山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3996号 上诉人（原审被告）：泰安老街商业运营管理有限公司（原称泰安老街商业管理有限公司），住所地山东省泰安市岱岳区粥店街道天平湖路与梅山西路交叉口东北角。 法定代表人：陈书军，该公司经理。 委托诉讼代理人：王超，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙鑫鑫，男，1988年4月6日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安老街商业运营管理有限公司（以下简称泰安老街公司）因与被上诉人孙鑫鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0911民初1875号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安老街公司上诉请求：请求泰安市中级人民法院依法撤销一审判决，依法改判驳回泰安老街公司一审的全部诉讼请求或者依法发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清:1、一审法院认定起诉时孙鑫鑫未超出商铺租赁合同(以下简称合同)约定的交付商铺后60天的装修时间，无事实及法律依据。泰安老街公司通知解除涉案商铺租赁合同时，即便扣除因疫情影响延误的时间，也已超过90日，依约泰安老街公司有权解除合同，故泰安老街公司与孙鑫鑫的涉案商铺租赁合同于2020年4月8日解除:出租房屋交钥匙即转移占有，孙鑫鑫在一审庭审时称:“孙鑫鑫与六户相邻商户与一样，签署了审批表及收到房屋钥匙”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定“一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。故该涉案房屋于孙鑫鑫签署审批表拿到钥匙时即2019年11月15日房屋就转移为孙鑫鑫占有，房屋已经交付，即应自2019年11月15日起按照约定计算装修期，至2020年4月3日已140日，因疫情影响，最多扣除44天(自2020年1月23日至2020年3月7日)，剩余96天。根据合同第八条第9款规定，孙鑫鑫应于交付后60日开业运营，逾期超过三十日的未开业的，泰安老街公司有权解除合同并要求孙鑫鑫承担违约责任，故泰安老街公司依法依约享有合同解除权。泰安老街公司于2020年4月3日向孙鑫鑫寄送相关通知，宽限至4月8日前办理手续并进场装修，否则双方合同于2020年4月8日解除，孙鑫鑫宽限期内未依约办理，根据《合同法》第96条之规定合同已于2020年4月8日解除。故一审法院认定孙鑫鑫未超过合同约定的60日开业运营无事实及法律依据。2、一审法院认定的孙鑫鑫于2020年4月7日(宽限期内)到泰安老街物业服务服务有限公司处签署了房屋交接验收表、领取了装修手册等与事实不符：首先，泰安老街物业公司与泰安老街公司为两个公司，因物业公司负责监管商户装修，收取裝修保证金。泰安老街公司缴纳装修押金后即可自物业公司处领取空白的交接验收单、装修手册等，但上述文件均为空白，需要孙鑫鑫与泰安老街公司对接签署。但孙鑫鑫未与泰安老街公司交接，交接单及装修手册上仅有孙鑫鑫签字，物业公司及泰安老街公司均未签章，开发商也未签字，亦可证明孙鑫鑫未于2020年4月7日与泰安老街公司对接。交接表上也备注有留存物业公司业主档案内，故该补办的材料并未依程序完成，及孙鑫鑫未依照通知及合同约定补办。一审法院仅根据孙鑫鑫提交的上述单方证据即认定孙鑫鑫主张的于2020年4月7日履行了泰安老街公司通知中办理手续并进场装修的义务，显然无事实及法律依据。且孙鑫鑫亦未于2020年4月8日前进场装修。二、一审法院适用法律错误：一审法院根据《合同法》第八条依合同履行义务原则及第六十条严格履行与诚实信用原则，判令不依约严格履行、不遵守诚实信用的孙鑫鑫不承担违约责任，剥夺作为守约方的泰安老街公司合法权益。孙鑫鑫与泰安老街公司约定解除条件，合同合法有效，作为合同当时人的孙鑫鑫应当依约严格履行合同，遵循诚实信用原则，根据《合同法》93条及96条，解约条件成就，泰安老街公司依法行使了通知义务，双方合同依法已经解除。三、孙鑫鑫未按照合同约定服从甲方管理，构成违约，也致使合同目的不能实现，根据《合同法》第93、94条之规定泰安老街公司有权解除合同。泰安老街公司通知孙鑫鑫和同解的，合同自通知之日解除。首先，泰安老街为市文旅城旅游项目之一，与非普通租赁，须统一规划统一管理，作为首期租赁商户要求其在老街整体开业前必须开业运营，是主要合同义务，且涉案商铺在项目一层主要位置，若未能在整体开业时开业运营，将严重影响该项目形象，进而损害全体业主利益。泰安老街公司多次通知孙鑫鑫依约履行合同并开始装修，泰安老街公司均未理睬，泰安老街公司于2020年3月28日向孙鑫鑫发通知催促其履行合同，其亦未理睬，孙鑫鑫明知需要在整体开业前开业运营，但其不履行的行为，已经构成根本违约。其次，合同第八条第4、5、6、9、12条均约定孙鑫鑫须服从泰安老街公司的管理，泰安老街公司多次催促孙鑫鑫，孙鑫鑫均未理睬，显然是不服从泰安老街公司管理，依据《合同法》第94条及合同第12条第一款约定，泰安老街公司均享有解除权。综上，孙鑫鑫依法依约均有权解除合同，泰安老街公司未积极履行合同，亦未在宽限期内履行，即为明确表示不履行合同，根据《合同法》第93、94、96条之规定，泰安老街公司行使了解除权，合同解除，一审法院为认定孙鑫鑫的多种违约行为属于认定事实不清，判令合同继续履行，损害了作为守约方的泰安老街公司的合法权利，干涉合同自由，不利于社会经济秩序的。故请求法院依法改判驳回孙鑫鑫的一审全部诉讼请求，支持泰安老街公司的请求或者依法发回重审。 孙鑫鑫未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。2019年8月21日孙鑫鑫与泰安老街公司签订了《商铺租赁合同》，双方也已实际履行。后老街商铺租金上涨，泰安老街公司在交付孙鑫鑫租赁房屋后又擅自将房屋门锁更换，导致孙鑫鑫无法进入租赁房屋，阻止了孙鑫鑫告与泰安老街公司之间的《商铺租赁合同》的正常履行，以达到其收回孙鑫鑫商铺再高价出租的目的，违背了诚实信用原则。泰安老街公司的上诉属滥用诉权，于法于理均不应得到支持。综上，请二审法院查明事实，依法驳回泰安老街公司的上诉请求，维持原判。 孙鑫鑫向一审法院起诉请求：1.依法请求贵院判决孙鑫鑫与泰安老街公司继续履行《商铺租赁合同》；2.依法请求贵院判决泰安老街公司免收孙鑫鑫新冠××疫情期间的租金；3.本案全部诉讼费用、律师费由泰安老街公司承担。 一审法院认定事实：泰安老街公司系由泰安老街商业管理有限公司更名而来。2019年8月21日，孙鑫鑫（乙方）与泰安老街公司（甲方）签订商铺租赁合同，合同约定，乙方自愿租赁甲方位于山东省泰安市泰安老街9栋1层116号商铺，建筑面积约为57.83平方米。乙方租赁该商铺作为经营生活配套使用，经营品牌为胖子贴膜。本合同项下的租赁期限为叁年，自统一开业之日2020年1月1日起至2022年12月31日止。租赁优惠期自2020年7月1日至2020年12月31日止。租金2.80元/天/平方米，每月租金合计肆仟玖佰贰拾伍元整（4925元），租金按年缴纳，年租金在本年度开始前提前90日缴纳。租期三年：2020年1月1日至2020年12月31日，交款时间为2019年8月20日，应缴金额29551.00元，实缴金额29551.00元。2021年1月1日至2021年12月31日，交款时间为2020年9月30日，应缴金额59102元。2022年1月1日至2022年12月31日，交款时间为2021年9月30日，应交金额59102元。乙方的权利义务：乙方须在甲方向乙方交付商铺后60日内开业经营，乙方逾期未能开业经营或不能取得合法经营条件的视为违约，未能开业经营的，每天需按月租金的10%向甲方缴纳违约金，乙方逾期30天，还未能开业经营的，甲方有权终止本合同，收回商铺，并不退还履约保证金。乙方营业时间应服从甲方的统一安排。违约责任：一方违反本合同任何条款应向守约方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若损失高于违约金，则可以向违约方主张赔偿损失，同时依法享有解除合同的权利。备注自正式开业之日起计算租金。泰安老街公司在合同尾部盖章，孙鑫鑫在合同尾部签字捺印。2019年8月21日，泰安老街公司为孙鑫鑫出具收据载明：收到孙鑫鑫保证金（9-1-116）伍仟元整。同日，泰安老街公司为孙鑫鑫出具收据载明：收到孙鑫鑫2020年1月1日-2020年12月31日租金（铺位号9-1-116）贰万玖仟伍佰伍拾壹元正（29551元）。2019年11月15日，泰安泰山城市发展物业服务有限公司为孙鑫鑫出具收据载明：收到孙鑫鑫老街装修保证金（9-1-116）贰仟元整（2000元）。同日，泰安泰山城市发展物业服务有限公司为孙鑫鑫出具收据载明：收到孙鑫鑫老街装修垃圾清运费（9-1-116）壹佰柒拾叁元肆角玖分（173.49元）。2020年4月3日，泰安老街公司向孙鑫鑫邮寄了交房通知书，载明：如您未在4月8日之前到我公司办理相关手续（节假日无休，可以正常办理），则我公司与您签订了该商铺租赁合同于2020年4月8日解除，我公司有权立即另行出租，并根据合同第十二条违约责任约定您已交纳的租金及履约保证金不再退还给你。如您未在4月8日之前到我公司办理交房及进场相关手续，我公司将立即另行出租，我公司不再另行通知。孙鑫鑫于2020年4月4日收到上述交房通知书。孙鑫鑫于2020年4月7日到泰安泰山城市发展物业服务有限公司处签署了房屋验收交接表，并领取了租户装修守则及及施工临时出入证。泰安泰山城市发展物业服务有限公司是泰安老街公司涉案项目的物业服务公司。另查明，泰安老街是整体开业，因新冠疫情影响，最终开业时间为2020年5月28日。以上事实由当事人陈述、商铺租赁合同、收据、交房通知书、房屋验收交接表、泰安老街租户装修守则、施工临时出入证、手机通话记录截屏、互联网页截图打印件、快递单、邮寄查询单、装修审批表、照片、公证书等证据在案证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙鑫鑫、泰安老街公司双方签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，且不违反法律规定，系有效合同。本案争议的焦点是，一、双方商铺租赁合同是否应继续履行；二、孙鑫鑫提出免除租赁费的诉讼请求能否支持。关于双方商铺租赁合同是否应继续履行。泰安老街公司辩称其在2019年11月15日已经交房，孙鑫鑫未按合同约定进行装修，在2020年4月3日交房通知发出时已经超出双方租赁合同约定的60日及30日宽限期，泰安老街公司有权解除合同。2020年4月8日之后根据交房通知书，合同已经解除，孙鑫鑫要求继续履行合同不合情理。一审法院认为，孙鑫鑫于2020年4月4日收到泰安老街公司发出的交房通知书，在2020年4月7日签署了房屋验收交接表，交房通知书中载明的2020年4月8日之前到泰安老街公司销售处办理交房及进厂装修等相关手续应视为泰安老街公司对交房日期作出了变更，孙鑫鑫按照交房通知书办理了相关手续，领取了房屋验收交接表，视为对交房日期变更的认可。且2019年11月15日仅有泰安泰山城市发展物业服务有限公司给孙鑫鑫出具装修保证金及垃圾清运费的收据，并没有泰安老街公司将涉案房屋交接给孙鑫鑫的相关证据，孙鑫鑫在2020年5月8日提起诉讼时，亦未超出合同约定的交付商铺后60天的装修时间，在孙鑫鑫已经交纳一年租金，且不存在其他违约情形下，孙鑫鑫要求继续履行商铺租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。对泰安老街公司辩称的商铺租赁合同自2020年4月8日解除不予采信。关于孙鑫鑫提出免除疫情期间的租金，因双方签订的商铺租赁合同约定自正式开业之日起计算租金，泰安老街因疫情影响等原因，调整到2020年5月28日正式开业，故孙鑫鑫应自正式开业即2020年5月28日开始计算租金。租金起算时间2020年5月28日已超出疫情影响期间，生产经营已经逐步恢复，故孙鑫鑫主张免除疫情期间租金的请求一审法院不予支持。对于律师费，孙鑫鑫在庭审时未向法庭出示相关证据，故一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决：一、孙鑫鑫、泰安老街公司继续履行双方于2019年8月21日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回孙鑫鑫其他诉讼请求。案件受理费50元，由泰安老街公司负担。 二审中，泰安老街公司提交照片5张，拟证明泰安老街于2020年1月22日之前即有许多商户装修完毕，并进行试营业，其中就有孙鑫鑫所在的9号楼。经审核，本院对照片真实性予以确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：泰安老街公司与孙鑫鑫签订的《商铺租赁合同》是否已经解除。孙鑫鑫签收的泰安老街公司向其发送的交房通知书明确载明案涉商铺达交房条件后至发送该通知前并未办理交房相关手续，如孙鑫鑫未在2020年4月8日前到该公司办理交房即进场装修等相关手续，双方签订的案涉合同将于2020年4月8日解除。二审中，泰安老街公司主张应以案涉商铺钥匙签收时间即2019年11月15日作为交付商铺的时间，但从上述交房通知书内容进行分析，足以认定泰安老街公司在向孙鑫鑫发送通知书时并不认可双方已经办理交房手续，其关于商铺交付时间的主张不能成立。泰安老街公司主张孙鑫鑫未于2020年4月8日前与其办理交房等手续，案涉《商铺租赁合同》已于2020年4月8日解除，但孙鑫鑫一审举证证实其于2020年4月7日在案涉商铺房屋验收交接表中签字并领取了泰安老街租户装修守则，泰安老街公司二审中认可上述装修守则系该公司制定，亦认可上述房屋验收交接表与其可以提供的交接表格式一致，足以认定孙鑫鑫在泰安老街公司限定期限内办理了交房相关手续，孙鑫鑫在2020年5月8日提起诉讼时，亦未超出合同约定的交付商铺后60天的装修时间，泰安老街公司关于合同解除的主张无事实根据。在此基础上，结合孙鑫鑫租金交纳、泰安老街整体开业时间等情况，认定双方继续履行案涉《商铺租赁合同》，并无不当。 综上所述，泰安老街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由泰安老街商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十七日 书记员 张甜甜