山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1722民初3013号原告（反诉被告）：南京建坤伟业房地产营销策划有限公司，住所地：南京经济技术开发区疏港路**龙潭物流基地**。统一社会信用代码：91320192598012339G。法定代表人：王海永，经理。委托诉讼代理人：李海生，安徽礼乐律师事务所律师。被告（反诉原告）：菏泽单州农贸市场投资开发有限公司，住所地，住所地：单县胜利路东段路南会信用代码：91371722313043845D。法定代表人：朱晓杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许守娟，山东法运律师事务所律师。原告（反诉被告）南京建坤伟业房地产营销策划有限公司（以下简称建坤公司）与被告（反诉原告）菏泽单州农贸市场投资开发有限公司（以下简称单州公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告建坤公司委托诉讼代理人李海生，被告单州公司委托诉讼代理人许守娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建坤公司向本院提出诉讼请求：1.判决单州公司支付前期服务月费240000元、代理费180000元，合计420000元；2.判决单州公司承担逾期付款违约金344400元（以420000元为基数，按照日0.1%计算至清偿止，暂计算至2020年4月31日）；3.判决单州公司承担单方面解除合同违约金500000元；4.诉讼费用由单州公司承担。事实和理由：2016年1月5日双方签订了单县单州农贸市场项目全程策划及销售代理合同。合同第3条第2款约定，本项目基础代理费为1.5%；合同3条第6款约定，乙方销售进场后，甲方预付给乙方月费3万元/月，直至甲方领到预售许可证开盘止；合同第6条第1款约定，不得提前解除本合同，否则违约一方应支付伍拾万元违约金给对方；合同第7条第2款约定，甲方应按合同规定支付乙方代理佣金及指标奖励，若违约，则甲方按应付金额的千分之一/天支付逾期违约金。合同生效后，建坤公司按照约定履行了自己的义务，但单州公司没有履行合同义务且严重违约，导致建坤公司于2018年1月31日暂时中止合同的履行。后单州公司不仅未支付费用还单方解除了合同。其行为显属违约，应当承担违约责任。建坤公司为维护自己的合法权益，遂提起本案诉讼。单州公司辩称，1.建坤公司为单州公司开具第一张发票的时间为2016年5月23日，结合合同中约定预付月费的条款，建坤公司入场日期为2016年6月，撤场日期为2017年12月，实际在单州公司工作18个月。应付月费540000元，而单州公司已付530000元。2.按照合同约定，建坤公司计取佣金的前提是其代理销售的商品房及商铺与购房者签署预售合同并支付首付款，建坤公司未达到计取佣金的条件，其诉求单州公司支付佣金及逾期违约金不能成立。3.根据合同第六条规定，建坤公司没有单方解除权，而其在未与单州公司协商一致的前提下以撤场形式单方终止合同，其行为构成违约。单州公司没有单方解除合同，前期因股东内部矛盾等原因导致公司业务暂停，自公司现任股东接手后公司恢复正常经营。建坤公司单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。单州公司反诉称：1.依法判令建坤公司支付单州公司单方解除合同违约金500000元；2.诉讼费及反诉费由建坤公司负担。事实和理由：根据合同第六条第1项及第6.2.1项的约定，建坤公司没有单方解除合同的权利。建坤公司于2018年1月31日书面告知反诉人终止双方合作关系，单方面解除合同。其行为构成违约，应承担支付单州公司500000元违约金的民事责任。建坤公司辩称，1.单州公司在本诉答辩中自认由于其公司存在种种矛盾导致公司业务暂停的事实，单州公司不能因为内部矛盾就不履行双方所签订的商品房销售策划合同，故违约方是单州公司；2.建坤公司解除合同有法定事由，若建坤公司继续履行此合同将会给建坤公司带来巨大损失，故在2018年1月31日要求暂时中止该合同，待合同相对方单州公司条件符合时再履行该合同。综上，单州公司反诉建坤公司没有事实及法律依据，应当驳回其反诉请求。建坤公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、建坤公司营业执照及法定代表人身份证明复印件、单州公司企业信息复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格。2、单县单州农贸大市场项目全程策划及销售代理合同复印件一份，证明建坤公司与单州公司签订了该合同及单州公司严重违约。3、建坤公司于2016年10月15日及2018年1月31日发送的联系函复印件两份，证明目的：（1）建坤公司就单州农贸大市场在营销过程中存在的问题函告了单州公司。（2）建坤公司与单州公司就认筹金如何结算达成协议。（3）单州公司违约的事实。4、2018年1月3日经济导报复印件一份，证明单州公司在报纸上刊登遗失公章的公告，导致建坤公司不能正常开展业务。5、光盘一份，证明单州公司单方面以自己的行为解除了合同。6、2016年3月23日建坤公司发送的联系函一份，证明建坤公司进场的时间。7、单州新城农贸市场销售价格表，证明单州公司项目若销售完成销售额为1.3亿元，在合同履行的情况下，建坤公司所应得的代理费为1950000元，此款不包括合同约定的溢价及增值部分。8、认筹协议177份，证明建坤公司进场之后进行了认筹活动，与客户签订了认筹协议。单州公司按照认筹协议收取了客户的认筹金数额，按照合同约定建坤公司应当按照认筹金总额来领取代理佣金。单州公司对上述证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据3中，2016年10月15日联系函真实性及证明目的有异议，联系函中没有加盖被告公司公章，经代理人和现任股东联系，无法确认联系函中的签收单位签名人为单州公司有代理权限的代理人；联系函中关于认筹金计算方式没有明确约定按照哪一标准结算佣金，且该联系函与合同中约定的收取佣金的合同款项相矛盾。对于2018年1月31日联系函的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该证据不是原件，且没有加盖单州公司公章，不能确认签收人属于单州公司有代理权限的代理人。联系函内容中关于进场时间及退场时间的记载与事实不符，联系函中称单州公司拖欠240000元月费，根据单州公司的支付记录，即使按照建坤公司所说的进场及离场时间，也未拖欠240000元的月费。联系函中记载售楼部大门被锁是事实，但不是因为内部矛盾所导致，是因为外部事由。建坤公司在联系函中明确决定终止双方的合作关系，这与建坤公司陈述的撤场是暂时撤场，中止合同履行的答辩观点是相互矛盾的。对证据4报纸真实性无异议，对证明有异议。公章遗失与本案及建坤公司的主张没有关联性。对证据6即2016年3月23日联系函的真实性有异议，上面显示的单州公司的公章，现无法核实。对证据7市场价格表的真实性及证明目的有异议。根据市场价格表，应当结合合同约定的支付佣金的条件才能作为计算建坤公司应得佣金的证据，而本案中建坤公司实际没有销售成功一套房产及商铺，故其不具备要求支付佣金的条件。对补充证据8认筹协议的真实性及证明目的有异议。即便认筹协议是真实的，也应当有认筹客户缴纳认筹金的凭证，以证明认筹金已经实际支付及实际支付的金额，仅凭该认筹协议不能证明认筹金实际到位，且根据合同约定认筹金不能作为计取佣金的标准。单州公司为支持其答辩意见提供如下证据：一、汇款凭证1、2016年10月11日单州公司向建坤公司支付月费70000元；2、2016年11月3日单州公司向建坤公司支付月费250000元（夏红领从单州公司处领取250000元支票），该250000元为单州公司预付给建坤公司的月费；3、2016年12月16日单州公司向建坤公司支付月费30000元（夏红领从单州公司处领取30000元支票），该30000元为单州公司预付给建坤公司的月费；4、2017年1月17日单州公司向建坤公司支付月费60000元（范励从单州公司处领取60000元支票）；5、2017年4月18日单州公司向建坤公司支付月费60000元（收款人夏红领）；6、2017年5月15日单州公司向建坤公司支付月费30000元；7、2017年6月15日单州公司向建坤公司支付月费30000元（收款人夏红领）。证明：单州公司共计支付给建坤公司月费530000元。即使按照建坤公司2018年1月31日联系函中陈述的时间，2016年3月24日进场，2018年1月31日撤场，共计22个月，按每月30000元计算，共660000元月费，截止至2018年1月31日单州公司也未欠付240000元月费。二、增值税发票八张。证明：1、建坤公司为单州公司开具的第一张发票时间为2016年5月23日，发票金额为30000元，根据合同第三条第6款约定，单州公司为预付月费，即2016年5月23日发票系预付6月份月费。建坤入场时间为2016年6月份，并非2016年3月24日。截止至2017年12月份，建坤在场时间为18个月，月费总计540000元，单州公司已支付了530000元。2、建坤公司共计为单州公司开具了价值650000元发票。按照发票金额计算建坤公司工作期限为22.6个月。建坤公司没有为单州公司开具认筹金、佣金的发票，按双方签订的合同约定建坤公司不能按认筹金计取佣金。三、证人邢某、赵某的证言，证明建坤公司实际撤场时间为2017年12月。建坤公司对上述证据质证意见为：对证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议。1、2016年11月3日的250000元，包含其拖欠的2016年3月-2016年10月23日的月费140000元及目标奖励110000元。2、月费的发票及增值税发票，不能证明建坤公司的进场时间。从发票可以看出建坤开具发票在先，单州公司支付月费在后，且是时隔几个月才按发票支付月费，显然是单州公司违约在先，同时也不能达到单州公司的证明目的。从发票总额看，建坤公司给单州公司开具了650000元的税务票据，但单州公司仅支付了530000元的相应款项，也有违约情形，故意拖欠支付月费等事实。3、关于认筹金计算问题，双方的联系函对此进行了明确，认筹金应按照联系函及合同约定进行计算，不能以没有开具认筹金发票为由，拒绝支付相关认筹金。4、从单州公司举证证据看，其也欠建坤公司相应的费用没有支付，并不是单州公司自称的欠月费10000元。对证据三中证人称是单州公司售楼部员工没有异议，其余证言内容不真实，证明内容与案件没有关联性，不能达到单州公司的举证目的。单州公司为支持其反诉主张提交2018年1月31日的联系函复印件一份（证据来源于建坤公司），该证据显示建坤公司决定中止双方的合伙关系，在2018年1月31日就单方解除合同关系。建坤公司质证认为，对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，不能证明其主张。从证据内容看，建坤公司与单州公司对相关事项进行了约定，该联系函明确表明单州公司违约，不愿意继续履行该合同。另外结合单州公司提供的答辩状中诉称，由于内部矛盾等种种原因而导致公司业务暂停，充分说明单州公司没有诚信的履行与建坤公司所签订的合同，而依据2018年1月31日的联系函来反诉建坤公司承担违约责任没有事实及法律依据。当事人围绕本诉和反诉诉讼请求分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述证据本院认定如下：一、关于本诉原告建坤公司的举证。单州公司对建坤提交的证据1、2、4的真实性无异议，对其真实性本院予以认定。经审查，证据1、2具有客观性且与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。证据4仅能证明单州公司登报公告公章丢失，显示不出与本案的关联性，对其证据效力不予认定。证据3和证据6均系复印件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”建坤公司未提交可以比对的原件，亦未对复印件的来源进行说明，根据该规定，对上述证据的证据效力不予认定。证据7系复印件，即便是具有真实性，也只能证明双方对预售房屋协商的底价，不能证明建坤公司已代理出售房屋的数量和价款，无法实现建坤公司的证明目的。证据8仅能证明买方与单州公司签订了认筹协议，不能证明已缴纳协议中约定的认筹金，亦不能证明买方已实际购买，故不能实现建坤公司的证明目的。二、关于本诉被告单州公司的举证。建坤公司对证据一、二的真实性无异议，经本院审查，上述两组证据具有客观真实性，对证据一、二的真实性予以确认。建坤公司对证据三的真实性及关联性均有异议。本院认为两证人只是曾在单州公司售楼部工作的员工，并非公司主要负责人，对是否撤场等公司重大决策不具有参与权和决策权，其只能证实其自身的离职时间，故其证言与本案不具有关联性，对证据三的证据效力不予认定。关于反诉原告单州公司的举证。单州公司提交来源于建坤公司在本案中举示的2018年1月31日的联系函，拟证明建坤公司单方解除合同的行为构成违约。因庭审中单州公司对该证据的真实性、合法性均有异议，其该行为存在逻辑矛盾，故对其证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：一、单州公司投资开发了单州新城农贸市场。2016年1月5日，单州公司作为委托方（甲方）与建坤公司作为受托方（乙方）签订了《单县“单县单州农贸大市场”项目全程策划及销售代理合同》。合同约定：受托物业名称为单州农贸大市场、代销期限为合同签订之日起至本案销售率达到90%止。合同第三条服务报酬中约定，佣金：本项目基础代理费为：1.5%，关于代理费用的支付中约定：3.5.1房屋销售以套为出售单位，购房者签署商品房预售（出售）合同并按合同约定支付首期房价款后，该套房屋视为成功销售。3.5.2甲方按该套成功销售房屋合同备案后，支付乙方的佣金和溢价。3.5.3销售代理费每月结算一次，乙方需在每个月的3号前向甲方提供上个月的结算佣金确认表，甲方审核后10号前将已结算的佣金、溢价支付给乙方，乙方提供合法有效的收款发票。6、前期服务月费，乙方销售进场后，甲方预付给乙方月费3万元/月，直至甲方领到预售许可证开盘止，并于双方确定乙方销售进场的3天内，甲方将第1个月的月费支付给乙方，乙方收到款项凭证后于约定时间内进场。以后每个月的月费于当月的5号前支付给乙方。合同第四条、第五条约定了双方的权利与义务。合同第六条违约责任中约定：1、甲乙双方同意，除本合同6.2条约定外，不得提前解除本合同，否则违约一方应支付伍拾万元整违约金给对方。2、发生以下情形，且经甲方书面通知后仍未改正的，甲方有权单方面解除本合同，并不承担违约责任及违约金。6.2.1乙方工作人员在销售期间收取房款、倒卖房号、销售顾问擅自向买受人书面承诺等严重损害甲方权益的行为。第七条争议解决中第2项约定：2、甲方应按合同约定支付乙方代理佣金及指标奖励，若违约，则甲方按应付金额的千分之一/天支付逾期违约金。如甲方延迟支付款达30天以上，乙方有权撤场并要求甲方承担违约责任并赔偿有关损失。二、建坤公司进驻单州农贸大市场项目，开展营销工作。后因单州公司股东更换等原因，暂停销售工作，建坤公司撤场。关于建坤公司何时入场、何时撤场，双方存在较大分歧，但均未提供足以支持自己主张的有效证据。三、建坤公司进场履行合同义务后，单州公司分七次向建坤公司共支付530000元。四、建坤公司共向单州公司开具了总金额为650000元的发票，从发票中记载“同意支付”“欠叁万元下月支付”等字样可以推定，双方之前的交易存在先开具发票，后支付款项的情况。五、单州公司开发的房地产，在建坤公司撤场时尚未取得预售许可证。六、双方均认可建坤公司于2018年1月31日解除双方的委托代理合同关系。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.本诉原告建坤公司诉请的月费、佣金、逾期违约金有无事实和法律依据。2.应否支持双方当事人主张的违约金。关于焦点1，建坤公司与单州公司签订了涉案商品房委托代理销售合同，该合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”建坤公司按照合同的约定，进场开展了营销工作，单州公司应依约履行支付月费等报酬的义务。建坤公司主张的服务报酬包括月费和佣金两部分。关于月费，建坤公司诉称单州公司欠其8个月月费240000元，但提供的联系函（2018年1月31日）系未与原件核对无异的复印件，单州公司不予认可，其又无其他证据佐证月费的具体欠付金额，建坤公司对其该项主张未完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，本院对建坤公司主张的单州公司欠其月费240000元的事实不予确认。纵观本案事实和证据，建坤公司为单州公司开具了650000元的发票，且存在先开发票后付款的情况，表明单州公司实际应支付建坤公司650000元月费，而单州公司共支付建坤公司530000元。建坤公司称单州公司支付的530000元中包含应付月费和奖励金，但未提供有效证据证明奖励金的具体数额和计算标准，本院不予确认建坤公司的该项主张。本院基于现有证据认定单州公司支付的530000元均为月费。综上，单州公司尚欠建坤公司月费120000元（650000元-530000元）。关于佣金问题，建坤公司要求单州公司支付其佣金180000元（12000000元×1.5%），单州公司辩称支付佣金的条件尚未成就。本院认为，涉案合同约定佣金支付标准为1.5%（基础标准，若在预定时间内完成相应销售率，则佣金上浮0.2%），同时约定“房屋销售以套为出售单位，购房者签署商品房预售（出售）合同并按合同约定支付首期房价款后，该套房屋视为成功销售。甲方按该套成功销售房屋合同备案后，支付乙方的佣金和溢价。”根据该合同约定，支付佣金和溢价的前提条件是购房者签署商品房预售（出售）合同并按合同约定支付首期房价款。建坤公司仅提交一组认购协议复印件，未提交签署商品房预售合同并支付首付款的证据，并当庭表示没有能够证明成功销售房产数量的相关证据。建坤公司的现有证据不能证明其已达到领取佣金的条件。建坤公司称造成条件未成就的原因在于单州公司。本院认为单州公司不存在为了自己的利益恶意阻止条件成就的行为，即便单州公司存在违约行为，其应承担的民事责任为支付违约金或者赔偿损失，现建坤公司直接要求按照认筹金支付佣金的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期违约金，建坤公司主张以单州公司欠付的月费及佣金总额为基数，自2018年1月21日起按日1‰计算至实际清偿为止。本院认为涉案合同约定“甲方应按合同约定支付乙方代理佣金及指标奖励，若违约，则甲方按应付金额的千分之一/天支付逾期违约金”，从该条款内容来看，其约定的是佣金及指标奖励逾期支付时的违约金计算方式。如前所述，建坤公司未能举证证明佣金或奖励金应付数额，故其请求按照该标准支付逾期利息无事实依据，本院不予支持。关于焦点2，单州公司主张根据合同第六条违约责任的约定，只有单州公司具有提前解除合同的权利，建坤公司无单方解除合同的权利，其于2018年1月31日函告单州公司解除合同的行为构成违约，应支付单州公司违约金500000元。本院认为，对合同第六条1、2款的内容不能狭隘理解，应结合合同上下文做体系解释。合同6.2.1只是列举了甲方可以解除合同的几种乙方严重违约情形，并没有明确限制乙方解除合同的权利，且结合合同第七条第2款“……如甲方延迟支付款达30天以上，乙方有权撤场并要求甲方承担违约责任并赔偿有关损失。”乙方显然具有撤场和解除合同的权利。合同约定除第一个月的月费外，“以后每个月的月费于当月的5号前支付给乙方”，即单州公司应在当月5日前支付本月月费30000元给建坤公司，而单州公司最后一次付款时间为2017年6月15日，单州公司自认的建坤公司撤场时间为2017年12月底，其明显拖欠建坤公司月费。综上，建坤公司撤场、终止提供销售服务，系行使同时履行抗辩权，合理合法，不存在违约行为。单州公司要求建坤公司承担违约金500000元无事实和法律依据。单州公司逾期支付建坤公司月费的行为构成违约，建坤公司按照合同第七条第2款的约定，要求单州公司承担违约责任，支付其违约金500000元。本院认为，该条款约定的是单州公司逾期支付佣金及指标奖励应承担的违约责任，涉案合同中对于逾期支付月费并未约定违约金数额或违约金的计算方式。故建坤公司要求单州公司支付其违约金500000元无事实依据。违约方承担的违约责任应以违约造成的损失为基数。本案中，单州公司逾期支付月费的行为必然给建坤公司带来利息损失。本院酌定单州公司自2018年1月31日起按照中国银行同期同类贷款利率（年利率4.75%）向建坤公司承担逾期付款的违约责任。综上所述，本诉原告建坤公司起诉理由部分成立，对其合法诉求本院予以支持。反诉原告单州公司反诉理由不成立，对其反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、本诉被告菏泽单州农贸市场投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告南京建坤伟业房地产营销策划有限公司欠付的月费120000元及违约损失（损失以120000元为基数，自2018年1月31日起至实际清偿之日止，按照年利率4.75%计算）；二、驳回本诉原告南京建坤伟业房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告菏泽单州农贸市场投资开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16180元，减半收取8090元，由本诉被告菏泽单州农贸市场投资开发有限公司负担768元，由本诉原告南京建坤伟业房地产营销策划有限公司自负7322元。反诉案件受理费4400元，由反诉原告菏泽单州农贸市场投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石永刚二〇二〇年十月二十七日书记员  朱 颖