河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4211号上诉人（原审原告、反诉被告）：娄五林，男，汉族，1987年7月15日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：耿雷，河南华豫律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白新建，男，汉族，1978年11月7日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：胡冬梅，河南信陵律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人娄五林因与被上诉人白新建租赁合同纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2020）豫1423民初1286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人娄五林及其委托诉讼代理人耿雷，被上诉人白新建及其委托诉讼代理人胡冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄五林上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人返还租金12700元，并赔偿损失3000元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，关于合同解除后应当返还租金问题，在一审中尚有部分事实未能查明，根据本案案情，上诉人并无违约之处，被上诉人应按日退还已经支付的房屋租金12700元，且被上诉人在约定交租日到期之前多次堵门，致使上诉人无法经营，存在营业损失，被上诉人应予赔偿。一审适用法律错误，一审认定考虑被上诉人找寻住户需一定时间，上诉人应依据附属合同的约定支付上半年下余房租5000元缺乏法律依据，关于寻找新租房的时间成本，在实践中一般掌握在1－2个月房租的范围内。白新建辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉维持原判或发回重审。娄五林向一审法院起诉请求：1.判令白新建返还租金12700元，赔偿经济损失3000元。2.本案诉讼费用由白新建承担。一审审理过程中，娄五林增加诉讼请求为解除房屋租赁协议及补充协议、白新建返还剩余租金。白新建向一审法院反诉请求：1.依法解除租赁合同，判令娄五林支付下余租金3万元、违约金4万元；2.诉讼费、反诉费由娄五林承担。一审审理过程中，白新建变更第一项反诉请求，即将解除合同变更为要求娄五林继续履行合同，并支付下余租金和违约金。一审法院认定事实：娄五林租赁白新建位于河南省××路处的门面房一间，并签订房屋租赁协议，内容为：“甲方（出租方）：白新建身份证：乙方（承租方）：娄五林身份证：一、甲方将位于宁陵县信陵西路壹间门面房租于乙方使用，使用期限：阳历2019年4月5日至2021年4月4日止，每年到期前壹月一次交清全年房租，房屋租金为：每年伍万元整，在租用期间水电费等杂费由乙方负责，房屋到期后乙方继续使用，享有优先权。二、乙方租房后做好防火防盗工作，如乙方装修房屋，不得动其房屋主体。如发生事故，乙方负全部责任。三、租赁房屋协议如双方一方违约，应罚违约金肆万元整，如因政府拆迁，拆迁执行之日终止合同，双方均不承担责任；剩余房租按日退还。……五、如因拆迁，路北大多数商户搬迁，严重影响生意时，乙方可自由搬离。签约日期：2019年4月5日”。后娄五林以生意不好为由未依约缴纳2020年-2021年的租金，2020年4月17日，白新建采取用车堵门的方式向娄五林催要房租，经协商，双方约定娄五林于2020年5月7日前交清上半年房租，娄五林签订附属合同一份。娄五林缴纳20000元房租后，以生意不好为由希望下余房租暂缓缴纳，经与白新建妻子商量，白新建妻子同意娄五林在2020年6月1日之后缴纳下余5000元。后白新建母亲于2020年5月28日晚上门催要房租，娄五林报警后通知其妻子将店内商品拉走，后录下视频将商铺关门，但未将钥匙交于白新建，对房屋也未进行交接。娄五林以白新建对其采取堵门等方式催要房租，严重影响其做生意，且因拆迁严重影响生意为由，诉至法院，要求白新建退还未使用的租金并解除房屋租赁协议及附属合同。审理过程中，白新建以娄五林存在违约为由，提出反诉。一审法院认为，结合双方提交的证据及庭审情况可知，双方就涉案房屋租金交付问题重新达成了协议，即从一年一交改为半年一交，双方应履行重新达成的协议。因日常租金、水电交付中，白新建妻子均有参与，故白新建妻子同意租金延至2020年6月1日缴纳后，娄五林基于白新建与其妻子为夫妻关系有理由相信该意见系白新建的意思，构成表见代理，白新建主张娄五林变更租赁合同应与白新建本人商量的观点不能成立，不予支持。娄五林以生意不好为由多次与白新建及其家人协商，更改交付房租的时间，白新建采取堵门的方式催要房租，白新建母亲在约定交租日期前再次上门催要，并致娄五林报警，自身存在违约行为，且白新建催租采取的方式欠妥，双方均违背了诚实信用原则，故白新建反诉中要求娄五林支付违约金的诉求，不予支持。娄五林诉请中要求解除合同及补充协议，涉案租赁协议已不具有继续履行的可能性，白新建要求继续履行协议的诉请，不予支持，涉案房屋的租赁协议及附属合同应予解除。租赁协议中约定：“如因拆迁，路北大多数商户搬迁，严重影响生意时，乙方可自由搬离”，根据双方提交的视频、照片及现场查看，娄五林自由搬离的条件并不成立，故娄五林自行搬离属于违约，娄五林要求白新建退还剩余房租并赔偿经济损失的的诉请，不予支持。按照双方的约定，娄五林应先行缴纳半年租金25000元、租期至2020年10月份，娄五林已经缴纳20000元，娄五林自2020年6月份起诉至法院时，已明确不再继续承租被告房屋，考虑白新建寻找租户需一定时间，娄五林应依据附属合同约定，支付上半年下余房租5000元，又因房屋租赁协议已无继续履行的可能，白新建要求娄五林支付下半年租金25000元的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）娄五林与被告（反诉原告）白新建于2019年4月5日签订的房屋租赁协议及2020年4月17日签订的附属合同；二、驳回原告（反诉被告）娄五林的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）娄五林于判决生效后7日内支付被告（反诉原告）白新建下余租金5000元；三、驳回被告（反诉原告）白新建的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192元，反诉费775元，由原告（反诉被告）娄五林负担247元，被告（反诉原告）白新建负担720元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人娄五林提交的录像光盘，达不到大多数商户搬迁，严重影响生意的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，因上诉人娄五林和被上诉人白新建约定如因拆迁，路北大多数商户搬迁，严重影响生意时，上诉人娄五林可自由搬离，但一审根据双方提交的视频、照片及现场查看，上诉人娄五林自由搬离的条件并不成立，上诉人娄五林在二审中提交的证据亦不能证实其符合自由搬离的条件，故上诉人娄五林自行搬离属于违约，上诉人娄五林诉称其并无违约之处与查明的事实不符，一审不予支持上诉人娄五林要求被上诉人白新建退还剩余房租并赔偿经济损失的诉请并无不当。一审根据本案案情，考虑被上诉人白新建寻找租户需一定时间，酌定上诉人娄五林依据附属合同约定，支付上半年下余房租5000元并未违反法律规定，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，娄五林的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人娄五林负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  闫文超审判员  王晓辉二〇二〇年十月二十二日法官助理刘畅书记员张良涛