广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20687号上诉人（原审被告）：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道******。法定代表人：刘冠林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘景丽、陈卓璐，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚灿申，男，1976年9月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：沈金凤，女，1974年1月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）因与被上诉人姚灿申、沈金凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人利发公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判利发公司向姚灿申、沈金凤支付迟延交房违约金4511.04元（按利发公司委托评估机构就案涉房屋在2017年12月至2019年10月期间的平均月租金进行评估得出的价格751.84元进行计算，从2019年8月22日算至2020年3月6日）；3.本案一、二审诉讼费用由姚灿申、沈金凤承担。事实和理由：一、本案逾期交房违约金依法应以姚灿申、沈金凤实际损失为限，其实际损失直接表现为租金损失，一审法院遗漏查明该关键事实，违约金调整缺乏事实依据。就案涉房屋逾期交房问题，姚灿申、沈金凤在本案前已经提起另案诉讼要求利发公司支付逾期交房违约金，其在该案同样诉请要求突破合同约定总房价3%的上限，该案法院是判决利发公司按合同约定违约金计算标准支付至该案的一审法庭辩论之日即2019年8月21日。本案姚灿申、沈金凤继续向利发公司追偿其后的违约金，实际上是认为该上限不足以弥补其实际损失要求上调。本案应重点审查合同约定违约金是否存在过低，需要予以增加的情形，且增加后的违约金依法应以姚灿申、沈金凤遭受的实际损失为限。因此，姚灿申、沈金凤因逾期交房遭受的实际损失是本案必须查明的关键事实。因案涉房屋为办公用途，购房者购买的目的在于出租收益，故姚灿申、沈金凤实际损失就只有租金损失，并以其收楼和成功出租作为前提。姚灿申、沈金凤在前案诉讼中实际也要求按有资质的房地产评估机构评定同期同地段同类房屋的租金标准计算违约金。一审判决未对此进行查明，就肆意突破合同约定上限计算违约金，缺乏事实依据。二、利发公司已提交租金评估报告证明姚灿申、沈金凤实际损失，但一审法院仍简单照搬前案的裁判思路进行审理，对该关键性证据完全不予审查，造成判决结果严重超出姚灿申、沈金凤实际损失的不公局面，系法律适用的严重错误。前案与本案存在重要事实差异，且前案二审法院在证据采信上存在重大错误，前案的裁判思路不应套用的本案中。前案诉讼中，一审法院拒绝了姚灿申、沈金凤的租金评估申请，导致判决的违约金严重超出诉请，后二审法院再次拒绝租金价值评估，更未对利发公司提交的租金评估报告进行审查，在证据采信上存在重大错误，导致未查清姚灿申、沈金凤的实际损失。但本案中，利发公司已自行委托评估机构对案涉房屋租金价值进行评估，并将《租金价值咨询报告》作为证据提交，即已有直接证据能对姚灿申、沈金凤的实际损失进行证明。据上述报告显示，涉案房屋在2017年12月至2019年10月期间的平均月租金为751.84元，按一审法院认定的逾期交楼期间6个月计算，姚灿申、沈金凤的租金损失为4511.04元。一审法院未对该关键性证据进行审查，盲目判决利发公司承担高达10071.33元的违约金，比姚灿申、沈金凤实际损失高出近2.5倍，该调整明显违反了合同法等相关法律规定，对利发公司造成极大不公。一审判决存在严重的法律适用错误，应予撤销。综上，利发公司并非要求用租金标准替代合同约定的“每日按已付房款万分之一计算”标准，而是认为按照合同约定标准计算的违约金总额应以姚灿申、沈金凤实际损失为限，不应无上限计算，请求二审法院判如所请。被上诉人姚灿申、沈金凤二审未到庭，但庭后提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，利发公司的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。因本案纠纷，姚灿申、沈金凤于2020年6月23日诉至一审法院，请求判令：1.利发公司向姚灿申、沈金凤支付延迟交楼违约金（从2019年8月22日起至具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给姚灿申、沈金凤之日止）；2.利发公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年2月11日，姚灿申、沈金凤（乙方、买方）和利发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“甲方（卖方）增城市利发实业服装有限公司；……乙方（买方）姚灿申、沈金凤；……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北xxx（新沙大道北xxx）xxxx房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）508653元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用。……”；合同附件七本合同补充协议，约定：“第一条，甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的违约责任补充约定如下：1.乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2.乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1.在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2.该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3.商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……第十三条，甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’全部约定变更为：1.甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；2.除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效；……”。合同签订后，姚灿申、沈金凤向利发公司支付了全部购房款，利发公司出具购房款发票给姚灿申、沈金凤收执。2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2019年2月16日、2019年7月9日、2020年3月5日，利发公司分别向姚灿申、沈金凤的合同地址寄送《收楼通知书》《第二次催收物业通知书》《第三次催收物业通知书》，其中2020年3月5日的《第三次催收物业通知书》载明通知：涉案房屋已达到交付使用的条件，姚灿申、沈金凤应于收到本通知书后的一个月内前来办理交楼手续。上述邮件于2020年3月6日签收。2019年12月5日，广州市中级人民法院出具（2019）粤01民终20191号民事判决书。该判决书对涉案房屋所在项目的永久用电、永久用水及通邮情况进行了查明，确认永久用电的送电时间为2018年6月27日，2019年6月13日通邮，截止2019年9月18日，未满足永久供水的必要居住条件等。为查明涉案房屋所在小区的用水情况，一审法院向增城新和自来水有限公司发函，该单位于2020年7月10日作出新和函[2020]068号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，载明：增城市利发实业服装有限公司向我司申报总水表1组，从2019年10月起已具备通水使用条件，属于永久用水水表，现为非居民生活用水性质，并于2019年10月8日签订了供水合同，该总水表申请用水地点位于增城区新塘镇××大道北××、××号的增城市利发服装有限公司开发的“大东会广场”项目。针对逾期交房违约金标准问题，利发公司向一审法院提交以下证据：1.（2019）粤01民终19325号、21501号民事判决书，拟证明涉案预售合同已经生效判决认定合法有效。2.（2019）粤01民终16465号民事判决书、会议纪要，拟证明利发公司逾期交房的原因是因为涉案项目工程施工方逾期竣工。3.《再审案件受理通知书》、与李朝芳签订的《逾期交房及延期付款和解协议书》、李朝芳签署的《支付逾期交房违约金确认书》，拟证明利发公司已与首案业主李朝芳按照合同约定的总房价3%上限的标准和解。4.《租金价值咨询报告》，拟证明涉案房屋的租金价格。庭询中，一、双方当事人对涉案房屋所在楼盘除永久用水以外已具备其他法定和约定的交房条件不持异议。但姚灿申、沈金凤对增城新和自来水有限公司的复函有异议，其认为涉案房屋所在楼盘至今未进行自来水管道建设，不属于永久用水。二、姚灿申、沈金凤至今尚未收楼。三、姚灿申、沈金凤提交书面意见陈述，姚灿申、沈金凤已就涉案房屋逾期交房违约金问题向一审法院起诉过，一审案号为（2019）粤0118民初4817号，二审案号为（2020）粤0118民终5731号，判决利发公司应支付的违约金计至2019年8月21日。一审法院认为：关于姚灿申、沈金凤与利发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。根据涉案合同的约定，利发公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久用电、永久用水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚灿申、沈金凤使用。根据另案查明事实以及双方当事人的陈述，对于涉案房屋所在楼盘的除永久用水以外的其他交付条件不持异议。而对于永久用水，根据增城新和自来水有限公司于2020年7月10日作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知，涉案房屋所在楼盘于2019年10月8日才具备了永久供水的使用条件。关于利发公司的交付义务问题。根据涉案合同约定，利发公司在交付房屋时，应向姚灿申、沈金凤发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后，利发公司于2020年3月5日才向姚灿申、沈金凤发出《收楼通知书》，该通知书于2020年3月6日妥投签收，至此利发公司才履行完毕其合同约定的交付义务。综上，利发公司逾期交付房屋给姚灿申、沈金凤，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金标准问题以及涉案合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款效力问题，一审法院作出的（2019）粤0118民初4817号民事判决书已经作出认定，一审法院对此不予赘述。即利发公司应承担的逾期交房违约金标准为每日按已付房款的万分之一、并不以总房款的3%为限。综上所述，利发公司在本案中逾期交房时间为2019年8月22日至2020年3月6日合计198天，按已付房款508653元的每日万分之一计算违约金为10071.33元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月7日作出如下判决：一、利发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚灿申、沈金凤支付迟延交房违约金10071.33元。二、驳回姚灿申、沈金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26元，由利发公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，利发公司对于一审法院认定的逾期交房期间为2019年8月22日至2020年3月6日没有异议，若以总房款的百分之三为限计算逾期交房违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的逾期交房违约金亦不足以弥补利发公司违约给姚灿申、沈金凤所造成的损失。考虑到违约金兼具损失补偿及违约惩罚双重性质，一审法院根据涉案商品房买卖合同约定的每日按已付房款万分之一的标准，结合实际逾期交房期间，计算出逾期交房违约金的做法并无不当，利发公司主张按照其单方委托的评估报告中载明的涉案房屋租金标准计算逾期交房违约金依据不足，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人利发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由上诉人增城市利发实业服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十月二十九日书记员 莫善友区敏儿