四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1582号 上诉人（原审被告）：李志龙，男，1984年6月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人(原审原告)：四川丽港物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段南充港。 法定代表人：张曹华，董事长。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 上诉人李志龙因与被上诉人四川丽港物业服务有限公司（以下简称“丽港物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志龙上诉请求：1.撤销原判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由丽港物业公司承担。事实和理由：1.上诉人向一审法院提交的2020年3月至5月拍摄的被上诉人在建渣清理、安全管理、绿化养护管理、共用部位和设备的修维管理等各个方面服务存在问题的照片和视频等证据，对照《广安市主城区物业服务等级标准》，可以直接证明被上诉人提供的服务未达到“一级服务”标准，且被上诉人长期无视业主和业委会提出的物业服务整改意见，拒绝整改或拖延整改或承诺整改而实际没有整改，存在严重违约行为，一审判决故意规避和遗漏上诉人提交的足以影响判决结果的对被上诉人不利的关键证据进而认定“李志龙辩称丽港物业公司未按照《广安市主城区物业服务等级标准》规定的“一级服务”标准履行服务义务及存在侵害业主权益的行为，但未提供充分的证据加以证明”错误。2.一审判决适用法律错误，根据《合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。上诉人接房时就已经按照合同约定预缴一年物业服务费，而被上诉人却一直不能按照合同约定履行义务，上诉人多次要求其整改服务而又未能整改，故上诉人有权拒绝完全履行义务，一审判决未能以事实为基础援引相关法律维护上诉人应该享有的权利，判决结果确定的民事责任明显违背当事人的约定或者法律规定，显然适用法律错误。 丽港物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。 丽港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李志龙给付2017年3月18日至2020年4月30日期间物业服务费4368.1元，并从逾期之日起按每日支付千分之五的违约金（截至2020年4月30日违约金为3977.19元，共计8345.29元）;2.本案诉讼费由李志龙承担。 一审法院认定事实：2014年8月29日，丽港物业公司（甲方）与李志龙（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.乙方所购房屋为住宅，位置为3幢1单元5层3号，建筑面积为97.24平方米；2.物业服务费自交房之日预交12个月，以后每年度6月30日前预交次年物业服务费，住宅按1.2元/月·平方米交纳；3.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五交纳违约金。 庭审中，双方均认可：李志龙于2016年3月29日接房，并按1.2元/月·平方米标准交纳了2016年3月18日至2017年3月17日期间的物业服务费，2017年3月18日之后的物业服务费未交纳。 2020年5月13日，丽港物业公司的工作人员在李志龙住宅处张贴律师函，律师函主要内容为催促李志龙在2020年6月6日前缴清拖欠的2017年3月18日至2019年3月17日期间的物业服务费。 一审法院认为，丽港物业公司、李志龙于2014年8月29日签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。丽港物业公司为承平盛世一期小区提供了物业服务，李志龙应按照合同约定交纳相应的物业服务费。丽港物业公司于2020年5月13日向李志龙送达了律师函，催收下欠2017年3月18日至2019年3月17日期间（共计24个月）的物业服务费，并给予了合理的期限。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，丽港物业公司请求李志龙立即支付拖欠的物业管理费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因合同约定每年度6月30日前预交次年物业服务费，李志龙应在2017年6月30日、2018年6月30日、2019年6月30日前分别交纳2017年3月18日至2018年3月17日、2018年3月18日至2019年3月17日、2019年3月18日至2020年3月17日期间的物业服务费，每年各1400.26元（1.2元/月·平方米×97.24平方米×12月），合计4200.78元。因丽港物业公司起诉时，2020年3月18日之后的物业服务费尚在履行期内，对该部分金额不予支持。李志龙辩称丽港物业公司未按照《广安市主城区物业服务等级标准》规定的“一级服务”标准履行服务义务及存在侵害业主权益的行为，但未提供充分的证据加以证明，不能免除其应支付物业服务费的责任，故对该辩称意见不予采纳。 关于违约金的问题。李志龙未按约定支付物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定违约金从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五计算，该约定过高，结合合同履行情况及李志龙的违约程度等因素，将违约金的计算标准调整为每天按应交纳费用的万分之一，即2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为153.33元，2019年7月1日之后的违约金每天按4200.78元的万分之一计算至付清之日。 据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、李志龙在本判决生效后五日内向丽港物业公司支付2017年3月18日至2020年3月17日期间的物业服务费4200.78元及违约金（其中2017年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为153.33元，2019年7月1日之后的违约金每天按4200.78元的万分之一计算至付清之日）；二、驳回丽港物业公司的其他诉讼请求。 二审中，李志龙向本院提交了以下证据：1.业主递交关于督促四川丽港物业服务有限公司整改物业服务的通知书的照片，拟证明丽港物业公司存在违约行为；2.关于2020年3月6日业委会与丽港物业商讨物业服务问题的说明，拟证明丽港物业公司对业主提出的物业服务问题多数一直没有整改；3.2020年7月至8月拍摄的小区门禁不严，外来人员可随意出入的照片及2020年7月拍摄的丽港物业公司在维修破损地砖时以水泥砂浆代替地砖的照片，拟证明丽港物业公司在小区安全管理上存在严重违约行为。丽港物业公司质证认为，证据1仅仅只是照片，不能证明对方向丽港服务公司提出了问题，不能达到上诉人的证明目的；证据2情况不属实；对证据3真实性无异议，但是达不到对方的证明目的，小区门口有三、四个人管理，维修过程中照的照片不能反映维修之后的事情。 丽港物业公司向本院提交了以下证据：1.2017年12月承平盛世一期获奖牌匾；2.承平盛世一期物业公司服务情况公示；3.承平盛世三期的获奖情况；4.中桥街道办事处的公告；5.物业管理活动中留存的一些照片，以上证据拟证明丽港物业尽到了物业服务职责，不存在有重大违约行为。李志龙质证称，证据1没有提供原件，对其真实性不认可；证据2、5只能证明对方做了一些事情，但是不能证明达到了一级服务标准；证据3三期和一期是不同的小区，不能拿三期的证据证明一期的服务质量；证据4载明中桥街道办事处随机抽取77份“同意公开招标”的意见书，仍然选择“同意公开招标”的有44份，依然占大多数，足以说明大多数业主对物业服务是不满意的。 对双方当事人提交的证据，本院在下文结合全案证据综合判断。 二审查明的案件事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能正常运转。 本案中，丽港物业公司与李志龙签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。李志龙作为小区业主，负有依约交纳物业服务费等相关费用的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由，此处的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵。查本案，李志龙向法庭举示的证据能够证明丽港物业公司在提供物业管理服务中存在一些尚待改进的地方，如环境卫生整治、公用设施设备维护等方面服务不到位问题，但在案证据不足以证明丽港物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵情形，一般瑕疵情形应由丽港物业公司予以改进。至于小区内门岗安保等问题，如果业主有证据证明物业公司未能全面履行公共秩序维护、门岗执勤等义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害的，业主可另案起诉请求物业公司承担相应赔偿责任。综上，一审判决李志龙支付物业服务费正确，本院予以维持。李志龙仅以丽港物业公司服务不达标、不到位为由，主张应当减交或免交物业服务费，不能成立。 综上所述，李志龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李志龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐伦平 审 判 员 杨昌礼 审 判 员 黄 平 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 寇正伟 书 记 员 王诗雨