广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19085号上诉人（原审原告）：广东美创集团股份有限公司，住所地广州市增城区永宁街凤凰北横路****。法定代表人：曹军林。委托诉讼代理人：张少勇、刘少君，广东广语堂律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：李全中，男，1964年10月3日出生，汉族，住安徽省利辛县。上诉人广东美创集团股份有限公司因与被上诉人李全中租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2797号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广东美创集团股份有限公司上诉请求：1.请求判决撤销广州市增城区人民法院作出的（2020）粤0118民初2797号民事判决中的第二项判决内容；2.请求判决支持上诉人在一审诉讼中的第二项、第三项诉讼请求；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《创美大厦物业租赁合同》是合法真实有效的合同，并且该合同在签订后已经生效，上诉人与被上诉人均应按照合同约定全面履行合同，被上诉人发函的内容属于单方面要求变更合同条款，但是上诉人并未同意，双方对于变更合同条款未达成一致共识，所以上诉人与被上诉人应该按照已签订的合同全面履行。1、一审法院的认定事实明显错误。一审法院认为上诉人与被上诉人在合同签署后一个月左右时就合同能否继续履行的问题进行协商但未达成一致意见。实际上，上诉人从未对合同能否继续履行的问题与被上诉人进行协商，而且被上诉人发联系函给上诉人因房屋面积问题要求补充约定的行为明显属于单方面要求变更合同条款的行为。涉案租赁合同是当事人双方真实的意思表示（被上诉人曾在一审庭审中确认合同是自己自愿签名的），租赁合同亦明确约定了租赁的面积，上诉人在签订合同的时候也明确告知被上诉人租赁的面积包括公摊的面积。根据《合同法》第六十一条、第六十二条关于合同约定不明确的规定以及第九十四条关于合同法定解除的规定，以上情况均不属于合同约定不明确需要补充约定或者法定解除合同的情形。因此，本案中不存在上诉人与被上诉人在合同签署后一个月左右时就合同能否继续履行的问题进行协商的事实。更不存在上诉人与被上诉人就合同能否继续履行的问题进行协商但未达成一致意见的事实。被上诉人发函给上诉人就房屋租赁面积问题补充约定的行为是单方面要求变更合同条款的行为，变更合同或补充增加合同内容需要经过合同双方当事人的同意，而上诉人并未同意变更合同条款。本案中租赁合同签订后已经生效，合同双方均应按照合同的约定全面履行合同，上诉人也多次要求被上诉人继续履行租赁合同，但是被上诉人却一直不接收场地，也不缴纳租金。虽然被上诉人没有实际使用租赁物，但合同签订后，不管是法律上和客观上，被上诉人已经拥有占有、使用、管理、处分租赁物的权利。合同签订后，上诉人也不敢违反合同，擅自将涉案租赁物再次另行出租给第三人，被上诉人拒不履行合同约定义务，已给上诉人造成严重损失。一审法院还认定上述行为之后上诉人未再催收被上诉人接收场地支付租金，该认定事实也是明显错误。上诉人在一审中已经明确表示，合同签订后，上诉人除了微信通知和发函以外，还多次通过电话联系被上诉人要求履行租赁合同约定的各项义务，被上诉人拒不履行合同给上诉人造成了重大损失，因此，被上诉人应当承担未履行租赁合同的违约责任。2、一审法院作出涉案合同实际上并未履行，且在2018年10月时也已经无法继续履行的认定明显错误，导致判决结果错误。一审法院在一审判决中并未对合同已经无法继续履行的认定给出法律依据，但是根据《合同法》第一百一十条，涉案租赁合同并不符合《合同法》关于合同无法继续履行的规定。而租赁合同实际上一直未履行的原因是被上诉人违约，拒绝履行。本案的租赁期间是2018年9月15日至2021年9月14日，因为被上诉人不履行租赁合同已经对上诉人造成了重大损失，根据租赁合同第八条违约责任第l款的规定：双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。本案中，合同签订生效后，被上诉人是否使用租赁物是被上诉人的权利，被上诉人拒不支付租金的行为是违约行为，因此，被上诉人应当支付上诉人签订租赁合同后至合同解除之日期间的租金。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致作出不公正、不合法的判决。为此，现依据《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉，望撤销原审判决并支持上诉人一审诉讼请求。李全中辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：答辩意见与一审答辩意见一致，我没有租他的房，对方靠租房获取不当利益，从对方一审提供的证据看出，对方出租房屋非法谋取暴利，没有经过报建批复，二审消防也没有进行报建。变更房屋使用性质，五楼是违章建筑，我方通过热线12345向政府部门反映过相关情况。另外，我方没有租用对方的房屋一天，对方靠合同诈骗，非法占有我个人的财产，我以个人名义转账10万元到对方的法人账户，按照租赁市场的惯例是两按一租，对方明显是合同欺诈。同意一审判决，要求对方返还我10万元借款。广东美创集团股份有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除广东美创集团股份有限公司、李全中双方签订的《创美大厦物业租赁合同》；2.请求判令李全中支付广东美创集团股份有限公司2018年9月至2019年12月共计15个月的租金（29750元/月×15个月）合计446250元；3.本案全部诉讼费用由李全中承担。一审法院经审理认定事实如下：广东美创集团股份有限公司于2017年2月25日从增城水松制衣厂处承租了位于广州市增城区新塘镇卫深路47号（广深大道中123号）的厂房五层面积为1314.19平方米；于2017年3月26日从刘德均、黄子安处承租了位于广州市增城区新塘镇卫深路45号（广深大道中121号）的房屋共五层面积为1402平方米。上述房屋办理了消防工程验收备案。2018年9月11日，广东美创集团股份有限公司和李全中签订《创美大厦物业租赁合同》，约定由李全中承租位于广州市增城区新塘镇广深大道121-123号的创美大厦第4层，面积为850平方米，租期自2018年9月15日起至2021年9月14日，2018年9月15日至2020年9月14日期间每月租金为29750元以及违约责任等内容。2018年9月22日，李全中通过微信向广东美创集团股份有限公司发出《联系函》载明“我方实际租用并付租的面积为：四楼整层的建筑面积+一楼公共大堂的我方应承担的公摊面积，如此我愿对原合同进行补充修订并继续履约。如贵方不能接受或对等的达成共识，我方要求依法解除广东美创集团股份有限公司合同，收回订金”。2018年10月11日，曹军林通过微信向李全中发出“你好李总：2018年9月11日，您与广东美创建筑装饰设计工程有限公司（增城分公司）签订了《公司地址转让合同》，有偿转让给您，转让价29.2万元。我已多次电话通知您把尾款19.2万元交齐、并接收。您至今未来接收，现已有一个月了！……请你收到微信后、10日内来接收场所”。一审法院在另案中查明，2018年9月11日，广东美创建筑装饰设计工程有限公司增城分公司与李全中签订《公司地址转让合同》，约定该公司将广州市增城区广深大道中123号4楼（包括场地装修、电子设备、办公设备、家具等）有偿转让给李全中，转让总价为29.2万元，签订合同时支付10万元订金，待广东美创建筑装饰设计工程有限公司增城分公司迁出并交付李全中使用5日内付清余款，如不能正常使用该地址，该公司应无条件退回李全中交付的订金，此转让过程委托公司法定代表人曹军林全权办理等内容。庭审中，广东美创集团股份有限公司另提交一份2018年10月12日的律师函以及广东美创集团股份有限公司与律师的微信记录，律师函载明广东美创集团股份有限公司要求李全中接收场地否则将解除合同并追究违约责任等。李全中表示从未收到过该律师函。李全中另提交两份证人证言，拟证明广东美创集团股份有限公司的法定代表人曹军林向李全中借款及李全中向曹军林索要借款等事实。庭询中，广东美创集团股份有限公司主张，广东美创集团股份有限公司的法定代表人同时是广东美创集团股份有限公司和广东美创建筑装饰设计工程有限公司增城分公司的股东。李全中主张，其从未使用过涉案场地，也从未办理过交接，不应支付费用给广东美创集团股份有限公司。一审法院认为，双方当事人于2018年9月11日签订《创美大厦物业租赁合同》，2018年9月22日，李全中即发联系函给广东美创集团股份有限公司因房屋面积问题要求补充约定；且广东美创集团股份有限公司也在2018年10月11日向李全中微信通知要求李全中接收场地，在2018年10月12日发出接收场地律师函否则要求解除合同并追究违约责任等。由此可知，双方当事人在签署租赁合同后的一个月左右时就合同是否能够继续履行问题进行协商但未达成一致意见，李全中也未接收过涉案场地，亦未支付过租金。且在上述行为之后，广东美创集团股份有限公司未再催收李全中接收场地支付租金，李全中亦未要求补充约定后继续履行等，直至广东美创集团股份有限公司到一审法院立案诉讼要求解除合同及支付租金。因此，一审法院认为，涉案合同实际上并未履行，且在2018年10月时也已经无法继续履行，故广东美创集团股份有限公司主张要求解除《创美大厦物业租赁合同》，一审法院予以支持。对于广东美创集团股份有限公司主张要求李全中支付租金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除广东美创集团股份有限公司和李全中于2018年9月11日签订的《创美大厦物业租赁合同》；二、驳回广东美创集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7332元，由广东美创集团股份有限公司负担3666元，李全中负担3666元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明涉案合同约定面积为850平方米（含公摊）。二审的争议焦点在于：1.李全中提出租赁场地面积与合同约定不符对合同履行的影响；2.广东美创集团股份有限公司诉请李全中支付2018年9月至2019年12月租金应否得到支持。涉案《创美大厦物业租赁合同》是广东美创集团股份有限公司与李全中的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。李全中以涉案房屋的面积与合同约定不符，要求变更合同的内容，并以此主张不应承担合同约定的责任的意见，经查，涉案合同约定的面积为850平方米（含公摊），广东美创集团股份有限公司在二审庭审自认第4层面积约600多平方米，但辩称合同约定的面积含一楼公共部分（分摊面积），对此，本院认为，涉案房屋是创美大厦中的一层，并无单独的房产证，合同约定的面积含分摊面积，应当理解为承租地址包括第4层及公共分摊部分，且李全中在租赁前已查看现场并签订合同，故合同所约定的面积可视为双方协商的结果，故李全中提出的面积问题不足以构成其不履行合同的理由。至于其提出消防、加建等理由，并未提供相关证据证明基于以上原因导致案涉合同无法继续履行，对李全中的上述意见均不予采信。关于合同解除及租金支付的问题。如前所述，涉案合同系有效合同，李全中辩称不履行合同的理由不成立，故其有支付涉案合同租金的义务。李全中于2018年9月22日已拒绝接收涉案房屋，广东美创集团股份有限公司亦于2018年10月12日发出律师函要求李全中接收场地否则解除合同并追究违约责任，故双方均以自己行为表示不继续履行的意愿，故一审判令支持涉案合同解除并无不当。本案考虑到李全中于2018年9月22日已提出了异议，其异议内容要求明确分摊面积，而广东美创集团股份有限公司对此未作回复解释，亦有一定责任，同时广东美创集团股份有限公司在李全中未接收涉案场地并且以自己行为明确不履行合同时，亦有止损的义务，故本院酌情判令李全中支付两个月的租金，对一审判决予以改判。综上所述，李全中签订合同后未履行合同义务，广东美创集团股份有限公司上诉请求李全中支付部分租金理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2797号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2797号民事判决第二项；三、李全中自本判决生效之日起十日内向广东美创集团股份有限公司支付租金59500元。四、驳回广东美创集团股份有限公司的其他诉讼请求。一审受理费7330元，由广东美创集团股份有限公司负担3891元，李全中负担3439元。二审受理费7994元，由广东美创集团股份有限公司负担6928元，李全中负担1066元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十月二十九日书记员 王日平钟丹霞