北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9091号上诉人（原审被告）：北京平意宾馆有限公司,住所地北京市朝阳区西大望路平乐园**。法定代表人：王树德，执行董事。委托诉讼代理人：何承宸，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一民，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王树德，男，1971年4月13日出生。委托诉讼代理人：何承宸，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一民，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京中经体物业管理有限公司，，住所地北京市丰台区大灰厂东路杜家坎**法定代表人：宋艳丽，执行董事。委托诉讼代理人：李昌有，男，该公司副总经理。上诉人北京平意宾馆有限公司（以下简称：平意宾馆）、王树德因与被上诉人北京中经体物业管理有限公司（以下简称：中经体公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人平意宾馆、王树德的委托诉讼代理人何承宸、孙一民，被上诉人中经体公司的委托诉讼代理人李昌有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平意宾馆、王树德上诉请求：撤销一审判决,依法发回重审或改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决平意宾馆、王树德应付的租金数额畸高，应当以2017年7月10日作为双方租赁合同解除之日，平意宾馆、王树德至多仅应向中经体公司缴纳2017年6月1日至2017年7月10日期间的租金，即46040元；一审判决平意宾馆、王树德应付的使用费畸高，平意宾馆与中经体公司合同约定期间的收益金已经结算完毕，中经体公司向空军被装所支付的房屋占有使用费仅为十万余元，一审判决按照合同约定的收益金标准支付占有使用费，属认定事实错误。中经体公司辩称：同意一审判决，不同意平意宾馆、王树德的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。中经体公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决平意宾馆、王树德连带向中经体公司支付2017年6月1日至2018年6月30日的收益金455000元；2.请求人民法院依法判决平意宾馆、王树德连带向中经体公司支付替其承担的律师费10000元、律师差旅费899元、案件受理费1711元；3.请求人民法院依法判决平意宾馆、王树德连带向中经体公司支付违约金，以420000元为基数，按日1‰的标准自2017年5月1日至实际付清之日，其中计算至起诉之日为491400元；4.案件受理费由平意宾馆、王树德承担。一审法院认定事实：2011年11月15日，中国人民解放军空军北京被装修理所（以下简称：被装修理所）（甲方、出租人）与中经体公司（乙方、承租人）签订“军队房地产租赁合同”，双方约定被装修理所自愿将“位于北京市大兴区旧宫西路26号东”的建筑面积为400平方米的房屋出租给中经体公司使用，租赁用途为人员培训、招待所，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日，年租金为208000元，租金总额为1040000元。2012年4月1日，平意宾馆（乙方）与中经体公司（甲方）签订“合作协议书”，双方约定中经体公司将承租的大兴区旧宫军需招待所即位于北京市大兴区旧宫西路26号东房屋提供给中经体公司使用，租赁用途为办公及住宿，合作期限五年，自2012年6月1日至2017年5月31日。双方约定合作方式为，甲方只负责提供现有房屋场地，不参与乙方的日常经营活动，利益分配及支付方式无论乙方经营状况如何，必须按约定支付给甲方每年固定收益，即每年支付人民币42万元。同时约定，乙方逾期向甲方支付固定收益金或其它费用的，每逾期一日，由甲方按滞纳金额部分的日千分之一向乙方加收违约金。逾期满一个月，即视为乙方不履行本协议，甲方有权解除合作协议（乙方或合作方前期投资所建一切不动产不得拆除损毁，无偿留给甲方），由此造成的任何损失由乙方承担。2012年6月15日，平意宾馆（乙方）与中经体公司（甲方）签订补充协议，经甲乙双方协商一致，就2012年4月1日所签订合作协议未尽事宜，特订立本补充协议，具体内容如下：一、因乙方想改善环境扩大经营，须增改建1000㎡*左右的房屋，现通过双方共同努力，基本得到了部队领导的支持和认可。此建设由乙方负责投资完成，甲方给予协调部队与地方政府的关系，但相关费用由乙方负责。二、新增、改建房屋将在主协议期满时产权归部队所有，在协议期内乙方对房屋享有免费使用权。三、因原主协议第九条之“二”款对新增、改建部分房屋的日后占地或拆迁补偿问题未作明确约定，现双方对此约定如下：在原主协议条款基础上，如日后涉及第三方对新增、改建房屋进行占用或地方政府拆迁等情况，主协议期内，补偿费用甲方占30%,乙方占70%,协议期后补偿各占50%。另外，关于乙方新建房屋合作期满后，新建部分应缴纳租金（甲方将争取部队方适当优惠）。甲方将保证乙方新建部分即开张之日起经营时间满五年。乙方须保证甲方对外的办公形象。四、原主协议第三条之“二”款关于合作期满后，继续合作时间问题，现明确如下：1、如无特殊情况甲方获得与部队继续续签合同的机会，甲乙双方合作时间将参考甲方与部队签订的租赁时间，双方签订的合作时间只限定在主合同时间内。2、如主合同时间允许，甲乙双方继续合作时间可以在3-5年内，只要不低于三年（含三年）无论乙方经营状况如何，此后甲方就不再承担任何责任。五、乙方在建设期间应尽量节约成本，但必须确保工程质量，如在日后因新增、改建设施发生工程事故或影响主楼安全的情况，均由乙方负责，与甲方无关。2017年，被装修理所曾起诉中经体公司、王树德要求解除合同、腾退房屋。法院2017年11月21日（2017）京0115民初17977号判决：一、确认中国人民解放军空军北京被装修理所与北京中经体项目管理顾问有限公司所签订“军队房地产租赁合同”于二○一七年十一月十四日解除；二、北京中经体项目管理顾问有限公司、王树德于本判决生效后三十日内将本判决第一项所涉及房屋租赁合同中的租赁房屋及院落腾退并交还中国人民解放军空军北京被装修理所；三、北京中经体项目管理顾问有限公司于本判决生效后三十日内给付中国人民解放军空军北京被装修理所二○一六年十二月一日至二○一七年十一月十四日合同解除前的房屋租金十九万八千八百八十二元，并支付房屋占有使用费（该占有使用费自二○一七年十一月十五日计算至履行本判决第二项腾退义务时止，按照每日五百六十九元八角六分的标准计算）。后王树德提出上诉，上诉期间王树德撤回上诉，2018年4月28日，二审裁定准予王树德撤诉，现该判决已生效。一审庭审中，平意宾馆、王树德主张双方合同已经于2017年7月10日解除，理由是2019年11月8日，中经体公司方工作人员唐博群出具关于查封涉案房屋供电设备的说明一份，证实2017年7月10日，按照上级要求，将涉案房屋的电路设备做出了断路处理，并提供了现场封条。除此之外，平意宾馆、王树德还提交了2017年9月27日军队停止有偿服务的告示，特别说明军队财产已经停止有偿服务，不允许私自占用，否则会追究法律责任。中经体公司则称第二天就接上了，并且平意宾馆、王树德自己发电继续经营至腾退之日，并提交了平意宾馆、王树德实际经营的旅客住宿费小票（时间显示为2018年5月）、旅店用品购买清单（送货单位为锦江融汇电子商务有限公司，送货时间为2017年12月和2018年3月）等，并称上述物品系平意宾馆、王树德搬家时遗留在现场的物品。2018年6月21日，大兴法院执行局与中经体公司及平意宾馆、王树德双方就腾退问题进行谈话，双方均同意2018年6月30日之前可以完成腾退。2018年7月10日，中经体公司支付被装修理所占用费299123.6元，附言为法院判决支付宾馆租金至2018年4月28日。平意宾馆为有限公司，王树德为平意宾馆的唯一股东，持股100%。一审法院认为：依法成立并生效的合同对双方有平等约束效力。本案中，中经体公司与平意宾馆签订的合作协议虽名为合作，但合同权利义务条款实为租赁，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方均应严格按照约定全面履行自己的义务。因被装修理所与中经体公司之间的租赁合同已被法院生效判决认定2017年11月14日合同解除，且该判决审理过程中，王树德全程作为第三人参加诉讼，故王树德对合同解除的时间应为明知，故，2017年11月14日之后，中经体公司与平意宾馆双方因主合同解除，不再存在租赁合同关系。但是，2017年6月1日至2017年11月13日，虽然王树德与中经体公司之间的合同已经到期，但合同到期之后，王树德并未交付租赁房屋，双方在此期间形成不定期租赁合同关系，仍应按照合同约定交付相应租金，经核算，平意宾馆、王树德应交付的租金数额为189958元。2017年11月14日之后，王树德继续占有使用房屋，应该缴纳相关占有使用费，法院参照合同租金标准计算为每月35000元，关于交纳的截止日，鉴于中经体公司向被装修理所履行生效判决确定的占用费支付之日为2018年4月28日，法院认定以此为准确定平意宾馆、王树德的占用费支付截止日期，按上述标准计算为192500元。关于平意宾馆、王树德主张没有实际经营的主张，鉴于中经体公司已经提交了其在2017年7月10日之后的经营之用的相关票据，且在平意宾馆、王树德作为第三人的案件中，平意宾馆、王树德不同意腾退涉案房屋，且在一审判决后提出上诉，经过强制执行才予以腾退，故对于平意宾馆、王树德主张合同已经解除且没有实际经营的主张法院不予认可。关于中经体公司主张的违约金，法院认为，鉴于不定期合同租赁期间平意宾馆、王树德拖欠租金数额不大，且双方不能经营系基于军队政策因素，最终没有达成当初期望达到的续租合同目的，考虑中经体公司的实际损失，法院对违约金予以酌情调整为25000元，合同解除之后，不涉及违约金问题，法院对该段期间的违约金不予支持。王树德作为平意宾馆的唯一股东，在其作为第三人诉讼案件中认可实际经营涉案房屋，依法应对前述债务承担连带责任。中经体公司主张的律师费等诉讼费用，于法无据，法院不予支持。综上，一审法院于2020年8月作出判决：一、北京平意宾馆有限公司、王树德于判决生效后十日内向北京中经体物业管理有限公司连带支付租金及占用费合计382458元、违约金25000元；二、驳回北京中经体物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，中经体公司与平意宾馆签订的“合作协议书”系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院依据该协议书具体条款的约定，认定合同性质为租赁合同，并无不当，本院予以确认。平意宾馆与中经体公司在“合作协议书”中约定合作期限至2017年5月31日止。合同到期后，双方并未就合同权利义务终止一事进行协商，平意宾馆亦未将租赁房屋交还中经体公司，而是继续占有使用。据此，法院认为，平意宾馆与中经体公司在2017年6月1日后形成不定期租赁合同关系，双方仍应按照原“合作协议书”约定的标准交付租金。涉案租赁房屋的所有权人是被装修理所，中经体公司与被装修理所签订租赁合同，取得涉案房屋的使用权后，又与平意宾馆签订合作协议，将涉案房屋转租给平意宾馆。经法院生效判决确认，被装修理所与中经体公司之间的租赁合同于2017年11月14日解除，一审法院据此认定，中经体公司与平意宾馆自2017年11月14日之后不再存在租赁合同关系，依据充分，本院不持异议。2017年11月14日之后，平意宾馆继续占有使用涉案租赁房屋，应当按照原“合作协议书”约定的标准缴纳占有使用费。一审法院依据涉案“合作协议书”约定的标准以及平意宾馆实际占有使用涉案租赁房屋的期限，确认本案中应支付的租金及占用费合计为382458元，事实清楚、证据充分，本院予以确认。平意宾馆、王树德提出的2017年7月10日为双方租赁合同解除之日的上诉主张，没有事实依据，本院不予采信。平意宾馆与中经体公司之间的法律关系是基于双方签订的“合作协议书”而产生的合同关系；中经体公司与被装修理所之间的法律关系是基于双方签订的租赁合同而产生的合同关系。这是两个独立的法律关系，无论是在合同的履行过程中，还是在争议产生之后的纠纷解决过程中，均应分别处理，不能混同。平意宾馆、王树德以中经体公司向被装修理所支付占有使用费的数额为标准，主张本案一审判决确认的占有使用费金额过高的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，平意宾馆、王树德的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由北京平意宾馆有限公司、王树德负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二〇年十月三十日法官助理 何海云书 记 员 刘梓晨