辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12457号上诉人（原审原告）：贾明波，男，1956年5月25日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市新抚区。上诉人（原审原告）：贾全新，男，1986年3月14日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：孙宝来，辽宁晨星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路**。法定代表人：倪健群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊策，辽宁明申律师事务所律师。上诉人贾明波、贾全新因与被上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司（以下简称“沈阳翔凤公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾明波、贾全新上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.对本案重新做出上诉人与被上诉人之间所签订的购房合同为无效合同，被上诉人退回上诉人购房款269048元及利息和赔偿269048元一倍的经济损失；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人最初于2011年7月6日签订房屋买卖合同，上诉人交纳了全部购房款329048元，而被上诉人逾期交房违约，被上诉人承诺退还购房款和一次性赔偿违约金共计34万。但被上诉人仅返还购房本金7万元后以公司经济困难拒绝返还剩余购房款及违约金。多次交涉催要后，上诉人无奈同意以269048元回购此房，在被上诉人保证为上诉人办理房证后，双方2016年9月25日再次对此房签订了房屋重购合同。被上诉人在与上诉人订立第二次房屋买卖合同前已就房屋办理抵押，仍与上诉人签订合同，被上诉人构成欺诈，根据《合同法》第五十二条、五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条及《民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条规定，本案商品房买卖合同应自始无效。被上诉人占用上诉人资金10余年，该房却不可能办理房证，上诉人被欺骗至今，无效合同无法履行，必须依法解除。上诉人在一审庭审得知抵押事实后，提出请求解除双方购房合同，由被上诉人返回上诉人购房款并赔偿此款利息及全部购房款一倍数额的违约金，一审并未依法采纳。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务应由出卖人承担全部责任。法院不应支持被上诉人非法行为，请求支持上诉人诉讼主张。沈阳翔凤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人二审变更诉讼请求违反民事诉讼法规定，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。贾明波、贾全新向一审法院起诉请求：1.判令沈阳翔凤公司协助原告办理房屋转移登记；2.判令沈阳翔凤公司支付违约金32806.66元；3.被告沈阳翔凤公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2016年9月25日，贾明波、贾全新与沈阳翔凤公司签订《商品房买卖合同》，约定贾明波、贾全新购买沈阳翔凤公司开发的位于沈阳市房屋一处，建筑面积78.88平方米，房屋总价款259048元。该合同约定沈阳翔凤公司应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳翔凤公司的责任，贾明波、贾全新不能在规定期限内取得房地产权属证书的，贾明波、贾全新不退房，沈阳翔凤公司按照已付房款%（空白）支付违约金。该合同签订后，沈阳翔凤公司向贾明波、贾全新开据了购房款收据，并向贾明波、贾全新交付了涉案房产。另查，2011年，贾明波、贾全新与沈阳翔凤公司签订商品房买卖合同，约定贾明波、贾全新以329048元购买沈阳翔凤公司开发的涉案房产。该合同签订后，贾明波、贾全新给付了沈阳翔凤公司购房款329048元。因故贾明波、贾全新与沈阳翔凤公司经口头协商达成一致，双方解除购房合同，约定沈阳翔凤公司返还购房款329048元给贾明波、贾全新。此后，沈阳翔凤公司分批累计返还贾明波、贾全新购房款共7万元，剩余购房款259048元一直未能返还。贾明波、贾全新多次向沈阳翔凤公司催要返还剩余购房款无结果，2016年9月，贾明波、贾全新与沈阳翔凤公司协商，贾明波、贾全新重新以259048元价款购买涉案房产。再查，2015年10月9日，沈阳翔凤公司办理了涉案房产的初始登记。在2016年9月25日前，沈阳翔凤公司已将涉案房产办理房产抵押登记至他人名下，截止到该院调查前一日即2020年6月17日，他人对该涉案房产享有抵押权。在诉讼过程中，沈阳翔凤公司称在2016年9月出售涉案房产时，已告知该房产暂无法办理权证，贾明波、贾全新称沈阳翔凤公司当时并未告知涉案房产无法办理权证事宜，双方均未提供证据材料证明。一审法院认为，贾明波、贾全新与沈阳翔凤公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合同有效，双方当事人均应恪守履行。2016年9月，沈阳翔凤公司出售涉案房产时未能向贾明波、贾全新说明、告知涉案房产已被设定抵押的事实，因涉案房产一直被沈阳翔凤公司设定抵押，致使至今无法办理涉案房产的权证，沈阳翔凤公司的不当行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。又商品房买卖合同对该违约情形给付违约金未明确约定，贾明波、贾全新主张以259048元为基数，从应协助办理产权证之日即2017年9月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息损失23362.23元（259048元×4.75%÷365天×693天）；并以259048元为基数，从2019年8月20日起至立案日即2020年5月21日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息损失8062.09元（259048元×同期LPR÷365天×276天）部分具有事实及法律依据，予以支持。超出部分于法无据，不予支持。经核算，沈阳翔凤公司给付贾明波、贾全新利息损失31424.32元部分在法律保护的限额之内，沈阳翔凤公司应予给付。贾明波、贾全新要求沈阳翔凤公司协助办理涉案房屋的转移登记手续诉求，如上所述，涉案房产尚存在他项权利抵押，暂不具备办理房屋转移登记的条件，故该项诉求，该院暂无法支持。待涉案房产具备办理房屋转移登记条件后，贾明波、贾全新可另行主张权利。沈阳翔凤公司抗辩已经退还贾明波、贾全新7万元作为逾期办证的违约补偿，结合证据材料、双方当事人陈述等证据，可证沈阳翔凤公司给付的7万元系针对2011年合同履行给付的，与2016年签约合同无法律上的关联。且沈阳翔凤公司未提供充足证据证明贾明波、贾全新在2016年签约时已自愿放弃2016年新签合同相对应的权利，故沈阳翔凤公司的抗辩事由缺少事实及法律依据，不予采信。沈阳翔凤公司抗辩2016年出售涉案房产时已向贾明波、贾全新说明、告知涉案房产无法办理权证的事实，未提供充足证据证明，无法采信。一审法院判决：一、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾明波、贾全新违约金31424.32元；如果未按本判决指定的期间履行协助、给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。二、驳回原告贾明波、贾全新的其他诉讼请求。案件受理费5678元，减半收取2839元，由被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人贾明波、贾全新提出“对本案重新做出上诉人与被上诉人之间所签订的购房合同为无效合同，被上诉人退回上诉人购房款269048元及利息和赔偿269048元一倍的经济损失”的上诉主张，经审查，贾明波、贾全新一审起诉状载明起诉请求为：“1.判令沈阳翔凤公司协助办理房屋转移登记；2.判令沈阳翔凤公司支付违约金32806.66元；3.沈阳翔凤公司承担本案诉讼费用。”经本院查阅一审卷宗及与一审法院核实，一审法院调取案涉房产“他项权利（在建工程抵押）信息查询表”后向双方当事人释明案涉房产抵押状况，在质证阶段，贾明波、贾全新并未提出变更诉讼请求，仍继续主张违约金计算方式。现贾明波、贾全新上诉主张“对本案重新做出上诉人与被上诉人之间所签订的购房合同为无效合同，被上诉人退回上诉人购房款269048元及利息和赔偿269048元一倍的经济损失”，与一审起诉请求不符，本院难以支持。一审法院以涉案房产尚存在他项权利抵押，暂不具备办理房屋转移登记的条件为由对上诉人要求协助办理房屋转移登记手续暂不支持，告知待涉案房产具备办理房屋转移登记条件后，上诉人可另行主张权利，并对上诉人提出违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人贾明波、贾全新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5678元，由上诉人贾明波、贾全新负担。法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.01.30时效性现行有效本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十月十三日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。