西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终662号上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏银华实业发展有限公司，住所地拉萨市北京西路**，统一社会信用代码91540000741914774T。法定代表人：陈银华，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭玲霞，女，1973年12月29日出生，汉族，经商，住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：康昆成，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎敏华，西藏蜀藏铭律师事务所律师。上诉人西藏银华实业发展有限公司（以下简称西藏银华公司）因与上诉人郭玲霞房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西藏银华公司的委托诉讼代理人蒙兵营，上诉人郭玲霞的委托诉讼代理人康昆成、黎敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏银华公司上诉请求：1.依法撤销（2019）藏0102民初1109号民事判决第五项、第六项；2.改判支持西藏银华公司的一审第一项诉讼请求，即“解除西藏银华公司于2017年3月2日就拉萨市罗布林卡路25号罗林新天地A栋北边二、三楼商品房签订的《商品房租赁合同》，郭玲霞撤离所租赁的场所并返还该房屋”；3.本案二审诉讼费由郭玲霞承担。事实及理由：一审法院认定西藏银华公司向郭玲霞赔偿停电期间人工工资损失76100.43元，没有事实及法律依据，应当依法撤销。本案停电的原因是郭玲霞拖欠房物租金引起的，西藏银华公司根据合同约定采取停电措施合理合法，因此产生的损失应由郭玲霞自行承担。即使不停电，郭玲霞也应当支付和承担其人工工资，其主张的停电期间人工工资损失不成立。一审判决第六项判决“驳回西藏银华实业发展有限公司的其他诉讼请求”没有事实依据及其法律依据，应当依法撤销。本案纠纷因郭玲霞拖欠租金引起，其拖欠租金的行为已经违反了合同的约定，符合合同约定的解除条件，约定未违反法律的禁止性规定，合法有效，因此西藏银华公司主张解除案涉《商品房租赁合同》，郭玲霞搬离所租赁的场所并返还该房屋，于法有据，应予支持。郭玲霞辩称，一审法院就判决第五项、第六项所认定的事实清楚，处理结果无误。西藏银华公司停电无理无据，郭玲霞未付租金是对西藏银华公司所交付的租赁房屋面积与合同约定不符，要求西藏银华公司处理而其不予理睬的抗辩。为了纠纷解决后能正常经营、留住员工，郭玲霞支付停工期间人工工资，属其损失应当予以支持。西藏银华公司虚报案涉租赁房屋面积436.47㎡，该欺诈行为导致双方签订的合同显失公平，郭玲霞不存在违约，案涉合同应当撤销而不是解除。郭玲霞上诉请求：1.依法撤销（2019）藏0102民初1109号民事判决第七项，并依法改判支持郭玲霞的全部反诉请求；2.本案诉讼费用由西藏银华公司承担。事实与理由：1.一审法院查明案涉租赁房屋面积与合同约定面积相差436.47㎡，并认为符合显失公平的客观要件，但不符合显失公平的主观要件。该认定不仅存在事实认定错误，还割裂了主客观统一的法律因果关系。一是郭玲霞与西藏银华公司签订合同的前提在于西藏银华公司告知案涉租赁房屋二、三层使用面积为3000㎡。事实上，西藏银华公司作为房屋承建方、出租方，就涉案房屋进行长期对外租赁，对房屋面积完全知晓，但西藏银华公司故意隐瞒涉案房屋二、三层使用面积向郭玲霞进行出租，具有严重的欺诈故意。这不仅是本案基础事实，也是郭玲霞请求撤销合同的事实依据。二是基于西藏银华公司承诺出租房屋使用面积为3000㎡以上的事实，郭玲霞才存在与西藏银华公司签订合同的“意思表示”，郭玲霞作出该“意思表示”的根本原因在于西藏银华公司的欺诈行为，如郭玲霞早知房屋面积与合同约定的面积相差436.47㎡，郭玲霞也不会作出签订合同的“意思表示”。就436.47㎡房屋使用面积，郭玲霞完全可以再装修20套宾馆房间，每年收益可增加上百万元。因此，郭玲霞不可能在明知要多交几百平方米房屋租金，又同时损失上百万元收益的情况之下还签订本案租赁合同。故一审法院认定郭玲霞主观要件上不符合显失公平，与本案事实不符。三是因西藏银华公司利用自身的优势通过虚构房屋面积而实施的欺诈行为，导致郭玲霞做出了违背客观事实的意思表达。不论从客观要件还是从主观要件来看，均符合因欺诈导致合同履行存在严重显失公平情形。西藏银华公司的欺诈行为与郭玲霞签订合同的意思表示具有直接的法律因果关系，不应当将二者割裂开来。郭玲霞与西藏银华公司签订的《房屋租赁合同》因欺诈导致严重的显失公平，该合同应当依法予以撤销。2.一审法院对转让费200 000元的事实认定错误，本案中，从郭玲霞提交的转账记录单据可以证实其在2017年3月2日向西藏银华公司交付现金2万元，2017年3月3日向陈银华银行账号转账903 000元。该923 000元包含的是2017年5月1日-2017年7月31日三个月的房屋租金405 000元、物业管理费18 000元、履行约保证金300 000元及转让费200 000元。按照合同约定郭玲霞仅需向西藏银华公司缴纳723 000元，但郭玲霞向西藏银华公司实际交付了923 000元。但一审法院既未将200 000元认定为转让费，也未将该款项认定为预交租金，存在事实认定错误或计算错误，致使该200 000元从923 000元中无故消失。3.关于鉴定损失费、房屋漏水损失、小额贷款损失部分，一审法院认定事实错误。一审法院认为郭玲霞所请求的鉴定费用无相应的法律依据，事实上本案诉争系由于西藏银华公司的欺诈行为引起，为了查明案件事实，供法院公平裁判，郭玲霞被迫向法院申请鉴定，该鉴定费用系因西藏银华公司欺诈行为所产生的损失，故该鉴定费用应全部由西藏银华公司承担。关于房屋漏水损失，一审法院认为郭玲霞无证据证实是西藏银华公司原因造成。但郭玲霞在一审所提供的证据（照片、视频）完全可以证实是由于三楼天花板即四楼地面漏水所致。四楼地面作为主体工程，且该四楼系西藏银华公司自行使用，因其未尽使用注意义务和维修义务，导致四楼地面漏水，将承租房屋三楼天花板漏穿房屋无法使用，郭玲霞多次要求西藏银华公司对房屋进行修缮，西藏银华公司不仅不予修缮，还不允许郭玲霞自行修缮，对郭玲霞所请求的该两间客房按照租金计算损失有理有据，应予以支持。关于小额贷款损失系因西藏银华公司多收取郭玲霞房屋租金，诱骗郭玲霞进行的贷款。郭玲霞在举证期内及时向一审法院提交调取证据申请书，请求调取该院关于小额贷款案件（案号为：藏01**民初2897号）的调解笔录，但一审法院以该笔录与本案无关联性为由未准予调取。在该调解笔录中明确郭玲霞因西藏银华公司虚构房屋面积，导致郭玲霞多交纳房屋租金以及产生大额损失所致，据此郭玲霞2018年小额贷款损失应由西藏银华公司承担。综上，因西藏银华公司的行为导致双方之间签订的《房屋租赁合同》被撤销，郭玲霞主张的装饰装修损失、中央空调系统损失、安装变压器损失等请求均是本案关联性实际损失，故郭玲霞的反诉请求应全部予以支持。4.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，西藏银华公司作为出租人，对房屋面积是非常清楚的，其利用自身对房屋面积知晓的优势，通过虚构房屋面积的方式来实现诱骗郭玲霞签订房屋租赁合同目的，致使郭玲霞基于被欺诈事实而作出违背内心真实的意思表示。故郭玲霞签订合同的行为不论客观要件还是主观要件，均符合显失公平的条件。故，一审法院因未能准确理解该条款规定和《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，错误认定撤销双方《房屋租赁合同》无相应的事实依据和法律依据。西藏银华公司辩称，本案不符合显失公平的条件，合同约定租赁标的是二楼和三楼，但一审法院没有考虑双方口头约定的郭玲霞对一楼大厅的实际使用面积。西藏银华公司没有欺诈行为，且对一审法院认定西藏银华公司向郭玲霞退还租金和物业管理费的判决未提起上诉，无显失公平的情形。因郭玲霞未缴纳租金，西藏银华公司依据合同约定采取停电措施，故一审法院支持郭玲霞主张的停电期间人工工资损失无事实依据，因郭玲霞未按合同约定交纳租金，其主张损失的理由不能成立，应支持西藏银华公司的上诉请求。西藏银华公司向一审法院起诉请求：1.解除西藏银华公司与郭玲霞于2017年3月2日就拉萨市罗布林卡路25号罗林新天地A栋北边二、三楼商品房签订的《商品房租赁合同》，郭玲霞搬离所租赁的场所并返还该房屋；2.郭玲霞支付拖欠西藏银华公司的全部费用：2019年3月15日至4月15日水费554元、2018年12月20日至2019年4月15日电费27 837.04元（扣除已支付的款项后拖欠的金额）、2019年2月1日至4月30日租金722 925元、物业服务费30 000元，合计781 316.04元；3.郭玲霞支付的300 000元履约保证金归西藏银华公司所有；4.郭玲霞支付违约金100 000元；5.郭玲霞支付律师费60 000元；6.本案诉讼费由郭玲霞承担。在诉讼过程中，西藏银华公司变更诉讼请求为：1.解除西藏银华公司与郭玲霞于2017年3月2日就拉萨市罗布林卡路25号罗林新天地A栋北边二、三楼商品房签订的《商品房租赁合同》，郭玲霞搬离所租赁的场所并返还该房屋；2.郭玲霞支付2018年12月1日至2019年4月30日租金722 925元、物业服务费30 000元，2019年5月1日至5月31日的租金148 837.5元、物业服务费6000元，2019年4月15日至2019年5月15日拖欠的水费1027元、电费13 960元；3.郭玲霞支付的300 000元履约保证金归西藏银华公司所有；4.郭玲霞支付违约金100 000元；5.郭玲霞支付律师费60 000元；6.本案诉讼费由郭玲霞承担。郭玲霞向一审法院提出反诉请求：1.撤销郭玲霞与西藏银华公司于2017年3月2日签订的《商品房租赁合同》；2.西藏银华公司向郭玲霞退还多收取的房屋租金282 440.91元、物业管理费11 751.5元；3.西藏银华公司向郭玲霞返还履约保证金300 000元、转让费200 000元；4.西藏银华公司向郭玲霞支付违约金100 000元、赔偿装饰装修等损失5 000 000元；5.本案诉讼费用全部由西藏银华公司承担。在诉讼过程中，郭玲霞变更反诉请求为：1.撤销郭玲霞与西藏银华公司于2017年3月2日签订的《商品房租赁合同》；2.西藏银华公司向郭玲霞退还多收取的房屋租金346 680.57元、物业管理费17 458.8元；3.西藏银华公司向郭玲霞返还履约保证金300000元、转让费200000元；4.西藏银华公司向郭玲霞赔偿装饰装修损失3002 308.189元、鉴定费用损失174 100元、中央空调系统损失428 148.148元、停电期间工人工资损失76 100.43元、安装变压器损失120 000元、房屋漏水损失40 648.726元及小额贷款损失142 440元，七项损失共计3 983 745.49元；5.本案诉讼费用由西藏银华公司承担。一审法院认定事实：2008年12月10日，西藏自治区图书馆与西藏银华工贸有限公司签订土地租赁合同，西藏自治区××区的土地及现有建筑物，共计5500平方米租赁给西藏银华工贸有限公司，租期自2009年1月1日起至2029年12月31日止。2019年1月20日，拉萨市国土资源规划局为西藏图书馆办理了建设工程规划许可证。2009年4月20日，拉萨市建设局为西藏银华工贸有限公司办理了建筑工程规划许可证。之后，西藏银华工贸有限公司在租赁土地上重建了建筑物。2009年11月10日，该建设工程在拉萨市公安消防执法队办理了竣工验收消防备案手续。2017年3月2日，西藏银华公司（合同甲方）与郭玲霞（合同乙方）签订了一份《商品房租赁合同》，上载明：“甲方将自有的位于拉萨市××路北边二、三楼商品房屋，双方确认建筑面积为3000平方米的经营场所租赁给乙方作为经营宾馆使用；乙方承租期限为玖年，有效期限自2017年3月1日起，至2026年2月28日止；租金单价每月每平方米45元，每月租金为135 000元整。年租金共计人民币1 620 000元；租金实行先交后租的方式，即自本合同签订之日，乙方向甲方交三个月租金，租金支付方式：每三个月交一次，每次的租金交付乙方应于第一个月的1日前一次性交纳当期房租给甲方；乙方应于正式入场经营之日起，支付甲方物业管理费，标准为2元/平方米，合计6000元/月。每年递增比例按市场行情而定，由甲方书面通知为准；支付方式与房租支付方式一致；水电费由乙方承担，电费每度1.59元、水费为每吨5.7元，按月支付，为每月15日支付；乙方应按时如数交纳租赁房屋的租金、水费、电费、卫生费和物业管理费用；逾期缴纳的，应当承担逾期金额每日5%的逾期违约金；逾期5日，甲方无须通知乙方即有权采取包括但不限于停水停电或停用其他设施、锁门等方式催促乙方履行合同义务，直至单方解除合同，无偿占有保证金；本合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金为人民币300 000元，并在合同签字之日一次性交付给甲方，履约保证金不计利息；保证金不具有预付或冲抵租金（含水费、电费等）的作用；若乙方违约并进而导致合同被解除，则保证金属于甲方，乙方无权要求退回，更不能冲抵所欠租金（含水费、电费等）；因乙方违约导致本合同无法继续履行，履约保证金不予退还；甲乙双方约定该房屋租金自第二租赁年度起，双方同意按上一期租金标准5%的递增幅度逐年递增租金；本合同签订后，甲方许可乙方按照经营需要进行一定装修，因此产生的费用由乙方承担，因改造或装修而新增的固定设施，产权无偿归甲方所有；乙方不得以任何借口包括但不限于商品房面积及停车等理由补缴房租及相关费用，拒绝履行合同义务；本合同生效后，甲乙双方均应严格遵照执行，任何一方违约，均应由违约方向守约方支付壹拾万元违约金，造成损失的，还须如实赔偿；由于乙方原因造成终止合同的，甲方有权收回租赁物，由此造成的任何损失，均由乙方自行负责；本合同期限届满，租赁房屋内的固定装修物无偿归甲方所有，如乙方损坏或者拆除装修须向甲方赔偿；若因乙方违约导致合同被提前解除，甲方有权收回租赁物并有权留置乙方物品，冲抵所欠费用及赔偿损失；有下列情形之一，甲方有权解除合同：1.乙方不按时缴纳房租、水电、物管等费用10天以上的；2.乙方所欠各项费用达到人民币叁佰元整以上的。”同日，双方签订了一份房屋使用交接单，约定租赁起始日为2017年3月1日，约定装修期自2017年3月1日至2017年4月30日，约定租赁期限自2017年3月1日至2026年2月28日，租金起算日为2017年5月1日。西藏银华公司依约向郭玲霞交付了租赁物，郭玲霞在租赁房屋内经营宾馆。2017年3月3日，郭玲霞通过郭祥账户向西藏银华公司法定代表人陈银华个人账户转款903 000元，转款注明用途为合同租金。同日，西藏银华公司向郭玲霞开具了收到履约保证金300 000元的收据和2017年5月1日至2017年7月31日的物管费18 000元的收据。2017年5月7日，郭玲霞与成都万盛暖通设备工程有限公司的宋**签订《中央空调工程合同》，空调包干价为680 000元。郭玲霞已向成都万盛暖通设备工程有限公司支付230 000元。2017年11月7日，郭玲霞通过郭祥向西藏银华公司法定代表人陈银华的账户转款141 000元用于交纳房租。2019年5月16日，西藏银华公司向郭玲霞经营的天心玉酒店送达水电催收通知单，要求郭玲霞三日内交纳2019年4月15日至2019年5月15日的水、电费14 987元，并告知逾期将按千分之五收取滞纳金并采取包括但不限于停电、解除合同等措施。郭玲霞于2019年5月29日通过银行转账方式向西藏银华公司法定代表人陈银华账户支付水电费14 987元。2019年7月6日，西藏银华公司物管部向郭玲霞发出停工通知，上载明：“我公司物业部发现，你方在未备案的情况下，擅自在我司物业区域范围内施工建设，现责令你方立即停止该违约行为，并携相关部门审批手续及施工规划到我司进行申报，待我司研究同意后方可进行施工，否则因你方的擅自施工所造成的一切后果，均由你方自行承担。”郭玲霞收到后向西藏银华公司回函，回函上载明：“鉴于贵司在与本人签订租赁合同时，隐瞒租赁房屋面积真实情况，故意虚增租赁房屋面积，已经不当收取本人高额租金，在与本人就相关事宜未达成一致意见时，自2019年6月10日其对本人经营管理的天心玉酒店进行停水停电，贵司恶意行为已对我方造成严重损失。针对贵司的停水停电行为，本人已于6月17日通过短信方式通知贵司法定代表人陈银华及副总江伟铭，要求贵司最晚在6月18日给天心玉酒店恢复供电，否则我方将想办法联系供电公司解决供电事宜以避免酒店损失扩大。我方为避免损失扩大向供电公司申请牵拉电线，安装变压器，系因贵司的恶意行为所迫，且我方早已通知贵司，不属于擅自施工。”西藏银华公司于2019年6月10日至2019年8月9日期间停水、停电。郭玲霞向员工支付了2019年6月的工资38 794元，郭玲霞向员工支付了2019年7月的工资37 652元，郭玲霞向员工支付了2019年8月的工资43 351元。郭玲霞为用电需要向供电公司申请安装了变压器，支付了安装费用120 000元。在本案诉讼过程中，郭玲霞申请对租赁房屋建筑面积和装修造价进行鉴定，经选定确定西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司为案涉鉴定机构。西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司经鉴定出具编号为磊鑫价鉴〔2019〕第066号鉴定意见书，鉴定意见为：“经鉴定，郭玲霞与西藏银华实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案A栋北边二、三楼商品房装饰装修工程价值为人民币4 768 371.83元。”西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司经鉴定出具编号为磊鑫价鉴〔2019〕第065号鉴定意见书，鉴定意见为：“经鉴定，本案所涉位于拉萨市××路北边二、三楼商品房的建筑面积为2563.53平方米，其中二楼建筑面积为1242.98平方米，三楼建筑面积为1320.55平方米”。另查明，西藏银华工贸有限公司于2016年1月21日经工商登记变更名称为西藏银华公司。一审法院认为，西藏银华公司与郭玲霞签订的《商品房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。郭玲霞在庭审主张该合同显失公平，西藏银华公司不予认可。该院认为，案涉租赁房屋的建筑面积经鉴定仅为2563.53平方米，与合同约定的3000平方米存在436.47平方米的差距。因案涉租赁合同约定的租金和物业服务费均采取按面积计收的方式，在相差436.47平方米的情况下，合同中双方的权利义务明确违反公平、等价有偿的原则，从客观要件上符合显失公平的条件。但从主观要件上说，并无证据证实西藏银华公司故意利用其优势或者利用郭玲霞没有经验，该合同不符合显失公平的主观要件，故该院不予认定该合同显失公平，对郭玲霞该意见不予采纳。郭玲霞要求撤销双方于2017年3月2日签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。西藏银华公司辩解郭玲霞在租赁中还使用了一楼的大厅，但租赁合同上明确载明的租赁物为二、三层房屋，并不包含一楼大厅。西藏银华公司无证据证实双方在合同履行中增加了租赁面积，故该院对西藏银华公司该意见不予采纳。西藏银华公司存在超收房屋租金和物业服务费的行为，应向郭玲霞予以退还。经该院核算，2017年5月1日至2018年12月期间，抵扣2018年12月郭玲霞未付清的房租，西藏银华公司多收取的房屋租金为346 680.575元。经该院核算，2017年5月1日至2018年11月期间，西藏银华公司多收取的物业管理费为16 585.9元（2元/㎡×19个月×436.47㎡）。郭玲霞要求西藏银华公司退还房屋租金346 680.575元的反诉请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。郭玲霞要求西藏银华公司退还物业管理费17 458.8元的诉讼请求，部分有事实依据，应仅支持16 585.9元。郭玲霞从2018年12月开始未支付房屋租金和物业管理费，西藏银华公司主张郭玲霞存在逾期付款的违约行为，郭玲霞辩解因实际租赁面积不符而未交。一审法院认为，因双方约定的租金和物业费的计算方式均是按面积计收的，西藏银华公司作为出租方应先向郭玲霞提供符合合同约定面积的租赁物。在实际面积与租赁面积不符，且双方达不成一致意见的情况下，郭玲霞有权行使抗辩权。虽然双方合同约定郭玲霞不得以任何理由拒交租金，但并不影响郭玲霞依据法律规定行使该抗辩权，故郭玲霞不存在拖欠租金和物业管理费的违约行为，该院予以确定。西藏银华公司要求解除《商品房租赁合同》的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。西藏银华公司要求郭玲霞搬离租赁场所并返还房屋的诉讼请求，也无相应的事实和法律依据，应不予支持。郭玲霞在2019年1月至2019年5月期间确实未交租金，经本院核算，该房屋租金为623 802.98元（47.25元/㎡×2个月×2563.53/㎡+49.6125元/㎡×3个月×2563.53/㎡），故该院对西藏银华公司要求郭玲霞支付截至2019年5月31日的租金871 762.5元的诉讼请求仅支持623 802.99元。郭玲霞在2018年12月至2019年5月期间确实未交物业服务费，经该院核算，该物业服务费为30 762.36元（2元/㎡×6个月×2563.53㎡），故该院对西藏银华公司要求郭玲霞支付截至2019年5月31日的物业服务费36 000元的诉讼请求仅支持30 762.36元。因郭玲霞已向西藏银华公司付清截至2019年5月15日的水电费，西藏银华公司要求郭玲霞支付水费1027元、电费13 960元的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。因郭玲霞不存在逾期交纳租金和物业服务费的违约行为，西藏银华公司要求郭玲霞支付的300000元履约保证金归其所有的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。因郭玲霞不存在逾期支付租金和物业服务费的违约行为，西藏银华公司要求郭玲霞支付违约金100 000元的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。西藏银华公司因本次诉讼支出了律师费，但并未举证证明律师费的具体金额，其作为主张方应自行承担举证不能的法律后果，故该院不予支持。因郭玲霞不存在逾期付款的违约行为，西藏银华公司自2019年6月10日至2019年8月9日期间停水、停电，违反了合同的约定，构成违约，应向郭玲霞承担赔偿损失的违约责任。停水停电期间，郭玲霞无法正常经营酒店，其向工人支付的工资应为其受到的损失，西藏银华公司应予以赔偿。郭玲霞在受停水停电影响的6月、7月、8月期间共向工人支付了工资119 797元，郭玲霞要求西藏银华公司支付停工期间工人工资损失76 100.43元的反诉请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。因租赁合同尚处于履行阶段，郭玲霞无权要求西藏银华公司退还履约保证金300 000元，郭玲霞要求西藏银华公司返还履约保证金300 000元的反诉请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。郭玲霞无证据证实西藏银华公司基于案涉合同向其收取了转让费200000元，郭玲霞要求西藏银华公司返还转让费200 000元的反诉请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。因租赁合同尚处于履行阶段，郭玲霞要求西藏银华公司赔偿装饰装修损失3 002 308.189元、中央空调系统损失428 148.148元、安装变压器损失120 000元的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。租赁房屋内存在漏水情况，但郭玲霞无证据证实是因西藏银华公司原因造成的，郭玲霞要求西藏银华公司赔偿房屋漏水损失40 648.726元的反诉请求，无相应的事实依据，应不予支持。郭玲霞无证据证实小额贷款是因西藏银华公司的原因造成的，郭玲霞要求西藏银华公司赔偿小额贷款损失142 440元的反诉请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。本案产生的鉴定费，是在法院诉讼过程中由法院主持并委托鉴定机构完成的，属于法院依职权直接进行裁判的范围。郭玲霞要求西藏银华公司赔偿鉴定费损失174 100元的反诉请求，无相应的法律依据，该院不予支持。综上所述，该院对西藏银华公司要求解除《商品房租赁合同》的诉讼请求不予支持，对西藏银华公司要求郭玲霞搬离租赁场所并返还房屋的诉讼请求不予支持，对西藏银华公司要求郭玲霞支付租金871762.5元的诉讼请求仅支持623 802.98元。对西藏银华公司要求郭玲霞支付物业服务费36 000元的诉讼请求仅支持30 762.36元，对西藏银华公司要求郭玲霞支付水费1027元、电费13 960元的诉讼请求不予支持。对西藏银华公司要求郭玲霞支付违约金100 000元的诉讼请求不予支持，对西藏银华公司要求郭玲霞支付的300 000元履约保证金归其所有的诉讼请求不予支持。对西藏银华公司要求郭玲霞支付律师费60 000元的诉讼请求不予支持，对郭玲霞要求撤销《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司退还多收取的租金346 680.575元的反诉请求予以支持。对郭玲霞要求西藏银华公司退还多收取的物业管理费17 458.8元的反诉请求仅支持16 585.9元。本院对郭玲霞要求西藏银华公司返还履约保证金300 000元的反诉请求不予支持。对郭玲霞要求西藏银华公司返还转让费200 000元的反诉请求不予支持。对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿装饰装修损失3 002 308.189元的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿鉴定费损失174 100元的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿中央空调系统损失428 148.148元的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿停电期间人工工资损失76100.43元的反诉请求予以支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿安装变压器损失120 000元的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿房屋漏水损失40 648.726元的反诉请求不予支持，对郭玲霞要求西藏银华公司赔偿小额贷款损失142440元的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郭玲霞于本判决生效之日起10日内向西藏银华公司支付租金623 802.98元；二、郭玲霞于本判决生效之日起10日内向西藏银华公司支付物业服务费30 762.36元；三、西藏银华公司于本判决生效之日起10日内向郭玲霞退还租金346 680.575元；四、西藏银华有限公司于本判决生效之日起10日内向郭玲霞退还物业管理费16585.9元；五、西藏银华公司于本判决生效之日起10日内向郭玲霞赔偿停电期间人工工资损失76 100.43元；六、驳回西藏银华公司的其他诉讼请求；七、驳回郭玲霞的其他反诉请求。二审中，郭玲霞没有提交新证据。本院二审期间，西藏银华公司提交《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件及《中华人民共和国建筑工程规划许可证》各一份，用以证明案涉租赁合同合法有效。经质证，郭玲霞对该组证据的真实性和合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可。本院认证意见：对西藏银华公司提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件及《中华人民共和国建筑工程规划许可证》的真实性予以采信。本院在二审中补充查明的事实：2017年3月2日，双方在《商品房租赁合同》第四条“甲乙双方的权利和义务”第8项约定，由甲方向乙方供水、供电（市政正常停水、停电或正常检修、维护和管线故障以及不可抗力除外），乙方应当并且只能使用甲方提供的水电等。二审庭审中，西藏银华公司对一审判决第三项和第四项无异议，认可一审法院认定其应向郭玲霞返还租金和物业管理费的金额；郭玲霞对一审判决第一项和第二项无异议，认可一审法院认定其应向西藏银华公司支付租金和物业服务费的金额，并认可自2018年12月1日起欠付西藏银华公司的租金和物业管理费。另，西藏银华公司和郭玲霞均明确表示不愿继续履行合同。一审判决主文出现两项第六项，应属笔误，最后一项应列为第七项。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉房屋已取得建设工程规划许可证和建筑工程规划许可证，西藏银华公司与郭玲霞就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。综合西藏银华公司、郭玲霞的上诉请求、事实及理由，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同应否解除或者撤销的问题；二、西藏银华公司的各项诉请能否成立；三、关于财产返还及损失赔偿的问题。关于争议焦点一，即案涉租赁合同应否解除或者撤销的问题。本院综合本案的全部证据和查明的事实分析如下：首先，关于案涉租赁合同应否解除的问题，西藏银华公司以郭玲霞逾期未付租金和物业管理费等费用为由，依据合同约定主张解除合同。郭玲霞辩称其拒付租金和物业管理费是因房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，且与西藏银华公司协商未成所致。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，解除案涉合同的前提条件是郭玲霞无正当理由未支付租金。本院认为，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。西藏银华公司作为房屋修建人、出租方，应当知晓房屋面积，而其与郭玲霞约定的房屋建筑面积为3000㎡，但实际交付的房屋建筑面积经鉴定仅有2563.53㎡，相差436.47㎡，郭玲霞知道西藏银华公司交付的房屋与约定不符后未付租金及物业管理费属正当理由，因而西藏银华公司依约定解除合同的条件不能成就，一审法院对其解除合同的诉请未予支持并无不当，本院予以维持。其次，关于案涉合同是否可撤销的问题。本案中，郭玲霞诉请的请求权基础是以合同相对方存在欺诈，致其作出错误意思表示，从而申请撤销《商品房租赁合同》。西藏银华公司辩称郭玲霞在承租房屋过程中从未询问或关心过房屋建筑面积，而且西藏银华公司并未就一审法院认定其向郭玲霞返还多交部分的租金和物业管理费提起上诉，在合同履行过程中，西藏银华公司已将一楼大厅交由郭玲霞使用，该面积瑕疵已通过上述方式予以弥补，故不存在因隐瞒房屋面积所致的显失公平的情形。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。据此，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本院认为，依据本案查明的事实，西藏银华公司实际交付的房屋的建筑面积与双方约定的房屋建筑面积相差436.47㎡，但是，西藏银华公司在将案涉房屋租赁给郭玲霞时隐瞒了该事实，而该事实显然会对承租人作出是否租赁房屋的意思表示产生影响，从而发生违背订立合同的真实意思的情形，因而具备可撤销的受欺诈行为的要件。西藏银华公司与郭玲霞约定合同标的二、三楼商品房的建筑面积为3000㎡，并无证据证明双方在案涉合同签订后另行约定以一楼使用面积补足差额面积的事实，现西藏银华公司认可应返还郭玲霞因面积差多交纳的租金和物业管理费，并不足以否定郭玲霞因西藏银华公司的上述行为而依法产生的合同撤销权。西藏银华公司关于其主观上没有欺诈的故意，郭玲霞无权撤销合同的上诉意见，本院不予采信。郭玲霞称在询问“前承租人”后才知晓该事实，并经司法鉴定才确定了案涉房屋的面积，现要求撤销双方签订的房屋租赁合同，符合法律的规定，应予支持。再次，关于显失公平的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，是关于因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为效力的规定，是以乘人之危等为因、显失公平为果的情形。而《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，指的显失公平在客观上是当事人之间的利益不平衡，而其主观要件是一方当事人利用其优势或者利用对方没有经验订立合同。据此，本院认为，本案查明的事实不符合前述法律规定的构成，郭玲霞据以请求撤销的民事行为是西藏银华公司与其签订涉房屋租赁合同时隐瞒了房屋的实际建筑面积，而西藏银华公司的隐瞒行为更符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定的欺诈构成要件。郭玲霞在反诉状和一审中庭审中均主张因西藏银华公司的欺诈行为，导致合同显失公平，但一审法院在说理部分未就西藏银华公司是否存在欺诈行为进行评析，仅对显失公平作了评价，并认定由郭玲霞对西藏银华公司存在利用优势或利用郭玲霞无经验签订合同的主观要件承担举证不能之责。本院认为，一审法院适用显失公平的法律规定错误，以显失公平不成立为由认定撤销条件不成立不当，本院予以纠正。郭玲霞关于撤销合同的上诉请求成立，本院予以支持。关于本案撤销权是否因除斥期间已过而消灭的问题，西藏银华公司辩称郭玲霞在对房屋进行装修时即应当知晓房屋实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，故申请撤销合同的一年除斥期间已过。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第二项规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。据此，郭玲霞对撤销权的行使期间应自其知道或者应当知道撤销事由之日起算。双方约定郭玲霞的装修期自2017年3月1日至2017年4月30日，然而郭玲霞自装修后至2018年12月一直按合同约定交纳租金和物业管理费，且就房屋面积申请鉴定的事实，应认定郭玲霞自拒付租金时为其知道撤销事由之时，距其提起反诉请求之日（2019年6月14日）并未超过一年，因此西藏银华公司辩称郭玲霞行使撤销权的期间已过的理由不能成立，本院不予采信。关于西藏银华公司的各项诉请能否成立问题，本院认为，郭玲霞对一审法院认定其向西藏银华公司支付租金623 802.98元和物业服务费30 762.36元无异议，本院对此予以确认。关于西藏银华公司主张的2019年4月15日至2019年5月15日水费1027元及电费13 960元，郭玲霞已于2019年5月29日通过银行转账方式向西藏银华公司的法定代表人陈银华支付，一审法院依据查明的事实对该诉请不予支持并无不当，本院予以维持。关于租赁物的返还将在财产的返还部分予以阐明，不在此赘述。而西藏银华公司的其他各项诉请是在郭玲霞未交租金及物业管理费的行为构成违约，且合同已解除的情形下才形成的违约责任。现郭玲霞未付租金和物业管理费属正当理由不构成违约，合同未因此而解除，故西藏银华公司的其余诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。关于财产返还及赔偿损失的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。据此，可撤销法律行为因撤销权人撤销权的行使而归于无效，但在撤销权人行使撤销权之前是有效的；一旦撤销权人行使撤销权，则成为无效法律行为，且无效的起算时间不是从撤销之日起算，而是可追溯到法律行为成立之时。故案涉合同在未被撤销前，是有效的合同，被撤销后属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本院评析如下：1.关于财产返还问题，本案财产返还主要涉及租赁标的房屋和保证金、转让费的返还。案涉合同被撤销，基于上述法律规定，郭玲霞应向西藏银华公司返还租赁标的。故对西藏银华公司关于“郭玲霞撤离所租赁的场所并返还该房屋”的该部分请求，本院予以支持。郭玲霞主张其向西藏银华公司交纳的923 000元中的300 000元保证金和200 000元转让费应予以返还。郭玲霞认为其向西藏银华公司的法定代表人陈银华交付定金20000元，转账903 000元，共923000元，该款用途包括2017年5月1日至2017年7月31日3个月房租405 000元及物业管理费180 000元、保证金300 000元和转让费200 000元。对此，西藏银华公司以不清楚为由未作合理解释。本院认为，依据郭玲霞于2017年3月3日向西藏银华公司法定代表人陈银华个人账户转账903 000元合同租金，以及西藏银华公司于同日向郭玲霞出具履约保证金和物管费收据的事实，结合双方对租金实行先交后租的方式及每三个月交一次的约定，对郭玲霞于合同签订次日向陈银华转账903 000元中包含405 000元租金的理由，本院予以采纳。其中，2017年5月1日至2017年7月31日的物业管理费180 000元、保证金300 000元，西藏银华公司于2017年3月3日向郭玲霞出具收据予以确认，因此，对郭玲霞关于其转账的款项包含物业管理费180 000元、保证金300 000元的理由，本院予以采纳。该笔转账中尚余180 000元，郭玲霞称加上其向西藏银华公司交纳的定金20 000元共计200 000元，系其向西藏银华公司交纳的转让费，对此西藏银华公司不予认可。本院认为，郭玲霞主张的20 000元定金是其在付款通知单自行加附的备注，不能证明已向西藏银华公司实际交付该款，故本院对该20 000元不予支持。西藏银华公司对180 000元未提交证据证明该部分款项的用途，该款项也不属于合同约定需交纳的费用，是西藏银华公司因案涉合同取得的财产，应当予以返还。故对郭玲霞主张西藏银华公司返还转让费200 000元的诉请，本院予以支持180 000元。2.关于损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。本院认为，合同撤销所造成的损失与赔偿问题应界定损失与过错行为之间是否存在因果关系，无因果关系则不应由过错方承担赔偿责任。因果关系是行为人对损害结果负民事责任的前提条件。据此，本院对郭玲霞主张的损失作如下认定：（1）关于本案中郭玲霞主张的装饰装修损失的问题，本院认为，结合本案查明的事实，因西藏银华公司在订立合同时隐瞒了案涉房屋建筑面积不足3000㎡的事实，导致合同被撤销，郭玲霞对此并不存在过错。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，本案合同在被撤销后属无效合同，结合“本合同签订后，甲方许可乙方按照经营需要进行一定装修”之约定，郭玲霞要求西藏银华公司支付相关装修损失，有事实和法律依据，应予支持。现郭玲霞按已使用房屋的时间对案涉房屋的装饰装修工程价值予以折旧计算损失为3 002 308.19元，本院综合当事人的过错程度、装修情况、使用年限、过错因果关系以及举证情况等因素，予以支持。一审法院认为合同尚在履行阶段对此未予支持，本院依法予以改判。关于郭玲霞主张的鉴定费用损失174 100元，《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。据此，鉴定费实行谁主张、谁负担的原则。本案中，郭玲霞主张案涉房屋的实际建筑面积与合同约定面积不符，故其对该待证事实负有举证责任，因此，本案鉴定费应由郭玲霞承担。一审法院对此按诉讼费用处理错误，本院予以纠正。关于郭玲霞主张的其他各项损失，本院分析如下：1.关于中央空调系统损失428 148.15元，郭玲霞提交的证据不足以证明该部分工程的现有价值，故该诉请无事实依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。2.关于因西藏银华公司停电所致的损失，本院认为，双方在合同中明确约定，郭玲霞只能使用西藏银华公司提供的水电，其安装变压器自行取电的行为违反合同约定，郭玲霞应通过交纳租金、物业管理费等费用后申请西藏银华公司恢复供电的方式予以避免损失，安装变压器的120 000元是因郭玲霞解决方式不当所产生，属其扩大的损失，一审法院未予支持并无不妥，本院予以维持。而郭玲霞主张的支付停电期间工人工资76 100.43元，是其经营活动的必然支出，也是交纳租金恢复供电可以避免的损失，应不予支持，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。3.关于房屋漏水损失40 648.73元及小额贷款损失142 440元，本院认为，由于房屋租赁合同的特殊性，房屋租赁合同中的损失赔偿主要是装饰装修或者改扩建费用，且依据郭玲霞提交的现有证据，不足以证明该两项损失与西藏银华公司的过错行为存在直接因果关系，故一审法院对此未予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，西藏银华公司上诉请求部分成立，郭玲霞的上诉请求部分成立，当事人的其余上诉请求，因证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1109号民事判决第一项，即“郭玲霞于本判决生效之日起10日内向西藏银华实业发展有限公司支付租金623 802.98元”；第二项，即“郭玲霞于本判决生效之日起10日内向西藏银华公司支付物业服务费30 762.36元”；第三项，即“西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向郭玲霞退还租金346 680.575元”；第四项，即“西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向郭玲霞退还物业管理费16 585.9元”；二、撤销西藏银华实业发展有限公司与郭玲霞于2017年3月2日签订的《商品房租赁合同》；三、西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向郭玲霞赔偿装饰装修损失3 002 308.19元；四、西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向郭玲霞返还履约保证金300 000元；五、西藏银华实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向郭玲霞退还转让费180 000元；六、郭玲霞于本判决生效之日起十日内撤离租赁场所并向西藏银华实业发展有限公司返还拉萨市罗布林卡路25号罗林新天地A栋北边二、三楼商品房；七、驳回西藏银华实业发展有限公司的其他上诉请求；八、驳回郭玲霞的其他上诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17 244.75元，由西藏银华实业发展有限公司负担9389.99元，郭玲霞负担7854.76元；一审反诉案件受理费减半收取22 791.54元，由郭玲霞负担4614.07元，西藏银华实业发展有限公司负担18 177.47元；二审案件受理费32 967.16元（郭玲霞已预交21 034.07元，西藏银华实业发展有限公司已预交11 933.09元），由郭玲霞负担7838.46元，西藏银华实业发展有限公司负担25 128.70元。本判决为终审判决。审  判  长   彭美玉审  判  员   格 珠审  判  员   白 玛二〇二〇年十月二十一日法 官 助 理   高丽贤书  记  员   谢生菊