上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7644号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇杨舍。法定代表人：朱丹，总经理。委托诉讼代理人：练育梅，上海诺可律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区华青南路**。法定代表人：蒋家敏，董事长。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)：上海大观园旅游发展有限公司，住，住所地上海市青浦区金泽镇青商公路**/div>法定代表人：王蓉，执行董事。委托诉讼代理人：张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。上诉人上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司(以下简称“飞豹公司”)、上诉人上海淀山湖新城发展有限公司(以下简称“新城公司”)因与被上诉人上海大观园旅游发展有限公司(以下简称“大观园公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1785号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞豹公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判新城公司赔偿飞豹公司2，284，777元；2．撤销一审判决第五项，改判驳回新城公司的反诉请求第四项，飞豹公司无需支付房屋占有使用费。事实和理由：一、一审法院酌情认定赔偿金额40万元没有依据，属于事实认定错误。一审中，飞豹公司提交了充分的证据证明因新城公司提前解除合同而造成的实际损失为2，284，777元。二、飞豹公司无需支付2014年3月28日后的占有使用费。2014年3月28日，上海湖区建设开发有限公司(以下简称“湖区开发公司”)向飞豹公司发送《租赁合同终止通知书》，通知该地块进行收储，终止合同。同年9月2日，湖区开发公司委托上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司对飞豹公司的房屋及附属物进行评估。因此，自2014年3月28日起，飞豹公司就立即停止对外经营，并配合新城公司对游艇码头、快艇码头、游艇、快艇、自建房屋等相关资产进行评估。2014年3月28日以后，飞豹公司就停止经营，实际也就不再使用租赁房屋。租赁房屋始终没有交接是由于新城公司、大观园公司的消极怠慢导致，飞豹公司自合同解除后一直在寻求与新城公司、大观园公司沟通解决后续问题，但始终没有答复。退一步讲，如果2014年3月28日之后产生占有使用费，则新城公司反诉之日前三年的占有使用费也已过诉讼时效，应予驳回。三、飞豹公司损失巨大，一审法院仅酌情认定损失为40万元，但还判令飞豹公司承担占有使用费42万元多。飞豹公司通过法院审理后，不仅得不到一分钱的赔偿，还要支付对方2万余元，显然违反公平公正原则。针对飞豹公司的上诉请求，新城公司答辩称：不同意飞豹公司的上诉意见。一、飞豹公司未提供任何合法有效的证据证明其在租赁期间有投入过任何的装修或是其他资产，亦未提供证据证明其遭受的损失，故无法证明其有实际损失产生。一审法院认定的40万元没有事实依据。二、一审法院已判定租赁合同于2014年3月28日解除，自合同解除之日后，飞豹公司从未就其所谓的经济损失向新城公司和大观园公司进行过主张，故即便飞豹公司认为其遭受了实际损失，也已超过法律规定的诉讼时效期间，不应得到保护和支持。三、合同解除后飞豹公司一直占用租赁房屋，理应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。新城公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第五项，发回重审或依法改判驳回飞豹公司要求新城公司和大观园公司共同承担其损失赔偿的诉讼请求；2．改判飞豹公司支付新城公司房屋占有使用费686，910元(年租金按照2009年4月1日的7万元起每年递增6％为标准，自合同解除之日2014年3月29日起计算至实际腾退之日，暂计至2020年6月30日)。事实和理由：一、一审酌情认定新城公司赔偿飞豹公司40万元没有依据。1．法院酌情认定赔偿金额的基础是评估报告，但飞豹公司提供的评估报告仅为初稿，未加盖评估公司公章，飞豹公司自始未曾提供评估报告中评估内容相应的付款或购买凭证，评估价值没有可参考性。飞豹公司亦未能提供证据证明相应的附属物或资产仍实际存在，新城公司没有理由进行赔偿。评估报告所列动产若客观存在，飞豹公司应自行搬离或处理，新城公司无需对相应的动产进行赔偿。2．一审判决认为租赁合同已于2014年3月28日解除，根据相关法律，飞豹公司应于租赁合同解除之日起两年内主张相关权利。截止飞豹公司提起本案诉讼，其未曾向新城公司主张过任何损害赔偿责任，故其该项诉讼请求已过诉讼时效，不应支持。二、飞豹公司支付新城公司的占有使用费应按租赁合同约定的标准计算，即年租金每年递增6％。针对新城公司的上诉请求，飞豹公司答辩称：不同意新城公司的上诉意见。一、飞豹公司认为一审酌情认定的赔偿金额太少，飞豹公司提供了充分证据证明实际损失多达一千余万元，涉案租赁合同解除的过错方是新城公司。二、新城公司主张的占有使用费已过诉讼时效。2014年3月28日之后，飞豹公司根本没有用过涉案房屋。被上诉人大观园公司答辩称：不同意飞豹公司的上诉意见，同意新城公司的上诉意见。飞豹公司向一审法院起诉，请求判令：1．确认飞豹公司与新城公司签订的租赁合同已于2014年3月28日解除；2．新城公司、大观园公司共同赔偿飞豹公司损失12，174，699元。一审审理中，飞豹公司变更第二项诉讼请求的金额为2，284，777元(包括评估报告中的1、2、5、6号房屋750，011元、附属物清单中的714，842元、其他资产汇总表中的819，924元)。新城公司反诉请求：1．判令新城公司与飞豹公司签订的租赁合同于2020年3月17日解除；2．飞豹公司返还青浦区金泽镇1街坊11／4丘(金泽镇青商公路XXX号)的房屋及土地；3．飞豹公司支付新城公司利息损失(以欠付租金为基数，按照银行同期贷款利率及贷款市场报价利率，计算至实际支付之日止)；4．飞豹公司支付新城公司房屋占有使用费(按照2009年7万元基础上每年递增6％，自合同解除之日起至实际腾退之日止)。一审法院认定事实：2010年3月15日，上海淀山湖开发有限公司(以下简称“淀山湖开发公司”)名称变更为湖区开发公司。2015年，新城公司吸收合并湖区开发公司。位于上海市青浦区金泽镇金商公路XXX号的房屋登记在湖区开发公司名下。2008年12月31日，淀山湖开发公司(甲方)与飞豹公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将合法拥有的金泽镇金商公路XXX号房地产出租给乙方，租赁标的房地产权证号为沪房地青字(2005)第0160**，地号：，地号金泽镇1街坊11／4丘，土地面积2，640平方米，房屋建筑面积498平方米(见附图)。租赁用途为游艇配套的会务、住宿、娱乐等设施(经营范围以上级主管部门批准为准)。租赁期限15年，自2009年4月1日起至2024年12月31日。年租金7万元，每年递增6％。租金支付方式实行先付后用，乙方须在起租日前一个月支付下一个合同年度租金。甲方同意租金交由大观园公司收入。违约责任：在租赁期内，如甲方因上级政府规划开发因素，双方须终止合同，乙方须无条件服从。但甲方需提前三个月书面通知乙方，并按乙方的投资以租赁期折旧分摊后的余额赔偿乙方，赔偿金额最大值为前几年租金总和。乙方所付租金按实际租期结算，如有超出，甲方应将超出部分退还乙方。如乙方因经营因素，需提前终止合同的，须支付甲方违约金10万元，并将租赁标的内所有装潢完好无损的无偿归还给甲方。不动产归乙方所有。合同另约定了其他权利义务。《租赁合同》签订后，涉案房屋土地由飞豹公司占有使用至今。飞豹公司租金支付至2013年3月31日，之后未支付过租金。2014年3月28日，湖区开发公司向飞豹公司发送《租赁合同终止通知书》，表示由于青浦区人民政府将租赁地块进行收储工作，并将对该土地进行重新规划与出让，将终止与飞豹公司于2008年12月31日签署的《租赁合同》。飞豹公司在收到本终止合同通知书的三个月内将租赁土地与房屋如约归还。有关投资补偿与租金结算问题，将按租赁合同的具体约定进行处理。同日该通知送达飞豹公司。2014年，湖区开发公司委托上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司对飞豹公司的房屋及附属物进行评估。本案审理过程中，飞豹公司申请调查令调查评估材料。2019年12月6日，上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具《情况说明》，表示2014年9月2日受湖区开发公司委托，对飞豹公司自建房屋进行了现场查勘，出具了预估初稿，未出具正式评估报告。另附预估初稿14页和附属清单等6页。上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司提供的评估初稿中显示估价时点为2014年9月2日，估价对象座落在青浦区金泽镇金商公路东侧650号飞豹公司的自建房屋和部分整修房屋。其中自建房屋3幢，部分整修房屋3幢。1-3号房为自建房，4-6号房为整修房屋。其中1号房屋重置总价324，953元，2号房重置总价27，598元，3号房重置价1，134，642元，4号房整修价43，200元，5-6号房整修总价为397，460元。估价结果总价1，927，853元。2019年5月9日，新城公司出具情况说明，表示同意由大观园公司出租涉案房屋和土地并收取租金。2019年11月5日，大观园公司(甲方)与飞豹公司(乙方)签订《拆除违法建筑回购协议书》，约定拆除乙方违法建筑面积210.54平方米，单价150元／平方米，回购款共计31581元。当事人一致确认回购协议书中针对的房屋为评估报告中的1号房。一审法院另查明，2006年12月，大观园公司(甲方)与上海飞豹游艇制造有限公司(乙方)签订《合作协议》，约定由乙方承包经营上海大观园淀鹰娱乐有限公司。承包经营期15年，自2007年1月1日至2022年12月31日。甲方将办公房89平方米、固定资产游艇码头、快艇码头、鹤游号、淀波号等设备提供给乙方使用。甲方及淀鹰公司21名员工作为劳务工输出给乙方，乙方支付甲方员工工资等。一审审理中，当事人一致确认租赁合同范围内的房地产目前的门牌号为青浦区金泽镇金商公路XXX号，为金商公路XXX号的一部分，租赁合同范围内包含的房屋为评估报告初稿上的1、2、5、6号房。一审审理中，经法院释明，大观园公司和新城公司表示，如果法院认定租赁合同已于2014年3月28日解除，则合同期内的租金由大观园公司主张，解除后的房屋占有使用费由新城公司主张。2019年11月6日，一审法院立案受理了大观园公司诉飞豹公司房屋租赁合同纠纷一案，该案审理过程中，飞豹公司否认合同相对方为大观园公司。一审审理中，大观园公司和新城公司表示曾向飞豹公司催讨过租金，飞豹公司一直在经营。为此提供：1.2014年至2024年飞豹公司的税务申报资料。飞豹公司表示该材料证明飞豹公司已经停止经营，仅是缴纳车船税。2．钱全云、孙坤明、张夫根、孙全根的书面证言并申请证人出庭作证。钱全云表示其2011年至2017年在大观园公司资产管理部工作，负责催讨欠款。2015年至2016年期间财务部门让其去青安路检测中心二楼找过朱丹一次，当时见到朱丹就表示要求付到期的钱，但是不清楚对应的期限和金额，朱丹也没有承诺何时付款。2017年之前，飞豹公司的游艇是开的，但是开的不多。孙坤明表示，2008年至2016年期间被大观园公司派到飞豹公司从事游艇驾驶员工作，之后回到大观园公司工作。2013年前，大观园公司的财务有时会让其带材料给朱丹，什么材料不清楚。2014年后，大观园公司财务让其带材料给朱丹，其表示朱丹已经不来上班了，碰不到朱丹，就没有拿材料。其在飞豹公司工作期间，淀山湖码头基本没有生意，如果有客人也是朱丹和其家人朋友过来。园荡湖码头生意也不好，客人也不多。张夫根表示2007年被大观园公司派到飞豹公司从事轮机工作，2019年4月回到大观园公司工作。其主要在淀山湖东面码头工作，老板有时带人过来坐船，其负责开轮机，难得来一次，来的人做什么不清楚。鹤游号是作为会务使用，朱丹上班的时候搞过会务，之后朱丹基本不来上班了，朱丹父母有时来负责。其开飞豹7号游艇期间，五一、十一期间有人会来坐游艇。平时很少有人，基本都是节假日有人。孙全根表示，其在园荡湖码头负责轮机、检票和游客安全工作，2007年至2019年期间一直正常上班，旺季时快艇每天都开，淡季时不开。前几年游客多，后来就少了。飞豹公司对孙坤明和张夫根、孙全根的陈述予以认可，但是不认可钱全云的陈述。大观园公司曾有员工到青安路检测中心找过朱丹，并非催讨租金，而是找朱丹父亲办理汽车检测事宜。证人陈述可以看出飞豹公司除了节假日外基本停止经营。新城公司和大观园公司表示因对补偿费用无法协商一致，上海湖区建设发展有限公司已于2015年1月28日书面通知飞豹公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同。为此提供了2015年1月28日的告知书，并表示告知书是当面送达的。飞豹公司否认收到告知书。飞豹公司为证明其损失提供了上海房地产估价师事务所有限公司青浦分公司出具的预估初稿和附属物清单。附属物清单显示金额为1，006，922元，其他资产1，702，924元。大观园公司和新城公司均认为该材料非正式评估报告，未得到委托方的认可，评估范围超过了委托范围，清单上的物品飞豹公司也未提供依据证明存在。飞豹公司为证明就补偿事宜一直未协商一致，导致飞豹公司停止经营，提供了申请报告、情况说明、函、会计报表、现场照片。大观园公司和新城公司对该组证据不予认可，认为没有收到，也无法达到证明目的。一审法院认为，新城公司与飞豹公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。关于合同的解除时间，一审法院认为根据租赁合同约定，在租赁期内，如因上级政府规划开发因素，双方终止合同。新城公司于2014年3月28日书面通知飞豹公司因政府土地收储，终止租赁合同，该情形符合合同约定的合同终止条件，且飞豹公司也认可合同已解除，故一审法院认定租赁合同已于2014年3月28日解除。新城公司认为就补偿事宜双方未协商一致，2015年1月28日书面通知飞豹公司停止土地收储工作，继续履行租赁合同，然飞豹公司否认收到该通知，新城公司也未提供证据证明，故对新城公司的抗辩意见难以采信。鉴于合同提前解除，按照合同约定，新城公司理应赔偿飞豹公司相关损失。合同解除后，飞豹公司理应腾退房屋土地，飞豹公司至今未腾退，也存在过错。一审法院综合合同解除的原因、合同相关约定、当事人的过错程度、房屋占有使用情况等因素，酌情认定新城公司应赔偿飞豹公司40万元。关于飞豹公司自建的1号房，鉴于另行签订了回购协议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，故理应按照回购协议处理。飞豹公司认为合同约定不动产归其所有，然双方签订的为租赁合同，新城公司为房屋的权利人，如果房屋归飞豹公司所有，则飞豹公司无需支付租金，故法院认定合同中对不动产归属的约定为笔误，对新城公司的抗辩意见一审法院予以采信。飞豹公司未认可合同主体变更为大观园公司，飞豹公司主张大观园公司承担赔偿责任无相应法律依据，不予支持。关于房屋占有使用费，鉴于飞豹公司一直占有使用房屋土地未归还，一审法院综合当事人的过错程度、房屋占有使用情况、合同约定的租金标准等因素，酌情认定飞豹公司应按照每年7万元支付房屋占有使用费。飞豹公司否认大观园公司和新城公司催讨过租金，大观园公司和新城公司未提供书面催讨的依据，仅提供了证人证言，然证人并未陈述催讨的具体内容，证人系大观园公司员工，与大观园公司具有利害关系，故仅凭证人证言难以达到证明目的，故新城公司主张的利息损失一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司与上海淀山湖新城发展有限公司在2008年12月31日签订的租赁合同已于2014年3月28日解除；二、上海淀山湖新城发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司40万元；三、上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区金泽镇金商公路XXX号房屋及土地；五、上海大观园飞豹游艇俱乐部有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海淀山湖新城发展有限公司房屋占有使用费(按照每年7万元，自2014年3月29日起计算至实际腾退之日止)；六、上海淀山湖新城发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新城公司与飞豹公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。合同履行期间，湖区开发公司于2014年3月28日以政府将对租赁地块进行收储为由，书面通知飞豹公司终止双方间《租赁合同》，该情形符合双方合同约定的合同终止条件，飞豹公司也认可合同解除，一审法院据此判决双方解除租赁合同、飞豹公司腾退涉案房屋及土地，依法有据，本院予以认同。二审中，新城公司、飞豹公司对于《租赁合同》于2014年3月28日解除均无异议，本院予以确认。鉴于飞豹公司、新城公司在合同履行中的相关情况、合同相关约定、双方过错程度、合同解除原因、房屋占有使用情况等因素，一审法院酌情对赔偿金及房屋占有使用费作出的判决，并无不妥。至于飞豹公司、新城公司关注的诉讼时效问题，本院认为，2014年3月28日湖区开发公司在其向飞豹公司发送的《租赁合同终止通知书》中明确表示，有关飞豹公司的投资补偿与租金结算问题，将按租赁合同的具体约定进行处理。但在本案诉讼前，飞豹公司与新城公司并未就合同解除及解除后果作出处理，且飞豹公司系基于解除合同所提起诉讼，故侵害事实尚未发生，因此，飞豹公司、新城公司各自关于诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，上诉人飞豹公司、上诉人新城公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32，378.22元，由上诉人上海飞豹游艇俱乐部有限公司负担人民币25，078.22元，由上诉人上海淀山湖新城发展有限公司负担人民币7，300元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  俞 璐二〇二〇年十月二十二日法官助理  夏 兰书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……