江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6302号上诉人（原审原告）:南京康乐广告有限公司，住所地在南京市建邺区所街****。法定代表人：郭亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云仙，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京玉祥恒置业发展有限公司，住所地南，住所地南京市鼓楼区建宁路**v>法定代表人：汤家华，该公司经理。委托诉讼代理人：陈进东，男，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：郭婧，女，1973年11月3日出生，汉族，住南京市建邺区所街****。被上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南，住所地南京市秦淮区洪武路****v>负责人：龚云兵，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈啸飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵侦岑，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京康乐广告有限公司（以下简称康乐广告公司）因与被上诉人南京玉祥恒置业发展有限公司（以下简称玉祥恒置业公司）、被上诉人郭婧以及被上诉人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产江苏分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康乐广告公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人将涉案房产登记在郭婧名下；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。上诉人于2014年11月18日与玉祥恒置业公司签订《以房抵款三方协议》并于2015年分次付清剩余款项，取得该房屋的钥匙。但玉祥恒置业公司未依约办理房屋登记手续，上诉人无奈之下起诉。后一审开庭后，上诉人通过南京市不动产档案管理中心调取本案所涉房产登记信息，才知道该房屋办理了抵押登记。但该抵押在上诉人实际善意占有房屋之后，一审法院认定所涉房屋抵押权在前是错误的，一审法院基于错误的事实作出的判决有失公正。玉祥恒置业公司辩称：一审法院判决正确，请求予以维持。郭婧辩称：不同意一审判决。郭婧是上诉人法定代表人的姐姐。玉祥恒置业公司欠付上诉人广告费用，郭婧当时自己刷卡付了20万元后，已经实际占有涉案房屋。该房屋应该归上诉人所有。信达资产江苏分公司辩称：信达资产江苏分公司是涉案房产的抵押权人，涉案房产的抵押权设立的时间是2014年7月25日。不动产登记资料查询结果上之所以显示的时间是2017年8月10日，是因为当时房产改革，将原来的他项权证号改成了不动产证号，该时间并非抵押权设立的时间。根据一审查明的事实可知，涉案抵押权设立时间是在2014年7月25日，而涉案的《以房抵款三方协议》是在2014年11月签订，玉祥恒置业公司无权在抵押期间处分该房屋。现玉祥恒置业公司对抵押权项下的债务还没有清偿完毕，信达资产江苏分公司没有义务配合上诉人办理解封手续，更没有义务将涉案房屋办理变更登记手续。上诉人最多对该房屋享有的债权，而信达资产江苏分公司的抵押权是物权，债权无法对抗物权。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回。康乐广告公司向一审法院起诉请求：1.玉祥恒置业公司继续履行合同，将南京市鼓楼区建宁路8号玉桥国际公寓815室房屋（以下简称815室房屋）过户至郭婧名下；2.诉讼费由玉祥恒置业公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月18日，康乐广告公司与玉祥恒置业公司及郭婧一起签订了一份《以房抵款三方协议书》，约定玉祥恒置业公司欠付康乐广告公司广告费800973元；玉祥恒置业公司同意按照98折的比例将815室房屋作价993928.74元，以偿还其欠付康乐广告公司的债务，抵债后康乐广告公司仍欠玉祥恒置业公司192955.74元，玉祥恒置业公司同意康乐广告公司在6个月内付清；康乐广告公司同意用上述全部金额购买815室房屋，并将该房屋转让给郭婧；不论康乐广告公司转让给郭婧的房屋单价是多少，郭婧均同意按照上述协议所约定的价款签订《商品房现售合同》；房款中不包括该房屋办理产权的相关税费及物业管理费；玉祥恒置业公司在《商品房现售合同》中将购买人名称直接写成郭婧；玉祥恒置业公司在康乐广告公司付清欠款后与郭婧签订《商品房现售合同》及交付房屋钥匙；本协议签订后，视为玉祥恒置业公司已将用于抵付广告款的商品房实际交付给康乐广告公司，双方抵付行为完成。《工程决算书》和《还款计划书》均系该合同的附件。《工程决算书》载明广告合同的总价款为800973元，以房屋冲抵后康乐广告公司欠付玉祥恒置业公司192955.74元，若未能按还款计划表按时还款的，取消98折计价，恢复至玉桥国际公寓售楼部挂牌销售价格计价。《还款计划书》载明康乐广告公司应在2014年12月15日至2015年5月15日期间分六期支付欠款192955.74元，支付时间为每月的15日，且前五期支付的数额均为32160元，第六期支付的数额是32155.74元。上述协议签订后，康乐广告公司依约支付了欠款192955.74元。但是，玉祥恒置业公司至今未与郭婧签订《商品房现售合同》。玉祥恒置业公司在签订上述协议前曾因经营需要向南京银行股份有限公司城东支行（以下简称南京银行城东支行）借款5000万元，并以包含本案所涉房屋在内的127套房屋作为抵押物，向南京银行城东支行提供了担保，抵押担保的主债权数额为4800万元。2014年7月25日，南京银行城东支行取得了本案所涉房屋的抵押权登记。南京银行城东支行与玉祥恒置业公司签订的《人民币固定资产借款合同》约定，玉祥恒置业公司按照每解押一套房屋按不低于销售额70%归还相应贷款的方式来偿还借款本金。借款到期后，玉祥恒置业公司未能依约偿还借款，南京银行城东支行遂诉至南京市玄武区人民法院。2018年6月27日，南京市玄武区人民法院作出了（2017）苏0102民初6216号民事判决书，判决玉祥恒置业公司偿还借款本金、利息、罚息和复利等，并承担律师费40万元，南京银行城东支行对玉祥恒置业公司名下的127套房产及另一被告曹某名下的房产折价、拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权。2019年12月25日，南京市玄武区人民法院查封了本案所涉房屋。一审庭审中，信达资产南京分公司提供了一份日期为2018年10月8日的《债权转让暨债务催收联合公告》，以证明其系合法的债权人，且对815室房屋享有抵押权。该公告显示，2018年9月10日，南京银行城东支行将上述判决所确定的本金、利息及费用等全部转让给了信达资产江苏分公司，告知债务人于公告之日起向信达资产江苏分公司履行主债权合同及担保合同所约定的义务或相应的担保责任。玉祥恒置业公司对上述债权转让的事实，没有异议。但是，康乐广告公司以其没有能力知悉该公告为由，对该公告的真实性、合法性和关联性均不予认可，且辩称信达资产公司受让债权的时间晚于其购买815室房屋的时间。本案经一审法院组织调解，四方当事人未能达成一致的调解协议。一审法院认为，债务人或者第三人为担保债务的履行，不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，玉祥恒置业公司在与康乐广告公司签订协议前，已将815室房屋抵押给了南京银行城东支行，且玉祥恒置业公司并未按照其与南京银行城东支行所签合同的约定偿还借款，故南京银行城东支行依法对815室房屋享有抵押权。南京银行城东支行在取得（2017）苏0102民初6216号民事判决书后，通过公告的方式将其对玉祥恒置业公司所享有的债权转让给了信达资产江苏分公司，因玉祥恒置业公司对该事实不持异议，故应认定双方之间的债权转让行为已经完成，且发生了债权转让的效力。康乐广告公司以其能力有限为由，对该公告的真实性、合法性、关联性不予确认，不具有合理性，一审法院对其抗辩意见，不予采纳。南京银行城东支行转让债权的时间虽晚于康乐广告公司与玉祥恒置业公司签订《以房抵款协议》的时间，但该债权所负载的抵押权建立的时间却早于《以房抵款协议》的签订时间，故信达资产江苏分公司依法取得了对815室房屋的抵押权，且该抵押权优先于康乐广告公司的债权。康乐广告公司虽在《以房抵款协议》后依约支付了全部购房款，但玉祥恒置业公司在收到其购房款后并未偿还债务，康乐广告公司亦未代为清偿债务以涤除抵押权，致使信达资产江苏分公司的抵押权持续存在于本案所涉房屋中。因本案审理中，玉祥恒置业公司明确表示其无钱偿还债务，康乐广告公司亦未能与信达资产江苏分公司就涤除抵押权事宜达成一致，且本案所涉房屋已被南京市玄武区人民法院查封，故康乐广告公司请求判令玉祥恒置业公司继续履行合同，将本案所涉房屋过户至郭婧名下，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回南京康乐广告有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由南京康乐广告有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，玉祥恒置业公司在与康乐广告公司及郭婧签订《以房抵款三方协议书》前已将包含本案所涉房屋在内的房屋抵押给了南京银行城东支行。玉祥恒置业公司未按照其与南京银行城东支行所签合同的约定偿还借款，南京银行城东支行依法对815室房屋享有抵押权。后信达资产江苏分公司通过南京银行城东支行的债权转让依法取得了对815室房屋的抵押权。康乐广告公司在签订《以房抵款协议》后依约支付了全部购房款，有权按约定请求玉祥恒置业公司履行约定义务，但因该请求权不能对抗信达资产江苏分公司对815室房屋的抵押权，且该房屋已被南京市玄武区人民法院查封，故一审法院对康乐广告公司请求将本案所涉房屋过户至郭婧名下的诉讼请求不予支持，并无不当。康乐广告公司上诉主张房屋的抵押权的设置在其占有房屋之后，因与查明的事实不符，本院不予采信。对于玉祥恒置业公司未履行约定义务给康乐广告公司造成的损失，康乐广告公司可另案主张。康乐广告公司主张将815室房屋过户至郭婧名下，本院不予支持。综上所述，康乐广告公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京康乐广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年十月十九日书记员 朱亚芳