广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17167号上诉人（原审被告）：陈海燕，女，1973年11月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：蒋继元、祝志成，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许祥，男，1976年4月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审第三人：杨翅，女，1980年1月15日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。上诉人陈海燕因与被上诉人许祥、原审第三人杨翅房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈海燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许祥全部诉讼请求并由许祥承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无视涉案商铺实际租赁面积与约定面积不符的事实，以月租金单价未明显背离市场价格为由，以调整单价来替代面积短缺，要求我方仍需按照1080平方米的标准支付占用费，无异于支持许祥的欺诈行为，明显不公。（一）根据一审法院查明的事实，涉案租赁场地是合*商业街*区*楼*房，而该房的建筑面积是753平方米，是不争的事实。在对方提供的证据其与上一手的租赁合同已经显示，该218房的建筑面积是753平方，该租赁合同作为一手合同，其确认的单元建筑面积，显然是之后的二手、三手租赁合同的计租依据。而且该内容系对方在诉讼中自认的事实，与我方在一审中提供的备案合同记载的场地面积753平方米也是一致的，所以涉案场地的真实建筑面积753平方米。涉案的各份合同均没有按照套内面积或实际使用面积计收租金的约定，从租赁市场的惯例来看，也不存在按照套内面积或实际使用面积计租的特例。对方将建筑面积仅为753平方米的房屋虚增为1080平方转租给我方，连续8个月按1080平方米收取租金，是不能否认的事实。（二）我方诉请对方返还虚增面积部分的租金，并未要求调整租金标准，一审法院应当在查明对方是否存在虚增出租面积的行为后，作出支持我方诉请或驳回我方诉请的判决，无权擅自调整双方约定的租金标准，并以此掩盖对方虚增出租面积的行为。（三）涉案租赁物交付时系毛坯房还是带装修，只是租赁物单位数量的价值量高低问题，只影响租赁物的单价高低，不影响租赁面积。涉案合同约定的单价是经过双方合意确定，双方对此并无异议。在法律上无论租赁物交付时是毛坯房还是带装修的房屋，只要双方在合同签订时对交付标准进行了约定，此后没有对修改条款进行合意，即便对方单方对租赁物进行了装修，也无权要求我方增加租金，更不得交付面积不符的租赁物，更何况一审法院以此为由调整租金单价。事实上，涉案租赁物是按现状出租，对方在合同签订后并未另行装修，也没有任何证据证明对方在合同签订后对租赁物进行了装修。（四）交付符合约定面积的租赁物，并确保租赁物的合法性，以及办理相应租赁备案手续是对方应当履行的出租人的主要义务，案涉租赁物实际面积为753平方米，合同约定面积为1080平方米，许祥每月骗取的租金高达17756.1元，一审法院仅下调1万元，我方须每月向对方白送7756.1元。二、我方于2018年12月18日停止涉案商铺的经营，对方迟延清点移交，由此产生的房屋占用费等损失，理应由对方自行承担，我方对此无过错，在合同终止时已停止对租赁物的经营活动，并未获利，不应承担所谓的房屋占用费。对因出租人恶意虚增的出租面积要求出租人共同进行清点、确认，是我方依法行使租赁合同中承租人固有的知情权、抗辩权、救济权的合同权利的体现，特别是在据以计租的出租面积客观存在虚增的情况下，也是有效完成场地移交，避免后续纠纷的合理做法，因此我方多次主动要求许祥和杨翅及时办理场地清点移交，合理合法。对方作为合同相对人，在明知交付租赁面积不符合合同约定的情况下，为掩盖其虚增面积、多收租金的违约事实，避免向我方退还多收取的租金，始终拒绝与我方方共同清点实际出租面积，以各种理由推脱，制造催促移交的假象，企图通过只移交不清点蒙混过关，达到隐瞒虚增事实并继续骗租的不当目的，由此导致的损失应由其自行承担。从对方一审诉请主张来看，在其看来只要我方一天不搬走，每天就还是按照1080平方米来收取高额场地占用费，实际上我方不搬，对方完全可以要求物业公司甚至公证处到现场办理提存或者保全公证，自行将我方留下的物品搬离，并要求我方承担相关费用，完全可以避免所谓租金损失。对方一直采取隔空发函发微信的方式，制造我方不愿搬离的假象，企图在逃避清点移交义务的同时，还将迟延移交的责任全部推到我方身上。三、我方停止营业后并未实际占用涉案商铺，未及时搬离的过错在于对方拒绝清点移交，一审法院要求我方承担在此期间的全部管理费以及大部分水电费，缺乏事实和法律依据，有违公平公正的审判立场。（一）一审已经查明我方已经付至2018年11月24日管理费，仅剩下11月25日至12月18日期间的管理费未付，如前所述，其余管理费由对方自己承担。（二）关于水电费，在出租方只能提供物业收据，无法提供具体水电表读数、水电费实际支付凭证的情况下，一审法院要求我方承担29900元的水电费，明显不公。对方应就我方的实际使用量进行举证，对方没有提供相应证据，而且对方并非收费主体，只能基于已经为我方垫付水电费的事实才能产生请求权，因此对方应证明其已经完成垫付的事实。最后，我方在2018年12月18日已经停止营业，在停止营业后，对方主张产生了4340元的水费及9679元的电费，该费用从何产生，对方无法给出合理依据。特提起本案上诉。许祥辩称，不同意陈海燕的上诉请求。双方签订的租赁合同是按现状交付所租赁的商铺，双方在交付的时候没有对面积进行测量，说明双方没有就商铺面积达成合意，而是按照实用性来履行。况且陈海燕经营过涉案商铺，知道商铺的现状，其收铺半年之久也没有进行过测量，说明商铺面积足够陈海燕适用。如果双方对面积认识上有误差，也可以说双方已经对面积进行了变更和调整。一审法院按照合同无效进行的判决，陈海燕的依据其实是按照协议有效的方式去处理的，根据合同法的规定，一审法院从无效的角度来调整租金是合法的，一审调整的幅度也很大，从每月租金让步1万元，到第三个月又降到43000元，降低了15000，充分考虑了陈海燕的利益，故我们不同意按面积对租金进行调整。杨翅述称，同意许祥的答辩意见。许祥向一审法院起诉请求：1.陈海燕向许祥支付2018年11月25日起至2019年1月7日的租金84056.4元；2.陈海燕向许祥支付逾期交纳上述第一项诉请中租金的违约金（2018年11月25日至2018年12月25日租金的违约金以58644元为本金，自2018年12月6日起按月利率2%的标准计至所欠租金付清之日止；2018年12月26日至2019年1月7日租金的违约金以25412.4元为本金，自2019年1月8日起按月利率2%的标准计至所欠租金付清之日止）；3.陈海燕向许祥支付2019年1月8日至2019年1月17日的场地占用费19548元（按58644元/月计）、2019年1月18日至2019年3月18日的场地占用费175932元（按87966元/月计）；4.陈海燕向许祥支付2018年10月25日至2019年3月18日的物业管理费12765.13元（2678元/月）、2018年11月至2019年3月18日水费1596元、电费30784元，并自2019年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；5.由陈海燕承担诉讼费用。庭审中，许祥变更诉讼请求为：1.陈海燕向许祥支付2018年11月25日起至2019年3月18日的房屋使用占用费220892.4元（参照合同约定的租金标准）及其利息（自2019年3月19日起以220892.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向许祥支付利息至实际清偿之日止）；2.陈海燕向许祥支付2018年10月25日至2019年3月18日的物业管理费12765.13元（2678元/月）、2018年11月至2019年3月18日水费1596元、电费30784元，并自2019年3月19日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息（以本金为限）；3.陈海燕由陈海燕承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月25日，许祥、杨翅（同为甲方/出租方）共同与陈海燕（乙方/承租方）就案涉商铺签订《合景商业街租赁合同》，约定：乙方租二楼（含公摊面积）共为1080平方米场地作为商业使用，租赁期限自2018年4月25日至2025年12月25日，其中2018年4月25日至2020年12月25日期间月租金标准为58644元（54.3元/平方米）+800元楼梯费（若今后没有此楼梯费，可以取消）；乙方应于本合同签订当天内向甲方支付二个月押金和一个月的租金合计176732元（押金117288元）；乙方物业管理费等费用每月2678元；租赁期间水电费由乙方直接向甲方缴纳，目前电价为1.6元/度，水价为6元/吨（每个电表每月按100度损耗）；等内容。2018年12月13日，广州市公安局天河区分局新塘派出所向遇见*缘音乐餐吧（广州）有限公司（下简称*缘餐吧）发出〔2018〕第1213号《责令改正通知书》，以该场所存在“使用大量可燃塑胶纤维材料装饰”的消防安全违法行为和火灾隐患为由责令该公司改正。另，各方当事人均确认遇见*缘餐吧工商登记的住所为案涉商铺。2019年1月7日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《解除租赁合同通知书》（显示许祥以陈海燕未支付12月租金等为由通知陈海燕于2019年1月7日解除《合景商业街租赁合同》及于2019年1月17日前交还案涉商铺等），但上述邮件因被“拒收”而于2019年1月11日退回寄件人。2019年1月16日，陈海燕以EMS向许祥、杨翅发出《关于合同解除的再次通知》［显示陈海燕称许祥出示的其与广州市*景物业管理有限公司（下简称*景公司）就案涉商铺签订的租赁合同显示案涉商铺面积为1080平方米，许祥、杨翅收取押金后拖延办理租赁备案而导致案涉商铺无法办理消防验收备案进而难以合法经营且于2018年12月17日被广州市公安局天河分局责令停产停业，陈海燕于2018年12月19日致函对方通知解除合同，对方收到该函后同意协助办理租赁备案，但在2019年1月3日申请租赁备案过程中，陈海燕发现对方与*景公司签订的租赁合同中案涉商铺的面积只有753平方米而非1080平方米，对方通过虚增出租面积骗取巨额租金；陈海燕以对方行为构成根本违约且属于欺诈为由，通知对方《合景商业街租赁合同》已于2018年12月19日解除，要求对方在收到函件之日起三日内配合陈海燕腾退移交案涉商铺、退回骗取的租金等］，上述邮件于2019年1月20日被“他人收”，许祥、杨翅确认收到上述函件。2019年1月22日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《回复函》（显示许祥称在案涉商铺经营的桃花缘餐吧被责令停产停业原因与租赁合同是否备案无关，许祥已于2018年12月25日通知陈海燕办理租赁合同备案，鉴于双方均已确认租赁合同已解除，许祥再次要求陈海燕在收到函件之日起三日内交还案涉商铺等），上述邮件于2019年1月24日被“他人收”。2019年1月29日，许祥以EMS形式向陈海燕发出《关于场地交接的函》（显示许祥通知陈海燕于2019年2月1日上午9点到案涉商铺与许祥指定的场地接收人许卫军办理场地交接手续），上述邮件于2019年1月30日被“他人收”。2019年2月1日，许祥与陈海燕之间互发微信信息：许祥于10:18发信息称双方已约好当日早九点办理案涉商铺交接手续，但陈海燕未到，如陈海燕在11点之前没来办理场地交接手续则不能交接的责任全部在陈海燕一方；陈海燕于11:25回复信息称双方已确定移交清点需杨翅共同同意并亲自到场办理清点移交及书面函告陈海燕，但陈海燕未收到杨翅共同签署的书面移交清点同意书或许祥、杨翅致电解释，如陈海燕配合许祥清点移交而另一出租人杨翅到时再找陈海燕交涉，陈海燕该如何应对，现陈海燕已派人到现场，要求许祥即时通知杨翅到场共同办理移交手续，陈海燕可等候至下午一点，逾期则视为许祥拒不配合移交并由许祥承担全部责任；许祥于12:36回复陈海燕称场地交接一事本应是陈海燕主动清空后交还许祥，但经许祥多次催促，陈海燕找各种借口拖延不配合交还场地，今日许祥按陈海燕要求携带杨翅的授权委托过来当面与陈海燕交接，但陈海燕又寻找借口不出现，为避免损失进一步扩大，正式通知陈海燕在2019年2月20日前清空场地，否则许祥将自行清空收回场地；陈海燕于15:10回复许祥称陈海燕的委托人李剑良自十点到场，未见到许祥、杨翅或杨翅的委托书，杨翅自许祥、陈海燕矛盾至今都没露过脸和表示同意移交，陈海燕若移交了，杨翅回头找陈海燕要场地怎么办，李剑良至今还在现场且是陈海燕的全权代表人，要求许祥和杨翅在下午四点到场办理移交手续。2019年2月23日、24日、25日，许祥与陈海燕亦以微信方式就场地交接问题沟通，但均未能达成一致处理意见，且均指称场地未交接责任在于对方。2019年3月18日，许祥与陈海燕之间互发微信信息：陈海燕于15:21称其已清空场地，要求许祥尽快配合办理交接；许祥于16:16回复称许祥在当日下午2点到场配合办理交接，但陈海燕以办理交接一事要挟许祥确认对己方不利的事实，许祥不同意并明确今天只是办理交接事宜不涉及其他，但陈海燕不同意并阻挠交接，许祥迫于无奈现决定自行收回场地；陈海燕于20:33回复称陈海燕多次要求交接场地，但出租方杨翅一直未回应，至2019年2月20日陈海燕才首次见到杨翅，至3月14日陈海燕已清空场地，许祥至今未退回押金，现仍拒不办理交接手续。本案中，许祥提供了一份租赁合同〔显示许祥作为承租人与出租人*景公司于2014年签订，该合同约定的租赁标的物包括案涉商铺及三楼空地，租赁期限自2014年7月3日至2029年3月30日；其中案涉商铺建筑面积为753平方米，2017年7月3日至2020年7月2日期间月租金标准为54元/平方米（即月租金为40662元），房屋交付状况为二楼毛坯，具备一次消防验收；三楼空地是468平方米的场地，2017年7月3日至2020年7月2日期间月租金标准为6.48元/平方米（即月租金为3033元），三楼平地交楼，允许承租人搭建三百平方房屋及绿化带）〕作为证据。陈海燕、杨翅对上述证据真实性无异议。许祥、杨翅为证明许祥已经垫付案涉商铺自2018年11月至2019年3月的水电费，提交了加盖天河区*塘*景商业广场管理部业务专用章印章的9张收据〔其中编号分别是8426811、0023669、0023753的收据中依次记载有收取许祥交来2018年10月电费（2380+210-2050-205）×40×1.5=20100元，2018年12月电费（2810+311-2380-210）×40×1.5=31860元，2019年2、3月电费（2851+359-2810-311）×40×1.5=5340元的内容。其中编号分别为426766、0023628、0023761号的收据中依次记载有收取许祥交来2018年10月水费（2590-2414）×6=1056元，2018年11、12月水费（2869-2590）×6=1674元，2019年2、3月水费（2929-2869）×6=360元的内容〕作为证据。陈海燕对上述收据的真实性无异议。许祥、杨翅和陈海燕均确认上述收据上印章是案涉商铺所在物业的物业管理公司加盖。许祥、杨翅称上述收据有水电费的读数及计算方式，如电费收据记载的“（2380+210-2050-205）×40×1.5=20100元”中“2380”指案涉商铺10月的电表读数，“2050”是案涉商铺2018年9月的电表读数，“210”和“205”则是案涉商铺之上第3层的在2018年10月、9月对应的电表读数，“40”是指电表的倍率，“1.5”是许祥和案涉商铺所在物业的管理处协商一致的每度电的单价；水费收据记载的“（2590-2414）×6=1056元”中“2590”是案涉商铺和之上第3层的2018年10月的水表读数，“2414”是2018年9月的水表读数，“6”是许祥与案涉商铺所在物业的管理处约定的每吨水的单价。陈海燕不认可许祥、杨翅上述陈述，但未提交反驳证据。本案审理过程中，一审法院就案涉商铺的报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询，该局以穗规划资源协查[2019]867号《协助司法查询复函》称：查无地址为广州市天河区**景路商业街*区*楼*房、广州市天河区*景路商业街*号*区*楼*房建设工程的规划报建许可及临时建设许可审批信息。据此，结合各方当事人均没有提供证据证明案涉商铺经过规划部门许可建设或许可临时建设的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应认定《合景商业街租赁合同》无效。一审法院向各方当事人作出上述释明，并告知许祥有权变更诉讼请求。后许祥变更诉请如前。本案中，各方当事人均确认陈海燕已向许祥、杨翅支付了押金117288元；租赁双方在交接案涉商铺时未签订书面交接文件；签订合同前陈海燕曾单独查看过案涉商铺；许祥、杨翅于2018年4月25日将案涉商铺交付陈海燕，交付时案涉商铺是附带装饰装修的；陈海燕于2018年12月18日停止了在案涉商铺的经营，之后也未再经营；租赁双方达成在6个月期限内每月优惠10000元租金的一致意见，2018年4月25日至2018年10月24日期间实际收取的租金在合同约定的58644元基础上每月优惠10000元（即每月48644元）；陈海燕已付2018年4月25日至2018年11月24日期间的租金、管理费（每月为2678元）、电公摊费（每月固定为160元），已付2018年4月25日至2018年10月25日期间的水电费；物管费及水电费比租金迟一个月缴纳，如在缴纳10月25日至11月24日租金时同时缴纳9月25日至10月24日的水电费及物管费，电费金额是*景公司向许祥发函告知当月水电读数（其中水的读数只有一个，共同对应案涉商铺和之上第三层；电的读数有两个，分别对应案涉商铺和之上第三层）各多少，其中许祥在案涉商铺之上第三层单独安装了一个水表，由许祥将*景公司的水表读数扣减该第三层水表读数后计算得出案涉商铺的用水量，该第三层由许祥另行作为仓库、办公、美容等用途使用。许祥、陈海燕均确认双方在2018年6月17日签订《收购协议》（其中包含有许祥将案涉商铺中2018年4月25日前的形成附合的装饰装修以金钱形式转让给陈海燕的内容）。杨翅称其对上述协议中约定的属于许祥一方的权利不享有实体权利，其对上述协议不清楚，现其对上述协议无异议。许祥、杨翅还发表以下意见：陈海燕在2019年3月18日才将案涉商铺内物品清空，许祥、杨翅于2019年3月19日自行收回案涉商铺；许祥、杨翅交付案涉商铺给陈海燕时是带有一定的装修装饰的，但陈海燕接收场地后对案涉商铺重新进行了装修；签订合同前，租赁双方也有共同勘察案涉商铺，陈海燕的配偶负责对案涉商铺进行装修；《合景商业街租赁合同》中出租人享有的权利在本案中全部由许祥享有。陈海燕还发表以下意见：陈海燕向许祥、杨翅交还案涉商铺的时间为2019年3月14日；许祥曾将案涉商铺用于餐饮经营，所以许祥出租给陈海燕时陈海燕是按照当时餐饮商铺的现状接收的，接收案涉商铺后陈海燕并未进行过装修；陈海燕在签订合同前有简单看过案涉商铺，但没有进行测量，陈海燕的配偶并未负责对案涉商铺进行装修。一审法院认为，《合景商业街租赁合同》的效力问题如前所述，不再赘述。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨翅明确表示本案中《合景商业街租赁合同》项下的权益由许祥享有，属于当事人合法处分自身民事权利，一审法院予以尊重。各方当事人均确认租赁双方未就案涉商铺的交接签订书面交接文件，现租赁双方对于案涉商铺交还出租人的时间陈述各异，根据陈海燕与许祥、杨翅之间的函件内容及陈海燕与许祥之间的微信聊天记录来看，应认定许祥、杨翅收回案涉商铺的时间为2019年3月18日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《合景商业街租赁合同》约定的对应期间租金标准为58644元/月，该标准是以面积1080平方米和54.3元/平方米为基础计算得来，虽然许祥作为承租人与其出租人*景公司签订的租赁合同中关于案涉商铺建筑面积、月租金标准均低于《合景商业街租赁合同》中的数据，但上述租赁合同约定的房屋交付状况为毛坯房，结合各方当事人关于许祥、杨翅交付给陈海燕的案涉商铺是带装修的陈述来看，《合景商业街租赁合同》约定租金标准高于《租赁合同》符合租赁交易市场的一般价格规律，且陈海燕亦确认其在签订《合景商业街租赁合同》前已经勘察过案涉商铺，现有证据亦不足以证明《合景商业街租赁合同》约定的租金标准明显背离市场价格，故根据公平原则，结合许祥、陈海燕关于双方在2018年6月17日签订《收购协议》的共同确认及杨翅现对此无异议的情况，考虑租赁双方在场地交接过程中的过错程度，综合本案案情酌情认定自《合景商业街租赁合同》约定的租赁期开始即2018年4月25日至2018年6月16日期间的占用费参照《合景商业街租赁合同》约定的租金标准及租赁双方达成的每月减租10000元的意见综合计算为宜，即按照48644元/月计算；而自2018年6月17日起至2019年3月18日期间的占用费以43000元/月计算为宜。按照上述标准计算，自2018年4月25日至2019年3月18日期间的占用费应为474508.9元。各方当事人均确认陈海燕已经支付截止2018年11月24日的租金，其中自2018年4月25日至2018年10月24日期间每月的租金为48644元，由此来看，陈海燕已付租金总额为350508元。因此，陈海燕仍需向许祥、杨翅支付占用费124000.9元，故许祥要求陈海燕支付2018年11月25日至2019年3月18日期间的占用费124000.9元，合理有据，依法予以支持，超过124000.9元的部分则缺乏事实和法律依据，依法不予支持。至于许祥要求陈海燕支付自2018年10月25日至2019年3月18日的物业管理费12765.13元（2678元/月）的诉讼请求，鉴于各方当事人共同确认陈海燕已付2018年4月25日至2018年11月24日期间的管理费（每月为2678元），结合一审法院前述关于案涉商铺交还时间的认定，陈海燕还应向许祥支付2018年11月25日至2019年3月18日的物业管理费10138.14元。关于许祥要求陈海燕支付2018年11月至2019年3月18日水费1596元、电费30784元的诉请，各方当事人共同确认了陈海燕已付2018年10月25日前的水电费。一审法院认为，根据本案的案情来看，租赁合同双方当事人对于案涉商铺在出租人收回前水电实际使用度数及水电费金额均负有举证的责任，且主要的举证责任归属于出租人许祥、杨翅一方，次要的举证责任归属于承租人陈海燕一方。许祥、杨翅对此提交的证据9张收据记载的水电费计算公式与租赁合同双方当事人关于水电表情况、水电费交纳习惯的共同陈述互相吻合，根据日常生活经验法则判断，许祥、杨翅关于上述收据记载的水电费计算公式的解释具有高度盖然性；在陈海燕没有提交相应反驳证据的情况下，一审法院对许祥、杨翅上述解释意见予以采信。鉴于租赁双方均未提供充分证据证实案涉商铺在2019年3月18日的电表读数及相关水表读数，由此引致一审法院无法准确认定水电费实际金额的不利后果应由双方承担。综上，一审法院依据许祥、杨翅提供的证据9张收据，结合租赁双方关于水电表情况、水电费交纳习惯、水电费已付情况、案涉商铺使用情况的陈述，根据公平原则并综合本案案情酌情认定由陈海燕向许祥支付水电费29900元。关于《合景商业街租赁合同》无效的责任划分问题，许祥、杨翅并非案涉商铺的建设者，但许祥从案外人*景公司承租案涉商铺时未对案涉商铺的规划报建情况尽到审慎审查的义务，贸然承租案涉商铺，后又将案涉商铺转租给陈海燕，许祥、杨翅对《合景商业街租赁合同》无效具有过错；陈海燕在向许祥、杨翅承租案涉商铺时亦未对案涉商铺的规划报建情况尽到审慎审查的义务，同样对《合景商业街租赁合同》无效具有过错。综合本案案情，一审法院认定出租人许祥、杨翅和承租人陈海燕对《合景商业街租赁合同》无效的过错各占50%。鉴于此，许祥、杨翅应就上述占用费、物管费、水电费的利息损失自行承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年4月15日判决如下：一、陈海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向许祥支付占用费124000.9元；二、陈海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向许祥支付自2018年11月25日至2019年3月18日期间的物业管理费10138.14元；三、陈海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向许祥支付自2018年11月至2019年3月18日期间的水电费29900元；四、驳回许祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5420元，由许祥负担2185元，陈海燕负担3235元。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，陈海燕与许祥、杨翅签订的《合景商业街租赁合同》约定陈海燕承租二楼（含公摊面积）共1080平方米场地作商业使用，租金情况如下：2018年4月25日至2020年12月25日，单价54.3元/平方米，月租金58644元+800元楼梯费；2020年12月25日至2022年12月25日，单价59.73元/平方米，月租金64510元+800元楼梯费；2022年12月25日至2024年12月25日，单价65.7元/平方米，月租金70961元+800元楼梯费；2024年12月25日至2025年12月25日，单价72.27元/平方米，月租金78051.6元。许祥在一审期间提供的其作为承租人，与出租人*景公司2014年4月2日签订的《合景商业街租赁合同》载明，*景公司同意将广州市*景商业街*区*楼*方、建筑面积共753平方米和三楼空地468平方米的场地租给许祥作商业使用；二楼218租金情况和租赁期限如下：2014年7月3日至2017年7月2日，月租金单价50元/平方米，月租金37650元；2017年7月3日至2020年7月2日，月租金单价54元/平方米，月租金40662元；2020年7月3日至2023年7月2日，月租金单价58.32元/平方米，月租金43915元；2023年7月3日至2026年7月2日，月租金单价62.99元/平方米，月租金47428元；2026年7月3日至2029年3月30日，月租金单价68.03元/平方米，月租金51226元。陈海燕在一审期间还提供了一份出租方为*景公司，承租方为许祥，于2014年7月3日签订的《合景商业街租赁合同》复印件，拟证明其与许祥签订案涉租赁合同时，许祥向其出示了上述合同以证明其有权出租涉案物业及物业基本情况。该合同载明，许祥租二楼（含公摊面积）共1080平方米作商业使用，租金情况如下：2014年7月3日至2016年7月2日，单价43元/平方米，月租金46440；2016年7月3日至2018年7月2日，单价47.3元/平方米，月租金51084元；2018年7月3日至2020年7月2日，单价52.03元/平方米，月租金56192.4元等等，直到2024年7月3日至2026年7月2日，单价69.25193元/平方米，月租金74792.0844元等。许祥不确认上述合同真实性，称其未与*景公司签订过该份合同，也没有提供给陈海燕复印件。至于为何其与陈海燕签订的租赁合同约定的面积（1080平方米）比其与*景公司签订的合同约定的面积（753平方米）多，许祥和杨翅在一审庭审中认为，753平方米是场地的实用面积而非建筑面积，按照7成的实用率，建筑面积为1080平方米；二审期间，许祥和杨翅则称其听说案涉场地实用面积比合同约定面积大，没有进行测量，估算了使用面积可能有1000多平方米，所以和陈海燕签订租赁合同约定出租面积1080方。许祥和杨翅并述称，其与陈海燕签订租赁合同时未出具过其与*景公司签订的租赁合同，而是出示了桃花缘餐吧的营业执照和租金收据证明其有权出租涉案物业。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点，一是陈海燕应支付的涉案物业占用费的计算标准；二是陈海燕应否支付2018年12月18日之后的占用费和物业管理费；三是陈海燕应支付的水电费的情况。对上述争议焦点，本院分别认定如下：关于占用费的计算标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，在陈海燕与许祥、杨翅所签订的案涉租赁合同无效的情况下，根据该司法解释第五条的约定，可参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。本案租赁合同约定了租金单价、租赁面积和租金总价，在合同约定租赁面积存在争议的情况下，陈海燕主张按照许祥与上一手出租人*景公司的签订的租赁合同约定的租赁面积753平方米乘以陈海燕与许祥、杨翅在租赁合同中约定的月租金单价54.3元计算占用费，许祥则主张按照其与陈海燕签订的租赁合同的月租金总价计算占用费。本院认为，首先，陈海燕作为承租人，对于租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使合同签订时无法查看权属登记证书以核实租赁物面积，亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认，未在合理期限内提出异议的，应视为对约定计租面积的接受和认可。陈海燕确认其在承租涉案物业之前已经查看过涉案物业，且陈海燕在提起本案诉讼时在起诉状中述称其在签订租赁合同的同时还签订了合作协议书，与许祥等对在案涉物业经营的桃花缘餐吧进行合作经营，表明其在签订租赁协议时已充分了解并接受涉案场地实际状况。其次，陈海燕在实地查勘之后愿意以58644元/月的价格承租涉案物业，表明双方当事人就陈海燕以该价格承租该物业达成合意，而在陈海燕接收涉案物业后超过八个月均未对承租物业的面积提出过异议，直至收到行政部门整改通知后双方发生纠纷时才提出面积差异，已超过对所租赁场地的面积大小提出异议的合理时间。再次，虽然存在许祥和陈海燕签订的租赁合同约定的租赁面积与许祥和其上一手*景公司之间的租赁合同约定的租赁面积不一致的情况，但对比两份合同的租金单价和总价，即使按照总价计收租金，陈海燕也未提供证据证明该租金明显高于市场租金；相反，如果按照单价计付租金，在陈海燕实际使用涉案物业的期间，许祥和上一手出租人约定的租赁单价为54.3元/平方米，许祥出租给陈海燕的单价则为54元/平方米，差额仅在0.3元/平方米，明显不符合租赁市场转租人牟取租金差价的一般情况。最后，双方当事人均确认在实际履行过程中还达成了前六个月每月租金优惠10000元的合意，即陈海燕在2018年4月25日至2018年10月24日期间实际是按照48644元的标准支付的租金。综上，一审法院考虑到陈海燕在2018年6月17日与许祥签订《收购协议》对许祥在签订本案租赁合同之前对涉案商铺的装饰装修进行收购，酌情认定2018年6月17日前的占用费按照双方约定的48644元/月计算，2018年6月17日之后则按照43000元/月计算，该计算方法并无不当，陈海燕对此提出的上诉依据不足，本院不予支持。关于2018年12月18日之后涉案物业的占用费和物业管理费如何负担的问题。本院认为，双方当事人均确认陈海燕在2018年12月18日停止营业，但陈海燕在2019年1月16日向许祥、杨翅发出的通知中载明，双方于2019年1月3日还在申请租赁备案，陈海燕并在该函件中载明要求对方收到函件之日起三日内配合移交商铺、退还多交的租金等，该函件于2019年1月20日被签收，许祥并于2019年1月22日回函要求陈海燕收到函件后三日内交还商铺等。因此，截至2019年1月22日即陈海燕在通知中指定的移交商铺时间，陈海燕应按前述租金标准支付占用费和物业管理费用。至于从2019年1月23日到2019年3月18日期间的占用费，从双方一系列往来函件中可以看出，双方对于迟迟未能交接场地均存有一定过错，对于本案合同无效更是均负有相应过错，因此，对该段时间的占用费和管理费，本院酌定由陈海燕负担50%，陈海燕合计应支付的占用费为124000.9-（43000+43000÷30×24）×50%=85301元，管理费为10138.14-（2678+2678÷30×24）×50%=7728元。一审法院认定陈海燕负担上述期间全部占用费和管理费不当，本院予以纠正。最后，关于2018年12月18日之后的水电费问题。一审法院根据许祥提供的收据和各方陈述确定陈海燕支付2018年10月25日至2019年3月18日期间的水电费共29900元，陈海燕上诉认为其中包括了2018年12月18日其停业之后的水费4340元和电费9679元，但在本院询问过程中不能明确该数字是如何计算得出。由于双方对于陈海燕停业之时和之后交接场地时水电的读数均未能举证，本案只能够根据双方当事人在一、二审过程中的陈述和收据内容作大致判断。根据收据，涉案商铺在2018年11月到12月期间的电费（2810-2380）×40×1.5=25800元，2019年1月到2019年3月的电费则为（2851-2810）×40×1.5=2460元，另有2018年12月开始的公摊电费每月160元共640元；水费因涉案商铺和三楼是一个读数，许祥在一审提供的收据显示其缴纳2018年11月和12月水费1674元，2019年1到3月的水费360元，许祥主张其中的1596元为涉案商铺产生的水费。上述费用合计30934元，考虑到2019年3月19日许祥收回涉案商铺，综合上述情况，一审酌情认定陈海燕负担29900元水电费，陈海燕认为该款项中包含了2018年12月18日其停业之后的水费4340元和电费9679元，没有依据，一审法院该认定并无明显不当，陈海燕也未能提供更科学的计算方法，故陈海燕对此提出的上诉不能成立，本院不予支持。综上所述，陈海燕的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持，对其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1352号民事判决第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1352号民事判决第四项；三、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1352号民事判决第一项为：陈海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向许祥支付占用费85301元；四、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1352号民事判决第二项为：陈海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向许祥支付自2018年11月25日至2019年3月18日期间的物业管理费7728元；五、驳回许祥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费各5420元，由许祥负担2916元，陈海燕负担2504元。二审案件受理费3235元，由许祥负担809元，由陈海燕负担2426元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十月十九日书记员  眭 翘苏劲丹