洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1409号原告：河南建业物业管理有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市洛龙区王城大道与英才路交叉口建业森林半岛会所内。负责人：卫定川，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李珂瑜，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。被告：郭一达，男，1994年6月16日出生，汉族，住河南省嵩县，现住洛阳市老城区。原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称建业物业洛阳分公司）与被告郭一达物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建业物业洛阳分公司的委托诉讼代理人李珂瑜、董军芳、被告郭一达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建业物业洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告郭一达支付原告建业物业洛阳分公司物业服务费2058.60元及合同违约金160.57元（均暂计至2019年12月31日，具体以实际偿付日为准）；2．判令被告郭一达承担本案全部诉讼费。事实和理由：郭一达系建业物业洛阳分公司提供物业服务的鼎城147-1-702的业主，参照《前期物业服务合同》约定，郭一达应按建筑面积1.2元/月/㎡的标准向建业物业洛阳分公司交纳2019年物业服务费。协议约定如郭一达未按约定标准和时间缴纳有关费用的，应按所欠费用日万分之四的标准向建业物业洛阳分公司支付合同违约金。建业物业洛阳分公司进驻小区后，严格依约提供了物业服务，但郭一达拒绝缴纳物业服务费用，建业物业洛阳分公司催缴无果，诉至法院。被告郭一达辩称，一、建业物业洛阳分公司进驻鼎城小区没有法律和合同依据。《物业管理条例》第十一条、第十二条规定：选聘和解聘物业服务企业应当经专有占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意；第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建业物业洛阳分公司进驻鼎城小区既不属于建设单位与郭一达签订《商品房买卖合同》时确定的物业服务企业，也未经过业主大会、业主委员会同意，其自行进入鼎城小区提供物业服务，没有法律和合同依据。二、建业物业洛阳分公司提供的物业管理服务质量严重不合格，无权要求支付物业管理费，且建业物业洛阳分公司服务质量和态度差、维修不及时、不作为。1．郭一达家楼下的水管经常坏，建业物业洛阳分公司提供维修但仍然坏，且经常扒开彩砖修水管严重影响正常生活；2．公共区域垃圾乱堆乱放、公共设施存在安全隐患，建业物业洛阳分公司不能及时维修；3．郭一达家楼下的绿化存在枯死、稀疏现象，建业物业洛阳分公司视而不见，未安排补种、浇水，对于长势较好的植株，也未安排修剪；4．郭一达多次报修家里窗台漏水、烟囱堵塞，建业物业洛阳分公司仅派人去看，但始终没有修，也未给答复为何不修，问题至今没有解决。即便有些维修项目不在建业物业洛阳分公司服务范围内，建业物业洛阳分公司至少也应该给郭一达联系开发商，郭一达认为建业物业洛阳分公司不作为；5．近一年来，外面的拉土车整夜不停地拉土，严重影响了郭一达晚上的休息，110和有关部门业主均反映过，业主代表也向建业物业洛阳分公司反映过，但问题都没解决，建业物业洛阳分公司应该考虑业主的感受，建业物业洛阳分公司是否以物业的名义向有关部门反映该问题，但该问题一直没有解决，郭一达认为是建业物业洛阳分公司不作为；6.2020年4月疫情期间郭一达单位需要职工在家居住的证明，郭一达到物业开证明，建业物业洛阳分公司以未交物业费为由，拒不提供居住证明的便利，影响抗疫复工大局。三、建业物业洛阳分公司与郭一达之间未签订任何物业服务合同，更不存在约定物业费、支付期限及违约金的情况，其要求支付违约金，没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回建业物业洛阳分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：郭一达系洛阳市老城区定鼎北路与魏紫路交叉口鼎城小区147幢1-702号房屋（建筑面积142.96㎡）的业主。2018年10月下旬，原为鼎城小区提供物业服务的河南佳宇物业管理有限公司向邙山办事处提出拟于2018年12月底从鼎城小区撤离。2018年11月23日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司作为鼎城小区的开发商作出《关于鼎城小区更换物业公司的公告》并进行了张贴，告知小区业主：河南佳宇物业管理有限公司退出小区，邙山办事处和开发公司拟从2019年1月1日起委托建业物业洛阳分公司为鼎城小区提供物业服务，物业服务费标准为洋房1.88元/月/㎡、高层1.68元/月/㎡、商业3元/月/㎡；同时首年物业费标准不予调整，即自2019年1月1日-2019年12月31日期间，洋房和高层仍按1.2元/月/㎡、商业仍按2元/月/㎡的标准优惠执行收取，第二年即2020年1月1日-2020年12月31日期间恢复原价执行，第三年即2021年1月1日起物业服务费按公布标准执行；建业物业洛阳分公司入驻后，计划做如下改造：1．小区绿化升级，将小区黄土裸露部分全部补种完成，清除园区内杂草；2．小区老化的安防设备升级改造；3．洋房外墙真石漆修补；4．园区卫生死角大扫除等内容。2018年11月23日-12月2日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司向鼎城小区的业主征求关于鼎城小区更换物业公司的意见，据洛阳住总宇泰房地产开发有限公司统计，已入住业主共计1591户，其中签署意见书的业主有918户，907户业主同意更换。2019年1月1日，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（甲方）与建业物业洛阳分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对鼎城小区提供物业管理服务，物业服务费标准与张贴公告中内容相同；业主应从2019年1月1日起向乙方交纳物业服务费用；前期物业管理服务包括：1．物业共用部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．装饰、装修管理服务；8．物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；合同期限自2019年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止等内容。2019年1月1日始，建业物业洛阳分公司进驻鼎城小区，依约对该小区提供相关物业服务至今。2020年8月4日，洛阳市老城区物业管理办公室出具的《河南省物业服务合同备案证明》显示：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司与建业物业洛阳分公司签订的鼎城物业服务合同已报备案。同日，洛阳市老城区物业管理办公室又出具《河南省物业承接查验备案证明》显示：建业公司鼎城物业承接查验备案已在该处备案，前期物业服务合同期限自2019年1月1日至业主大会成立并选定新的物业服务企业，物业管理交接日期为2018年12月1日。现因建业物业洛阳分公司向郭一达催缴2019年1月1日-2019年12月31日的物业服务费未果，诉至本院。本院认为，鼎城小区目前尚未成立业主大会及业主委员会，原告建业物业洛阳分公司进驻小区前征求了大部分业主的同意，且依据与建设单位签订的前期物业服务合同，依约为鼎城小区提供物业服务至今，部分业主交纳了物业管理费，被告郭一达作为该小区的业主，接受了原告建业物业洛阳分公司的物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系成立。故被告郭一达主张双方不存在合同关系不应交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。被告郭一达应按照约定交纳物业服务费。如被告郭一达认为原告建业物业洛阳分公司未履行物业服务合同约定的管理和维护义务，可以要求原告建业物业洛阳分公司承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业服务费。故原告建业物业洛阳分公司要求被告郭一达交纳自2019年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费2058.60元（1.2元/月/㎡×142.96㎡×12个月）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告建业物业洛阳分公司要求被告郭一达支付违约金的诉讼请求，因原告建业物业洛阳分公司的物业服务有不足之处，故该诉讼请求本院不予支持。原告建业物业洛阳分公司在以后的工作中，应加强与业主的沟通，认真听取业主的意见和建议，及时采取措施解决物业服务中存在的问题，同时不断改善自己的服务理念与质量，以满足业主的正常生活需要，而且还应向满足业主对美好生活需要的方向迈进。被告郭一达作为小区业主，也应当从全体业主整体利益考虑，积极履行交纳物业管理服务费的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭一达于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2058.60元；二、驳回原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郭一达负担。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年十月二十六日书记员  王鹤