588元的价格出售给杜立；出卖人应当在2006年12月31日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。”当日，熙园物业公司（甲方）与杜立（乙方）就上述房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用部位、公用设施设备小修和急修的服务质量标准为维修及时，质量达到要求；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”2006年12月30日，汉正股份公司向杜立交付了房屋并提供了《商品房质量保证书》，《商品房质量保证书》载明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为建筑工程竣工验收合格之日起5年”。2007年3月23日，汉水熙园14#楼取得《建筑工程竣工验收备案证》。杜立入住房屋后，发现房屋出现外墙渗水问题，遂向熙园物业公司反映。2010年8月24日，熙园物业公司对案涉房屋空调机位飘窗处的漏水部位进行了维修。2011年9月26日，熙园物业公司对案涉房屋圆弧飘窗、飘窗部位进行了维修。保修期满后，熙园物业公司拟动用物业维修基金对房屋漏水部位进行维修，因未获得多数业主同意，故一直未能进行维修。2020年5月27日，杜立向一审法院提起诉讼。诉讼中，杜立表示案涉房屋2007年入住后一直漏水，熙园物业公司持续维修了三到五年，但每年修，每年漏，之后就没有维修了，杜立一直向熙园物业公司反映，但熙园物业公司未向汉正股份公司反映。一审法院认为，根据《武汉市商品房买卖合同》及《商品房质量保证书》的约定，案涉房屋墙面的防渗漏的保修期为建筑工程竣工验收合格之日起5年，案涉房屋于2007年3月23日通过竣工验收，故案涉房屋墙面防渗漏的保修期于2012年3月23日届满。案涉房屋在保修期内出现质量问题后，杜立应当及时向汉正股份公司主张权利，杜立在房屋质量问题出现后在保修期内未提起诉讼，在保修期满八年后才提起诉讼，且杜立并未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故杜立的起诉超过了诉讼时效，丧失胜诉权。熙园物业公司对房屋质量问题并无保修责任，杜立要求熙园物业公司承担赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回杜立全部诉讼请求。案件受理费减半收取745元，由杜立负担。二审中，当事人未提交证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，2006年10月10日，汉正股份公司与杜立签订《武汉市商品房买卖合同》，杜立购买汉正股份公司投资建设的汉水熙园14栋2层1号房屋。2006年12月30日，汉正股份公司向杜立交付了案涉房屋，2007年3月23日，汉水熙园14#楼取得《建筑工程竣工验收备案证》。根据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的规定，案涉房屋外墙面防渗漏的保修期为竣工验收合格之日起5年。汉水熙园14#楼于2007年3月23日取得《建筑工程竣工验收备案证》，故案涉房屋房间和外墙面防渗漏的保修期应于2012年3月23日届满。涉诉房屋为住宅，根据合同约定，出卖人自商品住宅交付使用之日，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担应当的保修义务，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。故，房地产开发企业应在保修范围和保修期限内承担商品房质量保修责任，该保修责任的完成应以商品房质量瑕疵维修达到相关国家验收标准为认定标准。因此，房屋质量瑕疵若在保修期间发生，而房地产开发企业维修后仍未达到相关标准，即使保修期间已过，但保修责任并未完成。本案中，杜立在收房后即发现房屋漏水问题，汉正股份公司进行维修，但并未得到解决并持续至杜立起诉，故汉正股份公司主张涉诉房屋已过保修期、不应对房屋质量缺陷承担保修责任的辩解意见，没有事实和法律依据。因为熙园物业公司并非造成漏水的直接侵权人，其在发生漏水事件后亦及时履行了物业管理方的义务，在杜立报修后予以联系、协调，熙园物业公司对房屋质量问题并无保修责任，杜立要求熙园物业公司承担赔偿责任，于法无据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，因为涉诉房屋漏水问题持续出现，汉正股份公司并未完全履行修复义务，故杜立提起本次诉讼并未超过诉讼时效。一审法院认定杜立的起诉超过了诉讼时效不当，本院依法予以纠正。杜立在一审中仅提交了上海申元工程投资咨询有限公司出具的《杜立家外墙渗水渗漏引起房屋精装修财产损失清单》，因该清单是杜立单方委托上海申元工程投资咨询有限公司作出，汉正股份公司、熙园物业公司亦未认可。杜立在一、二审中，均未提交其他直接证据证明因外墙渗水渗漏造成其实际损失的数额。其在二审中也自认，案涉房屋还没有开始维修，维修费用还没有实际发生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杜立应承担举证不能的法律责任，其可在案涉房屋的维修费用实际发生后，另行主张权利。综上所述，杜立的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490元，由上诉人杜立负担。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年十月二十八日法官助理黄旭东书记员程玉