福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1218号 上诉人（原审被告）：黄文生，男，1957年3月6日生，汉族，农民，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人:罗盘，福建津都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张称仁，男，1957年8月3日生，汉族，农民，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：张承达，福建蒙福律师事务所律师。 上诉人黄文生因与被上诉人张称仁确认合同无效纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2020）闽0823民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄文生、被上诉人张称仁及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文生上诉请求：请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。其事实和理由如下： 一、原审认定部分事实不清 1.2015年10月27日，双方曾就转让后建、扩建的这幢四层房屋转让事宜达成意向，但因价款问题未能达成一致。因此，并未达成协议。可原审判决却认定“2015年10月27日，张称仁与黄文生达成协议：黄文生自愿将上杭县塘角湾的房屋一栋四层转让给张称仁”。这显然与客观事实不符。 2.上诉人原在上杭县溪口镇确有老宅一处，因是属危房不能居住，才向被上诉人购买讼争房屋，改建后全家迁入此房居住。 3.上诉人是向被上诉人购买房屋，并非向被上诉人购买宅基地。而原审却将本案视为“宅基地买卖”。 二、原审判决适用法律错误 1.《中华人民共和国土地管理法》第九条规定的是“城市市区土地属于国家所有，……”，并非判决书所附法律条文“第九条，国有土地和农民集体所有的土地，……”。 2.《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日颁布，于2007年10月1日起实行。而本案《房屋转让合同》是2005年5月31日订立。根据法不溯及既往的原则，原审判决适用该法第六十条规定，显属适用法律错误。况且，该法条亦无禁止农村村民转让房屋。 3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，不但没有禁止农村村民转让房屋及其房屋下面的宅基地。而且还规定“农村村民出卖、出租房后，再申请宅基地的，不予批准”。从该规定来看，该法律是没有禁止农村村民买卖房屋，只是规定村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 三、原审判决于法无据 确认合同无效的唯一法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的五种情形。而与本案相关的应该是五十二条第（五）项即“违反法律、行政法规的强制性规定”。而原审判决所使用的前述两部法律，均未见“禁止农村村民买卖住宅”的相关规定。显然，原审认为“张称仁将房屋转让给黄文生，虽然是双方真实意思表示，但该民事行为违反了我国土地管理法律法规禁止宅基地买卖的规定”，其法律依据何在。 四、原审判决完全错误 查明事实、正确适用法律，是作出正确裁判的前提和基础。原审法院处理本案中，因认定事实错误，适用法律不当，必然导致其作出错误判决。 五、原审判决有悖社会主义核心价值观，造成负面的社会效果。 张称仁辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判，以维护各方的合法权益。其理由如下： 一、事实部分 1.2015年8月11日，张称仁就曾对本案起诉过黄文生，2015年10月27日，黄文生同意起草协议作价归还原房屋给张称仁作为条件促使张称仁撤诉，张称仁撤诉后黄文生便以价款等种种借口拖延搪塞，至今愈演愈烈；因此，双方之前不仅仅是达成转让意向，而是已经签订转让协议，黄文生毁约在先。 2.黄文生在其户籍地拥有宅基地、自留地、自留山等，其在的老宅系因无人居住或演变为年久失修，并非其称因为是危房才向张称仁购买房屋，况且该老宅是否属于危房也与本案无关，即便是现在该老宅属于危房，黄文生也可对其修缮后重新入住，亦没有必要在其他村落购买房屋。 3.脱离土地购买该土地上的房屋是不现实的，根据我国“地随房走”的原则，黄文生称只向张称仁购买房屋而不购买宅基地使用权割裂了房地一体性，并且也歪曲了事实，因为在《房屋转让合约》中明确了宅基地使用权的转移。 二、法律规定 1.《土地管理法》（2020年修正）第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；”、《土地管理法》（2004年修正）第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”与《合同法》第52第(5)款规定的违反法律、行政法规的强制性规定将导致合同无效；在本案中，由大厚村集体经济组织管理的张称仁拥有使用权的宅基地不得进行对外转让，否则应按照《合同法》第52第(5)款判定为无效合同。 2.《土地管理法》（2020年修正）第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，黄文生在其集体经济组织中已经有一处宅基地，因此其不能再拥有涉案房屋的宅基地使用权。 三、一审判决合同无效维护了张称仁的合法权益、维护了大厚村集体经济组织的利益，同时维护了社会主义核心价值观。 1.张称仁与黄文生签订《房屋转让合约》后黄文生仅支付了首付款13000元，剩余5万元尾款拖欠十几年至今。黄文生不仅没有支付尾款并且违约未进行折价转让房屋，期间让张称仁蒙受巨额经济损失和经济利益；直至现在仍旧采取拖延策略，侵害张称仁合法权益。 2.涉案房屋的宅基地归属于大厚村集体经济组织所有，宅基地使用权按照法律规定应当在大厚村集体经济组织成员中流转；黄文生在已经拥有一处宅基地，现在又非法占据大厚村的宅基地，实则损害了大厚村集体经济组织的合法利益。 3.合法合理、公平诚信是社会主义经济交易中的守则，张称仁维权的行为并非是想通过确认合同无效来谋取不当利益，反而是通过诉讼手段维护自身和集体的合法权益，即使是通过转让房屋的形式也愿意在法律的框架下给予黄文生合理补偿；反观黄文生的拖延及不作为才会对法律效果和社会效果造成负面影响。 张称仁向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2005年5月31日签订的《房屋转让合约》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审查明，张称仁与张赛金、张可安姐弟均为上杭县村民。张赛金在塘角湾的公路边有一间占地35㎡砖木结构二层房屋，与该房屋相邻，张可安于1994年3月28日经上杭县溪口乡人民政府审批的同意用地面积55㎡宅基地一块。1998年6月26日，张称仁与张赛金、张可安姐弟签订《土地使用权及房屋所有权转让协议书》，约定张赛金和张可安将上述房屋和宅基地一起转让给张称仁，房屋和宅基地转让款合计7300元。付清房款后，张赛金、张可安将房屋所有权证及土地审批表交付给张称仁。后张称仁利用张可安审批的土地建一层二间砖混结构平房。2005年5月31日，张称仁与上杭县溪口镇村民黄文生签订《房屋转让合约》，合约主要内容：一、双方协商以63000元的价格转让张称仁所有的间。二、付款方式为：签订合约时黄文生支付13000元，剩余5万元约定应在2006年3月底付清。尚未付清的5万元黄文生按信用社贷款利率支付利息。三、黄文生支付13000元后，张称仁将房屋所有权证交付黄文生，该房屋归黄文生使用。所有协议款项成立后，该房屋所有权及相应的土地使用权归黄文生所有。黄文生支付13000元后，张称仁将张赛金的《房屋所有权证》和张可安的《城乡居民建房用地审批表》交付给了黄文生。2006年间，黄文生未经有关部门审批，将从张称仁转让的原张赛金所建二层房屋拆除重建，与张称仁所建一层二间砖混结构平房相连接后，建成占地面积97㎡砖混结构四层楼房一栋，由黄文生及其家人居住使用至今。2015年8月12日，张称仁以与黄文生房屋买卖合同纠纷诉至一审法院。2015年10月27日，张称仁与黄文生达成协议：黄文生自愿将上杭县塘角湾的房屋一栋四层转让给张称仁。同日，张称仁以庭外自行协商解决为由申请撤诉。现张称仁再次以确认合同无效纠纷诉至一审法院。 另查明，被告黄文生户籍在上杭县溪口镇，属于村民，在该村有老房，现无人居住。 一审法院认为，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只享有宅基地使用权。农村宅基地使用权是指村民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造住宅及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限处分的权利。农村宅基地的特征为：1、集体所有。2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织成员享有使用权。村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只可用于自建住宅。3、一户一宅。因此，农村宅基地具有福利性质，村民是无偿使用。宅基地属于村集体的财产。本案中，张赛金和张可安将房屋和宅基地转让给张称仁，由于张赛金、张可安和张称仁均为上杭县村民，为同一集体经济组织成员，不违反法律规定。后张称仁将房屋转让给黄文生，根据“地随房走”的原则，房屋之下的宅基地使用权随之转移。农村宅基地使用权具有资格性，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。虽然黄文生出资将受让的房屋进行改建并一直使用至今，但黄文生并非上杭县的集体经济组织成员，不具备获取该宅基地使用权的主体资格。张称仁将房屋转让给黄文生，虽然是双方真实意思表示，但该民事行为违反了我国土地管理法律法规禁止宅基地买卖的规定，依法应认定该房屋转让合同无效。原告张称仁的请求有法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第六十条规定，判决：张称仁与黄文生于2005年5月31日签订的《房屋转让合约》无效。本案受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告黄文生负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄文生提交的证据为：上杭县溪口乡民委员会于2020年7月16日出具的证明及黄文生在该村住宅的照片，该《证明》的主要内容为黄文生一家于2006年因老宅破烂不堪搬至集镇所在地大厚村购房居住，现老宅已无法居住。张称仁经质证认为，该证据与本案无关联性，对真实性和合法性不发表质证意见。本院经审核认为，该证据与本案无关联性，不予认定。 张称仁提交的证据如下： 1.一审法院（2015）杭民初字第2266号民事裁定书、2015年10月27日张称仁与黄文生签订的《协议书》，证明2015年10月27日在张称仁起诉黄文生返还房屋后，黄文生同意起草协议作价归还原房屋给张称仁作为条件促使张称仁撤诉，张称仁撤诉后黄文生便以价款等借口拖延搪塞，因此，双方当事人就案涉房屋转让已经达成协议。黄文生经质证认为，对该证据的真实性无异议，但双方当事人未就转让款达成协议，故该协议未能履行。本院经审核认为，该证据与本案无关联性，不予认定。 2.案涉房屋招租广告及相关视频，证明黄文生将案涉房屋出租给当地建设管材经销商，黄文生家人已不在该房居住，亦可说明黄文生尚有其他住处。黄文生经质证认为，对该证据的真实性无异议，但其仅是将一层店面出租，其家人仍居住在楼上。本院经审核认为，该证据与本案无关联性，不予认定。 黄文生对一审认定的“2015年10月27日，张称仁与黄文生达成协议：黄文生自愿将上杭县塘角湾的房屋一栋四层转让给张称仁”的事实有异议，其认为双方未达成协议；对一审另查明部分的事实有异议，其认为老房已无法居住。张称仁对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。在张称仁（甲方）与黄文生（乙方）签订的《房屋转让合约》第三条明确约定；“该房屋所有权及相应的土地使用权归乙方所有”。故该合同不仅涉及房屋买卖,也涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。本案中,黄文生并非上杭县集体经济组织成员,不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权,故其与张称仁签订的《房屋买卖合同》,违反了法律、行政法规的强制性规定,应属无效。黄文生是否另有住处，不影响本案对房屋买卖合同效力的认定。 关于对本案诉讼费用问题。确认合同无效纠纷应按标的额收费,故本案案件受理费应为1375元。一审法院的案件受理费计算有误，应予纠正。 综上所述，黄文生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1375元，由黄文生负担。变更一审案件受理费为687.5元，由黄文生负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二〇年十月十二日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 庄 鹂 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；