湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1776号 上诉人（原审被告）：周建可，男，1970年3月3日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：赵迪夫，沅江市共创法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：黄应辉，男，1956年11月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。 原审被告：李蓉，女，1973年12月7日出生，汉族，住湖南省沅江市。 上诉人周建可因与被上诉人黄应辉、原审被告李蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 周建可上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回黄应辉的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对本案主要事实没有查清，导致适用法律错误，黄应辉签订的两份购门面合同书实际是担保债务的履行，并非真实的买卖合同关系，是名为买卖实为借贷的合同关系，该两份合同属于履行不能导致合同解除，一审法院明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益，请二审法院依法改判或发回重审。 黄应辉辩称：1.原审认定事实清楚，证据确凿，双方签订的合同关系系应当认定为真实的买卖合同，不属于借贷关系，周建可的主张没有事实依据，出具的购房借款收据，均证明双方是合法的房屋买卖关系，其中购1楼门面的合同，因周建可自身债务，被法院强制执行并以物抵债；而第二份合同，经一审法院查明，该购买的房屋150平方米，另一份购大厅的合同，因周建可没有取得该房屋的土地使用权，所有导致该合同不能履行，所以一审法院驳回了黄应辉的第三项诉讼请求；2.房屋购买合同是双方真实意思表示，合法真实有效，一审判决确认两份合同的效力正确；3.本案两份购门面的合同购房定金与沅江市人民法院审理的（2019）湘0981民初3526号案所涉及的双方民间借贷关系没有关联性，周建可意图将该两合同项下的购房款作为3526号案的借款没有事实根据，其将二者混为一谈，目的是为了逃避法律依据，周建可的抗辩理由不能成立，与事实不符。 黄应辉向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认黄应辉与周建可于2013年7月21日、2013年5月9日分别所签两份《购门面合同书》合法有效。2、判令周建可、李蓉按约双倍返还黄应辉所购沅江市某某北路自北至南第一层第一间门面（含夹空层，面积约32平方米）的定金40万元。3、判令周建可、李蓉按约将其出售的位于沅江市某某北路自北至南第二层三间大厅（面积约150平方米）立即交付黄应辉所有，并赔偿因迟延履行房屋交付义务给黄应辉造成的经济损失。4、周建可、李蓉承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月2日黄应辉现金支付了38万元定金，周建可出具了内容为：“今收到黄应辉购大厅款叁拾捌万元整”的收条一张。双方于2013年5月9日补签《购门面合同书》，合同载明以下内容：“周建可将坐落在某某北路自北至南第三间门面出售给黄应辉，面积为150平方左右，价格为48万元，签定合同时付定金44万元，余款4万元于周建可办好房产证、水、电开户后一次性付清”，该房屋实际上是处于二楼的三间大厅；2013年7月21日黄应辉与周建可签订《购门面合同书》，合同约定，周建可将坐落在某某北路自北至南第一间门面出售给黄应辉，包含夹空层面积共32平方左右，价格为32万元，签定合同时付定金20万元，余款12万元于周建可办好房产证、水、电开户后一次性付清，当日黄应辉现金支付了20万元定金，周建可出具了内容为：“今收到黄应辉购房款贰拾万元整”的收条一张。两合同约定的办证期届满后，黄应辉多次向周建可要求交付诉争门面和大厅，周建可借故拖延，至今未交付，且2013年7月21日签订的《购门面合同书》所涉门面已被周建可以物抵债给案外人胡某猗、胡某平。 另认定，诉争房屋所在地块的土地使用权属于沅江市某某街道办事处某某社区居民委员会。建成至今周建可仍未履行合同约定向黄应辉实际交付房屋，亦未履行办理权属登记的义务。黄应辉未实际占有诉争房屋。 一审法院认为，黄应辉、周建可于2013年5月9日、2013年7月21日签订的两份《购门面合同书》是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行。 关于双方于2013年5月9日签订的《购门面合同书》的履约情况及法律后果问题。周建可在自己未取得案涉门面、二楼三间大厅所有权的情况下与黄应辉签订了两份门面买卖合同，导致该门面、二楼三间大厅存在无法交付的风险。在履行过程中，又违反合同约定，在两份合同约定的办证期届满均已长达六年多之久后，仍未为黄应辉办理相应产权证。后又在未取得黄应辉同意的情况下将案涉一楼的门面以物抵债给案外人，导致该门面已无交付的可能性。且诉争房屋所在地块的土地使用权属于沅江市某某街道办事处某某社区居民委员会，周建可亦自述对该诉争房屋并无所有权，应认定周建可无法现实交付合同标的并办理相关产权登记。因黄应辉履行合同不能导致合同目的不能实现，故双方于2013年7月21日签订的《购门面合同书》依法应予解除。合同解除后，周建可应根据合同约定的定金罚则向黄应辉双倍返还定金，因双方约定的定金畸高，宜调整为合同总标的的20%，即64000元（32万元×20%），故双倍返还定金金额应为128000元。另周建可还需返还剩余购房款136000元（200000元－64000元），并从约定的办证期届满之日起，按银行同期贷款利率支付资金占用利息。 对于双方于2013年7月21日签订的《购门面合同书》的履约情况及法律后果问题。因周建可并未取得诉争房屋即二楼的三间大厅的所有权，其买卖行为系无权处分，黄应辉亦未实际占有诉争房屋。虽案涉合同有效，但不能因此发生物权变动的效力。黄应辉要求周建可继续履行合同，向其交付二楼三间大厅的诉求不能实现，故对黄应辉的该项诉求不予支持。 对于黄应辉提出的李蓉应负连带偿还责任的主张，本案案涉房屋买卖活动虽发生在周建可、李蓉婚姻关系存续期间，但李蓉并未实际参与，也不存在事后予以追认的情形，黄应辉在此情形下，应当就案涉房屋买卖活动构成家庭共同经营行为承担举证责任，因黄应辉对此未提出证据证明，故对黄应辉主张李蓉应承担共同偿还责任的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、确认黄应辉与周建可于2013年5月9日签订的《购门面合同书》有效；确认黄应辉与周建可于2013年7月21日签订的《购门面合同书》有效；二、解除黄应辉与周建可于2013年7月21日签订的《购门面合同书》，限周建可于判决生效后10日内返还黄应辉定金共计128000元；三、周建可返还黄应辉购房款136000元并支付资金占用利息（以136000元为基础，按同期银行贷款利率，从2014年1月21日起计算至实际付清之日止）；四、驳回黄应辉的其他诉讼请求。案件受理费3650元、财产保全费5000元，共计8650元，由黄应辉负担2941元，由周建可负担5709元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明，2019年6月28日，黄应辉与周建可、湖南某某房地产开发有限公司签订还款协议，约定还款协议签订前周建可所欠黄应辉借款103万元（具体以周建可出具给黄应辉的借条金额为准），黄应辉已就该还款协议提起诉讼，一审案号为（2019）湘0981民初3526号，该案中，周建可答辩称依两份购门面合同收取了黄应辉58万元购房定金。本案二审中，周建可的委托诉讼代理人首先称2019年6月28日还款协议中的103万元由2013年的4笔借款42.66万元、本案2份买卖合同所收到的购房款58万元及利息补差2.34万元组成，其后又称该58万元并未实际收取，而是之前的借款按1角的利息计算而来，委托代理人并不很清楚，委托诉讼代理人对本案中20万元是为哪一笔借款作担保亦不清楚，周建可无正常职业，建房子出卖。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，周建可与黄应辉签订两份《购门面合同书》，黄应辉起诉要求确认两份合同合法有效，并双倍返还定金及交付房屋等，本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。二审中，当事人争议的焦点问题是：周建可与黄应辉之间是否存在买卖合同关系。 双方2019年6月28日签订的还款协议中明确约定借款103万元，具体以周建可出据给黄应辉的借条金额为准，本案中并未出具借条，周建可的委托诉讼代理人对该103万元的组成是否包含本案58万元及是否实际收取了本案58万元购房款的陈述前后矛盾，也与（2019）湘0981民初3526号案中的陈述不一致，亦对其上诉提出的两份合同系为担保债务履行的理由中为哪一笔借款作为担保也不知情，其上诉理由没有证据支持且存在明显矛盾，本院不予支持。结合周建可、黄应辉签订的两份买卖合同，周建可出具的两份收条及周建可在（2019）湘0981民初3526号案中的陈述，可以认定双方存在买卖合同关系，周建可未履行合同，应承担双倍返还定金及返还剩余购房款的责任。 综上所述，周建可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，由周建可负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  黎 娜 审判员  蒋远军 二〇二〇年十月十六日 书记员  文天一