贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初1588号原告（执行案外人）：王英杰，男，1996年7月10日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：张梦娇，贵州正气律师事务所律师。被告（申请执行人）：李云华，男，1971年12月4日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：刘雅丽。第三人（被执行人）：贵州西部茶城置业股份有限公司，住所地贵州省遵义市湄潭县湄江街道工业园区。统一社会信用代码：915200005609008080。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：顾廷廷，女，公司职工。原告王英杰与被告李云华、第三人贵州西部茶城置业股份有限公司（以下简称茶城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告王英杰及委托诉讼代理人张梦娇、被告李云华及委托诉讼代理人刘雅丽、第三人茶城公司的委托诉讼代理人顾廷廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王英杰向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的湄潭县房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年4月2日，原告收到湄潭县人民法院送达（2020）黔0328执异16号执行裁定书，原告认为法院驳回其提出的执行异议缺乏事实与法律依据，因被告申请执行的位于湄潭县房屋归原告所有，而不属于第三人所有。2018年9月4日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，并于签订合同当日交付了全部房款298750元和维修基金5975元，第三人向原告出具了收据，2018年11月13日，涉案房屋在湄潭县房屋管理部门办理了商品房预售备案登记，并且第三人将案涉房屋交付给了原告，因此该房屋归原告所有。2019年1月24日，被告李云华与第三人茶城公司、案外人黄平等因承揽合同纠纷一案申请了财产保全，湄潭法院在未到湄潭县住建局查询核实案涉房屋是否已销售备案的情况下，对已经备案的涉案房屋采取了查封措施，从而损害了原告的权益。湄潭法院作出的（2020）黔0328执异16号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，原告因湄潭法院的查封行为导致未能及时办理房产证，但并不影响原告对案涉房屋的所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，湄潭法院虽然执行的系【权证号：遵义（2016）湄潭县不动产权第00003549号；权证号：遵义（2018）湄潭县不动产权第00000831号】初始登记，其不动产登记中心在办理初始登记时则会有相应的楼盘表，在初始登记中确没有明确的房屋编号，但在初始登记名下则会有具体的楼盘表对应的相应房屋编号。综上，原告对房屋享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，湄潭法院不得以在不动产登记中心没有登记作为理由忽略原告全额购房的事实，且涉案房屋是原告在房屋办理备案登记两个月后才由法院采取的查封措施，故请贵院查明案件事实后依法判决。被告李云华辩称，不动产物权依法登记发生法律效力，案涉房屋登记在第三人茶城公司名下，并未登记在原告王英杰名下，故（2020）黔0328执异16号执行裁定书合法有效，请法院驳回原告的诉讼请求。被告作为债权人通过合法诉讼途径申请查封第三人所有的房屋，目的是为了第三人及时还款，原告在签订商品房买卖合同4个月（被告申请查封）后才到房屋登记机关申请办理不动产登记，原告系自身风险防范意识不强，原告自身存在过错，如原告存在一定的损失，其应当与第三人协商解决，而不是要求解封案涉房屋。根据法律规定，案涉房屋原告并未依法办理预告登记和产权登记，故法院查封房屋属于合法行为。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人茶城公司辩称，原告系全款购买房屋，房屋已交付使用，本案请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：第三人茶城公司成立于2010年8月11日，经营范围为房地产开发、经营等。2018年9月4日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号201805493），载明：原告以一次性付款298750元的方式购买了第三人开发修建的遵义市湄潭县湄江街道天文大道西部茶城市场建设散户交易中心1期4-4-1号房（面积119.5㎡），合同还对第三人茶城公司不能按期为原告办理商品房转移登记的，将承担相应的违约责任。第三人于签订合同当日向原告出具了收取房款298750元的收据。同日，原告向湄潭县住房和城乡建设局交纳了5975元的维修基金及2元的工本费；双方于2018年11月13日到湄潭县住建局办理备案登记（备案登记号为2018006389，备案合同号为201805493）。2019年11月22日，原告王英杰向本院提起诉讼，要求确认与第三人签订《商品房买卖合同》有效，后本院确认为有效。在2020年7月7日湄潭县自然资源局不动产登记中心出具的《贵州省不动产权利查询结果》中显示：遵义市湄潭县房屋载明的产权证号为：遵（2018）湄潭县不动产权第00000831号，登记权利人为第三人茶城公司，状态为权属查封。另查明，2019年1月24日，被告李云华在与第三人茶城公司、案外人黄平、贵州瑞豪房地产开发有限公司、贵州新捷中旭建设有限公司、熊甫仁承揽合同纠纷一案【（2019）黔0328民初563号】中，被告李云华申请对第三人、黄平等人的财产进行保全，后本院在执行过程中，对第三人茶城公司在遵义市湄潭县的商业服务房产二处【权证号：遵义（2016）湄潭县不动产权第00003549号；权证号：遵义（2018）湄潭县不动产权第00000831号】予以查封。对于查封财产，原告作为案外人于2020年4月14日向本院提出书面异议，本院于2020年4月19日制作（2020）黔0328执异16号执行裁定书，裁定驳回了原告王英杰的异议请求。后原告王英杰不服该裁定于规定时间内向本院提起本次诉讼。前述认定事实，双方均不持异议，本院予以确认。对原告是否实际占有使用该房双方持争议，原告为证明其诉讼主张向本院提交了案外人遵义银泰物业服务有限公司向其出具的物管费收据及《证明》，拟证明原告从2018年9月4日买房之日占有使用该房，并从2018年9月5日开始缴纳物管费；被告及第三人对原告提交的该组证据的真实性及原告使用该涉案房屋不持异议，但提出不能证明原告拥有该房屋的产权。经查，原告提交的前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。本院认为，原告王英杰与第三人茶城公司就已经取得商品房预售许可的房屋签订《商品房买卖合同》，该合同的签订日期2018年9月4日，早于被告李云华申请查封该房的日期2019年1月24日，办理备案登记及交付维修基金及交付房款的时间也早于本院查封该房的时间，对此双方均不持异议，本院予以确认。本案中，原告与第三人茶城公司虽然没有办理房屋书面交接手续，但从原告提供的案外人遵义银泰物业服务有限公司向其出具的物管费收据及《证明》上看，原告在合同签订次日就开始交纳物管费，且被告及第三人均认可原告使用了该房，故本院认为原告的证据足以证明第三人在合同签订后即将案涉房屋交付给原告，并由原告实际占有使用；因合同约定的办证义务人为第三人茶城公司，且涉案房屋在《商品房买卖合同》签订后被人民法院查封，故办理涉案房屋转移登记非原告单方可完成，即：非原告自身原因导致办证不能，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记”的规定，原告王英杰要求停止对遵义市湄潭县房屋的执行并解除查封的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：停止对第三人贵州西部茶城置业股份有限公司名下位于遵义市湄潭县房屋的执行，并解除查封。案件受理费60元，由被告李云华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  何德云人民陪审员  姚国军人民陪审员  杨 红二〇二〇年十月十五日法官助理张静书记员王涛涛