青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1891号上诉人（原审原告）：周平海，公民身份号码×××，男，汉族，1966年3月15日出生，个体司机，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：杨海峰、申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：西宁海亮房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100074571957W，住所地青海省西宁市城**互助东路**。法定代表人：陈鸿牛，总经理。委托诉讼代理人：陈俭，青海尊悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜丽丽，青海尊悦律师事务所实习人员。上诉人周平海因与被上诉人西宁海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮房地产公司）买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周平海上诉请求：改判确认与海亮房地产公司签订的《地下车位使用权转让协议》第二条无效，确认租赁期限为二十年，并返还多收取的车位租赁费12857.1元。事实和理由：海亮房地产公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权证》《地下车库建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》，只能证明该车位系海亮房地产公司合法投资建设，但不能证明海亮房地产公司对该车位享有所有权。当地下车库的建筑面积没有纳入业主购房面积的公摊之内，以及该地下车库不属于地下人防工程设施时，海亮房地产公司才有权出售，否则海亮房地产公司只享有对该地下车位出租的权利。海亮房地产公司地下车位未经登记，不具有物权效力，海亮房地产公司对地下车位的“转让”或者“出售”应为无权处分。一审法院认定海亮房地产公司有权对地下停车位依法处分，认定转让协议为买卖合同，显然事实认定错误。虽然双方签订的合同名称为地下车位使用权转让协议，但协议内容约定了费用及使用年限。根据《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及该协议中的第二条“甲方仅转让本协议项下车位的使用权，乙方不能对以上车位单独办理产权登记或租赁备案登记等政府手续”，第十二条第一款“本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记……所有车位买受人均不享有该车位所占用范围的土地使用权”的约定，表明该协议符合租赁合同的特征及法律要求，而不是买卖合同，双方签订的实际上是租赁合同。根据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，周平海的诉讼请求符合法律规定。依据《物权法》第二条及第五条，如果地下车库使用权享有可以“出售”的物权，应当由法律明确规定，但法律并没有规定地下车库使用权为物权客体。《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”当中的“出售”，结合物权法其他规定，在本案中应当做为地下停车位所有权的处分，而不是使用权的处分，使用权只能通过附赠或出租的方式处分。本案中《地下车位使用权转让协议》约定不办理权属登记，且海亮房地产公司也不能证明其拥有该地下车位的所有权，不符合《物权法》第七十四条第二款关于“出售”的条件。并且，该条规定明确写明为“车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，显然车位的“归属”并非车位的使用权而是所有权。一审法院认定该协议为买卖合同，适用法律错误。海亮房地产公司辩称，本案地下车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，具有构造上的独立性，可以排他使用，依法属于海亮房地产公司专有。其次，海亮房地产公司对地下车位建造审批前，依法取得的《国有土地使用权证》、《地下车库建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》等文件，，地下车位已经办理了相关审批手续不属于人防工程，不是人防车位。再次，根据审批文件，本案地下车位的建筑面积没有占用公用建筑面积，是单独划分的地下土地，没有公摊到业主的房屋产权建筑面积中，不属于业主公摊建筑面积范围。最后，海亮房地产公司依法取得《国有土地使用权》，并对其进行投资、开发、建设。依据《城市地下空间开发利用管理规定》规定，允许建设单位对投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让。海亮房地产公司作为案涉车位所在地块的合法使用人，对案涉小区及地下车位开发建设，通过原始取得的方式设立了地下车位的物权，有权将案涉车位使用权对外进行转让。同时海亮房地产公司与周平海明确约定只涉及车位使用权的转让不办理产权登记，且根据《中华人民共和国物权法》的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可知地下车位完全可以以出售的形式由开发商自由处置，并不要求以权属登记为条件才能进行处分，海亮房地产公司对地下车位使用权进行处分，属于有权处分，一审法院认定事实清楚。《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周平海作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为及相应的法律后果具有足够的认知、辨识能力。同时从协议的内容能反映出实际是对其地下车位的使用权的转让，周平海签订协议的本意是购买车位的使用权而不是租赁车位，应是其自愿选择的结果。周平海在平等自愿的基础上签订该协议，且已支付部分价款，是周平海意思自治的结果。其次，从协议的内容来看，该协议具有物权的特征，有占有、使用、收益、处分的权能。虽然合同法中没有针对使用权转让合同的专门规定，但对于私权利而言法无禁止即自由，现行法律法规并未规定地下车位使用权不能转让。《地下车位使用权转让协议》无合同法规定的五种无效事由，应当合法有效，对双方当事人应具有法律约束力。最后，协议中约定的是转让价款而非租金，周平海认为是租赁不是买卖，是主观认识上的偏差。租赁合同从其性质、特征而言，是转移财产所有权、收益权的合同，但并不能反过来认定所有权转让合同就等于租赁合同。《地下车位使用权转让协议》明确约定，交付日前未付清车位使用权转让款的，海亮房地产公司有权拒绝交付车位。而周平海并没有付清车位使用权的全部转让款，存在违约情形，因此海亮房地产公司才拒绝交付车位。周平海若能支付剩余价款，海亮房地产公司便可交付车位。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。周平海向一审法院起诉请求：1.确认与海亮房地产公司签订的《地下车位使用权转让协议》第二条无效，并确认租赁期限为二十年。2.判令海亮房地产公司返还多收取的车位租赁费12857.1元。3.本案诉讼费由海亮房地产公司负担。一审法院认定事实：周平海在购买海亮房地产公司开发建设的位于西宁海亮大都汇房屋后，又与海亮房地产公司签订了《地下车位使用权转让协议》，第一条约定海亮房地产公司将“海亮大都汇项目”G区地下车位第101号车位使用权转让给周平海用于车辆停泊使用；第二条约定海亮房地产公司仅转让本协议项下车位的使用权，周平海不能对以上车位单独办理登记或租赁备案登记等政府手续。周平海已理解上款内容之含义，并明确其所购买的只是车位的使用权，使用期限自2013年12月27日至2083年12月27日，合计70年；第三条约定本车位的使用权转让价款为人民币95000元，该《协议》十二条关于车位使用权的说明还特别约定：本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。受让人购买该车位的使用年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，买受人单独购买车位使用权的使用年限与该车位所占用土地范围的土地使用年限相同；所有车位买受人均不享有该车位所占范围的土地使用权。按照《地下车位使用权转让协议》约定，周平海交付了车位转让款40000元，尚欠55000元转让款未付，该车位亦未交付周平海使用。海亮房地产公司建设涉案地下车位的行为，已经建设规划等相关部门审批。一审法院认为，双方当事人争议的地下车位系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位即规划车位，该地下建筑工程系海亮房地产公司投资建造，并办理了相关审批手续，属合法建筑。周平海与海亮房地产公司双方所签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周平海作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为及相应法律后果具有足够的认知、辨识能力。双方所签订的《地下车位使用权转让协议》，周平海认为系地下车位租赁合同，海亮房地产公司认为系地下车位使用权转让合同，经审查，根据双方合同约定，周平海通过分期付款的方式向海亮房地产公司共交付地下车位款95000元，使用该地下车位期限70年，按《地下车位使用权转让协议》约定，选择分期付款的，海亮房地产公司应周平海要求可提前交付车位。待周平海足额交付约定车位款项95000元后，可长期使用该地下车位，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”并没有禁止未办理车位、车库登记不能出售、附赠或者出租，故认定海亮房地产公司有权对海亮大都汇小区内地下停车位依法处分。因此，海亮房地产公司与周平海签订的《地下车位使用权转让协议》，根据合同内容，实际是对地下车位的使用权的转让，该协议应认定为买卖合同。周平海所持该协议为租赁合同的理由不能成立。据此，周平海诉求依据《中华人民共和国合同法》中有关租赁合同期限的规定要求确认双方签订的《地下车位使用权转让协议》第二条无效，并确认租赁期限为20年及请求判令海亮房地产公司返还多收取的租赁费12857.1元之主张，于法无据，不予支持。周平海诉求无事实和法律依据，不予支持，海亮房地产公司抗辩理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回周平海的全部诉讼请求。案件受理费1229元，由周平海负担。本案二审期间，周平海、海亮房地产公司对一审法院查明的基本事实均无异议。双方的争议就是涉案《地下车位使用权转让协议》的合同性质及协议第二条的效力。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，根据《地下车位使用权转让协议》的内容可以明确知道，周平海签订合同之初的真实意思是购买车位，而非租赁车位,海亮房地产公司的真实意思也是永久转让涉案车位的使用权。其次,合同条款中约定的使用权年限与商品房买卖合同约定的房屋使用期限或土地使用年限相同、付清购买车位的费用后只需要支付物业费用也符合使用权转让的交易习惯。再次，周平海与海亮房地产公司明确约定涉案车位不办理产权登记。最后,海亮房地产公司销售小区车位不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，所以周平海与海亮房地产公司签订《地下车位使用权转让协议》的合同性质仍应认定为买卖关系，对周平海的此项上诉理由不予采信，既然周平海与海亮房地产公司之间就涉案车位是买卖合同关系，其主张《地下车位使用权转让协议》第二条约定期限超过二十年而无效并要求返还多收取的车位租赁费12857.1元的理由也就不能成立。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费121.43元，减半收取60.72元由周平海负担；二审案件受理费121.43元，由周平海负担，一、二审多收取的案件受理费予以退回。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 陈志秀审判员 左志萍二○二○年十月三十日法官助理 陈 倩书记员 朱鑫垚保昕欣附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。