湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初1874号原告：卢安清，男，汉族，1976年7月23日出生，住福建省明溪县。委托诉讼代理人：唐荔，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被告：刘庆敏，男，汉族，1978年2月3日出生，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：凌利华，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原告卢安清与被告刘庆敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢安清及其委托诉讼代理人唐荔，被告刘庆敏的委托诉讼代理人凌利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢安清向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告双方于2020年3月26日签订的实为商铺租赁合同的《合作协议》；2、判决被告向原告返还保证金20000元和已经支付的2020年4月5日到2020年10月4日六个月共计36000元租金；3、判决被告向原告赔偿原告装修门面费用损失40000元以及加盟费用30000元；4、判决被告赔偿原告以诉请第二项和第三项费用总和从2020年3月26日起至实际损偿之日止每年按逾期总额的6%的违约金；5、判决本案诉讼费用由被告承担。被告刘庆敏辩称：1、原、被告双方于2020年3月26日签订《合作协议》真实有效，未达到约定或者法定解除的条件，对双方均有约束力；2、返还保证金赔偿装修门面的损失以及加盟费用均无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年3月26日，原告卢安清作为乙方与被告刘庆敏作为甲方签订了一份《合作协议》，该协议与涉案相关的约定有：1、合作场地地址位于衡阳市××路××号门面。甲方为乙方提供场地和本店分部设备，合作期限为2020年4月5日至2021年6月30日止；2、合作期限内乙方不得损坏甲方提供的设备，期满后乙方要完好无损的归还甲方的设备。如有损坏乙方必须修复，保证设备正常运行，否则按市场行情赔偿；3、门面交给乙方后，乙方须向甲方缴纳保证金20000元；4、不管盈亏甲方每月向乙方收取6000元分红行（包括门面租金），分红（包括门面租金）每半年收取一次，收取日期为4月5日和10月5日；5、门面装修、办证、经营等产生的一切费用由乙方全部承担；6、合作期内，乙方不得提前退出，否则甲方收取的合作保证金拒退。甲方也不得提前解除合作，否则赔偿乙方一切经济损失。签订该份《合作协议》的当天，原告卢安清转账支付了被告刘庆敏56000元，包括保证金20000元以及2020年4月5日至2020年10月4日六个月的分红（包括租金）。2020年4月21日，原告卢安清办理了衡阳市蒸湘区建新泡菜屋的营业执照，亦于2020年5月7日办理了小餐饮经营许可证。2020年6月1日，衡南县城乡建设发展投资有限公司（以下简称案外人衡南县城建投公司）向刘庆敏发出《关于租赁合同期满不再续租的通知》，载明“我司与贵方签订的租赁合同于2020年6月30日租赁期限届满、根据衡南县人民政府决定，将于近期对该处资产进行处置。本租赁合同期限已届满，贵方未与我司续签租赁合同，现书面通知贵方不再续租。请贵方安排好停止营业时间，最迟在2020年6月30日搬离并交还房屋，并缴清2020年6月30日前的租金。如贵方逾期搬离、交还房屋、支付租金的，我司或新的买受人将依法通过法律途径主张权利，届时如给贵方造成经济损失和声誉影响，一切责任和后果由贵方承担。”原告卢安清收到案外人衡南县城建投公司发出的《关于租赁合同期满不再续租的通知》后，原告于2020年7月以后自行关闭涉案衡阳市××路××号门面，未再继续营业，故酿成涉案纠纷。另查明，2019年7月10日，被告刘庆敏作为承租人与案外人衡南县城建投公司作为出租人就涉案衡阳市××路××号门面签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租赁期为1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为3000元，被告刘庆敏在承租期内不得将房屋转租或转让给第三方使用经营，如乙方有转租、转让房屋行为的，案外人衡南县城建投公司有权解除合同，一切后果和责任由刘庆敏承担。之后，被告刘庆敏亦未与案外人衡南县城建投公司续签《房屋租赁合同》。2020年3月15日，原告卢安清与案外人株洲宋建新小吃有限公司签订了《株洲宋建新小吃有限公司特许经营合同》，原告卢安清支付给案外人株洲宋建新小吃有限公司加盟费25000元、保证金5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告就涉案门面签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然上述合同约定的名称为合作协议，但合同约定了由被告刘庆敏提供涉案门面，原告卢安清通过向被告支付固定分红的方式使用涉案房屋对外开展经营，且约定门面装修、办证、经营等产生的一切费用由原告卢安清全部承担等内容，故双方合同约定的本质内容更符合租赁合同法律关系特征，据此，可以认定双方签订的《合作协议》名为合作协议，实为租赁合同，即原告卢安清系承租方，被告刘庆敏系出租方。对于原告诉请解除原、被告于2020年3月26日签订的《合作协议》，经审查，因被告刘庆敏未经案外人衡南县城建投公司同意直接将涉案衡阳市××路××号门面转租给原告，且被告至今未与案外人衡南县城建投公司完成租赁续签合同，导致案外人衡南县城建投公司要求实际承租者卢安清于2020年6月30日搬离，原告卢安清亦无法正常经营，即涉案《合作协议》因被告刘庆敏的违约行为导致合同目的已不能实现，故原告诉请解除原、被告于2020年3月26日签订的《合作协议》，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。同时，被告刘庆敏应当返还原告卢安清的保证金20000元。对于原告诉请被告返还已经支付的2020年4月5日至2020年10月4日六个月的租金36000元的问题，经审查，因案外人衡南县城建投公司发出《关于租赁合同期满不再续租的通知》导致原告卢安清实际承租涉案衡阳市××路××号门面的期限仅从2020年4月5日至2020年6月30日止，结合涉案签订的《合作协议》、原告实际经营的基本事实及被告的违约行为，被告卢安清应当返还原告刘庆敏2020年6月30日之后原告实际已交付的租金18800元（36000元-6000元÷30天×86天），对于原告诉请超过部分，本院不予支持。对于原告诉请被告向原告赔偿原告装修门面费用损失40000元以及加盟费用30000元的问题，因原告对涉案衡阳市××路××号门面的原租赁情况知情了解后自愿与被告签订《合作协议》，且原、被告双方签订的《合作协议》并未约定涉及因一方的违约行为导致装修门面费用损失以及加盟费用损失的责任承担问题，另原告卢安清在签订涉案《合作协议》之前就已实际与案外人株洲宋建新小吃有限公司签订《株洲宋建新小吃有限公司特许经营合同》以及支付了加盟费等，故原告诉请被告支付装修门面费用损失40000元以及加盟费用30000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请被告赔偿应返还保证金、租金总和从2020年6月30日起至实际支付之日止的违约金，因涉案《合作协议》因被告刘庆敏的违约行为导致合同目的已不能实现，故原告诉请被告刘庆敏支付违约付款利息，本院依法予以支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，本院酌情认定被告刘庆敏应当自2020年6月30日起至实际付清应返还的保证金及租金（20000元＋18800元）之日止，按照按中国人民银行同期贷款利率（即年利率4.75%）计算违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢安清与被告刘庆敏于2020年3月26日签订的《合作协议》；二、被告刘庆敏于本判决生效之日起十日内退还原告卢安清保证金20000元、租金18800元，共计38800元，并支付自2020年6月30日起以实际未支付应退还的保证金及租金为基数，按年利率4.75%计算至实际付清之日止的违约金；三、驳回原告卢安清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由被告刘庆敏负担223元，由原告卢安清负担502元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年十月二十一日法官助理谷江波书记员洪珊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。