四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1526民初1256号 原告：李忠容，女，1972年8月13日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：高申祥，四川蜀鸿律师事务所律师。 被告：张仁华，男，1957年8月19日出生，汉族，住四川省珙县。 被告：李代秋，女，1959年5月22日出生，汉族，住四川省珙县。 原告李忠容与被告张仁华、李代秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠容及其委托诉讼代理人高申祥，被告张仁华、李代秋，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠容向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助办理房产过户手续；2.判决被告赔偿违约金32700元；3.诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决原、被告签订的《购房协议》合法有效。事实和理由：2018年9月，被告与原告经过协商将位于珙县的房屋出售给原告，协议出售金额为109000元，2018年9月8日签署了《购房协议书》，约定在甲方办理房产过户手续时，乙方无条件配合，如乙方违约就购房款金的50%支付甲方违约金，同日下午3点21分原告将购房款转入被告张仁华银行账户。2019年9月26日原告通知被告办理房产过户手续时，被告要求支付1000元车子油费才能前来办理，原告无奈答应了被告的无理要求，被告告知原告需要国庆节过后才来办理过户，后被告再次提出必须再支付一万元否则不予配合过户，并要求原告搬离该房屋，将房屋退还给她，不承担违约责任。因原告需要该房屋过户后抵押贷款做生意维持家庭生活，被告不予配合。被告违约对原告造成了极大的损失。被告违反购房协议中载明的“在甲方办理过户手续时乙方无条件配合，如乙方违约就购房款金的50%付违约金”，后期被告无故要求原告另外支付一万元才予过户。被告单方违约对原告生活造成极大损失。为此，原告诉讼至法院。诉讼过程中，因涉案房屋属Ｄ级危房被拆除重建，所诉请的房屋产权过户无实际意义，故原告变更诉讼请求。 被告张仁华、李代秋辩称，我们与原告经人介绍于2018年9月8日交付了房款，签订了买卖协议。交钱之后原告叫我对外宣称我和她不是买卖房子，而是她向我租房。交房后一、两个月我多次要求原告办理房屋过户手续，原告都说她暂时没有钱办理过户手续。之后，珙县发生地震，原告要我提供手续她要办理地震生活补助，我配合了她，准备了办理地震生活补助的材料交给原告。原告之后也领取了房屋的补偿拆迁款11366元。2019年9月原告曾打电话给我，当时没有和我明说是办理房屋公证，到了巡场后我才知道是办理房屋公证。到公证处后因公证处工作人员有事，公证就没有办成。后来我和原告产生了矛盾，才说要一万元费用才配合办理过户手续。当时说这个话是气话，出于我的真心我是不会要这一万元费用的。对签订的购房协议有效我们没有意见，但是对于原告要求的违约金，我们不认可，我们没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张仁华、李代秋系夫妻关系。2018年1月原告经朋友介绍购买二被告位于珙泉镇××单元××楼××号的房屋（房屋所有权证号：宜房权证珙县字第××；国有土地使用证号：珙国用2011第××号；建筑面积111.5ｍ2；所有权人：张仁华、李代秋），原告向被告交付了定金5000元。2018年9月8日原告李忠容作为甲方，与乙方李代秋、张仁华签订《购房协议书》，约定：“位于珙县方房屋，经双方协商后乙方自原（笔误，应为‘愿’）将房屋卖给甲方，甲方一次性转账到乙方农业银行账户上，账号（622……8165）卡号上，人民币大写壹拾万零玖千元整（109000）元整，扣除已交订金5000元整后，在甲方办理房产过户手续时，乙方无条件配合，如乙方违约就购房款金的50%付违约金……”在该协议上，甲方处有李忠容签名手印，乙方处有张仁华、李代秋签名手印。协议签订后，李忠容向张仁华尾号为8165的银行账户转账支付了104000元，李代秋出具《收条》一份，内容为：“今收到李忠容购房款壹拾万零玖仟元整（10900元）。”同日，李代秋、张仁华向李忠容交付了房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证原件。 购房协议签订后，因原告李忠容无钱办理过户手续，原、被告双方一直未办理案涉房屋产权转移登记事宜。 2019年6月17日珙县发生地震，案涉房屋因地震原因受损，鉴定为“Ｄ”级危房。2019年9月25日原告与珙县城市房屋征收服务中心（简称房屋征收中心）签订《房屋征收补偿安置协议书》，载明内容有：“项目名称：珙县珙泉镇安居房建设项目。征收人（甲方）：房屋征收中心，被征收人：李忠容。因6.17珙县地震，珙泉受灾严重，经县人民政府批准，依法对珙县珙泉镇安居房建设项目区域内国有土地上房屋实施征收补偿安置……一、被征收人房屋现状和用途及面积认定（一）被征收房屋所有权人：李忠容（买卖未过户，原产权人：张仁华、李代秋）……二、征收补偿与安置方式（一）乙方自愿实行还房安置。应安置套内面积为97.75ｍ2（套内面积1：1）……（二）还房位置位于珙县本次新建安居房内，原区域内修建安居房的被征收人可以优先选择。还房房型及面积……三、房屋征收补偿（一）补偿明细表搬家费2000元／户，过渡费9366.00……以上补偿补助金额共为22166.00元……（二）补偿费用支付兑现方式1.首次付款金额为11366.00元……2.余款金额为10800元……3.乙方提供补偿费用收款账户为：账户姓名：李忠容，账号……五、特别约定（一）……（四）有关水、电、气、闭路……；产权证由甲方负责办理……（六）为今后办理还房的产权证，乙方被征收房屋的产权证原件在本协议签订时，交由甲方保管（若本协议生效条件不具备，则由乙方签字领回）……”。同日，《征收补偿费用审核单》载明内容有：“征收项目名称：珙县珙泉镇安居房建设项目；被征收人：李忠容；补偿、补助费用名称：房屋征收补偿款；补偿金额：11366.00元……说明：1、往返搬家搬家费2000元，2、过度费9366元（12个月）……”。李忠容在收款人处签名、捺印。之后，原告领取了上述搬家费及过渡费共计11366元。2019年9月30日原告向房屋征收中心交付了房屋，双方签署了《房屋移交确认书》。案涉房屋于2019年10月13日被拆除。 再查，2019年9月25日原告与房屋征收中心签订了征收补偿安置协议后，知道房屋要被征收，遂微信联系被告方，要求被告方到巡场公证处协助办理购房协议公证事宜。2019年9月26日原、被告双方共同到巡场公证处办理购房协议公证事宜，因被告未准备结婚证等原因，原、被告双方未办理完成公证。国庆节之后，原告再次联系被告要求协助办理公证事宜，原、被告双方因其它事由产生口角，被告微信向原告表示要求原告再支付一万元。由此，原告认为被告构成违约，遂提起本案诉讼。 庭审中，被告陈述，待安居房房产证办理之后，仍然愿意配合原告办理过户手续。 本院认为，被告张仁华、李代秋将个人所有的房屋出售于原告李忠容，双方于2018年9月8日签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为二被告是否应支付违约金32700元。原告主张被告构成违约，应支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损失赔偿额的约定，是双方在合同订立时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定。本案中，原、被告双方签订的《购房协议书》中关于违约责任的约定为：“在甲方办理房产过户手续时，乙方无条件配合，如乙方违约就购房款金的50%付违约金”。双方对该违约条款所约定的违约应是对根本性违约设立的惩罚性赔偿双方对办理房屋产权转移登记手续未约定履行期限，原告在双方签订购房协议后，因自己缺乏办理过户手续的钱款，而未及时去办理过户手续，之后，由于案涉房屋因地震原因受损鉴定为D级危房，原告与房屋征收中心签订征收补偿安置协议，案涉房屋被征收拆除，此时，因标的物灭失，已构成实际履行不能。2020年9月26日原告要求被告协助办理购房协议的公证事宜，二被告亦积极协助办理，虽然原告主张系是因被告故意未带结婚证导致未办理完成公证，但原告未提供证据证明。此后，双方因其它事由发生争执，虽然2019年10月13日被告表示了要求原告再支付一万元的意思，但双方均未主张解除合同，且此时案涉房屋的过户转移登记已实际履行不能，原告仍要求被告办理过户登记手续缺乏事实和法律依据，故原告主张被告仍应无条件配合否则构成违约的理由不成立。案涉房屋经房屋征收中心拆除后，将还房安置，原、被告双方尚有继续履行的可能，且被告亦明确表示待拆迁安置房房产证办理之后愿意继续协助原告方办理过户手续。原告主张因被告违约造成其损失，但未提供证据予以证明。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告李忠容与被告张仁华、李代秋于1999年4月29日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告李忠容的其他诉讼请求。 案件受理费元，由原告李忠容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  李玉兰 二〇二〇年九月二十七日 书记员  杨 跃