辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1883号上诉人（原审被告、反诉原告）：鞍山苏宁置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**人民路**。法定代表人：楼晓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田雪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马连洪，男，1968年9月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵子彧，辽宁千山律师事务所律师。上诉人鞍山苏宁置业有限公司（以下简称鞍山苏宁公司）因与被上诉人马连洪房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞍山苏宁公司的委托诉讼代理人陈帅，被上诉人马连洪委托诉讼代理人徐亮、赵子彧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山苏宁公司上诉请求：1、判令撤销原一审判决第一项，改判解除《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》；2、判令撤销原一审判决第二项、第三项，改判上诉人无需返还被上诉人租金，被上诉人向上诉人支付违约金52,320元；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》及《最髙人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，如案涉场地不符合《消防法》等关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的，是承租人要求解除合同的理由，租赁合同并非无效。依据最高院民一庭负责人就该司法解释的答记者问中明确，仅有三类房屋租赁合同被视为无效合同，本案《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》不在此列，应有效。因此，一审法院依据《合同法》五十二条确定合同无效，是错误的。合同有效，上诉人与被上诉人双方在合同中也多次就可能产生的消防问题及如何解决进行了约定（如第四条6、15等)。同时，在被上诉人签订合同前，已经与上诉人充分磋商，也对场地位置、面积等物理情况进行实地勘察和了解，可知被上诉人在签订合同时，对案涉场地是充分了解的，以及对于可能存在的风险也是明知的，且也有相应的解决方案。被上诉人仍认可场地完全符合其使用要求，理应按合同约定履行，并承担相应的风险和责任。现案涉场地因消防问题无法经营，双方可协商调整场地位置，协商不成的情况下，上诉人也有权解除合同。同时，合同约定了违约情形及违约责任，被上诉人构成违约的，理应按合同约定承担相应的违约责任，上诉人在一审中的反诉请求应该得到支持。二、一审判决认定事实错误。1、关于被上诉人实际使用场地的期间，一审事实认定错误。《场地使用合同》签订后双方已实际履行两个月，从2019年5月28日签订合同至2019年7月27日（被上诉人合作业主孟相印微信答复)，被上诉人并非仅使用至2019年7月8日。被上诉人实际使用场地期间，场地使用费应按约定结算。2、一审认可被上诉人产生广告宣传费损失33,070元和上诉人应返还被上诉人9000元意向金，属于事实认定错误。被上诉人提供的《鞍山电视台广告发布合同》的签约主体并非被上诉人。被上诉人与鞍山市尚美广告传媒有限公司签订的两《活动合作合同》并无付款银行流水或发票等证据与之相佐证，且其提供的收据与合同约定并不相符真实性存疑，被上诉人提供的证据无法证明其确实存在其主张的损失。被上诉人主张的9000元意向金，系被上诉人另行承租上诉人外租商铺在磋商过程中支付的意向金，被上诉人交纳该意向金后，虽未成功签约，但该商铺也己经实际使用数月，租金金额远超过该意向金。该意向金与本案无关，上诉人无需返还。3、被上诉人存在合同约定的违约情形，一审法院未予认定。《场地使用合同》第五条“违约责任2、如乙方有下行为之一，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除本合同：（2)未经甲方书面同意，乙方将场地转租、转借、合作使用或其他违反本合同约定的方式使用的；4、乙方违约导致本合同解除（包括甲方行使合同解除权）的，乙方已支付的场地使用费不予退还，乙方除应向甲方支付相当于2个月场地使用费的违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失。”同时，依据《铁西美食嘉年华夜市2019年经营凭证》（个人业主程立军与被上诉人公司签订）和另一业主孟相印的视频录像，可知被上诉人违反合同约定与他方合作经营夜市。上诉人有权解除合同，被上诉人应按合同约定向上诉人支付违约金，且其已支付的场地使用费上诉人无需退还。马连洪辩称，服从原审判决。鞍山苏宁公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》无效；2、判令被告返还原告租金15万元、保证金10万元；3、判令被告赔偿原告损失208,618元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告马连洪与被告鞍山苏宁公司签订一份《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》，约定：“甲方鞍山苏宁公司将位于鞍山市铁西区鞍山苏宁生活广场的外广场部分区域，场地面积约为600平方米出租给乙方马连洪用于经营美食夜市使用；场地使用期限为172天，租赁期从2019年5月28日开始至2019年11月15日止，场地使用费为人民币15万元。”合同签订后，原告按照合同约定交纳了场地使用费15万元，被告向原告出具了发票。原告于2019年3月29日向被告交纳意向金9000元，2019年5月26日、7月1日，原告马连洪两次委托鞍山市尚美广告传媒有限公司对其经营的苏宁夜市进行宣传，分别花费宣传费5000元及26,070元。2019年5月24日，原告马连洪与鞍山广播电视台签订《鞍山电视台广告发布合同》，对其经营的夜市进行10天的广告宣传，花费广告费2000元。2019年7月5日，辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队对原告马连洪经营的苏宁夜市下达鞍西消限字（2019）第10006号《责令限期改正通知书》，因其占用消防车通道，责令其于2019年7月8日前改正。一审法院认为，本案争议焦点为租赁合同的效力及责任负担，原告损失的数额，合同效力问题及责任负担。消防通道是供消防人员实施营救和被困人员疏散的通道。在发生火灾或者其他灾害时，通畅的消防通道能够起到快速疏散人群、保障生命安全重要作用。因此，消防通道不得阻塞，更不得被随意占用用作商业经营。现原告承租的场地占用消防车通道被要求整改，可见被告将消防通道出租给原告用作经营夜市的行为，严重危及公共安全。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》为无效合同。关于被告辩称，双方签订的租赁合同约定场地位置可以调整一节，因双方签订的租赁合同中附件二中对租用场地已明确标明了租赁位置，且原告租用该场地系为经营夜市，对于调换的位置应当符合原告的租赁目的，并经双方协商一致后另行签订租赁合同，故对于被告该项辩解，该院不予采纳。关于导致合同无效的过错责任的认定，根据本案现已查明的事实，被告作为该建筑的所有人理应清楚知道其出租的场地为消防通道，但其在出租时既未向原告披露所租场地位于消防通道，也没有告知原告经营的夜市会阻塞消防通道，故造成合同无效的责任在被告。关于鞍山苏宁公司反诉马连洪，要求解除反诉人与被反诉人签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》及判令马连洪向鞍山苏宁公司支付违约金52,320元一节，因双方签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故对于鞍山苏宁公司的反诉请求，该院不予支持。关于原告要求被告退还租金15万元一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，本案中双方租赁期为172天，租赁期从2019年5月28日开始至2019年11月15日止，场地使用费为人民币15万元，因此每天房屋占有使用费应为150,000元÷172天=872元/天，现被告未能提供相应证据证明原告离场日期，根据辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队向原告下达的《责令限期改正通知书》，原告应当改正日期为2019年7月8日，因此认定原告占用场地为42天，原告应当支付房屋占用使用费为872元/天×42天=36,624元，故被告应当返还原告租金113,376元。关于原告要求被告返还保证金10万元一节，因双方签订的合同中并未约定保证金，且该笔款项并未交付到本案被告鞍山苏宁置业有限公司，而系案外人江苏银河物业管理有限公司鞍山分公司收取，原告可以另行主张权利，故对原告该项主张，该院不予支持。关于原告要求被告赔偿其电路线路改造、广告投入、所购物品折旧、雇佣人员人工费损失等共计208,618元一节，原告已提供相应的证据证明其为经营夜市，花费了相应广告宣传费共计33,070元，故被告鞍山苏宁公司应赔偿原告马连洪广告宣传费33,070元。关于原告主张返还意向金9000元一节，被告辩称该笔意向金为原告马连洪租用其外街商铺的意向金，因原告代理人对此当庭予以否认，且被告未能提供相应证据证明其主张，故对原告该项辩解，该院不予采纳，被告应当返还原告意向金9000元。未向对原告诉请中电路线路改造的损失，被告对此当庭予以否认，原告的证据不足以证明其花费了该项支出，故对原告该项损失，该院不予确认。对原告主张的所购物品折旧损失，原告未能提供充分证据证明其已产生了实际损失，且其所购物品均属于可移动财产，移动后仍具有使用价值，并未与其租赁场地形成添附，并不必然产生损失，故对原告该项损失，该院不予确认。对原告雇佣人员人工费损失部分，原告并未提供相应的劳动合同，且原告雇佣人员的损失为间接损失，故对原告该项损失，该院不予确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、原告马连洪与被告鞍山苏宁置业有限公司签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》无效；二、被告鞍山苏宁置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马连洪租金113,376元；三、被告鞍山苏宁置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马连洪广告宣传费损失33,070元及意向金9000元；四、驳回原告马连洪其他诉讼请求；五、驳回鞍山苏宁置业有限公司的反诉请求。案件受理费8179元，由原告马连洪负担5568元，由被告鞍山苏宁置业有限公司承担2611元，随上述款项一并给付原告马连洪，反诉费554元，鞍山苏宁置业有限公司已预交，由鞍山苏宁置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》效力如何，若合同有效，被上诉人是否存在违约情形；二、上诉人鞍山苏宁公司应否返还被上诉人马连洪租金113,376元,被上诉人实际使用案涉场地的期间应如何认定；三、上诉人鞍山苏宁公司应否赔偿被上诉人马连洪广告宣传费损失33,070元及意向金9000元。关于争议焦点一：本院认为，首先，依据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占有防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，结合上诉人鞍山苏宁公司、被上诉人马连洪签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》第四条第6款第（3）项“乙方不得堵占消防通道……”约定，辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队于2019年7月5日向马连洪下达的《责令限期整改通知书》明确消防安全违法行为具体问题为“占用消防通道”，鞍山苏宁公司为马连洪提供的案涉使用场地与双方签订的合同约定相悖，无法达到使用目的，亦符合法定合同无效情形，故上诉人鞍山苏宁公司、被上诉人马连洪签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》无效。另，上诉人提出双方当事人合同约定因消防等问题调整场地位置的主张，本院认为，本案合同所约定场地位置具有经营的特定用途，调整场地位置不利于合同目的的实现，且双方当事人未就调整后的场地位置达成合意，故上诉人这一主张本院不予支持。因此，对于上诉人提出解除《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》、要求被上诉人承担违约责任的主张，本院不予支持。关于争议焦点二：上诉人鞍山苏宁公司通过与案外人孟相印微信聊天记录提出被上诉人马连洪实际使用案涉场地的终止时间为2019年7月27日的主张，本院对于此聊天记录真实性及与本案关联性无法核实，故上诉人的此节主张不予支持。根据辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队向被上诉人下达的《责令限期改正通知书》，被上诉人马连洪应当改正日期为2019年7月8日，原审法院因此认定马连洪占用场地为42天，故依据合同总租赁期、场地使用费总额计算出上诉人鞍山苏宁公司应当返还被上诉人马连洪租金113,376元，本院予以维持。关于争议焦点三：关于上诉人鞍山苏宁公司应否赔偿被上诉人马连洪广告宣传费33,070元一节，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，本案中，被上诉人马连洪与鞍山市尚美广告传媒有限公司签订两份《活动合作合同》（标的金额总计31,070元）,合同约定项目内容为配合苏宁夜市活动，活动地点为铁西苏宁生活广场前广场；鞍山广播电视台与辽阳垣润商贸有限公司签订的《鞍山电视台广告发布合同》（标的金额总计2000元），合同约定发布为期10天的星空美食夜市2份广告。结合鞍山市尚美广告传媒有限公司两份相应金额收据、鞍山广播电视台一份相应金额增值税普通发票，可以确定被上诉人马连洪为经营夜市，花费了相应广告宣传费共计33,070元的事实。《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》被认定无效，上诉人鞍山苏宁公司存在过错，应当赔偿被上诉人因此所受到的损失。原审法院判决上诉人鞍山苏宁公司应赔偿被上诉人马连洪广告宣传费33,070元，本院予以维持。关于上诉人鞍山苏宁公司应否返还被上诉人马连洪意向金9000元一节，上诉人主张该笔意向金为被上诉人马连洪租用其外街商铺的意向金，并未能提供相应证据证明，被上诉人对此予以否认，故对上诉人本节主张，本院不予支持。原审法院判决上诉人鞍山苏宁公司应当返还被上诉人马连洪意向金9000元，本院予以维持。综上所述，上诉人鞍山苏宁置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3461元，由上诉人鞍山苏宁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十月二十九日法官助理张越书记员姜珊