广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20630号上诉人（原审原告，案外人）：刘畅，女，1973年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：彭凤娇，女，1977年12月15日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子健，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，被执行人）：孙上云，男，1970年2月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，现被刑事羁押。上诉人刘畅因与被上诉人彭凤娇、孙上云案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘畅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘畅的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由彭凤娇、孙上云承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有遗漏。除了一审判决中已列明的证据外，刘畅还提供了中国光大银行对私活期账户对账单（苟某于2018年5月9日向孙上云转账2695000元），刘畅与广州市展旗地产代理有限公司刘某、陈某的微信聊天记录以及广州市展旗地产代理有限公司的工商登记信息，一审判决遗漏了上述证据。二、一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.一审判决以“刘畅对其为何需通过其所称的‘保姆’苟某账户支付巨额购房款并未作出充分合理的解释”为由驳回刘畅的诉讼请求，系适用法律错误。刘畅提供的光大银行网银转账回单、光大银行对私活期账户对账单、苟某出具的《代付款说明》以及孙上云出具的《收条》证明刘畅已向孙上云支付全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“已支付全部价款”的条件，至于是否是刘畅直接支付、为何通过他人账户支付，并不影响购房款已经全部付清的事实，况且刘畅已经在一审庭审中明确，苟某是刘畅的保姆，苟某的这个银行账户是由刘畅使用，已做出了充分合理的解释。2.一审判决认为“不足以证明刘畅在本院2018年9月25日查封涉案房屋之前已占有使用涉案房屋”，系认定事实错误、适用法律错误。在一审庭审中，刘畅已陈述，刘畅与孙上云认识多年，由于孙上云需要资金周转，故将涉案房屋出售给刘畅，双方就案涉房屋的交易达成一致后，就与广州市展旗地产代理有限公司签订了《房屋买卖合约》，委托其代办过户手续。刘畅与孙上云约定的是一手交款一手交房，即刘畅支付完购房款后，孙上云应当及时与刘畅去办理案涉房屋的过户手续，并将房屋交付给刘畅。对于房屋交付时间，刘畅、孙上云及广州市展旗地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》第三条有明确约定，即买卖双方完成过户手续当天。另外，对于刘畅、孙上云及广州市展旗地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》，与刘畅、孙上云、莫某及广州一航房地产代理有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》（网签合同），两份合同之间存在不一致，刘畅在一审庭审中已解释，由于广州市展旗地产代理有限公司没有开网签端口，其自身无法办理合同网签手续，所以广州市展旗地产代理有限公司委托广州一航房地产代理有限公司去办理合同网签手续，而办理网签时不需要买卖双方到场，广州一航房地产代理有限公司在办理合同网签手续时没有与刘畅、孙上云商量，才导致网签合同中约定的付款、交房时间才与《房屋买卖合约》的约定、刘畅和孙上云的真实意思表示以及实际履行情况不一致。因此，刘畅与孙上云在2018年9月18日就涉案房屋申请过户后，在当天也进行了房屋交接，刘畅自2018年9月18日起即合法占有涉案房屋。而后，彭凤娇、陈金叶不仅查封涉案房屋，还非法侵入涉案房屋，企图改变房屋已为刘畅合法占有的状态，阻碍房屋交易过户。虽然涉案房屋目前由彭凤娇、陈金叶控制，但其占有涉案房屋是没有任何合法依据的，彭凤娇声称与孙上云协商一致以租金抵扣债务，但其没有提供任何证据予以证明，而从刘畅与孙上云的通话录音可知，孙上云从未同意彭凤娇、陈金叶占有房屋，刘畅也就彭凤娇、陈金叶的不法行为进行了报警，并提供了报警回执。因此，结合本案的实际情况，应当认定刘畅在涉案房屋被查封前已经合法占有涉案房屋。3.一审判决认为刘畅对涉案房屋未成功过户至其名下有过错，系适用法律错误。在刘畅于2018年5月9日付完全部购房款后，刘畅一直有要求孙上云尽快协助办理房屋过户手续，由于涉案房屋是房改房，需要孙上云的前妻莫某一并签名才能办理过户手续（从一审法院从广州市天河区不动产登记中心调取的网签合同可知，莫某亦有签名），孙上云一直以莫某不配合为由拖延，因此，刘畅对此并不存在过错。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第127条的规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，刘畅与孙上云已在涉案房屋被查封前申请过户，因此，明显已符合该条件。综上，一审判决认定事实以及适用法律错误。彭凤娇二审答辩：一、对于刘畅所提交的全部证据，一审法院均已组织质证，不存在刘畅所述的遗漏证据的问题。二、刘畅对孙上云享有大额的金钱债权，在孙上云未清偿大额债权的情况下，刘畅支付2695000元购买孙上云名下的案涉房产，不符合常理，刘畅涉嫌根据苟某2018年5月9日2695000元的转账流水而制作的《房屋买卖合约》、网签合同，将购房款约定为2695000元，制造已支付购房款的假象并威胁孙上云签名。涉案房屋市场单价达5万元，按2695000元计算出的单价仅为36882元，这也侧面印证苟某汇至孙上云账户的2695000元不是涉案房屋的购房款。三、刘畅未在举证期限届满前申请关键证人苟某出庭作证。根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。四、刘畅所提交的《报警回执》的落款日期为2018年11月15日，不能证明其在查封之前已合法占有涉案房屋。一审法院调取的网签合同第四条第1点约定：“房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”。苟某向孙上云账户汇款的日期为2018年5月9日，刘畅提交的《房屋交接确认书》落款日期为2018年9月18日，两者的日期不一致，证明苟某汇的2695000元不是购房款，2018年9月18日也没有真正交接房屋。即便刘畅提交的《录音证据材料》真实，“昨天我们不是住进去了么”的陈述可证明刘畅直到2018年11月14日才尝试占用涉案房屋。五、刘畅在一审证据清单第一组证据的证明事实部分自认，刘畅与孙上云于2018年9月14日开始到房管部门办理相关手续。涉案房屋网签时间亦为2018年9月14日。即便《房屋买卖合约》2018年5月7日的落款日期真实，也应认定系因买受人自身原因未办理过户登记。六、刘畅在上诉状中对网签合同约定的付款、交房时间与《房屋买卖合约》约定不一致进行了解释。该解释完全与事实不符，且未达到合理的标准。事实上，一审法院调取的网签合同均有刘畅、孙上云的签字，并非刘畅诉称的办理网签是不需要买卖双方到场，办理合同网签手续时没有与刘畅、孙上云商量。从支付时间、单笔金额、支付次数、是否有定金方面比较，苟某2018年5月9日向孙上云账户单汇的2695000元均与一审法院调取的网签合同第三条的约定不符。如果房管部门要求莫某签名才能办理过户，那么《房屋买卖合约》因缺少莫某的签名而未成立，事实上一审法院调取的网签合同也有莫某的签名。综上，刘畅提交的证据未达到高度盖然性的证明标准，且未对不同合同之间的不一致以及履行行为与合同之间的不一致作出合理解释。为防范孙上云与刘畅恶意串通，对于孙上云对刘畅的有利陈述应当不予采信。请求驳回上诉，维持原判。孙上云二审经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘畅于2019年6月11日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.立即停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封、评估、拍卖等执行措施；2.依法确认涉案房屋归刘畅所有，孙上云配合办理过户手续；3.彭凤娇、孙上云承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：广州市天河区XX房（住宅，建筑面积73.07平方米，简称涉案房屋）是孙上云20**年8月向暨南大学购买的房改房，2000年6月27日办理房改过户。涉案房屋产权至今登记在孙上云名下。孙上云因涉嫌犯罪目前被刑事羁押。关于彭凤娇与孙上云民间借贷纠纷一案，一审法院(2018)粤0106民初25078号民事调解书已发生法律效力，该调解书确定孙上云欠彭凤娇借款本金220万元，孙上云于2018年10月15日前向彭凤娇清偿上述借款本金220万元等。该案审理期间，一审法院于2018年9月25日查封涉案房屋。因孙上云未履行上述调解书确定的付款义务，彭凤娇向一审法院申请强制执行，一审法院以（2018）粤0106执24742号案立案执行。本案中刘畅为证明其购房事实，提供的证据其中包括：1.落款时间2018年5月7日及落款人孙上云（卖方）、刘畅（买方）、广州市展旗地产代理有限公司（经纪方，以下简称展旗公司）的《房屋买卖合约》（简称“买卖合同”）一份。该合同载明：刘畅向孙上云购买涉案房屋，成交价2695000元，“中介方只作代办过户，如发生任何法律纠纷与中介方无关”等。2.打印时间2018年10月8日的《广州市存量买卖合同》（买卖双方未签名，中介方“广州一航房地产代理有限公司”，以下简称“一航公司”，简称“网签合同”）一份。该合同载明：签订本合同时刘畅支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款；涉案房屋总金额2695000元，刘畅应成功过户当天向孙上云支付；该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天等。3.光大银行《网银转帐回单》一份。该回单载明：2018年5月9日苟某通过网银向孙上云转账2695000元。该回单下方有“已收到此款孙上云20**年5月9日”字样。4.2018年5月9日孙上云出具的《收条》一份。该收条载明：收到刘畅支付的全部涉案房屋购房款2695000元，该款由刘畅指定苟某转账代付。5.落款时间2019年11月5日及落款人苟某的《代付款说明》及苟某的身份证复印件。《代付款说明》载明：苟某受刘畅委托，于2018年5月9日通过本人名下账户向孙上云转账2695000元，该款是刘畅的资金，系刘畅购买涉案房屋的购房款。6.存量房综合申报表、房改房上市缴款表、税收完税证明、广东省非税收收入发票、购房发票、受理回执等。上述证据显示刘畅2018年9月18日向天河区不动产登记中心办理涉案房屋转移或交换手续，交纳有关税费，存量房综合申报表载明买卖合同签订时间2018年9月14日等。7.打印时间2018年9月18日及孙上云、刘畅签署的《房屋交接确认书》一份。该确认书载明：双方确认涉案房屋于2018年9月18日交接。8.《收款收据》一份。该收据载明：展旗公司收到刘畅交来的中介服务费5000元。上述证据经质证，彭凤娇表示：证据1、2、3、4、5、7、8的真实性不予确认；证据6中的“存量房综合申报表”真实性不予确认，其余证据的真实性予以确认。刘畅另提供其与孙上云的通话录音光盘（整理成文字记录）及报警回执一份，拟证实：孙上云已将涉案房屋出售给其，孙上云并未承诺将涉案房屋抵偿给彭凤娇，亦未允许彭凤娇居住在涉案房屋；彭凤娇在其居住期间称其不在家强占涉案房屋，其已报警处理。上述录音证据其中孙上云称“法院是有一个调解书，只是说我欠彭凤娇140万、陈金叶260万，就这样的调解书，规定我什么时候还，跟房子没有关系的”。报警回执载明：报警人刘畅，报警时间2018年11月15日。彭凤娇对上述录音的真实性不予确认，对报警回执的真实性予以确认。关于刘畅、孙上云双方关系及签约过程，庭审中刘畅表示：双方认识多年，刘畅是医药代理，孙上云是暨南大学的外科医生；因孙上云的资金链出现问题，需要资金周转，故出售涉案房屋；双方谈好房屋价格后，因双方都不是专业人士，工作比较忙，故找中介机构办理相关事宜。关于为何需通过苟某账户向孙上云支付购房款的问题，庭审中刘畅表示：苟某是我的保姆，实际上苟某有一个账户是给刘畅使用的。彭凤娇则表示：即使苟某是刘畅的保姆，根据常理分析，也不至于把几百万的款项支付至保姆账户由保姆支付，刘畅未合理解释为什么不使用自己账户而需要使用苟某的账户支付，可见该付款记录是虚假的。关于涉案房屋现状，庭审中刘畅、彭凤娇均确认：涉案房屋目前由彭凤娇及案外人陈金叶占有使用。本案中一审法院向广州市天河区不动产登记中心发函调查刘畅所述的其与孙上云前往该中心办理产权过户登记的相关事宜，该中心向一审法院出具复函及附件。其中附件反映买卖双方签订网签合同时间为2018年9月14日（卖方签名人包括孙上云、莫某），买卖双方申请产权转移登记时间为2018年9月18日等。庭后刘畅表示：涉案房屋是房改房，需要配偶一并签名才能办理过户登记（孙上云、莫某于2010年已离婚），孙上云以其前妻不配合为由不配合我方办理过户手续，非因我方原因导致于2018年9月18日才申请过户登记；涉案房屋被法院查封而无法成功过户，并非我方原因导致过户登记不成功。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于刘畅诉请，第一，刘畅自述其与孙上云相识多年，涉案房屋买卖为熟人交易，双方之间的信任度应较高，但刘畅对其为何需通过其所称的“保姆”苟某账户支付巨额购房款并未作出充分合理的解释。第二，双方买卖合同约定交付房屋的时间为收齐购房款当日，根据刘畅举证，其在2018年5月9日已支付购房款，但双方直至2018年9月18日才办理房屋交接手续，交接文件的落款日期亦为打印时间。本案中刘畅、彭凤娇双方均确认涉案房屋目前由彭凤娇及案外人陈金叶控制。综合本案案情，不足以证明刘畅在一审法院2018年9月25日查封涉案房屋之前已占有使用涉案房屋。第三，涉案房屋买卖涉及当事人重大利益，双方买卖合同载明的签约时间为2018年5月7日，根据刘畅所称及举证，其在2018年5月9日已付清购房款，按常理刘畅作为支付巨额购房款的一方理对作为卖方的孙上云及时协助其办理房屋的交易过户手续具有高度关切，由此理应及时督促孙上云办理相关交易手续，但本案中买卖双方签署网签合同的时间为2018年9月14日，距离双方签订买卖合同的时间已逾4个月。另，刘畅无相应证据证明其在2018年5月9日至2018年9月18日逾4个月期间敦促孙上云配合其办理房屋过户手续。因此，刘畅称其对涉案房屋未成功过户至其名下没有过错，难以成立。综上，刘畅本案主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘畅所举证据不足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院依法驳回刘畅的诉请。孙上云经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2020年2月20日判决如下：驳回刘畅的全部诉讼请求。本案受理费28360元，由刘畅负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，各方当事人没有新证据提交。二审另查明，刘畅为证实其购房的事实向一审法院提交了以下证据：1.中国光大银行对私活期账户对账单，拟证实苟某受刘畅委托于2018年5月9日向孙上云转账2695000元；2.微信聊天记录，拟证实网签合同中介公司与房屋买卖合同中介公司不一致，仅因中介公司委托其他公司办理网签手续。3.展旗公司的工商登记信息，显示展旗公司的经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务等，拟证实微信聊天的对象为该公司人员。经一审法院组织质证，彭凤娇表示证据1的真实性由法院核实，该证据已超过举证期，且与本案无关；对证据2没有原件，真实性不予确认，且委托另一家中介公司办理网签的解释不符合常理；对证据3的真实性确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘畅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下：虽然刘畅提交的《房屋买卖合约》及房管部门备案的网签合同签订时间均在法院查封涉案房屋之前，但《房屋买卖合约》未对付款时间作出明确约定，且约定“中介方只作代办过户，如发生任何法律纠纷与中介方无关”，不符合房产买卖交易的惯例，本院对《房屋买卖合约》的真实性存疑。同时，刘畅主张其自2018年9月18日占有使用涉案房屋，并主张自2018年11月15日彭凤娇及案外人陈金叶撬锁进入涉案房屋，但除《房屋交接确认书》外，刘畅未能提供其使用涉案房屋期间支付相关费用的凭证，亦未提交其他有效证据佐证其占有使用涉案房屋的事实，故现有证据不足以证明刘畅在一审法院查封涉案房屋之前已实际占有使用涉案房屋。因此，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，刘畅提交的现有证据不足以证实其对登记在孙上云名下的涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，一审法院依法驳回刘畅的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，刘畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28360元，由刘畅负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  余 盾审判员  刘 卉二〇二〇年十月二十九日法官助理熊盈颖林臻灏