江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6943号上诉人（原审原告）：戴梦甜，女，1988年3月7日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨丽，江苏金宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芸，江苏金宪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王建帅，男，1989年7月11日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京臻运房地产营销策划有限公司，住所地南京市鼓楼区中幕府东路**。法定代表人：向勇,该公司经理。上诉人戴梦甜因与被上诉人王建帅、南京臻运房地产营销策划有限公司（以下简称臻运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。戴梦甜上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定下款迟延不属于合同约定的违约情形与事实不符。被上诉人臻运公司称因为国家政策的原因，建行停止放贷直到2020年1月，上诉人在庭审中对此陈述并未予以认可，且被上诉人为了避税，臻运公司在房产局网签的合同将房屋价款改为100万出头，其未依法按流程办理卖房手续导致下款迟延，存在过错，被上诉人的行为符合合同约定的违约情形；二、被上诉人法定代表人向勇的承诺应属于所签合同及协议的组成部分。卖房人出售房产考虑的因素主要就是出售的价格、付款方式、付款时间，上诉人卖外公赠与的房子是为了换房，上诉人对付款时间是有要求的。上诉人基于对中介的信任，在卖房过程中得到向勇最迟在11月15日前银行下款的承诺才同意将房屋出售给买房人。中介的承诺虽然写在合同背面，但并不是事后所写而是在签合同时所写，理应属于所签合同及协议的组成部分。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的诉讼请求。王建帅辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。臻运公司答辩意见与王建帅相同。戴梦甜向一审法院起诉请求：1、判令王建帅、臻运公司付违约金60000元；2、王建帅、臻运公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月22日，戴梦甜作为委托代理人，以戴家祥名义与王建帅、臻运公司签订《存量房买卖中介合同》；同日，戴梦甜、王建帅与臻运公司签订《补充协议》，合同及协议对价款、付款方式、交房时间、违约金等进行了约定，臻运公司的法定代表人向勇作为经纪人具体负责该房屋买卖的居间活动。向勇在戴梦甜所持《存量房买卖中介合同》背面手写“丙方承诺甲方，此房过户到银行下款最迟在2019年11月15日之前完成”，后戴梦甜方实际于2020年1月6日收到银行贷款部分的房价款。戴家祥于2019年10月15日去世，生前委托戴梦甜出售涉案房屋，出售后所得购房款归戴梦甜所有。2020年4月6日，戴家祥妻子王翠兰、女儿戴素琴、戴素芳、戴素珍、戴素平出具申明，确认上述情况，并申明因涉案房屋买卖过程中产生纠纷处理和所得收益均由戴梦甜行使和享有。一审庭审中，一审法院向戴梦甜释明，可以就实际损失部分主张赔偿，但戴梦甜仍坚持要求王建帅与臻运公司支付违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，戴梦甜、王建帅与臻运公司三方签订的补充协议中约定，王建帅向银行贷款147万元以支付部分购房款，但对于贷款部分购房款的支付时间未作约定，故向勇做出的关于付款期限的承诺，对王建帅无约束力，戴梦甜主张王建帅承担迟延付款的违约责任，缺乏事实依据。向勇系臻运公司的法定代表人，且为涉案合同中臻运公司指定的经纪人，故向勇在合同背面书写的承诺，应视为代表臻运公司，非个人行为。关于臻运公司是否应当承担违约责任，首先，虽然《存量房买卖中介合同》第九条载明了臻运公司（丙方）承担违约责任并支付违约金6万元的四种情形，但银行下款推迟导致王建帅迟延付款并不符合上述四种违约情形；其次，向勇代表臻运公司作出的单方承诺，无论在形式上和还是在内容上均不能认定为三方所签合同及协议的组成部分，故不应适用合同中关于违约金的约定。据此，对戴梦甜要求臻运公司承担违约金6万元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回戴梦甜的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取650元，由戴梦甜负担。本院审理期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院审理期间，戴梦甜提交以下新的证据：1、转账凭证，证明臻运公司从戴梦甜处也收取了中介费5000元，并不是臻运公司所述的仅收到12000元，臻运公司在本次中介活动中获利17000元；2、戴梦甜与其亲戚的银行转帐明细，证明因为王建帅没有及时按照约定将款项支付给戴梦甜，造成在此期间戴梦甜向第三方进行借款，并产生了利息损失，具体的金额是13127.39元。臻运公司质证认为：1.对证据1的真实性和证明目的没有异议；2.对证据2的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。王建帅贷款的部分只有140多万元，但是戴梦甜借款180多万元，相应的孳息不应当与本案有关联。王建帅质证认为：同臻运公司的质证意见。上诉人是否借钱与其没有关系，关于贷款下款的时间承诺也不是其承诺给上诉人的。本院审理期间，王建帅、臻运公司未提交新的证据。二审庭审中，上诉人戴梦甜陈述其认为系被上诉人臻运公司存在违约行为，对应三方签署的《存量房买卖中介合同》第九条违约责任第1款第1、2、4项：“三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；4、其他过失影响甲、乙方交易的。”同时，戴梦甜认为臻运公司违约是为了王建帅的利益，王建帅参与其中，并对事实清楚，应承担赔偿的连带责任。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应向上诉人支付违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现上诉人戴梦甜主张被上诉人臻运公司在合同履行过程中存在违约行为，应按照合同约定支付违约金6万元，主要事实依据系臻运公司法定代表人向勇在戴梦甜所持《存量房买卖中介合同》背面手写“丙方承诺甲方，此房过户到银行下款最迟在2019年11月15日之前完成”，而戴梦甜方实际于2020年1月6日才收到银行贷款部分的房价款，但对应三方《存量房买卖中介合同》中约定的违约责任承担条款，银行下款迟延并不符合戴梦甜主张的臻运公司任一违约情形；戴梦甜上诉主张系臻运公司未依法按流程办理卖房手续导致下款迟延，存在过错，亦未提交相应证据予以证明，故戴梦甜要求臻运公司支付违约金6万元的主张缺乏合同依据，但戴梦甜可依法主张因迟延下款而产生的实际损失，一审法院在向戴梦甜释明后，戴梦甜仍坚持要求臻运公司支付违约金，一审法院据此驳回戴梦甜诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于戴梦甜认为王建帅应承担违约金责任的上诉主张，本院认为，首先，戴梦甜并无证据证明王建帅对臻运公司的单方承诺予以知情或认可；其次，在三方签署的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》中，对王建帅银行贷款部分购房款的支付时间亦无约定，故一审法院认为向勇作出的关于付款期限的承诺，对王建帅无约束力并无不当，戴梦甜该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人戴梦甜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人戴梦甜负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十月十九日法官助理李映碧书记员韩卓君