河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初3977号 原告（反诉被告）：固安县公主府供销合作社。 统一社会信用代码：91131022MA0F5QYM5C。 住所地：固安县公主府。 法定代表人：潘凤文，系该合作社主任。 委托代理人：谷贺东，固安县固安贺东法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨立新，男，1962年10月1日出生，汉族，固安县人，现住该村。 委托代理人：张彩云，河北泰科律师事务所律师。 委托代理人：张露，河北泰科律师事务所律师。 原告（反诉被告）固安县公主府供销合作社与被告（反诉原告）杨立新排除妨害纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）固安县公主府供销合作社法定代表人潘凤文及委托代理人谷贺东、被告（反诉原告）杨立新及委托代理人张彩云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 固安县公主府供销合作社向本院提出诉讼请求：一、判令被告排除妨碍、腾退房屋，并将腾退后的房屋返还给原告；二、判令被告支付占用期间的房租费4083元（暂时计算到2019年8月1日止）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2009年1月1日，原、被告双方签订一份“租赁合同”，原告将自己所有的位于固马路分站租给被告使用，租期十年，自2009年1月1日开始至2018年12月31日到期（详见租赁合同）。合同到期后，原告不再续租，被告应将所租房屋腾退后返还给原告。经多次协商未果，故依法诉至固安县人民法院，望公正裁判。 双方的合同已经履行到期，现已超出合同约定的履行期限，按照合同约定被告方应当即刻搬离并退回原告所属的房屋，其自建修建部分按合同约定履行。 杨立新辩称，一、答辩人依约履行缴纳租金业务，付出大量经营投入，应享有依约使用租赁房屋的权利。2009年1月1日，杨立新与固安县公主府供销社签订了房屋租赁合同后，及时缴纳租金，履行合同义务。为合理利用租赁物，答辩人将闲置无人问津的大部分为杂草的租赁地块，经过不断的改造、建设，形成了今天的规模，并打了水井，设置了生活必要设施， —3— 精心打造该出租地块。然而，答辩人付出了如此大的金钱及精力后，却并未享受到依约使用租赁房屋的权利。自2010年以来，从修路整条街封闭到被答辩人多次下发拆迁通知，致使答辩人无法正常使用房屋长达五年以上，导致10年租期的合同并未完全履行。 被答辩人作为房屋出租方，有义务保障租赁房屋在租期内的适租性及产权权属稳定，而被答辩人丝毫未尽任何义务，反而在政府修路修桥期间，不断下达拆迁通知，屡次通知不让答辩人再进新货，如此不稳定的经营长达五年之久，且在租期内无法正常使用房屋经营，被答辩人应该延长相应租期或弥补全部损失，因此被答辩人要求答辩人立刻因合同期满搬离的诉讼请求毫无依据。 二、根据合同约定，新建建筑产权归答辩人所有，合同如解除应予以合理补偿，本次的鉴定结论严重失真、估值过低应予以撤销，重新评估。本案合同第五条明确约定，乙方在院内新建223.25平方米棚式房屋（除地皮外，地上物产权归乙方所有），第八条约定遇上级政策调整或政府行为需拆迁时，甲方按照乙方实际租期退还乙方剩余租金，涉及补偿问题按产权和投资划分，具体事宜双方协商解决。且公主府供销社于2013年8月6日出具的说明中，明确表明门市部2号厅235.64平方米，3号厅95.66平方米，4号房114.79平方米为杨立新所建，5号房为危房，为杨立新换屋顶装修改造。本案因承租人无法依 —4— 约使用租赁房屋，因此房屋及改造费用应予以补偿。但此次由河北达诚房地产鉴定评估有限公司做出的达诚[文安]估字第2020022号房地产司法鉴定估价报告明显过低，从房屋面积到评估单价，均与实际物价差距较大，严重损害了答辩人合法权益，应予以撤销，重新评估。 三、因租赁期间修路修桥及被答辩人下发的限期停业拆迁补偿通知，严重损害了答辩人的合法租赁经营权，属于情势变更，导致答辩人产生了巨大的经营损失，应予以补偿或延长租期。在被答辩人多次与答辩人协商的情况下，答辩人于2013年在被答辩人的要求下已对房屋价值及营业损失进行了公正、客观的评估，总评估价值为180.68万元，评估结果双方均认可。但评估后因杨立新无法提供等额的发票，补偿一拖再拖。其后尽管未执行拆迁工作，但是在长达五年的时间里，经常有供销社干部上门下发通知，不允许再进新货。在客观环境发生变化的情况下，杨立新经营的新杰家具城存在经营损失是客观存在的，应当予以补偿。 在政府规划要求下，修路修桥及要求停业拆迁为客观事实。从合同目的上看，杨立新作为承租人，租房的目的是开办经营新杰家具城，赚取利润，在修路修桥过程及拆迁的过程中，长达数年无法正常经营。仅固安县交通运输局出具的自2011年至2018年修路等时间也长达416天，此期间还不包括实际准备等时间，实际三年多的时间仅因修路修桥答辩人无法 —5— 营业，合同目的无法实现，依法属于情势变更。依据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人不明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。故被答辩人诉求无据可依，应驳回起诉或驳回诉讼请求。 杨立新提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人租赁房屋期间新建房屋、房屋构筑物价值及因涉案房屋路段修桥、修路、拆迁、房屋漏水导致的停业、家具损失等各项损失暂计137.652万元（以鉴定结果为准）；2、请求依法判令延长房屋租赁合同租期五年；3、请求依法判令被反诉人承担反诉全部诉讼费用、评估费。 事实与理由：反诉人杨立新于2009年1月1日与固安县公主府供销社签订了房屋租赁合同，约定租赁期间新建房屋产权归反诉人所有。租赁期间，反诉人在此自建房屋建筑物三栋及10项构筑物用来经营新杰家具城。后因家具城门前修路修桥及拆搬迁通知，被反诉人经常书面、口头告知不让反诉人进货，随时准备拆迁，导致反诉人经营的新杰家具城无法正常营业近五年。并且2017年6月，因下雨涉案房屋漏水，家具被浸泡， —6— 给反诉人造成巨大经济损失。现被反诉人起诉至贵院要求反诉人排除妨碍、腾退房屋并支付占用期间的房租。而反诉人一直未腾退房屋就是由于各项赔偿无法与被反诉人达成一致。反诉人现主张腾退房屋前被反诉人应对其新修建房屋及构筑物、停业损失、家具损失等损失予以赔偿，并因政府修路修桥、拆迁等的情势变更原因等导致合同无法履行变更合同限期，延长租赁期五年。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的请求。 一、杨立新依约履行缴纳租金义务，付出大量经营投入，应享有依约使用租赁房屋的权利，不同意搬离租赁房屋。二、根据合同约定，新建建筑产权归被告（反诉原告）所有，合同如解除应予以合理补偿。三、本次鉴定结论严重失真、估值过低，应予以撤销，重新评估。四、因租赁期间修路修桥及原告下发的限期停业拆迁补偿通知，严重损害了杨立新的合法租赁经营权，属于情势变更，导致杨立新产生了巨大的经营损失，应予以补偿或延长租期。 反诉被告辨称：一、公主府供销社依据双方订立的合同内容没有支付反诉人各项损失的义务。二、双方订立的合同早已到期，已履行完毕，反诉人要求延长房屋租赁租期五年没有法律依据，且被反诉人不予认可。三、因反诉人的反诉请求，缺乏事实与法律依据，故反诉费用应由其自行承担。 经审理查明，2009年1月1日原告固安县公主府供销合作 —7— 社与被告杨立新签定了《租赁合同》。合同内容为：一、甲方将固马路分站租给乙方使用，房屋现状门市部七间，门檐破损门窗需要更换，东房六间，南房已成危房，需重修。二、租期自二零零九年一月至二零一八年十二月三十一日，有效期十年。三、租金及缴纳方式，乙方向甲方缴纳租金70000元，租金分两次交清，即合同生效日交35000元，其余租金于二零一三年一月一日前交清。四、租期内乙方对所租房屋只有使用权及保养权，不得转租出卖或抵押他人。如需改扩建征得甲方同意方可进行，改扩建费用由乙方自负。五、合同生效后，乙方对所租房屋，需加固修缮、改造，改造费用由乙方承担，合同到期后产权归甲方所有，乙方自建棚式库房一座产权归乙方所有。六、合同生效后，乙方的一切费用自负，租金除外，乙方一切债权、债务与甲方无关。七、因地震等自然灾害及人力不可抗拒的因素，致使合同不能履行时，合同自然终止。八、遇上级政策调整或政府行为需拆迁时，甲方需退还乙方超出实际租期预交的租金。涉及补偿问题按产权和投资划分，具体事宜双方协商解决。九、合同生效后，以此协议为准，其他协议终止执行。甲乙双方互相遵守执行，如单方违约，除按年租金20%追缴违约金外，并视情况赔偿因违约给对方所造成的实际损失。 合同签定后，原告将其所有的位于固马路公主府分站院落租赁给被告经营家俱，租赁物包括（见现场勘查示意图）：门市部七间（1号厅）、东房六间（4号厅）、南房9间（5号 —8— 厅）。被告如约交付了租金。承租后被告经原告同意对东房六间进行了翻建，并搭建6间展厅（3号厅），自建了棚式库房一座（2号厅），更换了（1号厅）门窗，对（5号厅）中西侧7间进行顶棚更换和装修，建机井一座。 租赁合同期满后，原告要求被告返还租赁物，因就被告提出的赔偿和补偿问题双方未达成一致意见，被告未能返还租赁物，继续占有使用，继而发生纠纷成讼。 诉讼过程中被告提出反诉，并申请对租赁期间新建房屋、房屋构筑物价值进行评估鉴定，我院依法委托河北达诚房地产鉴定评估有限公司进行评估鉴定，河北达诚房地产鉴定评估有限公司对本案租赁期间新建房产及对原有房屋修缮工程进行了估价。2020年8月28日出具了达诚【文安】估字第2020022号房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象的评估价值为373700元。被告花评估费4100元。被告对评估结论提出异议，河北达诚房地产鉴定评估有限公司给予了书面回复，认为所提异议不成立。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《租赁合同》，被告提供的《租赁合同》、租金收据，本院现场勘查笔录及示意图，达诚【文安】估字第2020022号房地产司法鉴定估价报告、照片、鉴定费票据、评估公司回复书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规 —9— 定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 本案双方租赁合同已期满，又未续租，被告应如约返还租赁物，现其拒不返还，已构成侵权，应承担侵权民事责任，故对原告要求被告排除妨碍、腾退返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告不同意搬离且反诉要求续租五年的请求，于法无据，本院不予支持。 本案租赁物为原告所有，原租赁合同中约定了被告经原告同意可以对所租房屋进行加固修缮、改造、自建，事实上被告经原告同意进行了新建房屋，修缮、改造了房屋构筑物，属于用益物权的添附。根据公平和等价有偿原则，价值较小的添附物应归属于价值较大其所依附的物权人，由取得添附物的物权人对添附物所有人按照添附物的价值进行补偿。被告的添附物所有权应归原告所有，原告给予补偿。 对被告添附物的价值，本院已按法定程序委托评估，河北达诚房地产鉴定评估有限公司出具了达诚【文安】估字第2020022号房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象的评估价值为373700元。被告对评估结论提出异议，又主张重新评估，对此河北达诚房地产鉴定评估有限公司又给予了书面回复进行了说明，被告也未能提供证据证实其所提异议的事实，故本院认为被告所提异议不成立，不准重新评估，对达诚【文安】估字第2020022号房地产司法鉴定估价报告评估结论予以认定。 —10— 评估费4100元应由双方各负担50%。 原告关于要求被告支付占用期间的房租费4083元的诉讼请求，因被告占用系赔偿和补偿问题双方未能协商一致所致，故对此本院不予支持。 被告关于因涉案房屋路段修桥、修路、拆迁、房屋漏水导致的停业、家具损失的反诉请求，与本案无关，且于法无据，对此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杨立新于本判决发生法律效力后三十日内返还原告固安县公主府供销合作社位于固马路公主府分站院落及租赁物（见现场勘查示意图），包括：门市部七间（1号厅）、东房六间（4号厅）、南房9间（5号厅）；并将搭建的6间展厅（3号厅）、自建的棚式库房一座（2号厅）、机井一座一并归原告所有；搬出自己在该院落的所有物品，将院落、租赁物、搭建物、自建物、机井交给原告；排除对此交付的妨害。 二、驳回原告固安县公主府供销合作社其他诉讼请求。 三、反诉被告固安县公主府供销合作社于本判决发生法律 —11— 效力后三十日内补偿反诉原告杨立新添附物损失373700元。 四、反诉被告固安县公主府供销合作社于本判决发生法律效力后三十日内给付反诉原告杨立新垫付评估费损失2050元。 五、驳回反诉原告杨立新其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由被告杨立新负担。反诉案件受理费17189元，由反诉原告杨立新负担12523元，由反诉被告固安县公主府供销合作社负担4666元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 申请执行期限：二年。 审 判 长  岳军勇 人民陪审员  董维旺 人民陪审员  冯军旗 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  王誉锦