山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1843号上诉人（原审原告）：李延民，男，1951年9月23日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口市海亿诚房产营销有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道东海龙族郦景37-106商铺。法定代表人：孙晓磊，总经理。被上诉人（原审被告）：孙晓磊，女，1985年11月23日出生，汉族，住山东省栖霞市。被上诉人（原审被告）：赵义会，男，1969年5月12日出生，汉族，住山东省招远市。被上诉人（原审被告）：孙业飞，男，1979年5月9日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。上诉人李延民因与被上诉人龙口市海亿诚房产营销有限公司（以下简称海亿诚公司）、孙晓磊、赵义会、孙业飞房屋买卖合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李延民上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、依法支持海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞返还李延民房款240000元及利息损失的诉讼请求；三、依法支持海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞赔偿李延民房屋装修损失42000元及利息损失的诉讼请求；四、一、二审诉讼费、保全费由海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、孙业飞一房二卖，对李延民应当承担返还购房款及赔偿损失的责任和义务。第一，2017年6月8日，李延民已将全部购房款240000元交付给了孙业飞的委托人赵义会。2017年6月27日，赵义会将部分购房款交给了孙业飞的母亲张福萍，张福萍向赵义会出具收条。一审庭审时，孙业飞也自认“让赵义会找相关买房人”，由此可以看出，赵义会对外销售涉案房屋是基于孙业飞的授权及追认。第二，赵义会、孙晓磊将涉案房屋的钥匙、电卡交付给了李延民，李延民有合理理由相信赵义会、孙晓磊有权对外销售房屋。李延民在支付全部购房款，取得钥匙、电卡后，对涉案房屋进行装修。前后装修风格不同，孙业飞将房屋另行出售给案外人，明知李延民的存在。第三，一审庭审中，赵义会陈述有证人可以证明孙业飞的母亲持有孙业飞的公证委托书并出示给赵义会。一审法院在未查明的情况下，径行作出判决孙业飞不承担责任，属于认定事实错误。综上，孙业飞在应当知道李延民已支付全部购房款的情况下，仍将涉案房屋出售给第三人，属于一房二卖。对李延民应当承担返还购房款及赔偿损失的责任和义务。二、李延民与孙晓磊、赵义会、海亿诚公司均系《二手房定金协议》的合同相对人，而一审判决认定《二手房定金协议》的合同相对人系李延民与海亿诚公司，属于认定事实错误。第一，《二手房订购协议》中，孙晓磊、赵义会在甲方处签字，同时加盖有海亿诚公司的公章，李延民在乙方处签字。由此可知，合同主体系李延民与孙晓磊、赵义会、海亿诚公司。第二，一审庭审中，赵义会陈述“我认为该房屋是李延民与我签订的买卖合同”、“二手房定金协议是我和她（孙晓磊）一起签的字”、“我可以返回（还）房款”，足以证明赵义会与孙晓磊均系合同相对人，一审法院罔顾该事实，认定赵义会、孙晓磊并非合同相对人，属于认定事实错误。第三，一审判决认定合同相对人系海亿诚公司，而赵义会提供的确是其个人账户，要求将款项支付至其个人账户。一审庭审中，赵义会自认公司是其与孙晓磊2017年一起开办的，公司法定代表人是孙晓磊，赵义会负责买房子，可知海亿诚公司与赵义会、孙晓磊之间财务混同。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院发回重审或依法改判，支持李延民的上诉请求。庭审中，李延民补充事实和理由如下：孙业飞承担责任相关事实为其应当知道其房屋已经出售给李延民，其存在一房二卖的行为。第一，钥匙、房卡、电卡均交付给李延民，故其不仅仅是委托赵义会、孙晓磊对外出售房屋，其已经明确知晓房屋转让给李延民；第二，从房屋内取走沙发等个人物品，也说明其了解到房屋已经对外出售；第三，重新出售房屋时，屋内已经存在装修，其采用破门的方式重新更换门锁，说明其否定房屋已经出售给他人，其不知情的说法是不现实的；第四，其已经收取60000元定金；第五，孙业飞与赵义会之间存在纠纷与李延民无关，孙业飞实际将房屋销售给第三人后其享有该房屋因李延民进行装修而增值的各项收益。海亿诚公司、孙晓磊辩称，孙业飞让海亿诚公司卖涉案房屋，他是知情的，不知情的话孙晓磊不可能拿到房卡、电卡，何况赵义会在看守所期间，孙晓磊一直也没有离开海亿诚公司，孙业飞也没有找过孙晓磊，将房屋二次出卖。赵义会辩称，涉案房屋是孙业飞的母亲通过洗衣店的老板说房子要卖，第一次交了10000元定金，洗衣店老板通过微信将购房合同及业主身份证复印件都传给赵义会了。第二次孙业飞的母亲带着孙业飞的公证委托书来过户，由于当时没有房产证不具备过户的条件，他母亲让赵义会再交点定金，2017年6月27日赵义会又给了他50000元定金，同时他母亲交付了钥匙和水电卡，孙业飞母亲的妹妹和妹夫把房屋室内的茶几拉走了，其他物品什么都不要了，允许赵义会进行装修，房产证下来时过户付全款。李延民把地板、餐桌、沙发、床、榻榻米全部拆掉进行二次装修，这期间2017年9月27日至2019年5月26日在看守所没有接到任何关于房屋的买卖信息，而且也没有到赵义会曾经交易的二手房店进行咨询，赵义会根本不知情把房子卖了，所以赵义会要求将60000元跟装修款双倍赔偿，一房多卖。一审时孙业飞不承认他母亲收取赵义会60000元定金，说不知情，当赵义会把60000元定金票据拿出来的时候，他又说知道了。而且2017年6月27日孙业飞母亲拿着孙业飞的公证委托书，赵义会亲眼看到了才交的剩余的50000元，赵义会拉物品的时候孙业飞的母亲妹妹和妹夫在场，充分证明孙业飞完全知道房屋已经出售，孙业飞没有权利进行二次出售，应该在出售之前与孙晓磊沟通或与赵义会的律师进行沟通，孙业飞否认房屋出售与海亿诚公司没有关系。孙业飞辩称，第一，孙业飞与李延民不存在任何合同关系，孙业飞从来也没有授权过海亿诚公司以及赵义会对外出售房屋，因此孙业飞不受李延民和海亿诚公司之间的房屋买卖之间的约束，事实方面，孙业飞也从来没有把电卡、钥匙、房卡交付给赵义会。第二，李延民和海亿诚公司之间是存在房屋买卖合同的，一审判决认定正确，李延民追索购房款的事宜应该去向合同相对方追索。第三，李延民认为孙业飞存在一房二卖的行为是不正确的，一房二卖存在的前提是孙业飞与李延民需要存在事实的房屋买卖合同，在孙业飞与李延民之间不存在任何合同关系的情况下，涉及不到一房二卖的情形，因此李延民的主张不应该向孙业飞进行主张，孙业飞同意一审判决。李延民向一审法院起诉请求：1、请求判令海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞向李延民交付成交价格为240000元的龙口市怡海嘉苑小区41-1-101房屋，并协助李延民办理房屋过户手续；2、判令海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞赔偿李延民违约金，按已支付房款240000元和装修费用42000元为基数，计付逾期利息42250.06元（暂计至2019年7月15日，直至实际履行完毕合同义务之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算）；3、本案诉讼费、保全费由海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞承担。法庭调查过程中，李延民变更诉讼请求为：1、请求判令海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞返还李延民已支付的房款240000元，以及装修费42000元，共计282000元；2、判令海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞赔偿李延民违约金，以282000元为基数，自2017年6月18日计至2019年7月10日的利息38487.7元，自2019年7月11日至款清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍计算；3、本案诉讼费、保全费由海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞承担。一审法院认定事实：孙晓磊系海亿诚公司的法定代表人，该公司主要经营房屋营销、房产中介。孙晓磊与赵义会原系夫妻关系，二人于2017年8月1日离婚。在二人婚姻关系存续期间，海亿诚公司主要由赵义会经营管理。孙业飞原系东海黄金海岸海涛新都·怡海嘉苑41#1-101室业主。2017年，赵义会通过干洗店的人得知孙业飞的房屋要出售，赵义会便向孙业飞的母亲张福萍支付10000元购房定金，以购买房屋再出售，赚取中间差价。张福萍则将房屋的钥匙交于赵义会。此后，李延民到海亿诚公司看房，赵义会将孙业飞的房屋作为出售房源提供给李延民，李延民则表示愿意购买该房屋。2017年5月，李延民为买方，赵义会、孙晓磊、海亿诚公司为卖方，双方就涉案房屋订立《二手房定金协议》。协议约定：房屋成交价格为240000元，定金240000元；卖方确保所出售房源真实有效；双方于2017年6月18日之前签订正式买卖合同；更名费14400元由买方承担。在协议甲方（卖方）的落款处，盖有海亿诚公司的印章，并有赵义会、孙晓磊签字为证。协议订立后，自5月28日至6月8日，李延民向赵义会及其指定的账户转账数次，共计240000元，履行完毕给付240000元购房款的义务。2017年6月8日，赵义会、孙晓磊、海亿诚公司向李延民出具收款收据一张，交款单位记载：买怡海嘉苑41-1-101，收款金额：240000元，收款事由：买房首付款。收据由赵义会、孙晓磊签字为证，并盖有海亿诚公司印章。2017年6月27日，赵义会向张福萍再行支付购房定金50000元，张福萍向赵义会出具收条一份，内容载明：今收怡海嘉苑41#楼一单元101房出售定金陆万元整（60000元）。在李延民向赵义会交付房款后，赵义会将房屋钥匙转交于李延民。2017年12月20日，李延民委托装修公司对涉案房屋进行了装修，支付装修款42000元。2017年10月前后，赵义会因犯罪被判服刑600天，于2019年5月26日刑满释释放。2018年7月14日，孙业飞以联系不上赵义会为由，将房屋出卖于案外人吴亚安并更名。此后，房屋由吴亚安占有、居住。本案审理过程中，李延民向一审法院提出财产保全申请，并预交财产保全费1970元，一审法院于2019年8月19日依法作出裁定，冻结海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞银行存款290000元或查封（扣押）相应价值的其他财产。本案的争议焦点有：1、关于《二手房定金协议》的权利义务主体的问题。在《二手房定金协议》甲方（卖方）的落款处，盖有海亿诚公司的印章并有其法定代表人孙晓磊签字，故可以认定海亿诚公司以其独立的法人资格参与民事活动，成为《二手房定金协议》的权利义务主体。孙晓磊系海亿诚公司的工作人员，其基于职务授权与李延民订立合同，该行为的法律效果应由海亿诚公司承受，孙晓磊并不成为《二手房定金协议》的权利义务主体。赵义会当时系孙晓磊的丈夫，其帮助孙晓磊经营管理海亿诚公司，具有为海亿诚公司谋取利益而订立合同的权利外观，赵义会在合同中显名，可以认定为其作为合同经办人在权利范围内的事项，该行为的法律效果应归属于海亿诚公司。且李延民在诉状中亦主张孙晓磊和赵义会以海亿诚公司的名义对外出售房屋，故与李延民订立《二手房定金协议》的合同相对人应认定为海亿诚公司。2、关于李延民与海亿诚公司订立的《二手房定金协议》的性质问题。该协议明确约定，海亿诚公司确保出售房源真实有效，更名费14400元由李延民承担。据此可以推定由海亿诚公司向李延民转移房屋所有权是协议附随的义务，且协议明确约定李延民向海亿诚公司支付房屋价款，故该协议的性质应认定为：出卖人转移房屋的所有权于买受人、买受人支付房屋价款的房屋买卖合同。尽管协议约定双方于2017年6月18日之前签订正式买卖合同，但该协议已对买卖双方应履行的主要义务作出了明确约定，且协议订立后，李延民已按合同约定履行了全部付款义务，海亿诚公司也曾向李延民交付了房屋，故根据合同内容，并结合双方实际履行的情况看，《二手房定金协议》并非为定金合同，其签订的目的并非为担保双方间房屋买卖合同的履行，其本身即为双方订立的房屋买卖合同。3、李延民与孙业飞是否存在房屋买卖合同关系或其他意定的法律关系。根据合同的相对性原则，合同仅在订立合同的当事人之间产生法律拘束力，孙业飞作为《二手房定金协议》之外的第三人，李延民无权依据该协议向孙业飞主张权利。李延民不能举证证明其与孙业飞之间存在房屋买卖合同或者其他意定的法律关系，故其不能以孙业飞存在违约行为为由主张解除合同，并请求支付违约金或承担违约损害赔偿责任。孙业飞与赵义会为何种法律关系，并非本案审理范围，对该部分内容不予认定。一审法院认为，合同的一方当事人违反合同义务，导致另一方当事人订立合同的目的无法实现，守约方有权主张解除合同。本案李延民与海亿诚公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。在李延民按约履行完毕全部付款义务后，海亿诚公司有义务向李延民交付房屋，并转移房屋所有权，而海亿诚公司至今未取得房屋所有权，根本无法履行合同义务，致使李延民作为房屋买受人受让房屋、取得房屋所有权的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，李延民依法享有房屋买卖合同的法定解除权，李延民主张解除其与海亿诚公司签订的《二手房定金协议》，符合事实和法律依据，依法予以支持。合同因海亿诚公司违约被解除后，合同约定的权利义务即终止，已经履行的合同内容，应当恢复原状。李延民请求海亿诚公司返还支付的房款240000元，于法有据，依法予以支持。因海亿诚公司曾向李延民交付房屋，李延民因信赖其能取得房屋所有权，将房屋进行装修，而此后房屋被收回，造成装修损失。李延民主张海亿诚公司支付装修费42000元，系因海亿诚公司违约给李延民造成的信赖利益的损失，对于该部分费用，海亿诚公司应当予以赔偿。关于李延民主张的违约金（实质为利息）问题，合同因海亿诚公司违约被解除后，给李延民造成的预期可得的利息损失，海亿诚公司亦应当予以赔偿。李延民主张按银行同期贷款利率的1.5倍支付利息，既无法律依据，亦缺少当事人之间的约定。一审法院认为，海亿诚公司按银行同期贷款利率支付利息为宜。鉴于李延民于2017年12月20日支出42000元装修款，故装修款利息的起算时间应以此为准，计算至实际给付之日。鉴于李延民与孙业飞不存在房屋买卖合同关系或其他意定的法律关系，故李延民请求孙业飞承担违约损害赔偿责任，缺乏事实依据，不予支持。赵义会、孙晓磊并非房屋买卖合同的权利义务主体，亦不应承担违约责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定判决:一、解除李延民与海亿诚公司就东海黄金海岸海涛新都·怡海嘉苑41#1-101号房屋签订的《二手房定金协议》；二、海亿诚公司于判决生效后十日内向李延民返还购房款240000元，并支付利息损失（利息起止时间自2017年6月18日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、海亿诚公司于判决生效后十日内向李延民赔偿房屋装修损失42000元，并支付利息损失（自2017年12月20日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李延民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审财产保全费1970元，由海亿诚公司负担。一审案件受理费5534元,减半收取2767元，由海亿诚公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、孙晓磊和赵义会应否承担合同责任；二、孙业飞与李延民是否存在房屋买卖合同关系，应否承担责任。第一，从《二手房定金协议》内容看，合同首部明确载明甲方（卖方）为赵义会、孙晓磊，尾部落款甲方处由赵义会、孙晓磊签字，并加盖海亿诚公司印章，孙晓磊作为海亿诚公司的法定代表人在合同中签字为职务行为，而海亿诚公司为孙晓磊出资设立的一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，孙晓磊应对海亿诚公司的债务承担连带责任。一审庭审中李延民主张是其与赵义会、孙晓磊、海亿诚公司签订的《二手房定金协议》，赵义会对此没有异议，故赵义会构成债务加入，对此应承担连带责任。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。第二，一审庭审中赵义会明确表明是李延民与其签订的房屋买卖合同，其又与孙业飞母亲签订房屋买卖合同，故根据合同的相对性，李延民主张孙业飞承担责任于法无据，不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，李延民的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5388号民事判决第一项；二、撤销龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5388号民事判决第四项；三、变更龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5388号民事判决第二项为龙口市海亿诚房产营销有限公司于判决生效后十日内向李延民返还购房款240000元，并支付利息损失（利息起止时间自2017年6月18日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），孙晓磊、赵义会对此承担连带责任；四、变更龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5388号民事判决第三项为龙口市海亿诚房产营销有限公司于判决生效后十日内向李延民赔偿房屋装修损失42000元，并支付利息损失（自2017年12月20日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），孙晓磊、赵义会对此承担连带责任；五、驳回李延民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审财产保全费1970元，一审案件受理费5534元,减半收取2767元，二审案件受理费5534元，均由龙口市海亿诚房产营销有限公司、孙晓磊、赵义会负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月二十六日书记员  孙嘉慧