浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初3041号 原告：盛邓锋，男，1979年11月13日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：桐庐浙富嘉盛房地产有限公司，住所地浙江省桐庐县城迎春南路**浙富大厦**。 法定代表人：孙毅，董事长。 委托诉讼代理人：王戈。 被告：方激光，男，1983年5月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：桐庐永安物业管理有限公司，住所，住所地浙江省桐庐县城南街道瑶琳路**div> 法定代表人：汪平良。 委托诉讼代理人：吕柏栋。 原告盛邓锋诉被告桐庐浙富嘉盛房地产有限公司（以下简称嘉盛公司）、方激光、桐庐永安物业管理有限公司（以下简称永安物业）物权保护纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理。依法由审判员叶明锋适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告盛邓锋，被告嘉盛公司的委托诉讼代理人王戈，被告永安物业的委托诉讼代理人吕柏栋到庭参加诉讼。被告方激光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛邓锋向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔付原告因漏水造成的损失8019.3元（包括石膏线、墙布、墙顶涂料、人工费及席梦思等损失），并恢复原状；2、判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告系桐庐县城梅林路399号桐城府小区6幢3203室业主，被告方激光系同幢楼3303室业主。2020年7月7日，因连降大雨，作为顶层3303室的露天阳台地漏因墙体上的墙皮脱落而堵塞，使阳台积水往室内倒灌，室内积水又从楼板裂缝漏到原告家中，造成原告席梦思泡水，屋顶多处开裂，石膏线断开。原告遂联系被告永安物业，物业朱主任及保安到现场清理了3303室的积水，但关于赔偿问题，业主被告方激光认为其是毛胚房，房屋由被告永安物业代管，且房屋楼板出现裂缝系建设方被告嘉盛公司的问题，其不应承担责任。经过多次协商无果，故诉至法院。 原告盛邓锋为支持其诉讼主张，向本院出示并陈述了以下证据：1、照片一组，证明因3303室露台地漏堵塞使房屋漏水造成原告席梦思泡水，屋顶多处开裂，石膏线断开等损失的事实； 2、装饰工程预（决）算表一份，证明房屋墙面及顶部维修需5219.3元的事实。 被告嘉盛公司辩称：2017年6月23日，桐城府小区通过桐庐县房屋建筑工程竣工备案。2017年11月22日，3303室业主办理完成交房手续。业主自交房后两年的质保期内，未对地面开裂等问题提出维修要求，被告嘉盛公司也未收到关于该房屋地面的报修记录。本案原告提出因3303室阳台地漏堵塞，雨水倒灌至室内，再漏至楼下造成相关损失。如情况属实，被告嘉盛公司认为阳台及房屋室内均属于业主专有部位和专用设施设备。根据杭州市物业管理条例第四十六条物业保修期满后的维修、更新改造费用，按照下列规定承担专用部位和专用设施设备，包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用处分的物业部位、设施、设备及场地等，其维修、更新改造费用均由业主或者非业主使用人承担。被告嘉盛公司认为本案中不存在相关责任和过错，请求驳回原告的诉讼请求。 被告嘉盛公司为支持其诉讼主张，向本院出示并陈述了以下证据：1、交房流转单、《桐庐县前期物业服务合同》及《住宅使用说明书住宅质量保证书》各一份，证明涉案3303室房屋已交付，房屋地面开裂已过一年保修期，外墙脱落已过两年保修期的事实； 2、《证明》一份，证明涉案露台为赠送面积，系该房屋业主享有独立使用权的事实。 被告永安物业辩称：1、3303室房屋系毛胚房，业主未入住，物业公司确实对3303室空置房有管理的职责，平时检查卫生及玻璃窗等情况，但该漏水原因系房屋墙皮掉落造成地漏堵塞，物业公司是无法预见的；二、原告提出的损失数额依据不足，价格明显偏高。 被告永安物业未提交证据。 被告方激光未作答辩，未提交证据。 经庭审质证，被告嘉盛公司对原告提交的证据质证认为：证据1真实性无异议，但无法证明漏水的原因系墙皮掉落堵塞下水道口导致；对证据2的真实性有异议；被告永安物业对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性及证明对象无异议；证据2真实性不认可，认为维修费用明显不合理。原告对被告嘉盛公司提交的证据质证认为：证据1、2均无异议；被告永安物业对被告嘉盛公司提交的证据质证认为：证据1、2均无异议。 本院对原告及被告嘉盛公司提交的证据的真实性均予以认定，但该证据是否具有证明其主张的证明效力，在本院认为部分作分析认定。 根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告系桐庐县县城梅林路**桐城府******房屋所有权人。2020年7月，因连续降雨，原告楼上即被告方激光所有的3303室露台地漏因墙皮堵塞排水口导致排水不畅，积水倒灌至屋内后，从屋内楼板裂缝渗漏至原告家中。原告房屋其中一间卧室天花板及石膏线墙布过水，并有部分水滴在卧室席梦思床垫上。 另查明：1、案涉桐庐县县城梅林路339号桐城府6幢1单元3303室系整栋楼的顶楼，被告方激光系该房屋所有权人，于2017年11月22日办理房屋交房手续，现仍系毛胚房，无人入住。案涉积水露台系3303室室外部分，面积为6.12平方米，并非房屋专属面积,未登记在被告方激光所有房屋的产权证中。 2、被告嘉盛公司系案涉房屋的建设单位，于2016年12月28日组织勘察、设计、施工、工程监理和相关单位对案涉房屋验收，并于2017年6月23日在桐庐县住房和城乡建设局备案。被告嘉盛公司对住宅保修范围与期限：“墙面、顶棚抹灰层脱落为二年”，保修期自房屋交付购房人之日起计算。 3、2015年4月20日，被告嘉盛公司与被告永安物业签订《前期物业服务合同》，约定服务内容与质量：“1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运（收集）、雨、污水管道的疏通；……”合同附件四中（三）公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养服务内容“5、排水系统雨污水管网检查与维护，楼顶每3个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每周清扫一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾。拔出沟内生长的杂草。” 4、经现场踏勘，案涉露台系半封闭结构，顶部露天的水泥梁上的墙皮有明显脱落。原告渗水的卧室天花板、石膏线及墙面无明显损伤痕迹，席梦思床垫亦未失去使用功能。 本院认为：根据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，案涉积水露台产权属性系业主共有部分并非被告方激光专有部分，未登记成为特定业主所有权的客体,产权证上也并没有标注。另，被告方激光未实际入住并使用该露台，对该露台无需承担管理义务，故被告方激光对漏水并无过错，无需承担赔偿责任。 关于被告嘉盛公司是否承担责任的问题。原告房屋内渗水的原因在于楼上露台地漏堵塞所致。结合本院现场勘察及被告永安物业工作人员的陈述，可以确定露台积水的原因系露台顶部的墙皮脱落被雨水冲刷至地漏处，继而堵塞了地漏下水口所致。被告嘉盛公司在交付房产后对案涉露台墙面负有维修义务，但承担维修义务的前提是物业公司的维修通知，现被告永安物业未提供证据证明已经通知了被告嘉盛公司，故被告嘉盛公司对案涉损失不存在过错，不应承担赔偿责任。 关于被告永安物业是否承担责任的问题。被告永安物业在庭审时陈述，其对空置房负有管理职责。另按物业合同的约定，被告永安物业每年雨季前应疏通管道，定期维护排水设施，案涉房屋露台系共有部分，在物业服务合同约定的范围内，被告永安物业未履行合同约定定期维护排水设施的义务，应当承担赔偿责任。根据法律规定，赔偿损失以实际损失为限。本案中，虽原告因渗水产生了部分损失，但经本院现场勘察，原告渗水的卧室天花板、石膏线及墙面无明显损伤痕迹，席梦思床垫亦未失去使用功能，综合以上事实，本院酌定原告的损失为2400元。综上，本院对原告诉请的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告桐庐永安物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告盛邓锋财产损失2400元； 二、驳回原告盛邓锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告桐庐永安物业管理有限公司负担。 原告盛邓锋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐永安物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  叶明锋 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  祝小兰 代理书记员  许忆琳 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。