江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2599号上诉人（一审原告）：仕俊芳，女，1972年11月27日出生，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：泗洪县泗洲商城经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县泗洲西大街。法定代表人：郁建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人仕俊芳因与被上诉人泗洪县泗洲商城经营管理有限公司（以下简称泗州商城公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仕俊芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：仕俊芳于2017年11月28日取得泗州商城1幢西不动产权属证书号为苏（2017）泗洪县不动产权第0051333建筑面积为1371.57平方米房屋所有权后，多次要求泗州商城公司送电，但泗州商城公司以该房屋原所有权人拖欠电费和物业费为由拒绝供电，直至2020年5月18日才给仕俊芳供电。泗州商城公司的行为导致仕俊芳无法使用房屋长达三年之久，产生巨大经济损失。泗州商城公司采取断电行为时应当预料到该行为可能造成的损害后果以及经济损失，该损失也可以通过评估或市场采价方式予以认定。仕俊芳与纪某、朱某1签订的案涉房屋租赁合同是真实的，可以认定因房屋被断电导致出租合同无法履行给仕俊芳造成的损失。一审判决错误认定泗州商城公司断电行为与仕俊芳不能正常使用房屋和无法出租房屋之间无因果关系，错误认定仕俊芳与纪某、朱某之间的租赁合同不真实，对仕俊芳主张的损失不予采信也是错误的。泗州商城公司对仕俊芳的房屋进行断电行为违法，侵害仕俊芳的合法权利，应当承担赔偿责任。泗州商城公司二审辩称：1.本案属于物业服务合同纠纷，泗州商城公司与仕俊芳之间在本案诉讼之前还没有成立物业服务合同关系。仕俊芳于2017年11月28日取得房屋所有权，断电发生在2012年9月25日，系房屋原经营使用人穆某和原所有权人杨某申请予以暂时断电。泗州商城公司为了房屋安全，采取断电措施。2020年5月18日，在一审法院的组织下双方当事人到场并且对该房屋的电路进行检查确保安全后恢复了供电。2.仕俊芳取得该房屋所有权后并没有实际使用也没有实际经营，故不存在损失的事实。仕俊芳在一审中没有提供证明其存在实际损失的证据。仕俊芳在本案上诉期间要与被上诉人进行和解，和解的方式是要求泗州商城公司将涉案房屋买下来，也说明其没有实际经营的意愿，所以也就不存在经济损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仕俊芳向一审法院起诉请求：1.判令泗州商城公司立即为仕俊芳所有的房屋恢复供电；2.判令泗州商城公司赔偿因断电给仕俊芳造成的损失1065267元（商铺共1371平方米，按每平方1.5元每天计算损失，自2017年11月29日起计算至2019年5月20日止，共计518天）。一审法院认定事实：2017年11月24日，仕俊芳与案外人张玉珍签订“泗洪县存量房屋买卖合同”，约定张玉珍将位于泗洪县，建筑面积为1371.57平方米，不动产权证书证号为洪房权证泗洪县字第**的商品房出售给仕俊芳。2017年11月28日，仕俊芳取得该房所有权证，不动产权证书证号为苏（2017）泗洪县不动产权第0051333。2017年11月28日之前，案涉商铺一直处于断电状态。2019年1月11日，仕俊芳的丈夫朱某（甲方）与泗州商城公司（乙方）签订协议，内容为：双方协商一致，进入甲方商铺楼梯平台上的原商城建的房子由甲方负责改造；甲方在进入商铺平台上负责改建钢层面，改造后甲方享有使用权利，乙方确保消防通道正常使用，甲乙双方不得对外出租，改造后该产权如果拆迁，则费用归乙方所有；甲方在改建筑物和建设钢层面过程中，乙方应当确保进出泗洲商城人员安全，改造费用由甲方承担，商城保证协助甲方施工。2019年1月25日，仕俊芳向泗州商城公司发函称，其从2017年11月28日取得该房屋所有权后，要求泗州商城公司正常供电，但是泗州商城公司拒不供电，以及泗州商城公司所建的违章建筑物堵住商铺入口，使得仕俊芳所有的商铺长期无法经营，给仕俊芳造成损失。要求泗州商城公司恢复供电并拆除违章建筑物，并赔偿因侵权给仕俊芳造成的损失。2019年1月24日至2月21日期间，仕俊芳丈夫朱某就案涉房产没有通电以及泗州商城公司搭建的房屋问题与泗州商城公司工作人员进行沟通。2020年5月18日，泗州商城公司为案涉房屋恢复供电。一审法院认为，仕俊芳在取得案涉商铺后，已经成为泗洪县泗洲商城业主，该商城由泗州商城公司提供物业服务，双方并无争议，予以确认。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主与物业公司形成的是物业服务合同关系，而供电方为电力公司，用电人为业主，并非物业公司向业主供电。在仕俊芳在购买案涉商铺之成为新的业主后，有权要求泗州商城公司恢复供电。泗州商城公司以房屋前所有权人欠交电费以及与仕俊芳之间不存在物业合同为由，不恢复供电行为没有法律依据。其拒不恢复供电行为，为侵犯了业主的正当权益，因此给仕俊芳造成损失的应当承担赔偿责任，但仕俊芳提供的证据不足以证明其损失真实存在，与泗州商城公司的侵权行为存在因果关系。泗州商城公司购买案涉商铺后至今未对外经营也并非停电以及泗州商城公司自建房屋所必然导致，故对仕俊芳要求泗州商城公司赔偿损失的请求不予支持。泗州商城公司已经于2020年5月18日对案涉房屋恢复供电，仕俊芳要求恢复供电的诉求已经实现，故要求恢复供电的诉讼请求没有事实依据。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回仕俊芳的诉讼请求。案件受理费14387元，由仕俊芳负担。二审中，双方对一审判决认定审理查明所认定的事实均无异议，依法予以确认。二审补充查明：仕俊芳所有的案涉房屋供电开关在物业用房内，由泗州商城公司控制。仕俊芳二审中称，其只能提供证据证明其于2019年1月25日起发函以及打电话要求泗州商城公司恢复供电。二审中，本案争议焦点为：泗州商城公司是否有权拒绝对案涉房屋供电，如无权恢复供电，应承担的赔偿责任如何确定。本院认为，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，物业服务合同系物业服务企业与一定物业管理区域内的业主集体成立的合同，物业服务企业与物业管理区域内的业主成立物业服务合同，并非以与每个业主签订物业服务合同为前提。部分业主购买特定物业前，该物业所处的物业管理区域已经存在合法服务企业的，该物业服务企业已经与该物业管理区域内的业主集体成立合法的物业服务合同，新业主在购买物业时即与已经存在的物业服务企业成立物业服务合同关系。物业服务企业不得采取断电、断水等措施催缴物业费等费用，否则给业主造成损失的应当承担赔偿责任。本案中，仕俊芳自2017年11月28日取得案涉房屋前，泗州商城公司已经为该房屋所处物业管理区域提供物业服务，已经于该物业管理去也内业主成立物业服务合同关系，仕俊芳自取得该房屋所有权后即与泗州商城公司成立物业服务合同关系。仕俊芳所购买的房屋原所有权人拖欠物业费等费的，泗州商城公司应当通过合法渠道向欠款人主张权利，无权采取断电方式要求房屋现所有权人仕俊芳支付该费用。在仕俊芳通过合法方式要求泗州商城公司恢复对案涉房屋供电后，泗州商城公司仍然拒绝供电违反法律规定，属于拒不履行法定义务行为，因此给仕俊芳造成损失的，应当承担赔偿责任。泗州商城公司对房屋断电行为发生在仕俊芳购买该房屋之前，因该房屋长期无人使用，断电状态在得知仕俊芳成为新业主并要求恢复供电前具有合理性，不应认定为违反法定义务行为。仕俊芳现有证据仅能证明其于2019年1月25日才发函给泗州商城公司要求恢复供电，泗州商城公司在该时间后合理时间内应当采取恢复供电措施，该合理时间酌定为2019年1月30日前，在该时间之后仍然拒绝供电的行为，应认定为违反法定义务行为。由于该房屋为经营性商业用房，长期未实际使用，需要予以重新装修整理后使用，装修整理和使用均须供电，断电导致房屋无法根据其商业用途目的进行使用，给仕俊芳造成的损失即为无法使用损失。因房屋出租就是将房屋使用权益出让以换取对价，因此房屋因不能使用所产生的损失可以参照同类房屋市场租金标准予以确定，仕俊芳请求参照租金标准确定其损失应予采信。仕俊芳在一审中提供其与案外人陆德仙之间的案涉房屋租赁合同，以及案外人纪某、朱某1与朱某2签订的同类房屋租赁合同，载明的租金数额与合同载明的房屋规模以及当地房屋租赁市场价格相当，泗州商城公司并未提供证明证明该租金价格标准过分高于市场价格，可以作为确定仕俊芳未能使用案涉房屋损失的参照，但还应考虑该期间当地房屋租赁的实际市场行情以及今年初新冠病毒疫情带来的影响，结合案涉房屋性质、面积、停用时间等状况，综合认定泗州商城公司应承担赔偿损失数额为60万元。综上，仕俊芳的上诉理由成立，对其上诉请求部分予以支持。原审判决因适用法律错误，导致判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4288号民事判决；二、泗洪县泗洲商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿仕俊芳损失60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14387元，二审案件受理费14387元，合计28774元，由仕俊芳承担8774元，泗洪县泗洲商城经营管理有限公司承担20000。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  朱海审判员  孙权二〇二〇年十月十四日书记员  袁满