新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2936号 上诉人（原审原告）：马小喻，女，1977年4月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：匡晓隆（系马小喻的丈夫），1966年7月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王洪举，新疆众望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）喀什西路**龙海置业综合楼**。 法定代表人：杨铁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，1991年8月7日出生，汉族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人马小喻因与被上诉人新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称广汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日开庭进行了审理。上诉人马小喻及其委托诉讼代理人匡晓隆、王洪举，被上诉人新疆广汇信邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小喻上诉请求：请求撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初222号民事判决，并依法改判。事实和理由：1．一审认定事实错误。涉案房屋自2015年9月13日由我全款购买，并于2017年1月10日交付给我至今已近3年之久。因广汇房地产公司没有履行与政府约定的拆迁责任，而无法取得涉案房产的产权登记备案相关手续，致使我无法办理涉案房产的产权证书。一审法院却以广汇房地产公司已取得商品房预售许可证为由，认定广汇房地产公司没有过错完全是错误的。2．一审判决有失公平、公正。我未能取得所购买房屋的产权证书是因广汇房地产公司未履行涉案房产土地上规划范围内的剩余房屋的拆迁，而无法向房屋产权管理部门提交相关备案资料所致，广汇房地产公司对此事实也予以认可。如此明确的事实一审法院却以广汇房地产公司已经办理了国有土地使用证、建设规划许可证等相关证件为由，判决驳回了我的诉讼请求，显然有失公正。另一审法院虽然查明并适用了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，但却驳回了我的诉讼请求，显然有失公平。 广汇房地产公司辩称，首先，我公司与马小喻于2015年9月13日签订的《商品房预售合同》已经履行完毕。涉案房屋，我公司已经向马小喻交付，且2017年1月10日马小喻已经办理了入住手续，并对外出租使用案涉房屋。其次马小喻行使的解除权已经超过法律规定1年的时效。且双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人的原因导致买受人不能再规定期限内取得房产权利证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。故本案应当按照合同约定处理。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 马小喻向一审法院起诉请求：1．请求依法解除双方之间签订的《商品房预售合同》；2．请求依法判令广汇房地产公司退还购房款1,035,384元；3．请求依法判令广汇房地产公司承担违约金156,000元（在诉讼过程中，将该项诉讼请求变更为判令广汇房地产公司承担资金占用期间的损失156,000元）；4．本案诉讼费由广汇房地产公司承担。 一审法院认定事实，2015年9月13日，马小喻（买受人）与广汇房地产公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，由马小喻购买广汇房地产公司开发的位于乌鲁木齐市××区第1幢第1层0单元商铺2号房，该商品房预测绘建筑面积共61.63平方米，其中套内建筑面积59.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.01平方米，该商品房总价款为1,035,384元。第六条约定：买受人一次性付款，买受人于2015年9月13日前付清全部房款即：1,035,384元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。后，马小喻向广汇房地产公司付清了房款1,035,384元。另查明，广汇房地产公司所出售涉案房屋已经取得商品房预售许可证。 一审法院认为，民法遵循契约自由，公民可以对自己的权利在法律允许的范围内处分。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年9月13日，马小喻与广汇房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，否则承担相应的违约责任。本案中，双方所签合同至今已履行4年多，且房款已经支付完毕，房屋也已实际交付，涉案《商品房预售合同》的内容已经得到实际履行。马小喻与广汇房地产公司签订的《商品房预售合同》文本为新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局监制的标准文本，并非一方当事人单方制作的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示，合同中对逾期办证的违约责任在合同第十五条进行了明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，应当协助商品房购买人办理土地使用权证变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，本案广汇房地产公司也提交国有土地使用权证、建设规划许可证等，证明其开发涉案房产于法有据，经核实广汇房地产公司也具有商品房预售许可证，且目前也无证据证明涉案房产根本无法办理房产证，马小喻也需举证证明确系因广汇房地产公司的原因，导致涉案房屋的所有权登记无法办理。另外，一审法院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除，解除合同需满足当事人约定的条件或法律规定的条件。本案马小喻与广汇房地产公司未就逾期办证解除合同作出约定，本案亦不满足法定解除条件，故对马小喻要求解除与广汇房地产公司签订的《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持。关于马小喻其他诉讼请求缺乏支持基础，一审法院亦予以驳回。一审判决：驳回马小喻的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马小喻提交了涉案房屋的土地上存在未拆除房屋的照片两张，用于证明，因存在未拆除的房屋导致广汇房地产公司至今未依法取得建筑工程竣工规划认可书。广汇房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性，将结合其他证据，综合予以认定。 本院认为，马小喻与广汇房地产公司之间签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。且在合同签订后，双方均积极履行了支付房款，交付房屋的义务。本案的争议焦点为马小喻要求解除双方之间签订的《商品房预售合同》的诉讼请求是否成立。对此，本院认为，马小喻未能取得案涉房产的产权证书，是因广汇房地产公司未能完成案涉房产土地上部分房产的拆迁工作所致，广汇房地产公司应当对案涉房屋不能办理产权证书承担相应的民事责任。本案中，双方签定订的《商品房预售合同》中第十五条对逾期办证的违约责任进行了明确的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。马小喻要求解除双方之间签订的《商品房预售合同》与合同约定不符，本院不予支持。马小喻关于返还购房款1,035,384元及资金占用期间的损失156,000元的诉讼请求是基于合同解除的法律后果，本院亦不予支持。 关于马小喻以广汇房地产公司违反相关法律规定，在未取得建筑工程竣工规划认可书的情况下，组织验收案涉房屋，应视为涉案房屋至今未验收合格，涉案房屋不符合合同约定的交付条件，其有权解除涉案合同的主张。本院认为，首先，涉案房屋是在取得国有土地使用权证、建设规划许可证的情况下开发建设，2016年8月18日经建设、监理、设计、施工、勘查单位五方竣工验收合格，并出具竣工验收报告，且已取得了商品房预售许可证。其次，双方签订的《商品房预售合同》第八条明确约定涉案房屋的交付条件为：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经验收合格，如出卖人提前交付，买受人应予以认可”。最后，涉案房屋自2017年1月10日交付马小喻，并办理了入住手续至今，其未对涉案房屋提出过质量问题，本案中亦未提交证据证明涉案房屋存在质量瑕疵。综上，广汇房地产公司组织竣工验收的程序是否违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，属于行政管理的范畴，建筑工程竣工认可书的取得亦属于行政管理的范畴，在行政主管部门未将涉案房屋的竣工验收报告予以撤销前，涉案房屋仍是通过五方竣工验收合格的房屋。故，对马小喻主张涉案房屋应视为至今未验收合格，其有权解除合同的上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，马小喻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,522.46元（上诉人马小喻已预交），由马晓喻负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 谭建艳 审判员 王 辉 二〇二〇年十月二十九日 书记员 马 婷