.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8400号上诉人（原审被告）：吴俊峰，男，1955年3月17日出生。委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊清，男，1958年2月6日出生。委托诉讼代理人：吴迪（系吴俊清之女）。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊海，男，1964年4月29日出生。委托诉讼代理人：李金鸽（系吴俊海之妻）。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴峥，男，1989年8月10日出生。委托诉讼代理人：黄英（系吴峥之母）。被上诉人（原审被告）：李月兰，女，1937年6月14日出生。被上诉人（原审原告、李月兰法定代理人）：吴俊荣，女，1968年9月30日出生。上诉人吴俊峰因与被上诉人吴俊清、吴俊海、吴峥、李月兰、吴俊荣确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初11670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴俊峰上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三项，改判确认《房屋买卖合同》合法有效，争议房屋的转移登记合法有效，或将本案发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了吴俊峰的合法权益。涉案房屋系吴俊峰支付购房款购买，只是依据房改政策，必须以李月兰的名义签订合同，实际所有人为吴俊峰。房屋是大家一起商量后购买的，考虑到买房时使用了父母的工龄，吴俊峰拿出90000元补偿给了吴俊荣、吴俊清、李月兰。涉案房屋以买卖的名义于2018年3月过户到吴俊峰名下，办理过户手续时，李月兰意识清醒，身体康健。吴俊清、吴俊海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回吴俊峰全部上诉请求。购买涉案房屋使用了父亲工龄，房屋应为父母共同财产。对于李月兰民事行为进行综合判定，签订房屋买卖合同时李月兰为限制民事行为能力人，签订房屋买卖合同的行为相对于李月兰当时的精神状态不相适应，且吴俊峰并未实际支付价款，合同应属无效。因为是房屋有李月兰、吴俊清、吴俊荣的户口，吴俊峰给付钱款是租金的补偿。吴峥辩称，同意一审判决。吴俊荣、李月兰辩称，同意一审判决。2018年吴俊峰未经李月兰其他子女同意将房屋过户到自己名下，侵害了他人权利。吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣向一审法院起诉请求：1.依法确认李月兰与吴俊峰签订的出售位于北京市丰台区×××东路8号楼0301号房屋（以下简称0301号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2.依法确认李月兰将0301号房屋过户登记至吴俊峰名下的转移登记行为无效；3.依法撤销以吴俊峰为登记权属人的（0301号房屋）房屋不动产权证，将诉争房屋恢复登记至李月兰名下；4.吴俊峰、李月兰承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：李月兰和吴树春系夫妻关系，二人育有子女吴俊峰、吴俊清、吴俊江、吴俊海、吴俊荣。吴树春于1991年11月12日因死亡注销户口。吴俊江于2008年5月14日去世，吴峥系吴俊江之子。2002年3月6日，李月兰与吴树春原单位北京市木材总公司签订《北京市木材总公司房改房买卖合同》，约定北京市木材总公司将0301号房屋以1997年成本价格出售给李月兰，按（97）京房改办字第016号文件规定，1997年成本价为每平方米1450元，出售旧楼房按成本价格给予成新折扣，年折扣率为2%，计价公式、工龄折扣、教师优惠以及现住房折扣等计算方法均按文件中有关规定计算，该房屋总建筑面积84.9平方米，房屋买卖价格51029元，加上其他费用应交53107元。原北京市丰台区国土资源和房屋管理局于2013年1月28日颁发的产权证显示03**房屋所有权人是李月兰。2018年3月8日，李月兰和吴俊峰签订《存量房屋买卖合同》，约定李月兰将0301号房屋出售给吴俊峰，价格为57000元，之后房屋过户登记到吴俊峰名下。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥和李月兰主张因购买诉争房屋时使用了父亲吴树春的工龄，工龄系吴树春的财产性权益，李月兰从吴树春原单位购买的房屋应系李月兰和吴树春的夫妻共有财产，李月兰私自将该房屋卖给吴俊峰损害了其他继承人利益，吴俊峰对此明知，属于恶意串通损害第三人利益，另外，李月兰长期抑郁，患有老年痴呆症、焦虑症，其和吴俊峰签订房屋买卖合同时不具有完全民事行为能力，且法院已宣告李月兰属于限制民事行为能力人，故李月兰和吴俊峰2018年签订的房屋买卖合同应属无效，应当将房屋产权恢复登记到李月兰名下。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥提交了李月兰的2016年、2019年北京安定医院门诊病历、鉴定报告、民事判决书为证。2016年门诊病历显示：李月兰被诊断为抑郁状态、焦虑状态、失眠、痴呆状态。2019年北京安定医院处方显示李月兰临床诊断为抑郁状态、失眠、焦虑状态、妄想状态。（2019）京0106民特338号民事判决书系一审法院于2019年9月6日作出，法院宣告李月兰为限制民事行为能力人。吴俊峰认可上述证据真实性，主张李月兰于2002年购买诉争房屋时没有钱，其兄弟姐妹和母亲同意由其出钱购买房屋，归其所有，房屋是大家一起商量后购买的，不存在隐瞒情形，当时其支付了51029元，考虑到买房时使用了父亲的工龄且房子上有其他人的户口，其拿了90000元补偿给了吴俊荣、吴俊清、李月兰每人30000元，李月兰又将30000元分给了五个子女，每人6000元，主张其已经按照当时的市价给予其他人补偿，财产已经进行分配，未侵害其他人利益，其母亲2016年患病，但是2018年治好了，2018年和其签订房屋买卖合同时精神是正常的，主张房屋买卖合同有效。吴俊峰提交了1998年5月8日其自行书写的《关于家庭房产问题的协议书》予以证明其主张，但其中均没有其他人签字。吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥认可拿到了吴俊峰所述的钱款，但主张是租金，不认可吴俊峰提交的证据，称此仅是吴俊峰单方起草材料，其他人并未签字同意。本案中当事人申请对李月兰2018年3月8日签订房屋买卖合同时的行为能力进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所出具了情况说明，称既往民事行为能力鉴定有得不出明确结论或无法判断当时行为能力的可能性，要求补充李月兰病历材料（2018年3月8日前后一个月内）和当日音像材料等，后当事人表示无法补充材料，撤回鉴定申请。另查，一审法院于2019年4月3日作出（2019）京0106民初11670号民事裁定书，载明法院根据申请人吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣的申请，裁定查封被申请人吴俊峰位于北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋。2019年4月11日，北京市规划和自然资源管理委员会丰台分局签收了一审法院的协助执行通知书。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”根据李月兰2016年就诊记录可知李月兰当时已患有老年痴呆等疾病，2019年法院亦认定李月兰为限制民事行为能力人，根据上述事实法院有理由怀疑李月兰在2018年3月8日和吴俊峰签订《存量房屋买卖合同》之时的行为能力受限，而本案没有证据显示李月兰2018年3月8日具有完全民事行为能力。另外，因李月兰从吴树春原单位购买0301号房屋时使用了吴树春的工龄，该工龄应属于吴树春财产性权益，0301号房屋应属于李月兰和吴树春的夫妻共同财产，本案中吴俊峰提交的证据无法证明李月兰将房屋出售给吴俊峰经过了吴树春其他继承人的同意。综合以上事实，法院认为李月兰2018年3月8日和吴俊峰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，依据该房屋买卖合同进行的房屋过户登记给吴俊峰的转移登记行为亦属无效，该房屋产权应当恢复登记到李月兰名下。撤销吴俊峰房屋不动产权证的行为，不属于人民法院权属范围，吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥可以向有关部门主张，法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月判决：一、2018年3月8日李月兰和吴俊峰就北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋产权从李月兰名下过户登记给吴俊峰的转移登记行为无效；三、吴俊峰于判决生效后七日内配合李月兰将北京市丰台区南三环东路8号楼0301号房屋产权恢复登记到李月兰名下；四、驳回吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系李月兰和吴俊峰于2018年3月8日签订《存量房屋买卖合同》时李月兰是否行为能力受限，涉案房屋是否系李月兰与吴树春夫妻共同财产。关于李月兰签署房屋买卖合同时是否为限制民事行为能力人一节，本案中，吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥主张李月兰于2018年3月8日签订涉案房屋买卖合同时系限制民事行为能力人。本院认为，李月兰于2019年9月6日被判决宣告为限制民事行为能力人，但据此不能推定其2018年3月8日与吴俊峰签订房屋买卖合同时系限制民事行为能力人。虽在2016年就诊病例显示李月兰被诊断为痴呆状态等，因该诊断非有权机关出具的行为能力鉴定，不能作为判断李月兰在2018年3月是否系限制民事行为能力人的认定依据，故本院对李月兰在《存量房屋买卖合同》签订时已经丧失行为能力的主张难以采信。一审法院推断李月兰签署合同时行为能力受限显属不当，本院予以纠正。关于使用已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产一节。需指出，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策次数受限等特点。职工的工龄优惠是房改政策一种十分重要的因素，应为个人的财产利益，因此所获工龄政策福利应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益。但购买房屋是否使用已死亡配偶生前工龄，不足以据此产生房屋物权取得主体的认定基础。虽工龄属于吴树春财产性权益，但吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣以购买房屋时使用了吴树春的工龄主张涉案房屋系李月兰与吴树春共同财产依据不足。一审法院仅以李月兰从吴树春原单位购买涉案房屋时使用了吴树春的工龄为由认定该房屋属于李月兰和吴树春的夫妻共同财产显属不当，本院予以纠正。吴俊清、吴峥、吴俊海、吴俊荣亦未提供证据证明房屋买卖合同存在无效的情形，经审查，该合同不存在法律规定的无效的情形。综上所述，吴俊峰的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初11670号民事判决；二、驳回吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥的诉讼请求。一审案件受理费1076元，由吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥负担（已交纳）；二审案件受理费1076元，由吴俊清、吴俊海、吴俊荣、吴峥负担（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由吴俊清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年十月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕