宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1668号 原告：陈玉梅,女,1971年7月8日生,汉族,农民,住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：黄兰，女，1996年6月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。系原告陈玉梅的女儿。 被告:严学琴,女,1968年12月16日生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。 被告:杨阳,男,1993年5月11日生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。系被告严学琴的儿子。 原告陈玉梅与被告严学琴、杨阳房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理中，被告严学琴、杨阳下落不明，本院公告送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等。本院于2020年10月9日公开开庭进行审理，原告陈玉梅及其委托诉讼代理人黄兰到庭参加诉讼，被告严学琴、杨阳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉梅向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《楼房买卖协议》;二、判令被告立即退还原告10万元购房款;三、判令被告支付原告违约金4万元;四、本案诉讼费由被告承担。以上合计:14万元。在庭审中，原告将第三项诉讼请求为：变更违约金为34692.78元（自2018年7月8日计算至2020年10月9日，以本金10万元为基数，按照年利率15.4%计算）。事实和理由:2018年5月9日,原、被告双方签订《楼房买卖协议》一份,协议约定:“被告将其所有的位于宁夏永宁县望远镇×××室(建筑面积80.25平方米)房屋一套出售于原告,价款为150000元;协议达成后,由原告先予支付10000元,剩余房款待该房屋产权证书办理完毕并交于原告后予以支付,并约定相关违约责任等内容”。合同签订后,被告于2018年7月8日向原告出具承诺书一份,载明“被告于2018年8月10日前保证将房屋交付于原告入住,如有违约,则每日支付500元的违约金等内容”,原告足额支付被告10万元后,被告向原告出具收条一份。但是在被告承诺的交房期限届满后,被告一直未能按约交房。故此,原告多次要求被告履行交付义务,但被告一直以各种理由推脱拒绝交房。直至2018年10月,原告又将该房屋出售于他人,并在不动产中心办理了权属登记变更。2020年5月9日,被告杨阳向原告出具书面承诺书,载明:其自愿与其母亲严学琴共同承担退还原告10万元购房款的义务等内容。综上,原告认为:被告严学琴的违约行为已经导致合同目的无法实现,已根本违约,其依法应当承担违约责。被告杨阳的行为系是对该债务的加入,其应与被告严学琴共同承担相应的付款义务。故此,原告为维护自身合法权益,起诉至法院。 严学琴、杨阳未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》一份、《房屋赠与合同》一份、《楼房买卖协议》一份、收条一份、承诺书一份（严学琴）、中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份、中国农业银行银行卡交易流水一份、微信交易明细六张（3万元）、中国人寿寿险保单借款凭条三张、承诺书一份（杨阳）、视频资料一份，本院经审查认为，原告的证据间能相互印证，具有真实性，来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，原告与被告严学琴协商被告严学琴将受赠其父严凤的位于宁夏回族自治区永宁县望远镇×××室的房屋出售给原告，双方签订了《楼房买卖协议》，协议约定：被告严学琴将其所有的位于永宁县望远镇银子湖水都三区8号楼2单元102室(建筑面积80.25平方米)房屋一套出售予原告；房屋价款为15万元;协议达成后,由原告一次性支付被告严学琴10万元,剩余5万元房款待该房屋产权证交予原告后，原告一次性将剩余房款付清；该协议签订后，被告严学琴将《商品房买卖合同》、《房屋赠与合同》一并交给原告保管；该协议签字后视为生效，该楼房随之产权、居住权一并转移至原告，被告严学琴不再干涉房屋有关问题；如有违约另支付违约金售楼总价的10%即15000元。协议签订后，原告凑钱向被告严学琴支付了现金10万元。2018年7月8日，被告严学琴给原告出具了收条一份，载明“今收到陈玉梅购房款壹拾万元整（?100000）收款人：严学琴2018.7.8”。同时，被告严学琴向原告出具了承诺书一份，承诺：被告严学琴于2018年8月10日前保证将房子让陈玉梅入住，如违约推迟1天入住，支付违约金500元；卖房协议不变，尽量在2年内办齐房产证。原告交纳购房款后被告严学琴未按承诺期向原告交付房屋，也未给原告办理房屋过户手续。2019年6月11日，被告严学琴将涉案房屋出售并交付给案外人张怀莲，且办理了房屋过户手续，房屋登记在张怀莲名下，房屋不动产登记证号为宁（2019）永宁县不动产权第×××号。原告发现被告严学琴出售房屋后，向其多次催要房款，被告严学琴的儿子被告杨阳向原告出具承诺书，承诺：“现因严学琴于2018年7月8日收到陈玉梅购房款十万元整（?100000）房屋位于永宁县望远镇×××室，房款支付后因严学琴变更物权他人，无能力归还购房款，现在本人杨阳承诺自愿承担退还陈玉梅购房款拾万元整.承诺人：杨阳2020年5月9日”。后二被告均未向原告退款，故原告诉至本院。 本院认为，原告与被告严学琴签订《楼房买卖协议》，被告严学琴将其受赠房屋出售给原告，原告自愿购买，双方意思表示真实，不违反法律规定，该合同合法有效。原告按照《楼房买卖协议》约定向被告支付10万元房款，被告严学琴却未按合同约定向原告交付房屋并办理房屋过户手续，构成违约。被告严学琴在原告不知情的情况下将房屋又出卖给他人，并向他人交付了房屋并办理了房屋产权过户登记手续，致使原告的合同目的不能实现，被告行为具有恶意，构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告主张解除《楼房买卖协议》并返还购房款10万元，本院依法予以支持。原告主张被告杨阳承担退还房款并承担违约金责任，因被告杨阳自愿向原告承诺为其母亲即被告严学琴承担退还购房款责任，被告杨阳的行为为债务加入，故对于原告主张被告杨阳退还购房款的请求，本院依法予以支持；由于被告杨阳未明确向原告承诺承担支付违约金责任，故对于原告主张被告杨阳承担支付违约金的请求，本院依法不予支持。原告主张支付违约金，虽然在计算违约金时已降低了计算标准，但仍然过高，本院以补偿损失兼顾惩罚性原则，按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的3.85%的四倍即15.4%计算为宜，自2018年7月8日起计算至2020年10月9日，数额为34692.78元。二被告经公告传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利。 综上所述，对原告解除合同及返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张的违约金诉讼请求，本院依法予以部分支持。对原告主张被告杨阳承担返还购房款的请求依法予以支持，对主张被告杨阳承担违约金的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈玉梅与被告严学琴签订的《楼房买卖协议》； 二、被告严学琴、杨阳于判决生效后十日内向原告陈玉梅返还购房款10万元； 三、被告严学琴于判决生效后十日内向原告陈玉梅支付违约金34692.78元; 四、驳回原告陈玉梅要求被告杨阳承担违约金支付责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取计1550元，由严学琴、杨阳负担1497元，陈玉梅负担53元。公告费600元，由严学琴、杨阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇二〇年十月十日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。