四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13237号 上诉人（原审被告）：成都金华商业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区同福巷**附**。 法定代表人：杨淑玉，执行董事。 委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖兴平，男，1976年6月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 原审第三人：曾长青，男，1960年12月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人成都金华商业有限公司（以下简称金华公司）因与被上诉人肖兴平、原审第三人曾长青房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金华公司上诉请求：一、撤销原判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由肖兴平承担。 事实和理由：一、本案系发回重审，但仅追加了曾长青，遗漏了对本案处理有重大影响的当事人中国重型汽车重庆销售公司（以下简称重汽重庆公司）及案涉房屋的承租人。且重汽重庆公司已就案涉房屋提起了（2019）川0108民初9420号案件，金华公司和肖兴平均为该案当事人，一审未查明相关事实，违背了对（2018）川0108民初8223号案发回重审的初衷和意义。金华公司认为应当追加重汽重庆公司、案涉房屋承租人作为第三人参与本案诉讼或中止审理等待（2019）川0108民初9420号案件的判决结果。本案房屋已过户至肖兴平名下，金华公司客观上无法履行交付义务，肖兴平应该针对第三人提起排除妨碍之诉。二、《房屋买卖合同》第十一条约定了交房时间为2018年6月15日，但未约定不能交房的后果，肖兴平也知晓房屋有案外人在使用，并有保证金100000元供肖兴平每月按1500元收取租金，双方并未约定逾期交房违约金，因此一审法院认定事实不清。三、一审法院适用法律不当，金华公司客观上无法交付房屋，应当适用合同法第94条第4项而不是第60条。一审法院作出的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，且每日按万分之三计算标准过高，有违公平原则，金华公司有权依法请求减少违约金。 肖兴平辩称，金华公司是房屋买卖合同的相对方，应当承担交付房屋的义务，合同中约定了逾期交房违约金为每日万分之五，一审法院认定的事实清楚，且适用法律准确，并无不当。 曾长青述称，曾长青基于重汽重庆公司的分配，占有使用案涉房屋，在尚未查清重汽重庆公司是否对房屋拥有所有权之前，其居住是合法的。 肖兴平向一审法院提出诉讼请求：1．判令金华公司立即向肖兴平交付位于成都市成华区房屋；2．判令金华公司从2017年12月26日起以房价1100000元为基数，按照日万分之五的标准向肖兴平支付违约金至将房屋交付肖兴平之日止（暂计算至2018年9月25日为183700元）；3．判令金华公司从2018年6月16日起每月向肖兴平支付房屋占用费2000元至将房屋交付肖兴平之日止（暂计算至2018年9月16日为6000元）；4．判令金华公司立即将案涉房屋中的户口迁出房屋，并结清相应水电气费。 一审法院认定事实：2017年12月21日，金华公司（卖方）、肖兴平（买方）、成华区嘉富房屋中介服务部（中介方，以下简称嘉富公司）签订《房屋买卖合同》，约定：金华公司将位于成都市成华区平方米的住宅房屋出售给肖兴平……房屋成交总价为1100000元……合同签订后买卖双方于2018年1月21日前办理房屋产权过户手续。双方还在第五条“交房保证金”约定，“为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商同意在房款中预留100000元作为交房保证金交存买方保管，待双方办理完房屋交接且双方无异议，该保证金全款退给卖方”；第六条“房屋交付”约定，“……4．卖方应在收到买方买房全款后／日内与买方进行房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接、水电气费、物管、光纤、租赁等费用的结算（若卖方届时未能结清本物业水电等欠款或卖方还需继续使用该房的，则买方有权拒绝收房且视为卖方逾期交房，违约金按每日总房款的万分之五计算）。经协商未能达成一致的买方有权提出退房……；第十一条“其他约定事项”中手书约定：“1．买卖双方协商一致，剩余部分定金100000元于2017年12月25日当日内支付卖方；2．双方协商一致，在买方取得房产证卖方收到房款后，该房租金转由买方收取，月租金1500元／月，租金从交房保证金中扣除；3．交房时间约定于2018年6月15日之前”。 一审另查明，肖兴平已付房款合计1000000元及税费6190元。双方于2017年12月26日将案涉房屋办理产权转移登记至肖兴平名下。 一审还查明，2000年9月21日，案外人重汽重庆公司成都经营部于1993年购买包括案涉房屋在内的住房4套，但未办理案涉房屋产权登记手续，重汽重庆公司随即将案涉房屋分配给职工曾长青居住，由曾长青一直占有使用至今，现该房屋由曾长青出租。 一审庭审中，肖兴平陈述，其当时买的是二手房，看房时曾长青不在，但是肖兴平知道房屋内有人在居住，所以肖兴平买房时没有进屋查看，金华公司告知肖兴平房屋要2018年6月15日之后才能交房。2018年6月15日金华公司仍旧没有交房，肖兴平才了解到房屋由曾长青实际占有。金华公司陈述，其出售房屋前知晓案涉房屋被他人占据的事实，但并不知道由谁占有，在2018年6月16日，金华公司与肖兴平、曾长青沟通前，金华公司也不清楚曾长青是为什么占有案涉房屋，金华公司卖给肖兴平的时候是有产权证的，是通过合法途径为肖兴平办理了不动产权证。 一审法院认为，肖兴平与金华公司签订的《房屋买卖合同》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应受此约束。合同签订后，肖兴平依约向金华公司缴纳购房款，金华公司已协助肖兴平办理了案涉房屋的产权变更登记手续，案涉房屋已登记在肖兴平名下。但由于曾长青实际占有案涉房屋，导致案涉房屋至今未交付。关于交付的问题。金华公司在双方缔约时已将案涉房屋有他人占有的事实告知肖兴平，同时又在合同中约定，房屋交付后租金由肖兴平收取及房屋具体交付时间为2018年6月15日之前的手书条文，但并未向肖兴平说明房屋由谁占有、基于何种理由占有，最终导致肖兴平不能如期收房的事实发生。根据双方的合同约定，并未免除金华公司作为出卖方向肖兴平交付能够排他性使用的房屋的义务，金华公司仍应负有腾空房屋并交付肖兴平的义务，故其以产权变更后不具有交房事实基础为由拒绝履行交房义务的抗辩意见不能成立。肖兴平依据合同约定要求金华公司交付房屋的诉讼请求，有事实和法律的依据，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。根据双方合同约定，金华公司应在2018年6月15日前向肖兴平交付房屋，故肖兴平主张的逾期交房违约金应从2018年6月16日起计算。肖兴平在了解房屋的瑕疵情况下仍继续购买案涉房屋，其自身也存在疏忽。故，一审法院在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调减为，以已付房款1000000元为基数，从2018年6月16日起按每日万分之三的标准计算至金华公司向肖兴平交房之日止。 关于房屋占用费的问题。根据查明情况，曾长青对房屋的占有并非基于与金华公司的买卖、租赁等法律关系，曾长青对案涉房屋的占有是否有相应的事实和法律依据，不属于本案处理的范围。故，肖兴平主张房屋占用费，应向实际占有人主张，而金华公司并非案涉房屋实际占有人，且金华公司应向肖兴平支付违约金，该违约金已能弥补肖兴平的损失。故对肖兴平主张金华公司支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。 关于肖兴平主张的户口迁出房屋并结清相应水电气费的诉讼请求。因肖兴平未举证证明所主张水电气的欠费金额及案涉房屋是否登记有他人户口的事实，故不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金华公司于判决生效之日起三十日内向肖兴平交付位于成都市成华区的房屋；二、金华公司于判决生效之日起十日内向肖兴平支付逾期交房违约金（以1000000元为基数，从2018年6月16日起，按每日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回肖兴平的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16407元，减半收取计8203.5元，由金华公司承担。 二审中，金华公司向本院提交一审法院作出的（2019）川0108民初9420号民事判决书，拟证明重汽重庆公司就案涉房屋起诉四川科亚房屋开发有限公司、成都市房地产经营公司、成都隆信诚基资产管理有限责任公司、金华公司、肖兴平，请求判决解除重汽重庆公司与四川科亚房屋开发有限公司之间的房屋买卖合同；四川科亚房屋开发有限公司向其返还购房款并赔偿损失。（2019）川0108民初9420号民事判决书支持了重汽重庆公司的诉求，从而证明重汽重庆公司对案涉房屋并不具有合法所有权。曾长青不合法占有，其应将案涉房屋交付给所有权人肖兴平。 肖兴平发表质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，重汽重庆公司放弃了所有权，曾长青不具有占有房屋的合法性。 曾长青发表质证意见，对该证据的真实性、合法性无异议，在该证据生效前其对案涉房屋的占有是合法的，经人民法院审理，重汽重庆公司购买案涉房屋也是合法的。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。 肖兴平、曾长青未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：金华公司是否应当向肖兴平履行房屋交付义务；金华公司是否应当按总房款每日万分之三向肖兴平支付违约金。对此，本院评述如下： 肖兴平与金华公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按约定履行义务。 关于第一个争议焦点。根据《房屋买卖合同》约定，在本合同签订后，买卖双方于2018年1月21日前办理交易过户手续；交房时间约定于2018年6月15日之前。实际上，肖兴平已按约定向金华公司支付了除交房保证金外的购房款，金华公司亦按约定协助肖兴平于2017年12月26日取得了案涉房屋不动产权证。而金华公司作为案涉房屋的出卖方，在知晓房屋被曾长青长期实际占有使用的情况下，将交房时间约定在办理产权过户之后，但其并未按合同约定的交房时间内向肖兴平交付房屋。金华公司上诉认为应追加重汽重庆公司及案涉房屋承租人为第三人参加诉讼，且案涉房屋所有权已转移给肖兴平，其客观上无法履行交付房屋义务。从金华公司二审提交的新证据看，一审法院作出的（2019）川0108民初9420号民事判决，判决“解除原告重汽重庆公司与被告四川科亚房屋开发有限公司之间的《房屋买卖合同》”。该合同涉及包括案涉房屋在内的4套房屋。二审中，曾长青亦承诺于2020年10月15日之前腾退案涉房屋，并交付给肖兴平。因此，金华公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。故金华公司应按合同约定，向肖兴平履行交付房屋的义务。 关于第二个争议焦点。根据上文论述，金华公司未能在合同约定的时间内向肖兴平交付房屋，构成违约，其应承担违约责任。案涉房屋买卖合同第六条明确约定了卖方逾期交房的情况下“违约金按每日总房款的万分之五计算”的计算。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调减为，以已付房款1000000元为基数，从2018年6月16日起按每日万分之三的标准计算至金华公司向肖兴平交房之日止并无不妥，本院予以维持。 综上，金华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16407元，由成都金华商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 龚 耘 审 判 员 李 俊 二〇二〇年十月十三日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣