上海金融法院执 行 裁 定 书（2020）沪74执异45号异议人(案外人)：上海万越源餐饮有限公司第一分公司，住所地上海市闵行区顾戴路****。负责人：武峰，该公司总经理。申请执行人：陆家嘴国际信托有限公司，住所地，住所地山东省青岛市崂山区香港东路****楼iv>法定代表人：黎作强，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖燕，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊洋，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：上海东苑瑞兴置业有限公司，住所地上海市闵，住所地上海市闵行区水清三村****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陆卫，该公司执行董事。本院在执行申请执行人陆家嘴国际信托有限公司(以下简称陆家嘴信托)与被执行人上海东瑛绿化园林工程有限公司、上海东苑瑞兴置业有限公司(以下简称东苑瑞兴公司)、上海天歌控股(集团)有限公司、上海天歌置业有限公司、郁亚萍、陆彦臣、陆建冲金融借款合同纠纷执行一案中，异议人上海万越源餐饮有限公司第一分公司(以下简称万越源餐饮公司)对本院执行上海市闵行区顾戴路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)提出异议，请求对涉案房屋在自2014年7月26日至2024年10月25日的租期内负担租约进行评估、拍卖、变卖。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人万越源餐饮公司述称：2015年1月6日，其与上海领丰投资管理有限公司(以下简称领丰公司)签订《场地租赁合同》，约定其向领丰公司租赁涉案房屋，租赁期限自2014年7月26日至2022年10月25日；2016年4月30日，其与领丰公司、上海东厦房地产开发有限公司(以下简称东厦公司)签订《房屋租赁合同主体变更补充协议》，约定东厦公司继承上述《场地租赁合同》中出租人的全部权利义务；2017年5月4日，其与东厦公司签订《租赁合同变更协议》，增加20平方米出租面积；2019年4月28日，其又与东厦公司签订《租赁合同续签协议》，约定延长租赁期限，自2022年10月26日至2024年10月25日。签订续签协议时，东厦公司未告知涉案房屋已抵押并被法院查封，其为善意第三人，并未串通东厦公司、被执行人侵害债权人利益。综上，其对涉案房屋享有自2014年7月26日至2024年10月25日的租赁权，请求对涉案房屋负担租约拍卖。申请执行人陆家嘴信托辩称：1、《租赁合同续签协议》系万越源餐饮公司与案外人东厦公司签订，无法确认协议真实性；2、涉案房屋抵押权形成于2017年12月22日，《租赁合同续签协议》签订时间晚于抵押权登记时间，租赁关系不得对抗已登记的抵押权；3、涉案房屋于2018年11月12日被法院查封，《租赁合同续签协议》签订时间晚于查封时间，万越源餐饮公司对查封之后签署的协议，无权主张负担租期进行评估、拍卖。故万越源餐饮公司主张负担涉案房屋自2022年10月26日至2024年10月25日的租赁期限进行拍卖的主张不符合法律规定，请求法院驳回案外人的申请。被执行人东苑瑞兴公司辩称：其于2014年7月将涉案房屋租赁给领丰公司，租赁期限2014年7月26日至2022年10月25日。后其同意自2016年6月1日起，将上海市闵行区顾戴路XXX号整栋房屋由股东东厦公司接管、维护。2017年5月4日，东厦公司与万越源餐饮公司签订租赁合同变更协议，增加租赁面积。2019年4月28日，东厦公司与万越源餐饮公司签订《租赁合同续签协议》，约定延长租赁期限至2020年10月25日。本院查明，本院在审理原告陆家嘴信托与被告上海东瑛绿化园林工程有限公司、东苑瑞兴公司、上海天歌控股(集团)有限公司、上海天歌置业有限公司、郁亚萍、陆彦臣、陆建冲金融借款合同纠纷一案中，根据陆家嘴信托的申请，于2018年11月7日作出(2018)沪74民初1231号民事裁定书，裁定冻结上述被告银行存款共计人民币130,051,570.90元或查封、扣押其他等值财产。2018年11月13日，本院查封涉案房屋。2019年3月20日，本院作出(2018)沪74民初1231号民事调解书，东苑瑞兴公司以其名下包括涉案房屋在内的抵押物对上海东瑛绿化园林工程有限公司在该案中的还款义务提供担保。2020年1月7日，本院立案受理(2020)沪74执68号陆家嘴信托申请强制执行一案，并于2020年5月28日作出(2020)沪74执68号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人东苑瑞兴公司名下位于上海市闵行区顾戴路XXX号1-4层商场、垃圾房及顾戴路XXX弄XXX号地下1层车位等。案外人万越源餐饮公司提出执行异议，请求负担租约拍卖涉案房屋。另查明，2015年1月6日，万越源餐饮公司与领丰公司签订《场地租赁合同》，约定万越源餐饮公司向领丰公司租赁涉案房屋，租赁期限2014年7月26日至2022年10月25日；2016年4月30日，万越源餐饮公司与领丰公司、东厦公司签订《房屋租赁合同主体变更补充协议》，约定出租人由领丰公司变更为东厦公司；2019年4月28日，万越源餐饮公司与东厦公司签订《租赁合同续签协议》，约定延长涉案房屋租赁期限自2022年10月26日至2024年10月25日。涉案房屋产权人为东苑瑞兴公司，于2017年12月22日办理抵押权登记，抵押权人为陆家嘴信托。以上事实，由(2018)沪74民初1231号民事裁定书、(2018)沪74民初1231号民事调解书、(2020)沪74执68号之一执行裁定书、不动产登记证明、《场地租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更补充协议》、《租赁合同变更协议》、《租赁合同续签协议》等证据材料证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋已于2017年12月22日办理抵押权登记手续，万越源餐饮公司于2019年4月28日签订的《租赁合同续签协议》，成立于抵押权设立后，且未对租赁合同登记备案，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。故案外人万越源餐饮公司异议请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回上海万越源餐饮有限公司第一分公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 孙雪梅审 判 员 朱颖琦审 判 员 周 荃二〇二〇年十月二十六日法官助理 陆俊杰书 记 员 倪冯飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。