辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终1115号 上诉人（原审被告）：辽宁汇轩餐饮管理有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区科技路**。 法定代表人：任志坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：孔岳，该公司运营经理。 被上诉人（原审原告）：李桂荣，女，1970年3月24日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司因与被上诉人李桂荣租赁合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人孔岳、被上诉人李桂荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 辽宁汇轩餐饮管理有限公司二审上诉请求及理由：上诉请求：1、请求依法改判上诉人不予返还被上诉人的租赁费9752元：2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人在盘锦市双台子区万和商城三楼东侧承租开设汇轩美食广场，2019年1月16日与被上诉人签订了租赁合同，承租给被上诉人一个小吃摊位，收取了被上诉人摊位租金21000元与保证金5000元。一审法院判决上诉人返还被上诉人租赁费没有事实依据，因为被上诉人已经在整个租赁期（2019年1月16日至2020年2月19日）内使用了上诉人出租给被上诉人的小吃摊位，而被上诉人从起诉到一审诉讼中租赁合同已经到期，也就是说被上诉人所交的租赁费己经全部消费，所以上诉人不应该返还租赁费。综上，一审法院认定事实不清，请二审法院依法改判。另补充，上诉人同意返还保证金，但不同意返还租赁费。 李桂荣二审辩称：我们与汇轩美食广场2019年1月16日签订的摊位租赁合同，美食广场开始装修，到2019年5月2日通知我们开始试营业，定于2019年6月2日正式营业，结果2019年6月2日没有正式营业，告诉我们说等二楼七彩儿童城开业一起在开，结果儿童城也因种种原因迟迟没有开业，直到2019年7月中旬学生放假了，我们美食城里根本就没有人吃饭，在那里面电费都赚不出来，还说营业期间不收我们摊位租金费用，等正式开业在收费，并且合同上也写着什么时间开业，什么时候收取租金，说等学生开学，2019年9月2日在开业，结果也没有开，到10月份就剩下我们两家在那里卖，商场工作人员还经常把门锁上、停电，电梯也不给开，垃圾也没人收拾，商场里面异味特别大，没有人来商场，最终到2019年11月份，商场里面工作人员告诉我们两家这里黄了你们别干了，商场工作人员把门都锁上了，我们无法再经营下去了，是他们违约在先，我们不要别的损失，只是想要商场将租金和押金退还给我们，他们的态度是不给退，还说我们租金已经用完，这简直是胡说无理取闹，我们当时是交了一年租金，从2019年5月2日开始试营业，至2019年11月商场也没有正式营业。经理还说试营业期间不收取摊位租金费用，我当时非常生气这简直是没地方说理去了，只能请求法院为我们做主。 李桂荣一审诉称：1、判令被告给付原告退还租金款21000元及保证金5000元，以及装修门面损失费用4000元，合计30000元；2、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在盘锦市双台子区万合商场三楼东侧，承租开设汇轩美食广场，并且把美食广场又划分小型摊位对外出租，在2019年1月16日原告与被告签订了租赁合同，并且交付租金21000元。保证金5000元，原告所租赁的摊位是做小吃生意，在2019年5月2日被告开始通知大家试营业，原告之后就开始了试营业，由于被告对汇轩美食广场管理不善，后期无人管理，垃圾成堆，电梯不能正常使用，断电关门，最后我们被迫撵出来。因为被告违约在先，原告多次向被告索要租赁费用和保证金，被告都以各种理由拒绝给付，万般无奈之下，我只能向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。 辽宁汇轩餐饮管理有限公司一审辩称，同意解除合同，收到了原告的租赁款和保证金26000元。不同意返还26000元。原告在2019年5月2日入场经营也属实。原告所述商场的情况不属实，电梯不能使用是商场的原因，并非我们的原因，保洁在9月底辞职之后确实有垃圾成堆的现象，但三五天就有人收拾一次。原告所述被赶出来，这个情况我不知情。 一审法院审理查明：2019年1月16日，原、被告签订《汇轩美食广场租赁合同》一份，被告将双台子区居然之家商场1001#营业场地租给原告，租赁期限一年，2019年1月16日至2020年2月19日，同时约定租期从开业之日起计算，年租金21000元，签订合同时，原告向被告另行交纳保证金5000元。被告于2019年5月2日进行试营业，原告进行经营，原告经营至2019年11月中旬，原告系该卖场经营到最后两家之一，因被告提供的经营场地不具备经营条件，原告停止经营，原告诉至本院要求解除租赁合同并返还租赁费21000元、保证金5000元及装修费4000元。被告同意解除合同，但不同意返还租金、保证金及装修费用。 一审法院审理认为，原、被告间签订的汇轩美食广场编号为1001#租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。合同对双方均具有约束力。原告要求解除合同被告同意解除，被告自收到起诉状之日起，双方租赁合同已经解除，且诉讼过程中租赁合同已经到期，无须本院判决解除。关于原告要求被告返还租金21000元的诉讼请求，原告实际经营至2019年11月中旬，原告实际经营期间的房租要求返还无法律依据，因被告提供的经营场地不适合经营，被告系违约，且双方均同意解除租赁合同，原告未经营期间的房租被告理应返还原告，故原告主张返还房租的诉讼请求，予以部分支持，原告从2019年5月2日经营至2019年11月15日，年租金为21000元，扣除原告实际经营的天数，被告应返还原告租金9752元。关于原告要求被告返还保证金5000元的诉讼请求，依据双方合同第三条约定：“1、为了便于管理，同时作为乙方履行合同的保证，乙方在营运期间内，如果有违反本合同条款及甲方制定的相关规章制度、管理办法等，甲方有权从乙方的保证金中扣留违约金、损失费罚款等相关费用。2、保证金在不违反甲方规定及对本合同条款无违约的情况下，合同期满后退还给乙方。”本案原告未违约，被告提供的场地不适合原告经营，系被告违约，被告理应将原告的保证金退还，原告的诉讼主张有事实和法律依据，予以支持。关于原告要求被告给付装修费4000元的诉讼请求，因双方合同对装修物明确约定，装修费用由经营者承担，装修物归被告所有，原、被告双方约定不违法律规定，故原告要求被告给付装修费的诉讼请求本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告李桂荣租赁费9752元、保证金5000元；二、驳回原告李桂荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，简易程序减半收取275元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担135元，原告李桂荣负担140元。 本案争议的焦点：上诉人应否返还租赁费。 围绕本案争议的问题，上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司的意见同其上诉意见。 围绕本案争议的问题，被上诉人李桂荣的意见同其答辩意见。 审理查明：2019年1月16日，上诉人与被上诉人签订《汇轩美食广场租赁合同》，合同约定：上诉人将盘锦市双台子区居然之家商场**营业场地租赁予被上诉人，租赁期限为2019年1月16日至2020年2月19日。双方同时还约定了租赁费用等相关事项。合同签订时，被上诉人向上诉人交纳了租金21000元及保证金5000元。合同签订后，被上诉人入场进行了经营。2019年11月中旬，被上诉人停止了经营。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。现该合同已经到期，已自然解除，无须法院另行判决解除。至于被上诉人要求上诉人返还租金及保证金的主张，因上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营前景的良好预期，此种预期应是一种商业判断，租赁合同是典型的商事合同。商业判断和现实发展出现不一致应当是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营应是事实，经营者预期错误，后果应当由经营者自行承担。此既是商业行为的基本规则，也是法治社会意思自治的基本要求。故被上诉人要求退还租金的理由并不充分，且被上诉人也无充分证据证明其停止经营的责任完全归责于上诉人。据此，上诉人要求驳回被上诉人退还租金请求的理由应当充分，应予支持。至于被上诉人交纳的保证金，其是双方履行合同约定的保证金，现双方的租赁行为已不复存在，且上诉人同意退还被上诉人预交的保证金，故该保证金应当在双方租赁合同期满后，上诉人予以返还。 综上，一审判决不当，应予改判。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初246号民事判决。 二、上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人李桂荣保证金5000元。 三、驳回被上诉人李桂荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，减半收取275元，二审案件受理费550元，上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担100元，被上诉人李桂荣负担725元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年十月二十日 书记员 于 畅