北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9000号上诉人（原审被告）：陈泧，女，1972年10月10日出生。委托诉讼代理人：扶宏强，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，山东睿扬（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建，男，1978年3月1日出生。委托诉讼代理人：张晓强，北京市奥东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧晓娟，女，1974年9月12日出生。被上诉人（原审被告）：刘全胜，男，1968年11月21日出生。被上诉人（原审被告）：刘欣，女，1986年7月10日出生。委托诉讼代理人：饶建军，北京市新桥律师事务所律师。上诉人陈泧因与被上诉人高建、被上诉人臧晓娟、被上诉人刘全胜、被上诉人刘欣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泧上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认陈泧与高建于2017年7月21日签订的《房屋买卖合同》有效，驳回高建的其他诉讼请求。2.一二审案件受理费由高建负担。事实和理由：1.一审判决未查明北京市东城区××路头条×号公房1间（以下简称涉案公租房）征收所得改建地段房源为“商品房”性质。遗漏高建向陈泧出具书面《承诺》，承诺已取得北京市东城区×××棚改安置房购买权，与陈泧再无任何权利义务关系，无权基于北京市东城区×××棚改安置房向陈泧主张任何权益等与房屋交易相关的重要背景和事实。一审判决根据本案查明的事实推断陈泧与高建签订的《房屋买卖合同》存在非法目的，属于认定事实错误。从整个交易流程来看，陈泧与高建均为改善住房需求，通过中介成交，交易价格为市场公平价格，符合正常房屋交易流程。2.一审判决认为陈泧将涉案公租房征收所得改建地段房源出售给高建的约定系以合法形式掩盖非法目的，且违反行政法规的强制性规定的买卖合同，系无效合同，法律依据不足。陈泧与高建签订的《房屋买卖合同》应为有效合同，受法律保护。3.陈泧与高建签订的《房屋买卖合同》的法律性质实为陈泧将其对刘欣回迁房屋享有的物权期待权转让给高建，陈泧同为刘欣的债权人和高建的债务人。由于高建与刘欣已为合法婚姻关系，构成债权债务混同。高建和刘欣通过《公证书》的形式，声明刘欣将本次征收所得改建地段奖励房源变更为配偶高建，并已取得了东城区人民政府房屋征收办公室的认可及备案。因此，高建事实上已完全享有该回迁房屋的购买权。高建向陈泧出具《承诺》表明，高建已无权由于回迁房屋向陈泧主张任何权益。现高建提起本案诉讼，严重违背了其书面《承诺》，违反合同法诚实信用原则。刘欣作为高建目前登记的合法配偶，答辩意见存在与高建恶意串通的重大嫌疑。一审判决未查明事实，错误认定陈泧与高建签订的《房屋买卖合同》无效，且未依法对合同无效后的财产返还和双方过错进行公平处理。高建辩称，同意一审判决。高建与陈泧签订的合同目的无法实现，高建已无法取得拆迁安置房屋的所有权。高建与陈泧签订合同时不知道中间有刘欣，也不认识刘欣。高建支付购房款后，陈泧为了让高建取得房屋，高建被迫与原配妻子离婚，又与刘欣假结婚，刘欣与高建办理结婚后，仅办了更名。高建与陈泧签订的《房屋买卖合同》应属无效。涉案公租房原承租人于2012年11月28日死亡，2017年3月13日公租房管理部门出具承租人变更单。高建与陈泧签订《房屋买卖合同》时，涉案公租房不是商品房，高建也不是承租人，无权取得拆迁安置房。目前拆迁安置房没有建成，也没有产权证，刘欣也不同意高建享有100%的所有权，所以一审判决正确，应该维持。刘欣辩称，同意一审判决。虽然刘欣与陈泧签订了《房屋转让合同》，但在2017年3月13日前，刘欣既不是涉案公租房的所有权人，也不是承租人，陈泧无法基于与刘欣签订的合同享有房屋的任何权益，也无法获得房源资格。交易房屋正在建设中，没有办理登记手续，本案转让的是公租房被征收奖励房源的购买资格，该交易有悖于国家政策。关于《房屋买卖合同》被确认无效后，各方可以通过其他的程序，协商解决合同无效后的一系列问题。臧晓娟辩称，因其对整个事情的经过不清楚，所以对本案不发表意见。刘全胜在上诉期内未提出上诉，二审诉讼中亦未进行答辩。陈泧向一审法院起诉请求：1.确认高建与陈泧、臧晓娟、刘全胜于2017年7月21日签署的《房屋买卖合同》无效；2.陈泧、刘欣向高建返还购房款280万元；3.臧晓娟向高建返还居间费5万元；4.刘全胜向高建返还居间费5万元。一审法院认定事实：2017年7月21日，高建（买受人）与陈泧（出卖人）、臧晓娟、刘全胜（居间人）签订《房屋买卖合同》，约定，陈泧将北京市东城区×××棚改安置房出售给高建，单价为每平方米5万元，付款金额及期限：于2017年7月20日支付10万元，汇入沈凤来之姐沈凤臣账号；于双方到政府相关部门办理购房手续的当天，按60平方米结算付款290万元；选房后按实际面积多退少补等。2017年7月20日，高建向沈凤臣银行账号汇款10万元。2017年7月21日，高建向陈泧银行账号汇款290万元。2017年7月26日，高建与案外人盛某登记离婚。2017年8月3日，高建与刘欣登记结婚。2017年9月8日，北京市信德公证处出具（2017）京信德内民证字第06616号公证书，公证事项为刘欣于2017年8月4日在×棚户区改造项目征收总指挥部现场，出具《改建地段奖励房源购买人更名声明书》，内容为被征收房屋位于北京市东城区××路头条×号，本人将本次征收所得改建地段奖励房源变更为配偶高建。2017年9月11日，高建（购房人）签署《×棚户区改造项目住宅改建地段奖励房源选房确认单》，奖励房源位置位于×××（改建地段），楼号×、单元×、房号×，一居室、54.81平方米。另查，位于北京市东城区××路头条×号公房1间，使用面积12.3平方米，原承租人李永琴于2012年11月28日死亡。2017年3月13日，公租房管理部门出具承租人变更单，证明上述公租房现承租人系刘欣。2016年1月1日、2017年2月25日，刘欣（卖方）与陈泧（买方）先后签订《房屋转让合同》《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈泧以135万元的价格购买刘欣名下涉案公租房。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。刘全胜、臧晓娟经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，陈泧将涉案公租房征收所得改建地段奖励房源出售给高建，双方上述约定系以合法形式掩盖非法目的，且违反行政法规的强制性规定的买卖合同，系无效合同。高建要求确认《房屋买卖合同》无效，并要求陈泧返还购房款280万元，有事实及法律依据，法院予以支持。高建要求刘欣返还购房款，依据不足，法院不予支持。高建要求臧晓娟、刘全胜返还居间费，因该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，法院不予处理，高建可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2020年1月判决：一、确认高建与陈泧于二〇一七年七月二十一日签订的《房屋买卖合同》无效；二、陈泧于判决生效之日起十日内向高建返还购房款二百八十万元；三、驳回高建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。另查，2017年11月12日，一份有高建签名的《承诺》中载明：高建已于2017年8月4日在北京信德公证处与刘欣办理了×棚户区改造项目《改建地段奖励房源购买人更名声明书》，对本次征收改建地段奖励房源已变更为高建购买并公证，并已于2017年9月11日和×棚户区改造项目征收现场总指挥部签订《×棚户区改造项目住宅改建地段奖励房源选房确认单》获得×××楼号：×单元：×房号：×居室：一室的奖励房。本人郑重承诺：本人已取得×××楼号：×单元：×房号：×居室：一室的奖励房购买权，与陈泧再无任何权利义务关系，无权由于前述房屋向陈泧主张任何权益。陈泧称基于该《承诺》，高建无权再向陈泧主张任何权益。高建称该《承诺》并非其真实意思表示，是陈泧要求写的，如果不写就不退还20万元。本院认为，结合二审庭审情况及陈泧上诉请求，本案的争议焦点为：高建与陈泧于2017年7月21日签订的《房屋买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实，涉案公租房的承租人为刘欣。刘欣通过与陈泧签订《房屋转让合同》《房屋买卖合同》的形式将涉案公租房出售给陈泧。后，涉案公租房遇拆迁，陈泧通过与高建签订《房屋买卖合同》的形式将基于涉案公租房拆迁将要取得的拆迁安置房屋出售给高建。该协议是陈泧与高建自愿签订的，臧晓娟、刘全胜作为居间人亦未提出异议，且现有证据亦未显示陈泧与高建签订的《房屋买卖合同》存在法律规定的合同无效情形，故高建要求确认高建与陈泧、臧晓娟、刘全胜于2017年7月21日签署的《房屋买卖合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决以陈泧将涉案公租房征收所得改建地段奖励房源出售给高建的约定，系以合法形式掩盖非法目的，且违反行政法规的强制性规定的买卖合同为由，确认该合同无效，显属缺乏依据。关于高建在诉讼中称其与刘欣结婚是为了购买拆迁安置房办理的假结婚，且刘欣出售涉案公租房违法的主张，首先，高建向法院出具的其与刘欣的结婚证是由民政部门出具的，目前尚无证据表明该结婚证为无效证书，故高建称其与刘欣是假结婚的主张，本院不予支持。其次，本案审理的是高建与陈泧关于购买分配的拆迁安置房屋的买卖合同关系，并非刘欣与陈泧关于涉案公租房的买卖合同关系，且刘欣出售涉案公租房的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，并不必然影响高建与陈泧签订的《房屋买卖合同》效力。综上，高建以上述理由要求确认其与陈泧签订的《房屋买卖合同》无效的诉求，缺乏依据，本院不予支持。关于高建要求陈泧、刘欣返还280万元购房款，要求臧晓娟、刘全胜分别返还5万元居间费的诉讼请求，均是基于高建与陈泧签订的《房屋买卖合同》被确认无效后产生的法律后果，现高建与陈泧签订的《房屋买卖合同》并没有确认为无效合同，故高建的该项请求，失去前提基础，本院不予支持。关于陈泧要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效的上诉请求，因陈泧在一审诉讼中未提出反诉，二审不宜直接作出裁判，故对陈泧的该项上诉请求，本院不予支持，陈泧可另行主张。综上所述，陈泧的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14282号民事判决；二、驳回高建的全部诉讼请求。一审案件受理费30000元，由高建负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费30000元，由高建负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 刘丽杰审判员 王 佳二〇二〇年十月三十日书记员 李 丽