安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2833号上诉人（原审被告）：芜湖伟业房地产开发有限公司，住所地芜湖市弋江区。法定代表人：承伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟羽，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚铁舢，男，汉族，长江轮船公司退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：李娟，女，汉族，芜湖市规划局退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。原审被告：承伟，男，汉族，芜湖伟业房地产开发有限公司法定代表人，住安徽省芜湖市镜湖区。原审第三人：赵明，男，汉族，无业，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人伟业公司因与被上诉人戚铁舢、李娟、原审被告承伟、原审第三人赵明债权转让合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：对一审判决第二项，判决其支付戚铁舢、李娟购房面积差价7815元不服，要求撤销该内容。事实及理由：一审法院要求其支付戚铁舢、李娟购房差价依据不足，房屋实测面积117.87平方米，预售面积119.5平方米，均系戚铁舢、李娟陈述，未向法庭提交证据，该房屋未实际办理房产证。戚铁舢、李娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。承伟未作陈述。赵明述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。戚铁舢、李娟向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令芜湖伟业房地产开发公司立即交付所购商品房（伟业臻园1#楼1-703室）；2.请求法院依法判令伟业公司、承伟支付所购商品房面积差价款7815元，支付截至2019年12月31日的逾期交房违约金104562元及其后的逾期交房违约金、支付截至2019年12月31日的逾期办理房地产权证违约金2091元及其后的逾期办理房地产权证违约金，合计114469元；3.伟业公司、承伟提供办理产权证所需的材料，包括但不限于房屋买卖发票、房屋初始登记证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并协助办理所购房屋权证；4.伟业公司、承伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2013年5月7日，伟业公司、承伟作为甲方与作为乙方的第三人赵明签订《协议书》一份，约定：“为冲抵乙方所借李娟、戚铁舢款项，经甲方、乙方协商达成如下一致意见：1.为冲抵乙方所借李娟、戚铁舢款项，甲方同意李娟、戚铁舢在伟业臻园购买住宅壹套（1号楼1单元703房，建筑面积119.5元，优惠后总价57.2947万元整），具体以该套《商品房销售合同》为准。2.鉴订伟业臻园1号楼1单元703房销售合同并出具收据后，乙方可据此与李娟、戚铁舢结算借款本息。甲方与乙方可据此另行结算。”上述协议签订后同日，伟业公司与李娟、戚铁舢签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人李娟、戚铁舢购买出卖人伟业公司开发的芜湖市弋江区伟业臻园1#楼1单元703室住宅壹套；建筑面积为119.5平方米，每平方米4794.54元，总金额572947元；出卖人应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，逾期超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金，出卖人迟延超过一年的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并赔偿买受人因此造成的损失；出卖人在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间开始计算……。合同签订后，伟业公司于2013年5月7日向戚铁舢、李娟出具收据，载明收到戚铁舢、李娟交付房款572947元。2013年5月8日，芜湖市房地产登记管理处向伟业公司出具《商品房买卖合同备案通知书》，告知伟业公司申报的李娟、戚铁舢购买的位于弋江区伟业臻园1#楼1-703的商品房预售合同（房屋代码：20452733）备案手续完备，已经准予备案。此后伟业公司未能按照合同约定的期限向戚铁舢、李娟交付案涉房屋，在案涉房屋具备交付条件后至今仍未向戚铁舢、李娟交付案涉房屋。一审法院另查明，第三人赵明系戚铁舢、李娟的女婿。赵明、马方方系夫妻关系，自2010年4月12日起至2013年12月31日期间，赵明、马方方与承伟之间陆续发生多笔借贷关系。2017年6月23日，赵明、马方方以承伟、伟业公司等为被告，以双方存在民间借贷纠纷为由诉至芜湖市中级人民法院（案号为（2017）皖02民初118号）。该案审理过程中，赵明、马方方提出申请对双方在此期间发生的借款及利息进行审计。芜湖市中级人民法院委托芜湖永信会计师事务所于2017年11月23日出具芜湖永信审（2017）0507号《审计报告》。该报告载明承伟还款中包含了11户以购买伟业公司房屋抵付借款，其中李娟购房抵付了承伟的借款572947元。该审计报告结论后经安徽省高级人民法院二审（2018）皖民终318号民事判决书予以认定。案涉伟业臻园1#楼1单元703室住宅经芜湖市不动产登记中心实测面积为117.87平方米。一审法院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务转让给第三人；债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务。本案第三人赵明与伟业公司、承伟于2013年5月7日签订《协议书》，明确约定由伟业公司提供其开发的芜湖市弋江区伟业臻园1#楼1单元703室住宅一套用于冲抵赵明差欠戚铁舢、李娟的借款，房屋金额为572947元，此后赵明与伟业公司、承伟之间另行结算。此后，戚铁舢、李娟与伟业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，购买了上述房屋，并在芜湖市房地产登记管理处办理了备案登记。赵明与伟业公司、承伟通过诉讼结算双方的债权债务时，亦抵扣了伟业公司、承伟572947元的债务。因此，该院认为，上述以房抵债的协议书系双方及第三人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故合法有效，对双方当事人及第三人均具有约束力。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。戚铁舢、李娟诉请要求伟业公司立即交付案涉伟业臻园1#楼1单元703室住宅符合法律规定，该院予以支持。伟业公司、承伟相关答辩意见无事实和法律依据，该院不予采信。关于戚铁舢、李娟要求伟业公司、承伟支付面积差价的请求，经查明案涉房屋实测面积为117.87平方米，故戚铁舢、李娟要求伟业公司支付购房面积差价7815元符合合同预定，该院予以支持。关于戚铁舢、李娟要求伟业公司支付逾期交房违约金符合双方签订的《商品房买卖合同》之约定，伟业公司应当自逾期交房之日即2014年11月1日起至实际交房之日止，以总房款572947元为基数按照日0.01%的标准向戚铁舢、李娟支付逾期交房违约金。但戚铁舢、李娟要求承伟承担上述购房差价及逾期交房违约金的给付责任并无法律依据。关于戚铁舢、李娟诉请的逾期办证违约金，鉴于双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金”。根据该约定，伟业公司应于案涉房屋交付后90日内向戚铁舢、李娟提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，因案涉房屋至今尚未交付，故戚铁舢、李娟现要求伟业公司、承伟支付逾期办证违约金无事实依据，该院不予支持。伟业公司向戚铁舢、李娟提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》属于交付案涉房屋的附随义务，戚铁舢、李娟无须单独诉请主张。故戚铁舢、李娟其他诉讼请求无事实和法律依据，该院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十六条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决：一、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内向戚铁舢、李娟交付芜湖市弋江区伟业臻园1#楼1单元703室房屋；二、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后十日内支付戚铁舢、李娟购房面积差价7815元及自2014年11月1日起以572947元为基数按照日0.01%的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、芜湖伟业房地产开发有限公司于该判决生效后九十日内向戚铁舢、李娟交付办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料并协助戚铁舢、李娟办理房地产权登记手续；四、驳回戚铁舢、李娟其他诉讼请求。案件受理费12115元，由芜湖伟业房地产开发有限公司、承伟负担。二审期间，戚铁舢、李娟向本院提交芜湖市不动产登记中心出具的《产权明细表》一份，显示案涉房屋实测面积为117.87平方米，伟业公司质证称，请法院依法核实，本院认证认为，该《产权明细表》系芜湖市不动产登记中心出具，加盖芜湖市不动产登记中心印章，真实合法且与本案具有关联，依法予以采信。本院经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。案涉房屋出售面积为119.5平方米，芜湖市不动产登记中心出具的《产权明细表》显示案涉房屋实测面积为117.87平方米，一审法院判决伟业公司支付马方方购房差价7815元并无不当，伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芜湖伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月二十六日法官助理江群书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。