辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14373号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**，统一社会信用代码：91210100001611313A。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书民，男，汉族，1961年12月3日出生，该单位员工，住沈阳市和平区。被告：罗庞焱，女，汉族，1971年5月4日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告罗庞焱物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿建物业公司的委托诉讼代理人王哲，被告罗庞焱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区长白东路17-6号长白五街58-18翰逸华园一期9号2-5-1房产的业主。2013年1月，原告（乙方）与被告所住小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定，甲方业主委员会选聘原告作为小区物业服务机构，自2013年1月起提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.2元每月每平方米。缴费期一年，上打租收费。逾期缴费的，除应补交物业费外，自逾期之日起按应缴物业费的日千分之三收取滞纳金。现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,370元（121.38平方米×1.2元每月每平方米×30个月）；2、判令被告支付物业费违约金443元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告罗庞焱辩称,我方不应全额缴纳物业费，理由如下：1.被告在保修期内多次上报维修，但原告不予维修，却收取了维修费用；2.被告长期不在涉案房屋居住；3.园区有大量广告，但原告向被告出示的仅是广告费用总额，却没有明细，起不到监督作用；4.园区维修、养护不到位，路灯损坏，电梯未按期年检及未按时更换年检贴、绿化及卫生清理不到位、园区车辆管理不到位；5.一期与二期服务质量不一致，不应按照相同的标准收取费用；6.我不同意缴纳违约金；7.我对业主委员会成立的合法性存疑，我认为业主委员会成立不合法。经审理查明，被告罗庞焱系位于沈阳市和平区长白东路17-6号2-5-1，建筑面积121.38平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告绿建物业公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告罗庞焱未缴纳2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。又查明，原告绿建物业公司曾因物业服务合同纠纷于2018年起诉被告至法院，双方经法院调解，法院出具（2018）辽0102民初7831号民事调解书。上述事实，有物业管理服务合同、房屋电子登记查询证明、民事调解书等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告绿建物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告罗庞焱系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告绿建物业公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额，具体应为4,370元（121.38平方米×1.2元/月/平方米×30个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的业主委员会成立的合法性问题。首先，庭审中，被告并未提供证据对其主张予以证明；其次，依据业主大会与业主委员会的相关法律规定，业主委员会的成立与备案应由相应行政机关主管，业主若认为业主委员会成立不合法，可与园区其他业主共同向相关主管部门主张权利，但不能因此拒绝缴纳物业服务费。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的房屋渗水问题。首先，被告未提供证据证明房屋渗水问题系原告违约行为所致；其次，被告庭审中陈述房屋渗水发生在保修期内；再次，被告亦未提供证据证明原告截留涉案房产的维修费用。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因其不在涉案房产居住，故不缴纳物业费的答辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的园区广告费用的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的涉案园区与二期园区服务质量不一致的问题。首先，被告未提供证据对其主张予以证明；其次，物业服务的收费标准与服务质量是否相符的问题，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主自己单独判定，也不能成为业主不缴或少缴物业服务费的理由，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因园区维修、养护不到位、路灯损坏、电梯未按期年检和未按时更换年检贴、绿化及卫生清理不到位、车辆管理不到位的问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见。庭审中，被告虽提供了照片作为证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，原告系涉案园区的物业服务企业且持续为涉案园区业主提供服务，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益。综上，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗庞焱于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,370元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告罗庞焱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十月十三日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。