贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终6433号 上诉人（原审原告）：张明，男，汉族，1975年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：郭静，女，汉族，1975年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权），贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201810018383。 委托诉讼代理人：罗田田（一般授权），贵州众正律师事务所实习律师，实习证号：230713012110631。 被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200310883797 委托诉讼代理人(一般授权)：付甜，贵州创驰律师事务所律师，实习证号：230713210110709 上诉人张明、郭静因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人张明、郭静向本院上诉请求：一、请求二审法院查清事实后依法改判被上诉人支付上诉人违约金36.654.30元，该违约金的计算方式为：以上诉人已付购房总价款738,006.00元为基数，按2015年中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算从2017年5月7日起至2018年1月15日止8个月的利息，即：738,006.00元×（5.75%+1.725%）÷12月×8月=36,654.3元。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定案件基本事实不清导致错判，应当改判纠正。首先，双方当整事人于2013年12月6日订立涉案《商铺买卖合同》，购房合同总价款预定为815,503.00元，原定套内面积为177.42平方米，单价每平方米为4,596.45元，合同订立后被上诉人虽基本上按照约定于2014年5月6日交了房，但其未按双方的约定于交房后365日（即2015年5月7日）前将办理房屋权属登记由其提供的资料报产权机关备案，在本案一审开庭前上诉人都不知晓，于2018年1月15日，被上诉人在房屋各单元电梯间张贴了办证通知，上诉人才得知被上诉人可能此时才作了备案登记可以办证了，于是，被上诉人于2017年12月27日才通知上诉人核实房屋实际平方面积只有160.56平方米，应付购房款为738,006.00元，于是，被上诉人退回了上诉人77,496.00元的短少平方面积款，之后对我户核准的最终实际购房款是738,006.00元，核准完毕实际购房款之后于2008年11月才为我户办理了不动产权证，而在本案于一审开庭审理中，因被上诉人举证了一份2015年7月22日的备案登记证明，但该证明不能证实其已将办理房屋权属转移登记并由其提供的资料完整地报了产权机关备案，如果被上诉人当时提交给产权机关的备案资料完整，那么，上诉人的不动产权证书按理来说早就办下来了，被上诉人也不至于违约到2018年1月15日才张贴通知可以办证。故被上诉人赔偿上诉人的违约金应当截止到2018年1月15日，违约金的起算时间应以上诉人在一审的起诉立案日倒推三年即2017年5月7日起算，违约期限依法应为被上诉人于2018年1月15日在电梯中张贴可以办证通知之日止才合法正确。其次，即使上诉人知道和应当知道被上诉人已经逾期，但因购房总价款还未最终确定，上诉人在客观上也不可能计算出违约金的准确数额而通过诉讼程序解决，被上诉人是2017年12月27日才确定上诉人实际购房款总额的，故对上诉人的诉讼时效期限应依法从2017年12月27日起算才公正合法。一审对这些关键案件事实认定不清，导致错判。二、一审适用法律错误，判决不公，应当改判纠正。如前所述，被上诉人张贴办证通知的时间是2018年1月15日，双方核实购房款的时间是2017年12月27日，被上诉人的办证时间是2018年11月，上诉人在一审中的起诉时间是2020年5月7日，一审开庭时间是2020年5月7日之后，这些关键时间点均是在我国《民法总则》自2017年10月1日施行之后，根据适用法律应当新法优于旧法的原则，本案依法应当适用我国《民法总则》对诉讼时效的规定，而不应适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，一审虽然查明了被上诉人客观违约的小部分事实，但其适用《民法通则》二年期诉讼时效规定了驳回我户合理合法的诉求，是适用法律确实错误。根据《民法总则》第一百八十八条规定被上诉人从2018年1月15日张贴办证通知时起算未超三年，从2017年12月27日确定实际购房款时计算也未超过三年，因此，由于合同约定的办证时间和承担违约责任的约定不明确，被上诉人应当按同期贷款利率的1.3倍赔偿上诉人从2017年5月7日起至2018年1月15日止共计8个月的违约金才合法公正，而一审适用旧法规定处理此案，适用法律错误，应当依法改判和纠正，严重违背了中共中央习**总书记所讲的“努力让人民群众在每一个司法案件中感到公平公正”的原则和宗旨，故应当依法改判和纠正。 被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司二审未作书面答辩。 张明、郭静向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期3.5年办证的违约金合计人民币193,080.82元(违约金以购房总价款738,006.00元为基数，按2015年中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算从2015年5月1日起至2018年12月1日止的利息，即738006元*(5.75%+1.725%)*3.5年=193,080.82元)。二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款815503.00元,出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。”第十五条关于产权登记有关事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”《补充协议》第八条约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300.00元。”合同签订后，原告向被告支付购房款738006.00元。2014年5月5日，被告向原告交付房屋。 另查明，2015年7月22日，被告提交办理权属登记的资料到产权登记机关备案，并取得《商品房屋备案证明书》，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理不动产权证书。涉案房屋不动产权证书已于2018年11月20日办理完毕。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告诉请的逾期办证违约金。被告于2014年5月5日向原告交房，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2015年5月5日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2015年7月22日履行该义务，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故被告应向原告承担2015年5月6日至2015年7月22日期间的违约责任，合同未约定被告此种违约情况下原告不退房时的违约责任，视为约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应以原告已付房款738,006.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付2015年5月6日至2015年7月22日的违约金。但被告对此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，原告于2020年5月7日诉至本院，其请求权已超过二年诉讼时效期间，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：驳回原告张明、郭静的诉讼请求。 本案审理过程中，被上诉人向本院提交变更法定代表人的手续，法定代表人由刘利变更为王连发，经审查，本院予以确认。另，双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任，且本案是否超过诉讼时效期间。 本案中，《商铺买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条补充约定“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300.00元。”根据上述约定，碧阳置业公司对张明、郭静负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于碧阳置业公司履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。案涉商铺于2014年5月5日交付，根据双方约定，被上诉人应于2015年5月5日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，被上诉人实际于2015年7月22日取得案涉房屋《商品房备案证明书》，该时间已超过约定的履行义务期限，已构成违约，故被上诉人应向上诉人承担从2015年5月6日至2015年7月22日期间的违约责任，但在一审中，被上诉人提出诉讼时效抗辩，本案被上诉人违约最后一日为2015年7月22日，彼时《中华人民共和国民法总则》尚未颁布施行，故其违约责任请求权的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，即其针对被上诉人的违约责任请求权的诉讼时效期间应为2015年7月23日至2017年7月22日，超过此期间，依法不予保护。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》颁布施行后，对于诉讼时效的适用，最高人民法院又颁布了《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，该解释第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。因上诉人对于被上诉人的违约责任请求权的诉讼时效已于2017年7月22日届满，故对于上诉人上诉称一审认定基本事实不清、适用法律错误导致错判的上诉理由不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张明、郭静的上诉主张无理，其上诉请求应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费716.36.00元，由上诉人张明、郭静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖国勇 审 判 员 吉 雪 审 判 员 郭少华 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 刘漫江 书 记 员 周海洋