山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鲁01民终8793号上诉人（原审原告）：山东省教育技术装备服务中心，住所地济南市。法定代表人：魏光祥，主任。委托诉讼代理人：邓鹏，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠震，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南林海酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙乐石，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：耿瑞婷，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志康，山东泉泽律师事务所实习律师。上诉人山东省教育技术装备服务中心（以下简称服务中心）因与被上诉人济南林海酒店管理有限公司（以下简称林海酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2364号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。服务中心上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2364号之一民事裁定书：2.裁定济南市历下区人民法院继续审理本案。事实与理由：一、一审裁定认定事实错误。1.服务中心拥有涉案房屋的产权、使用权和管理权。服务中心系山东省教育厅直属公益一类事业单位，涉案历山路51号和53号土地使用者是山东省教育委员会，《国有土地使用证》历下国用（92）字第0125004号。历山路51号房屋系山东省学校生产供应管理处自建房屋，服务中心对历山路51号房屋享有所有权及使用权，山东省市场监督管理局档案记载，1993年4月15日，山东省教育装备引进公司租借山东省学校生产供应管理处历山路51号自建房屋经营。历山路53号房屋系山东省教育厅教研室和教科所原办公及附属用房，2006年11月14日，山东省教育厅发布《山东省教育厅关于青年东路文教办公楼分配使用有关事宜的通知》（鲁教办函（2006）28号），将历山路53号房屋移交服务中心使用。山东省教育厅《情况说明》:“原山东省学校生产供应管理处对历山路51号、53号房屋享有的上述所有权、使用权相关权益，现归属于服务中心。”山东省教育装备中心《情况说明》:“2016年8月，我单位整体划入山东省国有资产控股有限公司，本案所涉历山路51号、历山路53号房屋不属于我单位资产，因此，我单位的划转不会导致历山路51号、历山路53号房屋产权的变更。”2.山东省教育装备中心与林海酒店公司签订的房屋租赁合同因期满而终止，双方不存在房屋租赁关系。山东省教育装备中心（以下简称装备中心，曾用名称:山东省教育装备引进公司）是服务中心1993年设立的子公司，山东省市场监督管理局档案记载，1993年4月5日，山东省教育装备引进公司组建报告中，组建单位是山东省学校生产供应管理处。装备中心与林海酒店公司签订的房屋租赁合同，合同租赁期分别自2016年6月30日、2019年1月16日到期，合同约定的续签条件有两个条款:1、房屋租赁合同第三条“租金按季度交付。……如果续租，提前一个月交齐下一轮第一次的房租，逾期不交者，甲方有权终止合同。”；2、第五条第六款“…如需继续租赁，须在合同到期前一个月与甲方重新签订合同。…”。根据合同条款，林海酒店公司如继续租赁，应当按季度交付下一轮租金，并且在合同到期前一个月与装备中心重新签订合同，林海酒店公司未提交合同期内双方合同履行情况，未提供相关证据证明双方重新签订合同情况，没有提供交款情况、房租发票、涉案房屋日常维护管理情况和重新签订合同的材料，未有证据证明双方在合同期限届满后，存在房屋租赁关系。因此，装备中心与服务中心签订的房屋租赁合同因期满而终止，双方不存在房租租赁关系。山东省教育装备中心《情况说明》:“我单位在2013年至2016年期间，曾代山东省学校生产供应管理处对外出租本案所涉历山路51号、历山路53号房屋，但相关租赁合同已全部因期满而终止，我单位与济南林海酒店公司管理有限公司已不存在任何房屋租赁关系”3.服务中心和林海酒店公司存在事实上的不定期房屋租赁关系。2016年，根据山东省人民政府办公厅鲁政办发【2016】39号文件，装备中心划入山东省国有资产控股有限公司后，装备中心不再代服务中心出租涉案房屋，未收取林海酒店公司租金，未向林海酒店公司开具发票、未参与房屋日常管理维护。合同期届满，也未与林海酒店公司重新签订房屋租赁合同。服务中心提供了2019年林海酒店公司向服务中心支付租金的银行单据，用途一栏记载为房租，服务中心向林海酒店公司开具租金发票，以上证据林海酒店公司并无异议。服务中心管理涉案房屋水电等相关设施，林海酒店公司向服务中心支付水电费。装备中心与林海酒店公司签订的房屋租赁合同期限届满后，林海酒店公司向服务中心交付房租的行为，接受服务中心开具的房租发票，充分表明林海酒店公司认可服务中心对涉案房屋的权利，认可双方存在房屋租赁关系，并接受服务中心对涉案房屋的管理，与服务中心就涉案房屋重新签订房屋租赁合同进行沟通，服务中心提交了录音证据，林海酒店公司无异议。林海酒店公司向法院提交的民事反诉状，反诉请求第一条“请求确认反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》无效”，后林海酒店公司撤回反诉，历下区人民法院（2020）鲁0102民初2364号民事裁定书准予林海酒店公司撤回反诉，但通过其反诉请求，林海酒店公司承认双方存在房屋租赁关系，虽然林海酒店公司答辩中不认可双方存在房屋租赁关系，根据证据规则，应当认定林海酒店公司承认双方存在房屋租赁关系。4.服务中心履行告知林海酒店公司解除房屋租赁关系的义务，并送达给林海酒店公司。服务中心通过多种方式，告知林海酒店公司解除双方的不定期房屋租赁关系，并给林海酒店公司留出合理腾房期间，服务中心履行了自己的告知义务并送达林海酒店公司，林海酒店公司对此并无异议。二、未追加装备中心为第三人，一审法院违反法定程序。林海酒店公司在2020年4月20日申请追加装备中心为第三人（庭审笔录第19页），服务中心提交的证据已表明是适格的原告，装备中心与林海酒店公司房屋租赁合同期限届满，追加装备中心为第三人，便于查明案件事实，无论装备中心是有独立请求第三人或无独立请求第三人，一审法院应当依申请或依职权追加装备中心为第三人。未追加装备中心为第三人，一审法院违反法定程序。三、一审裁定适用法律错误。一审法院在事实认定错误的情况下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、第119条、第121条之规定，裁定驳回服务中心的起诉，适用法律错误。综上、一审法院仅通过装备中心与林海酒店公司签订的期间届满的房屋租赁合同，认定服务中心主体不适格，未对装备中心与林海酒店公司房屋租赁合同履行、房租支付、发票开具、合同届满后重新签订、房屋日常管理等情况予以认定。未对服务中心与林海酒店公司之间交付房租、开具发票、涉案房屋日常管理等事实予以认定。未对林海酒店公司的反诉请求中自认的事实予以认定。未追加装备中心为第三人，未对涉案房屋的权属情况予以认定。服务中心认为一审法院认定的事实错误、适用法律错误、违法法定程序，依法应当予以撤销。林海酒店公司辩称，一、林海酒店公司基于与山东省教育装备中心（以下简称“装备中心”）的房屋租赁合同关系，合法占有房屋。二、服务中心与装备中心系两个独立法律主体，装备中心的行政隶属关系的改变，并不影响其独立法人地位。三、合同的订立系双方当事人就意思表示达成一致，林海酒店公司与服务中心之间并无建立合同的意思表示，也从未达成过任何形式的合同。四、林海酒店公司在一审起诉前不清楚服务中心与装备中心不系同一主体，林海酒店公司系按照装备中心的提供的收款账户支付房屋租金。五、装备中心若将其与林海酒店公司合同项下的权利和义务一并转让给服务中心，按照合同法规定，应当经林海酒店公司的同意，但不论是装备中心还是服务中心都未将合同项下权利义务转让通知林海酒店公司，更没有经其同意。六、服务中心主张涉案房屋的所有权、使用权归其所有，但林海酒店公司系从装备中心租赁涉案房屋，至于服务中心与装备中心存在何种关系，与林海酒店公司无关，服务中心应向装备中心主张权利。综上所述，服务中心不是本案适格原告，请求依法驳回上诉，维持原裁定。服务中心向一审法院起诉请求：1.判令双方之间位于历山路51号、历山路53号房屋的租赁关系自2019年10月10日起解除；2.判令林海酒店公司将其占有的房屋腾空并返还给服务中心，明细如下：位于历山路****所有房间（已归还的两间除外）、南斜门头房、53院内平方一大间，一楼原仓库一间，，位于历山路**教学楼53号北临过道；3.判令林海酒店公司向服务中心支付上述房屋租金人民币45155.73元（自2019年9月1日起至2019年10月10日止）及后续房屋占用费（自2019年10月11日至实际归还房屋之日止）4.本案的诉讼费及相关费用由林海酒店公司承担。一审法院经审查认为，2013年6月27日装备中心与林海酒店公司签订房屋租赁合同，合同约定：林海酒店公司承租装备中心的坐落于济南市南门头房+53号一楼所有房间+53号南斜门头房+53号院内平房1大间，租赁期限3年，自2013年7月1日至2016年6月30日止，使用面积346㎡，年租金21.5万元。2014年1月17日装备中心与林海酒店公司签订房屋租赁合同，约定：林海酒店公司承租装备中心的坐落于济南市教学楼742.5㎡+原电教大厅50㎡（历山路53号北邻过道），租赁期限5年，自2014年1月17日至2019年1月16日止，年租金27万元。合同期满后，双方未再续签租赁合同，林海酒店公司继续使用承租房屋。装备中心系山东省高校生产供应管理处于1993年4月24日成立的全资子公司，2014年12月30日山东省机构编制委员会下发鲁编（2014）45号文件，由省学校生产供应管理处、省高校后勤管理中心组建服务中心，为省教育厅所属处级公益一类事业单位，经费来源为财政拨款。2016年8月根据《山东省人民政府办公厅关于印发省属经营性国有资产统一监管实施计划的通知》[鲁政办发（2016）39号]要求，装备中心划入山东省国有资产控股有限公司。2019年9月20日装备中心的上级主管部门变更为山东省教学仪器设备中心，装备中心系独立法人。本案原告服务中心称2007年林海酒店公司与山东省学校生产供应管理处签订租房协议，自2007年12月28日起租住单位房屋，2007年12月-2016年12月，房租交款至装备中心，2017年1月-2019年9月，房租交款至服务中心；林海酒店公司租赁后作为商务宾馆使用的办公楼(建筑面积1197.68平方米)为山东省学校生产供应管理处自筹资金建设，租用后作为饭店使用的综合办公楼一楼(建筑面积377.19平方米)为省教育厅授权山东省学校生产供应管理处使用和管理，但未提供有关证据。综上，房屋租赁合同是装备中心与林海酒店公司签订，现装备中心仍具有法人资格。因此，一审法院认为服务中心作为原告主张权利，主体不适格。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，裁定：驳回服务中心的起诉。二审期间，服务中心提交以下证据：证据1.历下国用（92）字第0125004号《国有土地使用证》一份，拟证明山东省教育厅是本案所涉国有土地的使用权人。证据2.《营业场所租赁协议》、《山东省教育装备引进公司组建报告》、《山东省教育装备引进公司企业变更情况》各一份，拟证明山东省教育装备引进公司企业变更情况，证明本案所涉历山路51号房屋是原山东省学校生产供应管理处的自建房屋，由原山东省学校生产供应管理处租借给装备中心使用。证据3.2006年11月14日出具的《山东省教育厅关于青年东路文教办公楼分配使用有关事宜的通知》（鲁教办函（2006）28号）一份，拟证明服务中心对历山路53号办公及附属用房具有管理使用权。证据4.《山东省机构编制委员会关于省教育厅所属事业单位类别划分的通知》（鲁编【2014】45号文）一份，拟证明服务中心由山东省学校生产供应管理处合并而来，承继原山东省学校生产供应管理处的权利，享有对涉案房屋的使用权、管理权。证据5.装备中心对于历山路51、53号房屋使用及产权的《情况说明》一份，拟证明本案所涉历山路51号、53号并非装备中心资产，现归属服务中心管理使用。该2020年7月6日出具的《情况说明》载明：“……三、本案所涉房屋产权我单位住所位于**，，该住所房产权归山东省学校生产供应管理处所有所涉历山路53号房产原是山东省教育厅教研室和教科所办公及附属用房，自2016年11月14日起，山东省教育厅将历山路53号房产全部移交山东省学校供应管理处使用。四、案件涉及我单位的《房屋租赁合同》我单位在2013年至2016年期间，曾代山东省学校生产供应管理处对外出租本案所涉历山路51号、历山路53号房屋，但相关租赁合同已全部因期满而终止，我单位与济南林海酒店管理有限公司已不存在任何房屋租赁关系。……”证据6.山东教育厅对本案所涉历山路53号归属服务中心管理使用的《情况说明》一份，拟证明本案所涉历山路53号房屋归属服务中心管理使用。经质证，林海酒店公司对证据1-4的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，认为本案是房屋租赁合同纠纷，土地使用权归属与本案不具有关联性。经质证，林海酒店公司对证据5的合法性无异议，但认为该证据属于单位出具的证人证言，未按照法律规定由单位负责人及制作人员签字，不符合法律规定，证人未出庭接受质询，不能作为认定案件事实的证据。装备中心系涉案合同的签订主体，与本案有利害关系，且该情况说明中“曾代山东省学校生产供应管理处对外出租本案所涉历山路51号、53号房屋”明确与服务中心之间系委托关系，但未提供任何委托手续，与一审中服务中心陈述的“2007年12月至2016年12月装备中心管理涉案房屋”相矛盾。经质证，林海酒店公司对证据6的合法性、真实性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性，房屋所有权、使用权的归属并不影响涉案合同的相对性。对于服务中心提交的证据，本院认证如下：鉴于林海酒店公司对证据1-4，证据6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据5与服务中心提交的其他证据能够相互印证，本院对其真实性予以确认。二审期间，林海酒店公司提交装备中心出具的《通知》二份，拟证明林海酒店公司一直按照装备中心指示支付房屋租金。两份《通知》分别载明：“济南林海商务酒店：请务于2016年4月8日前，将2015、2016上半年年度房租501836.50元交我中心财务科。逾期不交，将按合同规定，按每天＿加收房租滞纳金＿元。二〇一六年3月29日”“林海酒店：请务于2017年5月5日前，将2017年度房租460673元交我中心财务科。逾期不交，将按合同规定，按每天＿加收房租滞纳金＿元。二〇一七年四月二十六日”经质证，服务中心对两份通知的真实性有异议，其认为该证据中是装备中心盖章，但不清楚是否为装备中心出具，一审庭审已经确认2017年租金已交给服务中心，与其中一份证据相矛盾。对于林海酒店公司提交的证据，本院认证如下：两份《通知》落款处虽加盖有装备中心的的公章，但该公司未参加诉讼，其真实性现无法确认。该两份《通知》时间早于2020年7月6日装备中心向本院出具的《情况说明》，即使该两份《通知》为真实，亦不能证明装备中心为涉案房屋的合法出租方。本院经审理认为，原山东省学校生产供应管理处对涉案房屋享有合法管理权和使用权，根据服务中心提交的《山东省机构编制委员会关于省教育厅所属事业单位类别划分的通知》（鲁编【2014】45号文）可知，服务中心系由原山东省学校生产供应管理处、原山东省高校后勤管理中心合并组建而来，故服务中心基于上述机构变更情况，承继了原东省学校生产供应管理处对涉案房屋的相关权利。现装备中心与林海酒店公司之间签订的涉案房屋租赁合同均已到期，双方未再续签新的租赁合同，现有证据也不能证实装备中心在合同到期后仍对涉案房屋享有出租权。同时，结合装备中心2020年7月6日出具的情况说明能够认定，装备中心与林海酒店公司已不存在房屋租赁关系，合同到期后，由服务中心负责管理林海酒店公司租赁涉案房屋的相关事宜。因此，服务中心提起本案诉讼，主体适格，一审法院以其主体不适格为由裁定驳回服务中心的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销山东省济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初2364号之一民事裁定；二、本案指令山东省济南市历下区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十月二十六日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑