山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3766号 上诉人（原审被告）：李天强，男，1974年7月23日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人：史安强，新泰国宇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：薄金岩，女，1966年1月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人李天强因与被上诉人薄金岩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0902民初4347号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李天强上诉请求：依法撤销一审判决，直接改判或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实有以下三处错误。一、李天强与薄金岩及泰安市华宇房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》是无效合同，房屋买卖合同中涉及的房产所有权人是李文孝，不是李天强，李天强与薄金岩及泰安市华宇房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》没有经过李文孝追认，李天强对楼房没有处分权，属于无效合同，合同中约定的定金条款无效，原审法院不应判决李天强双倍返还定金。二、原审法院判决李天强赔偿薄金岩居间服务费43600元是错误的。首先，三方签订的《房屋买卖合同》并未明确约定居间服务费，合同中居间服务费栏目是空白的，视为没有约定，本案居间服务费应以合同约定为准，其次，薄金岩主张的其支付的50000元居间服务费是通过泰安市优优众家房地产经纪有限公司(简称优优众家公司)的POS机刷卡支付的，虽然优优众家公司亦认可薄金岩通过其公司的POS机刷卡支付的5000元是代华宇公司收取的居间服务费，但是该证据不能排除薄金岩购买其他房产支付的定金或居间服务费，不具有唯一性和排他性，原因有二：1、按照交易习惯，房产中介公司只有在帮着买卖双方在房产过户后才收取居间服务费，即履行完相关服务内容才收取费用。另外，在一审开庭前，本案的华宇公司工作人员得知李天强与薄金岩无法过户的情况下，曾向李天强索要1万元的居间服务费，李天强未答应，这说明薄金岩并有提前支付居间服务费。2、优优众家公司与华宇公司具有利害关系，股东之间具有利害关系，账目往来完全可以混同，本案中，薄金岩完全可以按合同约定将居间服务费打到华宇公司账户，而不用通过优优众家公司账户。三、原审法院判决李天强赔偿薄金岩律师代理费13000元没有事实和法律依据。李天强认为，房屋买卖合同无效，代理费约定无效，且代理费数额明显过高，不应判由李天强承担。综上所述，原审法院认定事实错误，请求二审法院支持李天强的上诉请求，切实维护李天强的合法权益。 薄金岩辩称，同意一审判决。 薄金岩向一审法院起诉请求：1.判决解除李天强、薄金岩签署的房屋买卖合同，李天强双倍返还购房定金100000元、居间服务费43600元，并自立案之日起按照同期银行贷款利率承担违约金直至履行完毕全部义务之日止；2.本案诉讼费、律师代理费由李天强承担。 一审法院认定事实：2019年3月3日，薄金岩（乙方）与李天强（甲方）及泰安市华宇房地产信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿出售给乙方坐落于泰安市容郡天语湖10号楼2单元602之不动产，建筑面积为约160平方米；甲方保证此不动产无任何权属或经济纠纷，此不动产所有人及共有人同意出售此不动产，权属人与共有人不在本合同签字时，甲方签字人保证共有人同意出售此不动产（并在乙、丙两方监督下签字人与共有人当场通过电话同意），如有违约，签字人愿意个人承担本合同的违约责任；甲乙双方商定此不动产成交价2180000元；此合同签订当日乙方向甲方支付伍万元作为购房定金；不动产过户当天签字前支付首付款1000000元，差额款项通过商贷支付，银行按二手房贷款规定直接转入甲方账户；甲方愿意将乙方所付购房定金由丙方代为保管，该不动产签字过户当日由丙方交付于甲方；乙方将购房定金交与甲方后，双方必须履行合同责任和义务；乙方同意向丙方支付居间服务费伍万元整，含贷款代办费、贷款评估费；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，若甲方违约，返还乙方购房定金后再赔付乙方与定金数额相同的违约金；若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为赔偿甲方违约金；由违约方承担已发生的贷款代办费、评估费、过户税费以及诉讼费、律师费等相关费用；本合同一经签订，居间服务费不予退还，若有违约，由违约方赔付被违约方的居间服务费损失。合同签订当日，薄金岩以POS机刷卡的方式向泰安市华宇房地产信息咨询有限公司（2019年4月16日变更名称为泰安市华宇房地产经纪有限公司，以下简称华宇公司）支付购房定金50000元。李天强向薄金岩出具定金收条一份，写明：今收到薄金岩用于购买容郡天语湖10号楼2单元602（容郡国际）的购房定金50000元。同日，华宇公司向李天强出具收款收据，写明：今收到李天强交来买卖位于泰安市定金保管伍万元整。2019年3月7日，薄金岩及其丈夫陈永生通过POS机刷卡的方式支付居间服务费50000元，交易记录显示收款方为泰安市优优众家房地产经纪有限公司。同日，华宇公司向薄金岩出具收款收据，写明：今收到薄金岩交来买卖位于泰安市服务佣金伍万元整。2018年8月18日，华宇公司出具证明一份，写明：2019年3月3日出卖人李天强与买受人薄金岩经我公司居间介绍，自愿签署房屋买卖合同，合同约定出卖人将其所属的位于泰安市，建筑面积约160平方米以218万元价格出售给买受人，合同签订当日，买受人按约履行了支付购房定金5万元以及中介费5万元的义务，（后因该房屋交易未能实际履行，我公司收取的贷款代办费6400元已经退还给买受人，我公司根据原《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）文件的规定，实际收取买受人43600元居间服务费），并准备好了按揭贷款的所有手续，但出卖人却以家庭成员认为出售价格偏低为借口反悔拒绝出卖，虽经我们居间方多次给他们双方进行协调，最终出卖人打算以230万元价格出售给买受人，买受人拒绝接受，买受人认为出卖人拖的时间过长，而且又一次次的找借口拖延及涨价，已经丧失履行合同的诚意，决定解除该房屋买卖合同，我们中介方虽然感到交易未能完成而惋惜，但已经多次给买卖双方做工作，始终无法达成一致意见，作为我们居间方，同意解除该合同。一审法院向华宇公司及泰安市优优众家房地产经纪有限公司调查了解了相关情况，华宇公司认可上述证明是其公司出具，薄金岩支付的居间服务费是通过泰安市优优众家房地产经纪有限公司的POS机刷卡支付的，泰安市优优众家房地产经纪有限公司亦认可薄金岩通过其公司的POS机刷卡支付的50000元是代华宇公司收取的居间服务费。2019年8月5日，薄金岩委托山东公允律师事务所代理承办其与李天强之间的房屋买卖合同纠纷，薄金岩通过POS机刷卡的方式向山东公允律师事务所支付代理费13000元，山东公允律师事务所向薄金岩出具了发票。李天强提交涉案房产物业管理费收据、中国工商银行电子回单、李文孝与张金华的房屋买卖合同照片，证实涉案房屋物业费及维修基金均是李文孝交纳，涉案房屋所有人为李文孝，李文孝已于2019年9月24日张金华就涉案房屋签订了房屋买卖合同。薄金岩即要求李天强双倍返还定金又要求李天强承担违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，经一审法院释明后，薄金岩明确表示选择适用定金条款。 一审法院认为，涉案房屋未办理产权登记，即使涉案房屋的所有人为李文孝，李天强处分涉案房屋的行为构成无权处分，但此种无权处分影响的是能否实现房屋的物权变动，而不影响房屋买卖合同的效力。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对李天强提出的房屋买卖合同无效的主张，一审法院不予支持。薄金岩、李天强签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，薄金岩向华宇公司支付购房定金50000元，而根据房屋买卖合同的约定李天强同意将薄金岩所付购房定金由华宇公司代为保管，因此购房定金视为薄金岩向李天强支付。薄金岩另支付华宇公司居间服务费50000元，后华宇公司退还薄金岩贷款代办费6400元，实际收取居间服务费43600元，该款虽系通过泰安市优优众家房地产经纪有限公司的POS机刷卡支付，但华宇公司及泰安市优优众家房地产经纪有限公司均认可该款系支付给华宇公司的，对此一审法院予以认定。薄金岩为维护其权益委托山东公允律师事务所代理承办其与李天强之间的诉讼，薄金岩提交的POS签购单及律师代理费发票能够证实该委托代理合同已实际履行，因此对薄金岩支出的律师代理费13000元一审法院予以确认。李天强提交李文孝与张金华的房屋买卖合同照片证实涉案房屋已由李文孝另行出售，合同目的已不能实现，因此薄金岩要求解除双方签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院予以支持。李天强的行为构成违约，李天强应按房屋买卖合同的约定承担违约责任。薄金岩、李天强签订的房屋买卖合同约定“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，若甲方违约，返还乙方购房定金后再赔付乙方与定金数额相同的违约金；若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为赔偿甲方违约金；由违约方承担已发生的贷款代办费、评估费、过户税费以及诉讼费、律师费等相关费用；本合同一经签订，居间服务费不予退还，若有违约，由违约方赔付被违约方的居间服务费损失。”因此，对薄金岩要求李天强双倍返还定金100000元，支付居间服务费43600元、律师代理费13000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、解除薄金岩与李天强于2019年3月3日签订的房屋买卖合同；二、李天强于一审判决生效之日起十日内返还薄金岩定金100000元；三、李天强于一审判决生效之日起十日内赔偿薄金岩居间服务费43600元；四、李天强于一审判决生效之日起十日内赔偿薄金岩律师代理费13000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由李天强负担。 二审中，李天强提交如下证据： 1.房屋买卖合同一份，该合同与薄金岩一审提交的合同主体内容基本一致，但是该合同没有约定居间服务费，薄金岩提交的房屋买卖合同中填写的居间服务费没有李天强的签字、按手印进行确认，该合同能推翻薄金岩提交的房屋买卖合同，因此对居间服务费李天强不予认可。 2.不动产登记资料查询结果证明，拟证明薄金岩在2019年8月28日购买泰安市东岳大街以北海尔桃花源9号楼2单元301室，李天强认为薄金岩缴纳的居间服务费应当是购买的该楼房的服务费。 经质证，薄金岩对证据1真实性无异议，因为居间服务费是买方交，卖方不交，所以在薄金岩提交的合同中有居间服务费的数额，对方合同中没有体现居间服务费的数额。对证据2真实性无异议，因为本案的买卖合同对方没有交付房屋，薄金岩夫妻在2019年8月份通过易家地产（房屋中介）又买了另外一套房屋，这个房子约定的中介费是4万元，但是实际交的是2万多元的中介费。 经审核，本院对上述证据真实性予以确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，关于李天强主张的合同效力问题。李天强主张其并非案涉房产所有权人，其与薄金岩、华宇公司签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定，李天强关于案涉房屋买卖合同无效的主张不能成立。李天强基于合同无效主张定金条款和律师代理费条款无效的主张亦不能成立，一审对定金和律师代理费的处理正确。关于李天强主张的居间服务费问题。案涉《房屋买卖合同》虽系三方签订，但从该合同第六条的内容进行分析，居间服务费系薄金岩与华宇公司之间的约定，在该合同正常履行情况下，李天强并无支付义务，亦无知晓具体数额的必要，薄金岩对于李天强所持有合同未载明居间服务费数额所作出的说明符合常理。结合一审查明的居间服务费支付情况，可以认定薄金岩已向华宇公司支付了50000元居间服务费。房地产中介服务收费系由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定，薄金岩与华宇公司确定的上述费用并不违反法律、行政法规强制性规定，扣除华宇公司退还的贷款代办费6400元，一审认定华宇公司实际收取居间服务费43600元并判令由李天强承担，并无不当。李天强主张上述费用是薄金岩购买泰安市东岳大街以北海尔桃花源9号楼2单元301室所支付的服务费，并未提交充分证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，李天强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3172元，由李天强负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月九日 书记员 李丹丹