广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16910号上诉人（原审被告）：江润潘，男，1975年4月10日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。委托诉讼代理人：徐芳，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：何圣，广东道里律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江家星，男，1958年2月28日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：广州茂金汽车服务有限公司。住所地广州市花都区商业大道自编**之八商铺。法定代表人：杨志邦。原审第三人：广州市花都区花山湘翔五金机电商行。住。住所地广州市花都区花山镇商业大道自编**之六/div>经营者：陈素珍。原审第三人：佛山市楚杰贸易有限公司。住所地。住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的**商业楼首层自编**iv>法定代表人：章海华。原审第三人：广州市花都区花山兴明废品店。住所地广州市花。住所地广州市花都区花山镇龙口村龙口市场**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：李志明。上诉人江润潘与被上诉人钟镜波、江家星、原审第三人广州茂金汽车服务有限公司（以下简称茂金公司）、广州市花都区花山湘翔五金机电商行（以下简称湘翔公司）、佛山市楚杰贸易有限公司（以下简称楚杰公司）、广州市花都区花山兴明废品店（以下简称兴明废品店）确认合同无效纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。江润潘上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回钟镜波的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由钟镜波承担。事实与理由：一、钟镜波作为确认《租赁合同》无效之诉的主体不适格。l.江润潘系善意取得承租权，首先，江润潘不知情钟镜波与江家星双方之间存在债权债务纠纷。其次，江润潘与江家星于2016年10月17日签订《租赁合同》时，广州市中级人民法院尚未就钟镜波与江家星之间的债权债务纠纷作出终审判决，根据（2018）粤01民终12817号民事判决书显示，判决日期为2017年9月29日。最后，作为整体出租项目的租金价格必然有一定的优惠，这也符合市场规律，且江润潘自签订合同后，依约履行了合同义务。2.江润潘与江家星在主合同签订后，又重新签订了《补充协议》，双方约定延长租期的做法合理合法。双方没有就租金方面进一步的约定，也是考虑届时市场租金价格浮动而无法确定，该份补充协议仅仅是作为主合同租期届满时续签的优先条件。3.江润潘已全部付清租金，与江家星之间不存在债权债务纠纷。江家星在收取租金后，如何支配租金与江润潘无关。江润潘不应为江家星与钟镜波之间的债权债务背书，更无须承担任何法律责任。综上所述，钟镜波不是《租赁合同》相对人，其所提起的确认合同无效的主体不适格。二、一审法院认定江润潘与江家星不存在真实合法有效的租赁关系错误。一审法院认为当事人双方约定租金一次性支付与日常租赁交易习惯不符，其真实意图见一审判决第7页“租金一次性支付，直接导致后续的执行案件中江家星没有可供执行的财产，江家星的行为存有恶意”。换言之，如若江家星有财产可供执行，足以让后续的执行案件可以执结，则江润潘与江家星的约定就符合习惯了。一审法院认定江家星出租房屋存有恶意，理应依据相关法律规定依法追究江家星的法律责任，而不应当变相剥夺善意承租人江润潘所取得的承租权。综上所述，江润潘认为江家星没有怠于履行债权，钟镜波不是《租赁合同》相对人，一审法院认定钟镜波有权提起确认合同无效之诉不符合事实，依法无据。钟镜波二审答辩：一审法院认定事实清晰、适用法律正确，依法应予以维持。一、钟镜波因到期债权受到损害依法有权提出合同无效之诉，主体适格。钟镜波与江家星的债权债务已经生效判决书判决，但江家星拒不执行生效判决，并将具有租金收入的房屋以奇低的租金、违反《合同法》租赁期限的租期出租给江润潘，明显是属于恶意串通逃避债务的行为，钟镜波作为江家星的债权人，由于江家星与江润潘恶意串通，签订《租赁合同》及《补充协议》以逃避债务，导致钟镜波债权无法实现，现钟镜波依据民事诉讼法、民事诉讼法司法解释、合同法等法律规定主张《租赁合同》及《补充协议》无效，是符合法律规定的，并不存在主体不适格问题。江润潘称《补充协议》“仅是作为主合同租期届满时续签的优先条件”无事实与合同依据，亦与常理不符。首先《补充协议》本身的条款没有关于优先续租权的约定，江润潘主张的所谓续签的优先条件与客观事实不符；其次在江润潘与江家星签订《租赁合同》约定租赁期15年，随即在同一日又签订《补充协议》约定19.5年的租赁期，与常理不符，明显是为了逃避江家星对钟镜波的债务而恶意串通签订了《租赁合同》与《补充协议》。二、一审法院在认定江润潘与江家星之间的租赁关系是否真实合法有效的问题上，已经从租期、租金、以及《租赁合同》及《补充协议》的签订日期三个方面作出了充分论述，最终认定不存在真实合法有效的租赁关系是正确的，江润潘的上诉理由不能成立。三、涉案房屋没有依法办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，依法应认定《租赁合同》及《补充协议》合同无效。四、江润潘主张已全部付清租金，但根本没有提供任何证据证明。本案一审在送达过程中，江润潘、江家星先是让他人代签收起诉资料，在2019年9月27日第一次开庭时他们拒不到庭，也不接听电话，后法庭寄送起诉资料到他们身份证法定收件地址又无人签收，导致本案的一审，包括开庭和判决书送达都是通过公告完成送达；2019年12月26日开庭时江润潘、江家星完全没有应诉；在一审判决公告期临近届满时江润潘才提起上诉，且仅有上诉状并无其他证据材料，这与常理不符，其利用诉讼程序拖延时间的意图明显，从本案于2019年8月19日立案至今已一年有多。江润潘一直强调他是善意的，但根据其以上种种行径看来，其是恶意的。江家星二审期间经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店二审期间未到庭陈述意见。钟镜波于2019年8月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认江家星及江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；2.判决茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店与江润潘的次承租合同无效；3.钟镜波、江家星承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：关于江家星与钟镜波、江家星及廖庆伍租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年12月21日作出（2013）穗花法民三初字第779号民事判决，后该案被发回重审，一审法院另行组成合议庭适用普通程序审理，查明并认定事实：涉案房屋位于广州市花都区XXX，由江卓团和江家星向广州市花都区XX经济合作社承租约2.54亩的土地后，在该土地上修建而成。涉案房屋没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，该房屋的建筑工程亦没有经有关部门批准建设，因此江卓团提供的《饭店租赁合同》以及江卓团、江家星与廖庆伍于2011年11月2月签订的《商铺租赁合同》均属无效合同。于2017年2月28日作出（2016）粤0114民初6685号民事判决：一、钟镜波于本判决发生法律效力之日起十五日内向江卓团支付占有使用费11000元；二、江卓团于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波返还按金100000元；三、江卓团于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付设备、物品补偿费1102100元；四、江卓团、江家星于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付加建房屋费用562966.18元；五、江卓团、江家星于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟镜波支付房屋装修费887600元；六、驳回江卓团的其他诉讼请求；七、驳回钟镜波的其他反诉请求；八、驳回江家星的诉讼请求。当事人不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）粤01民终12817号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。案件生效后，江卓团、江家星未履行判决确定的义务，钟镜波向一审法院申请执行，一审法院以（2018）粤0114执214号案立案执行，于2018年7月2日作出执行裁定，认为：经一审法院采取多方执行措施后，未发现被执行人有可供执行的财产。申请执行人无法提供被执行人其他可供执行的财产线索，裁定：终结本次执行程序。钟镜波表示将涉案场地交还江卓团、江家星之后，江卓团、江家星将其重新间隔后对外出租，现由茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店占有使用。钟镜波表示执行法官在执行涉案房屋的租金时，江润潘向执行法官提交两份租赁合同拟证明其合法占有涉案房屋，经查，江卓团（甲方）在2016年10月17日与江润潘（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于××市场旁××6.5间商铺租赁给乙方使用。租期从2017年1月1日至2031年12月31日共15年，租金共60万元。自双方签订合同日，乙方一次性支付甲方租金（现金）30万元，余款在双方签订日起三个月内付清。同日，双方签订《补充协议》，约定上述商铺使用期为2032年1月1日至2051年6月31日。乙方使用期内土地租赁费由乙方支付给经济社。江家星作为甲方与江润潘就位于XX市场旁的6.5间商铺在2016年10月17日签订《租赁合同》及《补充协议》，内容与江卓团和江润潘签订的《租赁合同》及《补充协议》的内容一致。钟镜波认为上述租赁合同的租金标准明显低于市场价，为此提交钟镜波在（2016）粤0114民初6685号案中的鉴定报告拟涉案房屋的占地面积为1289.55平方米，根据江卓团、江家星与江润潘签订的两份租赁合同，可见租金标准为5.17元/月/平方米﹝（60万元＋60万元）÷15年÷12个月÷1289.55平方米﹞，明显低于广州市房地产租赁管理所公布的2016年广州市房屋租金参考价中涉案房屋附近路段即XX大道XX号的商业用房租金标准88元/月/平方米的标准。一审法院认为：本案的争议焦点为江家星与江润潘之间的租赁关系是否真实合法有效？对此，一审法院分析如下：第一，关于租期，江家星与江润潘签订的租赁合同租期为15年，同一天双方即签订补充协议将租期延长19.5年，即在2016年10月17日双方建立的租赁关系已约定租期长达34.5年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”江家星与江润潘并非在合同到期后续订合同，而是在同一天通过拆分合同的方式将租期延长为34.5年，与常理不符。第二，关于租金，根据钟镜波提交的证据，江家星与江润潘签订的合同的租金标准明显低于市场价租金标准，与常理不符；租赁合同约定15年的总租金为60万元，在长达十几年的租期中，并未写明租金标准或者租金递增的方式，且30万元的金额以现金方式支付，上述约定均与日常租赁交易习惯不符；江润潘向执行法官提交租赁合同，但在一审法院向其寄送本案诉讼材料后，却未到庭举证证明其已实际支付该租金，应承担举证不能的后果；在补充协议中，双方仅约定延长19.5年的租期，却未约定租金标准，亦与常理不符；第三，即使该份租赁合同及补充协议的签订日期是在2016年10月17日，根据本案查明的事实，江家星此时已明知自己与钟镜波之间存在债务纠纷，仍将其享有租金收益的物业转租给其他人，且约定租金一次性支付，直接导致后续的执行案件中江家星没有可供执行的财产，江家星的行为存有恶意。综上，一审法院认定江家星与江润潘就涉案房屋并不存在真实合法有效的租赁关系，结合生效判决认定涉案房屋未取得规划报建手续的事实，钟镜波作为江家星的债权人，其在本案主张江家星与江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，合法有据，一审法院予以支持。因钟镜波并未提交相应的证据证明江润潘与茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店之间签订租赁合同，因此，钟镜波要求确认江润潘与茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店之间的次承租合同无效，缺乏事实依据，一审法院不予支持。江家星、江润潘、茂金公司、湘翔公司、楚杰公司、兴明废品店经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年12月27日作出判决如下：一、确认江家星与江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、驳回钟镜波的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由江家星、江润潘共同负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询后，江润潘向本院提交情况说明，说明其将承租江卓团、江家星的物业全部出租给第三人湘翔公司，并签订租赁合同，并每月收取租金2万元，没有与其他第三人签订过任何合同，也没有收取其他第三人的租金。对此，江润潘未提交证据证实。另，江润潘主张其以现金方式向江家星支付租金60万元，为此提交了江家星收取江润潘的铺位租金的收据复印件五张，金额共计60万元。经质证，钟镜波主张对江润潘提交的情况说明和收据的真实性、合法性、关联性不予确认；对收据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为租金60万元以现金支付不合常理，且收据都是手写的，可随时开具，不能证明江润潘以以现金形式支付租金。经本院审查，上述证据是在二审庭询后提交，已超出举证期限，且不属于新证据，由于江润潘未提交其他支付凭证佐证款项支付情况，单凭上述收据无法证实转让款已实际支付，故本院对该项证据不予采纳。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.钟镜波是否具备提起本案确认合同无效纠纷的主体资格；2.关于江润潘与江家星之间是否存在恶意串通损害钟镜波合法权益的情形。对于上述争议焦点，本院分析如下：关于钟镜波是否具备提起本案确认合同无效纠纷的主体资格的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该条款中的“他人合法权益”应可理解为包括国家、特定集体和特定第三人权益，其中“合法权益”应包括合法债权在内。本案中，钟镜波对江家星享有合法债权，其基于债权人身份，以江家星、江润潘恶意串通损害其债权权益为由提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件。江润潘主张钟镜波不具备提起本案的主体资格缺乏法律依据，本院不予采纳。关于江润潘与江家星之间是否存在恶意串通损害钟镜波合法权益的情形。首先，江家星与江润潘签订的合同的租金标准明显低于市场价租金标准，且约定15年的总租金60万元一次性支付，均与日常租赁交易习惯不符；其次，江润潘主张其已现金支付全部租金60万元，虽其提交了江家星出具的收据，但由于所涉款项金额较大，现金支付不符合常理，且江润潘未提交证据佐证60万元的款项来源及实际支付情况，单凭收据无法证实其主张，本院对其该项主张不予采纳。再次，江润潘主张其自江家星处承租涉案房屋后对外出租，但未提交其与次承租人之间的租赁合同，亦未提交其向实际使用人收取租金或房屋使用费的相关证据，应对此承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳，故现有证据无法证实江润潘承租涉案房屋后对外转租。江润潘上诉主张补充协议仅仅是作为主合同租期届满时续签的优先条件，但补充协议并无此内容，江润潘的该项主张缺乏依据，本院不予采纳。结合江润潘与江家星约定延长后的租期超出法定20年、补充协议未约定租金标准不符合常理等因素，一审法院认定江润潘与江家星之间不存在真实合法有效的租赁关系并无不当，本院予以认同。江家星明知与钟镜波之间存在债务纠纷而与江润潘签订虚假的租赁合同及补充协议低价转租涉案房屋，江润潘配合江家星实施了上述行为，江润潘与江家星实施的行为本身可以认定是恶意串通所为。江润潘与江家星的恶意串通行为直接导致钟镜波无法通过对涉案房屋的使用费收益采取执行措施实现债权，在江家星未举证证实其有其他财产可供执行的情况下，江润潘与江家星的行为客观上损害了债权人钟镜波的合法债权。因此，一审判决认定江家星与江润潘于2016年10月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效并无不当，本院予以确认。江润潘的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，江润潘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由江润潘负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十月二十九日法官助理熊盈颖林臻灏