安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3669号 上诉人（原审原告）：孙洁，女，1979年3月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：何伟，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司五雪，安徽南山松律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽勤联房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市曹凌路****，统一社会信用代码91340300059736856K。 法定代表人：肖毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许虎，该公司员工。 上诉人孙洁因与被上诉人安徽勤联房地产开发有限公司（以下简称勤联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙洁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费用由勤联公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，勤联公司未能在合同约定时间向业主交付符合合同约定的房屋。1.勤联公司通知交付房屋时不能开通燃气，业主无法居住。案涉合同约定燃气管线敷设到户并竣工验收合格是勤联公司交付房屋的约定条件之一。关于燃气管道是否敷设到户的证据掌握在勤联公司手中，业主无法提供。勤联公司仅提供燃气竣工验收签证单复印件，该证据真实性存疑。即使燃气管道已经竣工验收，也无法证明燃气管道已经入户并达到业主可以随时申请开通的条件。一审法院将证明燃气达到开通条件的举证责任给业主不符合法律规定，且业主询问燃气公司，燃气公司工作人员口头告知直到2019年12月底才能开通。2.一审法院查明涉案地下车库2019年6月5日经相关部门验收合格，但是直至今日涉案小区的地下车库仍无法使用，且合同中关于地下车库的约定加重业主责任，排除权利，应为格式条款。勤联公司未举证证明其尽到说明义务，勤联公司应承担举证不能的责任。3.一审中业主提交的商品房买卖合同，在平面图及附件中有关于电梯品牌、大小、类型的约定，现有证据足以证明案涉房屋安装的电梯与合同约定不符。二、根据法律规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对合同订立及价格有重大影响的，应视为要约。根据最高院商品房买卖合同司法解释第三条规定，案涉房屋勤联公司宣传为高档小区，出卖时比同地区其他房屋价格高很多，且在宣传画册中对每项宣传都有具体规定。上述宣传资料应视为要约，勤联公司应履行宣传册的规划设计。勤联公司提供的补充协议第十二条，与法律相悖应为无效。三、业主代表承诺书、授权委托书没有具体权利义务规定，应为无效委托，且业主已经撤销授权。关于案涉小区优化改造方案仅是针对小区绿化，没有针对电梯、车库的改造方案。即使有改造方案，也不代表开发公司可以不承担违约责任。 勤联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.勤联公司已按合同约定交付房屋，案涉房屋于2019年6月12日取得工程竣工备案表，分别通过公告及邮寄交付工程书的方式送达，履行了通知义务。2.根据案涉合同第14条约定商品房交付时燃气敷设到户，买受人自行开通，案涉房屋燃气已经于2019年5月8日验收合格且业主至今未收房也未申请开通，其所提供无法开通燃气的证据与事实不符。3.电梯属于公共部位，其涉及到群体业主共有建筑部分的约定、认定、保护、管理、处分等多项权利，应该业主共同行使。勤联公司安装的电梯符合合同附件约定，且验收合格。勤联公司与业主授权委托人已就电梯符合建筑规范进行确认。4.勤联公司于2019年1月12日取得地下车库竣工备案表，地，地下车库移交接收主体应为物业公司或业主委员会主个人主张权利主体不适格且双方补充协议中已经约定地下停车场投入使用情况不作为影响房屋交付因素。5.双方签订补充协议明确约定勤联公司发布广告宣传资料仅为要约邀请，双方权利义务以签订的书面协议为准。6.双方权利义务已经由商品房买卖合同进行确认，双方均应按合同履行。补充协议第二条中明确业主签订协议前已经仔细阅读全部条款内容，勤联公司已采取合理方式提醒业主注意相关条款且充分说明，业主作为完全民事行为能力人签订协议时，尤其是购买商品房时应尽到谨慎注意义务，否则双方履行协议纠纷时即推翻双方协议应为法律意义上的违约行为。 孙洁向一审法院起诉请求:1.判令勤联公司支付迟延交房违约金56401.38元（以购房款1044470元为基数，按日万分之一点五计算自2019年7月1日至2020年6月30日，实际计算至交房时止）；2.勤联公司按合同约定安装电梯；3.勤联公司兑现售楼承诺，承担虚假宣传的责任，按照房款的百分之五赔偿孙洁损失及律师费；4.本案诉讼费由勤联公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月1日，孙洁与勤联公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：孙洁购买勤联公司开发的位于蚌埠市第2幢1单元19层01191号房屋，总价款1044471元，孙洁采取按揭方式支付购房款。合同第八条约定：出卖人应在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……（2）燃气在该商品房交付时管道敷设到户，买受人自行申请开通，具体开通要求以燃气公司规定为准，如有相关部门规定发生调整时作相应调整。该合同所附图纸中显示该户所涉电梯为两部，其中一部为无障碍电梯，另一部为消防电梯兼担架电梯。合同附件三：装饰、设备标准……9、电梯：通力或等级别的其他品牌电梯。合同补充协议第五条：关于房屋交付的补充约定……7、下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地、地下停车场的投入使用情况房屋存在的质量瑕疵、临时水、电等不影响正常使用且经验收合格，乙方承诺不因此拒绝接受房屋。第八条：关于配套设施设备的补充约定;……3、双方明确，该房屋的燃气、电话通信、有线电视、网络等设施，在该房屋交付时管线敷设到户，并竣工验收合格。具体开通事宜由乙方自行向相关部门申请并承担费用。甲方除按合同约定承担保修责任外，乙方不得就该等设施的使用向甲方主张任何权利。第十二条：关于公告效力及示范单位1、甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方提供报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。……6、沙盘模型及广告宣传资料中如有展示本项目红线或红线外的广场、绿化、景观、道路等公共设施的，旨在协助提供相关信息，仅为示意，不是甲方对此作出的任何保证或承诺，如出现与实际状况不一致的情形，最终以实际情况为准，且甲方不对乙方承担任何责任。上述房屋于2019年6月5日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及勤联地产公司共同验收合格。同日，涉案房屋所在小区的地下停车库也经上述单位验收合格。勤联公司于2019年6月18日在蚌埠日报刊登交房公告，并于2019年6月21日向孙洁邮寄《商品房交付通知书》，但孙洁至今未收房。 另查明：蚌埠新奥燃气有限公司于2019年5月8日对蚌埠瀚林华府苑二期1#-6#新户项目进行验收，并在《工程竣工验收签证单》上加盖竣工资料专用章。 再查明：该小区业主委托业主代表于2019年9月7日与勤联公司关于电梯达成协议：华府二期符合建筑规范，因业主担心进不去医用担架车，双方达成共识配备两个可伸缩担架及轮椅在二区门岗。 又查明：勤联公司在销售房屋时印制了宣传册，宣传涉案小区“龙湖金湾、精工大宅”、“大城时代、湖山府邸”、“地;地中海皇家园林家就是在度假”、“白金管家、高力顾问”等等。 一审法院认为，2017年12月1日，孙洁与勤联公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。按照合同约定勤联公司应于2019年6月30日前交付房屋，该房屋交付的条件为经过验收合格。涉案房屋已于2019年6月5日经相关部门验收合格，符合交付条件。孙洁主张的天燃气没有开通的问题，2019年5月8日，涉案房屋所在小区的天燃气已经验收合格，按照合同约定管道敷设到户，买受人自行申请开通，且孙洁也没有提供证据证明勤联公司在交房时天燃气未开通。关于地下停车库问题，该小区所属地下停车库已于2019年6月5日经相关部门验收合格，且按照合同约定地下停车库的投入使用情况，乙方承诺不因此拒绝接受房屋。关于电梯问题，涉案房屋的整栋楼已经验收合格，应包括电梯在内，孙洁也没有提供有效证据证明勤联公司安装的电梯不符合合同约定，且小区业主的委托人就电梯问题已与勤联公司达成解决方案。故对孙洁要求按照合同约定安装电梯的诉请，不予支持。关于小区绿化问题，孙洁没有提供有效证据证明小区绿化不符合约定。故涉案房屋符合交房条件，勤联公司不构成违约。勤联公司发布的宣传广告上明确写明系邀约邀请，且合同补充协议中也明确约定广告宣传仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。孙洁作为完全民事行为能力人在签订合同时应明知该内容的含义，且仍然在合同中签名，视为其明知广告的性质。故勤联公司的行为不构成虚假宣传或欺诈，不应赔偿孙洁的损失。综上所述，对孙洁的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回孙洁的诉讼请求。案件受理费2473元，减半收取1237元，由孙洁负担（已交纳）。 二审期间，孙洁为证明其上诉主张，向本院提交如下证据:一、翰林华府二区总平面图4张、照片5张，证明勤联公司交付的房屋不符合容积率和绿化率，勤联公司擅自改建非机动车出入口，违反设计规范，未完成人车分流，不符合交付条件。二、单体结构设计图5张，证明案涉房屋应为一部担架电梯一部无障碍电梯。三、建筑施工图设计说明、《住宅设计规范》ＧＢ50096-2011，ＧＢＴ7025.1-2008电梯主参数及轿厢、井道、机房的类型尺寸第一部分-Ｉ、ＩＩ、ＩＩＩ、ＩＶ电梯标准23张，证明勤联公司交付的电梯不符合设计规范和合同约定。四、光盘一张，证明案涉电梯不符合合同约定设计规范，非机动车出入口被擅自改造导致非机动车无法通行。五、施工图设计文件审查合格书一份，证明勤联公司应按照审查合格的图纸进行施工。勤联公司质证意见：证据一总平面图4张为复印件，真实性无法确定。图纸展示内容不完整，除2区总平面图外均没有相关单位盖章，达不到证明目的。照片三性均有异议，达不到证明目的。证据二未加盖公章，三性均有异议。证据三三性均有异议，且与本案无关。证据四三性均有异议，且与本案无关。证据五真实性无异议，与本案无关。上诉人提供的证据均涉及到小区内公共部分，与本案所归纳争议焦点不符。本院认证意见：孙洁二审提交的证据一至证据四均为复印件，勤联公司对其真实性均有异议，本院对该四组证据不予认定。对证据五，勤联公司对其真实性无异议，但达不到证明目的，本院对该证据不予认定。孙洁二审申请证人袁某出庭作证，证明案涉房屋燃气在2019年6月30日收房时没有开通不能使用。孙洁质证意见：真实性无异议，证人证言证实2019年6月30日案涉商品房燃气没有开通，不符合合同约定的可使用房屋。勤联公司质证意见：无法确定证人与孙洁之间是否存在利益关系，证人所住楼栋非案涉房屋所在楼栋，其证言与本案无关。合同已约定燃气具体开通要求以燃气公司规定为准，勤联公司的义务只是敷设到户，该义务在取得燃气公司的竣工验收盖章时已经完成。证言所涉及内容均为公共部分，其证明效力不予认可。本院认证意见：证人证言与勤联公司提交的燃气公司验收签证单载明内容不符，本院对该证人证言不予认定。 孙洁对一审法院查明“上述房屋于2019年6月5日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及勤联地产公司共同验收合格。同日，涉案房屋所在小区的地下停车库也经上述单位验收合格”有异议，被上诉人提供的是竣工验收备案表复印件，且各部门只是同意验收，并未签署验收合格。对另查明部分事实有异议，签证单没有结论且验收未完成。对原审法院其余查明事实无异议。勤联公司对一审法院查明事实无异议。案涉房屋及地下车库已经竣工验收合同并取得备案，燃气也已经通过验收，孙洁异议理由不能成立。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为：勤联公司是否存在逾期交房等违约行为，其是否应赔偿孙洁违约金。 本院认为，孙洁与勤联公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。根据案涉合同约定，勤联公司应于2019年6月30日前交付房屋。案涉房屋在竣工验收合格后勤联公司分别于2019年6月18日在蚌埠日报通知交房、2019年6月21日邮寄交房通知书，孙洁庭审中也认可已经收到交房通知，故勤联公司在合同约定的期限内交付房屋，未超出约定期限。孙洁上诉称勤联公司通知交付房屋时燃气不能开通，业主无法居住。但根据勤联公司提交的工程竣工验收签证单，蚌埠新奥燃气有限公司已于2019年5月8日对案涉小区燃气进行验收。该验收签证单中存在问题一栏和整改建议一栏均为空白，也即表明验收过程中未发现问题。孙洁上诉称燃气未敷设入户与该验收签证单不一致，其未提供相反证据证明案涉燃气未敷设入户，故该上诉理由不能成立。关于孙洁上诉称案涉地下车库至今无法使用，但根据勤联公司提交的工程竣工验收备案表，案涉小区地下车库已经竣工验收合格并已经备案。孙洁以地下车库尚未使用主张逾期交房缺乏合同依据。关于案涉房屋电梯问题。案涉房屋电梯已经蚌埠市特种设备监督检验中心检验合格，且案涉房屋整体已经竣工验收备案，孙洁主张案涉房屋不符合合同约定缺乏证据支持，本院对该上诉理由不予采信。关于案涉房屋宣传画册效力问题。案涉房屋宣传画册明确载明系要约邀请，所示图片及文字仅供参考，不作为构成合同组成部分，且根据孙洁与勤联公司签订的合同补充协议中也明确约定广告宣传仅为要约邀请，不是要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。故勤联公司的行为不构成虚假宣传或欺诈，孙洁主张赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，孙洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2473元，由孙洁负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二○二○年十月二十二四日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。