云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2495号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：黄红贵，男，1987年2月16日生，彝族，户籍登记地址：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。特别授权代理。（未到庭）委托诉讼代理人：陈德燕，女，1976年4月25日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。被告：付兆升，男，1962年8月14日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人：刘东升，男，1981年1月15日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系付兆升之女婿。特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告付兆升物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德燕、被告付兆升的委托诉讼代理人刘东升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2014年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的物业服务费8104.78元、生活垃圾清运处置费660.00元、水池清洗费100.00元，共计人民币8864.78元；2.此次诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月3日前，被告付兆升购买了景上中环小区五幢一单元601号房产（面积192.971平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据曲靖市华鑫地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，被告自2014年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的物业服务等费共计8864.78元。原告多次以多种形式催要，但被告不予理睬。现请求依法判决。被告付兆升及其委托诉讼代理人辩称，针对起诉的金额无意见，自己的房屋在2014年七八月份开始装修，当年农历冬月搬迁入住，由于当年腊月极寒天气导致楼顶水塔水管爆裂，水从七楼楼梯间漏进六楼，导致楼梯扶手、墙面双灰粉、三间卧室的木地板和酒柜损坏。这些损失都是物业管理不善造成，后来也多次与物管协商未果，所以一直没有交纳物管费，只有物管的处理了房屋漏水和财产损失问题，才会交物管费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件、组织机构代码证复印件、资质证书复印件、企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、备案通知书，欲证实原告主体适格；2.云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，曲靖宇辰物业服务有限责任公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，欲证实原告与被告签订了景上中环小区物业服务委托合同；3.关于原安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明复印件，欲证实原告向被告收取物业服务费的合法性；4.曲靖宇辰物业服务有限责任公司与昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订的委托协议书复印件，云南宇辰物业服务有限公司与会泽县垃圾清运有限责任公司签订的委托协议书复印件，曲靖市安美吉物业服务有限公司与会泽县垃圾清运有限责任公司签订的委托协议书复印件，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；5.物业费清单、四保照片四幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行义务；6.催费照片五幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行；7.四保工作照片四幅，欲证实原告按《物业服务委托合同》提供了全面相关的物业服务。经质证，被告付兆升的委托诉讼代理人对云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组、第二组、第四组、第五组和第六组证据无意见，但对前期物业服务委托合同不知情，安美吉物业与宇辰物业是何时移交的也不知情；对第三组证据有意见，宇辰物业只能收取他们管理期间的物业费，对安美吉管理期间造成的损失不知是要找安美吉物业还是宇辰物业；对第七组证据有意见，我们房屋漏水的情况已经找过多次，物管的都未作处理，他们提供物业服务不到位。被告付兆升及其委托诉讼代理人提交了以下证据：1.付兆升居民身份证复印件，欲证实自己的主体资格；2.照片十幅，第一幅欲证实楼顶漏水，物业从2014年至今未维护，第二幅、第三幅、第四幅照片欲证实房屋多个部位都有渗水现象，造成双灰粉脱落，说明屋顶不止一处漏水，第五幅、第六幅、第七幅、第八幅、第九幅照片欲证实2014年水管爆裂所造成的损失，第十幅照片欲证实房屋出现开裂，存在质量问题。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人对被告方提交的第一组证据无意见；认为第一幅照片中房屋漏水是雨漏管的问题，之前处理过，庭审后也可以再进行处理，第二幅照片不知是何时所照，2018年以前开发商是做过防水处理，第三幅、第四幅照片是事实，对第五幅至第九幅照片中造成的损失认为不是物业公司造成，物业费不包含财产损失费用，物业公司对公共设施的巡查都有相关制度规定，被告也没有证据证明物业公司巡查不到位或其他服务不到位，房屋质量问题物业公司也处理不了，要么业主自己处理，要么动用维修基金处理。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，原告云南宇辰物业服务有限公司提交的证据，能够证明案件事实，本院予以采信。对于被告付兆升及其委托诉讼代理人提交的用于证实自己房屋出现开裂存在质量问题、楼顶漏水未修复以及水管爆裂造成的损失的证据，因其未提交其他相应证据证实原告云南宇辰物业服务有限公司应对上述问题承担相应的责任，故对该部分证据本院不予采信。对于能够证实在2014年11月3日至2019年11月3日期间相关物业服务企业存在管理服务不到位的问题的证据，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2013年3月5日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司（原告的前身）接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：委托服务期限自本前期物业服务委托合同签订之日起至景上中环业主委员会成立并签订物业服务委托合同止；物业服务费多层住宅每月每平方米0.70元。2015年8月31日，曲靖市安美吉物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止或至新聘物业公司止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费多层住宅每月每平方米0.70元，代收生活垃圾清运费11元/户/月，水池清洗费20元/户/月。2018年7月31日，云南宇辰物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费多层住宅每月每平方米0.70元，代收生活垃圾清运费11元/户/月，水池清洗费20元/户/月。被告付兆升系景上中环小区5-1-601号房屋业主，房屋面积为192.971平方米。被告付兆升至今未交2014年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务等费。另查明，2018年8月1日，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市安美吉物业服务有限公司达成承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权，并履行相应的权利义务的协议。约定曲靖市安美吉物业服务有限公司与开发商曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的关于景上中环的《前期物业服务委托合同》于2018年8月1日终止，由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相关的权利义务。涉案小区至今未成立业主委员会，云南宇辰物业服务有限公司至今一直对该小区进行物业服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据原告云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且原告及其前身接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，分别与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告云南宇辰物业服务有限公司及其前身与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖市安美吉物业服务有限公司与原告云南宇辰物业服务有限公司的约定，被告付兆升作为涉案小区业主，依法应向其交纳相关的费用。因曲靖宇辰物业服务有限责任公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》未约定水池清洗费，故对原告就相应期间的该项费用主张本院不予支持。被告付兆升及其委托诉讼代理人关于物业公司对房屋漏水、房屋质量问题以及水管爆裂造成的损失未处理，故不交纳物业费的主张因其未提交相应的证据证实上述问题属于原告云南宇辰物业服务有限公司的必须管理服务职责，原告云南宇辰物业服务有限公司应对上述问题承担相应责任的证据，故对被告付兆升及其委托诉讼代理人的该辩解主张本院不予采纳。鉴于相关物业服务企业在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，对被告付兆升应交纳的物业服务等费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告付兆升于本判决生效后十日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付会泽县抚军街景上中环小区5幢1单元601室2014年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费人民币6078.59元、生活垃圾清运费人民币660元、水池清洗费人民币80元，合计6818.59元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告付兆升负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年十月二十日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。