山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11517号 上诉人（原审原告）：栾凯铭，男，1995年12月30日生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：方明，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳，山东嘉阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东百家农贸市场管理经营服务有限公司，住所地青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场。 法定代表人：曲守进，执行董事 委托诉讼代理人：王立红，北京大成(青岛)律师事务所律师。 上诉人栾凯铭因与被上诉人山东百家农贸市场管理经营服务有限公司（以下简称百家公司）租赁合同纠纷一案,不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾凯铭上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销第S-325号《物业使用权转让协议》，并返还上诉人转让费170000元，并自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率向上诉人支付利息；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人以被上诉人发布虚假广告、欺诈上诉人为由，向一审法院起诉，要求撤销双方签订的《物业使用权转让协议》，一审法院经审理认为，被上诉人虽构成欺诈，但上诉人的撤销权已过除斥期间，故驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，一审法院以2018年5月1日上诉人接收涉案物业时作为撤销权除斥期间的起算点是错误的，理由如下：第一，2017年5月30日，上诉人与被上诉人签订《物业使用权转让协议》时，被上诉人的百家农贸市场正处于装修、建设阶段，至2018年4月30日才开业经营。而青岛市工商局2017年12月25日发布的《青岛市年度星级农贸市场名单公示》，系依据《青岛市年星级农贸市场创建办法》作出的，其中第十一条规定的参评条件为2016年底前已经开业、且“正常开展经营活动”的农贸市场，而百家农贸市场是在2018年4月30日才正式开业经营，不在此评定范围之内，理所当然也就不在该名单内。因此，不能以该名单中不包含百家农贸市场，就确认被上诉人存在欺诈。一审法院认定上诉人自《青岛市年度星级农贸市场名单公示》发布之日，就应当知道被上诉人存在欺诈行为是错误的。第二，2018年5月1日，被上诉人的农贸市场开始营业。虽然涉案物业也于此时向上诉人交付，但农贸市场是否达到五星级标准，上诉人是无法确定的。根据青岛市关于印发《青岛市2018年星级农贸市场创建办法》的通知的规定，对农贸市场的星级评定，是由青岛市工商局设立的青岛市星级农贸市场创建工作办公室，依照《青岛市2018年星级农贸市场创建标准》，经过严格的评审程序才能确定，而不是仅靠上诉人的主观判断就能确认是否达到五星级。一审法院认为2018年5月1日上诉人接收涉案物业时就应当知晓农贸市场未达到五星级标准，并以此作为撤销权除斥期间的起算点明显不当。第三，2018年12月17日，青岛市工商局发布关于命名“青岛市2018年度星级农贸市场”的通报，被上诉人的百家农贸市场符合评定条件，并被评定为三星级农贸市场，这是百家农贸市场正常营业后，政府部门首次对其作出的星级评定。即便是以该时间作为上诉人应当知道被上诉人存在欺诈并作为撤销权除斥期间的起算点，本案也未过除斥期间。 百家农贸市场答辩称：一、上诉人关于除斥期间的上诉理由不能成立。上诉人主张：因只有开业的农贸市场才能评定星级，因此其在缔约时无从判断百家农贸市场是否可评定为五星级市场，只有等到市场开业后，在当年（2018年）的星级评定中未发现百家农贸市场，才知道被欺诈，以此计算除斥期间。上述理由自相矛盾。1、欺诈而撤销合同的前提是：因欺诈而陷入错误认识，以至因此缔约。上诉人一审主张，其因“五星级农贸市场”而受到欺诈，前提就是其已经陷入了错误的认识——确定的认为百家农贸市场是五星级农贸市场，如此其才有权利主张撤销合同。既然上诉人如此在意五星级农贸市场的评定，以至于五星级农贸市场成为其缔约的决定因素，其当然在市场管理局公布评定名单时“应当知道”，并以此计算除斥期间。2、如上诉人在缔约时，已经明确预计到百家农贸市场是否被评定为五星级只有等到开业以后才能评定，明确的认识到“五星级农贸市场”的宣传存在一定的不确定性，那么上诉人压根就没有被“欺诈”，压根就没有因所谓的虚假宣传而“陷入错误的认识”，更没有因为错误认识而缔约，撤销权行使的前提不复存在。简而言之，“承诺达到五星级农贸市场”和“欺骗已经是五星级农贸市场”不是同一概念。承诺达到而未达到，是违约行为；欺诈已经是而不是，才是欺诈行为。二、本案的主要事实。1、青岛百家系从事农贸市场经营的运营商。2017年6、7月间，青岛百家先后与上诉人等签署了诉争合同。2018年4月30日，诉争市场开业，前期经营尚好。2019年初因周边马路市场的兴起，农贸市场经营恶化，上诉人等遂寻找各种理由，想要退回投资款。2、2017年至2019年，青岛市确实每年针对已经开业的农贸市场，开展了星级农贸市场的评选活动，该活动的主要目的是加强农贸市场管理，根据评定的不同星级对农贸市场进行补贴。就2017年的评选：2017年6月19日，青岛市工商局在青岛日报公示了56处创建名单。2017年12月7日,青岛市工商局公布了最终入围的44处农贸市场名单。3、青岛百家个别经销商在销售时，确实使用了“青岛首家五星级农贸市场”的广告语，但该广告语只是形容市场改造标准高、硬件设施完善，而百家农贸市场改造投入就约两千万，确实是当时甚至目前青岛硬件标准较高的农贸市场之一，如此表述并不是欺诈行为。该广告发布的时候，青岛百家根本就不知道青岛市有一个星级农贸市场的评比。所谓的星级农贸市场的评比，知道的人很少，根本没有宣传价值，百家农贸市场没有以此欺诈的必要。4、2019年7月，上诉人等至市场管理部门举报，提出6项虚假宣传的内容，要求市场管理部门对青岛百家进行处理，青岛市城阳区市场管理局经查实5项均不属于虚假宣传，但迫于压力，以“五星级农贸市场”为虚假宣传为由，对青岛百家进行了行政处罚。因市场管理局系农贸市场的主要管理单位，且行政处罚书确认的事实亦不是人民法院当然认定的无需举证的事实，青岛百家没有提起行政诉讼。三、为保护合同的稳定性，撤销权的行使应当予以严格限制。本案上诉人并非因为一句“五星级市场”的虚假宣传就订立合同，欺诈行为和缔约行为没有因果关系，上诉人无权撤销合同。撤销权的法律依据为合同法第54条。撤销权的构成要件至少包括：1、有欺诈事实；2、一方因受到欺诈而订立合同，即当事人的缔约行为是由于欺诈行为使其陷入错误认识而作出的，缔约行为与欺诈行为之间存在因果关系。因此，即使确认存在欺诈行为，主张欺诈撤销合同的一方也必须证明：正是由于该欺诈行为，而使其在违背真实意思的情况下缔结合同。也正因如此，行政处罚中的虚假广告，不能武断的等同于可撤销合同原因中的“欺诈”。一是，二者轻重有别。虚假广告可轻可重，而“欺诈”必须严重至一定程度——使当事人陷入错误认识做出了缔约的决定。二是，欺诈必须从个体出发进行判断，一事一论，卖方“虚假宣传”的行为，不等于所有人都受到了“欺诈”。否则，任何一个虚假广告的行政处罚，都会引发无数的撤销权诉讼。四、就本案的具体事实而言，上诉人无权行使撤销权。1、青岛五星级农贸市场的广告，实际印刷量很少，很多上诉人压根就没有见过，更遑论因此陷入错误认识进而与青岛百家签署合同。2、从常理上看，投资者投资商铺应该主要考虑商铺的位置、投资回报率等因素，不会因为一句“五星级农贸市场”的广告语而选择投资。这一欺诈行为的影响远不足以使其陷入错误认识而缔约。3、上诉人没有任何证据证明其缔约与欺诈之间的因果关系。4、上诉人甚至无法陈述其缔约与欺诈之间的因果关系，无法陈述：其是如何被欺诈，被谁欺诈，为何认为五星级农贸市场是其投资的重要因素，如何缔约等具体过程。明显看出其主张撤销合同系市场经营不善而欲收回投资，网罗理由而已。综上所述，答辩人认为：上诉人系因为市场目前面临一定的困难，对市场未来发展失去信心，才制造借口，撤销合同，取回其全部投资款。上述行为，违反诚实信用原则，不应当获得法院支持。其主张的撤销权，既没有事实依据，也不符合撤销权的行使条件，也经过了撤销权行使期限，不应当获得支持。答辩人愿意持续改善，继续繁荣市场经营情况，但不同意上诉人的诉请。请求人民法院依据事实和法律，判决驳回其诉讼请求。 栾凯铭向原审法院提出诉讼请求：1、依法撤销栾凯铭与百家公司签订的百家农超市场第S-325号《物业使用权转让协议》；2、依法判令百家公司返还栾凯铭转让费170000元，并自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率向栾凯铭支付利息损失。3、本案诉讼费用由百家公司承担。 原审法院认定如下事实： 2017年8月23日，栾凯铭和百家公司签订了购买位于青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场百家农超市场（城阳店）内S-325号物业使用权的《物业使用权转让协议》。该协议主要约定：1、百家公司将S-325号的物业使用权转让给栾凯铭，建筑面积约19.86平方米，套内面积约为10.91平方米。2、物业用途为商业，经营范围为综合配套。3、本协议约定的物业使用权转让期限为21年，即自2018年5月1日至2039年4月30日止。2018年5月1日至2019年4月30日为市场培育期，市场培育期内市场经营物业的租金全免。4、该物业使用权按套转让，转让价款为170000元。栾凯铭于2017年8月23日向百家公司支付全部转让款。6、百家公司应在2018年5月1日前向栾凯铭交付物业。2017年8月23日，栾凯铭向百家公司交付了价款170000元。 双方于2017年8月23日还签订了《委托租赁管理合同》，该合同约定栾凯铭将上述物业委托百家公司代为出租管理。委托出租管理期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。在该期限内，百家公司按照双方约定对外出租管理该物业。2018年5月1日至2019年4月30日，栾凯铭自愿免除该物业的全年租金。2019年5月1日起至2020年4月30日，以该物业实际出租情况为计算依据，每年实际租金的90%归栾凯铭，10%归百家公司作为委托出租管理成本。 涉案摊位已实际交付给栾凯铭。栾凯铭将摊位委托给百家公司管理出租。 2019年7月31日，城阳区市场监督管理局作出青城市监处字（2019）80号行政处罚决定书，决定书载明：因接投诉举报称当事人涉嫌宣传“青岛最大的五星级农贸市场”、“青岛首家五星级”等内容。2019年3月28日，我局执法人员依法对位于山东省青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场的当事人进行了现场检查，并下达了询问通知书。…经调查，…当事人无法提供“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”、“青岛最大的五星级农贸市场招商全面启动”的有效证据，构成了发布虚假广告的行为。…当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第五项的有关规定“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”等内容，构成了发布虚假广告的行为。…本局责令当事人停止发表广告，在相应范围内消除影响，并处罚款26400元。该行政处罚已实际执行。 对有争议的证据和事实，原审法院认定如下： 栾凯铭提交招商广告1份，证明百家公司招商时，在未取得政府部门《星级评定证书》的情况下，对外宣称涉案物业所在的农贸市场为“青岛首家五星级”、“青岛最大的五星级农贸市场”以及“政府领导莅临项目考察指导”等虚假的宣传语欺诈栾凯铭，使栾凯铭违背真实意思与百家公司签订了合同。 百家公司质证称我方确实印发过该广告，但不知栾凯铭提交的该张广告是不是我方印发的。我方当时说的五星级农贸市场只是形容我们的市场硬件条件好，而我方市场投入较大，硬件较为完善，当时我们根本就不知道青岛有一个星级农贸市场的评定，青岛对农贸市场有一个星级评定是从2017年底开始，我方广告印发是在2017年年初，是我方合作的经销商印发的，一般老百姓不清楚，无宣传价值。 原审法院认为，上述证据客观真实，与行政处罚决定书相互印证，证实栾凯铭发布宣传广告，广告页中称“青岛最大的五星级农贸市场招商全面启动”等宣传语。 栾凯铭提交《青岛市年度星级农贸市场名单公示》及《城市农贸市场星级评定标准》，证明百家公司在2017年度未列在青岛市年度星级农贸市场名单当中，也就是说，百家公司在与栾凯铭签订合同时，连三星级农贸市场的标准都未取得。通过国家城乡清洁工程中关于《城市农贸市场星级评定标准》的规定，可以发现农贸市场由于其所达到星级标准的不同，体现出农贸市场在交易的兴旺、经济效益的优劣等很多方面都存在很大的差距。《青岛市2018年星级农贸市场创建办法》第十一条参评条件中也规定，将农贸市场的规模、效益、信誉、税费、辐射区域以及在同类市场中的横向比较等条件，作为星级评定的重要条件。上述规定，可以充分表明，农贸市场是否取得星级标准以及各星级之间都是存在很大差距的，而这些差距足以影响栾凯铭是否决定与百家公司签订合同的重要因素。 百家公司质证称真实性无异议，该评选是2017年年底的评选，是第一次评选，该评选只针对开业的农贸市场，而我方是在2018年开业，所以没有参加该评选，后来我们也参加了农贸市场的评选，栾凯铭所说我们连三星的标准都达不到是不符合事实的，我们评选结果不好的原因是生意不好，开业率达不到，我方硬件远远超过评选标准。青岛市的评选标准是在我们签订合同之后出台，不适用于本案。 原审法院对上述证据予以采信。上述证据证实百家公司在与栾凯铭签订合同时未被评为五星级农贸市场。 百家公司提交转款凭证1份、短信截图及确认书各1份，证实根据委托租赁合同摊位有一年的免租期，为市场培育期，不需要支付任何费用，第二年摊位没有租出去，我方支付给栾凯铭租金10873.35元，租金支付至2020年4月30日，该部分费用由百家公司公司自己垫付。 栾凯铭质证称收到该款项。但开始谈的时候百家公司说给我三万四千元，后来仅支付了10873.35元。2019年5月份百家公司没有正常经营。 原审法院认为上述相互印证，原审法院对上述证据予以采信，上述证据证实百家公司通过微信的方式向栾凯铭发送确认书，内容向栾凯铭支付涉案物业2019年5月1日至2020年4月30日预付租金10873.35元。栾凯铭微信回复“乙方同意确认书内容”。栾凯铭收到该物业2019年5月1日至2020年4月30日租金10873.35元。 原审法院认为，双方签订的《物业使用权转让协议》约定百家公司将涉案物业21年的使用权转让给栾凯铭，栾凯铭向百家公司支付转让费，根据物权法定原则，我国并无物业使用权转让的相关规定，原、百家公司之间签订的《物业使用权转让协议》实为租赁合同。 本案的争议焦点之一是百家公司在与栾凯铭签订《物业使用权转让协议》时是否构成欺诈。原审法院认为，百家公司不是五星级农贸市场，其向社会不特定公众发布含有“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”等内容的广告，而且百家公司发布的广告被行政机关认定为“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”，构成了发布虚假广告的行为。百家公司在与栾凯铭签订《物业使用权转让协议》时有欺诈行为，栾凯铭因受到欺诈而有撤销权。 本案争议焦点之二是栾凯铭的撤销权是否已过除斥期间。原审法院认为，百家公司2018年5月1日向栾凯铭交付涉案物业，栾凯铭即应对涉案物业的情况有清楚明确的了解。栾凯铭庭审过程中向原审法院提交了《青岛市年度星级农贸市场名单公示》，该名单中并无百家公司名字，也就是说栾凯铭在接受涉案物业后发现涉案物业达不到百家公司所宣传的标准，完全可以通过上述文件核实百家公司是否有欺诈行为，栾凯铭撤销权的除斥期间应自栾凯铭2018年5月1日接受物业后的合理期间开始计算。而栾凯铭2019年底才通过诉讼的方式向原审法院主张权利，其撤销权的除斥期间已过。栾凯铭撤销权消灭。关于栾凯铭所称除斥期间应自行政机关作出行政处罚决定书之后开始计算的观点，原审法院认为栾凯铭向行政机关举报百家公司虚假宣传的行为并不影响其通过诉讼的方式主张撤销权，且其向行政机关举报的行为本身就证实了栾凯铭在向行政机关举报之前已经知道或应当知道百家公司有欺诈行为，栾凯铭关于撤销权应自行政机关对百家公司作出行政处罚决定后开始起诉的主张原审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决：驳回栾凯铭的诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由栾凯铭负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系撤销权纠纷。双方当事人争议的焦点问题是：涉案的《物业使用权转让协议》能否撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中，2017年6月25日，百家农贸市场宣传承诺建设“青岛最大的五星级农贸市场”、“青岛首家五星级”等内容广告，栾凯铭与百家农贸市场签订《物业使用权转让协议》；2018年1月12日，青岛市工商行政管理局通过青岛政务网发布《关于命名“青岛市年度星级农贸市场”的通报》载明，百家农贸市场未列入《青岛市年度星级农贸市场名单》；上诉人栾凯铭于2018年5月1日接收涉案物业。据此，本院认为，栾凯铭在接收涉案物业时就知道或者应当知道百家农贸市场未被命名为五星级农贸市场的事实，故栾凯铭行使撤销权行使期间应为2018年5月1日至2019年4月30日，栾凯铭于2019年11月14日提起撤销权之诉于法无据，原审驳回其诉讼请求并无不当。 综上，上诉人栾凯铭上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人栾凯铭负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十月二十一日 书记员  翟国媛