江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5932号上诉人（原审被告）：南京澳范生物科技有限公司，住所地南京市高新技术产业开发区新锦湖路**中丹生态生命科学产业园******。法定代表人：范清春，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：江苏恒川物业管理有限公司，住，住所地南京市高新区新锦湖路**负**/div>法定代表人：张昊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢玉，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡朦，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人南京澳范生物科技有限公司（以下简称澳范科技公司）因与被上诉人江苏恒川物业管理有限公司（以下简称恒川物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人澳范公司的法定代表人范清春、被上诉人恒川物业公司的委托诉讼代理人邢玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳范科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，或者发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.被上诉人在中丹园二期不具备交付条件的情况下，向上诉人收取物业费和园区公摊电费，属于违法收费，应退还给上诉人。2.被上诉人收取的“公摊电费”主要是中丹园二期变电、配电设施的电耗，不符合《物业管理服务协议》约定的公共用电事项，也违反国家规定和南京生物医药谷发展中心于2016年10月1日公布的中丹园二期水电费公摊办法。《物业管理服务协议》约定的公用部分用电（即公摊用电）：包括电梯用电，水泵用电，消防监控中心用电、公共部分照明、机电设备耗电等并不包含变电或者配电设施的费用。但上诉人回复南京生物医药谷建设发展有限公司“关于上诉人公摊电费的计算方法”中，公摊电费包含了变电和配电设施的电损。被上诉用“高压电表读数减去终端用户低压电表读数，得出公摊电量总数”，明明白白地把变电和配电设施的电损计入了公摊用电。根据国家规定，一部制电价向终端收取抄表电费，变电和配电设施的电损由供电单位承担，不得转嫁给终端用户；二部制电价，向终端收取抄表电费和基础电费，基础电费也即容量电费，与变压器容量或终端用电器功率有关。无论一部制电价或二部制电价，变电和配电设施的电损均不属于公摊用电的性质。3.原审判决采信的关键证据《水电费分割单》不可靠，被上诉人也没有证明《水电费分割单》中公摊电费的真实性和有效性。上诉人质疑该公摊电费包含有大量不合理性收费，即违反国家规定和《物业管理服务协议》约定的收费。被上诉人始终不能提供公摊电费明细，其证据缺乏真实性和有效性。二、原审判决把上诉人的核心主张偷换概念为上诉人质疑“物业管理服务协议”、“公摊电费方案"的合法有效性。补充协议中提到“澳范科技公司可寻求有关部门作出认定”，这里的“认定”是指认定被上诉人是否违法、违约收取公摊电费，但原审判决偷换概念成“认定原物业管理服务协议中的水电费收取标准是否合理”，继而得出“原物业管理服务协议，公摊电费方案没有变更”的错误结论。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。恒川物业公司辩称：1.上诉人所称中丹园二期是否具备交付条件与本案无关。2.上诉人称公摊电费主要是中丹园二期变电配电设施的电耗，这是其单方推测。关于公摊电费在双方的物业服务合同以及补充协议中，均已作出明确的约定，计算方式合理合法，并且除了本案所涉期间段的公摊电费之外，在此之前以及在此之后的同样方式计取的公摊电费，上诉人均已支付。3.上诉人称水电费分割单不可靠，但该证据在原审中已经过质证，并且该单据已由上诉人员工签收。4.双方签订了补充协议，对于分割电费的争议，可由其他部门予以另行解决。该协议合法有效，对双方当事人产生法律约束力，原审据此进行判决合法有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒川物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令澳范科技公司向恒川物业公司支付拖欠的自2018年6月至2019年5月期间的水电费161154.32元及其相应滞纳金；2、判令澳范科技公司承担案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月23日，南京生物医药谷建设发展有限公司（以下简称生物医药谷公司）与澳范科技公司签订了房屋租赁合同，由澳范科技公司承租中丹生命科学产业园二期E栋1层，用于办公、研发。租赁期限自2016年8月1日至2019年9月30日。2016年8月18日，南京高新药谷物业管理有限公司（以下简称高新药谷公司）与澳范科技公司签订了物业管理服务协议，后物业管理公司变更为恒川物业公司，该协议约定，恒川物业公司提供共用部位维护和管理、公用设施维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序、等物业管理服务；物业管理服务费每平方米4.3元/月，预交三个月，以后每季度首月的10日之前支付本季度的物业服务费。其中办公用电，按分户电表计量，其费用由各物业使用人自行承担；公用部分用电，包括电梯用电、水泵用电、消防监控中心用电、公共部分照明、机电设备耗电等，实际用电量按各物业使用人所用电量的比例分摊；办公用水，按计量电表收取电费，公用部分各物业使用人按用水比例分摊；水费和电费交费时间，每月10日前收取。违约责任：澳范科技公司违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，恒川物业公司有权要求补交从逾期之日交纳违约金，水费、电费违约金按南京市政府规定收取。南京生物医药谷发展中心于2016年10月21日向澳范科技公司作出了《关于中丹园二期水电费公摊情况的说明》:一、公摊范围包含公共用电、公共用水；二、公摊办法：总公摊费用指公用部位产生的水电费用，即大楼总用水电费用减去各企业水电表费用之和。企业总公摊费用是指已出租部分的公摊费用，即大楼已出租部分总面积除以大楼总建筑面积，再乘以总公摊费用。单个企业公摊费用是指单个企业按用水、电量比例分摊企业总公摊费用，即单个企业用水、电量除以各家企业用水、电量之和，在乘以企业总公摊费用。该中心暂时将企业总公摊费用定位原总公摊费用的30%，待企业入住率达50%以上后恢复正常。2019年1月11日，恒川物业公司与澳范科技公司签订了补充协议，约定双方于2016年8月18日签订的物业管理服务协议，由恒川物业公司收取水、电费，汇入高新药谷公司账户。补充协议如下：第一，双方暂时搁置争议，在新的公摊电费方案出台之前，澳范科技公司按现行公摊电费方案，每月根据恒川物业公司提供的水电费单金额全部缴纳（包括自用部分和公摊部分）。第二，恒川物业公司同意由澳范科技公司于高新药谷中心和南京市物价局等部门交涉，若权威部分认定中丹园二期公摊电费存在不合理收费，恒川物业公司退还澳范科技公司多缴纳电费；第三，关于澳范科技公司提出的公摊电费占用户用电量比例，严重过高的问题，恒川物业公司有义务向澳范科技公司和有关部门提供公摊用电具体明细和合理性解释。生物医药谷公司于2019年2月13日向澳范科技公司就其反映的公摊电费过高问题予以回复，澳范科技公司于2019年2月14日予以签收。生物医药谷公司回复如下：1、南京生物医药谷发展中心于2016年10月1日已经说明了中丹园二期水电费公摊范围及公摊水电的计算方法；2、该公司已经责成物业管理公司核实你司及园区企业实际用电量，物业管理公司向我司提交了你单位2018年7、8、9三个月的水电费分割通知单。2018年6月至2019年5月，恒川物业公司向澳范科技公司送达了各月份水电费分割通知单，以上水电费分割通知单均由澳范科技公司法定代表人范清春予以签收。澳范科技公司在庭审中陈述，对公摊水费无异议，只是对公摊电费有异议。其中电费明细如下：2018年6月份，澳范科技公司总用电量为377115.5度电、电费为28022.2元，其中公摊电量为7299.94度。2018年7月份，澳范科技公司总用电量为56399.23度电、电费为42581.42元，其中公摊电量为13225.73度。2018年8月份，澳范科技公司总用电量为55770.18度电、电费为40768元，其中公摊电量为7708.68度。2018年9月份，澳范科技公司总用电量为42157.73度电、电费为30817.3元，其中公摊电量为9954.44度。2018年10月份，澳范科技公司总用电量为31451.88度电、电费为22500.67元，其中公摊电量为5100.28度。2018年11月份，澳范科技公司总用电量为25622.45度电、电费为18330.30元，其中公摊电量为4685.95度。2018年12月份，澳范科技公司总用电量为26623.14度电、电费为19046.19元，其中公摊电量为6720.84度。2019年1月份，澳范科技公司总用电量为27116.03度电、电费为19398.81元，其中公摊电量为4336.53度。2019年2月份，澳范科技公司总用电量为22268.79度电、电费为15931.09元，其中公摊电量为3081.29度。2019年3月份，澳范科技公司总用电量为25166.73度电、电费为18004.28元，其中公摊电量为5172.73度。2019年4月份，澳范科技公司总用电量为29459.39度电、电费为21075.25元，其中公摊电量为3604.39度。2019年5月份，澳范科技公司总用电量为42210.7度电、电费为28889元，其中公摊电量为7245.9度。澳范科技公司自2018年6月至2019年5月期间，应付水电费金额合计为324531.93元，其向恒川物业公司及业主单位高新药谷公司实付金额为163377.61元，仍欠付161154.32元。恒川物业公司认可澳范科技公司在2018年6月前已经付清全部的水电费，同时付清了2019年6月之后的水电费。一审法院认为，恒川物业公司与澳范科技公司之间的物业管理服务协议，系合法有效，各方应按照各自义务履行合同。澳范科技公司在2018年6月至2019年5月期间未能及时付清全部水电费，系违约行为，应当承担相应的民事责任。对恒川物业公司要求其支付水电费161154.32元的诉请，一审法院予以支持。同时，在该物业管理服务协议中，虽约定了逾期支付水电、电费的违约金，但没有明确违约金的计算标准，故一审法院参照买卖合同的相关规定，参照逾期罚息利率标准计算，酌定澳范科技公司按年利率6%标准支付违约金。恒川物业公司未向一审法院申请财产保全措施，故对其主张的保全费，一审法院不予支持。澳范科技公司认为公摊电费方案及公摊电费用户用电比例严重过高等问题，一审法院认为，恒川物业公司、澳范科技公司在2019年1月11日签订了补充协议，澳范科技公司同意按照原有的公摊电费方案继续缴纳，同时，其有权向权威部门对公摊电费问题作出认定，如恒川物业公司多收取，则予以退还。因此，根据该补充协议，澳范科技公司可以寻找权威部门作出认定，截至庭审，澳范科技公司未提供证据予以证明，故双方并未对原物业管理服务协议中的水电费收取标准进行变更，也意味着公摊电费方案也没有进行变更。故双方应继续按照原有的水电费收取标准履行合同。对澳范科技公司上述抗辩意见，一审法院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、南京澳范生物科技有限公司于判决生效之日起十日内向江苏恒川物业管理有限公司支付水电费161154.32元（2018年6月至2019年5月）；二、南京澳范生物科技有限公司于判决生效之日起十日内向江苏恒川物业管理有限公司支付违约金（以161154.32元为基数，自2019年8月20日起按年利率6%标准计算至实际付清之日止）。案件受理费减半收取590元，由南京澳范生物科技有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、宁新区管审环验（2017）39号文件、宁高管环表复（2016）44号文件，证明中丹园二期物业环保设施于2017年10月16日才竣工验收，2017年10月16日前中丹园二期尚属建设期。按照国家法规和南京市环保局文件，环保设施竣工验收前，房屋不具备使用功能，期间园区内已入驻项目也不能运营。被上诉人在2017年10月16日前对外出租非法，被上诉人向上诉人收取的物业费、公摊水电费也缺乏依据。2.2018年7月-9月的水电费分割通知单，上诉人对《水电费分割通知单》中抄表电量没有异议，但其中照明用量不是上诉人公司用电。该通知单中高达30%的公摊电量是如何产生的，被上诉人始终不能提供明细，无法证明属于合理费用。3.2018年7月-9月“公摊电量”计算说明。证明被上诉人计算园区的公摊电量公式为：总用电量（即高压电表读数）－园区企业用电总量（即用户低压抄表读数），上述计算方法包含了变压器、电容器、配电柜等变电设施的损耗电量，违反了《物业管理服务协议》约定。被上诉人计算中丹园二期企业公摊电量是根据房屋面积计算的，但分摊给上诉人时又按照照明电量分摊，自相矛盾。被上诉人质证认为，证据1与本案无关，无论环保验收是否合格，被上诉人都与上诉人签订了合法有效的物业服务合同，提供了全面的物业服务，上诉人应当依约支付物业费、水电费。证据2被上诉人一审中已作为证据提交，从被上诉人的公摊电费计算方法来看，企业用电量越高，其相应的公摊电费越高，目前只有上诉人对公摊方案提出质疑，该证据不能达到上诉人的证明目的。证据3一审已经质证，该公摊电费的计算方式不仅考虑了出租面积且考虑了各企业的实际用电情况，对于承租企业而言，是公平合理的。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的物业管理服务协议对双方当事人具有约束力，上诉人应当按照协议约定向被上诉人支付2018年6月至2019年5月期间的水电费。上诉人现对被上诉人计算的该期间的公摊电费数额存在异议，主张公摊电费中不应包含变电和配电设施的电损。本院认为，双方已经在2019年1月11日签订补充协议，上诉人同意按现行公摊电费方案，每月根据被上诉人提供的水电费单金额全部缴纳（包括自用部分和公摊部分）。至于上诉人主张的公摊电费中不应包含变电和配电设施的电损，亦即对被上诉人的公摊电费计算方式存在的异议，根据补充协议的约定，上诉人可以与有关部门交涉寻求权威部门的认定，但上诉人二审亦未提交权威部门的认定结论，证明该收费方式及被上诉人计算的数额存在不合理之处，故上诉人的上诉主张，本院不予支持。上诉人的其他上诉理由，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人澳范公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3523元，由上诉人南京澳范生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十月二十九日法官助理高峥书记员戴苗