天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2973号上诉人（原审被告）：天津市壹杯红生物技术有限公司，住所地天津开发区天大科技园****407—**。法定代表人：王燕抄，经理。委托诉讼代理人：张和平，天津佳怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津泰达产业发展集团有限公司（曾用名天津泰达科技发展集团有限公司），住所地天，住所地天津开发区第四大街******v>法定代表人：张亚斌，总经理。委托诉讼代理人：马云鹏，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津市壹杯红生物技术有限公司（以下简称壹杯红公司）因与被上诉人天津泰达产业发展集团有限公司（以下简称泰达产业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。壹杯红公司上诉请求：1．撤销原审判决，改判驳回泰达产业公司原审诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由泰达产业公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，判令壹杯红公司给付泰达产业公司自2017年12月1日至实际腾房之日止的房屋占用费及违约金没有任何事实依据和法律依据。首先，未办理交接手续，设备仍置放于承租房屋内是因为泰达产业公司以壹杯红公司拖欠租金为由拒绝壹杯红公司拉走物品导致的结果。其次，依据租赁合同约定，2017年12月31日合同到期自然终止，双方未续签合同，亦未形成事实上的租赁合同关系，而涉诉房屋作为不动产，在合同解除后始终处于泰达产业公司实际控制之中，泰达产业公司可以随时使用或出租房屋。泰达产业公司辩称，不同意壹杯红公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。泰达产业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令壹杯红公司将承租泰达产业公司位于天津经济技术开发区××街××号××栋××单元××栋××单元清空并依约交还给泰达产业公司；3.判令2017年12月1日起至实际腾房之日止的综合租金及合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（按照月综合租金58548元计算），综合租金和占用费用从2017年12月1日至2019年12月31日暂计为1454552元；同时，按照合同规定按1‰标准支付逾期之日起至实际付款日的违约金，暂计为768140.7元（暂计至2019年11月30日）；4．判令壹杯红公司支付拖欠的电费人民币26497.73元（暂自2017年12月计算至2019年9月30日）；5．判令本案诉讼费用和律师费全部由壹杯红公司承担。一审庭审中，泰达产业公司将第一项诉讼请求、第四项诉讼请求、第五项诉讼请求中的律师费部分在本案中撤回。一审法院认定事实：泰达产业公司系开发区第四大街**的权利人，泰达产业公司与壹杯红公司签订《房屋租赁合同》一份，约定泰达产业公司将坐落于天津市经济技术开发区第四大街80号天大科技园B5栋×××单元及B6栋×××单元出租给壹杯红公司，租赁期限为自2017年1月1日至2017年12月31日，每月的综合租金为58,548元，其中租赁保证金175,644元。此外，合同第11.3.1条约定“甲方无正当理由未在本合同约定的期限内交付租赁房屋的，则每迟延一日应按月租金的千分之一为标准计算违约金”，合同第11.3.4条约定“．．．甲方有权解除合同并收回房屋。乙方需承担甲方用于追讨该租金、物业服务费或其他应付款所产生的费用（包括但不限于诉讼费用、保全费、鉴定费、律师费、通讯费、交通费等）”。合同签订后，泰达产业公司依约向壹杯红公司提供了房屋，壹杯红公司依约向泰达产业公司支付了截至2017年12月1日的租金，壹杯红公司向泰达产业公司交纳了租赁保证金175,644元。合同到期后，双方未续签合同，壹杯红公司亦未向泰达产业公司继续支付租金，但壹杯红公司自认尚有办公设备在房屋内。泰达产业公司、壹杯红公司均同意将壹杯红公司交纳的175,644元保证金在本案中予以抵扣。一审法院认为，合同到期后，双方未续签合同，亦未形成事实上的租赁合同关系，壹杯红公司无权继续占有房屋，其应当返还承租房屋，故对泰达产业公司要求壹杯红公司腾交天津市经济技术开发区第四大街80号天大科技园B5栋×××单元及B6栋×××单元的诉讼请求予以支持。因双方未办理房屋交接手续，壹杯红公司至今仍有设备放置于承租房屋，导致泰达产业公司无法出租房屋，存在一定的损失，泰达产业公司要求壹杯红公司支付房屋占有费有事实依据，泰达产业公司主张按照每月58,548元为标准计算费用，与合同约定的租金标准一致，对此予以支持。泰达产业公司主张壹杯红公司支付违约金，但泰达产业公司在合同终止后未积极主张权利，导致损失的进一步扩大，泰达产业公司应承担一定的责任，且壹杯红公司主张违约金标准过高，故酌定壹杯红公司承担两个月的租金作为违约金，即117,096元，对于超过部分，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告天津市壹杯红生物技术有限公司于本判决生效后十日内将坐落于天津市经济技术开发区第四大街80号天大科技园B5栋×××单元及B6栋×××单元腾交原告天津泰达科技发展集团有限公司；二、被告于本判决生效后十日内给付原告自2017年12月1日至实际腾房之日止的房屋占用费（按每月58,548元为标准计算，并扣除租赁保证金175,644元）；三、被告于本判决生效后十日内给付原告违约金117,096元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12,393元，由原告负担1,821元（已支付），由被告负担10,572元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内返还原告）。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。壹杯红公司提交六张照片，证明其在房内存放东西只有几个货架，如果泰达产业公司要出租随时可以，不存在占用问题。泰达产业公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可，一楼房间明显有设备，有办公桌货架，钥匙也一直没有交还，占用事实客观存在。泰达产业公司提交电费单和微信聊天记录，证明壹杯红公司在实际使用电力，壹杯红公司以续签合同为由拖延。壹杯红公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，电费单没有原始载体，证明内容也与原审过程中泰达产业公司所主张的相关内容存在差异；聊天记录既无相对人，也没有说明签的什么合同，也没有授权，不发生法律效力。本院认证意见为，壹杯红公司提交的照片的真实性予以确认，但无法证明其证明目的；泰达产业公司提交的电费单及微信聊天记录均无法核实真实性，故本院不予确认。本院另查明，2020年8月10日，壹杯红公司与泰达产业公司就案涉房屋完成了腾交手续，钥匙已交付泰达产业公司。泰达产业公司认可占有使用费支付期限截止至2020年8月10日。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同到期终止后，双方未续签租赁合同，亦未形成不定期租赁关系，壹杯红公司继续占有案涉房屋不具有合法依据，故泰达产业公司请求壹杯红公司腾交案涉房屋符合法律规定，应予支持。鉴于双方在一审判决后就案涉房屋办理了腾交手续，双方对此均不持异议，一审判决主文的第一项已无需履行，故本院予以撤销。二审争议焦点为壹杯红公司是否应当支付房屋租金、占有使用费及违约金。关于壹杯红公司是否应当支付房屋租金及占有使用费的问题。双方合同于2017年12月31日到期，壹杯红公司尚欠一个月租金，泰达产业公司主张49,400元，不违反双方约定的租金标准，应予支持。合同到期终止后，壹杯红公司仍占用租赁物，应当支付占有使用费，鉴于双方于2020年8月10日办理完毕案涉房屋的交接手续，故壹杯红公司应当给付泰达产业公司自2018年1月1日至2020年8月10日期间的占有使用费，一审法院参照合同约定的租金标准判决壹杯红公司支付占有使用费正确，据此应付租金及占有使用费经计算为1,883,274元（49400＋58548×31月＋58548÷31×10）。因双方均同意将壹杯红公司交纳保证金175,644元予以抵扣，故抵扣后壹杯红公司应当支付租金及占有使用费1,707,630元。关于壹杯红公司抗辩其未使用案涉房屋，泰达产业公司可以随时使用案涉房屋一节，其自述确有部分固定资产及设备放置于案涉房屋内，且提交的照片可以证实存在办公桌椅、货架、设备等，双方在2020年8月10日之前未办理交接手续、钥匙亦未交还泰达产业公司，故可以认定案涉房屋该期间处于壹杯红公司占有状态，其抗辩缺乏依据，本院不予采纳。至于壹杯红公司抗辩其设备放置于案涉房屋内系泰达产业公司以其拖欠租金为由拒绝其拉走物品，对此壹杯红公司未提交证据予以证实，故对其抗辩不予采纳。关于壹杯红公司是否应当支付违约金的问题。双方在合同中约定了乙方（壹杯红公司）应当在每一日历年开始的7日内支付当年的综合租金，承租人每延迟一日应按逾期支付金额的1‰的标准计算违约金。壹杯红公司未按约支付2017年12月份租金，应当承担违约责任。现泰达产业公司主张壹杯红公司支付自2017年12月8日起至实际给付之日止的逾期支付租金违约金具有事实和法律依据，应予支持。另约定了乙方（壹杯红公司）逾期不交回房屋（包括但不限于合同履行期限届满、双方协商提前终止合同、解除合同等，且在经甲方（泰达产业公司）书面催告后仍拒绝交房，则乙方须按照本合同约定的租金标准双倍向甲方交纳直至甲方事实上收回控制房屋期间的房屋使用费）。泰达产业公司曾于2018年9月11日向壹杯红公司发出书面催告，壹杯红公司仍未交还房屋。泰达产业公司主张按1‰标准支付逾期之日起至实际付款日的违约金系其权利处分行为，未超出上述约定范围。一审法院综合考虑泰达产业公司对损失扩大应承担一定的责任及壹杯红公司主张违约金标准过高，从而酌定壹杯红公司承担两个月的租金作为违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人壹杯红公司的上诉请求不能成立。鉴于双方在一审判决后已实际履行了一审判决主文第一项，占有使用费的截止日期也已经确定，故本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7365号民事判决第三项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初7365号民事判决第一项、第二项、第四项；三、上诉人天津市壹杯红生物技术有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人天津泰达产业发展集团有限公司房屋租金及占有使用费1,707,630元；四、驳回上诉人天津市壹杯红生物技术有限公司的上诉请求；五、驳回被上诉人天津泰达产业发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取12,393元，由上诉人天津市壹杯红生物技术有限公司负担10,572元，由被上诉人天津泰达产业发展集团有限公司负担1,821元；二审案件受理费24,786元，由上诉人天津市壹杯红生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年十月二十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……