吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4850号上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所地吉林省长春市二道区。法定代表人：王中伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜明，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘素荣，女，1950年12月20日生，汉族，住吉林省辽源市西安区。原审第三人（被执行人）：长春市远达房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市北湖科技开发区。法定代表人：王加力，该公司董事长。委托诉讼代理人：王卓，男，该公司工作人员。上诉人吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）因与被上诉人刘素荣、原审第三人长春市远达房地产开发有限公司（以下简称远达公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春新区人民法院（以下简称新区法院）（2020）吉0193民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙宸公司上诉请求：1.请求撤销原审法院判决并发回重审或改判执行远达公司开发的，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**、丘地号为8-1/647-24(104)的房屋。2.由刘素荣承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足。1.一审庭审中刘素荣并未提供认购书原件及缴费收据原件，也没有任何银行转账凭证，复印件模糊不清也无法与原件相对照，刘素荣与远达公司之间是否存在真实的买卖关系、刘素荣是否真实交纳了购房款、办理产权的相关款项等关键事实，仅凭远达公司提供的部分收据和与刘素荣、远达公司有利益关系的证人朱平平的证言，明显缺乏事实依据。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》第二十一条第二项：案外人主张其已经支付了价款的，应当向人民法院提交案涉房屋的不动产发票；不能提供不动产发票或被执行人并非房地产开发企业的，案外人应当提交相应的收款收据及银行转款凭证：以现金方式支付价款的，必须提供款项来源并作出合理解释；结合本案刘素荣未提供证据原件，更未提供款项来源的证据，原审法院判定刘素荣支付了全部款项明显缺乏依据。2.刘素荣的情况也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称异议复议规定)第二十九条之规定：“……(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”首先，刘素荣购买涉案房屋并不是用于居住，一审庭审时其多次表明购买这个房屋是为了养老有保障的投资行为，且根据第三人的自认(判决书第3页第二段第九行)“三、查封房屋并非住房，而是仓储性质商铺”可知，涉案房屋属于商业用房，刘素荣购买该房屋时就不是用来居住的，该房屋也不具备居住的条件；刘素荣的户籍及经常居住生活地是辽源市，其并不在长春市工作、生活或居住，更加印证刘素荣购买房屋之时并不是用来居住的：原审法院也无权对“用于居住”做扩大解释，无依据的扩大解释是法律禁止的行为。即使是《全国法院民商事审判工作会议纪要》中也未对“用于居住”做出扩大解释。这种行为对上诉人明显不公平。其次，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”也不应无边际地进行扩大解释“用于居住”，且买受人名下无其他用于居住的房屋是两个并列的条件、缺一不可，只有两个条件同时具备才能排除申请执行人的执行行为。因此，本案情形并不符合异议复议规定排除执行的情形。最后，刘素荣也没有实际居住房屋。一审判决书第7页第二段第十行“刘素荣一审庭审中自述房屋于2015年6月25日交付后将床、锅碗瓢盆等生活物品放置屋内……”及作出刘素荣符合规定，明显缺乏事实依据。执行法官到涉案房屋张贴公告时龙宸公司也到现场，涉案房屋仍是毛坯状态，即使有卷帘门也无法判断是谁安装，结合自2015年至今刘素荣都没有缴纳过物业费，远达公司方也未提供任何交房的书面凭证(上诉人认为根据商业惯例，开发商在向买受人交付房屋时一定会制作相关的交房证明，比如钥匙交付几把，屋内设施如何，房屋墙面地面等检验情况等，并自房屋交付使用日以后收取物业费等足以证明刘素荣并未实际入住，其购买房屋也不是用于居住。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一的解答第二项案外人主张其合法占有不动产的，应当提供出卖人交付钥匙的证据或房屋交接单、在物业公司办理的人住手续、交纳水、暖、燃、电及物业费等费用的凭证。如进行了装修、租赁的，还应当提供装修合同、租赁合同和费用票据。具体到本案，刘素荣未提供任何证据证明其购买房屋是用于居住，也无法提供证据证明其已经实际居住涉案房屋，涉案房屋更不具备居住的功能。原审法院无依据对法律规定做扩大解释，其行为严重损害了上诉人的合法权益。二、刘素荣未实际占有使用房屋，也不符合非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十八第（三）项规定已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。刘素荣是因其自身原因未办理过户登记的。因此根据执行异议复议决定第二十八条的规定，刘素荣也不能排除龙宸公司的执行行为。三、本次诉讼也并非龙宸公司恶意阻止置换。龙宸公司查封诉争房屋时房屋登记在远达公司名下，查封行为不无不当。涉案房屋是商业用房，地理位置对房屋价值起着决定性的作用。第三人提供置换的房屋是第20几栋，位置在整个商圈最隐蔽的位置，很难出手，在龙宸公司多次要求其提供类似位置房屋进行置换的情况下，远达公司都拒绝提供。不进行置换也是龙宸公司的权益，远达公司随意捏造理由诋毁龙宸公司，龙宸公司保留追究远达公司责任的权利。四、远达公司一审庭审中回答法官提问时陈述其开发的涉案房屋所属楼盘中基本都没有进行备案登记，远达公司同时又拒绝向龙宸公司提供能够进行拍卖的房屋，因此可见刘素荣与远达公司的说法是不可信的。同时结合本案实际情况，贵院应当支持龙宸公司继续执行涉案房屋的请求。若贵院不支持上诉人请求，远达公司完全可以再次通过类似本次诉讼的方式规避及拖延执行，龙宸公司的权利无法实现，也不符合保护执行申请人利益的相关法律规定。刘素荣向一审法院起诉请求：1.不得执行刘素荣名下的位于长春市北远达大街8888号，长春市远达生产资料仓储物流中心A7-8（IV-8栋-8-104）号房屋。2.撤销新区法院（2019）吉0193执异167号执行裁定书。3.诉讼费由龙宸公司承担。事实和理由：一、关于原裁定认为法院查封的房产与刘素荣主张的房产非同一问题。167号裁定书认为，我无证据证明购买的远达市场A7—8与法院查封的丘地号8—1/647—24—（104)为同一房屋。2011年，我根据开发商编排的房号对房铺进行了认购，2018年，法院查封时法制文书写明的是测绘编号，两者名称不同，实为一处。事实上，远达市场每间房铺签定合同时使用的编号都与测绘编号不一致，但是都有准确的、可查证的对应关系，远达公司可以证明两者的一致性。二、原裁定认为刘素荣不符合房屋消费者物权期待权的保护条件问题。由于该房屋为商业性质的仓储房屋，不是普通住宅，因此《最高院执行异议和复议案件规定》第29条第二款“所购房屋系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋”不能作为裁定驳回异议的法律依据。三、原裁定认为刘素荣未合法占有、不满足不动产买受人物权期待权保护条件问题。我和共同出资人卢威坪在2015年6月24日已交付全部购房款，并且同时交付网签合同费，税费，产权证等一切应交费用。事实上已经合法占有该房屋，并且符合《最高院执行异议和复议案件规定》28条的全部要件。一是法院查封前已签订购房合同。法院查封时间为2018年11月5日，我和卢威坪与远达公司签定《房铺定购协议书》时间为2015年6月24曰，明显在查封之前。二是法院查封前已合法占有房屋。我在与远达司签定合同当日，远达公司向我交付了房屋。随后，我将床和部分个人物品放在屋内，并安装了房屋卷帘门。为了这个房子，我从辽源到长春跑了上百趟，等了将近10年。我现年71岁了、房铺已经无法用于自营，家里还有生活不能自理的病人，生活十分因难，一直没有动工装修。三是已支付全部款项。2010年1月30日，案外人朱平平与远达公司签订《房铺订购协议书》，购买了远达公司开发的长春市远达生产资料交易市场A7—8房铺一套，价格18.8万元。朱平平交定金3万元，由于朱平平无力交全款，2011年5月25曰，我与卢威坪经他人介绍并与远达公司协商，各出资50%共同购买该房，约定分3次将购房款交给远达公司。由于前2次购房款没有交齐，远达公司出据的是属名朱平平的票据。2015年6月24曰，我和卢威平交齐全部购房款后，远达公司在协议和收据上将购买人变更为我和卢威坪，并将房屋交付给我们。当时，我和卢威坪除了向远达公司交付全部购房款外，还交付了房屋网签合同费、产权证费和税费。上述事实有购房协议、交费凭证为据。四是未办理过户登记不是因为我们的原因造成。我们已交付全部费用、包括网签费达5年之久，但是办理网签手续应当由开发商实施，买受方不具备办理网签手续的条件和能力。远达公司如果2015年及时到房地局办理网签手续，法院就不可能查封该房。因此，房铺没有过户到我和卢威坪名下，并非我们的原因造成。龙宸公司一审辩称，1.刘素荣收到驳回执行异议时间请法庭核实，刘素荣应当自收到裁定15日内向法院提出异议之诉，并提交相应费用。刘素荣是否在法定期限内起诉并缴费，请贵院核实，若刘素荣未在法定期限内提出诉请，请法院驳回刘素荣起诉；2.刘素荣原告主体不适格，龙宸公司在查封远达公司所有的房屋前已经到房产交易部门查询过权属情况，确定该房屋属于远达房地产公司时，龙宸公司才向法院提出保全申请，当时并不存在权属纠纷。登记部门也未载明房屋登记他人，根据我国不动产相关法律规定，不动产权属以登记为准，房产部门登记情况足以证明我方申请查封及后续执行并无不当，同时刘素荣所购房屋也并非龙宸公司查封和要求执行的房屋；3.在执行过程中，龙宸公司配合法院到远达公司开发的上述房屋实地粘贴执行公告时，该房屋并无人使用，大门紧锁，足见刘素荣并未实际占有使用该房屋；4.刘素荣的请求应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条而不应适用二十八条，同时因刘素荣购买房屋并不符合该二十九条的第二款，即用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。因此不能排除我方执行。刘素荣及远达公司均自认该房屋非住宅房屋，而属于商铺；5.即使本案可以使用上述规定第二十八条，刘素荣情形也不符合该规定，刘素荣未依法占有房屋，也不符合非因自身原因未办理过户登记这一条件，远达公司在2015年已经取得了该房屋的预售资格，其名下所有房屋均具备办理网签备案登记手续的条件。但刘素荣至龙宸公司查封该房屋时刘素荣也没有与远达公司签订商品房买卖合同，更没有办理预售备案登记，因此不发生物权效力，因刘素荣与远达公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，也无法确定刘素荣是否支付了大部分房款，因此不能排除我方执行；6.远达公司未依法院下发传票规定的在举证期前十日内向法院提交证人出庭申请，我方对远达公司提交的证人不予认可。远达公司一审辩称，一、龙宸公司提出本案的诉讼已经超过了法定时间不能成立。立案当天，立案庭与执行局法官进行了时间核实，刘素荣是在法定时间内起诉的。二、关于查封房屋购买主体问题。最初2010年由案外人朱萍萍交了三万元定金。第三人远达公司告诉与朱萍萍签订商铺协议，此后朱萍萍再未交购房款，而是由刘素荣、卢威坪二人交购房款。刘素荣购买房屋时经远达公司同意的在公司的，是三方协议。2015年刘素荣交足房款后被告远达告诉在合同备案上是刘素荣。朱萍萍出庭作证也说明了这一点，应该采信。三、查封房屋并非住房，而是仓储性质商铺。2015年就交付给了刘素荣。当时交给刘素荣的是毛坯房，刘素荣接收后，该商铺进行了装修，安装了卷帘门，放进床及衣物。后由于整个生产资料市场都没有开业。所以刘素荣至今没有营业。执行局裁定书将该房认定为住房是认定错误。四、刘素荣已经足额交付了购房款，并且另外又交付了网签费，交易税费及长拳证费等等。是由于产权登记部门系统升级以及远达公司的拖延，没及时给办理网签。五、远达公司向法庭出示的长春市规划局的规划图，测绘部门的房屋测试图，以及远达销售的图足以证明法院查封的房屋就是刘素荣购买的房屋。（房间号一致）六、刘素荣的诉讼主张符合最高人民法院的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情况，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封前。已合法占有该不动产。（三）已经支付全部价款或按照合同的约定支付部分价款，将剩余的价款按照人民法院的要求支付执行的。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中刘素荣已经足额交付了房款，且交付了网签费，由于远达公司原因没有给刘素荣办理网签。刘素荣不应承担责任。七、本案的诉讼，是由于远达公司拖欠龙宸公司销售款造成的。在本案诉讼前执行法官多次协调双方进行房屋置换，而远达公司也提供了在同一市场，同样的商铺进行置换，但龙宸公司以种种理由拒绝。代理人认为，远达公司拖欠的是钱不是房屋，无论哪个房屋都必须评估拍卖来完成。正是由于龙宸公司告诉的恶意阻止置换，造成了本案的诉讼。一审法院认定事实：2018年11月5日，新区法院（2018）吉0193民初2003号民事裁定书在诉讼保全阶段查封了远达公司开发的，坐落，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**号为8-1/647-24（104）建筑面积为97.18平方米的房屋，查封期限自2018年11月5日起至2021年11月4日止。2019年11月4日，龙宸公司向新区法院申请执行，案号为（2019）吉0193执687号。2019年11月1日，刘素荣向新区法院提出执行异议，申请解除对上述房屋的查封。2019年11月8日，新区法院作出（2019）吉0193执异167号执行裁定书，裁定驳回案外人刘素荣的异议请求。2019年11月12日，刘素荣收到执行裁定书。2019年11月25日，新区法院收到刘素荣起诉状等相关材料并向其出具受诉材料收据和诉讼案件风险责任告知书。2010年远达公司与朱平平签订房铺定购协议一份，定购房屋为远达公司开发的长春市远达生产资料交易市场A7-8房铺1套。协议第二条约定：“房价（不含税）每平方米价格以第一次交款商定价为基准，但不包括房山头房。”协议第三条约定：“房山头房假如以每平方米1880元为基准价，辅路房山头房每平方米追加1100元；主路每平方米追加1600元。”协议第五条约定：“此房铺为三层框架结构，100平方米左右面积最后由产权测量部门实际测量为准，房款按照实际面积多退少补。”2010年1月30日，远达公司向朱平平出具收到定金3万元的收据。2010年11月30日，远达公司向朱平平出具收到交房款7万元的收据。2011年5月25日，远达公司向朱平平出具收到交房款5万元的收据。2015年6月24日，远达公司向朱平平出具收到房款3.8万元的收据。2015年6月24日，远达公司向朱平平（卢威坪）出具收到办产权证2377元的收据。一审庭审过程中，朱平平以证人身份出庭作证，朱平平自述2010年1月30日在远达公司预定一套房屋，并交纳3万元定金。后经朋友介绍将房屋转让给刘素荣，后期的房款均是刘素荣以现金方式直接交纳给远达公司。付完全部房款后才进行更名，所以收据中显示的交款人均为朱平平。刘素荣是实际缴款人，刘素荣为购买长春市远达生产资料交易市场A7-8房铺共交纳房款18.8万元。2015年6月25日，朱平平出具转更房款证明，朱平平在远达生产资料7栋8号所交全部房款转给卢威坪。刘素荣举证的房铺定购协议书显示：“朱平平变更为卢威坪、刘素荣两人，证明人：王秀兰。”远达公司举证的的房铺定购协议书显示：“朱平平变更为卢威坪。朱平平书写同意将此房转给卢威坪、刘淑（素）荣，特此同意。远达公司法定代表人王加力签字。”2015年1月21日，远达公司获得关于长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块商品房销（预）售许可证。一审庭审过程中，通过远达公司的“长春市远达生产资料仓储物流中心A地块规划总平面图”、“长春市远达生产资料交易市场商铺平面图”、“房屋建筑面积计算书”等证据认定本案中房铺定购协议书所指A7-8号房即为新区法院（2018）吉0193民初2003号民事裁定书在诉讼保全阶段查封的远达公司开发的，坐落于长春，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**-1/647-24（104）建筑面积为97.18平方米的房屋。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合朱平平与远达公司签订的房铺定购协议以及通过手写形式增加的更名项目、朱平平出具的更名证明、协议时间、查封时间等，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”应当符合异议复议规定第二十九条第一款在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。关于异议复议规定第二十九条第一款第二项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，新区法院认为“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能，即应视为用于居住的房屋。关于“无其他用于居住的房屋”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”刘素荣所购买的长春市远达生产资料仓储物流中心A7-8号房屋为三层建筑，刘素荣庭审中自述房屋于2015年6月25日交付后将床锅碗瓢盆等生活用品放置屋内，且其在长春市内无其他住房。刘素荣符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。关于异议复议规定第二十九条第一款第三项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合远达公司为朱平平出具的收到房款收据、朱平平的更名证明、房铺定购协议中所计算的总房款等证据，本院认为刘素荣所缴纳的房款已超过约定总价款的百分之五十。刘素荣购买的长春市远达生产资料仓储物流中心A7-8号房屋即为远达公司开发的，坐落于长春市远达，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**647-24（104）建筑面积为97.18平方米的房屋，符合异议复议规定第二十九条之规定，可以排除新区法院（2019）吉0193执687号执行案件的执行。关于龙宸公司在一审答辩中对刘素荣起诉时间的抗辩理由，新区法院认为，2019年11月8日，新区法院作出（2019）吉0193执异167号执行裁定书，裁定驳回案外人刘素荣的异议请求。2019年11月12日，刘素荣收到执行裁定书。2019年11月25日，本院收到刘素荣起诉状等相关材料并向其出具受诉材料收据和诉讼案件风险责任告知书。刘素荣向本院提出执行异议之诉的时间符合法律规定，对龙宸公司的该项答辩意见不予采纳。关于龙宸公司在一审答辩中对刘素荣原告主体资格抗辩理由，本院认为，刘素荣作为长春市远达生产资料仓储物流中心A7-8号房屋的买受人是本案适格原告。关于本案中远达公司的诉讼地位，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条之规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”，远达公司不反对刘素荣的异议，应当列为第三人，刘素荣在诉状中将当事人诉讼地位罗列错误，本院依法进行调整。综上所述，新区法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百零九条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行长春市远达房地产开发有限公司开发的，坐落于长春市远达生产资，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心**A地块**-24（104）的房屋。案件受理费4060元由龙宸公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，第一，2010年远达公司与朱平平签订房铺定购协议一份，一审庭审中，朱平平已作证，其经朋友介绍将房屋转让给刘素荣，后期的房款均是刘素荣以现金方式直接交纳给远达公司。付完全部房款后才进行更名，所以收据中显示的交款人均为朱平平。此外，刘素荣举证的房铺定购协议书显示：“朱平平变更为卢威坪、刘素荣两人，证明人：王秀兰。”远达公司举证的的房铺定购协议书显示：“朱平平变更为卢威坪。朱平平书写同意将此房转给卢威坪、刘淑（素）荣，特此同意。远达公司法定代表人王加力签字。”2015年，刘素荣付清案涉房屋购房款，故刘素荣在新区法院查封之前已与远达公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，结合远达公司为朱平平出具的四张收款收据、朱平平的证人证言等材料，可以证明刘素荣已经实际缴纳了涉案房屋的全部房款，虽然刘素荣没有提供相关的银行交易凭证，但因为涉案房屋总房款数额并不是特别大，且刘素荣是分批次交纳的，故以现金方式交纳，没有相关银行交易凭证亦符合常理。第三，因刘素荣在长春市内无其他住房，且涉案房屋的格局为三层建筑，具备可居住的条件，故刘素荣提出其购买涉案房屋时是为了边做生意边居住的主张符合常理，且与正常的交易习惯相符，故刘素荣的主张符合法律规定，其权利能够阻却执行。综上所述，龙宸公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4060元、二审案件受理费4060元，共计9120元由长春市远达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  蒋振华二〇二〇年十月三十日书记员  王玉博