山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2887号 上诉人（原审被告）：程胜利，男，1971年3月11日出生，汉族，农民，住聊城经济开发区。 委托诉讼代理人：付和中，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韩学君，男，1973年3月16日出生，汉族，农民，住聊城经济开发区。 委托诉讼代理人：曹磊，山东永圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔子龙，山东永圣律师事务所律师。 原审被告：韩学良，男，1971年5月3日出生，汉族，农民，住聊城经济开发区。 上诉人程胜利因与被上诉人韩学君、原审被告韩学良排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人程胜利上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院予以撤销一审判决，驳回被上诉人的诉求。2018年2月22日韩学良、韩东锋作为房屋共同出卖人，与程胜利签订房屋买卖协议书，程胜利已实际履行支付了房屋价款且于合同签订之日将涉案房屋交付程胜利占有使用。该房屋协议书尾部有大瓜元村村民委员会的盖章、韩东锋的签章确认，同时还有聊城高新昌顺法律服务所的见证，合同条款必备的形式要件均符合法律规定。根据《物权法》第三十条的规定，韩东锋基于房屋建造的事实行为，自事实行为成就时即取得房屋所有权。房屋买卖协议书中，韩东锋的签字确认应视为对涉案房屋行使处分权的认可。以上事实可以证明，程胜利对涉案房屋拥有所有权，不存在排除妨碍的情形。2018年3月10日韩学君与韩东锋签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同签订时间和实际履行情况均晚于程胜利与韩学良、韩东锋签订合同的时间。二、一审法院适用“地随房走的原则”径行裁判于法无据。本案诉争的事实行为，系“非基于法律行为物权变动”即韩东锋房屋建造事实行为，与程胜利、韩学君分别签订房屋买卖合同、其涉案房屋所有权归属如何认定的问题，不存在土地使用权转移的问题，更不能以此作为房屋的权利归属下附土地的情形，韩学君可以合同根本违约寻求救济。 被上诉人韩学君辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）案涉院落、房屋所有权人系韩东峰，案涉宅基院落系韩东峰在其养父韩天恩处继承，后经韩东峰自行翻建而成。程胜利与韩学良私自签订所谓房屋买卖协议时，案涉房屋所有权人韩东峰事先不知情且不在场，没有在场签字、盖章。在本案纠纷发生后，韩东峰方得知案涉房屋被韩学良私自出卖给程胜利，明确表示反对。韩东峰多次向村委会、乡司法所等部门反应，曾一度要起诉程胜利、韩学良，并且不存在程胜利上诉称的合同签订当日交付程胜利的事实。程胜利系通过扒墙头、撬锁等非法行为强行占用，也恰恰证明一审中韩学君诉称韩学良与程胜利侵权并请求一审法院排除妨害的事实。以上由过继单、大瓜元村村委会证明、证人袁某、韩某的当庭证人证言、一审庭审笔录中程胜利的当庭陈述加以证实，互相印证。（二）程胜利的房屋买卖协议，实际出卖人系韩学良，该协议中载明的韩东峰签字、盖章实际系韩学良以办理贷款为由诱骗韩东锋在一空白纸上签字、盖章。韩东峰对程胜利的买卖协议及事实，事前不知情，事后表示明确反对，该协议的签名、盖章不是其真实意思表示，该买卖行为及协议违背其真实意愿。（三）聊城高新昌顺法律服务见证无效且违法。根据司法部《关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》第二条的规定，本案中该法律工作者在未查明、未调查核实案涉房屋、院落真实所有人，在韩东峰未亲自在现场、韩学良没有授权书的情况下，即作出了见证活动，不具有真实性、合法性，侵犯了韩东峰的合法权益，不得作为证据使用：一是见证过程中房主韩东锋本人没有到场；二是没有见到韩东锋本人亲笔签字、捺印行为；三是没有按照法律规定到现场核实房产及院落；四是该份协议也仅有孔令山一人见证，程胜利在一审庭审中的陈述亦证明了以上事实。该协议签订的过程系韩东峰未在现场不知情的情况下，经该法律工作者书写、见证，经韩学良、程胜利签署完毕后，由程胜利事后个人私自加盖村委会公章。二、一审法院适用“地随房走原则”裁判合法。根据《物权法》及《土地管理法》等相关法律规定，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织成员。根据一审法院认定的事实，韩学君基于合同行为取得了涉案房产及院落的所有权，程胜利与韩学良签订房屋买卖合同时，韩学良对涉案房产及宅院并不具有合法的处分权。正是基于程胜利合同目的落空考虑，一审判决建议程胜利因不能取得涉案房产及院落的相应权利，其可就价款损失向韩学良追偿。三、韩学良与程胜利签署的买卖协议无效。（一）韩学良在韩东峰不知情的情况下，未经韩东峰同意、未授权私自与程胜利签订房屋买卖协议，系无权处分、无代理权的行为。本案纠纷产生后，韩东峰未追认且明确反对。韩学良与程胜利签订的协议不产生合同的效力，应认定为无效合同。（二）两人显属恶意串通，侵害韩东峰的合法权益，其所签署买卖协议无效。程胜利作为同一村集体成员，在明知案涉房屋院落归韩东峰所有，且韩东峰曾向全村明确表示案涉房屋院落未经本人允许不得转让。韩东锋在五年前在本村大队部曾通过广播向全村公开声明，该四间房屋及所处院落未经本人允许不得转让，且韩东峰与韩学良关系不和睦全村皆知，韩学良无处分权利。程胜利明知韩东峰与韩学良关系极为不和睦等情形下，仍与韩学良私下签订案涉房屋院落的买卖协议，显属恶意侵害韩东峰合法权益的行为，构成恶意串通。依据《民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条第二款之规定，韩学良与程胜利签订的协议无效，且不适用善意取得，亦不构成表见代理。（三）综合全案证据及事实，韩学君有理由高度怀疑程胜利与韩学良之间不存在房屋买卖行为及协议，不排除虚构、倒签的可能性，对二者之间的买卖行为及协议的真实性表示异议。程胜利在一审庭审中陈述其让韩学良居住至韩学良去世，其本人大队里没有给其划分宅基，所以不得不与韩学良共同居住。经调查了解，程胜利在大瓜元村自有一处宅基院落居住，且另有一处宅基供其母亲单独居住，程胜利与韩学良签订买卖协议，承诺将院落、房屋交由韩学良居住至韩学良去世，韩学良1971年出生较为年轻，该行为不符合常理、逻辑。韩学君认为二人买卖行为及协议根本不存在，系二人通过恶意串通，虚构以上事实后，通过扒墙头、撬锁等非法手段强行侵占韩学君的院落、房屋，以非法手段侵占韩学君的合法财产权益。四、韩学君对案涉院落、房屋具有所有权。韩学君与韩东峰均系聊城经济开发区北城街道办事处大瓜元村村民，案涉房屋、院落归韩东峰个人所有，经村委会同意后，双方在律师见证下，签订了《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，真实有效。且款项支付完毕后，韩东峰将案涉房屋、院落交付韩学君，韩学君实际占有、使用，韩学君对案涉房屋、院落具有所有权。 原审被告韩学良辩称，涉案房子是我的，是我父亲给我的，签名也是我父亲签的。 韩学君向一审法院起诉请求：1.判令程胜利、韩学良停止侵权行为，排除对韩学君房屋、院落的妨碍、干扰，确保韩学君对房屋院落的合法权益；2.诉讼费用由程胜利、韩学良承担。 一审法院认定的事实：双方争议标的物为位于聊城经济开发区间及院落一处。院落四至为：东邻豆梅生、韩天军，西邻成永江；南邻韩天祥（韩天祥已经去世，现在韩天祥的孙子韩国庆居住）；北邻路。该宅院长22.5米，宽17.7米。该处院落并未办理宅基地及房屋权属登记。房屋系韩东锋出资建设，现韩东锋已去世。韩学良系韩东锋养子。2018年初，韩学君与韩东锋就该处房屋院落签订房屋买卖协议，房屋出售人为韩东锋，韩学君向韩东锋支付价款后获得该房屋钥匙并开始放置物品予以使用。程胜利与韩学良也就该处房屋签订房屋买卖协议，房屋出售人为韩学良，程胜利向韩学良支付价款，因该房屋已经被韩学君占有使用，遂采用扒墙头等方式进入，双方产生纠纷。现该房屋由韩学良居住，程胜利放置物品。 一审法院认为，韩学君与程胜利均就争议房屋院落与他人签订房屋买卖合同，故判断二人谁能以买卖合同的方式获得该房屋权利的前提是各自对应的出售人是否具有该房屋的处分权。而出售人对该房屋院落的处分权，应当从宅基地、房屋两方面进行分析。该村并未对村民进行统一宅基地确权登记，因而法院无法单独判断韩东锋还是韩学良谁享有合法的宅基地使用权，故法院对各自买卖合同中土地权属交易采用“地随房走”的判断方式，以房屋的权属判断其依附土地习惯权利的归属。该处争议房屋，系韩学良养父韩东锋所建设，韩东锋基于建造房屋的事实行为对该房屋具备法定的所有权原始取得人地位。韩学良称其父亲已经将原始取得的房屋所有权转让于他，应当提交证据，但韩学良并未提交证据证明其父亲已经将建造房屋所有权转让于本人，故其抗辩不能为法院采信。综上，韩学君的房屋买卖合同中的相对人韩东锋系房屋的合法处分权人，而程胜利房屋买卖合同中的相对人韩学良并非该房屋的合法处分权人。故韩学君可以通过买卖合同的履行获得该房屋所有权，而程胜利不能通过买卖合同履行获得该房屋所有权，其可以就价款损失向韩学良追偿。现该处房屋由韩学良占有使用、程胜利放置物品，二人应当腾退房屋，不妨害韩学君对房屋权利的行使。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款之规定，判决：限程胜利、韩学良于判决生效之日起三十日内从涉案争议房屋院落中搬出并清理本人物品，将诉争房屋院落交付韩学君占有使用。案件受理费100元，由程胜利、韩学良负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一、大瓜元村委会及六名村民出具的证明一份，证明涉案房产的使用权和所有权为韩学良所有，按照农村习俗，韩学良两次登记结婚都在该院落，并且已与其养父分家另过。被上诉人韩学君质证认为：第一、该证据不属于新证据，不能作为证据使用；第二、该证明中村委会证明的内容只是证明了韩学良两次结婚在后院举行，不能依据该事实就认定为韩东峰将该处房屋给予了韩学良，韩学良据此就具有了所有权，而且在一审时，原告提交的大瓜元村村委会出具的证明，证实了该处宅基院落所有权人归韩东峰；第三、该份证明中六个证明人出具的证言均是“后院是韩学良举行两次婚礼的房子，一直住到现在”，我们认为证明人未出庭作证，不能证实其证言的真实性，且我们对该份证据的真实性表示异议，所以该份证据不能作为证据使用。上诉人提交证据二、韩学良的户口本，证明韩学良就居住在涉案房产中，也间接证明其养父生在前已将该处院落给了韩学良，其养父在生前已与其分户，各自有各自的居住号。被上诉人韩学君质证认为：第一、该证据不属于新证据，不能作为二审证据使用；第二、该证据与本案没有关联性，该证据只能证实韩学良户口挂靠在，不能证实该处房屋即归韩学良所有；第三、韩东峰在生前将该处房屋出售给本案被上诉人韩学君，即证实了其真实意愿，也证实了本案的事实。 本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点问题是涉案房屋的所有权归上诉人程胜利还是被上诉人韩学君所有。涉案宅基地上的房屋系韩学良的养父韩东锋所建，韩东锋于2018年3月10日与韩学君签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给韩学君并已完成交付，故韩学君取得该涉案房屋的所有权。程胜利称己方于2018年2月22日与韩学良、韩东锋签订房屋买卖协议书购买了该涉案房屋，但实际系韩学良出卖该涉案房屋并收取房屋价款，韩学良虽称其养父韩东锋早已将该涉案房屋所有权转让给他，但韩学良并未提供有效证据证明已取得房屋的所有权，故对该涉案房屋韩学良无权处分，程胜利不能通过与韩学良的买卖交易行为取得涉案房屋的所有权。一审判决程胜利、韩学良限期从涉案争议房屋院落中搬出、清理本人物品并将诉争房屋院落交付给韩学君并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人程胜利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人程胜利负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年十月二十八日 法官助理崔欣欣 书记员郑银银