山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终687号 上诉人（原审原告）：永济市城西街道李店村四组，住所地永济市城西街道李店村**。 法定代表人：吕红平，职务：组长。 上诉人（原审原告）：永济市城西街道李店村五组，住所地永济市城西街道李店村**。 法定代表人：赵建生，职务：组长。 上诉人（原审原告）：永济市城西街道李店村六组，住所地永济市城西街道李店村**。 法定代表人：赵邦石，职务：组长。 上诉人（原审原告）：永济市城西街道李店村七组，住所地永济市城西街道李店村**。 法定代表人：杨文生，职务：组长。 四组、五组、六组、七组共同委托诉讼代理人：王弈涵，永济市城东街道法律服务法律工作者。 四组、五组、六组、七组共同委托诉讼代理人：吕全学，男，汉族，1954年9月8日出生，住山西省永济市。 上诉人（原审被告）：运城市蒲津房地产开发有限公司，住所地永济市中山西街市贸广场**。 法定代表人：刘晓燕。 委托诉讼代理人：关金龙，山西西厢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田忠祥，男，汉族，1981年9月25日出生，住永济市，系运城市蒲津房地产开发有限公司员工。 上诉人永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组与上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省永济市人民法院（2019）晋0881民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人永济市城西街道李店村五组组长赵建生及与四组、六组、七组共同委托诉讼代理人王弈涵、吕全学、上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司委托诉讼代理人关金龙、田忠祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组上诉请求：1、增判运城市蒲津房地产开发有限公司返还上诉人地块三（见运城市方圆测绘有限公司测绘图）；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对案涉《租赁协议》的效力认定正确，该协议属无效合同，基于本案事实及法律规定，双方所签订的土地《租赁协议》明显违反了法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属无效合同。二、一审法院以地块三已建有房屋，建议双方协商解决为由，未判决返还地块三，一审法院判决不当。一审法院已认定本案合同无效，本案合同所涉及的土地本来就包括地块三，根据《合同法》的规定，法院判决返还财产时，理应判决被上诉人返还地块二、四时，一并返还地块三。然一审法院用当事人自行协商解决地块三代替法院行使审批权，明显不当：况且，被上诉人在地块三建设的房屋，本身就属于违法建筑，法院未判决上诉人予以返还，变相支持了被上诉人的违法行为。综上，一审法院认定本案合同无效正确，但在依据《合同法》第58条判决被上诉人返还上诉人财产时，未能判决被上诉人返还地块三明显不当。据此，上诉人恳请二审法院依法审理本案，对一审裁判不当部分予以纠正。 运城市蒲津房地产开发有限公司针对永济市城西街道办事处李店村四组、五组、六组、七组上诉，答辩如下：一、上诉人上诉适用了已被废止的法律规定，上诉人的上诉理由缺乏法律依据。上诉人在上诉理由中引用的是《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十条、第六十三条的规定，从其所依据条款内容的规定上看，应当能够判断出适用的是1998年颁布的《土地管理法》，该法已由全国人大常委会根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议进行了第三次修正，并于2020年1月1日起开始实施。上诉人是于2020年1月8日提起的上诉，根据《立法法》的规定，自2020年1月1日起应当适用新的《中华人民共和国土地管理法》。可见，上诉人上诉所依据的法律规定已被废止，不再具有法律效力，上诉缺乏法律依据或适用法律错误，这也进而能够证明上诉人原审中据此法条认定合同无效现在已经缺乏法律依据，不能据此认定双方所签订的《租赁协议》当然无效。另外，上诉人还引用了最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条的内容，该条文内容属于全文中第五大部分“关于物权纠纷案件的审理”中第（一）部分“关于农村房屋买卖问题”中的内容，显然该条适用的范围为处理农村房屋买卖过程中涉及的纠纷，而且明确是当事人就主张利润分配等合同权利的情形。本案争议的是双方签订《租赁协议》关于宅基地租赁的协议效力问题，上诉人据此规定认定合同无效，同样引用和适用法律错误。二、对于原《租赁协议》中所涉及的地块三原审法院未作处理，答辩人认为这是符合案件事实和实际情况的，理由是：①按原审判决虽认定合同无效，但是《合同法》规定合同无效的法律后果是，能够返还的予以返还；本案地块三上已建盖了房屋，无法进行单独的地块返还，况且原审时上诉人作出过双方就地块三另行协商的意思表示，原审法院才据此作出处理；②按上诉人意思是地块三上的房屋为违法建筑，违法建筑的处理系行政部门行政职权范围事宜，应当由相关行政职权部门进行处理，而不能由人民法院直接判决拆除。综上，答辩人认为上诉人城东街道办四、五、六、七组的上诉适用法律错误，认定合同无效的理由无法律依据，应驳回其上诉请求。 上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人一审起诉和补充的起诉前后矛盾。被上诉人于2018年8月6日起诉时，以其2007年12月12日和上诉人所签《租赁协议》为据，以上诉人拖欠租赁费293500元违约、已通知上诉人解除合同为由，诉请上诉人返还承租土地。原审2018年12月24日作出（2018）晋0881民初1996号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人不服上诉，二审发回重审后，被上诉人又以双方所签《租赁合同》违反《土地管理法》属无效为由，诉请上诉人返还承租土地。显然，被上诉人先后分别是基于合同有效和无效提出同一诉讼请求，前后明显矛盾。二、一审以双方所签《租赁合同》无效，判决上诉人返还所承租土地，适用法律错误。双方2007年12月12日所签《租赁合同》，为集体建设土地租赁合同，因所涉土地为村空院宅基地。《土地管理法》第六十三条中所说的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，本案所涉《租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。一审认定本案所涉《租赁合同》无效，显属适用法律错误。三、一审错误判决，达不到最高法院案结事了的民事诉讼精神，反而人为的制造了无法解决的纠纷。被上诉人只要求退还土地，并未考虑退还租金。一审不顾当事人之诉请，仅根据合同无效互返财物的规定判决互返财物，但对法律关于合同无效有过错一方还要赔偿损失的规定全然不顾。显然，一审的判决不是在解纷止争，而是在“依法制造”纠纷。四、一审诉外裁判程序违法。被上诉人仅以2007年12月12日和上诉人所签《租赁协议》为据，提出相关诉讼请求，但一审裁判将双方2007年8月25日所签的《租赁协议》范围也列入裁判范围，显然是诉外裁判。综上，被上诉人原审请求，依法均不能成立，原审适用国家关于农用地的规定，裁判本案非农用地，属于适用法律错误，为此恳请二审法院，撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉后补充书面上诉理由为：原审法院关于本案件原告诉讼主体资格的审查认定错误，希望二法院能够予以审理查明，具体理由为：双方间所签订的《租赁协议》中，有李店村村委会的印章，也就是说当时出租给答辩人的土地主体中含有李店村村委会，而起诉书所列的为四个村组，没有村委会，显然所列主体与租赁协议中所签订上体不一致。从原审中上诉人提出主体问题至今，上诉人也没有拿出其对本案涉案土地具有所有权的证据，这就不能排除李店村村委会对该涉案土地具有所有权的可能性。原审法院以被上诉人递交的一份盖有李店村委会的测绘图来认定村委会知情，近而否定上诉人提出的主体问题无事实依据，希望二审法院予以重视。3、最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函（【2006】民立他字第23号）中明确规定：小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。该第十七条规定：村民会议应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。本次各原告小组长进行起诉是否经过法定的村民会议程序，答辩人没有看到任何证据，各小组组长是代理个人利益还是全组村民利益，不得而知。可见，无论是从实体上讲还是从程序上讲，被上诉人在原审中的诉讼主体资格均是有问题的，原审法院未能查明和正确认定。 永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组针对运城市蒲津房地产开发有限公司的上诉答辩如下：一审法院认定案涉合同无效正确，上诉人蒲津房地产公司应返还答辩人所有土地。一、答辩人一审起诉和补充的起诉并无矛盾之处。最高人民法院（2017）最高法民终340号判决中认为，合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，不受当事人诉讼请求的限制，尽管双方均认为有效，法院亦可认定合同无效。最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分关于合同纠纷案件的审理（一）关于合同效力中，“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形……”，根据最高人民法院的上述观点，审查合同效力是法院依职权认定的内容，虽原一审时，答辩人的起诉是基于合同有效起诉，发还重审时，答辩人递交的补充起诉状改变了起诉的理由，但诉讼请求并未改变，依旧是判令上诉人返还答辩人土地。故，原审和发还重审并不矛盾。二、一审法院认定案涉《租赁协议》无效，适用法律正确。本案租赁合同涉及的土地性质为集体土地，即使该土地为集体建设用地，根据《土地管理法》的规定，该集体土地只能用于乡镇企业或村公益事业，不能用于其他建设，更何况上诉人系房地产开发公司，非答辩人村办企业。本案协议违反了合同法第52条的效力性强制性规定，案涉协议应认定无效。上诉人在上诉中的观点属偷换概念。三、一审法院判决不属于诉外裁判。上诉人上诉所称的2008年8月的《租赁协议》，该协议承租的地块，已经包含在案涉《租赁协议》中，答辩人一审的诉讼请求，请求上诉人返还的土地，包含了涉案的所有土地，自然也包含了上诉人所称的2008年8月的协议地块。一审法院的判决也是围绕答辩人的诉讼请求进行审理裁判的。故本案不存在诉外裁判之说。综上，一审法院认定案涉合同无效正确，但在依据《合同法》第58条判决上诉人返还答辩人财产时，以地块三上已建有房屋为由不予处理，未判决上诉人返还地块三不当。针对运城市蒲津房地产开发有限公司的补充上诉理由，答辩如下：一、上诉人称李店村委会系本案当事人错误，李店村委会非本案当事人。上诉人之所以称李店村委会系案涉当事人，其依据的是案涉《租赁合同》中加盖有李店村委会的印章。暂且不论李店村委会印章的真假，其如何加盖的印章，但最高人民法院在2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第41条【盖章行为的法律效力】规定：“司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以加盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见。人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。”根据该纪要的规定，印章的真伪不论，重点是审查签字的人有无代表权或者代理权，即“认人不认章”。涉案租赁协议仅仅只有村委会的印章而无法定代表人的签字（2017年村委会村主任系宜新乐），该加盖印章的行为，不能表明系村委会的意思。该盖章行为法院应认定无效，这是其一；其二，案涉租赁协议的首部，即合同当事人为本案答辩人与上诉人，尾部签字的人为答辩人当时的组长，并加盖了答辩人的印章，这再次说明本案租赁协议的合同当事人为案涉的上诉人与答辩人；其三，上诉人交付租金的收据明确载明，收款人会计为“吕某”，收据右上角注明为“南组”，“南组”即为本案答辩人四、五、六、七组的合称，收款人会计“吕某”非李店村委会会计，而是“联村会计”，即负责答辩人四、五、六、七组的会计，上述收款收据印证了案涉租赁协议的当事人为上诉人和答辩人。据上，本案的当事人为上诉人与答辩人，而不含李店村委会，上诉人的补充上诉理由不成立，二审法院应予以驳回。二、答辩人起诉符合民主议定原则。本案在一审时，答辩人即向法庭递交了2018年4月24日答辩人村组代表的意见，虽该意见的对象为李店村党支部、村委会，但这足以说明，案涉租赁协议签订时未经民主议定，且答辩人村组代表要求解除案涉租赁协议的意愿，答辩人提起诉讼符合村组代表的意思，没有违反民主议定的规定。综上，上诉人所补充的上诉；理由，无事实依据，法院应对其主张不予支持。 原告永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告土地12.6亩（详见测绘图）；2、由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实如下：被告于2007年12月12日依据《租赁协议》(原告称是假的)租赁原告所有的土地,租赁协议约定:“……一、甲方北和乙方南连接处巷道比其他巷道宽，但参差不齐，为了使村容整齐，便于清扫，经甲乙双方协商，同意将甲方新农村北墙皮至乙方原规划处（除留七米宽巷道做为甲方通行），剩余闲置巷道租给乙方使用，租赁面积6.3亩，租期70年，自2007年9月1日至2077年8月30日，租赁费一次付清，每亩租金45000元，共计283500元。同时需把甲方所留7米巷道用水泥硬化，要求硬化宽度4米，厚度20厘米，并做好水泥路边的下水管道铺设安装。二、甲方所属的乙方和电机工业公司之间的空院基，因甲方无法使用，经双方协商同意将此宗空院基（除西边和工业公司相连处最窄留七米宽，由乙方硬化五米宽）租给乙方。租赁面积6.3亩，租期70年，自2007年12月12日至2077年12月11日，每亩45000元，共计总283500元，租赁费一次付清。三、如果在乙方租期内国家需占用，损失由乙方承担。四、此协议双方签字之日起生效。五、此协议一式六份，双方济南半村各执一份。……”，原告称是租赁了12.6亩，被告称租赁了6.3亩。被告于2008年3月31日付原告租金1万元、2010年2月9日付租金3万元、2010年11月10日付租金5万元、2011年1月24日付租金3万元、2011年6月29日付租金10万元、2011年10月28日付租金6.35万元，共计283500元。依照运城市方圆测绘有限公司测绘图显示内容和原、被告双方共同现场确认，《租赁协议》签订后，被告运城市蒲津房地产开发有限公司依照协议约定实际占用范围的土地为测绘图所示地块二（面积3.1亩）、、地块三面积3.55亩）、、地块四面积1.27亩），合计为7.92亩。 另查明，运城市方圆测绘有限公司测绘图所示地块一（面积0.61亩）现为永济市中山街南侧城市公共道路绿化带，供行人通行，被告运城市蒲津房地产开发有限公司未占有使用。。地块五六为单元楼下面的2米道路归属于谁，双方对此有争议。方圆测绘图纸上的地块2南北两头有平房，西边为车棚；；地块3为**6家小别墅；地块4西边靠南侧有排物业使用房 一审法院认为，原告虽不承认该《租赁协议》，但被告事实上占有该地多年且已得到原告的默认，被告虽提出有村委会公章欲证实有村委会的土地，但从原告所交的盖有李店村委会公章的测绘图上来看，村委会是知情的，故对被告辩称的应由村委会参加诉讼的请求，本院不予支持。关于案涉土地租赁合同的效力，根据《中华人民共和国土地法》第四十二条、第六十三条的规定，被告在该地上建房的行为明显违背了法律的规定，应属无效合同，理应返还于原告。鉴于运城市方圆测绘有限公司测绘图地块三已建有房屋，根据原告的意见，可由双方协商解决。根据实际测量结果，被告实际占用的土地面积为运城市方圆测绘有限公司测绘图地块二（面积3.1亩）、、地块三面积3.55亩）、、地块四面积1.27亩）共计面积7.92亩（未计算地块五、六及未占部分的面积），其多出的1.62亩可按每亩45000元/70计算12年，共计12497元，应返还给原告，同时，原告应返还被告运城市方圆测绘有限公司测绘图地块二、、地块四的剩余年限的租金其4.37亩(即地块二、、地块四可按每亩45000元/70计算58年，共计162938.6元由原告返还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决：一、被告运城市蒲津房地产开发有限公司返还原告地块二、、地块四运城市方圆测绘有限公司测绘图），，地上的附着物限被告三十天拆除并腾出二、被告运城市蒲津房地产开发有限公司支付原告多占部分的租金12497元，原告返还被告地块二、、地块四运城市方圆测绘有限公司测绘）下余年限的租金162938.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。 二审中，关于原审原告的主体是否适格问题，上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司提供最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函，主张四个小组组长作为诉讼主体的起诉应为无效。上诉人永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组质证称，对真实性无异议。并提供以下证据证明其主体资格适当：1、李店村委会情况说明一份；2、吕安民等15个村民代表的情况说明一份；3、申请证人吕某出庭作证。上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司质证称，对村委会的情况说明真实性无异议，但证明内容与主体资格没有关系，不是法律规定的村民小组参加诉讼的程序文件；对村民代表15任的说明真实性有异议，无法证实签字人是村民代表，即使是村民代表也不能证明本次起诉经过了法定的民主议定程序；对证人证言，认为前后矛盾，不能证明与诉讼主体资格有任何关联，不具有证据效力。针对合同效力问题，上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司提供了两份证据：1、2007年7月31日山西省国土资源厅的答复一份，证明租赁协议的签订符合法律规定；2、土地管理法，该法废止了限制集体建设用地的流转规定，证明本案合同没有违反强制性禁止性规定，合同有效。上诉人永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组质证称，国土资源厅的答复不能对抗土地管理法的强制性规定，修正后的土地管理法对农用地保护更为严格。上诉期间法律发生变化，应适用旧法。二审查明的其他事实同一审一致。 本院认为，本案争议焦点有三点： 第一个争议焦点：关于原审程序是否违法。上诉人主张程序违法理由有二：即原审原告主体不适格和前后诉请相矛盾。 关于原审原告主体是否适格，涉案租赁协议的首部载明合同当事人为永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组与运城市蒲津房地产开发有限公司，尾部签字的人为四组、五组、六组、七组时任组长，并加盖了四组、五组、六组、七组的印章，可以说明本案租赁协议的合同一方当事人为案涉的永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组，故其作为本案原告提起本案诉讼主体适格。租赁协议虽盖有村委会的印章，但无法定代表人的签字，故该加盖印章的行为，不能表明村委会签约的意思表示，故上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司主张村委会系合同主体理据不足。同时，租金的收据载明的南组和收款人会计亦可以印证四、五、六、七组系合同主体。同时，本案原审时，四、五、六、七组提交的村组代表的意见可以说明村组代表要求解除案涉租赁协议的意愿，故其提起诉讼符合村组代表的意思，没有违反民主议定的规定。故上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司以原告主体不适格为由上诉理据不足，本院不予支持。 关于原审原告前后的诉讼请求相矛盾应否支持的问题，合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，不受当事人诉讼请求的限制，尽管双方均认为有效，法院亦可认定合同无效。故原审原告在原一审时基于合同有效的起诉与发还重审后的诉求并不矛盾，原审法院予以审理并不存在程序违法。 第二个争议焦点：本案租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案租赁合同中的土地，为农村集体用地，该土地并未依法进行用地手续变更便进行出租开发，违反了法律和行政法规的强制性规定，属于无效合同。上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司上诉主张合同有效理据不足。 第三个争议焦点：原审对于合同无效后的处理是否适当。合同效力的认定是法律对合同社会价值的判定，而法律制定的本意就是要维护交易秩序和交易安全及保护善意第三人的合法权益。本案租赁合同中地块三已建有房屋，故原审法院建议双方协商解决并无不当。双方可与现有住户协商对土地和房屋手续依法进行完善，或者折价补偿。如果协商不成，仍可通过诉讼解决，原审法院并未因此剥夺该纠纷的诉权。综上，原审法院处理本案返还时考虑到社会公众利益和善意第三人权益，并无不当。上诉人李店村四组、五组、六组、七组要求改判返还地块三理据不足，本院不予支持。 综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人永济市城西街道李店村四组、五组、六组、七组与上诉人运城市蒲津房地产开发有限公司各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  杨云芳 审判员  任志敏 审判员  李满良 二〇二〇年十月二十三日 书记员  程梦媛