西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初11193号 原告陈寿山，男，汉族，1973年8月25日生，住陕西省咸阳市杨陵区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人杨静，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告陈寿山与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈寿山及其委托代理人杨静，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告陈寿山向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方的商品房买卖行为有效；2、判令被告与原告签订正式的房屋买卖合同，并向房屋管理部门进行备案登记；3、要求被告赔偿原告逾期交房违约金，按照房屋总价款42万元，自2017年10月1日起至实际交房之日止按日万分之三计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于西安市长安区XX街道XX村XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房出售给原告，房屋总价款为420000元，被告应于2017年10月30日前交付房屋。2016年12月7日原告支付定金50000元，2016年12月15日支付购房款80000元、2017年7月24日支付购房款40000元，2018年9月6日支付购房款140000元。原告已经履行了大部分合同义务，但被告却未能与原告签订正式的房屋买卖合同，并办理网签备案手续，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，原告与他公司之间的买卖关系未成立，虽双方签订了预售合同，但该预售合同明确出卖人为他公司，但原告未依据预售合同向他公司支付购房款，该预售合同应依法予以解除；依据合同付款约定，首付款13万元均未向他公司支付，因此原告主张违约金无事实及法律依据，依法应予驳回。因原告未根据预售合同的约定交付购房款，故原告与他公司之间无房屋买卖行为，不同意与原告签订正式的买卖合同，对其诉讼应予以驳回。经审理查明，2016年12月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、原告购买被告开发的锦岭公寓第1幢1单元29层02号房，预测建筑面积102.46平方米，单价为每平米4099.16元，总价款为420000元；2、原告采取商业贷款方式付款：买受人于2016年12月15日前支付首期房款130000元，占总房款30.95%，二期房款80000元占总房款19.05%，可向贷款结构借款，三年分期偿还；剩余50%房价款210000元向银行申请贷款支付；3、交付时间：应在2017年9月30日前交付房屋；4、逾期交房违约责任：出卖人未按合同约定的交付日期将该商品房交付买受人，逾期超过90日的，买受人有权自第91日起15天内以书面通知出卖人的形式单方面解除合同，买受人未在第91日起15天内发出解除通知的，双方继续履行合同，出卖人根据逾期时间（合同约定的交付日期的最后一日的次日起至出卖人实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金；5、预售合同登记备案：出卖人应当自取得《商品房预售许可证》之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。2016年12月7日原告支付部分首付50000元，2016年12月15日支付剩余首付80000元、2017年7月24日支付房款39877元、2018年9月6日支付房款140000元，以上款项合计309877元，且每笔款项被告均出具收款收据，该收据均记载款项系锦岭公寓房号1-12902房款，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。2019年7月8日，原告以其诉称为由，诉至本院要求依法确认原、被告双方的商品房买卖合同行为有效，被告与原告签订正式的房屋买卖合同，并进行网签备案登记，并赔偿原告逾期交房的违约金。庭审中，原告坚持其诉请，提交《商品房买卖合同（预售）》、收款收据及刷卡小票存根，证明其购买涉案房屋、交付购房款的事实；被告认为他公司仅收到18万元购房款，其余并未收到，且根据原告提交的刷卡小票存根可以看出原告部分款项交至西安荣朗置业有限公司，原告未能按照合同约定向他公司支付购房款，双方之间买卖关系尚未成立。另查明，被告与西安荣朗置业有限公司系委托代建合作关系，被告华岳公司已经取得商品房预售许可证。双方分歧较大，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，原告已支付购房款，故原、被告之间的商品房买卖行为有效，双方的商品房买卖合同关系依法成立。因该合同系合法有效的商品房买卖合同，无需另行签订商品房买卖合同，故对原告要求被告签订正式的买卖合同，不予支持；对原告要求被告办理商品房买卖合同网签备案登记一节，根据合同约定，被告应当自取得《商品房预售许可证》之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告，现被告已经取得《商品房预售许可证》，其应当为原告办理备案登记手续，故对原告该请求，予以支持。对原告要求被告赔偿逾期交房的经济损失一节，根据合同约定，被告交房时间为2017年9月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任的请求予以支持。该《商品房买卖合同（预售）》约定，迟延交付房屋超过90日的，买受人未在第91日起15天内发出解除通知的，双方继续履行合同，出卖人根据逾期时间（合同约定的交付日期的最后一日的次日起至出卖人实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按买受人已付房价款的万分之零点一向买受人支付违约金。现原告主张按照房屋价款420000元计算违约金，无事实及法律依据，不予支持；对于违约金计算利率一节，合同约定为日万分之零点一，原告主张日万分之三，本院认为日万分之零点一过低，酌情调整至日万分之一，对原告主张过高部分不予支持；综上，原告要求的违约金确定为：自2017年9月30日前原告支付购房款169877元，2018年9月6日再支付购房款140000元，故自2017年10月1日起至2018年9月5日的违约金以169877元为基数，按照日万分之一计算为5775.82元；自 2019 年9月6日起至实际交付房屋之日止，以309877元为基数，按照日万分之一计算确定。对被告辩称原告未依约向他公司交付购房款，双方买卖合同关系未成立一节，根据原告提交的收款收据及刷卡小票存根，虽部分小票存根显示商户名称为：西安荣朗置业有限公司，但该刷卡POS机系涉案项目售楼部工作人员提供，原告作为购房者，在售楼部交款并且售楼部工作人员向原告出具了加盖被告华岳公司印章的收款收据，无论该收款收据上的印章是否真实，均系华岳公司与荣朗公司之间内部合作事项，对外不得对抗善意第三人即本案原告对自己权利的主张，原告作为房屋买受人，其无从得知被告公司与荣朗公司之间的内部关系为何，原告有理由相信给其出具收款收据的系被告华岳公司，故对被告华岳公司该辩称意见，不予支持，对其申请对收款收据上印章的真实性进行鉴定，依法不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的商品房买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈寿山办理《商品房买卖合同》的备案登记手续；三、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈寿山2018年9月6日前的逾期交房违约金5775.82元；2018年9月6日起的违约金以309877元为基数，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日止，由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次；四、驳回原告陈寿山其余诉讼请求。案件受理费2948元，由被告西安华岳实业有限公司承担465元，于判决生效后十日内给付原告陈寿山，其余由原告陈寿山自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 十 月 二十二 日 书 记 员  张 莉2019011611193197308259XXXXXXXXXXXXXXXXXX9161013239101702019070812100001