山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10443号 上诉人（原审被告）：青岛申惠通机动车检测有限公司，住所地青岛市莱西市青岛北路东侧。 法定代表人：李喜刚，执行董事。 委托诉讼代理人：孙秀宁，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴磊，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：莱西市莱运工艺品店，住所地青岛市莱西市石岛中路西段。 法定代表人：邹庆云，总经理。 委托诉讼代理人：周玺帅，山东瀚生（市。 上诉人青岛申惠通机动车检测有限公司(以下简称申惠通公司)因与被上诉人莱西市莱运工艺品店（以下简称莱运工艺品店）返还原物纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申惠通公司上诉请求：1.依法撤销山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初797号民事判决发回重审，或依法改判驳回莱运工艺品店诉讼请求；2.一、二审案件受理费由莱运工艺品店承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。涉案土地及房屋的原所有权人青岛永燕服装有限公司(以下简称永燕公司)与申惠通公司之间存在合法有效的租赁合同。莱运工艺品店仅因与永燕公司之间签订买卖合同受让涉案房屋及土地便要求申惠通公司返还原物无法律依据。一审法院在未查清本案基本事实的情况下径行判令申惠通公司返还莱运工艺品店房屋及土地明显错误，应依法予以纠正。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，申惠通公司系合法占用使用涉案房屋，一审判决明显违反法律之规定，侵害了申惠通公司合法权益。2016年5月1日，申惠通公司尚未成立，因此，以发起人王若鹏的名义代表未成立的公司与案外人永燕公司签订的租赁合同。2016年5月3日，双方在工商局登记备案租赁合同，说明永燕公司的法定代表人耿以康对于王若鹏与其签订的租赁合同是代表了即将成立的申惠通公司是明知的。随后，在2018年2月27日明知申惠通公司仍然存续并继续经营的情况下，仍然与王若鹏签订所谓的补充协议，且王若鹏未出示任何授权。因此，由此可以推断这一所谓的补充协议相对人存有恶意。2018年2月27日，王若鹏与耿以康签订补充协议，但2018年12月26日，申惠通公司的法定代表人李喜刚将2017年5月至2019年5月的两年的租赁费支付给永燕公司的会计耿娟，这已经是所谓的补充协议后的十个月之后，永燕公司并没有将该款退还。这说明耿以康以及永燕公司并没有履行2018年2月27日的补充协议，通过这两个时间节点，对该协议申惠通公司不构成任何约束力。鉴于莱运工艺品店迄今未向一、二审法院提交与永燕公司之间的土地转让合同，申惠通公司作为承租人享有同等条件下优先购买权。因此，在不排除莱运工艺品店与永燕公司恶意串通的前提下，申惠通公司保留另案起诉，撤销该土地转让合同的诉权。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正。请二审法院依法查明事实，正确适用法律，纠正一审判决。 莱运工艺品店答辩称：1.原所有权人永燕公司在转让涉案的土地及房屋之前，已经与申惠通公司解除了租赁合同，永燕公司作为合法的所有权人，有权主张申惠通公司返还涉案土地及房屋。2.申惠通公司已经不在涉案的房屋及土地经营，已在莱西市其他地方重新经营。请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。 莱运工艺品店向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令申惠通公司将莱西市吉林路1055号的房屋及土地返还给莱运工艺品店；2.申惠通公司支付莱运工艺品店使用费10万元；3.诉讼费用由申惠通公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月1日，耿以康与王若鹏签订房屋租赁合同，合同约定，耿以康将坐落于莱西市309国道北、青岛路东，房屋所有权人为永燕公司的土地面积3900平方米，建筑面积3900平方米，房屋基本情况按实际照片为准（附三张照片）租赁给王若鹏用于机动车检测，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日止；该房屋租金为5万元/年，房屋租金根据市场情况每年上浮20%-30%；王若鹏应于合同生效之日向耿以康支付房租5万元，租金按年计算，由王若鹏于每年的4月1日前交付给耿以康；耿以康于本合同生效之日起2日内，将该房屋交付给王若鹏……，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金20%作为违约金。王若鹏逾期未交付租金的，每逾期一日，耿以康有权按年租金的3%向王若鹏加收滞纳金……。同日，申惠通公司已占有并使用涉案土地及房屋。同月3日，申惠通公司与永燕公司就王若鹏与耿以康已签订房屋租赁合同中的部分房屋再次签订房屋租赁合同并在原莱西市工商行政管理局登记备案，合同约定，永燕公司将位于莱西市东侧，建筑面积200平方米租给申惠通公司使用，申惠通公司不得转租；租赁期限为10年，自2016年5月3日起至2026年4月3日止。永燕公司应按照合同规定时间，将出租的房屋按时交给申惠通公司使用；租赁价格为年租金人民币柒仟元整，永燕公司应出具收据，租金在每年租赁起日前交清，不得拖欠；双方终止协议时，须提前一个月通知申惠通公司，以免给对方造成不应有的损失，否则一切经济损失将由违约方负担……。之后申惠通公司在经营过程中根据需要在涉案土地上进行了部分建设。2018年2月27日，耿以康与王若鹏签订补充协议，协议约定，耿以康与王若鹏同意解除2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》，自协议解除之日起，双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任；双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负担；鉴于合同未能履行是由于客观形势变迁造成的，双方同意已经交纳的租赁费不予退还……。2018年12月16日，李喜刚通过中国农业银行莱西市支行向永燕公司指定的收款人耿娟支付租金10万元。2019年10月22日，李喜刚通过中国农业银行莱西市支行向耿娟支付房租5万元，后被退回。2019年12月11日，耿以康向申惠通公司发出告知书，告知申惠通公司其与王若鹏于2016年签订的房屋租赁合同已经解除，通知申惠通公司于2019年12月11日前搬离该场地并结清非法占用期间的相关费用。 同时查明，涉案土地使用权及房屋所有权原属永燕公司，耿以康系该的法定代表人。2019年，永燕公司将涉案土地使用权及房屋所有权转让给莱运工艺品店，并于2019年11月6日将涉案土地使用权和房屋所有权过户到莱运工艺品店名下。 另查明，2016年4月29日，青岛市工商行政管理局预先核准李喜刚、于涛、王若鹏出资，注册资本300万元，企业名称为青岛申惠通机动车检测有限公司。2016年5月6日，申惠通公司经莱西市市场监督管理局核准成立，申惠通公司自成立至2017年11月12日，法定代表人为王若鹏。2017年11月13日，申惠通公司变更法定代表人为李喜刚。 庭审中，申惠通公司明确表示王若鹏曾在公司挂名法定代表人，并没有参与公司的实际经营、管理。 一审法院认为，法律规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，王若鹏不仅是申惠通公司的股东还是申惠通公司成立后一段期间内的法定代表人，据此，可以认定王若鹏是申惠通公司的设立人。王若鹏与一审法院的法定代表人耿以康签订关于涉案土地和房屋的租赁合同包含了申惠通公司与永燕公司签订的在工商行政管理机关备案的租赁合同约定的内容，且申惠通公司也实际履行了王若鹏与耿以康签订的租赁合同中约定的权利与义务，因而该租赁合同对申惠通公司与永燕公司具有法律效力。同时，尽管王若鹏与耿以康签订补充协议时其已不担任申惠通公司的法定代表人，但王若鹏在签订房屋租赁合同与补充协议时皆是申惠通公司的股东，且申惠通公司也明确表示王若鹏未参与公司的实际经营与管理，故根据房屋租赁合同及补充协议的签订情况，他人有理由相信王若鹏在补充协议中的约定对申惠通公司具有约束力，申惠通公司与永燕公司应当继续履行补充协议中约定的权利与义务。莱运工艺品店取得涉案土地使用权及房屋所有权后，有权要求申惠通公司依补充协议约定履行义务。补充协议约定解除租赁合同，租赁合同解除后，申惠通公司应当返还涉案土地及房屋，莱运工艺品店要求申惠通公司返还涉案土地及房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，申惠通公司因继续占有使用涉案土地及房屋，应参照其实际履行合同中每年支付的租赁费5万元支付占用期间的费用，现莱运工艺品店要求申惠通公司支付其从取得涉案土地使用权及房屋所有权之日2019年11月6日起至涉案土地及房屋返还之日止的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。申惠通公司的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予釆信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、申惠通公司于判决生效之日起30日内将其占有的位于莱西市产权证号为鲁（2019）莱西市不动产权第0013349号的房屋及土地腾空并返还给莱西市莱运工艺品店；二、申惠通公司于判决生效之日起30日内支付给莱西市莱运工艺品店自2019年11月6日起至返还土地及房屋之日止、按照每年5万元计算的占有使用期间的费用。案件受理费2300元，由申惠通公司负担。 双方当事人未提交其他新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，王若鹏不仅是申惠通公司的股东还是申惠通公司成立后一段期间内的法定代表人。申惠通公司成立前，王若鹏与耿以康签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，申惠通公司对此予以认可并已按照协议内容实际履行。虽然王若鹏与耿以康签订补充协议时，王若鹏已不担任申惠通公司法定代表人，但申惠通公司成立后，王若鹏在一定时期内担任该公司法定代表人，耿以康有理由相信王若鹏代表申惠通公司签订补充协议，因此，该协议合法有效，该协议中约定的内容对双方均具有约束力，即补充协议自签订之日起即解除。租赁协议解除后，申惠通公司继续使用涉案土地房屋，应当参照租赁合同约定的租金交纳土地房屋占用费，故，永燕公司收取申惠通公司的土地及房屋占用费，不能否定房屋租赁合同解除的效力。莱运工艺品店取得涉案房屋所有权证，系涉案土地及房屋的所有权人，有权要求申惠通公司腾出所占用的土地及房屋，一审判决申惠通公司腾出涉案土地及房屋并无不当。申惠通公司如认为补充协议的解除，损害了其合法权益，可另循途径主张。 综上所述，青岛申惠通机动车检测有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由青岛申惠通机动车检测有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 徐镜圆 审判员 孙秀强 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 阚玉龙 书记员张澳