终稿广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19082号上诉人（原审被告，反诉原告）：潘松委，男，xxxx年3月20日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市越和富地市场经营管理有限公司（以下简称越和公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人:黄仁友，该公司经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人潘松委因与被上诉人越和公司租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。潘松委上诉请求：1.撤销一审判决，改判退回潘松委多余部分合同履约保证金21273.01元；2.判令越和公司与潘松委在2017年6月28日签订的《商铺租赁合同》无效；3.本案一审、二审诉讼费由越和公司承担。事实和理由：一、潘松委自承租涉案商铺至本案争议之前，未曾欠交任何费用。越和公司清楚政府有关疫情减免租金的政策规定，但越和公司对此没有执行，严重违反相关政策。二、涉案场地属于违建，越和公司与潘松委签订的涉案租赁合同无效。越和公司辩称：一、越和公司已根据疫情的影响情况给予了潘松委相应的折扣，而业主方也仅是减免了越和公司两个月的租金。二、涉案物业已取得建筑规划许可证并经过备案，是合法临时建筑，不存在租赁合同无效的情形。三、以往的打折是越和公司根据市场经营情况和每个商户的具体经营情况给予的折扣，是越和公司的单方优惠行为，而具体的折扣也是根据双方合同约定的租金予以具体调整，2020年的折扣是根据疫情和业主给予减免折扣予以优惠的。2020年6月1日，越和公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、潘松委向越和公司支付自2020年2月1日至2020年6月30日止拖欠的租金、综合服务费及水电费共235477.25元；2、潘松委向越和公司支付自2020年3月21日起至缴清租金、综合服务费及水电费之日的迟延履行违约金（按欠费数额的每日1%计算，其中2、3月从3月21日起算，4月从4月16日起算，5月从5月11日起算，6月从6月11日起算，均计算至潘松委支付之日止）；3、没收潘松委的履约保证金114664元；4、本案的诉讼费用由潘松委承担。潘松委在一审中提出反诉请求：越和公司在2020年6月30日合同到期五天内退回我方剩余部分合同履约保证金21273.01元。一审法院认定事实：2017年6月28日，越和公司（甲方）与潘松委（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区越和xxxxxxxx层x区xxx号商铺作商业用途使用；租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日止；首年每月租金为44302元，自2018年7月1日起递增，每年在上年基础上递增10%；乙方向甲方支付综合服务费，每月13030元；合同签订之日，乙方须一次性向甲方交付第一年两个月租金和两个月综合服务费的合同履行保证金114664元；该保证金在合同期满终止之日，如乙方无违约行为，五日内无息由甲方退回乙方；乙方需在每月5-10日向甲方缴交当月应付租金、综合服务费及上月应付的水电费；乙方逾期缴纳费用，每逾期一天须按应付金额的1%支付违约金，逾期10天仍未支付的，甲方有权解除合同并收回商铺。上述合同签订后，潘松委向越和公司缴纳了履约保证金，越和公司将商铺交付给潘松委使用。潘松委向越和公司缴纳租金、综合服务费、水电费至2020年1月31日。2020年1月底因我国发生新冠××疫情，越和xxxxxxx在2020年2月没有开市，直至3月7日才复市。复市后，越和公司向租户推出租金优惠方案为：2月份租金全免、其他费用不打折、延迟缴费时间至3月20日；3月份在原租金6.5折的基础上再免租10天、其他费用不打折、延迟缴费时间至3月23日；4月-6月份按原租金打5.5折、其他费用不打折、4月费用延迟至4月15日缴纳、5月-6月按时缴纳。潘松委认为按照国家政策，2、3月份的租金、综合服务费均应全免；4、5月份的租金、综合服务费均应减半收取；6月份租金可按5.5折计算。因双方对免租的事项有争议，潘松委于2020年3月23日向越和公司支付了5000元，后越和公司多次向潘松委发出催缴通知。租赁合同期满后，潘松委搬离了涉案商铺。一审庭审中，越和公司为证明潘松委拖欠费用的数额，向一审法院提交了欠费明细表，其中2020年3月欠缴租金37156.52元、2020年4月-6月每月欠缴租金44302元（原价）；2020年3月欠缴2月水电费1100.79元、4月份欠缴3月水电费473.5元、5月份欠缴4月水电费956.81元、6月份欠缴5月水电费1131.78元和6月水电费1601.85元；2020年2-6月每月综合服务费13030元。潘松委对明细表中的数据予以确认，但认为明细表中的租金是合同约定的数额，双方在实际履行合同的过程中，越和公司每月都曾给予不同程度的优惠，另外，明细表的数据并没有落实国家关于疫情租金的优惠政策。一审另查，涉案地块是越和公司向广东省信托房地产开发公司（国有企业，以下简称省信托公司）租赁取得，租赁期限到2020年9月30日期满。省信托公司于1999年在规划部门获得许可在该地块上建设临建购物中心工程一栋。2020年4月28日茶滘街道办事处出具证明，证明该场地可临时用作生产（经营性）场所使用。在疫情发生后，越和公司向省信托公司申请减免租金，该公司向越和公司书面回复同意减免2020年2月、3月租金，从2020年4月开始按合同约定标准缴纳租金。广州市人民政府办公厅于2020年2月7日发布“穗府办规〔2020〕1号”《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》第八条规定：对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金；第九条规定：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。对租用其他物业经营的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。广州市人民政府于2020年3月4日发布“穗府规〔2020〕2号”《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》第三条第（十）点规定：对承租市属、区属国有企业物业和行政事业单位用于线下实体店经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，引导支持集体物业、非国有企业和个人业主为承租用于线下实体店经营的中小微企业减免租金或允许延期、分期缴租。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委于2020年5月9日联合印发“发改投资规〔2020〕734号”《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第一、二条规定：要求受新冠××疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业；推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金等。一审法院认为：越和公司与潘松委签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示。涉案建筑物经过规划部门批准建设，且政府部门同意作为生产经营场所继续使用，因此，双方签订的涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于双方争议的欠费问题，根据广州市政府的相关疫情防控相关措施，承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金。越和公司在2020年3月7日开市后发布的租金优惠方案虽然对3月份的租金是部分减免，但越和公司对4-6月的租金仍给予5.5折优惠，由此计算，2020年2月1日至6月30日期间越和公司给予的租金优惠方案比政府文件要求的优惠幅度更大。即使是按照八部委的文件减免3个月的租金，越和公司公布的租金优惠方案也与八部委的文件要求相当。另外，越和公司从上一手的出租人省信托公司处获得的租金优惠也仅是免租两个月，因此潘松委要求越和公司进一步进行租金和物业服务费优惠缺乏法律依据，不予支持。对于双方争议的欠费，潘松委抗辩在合同实际履行过程中，越和公司每月都曾按合同约定的数额给予不同程度的优惠，但未提供证据证明，不予采纳，故应按照越和公司发布的优惠方案执行。经计算，潘松委在2020年3月应付的租金为44302元÷31×21=30011.03元、4-6月应付的租金为44302元×55%×3=73098.3元，以上租金共103109.33元；2月-6月水电费为1100.79元+473.5元+956.81元+1131.78元+1601.85元=5264.73元；2-6月的综合服务费为13030元×5=65150元。上述三项应付费用合计173524.06元，扣除潘松委在3月23日已付的5000元，潘松委尚欠越和公司168524.06元。为避免诉累，将该欠费与潘松委缴纳的保证金114664元相抵扣，潘松委尚需支付53860.06元。因此，潘松委要求越和公司返还剩余保证金缺乏事实依据，不予支持。由于潘松委延迟支付租金是疫情原因导致双方对应付租金的标准有争议而引起，其延迟支付租金及其他费用不存在主观的恶意，故越和公司要求潘松委支付逾期交费违约金、没收保证金的请求缺乏法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年7月31日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，潘松委向广州市越和富地市场经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年6月30日期间拖欠的租金、综合服务费及水电费共53860.06元（已扣除履约保证金）；二、驳回广州市越和富地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回潘松委的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4353元，由广州市越和富地市场经营管理有限公司负担3878元，潘松委负担475元；反诉案件受理费166元，由潘松委负担。二审中，上诉人潘松委提交了拟证明被上诉人越和公司清楚政府有关疫情减免租金的政策规定，但在实施中没有完全落实以及拟证明涉案场地属于违建的相关文件、单据等。被上诉人越和公司质证认为：政府关于减免租金的政策仅适用于国有企业；越和公司是根据市场经营状况和商户的具体状况给予打折收租，并非以高价打折；越和公司已根据业主的减免政策，落实到承租方；涉案场地是合法的临时建筑。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据广州市政府的相关疫情防控相关措施，承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金。被上诉人越和公司在2020年3月7日开市后发布的租金优惠方案虽然对3月份的租金是部分减免，但其对4-6月的租金仍给予5.5折优惠，由此计算2020年2月1日至6月30日期间被上诉人越和公司给予的租金优惠方案比政府文件要求的优惠幅度更大。即使按照八部委的文件减免3个月的租金，被上诉人越和公司公布的租金优惠方案也与八部委的文件要求相当。何况，被上诉人越和公司从上一手的出租人省信托公司处获得的租金优惠也仅是免租两个月。此外，上诉人潘松委在一审庭审中承认在合同履行期间，被上诉人越和公司也发现递增租金过高，租户承受不了，故递增是没有执行的，都是按租金每月44302元收取，且被上诉人越和公司每月都曾按合同约定的数额给予不同程度的优惠。被上诉人越和公司也承认其在履约期间会根据市场经营情况给予租户相应的租金折扣。由此可见，被上诉人越和公司在实际履约过程中，也是实事求是的根据市场经营实际情况及体谅到租户的具体经营状况而给予相应的租金优惠。因此，一审判决认定上诉人潘松委要求被上诉人越和公司进一步进行租金和物业服务费优惠缺乏法律依据而不予支持并无不当。一审判决经计算，认定上诉人潘松委尚欠被上诉人越和公司168524.06元，但经本院核实，一审判决在计算上诉人潘松委2020年3月应付的租金时，没有按照被上诉人越和公司优惠方案的6.5折计算。经核算，上诉人潘松委该月应付租金为44302×65%÷31×21=19507.17元。故上诉人潘松委尚欠被上诉人越和公司158020.2元，与上诉人潘松委缴纳的保证金114664元相抵扣后，上诉人潘松委尚需支付43356.2元。因上诉人潘松委延迟支付租金是疫情原因导致双方对应付租金的标准有争议而引起，其延迟支付租金及其他费用不存在主观的恶意，故一审判决认定被上诉人越和公司要求上诉人潘松委支付逾期交费违约金、没收保证金的请求缺乏法律依据而不予支持正确。双方签订的涉案《商铺租赁合同》的效力问题，不影响本案的实体处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5879号民事判决第三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5879号民事判决第二项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5879号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人潘松委向被上诉人广州市越和富地市场经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年6月30日期间拖欠的租金、综合服务费及水电费共43356.2元（已扣除履约保证金）；四、驳回被上诉人广州市越和富地市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4353元，由上诉人潘松委负担442元、被上诉人广州市越和富地市场经营管理有限公司负担3911元；反诉案件受理费166元，由上诉人潘松委负担。二审案件受理费431元，由上诉人潘松委负担368元、被上诉人广州市越和富地市场经营管理有限公司负担63元。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿