江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2931号上诉人（原审被告）：无锡伊琳文化创意有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖西大道**102-27。法定代表人：吕迎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎冬青,江苏润远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡圣博惠康文化发展有限公司，住，住所地无锡市梁溪区通惠西路**/div>法定代表人：张世林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹丹，该公司职员。委托诉讼代理人：贾彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡伊琳文化创意有限公司（以下简称伊琳公司）因与被上诉人无锡圣博惠康文化发展有限公司（以下简称圣博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伊琳公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判；一审、二审诉讼费由圣博公司负担。事实和理由：案涉合同应为无效合同，圣博公司改变了房屋结构和房屋用途，圣博公司未合法建设，在不符合租赁条件的情况下出租给伊琳公司，违反了合同约定。圣博公司依法改建的施工依据无锡市规划局锡规临建许（2015）第8号临时建设工程规划许可证已经过期，故案涉房屋是违法建筑。圣博公司在出租房屋时并未将房屋真实状态如权利情况、产权信息等告知伊琳公司，伊琳公司只是看了房屋现状，房屋原始结构图也是伊琳公司一审时调取的，伊琳公司对房屋原始结构并不知晓。房屋租金应当以实际面积1158平方米计算，且应当扣除物业费用。水电费收取没有水电部门的收费发票，应当以政府定价来收取水电费用。圣博公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。圣博公司向一审法院起诉请求：1.判令伊琳公司支付租金714515元（计算方式：2018年6月1日至2018年11月30日，90408元/月×6个月为542448元；2018年12月1日至2019年1月28日，90408元/月+90408元/月÷31天×28天为172067元）；2.判令伊琳公司支付水电费9106元（期间是2018年9月1日至2019年1月28日）；3.判令伊琳公司支付违约金424273元（计算方式：2018年6月1日至2019年1月28日，542448元×242天×0.003为393817元；2018年12月1日至2019年1月28日，172067元×59天×0.003为30456元）；4.解除其与伊琳公司于2017年8月25日签订的租赁合同。事实和理由：2017年8月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定其将坐落在梁溪区通惠西路11号“蓉运壹号”创意园2B楼101、102室房屋租赁给伊琳公司使用，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租赁房屋的计租面积1351.06平方米，每天每平方米2.2元（含物业费），月租金90408元，租金为先付后用，每六个月一付。伊琳公司自2018年6月1日起未缴纳租金，违反合同约定。故其提起诉讼，望判如所请。一审法院认定事实：包括本案租赁房屋在内的无锡市通惠西路11号房屋的产权人为江苏北方湖光光电有限公司。2014年，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司及其授权人无锡市北塘区人民政府与江苏北方湖光光电有限公司签订《收购补偿协议书》，约定由无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司收购通惠西路11号江苏北方湖光光电有限公司所属国有土地、建（构）筑物及附属设施。2014年3月28日，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司与上海圣博华康文化创意投资股份有限公司（以下简称上海圣博公司）、无锡市北塘区人民政府签订了《房屋租赁合同》，约定无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司将通惠西路11号房屋及经营场地出租给上海圣博公司经营，租期至2029年1月15日止，上海圣博公司在合同订立后在项目所在地成立圣博公司作为租赁合同的执行主体负责运营等。之后，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司、圣博公司、上海圣博公司就上述租赁合同签订《补充协议》，约定由圣博公司承担上述租赁合同中上海圣博公司的一切权利义务。2015年8月26日，圣博公司至无锡市北塘区公安消防大队申报无锡蓉运壹号修缮装饰工程消防设计备案，消防部门出具了备案凭证。2016年7月22日，消防部门出具了建设工程竣工验收消防备案凭证，载明无锡蓉运壹号修缮装饰工程已经竣工验收备案（包括2号楼）。2017年8月25日，圣博公司与伊琳公司签订《房屋租赁合同》，约定：圣博公司将坐落于无锡市通惠西路11号的蓉运壹号创意园2B#101、102房屋出租给伊琳公司用作少儿形体含模特舞蹈、舞台表演活动、少儿影视表演培训等；合同签订时，伊琳公司已知晓并确认该房屋的权利状态及现状（包括但不限于房屋的权属、性质、用途和项目的整体规划、布局以及房屋现状等），并同意以现状承租租赁房屋；租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，圣博公司于2017年9月1日前将租赁房屋交付给伊琳公司，圣博公司收取租金的计租面积为1351.06平方米，单价每天每平方米2.2元（含物业费），月租金为90408元，该租金两年内不变，自第三年开始每两年递增8%；圣博公司给予伊琳公司自该房屋交付日起3个月的装修免租期（即2017年9月1日起至2017年11月30日），免租期内伊琳公司无须支付房屋租金，但需要支付合同约定的其他费用；合同签订后三日内，伊琳公司应向圣博公司支付首期款，共计723264元整，首期款由租赁保证金和首期租金构成，其中租赁保证金为2个月租金标准，即180816元整，首期租金2017年9月1日至2018年5月31日为542448元整，圣博公司有权以收取的租赁保证金冲抵伊琳公司欠付的本合同项下任何款项；按照先付后用的原则，租金每六个月支付一次，除首付租金外，伊琳公司应于下一缴款期开始前15日向圣博公司支付六个月的房屋租金，如伊琳公司逾期支付全部或者部分租金的，每逾期一日，需按照逾期支付总额的3‰支付圣博公司违约金，逾期超过30日，伊琳公司除应支付违约金外，圣博公司有权解除合同、收回房屋；租赁期限（包括装修期）内有关该房屋的水费、电费、通讯费、煤气费、设备和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用费用以及其他各项有关费用均应由伊琳公司另行承担（不包含在租金内），伊琳公司应在圣博公司送达付款通知单3日内到圣博公司客服中心缴纳水电费，缴费的标准暂定为水费6.5元/吨，电费1.1元/度，如遇当地供水、供电部门调整收费标准，上述收费标准也作相应调整等。合同订立后，圣博公司按约向伊琳公司交付了租赁房屋，伊琳公司按约向圣博公司交付了首期款。自2018年6月1日起，伊琳公司未向圣博公司缴纳房屋租金。同月，圣博公司向伊琳公司催讨租金。2018年7月6日，圣博公司向伊琳公司发出催款函，要求伊琳公司于2018年7月13日前支付所欠租金及违约金，逾期将终止房屋租赁合同。之后，圣博公司又向伊琳公司送达了2018年9月1日至2018年11月9日、2018年11月10日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年1月28日的三份水电缴费单，金额分别为5582元，3223元、301元，合计9106元，伊琳公司的法定代表人吕迎军及工作人员乐丽丽分别在三张水电缴费单上签收确认。诉讼中，伊琳公司于2019年1月28日搬离了租赁房屋并与圣博公司办理了房屋交接手续。一审法院认为：依据圣博公司提供的土地证、房屋产权证、收购补偿协议书、补充协议、建设工程竣工验收消防备案凭证及无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司出具的情况说明，圣博公司在获得案涉房屋的权利人的授权后出租案涉房屋，伊琳公司以案涉房屋为违法建筑而认为租赁合同无效，无相应依据，不予采信；且合同中明确伊琳公司在签订合同时已知晓房屋的权利状态及现状，故该租赁合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于租金的计算标准，合同中明确约定的计租面积为1351.06平方米，该面积为双方收取租金（包含物业费）的计算依据，双方在合同中同时确定了月租金（包含物业费）的具体数额，伊琳公司以实际使用面积与计租面积不一致，要求按实际面积计算租金，不符合双方的约定，不予采纳。关于水电费，合同中已明确约定了水电费的价格，伊琳公司亦在水电缴费单上签收确认，且水电缴费单上的价格与合同中约定的价格一致，现伊琳公司要求按照电力公司的价格计算电费，不符合合同约定，不予采纳。伊琳公司逾期未付租金系违约，圣博公司要求解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。圣博公司主张伊琳公司支付租金及水电费的数额，符合合同约定，予以支持。关于违约金，法院依法调整违约金按年利率24%计算，伊琳公司应承担的违约金为92991元（2018年6月1日至2019年1月28日，542448元×24%÷365天×242天＝86316元；2018年12月1日至2019年1月28日，172067元×24%÷365天×59天＝6675元；86316元＋6675元＝92991元）。至于伊琳公司交纳的保证金，圣博公司应予返还。一审法院判决：一、解除圣博公司与伊琳公司于2017年8月25日签订的《房屋租赁合同》。二、伊琳公司于判决发生法律效力之日起十日内支付圣博公司租金714515元。三、伊琳公司于判决发生法律效力之日起十日内支付圣博公司水电费9106元。四、伊琳公司于判决发生法律效力之日起十日内支付圣博公司违约金92991元。五、圣博公司于判决发生法律效力之日起十日内返还伊琳公司保证金180816元。六、驳回圣博公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，伊琳公司向本院陈述：伊琳公司在装修时也发现面积是不相符的，但伊琳公司没有计较这个事情。承租后，伊琳公司使用案涉房屋一年多时间。以上事实，有二审谈话笔录在卷予以佐证。本院认为：案涉租赁房屋具有产权证书，系合法建筑。圣博公司对案涉房屋进行修缮装饰时亦取得有关部门许可，且修缮装饰结束后，消防部门出具了建设工程竣工验收消防备案凭证，该凭证亦载明案涉房屋装修装饰工程已经竣工验收备案。因此，伊琳公司认为案涉租赁房屋系违法建筑从而租赁合同无效的上诉理由，显然无事实依据，本院不予采纳。关于计租面积问题。一审法院按照双方合同约定面积计算租金有事实依据，符合法律规定。理由：1.双方合同约定的计租面积为1351.06平方米，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。2.伊琳公司租赁案涉房屋时，案涉房屋已经装修装饰完毕，伊琳公司对案涉租赁房屋的现状经过现场查看已经知晓。圣博公司亦已按照合同约定将租赁房屋交付给伊琳公司。即伊琳公司对租赁物的现状是认可的。3.伊琳公司租用案涉房屋后在进行装修时即已知晓案涉房屋的实际使用面积小于约定的计租面积，但伊琳公司陈述该公司并未计较面积问题，且从之后的合同履行情况来看，伊琳公司仍然是按照1351.06平方米面积来交纳租金。4.伊琳公司在使用案涉房屋时，也另外使用了租赁房屋以外的一部分广场。综上，一审按照1351.06平方米面积来计算租金并无不当。关于租金计算标准，双方租赁合同约定单价每天每平方米2.2元（含物业费），一审据此标准计算租金有事实依据，并无不当。案涉租赁合同对水电费标准作了约定，之后双方当事人也一直按此标准履行，双方当事人并未就水电费收费标准再做更改，因此一审法院按照双方约定的水电费标准计算水电费用并无不当。综上所述，伊琳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14719元，由伊琳公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月二十六日书记员  庄茂根