湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初5175号原告：于永钢，女，1984年2月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：张英，湖北武珞律师事务所律师。被告：喻波，男，1975年2月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，原告于永钢与被告喻波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告于永钢及其委托诉讼代理人张英，被告喻波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于永钢向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方已于2019年11月30日解除了口头约定的不定期《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还2019年12月1日至2020年7月31日房屋租金24000元（每月租金3000元×8个月=24000元）；3、判令被告向原告退还房屋押金3000元；4、判令被告向原告支付其垫付的2019年12月1日至2020年7月2日的物业管理费用（每月物业管理费285.3元×7个月=1997.1元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于武汉市武昌区橡树湾C6-2-202室房屋出租给原告作住宅使用，租赁期限为2018年8月1日至2018年10月31日，实际月租金3000元。2018年9月14日，经原被告协商一致，原被告在上述合同租赁期限届满后，继续以每月租金3000元的标准租用被告房屋。原告于2018年9月17日支付了2018年11月1日至2019年7月31日的房屋租金27000元，并于2018年9月22日支付了2018年11月1日至2019年7月31日的物业管理费2547.9元。2019年8月1日，原告继续向被告支付了2019年8月1日至2020年7月31日的房租36000元（扣除被告需要自行承担的7个月物业管理费285.3元×7以及房屋纱窗换新费用880元，原告实际支付33123元），并于2019年8月3日向房屋物业管理公司支付了2019年8月1日至2020年7月31日物业管理费用5420.7元。原被告双方在2018年10月31日之后再未签订任何书面的房屋租赁合同，双方也未就租赁期限进行约定。原告于2019年10月5日与被告协商退租事宜，并于2019年11月30日实际搬离了被告房屋。经原告多次催告，被告都未及时来取房屋钥匙，原告分别于2019年12月2日将房屋钥匙放置武汉创亿家房地产咨询有限公司、2019年12月11日与武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订了《钥匙托管协议》。原告认为，原被告双方已经解除了口头约定的不定期房屋租赁合同，原告在解除不定期租赁合同关系的时候已经尽到合理期限内的通知义务，被告在接收房屋时也并未提出异议，故被告应当退还未发生的房屋租金及物业管理费，因被告无故拖欠不予返还，原告特诉至法院，请求判如所请。被告喻波辩称，1、2018年7月第一次签订租赁合同时是三个月租期的，原告向我方支付了3个月房屋租金、物业管理费、押金。2018年9月在合同租赁到期前原告通过微信向我方提出续租要求，我方表示同意。2019年在原合同约定即将到期前，原告再次通过微信向被告提出续租一年、租金价格及支付方式按照原合同的约定执行。原告以实际履行合同义务的方式与被告之间达成了一年期的租赁合同关系。原告在2019年11月房屋租赁期限届满后仍按照2018年至2019年的房屋租赁价格向被告支付了2019年至2020年度租金36000元及全年的物业费，该租金支付与之前原被告双方之间就房屋租金的价格及支付方式、租金支付时间的实际履行方式保持了一致，是对前合同的延续。原告单方违约，应当承担《房屋租赁合同》约定的违约责任，原告主张合同已解除缺乏事实和法律依据，原告无权要求被告返还房屋租金及物业费。2、基于原告已实际与被告订立了一年期的房屋租赁合同关系，原告在合同履行期间要求解除房屋租赁关系，但被告并未予以同意，原告不能依据单方通知行为认为房屋租赁合同关系已事实上解除。房屋一直由原告实际控制，同时原告居住所欠电费160.45元也未缴清。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月22日，喻波（甲方、出租方）、于永钢（乙方、承租方）与案外人武汉创亿家房地产咨询有限公司（丙方、中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于湖北省武汉市武昌区橡树湾C6-2-202的房屋租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为95平方米。该房屋租赁期限共3个月，自2018年8月1日至2018年10月31日止。房屋租金为2600元/月。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、暖气费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年9月14日，于永钢与喻波通过微信达成一致意见，约定喻波将案涉房屋以3000元/月的价格出租给于永钢，物业费由于永钢承担，租赁期限为9个月，自2018年11月1日起至2019年7月31日止。2018年9月17日，于永钢向喻波指定银行账户（尾号2418）支付租金27000元。2018年9月22日，于永钢通过微信转账的方式向喻波支付9个月的物业管理费2547.9元。2019年7月31日，喻波通过微信向于永钢发送消息询问何时支付租金，于永钢回复称于当天支付，经双方协商一致，于永钢于2019年8月1日向喻波指定银行账户（尾号2418）支付扣除其代付物业管理费及更换纱窗费用880元后的租金33123元。庭审中，喻波认可于永钢已向其支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金及物业管理费。2019年10月5日，于永钢通过微信向喻波发送消息表示想退租或者将案涉房屋转租出去，喻波表示让于永钢先转租看一下。2019年12月2日、12月11日，于永钢分别将案涉房屋的钥匙交付武汉创亿家房地产咨询有限公司及武汉链家宏业房地产经纪有限公司，委托上述公司代为出租房屋。2020年5月5日，喻波收回案涉房屋的钥匙。后于永钢因与喻波之间就退还租金、押金等事宜发生争议，诉至本院，请求判如所请。以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、中国光大银行对私活期账户对账单、微信转账记录截图、《收匙证明》、《武汉链家宏业房地产经纪有限公司钥匙托管协议》、钥匙交接单及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋租赁合同是否为不定期租赁合同。不定期租赁合同系指租赁期限不确定的合同，如果当事人能够通过其他方式确定租赁期限的，不应当视为不定期租赁。本案中，结合于永钢与喻波微信磋商的内容以及于永钢向喻波一次性支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金及物业管理费，喻波亦予以接受的事实，可以推定双方当事人已就案涉房屋租赁合同的租赁期限为自2019年8月1日起至2020年7月31日止达成合意，租赁期限可以确定。遵循诚实信用原则和本案当事人的交易习惯，对于于永钢关于案涉房屋租赁合同为不定期租赁合同的事实主张，本院不予采信。于永钢提出解除合同时，有权要求对方当事人采取合理措施，尽可能减少因解除合同所造成的损失，但无权在未与对方协商一致的情况下单方面强行解除合同，在双方没有达成一致时，于永钢仍应继续履行合同。对于于永钢主张确认案涉房屋租赁合同于2019年11月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。喻波于2020年5月5日收回案涉房屋，房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。喻波应退还于永钢2020年5月6日至2020年7月31日期间的租金8580.82元（36000元÷365天×87天）及物业管理费816.04元（3423.6元÷365天×87天），合计9396.86元。此外，喻波在向本院提交的答辩意见中认可其于2018年收取于永钢押金的事实。双方当事人2018年7月经武汉创亿家房地产咨询有限公司居间签订的《房屋租赁合同》与双方2018年9月签订及之后续订的房屋租赁合同系不同的合同关系，因前一时间签订的合同租赁期限已经届满，后一时间签订的合同未对违约责任进行约定，喻波无理由继续占有押金，对于于永钢主张喻波返还押金3000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十一条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告喻波于本判决生效之日起七日内向原告于永钢返还租金8580.82元、物业管理费816.04元，合计9396.86元；二、被告喻波于本判决生效之日起七日内向原告于永钢退还押金3000元；三、驳回原告于永钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计262元，由原告于永钢、被告喻波各负担131元（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二〇年十月二十日法官助理邵文娉书记员严橄玲