天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1423号上诉人（原审原告）：重庆比特金属材料有限公司，住所地重庆市南岸区白鹤路********。法定代表人：何清志，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩明，天津佑航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥，天津佑航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国芬（吕红旗之母），1928年6月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：齐麟（吕红旗外甥），住天津市河**。被上诉人（原审被告）：耿金兰（吕红旗之妻），汉族，1957年8月8日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吕涛（吕红旗之子），住天津市河**。被上诉人（原审被告）：吕涛（吕红旗之子），汉族，1983年2月24日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨洪兰，女，1951年7月21日出生，汉族，住天津市河**，由天津市红旗环保科技有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：天津市河东建设开发有限公司，住所地天津，住所地天津市河**七经路****>法定代表人：朱占红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈虹锦，女。原审第三人：天津汇通天下金融服务有限公司，住所地天津自，住所地天津自贸区（空港经济区）环河南路****法定代表人：潘国耀，该公司总经理。上诉人重庆比特金属材料有限公司（以下简称比特公司）因与被上诉人李国芬、耿金兰、吕涛、天津市河东建设开发有限公司（以下简称河东开发公司）、原审第三人天津汇通天下金融服务有限公司（以下简称汇通公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭。因吕红旗于2020年7月8日病故，本院依法追加其继承人李国芬、耿金兰、吕涛参加诉讼。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。比特公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持比特公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.吕红旗与河东开发公司之间的房屋买卖协议约定的房屋为非居住房屋，价款为4650000元，吕红旗也是按照该价款缴纳交易契税，在提出执行异议申请书中，亦自述交易价款为4650000元。原审判决对此只字未提，却以约定失效条件且未经备案的另一份房屋买卖协议为基础，在没有审查该协议效力状态的情况下，认定吕红旗与河东开发公司之间的交易价款为1880000元，属于认定事实错误。2、即使以约定失效条件的买卖协议为基础，该协议约定的付款方式为“一次性打入甲方指定账户”。原审判决在没有任何证据证明河东开发公司自存折取现的情况下，仅以存折的收条来认定吕红旗向河东开发公司支付了购房款1880000元，属于认定事实不清。二、原审判决以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行，属于适用法律错误，该法条的适用情形应为吕红旗作为买受人购买该房屋用于居住且无其他用于居住的房屋，否则不应适用该条规定排除比特公司的执行。而从判决陈述的内容来看，吕红旗购买该房屋并非为了居住，更不存在无其他用于居住房屋的情形，原审判决适用上述司法解释的规定排除比特公司的执行属于适用法律错误。李国芬、耿金兰、吕涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。河东开发公司辩称，请求维持原判，吕红旗已经交齐全部房款，没有过户是因为小区地名有不一致的地方，交土地出让金，又赶上国家二套房政策等，所有的契税都交过了，在一审法院都已经进行了质证。比特公司说我们没有房地产销售资质，之前我们是有这个资质的，是最近几年的营业执照才没有了此经营范围。关于收条的问题，2010年2月的时候，我们和吕红旗订立了房屋买卖合同，当天吕红旗就拿了两个存折，一个是房款，一个是契税，当时并不知道具体的费用是多少，预交了1030000元，是以我们的名义去交，但实际上是吕红旗的钱。最后我们去房管局评估的是4600000元，所以按照4600000元交的契税。汇通公司未作陈述。比特公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2019）津0102执异44号执行裁定书；2.判令继续查封河东开发公司名下坐落天津市河东区××道××号房屋，并准予对该房屋依法强制执行；3.判令诉讼费由河东开发公司负担。一审法院认定事实：2010年2月26日，河东开发公司（甲方）与吕红旗（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：“第一条：甲乙双方协商一致，甲方将座落于河东区程林庄道阳新里自建企业产房屋，建筑面积为387.66平方米，出让给乙方…第二条：房款：经双方友好协商，甲乙双方一致同意此房产成交价格为人民币壹佰捌拾捌万元整（￥1880000）…第三条：付款方式：自本协议签订之日起五个工作日内乙方将上述房款壹佰捌拾捌万元整一次性打入甲方指定账户…第五条：约定：若乙方需办理将上述房产过户至乙方名下的相关事宜，甲方应积极配合。由此产生的全部房产和土地使用权过户的全部税、费、土地出让金和产生的其他想不到的费用均由乙方承担，如遇交易中规定必须由双方负责缴纳的费用，也应由乙方负责为甲方支付。双方特别商定因乙方将上述房产过户而引发的必须由甲方负责的查档、测绘、测量等费用也由乙方支付。”上述协议签订后，吕红旗向河东开发公司支付了购房款1880000元以及办理涉诉房屋过户手续费1030000元，河东开发公司将涉诉房屋交予吕红旗，并由吕红旗使用至今。其后因地名问题以及政策的变更，双方未办理产权变更手续。2015年8月18日，河东开发公司与吕红旗在房管局签订了正式的《天津市房产买卖协议》，并交纳了相关税费，在领取产权证的过程中该涉诉房产被一审法院查封。另查明，2017年7月11日，一审法院受理比特公司与河东开发公司、汇通公司买卖合同纠纷一案，并于2018年3月20日作出（2017）津0102民初5773号民事判决书，判决：“一、被告天津市河东建设开发有限公司与被告天津汇通天下金融服务有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告重庆比特金属材料有限公司票据转让款4836348元及利息（自2015年1月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告重庆比特金属材料有限公司其他诉讼请求。”该份判决书生效后，因河东开发公司与汇通公司未履行判决确定的义务，比特公司于2018年5月23日向一审法院申请执行［案号为（2018）津0102执1887号］，执行过程中，查封了本案的涉诉房屋，后吕红旗作为案外人对执行标的提出书面异议。经审查，一审法院于2019年3月18日作出（2019）津0102执异44号执行裁定书，裁定解除对于天津市河东区××道××号房屋的查封。比特公司不服该裁定，遂提起本讼。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，根据吕红旗及河东开发公司提供的证据可以证明，吕红旗与河东开发公司在2010年即达成了出售涉诉房屋的意向，且双方签订了书面的买卖协议，吕红旗亦交付了全部购房款并占有使用涉诉房屋至今，虽期间因客观原因未能及时办理产权过户手续，但双方在其后仍积极履行各自的义务，并于2015年8月18日在房管部门签订了正式的房屋买卖协议，吕红旗亦缴纳了各项契税，故根据上述法律规定，可以确认吕红旗系涉诉房屋的唯一权利人，其对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对于比特公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回比特公司的诉讼请求。案件受理费80元，由比特公司负担。二审审理过程中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、吕红旗对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利；二、该权利是否能够排除强制执行。关于争议焦点一。《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。吕红旗与河东开发公司在原审法院查封讼争房屋之前，已经签订书面的房屋买卖协议，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。比特公司对该协议效力及吕红旗支付房款一事存疑，但未提供证据予以证明，对其相关上诉主张，本院不予采信。吕红旗与河东开发公司签订房屋买卖协议后，河东开发公司已将涉诉房屋交予吕红旗，并由吕红旗使用至今，虽因客观原因未能及时办理产权过户手续，但双方在具备办理过户手续的条件后，及时、积极的履行了各自的义务，并于2015年8月18日在房管部门签订了正式的房屋买卖协议，吕红旗亦缴纳了契税。综上，吕红旗与河东开发公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，吕红旗按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有讼争房屋，现并无证据证明讼争房屋未办理过户登记系吕红旗自身原因所致，虽因不动产变更登记事项尚未完成，吕红旗不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。二、关于吕红旗享有的实体权利是否能够排除强制执行从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。吕红旗已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护吕红旗的物权期待权。本案中，比特公司申请查封讼争房屋，系基于其与河东开发公司、汇通公司之间的买卖合同纠纷。该案中，河东开发公司与汇通公司共同承担返还比特公司票据转让款的义务，该义务为金钱给付义务，查封行为的基础为一般金钱债权。吕红旗在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对讼争房屋比特公司对河东开发公司的金钱债权的实现。原审法院认定吕红旗享有足以排除强制执行的民事权益，并据此停止对讼争房屋的执行，并无不当。综上，比特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆比特金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十月十五日法官助理刘睿书记员单珊