杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初3310号 原告：杭州利星百货集团有限公司，住所地：杭州市上城区平海路**。 法定代表人：陈敏，执行董事。 委托诉讼代理人：姜新生，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈嘉颐，浙江永大联合律师事务所律师。 被告：杭州青春派餐饮管理有限公司，住，住所地：杭州市上城区青平里****/div> 法定代表人：葛佳轩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：乔万**，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓东，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州利星百货集团有限公司与被告杭州青春派餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，经诉前调解不成后，本院于2020年8月11日正式立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月14日、9月28日二次公开开庭进行了审理。原告杭州利星百货集团有限公司的委托诉讼代理人姜新生（未参加2020年9月14日的庭审）、陈嘉颐，被告杭州青春派餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人乔万**、张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州利星百货集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2018年12月24日签订的《杭州利星百货集团合作协议》于2020年3月31日解除；2.被告立即支付原告管理费254942.1元、能耗费等费用23807.05元及逾期利息（按照银行同期贷款利率自原告起诉之日起计算至款项付清之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告变更部分诉讼请求，诉讼请求变更为：1.判决原、被告于2018年12月24日签订的《杭州利星百货集团合作协议》于2020年3月31日解除；2.被告支付原告管理费142839.9元；3.被告支付原告能耗费23338.45元；4.被告支付原告实际损失108486元；5.被告支付逾期利息5119.38元（以未支付款项为基数，按LPR标准，自2020年4月1日起暂计算至2020年9月28日），之后计算至实际还清之日止；6.本案诉讼费用由被告承担。 被告杭州青春派餐饮管理有限公司辩称，1.原告未及时履行房屋修缮义务，导致合同根本目的无法实现，被告有权行使先履行抗辩权拒付相应租金，原告理应承担减免租金或延长租期的违约责任；2.新冠肺炎疫情构成双方合同履行的不可抗力，因不可抗力解除合同的，互不追究责任；且根据浙江省财政厅《关于新冠疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》之规定，原告应承担相应减免租金义务；3.即使法院认定被告存在违约情形，原告无权就其怠于招租而导致租金等相关费用的损失扩大部分主张权利。 本院经审理认定，2018年12月24日，原告杭州利星百货集团有限公司（甲方）与被告杭州青春派餐饮管理有限公司（乙方）签订《杭州利星百货集团合作协议》一份，载明乙方作为绿茶致青春经营者，现在甲方位于杭州市中山南路77号20幢3楼经营（品牌）绿茶致青春项目，使用面积约为328平方米，经营范围为餐饮，约定合约期限自2019年1月1日至2021年10月31日止，乙方需提前终止本协议必须提前60天向甲方提出书面申请，在未得到甲方同意撤柜通知前，所有管理费、条件及相关费用按本协议约定执行，乙方不得有异议；双方约定以“押二个月的管理费为保证金，付三个月管理费”的方式支付，即签约时交二个月的管理费为保证金，支付三个月的管理费，每三个月的管理费需提前一个月支付……以此类推，每三月的管理费标准为154980元，乙方保证金为98400元；乙方能耗费自理（包括排烟费、煤气费、电费、水费、空调费）；2019年1月1日至2019年10月31日的管理费为51660元/月；2019年11月1日至2020年10月31日的管理费为54243元/月；2020年11月1日至2021年10月31日的管理费为56955.15元/月；合同期满，乙方结清所有费用、履行完所有合同义务后三个月，甲方无息退还保证金；管理费不足月时按实际天数支付；专柜内装有单独电表分表的厂商，按实际产生的电费缴纳；乙方需向甲方交付的各种费用，若自付款到期日起十四天内仍未向甲方缴付应缴（补）的管理费及有关费用，甲方除有权按第五条对保证金做出处理外，乙方仍须按法定的息率向甲方支付自付款到期日起至实际付款日止的利息作为滞纳金；乙方若自付款到期日起三十天内仍未缴付（补足）上述管理费、有关费用及滞纳金，甲方有权终止本合约、没收保证金，同时乙方还须承担本合约所列的违约责任，以及甲方的一切损失；如乙方未能或拒绝遵守和履行本合约中的任何约定条款，则视作违约，甲方有权提出立即终止本合约，并没收乙方全部保证金，保证金不足以赔偿甲方损失时，乙方负担由此产生的一切费用等事项。 2020年1月23日，被告从讼争商铺中撤店（物品尚未搬离）。2020年1月28日，被告公司工作人员通过微信向原告工作人员发送《歇业撤铺申请函》，函件中载明因全国范围疫情影响对被告造成严重冲击，公司陷入困境；疫情发展迅速，门店很大部分原材料供应商已经停止供货，短期无法恢复，无法维持门店经营；公司员工大部分是省外户籍，各省出台严格的交通限制措施，员工无法回杭，大量员工缺失导致门店无法维持经营，故申请于2020年1月31日正式歇业闭店，被告将派驻门店运营负责人李桂芬及总公司协调员卢军共同协助处理善后事宜。2020年3月，原告向被告总公司协调员卢军邮寄《催告函》，函告被告不同意被告方解除《管理合同》的申请；被告应于2020年3月25日前立即支付拖欠的仓库租赁费、管理费、水电费、空调费、垃圾费等。 另查明，讼争商铺曾出现漏水，原、被告工作人员曾于2019年10月22日、12月20日通过微信沟通漏水修复事宜，2019年12月23日，被告工作人员微信称损失暂时没有；2020年1月7日，被告工作人员微信称漏水修复好再打款；2020年1月21日，原告工作人员微信称漏水已修复好。 审理过程中，原、被告明确《杭州利星百货集团合作协议》实为房屋租赁合同，管理费实质为租金，被告已支付租金至2019年11月10日，之后租金未支付。原告曾向本院提交书面的《情况说明》，说明中载明讼争商铺的产权人系浙江中烟工业有限责任公司杭州卷烟厂（以下简称浙江中烟公司），浙江中烟公司将物业租赁给吴山指挥部，吴山指挥部将物业租赁给杭州紫烟投资管理有限公司（以下简称杭州紫烟公司），杭州紫烟公司将物业租赁给原告，原告根据市委、市政府的相关政策，向杭州紫烟公司就疫情期间（2020年2月、3月）的房租申请减免，并得到批准，但原告认为在疫情期间，被告仍持续投入物业管理费、人工费用、能耗费等。原告另庭审中陈述被告撤店后，双方仍在协商合作事宜，直至6月份双方协商失败后，原告开始对外招租，目前讼争商铺尚未成功招租。 本院认为，原、被告签订的《杭州利星百货集团合作协议》虽名为合作协议，实为租赁合同法律关系。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然因新冠肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，对餐饮经营造成一定影响，但并未直接导致合同目的无法实现，且在浙江省启动重大突发公共卫生事件一级响应前，被告已逾期支付2019年11月10日以后的租金，故被告以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由要求法定解除合同的事由不能成立。被告于2020年1月23日撤店，并发函申请于2020年1月31日正式歇业闭店的单方解除合同行为，不构成双方合同于2020年1月31日或1月23日解除的法律效果。但鉴于原告现诉请同意双方签订的《杭州利星百货集团合作协议》于2020年3月31日解除，视为双方于2020年3月31日达成解除租赁合同关系的一致意思表示，原告相应诉请，本院予以确认。原告诉请被告支付自2019年11月11日起至2020年1月31日的管理费（租金）142839.9元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付2019年11月21日起至2020年1月20日的水、电费及2019年11月21日起至2020年2月20日的空调能耗费合计23338.45元的诉讼请求，考虑到能耗费惯常收取方式即为原告抄表后发催款函至店铺，由店铺反馈至被告财务后由被告财务直接支付，故对原告的抄表记录本院予以确认。关于被告撤店后的空调能耗费，因中央空调无法单独关闭，空调能耗费系根据面积由各商铺进行分摊，且被告单方撤店的行为不构成双方合同解除的法律效果，故对于撤店后至2020年2月20日的空调能耗费本院亦予以支持。关于原告要求被告支付两个月的商铺空置损失108486元的诉讼请求，因疫情期间商铺重新招租确属困难，且法庭调查结束前讼争商铺仍属空置状态，原告诉请的商铺空置损失108486元尚属合理，本院予以支持。原告要求被告以未付管理费（租金）、能耗费、商铺空置损失为基数，按LPR标准支付自2020年4月1日起至款项实际付清之日止的逾期利息的诉讼请求，本院认为，原告计收商铺空置损失的逾期利息的诉请缺乏依据，本院不予支持，仅对逾期支付管理费（租金）、能耗费的利息损失予以支持，其中暂计算至2020年9月28日为3337元。关于保证金98400元，原告庭审时陈述予以没收的意见，本院认为，保证金从性质上而言系违约金。根据损失填补原则，承租人所应承担的违约责任应与损失基本相当。原告既已主张了合同解除后重新招租导致的商铺空置损失及逾期支付管理费（租金）、能耗费的逾期付款利息损失，又未能证明有其他损失的情况下，再主张没收保证金，缺乏依据，为便于计算，本院将保证金直接从房屋空置损失中予以抵扣。被告辩称的讼争商铺漏水，原告未及时履行房屋修缮义务的意见，并不构成被告延付租金的事由，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利星百货集团有限公司与被告杭州青春派餐饮管理有限公司于2018年12月24日签订的《杭州利星百货集团合作协议》于2020年3月31日解除； 二、被告杭州青春派餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司管理费（租金）142839.9元； 三、被告杭州青春派餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司能耗费23338.45元； 四、被告杭州青春派餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司房屋空置损失10086元（已扣除保证金98400元）； 五、被告杭州青春派餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司逾期付款利息3337元，并以未付管理费（租金）、能耗费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续支付自2020年9月29日起至款项全部付清之日止的逾期利息； 六、驳回原告杭州利星百货集团有限公司其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5481元，减半收取2740.5元，由原告杭州利星百货集团有限公司负担794.5元，由被告杭州青春派餐饮管理有限公司负担1946元。 原告杭州利星百货集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州青春派餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴媛媛 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 陶舒雯 书 记 员 操惠慧