湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2708号上诉人（原审被告）：董捷平，女，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：刘光格，湖南湘智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘启轩，男，汉族，住岳阳经济技术开发区。委托诉讼代理人：葛成，湖南金鹗律师事务所律师。原审第三人：沈金波，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原审第三人：郑芬，女，1972年5月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人董捷平因与被上诉人潘启轩、原审第三人沈金波、郑芬案外人执行异议之诉一案，不服岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4690号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。董捷平上诉请求：撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4690号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原判认定房屋买卖事实的关键证据不足，原判认定的购房款实际都是欠的材料款，现金收条也不是第三人收取，只能证明双方有债务。二、该房屋土地是出让土地，有房产证，不存在不能过户到被上诉人名下。三、被上诉人的房屋已为上诉人的借款进行了抵押，提供了担保，即便是被上诉人购买了房屋，上诉人对抵押房屋也享有优先权，应予执行。原判认定的事实：被告董捷平与第三人沈金波、郑芬民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月24日作出（2013）楼民二初字第76号民事判决，判令第三人偿还被告借款本金1387500元及相应利息。该判决确认了如下事实：沈金波因向原告借款，双方于2012年11月29日签订了一份抵押合同，沈金波以登记在其名下坐落于岳阳经济开发区的岳房权证岳阳楼区字第**房屋（以下简称175351号房屋）为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月6日在房产管理部门办理了岳房他证岳阳楼区字第××号他项权证。因第三人未履行生效法律文书确定的义务，被告于2014年7月23日向本院申请强制执行。本院于同日立案执行。2014年8月20日，本院作出（2014）楼执字第833号执行裁定书，裁定冻结、扣划第三人的银行存款1822000元，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押其同等价值的财产。2018年10月23日，本院向岳阳不动产登记中心发出（2014）楼执字第833号协助执行通知书，请求该中心协助查封175351号房屋中的101、201、301、501号四套房屋。执行中，原告潘启轩向本院提出执行异议申请，请求本院中止对该栋第二层房屋的查封和执行。本院作出（2019）湘0602执异39号执行裁定书，以现有证据无法确认沈金波与原告之间以房抵债合意的真实性及原告已支付了全部价款为由，驳回了原告的异议请求。原判另查明：175351号房屋共7层，于2005年10月由沈金波及案外人沈某、陶某合伙建成，2007年9月26日办理所有权登记，登记的所有权人为沈金波。2010年9月16日，原告和沈金波签订《房屋买卖协议》，约定沈金波将175351号房屋中的第二层以41万元的价格出售给原告，签合同时原告支付购房款40万元，剩余1万元在房产证过户到原告名下时一次性支付；因该房屋整栋于2010年7月抵押给农业银行，双方同意银行债权解除后办理房产过户手续。诉讼中，原告主张以钢材款、工程款及现金方式支付了购房款，并于2012年上半年装修后入住至今。原告提交了下列证据：1、2010年9月16日原告和第三人沈金波签订的《房屋买卖协议》；2、2008年8月15日的钢材款9万元的欠条一份；3、2011年9月7日的工程款19.1万元的欠条一份；4、2011年9月7日的现金10万元收条一份；5、2011年12月1日的现金2.1万元收条一份。上述欠条和收条均由沈金波和案外人沈某向原告出具，金额共计40.2万元；6、原告2012年3月26日和岳阳八戒装饰有限责任公司签订的装修合同，证明原告于2012年4月对诉争房屋进行了装修；7、水电费抄表及发票，证明原告至少在2015年1月就已变更诉争房屋的水电用户名至其名下；8、岳阳经济技术开发区通海路管理处八字门社区居民委员会2015年7月3日出具的《证明》，证明原告自2012年起入住诉争房屋；9、证人沈某、陶某出庭作证，证明两证人和沈金波共同建设了175351号房屋，后又合伙开公司，因无力支付原告的钢材款及工程款，就用诉争房屋进行了抵偿；10、证人罗某进出庭作证，证明其和原告是上下楼的邻居，原告于2011年或2012年入住诉争房屋至今。被告不认可诉争房屋交易的真实性，但认可原告现居住在诉争房屋中，主张诉争房屋已办理了抵押登记。原判认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”。本案中，原告潘启轩在诉讼中提交的证据相互印证，形成证据锁链，能够证明原告和第三人沈金波在2010年9月16日签订了《房屋买卖协议》。原告已支付购房款40.2万元，尚欠0.8万元未支付系因付款条件尚未成就，应认定原告已基本付清购房款。原告自2012年4月起开始装修并入住至今，在被告取得抵押权及本院查封前已合法占有诉争房屋。因为《房屋买卖协议》签订时诉争房屋处于抵押给银行的状态，之后又抵押给了被告并被司法查封，原告没有及时办理房屋产权变更手续，不是其本人的原因。同时，被告在办理房屋抵押登记手续前，并未谨慎了解抵押物的真实状况，对本案的发生亦存在一定过错。故此，原告就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其停止对诉争房屋强制执行并解除对该房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人沈金波、郑芬经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决不得执行登记在第三人沈金波名下的岳房房权证岳阳楼区字第**屋的第二层，并解除对该房屋的查封。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，原审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，案外人潘启轩提供了房屋买卖协议以及欠条和收条称被执行人沈金波以房抵债，虽然欠条和收条都有“沈金波”的签名字样，但均由另一案外人沈某出具，现有证据无法确认沈金波与潘启轩达成以房抵债合意的真实性以及潘启轩支付了全部价款。因此，案外人潘启轩对案涉房屋提出的异议不符合法律规定的其权利能够排除执行的全部情形。同时，生效判决已确认被执行人沈金波以其名下产权证号为175351号的整栋房屋对本案借款进行了抵押，并于2012年12月6日办理了他项权登记的事实，因此，申请执行人董捷平对案涉房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。即便沈金波与潘启轩达成了以房抵债合意以及潘启轩支付了全部价款，因房屋为该借款进行了抵押，在抵押权未被撤销之前，也应执行。综上所述，上诉人董捷平的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，适用法律错误，处理不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4690号民事判决；二、驳回被上诉人潘启轩的诉讼请求。一审案件受理费7,450元，二审案件受理费7,450元，由被上诉人潘启轩负担。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 万久恩审判员 卢安林二〇二〇年十月十日书记员 邢 慧