杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初6923号 原告：林彬彬，女，1989年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：邓伟杰，浙江新湖律师事务所执业律师。 被告：袁艳芳，女，1985年1月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区隆德县。 委托诉讼代理人：叶**，泰和泰（上海）律师事务所执业律师。 原告林彬彬诉被告袁艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓伟杰，被告袁艳芳及其委托诉讼代理人叶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林彬彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告支付违约金80000元；2.判令被告立即腾退案涉房屋并支付2020年3月的房屋占用费3000元；3.判令被告补交2018年7月至8月的租金6000元。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除，并由被告向原告支付违约金80000元。 事实和理由：2018年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：林彬彬（甲方）将其位于杭州市萧山区××街街道××幢××室（毛坯）出租给袁艳芳（乙方），租赁期限为5年（2018年9月1日起至2023年8月31日）。租金前三年每月3000元，后两年每月3200元，按6个月为一期支付，第一期租金应于2018年6月25日前付清，后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。随后，原告按约向被告交付该房屋，被告亦支付约定的前期租金。在租赁期间，被告仅将租金支付至2020年2月，于2020年2月4日借故“疫情”单方面提出退租，双方遂起争执。原告认为：被告单方退租，这是明确表示不履行合同义务，实属违约。按照《房屋租赁合同》第八条、第十条之规定，前三年被告违约，应向原告支付违约金80000元。又因被告一直占用案涉房屋，未向原告交付房屋钥匙，故原告要求被告立即腾退案涉房屋，并支付2020年3月的房屋占有使用费3000元。另，因被告签约时提出其承租该房屋需要装修以供其公司员工居住，原告就将房租从2018年9月起算，并给予被告两个月（2018年7月至8月）的装修期（不入住），但原告后来发现被告故意隐瞒其在2018年7月至8月实际入住的情况，故原告要求被告补交这两个月的租金。综上，被告的违约行为严重侵害了原告利益，违背了诚实信用原则，为维护原告合法权益，故提起诉讼。 被告袁艳芳辩称： 一、案涉房屋租赁合同应继续履行，原告关于解除《房屋租赁合同》及要求被告支付违约金的主张，不符合本案客观事实和法律规定，请求驳回。1.因受新冠肺炎疫情影响，原告与被告在2020年2、3月间就合同是否履行、租金支付、是否转租等在微信中沟通协商，原告也明确意见，考虑疫情的严重影响可免除3月份的租金。2.在协商过程中，案涉房屋仍一直由被告实际租赁使用，且原告早已实际收取了被告交付的2020年4月1日至9月前共计5个月的房屋租金15000元。双方均在实际履行案涉合同义务。3.原告称被告单方退租系明确表示不履行合同义务的主张，不符合客观事实。被告在疫情期间向原告表示过退租的想法，但这种想法属于被告与原告就房屋租赁事宜进行协商的意见，并非实施解除合同并退租的行为。被告既没有书面正式通知原告解除合同，也没有向原告交还钥匙和房屋及其附属设施，而且被告已向原告交付房屋租金到今年8月底，恰恰是以实际行动在履行合同义务。原告以被告单方退租、不履行合同义务为由主张解除合同并要求被告支付违约金，明显不符合本案客观事实。4.被告主张解除案涉合同不符合合同法关于合同解除的法律规定。5.退一步讲，即使原告可以要求支付违约金，合同中约定的违约金80000元也明显过高，不公平，已经远远超过合同法司法解释（二）所规定的实际损失的30%的上限，被告请求法庭根据本案客观事实及原告的实际损失，下调违约金到合适而公平的金额。 二、原告要求被告腾退案涉房屋并支付3月份房屋占用费3000元，与事实不符。案涉合同仍在继续实际履行，且被告已将房租支付到8月底，并未拖欠原告租金。疫情期间，原、被告经协商，原告明确表示免除3月份租金。因此，原告的上述主张，纯属枉顾事实的无理要求，请依法驳回。 三、原告要求被告补交2018年7月至8月的租金6000元，不符合合同约定。1.案涉合同自2018年9月1日起计算租期，2018年7月至8月并未在双方约定的合同有效租期内，因此，无须支付租金。2.案涉合同第8条与第9条空白处手写体记载：因该房现为毛坯，甲方同意乙方将该房简单装修，用于居住。由此可见，签订合同时，原告同意被告将房屋进行装修用于居住，该条款并未限定被告装修期及用于居住的起始时间，被告将房屋简单装修后居住使用并不违反合同约定。 经审理，本院认定的事实如下： 位于杭州市萧山区××街街道××幢××室的房屋系原告单独所有的商品房住宅。2018年6月25日，出租方原告与承租方被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其上述东南家园13幢1302室出租给被告，租赁期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；租金前三年为每月3000元，后两年为每月3200元，按6个月为一期支付，第一期租金应于签约当日付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；被告需支付原告租赁押金3000元；因该房屋现为毛坯，原告同意被告将该房屋进行简单装修，用于居住；原告同意被告将房屋转租，转租条件必须高于本合同，空置期租金由被告承担；前三年，任何一方违约，违约金为80000元，后三年，任何一方违约，违约金为30000元。该合同为格式文本，关于违约责任的格式条款约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定的从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金。 合同签订后，被告对原告交付的租房进行了简单装修，2018年7月22日被告已安排员工入住租房。2020年2月4日，被告发微信给原告，称“这期租期到了之后我们就要退租了，提前告诉你一声”，并解释是因市场及疫情原因，店面压力过大，并表示“房间里的简单装修对你后期出租有利，床和热水器不拆走了”，此时被告的租金已付至2020年2月底。原告微信答复称“如果你真要退租，合同上约定了退租的违约金额”，被告答复“我是在和你商量着处理”。其后双方陆续交涉，2020年2月20日，原告在微信中称“我再做一次让步：免除3月份一个月的房租，并且在3月31号之前请你找到租金不低于本合同的租客，如果31号之前没有找到合适的租客，那按照你单方面违约，请你按照合同约定赔偿我人民币八万元”，被告答复“如果3月能租出去，也行，如果3月形势不好转，没人看房，租不出去，我又付不出租金，又会面临这个问题”，后又说“这几天开始外地人慢慢回杭了，我尽量租掉”。2020年3月23日，被告回复原告“租客还没找到”，原告表示“31号之前没有找到合适的租客，请你履行我们之前的约定了，赔偿我八万元的违约金”。因双方交涉无果，原告遂于2020年4月2日向本院提起诉讼，期间萧山区人民调解委员会调解过程中被告提出继续履行合同，原告坚持要求解除合同，双方就违约金问题分歧较大，诉前调解无果，但被告于2020年5月24日向原告支付了5个月的租金15000元。目前案涉租房尚未返还。 另查明，因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》，原、被告之间的微信聊天记录，不动产权证；被告提供的微信转账明细，中国农业银行个人交易明细，原、被告之间的微信聊天记录，以及双方当事人在法庭上的陈述等证据在案证实。 本院认为：原、被告于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约全面履行。该合同约定“因该房屋现为毛坯，原告同意被告将该房屋进行简单装修，用于居住”，又约定租赁期限自2018年9月1日起，则租金自然应从2018年9月1日起算，双方实际履行也确实从2018年9月1日起算租金，2018年9月1日前的时间系原告让与被告装修的期间利益，双方并未限定装修期间，也未特别约定租金应从被告实际居住使用时起算，故原告以被告在2018年7月至8月已实际入住为由，诉请被告补交2018年7月至8月的租金6000元，与合同约定不符，缺乏依据，本院不予支持。2020年2月4日，被告以“疫情”影响为由单方提出退租，但被告当时并没有单方解除权，其提出退租是向原告表达意愿，且当时被告没有拖欠租金的违约行为，合同是否解除需看双方的协商结果，并不因被告提出退租而当然发生合同解除的后果。被告提出退租后，从原、被告的微信聊天记录看，双方对合同是否继续履行，是否转租，减免租金及退租的违约金进行了协商，原告在2020年2月20日提出处理方案：“免除3月份一个月的房租，并且在3月31号之前找到租金不低于本合同的租客”，否则按被告单方面违约，要求被告赔偿违约金80000元，当时被告的租金已付至2020年2月底，此后至2020年3月31日期间双方实际处于协商阶段，因被告提出退租没有法定或者约定的解除事由，经与原告协商也未协商一致达成解除合同的合意，故双方当时的行为不发生合同解除的效力，原告诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除，与事实不符，本院不予支持。至2020年3月31日被告未能将案涉租房转租，原告随即提起本案诉讼，在本院诉前调解阶段，被告提出继续履行合同，虽与原告协商未成，又支付了5个月的租金，原告亦已接收。本院认为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。鉴于新冠肺炎疫情的影响，原告同意减免3月份一个月的租金，同时要求找到不低于租金本合同的租客，那么被告虽然未能成功转租，但其本人继续履行该合同亦符合上述条件，不降低原告的租金标准，减免3月份的租金既符合疫情影响的客观实际，又是原告允诺的内容，故原告诉请支付2020年3月份的房屋占用费3000元，依据不足，本院不予支持。鉴于2020年3月份的租金予以减免，被告又支付了后5个月的租金，原告也已接收，即被告租金付至2020年8月底，实际已继续履行合同，故此，原告诉请确认双方之间《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除，并要求被告立即腾退案涉房屋、支付违约金80000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原告的各项诉讼请求，因依据不足，本院均不予支持。 据此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回林彬彬的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由林彬彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年十月三十日 书记员  富美芳