江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1181民初997号原告：德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会。住所地：江西省德兴市银城街道银山路**锦绣人家。负责人：黄幼米，系该业主委员会主任。委托代理人：付松发，江西得其门律师事务所律师，特别授权。委托代理人：方园，江西得其门律师事务所实习律师。被告：项文涛，男，1988年12月24日，汉族，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。第三人：张子进，男，1958年2月13日出生，汉族，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。第三人：黄芩，女，1960年5月2日出生，汉族，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。委托代理人：张子进，系第三人黄芩丈夫，特别授权。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会与被告项文涛返还原物纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，由审判员徐黎红独任审判，公开开庭进行了审理。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会的委托代理人付松发、方园，被告项文涛到庭参加诉讼。开庭后，依照被告项文涛申请，依法追加张子进、黄芩为本案第三人参加诉讼，于2020年10月9日再次公开开庭进行了审理。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会的委托代理人付松发、方园，被告项文涛，第三人张子进（也系第三人黄芩的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会诉称，原告所在锦绣人家小区系江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司开发建设，该小区建设完工后，江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2008年9月22日向原德兴市房管局（现德兴市住建局）物业科提出将位于德兴市自西面起1、2、12号车库及15号储藏间定为该小区物业用房的申请意见，同年10月27日该局同意了该申请意见。2019年1月21日，原告依法成立，发现15号储藏间被被告项文涛占用多年，于是原告多次与被告项文涛协商，要求被告项文涛将15号储藏间返还给原告，但被告项文涛均不予理睬。原告认为小区物业用房归全体业主所有，被告项文涛私自占用，侵害全体业主利益，现请求人民法院依法判令被告项文涛将位于锦绣人家小区1号楼15号储藏间返还给原告。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会为支持其诉请，向本院提供证据如下：1、业主委员会备案证明、负责人身份证，用以证明原告诉讼主体资格；2、物业用房报告书，用以证明位于锦绣人家住宅小区1号楼自西起第15号储藏间，原德兴市房管局核准为物业用房；3、张贴的告知书一份，用以证明原告已告知被告项文涛占用的15号储藏间系物业用房；4、锦绣人家小区车库层店铺底层平面测绘图一份，用以证明被告项文涛占用储藏间系15号。被告项文涛辩称，答辩人使用的储藏间系答辩人2013年11月从第三人张子进、黄芩处购买锦绣人家1栋4单元507、607复式楼时赠送的，该储藏间系答辩人合法所有，请求驳回原告诉讼请求。被告项文涛为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：2013年11月18日其与第三人张子进、黄芩签订的《房屋买卖合同》，用以证明讼争储藏间系购买“锦绣人家”小区1栋4单元507、607室复式楼时原房主附赠的。第三人张子进、黄芩辩称，“锦绣人家”小区1号楼15号储藏间系答辩人从开发商处购买该小区1栋4单元507室复式楼时，小区开发商江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司赠送的，当初因系储藏间未能办理产权证书，但答辩人系合法拥有，房屋卖给了被告项文涛后，答辩人也将15号储藏间送给了被告项文涛。第三人张子进、黄芩为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：德房发办字第××号房屋产权证，用以证明其于2008年11月17日购买了锦绣人家1栋4单元507号房屋并办理房屋产权证书，讼争储藏间系购买时开发商赠送的。本案在审理过程中，经原、被告申请，本院调取如下证据：1、“锦绣人家”住宅楼商品房预售许可证（2007）房预证第009号，该许可证注明预售时间为2007年6月20日，其中柴火间34间、商铺5间、住、住宅**/div>2、锦绣人家小区房屋面积测绘成果报告，用以证明该小区1号楼商业用房及车库16间、储藏间34间、房屋44套，2号楼房屋24套；3、锦绣人家小区建筑规划方案设计图，该方案设计图标注物管用房在该小区1号楼第一单元的底层（小区东边）。上述原、被告，第三人所举证据及本院调取的证据均经庭审质证。被告项文涛及第三人张子进、黄芩对原告所举证据1、2、4的真实性不持异议，但质证认为证据2不能证明原告对15号储藏间享有所有权；对证据3质证认为其未看到告知书，但认可原告于2019年找过项文涛。原告对被告项文涛、第三人张子进、黄芩所举证据的真实性均不持异议，但质证认为只能证明其享有507号复式楼的所有权，不能证明其合法享有15号储藏间的所有权。原、被告及第三人对本院调取证据的真实性均不持异议。本院对原、被告及第三人所举证据分析认为，上述证据来源合法，符合证据“三性”要求，可以作为本案证据使用。经审理查明，位于德兴市圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2006年开发建设的，该小区的规划设计图标注该小区**楼**（小区东边）的**局部为物管用房。该小区于2007年6月20日办理预售许可证，该证标注商铺5间、储藏室34间、住宅、住宅66间08年7月小区完工后，江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司委托德兴市银城房地产测绘所对该小区所有房屋进行测绘，测绘结果为1号楼商业用房及车库16间、储藏室34间、住宅、住宅**楼住宅24套。2008年9月22日江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司向原德兴市房管局提交了《物业用房报告书》，该报告书确定该小区1号楼自西面起1、2、12号车库和15号储藏间为物业用房。在该报告书上德兴市房管局分管领导于2008年10月27日签署了“经物业科工作人员实地察看，同意该公司意见”。2008年11月第三人张子进、黄芩购买了该小区1号楼4单元507、607复式楼。购房时，江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司将15号储藏室赠送给了第三人张子进、黄芩。2013年第三人张子进、黄芩将该套房屋卖给被告项文涛时，同时将15号储藏室赠送给被告项文涛。2019年1月，原告依法成立。之后，原告找到德兴市住建局物业科查询物业用房时，该科将2008年9月江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司提交的《物业用房报告书》出示给原告，原告核查后，认为被告项文涛占用的15号储藏室系物业用房，并与被告项文涛协商，要求被告项文涛将15号储藏间返还给原告，协商未果后，原告诉至本院。本院认为，本案争执的焦点为原告所举证据能否证明讼争房屋属物业用房，原告是否享有该房物权，本院认为该证据不足以证明，理由如下。第一、2008年7月1日起实行的《房屋登记办法》第五条规定：“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理”；第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。从上述规定来看，确认房屋的权利归属，应当以房屋登记簿为准。第二、物业管理用房依规划定点建造，归全体业主所有，从现有的证据来看，“锦绣人家”小区的物业用房规划时定点为1号楼1单元（小区东边）底层，但讼争储藏间在1号楼4单元（小区西边）。江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2008年9月申请报告变更物业用房未经规划部门批准，其程序不合法律规定。该《物业用房报告书》不能作为房屋权属的证明。第三、讼争15号储藏间在2007年“锦绣人家”小区预售许可范围内，被告项文涛说明系购房时赠送的，现有证据不能说明其非法占用，而是善意取得。综上，原告未能举证证明讼争房屋属物业用房，其证据不足以证明其享有讼争房屋物权，其要求被告项文涛返还的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元人民币（已减半收取），由原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐黎红二〇二〇年十月十二日书记员  吴慧萍