延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1534号上诉人（原审被告）：卢某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：冯某，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：梁某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：王某，吉林敦诚律师事务所律师。上诉人卢某因与被上诉人梁某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院于2020年6月17日作出的（2019）吉2403民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢某及其委托诉讼代理人冯某，被上诉人梁某及其委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：双方房屋买卖协议中所谓4万元欠款，是因上诉人与梁某妻子卢连友是亲姊妹，双方协商由上诉人先给付10万元，剩余的4万元从父亲遗产中出（老人遗留下四套房产，子女们直到现在都没有对老人遗产进行分割），之后父亲的所有财产与上诉人无关。如果当时不是梁某和卢连友说从父亲的遗产抵扣4万元钱，上诉人是不会购买梁某的房屋，这一点有弟弟卢延志的证明材料予以佐证。2011年10月3日房屋买卖协议中先后三次出现了“家里”这个词，分别是“家里给做两万八千元”“剩余一万二千元整等家里有钱时再还给卖方”和“楼房办理完后家里所有财产与卢某没有任何关系”,这里所说的“家里”就是指的父亲的家里，其中28,000已经抵扣了，剩余的12,000也是从父亲的遗产里抵扣，卢连友给上诉人出具不用上诉人还12,000元的字据也是因为这个原因。由于上诉人法律知识欠缺，加之相信自己的亲姐姐，没有在房屋买卖协议中写明白从谁家的财产里抵扣购房钱款，才导致了今天的纠纷。上诉人购房当日就要求过户，卢连友说过户费比较贵，兄弟姐妹之间能省就省点儿，承诺5年之后一定给过户，就没办理房屋过户手续。5年后因房价增值，梁某、卢连友夫妇要求将房屋退还给他们，并先后三次起诉要求上诉人退房，未得到法院支持后又起诉了本案。梁某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。梁某向一审法院起诉请求：1.判令卢某给付梁某房款5万元，并支付利息15,000元（2011年10月4日至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），给付房屋租金56,000元（每年7000元，2011年至2018年），合计人民币121,000元；2.诉讼费由卢某承担。事实与理由：2011年10月3日，梁某与卢某签订房屋买卖合同，卢某购买了梁某名下、坐落于敦化市××区、建筑面积49.48平方米的房屋，卢某只给付了部分房款，尚欠5万元未付。双方约定款项交齐后房权归买方所有，所以该房屋这些年的出租收益5.6万元应当归还梁某所有。梁某多次索要未果，故诉至法院。一审法院认定的事实：梁某与卢连友系夫妻关系。卢连友与卢某系姐妹关系。2011年10月3日，梁某与卢某签订房屋买卖协议，协议的内容为“房屋买卖协议，今有新兴家园14号楼3单元一楼西门住户梁某，将楼房出售给卢某，双方达成如下协议：1.成交额14万元，人民币壹拾肆万元整。2.买方交卖方现金10万元，人民币壹拾万元整。家里给做两万八千元，剩余一万二仟元整等家里有钱时再还给卖方。3.款交齐后房权归买方所有，过户手续由买方办理，费用由买方承担，卖方协助买方办理过户手续。4.楼房办理完后，家里所有财产与卢某没有任何关系。5.自交款日起以上协议生效，特此立约。立约时间2011年10月3日。卖方：梁某签字按手印，买方：卢某签字按手印，证明人：卢连力签字按手印，代笔人：鲁某签字按手印”。2011年10月3日，卢某通过卢彦利给付梁某房款10万元，当天梁某通过卢彦利返还卢某1万元，卢某实际给付房款9万元。2011年10月3日，卢连友出具收条一份，收条内容为“收条，收卢某房款10万元整，壹拾万元整，收款人卢连友签字按手印”。签订合同后，梁某将涉案房屋及房屋产权证交付卢某。另查，2017年7月6日，梁某、卢连友以买卖合同纠纷为由对卢某向本院提起诉讼，认为卢某未能完全交付房款，并于2016年7月5日、2017年3月27日分别向卢某发出交款通知和解除买卖合同的通知，卢某未能履行交付剩余房款义务，亦未提出任何异议，因此房屋买卖协议已经解除，要求卢某腾还房屋的主张。本院审理认为，梁某、卢连友要求解除房屋买卖协议没有法律依据，主张卢某腾迁依法不能成立，并于2017年11月13日作出（2017）吉2403民初2269号民事判决书，驳回了梁某、卢连友的诉讼请求。梁某、卢连友不服判决，并上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院。二审法院审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，于2018年3月20日作出（2018）吉24民终164号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后，梁某又向吉林省高级人民法院申请再审，经省高院审查后，驳回了梁某的再审申请。2018年4月12日，卢某以房屋买卖合同纠纷为由对梁某向本院提起诉讼，诉讼请求为请求依法判令梁某、卢连友协助卢某将涉案房屋（登记在梁某名下的坐落于敦化市××区，房产证号敦房权证敦化市字第XXXX号，丘地号为0461-093-227-037，建筑面积49.48平方米）变更至卢某名下。本院于2018年9月17日作出（2018）吉2403民初1294号判决书，以卢某未履行给付全部房款义务，梁某、卢连友有权拒绝履行协助办理产权变更登记义务为由判决驳回卢某的诉讼请求。一审法院认为：卢某与梁某于2011年10月3日签订房屋买卖协议，协议约定梁某以14万元的价格将涉案房屋出售给卢某，协议签订后，卢某实际给付了房款9万元，剩余房款未给付，梁某亦将涉案房屋交付给卢某使用至今，故双方之间形成了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，卢某应履行给付剩余房款5万元的合同义务，卢某履行给付全部房款义务后，梁某应协助卢某办理涉案房屋产权变更手续。卢某抗辩称房款已经全部给付，其中房款28,000元及12,000元以卢某父亲的遗产折抵房款。关于房屋买卖协议中约定“家里给做两万八千元”，该约定未经卢某父亲的其他继承人追认，应属无效。卢连友曾书面写下“12,000元不用卢某还”的内容，但梁某未签字且明确不认可该约定，该约定亦属无效。综上，卢某所举证据不能作为卢某已经给付全部房款的依据，对卢某的抗辩主张不予采纳。对梁某主张房款5万元的银行利息及涉案房屋的房租问题，卢某未履行给付全部房款的合同义务，系违约，应当承担违约责任，因房屋买卖协议未约定违约责任，本院酌情认定卢某应赔偿梁某占用房款5万元期间的利息损失，梁某主张的房租损失系估算，事实与法律依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、卢某于判决生效后三日内给付梁某房款5万元及利息（利息以5万元为基数，自2011年10月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、卢某履行判决第一项给付之债后三日内，梁某协助卢某将登记在梁某名下、坐落于0461-093-227-037敦化市渤海街红光社区****产证号敦房权证敦化市字第**、建筑面积49.48平方米的房屋产权变更登记至卢某名下；三、驳回梁某其他诉讼请求。如果卢某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由梁某负担1425元，由卢某负担1295元。二审中，卢某为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：案涉房屋产权信息一份，欲证明案涉房屋系梁某自上诉人父亲处继承而来，其中有上诉人应继承的份额。双方签订房屋买卖协议中约定的家里给2.8万元指的就是用上诉人应继承的份额冲抵。梁某对证据的真实性无异议，质证称案涉房屋系梁某自单位分得的公房。证据2：起诉状一份，欲证明梁某在另案起诉时自认已收到房款10万元。梁某对证据的真实性无异议，质证称当时确实收到10万元房款，但随即就退给上诉人1万元，有一审证人为证。证据3：证人书面证言一份，欲证明双方签订买卖协议中约定的4万元房款用上诉人应继承的遗产冲抵。梁某质证称证人应当出庭接受质询。证据4：证人鲁某的出庭证言一份，欲证明双方签订协议时约定总房款为14万元，上诉人当场给了10万元，剩余的2.8万元用上诉人应分得的遗产份额冲抵，1.2万元等遗产变现后再给。上诉人的父亲当时留下不少房屋，都由梁某、卢连友夫妇管理。签订协议时遗产是否分割证人不清楚。梁某质证称证人在一审时应当出庭，二审出庭不属于新证据。证人陈述并不完全真实，梁某签字时证人并未在场。因双方对证据1、2的真实性无异议；对证据1、2的真实性本院予以采信；证据3系证人证言，证人未出庭接受质证，其真实性无法核实，本院不予采信；对证据4本院将结合其他证据予以综合参考。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：卢某与梁某于2011年10月3日签订房屋买卖协议，约定梁某以14万元的价格将涉案房屋出售给卢某，双方之间形成了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系有效合同。协议签订后，卢某通过卢彦利给付梁某房款10万元，当天梁某通过卢彦利返还卢某1万元，故一审认定卢某实际给付房款9万元并无不妥。卢某仅以梁某起诉状中的部分陈述和房款收据主张其实际支付房款为10万元，缺乏事实依据。关于剩余房款问题，卢某抗辩称其中的28,000元及12,000元房款以卢某父亲的遗产折抵，但其在庭审中也陈述遗产至今未分割，即其主张房款折抵的条件尚未成就，且卢某父亲遗产的分割问题涉及到其他继承人的实体权利，在遗产未分割、其他继承人对以遗产折抵案涉部分房款未作出明确表态前，卢某主张以其父亲遗产折抵案涉部分房款缺乏事实依据，一审未予支持并无不当。关于2011年10月3日卢连友给卢某出具的““12,000元不用卢某还”的收条，因未得到梁某的认可或追认，且卢连友在生前诉讼中亦对此持有异议，一审未予认定正确。综上，卢某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由卢某负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  崔 玉审判员  秦承兰二〇二〇年十月二十六日书记员  尹光熹