北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9084号上诉人（原审原告）：何厚增，男，1962年11月15日出生。委托诉讼代理人：何汀（何厚增之子），住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：林静，女，1978年10月7日出生。委托诉讼代理人：梁嗣雯，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浮，北京市通商律师事务所律师。何厚增因与林静房屋买卖合同纠纷一案诉至北京市东城区人民法院，该院审理后于2018年9月26日作出（2018）京0101民初519号民事判决，何厚增、林静均不服该判决分别向本院提起上诉。本院于2018年12月13日作出（2018）京02民终12408号民事裁定，撤销原判，发回重审。北京市东城区人民法院重审后作出（2018）京0101民初23812号民事判决，何厚增、林静亦均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何厚增上诉请求：撤销一审判决，改判支持我全部诉讼请求。事实和理由：贵院发回重审裁定明确指出，“一审法院对于林静付款情况仅仅依据收条，就予以确认，欠妥。应对收条中的付款项与本案的关联性，及资金往来记录进行核查，以确保收条中所列款项，确系用于购买案涉房屋，并系何厚增收取”。而一审法院重审过程中只审查了从河北鹿泉市银行调取的凭证，而未调取北京市相关银行的交易凭证。另，我对本案中林静提交的两张书写在作废协议上的收条不认可，其中落款日期为2008年7月3日的收条未注明款项性质，落款也非我本人，一审法院对上述证据予以采信，属于事实认定错误。我只收到林静20万元购房款，但基于我与林静父亲之间的朋友关系以及有《北京市存量房屋买卖合同》作为证据，我才同意把XX102号房屋（以下简称涉案房屋）过户至林静名下，但其至今未支付剩余购房款，故请求二审法院判如所请。林静辩称，何厚增从鹿泉相关银行调取的凭条与林静母亲存单取现款项、何厚增妻子账户中汇入的款项以及2008年7月3日收条所载款项完全吻合，说明林静已经支付了对应钱款。一审法院曾向银行调取2007年9月20日、9月28日收条载明的款项凭证，但因时间久远，银行难以查询上述记录，该不利后果应由何厚增承担，且一审法院曾责令何厚增提供其自认收到20万元的银行流水及凭证，但何厚增予以拒绝，由此应当推定何厚增已收到上述两张收条载明的款项，加之何厚增出具的三张收条先后经过两次鉴定，确为其本人所签并无任何篡改，据此，何厚增已经收取上述收条载明的款项是不争的事实。何厚增在上诉状中自认涉案房屋成交价格为《北京市存量房屋买卖合同》标注的计税价格98万元，而非《房屋租赁合同》中载明的123万元，即使法院不支持我主张的77万元成交价，也应该在何厚增自认的98万元以下范围内认定，而与《房屋租赁合同》中约定的价格无关。林静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何厚增全部诉讼请求。事实和理由：《房屋租赁合同》关于123万元成交价格的约定仅为双方的初步意向，该价格条款目的在于排除市场因素的影响，但房屋买卖还受到诸如买卖意向、支付能力、税费承担等因素的影响，且《北京市存量房屋买卖合同》签订于《房屋租赁合同》之后，实际上变更了后者关于房屋价格的约定，何厚增亦未对双方以123万元价格交易进行举证，加之涉案房屋按政府指导价98万元缴纳税费，我亦按77万元交易价格履行义务，何厚增对此接受并认可，据此，一审法院确认涉案房屋交易价格为123万元以及认定77万元系避税价格，属于事实认定错误。《北京市存量房屋买卖合同》签订过程中不存在胁迫、欺诈、重大误解等情形，内容不违反法律规定，也未侵害他人利益，该合同明确约定房屋成交价格为77万元，是基于朋友关系以及我可以立即支付购房款的条件，协商达成的一致意思表示，一审法院以该价格低于市场价格为由否认其为真实交易价格系事实认定错误。涉案房屋于2007年9月29日办理完毕转移登记手续，何厚增主张购房款的诉讼时效期间应自该日期起算，故其于2017年提起诉讼显然已经超过了诉讼时效。另，交易中我所承担的64085元税费应当折抵购房款，但一审法院未予确认。综上，请求二审法院判如所请。何厚增辩称，不同意林静的上诉请求,其所述我急于用钱才以77万元的低价出售涉案房屋与事实不符，《北京市存量房屋买卖合同》所载77万成交价格系林静母亲为了避税才填写的，《房屋租赁合同》所约定的123万元才是交易的最终价格，另房屋买卖交易都是由买方承担税费，林静所承担的税费不应当折抵购房款。何厚增向一审法院起诉请求：1、林静支付我涉案房屋购房款103万元；2、林静赔偿上述款项自2007年9月20日至判决生效之日期间按同期银行贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：涉案房屋原为何厚增名下产权房屋。2007年3月3日，何厚增（作为甲方、出租人）与林静（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年3月1日至2012年2月28日。每年租金为1万元。如乙方条件可能的情况下，可以123万元的价格转让给乙方，该价格不受市场因素的影响。乙方在承租期内负责该房屋的装修，费用12万元由乙方负担。如乙方不再租赁该房屋或不再购买该房屋时，该费用由甲方如数退还给乙方。室内家具均为乙方购买，属于乙方所有。2007年9月20日，何厚增（出卖人）与林静（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定出卖人所售房屋座落为XX102号，建筑面积119.18平方米。房屋成交价格77万元。出卖人应当在2007年9月20日前将该房屋交付给买受人。除此之外，合同就付款方式、权属转移登记、违约责任、税费相关规定等均未约定。同日，林静交纳契税14700元，交纳教育附加税、城市维护建设税、个人所得税、营业税计63700元。2007年9月29日，林静取得涉案房屋的产权证。1、何厚增提交房屋租赁合同，证明何厚增与林静于2007年3月3日签订，约定租赁期限为五年，林静在合同租赁期间如何厚增出售房屋，林静有优先购买权，价格为123万元。双方已经约定将来房屋买卖时的价格。对此，林静不认可真实性，否认系林静所签，并对此申请笔迹鉴定。此后，林静经法院释明风险，坚持撤回相关笔迹鉴定申请。对此，何厚增提交了租赁合同原件，林静对此未能进行反证，故法院对租赁合同的真实性予以确认。2、何厚增提交《房屋抵押协议》，其中房屋概况：北京天坛公馆。位置天坛公园东北300米。建筑面积119.18平方米，证明涉案房屋系因案外人抵偿何厚增所在公司的工程款1370570元而取得。对此，林静不认可证据的关联性，认为证据只模糊记载了房屋位置，并未记载准确地址。对此，何厚增未出示证据原件，法院对此不予采信。3、林静提交2007年9月20日的收条、2007年9月28日和2008年7月3日的收条，证明林静于2007年9月20日支付20万元，2007年9月28日支付20万元，2008年7月3日支付27.265986万元。对此，何厚增仅认可收到2007年9月20日的收条记载的20万元购房款，没有签署2007年9月28日和2008年7月3日的收条，没有收到相应款项，不认可收条为何厚增出具。对此，何厚增申请对2007年9月28日收条除数字“8”以外的全部文字与双方共同确认的何厚增书写样本是否为同一人所签进行鉴定。法院委托北京盛唐司法鉴定所进行了鉴定，鉴定意见为2007年9月28日的20万收条除数字“8”以外的全部文字与样本中的相同字迹是同一人书写。何厚增申请对2008年7月3日的收条中的“何”、“收”、“到”、“贰”、“拾”、“万”、“2”、“0”与双方共同确认的何厚增书写样本是否为同一人所签进行鉴定。法院委托北京盛唐司法鉴定所进行了鉴定，鉴定意见为2008年7月3日的收条中的“何”、“收”、“到”、“贰”、“拾”、“万”、“2”、“0”与样本中的相同字迹是同一人书写。对此，何厚增认可鉴定报告真实性，不认可鉴定结论。林静认可鉴定报告真实性。案件发回重审后，何厚增于2019年10月30日申请对2007年9月28日收条的日期“2007.9.28”日中“8”字是否被篡改进行鉴定。法院委托北京长城司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为日期“2007.9.28”字迹中的“8”字未发现被篡改的特征。对此，林静认可该鉴定结论，何厚增暂时认可该鉴定结论。经询，林静主张除3张收条的金额外，林静还支付相关税费，而税费应该由何厚增承担，故双方口头约定林静支出的税费折抵购房款。对此，何厚增不认可林静的陈述，否认双方之间存在税费折抵购房款的约定，税费应由林静承担。何厚增主张虽然合同没有对购房款的利息作出明确约定，但何厚增已经将房屋于2007年9月20日进行过户，林静就应该同时支付购房款，故利息自该日起算。关于涉案房屋在交易当时的市场价值。原审中，何厚增主张市场价值为180万元。对此，林静不认可，主张交易当时房屋市场价值在100万元至130万元之间，而何厚增低于市场价值出售给林静，系因林静的资金能很快到位。对此，何厚增不认可林静的陈述，称77万元的价款约定仅是为了配合林静避税。庭审中，林静申请调取存单、取款等银行记录，法院调取的材料显示，2008年7月3日，林静母亲聂某代为支取聂某一的存单款共计187649.86元；同日，薛某开立账户存入10元，又存入187649.86元，账户余额187659.86元，然后将187640元转入何厚增之妻陈某账户。林静称，其于2007年9月20日先后支付两笔20万元，当时通过存单方式进行支付，“2007.9.20”和“2007.9.28”的两张收条都是何厚增于2007年9月20日同一天书写，不知道何厚增为何写成28日，林静当时没有留意落款日期；第三笔款项是林静的母亲支取了聂某一的存单，根据何厚增的指示存入薛某的账户，然后薛某将钱款转入何厚增的妻子陈某账户，另外林静母亲还给了何厚增8万元现金，何厚增一并给出具了第三张收条。对此，何厚增称，何厚增就收到一笔20万元，但是林静让其签了两个收条，因为之前签的收条写了作废，何厚增以为该收条就作废了，所以收到钱后就又签了一个收条；第三笔款中，关于薛某向陈某转账的问题，如果转账时何厚增在场，没必要转入薛某账户再转入陈某账户，此不符合常理，故不认可林静关于第三笔款的陈述。另，林静称，涉案合同是2007年9月20日签订，涉案房屋于2007年9月29日完成过户，自2007年至何厚增起诉长达十年之久，何厚增从未向林静主张权利，诉讼时效从2007年9月29日起算，何厚增的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回何厚增的全部诉讼请求。对此，何厚增称，何厚增一直向林静主张权利，但何厚增对此没有相应证据，不过案件发回重审时并未涉及时效问题。经何厚增申请，一审法院于审理中作出（2018）京0101民初519号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结林静名下价值一百万元的财产。一审法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。根据查明的事实，双方签订的涉诉合同和《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于涉诉合同和《房屋租赁合同》约定的房屋价格不一致的情况，鉴于77万元的交易价格低于市场价值，且双方签订的《房屋租赁合同》中存在关于房屋交易价格的另外约定，故法院对何厚增提出77万元并非真实交易价格而系避税需要填写的意见予以采信，双方之间真实交易价格应为123万元。关于林静已付款数额，何厚增认可第一张2007年9月20日的收条20万元，法院予以确认。关于第二笔2007年9月28日和2008年7月3日的两张收条，因该两张收条经鉴定均为何厚增本人所签，虽然双方合同中对房款支付时间没有作出约定，但是收条签署有日期，如果何厚增认为没有收到上述款项，应当在诉讼时效内向林静主张权利，现没有任何证据显示何厚增向林静主张过该两笔收条的钱款，该两笔收条中涉及的钱款已经超过诉讼时效，何厚增怠于行使权利，丧失胜诉的权利。剩余其他部分的钱款，双方没有约定付款时间，何厚增也未签署收条，法院对林静提出的超过诉讼时效的抗辩不予采信。另，何厚增提出利息的诉讼请求，因双方涉案合同中没有约定付款时间，该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于林静提出的其支付的税费折抵购房款的意见，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、林静于判决生效后七日内向何厚增支付剩余购房款557340.14元；二、驳回何厚增的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，林静提交本案于2018年8月15日在北京市东城区人民法院北区8法庭的开庭笔录复印件作为新证据，该证据显示何厚增曾陈述“77万是被告母亲亲自到北京把价格压下来，98万和123万的差价24万，被告先给了20万”，欲证明何厚增自认涉案房屋成交价格为77万元；何厚增对该份证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的均不予认可，认为林静母亲把涉案房屋价格压低至77万元是为了规避税费，但77万元并非房屋的真实交易价格。上述开庭笔录共计15页,其中多次提到房屋交易价格,笔录中记载何厚增亦均坚持认为真实交易价格为123万元，林静主张的这一段记录不足以否定何厚增前述意思表示。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的真实交易价格如何确定；二、涉案房屋已付购房款金额；三、何厚增的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、林静所缴纳的税费是否应当折抵购房款。关于涉案房屋的真实交易价格如何确定的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》约定，“林静条件可能的情况下，何厚增可以123万元的价格转让给林静，该价格不受市场因素的影响”，此系双方就房屋买卖及其交易价格达成的一致意思表示，且约定“123万元”具有排除市场因素对交易价格影响的意思；其次，《北京市存量房屋买卖合同》盖有崇文区地方税务局计税印章，且仅约定了房屋成交价格及交付日期，除此之外，合同就付款方式、权属转移登记、违约责任、税费等内容均未约定，与交易习惯不符，加之该合同所约定的77万元成交价格明显低于市场价格，故在林静不能就原约定买卖价格产生较大变动之原因进行合理说明的情况下，一审法院对何厚增关于77万元系为了避税需要而填写，真实交易价格应为123万元的意见予以采信之处理正确，本院亦予以确认。关于涉案房屋已付购房款金额问题。何厚增自认收到第一张2007年9月20日收条所对应的20万元购房款，本院对此不持异议。关于2007年9月28日和2008年7月3日的两张收条，经鉴定为何厚增本人所签，且庭审中双方亦认可不存在其他经济往来，同时考虑到何厚增与林静家人之间的朋友关系，故虽现有条件无法查明林静是否存在实际支付该两笔购房款的事实，但这两张收条均可以视为何厚增对林静已经履行支付对应款项义务的确认，产生免除林静相应支付责任的法律后果，故何厚增上诉称未收到该两张收条载明款项的主张，本院不予支持。据此认定林静共计支付购房款67.265986万元。关于何厚增的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。双方就购房款的支付期限问题并没有明确约定，结合在案证据，本案诉讼前，没有证据证明何厚增曾就剩余购房款向林静主张权利，故林静关于何厚增的诉讼请求超过诉讼时效的主张缺乏依据，一审法院驳回林静之该项抗辩意见之处理正确，本院亦不持异议。关于林静所缴纳的税费是否应当折抵购房款的问题。在案证据中均未显示，买卖双方曾就交易税费的负担作出明确约定。虽然根据相关法律规定，上述税费应由出卖人承担，但实践中亦多存在买受人负担税费的交易习惯，且考虑到林静已缴纳全部税费多年，没有证据证明其曾就此向何厚增提出主张，故林静要求将其所缴纳的税费折抵购房款的上诉意见，本院不予支持。综上所述，何厚增、林静的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27200元，由林静负担13600元（已交纳），由何厚增负担13600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈 妍二〇二〇年十月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪