河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再236号再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南弦发置业有限公司，住所地：河南省光山县城兴隆街。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：余家军，河南人天律师事务所律师。被申请人(一审原告,二审被上诉人):蒋福华，男，1976年5月29日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：李厚民，河南人天律师事务所律师。一审第三人：蒋德虎，男，1966年10月16日出生，汉族，住河南省光山县。再审申请人河南弦发置业有限公司（以下简称弦发公司）因与被申请人蒋福华、一审第三人蒋德虎房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终2756号民事判决书，向河南省高级人民法院申请再审。2020年7月29日，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2370号民事裁定，指令再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人弦发公司的委托诉讼代理人余家军，被申请人蒋福华的委托诉讼代理人李厚民到庭参加诉讼。一审第三人蒋德虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。弦发公司再审请求：撤销一、二审判决，依法改判，并由被申请人承担本案诉讼费用。事实与理由：（1）有新证据，足以推翻原判决。2019年6月3日光山县公安局立案决定书，证明蒋德虎因未经公司同意擅自处理公司房产已涉嫌犯罪，被刑事立案侦查。（2）原审认定蒋福华已经交付全部房款证据不足。蒋福华根本没有支付购房款，蒋德虎签字的计算单弦发公司不知情也不认可。（3）原审适用法律错误，本案《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，是蒋德虎隐瞒公司签订的，蒋福华为了抵债其主观也是恶意的，因此蒋德虎在无权处分的情况下签订的合同是无效的。蒋福华提交意见称，（1）光山县公安局对蒋德虎因职务侵占罪进行立案已经过了一年多，不能证明蒋德虎已经被认定为职务侵占罪，已经超期立案。（2）蒋德虎虽然不是弦发公司的股东，但是弦发公司开发案涉项目的合伙人，是该项目的股东。（3）蒋福华用220万元购买案涉房屋系蒋德虎用自己开发的房子冲抵对蒋福华的欠款，并且房款从蒋德虎在项目中的利润中扣除，是真实的商品房买卖合同。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求。一审第三人蒋德虎未向本院提交意见。蒋福华向一审法院起诉请求：（1）请求人民法院判决被告立即履行合同，交付盘龙城小区6#-1-102房屋；（2）赔偿逾期交付房屋的损失共计9万元；（3）依法解除申请人与河南公司签订的房屋买卖合同（7B#-1-302号房屋）；（4）要求河南公司退还已支付购房款521880元及利息（从2015年8月11日起按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止）；（5）河南公司再赔付一倍购房款521880元；（6）本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，本案第三人蒋德虎向原告蒋福华借款5000000元，并向原告出具有借条一份，主要内容为“借条今借到蒋福华现金伍佰万元整，每月息壹拾叁万元整。借款人：蒋德虎2014.12.1号”。该借款经蒋福华多次催要，蒋德虎均表示其因参与开发光山县盘龙城项目，资金紧张暂无力偿还。后蒋德虎向原告提出以其参与开发的光山县盘龙城项目的房屋三套冲抵部分欠款，蒋福华表示同意。经蒋德虎与盘龙城项目部协商，以其在项目中的分红支付房款220万元，由被告弦发公司将盘龙城小区的6A楼1单元1703号房、6楼1单元102号房、7B楼1单元302号房出售给原告蒋福华。2015年8月11日，被告弦发公司向原告蒋福华出具了收款收据一份，主要内容为收到蒋福华交来6A#-1-1703房、6#-1-102房、7B#-1-302房总房款2200000元整。截至目前，被告已将盘龙城小区的6A楼1单元1603号房（收据上记载为6A#-1-1703房）交付给原告使用，6楼1单元102号房已签订《商品房买卖合同》但未实际交付，7B楼1单元302号房已由被告出售给他人。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10585）约定，弦发盘龙城第6幢1单元1层102号房建筑面积共122.43平方米，单价每平方米4083.97元，总金额500000元，出卖人应当在2015年1月30日前将该商品房交付买受人使用。交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10806）约定，弦发盘龙城第6A幢1单元16层1603号房建筑面积共310.82平方米，单价每平方米3860.75元，总金额1200000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案争议的焦点主要有以下两个方面：1.关于本案所涉弦发盘龙城6幢1单元1号102号房，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。被告弦发公司辩称其对该合同不知情，原、被告不存在买卖合同关系，但被告已向原告出具了收款收据，收据上明确记载收到6幢1单元1号102号房款，证明被告对蒋福华订购该套房屋知情，且《商品房买卖合同》上已有被告弦发公司加盖公章，故对被告的该项辩解意见一审法院不予采信。关于《商品房买卖合同》上的法定代表人签名，被告认为该签名不是李伟本人所签，其委托诉讼代理人诉讼中向一审法院申请对李伟的签名真实性予以鉴定，但未对合同上加盖的公司印章提出异议，因公司印章是依法刻制并经工商机关登记备案确认，是法人行使管理本单位事物、对外承担法律义务和后果的标记，加盖公司印章的行为足以使合同成立，且根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，本案所签合同并非系必须由法定代表人签名的文书，故对被告的鉴定申请，一审法院不予支持。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了合同义务，被告弦发公司已收到购房款，故对原告要求被告向其交付第6座1单元1层102号房屋的请求，一审法院予以支持。关于第6座1单元1层102号房屋逾期交付的违约金，双方在合同中已作明确约定，但合同中约定的交付时间为2015年1月30日，原告的交款时间为2015年8月11日，违约金的起算时间应从2015年8月12日起算，至实际交房之日止，每日违约金为50元（已缴纳房款500000元的万分之一）。2.关于本案所涉7B楼1单元302号房，被告弦发公司辩称关于该房屋原、被告并未签订书面的商品房买卖合同，且该房屋系第三人蒋德虎受原告委托对外出售，与被告无关。但被告向原告出具的收据中明确记载收到7B楼1单元302号房款，说明双方已就该房屋达成了认购和订购的合意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，应当认定原、被告已签订7B楼1单元302号房的商品房买卖合同。第三人蒋德虎、被告弦发公司虽在庭审中主张该房屋系第三人蒋德虎受原告委托出售，但原告蒋福华表示不认可不知情，第三人蒋德虎、被告弦发公司均无证据予以证明第三人与原告之间有委托关系，故对第三人的该项主张一审法院不予采信。被告弦发公司在已将7B楼1单元302号房出售给原告并已收受购房款的情况下，未通知原告擅自将该房屋出售给他人，已构成根本违约，对原告要求解除与被告弦发公司关于7B楼1单元302号房的买卖合同的请求，一审法院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还已支付的购房款及利息的请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。关于7B楼1单元302号房的房款数额，原告提供了其与被告核算三套房屋的单据，认为7B楼1单元302号房的总价为521880元。但该单据无任何一方签名，且该单据记载三套房屋的总价为2258172元，与被告实际收到的房款总价不符，一审法院不予采信。庭审中查明被告的收款收据记载三套房屋总价为2200000元，其中6座1单元1层102号房的合同价款为500000元，6A幢1单元16层1603号房的合同价款为1200000元，故可以推算出7B楼1单元302号房的价款为500000元，被告应当返还该套房屋的购房款500000元，对原告的过高诉求一审法院不予支持。关于购房款利息，双方并未约定，一审法院酌定为年利率6%，自被告实际收到房款即2015年8月11日起计算至付清之日止。关于原告要求被告赔付一倍购房款500000元的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定，一审法院判决：一、被告河南弦发置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告蒋福华交付盘龙城6幢1单元1号102号房，并自2015年8月12日起每日支付违约金50元至房屋实际交付之日止；二、解除原告蒋福华与被告河南弦发置业有限公司关于盘龙城7B楼1单元302号房的商品房买卖合同；三、被告河南弦发置业有限公司向原告蒋福华返还购房款500000元及利息（利息以未退还的购房款为本金，自2015年8月11日起，以年利率6%计算至还清之日止）；四、被告河南弦发置业有限公司向原告蒋福华赔偿500000元；五、驳回原告蒋福华的其他过高诉讼请求。以上一、二、三、四判项中的钱款于本判决生效之日起十五日内付齐。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15004元，财产保全费3130元，由被告河南弦发置业有限公司承担。二审查明事实与一审相同。本院二审认为，本案争议的焦点问题在于：1.蒋福华提供的其与弦发公司签订的关于盘龙城小区第6座1单元1层102号房的《商品房买卖合同》是否有效；弦发公司是否应当向蒋福华交付该102号房；2.弦发公司是否应当向蒋福华返还购房款50万元及利息；3.弦发公司是否应当向蒋福华赔偿50万元。关于蒋福华提供的其与弦发公司签订的关于盘龙城小区第6座1单元1层102号房的《商品房买卖合同》是否有效和弦发公司是否应当向蒋福华交付该102号房的问题。本案中，弦发公司上诉称“被上诉人与第三人有恶意串通行为”，经查，弦发公司在一、二审中均没有提供证据证明蒋福华与蒋德虎有恶意串通行为，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果；弦发公司上诉称“被上诉人所拥有的《商品房买卖合同》的法定代表人签名系他人伪造，上诉人根本不知道何时与被上诉人签过《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》并不是上诉人提供的”，经查，一审中，蒋福华向人民法院提供了其与弦发公司签订的关于盘龙城小区第6座1单元1层102号房的《商品房买卖合同》，弦发公司虽对该《商品房买卖合同》上出卖人处“李伟”签名有异议，但该《商品房买卖合同》的出卖人处加盖有弦发公司的印章，并且，蒋德虎在一审中认可蒋福华提供的证据和陈述，同时，2015年8月11日弦发公司向蒋福华出具的收款收据，载明“蒋福华交来6A#-1-1703房、6#-1-102房、7B#-1-302房总房款贰佰贰拾万元整。”，加盖有“河南弦发置业有限公司财务专用章”，该收款收据与蒋福华提供的《商品房买卖合同》相互吻合，以上证据证明弦发公司对签订该《商品房买卖合同》是明知的；综上，蒋福华提供的其与弦发公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，弦发公司亦未提供证据该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该《商品房买卖合同》应为有效合同，弦发公司应当按照《商品房买卖合同》约定向蒋福华交付该102号房。关于弦发公司是否应当向蒋福华返还购房款50万元及利息和弦发公司是否应当向蒋福华赔偿50万元的问题。本案中，蒋福华虽未向人民法院提供关于盘龙城小区7B楼1单元302号房的《商品房买卖合同》，但其提供的2015年8月11日弦发公司出具的收款收据，载明“蒋福华交来6A#-1-1703房、6#-1-102房、7B#-1-302房总房款贰佰贰拾万元整。”，即足以证明当事人双方签订了关于7B楼1单元302号房的商品房买卖合同；在当事人双方签订商品房买卖合同之后，弦发公司又将7B楼1单元302号房出卖给他人，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，蒋福华可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故弦发公司应当向蒋福华返还购房款50万元及利息，向蒋福华赔偿50万元。综上所述，弦发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15004元，由上诉人河南弦发置业有限公司负担。再审查明事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案争议的焦点为：（1）蒋福华提供的其与弦发公司签订的关于盘龙城小区第6座1单元1层102号房的《商品房买卖合同》是否有效；弦发公司是否应当向蒋福华交付该102号房；（2）弦发公司是否应当向蒋福华返还购房款50万元及利息；（3）弦发公司是否应当向蒋福华赔偿50万元。关于第一个焦点问题：蒋福华与弦发公司签订《商品房买卖合同》，将盘龙城小区第6座1单元1层102号房出售给蒋福华，并加盖有弦发公司的印章，弦发公司没有提供证据证明该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效合同，弦发公司应当按照《商品房买卖合同》约定向蒋福华交付该102号房。关于第二个焦点问题：依据蒋福华提供的2015年8月11日弦发公司出具的收款收据，足以证明当事人双方签订了关于7B楼1单元302号房的商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同之后，弦发公司又将7B楼1单元302号房出卖给他人，弦发公司应返还已付购房款及利息。关于第三个焦点问题：原审判决认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，弦发公司应当向蒋福华返还购房款50万元及利息，向蒋福华赔偿50万元。经查，该条款是针对出卖人在商品房买卖过程中恶意违约和欺诈致使买受人无法取得房屋时适用的惩罚性赔偿条款，但是本案《商品房买卖合同》的签订是蒋福华基于对蒋德虎的信任而签订的，其性质为以房抵债，非一般意义上的商品房买卖合同，认定弦发公司作为经营者恶意违约、欺诈的证据不足，不应适用该条司法解释的规定。故原审判决适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，弦发公司关于《商品房买卖合同》无效的再审理由不能成立，本院不予支持。原审判决关于弦发公司向蒋福华赔偿500000元的认定，系适用法律错误，导致裁判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终2756号民事判决和河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初4033号民事判决第四项，即“被告河南弦发置业有限公司向原告蒋福华赔偿500000元”;二、维持河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初4033号民事判决第一、二、三、五项，即：“河南弦发置业有限公司于本判决生效之日起五日内向蒋福华交付盘龙城6幢1单元1号102号房，并自2015年8月12日起每日支付违约金50元至房屋实际交付之日止；解除蒋福华与河南弦发置业有限公司关于盘龙城7B楼1单元302号房的商品房买卖合同；河南弦发置业有限公司向蒋福华返还购房款500000元及利息（利息以未退还的购房款为本金，自2015年8月11日起，以年利率6%计算至还清之日止）；驳回蒋福华的其他过高诉讼请求。”以上第二判项中的钱款于本判决生效之日起十五日内付齐。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3130元，由河南弦发置业有限公司承担。一审案件受理费15004元，由河南弦发置业有限公司承担10000元，由蒋福华承担5004元；二审案件受理费15004元，由河南弦发置业有限公司承担10000元，由蒋福华承担5004元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年十月十三日法官助理熊涛书记员朱婧