甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1646号上诉人（原审被告）：冯国庆，男，1951年9月29日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：孙科践，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张环环，兰州黄河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋国平，男，1953年9月26日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：岳戎，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋翠文（系蒋国平之女），女，1979年2月5日出生，汉族，住兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：高正银，男，1943年12月26日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：马焱，兰州市安宁区十里店街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高博（系高正银之子），男，1970年7月16日出生，汉族，住兰州市七里河区。上诉人冯国庆、蒋国平因与被上诉人高正银房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯国庆及其委托诉讼代理人孙科践，上诉人蒋国平的委托诉讼代理人岳戎、蒋翠文，被上诉人高正银的委托诉讼代理人马焱、高博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯国庆上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回高正银的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由高正银承担。事实和理由：一、上诉人与蒋国平签订案涉房屋买卖合同时均具有完全民事行为能力，其系双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为有效的全部要件，因此，双方签订的案涉房屋买卖合同应属合法有效。一审判决上诉人与蒋国平签订的案涉房屋买卖合同无效，系认定事实错误。二、一审判决蒋国平协助高正银办理案涉房屋过户手续没有法律依据。(一)上诉人自愿将本人名下的案涉房屋出卖并过户登记给善意买受人蒋国平，不存在以合法形式掩盖非法目的以及损害社会公共利益的情形。一审判决确认上诉人与蒋国平签订的案涉房屋买卖合同无效，适用法律错误。(二)依据物权优先于债权的原则，蒋国平不应将案涉房屋过户至高正银名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人与蒋国平签订了合法有效的房屋买卖合同并已完成了不动产变更登记手续，因此，案涉房屋的所有权人应为蒋国平，而高正银与上诉人之间仅仅系债权法律关系，其不能对抗已经完成变更登记的物权法律关系，一审判决由蒋国平协助高正银办理案涉房屋过户手续没有法律依据。蒋国平述称，同意冯国庆的上诉意见。蒋国平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高正银的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由高正银承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审法院仅凭高正银与冯国庆之间的一份普通收款收据而推定二人买卖案涉房屋的事实成立，并错误认定了足以对抗第三人买卖案涉房屋的事实和效力。其次，一审法院认定高正银存在涂改收据的行为，但对其法律后果和责任只字不提。一审法院以有瑕疵的该份收据认定高正银与冯国庆之间存在买卖案涉房屋的事实，属于推理断案，认定事实错误。再次，案涉房屋在高正银与冯国庆发生交易关系（即2001年）期间系福利分房，于2016年进行房改确权在冯国庆名下，一审判决对此关键问题只字未提，对案涉房屋当时的真正所有权人不闻不问，有意回避，属认定事实不清。二、一审审判程序错误，剥夺了冯国庆的诉权。冯国庆在本案一审中没有委托代理人，其在庭审中一再要求一审法院向案涉房屋原所有权人毛条厂调取房屋状况及相关分房文件等材料，但一审法院未予调取且没有给当事人任何解释。上诉人认为，需要调取的材料可以查明案涉房屋在2001年是否为冯国庆所有冯国庆是否为案涉房屋完全的所有权人冯国庆是否有权处分或者买卖案涉房屋这些都是本案的关键问题，也是高正银能否购买案涉房屋的基础法律事实。一审法院未予调取草率判决，结果错误。三、一审判决适用法律错误。其一，高正银于2001年在冯国庆没有取得案涉房屋产权的前提下就案涉房屋与冯国庆发生经济交往，如果是房屋出租尚可理解，但如果是房屋买卖，因没有“房屋所有权”这一前提条件存在，不是合法取得的个人财产，故房屋买卖当然是非法交易。一审判决对此没有调查认定。其二，即使高正银与冯国庆存在买卖案涉房屋的事实，但因没有履行完整的法律程序，不能对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”高正银与冯国庆未就案涉房屋买卖进行登记，故不发生效力，不能对抗善意第三人，而上诉人在购买案涉房屋后办理了登记，已经生效。其三，高正银与冯国庆之间就案涉房屋发生的纠纷属于债权纠纷，而上诉人就案涉房屋已取得物权权利，一审判决结果与物权优于债权的法律基本原则相悖，实际上是保护了非法买卖，打击了依法受让，否定了守法公民的合法行为，导致违法交易的效力强于合法交易，应当予以纠正。其四，一审判决引用《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定认定上诉人是案涉房屋的恶意买受人，但该规定只适用于恶意办理登记的买受人，而上诉人属于善意取得案涉房屋，并非恶意办理登记。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上诉人购买案涉房屋的行为完全符合上述规定，显然属于善意取得，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，但不能追回。一审法院以上诉人“应当负有一个理性购买人谨慎、合理的注意义务”为由推定上诉人是恶意买受人错误，判决上诉人将案涉房屋过户给高正银也是错误的。冯国庆述称，同意蒋国平的上诉意见。高正银针对冯国庆与蒋国平的上诉共同辩称，一、一审法院查明的相关事实有充分证据支持，符合事实认定规则。答辩人与蒋国平提供的证据均可证明，冯国庆就案涉房屋先后与答辩人及蒋国平签订了买卖合同，但案涉房屋是先出卖且交付给答辩人，答辩人对案涉房屋进行装修后已居住19年。答辩人与冯国庆在买卖案涉房屋之前并不认识，经葛某（冯国庆妻子的校友）介绍，二人才相识进而就案涉房屋达成买卖协议，虽然答辩人提交的本案核心证据“收据”中的“买房人、卖房人”系答辩人事后添加，但该瑕疵不能否定答辩人购买案涉房屋的事实。其一，案涉房屋购房款5万元加上答辩人于2016年9月20日补交的购房尾款9419.78元，共计59419.78元，该价格符合案涉房屋在2001年的二手房市场交易价格。其二，冯国庆虽辩称其与答辩人就案涉房屋是租赁关系，租期十年，租金每月400元，但该辩解与本案查明事实相悖。案涉收据中的款项虽未注明系购房款，但也未明示为租金，且无租期起始时间、租金标准等内容，自冯国庆于2001年将案涉房屋交于答辩人至其2016年将案涉房屋再次出售给蒋国平，时间长达十六年，在此期间内，冯国庆从未与答辩人见面，即便依其所述，在2011年租期届满至2016年长达五年的时间内既未收回房屋，亦未催收租金，而任由答辩人居住使用，也有违一般生活常识与基本的商业法则，与冯国庆常年看病的一般工薪阶层的家庭状况亦不相符。其三，冯国庆在向蒋国平出售案涉房屋时明知房屋系由答辩人居住，但其并非是从答辩人处收回房屋而是直接找开锁公司将房屋打开后带领蒋国平看房。此外，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，答辩人虽与冯国庆未就案涉房屋签订书面买卖合同，但答辩人已向冯国庆支付了全部购房款且冯国庆也将案涉房屋交付答辩人使用，因此，答辩人与冯国庆之间就案涉房屋所形成的买卖合同已经成立。在此基础上，一审判决蒋国平协助答辩人办理案涉房屋过户手续，符合法律规定。二、一审判决认定冯国庆与蒋国平存在恶意串通以及冯国庆隐瞒事实真相以合法形式掩盖非法目的准确。“恶意串通”的意思表示隐藏于行为人的内心，是内在的主观状态，他人无法直接知悉一个人的主观想法，故冯国庆与蒋国平是否存在“恶意串通”，只能通过外在客观事实来推断。司法实践中，判断“恶意串通”的标准，通常采用通过已知事实推定未知事实的方法来确定。最高人民法院在“裁判要旨”中指出：“对于恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。”本案中：①冯国庆就案涉房屋先后与答辩人和蒋国平签订买卖合同，一份是在2001年与答辩人达成房屋买卖约定并收取全部房款后将案涉房屋交付答辩人居住使用，另一份是在时隔16年且恰逢案涉房屋旧房改造之时与蒋国平签订，并且不在原房管单位领取房本而是通过挂失办理房屋过户登记。同时，该合同中对房款支付方式与期限、房屋过户登记等涉及双方重大权益的事项未作具体约定；②对购买案涉房屋这种涉及重大利益的行为，买受人蒋国平不查看房屋状况，也不顾案涉房屋系由答辩人之子高博实际居住的事实，在没有见到房屋产权权属证明的情况下于2016年4月10日与冯国庆签订买卖合同，4月12日就直接一次性交清购房款，有悖常理；③蒋国平与冯国庆签订案涉房屋买卖合同时，冯国庆已将房屋交付答辩人居住16年，房屋在答辩人管理控制之下，虽然蒋国平陈述其查看过案涉房屋，但其是在买卖合同签订之后才到案涉房屋查看是否有人居住，且第一次在案涉房屋中遇见答辩人之子高博之时，高博也明确告知案涉房屋已由答辩人于2001年购买并居住。此外，案涉房屋所在小区院内早已标明拆迁字样，蒋国平仍然坚持一次性付款，买卖方式有悖常理；④冯国庆与蒋国平向一审法院提供的兰州市存量房买卖合同成交价格显著低于市场价；⑤案涉房屋市场租赁价格从答辩人居住时起计算至少有十几万元，但冯国庆作为案涉房屋权利人，辩称房屋系出租却不收取房租的行为令人匪夷所思。如上所述，冯国庆与蒋国平在签订及履行案涉房屋买卖合同过程中存在一系列与日常生活经验相悖的情形，由此可以得出结论，冯国庆与蒋国平签订的所谓案涉房屋买卖合同，完全是在房价持续大幅上涨、房屋面临拆迁可以获取更多利益的情况下，冯国庆为达到撕毁与答辩人所签房屋买卖合同的目的而同蒋国平自编自导的一出闹剧。一审判决认定冯国庆与蒋国平属“恶意串通”，于理相通，于法相融，亦与客观事实相符。三、诚实信用是合同法的基本原则，也是民事交往的基本道德。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”冯国庆与蒋国平恶意串通另行签订案涉房屋买卖合同的行为，损害了答辩人的合法权益。一审法院适用上述规定作出判决准确，冯国庆与蒋国平关于一审法院适用法律错误的上诉意见不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，冯国庆与蒋国平的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高正银向一审法院起诉请求：1.确认被告冯国庆、蒋国平之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告蒋国平将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号一单元401室过户给原告，并依法追究其法律责任；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：被告冯国庆于1995年12月17日购得原兰州毛条厂房屋一套即案涉房屋，该房屋位于兰州市七里河区××路街道××路××号××单元××层××室××里河区建兰路街道滨河中路495号）。2001年，冯国庆有意出售该套房屋，后经葛某（冯国庆妻子的同学）介绍，并由葛某牵线促成冯国庆与高正银达成口头买卖协议，冯国庆将其拥有的房屋以5万元的价格出售给高正银。2001年6月2日，冯国庆给高正银出具收据一张，收据载明：“2001年4月9日高正银付给冯国庆现金25000元，大写贰万伍仟元整。2001年6月2日高正银付给冯国庆现金25000元，大写贰万伍仟元整。总付50000元整、伍万元整。买房人、付款人高正银，卖房人、收款人冯国庆，2001年6月2号清。购毛条厂家属院××号楼××单元××室，购房款伍萬圆”。自第一笔款支付后，冯国庆将案涉房屋交予高正银，高正银居住至今。经查，该收据系高正银书写，冯国庆在收款人处签名，收据中的“买房人、卖房人、购毛条厂家属院××号楼××单元××室，购房款伍萬圆”系高正银事后添加。2016年9月20日，高正银向兰州远大纺织原料有限公司补交了案涉房屋的购房尾款9419.78元（包括购房款9129.78元，印花税、登记费、代办费290元），并办理了房屋所有权人为冯国庆的兰房（七房改）字第60830号房权证，证载房屋建筑面积51.60平方米，房权证由高正银持有。2016年4月10日，冯国庆与蒋国平签订了房屋买卖合同，约定将案涉房屋以48万元出卖给蒋国平，4月12日，蒋国平的女儿蒋翠文通过中国工商银行、农村信用合作社向冯国庆打款48万元。2016年5月25日，冯国庆为保证与蒋国平房屋买卖合同的顺利履行，作了登报遗失声明，称其持有的不动产权属证书遗失，并于2016年8月22日补办了权利人为冯国庆的甘（2016）兰州市不动产权第0006759号产权证书。2016年10月27日，冯国庆与蒋国平又签订了兰州市存量房买卖合同，约定冯国庆将其名下的案涉房屋以10万元的价格出卖给蒋国平。2016年11月17日，蒋国平在冯国庆的协助下将案涉房屋过户到自己名下，产权证号为甘（2016）兰州市不动产权第0015870号。另查明，证人葛某系冯国庆妻子的同学，曾在案涉房屋小区内经营录像带出租生意，有一铺面。其出庭证明：冯国庆的老婆曾向其透露，有意出售案涉房屋，并请其帮忙问一问有没有人想要（因葛某出租录像带且有一铺面，接触的人比较多）。于是，葛某将在出租录像带时认识的高博（高正银之子、有购房需求）介绍给冯国庆夫妻，并在其撮合下于2001年4月份达成房屋买卖口头协议，冯国庆以5万元的价格将案涉房屋出售给高正银，房款分两次付清，每次2.5万元，第二笔款待产权证下来过户时结清。后来冯国庆说家中有事急需用钱，高正银提前将余款付清。一审法院认为，本案的焦点问题系2001年6月2日冯国庆给高正银出具的收据所载内容能否证实高正银与冯国庆之间存在房屋买卖的事实。冯国庆自始辩称其与高正银只是租赁关系，而非买卖关系。庭审查明，冯国庆、高正银二人此前并不认识，经葛某（冯国庆妻子的校友）介绍，二人才相识进而就案涉房屋达成买卖协议，虽然本案的关键性核心证据“收据”中的“买房人、卖房人、购毛条厂家属院××号楼××单元××室，购房款伍萬圆”系高正银事后添加，但该瑕疵无法否定房屋买卖事实的存在。其一，案涉房屋价款5万元，加上高正银2016年9月20日补交的购房尾款9419.78元，共计59419.78元，该价格符合2001年二手房的市场交易价格，交易遵循了民事活动的公平诚信原则。其二，冯国庆自始辩称其与高正银只是租赁关系，租赁期十年、租金每月400元。该辩解显然与审理查明的事实相悖，收据中虽然未注明系购房款，但也未明示是租金（无租期起始时间、无每月租金标准），2001年冯国庆将案涉房屋交于高正银至2016年再次出售给蒋国平时，在长达十六年的时间内，从未与高正银再次见面，依其所述，在2011年租期届满至2016年长达五年间内既未收回房屋，亦未催收租金，任由高正银居住使用，这根本有违于一般的生活常识与基本的商业法则，也与其常年看病的一般工薪阶层家庭状况极不相符。其三，冯国庆在向蒋国平出售房屋时，明知案涉房屋由高正银居住的现状，但其居然未从高正银处收回房屋再行出售，而是直接由开锁公司的人将房屋打开后带领蒋国平去看房，其行为不但损害了高正银的合法权益，也损害了蒋国平的合法权益。故冯国庆的抗辩无事实与法律依据，本院不予采信。关于蒋国平提出的高正银伪造证据，谎称与冯国庆存在买卖房屋关系，案涉房屋系福利分房、经济适用房，按规定不能买卖，高正银与冯国平的买卖房屋行为由于未签订合同、未履行合法登记手续不能对抗答辩人善意取得的抗辩理由。首先，高正银并未伪造证据，只是在“收据”上添写了“买房人、卖房人、购毛条厂家属院××号楼××单元××室，购房款伍萬圆”，此举未改变付款事实，况对此情节，高正银认可并未狡辩甚至抵赖。其次，法律并未有房改房严禁交易的强行性规定，部分关于经适房或房改房不能买卖的规定，就其效力而言系管理性规范，非强制性规范，该规定不能对抗上位法“公平、自愿”的交易原则。第三，关于善意取得，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。冯国庆隐瞒事实真相，以合法形式掩盖非法目的，损害他人利益，对此，蒋国平应当负有一个理性购买人谨慎、合理的注意义务。综上，对于其抗辩，不予采信。故原告高正银与被告冯国庆之间的房屋买卖真实、合法、有效，其主张确认被告冯国庆、蒋国平之间的房屋买卖合同无效，判令被告蒋国平将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室过户给原告的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院予以支持。冯国庆与蒋国平因无效合同导致蒋国平利益损害的，可协商或另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第三项、第四项、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、确认被告冯国庆、蒋国平签订的关于兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室房屋买卖合同无效；二、被告蒋国平于本判决书生效后十日内，协助将兰州市七里河区建兰路街道南滨河中路701号第一单元4层401室房屋的产权证过户至原告高正银名下。案件受理费200元、保全费3030元，由被告冯国庆承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.本案中，冯国庆虽主张案涉房屋系其出租于高正银使用，但就与认定双方存在案涉房屋租赁关系相关的房屋租赁期限、租金标准等事实，冯国庆未提供证据加以证明，对其所述向高正银一次性收取案涉房屋租金5万元的依据，冯国庆亦未举证证明。2.蒋国平与冯国庆在买卖案涉房屋前互不相识，对其在冯国庆未提供案涉房屋产权证而于双方签订案涉房屋买卖合同后2日内即将全部购房款48万元支付于冯国庆的问题，蒋国平未作出合理说明。此外，蒋国平虽称其在与冯国庆签订案涉房屋买卖合同前已查看过案涉房屋占有使用情况，但根据蒋国平与冯国庆在本案一、二审中的相关陈述，蒋国平是在冯国庆自述案涉房屋已出租且案涉房门系由冯国庆通过开锁公司打开的情形下而看房。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点是：1.冯国庆与高正银之间是否存在买卖案涉房屋的事实；2.蒋国平与冯国庆就案涉房屋签订的买卖合同是否合法有效；3.蒋国平应否将案涉房屋产权证协助过户至高正银名下；4.一审审判程序是否合法。一、关于冯国庆与高正银之间是否存在买卖案涉房屋事实的问题本案中，冯国庆虽主张案涉房屋系其出租于高正银使用，但就与认定双方存在案涉房屋租赁关系相关的房屋租赁期限、租金标准等事实，冯国庆未提供证据加以证明，对其所述向高正银一次性收取案涉房屋租金5万元的依据，冯国庆亦未举证证明。故冯国庆关于案涉房屋系其出租于高正银使用的主张，证据不足，依法不应认定。而高正银提供的其向冯国庆付款5万元的收据、购房介绍人葛某的证人证言以及案涉房屋于2001年即由冯国庆交付高正银居住使用十多年等事实，能够相互印证，足以证明高正银于2001年以5万元向冯国庆购买了案涉房屋且双方已经实际履行了与买卖案涉房屋相关的主要义务。高正银与冯国庆虽未就涉案房屋签订买卖书面合同，但依照《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，高正银与冯国庆就案涉房屋所形成的买卖合同因双方已经实际履行主要义务而成立，故一审判决认定高正银与冯国庆存在买卖案涉房屋的事实，符合法律规定，本院予以确认。关于高正银在案涉5万元收据中自行添加“买房人、卖房人、购毛条厂家属院××号楼××单元××室，购房款伍萬圆”内容的问题，对高正银因购买案涉房屋而向冯国庆付款5万元的事实认定无影响，蒋国平所提一审法院以案涉5万元收据认定高正银与冯国庆存在买卖案涉房屋事实错误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于蒋国平上诉认为冯国庆在2001年尚未完全取得案涉房屋所有权的问题，因案涉房屋所有权在本案纠纷发生前已登记在冯国庆名下，冯国庆向高正银出卖案涉房屋不存在无权处分等影响双方买卖合同效力的情形，故对蒋国平的该项上诉意见，本院亦不予采纳。二、关于蒋国平与冯国庆就案涉房屋签订的买卖合同是否合法有效的问题本案中，高正银以蒋国平与冯国庆恶意串通为由诉请确认双方签订的案涉房屋买卖合同无效。经审查，冯国庆在已将案涉房屋出卖给高正银十多年后又与蒋国平签订案涉房屋买卖合同，其行为有违民事活动应当遵循的诚实信用原则，损害了高正银买受案涉房屋所享有的合法权益，故冯国庆在与蒋国平签订案涉房屋买卖合同中存在主观恶意的事实清楚。关于蒋国平与冯国庆签订案涉房屋买卖合同是否亦属恶意的问题。本院认为，应当结合双方当事人签订合同的过程以及合同履行情况等事实综合分析判定。根据本案查明事实，首先，案涉房屋自2001年即由冯国庆交付高正银居住使用，至蒋国平与冯国庆于2016年4月10日签订案涉房屋买卖合同之时，高正银占有使用案涉房屋的事实未发生改变。蒋国平虽称其在签订案涉房屋买卖合同前已查看过案涉房屋占有使用情况，但根据蒋国平与冯国庆在本案中的相关陈述，蒋国平是在冯国庆自述案涉房屋已出租且案涉房门系由冯国庆通过开锁公司打开的情形下而看房，由此表明，蒋国平查看案涉房屋占有使用情况的方式与常理不符，同时亦可证明，蒋国平对案涉房屋至低存在租赁权的事实应当明知。在此情形下，从善良买受人防范交易风险的角度考虑，对案涉房屋权属情况以及因房屋租赁权所产生的优先购买权是否已消灭等足以影响双方交易安全等事宜，蒋国平应当负有更大的审查义务，但蒋国平无正当事由未予审查且本案中亦无证据证明其存在对该事宜无法向相关部门进行核实的问题。故可认定，蒋国平与冯国庆签订案涉房屋买卖合同，有违房屋日常交易习惯。其次，蒋国平系与冯国庆于2016年4月10日签订案涉房屋买卖合同，双方约定房屋成交价为48万元，该款项由蒋国平委托其女蒋翠文于同年4月12日支付于冯国庆。蒋国平在签订案涉房屋买卖合同后2日内即将全部购房款支付于冯国庆，可视为即时付款。根据房屋日常交易习惯，在不存在房屋交付、过户障碍的情形下，买受人方会采取即时支付全部购房款的方式，但从本案查明事实来看，冯国庆系于2016年8月22日通过登报遗失声明而补办了案涉房屋产权证，亦即冯国庆在与蒋国平于2016年4月10日签订案涉房屋买卖合同时并未持有案涉房屋产权证，且冯国庆与蒋国平陈述，双方在买卖案涉房屋前互不相识。据此可以认定，蒋国平在冯国庆未持有案涉房屋产权证而于双方签订案涉房屋买卖合同后2日内即向冯国庆付清全部购房款，与房屋日常交易习惯亦不符。第三，蒋国平为将案涉房屋产权证登记至其名下而与冯国庆于2016年10月27日另行签订了用于备案的《兰州市存量房买卖合同》，该合同中载明的案涉房屋交易价格为10万元，与双方之前约定的房屋交易价格不符，蒋国平与冯国庆虚构房屋交易价格签订该房屋买卖合同的行为显非善意。综上所述，蒋国平在与冯国庆签订及履行案涉房屋买卖合同过程中存在诸多有违房屋日常交易习惯的情形且其不能就此作出合理说明，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，可以认定，蒋国平与冯国庆签订案涉房屋买卖合同亦属恶意。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。据此,一审判决确认蒋国平与冯国庆签订的案涉房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。蒋国平与冯国庆主张双方所签案涉房屋买卖合同有效的上诉主张不能成立，本院不予支持。三、关于蒋国平应否将案涉房屋产权证协助过户至高正银名下的问题如前所述，蒋国平与冯国庆据以办理案涉房屋所有权转移登记的房屋买卖合同应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故蒋国平依据无效合同不能取得案涉房屋的所有权，案涉房屋登记的所有权人仍为冯国庆。根据本案查明事实并依照相关法律规定，冯国庆在向高正银出售案涉房屋后还应履行将案涉房屋所有权转移登记于高正银名下的义务，因案涉房屋产权证已经冯国庆与蒋国平通过无效的房屋买卖合同登记在蒋国平名下，故从减少当事人讼累角度考虑，一审判决蒋国平将案涉房屋产权证协助过户至高正银名下并无不妥，本院亦予维持。至于蒋国平因买卖案涉房屋所受损失问题，其可向冯国庆依法另行主张。四、关于一审审判程序是否合法的问题蒋国平上诉主张，一审法院未按冯国庆的要求调取案涉房屋分房文件材料属审判程序错误。经审查，冯国庆在本案一审举证期限届满前未向一审法院提交调取案涉房屋分房文件材料的书面申请，冯国庆在本案上诉中亦未提及一审法院未依其申请调取证据而违反法定审判程序的问题。此外，蒋国平所述应由一审法院调取的案涉房屋分房文件材料，对冯国庆与高正银存在买卖案涉房屋的事实认定并无影响。故蒋国平所提一审审判程序违法的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，冯国庆与蒋国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。冯国庆预交的二审案件受理费200元，由冯国庆负担；蒋国平预交的二审案件受理费200元，由蒋国平负担。本判决为终审判决。审判长  王锡东审判员  王 晖审判员  金文丽二〇二〇年十月九日书记员  魏廷庭