安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3511号上诉人（原审被告）：朱东浩，男，1965年1月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审原告）：国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**，统一社会信用代码913403000030304081。负责人：张汐，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨晴，该公司职工。委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。上诉人朱东浩因与被上诉人国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司（以下简称蚌埠供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱东浩上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判蚌埠供电公司赔偿我方装修残值；2．判令蚌埠供电公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、双方签订的租房合同，2015年6月30日和安裕公司签的，2016年10月24日和蚌埠供电公司签的，合同上标注的是2018年1月5日。三份合同系对方逼迫我方签订的，自始至终系非法合同；2、2015年8月30日签订的房屋租赁合同，目的是不履行其2014年3月30日签订的合同，违反了合同第5.2条，甲方因故解除合同，必须提前30天通知乙方，甲方给予乙方适当补偿的约定。符合《合同法》第五十二条第三款，以合法形式掩盖非法目的。2015年合同到期前，对方又提出无条件收回房子，2018年6月，安裕公司说领导要求日期签为2018年1月5日，名称变更为国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司。对方签订合同的目的明确，合同到期要求无条件收回，逼我违约无果，利用欺骗手段重新签一份自己免责的合同，到期再收回房屋；法院认定的租房合同是于2018年1月5日签订的，是双方真实意思表示，合同真实有效，与事实不符；3、对方收回房屋应对我方造成的损失给予补偿；4、合同押金5000元，一审法院以没有证据为由不予采信有误。2016年10月24日，蚌埠供电公司以蚌埠供电公司和安裕公司不是同一法人为由，又让我交了5000元的租赁保证金，合同中有约定。综上所述，一审判决认定事实有误，请求二审法院依法查明，支持上诉请求。蚌埠供电公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。从蚌埠供电公司向原审法院提交了《房屋产权证书》《房屋租赁合同》等相关证据证实，双方已经实际履行了合同并已经期满，蚌埠供电公司要求解除（终止）双方签订的涉案合同，并要求朱东浩交还租赁房屋合理合法。涉案房屋租赁合同中的租金明显低于市场公允价（商业经营面积156平方米，3500元／月）。蚌埠供电公司与朱东浩在签订、履行涉案房屋租赁合同时，均是双方真实意思表示，尤其是在蚌埠供电公司通知解除（终止）双方合同并要求朱东浩返还租赁房屋时，朱东浩并不同意解除（终止）涉案房屋租赁合同，且不履行原合同约定的交付租金义务，因此，朱东浩的所述“双方签订的合同是非法无效的且是在受威胁、恐吓、欺骗情况下签订”的上诉理由不能成立。双方是按照《房屋租赁合同》约定内容履行各自应当承担的义务。综上，朱东浩的上诉请求及理由均不能够成立。朱东浩与蚌埠供电公司签订的房屋租赁合同关系依法成立，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。其拒绝交还房屋和拖欠房屋租赁费的行为已经构成严重违约，依据《房屋租赁合同》第4.2.1条、第11.3条第（1）项、第12.2条和12.4条款约定应当向蚌埠供电公司支付房屋租金、按房屋租金标准的两倍支付房屋使用费及支付违约金。因此，特请求二审法院依法查明本案事实，维持原判。蚌埠供电公司向一审法院起诉请求：1．判令解除蚌埠供电公司、朱东浩之间签订的《房屋租赁合同》；2．朱东浩返还租用房屋；3．朱东浩支付房屋租金14000元（自2019年1月至2019年4月）；4．朱东浩支付房屋使用费55000元（自2019年5月5日至2020年1月5日，实际要求计算至朱东浩返还房屋之日）；5．朱东浩支付逾期违约金1050元；6．朱东浩支付解除合同违约金4200元；7．诉讼费用由朱东浩承担。一审法院认定事实：2018年1月5日，蚌埠供电公司作为甲方、朱东浩作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定蚌埠供电公司将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋出租给朱东浩经营使用，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；房屋月租金3500元，租金支付方式为按照半年方式支付；合同第12项违约责任：“．．．由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照当期租金的5%的标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照年租金的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。”第12.4条“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失……”。双方履行合同至期限届满后，没有再签订书面合同，朱东浩仍然继续使用案涉房屋。2019年4月28日，蚌埠供电公司向朱东浩发出“出租房产收回告知函”，函件载明：“贵方租赁我公司位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号1栋1楼门面房屋已于2018年12月31日合同期满。根据租赁合同4.2.1条约定，贵方未向我公司提出续租书面申请，我公司决定在合同期满后不再与贵方续租，并于2019年1月23日书面通知贵方。根据房屋租赁合同条款的相关规定，我公司现依法通知贵方如下事项：一、请贵方在接到通知书后5个工作日内，搬出租赁房屋．．．”该通知于当日送达朱东浩。自2019年1月1日起朱东浩未再向蚌埠供电公司交纳房屋租金。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案蚌埠供电公司、朱东浩于2018年1月5日签订《房屋租赁合同》，由蚌埠供电公司租赁朱东浩位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋用于经营美容美发厅，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立且有效，对双方具有法律拘束力。朱东浩辩称其签订房屋租赁合同是在蚌埠供电公司强迫下所做出的意思表示，无事实和法律依据，一审法院不予采信。该房屋租赁合同期满后，朱东浩继续使用租赁物，蚌埠供电公司亦未提出异议，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故自2019年1月1日起，双方原签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。蚌埠供电公司于2019年4月28日向朱东浩发出《出租房产收回告知函》，要求朱东浩在接到通知书（即告知函）后5个工作日内，搬出租赁房屋，故蚌埠供电公司主张双方《房屋租赁合同》已经解除，合同解除日为2019年5月5日，对此一审法院认为，虽不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除，但法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，蚌埠供电公司提供的《出租房产收回告知函》中虽载明：“．．．我公司决定在合同期满后不再与贵方续租，并于2019年1月23日书面通知贵方”，但蚌埠供电公司并未就2019年1月23日通知朱东浩解除合同提供证据，故解除合同的通知应为蚌埠供电公司向朱东浩送达《出租房产收回告知函》的当日即2019年4月28日，考虑到朱东浩租赁房屋系用于经营美容美发，故蚌埠供电公司确定的5个工作日搬出租赁房屋的“合理期限”欠妥，应为一个月期限较为合理，故双方《房屋租赁合同》应为2019年5月31日解除。合同解除后，朱东浩仍然一直继续使用租赁房屋，现蚌埠供电公司要求朱东浩支付合同解除前的房屋租金及合同解除后至房屋腾空止的房屋占用使用费理由正当，一审法院依法予以支持。但蚌埠供电公司主张合同解除后朱东浩逾期交还房屋应按当年度房屋日租金标准的两倍向蚌埠供电公司支付房屋使用费的违约责任明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，对蚌埠供电公司要求自合同解除后朱东浩逾期交还房屋按当年度房屋日租金标准的两倍向蚌埠供电公司支付房屋使用费的请求酌情调整为按原房屋租金支付房屋占有使用费。关于蚌埠供电公司要求朱东浩支付逾期违约金1050元及解除合同违约金4200元的请求，因双方未约定合同期满后对于房屋租金的交纳方式和期限，故对蚌埠供电公司的该项请求不予支持。关于朱东浩主张受疫情影响，应当对疫情期间房屋租金予以减免的意见，对此，一审法院认为，安徽省人民政府根据新型冠状病毒感染的××疫情情况，于2020年1月24日起启动安徽省重大公共卫生事件一级响应，属于不可抗力，综合平衡双方利益，一审法院酌定免除朱东浩三个月的房屋租金。朱东浩自2019年1月1日起至2020年5月31日止应支付的所拖欠的房屋租金为3500元＊（17个月-3个月）=49000元。关于朱东浩辩称交纳了5000元押金及蚌埠供电公司侵吞了其装修补偿款问题，因朱东浩未提供证据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司与朱东浩于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、朱东浩于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋腾空并返还给国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司；三、朱东浩于本判决生效之日起十日内向国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司支付2019年1月1日至2020年5月31日的房屋租金49000元；四、朱东浩于本判决生效之日起十日内向国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司支付2020年6月1日起至实际返还房屋之日止按3500元/月标准计算的房屋占有使用费；五、驳回国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，减半收取计828元，由国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担128元，朱东浩负担700元。二审中，蚌埠供电公司认可收到朱东浩交付的5000元租房押金。本院对一审法院认定的其他事实予以认定。本院认为：2018年1月5日，蚌埠供电公司与朱东浩签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。即使该合同如朱东浩所述是2018年6月签订而非2018年1月5日签订的，也是朱东浩自己同意才签订的，且该行为并不影响该合同的效力。朱东浩上诉称合同无效的上诉理由不能成立。朱东浩上诉称合同系对方逼迫其签订的，但不能举证，对此上诉理由不予采纳。对在2018年之前签订的租赁合同，不属于本案审理范围，本院不予评判。房屋租赁合同第8条约定，租赁期限届满的装修装饰，归蚌埠供电公司所有，蚌埠供电公司不承担赔偿义务，若合同履行期内因蚌埠供电公司过错导致合同无效或被撤销导致解除合同的，蚌埠供电公司对残值进行补偿。本案是租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。蚌埠供电公司有权要求解除租赁合同，朱东浩腾退房屋，蚌埠供电公司并无过错。依据合同约定对装修装饰不予赔偿。故朱东浩上诉称蚌埠供电公司解除租赁合同应赔偿损失的上诉理由无事实依据，不予采纳。蚌埠供电公司认可收到朱东浩交付的5000元租房押金，朱东浩上诉称交付5000元租房押金的上诉理由成立，本院予以采纳，蚌埠供电公司应返还朱东浩交付的5000元租房押金，一审法院对此未予认定，本院予以纠正。综上，一审法院对朱东浩交付的5000元租房押金的事实未予认定有误，本院对此予以纠正，对一审法院其他判项应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初112号民事判决；二、国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司于本判决生效之日起十日内返还朱东浩5000元租房押金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1656元，减半收取计828元，由国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担128元，朱东浩负担700元；二审案件受理费1656元，由国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担50元，朱东浩负担1606元。本判决为终审判决。审判长 张 青审判员 唐红旭审判员 王朝霞二〇二〇年十月三十日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。