四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13653号 上诉人（原审原告）：徐祥辉，男，1973年12月1日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：李小慧，四川理创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜开林，男，1956年3月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人徐祥辉因与被上诉人杜开林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院作出的(2020)川0180民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 徐祥辉上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判支持徐祥辉一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杜开林承担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定本案的主要事实，对一审庭审中已查明的案涉房屋交付情况、房屋漏水情况等事实在判决书中只字未提、未予认定，导致作出错误判决。二、一审判决书认定方签订的租赁合同并没有约定用作仓库使用，徐祥辉也未达到合同约定的解除条件与事实不符。1.双方签订的《租赁合同》载明案涉出租房屋面积为2150平方米，位于市场**，用途为经营合法商业，就该房性质而言只能用作大型商场、仓库，况且双方磋商时，徐祥辉明确表示看中的就是该房配有滑梯适合做商场、仓库，对此，杜开林是知晓且在一审中也未否认。由于杜开林有意隐瞒案涉屋系预制板结构，承重荷载达不到商场、仓库规定的标准，存在安全隐患，致使合同目的不能实现，依据合同法九十四条徐祥辉享有法定解除权。2.根据《租赁合同》第八条第二项约定，结合今年严重疫情影响，加之案涉房屋不符合约定使用情况、存在质量瑕疵等原因，导致徐祥辉无法实现合同目的，徐祥辉对此享有约定解除权。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求本院依法改判。 杜开林辩称，关于房屋交付的问题，在交付房屋的当日就已经将房屋6个门的钥匙交给徐祥辉，当时有物业管理人员在场，并且在2、3月份时，徐祥辉就已经在案涉房屋打了广告进行招租。其次若杜开林未交付房屋，那么徐祥辉无法对房屋漏水情况进行勘察。徐祥辉是收到了钥匙才支付房屋款项。关于房屋用途，徐祥辉多次考察案涉房屋考，当杜开林询问租赁用途时，其只回答合法经营。最后杜开林将房屋的房产证复印件也交给了徐祥辉，徐祥辉才能得知房屋的实际面积。 徐祥辉向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年11月22日签订的《租赁合同》；2.判令杜开林退还徐祥辉缴纳的房屋租金145000元及保证金50000元，共计19500元；3.判令杜开林支付自起诉之日起至付清之日止的利息损失（以195000元为基数按年利率6%计算）。 一审法院认定事实如下：2019年11月22日，双方签订《租赁合同》，合同约定：“甲方（杜开林）将其所有的位于简阳市方（徐祥辉）用于经营合法商业用途；租期12年，装修免租期5个月，每年租金290000元；合同签订时，乙方向甲方一次性缴纳6个月租赁租金为人民币145000元整，以后缴租按6个月缴纳租赁租金且乙方应提前一个月预交下六个月租金，每隔三年租金上涨2万元，以此类推；房屋合同保证金50000元，乙方应在合同签订时，向甲方缴纳保证金50000元，在合同期租赁期内，如果乙方全面履行本合同的约定，并且保留乙方经营时的装修原样和完整性，甲方应在乙方办理完撤离手续后的10日后无任何条件将乙方缴纳的保证金无息退还乙方；在合同租赁期间，甲方无权干涉乙方分租、转租或转让的相关权益，乙方如经营不善应提前两个月向甲方提出书面申请撤场，在乙方不拖欠甲方租赁租金、水电费的情况下乙方可解除租赁合同，甲方有权没收租赁合同押金伍万元整；租赁期满或合同终止，乙方应将租赁物以合同期满或解约时的状态无偿交还给甲方，可移动的乙方自购设备归乙方所有，不能拆除的保持原貌，无偿保留归甲方，若乙方不及时撤场，甲方可向乙方发出或口头通知要求撤场；本合同生效后，任何一方不得单方解除合同；本合同租赁期届满，本合同自行终止，如果乙方愿意续租，应在租期届满60日前与甲方另行达成续租协议，逾期视为乙方自动放弃优先租赁权利。合同补充条款：1.租赁合同时间从2019年11月22日至2031年11月21日止共12年。2.租金缴纳时间从2020年4月21日起计算租赁租金”。合同签订当日，徐祥辉通过银行转账的方式向杜开林支付了半年租金145000元和保证金50000元，杜开林收款后向徐祥辉出具了收条一张。后徐祥辉要将租赁的房屋用于做仓库，因房屋承重不能做仓库，徐祥辉找杜开林协商解除合同并退还租金及保证金未果，于是提起诉讼。 一审法院院认为，依法成立的合同受法律保护。徐祥辉与杜开林签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的租赁合同并没有约定是用做仓库使用，杜开林没有违反合同约定，不存在法定解除合同的情形，合同还在履行期限内，且徐祥辉也未达到合同约定的提前解除条件，杜开林也不同意提前解除合同，故徐祥辉要求解除合同及退还租金、保证金的诉讼请求均不成立，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回徐祥辉的诉讼请求。一审案件受理费4200元，减半收取计2100元，由徐祥辉负担。 本案二审期间，徐祥辉出示了案涉房屋漏水的视频，拟证明案涉房屋漏水严重。杜开林质证认为，视频显示的确实是案涉房屋，但2000余平方米房屋存在个别漏水点是正常的，同时该证据证明了徐祥辉能够自由进出案涉房屋，说明案涉房屋是移交了的。本院认证认为，该视频仅反映了一处漏水点，影响范围有限，而徐祥辉租赁面积为2100余平方米，故该漏水点不足以导致合同目的不能实现，不足以导致合同的解除。 二审中，杜开林在2020年10月10日的补充调查中表示同意解除合同，但不同意退还对方任何费用，因双方均有钥匙，故不需要对方腾退。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杜开林与徐祥辉签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉房屋是否交付？案涉房屋是否符合双方的约定使用用途？徐祥辉是否有权解除合同？本院论述如下： 关于房屋是否交付。徐祥辉称因杜开林交付钥匙，案涉房屋未完成交付。根据本案查明的事实，徐祥辉能够自由的进入案涉房屋中查看漏水的情况，同时聘请人员对房屋进行检测，说明徐祥辉对案涉房屋能够自行掌握控制，同时合同签订日期与约定的租赁起始日期一致，一般系签订后即时交付的房屋。且徐祥辉无证据证明其在本案诉讼前向杜开林主张过案涉房屋尚未交付，故对于徐祥辉认为案涉房屋未完成交付的主张，本院不予支持。 关于案涉的房屋是否符合双方的约定使用用途。徐祥辉称案涉房屋不能达到约定使用用途的原因为房屋严重漏水且该房屋系预制板结构，称重达不到做商场、仓库的国家标准。《租赁合同》中约定徐祥辉租赁房屋用途为经营合法商业，并未确定案涉房屋要作为仓库、商场等特定目的使用，而案涉房屋系经竣工验收的合法建筑，符合一般商业使用目的，徐祥辉作为承租人，在订立合同前有义务了解案涉房屋是否符合其具体用途。故徐祥辉关于案涉房屋不能用于仓库和商场，不符合合同目的的主张，本院不予支持。对于徐祥辉陈述的房屋漏水严重，根据其提供的视频仅可知房屋有一处漏水的情况出现，该处漏水并不必然导致整个房屋2100余平方米均无法使用，不足以导致合同目的不能实现。 关于徐祥辉是否有权解除合同。前文已述，案涉房屋符合使用目的，且已经交付，故徐祥辉无权擅自解除合同。本案中因杜开林在2020年10月10日调查过程中亦同意解除合同，故本院确认该合同于当日解除。杜开林擅自解除合同，其应承担相应的违约责任，故其已支付的50000元履约保证金不应予以退还。同时徐祥辉还应向杜开林支付合同履行期间的租金。根据合同约定，杜开林还应支付从2020年4月22日至2020年10月10日期间的租金，徐祥辉目前已支付6个月租金，对该期间的租金，杜开林有权不予退还。对2020年10月11日至10月22日期间12天的租金，综合徐祥辉确存在违约情形，且合同约定的免租期有5个月及保证金数额，本院判决该部分租金亦不予退还。 综上所述，上诉人徐祥辉的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中杜开林作出了同意解除合同的意思表示，故对判决结果予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省简阳市人民法院作出的(2020)川0180民初791号民事判决； 二、确认徐祥辉、杜开林于2019年11月22日签订的《租赁合同》于2020年10月10日解除； 三、驳回徐祥辉的其他诉讼请求。 二审案件受理费4200元，由徐祥辉负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十月十五日 书记员 袁雅丽