上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6638号上诉人(原审被告)：傅伊，女，1990年12月30日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路******。委托诉讼代理人：唐晓东(系傅伊母亲)，住上海市虹口区曲阳路******。委托诉讼代理人：唐晓岚(系傅伊阿姨)，住上海市金，住上海市金山区辰凯花苑****>被上诉人(原审原告)：孙美华，女，1956年12月8日出生，汉族，住上海市闵，住上海，住上海市闵路******>委托诉讼代理人：解则坤，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭华，北京市京师(上海)律师事务所律师。上诉人傅伊因与被上诉人孙美华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅伊上诉请求：撤销一审判决，确认唐明清与傅伊就上海市金山区山阳镇山龙新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：一、系争房屋涉及唐明清遗产的分配。唐明清的遗产中涉及到房产共两套，一套为系争房屋(位于金山区)，另一套房产位于闵行区，唐明清生前已对两套房产做好了安排，系争房屋留给他两位亲生女儿(由傅伊做产权人)，闵行房产留给孙美华及继女。唐明清和孙美华共同出资购买了闵行房产并登记在唐明清、孙美华及继女名下后，两人于2013年5月特意将系争房屋产权变更为唐明清一人所有，这一行为充分印证两人早已对两套房产的安排进行了协商并付诸行动。二、孙美华早已知晓系争房屋赠予事宜。一审时，傅伊已提供闵行法院继承权纠纷案前调解中双方律师的微信往来(时间：2018年7月31日，孙美华代理律师解律师表示，唐明清生前对房屋是有安排的，他让孙美华从金山的房子中退出，变更登记在他外孙女名下，他自己从古美路房子名下退出，变更登记孙美华和继女名下)。本以为该证据足以证明孙美华非常清楚系争房屋赠予事宜，现傅伊新找到一份孙美华与唐明清之女(唐晓东和唐晓岚)的录音，正好与之前双方律师间微信往来的证据内容相匹配，补充说明一审证据中解律师所说的孙美华已知事实。因唐明清生前只有两套房产，闵行房产原本就有孙美华的名字不涉及过户问题，所以录音中孙美华所说的过户房产就只能是金山房产。同时，录音中孙美华本人明确表示知晓并且建议唐明清尽早过户系争房屋，足以证明该赠予行为事先征得孙美华同意且事后得到孙美华确认。孙美华辩称，不同意傅伊的上诉请求。系争房屋涉及唐明清遗产分配。傅伊在上诉状中称被继承人生前对两套房屋的安排是闵行区的房屋留给孙美华及继女，系争房屋留给两位亲生女儿，由傅伊做产权人。该说法与唐晓东和唐晓岚在闵行法院的另案诉讼的主张及事实理由是完全矛盾的。早在2016年的2月份，唐明清将闵行房屋自己的1／3份额赠送给了孙美华及继女，并在交易中心做了相应的产权变更登记，与系争房屋是完全没有关联的。唐明清2017年4月份住院后查出来有患者肺癌，5月份在唐晓岚家中，唐明清、唐晓东、唐晓岚、孙美华他们四个人对系争房屋是有过一次协商沟通。但整个协商的过程中从来没有谈到过说将系争房屋过户给傅伊。2013年当时之所以会将系争房屋变更登记为唐明清名下，是因为当时孙美华想在唐明清过世了，孙美华跟女儿在闵行再买一套房子，当时房产中介告知最好要先能从系争房屋退出来，否则的话有两套房子。该产权变更仅是夫妻间的一个变更登记，仍然应该属于夫妻共同财产，也不是把系争房屋赠送给唐明清。孙美华完全不知道系争房屋已经被唐晓东、唐晓岚趁老人老年痴呆的时候挟持至交易中心过户给傅伊，孙美华直到请了律师，和唐晓东、唐晓岚及其律师沟通协商，才了解到了过户的信息。在录音里面都有2017年5月份唐明清去世前是决定将房屋先过户登记到孙美华名下。唐晓东、唐晓岚后来又有点不乐意登记过户在孙美华名下。当事人孙美华这边为了避免家庭矛盾也没有坚持说一定要去过户在自己名下。傅伊提供的微信协商的内容并不是孙美华自己的一些说法，是双方律师为了促成协议的签署，迎合对方的一些说法。在诉讼过程中当事人为了达成协议，做出的一些妥协而认可的一些事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的依据。退一步讲，唐晓东对此表示强烈的反对，导致没有达成和解协议。孙美华向一审法院起诉请求：确认唐明清与傅伊就上海市金山区山阳镇山龙新村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实如下：唐明清与孙美华系夫妻，两人于1996年7月28日登记结婚。傅伊系唐明清外孙女。唐明清于2018年2月10日报死亡。1995年11月2日，上海金山嘴房地产开发总公司(卖方，甲方)与唐明清(买方，乙方)签订《上海市内销商品房出售合同》，约定乙方愿意向甲方购买而甲方同意出售上述座落于上海市金山区山阳镇路171幢3层302室房屋，该房屋建筑面积68.45平方米。乙方购买该物业的售价为人民币(以下币种均为人民币)106，782元整。1998年12月8日，系争房屋产权登记在唐明清一人名下。2005年2月26日，系争房屋变更登记为唐明清、孙美华共同共有。2013年5月8日，该房屋产权人又变更为唐明清一人。2017年7月29日，唐明清(卖售人，甲方)与傅伊(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产座落：山阳镇山龙新村XXX号XXX室，房屋建筑面积68.45平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款共计94万元。2017年8月8日，系争房屋权利人核准登记为傅伊。一审法院审理中，孙美华还提供了唐明清病历一组，证明唐明清交易的时候行为能力受限。傅伊认为，唐明清只是记忆力所有退化，没有老年痴呆，也没有去看过，也不能证明唐明清的行为能力受限。傅伊还提供了：1．微信记录，证明孙美华对于系争房屋的安排是明知的；2．继承调解协议，证明双方就继承事宜的协商过程，最终未能达成一致。孙美华认为，起诉前双方就继承事宜多次沟通，傅伊只是提取了部分，并不完整。最终未能达成一致，协商过程不能作为对孙美华不利的证据，孙美华也是在协商的过程中才知道系争房屋出售的事情的。一审法院认为，唐明清于1995年11月2日签订《上海市内销商品房出售合同》购买了系争房屋，孙美华与唐明清于1996年7月28日登记结婚。1998年该房屋登记在唐明清名下，2005年变更登记为孙美华、唐明清共有。虽然2013年系争房屋产权登记又变更为唐明清一人，该房屋仍应认定为唐明清与孙美华的夫妻共同财产。唐明清与傅伊虽签订了《上海市房地产买卖合同》，但傅伊认可并未支付过对价，可见唐明清的真实意思表示是将系争房屋赠与给傅伊，现系争房屋产权已实际登记至傅伊名下，故法院认定唐明清与傅伊之间签订的《上海市房地产买卖合同》名为买卖，实为赠与。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现有证据并不足以证明该赠与行为事先征得孙美华同意或事后经过孙美华追认，亦无证据证明订立合同后唐明清取得了处分权，故唐明清与傅伊签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为无效。合同无效后，系争房屋产权应恢复至原来状态。鉴于原产权人唐明清已去世，法院无法将系争房屋产权恢复至唐明清名下，权利人可另案提起继承诉讼对系争房屋进行继承，就继承部分本案中不作处理。一审法院判决如下：唐明清与傅伊于2017年7月29日就上海市金山区山阳镇山龙新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，唐明清于1995年11月2日签订《上海市内销商品房出售合同》，支付了全部的房款，购买了系争房屋，虽在与孙美华登记结婚后才取得房屋产权证，但房屋权利人登记在唐明清自己名下，系争房屋应认定为唐明清个人财产。2005年，系争房屋的产权人变更为唐明清和孙美华，系唐明清处分自己的个人财产。同样，孙美华于2013年申请将其在系争房屋产权中属于本人的份额的产权变更为唐明清所有，亦是处分自己财产的行为。系争房屋系唐明清个人财产，其有权赠与他人。房屋系家庭重大财产，唐明清与孙美华共同生活且未不睦，孙美华对唐明清转让房产不知情，有违常理。孙美华仅凭唐明清患XXX疾病例资料，即主张唐明清民事行为能力受限，不符合法律规定，法院不予采纳。唐明清与傅伊之间签订的《上海市房地产买卖合同》，未损害他人利益，应认定为有效。孙美华要求确认唐明清与傅伊就上海市金山区山阳镇山龙新村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。综上，傅伊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初490号民事判决；二、孙美华要求确认唐明清与傅伊就上海市金山区山阳镇山龙新村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币13，200元、二审案件受理费人民币13，200元，由被上诉人孙美华负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二〇年十月二十六日法官助理  万 晶书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……