1浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3012号 原告：钱文忠，男，1963年1月5日出生，汉族，住嵊 州市长乐镇一村文明路5弄1号。 委托诉讼代理人：应胜南、应爽，浙江计然律师事务所 律师。 被告：嵊州市良宇房地产开发有限公司，住所地嵊州市 长乐镇老嵊义线南侧2号楼。 法定代表人：孔春。 诉讼代表人：嵊州市良宇房地产开发有限公司破产管理 人浙江朋成律师事务所。 负责人：程幸福，主任。 委托诉讼代理人：王越明、王永军，浙江朋成律师事务 所律师。 原告钱文忠与被告嵊州市良宇房地产开发有限公司房屋 买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法 适用简易程序。后因案情复杂、转为普通程序审理，并依法 组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应 胜南、被告嵊州市良宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人 王永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2原告钱文忠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告 于2014年7月10日和2014年9月3日分别签订的编号为 20140701000FB069884、2014090241B0073408的《浙江省商 品房买卖合同》合法有效；2.判令被告配合原告办理书香苑 3单元402室、2单元603室的不动产权证过户登记手续；3. 本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月10日， 原、被告签订商品浙江省商品房买卖合同三份，约定由原告 向被告购买书香苑3单元302室、3单元402室、3单元502 室房屋，价款分别为1639855元、1458402元、1465573元， 合计4563830元，被告向原告开具了4563830元的购房款收 据。后因被告提出其中3单元302室和3单元502室两套房 屋另有他人购买，双方协商撤销该两套房屋的买卖合同，保 留3单元402室壹套房屋，增加2单元603室和1单元601 室房屋（价值分别为1296556元和1543935元，合计购房款 4298893元）。双方于同年9月2日签订了2单元603室的商 品房买卖合同，1单元601室因故未签订合同。原告于2014 年9月16日和17日向被告汇付了4298893元购房款。2016 年2月15日（农历正月初八），原告向被告交付了上述书香 苑3单元402室、2单元603室两套房屋。后因被告被法院 受理破产，原告依法向被告之管理人申报债权，请求管理人 配合办理3单元402室、2单元603室两套房屋的过户登记 手续。2020年5月28日，管理人向原告送达不予确认函， 认为上述两套房屋不符合房屋确认条件，不予确认。原告认 3为，原告与被告签订商品房买卖合同，已付清全部购房款， 并己接收房屋，原告享有案涉房屋的全部权利。 被告嵊州市良宇房地产开发有限公司答辩称，被告于 2018年11月13日由嵊州市人民法院受理破产申请，并指定 浙江朋成律师事务所为管理人，在管理人与被告公司资料交 接的时候，财务资料，买卖合同等资料均没有交接给管理人， 管理人只接收了两枚公章，所以管理人无法核实本案所涉的 买卖合同。另外，因为被告公司管理比较混乱，有退房的情 况，合同并未收回，所以这两份合同是否有效请法庭依法予 以核实。 原告为证明其主张的事实提交了以下证据： 证据1.商品房买卖合同两份，证明原、被告签订了商品 房买卖合同，原告购买了书香苑3单元402室、2单元603 室两套房屋，且上述买卖合同已通过网签和支付房屋价款之 事实。被告质证认为，因其未接收到被告移交的合同，对合 同真实性无法确认。 证据2.三张汇款凭证，原告于2014年9月16日和17 日汇入被告账户总计4298893元，其中包含支付两套房屋价 款2754958元，另因少订了一份买卖合同，所以多支付了款 项之事实。被告质证后对其真实性无异议，并已收到相应款 项，提出被告收到上述款项后又通过裘陆军于当天和次日把 这笔款项转入原告账户，与买卖合同付款事实不符。 证据3.房款的收据一份，收据款项记载的数额大于原告 汇款的数额。被告提出被告账户上不存在该收款收据记载的 4款项，被告曾有虚开收款收据的现象。 证据4.物业费和水费发票、缴水费通知单，证明房屋已 经由原告占有，并且已经在正常使用之事实。被告质证认为， 水费和物业费并不能证明被告已经交付房屋之事实。 证据5.不予确认函，证明原告向被告管理人申报诉争房 屋所有权，但管理人不予确认之事实。被告质证后无异议。 证据6.商品房备案合同证明，证明该两份商品房买卖合 同已分别于2017年7月10日、9月2日备案之事实。被告 质证后对其真实性无异议，提出备案证明不能否认以房抵债 之事实。 被告为证明其主张的事实，提交了下列证据： 证据7.原告的债权申报表，证明被告并没有向原告交付 房产，原告在申报的时候明确写了未交付该房产房屋之事实。 原告质证后对真实性没有异议，提出对被告的说法有异议， 债权申报表的说明中，原告向被告公司购买三套房屋，于2014 年9月16日、17日合计向被告汇了多少钱，被告公司只向 原告交付了两套房屋，现在原告要求办理两套房屋的过户手 续，至今未签订1单元的房屋，我们的申报房屋中没有说两 套房屋没有交付。 证据8.原告的转账记录，银行流水，证明150万元的款 第一笔是2014年9月16日汇入被告公司，被告公司于当日 转账支付裘陆军账户，次日裘陆军把这150万元转入原告账 户，同样是2014年9月17日，原告汇入被告公司也是150 5万，被告公司当天转账给裘150万元，裘当天把150万元转 入原告账户。证明原告与裘、被告公司资金往来关系并非房 屋买卖关系。原告质证后对其真实性无异议，提出被告与裘 之间存在借贷关系，而裘与原告之间也存在债权债务关系， 证据9.借条、补充协议（复印件）各一份，证明2014 年9月17日，被告公司从原告处借款300万元，原告提供的 补充协议，虽然没有被告公司的签章，但是也可以说明原告 与被告公司之间因为借款又以房抵贷的事情。即使买卖合同 合法有效，也是借款合同以房抵债的协议合同。原告质证后 对其真实性提出异议，且上述借条与补充协议原告从未向管 理人提交过。 证据10.被告与裘陆军签订的借款协议（复印件），证明 原告以300万元借款抵房款之事实。原告质证对其真实性无 异议，提出对孔春写的话有异议，裘借给被告，孔春担保， 曾想以房抵债，觉得还是打钱比较好，最后支付了购房款。 证据11.微信聊天记录，证明原告代理人应爽向管理人 提交债权时提交了证据8中的借条与补充协议复印件之事 实。原告质证后提出，微信聊天记录中并没有提交上述两份 材料的内容，其从没有向管理人提交过上述材料。 本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的证 据1、2、4、5、6经被告质证后对其真实性未提出异议，其 证明力本院予以认定。对原告提交的证据3，被告质证后对 其内容提出异议，本院审查认为，该证据不能以其载明的票 面金额认定，而应结合实际支付的款项综合认定原告实际支 6付的金额。对被告提交的证据7、8，原告质证后对其真实性 无异议，其证明力本院予以认定。对被告提交的证据9、10、 11，原告质证后对其真实性与来源均提出异议，本院审查认 为，证据9被告提供的系复印件，该证据的来源与真实性并 未得到原告认可，其证明力本院不予认定；证据10能够证明 被告与案外人裘陆军之间存在借款事实，但孔春单方加注的 内容不能及于原告，且对该内容原告也予以否认；对证据11， 该聊天记录未能反映被告主张的证据9两份复印件系原告提 交之事实。综合被告提交的证据7、8、9、10、11不能达到 被告主张的其与原告之间存在以房抵债的证明目的。 本院根据双方当事人陈述与有效证据，认定事实如下： 2014年7月10日、9月3日，原、被告分别签订编号为 2014071000FB069884、2014090241B0073408号《浙江省商品 房买卖合同》各一份，合同分别约定，原告购买被告出卖的 书香苑3单元402号房（建筑面积143.41平方米、价格 1458402元）与书香苑2单元603号房（建筑面积80.39平 方米、价格1296556元），该两份合同签订后即按规定在相关 主管部门进行了备案登记。2014年9月16日、17日，原告 分别向被告转账1500000元、1500000元、1298893元，合计 4298893元。现原告已居住使用上述争议房屋，并缴纳了物 业费、水费等费用。2018年11月13日，本院依法裁定受理 吕南富对债务人嵊州市良宇房地产开发有限公司进行破产清 算的申请；指定浙江朋成律师事务所为嵊州市良宇房地产开 7发有限公司的破产管理人。2020年1月17日，原告向管理 人申报债权：1.请求管理人配合办理3单元402室、2单元 603室两套房屋的过户登记手续；2.因良宇公司至今未与债 权人钱文忠签订1单元601室房屋的合同，也未交付该套房 屋，故良宇公司应当返还钱文忠房款1543935元，对该笔房 款的本息现予申报债权。同年5月28日，管理人向原告作出 《不予确认函》，载明：嵊州市良宇房地产开发有限公司管理 人收到你有关书香苑2单元603号房和3单元402号房申报 材料，经认真审核，确认不符合房屋确认条件，不予确认。 如有异议，请在收到本函之日起30日内向有管辖权的法院提 起诉讼，逾期未提起诉讼，管理人视为你放弃相关权利，管 理人将对相关房屋进行公开拍卖。6月11日，原告起诉来院。 另查明，2013年8月19日，被告（借款人）、孔春（担 保人）与过敏兰（担保人）和案外人裘陆军（出借人）签订 《借款协议》一份，被告向裘陆军借款3270000元，借款期 限三个月。2014年9月16日、17日，原告在向被告分别转 账1500000元后，被告即将上述款项转给裘陆军，裘陆军亦 于同日将上述款项转付给原告。 本院认为，原、被告签订两份《浙江省商品房买卖合同》 后又对该两份合同在房屋主管部门进行备案，即是合同双方 将该买卖合同号及合同所对应的房产具体情况、交易价款、 支付时限等内容反馈至房产管理部门，实现了合同的管理效 果，对合同双方均具有法律约束力。原告在本案中明确其转 账给被告的4298893元款项系购房款，说明其已完成房屋价 8款的支付义务。原告提交的水费、物业费支付清单也证明其 已入住使用争议房屋，该两份商品房买卖合同系双方当事人 真实意思表示，且合同内容未违反相关法律法规之强制性规 定，应当认定合同有效。协助房屋产权过户登记手续系房屋 买卖依法成立后的出卖人全面履行商品房买卖合同的的后续 附随义务，故原告从被告处购买房屋后，被告有协助原告办 理房屋产权过户登记手续的义务。被告提出原、被告之间存 在以房抵债的情形，其主要证据为被告出具的借条、补充协 议和原、被告与案外人裘陆军之间的转账记录、被告与案外 人裘陆军之间的借款协议等，但上述证据中被告出具的借条 与补充协议均为复印件，且其内容未得到原告认可，被告与 案外人裘陆军签订的借款协议中孔春在协议首页右上角签署 的意见原告质证后也予以否认，被告提出的原告存在以房抵 债的辩论意见缺乏事实依据，本院不予采纳。即使如被告所 说，原、被告之间曾发生过借贷关系，原告于2014年9月 16日、17日向被告支付了借款本金各1500000元，被告向原 告出具了借条，但由于原告在本案中对上述款项自认所支付 的为购房款而不是借款本金，民间借贷系实践性合同，需出 借人实际支付借款本金后才成立，由于原告否认了向被告交 付借款本金之事实，因此原、被告之间的借贷关系也不能成 立，故本案中将原告交付给被告的3000000元款项认定为购 房款，并不会加重被告的责任、损害被告的合法权益。综上， 原告的诉讼请求符合事实与法律规定，本院应予支持。依照 9《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十一条之规 定，判决如下： 一、确认钱文忠与嵊州市良宇房地产开发有限公司于 2014年7月10日和2014年9月3日分别签订的编号为 20140701000FB069884、2014090241B0073408的《浙江省商 品房买卖合同》合法有效。 二、嵊州市良宇房地产开发有限公司于本判决生效之日 起十日内协助钱文忠办理坐落于嵊州市××单元××室×× 2单元603室两套房屋的不动产权证过户登记手续。 案件受理费28840元，由嵊州市良宇房地产开发有限公 司负担。款限本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王祖明 人民陪审员  俞 聪 人民陪审员  吕 霞 二〇二〇年十月十日 书 记 员  宓 甜