江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5794号上诉人（原审被告）:南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林玉琴，女，1943年12月18日生，汉族，住南京市秦淮区。原审被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住，住所地南京市鼓楼区中央北路**/div>法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。原审第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地，住所地南京市玄武区中山东路**iv>负责人：李健，该行行长。委托诉讼代理人：张樯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘欢，女，该公司员工。上诉人南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）因与被上诉人林玉琴、原审被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、原审第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华宏科技公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：(一)上诉人于2018年4月2日作出的承诺存在胁迫，当属无效。（二）即使承诺有效，违约金明显偏高，一审未能依法予以调整。（三）一审判令华宏产业园公司共同承担支付违约金责任，无合同及法律依据。（四）一审未分清“协助办证”和“完成办证”的法律责任。被上诉人林玉琴辩称：请求维持原判。原审被告华宏产业园公司陈述：同意华宏科技公司的上诉意见。原审第三人稠州银行南京分行陈述：请求法院依法判决。林玉琴向一审法院起诉请求：1、华宏科技公司、华宏产业园公司继续履行2013年10月30日签订的《房产转让协议书》及《补充协议》，为其办理位于南京市房屋（以下简称1409室房屋）不动产权证；2、华宏科技公司、华宏产业园公司支付逾期办证违约金（自2018年11月1日起计算至实际取得不动产权证日为止，按每日100元计算）；3、华宏科技公司、华宏产业园公司承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：1409室房屋登记的房屋所有权人系华宏产业园公司。2013年10月30日，林玉琴（乙方、受让方）与华宏产业园公司（甲方、转让方）签订了一份《房产转让协议书》，约定乙方向甲方购买1409室房屋，该房产建筑面积57.21平方米，单价为13790元/平方米，房款合计788925.9元，乙方应于2013年10月15日前向甲方预付房款20000元，于2013年10月22日前支付总价款768925.9元；甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲方双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了《补充协议书》一份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，林玉琴已付清全部房款。2015年5月27日，华宏科技公司向包括林玉琴在内的业主发出交房通知书一份，同年5月31日，华宏科技公司将1409室房屋交付给林玉琴。因未能按约协助办理不动产权证，华宏科技公司已向林玉琴付清2018年10月31日之前按每日10元计算的违约金。2018年4月2日，华宏科技公司向林玉琴出具一份承诺函，内容为：“尊敬的1409客户：由于多种原因，我公司未能按约办理您（或您单位）所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情。经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人。我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1409客户有效。”华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。关于上述承诺函签订的背景，华宏科技公司主张，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门。每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的，承诺函属于胁迫签订的，应当无效。林玉琴表示，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。华宏产业园公司称，其并不知晓华宏科技公司出具上述承诺函，也没有授权华宏科技公司出具上述承诺函。2019年2月2日，华宏产业园公司就1409室房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，华宏产业园公司再次就1409室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。华宏产业园公司当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与华宏产业园公司涤除了上述抵押登记手续，现华宏科技公司、华宏产业园公司同意共同协助林玉琴办理1409室房屋的不动产转移登记手续。关于华宏科技公司、华宏产业园公司的关系，华宏科技公司、华宏产业园公司自认是独立法人，但实际控制人是相同的，法定代表人均为朱大卫。华宏科技公司称，交房通知书及之前的违约金都是其处理的，华宏产业园公司签订合同后，一直是由华宏科技公司在履行合同义务。华宏产业园公司称，1409室房屋是其开发建设的，房屋都交给华宏科技公司处理，华宏科技公司代表华宏产业园公司办理交房手续，之前的违约金也是华宏科技公司代为支付的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林玉琴与华宏产业园公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。林玉琴作为1409室房屋的购买人，已按约付清全部购房款，华宏产业园公司应按约协助林玉琴办理房屋所有权的转移登记手续，现华宏科技公司、华宏产业园公司均同意共同协助林玉琴办理1409室房屋所有权转移登记手续，一审法院予以确认。华宏产业园公司为开发工程项目贷款而未经林玉琴同意将1409室房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致未能及时办理1409室房屋转移登记手续。华宏产业园公司应就其违约行为承担违约责任。合同约定违约金每日10元，一审法院予以支持。华宏科技公司虽然不是《房产转让协议书》及《补充协议》的当事人，但其参与了前述协议的履行过程，并承诺自2018年11月1日至1409室房屋产权过户完成之日，按每天100元的标准支付违约金。华宏科技公司并无证据证明其作出该承诺受到林玉琴胁迫，故该承诺应是华宏科技公司的真实意思表示。华宏科技公司自愿支付违约金并不违反法律规定，且并无证据证明每日100元的违约金过分高于林玉琴方损失，故林玉琴要求华宏科技公司按每日100元的标准支付违约金，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决：一、华宏科技公司、华宏产业园公司于判决生效之日起十日内共同协助林玉琴办理南京市鼓楼区中央北路185号1409室房屋转移登记手续；二、华宏科技公司于判决生效之日起十日内向林玉琴支付违约金（违约金按每天100元的标准自2018年11月1日起计算至林玉琴取得不动产权证之日止）；三、华宏产业园公司对上述第二判决确定的违约金在每日10元的范围内与华宏科技公司承担共同偿付责任；四、驳回林玉琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由华宏科技公司负担400元，华宏产业园公司负担100元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，华宏科技公司、华宏产业园公司主张华宏科技公司、华宏产业园公司之间系买卖关系，并不存在所谓的代为交付、代为支付的关系。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审庭审中，华宏科技公司陈述涉案房屋用地性质系科研用地，根据相关政策规定，该类性质房屋初次交易时应出让给科技类公司，故才成立了华宏科技公司，先将涉案房屋过户至华宏科技公司，再由华宏科技公司对外销售。涉案房屋一直未能办理转移登记手续系公司内部资金调动导致。本院认为，当事人对其诉讼主张应予以举证证明。现并无证据证明包括被上诉人林玉琴在内的部分业主在2018年4月2日与上诉人华宏科技公司沟通、协商过程中采取了过激行为，导致上诉人作出不真实的意思表示，故上诉人应就此承担举证不能的法律后果，本院对上诉人所称涉案承诺函系在胁迫下作出的上诉理由，不予采信。被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。关于违约金的标准，二审中上诉人主张应予调整。对此，本院认为，现并无证据证明每天100元违约金标准明显高于被上诉人的实际损失。综合涉案房屋自2015年6月交付至今因原审被告华宏产业园公司内部资金问题迟迟未能办理过户手续，原审被告在涉案房屋交付后又将涉案房屋设立抵押的事实，为防止开发商利用较低的违约金标准而故意违约的情形发生，本院二审对违约金标准不予调整。另，涉案房屋系原审被告开发建设，由上诉人对外销售系为规避该类性质房屋销售政策限制。两者系关联公司，实际控制人、法定代表人均相同，在一审中均表示愿意共同承担责任。且上诉人出具涉案承诺函后，原审被告又为自身经营需要将涉案房屋设立抵押。涉案房屋至今仍登记在原审被告名下。故一审判决上诉人、原审被告共同承担支付违约金的法律责任，有利于保护购房人的合法权益，并无不当，原审被告对于上诉人承担的违约金均应当承担共同支付责任，一审法院的判决部分不当，应当予以变更。综上所述，上诉人华宏科技公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11502号民事判决第一、二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11502号民事判决第四项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11502号民事判决第三项为：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司对上述判决确定的给付义务与南京华宏家纺科技有限公司承担共同给付责任。二审案件受理费500元，由上诉人南京华宏家纺科技有限公司公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年十月二十八日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕