广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20646号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵剑辉，男，1973年1月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：覃方超，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐思敏，女，1993年5月31日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人赵剑辉因与被上诉人唐思敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初1924号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人赵剑辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六项；2.判令唐思敏返还赵剑辉租赁保证金15000元；3.判令唐思敏向赵剑辉支付违约收回房屋的违约金15000元；4.判令唐思敏赔偿赵剑辉财物损失18764元；5.判令唐思敏承担本案诉讼费用。事实及理由如下：一、赵剑辉从未提前退租，一审认定赵剑辉的行为表明不再承租使用案涉房屋错误，赵剑辉搬走房屋内的东西只是为了财产安全，赵剑辉未正式向唐思敏表示退租，不能径行以行为认定赵剑辉提前退租。二、一审认定赵剑辉拖欠租金导致提前解除租赁合同事实错误，案涉合同提前解除系由唐思敏单方违约所致，赵剑辉的行为对解除合同不具有直接因果关系，即便赵剑辉逾期交租违约，唐思敏也无权因赵剑辉仅仅逾期五天交租而解除合同。三、一审认定赵剑辉被唐思敏擅自处理的财物价值损失认定有误，该认定与赵剑辉实际损失相差太大，尤其是赵剑辉主张的花草植物等财物确实存在案涉房屋内，且被唐思敏擅自处理，没有理由因为价格认定问题予以否认财物的存在。四、对于案涉房屋2020年2月4日至2月15日的租金，如果一审认定赵剑辉违约，进而没收保证金，保证金具有保障租金支付的补偿功能，既然要没收保证金，就不应再行支付租金。另外，一审认定起租期错误，案涉房屋因租赁时空调设备未能安装，赵剑辉曾与唐思敏丈夫庄树晓联系请求起租期延期，庄树晓表示同意，因此案涉房屋正式起租日期为2019年10月8日。综上所述，赵剑辉认为一审认定事实错误，赵剑辉没有提前退租，亦对案涉合同的解除不负有直接责任，对于唐思敏擅自处理赵剑辉财物的行为，唐思敏理当按照市价赔偿。被上诉人唐思敏二审辩称，不同意赵剑辉的上诉请求，请求依法维持原判，驳回赵剑辉的上诉请求。1.在双方的微信聊天记录中明显看到赵剑辉已经明确表示放弃租赁案涉房屋的意思表示，而且在最后一次租金未缴纳之前已经有管理费、水电费欠费等情况，根据双方在纠纷发生之前的意思表示，赵剑辉是明确知悉其欠费的相应后果，因此赵剑辉在其上诉意见中称其没有表示不再承租案涉房屋无事实依据。唐思敏依照合同约定将案涉房屋内赵剑辉的物品搬空，符合双方租赁合同中约定的条款，此行为不属于违约事由，而且在一审中搬空案涉房屋内的物品也原价赔付给赵剑辉。在一审中，赵剑辉对其所称的植物价格反复主张金额，但并未提交充足的证据证明其购买花草的品种、凭证、价格。唐思敏基于息事宁人的态度，对于一审判决中认定的唐思敏需向赵剑辉支付花瓶、花草等价格4000多元已通过不提起上诉的方式表示接受，因此在本案中从合同约定、法律规定或人情角度来看，赵剑辉的上诉请求均不应得到支持。赵剑辉于2020年3月6日向一审法院起诉，请求判令：1.唐思敏赔偿赵剑辉购买的电视机、美国电动单车一辆、名贵植物及仿清花瓶的经济损失，总价为18764元；2.唐思敏退还保证金15000元、中介费1500元；3.唐思敏向赵剑辉支付违约金15000元。唐思敏向一审法院提起反诉，请求判令：1.唐思敏有权没收赵剑辉的两个月租赁押金，共15000元；2.赵剑辉向唐思敏赔偿两个月的租金损失，按每月7500元计算，共15000元；3.赵剑辉赔偿损坏租住房屋浴室的钢化玻璃，价值5000元；4.赵剑辉向唐思敏支付在租住房屋期间的杂费共3183.13元（其中2019年10月管理费、垃圾费539元；2020年1、2月物业管理费1068.8元；2020年1、2月垃圾处理费10元；2019年11月至2020年2月水费222.4元；2019年11月至2020年2月污水费106.7元；2019年11月至2020年2月公摊电费119.7元；2019年12月21日至2020年2月20日自用电费710.9元；2020年1至2月天然气费405.63元）。一审法院经审理查明：2019年9月27日，唐思敏（出租方）与赵剑辉（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：赵剑辉向唐思敏承租荔湾区xx号（自编11号楼）1401房作居住使用；租期从2019年10月5日至2020年10月4日止，保证金15000元，每月租金7500元；结算方式为租金按月结算。在每月的第15日前缴付；签订本合同当日,承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；等等。合同签订后，唐思敏依约将案涉房屋交付赵剑辉使用，赵剑辉依约向唐思敏支付了保证金15000元及按月足额支付租金至2020年2月4日止。赵剑辉使用案涉房屋期间，拆除了案涉房屋浴室玻璃。至2020年2月赵剑辉拖欠唐思敏的杂费共3183.13元（其中2019年10月管理费、垃圾费539元；2020年1、2月物业管理费1068.8元；2020年1、2月垃圾处理费10元；2019年11月至2020年2月水费222.4元；2019年11月至2020年2月污水费106.7元；2019年11月至2020年2月公摊电费119.7元；2019年12月21日至2020年2月20日自用电费710.9元；2020年1至2月天然气费405.63元）。2020年2月16日，唐思敏以赵剑辉欠租为由关停了案涉房屋的水电。其后几天，赵剑辉将其部分自有物品搬离案涉房屋。2020年2月20日，唐思敏将案涉房屋的门锁更换收回案涉房屋。2020年2月22日，唐思敏将赵剑辉的电视机、电动自行车、花瓶、植物搬离案涉房屋。一审庭审中，赵剑辉表示其诉讼请求1的具体计算标准为大号仿清花瓶1300元、黄杨盆景1100元、石斛树根盆景1200元、石斛兰580元、小叶紫檀沉木盆栽450元、树盘石斛兰680元、吊石斛兰575元、兰花250元、黄金万两树110元、芭蕉树180元、大叶葵180元、佛手果380元、观音竹50元、金钱树两盆80元、栽种盆1000元、巴西红果盆景2800元、绿萝八盆260元、吊蓉两盆80元、水生植物130元、茶花两盆150元、芦荟80元、花瓶盆栽两盆1300元，以上植物共12915元；夏普液晶电视机3599元、电瓶车2250元。以上共计18764元。赵剑辉另提交以下证据拟证明其主张的事实：证据1.送货单，证明房屋内有电瓶车，价值2250元。证据2.订单详情、订单跟踪，证明房屋内有电视机，价值3599元。证据3.微信转账记录，证明房屋内部分植物的价值。唐思敏对证据1认可房屋内有电动车，但收据价格是否是赵剑辉主张的电动车的价格，由法庭综合判断，我方不予认可。唐思敏对证据2的真实性、合法性、关联性认可，认可房屋内有电视机的事实。唐思敏对证据3证明赵剑辉支付不同价格给不同对象，但该对象是否是出售花草给赵剑辉的，我方不清楚。且即使是赵剑辉在购买花草，但其购买的花草是否是本案房屋内放置的花草，赵剑辉的证据不足以证明。一审法院认为，赵剑辉与唐思敏签订的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于赵剑辉没有按约定的每月15日前缴付租金，唐思敏在16日停电后，赵剑辉将其部分自有物品搬离案涉房屋，赵剑辉的行为已表明不再承租使用案涉房屋。唐思敏于2020年2月20日更换案涉房屋门锁收回房屋，可确认双方签订的《房地产租赁合同》于2020年2月20日解除。合同解除，赵剑辉在案涉房屋的可移动物品应自行搬离，唐思敏擅自处分赵剑辉的财产，唐思敏应予赔偿。对唐思敏搬走的电视机可按3599元计、电动自行车按2250元计，至于花瓶及植物酌情按4000元计，故唐思敏应向赵剑辉赔偿9849元。对于保证金、中介费及违约金的退还支付问题。赵剑辉主张因新型冠状病毒××疫情影响要求唐思敏减免二月份租金，双方未能协商一致，导致唐思敏收回房屋而提前解除合同。对此，一审法院认为，案涉房屋由赵剑辉承租作住宅使用，虽在租赁合同履行期间爆发疫情，但该疫情并不影响赵剑辉对案涉房屋正常居住使用，即该疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍而导致租赁合同无法履行，故赵剑辉上述主张依据不足。赵剑辉拖欠租金导致提前解除租赁合同已构成违约，按照合同约定，唐思敏有权没收保证金（押金），保证金不予退还。同理，赵剑辉要求的中介费及违约金均缺乏依据，一审法院不予支持。因唐思敏于2020年2月16日关停了案涉房屋的水电，此时案涉房屋已不具备正常的使用功能，故赵剑辉只需按每月7500元的标准向唐思敏支付2020年2月4日至2020年2月15日的租金，唐思敏反诉要求赵剑辉赔偿超出部分的租金损失，一审法院不予支持。对赵剑辉在使用案涉房屋期间擅自拆除房屋浴室玻璃行为，赵剑辉应予赔偿，酌情按2000元计赔。至于2020年2月前（即赵剑辉租住期间）赵剑辉拖欠唐思敏的杂费（含物业管理费、垃圾处理费、水费、电费、天然气费等）共3183.13元双方均无异议，赵剑辉应按此数额向唐思敏支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，于2020年6月16日作出如下判决：一、自本判决生效之日起10日内，唐思敏向赵剑辉赔偿电视机、电动自行车、花瓶及植物损失9849元。二、自本判决生效之日，赵剑辉已支付的保证金（押金）15000元由唐思敏没收。三、自本判决生效之日起10日内，赵剑辉向唐思敏支付2020年2月4日至2020年2月15日（按每月7500元计）的租金损失。四、自本判决生效之日起10日内，赵剑辉向唐思敏赔偿玻璃损失2000元。五、自本判决生效之日起10日内，赵剑辉向唐思敏支付2020年2月前（即赵剑辉租住期间）的杂费（含物业管理费、垃圾处理费、水费、电费、天然气费等）共3183.13元。六、驳回赵剑辉其它诉讼请求。七、驳回唐思敏其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元，赵剑辉负担402元，唐思敏负担98元；本案反诉受理费377元，唐思敏负担150元，赵剑辉负担227元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同解除的原因及租赁合同解除后法律后果的清理。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于案涉租赁合同解除的原因。根据一审查明的事实，赵剑辉未按照双方签订的《房地产租赁合同》的约定时间支付租金，在唐思敏催收租金等费用的情况下仍未缴纳，在唐思敏因赵剑辉未缴纳租金等费用对案涉房屋停电后，赵剑辉并未缴纳租金等费用，而是将其部分自有物品搬离案涉房屋，以自己的行为表明其不再承租使用案涉房屋。后唐思敏于2020年2月20日更换案涉房屋门锁收回案涉房屋。故一审认定案涉租赁合同于2020年2月20日因赵剑辉拖欠租金构成违约导致提前解除，并无不当，本院予以维持。赵剑辉上诉主张案涉租赁合同非因其违约导致提前解除与事实不符，本院不予采信。关于租赁合同解除后法律后果的清理。案涉租赁合同因赵剑辉违约解除，赵剑辉未向唐思敏支付2020年2月4日至唐思敏收回房屋之日的租金，一审按照租赁合同约定判令赵剑辉已支付的保证金15000元由唐思敏没收，并结合唐思敏于2020年2月16日关停案涉房屋水电的事实，判令赵剑辉向唐思敏支付2020年2月4日至2020年2月15日（按每月7500元计）的租金损失合法有据，本院予以维持。赵剑辉上诉主张唐思敏应返还租赁保证金15000元，并向其支付违约金15000元及无需支付2020年2月4日至2月15日的租金损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵剑辉主张的财物损失，一审根据查明的事实认定电视机、电动自行车分别按3599元、2250元计，酌定花瓶及植物按4000元计并无不当，本院予以维持。一审已酌定花瓶及植物的损失金额，并未否认该财物的存在，赵剑辉上诉称花草等确实存在案涉房屋内，没有理由因为价格认定问题予以否认该财物的存在无理据，本院不予支持。另外赵剑辉主张案涉房屋正式起租日期为2019年10月8日，唐思敏对此不予确认，赵剑辉该主张与案涉租赁合同约定不符，其亦未提交证据证实双方对起租日期达成了变更的合意，因此其该主张无依据，本院不予采信。综上所述，赵剑辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1265元，由赵剑辉负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十月二十二日书记员  冯韵彭诗敏