广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终951号 上诉人（一审原告）：覃鸿强，男，1982年9月20日出生，瑶族，住广西蒙山县。 上诉人（一审原告）：罗炳花，女，1986年12月20日出生，壮族，住广西蒙山县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘义，北京京云律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：蒙山县耀华房地产开发有限公司，住所地：广西蒙山县湄江街北路**永安花园**楼。统一社会信用代码：91450423667016625L。 法定代表人：梁耀华，董事长。 委托诉讼代理人：蒙信昌，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所律师。 上诉人覃鸿强、罗炳花因与被上诉人蒙山县耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初99号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 覃鸿强、罗炳花上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效适用法律错误。根据被上诉人在一审时提供的证据显示竣工验收备案的时间为2017年5月3日，在竣工验收前，其不具备交房条件，交房日期应以竣工验收备案的时间2017年5月3日起算，按照三年诉讼时效，上诉人起诉时没有超过诉讼时效。被上诉人在不具备交房条件的情况下进行交房，其交房不具有合法性。二、一审法院对被上诉人逾期办理产权证明的违约时间确定错误。逾期办理产权证明的时间应依据上诉人取得房产证的时间为准，而不应该依据被上诉人提供报产权登记机关备案的时间为最终时间。三、一审法院对逾期办理产权证明违约金的计算标准错误。本案双方当事人没有对逾期违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 耀华公司辩称，一、上诉人主张按已付购房款为基准，按照同期贷款标准计付逾期办理产权证违约金，缺乏理据。1.被上诉人依约履行了提供案涉商品房办理产权证资料之合同义务，不存在违约情形。2.即使被上诉人未能提供证据证实依约履行提供办理案涉商品房产权证资料之义务，因上诉人选择继续履行合同，则被上诉人亦无须承担违约责任。二、上诉人上诉主张明显缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 覃鸿强、罗炳花向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，按日从2016年6月1日计算至所谓的交房日(2016年9月18日)共计109天，以已付房款为基数，按照日万分之三为标准向买受人支付违约金9297.4元(109天×284325元×0.03%)。2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金，以已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%，从2016年9月18日起540天后即从2018年3月12日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年12月24日止共计652天的违约金24124.78元(652天×284325元×4.75%/365天）。3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告覃鸿强、罗炳花与被告耀华公司于2015年12月28日签订《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》，约定原告支付284325元价款购买被告开发的耀华·永安花园房屋。其中，《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付商品房。第二十条约定：（一）出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在取得房产证后的100日内，出卖人应将办理土地证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人超出上述时间，未将应由出卖人提供的资料交房产管理部门和国土管理部门致使买受人延期取得商品房的房产证和土地证的，双方同意按下列办法处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。（二）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。（三）因房地产权管理机关原因致使买受人不能依约取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。2015年12月20日至28日，原告覃鸿强交给被告耀华公司房产首付款合计165325元，2016年1月28日交了按揭贷款119000元给被告。2016年1月6日，被告将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案。2016年9月18日，原告覃鸿强在房屋交接声明书签名。2019年3月19日，原告覃鸿强、罗炳花房产登记的相关材料通过了房产管理部门的审核。2019年12月24日，原告取得了房屋权属证书。 另查明，被告耀华公司于2015年10月9日取得耀华·永安花园6、8、9、10#楼的商品房预售许可证，2016年4月7日取得10#楼的建设工程质量竣工验收意见书，2017年5月3日取得竣工验收备案。此外，在同一系列案件中，被告耀华公司与其他购房者签订的部分合同关于逾期办理产权备案的约定为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 一审法院认为，原告覃鸿强、罗炳花与被告耀华公司签订的《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同系合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：原告请求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金是否合法有据。一、关于逾期交房问题。《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付商品房，但从房屋交接声明书看，原、被告进行房屋交接的时间为2016年9月18日，超过了约定的交房时间，被告存在逾期交房的事实。被告主张原告未依约于2016年6月1日前来办理房屋接收手续，未能提供证据佐证，对此主张该院不予支持。被告对原告请求的逾期交房违约金，提出了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。由于被告未能按照约定在2016年6月1日前交房，构成违约，原告的权利受到损害，原告有权自2016年9月18日起三年内，向人民法院请求被告承担逾期交房的违约责任，但是原告于2020年2月24日向该院起诉，超过了三年的诉讼时效，故该院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。二、关于逾期办理产权备案问题。被告在2016年9月18日交接房屋前，于2016年1月6日将原告的购房合同、身份证、户口簿、婚姻证明、契税、维修基金等材料交房地产管理部门备案，但这提交的是初步材料，之后，还需要被告办理相关手续及提交相应资料。2019年3月19日，房地产管理部门的房产登记信息审核表证明了被告提供的材料已经完备，通过了审核，下一步就是等待发证机关颁发权属证书。因被告未能提供证据证实最后一次提供资料给房产登记机关的时间，被告提供资料报产权登记机关备案的最终时间以通过审核的2019年3月19日计算，由于双方约定在交房使用后（实际为2016年9月18日）540日内，将办理房产证由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所以被告的行为已超过了该540日内的约定，构成违约。根据《耀华·永安花园商品房买卖合同》（预售）第二十条第（一）项约定：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。虽然原、被告签订的合同没有约定买受人不退房，合同继续执行之后出卖人应承担的违约责任，但被告违约事实是存在的，且在同一系列案件中，另一合同版本约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该院综合考虑认为被告应按已付房价款的0.1%支付违约金给原告为宜。原告已交房款为284325元，被告支付的违约金即为284.33元。原告请求被告按照已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率支付逾期办理产权备案的违约金，缺乏依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告蒙山县耀华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期办理产权备案违约金284.33元给原告覃鸿强、罗炳花。二、驳回原告覃鸿强、罗炳花的其他诉讼请求。案件受理费318元，由被告蒙山县耀华房地产开发有限公司负担25元，原告覃鸿强、罗炳花负担293元。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案双方当事人约定于2016年6月1日前交房，但根据《房屋交接声明书》显示，2016年9月18日双方当事人才正式交房，已经超过了交房的时间。根据上述法律规定，上诉人应该自权利受到损害之日起即2016年6月1日起三年内向人民法院起诉，但上诉人于2020年2月24日才向一审法院起诉，已经超过了三年的诉讼时效。 关于被上诉人交房是否符合交房条件问题。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”经查，涉诉耀华·永安花园10幢楼经过了商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格，已经符合合同约定的交房条件，故一审法院认定本案涉案房屋符合交房条件并无不当，本院予以维持。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防、规划、人防验收明确为交房条件，故上诉人上述上诉理由依据不足，本院不予支持。 关于一审法院确认被上诉人逾期办证时间是否错误的问题。根据案涉合同的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被上诉人于2016年9月18日将案涉房屋交付上诉人使用，被上诉人依约应从2016年9月18日起540日内将办理房产证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人于2019年3月19日才取得蒙山县房地产管理所出具的《房产登记信息审核表》，根据该信息表被上诉人于2019年3月19日才提交完备相应的材料，已经超出合同约定的时间。因被上诉人未能提供证据证实其最后一次提供资料给产权登记机关的时间，故一审法院以蒙山县房地产管理所于2019年3月19日出具《房产登记信息审核表》的时间确认为被上诉人提供产权资料备案的最后时间，并无不当，本院予以维持。上诉人认为应依据上诉人取得房产证的时间为准，而不应该依据被上诉人提供报产权登记机关备案的时间为最终时间，理据不足，本院不予采信。 关于一审法院认定的逾期办证违约金是否错误的问题。因本案双方当事人对逾期办证违约金没有进行约定，一审法院根据相关法律规定，综合考虑本案案情、合同履行的情况、当事人过错程度以及损失的大小等因素，参考同类案件合同的约定，并兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定被上诉人按已付房价款的0.1%支付违约金给上诉人，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费636元（上诉人覃鸿强、罗炳花已预交），由上诉人覃鸿强、罗炳花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇二〇年十月十日 法官助理  李 剑 书 记 员  黎小嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。