河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初2416号原告:贾秋菊，女，汉族，1986年10月3日出生，住南阳市高新区。委托诉讼代理人：于建勋，河南道睿律师事务所，代理权限为特别授权。被告：南阳市鑫融置业有限公司，住所地南阳市高新区信臣路与仲景路交叉口西南角，统一社会信用代码91411300574969179X(1-1)。法定代表人：勾志梅，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：张国印，河南大统律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告贾秋菊与被告南阳市鑫融置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾秋菊及其委托代理人于建勋，被告南阳市鑫融置业有限公司的法定代表人勾志梅及其委托诉讼代理人张国印到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾秋菊向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告支付原告所购房屋并自2016年12月31日起至交房之日支付逾期交房违约金（至起诉之日支付逾期交房违约金46170元）；2.被告退还另行加收的城市配套费12055元，退还不应当由原告承担的贷款保证金18000元；3.被告依2019年12月21日《承诺书》免费送车位一个；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于南阳市信××路与××交叉口西南角××小区××楼××单元××室，建筑面积91.64平方米，约定期限内，原告已付清全部房款38万元，履行了作为买受人的商品房买卖合同义务。原被告双方签订的商品房买卖合同约定被告交房日期为2016年12月31日，被告多次迟延交付履行，2019年12月21日被告再次承诺2020年3月30日前交房，如不能按时承诺交房，免费送业主每家车位一个。2020年3月24日原告到被告公司办理交付手续，被告强迫原告多交已依法含入房价的城市配套费12055元，以及应当有被告房地产开发企业依法承担的公积金贷款保证金18000元，原告不得已向被告支付了各项费用，但是被告又逼迫原告向被告出具“不追究责任”的“具结书”才能交房交钥匙。原告不愿签订，被告未向原告交付房屋。被告南阳市鑫融置业有限公司辩称，根据答辩人与原告签订的商品房买卖合同约定，原告至今仍未将房款全部支付完毕，首付款仅缴纳2万元，尚有大量的首付未支付，对此，答辩人有抗辩权，并保留起诉的权利。涉案房屋具备交房条件，并已通知原告，并办理了部分手续，本案所诉的城市配套费及贷款保证金系原告应当支付的款项，车位不应当给原告。答辩人所建的七里香溪项目为南阳市高新区温良河改造项目，是南阳市人民政府的重点民生工程，涉及到拆迁系政府主导完成，因种种原因拆迁工作延期，导致工作延误。在施工过程中，因大气污染政整治，南阳市创建文明城市、卫生城市的双创活动等相关活动，南阳高新区双创工作指挥部、南阳高新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室等相关职能部门多次要求停工，此系政府行为。自2020年初的新冠疫情，为不可抗力，导致大量的具体工作停滞。涉案工程为南阳市人民政府302项目，因土地拆迁未完成，延误工期。为此南阳人民政府、高新政府及相关职能部门多次召开会议，协调妥善处理问题。原告贾秋菊围绕诉讼请求依法提交了证据，第一组证据为商品房买卖合同，证明原被告双方订立合同情况，迟延交房的约定；第二组证据为房款收据一份，证明现金交房款20000元，定金收据，证明定金抵房款20000元，房贷支付凭证证明个人贷款交房款360000元；第三组证据为暖气工程费收据，证明重复收暖气工程费9147元，燃气工程费收据证明重复收燃气工程费2908元；第四组证据为被告承诺书复印件，证明被告迟延交房的事实；第五组证据为《南阳市城市基础设施配套费征收管理办法》第十三条，证明被告违法重复收取城市配套费；第六组证据为《南阳市住房公积金期房按揭贷款保证金管理办法》保证金的缴存，证明贷款保证金依法应当由房产开发企业缴纳，被告收取贷款保证金违法。被告对贾秋菊的证据第一组证据商品房买卖合同真实性无异议，合同中第六条第三项约定的首付款一直未支付，仅支付了20000元，对此我们予以抗辩，并保留诉权；第二组证据真实性无异议，原告除2万元定金外，剩余的首付款未交；对第三组证据，原告应当承担的，对第四组证据承诺书，要求提供原件，原告的房屋已经具备交房条件，并通知原告，涉案同住楼房其他已经交房，不存在违约；第五组第六组证据，不能成为证据。被告围绕答辩意见提交了相关证据。第一组证据为已交房住户具结书6份，证明原告所诉房屋同一单元的其他业主已经交房，被告已将房屋交付给了业主。原告所诉同一单元的房屋，经业主验收合格。第二组证据为2015年6月10日南阳高新区双创工作指挥部宛开双创【2015】27号关于下发6月份双创工作指挥部宛开双创【2015】34号关于转发南阳市中心城区街道社区创建国家卫生城市和全国文明城市重点任务的通知，2015年8月25日南阳市人民政府办公室关于贯彻落实《河南省人民政府关于印发中国人民抗日战争暨试剂反法西斯战争胜利70周年纪念活动河南省空气质量保障方案的通知》的紧急通知、2017年4月13日南阳高新区环境污染防治攻坚领导小组办公室宛开环攻坚办【2017】8号关于印发《南阳高新区2017年施工工地扬尘治理实施方案》的通知、2017年6月1日南阳高新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室停工通知、2017年6月13日南阳高新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室宛开环攻坚办【2017】37号通知、2017年12月2日南阳高新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室编号为【2017】108号责令停工通知书、2018年3月22日南阳高新区环境污染防治攻坚战领导小组办公室重污染天气停工通知书，证明因环境保护、创建文明城市、卫生城市等原因，涉案项目多次被停工。第三组证据为南阳高新技术开发区管理委员会宛开管文【2020】30号《南阳高新区管委会关于成立七里香溪项目征迁工作指挥部的通知》、《南阳高新区城中村改造领导小组办公室关于七里园枣西城中村改造项目基本情况调查统计报告》、南阳市鑫融置业有限公司情况说明一份，证明涉案项目土地拆迁系政府主导，因未按期完成拆迁导致停工。原告对被告提交的第一组证据六户具结书有异议，是免除自己义务非法不平等的具结书，他说是证明业主已经验收，但是没有向我方当事人实际交付房屋，构成违约；第二组证据，响应政府号召停工了，响应号召，是企业应尽义务，不应免除企业自己的合同义务，因此，和履行合同无关联性，对《南阳高新区城中村改造领导小组办公室关于七里园枣西城中村改造项目基本情况调查统计报告》真实性无异议，但对其关联性有异议，不是被告违约的必要理由，对《南阳高新区管委会关于成立七里香溪项目征迁工作指挥部的通知》真实性无异议，但那文件内容不是被告违约的条件、与本案争议的标的纠纷无关联性。对情况说明，仅仅是被告的辩解，该说明没有时间，真实性有异议，与本案具体纠纷没有关联性。本院出示现场勘验笔录及从高新区建设环保局调取《关于143个中心城区房地产整治302级参照项目消防验收情况回复》留档材料一份、和高新区建设环保局工作人员笔录一份。原告认为年地下室和消防工程应同步规划，否则就无法开工，被告工程既然已经开工，说明规划设计已通过验收，消防验收与房屋建筑工程竣工验收并不冲突，消防工程验收与本案无关；未完成拆迁是被告本身的问题，与本案争议无关。原、被告提交的证据中，原告提交《承诺书》系复印件，被告不予认可且原告无相关证据相互佐证，本院不予采信。被告提交的具结书与本案无关联性，本院不予采纳。双方提交的其他证据，来源合法、内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日原被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：15873325），约定原告购买被告开发的位于南阳市信××路与××交叉口西南角××楼××单元××室，建筑面积91.64平方米房产一套；约定出卖人应于2016年12月31日前将经验收合格的符合国家和地方人民政府有关规定的商品房交付买受人使用；约定逾期交房的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第四条对合同第十一条交接问题进行补充，约定买受人在办理交房手续前应承担如下各项费用：1.……房屋契税、房地产交易服务费……产权登记费、专项维修基金及办理按揭过程中所需缴纳的保险费、抵押登记费、公证费、印花税等费用均由买受人承担。2.管道燃气初装费及水电一户一表的开户费。合同签订后原告通过办理银行按揭贷款支付了购房款。2020年3月24日，原告向被告支付银行贷款保证金18000元；支付暖气工程费9147元；支付燃气工程费2908元。被告认可前述工程费及燃气、暖气初装费用。另查，涉案建设工程项目属于南阳市143个中心城区房地产整治302项目，小区名称为七里香溪，由被告承建并承担七里园社区枣西城中村改造项目和部分温凉河综合治理开发项目。截止法庭辩论结束，涉案项目规划土地拆迁工作未全部完成，消防系统无法完成全部施工，不符合验收条件。涉案房产已办理商品房预售许可证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，买卖合同真实有效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。由于涉案项目规划土地拆迁工作未全部完成，消防系统无法完成全部施工，故涉案房产不符合验收条件，达不到法定交付条件。因涉案项目土地征迁工作未全部完成，导致被告未能在合同约定期限交付房屋。前述情况系被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责事由。故原告起诉要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还燃气、暖气工程费问题，该费用系双方合同附件四约定的原告应承担的管道、燃气初装费用，原告要求退还无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还贷款保证金的问题，原告已经于2020年3月24日向被告支付银行贷款保证金18000元。系原告对承担18000元银行贷款保证金进行的承诺，双方合意已经达成，该约定不违反法律法规的禁止性规定，约定合法有效。目前该笔银行贷款保证金不符合返还条件，原告可待贷款保证金具备返还条件时另行向被告主张。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贾秋菊的诉讼请求。案件受理费1706元,减半收取853元，由原告贾秋菊负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年十月二十八日书记员  尹 鑫