广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19123号上诉人（原审被告）：涂红亮，男，1968年9月21日出生，汉族，身份证住址湖南省南县。委托诉讼代理人：王汉荣，推荐。被上诉人（原审原告）：广州鸿美房地产中介服务有限公司。住所地：广东省广州市从化区街口街观景路**自编之一。法定代表人：蒋新兵，总经理。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人涂红亮因与被上诉人广州鸿美房地产中介服务有限公司（以下简称鸿美公司）居间合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂红亮上诉请求：一、撤销（2020）粤0117民初787号民事判决书，改判决为：驳回鸿美公司一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由鸿美公司负担。事实与理由：一、本案诉讼主体不适格。理由是：2019年10月27日涂红亮作为合同买方与两个案外人周争见、谢小军作为合同卖方，鸿美公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》的主要约定为：涂红亮购买周争见、谢小军共有位于广州市从化区江埔街灏景路2号7栋804房，建筑面积117.42平方米，总楼价为259万元，该合同最后备注第3条：卖方同意买方（即涂红亮）用其儿子涂家锐的名字进行网签，按揭过户购买等约定。为此本案法院应追加案外人涂家锐（涂家锐，男，汉族，1998年3月16日出生，住湖南省南县××老××街××号附**，公民身份证号码：，联系：132××××****）和案外人周争见、谢小军参加本案，诉讼主体才适格。二、涂红亮认为，2019年10月27日涂红亮作为合同买方与两个案外人周争见、谢小军作为合同卖方，鸿美公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》和2019年12月29日涂红亮与两个案外人周争见、谢小军签订《解除购房合同》是无效的。理由是：2019年10月27日涂红亮作为合同买方与两个案外人周争见、谢小军作为合同卖方，鸿美公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》的主要约定为：涂红亮购买周争见、谢小军共有位于住广州市从化区江埔街灏景路2号7栋804房，建筑面积117.42平方米，总楼价为259万元，该合同最后备注第3条：卖方同意买方（即涂红亮）用其儿子涂家锐的名字进行网签，按揭过户购买等约定。该合同附件第（二）条按揭付款（1）定金：人民币伍万元人民币整，买方须在2019年10月27日前支付给卖方。（2）定金余额：人民币壹拾万元整，买方须在2019年11月27日前支付给卖方。A、首期楼款：（不含定金）人民币陆拾叁万元整买方于递件成功当天支付卖方，买方应于2019年11月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。B、银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟、则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。（3）楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该银行指定开设的账户内。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期支付的，属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同等条文。该合同签订后，涂红亮已按照合同约定于2019年10月27日支付购买涉案804房定金5万元、于2019年11月27日支付涉案804房定金10万元共15万元给两个案外人周争见、谢小军。但是两个案外人周争见、谢小军和鸿美公司至今为止没有与涂家锐到广州市从化区房管部门办理涉案804房的房地产买卖合同网签手续，也没有委托评估部门对涉案804房进行价格评估，也没有到有关按揭银行递交办理804房按揭的有关手续，两个案外人周争见、谢小军与鸿美公司的上述行为是属于严重的违约行为，严重侵犯了涉案房屋实际购买人案外人涂家锐的合法权益。2019年12月29日，涂红亮作为合同乙方与两个案外人周争见、谢小军作为合同甲方签订《解除购房合同》内容为：2019年10月27日，双方签订房地产买卖合同（编号：NO.EA0000061）。因乙方原因不能按时办理按揭，本着实事求是的原则，甲乙双方于2019年12月29日对购房进程进行友好沟通，达成如下协议：双方同意，房地产买卖合同（编号：NO.EA0000061）于2019年12月29日予以解除。按合同约定，乙方应赔偿甲方总房价的10%违约金（贰拾伍万玖仟元整），经协商决定：（1）乙方将定金拾伍万元整转为违约金赔偿甲方，（2）甲方自动放弃乙方所欠违约金拾万零玖元整。自本协议之日起，甲乙双方都不得依据房地产产买卖合同（编号：NO.EA0000061）提出任何形式的违约或赔偿请求。本协议自双方签字后立即生效，本协议一式两份，双方各执一份。也是无效的。理由是：1、该解除购房合同没有经过涉案804房的实际购买人案外人涂家锐签名同意；案外人涂家锐对该解除购房合同是不知情的，案外人涂家锐也没有授权涂红亮与两个案外人周争见、谢小军签订解除购房合同。2、涂红亮根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。”的规定，案外人涂家锐对涂红亮与两个案外人周争见、谢小军签订的解除购房合同的内容不追认，为此2019年12月29日涂红亮作为合同乙方与两个案外人周争见、谢小军作为合同甲方签订《解除购房合同》是无效的。涂红亮根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，为此涂红亮本案的上诉请求事项是有事实和法律依据得到法院支持的。综上所述，涂红亮根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，请二审法院依据涂红亮的上诉请求事项依法作出判决驳回鸿美公司一审全部诉讼请求事项。鸿美公司二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意涂红亮的上诉请求。鸿美公司于2019年10月27日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、涂红亮向鸿美公司支付房地产咨询费及买卖代理费39000元；二、涂红亮从签订本合同之日起按每日房地产咨询及买卖代理费总金额39000元的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；三、本案诉讼费由涂红亮承担。一审法院经审理查明：2019年10月27日，鸿美公司作为经纪方，撮合涂红亮作为买家与卖方周争见、谢小军就广州市从化区江埔街灏景路2号7幢804房签订《房地产买卖合同》（NO.EA0000061）。其中，该合同第七条中约定：基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起按每日房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖合同不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在合同履行过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方收取房地产咨询及买卖代理费等。2019年11月27日，涂红亮与卖方周争见签订补充协议，内容为：买方因资金周转原因，向卖家申请延期三天付款（定金10万元整，即2019年11月30日前），并在未来三天内办理好贷款按揭手续。于2019年11月30日前办理好按揭手续（包括按揭证件、收入证明、银行流水）。2019年12月29日，涂红亮与卖方周争见、谢小军签订《解除购房合同》，约定解除上述房屋买卖合同等事宜。涂红亮未向鸿美公司支付上述39000元居间费用，2020年1月3日鸿美公司向涂红亮发出律师函，要求其履行合同义务等。一审法院认为：本案属于居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。经鸿美公司的居间服务，涂红亮与卖方周争见、谢小军签订的《房地产买卖合同》依法成立并生效。《房地产买卖合同》第七条约定：“基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起按每日房地产咨询费及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖合同不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在合同履行过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方收取房地产咨询费及买卖代理费。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鸿美公司已按合同约定为涂红亮提供独家的居间服务，并已促成涂红亮与卖方签署合同，居间服务已实际履行，涂红亮应按合同约定支付房地产咨询费及买卖代理费用39000元，但涂红亮未履行支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。涂红亮未依约向鸿美公司支付款项，鸿美公司请求涂红亮向鸿美公司支付房地产咨询费及买卖代理费39000元，一审法院予以支持。双方合同约定的违约金标准为从签订本合同之日起按每日房地产咨询及买卖代理费总金额39000元的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，该违约金标准过高，依据公平原则，一审法院酌情调整为按照年利率24%的标准计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月13日作出一审判决：一、涂红亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费39000元及违约金（以39000元为基数，从2019年10月27日起按年利率24%的标准计算至款项付清之日止）给广州鸿美房地产中介服务有限公司；二、驳回广州鸿美房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1360元，由涂红亮负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涂红亮是否应向鸿美公司支付房地产咨询费及买卖代理费39000元。考察涂红亮作为买方与卖方周争见、谢小军及经纪方鸿美公司签订的《房地产买卖合同》，其中载明“基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起按每日房地产咨询费及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖合同不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在合同履行过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方收取房地产咨询费及买卖代理费。”鉴于鸿美公司已促成涂红亮作为买方与卖方周争见、谢小军签订了《房地产买卖合同》，故可认定买方涂红亮应在签订《房地产买卖合同》当天向经纪方鸿美公司支付房地产咨询及买卖代理费39000元，涂红亮至今未向鸿美公司支付该款项已构成违约，据此一审判决涂红亮按上述《房地产买卖合同》的约定向鸿美公司支付房地产咨询费及买卖代理费39000元及违约金，处理有据，本院予以维持。涂红亮上诉主张其并非本案适格主体，其儿子涂家锐才是涉案《房地产买卖合同》、《解除购房合同》的相对人，其只是涂家锐的委托代理人。首先，涉案《房地产买卖合同》中有明确格式：“卖/买方:，代理人：”可以对买卖双方和代理人予以区别，卖方对该合同的签署为“卖方:谢小军，代理人：周争见（谢小军代）”，而涂红亮对该合同签署为“买方:涂红亮，代理人：”，并无涂红亮是涂家锐委托代理人的表述；在《解除购房合同》中，双方主体的表述为：“甲方：周争见、谢小军乙方：涂红亮”，也未体现涂红亮是涂家锐的委托代理人。在合同格式能明确区别买卖双方当事人和代理人的情况下，涂红亮并未明确其是涂家锐的委托代理人。民法中的代理制度指的是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。涂红亮在涉案合同中以自己名义而非涂家锐名义签订，涂红亮是合同当事人。涉案《房地产买卖合同》中有关卖方同意买方（即涂红亮）用其儿子涂家锐的名字进行网签，按揭过户购买的约定，属于该《房地产买卖合同》成立之后的履行方式，不能以此确定该《房地产买卖合同》的合同主体是涂家锐。本案是因《房地产买卖合同》所涉居间权利义务关系，涂红亮与鸿美公司是当事人，涂红亮当应接受所签合同的约束。涂红亮上诉主张本案应追加涂家锐及出卖方为诉讼主体，法律依据不能成立。因涂红亮是涉案《房地产买卖合同》的买方，对涂红亮所签《解除购房合同》，并不存在需要取得涂家锐认可的情形，涂红亮以此为由主张《解除购房合同》无效，不能作为支付涉案房地产咨询费及买卖代理费的正当抗辩。涂红亮上诉主张根据合同约定，鸿美公司没有提供办理网签手续、涉案房屋价格评估、办理按揭有关手续的服务，鸿美公司构成违约。经审查，涂红亮作为乙方与甲方周争见、谢小军于2019年12月29日签订的《解除购房合同》中，明确约定“。因乙方原因不能按时办理按揭。双方同意《房地产买卖合同》（编号：NO.EA0000061）于2019年12月29日予以解除。”。本案诉讼中，涂红亮未提出充分证据证明由于鸿美公司的过错导致涉案房屋不能办理按揭手续，涂红亮以此主张拒绝支付房地产咨询费及买卖代理费，缺乏事实、法律依据。综上所述，涂红亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由涂红亮负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十六日书记员  吴敏玲李美琦