湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7759号上诉人（原审被告）：长沙荣湘房地产开发有限公司。住所地：长沙市望城区金山桥街道金山桥社区长塘组。法定代表人：卓振刚，总经理。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。上诉人：余芬（原审原告），女，1991年11月13日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：肖雪晴，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴时雨，湖南金厚律师事务所律师。上诉人长沙荣湘房地产开发有限公司（以下简称荣湘公司）、上诉人余芬因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣湘公司上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初799号民事判决书第一项、第二项，依法进行改判，维持第三项；2.本案一、二审诉讼费用由余芬承担。事实和理由：一、荣湘公司与余芬约定的房屋交付标准系通过勘察、涉及、施工、监理等单位完成“五方验收”，一审法院判决余芬“于办妥竣工验收备案之日起七日内向原告余芬交付位于长沙市望城区房屋”不符合双方之间的约定。虽然《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件是“已经竣工验收备案”，但荣湘公司与余芬以签订《补充协议》的形式对房屋交付条件进行了变更，根据《补充协议》第七条第三款第十二项的约定：“出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件。同时，出卖人不承诺在买卖合同第八条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”。因此，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理等单位完成五方验收即可进行交付，交付房屋无需达到“办妥竣工验收备案”的条件，且补充协议特别约定了荣湘公司不承诺涉案房屋完成验收备案手续，系荣湘公司与余芬之间真实的意思表示，这种情形下，一审法院仍判决荣湘公司“于办妥竣工验收备案之日起七日内向原告余芬交付位于长沙市望城区房屋”不符合荣湘公司与余芬之间的约定。二、涉案房屋未按照合同约定的时间交付系因涉案房屋所在小区业主提出变更小区规划、××疫情、施工过程中的政府政策、市政停水停电、环境治理、暴雨等原因导致多次停工等因素影响，荣湘公司不具有过错，且按照约定和法律规定可以顺延交房期间，不应当承担支付逾期交房违约金的责任。三、违约金应当以“填补损失”为原则，余芬未在2019年12月30日前收房并未有任何损失，即便一审法院认定荣湘公司构成逾期交房，也应当对余芬主张的违约金标准依法调低。四、目前××疫情影响仍在持续，在认定荣湘公司违约的情况下，一审法院仅扣除2020年1月31日至2020年3月16日之间的逾期交房期间违约金过少，对荣湘公司不公平，也是不合理的。综上所述，本案余芬未能在2019年12月30日前办理收房手续系因涉案房屋所在小区业主要求调规、政府政策、环境治理等系列费归责于荣湘公司的原因导致的，荣湘公司不具有任何过错，根据法律规定以及合同约定，荣湘公司不应当承担责任，一审法院认定事实不清，证据不足，依法应予纠正。余芬辩称，一、一审法院判决荣湘公司“于办妥竣工验收备案之日起七日内向余芬交付位于长沙市望城区房屋”不妥，应当判决荣湘公司立即向余芬交付“符合竣工验收备案条件的房屋”。（一）余芬与荣湘公司约定的交房日期早已届至，而荣湘公司未向上诉人交付“符合竣工验收备案条件的房屋”。根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，荣湘公司逾期交房五个多月。（二）一审法院判决荣湘公司“于办妥竣工验收备案之日起七日内向余芬交付位于长沙市望城区房屋”不能有效促使荣湘公司积极履行交房义务，不利于合同目的的实现。二、一审法院扣除2020年1月31日至2020年3月16日之间的逾期交房期间违约金没有事实和法律依据。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》的约定，荣湘公司应当于2019年12月30日前向余芬交付房屋，而××疫情暴发于2020年1月底，虽然该事件经相关部门发文认定为“不可抗力”，但该不可抗力发生于荣湘公司逾期交房之后，因此违约金应当从2019年12月31日起计算至涉案房屋办理竣工验收备案后实际向余芬交付之日止。三、房屋租金、律师费损失、装修人工费、材料费价格上涨损失系上诉人已经实际发生或即将发生的费用或损失，一审法院对此不予支持没有任何依据。（一）余芬在长沙一直租房居住，因荣湘公司未能按时交房，余芬需要延长租房期限，造成的损失显而易见，也是必然发生的。且即便余芬拥有多套房屋，若荣湘公司能够按照合同约定的期限交房，余芬也可以通过出租房屋获取租金收入。（二）余芬的律师费损失也必然发生，余芬非从事法律相关行业的专业人士，通过诉讼途径向荣湘公司主张权利因此委托了律师代理本案，律师费用暂未支付但必然发生。（三）多年来，装修人工费、材料费价格一直呈上涨趋势，荣湘公司延迟交房，导致余芬增加支出人工费和材料费，该部分损失应当由作为违约方的荣湘公司承担。综上所述，本案因荣湘公司违约导致，荣湘公司应当立即向余芬交付符合合同约定条件的房屋。同时，赔偿余芬包括租金、律师费在内的一切损失，一审法院认定事实不清，适用法律错误，因此，余芬亦提起上诉，请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初799号民事判决书，依法改判或发回重审；2.判决一审、二审诉讼费用由荣湘公司承担。荣湘公司辩称，一、《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准是通过“五方”验收，不需要达到“已经竣工验收备案”的条件。二、余芬认为一审法院扣除2020年1月31日至2020年3月16日之间的逾期交房期间违约金没有依据，而荣湘公司认为荣湘公司没有任何违约行为，无需支付任何违约金。当前涉案房屋主体早已经竣工，各项设施设备均已经完工，不影响房屋的交付使用。涉案房屋施工过程中，因政府政策、市政停水停电、环境治理、暴雨等原因影响导致多次停工，荣湘公司可以相应顺延工期。因××影响，自2020年1月23日至疫情结束时，荣湘公司可以顺延交房时间。涉案房屋所在小区大多数业主在2019年12月30日前联名签字，要求调整小区规划、修改小区总平面图，同时因调规涉及到设计变更、政府审批及公示等程序，直至2020年4月7日才最终确定调规方案，导致工期顺延四个多月、影响了房屋交付使用，该期间荣湘公司可以顺延交付房屋。三、余芬主张的租房损失、装修人工材料价格上涨损失、律师费不应当由荣湘公司承担。余芬向一审法院起诉请求：1、荣湘公司向余芬交付符合“已经竣工验收备案”条件的房屋；2、荣湘公司向余芬支付逾期交房期间的违约金（以购房总价款560042元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年12月31日起计算至荣湘公司向余芬交付“已经竣工验收备案”的房屋之日止，暂计算至2020年3月5日为3，640元）；3、荣湘公司支付余芬逾期交房期间的在外租房损失（按照2，350元/月，自2019年12月31日起计算至荣湘公司向余芬交付“已经竣工验收备案”的房屋之日止，暂计算至2020年3月5日为5，170元）；4、荣湘公司承担交房延期期间装修人工材料价格上涨给余芬带来的损失15000元；5、荣湘公司向余芬支付律师费5，000元；6、荣湘公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月17日，余芬与荣湘公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，双方就余芬购买荣湘公司开发的坐落于长沙市望城区房屋相关事宜进行了约定。合同约定：房屋建筑面积99.51㎡，总价款560042元，签订合同时支付首期房款252042元，剩余房款308000元向银行申请贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应为已经竣工验收备案，但如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起20日内告知买受人的，出卖人不承担因此产生的延期责任。第十一条约定，由于出卖人原因，未能按期交付的，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第七条约定，由于不可抗力（包括但不限于战争、恐怖活动、自然灾害、出卖人无法避免并无法预见的其他因素）或政策法规的修订、政府重大会议、环境治理、重大市政工程等导致商品房建设停工的，买受人同意出卖人相应顺延交房时间，并无需承担逾期交付房屋的违约责任。上述不可抗力事由可通过新闻报道、政府公告等公开渠道获知的，出卖人无需另行通知买受人，无法通过公开渠道获知的，买受人同意出卖人于其售楼处公告5日后视为送达。合同签订后，余芬依约缴纳了首付款、契税、物业维修资金，银行贷款亦已发放。2019年12月29日，荣湘公司向荣盛岳麓峰景项目二期一批、二期二批、三期一批业主发出公告，告知项目暂未达到交付条件，不能按合同约定日期交付，荣湘公司将按双方合同约定承担逾期交房的法律责任，涉及调整规划或其它改变原备案图纸要求的问题，需要三分之二以上业主签名同意后五个工作日恢复方案（诉求文件已于2019年12月29日发给我司）。2019年10月29日，荣盛岳麓峰景项目1-8#栋部分业主向荣湘公司发出关于人车分流整改方案业主联名诉求书，经征求其他业主意见，大部分业主同意进行整改，余芬虽未签名，但知晓整改事宜，并口头表示同意。此后，荣湘公司就整改事宜办理了报备审批等手续，并实施了整改措施。2020年1月26日，长沙市望城区住房和城乡建设局发出紧急通知，要求所有在建工地、房产销售机构在未收到相关通知之前，一律不得擅自复工或恢复营业。2020年2月14日，荣湘公司向荣盛岳麓峰景1-13#栋业主发出通知函，告知受新型冠状病毒肺炎疫情影响，荣盛岳麓峰景项目1-13#栋房屋自2020年1月起处于停工状态，且由于社会整体人员流动、物流运输、物资保障、行政审批无法正常开展，项目正常复工难度极大，将导致公司不能尽快交付房屋，且具体交付时间无法确定。公司将积极采取措施，最大限度减少疫情事件不利影响，尽快完成合同义务。2020年3月17日，经长沙市望城区建设工程质量安全监督站批准，准许荣湘公司荣盛岳麓峰景二期二批项目复工。自2020年4月起，荣盛岳麓峰景项目部分楼栋开始交房，但余芬购买的房屋至今尚未交付。一审法院认为，余芬与荣湘公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。首先，关于案涉房屋交付问题。合同约定的交房日期为2019年12月30日之前，但荣湘公司迄今尚未办妥房屋竣工验收备案，也未向余芬交付房屋，在余芬不要求解除合同的情况下，对余芬要求荣湘公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉房屋尚未竣工验收备案，交房日期存在不确定性，故荣湘公司应于办妥竣工验收备案之日起七日内向余芬交付案涉房屋；其次，关于荣湘公司应否承担逾期交房违约责任问题。本案中，余芬已按约交清全部购房款，荣湘公司应在约定的期限内将符合竣工验收备案条件的房屋交付给余芬，但由于荣湘公司方原因导致房屋未按期交付，荣湘公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，荣湘公司应自逾期交房次日起至房屋交付之日止，以购房总价款为基数，按照日万分之一的标准向余芬支付逾期交房违约金。但2020年1月底全国爆发了新型冠状病毒肺炎疫情，该事件属于不可抗力，导致荣湘公司不能及时复工，相应时间应在计算违约金时予以扣除。相关行政部门于2020年1月26日发出通告，要求所有在建工地在未收到通知前，一律不得擅自复工。因2020年1月26日为农历正月初二，该时段处于春节期间，根据无疫情年份节假日安排情况，节后正常上班时间为正月初七（即2020年1月31日），故2020年1月31日至批准复工之日前一天即2020年3月16日期间的违约金应予扣除，依此计算截至2020年4月30日逾期交房日期为76天，违约金为4256元，后续违约金应以560042元为基数，按照日万分之一的标准继续支付至荣湘公司交付房屋之日止。荣湘公司辩称施工期间因政府政策、市政府停水停电、环境治理、暴雨等原因影响导致多次停工，该类因素影响的逾期天数应当予以扣除，因荣湘公司陈述的该类因素不属不能预见、不能避免的不可抗力，该工程施工期较长，荣湘公司完全可通过调整工期等相应措施予以克服，对荣湘公司该项辩解意见，一审法院不予采纳。荣湘公司辩称合同约定的违约金标准较高，应予以调低。余芬、荣湘公司在合同中约定的违约金标准为按总房价款的日万分之一，荣湘公司的违约行为确已给余芬造成了损失，该违约金标准并未过高，对荣湘公司要求予以调低的辩解意见，一审法院亦不予采纳；再次，关于租房损失及装修人工材料价格上涨损失问题。当事人对自己主张的事实应当提供证据予以证明，案涉房屋系毛坯房，余芬未提交证据证明荣湘公司延迟交房期间产生了租房费用，也未提交证据证明在此期间装修的人工费、材料费价格上涨，对余芬的该项诉讼请求，一审法院不予支持；最后，关于律师费用问题。余芬、荣湘公司在合同中并未约定律师费，该款不属本案诉讼必须发生的费用，余芬亦未提交证据证明该款已实际发生，对余芬的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、长沙荣湘房地产开发有限公司于办妥竣工验收备案之日起七日内向余芬交付位于长沙市望城区房屋；二、长沙荣湘房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向余芬支付截至2020年4月30日的逾期交房违约金4256元，后续违约金以560042元为基数，按照日万分之一的标准继续支付至荣湘公司交付房屋之日止；三、驳回余芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，由余芬负担235元，长沙荣湘房地产开发有限公司负担25元。二审中，荣湘公司围绕上诉请求提供如下证据：证据1、建设工程竣工验收备案表（扫描件），拟证明涉案项目已于2020年6月4日取得了竣工备案手续，从该备案表可以看出，竣工日期是2020年3月13日，各方单位均在3月13日当天确定涉案项目符合竣工要求，同意验收，涉案项目在2020年3月13日是可以交付房屋。证据2.入伙通知书及邮单、送达记录，拟证明荣湘公司于2020年6月4日向余芬送达入伙通知书及该通知于2020年6月5日签收。余芬质证意见认为，没有异议。本院经审查认为荣湘公司提供的证据1、2符合证据三性规定，能够达到其证明目的，本院予以采信。本院经审理查明，涉案房屋所在项目于2020年3月13日完成“五方”验收并于2020年6月4日完成竣工验收备案。余芬于2020年6月5日收到荣湘公司的交房通知，余芬尚未验收并收房。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋交房条件的认定问题；2.荣湘公司违约赔偿责任的认定问题。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于涉案房屋交房条件的认定问题。本院经审理认为，综合涉案《长沙市望城区商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，如果在约定的交房日期即2019年12月30日之前涉案房屋未取得竣工验收备案但荣湘公司组织勘查察、涉及、施工、建立等单位完成竣工验收且验收合格，则竣工验收合格之日视为涉案房屋达到交付条件，现查明涉案房屋于2020年3月13日完成“五方验收”，并未在2019年12月30日之前完成“五方验收”，因此荣湘公司上诉主张竣工验收为双方约定的房屋交付标准与合同约定及案件事实，不符，本案涉案房屋的交付条件仍然应当认定为“已经竣工验收备案”。二、关于荣湘公司违约赔偿责任的认定问题。如前所述，荣湘公司应当在2019年12月30日向余芬交付已经竣工验收备案的房屋，但荣湘公司直至2020年6月4日才完成竣工验收备案且在2020年6月5日才有效通知余芬收房，因此，荣湘公司构成迟延交房，应当承担相应的违约责任。基于新型冠状病毒肺炎疫情的防疫需要导致停工停产的客观情况，一审扣除相应的计算违约金的天数（防疫停工期间及春节法定节假日期间）并无不当，荣湘公司应当按照双方约定的标准向余芬支付逾期交房违约金至2020年6月4日。余芬主张的其他的损失因无合同约定及事实依据，应不予支持。由于荣湘公司已经实际履行交房义务，故本院对于余芬要求交房的诉讼请求，不再处理。经核算，荣湘公司应当支付的逾期交房违约金为6，160元（560042÷10000×111）。综上所述，荣湘公司、余芬的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初799号民事判决；二、由长沙荣湘房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向余芬支付逾期交房违约金6，160元；三、驳回余芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，由余芬负担235元，由长沙荣湘房地产开发有限公司负担25元。二审案件受理费520元，由余芬负担260元，由长沙荣湘房地产开发有限公司负担260元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十月二十一日书记员  彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……