浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙10民终2442号上诉人（原审被告）：陈欢占，男，1987年8月18日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台州市凯通房地产开发有限公司。住所地：台州市椒江区洪家街道钗洋村**。诉讼代表人：蒋志虎。委托诉讼代理人：蒋雅红，女，浙江安天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨也影，女，浙江安天律师事务所实习律师。上诉人陈欢占为与被上诉人台州市凯通房地产开发有限公司（以下简称“凯通公司”）对外追收债权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈欢占上诉请求：请求撤销一审法院错误判决，依法改判驳回凯通公司的全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重审。事实和理由：一审法院认为双方存在真实的商品房买卖合同，因上诉人未按约支付房款，故应当承担支付房款及违约付款的责任，且上诉人提出的各方存在以房抵债的事实因没有提供相应证据而不予支持。上诉人认为，本案所谓的商品房买卖合同的签订实为原告原隐名股东李小雄、凯通公司因拖欠上诉人等人的债务而以房抵债行为，各方也曾在2016年12月31日签订了三方债权债务转让协议，明确以案涉房屋抵付债务。期间，由李小雄出面联系原告的销售、财务人员和上诉人等多个债权人一起签订办理了商品房买卖合同、三方债权债务协议等手续，上诉人也因此取得案涉商品房的产权，从而抵销了李小雄所欠上诉人等人部分债权。因此，本案上诉人是以房抵债的方式取得案涉商品房，并不存在拖欠其购房款的事实。但因一审未追加第三人及未向相关证人等调取证据，致使案件事实未查清。上诉人认为只要追加李小雄，并根据上诉人在一审中提出的相关从被上诉人处调取的财务资料并向原公司相关财务人员等调查，案件的客观事实并不难查清。为此，上诉人特提起上诉，恳请二审法院依法启动相关程序，调查相关证人，以查明案件事实。凯通公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。1、上诉人抗辩以房抵债是不能成立的，上诉人提供的协议无论从形式还是内容上都不能证明双方存在债权债务关系。2、上诉人一直没有提供证据证明隐名股东的线索，原审法院认定不能以涉案房屋过户推定以房抵债的事实，不予采信上诉人的主张是完全正确。3、双方签订的合同是真实有效的，每个购房户的资料都是不同的，上诉人不能以其他购房户的材料就推定有相同的法律后果。4、违约金在合同中是有明确约定的，上诉人主张自管理人接管后来计算违约金没有相关的法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。凯通公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈欢占支付原告凯通公司购房款2319700元，并支付该款自2016年9月14日起按日万分之三计算至实际付清之日止的违约金；2.判令被告陈欢占偿还原告凯通公司垫付的物业维修基金24683.90元，并赔偿该款自2020年5月15日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。一审法院认定事实：原告凯通公司于2016年4月27日统一支付了物业专项维修资金。2016年9月13日，原、被告签订合同编号为2016销0001372、2016销0001375的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定，被告陈欢占向原告凯通公司购买坐落于台州市椒江区××小区××幢××室××幢××室的房产；建筑面积分别为165.52平方米、143.45平方米；房屋总价分别为1148709元、930991元。2016年9月14日，原、被告签订合同编号为2016销0001386、2016销0001387的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定，被告陈欢占向原告凯通公司购买坐落于台州市椒江区××小区××室××号××号的房产，建筑面积均为30.56平方米，车位总价均为120000元。上述《浙江省商品房买卖合同》均约定，上述房产均需要交纳新建物业专项维修资金，首期交纳标准为地上70元／平方米、地下50元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；该款项未包含在合同约定的总价款中，由原告凯通公司统一代交，在物业交付时向被告陈欢占收取；被告陈欢占均于合同签订当日前一次性付清全部房款；被告陈欢占如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告凯通公司有权解除合同；原告凯通公司愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告陈欢占按日向原告凯通公司支付逾期应付款万分之三的违约金；原告凯通公司应在合同签订之日前，将上述房产交付被告陈欢占使用。涉案的上述房产已交付被告陈欢占，且被告陈欢占已将房产转让他人。2018年10月29日，一审法院作出（2018）浙1002破申9号民事裁定，受理浙江省通信产业服务有限公司台州市分公司对原告凯通公司的破产清算申请。2018年12月24日，一审法院作出（2018）浙1002破19号决定，指定浙江安天律师事务所担任原告凯通公司的管理人。凯通公司管理人于2020年5月6日向被告陈欢占发送《告知函》一份，要求被告陈欢占自收到该函件之日起7日内将涉案未支付购房款2319700元及未缴的物业专项维修资金24683.90元支付至指定账户。被告陈欢占于2020年5月7日签收该《告知函》。一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。被告陈欢占并未向原告凯通公司支付购房款，其辩称涉案房产系其与原告凯通公司的隐名股东即案外人李小雄达成以房抵债协议后而取得，但其未能证实李小雄系原告凯通公司的隐名股东；其提供的《三方债权债务转让协议》并非原件，且即使该协议确实存在，李小雄并非该协议的当事人，协议也仅能反映出原告凯通公司将其享有的对被告陈欢占的1062560.50元债权转让给案外人程胜考，而作为受让方的程胜考并未在协议上签字；该院不能单凭被告陈欢占已接收涉案房产，且其已将房产转让他人，就推定本案存在以房抵债的事实，故对被告陈欢占所提上述抗辩，该院不予采信。原告凯通公司已向被告陈欢占交付涉案房产，被告陈欢占应向原告凯通公司支付相应购房款，并偿还物业专项维修资金。现原告凯通公司已经被宣告破产，管理人可以代表原告凯通公司要求被告陈欢占继续履行合同义务，支付尚欠的购房款及物业专项维修资金。鉴于《浙江省商品房买卖合同》明确约定，被告陈欢占应于合同签订当日前一次性付清全部房款，其如未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告凯通公司支付逾期应付款万分之三的违约金，而涉案非车位房产签订合同的时间为2016年9月13日，原告凯通公司从次日开始计付违约金，请求合理，该院予以支持；而双方就车位签订合同的时间在2016年9月14日，原告凯通公司从当天开始计算车位所涉价款的违约金明显有误，对其不合理部分的请求，该院不予支持。被告陈欢占于2020年5月7日收到原告凯通公司《告知函》，其未在《告知函》限定的时间内返还原告凯通公司垫付的物业专项维修资金，现原告凯通公司从期限届满次日开始计算利息损失，请求合理，该院亦予以支持。一审法院判决：一、被告陈欢占于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市凯通房地产开发有限公司购房款2319700元，并支付违约金（其中：以购房款2079700元基数自2016年9月14日起，以购房款240000元为基数自2016年9月15日起，均按日万分之三计算至实际给付之日止）；二、被告陈欢占于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告台州市凯通房地产开发有限公司物业专项维修资金24683.90元，并赔偿该款自2020年5月15日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、驳回原告台州市凯通房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费29186元，减半收取14593元（已申请缓交），由被告陈欢占负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈欢占与被上诉人凯通公司签订商品房买卖合同，且已办理商品房登记手续。双方争议的问题是，上诉人陈欢占是否支付购房款。上诉人陈欢占称因凯通公司隐名股东李小雄欠其债务，李小雄将凯通公司开发的商品房出售给陈欢占，并以李小雄欠陈欢占债务抵作房款，因此，其以抵债方式支付了购房款。但该事实被凯通公司管理人所否认，凯通公司管理人认为陈欢占所述事实无任何证据证明，不能以已办理过户推定其支付购房款。从本案可以查明的事实看，除了当时商品房登记已办至陈欢占名下外，陈欢占没有提供证据证明李小雄是凯通公司隐名股东，李小雄将其债务与陈欢占购房款相抵已得到凯通公司同意，各方据此签订了相关书面协议等相关事实，其也没有提供收款收据证明以债务抵房款的事实。因此，对于凯通公司是否与李小雄、陈欢占签订以债抵房款协议，就现有证据看是无法予以认定。在没有凯通公司签订书面协议的情况下，即使李小雄同意以债务抵房款，也是损害凯通公司及凯通公司债权人的利益，其行为也是无效，一审不予支持并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29186元，由上诉人陈欢占负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱为民审 判 员 童明强审 判 员 叶 翔二〇二〇年十月二十日代书记员 洪 叶