广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17170号上诉人（原审原告）：李丽萍，女，1980年4月15日出生，汉族，住海南省儋洲市。上诉人（原审原告）：麦雪群，男，1980年3月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区。同时系上诉人李丽萍的丈夫及委托诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：广州联洲房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区雍华东三街****，社会统一信用代码91440101320973397U。法定代表人：张宾，董事长。委托诉讼代理人：孙峰、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。上诉人李丽萍、麦雪群因与被上诉人广州联洲房地产有限公司（以下简称联洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李丽萍、麦雪群上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判联洲公司向上诉人支付逾期交房违约金222197.34元（违约金以上诉已支付的房款6021608元为计算基数，自2019年8月31日起计至联洲公司实际交付房屋之日2019年12月22日止，其中2019年8月31日至2019年11月29日，每日按6021608元的0.3‰计；2019年11月30日起至2019年12月22日止，每日按6021608元的0.4‰计）；3.本案一、二审受理费，由联洲公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》附件七第十一条第一段属无效的格式条款，一审判决援引该条款认定联洲公司发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年6月30日）即为案涉房屋的交付时间，缺乏合同依据，也与事实不符。首先，《商品房买卖合同》附件七第十一条第一段虽然约定“甲方及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，甲方《通知书》中的收楼期限届满之日即为本房地产的交付时间”，但该条款涉及的《商品房买卖合同》第十二条约定的房屋交付标准明显低于法定的交付标准，即：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并己在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案”，故该条款显然剥夺买受人对于交付标准提出异议的权利；另外，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款以及根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，买受人在发现商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题情况下，有权拒绝收楼。故附件七第十一条还剥夺了买受人在发现商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题情况下，有权提出异议并拒绝收楼的权利。因此，根据《合同法》第四十条的规定，《商品房买卖合同》附件七第十一条属于无效的格式条款，对双方没有法律约束力。一审判决援引该条款认定联洲公司发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年6月30日）即为案涉房屋的交付时间，缺乏合同依据。其次，从本案查明的事实来看，联洲公司直至2019年12月上旬还安排施工人员擅自进入案涉房屋更换阳台栏杆，施工人员进入案涉房屋事先并无征得上诉人的同意，可见直至2019年12月22日双方办理交房手续之日，案涉房屋仍处于联洲公司的控制之下。一审判决认定收楼期限届满之日（2019年6月30日）即为案涉房屋的交付时间，显然也与客观事实不符。二、《商品房买卖合同》第十六条关于上诉人验房时有权提出异议的约定，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。上诉人在验收案涉房屋时，己在约定期限内向联洲公司提出异议，但联洲公司并未在7日内对上诉人的异议做出书面答复和处理意见。根据该约定，应视为上诉人的异议事实成立，案涉房屋视为未交付。作为对《商品房买卖合同》及补充协议享有单方制定权和修订权的一方，联洲公司在《商品房买卖合同》附件七中对《商品房买卖合同》第十六条并无作出任何修订或声明废止，可见联洲公司亦认可该条款对双方具有约束力。实际上，在收到上诉人于2019年6月29日发出的《关于雍华府l栋403房不符合收楼条件的函》后，联洲公司亦已遵照第十六条的约定，于2019年7月3日作出《复函》，只不过《复函》中并未全面对上诉人提出的异议作出答复和处理。根据第十六条的约定，应视为上诉人异议事实成立，案涉房屋视为未交付。再次，既然案涉房屋应视为未交付，联洲公司仍有义务于合同约定的交付期限2019年8月30日前对上诉人提出的异议（特别是更换阳台栏杆的异议）作出答复和处理后，再次通知上诉人，并交付案涉房屋，但联洲公司对上诉人就更换阳台栏杆的异议一直未作任何答复及处理，也未再通知上诉人收楼。直到2019年9月16日，联洲公司迫于小区业主持续投诉检举及舆论压力，才发布告示同意将小区高层阳台护栏更换为铝合金，并于2019年10月6日才告知上诉人拟预计于2019年11月才进场施工更换阳台护栏。可见，不管是联洲公司的“答复”，还是“处理”，均远远超出了合同第十六条约定的时间及合同约定的交楼期限。一审判决属于只采纳有利于联洲公司的“视为己交付”合同条款（附件七第十一条第一段），而对有利于上诉人的“视为未交付”条款（第十六条）视而不见，裁判明显不公。三、阳台栏杆事关购房人人身安全，是国家强制性标准规定的防护措施，而非可有可无的装饰物。联洲公司在案涉房屋的阳台护栏使用镀锌钢而非合同约定的铝合金扶手，且有证据证实该等镀锌钢扶手存在严重腐蚀生锈的情形，存在重大安全隐患，依法依约均应予以更换，由此必然严重影响上诉人对案涉房屋的居住使用，上诉人当然有权提出异议，并拒绝收楼。首先，国家住房和城乡建设部2011年7月26日发布的《国家标准》“前言”部分以及住建部当日的公告均载明：本规范中以黑体字标志（包括第5．6．3条）的条文为强制性条文，必须严格执行。《规范》第5．6．3条规定，阳台栏板或栏杆净高，六层及六层以下不应低于1.05m，七层及七层以上不应低于1.lm。《标准化法》第二十五条规定，不符合强制性标准的产品、服务，不得生产、销售、进口或者提供。《标准化法实施条例》第二十三条规定，从事科研、生产、经营的单位和个人，必须严格执行强制性标准；不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和进口。因此，案涉房屋阳台的栏杆（主要是由栏杆扶手构成），属于必须具备的防护措施，而非可有可无的装饰物。其次，联洲公司在其交付的案涉房屋的阳台护栏使用镀锌钢扶手而非合同约定的铝合金扶手，属于违约行为，对此一审判决也己认定。且一审中上诉人提供的证据可以充分证实联洲公司在整个“雍华府一期”住宅小区内提供的镀锌钢扶手存在严重腐蚀生锈的情形，存在重大安全隐患，导致小区业主反复向相关主管部门及新闻媒体投诉检举及曝光。在此情况下，联洲公司显然有义务必须更换阳台栏杆，上诉人当然也有权据此拒绝收楼。事实上，如若不是该等镀锌钢扶手存在严重的质量问题和安全隐患，引起民愤极大，联洲公司根本不可能耗费过千万的巨资，同意对“雍华府一期”数百户住宅的阳台栏杆统一进行更换。再次，整个更换的期间从更换方案的制定、材料采购到施工组织，耗费数月时间，直至2019年10月6日，联洲公司才告知上诉人拟预计于2019年11月才进场施工更换阳台护栏，最终直至2019年12月上旬才更换完毕。鉴于更换施工过程中案涉房屋阳台护栏全部被拆除，案涉房屋阳台缺乏防护措施，且一审中上诉人提供的证据可以证实，在更换阳台栏杆过程中产生巨大的噪音及大量的扬尘、建筑垃圾，必然严重影响上诉人对案涉房屋的正常居住使用。在此情况下，若认定案涉房屋己于2019年6月30日符合交付条件，上诉人收楼后必然购置全屋家具居住使用，但上诉人却必须在7月到12月期间，随时做好配合施工人员任意进出房屋施工的准备，并忍受施工过程中产生的巨大噪音及满屋的灰尘、建筑垃圾，在此情况若认定更换阳台栏杆对上诉人的居住使用不产生严重影响，对购房人显然过于苛求，而对开发商过于宽容。因此，不宜机械地认定案涉房屋已经符合交付条件。需要说明的是，联洲公司（招商地产）在整个“雍华府一期”住宅小区的开发建设及销售过程中，在建筑质量、电梯安全、机械车位建设、幼儿园优先就读等问题上，存在诸多偷工减料、投机取巧、虚假宣传的行为，引致诸多小业主至今仍在反复向相关部门投诉、信访，是相关政府部门的麻烦制造者，是近年来在广州房地产市场上少有的集各种恶劣行为于一身的开发商。联洲公司构成逾期交房，是其一贯视法律和规则为儿戏的必然结果，而非上诉人吹毛求疵。综上所述，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。为此，上诉人特提起上诉，请求贵院依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人李丽萍、麦雪群在二审庭审中增加上诉意见，第一，一审判决被上诉人已提交住宅使用说明书、质量保证书属于事实认定错误，被上诉人未交付两书。根据合同约定，我方有权拒绝收楼。被上诉人在现场未提交两书有违常理，既然被上诉人清楚有义务公示该两书，应当提供证据予以证明。第二，事实上被上诉人一审提供的案涉房屋住宅质量保证书与我方新提交的证据不一致，被上诉人一审提交的证据与实际情况不符。联洲公司辩称：一、在阳台栏杆问题为质量瑕疵问题的情况下，麦雪群、李丽萍不得拒绝收楼。（一）《商品房买卖合同》附件七第十一条并未免除联洲公司责任，加重麦雪群、李丽萍责任，排除麦雪群、李丽萍的主要权利，麦雪群、李丽萍认为合同条款无效没有依据。根据《商品房买卖合同》附件七第31条、《合同法》第四十条、第五十二条约定，麦雪群、李丽萍是在明确理解合同条款的基础上签订的，附件七第十一条第一段的约定并不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，且该条内容仅是对《商品房买卖合同》第十二条约定的交房条件的一个补充约定，即达到《商品房买卖合同》第十二条的交楼条件时，麦雪群、李丽萍应当按约收房，不存在免除联洲公司责任，加重麦雪群、李丽萍责任，排除麦雪群、李丽萍主要权利的情形，麦雪群、李丽萍认为合同条款无效没有依据。另外，《商品房买卖合同》附件七第十一条第三段也约定了商品房验收过程中如存在质量瑕疵时的处理方式，阳台栏杆问题即属于质量保修范围内的质量瑕疵，麦雪群、李丽萍有权提出瑕疵异议，但仍应当按照合同约定收楼。（二）在阳台栏杆问题为质量瑕疵问题的情况下，麦雪群、李丽萍不得拒绝收楼，符合审判实践。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，联洲公司交付的房屋已经达到了约定及法定的交付条件，麦雪群、李丽萍以质量瑕疵为由拒绝收楼，明显没有任何依据，在此情况下不得拒绝收楼，符合审判实践。二、麦雪群、李丽萍所称其在验收涉案房屋时，己在约定期限内向联洲公司提出异议，但联洲公司未在7日内对麦雪群、李丽萍的异议做出书面回复和处理意见，认为案涉房屋视为未交付，无任何事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十六条的前提，是商品房不符合交付标准或条件的，但联洲公司交付的房屋，虽存在部分质量瑕疵，但已经达到了交付条件。即便如此，根据麦雪群、李丽萍于2019年6月29日出具的《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》后，联洲公司也已经于2019年7月3日向麦雪群、李丽萍发出《关于对的复函》，对于麦雪群、李丽萍提出的层高缩水问题及竣工验收文件问题进行了明确回复，并要求麦雪群、李丽萍及时办理房屋的接收手续。结合上述分析，阳台栏杆问题仅为质量瑕疵问题，无论从合同约定还是从法律的角度来讲，麦雪群、李丽萍均不得拒绝收楼。另外，麦雪群、李丽萍在2019年6月29日出具的《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》中，明确涉案房屋不符合交楼标准及条件的原因是层高缩水问题以及现场未提供竣工验收文件问题，因此不同意收楼。而对2019年6月28日现场确认的房屋其他瑕疵，麦雪群、李丽萍并未将其列为“不符合法定及约定的收楼条件”的理由，而只是要求联洲公司及时进行处理，联洲公司也对房屋瑕疵问题履行了质保责任，麦雪群、李丽萍以联洲公司未在7日内对麦雪群、李丽萍的异议做出书面回复和处理意见，因此根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，视为麦雪群、李丽萍异议事实成立，案涉房屋视为未交付，无任何事实和法律依据。三、联洲公司以涉案房屋的阳台栏杆使用镀锌钢而非合同约定的铝合金扶手为由主张其有权拒绝，无事实和法律依据。按照《商品房买卖合同》第二十三条、附件七第二十条约定，联洲公司有权将包括阳台栏杆在内的装饰、设备更换为同等档次的产品，因此，即使联洲公司未采用铝合金扶手，也并未违约。即便阳台栏杆必须为铝合金材质，联洲公司应承担的责任也仅仅是关于装饰、设备标准承诺的违约责任，即按《商品房买卖合同》约定标准进行修复、更换，麦雪群、李丽萍不得因此拒绝收楼，联洲公司无需承担逾期交楼责任。另外，即使联洲公司采用了非铝合金材质的护栏，但根据广东省建材产品质量检验中心出具的两份《检验报告》，对立柱和面管进行检测，检测结论均为“依据GB／T2518—2008《连续热镀锌钢板及钢带》进行评定，所检项目力学性能、锌层重量合格”，并不存在任何安全问题，并不会导致从交楼到完成整改之日麦雪群、李丽萍无法使用房屋的情形。即使不考虑《商品房买卖合同》中可以同等品牌、同等档次的产品替换的约定，但该问题也仅属于房屋装修瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格问题，麦雪群、李丽萍不得因此拒绝收楼，其应当自行承担不使用房屋的后果。另外，对于上诉人所说的两书，我方在现场已经公示，收楼也向上诉人提供了，但是上诉人拒绝收楼。如果当时没有提供两书，上诉人也未提出异议，所以实际上广州联洲房地产有限公司在收楼时已经提供该两书。李丽萍、麦雪群向一审法院提出诉讼请求：1.联洲公司向李丽萍、麦雪群交付广州市天河区雍华西四街2号（自编1栋）403房（以下简称案涉房屋）；2.联洲公司向李丽萍、麦雪群支付逾期交房违约金（违约金以李丽萍、麦雪群已支付的房款6021608元为计算基数，自2019年8月31日起计至联洲公司实际交付房屋之日止，其中2019年8月31日至2019年11月29日的计算方式为每日按6021608元的0.3‰计；2019年11月30日起的计算方式为每日按6021608元的0.4‰计）；3.本案受理费由联洲公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于联洲公司在2019年6月28日的收楼现场有无出示《建设工程规划验收合格证》或其他规划部门出具的认可文件或准许使用文件的问题。李丽萍、麦雪群证据2019年6月28日现场公示栏照片显示联洲公司公示的文件中有穗联验（天）字〔2018〕001号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（复印件上加盖了联洲公司印章）和穗（天）建验备2018-001号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》（复印件上加盖了联洲公司印章），联洲公司称上述两份文件就相当于《建设工程规划验收合格证》，李丽萍、麦雪群亦确认上述两份文件的真实性。经一审法院查询上述两份文件复印件中的二维码，可验证查询到的内容与李丽萍、麦雪群提交的上述两份文件复印件照片显示的内容一致，而从上述两份文件的内容来看，其中包含有与《合同》约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》作用相当的内容，故可视为联洲公司在2019年6月28日的收楼现场已公示了与《合同》所约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》同等作用的文件。2.关于联洲公司在2019年6月28日的收楼现场有无出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的问题。联洲公司在本案中并未提供直接证据证明其在收楼现场向李丽萍、麦雪群出示了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，但根据李丽萍、麦雪群证据验楼当日的《房屋验收单》和次日李丽萍、麦雪群向联洲公司发出的《关于雍华府1栋403房不符合收楼条件的函》的内容，结合李丽萍、麦雪群证据2019年6月28日现场公示栏照片内容来看，联洲公司在已经公示合同约定的需由第三方出具的交楼文件情况下，却不提供应由买卖双方签署的《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，这明显有违常理；而李丽萍、麦雪群在详细勘验案涉房屋并对收楼现场公示栏拍照的情况下，在验楼次日作出的书面收楼异议中却未提及联洲公司未出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，这也明显有悖常理。因此，一审法院认为，联洲公司关于其在收楼现场已经提供了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的陈述具有高度盖然性，一审法院对联洲公司该陈述依法予以采信。3.关于案涉房屋栏杆使用镀锌钢材料是否属于质量瑕疵问题。对此，一审法院认为，镀锌钢与铝合金分属于不同的金属材料，从行业标准来看，铝合金的耐腐蚀性更强，因此，二者并非同等档次的产品。在合同明确约定阳台栏杆使用“铝合金扶手”的情况下，联洲公司实际使用“镀锌钢扶手”，应属于违约行为。但根据公平原则并结合日常生活经验法则判断，案涉房屋栏杆使用了镀锌钢材料应属于质量瑕疵问题。本案中，李丽萍、麦雪群于2019年12月22日实际接收了案涉房屋，李丽萍、麦雪群因此向一审法院申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认为：李丽萍、麦雪群申请撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以准许。《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。民事诉讼遵循不告不理原则，李丽萍、麦雪群明确表示在本案中没有将案涉房屋层高问题作为联洲公司逾期交楼理由之一，故一审法院在本案中对案涉房屋层高问题不予审查。李丽萍、麦雪群在本案中主张其不予收楼的理由有三，分别是联洲公司在收楼现场未公示《规划验收合格证》、未提供《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》、案涉房屋存在18项质量问题。对此，一审法院分析如下：首先，如前所述，联洲公司在2019年6月28日的收楼现场已公示了与《合同》所约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》同等作用的文件，应认定联洲公司已经履行合同第十五条第一项约定的义务，李丽萍、麦雪群以联洲公司未履行该义务为由不予收楼缺乏理据。其次，如前所述，一审法院采信联洲公司关于其在2019年6月28日收楼现场已提供了《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》的陈述，李丽萍、麦雪群以联洲公司未提供上述两文件为由不予收楼缺乏事实依据。再次，关于李丽萍、麦雪群证据《房屋验收单》中记载的18项问题，第一，其中关于第1项是两个阳台要求更换铝合金护栏，如前所述，案涉房屋栏杆使用了镀锌钢材料应属于质量瑕疵问题，但此种材质的栏杆也可以正常使用，结合生活常识判断，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度；第二，其中第2-18项问题，从日常生活经验判断，均是程度轻于第1项的质量瑕疵，故也未达到导致房屋无法正常使用的严重程度。按照《合同》附件七第十一条的约定，李丽萍、麦雪群以上述质量瑕疵为由不予收楼也缺乏理据。综上，李丽萍、麦雪群在本案中所主张的三个不予收楼的理由均理据不足，根据《合同》附件七第十一条的约定，联洲公司发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年6月30日）即为案涉房屋的交付时间，而《合同》约定的交楼最后期限是2019年8月30日，因此，联洲公司并无延期交楼违约行为。李丽萍、麦雪群的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回李丽萍、麦雪群的全部诉讼请求。本案受理费4480元，由李丽萍、麦雪群负担。二审期间，李丽萍、麦雪群提交证据：雍华府一期住宅质量保证书、使用说明书，该两书跟被上诉人在一审提供的证据4明显不一致，我方在一审质证中已经提出，该质量保证书第2页关于中央空调部分，一审被上诉人提交的保证书不包括1栋403。拟证明：被上诉人未做好提供质量保证书的准备。另外，整个质量保证书不包含对阳台栏杆的保修，说明被上诉人清楚阳台属于强制性保障措施，哪怕交付的是毛坯房也不可能没有阳台和栏杆。联洲公司对上述证据质证如下：上诉人提交的质量保证书与一审我方提交的该书仅有中央空调一处不一致。中央空调仅是房屋的设备，对于其他主体结构，都是符合合同约定的，我方认为就算这里不一致，也不能说明我方未提供该质量保证书。联洲公司认可麦雪群、李丽萍二审提交的《质量保证书》的真实性，并称该《质量保证书》与一审提交的不同之处仅在于前一版本漏掉了赠送1栋03户型中央空调的保修，此后将该部分进行了更正并在麦雪群、李丽萍收楼时交予麦雪群、李丽萍。对此，本院认为，上述《质量保证书》为统一版本，两版本的《质量保证书》仅存在细微差别，并不会由此产生未出示质量保证书的法律后果，亦不足以证明联洲公司在交付期间未提供《质量保证书》。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点：1.涉案房屋的阳台栏杆非铝合金材质是否属于严重影响正常居住使用的质量问题；2.麦雪群、李丽萍能否依据《商品房买卖合同》第十六条主张涉案房屋应视为未交付；3.联洲公司在现场有否出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》；4.联洲公司是否延期交楼并应否承担违约责任。关于阳台栏杆的质量问题，联洲公司在一审期间出示了广东省建材产品质量检验中心出具的两份《检验报告》，对立柱和面管进行检测，检测结论均为“依据GB/T2518-2008《连续热镀锌钢板及钢带》进行评定，所检项目力学性能、锌层重量合格”，即联洲公司采用了非铝合金材质的护栏，亦不存在安全隐患问题，故麦雪群、李丽萍主张该质量瑕疵属于严重影响居住使用的质量问题依据不足。关于麦雪群、李丽萍提出的异议是否适用《商品房买卖合同》第十六条的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定“乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。同时，根据该合同附件七，第十一条约定“甲方及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准，乙方不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续……，交付验收中发现属于质量保修范围内的质量问题瑕疵，……甲方收到乙方提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间进行处理，在不影响乙方对房屋的正常使用情况下乙方不得借此拒绝收楼，否则甲方无需承担逾期交楼责任”。结合以上规定，《商品房买卖合同》第十六条规定的内容应主要指第十二条约定的交房条件和第十五条约定房屋交付时应提供的文件。而对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按合同约定的保修条款进行处理。且根据本案事实，麦雪群、李丽萍于2019年6月29日以层高缩水问题及缺少竣工验收文件问题认为涉案房屋不符合收楼条件而不同意收楼，联洲公司亦在规定的期限内复函，故麦雪群、李丽萍以联洲公司未依《商品房买卖合同》第十六条履行义务，而主张联洲公司承担逾期交楼违约责任，与合同约定不符合，本院不予采纳。至于麦雪群、李丽萍主张上述合同附件七第十一条为免除联洲公司的主要义务的格式条款并未提出充分的理由，而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条亦规定了“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务”，故麦雪群、李丽萍认为上述条款为无效条款的意见，依据不足，本院不予支持。关于联洲公司在现场有无出示《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》原件。上述两份文件均可由联洲公司单方制作，根据现有证据上述材料亦是实际存在的，联洲公司没有不出示上述文件的必要，麦雪群、李丽萍在现场验收后，已仔细审阅现场材料，但在随后书面提出的异议中并未对上述两份文件提出异议，一审采信联洲公司的陈述并无不当，本院予以维持。本案中，联洲公司通知麦雪群、李丽萍收楼时房屋已完成竣工验收备案并能满足基本居住需求，符合法定和约定的交付条件，联洲公司的交付行为有效。麦雪群、李丽萍所提及的房屋质量问题，属房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题，该问题可依据合同约定的保修条款等予以解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。麦雪群、李丽萍的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4480元，由麦雪群、李丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十六日书记员 王日平钟丹霞