江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2427号上诉人（原审被告）：泗阳县城市建设投资集团有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京东路（建设局院内）。法定代表人：吴良兵，总经理。委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈响光，男，1946年2月7日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：陈辉，男，1971年8月7日出生，住泗阳县。上诉人泗阳县城市建设投资集团有限公司（以下简称泗阳城投集团）因与被上诉人陈响光商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初7408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泗阳城投集团上诉请求：依法改判驳回陈响光要求泗阳城投集团支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：1.泗阳城投集团仅是协助义务，当陈响光办证条件不符合的情况下，泗阳城投集团根本无法协助陈响光办理不动产权属证书。一审法院已经认定是因为陈响光的原因未能签订商品房买卖合同，那么按照这个逻辑，双方不能办证的原因是陈响光不配合签订《商品房买卖合同》，泗阳城投集团根本没有过错。一审法院无法自圆其说。2.一审法院认定未能办理本案房屋权属变更登记系泗阳城投集团的原因是错误的。陈响光并未交清全额购房款，其至不动产登记中心办理不动产权属证书首选就无法提供全款发票、凭全款发票缴纳契税及维修基金等几项办理不动产权属证书必须由购房者提供的材料。本案中涉案的房屋，只有陈响光缴纳了房屋全款，泗阳城投集团才能为陈响光出具全款购房发票。且不管陈相关是否付清全额购房款，泗阳城投集团都没有为或者不为陈响光办证的权利，泗阳城投集团仅仅有协助陈响光办证的义务。3.一审法院适用法律错误。一审法院认定泗阳城投集团违约责任时适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，但该条规定适用的前提依据是《商品房买卖合同》，而一审法院已认定双方并未签订商品房买卖合同，前提不存在，谈何适用该条规定。陈响光辩称：泗阳城投集团的上诉请求与事实不符，应予驳回。对于（2017）苏13民终934号生效民事判决，应当维护其既判力，泗阳城投集团应当支付逾期办理房地产权属证书违约金。2.陈响光亦曾于2017年9月20日向泗阳县人民法院申请强制执行，要求泗城投集团履行生效民事判决，陈响光对此没有过错。陈响光向一审法院起诉请求：1.被告泗阳城投集团支付原告陈响光泗阳县众兴镇西湖名郡小区3幢301室房产面积差价款59891.76元及利息；2.被告泗阳城投集团立即交付诉争房产发票；3.被告泗阳城投集团支付逾期办理房地产权属证书违约金，违约金以369016元为基数，自2017年1月18日起至实际办结之日止，按人民银行逾期贷款年利率6.175%月计算；4.被告泗阳城投集团承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.被告泗阳城投集团交付诉争房产发票；2.被告泗阳城投集团支付逾期办理房地产权属证书违约金，违约金以369016元为基数，自2017年1月18日起至实际办结之日止，按人民银行逾期贷款年利率6.175%计算；3.被告泗阳城投集团承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月，原告陈响光、被告泗阳县运河新城投资开发有限公司（该公司于2019年8月16日变更企业名称为泗阳县城市建设投资集团有限公司）签订项目产权调换房认购确认书，约定陈响光从泗阳县运河新城投资开发有限公司处调换位于泗阳县西湖名郡3号楼房屋，在该确认书认购说明部分第四条约定，签订《购房合同》前，产权人将原征收房补偿款一次性冲抵该产权调换房房款，不足部分向开发单位补齐，房屋面积最终以房管处测绘为准。同日，陈响光、泗阳县运河新城投资开发有限公司及泗阳县国有土地上房屋征收办公室签订《中包河改造项目产权调换房结算证明》，约定被征收房屋建筑面积为136.19平方米，征收补偿款为457703元，扣除369016元作为购房款，退还陈响光88687元。泗阳县人民法院于2016年4月15日立案受理陈响光诉泗阳县运河新城投资开发有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，在该案中，陈响光要求，1.泗阳县运河新城投资开发有限公司无条件交付位于泗阳县产，并协助陈响光办理房屋产权及土地权属手续；2.泗阳县运河新城投资开发有限公司支付逾期交房产生的损失。泗阳县人民法院于2016年10月17日作出（2016）苏1323民初2328号民事判决，判决泗阳县运河新城投资开发有限公司向陈响光交付位于泗阳县的房产，于判决生效后九十日内协助陈响光办理位于泗阳县产的产权手续及土地权属手续等。泗阳县运河新城投资开发有限公司对该判决不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2017年6月14日作出（2017）苏13民终934号判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决的生效时间为2017年7月14日。陈响光于2017年9月以（2017）苏13民终934号判决书向泗阳县人民法院申请强制执行，泗阳县人民法院于2018年3月14日出具（2017）苏1323执3890号结案通知书，结案标的为37588.44元。对于泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2328号民事判决主文第二项即协助办理产权手续及土地权属手续问题未解决。泗阳县人民法院于2019年7月15日立案受理泗阳县运河新城投资开发有限公司诉陈响光商品房销售合同纠纷一案，该案中泗阳县运河新城投资开发有限公司诉请要求陈响光支付24395元购房款。2019年8月16日，泗阳县运河新城投资开发有限公司变更企业名称为泗阳县城市建设投资集团有限公司。泗阳县人民法院于2019年9月19日作出（2019）苏1323民初5275号民事判决，判决陈响光支付泗阳城投集团24395元房款，该判决已经发生法律效力。一审法院认为，我国合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，开发商作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。本案中，泗阳城投集团虽然在泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2328号判决规定的期限内向当地房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始登记，但是从房屋权属办理的具体要求看，申请办理不动产登记，需提交相应的证明材料。而相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件则是进行登记的必要材料。陈响光与泗阳城投集团并未签订正式的《商品房买卖合同》，泗阳城投集团作为开发企业并未能提供证据证明其履行了通知陈响光签订正式商品房买卖合同，而是由于陈响光的原因未能签订商品房买卖合同，由于未能签订正式的商品房买卖合同，则陈响光亦无法按照要求提供相关的完税费证明、不动产权属来源证明材料。泗阳城投集团在诉讼过程中，虽然提供了商品房买卖合同，但陈响光并未在该合同上签字，且陈响光对该合同不予认可，故一审法院对泗阳城投集团关于双方已经签订了商品房买卖合同的辩称，不予采信。泗阳城投集团辩称，因陈响光未能足额付清购房款，其有权拒绝办理变更登记手续。一审法院认为，关于实际安置面积大于约定安置面积部分的差价款如何处理问题，双方未能达成一致意见，在此情况下，泗阳城投集团无权单方增设付清差价款作为变更登记手续的条件。且陈响光已经支付了绝大部分的购房款，泗阳城投集团也就此问题通过诉讼渠道主张权利，故对泗阳城投集团的该辩称，一审法院不予采信。故未能办理本案房屋权属变更登记的原因在于泗阳城投集团。陈响光有权要求其支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，泗阳城投集团未能提供证据证实，双方对违约金进行了约定，故一审法院支持参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2328号民事判决生效日期为2017年7月14日，故应自2017年10月13日起开始计算逾期办证违约金。我国合同法第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。陈响光已经支付369016元购房款，故泗阳城投集团依法应向陈响光提供金额为369016元的购房发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：一、被告泗阳县城市建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告陈响光提供金额为369016元的购房发票；二、被告泗阳县城市建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈响光逾期办证违约金（违约金以369016元为基数，自2017年10月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率参照罚息利率标准计算。自2019年8月20日起至实际办结之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率参照罚息利率计算）。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另，二审期间，泗阳城投集团已经履行一审判决主文的第一项内容，即“向陈响光提供金额为369016元的购房发票”，陈响光已领取了该购房发票。本院认为，根据泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2328号及本院（2017）苏13民终934号生效民事判决，泗阳城投集团应承担“协助陈响光办理位于泗阳县产的产权及土地权属手续”的义务。后经陈响光申请泗阳县人民法院强制执行，对于泗阳城投集团协助办理产权手续及土地权属手续问题未予解决，则泗阳城投集团仍应当继续承担上述义务。对于未能为陈响光办理涉案房屋权属证书的原因问题，泗阳城投集团上诉提出，一审法院已经认定是由于陈响光的原因未能签订《商品房买卖合同》，那么双方不能办证的原因是陈响光不配合签订《商品房买卖合同》，泗阳城投集团并无过错。经查，一审法院并未认定是由于陈响光的原因未能签订《商品房买卖合同》，而是认定泗阳城投集团未能提供证据证明“其履行了通知原告（陈响光）签订正式商品房买卖合同”，亦未能提供证据证明“由于原告（陈响光）的原因未能签订商品房买卖合同”。泗阳城投集团系误解了一审法院的上述认定内容。且一审法院的上述认定并无不当。故对泗阳城投集团的该上诉主张本院不予支持。关于陈响光未交纳购房差价款问题，本院认为，根据泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2328号及本院（2017）苏13民终934号生效民事判决所认定的内容，陈响光是否补交购房款应另案处理，不影响泗阳城投集团“于判决生效后九十日内协助陈响光办理位于泗阳县产的产权及土地权属手续”，故对泗阳城投集团该上诉主张本院亦不予支持。泗阳城投集团还上诉提出，既然一审法院已认定双方并未签订《商品房买卖合同》，则一审法院认定泗阳城投集团承担逾期办证违约金缺乏前提。对此本院认为，依据2013年5月28日双方签订的《中包河改造项目产权调换房认购确认书》，陈响光与泗阳城投集团之间已经成立房屋买卖合同关系，而一审法院所认定的“双方并未签订正式的《商品房买卖合同》”是指泗阳城投集团在协助陈响光办理涉案房屋权属证书过程中应提交的相应手续材料。故泗阳城投集团该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，泗阳城投集团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1246元，由上诉人泗阳县城市建设投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年十月十四日书记员  汪小婉