上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6973号上诉人(原审原告)：上海联华超市发展有限公司，住所地上海市虹口区四平路**。法定代表人：种晓兵，执行董事。委托诉讼代理人：李**，高朋(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利红，高朋(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海先达房地产发展有限公司，住，住所地上海市普陀区武宁路**我格广场(办公楼)**/div>法定代表人：马守中，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海联华超市发展有限公司(以下简称“联华公司”)因与被上诉人上海先达房地产发展有限公司(以下简称“先达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初24178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持联华公司一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》应当继续履行。联华公司承租的房屋，虽因地铁施工被部分征收及临时借用，但征收及临时借用的面积不及总承租面积的三分之一。故地铁建成后，剩余区域仍可继续使用，联华公司也愿意按照剩余区域的具体状态继续使用，并不存在《房屋租赁合同》无法继续履行的障碍和情形，先达公司无权解除合同。二、先达公司应对联华公司的损失承担赔偿责任。1．先达公司在租赁期内擅自断电，构成违约，造成联华公司商品变质、毁损及营业损失；2．在先达公司无权解除合同的情况下，联华公司未搬离租赁区域具有合理正当性；3．在先达公司断电时，联华公司立即将贵重的商品搬离，已经尽到减损义务；4．在联华公司要求先达公司恢复供电后，先达公司未予理睬，任由损失扩大；5．自2019年12月9日断电开始，联华公司已无法正常经营，涉案房屋实际由先达公司控制，故该期间的租金损失应由先达公司承担。先达公司辩称，一、原租赁合同客观上无法继续履行。1．地铁14号线东新路站施工完成后，该房屋剩余部分可用于出租的面积还需剔除通道面积，故剩余可出租面积现无法确定；2．该房屋剩余部分日后将被两条通道分割，而具体分割的状况、分割后的平面分布目前无法确定；3．地铁东新路站建成后，租赁房屋的商业价值大幅提升，必然导致租金单价发生重大变化，且租金单价又与租赁房屋位置及可租赁面积相关，故该房屋剩余部分的租金价格目前同样无法确定。二、先达公司有权解除涉案租赁合同。鉴于原租赁合同的租赁物发生了重大变化，且剩余可出租面积的租金单价现在也不确定，故联华公司在地铁东新路站建成后如需继续租赁房屋剩余部分的，双方应就新租赁标的物的面积、位置、分布和价格协商一致后订立新的租赁合同，而非继续履行原租赁合同。三、联华公司有关损失赔偿的请求无事实和法律依据。联华公司不予配合先达公司返还房屋，先达公司不得已采取停电措施以尽快收回房屋，且在停电前已致函联华公司，停电当日及之后亦配合联华公司从商场内撤出物品，故联华公司应自行承担放任损失发生而产生的不利后果，先达公司不应承担赔偿责任。联华公司向一审法院起诉请求：1．判令先达公司继续履行双方于2010年1月签署的《房屋租赁合同》；2．判令先达公司恢复供水、供电，保证联华公司正常经营；3．判令先达公司赔偿2019年12月9日起擅自停电造成联华公司生鲜等食品损失人民币(以下币种同)424，833.90元(其中蔬菜损失5，831.83元，水果损失60，425.06元，水产品损失15，147.79元，肉品损失8，078.60元，家禽损失9，412.39元，乳品损失3，066.40元，其他冷冻、冷藏品损失16，764.33元，常温品损失306，107.50元)；4．判令先达公司赔偿2019年12月9日起擅自停电导致联华公司无法正常经营的营业损失317，350元(按每月317，350元计算至正常营业止，暂计一个月)；5．判令先达公司赔偿自2019年12月9日起联华公司无法经营期间支付的人员工资58，269.37元(其中本单位武宁店11人的人员工资按每月35，368.29元计算至恢复经营止，暂计一个月，外包人员2019年12月支付工资22，901.08元)；6．判令返还联华公司自2019年12月9日起至2020年1月14日期间的租金172，501元(按年租金1，701，700÷365×37天计算)。一审法院认定事实：2010年1月12日，联华公司(乙方)与先达公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方向甲方承租上海市武宁路XXX号(我格广场)B1-01、B1-02、B1-32、B1-33房屋用于开设联华超级生活馆，设置办公室及仓库，房屋面积为1906.46平方米，租期自2010年1月15日至2025年4月14日，2017年4月15日至2019年4月14日的租金为每年162.07万元，2019年4月15日至2021年4月14日的租金为每年170.17万元，租金含物业管理费。该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同终止，双方互不承担责任。在租赁期内，如甲方需提前终止本合同，经乙方同意，甲方可赔偿乙方三个月租金，以及乙方剩余租赁期内的装饰装修残值损失(上述装饰装修残值损失以双方委托的有资质的评估机构的认定为准)和移动设施设备的运输费用及临时放置费用(临时放置的时间不超过一个月)。合同如提前终止或租赁期满，甲方应按乙方使用房屋的实际状况收回房屋，乙方有权在合同终止之日起30日内(撤场期)拆除及取回乙方所有设施、设备之一部分或全部，乙方在上述日期前未拆除、取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，系归甲方所有任其处理，上述撤场期内乙方无须支付租金，但应支付物业管理费每日每平方米1元和期间使用的公共事业费等相关费用……”《房屋租赁合同》签订后，先达公司将涉案房屋交付联华公司使用。2015年9月23日，上海市规划和国土资源管理局发出《关于审定上海轨道交通14号线东新路站工程〈建设工程设计方案〉的决定》，建设项目名称为上海轨道交通14号线东新路站工程，建设项目位置为普陀区武宁路、东新路交叉口，沿武宁路下布置，建设项目用地面积为地上用地779平方米，地下用地，地下用地15800平方米性质为市政公用设施，工程包括站本体、6个出入口，其中2号出入口及辅助设施设置在我格广场内，结合建筑改造设置。2017年10月9日，上海市普陀区第一房屋征收服务事务所有限公司(甲方)与先达公司(乙方)签订《轨道14号线东新路站涉及武宁路XXX号(我格广场)动迁补偿协议书》，内容为依据沪发改城［2014］96号、沪府规［2013］155号文、沪规地［2016］EAXXXXXXXXXXXXXX规划许可证的规划要求，经双方友好协商对轨交14号线东新路站武宁路XXX号我格广场的征地、征房及施工期间临时借地等事项达成协议。征收商场一层的广场，面积为222.7平方米；征收商场3号门一层处(现ZARA专卖店)房屋面积159.38平方米(建设地铁2号出入口)；征收商场地下一层处(现联华超市)房屋面积317.81平方米(建设地铁2号出入口)；征收商场下沉式广场处(现棒约翰)房屋面积198.84平方米；商场B1-6层需征收管道井面积18平方米。施工期间需临时借用联华公司承租房屋内的面积为280.95平方米。征房、借房的时间依据轨交14号线项目公司的要求，甲方应提前6个月通知乙方，乙方应按甲方的时间要求按时交付甲方所需的场地。乙方未按照合同约定在规定时间将场地交付甲方的，每延迟一日应当按照已支付款项的万分之五向甲方支付违约金，并承担因工期延误所造成的一切经济损失，且承担相应的法律责任。2018年11月12日，先达公司致函联华公司，称因房屋被征用故房屋租赁合同终止，结合此次市政建设的时间节点，拟于2019年11月1日终止合同。同月27日，联华公司复函，要求先达公司安排联华公司在我格广场其他区域继续经营。2019年2月22日，先达公司致函联华公司，重申房屋被征用可终止履行房屋租赁合同，并通知于2019年10月31日正式终止合同。同年5月5日，联华公司复函先达公司，要求保留门店，继续履行合同。2019年5月10日，先达公司致函联华公司，再次通知联华公司在2019年10月31日解除合同，联华公司应当在2019年11月30日前返还房屋。同年10月14日，先达公司再次致函联华公司，告知逾期返还房屋的后果。2019年10月14日，联华公司向先达公司发出律师函，内容为因无政府相关文件，不认可房屋被征收的事实，即使因地铁施工对部分区域造成影响，也不影响合同继续履行。同月24日，先达公司回复律师函，告知房屋被征收、借用的具体情况，并认为合同已无法正常履行。2019年11月27日，先达公司致函联华公司，督促联华公司返还房屋，告知联华公司，根据合同约定，撤场期满前(2019年11月30日)若未拆除、取回之物品，视为放弃所有权，先达公司有权于撤场期满之日起7日后开启并更换该房屋门锁，将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，且无需对损坏、损失负责。2019年12月6日，先达公司致函联华公司，要求联华公司在同月8日前返还房屋，否则将采取停水、停电并腾空收回房屋的措施，造成的损失由联华公司承担。2019年12月9日，先达公司对涉案房屋停水、停电。嗣后，联华公司搬离了部分商品，但有部分需要冷冻、冷藏的商品因断电而受损。一审法院另查明，联华公司租金支付至2020年1月14日。2020年4月11日，先达公司收回涉案房屋。一审审理中，法院就是否愿意配合地铁施工单位施工问询联华公司，联华公司表示可以，但先达公司应先恢复供水、供电。双方对租赁合同是否继续履行无法达成一致意见，造成僵持，联华公司未返还房屋，先达公司未恢复供水、供电。一审法院认为，联华公司、先达公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》约定，涉案房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的、房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，房屋租赁合同终止，双方互不承担责任。现涉案房屋部分被征收、征用，联华公司认为未被征收、征用的房屋仍可作为房屋租赁合同的标的物，合同应当继续履行。先达公司则认为未被征收的房屋与合同约定的租赁房屋已存在重大差异，且涉及到管道改造、加固工程、对接地铁口的通道设置等事项，故合同应按约解除。因《房屋租赁合同》中对部分房屋被征收、征用时，合同是否应当终止履行并无约定，法院以解除合同的相关法律规定及继续履行合同是否仍符合双方签订合同时的目的作为解决本案纠纷的主要原则。根据法律规定，出租方应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合本案事实，涉案房屋部分被征收、征用导致租赁物无法或部分无法使用，是属于出租方的原因导致合同不能正常履行，系出租方违约。双方约定在房屋被征收的情况下可终止履行合同，互不承担违约责任，仅是对特定情况发生后如何处理所作的约定，并不是否定此种情况下解除合同不属于出租方违约。故先达公司系违约方，在双方未约定先达公司享有任意解除权的情况下，仅有部分房屋被征收、征用，其余房屋尚可租赁的情况下，先达公司无权解除整个租赁合同。涉案房屋被部分征收、征用后，如联华公司认为未被征收、征用的房屋仍适用于开设联华超级生活馆并愿意按实际承租面积支付租金，且先达公司又未举证证明联华公司的主张与事实不符，或者继续履行合同将显失公平，或者根据法律规定可以排除履行的情况下，就未被征收的房屋继续履行租赁合同仍然符合双方签订租赁合同时的目的，在此种情况下，双方应以未被征收的房屋为标的物，继续履行合同。现相关新建、改建、维护工程在施工过程中是否必然不涉及未被征收、征用的房屋尚处于不确定状态；先达公司为配合地铁出入口在商场内设置的通道将如何改变房屋平面状况尚属于不确定状态；在地铁出入口工程及先达公司与地铁出入口配套的改建工程尚未完工的情况下，联华公司要求继续履行租赁合同所涉及的标的物尚处于不确定状态。故合同是否应当继续履行的判断依据尚不明确。在此情况下，对联华公司要求继续履行合同的诉讼请求难以支持。联华公司可在相关工程竣工交付使用后，根据实际状况另行主张。联华公司要求先达公司对涉案房屋供水、供电的诉讼请求是以合同继续履行为前提，对该诉讼请求亦不予支持。关于财产损失、经营损失、人员工资损失。先达公司要求联华公司返还房屋虽然是为了履行与房屋征收、征用方的合同约定，避免或减少承担逾期交付房屋的违约责任，但同时也是为了配合地铁施工方的施工需要。地铁建设。地铁建设属于公共利益司的要求属于为满足公共利益需要而向联华公司提出的合理要求。先达公司虽然在函件中提出解除合同的意见错误，但解决合同是否应当解除的争议并非返还房屋的前提条件。联华公司在接到先达公司返还房屋的通知并知晓先达公司要求返还房屋的原因后，仍要求继续履行房屋租赁合同并拒绝返还房屋，全然不顾此举可能造成轨道交通14号线工程迟延竣工、公共利益遭受重大损失的严重后果，无视企业应承担的社会责任，其行为显属不当。联华公司在明知房屋应尽快交付地铁施工方进行施工，先达公司为此即将对房屋停水、停电的情况下仍不将全部商品搬离致部分商品受损，属于放任损失后果发生，该损失应由联华公司自行承担。对联华公司要求赔偿财产损失的诉讼请求不予支持，并基于同样的理由对联华公司要求先达公司赔偿人员工资的诉讼请求不予支持。关于经营损失一节，因合同是否可在工程竣工后继续履行，如果履行则租期是否调整等事项尚不明确，在本案中对此不予支持，联华公司可在相关事项明确后另行主张。关于联华公司要求先达公司返还2019年12月9日至2020年1月14日期间的租金的诉讼请求，因在此期间，先达公司对涉案房屋采取了停水、停电措施，致联华公司未能将涉案房屋用于经营，但联华公司也未将涉案房屋返还给先达公司，仍实际占用该房屋，故酌情判定先达公司返还联华公司该时间段的租金120，000元。判决：一、上海先达房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海联华超市发展有限公司2019年12月9日至2020年1月14日的租金120，000元；二、对上海联华超市发展有限公司其余的诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院二审期间，当事人均未提供新的证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否具备继续履行的条件；二、先达公司因停止供电所造成联华公司的损失是否应当承担赔偿责任。关于争议焦点一，联华公司租赁的房屋因地铁14号线东新路站工程建设而被征收和借用部分面积，地铁东新，地铁东新路站建成后赁面积发生变化，而且原租赁区域也会被分割成若干单元。因此，双方间的《房屋租赁合同》在地铁建成后能否继续履行，取决于两个条件：第一，租赁房屋剩余可出租区域客观上能够满足联华公司经营的需要；第二，联华公司有在租赁房屋内继续经营的主观意愿。一、二审中，联华公司认为双方继续合同不存在障碍，表示了想要继续租赁使用涉案房屋的积极意愿。但，目前地铁东新路站尚未建成，使得诸多可能影响后续合同履行的因素处于不确定的状态，比如剩余可租赁部分的面积、房屋被通道分割后的平面状况等，不仅对联华公司的后续经营造成一定影响，而且也是合同继续履行租金价格调整的重要因素。鉴于涉案租赁标的物目前的不确定性，一审法院认为本案不宜处理合同继续履行的问题，由联华公司在相关工程结束后根据实际状况另行主张，并无不当，本院予以确认。联华公司要求双方继续履行合同，因目前难以判断，故本院不予支持。关于争议焦点二，首先，先达公司于2019年12月9日对涉案房屋停止供电、供水，房屋停电、停水后，联华公司实际已无法在租赁房屋内继续经营。鉴于此，先达公司应予返还2019年12月9日至2020年1月14日(最后租金支付日)期间的房屋租金，但联华公司亦未向先达公司返还房屋，故一审法院酌情判决先达公司返还大部分租金，尚属合理。其次，联华公司在租赁期内虽有权使用租赁房屋，但地铁14号线东新路站建设涉及重大公共利益，故联华公司有义务配合先达公司先返还租赁房屋，再与先达公司协商是终止合同还是继续履行合同。然，在先达公司多次致函联华公司要求返还房屋并告知原因后，联华公司以地铁施工不影响合同继续履行为由拒不返还房屋；在先达公司事先告知即将对租赁房屋停水、停电后，联华公司在合理期限内仍未将租赁房屋内的物品特别是易变质的生鲜食品搬离，放任损失的产生和扩大，现无充分证据证明先达公司有妨碍联华公司搬离物品的恶意行为，故对于因停电造成的生鲜食品的损失，联华公司应自行承担。至于人员工资损失，与先达公司停水、停电并无直接的因果关系，且联华公司对相关人员的工作应早作安排，故本院不予支持。最后，关于营业损失，一方面营业损失并非收益损失，另一方面一审判决已保留相应的诉权，故本院不予支持。综上，上诉人联华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，956元，由上诉人上海联华超市发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二〇年十月二十九日法官助理  罗 曼书 记 员  蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……