广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20631号上诉人（原审被告）：刘旭东，女，1951年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：林应诚，男，1940年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。共同委托诉讼代理人：王瑞，广东华科（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余国，男，1966年11月18日出生，汉族，身份证住址重庆市长寿区。委托诉讼代理人：郭雄生，广东合众拓展律师事务所律师。原审第三人：广州市誉江房地产中介服务有限公司。住所地广东省广州市天河区体育西横街**首层自编之一。法定代表人：罗小蔡，总经理。委托代理人：罗小燕，该司员工。上诉人刘旭东、林应诚因与被上诉人余国、原审第三人广州市誉江房地产中介服务有限公司（以下简称誉江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘旭东、林应诚上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审案件受理费由余国承担。二审庭询中，刘旭东、林应诚明确其上诉请求第一项为撤销一审判决第三项。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。刘旭东、林应诚返还定金对象是否系余国的事实未能查清。虽然本案系购房合同纠纷，合同双方具有相对性，但是一审法院认定事实部分对于刘旭东、林应诚分两次收到的10万元定金支付方式、由谁支付作出以下事实认定：1.“2017年6月1日罗小燕以银行转账方式向刘旭东支付定金20000元，2017年6月12日以银行转账方式向刘旭东支付定金余款80000元。”2.采信广州中院13995号民事判决书内容：“誉江公司的工作人员罗小燕在2017年6月1日即向林应诚、刘旭东转账支付2万元，2017年6月12日再支付8万元，誉江公司解释为代买家余国支付，但誉江公司既没有举证证明余国向其交付定金委托其代为支付，也未举证证明其支付定金时已向林应诚、刘旭东报告卖方为余国。”本案中，余国、誉江公司均未就10万元定金的实际出资人举证证明。根据以上事实，刘旭东、林应诚收到的10万元定金究竟系何人实际出资根本无法查清，一审判决书第二判项贸然判决刘旭东、林应诚向余国返还购房定金100000元，没有事实依据。二、合同无法履行的全部责任应当由余国和誉江公司全部承担。根据一审法院采信的广州中院13995号民事判决书的认定：“对誉江公司与余国之间存在共同利益关系保持合理怀疑；誉江公司未举证证明其向林应诚、刘旭东披露余国是否具备购房资格的情况，《房屋买卖合同》中也未约定买卖双方是否知悉房屋限购政策。《房屋买卖合同》第二十条明确三方约定“因政策多变卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”，为房屋交易的后续履行埋下极大风险，事实上也导致买卖双方因涉案交易发生争议和诉讼。”以上判决书内容系两个事实：l.本案誉江公司系主要的过错责任方；2.余国明知自己无购房资格却故意乘刘旭东、林应诚年事高、对房价无明确认知、急用钱之危，恶意签订《房屋买卖合同》；3.余国、誉江公司恶意串通损害侵害上诉人权益。故刘旭东、林应诚认为誉江公司、余国并非基于真正的买卖善意订立合同，其应当全部承担合同解除及无法履行的全部责任。四、余国的损失不应当以合同约定的购房价位计算依据。(一)刘旭东、林应诚的权利也应得到救济，损失应当被弥补。刘旭东、林应诚在本案中是被害人的角色，本身的权利应当得到救济，现在广州房价下跌，由于余国、誉江公司不断诉讼给刘旭东、林应诚带来的损失也应当予以弥补。(二)余国根本不具备购房资格，没有实际损失。买卖双方签署的《房屋买卖合同》根本无法实际履行，余国基于《房屋买卖合同》没有任何可得利益，客观上并没有因为刘旭东、林应诚的行为给其造成实际损失。(三)余国无权要求赔偿损失。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《房屋买卖合同》履行情况：l.买方没有购房资格、2.妄图用欺瞒的手段使用郑银珍名义网签；3.卖方收到来源不明的10万元“定金”；4.买方一诉要求履行合同，无购房资格败露后撤诉，二诉要求解除合同。根据《房屋买卖合同》性质：1.买方不露面，中介做主导，购房具体价格是多少的买卖合意并未形成，合同未达成一致；2.买方、中介有共同利益的合理怀疑，合同签订条件不平等；3.违反一般交易原则，税费、中介费全部由卖方承担，违反交易习惯、不互惠互利。故一审法院以《房屋买卖合同》中购房金额作为计算余国损失的依据，不公平、不合理，且于法无据。余国二审答辩：刘旭东、林应诚的上诉理由没有事实和法律依据，应依法予以全部驳回。一、本案并不存在余国与誉江公司恶意串通损害刘旭东、林应诚利益的事实。本案的发生是刘旭东、林应诚拒不履约，违约责任在刘旭东、林应诚一方。二、定金10万元为余国支付的事实是清楚明确，且有充分证据予以证实。首先，誉江公司确认其转账给刘旭东、林应诚的10万元是余国支付的定金；其次，三方合同《房屋买卖合同》第二十三条约定买方（余国）于2017年6月12日向卖方（刘旭东、林应诚）支付人民币壹拾万元整作为定金。所以，余国支付10万元定金给刘旭东、林应诚，是刘旭东、林应诚同意的，是有合同依据的。最后，林应诚出具的《收据》证明其是清楚知道10万元是余国支付的定金，且刘旭东、林应诚是同意收取的。如果定金不是余国支付，为什么刘旭东、林应诚签约后一直不催促余国支付定金？三、《房屋买卖合同》中约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入”，这是刘旭东、林应诚同意的，如果刘旭东、林应诚不同意可以不签约。更为重要的是，余国是以自己的妻子郑银珍名义办理的网签。夫妻是一个家庭，炒房的话是不可能将房子转手给自己妻子的。广州限购政策是以家庭为单位，余国的家庭还有一个购房资格，没有购房资格怎么能以余国妻子名义网签。刘旭东、林应诚一再强调自己年事已高，但刘旭东、林应诚是完全民事行为能力人，签约时神志清醒，是其真实意思，年事己高不是刘旭东、林应诚可以无视契约精神、随意毁约的合法理由。四、整个履约过程中，完全是刘旭东、林应诚一方拒不履行合同，而且企图通过故意不接电话、不回手机短信、发出邀约短信后又不赴约等伎俩造成是余国违约的假象。刘旭东、林应诚的这种行为是不讲诚信。一审法院判决刘旭东、林应诚只需支付违约金16万元，而不是按照合同约定的64万元，是偏袒刘旭东、林应诚的。余国没有上诉，并非认可一审判决，仅仅是因为不想再继续纠缠此事而已。誉江公司二审陈述意见：一审判决关于违约金的内容不公平，因为买卖合同中明确约定违约金为总房价的20%，违约金应按合同约定支付。誉江公司不同意刘旭东、林应诚的上诉请求，其主张的事实理由不合理，誉江公司的整个交易过程是按照程序走的，应当按照事实证据去认定。余国、郑银珍于2019年1月8日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.刘旭东、林应诚向余国、郑银珍返还定金10万元。2.刘旭东、林应诚向余国、郑银珍支付违约金64万元。一审法院经审理查明：刘旭东、林应诚于1981年12月8日登记结婚。余国、郑银珍于2005年4月19日登记结婚。林应诚是广州市天河区XX房（居住用房，建筑面积83.39平方米，产权登记时间2002年11月15日，简称涉案房屋）的登记权属人。罗小燕系誉江公司的原法定代表人。2017年6月1日罗小燕以银行转账方式向刘旭东支付定金20000元，2017年6月12日以银行转账方式向刘旭东支付定金余款80000元。2017年6月12日，刘旭东出具收到余国交来承购涉案房屋的定金100000元的《收据》（刘旭东确认其于签订《合同》前已收取上述定金100000元，但上述定金并非余国本人向其支付）。2017年6月12日，林应诚、刘旭东（甲方/卖方）与余国（乙方/买方）、誉江公司（丙方/经纪方）就乙方向甲方购买涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：双方同意涉案房屋成交价为业主实收3200000元；买方应按时将楼价款交付给卖方，并以银行按揭方式付款；卖方交付该物业予买方使用之日期为首期楼款当天；买方在交付定金后不能履行本合同条款买入该物业，须向卖方支付楼价20%的违约金；买方逾期支付楼价款即视为违约，卖方有权解除合同；若卖方不解除合同，买方每逾期一日应向卖方支付向当于该物业全部楼价款的千分之一的违约金，若卖方解除合同，买方须向卖方支付楼价20%的违约金；因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续；合同三方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按按揭付款方式处理：（1）买方于2017年6月12日向卖方支付10万元作为定金；（2）首期楼款共计30万元应签订《广州市房地产买卖合同》当天付清；（3）余款280万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行直接作为买方的实际贷款金额划入卖方账号，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延等条款。2017年6月26日，罗小燕下午3:38向刘旭东发送内容为“……余先生的意思是尽快完善相关过户手续、你看怎么安排、麻烦你收到回复……”的短信。2017年6月28日，刘旭东、林应诚向余国、誉江公司发出《通知》，通知称：你与我们于2017年6月12日就涉案房屋签订《合同》，现正式通知你在2017年7月3日上午九点准时到广州市房地产交易登记中心（（地址：珠江新城华就路与我们签订正式的《房地产买卖合同》并办理房屋过户登记手续……2017年6月29日，罗小燕向刘旭东发送内容为“……你寄来的通知我及余国先生均已收到，问题是：按合同约定买家是按揭方式购房的，一切需要按程序进行的，并且你们也需要配合办理相关手续啊；而且你周日才来我公司说要求协商取消交易，要求我向有关部门暂停申请，需要进一步协商解决的，现在你决定继续交易的话、麻烦你及林叔尽快过来配合完善所需手续吧……”“你确定不取消交易，一切手续我们会跟进的”的多则短信。2017年7月2日，罗小燕下午7时58分向刘旭东发送内容为“阿姨、你电话打不进、明天是交易所等见吗？”“余先生说明天九点准时到”的两则短信。2017年7月3日，罗小燕上午8时37分向刘旭东发送内容为“……我及余先生会分别在9点前到达珠江新城交易所，麻烦你回个电话”“阿姨我们到了、你们在哪里”“阿姨我们等了一个半小时了、怎样？还要我们继续等吗”的多则短信。余国于9时31分向刘旭东发送内容为“我已按您方出示给我的函，我已到珠江新城华穗路广州市房地产交易中心。打了您的电话您未接电话。您几点到……”的短信，于10时35分向刘旭东发送内容为“您们再不过来我也不等了，是您们严重违约责任在您方。如在7月6号前双方不能按合同解决那我只能采取法律程序……”的短信。2017年7月4日，刘旭东、林应诚向余国、誉江公司发出《通知》，载明：你与我们于2017年6月12日就涉案房屋签订《合同》；已经通知你在2017年7月3日上午九点准时到广州市房地产交易登记中心（（地址：珠江新城华就路与我们签订正式的《房地产买卖合同》并办理房屋过户登记手续……，但你方未有到来签约；现再次约你在2017年7月10日上午九点准时到广州市房地产交易登记中心（（地址：珠江新城华就路与我们签订正式的《房地产买卖合同》并办理房屋过户登记手续等内容。2017年7月4日，刘旭东还于17时45分别向余国及罗小燕发送内容为“我们在星期一已经如约到房管局办理手续，但未见你方到来，你方已经违约。现再次约你下个星期一9点，请你履约”的短信。余国回复内容为“我昨天去房管局，中介及按揭公司也去了……6号前希望你们按双方签订的买卖合同完善你方应尽的责任和义务否则7号我采取法律程序”的短信。2017年7月10日，罗小燕于9时06分向刘旭东发送内容为“阿姨、我们到珠江新城交易中心了、你们在哪”“我通知你们不来、你们自己发通知又不出现，怎么回事呢？电话又长期打不进去”“阿姨、我们还在交易所、麻烦你尽快出现解决”的多则短信。余国于11时28分向刘旭东发送内容为“刘阿姨您们几点钟到？您们约好9点钟到现在也没有看到您们，打您电话也不接，不知您们想干什么？我在华就路，广州市房屋交易中心等到中午12:30分如您方再不到，那我就直接采取走法律程序了”的短信。刘旭东均未回复上述短信。2017年7月12日，刘旭东、林应诚向余国发出《解除合同通知书》，载明：我方与你在2017年6月12日签订《房屋买卖合同》，经过我方在2017年6月28日、7月4日两次发出《督促履行函》，你方均未履行合同；现我方根据《合同法》第九十四条第三款的规定，正式通知你方解除合同；处理有关解除合同后的善后，请与我方联系人刘应刚律师直接联系等内容。2017年7月14日至2017年7月26日期间罗小燕多次发送短信催促刘旭东履行合同。2017年7月17日，余国以刘旭东、林应诚作为被告、誉江公司作为第三人向一审法院提起诉讼[案号（2017）粤0106民初16939号，简称16939号案]，要求刘旭东、林应诚继续履行合同，协助余国签订涉案房屋的正式网签合同并办理过户手续等。刘旭东、林应诚在该案中提起反诉，要求解除房屋买卖合同，余国支付违约金等。在16939号案审理过程中，余国与刘旭东、林应诚先后申请撤回本诉、撤回反诉请求，该案以一审法院裁定准许撤诉结案。2018年10月31日，誉江公司向一审法院提起诉讼，要求刘旭东、林应诚支付中介服务费及违约金[案号（2018）粤0106民初26860号，简称26860号案]。2019年1月8日，余国、郑银珍提起本案诉讼。2019年4月22日，一审法院作出（2018）粤0106民初26860号民事判决，一审判令刘旭东、林应诚向誉江公司支付中介服务费等。刘旭东、林应诚不服，提起上诉。2019年8月29日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终13995号民事判决（简称13995号判决），二审认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案誉江公司作为房地产中介机构为林应诚、刘旭东出售房屋提供媒介服务，并签订《房屋买卖合同》，林应诚、刘旭东与誉江公司成立居间合同关系。关于誉江公司能否向林应诚、刘旭东主张中介服务费的问题。二审法院分析如下：首先，誉江公司未就中介服务的内容、标准及费用予以明确。誉江公司并未按照《房地产经纪管理办法》第十六条的规定与林应诚、刘旭东签订书面的房地产经纪或中介服务合同。虽然2017年6月1日林应诚、刘旭东签署的《服务费确认书（卖方）》显示，林应诚、刘旭东同意向誉江公司支付20万元作为誉江公司的中介服务费及代业主支付过户所需费用，但该确认书并未约定中介服务的项目、内容、要求以及完成的标准，也并未明确中介服务费用的金额以及过户费用的项目和数额。在6月12日其与买卖双方签署的《房屋买卖合同》中亦未对房屋交易税费的项目和数额作出说明，且《服务费确认书（卖方）》的手写约定内容（即过户费用包含买方过户一切费用），与卖家同一天签署的《承诺书（卖方）》约定内容（即过户中一切税费、费用均由对方负责支付等内容）截然相反。结合林应诚、刘旭东的陈述，二审法院足以认定誉江公司在服务过程中没有向林应诚、刘旭东就房屋买卖的交易价格、税费负担及中介费用等重要内容进行如实告知和详尽分析，双方对中介服务内容和收费标准并未形成明确合意。其次，誉江公司的居间服务行为有违房地产经纪活动规范和常理。誉江公司的工作人员罗小燕在2017年6月1日即向林应诚、刘旭东转账支付2万元，2017年6月12日再支付8万元，誉江公司解释为代买家余国支付，但誉江公司既没有举证证明余国向其交付定金并委托其代为支付，也未举证证明其支付定金时已向林应诚、刘旭东报告买方为余国。而誉江公司要求作为卖方的林应诚、刘旭东支付20万元中介和过户费用的做法也与广州市二手房买卖交易中多由买方负担税费和中介费的通常做法不同，结合双方关于房屋交易卖方实收价格和签约价格的陈述，誉江公司的行为涉嫌隐瞒真实房屋交易信息和赚取差价，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第一款第二项的规定。再次，誉江公司对买方余国购房资格的审查披露等存在重大瑕疵。誉江公司作为专业的房地产经纪公司，在合同签订之前理应了解余国有无购房资格、付款能力等情况并如实向林应诚、刘旭东报告。但誉江公司未举证证明其曾向林应诚、刘旭东披露余国是否具备购房资格的情况，《房屋买卖合同》中也未约定买卖双方是否知悉房屋限购政策。《房屋买卖合同》第二十条明确三方约定“因政策多变卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”，为房屋交易的后续履行埋下极大风险，事实上也导致买卖双方因涉案交易发生争议和诉讼。另外，在三方签署《房屋买卖合同》的当天，卖方除收到罗小燕转账的10万元定金外并未收到买方支付的任何款项。誉江公司解释为因卖方拒绝签署网签合同所以付款条件不成就。而《服务费确认书（卖方）》约定的中介服务费缴交日期却模糊约定为签约当天付清，誉江公司又以合同已经签订、条件已经成就为由向卖方主张中介服务费用，亦足以让人对誉江公司与买方之间存在共同利益关系产生合理怀疑。综上所述，二审法院认为，誉江公司在提供涉案房屋交易服务的过程中存在重大瑕疵，其中介服务行为有违诚实信用和房地产中介服务管理规范。虽然林应诚、刘旭东在交易过程中亦存在未尽到必要注意和审慎义务的过失，但两者相较，誉江公司作为专业服务机构，更应予以严格规范和指引。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，二审法院对誉江公司主张林应诚、刘旭东支付居间服务费的诉讼请求不予支持。一审法院认定处理不当，二审法院予以纠正。林应诚、刘旭东的上诉请求成立，二审法院予以支持。故判令一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26860号民事判决；二、驳回广州市誉江房地产中介服务有限公司的全部诉讼请求。余国、郑银珍另提供：1、签约时间为2017年6月19日的《广州市存量房买卖合同》（乙方（买方）落款处为郑银珍签名，丙方（房地产中介服务机构）显示为案外人广州市友博房地产按揭代理有限公司盖章，甲方（卖方）落款处无人签名。2、《个人名下房地产登记情况查询证明》二份，其中：一份显示2017年10月23日申请查询人余国名下房地产登记情况为与郑银珍共有的位于白云区××路的居住用房一套；另一份显示2018年7月12日申请查询人郑银珍、余国、余芍霖名下房地产登记情况为余国与郑银珍共有的位于白云区××路的居住用房一套，余芍霖名下查无房产记录。拟证明余国、郑银珍还有购房资格。刘旭东、林应诚表示：证据1是单方制作的材料，没有合同相对方签名，签署合同时间也是空白，真实性、合法性、关联性不予确认。证据2真实性无异议，但无法证明家庭成员情况，不能证明余国的购房资格，实际上余国根本不具备购房资格。本案庭审中，关于誉江公司提供居间服务时针对签约主体余国有无广州市购房资格问题的审查过程。誉江公司称：我方当时询问了余国是否具有广州市的购房资格，需要打印名下的房产查册情况，当时余国也打印了，余国以家庭为单位是具备购房资格，我方也保留了当时名下查册资料，即应16939号案主审法官要求打印的查询时间为2017年10月23日、2018年7月12日的个人名下房地产登记情况查询证明；因为余国并非广州户口，所以我方特意告知余国出具具备购房资格的证明，而且还需要办理按揭手续，所以我方对此有审慎审查；签约前，余国打印的个人名下房产情况，我方目前暂时没有找到，但肯定我方是有收到这方面的材料，确定余国有购房资格之后才让双方签约。刘旭东、林应诚称：誉江公司提及的两份证明均是在签署房屋买卖合同半年之后再出的证明，恰恰说明了誉江公司先忽悠我方签署买卖合同，再事隔半年之后再来确定余国是否有购房资格。关于签约过程，林应诚称：我听力差，还有心脏病；誉江公司经营地址在涉案房屋楼下，我方2006年搬离涉案房屋之后出租给他人，都是由誉江公司办理相关租赁事宜，我非常信任誉江公司；6月1日进行协商，6月12日签订合同，签约过程很仓促，本来卖房是很大一件事，需要审慎处理；我方相信誉江公司才签涉案合同，且此前的定金都是誉江公司私下打进我帐户，当时誉江公司一次性拿了几份文件给我方签名，我方来不及与家人协商；望法院考虑我方年纪很大的问题，当时也有稀里糊涂的情况。刘旭东称：由于当时急需用钱，就想出售涉案房屋，誉江公司当时也知道我方的情况，而且平时誉江公司也有劝说我方出售涉案房屋；誉江公司称涉案房屋市值280万元、去年同一楼盘的房屋市价才180万元，经考虑想以300万元出售涉案房屋，也没有与孩子进行沟通；誉江公司觉得我方有出售房屋的意向，就将2万元打进我方账户，还说我方不可以再出售涉案房屋给他人；因为誉江公司持有我方的账号，又私下打进8万元给我方；签订合同后，我将合同交给孩子查看发现房价偏低；虽然合同约定320万元的房价款，但其中20万元是要给誉江公司的。誉江公司表示：当时林应诚、刘旭东要求实收300万元，余国只愿意支付320万元，该20万元包括了双方全部交易税费、个人所得税、土地转让金、中介费等费用，在扣除所有交易税费（买家是二套房，所以要给三个点的税；卖家要补交一个点的土地出让金；如果卖家不是唯一房产还需再交一个点的个人所得税）后，我方收到的中介费只有几万元；签约后的第二天林应诚、刘旭东及家人上门找到我方，表示成交价低了想解约，当时我方就找余国过来，但余国说购买涉案房屋是为了给小孩上学，不同意解除合同。余国又表示：刘旭东、林应诚称签约后给儿子看，结果发现房价低了，可见违约并非首期款的问题，完全是签约后广州市的房价上涨，所以反悔；如果是因为首期款的问题，6月28日、7月4日两次函件都没有提到首期款的问题；当时我方要求把涉案房屋过户至郑银珍名下，我和郑银珍是夫妻关系，购房是为了小孩读初中。另查明：16939号案第一次庭审中余国、誉江公司双方均确认：《房屋买卖合同》第二十条中“首期楼款共计人民币300000元应于签订《广州市房地产买卖合同》当天付清”中的《广州市房地产买卖合同》是指网签合同。刘旭东、林应诚对余国、誉江公司以上陈述未持异议。一审法院认为：本案为合同纠纷。《房屋买卖合同》的落款乙方为余国，郑银珍作为余国的配偶并未在上述合同上签字，虽郑银珍在2017年6月19日《广州市存量房买卖合同》上作为合同乙方签字，但刘旭东、林应诚并未在该合同上签字，不能据此认定郑银珍为上述《房屋买卖合同》的共同乙方，《房屋买卖合同》的合同相对方为刘旭东、林应诚与余国。郑银珍并非本案适格原告，为此一审法院另行制作民事裁定书，驳回郑银珍的起诉。关于余国的诉请。第一，从誉江公司作为居间方促成涉案房屋买卖的过程及背景看。签约时刘旭东年近七旬、林应诚年逾七旬，本案中刘旭东、林应诚陈述签约过程仓促，出售涉案房屋未及与家人商议，且在未签约的情况下已收到誉江公司原法定代表人罗小燕转来的定金10万元。刘旭东、林应诚以上陈述说明其作为完全民事行为能力人在交易过程中未尽审慎注意义务，存在过失。同时，根据广州市中级人民法院生效的13995号判决认定的事实，誉江公司在提供居间服务时违反诚信原则及房地产管理服务管理规范，在定金支付、买方购房资格审核等方面存在重大瑕疵，为房屋交易的后续履行埋下极大风险并事实上导致买卖双方因本次交易发生争议和诉讼，因此终审驳回誉江公司要求刘旭东、林应诚支付中介费的诉请。第二，从合同内容看。合同约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元（不含定金）、按揭贷款280万元，并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的支付时间为递件过户当日存在明显差别。在政府对房地产持续宏观调控，对买方购房资格及以此相应金融机构对买方征信、贷款额度等日趋严格审查的大背景下，上述合同约定的可操作性大打折扣，且涉嫌规避政府限购政策。购房涉及当事人重大切身利益，余国作为完全民事行为能力人，应明知其本人是否具备购房资格，也应明知相关日趋严格的限购限贷政策，但仍在合同约定“卖方允许买方用他人名额购入”及按揭贷款额度为280万元（占总房款的87.5%），余国作为买方显然亦未尽审慎注意义务，亦存在过失。一审法院在审理本案时对上述情况予以充分考量。第三，从合同实际履行情况看。本案中刘旭东也自述签约后其家人表示出售价格低了。且从查明的事实看，刘旭东、林应诚并未配合网签，而合同约定支付首期款的时间为签订网签合同当日，刘旭东、林应诚辩称余国逾期支付首期款，构成违约，缺乏理据，一审法院不予支持。根据二手房交易惯例及流程，在合同约定买方办理按揭贷款的情况下，卖方负有相应配合义务，但刘旭东、林应诚事实上亦并未履行该义务。在买卖双方未共同签订网签合同及卖方配合买方申请银行按揭贷款并取得同贷书的情况下，刘旭东、林应诚即使通知余国前往房管部门办理产权过户手续，当时也不具备过户的客观条件。刘旭东、林应诚在2017年7月中旬发函解除合同，无事实和法律依据，反而恰恰证明刘旭东、林应诚以其行为表明其不同意继续履行合同，刘旭东、林应诚为违约方。余国本案诉请建立在合同解除的基础上，本案中刘旭东、林应诚亦未要求继续履行合同，故一审法院依法解除双方《房屋买卖合同》。合同解除后刘旭东、林应诚应将其收取的定金100000元退还给余国。关于刘旭东、林应诚应承担的违约责任。综合本案案情，考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素，遵循诚实信用、公平合理原则，一审法院酌情判令刘旭东、林应诚按购房款320万元的5%支付违约金160000元给余国。一审法院对余国超出上述金额的诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年1月8日作出判决如下：一、解除刘旭东、林应诚与余国就广州市天河区天河体育西横街81号605房签订的《房屋买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，刘旭东、林应诚返还余国购房定金100000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，刘旭东、林应诚向余国支付违约金160000元。四、驳回余国的其他诉讼请求。本案受理费11200元，由余国负担6000元，刘旭东、林应诚负担5200元。另，一审法院于2020年1月8日作出（2019）粤0106民初501号民事裁定书，裁定驳回郑银珍的起诉。各方当事人均未针对（2019）粤0106民初501号民事裁定提出上诉，该民事裁定已生效。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审另查明，刘旭东、林应诚与余国、誉江公司于2017年6月12日签订的《房屋买卖合同》第十二条第一款约定：“经纪方代卖方所收之临时定金由卖方书面签收后则视为正式收取，卖方在收取定金后不能履行合同条款将该物业售予买方，则卖方须在确定不能出售物业的当日退还买方已付楼价款并支付楼价20%的违约金。”二审期间，刘旭东、林应诚主张在签订《房屋买卖合同》两三天后，因刘旭东与林应诚无法就出售涉案房屋协商一致，且未与子女协商好赡养问题及房款的分配问题，同时考虑整个交易过程中未与余国直接沟通过，感觉其并非真实的买房人，故向誉江公司提出终止合同履行，对余国是否具有购房资格不清楚，也没有以此为由要求终止履行。誉江公司表示在签订《房屋买卖合同》后刘旭东、林应诚称其儿子不同意出售涉案房屋要求终止履行。刘旭东、林应诚主张其之所以在不同意出售涉案房屋的情况下先后两次约余国、誉江公司到房产登记中心办理网签是其之前的律师建议其这样做的，其不清楚律师为何作出该建议，其当天也有到房产登记中心，但没有见到余国、誉江公司的工作人员，对此未提交证据证实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘旭东、林应诚上诉主张无需向余国支付违约金160000元是否成立。首先，《房屋买卖合同》系刘旭东、林应诚与余国、誉江公司签订，其中的房屋买卖合同关系为买卖双方的真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对买卖双方均具有法律约束力。刘旭东、林应诚上诉主张余国明知其无购房资格却故意乘刘旭东、林应诚年事高、对房价无明确认知、急用钱之危恶意签订《房屋买卖合同》，损害刘旭东、林应诚的合法权益。对此本院认为，虽然刘旭东、林应诚年事高，但并无证据证实其不具备相应的民事行为能力；虽然13995号判决认定誉江公司在提供居间服务时违反诚信原则及房地产管理服务管理规范，在定金支付、买方购房资格审核等方面存在重大瑕疵，但在无证据证实余国存在故意隐瞒重要交易信息的情况下，现有证据不足以证实余国存在恶意签订《房屋买卖合同》的行为，刘旭东、林应诚上诉主张余国并非基于真正的买卖善意订立合同缺乏证据支持，本院对于该项主张不予采纳。刘旭东、林应诚上诉主张其签约前已收到誉江公司支付的定金10万元，签约过程仓促，但刘旭东、林应诚作为完全民事行为能力人，应当知悉其签订《房屋买卖合同》即为同意出售房屋的法律后果，其现以签约前收取定金、签约过程仓促为由否定其出售涉案房屋的意思表示理据不足，本院不予采纳。其次，刘旭东、林应诚与余国签订的《房屋买卖合同》中约定“经纪方代卖方所收之临时定金由卖方书面签收后则视为正式收取，卖方在收取定金后不能履行合同条款将该物业售予买方，则卖方须在确定不能出售物业的当日退还买方已付楼价款并支付楼价20%的违约金。”根据本案现有证据显示，由于刘旭东、林应诚未配合办理网签手续，且在2017年7月中旬发函表示要求解除合同，故可以认定刘旭东、林应诚不同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。对于刘旭东、林应诚不同意继续履行合同的原因，刘旭东、林应诚主张因与家人未就是否出售涉案房屋、老人赡养问题及房款分配问题协商一致，在通知誉江公司终止合同履行及两次通知余国、誉江公司办理网签的过程，均未对余国不具备购房资格提出异议，可见合同无法继续履行是刘旭东、林应诚家庭内部原因导致，不能以此对抗房屋买卖合同关系的相对方，根据诚实信用原则，刘旭东、林应诚应对其违约行为承担相应的违约责任。至于买卖双方在《房屋买卖合同》中约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”，由于“他人”并未明确，客观上为房屋交易的后续履行埋下极大的风险。一审法院已充分考虑了本案在签约、履行过程中的案情特点，酌情将《房屋买卖合同》约定的违约金标准自购房款的20%调整为作出调整5%，符合公平原则，并无不当，本院予以确认。由于违约金兼具对守约损失补偿和对违约行为惩罚的双重属性，刘旭东、林应诚以余国无实际损失为由主张无需支付违约金缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，刘旭东、林应诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由刘旭东、林应诚负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十月二十九日法官助理熊盈颖林臻灏