福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执异138号 案外人：宁化迎宾大酒店有限公司，住所地福建省三明市宁化县翠江镇中环路世界客属文化交流中心后排****。统一社会信用代码：91350424084332028B。 法定代表人：邓红云，系该公司总经理。 委托代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。 申请执行人：三十三武夷投资有限公司，住所地卢森堡大公国Bertrange镇rueduPuitsRomain33号。商业登记证号：B219204。 负责人：SteinhauserPatrick。 被执行人：宁化世客中心酒店有限公司，住，住所地福建省三明市宁化县翠江镇中环路世界客属文化交流中心后排**一社会信用代码：91350424595976263P。 法定代表人：朱国春。 被执行人：朱国春，男，汉族，1975年3月1日出生，住福建省三明市宁化县翠江镇中环路世界客属文化交流中心后排**。 被执行人：翁月娥，女，汉族，1973年1月19日出生，住福建省三明市梅列区。 被执行人：吴志强，男，汉族，1972年9月9日出生，住福建省三明市梅列区。 被执行人：邓绍春，男，汉族，1963年11月20日出生，住福建省三明市宁化县。 被执行人：黄俐，女，汉族，1969年7月4日出生，住福建省三明市宁化县。 被执行人：王邦明，男，汉族，1974年1月18日出生，住浙江省文成县。 被执行人：李张萍，女，汉族，1974年9月2日出生，住浙江省泰顺县。 本院在执行申请执行人三十三武夷投资有限公司与被执行人宁化世客中心酒店有限公司、朱国春、翁月娥、吴志强、邓绍春、黄俐、王邦明、李张萍金融借款合同纠纷一案中，案外人宁化迎宾大酒店有限公司向本院提出书面异议申请。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人宁化迎宾大酒店有限公司称，请求依法保护宁化迎宾大酒店有限公司与宁化世客中心酒店有限公司签订的先于抵押的合法有效的租赁合同，法院处置时要求带租拍卖。事实与理由：在宁化迎宾大酒店有限公司筹建阶段（公司正式成立时间为2013年12月），吴志强作为公司筹建负责人，于2012年3月9日与宁化世客中心酒店有限公司签订房屋租赁合同，合同对租赁房屋坐落、装修、租赁期限、租金支付、房屋维修与使用等进行了约定。其中，租赁合同约定租赁期限为2012年3月10日至2032年2月29日，2012年3月10日至2012年10月9日为装修期免租金，2012年5月30日前转入甲方指定的账户五百万元用于支付2019年2月至2032年3月的房租，甲方在乙方消费按8折结算，可以抵扣房租。合同签订后，乙方按照约定向甲方宁化世客中心酒店有限公司支付了租金（有转账凭证为据），宁化世客中心酒店有限公司于2012年5月29日出具收款收据，明确乙方支付的500万款项为2012年至2032年的租金。2012年9月20日，宁化世客中心酒店有限公司与工商银行宁化支行签订抵押合同，将异议人与宁化世客中心酒店有限公司房屋租赁合同的租赁物抵押给工商银行宁化支行。同时，工商银行宁化支行在办理抵押时也知道抵押物上已附有租赁。2013年9月29日，宁化世客中心酒店有限公司与工商银行宁化支行才签订借款合同。综上，异议人宁化迎宾大酒店有限公司与宁化世客中心酒店有限公司签订的房屋租赁合同先于抵押合同，且异议人按照合同约定支付了租金。故应当依法保护异议人的合法权益，要求带租拍卖并“买卖不破租赁”。案外人宁化迎宾大酒店有限公司提供房屋租赁合同、银行交易流水、转账凭证、收款收据、结婚证、户口簿、情况说明、酒店装饰设计监理协议、酒店装饰设计合同、班组合同等证据以证明其主张。 申请执行人三十三武夷投资有限公司答辩称，被答辩人与出租方宁化世客中心酒店有限公司（“出租方”）签订租赁合同的行为存在恶意串通而签订虚假租赁合同的可能性，目的是为了逃避或妨碍法院对抵押物的执行，损害了答辩人的合法权益。具体理由如下：一、出租方及承租方(即被答辩人)两家酒店公司股东及高管具有高度密切关联性和人格混同。经国家企业信用信息公示系统查询，出租方和被答辩人的监事均为吴志强，出租方的股东王邦明时任被答辩人经理，出租方股东翁月娥与被答辩人的监事吴志强系夫妻关系。由此，两家公司股东及高管高度关联，人格混同，存在恶意串通的可能。二、《房屋租赁合同》签订时间存在不合理的疑点。首先，《房屋租赁合同》的签署时间是2012年3月9日。而出租方的成立时间是2012年5月21日，承租方的成立时间是2013年12月9日，两者均在租赁合同签订之后。再者，出租方于2012年8月22日方才取得有关抵押物和房产的《房屋所有权证》。《房屋租赁合同》签订在双方成立之前，应当属于无效合同。更由于合同签署于房屋获得产权证之前，因此更进一步证明其极大可能是存在恶意串通而虚假签订的。三、租金和支付条款不符合市场惯例。根据《房屋租赁合同》第二条第1款的约定，房屋的租赁期间为20年，即从2012年3月10日起至2032年2月29日止。另外，该合同第三条第4款约定，2020年5月30日前转入出租方指定账户500万元的，则将2019年2月至2032年3月止的租金调整为每平方5元，该款项为2019年2月至2032年3月的房租。1、该租赁合同约定的租赁金明显过低，是以明显不合理的低价承租讼争抵押物。并且20年租赁期限内租金没有上涨，还在被答辩人缴纳所谓的500万元后，租金下调为5元每平方米，不符合市场行情、交易习惯，有悖常理。2、就2019年2月至2032年3月期间的租金，按照合同计算该租赁期间的租金应为491.4万元（13年*12月*5*6300），与所支付的500万元也并不相符。3、根据被答辩人提供的支付500万元的凭证来看，第1张为翁月娥于2012年4月28日转给出租人的150万元。首先，翁月娥并非承租人，而只是承租人的股东，其只能体现是股东翁月娥与出租人之间的款项往来，并不能证明是支付的租金。其次，根据国家企业信用信息公示系统中股东及出资信息查询可知，翁月娥作为出租方的股东，其持股比例为15%，认缴出资300万元，实缴出资150万元。在其提供的该银行流水中，款项的用途备注为“投资款”。因此可以判断，该等款项应为股东出资款，而非租金。就另其他3张转账凭证，其均未显示付款人及收款人，仅能证明这几个账户之间的发生的款项往来，不能证明是被答辩人实际履行支付租金的行为和款项。4、租赁合同第三条第4款约定500万元作为2019年2月至2032年3月的房租，与执行异议人在执行异议书中所称的作为2012年至2032年的租金是不符的。被答辩人没有提供2012年10月9日(合同约定的免租期后)至2019年2月租金的支付凭证，无法证明被答辩人2012年10月9日(合同约定的免租期后)至2019年2月支付租金的情况，不能证明原告有实际履行支付租金。综上，答辩人认为，被答辩人与出租方签订的上述《房屋租赁合同》，可能存在恶意串通，租金及租金支付的约定不符合社会常理，且未实际支付租金，被答辩人对租赁关系的真实性无法证实。被答辩人无权主张要求带租拍卖。异议人的异议请求于法无据，请求人民法院予以驳回。申请执行人三十三武夷投资有限公司提供宁化迎宾大酒店有限公司和宁化世客中心酒店有限公司企业信用信息公示报告、结婚证、产权证、抵押权证以反驳异议人的主张。异议人宁化迎宾大酒店有限公司对申请执行人三十三武夷投资有限公司的上述证据的真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议。 本院查明，瑞华国银投资管理有限公司与宁化世客中心酒店有限公司、朱国春、翁月娥、吴志强、邓绍春、黄俐、王邦明、李张萍借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会于2018年6月4日作出的厦仲裁字20170583号裁决书发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2018年10月18日向本院申请强制执行，案号为(2018)闽04执136号。执行过程中，申请人三十三武夷投资有限公司向本院申请变更其为本案申请执行人。2019年5月17日，本院作出（2019）闽04执异77号执行裁定书，裁定变更申请人三十三武夷投资有限公司为厦仲裁字20170583号裁决书申请执行人。 另查明，2012年9月20日，宁化世客中心酒店有限公司将其名下位于宁化县翠江镇中环路世界客属文化交流中心后排1、2、3幢房产抵押给中国工商银行股份有限公司宁化支行，并办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为：宁房他证字第××号。 宁化迎宾大酒店有限公司提供的《房屋租赁合同》载明落款时间为2012年3月9日，出租方为“宁化世客中心酒店有限公司（筹）”，承租方为“宁化迎宾大酒店有限公司（筹）”。证据“收据”的落款时间为2012年5月29日，载明“交款单位：宁化迎宾大酒店有限公司（筹）；证据《酒店装饰设计监理协议》落款时间为2012年5月18日，甲方为“世客迎宾酒店有限公司”，并载明“世客迎宾大酒店有限公司委托设计师周**负责世客迎宾大酒店有限公司装饰设计助场跟踪……”；证据《酒店装饰设计合同》落款时间为2012年5月18日，甲方为“世客迎宾大酒店有限公司”，并载明“甲方委托乙方进行宁化世客中心配套大酒店装饰工程设计事宜……”，“本合同设计内容为世客迎宾大酒店……”；证据“营业执照（副本）”载明公司名称为“宁化迎宾大酒店有限公司”、“成立日期2013年12月9日”。 本院认为，本案的争议焦点主要是《房屋租赁合同》的签订时间是否在案涉房产办理抵押之前，以及案外人宁化迎宾大酒店有限公司是否已经支付租金。本院分析如下： 一、关于《房屋租赁合同》的签订时间 从宁化迎宾大酒店有限公司提供的《房屋租赁合同》、“收据”《酒店装饰设计监理协议》、《酒店装饰设计合同》、“营业执照（副本）”等证据可以看出，在2012年5月期间，宁化迎宾大酒店有限公司对外开展业务，签订合同，均使用“世客迎宾酒店有限公司”名称，公司于2013年办理营业执照后定名为“宁化迎宾大酒店有限公司”。但是在2012年3月9日，却以“宁化迎宾大酒店有限公司（筹）”的名义与宁化世客中心酒店有限公司签订租赁合同，且宁化世客中心酒店有限公司在2012年5月期间出具交款为“宁化迎宾大酒店有限公司（筹）”的收款收据，这显然存在矛盾之处，不合常理。由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故仅凭《房屋租赁合同》不足以认定租赁关系确立时间为2012年3月9日。 二、关于宁化迎宾大酒店有限公司支付租金的情况 由上，宁化迎宾大酒店有限公司负有提供其他证据印证《房屋租赁合同》确实于落款时间签订之义务。在宁化迎宾大酒店有限公司既未能提供证据证明其与宁化世客中心酒店有限公司就案涉房产租赁办理登记手续，也未依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条的规定，向税务部门披露租赁事实，按照租金收入计租的情况下，有关在抵押及查封前履行支付租金的事实是印证租赁合同签订时间的直接证据。 首先，宁化迎宾大酒店有限公司仅提供《情况说明》以证明2012年10月至2019年2月期间的租金已经支付和抵扣出租方的消费，该证据系宁化迎宾大酒店有限公司自行出具，意义仅相当于陈述，无其他证据相应佐证，不足以证明宁化迎宾大酒店有限公司已经支付该期间的租金。 其次，宁化迎宾大酒店有限公司主张已按照房屋租赁合同约定于2012年4月28日至5月16日期间合计支付500万元作为2019年2月至2032年3月的租金，付款人分别为吴志强、翁月娥、邓绍春，然申请执行人提供的宁化迎宾大酒店有限公司和宁化世客中心酒店有限公司企业信用信息公示报告和结婚证载明吴志强分别在宁化迎宾大酒店有限公司、宁化世客中心酒店有限公司担任监事，翁月娥系出租方宁化世客中心酒店有限公司的股东，翁月娥与吴志强系夫妻关系，且宁化迎宾大酒店有限公司提供的翁月娥转账凭证中载明用途为“投资款”。故宁化迎宾大酒店有限公司提供的上述证据不足以证明该500万元系租金。 综上，应当认定在案证据不足以证明宁化迎宾大酒店有限公司于案涉房产2012年9月20日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，如果申请执行人的抵押权设立于租赁合同签订之前，则承租人无权排除抵押权人的执行，执行法院可以不带租拍卖。故案外人宁化迎宾大酒店有限公司关于依法保护宁化迎宾大酒店有限公司与宁化世客中心酒店有限公司签订的先于抵押的合法有效的租赁合同，要求带租拍卖的请求证据不足，理由不能成立，本院不予支持。案外人宁化迎宾大酒店有限公司以承租人的名义要求执行法院“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回宁化迎宾大酒店有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张志明 审 判 员 陈永辉 审 判 员 张天明 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 陈远景 书 记 员 林玉芬 附：本裁定所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。