浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7626号 上诉人（原审被告）顾扣林，男，1972年3月20日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）杭州佳友物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路**。 法定代表人吴正平，经理。 委托代理人任军伟、徐甘雨，浙江国圣律师事务所律师。 上诉人顾扣林因与被上诉人杭州佳友物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初1423号民事判决,现提出上诉。本院于2020年9月1日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法由审判员韩昱使用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：顾扣林系位于杭州市滨江区××街道××幢××单元××室（建筑面积为125.8㎡）的业主。杭州佳友物业服务有限公司与杭州恒丰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并约定：杭州佳友物业服务有限公司为仁苑小区提供物业服务；期限自2011年9月1日至2014年8月31日止；高层住宅按1.35元／㎡／月计收物业服务费，商铺按2.6元／㎡／月计收物业服务费，按0.6元／㎡／月预收能耗费。合同到期后，杭州佳友物业服务有限公司继续为仁苑小区提供服务。2014年12月20日，杭州佳友物业服务有限公司与滨江区仁苑首届业主委员会签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》，并约定：杭州佳友物业服务有限公司为仁苑小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2017年12月31日止；住宅按1.25元／㎡／月计收物业服务费，商铺按2.6元／㎡／月计收物业服务费；由住宅业主以其拥有建筑面积每月按0.45元／㎡预交能耗费，能耗费按实分摊、计算到户、多退少补；业主自有车位或使用地下车库停车泊位的维护管理费按50元／月／车收取，业主自有车位或使用地下车库工具间的维护管理费按20元／月／间收取；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，则杭州佳友物业服务有限公司可以从第二次催告通知书正式送达业主或物业使用人的第六个工作日起按每日不低于3‰收取滞纳金。合同签订后，杭州佳友物业服务有限公司为仁苑小区提供物业服务至2017年12月。顾扣林自2014年11月至2017年12月共欠缴杭州佳友物业服务有限公司物业服务费6000.66元、车位费1900元、水费104.38元。后经杭州佳友物业服务有限公司函告催缴，但顾扣林至今未付。杭州佳友物业服务有限公司于2020年5月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.顾扣林支付给杭州佳友物业服务有限公司物业服务费用6000.66元、公共能耗费1903.10元、车位费1900元、水费104.38元，合计10847.14元；2.顾扣林以10847.14元为基数按3‰／日支付给杭州佳友物业服务有限公司自起诉之日起算至款项付清之日止的违约金；3.顾扣林承担本案受理费。 原审法院认为：杭州佳友物业服务有限公司与仁苑小区的开发商杭州恒丰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，及滨江区仁苑首届业主委员会代表业主与杭州佳友物业服务有限公司签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》，均对仁苑小区的全体业主具有约束力。合同签订后，杭州佳友物业服务有限公司按约提供了物业服务，顾扣林作为仁苑小区的业主就应依约向杭州佳友物业服务有限公司交纳物业服务费、车位费等费用，但顾扣林自2014年11月至2017年12月尚欠杭州佳友物业服务有限公司物业服务费6000.66元、车位费1900元、水费104.38元，显属违约，应承担相应的违约责任，故杭州佳友物业服务有限公司要求顾扣林支付上述费用的诉请于法有据，原审法院予以支持。因杭州佳友物业服务有限公司未提交有效证据证明其已向业主公示了能耗费的支出明细，致使顾扣林实际应承担的能耗费数额不清，故原审法院对杭州佳友物业服务有限公司要求顾扣林支付公共能耗费1903.10元的诉请不予支持。因杭州佳友物业服务有限公司未提交有效证据证明其曾已将第二次催缴通知书正式送达给顾扣林，故原审法院对杭州佳友物业服务有限公司要求顾扣林支付违约金的诉请不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、顾扣林于判决生效之日起十日内支付给杭州佳友物业管理有限公司物业服务费6000.66元、车位费1900元、水费104.38元，合计人民币8005.04元；二、驳回杭州佳友物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取36元，由顾扣林负担。顾扣林须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未缴，法院将依法强制执行。 宣判后，顾扣林不服，向本院提起上诉称：被上诉人没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，严重违反其签订的《前期物业服务合同》、《杭州市仁苑物业管理合同》及物业管理条例，未能实现合同中明确规定的管理目标，未能履行合同中明确规定的应尽义务，被上诉人违约在先。根据《前期物业服务协议》第三章第十八条、《杭州市仁苑物业管理合同》第三章第十六条，乙方须按约定实现管理目标，服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。实际上佳友公司对小区设施、设备不能定期检查、保养，导致部分设施损毁、设备不能正常运行；小区治安形同虚设；消防存在极大隐患；公共环境脏乱差；车辆乱停乱放无人管理等等。佳友公司在仁苑小区服务期间管理混乱，不能达到所约定的实现目标，2017年仁苑业委会对其满意度测评不满意率居然高达88.78%。对此，上诉人的具体上诉如下：一、关于物业费。上诉人对于物业费金额6000.66元没有异议，但对于这笔钱相对应的服务有异议，理由如下：1、小区第二届业主委员会组织业主对被上诉人的满意度测评，2017年11月6日开箱并小区公示，开箱时第二届业委会邀请了社区主任2名、佳友经理吴莉和1名工作人员、热心业主10人左右在场，测评不满意率达88.78%。被上诉人是在2017年12月31日离场，业委会作为小区一级自治组织，组织的测评合法有效，也是小区业主真实意思的表达。2、在被上诉人服务期间，发生一起重大责任事件。2014年8月16日上午10点半小区业主秦娟家有重症病人拨打120,120救护车到小区后，保安禁止救护车进小区，理由是领导吩咐，本小区为人车分流小区，任何车辆不准入内！由此耽误7分钟，为抢救生命医生和2名担架工跑步进小区，病人随即送往附近的武警医院重症监护室，当天下午几乎杭州所有媒体抵达该医院，长时间包围重症监护室，这是杭州首例住宅小区门卫阻止120入门施救事件，次日《今日早报》等媒体做了全程报道，也因此佳友公司应该感谢该业主的低调，否则全城媒体都会做出全程直播。此事说明被上诉人在员工入职前没有培训指导，事后没有弥补，为了掩盖事实将肇事门卫辞退，没有半点人道主义精神。被上诉人作为盈利性服务企业，漠视业主的人身安全，侵犯业主的急救权、生命权。3、小区治安形同虚设。被上诉人服务期间，除了对小区地面车辆进出有硬性规定外，对人员进出的管理很松懈，人员也是随意进出，同时保安巡查不到位，使上诉人停放在小区规定位置的一辆电动自行车失窃（2014年度），当时报到物业后说会处理的，因为感觉失窃物品金额不多，又轻信了物业会处理的承诺，也没有去报警处理，使上诉人经济上也遭受了损失。被上诉人服务期间对于小区服务存在重大责任事件。120事件对应的是局部性、短时间内责任事故，满意度测评对应的是全部的，长时间的责任事故。被上诉人作为仁苑前期物业服务企业，在入住仁苑时没有任何资质，是临时成立的物业公司，却拿着一级企业的收费，涉嫌价格欺诈。入住后与黑恶势勾结，垄断小区业主房屋装修所需黄沙、水泥等买卖，高价卖给业主或装修公司。被上诉人向驻小区服务队收取30万元的好处费，这些费用最终都摊到业主头上。如果有业主或装修公司不从小区服务队购买材料，小区服务队则上门恐吓，严重影响业主和装修人员的人身及财产安全。上诉人认为佳友物业作为提供服务的一方，应该听取业主的建议或意见，提高物业服务水平，以期达到较高的物业费收缴率，业主作为弱势一方，只有在逼不得已的情况下，以不缴物业费来表达自己的不满，希望被上诉人能发现自己的错误，从而达到双赢的结果，但是自始至终被上诉人在服务期间没有任何变好迹象，服务越来越差，并侵占业主的合法利益，直至到88.78%的不满意率。其实作为业主都明白缴纳物业费是应该的，上诉人也没有表示说不缴纳物业费，希望与被上诉人能够协商解决，但是被上诉人在没有任何预兆的情况下，没有任何书面催缴，业主突然就收到了律师函，这符合被上诉人一贯的霸道作风，但是涉嫌程序违法。没有好的服务却要好的价格，不符合“质价相符”的原则。由此上诉人有理由认为佳友公司违反合同法的行为在先，根据《合同法》第六十七条规定：对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。二、关于车位费。上诉人对于车位费1900元没有异议，但是对于服务的质量有异议。根据滨江区仁苑首届业委会与杭州佳友物业服务有限公司签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》第二章第五条、第六条、第八条、第九条的规定，佳友公司应该保障小区的公共设施正常运行、环境清洁，但是在佳友公司服务期间，对于车辆进出地下车库没有很好的管控，许多没有车位的车辆随意进入车库，因为上诉人的车位位置靠近车库出口，经常发生车位被占用，车辆无位可停的现象；多次与物业反映情况都不能解决，同时车库卫生不及时清扫，车位灯泡损坏不及时更换等，严重影响对车位的使用。人员随意进出车库，没有管理，保安、保洁烧、吃、住在地下室，影响车库安全。三、关于水费。上诉人请求所有水费问题另案处理。综上，请求二审法院依法撤销杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初1423号民事判决，依法改判。 上诉人顾扣林在二审中提交浙江手机网的网页资料打印件，证明被上诉人的管理非常不规范，服务极差，禁止救护车进入小区，漠视生命安全。 被上诉人杭州佳友物业服务有限公司辩称：1、上诉人的上诉理由不成立，上诉人应该承担物业费、车位费、水费支付义务。2、一审法院的判决关于物业费、车位费、水费的认定，没有问题。3、上诉人所举证的理由以及提供的证据，并不足以证明存在减免物业费的事由。 被上诉人杭州佳友物业服务有限公司在二审中未提交新的证据。 上诉人顾扣林提交的证据，被上诉人杭州佳友物业服务有限公司对真实性、合法性、关联性均不予以认可，该证据是一个新闻报道，没有经过证实，新闻报道本身存在夸大的可能性，并且和本案没有关联性。本院认为，该证据不足以作为顾扣林不交物业费的事由，故本院对该证据不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：杭州佳友物业服务有限公司与仁苑小区的开发商杭州恒丰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，及滨江区仁苑首届业主委员会代表业主与杭州佳友物业服务有限公司签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》，对仁苑小区的全体业主均具有约束力。杭州佳友物业服务有限公司提供了物业服务，顾扣林作为业主理应交纳物业费和车位费。顾扣林主张杭州佳友物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定,其可以根据《合同法》第六十七条规定拒绝履行交纳物业费的合同义务。本院认为，物业服务具有涉众性、即时性特征，顾扣林提交的证据尚不能反映其主张的事实，且即使杭州佳友物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，也不构成可以免交、减交物业费的理由，故顾扣林的该上诉主张，本院不予采纳。如果顾扣林认为杭州佳友物业服务有限公司提供的物业服务造成其损害的，可另案主张赔偿。至于顾扣林上诉提出水费应另案处理的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由顾扣林负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二〇年十月九日 书记员  朱江