广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17136号上诉人（原审被告）：江辉，男，1987年7月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路**五羊新城广场****。法定代表人：方舒阳。委托诉讼代理人：钟晓峰、高钊清，均系该公司职员。上诉人江辉因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称为“宜家创生公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。江辉上诉请求：1.撤销（2019）粤0113民初6435号民事判决或依法发回重审；2.请求依法改判被上诉人承担50%的责任，依法减免一半物业费；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定提交的照片仅说明当天的情况属于认定事实错误。小区很小，到处都是破破烂烂，补补丁丁，照片只是我随意拍摄的，想以此说明物业公司并没有依据合同约定及时修缮和管理，导致小区脏乱差，不像是刚收楼2年的小区，现在变成老破小的小区，跟物业不作为是有关联关系的，但是一审法院在判决书上写的是“其提供的其他证据也不能证明宜家创生公司未对小区提供约定的物业服务”，以此全盘否定我方提供的证据，明显不公。二、为了查明事实真相，我方一审两次书面提交申请，多次电话申请，请求法官查看现场，查明案情，但是一审法官不予调查，对于我方提交的证人证言也没有采纳，而是粗暴判决。三、一审判决认可合同对滞纳金的约定属于判决错误，滞纳金应该是相关部门才有权设立，一审法院支持物业公司有权收取滞纳金有误。四、小区物业公司一直无证经营，未办理营业执照，本身就违法。五、物业公司在物业管理的过程中谋取私利。把小区收益侵吞，不公示或公示不透明。小区公共收益物业一直不公示，或者干脆就像2018年一样，全部用得只剩1400元，2020年经过小区业主挂横幅抗议，上访之后物业才公布一份毫无说服力的收益表，上面显示，光游泳池的收益他们就侵占了74527元，如果不是业主上访到区政府，物业公司也不会公示出来。但是其他地方收益依旧说是公司机密不能给业主查阅，比如公共停车位的收益，一大部分进了物业经理吴忠军的私人账户，一部分进了宜家创生的公司账户。另外，物业公司利用小区消防通道，公共面积作为停车场来盈利。被投诉之后各种搪塞，被居委会和街道办多次约谈，但是依旧乱停乱放，后来说是业主自愿同意使用公共面积作为停车场，但是对于同意的业主名单依旧遮遮掩掩，多次要求公示，但是依旧没有任何回应。如果按照物业的说法真的是二分之一的业主同意路面停车，那收益应该是业主的，但是在收益表中并没有体现出来。六、物业管理存在诸多问题。物业公司保安队长带头打架，小区管理不靠谱。另外，物业在招聘网站中，明确要求应聘人员有应对业委会的经验，物业服务意识不强。七、物业违规涨价，对于停车场违规涨价，虽已被番禺区住建局勒令停止，但是对于违规收取的部分依旧不肯退还业主。综上，请求二审法院查清事实，依法判决。宜家创生公司辩称：不予认可上诉人提出的上诉请求，本案一审期间已经对案件有关事实作出认定，对于原审判决认定的结果予以确认，根据相关法律的规定，上诉人在上诉期间所提出的证据，有部分与原审判决提交的一致，故本案不应支持其上诉请求。上诉人提交的证据有部分未经一审法院的审理，根据民诉法规定，本案为二审案件不应进行审查。上诉人提及的依法减免一半物业服务费的诉求，根据物业管理条例以及我司与上诉人签订的物业服务合同上均有载明，上诉人应遵照合同约定和法律规定按时足额交纳物业服务费，而上诉人从2018年1月收楼至今一直以种种理由拒绝交纳，属于严重的恶意。同时原审判决中，第6页第3行我司未能及时进行维修，而经过相关审理我司已经将小区的物业服务遵照合同约定履行。因此，我司请求驳回上诉，维持原判，对于其称的事实和理由部分，已经在一审进行质证，因此不再论述。对于其提供的所谓新证据，2019年9月13日的光盘，经过核实我司已经清算完毕。对于其称的证人证言未被采信，其应该于一审提出，而上诉人明显举证不能，因此应不予采纳。我司与上诉人签订的物业服务合同有明确约定，上诉人已经进行确认，视为已经知晓其应该承担的合同义务，因此对于其滞纳金的诉求不予支持。宜家创生公司向一审法院提出诉讼请求，请求判决：1.江辉清偿拖欠宜家创生公司的管理费2408.47元及滞纳金548.27元（滞纳金以每月欠付的管理费172.03元为本金，按照每月1‰的标准计算，分别自当月11日起计至实际付清日止，现暂计至2019年3月为548.27元）；2.本案诉讼费由江辉承担。双方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。2016年，江辉向广州星力动漫游戏产业园有限公司购买位于广州市番禺区漫龙街33号星力时代豪庭5栋203房，现房屋尚未办理房屋产权证，江辉于2018年1月6日办理了收楼手续。2018年1月6日，江辉（甲方）与宜家创生公司（乙方）签订《星力时代豪庭（住宅区）前期物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方担任星力时代豪庭的物业管理服务企业，委托乙方为本小区提供物业管理服务；本协议自签订之日起生效至本小区业主委员会依法成立后，续聘或另行选聘物业管理服务公司之日止；乙方须按下列约定提供物业管理服务：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的维修、养护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及设施设备的养护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，保安，小区内交通和车辆停放秩序的管理服务，房屋装饰装修管理服务，本小区相关工程图纸、竣工验收资料、业主及该物业使用人的物业档案资料服务，小区其他公共事务的管理工作；甲方自该物业交付使用之日起每月按期足额交付物业管理服务费及其他相关费用，甲方在合同约定的房屋正式交付日期前已实际接收房屋的，物业管理服务费按其实际接收房屋之日起计收；本物业管理服务费，计费面积按甲方签订的房屋买卖合同中注明的建筑面积，取得房产证后以房产证核准的建筑面积为准，由乙方向甲方或物业使用人按月收取，住宅物业标准为2.5元/月/平方米；甲方应于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费（遇节假日或系统原因顺延）；甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交付应付未付费用并从逾期之日起每日按应交未交费用的1‰交纳滞纳金；等等。双方确认涉案小区尚未成立业委会。庭审中，江辉主要针对宜家创生公司未能全面按照合同约定履行义务进行抗辩，提出的意见涉及：小区楼顶被占满、车库入口玻璃坏损、小区跑道破损严重、绿化没有维护、电动车没有管理、小区杂物摆放杂乱无章、小区6栋北侧楼顶被私人圈地使用、临时停车费进入物管公司个人账号、公共区域坏了无人管理、物业单方面涨停车费、小区没有门禁导致发广告的人随意进出、物业私自圈地做停车场收费、物业带头阻碍消防通道、5栋业主圈地加门、小区游泳池对外营业、监控被树枝阻挡、保安睡觉未巡逻、物业引进商家骗钱。对于上述问题，江辉主要提供了其于2019年11月3日拍摄的部分照片、证人证言、报警回执、小区宣传单、名片、提升价格的通知、物业公共收益收支情况公示表等证据。宜家创生公司经质证认为，确认车库入口玻璃损坏及小区跑道损坏问题，表示目前正在积极跟进，对江辉提出的其他意见不予认可。另查明，江辉于本案中提交工商银行转账凭证，显示其账户于2018年4月23日被直接划扣638.1元至宜家创生公司账户，江辉主张该转账金额为已支付的管理费。在一审法院受理的（2019）粤0113民初14408号案件，江辉诉宜家创生公司的业主知情权纠纷一案中，江辉亦提交上述证据拟证明其已支付部分物管费。该案中，宜家创生公司确认曾经通过银行划扣管理费638.1元，但因江辉不同意，宜家创生公司工作人员吴忠军通过微信支付方式将上述款项退还给江辉，宜家创生公司提供了微信转账的截图等证据。江辉确认638.1元已退还给其本人，但主张退还的原因是其在此之前已通过现金支付方式缴纳物管费，宜家创生公司未出具收据，后宜家创生公司再通过银行划扣属于重复收费，应当返还。一审法院认为，宜家创生公司与江辉订立的物业管理协议，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，江辉认为宜家创生公司未能全面履行合同义务，从其提供的照片来看，仅为拍照当天情形，且未明显可见小区环境无人管理、维护的迹象，其提供的其余证据也不能证明宜家创生公司未对小区提供约定的物业服务，因此，江辉既享用了宜家创生公司提供的服务，则应依据约定交纳物业管理费用作为服务对价。江辉以宜家创生公司未能全面履行合同为由拒付物业管理费，理由不成立，一审法院不予支持。江辉于2018年1月6日办理了涉案房屋的收楼手续，并于同日签订物业管理协议，其应自收楼之日起按照约定缴纳物业管理费。根据合同约定的服务标准，涉案房屋服务费标准为2.5元/月/平方米，涉案房屋记载建筑面积68.8133平方米，江辉每月应交管理费172.03元。江辉主张已通过银行划扣方式缴纳物业管理费638.1元，宜家创生公司提供相反证据证明已退还上述费用，对此，江辉解释退还原因为其已通过现金方式支付物管费638.1元，宜家创生公司通过银行划扣物管费属于重复收取故需退还，但对于以现金支付物管费的事实，江辉不能提供证据证明，因此，对于江辉已支付物管费的主张，一审法院不予采信。宜家创生公司要求江辉支付自2018年1月至2019年3月的物管费2408.47元，合法有据，一审法院予以支持。合同约定不按协议支付物管费的，需要缴纳滞纳金，但由于宜家创生公司未能及时对损坏的公共财物进行维修，存在一定的服务瑕疵，故其要求江辉支付滞纳金一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、江辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付自2018年1月至2019年3月的物业管理费2408.47元；二、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其它诉讼请求。如江辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由广州宜家创生物业管理有限公司承担11元，江辉承担39元。二审期间，江辉提交证据：光盘（2020年9月13日拍摄，9月14日录制），拟证明：小区的绿化依旧没有优化，小区到处补丁，经过两年了小区停车位、跑道还是没有维修。证据清单中的证据1-2不属于新证据，证据3.物业占用消防通道和公共面积作为停车场收费营利，拟证明物业两年以来一直占用消防通道来作停车场盈利，后来居然说小区二分之一的业主同意停车，但是收益一直没有公布；证据4.番禺住建局处理意见书，拟证明物业从2018年6月开始随意涨价，现在被勒令恢复原价。证据5.番禺监督管理局答复，拟证明物业不经协商，私自涨价。证据6.物业公司自己出示的公告通报物业保安主管张群芳和保安成员张运辉跟业主打架，被判几个月，拟证明小区物业服务有问题。证据7.现场拍摄的乱摆放的照片，拟证明物业公司为了盈利让一些商家在小区摆摊（2017年12月-2018年5月6日），给小区带来了很多不安全隐患。证据8.东环街道处理意见书，拟证明：游泳池收益未公示，金额高达七万元，小区收益被侵占、挪用、隐藏。证据9.Boss直聘网页截图，拟证明物业工作人员招聘专门对付业委会的工作人员，审核不严。宜家创生公司对上述证据质证如下：该视频未显示拍摄日期，无法核实真实性。我司从收楼至今，对于上诉人所称的绿化工作，已经进行种植。上诉人提交的照片有的是2018年，对于小区瑕疵已经在修补，随着时间的推移，还会出现新的问题，上诉人提供的证据不能反映小区的瑕疵，我司与上诉人产生纠纷后我司成立专门工作小组进行督导。关于上诉人提交的瑕疵我司也会在日后予以完善。对于证据3，上面显示的日期2018年7月-2019年11月，已经显示回复时间以及注明状态，该证据不属于新证据。对于证据4，对于真实性、合法性无异议，关联性有异议，投诉应由上诉人、开发商以及物价局共同沟通，被投诉事项与开发商有关，与本案无关。该证据也反映了我司对小区的服务有发出征询意见，也做了相应的公示，并不存在上诉人所称的随意涨价和伪造的情形。对于证据5，真实性无异议，关联性有异议，上面清晰反映出住宅小区的收费价格不涉及政府定价，对于停车收费进行明码标价从而反映出我司不存在乱收停车费的情形。对于证据6，真实性无异议，小区发生的意外冲突事件，我司作为物业服务方，及时制止了肢体冲突，且马上报警处理，同时紧急发出通报告知全体业主，整个过程符合相关管理制度要求，而上诉人称因为存在殴打而认为小区服务不到位是明显恶意扰乱小区秩序。对于证据7，上诉人未出示证据原件，上面载明的情形我司无法核实，对于摆摊的情况我司未知晓。对于证据8，真实性无异议，关联性有异议，关于公共收益，并未被侵占，我司也已经将相关情况进行公示。对于证据9，经过两张图的对比，我司对于有错的部分已经进行纠正，不存在专门对付业主的情形，与本案物业纠纷无关。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，江辉能否以物业公司服务存在瑕疵为由主张减免物业管理费。根据本案查明的事实，江辉系涉案小区的业主，宜家创生公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，江辉也实际接受了物业服务，故一审法院支持宜家创生公司要求江辉支付欠付物业服务费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。江辉在二审中以宜家创生公司未提供合格的物业服务为由，主张减免物业管理费。对此，本院认为，首先，物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、维修等各个领域，作为单个业主支付的物业费实际系整个小区物业服务费不可分割的一部分，故单个业主对于物业提供的公共服务而要求减免个人物业费，一般不应支持；其次，物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，本案中，江辉提供证据主张宜家创生公司存在诸多违反合同约定的事实，但上述证据不能充分证实宜家创生公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，何况宜家创生公司积极处理业主意见，致力于提高物业服务水平，因此，江辉主张减免一半的物业管理费依据不足，本院不予采信。由于宜家创生公司在提供物业服务中确实存在部分瑕疵，因此，一审法院依据上述事实对宜家创生公司要求江辉支付滞纳金的请求不予支持，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。江辉的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由江辉负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十一日书记员 王日平钟丹霞