湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1677号上诉人（原审被告）：湖北子凡旅游开发有限公司,住所地：武穴市石佛寺镇武山寨村。统一社会信用代码：9142118223097189341。法定代表人：徐进，该公司经理。被上诉人（原审原告）：湖北武山湖湿地生态发展有限公司,住所地：武穴市武山湖湿地公园内。统一社会信用代码：914211823165281006。法定代表人：孙鸿峰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄建华，湖北文信律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人湖北子凡旅游开发有限公司（以下简称子凡公司）因与被上诉人湖北武山湖湿地生态发展有限公司（以下简称武山湖公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。子凡公司上诉请求：1.依法撤销原判;2.本案上诉费用由武山湖公司承担。事实与理由：一、一审法院置子凡公司与武山湖公司签订《租赁合同》的背景和子凡公司签订《租赁合同》时的真实意思表示于不顾，仅简单以《租赁合同》的约定认定子凡公司与武山湖公司为租赁法律关系并判决解除双方的租赁关系，缺乏事实依据。2014年，子凡公司经政府招商引资对武山湖度假村餐厅鱼池及鱼池上的房屋等进行投资，子凡公司在接手后投入了大额资金，使本已破败的度假村开始恢复生机并正常经营。2017年9月，为配合政府部门国有资产的管理，子凡公司无奈与武山湖公司签订《租赁合同》，但该两份《租赁合同》并不能真实子凡公司与武山湖公司之间的法律关系，实际上子凡公司不是该度假村(包括度假村、游泳池、房屋等)的承租人，而是投资人。且从子凡公司与武山湖公司签订的《租赁合同》显示，双方从2014年开始就已经建立“租赁合同”法律关系，然而实际上，子凡公司在2014年至2017年期间并未向武山湖公司缴纳过租金，这明显与通常的租赁法律关系不相符合。即使在2017年补签《租赁合同》之后，子凡公司也未依据合同的约定支付合同租金，武山湖公司也未依据合同的约定向子凡公司催租金。现武山湖公司违反当初对子凡公司的承诺，仅以子凡公司为配合国有资产管理签订的《租赁合同》请求法院解除双方之间的合同关系严重侵害了子凡公司的合法权益。二、子凡公司听信武山湖公司承诺，在受欺诈情形下签订的《租赁合同》应为无效合同。如上所述，从子凡公司向武山湖公司缴纳租金的情况可以证明子凡公司签订《租赁合同》的真实意思是配合武山湖公司国有资产的管理，而非与武山湖公司之间建立租赁法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，子凡公司在受到欺诈情形下与武山湖公司签订的《租赁合同》应为无效合同。三、武山湖公司对合同无效承担全部过错，若法院判决双方解除法律关系，应同时判决武山湖公司应对子凡公司的投资进行补偿。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到得损失。武山湖公司对合同无效存有过错，因此应赔偿由此给子凡公司造成的损失。综上，请求二审法院依法驳回武山湖公司的全部诉讼请求。即使要解除子凡公司与武山湖公司之间的法律关系，同时也需判决武山湖公司对子凡公司关于武山湖度假村(包括度假村、游泳池、房屋等)的投入进行补偿。武山湖公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回子凡公司的上诉请求。武山湖公司向一审法院起诉请求：1.要求解除武山湖公司与子凡公司签订的《租赁合同》；2.责令子凡公司立即支付所欠租金242873元，其中144755元并按照日千分之二承担自2018年10月9日起至付清之日止的违约金。一审法院认定事实：2014年，子凡公司租赁武山湖公司管理的武山湖度假村餐厅、鱼池及鱼池上的房屋（1、2、3幢客房、6幢钓鱼房）、游泳池、康乐中心、接待中心等，至2017年9月，子凡公司下欠武山湖公司租金98118元，子凡公司的法定代表人徐进给武山湖公司出具了欠条，即“欠条今欠到湖北武山湖湿地生态发展有限公司房屋租金（2014年-2017年9月）金额98118元整，大写玖万捌仟壹佰壹拾捌元整。注：此款2017年12月12日前付清。经手人：徐进2017年9月12日”。2017年9月23日，武山湖公司和子凡公司签订了书面的《租赁合同》，约定武山湖公司将上述房屋及设施继续出租给子凡公司经营，租赁期限为三年，自2017年9月23日至2020年9月23日，合同第三条约定年租金为144755元，租金支付方式为每年度租金一次性付清，即签订合同之日起十五个工作日一次性付清本年度租金，以后每年租金于签订合同当年对应日前给付租金，租金的给付以实际租期为准；第十一条约定如有逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，按千分之二支付违约金，逾期三个月未交租金，武山湖公司有权解除合同。合同签订后，子凡公司支付了第一年租金。2018年10月9日为子凡公司支付第二年租金的时间，经武山湖公司多次催讨，子凡公司一直拖延未支付，武山湖公司遂诉至法院。一审法院认为，一、子凡公司于2014年至2017年9月租赁武山湖公司房屋及设施进行经营，双方于2019年9月12日进行了结算，子凡公司的法定代表人徐进出具了欠条，形成了租赁事实，即使合同为补签，亦不影响双方的租赁民事法律关系。对武山湖公司要求子凡公司支付2014年至2017年9月期间的租金98118元的诉讼请求，予以支持。子凡公司辩称2014年至2017年9月期间为投资关系，不是租赁关系，未提供证据进行证实，不予支持；二、武山湖公司和子凡公司于2017年9月23日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照该合同的约定履行各自的义务，子凡公司未按照合同约定支付租金，支付租金是租赁合同的主要义务，子凡公司未履行合同的主要义务，因此对武山湖公司要求解除《租赁合同》，责令子凡公司支付租金144755元的诉讼请求，予以支持；三、武山湖公司要求子凡公司欠付的租金144755元并按照日千分之二承担违约金，符合合同约定，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，判决：一、解除武山湖公司于2017年9月23日与子凡公司签订的《租赁合同》；二、限子凡公司自判决生效之日起三日内支付欠武山湖公司租金242873元（2014年至2017年9月租金98118元+签订合同后第二年租金144755元），其中租金144755元并按照日千分之二承担自2018年10月9日起判决确定履行期限届满之日止的违约金。案件受理费4943元，保全费1420元，共计6363元，由子凡公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。子凡公司提交证据一组：2017年10月16日子凡公司与湖北祥旭建筑工程有限公司签订的房屋租赁合同，拟证明因武山湖修建环湖公路使我公司无法履行与武山湖公司的租赁合同，租赁费应按实际使用时间计算。经当庭质证，武山湖公司发表质证意见：该证据的真实性无异议，但该证据不能证明子凡公司无法履行与武山湖公司的租赁合同，并且恰恰证明因修路给子凡公司带来了收益，另修路并不影响客人进出子凡公司所经营场所。本院认为，子凡公司提交的一组证据具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，2017年10月16日，子凡公司与湖北祥旭建筑工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为暂定3年，租赁费为每年18万元等。合同签订后，双方履行了合同。本院认为，本案争议焦点为：关于子凡公司与武山湖公司签订的《租赁合同》效力问题。子凡公司上诉主张因听信武山湖公司承诺，在受欺诈情形下签订的租赁合同应为无效合同。对此,本院认为，子凡公司主张是为了配合武山湖公司国有资产管理而签订租赁合同，该情形并不属于欺诈。另子凡公司未提供证据证明武山湖公司有欺诈行为，且至今超过一年期限未依法主张撤销权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的规定，子凡公司撤销权消灭。武山湖公司与子凡公司签订的《租赁合同》合法有效，子凡公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。子凡公司上诉主张双方签订的租赁合同不是其真实意思表示。对此，本院认为，双方签订的租赁合同内容具体明确，体现双方真实意思表示，子凡公司亦未提供证据证明该租赁合同不是其真实意思表示，子凡公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。经本院释明，子凡公司主张违约金为月息六分过高要求调整，武山湖公司同意依法调整。对此，本院认为，双方在租赁合同中虽约定“如有逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，按千分之二支付违约金……”但该约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院确定违约金（1、2项相加）为：1.租金144755元自2018年10月9日起按银行同期贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；2.租金144755元自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至租金实际付清之日止。一审该项违约金判决不当，本院予以纠正。综上所述，子凡公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3010号民事判决第一项；二、撤销湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初3010号民事判决第二项；三、限湖北子凡旅游开发有限公司自本判决生效之日起三日内支付欠湖北武山湖湿地生态发展有限公司租金242873元；四、限湖北子凡旅游开发有限公司自本判决生效之日起三日内向湖北武山湖湿地生态发展有限公司支付违约金（1、2项相加）：1.租金144755元自2018年10月9日起按银行同期贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；2.租金144755元自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至租金实际付清之日止；五、驳回湖北武山湖湿地生态发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4943元，保全费1420元，共计6363元，由湖北子凡旅游开发有限公司负担；二审案件受理费4943元，由湖北子凡旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年十月十日书记员  严锦霞