北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7374号上诉人（原审被告）：郝成龙，男，1983年1月13日出生，汉族，住山西省大同市南郊区。被上诉人（原审原告）：张书江，男，1991年7月26日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人郝成龙因与被上诉人张书江合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝成龙上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回张书江一审诉讼请求。事实和理由：一、张书江提供的装修合同被证实是虚假的空白合同，说明张书江没有装修房屋，不存在装修款，其造假行为已经触犯法律，存在敲诈勒索的目的。二、张书江付给郝成龙的房租是2019年8月至2020年1月共计半年的房租费用，事实上张书江占用房屋一直使用到现在，从2020年1月至2020年8月的占有使用房屋费用，郝成龙申请张书江负担。三、张书江经营期间无故拖欠郝成龙水电费用共500多元，张书江明知不允许在店内居住，员工和本人一直在店内居住，被鸿润公司罚款陆仟捌佰多元，还有暖气维修费用150多元。以上费用都由郝成龙支付，现要求张书江返还上述费用。四、张书江没有营业执照就开始正常营业，并有实际的经济收入，知法犯法不存在郝成龙不配合申请营业执照。张书江辩称，同意一审法院判决。张书江向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令郝成龙退还张书江押金16667元、租金40000元、赔偿郝成龙房屋装修费用50899.9元、开店筹备费用29238.84元、工人工资41602元、水费930元、违约金3333元，合计：182670.74元。一审法院认定事实：2019年7月26日，张书江（承租方、乙方）与郝成龙（出租房、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于北京市石景山区鲁谷街道依翠园小区南区14号楼9号房屋作为生产经营商业活动之用，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。房屋租赁期自2019年7月27日至2020年7月31日，共计壹年。甲方应于2019年7月27日前将房屋按约定条件交给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。乙方享有5日的免租空置期，实际付租日期自2019年8月1日开始计算。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同租金为80000元／年，支付方式为押一付六，押金为16667元，租赁期满或合同期满合同解除后，房东应如数返还给乙方。租赁期内，供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危机人身安全；甲方应保证房屋符合工商、税务、社保登记注册要求，并协助乙方完成公司的登记、注册和设立等一系列手续。甲方未能保证乙方登记注册或顺利经营的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达15日、欠缴各项费用达10000元甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲、乙方有合同约定违约情形之一的，应按照月租金的50％支付违约金。合同签订后，张书江于2019年7月26日向郝成龙支付半年租金40000元和押金16667元。一审庭审中，张书江提交微信聊天记录证明其与郝成龙就涉案房屋办理营业执照进行沟通，但因郝成龙方一直未协助办理成功，导致无法开展正常的经营活动。对此，郝成龙不予认可，其表示已方并未无故拖延涉案房屋营业执照手续，且张书江在承租房屋后已经展开正常经营并有经济收入来源，并提交营业执照押金条及张书江方营业收费记录和顾客办理会员卡的记录。张书江提交装修合同、淘宝购买记录等证据材料，用于证明其为了展开经营活动，于2019年7月27日与张贵强签订了装修合同，装修20多天花费装修费用共计51499.9元，其中装修费用中张贵强出具的收据中载明2019年7月21日收到20000元，2019年8月9日收到2500元，2019年8月21日收到17500元，提供的转账包括2019年7月27日垃圾运输费300元，2019年8月1日商品399.9元，2019年8月3日热水器配件200元，上述给付张贵强的费用共计40899.9元，同时为了筹备开店支出29238.84元、支付工人工资41602元。对此，郝成龙不予认可，其表示张书江的装修合同存在造假，装修实际只花费了22000多元，且装修费用应由张书江自己承担。经询问，张书江表示2019年11月13日后由于没有营业执照而停止营业，而后郝成龙停止供水供电。郝成龙表示由于张书江拖欠两个月的租金，自己于2019年12月初停止供水供电，2019年12月底将涉案房屋上锁。张书江主张因郝成龙未配合将营业执照办理成功，涉案合同于2019年11月份解除，且郝成龙应按照之前口头承诺的全额退押金40000元，郝成龙则主张合同于2020年8月份自动解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张书江与郝成龙签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张书江按照合同约定支付了半年租金40000元及押金16677元，郝成龙亦应全面履行自己的义务，向张书江交付涉案房屋并协助其办理营业执照相关手续。现张书江提交证据表明由于郝成龙未顺利办理涉案房屋的营业执照手续导致其于2019年11月13日停止经营，最终合同目的无法实现，主张解除双方签订的合同，郝成龙亦同意解除，对此一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据双方提交的证据，张书江于2019年8月1日至2019年11月13日期间已实际开展经营活动，因此在合同解除后，应扣除上述时间段的租金23333元（80000／12＊3.5）后，尚应返还张书江租金16667元、押金16667元。关于张书江主张的水费930元、工人工资41602元、开店筹备费用29238.84元，上述费用属于张书江在开展经营活动期间的正常经营支出，应由其自行承担，其主张由郝成龙承担的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于张书江主张的房屋装修费用50899.9元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，张书江提交相应的装修合同和收据证明其为展开经营活动花费房屋装修费用50899.9元并已经实际支付该费用，但是根据张书江提供的证据，一审法院经计算确认上述装修费用为40899.9元，其他费用不予确认，现由于郝成龙方违约导致双方合同解除，张书江请求郝成龙赔偿房屋装修费用的诉讼请求，一审法院在合理的范围内予以支持，一审法院对装修费用酌情确认为32379元（40899.9／12＊3.5）。关于违约金一节，根据双方涉案合同约定，出租方有合同约定违约情形之一的，应按照月租金的50％支付违约金。由于郝成龙未按合同约定协助张书江顺利完成营业执照登记注册，构成违约，张书江有权要求其支付违约金，现张书江主张违约金3333元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张书江与郝成龙于2019年7月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、郝成龙于判决生效之日起7日内退还张书江房屋租金16667元、押金16667元，赔偿张书江房屋装修费损失32379元、违约金3333元；三、驳回张书江的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未向本院提交证据。本院二审期间依法补充查明：郝成龙称涉案房屋未办理下来营业执照，并称因为大房东怕房屋信息泄露，要求郝成龙交押金，郝成龙在2019年11月份的时候跟张书江说了这件事，郝成龙想跟张书江商量一人负担一半，但张书江不同意，所以营业执照没有办下来，张书江后续房租也不交了，店也不开了，到12月份时候张书江跟其说不干了。二审中，张书江称因郝成龙不能向其提供房屋产权证明所以无法办理营业执照。郝成龙称因为房主要押金才给提供房屋产权证明，张书江不同意交所以其没有办法提供。二审中，张书江与郝成龙均称房租每半年交一次，提前15天交。一审中，郝成龙同意解除《北京市房屋租赁合同》，但主张该合同在2020年8月份自动解除。郝成龙称其在2019年12月初对涉案房屋断水断电，并在12月底将涉案房屋上锁。张书江称郝成龙在2019年11月中旬对涉案房屋断水断电，并称2019年11月13日以后，因没有营业执照，郝成龙让其停业。郝成龙称其之所断水断电系因为张书江拖欠其2个月的房租。本院认为，张书江与郝成龙签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，张书江按照合同约定支付了半年租金40000元及押金16677元，郝成龙亦应全面履行自己的义务，向张书江交付涉案房屋并协助其办理营业执照相关手续。关于涉案《北京市房屋租赁合同》的解除问题，本院认为应从以下几个方面考虑：一、郝成龙称因为张书江拖欠其2个月的房租所以其在2019年12月初对涉案房屋断水断电，对此，本院认为，《北京市房屋租赁合同》约定了年租金的数额，并约定押1付6，但并未明确具体交费时间。二审中，双方均称每半年交一次提前15天。张书江首次交纳租金的时间为2019年7月26日，合同约定的实际租赁期限自2019年8月1日开始，因此，张书江下次交纳租金的时间为2020年1月16日之前。在该日期之前，郝成龙以张书江拖欠其2个月租金，对涉案房屋断水断电属于违约行为。二、通过双方在二审期间的陈述，可知郝成龙未向张书江提供过涉案房屋的产权证明以协助张书江办理营业执照，郝成龙未提供的理由为涉案房屋的大房东要求其负担押金，其要求张书江负担，但张书江不同意。对此，本院认为《北京市房屋租赁合同》中对于押金的数额有明确约定，并且张书江已经足额缴纳了押金。郝成龙另行要求张书江负担押金并无合同依据。郝成龙以此为由作为其未向张书江提供房屋产权证明文件以协助张书江办理工商登记的理由不能成立。因此，本院认为郝成龙未向张书江提供涉案房屋的产权证明文件以协助张书江办理工商登记违反了《北京市房屋租赁合同》约定的协助张书江完成公司的登记、注册和设立手续以及保证张书江登记注册的约定，属于违约行为。三、郝成龙称其于2019年12月初断水断电，本院已经认定其断水断电属于违约行为，而郝成龙对其断水断电的具体时间并未提供证据证明，结合其关于在2019年11月份将办理营业执照要求张书江额外负担押金的要求告知张书江，但张书江未同意的陈述，以及尚未到交费期限便以张书江拖欠2个月的租金于2019年12月初断水断电并在2019年12月底将涉案房屋上锁的陈述，同时综合张书江的相关陈述并考虑本案的庭审情况，本院认为张书江主张的其于2019年11月13日实际撤离涉案房屋的主张符合本案的具体情况与客观实际，其已经以实际行为向郝成龙表明了解除涉案合同的意思。本院据此认定张书江以郝成龙存在违约行为导致其无法经营的进而解除合同的理由可以成立，一审法院认定的涉案的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月13日解除的结论可以成立，本院不持异议。但一审法院以郝成龙同意解除作为其认定涉案合同解除的理由，与双方的相关陈述并不相符，并且在判决主文中未确认合同解除的时间不当，本院对此予以纠正。郝成龙上诉称，一审法院对于证据的分析认定错误，张书江提供的房屋装修合同系虚假的合同，对此本院认为，郝成龙提供的证据并不足以证明其该项主张，并且其在一审中亦认可张书江装修实际只花了22000多元，因此，本院对郝成龙的该项主张不予采信。郝成龙上诉称涉案房屋一直由张书江使用到现在，应当由张书江负担2020年1月至8月期间的使用涉案房屋的费用，对此，本院认为张书江租赁涉案房屋系用于经营，但本案系因郝成龙的原因导致张书江无法办理相关的经营手续进而无法进行经营，而且郝成龙亦认可在2019年12月初即对涉案房屋断水断电，在2019年12月底将涉案房屋上锁，同时，郝成龙在一审中并未提出反诉，故本院对其该项请求不予处理。郝成龙要求张书江负担拖欠的水电费、罚款以及暖气维修费，但并未提供证据证明，本院不予采信。此外，经本院审核计算一审法院酌情确定的装修费用，其计算公式本身错误，应为40899.9／12＊8.5=28970.8元，按其计算公式（40899.9／12＊3.5=11929.1元）计算的数额亦非一审法院认定的数额，本院予以纠正。综上所述，郝成龙的上诉理由均不足以导致其上诉请求成立，本院对其上诉请求予以驳回。但一审法院判决认定事实部分有误，处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1206号民事判决；二、确认张书江与郝成龙于2019年7月26日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月13日起解除；三、郝成龙于本判决生效之日起10日内退还张书江房屋租金16667元、押金16667元，赔偿张书江房屋装修费损失28970.8元、违约金3333元；四、驳回张书江其他诉讼请求。一审案件受理费1978元，由郝成龙负担711元，由张书江负担1267元。二审案件受理费1526元，由郝成龙负担1451元，由张书江负担75元。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二〇年十月二十七日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强