广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19086号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖唤，男，1985年9月4日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：陈非、陈庚华，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李发贵，男，1987年7月28日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冼敏丹，女，1992年9月19日出生，汉族，住广东省吴川市。李发贵、冼敏丹共同委托诉讼代理人：张佩琪、郑小婉，均系广东广岭律师事务所律师。原审第三人：广州明爵房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇富华路**之首层**。法定代表人：何金明。上诉人肖唤、李发贵因与被上诉人冼敏丹及原审第三人广州明爵房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2098号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。肖唤上诉请求：1.请求撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2098号民事判决第一项、第二项；2.请求判令被上诉人李发贵、冼敏丹赔偿上诉人违约金520170元，扣除定金140000元、首付款130000元、房贷月供款46707.16元，被上诉人李发贵、冼敏丹仍需向上诉人支付违约金203462.84元；3.请求判令被上诉人李发贵、冼敏丹承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、补充协议对买方出资赎契与卖方申请提前还款两项合同义务履行的先后顺序已经作出明确约定，出资赎契是申请提前还款的前提。《补充协议》第3条约定：“卖方保证供楼直到出房产证后由买方出资赎契，且必须在出证后十天内向贷款银行申请还款，不得故意拖延时间。”从语序来看，买方出资赎契排在卖方申请还款的前面，两个行为的先后顺序应为卖方先出资，买方再申请还款。此外，《补充协议》第2条还约定“卖方收齐第一笔首期楼款及定金后将该物业的一手相关资料（商品房买卖合同原件、按揭贷款合同原件、购房发票原件等资料）交由买方保管”。涉案房产相关资料的原件都在被上诉人手中，若被上诉人不同意出资赎契并将相关资料交还上诉人，上诉人不可能向银行申请提前还款。因此，被上诉人同意出资赎契是上诉人向银行申请提前还款的前提。二、从双方交易的背景及涉案房产的价格走势来看，上诉人迫切希望完成交易，其在出证后向被上诉人催告过办理过户手续。双方交易的背景是上诉人与前妻离婚后无力支付前妻13万元的经济帮助费，其前妻向法院申请强制执行并将涉案房产查封，上诉人在资金严重困难的情况下，将当时市场价格约为24500元／㎡的涉案房产以18800元／㎡的价格转让给被上诉人。被上诉人除了是炒房客（见《房屋买卖合同》第十五条内容），还是职业放贷人。在本案房产交易之外，2018年12月至2019年7月期间，被上诉人以自己或他人之名向上诉人出借了约20万元的资金。双方签订《房屋买卖合同》之后，增城区的房价就一路下滑，到2019年2月房产证出证时涉案房产的价格已跌到18800元／㎡以下，加上涉案房产出证未满两年，须在1.5％契税的基础上增加5.5％的税费，此时完成交易对被上诉人来说绝对亏本。上诉人由于急需资金和房价持续下跌，决定急于完成交易的是作为卖方的上诉人。2019年2月26日，上诉人领取房产证后当天就将房产证交给被上诉人李发贵，并要求其垫付赎契。但被上诉人因为房价下跌失去利润空间，要求上诉人降价或承担税费，上诉人不同意，被上诉人便拒绝出资。综上，虽然上诉人未能提供相关的书证，但从基本生活经验法则来看，上诉人的说法完全符合常理。三、上诉人委托律师发出的律师函已经明确要求被上诉人在指定期限内支付逾期未缴交的房贷以及出资赎契并办理过户手续，原审判决关于“双方在对方存在违约及合同约定不明的情况下并未向对方主张过权利”的认定毫无依据。原审判决已经查明“2019年10月31日，肖唤委托广东红棉律师事务所律师向李发贵、冼敏丹发出律师函，要求李发贵、冼敏丹支付逾期未缴交的房贷以及出资赎契并办理过户手续等”，却又作出“双方在对方存在违约及合同约定不明的情况下并未向对方主张过权利”的认定，明显前后矛盾。即便房屋买卖合同及补充协议没有明确约定买方出资赎契与卖方申请还款的顺序，但上诉人委托律师发出律师函的行为，应当属于对权利强烈主张的行为，原审判决明显错误。四、被上诉人未按约定支付房贷月供款，同样属于违约行为，应当承担上诉人主张的赔偿责任。《补充协议》第4条约定“从签订合同日起房贷月供（每月￥3150元左右）由买方缴交”。被上诉人从2019年9月起停止向上诉人支付涉案房产的房贷月供款，导致涉案房产断供，该行为同样属于违约行为，应当承担违约责任。因被上诉人的违约行为，上诉人被中国工商银行股份有限公司广州大道支行起诉并查封涉案房产，广州市海珠区人民法院作出的（2020）粤0105民初2748号民事判决，判令解除上诉人与该银行签订的《个人购房借款／担保合同》，并清偿577108.25元的本金、利息、罚息、复利等。上诉人不可能有钱偿还上述债务，唯有等待房子被拍卖的命运。综上所述，被上诉人在涉案房产价格持续下跌，无利可图的情况下，故意拖延出资赎契和完成交易，并停止支付房贷月供款，这两个行为均违反了合同约定的义务，导致上诉人遭受巨大的损失。原审判决对本案事实的认定有误，请二审法院予以纠正，以维护上诉人的合法权益。李发贵、冼敏丹辩称：第一，根据补充协议第三条，该约定前半句卖方保证供楼由买方出资赎契，仅明确了赎契的主体，而后面一句“且必须在出证后十天内向贷款银行申请还款”，明确申请还款的时间，因此该约定明确的只是主体和还款的时间。根据实际的操作，应该由业主向银行提出提前还款的申请，再由银行同意并告知业主需要提前还款和需要支付的金额，作为买方才能明确赎契的金额。所以上诉人并没有在出证后10天内向银行申请还款，其行为违反双方的约定，对于其在上诉状中称李发贵未按约定支付房贷月供款是违约行为，根据双方的协议约定，上诉人应于2018年7月1日前解封，但实际时间是在2018年12月。第二，2018年6月到2019年8月之间，李发贵和冼敏丹一直按照协议约定为肖唤供楼，根据一审提交的聊天记录看出，在2019年8月，肖唤主动告知其欠了10多张信用卡网贷及赌债，在这种情况下，李发贵和冼敏丹才没有继续为其供楼，这个行为主张的是不安抗辩权，而不是违约行为。第三，肖唤对房屋进行了二次抵押。综上，我们认为违约方是上诉人，我方并没有违约行为。李发贵上诉请求：1.请求依法维持广州市增城区人民法院作出的（2020）粤0118民初2098号民事判决书第一项和第二项内容，撤销第三项判决；2.请求依法判令被上诉人赔偿上诉人违约金520170元。事实与理由：2018年6月1日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定由上诉人向被上诉人购买位于广州市增城区新塘镇峰景路10号902房的物业，约定的成交价格为1733900元。合同签订后，上诉人依照合同约定向被上诉人陆续支付定金140000元及首付款130000元。依据《补充协议》第三条的约定：“卖方必须在出证后十天内向贷款银行申请还款，不得故意拖延时间”，上述房屋于2019年2月1日出证，但被上诉人在出证后并未向贷款银行申请还贷。经上诉人催促，仍然未向贷款银行申请还款。且根据《补充协议》第六条的规定，被上诉人承诺于2018年7月1日前可解除该物业的查封状态，但该物业解封时间远远超出合同约定的时间。上诉人认为，双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应切实履行，被上诉人的行为已严重违反了合同约定，也违背了诚实信用的原则，是严重的违约行为，因此为了保护上诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院秉公判决，判如所请。肖唤辩称：答辩意见与上诉意见一致。关于对方说停止支付供楼款是因为欠银行赌债对方行使不安抗辩权，从2019年7月开始，被上诉人没有足额支付供楼款，9月开始停止支付。肖唤与对方的微信聊天记录是为了催告对方按时足额支付供楼款，不然房屋就会被银行起诉查封并且拍卖。原审第三人广州明爵房地产中介有限公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。肖唤向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李发贵、冼敏丹赔偿肖唤违约金520170元，扣除定金140000元、首付款130000元、房贷月供款46707.16元后李发贵、冼敏丹仍需向肖唤支付违约金203462.84元；2.李发贵、冼敏丹承担本案诉讼费。李发贵、冼敏丹向一审法院提出反诉请求：1.肖唤向李发贵、冼敏丹退还定金140000元、首期款130000元及房贷月供款46707.16元；2.肖唤赔偿李发贵、冼敏丹违约金520170元；3.肖唤承担本案的本诉及反诉费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年6月1日，肖唤（卖方）与李发贵、冼敏丹（买方）及广州明爵房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定由肖唤将位于广州市增城区新塘镇峰景路10号902房出售给李发贵、冼敏丹，总价1733900元；付款方式及协商事宜以补充协议为准。《补充协议》约定以下内容：买卖双方已知悉该物业尚未出房产证并处于查封状态，该物业是被卖方前妻因未收到离婚协议上的“经济帮助费人民币拾叁万元整”而查封；买卖双方同意该物业成交价为1733900元，签订合同当天支付定金140000元，第一笔首期款130000元于2018年6月4日支付，卖方收齐第一笔首期楼款及定金后将该物业的一手相关资料（商品房买卖合同原件、按揭贷款合同原件，购房发票原件等资料）交由买方保管，直至出房产证当天，由经纪方陪同卖方办理赎契及提取房产证手续；买方知悉该物业尚在银行做按揭，卖方保证供楼直到出房产证后由买方出资赎契，且必须在出证后十天内向贷款银行申请还款，不得故意拖延时间；从签订合同日起房贷月供（每月3150元左右）由买方缴交；卖方承诺在2018年7月1日前可解除该物业的查封状态，令该物业能够顺利进行交易并办理过户等手续，如因该查封造成无法如期及顺利进行交易的，卖方愿意承担一切责任；本补充协议一旦签署后双方均不能违反，若有不详尽之处买卖双方本着友好协商，否则违约方需按总楼价的30%违约金赔偿给守约方以及支付经纪方的代理费，本协议与买、卖双方所签署的三方买卖合同具有同等法律效力，一同执行，与三方合同若有冲突则以本补充协议为准。合同签订后，李发贵、冼敏丹向肖唤支付140000元定金和130000元首期款。2018年6月至2019年8月，由李发贵、冼敏丹通过银行转账、微信转账、支付宝转账等方式向肖唤支付供楼款。2019年10月31日，肖唤委托广东红棉律师事务所律师向李发贵、冼敏丹发出律师函，要求李发贵、冼敏丹支付逾期未缴交的房贷以及出资赎契并办理过户手续等。2019年11月6日，冼敏丹通过微信向肖唤发出律师函，认为肖唤未按约提前还贷及解除查封，要求肖唤承担违约责任。2019年11月18日，肖唤再次委托律师向李发贵、冼敏丹发出律师函，要求解除与李发贵、冼敏丹之间的房屋买卖合同及补充协议，并主张违约责任。2019年11月21日，冼敏丹通过微信向肖唤发出《回复函》，载明肖唤单方发出解除合同的律师函，以实际行动表示不愿再继续履行合同，严重违约，要求退还所有已付费用并支付违约金。2019年2月1日，涉案房屋办理了产权人为肖唤的不动产权证书，并办理了他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州大道支行的抵押权。2020年4月27日的《产权情况表》显示，2019年7月3日，涉案房屋办理了他项权利人为邓骕骦的抵押权，2019年11月11日，涉案房屋被上述银行申请查封。上述事实有肖唤提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》、银行流水、微信转账和支付宝转账截图、微信聊天截图、律师函及快递单等予以证明，李发贵、冼敏丹对此不持异议，一审法院予以确认。庭审中，双方当事人为证明各自所主张的事实均向一审法院提交手机微信记录，肖唤提交与李发贵、冼敏丹的微信记录截图，拟证明李发贵和冼敏丹的身份及二人不愿继续履行合同的事实；李发贵、冼敏丹提交2019年8月的与肖唤的微信聊天记录，拟证明肖唤身负巨额债务，以及涉案房屋被拍卖的事实。肖唤另提交银行转账记录，载明2018年6月19日，肖唤向黄子乘转账130000元，拟证明其已经向其前妻履行了支付义务。庭询中，双方确认《房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系于2019年11月18日解除。肖唤另陈述以下事实：1.其没有申请提前还贷是因为李发贵、冼敏丹不肯出资赎契，肖唤自己是没有钱出资的，所以才约定由李发贵、冼敏丹出资赎契，只有李发贵、冼敏丹出资赎契了之后其才能申请提前还款；2.邓骕骦实际是李发贵的朋友，2019年7月份的抵押是因为肖唤向李发贵借款而设置的。李发贵、冼敏丹另陈述以下事实：1.其一直支付供楼款至2019年8月，因肖唤告知其身负赌债，且涉案房屋要被拍卖，才暂停支付供楼款；2.必须先由肖唤申请提前还贷，银行审批同意，确定了还款金额，李发贵、冼敏丹才能够出资赎契；3.不认可肖唤主张的借款而设置抵押的事实。一审法院认为，肖唤与李发贵、冼敏丹及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案双方当事人的争议焦点为何方违约导致合同无法履行，即肖唤未解除涉案房屋的查封、未申请提前还款与李发贵、冼敏丹未出资赎契是否构成违约。对此，一审法院认为：一、关于肖唤主张李发贵、冼敏丹未出资赎契问题，而李发贵、冼敏丹主张肖唤未申请提前还款问题。肖唤主张应先由李发贵、冼敏丹出资赎契，其才能申请；而李发贵、冼敏丹主张只有肖唤申请了提前还贷，才能计算出具体数额，其才能出资赎契。根据补充协议约定，房产证出证后由买方出资赎契，申请提前还款的时间是出证后十日内。在二手房交易习惯中，出资赎契与申请提前还款二者存在紧密联系，两项合同义务的履行应同期进行，但并无必然的先后顺序。因此，结合双方的合同约定及交易习惯，出资赎契的时间也应在出证后的十天内。但虽如此，涉案合同对申请提前还款与出资赎契的先后顺序仍属约定不明，且无法确定。二、关于涉案房屋的查封问题。根据《补充协议》约定，涉案房屋存在的查封是因为肖唤前妻因肖唤拖欠离婚协议中约定的款项而被肖唤前妻申请法院查封，故涉案房屋于2019年7月办理的抵押以及2019年11月被抵押银行申请的法院查封并非补充协议中约定的查封。对于合同约定的查封，虽未如期解除查封，但补充协议签署在2018年6月1日，肖唤已于2018年6月19日向其前妻支付了130000元的款项，至于解封与否，双方当事人均不可控制。因此，双方实际上对一个月内解除查封事宜存在过高的估计，忽略了不可控因素。三、如上文所述，在二手房交易过程中，申请提前还款属于较为简单履行的一项合同义务，可随时向银行提出申请。而出资赎契与提前还贷之间亦可前可后；而补充协议约定的解除查封目的是为了涉案房屋顺利过户，但涉案房屋的产权证于2019年2月1日才出具，未如期解封并未影响到双方合同的履行；且双方在对方存在违约及合同约定不明的情况下并未向对方主张过权利，亦未对合同中未详尽之处达成新的合意。因此，结合上述分析，涉案合同关系已解除，李发贵、冼敏丹要求返还定金、首期款及供楼款，一审法院予以支持，至于双方当事人主张对方承担违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、肖唤向李发贵、冼敏丹退还定金140000元、首期楼款130000元及供楼款46707.16元；二、驳回肖唤的全部诉讼请求；三、驳回李发贵、冼敏丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，由肖唤负担；反诉受理费6084元，由肖唤负担2302元，李发贵、冼敏丹负担3782元。二审期间，肖唤提交证据三份：证据1.民事判决书【（2020）粤0105民初2748号】，拟证明：因李发贵的违约行为，肖唤被中国工商银行股份有限公司广州大道支行起诉，广州市海珠区人民法院判令解除肖唤与该银行签订的《个人购房借款/担保合同》，并清偿577108.25元的本金、利息、罚息、复利等。证据2.安居客涉案房产所在小区房价趋势图3张，拟证明：双方签订《房屋买卖合同》之后，增城区的房价就一路下滑，到2019年2月房产证出证时涉案房产的价格已跌到18800元/㎡以下。证据3.个人账户对账单共11页，拟证明：在本案房产交易之外，2018年12月至2019年7月期间，李发贵以自己或他人之名向肖唤出借了约20万元的资金。李发贵、冼敏丹对上述证据质证如下：对于证据1真实性、合法性确认，是肖唤与工商银行的纠纷，不属于新证据且与本案无关。证据2三性不予确认，对于证据3三性不予确认，这是其与案外人的民间借款，与本案房屋买卖合同纠纷无关。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审争议的焦点在于，违约责任的认定。李发贵认为因肖唤未按合同约定办理提前还贷手续及解除涉案房产的查封，导致合同无法继续履行，应承担根本违约的违约责任；肖唤则认为因房价下跌，李发贵不愿继续履行合同，应承担根本违约的违约责任。根据一审查明事实，案涉房产已被查封且肖唤于2019年7月已另行抵押给案外人，合同无法继续履行，同时，双方均确认涉案合同于2019年11月18日解除，故本案双方争议的焦点在于合同解除责任的承担。双方约定在房产证出证后，卖方保证拿到房产证及涂销资料40个工作日内办理过户。在实际履行过程中，上述房产于2019年2月已取得房产证，但在此后八个月双方均未提出办理过户手续，双方在本案诉讼期间，以肖唤应向银行办理提前还贷手续和李发贵应出资赎契，孰先履行义务产生争议，并以此认为对方违约，经查，双方合同对此未作约定，但由于上述合同义务均属于简单履行事项，两者无严格先后顺序及互为前提条件，故双方以此为由称对方违约并以此未继续履行合同，理由不充分。根据双方在此期间来往微信内容可知，肖唤因资金缺口大提出房价卖低了而要求李发贵一方介绍其他高价买家；李发贵认为如需过户，则要求肖唤负担部分税费等。此外，李发贵与冼敏丹均从事借贷行业，而肖唤与李发贵及其亲属存在其他经济往来；李发贵与冼敏丹系一般朋友关系却共同作为买方签订案涉买卖合同，合同亦约定了案涉房屋可直接过户给第三方，结合过户条件具备时双方并未主张权利等事实，可见，合同长期未能履行系双方存在其他目的而均无意履行，故双方对于合同解除负有同等过错责任，一审未支持双方所主张的违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。肖唤、李发贵的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费肖唤负担4886.57元，李发贵负担12804.25元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年十月二十二日书记员 王日平钟丹霞