杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2567号 原告：陈冲，女，1980年7月1日出生，汉族，住杭州市临安市。 委托诉讼代理人：邵鑫、李玉梅，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州青城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市临安区青山民主村，统一社会信用代码91330185704309735Q。 法定代表人：何建梁，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，公司员工。 原告陈冲诉被告杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月18日向本院提起诉讼，本院经诉前调解不成，于2020年7月21日立案受理，依法由审判员邹家豪适用简易程序独任审理，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告陈冲的委托诉讼代理人邵鑫及被告杭州青城房地产开发有限公司的委托代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冲诉称：原、被告于2017年7月10日签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将锦北街道颐和山庄33-3（33-3幢整幢）房屋以3411720元的价格转让给原告。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款，被告亦向原告交付了上述房屋。双方约定出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并将取得的土地、房屋的权属证书在2018年12月1日前交付买受人。现被告逾期交付产权证书，根据双方合同被告应每日按该商品房总价款的万分之一向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求依法判令：一、要求被告继续履行与原告签署的《浙江省商品房买卖合同》，判令被告为原告提供办理不动产权属证所需的各种证明文件（包括但不限于土地、房屋权属证书等），并协助原告办理案涉房屋的不动产转移登记，将案涉房屋登记至原告名下；二、要求被告向原告赔偿逾期交付土地、房屋权属证书的违约金186280元（自2018年12月2日起，按已交付房价款3411720元的每日万分之一的标准计算，暂计算至2020年5月31日。此后以前述标准计算至被告向原告实际交付土地、房屋权属证书之日止）；三、本案的受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告陈冲撤回了第一项诉讼请求。 为证明上述事实，原告陈冲在庭审中向本院提供证据如下： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份（不含补充协议，系与原件核对一致的复印件）、浙江省增值税普通发票1份（系与原件核对一致的复印件）、房屋交付文表签收单（系与原件核对一致的复印件）各1份，欲证明原告与被告约定购买案涉商品房，已支付了全部房款3411720元，并已交付案涉房屋的事实。 证据二、临安区不动产权属信息查询记录及杭州市临安区人民法院（2020）浙0112执异69号执行裁定书，欲证明案涉房屋所在土地的有关登记情况，以及案涉土地使用权已经贵院裁定解除查封的事实。 证据三、查询记录1份，欲证明原告已对案涉房屋进行预告登记的事实。 被告青城房产公司辩称：关于违约金问题，按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价款的2%，案涉房屋的房价款为3411720元，故违约金上限为68234元。 被告青城房产公司为支持其辩称向本院提供《商品房买卖合同》补充协议及颐和山庄签约确认单各一份（均系与原件核对一致的复印件），欲证明原、被告在签订商品房买卖合同之前，原告是对商品房买卖合同以及附件、补充条款等都是查阅过，而且是确认达成一致，没有疑义之后签订的商品房买卖合同的事实，双方对逾期办证违约金进行重新约定上限的事实。 对原告陈冲提供的证据，被告青城房产公司对真实性均无异议。本院审核认为原告提供的证据真实、合法，与本案有关联性，对其证明效力本院予以确认。对于合同条款的效力的认定，本院在本院认为部分予以回应。 对被告青城房产公司提供的证据，原告陈冲对真实性无异议，但认为该签字并不表示原告已对有关补充协议进行了充分理解，有关补充协议中限制原告权利的条款系属格式条款，应认定无效。本院审核认为被告青城房产公司提供的证据真实、合法，与本案有关联性，对其证明效力本院予以确认。同样，对于合同条款的效力的认定，本院在本院认为部分予以回应。 根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2017年7月10日，青城房产公司（作为出卖人）与陈冲（作为买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于临安××街道颐和山庄33-3（33-3幢整幢）房屋，建筑面积189.54㎡，总价3411720元。合同第十三条约定：“……该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押于民事银行绍兴分行，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初始登记完成前有权对《商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知。……。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理；……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。……。”附件八，出卖人为甲方，买受人为乙方，签订了补充协议内容，协议第六条第二款约定：“《商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准”。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据。补充协议（二）第十一条第三款约定：“出卖人承诺：在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在本款约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人不选择退房，但自本款约定的期限届满之次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%”。第十四条第二款约定：“本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议”。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，原告按约支付被告房款。青城房产公司按约向原告交付取得竣工备案手续的房屋。另查明，在本案审理过程，被告于2020年9月22日向原告交付了有关产权证书。 本院认为，当前并无法律法规禁止出卖人与买受人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系出卖人事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准；对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但买受人认为出卖人未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议（二）中关于“如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议（二）中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对出卖人有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可提交有关正经证明已产生实际损失，并主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。综上，本院认定本案补充协议（二）中有关逾期办证违约金条款有效。与此同时，经本院释明，原告表示如本院认定补充协议有效的，原告仍主张对有关违约金条款进行调整。考虑到原告损失以及可能存在的被告长时间逾期办证导致原告产生进一步损失，本院对违约金予以调整。结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院酌情确认2020年7月31日前的违约金计算标准按照补充协议（二）第十一条第三款的约定执行，此后的违约金计算标准调整为按每日房屋总价款的万分之一计算至被告实际交付产权证书日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州青城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈冲违约金68234元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至初始不动产权证书交付之日止的违约金以3411720元为基数，按每日万分之一计算）； 二、驳回原告陈冲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4026元，减半收取2013元，由原告陈冲负担1276元，被告杭州青城房地产开发有限公司负担737元。 原告陈冲于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州青城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邹家豪 二〇二〇年十月十三日 书记员  王健伦 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。