天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5599号原告:赵雨,男,1987年8月10日出生,汉族,农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：于雅婧，天津沃恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭天宁，天津沃恒律师事务所律师。被告:刘杰,女,1972年12月28日出生,汉族,居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：汤家涛（刘杰之夫），1973年6月16日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。第三人：张利生，男，1969年7月1日出生，汉族，住天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。第三人：尹庆波，男，1969年5月19日出生，汉族，住天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。原告赵雨与被告刘杰、第三人张利生、尹庆波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雨的委托诉讼代理人于雅婧、被告刘杰的委托诉讼代理人汤家涛及第三人尹庆波到庭参加诉讼，第三人张利生经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵雨向本院提出诉讼请求：判令刘杰立即给付赵雨购房尾款98000元,违约金69800元，共计167800元。事实和理由：2018年2月9日,赵雨通过天津新凯利房地产经纪有限公司（以下简称新凯利公司，现已注销，股东为张利生、尹庆波）与刘杰签订房屋买卖合同,合同约定赵雨将其所有的位于宝坻区××镇××路××号楼××号房屋卖给刘杰,成交价格为698000元,双方约定前期先向支付购房款600000元,尾款98000元于办理过户时一次性付清,同时,双方约定赵雨所售房屋产权证下来后立即配合刘杰办理过户手续。赵雨于2019年11月14日配合将该房屋过户到刘杰名下,但刘杰拒绝向赵雨支付剩余购房款98000元,赵雨多次要求刘杰立即支付剩余购房款无果。为维护自身合法权益,赵雨具状呈讼。刘杰辩称，双方于2018年2月9日签订商品房买卖合同，约定刘杰购买赵雨所有的房屋，于2019年1月31日前完成过户等。因赵雨未能及时取得房产证，导致双方实际过户时间为2019年11月14日。依照合同约定，赵雨逾期履行合同，每月应赔偿刘杰滞纳金20000元，违约期限为9.5个月，违约金共计190000元。合同签订后，刘杰向赵雨支付购房款600000元，其中140000元约定为定金，460000元约定为借款，按照借款协议约定，赵雨应向刘杰支付借款利息106720元。以上两项合计296720元，足以抵销刘杰未付的房款98000元。赵雨虽主张不能完成过户是因开发商不能及时办理房本所致，但该事由与刘杰无关。综上所述，请求驳回赵雨的诉讼请求。尹庆波述称，其系新凯利公司的法定代表人，该公司现已注销。注销前，该公司由职业经理人进行经营、管理，其不清楚本案的具体情况，由法庭依法判决。张利生未做陈述。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2016年4月11日，赵雨（乙方）与案外人天津市金滩实业有限公司（甲方，以下简称金滩公司）签订2016-0010166号《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于天津市宝坻区××镇××路××号楼××号房屋，建筑面积85.55平方米，价款469331元，甲方于2017年10月30日将符合条件的商品房交付乙方使用等内容。2019年11月2日，赵雨向天津市规划和自然资源局不动产登记中心申请办理上述房屋的转移登记。法庭辩论终结前，该房屋实际登记所有权人为案外人张玉石。2018年2月9日，赵雨（甲方）与刘杰（乙方）经新凯利公司（丙方）居间订立编号为0000025的房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落在天津市宝坻区马家店镇津围公路东侧儒林轩4号楼-1-1303的房屋出售给乙方，成交价格为人民币698000元（此价格包含该房屋及其附属设施），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。合同第四条关于付款约定（本条各款均不及利息）1、乙方的付款约定中约定：（1）乙方于2018年2月9日向甲方交付该房屋定金人民币140000元整；（2）甲、乙双方于2019年1月31日前到房管部门订立买卖协议；（3）乙方以全款形式交到甲方处，前期房款乙方交给甲方600000万元整，后期尾款98000元过户当天交给甲方，若甲方乙方按规定时间内未过户（2019.1.31日）之后，乙方再宽限20天，20天后没过户赔偿过户滞纳金两万每月，或者按乙方规定解除（甲方违约成立）。合同第五条相关事宜约定：……3、甲方承诺于2019年1月31日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方同时结清该房屋所发生的水、点、煤气、暖气、数字电视、物业管理等相关费用，甲方自行办理户口迁移等事宜。合同第六条违约责任约定：……7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金。丙方所收取的服务费不予退还。由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。合同第八条其他事宜中约定：甲乙双方友好协商，甲方保证此房为个人所有，产权无争议，无户口问题，没有尾款，甲方承诺积极配合乙方过户到乙方名下，在房本下来后，第一时间跟乙方过户，若未按规定时间下来房本，甲乙双方在友好协商或乙方同意再宽限几个月时间，乙方承诺承担该房屋一切相关过户费用，甲乙保证此房过户时间满二年，若甲乙双方任何一方恶意违约，乙方违约定金不退，甲方违约金赔偿定金双倍，若违约甲方在7日内办理赔偿。该协议签订当日，刘杰以银行转账方式分两笔支付赵雨定金140000元，同年2月13日，刘杰以银行转账方式支付赵雨房款460000元。针对上述460000元，赵雨与刘杰于2018年2月9日签订了借款协议，出借人（甲方）刘杰，借款人（乙方）赵雨，约定此借款协议是0000025号合同的的补充协议，与主合同具有同等效力。乙方因需要，向甲方申请借款，双方经协商，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。双方就有关事项订立如下合同：一、甲方将460000元人民币借给乙方使用。二、债务人履行债务的期限自2018年2月13日起至2019年1月31日止。（按银行实际到账日期计算）三、借款利率：2%／月。四、双方商定，乙方若在2019年1月31日（含当日）之前将乙方名下位于宝坻区××镇××路××号楼××单元××号房屋过户并交房给甲方，则该项借款自动无息转为甲方的购买该房屋的房款。根据双方的房屋买卖合同条款，若因乙方原因违约，而使该房屋未能过户给乙方，则乙方按约定利率，自该合同解除之日起，7日内连本带息返还给甲方。若延期乙方应每日按未付金额的千分之一支付违约金。协议履行过程中，赵雨要求刘杰在原合同价款698000元的基础上，加付房款50000元。2019年11月14日，刘杰为赵雨出具借条，载明：“今向赵雨借现金人民币50000元整，赵雨确保张玉石拿到宝坻区儒林轩4-1303房产证，以银行转账为准。借款人刘杰。”当日，赵雨（甲方，出卖人）与张玉石（乙方）签订编号为28141-001015的《天津市存量房屋买卖协议》，标的房屋为儒林轩4-1-1303。同年11月20日，该房屋转移登记至张玉石名下。另查，新凯利公司于2019年7月11日清算完毕并解散，现该公司已注销。尹庆波、张利生为该公司的股东，各持股50%。庭审中，赵雨与刘杰均认可双方之间仅存在买卖合同关系，不存在借贷关系。赵雨自述其于2019年5月份取得案涉房屋，同年11月14日交付给刘杰。关于房屋为何过户至张玉石名下的问题，刘杰一方于庭审中陈述称：刘杰与张玉石是朋友关系，刘杰以850000元的价格将案涉房屋出售给了张玉石，双方签订过协议，约定过户时的相关费用由张玉石负担，该房产直接由赵雨过户给了张玉石。庭审后，刘杰未提交与张玉石之间的买卖协议。诉讼中，双方对加付价款问题存在较大争议：赵雨主张此系赵雨与刘杰协商一致变更原合同内容，刘杰除应支付剩余房款98000元外，同意加付50000元，本次诉讼中，赵雨未就加付50000元主张权利。刘杰认可其在过户时确实承诺赵雨按照原合同执行，同意加付50000元，但非其自愿加付，因赵雨以拒不配合办理过户相要挟，其为完成产权变更登记不得已才作出承诺。关于“按照原合同执行”的含义，刘杰主张其并非是同意支付房屋尾款98000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉《房屋买卖合同》是赵雨与刘杰经新凯利公司居间，在平等自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。诉讼中，双方对过户时间及相对方的行为是否构成违约、应否承担违约责任问题存在较大争议，本院分别评判如下：关于过户时间问题。案涉房屋买卖合同第四条1.（3）中约定的过户时间为2019年1月31日，第八条约定的过户时间为房本下来后，且该条款还进一步约定“若未按规定时间下来房本，甲乙双方在友好协商或乙方同意再宽限几个月时间”，同时还约定“甲乙保证此房过户时间满二年”。前述两个条款对合同主要内容的约定不相一致，差距较大，且相应内容均为手写，不存在效力等级差异，故本院对过户时间的约定均不予采信。双方共同于2019年11月14日至房地产管理部门办理产权变更登记，应视为对过户时间的再约定。现赵雨已按照刘杰的要求配合将案涉房产过户至案外人张玉石名下，完成了合同的主要义务，刘杰亦应按照合同约定支付剩余房款。赵雨在合同履行过程中要求刘杰加付房款50000元，该行为违反诚信原则，本院对其提出批评。刘杰虽承诺加付赵雨房款50000元，但并非真实意思表示，有违自愿原则，故该承诺不构成对合同价款的变更，因此，刘杰仍应按照原合同约定向赵雨支付剩余房款98000元。关于相对方的行为是否构成违约、应否承担违约责任问题。赵雨主张刘杰未如约支付剩余房款，构成违约，应按照合同第六条第7项的约定以房屋实际成交价格的10%向其支付违约金；刘杰抗辩赵雨未在2019年1月31日前配合办理过户，构成违约，应按照合同第四条第1款第（3）项的约定赔偿其过户滞纳金190000元，此款足以抵销未付房款。对于前者，赵雨自认其于2019年5月取得案涉房屋，同年11月14日交付给刘杰。对此，本院认为，其虽无法按合同约定于2019年1月31日前完成交付，但理应在取得房屋后及时完成交付，却未积极交付，且在合同履行过程中要求提高价款，其行为构成违约；刘杰未按合同约定于过户当日付清房款，亦未按照其当庭陈述于过户后三日内付款，亦构成违约。鉴于双方均存在违约行为，且赵雨的违约程度不亚于刘杰，故本院对赵雨关于违约金的诉讼请求不予支持。对于后者，如上文所述，案涉合同对过户时间约定不明，则对基于过户时间而约定的违约金或滞纳金缺乏明确的时间指向，对双方亦不具有拘束力。故此，对刘杰关于滞纳金的抗辩意见，本院不予采信。赵雨与刘杰之间未发生真实的借贷行为，故双方于2018年2月9日签订的“借款协议”既缺乏借贷的意思表示，又无真实的交易基础，本院不予确认。对刘杰据此提出的利息抗辩，本院亦不予采信。张利生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、刘杰于判决生效后十日内支付赵雨购房款98000元；二、驳回赵雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，减半收取计1828元，由赵雨负担914元，由刘杰负担914元（执行时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二〇年十月三十日书记员 陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。