山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3174号上诉人（原审原告）：范连义，男，1970年2月24日出生，汉族，居民，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：张志建，山东友让律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁云峰，男，1975年9月15日出生，汉族，居民，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：焦成龙，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨秀银，女，1971年10月18日出生，汉族，居民，住山东省无棣县。上诉人范连义因与被上诉人袁云峰、杨秀银房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范连义上诉请求：1.依法查明案件事实，撤销原审判决第二项，将本案发回重审，或依法改判被上诉人袁云峰、杨秀银协助上诉人范连义办理无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9幢2-102号房产（房产证号为棣房权证老区字第**）的过户登记手续；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人范连义与被上诉人袁云峰、杨秀银签订的房屋买卖合同，系买卖双方自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同既然有效，买卖合同双方就应当按照合同约定履行义务。房屋买卖合同第五条明确约定甲方（卖方、被上诉人）交付房屋后，在具备办理过户条件时，乙方（买方、上诉人）应及时到房产管理部门办理过户登记手续，甲方（卖方、被上诉人）在乙方（买方、上诉人）办理过户登记手续时，应向乙方（买方、上诉人）提供协助义务。过户登记费及其他有关税费等费用由甲（卖方、被上诉人）、乙（买方、上诉人）双方各承担一半。涉案房产现已完全具备办理过户条件，上诉人要求被上诉人协助办理涉案房产的过户手续遭拒后，上诉人起诉要求被上诉人履行合同义务，即协助办理涉案房产转移登记手续的诉求，人民法院应予支持。二、一审法院认为涉案房产尚不具备办理转移登记的条件，显属错误。通过上诉人一方到该房产的开发商无棣金羚置业有限公司处了解，涉案房产已不存在任何办理转移登记手续的客观障碍，如果被上诉人配合，完全可以办理不动产证，进而完成涉案房产的转移登记。只是因为被上诉人一方恶意拒不协助，才导致房产无法办理过户。三、在如果被上诉人能予以配合，涉案房产便能够办理过户登记的情况下，原审法院以涉案房产不具备办理转移登记条件为由径行判决驳回上诉人要求协助办理涉案房产过户登记的诉求，完全没有考虑到这样的判决会对二手房买卖交易活动产生怎样的影响，该判决给卖房者拖延协助办理过户提供了不好的指引，也会严重损害买房者的权益，严重违背了民法的公平和诚实信用原则，对构建和谐健康的房地产交易秩序产生极坏的影响。综上，一审法院认定涉案房产尚不具备办理转移登记的条件，驳回上诉人的诉讼请求，显属错误；在涉案房产完全可以办理转移登记手续的情况下，被上诉人恶意拒不协助办理涉案房产过户登记手续严重违背了民法的公平和诚实信用原则，上诉人要求被上诉人按照有效的房屋买卖合同履行协助过户义务，完全符合合同约定和法律规定，应依法支持，恳请二审法院依法查明案件事实，撤销原审判决第二项，将本案发回重审，或依法改判被上诉人袁云峰、杨秀银协助上诉人范连义办理无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9幢2-102号房产（房产证号为棣房房权证老区字第**）过户登记手续。袁云峰辩称，1.一审判决认定的房屋不具备过户条件符合房屋现状，作出的判决符合实际情况及法律规定。2.一审程序中被上诉人主张双方签订的房屋买卖合同实际为偿还借款的以物抵债，而在合同签订后双方并未进行房屋的实际交接，借款人仍向上诉人偿还借款，上诉人也接受还款，结合目前房屋的实际占有情况双方以履行借款合同的方式抵消了房屋抵债的情况，如果将房屋转让给上诉人，被上诉人及借款人向上诉人偿还的金额将远超过双方之间的借款本息，因此本案不应判定被上诉人配合上诉人办理房屋所有权转移登记的义务。3.2020年8月10日刘月刚已经向滨州市检察院举报山东翔盛公司确认房屋买卖合同的案件为虚假诉讼，即（2018）鲁16民初190号案件，并由滨州市检察院第六检察部受理。请求二审法院驳回其上诉。杨秀银未到庭亦未提交书面答辩意见。范连义向一审法院起诉请求：1.判令袁云峰、杨秀银协助其办理无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9幢2-102号房产（房产证号为棣房权房权证老区字第**）户登记手续；2.诉讼费由袁云峰、杨秀银承担。一审法院认定的事实：2012年4月26日，邓宝杰向范连义出具借条一张，约定邓宝杰因筹建养鸡场从范连义处借款191万元，按月利率1.2%计息，借款期限至2013年5月1日；范连义、袁云峰、杨秀银、邓宝杰共同签订房屋抵押借款合同一份，袁云峰、杨秀银对上述借款以其名下坐落于无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9号2-102号房产（房产证号为棣房权证房权证老区字第**）押。范连义于同日以银行转账的方式将借款191万交付给了邓宝杰。借款到期后，范连义于2014年1月28日代替袁云峰提前偿还了涉案房产抵押贷款192741.07元、利息126.25元；于2014年1月29日与袁云峰、杨秀银签订房屋买卖合同一份并进行了公证，约定袁云峰、杨秀银将涉案房产以120万元转让给范连义。袁云峰于2014年1月29日向范连义出具收到房款120万元收条一张。山东翔盛融资担保有限公司与山东牧人神畜牧机械有限公司、邓宝杰、山东顺风帆生物工程有限公司、袁云峰、潍坊牧人神畜牧装备有限公司、邓宝信、李刚、无棣县万隆节能环保建材有限公司、刘月刚、滨州市清河富氏食品有限公司、王清河、王蒙追偿权一案，山东省滨州市中级人民法院于2015年1月7日作出（2014）滨中商初字第95号民事判决，判决：一、山东牧人神畜牧机械有限公司于本判决生效后十日内向山东翔盛融资担保有限公司偿还担保代偿款2823200元及违约金、担保费损失（自2014年5月29日至2014年7月2日是，以2823200元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍标准计算）；二、邓宝杰、山东顺风帆生物工程有限公司、袁云峰、潍坊牧人神畜牧装备有限公司、邓宝信、李刚、无棣县万隆节能环保建材有限公司、刘月刚、滨州市清河富氏食品有限公司、王清河、王蒙对上述债务向山东翔盛融资担保有限公司承担连带清偿责任；三、驳回山东翔盛融资担保有限公司其他诉讼请求。山东翔盛融资担保有限公司于2015年5月22日申请执行，案号为（2015）滨中执字第292号。2018年5月10日，山东省滨州市中级人民法院对袁云峰名下的涉案房产进行了查封，范连义提出异议，请求对涉案房产解封。山东省滨州市中级人民法院经审查，于2018年7月31日作出（2018）鲁16执异51号民事裁定书，裁定驳回范连义的异议请求，范连义遂提起执行异议之诉。山东省滨州市中级人民法院审理后，认定范连义与二被告间的以物抵债协议的履行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，范连义具有能够排除其他案件对涉案房产进行执行的权利，遂于2019年3月8日作出（2018）鲁16民初190号民事判决，判决：不得执行无棣县棣新五路院前街北首9号2-102号（袁云峰名下、房产证号为棣房权证老房权证老区字第**）山东翔盛融资担保有限公司不服该判决提起上诉，山东省高级人民法院审理后于2019年11月13日作出（2019）鲁民终2053号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，袁云峰与杨秀银系夫妻关系，于1998年1月9日登记结婚。袁云峰于2010年12月22日办理了涉案房产的房屋所有权证。现涉案房产无土地登记信息，暂不具备转移登记条件。一审法院认为，范连义提交的借条、房屋抵押借款合同、银行转账凭证相互佐证，可以认定范连义与邓宝杰、袁云峰、杨秀银之间存在借款担保法律关系，且在范连义于2012年4月26日向邓宝杰银行转账191万元后，该借款关系成立并生效。但因涉案房产并未办理抵押登记手续，故抵押关系并未生效。上述借款期限于2013年5月1日届满，邓宝杰应依约向范连义偿还借款本金并支付利息，但因其无力偿还，故采取签订《房屋买卖合同》以袁云峰与杨秀银所有的涉案房产抵顶部分借款的方式予以偿还，且根据范连义在签订房屋买卖合同的前一日还清袁云峰涉案房产剩余贷款192741.07元的事实，亦可认定范连义与邓宝杰、袁云峰、杨秀银之间存在以房抵债法律关系并实际履行。对于涉案房产的以房抵债，（2018）鲁16民初190号民事判决书、（2019）鲁民终2053号民事判决书均确认了上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，范连义具有能够排除其他案件对涉案房产进行执行的权利。对于上诉两份判决书确认的事实，在本案中予以采用。故，范连义与袁云峰、杨秀银签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，一审法院予以确认。因现在涉案房产尚不具备办理转移登记的条件，故对范连义关于袁云峰、杨秀银协助其办理涉案房产过户登记手续的主张不予支持，待条件成就时，范连义可另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：一、范连义与袁云峰、杨秀银签订的房屋买卖合同为有效合同；二、驳回范连义的其他诉讼请求。案件受理费50元、保全申请费5000元，由袁云峰、杨秀银负担。本院二审期间，对于一审认定的“现涉案房产无土地登记信息，暂不具备转移登记条件”。经向无棣县不动产登记中心调查，该中心对此说明如下：涉案房产至今未申请办理个人土地登记《国有土地使用证》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三十八条的规定，该房产未能办理转移登记。2020年10月16日，上诉人又到该中心进行查询，该中心出具证明：该房产具备个人办理不动产产权登记条件。本院查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，范连义与邓宝杰、袁云峰、杨秀银间因存在借款担保法律关系，在债务到期后，邓宝杰应依约向范连义偿还借款本金并支付利息。因邓宝杰无力偿还，双方采取签订《房屋买卖合同》以袁云峰、杨秀银所有的涉案房产抵顶部分借款的方式予以偿还，且范连义在签订房屋买卖合同的前一日已还清袁云峰涉案房产剩余贷款192741.07元，可以认定范连义与邓宝杰、袁云峰、杨秀银之间的以房抵债协议已实际履行。对此，（2018）鲁16民初190号民事判决、（2019）鲁民终2053号民事判决均确认了范连义具有能够排除其他案件对涉案房产进行执行的权利。因此，范连义有权依照双方房屋买卖合同约定主张袁云峰、杨秀银协助办理涉案房屋的转移登记。鉴于二审查明涉案房屋未能办理转移登记系一方当事人原因，而非其他客观原因，故对范连义的主张应予支持。诉讼中，范连义自愿承担办理上述手续的相关税费等费用，故应予认可。综上，上诉人范连义的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1342号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1342号民事判决第二项；二、袁云峰、杨秀银协助范连义办理无棣县棣新五路院前街北首金羚华府9幢2-102号房产（房产证号为棣房权证老区房权证老区字第**）续，相关费用由范连义负担。二审案件受理费100元，由范连义负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年十月二十七日法官助理徐丽萍书记员王楠