广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4144号原告：东莞市东金机械设备有限公司，住所地为广东省东莞市***********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李贝，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玥，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：深圳市国扬盛世电子科技有限公司，住所地为广东省深圳市光明区玉塘街道田寮社区*方建富怡景工业城****。法定代表人：白某1。被告：白某1，男，汉族，1993年3月26日出生，住浙江省苍南县**********，公民身份号码为330************398。委托诉讼代理人：黄文彬，广东荣迅泽律师事务所律师。被告：杨香红，女，汉族，1964年3月2日出生，住浙江省苍南县*********，公民身份号码为330************38X。原告东莞市东金机械设备有限公司（以下简称“东金公司”）诉被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司（以下简称“国扬公司”）、白某1、杨香红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告东金公司的委托诉讼代理人李贝、刘玥，被告白某1的原委托诉讼代理人江振东到庭参加了诉讼。被告国扬公司、杨香红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院于2020年10月12日公开开庭进行了第二次审理。原告东金公司的委托诉讼代理人刘玥，被告白某1的委托诉讼代理人黄文彬到庭参加了诉讼。被告国扬公司、杨香红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东金公司起诉时的诉讼请求如下：1.被告国扬公司支付拖欠原告的租赁费用49464.70元；2.被告国扬公司支付拖欠原告租赁费用的滞纳金（从2019年6月21日起计付至实际付清款项之日止，以拖欠费用49464.70元为计算基数，按照日千分之三的标准计算，暂计至2019年11月30日滞纳金为24188.24元）；3.被告国扬公司承担原告的律师费5500元；4.被告白某1、杨香红对被告国扬公司的上述债务承担连带责任；5.三被告承担本案全部诉讼费用。后原告提交变更、增加诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.被告国扬公司支付拖欠原告租赁费用34464.70元；2.被告国扬公司支付支付拖欠原告租赁费用的滞纳金（以拖欠费用49464.70元为计算基数，按照日千分之三的标准计算，从2019年6月21日起计至2019年9月28日滞纳金为14839.41元；以34464.70元为计算基数，按照日千分之三的标准计算，从2019年10月29日起计至实际付清款项之日止）；3.第三项至第五项诉讼请求不变。增加第六项诉讼请求为：被告国扬公司支付拖欠原告租赁费用的资金占用利息（以拖欠费用34464.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月29日起计付至实际清偿款项之日止）。事实与理由：原告与被告国扬公司于2019年5月9日签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其位于东莞市*****************整层厂房和宿舍租赁给被告国扬公司使用，其中厂房租赁面积约为850平方米，宿舍为6间，租赁期限为3年（自2019年5月9日至2022年5月8日止），月租金为20000元整。同时双方约定，被告国扬公司应于每月5日前向原告交付租金，逾期15天未交付租金，原告将按照拖欠费用的千分之三按日收取滞纳金；逾期30天未交付租金，原告有权解除合同。随后原告与被告国扬公司就该租赁合同补充签订了《房租合同外协议》，协议约定：租用厂房的保安费用为1200元/月，垃圾清理费用为250元/月，每月水电费以被告国扬公司实用度数结付，被告国扬公司应于每月5日前将上述费用与租金一并交付。上述合同签订后，原告依约向被告国扬公司交付租赁厂房，但被告国扬公司入驻租赁厂房后未依约交付租金，截止至2019年9月28日，被告国扬公司拖欠租赁费用合计49464.70元。原告经多次催收无果，后经多次协商，双方于2019年9月28日签订《还款协议书》，双方一致同意于2019年9月30日解除房屋租赁关系。双方确认：被告国扬公司拖欠原告2019年5月9日至2019年9月期间的租赁费用共计人民币49464.70元以及因逾期付款所产生的滞纳金14839.41元（暂计至2019年9月28日）。被告国扬公司承诺分期支付拖欠的租赁费用，具体还款期限为：2019年9月28日前偿还15000元；2019年10月28日前偿还5000元；2019年11月28日前偿还5000元；2019年12月28日前偿还5000元；2020年1月28日前偿还5000元；2020年2月28日前偿还5000元；2020年3月28日前偿还5000元；2020年4月28日前偿还4464.70元，合计人民币49464.70元。同时协议约定：若被告国扬公司按期足额清偿欠缴费用，原告将不再追缴滞纳金；若被告国扬公司有一期未按期足额清偿，原告有权就剩余未付租赁费用及滞纳金向甲方所在地人民法院提起诉讼，要求被告国扬公司清偿拖欠费用。被告白某1、杨香红作为保证人在《还款协议书》签字确认，自愿对被告国扬公司的上述债务承担连带责任保证。双方签订《付款协议》后，被告国扬公司未依约清偿所欠费用。原告通过法律途径向三被告追偿拖欠的租赁费用，特委托广东鹏鼎律师事务所指派律师代为办理相关诉讼事宜，并支付了律师费5500元。依照《还款协议书》约定，被告国扬公司应当承担原告为追偿费用而发生的各项费用（包括但不限于诉讼费用、差旅费、律师费等）。上述款项，原告经多次催收未果。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告白某1答辩称，1.原告与被告国扬公司签订了厂房租赁合同，该合同应该是无效合同，根据最高院城镇房屋租赁合同的司法解释第二条的规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设规划许可的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物未取得建设规划许可证，因此案涉合同应属无效合同。故案涉合同关于保证金、滞纳金的约定也属于无效，对被告国扬公司没有法律的约束。2.被告国扬公司每月已经足额支付了案涉租赁物的租金（占有使用费），不存在未支付的租赁费用。原告与被告国扬公司于2019年5月9日签订的案涉合同约定承租期间的每月租金为20000元，而被告国扬公司均每月已经向原告缴纳了租金。但在2019年9月底，原告在未通知被告国扬公司的情况下私自将案涉租赁物房屋上锁，并断了案涉租赁物的电源，导致被告国扬公司保存的大量海鲜等食品腐败变质，且原告还要求被告国扬公司与其签订案涉的还款协议书，且要由被告白某1与被告杨香红做担保，并扣除了被告国扬公司缴纳的保证金55000元，才同意给被告国扬公司开锁并恢复供电。被告国扬公司应急需向客户供货，在不得已的情况下与原告签订了案涉的还款协议书，并由被告白某1与被告杨香红作为担保人。被告白某1于签订还款协议的当天通过微信转账的方式向原告支付了协议的款项15000元，被告杨香红于2019年10月向原告支付了协议款项现金5000元，但是原告没有出具收据给被告杨香红，被告白某1认为在租赁期间被告国扬公司均已足额向原告支付了租金，不存在未缴纳的租赁费用。而原告利用优势地位强迫被告白某1与其签订的《还款协议书》应属无效，且案涉还款协议书中载明了租赁费用49464.70元，实质上并非所谓的租赁费用，而是原告提供的证据中房屋合同外协议中约定的每月1200元的保安费用、每月250元的垃圾处理费用、每天19.5元伙食费、水电费等费用，此费用因被告国扬公司在租赁期间仅支付了一部分，故导致了原告采取了非诚信手段限制被告国扬公司的正常经营及逼迫三被告签订还款协议书，而《还款协议书》虽然是三被告签订的，但是并非是三被告的真实意思表示。三被告对协议书中载明的租赁费用的具体金额及形成并不认可，且该费用也不适用厂房租赁合同的滞纳金条款，故请法院查明还款协议中租赁费用的形成方式，维护被告的合法权益。3.因原告与被告国扬公司的租赁合同属于无效合同，故原告扣除被告国扬公司的保证金55000元应属不当得利，应该向被告国扬公司返还或者在本案中扣除其诉请的费用。综上，请依法驳回原告的诉请。被告国扬公司、杨香红没有答辩。原告与被告白某1围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，被告国扬公司、杨香红没有提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2019年5月9日，原告与被告国扬公司签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市*****************整层出租给被告国扬公司使用，厂房宿舍面积约850平方米；租赁期限3年，自2019年5月9日至2022年5月8日止，正式起租时间为2019年5月9日，装修期自2019年5月9日至2019年5月31日；每月租金20000元（备注：租金包括车间宿舍，现有空调、热水器等，租用电梯费用，不含保安费每月1200元）；被告国扬公司签订合同时支付保证金55000元和第一个月租金20000元；每月5号前交租，逾期15天未能缴款，将按日0.3%收取滞纳金，逾期30天未付租金，原告有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权力；原告为被告国扬公司提供水电，水电费的收费标准按照自来水厂及供电局的统一标准执行，供电变压器由原告提供，供电量为30千伏安，厂房内低压线路由被告国扬公司承担。合同还约定了其他内容。原告确认已收取了被告国扬公司的保证金55000元。双方同日签订了《房租合同外协议》，载明因原告把案涉厂房出租给被告国扬公司，就合同外协议约定如下：每个月保安费1200元，清理垃圾费每月250元，与房租一同缴纳；每个月底抄表，当月水电费在次月连同房租一起结付；如需就餐按照每人每天19.5元（此费用含食材费、食堂公共场所水电费、场地费与人工费），每月餐费与房租一起交付（若无需要可忽略）。协议还约定了其他事项。2019年9月28日，原告作为甲方、被告国扬公司作为乙方、被告白某1作为丙方、被告杨香红作为丁方，共同签订了《还款协议书》，载明经甲乙双方确认，甲方同意乙方在2019年9月30日提前解除租赁关系，乙方的保证金不须退还。乙方在2019年5月9日至2019年9月期间所产生的租赁费用49464.70元尚未缴清，因此产生的滞纳金共计14839.41元。由于乙方资金困难一直未履行上述费用的支付义务，为保证甲方的债权能早日实现，乙方承诺按如下方式偿还租赁费用：2019年9月28日前偿还15000元，2019年10月28日前偿还5000元，2019年11月28日前偿还5000元，2019年12月28日前偿还5000元，2020年1月28日前偿还5000元，2020年2月28日前偿还5000元，2020年3月28日前偿还5000元，2020年4月28日前偿还4464.70元。如乙方每一期都按时足额给付欠缴的租赁费用，则在乙方全额付清上述租赁费用后，甲方可不向乙方追缴滞纳金；如果乙方有一期未按上述时间足额给付，则甲方有权就剩余未给付的租赁费用及滞纳金向甲方所在地人民法院起诉。甲方因主张权利产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等）由乙方承担。丙方、丁方自愿为本合同项下甲方对乙方的债权承担连带责任保证，如果乙方未能按合同约定向甲方清偿债务，丙方、丁方保证在还款期限届满后3日内将乙方所欠款项代为偿付给甲方。丙方、丁方代乙方偿还给甲方的租赁费用、滞纳金后，即成为乙方新的债权人，甲方对乙方享有的一切权利随即转移给丙方、丁方。乙方应在丙方、丁方代其偿还款后日内，将所租赁欠费用、滞纳金、代偿费偿还给丙方、丁方。原告主张《还款协议书》中记载的“租赁费用”是包括了租金、保安费、垃圾处理费，餐费和水电费，截至2019年9月30日，被告国扬公司尚欠前述费用共计49464.70元未付，因原告为被告国扬公司的员工供餐，每人每天19.5元，该餐费是按照每天用餐人数月结的。原告提交了该49464.70元的具体计算明细表，载明2019年5月至9月期间，被告国扬公司应付2019年6月至9月厂租80000元，应付水电费23054.5元，应付伙食费和厨房工资50636.5元，应付垃圾清理费958元，应付保安服务费4600元，共计应付159249元，被告国扬公司已付109784.3元，尚欠49464.7元。原告认为《还款协议书》是三被告对被告国扬公司占有使用原告场地事实的确认，也是对被告国扬公司尚欠原告的债务单独进行清理和结算以及对相应款项归还的安排，不存在合同无效事由，该《还款协议书》应依法成立且有效，且原告无需向被告国扬公司退还保证金；另，白某1是国扬公司的唯一股东，应对国扬公司的案涉债务承担连带清偿责任；被告白某1在《还款协议》签订后于2019年9月28日支付了15000元，故剩余未付款项为34464.7元。被告白某1主张被告国扬公司并未拖欠原告租金，《房屋合同外补充协议》不是原《厂房租赁合同》的补充协议，只是对被告国扬公司占有使用期间所产生的一些费用，例如管理费、保安费等进行约定的协议，《还款协议书》中的金额原告没有与被告白某1对过账，该对账明细表也是原告单方制作，没有三被告的确认。双方庭审中确认原告于2019年5月9日将案涉租赁物交付被告国扬公司占有使用，被告国扬公司已于2019年9月30日搬离了案涉租赁物。原告委托广东鹏鼎律师事务所指派律师代理本案诉讼，原告为此支付了律师费5500元。关于案涉租赁物的情况。原告主张案涉租赁物是其从案外人刘东敏处承租而来，为此提交了《房屋租赁合同》、银行转账交易信息、专用收款收据、《分组书面同意书》等佐证。经本院发函至东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局于2020年7月9日复函确认截至复函之日，案涉租赁物没有在该局办理建设工程规划许可证。本院收到复函向原告书面释明，因案涉租赁物未取得产权证或建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效。本院释明后，原告变更和增加了前述诉讼请求。被告白某1认为原告应向被告国扬公司退还保证金，但因其并非租赁合同当事人，故未提起反诉。另查明，国扬公司是2015年12月7日注册成立的有限责任公司（自然人独资），白某1是国扬公司唯一股东。以上事实，有《厂房租赁合同》《房屋合同外补充协议》《还款协议书》《委托代理合同》、网上银行电子回执、律师费发票、《房屋租赁合同》、银行转账交易信息、专用收款收据、《分组书面同意书》、商事主体登记信息及备案信息查询单、《2019年5月-9月对账单》、押金收据、租金收据、微信转账记录、东莞市自然资源局的复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案应为合同纠纷。被告国扬公司、杨香红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利。现有证据显示被告国扬公司已于2019年9月30日返还了租赁物，故本院对此予以确认。本案的争议焦点为：案涉《厂房租赁合同》《房屋合同外补充协议》及《还款协议书》是否有效。截至在一审辩论终结前，案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，也未取得不动产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告与被告国扬公司于2019年5月9日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《房屋合同外补充协议》是原告与被告国扬公司自愿签订，并非《厂房租赁合同》的从合同，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同双方均有约束力。至于《还款协议书》，从该协议签订的原因和内容来看，该协议系原告与被告国扬公司因案涉《厂房租赁合同》和《房屋合同外补充协议》无法履行后，通过协商一致达成终止《厂房租赁合同》和《房屋合同外补充协议》并就被告国扬公司所欠原告的费用数额进行确认，及对所欠费用的支付期限、滞纳金标准等问题达成的协议，是对双方权利义务的清理，具有结算性质。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故案涉《还款协议书》独立于《厂房租赁合同》和《房屋合同外补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应依约全面履行。被告白某1抗辩称《还款协议书》并非其真实意思表示，但未提供证据予以反驳，故本院对被告白某1的该抗辩不予采信。承上，根据《还款协议书》约定，被告国扬公司应向原告支付2019年5月9日至2019年9月期间所产生的租赁费用49464.70元，被告国扬公司承诺于2019年9月28日前偿还15000元，2019年10月28日前偿还5000元，2019年11月28日前偿还5000元，2019年12月28日前偿还5000元，2020年1月28日前偿还5000元，2020年2月28日前偿还5000元，2020年3月28日前偿还5000元，2020年4月28日前偿还4464.70元，如被告国扬公司有一期未按时足额支付前述款项，则需向原告支付滞纳金14839.41元。原告主张《还款协议书》中记载的“租赁费用”实际包括了租金、保安费、垃圾处理费，餐费和水电费，并提交了前述49464.70元的具体计算明细表，被告国扬公司对此未提出反驳或提供反证，故本院予以采信。原告自认被告国扬公司于2019年9月28日支付了第一期款项15000元，本院予以确认。被告国扬公司未举证证明其已依约支付了剩余34464.7元款项，应承担举证不能的法律后果，故原告诉请被告国扬公司支付租赁费用34464.7元并以34464.7元为本金，从2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付资金占用利息至实际清偿之日止，本院予以支持。因案涉《厂房租赁合同》无效，故原告诉请被告国扬公司以34464.70元为本金，从2019年10月29日起按日千分之三的标准支付滞纳金至清偿之日，没有依据，本院不予支持。关于律师费。《还款协议书》约定如被告国扬公司违约需承担原告为维权支出的律师费、保全费等费用。原告主张其为本案诉讼已实际支出了律师费5500元，该事实有《委托代理合同》、网上银行电子回执和律师费发票为证，故原告诉请被告国扬公司赔偿律师费损失5500元，本院予以支持。关于被告白某1和杨香红的责任问题。被告白某1和杨香红在《还款协议书》上签名、捺印，自愿对被告国扬公司的案涉债务承担连带责任保证，双方未约定保证期间，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，原告有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，故原告诉请被告白某1和杨香红对被告国扬公司的案涉全部债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，被告白某1和杨香红承担保证责任后，有权向被告国扬公司追偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、限被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东金机械设备有限公司支付租赁费用34464.7元及资金占用利息（以34464.7元为本金，从2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止）；二、限被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东金机械设备有限公司支付滞纳金14839.41元；三、限被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东金机械设备有限公司赔偿律师费损失5500元；四、被告白某1、杨香红对被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司第一、二、三判项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞市东金机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1277元（原告已预交1779元），由原告东莞市东金机械设备有限公司负担103元，由被告深圳市国扬盛世电子科技有限公司、白某1、杨香红共同负担1174元。原告多预交的受理费502元，依法退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  张志坚人民陪审员  蔡龙威二〇二〇年十月二十日书 记 员  吴珮君袁浩铭（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。