北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11703号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨明局，男，1962年1月5日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：沈怀芹（杨明局之妻），住北京市密云区。原审被告：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住，住所地北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**-783/div>法定代表人：杜文，总经理。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人杨明局及原审被告北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被上诉人杨明局之委托诉讼代理人沈怀芹，原审被告铭源嘉琪公司之委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判绿地京纬公司向杨明局返还购房款482311元且利息损失起算时间为合同解除之日的次日，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由杨明局承担。事实和理由：一、杨明局向铭源嘉琪公司支付的费用为服务费，一审判决错误认定上述服务费为购房款。绿地京纬公司与铭源嘉琪公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，铭源嘉琪公司向杨明局收取的服务费用也没有向绿地京纬公司转付。绿地京纬公司与杨明局之间为商品房预约合同关系，杨明局与铭源嘉琪公司之间为居间服务合同关系，铭源嘉琪公司向杨明局收取的30万元服务费与本案不属于同一法律关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务。同时，该笔30万元应为铭源嘉琪公司收取的居间费用，但费用明显过高，不是杨明局的合理损失，绿地京纬公司也没有赔偿义务。二、根据杨明局提交的收款收据显示，杨明局在向铭源嘉琪公司支付该笔30万元当日即取得了铭源嘉琪公司出具的收据，收款方和盖章的财务印章均为铭源嘉琪公司，杨明局在当时已明知上述情况，但未提出异议，说明该款项并非购房款的一部分。另外，选房确认单显示，原总房价和成交总价之间并未体现杨明局主张的30万元服务费，无法得出该30万元是购房款一部分的结论，一审判决对此认定没有事实依据和法律依据。三、北京市密云区人民法院（2019）京0118民初1233号、1239号、9186号民事判决书已发生法律效力，上述1233号、1239号判决书已明确认定除产生5万抵8万效果的5万元被认定为购房款外，超出5万元部分的服务费既非购房款亦非购房者未成功购房而产生的合理损失，对于上述案件的原告要求绿地京纬公司退赔该部分费用的诉讼请求，法院没有支持。另，北京市密云区人民法院（2019）京0118民初9186号民事判决书显示，该费用最终由实际收取方退还，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。因此，本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。四、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具有不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，如法院认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。综上所述，一审判决认定案件事实不清，适用法律错误，侵害了绿地京纬公司的合法权益。杨明局辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。30万元抵扣50万元房款，不是电商费。铭源嘉琪公司述称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。一审法院审理本案之前没有生效判决，本案情况与绿地京纬公司上诉主张的生效判决均不一样，绿地京纬公司推出了30万元抵扣50万元购房款的优惠政策。杨明局向一审法院起诉请求：1.绿地京纬公司退还杨明局购房款244456元及利息（利息以244456元为基数，自2016年5月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.绿地京纬公司给付杨明局购房款300000元及利息（以300000元为基数，自2016年6月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.绿地京纬公司退还杨明局购房款237855元及利息（利息以237855元为基数，自2016年6月25日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.铭源嘉琪公司对购房款中的300000元及利息承担连带责任；5.本案诉讼费由绿地京纬公司、铭源嘉琪公司负担。一审法院认定事实：2016年5月1日，杨明局与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明：买受人为杨明局，销售房号13-119，建筑面积51.46平方米，原总房价1714456元，成交单价23364元/平方米，享受99折，成交总价1202311元。当日杨明局向绿地京纬公司交纳房款244456元，2016年5月5日，杨明局向铭源嘉琪公司交纳服务费300000元，2016年6月25日，杨明局再次向绿地京纬公司交纳房款237855元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。铭源嘉琪公司的前身为北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司，2017年4月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司名称变更为铭源嘉琪公司。一审法院认为，杨明局与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，杨明局丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现杨明局共计向绿地京纬公司支付购房款482311元，对杨明局要求绿地京纬公司退还购房款并支付利息的诉求，正当合理，一审法院予以支持。利息的起算一审法院根据杨明局实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故一审法院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。本案的争议焦点系杨明局向铭源嘉琪公司所交纳的300000元服务费如何定性及定购协议解除后该300000元服务费如何处理。根据杨明局提交的定购协议载明的房屋总价款与成交总价的关系，杨明局享受了绿地京纬公司推出的“30万抵50万”的定购房屋方案，杨明局有理由相信铭源嘉琪公司所收取的300000元系涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该300000元应认定为杨明局所交纳的定购涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司收取300000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，铭源嘉琪公司辩称收取杨明局300000元的其中100000元系北京睿天下新媒体信息技术有限公司收取，本案对此不予涉及，杨明局要求铭源嘉琪公司承担连带责任，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除杨明局与绿地京纬公司于二〇一六年五月一日就绿地朗山13-119室形成的商品房预约合同关系。二、绿地京纬公司于判决生效之日起七日内返还杨明局购房款七十八万二千三百一十一元并支付利息（利息以二十四万四千四百五十六元为基数，自二○一六年五月一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以三十万元为基数，自二○一六年五月五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以二十三万七千八百五十五元为基数，自二○一六年六月二十五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回杨明局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：绿地京纬公司二审中称涉案楼盘于2018年12月16日取得预售许可证。杨明局称：其与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》不能履行的原因为绿地京纬公司没有取得预售许可证，且进行了虚假宣传；其在绿地经纬公司的售楼处刷卡支付的30万元，当时有30万元抵扣50万元购房款的优惠方案，支付30万元时没有开具收据，收据是后来开具的。铭源嘉琪公司认可30万元抵50万元房款。绿地经纬公司称该笔30万元系铭源嘉琪公司收取的居间服务费，不是购房款的一部分。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因杨明局与绿地京纬公司对一审判决第一项即解除杨明局与绿地京纬公司于二〇一六年五月一日就绿地朗山13-119室形成的商品房预约合同关系均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、杨明局向铭源嘉琪公司支付的30万元是否应由绿地京纬公司予以返还；二、一审判决认定的利息起算时间是否有误。关于焦点一，绿地京纬公司主张杨明局与铭源嘉琪公司存在服务合同关系，铭源嘉琪公司实际上收取了该笔款项，故杨明局支付的30万元服务费，绿地京纬公司不负返还义务。对此，本院认为，杨明局主张其为了享受30万元抵扣50万元购房款的折扣，在绿地经纬公司售楼处刷卡支付30万元，并非为了获得铭源嘉琪公司的服务，对此铭源嘉琪公司予以认可。另根据杨明局提交的定购协议载明的房屋总价款与成交总价的关系，亦可印证杨明局享受了绿地京纬公司推出的“30万抵50万”的定购房屋方案，杨明局有理由相信铭源嘉琪公司所收取的30万元系涉案房屋的房款。因此，一审法院认为该笔30万元应认定为杨明局所交纳的定购涉案房屋的房款，应由绿地京纬公司返还该笔款项，并无不当，本院予以维持。绿地京纬公司提出的该笔款项为服务费且不应由其返还的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据本案查明的事实，绿地京纬公司在未取得预售许可证的情况下，擅自销售涉案房屋、虚假宣传，其行为对于购房者是否选择购买涉案房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审判决绿地京纬公司向杨明局支付自款项交纳之日起的相应利息亦无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8535元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二〇年十月二十九日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然