黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终3296号上诉人（一审原告）：黑龙江迅通物业服务有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力大道与朗江路交汇处******。法定代表人：王安彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。上诉人（一审被告）：祁勇，男，1971年10月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：丁伯特，哈尔滨市香坊区民和法律服务所法律工作者。原审第三人：哈尔滨信托物业供热有限责任公司，住，住所地哈尔滨市道里区新阳路**/div>法定代表人：那海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：关霁滨，男，1981年7月9日出生，汉族，该公司企业管理部部长，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江迅通物业服务有限公司（以下简称迅通物业）因与上诉人祁勇、原审第三人哈尔滨信托物业供热有限责任公司（以下简称信托物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初7800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。迅通物业上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判祁勇向迅通物业支付滞纳金885元；2.一、二审案件受理费由祁勇负担。事实和理由：原审法院在案件审理过程中未针对迅通物业诉讼请求中要求祁勇给付因拖欠物业费、电梯费产生的滞纳金进行说理解释便驳回了该项诉讼请求，存在事实认定不清，适用法律错误的问题。2015年9月29日迅通物业与香坊区大庆街道福利社区居委会签订《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》，合同期限自2015年9月29日至2016年9月28日止。但合同届满时，电塔家园小区并未选举出业主委员会，福利社区居委会也未与其他物业公司签订新的物业服务合同，迅通物业为避免电塔小区面临无人提供物业服务，业主周遭生活环境混乱的局面，继续按照原物业服务合同标准提供物业服务至2016年10月31日。在此期间迅通物业为电塔家园小区提供了高效、优质的物业服务，得到了居委会的认可，并受到大部分业主的一致好评，但已经享受到物业服务的祁勇却无故拒绝缴纳物业费及电梯费的违约行为，不仅对迅通物业物业费的征收工作造成了障碍，也影响了迅通物业资金的正常运转，给迅通物业造成了严重损失。根据迅通物业与福利社区居委会签订的合同约定，迅通物业可收取滞纳金的计算标准为业主拖欠物业费及电梯费总额3%／日。且迅通物业与信托物业于2016午签订了《债权转让协议》，合法受让了信托公司应收取电塔小区物业费、电梯费的债权。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”祁勇在信托物业提供物业服务时亦存在欠缴物业费及电梯费的情况，因此，迅通物业要求祁勇支付该时期因拖欠物业费及电梯费产生的滞纳金于理于法均有据。迅通物业作为一家有责任有担当的物业服务企业，本着全心全意为业主做实事做好事的初心和目标，切实考虑到业主的实际困难，在庭审过程中主动将收取滞纳金标准降低为业主所欠缴物业费与电梯费总额0.015%／日实属不高，能够敦促业主及时缴费，应当得到法庭的支持。综上所述，迅通物业请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，维护迅通物业的合法权益，依法支持迅通物业的上诉请求。祁勇辩称，不同意迅通物业的上诉请求。一审已明确认定，迅通物业及信托物业在物业服务过程当中，具有服务瑕疵，并且祁勇也就本案对物业费收取及债权转让部分提出了上诉，故该费用不仅不应该产生，而且服务本金亦应当减少。祁勇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判祁勇自2015年9月29日起至2016年9月29日止，按应缴物业费的40%向迅通物业补缴物业费600.62元；自2016年3月5日至2016年9月29日止，向迅通物业补缴电梯费336元；3.驳回迅通物业的其他诉讼请求；4.一、二审诉讼费由迅通物业承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，采信证据有误，导致错误的判决结果，应予以纠正。（一）一审法院认定迅通物业已经完成了债权转让的通知义务，并推定未超过诉讼时效，判令祁勇支付2013年至2015年9月28日期间物业费与电梯费，违背了客观事实，采系信证据错误，导致错误认定。应该驳回该部分诉讼请求。1.《债权转让协议》对祁勇不发生法律效力，不应得到支持。（1）迅通物业提交的证据《债权转让协议》、债权转让明细、转账票据及债权转让公告，完全系其与第三人在诉讼过程中“量体定做”的证据。其中，债权转让协议不具备合同的基本要件，没有明确的转让标的；债权转让协议与债权转让明细既未加盖骑缝章，也未经祁勇签字确认，不具有真实性，二者无必然联系；转账票据显示付款人为侯静，非迅通物业。该组证据明显不符合客观事实及法律规定，有悖常理，不能证明债权转让的事实。（2）《债权转让协议》第一条约定：第三人信托物业将2013年9月至2015年9月期间的债权转让给迅通物业，并未将2013年1月份至9月28日期间的债权转让给迅通物业。而迅通物业诉请第一项中物业费及电梯费的起始时间及提交的律师函（详见一审证据9）催缴费用的起始时间却为2013年1月份，由此可见，该律师函明显不具有真实性，而一审法院竟然支持了迅通物业的该项请求，不但毫无依据可言，更未体现法律的公平公正。（3）迅通物业于2018年11月6日向香坊区人民法院提起诉讼时，在起诉状中并未阐明其与第三人之间存在债权转让，在立案时也未提交有关债权转让的证据，迅通物业在此之前对债权转让一事也毫不知情。在本案审理过程中，迅通物业当庭将该《债权转让协议》作为证据提交给法庭，由祁勇发表质证意见，并非是其在履行“通知”义务，不构成祁勇的“自认”，一审法院以此认定“祁勇在庭审过程中己自认收到了该期间物业费权利转移的通知，迅通物业已完成了债权转让的通知义务”，系认定事实错误。依据《合同法》第八十条第一款“让与人转让债权，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，迅通物业未向法庭提交充分有效的证据证明其己履行通知义务，该转让对迅通物业不发生效力，其无权向祁勇主张该期间的物业费及电梯费。2.迅通物业主张2013年1月至2015年9月28日期间应收取的物业费及电梯费，己超过诉讼时效期间，不受法律保护，不应得到支持。（1）根据《民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，据此规定，被上诉人于2018年11月6日向香坊区人民法院提起诉讼，其请求2013年1月至2015年9月28日期间的物业费及电梯费已超过两年的诉讼时效期间，不受法律保护，应予驳回。（2）一审法院以“迅通物业举证证明张贴了催缴物业费通知，并由相应工作人员进行物业费催缴工作”，以此推定“迅通物业每年度催缴物业费应属客观真实”，对祁勇抗辩该期间的物业费已超诉讼时效不予采信，明显违背了事实，系认定事实错误，采信证据错误，滥用自由裁量权。迅通物业所举一审在案证据张贴物业费催缴通知照片，因其未提供照片的原始载体，不能证明其已向祁勇有效送达催缴欠费通知的事实。且物业费催缴通知落款日期为2015年6月12日，非每年都在催缴，且无论从落款日期计算，还是从第三人撤出之日起算，距迅通物业起诉之日均已超两年诉讼时效期间。迅通物业工作人员的证人身份及证言不真实，存有疑点，漏洞百出，证人与迅通物业有利害关系，明显系伪证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条、第六十九条规定，无法提供原始载体且存有疑点的视听资料及与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，一审法院不应认定该部分诉请未超过诉讼时效。（二）一审法院认定迅通物业为祁勇居住的小区提供物业服务期限截止至2016年10月31日是错误的，与事实不符。事实是迅通物业于2016年9月份物业服务合同期限尚未届满前，即撤离小区，放弃对小区提供物业服务。2016年9月中旬，黑龙江金荷花物业管理有限公司进驻小区为祁勇居住的小区提供物业服务，且祁勇已向黑龙江金荷花物业管理有限公司交纳了2016年10月份的物业费，黑龙江金荷花物业管理有限物业公司于2016年11月14日代祁勇向哈尔滨市供电公司交纳公摊部分的电费及电梯用电费，有收据为证。故一审法院认定迅通物业为祁勇居住的小区提供物业服务期限至2016年10月31日是错误的，请求二审法院予以改判。二、一审法院判决上诉人按1OO%比例交付物业费、电梯费，显失公平，应予改判。祁勇在一审庭审时提交大量的证据，证明迅通物业在为祁勇居住的小区提供物业服务存在瑕疵，且在合同期限尚未届满前即放弃对小区的服务和管理。通过迅通物业一审中提交的在案证据2中的8份合同，能够反证其未全面履行物业服务合同义务，提供物业服务存在一定瑕疵，未及时予以改进，给业主带来了不便和安全隐患的事实。无论从事实上，还是从法律上，迅通物业都是违约方，且其违约在先，存在主观故意，也可以说是主观恶意的情形。因此，一审法院判决祁勇按l00%比例交付物业费、电梯费，明显倾向迅通物业，显失公平，导致迅通物业的违约成本过低。不但对迅通物业的违约行为没有起到惩治的作用，相反放任和纵容了迅通物业的违约行为，请求二审法院改判祁勇自2015年9月29日起至2016年9月29日止，按应交物业费的40%向迅通物业补缴物业费。因迅通物业与案外人永达电梯公司签订的《电梯维修合同》时间为2016年3月5日起，故应认定迅通物业提供的电梯维修管护服务期间自2016年3月5日至2016年9月29日止，只应支持此期间的电梯费。三、一审法院适用法律错误，导致错误判决。1.《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务入同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案迅通物业无任何充分有效证据证明其已向祁勇提出履行请求，祁勇也从未同意履行义务。且至迅通物业起诉前，2013年1月至2015年9月28日期间的物业费及电梯费，己超过诉讼时效期间，祁勇己作诉讼时效抗辩，不存在诉讼时效中断事由，故不适用该条法律规定。（二）本案应适用《民法通则》第一百三十五条两年诉讼时效期间之规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条、第六十九条无法提供原始载体、存有疑点的视听资料及与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据之规定。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持祁勇的上诉请求。迅通物业辩称，不同意祁勇的上诉请求。迅通物业提交的债权转让协议，转让明细，转账票据及债权转让公告，均是合法真实的。祁勇所主张的未加盖骑缝章、付款人并非迅通物业的事实均不属于有效的抗辩意见，法律并未规定合同必须加盖骑缝章，否则将不能成立。迅通物业与信托物业签订协议后，立即将债权转让金汇入信托物业指定账户，完成了整个交易过程。迅通物业为电塔小区提供物业服务期间，曾多次在公告栏中张贴关于信托物业的债权转让公告，并通过律师函的方式再次向其为祁勇催收，祁勇在庭审过程中也已自认收到了通知，故迅通物业已经切实充分地履行了通知义务。自迅通物业第一次向祁勇主张权利时，诉讼时效便发生中断，因此本案的诉讼时效尚未超过。迅通物业有权向祁勇收取其拖欠已久的，且已经享受物业服务的物业费及电梯费。迅通物业已经提供了优质的物业服务，祁勇应当全额补交物业费及电梯费。在一审中迅通物业已经提交了能够反映日期的工作照、工作人员对电塔小区的楼房维修、整理草坪等服务工作。物业服务本就是一项持续性的工作，无论是日常清洁修复或是设备更换，需要一定的时间，迅通物业一直都在努力的为小区业主提供优质的服务，并且也得到了大庆路街道办事处福利社区居民委员会出具的服务质量评价书，迅通物业所提供的物业服务得到了居委会的认可，受到了全体业主的一致好评。因此，祁勇应当全额缴纳陈欠的物业费。迅通物业签订的电梯维修保养合同，时间为2016年的3月到9月，但在迅通物业进入电塔小区时已经受让了自2015年10月起原物业公司的电梯维护保养合同，在迅通物业为小区提供服务期间，也并未发生电梯严重毁坏或者其他久拖不决的状况，因此祁勇应当足额缴纳电梯费。信托物业述称，本案迅通物业主体身份适格，债权来源合法有效，债权项下的义务已经适当履行，祁勇应当依约清偿欠付物业费。信托物业与迅通物业签署的债权转让合同是双方真实意思表示，转让的标的债权明确，信托物业的物业管理义务已经适当履行，债权转让行为合法有效；迅通物业基于《债权转让协议》所取得的债权，向祁勇主张偿付物业费于法有据；在债权转让前，信托物业收费工作人员持续向祁勇及其他欠费业主催收。《民法总则》生效时间是2017年10月1日，在此之前诉讼时效应按两年计算，如果在2017年10月1日之后诉讼时效仍在持续状态，诉讼时效应适用《民法总则》三年的诉讼时效，因此迅通物业的诉请没有超过诉讼时效。迅通物业向一审法院起诉请求：1.祁勇支付欠缴物业费4254元及电梯费1904元（自2013年1月至2016年10月），另支付滞纳金5496元（按欠付物业费及电梯费额度的千分之1.5计算），以上合计金额11,654元；2.本案的诉讼费用由祁勇承担。一审法院认定事实：迅通物业在香坊区××街道福利社区××为香坊区电塔家园小区进行物业管理项目招标中中标，中标通知书确定迅通物业服务期限为365日，物业等级三级，物业费高层1.00元/平方米，多层0.5元/平方米。2015年9月29日，迅通物业与香坊区大庆街道福利社区居委会签订了《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》及《关于香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同的补充协议》，开始为电塔家园小区提供物业管理服务。其中，物业服务合同第二章第二条规定了“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业归档资料管理。”第三章第六条规定了“本物业管理区域按其拥有物业的相关测算面积交纳，具体标准为多层住宅0.50元/月/平方米；高层住宅1.00元/月/平方米；商铺物业1.50元/月/平方米；车库物业1.00元/月/平方米；地下车位；地下车位物业100月/车位。”第八章第二十四条规定了“甲方、业主或物业使用人违反约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日物业服务费用总额的3%支付违约金给对方。”第九章第二十七条规定了“本合同期限自2015年9月29日起至2016年9月28日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。业主委员会未成立时，本合同期限自动顺延壹年。”第九章第三十条规定了“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺”。2016年3月5日，迅通物业（甲方）与哈尔滨市永达电梯工程有限公司（乙方）签订了《电梯维修保养合同》一份。合同载明“甲方委托乙方对位于电塔家园建筑物内的共计24台乘客电梯提供维修保养服务。服务期限自2015年11月1日起到2016年11月1日止。如在合同期满前一个月内，甲乙双方均无提出书面意见，可按此合同文本继续执行下一年度保养工作。保养费为富士达8台，350元/台/月，三菱16台，350元/台/月。甲方负责设备的日常管理，对乙方的服务质量和服务项目进行考核和确认。乙方负责轿厢内监控器、五方对讲通讯系统的故障维修，如需更换零件费用由甲方承担”。迅通物业（甲方）与吴冬梅（乙方）签订生活垃圾清运合同一份。合同载明“甲方委托乙方清运生活垃圾，地址为哈，地址为哈尔滨市香坊区三合路电塔家园小区期为2015年10月1日至2016年9月30日止”。2016年1月22日，迅通物业（甲方）与哈尔滨海润给排水服务有限公司（乙方）签订《排水外网养护承包合同》一份，合同载明“为了做好电塔家园小区排水外网系统疏通养护工作，经甲乙双方代表共同协商，甲方同意由乙方负责电塔家园小区排水外网系统的疏通养护工作，特订立本合同，双方必须遵照执行。每年4-5月，9-10月份分别对小区内的排污管井、化粪池、排水管线等进行完成疏通、清掏一次。保证管网畅通、如有堵塞及时疏通及清掏。期限本合同暂定一年，自2016年2月1日起至2017年1月31日止”。2016年2月4日，第三人信托物业（转让方）与迅通物业（受让方）签订《债权转让协议》，协议载明“甲方将哈尔滨市电塔家园小区在2013年9月至2015年9月物业管理服务期间的，对该小区部分业主/物业使用人享有的物业管理费、电梯费、车位服务费债权全部转让给乙方，由乙方向本协议涉及欠费的债务人追缴费用，同时甲方向乙方保证所转让债权的真实性、合法性。协议签订时乙方需向甲方支付人民币30万元的债权转让金，债权转让金包括债权转让金16万元，甲方2015年8、9月份管理项目期间所产生的水电费、人员工资壹拾肆万元”。同日，第三人信托物业与迅通物业共同制作《债权转让公告》一份，载明“黑龙江迅通物业已成为哈尔滨市电塔家园小区所有债务人（欠费业主）的债权人，有权依照权项下的协议、合同以及其他证明债权债务关系的法律文件及有关的法律规定，向哈尔滨市电塔家园小区的债务人（欠费业主）行使权力。现将该债权转让的事实公告通知哈尔滨市电塔家园小区的各债务人（欠费业主），依照法律自公告发布之日起哈尔滨市电塔家园小区的各债务人（欠费业主）有义务向黑龙江迅通物业清偿全部债务。特此公告”。同日，户名为侯静经其名下账户（账号62×××87）向第三人信托物业名下账户（账号12×××69）境内汇款300,007.50元。2016年3月25日，迅通物业（甲方）与案外人签订《电塔家园小区高层外墙砖、多层外置雨排管维修协议书》一份。工程期限自2016年3月25日起至2016年4月10日止。2016年4月12日，迅通物业（甲方）与袁红签订《电塔家园小区楼道粉刷协议书》一份。工程期限自2016年4月12日至2016年4月26日止。2016年6月22日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处福利社区居民委员会出具服务质量评价书一份，评价迅通物业是“物业创优过程中一家优秀的专业管理公司”。2016年8月16日，迅通物业（甲方）、哈尔滨海润给排水服务有限公司（乙方）与哈尔滨荣海劳动服务有限公司（变更后乙方）签订关于变更《排水外网养护承包合同》的相关说明一份，载明“哈尔滨海润给排水服务有限公司自愿将《排水外网养护承包合同》的乙方变更为哈尔滨荣海劳动服务有限公司。原合同应支付的服务费25,000元，包括前期应支付的12,500元，哈尔滨海润给排水服务有限公司同意支付给哈尔滨荣海劳动服务有限公司”。2016年10月26日，迅通物业发出《通知函》，函件标题为“关于物业公司撤出电塔家园小区的通知函”，主送单位为哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处福利社区委员会，抄送单位为哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处、物业办。通知函载明“物业公司已完成合同履行期限内物业服务管理工作，并于合同到期前书面告知贵社区，我司再次向贵单位发出撤出公告，并及时在小区内向业主公示，定于2016年10月31日24时按时撤出我司人员及投入项目物资”。2016年10月27日，迅通物业向小区业主发出《关于解除电塔家园小区物业服务管理合同的公告》，公告载明“签订合同进入小区以来，我物业公司应收取服务期内的物业费、电梯费、车位费共计2,267,451元，实际收取1,515,302.28元；而我司服务期内对电塔家园小区的各项物业服务支出共计2,309,718元，亏损794,415.72元，现已无法维持基本的物业运营，无法继续提供服务。鉴于电塔家园小区现状，合同超期已近一个月时间，物业公司已没有能力维持运营。我司通告社区及物业主管部门，将于2016年10月31日24时撤出小区。望小区业主周知，妥善处理善后事宜，尤其公共设施设备电费及冬季保温问题，避免由此给小区业主生活带来不利影响，欠费业主主动交费，以确保小区的物业服务能够有序进行，同时我公司将保留追缴欠款的权利”。后案外人金荷花物业公司接到福利社区通知，接管电塔家园小区，并为小区提供物业服务。2017年1月3日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处福利社区委员会发布《通知》，通知载明“由于服务合同到期，迅通物业公司没有续签合同，于2016年10月退出电塔家园物业管理，福利社区随即启动招投标程序为电塔家园招聘新的物业，在此期间为了保证电塔家园居民的正常生活，临时聘请金荷花物业公司管理电塔家园。由于临近年节，市招投标公司暂停招投标平台，待春节后才能启动招投标程序，因此，离引进新物业进驻电塔家园还需要一段时间…福利社区联合金荷花物业共同收取2016年第4季度和2017年全年的物业费，此次收费按照原物业费标准收取，近期福利社区工作人员将配合物业人员到居民家中收取物业费，望广大居民周知并积极配合”。另查明，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十六条载明“与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定”，该附件三哈尔滨市住宅电梯收费指导价格载明用户数30＜用户数≤60户时，基础费用为每月25元，运行电费为11层20元、21层40元，运行电费每增减一层2元/月。电梯费＝基准价格（基础费用＋运行电费）×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%。电塔家园实际收费标准为2层40元/月，3层50元/月，3层以上每层加1元。祁勇系电塔家园小区******物业使用人，B栋共5个单元，电梯数为5部，共188户住户，平均每梯用户数为37.60户。祁勇自2013年1月至12月及自2015年1月至2016年10月未缴纳物业费和电梯费。一审法院认为，迅通物业依法与香坊区大庆街道福利社区居委会签订的《香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同》及《关于香坊区电塔家园小区物业管理项目物业服务合同的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应属合法、有效。祁勇作为电塔家园小区业主，与迅通物业形成物业服务合同关系，该物业服务合同对业主具有约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。迅通物业为电塔家园小区提供了物业服务，其在履行义务的同时，依法享有向业主收取物业费的权利。关于祁勇抗辩称迅通物业提供的物业服务存在严重问题其有理由拒绝交纳物业费并要求降低物业收费标准的问题，祁勇所提供的系列证据可以证明迅通物业在提供物业服务过程中的确存在一定的服务瑕疵，如小区未进行封闭式管理、绿化较差及单元门锁毁损等问题，且未及时予以改进，给业主带来不便，但提供物业服务中存在的部分服务瑕疵问题系由于经费短缺及双方就维修义务范围认知不同等多种因素造成，该问题不足以使祁勇享有拒绝交纳物业费的权利，故祁勇应向迅通物业缴纳欠缴物业费用。基于权利与义务相一致原则及公平原则考虑，一审法院认为应免予收取滞纳金。关于祁勇抗辩要求降低物业费标准的问题，因在合同约定的服务期内不存在临时变更物业收费标准的问题，且降低物业收费标准问题涉及小区全体业主利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本院对其抗辩主张不予采信。关于祁勇抗辩称迅通物业无权收取2013年1月至2015年9月信托公司在电塔家园小区服务期间物业费的问题，祁勇在庭审过程中已自认收到了迅通物业与第三人信托物业就该期间物业费权利转移的通知，迅通物业已完成了债权转让的通知义务，故迅通物业有权利主张该期间的物业费。关于被告抗辩称该期间的物业费已超过诉讼时效的问题，迅通物业举证证明张贴了催缴物业费通知，并有相应工作人员进行物业费催缴工作，一审法院认为迅通物业作为物业企业每年度催缴物业费应属客观真实，故对祁勇主张迅通物业诉请已超过诉讼时效的主张不予采信。关于祁勇抗辩称迅通物业自2016年9月中旬已弃管，并非于10月31日撤离的问题，因迅通物业举示了《通知函》及《关于解除电塔家园小区物业服务管理合同的公告》对其撤离时间予以佐证，且哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处福利社区委员会发布的《通知》中亦对迅通物业系于2016年10月退出电塔家园物业管理这一事实予以确认，加之祁勇未举示充分证据证明迅通物业于9月中旬便已停止对电塔家园小区提供物业服务，故一审法院对祁勇的该项抗辩主张不予采信。祁勇自2013年1月至12月欠缴物业费1,501.56元；2015年1月至2016年10月欠缴物业费2,752.86元，合计4,254.42元，故一审法院对迅通物业要求祁勇缴纳物业费4254元的诉讼请求予以支持。关于祁勇抗辩称双方签订的物业服务合同中并未约定电梯费由迅通物业收取及标准，且在物业服务期间，未尽到维护义务，不应收取电梯费的问题。根据迅通物业提交的其与哈尔滨市永达电梯工程有限公司于2016年3月5日签订的《电梯维修保养合同》显示，合同签订日为该日，但合同期限为自2015年11月1日起至2016年11月1日止，祁勇未提交证据证明在该期间内，其所使用电梯出现故障或者停运等情况，故迅通物业陈述的该小区电梯由哈尔滨市永达电梯工程有限公司进行日常维护应为客观事实。根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十六条“与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费标准》（附件3）确定”。即迅通物业作为物业公司收取电梯费系依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，有合法依据，且未超过该标准，应属合法有效。哈尔滨市住宅电梯收费指导价格载明电梯费＝基准价格（基础费用＋运行电费）×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，当用户数30＜用户数≤60户时，基础费用为25元，运行电费每增减一层2元/月。因祁勇房屋坐落在B栋2单元902室，2层基础费用为每层25元，9层应加运行电费16元，即41元，即祁勇应交纳电梯费41元×（1±≤10%浮动幅度）×欠费月数。因浮动幅度最大为10%，迅通物业索要电梯费超过最大幅度，故酌定浮动幅度按10%计算。因祁勇欠费日期为2013年1月至12月，2015年1月至2016年10月，共计34个月，故祁勇应交纳电梯费41元×（1＋10%）×34个月＝1,533.40元。判决：一、祁勇于本判决生效后立即向迅通物业支付物业费4254元；二、祁勇于本判决生效后立即向迅通物业支付电梯费1,533.40元；三、驳回迅通物业的其他诉讼请求。案件受理费91元（迅通物业已预交），由迅通物业负担45元，由祁勇负担46元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：祁勇举示了惠群物业管理有限公司收费凭证，拟证明2016年10月份的物业费已经由惠群物业公司收取。该证据不足以否定迅通物业公司实际退出案涉小区的时间，本院不予采信。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，关于迅通物业是否有权基于其与信托物业的债权转让向祁勇主张物业费的问题。本案，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”依据该规定，债权转让经过通知即对债务人发生效力。本案，信托物业将其对业主主张物业费、电梯费等债权转让给迅通物业的事实，迅通物业公司已经以《债权转让公告》的形式通知了案涉小区业主，且至本案一审诉讼时，祁勇亦知晓了该债权转让的事实，迅通物业及信托物业对该债权转让亦均予以认可。迅通物业与信托物业的债权转让已经对祁勇发生效力。祁勇实际欠缴信托物业公司2013年1月至2013年9月的物业费及电梯费，信托物业公司在本案中对迅通物业公司主张该期间的物业费亦未提出异议，故迅通物业有权向祁勇主张其欠缴信托物业的2013年1月至12月的物业服务费和电梯费。此外，物业服务具有持续性，一审法院认定物业企业每年催缴物业费属客观事实并无不当，迅通物业亦举示证据证明了其在受让债权后催缴物业费的通知，故迅通物业的诉请未超过诉讼时效期间，祁勇主张的时效抗辩，本院不予支持。关于祁勇抗辩称迅通物业自2016年9月中旬已撤离的问题。本案，迅通物业举示的《通知函》及《关于解除电塔家园小区物业服务管理合同的公告》能够证明其撤离的时间为2016年10月31日。哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处福利社区委员会发布的《通知》中亦载明迅通物业系于2016年10月退出电塔家园物业管理。祁勇举示的证据不能证明迅通物业于9月中旬即停止对电塔家园小区提供物业服务，故一审法院判令祁勇给付迅通物业物业费及电梯费至2016年10月并无不当。关于祁勇主张减免物业费及迅通物业公司主张滞纳金是否应予支持的问题。根据迅通物业及祁勇的举证，迅通物业公司在物业服务中存在一定的瑕疵，但迅通物业公司履行了主要的物业服务义务，故祁勇主张按照40%交纳物业费，本院不予支持，一审法院根据迅通物业的服务情况，对其主张的滞纳金不予支持亦无不当，本院予以维持。迅通物业公司举示的《电梯维修合同》期间虽在2016年3月5日至2016年9月29日，但祁勇并未举示证据证明其在此前未能正常使用电梯，迅通物业主张进入电塔小区时已经受让了自2015年10月起原物业公司的电梯维护保养合同符合常理，故祁勇拒绝交纳2015年1月至2016年3月电梯费，本院不予支持。综上所述，迅通物业公司、祁勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由上诉人黑龙江迅通物业服务有限公司负担45元、由祁勇负担46元。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  张 宇审判员  王秀丽（）二〇二〇年十月十二日书记员  李 迪