辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初2706号原告：营口市站前区丽思花园小区业主委员会，地址站**盼盼路西小雨嘉园南。负责人：李秀玲，系该委员会主任。被告：营口同和物业服务有限公司，地址营口市西市区五台子办事处风光里**，统一社会信用代码912108003978799565。法定代表人：李伟峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：张宪君，营口市站前区万事达法律服务所法律工作者。原告营口市站前区丽思花园小区业主委员会与被告营口同和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人李秀玲、被告的委托诉讼代理人张宪君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口市站前区丽思花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、归还属于小区全体业主的共用设施、设备、经营性场地及从2016年至今电梯广告费和共用部位经营的全部收益及相应利息，暂计1万元，但实际金额以核对全部收益明细为准；2、物业公司向本小区业主委员会交纳物业保证金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告营口同和物业服务有限公司自2016年服务于丽思花园小区以来，小区内共用设施、设备、场地全部由同和物业公司占用经营、收益全部化为己有，依据《辽宁省物业管理条例》第六十七条、《营口市物业管理条例》第三十五条之规定，丽思花园小区业主依规收回属于自己的设施、设备、经营性场地及从2016年至今电梯广告费和共用部位经营的全部收益及相应利息。依据《辽宁省物业管理条例》第四十九条第三款、第五十七条，《营口市物业管理条例》第二十二条之规定，同和物业服务有限公司应向丽思花园小区业主委员会缴纳物业保证金，以此来保证同和物业更好地为业主服务，诉求法院依法、依规为小区的全体业主维护合法权益。另，业主委员会没有资金来源，日常工作事务应由被告发放工作津贴。被告营口同和物业服务有限公司辩称，原告诉请没有事实依据，与事实不符。属于业主所有的专有部分、共有部分、公用设备、公用设施等在2019年签订《丽思花园物业合同》中表明得非常明确，合同约定答辩人只提供物业服务、管理、维修、养护等，属于业主所有的公用设施、设备、共有部分属于业主所有，答辩人只是提供运行管理，不存在收回的问题。答辩人从2016年开始接手丽思花园，2019年丽思花园成立业主委员会，不存在用公用设施、公用部分进行收费。被答辩人起诉从2016年至今电梯广告费和共用部位经营收益及相应利息的诉讼请求不存在。从2016年5月开始，丽思花园小区众多的业主开始进行装修施工，为了保护电梯轿厢内壁金属板不受损害，答辩人与广告公司商定，由广告公司在电梯内进行成品保护。物业公司免费提供电梯轿厢内广告点位。直到2018年7月25日，营口新视线传媒有限公司进场，安装电梯多媒体广告，才开始收费。从2018年7月25日起至2021年7月25日止，三年共计广告费2万元。该2万元已用于公共区域绿化养护及设备维护。被答辩人起诉要求缴纳物业保证金，没有法律依据。答辩人从2016年开始至2018年期间，因业主委员会没有成立，是与营口筑邦置地房地产有限公司和营口市站前区建设街道办事处签订的物业服务合同，没有约定缴纳物业保证金，即使在2019年丽思花园小区成立了业主委员会，在与答辩人签订的物业服务合同中，也没有约定答辩人需交物业服务保证金，为此，被答辩人要求缴纳缺少事实依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．被告于2016年5月27日同营口市站前区丽思花园小区开发商营口筑邦置地房地产有限公司签订了《丽思花园前期物业服务合同》，约定由被告向丽思花园小区提供物业服务，服务内容含物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，物业服务费用支出项目中含物业管理区域绿化养护费用。第十条中明确约定了本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共有部位、共用设施设备统一委托物业公司经营，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。2017年被告于营口筑邦置地房地产有限公司续签了《丽思花园前期物业服务合同》。2018年被告同小区所在社区居民委员会签订了除合同履行期限外内容基本相同的《丽思花园前期物业服务合同》。2019年7月29日，丽思花园小区成立了业主委员会，并已备案登记。原告营口市站前区丽思花园小区业主委员会成立后与被告签订了《丽思花园小区物业服务合同》，该合同约定物业服务期限为三年，从2019年11月1日起至2022年11月1日止，其他内容同之前的前期物业合同基本一致。同时也约定了本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共有部位、共用设施设备统一委托物业公司经营，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。上述合同均未约定物业公司应当向业主委员会交纳物业保证金。2．被告曾与营口市站前区生活家巴洛克地板整木家具体验馆签订了丽思花园小区电梯、告示栏广告协议，约定营口市站前区生活家巴洛克地板整木家具体验馆可在丽思花园小区部分电梯轿厢和楼道告示栏发布广告，一次性提供赞助费3万元，并免费为小区安装电梯保护木板和建筑垃圾围挡等。原告提供的证据表明丽思花园物业服务中心公示的小区物业2015年-2017年共计收入1634245.21元（含广告收入30000元），支出为2126325.51元。被告2018年7月25日与营口新视线广告传媒有限公司签订了合作协议书，约定双方合作丽思花园电梯轿厢广告，从2018年7月25日起至2021年7月25日止，营口新视线广告传媒有限公司免费提供视频设备并担负场地使用费3年2万元。被告曾就该协议及收入2万元用于公共区本院认为，《辽宁省物业管理条例》及《营口市物业管理条例》是本地区的物业服务和管理的规范条例，具有一定的效力，可为物业服务公司和业主签订相关合同时提供相应参考依据。但物业服务合同，本质上仍是全体业主和物业服务公司之间达成的合同，在无违反法律规定及社会公共利益的基础上，双方意思自治签订的合同是双方必须遵循的内容。原告诉请的第一项为归还属于小区全体业主的共用设施、设备、经营性场地及从2016年至今电梯广告费和共用部位经营的全部收益及相应利息。共用设施、设备等小区内建筑物共有部分，法律明确规定为全体业主共有，本案审理过程中，被告对此也无异议。原告并未提供被告有擅自占有共用设施、设备，侵害业主共同利益的事实，故原告要求被告返还，无事实依据。关于物业公司将业主共有的部分设施和设备用于经营，因双方合同中明确约定了本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共有部位、共用设施设备统一委托物业公司经营，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。现物业公司在收取经营费用后，将款项用于绿化养护或其他物业服务活动中，并未违反双方合同约定。即使原告要求收回委托给被告的共有部位经营权，也应当经过业主大会讨论决定，现原告并未提供业主大会的决定，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的第二项诉请，被告物业公司向本小区业主委员会交纳物业保证金和要求物业公司发放业主委员会工作津贴，虽《营口市物业管理条例》第二十二条规定业主委员会可以与物业服务企业约定，由物业服务企业向其交纳物业服务保证金，但该规定明确写明是“可以与物业服务企业约定”，现双方合同中并无此约定，原告要求被告交纳，无法律依据及合同基础。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告营口市站前区丽思花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  于华胜人民陪审员  南 杰二〇二〇年十月二十日书 记 员  杨婉誉