河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13736号上诉人(原审原告、反诉被告)：河南迪信通商贸有限公司，住所地：郑州市**德化街**友谊大厦**，统一社会信用代码：91410103568615315N。法定代表人：刘咏梅，总经理。委托诉讼代理人：余昕伟，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张擎，河南正方圆律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：河南兴业投资发展有限公司，住，住所地：郑州市**德化街亚细亚商场**一社会信用代码：91410103777982891R。法定代表人：张金萍，执行董事。委托诉讼代理人：郭建波，河南季布律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭轶，河南铭树律师事务所律师。上诉人河南迪信通商贸有限公司（以下简称迪信通公司）因与被上诉人河南兴业投资发展有限公司（以下简称兴业公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人迪信通公司其委托诉讼代理人余昕伟、张擎，被上诉人兴业公司委托诉讼代理人郭建波、郭轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪信通公司上诉请求：1、发回重审或撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人与被上诉人于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议一并解除的解除时间错误。原审认定上述协议于2020年5月15日解除，但事实上被上诉人自合同签订后已无法提供符合要求的租赁场地，上诉人长期无法正常使用。上诉人在多次口头谈判，被上诉人一直拖延的情况下，于2020年3月13日向被上诉人发出商函，又与被上诉人多次沟通如何继续履行合同事宜，但对方的违约行为让合同目的无法实现。上诉人于2020年3月31日向被上诉人发送解除合同通知书，并要求退还保证金及租金。上诉人是基于合同根本目的不能实现向被上诉人发送的解除合同通知书，且被上诉人也已经收到。因此，双方的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议已于2020年3月31日解除。二、一审判决认定被上诉人不存在违约行为错误。亚细亚商场从自2018年5月开始，商场的三楼开始装修，造成上诉人使用的二楼房屋漏水、用电失常，2018年12月四周开始围挡，从外部看商场就是停业状态，再因施工产生噪声、房顶塌方、落石情况，已严重对承租人以及顾客的人身安全造成影响，客流量急剧下降，上诉人已经无法正常经营，移动公司也多次要求其整改。2019年7月，被上诉人物业要求上诉人让出承租区71.04平方米作为消防改造使用，从2019年7月10日占用至今，被上诉人未对减少面积进行减租。2019年11月，被上诉人又开始对上诉人租赁的二楼进行中空改造，占用上诉人租赁面积158.78平方米。2019年12月，亚细亚商场再次进行内部装修。整个装修期间，商场空调全部撤离，夏热冬冷的环境不仅造成顾客不愿意进入商场，连上诉人多数优秀员工也陆续辞职，上述情况严重影响上诉人的正常经营。上诉人多次找被上诉人协商，请求被上诉人予以解决，但对方均表示“目前情况就这样，你们干不了就走”，上诉人考虑到投资巨大，只能勉强经营。随后又因上面商场装修，上诉人半年未经营。期间多次与对方马总商谈，对方均拖延逃避，也无法达成共识。万般无奈的情况下，上诉人于2020年3月31日向被上诉人发送解除合同通知书，并要求退还保证金及租金。因此，自2018年5月被上诉人就一直存在违约行为。三、一审判决认定上诉人单方终止合同，应承担违约责任，属于事实认定错误。2018年4月26日，上诉人与被上诉人签订场地租赁合同及相关附件、补充协议，并对具体面积、位置、租期和租金及物业费等内容进行了约定。合同签订后，上诉人如约支付了履约保证金400万元及截至2020年4月30日的租金630万元，并投入巨资进行装修，引入移动营业厅。但在上诉人进驻后，被上诉人就一直存在前面所述的各种违约行为，并且租赁场地自2020年3月7日已由被上诉人控制，被上诉人也无法保证按照约定将租赁物交付承租人。在长达一年多的时间中上诉人根本无法经营，有大半年时间不是商场装修，就是德化街在改造，今年2月份又发生疫情，随后商场整体封闭装修。在原一审审理过程中，经原审法院现场勘验，亚细亚商场的外立面改造工程尚未停止、楼体仍被围挡，商场外部经营氛围差，商场内部需重新装修方可营业。该商场一直处于装修状态，并且被上诉人至今都不能确定何时才能装修完毕，上诉人也不可能无休止的等待被上诉人进行漫长的装修期。被上诉人的违约行为已造成了上诉人企业目前经营困难，上诉人要求解除合同是有法律依据的，也是避免双方损失继续扩大。因此，上诉人并不存在违约行为，原审认定上诉人单方终止合同，应承担违约责任，属于事实认定错误。兴业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人系履行租赁合同的违约方，单方解除合同的行为无效，一审法院根据现实状况，依职权解除合同并无不妥。1、上诉人在不享有解除权的情况下发出了解除合同通知书，其通知2020年3月31日解除合同的行为无效。从合同条款可知，上诉人是延续使用以前承租的场地，不存在场地交付问题。上诉人自2018年4月26日签订租赁合同后，并未进行任何装修，连续正常经营至2020年元月25日因疫情按政府要求闭店，疫情过后，拒不按合同约定进店装修，而是因自身经营原因，单方面提出缩减承租面积、退还租金等变更合同要求，在要求未被满足的情况下，又单方面发函提出解除合同。故，在双方合同履行过程中，上诉人为违约方，其单方提出解除合同的行为无效，所以双方的租赁合同在2020年3月31日并未解除。2、一审法院根据现实状况，确定双方合同于2020年5月15日解除，合法有据。虽然上诉人作为违约方，无权单方解除合同，但一审法院经过庭审及现场勘验查明：上诉人在发出解除合同通知书后，停止了租金支付，停止了正常经营，亦未进店装修，并多次函告被上诉人：不再履行租赁合同；上诉人自述目前经营困难，无力进店装修；目前亚细亚商场外立面的政府施工仍未结束，被上诉人为避免损失扩大，在2020年5月中旬进入上诉人承租场地开始装修。基于商场现状，为维护双方利益，一审法院依职权解除合同，合法有据。二、被上诉人在履行租赁合同过程中无违约行为，一审法院认定事实清楚。1、商场外围挡是政府行为，与被上诉人公司无关，当然不能认定是上诉人违约，围挡期间，商场各出口正常通行，上诉人正常营业，故商场外围挡一事，既不能归结为被上诉人违约，也不能认定影响到上诉人公司不能经营。2、对场地进行装修，是合同约定的双方权利和义务。合同第三条：乙方（迪信通公司）享有免租金的一个月的装修期，具体数额以装修当年的租金为准。因乙方目前正使用该场地，在甲方（兴业公司）对亚细亚商场进行整体装修时，提前一个月通知乙方，乙方应在甲方装修期内同时进行装修。上述约定可以看到，被上诉人会在上诉人合同期内对商场进行装修，上诉人也有合同约定的装修义务，应同时装修其自身承租的部分。所以，在2019年12月份，被上诉人公司开始装修并不违约，被上诉人公司从五楼开始由上至下开始装修，预计2020年2月装修至二楼上诉人承租部分，故被上诉人在2020年1月3日书面通知上诉人，要求其在2020年2月24日同时开始装修，是履行合同权利，且被上诉人装修期间，上诉人公司一直正常营业。3、因装修占用上诉人承租位置问题，均在履行中解决完毕。双方在2018年4月26日签订的租赁合同，在当年的5月22日就对租赁位置进行了变更，把装修中添加的消防通道位置从租赁面积中扣除，并明示了重新装修时中空变更方案。在实际施工中，被上诉人先是对占用的面积进行位置置换，同时还提供了商场二楼天桥入口通道西侧230平方米的优质场地交上诉人免费使用，被上诉人公司通过场地置换、免费使用补偿两种方式，解决了装修中占用上诉人场地问题，上诉人均予以认可，其经营并未因此受到影响。4、商场温控由上诉人自己解决，依双方合同约定，被上诉人没有温控的合同义务，也没有妨碍商户安装温控设施。综上，被上诉人提供的经营场地自始至终都满足上诉人公司的使用条件，上诉人在被上诉人没有出现违约行为并导致其不能实现合同目的的情况下，无权单方解约，但一审法院依据商场及上诉人公司经营现状，依职权解除合同并无不妥。请求二审驳回上诉，维持一审判决。迪信通公司向一审法院起诉请求：1．解除双方于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议；2．判令兴业公司退还迪信通公司履约保证金400万元并赔偿损失80万元；3．判令兴业公司退还迪信通公司租金3504426.1元（2、3项合计8304426.1元）；4．兴业公司承担一切诉讼费、保全费等费用。兴业公司向一审法院反诉请求：1、判令迪信通继续履行与兴业公司于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议及补充协议；2、判令迪信通公司立即支付自2020年5月1日至2020年10月31日的场地租金及物业管理费3244500元；3、诉讼费由迪信通公司承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，迪信通公司（乙方、承租方）与兴业公司（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》及附件、补充协议，合同约定：甲方出租给乙方的场地位于郑州市××××号亚细亚商场二楼部分区域，具体面积、位置以本合同的附件1为准，建筑面积2211㎡；本租赁场地为现状交付，即该场地目前已由乙方承租使用，本合同生效，即视为甲方已经如约交付；租期六年，从2018年5月1日起至2024年4月30日止；乙方享有免租金的一个月装修期，具体数额以装修当年的租金为准。因乙方目前正使用该场地，在甲方对亚细亚商场进行整体装修时，提前一个月通知乙方，乙方应在甲方装修期内同时进行装修。合同还对其他相关事项进行了约定。2018年5月2日，迪信通公司如约支付了首期租金、物业管理费315万元及履约保证金400万元。2018年5月22日，双方又签订补充协议（二），约定：原合同附件1，即乙方承租场地的面积、位置附图作废，乙方具体承租场地的面积、位置以本补充协议的附图为准，其它权利义务不变。合同附图标示了租赁位置，租赁区建筑面积为2212.72㎡。2018年12月20日，郑州市二七区德化街街道办事处向迪信通公司发出德化街环境提升工程施工通知，通知载明：根据德化街环境提升工程（EPC）项目工期安排，施工单位定于2018年12月20日正式对德化步行街建筑外立面全面启动施工，计划工期4个月。本次施工现场采取半封闭作业，施工过程中将为每家商户预留必要的进出通道，确保商户在施工期间能够正常经营。因施工需要，贵单位自接到通知后自行拆除门头（搭设施工脚手架必须拆除门头，后由施工单位在围挡外侧统一为各门店安装临时门头）及违法建设，确保施工单位顺利进场搭架施工。2019年7月16日，迪信通公司向兴业公司致函，称因受外立面施工及外部大环境经济不景气影响，希望兴业公司减半收取装修（实为政府外立面改造）期间租金。2019年7月，兴业公司开始消防通道改造，实际施工中占用迪信通公司承租区域71.04㎡。2019年7月17日，迪信通公司向兴业公司发函称，同意配合兴业公司的消防改造，但请求扣除占用面积的租金202000元。2019年12月，兴业公司开始对商场的进行中空改造，占用迪信通公司承租面积139㎡。2020年1月3日，兴业公司向迪信通公司发出通知，郑州亚细亚商场定于2020年2月24日开始整体装修，并根据合同的约定，要求迪信通公司同时开始装修，并在装修前向兴业公司处报送装修方案。2020年3月13日，迪信通公司向兴业公司发出《商函》，称因装修施工等种种原因，迪信通公司无法实现合同目的，要求减少租赁面积、退还租金、减少履约保证金等。因双方未就合同变更事宜达成一致意见，2020年3月31日，迪信通公司以兴业公司违约不能实现合同目的为由，向兴业公司发出解除合同通知书。兴业公司于2020年4月3日回函称不同意解除，并催促迪信通公司进场装修。2020年4月30日，兴业公司向迪信通公司发出催促函，要求迪信通公司支付2020年5月1日至10月31日租金及物业管理费324.45万元，并立即开始装修。迪信通公司于2020年5月7日回函称合同已解除，并表明通过诉讼解决争议。一审法院认为，迪信通公司与兴业公司签订的《场地租赁合同》及补充协议等内容，系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。本案中，兴业公司已如约交付租赁场地，迪信通公司承租场地至今。在合同履行过程中，因遇政府工程，承租场地外立面被围挡并进行施工，由此对迪信通公司经营造成影响，属客观事实，该行为系政府行为，不可归结为兴业公司违约。关于兴业公司在履约过程中对商场进行装修的问题，因双方在合同中对此有约定，且在补充协议中明示兴业公司会对迪信通公司承租区域进行改造，迪信通公司亦承诺会同步进行装修，故兴业公司该行为并不违约。关于装修中占用迪信通公司部分承租面积问题，兴业公司通过面积置换、免费场地使用补偿等方式予以弥补，迪信通公司均以实际继续履行合同的方式予以认可，该占用及置换补偿等行为也未导致该租赁场地无法使用或迪信通公司停止经营。依合同约定，迪信通公司亦有装修承租场地的义务，其应于2020年2月24日与兴业公司同步开始装修，即使考虑新冠疫情原因，迪信通公司也应在复工后进行装修工作，但迪信通公司于2020年3月13日向兴业公司发出商函，要求变更合同主要条款，未达到目的后致函兴业公司要求解除合同，在兴业公司不同意解除合同的情况下单方面停止经营、拒绝支付租金及物业管理费，视为单方终止合同，应承担违约责任，故迪信通公司无权索要履约保证金及索赔损失。兴业公司为避免损失扩大，于2020年5月中旬进场对二楼进行装修并不违约，因迪信通公司承租场地较大，如其强行终止合同，必然会给兴业公司造成重新设计、重新装修、重新招商、延迟开业等诸多损失，作为守约方，兴业公司反诉请求继续履行合同、索要租金及物业管理费等并无不当，如因迪信通公司原因造成合同终止，兴业公司则有权不退还履约保证金。经原审法院现场勘验，亚细亚商场的外立面改造工程尚未停止、楼体仍被围挡，商场外部经营氛围差，商场内部需重新装修方可营业，加之迪信通公司自述企业目前经营困难，如强令其履行合同，会造成双方损失扩大，故原审法院决定解除合同。因兴业公司已于2020年5月中旬进入商场二楼装修，依公平原则，原审法院确定合同于2020年5月15日解除为宜。根据本案查明情况，迪信通公司已于2019年9月27日向兴业公司支付2019年11月1日至2020年4月30日期间房租及物业费315万元，结合2020年春节遭遇的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，涉案商场自2020年1月25日起全部闭店，从公平角度出发，原审法院酌定由兴业公司退还迪信通公司一个月房租，即525000元，扣除迪信通公司应支付兴业公司2020年5月1日至5月15日期间的房租及物业费262500元，兴业公司应退还迪信通公司262500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司与被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司于2018年4月26日签订的《场地租赁合同》、因履行该协议签订的相应附件和物业管理协议、补充协议及2018年5月22日签订的补充协议于2020年5月15日一并解除；二、被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司262500元；三、驳回原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司其他反诉诉讼请求。如逾期不履行判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69931元，减半收取34965.50元，由原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司负担，剩余34965.50元退还原告（反诉被告）河南迪信通商贸有限公司，反诉费16378元，由被告（反诉原告）河南兴业投资发展有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，迪信通公司与兴业公司签订《场地租赁合同》及补充协议后，兴业公司如约交付租赁场地，迪信通公司也按照合同约定支付了相应租金。后在合同履行过程中，因涉案租赁场地所处的二七区德化街街道办事处需对德化街沿街建筑外立面环境提升改造施工，迪信通公司承租场地的外立面被围挡，给迪信通公司经营造成一定影响，该施工围挡非兴业公司所为，不能归责于兴业公司。另，根据双方合同及补充协议约定，在迪信通公司承租涉案场地期间，兴业公司对商场进行整体装修，迪信通公司应进行同步进行装修，兴业公司免除迪信通公司一个月租金。根据上述约定，兴业公司对商场进行装修并不构成违约。虽然兴业公司装修中占用了迪信通公司部分承租场地，兴业公司也通过面积置换、免费场地使用补偿等方式给予迪信通公司弥补，迪信通公司也以实际继续履行合同的方式予以认可。迪信通公司因涉案商场被围挡施工、新冠疫情等因素导致其经营困难，要求与兴业公司协商变更合同主要条款未果后，致函兴业公司要求解除合同，在兴业公司不同意解除合同的情况下单方面停止经营、拒绝支付租金及物业管理费，构成单方违约，应当承担违约责任。原审法院结合本案实际情况，为避免双方损失进一步扩大，依公平原则，确定合同于2020年5月15日解除，酌定由兴业公司退还迪信通公司一个月租金525000元，扣除迪信通公司应支付兴业公司2020年5月1日至5月15日期间的房租及物业费262500元，兴业公司应退还迪信通公司262500元并无不当。综上所述，迪信通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69931元，由河南迪信通商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓先理二〇二〇年十月三十日书记员  时婉秋