北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8756号上诉人（原审被告、反诉原告）：李振波，男，1981年6月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：邹子乾，北京市鉴杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘耘君,北京厚大合川律师事务所律师。上诉人李振波因与被上诉人北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人李振波的委托诉讼代理人邹子乾及被上诉人城建兴泰公司委托诉讼代理人刘耘君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李振波上诉请求：将一审判决第三项改判为李振波于本判决生效之日起向城建兴泰公司支付违约金315000元。事实和理由：一审法院酌定的违约金数额没有法律及事实依据。一审法院是以实际损失为基础，但是城建兴泰公司在一审中并未举证证明其遭受的实际损失，那么判决违约金的基础就不存在。李振波并非恶意违约，因李振波经营公司资金周转困难，曾与城建兴泰公司销售人员多次协商解决方案，销售人员承诺了解决方案，但销售人员离职无法进行，城建兴泰公司未安排其他员工与李振波对接。城建兴泰公司不存在预期利益，城建兴泰公司并未交房，并不影响再次上市销售，城建兴泰公司依靠本案涉案房屋的预期利益空间几乎不存在。根据合同法解释二第29条规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。在城建兴泰公司无法证明实际损失的情况下，合法的违约金数额不应超过合同约定比例的30%。故一审法院判决的违约金数额明显高于法律规定，请贵院依法改判。城建兴泰公司辩称，同意一审判决,不同意李振波的上诉请求及理由。城建兴泰公司向一审法院起诉请求：1.解除城建兴泰公司与李振波签订的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》；2.李振波协助城建兴泰公司办理《买卖合同》网签备案注销手续；3.李振波向城建兴泰公司支付违约金105万元；4.本案律师费3万元由李振波承担。李振波向一审法院反诉请求：1.城建兴泰公司退还购房款20万元；2.城建兴泰公司承担律师费。一审法院认定事实：2018年12月5日，城建兴泰公司（出卖人）与李振波签订《买卖合同》（合同编号：XF790186），并办理了网上签约备案手续。《买卖合同》约定：李振波向城建兴泰公司购买坐落于北京市房山区1101的房屋一套，该商品房项目核准名称为城誉嘉园，规划性质为住宅，房屋实测建筑面积164.84平方米，套内建筑面积125.09平方米，总价款为720万元，买受人已在本合同签订前向出卖人支付定金20万元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五，出卖人在收到买受人全部房价款后20日内交付房屋。《买卖合同》第九条“逾期付款责任”条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。《买卖合同》附件五约定：买受人应当在与出卖人签署《买卖合同》的当日支付全部购房款720万元（包括已付定金20万元），买受人没有按照《买卖合同》及付款约定支付购房款的，应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任，出卖人有权拒绝交付房屋，不视为出卖人违约，直至买受人完全履行了付款义务。《买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。同日，城建兴泰公司（出卖人）与李振波（买受人）还签署了《补充协议》，约定李振波采取分期方式支付购房款：于《买卖合同》签署当日支付20万元（包括已付定金20万元），于2018年12月15日前支付52万元，于2019年3月15日前支付288万元，于2019年6月15日前支付360万元；买受人没有按照《买卖合同》及上述约定支付购房款的，构成逾期付款违约，每一期逾期付款均应当按照《买卖合同》第九条的约定承担逾期付款的违约责任；如买受人逾期付款导致《买卖合同》解除的，买受人应无条件配合出卖人到有关备案部门办理该《买卖合同》网上注销手续，如买受人怠于办理，出卖人有权要求买受人按《买卖合同》附件十三第十一条关于逾期办理《买卖合同》注销手续的约定承担违约责任；买卖双方不得变更付款方式，如买受人确因自身原因不能按时付清剩余房款申请变更付款方式的，视为买受人违约，买受人除承担《买卖合同》约定的违约责任外，还应当按照该房屋总价款的1%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后方可变更付款方式。李振波于2018年11月5日向城建兴泰公司给付了定金2万元，于2018年11月24日给付定金18万元。城建兴泰公司称其曾于2019年间多次向李振波发送催款通知，但未提供发送相关通知函件的证据，李振波否认其曾收到过催款通知。诉讼中，李振波提供案涉住宅小区的房屋在链家网站的报价。其中，2017年建4室2厅1厨2卫毛坯房，建筑面积164.84平方米、套内面积125.09平方米，报价738万元；2017年建4室1厅1厨2卫毛坯房，建筑面积164.84平方米、套内面积125.09平方米，报价730万元。另查明，城建兴泰公司与北京厚大合川律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定城建兴泰公司委托北京厚大合川律师事务所作为其起诉的系列商品房预售/销售合同纠纷案件的诉讼代理人，北京厚大合川律师事务所指派律师为城建兴泰公司提供法律服务。城建兴泰公司尚未向北京厚大合川律师事务所支付律师代理费。一审法院认为，城建兴泰公司与李振波签订的《买卖合同》及《补充协议》均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。李振波作为购房人，按照《买卖合同》和《补充协议》约定的时间和金额交纳购房款是其主要合同义务。依据查明的事实，李振波仅向城建兴泰公司支付购房定金20万元，剩余购房款700万元至今未支付，其不履行主要合同义务的行为构成根本违约。城建兴泰公司依据《买卖合同》中关于逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同的约定，要求解除《买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，李振波亦表示同意解除，本院对城建兴泰公司的该项诉讼请求予以支持。城建兴泰公司要求李振波协助办理《买卖合同》的网上签约备案注销手续，符合合同约定，李振波亦表示同意，本院对城建兴泰公司的该项诉讼请求亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。李振波要求城建兴泰公司返还已付购房款20万元的反诉请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。城建兴泰公司要求李振波按照累计应付款的15%给付逾期付款违约金105万元，李振波主张该约定标准过高，城建兴泰公司未遭受实际损失，请求对违约金数额予以调整。本院以城建兴泰公司因李振波逾期付款遭受的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情确定李振波向城建兴泰公司给付违约金55万元。城建兴泰公司诉讼请求的过高部分，本院不予支持。城建兴泰公司要求李振波承担律师费3万元，因该笔费用尚未实际发生，故本院对城建兴泰公司的该项的诉讼请求不予支持。李振波要求城建兴泰公司承担律师费用的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与李振波于2018年12月5日签署的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF790186）及《补充协议》；二、李振波于判决生效之日起十日内协助北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF790186）的网上签约备案注销手续；三、李振波于判决生效之日起十日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司支付违约金550000元；四、北京城建兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还李振波购房款200000元；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他本诉请求；六、驳回李振波的其他反诉请求。二审中，李振波提供了丰台法院的民事判决一份，证明法院判决违约金应当按双方约定违约金比例的不超过30%来计算，类案应该适用统一标准。城建兴泰公司不认可李振波上述证据的证明目的，因为司法解释规定的违约金是最高不得超过损失的30%。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，李振波与城建兴泰公司签订买卖合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。李振波未按照合同约定履行付款义务，构成违约，应当依法承担违约责任。李振波主张约定违约金标准过高，一审法院以城建兴泰公司实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情确定李振波向城建兴泰公司给付违约金55万元，于法有据，并无不妥，应当予以维持。李振波上诉主张按照约定违约金数额的30%支付违约金，将违约金数额调整为315000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李振波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由李振波负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 员 杨志东二〇二〇年十月三十日法官助理 王德林书 记 员 周 洁