上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8103号上诉人(原审被告)：万国红，男，1973年6月16日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区昌东镇光明村前万自然村226。委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海聚丰园实业有限公司，住所地上海市宝山区锦秋路**C438。法定代表人：杨方华，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琴，上海市君志律师事务所实习律师。上诉人万国红因与被上诉人上海聚丰园实业有限公司(以下简称“聚丰园公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员卢薇薇独任审理，于2020年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人万国红的委托诉讼代理人金建良、被上诉人聚丰园公司的委托诉讼代理人沈鎏琪、张琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万国红上诉请求：撤销一审法院判决，改判对聚丰园公司一审中的诉讼请求不予支持，一、二审案件受理费由聚丰园公司负担。事实与理由：万国红与聚丰园公司之间是协议解除租赁合同，并非违约解除。双方解除合同有一个协商的过程，《退房协议》是对原租赁合同的变更，原来关于履约保证金不予退还的约定不再适用。双方就解除合同的责任应当按照《退房协议》另行协商。聚丰园公司答辩称：双方租赁合同是因万国红未按约支付租金导致解除，租赁合同中对违约时保证金如何处理是有明确约定的，双方签署《退房协议》时约定要另行协商，但双方没有就解除合同的后果达成一致，聚丰园公司可以按照原合同约定没收保证金。聚丰园公司向一审法院起诉请求：1、万国红支付聚丰园公司2019年3月17日起至2019年6月4日期间的房屋租金人民币231，105元(以下币种均为人民币)；2、万国红支付聚丰园公司房屋租金的滞纳金(以231，105元为基数，按每日千分之五计算，从2019年6月5日起至实际履行之日止)；3、万国红支付聚丰园公司违约解除合同的损失748，340元。一审法院认定事实：2017年7月27日，聚丰园公司(出租人：甲方)与万国红(承租人：乙方)签订租赁合同，约定聚丰园公司将位于上海市宝山区聚丰园路XXX号XXX楼的铺位(以下简称“涉案铺位”)出租给万国红，租赁建筑面积约为1，137平方米，租赁期限共60个月，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。该铺位免租装修期共60天，自2017年9月1日至2017年8月31日。2017年9月1日至2019年8月31日，租金为每平方米2.5元／天，包含物业管理费0.2元／m2／天，年租金及物业管理费1，037，512元，月平均86，459元；2019年9月1日至2022年8月31日，租金为每平方米2.7元／天，包含物业管理费0.2元／m2／天，年租金及物业管理费1，120，513元，月平均93，376元。租金支付方式为押三付一，总计345，836元(其中履约保证金259，377元)，该款必须于签约之日起三日内到账，如逾期该合同自动作废。第一次付款乙方应按缴款通知书规定的日期和金额，向甲方支付保证金、租金及其他费用。以后每个月5日16时前，乙方将下期各项费用交纳甲方并到账。乙方如拖欠租赁费用、管理费、履约保证金的，应按每日千分之五应付未付款比例承担滞纳金，并依照合同第十三条第1款规定承担违约责任。因有特殊原因，需提前解除合同的，任何一方均应提前20天通知对方，说明欲解除租赁合同的意图，经双方协商并取得一致意见后，可提前解除。乙方拖欠应付租赁费用或其他应付费用，且在收到甲方要求其纠正的通知后5天内，未予纠正的，甲方有权解除合同，乙方无权要求甲方返还履约保证金、公用事业费押金及已付之租金及管理费。2017年11月1日，聚丰园公司与万国红签订补充合同，原租赁合同中涉案铺位租赁面积1，137平方米实际调整为1，157.78平方米。2017年9月1日至2019年8月31日，租金为每平方米2.3元／天，包含物业管理费0.2元／m2／天，年租金及物业管理费105，674元，月平均88，040元；2019年9月1日至2022年8月31日，租金为每平方米2.5元／天，包含物业管理费0.2元／m2／天，年租金及物业管理费1，140，992元，月平均95，083元。2017年11月14日，聚丰园公司出具授权委托书，同意万国红将其承租的涉案铺位，面积1，157.78平方米，对外转租用于经营儿童乐园和游艺娱乐场所，期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。2019年4月11日，聚丰园公司向万国红发出缴款通知，要求支付2019年3月17日至4月16日的房租租赁费88，040元以及水电费、清扫费用共计98，378元。2019年4月30日，万国红委托刘廷国至聚丰园公司办理相关业务。2019年5月6日，上海鹏轩文化发展有限公司(注册登记地址为上海市聚丰园路XXX号三楼302室B3)向聚丰园公司发出申请书，申明因万国红自身原因，无法按照合同继续承租目标房屋，特向聚丰园公司提出终止合同申请。次日，聚丰园公司向万国红发函，要求万国红于7日内速与聚丰园公司商讨解除合同事宜。2019年6月4日，聚丰园公司(甲方)、万国红(乙方)签订《退房协议》，约定2019年6月4日乙方将涉案铺位归还甲方。乙方2019年6月4日止结欠甲方3月17日至6月4日的租金共计231，105元，3月1日至6月4日水电费共计10，957元，合计242，062元。因乙方经营不善，向甲方申请2019年6月4日提前终止租赁合同。有关租赁违约责任由甲乙双方当事人另行商议。后经聚丰园公司催缴，万国红付清水电费10，957元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，聚丰园公司与万国红签订的租赁合同及补充合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。解除合同时，双方一致确认万国红尚结欠聚丰园公司租金231，105元，关于该租金能否从履约保证金中予以抵扣，一审法院认为，依照合同约定，因万国红拖欠租金导致合同解除的，万国红无权要求聚丰园公司返还履约保证金，故万国红拖欠的租金不能从履约保证金中予以抵扣，对于聚丰园公司诉请万国红支付租金231，105元的请求，予以支持。关于滞纳金，合同约定的滞纳金标准过高，一审法院酌情予以调整为每日万分之二。滞纳金的起算期限为2019年6月5日起至万国红实际付清之日止。关于聚丰园公司主张的实际损失，聚丰园公司提供的证据不足以证明其实际损失，且聚丰园公司已没收全部履约保证金，该金额应当可以弥补聚丰园公司的实际损失，故对于聚丰园公司主张的实际损失不予支持。一审法院判决：一、万国红于判决生效之日起十日内支付上海聚丰园实业有限公司租金231，105元；二、万国红于判决生效之日起十日内支付上海聚丰园实业有限公司滞纳金(以231，105元为基数，按照每日万分之二的标准，自2019年6月5日起计算至实际付清之日止)；三、上海聚丰园实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。万国红与聚丰园公司在租赁合同中约定因万国红拖欠租金导致合同解除的，万国红无权要求聚丰园公司返还履约保证金。万国红上诉认为，双方是协商解除合同其并未违约，但根据查明的事实，万国红因拖欠租金要求解除合同，聚丰园公司遂与万国红签署了《退房协议》。在《退房协议》中，聚丰园公司虽表示同意解除，但同时约定违约责任另行协商解决。此后，万国红与聚丰园公司未就违约责任问题达成一致，故聚丰园公司有权按照租赁合同约定没收万国红的保证金。万国红上诉认为《退房协议》是对原租赁合同的变更，原合同中关于履约保证金不予退还的约定不再适用，该上诉理由无事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，万国红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，200元，由上诉人万国红负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢薇薇二〇二〇年十月二十九日法官助理 仇祉杰书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……