河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5916号原告：刘杰，男，1953年7月10日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告：刘永胜，男，1954年10月23日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告：刘庆，男，1958年11月30日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘杰，男，1953年7月10日出生，汉族，住洛阳市涧**，与原告刘庆系兄弟关系；代理权限：特别授权。被告：宋晓飞，男，1963年6月26日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：宋金轩，男，1990年2月27日出生，汉族，住洛阳市涧**，与被告宋晓飞系父子关系；代理权限：特别授权。原告刘杰、刘永胜、刘庆诉被告宋晓飞为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘杰、刘永胜及刘庆的委托诉讼代理人刘杰、被告宋晓飞的委托诉讼代理人宋金轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告租金4000元整，计算至2020年6月10日；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月16日，原被告签订《租房协议》，约定乙方（被告）承租原告房屋。租金为每月800元，每半年支付一次，上半年交费时间为2月20日，下半年交费时间为8月20日。2018年11月双方约定自2019年将月租金增加为每月1000元，上半年交费时间调整为2月24日，被告于2020年6月初将房屋交给原告，但并未支付6月前房租，拖欠房租4000元整。原告多次与被告协商要求支付所欠房租，被告拒绝支付。故依法起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：一、原告刘永胜、刘庆原告主体资格不适格。且不论本案中答辩人是否拖欠原告刘杰的租赁费，但就答辩人与原告刘杰于2016年8月16日签订的《租房协议》而言，与答辩人建立租赁关系的为刘杰，并非刘永胜、刘庆等人，答辩人亦是从原告刘杰处接手案涉的房屋，并一直向刘杰支付房租，因此哪怕是案涉房屋与刘永胜、刘庆二人存在利害关系，也不能因之便赋予了其二人的原告主体资格!二、答辩人与原告刘杰之间的租赁合同早于2020年2月20日便已解除，答辩人不拖欠原告的房租。2020年年初因新冠病毒疫情影响，答辩人的商店生意亦是一落千丈，故在2020年2月20日答辩人已经交付的房租的租赁期届满前一个多月，答辩人便明确的电话告知了原告刘杰不再承租其房屋，并要求其办理房屋交接手续,但原告却称其因疫情在外地无法回到洛阳办理交接手续。因原告直至3月底也未曾回来与答辩人办理交接，答辩人无奈只能在电话告知刘杰自行将房屋内属于答辩人的东西搬出，因答辩人在原告处尚存1000元租房押金，故在告知原告搬东西时，答辩人明确的告知原告，因为原告在外地导致未能在2月底办理房屋交接，答辩人的1000元押金权当是抵作3月份的租金。然而2020年4月期间，答辩人联系原告给原告钥匙（除答辩人手中的钥匙外，原告处尚有其他的钥匙）时，原告却拒绝接收，不仅仅如此，原告的妻子及其弟弟还多次态度极其恶劣的向答辩人索要房租。2020年6月初，在原告到答辩人商店索要房租时，因答辩人无法忍受原告的无赖耍横行为，答辩人报警并经公安协调处理该事，原告亦于当日收回了其钥匙。答辩人认为，早于2020年2月20日房租到期前，答辩人便明确的告知原告解除租赁合同，并且要求其办理房屋结交手续，但是因原告的原因致使直至2020年3月底，原告也未出面办理房屋交接手续，而答辩人无奈只能于2020年3月期间自行将东西办理案涉房屋，并且明确告知原告以押金1000元抵3月期间的房租，故答辩人认为答辩人并不拖欠原告的房租，原告刘杰主张的租赁无任何法律及合同依据!综上，答辩人请求贵院依法查明事实，判决驳回原告的起诉!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘杰将登记于其父亲刘振富名下的坐落于洛阳市徐家营北区二号街坊32号楼3门102的房屋一套租赁给宋晓飞使用。2016年8月16日，刘杰（甲方）与宋晓飞(乙方)签订《租房协议》一份，约定：“1、乙方交付甲方租房押金壹仟元整,退房时返还。2、乙方从2016年8月20日起租房，每月租金800元整，…，从2016年10月20日起每半年付一次房租。…7、务（物）业费同租金一样每半年付一次。”就案涉房屋的租赁用途，宋晓飞述称系用做仓库。刘杰主张案涉房屋的月租金于2018年11月3日由800元增加至1000元，并当庭提交书面材料一份，其上载明：“按原来租房协议，从明年2019年2月份开始，每月房租金增加200元整，调整每月交1000元计算。（从2019年2月24号交费）2018年11月3号。”该份书面材料下方房主处的签署人为刘杰，租房人处的签署人为“宋晓飞”。就该份书面材料中“宋晓飞”的书写人，刘杰主张“宋晓飞”实际由宋晓飞的配偶张爱巧代签；然宋晓飞当庭质证时，对前述书面材料的真实性提出异议，并辩称其与其配偶张爱巧均未签署该份书面材料，案涉房屋的月租金仍为800元。刘杰另提交其配偶蔺爱玲（微信名为“映日荷花”）与宋晓飞的配偶张爱巧（微信名为“巧巧”）于2019年8月26日至2020年6月15日的微信聊天记录一组，其中，刘杰的配偶蔺爱玲于2019年8月26日发送消息：“巧巧好！8月22日至明年2月21日的房租6000元、同期的物业费六个月…没有收，这次一起交了吧，共计6276元。”宋晓飞的配偶张爱巧于同日回复：“姐，我知道了，这几天就存在（上）。”并于2019年8月31日发送消息：“我昨天就转过去了转你中行卡上了。”刘杰的配偶蔺爱玲于2020年2月27日发送消息：“巧巧你好！今年上半年的租金（2月21日-8月22日）6000元和6个月的物业费…共计6139元，你还是给我转账就行。”宋晓飞的配偶张爱巧于2020年2月29日回复：“姐，今年这疫情生意太受影响都没怎么开门。我抓紧时间近（尽）快凑齐给存上，望姐能宽限一段时间万分感谢。”并于2020年3月24日发送消息：“姐你好，真不好意思。现在真是没生意我比你还急。我再想想别的办法。”宋晓飞质证时称其配偶张爱巧于2020年3月24日把刘杰的配偶蔺爱玲的微信拉黑，其对于张爱巧与蔺爱玲在2020年3月24日之前的微信聊天记录无异议。经法庭询问，宋晓飞认可其配偶张爱巧曾就案涉房屋的租金问题与刘杰的配偶蔺爱玲进行沟通，且系经过宋晓飞的同意或授权或事后追认。另查明，宋晓飞于2020年6月10日将案涉房屋的钥匙交还于刘杰。庭审中，宋晓飞辩称，其交付的押金1000元应抵作2020年3月份的租金；经法庭询问，刘杰认可其与宋晓飞确实同意，案涉房屋的租房押金1000元折抵为2020年2月21日至3月20日的租金，并当庭主张宋晓飞欠付其2020年3月21日至2020年6月10日期间共三个月的租金共3000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘杰、宋晓飞签订于2016年8月16日的《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，在未有相反证据的前提下，本院确认其为有效合同，双方当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：（一）2020年2月21日至2020年8月22日期间，案涉房屋月租金的数额。根据刘杰的配偶蔺爱玲与宋晓飞的配偶张爱巧通过微信方式明确案涉房屋2019年8月22日至2020年2月21日的租金为6000元，且张爱巧通过银行转账方式支付给蔺爱玲，以及蔺爱玲通过微信方式向张爱巧催收2020年2月21日（应为22日）至2020年8月22日的房租6000元之事实，结合刘杰对其配偶蔺爱玲、宋晓飞对其配偶张爱巧就案涉房屋租金问题通过微信方式所实施的沟通催交等有关行为，均认可系经其各自同意、授权或事后追认之情况，本院据以确认蔺爱玲、张爱巧就案涉房屋租金问题，分别经刘杰、宋晓飞的同意、授权或事后追认，在相应的代理权限内，各自以被代理人刘杰、宋晓飞的名义所实施的协商确定继续租赁房屋的期限、月租金数额等民事法律行为，分别对被代理人刘杰、宋晓飞发生法律效力，相应的法律后果依法分别由刘杰、宋晓飞承担。故此，本院据以确认，经协商一致，由宋晓飞在2020年2月22日至2020年8月22日期间内继续承租案涉房屋，月租金为1000元。对于宋晓飞辩称案涉房屋的月租金仍为800元的意见，证据不足，本院不予采纳。（二）《租房协议》的解除时间。本院经审查后，确认宋晓飞自2020年2月21日起从刘杰处继续承租案涉房屋，租赁期限自2020年2月22日至2020年8月22日。鉴于未有证据证明宋晓飞在2020年3月底前就解除《租房协议》之事宜曾与刘杰协商一致，或刘杰、宋晓飞在《租房协议》中约定有合同解除的条件，或出现有解除《租房协议》之法定事由，故此，对于宋晓飞辩称《租房协议》已于2020年3月底解除的意见，本院不予采纳。鉴于宋晓飞已将案涉房屋腾空并于2020年6月10日将钥匙交还于刘杰，本院确认《租房协议》的事实解除时间应为2020年6月10日。（三）欠付租赁费数额。根据本院确认的《租房协议》之解除时间，结合刘杰、宋晓飞关于将押金1000元折抵为2020年3月份租金的一致性意见，因宋晓飞经刘杰催告后，未在合理期限内履行足额交纳2020年3月22日至2020年6月10日期间租赁费之合同义务，应承担相应的法律后果。结合刘杰当庭明确的诉讼主张，本院确认宋晓飞应向刘杰支付拖欠的案涉房屋租赁费2633.33元【1000元×（2个月﹢19天÷30天）】。对于宋晓飞辩称不拖欠租赁费的意见，证据不足，本院不予采纳。根据合同的相对性原则，鉴于刘永胜、刘庆均非系《租房协议》的合同当事人，该二人作为原告提起的本次民事诉讼，其原告主体不适格，该二人提起的本次起诉不符合法律规定的条件，本院依法予以驳回。至于刘杰、刘永胜、刘庆之间就案涉房屋享有的出租收益等相关权利，可另行通过合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定,判决如下：一、被告宋晓飞于判决生效后十日内向原告刘杰支付自2020年3月22日至2020年6月10日期间的租赁费2633.33元；二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求；三、驳回原告刘永胜、刘庆的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告宋晓飞负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二〇年十月十日书记员  朱智慧