湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初943号原告：新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区南湖花园瑞安街**（南湖街“众创空间”）**。法定代表人：周国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：安家满（特别授权代理），北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告：武汉阳光尚立商业管理有限公司，，住所地：武汉市江岸区后湖生态花园******商网实际办公地址：武汉市江岸区兴业路312号。法定代表人：胡红玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚远（特别授权代理），男，系武汉阳光尚立商业管理有限公司员工，住武汉市江岸区。第三人：武汉安居工程发展有限公司，住所，住所地：武汉市江岸区百步亭花园路**div>法定代表人：茅永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强（一般授权代理），男，系武汉安居工程发展有限公司员工，住武汉市水上地区。原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司（以下简称新合作公司）诉被告武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光尚立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。审理中，被告阳光尚立公司向本院提交申请书，申请追加武汉安居工程发展有限公司（以下简称安居工程公司）作为第三人参加本案诉讼，经审查，本院依法予以准许。本案公开开庭进行了审理。原告新合作公司的委托诉讼代理人安家满，被告阳光尚立公司的委托诉讼代理人姚远，第三人安居工程公司的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新合作公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年1月23日签署的编号为“XGW-ST-B-1901-0002-1”的《房屋转租合同》、于2019年11月29日签署的《补充协议》、于2020年1月6日签署的《补充协议》自2020年6月25日起解除；2、被告向原告返还保证金298,260元、支付违约金298,260元、并赔偿装修损失计1,275,844.45元(本项主张共计1,872,364.45元)；3、被告自2020年7月6日起，以1,872,364.45元为基数，按月息2%向原告支付延迟履行违约金，直至全部付清日止；4、被告向原告支付律师费30,000元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我公司与被告先后于2019年1月23日签署了编号为“XGW-ST-B-1901-0002-1”的《房屋转租合同》、于2019年11月29日签署了关于垃圾清运费的《补充协议》、于2020年1月6日签署了关于物业费减免的《补充协议》（《房屋转租合同》及两份《补充协议》，以下并称“《合同》”）。据此，经产权人安居工程公司同意，被告将位于江岸区百步亭花园怡和苑602栋一楼1657平方米的房屋（下称“案涉房屋”）转租给我公司，用于开办农贸市场。租期10年，自2019年2月1日至2029年1月31日止；季度租金为298,260元；履约保证金为298,260元。《合同》签署后，我公司依约向被告支付了履约保证金298,260元；随即着手案涉房屋装修，花费设计费74,000元、室内改造工程施工费966,671.10元、消防工程施工费77,428.16元、弱电单项工程施工费107,292.46元、冷库工程设备及安装费50,452.73元，共计1,275,844.45元。2020年5月19日，安居工程公司以“被告自2019年10月16日起未交租金”为由，签发《百步亭怡和苑602栋两层商业物业接管工作的告知书》、《解除〈房屋租赁合同〉的通知书》，宣布自2020年5月19日起解除其与被告之间的房屋租赁合同法律关系。而被告又于2020年5月25日签发《致商户的函》，要求我公司在内的众商户继续向被告履行支付租金等合同义务。上述情况的出现，致使我公司深感不安、且无所适从。我公司遂于2020年6月4日向被告签发《工作联系函》，要求被告尽快妥善解决上述问题，排除我公司行使权利的相关障碍，但被告至今未能给予我公司肯定或否定答复。无奈之下，我公司于2020年6月12日致函安居工程公司询问能否继续履行我公司与被告签署的《合同》等事宜。安居工程公司于2020年6月18日书面告知我公司“被告已丧失案涉房屋处分权”，并警告我公司“不得再向被告支付租金等费用”。被告丧失案涉房屋处分权，己导致我公司合同目的无法通过《合同》实现。2020年6月23日，我公司不得不向被告签发了书面解除《合同》通知，并要求被告返还保证金298,260元、支付违约金298,260元、并赔偿损失1,275,844.45元，被告依约应当在2020年7月5日前赔付。然被告至今未进行任何赔付，其应当自2020年7月6日起、以1,872,364.45元（298,260元+298,260元+1,275,844.45元）为基数、按月息2%（鉴于《合同》中约定的延迟支付违约金标准为每日千分之二，我公司自愿放弃2%/月以外的部分）向我公司支付延迟履行违约金至全部付清日止，并应当赔偿我公司不得不支出的律师费30,000元、诉讼费等。综上，鉴于被告的行为已严重侵害了我公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，我公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告阳光尚立公司辩称，我方认为转租合同的合同目的可以实现，原告诉称的合同法定解除条件并不成就，其单方面解除合同不产生解除合同的效力。理由如下：一、1、安居工程公司于2020年5月19日公告表示解除我方与安居工程公司之间的租赁合同，我方当时就提出了异议，该租赁合同并未约定合同解除异议期，所以我方有权在法定3个月内诉请确认解除合同的效力。2020年5月19日至2020年8月19日我方与安居工程公司之间解除合同的效力是待司法机关确认的。2、安居工程公司在解除合同后至今都没有要求原告腾退的意思表示，反而向原告表明可以重新签订租赁合同并可以保持原转租合同条款的一致，在原告提出解除合同之日并不存在客观上妨碍原告实现合同目的的情形。3、2020年8月13日，我方与安居工程公司达成和解协议，主要内容是由安居工程公司认可我方与原告之间的承租及租金缴纳现状，全面承接我方在转租合同中的合同地位，只要原告同意本案安居工程公司替代我方履行转租合同，合同的目的完全可以实现。综上，我方认为原告在未确定我方是否丧失承租权，合同目的可以完全实现的情况下，急于解除合同不具备合同法第九十条合同解除的条件，同时也有违常理，违反诚实信用原则，有人为扩大经济损失，转移经营风险的嫌疑。二、关于保证金的退还，违约金、装修费损失，律师费的主张我方认为转租合同在可以继续履行的前提下，原告若无正当理由解除合同则不属于转租合同中因我方违约导致解除合同的情形，被告不应当承担任何赔偿责任。第三人安居工程公司述称，1、我方与被告签订的房屋租赁合同于2020年5月19日解除，但不影响原告租赁涉案房屋合同目的的实现，原因是，因被告拖欠我方租金未交纳，我方根据合同约定及法律规定行使合同解除权，于2020年5月19日解除了与被告的房屋租赁合同关系。为维护百步亭怡和苑602栋商业的全体商户的权益，我方于2020年5月19日向全体商户发函告知我方与被告的房屋租赁关系于2020年5月19日解除，并通知全体商户与我方重新签订租赁合同直接履行租赁合同关系，在重新签订的租赁合同中，原告与被告签订的原租赁合同主要条款可以不变，包括租赁面积、租赁条件、出租方和承租方的权利义务、租期及租金等，我方明确表示愿意与全体商户重新签订租赁合同，保持原租赁合同条款不变，相当于是对被告及全体商户商铺租赁合同的继承，全体商铺租赁合同的权利不受影响。2、我方在与被告解除租赁关系后，明确告知全部商户将会承接被告在商铺租赁合同中的权利和义务，原告此时以合同目的无法实现提出解约，无事实及法律依据。我方对原告2020年6月12日作出的工作联系函明确回函，告知原告应当与我方直接履行租赁合同关系，重新签订租赁合同，因为被告于2020年5月19日后已经不再享有涉案房屋的转租权，若原告继续向其支付租金可能会遭受不必要的损失，故原告在回函中进行说明合法合理。我方向全体商户发函后，并未作出影响商户正常经营的行为，原告租赁案涉房屋的目的不受影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区百步亭花园怡和苑******的房屋所有权人为安居工程公司。2014年3月14日，安居工程公司与阳光尚立公司签订《房屋租赁合同》，将武汉市江岸区百步亭怡和苑602栋二层商业物业地块上的房屋出租给阳光尚立公司，安居工程公司同意阳光尚立公司引进中百便民超市、皇冠蛋糕、周黑鸭等知名品牌和企业进行多种形式的经营。2019年1月23日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）签订编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》约定，甲方将位于武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋一层的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方；计租面积1657㎡；租赁期限自2019年2月1日起至2029年1月31日止，计10年整；甲方同意自2019年2月1日起至2019年4月30日止为给予乙方的物业改造期及经营免租期；计租金起始日自2019年5月1日起开始计算租金；租金费用收取标准为60元/㎡/月，租金的递增率为每两个合同年递增6%，2019年2月1日至2020年1月31日年度租金894,780元，2020年2月1日至2021年1月31日年度租金1,193,040元……2028年2月1日至2029年1月31日年度租金为1,506,185.52元；租金支付方式：乙方每季度向甲方支付一次租金；首期租金费用的支付方式为，本合同正式生效后，乙方在收到甲方提供的租金费用增值税专用发票5日内将租金费用支付给甲方，首期租金金额计算方式为，2019年5月1日至2019年7月31日的租金为298,260元，自2019年8月1日始，按照租金支付方式条款执行；乙方应于本合同生效之日起5个工作日内，按照第一个租赁年度的季度租金标准，向甲方支付履约保证金，共计298,260元；因甲方违约导致合同解除的，甲方应退还履约保证金，租金按实际发生租期计算，物业管理费、能源费等据实计算，乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，还应赔偿乙方所遭受的损失（包括但不限于装修损失、转租的租金损失、赔付第三方所产生的损失以及为维护自身权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等），甲方应在合同解除后10日内向乙方支付上述款项，如甲方未能按时支付的，乙方有权按迟延应付款项或费用金额每日千分之二计（从应付日至实际全额付清之日）向甲方收取迟延履行违约金；除本合同第十条约定情形外，合同双方应严格履行本合同所约定的其他义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或者补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失，还应赔偿守约方遭受的损失，如超过15日违约行为还未改正或者补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失（参照本合同第十条执行）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，新合作公司向阳光尚立公司支付了履约保证金298,260元。2019年11月29日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）就2019年1月23日签订的房屋转租合同中涉及运营产生的垃圾清理费签订《补充协议》。2020年1月6日，阳光尚立公司（甲方）与新合作公司（乙方）再次就房屋转租合同中物业管理费标准及计算时间等条款签订《补充协议》。2020年5月19日，安居工程公司向阳光尚立公司发出《解除＜房屋租赁合同＞的通知书》，内容为“……从2019年10月16日起至2020年5月18日，你司已共计拖欠租金叁佰肆拾万零玖仟伍佰柒拾叁元伍角陆分……逾期达90天甲方有权解除合同。且双方于2019年1月21日签订的《补充协议》第二条之规定，乙方支付租金宽限期最多为不得超过主合同约定的3个月，否则本补充协议自行终止，甲乙双方仍应全面履行主合同约定的合同义务。鉴于你司上述严重的违约行为，我方现通知你方，于2020年5月19日正式解除《房屋租赁合同》……你司与租赁商户之间签订的租赁合同（协议）亦于解约当日自行终止……”。同日，安居工程公司向百步亭怡和苑602栋全体商户发出《百步亭怡和苑602栋二层商业物业接管工作的告知书》，内容为“……鉴于武汉阳光尚立商业管理有限公司从2019年10月16日起至今拖欠我方租金未交纳，其行为已构成严重违约。我方根据……已正式通知武汉阳光尚立商业管理有限公司，于2020年5月19日解除我方与其签订的《房屋租赁合同》……为维护百步亭怡和苑602栋二层商业物业全体商户的合法权益，特此通知如下：全体商户应于2020年5月19日后与我方直接履行租赁合同关系，并按照我方通知时间与我方重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同中，贵方原与武汉阳光尚立商业管理有限公司签订的租赁合同主要条款可以不改变，包括租赁面积、租赁条件、出租方和承租方权利义务、租期及租金等……”。2020年5月25日，阳光尚立公司发出《致商户的函》，要求各商户对安居工程公司的告知书不予理睬，继续履行商户与阳光尚立公司之间的租赁合同。2020年6月12日，新合作公司向安居工程公司发出《工作联系函》。2020年6月18日，安居工程公司向新合作公司回函，载明“……我司回复如下：1、武汉阳光尚立商业管理有限公司于上述解约当日丧失对外转租的权利及主体资格……2、贵司应于2020年5月19日后与我方直接履行租赁合同关系，并与我方重新签订租赁合同，方得合法继续使用租赁商铺，确保兴怡市场正常运营……”。2020年6月23日，新合作公司向阳光尚立公司发出《解除＜房屋转租合同＞通知函》，阳光尚立公司于2020年6月25日收到该函。2020年8月13日，安居工程公司、阳光尚立公司共同向商户发出《告知函》，内容为安居工程公司与阳光尚立公司之间的租赁合同已于2020年5月19日解除，阳光尚立公司退出该商业物业，由安居工程公司享有并承担阳光尚立公司与承租户签订的租赁合同中的权利义务。同日，安居工程公司（甲方）与阳光尚立公司（乙方）签订《补充协议》，约定“……一、甲、乙双方一致认可：双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2020年5月19日解除；同时乙方在与商户签订的租赁合同中的合同地位由甲方全面承接，甲方完全同意上述合同条款，按承接之日乙方与承租方的现状（含租金交纳）承担相应权责，并承诺在承租方剩余有效租赁期内不再向承租方另行收取保证金……”。另查明，新合作公司因为本案纠纷，与北京德和衡（武汉）律师事务所签订《委托代理协议》，并支付律师费30,000元。本院认为：新合作公司与阳光尚立公司于2019年1月23日签订的编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。因阳光尚立公司未按照其与房屋所有权人安居工程公司签订的《房屋租赁合同》缴纳租金，严重影响其与新合作公司签订的《房屋转租合同》的履行已构成违约，新合作公司向其发出《解除＜房屋转租合同＞通知函》，其于2020年6月25日收到，故新合作公司请求确认双方之间签订的《房屋转租合同》、两份补充协议于2020年6月25日解除并要求阳光尚立公司退还保证金及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于阳光尚立公司辩称其不应当承担任何赔偿责任的意见，阳光尚立公司逾期缴纳租金构成违约，并给新合作公司经营带来不利影响，故对其辩称意见不予采纳。关于装修损失及迟延履行违约金，阳光尚立公司在其与安居工程公司签订的房屋租赁合同解除后与安居工程公司签订补充协议，协议载明，安居工程公司作为案涉商铺的所有权人，同意按照阳光尚立公司与新合作公司之间签订的《房屋转租合同》的条款继续承接该转租合同，安居工程公司与阳光尚立公司之间房屋租赁合同的解除并未导致《房屋转租合同》的目的不能实现，新合作公司在本案中并不存在相关损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于律师费，《房租转租合同》约定因阳光尚立公司违约导致合同解除的，阳光尚立公司应当向新合作公司赔偿律师费等费用，现新合作公司为本案向北京德和衡（武汉）律师事务所支付律师费30,000元，故本院对新合作公司要求阳光尚立公司支付律师费30,000元的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司与被告武汉阳光尚立商业管理有限公司于2019年1月23日签订的编号为XGW-ST-B-1901-0002-1的《房屋转租合同》、2019年11月29日签订的《补充协议》及2020年1月6日签订的《补充协议》于2020年6月25日解除；二、被告武汉阳光尚立商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司返还保证金298,260元；三、被告武汉阳光尚立商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司支付违约金298,260元；四、被告武汉阳光尚立商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司支付律师费30,000元；五、驳回原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103,144元减半收取51,572元，由原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担25,786元，被告武汉阳光尚立商业管理有限公司负担25,786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十月十九日书记员  周瑾