福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2681号 上诉人（原审被告）：龙海市通华房地产开发有限公司,住所地龙海市石码镇,统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑爱玉，女，1981年11月13日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林育辉，福建协兴律师事务所律师。 上诉人龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）因与被上诉人郑爱玉商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回郑爱玉的诉讼请求。事实和理由：1.逾期交房的认定从法律角度上不能成立。从双方签订的《商品房买卖合同》第十八条、《补充协议书》第三条第5项的约定看，双方都明确专项维修资金必须在交房前缴交，而且缴纳金额、缴纳时间、缴纳账户都非常明确。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条也是对交房前缴交专项维修资金的强制性规定。对照福建省高级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》之25项，本案郑爱玉是2019年12月31日才委托通华公司交纳专项维修资金，而其接收房屋的时间是2018年12月1日，此时根据规定还是属于不应交房的时间。故根据这个时间顺序，从法律角度上说通华公司并没有逾期交房。2.本案郑爱玉的诉求超过诉讼时效。双方约定的交房时间是2013年12月31日，一审判决虽然认定“在2014年1月1日至2018年12月1日期间,存在违约行为”，存在违约行为是计算诉讼时效的依据，但一审支持2017年5月21日至2018年12月1日期间的“逾期交房”违约金，这是矛盾的。3.一审判决书将违约金调低，但仍属过高。郑爱玉房屋面积为29.76㎡，该地段类似未装修房屋的租金标准每月300元左右。而按日万分之五的标准计算，违约金高达每月1976.46元,按日万分之三的标准计算,也高达每月1185.88元,与市场行情相距甚远,所以应控制更低。4.一审支持郑爱玉逾期办证的部分请求更不能成立。《商品房买卖合同》第十四条约定的只是通华公司仅承担协助办证义务，并未约定有为郑爱玉办理房屋权属证书的义务。按福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》之15项规定，同一幢房屋很多房主要是自行委托龙海市海澄爱家房产经纪所代交契税及公维金及代办不动产产权证，都没有要求通华公司履行所谓的“办证义务”。退一步讲，2019年12月31日郑爱玉交纳了上述款项，通华公司为其办理不动产登记证并于2020年4月17日将证交给郑爱玉，也在合理期限内，因为期间有周末、法定节假日及新冠疫情影响，另外还有税务机关契税部门面对的是龙海市数十家房地产公司和社会上大量二手房契税办理业务，故一审判决书认定通华公司应该在30天内为郑爱玉办好不动产登记证，没有依据也脱离实际情况，合同约定的也只有60天和90天两种时段。 郑爱玉辩称，1.通华公司逾期交房事实清楚，证据充分。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，通华公司直到2018年12月1日才交房，即在2018年12月1日前根本无法办理房屋入住手续，故郑爱玉在2018年12月1日前未缴交首期专项维修资金没有违反法律规定；《商品房买卖合同》第十八条约定是2013年12月31日前缴交专项维修资金，但前提是2013年12月31日前通华公司交房，因此该约定因通华公司的逾期交房而失效，通华公司以此来主张免责不能成立；综合本案合同约定及合同法的规定，提供格式合同一方，排除自身责任，加重购房者一方责任属无效；本案通华公司也未尽到对免责条款明确说明的义务，因此《补充协议书》第三条的免责条款对通华公司不发生效力。2.郑爱玉的诉求没有超过诉讼时效。通华公司直到2018年12月1日才将涉诉房屋交付给郑爱玉，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效，也只有在开发商交付房屋之时才能具体确定违约金的具体数额。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，郑爱玉的主张没有超过三年的诉讼时效；逾期办证违约金没有超过诉讼时效，通华公司直到2018年12月1日才将涉诉房屋交付，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，郑爱玉主张2019年3月1日至2020年4月8日的逾期办证没有超过诉讼时效。3.违约金是双方约定的，没有违反法律规定，且通华公司逾期交房给郑爱玉造成严重损失。退一步讲，一审对违约金也有调整。4.通华公司应当承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，通华公司有义务帮郑爱玉办理产权证，通华公司要求交纳办理产权证费用可以证实；退一步讲，通华公司作为出卖人除将建造后验收合格的房屋交郑爱玉，也有义务协助郑爱玉取得该房屋完整的所有权，即通华公司应将办理权属登记需要通华公司提供的资料报产权登记机关报备。根据《商品房买卖合同》第十四条，通华公司协助郑爱玉办理权属证书既是法定义务也是约定义务。双方签订的《商品房买卖合同》属合法有效的合同，应得到法律的支持和保护。 郑爱玉向一审法院起诉请求：1.判令通华公司向郑爱玉支付逾期交房的违约金118192.31元（以131764元为基数，按日万分之五计算，自2014年1月1日起计算至2018年12月1日止）；2.判令通华公司向郑爱玉支付逾期办证的违约金5323.27元（以131764元为基数，按日0.01%计算，自2019年3月1日起计算至2020年4月8日止）；3.本案的诉讼费用由通华公司承担。 一审法院认定事实：通华公司以出让方式取得位于龙海市北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年10月10日，郑爱玉与通华公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定郑爱玉向通华公司购买嘉华苑704号商品房，建筑面积29.61㎡，单价4450元／㎡,总金额131764元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，通华公司可据实予以延期，但应在发生之日起30日内书面告知原告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十四条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第三条第5项约定，在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税等费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。合同签订后，郑爱玉依约向通华公司支付了购房款131764元。2018年12月1日，郑爱玉、通华公司办理了讼争房屋交接手续。2019年12月31日，通华公司向郑爱玉代为收取公维金1786元、契税3952.93元、不动产登记证办证费80元。2020年4月8日，案涉房屋取得不动产权证书。 一审法院认为，郑爱玉与通华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的认定。郑爱玉已履行付款义务，通华公司应承担交房义务。合同约定通华公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付郑爱玉使用，但通华公司直至2018年12月1日才办理了讼争房屋交接手续。通华公司辩解郑爱玉未按合同约定的时间缴纳专项维修资金和办理产权手续所需契税及费用，均不是其逾期交房的免责事由，其免责主张不能成立。故通华公司在2014年1月1日至2018年12月1日期间,存在违约行为;但郑爱玉没有在法定的诉讼时效期间内主张权利,属于怠于行使自己的权利。尽管郑爱玉在诉讼时效期间届满后仍可向法院起诉,但鉴于通华公司依法提出诉讼时效抗辩且郑爱玉不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由,故本院仅保护郑爱玉未超诉讼时效的权益即从2017年5月21日至2018年12月1日期间（560天）的逾期交房违约金。郑爱玉主张按合同约定以总房款日万分之五计算逾期交房违约金，通华公司认为偏高，结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金确认为22136.35元（131764元×560天×0.03%）。关于逾期办证违约金的认定。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的才承担违约责任。本案中，通华公司于2018年12月1日将讼争商品房交付郑爱玉使用，买受人本应在此后90日内取得房屋权属证书。因通华公司提供的证据证实郑爱玉直至2019年12月31日才向通华公司缴纳契税3952.93元，而根据合同补充协议约定郑爱玉在签订商品房买卖合同时就应当履行缴纳契税的义务，且缴纳契税是办理房屋产权证的先决条件，即讼争商品房至郑爱玉缴纳契税当日2019年12月31日方具备申请办证条件，在此之前的逾期办证责任在于郑爱玉怠于履行其缴纳契税义务，不应由通华公司承担。根据合同关于出卖人应在商品房交付后60日内办理产权初始预登记、买受人90日内取得房屋权属证书的约定，可推断出产权登记的合理期限为30日。根据上述分析，讼争商品房至2019年12月31日才具备申请办证条件，通华公司应在30日内即2020年1月30日前为郑爱玉办好产权登记，故郑爱玉主张通华公司应承担的逾期办证违约金应从2020年1月31日起算，计至产权登记之日2020年4月8日期间（69天），据此，本案逾期办证违约金确认为909.17元（131764元×69天×0.01%）。通华公司辩称2020年1月底至3月底，由于新冠疫情影响，不动产登记部门暂停办理业务，根据该院认定通华公司代办产权登记的合理期限为2020年1月30日前，两个期间并不重合，其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑爱玉逾期交房违约金22136.35元；二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑爱玉逾期证违约金909.17元；三、驳回原告郑爱玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770.3元，减半收取计1385.15元，由原告郑爱玉负担1197.05元，被告龙海市通华房地产开发有限公司负担188.1元。 二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，郑爱玉与通华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照约定，通华公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付郑爱玉使用，但通华公司直至2018年12月1日才办理了讼争房屋交接手续，已构成违约。通华公司主张郑爱玉未按合同约定的时间缴纳专项维修资金和办理产权手续所需契税及费用,其不构成违约的理由不能成立,本院不予采纳。因郑爱玉直至2020年5月21日起诉，通华公司提出诉讼时效抗辩，故一审从2017年5月21日至2018年12月1日共560天计算逾期交房违约金期间正确。通华公司主张本案郑爱玉的诉求超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。本案逾期交房违约金约定偏高，一审结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算并无不当。通华公司主张本案逾期交房违约金还应调低的理由不能成立，本院不予采纳。另外，根据合同关于出卖人应在商品房交付后60日内办理产权初始预登记、买受人90日内取得房屋权属证书的约定，郑爱玉直至2019年12月31日才向通华公司缴纳契税3952.93元，在此之前的逾期办证责任在于郑爱玉怠于履行其缴纳契税义务，故一审认定本案从2019年12月31日才具备申请办证条件，并确定本案逾期办证违约金从2020年1月31日计至产权登记之日2020年4月8日期间共60天并无不当。通华公司主张其不具有协助郑爱玉办理权属证书的法定义务、合同义务，逾期办证还应扣除该期间一定期限的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，龙海市通华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2770.3元，由龙海市通华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二〇年十月二十日 法官助理  徐明水 书 记 员  林延龄