安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8656号 上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业·城市绿苑东区53幢1楼。 负责人：杨欢迎，该公司经理。 委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文珍，安徽巨铭律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：童健，男，1966年3月15日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥分公司）与上诉人童健因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宝业物业合肥分公司上诉请求：1.改判童健立即支付拖欠的宝业物业合肥分公司物业管理费10083.66元及逾期付款违约金5461.98元，合计15545.64元（2016年1月1日至2020年12月31日期间）；2.依法判决被上诉人承担一审案件的全部诉讼费用。事实和理由：宝业物业合肥分公司已完成物业服务工作，并没有违约行为，不存在所谓的服务瑕疵。童健从入住小区至今一直实际接受宝业物业合肥分公司的物业服务工作，在享用物业服务的过程中没有提出任何服务质量异议，在原审中也没有提供有效的证据证明宝业物业合肥分公司存在服务质量瑕疵。原审法院随意调整物业服务收费标准，损害了合同自治原则，也最终损害该小区其他业主的合法权益。涉案小区物业服务费用交纳标准有双方合同约定和物价部门的核准，在没有违反法律强制性规定、损害社会公共利益的情况下，人民法院不应随意变更。在物业费用不能完全收取情况下，物业服务的水平完全可能受到损害，对按期交费的业主的利益也构成实质性损害。根据前期案涉小区诉讼的其他同类业主的案件，原审法院作出的判决均未对物业费进行调整。即使存在物业服务不完善之处，原审法院已对违约金不予支持的情况下，再次将物业费本金作出相应调整，有违双方合同自治及公平原则。 童健辩称，宝业物业合肥分公司物业服务存在瑕疵，一审法院认定按照80%收取物业费童健予以认可，但是童健对于收费标准不认可。童健对一审中宝业物业合肥分公司提交的相片的真实性不予认可，宝业物业合肥分公司没有提供原件。 童健上诉请求：1.改判宝业物业合肥分公司按照与童健签订的《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》内容，以单价0.95元/月/平方米收取物业管理费；2.改判童健支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费；3.由宝业物业合肥分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》中明确约定，童健所住的小高层，物业管理费收取的标准为0.95元/月/平方米，物业公司擅自提高物业管理费缺乏法律依据，原审法院仅以宝业物业合肥分公司提出的物价局定价文件来判定物业的收费标准显然不合理，与《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》中的内容自相矛盾。根据物价局关于合肥市住宅小区物业综合服务费收费的相关说明的规定，政府所定价格均为指导价，而非最终定价。在合价房[2011]41号关于印发《合肥市住宅小区物业服务费管理办法》的通知中指出，对《办法》实施前双方签订的委托合同已明确期限，且没有到期的，应按照原合同、原标准、原办法继续执行。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。2.童健对宝业物业合肥分公司在本案审理中提供证据的真实性不予认可，原审法院在缺失证据原件，无法判定证据真实性、有效性的情况下，做出了判决。3.合肥市中级人民法院（2016）皖01民终5267号判决明确认定了《宝业城市绿苑前期物业管理服务协议》中物业管理费收取标准为0.95元/月/平方米是有效的。4.虽然宝业物业合肥分公司服务的宝业城市绿苑小区经合肥市物价局批准，自2013年1月起物业综合服务有电梯费按照1.15元/平方米/月收取，但童健与宝业物业公司签订的前期物业管理服务协议仍继续有效，物业服务费应按每月每平方米0.95元计算。 宝业物业合肥分公司辩称，童健的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原审法院认定的收费标准符合案涉小区目前的收费情况，且该收费标准系经过物价部门核准文件进行收取，并已经过法院数份判决予以确认。童健诉请按合同签订时的0.95元标准收取物业费，没有事实和法律依据。童健要求改判支付2017年1月-2020年12月的物业费不符合案件客观事实，本案欠付物业费已经经过物业公司多次催缴，不存在诉讼时效问题。 宝业物业合肥分公司向一审法院起诉请求：一、判令童健立即支付拖欠的宝业物业合肥分公司物业管理费10083.66元及逾期付款违约金5461.98元(逾期付款违约金自每期应缴款之日起按年利率24%暂计算至2020年7月1日,此后按此标准计算至款清之日止);二、判令童健承担一审案件的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：童健系合肥市瑶海区宝业·城市绿苑西区1幢402室业主，该房屋建筑面积为145.46平方米。2009年6月8日，宝业物业合肥分公司以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与童健（乙方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，协议约定乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑西区1#402室，类别是小高层，建筑面积146.14平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层按建筑面积0.55元/平方米/月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,宝业物业合肥分公司按约为该小区提供物业服务。童健未缴纳2016年1月1日至2020年12月30日期间的物业管理费，宝业物业合肥分公司催交未果后遂诉讼至一审法院。 一审另查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区多层物业费按建筑面积0.65元/平方米/月收取，小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“宝业物业合肥分公司”。 一审法院认为：宝业物业合肥分公司与童健签订的《宝业•城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，宝业物业合肥分公司按照协议约定履行了物业服务的义务，童健作为业主，在接受了宝业物业合肥分公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区小高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。童健提供的证据能够证明宝业物业合肥分公司在公共设施设备管理维护以及安保方面确实存在一定瑕疵，一审法院酌定童健应支付宝业物业合肥分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8029.39元[（145.46平方米×1.15元/月•平方米×60个月）×80%]。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。童健对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。因本案业主拖欠物业费系宝业物业合肥分公司在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对宝业物业合肥分公司主张逾期付款违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、童健于判决生效之日起十日内支付宝业物业合肥分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8029.39元；二、驳回宝业物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费189元，一审法院减半收取为94.5元，由童健负担50元，由宝业物业合肥分公司负担44.5元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在宝业物业合肥分公司履行了物业服务的义务后，童健应当按照物业服务协议的约定缴纳物业费。本案中，童健提供的证据显示宝业物业合肥分公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院据此酌情减免戴世俊20%的物业费,未有不妥。2013年1月1日后，合肥市物业费实行一费制，宝业物业合肥分公司对案涉小区的小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取，该收费标准已经物价部门批准，宝业物业合肥分公司依据1.15元/平方米/月的标准向童健主张物业费，一审法院予以认可，并无不当。 因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算，本案中宝业物业合肥分公司诉请的最后一期物业费至2020年12月31日，故宝业物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效，一审判决童健支付宝业物业合肥分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，于法有据。 综上所述，宝业物业合肥分公司、童健的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费239元，由浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担50元，童健负担189元。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十月二十六日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。