河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1694号上诉人（原审被告）：骆永霞，女，汉族，1976年6月10日出生，住濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）：濮阳市容金建设投资有限公司，住所地濮阳市中原路与振兴路交叉口西200米路东。法定代表人：谷献军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩宇，河南众孚律师事务所实习律师。上诉人骆永霞因与被上诉人濮阳市容金建设投资有限公司（以下简称容金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骆永霞、被上诉人容金公司委托诉讼代理人赵志娟、李浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆永霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照房屋面积135.71平方米通过银行贷款支付给容金公司，应当再支付325000元。2.容金公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.骆永霞签订的《认购协议书》显示房屋面积为131平方米，后期即便增加面积也应根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，增加的面积在3%之内的由骆永霞承担，超过部分由出卖人承担。2.骆永霞与容金公司签订《商品房买卖合同》约定面积为135.71平方米，骆永霞已经向容金公司加付了4.71平方的房款，容金公司按139.78平方米计算房款错误。3.2016年容金公司对骆永霞房屋进行测绘的面积为145.57平方米，2018年2月15日骆永霞补交房款的时候收据上标注的为135.71平方米，说明双方对房屋面积进行了重新约定。4.骆永霞购买房屋时，房屋西北角是半封闭的空中花园，是按照一半面积计算的，后期容金公司设计未通过审批，交房的时候空中花园没有建成，存在很大的安全隐患。骆永霞将其封闭，容金公司测绘的时候是按照全部面积计算的。骆永霞对测绘有异议，请求重新测绘。5.案涉容金国际小区7号楼西户主卧室缺少卫生间的问题未解决，7号楼大门低矮、简陋、门禁功能及封闭性差，通道狭窄且拐弯多，不符合消防安全规定，造成骆永霞等业主出行不便，带来极大的安全隐患。容金公司辩称，一审按照骆永霞提交的证据认定骆永霞与容金公司对房屋面积从131平方米变更为135.71平方米具有事实根据，对于超出双方约定的135.71平方米面积，按照法律规定由买受人骆永霞承担增加3%以内的面积误差比正确。请求驳回上诉，维持原判。容金公司向一审法院起诉请求：1.判令骆永霞支付容金公司购房款364461元及利息（利息自2020年1月19日起至履行完毕之日按照银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由骆永霞承担。一审法院认定事实：2010年11月7日，骆永霞（买方）与容金公司签订了【容金国际】认购协议，约定：认购房屋为7号楼1单元903室，面积约131㎡，单价4068元/㎡，认购总价532908元；骆永霞自愿认购上述房屋，自愿于2010年11月7日缴纳购房定金30000元，自愿于2010年11月10日前交足房款532908元；买方应于约定时间内交足相应房款并签订临时的《商品房买卖合同》；卖方在约定时间内不得将该物业售于第三方或提高所定物业价格；买方在约定时间内未能补交房款的，逾期视同买方违约，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将买方预订的物业另售第三方；认购书有关的任何文字表达上的异议，由卖方保留解释权并负责解释。2012年3月3日，容金公司给骆永霞出具购房首付款218139元的收据。容金公司和骆永霞签订《商品房买卖合同》，主要内容为：买受人骆永霞购买容金国际7幢1单元9层903室，建筑面积135.71平方米；房屋单价每平方米4002.2元，总金额543139元；面积确认以建筑面积为依据，面积差异处理方式没有约定；付款方式为买受人在签合同之日支付首付款218139元，余款325000元申请银行按揭贷款。该合同没有约定房屋的交付日期。另，双方对买受人逾期付款的违约责任、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记、出卖人逾期交付的违约责任、规划、设计变更、保修责任等作出约定。2013年10月，容金公司将涉案房屋交付骆永霞。2016年4月，容金公司委托濮阳市宇达房地产测绘有限公司对容金国际小区7#楼进行房地产测绘。2016年5月17日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具编号：濮市宇房测字第20162014-5号濮阳市房地产测绘报告，其中1单元903室的建筑面积为145.57㎡。2018年2月14日，容金公司领取容金国际小区7#楼不动产权证，不动产权证号为：豫（2018）濮阳市不动产权第0004250号，该证的房产分层平面图显示7#楼1单元四层至二十五层户型设计相同，建筑面积相同。容金公司向法院提交7#楼03户型已办理不动产权证的住户名单，显示截至2020年5月17日，已有12户办理分户不动产权登记证，登记房屋建筑面积为145.57㎡。2016年，因容金公司开发建设的容金国际小区项目超容积率，濮阳市城区建设用地容积率问题专项治理工作领导小组对容金公司作出处罚，要求其缴纳超容积率罚款、规费。容金公司陆续缴纳。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。首先，关于骆永霞与容金公司于2010年11月7日签订了【容金国际】认购协议，该认购协议对房屋的位置、面积、单价、总价、定金等作出了约定。之后，2012年3月3日，骆永霞与容金公司签订了《商品房买卖合同》，对建筑面积、成交单间、合同成交总价、付款方式进行了约定。2012年3月3日，骆永霞按双方签订的《商品房买卖合同》中的约定交付了首付款，容金公司给其出具房款收据。容金公司在2013年10月交付了涉案房屋。其次，关于如何计算骆永霞所购涉案房屋的房价款的问题。在双方签订的认购协议中约定建筑面积为131㎡，在2012年3月3日双方签订的《商品房买卖合同》中约定建筑面积为135.71㎡，合同中约定的房屋总金额是以建筑面积135.71㎡计算所得。2016年4月容金公司委托测绘骆永霞所购房屋的建筑面积是145.57㎡。骆永霞认为以认购协议中131㎡为约定面积，按法律规定增加3%的面积由其支付房款，其他多出面积的费用由容金公司自行承担。一审法院认为，容金公司、骆永霞在认购协议中约定的建筑面积虽然为131㎡，但在2012年3月3日双方在《商品房买卖合同》中确认的建筑面积是135.71㎡，应以135.71㎡作为骆永霞认购房屋时双方确认的建筑面积。因双方签订的《商品房买卖合同》没有对面积不符的情况如何处理约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，骆永霞所购涉案房屋的房价款应以139.78㎡（135.71㎡+135.71㎡×3%）为准。再次，关于骆永霞没有支付剩余房款，应否支付利息的问题。双方在《商品房买卖合同》中，约定付款方式为首付款218139元在签订合同时付清，剩余325000元按揭贷款，且双方没有另行约定支付剩余房款的时间。虽然《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，但容金公司开发建设的容金国际小区存在超容积率等问题，直至2018年才取得涉案房屋所在楼的不动产权证，现双方对剩余房款的支付方式有争议，容金公司没有举证证明其已向骆永霞催要剩余房款，故在容金公司开发建设的容金国际小区存在问题怠于行使权利义务，对骆永霞逾期支付剩余房款有过错，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。综上，骆永霞按139.78㎡的建筑面积向容金公司支付剩余房款341288.52元（139.78㎡×4002.2元/㎡-218139元）。容金公司要求骆永霞按4002.2元/㎡的价格支付剩余房款364461元诉讼请求，部分支持，超出部分不予支持。骆永霞辩称，涉案的面积差异应以认购协议中约定的131㎡为基数参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算。双方在2012年3月3日签订的《商品房买卖合同》是对认购协议中内容的变更，在双方签字确认的情况下，合法有效，应以变更后的约定为准，故对骆永霞该辩解意见，不予采纳。骆永霞辩称，由于容金公司原因，骆永霞长期不能取得房屋权属证书，应承担违约责任，骆永霞主张的应付房款中应当扣除逾期办证违约金。一审法院认为骆永霞逾期支付购房款，存在违约行为，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。骆永霞辩称，容金公司交付的商品房与销售时的宣传资料不符，少了一个卫生间，也没有许诺的空中花园，单元入户门的开设及房门存在明显问题，且销售时许诺的绿化率35%明显没有达到（实际情况是没有绿化），容金公司构成违约，容金公司违约行为对房屋价格的确定有重大影响，房价应当根据当时市场行情在原房价基础上适当下调，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，在容金公司的宣传页没有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的情况下，该宣传页为要约邀请，不能视为合同内容，故对骆永霞该辩解意见，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：“一、被告骆永霞于本判决生效后10日内向原告濮阳市容金公司投资有限公司支付购房款341288.52元。二、驳回原告濮阳市容金公司投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6767元，由原告濮阳市容金公司投资有限公司负担430元，被告骆永霞负担6337元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。骆永霞提交如下证据：1.涉案房屋西北角照片一张，证明目的：照片显示的窗户及墙面是骆永霞后期自费加盖安装，因容金公司交房时，就没有这面墙，不符合交房条件，这间房屋应该按照一半面积进行测算。2.判决书一份，证明目的：同样是容金小区7号楼西户房屋，面积相同，均应按照135.71平方米面积认定。容金公司质证意见：1.照片不能证明房屋交付时的情况，也不能证明未按照设计施工，房屋面积由测绘机构进行测绘，房屋价款应按照测绘面积按照合同约定据实计算。2.平洪伟一案，双方没有签订房屋买卖合同，只有一个认购协议，与本案案情不同，不具有参考性。本院对证据审核认定：骆永霞提交的照片尚需补强，无法证明该间房屋应该按照一半面积进行测算，不能单独作为本案的定案依据。平洪伟一案中平洪伟与容金公司仅签订有认购协议，未签订房屋买卖合同，平洪伟一案与本案案情不同，不具有参考性，不能作为本案的定案依据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审对房屋面积的认定是否正确；二、容金公司是否存在未按设计施工应减低房款的情形。关于第一个争议焦点。容金公司与骆永霞在认购协议中约定的建筑面积虽然为131㎡，但双方后又签订《商品房买卖合同》，该合同约定建筑面积为135.71㎡，该合同为双方签订的正式合同，且为签订在后的合同，应以该合同约定的面积为准，该合同应视为双方对认购协议中约定的面积进行了变更。2016年4月容金公司委托测绘骆永霞所购房屋的建筑面积是145.57㎡，骆永霞未提交证据证明该测绘结果确实存在错误，而容金国际小区7#楼不动产权证的房产分层平面图显示7#楼1单元四层至二十五层户型设计相同，建筑面积相同，且7#楼03户型12户办理分户不动产权登记证显示的建筑面积亦为145.57㎡，故骆永霞二审中要求重新测绘的申请不予准许，一审以该结果作为定案依据并无不当。一审时，骆永霞提交户型图、沙盘图、宣传彩页证明涉案房屋赠送空中花园，容金公司对骆永霞提交的证据不予认可，且双方签订的《商品房买卖合同》中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，并未约定赠送空中花园并按照半价计算面积，故骆永霞要求对空中花园按照一半面积计算的理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。骆永霞诉称容金公司存在未按设计施工的违约情形，应降低房款，但一审时骆永霞未明确提出反诉主张相应的违约金，故骆永霞的该项诉请可另行主张。综上所述，骆永霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由骆永霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十月十三日书记员 赵 令