江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2355号上诉人（原审被告）：杨超，男，1984年12月4日出生，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：淮安市物业管理总公司泗阳恒发分公司,住所地江苏省泗阳县众兴镇众兴西路（粮管所院内）。法定代表人：陈忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈虎，该公司副总经理。委托诉讼代理人：沈继胜，江苏金邦律师事务所律师。原审被告：刘敏霞，女，1986年6月21日出生，户籍地江苏省泗阳县，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：杨超，系刘敏霞丈夫。上诉人杨超因与被上诉人淮安市物业管理总公司泗阳恒发分公司（以下简称恒发物业公司）、原审被告刘敏霞物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人杨超（同时作为原审被告刘敏霞的委托诉讼代理人）、被上诉人恒发物业公司的委托诉讼代理人陈虎、沈继胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨超向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回恒发物业公司的一审诉讼请求。理由：1.恒发物业公司是分公司，不具有法人资格，不能自行参加民事诉讼，不具备诉讼主体资格。与杨超签订前期物业管理委托合同的是江苏晨耀置业有限公司，而恒发物业公司与江苏晨耀置业有限公司并非同一家公司。2.恒发物业公司主张费用已超过3年的诉讼时效。3.江苏晨耀置业有限公司在2015年已聘请宿迁市泗水人家物业服务有限公司进行物业服务，此后只有小区成立的业主大会才有权决定物业公司的去留，开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除物业服务合同。4.宿迁市泗水人家物业服务有限公司于2015年9月收取了杨超垃圾清理费押金100元、装修保证金500元、电梯检测费等1612元、物业费807元，电梯使用前三年属于质保期，不需要交电梯检测维保费。恒发物业公司应退还杨超电梯检测维保费1000元、装修保证金500元、电梯充值费600元。4.一审判决认定杨超与恒发物业公司签订的物业管理服务协议有效错误。5.恒发物业公司未提供公共能耗电费、消防用水、电梯维保费相关资料公示及发票，以证明已向杨超提供服务，无权收取物业服务费用。所收取的物业费用未依法公示，也未用于小区公共事务。恒发物业公司未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。6.一审判决杨超多负担了诉讼费用。7.《泗阳县城区居住小区电梯维保合同》第六章第8条明确写明物业管理服务费中未计入的只有高层电梯检测费、维保费、运行费，说明公共能耗费、用水二次增压电费是包含在物业服务费里的，如果再单独收取公共耗能费、用水二次增压电费，就是重复收费行为。8.恒发物业公司应当公示以下收支情况来证明其收费的合理性：①人员工资，②公共设施设备的运行维保费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费（主要有交通，通讯费等）；⑦利润；⑧税费。恒发物业公司二审辩称：1.根据2018年3月8日住建部39号令，已经取消了物业资质的限制，废止了物业服务企业资质管理办法。2.恒发物业公司作为取得营业执照的法人的分支机构，具有诉讼主体资格。3.涉案的债权一直处于延续的状态，债权的数额一直在增加并且杨超在一审中未提出诉讼时效的抗辩，恒发物业公司主张的自2016年10月至2019年10月的债权并未超过三年的诉讼时效。4.根据物业管理条例规定，在业主大会选聘物业服务前，建设单位可以选聘物业服务，这也是为了保障业主入住后的居住体验。5.前期物业管理委托合同中明确约定涉案的物业服务费是0.58元每平方米，是政府指导价，符合市场价值，合理合法。6.杨超在上诉状中陈述的成为物业公司终身不变的债奴的说法等均不是事实，恒发物业公司提供了数年的合格的物业服务，而杨超以种种理由拒不缴纳物业服务费，况且，恒发物业公司也实际垫付了公共区域的电、水费和电梯维保费，根据合同约定，上述费用均应由杨超承担。7.本案杨超在一审中并未提起反诉，故无权要求恒发物业公司提供各项材料及证明，而应当由法院根据双方的举证质证认定案件的事实并做出裁判。8.恒发物业公司在泗阳区域范围内每年都有政府的管理部门进行评比评分，在泗阳范围的物业服务企业中排名靠前，可以证明恒发物业公司提供的物业服务并不存在瑕疵或重大过失。所以业主应当按照合同的约定支付物业服务费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告刘敏霞二审述称，同意杨超的上诉请求及理由。恒发物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨超、刘敏霞支付物业服务费等合计4486.53元；2.诉讼费用由杨超、刘敏霞承担。一审法院认定事实：2016年9月22日，恒发物业公司（乙方）与江苏晨耀置业有限公司（甲方）签订《海尚臻品苑前期物业管理委托合同》，双方约定：甲方选聘乙方对甲方开发的海尚臻品苑提供前期物业管理服务事宜，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，双方还对物业服务事项进行了约定，物业服务费用按照建筑面积缴纳0.58元/平方/月，垃圾清运费按1元/平方缴纳，公共水电能耗费200元/户/年（预收）、高层泵房电费150元/户/年、电梯维保费0.50元/平方/月。本委托合同规定的物业管理委托期限至本项目成立小区业主委员会并选聘其他物业进驻之日止。杨超、刘敏霞于2015年10月19日入住海尚臻品苑12号楼203室商铺，该房屋面积为116.09平方米。杨超、刘敏霞自恒发物业公司接管海尚臻品苑小区物业服务，没有缴纳相关物业管理服务费用。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中，因海尚臻品苑小区无业主委员会，江苏晨耀置业有限公司与恒发物业公司签订的前期物业服务合同适用于杨超、刘敏霞，作为业主的杨超、刘敏霞应当根据物业服务合同约定交纳物业费及公摊费。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：杨超、刘敏霞于判决生效后十日内支付淮安市物业管理总公司泗阳恒发分公司物业服务费用、公共耗能公摊费等共计4044.38元。对一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。杨超、刘敏在一审中提交了宿迁市泗水人家物业服务有限公司于2015年9月23日出具的收据四份：1.垃圾清理费押金100元；2.垃圾清运费、电梯检测费、公共耗能费等1612元；3.装修保证金500元；4.预收物业费807元。二审另查明，恒发物业公司（乙方）与江苏晨耀置业有限公司（甲方）签订的《海尚臻品苑前期物业管理委托合同》第二章委托管理服务事项约定：乙方接受甲方委托，提供本章物业管理基本服务，具体按照《泗阳县物业服务收费管理实施细则》中相应等级服务内容为主。乙方的权利和义务：……6.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，报请有关行政部门处理；7.按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主规约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；……12.负责每12个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示；第二十二条：乙方须按《泗阳县物业服务收费管理实施细则》相对应的标准，完成本合同约定的物业管理事项。第二十五条约定物业管理服务费标准：本物业的管理服务费用按照国家及江苏省、泗阳县有关物业管理服务费用的相关规定执行。物业管理服务费中未计入的高层电梯检测费、维保费、运行费，按该幢该物业住户实际用量共同分摊；一层业主不缴纳运行费，但应交纳检测维保费。经本院现场勘验，恒发物业公司仅公示了小区物业收费项目和收费标准，未公示其他内容。小区环境卫生整体较好，但部分公共区域卫生较差。恒发物业公司诉讼中认可存在部分物业服务不到位的问题。二审争议焦点：1.恒发物业公司是否具有诉讼主体资格。2.对杨超二审中主张的诉讼时效抗辩，应否支持。3.恒发物业公司是否存在违约行为，如有，应承担何种法律责任。4.恒发物业公司主张的公共能耗费、用水二次增压电费是否已包含在物业服务费之内。5.杨超交付给宿迁市泗水人家物业服务有限公司的物业费用，在本案中能否主张抵扣。关于第一个争议焦点。本院认为，恒发物业公司具有诉讼主体资格。理由如下：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”《宿迁市住宅物业管理条例》第四十三条规定：“物业服务企业从事物业服务活动，应当具有独立的法人资格。住所地不在本行政区域的物业服务企业，进入本市、县从事物业服务经营活动的，可以依法设立分支机构，办理工商登记。”本案中，淮安市物业管理总公司具有独立的法人资格，恒发物业公司系淮安市物业管理总公司在泗阳县设立的分支机构，已向泗阳县市场监督管理局领取了营业执照，故恒发物业公司从事物业服务行为符合法律规定。2.《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第26条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，《江苏省物业管理条例》第31条规定“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉案小区并未成立业主委员会，江苏晨耀置业有限公司与宿迁市泗水人家物业服务有限公司的物业服务合同终止后，基于小区居民的物业服务需求，又与恒发物业公司签订前期物业服务合同，属于履行法定义务的行为，受法律保护，合法有效。杨超作为海尚臻品苑小区业主，受建设单位江苏晨耀置业有限公司依法与物业服务企业恒发物业公司签订前期物业服务合同的约束，故应当认定杨超与恒发物业公司之间成立有效的物业服务合同关系，杨超与恒发物业公司均应当根据该物业服务合同履行各自的权利和义务。综上，恒发物业公司与杨超、刘敏霞之间存在物业服务合同关系，恒发物业公司基于前期物业服务合同已向涉案小区提供物业服务，依法可以根据合同向包括杨超、刘敏霞在内的小区业主主张物业费用，故恒发物业公司具有诉讼主体资格。关于第二个争议焦点。本院认为，对杨超二审中主张的诉讼时效抗辩，不予支持。理由：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，杨超在本案一审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，二审中也未提供新的证据证明恒发物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故对杨超的该上诉请求，不予支持。关于第三个争议焦点。杨超上诉主张恒发物业公司存在未完全履行公示义务、小区内安全管理混乱、卫生差以及物业公司未制止其他业主违建违停等未完全履行物业服务义务的行为，故其应缴纳的物业服务费应当相应扣减。本院认为，该争议焦点的审理应先确定物业公司的服务义务，而确定物业公司的服务义务主要依据的是物业服务合同，物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则、行业规范、相关法律规范。（一）涉案物业服务合同的约定。1.涉案物业服务合同中对恒发物业公司应履行的物业服务义务进行了列举，符合法律规定，应予确认。2.涉案物业服务合同还约定“具体按照《泗阳县物业服务收费管理实施细则》中相应等级服务内容为主”“须按《泗阳县物业服务收费管理实施细则》相对应的标准，完成本合同约定的物业管理事项。”该约定不违反法律规定，合法有效。《泗阳县物业服务收费管理实施细则》中关于“相应等级服务内容”的条款为第十六条，内容为“普通住宅前期物业管理阶段的物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门（县城区物业管理办公室），根据物业管理的硬件设施、环境改造和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，综合考虑普通住宅物业服务的平均成本、管理服务人员的最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数的变动情况，制定《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》和《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》，并向社会公布。在此基础上，每3年对普通住宅物业管理公共服务等级标准和相应的收费标准（基准价与浮动幅度）进行一次评估，根据评估结果决定是否调整。”故恒发物业公司还应按《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》和《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》的相应内容履行物业服务义务。《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》规定四星级服务等级收费标准为0.56元-0.70元/平方米/月，涉案物业服务合同约定的收费标准为0.58元/平方米/月，故应当根据《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》中载明的四星级对应服务标准确定恒发物业公司应承担的合同义务。（二）法律法规方面的相关规定有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”国务院《物业管理条例》第四十六条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”综上，恒发物业公司还应承担的法定义务包括对物业管理区域内相关公共设施的维修、养护、管理和维护义务，公开作出的服务承诺及制定的服务细则确定的义务，物业管理区域内的安全防范工作，对物业管理区域内存在的违反治安等行为的制止、上报义务，以及物业管理区域内安全防范的协助、应急、上报义务。（三）关于恒发物业公司应当公示的内容的确定问题。《物业服务收费管理办法》第八条规定“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”《江苏省物业管理条例》第五十一条规定“物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。”第五十二条规定“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。”《江苏省物业服务收费管理办法》第三条第二款规定“物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费”，第十八条规定“物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定”，第二十九条规定“物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。”第三十四条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。”第三十五条规定“汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账、独立核算”，第三十八条规定“实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。”根据上述法律规定，物业服务企业应当定期公布的内容有：服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况；物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况（如果没有经营，也要进行未予经营的相应公示），以及公共水电费分摊等情况；实行包干制收费方式的，另外还应当按照物业服务合同的约定，确定应予公布的内容。本案中，涉案物业服务合同对公示内容的约定为“负责每12个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。”根据该约定，恒发物业公司对于物业服务费用收支账目应当予以公示。关于杨超、刘敏霞主张的公示内容如何认定问题。本案中，杨超要求公示的内容有“①人员工资，②公共设施设备的运行维保费；③绿化管理费；④清洁卫生费；⑤保安费；⑥办公费；⑦利润；⑧税费。”根据《物业服务收费管理办法》第十一条、《江苏省物业服务收费管理办法》第十条的规定，上述主张公示的内容均为物业管理区域内物业公共服务费的构成项目，属于恒发物业公司的物业服务成本内容。在遵行政府指导价实行物业服务费用包干制的情况下，对于物业服务成本费用，如果物业服务合同对此未予约定或者明确约定不公示的，则恒发物业公司无需公示，但本案中，根据案涉物业服务合同的约定，恒发物业公司应当对杨超主张的上述内容予以公示。本院认为，根据上述认定，综合涉案物业服务合同、杨超的上诉主张以及恒发物业公司的抗辩，本院认为，恒发物业公司存在如下违约行为：（一）恒发物业公司物业服务质量存在瑕疵，属于违约行为。杨超上诉主张恒发物业公司部分安保人员没有上岗证、安保人员年龄偏大、小区大门无人值勤管理、小区内有私拉乱接情况、楼道灯坏后未及时更换、单元门头卫生差、灭火器未及时更换、机动车乱停乱放、电梯内卫生比较差、小区监控不能使用、门禁不能使用、有业主私铲绿化带铺装道路、有业主进行违建、小区大门进出汽车没有一杆一放、小区外来人员没有登记、电梯卡不能使用等。恒发物业公司质证称：大多数安保人员有上岗证，仅是新来人员还在办理过程中；安保人员的招录比较困难，公司保安是40岁到50岁左右，60岁左右的也有；小区访客有登记表，保安24小时值勤；楼道灯坏后都及时进行了更换；有专业的保洁人员对每个楼道每天进行清扫，不存在电梯内卫生差的情况；机动车多正常停放；小区灭火器到期均进行了及时更换；小区监控不能使用、门禁不能使用、有业主私铲绿化带铺装道路、有业主进行违建、小区内有私拉乱接等情况，已经向开发商及相关行政主管部门电话反应，不属于物业公司的处理范围；小区大门进出汽车没有一杆一放，是因为业主的强烈反对，给业主的生活和工作造成极大不便；电梯卡不能使用是因为杨超、刘敏霞没有交物业费。《泗阳县普通住宅物业管理公共服务等级标准》（四星级）对于杨超主张问题的相关内容为：“安保人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的50%以上，原则上不超过60周岁，取得相应的岗位证书”“门岗主出入口24小时值班，2人值勤；次出入口定时开放；按要求进行出入车辆管理、访客登记，对大件物品搬出进行登记，记录规范、详实。”“小区主出入口设有监控设备，24小时运行。系统发生故障，应立即维修，1小时内维修到位。”“楼层通道和电梯前厅、轿厢每2日清洁1次，每周湿拖1交，保持干净整洁；楼梯台阶每2日清洁1次，每2周湿拖1次，干净整洁。”“确保车辆有序停放”，上述内容属于物业服务合同的内容，再结合物业服务合同的条款、行业规范、相关法律规范，对杨超、刘敏霞主张的事实认定如下：恒发物业公司未向法院提供安保人员名册，诉讼中也认可杨超陈述的与安保人员相关的内容部分真实，故对杨超陈述的该部分事实予以认定；恒发物业公司称小区有访客登记表，保安24小时值勤，但诉讼中未提供证据证明，应承担举证不能的后果；杨超主张楼道灯坏后，恒发物业公司未及时进行更换，未提供证据证明，不予采信；根据本院现场勘验情况，小区整体环境卫生较好，但门头等部位的卫生较差，部分电梯轿厢顶部损坏，当天进入小区的机动车多正常停放；杨超、刘敏霞主张小区内配备的灭火器到期未及时更换，恒发物业公司则主张都及时进行了更换，应由恒发物业公司提供证据证明更换的事实，但恒发物业公司未提供证据证明，应承担举证不能的后果；对于小区监控不能使用、门禁不能使用、有业主私铲绿化带铺装道路、有业主进行违建、小区内有私拉乱接等情况，恒发物业公司主张已经向开发商及相关行政主管部门电话通知，但未提供证据证明已通知的事实，应承担举证不能的后果；小区大门进出汽车一杆一放，是正常的物业服务内容，恒发物业公司以部分业主强烈反对为由不履行，既无事实依据，也无法律依据；综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”恒发物业公司未按约定或法律规定履行上述物业服务义务，应认定为违约行为。（二）恒发物业公司未完全履行公示义务，属于违约行为。经本院现场勘验，恒发物业公司仅公示了小区物业收费项目和收费标准，对依法应当公示的其他内容，以及根据合同约定应当公示的内容，均未进行公示，恒发物业公司也未提供证据证明已履行了上述公示义务。恒发物业公司上述不作为的行为，属于违约行为。本院认为，关于恒发物业公司的上述违约行为应承担的民事责任，应作如下认定：（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小、可以合理选择要求对方承担修理、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”恒发物业公司未能完全履行物业服务义务，降低了服务标准，客观上也减少了物业企业的服务成本，应当认定恒发物业公司的行为构成瑕疵履行，对杨超、刘敏霞减少价款的辩解意见予以支持，一审法院据此在杨超应缴纳的物业费用的基础上，酌定减少相应费用，符合法律规定，应予准许。（二）恒发物业公司未完全履行公示义务,杨超、刘敏霞可督促恒发物业公司履行公示义务，或向相关行政主管部门投诉，或另案诉求恒发物业公司履行该义务，杨超、刘敏霞主张在本案中减免部分物业费用的辩解意见，无法律依据，不予采信。关于第四个争议焦点。《物业服务收费管理办法》第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定“物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费”，第四章其他服务费第二十九条规定“物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务成本的，不得重复收取。”根据上述规定，公共能耗费、用水二次增压电费是与物业服务费用并列的由物业公司收取的款项，现杨超主张已计入物业公共服务成本，未提供证据证明，故应承担举证不能的后果。关于第五个争议焦点。本院认为，杨超交付给宿迁市泗水人家物业服务有限公司的费用，在本案中不可以主张抵扣。理由：合同具有相对性，杨超因物业服务合同关系支付给宿迁市泗水人家物业服务有限公司的费用，如果存在多支付的情况，杨超应当向宿迁市泗水人家物业服务有限公司主张权利，现要求从应付给恒发物业公司的物业费用中抵扣，没有法律依据。二审中，双方确认，对于电梯维保费用，恒发物业公司多计算了70元，应予扣减。杨超主张恒发物业公司从2017年开始限制其使用电梯，但未提供充分证据证明，故对该期间的电梯维保费、电梯电费，杨超仍应当支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初65号民事判决为：杨超、刘敏霞于判决生效后十日内支付淮安市物业管理总公司泗阳恒发分公司物业服务费用、公共耗能公摊费共计3974.38元；二、驳回淮安市物业管理总公司泗阳恒发分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由杨超、刘敏霞负担；二审案件受理费50元，由杨超负担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 朱 海二〇二〇年十月二十一日书记员 许小璇