北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11702号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙希刚，男，1964年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区。原审被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301/div>法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人孙希刚及原审被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地京纬公司及原审被告睿天下公司之共同委托诉讼代理人李伟，被上诉人孙希刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判绿地京纬公司向孙希刚返还购房款225775元且利息损失起算时间为合同解除之日的次日，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由孙希刚承担。事实和理由：一、孙希刚向睿天下公司支付的费用为服务费，一审判决错误认定上述服务费为购房款。绿地京纬公司与睿天下公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，睿天下公司向孙希刚收取的服务费用也没有向绿地京纬公司转付。本案绿地京纬公司与孙希刚之间为商品房预约合同关系，孙希刚与睿天下公司之间为服务合同关系，分属两个不同的法律关系，应另案处理，不应混为一谈。二、孙希刚就睿天下公司收取的信息服务费5万元是请求赔偿上述信息服务费损失，其并未请求将该笔款项认定为购房款并予以返还。一审法院应对孙希刚的诉讼请求进行审查，裁判结果不应超出孙希刚的诉讼请求范围。一审判决第二项并非孙希刚诉讼请求，绿地京纬公司亦未提起反诉，是法院在诉讼请求范围之外强行裁判的结果，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，也违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。三、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具有不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，如法院认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。四、孙希刚不存在差价损失。1.一审法院已认定双方签订的协议属商品房预约合同，即双方并未形成房屋买卖合同关系，就意味着孙希刚不存在房屋差价损失。2.一审法院确定的房屋差价损失金额没有法律依据，与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值在本案中不具有参照性，因各房屋楼层、方位、朝向、面积等均不相同，本身就有价格差，不能把其他房屋的评估价值生搬硬套在本案中。3.北京市密云区人民法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号民事判决书，驳回了该案原告关于房屋差价损失的诉讼请求，一审法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，侵害了绿地京纬公司的合法权益。孙希刚辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。睿天下公司述称，不同意一审判决，同意绿地京纬公司的上诉请求。孙希刚向一审法院起诉请求：1.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司返还孙希刚购房款225775元及利息（利息以225775元为基数，自2016年3月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.要求绿地京纬公司、睿天下公司赔偿孙希刚信息服务费5万元及利息损失（利息损失以5万元为基数，自2016年3月31日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令绿地京纬公司、睿天下公司赔偿孙希刚房屋差价损失；4.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。一审法院认定事实：2016年3月31日，孙希刚向睿天下公司交纳服务费5万元，当日孙希刚与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人孙希刚，销售房号13-719，建筑面积48.26平方米，原房价885725元，成交单价15594.32元，成交总价752582元，享受折扣94折。2016年3月13日，3月20日孙希刚两次向绿地京纬公司交纳房款225775元，绿地京纬公司为孙希刚出具的收据与睿天下公司为孙希刚出具的收据，收款人处显示为同一人。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，孙希刚丧失购买涉案房屋的主体资格。孙希刚及绿地京纬公司均认可定购协议不能继续履行。另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。再查，在一审法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区×号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通［2018］估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区×号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。孙希刚同意按楼面房地产价格为16172元每平方米计算差价，绿地京纬公司不同意赔偿房屋差价损失，对此不发表质证意见。一审法院认为，孙希刚与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，孙希刚丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对孙希刚要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，一审法院予以支持。本案的争议焦点系孙希刚所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据孙希刚提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，孙希刚享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋方案，再结合绿地京纬公司为孙希刚出具的收据与睿天下公司为孙希刚出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，孙希刚有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为孙希刚所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故孙希刚要求睿天下公司返还5万元服务费及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，孙希刚要求绿地京纬公司返还275775元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，一审法院予以支持，利息的起算一审法院根据孙希刚实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整；孙希刚有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，孙希刚主张的房屋差价一审法院认定为27879元，对孙希刚其他过高要求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除孙希刚与绿地京纬公司于二〇一六年三月三十一日就绿地朗山13-719室形成的商品房预约合同关系。二、绿地京纬公司于判决生效之日起七日内返还孙希刚购房款二十七万五千七百七十五元并支付利息（利息以五万元为基数，自二○一六年三月十三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十七万五千七百七十五元为基数，自二○一六年三月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以五万元为基数，自二○一六年三月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地京纬公司于判决生效之日起七日内赔偿孙希刚房屋差价损失二万七千八百七十九元。四、驳回孙希刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：绿地京纬公司二审中称涉案楼盘于2018年12月16日取得预售许可证。孙希刚称绿地京纬公司没有按照约定在2016年底办理网签，绿地京纬公司在限购政策出台之前就应当给其办理网签，但因为绿地京纬公司的原因没有给孙希刚办理，新政策出台后就无法办理网签了。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因孙希刚与绿地京纬公司对一审判决第一项即解除孙希刚与绿地京纬公司于二〇一六年三月三十一日就绿地朗山13-719室形成的商品房预约合同关系均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、孙希刚交纳的5万元“服务费”是否应由绿地京纬公司予以返还；二、一审判决认定的利息起算时间及孙希刚的相关损失是否有误。关于焦点一，绿地京纬公司主张孙希刚与睿天下公司存在服务合同关系，其与睿天下公司无代理关系，故孙希刚支付的5万元信息服务费，绿地京纬公司不负返还义务。对此，本院认为，根据孙希刚提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，孙希刚实际享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋方案，再结合绿地京纬公司为孙希刚出具的收据与睿天下公司为孙希刚出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，孙希刚有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款。因此，一审法院认为该笔5万元应认定为孙希刚所交纳的定购涉案房屋的房款，应由绿地京纬公司返还该笔款项，并无不当，本院予以确认。绿地京纬公司提出的该笔款项为服务费且不应由其返还的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。另，虽然孙希刚的一审诉讼请求表述为绿地京纬公司、睿天下公司赔偿团购信息费5万元，但是孙希刚在起诉的事实和理由中明确表示“5万抵8万，其共计交房款275775元”，据此，一审法院采信孙希刚关于该笔5万元属于房款的主张并判决睿天下公司予以返还，并未超出孙希刚诉讼请求的范围，亦不违反法律规定，绿地京纬公司的相关上诉理由不能成立。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋，其行为对于购房者是否选择涉案购买房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审判决绿地京纬公司向孙希刚支付自款项交纳之日起的相应利息并无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张孙希刚不存在差价损失一节，如前所述，绿地京纬公司对于《绿地密云朗山定购协议》履行不能存在过错，故其对于孙希刚因合同履行不能而遭受的损失应承担相应的赔偿责任。结合孙希刚一审主张的该项损失内容及相应陈述意见，其主张的该项损失实为因决定购买涉案房屋丧失的购买其他房屋的缔约机会而产生的信赖利益损失，且考虑到孙希刚作为普通购房消费者，其对于法律概念的区分能力有别于专业人士，故在此情形下，一审法院判决绿地京纬公司赔偿孙希刚相应损失，结果亦无不当。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二〇年十月二十九日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然