辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异1494号案外人：辽宁省云南商会，注册地址辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：彭琨，该商会会长。委托代理人：韩雪，辽宁登科律师事务所律师。申请执行人：辽宁煜青缘投资有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区。法定代表人：李星毅，该公司经理。被执行人：沈阳卡福来科贸有限公司，住所地沈阳市和平区文。法定代表人：尚宇宁，该公司经理。被执行人：辽宁一号名车广场有限公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人：彭琨，该公司董事长。被执行人：刘平平，女，1971年6月24日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被执行人：陶崇军，男，1967年3月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被执行人：张书颖，女，1971年12月25日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被执行人：尚宇宁，男，1972年8月27日出生，汉族，住址沈阳市铁**。被执行人：夏丽娜，女，1973年4月21日出生，汉族，住址沈阳市铁**。在本院执行申请执行人辽宁煜青缘投资有限公司与被执行人沈阳卡福来科贸有限公司、辽宁一号名车广场有限公司、刘平平、陶崇军、张书颖、尚宇宁、夏丽娜金融借款合同纠纷一案中，案外人辽宁省云南商会对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人辽宁省云南商会请求依法中止或暂缓对沈阳市浑南区xxx房地产的进行网络拍卖,对沈阳市xxx层房地产进行测绘分割并进行重新评估。理由为：辽宁省云南商会入住浑南系浑南区人民政府招商引资项目,2012年云南商会开始筹备设立,辽宁程泓资产管理有限公司系辽宁省云南商会会长单位,辽宁程泓资产管理有限公司将位于沈阳市浑南区xxx层房地产(案涉标的)三楼及四楼部分区域交付给辽宁省云南商会使用。辽宁省云南商会对该区域进行了装修并使用至今。我单位认为该房产不能按照现有的评估报告进行拍卖,网络司法拍卖行为违法侵害了我单位的合法权益,具体理由如下：一、本案的鉴定机构在评估时未对房屋建筑面积进行专业测量,未对房屋有证部分的面积和未办证部分进行有效的区分,将未办理房产证部分的面积列入了评估范围,超出了财产范围。案涉位于沈阳市浑南区11-1号2门1-4层房地产。其中法院委托进行评估的为有证面积8048.07平方米但该房屋尚有未办理房产证面积约为6000余平,有证部分的面积和无证部分混杂在一起。其中游泳池和游泳馆部分、一楼及二楼的楼前区域,一至四楼的电梯两部,三楼及四楼的部分面积均为未办理房证的区域。但鉴定机构在鉴定时仅排除了游泳池和游泳馆部分,对于其他未办证部分的面积未进行排除。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定:“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的,可以在收到报告后五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议,人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案在评估时未对房屋建筑面积进行专业测量,未对房屋有证部分的面积和未办证部分进行有效的区分,将未办理房产证部分的面积列入了评估范围,评估报告明显超出了财产范围。因我单位对案涉房屋三楼及四楼的部分区域进行了装修并正在使用,我单位系本案的利害关系人。我单位要求对案涉房屋进行测量,根据房屋的现有状况,对房屋有证部分的面积和未办证部分进行测绘分割。二、人民法院在确定参考价前未对财产状况及标的占有使用情况进行查明。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问颗的规定》第三条:“人民法院确定参考价前,应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。”根据报告所载明的情况,评估机构评估时“注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量。”同时“未考虑出租状态对估价对象价值的影响”也就是说本案在评估时即未查明财产的基本情况，即案涉财产中尚有未办理房产证的面积的情况,也未查明房屋占有使用的情况。虽然评估报告列举了多项占有使用情况,但并未列明我单位的占有使用情况,影响了我单位的利益。三、我单位已对案涉房产进行了装修装饰,进行了有效的添附，但评估机构在评估时未对该房产的添附部分进行有效的评估,严重的影响了我单位的权益。我单位对案涉房屋的3-4楼的部分区域进行装修并使用至今,其中部分为有证区域、部分为未办证区域。鉴定机构未进行区分,也未对装修的价值进行评估。鉴定机构应该对案涉房屋的装修进行评估，以维护使用人的合法权益。四、对案涉房屋进行评估拍卖势必会影响我单位对房屋正常使用。我单位使用部分为案涉房屋的三楼及四楼的部分区域,使用时必然需要借助1-2楼进行通行,整体拍卖后势必会影响相邻关系及我单位的正常使用。综上,申请人依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条:“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的,可以提出执行异议。异议、复议期间,人民法院可以决定暂级或者裁定中止拍卖。案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的,人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理,并决定暂缓或者裁定中止拍卖。”请求依法中止或暂缓对沈阳市浑南区xxx层房地产的进行网络拍卖,对沈阳市浑南区xxx层房地产进行测绘分割并进行重新评估。案外人提供如下证据：（一）《托管协议》中记载：辽宁一号名车广场有限公司（甲方）与辽宁程泓资产管理有限公司（乙方）于2013年5月20日签订协议，其中约定甲方将沈营路××号2门商业网点委托乙方自主进行经营管理。（二）《情况说明》中记载：辽宁程泓资产管理有限公司于2020年9月29日出具说明表示该公司受托管经营管理的位于沈阳市浑南沈营路××号2门房屋的3-4层部分面积授权给予辽宁省云南商会使用。经审查，原申请执行人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被执行人沈阳卡福来科贸有限公司、辽宁一号名车广场有限公司、刘平平、陶崇军、张书颖、尚宇宁、夏丽娜金融借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2017年12月21日作出（2015）辽民二初字第00032号民事判决书，判决主文内容为：“一、沈阳卡福来科贸有限公司于本判决生效后十日内偿还中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司借款本金1亿元及至实际给付之日其相应利息（以1亿元本金为基数，合同期内利息按双方在借款合同中约定的利率计付；逾期罚息，按借款合同约定的利率标准计付至实际给付之日止）；二、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司对辽宁一号名车广场有限公司提供的抵押物，即合同编号为DLL沈2012031900491301号《抵押合同》项下的位于沈阳市浑南新区沈营路11-1号，产权证号为沈房权证中心字第**的房产享有优先受偿权；三、刘平平、陶崇军、张书颖、尚宇宁、夏丽娜对沈阳卡福来科贸有限公司的上述偿还义务承担连带清偿责任；四、辽宁一号名车广场有限公司、刘平平、陶崇军、张书颖、尚宇宁、夏丽娜承担保证责任后有权向沈阳卡福来科贸有限公司追偿；五、驳回中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司其他诉讼请求。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547869元，保全费5000元，合计552869元，由沈阳卡福来科贸有限公司、辽宁一号名车广场有限公司、刘平平、陶崇军、张书颖、尚宇宁、夏丽娜连带负担。辽宁一号名车广场有限公司不服提起上诉，最高人民法院于2018年12月24日作出（2018）最高法民终967号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。辽宁省高级人民法院于2019年3月11日立案执行，执行案号为（2019）辽执26号。2019年3月25日，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽执26号执行裁定书，裁定该院（2015）辽民二初字第00032号民事判决书由本院执行。本院于2019年4月12日立案执行，执行案号为（2019）辽01执575号。在执行中，辽宁煜青缘投资有限公司申请变更其为本案的申请执行人，本院于2019年9月18日作出（2019）辽01执异670号执行裁定书，裁定变更辽宁煜青缘投资有限公司为（2019）辽01执575号案件的申请执行人。辽宁一号名车广场有限公司不服最高人民法院（2018）最高法民终967号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年11月29日作出（2019）最高法民申4121号民事裁定书，裁定驳回辽宁一号名车广场有限公司的再审申请。另查，本院在执行中于2019年5月27日轮候查封被执行人辽宁一号名车广场有限公司名下位于沈阳市××南区××号（2门）面积为8048.07平方米的房屋，并于2019年10月17日向沈阳市浑南区人民法院发出商请移送执行函。沈阳市浑南区人民法院于2019年11月27日向本院发出移送执行函。辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司经本院委托对位于沈阳市浑南新区xxx层，建筑面积8048.07平方米的房屋进行评估，并于2019年11月28日出具辽荣房评报字[2019]B160号房地产评估报告。评估报告中记载：估价对象名称为沈阳市浑南新区xxx，坐落为沈阳市浑南新区沈营路11-1号（2门）即SR国际新城，范围为一处建筑面积为8048.07平方米的房屋及房屋（不包括游泳池、游泳馆）分摊土地使用权，规模为房屋建筑面积8048.07平方米，用途为商业，权属为辽宁一号名车广场有限公司单独所有。估价结果为评估单价15,444元，评估总价124,294,393元。辽宁一号名车广场有限公司于2020年3月31日对评估报告提出异议认为评估单价明显过低，辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司于2020年4月8日出具复议答复认为评估报告的估价结果客观合理。辽宁一号名车广场有限公司于2019年10月21日向本院提出异议，以中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与辽宁煜青缘投资有限公司之间的债权转让行为无效造成国有资产流失以及其向最高人民法院提起申诉进入立案审查程序为由请求暂停对案涉房屋评估拍卖。本院于2019年10月31日作出（2019）辽01执异991号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。辽宁一号名车广场有限公司不服申请复议，辽宁省高级人民法院于2020年7月13日作出（2020）辽执复271号执行裁定书，裁定驳回其复议请求。又查，辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第00032号民事判决书中查明：2015年12月23日，大连银行沈阳分行将涉案债权转让给中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，并于2016年1月14日在《国际商报》发表联合公告。沈房房权证中心字第**书中记载：坐落于浑××新区××号（2门）建筑面积8048.07平方米的房屋的所有权人为辽宁一号名车广场有限公司。沈房他证中心字第××号证书中记载：房屋他项权利人为大连银行股份有限公司沈阳分行，房屋所有权人为辽宁一号名车广场有限公司，房屋坐落为浑××新区××号（2门），抵押面积为8048.07平方米，登记时间为2012年6月7日。沈阳市不动产登记中心于2019年10月10日出具的《不动产电子登记（簿）查询证明》中记载：位于沈阳市浑南新区xxx，建筑面积8048.07平方米的房屋，所有权人为辽宁一号名车广场有限公司，不动产证号为沈房权证中心字第**，抵押权人为大连银行股份有限公司沈阳分行，抵押人为辽宁一号名车广场有限公司，登记日期为2012年6月7日，他项权证号为12034052。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，沈房权证中心字第ＮＯ60374996号证书和沈房他证中心字第××号证书以及《不动产电子登记（簿）查询证明》均载明位于沈阳市浑南新区xxx层的房屋面积为8048.07平方米。而辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司就该房屋所出具的房地产评估报告中载明的估价对象规模亦为8048.07平方米。即使案外人辽宁省云南商会与被执行人辽宁一号名车广场有限公司之间就该房屋3-4层部分面积存在授权使用关系，但因该房屋已于2012年6月7日设立抵押，故案外人辽宁省云南商会的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人辽宁省云南商会的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  史永成审判员  郑竹玉审判员  钟 洁二〇二〇年十月二十一日书记员  金婷婷