河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4335号上诉人(案外人)：贾腾，男，1985年11月20日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘川，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人(被执行人)：刘连华，女，1963年11月19日出生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人（申请执行人）：刘琦，男，1965年3月10日出生，汉族，住河南省商丘市。被上诉人（申请执行人）：陈秀勤，女，1964年1月21日出生，汉族，住河南省商丘市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李照路，上海方锐（商丘）律师事务所律师。上诉人贾腾因与被上诉人刘连华、刘琦、陈秀勤执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初5343号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾滕上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人贾滕与被上诉人刘连华于2008年6月19日就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应为有效协议，一审判决以刘连华未到庭应诉无法核实真实性为由，对该协议不予采信，明显不当。2.贾滕母亲曹新红的银行交易明细，能够证明其已按协议约定付清购房款。因购房时贾滕年龄较小，由其母亲出资购房符合常理，且购房后刘连华将案涉房屋、房产证、钥匙等交付贾滕，由贾滕及其母亲一直出租至今。3.贾滕所举五份案涉房屋租赁协议书，能够证明其自2009年以一直出租占用使用收益案涉房屋的事实。被上诉人刘琦、陈秀勤未举证反驳，亦无证据证明除贾滕外有其他人对案涉房屋享有占用使用收益的相关权益，承租人是否出庭并不影响租赁协议的真实性及效力，一审判决以承租人未到庭作证、部分租赁协议日期存在涂改为由对案涉房屋一直由贾滕出租的事实不予认可不当。4.案涉房屋因刘连华不配合一直未予过户，贾滕并无过错。5.贾滕购买案涉房屋并占有使用收益的时间远早于商丘市梁园区人民法院作出裁定查封案涉房屋的日期，结合上述事实，均能说明贾滕对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。刘连华未答辩。刘琦、陈秀勤辩称，贾滕不能证明其与刘连华之间存在房屋买卖协议，贾滕所举证的银行流水与购房时间、金额均不一致，亦不能证明其向刘连华交付了购房款。贾滕称案涉房屋一直由其母亲对外出租，其提交的房屋租赁协议自相矛盾，亦无租赁合同相对人的证言相佐证。且贾滕关于未办理过户手续的原因前后陈述并不一致。即便贾腾与其母亲购买了案涉房屋，但因其没有办理过户手续，故不能对抗善意第三人。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，贾腾的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。贾滕一审诉讼请求：1.判决立即停止对贾滕购买的位于商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.判决确认贾腾2008年6月19日与刘连华签订的《买卖门面协议》合法有效，并确认位于商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间归贾滕所有；3.判决刘连华立即协助和配合贾滕办理商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由刘连华、刘琦、陈秀勤负担。一审法院查明事实：贾滕提交房屋买卖协议一份，内容如下：甲方（卖方）刘连华，乙方（买方）贾腾，经甲乙双方协商达成如下协议：1.甲方同意将位于凯旋中路221号门面房1套卖给贾腾房产证号00×**4。2.房屋面积以现状为准，保证水、电、屋内完善无缺。3.此房买卖成交价格为陆拾伍万元整人民币，本协议签订后，乙方预付甲方买房定金壹万元整。下欠房款于2008年6月30日前由乙方将房款交清给甲方，交清房款后甲方将房屋交给乙方。4.此房在成交前如有纠纷，由甲方承担一切责任。5.房产证的办理过户由乙方负责办理，甲方提供过户手续。6.本协议签订之日起生效，双方不得反悔，如任何一方反悔罚违约金（肆拾万元整）。落款为甲方刘连华，乙方贾腾，2008年6月19日。贾滕提交银行流水一组，证明曹新红卡号43×××47中分别于2008年6月24日取款10万元，2008年6月25日取款20万元，2008年7月2日取款13万元；账号8200103314992705003310004100中2008年6月24日取款24万元。贾滕提交房屋租赁协议五份，分别为贾腾与陈慧林签订，曹新红与韩慧芳签订，曹新红与余进湖签订，曹新红与徐丽签订，曹新红与张孝东签订。贾滕提供户口簿证明曹新红与贾腾系母子关系。另查明，商丘市梁园区法院在刘琦、陈秀勤与李银才、刘连华、李晶晶、刘涛、都军、商丘聚铭贸易有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年4月28日作出（2020）豫1402民初3215号民事裁定，查封了刘连华名下的商丘市房权证2007字第**房屋一套。后贾腾对此提出异议，该院作出（2020）豫1402民初3215号之二民事裁定，驳回贾腾的异议申请。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”贾腾提交了与刘连华签订的房屋买卖协议，本案中，刘连华经法院合法传唤未到庭参加诉讼，无法核实该房屋买卖协议的真实性。贾腾提交了其母亲曹新红的取款记录，但并无相关取款流向证据予以佐证，无法核实取款是否交给了刘连华。贾腾提交了涉案房产房产证原件，但其提交的房屋买卖协议中，第5条约定：“房产证的办理过户由乙方负责办理，甲方提供过户手续。”根据该协议应由乙方,即贾腾负责办理涉案房产过户手续，但其在买卖协议签订后至今长达12年的时间内未予以办理。其提交的租赁协议五份，除其本人与陈慧林签订的一份外，其余均为其母曹新红与案外人签订，签订协议的案外人均未出庭作证，且曹新红与韩慧芳、与余进湖签订的二份租赁协议日期均存在涂改，无法核实其真实性。综上，贾腾所提交的证据，不足以证明其与刘连华签订了合法有效的书面买卖合同并实际支付了购房款，也不能证明其合法占有了涉案房屋；亦未提供证据证实非因其自身原因在买卖协议签订后长达12年的时间内未办理过户登记。故贾腾的诉讼请求，不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决：驳回贾腾的诉讼请求。案件受理费10300元，由刘连华负担。二审期间，上诉人申请刘慧婷、邵运良、王东全出庭作证。本院依法组织当事人进行了质证。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：上诉人所举证人，均为贾腾及其母亲之前所居住或经营时期邻居，所证明的内容多为听贾腾母亲所述，系传来证据，不能作为认定本案事实的有效依据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议的焦点为贾腾对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人的物权期待权须同时具备上述四个条件，本案中，贾腾主张2008年已与刘连华签订房屋买卖协议购买了案涉房屋，并占有使用至今，贾腾提供的其与刘连华的买卖协议虽然可以证明该协议签订于房屋查封前，但案涉房屋现仍登记在刘连华名下，尚未完成物权的变更登记，对于未能办理过户登记的原因，刘琦一审提供的其与贾腾的录音资料中显示贾腾称系因过户费用过高，一审庭审中贾腾又主张系因刘连华不配合，即便刘连华不配合过户，贾腾作为买受人亦可通过诉讼等实现自己的权利，故无论上述何种原因，均非因权利障碍导致不能过户，长达十余年不办理过户登记手续，显属贾腾消极不行使登记权利，其对于不能办理过户登记存在过错，不符合上述司法解释规定的非因买受人自身原因未办理过户的情形，不能认定贾腾享有足以排除强制执行的权利。至于贾腾是否支付了全部价款已无确认必要，在此不予评判，其与刘连华之间可另行处理。综上，原审认定事实基本清楚，判决结果正确。上诉人贾腾的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由贾腾负担。本判决为终审判决。审判长 戴   蕙审判员 许 长 峰审判员 王 颖 萍二〇二〇年十月二十日书记员 林添（兼）