湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终539号上诉人(原审第三人)：中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行，住所地鄂州市百子正街**。负责人：叶兵，该行行长。委托诉讼代理人：盛庆共，湖北吴都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王平，男，1968年10月22日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：李军，湖北兆麟律师事务所律师。原审被告：鄂州市房屋拆迁安置建设公司，，住所地鄂州市五里墩村滨湖西路环保局综合楼法定代表人：徐昭，该公司经理。委托诉讼代理人：金军，该公司员工。原审被告：徐昭，男，1970年8月8日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行（以下简称邮政银行鄂州分行）因与被上诉人王平、原审被告鄂州市房屋拆迁安置建设公司（以下简称鄂州拆迁安置公司）、徐昭确认合同无效纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第02661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日作出（2019）鄂07民终305号民事裁定，撤销原判，发回重审。鄂州市鄂城区人民法院依法另行组成合议庭审理，并于2019年12月16日作出（2019）鄂0704民初2601号民事判决，邮政银行鄂州分行仍然不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，于同年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人邮政银行鄂州分行的委托诉讼代理人盛庆共，被上诉人王平的委托诉讼代理人李军，原审被告鄂州拆迁安置公司的委托诉讼代理人金军到庭参加诉讼；原审被告徐昭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政银行鄂州分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，即“鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效”的部分。2.二审诉讼费用由王平承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清。其一，一审法院采信王平举证的证据2、证据4、证据5，无充足依据。证据2拟证明的目的是王平买房、付款过程，但一审庭审中，王平、徐昭对款项支付陈述前后矛盾，且与账单、合同记载的买受人主体不符。王平在一审庭审调查中对款项支付陈述前后矛盾，与所举证据并不吻合。徐昭在襄阳第二看守所中所作的陈述中称恰恰是因王平房款费用迟迟不能结清，鄂州拆迁安置公司才将该房另行出卖，而这次徐昭却又改口陈述房款已完全支付，是什么原因呢？是否存在恶意串通的情形(王平与徐昭同为黄冈浠水人)，以损害抵押他项权利人的权益呢？王平出示的合同及收款收据载明的是，购房人系白玉，后由金军(自称市拆迁办工作人员，并非鄂州拆迁安置公司员工)在合同、收据上添加了王平的名字，但金军在一审庭审调查中又称，公司存档的合同、收据底联并未添加，存档内容与王平所持合同、收据内容不一致。证据4与庭审调查的内容完全不一致，徐昭当庭陈述的是，该房为何办理到他本人名下的过程，他本人并不知情。出卖人的法定代表人至今仍是徐昭，过户买受人也是徐昭，该证据拟证明鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》系鄂州拆迁安置公司与徐昭恶意串通的结果，并得到一审判决的采信，一审法院仅凭无证据证明徐昭付款事实来推定该买卖行为系恶意串通，确让人费解。恶意串通是指当事人为实现某种目的，相互串通、共同实施的损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为。当事人是为实现何种目的，如何串通，在本案无任何阐述；无徐昭付房款证据并不能说明任何问题，只要双方达成合意即可。证据5不能说明白玉与王平之间的关系(白玉本人未到庭接受质询，书面说明是否为白玉所写也无法查实，无任何有效证据证明白玉与王平之间的关系)，也无法证明房屋实际系王平所购的事实，法院审理案件采信的事实应是法律事实(客观事实是不依赖人们的认识的事实真相,法律事实是依照法律程序、被合法证据证明了的案件事实。有时法律真实几乎等同于客观真实,但有时候又与客观真实完全相悖。有证据支撑的事实才叫法律事实,法院采信的必须是法律事实，法律事实存在与客观事实不一致的可能性)而不是客观事实，相反，应认定为白玉是购房人，至少应认定为白玉、王平为共同购房人。第二，一审原告主体不适格。鉴于应认定为白玉是购房人，至少应认定为白玉、王平为共同购房人。一审原告主体明显不适格。第三，本案已超诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”一审判决认定鄂州拆迁安置公司签订合同时间为2000年12月1日，约定交房日期为2001年10月，实际交房日期为2001年12月6日，按《城市房地产开发经营管理条例》规定，属预售房的，诉讼时效计算起点日期应为2002年3月6日，诉讼时效届满日为2004年3月6日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日施行，约定办证一审法院未核查，鉴于实际交房日期为2001年12月6日，诉讼时效计算起点日期应为2003年6月1日，诉讼时效届满日为2005年6月1日。一审判决第7页中关于诉讼时效的评析原文内容“原告王平得知被告鄂州拆迁安置公司与徐昭另行将该房签订合同后至其起诉在二年诉讼时效期间内”的表述让人忍俊不禁，推理应属于文笔失误，其表述原文可能为“原告王平得知被告鄂州拆迁安置公司将该房与徐昭另行签订合同出售后至其起诉在二年诉讼时效期间内”。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。知道只是之一，还有应该知道的情形，《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均已生效多年，其规定的时间节点明显属于原告应该知道的情况，一审判决认定的诉讼时效认定错误。第四，一审判决认定“鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效”，系以维护王平所谓的权益为名，公然损害邮政银行鄂州分行作为善意抵押权人的利益，不符合“物权优于债权”的原则，也应驳回“鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效”诉求。邮政银行鄂州分行作为善意的抵押权人，在放贷前已在法律强制性规定的框架内，穷尽了向房产部门调查了徐昭房产证及房产登记簿等措施，确认该房产权属清晰、依法办理抵押登记后，才发放贷款的。另外，白玉、王平在长达15年的时间里从未向房产局要求任何形式登记或投诉，也未向法院及其他部门维权，鄂州市房产局在2012年办理该房买卖转移登记及抵押登记的环节并无任何过错。如本案王平诉求得到法院支持，邮政银行鄂州分行将因此失去抵押处置物，损害了其作为善意抵押权人的利益，必将对以房地产抵押为依托的金融市场形成震荡，对整个房地产交易市场带来恶劣的负面影响，也会给房产管理机关造成在法定职权内根本无法有效辨识、无法行使职权的混乱局面。然而让人费解的是，历次判决均存在同样的一个奇怪现象，就是历次法院文书对确认“鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效”是否损害邮政银行鄂州分行作为善意抵押权人的利益的问题均予以回避，拒不评述。白玉、王平向鄂州拆迁安置公司购房，即使及时足额付款，在未取得产权前，形成的是合同债权；徐昭在按买卖过户流程取得房屋产权后，形成的是法定物权。按“物权优于债权”的原则，除非法律有特别规定，债权不能对抗物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在对外关系上，要维护不动产登记的权利推定效力，依法保护相对人的合法权益，维护交易安全，特别是涉及邮政银行鄂州分行的利益中，决定了物权法的规定大多数为强制性的规定，采取法定主义的原则，不允许当事人依其协议而排斥法律的适用。而债权更多地体现在合同关系上，具有很大的约定性，强制性的效力高于约定性的效力，物权的效力自然优于债权，抵押权属于物权种类。即使鄂州拆迁安置公司与白玉、王平所签订的《销售商品房协议》有效并确实结清房款，按照本案现状，只能按履行不能，应走由鄂州拆迁安置公司向白玉、徐昭承担违约责任的路径，而不应是导致鄂州拆迁安置公司与徐昭所签订的《销售商品房协议》被确认无效，否则就是违背了“物权优于债权”的原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持邮政银行鄂州分行的上诉请求。王平辩称：第一，一审认定事实清楚，房款是否交齐有收款收据，也有合同约定，徐昭的多次陈述不一致，因为他原来在看守所，后来回来，书证的证明力大于其他证据。第二，王平和白玉是女婿和丈母娘的关系，白玉说合同上的签字不是她，是王平，房款也是王平交的。鄂州拆迁安置公司的金军在收据上添加了王平的名字，合同的权利义务主体是王平，而非白玉。第三，徐昭与鄂州拆迁安置公司恶意串通。鄂州拆迁安置公司明知房屋已经卖给了王平，且已经收取全额房款的情况下，徐昭将房屋过户给自己名下，没有相关转款凭证，双方所签订的合同损害了第三人王平的利益，是无效的。第四，邮政银行鄂州分行在上诉状中陈述的诉讼时效是申请办证的诉讼时效的起算。本案是确认合同效力，王平是在鄂城区法院强制执行其房屋时，得知其权利受到侵害，诉讼时效应从2015年3月起算，没有超过诉讼时效。第五，物权虽然优于债权，但是第三人取得物权的抵押权是恶意取得的，并非善意，王平从购买房屋居住至今，由于邮政银行没有实地查看房屋状况，无法构成善意取得。因此请求驳回上诉，维持原判。鄂州拆迁安置公司述称：第一，我公司于2000年12月与白玉签订购房合同，是真实的，由公司财务开具署名为白玉的购房款收据，收据一栏注明王平，注明的时间是在整栋楼办证之前，也是向邮政银行鄂州分行贷款之前。房款是王平交的，为避免过户才注明王平的名字，办证的时候直接办理他名字的房产证。第二，2012年9月10日，我公司与徐昭签订的购房合同也是真实的，因为整栋房屋已经办理房产证一年多了，王平没有来办证结算，公司就与徐昭签订了购房合同。第三，我公司与徐昭签订的购房合同不存在恶意串通，过户到徐昭名下的目的不是为了占有，使用权一直在王平手里，没有主观恶意，目的是向银行申请贷款。请求二审法院依法裁判。王平向一审法院起诉请求：1.确认王平与鄂州拆迁安置公司于2000年12月1日签订的《销售商品房合同书》有效；2.确认鄂州拆迁安置公司、徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效；3.本案诉讼费由鄂州拆迁安置公司、徐昭承担。一审法院认定事实：鄂州拆迁安置公司（合同甲方）与王平（合同乙方）于2000年12月1日签订一份《销售商品房合同书》，该合同约定乙方购买甲方开发的，位于鄂州市古城拆迁安置楼******房屋**，建筑面积205平方米，单价1040元/平方米，合同总金额216,800.00（含煤气安装、防盗门费用3,600.00元），合同约定分期付款，于2000年12月30日前付款200,000.00元，剩余款项于甲方通知乙方接收商品房屋前7日交清，约定交付房屋时间为2001年10月。王平于该合同签订前的2000年1月3日预交购房款100,000.00元；于2000年12月1日合同签订之日付购房款100,000.00元；于2001年12月6日支付剩余购房款16400.00元；并于同日支付煤气管道和防盗门3,600.00元。2001年12月6日，鄂州拆迁安置公司通知王平接收房屋，王平遂进入涉案房屋进行装修，并居住至今，但鄂州拆迁安置公司一直未给王平办理房屋产权证。一审法院另查明，徐昭系鄂州拆迁安置公司的法定代表人，2012年9月10日，鄂州拆迁安置公司（合同甲方）与徐昭（合同乙方）签订一份《房屋买卖合同》，将上述已销售给王平的住房，以总价人民币120,612.00元的价格卖给徐昭，并将涉案房屋产权过户至徐昭名下（产权证号：鄂州市房权证市直字第**）。2012年10月9日，徐昭将涉案房屋为其妹妹徐辉在第三人邮政银行鄂州分行贷款进行抵押担保，并办理了房屋他项权证。后因徐昭的妹妹徐辉未能偿还第三人的到期贷款债务，第三人邮政银行鄂州分行遂向法院提起民事诉讼，该案经一审法院审理后进入执行程序，涉案房屋因系抵押物亦被作为执行标的物。2015年3月，第三人邮政银行鄂州分行的工作人员到王平家中，告知王平其居住的房屋已作为抵押物将被法院执行拍卖，此时王平才知道鄂州拆迁安置公司、徐昭之间对涉案房屋的交易，故此诉诸法院。徐昭未举证证明实际交付购房款购买该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。王平与鄂州拆迁安置公司之间签订的《销售商品房合同书》，双方意思表示真实，不违反法律规定，且王平已按合同履行了全部付款义务，鄂州拆迁安置公司亦履行了交付房屋义务，仅未办理产权过户手续，该合同合法有效，应受法律保护。鄂州拆迁安置公司及徐昭，在明知涉案房屋已经出售给王平的情况下，为了其他目的而将涉案房屋进行自我交易，对王平隐瞒事实，不予办理产权过户手续，导致王平所购买的住房至今不能办理所有权证。且徐昭并无证据证明其实际交付购房款，该合同系恶意串通所为，损害了王平的合法权益，故鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效。王平得知鄂州拆迁安置公司与徐昭另行将该房签订合同后至其起诉在二年诉讼时效期间内，未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项之规定，判决：一、王平与鄂州市房屋拆迁安置建设公司于2000年12月1日签订的《销售商品房合同》依法成立，合法有效。二、鄂州市房屋拆迁安置建设公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效。本案受理费2,712.00元，由鄂州市房屋拆迁安置建设公司、徐昭共同负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.王平能否作为原告提起本案诉讼；2.本案是否超过诉讼时效；3.鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》是否无效。本院结合案件事实和当事人诉辩观点，评析如下：一、关于王平能否作为原告提起本案诉讼的问题《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，王平以白玉的名义，并作为白玉的代理人与鄂州拆迁安置公司签订《销售商品房合同》，白玉在一审庭审后已经出具证明对王平的行为不予追认，且鄂州拆迁安置公司、徐昭在一审庭审中对王平拟提交的该证明分别表示“不需要开庭质证”、“不需要再质证，以他的证据和王平刚才的陈述为准”，邮政银行鄂州分行表示“是谁对于我们来说无关，主体问题由法庭审查，不需要再当庭质证”。因此，王平以白玉的名义实施的民事行为，未得到白玉的追认，其民事责任应由王平承担，鄂州拆迁安置公司亦在购房收据上“白玉”的名字后添注“（王平）”，同意将涉案房屋办理王平的房产证，故王平作为本案原告提起诉讼，主体适格。一审根据《销售商品房合同》、收款收据认定王平购房、交付购房款的事实，符合法律规定，事实清楚。邮政银行鄂州分行上诉称“一审法院认定事实不清”、“一审原告主体不适格”的理由不能成立，本院依法不予支持。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”根据该规定，诉讼时效抗辩是当事人对债权请求权提出抗辩的权利，其客体范围为债权请求权。而请求确认合同有效或无效的权利行使，不需要合同另一方的同意或给付，通过权利人的单方主张后由法院或仲裁机构确认即可实现。确认合同效力请求权在性质上属于形成权，不是债权请求权，不属于诉讼时效的客体范围，故不受诉讼时效的限制。本案中，王平请求确认两份合同的效力，不适用诉讼时效的规定。因此，邮政银行鄂州分行上诉称“本案已超过诉讼时效”的理由不能成立，本院依法不予支持。一审认为“王平得知鄂州拆迁安置公司与徐昭另行将该房签订合同后至其起诉在二年诉讼时效期间内，未超过诉讼时效”有误，应予纠正。三、关于鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》是否无效的问题《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”本案中，鄂州拆迁安置公司法定代表人徐昭明知涉案房屋于2000年12月1日以216,800.00元出售给王平，王平已经支付了购房款，且鄂州拆迁安置公司亦将房屋交付给王平，由王平装修入住，但徐昭为向银行贷款，自己与鄂州拆迁安置公司于2012年9月10日签订《房屋买卖合同》，约定房款仅为120,612.00元，在未支付款项的情况下将该房屋过户给自己，并用于抵押贷款。显然，鄂州拆迁安置公司与徐昭之间存在恶意，双方的恶意串通损害了第三人王平的利益。依照前述规定，鄂州拆迁安置公司与徐昭于2012年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效。王平与鄂州拆迁安置公司2000年12月1日签订的《销售商品房合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。一审法院对涉案两份合同的效力认定，符合法律规定，并无不当。至于邮政银行鄂州分行取得涉案房屋的抵押权是否为善意，不属本案审理范围。综上所述，邮政银行鄂州分行的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,712.00元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司鄂州市分行负担。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  吴**军审判员  陈 萍二〇二〇年十月十三日法官助理李思书记员尹瑞