山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2218号 上诉人（原审被告）：尉晓妮，女，汉族，1984年4月23日出生，住山西省运城市盐湖区。 被上诉人（原审原告）：李孟琛，女，汉族，1990年11月10日出生，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：张慧珍，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 上诉人尉晓妮因与被上诉人李孟琛合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 尉晓妮上诉请求：1.撤销运城市盐湖区人民法院（2020）晋0802民初1797号民事判决，依法改判。事实与理由：1.本案基本事实是超市物品买卖，被上诉人于2020年3月9日以125272元价格购买了上诉人经营的案涉商铺的物品；双方之间只发生了商品买卖事宜，没有房屋租赁和转租的事实。交易当天，上诉人将原租赁合同原件交给被上诉人，并提醒租赁期限于2020年7月底到期，如是转租，上诉人不可能将租赁合同原件给被上诉人，不可能不约定租赁期限，本案不存在房屋转租的事实；2.一审认定超市转让的本地交易习惯是主观臆断，现实中不存在这种交易习惯，即使有个别的也不是交易习惯；3.本案上诉人只转让了货物而没有转租房屋，不存在房屋所有人是否同意转租的问题，且上诉人已将租赁合同原件交给了被上诉人，故一审认定上诉人未尽到如实告知义务的理由不存在；4.一审酌定上诉人退还50000元没有任何事实依据，上诉人转给被上诉人时货物是满仓的，仅烟酒就有7万元左右，加上其他日用品，不低于十万元。 李孟琛辩称，1.一审判决认定本案系超市转让关系事实清楚，上诉人称系物品买卖关系，否定房屋转租事实不成立，收据上标明是房款，也向被上诉人交付了租赁协议；2.案涉商店已被房主收回自行经营，一审判决认定上诉人未如实告知导致合同目的不能实现，上诉人承担主要责任并判决解除转让关系，退还5万元公平合理。被上诉人向上诉人支付12余万元的目的是经营超市，但接手不到一周，房主告知不允许上诉人转租。也不续租，导致经营超市的目的不能实现。上诉人明知被上诉人不能继续经营还将超市转让，明显存在故意隐瞒行为，应承担主要过错责任。 李孟琛向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间关于港府花都D-SP1-1商铺的转租关系；2.依法判令被告返还原告转让款125273元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年7月13日，被告作为承租方乙方与运城市元坤房地产开发有限公司作为出租方甲方签订了《港府花都内铺租房协议》，协议约定商铺坐落地址：港府花都D-SP1-1商铺，租赁用途：超市，租赁期限：3年，2017年8月1日至2020年7月31日，租金每年5500元，第一年租金免除，三年实际支付租金11000元。该协议第九条第二款约定，在合同期内，乙方要进行转租时，需经甲方同意，并重新签订租房协议后方可转租。未经甲方同意转租的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担损失。2020年3月9日，被告在未经得运城市元坤房地产开发有限公司同意的情况下将其承租的港府花都D-SP1-1商铺（欣妮超市）及超市全部货物转让给原告，原告分五次以信用卡刷款的形式在被告POS机上支付125273元，其中715元为刷卡手续费。当日，被告向原告出具125273元收条，收条注明所收款项为房款。同时被告并将其持有的《港府花都内铺租房协议》交予原告。交付时，双方未对超市内的货物予以清点，没有相应的货物清单。2020年3月23日，案外人景斌的妻子因案涉商铺所在的小区物业给其打电话，其前来与原、被告协商案涉商铺的租赁事宜，其明确表示案涉商铺到期后不再续租。为此，原告多次与被告协商无果。庭审中，原、被告一致认可案涉商铺现实际所有权人为景斌，被告称景斌向其出示了购买案涉商铺的买卖合同及被告与运城市元坤房地产开发有限公司签订的租赁协议。原告当庭并提交其在2020年3月10日对案涉超市货物进行盘点的清单，其中烟价值12302.08元，食品和小商品、日杂价值17591.6元，共计29889.4元。提交2020年5月9日的盘点记录，截止当日超市所有货物价值15315.72元。被告对此均不予认可。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案被告与运城市元坤房地产开发有限公司签订的案涉商铺协议中明确约定，商铺进行转租时，需经运城市元坤房地产开发有限公司同意，并重新签订租房协议后方可转租。现被告在未经运城市元坤房地产开发有限公司同意的情况下将仅剩4个多月到期的商铺转让给原告时，未向原告如实告知上述约定，致使原告在经营超市不到半月的情况下被告知到期后不能续租，其转接商铺的目的不能实现，故原告要求解除双方的转让关系，本院予以支持。被告给原告出具的收条上虽注明125273元为房款，但案涉商铺一年的租金仅为5500元，且在双方转让时该商铺仅剩4个多月的期限，租金也只有2000余元，据此可以认定双方之间为超市转让关系。根据本地的交易习惯，超市的转让一般包括房租、店内的货物及转让费。由于双方在转让时未对各单项的金额进行约定，且在商店交付后也存在进货、出售的情形，已无法恢复到转让时的状态，对此双方均有过错。因被告未尽到如实告知义务，是导致合同无法履行的主要原因，应当承担主要责任。原告在达成协议并收到被告交付《港府花都内铺租房协议》时，未尽到对该协议内容的审慎注意义务，亦应承担次要责任。本院参照原告当庭提交的盘点记录及原告已占用商铺的期间，酌定被告退还原告的款项为50000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，判决如下：一、解除原告李孟琛与被告尉晓妮之间关于港府花都D-SP1-1欣妮超市（商铺）的转让关系。原告李孟琛于本判决生效后5日内将欣妮超市所占用的港府花都D-SP1-1商铺交付给被告尉晓妮；二、港府花都D-SP1-1欣妮超市内现有的货物归原告李孟琛所有，被告尉晓妮于本判决生效后5日内退还原告李孟琛50000元；三、驳回原告李孟琛的其他诉讼请求。案件受理费2805元，减半收取1403元，原告李孟琛负担561元，被告尉晓妮负担842元。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：本案主要审理焦点为：1.双方当事人之间法律关系的认定；2.一审判决上诉人尉晓妮退还50000元是否正确。1.关于法律关系的认定问题，根据一、二审查明事实，上诉人尉晓妮与被上诉人李孟琛通过口头约定转让的标的物不仅限于上诉人尉晓妮承租的港府花都D-SP1-1商铺（欣妮超市），还包括超市内所有的货物，故应认定双方当事人之间形成超市转让的法律关系，其中包含货物买卖与商铺转租，一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷欠妥，本院依法纠正为合同纠纷。上诉人尉晓妮虽上诉称其与被上诉人李孟琛之间系商品买卖关系，不存在商铺转租事实，但其在实际履行双方当事人之间的口头协议时，向被上诉人李孟琛交付的不仅有案涉超市内的商品，还包含超市内其余经营物品和超市所占用的商铺，同时还将案涉商铺的原始租赁协议一并交付，且被上诉人李孟琛依约向上诉人尉晓妮支付案涉125273元款项后，上诉人尉晓妮为被上诉人李孟琛出具的收据上明确载明款项性质为“房钱”，以上事实足以证明，双方当事人之间并非只是商品买卖关系，而是包含商品买卖与商铺转租的超市转让合同关系；2.关于一审法院判决上诉人退还50000元是否正确的问题，经查，上诉人尉晓妮与被上诉人李孟琛之间订立超市转让的口头协议后，被上诉人李孟琛依约支付了全部款项125273元，上诉人尉晓妮虽向被上诉人李孟琛交付了案涉超市及超市内所有物品，但其未按《港府花都内铺租房协议》第九条约定征得案涉商铺权利人的同意，亦未如实向被上诉人李孟琛告知案涉商铺到期不能续租，导致被上诉人李孟琛经营超市的合同目的无法实现，应对合同无法履行的后果承担主要责任，据此，一审法院酌情判定上诉人尉晓妮退还被上诉人李孟琛50000元并无不当。综上，上诉人尉晓妮的上诉理由明显缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，尉晓妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人尉晓妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年十月九日 书记员  杨 琴