江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2044号上诉人（原审原告）：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司，住所地：江西省宜春市万载县康乐街道和谐佳园********，统一社会信用代码：91360922MA35HW8T53。负责人：肖宇春，职务：总经理。委托诉讼代理人：李圣平，该公司员工。上诉人（原审被告）：李游，男，1990年5月16日出生，汉族，江西省万载县人，住万载县。上诉人樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司（以下简称物业公司万载分公司）与上诉人李游物业服务合同纠纷一案，物业公司、李游均不服江西省万载县人民法院（2020）赣0922民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。物业公司万载分公司上诉请求：1.全额支付物业服务费3520.9元；2.支付违约金676.89元，计费时间为2017年3月21日至2019年12月31，若一直未缴费，则计算至缴清之日；3.由欠费业主承担诉讼费用。事实和理由：1.物业费标准为2013年政府试行至2014年并继续执行到现在，严重低于2016年《宜春市中心城区物业收费标准》，物业服务是以收费标准提供相应服务。2.房屋各类质保期最长的为五年，过保质期的维修费，中大修应该是用维修基金，而业主阻止使用该款，造成物业公司承担不该承担的维修费用。3.由于业委会不同意提高物业费，过保修期一年三个月的40台电梯维修费和维保费用，由物业公司不合理承担，并造成公司亏损。4.在以上严重损害公司利益的情况下，公司仍然严格履行服务义务，尽职尽责，在2017年被评为《宜春市物业管理服务示范小区》，得到行业主管部门的认可。李游未提交书面答辩意见。李游上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回物业公司万载分公司起诉。2.判令物业公司万载分公司返还及赔偿费用共计1324元（物业费额外费用644元，小区大门门禁费用80元，卧室修复墙体费用600元）。3.一、二审诉讼费用全部由物业公司万载分公司承担。事实和理由：1.李游并未与物业公司万载分公司签署任何形式的物业管理协议，物业公司万载分公司不具备起诉资格；2.物业公司万载分公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；3.物业公司万载分公司不履行制止并报告不法行为；4.物业公司万载分公司不履行以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平义务；5.物业公司万载分公司不履行定期向业主公布物业服务费用的收支情况义务；6.万载县和谐佳园业主委员会与物业公司签订物业服务协议，物业公司万载分公司未履行应尽职责，小区管理混乱，业主委员会从2020年1月1日起未再签订服务合同；7.物业公司万载分公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为；8.为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主；9.物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。物业公司万载分公司未提交书面答辩意见。物业公司向一审法院请求：1.判令李游支付拖欠物业管理费3520.97元（从2017年3月21日起至2019年12月31日止，共计33个月零10天）；2.判令李游支付滞纳金至付清管理费为止（按每日万分之六的标准计算至付清管理费为止）；3.判令李游承担本案诉讼费。一审法院认定事实：物业公司万载分公司系樟树市房地产物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，万载县城达房地产开发有限公司系和谐佳园二期的建设单位。先前，万载县城达房地产开发有限公司与樟树市房地产物业管理有限公司签订了和谐佳园二期的前期物业服务协议。后来，由于一直没有成立业主委员会，万载县城达房地产开发有限公司继续与物业公司万载分公司签订和谐佳园二期物业服务协议。根据万载县物价局万价字[2014]44号通知精神，万载县城达房地产开发有限公司与樟树市房地产物业管理有限公司及物业公司万载分公司签订的物业服务协议均约定小高层电梯房物业费标准为0.8元／平方米／月，对此，樟树市房地产物业管理有限公司及物业公司万载分公司在向业主提供的入住指南中亦予明示。李游系和谐佳园二期37栋1单元203室业主，房屋建筑面积132.04平方米，2015年3月20日接收房屋并交纳物业费至2017年3月20日，但此后物业费虽经物业公司万载分公司多次催交，其一直未交纳。另查明，物业公司万载分公司提供的物业服务存在一定瑕疵。一审法院认为，李游从2017年3月21日起没有交纳物业费，按照物业服务协议约定的小高层电梯房0.8元／平方米／月的物业费标准，至2019年12月31日止，共计拖欠3520.97元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定，应当支付，故对物业公司万载分公司要求李游支付所欠物业费3520.97元的诉讼请求予以支持。物业公司万载分公司要求李游支付的滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。物业公司万载分公司与李游是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。因物业公司万载分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，即也存在相应的违约行为，故对物业公司万载分公司要求李游支付违约金的诉讼请求不予支持。李游主张的物业公司万载分公司诉求已过诉讼时效问题，物业公司万载分公司提交的证据足以证明其已多次催收物业费，不存在已过诉讼时效问题；对于其辩称的其他拒交物业费的理由，因未提供相关证据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李游在本判决生效后三日内向樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司支付所欠物业费3520.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李游负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于李游应否支付物业费的问题。万载县城达房地产开发有限公司与物业公司万载分公司于2017年1月1日签订《和谐佳园物业服务补充协议》，有效期延长至至2018年5月31日；万载县城达房地产开发有限公司与物业公司万载分公司于2018年5月21日签订《和谐佳园物业服务协议》，有效期为2017年6月1日至2018年12月31日，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。万载县城达房地产开发有限公司作为和谐佳园小区项目的建设单位，与物业公司万载分公司签订的物业服务协议，对业主具有约束力。万载县和谐佳园业主委员会与物业公司万载分公司于2019年1月31日签订的《和谐佳园物业服务协议》，有效期为2019年1月1日至2019年12月31日，合法有效，对业主具有约束力。以上协议，物业公司万载分公司及业主均应按照协议约定履行各自义务，现物业公司万载分公司已按照协议约定提供物业服务，李游理应支付物业费。虽物业公司万载分公司提供物业服务存在一定的瑕疵，但由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务，现物业公司万载分公司已尽基本管理服务义务，已履行完合同约定的主要义务，李游亦应当按照约定履行支付物业费的义务。由于物业公司万载分公司提供物业服务存在一定瑕疵，故对其要求李游支付滞纳金的请求不予支持。按照物业服务合同约定的0.8元/㎡/月计算物业服务费，李游应当支付2017年3月21日至2019年12月31日物业服务费共计3520.97元，一审判决并无不当。关于李游称额外收取的费用1324元应否扣除的问题。由于物业公司万载分公司已在和谐佳园二期入住指南及前期物业服务合同中明确指出需要收取的各项费用标准，包括楼道灯电费、对讲门电费、自用部位的维修费用等，该额外收取费用应由业主负担，对李游的辩称不予支持。综上所述，李游、物业公司万载分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李游负担；二审案件受理费50元，由物业公司万载分公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年十月三十日法官助理阳青书记员陈娟