江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初4149号原告：潘文娟，女，1984年3月5日出生，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王飞、蒋军，江苏民中律师事务所律师。被告：句容恒瑞旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道**。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭家路、张群杰，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司句容支行，，住所地：句容市华阳镇华阳东路法定代表人：毛红群，系该支行行长。委托诉讼代理人：曾宪忠，系该支行员工。原告潘文娟与被告句容恒瑞旅游开发有限公司（以下简称恒瑞公司）、第三人中国建设银行股份有限公司句容支行（以下简称建设银行句容支行）商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘文娟及其委托诉讼代理人蒋军、被告恒瑞公司委托诉讼代理人彭家路、张群杰、第三人建设银行句容支行委托诉讼代理人曾宪忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年7月18日签订的商品房买卖合同（网签号3102741907180001）；2.判令被告立即退还原告首付款336270元并赔偿原告利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第2条变更为：判令被告立即退还原告支付的购房款1096270元并赔偿原告利息损失（以1096270元为基数，自2020年6月12日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；增加一条诉讼请求为：解除原告方和第三人签订的关于案涉房产的借款合同。事实与理由：2019年6月10日，原告向被告支付定金2万元，认购了被告开发的位于句容市世纪梦幻城风雅居28-4幢02层0206室房屋。2019年6月14日，原告向被告支付首付款316270元，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定在签署《商品房买卖合同》和《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续之前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2019年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。后原告欲行使无理由退房权利，被告销售人员告知原告不可以退房，致原告至今按时偿还银行贷款本息。2019年7月31日，原告收到转账附言为购房佣金的3000元，后原告直接将此款给付被告销售人员余城，不同意将此款从应返还的购房款中扣除。2020年6月17日，原告已向句容市人民法院提起诉前调解，并于次日将诉状通过微信发给被告公司法务人员，故原告要求以2020年6月18日作为利息起算点，退一步说，利息起算点最迟也应当在正式立案之日，即2020年7月8日。我方对第三人提交的《个人住房（商业用房）借款合同》无异议。第三人建设银行句容支行向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告解除商品房买卖合同前归还我行贷款本息共计732835.9元（利息计算至2020年9月27日，自2020年9月28日起，利息按照原合同约定计算）；2.若原告不履行还款义务则判决被告承担连带保证担保责任；3.诉讼费由原、被告负担。事实与理由：2019年8月1日，建设银行句容支行与潘文娟及恒瑞公司签订编号320757308-2012-20196657535的《个人住房（商业用房）借款合同》，于2019年8月1日向原告潘文娟发放贷款760000元，约定贷款年利率5.194%，于2048年8月1日到期，还款方式为等额本金还款，根据合同约定，恒瑞公司为上述借款承担连带保证担保。现由于潘文娟向恒瑞公司申请解除商品房买卖合同并提起民事诉讼，根据个人购房担保贷款合同约定第三人有权宣布上述贷款提前到期。被告恒瑞公司辩称，1.原告符合无理由退房条件，但我司未收到原告书面退房申请。季伟伦律师于2020年6月18日以朋友身份向我司法务人员咨询潘文娟情况，但季伟伦律师并非本案原告诉讼代理人，我司法务人员庭前亦未取得本案代理权限。我司于2020年7月24日收到法院的传票，请求法院以2020年7月24日为基础，考虑我司合理履行期限计算合同解除及利息起算之日。2.原告主张无理由退房，应履行相应义务，提前解除与第三人签订的个人贷款合同。如法院判决我司需返还原告房款，该房款应优先用于偿还原告欠第三人的贷款本息。3.我司向原告支付过购房佣金3000元，原告申请无理由退房，我司有权在退还房款时扣除该佣金，并不支付利息。4.原告对第三人违约，我司不存在过错，故诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，原告潘文娟（买受人）与被告恒瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的句容市容广路北侧,容城大道西侧世纪梦幻城风雅居28-4幢02层0206号房，总价款1096270元，原告以按揭付款方式付款，2019年7月18日前支付楼款336270元，余款760000元须在2019年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2021年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付买受人使用；双方就其他事项也作了约定。原告于2019年6月10日向被告支付定金20000元，于2020年6月14日支付楼款316270元，于2019年8月1日经建设银行句容支行向被告支付尾款760000元，合计支付1096270元。2019年8月1日，原告潘文娟（借款人暨抵押人）、第三人建设银行句容支行（贷款人）及恒瑞公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（借款合同编号为320757308-2012-20196657535），约定潘文娟向建设银行句容支行借款76万元，用于购买坐落于句容市世纪梦幻城风雅居28-4幢02层0206号不动产；借款期限348个月，即2019年8月1日至2048年8月1日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平水平上浮6%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为等额本金还款方法，还款日为每月15日；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，即由阶段性保证人恒瑞公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费由抵押人（借款人）承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；如贷款合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。合同中还对其他事项进行了约定。2019年8月1日，建设银行句容支行向原告指定的恒瑞公司账户发放贷款760000元。2019年6月14日，恒大旅游集团有限公司向原告潘文娟出具无理由退房承诺书，约定若潘文娟已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%以上，无任何违约行为的，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，恒瑞公司（甲方）与潘文娟（乙方）签订《无理由退房协议书》一份，约定如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审批通过；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励等等。2019年7月31日，被告通过屈闪闪向原告民生银行账户转账3000元，转账附言为购房佣金。2020年6月18日，案外人季伟伦受原告委托通过微信向被告恒瑞公司法务人员发送诉状照片。2020年6月29日，潘文娟向本院申请诉前调解，后因调解不成功于2020年7月8日正式立案。另查明，潘文娟所购房屋尚未办理抵押登记手续。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》复印件、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》、句容恒大文化旅游城专用收据、微信聊天记录打印件、被告提交的微信转账记录打印件、第三人提交的《个人住房（商业用房）借款合同》复印件、中国建设银行个人贷款对账单以及到庭原、被告方相关的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同及协议均合法有效。根据无理由退房协议书，原告在交房前享有解除合同的权利。原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告潘文娟提交的微信聊天记录反映出原告一方曾于2020年6月18日向被告公司法务人员发送诉状照片以表达解除合同的意思表示，故原、被告之间的商品房买卖合同于2019年6月18日解除，无需本院判决解除，故对原告要求判决解除合同的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告恒瑞公司依据商品房买卖合同收取了1096270元房款,扣除被告支付原告的佣金3000元后,被告实际收取的1093270元应返还原告。对原告诉请的购房款利息损失，本院认为，原告行使解除权导致原、被告之间的商品房买卖合同解除，被告应在一定期限内向原告返还购房款，考虑实际履行所需,本院酌定履行合理期限为30天。被告至今未返还，应承担逾期付款利息损失，以1093270元为基数，自2020年7月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。在商品房买卖合同履行过程中，原告为履行房款给付义务，向第三人建设银行句容支行借款760000元，被告承担阶段性担保责任。原、被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合同合法有效。现因原告原因，原、被告之间的商品房买卖合同已解除，借款担保合同的目的无法实现。故对原告要求解除其与第三人借款合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，第三人建设银行句容支行有权要求原告立即清偿未偿还款项、利息、罚息及其他费用。被告恒瑞公司系担保人，应承担连带清偿责任。鉴于被告恒瑞公司已负有向原告返还全部房款的义务，其可先行清偿欠付第三人的贷款本息后，再向原告返还剩余房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告潘文娟返还购房款1093270元及利息损失（以1093270元为基数，自2020年7月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、原告潘文娟与第三人中国建设银行股份有限公司句容支行签订的编号为320757308-2012-20196657535的借款合同于本判决生效之日解除；三、原告潘文娟于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司句容支行清偿借款合同编号为320757308-2012-20196657535的借款合同项下尚欠的全部借款本金、利息（利息按照该合同约定计付）；四、被告句容恒瑞旅游开发有限公司对本判决第二项给付义务承担连带清偿责任；如其向第三人建设银行句容支行履行保证责任，则同等数额免除其在本判决第一项所负债务的给付义务。五、驳回原告潘文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25794元，减半收取为12897元，由原告负担5564元，由被告句容恒瑞旅游开发有限公司负担7333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二〇年十月十五日法官助理 杜 娟书 记 员 章玮琼