抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1220号原告：抚顺市华融实业有限公司，住所地：抚顺市新抚区榆林路**。法定代表人：荆强，该公司董事长。委托代理人：丁风，辽宁红叶律师事务所律师。委托代理人：王宁一，辽宁红叶律师事务所律师。被告：抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心，住所地：抚顺市新抚区南昌路**。经营者：刘忠权，男，1972年8月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告抚顺市华融实业有限公司与被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李东颖独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人丁风，被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心经营者刘忠权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认房屋租赁协议合法有效，并依法判决解除房屋租赁协议，自解除之日起被告将工商注册地址从租赁地址迁出；2.被告向原告承担违约损害赔偿金5833.3元；3.被告向原告支付所欠2019年度租金70000元及2020年1月1日至租赁协议解除日期间的房屋租赁金；4.被告向原告支付2019年度取暖费9003.5元；5.被告向原告赔偿采暖管道维修损失21610元，以上暂共计106446.8元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月23日，抚顺华城道桥有限公司与被告签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为5年（从2018年1月1日至2021年12月31日），约定房屋租金为每年7万元，年度租金在每年的12月31日前向甲方一次性交纳。2019年12月1日，抚顺市华城道桥有限公司与原告签订《委托经营合同》，委托期限为一年。委托原告对涉案租赁房屋（新抚区南昌路一号）进行合法经营管理，如涉及纠纷、诉讼等由原告进行处理。被告在2019年12月31日前未向原告支付本年度租金及交纳采暖费，但被告始终未予理睬，原告多此催要未果。2020年1月7日，向被告下发补缴供暖费，并停止供暖情况说明，表示因停止供暖所产生的一切损失由被告承担。被告在明知停止供暖会造成严重损失的情况下，仍未缴纳取暖费，导致供暖公司停暖，其他租户无法正常使用暖气，且暖气管道因停暖而全部冻裂，无法使用。为减少损失，原告作为该租赁房屋的托管人，只能自行垫付供暖费和维修费用。根据房屋租赁协议第四条约定，因被告构成违约，原告有权终止协议，要求被告返还取暖费，并要求被告承担一个月租金的违约责任。同时因被告拖欠取暖费而停止供暖，造成暖气管道损坏，原告对此进行了维修，造成维修损失21610元，应由被告承担。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，因为我们之间有纠纷，因他们已经拖欠我水费5年了，所以我就没有交房租。暖气我可以使用，也可以不使用，他们逼我用，还让我交钱，我只用一层楼，现在他们让我交一半的暖气费，我不想用。我已经向房屋产权人明确表示不使用暖气了，办理停气应由房屋产权人办理，我无法办理，对于停气的事情，和我没有关系，我不同意承担相关费用。经审理查明：原告提供产权证一份，证明坐落于抚顺市新抚区（建筑面积378.44平方米，其他产，办公）房屋系抚顺华城东岗道桥有限公司所有，案涉房屋在一层。原告提供委托经营合同一份，内容为：委托方为抚顺市华城道桥有限公司，受托方为原告，委托标的物为包括案涉房屋在内的房产；委托事项为经营事宜等；委托期限为2019年12月1日至2020年12月1日；经营过程中，出现任何纠纷，均由原告负责处理。原告提交该证据证明其有原告主体资格。原告提供房屋租赁协议一份，甲方为抚顺华城道桥有限公司，乙方为被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心，约定：甲方同意将新抚区管理用房一楼（包括洗车房内的整套设备和办公用具等）租给乙方办公使用；租用期限为5年（即从2018年1月1日至2022年12月31日止）；房屋租赁每年柒万元（7万元/年）；付款方式为本协议签订后，乙方必须在一周内将当年租金一次性交付甲方，以后年度租金在每年的12月31日前向甲方一次性交纳；甲方在租房协议期内不得无理收回房屋和干扰乙方正常使用房屋的使用权；租房协议期内，暖气费、物业费、水、店、煤气、电话、有限电视、电脑宽带、维修等一切费用均由乙方负责，乙方拖欠房租和租期内上述一切费用达一个月以上，甲方有权终止协议，并收回房屋使用权，乙方因特殊情况终止协议，需提前一个月通知甲方；甲乙双方必须严格执行和遵守协议规定，如单方违约，违约方向对方赔偿一个月的租房损失费，对方并有权终止本协议，收回或退出房屋的使用权；抚顺华城道桥有限公司及被告在该协议上盖章，被告的经营者刘忠权在该协议上签名；签订日期为2017年12月23日。原告自述，自2015年承租案涉房屋，用作修配厂使用，合同三年签订一次。原告提供协议书一份，内容为：甲方抚顺华城道桥有限公司，乙方被告（刘忠权）、丙方严峻；基于乙、丙方租用甲方位于新抚区的管理用房，现对2018-2019年度产生的供热费用达成如下协议：乙方同意承担2018-2019年度供热费9003.5元；乙方须在本协议签订90日内将上述供热费打入甲方指定账户；丙方同意承担2018-2019年度供热费3858.7元；丙方需在本协议签订90日内将上述供热费打入甲方指定账户；甲方与乙、丙方签订的房屋租赁协议合法有效，三方同意继续履行；如乙、丙方未在上述约定日期内交付供热费用，违约方同意解除与甲方签订的房屋租赁协议；本协议签订后，甲方撤回2019年在新抚区人民法院对乙方拖欠房租的诉讼；签订日期为2019年6月13日。被告主张其经营期间不需要供暖，曾多次向原告主张不缴纳暖气费，而楼上租户需要供暖，所以被告不同意负担2019-2020年度的暖气费。2020年1月7日，抚顺矿业集团有限责任公司暖气厂营业处出具停止供暖情况说明，内容为：位于新抚区的抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心，由我公司对其提供室内供暖服务，2019年11月1日供热至今该用户未交纳采暖费用，也未提出不使用暖气申请，12月份我公司多次到现场并告知该住户如拒不缴纳取暖费用将对其停止供暖，停止供暖后造成后果将由其自身承担。2019年12月25日，该用户仍未缴纳暖气费用，由于天气寒冷，不具备分阀施工条件，我公司对新抚区楼整体实施了关闭供暖阀门，暂停提供供暖服务。目前，该户尚欠2019年11月1日至2019年12月25日取暖费用欠费未缴。原告提供律师函及照片，证明该律师函已于2019年12月31日送达到被告承租的房屋处，该律师函内容为：“……贵公司于2019年度供暖开始至今一直拖欠暖气费近两月有余，我委托人及供暖公司多次催告未果，故我委托人正式委托本所向贵公司致函，请贵公司收到本律师函3日内缴纳暖气费，如未在3日内缴纳暖气费，我委托人有权利与贵公司解除租赁协议。届时，因贵公司还需承担因未缴纳暖气费造成的供暖管线、损伤等赔偿责任。辽宁红叶律师事务所，律师丁风，2019年12月26日。”原告主张因被告拒绝缴纳暖气费，抚顺矿业集团有限责任公司暖气厂于2019年12月25日对新抚区楼整体实施了关闭供暖阀门，之后供暖管线被冻坏，原告于2020年1月15日对冻坏的供暖管线进行维修，原告与抚顺市鑫通管道安装工程有限公司签订采暖管道维修施工合同，工程地点在南阳东岗立交桥西侧，工程范围为由室内进户至室外热力公司供热阀门，承包价格为本工程材料费、人工费一次性包死，总价为21600元，合同落款日期为2020年4月2日。原告提供发票一张，为供热暖气费发票，名称为抚顺市华融实业有限公司，规格为2019-2020，567.45平方米，金额为19293.3元，开票日期为2020年1月20日。另查明，经本院询问，被告表示：2018年之前并不产生暖气费，抚顺华城道桥有限公司将案涉房屋的二楼出租后，二楼租户要求供暖，所以才产生的暖气费；2018-2019年度的暖气费是由抚顺华城道桥有限公司交纳，经三方协商，被告同意交纳2018-2019年度部分暖气费；被告主张其已经告知抚顺华城道桥有限公司2019-2020年度不使用暖气，但是该公司工作人员没有办理停气手续，被告表示其没有产权证，无法交纳暖气费，而且二楼租户表示要使用暖气，所以抚顺华城道桥有限公司没有办理停气手续；案涉房屋暖气停气后，管线被冻了，但是没有裂，是二楼租户要求恢复供暖，所以原告对暖气进行的修复。原告陈述，原告修复暖气管线时，是重新铺设的管线，因被告商铺关门，经电话通知被告后，被告明确表示不用供暖，所以修复供暖管线时，未进入被告承租房屋进行施工，没有恢复被告承租的一层房屋的供暖。本院所确认的上述事实，有委托经营合同、房产证、房屋租赁协议、协议书（2019年6月13日）、停止供暖情况说明、律师函、照片、采暖管道维修施工合同、采暖费发票及原、被告陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与案涉房屋产权人抚顺华城道桥有限公司签订的委托经营合同合法有效，原告具有本案的原告主体资格。原、被告签订的房屋租赁协议符合法律规定，该协议合法有效，原、被告均应按照协议约定履行租赁协议。现被告违反合同约定，迟延交付租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁协议的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持，房屋租赁协议于本判决生效之日解除。原告要求被告将工商注册地址从租赁地址迁出的诉讼请求不属于民事案件受理范围，本院不予处理。被告提出关于他人拖欠其水费等问题不能构成迟延交付租金的抗辩理由，故被告应承担合同违约责任，故原告的第二项诉讼请求符合法律规定，本院应予支持，按照房屋租赁协议约定，违约金的数额为一个月的房屋租金，故本院确定违约金数额为5833.3元。被告使用租赁房屋，应按照房屋租赁协议交纳房屋租金，故原告的第三项诉讼请求符合法律规定，本院应予支持，被告应向原告支付拖欠的2019年度租金7万元及自2020年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按照年租金7万元计算。经本院询问，可以认定被告自2015年承租使用房屋至2018年供暖季开始，并未使用暖气，亦未交纳过采暖费用，2018年度交纳采暖费的原因系案涉房屋的二层租户要求供暖，故房屋产权人抚顺华城道桥有限公司才开始向供暖部门交纳采暖费用，被告已明确表示其承租的房屋不使用暖气，被告有权选择是否需要供暖，在被告告知原告不需要供暖后，作为房屋产权人的抚顺华城道桥有限公司应及时到供暖部门办理被告承租的一层房屋的停气手续。因房屋产权人怠于办理案涉房屋的停气手续造成的取暖费及采暖管道维修损失不应由被告承担，故对被告第四项、第五项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、抚顺华城道桥有限公司与被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心签订的房屋租赁协议合法有效，于本判决生效之日解除；二、被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市华融实业有限公司违约金5833.3元；三、被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺市华融实业有限公司2019年度租金7万元及自2020年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金（按照年租金7万元标准计算）；四、驳回原告抚顺市华融实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2429元，减半收取1214元，由被告抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 李东颖二〇二〇年十月二十二日代书记员 王香玉