河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13681号上诉人(原审原告、反诉被告)：王建民，男，汉族，1960年2月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵飞，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，河南博云天律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地郑州市**德化街******。法定代表人：何海平，董事长。委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚东，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人王建民因与上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建民上诉请求：依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9944号民事判决和第一项，支持王建民一审诉讼请求。维持该判决第二项。事实和理由：一、王建民已经按约支付了合同约定的购房款，且房产早已交付，郑州华侨友谊房地产开发有限公司有义务按约定在房产交付后协助王建民办理产权登记。二、郑州华侨友谊房地产开发有限公司逾期办证构成违约，给王建民造成巨大损失，其应当立即协助办证并支付逾期办证违约金。三、未交齐增加面积购房款的原因在于补充协议签订后，郑州华侨友谊房地产开发有限公司一直不予告知王建民核定后的面积及后续应付款，郑州华侨友谊房地产开发有限公司要求解除合同的诉求不成立，《商品房买卖合同》应当继续履行。郑州华侨友谊房地产开发有限公司辩称，一、一审判决驳回王建民诉讼请求事实清楚，法律适用正确，二审应当驳回其上诉请求。二、王建民没有缴纳增加面积房款，构成违约，其请求不应得到支持。三、王建民违约在先，应当承担违约责任，房款增加面积价款不应按照原合同价款继续履行，应按照现今市场价格补齐。综上所述，王建民的请求不应得到支持。郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9944号民事判决和第二项，支持郑州华侨友谊房地产开发有限公司一审诉讼请求。维持该判决第一项。事实和理由：一、一审认定郑州华侨友谊房地产开发有限公司未向王建民送达告知房屋测绘面积并催收房屋余款，属于认定事实错误。1.从王建民履行合同过程来看，王建民知道面积增加并交纳了10万元增加的面积房款。2.从交易习惯来看，王建民不可能不知道增加面积需要交纳增加房款，郑州华侨友谊房地产开发有限公司也不可能不告知王建民交纳增加面积的房款。3.从2017年7月1日双方签订的房屋租赁协议的内容可知，郑州华侨友谊房地产开发有限公司已经告知王建民房屋增加的面积并需要交纳增加面积款项。二、一审驳回郑州华侨友谊房地产开发有限公司反诉请求错误。王建民辩称，一、郑州华侨友谊房地产开发有限公司从未通知过王建民房屋面积及应补缴的金额，王建民没有违约行为，二、郑州华侨友谊房地产开发有限公司的合同解除权早已消灭。一、案涉房屋已实际交付，双方的合同主要义务均已履行完毕，请求驳回其请求。王建民向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告购买的位于郑州市二七区德化街78号1号楼1层49号房屋办理不动产登记及不动产权利证书；2．本案全部诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1．判令被告协助原告办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记；2．判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2017年9月26日起至2020年9月25日为137523.51元，此后的违约金以951857元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际办证之日止）。郑州华侨友谊房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告1997年12月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号9704148）及1999年签订的《补充协议》；2.判令反诉被告协助反诉原告注销《商品房购销合同》（合同编号9704148）在房地产管理部门的合同信息备案登记手续；3.本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：1．原、被告于1997年12月19日签订编号为：9704148的《商品房购销合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于二七区××门面房××房屋××套，建筑面积共29.13平方米，原告应于1997年12月20日前支付全部房价款841857元。合同签订后，原告于同日向被告支付购房款841857元。原告于1999年6月18日向被告支付购房款1万元，于1999年7月12日向被告支付购房款10万元。后原告作为乙方与被告作为甲方签订《补充协议》一份，约定甲方须在99年6月29日之前完成郑州国际友谊广场10号门面房的有关施工（施工方案双方协商），增加面积的单价按10号门面房屋原合同价格执行，计为每平方28900元。工程完成后，乙方在二日内须一次性付清余款（全额按现场实测面积重新核算），否则甲方有权收回该商铺，损失由乙方承担。现该郑州国际友谊广场10号门面房已变更为二七区德化街78号1层49号。2．原告作为乙方分别于2003年9月20日与郑州友谊商业（集团）总公司作为甲方签订《租赁协议》，于2006年6月8日、2008年9月1日与郑州新友谊有限责任公司作为甲方签订《租赁协议》，于2013年1月1日、2018年1月1日与被告作为甲方签订《租赁协议》，均约定原告同意将其所有的位于郑州国际友谊广场一楼东10号门面房的房屋的使用权交由甲方经营管理。2018年1月1日的《租赁协议》中载明，乙方同意将郑州国际友谊广场拥有的一楼10号门面，面积29.13㎡使用权交由甲方经营管理。租赁期限自2018年1月1日至2018年3月31日。甲方经营期间，每月甲方支付乙方租金2万元，期满后如无重大变化，租赁自动延续。原告提交的银行流水显示，该协议签订后，被告如约向原告按月支付2万元租金至2020年4月份。3．根据被告提交的出具于2014年10月11日的郑州市房产分层分户图显示，涉案房产实测面积为55.64㎡。原告以要求被告办理涉案房产的不动产权利证书未果为由，诉至该院。诉求被告协助其办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记并支付逾期办证违约金，被告反诉要求解除与原告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原、被告签订的《商品房购销合同》（合同编号9704148）及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除。现被告反诉称原告未按照补充协议的约定一次性付清余款，故要求解除合同及补充协议并要求原告履行附随义务，但自2014年10月11日出具涉案房产的实测分户图以来，被告对于涉案房产仍按照原面积29.13㎡与原告签订《租赁协议》并向原告支付租金，且未提供证据证明已向原告送达或告知了该测绘面积并催收房屋余款，故不能证明原告存在违约，被告以此为由要求解除合同显然缺乏事实与法律依据，该院对其反诉请求均不予以支持。原告诉求被告协助原告办理《商品房购销合同》（编号9704148）项下房产的不动产权登记并支付逾期办证违约金，但因原告尚未就实测增加后的房产面积向被告交纳房款，且就应缴纳的数额在本案中与被告无法协商一致，故在原告未履行交款义务之前，该院无法支持被告协助其办理涉案房屋的不动产权证书，故对其本诉请求，该院暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告王建民的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取7302元，由原告王建民负担；反诉案件受理费6109元，由被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、王建民律师函及华侨友谊公司回函各一份。证明目的：王建民于2020年10月14日，委托律师向华侨友谊公司发送律师函，要求公司提供收款账户，主动支付须补交的购房款，但华侨友谊公司回函表示，拒不履行合同，坐地起价。证据二、2020年10月22日，郑州银行业务受理单一份。证明目的：王建民已将须补缴的面积差价款656139元全部支付给华侨友谊公司合同义务履行完毕。郑州华侨友谊房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。不是新证据，是王建民在一审败诉后，为了掩盖违约事实，属于补充的证据。王建民就是违约在先。房款虽然按原来房价已交，但违约事实已经发生，对违约责任和赔偿没有支付，友谊公司已经在回函中提出异议。郑州华侨友谊房地产开发有限公司提交如下证据：一、租赁协议书。证明：王建民2017年7月1日前已经知道房屋增加具体面积为55.64平米。二、王建民购房纠纷《律师函》的回函和邮件交寄单。证明：王建民对增加面积和交纳房款是明知的。三、再次催款函和邮件交寄单。证明：郑州华侨友谊房地产开发有限公司多次通知了王建民交纳房款。王建民质证称，对于2017年签订的这份协议，不能证明华侨友谊公司确定了房屋的面积，并将面积及应补交的差价金额告知王建民。公司当时将合同交给王建民签字之后，王建民想知道到底房屋面积是不是已经确定了，但公司当时就收回了这份合同，也没有交给王建民，现在王建民手里面也没有，而且后期双方也没有按照这份协议履行。根据一审法院查明的事实，在这之后2018年1月双方签订了租赁协议，依然写明了房屋面积还是29.13平米。这就说明友谊公司并没有告知王建民确定了房屋面积，否则王建民怎么还会在第二年仍按照原来的29平米继续收取租金，一直到今日，而且这也正说明了友谊公司为什么不告知王建民，就是想白占之26平米房子租金的便宜，双方从2003年开始签订租赁合同至今已经接近20年的时间了，那么26平米的房子按照每月1万元的租金来计算，这20年的租金也基本有240万，王建民从来没有见过这些钱，如果说公司早就将这26平米增加的面积告知了王建民，怎么会认可说还按二十九平米来收取这一半的租金。所以这明显不符合事实，也不符合常理。王建民的律师函以及公司的回函，这个真实性没有异议，确实是双方都有发函，但是其证明目的并不成立。王建民发函中也已经讲明了是在一审中通过友谊公司所提交的证据，也就是房管局的测绘报告，王建民才知道了房屋的确切的真实的面积55.64平米。那么我们当时也同时就表示我们愿意按照这个面积交付相应的面积差额。但是因为公司当时并不接受，后来我们就向公司发函，要求公司提供收款账号。我们愿意交款。但是公司的回函意见明确表示不同意收取我们的购房款，因为公司想按照10万元每平米的标准收房款，这明显就是一个坐地起价，也明显说白了就是不愿意履行双方之间的合同，这是公司单方面的违约，并非王建民违约。至于再次催缴函，是一审庭后是今年的10月20日才发给王建民的，我们是昨天10月22日才收到的。那么同时10月22日下午我们就按照双方合同的约定，按照每平米约定的单价28900元，支付了相应的房屋差价款。所以说王建民不存在任何违约的行为，这同时也反映出一个问题，友谊公司愿意履行合同，只是其不愿意按照原来合同约定的单价继续履行。这明显是其友谊公司是在违约坐地起价。本院经审查认为，对双方提交的证据真实性予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人王建民、上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司于1997年12月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号9704148）及后来签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，王建民按合同约定支付了相应的房款，郑州华侨友谊房地产开发有限公司也将房屋交付给了王建民，后双方又签订租赁协议由郑州华侨友谊房地产开发有限公司向王建民支付租金，且对于多出合同约定的房屋面积的房款，王建民又于1999年6月18日支付1万元，于1999年7月12日支付10万元。同时，《商品房购销合同》第十九条明确约定：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。因此，王建民要求郑州华侨友谊房地产开发有限公司协助办理涉案房屋的不动产权登记理由成立，原审对此处理不妥，应予纠正。但由于双方对于多出合同约定的房屋面积的房款一直存在争议，至今双方未协商一致，所以，王建民要求郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的理由不成立。自2014年10月11日出具涉案房产的实测分户图以来，郑州华侨友谊房地产开发有限公司对于涉案房产仍按照原面积29.13㎡与王建民签订《租赁协议》并向王建民支付租金，且未提供充分证据证明其已向王建民送达或告知了该测绘面积并催收房屋余款，故郑州华侨友谊房地产开发有限公司称王建民存在违约的证据不足，其以此为由要求解除合同缺乏事实与法律依据，原审法院对其反诉请求均不予以支持并无不当。关于多出合同约定的房屋面积的房款问题，双方可另行解决。综上所述，王建民的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。郑州华侨友谊房地产开发有限公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9944号民事判决第二项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9944号民事判决第一项；三、郑州华侨友谊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助王建民办理双方1997年12月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号9704148）项下房产的不动产登记；四、驳回王建民的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取7302元，由王建民负担。反诉案件受理费6109元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担；二审案件受理费14604元，由王建民、郑州华侨友谊房地产开发有限公司各负担7302元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十月二十七日法官助理张彦超书记员娄杨杨