河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初2072号原告中原银行股份有限公司驻马店分行，住所地：河南省驻马店市文明路**。负责人万三华，该行行长。委托诉讼代理人李强，男，1971年3月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该公司员工。委托诉讼代理人高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告马建华，男，1973年12月25日出生，汉族，住河南省平舆县。被告刘三红，女，1970年6月26日出生，汉族，住河南省平舆县。被告河南省懿丰置地有限公司，住，住所地：河南省郑州市金水区丰庆路**丰庆佳苑**楼****/div>法定代表人姚海莲，该公司总经理。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）与被告刘三红、马建华、河南省懿丰置地有限公司（以下简称懿丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人李强、高婷婷到庭参加诉讼。被告刘三红、马建华、懿丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告马建华、刘三红偿还我行个人一手住房按揭贷款本金472927.87元及2018年11月21日起至贷款本息结清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定计算）；2.依法判令被告马建华对该笔贷款承担抵押责任；3.依法判令被告懿丰公司对该笔贷款承担连带责任保证；4.本案的诉讼费、保全费、律师费等均由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，被告懿丰公司与原告签订编号为中原银（驻马店）房合字2015第040342号《合作协议书》一份、中原银（驻马店）最保质字2015第040342-1号《最高额保证金质押合同》一份，约定原、被告就被告位于遂平县建设路中段，名称为“懿丰假日广场”的项目（遂住预售证第11028号）开展合作。原告发放的个人住房按揭贷款最高不超过房价的70%，贷款期限最长不超过20年，被告懿丰公司担保的总额度为一亿元。合同并约定被告懿丰公司同意为购房借款人提供连带责任保证担保；同时被告懿丰公司在原告处开立贷款保证金账户，保证金额为个人住房按揭贷款金额的5%存入。担保责任发生后，原告有权直接扣划保证金账户内的款项以优先清偿该保证金所担保的债权，无需另行征得被告懿丰公司的同意。2015年11月25日，被告马建华、刘三红、懿丰公司与原告中原银行驻马店分行签订编号为中原银（驻马店）房贷字2015第040294号、中原银（驻马店）保字2015第040294-1号、中原银（驻马店）抵字2015第040296-1号《个人购房借款合同》一份，约定被告马建华、刘三红向原告借款550000元，借款用途为用于购买坐落于遂平县建设路中段懿丰假日广场B座东一单元2304号房产（建筑面积228.41㎡），贷款期限180个月，年利率5.292%。贷款采用等额本息还款法，还款总期数为180期，还款日为每月的21日，合同并约定了罚息、复利。同时约定被告马建华以其名下的位于遂平县建设路中段懿丰假日广场B座东一单元2304号房产（购房合同编号：SYF-Z0057）为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理了预抵押登记。被告懿丰公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年。上述合同签订后，原告即依约付出了贷款。被告自2018年11月21日起不再履行还款义务，现该笔贷款下欠借款本金472927.87元及2018年11月21日起的利息、罚息、复利未予清偿。依据原、被告之间的《个人购房借款合同》第二十四条24.2“若甲方连续三期或累计三期未按时足额还款，乙方有权要求甲方提前归还全部贷款本金及利息、罚息、复利及由此发生的全部费用，并由担保人承担担保责任”的约定，特向贵院依法提起诉讼，要求被告偿还下欠所有贷款本息、承担担保责任，望判如所请。被告马建华未答辩。被告刘三红未答辩。被告懿丰公司未答辩。经审理查明，2015年11月25日，原告中原银行驻马店分行（甲方）与被告懿丰公司（乙方）签订编号为中原银（驻马店）房合字2015第040342号《商品房按揭贷款银企合作协议》一份，协议约定：甲方对乙方推荐的且符合甲方贷款条件的购房人（以下统称借款人）购买乙方开发建设并依法销售的（有关部门批准销（预）售许可证号为遂住预售证第11028号）位于遂平县建设路中段“懿丰假日广场”的商品房发放个人住房/商用房贷款。甲方向借款人发放的贷款最高不超过房价的70%，最长贷款期限不超过20年。贷款利率按中国人民银行公布的利率和利率政策及中原银行的利率规定执行，具体利率见甲方与借款人签订的相关借款合同。乙方在甲方开立商品房按揭贷款资金结算专用账户，账号为52×××16，借款人所支付的首期房款和甲方向借款人发放的贷款均须存入该账户。乙方在甲方处开立保证金账户，乙方应按照甲方向借款人发放的每笔贷款金额的5%向甲方缴存保证金，作为担保借款人按照其与甲方签订的《中原银行个人购房借款合同》（以下简称借款合同）约定向甲方履行债务的质物。乙方同意在其保证阶段内，如借款人未按照借款合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，甲方有权从乙方在甲方开立的保证金账户中直接扣划相应款项。具体质押事宜详见甲乙双方签订的编号为中原银（驻马店）最保质字2015第040342-1号《最高额保证金质押合同》。乙方在甲方处的总担保额度为人民币壹亿元整，即在本合同有效期内，乙方担保的借款人贷款本金总额不超过上述总担保额度。该担保额度不可以循环使用。乙方同意在总担保额度内对全部借款人在甲方处的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，以担保借款人按照借款合同约定向甲方履行债务。乙方的保证范围包括借款人所欠甲方的贷款本金、利息（包括罚息、复利）及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、认证费、翻译费、执行费等）和借款人所有其他应付费用。乙方的保证阶段为阶段性连带责任保证，即乙方对自本合同签订之日至借款人所购房屋的抵押登记手续已办理完毕，且甲方收到记载有上述抵押登记信息的《房屋他项权证》之日之间产生的借款人债务承担连带保证责任，对甲方收到记载有上述抵押登记信息的《房屋他项权证》之日以后产生的借款人债务不再承担保证责任。保证期间为本合同项下的借款人与甲方签订的借款合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年；甲方依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。在保证期间内，如借款人未按时归还贷款本息或支付相关费用，或甲方按照合同约定或法律规定宣布贷款提前到期时未获足额受偿的，乙方应承担连带保证责任，代为清偿借款人所欠全部贷款本息及相关费用。同日，出质人（甲方）懿丰公司与质权人（乙方）中原银行驻马店分行签订编号为中原银（驻马店）最保质字2015第040342-1号《最高额保证金质押合同》一份，合同约定：鉴于甲乙双方于2015年11月25日签订了编号为中原银（驻马店）房合字2015第040342号《商品房按揭贷款银企合作协议》（以下简称“《合作协议》”），为了担保《合作协议》项下的所有债务人（以下简称“债务人”）向乙方履行本合同第一条约定的主合同项下的债务，甲方同意作为出质人向乙方提供保证金质押担保。甲方所担保的主合同为乙方与债务人在《合作协议》有效期内签订的授信合同，包括但不限于《人民币流动资金贷款合同》、《个人借款合同》、《银行承兑汇票承兑协议》及其展期协议、补充协议等。本合同所担保的主债权最高限额包括主债权本金人民币壹亿元整和相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。乙方与甲方就债务人授信业务签订担保合同后、放款前，甲方应按照乙方每笔授信金额的5%逐笔向其开立在乙方处的保证金账户（账号：52×××16）交存追加保证金。本合同项下保证金质押担保的范围为主合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、手续费、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、财产保全担保费、执行费、公告费、邮寄费、律师代理费、差旅费等）及所有其他费用。甲方不可撤销的授权乙方在担保责任发生后，乙方有权直接扣划保证金账户内的款项以优先清偿该保证金所担保的债权，无需另行征得甲方同意。2015年9月30日，出卖人懿丰公司与买受人马建华签订合同编号为SYF-Z0057的《商品房买卖合同》一份，约定马建华向懿丰公司购买位于遂平县建设路中段懿丰假日广场第B座东一单元23层2304号房产，房屋建筑面积228.41㎡，总价款为799892元。买受人付款方式为银行按揭方式付款，买受人于签订合同时向出卖人支付首付房款的31.24%，即人民币249892元，剩余房款550000元，向出卖人指定的银行申请按揭贷款。2015年11月25日，原告中原银行驻马店分行（乙方）与被告马建华（甲方、丙方）、被告刘三红（甲方）、被告懿丰公司（戊方）签订《个人购房借款合同》一份，合同约定：乙方根据甲方的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币550000元。本合同项下贷款用于购买坐落于遂平县建设路中段懿丰假日广场B座东一单元2304号、建筑面积228.41㎡的房屋。贷款的担保方式为抵押加阶段性连带责任保证。贷款期限为180个月，即自2015年11月25日至2030年11月25日。贷款利率实际单笔发放日与本合同生效日间隔在六个月以内（含）的贷款利率采用浮动利率，即以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮8%，贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用“自贷款发放日起每次中国人民银行公布的贷款基准利率之日的次年1月1日开始，按调整后的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（如中国人民银行在一个日立年度内经两次或两次以上调整贷款基准利率的，以该日立年度内中国人民银行最后一次调整的贷款基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率”调整，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率，利率调整不再另行通知甲方。甲方授权乙方将贷款一次性划入戊方账户。贷款利息自实际放款日起计算。偿还贷款本息的方式为按月等额本息还款法；甲方自愿选择每月21日为还款日；如甲方未指定还款日，则每月21日为统一还款日；最后一期还款日为贷款到期日。甲方在乙方开立个人结算账户（户名：马建华，账号：62×××14）作为还款账户。对甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，乙方有权按罚息利率自甲方逾期还款之日起按日计收利息，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、认证费、翻译费、执行费等）和甲方所有其他应付费用。质押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、乙方实现债权的费用和甲方所有其他应付费用。戊方自愿向乙方提供连带责任保证。保证的范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用和甲方所有其他应付费用。戊方的保证阶段为阶段性连带责任保证，即保证人自本合同签订之日至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且乙方收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日以前产生的甲方债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的甲方的债务不再承担保证责任。保证期间为本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年；乙方依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。合同还约定甲方未按本合同约定的时间归还贷款本金、支付利息及相关费用的，甲方和担保人构成违约，乙方有权宣布本合同和乙方与甲方之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求甲方立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求担保人承担担保责任。另约定，甲方未按照本合同约定偿还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金或其他费用的，或戊方未按本合同约定承担连带保证责任的，乙方及乙方总行有权直接从甲方、戊方开立在乙方或中原银行所有分支机构的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至甲方在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。当发生戊方应承担保证责任的情形时，如乙方在本合同项下的债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由甲方提供还是由第三人提供，乙方有权自行选择实现担保的顺序，即乙方有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求戊方承担保证责任，或同时要求甲方与戊方、物的担保人同时履行担保责任，戊方放弃针对乙方选择清偿顺序的抗辩权。该合同约定的抵押物为马建华位于遂平县建设路中段懿丰假日广场B座东一单元2304号房产，该房产于2015年11月27日在遂平县房地产交易管理所办理了预抵押登记，预抵押登记证号为遂平房预字第00019062号。后双方未对上述抵押物办理正式抵押登记。上述合同签订后，原告中原银行驻马店分行于2015年11月30日向被告马建华发放贷款550000元，并将贷款打入被告马建华指定的受托支付账户。被告马建华偿还部分贷款本息后，对剩余贷款本息未再偿还，截止到2018年11月20日，被告下欠原告贷款本金472927.87元及2018年11月21日起的利息、罚息、复利。庭审中，原告中原银行驻马店分行放弃对保全费、律师费的诉讼请求。上为本案事实。以上事实有原告中原银行驻马店分行的陈述及其提供的相关书证在卷为据，本院予以确认。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告懿丰公司签订的《商品房按揭贷款银企合作协议》、《最高额保证金质押合同》及原告中原银行驻马店分行与被告懿丰公司、马建华、刘三红签订的《个人购房借款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告中原银行驻马店分行已经按照合同约定向被告马建华发放贷款550000元，履行了合同义务。被告马建华未按合同约定期限偿还原告中原银行驻马店分行全部借款本金及利息、罚息、复利，已经构成违约，应当承担违约责任。原告中原银行驻马店分行依据《个人购房借款合同》宣布债务提前到期，要求被告马建华提前偿还借款本金472927.87元及利息、罚息、复利的请求，符合合同约定，依法应予支持。被告刘三红作为共同借款人，在《个人购房借款合同》上面签字确认，应当与被告马建华共同承担还款责任。按照被告马建华逾期还款的情况，利息、罚息、复利应从2018年11月21日起计算至贷款本息结清之日止。原告中原银行驻马店分行于2020年8月6日向本院提起诉讼，即依照合同约定宣布合同项下所有借款已到期，要求被告懿丰公司在保证期间内承担连带清偿责任的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告中原银行驻马店分行要求被告马建华承担抵押担保责任，按照《个人购房借款合同》的约定，原告中原银行驻马店分行与被告马建华对位于遂平县建设路中段懿丰假日广场B座东一单元2304号房产办理的是预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记并不等同于抵押权登记，仅是对预购商品房将来办理物权登记后办理抵押权登记的请求权，且双方就该抵押房产至今未办理正式的抵押权登记手续，原告中原银行驻马店分行至今也未取得抵押房产的他项权证，故原告中原银行驻马店分行主张就抵押房产享有抵押权，无事实依据，本院不予支持。原告中原银行驻马店分行放弃保全费、律师费的请求不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告马建华、刘三红于本判决生效之日起十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行偿还借款本金472927.87元及利息、罚息、复利（自2018年11月21日起至贷款本息实际清偿完毕之日止，利息、罚息、复利按双方合同约定的利率计算）；二、被告河南省懿丰置地有限公司对判决第一项承担连带清偿责任；三、被告河南省懿丰置地有限公司承担清偿责任后，有权向被告马建华、刘三红追偿；四、驳回原告中原银行股份有限公司驻马店分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8985元，减半收取计4492.5元，由被告马建华、刘三红、河南省懿丰置地有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 韩 凌二〇二〇年十月十三日书记员 刘美珠