河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫13行终249号上诉人（一审第三人）郭文娟，女，1979年10月22日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人张培果，河南昊宏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）南阳市卧龙市场发展服务中心。法定代表人曾照东，任主任。委托代理人马明宇，该中心工作人员。一审被告南阳市自然资源和规划局。法定代表人王放，任局长。出庭应诉负责人闫荣英，任副局长。委托代理人郭滨，该单位工作人员。委托代理人乔堤，河南大为律师事务所律师。一审第三人河南省四建集团股份有限公司。法定代表人黄思亚，任董事长。上诉人郭文娟因与被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心、一审被告南阳市自然资源和规划局、一审第三人河南四建集团股份有限公司房屋登记纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年12月27日，第三人郭文娟向南阳市房产管理局提交《南阳市私有房屋所有权登记申请表》，申请将原登记在河南四建股份有限公司第二分公司名下的南阳市卧龙区文化宫街53号1幢1单元214室房屋的所有权转移登记至郭文娟名下，房屋来源及继转过程为房改房2006年经批全额集资房。郭文娟提供了其本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证（宛市房字第**）、南阳市集资建房产权界定分户审批表、伙墙证明、单身证明、住宅专项维修资金审核传递单、物业维修资金交存凭证、完税凭证等证据材料。南阳市房产管理局对郭文娟提交的材料审查后，于2011年2月22日为第三人郭文娟颁发了1101002340号房屋所有权证。原告认为上述登记到郭文娟名下的南阳市文化宫街53号1幢1单元214室房屋是南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司联合建房时，与原告签订了补偿置换协议，置换补偿给原告的。2017年6月8日，南阳市卧龙市场发展服务中心以南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司第二分公司、郭文娟侵犯其物权为由向南阳市卧龙区人民法院提起民事诉讼。诉讼过程中，因河南四建股份有限公司第二分公司注销，原告将被告变更为河南四建股份有限公司。2019年8月23日，一审作出（2019）豫1303民初1872号判决“一、位于卧龙区文化宫街********的房屋归原告南阳市卧龙市场发展服务中心所有；二、河南省四建股份有限公司第二分公司与郭文娟之间的房屋集资买卖协议无效”。收到一审判决后，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司不服，上诉至南阳市中级人民法院。2019年11月29日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终6666号民事判决认定：“……南阳裕冠房地产开发有限公司在与河南四建集团股份有限公司联合建房过程中，需拆除南阳市卧龙市场发展服务中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与南阳市卧龙市场发展服务中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括本案房屋在内的多间商铺补偿给南阳市卧龙市场发展服务中心，该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠房地产开发有限公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，依法该协议对双方产生约束力，南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务……争议房屋是南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心享有优先权，即使后买受人郭文娟已经取得房屋并办理登记手续，南阳市卧龙市场发展服务中心仍享有主张后买卖合同无效的权利，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给郭文娟的行为，侵犯了南阳市卧龙市场发展服务中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠房地产开发有限公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已安置补偿给被拆迁人南阳市卧龙市场发展服务中心的情况下，又与郭文娟签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为郭文娟办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效……南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，南阳市卧龙市场发展服务中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠房地产开发有限公司向其交付房屋并协助涉案房屋过户的合同权利，并不直接享有物权，在南阳市卧龙市场发展服务中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，涉案不动产物权仍然需在产权登记机关完成转移至南阳市卧龙市场发展服务中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有……”判决：“一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1872号民事判决；二、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心请求确认本案争议房屋归其所有的诉讼请求。”一审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告虽不是涉案房产登记行政行为的相对人，但是涉案房产是原告的补偿安置房，涉案房产登记行政行为与原告有利害关系，原告是本案适格诉讼主体。根据《不动产登记暂行条例》第六条之规定，不动产登记的行政职权由南阳市自然资源和规划局继续行使，故南阳市自然资源和规划局是本案适格被告。本案被告对第三人作出的房屋所有权登记是在2011年，应当依据当时的法律、法规进行，即《房屋登记办法》。依据《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，第三人郭文娟向市房管局申请案涉房屋转移登记，提交了南阳市私有房屋所有权登记申请表、本人及委托代理人的身份证复印件、委托书、原房屋所有权证、南阳市集资建房产权界定分户审批表等材料。原南阳市房产管理局进行形式审查后为第三人郭文娟办理了房屋登记，并向第三人颁发了房屋所有权证，符合《房屋登记办法》第三十三条的规定及《房屋登记办法》第七条的程序规定。《房屋登记办法》第二十二条第二项：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”。现因南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6666号民事判决认定，南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟签订房屋买卖合同后，将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为郭文娟办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，买卖合同及买卖行为无效，证明本案第三人郭文娟取得涉案房产非善意，申请房屋登记时提交的证明房屋所有权发生转移的材料虚假。虽原南阳市房产管理局在办理案涉房屋登记时进行了形式审查，但其据此作出的被诉登记行为的主要证据已被生效的判决认定无效，依法应予撤销。无证据证明本案双方之间的民事诉讼进入再审，不影响已生效的二审判决效力，亦不影响本案依据已生效的民事判决作出裁判。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决撤销被告南阳市自然资源和规划局为第三人郭文娟办理的宛市房权证字第**房屋（房屋位于南阳市卧龙区文化宫街53号1幢1单元214室）所有权证。案件受理费50元，由被告南阳市自然资源和规划局负担。上诉人郭文娟上诉称：一、一审判决被上诉人具有原告主体资格错误。二、一审认定事实错误。1．裕冠房地产公司依据集资房的管理规定，不具有对外签订集资房买卖、处置等协议的资格，其与卧龙市场中心签订的《拆迁补偿安置协议》违反法律规定，系无效合同。2．南阳裕冠房地产开发有限公司与南阳市卧龙市场发展服务中心签订《拆迁补偿安置协议》是无权处分行为。3．卧龙市场中心对涉案房屋不享有优先权。4．本案不存在侵害卧龙发展中心国有资产的事实。5．上诉人是个人购买第二层商用集资房的购房者，四建公司为其办理了房产证，上诉人依法取得房屋所有权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心辩称：一、郭文娟的上诉理由已被生效的南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6666号民事判决所否定。1．答辩人与南阳裕冠房地产开发有限公司于2004年3月16日所签订的协议系双方自愿签订，该协议对双方具有法律约束力。2．南阳裕冠房地产开发有限公司作为出卖人，在明知涉案商铺已安置补偿给答辩人的情况下，又与郭文娟签订《房屋买卖合同》，将在国有划拨土地上建设的不符合市场交易规则的房屋为郭文娟办理了产权登记，该行为明显存在恶意，应当确认无效。二、原审判决事实清楚，适用法律正确，判决适当。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审被告南阳市自然资源和规划局述称：南阳市自然资源和规划局向郭文娟颁发不动产登记的行为，经卧龙区人民法院审理认定该行为符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，即《房屋登记办法》第七条的程序规定没有错误，但依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先解决民事争议，故我单位作出的房屋登记行为是否应予撤销，以法院判决为主。一审第三人河南四建集团股份有限公司未出庭，其答辩意见与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，当事人提起行政诉讼需与被诉行政行为之间有利害关系。本院于2019年11月29日作出的（2019）豫13民终6666号民事判决已经发生法律效力，该生效判决认定南阳市卧龙市场发展服务中心与南阳裕冠房地产开发有限公司2004年3月16日签订的补偿置换协议对双方产生约束力，南阳裕冠房地产开发有限公司应当按照协议约定履行义务。涉案房产登记行政行为与南阳市卧龙市场发展服务中心有利害关系。故一审法院认定南阳市卧龙市场发展服务中心具有原告主体资格并无不当。根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，不动产登记的行政职权由南阳市自然资源和规划局承继。南阳市自然资源和规划局是负责其辖区房屋登记工作的机构，具有颁发房屋所有权证的法定职权。在受理房屋登记申请后，原房屋登记机关对相关材料进行了审核，河南四建集团股份有限公司及第三人郭文娟应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。但南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与郭文娟之间所签订的买卖合同及买卖行为已被本院生效的民事判决确认无效，导致原房屋登记机关为第三人郭文娟颁发房屋所有权证失去证据支持。郭文娟申请房屋登记时提交的作为房屋登记行为基础的买卖合同被确认无效，原房屋登记机关为郭文娟办理案涉房屋所有权证的行政行为已无合法的事实根据。且一审判决已经查明郭文娟申请房屋登记时提交的证明房屋所有权发生转移的材料虚假，郭文娟取得涉案房产并不构成善意取得。故一审法院撤销原房屋登记机关为郭文娟办理案涉房屋的所有权证亦并无不当。郭文娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决撤销被诉的房屋所有权证符合法律规定，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭文娟负担。本判决为终审判决。审判长  尹应哲审判员  孙小刚审判员  刘旭东二〇二〇年十月十六日法官助理刘琼阳书记员齐铮