江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2157号上诉人（原审被告）：周文章，男，1977年11月11日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李同振，北京明科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈恒群，男，1970年11月18日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：吕东,江苏瑞宏律师事务所律师。上诉人周文章因与被上诉人陈恒群房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周文章上诉请求：依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1、一审对被上诉人和杨某元签订、履行转让协议的事实没有查清，证据不足，杨某元没有到庭证实双方是否真实签订转让协议，如果真签订了是否履行完毕也没有查清。2、对杨某元转让房屋的权属没有查清。被上诉人只举出石榴镇人民政府的办理食品厂的批复，该批复早已经过期，既不能证明食品厂房屋的合法属性，也不能证明食品厂的合法性。3、杨某元转让食品厂及厂房，没有依约提前半年告知上诉人，杨某元的违约责任在其隐瞒上诉人转让时已经发生，且被上诉人签订的合同接收杨某元和周文章的租赁合同，证明被上诉人当时知道上诉人的优先权，仍然和杨某元共同隐瞒上诉人偷偷达成协议损害上诉人利益，这一事实一审没有查清。4、杨某元的厂房使用的土地是否合法没有查清，被上诉人也没有提供证据证明。二、一审没有适用合同法签订、履行、效力方面的条款，属于适用法律错误。因为如果被上诉人和第三方没有真实签订转让协议或者即使签订了而没有履行或者无效，都导致被上诉人对涉案厂房不具合同权利而不具诉权，一审没有适用就属于适法错误。三、一审对杨某元出售房屋所具备的价值因素没有查清，因为上诉人支付了30余万元对场地、厂房、办公室进行整修，其出售的价值包含了上诉人的投资。被上诉人陈恒群答辩称：第一，杨某元于2019年9月30日将涉案厂房转让给陈恒群，有转让协议为证，转让协议真实有效。此外，杨某元有权将涉案厂房转让，与上诉人无关，上诉人无权干预涉案厂房的转让。涉案厂房是由东海县人民政府批准建立的，是合法建筑。第二，杨某元转让涉案房屋时已经通知了上诉人，保证了上诉人的优先购买权，且一审也给了上诉人七天时间让其主张优先购买权，但上诉人自愿放弃这一权利。第三，本案的案由是租赁合同纠纷，一审认定涉案房屋转让时租赁权也一并转让，陈恒群享有收租权后，依法适用合同法的规定，判决上诉人缴纳租金是正确的。第四，上诉人是否对厂房进行了整修、投资以及数额是多少，都与本案无关陈恒群向一审法院起诉请求：1、依法判决周文章支付2020年2月20日至2021年2月20日的租金63000元及利息945元（利息自2020年2月20日，按照年利率6%计算至周文章支付完毕之日止）；2、本案诉讼费用由周文章承担。一审法院查明事实：2018年1月20日，案外人杨某元（出租人）与周文章（承租人）就位于东海县食品厂厂房、场地租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条、租赁房屋坐落在丁庄村院东食品厂；第二条、租赁期限从2018年2月20日至2024年2月20日；第三条、租金为壹年租金陆万叁仟元整，全年租金必须一次性交清，一年期内不准退租；第四条、承租人负责水费、电费、电话费、卫生费、治安费；第五条、未经出租人书面同意，承租人不准将房屋转租第三人；第六条、承租人在租赁期间，业务上欠债或有其他违法行为及法律责任均由承租人自己负责；第七条、如若厂房出让，应提前半年告知，且承租方有优先权；第八条、如需续租，价格是壹年壹议。而且必须提前壹个月议定且交付租金，并订立合同（在同等价格下，续租方享有优先权）；第九条、下一年度如到期不续租，必须在期满第二天交出房屋，并把在屋内的所有装潢自行拆除；第十条、租金前三年不变，而后双方协商。承租人注意用电安全及安全生产，若造成损失，承租人应负责全部损失。该合同签订后，周文章即使用案涉房产，并向杨某元交纳了自2018年2月20日至2020年2月20日的租金。2019年9月30日，陈恒群（甲方）与杨某元（乙方）签订《协议书》，协议约定：经双方协商，乙方将兴旺食品厂转让给甲方，所有建筑物及土地租赁合同一并转让清。原租给周文章使用期限及内容不变，出租权一并转让给甲方。2020年3月29日，陈恒群向周文章邮寄送达《租金催缴通知书》，要求周文章交纳案涉房产自2020年2月20日至2021年2月20日的租金63000元。周文章收到该通知后既未向陈恒群交纳租金，也未向原出租人杨某元交纳租金。为此，陈恒群诉至一审法院。一审中，周文章认可合同签订租期六年，前三年租金每年63000元，于每年2月20日一次性给清下一年租金，后三年租金由双方协商。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案周文章与杨某元签订了《房屋租赁合同》，双方也已按约履行合同，且该合同系双方的真实意思表示，故对双方均具有约束力。同时，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现杨某元已将案涉房产转让给陈恒群，并将租赁权一并转让给陈恒群。自此，陈恒群即对案涉房产享有包括收取租金等相应的权利，故周文章应在收到陈恒群送达的租金催缴通知书后按期交纳租金，其久拖不付是违约行为，应依法承担相应的法律责任。关于周文章的辩解：1、杨某元与陈恒群签订的《协议书》已约定不仅将案涉房产（所有建筑物及土地）转让给陈恒群，且将对周文章的出租权一并转让给陈恒群，故无论案涉房产是否办理变更登记，均不影响陈恒群按《房屋租赁合同》之约定向周文章收取租金；2、周文章虽辩称杨某元未告知其案涉房产将予以转让，且其享有优先权。对此，一审法院已予以释明。但周文章未能在一审法院指定期限内依法主张权利，故一审法院对周文章的该辩解理由依法不予采纳和理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：周文章于判决发生法律效力之日起十五日内给付陈恒群租金63000元及逾期利息（逾期利息自2020年2月21日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）。案件受理费减半收取699元，由周文章承担（已由陈恒群预交，周文章于判决发生法律效力之日起十五日内给付陈恒群）。二审期间，周文章提供照片一组、厂房改造材料明细及证明一份，证明涉案场地出租前后的状况以及周文章对涉案场地进行投资、改造花费了28.9万元，陈恒群对前述材料的真实性、关联性均有异议。陈恒群提供案外人梁雪华的银行明细一份，证明其妻子梁雪华已经将约定的99万元转让款支付给杨某元，转让协议已履行完毕；周文章对银行明细的真实性无异议，但认为不能证明该款项是涉案房屋买受款，也没有杨某元和陈恒群的交接手续予以印证，不能达到交付完毕履行完买卖合同的证明目的。本院对前述证据的质证意见如下：对于周文章提供的证据，因陈恒群有异议，周文章也未提供其他证据予以佐证，本院对该证据不予采纳；对于陈恒群提供的证据，周文章对真实性予以认可，本院对该银行明细的真实性予以确认。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，周文章认可一审后其找杨某元询问涉案房屋买卖的事宜，杨某元认可涉案房屋出售给姓陈的人了。本院认为：陈恒群提供的《协议书》及银行流水和二审中周文章认可的情况可以相互印证，杨某元与陈恒群之间确实形成了出售涉案房屋的意思表示，且款项已经实际支付，本院对周文章上诉称涉案房屋买卖合同不真实、并未履行的上诉理由不予采纳。陈恒群和杨某元在《协议书》中还约定，将涉案房屋租赁权一并转让，陈恒群取得涉案房屋租赁权，周文章实际占有使用涉案房屋，应当向陈恒群缴纳费用，一审根据杨某元与周文章约定的租金计算费用也无不当。关于优先受偿权的问题，一审中已经明确告知周文章另行诉讼，但周文章在一审法院规定的时间内并未起诉，视为其放弃该权利，本院对周文章上诉称陈恒群与杨某元侵犯其优先受偿权的上诉理由亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元（周文章已预交），由周文章负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十月二十日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。