江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5309号上诉人（原审原告）：徐州市泰缇商贸有限公司，住所地徐州市泉山区文化城泰山路**-06。法定代表人：秦井峰，该公司经理。委托诉讼代理人：田中军，该公司职员。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路**。法定代表人：茅新平，该行行长。委托诉讼代理人：温婷婷，江苏汇君律师事务所律师。原审第三人：徐州市建平化工有限公司，，住所地徐州市贾汪区鹿庄农场法定代表人：王化建，该公司经理。原审第三人：江苏龙商实业投资有限公司，，住所地徐州市鼓楼区九里村汉城路**法定代表人：刘劲松，该公司经理。原审第三人：王化建，男，1962年5月5日生，汉族，住徐州市泉山区。原审第三人：马静，女，1968年4月1日生，汉族，住址同上。上诉人徐州市泰缇商贸有限公司(以下简称泰缇商贸)与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行(以下简称浦发银行)、徐州市建平化工有限公司(以下简称建平化工)、江苏龙商实业投资有限公司(以下简称龙商投资)、王化建、马静执行异议之诉一案，徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）于2020年7月7日作出（2020）苏0311民初232号民事判决，泰缇商贸不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人泰缇商贸上诉请求：（一）依法撤销（2020）苏0311民初232号民事判决，并依法改判；（二）一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定案件事实及适用法律错误。上诉人以2900万元的价格购买位于本市紫薇公馆T42#-1-109及T34#-1-103室的房产（以下简称涉案房产），随后双方签订了房屋买卖合同，合同签订后，已向王化建支付了1046万元，每月向其支付购房款，即上诉人已实际支付大部分购房款。上诉人并不清楚涉案房产已被法院查封，因此上诉人应当属于善意的第三人，上诉人的合法权益应当受到保护。原审法院以上诉人未支付全部购房款并未实际占有为由驳回上诉人的诉讼请求，显然是错误的。涉案房产虽未办理过户登记，但责任在于出售人。上诉人找到王化建，要求其办理过户，但因债务问题已被法院查封。上诉人遂向原审法院提出执行异议，经了解得知因债权债务纠纷，涉案房产已被查封。请求查明事实后依法改判。浦发银行辩称，1.上诉人不是善意第三人。上诉人在未与王化建签订房屋买卖协议前已支付了846万元，其称系购房款，但该付款时间和付款行为，与上诉人在起诉状中的陈述存在矛盾，且有悖常理。另，上诉人与王化建存在一定关联，上诉人工商登记的公司住所地文化市场是原审法院查封的王化建名下的不动产。2.上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。上诉人对涉案房产并未付清全部房款，也未实际的占有，对涉案房产未办理过户的行为其自身存在过错，且并未提供任何证据证明存在突破不动产物权登记生效原则的情形。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。经审理查明，浦发银行与建平化工、龙商投资、王化建、马静金融借款合同纠纷一案，原审法院于2016年12月5日作出（2016）苏0311民初5105号民事判决书，内容为：（一）解除浦发银行与建平化工2015年12月24日《融资额度协议》（编号为BC2015122400001862）、2015年12月29日《流动资金借款合同》（编号为11112015280924）；（二）建平化工自本判决生效后十日内偿还浦发银行借款本金3500万元及相关利息、罚息589303.56元（利息、逾期罚息计算至2016年7月5日，自本判决确定的给付之日次日起的利息，按年利率5.65%计算至实际给付之日）；（三）建平化工自本判决生效之日后十日内给付浦发银行律师费40000元；（四）浦发银行对建平化工抵押担保物在3500万元范围内优先受偿（担保物详见《动产抵押登记书》）；（五）龙商投资、王化建、马静对建平化工的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费219950元、保全费5000元，合计224950元，由建平化工负担，龙商投资、王化建、马静承担连带责任。根据浦发银行的申请，原审法院于2016年8月24日作出（2016）苏0311民初5105号民事裁定：冻结建平化工、龙商投资、王化建、马静的银行存款3700万元或查封、扣押其等值财产；并于2016年8月31日向徐州市不动产登记局发出（2016）苏0311民初5105号协助执行通知；查封马静名下紫薇公馆T42#-1-109、T34#-1-103、康居小区F5三层04、查封王化建名下文化市场1号-1-34、38,6号-105、205、305、06房产及康居小区F7-1-112房产，上述查封期限为三年。根据浦发银行的申请，原审法院于2017年1月16日立案执行，案号为（2017）苏0311执136号。并于2019年4月15日作出（2017）苏0311执136号执行裁定：评估、拍卖被执行人马静、王化建名下共有的涉案房产。2019年8月5日，原审法院向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封涉案房产，期限三年。案外人泰缇商贸提出异议后，原审法院于2019年12月31日作出（2019）苏0311执异170号执行裁定，裁定驳回泰缇商贸的异议申请。泰缇商贸不服上述执行裁定，向原审法院提起本案异议之诉，请求法院依法判令终止对上诉人所有的涉案房产的执行并解除查封。原审法院查明，2015年12月7日，买受人王化建、王俊崨（2011年1月5日生）与出卖人徐州新盛绿城置业发展有限公司(以下简称新盛绿城公司)签订《商品房买卖合同》一份（合同号0531289），约定：买受人以851万元的价格购买本市泉山区紫薇公馆T34#-1-103室（预测建筑面积480.42平米）；同年12月18日，买受人王化建与出卖人新盛绿城公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号0549329），约定：买受人购买本市泉山区紫薇公馆T42#-1-109室（预测建筑面积730.59平米）。2015年12月28日，王化建（甲方）与泰缇商贸（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将坐落于本市泉山区金山南路以东的紫薇公馆（参见购房合同）T42#-1-109售价2000万元、T34#-1-103室售价900万元，合计2900万元出售给乙方；付款方式：乙方于本合同签订之日起10日内向甲方支付900万元整，于本合同签订之日起一年内向甲方再支付900万元整，同时每月按个人按揭贷款协议的约定支付上述两套房产的月供17.42万元，余款在房屋过户手续办理完毕之日支付。房屋交付期间：甲方应于本合同签订之日起半年内，将上述房屋交付乙方；协议同时约定，甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内，向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，如因甲方的原因造成乙方不能在上述房产具体过户条件之日起10日内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起，10日内，将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。合同同时还对违约责任、税费负担及发生争议的解决等条款进行了明确约定。原审法院另查明，泰缇商贸通过银行转账向王化建付款情况如下：2015年12月7日支付846万元；同年12月28日支付200万元；2016年1月19日支付20万元；2016年6月20日至同年10月20日，逐月支付17.42万元（共计5次，合计87.10万元）；2016年11月18日至2018年4月16日，逐月支付17.43万元（共计17次，合计296.31万元）；2017年5月20日支付5万元；2018年5月9日支付11.78万元；2018年6月20日至同年12月19日，逐月支付17.43万元（共计7次，合计122.01万元；）2018年10月29日支付5万元，2018年12月18日支付200万元，同月19日支付400万元；同月20日支付200万元，2019年1月16日支付4万元；2019年2月3日支付5.7万元，同年2月19日支付12万元，2019年3月11日支付5.7万元，同年3月18日支付12万元。以上合计付款2432.60万元。原审法院认为，本案争议的主要问题是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条如何理解。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，泰缇商贸与王化建订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，泰缇商贸尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于王化建、马静所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《执行异议复议规定》第二十八条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。就本案而言，泰缇商贸与王化建虽然于2015年12月28日签订了买卖合同，但仅支付了部分价款，泰缇商贸也未能提交其在原审法院查封前已经实际占有该房产的证明材料。且王化建、王俊崨（2011年1月5日生）于2015年12月7日购买价值851万的涉案房产中的一套，同日泰缇商贸即向王化建支付了房款846万，而此时，泰缇商贸尚未与王化建签订房屋买卖合同，其付款金额和付款时间都有违常理。其次关于泰缇商贸对未办理过户登记是否存在过错问题。对《执行异议复议规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，应指案外人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。本案中，泰缇商贸未付清全部房款，尚不具备办理产权过户手续的条件，也未就其自身不存在过错举证证明。遂判决驳回泰缇商贸的诉讼请求。本院审查期间查明，原审法院庭审期间，主审法官询问泰缇商贸：泰缇商贸是否已经实际占有房产？泰缇商贸代理人回答：不清楚，庭后核实。本院审理期间，主审法官询问泰缇商贸：涉案房产目前由谁在使用？代理人回答：泰缇商贸在使用，有时候在涉案房产里面办公。我们经理在负责具体管理；问：涉案房产里面是否有相关办公设备？答：我没有到涉案房产去过；问：浦发银行是否了解涉案房产占有情况？浦发银行答：上诉人从未对涉案房产进行过实际占有，涉案房产评估拍卖时的照片显示涉案房产系毛坯房，并未进行装修。2018年9月29日，原审法院执行法官对涉案房产现场张贴拍卖公告时，该房屋仍为毛坯状态，上诉人代理人的陈述不是事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。参照上述规定泰缇商贸提起的案外人执行异议之诉，泰缇商贸对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其请求必须符合上述法律规定的全部要件，缺一不可。本案中，泰缇商贸虽然与王化建在原审法院查封涉案房产前签订了《房屋买卖协议》，但泰缇商贸支付对价的时间、用途均与房屋买卖的交易习惯不符。双方约定合同签订之日起10日内泰缇商贸向王化建支付购房款，在双方没有任何约定的情况下，泰缇商贸在与王化建签订合同前就部分支付了购房款，而且支付的款项用途一栏中均为转款未注明购买涉案房产的用途。用途不明确既违反了企业财务制度，由此也可能产生交易风险，对此泰缇商贸应该是明知的。因此原审法院有理由认定泰缇商贸支付购房款的行为与常理不符。泰缇商贸主张已向王化建支付了部分购房价款，证据不足。关于泰缇商贸在原审法院查封之前是否已合法占有涉案房产的问题。原审期间泰缇商贸对其是否实际占用涉案房产的事实并不清楚，承诺庭后核实，但至今未提供任何证据证明其对涉案房产的实际占有。关于涉案房产未办理过户登记的责任问题。即使泰缇商贸与王化建签订了不动产买卖合同，但未办理过户登记，泰缇商贸尚未取得涉案房产的所有权。如泰缇商贸确已支付了涉案房产的对价，根据双方协议约定，泰缇商贸有权解除合同并向王化建主张债权，王化建将泰缇商贸已付款退还并赔偿泰缇商贸损失，泰缇商贸的权益仍能得到维护。泰缇商贸对涉案房产提出排除强制执行的请求不符合上述法律规定的全部情形，原审法院依法驳回其诉讼请求是正确的。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186800元，由徐州市泰缇商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年十月二十八日书记员  刘 迪