江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2056号上诉人（原审被告）：李艳红，女，1970年9月13日出生，汉族，江西省万载县人，住万载县。被上诉人（原审原告）：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司，营业场所：江西省宜春市万载县康乐街道和谐佳园二期33栋2单元101-104室，统一社会信用代码：91360922MA35HW8T53。负责人：肖宇春，该公司总经理。委托诉讼代理人：李圣平，该公司员工。上诉人李艳红因与被上诉人樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司（以下简称物业公司万载分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2020）赣0922民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。李艳红上诉请求：1.依法撤销一审判决，根据规定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，应当先由物业公司与业主委员会根据其实际履行情况协商确定，仍不缴纳的再起诉；2.本案及同类案件移交有关部门调查可能存在的违法违规行为；3.对物业公司的资质进行重新认定；4.业主实施妨害物业服务与管理的行为，物业公司应当请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的责任；5.请求物业公司返还违反合同约定收取的相关费用（包括车辆闸道维护费、小区广告费、赞助费等）6.根据物业公司实际管理质量支付相关物业管理费用。事实和理由：1.万载县城达房地产开发有限公司委托樟树市房地产物业管理有限公司进行物业管理未履行招投标程序，在程序上不合法。2.物业公司万载分公司于2016年5月20日成立，因此在2016年5月20日前该企业属于违法经营，根据万载县城达房地产开发有限公司与樟树市房地产物业管理有限公司签订的协议有效期自2015年6月30日至2018年5月31日，实际运行至2018年12月31日，就本案大部分时间段物业公司万载分公司起诉不符合民事诉讼的主体资格，且该公司2017年8月22日列入经营异常名录，在此之前无法正常履行经营活动，该期间管理费用应重新进行核定。3.物业公司万载分公司未履行应尽职责，小区管理混乱不堪，对业主投诉没有反馈意见，未与业主进行沟通，经业主委员会督促仍未履行到位。4.物业公司万载分公司与业主就物业管理缴费事宜进行联系，但催费方式单一，服务质量、态度较差。物业公司万载分公司辩称，1.对业主起诉时因为公司已退出小区管理和多次催缴无效而为之。2.收取服务费用，大部分用于员工工资支出、小区公共用水用电。3.公司服务小区近七年，没有启用维修基金，即使小区改造及中型维修都是用收取的物业费进行贴补。4.小区物业费标准是县物价局2013年制定征求意见稿，多层0.4/㎡月，电梯房0.8㎡/月，远低于2016年宜春市中心城区物业收费标准。物业公司万载分公司向一审法院请求：1.判令李艳红支付拖欠物业管理费1106.28元（从2018年7月1日起至2019年12月31日止，共计18个月）；2.判令李艳红支付滞纳金201.35元；3.判令李艳红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司系樟树市房地产物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，万载县城达房地产开发有限公司系和谐佳园一期的建设单位。先前，万载县城达房地产开发有限公司与樟树市房地产物业管理有限公司签订了和谐佳园一期的前期物业服务协议。后来，由于一直没有成立业主委员会，万载县城达房地产开发有限公司继续与樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司签订和谐佳园一期物业服务协议。根据万载县物价局万价字[2014]44号通知精神，万载县城达房地产开发有限公司与樟树市房地产物业管理有限公司及樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司签订的物业服务协议均约定多层住宅、地下室物业费标准为0.4元／平方米／月，对此，樟树市房地产物业管理有限公司及樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司在向业主提供的入住指南中亦予明示。李艳红系和谐佳园一期18栋2单元301室业主，房屋建筑面积130.10平方米，柴草间面积为23.55平方米，2013年8月15日接收房屋并交纳物业费至2018年6月30日，但此后物业费虽经原告书面催交，其一直未交纳。樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，比如：对外来人员以及车辆进出的管理不够规范，偶有商家在小区内组织营销活动，出现过装满液化气罐的车辆停放于地下车库的现象；小区公共场所可见烟头、垃圾，楼道天花板可见蜘蛛网，公共绿地不够规整；允许商家利用楼房外墙悬挂广告牌等等。一审法院认为，李艳红从2018年7月1日起没有交纳物业费，按照物业服务协议约定的多层住宅、地下室0.4元／平方米／月的物业费标准，至2019年12月31日止，共计拖欠1106.28元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定，应当支付，故对樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司要求李艳红支付所欠物业费1106.28元（从2018年7月1日起至2019年12月31日止）的诉讼请求予以支持。樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司要求李艳红支付的滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司与李艳红是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。但是樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，即也存在相应的违约行为，故对樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司要求李艳红支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李艳红在本判决生效后十日内向樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司支付所欠物业费1106.28元（从2018年7月1日起至2019年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李艳红负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于李艳红应否支付物业费的问题。万载县城达房地产开发有限公司与物业公司万载分公司于2018年5月21日签订的《和谐佳园物业服务协议》，有效期为2017年6月1日至2018年12月31日，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。万载县城达房地产开发有限公司作为和谐佳园小区项目的建设单位，与物业公司万载分公司签订的物业服务协议，对业主具有约束力。万载县和谐佳园业主委员会与物业公司万载分公司于2019年1月31日签订的《和谐佳园物业服务协议》，有效期为2019年1月1日至2019年12月31日，合法有效，对业主具有约束力。以上两份协议，物业公司万载分公司及业主均应按照协议约定履行各自义务，现物业公司万载分公司已按照协议约定提供物业服务，李艳红理应支付物业费。虽物业公司万载分公司提供物业服务存在一定的瑕疵，但由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务，现物业公司万载分公司已尽基本管理服务义务，已履行完合同约定的主要义务，故对李艳红提出需核减一部分物业费的请求不予支持。由于物业公司万载分公司提供物业服务存在一定瑕疵，故对其要求李艳平支付滞纳金的请求不予支持。按照物业服务合同约定的0.4元/㎡/月计算物业服务费，李艳平应当支付2018年7月1日至2019年12月31日物业服务费共计1106.28元，一审判决并无不当。关于李艳平提出物业公司万载分公司2017年8月22日列入经营异常名录，该期间管理费用应重新进行核定的问题。由于列入经营异常名录的原因为通过登记的住所或者经营场所无法联系，并不是未提供合同约定的物业服务内容，不能成为核减物业费的理由，对该主张不予支持。综上所述，李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李艳红负担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年十月三十日法官助理阳青书记员陈娟