四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1867号 原告：梁龙书，男，生于1976年9月23日，汉族，居民，住四川省犍为县。 原告：叶建蓉，女，生于1981年2月5日，汉族，居民，住四川省犍为县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 二原告委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈芳，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 被告：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，统一社会信用代码：91511123314408164E，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路南段**（皇家芭比伦****）。 法定代表人：李旭东，该公司总经理。 被告四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91511123597274249F，住所地：犍为县玉津镇凤凰村**。 二被告委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 原告梁龙书、叶建蓉与被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告梁龙书、叶建蓉及被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，二原告委托诉讼代理人叶欣及二被告委托诉讼代理人张锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁龙书、叶建蓉向本院提出诉讼请求：1.二被告共同支付二原告2019年第四季度至2020年第三季度的租金共计49741.92元；2.二被告共同以欠会租金为基数，按照每日万分之三支付二原告欠付租金的违约金至租金付清时止（暂计算至2020年7月31日前的违约金为2044.04元）；3.二被告共同履行《商铺委托经营管理合同》约定的义务：从2020年10月起至2026年12月31日止，二被告按季度（每三个月一次）向二原告支付租金，按具体支付时间为：每年1、4、7、10月的月底前支付每季度租金12435.48元，直至2026年12月31日前的租金付清时止；4.诉讼费被告承担。二原告在庭审中将诉讼请求第2项变更为：二被告以欠付租金为基数，按照银行贷款利息支付逾期付款利息至欠款本金付清时止。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年7月10日，二原告向四川丰业房地产有限公司（以下简称“丰业房开司”）购买了犍为县，总计价款497419元。二原告已取得不动产登记证书。2015年7月6日，原告梁龙书与四川丰业荣华管理服务公司（以下简称“丰业管理公司”）达成了《商铺委托经营管理合同》，约定原告所购商铺34.86平方米丰业管理公司，合同时间从2017年1月1日至2026年12月31日止。 依照《商铺委托经营管理合同》约定：“乙方（丰业管理公司）逾期向甲方交付租金的，应每日按当期应交租金金额的万分之三承担违约金。”针对原告2019年9月30日前的租金。2019年10月15日，乐山市中级人民法院作出了（2019）川11民终1227号《民事调解书》，内容为：一、四川丰业荣华商业管理服务有限公司支付梁书龙、叶建蓉截至2019年9月差欠的租金、违约金等共计8.2万元，其中于2019年10月31日前支付2.2万元、2019年11月30日前支付2万元、2019年12月31日前支付3万元；二、四川丰业荣华商业管理有限公司与梁书龙、叶建蓉一致同意继续履行《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》。《补充协议》主要内容为：一、2019年10月1日起至2026年12月31日止委托经营及管理期间的年租金为24870元/年。二、每年支付两次，即每年3月1日至3月10日和10月1日至10月10日分别支付12435元/半年。三、若四川丰业荣华商业管理服务有限公司未按期支付当期租金，则于逾期之日按照合同约定的年租金标准49741.90元支付当期租金。被告丰业管理公司未在2020年3月1日至3月10日支付半年租金，已构成违约，双方权利义务应按《补充协议》第三条的约定执行，即按《商铺委托经营管理合同》履行。 《商铺委托经营管理合同》（即原合同）第三条约定“该商铺在委托经营及管理期间，每年租金为人民币49741.90元（即每季度租金为人民币12435.48元）。2017年1月1日至委托期限届满期间的租金由被告丰业管理公司按季度向二原告支付，具体支付时间为2017年1、4、7、10月的朋底前支付租金，以后每年以类推”。 2019年9月前的租金，（2019）川11民终1227号《民事调解书》已进行处理，二原告已申请执行，在执行过程中，双方达成了和解协议，被告丰业管理公司正在履行之中。二被告应支付二原告2019年10月至2020年9月的租金共计49741.92元，理由为：案涉商铺不是空间分割模式，其所在“丰业·财富中心商业城”属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，案涉商铺属于虚拟产权式商铺。二原告购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业管理公司统一经营管理而获取租金，即二原告购买商铺的目的并非是为了取得商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业管理公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业管理公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。丰业管理公司不享有合同约定解除权，亦不享有合同法定解除权。由于案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报，各方当事应继续履行《商铺委托经营管理合同》（乐山中院对已起诉业主判决书的认定）。为避免诉累，一次性解决2026年12月31日前的租金支付问题，原告要求二被告共同履行《商铺委托经营管理合同》约定的义务：从2020年10月起至2026年12月31日止，二被告按季度（每三个月一次）向二原告支付租金，具体支付时间和金额为：每年1、4、7、10月的月底前支付租金12435.48元，直至2026年12月31日前的租金付清时止。 被告丰业房开司、丰业管理公司辩称：二原告与丰业管理公司在中院的主持下签订了《补充协议》，其内容与原告的阐述基本一致，但需要说明三点：1.租金减半确定为每年租金24870元；2.每年分两次支付租金，3月1日-3月10日支付上半年租金12435元，10月1日-10月10日支付下半年租金12435元；3.原合同（《商铺委托经营管理合同》）约定的逾期违约金不再执行，如果没按时付租金就恢复原定租金的执行。基于此协议，被告上半年支付期正好处于新冠肺炎疫情期，下半年遇到大洪灾，因此被告是不可抗力因素导致逾期支付租金，所以原告的第一项诉讼请求不应当得到支持。原告将第二项诉讼请求支付违约金变更为支付利息，支付违约金都不成立，支付利息更不成立。第三项诉讼请求要求将2020年10月至2026年12月的租金在此次诉讼中一并解决是不成立的，这是不确定的事，不应当支持。 经审理查明：2015年7月11日，二原告与丰业房开司签订《商品房买卖合同》购买了犍为县，并办理了产权登记。2015年7月6日，二原告与被告丰业管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：二原告将所购丰业·财富中心3栋1-23号34.86平方米的商铺委托被告丰业管理公司经营及管理，租期：2017年1月1日至2026年12月31日，租金：49741.90元／年，租金支付方式：按季度支付，2017年1、4、7、10月的月底前支付当季租金12435.48元，以后每年以此类推。 另查明:2019年10月15日，乐山市中级人民法院作出了（2019）川11民终1227号《民事调解书》，其中第二项调解内容为：四川丰业荣华商业管理有限公司与梁书龙、叶建蓉一致同意继续履行《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》。二原告与丰业管理公司签订的《补充协议》主要内容为：一、2019年10月1日起至2026年12月31日止委托经营及管理期间的年租金为24870元/年。二、每年支付两次，即每年3月1日至3月10日和10月1日至10月10日分别支付12435元/半年。三、若四川丰业荣华商业管理服务有限公司未按期支付当期租金，于逾期之日按照合同约定的年租金标准49741.90元支付当期租金；原合同关于逾期支付租金的违约条款不再适用。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，经过庭审质证的原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、（2019）川11民终1227号《民事调解书》、《补充协议》等证据为据。 本院认为：本案的争议焦点为：1.被告丰业房开司是否应与被告丰业管理公司共同承担责任？2.2019年10月至2020年9月的租金是否应该支付？3.支付金额为多少？利息是否支持？4.2020年10月以后的租金是否能在本案中一并解决？ 一、案涉商铺不是空间分割模式，其所在“丰业·财富中心商业城”属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，案涉商铺属于虚拟产权式商铺。二原告购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业管理公司统一经营管理而获取租金，即二原告购买商铺的目的并非是为了取得商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业管理公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司应与丰业管理公司共同承担责任。 二、二原告与被告丰业管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》，且在（2019）川11民终1227号《民事调解书》中已明确表示同意继续履行《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》。《商铺委托经营管理合同》和《补充协议》均是依法成立的合同，依法受法律保护。原、被告双方应根据诚实信用原则，按约履行自己的义务。无论是《商铺委托经营管理合同》还是《补充协议》，均约定了被告支付租金，故2019年10月至2020年9月的租金应予以支付。 三、虽然二原告与被告丰业管理公司于2015年7月6日在《商铺委托经营管理合同》中约定租金为49741.90元/年，但双方于2019年10月15日又重新约定2019年10月1日起至2026年12月31日前的租金为24870元/年，并由乐山中级人民法院制作的生效调解书予以确认，应视为对原合同内容的变更，双方应按照变更后的《补充协议》来履行相关内容。故关于租金的约定应适用《补充协议》的规定，而不是按照《商铺委托经营管理合同》关于租金的约定来履行。同时，按照《补充协议》的约定，2020年3月1日至3月10日和2020年10月1日至10月10日分别支付12435元/半年。2020年1月底全球新冠肺炎疫情爆发，全国人大法制工作委员会于2020年2月10日就疫情防控的相关问题进行了解答，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2020年8月18日犍为县遭遇特大洪水，属于自然灾害，同样是被告不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，亦属不可抗力。综上，被告未按期支付当期租金是受不可抗力因素的影响，本院认为可免除其违约责任。且新冠肺炎疫情与8·18特大洪水均是众所周知的事实，无须举证。故关于租金金额的确定同样不适用《补充协议》第三条“若四川丰业荣华商业管理服务有限公司未按期支付当期租金，则于逾期之日按照合同约定的年租金标准49741.90元支付当期租金”的规定，而应按照《补充协议》第一条约定的24870元/年予以确定。同理，被告未按期支付租金系不可抗力所致，而非被告违约所致，原告的利息损失不应由被告承担，即原告要求支付利息的诉讼请求本院不予支持。 四、关于2020年10月以后的租金，属于未到期债权，尚未实际发生，系不确定事项，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定判决如下： 一、由被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付梁龙书、叶建蓉2019年10月至2020年9月的租金24870元； 二、驳回原告梁龙书、叶建蓉的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522元（原告梁龙书、叶建蓉已预交），由被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司负担。 审判员  王世鑫 二〇二〇年十月二十七日 书记员  罗 丹 附：本判决书所适用的法律条文。 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能经对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十三条：下列事实无须当事人举证证明： …… （二）众所周知的事实； ……