河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3411号上诉人（原审原告）：胡国良，男,汉族，1970年7月8日出生,住固始县。委托诉讼代理人：严加忠，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁怀文，男，汉族，1967年4月24日出生，住固始县。委托诉讼代理人：张志东，河南振蓼律师事务所律师。上诉人胡国良因与被上诉人翁怀文租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初2452号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡国良及其委托诉讼代理人严加忠，被上诉人翁怀文的委托诉讼代理人张志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡国良的上诉请求：一、依法改判或发回重审；二、被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：作为租赁合同的相对方，被上诉人的行为构成根本违约，致使上诉人无法实现合同目的,理应依法解除合同并由被上诉人承担损失赔偿责任。一、上诉人缔约目的是将承租房作为“展示样板房”,且《协议书》明确约定“乙方人员不能在此房居住”，此约定明确了承租房的特殊商业用途并排除了乙方居住，否则将无法实现合同目的。二、在上诉人将房屋装修收尾即将对外展示之际，被上诉人以案外人员育儿为由住进该房至今不搬离，实为根本违约。1、被上诉人预期违约意图明显，《协议书》明确了合同对价:被上诉人免费提供房屋三年使用权，上诉人在三年内免费装修并专做对外展示之用且期满无偿移交。该约定确定了装修工期(合同有效期内)，并未界定具体完工日期。但自《协议书》签订后,被上诉人一再催促加紧装修,恰好在装修即将收尾之际,其以儿媳生育无房居住为由入住该房屋,其反常的催促行为和入住时间节点的结合,让人不得不合理质疑其缔约目的就是借缔约为由掩盖其非法占有房屋装修的目的。2、被上诉人根本违约的事实清楚。（1）一审判决书载明:“被告辩称，《协议书》并不排除被告及其家人在房内居住”。此辩称不仅与《协议书》特别约定的“乙方人员不能在此房居住”相违背，也进一步表明被上诉人认为自己在装修完成后入住该出租房屋是其缔约本意。（2)上诉人允许被上诉人入住一个月本已基于诚信和人道考虑，但一个月期满之后被上诉人至今拒不搬离,致使上诉人至今无法实现合同目的。（3)上诉人得到的只是装修钥匙，自被上诉人入住后，其持装修钥匙已经无法进入承租房屋,且被上诉人至今未将新启用的钥匙交给上诉人。(4）被上诉人入住后，未经上诉人同意就改变了马桶等设备设施，致使装修风格发生了重大变化，与推广展示的产品品位和文化内涵大相径庭，已经无法有效体现品牌价值。三、被上诉人非法入住拒不搬离固然预期实现了其所谓的“合同目的”，但上诉人耗费巨资装修所要达到的缔约目的完全落空。综上,请依法改判或发回重审,并由被上诉人承担本案诉讼费用。翁怀文答辩称，一、答辩人没有违约，违约人是被答辩人胡国良。胡国良从事房屋装修，其租赁答辩人房屋的目的是将房屋装修后，作为装修的样板房对外进行展示，以招揽装修生意，答辩人与胡国良签订房屋租赁《协议书》后即将房屋交付给胡国良。在租赁答辩人房屋之前，胡国良在外地从事装修生意，对固始老家的装修行情、装修风格并不熟，胡国良在边装修边开拓固始装修市场的过程中逐渐发现自己的装修风格不被固始人所接纳且装修市场竞争激烈，几次试探性地向答辩人提出解除合同，答辩人未予理睬。双方签订的《协议书》并不排除答辩人及其家人在租赁的房屋内居住。《协议书》约定：“乙方人员不能在此房居住”，即在租赁期间乙方及其工作人员不能在城南一号C区16-104号房内居住，但并未约定答辩人及其家人不能在此房内居住。答辩人倾其所有购买一套房屋免费租赁给原告作装修样板房使用三年，如果不让答辩人居住，答辩人是不会与原告签订《协议书》的。后答辩人以答辩人儿媳在坐月子期间使用了该房为由要求解除合同，可见违约的是胡国良。二、胡国良所述的内容部分不属实。签订《协议书》时承诺在一个月内装修完，但至今未完成装修，答辩人儿媳2019年底坐月子，需住该房，坐月子前，答辩人催促胡国良尽快完成装修，但胡国良迟迟不施工，要求答辩人儿媳满月后住至过完2020年春节再装修。答辩人不得已自费购买床两张，购买蹲便一个并出资雇人安装，购买两个浴室柜等，月子期满后，答辩人儿媳主动搬出城南一号C区16-104号房，答辩人多次给胡国良打电话要求来查看并接收房屋，胡国良亦种种理由拖延拒不接收。一审庭审中答辩人当庭交钥匙给胡国良，胡国良拒绝接收，答辩人将钥匙交给法庭。三、从答辩人儿媳搬离后，答辩人及家人未在该房居住，胡国良已装修部分仍然保持原状，胡国良要求解除《协议书》构成违约，根本原因是其经营不下去。四、答辩人添置的物件所产生的费用共计31121元，胡国良应予返还给答辩人。胡国良向一审法院起诉请求：1.解除双方间租赁合同关系；2.被告赔偿原告未到期装修损失10万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月8日原、被告签订协议，约定被告免费将城南一号C区16-104号房租赁给原告作为展示样板房使用三年，原告免费为该房提供室内装修、装饰及设计，期满后归被告。期限为2018年11月8日至2021年11月9日，之后原告投资进行装修。期间因被告儿媳生育需要入住该房，要求居住一个月。被告方自2019年12月2日入住，后双方因交房发生纠纷。另查明，原告从事装修装饰业。一审法院认为：原、被告在自主自愿、互利互惠的基础上签订的租赁协议，双方均应该全面及时地履行。原告投入资金对租赁房屋装修装饰是为了赢得业务展示平台，附带免费房租，被告着眼获得免费装修装饰，合则两利，如果当下解除租赁关系，势必导致双方的合同目的均无法实现，也或将给双方造成新的更大的损失，解约两害。诚然，被告方入住后双方因交接发生纠纷，产生矛盾，但合作才能共赢，只有双方真诚友好合作，才能实现各自利益的最大化。同时，原告主张解除合同缺乏事实及法律依据，不符合合同的解除条件，法院不予支持。另外，原告要求被告赔偿损失，其提供的证据不足以证实，法院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告胡国良的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告胡国良负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的租赁《协议书》是否有效？二、该《协议书》应否予以解除？案涉的租赁《协议书》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。上诉人胡国良称被上诉人翁怀文的行为已构成根本违约，但胡国良在上诉状中陈述“上诉人允许被上诉人入住一个月本已基于诚信和人道考虑”，足以证实翁怀文的儿媳产后在该房屋坐月子是经过胡国良本人同意的，虽然双方当事人对“一个月入住期”后被上诉人是否及时搬离意见不一致，但均未提交充分的证据予以证实。同时，双方当事人签订的租赁《协议书》上仅显示“乙方（胡国良）人员不能在此房居住”，并未约定禁止甲方（翁怀文）在案涉房屋居住。且一审庭审中，翁怀文明确表示案涉房屋一直处于闲置状态并主动将房屋钥匙呈交法庭，显然，胡国良主张“无法实现合同目的”并因此要求解除合同的理由不能成立；其要求赔偿损失的请求证据也不充分，本院不予支持。一审法院综合考量后的处理适当。综上，上诉人胡国良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人胡国良承担。本判决为终审判决。审判长 柳 斌审判员 买戈良审判员 周振力二〇二〇年十月二十一日法官助理熊莉萍书记员黄远航