安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终792号上诉人（原审被告）：铜陵正强禽业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区西联镇东湖村010县道旁。法定代表人:李国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂兆金，安徽良实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人:童斯文，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：黄文化。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人:李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。上诉人铜陵正强禽业有限责任公司（以下简称正强公司）、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业）与被上诉人黄文化、铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正强公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回黄文化对正强公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄文化、铜顺物业承担。事实与理由：正强公司将案涉房屋出售给章全来（铜顺物业），章全来（铜顺物业）将案涉房屋另行出售给了黄文化，正强公司与黄文化之间没有房屋买卖合同关系，正强公司也未收取黄文化的购房款，正强公司需退还章全来86398.78元，因此，原审法院判决正强公司承担连带责任没有事实和法律依据。黄文化、铜顺物业未提交书面答辩状。铜顺物业向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或者改判铜顺物业不承担退还112797.8元购房款的责任；2.一、二审诉讼费由黄文化、正强公司、瑞环公司承担。事实与理由：铜顺物业已向正强公司支付27万元，且根据2019年10月26日达成的协议书约定，112797.80元购房款应由正强公司退还。黄文化、正强公司、瑞环公司未提交书面答辩状。黄文化向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认《新江花园(一期)住宅房认购书》无效;2.正强公司、铜顺物业立即退还购房款112797.80元;3.正强公司、铜顺物业立即将瑞环公司支付的1.2万元奖励款支付给黄文化;4.本案的诉讼费用由正强公司、铜顺物业承担。一审法院查明：2011年4月26日瑞环公司与正强公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由正强公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第26栋第1、2、3单元,单价为1928元/平方米,总价款7432440.00元,正强公司先支付70%房款,即5202708.00元，并按1000元/户支付装修保证金。2011年5月26日，章全来向正强公司转账支付1495600元，作为购买上述房产中的6套。2011年6月27日，黄文化向铜顺物业付款270000元，装修保证金1000元，用于购买上述房产中的26栋606室。2019年10月26日,黄文化（乙方）与正强公司（甲方）、瑞环公司（丙方）、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司（丙方）签订《协议书》,明确，甲方提供的新江花园“团购房”交款凭证和乙方提供的购房票据凭证等材料显示,甲方将26栋606室房屋转售给章全来,章全来以铜陵铜顺物业管理有限责任公司名义再次转售给乙方，根据退房要求,乙方将从铜顺物业购得的甲方名下的新江花园房屋退还给丙方,为明确退房有关事项，约定：黄文化将新江花园26栋606室退还给瑞环公司。正强公司退还除交在瑞环公司的房款外，章全来交给其的其余团购房款及费用，并要求章全来退还给黄文化。瑞环公司退还黄文化通过正强公司交付的团购房款的70%房款本金，并支付实交购房款利息和房屋装修评估费用。2019年12月6日，黄文化完成退房手续，2019年12月12日,瑞环公司向黄文化退还了新江花园26栋606室房屋的购房款本金157202.20元、利息112455元、装修费168573元。2020年4月7日,瑞环公司将退房奖励款12000元支付给正强公司。一审审理中，铜顺物业明确章全来向正强公司转账支付1495600元房款，系公司行为；瑞环公司支付的退房奖励款12000元已由正强公司支付给黄文化；黄文化增加一项诉讼请求：要求正强公司、铜顺物业、瑞环公司退还装修保证金1000元。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄文化与铜顺物业形成房屋买卖关系，黄文化与正强公司、瑞环公司达成协议，就通过章全来（代表铜顺物业）购买新江花园26栋606室房屋一事，协商退房并赔偿损失，铜顺物业对此无异议，对此应予以确认；瑞环公司支付的退房奖励款12000元已转付给黄文化。黄文化主张由正强公司、铜顺物业退还购房款、装修保证金合计113797.80元，从查明事实可以认定，铜顺物业向正强公司购房付款在先，黄文化向铜顺物业购房付款在后，现铜顺物业与正强公司未提交黄文化房款在两公司之间的分配明细，根据合同相对性，铜顺物业应承担房款退还义务，正强公司应承担连带退还义务，其中1000元装修保证金，瑞环公司收取后未退还，可直接向黄文化支付。因各方当事人就《新江花园(一期)住宅房认购书》终止事宜已协商处理并履行，故对黄文化要求确认合同无效的诉求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十七条的规定，判决：1.铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还黄文化购房款112797.80元；2.铜陵正强禽业有限责任公司对第一项判决内容承担连带清偿责任；3.铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还黄文化装修保证金1000.00元；4.驳回黄文化的其他诉讼请求。如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取1898元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司、铜陵正强禽业有限责任公司负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：一审法院判决铜顺物业、正强公司对112797.8元购房款承担连带退还责任是否适当。本院认为：1.瑞环公司将案涉房屋出售给正强公司，正强公司将案涉房屋出售给了章全来，章全来将涉案房屋出售给黄文化，铜顺物业认可章全来将案涉房屋出售给黄文化的行为是公司行为，且在27万元的房款收据上加盖了铜顺物业的财务专用章，根据合同相对性以及合同不能继续履行的事实，铜顺物业应当退还112797.8元购房款。2.因正强公司未提供证据证明112797.8元购房款在正强公司和铜顺物业之间的分配情况，导致不能查清购房款的实际占有情况，故正强公司对此应承担举证不能的后果，且正强公司也无证据证明其仅需退还章全来86398.78元，因此，一审法院判决正强公司承担连带责任并无不当。综上所述，正强公司、铜顺物业的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5112元，由铜陵正强禽业有限责任公司负担2556元，铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担2556元。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 盛丽娜二〇二〇年十月二十日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。