广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20664号上诉人（原审被告）：钟少棠，男，汉族，1970年11月17日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏国柱，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市住房保障办公室，住所地广州市越秀区豪贤路**。法定代表人：王宏伟，该办公室主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州市农业农村局（原广州市农业局），住，住所地广州市白云区麓景路**/div>法定代表人：袁桂扬,该局局长。委托诉讼代理人：王韶艳，该局工作人员。委托诉讼代理人：谢演来，该局工作人员。上诉人钟少棠因与被上诉人广州市住房保障办公室（以下简称住房保障办）、原审第三人广州市农业农村局（以下简称农业农村局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。钟少棠上诉请求称：l.撤销一审判决第一项；2.驳回住房保障办要求钟少棠向其腾空交还广州市越秀区文明路165号房屋的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由住房保障办承担。事实和理由：一、一审判决未查明案涉房屋的来源及性质。1.案涉房屋的来源。依据钟少棠的外婆李妹与农业农村局于1983年8月l日签订的《征用原延安二路XX号即(文明路XX号)协议书》证实，案涉房屋是农业农村局于上世纪八十年代因征用钟少棠外婆的私产后回迁居住权)返租给钟少棠一家。按照当时双方签订的征用协议，钟少棠外婆按市房管局统一规定领回房屋残价是当时拆除房屋的旧木料和砖瓦等建筑材料的价值，当时钟少棠一家的房屋是三层砖木结构楼房，一楼是门面房，拆除的旧木料和砖瓦等建筑材料是有价值的，并非房屋的产权价值，证人陆二女的证言、单位证明、征用协议书也证实了该事实。因此案涉房屋是农业农村局1983年征用钟少棠外婆李妹的私人财产后作为国家补偿居民的居住权回迁返还出租给钟少棠一家，当时签订的是征用协议，而不是征收协议。故此租赁关系是建立在当时农业农村局代表国家对钟少棠外婆李妹私人财产征用的基础上，农业农村局安置钟少棠一家回迁，给予钟少棠一家租住使用权。2.案涉房屋的使用性质。依据农业农村局与钟少棠的外婆于1990年11月12日签订的《协议书》并未有租赁期限的规定，该《协议书》是1991年5月3日签订的《广州市非住宅房屋租赁合约》组成部分，《广州市非住宅房屋租赁合约》第4页其他约定处载明：本议约与原双方《协议书》同时使用，如有抵触之处，按原《协议书》为准。因案涉房屋是农业农村局征用后作为补偿居民的居住权回迁返还出租给钟少棠一家，由于当时国家没有返还产权的法律规定，故在后来长达二十多年的时间均延续这种租赁模式，钟少棠按农业农村局要求交租按《协议书》约定使用房屋，双方对此无任何争议产生。依据农业农村局与钟少棠1994年、1997年签订的《协议书》，案涉房屋用作商铺是经农业农村局批准同意变更的，并不是钟少棠擅自改变房屋用途。后由于国家财政部门调配国有资产，由于产权归属一直没有界定，农业农村局才未与钟少棠续签合同，农业农村局也明确表示暂时不收租金，等资产调配完毕后确定了收租的单位再交租，不收租金和不续签合同都是由于国家政策原因，并非钟少棠意愿。此案涉房屋的历史遗留问题及当时国家政策原因，钟少棠的家庭私有房屋当时被国家单位农业农村局征用后，没有对价返还，仅是作居住权回迁租住几十年后的今天再次因为国家政策，再次被另一个国家单位直接剥夺钟少棠租住的权利，现行法律解决现在的问题，但历史遗留问题如何解决，老百姓不能因为政策更替连起码的租住权利也被剥夺。农业农村局正是由于征用钟少棠私产，故一直与钟少棠签订租赁合同，如不是国家对案涉房屋产权的调配，农业农村局是不可能终止与钟少棠的租赁合同关系，现在住房保障办从农业农村局处承接了案涉物业的权利，就应当同时承受农业农村局的义务，不能因农业农村局与住房保障办的物权变动，就改变住房保障办的历史租赁关系，住房保障办应当继续对当时农业农村局的获利承当义务，住房保障办代表国家，国家更要讲公平，不能失信。二、住房保障办作为代国家管理案涉房屋的政府部门，理应调查每户的具体情况，合理合法的处理问题，而不是不管不顾每户的具体情况，采取赶走的不负责任的处理方式，引发社会矛盾。钟少棠一家的私有房产因国家当时的政策被征用，致使全家几代人走在维权取回自己的房产路上，现在的租住权又被住房保障办因国家政策收回，是不公平的。综上，一审法院不考虑本案是私产征用后居住权回迁的历史遗留问题，判决钟少棠腾空迁出案涉房屋实属欠妥，请求二审充分考虑本案的特殊情况，妥善处理本案，改判支持钟少棠的上诉请求。住房保障办辩称，案涉房屋已经过广州市财政局调拨给了住房保障办，住房保障办现是案涉房屋的物权权利人，对案涉房屋享有占有、使用和收益等相关物权权利。住房保障办在承受案涉房屋的权益的同时，也承受了租赁合同中农业农村局的权利和义务。钟少棠的租赁期限自1992年3月已经届满，钟少棠与农业农村局没有续签租赁合同，农业农村局已明确告知案涉房屋已经调拨给了住房保障办，并且不再收取钟少棠的租金，实质上是终止了不定期的租赁合同。住房保障办作为案涉房屋的权利人，也不同意继续出租案涉房屋给钟少棠，住房保障办要求将案涉房屋腾空，并要求钟少棠缴纳房屋使用费合理、合法。钟少棠将案涉房屋用于经营小百货店，从房屋查册的资料来看，钟少棠家庭不存在住房困难的情形。农业农村局曾征用钟少棠家的房屋，但是已经给予了补偿，所以钟少棠要求继续使用案涉房屋，没有法律和事实依据。请二审法院查明事实，驳回钟少棠的上诉请求。农业农村局述称，同意住房保障办的意见。住房保障办于2018年7月6日向一审法院起诉请求：1.钟少棠腾空迁出广州市越秀区XX路XX号房屋，将房屋交还给住房保障办；2.钟少棠按照同期同地段临街商铺的广州市房屋租金参考价标准向住房保障办支付自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（其中2015年至2016年按每月180元/平方米计，2017年按每月160元/平方米计，2018年起按每月160元/平方米计）。一审法院认定事实：案涉广州市XX路XX号房屋的原产权人为农业农村局。1991年5月3日，钟少棠、李妹（乙方）与农业农村局（甲方）签订《广州市非住宅房屋租赁合约》，约定甲方同意将上述房屋，建筑面积10.20平方米，租给乙方作铺面使用，上址房屋按广州市现行铺面租金标准计算月租金为128元，乙方应按议定月租金额于每月10日前付给甲方；今后因所执行的租金标准（含最高限价）或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整；租赁期限从1991年3月至1992年3月共计12个月；乙方擅自将承租房屋与他人调换房屋，改变使用性质，扩、加、改房屋，进行损害公共利益、非法活动和作为投资条件与他人联营，连续停业、空置六个月以上或拒交租金累计六个月时，有权终止租约，收回全部或部分出租的房屋等。2010年12月7日，广州市财政局向农业农村局作出穗财资〔XX〕XX号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，记载根据相关规定，同意农业农村局将南坑东XX号大院北楼XX房等151套剩余存量公房（总建筑面积约6703.4平方米）无偿调拨给住房保障办。该复函附件二《国有资产调拨明细表》记载的调出资产包括案涉文明路165号房屋。2018年4月25日，住房保障办向钟少棠发出《限期腾退告知书》，其中载明为了加强存量公房管理，住房保障办按照国家法律政策决定收回该案涉房屋，要求钟少棠于2018年5月30日之前结清水电费等有关费用，并搬离房屋。钟少棠已收到上述告知书。一审庭审中，钟少棠陈述现案涉房屋由钟少棠以自己的名义申领营业执照，用于经营雅仕百货店。钟少棠向农业农村局支付租金至2012年3月，其曾向住房保障办交纳租金，但住房保障办未收取。钟少棠与其妻子黎笑名下共有广州市海珠区XX路XX号XX房的产权，建筑面积57.3863平方米。钟少棠为证明其主张，还向一审法院提交了：1.李妹（乙方）与农业农村局（甲方）签订的《征用原XX路XX号即（XX路XX号）协议书》，约定了农业农村局经批准征用原XX路353号（XX路XX号）兴建职工宿舍，乙方已按市房管局统一规定领回房屋残价；甲方补给乙方未补房屋补残值价款四平方米阳台，每平方米八十五元共补给三百四十元，新房建成后甲方按民用公房标准租给乙方一套使用面积三十八平方米（包括厅、房、厨、厕、内阳台）地点是）地点是靠XX路马路面**东边向**间X路XX号铺面，则待新屋建成时留两条边巷退缩及保证梁华原有铺面宽度之外，文明路163、165号、169号三户按拆房前各自宽度比例均摊；按实际面积（民用公房租用办法）甲方租给乙方；根据市政府82年三十号文规定，李妹是收取产价业主，应当享受七年七折租金的交租办法，一次过补给七年的七折补助等。住房保障办对该证据的真实性予以确认，关联性不认可，认为该证据证明李妹在原始房屋在拆迁时已经得到农业农村局的足额补偿，故钟少棠认为案涉房屋是对拆迁对址房屋的补偿没有事实和法律依据。本案一审诉讼期间，钟少棠陈述钟少棠与农业农村局曾续签租赁合同，故租赁期限不止12个月，但并未就此提供证据证明。一审法院认为：根据广州市财政局作出的穗财资〔XX〕XX号《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》显示，广州市财政局于2010年12月7日同意农业农村局无偿调拨包括案涉房屋在内的151套存量公房给住房保障办，故住房保障办自2010年12月7日起取得案涉XX路XX号房占有使用和收益的权利。住房保障办承受案涉房屋权益，即承受租赁合同中农业农村局的权利义务。根据现有证据，钟少棠的租赁期限至1992年3月届满，双方没有续签租赁合同，但钟少棠仍继续使用案涉房屋，故现住房保障办作为案涉房屋的权利人，要求钟少棠将案涉房屋腾空交还并缴纳房屋使用费的请求合法合理，一审法院予以支持。根据公平合理、等价有偿的原则，住房保障办主张钟少棠参照广州市房屋租金参考价同期同地段商铺的租金标准支付房屋使用费于法有据，根据2015年至2018年的《广州市房屋租金参考价》的规定，案涉房屋所在地段2015年至2016年的房屋使用费标准为每月180元每平方米，2017年为每月160元每平方米，2018年为每月168元每平方米，现住房保障办主张钟少棠按每月160元每平方米的标准支付2018年至实际交还房屋之日止的房屋使用费，该标准低于上述规定的标准，属其自主处分权利，一审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，一审法院于2020年2月21日作出如下判决：一、钟少棠自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区XX路XX号房屋腾空交还给住房保障办；二、钟少棠自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将广州市越秀区XX路XX号房屋从2015年1月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费支付给住房保障办（其中2015年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费按照每月1836元计；2017年1月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费按每月1632元计）。自本判决发生法律效力之次日起至钟少棠交还上述房屋之日止的房屋使用费，由钟少棠按每月1632元的标准逐月支付给住房保障办。一审案件受理费1636元，由钟少棠负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，根据钟少棠的上诉请求，结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是住房保障办是否有权收回案涉房屋。对此，本院评析如下：根据一审查明事实，1991年农业农村局与钟少棠签订《广州市非住宅房屋租赁合约》，约定农业农村局同意将案涉房屋出租给钟少棠及李妹作铺面使用，期限自1991年3月至1992年3月。租赁期间，住房保障办根据广州市财政局作出的穗财资〔XX〕**《关于剩余存量公房无偿调拨问题的复函》，取得案涉房屋占有使用和收益的权利，即承继案涉房屋租赁合约的出租人主体权利。案涉合同到期后，双方并未达成新的协议，，住房保障办作为案涉房屋的权利人要求钟少棠将案涉房屋腾空交还并缴纳房屋使用费的请求合法合理一审判决并无不当，本院予以维持。至于钟少棠主张案涉房屋来源为农业农村局拆除其外婆李妹的房屋的补偿，根据钟少棠提交的征用协议书的约定内容和李妹、钟少棠先后与农业农村局签订租赁合约的事实，案涉房屋并非对拆除房屋的产权补偿，因此钟少棠主张住房保障办不得收回案涉房屋欠缺法律依据。至于李妹的房屋被拆除是否获得相应产权补偿并非本案审查范围，如钟少棠有异议应另循途径解决。综上所述，钟少棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由钟少棠负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳