山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3014号 上诉人（原审被告）：朱秀锋，男，1979年6月19日出生，汉族，青岛建设监理有限公司沂源分公司职工，现住山东省沂源县。 上诉人（原审第三人）：山东沂源恒信经贸有限公司，住所地山东省沂源县城荆山路。 法定代表人：吕太英，经理。 委托诉讼代理人：马维军，山东康桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王连方，男，1958年1月30日出生，汉族，沂源县大张庄镇人民政府退休职工，现住山东省沂源县。 被上诉人（原审第三人）：于永海，男，1946年2月9日出生，汉族，农民，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：唐明，山东多博仕律师事务所律师。 上诉人朱秀锋和上诉人山东沂源恒信经贸有限公司（以下简称恒信经贸）因与被上诉人王连方、于永海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱秀锋上诉请求：1.依法撤销原判决，驳回王连方的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。朱秀锋与王连方于2016年9月30日签订房屋买卖合同一份，房屋位于沂源县，面积148平方米左右，销售总价414400元，付款方式为乙方在不违约情况下，该楼房最终支付价为40万元，扣除首付8万元，余款32万元分为120个月付清，每月的30日之前支付给甲方直至付清。并约定保证所售房屋产权明确，没有任何产权纠纷，当房屋因规划需要拆迁时，所有的拆迁补偿款和安置费全部归乙方所有，如果国家政策变化后，此房屋能办理房产证时协助办理房产证。签订房屋买卖合同之后，朱秀锋支付王连方房款33000元，后朱秀锋得知该涉案房产王连方无所有权，无权处分该房产，也无法办理产权登记，王连方隐瞒事实且房屋面积只有127平方米，与合同面积148平方米严重不符，该房屋冬季无法供暖，王连方隐瞒了上述事实，朱秀锋在不知情的前提下与王连方签订了房屋买卖合同。二、王连方与朱秀锋签订的房屋买卖合同应属效力待定合同，一审法院认定该房屋买卖合同为有效，判决朱秀锋继续履行合同义务无法律依据。王连方依据与于永海签订的恒信小区2号楼整座楼的委托出售协议，于永海与恒信经贸、案外人沂源县房屋建设综合开发公司是基于沂源县人民法院（2010）源民初字第1244号民事调解书确定的权利，只有优先受偿权，出售和办理手续及证照等全部由恒信经贸负责，因此于永海无权出售，也无权委托他人出售涉案房产。朱秀锋与王连方之间签订的房屋买卖合同，如果没有恒信经贸明确授权买卖或事后确认的情况下该合同是无效的，无明确授权的情况下一审法院将王连方与朱秀锋之间的房屋买卖合同认定有效，一审法院在未查清案件事实，在不能保障朱秀锋涉案房产办理产权证书等合法权益前提下，判决朱秀锋继续履行合同支付拖欠购房款，显然认定事实不清，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，驳回王连方的诉讼请求。 针对朱秀锋的上诉请求及理由，王连方答辩称，一审法院查明王连方与于永海的房屋买卖合同合法有效，支持王连方的主张，一审法院认定事实清楚，判决合法，请求维持原判。 针对朱秀锋的上诉请求及理由，于永海答辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确，实体判决得当，请二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。一、涉案楼房属于合法建造。涉案二号综合楼，是由沂源县房屋建设综合开发有限公司与恒信经贸联合开发，由于永海实际施工，恒信经贸拥有出让的国有土地使用权【证号沂源县国用(2000）字第043号】，沂源县房屋建设综合开发有限公司拥有开发资质且办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》开发建设合法。二、于永海的处分权已经生效法律文书确认，合法有效。于永海与沂源县房屋建设综合开发有限公司与恒信经贸约定：工程验收合格后，用宿舍楼按均价900元每平米的价格折抵工程款，于永海履行了全部义务，因沂源县房屋建设综合开发有限公司与恒信经贸不履行约定义务，于永海于2010年向沂源县人民法院提起诉讼，要求沂源县房屋建设综合开发有限公司与恒信经贸履行以宿舍楼折抵工程款的施工协议及附加协议，经法院主持，达成调解协议，其中第二项约定：对于永海所施工工程款的结算支付双方一致同意按以宿舍楼折抵工程款的施工协议及附加协议执行。于永海对涉案宿舍楼已经通过协议和法院调解书确认方式取得处分权。三、未办理物权登记的，不影响合同效力。于永海与王连方，王连方与朱秀峰签订的购房协议书是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。王连方已按合同的约定履行，将房屋交付朱秀峰占有并使用，朱秀峰实际占有该房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案涉案房屋虽未办理房屋过户手续，但不影响合同的效力。四、于永海与王连方签订的房屋买卖合同事前经过恒信经贸法定代表人吕太英同意，朱秀峰上诉提出其房屋买卖合同属于效力待定合同和恒信经贸上诉提出未经其同意合同无效均不成立。2015年1月16日于永海与王连方签订房屋买卖合同前，通过恒信经贸法定代表人吕太英哥哥吕太友将售楼情况转告吕太英，吕太英明确同意。2015年9月27日鉴于于永海与王连方签订房屋买卖合同，恒信经贸法定代表人吕太英亲笔签署了收取2号楼售楼款20万元和30万元的收据两份，作为与于永海之间因2号楼买卖账目结算凭证。以上已经明确证明，恒信经贸法定代表人吕太英不仅明确知道并同意于永海与王连方之间签订的房屋买卖合同，而且以收据这种书面方式确认了房屋买卖合同的效力，现出尔反尔，提出未经其同意合同无效的上诉理由，完全与事实不符，不能成立。朱秀峰上诉提出其房屋买卖合同属于效力待定合同，应经过恒信经贸同意的上诉理由，也因于永海在处分前，已经经过恒信经贸同意，效力已确定，其上诉理由同样与事实不符，不能成立。五、合同无效将会造成严重的社会后果。于永海与王连方签订的房屋买卖合同涉及2号楼17户，王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同仅是其中一户，其余购房户基本都能正常履行，如按上诉人明明同意却歪曲事实的上诉理由，一户无效，必将造成另外十几户的不能履行，必将产生严重的不良后果，造成严重的社会后果，产生社会不安定因素。综上所述，朱秀峰提出的其房屋买卖合同属于效力待定合同的上诉理由与恒信经贸提出的未经其同意合同无效的上诉理由，均与事实不符，一审判决事实清楚、证据确实充分、审判程序合法、适用法律正确，判决正确。 针对朱秀锋的上诉请求及理由，恒信经贸答辩称，朱秀锋与王连方签订合同合法有效前提是于永海有无权利处理涉案房产，恒信经贸认为（2010）源民初字第1244号民事调解书仅仅是债权债务的确认，不发生房产物权的变动，于永海未经恒信经贸同意无权处分所有权属于恒信经贸的房产，一审中于永海向法庭提交的两份收据以及一份委托售房的证明材料均系伪造，申请司法鉴定。 恒信经贸上诉请求：请求依法撤销原判决，驳回王连方的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，依法撤销一审判决，驳回王连方的诉讼请求。一、王连方与朱秀锋签订的房屋买卖合同应属无效合同，一审法院认定该房屋买卖合同为有效合同，属于适用法律错误。1、王连方与朱秀锋于2016年9月30日签订房屋买卖合同一份，房屋位于沂源县，面积148平方米左右，销售总价414400元，付款方式为乙方在不违约情况下，该楼房最终支付价为40万元，扣除首付8万元，余款32万元分为120个月付清，每月的30日之前支付给甲方直至付清。并约定保证所售房屋产权明确，没有任何产权纠纷，当房屋因规划需要拆迁时，所有的拆迁补偿款和安置费全部归乙方所有，如果国家政策变化后，此房屋能办理房产证时协助办理房产证。签订房屋买卖合同之后，一审被告支付一审原告首付款33000元，剩余首付款47000元及分期付款至今未付。一审法院认为上述房屋买卖合同是否有效，首先要探究王连方对案涉房屋是否享有处分权，该房屋包含在一审第三人于永海出售给王连方的15套房屋内，王连方享有处分权的依据来源于第三人于永海是否对案涉房屋享有处分权。一审法院以上表述，是认为本案件中存在两个法律事实，即一审原被告之间的关于案涉房屋的房屋买卖合同和王连方与第三人于永海之间关于15套房屋的房屋买卖合同。一审法院明显是将两个法律关系，两个法律事实捆绑在一起做出了事实认定，一审法院不仅将一审原被告之间的房屋买卖合同认定有效，同时还将王连方与第三人于永海之间关于15套房屋的房屋买卖合同也认定有效，其中一审法院还将第三人于永海和恒信经贸之间的法律事实和法律关系进行了陈述。恒信经贸认为一审法院不应当将王连方与第三人于永海之间关于15套房屋的房屋买卖合同关系列为审理重点，并最终认定为有效合同，王连方与第三人于永海之间房屋买卖合同关系应当另案处理，从而才能明确案涉房屋的买卖合同是否有效。但是一审法院的上述认定，显然超出了一审原被告之间的诉求，也超出了一审案件的审理范围，其将两个不同法律关系一并审理为有效合同，属于认定事实错误。2、王连方和第三人于永海不享有处分案涉房屋的权利，王连方与第三人于永海之间关于15套房屋买卖合同应属无效合同。王连方和第三人于永海在2015年1月16日签订房屋买卖协议一份，约定于永海将通过诉讼取得的恒信小区2号楼【详见沂源县人民法院(2010)源民初字第1244号民事调解书】建筑面积1635平方米十五户以每平方米2800元的价格一次性卖给王连方，在该商品楼处置过程中所发生的争执与争议，由于永海负责处理。一审法院认为，王连方享有处分权的依据来源于第三人于永海是否对案涉房屋享有处分权。根据于永海与上诉人之间签订的施工协议及附加协议，该房屋包含在上诉人折抵工程款的范围内，沂源县人民法院(2010)源民初字第1244号民事调解书对这一内容进行了确认，故于永海享有该房屋处分权，于永海将该房屋出售给一审原告，故一审原告取得该房屋处分权。一审法院的上述认定事实中涉及到于永海与恒信经贸之间签订的施工协议及附加协议，以及沂源县人民法院(2010)源民初字第1244号民事调解书，一审法院据此认为于永海享有案涉房屋的处分权。恒信经贸认为恒信经贸与于永海之间签订的施工协议及附加协议和沂源县人民法院(2010)源民初字第1244号民事调解书均是解决的双方之间的施工工程款的结算、支付事宜，均属于债权关系，而非确认案涉房屋的物权关系。1244号民事调解书第二条，“对原告于永海所施工工程款的结算支付双方一致同意按以宿舍楼折抵工程款的施工协议及附加协议执行。”第四条“售出的房屋由被告山东沂源恒信经贸有限公司签出售合同并办理手续及证照，办证等所有税、费用全部由被告山东沂源恒信经贸有限公司承担，但所收的售楼款由原告于永海收取，原告于永海实际收取一套楼房的购房款后交给被告山东沂源恒信经贸有限公司一套楼房的钥匙，原告于永海收够叁佰万元为止。”第五条“2号宿舍楼售出价格高于2500元每平方米的超出部分，由原告于永海，被告山东沂源恒信经贸有限公司双方平均分割，低于2500元每平方米的部分由原告于永海，被告山东沂源恒信经贸有限公司双方平均承担。”该调解书内容均是解决恒信经贸与第三人于永海之间300万元施工款结算、支付的问题，同时对房屋出售作出明确界定，即其中第四条约定，售出房屋要由恒信经贸签订出售合同，第三人于永海无权对外签订出售合同。所以，第三人于永海与王连方在2015年签订的15套房屋买卖协议，违反了1244号民事调解书的约定，第三人于永海无权对外签订销售案涉房屋的买卖合同。第三人于永海擅自对外出售房屋的行为，违反了商品房销售管理行政法规的规定。《商品房销售管理办法》第三条，商品房销售必须由房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。本案涉房屋系由恒信经贸和沂源县房屋建设综合开发有限公司联合开发建设的房地产项目，恒信经贸作为该项目土地使用权人，办理了该项目相关的规划及建设施工手续，但是未办理预售许可证。恒信经贸因与包括当事人于永海在内的施工方存在争议，上述房地产项目一直未能通过政府部门的建筑工程验收备案，所以案涉房屋不具备对外销售的条件。第三人于永海不具备商品房销售主体资格，其将未达到验收合格条件的房屋出售给王连方的行为，违反了商品房销售行政法规的规定，应当属于无效合同。第三人于永海辩称出售房屋时得到恒信经贸的允许，并且恒信经贸还给其出示了收款收据，用以证明其出售房屋合法。该辩称理由完全于事实不相符。恒信经贸从未同意第三人于永海出售房屋给王连方的行为，也未给其出示过收款收据，第三人于永海的辩解于事实不符，不应得到支持。3、一审法院错误的将恒信经贸和第三人于永海之间的房屋抵账行为，认定为第三人于永海享有案涉房屋的处分权，属于适用法律错误。恒信经贸与第三人于永海之间存在以房抵债的行为，但是却不能据此认为第三人享有案涉房屋的处分权。以房抵债的行为是解决债权债务的法律关系，而第三人于永海有权处分案涉房屋涉及到案涉房屋的所有权。一审法院认为第三人于永海有权处分案涉房屋，实际是将案涉房屋的所有权判定归第三人于永海所有，这显然违背了物权法的相关规定。案涉房屋权属应该归恒信经贸所有，目前案涉房屋未办理房产证，土地权属登记在恒信经贸名下。按照物权法的规定，在未办理权属转移登记的情况下，所有权仍然归恒信经贸享有。二、恒信经贸被吊销营业执照，项目土地规划被调整，案涉房屋已不能对外进行销售，无法办理相关房产证和土地证。恒信经贸于1997年8月26日获得沂源县人民政府颁发的国有土地使用权的批文，获得商业服务用地使用权20年期限。之后联合开发建设包括案涉房屋在内的商住综合楼项目。后因建设施工问题跟包括第三人于永海在内的施工方发生争议，存在诸多纠纷和法律诉讼，因该项目整体工程未能按照规划要求全部施工完毕，无法办理不动产登记。2007年1月，恒信经贸因未年检，被吊销公司营业执照。2007年7月24日，沂源县国土资源局出具《关于沂源县恒信汽配有限公司不能办理土地分产证书的说明》，因上述原因，已建成的楼房不能单独发证，不能办理各楼房分产的土地证。2011年因沂源县城润生路规划建设，沂源县政府将项目土地性质变更为绿地，2012年沂源县土地整体规划，将项目土地性质调整为工业用地。2017年，因土地使用权到期，政府部门要求缴纳土地出让金及税费约840万元，因恒信经贸无力缴纳，拖延至今。恒信经贸项目所在土地性质目前已经规划为工业用地，已经不能继续办理商住用地土地证，第三人于永海私自出售给王连方房屋，以及王连方又出售给朱秀锋，均不能继续办理不动产权属登记。一审法院在未查清案件事实的情况下，判决认定一审原被告之间的房屋销售合同合法有效，并判令朱秀锋继续履行合同支付拖欠购房款，显然认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，依法撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。 针对恒信经贸的上诉请求及理由，王连方答辩称，在2014年和于永海商讨购买案涉房屋时候就到沂源县法院调取了（2010）源民初字第1244号民事调解书，并找到了案件审理人，充分了解到调解书中第二条已经明确确立了于永海处分购买房屋的权利，所以王连方才和于永海签订了买卖协议，后经核实，王连方与于永海签订的合同合法有效，至于恒信经贸所说的两份收据及委托售房材料王连方均不知道。 针对恒信经贸的上诉请求及理由，于永海的答辩意见同王连方的答辩意见。 针对恒信经贸的上诉请求及理由，朱秀锋答辩称，对恒信经贸和于永海的调解书不清楚，因王连方隐瞒事实情况，对涉案房屋签订合同是没有明确告知，在2019年7月份沂源县富源社区通知涉案房屋可以办理房产证，这才知道该涉案房产的产权人是恒信经贸，通过到县政府各部门了解，有（2019）36号文件为证，在一审时已经提交。 王连方向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房款47000元及自2016年10月至2019年5月间的房款85344元，并以未付房款额为基数，按照同期银行贷款基准利率按月支付利息；2.要求被告自2019年6月开始每月支付原告房款2667元及以及未付款额为基数按同期银行贷款基准利率按月支付；3.诉讼费用、保全费等由被告承担。 一审法院认定事实：2004年5月22日，沂源房建与沂源县恒信汽配有限公司（以下简称恒信汽配，2006年4月13日变更名称为恒信经贸）联合开发位于沂源县热电厂东侧的恒信汽配综合楼，该综合楼2号楼由沂源县土门建筑工程公司于永海施工队施工，2003年10月24日，恒信汽配与于永海签订建筑工程施工协议书一份，协议对工程承包方式、工程价款支付分别作出特别约定，具体为恒信汽配将其综合楼承包给于永海施工队施工，施工中所需人工、材料费、机器设备等由于永海投入；为尽快动工，于永海出借给恒信汽配50余万元作为恒信汽配向建委支付的配套费用；待工程竣工验收合格后，除留足3%的质保金后，余款用三层以上宿舍楼按均价900元/㎡的价格折抵工程款，折抵工程款的楼房从北向南按顺序分割。2004年4月4日，恒信汽配与于永海施工队签订附加协议书一份，该协议对工程最终结算进一步约定，与前述工程施工协议约定不矛盾。 2010年7月14日，于永海因未获得工程款向一审法院提起诉讼，请求沂源房建和恒信经贸履行施工协议及附加协议，提供办理房产证的手续，办理水、电、暖开口手续，该案经一审法院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定：1、恒信经贸确认于永海施工的位于沂源县热电厂东侧的恒信综合楼2号楼工程按约履行，验收合格。2、对于永海所施工工程款的结算支付双方一致同意按以宿舍楼折抵工程款的施工协议及附加协议执行…… 2015年1月16日，于永海和王连方签订房屋买卖协议书一份，约定于永海将通过诉讼取得的恒信小区2号楼【详见（2010）源民初字第1244号民事调解书】，建筑面积1635㎡十五户以每平方米2800元的价格一次性卖给王连方，在该商品楼处置过程中所发生的与一审法院（2010）源民初字第1244号民事调解书中的当事人发生争执与争议由于永海负责处理。于永海通过恒信经贸法定代表人吕太英哥哥吕太友将售楼情况已转告吕太英，吕太英同意。 2016年9月30日，王连方（卖方、甲方）与朱秀峰（买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，房屋位于沂源县，该房为现房，面积为148㎡左右，销售总价414400元，付款方式为乙方在不违约的情况下，该楼房最终支付价为40万元，扣除首付8万元，余款32万元分为120个月付清，每月的30日之前支付给甲方直至付清，同时约定甲方保证所售房屋产权明确，没有任何产权纠纷，当房屋因规划需要拆迁时，所有的拆迁补偿款和安置费全部归乙方所有，如果国家政策变化后，此房屋能办理房产证时甲方协助乙方办理房产证手续，办证的一切税费由乙方负担，当全部房款支付给甲方时甲方应立即将房屋交付乙方使用。合同签订当日，王连方将房屋钥匙交付朱秀峰，朱秀峰自2017年5月入住该房屋至今，期间没有第三人向其主张该房屋所有权，朱秀峰已支付王连方约定的首付款33000元，剩余首付款47000元及分期付款至今未付。 一审法院认为，本案争议的焦点一是王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是否有效？确定该合同的效力首先要探究王连方对案涉房屋是否享有处分权，该房屋包含在于永海出售给王连方的15套房屋内，王连方享有处分权的依据来源于于永海是否对案涉房屋享有处分权，根据于永海与恒信经贸签订的施工协议及附加协议，该房屋包含在恒信经贸折抵工程款的范围内，一审法院（2010）源民初字第1244号民事调解书对这一约定内容进行了进一步确认，于永海享有该房屋处分权，于永海后将该房屋出售给王连方，故王连方取得该房屋处分权。焦点二是王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是否存在欺诈行为？房屋作为家庭价值最大的基本生活资料，购房人购买时会对房屋坐落、户型结构、面积大小等进行考察，该房屋价格在按照面积计算总价款后取整数计价，即该房屋最终按照套价款计价，故朱秀峰关于该房屋约定面积与实测面积不符，王连方存在欺诈的辩解，一审法院不予采信，结合朱秀峰支付部分首付款并实际入住至今且无第三人另行向其主张房屋所有权的事实，能够认定王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务，王连方请求朱秀峰支付剩余购房首付款47000元及按约每月支付购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。王连方与朱秀峰约定首付款外房款32万元分为120个月付清，自2016年10月1日至2020年2月29日，应付房款为109333元（320000元/120个月×41个月）。王连方在朱秀峰未足额支付首付款的情况下将案涉房屋交付朱秀峰让其入住，对逾期支付房款未约定违约责任，王连方请求朱秀峰支付利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告朱秀峰支付原告王连方首付款47000元，于判决生效后十日内履行；二、被告朱秀峰支付原告王连方房款109333元（自2016年10月1日起至2020年2月29日止），于判决生效后十日内履行；三、被告朱秀峰每月30日前支付原告王连方房款2666.67元（自2020年3月1日起至2026年9月30日止）；四、驳回原告王连方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告朱秀峰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱秀峰提交2018年9月5日王连方和于永海房屋买卖合同及同一单元2楼李明霞、4楼侯庆增的房屋购买合同照片打印件各一份。证明同一单元同一面积与朱秀锋购买的案涉房屋差距太大，三份合同证明王连方隐瞒事实清楚，存在欺骗行为。王连方质证认为，对证据的真实性无异议，但是当时王连方和于永海整体上买这座楼的时候，是按照整个住户除开得出的买卖数字，于永海一直未向王连方提供每一个房间的具体平方数，王连方所卖的房屋在整个房屋面积落实后，包括公摊面积，多退少补。于永海质证认为，对证据的真实性无异议。但是于永海卖给王连方的时候还没有通过审计局审计出每套房屋的面积，于永海对外出售房屋时通过审计局审计以后的。朱秀锋提供的证据中于永海与侯庆增、李明霞的房屋买卖合同的卖方是于永海，通过朱秀锋提供的证据可以证实于永海对涉案房屋享受处分权。恒信经贸质证认为，对证据的真实性不予认可，证明效力也不予认可，根据（2010）源民初字第1244号民事调解书第四条，售出的楼房由恒信经贸签出售合同，办理手续及证照，办证等所有税费全部由恒信经贸承担，但所收售楼款由于永海收取，于永海实际收取一套楼房的购房款后交给恒信经贸一套楼房的钥匙，于永海收够300万元为止，调解书并没有将案涉房产的物权变动，案涉房产所有权属于恒信经贸，于永海仅仅是可以收取售楼款，但并不可以单方销售，调解书第四条有明确约定，既然于永海不可以销售房产，那么于永海和王连方签订的合同以及王连方和朱秀锋签订的合同均属于无效。 恒信经贸提交证据一，企业变更情况一份。证明沂源县恒信汽配有限公司于2006年4月13日变更为山东沂源恒信经贸有限公司。提交证据二，国有土地使用证、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件各一份及不动产信息结果查询两份。证明涉案土地使用权人为恒信经贸，涉案房产所有权人也是恒信经贸，（2010）源民初字第1244号民事调解书仅仅是确认了恒信经贸与于永海的债权，并非房屋的所有权，调解书第四条非常明确，案涉房产的出售权归恒信经贸。提交证据三，公司吊销情况、规划图复印件、沂源县国土资源局下发的关于沂源县恒信汽配有限公司不能办理土地分户证书的说明复印件、沂源县人民政府办公室源证办字（2019）36号文件、土地评估结果复印件各一份。证明恒信经贸被吊销营业执照，项目土地规划已被调整，土地使用权已到期且未交费，无法办理相关房产证和土地证，案涉房屋不具备对外销售的条件。提交证据四，收款收据五份。证明吕太英作为恒信经贸的法定代表人多年来与于永海财务往来的日常习惯，以此证明于永海在一审过程中提交的证据系伪造，该组证据结合庭前向法庭提交的笔迹鉴定申请书可以证明举证内容。王连方质证认为，对上述四份证据不清楚，具体情况不了解。于永海质证认为，对证据一的真实性和证明内容均无异议。对证据二的真实性无异议，但是对证明内容有异议。国有土地使用权虽然登记在恒信经贸名下，但是恒信经贸已经将此作为投入与沂源县房屋建设综合开发有限公司联合开发涉案小区，建成了一号楼房产登记在沂源县房屋建设综合开发有限公司和恒信经贸名下，建设规划许可证、施工许可证等均是沂源县房屋建设综合开发有限公司，不属于恒信经贸所有。对证据三的真实性无异议，对其它证据的真实性和关联性均有异议。沂源县政府36号文件下发的前提就是因为涉案小区房屋售出后不能办证，所下发的有关文件，其中文件第八项也是指沂源县房屋建设综合开发有限公司，而不是恒信经贸，沂源县房屋建设综合开发有限公司没有按照文件要求履行，同时，证据三证明涉案房屋不是不能买卖，是因为恒信经贸不履行应尽的义务造成已建成的楼房不能单独发证，这本身就是恒信经贸的违约和违法行为，不能证明其上诉理由，相反，证明其上诉理由是非法的。1244号民事调解书第四项由恒信经贸签合同、办手续、交费用是对调解书第二条约定的附随义务，是恒信经贸应尽的义务，是恒信经贸对将房产抵顶给于永海后应当履行的办证交费登记义务，不是恒信经贸的权利，恒信经贸认可顶账的事实，认可售楼款由于永海收取的事实，于永海享有处分房产的权利。对证据四的真实性、关联性均有异议，属于恒信经贸单方书写，没有任何第三方或答辩人的签字认可，对恒信经贸法定代表人吕太英手写的收据原件，现在就可以由法庭委托鉴定部门对吕太英的签名及指纹进行鉴定，以确定本案的真实情况。朱秀锋质证认为，对证据一至四的真实性均无异议。比对了一下手中的复印件和恒信经贸提供的证据相符合，王连方说不知情均属于欺骗行为。不知情，我手中的复印件是谁给我提供的，我也无法买房。 于永海提交证据一，建筑工程施工协议书一份。证明1244号民事调解书第二项的内容，是以房屋所有权抵顶工程款。提交证据二，吕太友书写的证明材料一份。证明履行1244号协议恒信经贸找的看门人是吕太友，且是恒信经贸法定代表人的哥哥，于永海与王连海买卖房屋前通过吕太友征得了吕太英的同意。提交证据三，沂源县人民法院（2007）源民初字第1537号民事判决书一份。证明1244号第二项所确认的协议书已经人民法院确认生效，合法有效，于永海享有案涉房屋的处分权。恒信经贸质证认为，对证据一的真实性无异议，但是恒信经贸认为调解书只是确定了债权债务关系，于永海享有的权利仅仅是在300万元范围内收取购房款，售楼的主体还应为恒信经贸，且该施工协议出具的日期为2003年，而1244号调解书生效日期是2011年3月21日，如此长的时间跨度会导致商品房的价格有较大的波动，调解书确认的恒信经贸的债务应当由恒信经贸在项目房产具备销售条件的情况下按照市场价值出售后支付。对证据二的真实性不确定，但是结合恒信经贸一审阅卷情况，恒信经贸已向法庭提交了笔迹鉴定的申请书，该笔迹鉴定有了鉴定结果后即可证明。对证据三的真实性无异议，对证明事项有异议，于永海没有销售房产的权利。朱秀锋质证认为，对上述证据不知情。王连方质证认为，对证据一和证据三不了解情况。对证据二的真实性和证明内容均无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱秀锋提供的房屋买卖合同不能证明其关于王连方隐瞒事实、存在欺骗行为的主张，故对该证据在本案二审中的证明效力，本院依法不予采信；恒信经贸提供的企业变更情况、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产信息结果查询、公司吊销情况、规划图复印件、关于沂源县恒信汽配有限公司不能办理土地分户的说明、源证办字（2019）36号文件能够证明包括案涉房屋的开发建设情况以及案涉房屋未办理权属证书系当地房地产领域存在的历史遗留突出问题，建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证上明确载明建设单位系沂源县房屋建设综合开发有限公司，因此不能证明恒信经贸关于案涉房屋不具备对外销售条件以及出售权归其所有的主张。恒信经贸提供的收款收据不能证明于永海一审提交的证据系伪造的主张，故对该证据本院依法不予采信；恒信经贸对于永海提供的建筑工程施工协议书、（2007）源民初字第1537号民事判决书的真实性无异议，该两份证据能够证明涉案房屋的建设以及以房屋折抵工程款的相关情况；于永海提供的证明性质属于证人证言，但证人未到庭接受质询，故对该证据本院依法不予采信。 另，恒信经贸还申请对于永海一审提供的收据和委托诚慧房产销售的证明材料中的吕太英的签名进行司法鉴定，但又向本院出具情况说明认可收据中“吕太英”确系其本人签字，而委托诚慧房产销售的证明材料中的吕太英的签名并非其本人所签。因对委托诚慧房产销售的证明材料中吕太英的签名进行司法鉴定对于本案并无必要亦无意义，故对吕太英的司法鉴定申请，本院依法不予准许。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，首先，案涉房屋已建成多年，因历史遗留问题未能办理权属证书。根据查明事实，案涉房屋包含在恒信经贸折抵工程款的范围内，于永海享有该房屋处分权，且恒信经贸法定代表人吕太英为于永海出具的收据能够证实于永海出售案涉房屋也经过恒信经贸的同意。于永海将案涉房屋出售给王连方后，王连方取得该房屋处分权。因此，朱秀锋和恒信经贸关于于永海和王连方对案涉房屋无处分权的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，虽然案涉房屋买卖合同中载明面积为148㎡，但朱秀锋购买案涉房屋时应对房屋的基本情况进行考察，且朱秀锋已实际入住。从朱秀锋与王连方签订的房屋买卖合同中约定的“如果国家政策变化后，此房屋能办理房产证时甲方协助乙方办理房产证手续”内容看，朱秀锋对于签订合同时案涉房屋无法办理权属证书也是明知的。因此，朱秀锋关于王连方隐瞒房屋面积及冬季无法供暖等事实，其是在不知情的情况下与王连方签订的房屋买卖合同的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效，并据此判决朱秀锋按合同约定支付王连方购房款，具有事实及法律依据。 综上所述，上诉人朱秀锋和上诉人山东沂源恒信经贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6000元，由上诉人朱秀锋负担3000元，上诉人山东沂源恒信经贸有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玉杰 审 判 员 徐连宏 审 判 员 杨继生 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 陈 蒙 书 记 员 白杉杉