江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终5714号上诉人（原审被告）：李东风，男，汉族，1984年5月日出生，住徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：胡海东，徐州尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗壮，男，汉族，1974年10月1日出生，住徐州市。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市建国东路天成开发综合楼。法定代表人：邹鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张岩，该公司项目部经理。被上诉人（原审被告）：何淑芬，女，满族，1967年7月9日出生，个体，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李杨，江苏时务律师事务所律师。上诉人李东风因与被上诉人苗壮、长城物业集团股份有限公司徐州分公司、何淑芬财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李东风的委托诉讼代理人胡海东，被上诉人苗壮，被上诉人长城物业集团股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人张岩，被上诉人何淑芬的其委托代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东风上诉请求：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院(2018)苏0391民初字2698号民事判决，依法改判或发回重审。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案事实为：2017年7月7日，上诉人与被上诉人何淑芬达成涉案房屋的买卖交易并于当日将房屋钥匙交付给何淑芬该房屋交付完毕，2017年8月1日发生漏水事件。一、关于该漏水事件责任承担主体问题，我方认为一审法院认定我方承担赔偿责任是错误的。首先，在法庭审理阶段为证明房屋已经于2017年7月7日交付给被上诉人何淑芬，向法庭提供了相关的证据，一审法院对于该事实也是予以确认的(判决书第5页18、19行)，同时经当庭询问被上诉人其也承认查看过涉案房屋，随后签订的买卖协议。由此可以认定：上诉人在2017年7月7日交付房屋至2017年8月1日发生漏水的25天内水管、水阀等均是完好的。该期限均是被上诉人何淑芬所实际占用掌控，至于被上诉人何淑芬否认居住使用的陈述是否真实我们姑且不论，但可以肯定随着房屋的交付其权利义务已经发生转移，上诉人已经实际丧失了对该房的掌控权。其次，被上诉人何淑芬受领涉案房屋后即使没有实际居住使用也不能作为免除其管理、承担致人损害赔偿责任的理由。1、买卖标的物毁损、灭失或致人损害等风险是以实际交付后由买受.人承担。2、被上诉人何淑芬接受该房屋后即应承担管理责任。3、涉案房屋系二手房，室内装修及配套设施本已陈旧，购房人以二手房价格购买却要求原房主所出售的房屋和相应的配套设施按新房或新物件标准承担质保责任显失公平。4、该房被上诉人何淑芬查验后双方又办理买卖手续，表明其对该房现状是不持异议的。5、从房屋交付到发生漏水事件中间间隔25天，该段时间均由被上诉人占用掌控。二、一审法院无权无限扩大司法自由裁量权。被上诉人苗壮在未能提供出示损失物品实物、物品受损数额、受损物品残值等证据的前提下，被上诉人苗壮从始至终仅提供自己书写的受损“清单”一份，一审法院仅凭主观臆断“酌定”受损物品价值，显然违反法律规定。对于以上情况本就是被上诉人苗壮提出主张应承担的举证责任，况且几次开庭也针对该问题法官进行提醒并留出足够的时间，但其并未提供相应的证据加以佐证，一审法院也据此“酌定”受损数额显然于法无据，有失公允。三、一审判决适用法律错误。一审判决所适用的法条分别为《中华人民共和国民法总则》第一百七十条和一百七十六条第一款第八项。第一百七十条是有关法人委托代理的规定，而一百七十六条也没有所谓的第八项，判决所依据的法条与本案也无任何关系。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，缺少事实和法律依据。请二审法院依法查实后予以改判或发回重审以维护我方的合法权益。苗壮辩称，1、李东风房子漏水给我们造成了损失并非上诉状所说的这么简单，我的房子有一两年没有出租，租金损失不止一两万。2、墙的外立面大面积受损，小孩子经常在外面玩，很容易受到重伤害，物业应该修补。3、房屋墙体大面积经常多处脱落，后果已经体现出来了。4、我的线路进水了，灯和电器都坏了，线路需要全部更换，不然容易发生意外。综上，李东风赔偿的1.5万远不够我的损失，我没有时间和精力纠缠。长城物业集团股份有限公司徐州分公司辩称，涉案房屋是在2015年8月办理装修手续，装修手续为期两个月，截止到10月。漏水是在2017年发生的，已经不在装修期了，我们物业没有责任。何淑芬辩称，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，一审法院已经查明上诉人李东风与被上诉人何淑芬在房屋漏水时并未办理房屋验收交接手续。双方于2017年7月7日签订存量房买卖协议，何淑芬仅交付部分定金，且协议明确约定交付房屋时间为2017年11月20日之前将房产正式验收交付给何淑芬使用。何淑芬虽取得房屋钥匙，但并未居住使用，结合双方对房款分期给付、房屋交付时间的约定，以及房屋钥匙尚在中介处等因素综合考量，法院确定了双方的房屋买卖协议正在履行中。同时，法院也已查明确认了渗水是因水管阀门漏水所致，此点经过证人及上诉人与被上诉人的陈述，确为事实。被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，具体理由如下：其一，在一审庭审中已经查证，上诉人李东风与被上诉人何淑芬于2017年7月7日签订房屋买卖协议，上诉人称签订合同当日就将房屋交付何淑芬使用，既非事实也不符合常理。何淑芬在房屋漏水前并未到房内居住，并非上诉人所称的实际占有使用房屋，否则何淑芬也不会在房屋漏水时接到中介通知后才在物业和中介及上诉人李东风之后，最后到达现场，且到达时，房门已打开，上述人员当时正在共同清水，足以说明中介和李东风持有房屋钥匙，否则无法进入。试问已经交付的房屋，作为购买人的何淑芬又怎么可能允许多方持有自己房屋的钥匙?.上诉人称一审法院审理阶段已经证实房屋于7月7日交付何淑芬，而经多方确认的仅仅是何淑芬已经取得房屋钥匙，同时“该房屋其它钥匙尚留存在房屋中介方”，如果将购房人拿到多把钥匙中的一把的行为认定为房屋完全交付，不免太过于牵强。其二，一审法院认定的房屋漏水原因系阀门老旧爆裂所致事实清楚，也已经经过原审原告及原审被告物业公司的认可，同时还有证人的证实。另外，作为案涉漏水房屋的903室邻居也向被上诉人何淑芬证实，早在2017年8月1日之前，上诉人的房屋就发生过漏水事件。也正是出于对房屋内部质量问题的考虑，何淑芬才未在房屋完全交付前装修和入住。其三，我国《合同法》第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人与被上诉人之间仅约定交付日期为2017年11月20日之前，结合双方对房屋分期付款的约定以及交易习惯等，也仅仅能够认定双方房屋买卖协议正在履行中，并无其他证据证明房屋已经交付被上诉人何淑芬，故房屋相关风险仍应当由上诉人承担。如果按照上诉人的推理，被上诉人何淑芬受领了房屋钥匙后即使没有实际居住使用也不能免除其管理责任，而可以确认的是，在房屋漏水时，包括中介在内的多方均持有房屋钥匙，既然中介也有钥匙，是否也要对房屋承担管理责任，对原审原告承担损害赔偿责任呢?我们认为从公平原则出发，不能要求仅仅有一把钥匙的被上诉人何淑芬乃至案外人中介方来承担上诉人所谓的管理责任。更何况上诉人所谓的管理责任恰恰是其自己房屋内原有的阀门老旧爆裂破损所致的损害，在房屋买卖协议履行过程中，我们认为这对于购房人而言属于过分强加的义务。综上，上诉人的上诉理由并不能成立，请求法院维持原判。苗壮向一审法院起诉请求：李东风赔偿财产损失人民币84000元，长城物业集团股份有限公司徐州分公司承担连带责任。一审法院认定事实：2017年的8月1日，苗壮发现其居住房屋天花板滴水渗水，苗壮通过物业找到楼上房主李东风，并由被告李东风打开房门，发现房屋内有漏水点，物业公司工作人员将总阀门关上。当时，苗壮要求李东风就被淹财物赔偿，后未能协商一致，苗壮起诉至法院。诉讼中李东风以房屋已经出卖给何淑芬，请求追加何淑芬为本案被告，为查清事实，苗壮同意追加被告。根据双方的申请，依法追加何淑芬为本案被告。2017年7月7日，李东风与何淑芬通过中介，签订存量房买卖协议，该协议约定，由何淑芬购买李东风坐落于徐州市绿地之窗1期8号楼1单元902室房屋一套，何淑芬交付部分定金后，约定交付房屋的时间为2017年11月20日之前将房产正式验收交付给乙方（何淑芬使用）。庭审中，李东风主张协议签订当日就通过中介将房屋钥匙交付给何淑芬，何淑芬在验收房屋后，已占有使用该房屋。何淑芬对交付房屋钥匙时间记不清了，但房屋未正式验收交付。何淑芬提供8月23日的装修发票及施工人员毕玉建到庭作证，其当庭证实，何淑芬对902室房屋要求装修，2017年的8月16日，由其实际施工，在施工时发现卫生间马桶三角阀烂了，漏水是三角阀那个部位，当时就进行了更换。李东风质证认为，在交付房屋时何淑芬查看水电时均正常。阀门漏水是何淑芬使用不当所致。另查，苗壮居住的房屋为购买他人装修后的二手房，漏水被浸造成部分财物受损，相关受损失财产未有发票。庭审中，苗壮提供财物损失清单：美的牌壁挂空调（全直流变速），4300元左右；菲斯戈尔集成吊顶浴霸，2100元左右；老板牌集成灶抽油烟机，4900元左右；灯泡两个，60元；厨房吸顶灯，300元；浴霸开关，4050元左右；全屋电路电压不稳定，需要改造置换费用，约2万元左右；全屋墙皮过水后，反潮开始逐渐脱落，木质结构装修材料需更换，需人工费，材料费共计25000元左右；漏水所致，房屋无法正常出租，损失25000元左右；苗壮误工费损失3000元左右。以上合计损失人民币84000元左右。李东风、何淑芬质证认为，苗壮单方制作的清单，无法证明清单内的物品是否存在、是否受损、是否需要更换以及所需支出费用，该清单不能作为认定苗壮所受损失的证据，且苗壮提供的照片既无拍照的时间亦无法证实财物的受损情况，不予认可。一审法院认为，首先，造成苗壮居住房屋的渗水是因楼上水管阀门漏水所致，通过何淑芬提供的证人及双方陈述，此事实予认定。该责任由谁来承担，为本案争议焦点之一。虽然李东风与何淑芬在2017年7月7日签订一份存量房买卖协议，依据该协议，购房人何淑芬交付定金后，已取得房屋钥匙，（该房屋其它钥匙尚留存在房屋中介方）。通过李东风提供的录音资料及何淑芬第一庭陈述，可以确定该事实。但何淑芬取得房屋钥匙后并未居住使用，结合双方对房款分期给付、房屋交付时间的约定，以及其房屋钥匙尚在中介处等因素综合考量，可以确定双方的房屋买卖协议正在履行中。对此，李东风对房屋已验收，并实际交付何淑芬管理使用的辩称，不予采信。另结合漏水的原因为水管阀门陈旧破裂漏水所致，证明李东风出卖的房屋其原装修安装或改造的水管阀门亦存在质量问题。综上，此次漏水造成苗壮一定财物受损，其责任仍应由李东风承担，何淑芬承担赔偿责任缺少事实依据。其次，关于苗壮的损失问题。苗壮因楼上漏水造成部分财物受损，其损失大小如何确定。合议庭认为，苗壮房屋亦是购买他人装修后的二手房，庭审中，苗壮能提供财物损失清单，但未能提供相应的发票，是符合实际生活情况的。对此，部分财物因无法确定购买时间、价值，损失数额的大小已无法通过司法鉴定确认。另，苗壮对房屋无法出租以及误工费等损失主张，因苗壮未能提供充分的证据，不予采信。综合以上各因素，对苗壮财物损失数额，采取酌定的方式更为合理些。考虑苗壮部分财物受损后的折旧及部分财物尚能使用，并结合现场查看情况，经合议庭充分考量，酌定苗壮经济损失15000元较适宜。长城物业集团股份有限公司徐州分公司不应承担责任。遂判决：一、李东风于判决书生效之日起七日内，一次性赔偿苗壮财产经济损失15000元。二、驳回苗壮对长城物业集团股份有限公司徐州分公司的诉讼请求。三、驳回苗壮对何淑芬的诉讼请求。案件受理费500元，由李东风承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于本案赔偿主体如何确定问题。根据双方当事人的陈述及本案查证事实，可以确定李东风与何淑芬就涉案房屋的买卖在事发时处在合同履行过程中，且上诉人也不能证明涉案房屋漏水系何淑芬所致，故上诉人对涉案房屋漏水致他人损失应承担赔偿责任。上诉人就此提出的上诉没有事实依据，本院不予支持。二、本案损失数额如何确定问题。一审考虑了本案财产损失无法通过司法鉴定予以确定，依现场勘察情况酌定本案财产损失数额并无不当。上诉人就此提出的上诉亦没有事实依据，本院不予是采信。综上所述，上诉人李东风的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费预收500元，由李东风负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二〇年十月二十三日书记员  马 松