山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终878号 上诉人（原审原告）：阳泉市宏诚物业服务有限公司，住所地：阳泉市。 法定代表人：李勇，董事长。 委托代理人：李志芳，该公司经理。 委托代理人：付慧玲，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：孙雨东，男，1975年10月2日出生，汉族，现住阳泉市。 委托代理人：薛素枝，女，1979年8月11日出生，汉族，现住址同孙雨东；系孙雨东妻子。 上诉人阳泉市宏诚物业服务有限公司（以下简称宏诚物业公司）因与被上诉人孙雨东合同纠纷一案，不服阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏诚物业公司的委托代理人李志芳、付慧玲，被上诉人孙雨东的委托代理人薛素枝，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付所欠原告2009年度、2018年度、2019年度的暖气费2758.28元，截止2020年4月15日滞纳金10209.92元，共计12968.20元；2.请求判令被告支付所欠原告2011年7月1日至2012年12月31日及2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费（合计）1187.56元，暖气费及物业费合计14155.76元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年6月1日，原告宏诚物业公司与阳泉市××房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告对××家园一、二、三期小区进行前期物业管理，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.3元/月向原告交纳物业服务费，委托服务期限自合同签订生效之日起至业委会签订正式聘用合同止。2017年12月8日，原告经阳泉市矿区发展和改革局批准备案将物业管理服务收费标准调整为多层住宅0.4元/㎡/月。 2010年6月29日，阳××集团下发关于《阳×集团供暖收费及相关管理办法》的通知，该通知规定：外转供范围内的单位及其居民用户（非集团公司产权和集团公司开发的商品住宅及底商用户）供暖收费只对产权单位，不对居民用户。因××家园在该规定范围内，所以原告作为该小区物业公司与供热单位签订协议，由原告向供热单位代缴××家园小区采暖费。代缴后，原告再逐户向业主催缴。2018、2019年原告先后分别与阳泉××有限责任公司××实业分公司热力中心、阳泉市××热力公司签订了供热协议。两次协议均约定原告代缴采暖费。 被告孙雨东系阳泉市××家园×号住房业主，该住房建筑面积为70.77平方米，属多层住宅。2011年至2019年期间，被告孙雨东欠物业费、垃圾清理费共计1187.56元，其中2011年7月1日至2012年12月31日436.16元，2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费751.4元。该住房在原告公司与阳泉××有限责任公司××实业分公司热力中心以及原告公司与阳泉市××热力有限责任公司之间供热协议约定范围。被告采暖费2009年度777.98、2018年度990.15元、2019年度990.15元共2758.28元由原告宏诚物业公司为其垫缴，后被告未向原告支付。原告陈述自愿在2758.28元基础上核减2019年11月1日到7日七天停暖的取暖费。 另查明，××家园小区建有业主微信群，群内多有反映供暖不达标问题，并发有不同居民家中温度计测量结果照片，均显示低于16摄氏度。2019年，就供暖问题该小区发生过业主集体性信访的情况。除供热企业已经减免采暖费用的的2019年11月1日到7日停暖期间外，在“阳泉随手拍”的网络平台上，阳×集团、阳泉市热力公司作为供热企业的上级单位关于供暖问题的答复中也多次提到，在其他时间段存在因热源企业锅炉故障、供热企业设施维修等原因导致该小区所属供暖区域范围内停暖和低温供暖现象。原告也认可2019年度供暖期间××家园小区存在供暖温度不达标的现象，但认为原因系供热热源水温不达标所致。 一审法院认为：阳泉市××房地产开发有限责任公司作为××家园一、二、三期小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用时，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前与作为物业服务企业的原告公司签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。被告孙雨东辩称与宏诚物业从未签订物业服务合同，但该前期物业服务合同对居住××家园小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。本案中，原告公司作为××家园小区的物业管理服务公司，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告在享受相应的物业管理服务后，理应按照合同约定缴纳物业服务费。关于被告孙雨东提出的原告公司物业管理不到位的问题。因物业服务涉及全体小区业主的共同利益，当业主对物业公司的服务不满时，业主不应通过拒交物业服务费的方式表达诉求，而应通过正常渠道与物业公司进行沟通，就物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或问题，业主可以要求物业公司整改，给业主造成损失的有权要求物业公司赔偿，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，法律也规定业主有通过业主大会决定解聘物业公司的权利，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费。所以被告辩解不予采信。 被告提出2009年度暖气费用、2011年度2012年度物业费已缴纳，但未提供充分证据予以证明，所以该项辩解不予采信。法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告提出2009年度暖气费用、2011年度2012年度物业费诉讼请求已超过诉讼时效的辩解符合法律规定，原告也未提供充分的证据证明诉讼时效存在中止过中断的情形，所以对该部分诉请不予支持。 关于被告提出对供暖期间未供暖及温度不达标天数予以减免的问题。原告代缴××家园小区的取暖费用系基于与供热单位签订有协议，为被告垫缴2018、2019年暖气费后，原告有权向被告催缴采暖费，被告也有权向原告提出关于采暖问题的抗辩。原告自愿核减2019年11月1日到2019年11月7日七天的取暖费，该主张予以支持。被告提供的证据能够证明除原告陈述的七天之外仍有停止供暖或低温供暖的情形，原告对此表示认可，供热企业阳泉市××热力公司的上级单位也在相关网络平台上对此予以认可，且认可原因为热源企业与供热企业故障。所以，被告提出对供暖期间未供暖及温度不达标天数予以减免的主张予以支持。减免的天数经综合考虑酌情认定为2018、2019年各再减七天，被告应支付取暖费的金额计算为1980.3元-1980.3元÷300天×21天=1841.68元。原被告未对滞纳金有过任何约定，原告主张的采暖费滞纳金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《阳泉市城市供热管理办法》第十九条之规定，判决：一、被告孙雨东于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2018年度至2019年度物业费751.4元；二、被告孙雨东于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2018年度至2019年度暖气费1841.68元；三、驳回原告阳泉市宏诚物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费154元，减半收取77元，由原告承担62.9元，被告孙雨东承担14.1元。 宏诚物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：原判以上诉人主张的2009年采暖费及2011年7月1日至2012年12月31日的物业管理费已超过诉讼时效为由，对该部分请求不予支持，判决与事实不符，毫无道理。根据上诉人工作人员出据的催费证明，证明上诉人曾多次向被上诉人催缴所欠的物业管理费及暖气费。上诉人提供的证明虽是上诉人公司职工出具的，但催缴费用本就是上诉人公司的责任，而催缴过程仅发生在上诉人职工与被上诉人之间，无其他第三方参加，在被上诉人否认的情况下，上诉人仅能通过公司职工来证明。上诉人在本案中已完成了举证义务，证明上诉人在被上诉人欠费期间曾无间断的向被上诉人催缴所欠物业管理费。因此，上诉人并未超过诉讼请求时效。 孙雨东辩称：一审法院判决书送达之后的8月13日已按照一审判决结果交付了相关费用，有相关的票据可以证明，对方既然上诉，当时就不应该收取。被上诉人所住小区开始指定的物业是××物业，不知道什么时候换成宏诚物业，上诉人主体不合法。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人又提供本单位工作人员上门收取物业费的记录本，欲证明诉讼时效没有超过。被上诉人质证后不予认可。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对诉讼时效的认定是否正确。《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的应承担不利的后果。本案中，上诉人主张被上诉人拖欠的2009年采暖费及2011年7月1日至2012年12月31日的物业费未超过法定诉讼时效期间，上诉人提供的其工作人员的证人证言和工作记录，不足以证明其在诉讼时效期间曾多次向被上诉人催要过欠款的事实，因此，上诉人的上诉请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人阳泉市宏诚物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张敏芳 审判员  王 健 审判员  任晓辉 二〇二〇年十月二十六日 书记员  任怀青