广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终20709号上诉人（原审被告）：朱倩婷（曾用名朱玉珍），女，1959年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈健聪，男，1998年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈炳华，男，1959年3月23日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人朱倩婷、陈健聪、陈炳华因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱倩婷、陈健聪、陈炳华上诉请求：撤销一审判决，改判朱倩婷、陈健聪、陈炳华继续在广州市海珠区得胜岗9号106房中居住。事实和理由：朱倩婷、陈炳华一直居住在涉案房屋。海珠区南田路797号海逸花园xxx房原本是买给陈健聪的，但因当时陈健聪还未成年，没有购买资格，现陈健聪已经成年，朱倩婷、陈炳华已将该房屋转给了陈健聪。朱倩婷、陈炳华希望能继续居住在涉案房屋，请求二审法院给予帮助。被上诉人海珠房屋二所二审辩称：同意一审判决的处理结果，不同意朱倩婷、陈健聪、陈炳华的上诉请求。海珠房屋二所于2019年9月16日向一审法院起诉请求：1.解除海珠房屋二所与朱倩婷关于海珠区江南大道中路得胜岗9号106房的租赁关系；2.朱倩婷、陈健聪、陈炳华在判决生效之日起10日内腾空并交付江南大道中路得胜岗9号106房屋；3.朱倩婷按照312.20元/月缴纳从2019年9月至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.朱倩婷承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月26日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与朱倩婷（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路得胜岗9号106部位出租给乙方作住宅，使用面积19.45平方米，租赁期限自2009年6月1日至2011年5月31日，月租金64元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋，签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续定合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠房屋二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设局职能设置、内设机构和人员编制规定的通知》载明，区住房和建设局下设房屋管理科，承担直管房的产权管理和产权登记，组织开展非住宅直管房公开招租工作，等。据2019年1月7日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区前进路德胜岗9号为直管公房，所有权人为广州市房地产管理局，建筑面积1743.85平方米。据2019年8月29日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江南大道中南田路797号2907房为私有性质，产权人为朱倩婷和陈炳华，建筑面积76.9868平方米。另查，朱倩婷和陈炳华是夫妻关系，陈健聪为朱倩婷和陈炳华的儿子。诉讼中，海珠房屋二所表示由海珠房屋二所在朱倩婷银行卡按照64元每月的标准扣划租金至2019年8月，其诉讼请求中要求朱倩婷按每月312.20元的标准即是合同第二十一条约定的成本租金。海珠房屋二所为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1.2019年1月4日的《通知》及张贴的照片，该通知载明要求朱倩婷在2019年1月15日前将房屋交还海珠房屋二所；2.《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》（载明涉案房屋评定月租为312.20元）及《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》。一审法院认为：涉案《广州市直管房（住宅）租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。上述合同约定“租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续定合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。合同约定的租赁期限已经届满，之后并没有继续签订合同，朱倩婷继续使用涉案房屋，海珠房屋二所收取租金至2019年8月，故海珠房屋二所与朱倩婷之间的租赁期限成为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。现海珠房屋二所主张朱倩婷按照64元每月的标准向海珠房屋二所交租至2019年8月，涉案房屋成本租金为每月312.20元并提供了计算方式，朱倩婷、陈健聪、陈炳华没有到庭发表否定抗辩，一审法院予以采信。朱倩婷和陈炳华名下已有自有房产，现海珠房屋二所要求解除与朱倩婷关于涉案房屋租赁关系合法合理，一审法院予以支持。现朱倩婷未能及时搬迁，海珠房屋二所要求朱倩婷、陈健聪、陈炳华搬迁并要求朱倩婷按照约定向海珠房屋二所按成本租金的标准支付即312.20元/月的标准缴纳从2019年9月起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年2月21日作出如下判决：一、解除海珠房屋二所与朱倩婷之间关于广州市海珠区江南大道中路得胜岗9号106房的房屋租赁关系；二、朱倩婷、陈健聪、陈炳华在本判决生效之日起15日内，搬出广州市海珠区江南大道中路得胜岗9号106房部位房屋，并将该房屋腾空交还给海珠房屋二所；朱倩婷、陈健聪、陈炳华在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、朱倩婷在本判决生效之日起15日内，按每月312.20元的标准向海珠房屋二所支付从2019年9月起至朱倩婷、陈健聪、陈炳华交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由朱倩婷负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋为直管公房，海珠房屋二所受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。海珠房屋二所将涉案房屋出租给朱倩婷作为住宅使用，朱倩婷按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠房屋二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。海珠房屋二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对海珠房屋二所的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28151号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；上诉人朱倩婷、陈健聪、陈炳华预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月三十日书记员 莫善友区敏儿