广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19980号上诉人（一审被告）：青年创业商学院管理（广州）股份有限公司，住所地：广东省广州市天河区海安路**之**自编A3。法定代表人：吴兴安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈竹，女，1987年6月23日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：小高德（广州）置业有限公司，住所地，住所地：广东省广州市天河区花城大道****之自编**iv>法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。上诉人青年创业商学院管理（广州）股份有限公司（以下简称青创公司）因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9750号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人青创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判一审判决第一、二、三项下的债务先行从租赁保证金中抵销扣除，不足部分由青创公司另行支付。事实和理由：第一，一审判决认定租赁保证金为定金性质不能退回或抵销，没有事实和合同依据。本案保证金的最终处理和性质判断依据是《租赁合同》第三条第二款“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金。”和《补充协议一》第3.1.（3）条“在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方损失。”该两条款对保证金的处理方式确定为抵销和退回。《补充协议一》第12.6条和第12.7条不能作为处理租赁保证金的依据。该两条不仅与前述条款矛盾，同时其自身也是权利义务不对等的条款，属于加重对方责任，减轻自己责任的格式条款，因此该条款应是无效的。即使不做无效认定，也因其与前述条款冲突而应该做出有利于青创公司的解释（非格式条款提供方）。一审判决援引第12.7条认定青创公司无权主张抵销债务是错误的。第二，小高德公司的各项诉请，实质是追索青创公司的违约赔偿和违约。设定保证金的本质目的也是为了保证小高德公司的这种权利的实现便利。保证金本身不是违约金也不是赔偿金，只是一种便利小高德公司权利实现的便利安排。现在一审判决没收保证金成了违约责任承担方式，另外还需要青创公司另行付赔偿金和违约金。即使把保证金视为承担违约责任的方式，那也是属于违约金性质。小高德公司诉请总额小于保证金数额，青创公司保证金被没收就相当于已经支付了违约金且足以涵盖小高德公司的损失。小高德公司依法只能在违约金和赔偿金中择一而诉，要么主张没收保证金（把没收保证金全部视为违约处罚），要么主张赔偿损失，而不能既没收保证金又主张损失赔偿，这是一项权利的重复行使。青创公司请求按照《补充协议一》第3.1.3条的规定处理涉案保证金，而不是按照第12.7条来处理。综上，请求支持其上诉请求。被上诉人小高德公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回青创公司的全部上诉请求。本案中，虽然合同约定的违约责任就是当乙方因欠租导致合同解除的时候，甲方有权没收保证金并同时再要求支付两个月租金的违约金。青创公司强调没收保证金的同时再支付两个月的租金违约金是过重、不公平的格式条款，事实上，小高德公司在一审时并没有在没收保证金后再主张两个月的违约金。虽然合同条款中对此有约定，但小高德公司并未主张这两个月的租金，仅对欠租部分主张了延迟付款的违约金。小高德公司在一审提出诉讼请求：1.判令青创公司向小高德公司支付2019年7月1日至7月20日的租金46521元及迟延支付租金的违约金（以46521元为本金，自2019年7月6日起，按照每日万分之三的标准计付至实际付清之日）；2.判令青创公司向小高德公司支付2017年11月15日至2017年12月28日期间的优惠租金31479元、2018年1月1日至2018年2月28日期间的优惠租金72107元；3.判令青创公司偿付小高德公司律师费5000元；4.判令青创公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案物业的产权人为广州市明和实业有限公司，该公司于2010年4月1日出具《授权委托书》，将包括涉案物业在内的位于珠江新城珠江西路8号、10号F1-4地块物业整体物业全权委托小高德公司负责物业的租赁及有关经营、管理事务。2017年11月15日，小高德公司（甲方）与青创公司（乙方）就涉案物业租赁事宜签订《租赁合同》及《补充协议一》。其中，《补充协议一》约定了以下内容：租赁期限自2017年11月15日至2020年11月30日；履约保证金为相当于本物业贰个月的基本租金金额的租赁保证金144214元及相当于贰个月管理费金额的管理费保证金27194.64元，乙方在签署本协议时，须向甲方缴纳上述的保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保；2017年11月15日至2019年11月14日的月租金为72107元，租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额；乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的下述银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金9476.92元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方；租金优惠期为2017年11月15日至2017年12月28日、2018年1月1日至2018年2月28日，优惠租金分别为31478.97元、72107元，如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；乙方未按本协议向甲方缴交租金的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的3‰向甲方支付迟延违约金；乙方未按约定交纳租金等费用，逾期超过十五日的，甲方可通知乙方解除原合同及本协议；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；乙方未按本协议向甲方缴交租金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用；本物业的地址亦视为乙方地址，任何一方将函件送达本协议约定的地址即视为送达。2017年11月15日，双方办理了涉案物业的交接手续，签署了《租户入伙确认书》。青创公司向小高德公司缴交了租赁保证金144214元、管理费保证金27194.64元。青创公司直接将每月的物业管理费支付给涉案物业的物业管理公司，但并未签订物业服务合同。2019年7月9日，小高德公司出具《关于解除租赁合同的通知》，并于7月29日邮寄给青创公司（邮寄地址为该公司的原注册地址，即广州市海珠区广州大道南83号汇美商务中心南二楼自编202室），该快递被退回。在该通知中，小高德公司以青创公司逾期缴交2019年7月的租金、管理费及水电费已经超过15日，构成严重违约，根据合同约定，通知于2019年7月20日解除《租赁合同》及《补充协议一》，没收青创公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金，并将于7月21日对涉案物业另行出租。一审庭审中，青创公司向一审法院陈述如下事实：1.其没有向小高德公司提出过解除合同，但其员工在2019年6月28日就提出退租的请求，并就涉案物业所在区域的因装修导致的噪音、承重墙敲打、消防通道堵塞等问题进行投诉；2.为了取回涉案物业内的电脑，其于2019年7月1日出具了一份《申请书》，于次日交还了涉案物业，小高德公司于当日对涉案物业进行了上锁。《申请书》载明：“因公司业务扩展需要，现从涉案物业搬走25台电脑，2019年7月份租金按合同规定的时间准时支付……”。小高德公司否认其有对涉案物业进行上锁，并表示其于2019年7月21日才收回涉案物业，当时场内尚有剩余的办公桌椅没有搬走。青创公司表示涉案物业内无法搬走的剩余物品由小高德公司自行处理。小高德公司因本案纠纷而委托了律师代理本案，其与广东广之洲律师事务所签订了《委托合同》，约定的律师代理费为5000元。小高德公司已经支付了上述律师费。一审法院认为，《租赁合同》及《补充协议一》对双方的权利义务作出了约定，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。青创公司认为上述合同为格式合同，但纵观整个合同不存在“提供给格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形的约定，故一审法院对青创公司的意见不予采纳。当事人行使合同解除权，均应当按照约定或法律规定进行。根据本案事实，青创公司并不享有法定或约定的合同解除权，故不能以其主张的搬离涉案物业的时间2019年7月2日作为认定解除合同的时间。青创公司作为承租人，其没有按照约定缴交2019年7月的租金，在逾期缴交租金达15天时即2019年7月21日时，小高德公司享有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据该规定，青创公司收到《关于解除租赁合同的通知》时合同解除。本案中，小高德公司在2019年7月29日发出《关于解除租赁合同的通知》前已经于2019年7月21日收回涉案物业，故应当认定双方的租赁关系已于2019年7月21日解除。因此，一审法院对小高德公司要求青创公司支付7月1日至20日的租金46520.65元（72107元÷31天×20天）予以支持。青创公司关于其已于2019年7月2日交还涉案物业，小高德公司于当日对涉案物业进行上锁的陈述，未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信。青创公司逾期支付上述租金，应当按照合同约定的标准支付迟延付款违约金，即以46520.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年7月6日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过46520.65元为限）。如前所述，本案属于因青创公司迟延交租导致合同解除的情形，故按照约定，青创公司应当补交其已经享有的2017年11月15日至2017年12月28日期间和2018年1月1日至2018年2月28日期间的优惠租金共计103586元，并承担小高德公司支出的律师费5000元。青创公司就优惠租金、律师费提出的抗辩意见，既不符合合同约定，亦缺乏法律依据，一审法院不予采纳。《补充协议一》约定，因青创公司违约而致原合同及本协议解除的，青创公司无权要求返还保证金。可见，本案约定的保证金具有定金的性质，小高德公司在青创公司违约的情况下，有权予以全部没收。青创公司要求以保证金抵扣其本案的债务，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向小高德（广州）置业有限公司支付2019年7月1日至20日的租金46520.65元及迟延付款违约金（以46520.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年7月6日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过46520.65元为限）；二、青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向小高德（广州）置业有限公司支付优惠租金103586元；三、青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向小高德（广州）置业有限公司支付因本案支出的律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1701元，由青年创业商学院管理（广州）股份有限公司负担。二审期间，双方均没有提交证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审期间，双方均确认：一、双方对青创公司在本案中应向小高德公司支付的款项金额无异议，分别是2019年7月1日至20日的租金46520.65元及迟延付款违约金（以46520.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年7月6日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过46520.65元为限）、优惠租金103586元、律师费5000元。二、双方对小高德公司已收取了青创公司的保证金金额无异议，分别是租赁保证金144214元和租赁保证金27194.64元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩的意见，本案的争议焦点是：涉案租赁保证金和管理费保证金能否抵扣欠付的租金及迟延付款违约金、优惠租金、律师费的问题。对此，本院认为，本案系因青创公司迟延交租导致小高德公司依据合同约定行使合同解除权，青创公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《租赁合同》《补充协议一》是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，一审法院认定合同有效正确，本院予以维持。经查，《补充协议一》第10.4条约定，如青创公司单方要求提前解除或终止本合同，青创公司已缴的保证金不予退回，且青创公司应按照本合同相关约定承担相应的违约责任。青创公司的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，青创公司除承担前述违约责任外，还须足额支付给小高德公司自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。《补充协议一》第12.3条约定，因青创公司未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日，小高德可以通知青创公司解除原合同及本协议。因青创公司违约而致原合同及本协议解除的，青创公司无权要求小高德公司返还保证金，同时向小高德公司支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。《补充协议一》第12.7条约定，青创公司未依本协议的约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求明和公司返还保证金，同时向明和公司支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。以上条款表明，因青创公司单方解除合同、逾期交纳租金及其他费用超过十五日的情况下，小高德公司有权通知青创公司解除合同、没收青创公司已支付的租赁保证金并要求青创公司支付相当于贰个月租金金额的违约金等。另双方还约定因青创公司原因导致租赁合同提前终止的，青创公司无权享受该租金优惠期，并需按优惠前租金向小高德公司补交已享有的租金优惠；青创公司逾期缴交租金及相关费用的，青创公司应当承担小高德公司为实现债权而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等其他合理费用。因此，本案中，青创公司没有按照约定缴交2019年7月租金，逾期时间达15天，已构成违约，其无权要求小高德公司返还租赁保证金和管理费保证金。至于青创公司主张依据《补充协议一》第3.1.（3）条的约定保证金可以抵充欠租和违约造成的损失，本院认为，《补充协议》第3.1.（3）条虽有约定在青创公司违反协议约定时，小高德公司有权扣除全部或部分保证金以抵作违约金或抵偿由于青创公司违约行为造成的小高德公司的损失。同时该条亦约定，小高德公司有权通知青创公司补足保证金，否则按第12.2条的约定处理，即每逾期一日按所欠缴金额的3‰支付迟延违约金。可见，以保证金抵充违约金和损失是临时性、暂时措施，违约方仍有补齐保证金的义务。因此，该条款并不当然免除青创公司向小高德公司支付租金及迟延违约金、支付优惠租金、承担律师费的义务。在双方有明确合同约定的情况下，且青创公司并未举证证实没收租赁保证金、管理费保证金足以弥补小高德公司的损失，青创公司要求以租赁保证金、管理费保证金抵扣租金及迟延违约金、优惠租金、律师费等，理据不足，本院不予支持。青创公司主张涉案第12.7条无效，应适用涉案第3.1.（3）条的约定来处理涉案保证金，缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，青创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3402元，由上诉人青年创业商学院管理（广州）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二〇年十月二十八日书记员 伍静怡李蕴妍