黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3190号原告：姜丽娜，女，1980年2月27日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托代理人代晓东，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地大庆市高新区联想科技城地块**地下商业及车幢**商服**（缺席）。被告：钟成平，男，1975年8月15日出生，汉族，大庆市人，住北京市丰台区。原告姜丽娜与被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人代晓东到庭参加了诉讼，被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告姜丽娜提出诉讼请求：1请求依法判决解除原告与被告大庆市新人和物业管理有限公司签订的商铺使用权转让合同；2请求依法判决被告大庆市新人和物业管理有限公司返还原告商铺转让费90000.00元，并支付自立案之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3请求依法判决被告钟成平对诉讼请求第二项中转让费及利息承担连带给付责任；4案件受理费由被告承担。事实与理由，2014年9月14日，原告与被告大庆市新人和物业公司签订商铺使用权转让合同，约定被告大庆市新人和物业公司是联想金街地下商城的项目产权人，原告受让的商铺位于大庆市××新区××大街××大学西门××街地下商城××区××号商铺，该地下商城预计2015年7月30日开业，原告受让的商铺使用年限为商场正式开业之日起40年，商铺的转让费为90000.00元，原告受让商铺后，被告负责统一经营和管理商铺，并与被告签订统一经营租赁协议。商铺使用权转让合同和统一应景租赁协议签订后，被告经营的商铺没有达到统一经营和管理状态，现商铺出于荒废状态，经营管理不善，导致被告无法再继续向原告返还租金，致使原告转让商铺实现长期盈利的合同目的不能实现，被告钟成平作为大庆市新人和物业公司的法定代表人，滥用公司法人独立地位和股东有限公司责任，将公司出资购买的商铺落于个人名下，使公司财产和个人财产关系不清，无法区分，钟成平适用公司财产损害公司债权人的利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，应该对公司的对外债务承担连带责任，故请求人民法院支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。被告大庆市新人和物业管理有限公司、钟成平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。姜丽娜就其主张向本院提交证据如下：一、提交原被告签订的《商铺经营转让合同》1份及《统一经营租赁协议》2份、收据1张(复印件)。证明被告将商铺的使用权转让给原告，转让期间为40年，原告以90000.00元受让商铺后，商铺返租给被告，由被告统一经营和管理，被告向原告支付租金。在合同中被告承诺了商铺的统一开业时间，约定了被告对商场进行宣传和推广享有独立自主权，对商场享有管理权，同时有对商场的结构和其他设备进行定期维护的义务。原告已经向被告交纳全部转让费，原告履行了合同约定的全部合同义务。二、提交被告制作的商铺前期招商宣传彩色单页1张、2014年9月12日大庆晚报A5版报纸影印件1张，商铺规划平面图影印件1张。证明被告承诺商铺返租后将由知名品牌专业管理团队运营，保证年收益率大于等于8%，被告承诺将商铺统一划分为13个经营区域并进行统一管理，保证商铺成为成熟经营业态，保证投资者稳健盈利。三、提交2019年9月份涉案商铺现状照片4张、2020年5月1日涉案商铺现状照片4张。证明被告没有按照约定对涉案商铺进行统一经营、管理，没有按照合同约定的开业时间开业，目前仍达不到正常营业盈利状态，也没有按照前期的招商宣传承诺向原告返还租金，导致双方签订的《商铺经营转让合同》的合同目的无法实现，转让合同应当解除，被告应向原告返还转让费。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。新人和及钟成平未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年9月14日，新人和公司与姜丽娜签订《商铺使用权转让合同》两份，合同约定，新人和公司是“联想金街·地下商城”项目产权人，对该商城有使用、管理和收益的权利，姜丽娜已对商城进行充分考察并同意受让合同约定商铺的使用权。新人和公司将位于大庆高新区联想科技城联想金街地下商城B区33号商铺的使用权以90000元的价格转让给姜丽娜，商铺用途为商业，期限为40年；新人和公司享有对商场进行宣传和推广的独立自主权，对商场享有管理权。姜丽娜受让商铺后，同意将其受让的商铺交给新人和公司统一经营和管理，并与新人和公司签订《统一经营租赁协议》两份，新人和公司应给付的前两年租金从商铺款中予以扣减，实际交纳金额为合同约定金额扣除商铺前两年租金，新人和公司收回原协议。本院在审理与本案事实、法律关系一致的另案过程中还查明以下事实：2014年，新人和公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》一份，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年，钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《商品房买卖合同》（已备案），上述位置实测建筑面积7884平方米，总价款1500万元。钟成平庭审中称其无偿将该商服转让给被告新人和公司。新人和公司将联想金街·地下商城（面积7884平方米）分割出约4000平方米进行出售（剩余面积另行规划）。划分商铺300余个，均由业户出资购买，交纳商铺款2900余万元。商铺出售后由新人和公司统一对外进行招租（其中有几户自行管理），商铺开业后由招租经营者进行经营，2018年7月，招租经营者陆续撤离达90%，新人和公司经营困难，开始欠付2018年7月以后的租金。2019年11月3日新人和公司通过微信向业主群发布公告1份：尽快将前期所欠租金返还；鉴于公司团队经营能力及地下商街的实际招商环境，采用新一期签约方式：1.地下商街重新打造招商环境需要资金和时间，近期拟订签署一份为期两年的承租合同；2.由于地下商铺经营环境需要整改需要投入大量资金，年租金以购铺实际花费的4%作为租金，返租日期为两年租期到期，提前一个月内一次性付清；3.如不续签业主，请在公告发布日起一个月内认领商铺；4.如签约业主达到90%以上，才能具备经营条件，如达不到要求签署合同不成立，业主领回商铺自主经营。公告发布后，签约业户并未达到90%。2020年5月13日，本院工作人员到涉案现场实地勘查，涉案地下商场绝大部分均处于闲置状态，仅有两个商户在此经营，分区防火卷帘门将商场大部分封闭，开放空间杂物堆积无人清理、电梯停运。新人和公司收取业户商铺款后将其中部分款项用于向开发商支付钟成平以个人名义购买的涉案商服房款。2019年5月，购买“联想金街·地下商城”商铺业主以新人和公司涉嫌犯罪向公安局进行报案；经调查，大庆市公安局高新区分局于2019年10月25日作出不予立案通知书，认为新人和公司涉嫌诈骗案无犯罪事实。本院认为，关于合同效力问题，姜丽娜与新人和公司签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》，系双方的真实意思表示，合同、协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同、协议合法有效。关于案涉合同性质问题，结合双方双方签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》可以看出，姜丽娜向新人和公司交纳商铺使用权转让费后又将商铺租赁给新人和公司，新人和公司经营、管理该商铺并向姜丽娜支付租金，商铺使用权与经营权相分离，该商业开发模式系商铺使用权售后返租形式，存在财产权利让渡和统一经营管理的合同关系。关于姜丽娜解除《商铺使用权转让合同》的主张，因商铺售后返租项目涉及主体多、法律关系复杂，该项目经营存在诸多风险。本案中，新人和公司采取售后返租方式，通过与姜丽娜签订商铺转让合同已将商铺成本收回，再将商铺转租给第三方经营收取租金，姜丽娜作为购买商铺业主已将商铺成本全额支付给新人和公司，依赖新人和公司招租经营收取租金逐渐收回投资；新人和公司变相将招租及统一经营管理能否定期收回租金的商业风险转嫁于姜丽娜，现公司经营出现困境达一年半之久，业户的商铺租金固定投资收益无法保障，造成业户对运营公司合理信赖利益的缺失；现双方最后签订的《统一经营租赁协议》已履行完毕，在新人和公司发布公告后，双方未再续签租赁协议，公告发出后至今已达半年之久，新人和公司未在合理期限内将商铺交付给姜丽娜；本案售后返租形式属长期性履行的合同，根据新人和公司发布的公告可以得知，其经营出现困难，履约能力出现困境，作为守约方的姜丽娜入驻商铺经营需由新人和公司提供一定的条件，而其并未将商铺进行空间划分、水电按铺位安装等为单独经营提供必需条件，业户领回商铺所需基本条件尚不具备，双方已出现合同僵局，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。若不解除合同，姜丽娜损失会继续扩大，且焦凡柱是在新人和公司违约的前提下提出解除合同，主观上不存在恶意，姜丽娜的商铺租金收益及受领商铺经营的合同目的无法实现，涉案《商铺使用权转让合同》应当解除，本院对姜丽娜的该项主张予以支持。因姜丽娜未尽合同解除的通知义务，其以提起诉讼方式主张解除合同，应自起诉状副本送达合同相对方之日（2020年10月4日）解除，姜丽娜应将商铺返还给新人和公司，新人和公司应向姜丽娜退还商铺款90000元。关于利息问题，因新人和公司出现经营困难后，未向姜丽娜交付租金，占用姜丽娜房款资金，姜丽娜请求支付资金占用期间的利息损失于法有据，利息应以商铺款为基数，自合同相对方收到起诉状副本次日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于钟成平个人的责任承担问题，依据公司法的规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。本案中，新人和公司与股东钟成平之间财产关系不清、无法区分，且钟成平无偿使用公司财产可能损害公司债权人的利益，公司并不具有独立意思，构成人格混同，钟成平应对新人和公司的债务承担连带责任，姜丽娜请求钟成平连带承担返还商铺款及利息的主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姜丽娜与大庆市新人和物业管理有限公司签订的《联想金街商铺使用权转让合同》于2020年10月4日解除；二、大庆市新人和物业管理有限公司向姜丽娜返还商铺使用权转让款90000.00元并支付利息（以90000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月5日起向姜丽娜支付利息至款项实际给付之日）。案件受理费减半收取1025.00元，由大庆市新人和物业管理有限公司负担。以上款项于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  刘铁军二〇二〇年十月二十二日书记员  张金花附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。