广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19175号上诉人（原审原告）：广州市增城永福汽车附件厂，住所地：广州市增城区。投资人：魏南国。委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市创祺塑料有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：钟俊恒。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。上诉人广州市增城永福汽车附件厂（以下简称永福附件厂）因与被上诉人广州市创祺塑料有限公司（以下简称创祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2020)粤0118民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人永福附件厂代理人向焘、被上诉人创祺公司代理人周镜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永福附件厂上诉请求：1.撤销一审判决第七项，改判创祺公司支付永福附件厂应支付的电费450379.84元；2.本案一、二审诉讼费由创祺公司承担。事实和理由：一审认为永福附件厂主张双方协商由创祺公司承接广州市科恒塑料有限公司（以下简称科恒公司）的用电处罚，故作出《厂房租赁合同》第五条第5点的约定。虽然合同对此作出约定，但因合同部分有效，部分无效，上述用电无证据区分对应有效部分还是无效部分，结合创祺公司并非电力部门处罚的相对方，故对永福附件厂的该项诉讼请求，一审不予支持的认定适用法律错误，且存在片面认定客观事实之处。1.创祺公司对于租赁合同部分解除部分无效负有过错责任，从租赁合同约定内容来看，该协议中创祺公司是作为债的加入，且并未明确约定为免责式的债的加入，一审既然认定双方对《厂房租赁合同》中无效部分均有过错，应各自承担相应的过错责任，则一审不应以无证据区分对应有效部分还是无效部分为由处理创祺公司的债的加入，一审该认定缺乏事实与法律依据。2.2013年10月26日，科恒公司与永福附件厂签订补充协议约定由科恒公司承担偷电的全部责任，偷电单位明显与创祺公司有前后继承的关联关系。且已生效的（2015）穗天法民二初字第881号已认定创祺公司在供电局处理偷电事件期间已经实际为涉案电表的使用方，并以自身名义作为主体签认了相关通知书。虽然永福附件厂与创祺公司于2017年才签订《厂房租赁合同》，但创祺公司自2013年就早已实际承担偷电责任，其目的仅仅是帮助科恒公司逃避法律责任。因此创祺公司对科恒公司偷电处罚的债的加入完全合法有效、符合事实，不应因租赁合同部分无效而影响债的加入的效力。退一步说，即使法院无法依据供电所的处罚通知书认定偷电处罚的金额，但一审仍应当判决永福附件厂待实际缴纳偷电罚款后再另行向创祺公司主张罚款，而非驳回永福附件厂的诉请。综上，请二审法院支持永福附件厂的上诉请求。创祺公司二审答辩称：创祺公司同意一审法院对于永福附件厂上诉请求的电费金额的处理结果，不同意永福附件厂的上诉请求，理由在于双方所签订的租赁合同无效，该电费也并未实际发生，况且，该电费不管是否实际发生，也与创祺公司无关。永福附件厂于2020年4月26日向一审法院起诉请求：一、确认永福附件厂与创祺公司签订的《厂房租赁合同》于2020年1月1日终止；二、创祺公司支付永福附件厂2019年1月1日至2020年1月1日的未支付租金89904元，并支付违约金89908元及逾期付款违约金234500元(按500元每日，从2019年1月1日起计算暂计至起诉之日)；三、永福附件厂没收创祺公司押金47500元；四、创祺公司搬出并腾空所租赁的位于广州市增城区朱村街凤岗村驳背（土名）的厂房，将厂房返还永福附件厂；五、创祺公司支付永福附件厂厂房占用费160335.9元（占用费自2020年1月2日暂计至起诉之日，按月租金44954元计算）及结清水电杂费；六、创祺公司给付永福附件厂应支付的电费450379.84元；七、本案诉讼费用由创祺公司承担。一审法院认定事实：2004年1月14日，增城市城市规划局出具增规证[2004]12B002号《建设用地规划许可证》，载明“用地单位：增城市永福汽车附件厂，用地面积：9705.7平方米。”。增国用（2005）第B0300066号国有土地使用证载明“土地使用权人：广州市增城永福汽车附件厂。座落：朱村街凤岗村驳背（土名）。地类（用途）：工业。使用权面积：8866.7㎡。”。2007年6月12日，增城市城市规划局出具增规建证[2007]277号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位：广州市增城永福汽车附件厂，建设规模：厂房A2,1幢，地上**：768.45平方米。”。永福附件厂起诉广州供电局有限公司、广州市科恒塑料有限公司供用电合同纠纷一案，诉讼请求为：1、依法判令供电公司继续履行供用电合同，恢复供电；2、诉讼费由供电公司承担。2015年12月16日，广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法民二初字第881号民事判决书，该判决书审理查明：1、2012年5月17日，供电公司与永福厂签订两份《供电合同》，约定用电地址广州市增城朱村街凤岗村驳背厂房A2,变压器容量80千伏安和250千伏安，用电范围为上述地址永福厂内。2、2010年5月18日，永福厂与科恒公司签订《厂房租赁合同》,约定由科恒公司承租永福厂上述地址的工业厂房使用，租期为3年自2010年6月1日至2013年10月1日止。水费、电费等一切费用由科恒公司按时缴交，如出现问题一切责任由科恒公司承担。2013年10月26日，双方再签订补充协议确定科恒公司必须处理好其租赁期间的用电问题，如科恒公司在撤场时仍不能使永福厂的户号1110000607901、表号00876283的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由科恒公司承担等条款。该案经审理认为：永福厂未按合同约定补交电费及三倍违规用电违约金的情况下，要求供电公司履行供用电合同，恢复供电的请求不当，不予支持。况且2013年10月26日，永福厂与科恒公司签订的《补充协议》确定科恒公司必须处理好其租赁期间的用电问题，如该公司在撤场时仍不能使用永福厂表号00576283（即电表编号02068666）的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由科恒公司负责，也印证该电表用电设备不能正常使用未予处理的事实存在。判决：驳回广州市增城永福汽车附件厂的诉讼请求。永福附件厂（甲方、出租方）与创祺公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定“……第一条：甲方将坐落在朱村镇××村驳背（备注：土地使用证号码：增国用（2005）第B0300066号）（原广州市增城永福汽车附件厂）厂房继续租赁给乙方使用。第二条：租赁期共叁年，从2017年01月01日起至2020年01月01日止。租赁满两年后租金上调20%，即每月租金为44954元人民币。第三条：抵押金、租金的缴纳期限、支付标准。1、在本合同签订后，乙方己缴纳47500元人民币，作为押金使用（押金包含原本供电增容甲方应付32500元和乙方之前支付的15000元）。2、乙方租用甲方厂房，甲方提供厂房给乙方使用，乙方租用厂房面积为3227平方米。每月租金为37462元人民币，租金按月收取。以先付款后使用的形式租用，每月的租金乙方必须在每月十天前向甲方缴纳，逾期未缴纳每天罚款500元人民币。超出每月三十天，甲方有权解除合同并停止水、电的供应。……4、乙方的各项费用的收付包括水电、卫生、治安、电话、工商、税收、环评、房屋租赁税、各类证件等费用由乙方自行负责缴交。……第五条：有关供电、供水、消防、环评、三废处理事项……5、乙方要在2017年内处理好之前租赁期间的用电问题，如乙方在2017年内不能使甲方的用电户号：1110000607901，表号为00876283的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由乙方承担。甲方有权单方面解除合同，押金不退，有权扣押乙方机器设备作为抵押，偿还朱村供电所罚款。……第八条：违约责任1、每月租金乙方必须在每月十日前缴纳，逾期每天罚款滞纳金500元，逾期三十天以上作乙方违约，甲方有权终止合同收回厂房，乙方必需结清所有应交费用，并没收乙方所缴纳的全部抵押金。并向甲方补偿两个月租金给甲方。……3、其他约定合同有效期内，若甲方单方解约应向乙方赔偿搬迁费和押金,若乙方违约甲方有权终止合同并没收乙方押金，并收回乙方租用期间所欠甲方的一切费用。并向甲方补偿两个月租金给甲方。若乙方不缴清所欠费用，甲方有权扣押乙方机器设备作为抵押，乙方应在十天内搬离租赁场地。……”。2019年10月8日，永福附件厂作出《通知书》，载明“广州市创祺塑料有限公司与广州市永福汽车附件厂的租赁期2020年01月01日到期，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。我方作为出租方现依法通知贵方如下事项：一、请贵方在合同期满（即2020年01月01）前搬离厂房。二、如逾期未搬离或未全部搬离，则我方默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品。三、请广州市创祺塑料有限公司处理好与朱村供电所因偷电罚款的问题（户号：1110000607901，表号为00876283），如未处理好一切责任由广州市创祺塑料有限公司承担，与我广州市永福汽车附件厂无关。”等内容。永福附件厂作出《告知书》，载明“本厂与广州市创祺塑料有限公司租期到2020年1月1日结束。4个月前己通知贵厂不在续租，望贵厂在2020年4月1日前搬离并结清租赁期间产生的一切费用，结清费用后拿回凭条对账后本厂退回押金。如贵厂未在2020年4月1日前未搬离，将停止水电供应，并有权处理处理厂内一切物品。一切后果由你方承担，并在当日向当地人民法院提起诉讼。”等内容。另查明，一、永福附件厂向一审法院提交2013年4月25日的《广州供电局有限公司增城供电局客户违章用电处理意见表》复印件，载明：追收电费：112594.96元；用户应承担三倍违约使用电费：337784.88元；两项合计总金额为：450379.84元。二、本案审理中，永福附件厂向一审法院申请财产诉讼保全，一审法院于2020年5月8日作出（2020）粤0118民初4019号民事裁定书，裁定：查封、冻结广州市创祺塑料有限公司名下价值1072528元的财产。根据永福附件厂提供的财产线索，查封了创祺公司存放于涉案厂房中的机器设备，并制作了查封（扣押）财产清单。三、创祺公司于2020年6月30日向一审法院提交查封设备搬迁申请。申请对一审法院查封设备搬迁至增城区小楼镇小楼大道南2号。经庭审询问及释明，永福附件厂同意办理场地交接手续，创祺公司表示不同意办理场地交接手续。同时永福附件厂明确不破坏变卖查封设备及如实告知搬迁场地，在创祺公司出具整体搬迁计划后，永福附件厂同意创祺公司对查封设备进行搬迁。四、2020年7月10日，创祺公司出具《搬厂计划》，载明：一、搬迁计划：分期搬迁：一期，7月15号到20号，9台注塑机及辅机；二期，7月21号到30号，200余套生产模具；三期，8月5号到25号，仓库：原料、产品、半成品；四期，8月26号到30号，4台注塑机及400多套模具；五期，9月5号到15号，天车（行车）、环保设备等；六期，9月20号到30号，办公室、员工宿舍等。五、2020年7月21日，永福附件厂出具《“搬厂计划”之意见》，载明：同意将13台查封的注塑机等设备立即搬迁，但不能损坏、变卖、转移、抵押，并及时书面报告人民法院具体搬迁放置位置；假设创祺公司确实担心工人情绪问题，永福附件厂同意创祺公司留下仓库中原料、成品、半成品与办公室、员工宿舍同期于2020年8月20日前搬迁完毕等内容。一审审理中，一、永福附件厂与创祺公司共同确认如下事实：1、永福附件厂共收取了47500元押金。2、截止一审庭审之日，涉案租赁物仍由创祺公司在使用。二、永福附件厂陈述以下内容：1、涉案《厂房租赁合同》是2017年3月左右签订。2、永福附件厂从未与创祺公司就租金标准达成口头约定，更不存在同意继续租赁或给予搬迁费补偿费。3、永福附件厂的第二项诉讼请求的租金是2019年创祺公司未支付的差额每月7492元。4、关于违约金89908元的依据是合同第八条第3点，创祺公司违约向永福附件厂补偿两个月的租金。关于逾期付款违约金的依据是合同第八条第1点，从2019年1月1日计算至创祺公司腾空之日按每日500元计算。5、关于电费450379.84元，永福附件厂尚未缴纳。6、双方是协商由创祺公司承接广州市科恒塑料有限公司的用电处罚，才做出合同第五条第5点的约定。该约定中的罚款就是指450379.84元。7、占用费要求计算到创祺公司实际交还场地给永福附件厂之日。8、关于第五项诉讼请求中的水电杂费，永福附件厂暂无具体金额，水电杂费是由创祺公司直接支付，永福附件厂没有代收代缴。9、永福附件厂只能提供768.45平方米厂房的规划许可证。10、经一审法院释明，永福附件厂坚持原诉讼请求不变更，由法院依法认定。三、创祺公司陈述以下内容：1、涉案《厂房租赁合同》大概是2017年签订的，具体时间记不清。2、创祺公司是与永福附件厂的实际控制人魏伯文就租金标准、续租以及搬迁费补偿费口头约定的。3、关于合同第五条第5点，创祺公司从广州市科恒塑料有限公司转接涉案场地，永福附件厂同意创祺公司承接场地的条件是创祺公司需要协调督促解决电费问题，所以才约定在2017年内使该电表正常供电。但该条最后一句约定永福附件厂有权单方解除合同，即2017年不能使电表正常供电，永福附件厂有权解除合同，但永福附件厂没有行使该权利，即同意即使创祺公司不能协调解决电表正常供电，永福附件厂也愿意继续履行合同。期间，创祺公司有督促广州市科恒塑料有限公司与永福附件厂、供电所沟通联系，但没有证据。一审法院认为：关于永福附件厂与创祺公司双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题。根据合同约定内容，涉案租赁厂房的面积为3227平方米，现永福附件厂庭审表示仅能提供增规建证[2007]277号《建设工程规划许可证》，而该许可证所载面积为768.45平方米，故《厂房租赁合同》中关于768.45平方米的租赁内容有效，关于2458.55平方米的租赁内容无效。对于《厂房租赁合同》中的无效部分，永福附件厂与创祺公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，一审法院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约的问题：现永福附件厂主张创祺公司未依照合同约定足额支付租金（占用费）构成违约，创祺公司辩称已与永福附件厂的实际控制人魏伯文就租金标准、续租以及搬迁费补偿费达成口头约定，2019年仍按原租金标准执行，场地租赁期满后创祺公司可以按照原租赁合同租金标准继续使用，但创祺公司对此并未提供证据予以佐证，且永福附件厂对此不予确认。故对创祺公司上述辩称，一审法院不予采信。现创祺公司未按合同约定足额支付租金（占用费），创祺公司对于《厂房租赁合同》有效部分，存在违约行为。故永福附件厂请求创祺公司支付尚欠租金（占用费），理据充分，一审法院予以支持。经核算，尚欠租金（占用费）金额为89904元，即（44954元-37462元）×12个月。关于永福附件厂请求确认《厂房租赁合同》于2020年1月1日终止的诉讼请求。现《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，且合同租期已经届满，故对《厂房租赁合同》无效部分，该部分自始无效；对于《厂房租赁合同》有效部分，根据永福附件厂诉请和创祺公司答辩，一审法院已认定双方并未达成续租的合意，故永福附件厂诉请上述合同有效部分在2020年1月1日终止并无不当。关于永福附件厂请求创祺公司支付违约金89908元及逾期付款违约金能否支持的问题。因《厂房租赁合同》部分有效，部分无效，故本案中永福附件厂主张按照合同约定足额补偿两个月租金及逾期付款违约金，理据不足，一审法院根据有效部分、无效部分厂房的比例、创祺公司的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，综合认定20000元违约金及20000元逾期付款违约金较为适宜。上述违约金创祺公司应予支付。关于永福附件厂请求没收押金47500元。一审法院根据有效部分、无效部分厂房的比例、创祺公司的违约事实，综合考量双方对于导致合同无效部分的过错分担，综合认定押金10000元永福附件厂不予退还。关于永福附件厂诉请创祺公司腾空涉案厂房以及创祺公司支付占用费及水电杂费的诉讼请求。因《厂房租赁合同》租期已经届满，双方并未就续租达成书面协议，故创祺公司应负有返还涉案租赁物的义务，因永福附件厂在诉讼中申请查封了创祺公司使用的机械设备，故一审法院责成创祺公司提出《搬厂计划》，并将上述《搬厂计划》告知永福附件厂。永福附件厂对此作出《“搬厂计划”之意见》载明同意创祺公司搬离设备等物品，但不同意创祺公司计划的搬离日期。故一审法院综合双方的意见，并结合实际搬迁的物品以及永福附件厂与创祺公司双方所陈述的搬离期限，认定创祺公司应在本判决生效之日起三十日内将涉案厂房腾退完毕，并将一审法院查封的相应设备【详见查封（扣押）财产清单】搬迁至新的场所及时告知一审法院，并按照法律规定履行对上述查封设备所应负的相应义务。现永福附件厂与创祺公司双方庭审均确认涉案租赁物仍由创祺公司使用，故永福附件厂主张创祺公司参照《厂房租赁合同》约定的每月44954元的租金标准从2020年1月2日起至返还租赁物之日止支付占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于水电杂费，永福附件厂并无证据予以证实，一审法院不予支持。关于永福附件厂请求创祺公司支付电费450379.84元的诉讼请求。永福附件厂主张双方协商由创祺公司承接广州市科恒塑料有限公司的用电处罚，故作出《厂房租赁合同》第五条第5点的约定。虽然合同对此作出约定，但因合同部分有效，部分无效，上述用电无证据区分对应有效部分还是无效部分，结合创祺公司并非电力部门处罚的相对方，故对永福附件厂的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年7月28日作出判决：一、确认原告广州市增城永福汽车附件厂与被告广州市创祺塑料有限公司签订的《厂房租赁合同》中768.45平方米有规划报建部分的租赁关系于2020年1月1日终止；二、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，腾空并返还位于朱村镇××村驳背3227平方米的租赁物给原告广州市增城永福汽车附件厂；三、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付租金（占用费）89904元；四、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付占用费至腾空租赁物之日止（占用费从2020年1月2日开始，参照《厂房租赁合同》约定的每月44954元租金标准计算）；五、被告广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市增城永福汽车附件厂支付违约金20000元及逾期付款违约金20000元；六、原告广州市增城永福汽车附件厂无需退还押金10000元给被告广州市创祺塑料有限公司；七、驳回原告广州市增城永福汽车附件厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11597元，由原告广州市增城永福汽车附件厂负担5798.50元，由被告广州市创祺塑料有限公司负担5798.50元。诉讼保全费5000元，由原告广州市增城永福汽车附件厂负担2671元，被告广州市创祺塑料有限公司负担2329元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，创祺公司二审认为《厂房租赁合同》第5.5条的约定是让其督促之前承租人科恒公司尽快与永福附件厂处理被停电表事宜，并非由该司承担罚款责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对永福附件厂的上诉请求与创祺公司的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为创祺公司应否向永福附件厂支付电力部门的罚款450379.84元。因偷电被处罚，须缴纳罚款，才能恢复有关电表的供电是电力部门的管理规定。虽然创祺公司并非是被电力部门处罚的单位，但从永福附件厂与创祺公司签订的《厂房租赁合同》第5.5条约定：“创祺公司要在2017年内处理好之前租赁期间的用电问题，如创祺公司在2017年内不能使永福附件厂的用电户号：1110000607901，表号为00876283的用电单位正常供电，则由此造成的一切责任均由创祺公司承担。永福附件厂有权单方面解除合同，押金不退，有权扣押创祺公司机器设备作为抵押，偿还朱村供电所罚款。”来看，表号为00876283电表恢复供电问题是由创祺公司负责处理的，即明确了创祺公司应承担的责任，亦是永福附件厂将涉案场地出租给创祺公司设立的条件之一。创祺公司二审陈述该约定是让其督促之前承租人科恒公司尽快与永福附件厂处理被停电表事宜，并不是让其承担支付罚款的责任，与永福附件厂在创祺公司未履行该责任情况下有权解除合同，押金不退，有权扣押创祺公司机器设备作为抵押，偿还朱村供电所罚款约定不符，本院不予采信。现涉案电表确实未恢复供电，创祺公司应承担前述合同约定的责任。本案永福附件厂要求创祺公司直接支付罚款450379.84元，而不按合同约定要求不退押金，扣押创祺公司设备作为抵押以偿还朱村供电所罚款是该司对实现权利方式的选择，合理合法，应予支持。至于因涉案租赁场地的租赁面积导致涉案合同部分无效，与承担恢复有关电表供电的责任无涉，一审以此驳回永福附件厂请求不当，本院予以纠正。综上所述，永福附件厂的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4019号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4019号民事判决第七项；三、广州市创祺塑料有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市增城永福汽车附件厂支付电力部门罚款450379.84元；四、驳回广州市增城永福汽车附件厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11597元，由广州市增城永福汽车附件厂负担1770.65元，由广州市创祺塑料有限公司负担9826.35元。诉讼保全费5000元，由广州市增城永福汽车附件厂负担1500元，由广州市创祺塑料有限公司负担3500元；二审案件受理费8055.70元，由广州市创祺塑料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏