北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终7047号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京佳果多商贸有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河西里****C08。法定代表人：张玉晓，总经理。委托诉讼代理人：严青伍，北京竞商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培勇，北京竞商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱明艳，女，1977年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。上诉人北京佳果多商贸有限公司（以下简称佳果多公司）因与被上诉人邱明艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初34634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳果多公司上诉请求：请求撤销一审判决第三、四、五项判决内容，依法改判；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．佳果多公司已向邱明艳支付10万元定金，佳果多公司提供的两位证人证言前后陈述一致，当日两位证人随同张玉晓一同去看房，携带十万的现金作为定金支付，对方在合同签订后大半年的时间内从未提及此事，所发送的《解除通知函》也未提及，明显违背常理。2．邱明艳单方面解除合同并采取停电手段导致佳果多公司不能正常经营，无法实现合同目的，邱明艳构成根本违约。涉案房屋租赁面积经双方测量后确认比合同面积少了16．3平方米，约定按实际面积缴纳下半年租金，但邱明艳在补充协议中作出对佳果多公司很不公平的规定，导致补充协议无法签订；场地管理费并未约定是向邱明艳缴纳，佳果多公司也可直接向产权方缴纳，邱明艳并未提供产权方要求缴纳的证据，且邱明艳未对涉案房屋进行过任何管理服务，邱明艳无权主张该费用。邱明艳辩称，同意一审判决。佳果多公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方的《租赁合同》于2019年2月3日解除；2．判令邱明艳退还房租70080元；3．判令邱明艳退还押金319740元；4．判令邱明艳承担因其违约行为导致佳果多公司无法实现合同目的而造成的经营损失，包括为经营需要对房屋的装修、修葺费用1370691．2元；5．判令邱明艳承担因其违约行为导致佳果多公司无法实现合同目的而造成的经营设备投入479000元；6．判令邱明艳支付佳果多公司代付的门口电缆费用35520元；7．判令邱明艳退还因房屋面积的错报而导致的多交租金15330元；8．判令邱明艳承担因断电及违约行为给佳果多公司造成的实际经营损失653004元；9．由邱明艳承担本案诉讼费。邱明艳向一审法院提出反诉请求：1．确认双方《租赁合同》和《租赁补充协议》于2019年1月21日解除；2．判令佳果多公司向邱明艳支付租金248796元、场地管理费5672元及房屋占用费10512元；3．判令佳果多公司以114892元为基数，按每日千分之一的标准，向邱明艳支付自2018年6月13日起至实际支付之日止的违约金。一审法院认定事实：2018年6月5日，佳果多公司（承租方、乙方）与邱明艳（出租方、甲方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方房屋系坐落于北京市海淀区建材城西路50号北京风机二厂西侧北大门西侧临街房屋，共二层，现出租给乙方的部分位于该房屋的一层，建筑面积584平方米（以下简称涉案房屋）；乙方承租房屋仅用于生鲜超市；租赁期限为五年，自2018年8月4日起至2023年8月3日止；甲方向乙方提供二个月免租期，即2018年6月5日至2018年8月4日为免租期，乙方必须保证如约履行完本协议，如因乙方原因本协议未履行完毕的，甲方不提供免租期，已提供的本二个月免租期乙方需向甲方补齐租金；第一年租金标准中的三个月租金为本合同保证履约的押金，共计319740元，签署完本合同当日乙方支付给甲方；该房屋在2018年8月4日起至2019年8月3日止年租金为1278960元；自2020年8月4日起，此后每年的租金在前一年租金的基础上递增3%；每月场地管理费为1000元；甲方除收取乙方以上费用外，不再收取乙方其他费用，在承租过程中，如因行政部门或其他部门的收费，由乙方负责支付，甲方不予承担；乙方在承租使用期间，因此产生的水、电、气、暖、税费、网费、垃圾清运等等经营性费用，由乙方承担，与甲方无关；免租期内，甲方只免除乙方租金，乙方无需支付租金，但因使用房屋产生的水、电、气、暖、税费、网费、垃圾清运费、场地管理费等相关费用仍应由乙方支付；乙方应于本合同签订当日向甲方支付押金319740元，租赁期满，乙方将乙方已注册的相关证照注销后，若乙方无任何违约行为，甲方应无息退还；租金支付方式为半年付，即每半年期限届满前30日前支付下一个半年的租金，签署完本合同，乙方支付甲方首付半年（2018年8月4日至2019年2月3日）租金639480元，签订完本合同当日，乙方支付甲方定金350000元，七日后乙方支付甲方609220元，同时，甲方将场地交付给乙方；乙方向甲方支付第二笔租金的支付时间为2019年1月3日前，此后每年支付租金的最后支付日为每年的1月3日和7月3日；场地管理费随租金交付时间交付；乙方支付完押金和首付租金后七日内，甲方将该房屋交付给乙方；租赁期限届满且乙方不再续租或本合同提前解除之日起15日内，乙方按照当时现状将租赁物交还甲方，若因乙方原因逾期返还租赁物的，每迟延一日，按当年度日租金（日租金=当年年租金总额÷365天）的两倍向甲方支付房屋占用费，直至将房屋实际交还之日止；租赁合同期限届满或因乙方原因导致提前解除时，乙方对租赁物所做的任何改建、改造的建筑物及形成附和添附的装修物，其所有权归甲方无偿所有，没有形成附和的添附物由乙方搬离；为了实现租赁物的租赁用途及满足经营需要，乙方可对租赁范围内的供排水、电、燃气、通讯、网络及其他基础设施设备进行改造升级，甲方应予以配合并提供产权人应提供的手续，由此产生的相关费用均由乙方承担；本合同租赁期限届满时或因乙方原因导致提前解除时，乙方将配套设施设备及其所有权无条件无偿移交于甲方；甲方有按照合同约定按时收取房屋租金的权利；合同提前解除时，甲方有权收回全部租赁物包括改造装修后的建筑物的权利；在租赁期间，若发生政府拆迁或者征地的情形，甲方提前6个月通知乙方，乙方将场地交付给甲方后，甲方按合同末到期年限每年25万元的标准做为经营性损失补偿及房屋搬迁等费用，甲方或其他任何部门不再另行补偿乙方费用，拆迁单位的相关补偿费用归甲方所有；乙方必须按合同约定按期支付甲方租金及其他费用；经双方协商一致，可变更或提前解除本合同；在无合同或法律依据的前提下，如乙方单方要求提前解除本合同，须提前三个月书面通知甲方且经甲方同意，履行完毕以下手续，方可提前解约：1、将所注册的公司证照按甲方要求办理完全部变更手续后，向甲方交回租赁物；2、交清租赁期间的租金及其它因本合同所产生的费用；3、乙方所有对租赁物的添附，水、电、气等基础设施设备的添附、装修等全部无偿交给甲方；4、甲方所收乙方押金不予退还；5、乙方向甲方补交已免除的二个月免租期的租金；在无合同或法律依据的前提下，如甲方单方提前解除本合同，甲方须提前三个月书面通知乙方，且经乙方同意并履行完毕以下手续，方可提前解约：1、乙方结清场地内经营所产生的所有费用，并按甲方要求办理完所有注册的公司证照的变更手续后，将场地交付给甲方，甲方双倍退还乙方的押金；2、已免除的二个月免租期的租金不得追讨；租赁合同期满，本合同自动终止；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的，除继续追缴相关费用外并有权要求乙方承担违约责任：1、不按照约定支付租金达15日的，2、欠缴各项费用达30日的；3、擅自改变租赁用途的；4、擅自拆改变动或损坏厂房主体结构的；5、擅自将该租赁标的转租、转让、转包给第三人的；6、未经甲方同意从事与租赁用途不符的经营内容；租赁期间，乙方应按时支付租赁保证金、租金及其他费用，逾期应按应付租赁保证金、租金或其他费用金额的每日千分之一的标准向甲方支付违约金；若乙方欠交当期租金超过15日或乙方利用租赁房屋用于违法经营活动或存放易燃易爆品、危险品、其他违法物品或从事违反公序良俗、不符合国家政策导向的活动，视为乙方违约，甲方有权单方提前解除本合同，并按本合同第15．2款执行，由此造成的一切损失由乙方全部承担，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方解除本合同之日起，甲方有权留置乙方租赁物内属乙方所有的财产，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方解除本合同15日内，乙方未按甲方要求办理相关手续的，视为乙方及乙方的关联方放弃留置财产的所有权，留置财产归甲方所有，并由甲方自行处理，因此造成的一切不利后果均由乙方承担；如甲方不能提供租赁物供乙方正常使用，或在乙方符合租赁用途开展经营活动的前提下，如甲方不能按照本合同约定提供已有的产权人应提供的手续，导致乙方不能开展经营活动的，乙方有权单方提前解除合同，并按本合同第15．3款执行，由此造成的一切损失由甲方全部承担；若因国家调整法律法规或政策、政府相关部门做出行政决定等原因，导致本合同无法继续履行，接受影响的一方应及时书面通知相对人，双方须无条件服从；双方的银行信息及文书送达信息：甲方户名罗萍，乙方户名杜连芝，甲方文书送达及电子送达地址为北京市海淀区北京风机二厂，乙方文书送达及电子送达地址为北京市海淀区第8号商铺和二层3号商铺，任何一方调整或变更上述信息，应于调整或变更后五日内书面通知对方，否则由此产生的责任由调整或变更信息的一方承担。2018年6月5日，杜连芝向罗萍转账350000元。2018年6月12日，杜连芝向罗萍转账500000元。2018年6月13日，佳果多公司（承租方、乙方）与邱明艳（出租方、甲方）签订《租赁补充协议》，其中约定：1、厂区内外进行整体改造规划，乙方所租赁的区域如需整体调整，进行外立面装修改造的，甲方提供相关方案后，乙方按甲方提供的方案进行改造，所产生的费用由乙方承担；2、乙方在装修期间若需安装广告牌，应先将广告牌的安装方案上报给甲方，经甲方审核通过后方可安装；3、乙方承租的房屋内不得留宿人员；4、甲乙双方所签定的所有合同、协议及相关文件，甲乙双方个人资料、情况，双方对彼此均有保密义务。双方当事人对于房屋权属、电缆费用、违约行为、合同解除、经济损失存有争议。关于房屋权属，佳果多公司主张涉案房屋大部分属于违章建筑，邱明艳主张涉案房屋为合法建筑。邱明艳向法院提交如下证据：房屋所有权证，显示：海淀区环岛东200米的建筑面积为15809．5平方米的房屋的产权人为北京风机二厂，其中13号楼的房基占地面积为766．9平方米，层数为二层，建筑面积为1516．2平方米。经质证，佳果多公司的质证意见为：真实性和证明目的不认可，邱明艳从未向佳果多公司出示过该房屋所有权证，目前拆除的部分是违章建筑。经查，北京佳果多商贸有限公司第一分公司（以下简称佳果多第一分公司）的工商注册地址为北京市海淀区建材城西路50号13号楼1层111室，房屋产权证原件保存于北京风机二厂。另经询问，双方均表示涉案房屋的租赁现状已不存在。法院对上述证据的认证为：采信证据真实性，相关证明力另行评述。关于电缆费用，佳果多公司主张应由邱明艳负担，邱明艳则主张应由佳果多公司负担。佳果多公司向法院提交如下证据：1、送货单、检验报告，显示：天津天缆集团有限公司于2018年11月1日向西三旗送货电缆，价格为35520元；2、微信记录，显示：微信群名为“风机二厂底商群”，对话内容为“通知：因厂区供电设施设备老旧，为保证各商户正常供电，现公司统一更换供电设施设备，高压电缆和变压器以及其他设施设备由我公司承担，各商户承担低压电缆费用！现各商户低压电缆长度已测量完毕，周三之前我公司高压电缆将进入厂区，届时低压电缆将同时进行下地！各商户及时准备好低压电缆！电缆自行购买或者公司统一购买各商户自行选择！为了供电时效以及减少给各商户造成的损失！请各商户抓紧落实！”、“通知：因现未向各租户收取园区物业管理费用，现配电室电缆、变压器等相关设施设备升级改造，现各商户根据自己用电情况需自行购买低压电缆线！近日电缆线沟已准备完毕，各商户尽快落实。”；3、微信记录和通话记录，微信记录的对话者分别为张玉晓和罗萍、杨晓洁和罗萍，通话记录的对话者为张玉晓和罗萍，时间均为2018年10月30日，其中张玉晓的微信记录为“您好罗总，给您打电话就是因为电缆的事，电缆的事我是不管了，像以前不该我出钱的事我都出钱了。罗总，我租您的商铺您应该保障我正常用电吧！如因电缆的事影响我正常经营，到时候的一切损失由您承担。”；其中杨晓洁的微信记录为《通知》截图，其主要内容为“尊敬的罗萍、邱明艳女士，您们好，我公司租您商铺应该供水、电。因您们说店外电缆老化，更换电缆我公司不予承担。如电缆一事造成停水停电，给我公司造成一切损失都有您们负责。”；其中通话记录为“罗萍：针对停电这个事，你就不管它让它停吧，你把你该准备的准备好，请问你有什么损失到时候你过来找我，你给我下文下单子。张玉晓：行，好的，那我给你发单子。”经质证，邱明艳的质证意见为：对证据1，真实性不认可；对证据2，真实性认可，但不认可证明目的；对证据3，对其中的微信记录：真实性认可，但不认可证明目的，罗萍在对话中并未有同意由其承担电缆改造费用的相关陈述，且出租主体是邱明艳，罗萍仅仅是租金的指定收款人，其也无权代理邱明艳就出租事宜作出相应处理；对其中的通话记录，真实性认可，但不认可证明目的，该通话记录不完整，罗萍也缺乏相应代理权限。邱明艳向法院提交如下证据：1、北京银泰央达理财顾问有限公司（以下简称银泰公司）于2019年9月5日出具的《证明》，内容为“张某（小帅）系我公司员工，主管我公司承租的北京风机二厂改造项目的物业服务工作，2018年，北京佳果多商贸有限公司第一分公司在使用房屋过程中，因使用电容量较大，同时电缆老旧，北京佳果多商贸有限公司第一分公司担心在使用过程中出现安全隐患，提出更换电缆的需求后，通过对比价格后，选择了一家与我公司有合作关系的单位进行相关线缆改造，并由相关人员转交了线缆款项。”；2、张某的证人证言，其当庭陈述如下主要内容：其现为北京银泰央达理财顾问有限公司总经理，时为物业专员，负责北京风机二厂的物业管理，因北京风机二厂的改造和加固工程，园区内会出现停水、停电情况，并不针对某一特定商户；存在电缆改造的事实，从电箱到商户的部分，由商户自己承担，具体是与邱明艳联系，其与佳果多公司没有直接合同关系，相关电缆费用由佳果多公司支付，但具体应由谁负担该笔费用，其不清楚；北京风机二厂从2018年2月开始施工改造，改造需要对商铺进行围挡等，次承租人的腾退问题由承租人自行解决，次承租人未腾退的，不进行相关改造；其和张玉晓有过电话沟通，2019年1月21日停电原因其记得是故障和抢修；其没有向商户收取场地管理费，是无偿服务。经质证，佳果多公司的质证意见为：对证据1，证明目的不认可，需进一步提交张某的社保记录等以证明人事关系，且该证明提到了线缆老旧的问题，正好能证明邱明艳没有给佳果多提供相匹配的设施和服务；对证据2，根据证人证言，可以确认张某可以控制园区电力，园区并未收取场地管理费用，邱明艳才是园区的承租人，相关电缆费用应由邱明艳承担，且邱明艳明知园区改造情况，但其向佳果多公司隐瞒了该事实，园区的改造和停水、停电情况，必然会影响佳果多公司的经营。法院对上述证据的认证为：采信佳果多公司提交的证据的真实性；对双方提交的证据的证明力，另行评述。关于违约行为，佳果多公司主张邱明艳存在租赁房屋面积不足、迟延交房、强行停电、租赁房屋被围挡和施工的违约行为，邱明艳则主张佳果多公司存在拖欠租金、场地管理费的违约行为。佳果多公司向法院提交如下证据：1、微信记录和《补充协议》，其中微信记录的对话者为张玉晓与邱明艳，显示邱明艳于2019年1月20日向张玉晓发送了《一楼租赁补充协议》的文档，并告知张玉晓“张总，你看看这个补充协议，面积咱们就按整数算吧！协议里每年的具体租金等明天签协议的时候再核算一遍。”；其中《补充协议》的主要内容为：“出租方（甲方）：邱明艳。承租方（乙方）：佳果多公司。鉴于乙方的强烈要求，经友好协商，特订立以下补充条款：1、原合同中房屋的租赁建筑面积为584平米，现变更面积为570平米。自2019年2月4日之后房租计算的面积以570平米为标准。2、甲方腾退房屋时迟延了7天交付，现从甲方2019年2月4日至2019年8月3日的租金中直接扣除7天租金，共计23940元，计算方式为：570*6*7。3、原合同的第四条第4．3条款变更为：该房屋在2019年8月4日起至2020年8月3日年租金为1664400元。4、原合同的第四条第4．4条款变更为：自2020年8月4日起，此后每年的租金再前一年租金的基础上递增3%，即2020年8月4日起至2021年8月3日止年租金为1714332元，……5、由于甲方后期要对乙方租赁房屋南侧进行施工建设，在甲方后期施工的过程中，乙方要无条件的配合甲方的施工建设，乙方使用的南侧房屋全部封闭，乙方对甲方新的建筑物不提出任何疑义，如挡光等。6、甲、乙双方所签定的所有合同、协议及相关文件，甲、乙双方个人资料、情况，双方对彼此均有保密义务。……本协议一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”；该协议的落款内容为空白；2、照片和视频，内容为佳果多公司的经营情况和停电情况；3、电话录音，对话者为张玉晓与张某，其中有如下对话：“张玉晓：那时候你还记不记得就是第一天罗萍让谁给我停电的时候，让给老谢打电话给我停电，然后老谢又给你打电话让你给我停电，等到第二天的时候，你给我打电话，我不是拆空调呢嘛，她不是让我搬的吗，我说拆空调没电，后来你给我打电话，你说搬家的话，不行的话可以给通上电，是你的意思还是罗萍的意思？张某：我的意思。张玉晓：你的意思啊，你的意思就行。别的也没事，我就是想这个事，就给你打个电话。”；4、照片、视频，内容为涉案房屋周围已有围挡且在进行施工改造；5、微信记录，对话者为张玉晓和邱明艳，其中2018年12月29日的对话内容为：“邱明艳：张总，您将在2019年1月3日交纳2019年2月4日至2019年8月3日的租金639480元，2018年8月4日至2019年8月3日的场地管理费12000元，共计金额是651480元。张玉晓：怎么又冒出个场地管理费啊！你们管理啥了。邱明艳：场地管理费合同上都有的，只是第一次你们交房租的时候没有交上半年的。张玉晓：回头联系你，这会忙。邱明艳：好的，你不忙的时候抽时间回去看看合同吧！合同里有一条写着场地管理费的。”；其中2019年1月3日和1月4日的对话内容为：“邱明艳：张总，你明天让讲面积的三点之前到吧！我三点之后安排别的事了。张玉晓：小严2点就到了，您在西三旗吗？邱明艳：好的，我们马上过来。”6、微信记录，对话者为张玉晓与严汉波，显示严汉波与张玉晓沟通涉案房屋的装修等内容；7、监控录像和照片，其中监控录像显示双方在2019年1月17日在涉案房屋内测量面积；其中照片内容为一张字条，标注了若干测量数据；8、微信记录，对话者为张玉晓与杨晓洁，显示杨晓洁于2019年1月22日晚上19:29和20：01向张玉晓发送了涉案房屋的现场视频和照片，显示现场没有电力供应；9、杜连芝的银行流水，显示在2018年5月28日现支金额400000元；10、微信记录，对话者为乔立宏与张玉晓爱人，显示乔立宏于2018年6月10日向张玉晓爱人转账10000元；11、汪某、杨晓洁、陈某（均为佳果多公司员工）的证人证言，其中汪某、陈某出庭陈述其和张玉晓一起去查看涉案房屋，张玉晓在双方签订合同前以现金方式向邱明艳交纳了定金100000元；其中杨晓洁出庭陈述其看到邱明艳等人在涉案房屋内测量面积，但记不清具体测量时间，也不清楚测量结果，另外在经营期间，经常停水停电，撤店的时候周围有施工及围挡，撤店前持续没电，但记不清具体天数。经质证，邱明艳的质证意见为：对证据1，真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，根据该补充协议约定内容，双方签字盖章之日起生效，但双方并未签字盖章，故该补充协议并未生效；对证据2，真实性认可，但不认可证明目的，合同解除是佳果多公司导致，而停电也发生在合同解除之后，且由园区停电，不是邱明艳停电，邱明艳不承担赔偿责任；对证据3，真实性认可，但不认可证明目的，张某不是邱明艳的员工，其他质证意见同证据2；对证据4，真实性认可，但不认可关联性和证明目的，视频和照片内容是在双方合同解除之后，且佳果多公司也于2019年1月24日搬离了涉案房屋，相关改造是外立面改造，对佳果多公司的经营没有影响；对证据5，真实性认可，但不认可证明目的，该证据不能证明佳果多公司已足额缴纳首期租金，且需说明一下对于面积及补充协议的背景内容，是在邱明艳向佳果多公司催缴租金后，佳果多公司提出各种无理的以减少租金为目的的理由，邱明艳考虑到后期佳果多公司的经营确实受到了周围大型商场的影响，也为了和平履约后续的四年租期，但双方最终并未确认这些事实，且根据双方合同约定内容，邱明艳在佳果多公司交纳定金、租金后交付涉案房屋，但佳果多公司并未按期交纳首期租金，故也不存在邱明艳逾期交房的事实；对证据6，真实性、关联性、证明目的均不认可，是佳果多公司的张玉晓与案外人的对话记录，与本案无关；对证据7，对其中的监控视频的真实性认可，但不认可证明目的，双方当时确实进行过测量，但测量结果并不存在误差，而补充协议之所以体现了减少面积的内容，在对证据5的质证意见中已予以说明；对其中的照片，真实性不认可，该证据没有原件；对证据8，真实性、关联性、证明目的均不认可，对于2019年1月21日的停电情况，证人张某已作出说明；对证据9，该证据即便为真，证明目的不认可，不能证明佳果多公司以现金方式支付了100000元；对证据10，真实性认可，但内容不完整，其删除了乔立宏还转款1100元的内容，且相关款项为乔立宏向张玉晓偿还借款，当时因为购买粽子需现金结算而向张玉晓个人借款；对证据11，对汪某和陈某的证人证言，都是佳果多公司的员工，证明力较低，且所述内容与常理不符；对杨晓洁的证人证言，认可其所述的有关进行过面积测量的事实，但测量结果是没有误差。邱明艳向法院提交如下证据：1、微信记录、《通知函》及EMS快递单，其中微信记录的内容同佳果多公司提交的证据5；其中《通知函》和快递单显示邱明艳于2019年1月16日通过邮寄方式向佳果多公司发函要求其于2019年1月18日前交纳拖欠的2019年2月4日至2019年8月3日的房租和2018年8月4日至2019年8月3日的场地管理费共计651480元，并告知其逾期不交将按合同约定解除双方的《租赁合同》，邮件尾号分别为8930和4532，收件地址分别为北京市海淀区建材城西路50号佳果多生鲜超市和北京市海淀区花园北路甲12号第一层第8号商铺和二层3号商铺，上述邮件均于2019年1月17日由他人签收；2、微信记录，对话者为罗萍和张玉晓，其中2018年6月12日的对话内容为：“张玉晓：还有109220元，马上给你转。罗萍：好。”；3、微信记录，对话者为乔立宏和张玉晓爱人，显示乔立宏在2018年6月10日向张玉晓爱人分别转款10000元和1100元。经质证，佳果多公司的质证意见为：对证据1，佳果多公司没有收到尾号为8930的快递单，因双方约定1月17日再次测量房屋面积，并按实际测量签订补充协议，故不认可邱明艳在房屋面积确认之前发出的催缴函；对证据2和3，佳果多公司先给邱明艳10万元现金，后张玉晓又给了1万元现金，在此之前张玉晓跟其爱人讲给乔立宏转账1万元，因沟通问题出现了重复支付1万元的情况，然后乔立宏给退了1万元，至于乔立宏另退回的1100元，可能确实是购买水果的钱，那1万元对应的是109220元中的零头。经询问，双方确认涉案房屋在2018年10月30日至11月2日、2019年1月21日停电情况。法院对上述证据的认证为：采信佳果多公司提交的证据1-10和邱明艳提交的全部证据的真实性；对双方提交的全部证据的证明力，法院另行评述。关于合同解除，佳果多公司主张合同解除时间为2019年2月3日，邱明艳主张合同解除时间为2019年1月21日。邱明艳向法院提交如下证据：微信记录、《通知函》及EMS快递单，其中的微信记录的对话者为邱明艳和张玉晓，显示邱明艳于2019年1月21日向张玉晓发送了《通知函》，张玉晓于同日答复“下午就搬”；其中《通知函》的部分内容为：“经我方多次催要及协商，贵方至今未向我交纳租金及管理费，按约定通知，解除与你公司的合同。自贵方在接到本通知函起，因施工改造，我方于2019年1月21日十点半将停电施工，请贵公司搬离贵重物品，于2019年1月21日将房屋交还我方，贵我双方按2018年6月4日签订《租赁合同》中的约定解除贵我双方的《租赁合同》，并追究您的违约责任。”；其中快递单显示邮件尾号为2932和8932，收件地址分别为北京市海淀区花园北路甲12号第一层8号商铺和二层3号商铺和北京市海淀区西三旗桥东300米原风机二厂现佳果多生鲜超市，上述邮件均于2019年1月22日由他人签收。经质证，佳果多公司的质证意见为：不认可证明目的，邱明艳单方通知解除合同，构成违约，应承担违约责任，根据相关证据，双方在2019年1月3日约定测量涉案房屋面积，并在2019年1月4日进行了测量，后约定在2019年1月17日再次测量，测量确认面积为567．7平方米，比原合同约定少了16．3平方米，双方约定按实际面积缴纳下半年房屋租金，后邱明艳于2019年1月20日通过微信发送了《补充协议》，但协议内容对佳果多公司很不公平，会严重损害佳果多公司的合法权益，故佳果多公司没有同意补充协议的内容，双方对合同内容的变更没有达成一致意见，邱明艳以此理由解除合同没有合同及法律依据。同时对于场地管理费，双方合同4．5条并没有约定向邱明艳交纳，商户也可以直接向产权方交纳，而邱明艳并不是产权方，而且邱明艳也没有提供过任何管理服务，根据相关证据，园区也没有收取园区物业管理费用，电缆更换也应由邱明艳负责，但其未履行该义务，故邱明艳没有收取场地管理费的主体资格和权限，邱明艳以此为理由解除合同同样没有合同及法律依据。另外，该函中说明因施工将于2019年1月21日上午十点半停电，此暴露出邱明艳的真实意图，施工改造内容包含佳果多公司的租赁房屋，且会采取停电措施，此反能证明邱明艳的违约行为。法院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。关于经济损失，佳果多公司主张因邱明艳的违约行为造成了其装饰装修损失、设备损失、经营损失，并向法院提交了如下证据：发票、照片、经营流水，显示：佳果多公司购买点钞机、电烤箱、拌面机、压面机、搅拌机、电蒸车、揉面机、空调、监控设备、货架、熟食柜、电子秤等设备支出479000元；佳果多公司向北京巨华建筑装饰工程有限公司支付工程款1370691．2元；佳果多公司2018年9月1日至2018年12月31日的收入流水。经质证，邱明艳的质证意见为：对设备发票的真实性认可，但不认可证明内容，佳果多公司属于违约方，其已搬离全部设备，且其有多家店面，相关设备可二次利用；对装饰装修的发票的真实性认可，但不认可关联性，发票缺乏相应装修合同等佐证；对流水的真实性、合法性、关联性均不认可，是佳果多公司单方制作。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于合同效力一节。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据邱明艳提交的房屋所有权证显示的房屋坐落信息、佳果多第一分公司的工商登记注册信息以及双方合同约定的有关涉案房屋的信息，可以确认涉案房屋为房屋所有权证中载明的13号楼中的一部分，即涉案房屋为合法建筑，佳果多公司虽主张涉案房屋中的大部分为违章建筑，但未就此提供相应证据，法院对其主张不予采信。因此，双方签订的《租赁合同》等协议，合法有效，系双方权利义务的判断依据。关于电缆费用一节。根据双方《租赁合同》的约定，因行政部门或其他部门的收费由佳果多公司负责支付，或者佳果多公司在为实现租赁物的租赁用途及满足经营需要而对供排水、电等基础设施设备进行改造升级的情况下，相关费用由佳果多公司负担。现邱明艳所提交的银泰公司所出具的《证明》中虽载明了相关电缆系佳果多公司申请更换，但根据佳果多公司提交的微信记录，可以显示相关电缆的改造发起方为园区管理单位，高压设备费用由园区管理单位承担，低压设备费用由各商户承担，且结合邱明艳申请的证人张某的陈述内容，园区管理单位与佳果多公司之间并无合同关系，其对接的相对方为邱明艳，故现有证据不足以证明相关电缆费用系因其他单位向佳果多公司直接收取或因佳果多公司为满足自身需要而产生，相关电缆费用应当由邱明艳负担。因此，对于佳果多公司要求邱明艳支付电缆费用的诉讼请求，法院予以支持。关于违约一节。法院对双方主张的违约行为分别论述如下：关于租赁房屋面积，根据佳果多公司所提交的监控录像以及杨晓洁的证言，虽能证明双方对于涉案房屋的面积有过测量，但其所提交的照片所显示的字条，并未有邱明艳的签名等内容，不足以证明该字条的测量数据为双方确认一致的测量数据，同时其所提交的《补充协议》及微信记录，虽能显示该协议系邱明艳起草，且协议载明了有关房屋面积调整的内容，但根据该协议约定内容，该协议的生效条件为双方签字盖章，因双方并未签字盖章，该协议并未生效，对双方并不产生法律约束力，亦不足以证明双方对于房屋面积达成一致意见。因此，佳果多公司所提交的证据不足以证明邱明艳存在租赁房屋面积不足的违约行为，其相应主张，法院不予采信。关于租金：首先，关于首期租金，根据双方《租赁合同》约定内容，佳果多公司需支付的押金为319740元、首期半年租金为639480元，合计959220元，且佳果多公司应在双方合同签订当日即2018年6月5日支付定金350000元，7日后再支付609220元，但根据邱明艳所提交的银行流水，佳果多公司在2018年6月5日支付了350000元及在2018年6月12日支付了500000元后，剩余租金109220元未支付。现佳果多公司虽主张其通过现金方式向邱明艳支付了该笔费用，但根据邱明艳所提交的罗萍与张玉晓的微信记录，张玉晓在2018年6月12日自述尚欠109220元未支付，佳果多公司对此未作出合理解释，而从佳果多公司所提交的证据而言：其中证人汪某、陈某均系其职员，存在利害关系，且所陈述的付款时间为双方签约前的勘验房屋时，与双方《租赁合同》所约定的付款内容明显矛盾；其中的杜连芝的银行流水，仅能证明在2018年5月28日发生现金支取400000元的事实，且货币为非特定物，无法证明上述款项中的100000元系向邱明艳支付；其中张玉晓爱人与乔立宏的微信记录，对比邱明艳所提交的相同证据，佳果多公司存在删除了乔立宏在转款1万元后另行转款1100元内容的情形，该证据无法证明该费用系其向邱明艳重复付款后的退款，且相关转款时间为2018年6月10日，也早于张玉晓自述欠款时间，同样存在明显矛盾之处。因此，佳果多公司所提交的证据不足以证明其已向邱明艳付清了押金和首期半年租金，其行为已构成违约，邱明艳的相应主张，法院予以采信；其次，关于第二笔租金，根据双方《租赁合同》的约定，佳果多公司虽应于2019年1月3日前支付第二笔租金，但根据佳果多公司所提交的微信记录、监控录像，双方在2019年1月4日、1月17日对涉案房屋的租赁面积进行了测量，虽然现有证据不足以证明双方对于租赁面积达成了最终一致意见，但鉴于租赁面积会对租金产生重大影响，故在相关租赁面积未明确之前，佳果多公司未按期支付第二笔租金的行为，不构成违约，邱明艳的相应主张，法院不予采信；关于场地管理费，根据双方《租赁合同》的约定，佳果多公司需每月支付场地管理费1000元，该费用随租金交付一并交付。现佳果多公司主张邱明艳无资格和权限收取该费用，明显与合同约定不符，且园区管理单位是否实际收取场地管理费，与本案无关，不能免除佳果多公司支付场地管理费的义务。因此，佳果多公司未向邱明艳支付场地管理费，其行为已构成违约，邱明艳的相应主张，法院予以采信；关于交房，根据双方《租赁合同》的约定，邱明艳需在佳果多公司付清押金和首期租金时一并向佳果多公司交付涉案房屋，如前所述，因佳果多公司并未付清首期租金，邱明艳在2018年6月12日实际交付房屋，并不违反双方合同的约定，且如前所述，因佳果多公司所提交的《补充协议》并未生效，即便该协议中载明了有关迟延交房的内容，亦不作为认定邱明艳迟延交房的依据。因此，佳果多公司所提交的证据不足以证明邱明艳存在迟延交房的违约行为，其相应主张，法院不予采信；关于停电，根据双方确认内容，租赁房屋在2018年10月30日至2018年11月2日、2019年1月21日存在停电的事实，但根据佳果多公司所提交的张玉晓、杨晓洁与罗萍的微信记录、张玉晓与罗萍的通话记录，涉案房屋在2018年10月30日至2018年11月2日的停电系园区供电线路改造所致，而根据邱明艳所申请的证人张某的陈述内容，涉案房屋所在园区存在改造行为，客观上也会存在因施工原因导致临时停电突发停电行为，而佳果多公司所提交的张玉晓与张某的通话记录及张玉晓与杨晓洁的微信记录，并不足以证明该次停电系邱明艳故意所为或承租范围内供电设施故障所致，且佳果多公司自述在2019年1月21日搬离了涉案房屋，则当日停电一日的事实，也显然不足以导致双方合同无法履行。因此，佳果多公司所提交的证据不足以证明邱明艳存在擅自停电的违约行为，其相应主张，法院不予采信；关于租赁房屋被围挡和施工，根据佳果多公司提交的照片和视频，虽能显示涉案房屋周围存在围挡和施工的事实，但该证据并未显示拍摄时间，也不足以证明在佳果多公司经营期间便存在围挡及施工行为，并严重影响佳果多公司对租赁房屋的使用。因此，佳果多公司所提交的证据不足以证明邱明艳存在涉案房屋存在围挡和施工导致无法使用的违约行为，其相应主张，法院不予采信。关于合同解除一节。根据如前所述，佳果多公司存在未付清首期租金及场地管理费的违约行为，而根据双方《租赁合同》的约定内容，在佳果多公司不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达30日的情形下，邱明艳享有单方解除权。现根据邱明艳所提交的证据，邱明艳已通过微信、邮寄方式向佳果多公司送达了解除合同的通知，双方合同自解除通知送达之日解除，解除时间为2019年1月21日，故邱明艳要求确认双方《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月21日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。同样如前所述，因佳果多公司没有证据证明邱明艳存在违约行为致使双方合同目的无法实现，其要求确认双方《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年2月3日解除的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于违约责任的承担一节。第一，如前所述，因佳果多公司所提交的证据不足以证明邱明艳存在根本违约行为，其要求邱明艳赔偿装饰装修损失、设备损失、实际经营损失及退还多交租金的诉讼请求，法院不予支持；第二，根据双方合同约定，佳果多公司因欠交当期租金超过15日的情况下，邱明艳已收取的押金不予退还，故佳果多公司要求邱明艳退还押金的诉讼请求，法院不予支持；第三，根据双方合同约定，邱明艳有权单方解除合同时，有权继续追缴相关费用，故佳果多公司应当支付尚欠的首期租金109220元。另外，同样根据双方合同约定，佳果多公司因欠交当期租金超过15日的情况下，佳果多公司需向邱明艳补交已免除的二个月的免租期的租金，故佳果多公司应当支付该期间的租金213160元。现邱明艳自行扣除自2018年6月5日至2018年6月12日共8天的租金28032元和2019年1月22日至2019年2月3日共13天的租金45552元，不违反合同约定和法律规定，法院对此不持异议，佳果多公司应支付的最终租金数额为248796元。另外，因佳果多公司并未足额缴纳租金，且邱明艳在核算相关租金时已自行扣除佳果多公司未使用涉案房屋期间的租金，故其要求邱明艳退还租金70080元的诉讼请求，法院不予支持；第三，同理，邱明艳要求佳果多公司支付2018年8月4日至2019年1月25日期间的场地管理费5672元的诉讼请求，法院亦予以支持；第四，根据双方合同约定，在本合同提前解除之日起15日内，佳果多公司按照当时现状将租赁物交还邱明艳，故不论佳果多公司实际搬离涉案房屋时间为2019年1月21日抑或为1月24日，均未超过双方合同约定的腾退时间，故邱明艳要求佳果多公司支付2019年1月22日至2019年1月24日期间的占用费的诉讼请求，法院不予支持；第五，根据双方合同约定，佳果多公司未按时支付租金等费用的，应按未支付金额的日千分之一的标准支付违约金，故邱明艳要求佳果多公司支付欠付租金和场地使用费共计114892元的违约金的诉讼请求，法院予以支持，但双方合同约定的违约金标准，明显高于其实际损失，法院结合双方合同履行情况、其他违约责任等因素予以调整，调整为按贷款利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京佳果多商贸有限公司与邱明艳于2018年6月5日签署的《租赁合同》及《租赁补充协议》于2019年1月21日解除；二、邱明艳于本判决生效后七日内向北京佳果多商贸有限公司支付电缆费用35520元；三、北京佳果多商贸有限公司于本判决生效后七日内向邱明艳支付租金248796元、场地管理费5672元；四、北京佳果多商贸有限公司于本判决生效后七日内向邱明艳支付逾期交纳租金、场地管理费的违约金（以114892元为基数，自2018年6月13日至2019年8月19日止每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回北京佳果多商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回邱明艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，佳果多公司与邱明艳签订的《租赁合同》等协议，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。佳果多公司上诉主张以现金方式向邱明艳支付了10万元定金，但根据查明事实，佳果多公司支付定金时并未主张抵扣该10万元，而是依约支付了350000元定金及500000元租金，且邱明艳所提交的罗萍与张玉晓的微信记录显示张玉晓在2018年6月12日自述尚欠109220元未支付，佳果多公司所提交的其他证据亦不足以证明其已向邱明艳付清了押金和首期半年租金，其行为已构成违约；依据《租赁合同》的约定，佳果多公司需每月支付场地管理费1000元，该费用随租金一并交付，现佳果多公司主张邱明艳无资格和权限收取该费用，明显与合同约定不符，佳果多公司未向邱明艳支付场地管理费的行为亦构成违约；因佳果多公司存在上述违约行为，邱明艳在超过约定时限后有权解除《租赁合同》等协议并要求佳果多公司承担相应违约责任，一审法院判决佳果多公司向邱明艳支付租金248796元、场地管理费5672元并确定违约金计算标准正确，本院予以确认。佳果多公司在租赁涉案房屋前曾实地看房，之后双方签订《租赁合同》并办理房屋交接，其所提交的证据并不足以证明邱明艳存在租赁房屋面积不足的违约行为，佳果多公司要求退还多交租金的主张，法院不予支持。因佳果多公司违约导致《租赁合同》等协议解除，其基于邱明艳违约所主张的损失等费用，均无法律依据，本院不予支持。综上所述，北京佳果多商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5117元，由北京佳果多商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十月二十八日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一