河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3169号上诉人（原审被告）：刘飞，男，1977年8月10日出生，汉族，住河南省汝南县被上诉人（原审原告）：翁瑞，女，1979年8月16日出生，汉族，原住河南省正阳县，现住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨明，男，1970年6月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系杨明的丈夫。上诉人刘飞因与被上诉人翁瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘飞、被上诉人翁瑞的委托诉讼代理人杨明到庭参加诉讼。现已审理终结。刘飞上诉请求：1、撤销驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初2987号民事判决，改判上诉人不承担租赁费和违约责任，或将本案发回重审；2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人刘飞支付被上诉人翁瑞房屋租赁费182200.01元并赔偿被上诉人违约金26400元是错误的，无事实及法律依据。被上诉人翁瑞并非该房屋租赁合同的适格主体，该租赁合同应为无效合同。且合同约定房屋的面积与该房屋的实测面积不一致。2、一审法院审理程序不当。一审法院拒不接受其在一审期间提交的反诉状，剥夺了诉讼权利。被上诉人翁瑞答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。翁瑞向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2019年8月30日签订的租赁合同；2、支付房屋自2019年8月31日至2020年4月28日房租132200元及租赁合同约定的违约金10000元、补充合同约定的违约金36400元；支付诉讼期间房屋占用损失，按3个月算，每月房租及违约金20000元共计60000元。3、将损坏房屋恢复原状，恢复原状的损失以实际鉴定为准；4、按照合同列明的设备清单返还房屋设备，物品，不能返还的折价赔偿。诉讼中，原告明确要求被告返还诉争房屋。一审法院审理查明：2011年1月26日，原告翁瑞通过拍卖程序取得位于驻马店市××路驿城区农联社营宿楼1-2层临街门面房，面积约426.12平方米，也即本案诉争房屋。2019年8月30日，原告翁瑞（出租方、甲方）与被告刘飞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：1、甲方拥有位于驻马店市雪松路××段××花园小区××楼××间××三间，面积约450平方米。2、乙方租赁甲方房屋的期限自2019年8月30日至2024年9月30日，甲方应于2019年8月31日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。3、租金每年贰拾万元，租金每年递增6%，五年租金分别为20万元、21.2万元、22.47万元、23.82万元、25.25万元，租金产生的税费由甲方承担。房屋押金为壹万元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后甲方当天无息返还给乙方。房屋租金的支付可以现金，银行汇款或网银转账，第一年租金于2019年10月1日前支付，以后每年于9月1日前支付下一年租金，未经甲方书面同意，乙方不得无故拖欠房租，拖欠房租60天，甲方有权另行处置房屋，所造成的一切后果由乙方承担。4、在甲方同意下乙方可视使用情况对房屋内非承重墙增加或减少。甲方同意乙方在一楼另装一个上人楼梯，按装修要求破拆二楼地面。5、甲乙双方在遵守本合同时有违约行为的，违约方在10日内向被违约方支付违约金壹万元等条款。合同的下方空白处载明有出租房屋内物品清单，内容为：1、冰柜壹台；2、消毒柜壹台；3、冰柜展示柜壹台；4、电脑显示器壹台；5、监控设备壹套；6、空调肆台；7、蒸箱壹台；8、炉灶壹台；9、炒锅一个；10、热水器一台；11、六门冰柜壹台；12、蒸饭箱壹台；13、保鲜工作台2个；14、烟机一套。原、被告双方并未对门面房内设备和物品约定价格。合同签订后，原告便将诉争门面房交付给被告刘飞使用。刘飞接收该门面房后便开始进行装修。2019年10月30日，被告刘飞向原告转款10000元。由于被告刘飞未按合同约定向原告翁瑞支付第一年度租金，双方又于2019年11月13日签订补充协议一份，约定：“甲乙双方于2019年8月30日签订租房协议，协议签订后甲方已将该房屋及设备交付乙方装修及使用，乙方因故未能按期支付房屋租赁及押金，现承诺于2019年11月28日将剩余租金支付完毕，如有违约，乙方另外支付房租20%的违约金，今后未能按期支付房租都加收20%的违约金。该补充协议同原租房协议具备同等法律效力”。协议签订后，被告刘飞仍未按补充协议约定的时间向原告支付租金。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、庭审中，被告刘飞称：“房屋是按照合同约定交接的。签订合同后原告口头约定一个月的装修时间，由于2019年10月8日该打款没有打款，所以原告翁瑞把房子锁着了，锁到10月30日被告将10000元定金打给原告，原告把钥匙给被告后又开始装修的。合同中约定的门面房面积约450平方，但装修房屋时实际测量的面积只有369.3平方米。装修进行了三分之一，合同中约定的上人楼梯已经安装了，但是没有安装完毕，投资了大概3、4万元。房屋承重墙整体结构没有改变。因为合同约定的面积和实际面积相差比较大，所有现在停止装修了。现在房屋被告不再用了，房屋钥匙在被告处。合同中清单上的东西都还存在，一样也不少”。原告翁瑞主张装修和面积没有关系，当时合同约定的都是估算，原告认为是建筑面积。因为被告的后续资金跟不上了才停止了装修，跟面积无关。2、关于原告请求数额，庭审中，原告称①其于2020年4月28日向法院提交的诉状，所以诉求2019年8月31日至2020年4月28日期间的房租，数额为132200元。②其请求租赁合同约定的违约金10000元、补充合同约定的违约金36400元的计算方式为：以132200元为基数乘以20%为26440元，原告只请求26400元，再加上合同约定的约定金10000元，共计36400元。③其请求支付诉讼期间房屋占用损失，按3个月算，每月房租及违约金20000元共计60000元，计算方式为：从2020年4月29日开始计算至2020年7月28日止，每月租金为16666.67元（200000元÷12个月），每月的违约金是3333.33元（200000元÷12个月×20%），所以每月租金加上每月违约金为20000元，3个月共计60000元。一审法院认为，一、被告刘飞承租原告翁瑞位于驻马店市雪松路××段××花园小区××楼××间××三间门面房，双方并签订有书面的租赁合同，故原、被告之间系房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。本案诉争房屋系原告翁瑞通过拍卖程序所取得，房屋租赁合同也由翁瑞所签订，故被告刘飞主张原告翁瑞不具备签订主体资格，合同无效，于法无据，不予采纳。二、根据有关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：¨¨¨（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行¨¨¨。本案中，房屋租赁合同中约定第一年租金应于2019年10月1日前支付，但被告刘飞在承租门面房后，未依约向原告交纳第一年度租金，在双方签订补充协议后，被告刘飞仍未按补充协议约定的期限向原告交纳租金，其行为已构成违约，现原告翁瑞请求解除与被告刘飞签订的房屋租赁合同，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的房屋租赁合同解除后，被告刘飞应将其承租的门面房恢复原状并返还给原告，现原告请求被告刘飞恢复房屋原状，并将房屋及合同中列明的设备（以清单列明为准）返还给原告，于法有据，予以支持。关于原告请求被告刘飞赔偿恢复原状的损失，因原告没有请求损失的具体数额，也未向一审法院申请司法鉴定，故该项请求不予支持。三、关于租赁费及违约金。1、关于原告请求被告支付从2019年8月31日至2020年4月28日期间的房租及后续3个月的房屋占用费，虽然一审法院已判决解除本案诉争租赁合同，但本判决尚未生效，租赁合同尚未实际解除，租赁状态仍在持续阶段，故原告所请求的后续3个月的房屋占用费实际应为房屋租赁费性质。根据房屋租赁合同及补充协议中约定，被告刘飞最迟应于2019年11月28日前向原告支付第一年租金200000元，因被告刘飞未依约向原告交付第一年度租金，故原告请求被告刘飞向其支付租金，于法有据，予以支持。原告请求被告刘飞支付租金的期间为2019年8月31日至2020年7月28日（共计333天），经核算，该部分租金数额为182465.75元（200000元÷365天×333天），原告请求182200.01元（132200元+16666.67元/月×3个月），予以支持。2、关于原告请求被告支付房屋租赁合同中约定的违约金10000元、补充合同违约的违约金26400元及后续占有3个月期间的违约金9999.99元。本案中，房屋租赁合同约定，双方在遵守本合同时有违约行为的，违约方向被违约方支付违约金10000元；补充协议约定，被告承诺于2019年11月28日将剩余租金支付完毕，如有违约，被告另外支付房租20%的违约金。上述条款均系违约金条款，但该补充协议系对租赁合同的一种补充说明，其主要内容就是针对被告刘飞如不按时交纳租金要支付违约金的特别约定，因本案中被告刘飞未按补充协议约定支付租金，存在违约行为，现原告请求被告刘飞按补充协议约定支付年租金的20%的违约金，本院予以支持。庭审中，原告主张以132200元为基数进行核算，计款26440元（132200元×20%），原告只请求26400元，本院予以支持。关于原告请求房屋租赁合同中约定的违约金10000元及后续3个月房屋占用费的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。3、关于被告交纳10000元的认定，因合同约定被告需交房屋押金10000元，故被告刘飞向原告翁瑞支付的10000元应为押金性质。原告主张该款为违约金或定金，不予采纳。房屋租赁合同解除后，原告翁瑞应将该款返还给被告刘飞。该款可与被告刘飞应向原告支付的租金相互冲抵。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除原告翁瑞与被告刘飞于2019年8月30日签订的《租房协议》。二、限被告刘飞于本判决生效后十日内将租赁原告翁瑞的门面房（位于驻马店市雪松路××段××花园小区××楼××间××三间）恢复原状后返还给原告翁瑞，并同时将租赁合同中列明的设备（以清单列明为准）一并返还给原告翁瑞。三、限被告刘飞于本判决生效后十日内向原告翁瑞支付租金182200.01元并赔偿违约金26400元（上述费用应扣除被告刘飞已支付的押金10000元）。四、驳回原告翁瑞的其他诉讼请求。如被告刘飞未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4730元，减半收取2365元，财产保全费1670元，以上共计4035元，由被告刘飞负担。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：1、涉案房屋的租金及违约金的应当如何确认。根据查明的事实，刘飞与翁瑞签订《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，本院予以确认。一审在卷有被上诉人提供《拍卖成交确认书》能够证明翁瑞有权与刘飞签订房屋租赁合同，其系合同相对人，诉讼主体资格适格。在合同签订后，刘飞未能按照合同及补充协议的约定交纳租金，构成违约，翁瑞请求解除案涉房租赁合同，应予支持。合同解除后，刘飞应依法向翁瑞返还房屋。对此，刘飞无异议。本院予以确认。关于租赁费的问题，合同签订后，刘飞应按合同约定全面履行交纳租金的义务，一审法院按照翁瑞的请求支持2019年8月31日至2020年4月28日期间的租金及后续三个月的房屋占用费共计182200.01元有事实及法律依据。且根据补充协议的约定，刘飞未能在约定的时间支付租金，违反约定，应支付年租金20%即26440元的违约金。一审法院按照翁瑞的诉请支持26400元亦符合法律规定。关于刘飞提出房屋面积少于合同约定面积，翁瑞存在违约的问题。因翁瑞是依据拍卖成交确认书所确定的面积与刘飞签订合同，且刘飞并未提供房屋面积与约定不符给其造成的实际损失。故刘飞称翁瑞构成违约的辩解理由不足，本院不予采纳。刘飞上诉称一审法院未同意其反诉要求，一审审理程序违法的意见，因其并未提供证据证明其曾在一审中提出反诉请求的证据，故该意见不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，由上诉人刘飞负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  杨振松审判员  文德群二〇二〇年十月三十日书记员  王贞懿