河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4217号上诉人（原审原告）：郝玉臣，男，1968年4月22日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：张博、周金枝，河南禹铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈同，男，1979年1月17日出生，汉族，住山东省成武县。委托诉讼代理人：王海伟，河南国厚律师事务所律师。原审第三人：国网河南省电力公司安阳供电公司，住所地安阳市龙安区中州路与文源街交叉口西南角。负责人：杜利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊彦，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许县委，河南安易律师事务所律师。上诉人郝玉臣因与被上诉人陈同、原审第三人国网河南电力公司安阳供电公司（以下简称安阳供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郝玉臣上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定涉案房屋出租是为了发挥闲置国有资产效益，合同内容不损害国家利益及社会公共利益与事实不符。被上诉人及第三人将划拨土地建设配电室的生产建筑变更为经营用途，并进行出租收益，违反了《土地管理法》及《城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》的规定，未经土地管理部门及房产管理部门批准、依法变更用途，未向国有土地部门缴纳相应的土地出让金，直接将社会公共生产建筑用房出租、收益租金由第三人自行处分，损害了国家利益及社会公共利益，违反效力性强制规定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应为无效。2、一审认定上诉人改变仓储用途，且与被上诉人签订的合同实际履行错误。上诉人与被上诉人在合同签订前即协商租赁房屋一楼用于仓储，二楼用于经营酒店住宿，且在房屋租赁合同中约定房屋用途为仓储、经营，合同签订后上诉将房屋相关装修装饰情况告知被上诉人，被上诉人及第三人至今均未提出任何异议，不存在上诉人擅自改变租赁房屋用途的情况。3、上诉人按照合同约定对涉案房屋进行装修，被上诉人未能达到合同约定的水通、电通，且涉案房屋至今仍为电力公司生产用的配电室建筑房屋，被上诉人与原审第三人未依法变更房屋的使用功能，致使上诉人无法经营酒店住宿收益，房屋租赁合同无法实际履行，被上诉人与原审第三人应承担返还已付租金和赔偿房屋装修损失的责任。陈同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，未改变土地用途，未存在违反国家土地用途管理制度、法律强制性规定及效力性强制性规定的情形。以划拨方式取得的国有土地上建成的房屋并非绝对不可出租，该规定应为管理性强制规定，不影响租赁合同效力。二、上诉人存在擅自改变房屋用途、擅自装修拆改变动及拖延支付租金等多项违约行为，双方约定房屋用途为经营仓储，并非经营宾馆，上诉人以其违约后的经营宾馆需求不能被房屋现状满足提起诉讼不符合合同约定。被上诉人在合同签订后即交付房屋，全部履行合同义务，上诉人仅支付19万租金，未按合同履行义务，同时实际租用涉案房屋至今，不存在我方应退还租金及赔偿房屋装修损失的情形。安阳供电公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、我公司将划拨土地上房屋出租未违背效力性强制性规定，房屋租赁合同合法有效。《土地管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均属于管理性规定，不能导致租赁合同无效。我公司将闲置的资产出租，发挥了闲置国有资产效益，未违背国家利益及社会公共利益。2、涉案房屋租赁合同约定房屋用途为经营、仓储，上诉人未得到被上诉人同意进行装修经营宾馆，并要求赔偿损失没有事实和法律依据。三、我公司作为出租人，不是次承租人，不是本案的适格第三人。郝玉臣向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告房屋租赁合同；2、依法判令被告退还原告租金20万元；3、判令被告赔偿原告设计装修等损失92.9万元；4、判令被告支付原告违约金40万元；5、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，郝玉臣变更诉讼请求为：1、依法确认原被告房屋租赁合同无效；2、依法判令被告退还原告租金20万元；3、．依法判令被告和第三人赔偿原告设计装修等损失132.9万元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月11日，原告郝玉臣作为承租方（乙方）与被告陈同作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，由乙方租赁位于安阳市北关区义安里火车站东北角的房屋，房屋建筑面积1280平方米，规划用途为生产，房屋类型为楼房，结构为砖混，未装修、未抵押。房屋权属状况为甲方享有转租权。合同第三条房屋用途部分约定为经营、仓储，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途……合同第四条交验身份部分，未对双方应向对方出示（口身份证/口营业执照）进行明确勾选约定。合同第五条房屋改善部分第（一）项约定，由乙方对房屋除漏、门窗安装、垃圾清理等进行满足最基本的办公经营条件的修缮，费用由甲方承担，双方约定修缮费用总计10000元，修缮完成后由甲方一次性支付给乙方；该条第（二）项未对甲方（口是/口否）允乙方对房屋进行装修、装饰、添置新物做出明确勾选约定。合同第六条约定租赁期自2017年11月15日至2029年11月15日，共计12年，租金每年100000元。该条还约定租金按年支付、先付后用、到期30日前交纳下两年房租等内容。合同另约定了维护、转租、合同的解除、违约责任、合同争议的解决办法等近三页的打印稿内容。合同签订后，郝玉臣于2017年6月12日通过银行转账，向陈同支付了扣除修缮费用后的租金190000元，并在之后以安阳市北关区蓝天宾馆的名称与河南精创机电设备有限公司签订电梯设备供货安装合同；以个人名称与安阳向日葵设计有限公司签订河南安阳火车站5层楼设计合同，以个人名称与他人签订了承包装修工程合同，对其租赁的房屋进行了设计装修施工。另查明，涉案房屋的所有人为安阳供电公司，涉案房屋使用的土地性质为划拨，安阳供电公司于2015年1月将涉案房屋租赁给陈同，陈同又将涉案房屋转租于郝玉臣，安阳供电公司对陈同的转租行为予以认可。一审法院认为，本案争议焦点有二：第一，房屋租赁合同是否有效。对原告主张合同因出租划拨土地上的房屋违反法律的强制性规定而无效的意见，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。因此，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定中，并无违反该规定使房屋出租合同无效的规范，该规定属于管理性规定而非效力性规定。本案中将涉案房屋出租是为了发挥闲置国有资产效益，合同的内容也不损害国家利益和社会公共利益。综上，签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的效力性强制性规定，合同也实际履行至今，依法对原告请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。第二，是否应予返还已付租金和赔偿房屋装修损失。房屋租赁合同明确约定房屋用途为经营、仓储，未经出租人书面同意不得改变用途，对经营方式和能否装修未明确约定。本案中，郝玉臣先以个人名称租赁房屋，并没有在合同中约定经营宾馆，没有书面征得出租方同意改变仓储的用途，合同第四条交验身份部分约定中，郝玉臣也没有向陈同出示营业执照明确经营宾馆的合同目的，不能认定经营方式包括了以市场主体身份经营宾馆这一经营方式继而对房屋进行装修施工，郝玉臣应按合同第五条第（一）项约定，对房屋进行修缮至满足最基本的办公经营条件而不是装修开设宾馆，对房屋装修施工，是对房屋原状产生重大改变的行为，郝玉臣没有证据证明在装修前征得了出租方的明确同意，同时在合同有效前提下，原告要求返还租赁费也不符合法律规定，因此，对原告要求返还租赁费，并赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。至于被告是否对出租房屋进行通水通电不是审理确认合同无效案件的焦点问题而是合同履行中是否有违约行为的问题，原告没有提供足以证明被告违反合同约定致其无法实现合同目的未通水通电的有效证据，对原告认为被告违约未通水电的理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告郝玉臣的诉讼请求。案件受理费18561元，由原告郝玉臣负担。二审期间，上诉人提交光盘一张，内含4段视频及11张照片，证明涉案房屋现场、现状，涉案房屋没有通水电，不能正常使用。经质证，被上诉人对证据的真实性、关联性均不予认可，认为上述证据不属于新证据，且视频及照片内容不能证明是本案诉争房屋及房屋不通水电的事实，双方签订合同时已将水通电通字样划掉，对房屋水电通交付条件进行变更，同时一审被上诉人已经提交证据证明涉案房屋通水电，上述证据仅能证明上诉人擅自改变房屋用途、装修拆改房屋主体结构的违约行为。原审第三人安阳供电公司对证据均不予认可，认为视频中显示水管有水流，证明水通；上诉人称合电过程中没有火花即没有电通没有依据，具体质证意见同被上诉人质证意见。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为：1、涉案租赁合同的效力应当如何认定；2、被上诉人及原审第三人应否返还上诉人已付租金及赔偿房屋装修损失。关于涉案租赁合同是否有效的问题，上诉人虽主张涉案房产系划拨土地，出租没有经过土地管理部门和房产部门的批准，违反行政法规的强制性规定，应当认为无效，但本院认为有关划拨土地出租批准登记备案手续的相关法律规定，在于规范划拨土地使用，属于管理性强制性规定，并非效力性强制规定，并不影响本案租赁合同的效力。涉案租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，不损害国家利益及社会公共利益，一审认定房屋租赁合同并无不当。关于被上诉人及原审第三人应否返还上诉人已付租金及赔偿房屋装修损失问题，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人交付房屋，上诉人支付租金并对涉案房屋进行装修，合同已实际履行。上诉人虽主张涉案房屋未通水电，未达到双方约定的交付条件，无法经营酒店住宿收益，房屋租赁合同无法实际履行，但未提供有效证据证明涉案房屋无法通水通电及系被上诉人及第三人原因导致涉案合同无法继续履行，一审法院未支持上诉人该项主张亦无不当。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18561元，由上诉人郝玉臣负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年十月二十二日书记员  张 桢