贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14683号 原告：胡家梁，男，汉族，1983年8月10日生，住址：贵州省毕节市。 原告：顾海燕，女，汉族，1981年10月5日生，住址：贵州省毕节市。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，招商局地产（贵州毕节）投资有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟(特别授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号15224201610789668。 原告胡家梁、顾海燕与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称：招商商置公司），招商局地产（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称招商局地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告胡家梁、顾海燕，被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡家梁、顾海燕向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司为原告胡家梁、顾海燕办理并交付位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书；2.依法判令被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司退还原告胡家梁、顾海燕有线电视入户费260元，燃气开户费2500元；3.依法判令被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司支付原告胡家梁、顾海燕办证违约金暂计50000元，违约金计算方式为：以原告已付购房款528459.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月1日起开退始计算至二被告为原告办理涉案房屋不动产权证之日止；4.本案诉讼费由二被告承担。 本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，原告作为买受人与被告招商局地产（贵州毕节）有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买被告开发的位于毕节市城市南部新区，建筑面积129.66平方米，总房款528459元。合同约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条约定“出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第四条关于产权登记的补充：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同支付了购房总款，2016年6月30日，被告收取了原告抵押登记费、维修基金，同日被告收取原告燃气开户费2500元，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节公司向原告出具交纳有线电视入户费260元的发票。2017年12月29日，被告向原告交付房屋，收取了产权登记费。涉案房屋所在楼盘招商花园城·珑园第Ｂ4幢2018年10月31日取得《不动产权证书》，具备为业主办理不动产权证书后，被告于2018年11月9日向原告邮寄了办理产权证的告知函。2019年4月16日，原告与被告签订委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证。2019年8月6日，毕节市自然资源和规划局已为涉案房屋颁发了不动产权证书。 庭审中查明招商局地产（贵州毕节）有限公司被招商商置（贵州毕节）投资有限公司吸收合并，是同事家公司。 以上事实有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、完税证明、《收据》、《委托书》等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：原告诉请是否超诉讼时效；被告是否存在违约行为，如认定被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用；被告是否应返还原告燃气入户费、有线电视入户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2017年12月29日）起90日内即2018年3月29日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2018年3月29日前履行交付的义务，已构成违约，原告2020年9月1日起诉主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告向人民法院起诉主张权利未超过诉讼时效。故对原告主张被告支付逾期交付办证违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书并交付的诉请，被告已经为原告办理完毕涉房屋的不动产权证书，但未交付原告。 关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二补充协议中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”被告已收取原告办证相关费用，双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告于2018年11月9日向原告邮寄了办理产权证的告知函，EMS邮寄单上的电话和地址是原被签订《商品房买卖合同》时原告留在《商品房买卖合同》上的地址和电话，因此被告已向原告履行了通知义务，故本案计算违约金的截止应认定为2018年11月9日。 如前所述，被告自2018年3月29日开始违约，则计算违约金的起止时间应为2018年3月29日至2018年11月9日。经计算，该期间为226天，未超过180个工作日，根据合同第二十二条转移登记的约定，被告应支付原告逾期办证违约金计算为52.85元（528459×0.0001）。 关于原告主张燃气开户费、有线电视开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告招商毕节投资公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。关于原告提出的260元有线电视入户费诉请，原告所举证据显示该费用的收款单位系贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节公司而非被告，故原告主张被告返还该费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡家梁、顾海燕交付位于毕节市城市南部新区商品房的《不动产权证书》； 二、被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡家梁、顾海燕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金52.85元； 三、被告招商局地产（贵州毕节）有限公司、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告胡家梁、顾海燕燃气开户费2500元； 四、驳回原告胡家梁、顾海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币560元，由原告胡家梁、顾海燕负担535元，由招商局地产（贵州毕节）有限公司、被招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年十月七日 书记员  刘 昕