广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初21872号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。被告：植宇山，男，1972年6月18日出生，汉族，住广东省封开县***************，公民身份号码441************717。委托诉讼代理人：卢爱群，女，1973年8月27日出生，汉族住广东省封开县***************，公民身份号码441************046，系被告植宇山的妻子。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告植宇山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人陈富辉，被告植宇山委托诉讼代理人卢爱群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年5月4日至2020年6月30日拖欠的物业管理费3119.84元；2.被告向原告支付滞纳金569.37元(按年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园45幢101房后，前段时间能按时交付物业管理费，被告与原告已形成事实上的物业服务合同关系，从2014年5月起，被告拖欠物业管理费至今未付。原告经多次口头、上门、电话沟通和发短信等方式进行催讨，其中于2016年9月23日、2017年9月14日、2019年9月2日在其物业围栏上张贴催交通知书，于2020年6月11日在被告物业门上张贴催缴通知单。但被告仍未支付拖欠的物业管理费。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.侨兴花园水电、管理费收费收据；2.欠费催缴通知单；3.公告栏催交图片；4.房产证；5.公告栏催交照片；6.短信截图；7.住房和城乡建设局复函；8.（2019）粤20民终3262号判决书；9.委托函；被告植宇山辩称：1.原告不具备本案诉讼主体资格，原告地址存在虚假。原告没有亮证收费，无法证实原告是否皮包公司。原告也没有提供聘书、物业管理协议、财务收支报表等证据。2.被告没有与原告签订任何聘请合同，被告通过中介公司购买涉案房产，并与开发商签订购房协议，不存在拖欠物业管理费及滞纳金。3.原告收取被告500元装修押金及高额收取分摊水电费。4.2015年侨兴小区业委会成立后，原告未履行物业管理服务，导致小区环境卫生问题，小区角落堆积废旧垃圾，臭味蔓延。原告伪造证据起诉业主及业委会成员。5.2014年5月至2020年9月被告都主张侨兴花园小区。业委会代表与原告签订一份半年《试用协议》，试用期结束后，原告没有履行协议内容，故没有签订聘请合同。法院以证据不足撤销业委会的诉讼请求。6.从2014年5月至今，原告诉求已超过诉讼时效期间。原告主张被告拖欠物业管理费，应提供欠费证据及合法收费的证据。被告植宇山为其辩解提供证据：1.协议书；2.关于三乡镇“侨兴花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复；3.百度百科关于广东省物业管理条例第三十六条内容。本院经审理认定事实如下：1998年1月20日,中山市建设委员会发出关于申请《物业管理资格证书》中建物字第[1998]02号批复，批复同意成立侨兴物业公司，负责对侨兴花园住宅小区的房屋及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护与整治，以及合同中委托的各项事项。侨兴物业公司于1998年5月22日核准成立。2010年2月6日，侨兴房地产公司出具《委托函》，委托侨兴物业公司对其开发的中山市三乡镇侨兴花园小区提供前期物业管理服务。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。涉案的位于中山市**************，于2009年12月15日办理由植宇山作为权属人的房地产权证（粤房地字证第0209047583号），建筑面积105.41平方米。本院审理并已发生法律效力的（2018）粤2071民初4598号案民事判决书查明：2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理并已发生法律效力的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。原告主张多次通过口头、上门及在侨兴花园小区公告栏张贴通知向被告催缴拖欠的物业管理费；其中于2020年4月10日向被告（电话号码139*****980）发送短信催收2014年5月至2020年4月共72个月物业管理费合计3035.52元；于2020年6月11日通过上门现场张贴及拍照的方式向被告植宇山发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年5月至2020年6月，共74个月物业管理费3119.84元（42.16元/月×74个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告称物业管理费标准为0.4元每平方米计算，业主需于每月10日前缴费。原告主张被告尚欠2014年5月1日至2020年6月30日期间物业费3119.84及2014年6月至2020年6月滞纳金569.37元（按年利率6%计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2020年7月3日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年7月3日作预立案调解，调解不成于2020年8月5日正式立案。庭审时，被告称于2009年10月1日入住涉案物业后交物业管理费，因原告物业管理费价格上涨，乱收费，物业服务不好等，被告交费至2014年4月止。被告不同意原告按年利率6%的标准计算滞纳金。被告之前未看到过原告公告栏的信息。庭审后，被告补充提交小区照片拟证明侨兴花园小区于2020年国庆期间垃圾堆积未清理。对被告反映的垃圾堆积问题，原告称垃圾未清理原因是由于清理垃圾时间为每日早上8时30分，而被告拍照时间为清洁垃圾时间之前，且原告已及时安排保安及其他员工进行清理垃圾，并提交相应的照片证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张向被告提供了物业服务，被告应支付物业管理费；被告认为未与原告形成物业服务合同关系，原告乱收费其提供的物业服务质量不好、不到位，被告不应向原告支付物业管理费，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。故本案争议的主要焦点为：一是被告购买涉案房产后，原、被告未签订物业服务于协议，被告应否向原告支付物业管理费；二是原告主张被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，原告与被告虽然未签订的《侨兴花园物业服务协议》，但原告依据与物业建设单位侨兴房地产公司的委托，对侨兴花园小区进行物业管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告确认入住后一直有向原告缴交物业管理费至2014年4月止，故本院对双方存在服务员服务合同关系的事实予以确认。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。被告主张原告提供的服务质量不好、不到位，小区存在环境卫生问题，因此被告认为不应向原告交付物业管理费。被告于庭后补充提交了照片拟证明小区存在垃圾堆积的事实。针对被告提出小区垃圾堆积的问题，原告称被告拍照的时间为清洁工上班清洁垃圾之前，且原告已及时安排保安及其他员工进行清理垃圾，并提交了相应照片予以证明。本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。本院认为，被告反映的垃圾堆积问题，原告提供证据证明其已按时清理垃圾，且该问题发生于2020年国庆节假日期间，并非常态。从本院2019年6月13日的现场勘查的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。现被告以物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。本案中，原告主张多次通过口头、上门、发送短信、小区公告栏公告等方式向被告催收物业管理费，但被告否认收到任何原告催缴费通知，也未看到公告栏信息，原告未提供其他证据证明被告收到催缴费通知，故不能认定原告通过口头、发送短信及小区公告栏公告的催缴费通知已送达被告。庭审时被告陈述其于2009年10月1日入住涉案物业，在答辩状中亦称其从2014年5月至2020年9月一直住在侨兴花园小区，原告提交了证据证明其于2020年6月11日在被告物业的门上张贴了《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2014年5月至2020年6月共74个月物业管理费3119.84元。被告从2009年10月起一直居住在涉案物业，应能看到原告在其物业门上张贴的《欠费催缴通知单》，故本院认定原告于2020年6月11日在被告物业门上张贴的《欠费催缴通知单》已送达被告，即原告于2020年6月11日向被告主张权利。根据上述法律及司法解释规定，本院确认2017年6月11日之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付的物业管理费及违约金的时间应从2017年6月11日起计算。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为105.41平方米，物业管理费按建筑面积0.4元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为42.16元，故被告应向原告支付2017年6月11日至2020年6月30日的物业管理费1798.97元[42.16元/月×(42+20天/30天)个月]。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的违约金，原告主张按年利率6%计算违约金，被告不同意按照年利率6%计算违约金。本院认为，双方未举证证明约定违约金的计算标准，原告亦未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为被告逾期支付物业管理费的利息损失，原告主张按年利率6%计算违约金，没有超过法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告植宇山于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2017年6月11日至2020年6月30日期间物业管理费1798.97元；二、被告植宇山于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金[计算方法：以每月42.16元为基数(其中2017年6月物业管理费28.25元)，从应缴之日即当月10日起，自2017年6月11日起至2020年6月30日止按年利率6%计算至实际清偿之日止]；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告中山市侨兴物业管理有限公司预交），被告植宇山负担，并直接向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十月二十九日书记员  梁晓林秦家成