北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11774号原告（反诉被告）：刘旭，男，1975年3月17日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：周春，女，1977年1月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王萍，女，1986年8月26日出生，汉族，世源科技工程有限公司职员，住北京市通州区。被告（反诉原告）：王宗章，男，1960年4月10日出生，汉族，北京市通州区宋庄镇平家疃村农民，住该村**。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王彦峰，北京市国宁律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。原告（反诉被告）刘旭、周春与被告（反诉原告）王萍、王宗章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘旭、周春，王萍、王宗章及其共同委托诉讼代理人孙庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘旭、周春向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告解除房屋租赁合同，退还2月11日至3月16日房租2333.33元，允许原告正常收拾东西时间30天，并带上所有原告购买东西搬离所租房屋；2、请求法院判令被告承担违约责任，赔偿违约损失，一个月房租2000元；3、请求法院判令被告赔偿房屋装修款12000元及部分材料费用2650元，合计14650元；4、请求法院判令被告因房屋无法提供正常居住的其他损失2月11日至5月11日的居住费用；5、请求法院判令被告承担因为违约导致的搬家费用6000元；6、由于被告一直不让原告搬家原告产生的与租房相关的其他费用；7、请求判令被告承担本次诉讼费用。事实与理由：2019年3月初，原告经闲鱼看到网上租房正是被告于北京市通州区宋庄镇平家疃村的房子，具体房号为5区144号，房东位于该门牌前院，出租屋位于该门牌后院互不干涉，原告方经过与被告协商同意后，（合同写明）进行装修改造，花时20天，基本费用装修材料及人工12000元，主材料2650元，原告自付，新改造增加了院内卫生间，原告得以4月15号，租房合同正式生效前搬家入住。今年新冠肺炎爆发，我们因春节回四川于2020年2月11日回京，返京前原告与被告一直谈定回来前联系，但是原告于2月9日电话房东，房东一直未接，也为回复。于是我们开车从四川出发，于2月10日再次原告主动电话联系房东，行至山西再次电话，房东才告知不能居住，当时我们已经在回京路上，返回四川已经不可能，只能继续返京，沿途买好了居家14天隔离的所有食材，承诺完全不出门，并且可以从院外把我们院子门锁上的方式保证我们不会出院，这样的方式房东以不同意，并表示要将院内从院外加锁，以防止我们回村居住。我们于2020年2月11日6点到村口，因为平家疃村及宋庄镇要求房东签字领人，并保证租客不外出并帮忙买菜，以避免疫情感染。房东借疫情之机恶意毁约，我们再联系房东，退租搬家也不可以，依然在院外另外加锁的形式，并且要求我们交出院子钥匙，整个过程只考虑自己利益无视租户还在租赁期内有效的物权。整个过程我们与市民热线、与镇政府、与村支书的电话，我们部分均有录音。一切都是证据充分，请法院予以支持。王萍、王宗章辩称，第一项诉讼请求不同意，被告认为解除合同的时间为2020年7月15日，被告接到书面的起诉状时间是7月15日，因此是这个时间；第二项诉讼请求不同意支付，首先被告方并没有违约行为，也没有给原告方造成损失，因此2000元不同意支付；第三项诉讼请求不同意，因为装修并没有给被告的房屋增加任何价值，反而损害了被告的房屋主体；不同意第四项诉讼请求，我方没有给原告造成任何损失；不同意第五项诉讼请求，搬家费一次没有发生，第二是原告违约在先，被告没有违约；第六项诉讼请求不明确；诉讼费用应该由原告自行承担。本案实际上是发生了疫情原因，被告向原告进行了告知义务，让他暂时不要回京，但是原告没有通知被告的情况下回京，村委会有规定，在2月11日是不准进入出租房屋的，与被告没有关系，原告隔离之后是可以回出租房屋的，但是原告之后没有回去出租房屋，因此余我方是没有任何关系的。我方提起反诉，第一请求依法判决反诉人与被反诉人于2020年7月15日解除2019年3月17日签订的《北京市房屋租赁合同》，第二请求依法判决被反诉人向反诉人支付2020年3月16日至2020年7月15日租金8000元、违约金2000元，第三请求依法判决被反诉人将承租房内属于自己的个人物品向反诉人支付清租金及赔偿款后3日内搬离出承租房，并将承租房及承租房钥匙交还给反诉人，同时将房屋清理干净，第四请求依法判决被反诉人将破坏反诉人的房屋及西厢房改厕所、正房西间承重墙改门、院内连廊拆除、地面复平损失10000元，第五请求判决被反诉人赔偿反诉人损坏反诉人沙发（一套3组）、柜子（3个）、床（1个）、床头柜（2个）、椅子（4把），共计8000元，第六反诉费由被反诉人承担。后王萍、王宗章将反诉请求第二项增加支付至7月21日的租金387元。事实及理由：2019年3月17日反诉人与被反诉人签订的《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落位置：北京市通州区宋庄镇平家疃村144号，双方合同约定租赁期间2019年4月15日至2024年4月15日，租期5年，租金标准：2000元每月，每年24000元，租金支付方式：2019年3月17日支付半年，以后按年支付（2019年10月16日应支付24000元租金）。反诉人于2019年4月15日按照合同约定将房屋交付给被反诉人，由于被反诉人承租5年，被反诉人自己对房屋进行了装修，破坏了承租方，同时将承租房内反诉人物品损坏。现因被反诉人违背合同第十一条（合同解除）第（三）项的第一条、第二条、第四条规定，至今未按照合同约定支付2019年10月16日至2020年10月15日租金，故反诉人提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，望贵院依法支持反诉人的诉求。刘旭、周春针对王萍、王宗章的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。首先是被告违约在先，2月11日，被告不让我方进入院内，我方有打110报警的证据，与村委会主任打电话的证据，还有与镇政府打电话的证据，无论是村委会还是镇政府都说只要接受14天的隔离，是可以住这的，但是被告当时要解除合同，被告刚才所称的我方在外隔离14天之后是可以进去住是虚假的陈述，我方有证据证明是被告不让我进入出租房屋的，当时大门已经上锁了，我方无法进入。包括村委会和镇政府所说的进入院内隔离14天是可以的，但是被告仍然不同意我方进入院内隔离。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，王萍、王宗章（甲方、出租方）与周春、刘旭（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定该房屋坐落于北京市通州区宋庄镇平家疃村，该房屋为平房5间；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰；房屋租赁期限自2019年4月15日至2024年4月15日，共计5年；租金标准为每月2000元，每年24000元，该房屋租金2年不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整，租金支付时间为2019年3月17日支付半年，以后以年支付；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费等费用；甲方应在2019年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为双方协商解决；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的，2、欠缴各项费用达2000元的，3、擅自改变该房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、擅自将该房屋转租给第三人的，6、利用该房屋从事违法活动的，7、其他；合同还约定了其他内容。租赁合同签订后一周左右，王萍、王宗章将涉案房屋交付刘旭、周春使用，交房时双方并未签订交割单。2019年3月，刘旭、周春向王萍、王宗章支付半年租金12000元。2019年12月5日，刘旭、周春向王萍、王宗章支付租金10000元，至今尚欠王萍、王宗章2019年下半年房屋租金2000元。庭审中，刘旭、周春称2019年下半年欠了2000元租金，但是被告同意其晚交2000元，因为其家里有事与被告协商过；王萍、王宗章称不是这样的，因为王宗章催缴，但是刘旭、周春说他没有，其也没有办法。租赁合同签订后，刘旭、周春对涉案房屋进行了装修改造，如卫生间铺设瓷砖、改水电等。此外，刘旭、周春在涉案房屋的卫生间加建了一个门洞、卫生间与正房间搭建了阳光连廊、正房最西侧房屋东墙处加建了门洞。2020年2月11日，刘旭、周春通过12345热线了解到王萍、王宗章表示不再向其出租房屋。案件审理过程中，刘旭、周春向本院提交购置家具家电清单，王萍、王宗章对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，刘旭、周春与王萍、王宗章签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。根据租赁合同约定，在乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达2000元或者擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，现刘旭、周春欠付租金2000元已超过30日，且对涉案房屋主体结构进行了变动，故王萍、王宗章享有合同解除权。因刘旭、周春于2020年2月11日收到王萍、王宗章解除合同的意思表示，故双方的租赁合同应于2020年2月11日解除。合同解除后，王萍、王宗章应当将已收取的租金余额退还刘旭、周春，刘旭、周春应当将涉案房屋腾退返还给王萍、王宗章，经本院核算，应当退还的租金余额为2333元。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担违约责任，赔偿违约损失即一个月房租2000元的诉讼请求，因违约方系刘旭、周春，且租赁合同中并未约定违约金，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于王萍、王宗章要求刘旭、周春支付2020年3月16日至2020年7月21日租金8387元及违约金2000元的反诉请求，因租赁合同已于2020年2月11日解除，且租赁合同中并未约定违约金，故对其该项反诉请求，本院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿因房屋无法提供正常居住的其他损失即2月11日至5月11日的居住费用的诉讼请求，因双方签订的租赁合同已于2020年2月11日解除，故对其该项诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担因违约导致的搬家费用6000元的诉讼请求，没有相应证据，亦未举证证明王萍、王宗章存在违约行为，故对其该项诉求，本院不予支持。关于刘旭、周春第六项诉讼请求即由于王萍、王宗章一直不让其搬家产生的与租房相关的其他费用，该项诉求不明确，亦未提供相应证据，故对该项诉求，本院不予支持。关于王萍、王宗章要求刘旭、周春赔偿损坏其沙发、柜子、床、床头柜、椅子共计8000元的反诉请求，因双方签订合同时未签订交割单，王萍、王宗章未举证证明其存在家具损失，故对其该项反诉请求，本院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿房屋装修款12000元及部分材料费用2650元的诉讼请求，对于没有形成附合的装饰装修物，刘旭、周春应当予以拆除带走，对于形成附合的装饰装修物，王萍、王宗章同意利用装饰装修残值，应当在利用价值范围内予以适当补偿，因刘旭、周春加建了院内连廊、正房西间东墙加建门洞等，对涉案房屋确实有所破坏，应当对王萍、王宗章予以赔偿，本院酌定补偿与赔偿金额相当，双方相互折抵为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：一、刘旭、周春与王萍、王宗章于2019年3月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；二、王萍、王宗章退还刘旭、周春房屋租金2333元，于本判决生效之日起七日内执行清;三、刘旭、周春将北京市通州区宋庄镇平家疃村某号房屋腾退返还给王萍、王宗章，于本判决生效之日起十日内执行清；四、驳回刘旭、周春的其他诉讼请求；五、驳回王萍、王宗章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由刘旭、周旭负担（已交纳）。案件受理费1350元，由王萍、王宗章负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇二〇年十月二十日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维-10--1-