河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12348号上诉人（原审原告）：王梦，女，1991年2月1日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：左世留，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈丽，女，1981年6月14日出生，汉族，户籍地河南省杞县，现住新郑市。委托诉讼代理人：左世留，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。上诉人（原审原告）：莫丹丹，女，1990年9月27日出生，汉族，户籍地河南省杞县，现住郑州市航空港区。委托诉讼代理人：左世留，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南高发置业有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇中心社区文化服务中心。法定代表人：刘鹏飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛献忠，河南慧闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师。上诉人王梦、陈丽、莫丹丹因与被上诉人河南高发置业有限公司（以下简称高发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。王梦、陈丽、莫丹丹上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省新郑市人民法院（2020)豫0184民初3171号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人在出售案涉房屋时的宣传口号是“南龙湖、双地铁、一梯一户、送入户花园”，上诉人听信了该宣传才花高价购买一楼房屋。上诉人在收房前了解到，被上诉人承诺的“一梯一户、送入户花园”根本无法实现。被上诉人故意诱骗消费者花高价与其签订《商品房买卖合同》，而后无法兑现承诺，应当按照案涉房屋所在小区的房屋均价退还多收取得房款。众所周知，商品房小区一楼的房价会普遍低于同楼栋其他楼层，而本案中根据上诉人提供的被上诉人公示的价格表显示，案涉一楼房屋单价明显高于其他楼层。这和被上诉人虚假宣传“买一楼送入户花园”有直接关系的。上诉人提供的被上诉人前置业顾问的情况说明也证实，当时被上诉人公司要求统一对外宣传“买一楼送入户花园”。所以，关于被上诉人虚假宣传的事实非常清楚。而一审法院对此不予认定明显错误。上诉人作为普通消费者，并不清楚入户花园与室外绿地在建筑设计上的区别。根据被上诉人提交的证据显示，其在前期的设计规划中就不存在可以赠送购房者花园的可能性。这从另一方面也说明，开发商对于不能赠送花园的事先明知的，但为了能够高价出售一楼房屋，故意以“买一楼，送入户花园”为噱头，诱骗购房者出高价买一楼。不管是室外绿地还是入户花园，被上诉人都未能也不可能兑现其承诺，明显违约。综上所述，一审法院认定事实错误，请示二审法院查明事实，依法支持上诉人上诉请求。被上诉人高发公司辩称：一、上诉人所称其是听信了被上诉人“送入户花园”的宣传才购买的房屋，在收房前才了解到“送入户花园”无法实现，因此诉请退还多收房款。上诉人还称，被上诉人明知不能赠送入户花园，还以赠送入户花园进行宣传，致使上诉人以高于其他楼层的价格购买了一楼房屋，明显违约。被上诉人认为，上诉人所称这些理由完全是无中生有，毫无任何事实依据。首先，被上诉人就涉案项目，从未宣传或向上诉人承诺“赠送入户花园”。理由详见一审答辩意见，不再重复。其次，一审中，因上诉人提供的证据均不符合有效证据标准（要么是缺乏证据的关联性，要么是缺乏证据来源的合法性，要么不具有证据的真实性），而不能支持其主张。一审法院未采信上诉人的证据，有充足法律依据，合理合法。以上诉人所谓“执业顾问情况说明”为例，根据法律规定，该证据并不属于书证，而是证人证言。对于证人证言，法律规定必须由证人当庭作证，接受法庭和各方当事人的询问后，才能确定是否采信；如证人无正当理由未到庭的，则书面证言就不应当予以采信（因为既无法确定证人身份，又无法确认证言是否真实、更无法确认证人是否真实存在、签字是否为他人伪造等情形）。一审中，上诉人仅提供了这份所谓“执业顾问情况说明”，其既未申请证人当庭作证，该证人也未到庭作证。这种情况下，一审法院对于此来源不明、内容存疑的证人证言不予采信，完全符合法律规定。上诉人将此非法证据，还作为支持其上诉理由的根据，用以指责一审认定事实错误，完全是无理狡辩。其三，按上诉人所称，被上诉人曾向其承诺“赠送入户花园”，并称其在收房前才了解到“送入户花园”无法实现，那么被上诉人承诺赠送的入户花园面积是多少？位置在哪里（是入户门内，还是入户内外，或者是一楼楼前还是楼后）？这些上诉人在一审中均未能回答。可见被上诉人并未向其承诺“赠送入户花园”。如果赠送入户花园，购房合同中对于此重大内容应当有清楚完整的约定，在合同中的户型图中也会有明确显示，但是双方签订的合同中并未见到关于“入户花园”字样的存在。并且自合同签订之日起至交房之日，有近两年时间。上诉人称其在收房前才了解到“送入户花园”无法实现不符合事实。以上事实充分说明，上诉人所称被上诉人就涉案项目宣传“送入户花园”，并称被上诉人未赠送其入户花园构成违约，完全是主观猜测，毫无事实依据。二、上诉人主张其购买的是一楼房屋，其以一楼房价高于其他楼层房价，从而推测一楼房价高的原因是与赠送入户花园有关，一审对此未认定是错误的。上诉人的此项理由完全毫无事实依据的主观推测，不足采信。涉案项目房屋的价格为一房一价，根据每套房屋的位置和面积不同而价格不同。房屋价格经政府物价部门审批并在政府房屋管理机关进行了备案。开盘销售前，被上诉人在销售现场对每套房屋的户型图、价格、购房合同模板均进行了公开，供购房人进行选择，每套房屋的价格均货真价实、童叟无欺。特别需要说明的是，公开的户型图中可以清楚看出房屋的户型结构，可以看出是否包括有入户花园。在房屋价格和户型图均公开的情况下，上诉人经过认真比较、仔细考虑后精心挑选了合同房屋后，自愿与被上诉人签订了购房合同。这些事实说明，上诉人在选房时就清楚知道每套房屋的户型结构中是否包含入户花园、清楚知道每套房屋的价格。一审法院对于上诉人在自愿选定房屋并签订购房合同后，又捏造理由要求被上诉人退还房款的无理请求不予支持完全合法有据。综上所述，被上诉人从未向上诉人承诺过“赠送入户花园”，且严格按照合同约定向上诉人交付房屋，不存在任何违约行为，上诉人在选房时就清楚知道每套房屋的户型结构中是否包含入户花园，并清楚知道每套房屋的价格。上诉人在自愿选定房屋并签订购房合同后，又编造理由要求被上诉人返还房屋差价款没有任何合同和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。王梦向一审法院起诉请求：判令被告返还原告房屋差价款102864元（房屋建筑面积×1200元）。陈丽向一审法院起诉请求：判令被告返还原告房屋差价款139080元（房屋建筑面积×1200元）。莫丹丹向一审法院起诉请求：判令被告返还原告房屋差价款104784元（房屋建筑面积×1200元）。一审法院认定事实：2017年9月24日，王梦与河南高发置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：王梦购买河南高发置业有限公司开发的商品房位于郭店镇郑××通道东侧、××北路北侧××龙花园××单元××房，房屋建筑面积85.72平方米，单价每平方米8334.67元，总金额714448元。2018年8月30日，陈丽与河南高发置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：陈丽购买河南高发置业有限公司开发的位于郭店镇郑××通道东侧、××北路北侧××龙花园××单元××房，房屋建筑面积115.9平方米，单价每平方米8173.95元，总金额947361元。2017年9月21日，莫丹丹与河南高发置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：莫丹丹购买河南高发置业有限公司开发的位于郭店镇郑××通道东侧、××北路北侧××龙花园××单元××房，房屋建筑面积87.32平方米，单价每平方米8247.01元，总金额720129元。上述三份合同均为格式相同，附件一为房屋平面图，王梦、陈丽、莫丹丹在该平面图上方签字确认；附件四合同补充协议中四、其他约定为：1、当时所置的样板间，周边环境示意图等仅为模拟图景，以实际交付房屋时为准；与房屋销售有关的宣传资料、楼书等，没有写入合同的，对双方没有约束力。王梦、陈丽、莫丹丹签订涉案合同后，以河南高发置业有限公司在宣传中赠送入户花园而实际没有赠送为由，要求河南高发置业有限公司退还房屋相应差价，形成诉讼。以上事实，有原、被告双方陈述、《商品房买卖合同》等证据予以证实。一审法院认为，王梦、陈丽、莫丹丹分别与河南高发置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案，首先，王梦、陈丽、莫丹丹与河南高发置业有限公司签订的《商品房买卖合同》并未对花园进行约定；其次，王梦、陈丽、莫丹丹提供图片的来源不明，图片中表述的“送入户花园”的坐落和面积亦不明，且其提供的证人证言因证人未到庭河南高发置业有限公司不予认可；再次，王梦、陈丽、莫丹丹主张的“入户花园”是设计在室外的公共绿地，并非专属于某户业主；故王梦、陈丽、莫丹丹请求退还房屋差价款102864元、139080元、104784元，证据不力，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王梦、陈丽、莫丹丹的诉讼请求。案件受理费6500元，减半收取计3250元，由原告王梦、陈丽、莫丹丹负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王梦、陈丽、莫丹丹主张高发公司承诺赠送的“入户花园”无法交付使用，高发公司的行为构成欺诈，故要求高发公司返还房屋差价款。本院认为，案涉《商品房买卖合同》并未有赠送“入户花园”的相关条款，王梦、陈丽、莫丹丹提供的证据不足以证明高发公司向其作出了赠送“入户花园”的承诺，且王梦、陈丽、莫丹丹就其主张的差价款也未提供证据证明，故王梦、陈丽、莫丹丹的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，一审法院予以驳回并无不当。综上所述，王梦、陈丽、莫丹丹的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6500元，由王梦、陈丽、莫丹丹负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十月二十六日书记员 田宇恒