上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9164号上诉人(原审被告)：王佐，男，1962年1月23日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡勇刚，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周洁，女，1966年11月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：龙杰，上海邑鼎律师事务所律师。上诉人王佐与被上诉人周洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王佐上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周洁的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院未查明王佐于2004年7月8日双方签订《上海市房地产买卖合同》之前曾借给周洁共计人民币(以下币种均为人民币)38.5万元款项的事实。周洁因无力偿还王佐借款，故将其所有的上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给王佐以抵偿欠款，该《上海市房地产买卖合同》应为以物抵债协议，不存在一审法院认定的套取银行贷款而违反法律规定的情形。王佐不存在任何理由去帮助周洁套取银行贷款，签订虚假房屋买卖合同。王佐主要以现金方式借给周洁钱款，因周洁将其房屋抵债故王佐未保留原借条等证据。房屋所有权人应以登记为准，一审法院以王佐无证据证明支付过对价而否认房屋买卖合同的有效性，进而否认房屋登记权人的所有权，严重损害了王佐对房屋的合法权益。第二，2004年7月15日签订的《协议书》是为了明确周洁归还贷款的义务，避免周洁取得银行贷款后不还而致王佐承担其他责任甚至刑事责任。该协议并非双方真实意思表示，一审法院不能以《协议书》来否定房屋买卖合同的效力。王佐在签订房屋买卖合同时未有违法之处，也并无套取银行贷款的意思表示。王佐虽然未将剩余房款支付给周洁，但周洁可以获得两个方面的好处，一方面周洁可以继续在系争房屋内居住，这需要给王佐支付租金，另一方面周洁希望能以系争房屋向银行贷款，王佐也表示同意。第三，2011年7月左右周洁前夫曾与王佐协商要回购系争房屋，后因对方资金问题未回购，据此也说明系争房屋所有权人为王佐，周洁对房屋不享有任何权利。被上诉人周洁辩称，不同意王佐的上诉请求。王佐上诉所依据的事实与理由与其一审所述内容相同，也未提供相应证据证明其主张，因此王佐的上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周洁向一审法院起诉请求：1．确认周洁与王佐于2004年7月8日签订的房屋买卖合同无效；2．确认系争房屋归周洁所有。一审法院认定事实：周洁原系上海市杨浦区中原路******房屋产权人。2004年7月8日，周洁(出卖人，甲方)与王佐(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产坐落在上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积95.2平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为65万元。甲、乙双方同意，甲方于2004年8月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的10日内，委托乙方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2004年7月2日支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；进市场确认后当日支付12万元；房贷后支付51万元。同年7月10日，系争房屋产权人变更登记为王佐。2004年7月15日，周洁(甲方)与王佐(乙方)签订《协议书》，载明，甲方与乙方就杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋的权属所有及贷款责任达成如下协议：一、乙方自愿放弃对杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋的权属所有权，对上述物业的转移、居住、使用全权由甲方处置，乙方无异议。二、乙方对杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室该房向银行所贷的伍拾壹万元正(510，000元)贷款不承担还款义务及相应引起的债务纠纷，上述贷款由甲方全权承担还款责任及相应的法律责任。三、甲乙双方对上述物业还贷过程中引起的拖欠贷款及无力偿还贷款的现象，乙方有权对上述物业作出相应的处置方式(转移、出让)甲方无权干涉。四、甲乙双方对上述条款理解清楚，严肃履行，如任何一方违约，承担相应的法律责任。嗣后，银行贷款51万元均由周洁归还。又查明，案外人吴伟杰分别于2016年9月8日、2017年3月21日、2017年9月14日对系争房屋设定了80万元、40万元和60万元的抵押登记。2020年5月27日，系争房屋被一审法院司法查封。一审审理中，周洁还提供了税收缴款书和销售不动产发票及水费、电费等单据，证明2011年周洁的前夫和儿子为了以买卖形式取回系争房屋支付的税款，房屋一直由周洁的母亲实际居住。王佐对该证据表示无异议。一审法院认为，周洁和王佐虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中也明确约定了房款支付方式及交房时间等，但王佐实际并未支付房款，且房屋至今仍由周洁控制使用，银行贷款亦由周洁归还，并不符合房屋买卖的交易惯例。王佐认为以周洁对其的欠款抵作房款，并未提供相应的证据予以证明，一审法院不予采信。结合双方签订的《协议书》内容来看，双方的真实意思表示并非房屋买卖，而是通过签订房屋买卖合同达到套取银行贷款的目的。双方这一行为违反了有关法律规定，应认定为无效。确认合同无效并不适用诉讼时效的有关规定。鉴于系争房屋现已被法院司法查封，周洁要求确认系争房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予处理。据此，一审法院作出判决：一、确认周洁与王佐于2004年7月8日就上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回周洁的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为周洁与王佐于2004年7月8日签订《上海市房地产买卖合同》的行为，是出于真实的房屋买卖的意思还是意图借由签订房屋买卖合同套取银行贷款。王佐认为因周洁在房屋买卖合同签订前尚有38.5万元的借款未归还，故双方经协商以买卖系争房屋来偿还借款，是真实的房屋买卖。周洁则认为，其因需要资金故与王佐商议签订了虚假的房屋买卖合同，以王佐名义用购房贷款的形式向银行申办了贷款，双方另于2004年7月15日签订的《协议书》可以证明王佐仅为名义上的房屋产权人，实际产权人应为周洁。对此，本院认为，首先，王佐称双方之间存在借贷关系，但未提供证据证明该节事实存在，周洁与王佐之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》中也均未体现双方之间有以买卖房屋偿还借款的意思表示，故王佐的该项主张，本院难以采信。其次，《上海市房地产买卖合同》签订后，王佐未曾支付购房款，系争房屋一直由周洁控制使用，贷款亦由周洁负责归还，显然不符合房屋买卖的交易惯例。王佐称其将系争房屋租赁给周洁使用，但未提供能够确证双方存在租赁关系的证据。再次，周洁与王佐于2004年7月15日就系争房屋的权属及贷款责任达成的《协议书》中明确约定，王佐自愿放弃对系争房屋的所有权，并对系争房屋的转移、居住、使用全权由周洁处置不持异议。王佐称签订该协议系为防止周洁未归还贷款而致其需承担其他责任的解释，无法自圆其说。鉴于此，一审法院结合在案证据认定周洁与王佐签订《上海市房地产买卖合同》之真实意思表示并非房屋买卖，而是通过签订房屋买卖合同达到套取银行贷款的目的，并据此判定双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本院予以认同。综上所述，王佐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，300元，由王佐负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  成 皿二〇二〇年十月三十日法官助理  陈雅葳书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……