四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再219号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：凡木教育科技集团股份有限公司（原四川凡木文化传播股份有限公司），住所地中国（四川）自由贸易区成都高新区天府五街****楼**。 法定代表人：刘姜成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：李光银，男，1965年3月22日出生，汉族，住四川省新津县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：董菊香，女，1966年6月6日出生，汉族，住四川省新津县。 李光银、董菊香共同委托诉讼代理人：伍明亮，北京京师（成都）律师事务所律师。 李光银、董菊香共同委托诉讼代理人：李光辉，北京京师（成都）律师事务所律师。 再审申请人凡木教育科技集团股份有限公司（以下简称凡木公司）因与被申请人李光银、董菊香房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12807号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月20日作出（2019）川民申5695号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人凡木公司的法定代表人刘姜成及其委托诉讼代理人王婷婷、被申请人李光银及其委托诉讼代理人伍明亮、李光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凡木公司再审请求：1.依法撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12807号民事判决，维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决；2.一、二审诉讼费由李光银、董菊香承担。事实和理由：（一）凡木公司在2017年8月27日之前，一直主动与李光银、董菊香沟通，希望继续履行合同，李光银也口头同意凡木公司延期支付租金。从双方沟通的录音证据来看，李光银在同意延期支付租金时，双方并未重新约定当凡木公司未按新的履行期限履行租金支付义务时，李光银、董菊香可以解除合同，且解除条件只能限定在《房屋租赁合同》约定的解除条件上，即承租人“无故拖欠租金一个月以上”。按常理来讲，当出租人己同意承租人延期支付租金时，承租人的延期支付行为就不能被认定为“无故拖欠”。（二）李光银明确同意将租金支付期限延期至2017年8月28日，则李光银、董菊香当日不享有约定解除权。凡木公司于2017年8月28日、29日支付了当期的租金、滞纳金，对迟延支付租金给李光银造成的损失也进行了弥补，凡木公司不存在根本违约行为，李光银、董菊香亦不享有法定解除权。二审判决对合同一方因合同相对人的一般违约行为擅自行使解除的行为作出了错误的指引。 李光银、董菊香辩称，（一）案涉合同明确约定承租人无故不交房租一个月，出租人可解除合同。且在凡木公司收到李光银、董菊香邮寄的解除通知书之后，既未在三个月内向仲裁机构或者法院提出异议，还回复同意解除合同，属于自行放弃了权利，该合同已经解除。（二）双方在合同中明确约定，非经书面形式不得对合同进行变更。凡木公司提供的录音并非书面形式，变更的意思亦不明确，故应当认定为合同没有变更。（三）通话录音中，李光银陈述，等到上周的最后一天，凡木公司仍未将租金交来，所以李光银就发出了解除合同。在通话录音中并没有直接表明李光银对最后说的周末的房租期限是认可的。根据法律规定，只有在有约定或者法律规定的情况下，默示才能作为意思表示。因此也不能认定为李光银默示认可凡木公司可延后支付租金。（四）从整个合同的履行过程可见，凡木公司总共交过五次租金，只有第一次是按时支付的，其余四次每次均逾期了20天左右，李光银系基于对凡木公司的信任，把这个期限延长了。但最后一次是在合同解除的条件已经成就之后，双方对期限另行的一个确定，这个期限应当是认为对合同解除截止日期的一个延长。综上，请求维持二审判决。 凡木公司向一审法院起诉请求：1.李光银、董菊香退还凡木公司房屋租赁押金28997元；2.判令李光银、董菊香赔偿凡木公司的各项装修损失823058.2元，其中房屋装修及设计费643458.2元、钢结构装修117600元、消防工程62000元；3.判令李光银、董菊香向凡木公司支付违约金347964元；4.本案诉讼费用由李光银、董菊香承担。 一审法院认定事实：2015年12月8日，凡木公司（乙方）与李光银、董菊香（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市高新区××路××号××广场××栋××单元××层××号房屋出租给乙方，租赁用途为商业。租赁期为96个月，自2015年12月9日起至2024年4月8日止，免租装修期为120天，即自2015年12月9日至2016年4月8日，免租装修期间免收房屋租金。但乙方需按时向该房屋物业管理公司缴纳物业管理费、电费、水费等费用。双方签订租赁合同后，乙方应于2015年12月9日前支付履约保证金28997元。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋到期交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。乙方按每3个月为一期支付的方式向甲方预交付3个月的租金即3个月租金为86991元，对应时间为2016年4月9日至2016年7月8日。合同签订后，乙方应在3日内预付第一租赁年度3个月的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一年度3个月的租赁费用。之后乙方的租金应每次提前15日交付给甲方下一期的租金。《房屋租赁合同》的备注约定了违约责任：“经甲乙双方协商明确：1、租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致凡木公司搬离房屋，甲方应赔偿凡木公司当年（12个月）租金作为违约金并退还所缴纳的履约保证金及赔偿凡木公司的装修损失（合理折旧后）；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，且乙方应赔偿甲方当年（12个月）租金作为违约金并不得拆除基础固定装修设施（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。2、租赁期满后，凡木公司搬离本房屋时，除可移动设施设备外，不得破坏房屋固定装修（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。3、甲乙双方约定，自本合约起租日开始，租期前两年为乙方每三个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金，从第三年租期开始，为乙方每六个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金。” 后凡木公司按《房屋租赁合同》约定支付了履约保证金及第一期的租金，并对房屋进行了装修和改造。2016年7月12日、7月13日凡木公司向李光银、董菊香支付了第二期房屋租金，2016年10月10日、10月14日凡木公司向李光银、董菊香支付了第三期房屋租金，2017年1月17日、1月18日凡木公司向李光银、董菊香支付了第四期房屋租金，2017年4月12日、4月17日、4月18日凡木公司向李光银、董菊香支付了第五期房屋租金。 2017年8月27日，李光银、董菊香向凡木公司发出了关于《解除房屋租赁合同的函》，主要载明：凡木公司已拖欠房屋租金1个月以上，且长期拖欠物业费，已严重违约，特来函告知解除双方之间的房屋租赁合同，解除时间为本函送达到时即生效。并于2017年9月8日前办理移交手续并付清尚欠的租金、物业费、滞纳金、违约金等费用。2017年8月28日、8月29日凡木公司向李光银、董菊香支付了第六期房屋租金及滞纳金。2017年10月8日，凡木公司向李光银、董菊香发出《关于对〈关于解除房屋租赁合同的函〉的回函以及房屋交接的通知函》，主要载明，凡木公司对李光银、董菊香在《关于解除房屋租赁合同的函》里所陈述的解除合同的理由不认可，并且，凡木公司认为李光银、董菊香在同意其延期支付租金的情况下，又单方解除合同的行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，凡木公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但李光银、董菊香解除合同的行为已给凡木公司带来了重大损失，双方进行了多次协商，未能就赔偿方案达成一致意见。另外，凡木公司还就交接房屋的事宜进行了说明。2017年10月12日凡木公司与李光银、董菊香进行了房屋交接，并在《房屋交接书》上签字确认。 一审法院另查明，2017年8月29日，凡木公司法定代表人刘姜成就李光银、董菊香发出的《关于解除房屋租赁合同的函》向李光银通电话进行沟通，沟通中凡木公司表示房租确系延迟支付，但是经李光银同意，李光银、董菊香则表示虽然就房租支付问题沟通过多次，但资金经常不到位，在凡木公司承诺的租金支付时间并没有收到租金，故单方面发函解除合同。2017年9月29日，凡木公司法定代表人刘姜成再次就解除合同的相关事宜与李光银在案涉房屋大厅内进行沟通，凡木公司再次说明未按时支付房租系得到李光银同意，且解除房屋租赁合同函发出次日凡木公司就向李光银、董菊香支付了租金。李光银再次确认双方就房租支付时间沟通过多次，并表示同意的最后的支付日期为2017年8月27日，因到期凡木公司未支付，故发函解除合同。 再查明，凡木公司在案涉房屋装修花费共计779658.2元，其中房屋装修及设计费643458.2元，钢结构装修117600元，消防工程18600元。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为：李光银、董菊香单方面解除《房屋租赁合同》是否系违约？ 《房屋租赁合同》明确约定承租方无故拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方面解除合同。因此，无故拖欠租金一个月以上，是协议约定的解除条件。从本案事实来看，凡木公司超过拖欠租金已经超过一个月，但本案凡木公司就房租支付时间与李光银沟通过多次，并表示愿意继续履行合同。李光银口头上对给予一定时间延期支付表示过同意，支付租金的最后宽限日期是在2017年8月27日，凡木公司于2017年8月28日进行了支付，故不应将其认定为无故拖欠租金一个月以上的情形。至于李光银、董菊香称《房屋租赁合同》有“非经双方书面协议，本合同不得变更或修改”的约定，但凡木公司就该季度的租金希望给予一定的宽限期并不属于变更或修改合同的范畴，它只是一个意图的表达，在得到李光银、董菊香确认之后，不管确认是书面还是口头的，都能够说明凡木公司延期支付租金的行为并非“无故”。它并没有改变合同关于“无故拖欠租金一个月以上出租方可以单方解除合同”的约定，而只是对该条约定中“无故”的反证。因此，李光银、董菊香系单方面违约解除合同，应按照合同的约定承担相应的违约责任。解除合同后，双方进行了交接，房屋无损坏，故对于凡木公司要求返还履约保证金的请求予以支持。 对于装修损失，合同明确约定应按照合理折旧后进行赔偿，庭审中查明，案涉房屋的装修已经拆除，故无法评估该装修的价值。李光银、董菊香收回案涉房屋后，并未使用凡木公司装修再行出租，李光银、董菊香并未从该装修中获得益处，故从公平的角度，结合租赁期间及实际经营期间，按八成新进行折旧，酌情给予凡木公司装修损失赔偿623726元。 对于违约金的主张，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人之间的过错程度等综合考量。本案中凡木公司逾期支付租金在先，且凡木公司在履行合同的过程中，长期存在逾期支付租金的情况，而装修损失部分的赔偿已经对凡木公司的实际损失进行了补偿，故对其违约金的主张不予支持。 一审法院判决：1.李光银、董菊香于判决生效之日起十日内向凡木公司返还履约保证金28997元。2.李光银、董菊香于判决生效之日起十日内向凡木公司赔偿装修损失623726元；3.驳回凡木公司的其他诉讼请求。 李光银、董菊香不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回凡木公司一审全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审的诉讼费用均由凡木公司承担。 二审法院另查明，凡木公司与李光银、董菊香签订的《房屋租赁合同》约定，凡木公司无故拖欠租金一个月（含一个月）以上的，李光银、董菊香可解除合同，且不退还履约保证金。二审调查中，李光银、董菊香认为凡木公司的装修无价值，目前系废弃。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审法院认为，凡木公司与李光银、董菊香签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审的主要争议焦点为：李光银、董菊香在2017年8月27日是否有权解除合同。 根据合同约定，凡木公司作为承租人应在每季度前15日付清租金，故2017年7月9日至2017年10月8日的季度租金凡木公司应在2017年6月24日前支付完毕，若凡木公司在2017年7月24日前未能支付完毕，李光银、董菊香有权解除合同。根据双方电话录音显示，李光银同意凡木公司延期至2017年8月27日支付，该期限属于李光银在合同约定期限之外给予凡木公司的宽限期，在宽限期届满之时，凡木公司仍未能及时付清租金，李光银、董菊香有权解除合同。凡木公司称对方同意在2017年8月28日支付，但并未能够举证予以证明，故对其宽限期为2017年8月28日的主张不予支持。因凡木公司违反约定致使合同解除，故根据合同约定，李光银、董菊香有权不退还其履约保证金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因凡木公司违约导致合同解除，且李光银、董菊香明确表示对方装修无价值，故对凡木公司要求对方赔偿装修损失的主张不予支持。还需指出的是，凡木公司一方面认为对方无权解除合同，另一方面又自愿搬离，且就此主张对方赔偿装修损失，亦明显有悖诚信原则。综上所述，李光银、董菊香的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应以纠正。 二审法院判决：1.撤销一审判决；2.驳回凡木公司的全部诉讼请求。 本院再审查明：1.凡木公司在向本院申请再审时提交了凡木公司员工王婷婷与李光银的微信聊天记录。再审庭审中，凡木公司明确该证据和通话录音的证明目的为：我们在迟延交付租金期间和李光银进行过多次沟通，并取得了他（李光银）的同意，不是无故拖欠租金。李光银质证意见：认可其真实性，但不能达到对方的证明目的。因为对方在微信中提出沟通的意向，但我方并没有进行回复，也没有认可对方在2017年8月28日、29日坚持支付的我方拒收的款项就是租金。经查，聊天记录载明：双方分别于2017年8月23日下午3：01、3：05，2017年8月25日下午7：55、8：50就凡木公司法定代表人刘姜成和李光银将于“下周见面”的具体日期进行沟通，李光银确定“时间就定在周一下午”。本院认证意见：鉴于李光银对该证据的真实性予以认可，本院予以采信，对其证明力将结合其他事实在本院认为部分予以评述。2.李光银在本院再审审查过程中召集的询问中就其《解除房屋租赁合同的函》的发出时间陈述：“27号写好信封，8月28号下午投递的。”3.2017年8月25日系星期五，该周的下周一为2017年8月28日。 本院另查明，原四川凡木文化传播股份有限公司的名称于2020年5月14日变更为凡木教育科技集团股份有限公司。 再审庭审过程中，双方当事人对于一、二审法院认定及查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。 本院再审认为，案涉合同合法有效，一、二审判决对此认定正确，本院予以确认。根据双方的再审及答辩意见，并经双方当庭确认，本案再审争议焦点为：1.李光银、董菊香是否有权在2017年8月28日单方解除合同；2.董菊香、李光银是否应向凡木公司返还履约保证金28997元；3.凡木公司的损失是否应当由李光银、董菊香承担。 （一）关于李光银、董菊香是否有权在2017年8月28日单方解除合同的问题。首先，尽管凡木公司支付的第六期租金已经逾期1个月以上，表面上看已符合李光银、董菊香可单方解除合同的条件。但从凡木公司提供的通话录音来看，李光银明确承认其之前是同意凡木公司延期支付租金的（如2017年9月2日录音中李光银称“每一次我也承认是我同意了的，包括最后一次也算是同意了的”）。其次，虽然仅从凡木公司提交的微信聊天记录中看不出双方在“周一下午”（2017年8月28日）将要协商的具体内容，但李光银亦未举证证明其在2017年8月25日之前已明确向凡木公司表示要“解除合同”，或者是凡木公司意欲解除合同。结合李光银在通话录音中对于凡木公司希望延期交租金的问题表示“每一次我也承认是我同意了的”，则按通常理解，双方“周一下午”将要协商的内容就是关于支付租金的问题。由此可见，在双方2017年9月29日的沟通过程中，李光银所谓的“同意的最后的支付日期为2017年8月27日”，实际上仍在其允许延期的期限之内，因此二审判决以“根据双方电话录音显示，李光银同意凡木公司延期至2017年8月27日支付”为由，认定“该期限属于李光银在合同约定期限之外给予凡木公司的宽限期”，依据不足。第三，李光银、董菊香既已在先同意和凡木公司协商延期支付租金，又在双方尚未协商确定延期期限的情况下突然发出《解除房屋租赁合同的函》，有违诚实信用原则。因而凡木公司于2017年8月28日、29日支付第六期全部租金及滞纳金，不属于合同约定的“无故拖欠租金一个月以上”的情形，一审判决对此认定正确。李光银、董菊香在2017年8月28日下午发出的关于合同解除的通知不能发生相应的效力，亦即李光银、董菊香当天无权单方解除合同。二审判决对此认定不当，应予纠正。 （二）关于董菊香、李光银是否应向凡木公司退还28997元履约保证金的问题。鉴于凡木公司最终也同意解除合同，故案涉《房屋租赁合同》的解除系双方合意解除，《房屋租赁合同》中“由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金”的违约责任条款不能再作为合同解除之后，李光银、董菊香继续占有履约保证金的依据。且凡木公司对于合同期内实际履行部分的租金亦已结清，并将房屋按当时状况完好返还给李光银、董菊香。故李光银、董菊香应当向凡木公司全额退还履约保证金，一审判决对此处理正确，应予以维持。 （三）关于凡木公司的损失是否应当由李光银、董菊香承担的问题。鉴于案涉合同对合同期约定了96个月，但实际仅履行了18个月、不足五分之一，李光银、董菊香并未举证证明其受有损失，而凡木公司的装修损失系客观事实。一审法院结合租赁期间及凡木公司的实际经营期间，按八成新折旧为623726元，尚属合理，可作为计算装修损失的依据。同时，从合同的履行情况来看，案涉合同不能继续履行，非仅因一方原因所致，损失亦应由双方分担。一审判决将装修损失判令全部由李光银一方承担，确有不妥，二审判决导致双方利益严重失衡，应予纠正。因双方对于合同在合意解除情况下装修损失的负担未作约定，事后亦未能协商一致，并且双方争议最初系因凡木公司迟延支付当期租金而起，以及多次逾期交纳租金。同时亦无证据证明合同解除后出租人利用了装修。但如果双方正常协商，合同本来是可以继续履行的。故对于合同未能继续履行双方均有过错，依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，宜由李光银、董菊香承担装修折旧后的20%，凡木公司自担80%，即李光银、董菊香应承担的部分为623726元×20%＝124745.2元。 综上所述，二审判决应予撤销。凡木公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12807号民事判决； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决第三项; 三、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决第一项，即：李光银、董菊香于本判决生效之日起十日内向凡木教育科技集团股份有限公司返还履约保证金28997元； 四、变更四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决第二项为：李光银、董菊香于本判决生效之日起十日内向凡木教育科技集团股份有限公司赔偿装修损失124745.2元； 五、驳回凡木教育科技集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7800元，二审案件受理费10327元，合计18127元，由凡木教育科技集团股份有限公司负担13958元，由李光银、董菊香负担4169元。 本判决为终审判决。 审判长  刘丽君 审判员  钟均成 审判员  吉家涛 二〇二〇年十一月二日 书记员  何 伟