江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6330号上诉人（原审原告）：南京市天地新城业主委员会，住所地江苏省南京市江宁区金盛路**。负责人：徐俊，该业委会主任。委托诉讼代理人：吴言翔，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓妤，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛成兰，女，1968年4月2日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：刘策龙（系薛成兰丈夫）。原审第三人：南京青和物业管理有限公司，住，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街**/div>法定代表人：陶国明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高卫，男，该公司员工。上诉人南京市天地新城业主委员会（以下简称天地新城业委会）因与被上诉人薛成兰、原审第三人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年8月19日公开开庭，上诉人天地新城业委会委托诉讼代理人吴言翔、周晓妤，被上诉人薛成兰委托诉讼代理人刘策龙，原审第三人青和物业公司委托诉讼代理人高卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地新城业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决依据的事实已发生重大变化。1.上诉人与青和物业公司签订的《天地新城物业服务合同》第十四条中约定了小区全体业主共有的房屋租金不计入公共收益部分，直接由业委会签订租赁合同，并收取租金。根据青和物业公司庭审陈述，也可认定上诉人与青和物业公司就涉案房屋的出租、收益的处分权利归属于上诉人达成了一致。一审法院遗漏该事实，强行认定上诉人正常换届期间，青和物业公司未经授权擅自出租并收取租金的行为有效，是与上诉人和青和物业公司双方意思自治结果的违背。2.南京市天地新城业主大会经过全体业主投票表决后通过了更换新物业为朗诗物业管理有限公司的决定，青和物业公司将自2020年6月15日开始撤场，2020年6月30日前完成撤场。被上诉人与青和物业公司签订的租赁合同第十条第二款第三项约定了“如果甲方撤场，此合同将自动作废，甲方不承担任何责任。”应当视为附解除条件的合同。现青和物业公司已经确定撤场，解除条件已经成就，不论青和物业公司与被上诉人的合同是否有效，现均已失效，被上诉人无任何理由继续占有涉案房屋。二、一审法院部分法律适用错误，对被上诉人与青和物业公司的租赁合同有效且应继续履行的认定于法无据。第一届业委会到期时间为2018年1月17日，而上诉人与被上诉人之间的合同于2016年11月21日已经到期。在2016年11月21日至2018年1月18日期间，被上诉人仅缴纳了一季度费用，剩余房租均未支付，双方未正式续签书面合同，被上诉人缴纳租金并继续使用租赁物，应当视为上诉人与被上诉人构成不定期租赁关系。三方当事人均认可仅上诉人有权出租涉案房屋，而一审法院认定青和物业公司在上诉人正常换届期间，认定未经上诉人或全体业主授权与被上诉人私自签订的合同有效，在被上诉人并未提交证据证明已经解除不定期租赁合同的情况下，认定原不定期租赁合同终止，系对上诉人及全体业主利益的损害。三、如认定青和物业公司与被上诉人签订的合同有效且可以继续履行，将会出现被上诉人在青和物业公司撤场后以合同已自动终止为由拒绝向青和物业公司缴纳租金；当上诉人向其主张权利时，被上诉人又可依据法院判决拒绝向上诉人支付房租。导致的最终结果是被上诉人无偿使用房屋又不用向任何一方缴纳房租的后果。综上，请求依法改判。薛成兰辩称：以前的租赁合同是和前任业主委员会签的，签了几年后下一届业主委员会还没有产生，所以社区让其与青和物业公司签订合同。租赁合同是在这一届业主委员会成立之前签的。一审判决正确，其愿意继续承租涉案房屋，把租金交付给本届业委会。青和物业公司陈述，当时是没有业委会的情况下，由政府委托其同薛成兰签订的租赁合同，其没有任何过错。天地新城业委会向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与薛成兰之间的不定期租赁合同于2019年12月10日解除；2.判令薛成兰腾空清退返还租赁物，恢复原状，并与其办理交接手续；3.判令薛成兰支付自2017年2月22日起至2019年12月10日止的租金268800元；4、判令薛成兰以8000元/月为基数，支付自2019年12月11日起至实际腾空退还租赁物之日止的房屋占有使用费；5.薛成兰承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月1日，天地新城业委会（甲方）与薛成兰（乙方）签订租赁服务合同一份，约定甲方将位于江宁区天地新城天柱座1栋楼梯平台下建筑面积220平方米的空间出租给乙方作为菜场使用，租期自2014年11月22日起至2015年11月21日止，月租金14300元（含税价16000元），每三个月支付一次，首期租金于签订合同之日支付，下期租金于2015年2月10日前支付，依此类推。合同签订后，薛成兰按约支付了租金，并在租赁空间进行经营。2015年11月21日，双方续签合同，期限自次日起一年，月租金变更为8000元。该合同第十条第2款约定，乙方有未经甲方书面同意转租、拆改变动房屋结构、拖欠房租20天以上等情形的，甲方有权解除合同。合同到期后，双方未再续签，薛成兰向天地新城业委会支付租金至2017年2月22日，但使用租赁物至今。薛成兰对租赁空间进行了隔墙等改造，隔成二间，并将其中一间用于转租。2019年6月1日，薛成兰与青和物业公司签订房屋租赁合同一份，约定薛成兰向青和物业公司租赁上述空间，租期自2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金每月8000元。薛成兰已向青和物业公司支付至2020年5月31日止的全部租金。一审另查明，2014年1月，经业主申请，天地新城业委会选举成立，任期四年。2014年9月14日，天地新城业委会代表业主大会与青和物业公司签订物业服务合同一份，约定由青和物业公司为天地新城小区提供物业服务，期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。该合同第十四条约定，公共部位、公用设施由青和物业公司负责经营管理，费用由青和物业公司负责收缴，但经营项目须向业委会报批；小区全体业主共有的房屋租金收入不计入公共收益部分，直接由业委会签订租赁合同并收取租金。至今，青和物业公司仍在为天地新城小区提供物业服务。一审再查明，2019年10月，天地新城业委会第二届选举成立，在成立前经业主大会表决通过了《天地新城小区业主大会议事规则（修订稿）》。该规则第十八条第七款规定，业委会具有根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、公用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况等职责。2019年12月6日，天地新城业委会委托律师向薛成兰发出律师函一份，告知于当日解除不定期租赁合同，并要求薛成兰返还租赁物、支付相应租金、违约金等。一审法院认为，天地新城业委会与薛成兰之间的租赁合同到期后，薛成兰继续使用租赁物并交纳部分租金，双方形成不定期租赁合同关系，天地新城业委会有权要求薛成兰支付相应期间的租金。根据物业服务合同，天地新城业委会已授权青和物业公司对除房屋外的共用部位、公用设施进行经营管理，薛成兰租赁的平台下空间属于共用部位，青和物业公司有权进行出租，故自青和物业公司与薛成兰签订租赁合同之日起，天地新城业委会与薛成兰的不定期租赁合同关系终止，天地新城业委会无权要求薛成兰返还租赁物并支付之后的租金及占有使用费。至于合同报批，属于青和物业公司与天地新城业委会之间的程序问题，与薛成兰无关，合同并不因此导致无效或不能履行，且青和物业公司与薛成兰合同签订时第二届业委会尚未成立，客观上也无法报批。综上，对天地新城业委会要求确认合同解除及返还租赁物、支付占有使用费等主张，一审法院均不予支持。薛成兰与天地新城业委会之间的不定期租赁合同履行至2019年5月31日，故薛成兰应向天地新城业委会支付自2017年2月23日起至2019年5月31日止的租金218400元（8000元/月×27.3个月）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、薛成兰于判决发生法律效力之日起10日内支付南京市天地新城业主委员会租金218400元；二、驳回南京市天地新城业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费5492元，减半收取计2746元，由南京市天地新城业主委员会负担458元，由薛成兰负担2288元。二审中，上诉人天地新城业委会提交证据：天地新城物业服务交接协议、入驻情况说明、物业服务项目撤出公告、南京市天地新城小区物业和朗诗物业公司的物业服务合同，证明青和物业公司已经于2020年7月1日起不再为天地新城小区提供物业服务，已经撤场，同朗诗物业公司进行了交接，此时被上诉人与青和物业公司之间的房屋租赁合同即使合法有效，已经自动作废，现已失效。被上诉人薛成兰质证称，对2020年7月1日青和物业公司撤场的事实予以认可，但是对上诉人认为其与青和物业公司之间的租赁合同自动作废或失效不认可。原审第三人青和物业公司质证称，对该组证据无异议。本院认为，上诉人提交的上述证据客观真实，且被上诉人和原审第三人亦予以认可。该组证据能够证明青和物业公司于2020年7月1日从涉案小区撤场的事实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，2014年11月1日，上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，被上诉人继续使用涉案房屋，并向上诉人交纳租金至2017年2月22日，后被上诉人与原审第三人青和物业公司就涉案房屋签订了租赁合同。根据天地新城业委会代表业主大会与青和物业公司签订物业服务合同第十四条的约定，一审法院认为天地新城业委会已授权青和物业公司对除房屋外的共用部位、公用设施进行经营管理，结合青和物业公司与薛成兰签订合同时该小区第二届业委会尚未成立，客观上也无法报批的事实，一审法院认定自被上诉人与青和物业公司签订合同之日起，上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同关系终止，对上诉人请求解除其与被上诉人的不定期租赁合同的诉请，不予支持，具有事实和法律依据。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，被上诉人与原审第三人青和物业公司签订的合同约定，如青和物业公司撤场，双方签订的租赁合同作废。合同作废也就是合同解除，被上诉人与青和物业公司约定了合同解除的条件。根据青和物业公司2020年7月1日撤场的事实，上述合同约定的解除条件已成就，故上述合同已于2020年7月1日解除。根据2019年10月《天地新城小区业主大会认事规则（修订稿）》的相关规定，上诉人对涉案房屋具有管理等权限，其有权要求被上诉人返还房屋，再结合被上诉人与青和物业公司在租赁合同中关于返还房屋的相关约定。本院对上诉人要求被上诉人返还房屋的诉请予以支持。综上，因本案二审发生新的事实。天地新城业委会的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2020）苏0115民初555号民事判决第一项；二、撤销（2020）苏0115民初555号民事判决第二项；三、薛成兰于本判决生效之日起三十日内向南京市天地新城业主委员会返还其承租的天地新城天柱座01栋平台（楼梯）下建筑面积约200平方米的房屋；四、驳回南京市天地新城业主委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5492元，减半收取计2746元，由南京市天地新城业主委员会负担458元，由薛成兰负担2288元。二审案件受理费1100元，由南京市天地新城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二○二○年十月二十日书记员  刘 东