山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11236号上诉人（原审被告）：李亦诗，女，1991年1月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李威震，男，1964年7月2日出生，汉族，住济南市。系李亦诗之父。被上诉人（原审原告）：陈小艺，女，1987年3月9日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：赵中鑫，男，1986年1月14日出生，汉族，住济南市。上诉人李亦诗因与被上诉人赵中鑫、陈小艺房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李亦诗向本院提出上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回赵中鑫、陈小艺一审诉求。2.本案诉讼费用由赵中鑫、陈小艺承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在错误，李亦诗与赵中鑫、陈小艺已协商解除房屋租赁合同，一审判决认定李亦诗违约解除合同缺乏事实依据。2019年9月，李亦诗与赵中鑫、陈小艺双方达成一致意见，李亦诗不再承租该房屋，仅需帮助其寻租。李亦诗于2019年9月之前将屋内设施清空，找到新的承租人李某。赵中鑫、陈小艺和李某协商承租事宜，与李亦诗合同义务履行完毕。九月后，赵中鑫、陈小艺多次约见新承租人看房谈价，物业作为第三方需要参与承租协商，赵中鑫、陈小艺多次向物业要转租的格式合同，有租赁房屋所在区域的物业人员可以证明。上述事实表明赵中鑫、陈小艺对李亦诗搬离、清空和交接并没有异议，其用实际行动已表明李亦诗与其没有争议，不存在违约解除情形，是经协商解除。一审法院认定，李亦诗与赵中鑫、陈小艺自2019年9月已实际解除租赁合同，但合同约定租赁期限内赵中鑫、陈小艺一直在积极寻租约人看房，若双方未友好协商解除该合同，其寻租行为不符合常人逻辑。一审法院在赵中鑫、陈小艺既未提交相关证据也未说明合理理由解释该期间继续对该房屋招租是出于什么原因的情况下，直接认定李亦诗单方违约解除了合同，缺乏事实和法律依据。一审中，赵中鑫、陈小艺向法庭陈述其多次短信向李亦诗催要房租，但向法庭出示的短信证据均是2019年9月之前的，9月之后未向李亦诗索要过房租。若按一审认定的双方没有达成合意解除房屋租赁合同，从2019年9月到一审开庭之前共计十个月左右，赵中鑫、陈小艺一次都没有索要房租不符合正常的逻辑，该情况间接证明了双方达成解除合同的合意。综上，李亦诗认为，虽然没有书面证据证明协商一致解除合同，但赵中鑫、陈小艺的行为已间接证明其没有合适的理由再要求李亦诗承担原租赁合同的义务，表明其2019年9月以后已经认可了双方解除合同的合意。一审判决单方面认为李亦诗违约，双方没有协商解除租赁合同的合意，属于认定事实错误。赵中鑫、陈小艺一审诉讼中并未要求李亦诗承担违约金，一审判决李亦诗承担19161.6元的违约金超出了诉讼请求范围，李亦诗不应承担违约责任。根据民事法律的意思自治原则，双方签订的《房屋租赁合同》中第七条明确约定了擅自解除合同，承担30%的年租金数额的违约金，原审法院判决李亦诗承担2019年9月到2020年2月总共6个月的房屋租金作为违约金，明显违背了双方的原合同合意。既然双方在原租赁合同中已约定了免租期限，该期限从合同目的来说是装修修缮期间免租保障租赁合同目的的正常实现，为实现合同目的约定的免租期限不应当划定到李亦诗一人的合同义务中，一审法院认定免租期内要李亦诗承担租金明显违背了原租赁合同的意思自治，李亦诗不认可一审法院判决赔偿免租期租金。若李亦诗应承担违约金，其承担违约金数额应当按《房屋租赁合同》约定的违约金条款来约束。同时李亦诗认为合同约定的一年房租30%的违约金存在超出出租人实际损失30%的情形，需让赵中鑫、陈小艺举证证明实际损失。综上李亦诗认为法院不应打破双方合意，法院酌定以2019年9月到2020年2月总共6个月的房租作为违约金要求李亦诗赔偿没有法律依据，一审判决支持赵中鑫、陈小艺诉讼请求中支付免租期租金的主张与合同目的明显不符，李亦诗不认可。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赵中鑫、陈小艺一审诉求。赵中鑫、陈小艺辩称，一、双方2019年9月并未协商解除合同，李亦诗自己找的转租人，陈小艺方并不同意转租的价钱，所以没有签订转租协议。而且李亦诗本人还在转租人处继续工作，陈小艺以为二人是合作关系，转租谈不成，李亦诗是要继续租赁的。且如果当时解除了租赁协议的话，因租赁期限未满，提前解除合同，李亦诗是要承担违约责任的，李亦诗并未出具书面解除的协议，双方也没有协商具体的解除事宜（交接钥匙、电卡、结清物业费、室内恢复原状），李亦诗亦未清空室内财物。李亦诗租赁商铺是为了经营舞蹈班，室内的主要财物就是空调、音响、吊灯和一整面墙的大镜子，而上述财产直到判决前，都未清走。商铺的钥匙、电卡一直未交接给陈小艺、赵中鑫，直到起诉后才告知其钥匙、电卡均丢失了。综上，没有得到李亦诗书面的解除租赁材料，双方的租赁合同就未解除，赵中鑫、陈小艺也不敢随意处置其留在室内的财产。二、陈小艺方未在2019年9月以后积极找物业出租涉案商铺，可能去咨询过，也是为解除租赁合同咨询、准备。李亦诗并没有证据证明在2019年9月之后实际进行了再出租。2019年9月以后赵中鑫、陈小艺一直以打电话、发短信的方式向李亦诗追要租金或要求出具书面的解除租赁合同材料，但李亦诗均不予理睬。一审开庭时，陈小艺方也已提交9月以后的短信截屏，并不像李亦诗所说9月之后没有催要过租金。综上所述，请求法庭驳回李亦诗的上诉请求，主持公平正义，以维护正当权益。赵中鑫、陈小艺向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.依法判令李亦诗支付拖欠租金暂定28742.4元（实际数额以合同约定租金数为准，自2019年9月计算至判决生效之日止）、物业管理费2725元（实际数额自2019年8月计算至判决生效之日止）及免租期内租金2235.52元；3.依法判令李亦诗支付滞纳金暂定3万元（实际数额以合同约定为准）及因解除租赁合同造成的经济损失；4.本案的一切诉讼费用由李亦诗承担，该项请求中的一切费用是指案件受理费。一审法院认定事实如下：涉案房屋位于济南市天桥区世茂天城1.4期28#218号商铺，由赵中鑫、陈小艺购买。2018年5月11日，赵中鑫、陈小艺与李亦诗签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋出租给李亦诗使用，用途为经营舞蹈培训，合同约定租赁期限：自2018年5月11日至2023年5月10日止；赵中鑫、陈小艺给予李亦诗自交付日起21天的装修期，即自2018年5月11日至2018年5月31日，装修期为租赁期限的一部分，此期间无需支付租金；李亦诗应于签署本合同后向赵中鑫、陈小艺支付保证金3193元，租赁期满或合同提前终止，若李亦诗无违约行为，赵中鑫、陈小艺应在合同到期后三个工作日内将保证金无息退还，李亦诗无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项，如其违反合同规定，赵中鑫、陈小艺将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因李亦诗违约而对赵中鑫、陈小艺的合理经济补偿，保证金不足以赔偿损失的，有权另行追偿不足部分；若因李亦诗原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同的条款及规定，赵中鑫、陈小艺有权向其索取免租期内的所有租金；李亦诗应支付租赁物业所发生的物业管理费、水费、电费、通讯费、停车费管理费及其他自身发生的各项费用；房屋租金结算周期为6个月，采用预付制，乙方应提前15天支付下一结算周期租金，其中，2018年6月1日至2020年5月31日的租金为每月3193.6元；2020年6月1日至2021年5月31日租金为每月3353.2元；2021年6月1日至2023年5月31日租金为每月3696.9元。合同第五条约定，李亦诗逾期支付租金，赵中鑫、陈小艺除有权要求支付租金外，还应要求李亦诗支付滞纳金，计算方式为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%；李亦诗履行合同义务后，赵中鑫、陈小艺逾期不退还租赁保证金的，李亦诗除有权要求退还租赁保证金外，有权要求其支付滞纳金，计算方式为拖欠天数乘以租赁保证金总额的3%。合同第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，单方无权终止合同。赵中鑫、陈小艺在李亦诗履行完毕上述义务后且撤出房屋三个工作日内将李亦诗的租赁保证金无息退还。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，赵中鑫、陈小艺将涉案房屋交付给李亦诗使用。李亦诗将涉案房屋的门堵上，在涉案房屋与其隔壁房屋即案外人的房屋之间开了一扇门。租赁期间，李亦诗缴纳了截至2019年8月的租金。自2019年9月起，其未再向赵中鑫、陈小艺缴纳租金。诉讼中，李亦诗主张其已经与赵中鑫、陈小艺协商一致解除涉案合同，但除了证人证言外未提交相应证据证明，因证人均未表述赵中鑫、陈小艺同意解除租赁合同，且证人李某称李亦诗要求解除，但不同意赵中鑫、陈小艺要求李亦诗给的几千块钱，双方未达成一致。结合赵中鑫、陈小艺提交的催促李亦诗交纳房租的短信记录可见，双方未协商一致解除。另查明，自2019年9月起，李亦诗即未再正常使用涉案房屋。涉案房屋自2019年9月起一直处于空闲状态。诉讼中，李亦诗未证明其将涉案房屋及相应的钥匙、水卡、电卡交付给赵中鑫、陈小艺，亦未举证证明其已经将涉案房屋恢复原状。一审法院认为，当事人应当对自己提出的主张提供证据证明，有证不举或举证不能的，应当承担对己不利法律后果。赵中鑫、陈小艺与李亦诗就涉案房屋签订的房屋租赁合同系出自双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同权利义务。李亦诗租金交纳至2019年8月，之后未再缴纳租金，其主张与赵中鑫、陈小艺之间协商一致解除，但未就协商一致解除提供有效证据证明。在赵中鑫、陈小艺不予认可的情况下，李亦诗主张合同自2019年8月份协商一致解除，证据不足，一审法院不予采纳。且双方之间签订的租赁合同明确约定解除事项及解除程序，李亦诗未按照合同履行，亦无有效证据证明双方协商一致解除，又不继续缴纳租金，已经严重违反合同约定。李亦诗的违约行为导致合同无法继续履行，因其租金交纳至2019年8月，故一审法院确认双方之间的租赁合同实际已于2019年9月解除。故对于赵中鑫、陈小艺要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同已经实际解除，一审法院对该诉讼请求不予支持。关于要求李亦诗支付免租期内租金2235.52元的诉讼请求，因李亦诗违约，依据合同约定应予支付，故对该项诉讼请求予以支持。关于要求李亦诗支付拖欠的租金、滞纳金，一审法院认为，李亦诗未按照合同约定履行，应承担违约责任，应当支付违约金，赵中鑫、陈小艺主张按照合同第三条第五项约定计算滞纳金，该滞纳金应属于违约金，而该违约金计算标准明显过高，在赵中鑫、陈小艺未举证证明其损失的情况下，应予调整。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中双方之间因解除租赁合同产生争议甚至报警，结合证人证言，可以印证作为承租人的李亦诗曾在2019年8月向出租人赵中鑫、陈小艺提出解除租赁合同的意思，且赵中鑫、陈小艺自认涉案房屋自2019年9月起一直处于空闲状态，李亦诗亦一直不再缴纳租金，结合前期双方的争执可以说明李亦诗已经以其违约行为表示不再继续履行合同，虽然李亦诗提出解除不符合合同约定，但赵中鑫、陈小艺作为出租人，其在已知悉李亦诗不再继续使用涉案房屋且长达几个月的情况下仍然不采取措施及时阻止损失扩大，应当对扩大部分损失自行承担责任。李亦诗违约解除，赵中鑫、陈小艺无法依据合同履行而正常获取租金，李亦诗应当赔偿合理转租期内应获取的租金。结合合同未履行期限，一审法院酌定李亦诗应支付的违约金的计算标准为自2019年9月至2020年2月份的租金，按照每月3193.6元的标准，计算为19161.6元。关于赵中鑫、陈小艺所主张的解除合同造成的经济损失，其明确为装修需要恢复原状，因未提交相应证据，一审法院难予支持。关于赵中鑫、陈小艺要求支付2019年8月至2020年6月的物业管理费2725元的诉讼请求，因一审法院酌定其损失的租期为2019年9月至2020年2月，在此期间的物业管理费损失亦属于合同期待利益，故李亦诗应予支付，而2019年8月仍然处于租赁期限内，该月物业管理费应由李亦诗承担，按照赵中鑫、陈小艺提交的物业费支付凭证，每月物业管理费为272.5元，故李亦诗应支付物业管理费损失共计1635元。关于赵中鑫、陈小艺主张的其他损失，因其未提交证据，一审法院不予支持。因本案系李亦诗违约所致，案件受理费应由李亦诗承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、李亦诗于判决生效之日起10日内支付赵中鑫、陈小艺违约金19161.6元；二、李亦诗于判决生效之日起10日内支付赵中鑫、陈小艺免租期租金2235.62元；三、李亦诗于判决生效之日起10日内支付赵中鑫、陈小艺物业管理费损失1635元；四、驳回赵中鑫、陈小艺的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元（已减半收取），由李亦诗负担。本院二审期间，赵中鑫、陈小艺提交以下证据：1.图片三张，以证明李亦诗所说的2019年9月份双方解除租赁合同，但实际上并未解除租赁合同，从9月份至今赵中鑫、陈小艺联系不到李亦诗，其物品一直在房间里放着，仍在正常使用。2.视频两份，以证明一审判决下达后涉案商铺的情况：李亦诗将其有价值的东西都拆走了，镜子没有拆走导致大门无法进入。还有一面涂鸦墙也没有拆走。李亦诗对于三张图片无异议，认为当时双方以及一审作证的第三方李某一起去谈的，并不是对方所说的不知道其要解约。当时是赵中鑫说口头同意，先给下家去谈，但不签书面的解除材料。李亦诗认为那个时候东西已经不属于她了，是李某将东西接过去了，电卡、水卡给的是李某，也同意将东西给李某使用。后来不清楚赵中鑫、陈小艺跟李某怎么谈的。水、电、物业费当时算好的，结到了8月底。对于视频和照片显示的现状认可，但认为物品不属于她了。李亦诗对证据1、证据2真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。本院经审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李亦诗主张双方协商一致解除合同，但未提供相应证据证明，且与二审中李某的陈述、与双方在协商过程中因争执报警这一事实不符，一审法院对此未予支持，符合法律规定。李亦诗自2019年8月之后未继续缴纳房租，故一审法院认定房屋租赁合同实际已于2019年9月解除并无不当。一审判决中明确说明，一审法院所支持的违约金即为赵中鑫、陈小艺所主张的滞纳金，赵中鑫、陈小艺向法院请求的滞纳金暂定为3万元，一审法院所判决支付的该项数额并未超出上述请求数额，李亦诗提出的支付上述费用超出诉讼请求的主张，本院不予支持。上述滞纳金的计算应当以双方合同约定的方式为依据，不以出租人实际损失为计算依据，故李亦诗提出的该费用超出出租人实际损失的30%，其不应当支付这一上诉主张不成立。房屋租赁合同中明确约定，若李亦诗违约，赵中鑫、陈小艺有权索取免租期内的租金。因此，一审法院判决李亦诗支付免租期租金，符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李亦诗的请求不成立，应当被驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由李亦诗负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 雯二〇二〇年十月二十一日法官助理  刘丹丹书 记 员  韩 笑