广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18907号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟照安，男，汉族，xxxx年3月22日出生，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司），住所地广东省广州市白云区。法定代表人：朱兆炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金兰、郑灶利，广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司（以下简称博皇公司），住所地广东省广州市白云区白云湖街xxx路**自编**商铺。法定代表人：毛灼明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱福洲、熊世超，该公司职员。上诉人钟照安因与上诉人大通公司、被上诉人博皇公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。钟照安上诉请求：1.改判一审判决第二项为大通公司、博皇公司共同返还钟照安保证金42731元；2.改判一审判决第三项为大通公司、博皇公司向白龙娟赔偿店铺装修损失233564.21元；3.撤销一审判决第四项，改判驳回博皇公司在一审提出的全部反诉请求；4.判决大通公司、博皇公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉及答辩的事实和理由：一、一审判决既然认定租赁合同、专柜租赁合同书、补充协议书为无效合同，大通公司、博皇公司因此收取钟照安的保证金42731元就应返还给钟照安。二、一审判决既然认定专柜租赁合同书、补充协议书为无效合同，博皇公司就不能依据无效合同要求钟照安支付管理费。且xx城一直无正式开业，也无发生过博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，一审判决钟照安向博皇公司支付管理费55425.81元既无法律依据也无事实依据。三、在租赁合同的签订上，大通公司明显具有直接故意的主观过错，钟照安已尽到了一般承租人的审慎注意义务，无过错。大通公司应赔偿涉案店铺装修装饰费用损失。即使钟照安存在一定的疏忽大意过失，也应由以欺骗手段签订租赁合同的大通公司承担全部赔偿责任，而不应由钟照安承担次要责任。博皇公司是大通公司的承继人承接了大通公司所签订的租赁合同的权利义务，故博皇公司应与大通公司共同赔偿装修装饰的损失给钟照安。且因涉案店铺装修装饰完毕后无正式营业过，不存在计算成新率情形，一审判决认定钟照安实际使用涉案店铺9个月、成新率为0.75缺乏事实和法律依据。三、店铺租赁合同无效之下承租人就不能进行经营，即使占有也无店铺的使用价值，没有给承租人带来经济利益反而带来其他经济损失。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款属于适用法律不当，故判决钟照安支付店铺的占用使用费给博皇公司错误。大通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项，改判大通公司无须向钟照安赔偿装修损失87586.58元，改判钟照安向大通公司支付2017年6月15日至2018年6月20日房屋占用使用费109153.4元、物业服务费16372.4元、公摊费20666.79元；2.一审、二审诉讼费由钟照安承担。上诉及答辩的事实和理由：一、既然钟照安要求大通公司与博皇公司共同赔偿装修损失，就应从2017年6月15日交接店铺之日起计至2020年4月29日钟照安交还店铺之日为其实际使用期限，使用期限为2年10个月14天（共1034天）。两公司合同期限从2017年6月15日至2021年9月30日是4年3个月15天（1545天），成新率为0.3308，装修的剩余价值为77263.04元。故一审判决计算成新率明显有误。且双方对租赁合同无效均有过错，装修损失各应承担50%。二、签订解除协议时双方真实意思是就此了结双方因租赁合同产生的全部权利义务，但钟照安在取得了与后期租金等各项费用大幅度优惠后却要求大通公司赔偿装修损失，违反诚信原则。三、即使合同无效，钟照安既然自2017年6月15日起使用了租赁场地就应支付占有使用费、物业服务费、公摊费，一审判决仅以双方签订了解除协议就视双方已对上述费用全部进行了结算并以此为由免除了钟照安支付相关费用的义务，不合理。博皇公司辩称：我方无需向钟照安赔偿装修损失，钟照安需支付足额的占有使用费、管理费等费用。2020年1月15日，钟照安向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.大通公司、博皇公司与钟照安签订的关于编号C1-xxx、xxx商铺的租赁合同无效；2．大通公司、博皇公司退还钟照安的保证金28842元；3．大通公司、博皇公司赔偿钟照安的损失（参考评估价格）；4．大通公司、博皇公司承担本案诉讼费用。大通公司在一审中反诉请求：1.钟照安支付大通公司2017年6月15日至2018年6月20日的房屋使用费109153.4元；2.钟照安向大通公司支付2017年6月15日至2018年6月20日的物业服务费16372.4元；3.钟照安向大通公司支付2017年6月15日至2018年6月20的公摊费20666.79元；4.本案诉讼费由钟照安负担。博皇公司在一审中反诉请求：1.钟照安将涉案商铺交还给博皇公司；2.钟照安向博皇公司支付2018年6月21日至2020年1月20日的房屋使用费195415元（应计算至实际交还店铺之日止）；3.钟照安向博皇公司支付2018年6月21日至2020年1月20日的综合管理费114950元（应计算至实际交还店铺之日止）；4.本案诉讼费由钟照安负担。一审法院认定事实：2017年5月19日，钟照安（乙方、承租方）与大通公司（甲方、出租方）签订《大通（国际）装饰xx城商铺租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途，位置：甲方租给乙方位于广州市白云区xxxxx路x号C1-xxx、xxx号商铺，面积：乙方租用的商铺按建筑面积计算租金及有关费用，该商铺的建筑面积约为223.68平方米，建筑面积实用率约为65%，用途：乙方租用该商铺仅限于经营门业用途；第二条租赁期限：租赁期限为伍年，租赁期从2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中2017年6月1日起至2018年5月31日为免租期。甲方从2018年6月1日起计收租金。免租期满之日，乙方必须在该营业日办理好营业执照开始营业，若乙方到期仍未正式营业，则逾期每天交纳租金的3%的违约金，乙方逾期十五天后仍未进场营业，甲方有权单方面终止租赁合同，没收保证金及配套设施费；第三条履约保证金、租金、管理费、水电费、工程费:1、租履约保证金：相当于该铺位三个月租金的数额；2、租赁金：从计租之日起该商铺每月40元/平方米，每月租金8947元，第叁年开始每年复式递增10%；3、该商铺物业服务费：每月6元/平方米，每月1342元。在2018年6月1日起开始收取管理费，每月收取一次；4、水电费：乙方承租商铺内发生的水电费，按独立水表、电表度数按当地的收费标准计收，公共分摊水电费由乙方支付；5、水电保证金2000元。第四条付款方式：1、乙方在签署本合同时，即应向甲方交付叁个月的租赁保证金26841元，水电保证金2000元，合计28841元；2、租赁期间，每月租金、水电费、管理费等于当月5日前向甲方支付。钟照安在合同的落款处签字，大通公司在合同落款处盖章。同日，双方又签订了《广州大通装饰xx城商铺租赁合同》补充协议，就公摊费用内容、支付标准以及收取作了约定，并约定：钟照安逾期支付租金、水电费、分摊费和其他约定费用超过10日的，大通公司无需提前通知即有权单方停止向乙方商铺供水、供电，若因此造成乙方损失的概由乙方自行承担。2017年6月15日，大通公司向涉案店铺交付给钟照安。大通公司于2017年5月19日收取租赁保证金26842元、水电保证金2000元、首月租金8947元、首月管理费1342元；于2017年6月15日收取装修保证金3000元、施工证保证金200元以及垃圾清理费300元、装修队押金1000元。庭审中，双方确认装修保证金、施工保证金以及装修队押金没有退还。2018年4月15日，博皇公司发出通知，记载：原大通国际装饰城x区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。为了项目能够于2018年8月份顺利重装开业，希望原大通各品牌专柜能够通力配合以下的工作，实现互利共赢：一、配合本次卖场升级改造，同时与博皇家居重新签订经营合同，在商场改造期间的租金全部免除，如有水、电的使用，水电费按实际产生收取。二、凡与博皇签订的新经营管理合同，均给予商场品牌正式开业后12个月半租的优惠，为各品牌创造轻松的营商环境。博皇公司向钟照安出具收款收据，记载2018年6月11日收取5月份水电费585元、2018年7月17日收取6月份水电费796.5元、2018年8月10日收取7月份水电费615元、2018年9月12日收取8月份电费606元、2018年11月2日收取9月份水电费630元、2018年11月2日收取10月份水电费474元、2018年12月14日收取11月份水电费522元、2019年2月22日收取1月份水电费400.5元、2019年3月2日收取2月份电费96元、2019年4月16日收取3月份水电费646.5元、2019年5月8日收取电费771元、2019年6月3日收取5月份电费720元、2019年7月16日收取6月份电费552元。2018年6月4日，钟照安与博皇公司签订《委托书》，约定：现钟照安委托大通国际装饰xx城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。作为博皇租赁合同书两个月押金，采用多退少补形式完成最后的合同租赁款项。钟照安在委托书下方签字，博皇公司在委托书上盖章。2018年6月20日，钟照安(乙方)与大通公司（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲方广州大通房地产开发有限公司与乙方钟照安于2017年5月19日签订了《大通(国际)装饰xx城租赁合同书》，合同期限为2017年6月1日至2022年5月31日。现乙方自愿与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司重新签订租赁合同，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲、乙双方签订的《大通（国际）装饰xx城租赁合同书》及附件于2018年6月20日提前解除。乙方应于2018年6月20日前结清商铺租金元、管理费余款元、水电费元及各项杂费600元。二、因乙方需与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，甲方同意按乙方意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用43331元作为乙方与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同的保证金一次性转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司对公账户，乙方未缴清费用共600元，实际转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司费用为42731元；三、甲乙双方履行完本协议第一、二条后不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，乙方自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司协商处理。钟照安在解除协议下方签字，大通公司授权代表在合同上签字及盖章。一审庭审中，钟照安确认在大通公司处剩余保证金为42731元，至于差额600元是大通为了应付消防验收要求租户分摊的费用。2018年6月21日，钟照安（乙方）与博皇公司（甲方）签订了《专柜租赁合同书》，约定：1.1甲方自2018年6月21日起将广州白云商场F1楼xxx-x号经营场地（以下简称“场地”，建筑面积96.8平方米，实用面积58.08平方米）租赁给乙方，由乙方设立专柜经营。因甲方原因致使交付日期延误的，专柜租赁终止日期顺延；因乙方原因延误的，仍以前述日期为交付日期。1.2专柜租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。乙方应确保专柜自起始日开始做好所有经营准备工作，并需于起始日前完成专柜的设计和装修，装修所需的费用由乙方承担，所需的审批手续由乙方办理，若因甲方过错导致起始日延误的，专柜租赁期限顺延。1.4乙方专柜经营环球品牌的门窗商品。第二条：保证金2.1合同签订时，乙方须缴纳租赁保证金10648元。2.2合同签订时，乙方须缴纳质量保证金10648元。3.2乙方按其租赁的专柜建筑面积向甲方按月缴纳租金，租金标准为每平方米建筑面积每月85元，月总额8228元。3.3乙方按期租赁专柜的建筑面积向甲方按月缴纳综合管理费，标准为每平方米建筑面积每月25元，月总额为2420元。3.4专柜内因经营需要使用电力和水的，应当支付水电费，水电费与甲方收取的租金和综合管理费无关。乙方应按专柜内的独立水电表计量的实际用量，根据有关收费标准由甲方代收代缴。水费6.5元/立方米，电费1.5元/度。甲方可根据实际情况及政策变化对水电等相关收费标准进行调整。第四条:装修期。为帮助乙方的业务开展，甲方给乙方提供装修期，从2018年6月21日至2018年9月30日止。在此期间，甲方免收乙方的租金、综合管理费和广告费，但乙方须向甲方缴纳装修管理费每平方米0元。2018年6月22日，钟照安（乙方）与博皇公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方将位于广州市白云xxxxxx**广场x楼Fxxx-x号铺位，建筑面积242平方米租赁给乙方，由乙方设立环球专柜经营门窗品牌的商品；二、专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准）。四、优惠条件：1、按照乙方合同建筑面积242平方米。甲方给予乙方三年合同内18月减免租金优惠（每平方85元租金，管理费25元收取，以商场x楼统一租金最低标准收取），其中分配为以下方案：（1）合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（3）合同期内的第三年（自2020年10月1日至2021年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。2019年7月10日，博皇公司发出告示，记载：“贵品牌截止目前仍未办理正式合同，已严重违反非法占地使用经营，请您于2019年7月13日下午18:00前，收到该通知函的三个工作日，将铺内所有物品清空撤离，如该品牌考虑在博皇家居白云旗舰店继续经营，请您携带原签署的协议到四楼招商中心办理《租赁合同书》相关手续，本次将是最后一次洽谈机会，请专柜负责人重视通知函内容。”。同日，博皇公司将涉案店铺张贴封条，钟照安与博皇公司共同将门加锁，直至2020年3月12日第一次看现场双方才打开门锁。依钟照安申请，一审法院于2019年11月12日委托广州市新誉工程咨询有限公司对涉案店铺的装修价值进行评估，广州市新誉工程咨询有限公司于2020年3月25日作出广州市白云区白云湖街xxx路x号xx城编号C1-xxx、xxx商铺造价咨询报告书，评估金额合计274823.77元，其中装修、安装工程195077.37元，装修争议79746.4元。为此，钟照安先行垫付评估费12298元。一审中，双方共同确认涉案商铺无产权规划报建手续。一审法院多次就涉案商铺的交还问题询问双方意见，钟照安于2020年4月29日将涉案商铺交还给博皇公司，双方签订了《移交确认书》，确认其中造价咨询报告书装修争议项列明的：第1项至第13项、第18项门扇以及第17、21、23、26、27、28项已由钟照安处理。一审庭审中，钟照安称2017年6月15日开始装修，大概3个月，没有对外经营过，但大通公司收取了一个月的租金等费用，至2019年7月份停水电，没有开业及对外经营，之所以产生水电费是因为装修至2019年才完成，装修产生水电费，解除协议中的数据是大通公司、博皇公司计算出来不准确的，因不重新签订合同就不能再继续免租，博皇公司承诺开业之后再按5折收取租金，暂定2018年8月开业，实际是2019年9月开业。大通公司、博皇公司称解除协议数据只是一部分，不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费，大通公司、博皇公司均未给予钟照安免租期。一审法院认为：钟照安以及大通公司、博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰xx城租赁合同》、《专柜租赁合同书》、《补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故钟照安主张确认租赁合同无效，予以支持。关于保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。钟照安现主张退还保证金，予以支持。至于退还保证金的数额以及承担责任。钟照安与大通公司于2018年6月4日签订《委托书》，约定：现钟照安委托大通国际装饰xx城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。钟照安与大通公司于2018年6月20日签订《租赁合同解除协议》，约定：因钟照安需与博皇公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，大通公司同意按照钟照安意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用43331元作为钟照安与博皇公司签订新合同的保证金一次性转至博皇公司对公账户，未缴清费用共600元，实际转至博皇公司费用为42731元。依据上述协议约定，博皇公司承接大通公司原有的权利义务，大通公司转入博皇公司42731元作为保证金，现合同无效，故钟照安主张大通公司、博皇公司共同退还保证金28842元，予以支持，因钟照安一审庭审中称主张保证金数额仅为交纳大通公司的保证金，故转博皇公司保证金多出的部分13889元（42731元-28842元）可抵扣大通公司、博皇公司反诉主张的占用使用费。钟照安称不重新签订合同就不能免租，签订《租赁合同解除协议》是被迫的，《租赁合同解除协议》数据是大通公司、博皇公司结算出来，但钟照安亦称大通公司、博皇公司承诺免租的前提条件，而钟照安与博皇公司签订的《补充协议书》也明确三年内租金减半收取，且并未有证据表明钟照安存在被胁迫的情形，故钟照安称不认可《租赁合同解除协议》的结算，不予采信，大通公司、博皇公司辩称《租赁合同解除协议》仅为了将场地顺利移交，协议中的各项费用只计算一部分，并不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费用，但《租赁合同解除协议》为格式文本，为大通公司制定，故大通公司认为《租赁合同解除协议》所作的结算不代表全部的费用，无事实依据，对其上述辩称不予采纳。关于大通公司反诉主张2017年6月15日至2018年6月20日占用使用费、物业管理费以及公摊费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。大通公司与钟照安于2018年6月20日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除未缴清费用600元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作相应的结算，故大通公司再向钟照安主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用，于法无据，不予支持。关于博皇公司主张钟照安支付2018年6月21日至店铺实际交还之日的房屋使用费、综合管理费。博皇公司于2018年4月15日发出通知，“原大通C区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。在商场改造期间的租金全部免除”，钟照安与博皇公司最后签订的《补充协议书》，约定：专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准），合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。依据上述约定，钟照安与博皇公司的租赁期限自2018年10月1日开始，且钟照安称博皇公司于2018年9月才开始试业，故博皇公司主张自2018年6月21日至2018年9月30日期间的房屋使用费以及物业管理费，不予支持。至于2018年10月1日至2019年7月5日博皇公司停水电之日房屋使用费以及物业管理费，钟照安正常使用涉案店铺，参照《补充协议书》约定：按建筑面积每平方85元收取一半租金，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取，钟照安应支付博皇公司上述期间占用使用费94223.87元（10285元×9个月+10285元÷31天×5天），抵扣上述保证金多出的数额13889元，钟照安仍需支付占用使用费80334.87元，管理费55425.81元（6050元×9个月+6050元÷31天×5天）；至于2019年7月6日至2020年3月12日开锁之日，因博皇公司主动停水停电以及粘贴封条，造成钟照安无法使用涉案店铺，故博皇公司反诉主张2019年7月6日至2020年3月12日的占用使用费、综合管理费，不予支持。至于2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用费、综合管理费，博皇公司未对涉案场地加锁，一审庭审中称停水电又称充值取电，但博皇公司并未告知钟照安，故博皇公司主张2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用、综合管理费，不予支持。关于装修损失。钟照安主张大通公司、博皇公司依据装修损失评估报告数额赔偿装修损失，依造价咨询报告书，涉案店铺的评估价值为274823.77元（装修、安装工程195077.37元，争议项79746.4元），该鉴定过程符合法定程序，并无不当，对该鉴定结果予以采信。关于其中门窗安装争议项数额79746.4元，涉案商场作为装饰xx城，销售门窗属于该xx城的行业定位范围内，作为销售门窗店铺，装修样板门窗属于正常合理的销售行为，且现该样本门窗已嵌入墙板，如拆除必定引起样本门窗价值的减损，故样板门窗部分包含在装修损失范围内符合情理。因钟照安交场过程中拆除装修工程争议部分第1项至第13项、第18项的门扇以及第17、21、23、26、27、28项，酌定第18项门扇价值分别为956.16元（1593.6元×0.6），扣除上述纳入鉴定范围但被钟照安处理的装修41259.56元（1687.2+213.6+648.8+1340+2884+1748+4456.8+3584+7417+2998.4+2220+3785.6+2620+1320+956.16+904+1896.8+134.4+214.4+230.4），确认涉案店铺的装修评估价值为233564.21元（274823.77元-41259.56元）。钟照安与博皇公司租赁合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日（共36个月），钟照安已实际使用涉案店铺至2019年7月5日，故钟照安实际使用涉案店铺9个月，经计算成新率为0.75，故涉案店铺的装修的剩余价值为175173.16元（233564.21元×0.75）。因钟照安与大通公司、博皇公司签订租赁合同时对涉案场地的规划报建及产权未作相应的注意，对租赁合同无效均有过错，酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，涉案店铺的装修损失为175173.16元，故大通公司、博皇公司应共同赔偿原告装修损失87586.58元（175173.16元×0.5），超出的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年5月15日作出判决如下：一、确认钟照安与广州大通房地产开发有限公司于2017年5月19日签订《大通（国际）装饰xx城租赁合同》、与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司于2018年6月21日签订的《专柜租赁合同书》以及于2018年6月22日签订的《补充协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司共同返还钟照安保证金28842元；三、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向钟照安赔偿装修损失87586.58元；四、于本判决生效之日起五日内，钟照安向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付占用使用费80334.87元，管理费55425.81元；五、驳回钟照安的其他诉讼请求；六、驳回广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回广州大通房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3641.32元，由钟照安负担2578.32元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1063元并于判决生效之日起5日内向钟照安迳付；广州大通房地产开发有限公司反诉受理费1622元由其负担，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费2978元，由钟照安负担1302元并于判决生效之日起5日内直接向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司迳付，由广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1676元；评估费12298元由钟照安负担6149元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担6149元并于判决生效之日起5日内向钟照安迳付。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人钟照安以及上诉人大通公司、被上诉人博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰xx城租赁合同》、《专柜租赁合同书》、《补充协议书》为无效合同正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。因上述涉案合同无效，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对上诉人钟照安主张退还保证金予以支持正确。至于退还保证金的数额，根据上诉人钟照安与上诉人大通公司于2018年6月20日签订的《租赁合同解除协议》，因上诉人钟照安实际占用了涉案商铺，故双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作了相应的结算并以保证金及其他预交费用冲抵，剩余的42731元作为保证金转至被上诉人博皇公司，故一审判决对上诉人钟照安诉请主张上诉人大通公司、被上诉人博皇公司共同退还保证金28842元予以支持正确，多出的部分13889元可抵扣被上诉人博皇公司反诉主张的占用使用费并无不当，本院予以维持。现上诉人钟照安上诉提出上诉人大通公司、被上诉人博皇公司共同返还其保证金42731元，本院不予支持。如前所述，上诉人大通公司与上诉人钟照安于2018年6月20日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除上诉人钟照安未缴清费用600元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作了相应的结算，故一审判决认定上诉人大通公司再向上诉人钟照安主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用于法无据而不予支持正确。现上诉人大通公司上诉再次提出该诉请，本院不予支持。一审判决已就上诉人钟照安仍需支付2018年10月1日至2019年7月5日的占用使用费80334.87元，管理费55425.81元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人钟照安上诉主张涉案商铺一直无正式开业，也无发生过被上诉人博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，但上诉人钟照安对此未能举证证明，而根据被上诉人博皇公司提交的收款收据，上诉人钟照安承租的涉案商铺在上述期间均有缴纳水电费，故上诉人钟照安的上述上诉意见不成立，本院不予采纳。关于装修损失的问题。如前所述，上诉人钟照安对涉案商铺进行了装修并实际使用，一审判决根据涉案商铺的装修成新率以及酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，认定被上诉人博皇公司应赔偿上诉人钟照安装修损失87586.58元，符合公平合理原则，本院予以维持。上诉人钟照安关于上诉人大通公司、被上诉人博皇公司向其赔偿装修损失233564.21元的上诉请求不成立，本院不予支持。根据上诉人钟照安与上诉人大通公司签订的《租赁合同解除协议》，双方已就之前的相关费用进行了结算，约定双方不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，上诉人钟照安自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与被上诉人博皇公司协商处理。结合被上诉人博皇公司于2018年4月15日发出的通知以及被上诉人博皇公司实际接收了上诉人大通公司移交的上诉人钟照安的相关费用，且于2018年6月分别与上诉人钟照安就涉案商铺签订了《专柜租赁合同书》和《补充协议书》，被上诉人博皇公司事实上承接了上诉人大通公司原有的权利义务，故上诉人大通公司关于其无需向上诉人钟照安赔偿装修损失的上诉请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2677号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2677号民事判决第第五项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2677号民事判决第三项为：于本判决生效之日起五日内，被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向上诉人钟照安赔偿装修损失87586.58元；四、驳回上诉人钟照安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3641.32元，由上诉人钟照安负担2979.56元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担130.26元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担531.5元；上诉人广州大通房地产开发有限公司反诉受理费1622元由其负担；被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费2978元，由上诉人钟照安负担1302元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1676元；评估费12298元，由上诉人钟照安负担6149元，被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担6149元。二审案件受理费10540.69元，由上诉人钟照安负担7723.66元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担2817.03元。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿