辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1719号上诉人（原审被告）：关纯久，男，1975年9月9日生，满族，果真新鲜员工，住辽宁省辽中区，现住开原市。委托诉讼代理人：徐勤广，系辽宁申胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹大国，男，1956年11月26日生，汉族，退休工人，住辽宁省西丰县。被上诉人（原审原告）：尹大勇，男，1963年2月18日生，汉族，住辽宁省西丰县。被上诉人（原审原告）：尹大中，男，1954年5月27日，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：尹晓多，女，1954年5月27日生，汉族，住辽宁省西丰县。四被上诉人委托诉讼代理人：常丽，系辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市，住所地西丰镇民主街民主委红旗路**正楼西数**。经营者：林海英，女，1979年5月15日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人关纯久因与被上诉人尹大民（尹大民于2020年9月27日因病去世，尹大中、尹晓多、尹大国、尹大勇四位作为尹大民的近亲属参加诉讼）、西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省西丰县人民法院（2020）辽1223民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭经庭前评议并询问当事人意见后不开庭审理了本案。本案现已审理终结。关纯久上诉请求：一、撤销辽宁省西丰县人民法院（2020)辽1223民初772号民事判决，依法改判上诉人关纯久与被上诉人尹大民签订的房屋租赁合同继续履行，或发回重审；二、本案全部诉讼费用由被上诉人尹大民承担。事实与理由：一、被上诉人尹大民不具备诉讼主体资格。1、一审判决第九页所述：2020年7月11日，尹晓多、尹大中、尹大勇、尹大国四人签署的《书面委托管理协议》未经法庭质证，不应作为认定本案依据。本案一审于2020年7月9日在一审法院第二法庭开庭审理，而该份证据为2020年7月11日出具，未经庭审质证，该份证据的真实性、合法性、关联性均无法确定，不应作为认定本案依据。2、庭审中没有证据证明尹大民系涉案房屋的共有人。一审庭审中，上诉人与被上诉人提交的所有证据中，没有证据证明尹大民系该房屋的共有人，尹大民提交的房证中也仅显示了尹晓多为所有权人，共有人为尹大中等五人，但不能据此推定尹大民为共有人。更没有证据证明该涉案房屋的所有权人为尹晓多、尹大中、尹大勇、尹大国、尹大民五人，一审法院认定事实明显错误。根据该房屋租赁合同签订时，尹晓多出具的《授权书》，尹大民仅系该房屋租赁的受托人，更没有证据证明其为该涉案房屋的共有人，根本没有诉讼的主体资格。二、被上诉人尹大民作为该涉案房屋出租的委托代理人对于该房屋的实际承租人、使用人系果真新鲜超市是明知的，且被上诉人尹大民在双方正常履行的三年时间里未提出过任何异议，根本不存在转租的事实。1、2020年3月21日，被上诉人尹大民向上诉人及果真新鲜超市发出的《回复函》明确表述：A、收函人为：果真新鲜、关纯久先生；B、第一页倒数第七行：您到我们家直接表态说，总部只能把年租金提高到20万;C、第一页倒数第二行：如果您同意就优先租给您所代表的果真新鲜。可见，被上诉人尹大民对于该房屋的实际承租人、使用人系果真新鲜超市是明知的。2、上诉人在与被上诉人尹大民的通话录音中也明确表述了上诉人代表公司，被上诉人尹大民并未否认。3、该涉案房屋从承租之日，均由果真新鲜统一向被上诉人尹大民支付租金，被上诉人尹大民对此未提出过任何异议。2018年3月4日，果真新鲜财务人员姜娜向被上诉人尹大民支付租金18万元，交易用途为：西丰46店租金。2019年3月14日，果真新鲜财务人员姜娜向被上诉人尹大民支付租金18万元，交易用途为：西丰46店租金。该涉案房屋从承租之日起至今，从租赁物的使用至租金的给付,均在果真新鲜超市与被上诉人尹大民之间完成，被上诉人尹大民对于该房屋的实际承租人、使用人系果真新鲜超市是明知的，更未提出过异议，根本不存在转租的事实，一审法院认定存在转租明显错误。三、被上诉人西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市（以下简称“大通街超市”）与西丰县西丰镇果真鲜果蔬副食超市（以下简称“果真鲜果超市”）不是注册在同一地址，并非承继关系，一审法院依据经营字号的变更而认定存在转租事实明显错误。1、“果真鲜果超市”系2015年5月10日，果真新鲜超市承租案外人张金锁房屋而设立，，注册地址为辽宁省铁岭市西丰县西丰镇大通街原华丰楼一楼门市。2、“大通街超市”系2017年3月20日，果真新鲜超市以其员工上诉人的名义承租尹晓多房屋而设立，，注册地址为西丰镇民主街民主委红旗路35号正楼西数2号。“大通街超市”与“果真鲜果超市”系果真新鲜超市承租不同的出租人房屋而设立的经营主体，两个超市所在地点虽然相邻，但是不是同一经营主体，两超市之间不是承继关系，根本不存在以上诉人的名义承租尹晓多房屋后转祖给林海英的事实，一审法院依据同一房屋同一地址经营字号的变更而认定存在转租事实明显错误。综上所述，上诉人认为：被上诉人尹大民不具备诉讼主体资格，被上诉人尹大民对于该房屋的实际承租人、使用人系果真新鲜超市是明知的，且被上诉人尹大民在双方正常履行的三年时间里未提出过任何异议，该房屋从承租之日起，承租人如约履行其应尽的义务，虽然未以合同签订人的名义对外经营，但不影响该房屋出租人合同目的的实现，无论是根据最高人民法院《关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》法（2019)254号第47条：“违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；”的规定，还是从保护交易的安全性、稳定性的角度或是从疫情期间可能造成大批员工失业的角度上均不应判决解除，一审法院认定事实、适用法律明显错误，请求二审法院予以纠正。尹大中、尹晓多、尹大国、尹大勇辩称，上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市未到庭，亦未提交书面答辩意见。尹大中、尹晓多、尹大国、尹大勇向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除尹大民与关纯久签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市腾退房屋；3、请求法院判令关纯久赔偿损失人民币30000元(损失暂计算至2020年6月30日，以后损失每日按人民币500元标准计算支付房屋占有使用费直至将房屋腾退为止)；4、请求判令本案诉讼费及因诉讼产生的相关费用由关纯久、西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，尹大民与关纯久签订了房屋租赁合同一份，甲方为尹大民，乙方为关纯久，合同主要内容：根据经营需要，乙方自愿承租甲方坐落于西丰镇民主街民主委红旗路35号正楼西数2号门市房屋180平方米及库房60平方米合计240平方米住做经营用。为明确双方权利义务，特制定本合同。一、租期及租金：1、租期为9年自2017年4月1日起至2026年3月31日止；2、前三年租金即2017年4月1日至2020年3月31日的租金为每年18万元，后6年房租另议(2020年4月1日至2026年3月31日)，4、乙方在合同签署之日须一次性向甲方交清第一年的租金，以后各年的租金于每年3月1日前由乙方向甲方一次性交清。二、双方权利及义务：1、乙方必须认可所租房屋现状并负有保护其原状之责任，未经甲方授权不得擅自对其进行任何改造(含附属设施)。如乙方确需装修应征得甲方同意，租期届满时，该装修不得损毁，按现状交接。甲方不负担任何经济损失；2、合同期内发生的一切税费由乙方自行负责；3、乙方在房屋承租经营期间对房屋有维修保养之责任，因自行负责其经营物及人身等方面的安全，及时发现隐患予以规避，乙方在承租期间发生的意外事故造成的一切损失甲方概不负责；4、合同期内乙方不得以任何形式或借口将租赁物转租他人，否则甲方将依法解除合同并不退还未到期部分的租金。三、其它：2、本合同即将届满时，乙方应在三个月前向甲方提出续签或终止合同要求，乙方逾期不提出终止合同要求，甲方按续签合同对待，并同乙方协商新的续签合同条款；3、本合同期满，在甲方根据新的市场行情确定新的租金金额后，乙方在认可甲方新租金或甲乙双方协商确定新租金后，可续签新的合同，否则，乙方必须于合同到期日将所租房屋完好无损的返还甲方，逾期不退将负责甲方因之而产生的一切经济损失。该合同签订后，关纯久在该承租房屋经营字号为西丰县西丰镇果真鲜果蔬副食超市，关纯久也按合同约定履行了给付前三年的租金义务。尹大民以其与关纯久按合同约定就合同期限内后6年的租金无法协商一致及关纯久转租违反合同约定违约为由，而起诉要求解除房屋租赁合同。另查明，西丰县西丰镇果真鲜果蔬副食超市成立于2015年5月20日，于2018年9月6日注销，企业类型为个体工商户，经营者为关纯久。西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市成立于2018年9月10日，企业类型为个体工商户，经营者为林海英。西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市在西丰县市场监督管理局办理工商登记时，经营场所备案的房屋租赁合同内容与尹大民与关纯久签订的合同内容基本一致，但合同房屋的出租方为尹大民和尹晓多，承租方为林海英。再查明，该涉案房屋的所有权人为尹晓多、尹大中、尹大勇、尹大国、尹大民五人，房屋所有权证持证人为尹晓多。2020年7月11日，尹晓多、尹大中、尹大勇、尹大国四人签署了书面委托管理协议，承诺委托涉案房屋的共有人之一尹大民对涉案房屋所做的一切相关事宜予以认可，并承担一切法律后果。一审法院认为，本案的争议焦点为：尹大民的主体是否适格；该房屋租赁合同是否应继续履行。本案中该房屋租赁合同的签订主体是出租方为尹大民，承租方为关纯久，并且尹大民是该涉案房屋的共有人之一，其对涉案房屋的处分行为已经得到了其他共有人的认可，同时，关纯久庭审中也自认该合同已经成立并且为有效合同，根据合同相对性原则，作为合同出租方的尹大民的主体适格。关于该房屋租赁合同是否应继续履行问题，尹大民在起诉时以与关纯久无法就后6年的租金达成协议，合同无法履行要求解除合同，诉讼中又提出在查询工商登记档案时发现关纯久转租的事实，而以关纯久违约为由要求解除该房屋租赁合同。尹大民与关纯久签订的房屋租赁合同期限为9年，该合同对头3年的租金已经明确约定，后6年的租金在该合同中约定尹大民根据新的市场行情确定新的租金后，关纯久在认可尹大民新租金或双方协商确定新租金后，可续签新的合同，关纯久庭审中提供的电话录音及通知函和回复函可以确定尹大民和关纯久就后6年的租金进行了协商，但尹大民和关纯久就后6年的租金并未达成一致意见，但尹大民和关纯久应本着诚实守信的原则应继续进行协商，公平合理的确定后6年租金，因此尹大民以此要求解除合同的请求难以得到支持；故本案的房屋租赁合同能否履行问题就要考察关纯久是否存在转租的事实，关纯久承租本案涉案房屋后，以涉案房屋为场所经营字号为西丰县西丰镇果真鲜果蔬副食超市，并且关纯久是该字号的经营者，而该字号注销后，经营者林海英以涉案房屋为场所经营字号为西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市，并且林海英在登记机关备案的涉案房屋租赁合同，尹大民庭审中明确表示未与林海英就涉案房屋签订过房屋租赁合同，关纯久就此未作解释，上述事实表明关纯久就涉案房屋进行了事实上的转租，违反了合同中不准转租的约定，因此，尹大民以此要求解除合同的请求，一审法院予以支持。关纯久从2020年4月1日开始按头三年租金的价格向尹大民赔偿占用涉案房屋期间的损失；西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市也应将该涉案房屋腾退给尹大民。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决：一、解除尹大民与关纯久签订的房屋租赁合同。二、关纯久赔偿尹大民其占用涉案房屋期间的损失30000元(从2020年4月1日计算至2020年6月30日，以后按每天500元计算至涉案房屋腾退之日止)，于判决书发生法律效力后10日内给付。三、西丰县西丰镇大通街果真鲜果蔬副食超市于判决书发生法律效力后10日内将涉案房屋腾退给尹大民。案件受理费275元，由关纯久负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人关纯久提交证据如下：1、关纯久注销西丰县西丰镇果真鲜果蔬副食超市、租赁合同，证明以关纯久名义注册成立的超市是西丰县大通街原华丰楼一楼门市，该经营地址与涉案房屋并非同一地址，该超市与林海英名义注册的超市不是承继关系，而是林海英丈夫（武本喜）租赁案外人张金锁的房屋注册成立，2018年5月份该房屋被原房主收回，所以该超市注销。经质证，被上诉人认为该组证据与本案无关，被上诉人一审提交过登记档案，关纯久没有经营是后期转租给林海英的。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认，该组证据不能证实关纯久租用尹大民房屋之后没有转租林海英使用的事实，对其证明目的不予确认。2、关纯久医疗保险参保明细、人事代理服务协议、沈阳市东陵区果真新鲜便利店企业开户许可，证明从2014年3月起林海英为主体经营的便利店为关纯久缴纳了社会保险，林海英与关纯久是雇佣关系，沈阳果真新鲜企业管理有限公司成立之后，将员工的社会保险缴纳委托给沈阳民仕管理有限公司进行缴纳，果真新鲜作为连锁企业雇佣关纯久作为员工，其行为履行职务行为。经质证，被上诉人认为参保证据和人事代理证据均与本案无关，沈阳果真新鲜企业管理有限公司与个体工商户无关，关纯久个人与尹大民签订的房屋租赁合同，尹大民、尹晓多并没有与林海英签订租赁合同，租赁合同是伪造的，所以是非法转租合同。本院经审查认为，该组证据的真实性予以确认，但认为与本案没有关联性，对其证明目的不予确认。3、网上银行电子回单，证明回单中标准交易用途是西丰46店租金。经质证，被上诉人认为不能证明尹大民知道房屋转租的事宜，只能说明关纯久委托第三人支付价款。本院经审查认为，该组证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。被上诉人尹大中、尹晓多、尹大国、尹大勇提供房屋共有权证书，证明尹大民系财产共有人，具有诉讼主体资格。经质证，上诉人认为对证据的三性均有异议，一审时未向法院提交，庭审时未经质证，现出现在一审案卷中对一审的公平性存有异议。本院经审查认为，对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，尹大民与关纯久签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规等强制性规定，应受法律保护。《房屋租赁合同》第一条第2项约定：“前3年租金……。后6年房租另议。”第三条第3项约定：“本合同期满，在甲方根据新的市场行情确定新的租金金额后，乙方在认同甲方新租金或甲乙双方协商确定新租金后，可续签新的合同，否则，乙方则必须于合同到期日将所租房屋完好无损地退还甲方。逾期不退将负责甲方因之而产生的一切经济损失。”本案中，关纯久在已经给付完前三年租金后，对于后六年的房租按照上述合同约定是另行商议房屋租金。现关纯久与尹大民未就房屋租金达成一致协议，根据上述合同第三条约定，关纯久应当返还所租赁的房屋。现尹大民提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，关纯久应当予以返还。综上所述，关纯久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人关纯久负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 姜福田审判员 李小莹二〇二〇年十月三十日书记员 王胜男