山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4729号上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台云海置业有限责任公司，住所地山东省烟台市牟平开发区东华苑小区**商铺。法定代表人：刘敬云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张喜东，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台三校科技园技术资产有限公司，，住所地山东省烟台市莱山区创业中心法定代表人：李维波，董事长。委托诉讼代理人：曹曼，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张有凤，北京市通商律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢亚军，男，1962年12月22日出生，汉族，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：薛江彩，山东莱励律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟旭迪，山东莱励律师事务所律师。上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称云海置业公司）、烟台三校科技园技术资产有限公司（以下简称三校科技园公司）因与被上诉人卢亚军商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云海置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判三校科技园公司返还卢亚军已付购房款171600.4元；2、撤销一审判决第三项，改判三校科技园公司赔偿卢亚军房屋差价50%的损失46009.645元；3、撤销一审判决第四项；4、撤销一审判决第五项，改判卢亚军向云海置业公司返还涉案房屋；5、撤销一审判决第七项，改判卢亚军按照人民币8401.17元/年的标准向云海置业公司支付自2010年11月25日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费（暂计至2019年11月24日为人民币75610.53元）。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》无效的责任完全在于云海置业公司，判令云海置业公司赔偿卢亚军已付房价款一倍的损失，属于事实认定和适用法律错误。（一）一审判决认定云海置业公司隐瞒涉案房屋重要信息，缺乏证据支持。云海置业公司已将涉案房屋土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证号约定为合同内容，未隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，不存在欺诈情形，对此卢亚军未提供证据证明其主张。签订合同时，卢亚军明知涉案房屋属性及购房风险，涉案《商品房买卖合同》的签订是云海置业公司与卢亚军的真实意思表示。（二）一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，属于适用法律错误。涉案房屋的开发建设主体为三校科技园公司，云海置业公司并非涉案房屋开发商，该司法解释不适用于本案。（三）卢亚军对合同无效具有明显过错，应承担50%法律责任。一审判决忽视了卢亚军在购买涉案房屋时未尽到谨慎注意义务的情形，将合同无效责任完全归于云海置业公司，违背权利义务对等原则，超出了卢亚军实际损失，使卢亚军获得了超额利益。二、一审判决判令卢亚军向三校科技园公司返还涉案房屋，违背合同相对性原则，超出本案审理范围。三、一审判决认定云海置业公司受三校科技园公司委托销售涉案房屋，又判令三校科技园公司对云海置业公司承担连带责任，存在矛盾。云海置业公司受委托销售涉案房屋，本案的债务应属于委托人，即便云海置业公司有过错，也是对三校科技园公司的债务承担连带责任。四、一审判决认定刘敬云自2018年2月起担任三校科技园公司的董事和经理职务，对此刘敬云并不知情，相关签名非刘敬云本人所签，故该认定违背事实，超出审理范围。五、一审判决认定房屋使用费与购房款利息相互抵销是错误的，卢亚军获赔数额应与其实际损失相当，房屋差价损失已经包含了其投资涉案房屋的全部损失，卢亚军应向云海置业公司支付房屋使用费。卢亚军辩称，一、涉案《商品房买卖合同》第十三条约定云海置业公司负有办证义务，第十六条明确涉案房屋为住宅，云海置业公司将未经验收且未取得预售许可证的房屋面向社会大众销售的行为属于隐瞒和欺诈。二、三校科技园公司默许云海置业公司对外销售房屋的行为，并聘用刘敬云担任其高管，由云海置业公司对涉案项目进行后期施工管理，三校科技园公司应承担连带责任。三校科技园公司与云海置业公司股权协议中提到的变更土地性质，可以间接说明欺诈虚假销售的事实。综上，请求二审法院维持原判。三校科技园公司辩称，一、三校科技园公司系涉案房屋的所有权人，涉案《商品房买卖合同》无效后，卢亚军无权占有涉案房屋，一审法院判令卢亚军向三校科技园公司返还涉案房屋，属于三校科技园公司提起一审反诉案件的审理范围，适用法律正确，应予维持。云海置业公司主张卢亚军向其返还涉案房屋，于法无据，不应予以支持。二、本案债务应由云海置业公司承担。本案系云海置业公司以自己名义无权处分三校科技园公司的房产，一审中卢亚军自认其不知三校科技园公司与云海置业公司之间的关系，三校科技园公司未对卢亚军产生任何权利外观，不应承担责任。三校科技园公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判驳回卢亚军的诉讼请求；2、撤销一审判决第四项，改判驳回卢亚军的诉讼请求。事实与理由：一、卢亚军在与云海置业公司签订涉案《商品房买卖合同》时，明知涉案项目的性质及云海置业公司未取得商品房预售许可证的事实，在购买涉案房屋时的价格也明显低于周边正常商品房交易价格，且涉案《商品房买卖合同》中约定了一年的办证期限，卢亚军应尽到谨慎注意义务，不能认定云海置业公司故意隐瞒。一审判决认定云海置业公司未能向卢亚军履行如实告知义务，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，属于事实认定和法律适用错误。二、云海置业公司未经三校科技园公司授权，以自己名义非法处分三校科技园公司的房产，系无权处分，三校科技园公司不应对云海置业公司的涉案债务承担连带责任。即便云海置业公司因受委托具有处分权，其处分涉案房屋也为越权间接代理，卢亚军自认签订合同时并不知道三校科技园公司与云海置业公司的关系，且三校科技园公司对卢亚军未产生任何权利外观，三校科技园公司不应承担连带责任。卢亚军辩称，一、涉案《商品房买卖合同》中明确出卖人为云海置业公司，合同中仅罗列了相关证件号，作为普通消费者难以判断涉案房屋开发商究竟为谁。二、卢亚军是以正常市场价格购买的涉案房屋，云海置业公司未履行如实告知义务。云海置业公司辩称，一、同意三校科技园公司主张的本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的意见，一审判决结果让卢亚军获得了超额利益。二、一审判决判令卢亚军向三校科技园公司返还涉案房屋，超出了案件审理范围。三、卢志刚在购买涉案房屋时明知真正的出卖人为三校科技园公司，因合同第一条载明了相关证号，卢亚军对此应尽到谨慎注意义务。卢亚军向一审法院起诉请求：1、判令解除卢亚军与云海置业公司于2010年11月8日签订的商品房买卖合同；2、云海置业公司返还卢亚军购房款373852元及利息（以购房款为本金自2010年11月24日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、云海置业公司赔偿卢亚军373852元，其他损失20万元，合计947704元。三校科技园公司承担连带责任。一审法院认定事实：2010年11月8日，卢亚军与云海置业公司签订《商品房买卖合同》，云海置业公司为出卖人，卢亚军为买受人。合同约定：出卖人以出让方式取得位于莱山区，编号为烟莱国用第2029号地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】常青藤。建设工程规划许可证号为鲁05-01烟规建字第0263号，施工许可证号为烟建开字第022号。买受人购买的商品房为精装1幢5层508号房，建筑面积共约74.03平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5050元，总金额约373852元。已付房款74852元，余款299000元按揭，于签订合同7天内办理银行贷款，逾期不办房号另售，房款不退。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格或具备交房条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续并签署房屋交接单。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房综合验收后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按同期银行贷款利率赔偿买受人损失。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的主体结结构、承重结构和用途。2010年11月8日卢亚军向云海置业公司交付房屋首付款74852元，余款是否办理按揭贷款双方存在争议。卢亚军主张2010年11月24日向银行办理按揭贷款299000元，银行将贷款支付给了云海置业公司，房屋全款付清。2010年12月20日至2014年5月21日卢亚军共偿还银行贷款96748.4元，后因银行不再为开发商提供贷款服务，卢亚军无法继续还款。云海置业公司的法定代表人刘敬云将剩余贷款垫付给云海置业公司。卢亚军提供云海置业公司出具的全额房款收据、银行还款记录证明，但无法提供按揭贷款合同。云海置业公司辩称涉案小区的房屋都无法办理按揭贷款。云海置业公司与银行之间签署的是代收款协议，卢亚军与云海置业公司之间是分期付款的法律关系，银行未向云海置业公司发放按揭贷款，刘敬云与卢亚军之间也不存在垫付款或借款关系。云海置业公司收到了卢亚军支付的首付款74852元及2010年12月20日至2014年5月21日银行代收代缴的分期付款96748.4元。分期付款的客户云海置业公司均开具了全款收据。云海置业公司提供中国建设银行批量代收协议书、批量代收代付业务委托方签约申请表证明其委托银行代收客户个人房款，提供分期付款计划表和已付款明细表证明96748.4元中46229.55元是支付的房款，其余部分是支付的利息。该分期付款计划表及已付款明细表无卢亚军签字及银行盖章。卢亚军不认可利息，主张所付款项都是房款，购房时未见过该代收款协议及申请表，且无卢亚军签字，对此不予认可。三校科技园公司主张其非涉案商品房买卖合同的当事人，未收到卢亚军的购房款，不清楚合同的履行情况。涉案房屋占用土地的使用权人是三校科技园公司，土地使用权证载明土地用途为科研设计。涉案房屋的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证上登记的建设单位均为三校科技园公司，建筑工程施工许可证上工程名称为专家公寓。2007年底涉案房屋的主体工程由三校科技园公司建设基本完工，2008年由云海置业公司接手完成涉案房屋的主体扫尾及装饰装修施工。涉案房屋未经竣工验收。2010年11月云海置业公司将涉案房屋交付给卢亚军，该房屋未取得商品房预售许可证，亦不具备办理房屋产权证书的条件。2008年2月26日，北京众城巨元科技发展有限公司（以下简称众城巨元公司）与云海置业公司的法定代表人刘敬云签订三校科技园技术资产有限公司股权转让协议书，约定众城巨元公司将其持有的三校科技园公司56%的股权附条件转让给刘敬云，股权转让总价款为11500万元。本合同签订的同时刘敬云向众城巨元公司支付股权转让价款4900万元，2008年5月30日前支付3000万元，转让股权在工商登记机关变更至刘敬云名下后7个工作日内支付余款3600万元。2008年2月26日，众城巨元公司及其法定代表人邱伟国出具借条，内容为：今借刘敬云人民币4900万元（用于购买三校科技园资产技术公司股份）。2008年2月27日刘敬云指示云海置业公司向众城巨元公司银行账户转账4900万元。2008年2月28日，众城巨元公司向三校科技园公司支付4900万元购买三校科技园公司的股权，众城巨元公司成为三校科技园公司的控股股东，邱伟国担任三校科技园公司的法定代表人。2008年2月，刘敬云担任三校科技园公司的经理和董事职务。云海置业公司主张系三校科技园公司授权其销售涉案房屋。云海置业公司转账给众城巨元公司的4900万元是刘敬云出借给众城巨元公司及其法定代表人邱伟国的借款。邱伟国承诺购买三校科技园公司的股权后短期内将涉案土地从科研用地转变为商品房住宅用地。众诚巨元公司与刘敬云约定涉案土地性质改变后将其持有的三校科技园公司56%的股权转让给刘敬云。涉案项目当时处于烂尾状态，三校科技园公司因资金短缺委托云海置业公司垫资收尾施工，并授权云海置业公司全权代理销售、收款。但2008年2月云海置业公司接手涉案项目后邱伟国没有履行承诺改变土地性质，也未偿还借款。云海置业公司与三校科技园公司未进行过核算，售楼款就没有交付给三校科技园公司，代理费也未结算。涉案项目的销售合同主要签订于2008年至2013年期间，业主在此期间入住，云海置业公司一直委派物业公司进行管理。在长达11年期间邱伟国及三校科技园公司对涉案项目由云海置业公司进行收尾施工和销售从未提出过异议。云海置业公司提供项目全权独家代理协议书、委托授权书证明。三校科技园公司否认云海置业公司的主张，辩称双方间不存在委托关系，云海置业公司是无权代理，其提供的项目全权独家代理协议书、委托授权书是伪造的，并称刘敬云向众城巨元公司支付的4900万元系其支付的首笔股权转让价款，并不是借款。因为股权转让协议签订时众城巨元公司尚未取得三校科技园公司的股权，刘敬云要求众城巨元公司及邱伟国先出具一份与首笔股权转让价款等金额的借条才同意向众城巨元公司支付首笔股权转让价款，待众城巨元公司成为三校科技园公司工商登记股东后该借条作废。因刘敬云未支付剩余股权转让价款，刘敬云不想履行股权转让协议便私自变卖云海置业公司的房产用于补齐其投入的股权转让款。股权转让协议并未约定土地性质转变后才进行股权变更，云海置业公司称与邱伟国协商过转变土地性质无证据支持。三校科技园公司从未出售过涉案小区房屋，对涉案商品房买卖合同不知情，也没有收到过购房款。2019年8月三校科技园公司才知道云海置业公司对外销售房产的具体情况。卢亚军主张云海置业公司、三校科技园公司赔偿房屋差价损失17万元，装修损失3万元。在（2019）鲁0692民初910号涉案小区另一业主卢志刚诉云海置业公司、三校科技园公司商品房销售合同纠纷一案中，一审法院委托烟台卫正房地产估价有限公司对涉案常青藤小区房屋目前的市场单价进行评估，2020年4月20日该机构评估烟台高新区常青藤小区的市场单价为每平方米6293元。卢亚军主张该评估报告对涉案房屋按照科研用地评估的价格过低，应按照住宅商品房的市场价值进行评估。云海置业公司主张评估价格明显偏高，不符合实际交易价格。评估应建立在科研设计出让用地性质的客观基础上。三校科技园公司主张评估价格过高，在（2017）鲁0692执恢4号案件中2018年8月对同一地块的另一区域的土地及地上办公楼进行了评估，按照建筑面积计算，每平方米的价格是2190.87元。卢亚军主张三校科技园公司提供的2018年的评估报告没有证据效力，该报告已过有效期，不具有参考价值，且该报告评估的办公楼尚未竣工与本案的公寓楼不具有可比性，时间相差两年，不能反映云海置业公司主张的证明内容。且评估报告的价格比卢亚军买房时的价格还低，明显不合理。一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房在竣工验收合格前进行预售需办理商品房预售许可证。本案云海置业公司与卢亚军签订商品房买卖合同时，并未办理商品房预售许可证。云海置业公司明知涉案房屋土地性质为科研设计用地，未能取得商品房预售许可证明，仍将涉案房屋作为普通商品房公开出售，云海置业公司未能证明签订合同时其向卢亚军履行了如实告知的义务。云海置业公司辩称签订合同时涉案房屋销售价格明显低于周边房价，与事实不符，云海置业公司据此主张卢亚军应当知道涉案房屋存在购买风险，卢亚军存有过错，理由不成立，一审法院不予采信。涉案房屋出售时未经竣工验收，云海置业公司主张涉案房屋已经建成，不需要办理商品房预售许可证明，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”涉案房屋买卖合同明确约定涉案房屋为住宅商品房，并对办理产权证书进行了约定，足以使卢亚军对于涉案房屋为符合预售许可条件并能够办理房产证产生合理信赖。云海置业公司隐瞒房屋重要信息，致卢亚军与云海置业公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，对此云海置业公司应承担过错责任。云海置业公司提供的银行批量代收协议书能够证明卢亚军与云海置业公司系分期付款关系。卢亚军未提供银行按揭贷款合同，不能证明银行向云海置业公司发放了按揭贷款，卢亚军提供的云海置业公司出具的299000元房款收据，无款项支付记录佐证，不能证明卢亚军已实际缴纳全部房款。云海置业公司没有提供证据证明其与卢亚军对分期付款利息进行了约定，云海置业公司主张卢亚军分期付款的款项中有部分利息，不属于购房款，一审法院不予支持。故卢亚军向云海置业公司支付购房款171600.4元，云海置业公司应当返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，故云海置业公司除返还卢亚军已付购房款171600.4元外，还应承担卢亚军已付购房款一倍的赔偿责任即171600.4元。云海置业公司以其不是涉案房屋的开发商为由主张不符合惩罚性赔偿的适用条件，一审法院不予支持。根据上述法律规定，对于合同无效所产生的法律后果，云海置业公司除应承担上述赔偿责任外，同时还应赔偿卢亚军因丧失交易机会而产生的信赖利益损失。信赖利益可以房屋增值利益作为参考。烟台卫正房地产估价有限公司出具的估价报告，是按照涉案土地为科研设计用地的现实状况对涉案房屋市场价值进行的评估，评估程序合法，对该估价报告一审法院予以采信。卢亚军主张应按照商业用地进行价格评估，无事实依据。三校科技园公司提供另案中2018年8月的评估报告与本案中评估的时间相差近两年，且评估对象系尚未完工的办公楼，与涉案商品房之间无可比性，该评估结果远远低于2010年卢亚军购买房屋的合同价格，故三校科技园公司、云海置业公司以2018年评估报告主张本案中评估价格过高，一审法院不予支持。卢亚军购买涉案房屋时每平方米5050元，建筑面积74.03平方米，现评估价格为每平方米6293元，云海置业公司应赔偿卢亚军房屋差价损失92019.29元。涉案房屋为精装修房屋，装修价值已包含在房屋价款中，卢亚军主张赔偿房屋装修损失3万元，一审法院不予支持。2008年2月26日众城巨元公司与刘敬云签订三校科技园公司股权转让协议约定刘敬云购买三校科技园公司的股权。且刘敬云实际支付4900万元。刘敬云系云海置业公司的法定代表人，自2008年2月同时担任三校科技园公司的经理、董事职务，并于同时期接手涉案房屋项目的收尾施工、装修工作。从以上事实可以看出云海置业公司与三校科技园公司存在事实上和法律上的关联性。2008年至2013年期间云海置业公司将涉案小区房屋公开对外出售，卢亚军等业主已实际使用涉案小区房屋长达十年之久，涉案小区一直由云海置业公司委派的物业公司管理，三校科技园公司在该期间未对此提出过异议。所以云海置业公司主张其受三校科技园公司委托代理销售涉案房屋，一审法院予以采信。三校科技园公司作为涉案房屋的土地使用权人及建设单位，其主张2019年8月前对涉案房屋被云海置业公司出售的情况不知情，明显与事实不符，一审法院不予采信。故云海置业公司所持有的授权委托书及代理协议无论真实与否，对卢亚军而言，云海置业公司具有有权代理的权利外观。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托人的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”三校科技园公司作为涉案房屋的建设方，明知涉案土地为科研设计用地，涉案房屋未取得预售许可证，且知道云海置业公司将涉案房屋对外销售未作反对表示，其对涉案房屋买卖合同无效亦具有过错，应与云海置业公司承担连带责任。三校科技园公司系涉案房屋的所有权人，涉案房屋买卖合同无效，卢亚军应将涉案房屋返还给三校科技园公司。云海置业公司以其系涉案房屋买卖合同的相对方为由反诉主张卢亚军应当向其返还房屋，一审法院不予支持。因涉案房屋买卖合同系双务合同，该合同无效后房屋与房款的返还互为对待给付，应同时返还，返还前的房屋的使用费与占用购房款的利息相互抵销。故对于卢亚军主张支付购房款利息的诉讼请求，云海置业公司、三校科技园公司主张卢亚军支付房屋使用费的反诉请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十七条及相关法律法规规定判决：一、卢亚军与云海置业公司于2010年11月8日签订的《商品房买卖合同》无效；二、云海置业公司于判决生效之日起十日内返还卢亚军已付购房款171600.4元；三、云海置业公司于判决生效之日起十日内赔偿卢亚军已付购房款一倍的损失171600.4元、房屋差价损失92019.29元；四、三校科技园公司对云海置业公司的上述债务承担连带责任；五、卢亚军于判决生效之日起十日内向三校科技园公司返还位于烟台高新区房屋；六、驳回卢亚军的其他诉讼请求；七、驳回云海置业公司的反诉请求；八、驳回三校科技园公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13277元，减半收取6639元，由卢亚军负担3590元，云海置业公司、三校科技园公司共同负担3049元。云海置业公司一审反诉案件受理费845元，由云海置业公司负担。三校科技园公司一审反诉案件受理费741元，由三校科技园公司负担。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。卢亚军提交：2009年2月24日由三校科技园公司作为出卖人，云海置业公司作为委托代理机构，买受人为朱福顺的二号楼房屋预售销售合同复印件一份，以及三校科技园公司的收款收据复印件二份，盖有三校科技园公司公章以及法定代表人的印章，证明在2009年2月24日，三校科技园公司对销售房屋的事实是明知的。云海置业公司质证称，对证据的真实性认可，一审中也提供了曲红霞的购房合同，此类合同有30份，出卖人为三校科技园公司，盖有三校科技园公司的公章，能够证明云海置业公司和三校科技园公司存在房屋买卖委托合作关系，也能够证明云海置业公司垫付资金支持施工的事实。三校科技园公司质证称，对证据的真实性及证明目的不认可，曲红霞和朱福顺的两份合同，都不能证明三校科技园公司曾对外出售过涉案项目房屋，实际情况是云海置业公司未经三校科技园公司合法授权，擅自销售了三校科技园公司的房屋，合同应属无效。对卢亚军提交的证据，本院应结合在案证据综合分析认定。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、云海置业公司与三校科技园公司之间的法律关系；2、云海置业公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，是否应当承担双倍赔偿责任；3、一审判令云海置业公司返还房款，并由三校科技园公司承担连带责任，是否正确；4、一审判令卢亚军向三校科技园公司返还房屋是否正确；5、一审对于房屋差价以及房屋占有使用费的认定是否正确。关于云海置业公司与三校科技园公司之间的法律关系。三校科技园公司主张其与云海置业公司不存在委托代理销售关系，但自2008年至2013年期间云海置业公司将涉案小区多套房屋对外公开销售并长期委派物业公司进行物业管理，三校科技园公司在本案前对此未提出异议，明显与常理不符。云海置业公司在一审中提交了独家代理协议书、授权委托书及曲红霞的购房合同，结合二审中卢亚军提交的朱福顺的购房合同，可以综合证明云海置业公司系受三校科技园公司委托代理销售房屋。关于云海置业公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，是否应当承担双倍赔偿责任的问题。云海置业公司明知涉案房屋建设在科研用地上，且未取得商品房预售许可证明，仍与卢亚军签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋作为普通商品房对外公开销售且合同中明确涉案房屋为住宅，亦约定了云海置业公司的办证义务，云海置业公司显然存在故意隐瞒及欺诈情形。卢亚军作为普通购房人，仅从合同约定难以区分涉案房屋性质及实际开发商等内容，云海置业公司与三校科技园公司亦未举证证明卢亚军购买涉案房屋的价格低于市场价格，其主张卢亚军未尽到谨慎注意义务，明知涉案房屋的性质及实际开发商，依据不足，本院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判令云海置业公司承担双倍赔偿责任，理据充分，本院予以确认。关于一审判令云海置业公司返还房款，并由三校科技园公司承担连带责任是否正确的问题。因涉案《商品房买卖合同》签订当时，涉案项目未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《商品房买卖合同》无效，云海置业公司系代理三校科技园公司对外销售房屋，三校科技园公司作为被代理人，应向卢亚军返还房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，云海置业公司应当对此承担连带责任。但基于涉案房款由云海置业公司直接收取且未向三校科技园公司支付的事实，一审判令由云海置业公司向卢亚军返还并由三校科技园公司承担连带责任亦无不当。关于一审判令卢亚军向三校科技园公司返还涉案房屋是否正确的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，三校科技园公司委托云海置业公司代理销售涉案房屋，并不能改变三校科技园公司为涉案房屋所有权人的事实。现涉案《商品房买卖合同》无效，且三校科技园公司一审时提出反诉，主张卢亚军向三校科技园公司返还涉案房屋，一审判决以三校科技园公司系涉案房屋的所有权人为由，支持了三校科技园的反诉请求，并无不当，本院予以确认。关于一审对于房屋差价以及房屋占有使用费的认定是否正确的问题。一审法院委托烟台卫正房地产估价有限公司对涉案房屋差价损失进行评估，委托及评估程序合法，一审判决依据估价报告认定房屋差价损失，并无不当。因《商品房买卖合同》无效，一审判决认定卢亚军主张的购房款利息与云海置业公司、三校科技园公司主张的房屋使用费相互抵消。现云海置业公司、三校科技园公司主张卢亚军未付清房款，房款利息不足以弥补房屋使用费，但按照合同约定，剩余房款应当通过银行贷款支付，而未能办理贷款系因涉案房屋为科研用地无法办理贷款，云海置业公司和三校科技园公司对此存在过错，故本院对此主张不予支持。一审判决对房屋差价的认定及房屋使用费的处理正确，本院予以确认。综上所述，云海置业公司、三校科技园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13277元，由烟台云海置业有限责任公司负担6638元，由烟台三校科技园技术资产有限公司负担6639元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月二十三日书记员  孙晓雯