河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8677号上诉人（原审原告、执行案外人）：王顺利，男，汉族，1962年6月20日出生，住河南省荥阳市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市金水区金水路**，统一社会信用代码914101006147462377。负责人：陈彦，行长。委托诉讼代理人：王非凡，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：秦华，河南修瑾律师事务所律师。原审第三人：河南锐利特矿山机械有限公司，住，住所地郑州市管城区航海东路****楼******一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人：高伟成，总经理。原审第三人：高伟成，男，汉族，1980年1月24日出生，住河南省沈丘县莲池乡韩营行政村张庄**，身份证号4127281980********。原审第三人：范灵云，女，汉族，1979年2月2日出生，住，住河南省沈丘县/div>原审第三人：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地河南，住所地河南省沈丘县商务中心区县城东环南段用代码91411624072698575K。法定代表人：高伟成，总经理。原审第三人：河南澳兰机械设备制造有限公司，住所地河南，住所地河南省沈丘县槐店镇沙南产业集聚区用代码91411624052281414U。法定代表人：高伟成，总经理。原审第三人：郑州金昌洪杰机械有限公司，住所地郑州，住所地郑州市惠济区南阳路**院**楼**用代码91410108589749638C。法定代表人：张建国，总经理。上诉人王顺利因与被上诉人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行及原审第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司案外人执行异议之诉一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初6474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王顺利上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决位于河南省周口市沈丘县东城办事处尤庄村S102线东环路交叉口东南角奥兰未来城3号楼2503室房产归上诉人所有；3、判决立即停止对上述房屋的强制执行，并解除查封措施；4、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在法院查封前对涉案房屋已依法签订合法有效的书面房屋买卖合同并支付了全部价款。上诉人提交的《商品房充抵债务协议》、《商品房买卖合同》及收据证明河南奥兰房地产开发有限公司以抵账的方式将涉案房屋出售给王顺利。该《商品房充抵债务协议》是在政府有关部门的主导下形成的，合法有效。河南奥兰房地产开发有限公司为上诉人办理了交房手续，将房屋交付给了上诉人，交付之日即是上诉人合法占有之时。上诉人已经按照开发商的要求交纳办理房产登记的费用，由河南奥兰房地产开发有限公司代为办理，未办理过户登记非上诉人自身原因。上诉人也符合在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有其他房产的条件。应支持上诉人的诉请。中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称，上诉人没有签订合法有效的书面买卖合同，没有支付相应的价款。上诉人占有使用涉案房屋的证据不足。上诉人未积极履行办理不动产过户登记的行为。上诉人名下有其他用于居住的房屋，涉案房屋不是用于居住。应驳回上诉人的诉请。河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司均缺席未答辩。王顺利向一审法院起诉请求：1、判决确认原告对位于河南省周口市沈丘县东城办事处尤庄村S102线东环路交叉口东南角奥兰未来城3号楼2503室（产权证号：20××**）房产享有所有权；2、判决立即停止对上述房屋的强制执行，并解除对该房产的查封措施；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、一审法院（2019）豫0105执异98号执行裁定书中查明：原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，该院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决被告河南锐利特矿山机械有限公司于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。审理过程中，原告申请诉讼保全，该院于2019年3月28日将涉案房屋予以查封。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。2、2016年1月12日，甲方原告、王凤超、李建华（债权受让方）与杨正帅（债权转让方）、河南首创投资担保有限公司（原债权转让协议保证方）签订商品房充抵债务协议一份，经甲方选定自愿以3号楼25层03号房屋充抵乙方债务。2016年2月19日，原告与河南奥兰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上25层，地下1层，建筑面，地下**04平方米，按建筑面积每平方米3646元，总金额328285元；买受人于签订合同当日一次性付清房款328285元；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由河南奥兰房地产开发有限公司向沈丘县房地产管理中心申请登记备案等。2016年2月19日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：交款单位王顺利，转账328285元，收款事由：奥兰未来城3-1-2503，该住宅系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取王顺利款项，房款由王顺利与河南首创投资担保有限公司结算。3、2017年4月24日，河南奥兰房地产开发有限公司出具交房确认单、房屋代收办证费用11932元收据及银行卡转账记录各一份。一审法院认为，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王顺利仅提交了房屋买卖合同及收据，并未提交其支付现金的资金来源及显示交易的银行流水明细，且不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，故原告现有证据不足以证明其与河南奥兰房地产开发有限公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按约定支付了全部价款，该涉案房屋并未办理过户手续，故原告要求对涉案房屋享有所有权的诉请，证据不力，不予支持。原告提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止执行对位于河南省周口市沈丘县东城办事处尤庄村S10线东环路交叉口东南角奥兰未来城3号楼2503室的房屋，并解除对该房产查封的诉请，证据不力，亦不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告王顺利的诉讼请求。案件受理费6224元，由原告王顺利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审查明：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，金水区人民法院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判令河南锐利特矿山机械有限公司于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；判令高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任；高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向河南锐利特矿山机械有限公司追偿。该案审理过程中，中国工商银行股份有限公司郑州金水支行申请诉讼保全，该院于2019年3月28日将位于河南省沈丘县东城办事处尤庄村S102线东环路交叉口东南角奥兰未来城3号楼1单元2503号的房屋予以查封。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。王顺利就该房屋提出执行异议，金水区人民法院作出（2020）豫0105执异98号执行裁定，驳回了王顺利的异议请求，王顺利提起本案诉讼。另查明，2015年10月10日，甲方河南首创投资担保有限公司、杨正帅，乙方河南澳兰机械设备制造有限公司，丙方河南奥兰房地产开发有限公司签订协议书，确认乙方尚欠甲方借款本息5000万元，由丙方以其开发的沈丘县奥兰未来城小区的商铺2054.72平方米、住宅8448.27平方米抵偿给甲方，代乙方清偿。甲方有权将抵债的房产处理给第三人（客户），甲方确定具体客户后，由丙方与客户签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件。金水区防范和处置非法集资工作领导小组办公室工作人员于2015年11月10日见证了河南首创投资担保有限公司对债权人以房抵债现场大会，其中王顺利摇中河南奥兰房地产开发有限公司开发的沈丘县奥兰未来城3号楼25层03号房屋。2016年1月12日，甲方王顺利、李建华（王顺利之妻）、王凤超（王顺利之子）（债权受让方）与乙方杨正帅（债权转让方）、丙方河南首创投资担保有限公司（原债权转让协议保证方）签订商品房充抵债务协议，载明甲方债权共计391000元，乙方、丙方以沈丘县奥兰未来城项目商品房充抵。经甲方选定，以沈丘县奥兰未来城3号楼25层03号房屋充抵债务328285元。2016年2月19日，王顺利与河南奥兰房地产开发有限公司就前述涉案房屋签订《商品房买卖合同》，载明该商品房的用途为住宅，建筑面积共90.04平方米，按建筑面积每平方米3646元，总金额328285元。河南奥兰房地产开发有限公司于当日向王顺利出具了金额为328285元的收据，载明收款事由：奥兰未来城3-1-2503（该住宅系河南首创投资担保有限公司的抵债房屋，我公司未收取王顺利款项，房款由王顺利与河南首创投资担保有限公司结算）。2017年4月24日，河南奥兰房地产开发有限公司就涉案房屋出具交房确认单，载明首付款328285元、按揭款0元、水电初装费2500元、天然气初装费2900元、办证税费（含维修基金契税）2300元、垃圾清运费570元、物业费1290元，该业主上述款项已交清，请河南优居物业服务有限公司给予办理交房。河南优居物业服务有限公司同日出具收到现金9560元的收据一份，并与王顺利签订了物业管理公约、物业服务合同。王顺利提交2017年4月24日向河南奥兰房地产开发有限公司刷卡支付11932元的交易明细。河南奥兰房地产开发有限公司于2017年4月24日为王顺利出具代收奥兰未来城3-1-2503办证费用11932元的收据，收款方式为刷卡。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。郑州市金水区人民法院查封涉案房屋的时间为2019年3月28日。王顺利通过河南首创投资担保有限公司对债权人以房抵债现场大会摇中涉案房屋，经过郑州市金水区防范和处置非法集资工作领导小组办公室工作人员现场见证。王顺利通过以房抵债方式与河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间为2016年2月19日，房屋交付时间为2017年4月24日，均早于法院查封时间。且王顺利于交房当日即向河南奥兰房地产开发有限公司刷卡支付了代办证费用11932元，未办理过户登记非因其自身原因所致。故本案符合前述法定情形，王顺利对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决应予改判。关于王顺利的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记实现。因王顺利在一审程序中未及时、全面举证，在二审中提交证据致使案件基本事实的认定发生重大变化而改判，原审不属于错误裁判案件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初6474号民事判决；二、不得执行位于河南省沈丘县东城办事处尤庄村S102线东环路交叉口东南角奥兰未来城3号楼1单元2503号房产；三、驳回王顺利的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各6224元，由王顺利负担。本判决为终审判决。河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105执异98号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十月十日书记员  陈威东