湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1479号原告：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷玥，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：叶火情，女，1974年3月23日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，第三人：中国工商银行股份有限公司黄石分行，，住所地湖北省黄石市南京路**统一社会信用代码91420200878423941M。负责人：程先志，行长。委托诉讼代理人：闻艳、柯海英，该行员工。原告黄石万达广场投资有限公司与被告叶火情、第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人叶宇昆、被告叶火情、第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行的委托诉讼代理人闻艳、柯海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款418577元；2.判令被告立即配合原告办理黄石万达广场第1、2、3幢1单元1层外铺104室商品房不动产权证的登记手续（将该房屋权属转移登记至被告名下）、承担办证税费，并从房屋交付之日（即2015年10月1日）起至办证之日止、每日按购房款总额（即2135950元）的万分之一支付违约金；3.判令被告立即配合第三人对黄石万达广场第1、2、3幢1单元1层外铺104室商品房办理抵押登记手续；4.判令被告承担本案诉讼费、律师费2000元。事实和理由：2015年4月23日，原告和被告经平等、友好协商后签订了《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，被告自愿购买原告投资建设的黄石万达广场第1、2、3幢1单元1层外铺104室商品房，该房屋单价为43063.51元/平方米，预测建筑面积为49.6平方米，该房屋实测建筑面积为59.32平方米，双方在合同中对于各自的权利和义务等均作出了明确的约定，被告应当按照合同约定据实结算购房款。被告所购房屋具备办理房屋权属转移登记手续的条件后，原告曾以多种形式催告，要求被告补交购房款并办理该房屋的不动产权证书，但被告却一直拒不办理。被告的行为违反了合同约定，导致第三人无法办理该房屋的抵押登记手续和他项权证，故原告的连带责任保证无法解除，其行为严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告叶火情辩称，涉案房屋的实测建筑面积与合同约定的建筑面积差距过大，已超过国家规定的3%的面积差额比，该面积差额较大系原告自身工作失误造成的，其曾向原告提出要求解除合同，但原告一直不予答复。其同意补交3%以内的面积差的购房款，但超出部分应当由原告自行承担损失。其未办理涉案房屋不动产权证主要系因双方对于房屋面积差额的补款问题未能协商一致，导致无法办理，并非因其个人原因造成。第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行陈述，2015年5月15日，原、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，各方约定：贷款额度为100万元，贷款期限为10年，自2015年5月15日起至2025年5月15日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率5.9%下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载的为准；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为抵押加保证组合担保，抵押物为被告购买的黄石万达广场第1、2、3幢1单元1层外铺104室商品房，保证人为原告，保证方式为阶段性连带责任保证。因此，在被告未就涉案房屋办理正式抵押登记手续前，原告不能免除其连带保证责任。第三人愿意配合原、被告双方办理涉案房屋的不动产权证登记手续及商品房抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议、不动产登记信息系原件或与原件核对无异，双方当事人均在合同及协议上盖章或签字确认，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的（2020）鄂02民终258号民事判决书与本案具有关联性，本院予以确认；3、原告提交的《竣工验收备案证明书》能够证明本案的事实，本院予以确认；4、原告提交的《民商事委托代理合同》尚不足以证明原告已实际支付律师费2000元的事实，本院不予确认；5、被告提交的《个人购房借款/担保合同》、《商铺租赁合同》能够证明本案的部分事实，本院予以确认；6、第三人提交的《个人购房/购车借款及担保合同》、《担保承诺函》能够证明本案的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，原告与被告签订一份《黄石市商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买原告投资建设的黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房。该商品房建筑面积49.6平方米，其中套内建筑面积48.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.43平方米。该商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价为每平方米43063.51元，总金额2135950元。第八条约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第三种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。第九条约定原告应当在2015年11月30日前将符合下列条件交付被告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，原告应当将办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件等内容书面通知被告方进行验收交接时，原告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。第十六条约定原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项（双方按照补充协议的相关约定执行）处理。同日，双方签订了合同附件六即《合同补充协议》，该补充协议第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，被告对此无异议。”第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为原告取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”（用黑体字加深标注）第六条第三款约定：“原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。”第六条第四款约定：“被告逾期办理房屋交付手续，或因被告原因造成该房屋未能按期交付的，被告应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给被告。”第十条第三款约定：“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)，被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。”第十条第四款约定：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。被告不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向原告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”第十条第五款约定：“双方一致同意将该合同第十六条变更为：原告应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。为免歧义，双方确认，上述原告将‘办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案’是指原告将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”合同签订后，被告依约向原告给付了合同约定的购房首付款1135950元。2015年5月11日，原告向被告出具一份《担保承诺函》，该函载明：“经我公司股东大会商议，决定同意为在工行办理的‘黄石万达广场’项目个人住房及商用房按揭贷款的客户承担连带责任担保，我公司担保责任自按揭贷款发放之日起至客户办妥房产证及土地证等合法有效的抵押担保手续并交给工行收押之日止。”2015年5月15日，原告与被告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：被告向第三人贷款100万元用于购买黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房，贷款期限为10年，即从2015年5月15日至2025年5月15日，实际贷款日与到期日以借据为准；被告授权第三人将贷款一次性划入原告银行账户；还款方式为每月等额本息还款法；被告自愿以其贷款所购房产向第三人提供抵押担保；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30日内或第三人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，被告获得房屋所有权证书后，应在30日或第三人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；原告自愿向第三人提供阶段性连带责任保证，其对合同项下全部贷款本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第二项条件（合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且第三人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件）的，原告对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款100万元，该笔贷款依约直接划入原告银行账户。尔后，被告将涉案房屋交由原告代理招租事宜。2015年8月14日，被告与案外人赵祥胜就该商品房（建筑面积49.6平方米）签订《商铺租赁合同》，租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，免租期为2月，具体免租租期日期为每年12月份，每月租金13888元。2015年11月22日，原告向被告送达《入伙通知书》，该通知书主要载明：原告将于2015年11月27日至2015年11月29日在项目营销中心办理入住手续；被告在办理交付使用手续时须在入住现场缴纳契税102181元、印花税1277元、专项维修资金2076元、房屋所有权证工本费550元、面积差额款418577元、物业服务费890元（2015年12月1日至2016年4月30日）；若截止至2015年11月29日18时，被告仍未办理入住手续，被告所购房屋的钥匙将由物业公司代管，并视同该房屋已交接完成。2017年5月11日，涉案房屋在黄石市不动产登记中心登记的实测建筑面积为59.32平方米，不动产权证号为鄂（2017）黄石市不动产权第0007875号。尔后，原告通知被告补交面积差额部分的购房款，双方因房屋面积差额补款事宜协商未果，被告至今尚未缴纳该商品房的相应税费，亦未办理该商品房的不动产权证。另查明，2015年11月25日，原告投资建设的黄石万达广场A区（A1-A7#楼）工程取得了《工程竣工验收备案证明书》。本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于补交面积差额部分的购房款问题，双方在《合同补充协议》第十条第四款第一项约定：双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。然而，该款第二项却约定：被告不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向原告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。一方面，上述两项关于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不一致时购房款结算的约定存在互相矛盾之处；另一方面，涉案合同及补充协议系格式条款，原告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。本案中，原告未能提供充足的证据证明其采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识对补充协议第十条第四款内容进行了提示，且该条款内容明显免除了原告责任、加重了被告责任和排除了被告主要权利。因此，该条款违反法律规定系无效条款。原、被告双方应按照相关法律规定对涉案房屋的面积差异进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，涉案房屋面积误差比约为19.597%[（59.32平方米-49.6平方米）/49.6平方米×100%=19.597%]，超过了3%的误差比。根据法律规定，本案中，对于3%的面积误差比部分即1.488平方米（49.6平方米×3%）的房价款可以要求被告承担。故对于原告要求被告按照合同约定的价格支付面积差异购房款64078.50元（1.488平方米×43063.51元/平方米）的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张超过部分，本院不予支持。关于协助原告办理涉案房屋不动产权证问题，双方在《合同补充协议》第十条约定:“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)。被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”根据上述合同约定条款内容来看，协助办理房产过户登记手续，既是被告的主合同权利，也是被告的次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务。虽然办理房产过户登记手续是原告的主合同义务，但还需被告协助提供办理有关证件的资料、并缴纳有关税费等，故办理涉案房产过户登记手续需要原、被告双方互相配合。庭审中，被告亦陈述其同意办理涉案房屋的不动产权证。因此，本院对于原告要求被告配合办理黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房的不动产权证的登记手续，并承担办证的相应税费的诉讼请求予以支持。关于给付逾期办证违约金问题，虽然双方在《合同补充协议》第十条第三款、第五款约定，被告应当在房屋交付后360日内办理涉案商品房的不动产权证；被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。但考虑到被告至今未能办理涉案房屋不动产权证主要系因涉案房屋面积误差大，且双方对补交购房款金额存在争议，而原告对该争议的发生负有一定责任。因此，本院对于原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于配合第三人办理抵押登记手续问题，根据原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告已其所购涉案商品房抵押贷款100万元，原告对被告所借100万元承担阶段性连带责任保证。现涉案房屋已符合办理不动产权证的条件，被告应当协助原告及第三人办理不动产权证及抵押权登记证书。因此，本院对于原告要求被告协助第三人对黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房办理抵押登记手续的诉讼请求予以支持。关于律师费问题，因原告并未提交充分的证据证明该项费用已实际支付，故本院对于原告要求被告承担律师费2000元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶火情于本判决生效后三十日内给付原告黄石万达广场投资有限公司购房款面积差价64078.50元；二、被告叶火情于本判决生效后三十日内协助原告黄石万达广场投资有限公司将黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房不动产权证办理登记至叶火情名下，并由叶火情承担办证的相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)；三、被告叶火情于本判决生效之日起三十日内协助第三人中国工商银行股份有限公司黄石分行对黄石万达广场第1#2#3#商1单元1层外铺104室商品房办理抵押登记手续；四、驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3789元（已减半收取），由原告黄石万达广场投资有限公司负担3209元，被告叶火情负担580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  易扬二〇二〇年十月十六日法官助理代雯莉书记员陈**元