湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1686号上诉人（原审原告）：周美枝，女，1964年10月19日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：代明，男，1985年4月27日出生，系周美枝之女婿。上诉人（原审原告）：周艳，女，1989年2月4日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：代明，男，1985年4月27日出生，系周艳之丈夫。被上诉人（原审被告）：蔡勇，男，1964年1月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审被告）：钟安明，男，1950年7月12日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：毛可夫，湖南滨湖律师事务所律师。上诉人周美枝、周艳因与被上诉人蔡勇、钟安明共有权确认纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周美枝、周艳及其共同委托的诉讼代理人代明，被上诉人蔡勇，被上诉人钟安明及其委托诉讼代理人毛可夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周美枝、周艳向一审法院起诉请求：1．确认位于湖南省常德市西洞庭管理区汽车修理厂建筑面积53.4㎡的房屋的所有权为周美枝、周艳共同所有；2．确认蔡勇、钟安明签订的关于上述房屋的房屋买卖合同无效；3．判令蔡勇、钟安明共同向周美枝、周艳赔偿上述房屋征收补偿款人民币281785元。一审法院认定事实：周美枝、蔡勇在夫妻关系存续期间购买了一套位于常德市西洞庭管理区龙泉街道办沙河社区粮油片区（原西洞庭汽车修理厂）建筑面积为53.4㎡的房屋（房屋所有权证：西房权字第001***号），并办理了登记手续，登记了蔡勇、周美枝二人的名字。1998年7月17日，周美枝、蔡勇协议离婚时签了一份《财产协议》，协议约定蔡勇将该房屋其所拥有的一半份额赠与给婚生女儿周艳（原名蔡敏），并将房屋所有权证交由周美枝保管，但未办理房屋登记过户手续。同日，蔡勇、周美枝办理了离婚手续。2000年11月1日，该房屋以2600元的价格卖给了钟安明，蔡勇在房屋所有权证后的附记上签字，该房屋所有权证当时也交给了钟安明，当时同样也没有办理房屋登记过户手续。2017年7月17日，钟安明与常德市房地产管理局签订了一份《房屋征收货币补偿协议》，协议约定该房屋补偿总额281785元，现该房屋已拆迁，钟安明领取了全部房屋拆迁补偿款。一审法院认为，周美枝、周艳请求确认案涉房屋所有权归其共同所有，因该房屋已被拆迁，故对该诉讼请求不予支持。本案中，蔡勇与周美枝在1998年7月17日离婚后将案涉房屋所有权证交给了周美枝，周美枝称系蔡勇将房屋所有权证偷走，并将该房屋卖给钟安明，周美枝对买卖房屋并不知情。一审法院认为，房屋所有权证在离婚后由周美枝保管，房屋买卖时间为2000年11月1日，当日房屋所有权证一并交予了钟安明，现距周美枝、周艳起诉时已近20年，近20年来其也从未向二被告主张过权利，故周美枝当时对房屋买卖不知情这一说法不符合常理，不予采信。周美枝也没有足够证据证明该房屋所有权证系蔡勇偷走后将房屋买卖，故认定案涉房屋实际上是由周美枝、蔡勇共同将该房屋以2600元卖给钟安明。另，周美枝、蔡勇作为周艳的法定代理人将该房屋卖给钟安明，也不违反法律规定，买卖合同合法有效，故蔡勇、钟安明无需向周美枝、周艳赔偿。遂判决驳回周美枝、周艳的诉讼请求。案件受理费5527元，财产保全费2020元，共计7547元，由周美枝、周艳负担。周艳、周美枝上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：蔡勇、周美枝离婚时已对房屋进行了分割，该房屋由周美枝、周艳所有。周美枝离婚后即去广西打工，蔡勇私自拿走房产证并将房屋出卖给钟安明，周美枝没有签字认可，也不知情。周美枝发现房屋被蔡勇卖给钟安明后曾设法找蔡勇、钟安明要回房屋，但因势单力薄，且无法制观念，导致没能及时要回房屋。2017年该房屋拆迁时，正逢周美枝患脑瘤住院手术，没能及时向征拆部门主张补偿。钟安明辩称，卖房时蔡勇、周美枝均在场，购房款是交给周美枝的。因房产证上蔡勇是户主，所以只有蔡勇在收条上签字。周美枝说对卖房不知情，但在此后近二十年的时间都没有找钟安明要求退回房屋，明显不合情理。蔡勇辩称，卖房时周美枝在场，钱是周美枝收的。近二十年来，周美枝也没有找过蔡勇和钟安明。2017年拆迁时周美枝也知道，但没有提出过异议。周美枝手术后可能对记忆产生了影响，辩别不清。本院二审期间，双方当事人均申请证人出庭作证。经组织当事人质证，本院认证如下：1.证人王腊桂证明周美枝在2000年前后曾到广西务工，该证言与本案其他证据相印证，能够证明周美枝在离婚后外出务工的事实。但并不能排除周美枝在务工期间回家处理家庭事务的可能，不能达到证明目的，不予采信。2.肖建华、钟毛秀分别与申请作证的一方当事人存在近亲属关系，且对拟证事实均未作直接、具体的肯定陈述，不予采信。根据双方当事人一、二审审理期间的陈述及一审采信的证据，本院认定以下法律事实：周美枝、蔡勇于1987年5月结婚。1993年5月，双方共同购买西洞庭轻型汽车修造厂砖木结构房改房一套，建筑面积为53.4㎡，享受房改优惠折扣后价款3738元。1993年7月20日，蔡勇、周美枝取得房屋所有权证（西房权字第00***号）。1998年7月17日，周美枝、蔡勇协议离婚。同日，双方订立《财产协议》，约定蔡勇将价值6000元的该房屋中所拥有的一半份额，赠与婚生女儿周艳（原名蔡敏），周艳由周美枝抚养。房屋所有权证随即交由周美枝保管，但一直未办理房屋移转登记。此后，周美枝外出务工，该房屋由周美枝的母亲和周艳居住约一年后闲置。2000年11月1日，蔡勇将该房屋以2600元的价格出卖给钟安明，并将房屋所有权证交给钟安明。蔡勇在该房屋所有权证的附记页记载“此房以卖给钟安明（2000年11月1日单价2600元）贰仟陆佰元整，如以后有问题，一切后果蔡勇负责”。钟安明随后开始占有使用该房屋，但一直没有办理房屋所有权移转登记。钟安明在占有使用房屋期间，对房屋进行了扩建、维修和装修。2017年7月17日，钟安明与常德市房地产管理局签订一份《房屋征收货币补偿协议》，协议约定，钟安明将该房屋交常德市房地产管理局征收，拆迁补偿款总额281785元。其中产权房屋（53.4㎡）补偿140816元、自建房屋（19.6㎡）43092元、装修及设施补偿18614元、选择货币补偿方式奖28163元、提前搬迁奖12000元、搬迁费2000元、住房困难补助25000元、临时安置费2100元、整体搬迁奖10000元。现该房屋已拆除，钟安明领取了全部房屋拆迁补偿款。本院认为，周美枝、蔡勇在婚姻关系存续期间，共同购买案涉房屋，并共同登记为所有权人，依法应认定该房屋为夫妻共同共有。在双方离婚时，蔡勇在离婚协议中承诺将该房屋中其拥有的一半份额赠与女儿周艳，但未登记过户。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条及1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，应认定房屋所有权未发生转移。周美枝、蔡勇仍为该房屋的共有人。2000年11月1日，蔡勇明知案涉房屋并非其单独所有，仍私自将房屋出卖给钟安明，属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，周美枝、周艳仅以蔡勇没有处分权为由，请求确认蔡勇、钟安明之间房屋买卖合同无效，其理由不能成立，本院不予支持。由于房屋所有权证上明确记载蔡勇、周美枝系该房屋共有人，故钟安明在明知蔡勇无处分权的情况下，仍与蔡勇订立房屋买卖协议、支付购房款，且未办理登记，不符合善意取得的条件，不能取得房屋所有权。钟安明、蔡勇主张周美枝参与卖房过程并收取购房款，但未提交充分的证据予以证明。况且，蔡勇在已经与周美枝离婚并将其房屋分割份额赠与周艳的情况下，仍不要求周美枝在卖房和收款时签字同意，明显违背常理。一审法院认定周美枝、蔡勇共同将案涉房屋出卖给钟安明，依据不足。本院对钟安明、蔡勇关于周美枝参与卖房过程的主张不予支持。周美枝得知其房屋被蔡勇出卖给钟安明后，一方面，在钟安明占有使用房屋近十七年间，不积极主张权利，足以令钟安明误认为周美枝同意该项交易，对交易关系产生合理信赖。况且，在我国物权法颁行前后，钟安明均连续、公然、和平、自主占有该房屋，享有占有利益，并对房屋进行扩建、维修和装修，表明钟安明就房屋对不特定的人形成了较为稳定、排他的占有、使用、收益关系，并且能够对房屋进行有限处分。基于上述事实，钟安明对取得房屋所有权已存在合理期待，法律对该种期待利益有给予一定保护的必要。另一方面，周美枝作为房屋的共有人，因其未对蔡勇出卖该房屋明确表示反对，致使钟安明对交易事实产生误认，存在过错。同时，正是因为没有证据证明周美枝曾对蔡勇出卖房屋明确表示认可，或有接收房款等行为可推知其已表示默认。仅凭周美枝单纯沉默，不构成对房屋所有权的默示处分。因此，周美枝并不负有协助钟安明办理房屋移转登记的义务。周美枝作为登记权利人，仍对该房屋的处分有一定控制力。承前所述，对于案涉房屋上既已形成的物权关系及物权秩序，应依据我国物权法关于“明确物的归属，发挥物的效用”的立法精神予以维护。各方当事人就该房屋形成的利益格局，不应仅因发生征收事实而破坏，以免出现利益失衡。一审法院判决驳回周美枝、周艳的诉讼请求不当。由于案涉房屋已经征收，不能再进行权属确认。周艳作为案涉房屋50%份额的受赠人，应享有一定补偿利益。本院综合考虑房屋征收时的产权登记状况、房屋所有权与占有、使用、收益、处分权能分离的事实，以及房屋现状、补偿款构成等具体情况，酌情确定周美枝、周艳享有原房屋征收价值补偿和相应的选择货币补偿方式奖的30%，即钟安明应当向周美枝、周艳返还原房屋增值部分征收补偿款和相应的选择货币补偿方式奖励款共计47231元【（140816-2600+（140816-2600）/（140816+43092+18614）×28163）×30%】。综上所述，周艳、周美枝的上诉请求部分成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初911号民事判决；二、钟安明于本判决生效后十日内支付给周美枝、周艳房屋征收价值补偿和选择货币补偿方式奖励款共计47231元。三、驳回周美枝、周艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5527元、财产保全费2020元，共计7547元，由钟安明负担2300元，周美枝、周艳负担5247元。二审案件受理费5527元，由周美枝、周艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟科见审 判 员 孙孝明审 判 员 张秋岚二〇二〇年十月三十日法官助理 柳 萌书 记 员 梅梦莎