文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初6214号原告（反诉被告）：迅动体育管理扬州有限公司，住所地扬州市文昌中**（运河城市广场）3-办公810。法定代表人：崔香玉。委托诉讼代理人：陆文峰，江苏民泰（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉枝，江苏民泰（扬州）律师事务所律师被告（反诉原告）：熊苗苗，女，1986年10月19日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：杨家俊，扬州东城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：倪平，扬州东城法律服务所法律工作者。迅动体育管理扬州有限公司（以下简称迅动公司）与熊苗苗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。迅动公司的委托诉讼代理人陆文峰，熊苗苗及其委托代理人杨家俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迅动公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋租赁协议、合作协议；2.被告支付原告违约金5000元；3.被告支付原告所欠水费、电费合计400元;4.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，迅动公司增加诉讼请求，要求熊苗苗将案涉房屋交付迅动公司执管。事实和理由：2019年6月11日，原、告签订了《扬州房屋租赁合同》，原告将位于扬州市广陵区房屋租赁给被告，双方约定租期从2019年7月15日至2022年12月15日，租金30000元/年。2019年7月13日，原、被告签订了《合作协议》，约定被告向原告支付经营费用2500元/月，合作期限2019年7月15日至2022年12月15日，原告提供房屋（毛坯交付），房屋由被告进行装修。被告在装修时，将商铺门前的观光井用瓷砖贴上影响了小区业主正常生活，遭到了小区业主的投诉，被告私砌台阶并被举报至城管。2019年9月28日，颐景苑物业公司向原告发出整改通知。2019年10月1日，原告向被告发出整改通知。2019年10月3日，原告收到被告解除合同通知，要求解除上述合同。被告的行为违背了合同约定，原告特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告熊苗苗辩称，同意第一项诉讼请求，但原告是根本违约方：没有向被告提供正常经营所用的房屋、隐瞒将窗户改成营业用房的大门的事实、北门是消防通道并非是营业用房的北门。原告已经改变了原有的房屋结构，城管认为必须恢复原状致使被告无法进行经营，被告不承担对方主张的赔偿费用。反诉原告熊苗苗向本院提出诉讼请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》、《合作协议》；2.被反诉人立即退还反诉人租金、水电物业押金、中介费等各项合计39837元；3.被反诉人赔偿反诉人装修损失、营业损失、经营用品损失合计77632.35元；4.被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月16日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》及《合作协议》。签订合同时，被反诉人恶意隐瞒其从他人处承租该房、该房是被反诉人自行隔断分割得出、该房存在窗户改门的违建行为、该房系消防逃生后门等重要情形。反诉人支付租金等费用进行装修后，他人举报该房存在违章建筑，城管及派出所民警介入后告知反诉人详细情况后才知自己上当。被反诉人明知门口是其他住户的观光井不能处理改变的情况,既没有告知反诉人，更在微信聊天记录中鼓吹自己能够处理该问题，但其并没有解决问题，导致反诉人至今都无法正常营业。被反诉人的行为严重违约，给反诉人造成了巨大的损失，故诉至法院。反诉被告迅动公司辩称，1.同意解除《房屋租赁合同》及《合作协议》，同意返还租金，但需扣除房屋占有使用费，按2500元/月直至房屋实际归还迅动公司。2.水电物业费押金按实际产生的费用扣除后退还，中介费是第三方收取且中介居间已经达成所以中介费无需退还。3.同意退还押金6000元，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2019年6月11日，迅动公司（甲方）、熊苗苗（乙方）在灵润房产营销扬州有限公司（以下简称灵润公司）的居间下签订《扬州房屋租赁合同》，迅动公司将位于扬州市广陵区房屋（40.93平方米）租赁给熊苗苗，合同约定：租期从2019年7月15日至2022年12月15日，租金30000元/年；租赁期间使用该房屋发生的水电物业费用由乙方承担，乙方支付灵润公司中介服务费2500元；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应负责修复或给甲方经济补偿等。2019年7月13日，迅动公司（甲方）、熊苗苗（乙方）签订了《合作协议》，约定：甲方向乙方提供迅动健身经营区域内的经营场地，并为乙方提供迅动健身的丰富客户资源，乙方在甲方提供的场地内提供美甲美容服务；合作期限自2019年7月15日至2022年12月15日，甲方提供扬霍路10号颐景苑C区商铺03号（40.93平方米）房屋（毛坯交付）为经营场地，经甲方同意乙方可对经营场地进行装修装饰；第一、二年度乙方向甲方支付经营费用2500元/月，乙方向甲方支付合作保证金5000元；甲方应保障其提供的经营场地的安全及可使用状态，经营场地本身的维修责任由甲方承担，乙方装修装饰的维修责任由乙方承担，乙方因其装修装饰或不当使用造成的经营场地的损坏，乙方应向甲方承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回经营场地，且乙方应按当期合作经营费的标准向甲方支付2个月的违约金：乙方擅自变动房屋结构或损坏房屋，经甲方通知在规定期限内仍未纠正修复的；乙方擅自退出合作经营的等内容。2019年7月13日，熊苗苗向迅动公司缴纳了合作经营物业费737元、公摊水电费300元、垃圾清运费300元、装修押金1000元、合作经营保证金5000元、合作经营费30000元；向灵润公司支付租房中介费2500元。合同签订后，熊苗苗对案涉房屋进行装修，并与扬州苏匠装饰工程有限公司签订装修施工合同，约定工程造价65000元。双方确认交付房屋时从南侧进出房屋的玻璃门已存在（熊苗苗陈述系迅动公司开设；迅动公司辩称开发商交付时即为此状，是否存在改建不清楚），玻璃门门前有一凸出的通风采光井，该井的西侧、北侧与房屋墙体相连，约30厘米高、200厘米长，上面用玻璃覆盖住。熊苗苗在装修时，将该通风采光井用瓷砖包裹覆盖，并砌建了水泥台阶。城管部门对该行为予以制止。2019年9月27日，扬州珠港物业服务有限公司颐景苑管理处向迅动公司发出通知：贵公司承租的案涉房屋装修改变房屋原有结构（将位于房屋前地下车库的观光井擅自用瓷砖覆盖，违规砌建了水泥台阶），对小区业主生活产生影响，要求拆除并恢复原状。2019年10月1日，迅动公司向熊苗苗发出通知，内容基本同上。2019年10月4日，熊苗苗向迅动公司发出解除合同、退还租金、赔偿损失的通知，理由同其反诉的事实和理由相同。经现场查勘，案涉房屋与相邻房屋相比凹在其中，下端门框位置（高度30厘米左右）有明显的涂料粉刷痕迹，与贴上瓷砖的上端门框明显不同，覆盖通风采光井的瓷砖已被敲碎破坏，现场留一大洞口。查勘该地段商铺类似位置房屋，并非是可进出的玻璃门而是落地玻璃窗户，玻璃窗户下方有30厘米左右高度的墙体，前面设有通风采光井，没有水泥台阶，与迅动公司交付给熊苗苗时的通风采光井相同。2020年7月6日，熊苗苗提出将案涉房屋钥匙交付迅动公司，迅动公司辩称案涉房屋里尚有可移动物品故不接受。熊苗苗表示里面的物品不要了，迅动公司辩称其也不需要，要求熊苗苗将其搬走。2020年7月23日，本院再次告知当事人既然双方不再继续履行合同可先交付房屋，避免损失扩大、资源浪费。熊苗苗表示愿将案涉房屋钥匙交付迅动公司的委托诉讼代理人，该代理人表示其未经授权不好接受钥匙。2020年7月24日，熊苗苗短信联系迅动公司法定代表人崔香玉，告知案涉房屋已经腾空、交付钥匙。崔香玉回复不好接受钥匙，要求有事情与律师联系。迅动公司确认鉴定机构现场查勘时（2020年9月10日）案涉房屋可移动物品已经搬离，此前是否已经搬走不清楚。2020年10月15日，熊苗苗表示愿将案涉房屋钥匙交出，迅动公司的代理人表示不好接受钥匙。经询问迅动公司送达地址后，熊苗苗将案涉房屋钥匙寄送给迅动公司，迅动公司已于2020年10月19日签收。诉讼中，迅动公司对熊苗苗提出的装修造价不予认可，申请装修价值鉴定。扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，认定案涉房屋室内装修评估总价为49984元。迅动公司支付了评估费4000元。熊苗苗陈述其为经营需要购置了下列物品花费如下：开业定制纸杯78元、美甲桌椅套装1950元、浴室置物架49.8元、折叠美容床及化妆镜446元、宣传单200元、开业气球拱门及立柱装饰116.6元、樱花牌热水器1350元、沙发598元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”合同约定迅动公司应保障其提供的经营场地的安全及可使用状态，故迅动公司依合同约定向承租人交付可使用的租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途是其首要义务。迅动公司出租给熊苗苗的房屋用于美甲美容之商业经营，应当具备商业经营之使用性能和安全要求。综合当事人的陈述及现场查勘情况可以认定，案涉房屋南侧进出门系由原落地玻璃窗改造成了玻璃门，而迅动公司刻意隐瞒该事实；进出门前有一凸出的通风采光井（用玻璃覆盖），而将玻璃窗改造成进出通道，进出时必将通过该通风采光井，长期踩踏玻璃必有安全隐患；该地段商铺类似位置的房屋依旧是落地玻璃窗户（前面也有通风采光井）而非可进出的玻璃门，亦是考虑到通风采光井功能及安全因素，故迅动公司向熊苗苗出租的房屋不符合约定的经营使用要求及安全保障要求，存在违约之处。合同约定熊苗苗应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，擅自变动房屋结构或损坏房屋，经通知在规定期限内仍未纠正修复的应当承担违约责任。熊苗苗在装修时，将通风采光井用瓷砖覆盖并砌建了水泥台阶，改变了房屋及附属设施原本性能，被人举报后城管予以制止。熊苗苗陈述上述行为系经迅动公司同意后所为，其提供了与全文秀的聊天记录及相关录音资料，迅动公司辩称全文秀非其员工不能代表迅动公司，熊苗苗亦未能提供证据证明迅动公司授权全文秀处理该事宜或其能代表迅动公司意志，故对熊苗苗的该证据不予采信，对其上述意见亦不能采纳。熊苗苗未能按照合同约定合理使用房屋及附属设施，亦存在违约之处。违约方不享有单方解除合同的权利。故，2019年10月4日熊苗苗向迅动公司发出的解除合同通知并不发生合同解除的效力。当事人协商一致，可以解除合同。2020年1月7日，双方均同意解除《房屋租赁合同》及《合作协议》，该行为不违反法律规定，本院照准，《房屋租赁合同》及《合作协议》自此终止履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”迅动公司要求熊苗苗支付违约金5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。迅动公司要求熊苗苗支付拖欠的水费、电费，熊苗苗予以否认，迅动公司亦未提供证据予以证明，故对该诉求不予支持。迅动公司同意退还装修押金、合作经营保证金共计6000元，不违反法律规定，本院照准。中介费用由案外人收取，熊苗苗要求迅动公司返还该费用无法律依据，本院不予支持。对于公摊水电费、垃圾清运费共计600元，熊苗苗开设的美甲美容店因故一直未开业，迅动公司亦未提供证据证明实际产生了该费用，故迅动公司应予返还。关于评估费，由迅动公司负担3076元，熊苗苗负担928元，此款迅动公司已支付，故熊苗苗应给付迅动公司928元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。综合当事人的违约行为性质、违约事实、违约原因、主观心态及违约程度，本院酌定迅动公司承担70%的责任，熊苗苗承担30%的责任。对于装饰装修价值，经评估价值为49984元，本院予以确认。合同于2020年1月7日解除，故剩余租赁期为30.26个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失42014元，根据双方过错责任比例，迅动公司赔偿熊苗苗29410元。合同解除前的租期为177天，租金及物业费共计为14905元，根据双方过错责任比例熊苗苗应当负担4471.6元。关于合同解除后的房屋占有使用费，熊苗苗要求迅动公司接受房屋，但因案涉房屋尚有可移动物品未搬离且迅动公司亦表示不接受的情况下，迅动公司有正当理由拒绝接受房屋；但在2020年7月24日熊苗苗再次联系迅动公司告知案涉房屋已经腾空并交付钥匙时，迅动公司仍未接受，迅动公司的办公场所靠近案涉房屋，其有条件与熊苗苗联系查看房屋情况或透过玻璃门核实房屋情况以便及时接受房屋避免损失的扩大，但其并没有做出上述行为且仍拒绝接受房屋，在此情况下已无正当理由，故房屋占有使用费及物业费计算至2020年7月24日，共计199天，此后的费用不得再向熊苗苗主张。占有使用费及物业费共计为16758元，根据双方过错责任比例熊苗苗应当负担5027.4元。上述合计熊苗苗应当负担租金、房屋占有使用费及物业费共计9499元，迅动公司应返还租金及物业费共计21238元。关于熊苗苗主张的经营用品损失，因开业定制纸杯、美甲桌椅套装、浴室置物架、折叠美容床及化妆镜、沙发等可移动物品已由熊苗苗搬走，且并未丧失使用性能，物品损失并非实际发生，故对熊苗苗主张上述物品的损失不予认定。因热水器已含在装饰装修评估范围内，故不再另行计算。关于宣传单200元、开业气球拱门及立柱装饰116.6元，该物品系为开设美甲美容店所用，因无法开业导致实际无法使用故而产生损失，上述物品的损失予以确认。根据双方过错责任比例熊苗苗应当负担95元，迅动公司应赔偿221.6元。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿合理期间内的经营损失。但本案中承租人亦存在违约行为之处，其要求出租人赔偿经营损失不符合上述规定，熊苗苗主张经营损失无法律依据，本院难以支持。因熊苗苗已将案涉房屋钥匙交付迅动公司，迅动公司诉讼要求熊苗苗返还房屋已无必要，故该诉求本院不再理涉。迅动公司陈述通风采光井覆盖的瓷砖系熊苗苗破坏故洞口修复产生费用，熊苗苗辩称非其所为，迅动公司未提供证据证明其主张，故对该主张不予支持。综上，熊苗苗需给付迅动公司违约金5000元及评估费928元，迅动公司需返还熊苗苗27838元并赔偿29631.6元，经冲抵后迅动公司需给付熊苗苗51541.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、迅动体育管理扬州有限公司与熊苗苗签订的《扬州房屋租赁合同》及《合作协议》终止履行；二、迅动体育管理扬州有限公司于本判决发生法律效力起十日内给付熊苗苗51541.6元；三、驳回迅动体育管理扬州有限公司其他的诉讼请求；四、驳回熊苗苗其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为50元，由熊苗苗负担（此款迅动公司已预交，迅动公司预交的案件受理费由本院退还；熊苗苗应负担部分于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳）；反诉案件受理费为1325元，由熊苗苗负担680元，由迅动公司负担645元（此款熊苗苗已预交，熊苗苗预交的案件受理费645元由本院退还；迅动公司应负担部分于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  陈青海人民陪审员  陈建华二〇二〇年十月三十日法官 助理  康 冰书 记 员  郭 伟