江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6604号上诉人（原审被告）：葛九华，女，1968年10月13日生，汉族，户籍地南京市江北新区，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：戴兴杰，男，1991年6月16日生，汉族，户籍地南京市江北新区，住南京市江宁区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路**。法定代表人：乐根，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会，，住所地南京市六合区大厂街道欣乐新村**法定代表人：徐昌银，该居委会主任。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所律师。上诉人葛九华、戴兴杰因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）、南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会（以下简称欣乐居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年8月24日公开开庭，上诉人戴兴杰、葛九华及其委托诉讼代理人吴玉豪、被上诉人民丰公司、欣乐居委会委托诉讼代理人陈汉东、张弘弼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛九华、戴兴杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，法律适用错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》违反土地管理法第六十三条的强制性规定，认定该协议无效。依照土地管理法第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。案涉房屋已取得建设用地规划许可证，可以以出租或转让的方式交由他人使用，故上诉人与被上诉人签订的协议并不违反强制性法律规定，亦不违反公序良俗，应当认定该协议有效。民丰公司、欣乐居委会辩称，一审判决适用法律正确，上诉人和被上诉人之间所签订的协议违反相关法律规定，应当依法确定为无效，请求驳回上诉人的上诉请求。民丰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的2份房屋使用权转让协议（编号A0903-02-120、A0903-02-121）无效；2.判令葛九华、戴兴杰向民丰公司返还经久商贸城（第壹街）项目2幢121、221、120、220号房屋。一审法院认定，2008年4月1日，案涉当事人签订《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》2份,编号分别为Ａ0903-02-120、Ａ0903-02-121。上述协议第一条均约定，甲方（建设方欣乐居委会）委托乙方（投资方民丰公司）开发建设南京市六合区地块经久商贸城（第壹街）项目，乙方受甲方委托对该地块进行开发建设，并对该项目建设及施工质量负责。（一）房屋结构为框架；（二）土地性质为集体土地；（三）房屋使用功能为商业和办公。乙方负责办理房屋使用权的转让手续，并收取房屋使用权转让金。第二条丙方（受让方葛九华、戴兴杰）权利及义务，丙方已充分了解该地块及房屋具体状况，转让房屋位于南京市六合区地块经久商贸城（第壹街）02幢120号、121号商铺，转让总层数为二层，转让面积分别为71.79平方米、74.01平方米，转让性质为一次性转让房屋的使用权（无两证）。转让金总额均为35万元，丙方于2007年12月25日前分别付给乙方定金2万元，2008年6月30日前分别向甲方一次性支付完毕转让金33万元。房屋交付时间均为2008年12月31日前。该协议还对各方其他权利义务及违约责任等作了约定。协议签订后双方按约交付了房屋，支付了房款。葛九华、戴兴杰取得房屋后一直将该房屋用于商业经营。一审法院另查明，2007年6月22日，民丰公司与欣乐居委会签订《经久商贸城联合开发协议》一份，约定：欣乐居委会用经久路（潘营组）40亩的土地使用权参与入股，并负责土地规划、立项、基建工程等各项手续的报批和完善；民丰公司投入开发资金参与入股，商贸城建成后自主经营、自负盈亏，该项目建筑物所有权归民丰公司。嗣后，欣乐居委会向南京市六合区葛塘街道办事处申报“经久商贸城”立项，经南京市六合区葛塘街道办事处和南京沿江工业开发区经济发展局逐级审批，同意立项。2007年6月，南京市国土资源局六合分局向欣乐居委会颁发了“临时用地批准书”，准予其临时使用欣乐居委会潘营组集体土地23757.60平方米。2007年9月，南京沿江工业开发区市政建设局为该项目颁发了“建设工程规划许可证”（临时）。经久商贸城项目共占地26640平方米，建筑面积31500平方米。项目建成后民丰公司对外招商，因项目用地为集体土地性质，未完成征收和出让手续，无法办理商业用房的房屋所有权证及土地使用权证。因行政区划调整，现欣乐居委会归属南京市江北新区大厂街道办事处管理。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉当事人于2008年4月1日签订的2份《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，是名为房屋使用权转让协议，实为房屋买卖合同，该房屋所涉经久商贸城项目用地为集体土地性质，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故民丰公司关于要求确认上述协议无效、葛九华、戴兴杰返还案涉商铺的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。同时，民丰公司收取购房款70万元应当返还给葛九华、戴兴杰。葛九华、戴兴杰抗辩的其他损失不是本案审理范围，可以另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决：一、南京民丰装饰市场管理服务有限公司、南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会与葛九华、戴兴杰于2008年4月1日签订的2份《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》（编号：A0903-02-120、A0903-02-121）无效；二、葛九华、戴兴杰于判决生效之日起十日内向南京民丰装饰市场管理服务有限公司退还经久商贸城（第壹街）02幢120号、121号商铺(含二层)。同时南京民丰装饰市场管理服务有限公司向葛九华、戴兴杰返还购房款70万元。一审案件受理费6550元，减半收取计3275元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案当事人签订的商铺使用权转让协应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据合同的相对性原则，认定双方应相互返还因前述无效合同而取得的财产，并无不当。上诉人以案涉商铺土地性质为建设用地，案涉房屋已取得建设用地规划许可证，认为案涉协议不违反强制性法律规定，亦不违反公序良俗，应属有效的上诉理由，本院不予采信。上诉人如认为因合同遭受其他损失，可向被上诉人另行主张，本案对此不予理涉。综上所述，葛九华、戴兴杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人葛九华、戴兴杰负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十月二十六日书记员  郭旭冬