北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6748号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鼎峰物业管理有限公司，住所地北京市海淀区太阳园**楼**邮局**-3。法定代表人：石军，总经理。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雅森，男，1978年11月3日出生，土家族，住北京市海淀区。上诉人北京鼎峰物业管理有限公司（以下简称鼎峰公司）因与被上诉人张雅森房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初16093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人鼎峰公司委托诉讼代理人姜永松、被上诉人张雅森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，同意解除合同，要求改判驳回张雅森一审的其他诉讼请求，并判令张雅森向鼎峰公司支付2020年3月6日至2020年6月4日期间的房屋租金104167元。事实和理由：1.双方之间的租赁合同是合法有效的，虽然新冠疫情对合同履行产生影响，但是并未导致完全不能履行，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条，疫情不影响合同目的实现、只是增加经营成本的，不应当解除合同，只能变更合同。2.双方曾经达成过变更合同的意向，免除张雅森半个月的租金，张雅森如果认为尚不足以弥补其损失，可以要求法院进一步调整减免租金的金额，但不应当解除合同。3.涉案房屋属于写字楼群的经营用房，周围不仅一家餐饮企业，在同等时间和条件下，其他餐饮企业从3月份都恢复经营了，张雅森未经营的原因在于其自身。张雅森辩称，北京市于2020年1月24日起动突发公共卫生事件一级响应，新冠疫情对租赁合同的履行造成了重大影响。我自装修完毕到春节前只经营了半个月，此后就无法经营。由于是新开业餐厅没有客源基础，而且是开在写字楼下，客源较少，此外我前期投入的资金比较多，投入资金无法收回，无力继续经营。周边其他餐饮企业是从2020年5月才开始经营的。同意一审判决，不同意鼎峰公司的上诉请求及理由。张雅森向一审法院起诉请求：解除双方于2019年11月22日签署的房屋租赁合同，及2020年3月10日的补充协议，鼎峰公司退还2020年2月7日至2020年3月6日1个月房屋租金41666.7元和押金100000元。鼎峰公司向一审法院反诉请求：1.张雅森支付2020年3月6日至同年6月5日房屋租金125000元，同时承担滞纳金125000元；2.如不能继续履行合同，张雅森需要按照合同约定提前三个月书面通知，并赔付免租期租金20547.95元，及相当于三个月房租的违约金和房屋占用费及中介费共计41666.7元。一审法院认定事实：2019年11月22日，张雅森与鼎峰公司签订房屋租赁合同，约定张雅森承租鼎峰公司提供的位于海淀区知春路紫金数码园3号楼1层0109室，用于经营餐馆，租赁期限自签约之日至2022年11月9日，月租金41666.7元。合同签订后张雅森按约定向该公司交纳3个月的租金125000元及押金125000元。因疫情原因导致张雅森无法经营，双方于2020年3月10日签订补充协议，约定鼎峰公司因疫情原因，给张雅森减免2020年半个月的租金20833元；同时对后续租金的支付做了约定。本案中，张雅森要求鼎峰公司退还1个月房租41666.7元、押金100000元，同时陈述对店内装修不主张权利。在本案2020年6月4日的庭审中，张雅森提出解除合同的诉讼请求。一审法院认为，张雅森与鼎峰公司所签订的租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同。但在履行过程中遭遇疫情，且张雅森所经营的行业为餐饮业，属于受疫情影响较大的行业。现张雅森提出“因不可抗力致使不能实现合同目的”，并以此为据要求解除合同，有事实和法律依据，法院予以支持。张雅森同时提出在合同解除后，要求鼎峰公司返还1个月的租金及部分押金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，法院亦予以支持。因该合同确系因不可抗力而解除，且张雅森无违约行为，故对鼎峰公司要求张雅森继续履行合同，并支付违约金等反诉诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、张雅森与北京鼎峰物业管理有限公司所签订的房屋租赁合同及补充协议，于2020年6月4日解除；二、北京鼎峰物业管理有限公司退还张雅森一个月的租金41666.7元及押金100000元，本判决生效后10日内履行；三、驳回北京鼎峰物业管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎峰公司提交涉案房屋产权证复印件、租赁合同及支付租金的银行转账凭证，用于证明涉案房屋系其自房屋产权人处承租，已按照约定支付租金至2020年8月9日，鼎峰公司并未获得租金减免。张雅森认可上述证据的真实性，但不认可关联性，主张鼎峰公司与案外人之间的租赁合同关系与本案无关。本院经审查认为，鼎峰公司提交的证据均指向与案外人之间租赁合同关系，与本案争议缺乏关联性，故本院不予认定。二审中，双方当事人均认可涉案房屋目前已经由鼎峰公司另行出租，原租赁合同不具有继续履行的可能。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张雅森与鼎峰公司所签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同于2019年11月22日签订，约定的交付房屋时间为2019年11月25日，用途为经营餐饮。此后合同履行过程中出现了新冠肺炎疫情，客观上自2020年1月底即开始对租赁房屋开展经营活动造成障碍。张雅森因受不可抗力影响而较长时间无法正常使用涉案房屋开展餐饮经营，可以认定张雅森的租赁合同目的无法实现。张雅森在诉讼中向鼎峰公司发出解除通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定。一审法院确认租赁合同于2020年6月4日解除正确，本院予以确认。鼎峰公司上诉提出其他企业目前已经恢复经营，但该事实不能作为判断张雅森作为特定承租人合同目的能否实现的依据，结合张雅森租赁合同签订时间、实际经营时间、款项交付情况，以及疫情对于餐饮行业的客观影响，一审法院认定张雅森的合同目的无法实现并无不当。对于鼎峰公司上诉所持租赁合同系因张雅森个人原因而解除的上诉理由，本院不予采纳。新冠肺炎疫情作为不可抗力事件，致使租赁合同因合同目的无法实现而解除，张雅森及鼎峰公司对此均无过错，双方均不应承担合同约定的违约责任。因此，租赁合同解除后，鼎峰公司应当将张雅森交纳的押金返还张雅森。张雅森要求鼎峰公司返还押金100000元，一审法院予以支持正确。对于鼎峰公司提出不返还押金的上诉请求，本院不予支持。关于2020年2月7日至合同解除期间的租金问题。因涉案场地自2020年1月底已无法正常经营，考虑到疫情对于餐饮行业的影响，此期间的房屋租金应当予以酌减。本案中，考虑到张雅森主张退还押金的数额已经体现了对于鼎峰公司的部分补偿，同时考虑张雅森承诺放弃对房屋装修的权利主张，以及其前期投入、实际经营情况等因素，一审法院确定鼎峰公司退还张雅森一个月租金41666.7元并无明显不当。鼎峰公司要求张雅森按照原约定租金标准支付全部租金缺乏合理性，本院不予支持。综上所述，鼎峰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1566元，由北京鼎峰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年十月二十九日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼