江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终707号上诉人（原审原告）：刘汉钦，男，1962年6月7日出生，汉族，住址：广东省。委托诉讼代理人：罗检峰，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘英明，男，1970年12月26日出生，汉族，住址：江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘锡卫，江西同圆律师事务所律师。原审第三人：黄礼明，男，1945年7月9日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：罗检峰，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人刘汉钦因与被上诉人刘英明及原审第三人黄礼明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘汉钦的委托诉讼代理人罗检峰、宋剑文，被上诉人刘英明的委托诉讼代理人刘锡卫，原审第三人黄礼明的委托诉讼代理人罗检峰、宋剑文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘汉钦上诉请求：1．维持一审判决第一项；2．撤销一审判决第二项，发回重审，或依法改判终止履行双方于2017年6月17日签订的《厂房出租合同》，刘英明立即向刘汉钦返还坐落在兴国县工业园的厂房［兴房（潋）共字第TJ7737-1号］；3．判令刘英明承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决已经明确认为刘英明确实拖欠刘汉钦2018年6月份房屋租金，却认为该行为不构成根本性违约属于事实认定错误。（一）刘英明拖欠2018年6月份房屋租金已是不争事实，刘英明的行为明显违反了双方签订的《厂房出租合同》。根据一审庭审情况可知，刘英明拖欠房屋租金，根据《厂房出租合同》第三条第3点“如每月5日甲方没有收到乙方租金，甲方有权收回出租给乙方的厂房，并有权终止租赁合同”的约定，刘汉钦起诉要求终止履行《厂房出租合同》于法有据，应支持刘汉钦的合理合法请求。（二）刘英明拖欠2018年6月份房屋租金长达一年之久，已构成根本违约。（三）自双方签订《厂房出租合同》后，刘汉钦从未收到刘英明的一万元保证金，刘英明的行为同样构成违约。《厂房出租合同》约定：乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为2个月的租金一万元。刘英明本应在签订合同之时，向刘汉钦支付一万元保证金，作为保证刘英明依约履行合同的保证金。但是，截止至今，刘英明均没有向刘汉钦支付一万元保证金。刘英明的行为已经让刘汉钦无法按照合同约定继续相信刘英明可以诚信履行合同。刘汉钦认为刘英明拖欠租金长达一年的行为以及拒不支付履约保证金的行为足以认定刘英明构成根本性违约。恳请二审法院依法发回重审或依法改判。刘英明辩称，（一）刘汉钦的上诉事实与理由完全不能成立。首先，有关租金事宜，刘英明此前一直按月支付给了刘汉钦，至于是否遗漏了2018年6月的房租没给，刘英明曾经于2018年6、7月份通过发生短信与刘汉钦之间进行了联系、沟通，然而，刘汉钦一方一直未曾对此予以回复，故刘英明认为双方的房租支付没有出入，并在此后至今一直向刘汉钦正常支付每月房租。更何况，自2018年7月起至今，刘汉钦根本未曾向刘英明催要过任何房租和对房租支付事宜提出过任何异议，刘英明也没有假借任何理由拖着不付，双方之间一直在正常履行《厂房出租合同》；其次，经一审开庭核对双方租金支付和收取情况并判决之后，刘英明已及时于2020年6月6日将此前遗漏的一个月房租支付给了刘汉钦，足以说明刘英明在诚信履行双方签订的《厂房出租合同》；再次，刘英明早已将租赁保证金一万元以现金方式支付给了刘汉钦，刘汉钦从未对此提出过任何异议，也从未向刘英明催要过；最后，在2017年6月17日签订《厂房出租合同》后，刘汉钦与黄礼明曾经多次来兴国县，均是刘英明负责友好接待，三方之间的关系一直非常融洽。在刘英明与刘汉钦的电话联系过程中，由于刘英明听不太懂刘汉钦所说普通话，刘英明还建议请刘汉钦儿子与刘英明保持联系。（二）刘英明在2017年6月17日签订《厂房出租合同》后，已投入大量资金对承租房屋进行了装修，至今一直在用于开办幼儿园和经营建材业务。（三）刘汉钦要求终止租赁合同和返还租赁物，既没有任何正当理由，也完全不符合法律规定，且将给刘英明造成难以估量的损失和社会影响。请二审法院驳回刘汉钦的上诉，维持原判。黄礼明述称，同意刘汉钦的上诉意见。刘汉钦向一审法院起诉请求：1．判令终止履行刘汉钦、刘英明于2017年6月17日签订的《厂房出租合同》（厂房租赁自2017年12月1日起至2027年11月30日止）；2．判令刘英明立即返还刘汉钦出租的坐落在兴国县工业园厂房［兴房（潋）共字第LJ7737-1号］，房屋所有权证号LJ7737（刘汉钦所占份额50%）；3．判令刘英明立即支付拖欠的5000元，并支付从起诉之日起到一审判决止利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4．本案诉讼费用由刘英明承担。一审法院认定事实：刘汉钦和黄礼明共有位于兴国县工业园的工业用地一宗，面积4737平方米，证号：兴国用（2005）第2Ｂ2905-591号。刘汉钦、黄礼明在该土地上共同建造宿舍及厂房各一栋，并于2005年1月办理了房产证，宿舍房产证为兴房权证（潋）字第×**7736号，建筑面积1282.66平方米，厂房房产证为兴房权证（潋）字第×**7737厂房，房屋建筑面积2825.64平方米。2017年6月17日，刘汉钦、刘英明签订一份《厂房出租合同》，约定：1、出租房屋及租期。甲方（刘汉钦）将位于兴国县工业园的厂房综合楼出租给乙方（刘英明）使用，厂房租赁自2017年8月1日起至2027年7月31日止，租赁期9年；2、租金及保证金支付方式。该厂房租赁每月月租为人民币5000元，当月5日前向甲方支付租金，租金打入刘汉钦账户（尾号0574）；如每月5日前甲方没有收到乙方租金，甲方有权收回出租给乙方的厂房，并有权终止租赁合同；签订合同后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金一万元。3、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿；4、厂房归还。如租赁期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。刘英明向刘汉钦支付租金情况：2017年度，8月18日5000元，9月11日5000元，10月18日5000元，11月11日5000元，12月16日5000元；2018年度，1月21日5000元，2月13日5000元，3月27日5000元，6月20日10000元（注：刘汉钦在诉状中认为6月份租金未缴），7月6日5000元，8月6日5000元，9月6日5000元，10月6日5000元，11月6日5000元，12月2日5000元；2019年度，1月5日5000元，2月7日5000元，3月5日5000元，4月5日5000元，5月6日5000元，以上合计10.5万元。另查明，2018年6月28日，刘汉钦通过发送短信向刘英明催收6月份租金，刘英明回复其“前几天打了一万给您，请您查收核对一下”，“房租如果有错误我们会处理，让你小孩给我打个电话，他年轻人普通话更能听懂得！”又查明，2014年7月28日，刘汉钦、黄礼明与案外人李佐华签订一份《厂房出租合同》，约定：将位于兴国县工业园的厂房出租给李佐华，租金每月一万元，租赁自2014年12月1日至2017年12月1日止，租赁期三年。一审法院认为，经各方当事人一致同意，本案适用中华人民共和国内地法律为准据法进行审理。刘汉钦和黄礼明共有案涉的宿舍、厂房，取得了不动产产权证书，依法享有占用、使用和受益的权利。刘汉钦、刘英明于2017年签订的《厂房出租合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收取租金是出租人签订租赁合同的主要目的。《厂房出租合同》约定：每月月租为人民币5000元，当月5日前支付给甲方（刘汉钦）。根据刘汉钦诉称以及其提供的东莞农村商业银行储蓄对账单可知，截止本案起诉，刘英明共向刘汉钦支付2017年8月至2019年5月的租金10.5万元，尚欠2018年6月租金5000元；同时，自2018年7月至2019年5月，刘英明均于每月5-7日支付当月租金，所以，刘汉钦的合同目的基本得到实现。刘汉钦与案外人李佐华签订租赁合同，刘英明不是合同相对人，根据合同相对性原则，案外人李佐华是否拖欠承租期间租金，与本案无关。刘英明仅欠付一个月的租金，在近一年时间内支付租金的时间多数在每月5日或6日，逾期付款情况不严重，所以，刘英明未按约支付租金的行为属于履约瑕疵。本案的租赁物包括厂房、宿舍各一栋，厂房为钢架结构，宿舍为砖混结构四层。刘英明承租后，将宿舍用于兴办金蕾幼儿园，将厂房作为仓库存放瓷砖，厂房内还建有一个样品展示厅。按照合同约定，在承租人逾期支付租金的情况下，出租人享有合同解除权，即：“如每月5日前甲方没有收到乙方租金，甲方有权收回出租给乙方的厂房，并有权终止租赁合同”，但是，刘英明仅尚欠一个月的租金5000元，刘汉钦的合同目的基本得到实现，刘英明逾期支付租金不属于根本违约。因此，根据本案案情、当事人过错程度，为维护市场交易的稳定性，一审法院对刘汉钦要求解除合同的诉请不予支持。刘英明尚欠刘汉钦房租5000元，构成违约，刘汉钦要求刘英明支付拖欠的租金5000元并支付从起诉之日起至一审判决止的利息，具有事实和法律依据，予以支持。综上所述，刘汉钦的部分诉请成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、刘英明于本判决生效后五日内向刘汉钦支付尚欠的租金5000元及其利息（以5000元为基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年4月24日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘汉钦的其他诉讼请求。案件受理费50元，由刘汉钦负担25元，刘英明负担25元。本院二审期间，刘英明举证了两份手机银行转款《回单详情》打印件，证明刘英明已向刘汉钦补交了一个月房租5000元人民币，一直在诚信履行双方签订的《厂房出租合同》。刘汉钦、黄礼明质证认为，要庭后核实，而且还有利息未付。经审查，两份《回单详情》系手机转账形成的打印件，且形成于2020年6月6日，刘汉钦、黄礼明未提交相反证据，对该两份《回单详情》予以采信。对于一审判决查明的事实，刘汉钦、刘英明、黄礼明均无异议，本院予以确认。本院二审查明，2020年6月6日，刘英明通过杨萍先后两次向刘汉钦支付房租：2020年6月6日13：45：24，户名杨萍通过手机银行向刘汉钦东莞农村商业银行尾号为5007的账户转款5000元，附言：房租。同日13：50：11，户名杨萍通过手机银行向刘汉钦东莞农村商业银行尾号为5007的账户转款5000元，附言：法院裁判的一个月租金。本院认为，黄礼明系香港特别行政区居民，本案属涉港合同纠纷，一审判决关于本案法律适用的认定正确。根据当事人的诉辩主张，并经当事人确认，本案二审的争议焦点为：刘英明欠付一个月的租金及未支付保证金的行为是否构成根本违约？《厂房出租合同》应否解除？《厂房出租合同》合法有效，当事人均应按约履行各自的合同义务。在本案合同履行中，刘汉钦向刘英明交付了出租房屋，刘英明应按照合同的约定支付租金及保证金。根据一审查明的事实，刘英明欠付2019年6月的租金5000元。《厂房出租合同》第三条第3项约定：“如每月5日前刘汉钦没有收到刘英明租金，刘汉钦有权收回出租给刘英明的厂房，并有权终止租赁合同”，刘英明欠付2019年6月的房租5000元，已构成违约，该情形符合上述合同约定的解除合同情形。但《厂房出租合同》约定租金支付方式为每月支付，本案租金支付的次数较多，双方在合同履行中未对租金是否付清进行核对，结合刘英明于2018年6月28日对刘汉钦催付租金的短信回复内容：“前几天打了一万给您，请您查收核对一下”、“房租如果有错误我们会处理，让你小孩给我打个电话，他年轻人普通话更能听懂得”，刘英明上述回复内容表明其并非故意拒付租金。况且，一审判决刘英明支付5000元的租金及同期贷款利息，刘英明已为逾期支付租金承担了相应违约责任；一审判决作出后，刘英明于2020年6月6日支付了欠付的2019年6月租金5000元，积极履行了支付合同租金的义务。鉴于刘英明违约程度显著轻微，不影响刘汉钦合同目的实现，一审判决据此认定刘英明逾期支付一个月租金不构成根本违约并无不当，应予维持。至于刘英明未支付保证金的问题，刘汉钦一审未提出该诉请，况且未支付保证金不属于解除合同的约定情形，刘汉钦以此主张解除《厂房出租合同》的上诉请求，亦不能支持。综上所述，刘汉钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8725元，由刘汉钦负担。本判决为终审判决。审判长  徐快华审判员  吕卫红审判员  何全伟二〇二〇年十月十二日法官助理鲁思逸书记员熊云附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。