广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1082号 上诉人（原审被告）：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地广西梧州市西堤三路**第****房。统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤。 委托诉讼代理人：李智恒，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李琼华，女，1953年6月7日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：梁桂英，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈子林，男，1978年2月26日出生，汉族，住广西梧州市。 被上诉人（原审第三人）：姚健，男，1985年2月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 上诉人梧州市壹心置业房地产有限公司（以下简称壹心公司）因与被上诉人李琼华、陈子林、姚健房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初 458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人壹心公司的委托诉讼代理人李智恒，被上诉人李琼华的委托诉讼代理人梁桂英，被上诉人姚健到庭参加诉讼。被上诉人陈子林经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人壹心公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初458号民事判决第三项，改判驳回被上诉人李琼华对上诉人壹心公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一审判决认定上诉人故意隐瞒而未如实向被上诉人李琼华披露涉案房产存在抵押贷款情况，属于认定事实错误。涉案《房屋买卖合同》第四条第（一）项明确约定“卖方应在办理过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理过户完成时买房无须对上述事项负责……”，且在随后的履约过程中，被上诉人陈子林、姚健因处理买卖合同纠纷在交涉过程中已多次提及解押的问题。可见，上诉人没有故意隐瞒房产抵押贷款情况，被上诉人李琼华就此亦不应存在误解或受骗问题。由于一审判决存在事实认定错误，进而适用法律不当，即本案不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的情形。从本案的合同约定内容以及实际履行情况来看，上诉人或者姚健撮合被上诉人李琼华和陈子林双方签订关于涉案房产的《房屋买卖合同》，即视为已完成居间服务。故本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，居间服务是以促成合同成立为限，并不要求居间人确保合同履行完毕。而且民事活动应充分尊重意思自治原则，本案《房屋买卖合同》约定了由违约相对方（即被上诉人陈子林）赔偿买受人即被上诉人李琼华的中介费损失。所以一审判决上诉人退还4900元中介费给被上诉人李琼华，已超出了合同约定和法律规定。综上所述，一审判决认定事实不清且适用法律错误，进而导致判决实体严重不当、显失公允，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李琼华辩称，一、有充分证据证实上诉人的员工姚健与陈子林恶意串通隐瞒涉案房屋已经抵押给银行，不能办理过户手续的事实，造成李琼华不能按照约定购买房屋，上诉人具有不可推卸的责任。李琼华与陈子林、上诉人三方签订《房屋买卖合同》后，李琼华要求查看涉案房屋的产权证，但姚健教唆陈子林说产权证放在陈子林老婆处，暂不能提供。姚健与陈子林的微信聊天记录显示，涉案房屋解押需要先还贷款，但上诉人无钱垫付贷款而使涉案房屋不能解押，最后导致涉案房屋不能卖给李琼华。二、按照三方签订的《房屋买卖合同》约定的过户日期快到，李琼华多次找到陈子林催办房屋过户手续，但由于上诉人不出钱垫付贷款解押涉案房屋，还教唆陈子林违约，企图使李琼华找不到陈子林并无法办理过户手续，达到侵吞李琼华30000元定金的目的。在签订《房屋买卖合同》后，上诉人马上收回委托合同的原件，李琼华在一审出示委托合同复印件时，上诉人否认签订委托合同的事实，也不承认在定金中收取了20000元，上诉人的经营手段明显是违法的，被上诉人姚健的经营手段亦明显违法，李琼华将保留向上级部门投诉的权利。三、一审判决适用法律正确。从本案事实来看，由于上诉人与陈子林恶意串通隐瞒涉案房屋被抵押的重要事实，造成该房屋不能卖给李琼华，致使李琼华在经济上遭受极大损失，损害李琼华的利益，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条是正确的，但一审法院不追究上诉人和陈子林的违约责任明显是错误的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人姚健辩称，对于一审判决没有意见。 被上诉人陈子林没有进行答辩。 李琼华向一审法院起诉请求：1.解除李琼华与陈子林、壹心公司签订的《房屋买卖合同》；2.陈子林、壹心公司共同支付购房双倍定金60000元及中介费4900元，二项共计64900元给李琼华。 一审法院查明的事实：2019年8月，陈子林通过案外人蒙敏怡将其位于梧州市的房屋交由壹心公司放盘出售，蒙敏怡将该套房屋信息录入上传至壹心公司的内部房源系统，并标注该房屋有银行贷款。2019年10月27日，李琼华（甲方）与壹心公司（乙方）签订《委 托购买合同》，委托壹心公司向梧州市云通大厦2单元307房的业主提出购买意愿及条件，并约定在签订合同的同时向乙方支付10000元作为甲方购买该物业的诚意金；姚健在该合同经办人栏处签名。同日，李琼华通过微信向姚健转账支付10000元。同年10月29日，李琼华（买方）与陈子林（卖方）、壹心公司（经纪方）于梧州市万秀区商铺签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：物业情况。买卖之房屋地址为梧州市（建筑面积53.42平方米，房地产权证：15××26号，土地证号00&tim**;×80，使用权面积为5.88平方米，房屋为框架结构）。第二条：成交价、付款方式和税费约定。（一）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为：人民币贰拾四万伍仟元整（小写）￥245000元，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用。（二）此次交易所产生的税费由买方支付。（三）付款方式。1.签订本合同支付人民币叁万元整（小写）￥30000元作为定金，定金自动转为房款。2.房款（含定金）为人民币贰拾肆万伍仟元整（小写）￥245000元。买方应在房管部门办理交易过户递件当天内直接支付给卖方。第三条：物业的交付。（一）三方约定于2019年11月28日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续……第四条：合同三方的权利义务与违约责任。（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责……（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币肆仟玖佰元整（小写）￥4900元作为咨询及中介服务费……在该物业办理交易手续过程中，需要买卖双方签字的，买卖双方应在经纪方通知5天内到场签字，否则视为违约……（三）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金……（四）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，定金不予退还并应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金等内容。姚健在该合同经办人处签名。合同签订后，李琼华通过微信向姚健转账支付20000元；姚健收款后通过微信向陈子林转账10000元。同日，陈子林出具其上记载“兹 收到李琼华身份证号（）交来购买下三云路94号302房之购房定金人民币叁万元整（￥30000.00）”的收据给李琼华收执。李琼华还向姚健支付4900元中介费，姚健收款后出具收款收据给李琼华收执。2019年11月21日，李琼华与陈子林在姚健的见证下在上述《房屋买卖合同》备注栏处增加“今2019年11月21日，因乙方私人原因需要延迟1个月过户，甲方同意并承诺以过户当日为准，以过户当日起计算1个月时间搬出交付上述房屋给乙方使用，双方同意盖手指印生效”的约定。同年12月16日，陈子林发微信给姚健询问“麻烦你问问李姨还要不要屋的，还有不到一个星期了”。12月18日，姚健回复“合同28号的，现在已经18号，去银行申请还款，申请解押，申请后28号叫买家存钱进来，再帮解押，然后拖几天就可以过户了”。次日，陈子林再次向姚健发送微信消息称“我去了邮政银行了解清楚，只要交钱交到银行卡，马上一次性扣完钱，就可以进行下一步的解押手续问题，你那里如何呢”。姚健回复“这样不用申请的，等买家钱到，转到我的银行卡”。陈子林回到“叫买家早点转钱，不要搞得时间太紧了，转一半先也可以，这样就可以解押先了，这样就问题不大了，对吗”。随后，姚健向李琼华提出要求李琼华先给付部分房款用于涉案房产解押，李琼华以不符合合同约定为由拒绝。同年12月23日，李琼华致电陈子林询问涉案房产抵押问题。2019年12月26日，李琼华到壹心公司处询问涉案房产交易的款项如何支付的问题。同日，陈子林向姚健发微信询问“现在间屋搞成点（怎么样），现在到底怎么回事，麻烦给个回复”。2019年12月27日姚健回复称“如果客户说是你的问题不能过户给她的，你就这样回答，你老婆过年前先回到梧州，过年前可以正常过户比（给）你。如果你系某（不）想要就同中介讲，叫中介重新找客户接盘，如果她说你银行要解押某（没）有告知她，你就这样回答，你某（别）理解不解押，过年前过得户给你就行了，你当时因为资金问题要拖了我一个月，导致年底你老婆因为公司请不了假，也要拖延20天左右才能回到梧州”。同年12月29日，陈子林向姚健发送微信语音称“买方打电话来说打官司我会被起诉”等。姚健回到“你不理会她，屏蔽她电话，实际上现在她违约，是她单方面提出不想要这套房，就算现在可以过户也不想要，这句话很明确同我说了，不想要这套房的。我和她说不要就是违约了，要么给时间重新找人要这套房，她说没有办法，叫中介找人接手这套房，哪知道买方想要钱先，要钱不可能的，只要找到买家收了订金才可以退钱，找不了客人要，订金中介费不可以退。你 可以打官司，她应该问过律师，不怕她”。2020年3月1日，陈子林通过微信将收取李琼华的1000元冰箱款退回，李琼华随后在微信询问陈子林何时向其退还30000元定金，陈子林回复到：这个事情你问壹心的人。同日，陈子林向姚健发微信转述其与李琼华的聊天信息，姚健回到“不用理她，只有帮她找到新买家才有可能退定金给她，现在是她不想要，和你没有半点关系。反正她要就过户给她，现在是她不想要了，她属于违约，出于好心我才帮她重新找买家”。2020年3月20日，李琼华致电陈子林询问涉案房屋交易事宜，因房屋一直无法交易，询问如何处理，陈子林让李琼华问壹心公司如何处理。一审庭审中，经询壹心公司，其认可本案中的带“壹心置业”字样的《房屋买卖合同》及中介费收据均为其公司提供的格式，姚健曾是其公司员工，其授权姚健在梧州市万秀区商铺悬挂“壹心置业”字样的招牌。另查明，梧州市原权利人为陈子林，该不动产于2020年3月11日依据中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州市分行出具的撤押证明，撤销抵押登记，并于2020年3月24日办理不动产转移登记，现已不在陈子林名下。再查明，梧州市万秀区壹城房地产中介有限责任公司成立于2020年3月23日，法定代表人为姚健。 一审法院认为，一、关于壹心公司是否为本案适格被告的问题。本案中,从《房屋买卖合同》可以看出,买方系李琼华,卖方系陈子林，壹心公司系居间方,壹心公司虽未在该合同上盖章而是由姚健在经办人栏处签名，但卖方陈子林系通过壹心公司销售涉案房产，李琼华曾与壹心公司签订委托购买合同，《房屋买卖合同》、中介费《收据》均为壹心公司提供的格式及买卖双方系在悬挂“壹心置业”招牌的门店签订《房屋买卖合同》，姚健在为李琼华和陈子林提供居间服务时亦是以壹心公司的名义，综上，对壹心公司辩称其并非合同的相对方，应由其加盟商姚健及其壹城公司承担责任的辩解意见一审法院不予采纳，壹心公司系本案适格被告，应由其承担《房屋买卖合同》的权利和义务。二、关于是否解除李琼华与陈子林、壹心公司签订的《房屋买卖合同》的问题。三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示,其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定,该合同应为有效,各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。现因陈子林已将涉案房产的所有权转让给案外人，导致李琼华购买房屋的合同目的 不能实现,故对李琼华诉请解除其与陈子林、壹心公司签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审法院依法予以支持。三、关于陈子林、壹心公司是否应该双倍返还李琼华60000元定金的问题。根据证据显示李琼华系直接向姚健微信转账支付30000元，而根据合同约定买方应将房款（含定金）直接支付给卖方，但实际履行中李琼华并未直接向作为卖方的陈子林支付定金而是向第三人姚健支付，陈子林虽出具了收到李琼华30000元定金的收据，但姚健仅是通过微信将其中的10000元支付给陈子林。在合同履行过程中，先是李琼华提出由于其自身原因需延迟履行合同，而其后陈子林是在中介方告知买方已不再购买涉案房产的情况下，在原合同约定的履行期限已过三个多月后才再将涉案房产转让给案外人，而李琼华亦未提供证据证实其在该期间仍主张继续购买涉案房产，且根据李琼华与陈子林的微信聊天记录显示在陈子林主动退还李琼华冰箱款后，李琼华亦仅是向陈子林主张退还30000元定金而并未要求继续履行合同购买涉案房屋，综上，李琼华向陈子林主张双倍返还定金不符合合同约定，一审法院不予支持。陈子林称李琼华支付给姚健的30000元中有20000元是姚健作为佣金收取而其仅对其中的10000元承担返还责任的辩解意见，因陈子林已将涉案房屋转让给案外人致使《房屋买卖合同》无法履行而解除，合同解除后，根据合同的相对性，应由作为卖方的陈子林直接承担返还李琼华30000元定金的责任。至于陈子林与姚健的法律关系因属另一法律关系，陈子林可在对李琼华承担责任后另行向姚健主张权利。对于李琼华诉请壹心公司承担双倍退还定金的主张，壹心公司仅是作为居间方其并未收取李琼华定金，故对李琼华该项诉讼请求一审法院不予支持。四、关于李琼华要求陈子林、壹心公司支付中介费4900元的问题。壹心公司辩称姚健并非其公司员工，其并未收取李琼华4900元中介费故不应承担责任。但如上所述，卖方陈子林是委托壹心公司对涉案房屋放盘出售，买方李琼华亦是委托壹心公司购买涉案房产，且整个协商及签订《房屋买卖合同》的过程都是在悬挂“壹心置业”招牌的门店内进行，所签订的合同及收取中介费的收据的格式亦为壹心公司所提供,按照中介行业交易习惯,直接向中介公司工作人员支付中介费通常被一般人所接受，故姚健收取李琼华中介费4900元的行为应由壹心公司承担责任。本案中壹心公司作为中介方,在明知涉案房产存在抵押贷款的情况下，故意隐瞒而未如实向作为买受人的李琼华披露，且在 其后合同的履行过程中亦存在未如实报告的情况，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，壹心公司应将收取李琼华的4900元中介费退还李琼华，而对李琼华要求陈子林共同承担支付中介费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李琼华与陈子林、梧州市壹心置业房地产有限公司于2019年10月29日签订的《房屋买卖合同》；二、陈子林于本判决生效之日起十日内退还30000元定金给李琼华；三、梧州市壹心置业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还4900元中介费给李琼华；四、驳回李琼华其他的诉讼请求。一审案件受理费5948元，减半收取为2974元（李琼华已预交），由李琼华负担288元，陈子林负担2639元，梧州市壹心置业房地产有限公司负担47元。 上诉人壹心公司、被上诉人李琼华、陈子林、姚健在二审期间均没有提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 在二审诉讼过程中，被上诉人姚健确认其在李琼华与陈子林的房屋买卖过程中，并未核查出卖方陈子林对所出卖房屋的权属证明，也未向购买方李琼华出示房屋权属证明。 本院认为，综合上诉人壹心公司与被上诉人李琼华、姚健的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人壹心公司是否应当向被上诉人李琼华退还中介费4900元。 上诉人壹心公司接受被上诉人李琼华的委托提供房屋买卖居间服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，应当将房屋买卖合同的有关事项向委托人如实报告。房屋上存在抵押作为房屋买卖中的重要事项，直接影响到房屋的交易及房屋买卖合同目的的实现，上诉人壹心公司应当将该房屋上存在抵押之事实如实全面地告知委托人李琼华，但上诉人壹心公司在明知涉案房屋存在抵押贷款的情况 下，故意隐瞒该事实而未如实向作为买受人的被上诉人李琼华披露，并未尽到其作为居间人应尽的义务。上诉人壹心公司上诉认为不存在未如实披露涉案房屋存在抵押之事实与本案查明的事实不符。2019年12月27日，被上诉人姚健作为涉案房屋买卖居间方的经办人向出卖人陈子林回复微信“如果客户说是你的问题不能过户给她的，你就这样回答，你老婆过年前先回到梧州，过年前可以正常过户比（给）你。如果你系某（不）想要就同中介讲，叫中介重新找客户接盘，如果她说你银行要解押某（没）有告知她，你就这样回答，你某（别）理解不解押，过年前过得户给你就行了，你当时因为资金问题要拖了我一个月，导致年底你老婆因为公司请不了假，也要拖延20天左右才能回到梧州”的内容表明，被上诉人姚健对涉案房屋存在抵押之事实是明知的，且并未如实告知被上诉人李琼华，而被上诉人姚健在为李琼华与陈子林之间是房屋买卖提供居间服务时均是以壹心公司名义进行，故对上诉人壹心公司关于不存在未如实告知房屋抵押事实的上诉意见，本院不予采纳。被上诉人李琼华与被上诉人陈子林虽然签订了《房屋买卖合同》，但现正是由于双方无法协商一致解决房屋抵押问题而导致《房屋买卖合同》解除，同时被上诉人姚健在二审诉讼过程中确认，其在李琼华与陈子林的房屋买卖过程中未核查出卖方陈子林对所出卖房屋的权属证明，也未向购买方李琼华出示过房屋权属证明。综上，在案证据不足以认定上诉人壹心公司履行了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人应尽义务，且上诉人壹心公司隐瞒了房屋上存在抵押直接影响到房屋交易的重要事项，故一审法院判决上诉人壹心公司应向被上诉人李琼华退还4900元中介费，并无不当，本院予以维持。上诉人壹心公司上诉主张只要撮合双方签订合同即完成其居间服务而无需退还中介费的主张，缺乏理据，本院不予采纳。无论上诉人壹心公司是否与被上诉人陈子林约定由谁来承担中介费损失，均不影响被上诉人李琼华基于与上诉人壹心公司之间的居间委托关系而向上诉人壹心公司主张权利，上诉人壹心公司以此为由抗辩无需向被上诉人李琼华承担退还中介费4900元的主张，缺乏理据，本院不予采纳。一审法院判决解除被上诉人李琼华与被上诉人陈子林、上诉人壹心公司于2019年10月29日签订的《房屋买卖合同》，并判决陈子林退还30000元定金给被上诉人李琼华，被上诉人李琼华与陈子林对一审判决并未提起上诉，视为服判，上诉人壹心公司对合同解除亦未提起上诉，故对一审法院的上述判决，本院予以维持。 综上所述，壹心公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人梧州市壹心置业房地产有限公司已预交），由上诉人梧州市壹心置业房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十月三十日 法官助理 郭 琪 书 记 员 覃 烯 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。