河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12573号上诉人（原审原告）：河南万业房地产开发有限公司，住所地荥阳市豫龙镇郑上路**，统一社会信用代码：91410182795722508N。法定代表人：陈万营，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱康乐，河南信林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚迪，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘花枝，女，1955年10月23日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：宋琼垚，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文博，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南万业房地产开发有限公司（以下简称“万业公司”）因与被上诉人刘花枝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万业公司上诉请求：1、依法改判河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初4295号民事判决书第一项为“被上诉人依法向上诉人补交房款109127.3元”或将本案依法发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院在认定房屋买卖时将万业花园7号楼1单元6层601+阁号房作为一个整体；那么601与阁楼都应当计算建筑面积，但是在认定房屋面积时却又分别认定阁楼面积不计入房屋整体面积，这分明是前后矛盾、与事实不符。一审法院既然已经认定万业花园7号楼1单元6层601+阁号房作为一个整体，那么该整体的面积应当由601面积和阁楼面积共同构成。不论从该房屋整体实际构造还是从房屋的分户图、测绘报告都可以清晰的看出该整体房屋的面积由601和阁楼面积共同构成，并且最终该房屋整体的产权登记面积就是由601的165.06平和阁楼的71.91平共同构成房屋整体面积的236.97平。一审法院既然已经支持601面积差额的差价补足，那么按照601+阁楼的整体认定思维，该房屋的整体面积差额也应当全部补足。根据一审查明的事实足以认定601+阁的整体面积比合同约定面积多出了74.07平，按照合同约定的1473.3元/平，被上诉人应当向上诉人补足的房屋差价为109127.3元。二、上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同》中对于面积误差比的处理有明确的约定，一审法院既然认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，那就应当按照该合同第五条的约定来认定处理，一审法院仅判决被告支付部分差异面积的购房款明显违反合同的约定。1、《商品房买卖合同》第五条中对于面积误差有两种处理方式，双方选定的是第一种“以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补”，该约定明确合法，并且一审法院已经认定该合同有效，那么该条约定也是有效的。现在根据《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》可知，被上诉人购买的601+阁号房的面积比合同约定面积多出了74.07平米，那么按照该合同约定的1473.3元/平，被上诉人应当向上诉人补足房屋差价109127.3元。2、依照《商品房买卖合同》、《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》能够明确看出该房屋出现了面积差，依照合同约定被上诉人应当补足差价。根据《商品房买卖合同》第四条的约定双方在签订合同时约定的建筑面积为162.9平，而《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》上该房屋的建筑面积为165.06平、阁楼的面积为71.91平，房产证上该房屋的最终面积为236.97平。很显然跟合同约定的面积出现误差，双方在合同中对于误差的处理已经有详细、明确的约定，按照合同约定被上诉人理应向上诉人补足房屋差价109127.3元。综上所述，一审法院认定事实错误，对于面积误差处理适用合同条款错误。上诉人与被上诉人之间对于房屋买卖的内容和标的清晰明了、对于面积误差处理的约定合法明确，法院应当按照《商品房买卖合同》的约定依法判令被上诉人向上诉人补足房屋差价109127.3元。刘花枝辩称：一、一审法院认定事实清楚，刘花枝与万业公司所交易的房屋就是7号楼1单元6层601+阁号房这一整个商品房。万业公司与刘花枝签署的《商品房买卖合同》明确约定仅以6楼的建筑面积计算房屋价款，刘花枝已经按照合同约定向万业公司交付了全部的房屋价款，万业公司要求刘花枝补交阁楼面积71.91平方米的房款109127.3元，没有合同依据。(一）2007年6月19日，案涉房屋所在小区“万业花园”及所在楼栋取得（2007）荥城规建管（许）字第016号，核准的建设工程为“地+六+阁”，刘花枝购买的阁楼是经过规划许可的；（二）2009年5月，刘花枝购买案涉房屋时，万业公司明确说明买六楼送阁楼，阁楼的面积不计入合同约定的面积中，但是6楼的房屋单价要高于同地段的6楼均价、也高于该栋楼5楼的单价，阁楼的价款包含在总价款中；（三）2009年5月29日，刘花枝与万业公司签订正式合同时，《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”明确约定刘花枝购买的商品房为“7号楼1单元6层601+阁号房”、该商品房的建筑面积共162.90平方米（仅6楼的建筑面积〉，该约定与刘花枝购买房屋时万业公司所述阁楼面积不计入合同约定面积的约定一致；（四）合同签订后，万业公司向刘花枝交付的房屋是6楼和只能从6楼出入的配套阁楼，刘花枝居住使用至今。即，刘花枝与万业公司在签订《商品房买卖合同》时阁楼己经存在，且有关阁楼面积测算的《房产测量规范》等测算依据自2000年起就已经发布、实施，万业公司作为专业的开发商、房屋出卖人，在签订合同时不可能忽视阁楼71.91平方米这一庞大的面积，而在合同中仅载明6楼的162.90平方米。故《商品房买卖合同》恰恰说明刘花枝与万业公司双方一致认可阁楼的面积不计入合同约定面积、不作为房屋总价计价的依据，是双方的真实意思表示，案涉房屋的最终价款是以6楼的实测面积为依据计算。二、一审法院适用法律正确，依据万业公司与刘花枝签署的《商品房买卖合同》及《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，刘花枝不负有向万业公司补交房款的义务。《商品房买卖合同》第三条明确约定刘花枝购买的商品房为“7号楼1单元6层601+阁号房”、第四条明确约定商品房总金额为24万元，双方对于房屋的整体情况及总价款的意思表示非常清楚，即601+阁的商品房总价款为240000元。《商品房买卖合同》第五条关于“产权登记面积与合同约定面积发生差异”以“产权登记面积为准”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，该面积差异是对案涉房屋6楼建筑面积进行实测的约定，而不是对未计入合同约定的阁楼面积以及6楼阁楼建筑面积的约定，所以万业公司根据6楼165.06平米+阁楼71.91平米整体面积要求刘花枝补交当初约定不计入合同约定面积及计价依据的阁楼价款，显然违反了合同约定，也违反了《合同法》的诚实信用原则、公平原则等法律法规。综上，万业公司违反合同的诚实信用原则，在双方对601号房及配套阁楼达成买卖合意、并已收取601+阁号房的全部房款，且交付刘花枝使用11年而从未提出任何异议的情况下，现片面解读合同条款，无理要求刘花枝额外支付阁楼部分的房款，其主张于法无据且显失公平。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，请求依法驳回万业公司的诉讼请求。同时，被上诉人保留追究万业公司相应违约责任的权利。万业公司向一审法院起诉请求：1.要求刘花枝补交房款109127.3元；2.本案诉讼费用由刘花枝负担。一审法院认定事实：2009年5月29日,万业公司与刘花枝签订编号为00002976的《商品房买卖合同》，主要约定刘花枝购买万业公司位于荥阳市××花园××楼××单元××601+阁号房，建筑面积162.9㎡，1473.3元/㎡，总金额240000元，一次性付清；面积确认及面积差异以建筑面积为依据进行处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足等。刘花枝按约支付房款后，万业公司向其交付601房屋及只能从刘花枝家出入的阁楼。后，万业公司委托荥阳市荥房测绘有限公司对案涉房屋的面积等进行备案测绘。2019年12月25日，荥阳市荥房测绘有限公司作出《荥阳市房屋面积测绘报告书》，显示刘花枝所购601房屋面积165.06㎡，阁楼面积71.91㎡。万业公司要求刘花枝补交房款无果，遂诉至一审法院请求处理。一审法院认为，万业公司与刘花枝签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应按约全面履行合同义务。案涉合同约定的买卖标的物为7号楼1单元6层601＋阁号房，载明的也仅是601房屋建筑面积，万业公司已一并交付，且该阁楼的出入具有明显的专属和排他性，可认定该阁楼与601房屋系一体出售，价款包含在总房款中。刘花枝支付了总房款，除应按约补交601房屋经实测超出合同面积部分的房款3182.33元（2.16㎡×1473.3元/㎡）外，万业公司要求其补交阁楼房款，有违民事交易的诚实信用原则，不符合法律规定，故对万业公司超出部分的请求，不予支持。荥阳市荥房测绘有限公司于2019年12月25日出具《荥阳市房屋面积测绘报告书》后，万业公司向刘花枝主张补交房屋面积误差部分的价款，未超出诉讼时效期间，故对刘花枝的相应辩解不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、刘花枝于本判决生效之日起五日内向河南万业房地产开发有限公司补交房款3182.33元；二、驳回河南万业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元（已减半收取），由河南万业房地产开发有限公司负担1216元，刘花枝负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案所涉房产分户图、房屋面积测绘报告书，具有对阁楼面积予以确定的意义；但是刘花枝是否应支付阁楼面积的价款，仍应遵照双方合同约定执行。双方当事人于2009年5月29日所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7号楼1单元6层601+阁号房。”“该商品房合同约定建筑面积共162.90平方米，……。”第四条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1473.3元，总金额贰拾肆万元整。”根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件一所附房屋平面图，该平面图明确了六层的建筑面积以及出入阁楼的楼梯间，但并未将阁楼的平面图作为合同附件的一部分；附件一房屋平面图经计算的建筑面积，与双方合同中所约定的“建筑面积共162.90平方米”一致；双方在《商品房买卖合同》中所约定的价款，也是以商品房单价1473.3元乘以建筑面积162.90平方米计算得来。本院认为，在双方合同明确约定买受人所购商品房为“601+阁号房”的情况下，双方又在合同中明确约定了该商品房的价款为601号房屋约定的建筑面积乘以约定单价，可以认定双方在签订商品房买卖合同时，601号房所对应的阁楼是不计入合同约定建筑面积并按照合同约定单价计入房屋总价款的；同时，根据本案查明的事实，本案商品房买卖合同签订于2009年5月29日并交付买受人占用使用至今，万业公司作为出卖人，在长达十多年的时间里，并未因案涉阁楼的面积向刘花枝主张过权利；本案中，万业公司于2020年7月20日提起本案诉讼，要求刘花枝按照房产分户图、房屋面积测绘报告书承担阁楼面积价款109127.3元，没有事实根据和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人万业公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2483元，由上诉人河南万业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十月十六日书记员  白雪岩