江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7024号上诉人（原审原告）：南京舵王服饰有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥街道古遗井村。法定代表人：赵友龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹中伟，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪飞，江苏泰坤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：姜建国，男，1963年4月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李超洋，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧琳，江苏高瞻律师事务所律师。上诉人南京舵王服饰有限公司（以下简称舵王公司）与上诉人姜建国房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7306号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人舵王公司的委托诉讼代理人曹中伟、王洪飞，上诉人姜建国及其委托诉讼代理人李超洋、武慧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舵王公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持舵王公司的占有使用费诉请，判令姜建国支付舵王公司房屋占有使用费至实际归还之日（按总面积1300㎡，以16元/㎡/月标准计算，自2019年4月1日暂计算至2020年7月1日，共312000元，并实际计算至实际返还之日）；2.由姜建国承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院以租赁协议中未约定房屋面积、舵王公司与案外人合同真实性无法确认为由，酌定房屋占有使用费标准为75000元/月没有事实和法律依据。首先，即使按照姜建国一审中的自认，案涉房屋面积也是1100㎡。其次，舵王公司提供与案外人协议的目的是为了证明案涉房屋占有使用费标准，根据相关司法解释规定，人民法院参照合同约定的租金标准判令支付占有使用费的前提是当事人请求按照该标准支付，本案中舵王公司并未要求参照合同约定租金标准主张占有使用费。最后，对于租赁合同无效，承租人继续占有房屋，出租人有权依据侵犯物权为由主张权利，应当按照可获得的租金收益确定损失。特别是如今租金价格不断上涨，一审判决助长了不诚信行为。早在2018年，舵王公司即已经起诉，后姜建国承诺2019年4月30日搬迁，但其不遵守承诺，且在诉讼过程中通过提出管辖权异议等方式拖延诉讼，导致舵王公司权益受到极大侵害。姜建国辩称，房屋租赁合同的相对方是南京博力发金属原材料有限公司（以下简称博力发公司），舵王公司要求姜建国支付租金和占有使用费没有依据。即使姜建国承担责任，也应按照房屋租赁协议约定的标准计算使用费，舵王公司主张的每月每平米16元没有依据。请求驳回其上诉请求。姜建国上诉请求：1.撤销原判，发回重审或驳回舵王公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由舵王公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，案涉租赁合同的实际承租人系博力发公司，而非姜建国。姜建国系博力发公司的法定代表人，系履行职务行为，案涉合同中明确约定经双方法人代表签字生效，一审法院认可赵友龙也是代表舵王公司签订合同，却不认可姜建国代表博力发公司，事实认定不清。一审中上诉人提供的证据也可以证明系博力发公司将现金、承兑汇票等交给赵友龙，房租、水电费等均是博力发公司缴纳，且履行过程也符合双方交易习惯。舵王公司辩称，2003年的租房合同中双方都是法定代表人，但当时房屋是舵王公司所有，赵友龙是职务行为签字，合同履行过程中未见姜建国所称的相对方博力发公司，所有租金都是姜建国直接银行转账或现金或以微信支付宝方式支付给我方法定代表人。搬迁费也是双方反复协商后直接支付给姜建国，并由姜建国在收条上签字的。对姜建国的上诉请求应予驳回。舵王公司向一审法院起诉请求：1.确认舵王公司与姜建国之间的房屋租赁协议无效；2.判令姜建国限期腾退南京市雨花台区的厂房给舵王公司；3.判令姜建国支付房屋占有使用费至实际归还日止（面积1300㎡，按16元／㎡／月标准计算，自2019年4月1日暂算至2019年11月31日，即166400元）；4.判令姜建国退还搬迁费用300000元；5.判令姜建国承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：舵王公司的法定代表人系案外人赵友龙，姜建国系案外人博力发公司的法定代表人。2003年12月9日，舵王公司的法定代表人赵友龙（出租方、甲方）与姜建国（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将雨花台区西善桥街道古遗井村史村小组厂房承租给乙方，租期3年，年租金75000元，半年一付。2007年3月26日，舵王公司的法定代表人赵友龙与姜建国签订《房屋租赁协议》一份，对上述案涉厂房的租赁继续约定：本协议时限自2007年4月1日至拆迁止，房租75000元/年，一年付款一次。合同签订后，姜建国支付房租至2019年3月31日。后舵王公司与姜建国协商，要求其清空并返还房屋，并于2019年1月16日通过案外人向姜建国转账300000元。姜建国于同日出具收条一张，确认收到300000元，承诺搬迁时间为2019年4月30日左右，此款用于搬迁费用。此后，姜建国并未搬离案涉厂房并使用至今。一审另查明，租赁期间舵王公司出具收条确认收到案外人博力发公司的30000元承兑汇票。案涉房屋的房租由姜建国向舵王公司法定代表人赵友龙个人账户支付，博力发公司在记账凭证中作出相应记录。2019年1月18日，博力发公司出具收款收据一张，载明收到姜建国交付的赵友龙先期搬迁费300000元现金。一审再查明，2003年9月10日，雨花台区发展计划与经济局出具《关于同意南京舵王服饰有限公司的立项批复》，同意舵王公司项目立项，项目地址西善桥街道古遗井村。后，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。《房屋租赁协议》一式两份，一审庭审中，舵王公司提交的《房屋租赁协议》中无案外人博力发公司的盖章，姜建国提交的《房屋租赁协议》中有案外人博力发公司的盖章，对此姜建国解释，此前舵王公司保存的那份《房屋租赁协议》丢失，找姜建国补的时候，博力发公司的公章不在，故未盖章。以上事实，有《关于同意南京舵王服饰有限公司的立项批复》《租房合同》《房屋租赁协议》、舵王公司出具的收条、姜建国出具的收条、转账记录、记账凭证、收款收据及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉场地虽有行政部门出具的立项批复，但并未取得建设工程规划许可证，故双方于2007年3月26日签订的《房屋租赁协议》无效。关于姜建国主体是否适格，《租房合同》《房屋租赁协议》中的承租人均为姜建国个人，姜建国单方保存的《房屋租赁协议》中有案外人博力发公司的盖章，但舵王公司方保存的《房屋租赁协议》并无案外人盖章，故不能证明签订涉案租赁协议时姜建国是以博力发公司名义签订。即使姜建国缴纳的房租在案外人博力发公司的账簿中有记载，姜建国提供的30000元的承兑汇票收条也无法证明租赁合同的相对方为博力发公司。300000元的搬迁费由舵王公司支付给姜建国个人，至于姜建国将款项交于何人是其个人行为，也不能代表租赁合同的相对方为博力发公司，故本案适格被告为姜建国个人。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姜建国在其出具的收条中承诺搬迁，其已收取300000元搬迁费，应遵守承诺于2019年4月30日前搬迁。故对舵王公司主张姜建国腾退案涉厂房，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，舵王公司主张按照16元/㎡/月的标准计算1300㎡，但其提供的租赁协议并无涉案房屋的实际面积，只标注为“房屋壹处，年租金75000元”，而其又提供的案外人的租赁合同以证明房屋的占有使用费为16元/㎡/月的标准，一审法院认为，首先该合同的真实性无法确认，即使是真实的也无法证明涉案租赁物的租金标准与上述合同中的租赁物的租金标准是一致的，故综上，一审法院酌定仍参照75000元/年的标准，自2019年4月30日计算至实际清空并返还厂房之日止。关于搬迁费用的返还，该搬迁费用系双方协商一致用于补偿姜建国的搬迁损失，虽然姜建国未按期搬迁，但双方并未约定姜建国未及时搬迁需返还该笔搬迁费用，故舵王公司要求姜建国返还300000元搬迁费用的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认舵王公司与姜建国于2007年3月26日签订的《房屋租赁协议》无效；二、姜建国于判决生效之日起十日内向舵王公司清空并交付位于南京市雨花台区的厂房；三、姜建国于判决生效之日起十日内向舵王公司支付房屋占有使用费（自2019年4月30日起至实际清空并交付涉案房屋之日止，按75000元／年的标准计算）；四、驳回舵王公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8296元，减半收取计4148元，保全费3020元，合计7168元，由舵王公司负担6398元，姜建国负担770元。本院审理期间，姜建国对一审法院查明的舵王公司法定代表人赵友龙与姜建国签订《租房合同》有异议，其认为应当是舵王公司法定代表人赵友龙与博力发公司法定代表人姜建国签订《租房合同》；姜建国对一审法院查明的其他事实未提出异议。舵王公司对一审法院查明的事实未提出异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，舵王公司提交以下新的证据：1.案涉房屋现场实景照片8张，证明厂房现状以及案涉租赁房屋面积；2.安居客网页公证，证明同地段厂房市场租赁价格远高于一审法院认定的标准。姜建国质证认为：1.对照片真实性无法确认，即便是真实的，从中也无法看出实际出租的面积，且本案中合同已经约定了房屋租赁标准，实际出租面积与本案无关；2.网页截图看不到原始来源，真实性不予认可，且与本案无关，合同中已经约定了租赁费用。本院审理期间，姜建国未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：1.姜建国是否是案涉《租房合同》的承租人；2.案涉房屋占有使用费标准。本院认为，关于第一项争议焦点。从合同签订情况来看，双方当事人就案涉房屋签订的两份《租房合同》载明的承租方均为姜建国，且均由姜建国签字；从合同履行情况来看，双方就搬迁及搬迁费用协商一致后，由姜建国个人收取搬迁费用并以姜建国名义出具搬迁承诺。基于上述事实，一审法院认定姜建国系案涉房屋租赁合同关系中的承租人并无不当。即使姜建国系博力发公司法定代表人，且将租赁房屋用于博力发公司经营，但并不能以此免除其基于租赁合同而应承担的相关义务。故对于姜建国主张其不是合同相对方，不应承担责任的上诉理由，本院不予采纳。关于第二项争议焦点。因案涉租赁合同无效，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准判令姜建国支付占有使用费，处理并无不当。舵王公司主张按照总面积1300㎡、以16元/㎡/月标准计算占有使用费，缺乏法律依据，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，上诉人舵王公司、姜建国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8296元，由南京舵王服饰有限公司负担7383元；由姜建国负担913元。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年十月二十一日法官助理  李映碧书 记 员  尹 琪