广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20629号上诉人（原审被告、反诉原告）：禤家杰，男，1986年4月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：古志军，广东政衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州珠光实业集团有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街环市东路**。法定代表人：廖腾佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：温晋民，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东南光建筑工程有限公司，住所，住所地广东省丰顺县留隍镇（东留）车头原卫生院址自编****div>法定代表人：何少敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝燕飞，该公司职员。上诉人禤家杰因与被上诉人广州珠光实业集团有限公司（以下简称珠光公司）、广东南光建筑工程有限公司（以下简称南光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禤家杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律均存在错误。根据禤家杰与珠光公司、南光公司签订的《商品房买卖合同》《房屋装修合同》的约定来看，双方约定该两份合同同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时办理解除协议及相关手续，该约定是合同签订双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效。根据以上约定，一审法院经判决认定装修合同无效并将房屋装修合同纠纷变更为商品房预售合同纠纷，则该两份合同均应当无效，珠光公司应当返还禤家杰已经缴纳的购房款，禤家杰应当将房屋退回给珠光公司。同理，一审法院判决禤家杰支付购房款及违约金是错误的。二、珠光公司、南光公司实际为利益共同体，珠光公司隐瞒以上事实诱使禤家杰出具《授权委托书》委托实际为珠光公司利益共同体的南光公司代为办理房屋收楼手续，该委托实际为无效委托。一审法院对此事实认定错误，导致错误认定双方已按该委托书完成收楼手续。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人珠光公司二审辩称：第一，声明书中陈述装修合同无效则买卖合同也无效是禤家杰单方作出的承诺，对珠光公司没有约束力，也不属于合同，因此该声明书不构成合同解除权，本案也不涉及法定的合同解除权。第二，合同效力的认定应由合同法规定，不能依照缔约当事人的约定来确定合同是否有效，因此不能从声明书中推断出买卖合同无效的结论。第三，本案中，禤家杰已经履行了合同绝大部分的义务，南光公司也替禤家杰完成了毛坯收楼的手续，因此双方的买卖合同不适宜再解除。第四，涉案楼盘同类型情况有近百个，如果以声明书的内容作为认定买卖合同无效的理由，会影响到其他数百个业主的合同效力，因此也不适宜判决解除双方就涉案房屋的买卖合同。被上诉人南光公司二审辩称：同意珠光公司的答辩意见。因本案纠纷，珠光公司、南光公司于2020年3月11日诉至一审法院，请求判令：1.禤家杰立即支付已到期的购房款352538元。2.禤家杰立即支付逾期付款违约金：（1）以48627元为本金，按日万分之二自2019年1月4日计至2019年4月17日；（2）以48627元为本金按日万分之二自2019年3月4日计至还清之日；（3）以48627元为本金，按日万分之二自2019年5月4日计至还清之日；（4）以48627元为本金，按日万分之二自2019年7月4日计至还清之日；（5）以48627元为本金，按日万分之二自2019年9月4日计至还清之日；（6）以48627元为本金，按日万分之二自2019年11月4日计至还清之日止；（7）以48627元为本金，按日万分之二自2020年1月4日计至还清之日止；（8）以60776元为本金按日万分之二自2020年4月4日计至还清之日止。3.本案诉讼费由禤家杰承担。禤家杰向一审法院提出反诉请求：珠光公司支付逾期交楼违约金给禤家杰，违约金以《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款870320元为本金，按日万分之一为标准自2019年7月1日计算至房屋实际交付为止；反诉费用由珠光公司承担。一审法院经审理查明：珠光公司于2019年3月26日经广州市市场监督管理局准予变更登记（备案），由广州御盈房地产有限公司变更为广州珠光实业集团有限公司{穗工商（市局）外变字[2019]第01201903265014号}。涉案房屋为广州市从化区珠光御景山水花园xxx房。2018年4月3日，广州御盈房地产有限公司与禤家杰就涉案房屋签订《珠光?御景山水城楼宇认购书》，约定总房价为870320元，付款方式为商业按揭付款。2018年8月19日，广州御盈房地产有限公司（甲方）与禤家杰（乙方）就涉案房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：201808176142），约定总金额为870320元，约定付款方式为按揭付款方式付款，首期款270320元，按揭贷款600000元。该合同第十条就逾期付款的违约责任进行约定，其中第3款约定：“3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。”第十三条约定：“甲方应当于2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出交楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”同日，该合同进行网签。2018年4月4日，禤家杰（甲方）与南光公司（乙方）就涉案房屋签订《房屋装修合同》，约定装修总价款是607829元，共分12期付清：1.甲方于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整[在第一期装修款中自动抵扣]；2.2018年5月3日前支付60783元；3.2018年7月3日前支付48627元；4.2018年9月3日前支付48627元；5.2018年11月3日前支付48627元；6.2019年1月3日前支付48627元；7.2019年3月3日前支付48627元；8.2019年5月3日前支付48627元；9.2019年7月3日前支付48627元；10.2019年9月3日前支付48627元；11.2019年11月3日前支付48627元；12.2020年1月3日前支付48627元；13.2020年4月3日前支付60776元。南光公司收款账号为44×××35，开户行为中国建设银行东城支行。该合同第三条约定：“乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起十三个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第四条第1款对验收移交期限进行约定：“1.装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自该移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。”第八条就违约责任进行约定：“1.甲方逾期支付合同款项及逾期办理银行按揭手续的，乙方有权要求甲方自逾期之日起按每日按未支付装修款0.02%的标准支付逾期违约金。逾期10日仍未付清装修款的，乙方有权解除合同，并按合同总价款的30%向甲方收取违约金。2.乙方逾期移交装修工程，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按合同总价款的0.02%的标准支付逾期违约金。3.合同生效后，双方应遵守履行。如合同一方未经对方同意擅自解除合同的，视为单方违约，违约方应按合同总价款的30%向守约方支付违约金，本合同对解除权另有约定除外。”同日，禤家杰出具《授权委托书》和《声明》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。《声明》内容如下：“本人为认购从化区珠光御景山水花园莘学大街xxx房，申请并委托广东南光建筑工程有限公司对该房屋进行室内装修并签订《房屋装修合同》。本人确认签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》是本人真实意思表示，对《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》约定的价格及装修标准予以确认，不存在任何异议。同时声明本人自愿签署的《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续。本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”2019年6月25日，南光公司与珠光公司就涉案房屋签订《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》，《确认书》载明：“经验收，该楼宇确认已经达到毛坯交楼状态，同意验收”。涉案房屋按照《房屋装修合同》的约定应于2020年7月装修完成交楼，根据珠光公司、南光公司提交的涉案房屋装修现场进度照片，装修工程至本案庭审时尚未完工。又查，南光公司共提交5张关于禤家杰装修款交款的中国建设银行电子回单及网上电子回执，分别为：1.2018年4月17日50783元；2.2018年6月29日48627元；3.2018年9月1日48627元；4.2018年10月26日48627元；5.2019年4月17日48627元。禤家杰共提交4张支付款项凭证如下：1.广州御盈房地产公司向其开具房款定金收款收据1张：2018年4月4日金额50000元；2.广州御盈房地产有限公司向其开具首付款收据1张：2018年4月17日220320元；3.广州御盈房地产公司向其开具的不动产登记费收据，2018年4月17日160元；4.广州御盈房地产公司向其开具的公共维修基金收据，2018年4月17日10938元。综上,加上禤家杰于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整（在第一期装修款中自动抵扣），禤家杰共付装修款255291元。经禤家杰当庭确认及珠光公司庭后核实，禤家杰已付清《商品房买卖合同（预售）》中的购房款870320元。再查，南光公司曾于2019年5月5日通过北京德恒（广州）律师事务所黄其伟律师向禤家杰发律师函催收截至2019年4月18日装修款欠款48627元，2019年5月6日被禤家杰本人签收。一审法院认为，本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房屋装修合同》的效力及本案案由。《房屋装修合同》并非单纯的装修合同，存在以下特殊情况：（1）《房屋装修合同》签订时间早于《商品房买卖合同（预售）》，这显然不符合“先购房再装修”之一般常理。（2）涉案房屋的《房屋装修合同》《声明》《授权委托书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。（3）禤家杰在《声明》中明确了“本人确认知悉该房屋于认购时处于抵押状态，鉴于现行政策的特殊性，房管局不定时调整该房屋的签约指导价，故本人承诺：本人同意在该房屋的认购价总额不变的前提下，配合广州御盈房地产有限公司和广东南光建筑工程有限公司，在签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》时，按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》。”结合珠光公司、南光公司庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，珠光公司、南光公司为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修合同》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《商品房买卖合同（预售）》约定的购房价870320元+《房屋装修合同》约定的装修款607829元=1478149元，未付装修款为约定装修款607829元-已付装修款255291元＝352538元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装修合同纠纷。因珠光公司为商品房预售合同的主体之一，故禤家杰关于珠光公司并非本案适格主体的主张，一审法院不予采纳。二、关于禤家杰反诉请求支付逾期交楼违约金问题。珠光公司前身广州御盈房地产有限公司与禤家杰就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》约定2019年6月30日前将房屋交付使用，按照《房屋装修合同》的约定应于2020年7月底装修完成交楼，且禤家杰于2018年4月4日出具《授权委托书》，受托人为南光公司，约定委托权限为“代为验收商品房、代为提出商品房整改意见、代为接受商品房、代为办理商品房交付相关手续、代为签署与商品房交付有关的一切文件资料等特别代理。”委托期限为“自《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期起，直至房屋装修完毕并按照《房屋装修合同》的约定交付给委托人之日止。本委托书为不可撤销委托，直至委托事项完成”。该《授权委托书》意思明确，禤家杰已签名确认，应视为其真实意思表示。南光公司与珠光公司于2019年6月25日就涉案房屋签订《毛坯收楼确认函及房屋交接确认书》，《确认书》载明：“经验收，该楼宇确认已经达到毛坯交楼状态，同意验收”，故对于涉案房屋毛坯收楼交接行为效力，一审法院予以确认。《房屋装修合同》第三条约定：“乙方按《商品房买卖合同》约定收楼之日起十三个月月底最后一天前完成装修工程，但遭遇不可抗力或甲方未缴清装修款（包括逾期付款或银行按揭款逾期划到乙方账户），乙方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。”第四条第1款对验收移交期限进行约定：“1.装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自该移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。”《房屋装修合同》约定，在禤家杰未缴清装修款前，珠光公司、南光公司有权拒绝交付房屋，故禤家杰反诉请求珠光公司支付逾期交楼违约金理据不足，一审法院不予支持。三、关于珠光公司、南光公司诉讼请求支付欠付购房款及违约金问题。珠光公司、南光公司诉讼请求支付欠付购房款352538元，《商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修合同》均对违约金进行约定，珠光公司、南光公司主张按照《房屋装修合同》约定按日万分之二标准请求支付违约金，是对其民事权利自由处分，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、禤家杰自本判决发生法律效力之日起10日内向珠光公司、南光公司支付购房款352538元。二、禤家杰自本判决发生法律效力之日起10日内向珠光公司、南光公司支付违约金：（1）以48627元为本金，按日万分之二自2019年1月4日计至2019年4月17日；（2）以48627元为本金按日万分之二自2019年3月4日计至还清之日；（3）以48627元为本金，按日万分之二自2019年5月4日计至还清之日；（4）以48627元为本金，按日万分之二自2019年7月4日计至还清之日；（5）以48627元为本金，按日万分之二自2019年9月4日计至还清之日；（6）以48627元为本金，按日万分之二自2019年11月4日计至还清之日止；（7）以48627元为本金，按日万分之二自2020年1月4日计至还清之日止；（8）以60776元为本金按日万分之二自2020年4月4日计至还清之日止。三、驳回禤家杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2936元，由禤家杰负担；反诉费用363.77元，由禤家杰负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审的争议焦点是《商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修合同》的性质和效力问题。首先，《房屋装修合同》的签订时间早于《商品房买卖合同（预售）》，明显与普遍的购房流程不符。从珠光公司和南光公司在二审中的陈述来看，南光公司并非仅与禤家杰等个别购房人就商品房的装修部分签订合同，而是与全部购房人均签有《房屋装修合同》，且《房屋装修合同》在内容上也不能反映是禤家杰根据自己的意愿自主选择南光公司作为装修人，并自主决定装修的风格、材料、价款和时间等内容，可见，南光公司实质上是珠光公司延请的工程施工单位，为珠光公司完成必要的商品房配套装修工程。此外，珠光公司在二审中明确承认是为了规避房地产调控限价政策，所以将涉案房屋的总房价进行拆分，分别约定在《商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修合同》中，其中《商品房买卖合同（预售）》的价款为870320元，《房屋装修合同》的价款为607829元。考虑到《房屋装修合同》的价款已接近《商品房买卖合同（预售）》价款的70%，显然不合常理，且从禤家杰出具的《声明》也可以看出，禤家杰在签订上述两合同时，清楚知道珠光公司是“按照房屋局的签约指导价调整该房屋的认购书价格和装修合同价格，并按照调整后的认购书价格和装修合同的价格，签署《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》”。综合考虑上述因素，一审法院认定珠光公司与禤家杰买卖的标的物是带装修的商品房以及珠光公司、南光公司将总房价拆分为购房款和装修款并无不当，本院予以认同。其次，因《商品房买卖合同（预售）》《房屋装修合同》签订时存在限价的房地产市场调控政策，珠光公司、南光公司存在规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务的嫌疑，损害了社会公共利益。禤家杰与南光公司签订《房屋装修合同》为虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《房屋装修合同》为无效合同，一审法院认定《房屋装修合同》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，并无不当，本院予以认同。珠光公司与禤家杰就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，唯在合同的主要条款上因被虚假的房屋装修合同所隐藏或取代而显示出残缺、瑕疵情形，但不足以影响合同效力。此外，禤家杰在《声明》中陈述“《商品房买卖合同》与《房屋装修合同》同时生效，无论何种原因导致《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》中的任一个解除、撤销或无效时，则另一个也同时解除、撤销或无效，不再履行，同时配合办理解除协议及相关手续”，并据此认为因《房屋装修合同》无效，《商品房买卖合同（预售）》也无效，但上述《声明》仅为禤家杰的个人自述，不能作为合同效力的评价依据，合同有效与否应依据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定来进行认定，本院对禤家杰的该上诉理由不予采纳。再次，基于前述认定，对于《房屋装修合同》涉及的房屋的交付时间、装修款的支付等内容应补正入《商品房买卖合同（预售）》中，禤家杰与珠光公司之间是涉案房屋买卖关系的相对方，珠光公司是本案主张购房款的适格主体，应对南光公司在《房屋装修合同》的权利义务进行概括承受。由此，珠光公司应当参照《房屋装修合同》约定的时间即2020年7月31日前向禤家杰交付涉案房屋，至一审判决作出之日即2020年6月30日，交付的时间仍未届满，一审法院对禤家杰主张的逾期交楼违约金不予支持，于法有据，本院予以维持。至于装修款的支付问题，因属于总房价的一部分，禤家杰应参照《房屋装修合同》约定的数额及期限进行支付，一审法院对珠光公司、南光公司共同要求禤家杰支付剩余购房款及按照日万分之二的标准支付违约金的请求予以支持，处置得当，本院予以维持。此外，禤家杰在一审期间从未要求解除与珠光公司的《商品房买卖合同（预售）》，还依据该合同对珠光公司提出逾期交楼违约金的反诉请求，现禤家杰上诉要求解除与珠光公司的《商品房买卖合同（预售）》并要求珠光公司退还购房款，本院不予调处，禤家杰可另案要求处理。综上所述，上诉人禤家杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5872元，由上诉人禤家杰负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十八日书记员 莫善友区敏儿