北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7999号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市劳动人民文化宫，住所地北京市东城区天安门东侧。法定代表人:李**，党委书记、宫主任。委托诉讼代理人：王菲，北京鹏凯律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京御珍舫餐饮有限公司，住所地北京市东城区劳动人民文化宫后河东侧。法定代表人：王翌龙，总经理。委托诉讼代理人：夏云枫，北京市瑞都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨晴，女，北京御珍舫餐饮有限公司行政助理。上诉人（原审被告、反诉文化宫）：北京中企国际投资有限公司，住所地北京市东城区东安门大街****。法定代表人：王春河，总经理。委托诉讼代理人：夏云枫，北京市瑞都律师事务所律师。委托诉讼代理人：任玲珑，女，北京中企国际投资有限公司会计。上诉人北京市劳动人民文化宫（下称文化宫）因与上诉人北京御珍舫餐饮有限公司（下称御珍舫）、上诉人北京中企国际投资有限公司（下称中企国际）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初10803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文化宫上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判我方无须向中企国际支付租金，无须向御珍坊支付2018年4月13日至2018年4月30日期间的员工工资损失。事实和理由：一、关于2008年5月9日至7月9日、2009年1月至9月，闭园的11个月租金我方是否应当退还，双方签订的《协议书》约定，“遇有国家、政府重大活动……必须服从公安部门或甲方的统一安排”。合同中已约定对方服从我方安排，对于服从安排后导致不能经营期间的租金承担问题虽未明确，且有武卫平的陈述，当初考虑闭园期间的损失问题在续签合同时多给一年，但最终双方之间的租赁合同未获续签。因此，我方认为一审法院依照公平原则认定我方应当将闭园导致对方未经营期间的租金退还给对方，没有约定依据，对方在签订合同时已充分了解履约的风险。二、关于御珍坊2018年4月13日至2018年4月30日期间员工工资损失问题，我方已于2018年4月10日向对方做出《拟采取停水、停电、断网措施的告知书》，表明：“请务必于2018年4月10日下午17点前完成腾退工作……并保留自行或委托第三方完成收回房屋的工作。”已特别明确要求对方应于2018年4月10日前完成腾退，逾期仍拒不腾退的，我方将采取自力救济，即断水、断电等措施。本案系对方一再拖延拒不履行腾退事项，进而导致的工资损失，理应由其自行承担，故我方认为一审法院认定事实错误。御珍坊、中企国际辩称，不同意文化宫上诉请求，请求驳回其上诉。我方因政府重大活动实际闭园时间系15个月，期间属于不可抗力，在没有合同约定的情况下，法院应按照不可抗力的法律规定处理。由于系不可抗力，所以我方并未主张因闭园导致的人员工资损失及经营损失等，而仅是要求其返还租金。由于我方直到2018年8月接到文化宫的起诉状才将御珍坊员工进行遣散，故2018年4月13日至8月的员工工资损失文化宫应当承担。御珍坊、中企国际上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审，诉讼费用由文化宫承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，合同效力认定错误，涉案房屋在2009年10月到2012年6月因是危房进行了拆除重建，但未依法办理规划手续，故涉案租赁合同在2012年6月起已是无效合同。二、一审判决认定事实不清，在文化宫于2018年4月30日合同到期之前就已对涉案房屋停水停电，且我方又要求其继续履行的情况下，文化宫至少还有从2018年4月13日至4月30日的租赁合同至今没有履行，其应当履行完毕，在其未履行的情况下，一审法院判决我方向对方支付房屋占有使用费是错误的。双方发生争议时，并未到实际缴纳水电费的时间，故我方没有缴纳。而且，文化宫从未出示过我方曾接收过钥匙这一事实的证据，却要求我方“返还”钥匙，故一审判决我方“交付”钥匙更是错误，系偷换法律概念。三、一审法院对于反诉部分的审理存在认定事实不清，判决错误。文化宫为迎奥运及建国60年大庆先后在2008年5月到2008年8月、9月至2009年9月共计15个月闭园整修，直接导致我方租赁的御珍坊餐厅无法营业，而我方同期的租赁费用却一直在缴纳，所以文化宫应当返还我方在闭园期间交纳的15个月的租赁费。其次，涉案房屋在2009年已是危房，无法用于经营，经文化宫同意，由我方垫资进行拆除重建。涉案房屋的拆除重建工作从2009年10月至2012年7月结束，历时32个月，我方同期的租赁费用却一直在缴纳，所以文化宫应当返还我方在涉案房屋危改期间交纳的租赁费。因租赁合同未到期，文化宫就违法停水停电导致我方无法使用涉案房屋，我方一直要求文化宫履行合同，直至在2018年8月诉讼中发现涉案房屋未办理规划手续，是违章建筑，双方的租赁合同也从2012年6月份开始是无效合同时才开始对相关员工另行安排。因此，文化宫应承担其违法停水停电给我放造成的员工工资损失。四、涉案合同应当依法认定自2012年6月后为无效合同，但一审法院却违法认定合同有效，并作出判决。判决中关于返还涉案房屋危房拆除重建期间内的租赁费等，更是没有事实和法律依据。文化宫辩称：不同意御珍坊及中企国际的上诉请求，一审法院判决腾房、交纳房屋占有使用费及缴纳欠付的水电费并无不当。文化宫向一审法院起诉请求：1、判令御珍坊、中企国际将租用我方的房屋腾退后交付给我方；2、判令御珍坊、中企国际返还房屋钥匙等相关物品；3、判令御珍坊、中企国际向我方支付自2018年4月1日至对方实际腾退之日期间的房屋占有使用费（按照每年3662610.75元标准计算）；4、判令御珍坊、中企国际向我方支付2017年1月至2018年4月期间的水费13578元，2017年7月至2018年1月期间的电费126920元；5、诉讼费由御珍坊、中企国际承担。御珍坊、中企国际向一审法院反诉请求：1、判令文化宫返还中企国际已经支付的房屋租金2969200元；2、判令文化宫赔偿御珍舫2018年4-8月的员工工资损失320923.64元；3、诉讼费由文化宫负担。一审法院认定事实：2004年1月1日，文化宫（甲方）与中企国际（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将原贵宾阁租给乙方作为旅游餐饮用房，房屋所有权归甲方所有，期限为2004年1月1日至2007年12月31日，期限4年。甲方于协议期满后收回原贵宾阁，室内、外不可移动物品未经甲方同意不可拆除。协议到期后如乙方继续提出申请，在同等条件下，乙方可优先续签协议。双方又签订《房屋租赁补充协议书》，约定：甲乙双方根据签订的“贵宾阁房屋租赁协议书”现就房屋租赁中水、电费及各项管理费等，签订补充协议，乙方同意租赁期间经营用水、电，按水、电表核定用水量、用电量，并按实际发生数额每季度交付水、电费。水表、电表由甲方安装。2007年7月16日，文化宫（甲方）与中企国际（乙方）签订《协议书》，该《协议书》落款处甲方法人代表签字为武卫平所签，并盖有文化宫公章。该《协议书》约定：甲方同意将原贵宾阁（现为乙方承租的御珍舫餐厅），继续租给乙方作为旅游餐饮用房，房屋使用内容：接待旅游团队，经营餐饮业。房屋所有权归甲方所有。期限为2008年1月1日至2017年12月31日，使用期限壹拾年。甲方于协议期满后收回原贵宾阁。室内、外不可移动物品未经甲方同意不得拆除。协议到期后如乙方继续提出申请，在同等条件下，乙方可优先续签协议。房屋使用费自2008年1月1日至2017年12月31日，每年80万元整及每年递增5000元整，2008年80万元……2017年84.5万元。支付时间，乙方每年分二次向甲方缴纳上述费用，每一次缴纳年度的50%，缴纳时间为每年6月1日前和12月1日前，如到期未付，本协议自行终止。甲方同意乙方对御珍舫餐厅进行改造的计划，但改造方案需经甲方及消防同意后施工。租期届满时，乙方有优先承租权。甲方有权对乙方经营场地的使用情况进行各项安全检查、指导确保古建场地安全。甲方负责向乙方发放经双方核准的工作人员入园证件，原贵宾阁营业时间为8:00-22:00，乙方如临时需要延长工作时间，需向甲方管理部门申报批准后方可执行。遇有国家、政府重大活动提前通知乙方服从甲方安排，做好调整准备工作。乙方经营过程中，独立自主经营，独立承担一切法律责任。遇有重大节日或甲方举办重大活动，乙方必须服从公安部门或甲方的统一安排。因工作需要进行装修与改造，须提前向甲方管理部门申报施工方案，确定施工日期及所用材料，经甲方同意及政府有关部门批准后，严格按照文物、园林、消防、治安食品、卫生等相关法规条例规定进行施工，并通过相关部门验收后方可进行经营。乙方同意租赁期间经营用水、电，按水、电表核定用水量、用电量，并按实际发生数额每季度交付水、电费。水表、电表由甲方安装，乙方提供设备。2019年1月1日后如乙方继续签约，双方另行协商，乙方享有优先权。后，文化宫（甲方）、中企国际（乙方）、御珍舫（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2007年7月16日签订《协议书》，因工商、税务管理的要求，乙方须在甲方出租地点新设独资下属企业即丙方北京御珍舫餐饮有限公司，现三方就相关法律事宜达成补充协议如下：经甲方同意，北京市劳动人民文化宫后河东侧场所由乙方提供给丙方经营使用。丙方使用该场地期间，发生的场地租赁费、水电费等各项费用，由丙方向甲方交纳。丙方应遵守、执行、承担甲方和乙方于2007年7月16日签订的《协议书》中关于乙方的相关规定和责任，丙方享有《协议书》的权利和义务。乙方同意对丙方的经营使用和付款义务承担无限连带担保责任，在丙方不能或未按时履行《协议书》的权利和义务时，甲方有权向乙方和丙方同时追究相关责任。文化宫提交中华全国总工会于2016年9月印发的《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》，内容涉及：坚持公益性发展方向，加强资产管理，工人文化宫一律不得新签出租、承包合同，凡已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。2018年3月1日，文化宫向中企国际作出《到期不续签通知》，表明：租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日止，根据中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见要求，同时，为助力中轴线申遗，保护中轴线及周边的历史风貌，文化宫决定双方签订的房屋租赁合同期限届满后，将不再续签，特此通知，并要求：贵单位最迟应在2018年3月31日前腾空租赁物，并将全部租赁物交还给文化宫。贵单位将租赁物交还给文化宫之日起，租赁物中的剩余物品，均视为贵单位放弃所有，文化宫有权自行处置，相关损失由贵单位自行承担。贵单位清退过程中不得对上述区域及建筑物进行破坏。贵单位逾期交还超过10日的，文化宫有权自行或委托第三方对上述区域及房屋清退，所产生的费用由贵单位承担。中企国际于2018年3月7日签收该通知。2018年3月26日，中企国际向文化宫作出《关于尚未履行完毕的复函》，表明：中企国际收到文化宫相关人员送来的《到期不续签通知》，中企国际认为，房屋租赁合同尚未履行完毕，是否续签等问题仍要租赁合同实际履行到期以后再行商谈，请求租赁合同依法延续15个月（与闭园整修时间一致）到2019年3月31日。2018年4月3日，文化宫向中企国际作出《关于房屋租赁合同尚未履行完毕的复函的回函》，表明：文化宫认为双方的租赁合同已经履行完毕；客观情况导致文化宫不能与贵公司续订房屋租赁合同，且文化宫有权做出不续订房屋租赁合同的决定；文化宫因为国家活动需要进行闭园期间，贵公司应按合同约定服从国家和文化宫安排，文化宫没有义务进行补偿，但文化宫仍然拿出诚意，在合同到期后，又无偿让贵公司使用房屋三个月。故仍要求贵公司完成腾退工作。2018年4月8日，中企国际向文化宫作出《关于尚未履行完毕的复函（二）》，再次重申租赁合同尚未履行完毕的意见及相关理由及合同应延续至2019年3月31日的请求。2018年4月10日，文化宫向中企国际及御珍舫作出《拟采取停水、停电、断网措施的告知书》，表明：请务必于2018年4月10日下午17点前完成腾退工作，逾期文化宫将自2018年4月13日上午9点开始采取断水、断电、断网等措施，请提前做好准备工作，如有损失与文化宫无关，并保留自行或委托第三方完成收回房屋的工作。2018年4月10日，中企国际向文化宫作出《关于需依法履行至2019年3月31日的商函》，就收到的《拟采取停水、停电、断网措施的告知书》进行回复，申明因闭园整修餐厅不能营业，租赁合同应延续15个月到2019年3月31日，在双方取得一致或相关仲裁、判决生效之前文化宫如采取停水、停电、断网等措施均非适宜、合法，由此给我公司带来的经营损失等及不适当责任均将由文化宫承担及负责。2018年5月3日，文化宫向中企国际及御珍舫作出《即将采取委托第三方清退的告知书》，告知：我宫于2018年4月13日采用断水、断电、断网等方式维护我宫的合法权益，但贵司至今仍未按照我宫要求完成房屋腾退，现请务必于2018年5月10日9时30分前完成腾退工作，否则我宫将自行或委托第三方完成腾退工作等。2018年5月6日，中企国际向文化宫作出《关于的回复函》，表明：因文化宫闭园导致我公司一年三个月未能营业，文化宫应将租赁合同延续一年三个月作为补偿；为支持北京市中轴线申遗工作，我公司决定改变租赁房屋用途，关闭御珍舫餐厅，将该场所打造成国学研究、交流平台；文化宫任何自行或委托第三方对房屋进行腾退和收回均属非法。涉案租赁《协议书》约定租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日。但《协议书》又约定，“2019年1月1日后如乙方继续签约，双方另行协商，乙方享有优先权”，对于此处的2019年1月1日，文化宫称实为2018年1月1日的笔误；中企国际则称因预见到合同履行期间会遇到闭园情形，为此在签订《协议书》即已预留出一年。中企国际及御珍坊主张,因北京奥运会及国庆60周年，文化宫共闭园15个月，期间餐厅无法营业。中企国际及御珍坊为此提供了双方工作人员的对话录音，录音中文化宫工作人员认可因奥运会闭园2个月，因国庆闭园9个月。诉讼中，文化宫仍仅认可上述期间共闭园11个月,分别为2008年5月9日至7月9日、2009年1-9月；中企国际及御珍坊认为文化宫所述的上述11个月应为文化宫实际闭园的官方数据，文化宫还有修路行为，实际影响中企国际及御珍坊经营的时间为15个月。诉讼中，中企国际及御珍坊提交《关于北京中企国际投资有限公司的回复》，内容为“北京中企国际投资有限公司：贵公司2009年10月27日《关于御珍舫会馆解决安全隐患的报告》收悉。经主任会研究，根据北京市总工会下发的《关于对直属企业事业单位管理条例》的相关规定，决定维持原协议期限（协议期限：2008年1月1日至2017年12月31日），协议到期后，北京中企国际投资有限公司对御珍舫房屋的签约享有优先权。另，2009年御珍舫房屋因安全隐患问题进行修缮，故对御珍舫房屋租赁期顺延四个月至2018年4月30日。特此回复。北京市劳动人民文化宫2009年10月30日”，该回复落款处盖有文化宫印章。文化宫对该回复的真实性予以否认，但经询，文化宫并不申请对该回复中印章的真实性进行鉴定。本案诉讼中，应中企国际及御珍坊申请，武卫平到庭接受询问。武卫平系文化宫退休干部，退休前曾任文化宫法定代表人，本案所涉租赁合同即为武卫平代表文化宫与中企国际签订。关于奥运及60年国庆闭园一节，武卫平称，为迎接奥运进行抢修，为半闭园状态，为迎接60周年国庆庆典为全闭园状态，前后共计大约一年的闭园时间。关于上述闭园期间的损失补偿问题，武卫平称当初考虑过这个问题，但没有确定，在续签合同时就多给一年。关于合同到期如果不续签合同情况下，是否还多给中企国际一年时间，武卫平称当初双方关系非常好，文化宫当时处于最困难的状态，当初考虑很有希望续签，没有考虑也没有谈到不续签怎么办的问题。武卫平另称，2009年国庆期间，因餐厅房屋存在安全隐患，经上级及文化宫同意，中企国际对房屋进行修缮，中企国际在修缮过程中发现房屋因年代久远及靠近护城河，房屋木质承重结构已严重腐烂，继续使用会有很大安全隐患，将此情况向文化宫做了汇报并拍了照片资料，文化宫也做了现场核实，必须马上进行加固抢修。由于原建筑的木柱结构根部严重腐烂，必须用新的木柱承重结构进行对位替换，该建筑只能进行较大规模的拆除改建。文化宫与中企国际商议，建议由中企国际先行出资进行抢险维修消除隐患，改建后的外观要与护城河两岸的风格相协调，双方同意合同到期后续签租赁合同时，一并考虑解决抢险改建费用。武卫平称，中企国际投入资金，在原址翻建新的园林仿古建筑，建造方案经得文化宫认可，但工程未经规划审批。中企国际、御珍坊对武卫平的陈述予以认可。文化宫提供中国共产党北京市总工会机关委员会于2014年1月9日作出的《关于给予武卫平同志党内警告处分的决定》，显示武卫平作为文化宫主任对下属单位设立“小金库”监管工作不到位，负有领导责任，被给予党内警告处分。文化宫用以证明武卫平在文化宫担任领导干部期间因违纪受到处分，其与本案有利害关系，其证言不应得到采信。现双方均认可租赁合同到期后未获续签，且均认可中企国际、御珍坊已按合同约定向文化宫交纳了截至2017年12月31日的租金。文化宫称，2018年1月1日至2018年3月31日，为文化宫给予中企国际、御珍坊三个月的腾退期，文化宫不收取该期间房屋占有使用费用。文化宫提供驻园单位水费收取通知单，显示2017年1月至2018年4月期间，中企国际、御珍坊尚有13577.85元水费未付;文化宫提供驻园单位电费收取通知单,显示2017年7月至2018年1月期间，中企国际、御珍坊尚有126920元电费未付。中企国际、御珍坊对上述未付水电费予以认可。诉讼中，经双方确认，文化宫已于本案诉讼前的2018年4月13日对涉案租赁房屋停水停电。御珍舫反诉要求文化宫赔偿其2018年4-8月的员工工资损失320923.64元，并提交了相应付款凭证、银行业务回单、薪资表。其中，显示2018年4月支付员工工资为70796.21元。根据文化宫诉讼中提供的房屋所有权证显示,北京市总工会在东城区劳动人民文化宫有房屋建筑面积合计27343.5平方米,其中23号北房22间,建筑面积503.5平方米,房基占地503.5平方米。本案涉案租赁标的即位于上述房产登记中23号房相应位置，位于劳动人民文化宫东北角。文化宫曾自行委托北京首佳联合资产评估有限公司对北京市劳动人民文化宫院内相关房产于评估基准日即2017年3月22日的市场租金价格进行分析，并给出咨询意见，显示院内不同区域每建筑平米日租金2.5-3.5元、4-5元、4.5-5.5元、6.5-7.5元、7.5-8.5元不等。依据上述咨询意见，文化宫自行统计中企国际、御珍坊本案使用涉案面积包括餐厅、厨房、配电室、回廊、地下、地下室面积共计1243平方米，并均主张每建筑平米日租金按7元计算；空地面积及码头面积共计1328.51平方米，并均主张每平米日租金按1元计算。据此，文化宫主张按照每年3662610.75元标准计算中企国际、御珍坊自2018年4月1日至实际腾退之日的房屋占用费。中企国际、御珍坊对此不予认可。关于现状房屋，中企国际、御珍坊意见为由文化宫对其进行补偿（调解方案补偿款为2000万元）或由其将房屋拆走并搬至他处重新加以利用；文化宫经考虑后最终意见为可移动的设备设施由中企国际、御珍坊立即搬离，对于房屋本身要求保留并不同意给予中企国际、御珍坊补偿。诉讼中，经法院多次询问双方，中企国际、御珍坊曾提出鉴定申请，鉴定事项为：1、对原房屋拆除及清运的费用进行鉴定；2、对现状房屋的现存价值进行鉴定。但其后，中企国际、御珍坊又以其内部存在不同意见为由，未明确继续鉴定事宜，且在法院对其限定时间后，仍未明确是否继续申请鉴定。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2007年7月16日，文化宫（甲方）与中企国际（乙方）签订的《协议书》及其后文化宫（甲方）、中企国际（乙方）、御珍舫（丙方）三方签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，上述协议合法有效，相关约定对各方具有约束力。虽在上述协议履行过程当中，租赁标的实际状况发生改变，但并不影响当事人所订立协议的效力。关于租赁合同期限的问题。根据《协议书》及《补充协议》，均明确约定租赁期限截至2017年12月31日。虽然《协议书》约定“2019年1月1日后如乙方继续签约，双方另行协商，乙方享有优先权”，及文化宫方前法定代表人武卫平到庭证明双方在签订合同之初考虑过续签的问题及有预留一年的考虑，但合同到期后双方实际并未续签协议，故租赁合同截止期限仍应以明确的书面约定即2017年12月31日为准。诉讼中，中企国际、御珍坊提交盖有文化宫印章的落款日期为2009年10月30日的《关于北京中企国际投资有限公司的回复》，内容有“2009年御珍舫房屋因安全隐患问题进行修缮，故对御珍舫房屋租赁期顺延四个月至2018年4月30日”，文化宫虽对该回复的真实性予以否认，但并不申请对该回复中印章的真实性进行鉴定，故法院对中企国际、御珍坊所举该回复的真实性予以认定。根据该回复，文化宫同意租赁期顺延四个月至2018年4月30日，而中企国际、御珍坊又均主张租赁合同并未于2017年12月31日到期且应当继续履行，故双方的租赁关系期限应当截至2018年4月30日。关于合同履行期间因重大活动闭园时间的认定。中企国际、御珍坊主张,因北京奥运会及国庆60周年，文化宫共闭园15个月，期间餐厅无法营业。中企国际、御珍坊为此提供了双方工作人员的对话录音，录音中文化宫工作人员认可因奥运会闭园2个月，因国庆闭园9个月。诉讼中，中企国际、御珍坊仍主张上述期间其无法经营时间为15个月，文化宫仍仅认可上述期间共闭园11个月。武卫平陈述，为迎接奥运进行抢修，为半闭园状态，为迎接60周年国庆庆典为全闭园状态，前后共计大约一年的闭园时间。关于闭园时间，双方存有争议但均未提交其他证据予以证实。但根据武卫平的陈述（半闭园、闭园前后共计大约一年时间），并结合文化宫的自认，法院认定因北京奥运会及国庆60周年，共闭园11个月，分别为2008年5月9日至7月9日、2009年1-9月。关于闭园11个月期间文化宫是否应当退还租金的问题。《协议书》约定，“遇有国家、政府重大活动提前通知乙方服从甲方安排，做好调整准备工作。乙方经营过程中，独立自主经营，独立承担一切法律责任。遇有重大节日或甲方举办重大活动，（乙方）必须服从公安部门或甲方的统一安排”。合同中仅约定乙方应当服从甲方安排，但对于服从安排后导致不能经营期间的租金承担问题并未进行明确。但根据武卫平的陈述，当初考虑闭园期间的损失问题在续签合同时多给一年，而最终双方之间的租赁合同未获续签，及考虑公平原则，文化宫应当将闭园导致对方未进行经营期间的租金退还中企国际、御珍坊。关于中企国际、御珍坊于合同履行期内对租赁房屋翻建一节。文化宫虽对此不予认可，但根据武卫平在本案中的陈述及武卫平参与合同签订、在文化宫单位任职等情况，并结合中企国际、御珍坊提供的落款日期为2009年10月30日的回复，法院对中企国际、御珍坊在合同履行过程中对租赁房屋进行翻建的事实予以认定，且该翻建行为及方案亦已征得文化宫同意。关于中企国际、御珍坊对租赁房屋进行改造期间所交纳租金文化宫是否应予退还问题。2007年双方基于现状房屋签订租赁协议并就租金价格等达成一致。其后，中企国际、御珍坊对租赁标的进行改造，改造后的房屋已与租赁房屋原貌严重不符，但双方并未对租金标准等合同内容进行变更。且在2009年10月30日，文化宫已对中企国际、御珍坊进行回复，就中企国际、御珍坊提出的房屋因安全隐患进行修缮问题的处理方案为对租赁期限顺延四个月至2018年4月30日，现无证据证明中企国际、御珍坊曾对文化宫该处理方案提出异议，且中企国际、御珍坊仍按原合同标准持续向文化宫交纳租金。另外，考虑文化宫租给中企国际、御珍坊的房屋虽存在修缮之需要，但双方当时为现状租赁，且中企国际、御珍坊改造房屋之后亦提升了其房屋利用价值，为其经营所需。故中企国际、御珍坊要求文化宫退还该期间租金的主张，法院不予支持。关于在法院认定租赁期限截至2018年4月30日后，中企国际、御珍坊还应否向文化宫支付2018年1月1日至2018年4月30日期间租金的问题。因就租赁房屋安全隐患问题中企国际、御珍坊曾向文化宫提出报告，文化宫于2009年10月30日对中企国际、御珍坊进行了书面的回复，解决方案为租赁期限顺延四个月。根据该回复，租赁期限顺延之意即为对因解决房屋安全隐患造成原租赁期间受损的延续及补偿，在原租赁期间中企国际、御珍坊已经交纳租金的情况下，文化宫不应再向中企国际、御珍坊收取顺延期间的租金。关于中企国际、御珍坊应向文化宫继续支付费用的期间。中企国际、御珍坊已向文化宫支付租金至2017年12月31日，文化宫主张至此合同已到期，并自愿给予中企国际、御珍坊三个月的腾退期，要求中企国际、御珍坊支付2018年4月1日至实际腾退之日期间的房屋占有使用费。而如判决前文论述，法院认定租赁关系期限应当截至2018年4月30日。根据法院认定的租赁关系截止日期，及文化宫愿意给予中企国际、御珍坊的三个月腾退期，中企国际、御珍坊应向文化宫支付自2018年8月1日起至房屋腾退之日的房屋占用费。关于合同到期后中企国际、御珍坊应向文化宫支付房屋占用费标准的问题。对此，文化宫自行委托评估机构对租赁房屋市场价值进行评估，并据此主张房屋占用费。但结合判决前面对于租赁房屋进行改造期间租金负担问题的相关阐述及处理结论，且房屋改造费用系由中企国际、御珍坊所出，文化宫依据其评估结果主张房屋占用费，法院不予支持。中企国际、御珍坊仍应按合同约定的租金标准及递增幅度向文化宫支付后续费用。关于中企国际、御珍坊反诉要求文化宫赔偿御珍舫2018年4-8月的员工工资损失320923.64元一节。因文化宫在合同期内即对租赁房屋停水停电，对于合同期内即2018年4月13日至2018年4月30日期间中企国际、御珍坊的合理损失，文化宫应予赔偿。对于御珍舫2018年4月13日至2018年4月30日期间的员工工资损失的合理数额，法院将结合其举证情况予以酌定。对于2018年5-8月的员工工资损失，因自2018年5月起即进入中企国际、御珍坊应腾退期，中企国际、御珍坊该反诉要求缺乏依据，法院不予支持。文化宫要求中企国际、御珍坊支付2017年1月至2018年4月期间的水费13578元、2017年7月至2018年1月期间的电费126920元，并提交了相关证据，法院将根据查明的数额予以支持。关于文化宫要求中企国际、御珍坊腾退房屋一节。如判决所述，中企国际、御珍坊虽对涉案房屋进行改造，且改造后的房屋已与当初租赁房屋严重不符，但现状房屋系依据双方之间租赁协议约定的租赁房屋演化而来，且改造方案亦已经过文化宫同意；双方租赁合同已到期，中企国际、御珍坊继续占用涉案房屋缺乏依据。故现文化宫要求中企国际、御珍坊腾退房屋，法院予以支持。但应当指出，因现状房屋并未获得相关规划审批，本案的处理结果并不影响相关主管部门对现状房屋性质的认定及处理。关于中企国际、御珍坊出资改造房屋相关价值及文化宫收回后是否应当给予补偿或赔偿问题，因当事人在本案中并未明确提出相关诉讼请求，且经法院给予当事人充分时间以提出或进行相关评估鉴定，当事人均未给予明确答复，故对该问题本案无涉。据此，一审法院于2020年6月19日判决：一、北京御珍舫餐饮有限公司、北京中企国际投资有限公司于判决生效后十五日内将其租赁北京市劳动人民文化宫的房屋腾空，并将腾空后的房屋及钥匙交付北京市劳动人民文化宫；二、北京御珍舫餐饮有限公司、北京中企国际投资有限公司于判决生效后二十日内向北京市劳动人民文化宫支付自2018年8月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费（2018年按年租金85万元计算，自2019年1月1日起年租金在85万元基础上逐年递增5000元）；三、北京御珍舫餐饮有限公司、北京中企国际投资有限公司于判决生效后十五日内向北京市劳动人民文化宫支付水费13577.85元、电费126920元；四、北京市劳动人民文化宫于判决生效后十五日内返还北京中企国际投资有限公司十一个月租金737083元；五、北京市劳动人民文化宫于判决生效后十五日内赔偿北京御珍舫餐饮有限公司2018年4月13日至2018年4月30日期间员工工资损失42478元；六、驳回北京市劳动人民文化宫其他诉讼请求；七、驳回北京中企国际投资有限公司其他反诉请求；八、驳回北京御珍舫餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，2007年7月16日，文化宫与中企国际签订的《协议书》及其后文化宫、中企国际、御珍舫三方签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，上述协议合法有效，相关约定对各方具有约束力。御珍舫与中企国际所提，涉案房屋于2009年10月至2012年6月因危房进行了拆除重建，但未依法办理规划手续。因此《协议书》以及《补充协议》系无效合同的上诉主张，经查，本案涉案房屋确实在租赁期间进行了较大规模的拆除改建，但是在《协议书》以及《补充协议》签订之时租赁标的物具有合法手续，虽在上述租赁合同履行过程中，租赁标的物实际状况发生改变，但并不能因此影响当事人所订立合同的效力。但应当指出，因现状房屋并未获得相关规划审批，本案的处理结果并不影响相关主管部门对现状房屋性质的认定及处理。故御珍舫与中企国际所提涉案协议系无效合同的上诉主张本院不予支持。关于文化宫所提要求御珍舫及中企国际将涉案房屋腾退交还并返还房屋钥匙等相关物品的诉请，《协议书》及《补充协议》均明确约定租赁期限截至2017年12月31日。虽然《协议书》约定“2019年1月1日后如乙方继续签约，双方另行协商，乙方享有优先权”，但合同到期后双方实际并未续签协议，故租赁合同截止期限仍应以明确的书面约定即2017年12月31日为准。文化宫于2009年10月30日发出的《关于北京中企国际投资有限公司的回复》记载，“2009年御珍舫房屋因安全隐患问题进行修缮，故对御珍舫房屋租赁期顺延四个月至2018年4月30日”，因此双方的租赁关系期限应当顺延至2018年4月30日。根据上述查明的事实，现文化宫与御珍舫及中企国际之间的租赁关系已经到期终止，因此一审法院判决御珍舫及中企国际将涉案房屋腾空并将房屋及钥匙交付文化宫并无不当。关于御珍舫与中企国际所提，因文化宫在租赁合同到期之前对涉案房屋停水停电，因此租赁合同尚未履行完毕，此外文化宫诉讼请求是返还涉案房屋钥匙，而一审法院判决将钥匙交付文化宫与诉讼请求不相符。根据查明的事实，租赁合同期限截至2018年4月30日，但是在2018年4月13日文化宫对涉案房屋停水停电。文化宫在合同期限内的停水停电行为确属不当，因此给御珍舫与中企国际造成的损失文化宫应当承担赔偿责任。但是文化宫的上述不当行为不能导致租赁合同期限的顺延，此外，在本案中御珍舫与中企国际已经就2018年4至8月员工工资损失提出反诉请求。因此御珍舫与中企国际所提租赁合同尚未履行完毕的上诉主张本院不予支持。关于一审法院判决御珍舫与中企国际将涉案房屋钥匙交付给文化宫的判项，一审法院考虑到涉案房屋在租赁期间被御珍舫与中企国际进行了较大规模的拆除改建，作出此项判决并非判非所诉。关于文化宫所提要求御珍舫与中企国际支付2018年4月1日至实际腾退之日期间房屋占有使用费的诉请，鉴于租赁关系期限应当截至2018年4月30日，在文化宫愿意给予御珍舫与中企国际三个月腾退期的情况下，一审法院判决御珍舫与中企国际应向文化宫支付自2018年8月1日起至房屋腾退之日的房屋占用费是正确的。对于文化宫要求御珍舫与中企国际支付2017年1月至2018年4月期间的水费13578元、2017年7月至2018年1月期间的电费126920元的诉请，一审法院根据在案证据，确定的水电费数额合理。对于御珍舫与中企国际所提要求文化宫返还已经支付的房屋租金的反诉主张，首先，因北京奥运会及国庆60周年闭园期间租金应否退还，经查，御珍舫与中企国际主张因北京奥运会及国庆60周年闭园时间为15个月，文化宫认可闭园时间为11个月。一审法院根据武卫平的陈述（半闭园、闭园前后共计大约一年时间），并结合文化宫的自认认定因北京奥运会及国庆60周年，在2008年5月9日至7月9日、2009年1-9月期间共闭园11个月并无不妥。关于闭园11个月期间退还租金的问题。《协议书》约定，“遇有国家、政府重大活动提前通知乙方服从甲方安排，做好调整准备工作。乙方经营过程中，独立自主经营，独立承担一切法律责任。遇有重大节日或甲方举办重大活动，（乙方）必须服从公安部门或甲方的统一安排”。合同中仅约定乙方应当服从甲方安排，但对于服从安排后导致不能经营期间的租金承担问题并未进行明确。但根据武卫平的陈述，当初考虑闭园期间的损失问题在续签合同时多给一年，而最终双方之间的租赁合同未获续签。考虑公平原则，文化宫应当将闭园导致御珍舫未进行经营期间的租金退还中企国际。文化宫所提不同意退还11个月租金的上诉主张本院不予支持。其次，租赁房屋进行改造期间所交纳租金是否应予退还，御珍舫与中企国际对涉案房屋进行较大规模的拆除改建后房屋现状已与租赁房屋原貌不符，但双方并未对租金标准等合同内容进行变更。2009年10月30日文化宫对中企国际进行回复时就房屋因安全隐患进行修缮问题的处理方案为对租赁期限顺延四个月至2018年4月30日。中企国际并未提供证据证明其曾对文化宫处理方案提出异议，且中企国际与御珍舫仍按原合同标准持续向文化宫交纳租金。另外，考虑租赁标的物虽存在修缮之需要，但双方当时为现状租赁，且御珍舫与中企国际改造房屋之后提升了房屋利用价值，为其经营所需。故御珍舫与中企国际要求文化宫退还该期间租金的主张，本院不予支持。关于中企国际、御珍舫要求文化宫赔偿御珍舫2018年4-8月的员工工资损失的诉请。因文化宫在合同期内对涉案房屋停水停电，因此对于2018年4月13日至2018年4月30日期间中企国际、御珍舫的合理损失，文化宫应予赔偿。关于损失具体数额一审法院结合证据情况予以酌定并无不当。对于2018年5-8月的员工工资损失，因自2018年5月起租赁合同到期终止，中企国际、御珍舫本应腾退涉案房屋交还给文化宫，因此中企国际、御珍舫此项主张本院不予支持。综上所述，文化宫、御珍坊、中企国际的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44731元，由北京市劳动人民文化宫负担11596元（已交纳），由北京御珍坊餐饮有限公司负担13034.50元（已交纳），由北京中企国际投资有限公司负担20100.50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  孟 龙审 判 员  何江恒二〇二〇年十月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡