广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19099号上诉人（原审被告）：何锦传，男，1981年3月2日出生，汉族，身份证住址：广州市从化区。委托诉讼代理人：周伟军，广东鸿园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周胜，男，1982年12月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：符宏，女，1986年11月9日出生，汉族，身份证住址：湖南省桃江县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：双军，广东鹏港律师事务所律师。上诉人何锦传因与被上诉人周胜、符宏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员戴俊英独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人何锦传及其委托诉讼代理人周伟军、被上诉人周胜及其与符宏的共同委托诉讼代理人双军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何锦传上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、本案诉讼费由周胜、符宏承担。事实和理由：一审判决违反当事人意思自治原则，周胜、符宏一审诉请赔偿双倍定金及违约金10万元，共计20万元及利息。在周胜、符宏未变更、增加诉求的情况下，一审法院应当也只能围绕周胜、符宏的诉求来审理和判决，而不能违反不告不理原则、当事人意思自治等原则，超出周胜、符宏的诉求范围判决。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。因此，周胜、符宏只能在定金和违约金中二选一。其次，周胜、符宏要求赔偿双倍定金的诉求，没有事实和法律依据，该诉求违反定金法则，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，双倍定金的赔偿适用于收受定金一方存在违约且其违约导致合同解除时。本案中，何锦传为买方，依法向作为卖方的周胜、符宏支付了合同定金10万元，如因何锦传违约导致合同解除的，何锦传依照前述法律规定，无权要求返还定金，而周胜、符宏则无权要求何锦传双倍赔偿定金。其三，针对周胜、符宏要求支付违约金10万元的诉求，根据一审查明的事实，虽然周胜、符宏不能依据《房屋买卖合同》第六条的手写补充条款来主张，但其可以根据《房屋买卖合同》第六条第二款的约定来主张。《房屋买卖合同》第六条第二款约定：“……若买方不能按本合同约定购买该物业，导致本合同无法履行的，卖方有权向买方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿……”。因此，一审判决书根据该条款来判决何锦传支付违约金，在合同条文及法律适用上何锦传没有异议，但其判决的违约金数额152000元，则明显违反当事人意思自治（周胜、符宏仅诉求违约金10万元，这是其自由处分权）原则，导致判决不公，应予纠正。综上，周胜、符宏除了诉求违约金10万元有合同依据外，其他索赔金额方面的诉求没有事实和法律依据，鉴于何锦传已向周胜、符宏支付了定金10万元，无需再支付任何违约金。周胜、符宏二审答辩称：同意一审判决。我方一审的诉讼请求是因为对方的违约而要求对方赔偿合计20万元的赔偿金，原审判决认定的争议焦点以及适用违约责任条款是正确的。其次，何锦传的上诉理由互相矛盾，其一审称违约责任是约束我方的，二审又称违约条款是约束何锦传的。其二，何锦传歪曲了我方的的诉讼请求，将合计20万元的赔偿金称为是双倍定金。我方二审提交的存量房买卖合同显示我方在买卖房产的过程中损失了28万元，所以我方的损失远远不止20万元，请求二审法院根据本案的事实依法驳回何锦传的上诉请求。周胜、符宏向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.何锦传向周胜、符宏赔偿双倍定金及支付违约金10万元，共计20万元及利息（利息从起诉之日按同期银行贷款利率计算至何锦传还清欠款之日止）；3.本案诉讼费用由何锦传承担。一审法院经审理查明：涉案房屋坐落于广州市从化区喜满街2号X房，建筑面积106.15平方米，原所有权人为周胜、符宏，已于2020年6月18日过户登记在案外人陈文俊名下。2019年7月7日，周胜、符宏（卖方）、何锦传（买方）及广州志盛房地产咨询有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，双方约定何锦传以总价1520000元购买周胜、符宏位于广州市从化区喜满街2号X房的房产，建筑面积为106.15平方米，其中第三条约定，周胜、符宏收到全部成交价款当天办妥房屋交付手续；第四条，何锦传同意于签订本合同当天，向中介方支付房地产代理费/咨询费22800元；第六条，违约责任，1.若周胜、符宏逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向何锦传支付滞纳金；若周胜、符宏未能按照约定将该物业出售给何锦传，导致本合同无法履行的，周胜、符宏须向何锦传退回已收取的全部购房款及双倍购房定金，且何锦传有权向周胜、符宏提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿。在该条款后手写补充“买卖双方协商一致，违约方除了双倍赔偿定金外，还需额外赔偿10万元给守约方”并有周胜、符宏与何锦传签名捺印确认。2.何锦传逾期支付成交价款的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向周胜、符宏支付滞纳金；若何锦传不能按本合同约定购买该物业，导致本合同无法履行的，周胜、符宏有权向何锦传提出相当于总成交价10%的违约金赔偿。第十条，三方约定的其他事项：周胜、符宏与何锦传协商一致同意，涉案房屋登记时间起算，满2年才到房管局办理过户手续（即2020年4月15日前）。《附件》：周胜、符宏与何锦传协商一致，同意按偿还贷款后按揭支付成交价款，定金为10万元，何锦传已于2019年7月7日前向周胜、符宏支付，首期成交价款（不含定金）36万元，于办理交易过户申请前自行交接本期成交价款，尾期成交价款106万元，于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入周胜、符宏的账户。合同有周胜、符宏与何锦传签名捺印、中介方广州志盛房地产咨询有限公司盖章。同日，周胜、符宏出具《收款收条》，确认收到何锦传交来涉案房屋的定金10000元。根据周胜、符宏提交其与何锦传的微信聊天记录，周胜、符宏多次通过微信与何锦传沟通涉案房屋买卖事宜，何锦传表示因疫情影响打乱买卖计划，周胜、符宏多次催促未果。其中双方2020年3月27日的微信聊天记录显示：“周先生，不好意思，由于受到疫情影响，首期资金不足，目前不能履行购买不了你的房子，十万定金能否退就退点，剩下作为补偿。谢谢。”、“上面写清楚了的，不只是这10万，是双倍＋10万，现在是你还需要给钱给我。”、“违约金没这回事，我已经给十万定金了，双倍定金是约束你的，抱歉首期不足，与你提前解除，是避免损失。定金能退就退部分，看你。”一审庭审中周胜、符宏与何锦传确认已于2020年3月27日达成解除房屋买卖合同的合意，但对于赔偿部分双方未协商一致。关于房屋买卖合同中第六条手写补充的违约责任条款，一审庭审中周胜、符宏自述该条款是约束双方当事人的，因为当时合同约定办理过户的期限比较长，双方担心房价的涨跌，为了不影响合同的继续履行，故补充约定此违约条款；而何锦传则称因为该条款是在卖方违约条款的后面加进去的，主要是防止周胜、符宏一房多卖的违约情形的情况下所采取的违约责任的约定，且该条款的违约责任与卖方的其他违约责任相类似。一审庭后一审法院致电联系中介方广州志盛房地产咨询有限公司的经办人施长锋，其表示因时间较久已记不清楚周胜、符宏与何锦传就手写补充违约责任条款的具体情形。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为何锦传是否构成违约及应当适用的违约责任条款。关于解除合同。周胜、符宏与何锦传签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，有周胜、符宏与何锦传签名捺印确认，双方约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”何锦传在支付涉案房屋的定金后，迟迟未向周胜、符宏支付剩余购房款，并已于2020年3月27日通过微信告知周胜、符宏其因无法继续支付首期款想提前解除房屋买卖合同，周胜、符宏当时表示同意，一审庭审中双方对解除合同一事予以确认，因此周胜、符宏与何锦传之间的《房屋买卖合同》于2020年3月27日协商一致解除。关于何锦传是否构成违约及应当适用的违约责任条款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案何锦传在支付定金后一直未支付剩余购房款，并通过微信告知周胜、符宏因资金不足其无法继续履行合同，双方协商一致解除合同，因此何锦传未按约定支付购房款导致合同无法继续履行，何锦传行为已经构成违约。周胜、符宏依据《房屋买卖合同》第六条的手写补充条款“买卖双方协商一致，违约方除了双倍赔偿定金外，还需额外赔偿10万元给守约方”主张违约金，何锦传抗辩该条款仅是约束周胜、符宏以防止周胜、符宏一房数卖，一审法院认为，首先从该手写条款所处位置上看，合同第十条是专门关于合同当事人补充约定的其他事项，但该手写条款并未写在第十条的位置，而是紧接在合同第六条第1款即关于周胜、符宏的违约责任的条款后；其次从条款内容上看，该手写条款约定的是“双倍定金＋赔偿10万元”的违约责任形式，而合同第六条违约责任中，第1款约定的是周胜、符宏的违约责任即：“①每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%支付滞纳金或②退回已收取的全部购房款＋双倍定金＋总成交价款10%的违约金赔偿”；第2款约定的是何锦传的违约责任即：“①每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%支付滞纳金或②总成交价10%的违约金赔偿”，该手写条款与第1款针对周胜、符宏的违约责任在内容形式上更为相似；第三，周胜、符宏与何锦传于2019年7月份签订房屋买卖合同，双方补充约定过户时间为2020年4月份，在这将近九个月的期间何锦传无法要求周胜、符宏履行过户义务，从而会使何锦传成为房屋所有权人处于一定的风险之中。综上，联系合同上下文条款理解及结合周胜、符宏与何锦传交易的具体情况，何锦传关于该手写条款仅约束周胜、符宏一方以防止周胜、符宏一房数卖的抗辩符合逻辑，予以采信。周胜、符宏依据按手写条款主张何锦传承担违约责任，不符合合同约定，但何锦传未按约定支付剩余购房款已经构成违约，应按合同第六条承担违约责任，因何锦传明示无法购买房屋导致合同无法履行，应按合同第六条第2款“若何锦传不能按本合同约定购买该物业，导致本合同无法履行的，周胜、符宏有权向何锦传提出相当于总成交价10%的违约金赔偿”的约定确认何锦传的违约责任。涉案房屋总成交价为1520000元，一审法院确认何锦传应向周胜、符宏支付违约金152000元（1520000元×10%）。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”周胜、符宏与何锦传之间的《房屋买卖合同》已于2020年3月27日解除，周胜、符宏收取的定金100000元应返还给何锦传，因此定金与违约金抵扣后，何锦传还应向周胜、符宏支付52000元。关于利息。周胜、符宏与何锦传仅在合同中明确约定了未按约履行合同义务导致合同无法履行的违约责任，并未约定对违约金再支付利息，且合同约定的违约金已经对周胜、符宏因何锦传违约遭受的损失予以了补偿，因此周胜、符宏主张对违约金再计算利息没有合同依据，亦没有法律依据，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月21日作出判决：一、周胜、符宏与何锦传之间的《房屋买卖合同》于2020年3月27日解除；二、何锦传自本判决发生法律效力之日起十日内向周胜、符宏支付违约金52000元；三、驳回周胜、符宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9240元，由何锦传负担7022元，由周胜、符宏负担2218元。本院经二审审查，一审查明的基本事实“周胜、符宏出具《收款收条》，确认收到何锦传交来涉案房屋的定金10000元”，存在笔误，应为“100000元”，对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。本案中，当事人既约定了违约金，又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，何锦传违约后，周胜、符宏可以选择使用违约金或者定金条款。因此，何锦传理解为周胜、符宏只能在定金和违约金中二选一，并无错误。但周胜、符宏一审诉请何锦传赔偿双倍定金及违约金10万元，共计20万元及利息。从该诉请的表述来说，即使“赔偿双倍定金及违约金10万元”理解上有歧义，但从文义解释的角度，此表述与“赔偿双倍定金或违约金10万元”是有明显区别的，从目的解释而言，也不能因此得出周胜、符宏只要求承担10万元违约金或只要求赔偿定金违约责任的结论，何况，周胜、符宏最终要求何锦传承担的是“20万元及利息”的违约责任，因此，何锦传认为一审判决违反当事人意思自治原则，超出了周胜、符宏的诉求范围判决，属于对该诉讼请求的不当理解所致，其上诉理由，本院不予支持。一审法院根据双方签订的合同第六条约定，判决何锦传按涉案房屋总成交价10%的作为违约金责任，从而得出数额152000元，扣除何锦传已支付的10万元，何锦传仍应支付52000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，何锦传的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由何锦传负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十七日书记员  张家齐黄咏欣