嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1289号原告：王军，男，1972年12月3日出生，汉族，住江苏省海门市。被告：嘉兴吉恩仕置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇常乐路**。法定代表人：张利法。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。原告王军诉被告嘉兴吉恩仕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员宋莹莹适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人贺群到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告共同向本院申请庭外和解90日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还多收的购房款70000元；2.被告归还多收的车位使用权租金71428.6元；3.被告归还车位维修基金1518.3元；4.本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告于2017年4月7日在被告开发的梅里春天售楼处订购了该楼盘4幢401室房屋，备案价730000元。同年4月17日与被告签订房屋买卖合同并被强制签订地下车位购买协议，约定车位使用权为100000元，但被告却收取原告共计900000元，并在交房时强制缴纳了车位维修基金1518.3元。原告认为，被告强迫原告多交房款，并强制签订车位使用权购买协议，并约定车位使用权使用期限和土地使用权期限一致，根据法律规定，使用权租赁合同期限不得大于20年，故被告应退回多收的车位费用；被告强制原告缴纳车位维修基金并不开具合法发票，按法律规定维修基金应由产权人向相关部门缴纳，被告应如数退还。遂成讼。被告辩称：案涉商品房总金额730000元，被告依约收取了房款730000元、地下车位使用权转让款100000元，原告诉称被告多收的70000元购房款，被告并未收到，也不知道被告将70000元交付何人；被告向原告转让的系地下车位使用权，而非出售的所有权，原告也应明知；案涉地下车位使用权转让协议系双方真实意思表示，合法有效，且符合国家法律、法规、符合政府相关政策，符合房地产市场行规；原告向被告缴纳车位使用权维修基金，因车位系交由业主长期使用，故车位的维修基金需由各业主自行承担，故销售人员在业主购房时均已向全体业主说明，在经得业主同意的情况下，由被告向业主收取后统一向相关部门缴纳并统一开具发票。现原告提出异议要求返还，违反了双方当事人的真实意思表示，应予驳回。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区××镇花园路××公寓××幢××室××房屋一套，建筑面积99.51平方米，单价为7335.95元，总价款730000元，付款方式为在合同签订之日支付280000元，剩余房款300000元于2017年5月31日前付清，剩余部分房款150000元于2017年9月30日前付清。双方还对其他事项作了约定。同日，原、被告又签订《关于梅里春天公寓地下车位的购买协议》一份，约定：被告向原告出售梅里春天公寓Ｄ70号地下车位使用权，价款为100000元，被告将该车位于原告所购商品房交付时一并交付给原告使用，并约定该地下车位仅作为轿车类小型车辆停泊专用，不得另作他用，原告承诺停放该车位的车身高度不超过1.9米；原告不得用任何材料在地下车位上搭建任何临时建筑物或构筑物，日常使用时应遵守物业服务公司制定的管理规定，且交纳相应的管理费用；使用期间原告将地下车位单独进行转让的，应事先通知物业管理公司，购买小区内房屋的业主及物业管理公司享有优先购买权；原告对所购买的地下车位，有法律规定的占有、使用、收益和处分权，地下车位的使用权期限与地下车位占用的土地使用权期限一致，但政府有规定的按政府规定执行；在权属登记前，本协议作为原告取得该车位使用权的依据和凭证；该车位未计入公摊范围，若政府今后出台通过补缴地下空间土地出让金等形式获得地下车位产权的政策法规，该土地出让金等由原告承担并自行交纳；若政府要求被告统一收取后缴纳的，被告承担向原告代为收取的义务；如今后政府出台相关文件规定，该车位需交纳物业维修基金或其他应由原告支付的相关费用的，则由原告负责交纳，需由被告代收的，由被告代政府收取后统一交缴；本协议签订后，如因特殊情况双方解除商品房买卖合同的，本协议一并解除，若车位已交付给原告的，原告应于解除商品房买卖合同前将车位返还给被告等。后原告已付清房款730000元，及地下车位使用权价款100000元，共计830000元。另，原告向被告交纳代收车位维修资金1518.3元，由被告向原告出具收款收据一份。2018年12月19日，被告向嘉兴市秀洲区房地产管理处维修资金专户交存汽车库维修资金363493.5元。以上事实有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、《关于梅里春天公寓地下车位的购买协议》、《合同补充协议》、个人账户交易明细清单、发票、收款收据、浙江省住宅专项维修资金专用收据及当事人陈述予以证实。对原告提交的未竣工车位使用权转让协议书，被告认为与本案无关联性，本院认为，该份证据系原告与案外人南通上岛置业有限公司签订的，与本案无关联性，本院不予认定。本院认为，对原、被告签订的《关于梅里春天公寓地下车位的购买协议》，原告认为被告强制其签订的车位使用权购买协议，系变相的车位租赁协议，而租赁合同期限不得大于20年，因其总共支付车位价款100000元，而车位使用年限等同土地权年限70年，故每年租金应为1428.57元，20年的租金应为28571.4元，故被告应退回多收的车位费用71428.6元。本院认为，首先，本案中，原告未能提供证据证明其签订《关于梅里春天公寓地下车位的购买协议》系在被告的行为欺诈、胁迫等情形下所签，也未能提交证据证明被告违反《消费者权益保护法》第十六条第三款规定强制交易的情形。其次，双方在签订商品房买卖合同时，约定“建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业服务单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构筑内可以独立利用价值的空间或区域，其产权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位（含位于人防工程范围内之部分）、地下经营用房、库房、储藏室等。出卖人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置”，并于同日签订了《关于梅里春天公寓地下车位的购买协议》，协议中明确约定双方所转让的为车位的使用权，故原告对所购车位的使用权应系明知的，在愿意接受该价格的前提下方与被告签订了商品房买卖合同和车位购买协议，被告转让涉案地下车位的使用权，并未违反国家法律、法规的强制性规定，因此原告主张车位购买协议实系租赁协议，被告应归还多收的车位使用权租金71428.6元的理由，不能成立。对原告要求被告归还车位维修基金1518.3元的诉讼请求，原告认为根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条之规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。根据该规定，车位的维修资金应由产权人向相关部门缴纳，被告强制原告缴纳，应予以退还。本院认为，本案中原、被告双方签订的车位购买协议中明确载明：如今后政府出台相关文件规定，该车位需交纳物业维修基金或其他应由原告支付的相关费用的，由原告负责交纳，需由被告代收的，由被告代政府收取后统一交纳。由此可见，双方对由原告缴纳并由被告代收车位维修资金有明确约定，且原告也已实际缴纳车位维修资金，原告亦未能提供证据证明其系在被告的行为欺诈、胁迫等情形下缴纳车位维修资金，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政法规规章为依据”。而原告提供的《住宅专项维修资金管理办法》系部门规章，并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。综上，原告主张被告应退回车位维修基金1518.3元的理由，亦不能成立。综上，对原告要求归还车位使用权租金71428.6元、车位维修基金1518.3元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王军的诉讼请求。案件受理费减半收取1579元，由原告王军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  宋莹莹二〇二〇年十月十三日书记员  莫梦琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。