北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11505号上诉人（原审被告）：王玉红，女，1981年12月29日出生，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荆英俊，男，1986年4月16日出生，住山西省夏县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。上诉人王玉红因与被上诉人荆英俊房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉红之委托诉讼代理人陈玲、赵军敏，被上诉人荆英俊之委托诉讼代理人王怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉红上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项，改判为：驳回荆英俊全部诉讼请求。2．判令荆英俊承担一、二审诉讼费。事实和理由：荆英俊在起诉书中明确了在2018年10月与北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）达成房屋租赁合意，且知道王玉红是受荣创公司的委派签订的合同书，王玉红是受荣创公司的委托，因此荆英俊应当向荣创公司主张相应的权利。荆英俊辩称，同意一审判决，不同意王玉红的上诉请求。荆英俊与王玉红签订的房屋租赁合同，在合同履行过程中，也是由王玉红收取租金。同时在签订合同之初，王玉红也没有向荆英俊出示相应的委托手续，双方签订的合同明确约定承租方和出租方是荆英俊与王玉红。荆英俊向一审法院起诉请求：1．确认荆英俊、王玉红于2018年11月签订的《五环国际体育文化项目合同书》无效；2．判令王玉红返还荆英俊租金127123元，对应期间为2019年7月8日至2019年10月30日，日租金按照年租金400000元除以365天计算。一审法院认定事实：2018年，荆英俊（承租方、乙方）与王玉红（出租方、甲方）签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：甲方同意将位于环铁内南院C-特意境×号房屋（以下简称租赁房屋）出租与乙方用于公寓，租赁房屋建筑面积900平方米，租赁期限为6年，自2018年11月1日至2024年10月31日，年租金400000元，收款账号为甲方名下尾号为5190的建设银行账户。甲方保证依法拥有该房屋的使用权，并按约定向乙方提供房屋。根据经营需要，乙方可以对房屋进行装修或增加设备，但不得改变房屋主体结构和设施。租赁期间，因不可抗力导致房产损毁或政府行政规划需拆除房产的（拆迁）或因房屋属于违章建筑而需拆除的，甲方应在不可抗力发生后或收到有关部门的通知后十个工作日内通知乙方，双方互不承担违约责任，已付租赁费用按照实际发生结算。2018年11月20日，王玉红向荆英俊交付租赁房屋，租赁房屋中无任何设备设施。荆英俊向王玉红支付了第一年度租金共400000元。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。荆英俊主张于2019年7月7日即被清退，无法进入租赁房屋，王玉红表示对此不清楚。王玉红否认其与荆英俊存在房屋租赁合同关系，主张系代表任职的荣创公司签订的，签订租赁合同的行为属于职务行为。为此，王玉红提交了《委托书》证明荣创公司委托王玉红代为收取房租；以及荣创公司与北京五环通用航空有限公司签订的《管理、运作、经营委托合同》，证明荣创公司基于该合同取得对租赁房屋的出租权，王玉红无权出租租赁房屋，仅系代表荣创公司签订合同。荆英俊对上述证据的真实性均不认可，主张王玉红从未向荆英俊出示过《委托书》，而且王玉红与荣创公司之间的约定与荆英俊无关。查，租赁房屋位于北京市朝阳区将台大环内。将台农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至一审法院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。一审法院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，一审法院判决确认将台农工商公司与琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经一审法院释明，荆英俊表示不在本案中一并主张装饰装修损失及其他赔偿事宜。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是荆英俊、王玉红之间是否存在房屋租赁合同关系；二是荆英俊主张的各损失项目及金额是否有依据。一审法院具体阐释如下：关于争议焦点一：案涉《项目合同书》载明的出租方系王玉红、承租方系荆英俊，且《项目合同书》对出租方、承租方的权利义务有详细约定，租金等收款账户亦约定为王玉红的个人账户。王玉红虽提交了《委托书》用以证明其系接受荣创公司的委托，与承租人签订合同，应属职务行为，但王玉红未能提交《委托书》的原件，亦未在合同签订前向荆英俊披露委托关系及事项，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采信，认定荆英俊、王玉红之间存在房屋租赁合同关系。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，荆英俊、王玉红均认可《项目合同书》无效，符合生效判决认定的事实及法律规定，一审法院对此不持异议，对荆英俊请求确认《项目合同书》无效的诉讼请求予以支持。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方均认可荆英俊已支付了第一年度租金，故王玉红应向荆英俊退还未能使用租赁房屋期间的租金。关于退还剩余租金的主张，一审法院认为，荆英俊未举证证明，其自2019年7月7日即搬离租赁房屋，故一审法院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令王玉红向荆英俊返还2019年7月15日至2019年10月30日的租金。判决如下：一、确认荆英俊与王玉红于二〇一八年签订的《五环国际体育文化项目合同书》无效；二、王玉红于判决生效后七日内返还荆英俊租金118356元；三、驳回荆英俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2842元，由王玉红负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉红向本院提交如下证据：证据1．公司授权个人签署房屋租赁委托书。证明王玉红系代表其任职的荣创公司签订涉案合同，合同的主体应当是荣创公司。证据2．2019年10月10日荣创公司出具的工作证明，证明王玉红是荣创公司的员工，从事出纳工作。荆英俊发表质证意见为，对证据1真实性、证明目的均不认可，委托书不属于二审新证据，王玉红是荣创公司的出纳和监事，可以持有盖公司的公司，有理由认为委托书是个人制作，委托书落款日期是2017年8月25日，王玉红与荆英俊签订合同的时间是2018年11月，该租赁委托书缺少必要的委托期限，因此荆英俊有理由不认可该委托书的真实性。即使王玉红与荣创公司存在委托关系，也是王玉红与该公司之间的关系，与荆英俊没有关系。并且委托书没有公司法定代表人的签字。对证据2真实性、证明目的均不认可，不属于二审新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，关于荆英俊、王玉红之间是否存在房屋租赁合同关系，一审法院依据《项目合同书》签署和约定情况、王玉红个人账户收取租金情况，认定《项目合同书》的权利义务主体为荆英俊、王玉红两方并无不当。故荆英俊、王玉红之间存在房屋租赁合同关系。王玉红上诉主张《委托书》可以证明其系接受荣创公司的委托，与承租人签订合同，应属职务行为，但王玉红未能举证证明在合同签订前向荆英俊告知委托关系及事项，对该项上诉请求，本院不予采信。综合生效判决认定的事实及法律规定，涉案《项目合同书》应属无效。本案中，荆英俊、王玉红亦认可，一审法院判决《项目合同书》无效，本院予以维持。涉案合同无效后，关于退还剩余租金的计算，一审法院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令王玉红向荆英俊返还2019年7月15日至2019年10月30日的租金，具有事实和法律的依据，本院予以维持。综上所述，王玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2842元，由王玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  张印龙审 判 员  江锦莲二〇二〇年十月二十三日法官助理  何 平书 记 员  卢园园