安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初5157号原告:钟玉琢，男，1981年09月22日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所律师（实习）。被告：舒城县五显镇梅山村民委员会，住所地安徽省舒城县五显镇梅山村，统一社会信用代码54341523571782886P。法定代表人：郭兰兰，村委会主任。委托诉讼代理人：孙文渊，舒城县五显镇人民政府公职律师。原告钟玉琢与被告舒城县五显镇梅山村民委员会（下称梅山村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人，被告法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟玉琢向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告之间的房屋租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告装修损失暂计60万元、营业损失暂计15万元、租金损失4万元，共计79万元（具体金额待鉴定后确定）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为五显镇梅山村村民。2017年12月8日，原告和被告签署了《梅山村农家乐房屋租赁协议》。约定被告将位于五显镇梅山村农家乐21间房屋（建筑面积1854.7平方米，中心院落507.7平方米）租赁给原告经营餐饮服务业，租赁期限十年（2017年12月8日至2027年12月7日）。租赁价格分三档：2017年12月8日至2020年12月7日每年租金4万元；2020年12月8日至2023年12月7日每年租金4.5万元；2023年12月8日至2027年12月7日每年租金5万元。合同对原、被告双方的其他权利义务均进行了说明，并约定给与原告装饰装修工期90天。上述合同签订后，原告按合同约定支付了首年租金4万元并在接收房屋后即对房屋进行装饰装修，并注册了“舒城县五显镇桃源乡村农家乐”开始经营。在装修过程中，原告便发现该房屋主体存在很多质量问题，也曾就相关房屋质量问题多次与被告沟通。原告完成装饰装修施工后不久便发现该房屋存在屋顶严重漏水等问题，根本无法正常开展经营活动。原告多次向被告以及五显镇政府等单位反映，但均未得到处理。另，被告在与原告签订上述租赁合同同时，曾承诺在原告装修期间即办理房屋竣工验收手续，但截止至今也未办理。现被告出租的房屋因主体严重漏水等质量问题，已导致原告彻底不能经营，原告产生巨大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原、被告之间的租赁合同属于无效合同，且客观上不能继续履行。根据合同法规定，被告应赔偿因租赁合同无效造成的原告全部损失。为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告梅山村委会辩称，原、被告签订房屋租赁合同，是当事人意思自治的民事法律行为，没有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法规强制性规定，没有损害国家利益和公共利益，合法有效。案涉房屋是扶贫项目，符合五显镇土地利用总体规划和乡村建设规划，按照“皖（2018）116号文件”规定要求，取得合法批准并竣工验收，已交付被告使用，房屋建设合法，产权明晰；案涉房屋无危及承租人安全或健康的情形，符合合同约定的使用用途。租赁合同明确约定原告对房屋有维修义务，存在的漏水情形，只要及时维修就不会漏水，但原告怠于维修，责任在原告，且部分房屋漏水并不构成被告根本违约。原告没有损失，所有装潢基本完好，原告经营出现问题，责任不能归咎于被告。原告可以继续履行和解除合同，如果解除合同，需要原告支付未支付的房租，对于原告的装修，可以拆除的原告可以拆除，其他的被告不予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告所举证据1、证据2房屋租赁协议，证明原、被告2017年12月8日签订了梅山村农家乐房屋租赁协议，约定租期10年，2017年12月8日至2020年12月7日期间年租金4万元，被告补偿原告装修工期90天。2、证据4照片一组，证明案涉房屋地基不均匀下沉导致窗户变形玻璃开裂；案涉房屋渗漏严重，导致多处装修吊顶发霉，起皮、掉落，严重的甚至出现大面积孔洞；房屋各种质量问题频发，致原告方无法开展经营活动，产生巨额损失；该房屋主体开裂严重，存在安全隐患。二、被告所举证据证据2安徽省扶贫办、财政厅皖“（2018）扶办116号”文件，舒城县扶贫开发领导小组“舒扶（2016）42号”、“（2017）55号”文件，舒城县水库移民管理局“舒水移（2018）168号”文件，梅山村委会“农家乐项目工程档案资料”，五显镇人民政府“梅山村农家乐附属工程”、“梅山村农家乐二期工程”竣工资料及竣工验收意见书，证明涉案房屋产权清晰、建设合法能实现出租合同的经营目的，无危及承租人的安全或者健康的情形。被告对原告上述证据的真实性没有异议，认为出租的房屋仅由三间出现漏雨，造成农家乐一间包厢吊顶部分脱落，两间包厢吊顶出现斑点，但被告不属于根本违约，达不到原告的证明目的。原告对被告上述证据的真实性没有异议，但认为案涉房屋没有经过质量监督部门验收，明显不符合建筑行业对建设工程的质量要求。本院对原、被告证据的三性予以认定。本院认定事实如下：舒城县五显镇梅山村农家乐系五显镇人民政府根据舒城县扶贫开发领导小组“舒扶（2016）42号”、“（2017）55号”文件及舒城县水库移民管理局“舒水移（2018）168号”文件组织实施的到村扶贫项目，资产为梅山村民集体所有。2017年12月8日，梅山村委会（甲方）与钟玉琢（乙方）签订《梅山村农家乐房屋租赁协议》，约定：甲方将梅山村农家乐21间房屋租赁给乙方，主体建筑面积1854.7平方米、中心院落507.7平方米及门前停车场；租赁期限10年，协议生效后甲方将农家乐房屋及设施移交给乙方使用；租赁价格分三档，2017年12月8日至2020年12月7日每年租金4万元，2020年12月8日至2023年12月7日每年租金4.5万元，2023年12月8日至2027年12月7日每年租金5万元；甲方给予乙方90天装饰装修工期；租赁期内，如有房屋漏雨、管道堵塞等正常维修事项，均由乙方自行承担。合同签订后，钟玉琢向梅山村委会支付第一年度租金4万元后即对房屋进行了装修，并在院落东边自建了宴会厅。2018年1月30日，钟玉琢注册了“舒城县五显镇桃源乡村农家乐”，并于春节后开始经营。经营中，因屋顶漏水，造成农家乐一间包厢吊顶部分脱落，两间包厢吊顶出现斑点。钟玉琢向梅山村委会反映后，梅山村委会安排施工单位对屋顶漏水处进行了维修。2019年1月23日，五显镇人民政府对梅山村农家乐二期工程组织了竣工验收。本院审理认为,案涉房屋系五显镇人民政府根据相关文件组织实施的到村扶贫项目，资产为梅山村民集体所有，故被告有权出租该资产。原、被告签订的《梅山村农家乐房屋租赁协议》，系双方真实意思表示。根据2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》“关于合同效力”的精神，案涉合同合法、有效，故原告关于判令原、被告之间的房屋租赁合同无效的诉请，本院不予支持。案涉房屋存在一定范围的漏水，且造成农家乐一间农家乐一间包厢吊顶部分脱落，两间包厢吊顶出现斑点，但不能证明案涉房屋存在严重质量问题，并导致原告无法经营，原告关于被告应赔偿其经营损失的诉请，不予支持。被告虽对漏水处进行维修，但仍应负责对包厢吊顶部分脱落及出现的斑点予以维修或折价赔偿，因原告在本案中未主张该项权利，可另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十条的规定，判决如下：驳回原告钟玉琢的诉讼请求。案件受理费减半收取5850元，由原告钟玉琢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  汤杰二〇二〇年十月二十七日书记员  樊娟