上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7566号上诉人(原审被告)：上海物源经济发展有限公司，住所地上海市杨浦区市光路****。法定代表人：袁俊发，董事长。委托诉讼代理人：徐天屹，上海艾瑞曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：董逸倩，上海艾瑞曼律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海民京企业发展有限公司，住所地上海市杨，住所地上海市杨浦区民京路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：汪红彬，董事长。委托诉讼代理人：许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德凯，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人上海物源经济发展有限公司(以下简称“物源公司”)因与被上诉人上海民京企业发展有限公司(以下简称“民京公司”)财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物源公司上诉请求：撤销一审判决，改判物源公司按照鉴定意见承担三分之一修复费用及三个月修复期间的租金损失，或发回重审。事实和理由：1．一审法院认定事实不清且错误。上海市城市建设档案馆的档案显示，上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋(以下简称“系争房屋”)始建于1987年11月。“上海市建筑工程执照存根”载明系争房屋为高度14米、三层框架结构的生产车间，而目前的系争房屋已加建至5层，但档案中无法查阅到加层的设计施工图纸及“工程执照”，可见系争房屋加建工程缺乏合法合规性。系争房屋三层的设计基础，无法与五层的建筑完全匹配，故系争房屋存在先天缺陷。物源公司施工合法合规，尽到了审慎的注意义务，造成系争房屋损害的主要原因是其加建工程不合法。一审判决对该事实未能查明，判决中也未予以体现。2．一审法院判决物源公司承担民京公司租金损失，于法无据。本案中，相关检测报告显示，系争房屋自施工前至今，均系一般损坏房，可正常使用。系争房屋未能出租的原因是多方面的，与物源公司施工之间不存在必然联系。民京公司及其他承租人认为系争房屋不能正常使用，是其主观认识，与客观实际不符。物源公司与承租人合意解除租赁合同，其后果不应由物源公司承担。民京公司辩称，不同意物源公司的上诉请求，请求维持原判。1．系争房屋有合法产权证。民京公司并非系争房屋的原始产权人，对建造情况不清楚，但可以明确系争房屋取得了合法产权。一审法院对此已明确查实，且物源公司一审中并未提出这一主张。2．系争房屋受到损坏是由物源公司施工造成，有数份检测报告确认，是不争的事实。3．租金损失是民京公司的实际损失。系争房屋需要开挖纠偏，故维修期间无法正常使用。因维修后将难以对损坏事实进行鉴定，民京公司在与物源公司交涉过程中，曾提出先对损坏事实和修复费用进行评估，尽快解决系争房屋不能正常使用的问题，但物源公司拖延解决。民京公司向一审法院起诉请求：1．请求判令物源公司承担系争房屋修复费用人民币(以下币种均为人民币)2，824，980元；2．判令物源公司按每日17，634元标准，赔偿民京公司自2018年9月1日至实际修复之日止的租金损失。一审法院认定事实：民京公司系上海市杨浦区民京路**房屋产权人，其中1幢建筑面积5632平方米，土地用途为工业。2014年4月10日，物源公司委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》：工程名称：杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目周边房屋检测；检测日期：2014年1月7日至2014年2月26日。本报告为施工前初始检测。检测结论及建议：(1)世界路XXX弄XXX-XXX号(A楼)、12-15号(B楼)为7层砖混结构住宅楼；民京路XXX号(C楼)为5层框架结构；市京一村XXX-XXX号(D楼)、65-67号(E楼)房屋均为6层砖混结构住宅楼；民京路XXX号(F、G、H楼)为2-3层砖混结构。(2)C楼在2倍基坑深度范围内，距基坑最小距离为11m。(3)完损检测结果表明：房屋周边道路地坪有开裂显现。房屋外立面主要完损问题为外墙粉刷龟裂、剥落，砂浆面层剥落，檐口平顶渗水、砂浆面层剥落等非结构性损伤。房屋室内主要完损问题为墙面粉刷开裂、剥落，砂浆面层剥落；墙面裂缝；楼面、屋面渗水；预制板拼缝，水磨石地板开裂等非结构性损伤；(4)C楼除F6测点倾斜率超过千分之4外，其余房屋各测点倾斜率均较小。(5)房屋主要完损问题是由于在长期使用过程中，材料老化以及自身收缩和温度应力引起的，属于此类砖混结构房屋的质量通病。(6)C楼整体评价为一般损坏房。(7)受检房屋已布置沉降监测点及裂缝监测点，并已测量初始值，建议在基坑施工过程中加强监测，关于房屋和周边地坪及围墙的沉降变化。2017年6月20日，物源公司委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》：工程名称：杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房房屋损坏趋势检测(基坑施工后复测)；检测日期：2017年4月5日至2017年6月17日。受检房屋现状分析：C楼房屋为1幢5层框架结构仓库，局部作为办公室使用。目前房屋存在外墙贯穿开裂，楼板水磨石面层开裂、渗水，局部钢砼顶板锈胀、露筋，原墙面开裂损伤略有发展等新增损伤，其余复测完损问题与初始检测基本一致，多为非结构性(装饰性)损伤。根据沉降监测数据显示，自相邻基坑桩基施工开始至主体结构地下室顶板完成，C楼各测点累计沉降量在8.3mm-48.1mm之间，平均累计沉降量为24.4mm，房屋整体存在一定的差异沉降。目前C楼房屋沉降趋于稳定。C楼房屋目前存在的完损问题产生的原因主要有两方面，一是建筑装饰材料的老化及温度应力引起的装饰层的开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤；二是因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的维护墙体的开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展。目前虽未见明显新增结构性损伤，但墙体开裂、屋面渗漏水等对房屋的正常使用存在不利影响，并容易引起的砼构建锈胀的损伤，对结构耐久性及承载力均存在一定的不利影响。依据《房屋完损登记评定标准》有关要求，C楼屋完损登记均评定为一般损坏房。检测结论为：(2)经复测，受检A楼、B楼、C楼、D楼房屋均有一定程度的新增完损问题，除C楼存在外立面填充墙体贯穿开裂，局部钢筋混凝土顶板锈胀、露筋等损伤外，各房屋其余新增损伤均为非结构(装饰)性完损问题。(4)经复测，C楼主要呈现向东倾斜变化，C楼各测点倾斜率在千分之0.6到千分之5.2之间，主要向东、向南倾斜。(5)C楼各测点平均累计沉降量为24.4mm。截止2017年6月17日沉降趋于稳定。(6)目前存在的完损问题主要由于房屋在长期使用过程中，建筑装饰材料的老化及自身收缩和温度应力引起的装饰层的开裂；其次相邻基坑施工对周边土体产生扰动，导致房屋产生一定的沉降，并使原有损伤产生一定的发展或新增损伤，根据《房屋完损登记评定标准》完损等级仍定位一般损坏房。建议相关单位在房屋后续使用过程中加强对房屋的日常维护，并对C楼目前存在的填充墙体开裂、钢筋混凝土顶板锈胀、露筋等损伤进行对症修缮。2018年8月27日，民京公司(甲方)与上海稳锦实业有限公司(乙方，以下简称“稳锦公司”)签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方民京路XXX号内的1幢1层及南2-5层合计3232平方米、2幢940平方米及6幢1层部分及2-3层合计1156平方米，共计5328平方米，租期十年。另，民京公司(甲方)与上海睿儒娱乐有限公司(乙方，以下简称“睿儒公司”)签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方民京路XXX号内1幢北2-5层共计2400平方米，租期十年。一审法院审理中，稳锦公司及睿儒公司向一审法院陈述，2018年9月初交房后即开展装修工程，拆旧后发现开裂现象后即告知民京公司。2018年12月3日，民京公司委托同济大学房屋质量检测站进行检测，出具《房屋质量检测报告》，房屋损伤原因分析：结合本次检测和历史检测资料，得出以下结论：1．房屋钢筋混凝土框架结构整体性较好，在周边基坑施工前完损检测中未发现严重结构性损伤；2．本次检测发现的非结构损伤与周边基坑施工后检测的状况基本一致，但损伤程度有所增加；3．建筑装饰材料的老化及温度应力引起的装饰层开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤；4．因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的围护墙体开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展；5．北楼底层B轴外墙向南倾斜斜裂缝，主要由导致房屋整体向南倾斜的地基不均匀沉降引起，南楼B轴外墙向北倾斜斜裂缝，主要由1、2、3轴线间地基不均匀沉降引起。检测结论及建议：1．受检房屋为五层仓库，结构体系为钢筋混凝土框架结构，现状建筑和结构布置与原设计资料基本一致。2．经水准测量，北楼向东南方向倾斜，平均向东相对倾斜率为千分之3.81，平均向南相对倾斜率为千分之5.16；南楼整体向东倾斜，平均相对向东倾斜千分之4.26，南北方向上无明显整体倾斜规律，部分倾斜率大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)的允许值(千分之4)。3．经倾斜测量，倾斜测量结果与不均匀沉降测量趋势一致。部分测点倾斜率大于《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)的允许值(千分之4)。4．房屋在周边基坑施工前存在一定的向东、南方向倾斜的状况，周边基坑施工是导致房屋向东倾斜程度增加并超出规范允许值的直接原因。5．房屋钢筋混凝土框架结构，结构整体性较好，在周边基坑施工前完损检测中未发现严重的结构性损伤；本次检测发现的非结构损伤与周边基坑施工后检测的状况基本一致，但损伤程度有所增加；6．建筑装饰材料的老化及温度应力是引起的装饰层开裂，如墙面粉刷起皮、开裂，楼面水磨石面层开裂，预制板拼缝等非结构性损伤的原因；因周边基坑施工引起的不均匀沉降而导致的围护墙体开裂，墙面及屋面的渗漏水等问题，并使房屋原有损伤存在一定的发展的主要原因；7．底层局部柱及其附近墙体的贯穿斜裂缝，主要由地基不均匀沉降引起；8．建议对墙体裂缝和楼板裂缝进行封闭处理，对受潮区域的外墙防水或屋面防水进行修缮处理；对钢筋锈蚀的梁进行除锈处理后，重做保护层。9．建议对受损底层柱采用加大截面的方法进行加固处理。同时建议结合加固设计，采取合理措施适当提高房屋的抗震性能。一审法院审理中，因民京公司申请，一审法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋在2018年9月的市场租金价格进行评估。2019年9月16日，该公司出具《房地产估价报告》，估价对象为坐落于上海市杨浦区民京路XXX号1幢全幢工业房地产，估价结果为1.6元／平方米／天。一审法院审理中，因民京公司申请，一审法院依法委托上海房屋质量检测站对系争房屋的修复方案进行司法鉴定。2019年12月，该站出具《司法鉴定意见书》。修复方案如下：1．被鉴定房屋原设计为地上五层的框架结构厂房。1987年，建造地上三层。1988年加建二层，为地上五层的框架结构厂房。房屋东侧紧邻东外墙有一幢单层框架结构搭建。2.2014年-2016年，受东侧“杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目”施工影响，被鉴定房屋出现了倾斜开裂等损坏现象。根据民京公司、物源公司提供的被鉴定房屋施工前后的检测报告，相邻工程施工后，被鉴定房屋向东方向倾斜率增量在0.7‰-2.5‰之间，平均向东倾斜增量为1.7‰。房屋外立面主要新增墙体斜向贯穿开裂、外墙马赛克起壳空鼓等损坏现象。室内主要新增［3，B］框架柱斜向开裂、墙柱和墙梁界面裂缝扩展，墙面粉刷空鼓开裂、水磨石地坪开裂、预制板拼缝开裂渗漏水等损坏现象。3．根据物源公司提供的地质勘查报告和被鉴定房屋的倾斜状况，建议采用抽浆法＋锚杆静压桩，对被鉴定房屋进行纠偏加固处理，加固平面示意图见图四-1。①纠偏目标：将被鉴定房屋向西方向纠偏1.7‰，房屋残留倾斜率不大于施工前倾斜率。②抽浆孔：在房屋西侧基础外侧布设抽浆孔，共计22个，孔深约6-7m。③锚杆静压桩：在房屋东、西两侧框架柱边布设锚杆静压桩，桩身截面尺寸200×200，桩长18m，桩端进入第⑤层土，共布设18根；④应聘请有资质的设计单位编制、出具纠偏加固施工图纸，并聘请有资质的施工单位实施纠偏加固。⑤纠偏施工前，应对被鉴定房屋东侧单层搭建及其他可能产生影响的相邻建筑物、地下设施等进行排查、地下设施等进行排查。⑥纠偏施工过程中，应对被鉴定房屋、东侧搭建的倾斜率、沉降与裂缝、地面的沉降与隆起、、地面的沉降与隆起、地下水位、地下管线等进行跟踪监测iv>一审法院审理中，因民京公司申请，一审法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋的修复方案的工程造价进行司法鉴定。2020年3月12日，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，加固修复总费用为2，824，980元。鉴定单位并向一审法院陈述，修复工期从进场到竣工大约需要三个月时间。一审法院审理中，民京公司向一审法院提交了与稳锦公司及睿儒公司分别签订的《合同终止协议》，民京公司返还稳锦公司交付的保证金并赔偿500，000元，民京公司返还睿儒公司交付的保证金并赔偿400，000元。一审法院审理中，民京公司表示，考虑到疫情原因，自愿放弃主张2020年2月、3月、4月的租金损失。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。因物源公司工程施工，对民京公司所有的房屋造成损害，物源公司应承担相应的赔偿责任。就赔偿责任的承担，一审法院依法委托了鉴定机构对修复方案及修复费用进行了司法鉴定，物源公司应当按照鉴定结论进行赔偿。物源公司主张其仅承担300，000元的赔偿责任，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于租金损失的承担。首先，因物源公司施工对民京公司房屋造成了损害，导致民京公司已经签订的租赁合同无法履行，民京公司无法收取租金并向案外人稳锦公司及睿儒公司支付了赔偿金，故物源公司应当承担房屋空置期间的租金损失。其中，案外人稳锦公司原本承租的部位除系争房屋部分外，另有2幢940平方米及6幢1层部分及2-3层1156平方米均因此而终止履行，故民京公司所承受的租金损失范围大于民京公司所主张的系争房屋5632平方米。现民京公司以5632平方米为基数计算租金损失，一审法院应予支持。第二，因系争房屋产权证记载的土地用途为工业性质，故对于民京公司主张其房屋已用作商业出租，应按照其对外签订租赁合同的租金标准进行赔偿的观点，一审法院不予采纳。物源公司应按照房地产估价报告确定的标准进行赔偿。第三，关于租金赔偿的起止日期问题。物源公司在开工前对周边建筑作了施工前初始完损检测(2014年4月)，施工完毕后进行了基坑施工后复测(2017年6月20日)，对比物源公司方自行委托检测的两份报告，可以确定因物源公司施工对于系争房屋造成了损害，但物源公司并未在2017年6月获知检测结论后立刻向民京公司进行披露，并对损害后果及时开展维修或承担赔偿责任，现民京公司主张从2018年9月1日开始计算租金损失，应予支持。物源公司作为责任人主张其仅承担2个月租金损失的观点，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。一审法院审理中，修复方案已经确定、修复费用也已审价完毕，民京公司应及时开展维修工作，以避免损失的进一步扩大，结合审价部门表述的施工维修所需时间，并给予民京公司一定的时间准备，租金损失的截止日确定为2020年9月30日。一审法院审理中，民京公司自愿表示放弃主张2020年2月、3月、4月的租金损失，于法不悖，予以准许。一审法院判决：一、上海物源经济发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海民京企业发展有限公司上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的修复费用2，824，980元；二、上海物源经济发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海民京企业发展有限公司上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的租金损失6，037，504元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，物源公司提供如下证据：1．《上海市建筑工程执照存根》、2．《上海二轻工业建筑设计所设计说明》，证据1、2证明系争房屋经过审批允许建造的是框架结构三层，加建的二层没有审批手续，说明加层不合法合规，系争房屋存在先天缺陷。3．上海市住安建设发展股份有限公司于2020年7月6日出具的《关于杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目施工情况说明》、4．《工程监测服务合同》、5．上海市城乡建设和交通委员会科学技术委员会于2014年7月2日出具的《〈杨浦区五角场镇340街坊商业办公用房项目基坑设计方案〉技术评审意见》、6．《施工组织设计／(专项)施工方案报审表》、7．《施工组织设计(质量计划)审批表》，证据3、4、5、6、7证明物源公司施工规范科学，保证最大限度降低对周边建筑的影响。民京公司发表如下意见：以上证据均不属于新证据，物源公司在一审期间能够取得。至于是否认定为新证据采纳，由法院依法审查。证据1真实性无异议，但与本案没有关联性，系争房屋具有合法产权证。民京公司不清楚相关加建情况和加建手续，但系争房屋是合法建筑，办理产证有相应报批手续，包括规划、设计、验收等。同时也要说明，加层不会对房屋本身造成危险影响。且从证据2的设计说明来看，系争房屋是按五层设计的，可能先造了三层，之后又造了两层。目前没有证据证明加层不符合安全规范，对房屋造成损坏。证据3不符合证据的形式规范要求，不予认可。证据4、5、6、7是施工前形成的材料，物源公司施工对系争房屋的影响已有数份检测报告确认，其中包括物源公司自行委托出具的检测报告。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。因物源公司工程施工，对民京公司所有的系争房屋造成损害，对此，物源公司应承担相应的赔偿责任。一审法院按照鉴定机构的鉴定结论确定物源公司赔偿民京公司系争房屋的修复费用2，824，980元，尚无不妥，本院予以维持。关于租金损失。其一、一审法院依据系争房屋的面积、按照房地产估价报告确定的标准、从2018年9月1日开始计算租金损失至2020年9月30日(民京公司自愿放弃主张2020年2月、3月、4月的租金损失)，显然该损失金额超出物源公司的预见。其二、民京公司出租系争房屋，系民京公司的经营行为，而经营存在一定的风险。其三、民京公司在发现系争房屋因物源公司施工而造成了损害后，可自行实施维修工作，且民京公司负有止损义务，因民京公司的原因而扩大的损失，物源公司不应予以赔偿。因此，本院参照系争房屋的面积、房地产估价报告确定的租金标准、修复工期、空置期，还考虑到民京公司向案外人支付了赔偿金的因素，酌情确定由物源公司赔偿民京公司系争房屋的租金损失2，000，000元。综上所述，物源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6865号民事判决第一项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6865号民事判决第二项；三、上海物源经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海民京企业发展有限公司上海市杨浦区民京路XXX号1幢房屋的租金损失2，000，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107，416元，由上海民京企业发展有限公司负担71，969元，由上海物源经济发展有限公司负担35，447元；司法鉴定费(上海大雄房地产估价有限公司)9540元、司法鉴定费(上海房屋质量检测站)84，450元、司法鉴定费(上海市建设工程监理咨询有限公司)75，000元，均由上海物源经济发展有限公司负担。二审案件受理费45，399元，由上诉人上海物源经济发展有限公司负担16，343元，由被上诉人上海民京企业发展有限公司负担29，056元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月十九日法官助理 沈 宸书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……