湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1447号原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**，统一社会信用代码9142020055392086XT。法定代表人：曹菊英，该公司董事长。委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律师事务所律师。被告：王剑，男，1972年12月8日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司与被告王剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人游佳政、被告王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付自2012年4月15日起至2020年3月30日止的物业费10987.28元；2.判令被告向原告给付违约金即拖欠物业费总金额的30%，计3296.18元；3.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年5月16日，被告与黄石市金翌物业管理有限公司天舜金港明珠小区管理处签订《物业服务合同》，该合同约定被告每月按房屋建筑面积每平方米1元的标准交纳物业费，即每月物业费115.05元；被告拒不交纳物业费的按每日千分之五的标准交纳滞纳金。合同签订后，被告缴纳了部分物业费，从2012年4月15日起至2020年3月30日共拖欠95.5个月的物业费10987.28元。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与原告签订了《物业委托管理合同》。黄石市金翌物业管理有限公司向原告出具《债权债务转移书》，并通知了黄石市天舜金港明珠业主委员会。原告接手天舜金港明珠小区物业工作后，多次向被告催收物业费未果。2019年5月20日，原告委托律师事务所向被告送达律师函催收物业费，被告置之不理。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告王剑辩称，一是其与原告未形成物业服务合同关系，也未收到债权转让的通知，原告诉讼主体不适格。二是原告主张的部分物业费超过了诉讼时效。自2012年4月15日至2020年3月30日期间，被告从未收到原告任何催费通知，也没有收到催收物业费的律师函。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，三年之前的物业费请求权因超过诉讼时效而不应得到支持。三是原告所提供的物业服务质量极差，这是多位业主未缴纳服务费的根本原因。原告所在小区的物业管理极为混乱，小区环境脏、乱、差，小区电梯多次发生故障，多人被困电梯中，门卫值班值岗人员形同虚设。综上，原告的主体不适格，且部分请求超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《物业服务合同》、两份《物业管理委托合同》、《债权债务转移书》可以证明本案物业服务合同关系、债权债务转移以及原告为小区提供了基本的安保、卫生等物业服务的事实，本院予以确认；2.被告提交的除收款收据及发票复印件外的图片能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认；原告提交的收款收据及发票复印件与本案不具有关联性，故对该份证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王剑系天舜·金港明珠小区3-1-1002（房屋建筑面积115.05平方米）业主。2011年5月16日，黄石市金翌物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《物业服务合同》，该合同约定：甲方接受乙方委托，对乙方认购的天舜·金港明珠小区5号楼1单元10层028号房屋实行物业管理，甲方按建筑面积1元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费115.05元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；若乙方因自身原因长期未入住，仍按此条规定按时缴纳，一视同仁；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。2014年3月24日，黄石市黄石市天舜金港明珠业主委员会与黄石市金翌物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同约定：委托管理期限为3年，自2014年3月24日起至2017年3月24日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.65元（底层）、1元（高层）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该《物业管理委托合同》到期后，双方未续签合同。黄石市金翌物业管理有限公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元（1-2层）、1元（3层及3层以上）向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。该合同约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元（3层及3层以上）已包含电梯运行费用。同日，黄石市金翌物业管理有限公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会以及原告出具《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给原告。尔后，原告一直为天舜·金港明珠小区提供物业服务，但在服务过程中存在管理不足的情形。被告从2012年4月15日起至今未交纳物业管理服务费（该物业服务费含电梯运行费）。原告多次催交未果，双方故而成讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，黄石市天舜金港明珠业主委员会与黄石市金翌物业管理有限公司、原告分别签订的《物业管理委托合同》效力及于小区全体业主，被告作为该小区的业主当然也包括在内。物业公司及业主均应依约全面履行各自的合同义务。黄石市金翌物业管理有限公司、黄石市鸿宇物业服务有限责任公司为被告所在小区提供了基本的卫生、安保等物业管理服务，被告作为业主接受了物业管理服务，应当依约给付物业管理服务费。关于被告提出的本案诉讼时效的问题。根据《最高人民法院》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被告欠交物业服务费属于连续行为，至原告起诉之时一直处于持续状态，故原告主张物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。本院对被告的该项答辩意见不予采纳。黄石市金翌物业管理有限公司已将其对被告享有的2012年4月15日至2018年1月15日期间的物业管理服务费债权转让给原告，且已通知黄石市天舜金港明珠业主委员会。原告虽无证据证明在起诉前向被告通知物业管理服务费的债权转让一事，但其作为债权受让人向本院提起诉讼后，本院已依法向被告送达了民事起诉状等材料，在客观上被告已知晓了债权转让的事实，视为已将受让债权的事实通知到被告，故被告应承担给付上述物业管理服务费的责任。然而，从被告提交的证据及本院受理的原告诉天舜·金港明珠小区业主物业服务合同纠纷系列案审理情况来看，涉案小区存在一定的卫生、安保、公共设施维护等管理问题。原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。根据物业管理条例规定的费用与服务水平相适应的原则，本院认为被告按欠费金额的90%向原告交纳2012年4月15日起至2020年3月30日的物业管理服务费约9888.55元[（115.05元/月×95.5个月×90%]较为合理。关于违约金，因黄石市天舜金港明珠业主委员会与黄石市金翌物业管理有限公司、原告在《物业管理委托合同》中均未约定业主拖欠物业服务费时的违约责任，故本院对原告主张违约金3296.18元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王剑于本判决生效之日起十五日内给付原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司2012年4月15日起至2020年3月30日期间的物业管理服务费9888.55元。二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取计78元，由原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司负担24元、被告王剑负担54元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年十月十一日书记员  陈 轩