北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4892号上诉人（原审被告）：于社会，男，1958年5月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：肖平，北京市帅和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾军乔，北京市帅和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：司慧媛，女，1969年12月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。第三人：刘卫克，男，1956年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖平，北京市帅和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾军乔，北京市帅和律师事务所实习律师。第三人：李培英，女，1974年3月18日出生，回族，工作单位、职务、住址等自然情况不详。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人于社会因与被上诉人司慧媛、第三人刘卫克、李培英、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初13404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人于社会与第三人刘卫克之共同委托诉讼代理人肖平、贾军乔，被上诉人司慧媛及其委托诉讼代理人郑瑞，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。李培英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。于社会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回司慧媛的全部诉讼请求。事实和理由：1.李培英在我未向其出具授权委托书的情况下与司慧媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》构成无权代理，故对我不产生法律效力；2.司慧媛及链家公司在明知我未授权李培英的情况下签订合同其本身存在重大过错；3.一审法院依据我与李培英之间的经济往来据以认定李培英具有代理权与事实不符。司慧媛辩称，我同意一审判决，不同意于社会的上诉请求。刘卫克述称，我不同意一审判决，同意于社会的上诉意见。链家公司述称，我公司同意一审判决。司慧媛向一审法院提出诉讼请求：1.判令于社会继续履行2016年1月6日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，协助我办理位于北京市海淀区201号房屋（以下简称201号房屋）的权属转移登记手续，将该房屋过户至我名下；2.判令于社会向我交付北京市海淀区201号房屋；3.判令于社会向我支付自2016年4月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金(以500万元为基数，按照日万分之五的标准计算)；4.判令于社会向我支付自2016年3月1日至实际办理房屋权属过户之日止的逾期过户违约金（以500万元为基数，按照日万分之五的标准计算）；本案诉讼费、公告费、保全费由于社会承担。诉讼过程中，司慧媛以实际办理过户之日及交房之日尚不确定为由，撤回第3、4项诉讼请求。一审法院认定事实：根据房屋权属证书登记记载，刘卫克系北京市海淀区202号房屋（以下简称202号房屋）所有权人，于社会系201号房屋所有权人。201号房屋与202号房屋对外共用一个大门进出，在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码，房屋内为整体装修，两套房屋之间的隔断已被打通，其中在刘卫克所有的202号房屋内没有对外开门，且缺少厨房、燃气管道等基础设施。对此，司慧媛主张201号、202号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋，刘卫克、于社会主张实际为一套房屋，办理两个房屋权属证书。刘卫克、于社会主张二人对整体两套房屋为按份共有，但未提交相应证据证明。各方均认可201、202号房屋分别具有独立的房屋权属证书。2015年12月27日，李培英（委托人，甲方）与链家公司（受托人，乙方）签署《房屋出售委托登记表（独家）》，李培英独家委托链家公司整体出售201号房屋和202号房屋（房屋面积180平方米），委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日，委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日，经链家公司居间服务，李培英以于社会的名义，与司慧媛就201号房屋签订《买卖定金协议书》。2016年1月6日，李培英代于社会（出卖人，甲方）与司慧媛（买受人，乙方）就201号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及与链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，买卖合同约定：司慧媛以500万元（其中房屋成交价372万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价128万元）购买于社会名下201号房屋（建筑面积97.29平方米），合同第二条第（四）款约定：“……该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押登记日期为：2014年1月1日……该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续”；合同第四条第（三）款约定：“买受人向出卖人支付定金480000元，人民币（大写）肆拾捌万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人”;合同第五条约定：“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”;合同第六条第（一）第四项约定：“按照本项约定时间或约定条件：收到尾款后3个工作日内将该房屋交付给买受人”;第七条约定：“(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方法处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。(三)出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”合同第九条约定：“(—)当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付……”。《补充协议》第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2016年1月5日将第一笔定金人民币（大写）贰万元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币（大写）肆拾陆万元整以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于批贷后三个工作日内将第一笔首付款人民币（大写）壹佰壹拾贰万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于批贷后三个工作日内将第二笔首付款人民币（大写）柒拾捌万元整以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于出网签合同后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后七个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。7、物业交割：甲乙双方应当在2016年4月1号之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。”《补充协议》第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”补充协议中尾部其他约定：“1、甲方承诺如乙方两年内卖房，此房户口自丙方通知日起30天内迁出，如未按期迁出则按合同第九条第（三）条执行。2、甲乙双方协商一致，甲方承诺2016年4月1日前将房交付给乙方。”2016年1月6日，李培英以于社会的名义与司慧媛配偶刘某1签订《定金托管协议》，后者通过理房通向于社会名下银行账户内支付备付金46万元。2016年1月11日，双方再次以定金托管协议的方式，刘某1再次向于社会名下银行账户内支付备付金50万元。2016年1月7日，李培英以于社会（卖方，甲方）的名义与司慧媛（买方，乙方）签订《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由商贷变更为全款。定金由48万元变更为98万元，2016年1月9日之前支付50万元于丙方（链家公司）指定的资金托管账户。网签价格由372万元变更为255万元。解押时间由2016年3月15日变更为2016年2月30日。资金监管由乙方于批贷后三个工作日内将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付甲方，第二笔首付款人民币78万元整以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款人民币145万元整以理房通托管的方式支付甲方，第二笔首付款人民币255万元整以建委资金监管的方式支付甲方。上述协议签订后，于社会以李培英无权代理其出售房屋，对交易不知情等为由，拒绝履行上述协议。截至今日，司慧媛共向于社会账户内支付98万元。司慧媛于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由起诉至法院即原审诉讼（2016）京0108民初13975号案件，并申请对涉案房屋进行财产保全。在（2016）京0108民初13975号案件诉讼中，法院依司慧媛申请对涉案房屋进行查封，查封期限自2016年12月16日至2019年12月15日。本案诉讼中，司慧媛提出财产保全申请并提交担保，申请继续查封涉案201号房屋，法院依法予以续封。经向北京市海淀区不动产登记事务中心查询，201号房屋原有行政限制查封，查封机关为海淀区房屋管理局，查封期限自2013年8月29日至2016年8月29日，现该查封已到期，本案现已为首封。司慧媛与李培英以于社会名义签订201号房屋买卖合同的同时，司慧媛与刘卫克就202号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等相关协议，刘卫克将202号房屋以460万的价格出售给司慧媛。链家公司就201号、202号房屋买卖过程，向法院陈述如下：在出售房屋时，李培英携带上述两套房屋的房产证原件、刘卫克及于社会的身份证原件，以李培英本人的名义与链家公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》。在签订协议后，司慧媛在看房过程中，均为李培英及链家公司工作人员陪同司慧媛看房，此过程刘卫克及于社会并未参与。就刘卫克、于社会与李培英的关系，于社会认可其与另二人为老乡关系。（2016）京0108民初13975号案件诉讼中，法院调取了银行交易明细，交易明细显示，在刘卫克、于社会购买涉案房屋前后，各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中，刘卫克、于社会、李培英本人均未到庭。就201号、202号房屋原始购买情况，刘卫克、于社会均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后，于社会并未在上述两套涉案房屋中实际居住。就于社会卡内收到的购房款，其称并未实际使用，而是将该银行卡放在涉案房屋内，由李培英保管。司慧媛要求与于社会继续履行双方签订的201号房屋买卖合同，因原合同约定的付款时间已过，司慧媛同意一次性支付剩余购房款，其提交招商银行存款证明书证明其具备履行能力。李培英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。一审法院认为，李培英持相关材料与链家公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托链家公司出售201号房屋与202号房屋，但在没有其他充足证据证明李培英、刘卫克、于社会存在借名买房法律关系的情况下，对于201号房屋和202号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人，即201号房屋产权人应为于社会。本案各方争议的焦点为李培英代表于社会与司慧媛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等相关协议，是否构成表见代理。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。对此法院认为，首先，根据链家公司的陈述，在李培英以其本人的名义与链家公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》时，其向链家公司出示了上述两套房屋的房产证原件、刘卫克及于社会的身份证原件，于社会称对此不知情有违常理；第二，涉案201、202号房屋虽有独立的产权证书，但从房屋的使用功能来看，两套房屋共用一个大门进出，部分生活必须功能的空间并不具备独立使用的条件，刘卫克、于社会在以各自名义购买上述房屋时，若没有一定的意思联络，亦与常理相悖；第三，在李培英以其本人的名义与链家公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》后，202号房屋房主刘卫克以本人名义与司慧媛签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等相关协议，而201号房屋的购房交易相关协议和手续虽全部为李培英代于社会签订，但于社会从未在涉案房屋中居住，已付98万元购房款付至于社会名下银行卡并由李培英实际保管，李培英、于社会在上述交易前后账户间存在多笔经常性的资金往来。综合以上几点，李培英以于社会的名义出售201号房屋，虽无书面的授权手续，但从李培英委托出售房屋时出示的房产证原件及身份证原件、李培英、于社会与刘卫克之间的关系及资金往来情况、201号房屋及202号房屋特殊属性及201号房屋由李培英代理于社会出售，202号房屋刘卫克本人亦与司慧媛达成协议的情形来看，足以让本案房屋买卖中介公司链家公司在居间服务过程中审核确认李培英具有代理于社会与司慧媛签订相关协议的代理权，亦足以让买家司慧媛相信李培英拥有上述代理权。而对于于社会、刘卫克主张的上述多处不符常理之处，在原审案件二审期间及本案审理过程中，李培英、于社会本人均未到庭接受询问。对此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条第三款规定，负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。现于社会拒绝履行合同，但作为守约方，司慧媛有权要求继续履行合同，现其同意一次性支付剩余购房款402万元法院不持异议。在上述购房款支付后，于社会应在合理期限内向司慧媛交付房屋并协助其办理产权登记手续。鉴于双方补充协议明确约定房屋交付时间及物业交割时间为2016年4月1日，于社会未按照该时间向司慧媛交付房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。现司慧媛在本案中撤回该项诉讼请求及逾期办理房屋过户手续的违约金而另行主张，法院对此不持异议。李培英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条第三款规定，判决：一、司慧媛于本判决生效后三十日内，支付于社会北京市海淀区二〇一号房屋剩余购房款四百零二万元；二、于社会于司慧媛向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内，将北京市海淀区二〇一号房屋交付司慧媛；三、于社会于司慧媛向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内，协助司慧媛将北京市海淀区二〇一号房屋权属变更登记至司慧媛名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点在于李培英代于社会签订的201号房屋的购房交易相关协议的效力问题。于社会主张在其未向李培英出具授权委托书的情况下与司慧媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》构成无权代理，应属无效。对此本院认为，201号房屋及202号房屋虽分别具有独立产权证书，但从房屋使用功能上看并不具有独立性。正是由于涉案房屋在物理结构上的特殊性，决定了其在购买、使用、处分时均有别于普通房屋，即两套房屋的权利主体具有同一性或者某种特殊关系，本案中于社会与刘卫克、李培英系老乡关系，正是基于该种特殊关系才能够对购买涉案房屋作出合理解释。同理，在出售201号房屋及202号房屋时，于社会与刘卫克按照常理亦会就出售的意思表示达成一致意见。刘卫克名下的202号房屋系其本人签订合同，其不可能在未与于社会就整体出售形成合意的情况下就自行出售无法单独处分的两套房屋。因此，涉案房屋的买卖合同虽系李培英代于社会签订，但于社会对于出售的事实必然是知情且同意的。另依据在（2016）京0108民初13975号案件中法院调取的银行交易明细，于社会在收到司慧媛支付的购房款后即将部分房款转账给李培英，其收取、处分房款的行为亦能够证明其对出售涉案房屋的认可。因此，李培英以于社会的名义出售201号房屋虽无书面的授权手续，但于社会对此应属知情，且通过其之后的行为进行了追认，故李培英的行为属于有权代理。于社会的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。李培英作为代理人签订合同后，于社会作为被代理人应按约定履行相关合同义务。现合同因于社会原因而未能继续履行，司慧媛作为守约方有权要求继续履行合同，在其具备支付剩余合同价款能力的前提下，一审法院所作处理正确，本院予以确认。综上所述，于社会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52400元，由于社会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘新泉二〇二〇年十月二十七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹