广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17100号上诉人（原审被告）：林伟平，男，1959年10月26日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：林静，女，1963年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李烈群，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟洪莲，女，1978年6月8日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：梁欣，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人林伟平、林静因与被上诉人钟洪莲物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。林伟平、林静上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回钟洪莲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由钟洪莲承担。二审庭询中，林伟平、林静明确其上诉请求为：1.将本案发回重审；2.如不发回重审，请求撤销一审判决第一项并依法驳回钟洪莲的全部诉请；3.诉讼费由钟洪莲承担。事实与理由：（一）林伟平、林静居住在自己购买的案涉房屋内，从来没有占用过钟洪莲的房屋，钟洪莲以非市场价格获得不交吉的房屋是没有使用权的，一审法院要求林伟平、林静支付房屋占用费给钟洪莲没有任何事实和法律依据。1.林伟平、林静使用的案涉房屋是于2005年10月25日从广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）购买取得，并非从钟洪莲处获得。虽然生效法律文书驳回了林伟平、林静要求穗京公司办理不动产权证等的诉讼请求，但是生效法律文书并没有认定双方签订的购房合同无效，更没有否认案涉房屋是林伟平、林静向穗京公司购买所得。2.钟洪莲购买的案涉房屋是没有房屋使用权的，其于2012年12月21日从黄秉璋手中购买的案涉房屋是黄秉璋于2011年通过法院拍卖取得的，拍卖时该房屋系不交吉的，由此可知，黄秉璋及钟洪莲均清楚自己以非市场价购买的案涉房屋是权利受限的，也即属于不交吉没有使用权的房屋，因此，钟洪莲的诉请不应得到支持。（二）房屋占用费是债权，主张债权应受到诉讼时效的限制。本案中，林伟平、林静一直居住在案涉房屋，在收到本案诉讼材料之前从来没有见到或者收到钟洪莲主张房屋占用费的要求。钟洪莲称其曾多次要求与林伟平、林静协商未果，并非事实，林伟平、林静从未与钟洪莲见过面或接触，钟洪莲也没有提供任何证据证实。至于钟洪莲的报警回执及向法院提供的照片，林伟平、林静从未见过，不认可其真实性、合法性与关联性。一审法院在没有充分证据、也没有查清案情事实的情况下，判令林伟平、林静向钟洪莲支付长达八年的房屋占用费，显属不当。二审庭询中另补充：（一）一审法院没有将穗京公司提交的情况说明等附件交给林伟平、林静质证，虽然该情况说明附件中的《解除合同协议书》及《证明》与林伟平、林静提交的一致，但是林伟平、林静一直未能见到穗京公司提供的证明其主体仍然合法存在的证据材料，该证据材料与林伟平、林静的利益息息相关，林伟平、林静为此也申请一审法院进行调查取证，并且一审法院也口头说明视情况是否追加穗京公司作为共同被告或第三人参加庭审。一审法院没有依法让林伟平、林静对穗京公司提交的证明其主体合法存在的证据材料进行质证，明显损害了林伟平、林静的合法权益。（二）一审法院曾给予二个月的调解期，但在没有任何通知的情况下，在林伟平、林静还在等待一审法院是否追加穗京公司作为案件当事人的通知时，一审法院在庭审过后才半个月就突然通知林伟平、林静马上去领取判决书，让林伟平、林静都没有来得及对一审庭审中的情况作出书面回应或发表意见，明显损害林伟平、林静的合法权益。（三）一审法院在让林伟平、林静签收判决书的时候，让林伟平、林静也签署了一份《告知笔录》，认为林伟平、林静提交的《调查取证申请书》不符合法律的相关规定，因此不予接纳，但没有向林伟平、林静说明相关的法律是什么，更没有向林伟平、林静说明相应的法律救济途径，也不给予林伟平、林静反映情况的时间，明显损害了林伟平、林静的合法权益。综上，一审法院违反法律程序，严重损害了林伟平、林静的合法权益，请求将本案发回重审。钟洪莲二审答辩称，1.钟洪莲通过正常买卖取得房屋所有权，对案涉房屋享有占用、使用、收益、处分的权利。上一手业主黄秉璋通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，虽然当时不交吉拍卖，并不代表拍卖的房产没有使用权。林伟平、林静对案涉房屋没有使用权，其是无权占有，根据相关法律规定，一审法院判令林伟平、林静支付占用费正确。2.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，在二审提出的，人民法院不予支持。林伟平、林静在一审过程中从未提过诉讼时效抗辩，二审提出该抗辩理由不应支持，且林伟平、林静也没有提交新证据，所以其提出的诉讼时效抗辩不应支持。3.对于林伟平、林静补充的上诉理由，一审法院系根据林伟平、林静提交的其与穗京公司签订的解除合同协议书而向案外人穗京公司调查情况说明，穗京公司已证明其返还钥匙，故该证据是法院依据林伟平、林静申请调取的证据。且一审法院以穗京公司出具的该情况说明对钟洪莲要求林伟平、林静腾空交房及支付2020年6月10日之后的房屋占用费的诉请予以驳回，并无损害林伟平、林静的任何权益。一审法院程序合法，适用法律正确，应予以维持。钟洪莲向一审法院起诉请求：1.林伟平、林静将位于广州市越秀区东风东路617号之三808房的房产腾空并交回给钟洪莲；2.林伟平、林静向钟洪莲支付从2012年12月21日起至实际腾空交回房屋之日止的占用费（按照116.68平方米，以房管部门公布的同期同类型同地段租金参考价计算，因2020年之后的租金参考价标准尚未公布请求按照2019年的标准计算）。一审法院认定事实：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第**房地产权证记载，广州市越秀区东风东路617号之三808房的权属人为钟洪莲，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，建筑面积116.68平方米，登记时间为2012年12月21日。一审法院另查明，2018年1月9日，林伟平、林静以案外人广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）为被告，起诉请求：1.确认广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯808房归林伟平、林静所有；2.穗京公司为林伟平、林静办理上述房屋的不动产权证；3.穗京公司向林伟平、林静支付违约金55242元。一审法院审理后于2018年7月9日作出（2018）粤0104民初2349号民事判决书，其中查明了如下事实：“2005年10月25日，林伟平、林静（买受人）与穗京公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买建设六马路造币左地段惠雅阁东梯808号房，用途为住宅，建筑面积122.76平方米，该商品房属预售……。原告林伟平在2005年10月9日向黄幼谊支付256232.5元，穗京公司向林伟平、林静出具了收到房款276210元的收据，并将涉讼808房交付林伟平、林静使用。……2018年2月6日，广州市不动产登记中心向林伟平、林静作出依申请信息公开答复书，写明……惠雅阁东梯808房已以其他业主名义办理产权登记，登记地址为越秀区东风东路617号之三808房等。据2012登记字1013521、1046140号广州市不动产登记查册表记载，越秀区东风东路617号之三808房产权人先后为案外人黄秉璋、钟洪莲，建筑面积116.6821平方米。据涉讼808房档案资料显示，黄秉璋与钟洪莲曾在2012年12月20日签订《房地产买卖合同》，由黄秉璋将涉讼808房以1587000元的价格出售给钟洪莲。……”一审法院遂判决驳回林伟平、林静的全部诉讼请求。林伟平、林静不服该判决向本院提起上诉。本院于2018年11月20日作出(2018)粤01民终19695号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，林伟平、林静称其已于2020年6月9日将案涉房屋交还给穗京公司，并与穗京公司解除前述《商品房买卖合同》。为此，林伟平、林静提交了以下证据予以证明：1.林伟平、林静与穗京公司签订的《解除合同协议书》，其中载明：林伟平、林静同意将案涉房屋于2020年6月9日退还给穗京公司，穗京公司同意退还林伟平、林静购房时交付的全部购房款等。2.由穗京公司开具的《证明》一份，其中载明：兹收到东风东路617号之三东梯808房业主林伟平、林静于2020年6月9日交来入门钥匙肆串条等。上述证据落款处均盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”的印章。钟洪莲对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。国家企业信息公示系统查询截图显示穗京公司为“吊销”的状态，故钟洪莲认为其印章不具有法律效力。同时，案外人黄秉璋是通过司法拍卖的方式依法取得案涉房屋的产权，而钟洪莲又是从黄秉璋处购得案涉房屋，而并非从穗京公司处购得案涉房屋。林伟平、林静在（2018）粤0104民初2349号案中已明确知晓案涉房屋已登记在钟洪莲名下，且穗京公司当时已经处于清算的状态，林伟平、林静现仍然将房屋交还穗京公司不能视为其已向钟洪莲交还房屋。此外，案外人穗京公司向一审法院提供了落款日期为2020年6月19日的《情况说明》1份，其落款处也加盖了“广州市穗京房地产开发有限公司”的印章。《情况说明》载明：说明人穗京公司就钟洪莲与林伟平、林静物权保护纠纷一案案号(2020)粤0104民初19131号，作出如下说明：一、说明人于2020年6月9日已经与林伟平、林静签订《解除合同协议书》，解除双方于2005年10月25日签订的关于广州市越秀区东风东路617号（惠雅阁）之三东梯808房的《商品房买卖合同》及相关协议。二、说明人己经于2020年6月9日收回广州市越秀区东风东路617号（惠雅阁）之三东梯808房，并开具了《证明》给林伟平、林静。三、说明人郑重作出承诺：本情况说明及相关《解除合同协议书》《证明》上的印章均是说明人的真实印章，与工商行政管理部门备案的印章一致。该《情况说明》的附件为1.《解除合同协议书》、《证明》，其上所载的内容均与林伟平、林静前述出示的证据一致。2.2006年年度企业年检登记表复印件1份。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据房地产权证记载，钟洪莲通过购买的方式，自2012年12月21日起已成为案涉房屋的所有权人，依法对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据已经发生法律效力的民事判决查明的事实，林伟平、林静自2005年10月9日起使用案涉房屋。因此，钟洪莲要求林伟平、林静参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价，支付自2012年12月21日起至2020年6月9日止的房屋占用费，合理合法，一审法院予以支持。鉴于房管部门尚未公布2020年的租金参考价，钟洪莲主张本案以2019年的租金参考价为准来处理2020年1月1日起的房屋占用费，一审法院予以照准。此外，由于林伟平、林静已于2020年6月9日向穗京公司移交案涉房屋，且穗京公司也表示认可，故对于钟洪莲要求林伟平、林静向其腾空交还案涉房屋及支付2020年6月10日后房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条、第三十九条之规定，于2020年7月1日作出如下判决：一、林伟平、林静于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向钟洪莲支付广州市越秀区东风东路617号之三808房自2012年12月21日起至2020年6月9日止的房屋占用费（以116.68平方米为基数，自2012年12月21日起至2012年12月31日止，按每月每平方米32元计付；自2013年1月1日起至2013年12月31日止，按每月每平方米30元计付；自2014年1月1日起至2014年12月31日止，按每月每平方米32元计付；自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按每月每平方米33元计付；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按每月每平方米55元计付；自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每月每平方米40元计付；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按每月每平方米42元计付；自2019年1月1日起至2020年6月9日止，按每月每平方米38元计付）；二、驳回钟洪莲的其他诉讼请求。案件受理费3594元，由林伟平、林静负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，2020年6月15日一审庭审期间，双方在调解阶段均申请一审法院给予两个月的调解期，该请求当庭获得一审法院批准。林伟平、林静于2020年6月17日向一审法院递交《调查取证申请书》，请求一审法院调取另案执行案件的评估报告、执行笔录，向穗京公司调查了解破产清算情况以及在《解除合同协议书》中加盖印章的真实性、合法性。一审法院于2020年7月2日向林伟平、林静送达一审判决书，并于当天告知林伟平、林静对其二人一审庭后提交的《调查取证申请书》不予接纳。经本院调取一审庭审录像，林伟平、林静于一审庭审期间并无提出诉讼时效的抗辩。广州市白云区人民法院因另案执行于2011年对案涉房屋进行司法拍卖，由案外人黄秉璋竞得案涉房屋，后黄秉璋将案涉房屋转让给钟洪莲。关于为何直至2020年才起诉林伟平、林静搬迁、支付占用费的问题，钟洪莲称：“我方因为一直也不知道在房屋居住的是谁，我方也通过报警及贴公告的方式主张让占有人腾退房屋，就是告知占有人搬离房屋，并告知非法占用房屋严重侵害我方权益。”林伟平、林静称对钟洪莲的陈述完全不知情，没有警察上门，也没有进入案涉房屋，从来没有物业公司向其二人反映钟洪莲或钟洪莲指派的人向其二人主张返还房屋、支付房屋占用费。林伟平、林静确认穗京公司2020年6月19日出具的《情况说明》的内容与实际情况属实，认为如需支付房屋占用费应由穗京公司支付，故应追加穗京公司作为本案第三人参加诉讼。对于林伟平、林静与穗京公司所签《商品房买卖合同》解除之前的房屋使用费问题，林伟平、林静称其二人并无与穗京公司达成协议，其二人只是与穗京公司约定由穗京公司向其二人退回购房本金，其二人已收到穗京公司退回的《解除合同协议书》项下全部款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林伟平、林静应否向钟洪莲支付房屋占用费。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”案涉房屋于2012年12月21日登记至钟洪莲名下，钟洪莲作为房屋所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林伟平、林静虽依据其二人2005年10月25日与穗京公司所签订的《商品房买卖合同》入住案涉房屋，但案涉房屋的产权经司法拍卖后已发生变更，穗京公司不再为案涉房屋的产权人，对案涉房屋已不再享有任何权利，故林伟平、林静与穗京公司所签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的可行性，林伟平、林静对案涉房屋亦不再具有合法占有的依据。钟洪莲取得案涉房屋产权时，林伟平、林静已无合法占有案涉房屋的依据，故钟洪莲作为产权人有权要求林伟平、林静支付自2012年12月21日起占用案涉房屋的房屋占用费。林伟平、林静认为无须向钟洪莲支付房屋占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案为物权保护纠纷，林伟平、林静与钟洪莲之间就案涉房屋并无合同关系，钟洪莲系基于林伟平、林静为案涉房屋的实际占用人的事实提起本案诉讼。案涉房屋自2012年12月21日至2020年6月10日期间由林伟平、林静实际占用，林伟平、林静与穗京公司之间的商品房买卖合同关系与本案并非同一法律关系，林伟平、林静因其二人与穗京公司所签《商品房买卖合同》无法继续履行所导致的损失，其二人可另循合法途径寻求救济，但不构成其二人拒绝向钟洪莲支付房屋占用费的合理理由，林伟平、林静认为应由穗京公司向钟洪莲承担其二人占用案涉房屋期间的房屋占用费，理据不足，本院不予采纳。穗京公司并非本案必要的诉讼参加人，林伟平、林静认为一审法院遗漏诉讼主体、程序违法，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”林伟平、林静称其二人在一审庭审期间曾提出诉讼时效抗辩，但经本院调取一审庭审录像核实，林伟平、林静于一审庭审期间并无提出诉讼时效的抗辩，本院对林伟平、林静的该主张不予采信。林伟平、林静在一审期间并无提出诉讼时效抗辩，其二人于二审期间才提出诉讼时效的抗辩，依照前述《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，本院对林伟平、林静关于钟洪莲主张的房屋占用费超过诉讼时效的上诉理由不予支持。林伟平、林静一审期间提供了《解除合同协议书》、《证明》以证明已经将案涉房屋交还给穗京公司，穗京公司向一审法院提供的落款日期为2020年6月19日的《情况说明》，其内容系对上述《解除合同协议书》、《证明》的确认。一审法院基于上述《解除合同协议书》、《证明》的真实性、合法性并无得到钟洪莲的确认，要求钟洪莲对此进行质证，并基于该《情况说明》采纳了林伟平、林静关于其二人于2020年6月9日将案涉房屋交还给穗京公司的主张，驳回了钟洪莲要求林伟平、林静支付2020年6月9日之后的房屋占用费的诉讼请求，并无损害林伟平、林静的合法权益，林伟平、林静据此认为一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。林伟平、林静与钟洪莲至今未能就案涉纠纷达成和解协议，一审法院在准予双方调解期间作出判决对于本案处理结果并无实质影响；林伟平、林静于一审庭审后才提出调查取证申请，穗京公司已对林伟平、林静提供的《解除合同协议书》的真实性作出确认，林伟平、林静申请法院调查另案执行案件的评估报告、执行笔录以及穗京公司的破产清算情况与本案处理结果亦无直接影响，故一审法院于送达判决书当天告知林伟平、林静不予接纳其二人的调查取证申请，并无损害林伟平、林静的合法权益。据上，本案并无发回重审的必要，对于林伟平、林静要求将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上所述，林伟平、林静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7188元，由林伟平、林静共同负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年十月三十日书记员  贾妍苏劲丹