河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初255号 原告：贾金风，女，1966年8月1日出生，河北省邯郸市临漳县人，现住北京市门头沟区。 被告：马长水，男，1955年4月4日出生，河北省廊坊市固安县人，现住该村。 被告：马春龙，男，1989年7月7日出生，汉族，河北省廊坊市固安县人，现住该村，系被告马长水之子。 共同委托代理人：王彦峰，固安县弘沅法律服务所法律工作者。 被告：马月连，女，1987年3月3日出生，汉族，河北省廊坊市固安县人，现住该村，系被告马长水之女。 原告贾金风与被告马长水、马春龙、马月连农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告贾金风，被告马长水、马春龙及共同委托代理人王彦峰到庭参加诉讼，被告马月连经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 贾金风向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原告购买被告宅基地的协议无效；二、请求人民法院依法判令被告退还原告购买宅基地款项83万元，并赔偿原告直接损失17万元，合计100万元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年5月一6月经过中间介绍人刘满丰和曹泽的全程撮合服务，原告贾金风在无法见到被告马长水等人的情况下，由刘满丰代理签订了购买被告马长水的宅基地意向书，并在2017年5月26日向被告马长水交了定金1万元。 曹泽是专门从事宅基地买卖的中介人，声称比较了解农村宅基地政策，可以帮原告和被告规避买卖宅基地的风险。由于直接签订购买宅基地合同属于违法行为，于是曹泽使用变相购买宅基地，打政策的擦边球的惯用伎俩，即通过和被告马长水“合作建房的合同”变相购买宅基地。曹泽用行业套路撰写的“合伙建房协议”，建房价值200万元，原告占房屋价值90%份额，被告占10%；同时又签署了一份“合伙建房补充协议”，将被告10%份额、无偿转让给原告。协议还约定违约责任按300% —3— 补偿，曹泽让签署2013年某日，声称是日期提前可以享受利好政策。 实际签署购买宅基地协议日期是2017年6月8日，实际购买宅基地金额是83万元。其中根本不存在合作建房的事实，只是单纯的购买宅基地，背户并确权过户，等待升值，拆迁得补偿。（被告马长水和中间人刘满丰都承诺可以背户）。 2017年6月8日原告贾金风通过包商银行支付给被告马春龙购买价款37万元。当日通过XX支付给被告马长水45万元，共交付了购买宅基地的全部款项83万元。被告马长水一家人收取83万元，被告马长水给刘满丰好处费12万元。 2017年6月8日被告马长水交付了宅基地和相关证件。当时宅基地包含2间年久失修快倒塌的正房。在2017年9月原告开始在宅基地上动工新建房屋，但多次遭到村民的阻挠：其一、2017年9月建房过程中遭遇同村马国华夫妇的殴打，导致乙方工人一级伤残，住院2月，涉及到刑事案件，经过派出所调解后赔偿处理，导致停工3个月；其二、2017年11月施工过程中，同村的张某和马国华阻止运土车进村派出所调解无效，被黑恶势力敲诈5000多元，再次导致施工停工1年；其三、2018年11月施工过程中，村民刘宝峰的家人阻止施工，索要10万元的好处费。导致至今无法正常恢复施工。 由于以上事件未能合理解决，导致无法继续建房。根据原告和被告签署“合作建房协议”，被告马长水有义务协调建房过 —4— 程中的各种突发事件，保证新房能够顺利建成，否则视为违约，原告可以按合同规定300%的违约金向被告索赔。鉴于实际情况，原告施工费用陆续直接投入损失金额达到17万元。根据合同法规定，原告主张被告马长水一家向原告支付购买价款83万元和17万元的损失。 购买宅基地后的2年多时间里，被告马长水和刘满丰对背户、确权的承诺是只字不提。虽然未在合同中确认给背户、确权，但购买宅基地前被告和刘满丰的口头承诺属于夸大了买卖标的物的价值，存在欺诈嫌疑。经过多方了解，非本村居民购买的宅基地根本无法背户更不可能过户更名。同时查阅了相关宅基地的政策，国家明今禁止村民向非本村居民买卖宅基地，对长期闲置、倒卖的宅基地予以收回。 基于原告对买卖标的物的误解、同时基于被告使用欺诈手段向非同村居民买卖宅基地的违法违规事实，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼求。 我是从事装修装饰的，我祖籍是邯郸人，在北京做生意有三十年了。具体时间我记不清了，2017年我爱人范廷信有一个姓于的朋友一直跟我爱人打电话，说有一处平房要卖，然后通过一个叫曹泽的的接洽到固安看房，曹泽又跟小南相的刘满丰联系，刘满丰又联系的马长水，因为被告马长水卖宅基地。当时说是一共84万，我当时通过微信转给了刘满丰1万元定金， —5— 因为他是中间人。我是连房带地一起买，地上有两间快要坍塌的旧房。房跟地都是被告马长水的，我这有他的房本。中间我没有跟马长水洽谈，给定金的时候马长水在场。我买房子买地的目的就是建房，因为要开发旅游。我当时不知道在这买房合不合法，我现在知道了。定金交了以后我就一直没过来，中介的曹泽一直给我打电话，后来曹泽和姓于的还有刘满丰两口子及马长水一家去北京我的果园拿钱去了，时间是2017年6月8日，当天我们签订的协议，协议签订日期写的是2013年1月15日，当时中介说是为了规避风险，随即又签订了补充协议。协议是中介起草的，签字的有我、刘满丰、马长水、颜福芬、马春龙、马月连、马诺，都是他们亲自签的。购房款当时约定是83万，当时为了打擦边球，合同写的是合资共建，实际上马长水把股份给了我以后他就没有股份了，合同签订后我在北京包商银行我给被告马春龙转了37万元，是一笔转的，给了中介2万元。之后我又取了45万元现金，在包商银行给了马长水，当时在场人有被告马长水、还有中介曹泽、姓于的和我，加上1万元定金一共83万元，当时被告马长水就给我打了83万元的收条，被告马长水在签订合同的时候就把宅基地给我了，房子就等于给我了。2017年8月26日我们开始拆房子，当时被告也在。拆了之后就开始建房，挖槽的时候邻居就不让，水泥、红砖、沙子等材料都买了，当时房子都已经打了地基。事实与诉状一致。被告当时什么都没管，后来我跟他们协商了， —6— 过程中出现问题，被告也没管。被告说的刘满奇我不认识，没有见过。 我是听刘满丰说的被告给了他好处费12万。对于我方的损失我方提交贾金风、王兆杰共建小南巷宅基地共有账户流水账复印件，证明我方损失。 马长水辩称，我是固安县东湾乡小南相的农民，涉案的宅基地和房子都是我的，原告说的宅基地证也是我的。原告说的《共同建房协议书》及《转让协议书》都是我签字的，收条也是我签的字。83万我没有收到，我收到的只有71万，现在房子已经拆了。地基已经弄了就还那么晾着呢。开始我不知道，是刘满丰找的我，他是我家邻居。当时找到我说不如把房子卖了。开始跟我说是65万元，又涨到71万元，我就给他了，具体谁买我也不知道。他说我收71万就什么都不管了，回来他就带我去北京找原告那拿的钱，那天拿了83万元，有汇款有现金，具体都是多少我记不清了。钱应该是给我了，要不我不会写收条。条写了以后我就留了71万，剩下的钱在刘满奇那。 协议签订的时间是在去北京跟原告签订合同之前半个月左右签订的。我跟刘满奇约定的房产价款是71万，协议上写的20万我也不知道，开始他跟我说给我65万，我说不行才定的71万，因为他跟我说给我71万我就什么都别管了，写什么我就也都没管，我就签字了。 在收到刘满奇给付的现金1万元后我们就将土地证交付给 —7— 了刘满奇，后来也将房产进行了交付。本案中向原告交付土地证的人是刘满奇而不是我方当事人。目前，涉案的场地已经被他人占用，占用人为马国华，原因我方也不清楚，是被告后院邻居。我方的行为都是配合刘满奇并受其委托办理的。相关的行为后果，应由刘满奇承担。我方从未委托中介出售过涉案房产。是刘满奇购买我方房产后通过中介出卖的房产，因此与我方无关。 马春龙辩称，汇款是到我这了，现金也给了。我们一共收款是83万。盖房过程中发生的纠纷我父亲也给调解了，原告说的合作建房，他们建房的时候也没有通知过我们，原告是委托的刘满丰，让他给盯着建房。刘满奇就是刘满丰。商量的时候是刘满丰买我方的房子，就他自己买，当时签订协议给了1万元定金，双方协商价格是71万。之后收钱都是刘满丰委托我们去的，我方都是帮忙，钱我们也只留了71万，剩下的都在他那，刘满丰买我的房，他是我们村的村民，他把房卖给谁了我也不知道。我方收到定金的时候远远早于原告给刘满丰定金的时间。提交我方与刘满奇的村民共建宅基地使用权转让协议书，证明我方将涉案房产转让给刘满奇的事实。时间是2017年5月份。 我方坚持答辩及庭审意见。通过原告的陈述可以证实，就涉案房产交易过程中，包括原告自述的缴纳定金时，都没有和被告说过话。且结合刘满奇购房缴纳定金早于原告向刘满奇交 —8— 付定金的事实可以证实，本案中存在涉案房产两次买卖的法律关系。我方在将房产出卖给刘满奇后，刘满奇的相关行为所引发的法律后果，应由刘满奇承担。我方与原告签订协议收款均是受刘满奇的委托，其所带来的相关后果也应当由刘满奇承担。因此，原告起诉我方没有事实法律依据。诉讼请求，不能成立，应依法驳回。 马月连未提出答辩意见。 经审理查明，原告贾金风为河北省邯郸市临漳县柏鹤集乡田村人，现住北京市门头沟区龙门新区。被告马长水、马春龙、马月连为河北省廊坊市固安县村民，马春龙为马长水之子，马月连为马长水之女。经刘满丰介绍，马长水及家人与原告贾金风于2017年6月8日签定《共同出资建房协议书》，约定马长水将自家在小南相村集建（94宅）字第091299号宅基地作为共同出资建房的出资物，折价20万元，占股10%；贾金风负责全部建房费用，占股90%，折价180万元。同时，双方又签定《股权转让协议书》，约定马长水家将10%股权转让给贾金风，贾金风于协议签字之日给付20万元，房屋及宅基地所有权和使用权归贾金风所有，马长水家配合办理过户手续。两份协议落款日期分别为2013年1月15日、2013年11月18日。 协议签定前原告给付被告1万元定金。协议签定后，2017年6月8日原告贾金风通过包商银行支付给被告马春龙购房款 —9— 37万元，又给被告马长水45万元现金。原告共计给付被告83万元。2017年6月8日被告马长水给原告出具收条1张，内容为：“今收到贾金风交来协议建房及受让宅基地款项共计830000元，2013年11月18日”。 协议签定后，原告贾金风翻建涉案宅基地房屋，翻建过程中发生纠纷，翻建未完成。 上述事实，有原告、被告方的陈述，原告提供的马长水家的常住人口登记卡、《共同出资建房协议书》、《股权转让协议书》、马长水出具的收条、集建（94宅）字第091299号集体土地建设使用权证书复印件、包商银行业务受理单等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告、被告方所签定的《共同出资建房协议书》、《股权转让协议书》，其内容实质为农村宅基地使用权转让，违反法律强制性规定，且以合法形式掩盖非法目的，属于合同无效。合同无效自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。被告方对收到原告83万元表示认可，又有马长水出具的收条和包商银行业务受理单为证，对此本院予以认定。故此，对原告要求被告方返还83万元受让宅基地款的诉讼请求，本院予以支持。原告明知本案农村宅基地使用权转让违法而为之，也存在过错，故对其主张的直接损失本院不予支持。被告方签署了《共同出资建房协议书》、《股权转让协议书》，作为产权人又收款且出具了收条，却辩解将房产出卖给了 —10— 刘满丰，受刘满丰的委托与原告签定的协议，有悖常理，本院无法采信。针对本案，如被告方与刘满丰另有纠纷，应另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告贾金风与被告方所签定的《共同出资建房协议书》、《股权转让协议书》无效。 二、被告马长水、马春龙、马月连于本判决发生法律效力后十日内返还原告贾金风830000元。 三、驳回原告贾金风其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由原告贾金风负担2346元，由被告马长水、马春龙、马月连负担11454元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 申请执行期限：二年。 —11— 审 判 长  岳军勇 人民陪审员  董维旺 人民陪审员  冯军旗 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  王誉锦