江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2868号上诉人（原审被告）：江苏舜塬房地产开发有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇朝阳路（金诚公寓****商铺）。法定代表人:丁成佐，该公司总经理。上诉人（原审被告）：丁成佐，男，1966年12月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张国忠，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张武军，男，1971年7月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。上诉人江苏舜塬房地产开发有限公司（以下简称舜塬公司）、丁成佐因与被上诉人张武军买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1233民初4937号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舜塬公司、丁成佐向本院提出上诉请求：1.依法撤销原审判决或发回重审；2.张武军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.双方当事人之间属于债务转移纠纷。舜塬公司开发涉案小区，并将小区相关工程承包给案外人江苏华某建设工程公司（以下简称华某公司）承建。丁成佐与华某公司法定代表人薛某签订涉案的《协议书》。丁成佐将《协议书》中六套房屋的其中一套21栋5单元202室房屋作价23万元给张武军，其目的是让张武军承担作为前期管理人员工资、及平整场地、挖掘机等费用，但之后该工程的前期债务全部由丁成佐承担的，张武军并未承担。2.张武军与华某公司及薛某之间的债权债务与本案没有关联性。涉案小区玉龙花园21楼202室和302室房屋并未抵偿，一审法院对此事实查明是错误的。综上，请求二审法院依法支持舜塬公司、丁成佐的上诉请求。张武军辩称，双方当事人签订的买卖合同因涉及到小产权开发，因此被一审法院认定为合同无效，张武军对此无异议，本案实质上是债务转移纠纷，舜塬公司、丁成佐也无异议。舜塬公司欠到实际施工人薛某的施工费用，丁成佐结算6套住房给薛某，而薛某又欠到张武军的劳务工资，以及张武军垫付的平整场地费用、挖机费用土方费用。后经三方协商，由舜塬公司将其开发的玉龙花园21号楼5单元西户302室作价23万元折抵给张武军。2019年2月2日双方签订购房合同，同日该公司出具23万元收据给张武军，在收据上案外人薛某同样作为收款人签字确认，可以进一步印证三方抵款的事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。张武军向一审法院提出诉讼请求：1.舜塬公司支付张武军23万元及利息（利息以23万元为本金，自起诉之日起至所有款项还清款之日止，按银行同期同行业间拆借利率计算）；2.丁成佐对舜塬公司的债务承担连带还款责任；3.诉讼费由舜塬公司、丁成佐承担。一审法院经审理认定事实如下：舜塬公司作为发包人，华某公司作为承包人签订合同协议书，约定舜塬公司将位于泗阳县来安街道葛集社区危旧片区改造安置小区（玉龙花园）工程承包给华某公司建设,案外人薛某为实际施工人。2019年1月28日，丁成佐作为甲方，薛某作为乙方，签订协议一份，主要内容为：关于2015年12月6日签订泗阳县来安街道办葛集玉龙花园小区承建合同，现达成以下处理决定：工程于2016年3月开工，因某些不利因素导致6月份正式停工，至今处理未果。工程有些项目部收取各班组劳务保证金，如有投资在工地使用，可经甲方确认并结算，由乙方处理发放。在工地的所有管理人员以及项目经理，由甲方出资，二十一号楼第五单元西户六套住宅（包括阁楼，不包括车库），按2300元每平方米价格结算。由乙方分配处理，如因此产生任何班组合计个人超出费用，均由乙方承担。……甲方在签订供乙方处理房屋后，不得私自签售他人或者抵押，否则一切后果均由甲方承担。乙方在工程上所建设的售楼部、围墙、场地道路以及项目部办公场所等，包括周某军会计收取乙方（20万元、30万元、20万元）合计70万元整，还有一切无票据账目在本次一并结清。在双方签字确认后，该协议生效。协议中还载明以下手写内容：乙方保证金用于甲方使用，开房九套，总计开二十一号楼第四单元、第五单元抵充乙方所有费用。如违约双倍赔偿乙方。注：本次结算含乙方收取保证金用于施工等壹佰捌拾万元整。乙方所欠的各项材料款及各班组人工工资机械费等由甲方负责结清与乙方无任何关联。华荣（应为华某）公司账目由华某公司结算，同时该协议甲方报上级主管部门一份，以备查询。所开房屋六个月内必须交房。2019年2月2日,舜塬公司作为出卖人即甲方、张武军作为买受人即乙方签订购房合同一份，主要内容为：房屋坐落宿迁市泗阳县，设计用途居住，建筑层数为六层，建筑面积100平方米；房屋销售按照建筑面积计算，每平方米价格为2300元，价款为贰拾叁万元整；甲方于2019年12月30日前将商品房交付乙方；乙方付款形式为一次性付款，作为前期管理人员工资及平整场地费用、挖机费用、运土方费用；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按月息＿＿计算。在合同尾部甲方正下方，有手写内容“担保人：丁成佐，2019.5.9号”。同日，丁成佐向张武军出具收据一份，载明：缴款单位张武军；人民币贰拾叁万元整；收款事由今收到张武军购买二十一号楼五单元西户三层302购房款。注：购房款作为玉龙花园前期管理人员工资及平整场地费用、挖机费用、运土方费用。丁成佐在收据上签名并加盖舜塬公司财务专用章。薛某在收据左上角签署“收款人：薛某”。2019年5月9日，张武军向丁成佐出具委托书一份，主要内容为：“今委托丁成佐在葛集玉龙花园21号楼202室和302室委托丁成佐出售。”丁成佐已将上述房屋抵偿给他人。一审法院另查明，舜塬公司在未取得建设规划许可证、土地使用证等审批手续的情况下，在泗阳县来安街道办开发葛集玉龙花园小区。当事人对本案存在的争议焦点是：1.案涉购房合同是否有效。2.舜塬公司是否应当返还23万元。3.丁成佐是否应当承担担保责任。一审法院认为，舜塬公司在未取得建设规划许可证、土地使用证等审批手续情况下开发建设的包括涉案房屋在内的房产系违法建筑，因此,该公司与张武军签订的购房合同属于无效合同，舜塬公司应当向张武军返还购房款23万元。舜塬公司辩称张武军未实际支付该笔购房款，对此，一审法院认为，舜塬公司因欠实际施工人薛某工程款，与其签订包括案涉房屋在内的6套房屋的冲抵协议，因薛某欠张武军平整场地、挖机等费用，故协调张武军与舜塬公司签订案涉购房合同用于冲抵其与张武军之间的债务，舜塬公司对此明知并向张武军出具了23万元购房款收据，故应认定张武军已经以舜塬公司所欠债务抵作其购房款的方式支付了价款。丁成佐主张其已经按照张武军委托将案涉房屋抵给他人用以归还工人工资、挖机费用等，不应再返还其款项，但是该委托书内容不能反映该主张，只是委托丁成佐出售，其出售房屋后仍应当将价款支付给张武军。故对丁成佐的上述主张，不予采纳。关于丁成佐是否应承担担保责任。一审法院认为，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，丁成佐已经明确作出担保的意思表示，理应承担担保责任，但因为张武军、舜塬公司签订的购房合同无效从而导致担保合同无效，而丁成佐在提供担保时明知案涉房屋系小产权房，对此具有过错，故承担不应超过舜塬公司不能清偿部分的三分之一的担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏舜塬房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还张武军款230000元；二、丁成佐在判决第一项确定的债务范围内对江苏舜塬房地产开发有限公司不能清偿的部分向张武军承担三分之一的清偿责任；三、驳回张武军的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由江苏舜塬房地产开发有限公司负担，对江苏舜塬房地产开发有限公司不能负担的部分，丁成佐负担三分之一。双方当事人二审中均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均未异议，本院予以确认。二审的争议焦点：张武军与舜塬公司之间签订的购房合同是否是用于抵偿舜塬公司与薛某之间的债务即张武军向舜塬公司主张返还涉案的23万元有无事实和法律依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，舜塬公司作为涉案小区的开发商，其欠付实际施工人薛某工程款未能及时支付。后舜塬公司与薛某签订协议，将该协议中约定的6套房屋用于抵偿其欠付薛某的工程款，并注明交由薛某分配处理。而张武军主张薛某欠其23万元工资及土地平整费用，故薛某就用舜塬公司抵给其的6套房屋中的一套交给张武军用于抵偿薛某欠张武军的款项。而在涉案房屋的购房手续办理过程中，舜塬公司与张武军签订房屋买卖合同，出具收到23万元收据给张武军，且薛某在该收据上亦签字注明收款人薛某，从上述证据可以印证三方当事人经过协商完成了相互抵偿债务。舜塬公司与张武军之间签订的购房合同应合法有效，其实质是用于抵偿舜塬公司欠薛某的债务。现舜塬公司无法交付房屋，则应当向张武军返还23万元款项。综上，江苏舜塬房地产开发有限公司、丁成佐的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人江苏舜塬房地产开发有限公司、丁成佐负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年十月二十八日书记员  陈莹