山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终3101号 上诉人（原审被告）：泰安润恒置业有限公司,住所地山东省泰安市岱岳区大汶口石膏工业园。 法定代表人：许明，执行董事。 委托诉讼代理人：钟敏，山东敏而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙，山东东岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祝传松，男，汉族，1972年6月30日出生，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：余淼，江苏汉宇律师事务所律师。 上诉人泰安润恒置业有限公司（以下简称润恒公司）因与被上诉人祝传松房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润恒公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由祝传松承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：一、润恒公司与祝传松签订的《泰安润恒城认购协议书》尚未生效，一审判决认定《认购协议书》生效并已经履行错误。《认购协议书》第八条约定：“本协议经甲乙双方签字或盖章，由润恒城销售负责人签字确认后有效。”《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”涉案《认购协议书》约定“由润恒城销售负责人签字确认”为生效条件，该条件并未成就，因此《认购协议书》未生效。《认购协议书》第四条约定“签订本合同时，乙方已向甲方支付购买房屋预付款人民币2943800元”，仅仅是一种双方协议产生的拟制交付，这种交付不仅不能让未生效的合同生效，相反还要受协议本身效力的限制。如果协议没生效，这种拟制交付也不成立。再者，一审判决认定润恒公司通过关联公司返还祝传松42万元房款，进而认为《认购协议书》已经生效并履行是错误的。第一，房款不是润恒公司支付的，而是其他公司支付的，而且据了解不是房款，而是其它公司代付的工资款。第二，《认购协议书》即便没有生效也有可能退“房款”。二、润恒公司和祝传松之间的以房抵债协议及协议书本身没有成立，一审判决认定协议书生效并已经履行错误。祝传松在庭审中主张，本案实质上是以房（物）抵债协议，但是润恒公司和祝传松之间的以房抵债协议以及议定书本身没有成立，理由是：（一）主要条款不确定的合同是不成立的。比如单价、付款的方式、金额和时间是不确定的，交房条件、时间和违约责任等也是不确定的，主要条款不确定的合同是不成立的。所以，协议书根本没成立。（二）润恒公司和祝传松的行为也表明润恒公司与祝传松签订的协议书不成立：1、“收款”后没有开具收据或者发票；2、没有签订正式购房合同，也没有交房；3、祝传松在一审中提交的《申请》复印件，并没有润恒公司的签字或盖章，更不能推定润恒公司具有以物抵债的意思表示；4、祝传松提交的《申请》复印件，不能证实江苏润恒物流发展有限公司（以下简称江苏润恒公司）是否拖欠其奖金，亦不能证实拖欠奖金的具体数额。毕国祥并非江苏润恒公司的法定代表人，其在《申请》中签字并不能认定为是江苏润恒公司的意思表示。祝传松与江苏润恒公司之间是否存在真实的债权债务关系尚不明确，则以该债权债务关系为基础而产生的以物抵债行为，当然不成立，更不发生法律效力。三、润恒公司与祝传松签订《认购协议书》仅仅是达成了“以房抵债”的意向。如前所述，祝传松提出《申请》申请以润恒公司所属的6套商铺，抵顶其2013、2014、2015三个年度奖金及其他应付款项。然而，江苏润恒公司并未对拖欠祝传松奖金的事实和数额予以确认。毕国祥写明“请朝俊总马总办理”，而需办理的事项应有三个方面：一是核实江苏润恒公司是否拖欠祝传松奖金以及具体的数额问题；二是与润恒公司达成代物清偿的合意，即润恒公司同意以商铺抵顶江苏润恒公司拖欠祝传松的奖金；三是完善相关交易流程，从而完成房屋买卖全部法律关系，方能完成整个交易。只有在达成以物抵债的合意、且原债权债务关系明确的前提下，润恒公司的销售负责人才在《认购协议书》上签字，以明确《认购协议书》的效力，完成整个交易流程。四、退一步讲，假设祝传松与江苏润恒公司之间的债权债务关系得以明确，其双方约定以润恒公司的房产抵顶奖金，且润恒公司同意履行的情况下，本案亦属于第三人代为履行的情形，祝传松要求润恒公司承担违约责任于法无据。《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”具体到本案，润恒公司与祝传松签订《认购协议书》，仅仅是达成以房抵债的意向，而非加入祝传松与江苏润恒公司的债务从而增加债务清偿的主体和责任财产，本案实际为第三人代为履行的情形，第三人履行债务的方式为“以房抵债”。该“以房抵债”协议仅仅是另行增加的一种清偿债务的履行方式，并没有替代或消灭原有的债权债务关系。根据上述法律规定，如以房抵债的目的不能实现，祝传松只能向江苏润恒公司主张权利。五、润恒公司与祝传松签订的《认购协议书》并不能认定为商品房买卖合同。一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条之规定，判决润恒公司承担责任系适用法律错误。涉案《认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等主要内容，且祝传松并未交纳购房款，该《认购协议书》并不能认定为商品房买卖合同。因此，一审判决依照《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，判决润恒公司承担责任系适用法律错误。六、涉案认购协议是以商铺抵顶奖金的协议，实际是以合法的形式掩盖偷逃个人所得税的行为，该协议是无效的。祝传松三年的奖金290余万元，应属于缴纳个人所得税的范围。但其在本案商铺抵顶过程中，显然规避了缴纳个人所得税的规定。如法院判决润恒公司向祝传松支付该高额“购房款”，更是以法院判决的手段达到了祝传松规避缴纳个人所得税的目的。故双方的认购协议也违反了法律规定，损害了国家的利益，属于无效条款。综上，请二审法院依法驳回祝传松的诉讼请求。 祝传松辩称，第一、双方签署的协议已经生效，润恒公司在合同中约定需有润恒城负责人签字这一条款是格式条款，该条款是无效的；第二、涉案协议不仅已经生效，而且已经实际履行。润恒公司正因为无法履行涉案协议才选择了退还购房款；第三、认购协议中对所购房屋的单价、面积、总价、房号、违约责任均作出了约定。只是因为润恒公司违约，双方才无法签订商品房买卖合同。所以认购协议就是商品房买卖合同；第四、我方提交的祝传松向集团董事长毕国祥提出以房抵债的申请书所载明的房号和认购协议完全一致。由此可见，以上抵债申请书已经被集团公司所采纳，并且已经实际得到了履行；第五，从润恒公司用其他关联公司进行退款的行为可以看出，这是集团公司让其下属公司给我方退款的常用行径，其效力等同于润恒公司向我方退还购房款；第六、关于润恒公司提出的我方偷逃个人所得税纯属猜测。祝传松完全可以在润恒公司退还购房款之后再向税务部门申报该税款。润恒公司以偷逃税款为由推翻认购协议和以房抵债的协议没有事实和法律依据。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 祝传松向一审法院起诉请求：1、请求依法判令润恒公司返还购房款2523800元，并自2019年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至返还之日止；2、请求依法判令润恒公司支付原告违约金588760元；3、请求依法判令润恒公司承担本案全部诉讼费用及律师费70000元、诉讼保全费（以实际产生金额为准）。 一审法院认定事实：2019年3月11日，祝传松向润恒公司集团总裁毕国祥提交《申请》一份，内容为“润恒公司所属果蔬区域15栋15-20、15-19、15-18、15-17、15-08、15-06号，共计6套商铺。总建筑面积665.18平米，总价为2943800元。以上商铺祝传松申请作为其2013、2014、2015三个年度奖金及其他应付款项，将产权转至祝传松名下或祝传松指定人员名下。”2019年4月3日，润恒公司作为甲方与原告祝传松作为乙方签订《泰安润恒城认购协议书》，约定原告向被告认购B13区15号楼06/08/17/18/19/20室，建筑面积665.18平方米，房屋单价为每平方米4425.57元，总价为2943800元。认购协议书第四条约定：签订本合同时，乙方已向甲方支付购买房屋预付款人民币2943800元。认购协议书第五条约定：乙方须在规定日期内将（首付款/全款）付清，并在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及《银行按揭贷款合同》，并办理好其他相关手续。届时任何一方拒付首付款或全款、拒签《商品房买卖合同》及《银行按揭贷款合同》，则视为违约，违约方须赔偿守约方总房款20%的违约金。第八条约定：本协议经甲乙双方签字或盖章、由润恒城销售负责人签字确认后有效。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。认购协议书落款由润恒公司在甲方处盖章，原告祝传松在乙方处签字捺印，落款2019年4月3日。2019年5月6日至2019年6月21日期间，润恒公司通过泰安润恒城物业管理有限公司、泰安润恒城房产销售有限公司分5次向祝传松账户内打入购房款共计人民币42万元。 一审法院认为：祝传松与润恒公司签订《泰安润恒城认购协议书》，认购协议书中约定原告购买润恒公司B13区15号楼06/08/17/18/19/20室房产，并在该认购书中明确约定房产面积、房屋总价、总款项已结清、违约责任等条款。该认购协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方应全面履行。祝传松申请由其2013、2014、2015年三个年度奖金及其他应付款项共计2943800元将涉案房屋产权转至祝传松名下或祝传松指定人员名下，后原被告双方签订泰安润恒城认购协议书，但润恒公司未按认购协议书约定履行交付房屋的义务。润恒公司未经原告同意，擅自将6处涉案房屋全部转售他人，已构成违约，对此应承担相应违约责任。因此，原告祝传松要求润恒公司返还购房款及利息，于法有据，一审法院予以支持。原告祝传松要求被告支付实现债权的担保费用和实现债权的律师费用70000元，未提交相应证据，一审法院不予支持。润恒公司辩称理由，未提交相关证据证实，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条之规定，判决：一、泰安润恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还祝传松购房款2523800元；二、泰安润恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付祝传松违约金588760元；三、驳回祝传松其他诉讼请求。案件受理费16130元，保全费5000元，由泰安润恒置业有限公司承担。 本院二审期间，祝传松向本院提交：证据一、泰安润恒城物业管理有限公司、泰安润恒置业有限公司、泰安润恒实业有限公司、宁夏润恒实业有限公司、泰安润恒农产品市场有限公司、江苏润恒农产品有限公司工商登记信息一组，证明本案润恒公司及其他公司的实际控制人均为“江苏润恒物流发展有限公司”；证据二、润恒集团官网内容截屏，证明马亚芳为润恒集团泰安公司总经理；证据三、集团润恒发（2018）33号文件，证明马亚芳为泰安润恒置业有限公司总经理，毕国祥为集团实际控制人、董事长；证据四、润恒董办会（2019）30号《会议纪要》，证明马亚芳、祝传松为均为瑞恒集团人员，集团总裁、江苏润恒公司负责人为王朝俊。润恒公司对祝传松提交的证据质证称，对证据一真实性无异议，可以证实涉案的几家公司包括润恒公司均系独立法人，并非祝传松所述的系江苏润恒公司的子公司。对证据二的真实性有异议，该内容截屏仅是润恒集团的对外宣传，真实性存疑，事实上润恒公司与江苏润恒公司仅是“润恒”品牌合作与协作关系。对证据三真实性有异议，无法核实其来源。马亚芳系江苏润恒公司的聘用人员，并非润恒公司所聘任，江苏润恒公司无权对润恒公司的经营活动、人事任免作出决定。对证据四真实性有异议，该证据为复印件，并未加盖公章，是否为江苏润恒公司出具无法核实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条规定，人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。根据上述法律规定，对祝传松二审中提交的证据，因润恒公司均不予认可，且祝传松提交的证据或者为截屏打印件、文件纪要的复印件，或者与本案并无关联，本院不予采信。对祝传松向一审法院提交的所谓“润恒公司集团总裁毕国祥”签字的《申请》复印件，其一，该证据属于复印件，上面的签名是否为“毕国祥”本人签字无法核实；其二，该证据的内容为用奖金等报酬抵顶购房款，涉嫌规避国家个人所得税税收政策的内容，证据中的内容不合法；其三，《申请》中出现的“毕国祥、马总”等人究竟是何人，是否与本案有无关联本院无法确定。综上以上三点，因该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，本院不予采信。对祝传松提交的有泰安润恒城物业管理有限公司、泰安润恒城房产销售有限公司分5次向祝传松账户内打款42万元的银行单据，其中的泰安润恒城物业管理有限公司、泰安润恒城房产销售有限公司均系独立法人，亦无法证明属于替润恒公司返还祝传松的房款。以上两点事实，一审法院认定错误，本院予以纠正。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，双方在《泰安润恒诚认购协议书》第八条中明确约定“本协议经甲乙双方签字或盖章，由润恒城销售负责人签字确认后有效”。其中，“由润恒城负责人签字确认后有效”系双方在协议中约定的生效条件，因润恒城负责人并未在该协议上签字，按照上述法律规定，条件并未成就，涉案协议书并未生效。而这恰与润恒公司的上诉理由相吻合，即：虽然双方在协议书中写明“签订本合同时，乙方已向甲方支付购买房屋预付款人民币2943800元”，但该条款仅是拟制条款，因祝传松一直未交付涉案房款，故润恒城负责人也未在协议书上签字确认。综上，祝传松以尚未生效的协议书主张权利，无事实依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故本案涉及的房屋买卖协议应为一方支付房款，一方转移房屋的买卖合同。本案中，润恒公司辩称祝传松并未实际支付涉案房款，而祝传松则主张涉案房款系江苏润恒公司用欠付其的奖金和其他应付款项替其支付给润恒公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，祝传松为证实江苏润恒公司已经替其支付涉案房款2943800元，仅提交了一份写有“毕国辉”名字的《申请》复印件一份，但因该证据不符合证据要求，且润恒公司不予认可，本院不予采信。此外，即便该证据所述真实，也仅能证实存在祝传松所述的江苏润恒公司有替其支付涉案房款的意向，但江苏润恒公司是否实际转账付款给润恒公司，祝传松并未举证证明，其应自行承担对己不利的法律后果。综上，因涉案购房协议书并未生效，且祝传松无证据证明已经缴纳了涉案购房款项，本院对祝传松的诉讼请求不予支持。 综上所述，泰安润恒置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2319号民事判决； 二、驳回祝传松的诉讼请求。 一审案件受理费16130元，保全费5000元；二审案件受理费元32260元，均由被上诉人祝传松负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年十月九日 书记员  许安冉