广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14131号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建宽，男，1985年9月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蓝俏琳、陈伦，均系北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李东鸣，男，1993年11月11日出生，白族，住云南省怒江傈僳族自治州兰坪白族普米族自治县。上诉人陈建宽因与被上诉人李东鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈建宽上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项。2.改判李东鸣向陈建宽支付违约金168000元、律师费25000元。3.本案一、二审诉讼费用由李东鸣承担。事实与理由：一、一审判决认定陈建宽存在迟延履行合同义务的行为属事实认定错误。1.陈建宽、李东鸣及居间方广州市保值房地产有限公司签订《房地产买卖合同》时，经李东鸣许可认同，三方同意陈建宽申请提前还款的期限不受付款方式第二条第4点的限制，只需在李东鸣取得同贷书后向银行提出申请即可。李东鸣于2019年3月28日取得银行出具的同贷书，陈建宽当日即向银行提出提前还款申请，可见陈建宽履行合同的积极性。2.先出具同贷书再向银行申请提前还款是行业习惯，银行是否同意贷款存在不确定性，先取得银行出具的同贷书既是对买卖双方的保护，也是为了防止出现银行不同意贷款导致合同双方损失扩大的情形，故此，在一般实务操作中都是依据此先后顺序履行。3.双方之所以约定陈建宽在李东鸣取得同贷书后再申请提前还款，是因为陈建宽与李东鸣在《房地产买卖合同》中约定：“备注：经买卖双方协商同意：买方同意支付首期含定金共壹拾柒万元整（￥170000）给卖方赎证。”陈建宽向原贷款银行申请提前还款的部分资金来源是李东鸣的首期款，故居间方向双方提出，陈建宽在等李东鸣取得银行出具的贷款承诺书后再向原贷款银行申请提前还款，以减少不必要的麻烦。综上，陈建宽在合同履行期间一直尽心尽力配合李东鸣，积极履行双方约定的合同义务，不存在迟延履行合同义务构成违约的情形。二、一审判决适用法律错误，李东鸣应对合同解除负全部责任。1.根据一审法院查明的事实，陈建宽未在七日内向原贷款银行申请提前还贷并不能构成李东鸣不支付首期款的理由，若李东鸣积极履行合同义务，合同还是能够得到全面履行。因此，即便陈建宽的行为不符合双方约定，但既未给李东鸣造成损失，也不影响合同的实际履行，更遑论双方确有约定。且李东鸣在得知陈建宽于2019年3月28日向银行申请提前还贷时并无异议，应视为李东鸣对陈建宽行为的认可。2.李东鸣怠于履行合同义务，经催告后仍不履行，是导致合同解除的原因。根据双方的约定：“备注：经买卖双方协商同意：买方同意支付首期含定金共壹拾柒万元整（￥170000）给卖方赎证”，李东鸣支付首期款是陈建宽赎证之用，经催告后其仍拒付首期款，致使陈建宽无法按期提前还款，导致合同解除。根据合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定，李东鸣的行为构成根本违约，应对合同解除负全部责任。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，陈建宽的上诉请求符合事实与法律规定，请求二审法院判如所请，以维护陈建宽的合法权益。被上诉人李东鸣二审答辩称：一、一审判决对陈建宽迟延履行合同构成违约的事实认定准确。1.李东鸣一审时已明确表明其从未许可或认同陈建宽在取得同贷书后申请提前还款的条件，陈建宽与居间方亦从未就是否取得同贷书后申请提前还款事宜与李东鸣协商。双方交易过程中除《房地产买卖合同》外并未达成其他任何协议。且陈建宽在其一审反诉答辩状中亦明确认可：晚了几天向原贷款银行申请提前还款的事实。故陈建宽主张李东鸣许可认同取得同贷书后申请提前还款的理由与事实及合同内容不符。另外，李东鸣主张陈建宽违约的依据是其违反合同附件付款方式第二条按揭付款第5点“如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按照银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记”的约定，未在合同签订后7个工作日内办理提前还贷，而非陈建宽在上诉状所称的付款方式第二条第4点。2.陈建宽与李东鸣、居间方三方共同签订的《房地产买卖合同》第八条已明确约定：“1.本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协商不一致时，以本合同为准。”故三方均应严格遵守合同约定。《房地产买卖合同》已明确约定，陈建宽履行申请提前还款义务的时间是签订合同后7个工作日内，关于合同履行时间的约定明确且合法有效，不存在合同漏洞填补问题，陈建宽迟延申请还款，导致李东鸣不能在同贷书有效期内办妥放款手续，其行为已构成违约。3.陈建宽主张先出具同贷书后申请提前还款是交易习惯，但合同法及相关司法解释针对交易习惯问题作出相关规定，更多是为了完善和补充当事人权利义务内容，增强当事人合同权利义务的确定性，如前所述，《房地产买卖合同》对于双方履行合同义务的时间已有明确约定，故本案并不涉及运用交易习惯弥补合同约定不明确、不完整导致的权利义务确定性不足的问题，即本案不具备使用交易习惯理论确定合同权利义务的前提，陈建宽的上述理由不能成立。4.合同备注条款原文为：“经买卖双方协商同意，买方同意支付首期含定金壹拾柒万元整（170000.00）给卖方赎证，贷款金额不能高于壹佰伍拾壹万元整（1510000.00），支付前，买方应出具同贷书且卖方原有贷款银行通知提前还款的前两日支付，以上空白。”备注条款的内容已明确表明李东鸣支付170000元的条件是双方均出具了同贷书和提前申请还款回执，而非表示李东鸣同意陈建宽在出具同贷书后申请提前还款。综上，陈建宽在合同明确约定的情况下，延迟履行合同义务，转嫁交易风险给李东鸣，已构成违约，应当承担违约责任，一审法院对陈建宽违约的事实认定准确。二、陈建宽应承担合同无法继续履行的全部责任。1.李东鸣在签订合同后积极履行义务，按约定支付定金50000元、中介费26000元，提供买房所需资料，花费26000元委托居间方办理银行按揭并已获得同贷书，已完成过户前的所有流程。李东鸣申请的银行同贷书有效期为90个自然日（即有效期至2019年6月25日），按照同贷书所述，若李东鸣不能在同贷书有效期限内办理放款，银行有权不予发放贷款。陈建宽提供的《提前还款受理回执》表明其至少要到2019年6月17日才可领取产权文件，与同贷书有效期届满仅有6个工作日。按照二手房屋买卖交易流程，陈建宽在拿到产权文件后需要注销原有抵押登记，买卖双方再办理购房合同备案、交易资金监管、过户、办理新的房屋抵押登记等一系列手续，才能申请银行放款。参照广州市规划和自然资源局官网发布的抵押登记注销办理指引和二手（存量）房转移登记办理指南，仅办理注销抵押登记至少需要2个工作日、办理房屋转移登记至少需要7个工作日，共计至少需要9个工作日，故李东鸣根本无法在同贷书有效期内办妥放款事宜，届时将面临重新申请同贷书或被拒绝放款的问题，造成这一问题的正是陈建宽的迟延履行行为，若陈建宽按照合同约定时间办理提前还款并注销登记，李东鸣办理放款手续的时间可提早，将不会出现同贷书超期等问题。故陈建宽应为其违约行为承担责任。2．双方签订的《房地产买卖合同》属于双务合同且有履行先后顺序，即陈建宽应先在合同约定时间内申请提前还款，李东鸣在银行扣款前两日支付剩余款项。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”李东鸣在发现陈建宽延迟申请提前还款导致自己无法在同贷书有效期内办妥银行放款的情况后，并未直接拒绝支付首期款，而是为了交易能够继续进行，多次通过居间方与陈建宽协商，但陈建宽认为其没有任何责任，不愿协商解决，双方最终未能达成新的协议。陈建宽迟延申请提前还款不符合合同约定，致使李东鸣无法在同贷书有效期内办理放款手续，故李东鸣相应地未支付剩余首期款120000元合情合理，并未构成违约。3．李东鸣于2019年5月21日收到陈建宽的《解除合同通知书》，通知书内明确表明解除合同。陈建宽未按照合同履行申请提前还款义务，已构成违约，后又单方解除合同，鉴于此前李东鸣多次与陈建宽协商未果，说明陈建宽已不愿将房屋出售给李东鸣，合同已无继续履行的可能性，故李东鸣同意解除合同，并在一审中撤回该项反诉请求。但陈建宽的违约行为直接导致李东鸣损失中介费、按揭费，而其自己并未有任何损失，且其通知解除合同的时间正好在李东鸣未支付首期款后的10日，故意按照合同中的违约条款选择通知解除时间，意图通过这一方式达到让李东鸣赔偿大额违约金的目的。综上，陈建宽在迟延申请提前还款构成违约后，拒不承担违约责任并单方解除合同，是合同无法继续履行的根本原因，其应当承担所有责任，请求二审法院驳回陈建宽的请求，以维护李东鸣的合法权益。陈建宽向一审法院起诉请求：一、确认陈建宽与李东鸣签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系于2019年5月21日解除；二、李东鸣向陈建宽支付违约金168000元；三、李东鸣向陈建宽支付律师费25000元；四、李东鸣承担本案的诉讼费用。李东鸣向一审法院提起反诉，请求：一、解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、陈建宽承担违约责任，双倍返还定金10万元，并赔偿李东鸣为履行合同支出的中介费25000元、按揭费26000元；三、陈建宽承担本案的诉讼费。一审庭审中，李东鸣明确其已同意陈建宽提出的第一项诉讼请求即确认双方的房屋买卖合同在2019年5月21日解除，故李东鸣申请撤回第一项要求解除《房地产买卖合同》中房屋买卖合同关系的反诉请求。一审法院经审理查明：2019年3月10日，李东鸣通过支付宝分别转账10000元、10000元给陈建宽。2019年3月11日，陈建宽（卖方）与李东鸣（买方）、广州市保值房地产代理有限公司（居间方）共同签订《房地产买卖合同》，约定内容以下：“买卖双方就买卖位于增城区××街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1.该物业建筑面积为98.97平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而无异议。……2.卖方合法持有《房地产证》，号码为10049902。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……二、成交价格1.买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰陆拾捌万元整（￥1680000.00元）……四、交易方式买卖双方就楼价款交付方式及交易程序详见合同附件。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2.逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3.逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限。4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……八、其他约定事项……3.本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递后2日内即视为送达。……备注：经买卖双方协商同意：买方同意支付首期含定金共壹拾柒万元整（170000.00元）给卖方赎证，贷款金额不能高于壹佰伍拾壹万元整（1510000.00），支付前，买方应出具同贷书且卖方原有贷款银行通知提前还款的前两天支付。……附件买卖双方经协商一致同意，选择以下第2种交易方式：……二、按揭付款1.签订本合同时支付伍万元整（￥50000.00元）作定金。2.首期楼价款（含定金）壹拾柒万元整（￥170000.00元），买方应在同贷书出具后且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付。……3.剩余楼价款人民币约壹佰伍拾壹万元整（￥1510000.00元）按揭付款……4.买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料……5.如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。6.买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后5个工作日内共同到房管部门申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。……”2019年3月11日，陈建宽出具《定金收据》给李东鸣收执，该收据载明：“本人陈建宽……是增城市石滩镇碧桂××街××房（下称‘该物业’）之所有权人。买卖双方商定该房屋成交价为壹佰陆拾捌万元整（￥1680000.00）。现收到买家李东鸣……交来承购该物业之定金，金额为人民币伍万元整（￥50000.00）元。特此立据。”《定金收据》下方空白处书写以下文字“注：签订合同先支付贰万，剩下叁万，明天内支付！”2019年3月12日，李东鸣通过支付宝转账30000元给陈建宽。2019年3月28日，中国邮政储蓄银行增城支行向李东鸣出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，载明以下内容：“李东鸣借款人：您因购买坐落增城区××街××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款。贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币壹佰伍拾壹万元整，……重要提示：请您自本通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房相关手续，您因本次购房、与售房人所产生的一切纠纷均与贷款人无关，您应自行与售房人协商解决。若因您或售房人的问题，导致无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，贷款人有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。……”2019年3月28日，陈建宽向中国银行广州市天河支行申请提前还贷款，中国银行广州天河支行个人信贷中心向陈建宽出具《提前还款受理回执》，内容为陈建宽申请的提前还款业务该行已经受理，该计划于2019年5月13日至2019年5月17日为陈建宽进行提前还款自动划扣，请陈建宽于2019年5月18日后自行到该行任何一间中国银行储蓄网点柜台或自动柜员机查询确认扣账是否成功，确认扣账成功后于2019年6月17日起，星期一至星期五的上午9点至11点45分，下午2点至4点45分前来该行领取产权文件及相关结清证明，之后请到房屋所属区域房管局交易所办理房地产他项权注销登记等。2019年5月15日，陈建宽通过邮寄方式向李东鸣发出《催告函》，内容为现李东鸣已取得银行同意贷款书，房屋原贷款银行也已通知陈建宽提前还款，当陈建宽要求李东鸣支付首期房款170000元时，却遭到李东鸣以各种无理的理由拒绝，经催告仍不履行；现陈建宽要求李东鸣在2019年5月20日前支付首期房款17万元，否则将单方面解除《房地产买卖合同》，没收购房定金并要求李东鸣支付总房价10%的违约金，陈建宽产生的中介费由李东鸣承担；等等。李东鸣确认有收到上述《催告函》。2019年5月17日，李东鸣通过邮寄方式向陈建宽发出《告知函》，内容为陈建宽无法确定在同贷书有效期内（到期日为2019年6月25日）办理过户手续，无故加大李东鸣交易成本和风险，李东鸣拒绝支付剩余款项。2019年5月21日，陈建宽通过邮寄方式向李东鸣发出《解除合同通知书》，内容为：陈建宽已于2019年5月15日向李东鸣致函，催促李东鸣支付首期房款17万元以便提前还贷赎证，但李东鸣仍未支付，导致陈建宽未能如期提前向原贷款银行还款，合同无法继续履行；李东鸣的行为已构成违约，陈建宽自本通知寄发之日解除与李东鸣签订的《房地产买卖合同》，没收购房定金等。李东鸣确认收到上述通知书。2019年6月2日，广州市保值房地产代理有限公司向李东鸣发送《缴款催告函》，内容为李东鸣在签订《房地产买卖合同》时向广州市保值房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费25000元，但至今仍拖欠中介费25000元，现请李东鸣于2019年6月6日之前支付上述代理费，否则将依法追究李东鸣的法律责任等。2019年6月，陈建宽与北京市君泽君（广州）律师事务所签署《民事委托代理合同》，约定陈建宽因与李东鸣房地产买卖合同纠纷委托北京市君泽君（广州）律师事务所律师作为代理人，法律服务费为25000元。2019年9月18日，北京市君泽君（广州）律师事务所开具金额为25000元的律师费发票给陈建宽收执。一审庭审中，陈建宽陈述以下事实：1.在签合同时，中介公司提议在李东鸣取得同贷书之后再由陈建宽申请提前还贷款，当时李东鸣也同意，所以李东鸣在2019年3月28日取得同贷书之后，经中介公司告知，陈建宽在当天向银行申请提前还贷。2.陈建宽在2019年3月28日取得中国银行的提前还款回执，即通过中介公司将该情况告知了李东鸣，并催促李东鸣尽快履行合同。3.2019年5月7日，陈建宽与李东鸣面谈协商履行事宜，但无果。李东鸣陈述以下事实：1.李东鸣在2019年4月下旬才知道陈建宽取得提前还贷的回执，但李东鸣并没有看到回执内容。2.李东鸣在2019年4月底看到还提前还贷回执之后，发现上面写明6月17日才能领取产权文件及结清证明，而李东鸣的同贷书明确有效期为90日，即至2019年6月25日到期，李东鸣担心陈建宽办理涂销抵押的时间与同贷书的有效期相隔的时间太短，办理不了过户，担心银行不放款给陈建宽，会影响到李东鸣重新申请贷款、增加贷款利率和过户税费等，所以李东鸣与陈建宽协商，要求变更首期款到过户当天才支付，但陈建宽不同意，所以李东鸣没有支付首期款给陈建宽。3.李东鸣通过中介公司找到陈建宽于2019年5月7日进行面谈协商，但协商未果。一审法院认为，陈建宽与李东鸣于2019年3月11日签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除问题。陈建宽要求确认其与李东鸣签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年5月21日已解除。李东鸣也认可双方的房屋买卖合同关系在2019年5月21日已解除，还提交了陈建宽于2019年5月21日发出的《解除合同通知书》予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，陈建宽与李东鸣对于双方的房屋买卖合同关系在2019年5月21日已解除的事实均无异议，一审法院予以确认。因此，陈建宽要求确认其与李东鸣签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年5月21日已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。同理，在双方的房屋买卖合同关系已解除的情况下，李东鸣申请撤回解除《房地产买卖合同》中房屋买卖合同关系的反诉请求，一审法院予以准许。关于违约责任的认定问题。首先，根据查明的事实，在双方签订《房地产买卖合同》后，陈建宽向李东鸣支付了5万元定金，李东鸣向银行申请按揭贷款并于2019年3月28日取得银行出具的贷款审批通知书，陈建宽在李东鸣取得贷款审批通知书后的当天向银行申请提前还贷并取得银行出具的《提前还款受理回执》。《房地产买卖合同》附件第二条第5款明确约定，卖方应在合同签订后7个工作日内向银行申请提前还贷，即陈建宽应在2019年3月19日前履行上述义务。陈建宽主张李东鸣同意陈建宽在李东鸣取得同贷书之后再申请提前还贷，但李东鸣对此不予认可，而陈建宽对该项主张并未提供相应的证据予以证明，一审法院不予采纳。以上可见，陈建宽申请提前还贷的时间迟于合同约定的时间，确实存在迟延履行合同义务的行为，已构成违约。其次，关于陈建宽延迟申请提前还贷，能否构成李东鸣不支付首期款的合理理由的问题。根据中国银行广州天河支行向陈建宽出具的《提前还款受理回执》载明，在陈建宽确认扣账成功后于2019年6月17日之后才能取得涉案房屋的产权文件及结清证明办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。李东鸣取得的贷款审批通知书载明，李东鸣要自2019年3月28日起的90日内（即2019年6月25日前）办妥购房相关手续。上述时间对比，并未超过贷款审批通知书的有效期间，且两者之间差距为8天左右，上述时间只是造成《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》存在超过有效期的风险，而不能合理推断出《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》会必然失效的结果。虽然李东鸣不支付首期款的行为是处于对其自身风险的合理考量，但不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的相关规定，李东鸣应为自身行为承担相应的法律后果。因此，李东鸣未依约向陈建宽支付首期款的行为，构成违约。最后，结合陈建宽申请提前还贷的日期和应还贷的日期，陈建宽延迟的日期并未达合同约定的解除条件，并非根本性违约。若买卖双方在履约过程中积极磋商并积极配合，涉案房屋的买卖合同目的并非一定不能实现。因此，造成房屋买卖合同不能继续履行导致解除的后果，买卖双方均有责任。综上，综合《房地产买卖合同》的约定，买卖双方的实际履约情况，以及买卖双方履行合同的过错程度，结合双方均同意解除合同的实际情况，根据公平原则，双方违约责任相抵，买卖双方各自损失自行承担，即陈建宽将收取的50000元定金返还给李东鸣，至于陈建宽要求李东鸣支付违约金168000元、支付律师费25000元，以及李东鸣反诉要求陈建宽双倍返还定金、赔偿中介费25000元、按揭费26000元的请求，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认陈建宽与李东鸣签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年5月21日解除。二、陈建宽于本判决发生法律效力之日起十日内向李东鸣返还定金50000元。三、驳回陈建宽其他诉讼请求。四、驳回李东鸣其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21657元，由陈建宽负担11944元，李东鸣负担9713元。一审反诉案件受理费1660元，由李东鸣负担1110元，陈建宽负担550元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈建宽申请居间方广州市保值房地产有限公司的工作人员刘灶明、林小萍作为证人出庭作证并提供书面证言，拟证明李东鸣同意陈建宽在同贷书出具之后再向银行申请提前还款，陈建宽并未违反双方约定。李东鸣对刘灶明的证言的真实性、合法性、关联性均不予认可；对林小萍的证言的真实性、关联性不予认可，合法性由法院判定。李东鸣申请陪同其前往看房、办理签约等事宜的尹国杰作为证人出庭作证并提供了书面证言，拟证明买卖双方签订合同时并没有作李东鸣同意陈建宽在出具同贷书后申请提前还款的约定。李东鸣另提供了如下证据：1.广州市个人贷款通过中介机构买卖二手房办理登记流程图、广州市个人还清贷款办理抵押注销登记流程图，拟证明二手房买卖办理产权转移登记至少需要7个工作日，李东鸣无法在同贷书有效期间办理完产权转移登记手续。2.中介费转账凭证及收款收据，拟证明李东鸣为履行合同直接损失中介费25000元。3.起诉状和法院传票，拟证明《房地产买卖合同》未完全履行，居间方广州市保值房地产有限公司与李东鸣因中介费、按揭费发生纠纷，该司与李东鸣之间存在利益纠纷，刘灶明、林小萍的证言无法客观、公正反映签约真实情况。陈建宽对尹国杰的证言的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据1的关联性不予确认，真实性、合法性由法院认定；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因李东鸣并未就中介费的缴纳提起上诉，故该证据与本上诉案件并无关联；对证据3的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：涉案合同无法履行的责任问题。陈建宽上诉称李东鸣同意其在同贷书出具之后再向银行申请提前还款，并提交了居间方广州市保值房地产有限公司工作人员刘灶明、林小萍的证人证言，但刘灶明、林小萍提交的其与广州市保值房地产有限公司签订的劳动合同为复印件，并无原件核对，且该司与李东鸣因中介费、按揭费发生过纠纷，该司与李东鸣之间存在利益纠纷，刘灶明、林小萍称签约当日李东鸣口头同意陈建宽在李东鸣取得同贷书后再向银行申请提前还贷，但该表述与涉案合同附件第二条第5款的约定明显不符，李东鸣对此亦不予确认，刘灶明、林小萍对涉案合同附件相关条款未作相应修改的情况没有合理解释，故本院对刘灶明、林小萍的上述证言不予采纳，陈建宽该主张依据不足，本院不予支持。一审法院综合合同实际履行状况以及双方均同意解除合同的实际情况、双方当事人违约的过错程度等因素，根据公平原则，认定造成房屋买卖合同不能继续履行导致解除的后果，买卖双方均有责任，双方违约责任相抵，买卖双方各自损失自行承担，判令解除涉案房屋买卖合同关系，陈建宽将收取的50000元定金返还给李东鸣，并驳回陈建宽、李东鸣其他诉请，并无不当，本院予以维持。陈建宽主张李东鸣应当对合同无法履行承担全部责任并要求李东鸣支付违约金及律师费的主张，依据不足，本院不予支持。至于李东鸣提交的关于中介费凭证等证据，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11944元，由上诉人陈建宽负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十月二十六日书记员 古嘉玲张海燕