北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5670号上诉人（原审原告）：北京昆仑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区枣营北里**楼**。法定代表人：高爽，总经理。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪涛，男，1968年4月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘冬，女，1971年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京昆仑物业管理有限责任公司（以下简称昆仑物业）因与被上诉人汪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆仑物业之委托诉讼代理人黄东洁、靳晓晓，被上诉人汪涛的委托诉讼代理人刘冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昆仑物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持昆仑物业的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院以“基于单位福利及对员工的照顾等因素”，认定昆仑物业将房屋租住给汪涛使用属于“分配”，以此认定昆仑物业的起诉不属于人民法院民事诉讼受理范围。一审法院认定事实有误，完全背离实际情况，在没有证据支持的情况下，认定昆仑物业的行为属于内部分房，昆仑物业认为一审法院的判决没有事实和法律依据，具体理由如下：一、涉案房屋并非昆仑物业对汪涛的福利分房，一审判决认定事实错误。首先，国务院在1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），通知明确“二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，自此，国家宣布取消福利分房，全面开启了住房制度改革。本案中，昆仑物业将涉案房屋租住给汪涛居住始于2006年，是在国家取消福利分房之后，昆仑物业没有违反国家政策规定，与汪涛形成的是平等民事主体之间的房屋租赁关系。其次，作为平等民事主体之间的房屋租赁关系，昆仑物业与汪涛没有因为房屋租赁形成行政管理关系。在旧有福利分房制度下，计划经济体制中，职工与单位具有鲜明的行政管理色彩，单位也要严格服从国家的房屋政策管理规定。而在本案中，昆仑物业与汪涛就房屋的租赁在实质上完全不具有计划经济体制下的行政管理性质，双方在2004年经平等协商，参照市场经济下房屋租赁市场的租金情况，考虑到职工经济状况，以市场价格租住给汪涛使用，这与福利分房下公有住宅房屋租赁租金3.5元/平米/年的情况有根本性的不同。再次，如果涉案房屋属于福利分房，应该有相应的福利分房政策，并应在房屋管理部门报批备案，经审批同意后，双方应签订北京市房地产管理局制式的《公有住房租赁合同》。但在本案中双方的租赁合同是经双方审阅协商一致后签订的，其内容是平等民事主体之间的真实意思表示，不是行政部门管理约束的共有住房租赁合同。最后，在国家明令“停止住房实物分配”的情况下，一审法院根据房屋性质和单位对职工的租金照顾认定属于单位内部分房，严重背离事实，并且严重违背了国务院1998年关于停止福利分房的政策决定，扰乱了昆仑物业对自管公房的管理秩序，一审判决没有事实和法律依据。二、昆仑物业与汪涛之间是平等民事主体间的房屋租赁关系，昆仑物业有权要求汪涛腾退房屋并支付占有使用费，双方不属于房屋租赁关系持续期间。根据案涉租赁合同第七条的约定，昆仑物业2017年12月21日已经通知租户汪涛限期搬离，并按照新的标准收取过渡期房费。现汪涛占有使用房屋没有合法依据，屋腾退并归还昆仑物业，双方并非处于房屋租赁关系持续期间，汪涛应交纳房屋占有使用费至实际腾退日。汪涛辩称，同意一审判决，不同意昆仑物业的上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。案涉房屋是1996年竣工并投入使用，属于可出售的“房改”公房、老房，昆仑物业分期分批分配给本单位住房困难员工。案涉房屋分配给员工，暂时搁置房改只租不售是昆仑物业的决定，并非汪涛的意愿。昆仑物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令汪涛立即腾退案涉房屋；2.判令汪涛按每月每平方米100元标准支付自2019年6月1日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：2013年1月1日，昆仑物业与汪涛签订《房屋租赁合同》将案涉房屋作为单位临时性租房出租给汪涛居住，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止。房屋租金以每月每建筑平方米28元计算，房屋建筑面积为77.82平方米，合计月租金为2178.96元。签订合同时，汪涛一次性支付2万元房屋保证金，作为诚实履行合同各项条款的保证。合同期满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续。2017年12月21日，昆仑物业在案涉房屋所在楼栋共同区域张贴《公共告知函》等材料，限定租户于2018年3月31日前腾退搬离房屋，并告知自2018年1月1日至2018年3月31日期间，按照每户每月每平方米100元收取房费。一审经查，案涉房屋所在楼栋所有权人系昆仑饭店。自1998年7月6日起，昆仑饭店将上述房屋交由昆仑物业管理使用，包括但不限于物业管理、房屋出租等事项。一审另查1，汪涛系北京昆仑饭店有限公司（以下简称昆仑饭店）员工，于2004年向单位递交享受饭店优惠租房政策的申请。一审另查2，2005年5月1日，昆仑物业与汪涛就案涉房屋承租事宜签署《房屋租赁合同》，约定租金标准每月每平方米14元，租期截止至2006年4月30日。后双方于2006年6月14日签署《房屋续签协议》，约定租期延续至2007年4月30日。2013年1月1日，昆仑物业与汪涛签署《房屋租赁合同》，约定租金标准每月每平方米28元，租期截止至2013年12月31日。一审经询，各方均认可汪涛自2018年1月1日起按每月每平方米100元标准支付租金至2019年5月31日，1407号房屋由汪涛居住使用至今。一审法院认为：原告起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，基于单位福利及对员工照顾等因素，昆仑饭店将自管公房案涉房屋分配给时任员工汪涛居住使用，经由昆仑物业签署《房屋租赁合同》。案涉房屋使用权之分配，属单位内部行政管理行为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。故昆仑物业要求汪涛腾退案涉房屋的起诉，应予驳回。鉴于昆仑物业还提出其他诉讼请求，需予实体处理，故对昆仑物业上述起诉，一审法院按照“判决吸收裁定”的原则处理。对于房屋占有使用费，涉案租赁合同关系基于单位内部分房行为发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，故昆仑物业与汪涛之间处于房屋租赁关系持续期间，昆仑物业主张之房屋占有使用费应系房屋租金。据本案查明事实可知，昆仑物业于2018年1月1日将房租调整至每月每建筑平方米100元，汪涛据此标准支付租金至2019年5月31日，结合租赁期间，双方多次调整租金事实可以认定双方就租金标准调整达成合意并予以履行。故一审法院据此标准判处截至本案诉讼阶段法庭辩论终结之日所在之月的租金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、汪涛于判决生效后7日内支付昆仑物业2019年6月1日至2019年8月31日的租金23346元；二、驳回昆仑物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，昆仑物业向本院提交以下新的证据：证据一、《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》《关于认定住房困难的标准和说明》，证明目的：1.为解决职工住房困难问题，昆仑饭店对员工进行福利分房，1989年时，昆仑饭店针对于职工福利分房问题制定了详细的分配方案；2.昆仑饭店住房分配的原则是根据工龄、住房困难程度等，由分房委员会采取计分和集体评定相结合方式，张榜公布福利分房的结果后，搜集反映，听取意见，在调查核实的基础上，确定最终福利分房的分配名单；3.分得福利分房的职工在接到住房通知书后，到房管部门办理居住手续，领取《公有住宅租赁合同》，即获得福利分房人员的需要到房管部门办理手续后领取特定的《公有住宅租赁合同》；4.昆仑饭店最后一次福利分房是1998年，1998年后按照政策未再进行福利分房。证据二，《昆仑饭店住房情况调查统计表》《昆仑饭店住房申请表》，用以证明汪涛因住房困难，1998年8月时曾参与昆仑饭店福利分房，昆仑饭店根据《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》对汪涛进行福利分房评分。证据三，（杨振芳）公有住宅租赁合同，证明目的：1.杨振芳系昆仑饭店员工，其参与昆仑饭店福利分房，分得**住房，租金按照福利分房标准收取，租金非常低；2.杨振芳按照单位福利分房政策规定，到房管部门办理了《公有住宅租赁合同》；3.福利分房的租金标准与涉案房屋租赁合同中租金标准差距巨大；4.涉案房屋并非福利分房。证据四，《北京市房屋租赁合同》，证明目的：1.1999年起，由昆仑物业管理的位于北京市朝阳区枣营北里18号楼房屋，除了用于员工宿舍外，剩余的空闲房屋，大部分主要是外租，外租给非本单位职工或单位，小部分房屋以市场价格租赁给本单位职工，涉案房屋并非福利分房，而是平等主体间的租赁关系；2.本单位职工所支付的租金标准与外租租金标准相近。证据五，批示表，证明目的：1.2015年11月18日，外租户刘亚斌经向昆仑物业申请租金优惠，领导批示；2.2016年2月26日，外租户中圣春秋影视文化（北京）有限公司向昆仑物业申请租金优惠，领导批示；3.昆仑物业有申请优惠租房政策；4.一审汪涛提交的《批示》系申请昆仑物业优惠租房，申请以略低于市场价格的优惠价租赁涉案房屋，而不是申请福利分配住房。汪涛发表质证意见称，证据一，真实性、关联性、证明目的不认可。该证据与本案分房无关，1998年后案涉楼房至少有8套房是经昆仑饭店批准分配给本单位职工的，并全部售卖给被分房职工。证据二，真实性、证明目的不认可。1998年8月，汪涛参与了昆仑饭店的福利分房并经评分后取得了分房资格，当时由于级别不够没有分到住房，但分房资格并无变化。2004年，汪涛住房仍然困难，向昆仑饭店领导申请分房，经过审核分配给汪涛一套两居室，房费标准为14元/平方米。证据三，真实性、关联性、证明目的不认可。该证据不能证明杨振芳参与了昆仑饭店福利分房，且该证据与本案无关。证据四，真实性、合法性、关联性、证明目的不认可。昆仑饭店分配给单位内部职工的住房使用费标准为：2004年至2013年3月是14元/平方米；2013年4月至2017年间上调了3此，分别是28元/平方米、36元/平方米、45元/平方米。2017年12月昆仑物业单方将住房使用费上调至100元/平方米，远超出住房职工的经济承受能力，且远高于市场价格。证据五，真实性、合法性、关联性、证明目的不认可。《批示表》本身不合规。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，昆仑物业起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，涉案房屋系昆仑饭店公司的自管公房，该房屋在分配给汪涛居住使用时，考虑到了汪涛的员工身份，且涉案房屋的房租明显低于同地段同类型住房的市场租赁价格，明显不同于平等主体之间建立的房屋租赁关系。因此，双方基于涉案房屋所形成的租赁关系，具有明显的职工福利性质，一审法院认定涉案房屋使用权分配是单位内部行政管理行为，本院不持异议。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。一审法院据此裁定驳回昆仑物业要求汪涛腾退涉案房屋的起诉并无不当，本院予以维持。对于昆仑物业关于房屋占有使用费的诉请，昆仑物业虽主张其有权随时要求合同解除，但本案中，双方的租赁合同关系实际是基于昆仑物业对汪涛的内部分房行为而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，一审法院认定昆仑物业、汪涛之间仍然存在房屋租赁关系，本院予以确认。昆仑物业于2018年1月1日将房租调整至每月每建筑平方米100元，汪涛据此标准支付租金至2019年5月31日，结合租赁期间，双方多次调整租金事实可以认定双方就租金标准调整达成合意并予以履行，一审法院据此予以判处截至本案诉讼阶段法庭辩论终结之日所在之月的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，昆仑物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由北京昆仑物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇二〇年十月十六日法官助理 刘茜倩法官助理 张倩倩书 记 员 赵婷婷