安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初10192号原告：李**，男，1988年3月6日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。被告：李先梅，女，1970年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告李**与被告李先梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托诉讼代理人胡建建到庭参加了诉讼，被告李先梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方于2018年8月14日签订的房屋《租赁合同》及补充协议;2、判令被告退还因房屋面积不足部分的租金差额损失91333元,租赁期限未满部分2个月租金16666元,定金2万元,以上合计127999元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告之间于2018年8月14日签订了《房屋租赁合同》及房屋租赁补充协议一份,约定了合同双方的权利和义务。合同约定甲方(被告)将其合法拥有的座落在本市新站区双七路北北二环与武里山路交口的商铺出租给乙方(原告)用于办公使用,租赁期限为5年,自2018年9月20日至2023年9月20日,房屋的面积为300平方米,租金10万元每年,补充协议约定,甲方(被告)承诺租赁房屋无纠纷,并承诺出租的房屋为本人所有,否则视为违约,违约方支付乙方(原告)所有租金双倍。合同签订后,原告根据合同约定先后向被告方支付租金,至2019年3月1日前,原告已付清2年租金20万元和押金2万元,共计22万元。原告承租后,由于办公需要,在要求被告提供房屋产权证复印件用于营业执照办理之时,被告向原告提供了一份伪造房产证,经不动产登记中心查询结果显示,案涉房屋的真实产权人并非该伪造房产证上显示产权人是被告本人,在原告多次主动询问与核实的情况下被告均宣称其为案涉房屋真实产权人,对被告持续恶意隐瞒,最终导致原告所有的合肥文达房产网络营销策划有限公司无法以案涉房屋地址办理公司营业执照变更,被新站区市场监督管理局列为经营异常,原告不得已另行在新站区和昌香樟原著重新租赁营业场所办理营业执照变更,被告的违约行为导致原告直接和间接的经济损失。根据补充协议之约定,被告的行为已构成违约,应当支付原告双倍租金作为违约金,原告自愿按照实际损失进行主张。此外,被告提供的虚假产证上显示案涉房屋的建筑面积也仅为177.65平方米,经原告测量核实,原告承租案涉房屋的实际使用面积仅为137平米左右,与合同约定300平米面积严重不符,与案涉房屋产证面积也相差甚远,而被告收取的两年租金均按照合同约定的租金标准,被告应当退还多收取的原告租金。由于被告的违约行为导致合同解除,被告应当退还原告2万元定金。据原告现场了解,被告现已将原告承租的尚在租赁期限内的案涉房屋门头私自更改,并悬挂了出租广告对外出租,已实际占有原告承租期内的房屋,并在原告多次与之沟通后拒不返还剩余租金和定金,严重侵害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告李先梅未做答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，李先梅同李**签订《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》一份，约定：李先梅将其合法拥有的座落在本市新站区双七路北的房屋出租给原告作为办公、中介服务、居住、娱乐、餐饮使用，租赁期间自2018年9月20日至2023年9月20日止；房屋面积为300平方米,租金为每年10万元。补充协议约定,李先梅承诺租赁房屋无纠纷,并承诺出租的房屋为本人所有,否则视为违约,违约方支付原告所有租金双倍；原告在2019年3月1日之前支付完2年租金，2年租金到期后原告提前一个月支付下一年租金，支付方式为年付；上述支付的租金其中有2万元为押金，李先梅承诺在租期满后三日内无息退还原告押金。2018年8月14日，原告通过中国工商银行尾号为7236的银行卡向被告名下银行账户转款2万元，被告当日向原告出具租金收条一张，载明：本人李先梅今收到李**双七路北、北二环与武里山路交口老龙海宾馆（产权字证号：合国用2000字第**）房产租金2万元。2018年8月26至27日，原告向被告指定的账户转款5万元、6万元，李先梅向李**出具落款日期为2018年8月26日的房屋租金收条一份，载明：本人李先梅今收到李**双七路北、北二环与武里山路交口老龙海宾馆一楼约300平米房屋租金11万元（指定账户：周梦晨名下上海浦东发展银行合肥新站区支行6225213382541048号账户）；出租人承诺上述房产无纠纷并承诺房产是本人李先梅所有，如有违约按照补充协议约定违约金赔偿。2018年12月25日，原告向被告指定的账户转款3万元；2018年12月28日，原告向被告指定的账户转款2万元；2019年3月19日，原告向被告指定的账户转款4万元。截至2019年3月19日，原告向被告累计支付22万元。原告陈述其中2万元为押金，其余20万元为房屋租金，租金已交纳至2020年9月20日。另查明，被告收条中载明的双七路北、北二环与武里山路交口老龙海宾馆即瑶海区双七路瑶海公园东淮合酱品厂恢复楼103，该房屋实际登记产权人为案外人季汝萍，建筑面积77.65平方米，不动产登记日期为2004年12月6日。李先梅在同原告签订房屋租赁合同时，向原告提供的房地产权证复印件系虚假的，其提供的房地产权证载明案涉房屋建筑面积177.65平方米，产权人为李先梅，填发日期为2004年12月7日。原告对承租房屋面积进行实际测量，认可实际面积为137平方米。原告系合肥文达房产网络营销策划有限公司法定代表人，其同被告签订房屋租赁合同后，在案涉房屋经营合肥文达房产销售租赁等业务。因被告提供房地产权证不实，其无法将其经营的合肥文达房产网络营销策划有限公司地址变更到案涉房屋。其后，原告通过微信与被告沟通，被告留言“你办证有什么困难我可以出面去协助你办理”，原告回复“找人啊，那你不早讲，你搞假证给我，想害我啊……李姐，建议您退还我定金2万元，退还我剩余房租，您这边已经造成了我实际性的损失，您用假房产证骗我说我承租的房子是您本人所有，我西湖花园分公司合同到期了，门头拆了，营业执照异常，需要将西湖花园营业执照变更到瑶海公园分公司（您出租给我的房子），您用假证忽悠我，我无法正常经营，我们公司没有办法直接在合肥市新站区和昌.香樟原著投资了20万，将营业执照变更到香樟原著分公司。我们都是做生意的，我们要求也不过分，你退还我租金和押金。我把钥匙给你，腾空房屋。还希望理解能够同意我们的请求。”双方在其后的协商中，原告再次通过微信给被告留言“谈可以，你提出的想法只是你的想法，我无法接受，房屋早已经腾空，并且您已经占有。第一：你承诺我承租的房屋是您本人所有，经核实您提供的产权信息是您做的假证来蒙骗我。第二：您恶意虚报出租房屋使用面积，……您实际承租给我的房屋与我使用的面积相差太大，我要求你退还我定金和剩余租金讲到哪去已经是仁至义尽了……我给了您22万，其中包含2万押金，20万是租金……100多平方你冒充300平方租给我，收的是我300平方的租金加上假房产证欺骗……”再查明，2020年5月11日，原告将其经营的合肥文达房产网络营销策划有限公司的经营地址由合肥市新站区双七路中兴西湖花园4-109室变更为合肥市新站区新蚌埠路与扶疏路交叉口西南角和昌香樟原著小区北门S2幢108室门面。2020年7月13日，被告已实际占有案涉房屋，并悬挂了出租广告对外招租。以上事实由原告提交的原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》及房屋租赁补充协议、原告支付租金的凭证截屏打印件、被告出具的租金收条、被告向原告提交的伪造房产证复印件、案涉房屋真实不动产登记信息打印件、原、被告微信聊天记录打印件、合肥文达房产网络营销策划有限公司企业经营异常信息和营业地址变更信息截图打印件、图片和面积图纸复印件、案涉房屋现状照片打印件及其当庭陈述等相关证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，李先梅虽然在与李**签订房屋租赁合同中存在欺诈行为，但李**作为受损害方并未主张撤销案涉租赁合同，故双方之间的租赁合同仍合法有效，双方之间依法成立租赁关系。关于原告请求解除2018年8月14日签订的《租赁合同》以及《补充协议》。因被告在签订、履行房屋租赁合同中存在对面积、实际产权状况等进行故意欺诈的行为，致使原告无法办理公司经营所需的营业执照变更，导致原告无法实现合同目的，且案涉房屋原告实际已经返还给被告，被告也将该房屋对外重新进行招租，故双方之间的租赁关系实际已经解除，故对原告请求解除《租赁合同》以及《补充协议》的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的因房屋面积不足部分的租金差额损失91333元。双方虽然在租赁合同中载明案涉租赁房屋面积为300平方米，但原告称租赁合同内容系原告公司文员填写，而被告向原告提供的虚假房产证载明的面积为177.65平方米，原告当时应该填写的面积为177.65平方米，之后原告自己测量实际面积为137平米，故本院认定租赁房屋面积实际差额为40.65平方米，该部分的房租差额应为54397.8元（22个月÷24个月×20万元÷137平方米×40.65平方米），上述房租系被告欺诈所得，依法应予以返还原告。关于原告主张返还两个月租金16666元的请求，因原告缴纳了两年的租金，自2018年9月20日至2020年9月20日，被告实际于2020年7月13日即收回案涉房屋，本案系被告违约而解除合同，故原告请求返还租期未满部分的两个月租金16666元合法有据，本院予以支持。关于原告主张返还定金20000元，根据双方租赁合同以及补充协议的约定，原告主张返还的定金应系双方约定的押金20000元，押金系为了保证合同按约履行，但本案因被告违约且合同已经解除，所收取的押金依法应予退回，故原告的该请求本院亦予以支持。被告李先梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃诉讼权利，自愿承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除李先梅、李**于2018年8月14日签订的《租赁合同》以及《补充协议》；二、李先梅于本判决生效之日起十日内退还李**房屋面积不足部分的租金差额54397.8元、租期未满部分的2个月租金16666元、押金20000元，合计91063.8元；三、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取1430元，由李**负担430元，李先梅负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  施建军二〇二〇年十月二十日书记员  俞小丹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。