河南省濮阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫09民终740号上诉人（原审被告）：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南。负责人：杜海金，该商场经理。委托诉讼代理人：刘阳，男，该商场员工。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建军，男，1958年3月14日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。上诉人濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）因与被上诉人张建军商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金鑫商场上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张建军的诉讼请求或发回重审；2、本案全部诉讼费由张建军承担。事实和理由：1、金鑫商场与张建军无合同关系，张建军与金建公司签订的商品房买卖合同不能约束金鑫商场；2、张建军未支付全部房款，涉案房屋亦未实际交付；3、一审判决适用法律错误。张建军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张建军向一审法院起诉请求：1、确认金鑫商场7号楼西单元7层C户（2单元702）住宅房为张建军所有，判令金鑫商场协助张建军办理房屋过户手续；2、诉讼费用由金鑫商场承担。一审法院认定事实：因本案的涉案房屋被濮阳市中级人民法院查封并进入执行程序，张建军提起了与梁怀坤、濮阳市华龙区金鑫商场、陈庆峰、刘学安案外人执行异议之诉，濮阳市中级人民法院于2017年12月21日作出（2017）豫09民初52号民事判决，梁怀坤不服，提起上诉。河南省高级人民法院于2018年5月29日作出（2018）豫民终453号民事裁定，撤销了濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初52号民事判决，发回重审。濮阳市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫09民初46号之二民事判决，梁怀坤不服，提起上诉。河南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）豫民终372号民事判决，驳回上诉，维持原判。通过濮阳市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫09民初46号之二民事判决查明的案件事实，濮阳市中级人民法院认为：关于购房认购书的性质问题。金建置业公司对外签订的购房认购书，内容包括买卖双方的姓名、商品房的基本情况、商品房的价格及总价款、付款时间、交付期限等内容，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人金建置业公司已经收受了买受人张建军的全部房款，因此应当认定金建置业公司与张建军之间签订的购房认购书系商品房买卖合同。关于张建军与金建置业公司签订的购房认购书的效力问题。双方签订的购房认购书是其真实意思表示，应为有效协议。首先，金建置业公司与张建军等房屋买受人签订购房认购书时无施工许可证、预售许可证，并且至今也达不到竣工验收条件，依据中华人民共和国住房和城乡建设部2012年2月29日发布并于2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》规定的国有土地上的房屋所有权初始登记申请需要提交的材料，金鑫商场不符合办理房屋初始登记的条件。濮阳市政府为了解决历史遗留问题，才出台了特殊的政策，目的是保护实际买受人的合法权益，在这种惠民政策的大背景下，金鑫商场补缴相关税费，为金鑫商场商住楼4-15层住宅房屋办理了房屋初始登记，说明政府部门已经认可了金鑫商场商住楼建设的合法性。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，不是为买受人设定的义务，金建置业公司和金鑫商场虽然无房屋预售许可证明，但是金鑫商场已经在2000年时就取得了规划许可证，2005年时取得了国有土地使用证，案涉的金鑫商场商住楼的三楼以上的住宅房屋至今也不具备竣工条件，达不到交付房屋的条件，该住宅楼房的房屋买受人，因长期不能居住，为了达到基本的居住条件，自筹资金安装电梯等配套设施但又遭到人为破坏。当地市政府为了保护实际买受人的合法权益才出台特殊政策，才使变更负责人之后的金鑫商场在交纳相关税费后给案涉楼房的住宅部分的房屋办理了房屋初始登记，现案涉房屋被查封并可能被拍卖的后果由房屋买受人承担有失公平正义。鉴于案涉房屋已经交付，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，维护社会稳定，从保护购房人物权期待权的角度出发，对于双方签订的商品房认购合同应当认定有效并继续履行。关于购房认购书对金鑫商场的效力问题。签订购房认购书及建设金鑫商场商住楼期间，金建置业公司的法定代表人是刘学安，金鑫商场当时的负责人是陈庆峰，但金鑫商场实则由刘学安控制，由金建置业公司出资并在金鑫商场的土地上建设金馨花园，并与房屋买受人签订购房认购书，金鑫商场负责人陈庆峰无任何异议，而且还与其妻子（系刘学安之女，已故）、刘学安共同参与房屋买卖，且直至2012年1月9日金鑫商场负责人由陈庆峰变更为刘学安时，陈庆峰对金建置业公司对外签订购房认购书出售房屋的行为无任何异议，因此金建置业公司与他人签订的购房认购书的效力应当及于金鑫商场，金建置业公司出售房屋的行为应当视为金鑫商场销售房屋的行为。河南省高级人民法院另查明，刘学安与张云辉就金鑫商场股权转让时，双方签字认可的《金鑫商场7号楼已销售住宅交接清单》、《金鑫商场7号楼未销售住宅交接清单》显示案涉西单元7层C户已销售。针对上述查明的事实，河南省高级人民法院认为，张建军虽是与金建公司签订的购房认购书，但该购房认购书的效力及于金鑫商场且合法有效，张建军已经按认购书的约定支付了全部房款、并自筹资金交纳了电梯安装费及天然气接口费、案涉房屋已实际交付，可以认定其是案涉争议房屋的购买人，对涉案争议房屋享有物权期待权。一审法院认为，本案张建军以商品房销售合同纠纷为由，提起本案诉讼，通过濮阳市中级人民法院和河南省高级人民法院在张建军与案外人的执行异议之诉中查明的案件事实，可知金鑫商场受案涉张建军与金建公司签订的购房认购书的约束，在张建军已经支付全部购房款、房屋已实际交付的情况下，可以认定张建军是涉案的金鑫商场7号楼西单元7层C户（2单元702）住宅房的购买人，该房屋为张建军所有，金鑫商场负有协助张建军办理房屋产权登记过户手续的义务。综上，张建军的诉请有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决：金鑫商场在本判决生效后三十日内协助张建军办理濮阳市华龙区金鑫商场7号楼西单元7层C户（2单元702）住宅房的产权登记手续。案件受理费100元，由金鑫商场负担。本院审理查明，经本院向濮阳市不动产登记中心查实，涉案房产所占用的土地于2018年被本院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为，基于涉案房产占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，张建军可另行提起诉讼。经本院审判委员研究决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初9111号民事判决；二、驳回张建军的起诉。一审案件受理费100元，退还张建军；濮阳市华龙区金鑫商场预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘 伟审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年十月二十八日书记员 李淑敏