河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3977号上诉人（原审被告）：孙培刚，男，1955年8月29日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组。负责人：兰家迁，任该组组长。委托诉讼代理人：李小九，河南大法律师事务所律师。邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组（以下简称大西关四组）诉孙培刚租赁合同纠纷一案，河南省邓州市人民法院（以下简称一审法院）作出（2019）豫1381民初3034号民事判决，孙培刚不服，向本院提起上诉。本院审理后作出（2019）豫13民终7468号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。一审法院重审后作出（2020）豫1381民初387号民事判决，孙培刚不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙培刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回大西关四组的诉讼请求；2.本案诉讼费由大西关四组承担。事实和理由：1.一审法院关于孙培刚所支付的房屋租赁费用明显低于当地租金行情的认定明显错误。孙培刚自2005年开始租赁大西关四组房屋，当时房屋年久失修、破烂不堪，不具有完整使用价值，在孙培刚投入数百万元的巨额资金进行修缮、装修后，才使所租赁房屋得以使用。2014年双方所签订的租赁合同约定租赁价格为18万元，租赁期限为2014年至2019年，在合同履行期间，大西关四组单方要求提高租金，孙培刚基于投资巨大，不继续经营将面临损失无法收回的局面，于2018年与大西关四组重新签订了租赁合同，将合同年租赁费提高至26万，孙培刚按照约定足额交纳了租金，履行了合同义务。因此不能简单对比同地段房屋租赁价格就认定孙培刚租赁房屋明显低于市场行情，对租赁之前的房屋状况、租赁之后的房屋装修改造巨资投入也应当予以考虑，双方所签订的房屋租赁价格也是以此为基础的，且租金价格也是不断增加的，一审法院对此认定明显不当。2.签订合同时，双方不存在恶意串通行为，也不属于合同法规定的合同无效情形。孙培刚自2005年起开始租赁大西关四组的房屋，至今已15年之久，期间签订多次合同，所签订合同均由小组组长签字、加盖小组印章，符合合同形式要求。对于孙培刚来说，是否经过民主议事程序，系大西关四组内部事务，孙培刚无从得知，不能据此认定孙培刚恶意串通。且租赁房屋年已久远，大西关四组的村民不可能不知晓此事，大西关四组群众向巡视组反映存在集体财产损失问题，不能作为认定孙培刚有恶意串通、损害集体利益行为的依据。3.因合同无效产生的过错责任划分及损失承担问题，一审法院未予处理错误。孙培刚租赁大西关四组房屋，投入巨资装修，其转租牟利也并不违反国家强制性规定，即使合同无效，过错也不在孙培刚。对于合同无效后所产生的法律后果如何处理，人民法院应予以释明，一并处理，同时对双方过错责任作出明确判定，一审未充分考虑案件具体事实，程序违法，实体处理错误，损害了孙培刚的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持孙培刚的上诉请求。大西关四组辩称，1.租赁合同约定的价格明显低于市场价，且未经村民代表同意，明显存在恶意，属于无效合同。2.孙培刚在租赁房屋期间并未对房屋进行投资，一审中提交的照片可以证明房屋现在破败不堪，不存在装修的情况。3.如果孙培刚存在损失，可提供证据另案起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。大西关四组向一审法院起诉请求：1.依法确认大西关四组与孙培刚所签租赁合同无效，判令孙培刚返还租赁房屋；2.诉讼费用由孙培刚负担。一审法院认定事实：自2005年开始，孙培刚租赁涉案大西关四组所有的白云楼和全兴楼两处房产（其中案涉白云楼，又名白云宾馆，共三层，一层有17间门面、二至三层有68间房屋；案涉全兴楼共三层，一层有14间门面，二至三层有42间房屋）。孙培刚承租后，即将上述商铺及房产分别转租给他人并收取租金。2018年9月28日，大西关四组、孙培刚续签了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：“一、甲方将位于交通路西侧两幢营业楼（白云、全兴）租给乙方经营。租期暂定叁年，自二〇一八年十月三十一日至二〇二一年十月三十日止。二、年租金二十六万元整。付款方式：自本合同签订之日起10日内一次性缴清全年租金二十六万元。以后年租金随行就市。三、甲方租给乙方的房屋财产由乙方维护使用；房屋自然损坏由甲方负责维修，合同到期乙方必须完整无缺交回甲方房屋财产。四、租赁期间，乙方未经甲方同意不得改变房屋结构布局。如需新增财产，由乙方出资，合同到期后由乙方自行处理（全部清走），甲方概不接收。五、租赁期间，政策法律规定由甲方承担的税费，由甲方全部承担，应由乙方承担的税费由乙方全部承担。六、租赁期间，乙方不准将承租甲方的房屋财产整体转给第三人……”。2018年10月30日，孙培刚按合同约定向大西关四组支付了260000元租赁费。2019年3月份，大西关四组14位群众代表经过民主议事程序，一致同意用诉讼程序解除合同，收回该组集体所有房产。同年4月17日，大西关四组诉至法院，要求解除租赁合同，后变更诉请为请求撤销案涉租赁合同。庭审中，大西关四组当庭变更诉请为请求确认案涉租赁合同无效，由孙培刚返还所承租的房产。另查明，2018年9月，孙培刚将白云宾馆十七间门面中的十六间分别租赁给不同的商户，共计收取租赁费为352000元（其中①陈改莲、杨国超夫妻租赁五间，每年每间租赁费为22000元，共计110000元；②韩小光租赁一间，每年租赁费为22000元；③陈娟租赁一间，每年租赁费为22000元；④肖红卫租赁三间，每年每间租赁费为22000元，共计66000元；⑤杨帅租赁二间，每年每间租赁费为26000元，共计52000元；⑥张洪升租赁二间，每年每间租赁费为18000元，共计36000元；⑦刘培山租赁二间，每年每间租赁费为22000元，共计44000元）。2018年9月，孙培刚将全兴楼十四间门面中的十二间租赁给不同的商户，收取一年租金共计218000元（其中①王伟租赁二间，每年每间租赁费为16000元，共计32000元；②宋学林、付桂珍夫妻租赁一间，每年租赁费为16000元；③鲁爱云（营业执照为裴旭升）租赁一间，每年租赁费为16000元；④齐宗莲租赁二间，每年每间租赁费为16000元，共计32000元；⑤武改娥租赁一间，每年租赁费为18000元；⑥张中东、王静夫妻租赁三间，每年每间租赁费为20000元，共计60000元；⑦彭成雷、吴春梅一家租赁二间，每年每间22000元，共计44000元；以孙培刚本人举证价格为依据），剩余二间商铺的次承租人至今无法查明。上述已知孙培刚仅出租的28间门面房屋共收取租金570000元。此外，孙培刚主张其使用部分承租房屋经营一家宾馆，但未能提交所经营宾馆的营业执照、纳税证明等证据。又查明，2019年10月12日，因大西关四组的群众向邓州市委第五巡视组反映案涉房产租赁存在低价租赁、高价转租，集体财产损失等问题，邓州市委第五巡视组向大西关居委会下发问题清单，要求整改。2020年4月16日，古城街道纪律检查工作委员会制作初核报告，责成大西关四组运用法律途径，撤销案涉租赁合同，挽回集体经济损失，维护群众的合法利益。一审法院认为，案涉租赁合同出租人一方大西关**的合同签订人兰某和承租人孙培刚均系本组老居民，长期生活在当地，兰某作为村组干部对当地商铺及民房出租的租金行情等情形理应有一定的了解，但案涉租赁合同约定的年租赁费明显低于当地租金行情，与常理不符，而且孙培刚低价承租高价转租，从中谋取高额利润，严重损害大西关四组的集体利益。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项的规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”属于涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理，而案涉租赁合同的签订未经过大西关四组村民会议或村民代表会议这一民主议事程序同意或认可，导致该组群众民愤很大，多次向相关部门反映要求解决，故可以认定孙培刚与大西关四组干部之间存在恶意串通，损害集体利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，案涉租赁合同应为无效合同，双方因该合同取得的财产应当互相返还，但因孙培刚占用承租房屋并转租牟利，大西关四组已收取的租金不再返还，所以，孙培刚应在合理期间腾出所承租房屋并返还原告。故大西关四组的诉请理由正当，予以支持；孙培刚辩称理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条之规定，判决：一、确认邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组与孙培刚于2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、孙培刚在判决生效之日起60日内腾出全部承租房屋并返还给邓州市古城街道办事处大西关社区居委会第四村民小组。案件受理费100元，由孙培刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。孙培刚向本院提交三组证据：1.个体工商户营业执照一份，证明邓州市金沙宾馆的经营人孙海娥系孙培刚儿媳，孙培刚系实际控制人，金沙宾馆系自己经营，不存在整体出租问题。2.电器销售单及保修卡、装修收据、王德新等人证明、金沙宾馆照片一组，证明租赁物在租赁前后的状况，孙培刚装修实际投入数额近200万元，解除合同严重损害孙培刚的合法权益。3.2014年3月20日租赁合同一份，证明本案租赁合同是基于2014年3月20日合同增加租金变更的合同，不存在恶意串通及低价租赁的情形。大西关四组质证认为，对上述三组证据真实性均有异议。1.金沙宾馆营业执照登记人为孙海娥，并非孙培刚，且营业执照发证时间是2012年，不是现今经过审核的营业执照。2.孙培刚租赁房屋后，并未对房屋进行装修，其提交的复印件真实性无法认定，也无法认定投资于案涉房屋。3.租赁合同违反了村民组织法对于集体财产处理的规定，价格也远远低于市场价，该合同也存在恶意串通的情形。合议庭评议后认为，邓州市金沙宾馆经营者及收款收据的名字均非孙培刚，其提交的前2组证据不能证明该宾馆系其开办及具体损失；2014年3月20日租赁合同已被本案合同取代，本院对其证明力不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审认定案涉租赁合同无效是否正确；2.一审对孙培刚所称的损失未予处理是否适当。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，案涉的租赁合同处分大西关四组的财产，涉及村民利益，应经村民会议讨论决定，而该合同并未经过村民会议讨论，事后也未经村民同意，该组村民也多次向相关部门反映，称涉案房产租赁存在低价租赁、高价转租，造成集体财产损失等问题。因时任村组干部的兰家迁居住于当地，对当时行情应当知晓，却以明显低于当地租金行情的价格将房屋出租，孙培刚承租后高价转租赚取高额差价，损害了大西关四组的集体利益，故一审认定双方存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，并据此认定案涉租赁合同无效正确，本院予以维持。对于孙培刚主张应由大西关四组赔偿其因合同无效造成的损失问题，因其未提交有效证据证明其损失数额，一审法院对此未予处理并无不当，当事人可另寻其他途径解决。综上所述，孙培刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙培刚负担。本判决为终审判决。审判长  车向平审判员  王邦跃审判员  张艳霞二〇二〇年十月十九日法官助理杨松峰书记员杨太