广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终929号 上诉人（原审原告）：温杰敏，女，1984年2月12日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西防城港德城实业集团有限公司。住所：广西防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****。统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所律师。 上诉人温杰敏因与被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称德城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温杰敏上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持温杰敏的诉讼请求；2．本案诉讼费用由德城公司承担。事实和理由：一、案涉商品房交付时间应当以交房通知书确认时间为准，并以此为起点计算办证期限，而不应当以后续签订的《住宅房屋交接确认书》所载时间计算。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人未及时领受房屋时的交付认定及其后果，双方没有任何补充协议对此约定进行更改，仍应按该规定确认交付时间。虽然双方签订了《住宅房屋交接确认书》，但该交接确认书仅仅是温杰敏对于领受房屋所应当履行的手续，没有构成对房屋交付时间约定的实质性更改。其次，基于房屋交付属于双方行为，如一旦认定房屋交付时间以《住宅房屋交接确认书》所载时间为准，则亦应确认《住宅房屋交接确认书》关于房屋交付时间的改变属于双方共同承诺变更，即德城公司亦是认可其交付房产的时间为《住宅房屋交接确认书》所载时间，不应当仅属于温杰敏的单方认定。否则，在房屋交付时间认定上则存在双重认定，不符合交房时间有且只有唯一时间点的日常逻辑评判标准。在交付物有且只有一套的情况下，既然对于德城公司而言，交房通知书所确认时间已构成房产交付完成，就不可能再会发生二次交付、重新交付。如此，既然《住宅房屋交接确认书》已构成房屋交付时间的更改，那么德城公司必然存在逾期交房的行为，买受人的物业管理费亦应当在房屋交付后再为履行给付起点。二、虽然温杰敏实际收房于2018年，但根据开发商的交房通知书中明确表示其延期收房，也一样视为已事实收房，故应从2015年6月20日起计算逾期办证时间。三、关于逾期办证违约金计算问题，合同并未直接约定逾期办证违约金，故损失难以计算，应当按照法定6.175%计算。 德城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。由于温杰敏2018年12月28日才收房，起算18个月办证期间，在温杰敏起诉时，德城公司尚未逾期，不需要承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 温杰敏向一审法院起诉请求：1．德城公司为温杰敏购买的座落在防城港市行政中心区办理不动产权证；2．德城公司向温杰敏支付逾期办证违约金30,125元（违约金的计算方式：以169,587元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2016年12月20日起计至2019年11月5日为30,125元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；3．本案诉讼费用由德城公司承担。 一审法院查明事实：2013年8月17日，温杰敏作为买受人与德城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：DC13172093），约定温杰敏购买由德城公司开发的位于防城港市行政中心区，面积为51.39平方米，总价款为169,587元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付温杰敏使用。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2013年8月17日、2014年7月16日，德城公司向温杰敏出具两张《收据》，确认收到温杰敏购房款59,587元、11万元，共计169,587元。2019年11月20日，温杰敏向一审法院提起诉讼。 另查明，2018年12月28日，温杰敏与德城公司签订《住宅房屋交接确认书》，确认德城公司于2018年12月28日向温杰敏交付案涉商品房。 再查明，德城公司至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 一审法院认为，温杰敏、德城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。现温杰敏已按合同约定支付完全部购房款，德城公司确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关。依据已查明的事实，德城公司于2018年12月28日将案涉商品房交付温杰敏，故德城公司应最迟应于2020年6月27日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案，故德城公司不存在逾期办证的情况，温杰敏请求德城公司办理不动产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回温杰敏的诉讼请求。案件受理费653.13元，减半收取计326.56元（温杰敏已预交），由温杰敏负担。 本院二审期间，温杰敏围绕上诉请求提交了物业缴费明细，证明德城公司已认可温杰敏从2015年9月起入住，并要求温杰敏于当月开始缴纳物业费，故本案商品房交付时间应从2015年9月开始起算。《住宅房屋交接确定书》仅为后续补签的手续，并未构成房屋交付时间的实质性变更。经质证，德城公司认可该明细的真实性，但认为，从交费日期来看，温杰敏确实是2018年12月28日才收房，因为其是收房时补交的物业费，补交物业费不能改变其2018年收房的事实，故本案交房时间应以住宅房屋交接确认书为准。本院认为，双方均认可该证据的真实性，且该证据与本案有关，予以采纳。 本院对一审查明事实予以确认。 另查明，德城公司于2015年3月26日向温杰敏发送《德城新世界交房通知书》，通知涉案房屋于2015年5月20日至2015年6月20日交房，请温杰敏前去办理收房手续，如收到该交房通知后逾期不办理收房手续，视购房人已经收房，如买受人在收房时间上有所调整，需提前与德城公司联系。温杰敏自2015年9月起开始缴纳物业费。 本院认为，温杰敏与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。关于本案交房时间应如何确定的问题，温杰敏主张应以交房通知书确认的时间，即2015年6月20日为房屋交付时间，德城公司则主张交房时间为2018年12月28日，即《住宅房屋交接确认书》所载时间。本院认为，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示涉案合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。德城公司虽于2015年3月26日向温杰敏发送交房通知书，但温杰敏并未前去办理交房手续，亦无证据证明涉案房屋已于当时达到交房条件且德城公司已向温杰敏出示约定的交房证明文件，温杰敏缴纳物业费的起始时间不影响涉案房屋交付时间的认定。再者，双方于2018年12月28日共同签订《住宅房屋交接确认书》，温杰敏确认自2018年12月28日起，涉案房屋由德城公司正式交付给温杰敏，同时亦确认房屋达到交付条件及收到了交房所需的《房屋使用说明书》与《住宅质量保证书》，以上交接行为完全符合合同关于房屋交付的约定，亦是双方真实意思表示，故一审判决认定德城公司于2018年12月28日将涉案商品房交付给温杰敏，并无不当。温杰敏主张交房日期为2015年6月20日，与事实不符，本院不予采信。 因合同约定德城公司应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，本案房屋于2018年12月28日交房，故德城公司最迟应于2020年6月27日履行以上义务，但至本案二审审理期间，德城公司仍未将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，协助温杰敏办理房屋所有权属证书，已构成违约。温杰敏主张合同未约定违约金，德城公司应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即6.175%向其支付违约金。德城公司主张合同已约定违约金计算方式，即按银行同期活期存款利率计算，且温杰敏没有实际损失，一审判决将违约金调整为年利率1.5%，没有依据。本院认为，合同第十五条关于产权登记虽约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，但第3项约定的是出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年情形下导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人选择退房时出卖人的违约责任，故双方当事人并未约定因出卖人原因致使买受人无法按约取得所有权证书且买受人未解除合同的违约责任承担方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，本案即便合同未作明确约定，出卖人也仍须依照上述规定向买受人支付逾期办证违约金。本案一审判决作出时，德城公司尚未逾期办理，但至今仍未办理已构成违约，应向温杰敏支付违约金。综合本案逾期办证天数、德城公司的过错程度、涉案房屋办证时间尚未确定及温杰敏的诉请等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，本院将本案违约金酌情确定为815.41元，即以温杰敏实际缴纳房款169,587元为基数，按年利率1.5%的标准，从2020年6月28日计至本判决作出之日止（169,587元×1.5%÷365×117天）。此后的违约金，温杰敏可视德城公司履行协助办证义务的具体情况，另行主张。 关于温杰敏诉请德城公司为其办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，德城公司确有义务将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但因德城公司尚未办理房屋权属初始登记，其为温杰敏办理不动产权证的履行条件尚未成就，故本院对温杰敏的该项诉讼请求暂不予支持，其可待履行条件成就后再行主张。 综上所述，温杰敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初427号民事判决； 二、被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司向上诉人温杰敏支付逾期办证违约金815.41元； 三、驳回上诉人温杰敏的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费326.56元，由上诉人温杰敏负担317.72元，被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司负担8.84元。二审案件受理费653.13元，由上诉人温杰敏负担635.45元，被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司负担17.68元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪