河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初2238号 原告：张民峰，男，1968年5月15日出生，汉族，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：赵吉山，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张紫伟，河北鑫旺律师事务所实习律师。 被告：河北凰家房地产开发有限公司，住所地邢台市信都区达活泉北侧阳光国际**楼**132铺。 法定代表人：曹梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：李丽，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋京东，河北齐心律师事务所律师。 原告张民峰与被告河北凰家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张民峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续全面履 —2— 行合同，为原告办理房产证手续并赔偿因违约给原告造成的各项经济损失279047元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月30日，原、被告签订内部认购协议，协议中约定原告以每平方米18759.29元价格购买被告开发建设的凰家广场项目东区B3层102号商品房，建筑面积24.48平方米，房屋总价款465981元，协议中约定了交房期限为2014年4月20日前。原告一次性向被告支付房屋总价款465981元。同日，原告按照被告要求与河北鼎诺商业企业管理有限公司（以下简称鼎诺公司）签订委托租赁、管理协议书，被告承诺为鼎诺公司应付原告的租赁管理收益的保证方。协议书中约定了原告将购买的凰家东区B3层102号商铺委托鼎诺公司对外租赁，委托期限自2014年8月20日至2019年8月19日，期限为5年，协议签订同时原告向鼎诺公司缴纳市场建设、培育费用116496元（已缴纳）。同时约定了租赁期间内的管理收益为：前两年鼎诺公司不用向原告支付收益，第三年鼎诺公司应支付给原告的含税收益人民币47411元，第四年鼎诺公司应支付给原告的含税收益人民币54184元，第五年鼎诺公司应支付给原告的含税收益人民币60957元。合同签订后，被告没有按照约定全面履行合同，一直推迟建设进度和交房日期，致使原告与鼎诺公司签订的委托租赁、管理协议书无法正常履行，导致如今租赁合同期限已过，原告却未能得到任何租赁合同约定的收益，造成原告各项损失共计：279057元（含市场培育费和 —3— 后三年收益）。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。诉讼过程中，原告认为其已经全面履行合同，缴纳全部房款，市场建设、培育费116496元实际上就是房款，被告让原告与鼎诺公司签订协议是为了避税，现因被告原因致使合同无法履行，被告存在合同欺诈，因此原告变更诉讼请求如下：1.解除原、被告签订的内部认购协议；2.要求被告双倍赔偿原告各项损失计1164952元。 被告辩称，在签订协议时并不存在欺诈行为，原告无证据证明被告存在欺诈，协议签订是双方真实意思表示，因后期客观原因致使协议无法继续履行。被告不认可原告主张的双倍赔偿，根据协议第六款关于原告主张购房款双倍赔偿的约定，被告并未将买受人认购的商品房出售给第三方，原告不能据此要求双倍赔偿。原告诉称被告避税无证据证实，也无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2012年9月30日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订内部认购协议，协议约定与本案有关的内容如下：买受人自愿认购出卖人开发建设的凰家广场项目东区B3层102号房，该商品房用途是商业，建筑面积24.84㎡（以产权登记面积为准），单价18759.29元/㎡，总房款465981元；买受人向出卖人一次性交纳总房款465981元；交房期限为2014年4月20日前；出卖人将买受人认购的该商品房出售给第三方，视为违约，须返还买受人已付房款额的双 —4— 倍，买受人逾期签订商品房买卖合同或其他违约情形，出卖人有权扣除买受人原交定金的双倍金额，上述违约金出卖人有权直接从买受人已交纳的款项中予以扣除。 同日，为确保邢台凰家广场广大业主和合作各方的共同利益，保证广场统一招商、统一管理、统一服务，创造更好的经济效益和社会效益，原告作为委托人、鼎诺公司作为受托人、被告作为第三方签订委托租赁、管理协议书，被告同意为鼎诺公司应付原告委托租赁管理提供担保，协议约定与本案有关的内容如下：原告愿意将位于河北省邢台市委托鼎诺公司对外租赁，由鼎诺公司统一规划、统一招商、统一管理、统一服务方式完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺暂测建筑面积为24.84平方米，商铺合同款合计465981元。在本协议签订同时，原告向鼎诺公司缴纳市场建设、培育费用116495元。委托期限为5年，自2014年8月20日至2019年8月19日止。如商铺出卖人交付期限延误，该委托期限相应顺延。双方确认自2014年8月20日起后两年内为第一阶段，是凰家广场经营的市场建设、培育期，鼎诺公司不向原告支付任何委托经营收益，第三年鼎诺公司应付给原告的含税收益47411元，第四年鼎诺公司应付给原告的含税收益54184元，第五年鼎诺公司应付给原告的含税收益60957元。被告作为项目开发商，以其自持项目商业物业租赁收益，为本协议项下鼎诺公司应付、原告应得之全部委托租 —5— 赁管理承担担保责任。 原告分别于2012年8月11日、2012年9月30日向被告转账100000元、482476元，共计582476元；2012年9月30如，被告向原告出具收据，载明今收到张民峰商铺款465981元，鼎诺公司向原告出具收据，载明今收到张民峰市场建设、培育费116495元；被告于2012年10月9日向原告返还优惠款（每平方米优惠1000元）24840元。截至目前，被告未向原告交付涉案商铺，原、被告与鼎诺公司三方签订的委托租赁、管理协议书未实际履行。 本院认为，原、被告签订的内部认购协议对当事人名称、姓名和住所、商品房基本情况、销售方式、商品房总价款及付款时间、方式、交付日期、装饰标准、违约责任等内容进行了详细约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取原告全部购房款，故，本案内部认购协议应当认定为商品房买卖合同。原告自2012年9月30日付清购房款至今，被告尚未向原告交付商铺，导致商品房买卖合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并有权请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告请求解除内部认购协议，被告同意解除，本院予以支持。协议解除后，被告应返还原告购房款 —6— 并赔偿原告损失，关于购房款数额，本院认定以协议约定的数额扣除优惠价格为准，即441141元（465981元-24840元）。关于原告支付的市场建设、培育费用116495元，鉴于内部认购协议已解除，本案委托租赁、管理协议已无法履行，该费用应由鼎诺公司返还给原告，因原告将该款项转入被告账户，目前款项仍在被告处代存，为节约司法资源，防止当事人诉累，本院认定由被告返还原告市场建设、培育费用116495元，原告不得再向鼎诺公司主张权利。关于被告应承担的赔偿责任，本院认定为原告支付购房款的一倍即441141元。 综上所述，被告应当返还原告购房款441141元及市场建设、培育费用116495元，并赔偿原告损失441141元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条的规定，判决如下： 一、解除原告张民峰与被告河北凰家房地产开发有限公司于2012年9月30日签订的内部认购协议； 二、被告河北凰家房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张民峰购房款441141元及市场建设、培育费用116495元，并赔偿原告损失441141元； 三、驳回原告张民峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 —7— 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5485元，减半收取计2742.5元，由被告河北凰家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 蒋铁雷 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 郑 莉 书 记 员 程 洋