山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3869号 上诉人（原审原告）：朱彬，男，1987年9月1日出生，汉族，住泰安高新区。 委托诉讼代理人：王哲，山东盛强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安皇冠建设有限公司，住所地泰安高新区皇冠花园小区售楼处。 法定代表人：赖姿予，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李倩倩，该公司员工。 委托诉讼代理人：侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。 上诉人朱彬因与被上诉人泰安皇冠建设有限公司（以下简称皇冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0991民初750号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定皇冠公司违约时间错误。涉案房屋交付日期为2012年4月21日，按照合同约定，皇冠公司应于2014年5月26日前办理所有权登记，逾期办证违约时间应为2014年5月26日起至皇冠公司办理所有权转移登记为止。虽然朱彬2017年7月21日因土地使用权期限变更，交纳了土地使用权费用5233元，但合同双方对办理所有权转移登记并未作出补充约定，仍应按照原购房合同约定的时间来确定。退一步讲，根据最高法《商品房买卖合同纠纷解释》第18条之规定，双方对土地使用权期限变更时涉案房屋已经交付，皇冠公司也应在朱彬缴纳土地使用权费用后三个月之内办理完所有权转移登记。二、一审法院认定的违约金计算标准错误。最高法《商品房买卖合同纠纷解释》第18条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2014年5月26日至2019年8月19日的违约金标准应按照此条规定计算。自2019年8月20日起至办理所有权转移登记之日，应该按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。三、一审审限过长，法庭辩论结束半年后，一审法院又组织双方当事人进行证据质证，违反法律规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 皇冠公司辩称，朱彬的上诉理由不成立，朱彬提出关于违约金的计算时间不符合法律规定，一审判决认定时间正确，关于违约金的计算标准，一审法院在双方的约定内容并不完全符合商品房买卖合同纠纷解释第18条规定的情况下依法进行裁定比较公平并无不当，请求依法驳回朱彬的上诉请求。 朱彬向一审法院起诉请求：判令皇冠公司支付逾期办理产权登记违约金49676.28元（暂算至2019年1月31日直至办证之日止）。 一审法院认定事实：朱彬、皇冠公司于2010年12月5日签订商品房预售合同，合同约定朱彬购买皇冠公司开发的皇冠花园小区14号楼1单元502室房屋。房屋建筑面积82.51平方米，单价每平方米3937.61元，总金额324892元.合同第七条约定逾期付款责任，逾期30日内按日0.1?支付逾期付款违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按逾期应付款的0.01%支付违约金，如合同继续履行的，买受人按日0.1?支付逾期付款违约金。第十一条约定：逾期交房责任。逾期在365日之内，按日计算已付房款的0.1?的违约金；逾期超过365日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自退房之日起30日内退还已付款，并按已付款的0.01%支付违约金。买受人要求继续履行的，按日计算向买受人支付已付款0.1?的违约金。合同第二十条约定“出卖人应当在商品房交付使用后765日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方协商解决。如因买受人责任造成买受人未能办理所有权转移登记的，由买受人承担责任。”2012年4月21日皇冠公司向朱彬交付房屋。2017年7月21日，双方协商同意房屋产权40年变更为70年，朱彬缴纳了增加30年土地使用权费用5233元。2018年11月7日，皇冠公司与土地管理行政部门签订补充协议，将涉案土地使用权由40年变更为70年，2018年11月27日办理了变更后的土地不动产证书，2019年4月26日皇冠公司重新办理了建设规划许可证，因原发证的幼儿园位置及配套公建面积有所变更，验收条件发生变化，故未能办理房屋产权登记。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，朱彬、皇冠公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:皇冠公司在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于皇冠公司在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，皇冠公司应当在商品房交付使用后765日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。房屋交付日期为2012年4月21日，按约定应于2014年5月26日办理所有权登记，但双方于2017年7月21日协商土地使用权期限变更，朱彬同意并缴纳了相应费用，后皇冠公司办理了相应的土地及建设规划许可证等手续。后因规划验收条件发生变化，截止起诉之日皇冠公司尚不具备办证条件。因朱彬、皇冠公司签订合同时土地使用权为40年，后经双方协商变更为70年，土地使用权年限发生变更，相应的土地、规划手续等也需重新办理。因土地使用权年限变更及所需时间在朱彬、皇冠公司双方签订合同时无法预见，且因政策原因验收条件也已发生变化，若由皇冠公司按原约定期限承担办证不能的违约责任，违背公平原则，故朱彬要求皇冠公司支付自2016年9月1日至办证之日止的违约金，一审法院不予支持。朱彬于2019年9月1日起诉，因诉讼时效，违约金起算时间为2016年9月1日，故对于自2016年9月1日至2017年7月21日即双方协商朱彬缴纳土地使用权变更费用之前的违约金，皇冠公司应予以支付。因涉案房产现不具备办证条件，待具备办证条件后，如因皇冠公司原因仍不能办理所有权登记，朱彬可视情况向皇冠公司另行主张违约金。关于皇冠公司如何承担违约责任的问题，因朱彬、皇冠公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期付款责任，“逾期30日内，按日支付逾期应付款0.1?的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按逾期应付款的0.01%支付违约金，如合同继续履行的，买受人按日0.1?支付逾期应付款的违约金”，但对逾期办证的违约金未做约定。在商品房买卖法律关系中，买受人承担按时、足额支付购房款的合同义务，逾期付款应承担逾期付款违约责任；出卖人承担按时交房、办证的合同义务，未按期办证的也应承担相应的违约责任，但出卖人应承担的违约责任与买受人承担的逾期付款的违约责任不应显著失衡。综合全案，酌定本案的逾期办证违约金按已付房款的1%（年息）计算，故皇冠公司应向朱彬支付的逾期办证违约金为2918元，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、皇冠公司于一审判决生效之日起十日内向朱彬支付逾期办证违约金2918元；二、驳回朱彬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取521元，由皇冠公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议案焦点为：皇冠公司应支付朱彬的逾期办证违约金如何确定。从双方签订的《商品房预售合同》第二十条的约定内容进行分析，皇冠公司应当在其向朱彬交付房屋即2012年4月21日起765日内保证办理所有权转移登记，但双方并未约定逾期办证违约责任。在此基础上，应按朱彬实际受到的损失或参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，并综合考量合同的签订、履行情况及当事人过错程度等因素，按照已付购房款在年利率6%的范围内予以确定，考虑到当前我市房地产市场的基本情况，违约金的数额可酌情确定在总房款的1%-3%/年，一审酌定按照总房款的1%/年进行计算，并无不当。关于违约金的起止时间问题，基于朱彬提起诉讼的时间（2019年9月1日）和皇冠公司提出的诉讼时效抗辩，一审认定自2016年9月1日起算，并无不当。在履行合同过程中，双方以实际行为变更了土地使用权年限，基于上述变更，相应的土地、规划手续等亦需重新办理，朱彬应当知道在交付增加30年土地使用权费用后，皇冠公司客观上在一定期限内无法办理案涉房屋的所有权转移登记手续，一审对于2016年9与1日至2017年7月21日期间违约金的处理并无不当。但需指出的是，即便双方变更了土地使用权年限，皇冠公司办理所有权转移登记的时间并非可以无限延长，而应有所限制以督促皇冠公司及时办理。基于双方在变更土地使用权年限时并未重新约定所有权转移登记的时间，且本案并不完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”规定的未能取得房屋权属证书的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，本院认定双方在变更土地使用权年限后的违约金起止时间和计算标准为自朱彬提起本案诉讼（2019年9月1日）至皇冠公司完成案涉房屋所有权初始登记、通知并协助朱彬办理所有权转移登记之日按照总房款的1%/年进行计算。 综上所述，朱彬的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销泰安高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0991民初750号民事判决第二项，即驳回朱彬的其他诉讼请求； 二、变更泰安高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0991民初750号民事判决第一项为泰安皇冠建设有限公司于本判决生效之日起十日内向朱彬支付逾期办证违约金（2016年9月1日至2017年7月21日为2918元，2019年9月1日至泰安皇冠建设有限公司完成案涉房屋所有权初始登记、通知并协助朱彬办理所有权转移登记之日按照3248.92元/年进行计算）； 三、驳回朱彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费521元，二审案件受理费1042元，均由泰安皇冠建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十日 书记员 王 霞