浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4058号 原告：温州文乐图书有限公司，住所地：温州市农业对外综合开发区兴区路**图书批发市场**，统一社会信用代码91330300704325110X。 法定代表人：徐余芬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡慧、林丽芬，北京大成（温州）律师事务所执业律师。 被告：温州文化用品市场开发有限公司，住所地，住所地：温州高新园区科技园兴区路**（温州文化商品市场**）****会信用代码913303037368691040。 法定代表人：陈金强，该公司总经理。 被告：温州文化用品市场经营管理有限公司，住所地：温州高新技，住所地：温州高新技术产业开发区兴区路**温州文化商品市场******13303037829230523。 法定代表人：郑金福，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：胡建良，浙江震瓯律师事务所执业律师。 第三人：温州臻龙建设投资集团有限公司，住所地：温州市龙湾区状元，住所地：温州市龙湾区状元镇横街村财政局大楼0303734505876M。 法定代表人：吴祖岭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓平、宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所执业律师。 原告温州文乐图书有限公司（以下简称温州文乐公司）与被告温州文化用品市场开发有限公司（以下简称温州文化用品公司）、温州文化用品市场经营管理有限公司（以下简称温州文化用品管理公司）、温州臻龙建设投资集团有限公司（以下简称温州臻龙投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理立案，依法适用简易程序，诉讼期间，原告于2020年8月11日申请财产保全，要求查封被告温州文化用品公司坐落于温州农业示范区××道××市场××幢的房产，本院审核后，已裁定进行查封保全。于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡慧、两被告共同委托诉讼代理人胡建良、第三人委托诉讼代理人金晓平、宋彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州文乐公司起诉称：2007年7月1日原告与被告温州文化用品管理公司签订《协议书》原告租赁被告温州文化用品公司位于温州文化用品市场C幢二层的C2002号商铺和三层C3001号仓库，从2007年7月1日至2017年6月30日，原告在此经营图书批发零售生意，原告并支付押金元54922.5元给被告温州文化用品管理公司。鉴于原告还需继续在此经营，于是原告在2016年3月18日又与被告温州文化用品管理公司签订一份《补充协议》，租赁期限从2017年7月1日至2022年6月30日止。月租金分别为32元/平方米和23元/平方米，物业管理费分别为月5元/平方米和1.5元/平方米缴纳方式“一年一付，先交后用”次年租金应于次年租赁期开始前15日内一次性付清。如甲方未能在上述租赁期限内将上述的租赁物交付给乙方使用的，乙方有权以未能交付使用日期的租金为基数，每日按千分之三的标准向甲方收取违约金”。 因原告经营需要于2018年6月29日租赁了被告温州文化用品公司位于温州文化用品市场C幢2楼的2005号商铺面积549.13平方米，月租金28元/平方米，支付押金10000元。 2019年6月3日被告温州文化用品管理公司通知原告支付租金及管理费，原告共支付给被告温州文化用品管理公司829722.72元租金和管理费，上述的租金和管理费为2019年7月1日至2020年6月30日止的租金和管理费。但是2020年1月17日温州臻龙建设投资集团有限公司委托浙江嘉瑞成律师事务所出具一份律师函告知原告上述原告租赁的场地已属于温州臻龙建设投资集团有限公司所有，并要求原告支付给其从2019年7月11日至今的占有使用费，并腾空上述的商铺及仓库。 鉴于上述的事实，被告温州文化用品公司从2019年7月份开始上述涉案的商铺以及仓库已不属于被告温州文化用品公司所有，但被告温州文化用品管理公司却收取了原告的一年的租金及管理费。两被告在2020年3月9日向原告承诺在2020年7月31日之前将原告的租金和押金退还给原告。截止今日两被告已无法按照原被告双方签订协议及承诺函进行履行义务，应退还租金、管理费、支付违约金。现要求判令：1、两被告退还原告支付的租金共计743509.2元和退还管理费66612元；2、被告温州文化用品管理公司支付给原告的违约金307114元（以2019年7月11日至合同约定履行期限的租金为基数，以每日万分之六计算，计算至合同约定履行日，现暂算至2020年2月5日之日）；3、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。庭审中，变更诉请2为两被告共同支付原告违约金（以三年租金2213247元为基数，从2019年7月11日至实际履行之日止，按每日万分之六计算，最高以基数的30%为限）；其余诉请不变。 在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据： 1.从国家企业信用信息公示系统下载的原告与被告温州文化用品管理公司、第三人的企业基本信息打印件、被告温州文化用品公司营业执照复印件各一份。以证明原、被告及第三人诉讼主体资格的事实； 2.第三人的《授权委托书》及两被告之间的《授权委托书》各一份（均复印件）。以证明被告温州文化用品公司授权被告温州文化用品管理公司，在经营期间单位店面销售及租赁事务、物业管理事务、停车场管理事务和第三人授权温州市文昌创客小镇建设投资有限公司就案涉房屋招商、租赁、物业管理等的事实； 3.《协议书》、《补充协议》各两份（均为原件）。以证明原、被告达成案涉房屋租赁协议的事实； 4.《交通银行网上转账电子回执》、《收款收据》两份（打印件与原件）。以证明原告支付租金、物业管理费情况的事实； 5.《房租、管理费催款通知》（原件）。以证明被告温州文化用品管理公司要求原告支付房租、管理费的事实； 6.《通知》、《律师函》、《租赁合同》两份、《补充协议》（除《律师函》复印件，其他原件）。以证明第三人取得案涉租赁物所有权及原告向第三人租赁案涉房屋的事实； 7.《承诺书》（原件）。以证明两被告于2020年3月9日共同承诺租金和押金合计808430.70元于2020年7月31日前退还至原告指定账户的事实。 被告温州文化用品公司、温州文化用品管理公司共同答辩称：1、案涉位于温州文化用品市场C幢二层的C2002号商铺和三层C3001号房屋原本是属于被告温州文化用品公司所有，被告温州文化用品公司按约定交付房屋给原告使用，并按约每年度收取租金，符合双方签订的合同约定；2、2019年1月份，案涉房屋通过温州市中级人民法院委托拍卖，由第三人温州臻龙投资公司购买，但在成交之前，第三人向两被告租赁部分市场土地使用权及C幢部分房屋，并且第三人还在租赁的土地上建设部分建筑，换言之，两被告与第三人存在租金、滞纳金、工程损失等经济纠纷；3、原告诉请1，对此原、被告双方有进行结算，并主动出具《承诺书》。就是说案涉房屋拍卖之后，双方已将权利义务进行结算，前提是被告已将房屋交付，在温州市中级人民法院作出裁定后，又及时进行结算，对原告主张退还租金及管理费，在事实上两被告是无异议的；4、关于违约金问题，原告诉请的基础是交付租赁房屋期限，被告已按约将房屋交付原告使用时间长达12个月之久，原告违约金的诉请缺乏事实与法律依据；5、两被告与第三人之间存在的租金、滞纳金、工程损失纠纷至今未解决，多次协商无果，案涉C幢部分房屋设施仍属于两被告所有，并非两被告有意不返还原告的租金、管理费，两被告也要求第三人一并参加处理；5、两被告的房屋被拍卖，意味两被告要承担相关义务，要求法院妥善处理，希望第三人直接返还给原告租金、管理费。 两被告为证明共同答辩意见，庭审后提供一份《司法拍卖网络信息》证据。以证明案涉房屋2019年1月15日即已拍卖成交，成交价为2.23亿元，有88租赁户未腾空现状，即温州中院已就案涉的拍卖等进行公告，原告对房屋的拍卖、成交等均是明知的，公告要求2019年2月15日付清余款，但实际上第三人于2019年7月才付清的事实。 第三人温州臻龙投资公司陈述称：1、案涉物业的所有权于2019年7月10日已归自己公司所有，被告温州文化用品管理公司无权向原告收取2019年7月10日之后的租金，依法应予返还。关于该事实，各方第三人均无异议，故不再予以赘述；2、自己公司已于2019年9月30日接收案涉物业的物业管理事务，被告温州文化用品管理公司无权向原告收取2019年9月30日之后的物业管理费，依法应予返还。若两被告对案涉物业的管理事务交接时间存在争议的，原告可依法向自己公司调取相应证据，自己公司对此将予以全面配合；3、案涉原告主张违约金损失与第三人无关，故而自己公司不予发表意见。提请人民法院注意如下几点；(1)承诺书的性质认定问题，原告是否予以认可，是否涉及合同权利义务内容的变更;(2)违约金损失的具体内容问题，是否适用于原告主张的30%损失上限的相关法律规定；(3)合同责任是无过错责任；4、两被告提出的与自己公司存在争议故而加以一并解决的意见，自己公司不予认可，且相关法律关系与本案法律关系无关联性，贵院依法不应予以一并处理。 第三人提供一份从国家企业信用信息公示系统下载的第三人基本情况和温州市中级人民法院作出的（2016）浙03执416号之一《执行裁定书》及送达回证。以证明第三人的诉讼主体资格和案涉房屋2019年7月10日裁定权属归第三人的事实。 原告所举的证据，当庭出示，两被告共同质证认为，原告提供的证据1系双方及第三人诉讼主体资格均无异议；证据2两份《委托书》的“三性”无异议；证据3中两份《协议书》无异议，两份《补充协议》的证明对象有异议，内容中第三条第三段的违约金是指租赁房屋未能交付或者逾期交付的违约金，原告以此诉请违约金显然不能成立；证据4、5的“三性”无异议；证据6中《租赁合同》、《补充协议》系案外人与原告签订的合同，关联性有异议，证据6中其他证据无异议；证据7《承诺书》是返还租金、押金，不是管理费，原告诉请管理费是缺乏事实依据。第三人对原告所举的证据质证认为均无异议。 本院审核认为，两被告对原告所举的证据6中两份《租赁合同》及《补充协议》的质证意见，本院予以采纳，该《租赁合同》及《补充协议》关联性存疑，本院不予确认；原告所举的其他证据，符合客观性、合法性、关联性，具有证明力，能够证明案件待证的事实，本院均予以确认。 根据上述确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2007年7月1日，原告温州文乐公司与被告温州文化用品管理公司分别签订《协议书》，温州文化用品管理公司为甲方，原告为乙方，约定，甲方将位于温州大道中兴路的温州××市场××幢××层××号商铺××层××号仓库出租给乙方作为经营图书批发使用，租赁期均为10年，从2007年7月1日至2017年6月30日止。其中Ｃ幢二层的Ｃ2002号商铺的月租金为8081.49元，建筑面积为776.06平方米，前五年内保持不变，第六年开始的后五年每月租金13743.98元，租金每季支付一次，在该季度开始10日前支付，在第一次缴纳租金时按照三个月的租金缴纳押金，该押金在本合同终止时一次性退还；免原告物业管理费三年，第四年开始按照市场具体情况缴纳物业管理费免租金一年零三个月，按五年分步到位，每一租赁年度的最后三个月免租金；以及其他约定。另三层Ｃ3001号仓库的月租金10226元，建筑面积为1022.60平方米，前五年内保持不变，第六年开始的后五年租金每平方米15元／月，租金每季支付一次，在该季度开始时支付，在第一次缴纳租金时按照三个月的租金缴纳押金，该押金在本合同终止时一次性退还；物业管理费按照市场有关规定收取；以及其他约定。 嗣后，原告分别支付租金、押金履行合同，被告温州文化用品管理公司也交付被告温州文化用品公司的租赁房屋。 2016年1月15日，被告温州文化用品公司授权被告温州文化用品管理公司在被告温州文化用品公司经营期间，代为负责温州文化商品市场C幢商铺大楼的店面销售、自行租赁或受店面产权人委托租赁店面，对温州文化商品市场C幢商铺实施物业管理，对温州文化商品市场C幢商铺大楼地下室车库和地面广场停车进行调度和收取管理费。 2016年3月18日，被告温州文化用品管理公司与原告又分别签订《补充协议》，温州文化用品管理公司为甲方，原告为乙方，商铺租赁期限续期5年，即2017年7月1日至2022年6月30日止，约定，C幢二层的C2002号商铺月租金为32元/平方，物业管理费每月为5元/平方，租金和物业费缴纳方式为“一年一付，先缴后用”，于补充协议签订后，2017年6月15日前一次性缴清，次年租金和物业管理费应于次年租赁期开始前15日内一次性付清；如甲方未能在上述的租赁期限内将上述的租赁物交付给乙方使用的，乙方有权以未能交付使用日期的租金为基数，每日按3%的标准向甲方收取违约金，有权要求甲方退还剩余期间的租金；以及其他约定。 2018年12月12日，温州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖案涉房屋，并在该平台上发布《竞买公告》，将于2019年1月14日10时至2019年1月15日10时止（延时除外）拍卖案涉房屋，瑕疵说明一为拍卖对象1层共计142个摊位，其中88个摊位已启动《商铺使用权确认合同》并已支付费用，合同约定商铺使用权期限至2044年10月27日止，参拍的竞买人要自愿接受该88户商铺使用现状；二是上述88户之外已出租未腾空的商铺，自签订成交确认书之日后6个月内腾空；三是拍卖对象不包括西首3、4层外新建连廊建筑，以现状交付；四是买受人购买拍卖对于用于生产经营活动的，应符合文昌创客小镇产业定位；以及其他公告内容。温州市中级人民法院在委托拍卖前，对案涉房屋状况进行调查，委托专业机构评估，也在案涉房屋现场张贴拍卖公告。 2019年1月15日，第三人温州臻龙投资公司以最高应价2.23亿元拍卖成交。 2019年6月3日，被告温州文化用品管理公司向原告发《房租、管理费催款通知》，内容为“温州文乐图书有限公司：您好！您承租的Ｃ幢商铺Ｃ2002、Ｃ3001、Ｃ3031、Ｃ2005Ａ于2019年6月30日到期，根据合同约定，次年租金及管理费应于2019年6月15日前到市场Ｂ幢4楼831室办理房租及管理费缴纳，或直接转帐到公司指定帐户，凭回执到财务部确认开票。逾期将根据合同约定第三条计算违约金，并采取断电等必要措施。请您计算缴款，以免造成不必要的麻烦。特此通知！”；应缴费用明细为Ｃ2002房租298007.04元、管理费46563.6元；Ｃ3001房租282237.6元、管理费18406.8元；Ｃ3031房租25171.2元、管理费1641.6元；Ｃ2005Ａ房租132333.6元，合计804361.44元；指定打款账户，户名：温州文化用品市场经营管理有限公司，账号：1101××××6005，开户行：平安银行温州分行营业部。 原告收到该通知后，表示对Ｃ3031商铺不续租。2019年6月17日，原告在交通银行网上向被告温州文化用品管理公司的平安银行温州分行账户（账号1101××××6005）转帐777548.64元，附言为文乐图书租金和管理费（经本院核对租金为712578.24元、管理费为64970.40元）。2019年6月24日，原告又因要向被告温州文化用品管理公司租赁Ｃ2005Ｂ商铺，建筑面积约549.13平方米，原告又在交通银行网上向被告温州文化用品管理公司的平安银行温州分行账户转帐50000元，附言为Ｃ幢二楼原华越门店租金。同日，被告温州文化用品管理公司向原告出具一份《收款收据》，交款单位为温州文乐图书有限公司，缴款项目注明2020.01.01-2020.6.30租金、管理费，金额为388714.32元。2019年7月2日，被告温州文化用品管理公司又向原告出具一份《收款收据》，交款单位为温州文乐图书有限公司Ｃ2005Ｂ，缴款项目注明2020.01.01-2020.6.30租金，金额为26087.04元。 2019年7月10日，温州市中级人民法院作出（2016）浙03执416号之一《执行裁定书》，裁定原登记于被告温州文化用品公司名下的坐落于温州农业示范区××道××市场××幢（即现案涉房屋Ｃ幢）房产［房产证号：温房权证龙湾区字第0××1号；土地证号国用（2008）第338**］归买受人温州臻龙建设投资集团有限公司享有，上述财产权自本裁定送达买受人时起转移，以及其他内容。同日，第三人收到该《执行裁定书》。 2019年12月11日，第三人向原告发《通知》，内容为“租赁商铺仓库的经营户，请您于2019年12月20日前到臻龙集团C幢现场办公室签订商铺租赁合同，并缴纳租金、押金等费用。如逾期未签订新的租赁合同，请于臻龙集团进行相关费用结算，退出经营。特此通知”。 2020年1月17日，第三人温州臻龙投资公司通过浙江嘉瑞成律师事务所金晓平律师向原告发《律师函》，主要内容为“根据拍卖公告之要求，原告应于相应拍卖成交确认书签订之日起6个月内腾空相应房地产，但原告截至目前仍未履行法定义务，另温州市中级人民法院裁定书裁定前述房产所有权转移之日起对原告享有租金收取权，且发现C3001号商铺存在消防隐患；缴纳2019年7月15日起的占有使用费，并及时腾空C3001商铺，与臻龙集团签订租赁协议等内容”。 原告得知后即于两被告洽谈，2020年3月9日，两被告共同出具一份《承诺书》交由原告收执，《承诺书》内容为“温州文乐图书有限公司：应温州文化商品市场C幢产权变更，你司与我司签订的C幢二楼商铺和三楼仓库的租赁合同于2019年7月10日终止。2019年7月11日至2020年6月30日期间的租金和押金合计808430.70元（其中租金743509.20元，押金64921.50元）。我司承诺上述应退款项于2020年7月31日前退回到你司指定帐户。特此承诺，承诺日期：二〇二〇年三月九日（两被告盖公章）”。但两被告至今未能履行承诺，原告无奈诉至本院。 本院认为，依法规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告之间签订的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。案涉租赁房屋，由于被人民法院委托司法拍卖成交，已由第三人温州臻龙投资公司取得所有权，故原、被告之间签订的《协议书》、《补充协议》相关权利义务同时转移给第三人。 关于原告诉请两被告退还原告支付的租金共计743509.20元和退还管理费66612元问题。两被告对退还原告案涉房屋权属被人民法院裁定转移之后租金及管理费的事实无异议，2020年3月9日，两被告共同出具一份《承诺书》明确了租金金额为743509.20元，但对退还管理费金额未作确认。从2019年6月3日被告温州文化用品管理公司向原告发《房租、管理费催款通知》内容分析，除案涉房屋C3031商铺原告不再续租，其管理费1641.6元不应计算，其他商铺C2002、C3001、C2005管理费合计为64970.40元，原告诉请管理费66612元包括了C3031商铺管理费，计算有误。本院对两被告出具的《承诺书》上应退租金金额743509.20元及《房租、管理费催款通知》上催缴管理费金额64970.40元予以确认。 关于原告诉请两被告共同支付违约金问题。原告以双方签订的《补充协议》第三条被告温州文化用品管理公司未能交付租赁物为由，要求两被告共同承担从案涉房屋权属转移次日起至租期届满之日止，按每日万分之六计算违约金。依法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋虽在租赁期间发生所有权变动的，但并不影响原告的使用，原告完全可使用至原、被告双方签订的租赁期限届满止，对此事实温州市中级人民法院发表的《竞买公告》已明确，法律也明确规定不影响租赁合同的效力。据此，原告此违约金诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告温州文化用品市场开发有限公司、温州文化用品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温州文乐图书有限公司租金743509.20元及物业管理费64970.40元； 二、驳回原告温州文乐图书有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费17254元，减半收取8627元，保全费5000元，合计13627元，由原告温州文乐图书有限公司负担2684元，被告温州文化用品市场开发有限公司、温州文化用品市场经营管理有限公司共同负担10943元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员  郑文忠 二〇二〇年十月二十九日 书记员  杨 阳 附：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。