黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2843号上诉人（一审被告）：魏文林，男，1957年2月28日出生，无职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：姜庆文，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬梅，黑龙江新时达律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：赵宝清，男，1967年5月2日出生，无职业，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：高凯燕，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。一审第三人：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈市道外区景阳街****。法定代表人：张海龙，经理。上诉人魏文林因与被上诉人赵宝清、一审第三人黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初10477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏文林及其委托诉讼代理人姜庆文和王冬梅、被上诉人赵宝清的委托诉讼代理人高凯燕到庭参加诉讼。一审第三人安宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。魏文林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.驳回赵宝清的诉讼请求。事实和理由：一、安华公司、王华、赵宝清恶意串通签订合同、损害魏文林合法权益，合同依法无效。根据赵宝清陈述及证据，安宏公司与王华于2011年11月22日签订商品房买卖合同，房屋价款108,393元。2012年7月9日，王华与赵宝清签订房屋买卖合同，房屋价款100,000元。2012年8月8日凌晨02:48分，安宏公司为王华办理备案。上述证据系三方为阻却魏文林诉讼及执行而恶意串通签订的合同。首先，安宏公司与王华签约使用的的商品房买卖合同编号为12HL，即2012年房产局出具的联机备案合同。赵宝清又将上述备案合同涂改，签字按手印，时间仍签2011年11月22日。他们是2012年8月签订的合同，将时间虚假标注为2011年11月22日，目的是侵害魏文林合法权益，谋夺房产。2012年6月14日魏文林起诉要求安宏公司向其履行协议、交付案涉房产。安宏公司于2012年7月4日领取法院送达的诉讼材料后，于2012年7月24日申请延长举证期至2012年9月4日，但安宏公司并未在延长的举证期间内提交证据，却借机使用2012年合同文本、倒签2011年时间，在2012年8月8日凌晨将欺骗签署的合同备案。其次，赵宝清举证并表示其与王华2012年6月7日在安宏公司签订的房屋买卖合同，此日期在商品房买卖合同备案之前。但是，8月8日在各方均明知赵宝清为实际购买人的情况下，仍将房屋备案在王华名下，有悖常理。第三，赵宝清在本案陈述及举证其房屋买卖合同的签订时间有多个版本，自相矛盾。以上充分说明，安宏公司、王华、赵宝清的商品房买卖合同、房屋买卖合同，系恶意串通对抗魏文林的诉讼，合同无效。赵宝清在本案查封前没有合法有效合同。二、在法院查封以前，赵宝清未实际占有案涉房屋。根据道外区法院已经生效的（2013）外民二初字第709号判决书，魏文林与安宏公司讼争的七套房屋包括赵宝清主张的房屋在法院判决时即2015年2月25日“工程尚未竣工、验收，未交付使用”。安华公司2019年9月26日出具的《情况说明》称赵宝清2018年6月17日入住。根据道外区法院执行局卷宗，刘乃纯法官2014年7月2日现场查封、蔡文丽和范宇法官2019年7月5日现场续查封，包括赵宝清在内的七套案涉房屋均无人居住。以上事实充分说明，道外区法院2014年7月2日裁定查封案涉房产时，赵宝清并未合法占有房产。三、赵宝清未实际支付价款。赵宝清针对付款情况仅举示了一张收据、没有资金流转证，并且该收据未体现付款人、款项用途，无法证实是王华出具。案涉房产，安华公司抵账给魏文林是265,683元，安华公司出售给王华是108,393元，王华出售给赵宝清是10万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员对证据的证明力大小独立做出判断。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定，原告仅以收据提起诉讼，仍应当就借贷关系的成立承担举证义务。赵宝清不能证明其实际支付价款。四、赵宝清是因为自身原因未更名过户。赵宝清签字的商品房买卖合同第二条、第二十四条明确约定，商品房为预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向哈尔滨市房产住宅局申请登记备案。在赵宝清签订合同至道外区法院查封案涉房屋期间，赵宝清从未提交证据证实其向出卖人督促向哈尔滨市房产住宅局申请变更登记备案，也没有要求安宏公司为其开具购房发票，更未就办理产权登记提出任何主张。赵宝清未办理过户登记是其自身原因造成。五、赵宝清购买此房并非用于居住，且非唯一住房。通过购房时间、购房价款及后期的权利主张可知，赵宝清与王华签订房屋买卖合同的目的并非居住，赵宝清没有举示证据证明其本人、配偶及未成年子女名下没有其他用于居住住房。综上，赵宝清与安宏公司、王华之间恶意串通以虚构房屋买卖的形式损害魏文林的合法权利，其提供的证据不能阻却执行，恳请法院支持魏文林的上诉请求。赵宝清辩称，案涉房屋是2011年11月22日安宏公司以抵债形式给王华的，房屋已在房产部门进行了联机备案，魏文林申请执行主体有误，王华不是本案的当事人，案涉房屋与安宏公司无任何关系。事实已在（2013）外民初709民事判决中认定和采信，魏文林申请执行的主体不符。安宏公司未到庭，未答辩。赵宝清向一审法院起诉请求：立即停止对哈尔滨市呼兰区宏信广场小区7号楼1单元703室房产的强制执行，并解除该房产的查封。一审法院认定事实：2011年11月22日，王华在安宏公司以108,393元购买案涉房屋，并在房产部门进行了联机备案。2012年7月9日，赵宝清与王华签订房屋买卖合同，写明:赵宝清以100,000元从王华购买案涉房屋,王华于同日给赵宝清出具10万元收据。2013年2月28日，安宏公司给赵宝清开具进户通知单，2019年9月26日安宏公司出具情况说明，赵宝清于2018年6月17日入住，因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证,2019年3月份,才可以办理产权证过户。哈尔滨市道外区人民法院在审理魏文林与安宏公司纠纷一案中，于2014年7月2日作出(2013)外民二初字第709-1号民事裁定书，查封了安宏公司坐落于哈尔滨市××开发区××大街××单元××、××、××号,2单元702号,3单元701、703号,4单元701号房产。赵宝清对一审法院的执行提出案外人异议，一审法院于2019年10月22日作出（2019）黑0104执异228号民事裁定，裁定驳回赵宝清的异议申请。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且有权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定部分支付价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中本院查封之前涉案房产安宏公司已将涉案房屋抵债给王华，且王华在产权部门进行了联机备案登记。赵宝清在王华处购买涉案房屋,赵宝清已经支付了全部房款,案涉房屋与安宏公司无任何关系,故对赵宝清的诉讼请求应该予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项、第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决:本判决发生法律效力后,停止对哈尔滨市呼兰区宏信广场小区7号楼1单元703室的房产的执行，并解除对该房屋的查封。案件受理费100元(赵宝清预交),由魏文林、安宏公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏文林提交了如下证据：证据A1.道外区法院（2013）外民二初字第709号民事判决书；道外区法院（2013）外民二初字第709-1号民事裁定书（2页）；呼兰区房产局利民分局《协助执行通知书回执》及送达回证（3页）；道外区法院（2019）黑0104执恢483号执行裁定书（2页）。拟证明：道外区法院依法强制执行生效判决，于2014年7月18日查封案涉房产，于2019年7月5日现场续封。证据A2.安宏公司与王华之间的《商品房买卖合同》（6页）；安宏公司与王华（赵宝清手写改动）之间的《商品房买卖合同》（17页）；王华与赵宝清之间的《房屋买卖合同》（1页）；哈尔滨市呼兰区局法规科于2017年8月30日出具的（2015）外执字第1162号道外区法院协助调查通知书回函（2页）；2012年4月28日安宏公司董事会20120104号决议（1页）;道外区法院(2012)外民二初字第504号民事案件起诉状（2页）;延期举证申请书（1页）;道外区法院（2012）外民二初字第504号民事案件2012年9月28日庭审笔录（17页）;哈尔滨市商品房预售许可证（1页）。拟证明：安宏公司与王华签订的商品房买卖合同上面的2012年的编码证明，使用的是2012年文本用纸，他们标注签约时间标注2011年11月22日，是虚假的，赵宝清在上面签字和参与，他们的共同目的是恶意串通，阻却魏文林2012年在道外区法院起诉安宏公司要求交付案涉房产的案件，根据合同法第五十二条第（二）项规定，他们的合同是无效合同。赵宝清在2014年7月2日道外区法院查封前没有签订合法有效合同，不能阻却魏文林申请法院执行。证据A3.道外区法院释明笔录；道外区法院（2013）外民二初字第709号民事判决书；道外区法院执行局在案涉房屋张贴的《执行通知》；安宏公司本案一审给赵宝清出具的《情况说明》。拟证明：2012年9月28日道外区法院（2012）外民二初字第504号民事案件庭审中，安宏公司法定代表人张海龙陈述确认案涉房屋“现在只有主体完成，还不具备交付条件”。道外区法院生效判决确认，直至2015年2月25日判决作出时，工程尚未竣工、验收，未交付使用。根据道外区法院执行卷宗，道外区法院蔡文丽、范宇法官2019年7月2日在案涉房屋继续查封房产，赵宝清没有入住。即便根据赵宝清举证安宏公司2019年出具的《情况说明》，也称赵宝清是2018年6月17日入住。因此，2014年法院查封前，赵宝清并未入住房屋，不能阻却魏文林申请法院执行。证据A4.安宏公司与王华之间就7栋1单元701号订立的《商品房买卖合同》（6页）;安宏公司与王华之间就7栋1单元702号订立的《商品房买卖合同》(6页);安宏公司与张志刚之间就7栋2单元702号订立的《商品房买卖合同》;安宏公司与齐继之间就7栋3单元701号订立的《商品房买卖合同》（6页）;安宏公司与王华之间就7栋3单元703号订立的《商品房买卖合同》（6页）;安宏公司与杨爽之间就7栋4单元701号订立的《商品房买卖合同》（6页）;安宏公司与魏文林订立的协议书（1页）、内部预留房产协议书（7份，14页）;安宏公司为魏文林出具的收据（7份，7页）;安宏公司出具的金额为108,393元的资金结算票据（1张）;王华出具的金额为100,000元的收据（1张）。拟证明：安宏公司与王华订立的《商品房买卖合同》价格低于市场价格，与魏文林的顶账价格差距过大，王华转卖给赵宝清的诉争房产价格也严重低于市场销售价格；安宏公司、王华、赵宝清共同窜改合同签订时间的行为，存在恶意串通行为，其目的以损害魏文林合法权益，以排除法院强制执行。因此，安宏公司与王华签订的诉争房屋的《商品房买卖合同》以及王华与赵宝清所以签订的《房屋买卖合同》均无效。安宏公司与赵宝清签订的商品房买卖合同无效。证据A5.社区的证明。拟证明：魏文林是脑血栓患者，无生活来源和能力，一审判决没有查清事实，没有维护魏文林的合法权益。赵宝清质证认为，对证据A1的真实性及证明问题均无异议。证据A2不能证明双方签订的合同是虚假的，当事人签订合同是双方当事人的真实意思表示，安宏公司是和王华在2011年签订的合同，并不是赵宝清和安宏公司签订合同。王华与赵宝清签订合同时安宏公司在场，去办理联机备案需要原始合同，安宏公司在王华2011年签订的合同上直接改成了赵宝清，收据也改了，在情况说明里安宏公司承认了上述情况。对证据A3的证明问题有异议，法律规定实际入住并不是住进去就是实际入住，双方签订合法有效的买卖合同就是实际的占有人。安宏公司也已经进行了说明是由于安宏公司的原因造成延期交付房屋，王华与赵宝清签订合同交付房款之日起就已经实际占有案涉房屋了。证据A4与本案无关，也不能说明魏文林要证明的问题，当事人双方约定商品房买卖的价格是依据双方协商一致自愿的原则，是否低于市场价格是双方当事人的意愿并且房屋质量存在严重的问题，无水无电没有气，至今到现在还无水无电没有供气。证据A5与本案无关。赵宝清提交了如下证据：证据B1.情况说明。拟证明：案涉房屋在2012年8月8日就已经备案在王华名下，而道外区人民法院2014年7月2日查封安宏公司时，裁定查封了王华名下的房屋，裁定是错误的，查封主体错误。证据B2.王华与安宏公司法定代表人张海龙的银行转账记录、王华对私活期交易明细、领收人为张海龙的票据。拟证明：王华已向安宏公司支付了抵账房屋的全部购房款，包括本案案涉房屋，该房屋联机备案在王华名下，与安宏公司无关。证据B3.张永安和刘洪亮的证人证言。拟证明：赵宝清向王华现金交付的购房款，刘洪亮向赵宝清交付了房屋钥匙及收款收据。证据B4.哈尔滨市呼兰区房屋所有权电子信息查询证明。拟证明：赵宝清及妻子鞠国兰名下无其他房产，案涉房屋是赵宝清唯一房屋。魏文林质证认为，对证据B1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，道外区房产局备案的时间是2012年8月8日凌晨2:38分—2:58分不正常，备案的合同是2012年倒签成2011年11月2日,是欺诈的行为，为了阻却当时魏文林起诉要求安宏公司交付案涉房产的案件。对证据B2中建设银行的两个转账凭条和对私活期交易明细查询卡的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对安宏公司2011年11月24日出具的领收人为张海龙的180万元的借据的真实性、合法性、关联性均有异议，该借据是伪造的，建设银行的两个转账凭条134万和十万元，以及对私活期交易明细查询卡相关的款项与赵宝清的购房没有关系，也不能证明王华从安宏公司购买案涉房屋。这四张书证的金额相互矛盾，不能证明赵宝清的主张。对证据B3证人张永安和刘洪亮证言的真实性、合法性、关联性均有异议。该证人证言都是复印件，且证人没有按照民诉法的规定出庭作证，证人都某是王华的朋友，是王华公司的员工，但没有其他证据相佐证，跟本案没有关系，不能证明赵宝清的主张。对证据B4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，像本案案涉房屋没有办理不动产权证，在房屋登记部门就查询不到一样，该证据不能证明赵宝清及其家庭成员，没有其他住所。就本案而言，无论赵宝清有没有住所，案涉房屋的权益都应该归属于魏文林，赵宝清的诉讼不能阻却魏文林主张权利。安宏公司未到庭,未提交质证意见。本院认证认为,对双方当事人对对方提交的真实性没有异议的证据，本院对证据的真实性予以确认。魏文林提交的证据A1与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据A2，结合本案其他证据可认定，安宏公司将案涉房屋抵账给王华是在2011年，且王华在2011年11月24日已支付了全部购房款，而魏文林起诉安宏公司的（2012）外民二初字第504号民事案件是在2012年6月份，且该案以魏文林撤诉结案。该证据能够证明安宏公司存在违约行为，安宏公司与赵宝清签订的案涉房屋的商品房买卖合同存在“倒签”，不能证明安宏公司与王华及王华与赵宝清房屋买卖是虚假的，存在恶意串通的行为，故该组证据要证明的问题本院不予采信。证据A3与本案具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。证据A4中安宏公司和王华订立的商品房价格与安宏公司和魏文林的内购价格虽不相同，但只是安宏公司与不同的合同相对人的价格约定，魏文林的内购价格不等于市场价格，不能证明王华转卖给赵宝清的房产价格严重低于市场价格，也不能证明安宏公司、王华、赵宝清之间存在恶意串通行为，故本院对该组证据要证明的问题不予采信。证据A5与本院不具有关联性，本院不予采信。赵宝清提交的证据B1、B2、B4与本案具有关联性，且能够证明待证事实，本院予以采信。对于证据B3的证人证言，因证人未出庭作证，不能证实证言的真伪，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2011年11月22日，安宏公司与王华签订商品房买卖合同（合同编号：12HL002700208）,后将购房人王华涂改为赵宝清，安宏公司在涂改处加盖了公章。该商品房买卖合同的尾页买受人处由赵宝清签名并捺印。同日，安宏公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据一份，金额为108,393元，交款单位（交款人）一栏处由王华涂改为赵宝清，并加盖安宏公司财务专用章。2011年11月24日，王华通过银行转账支付给安宏公司的法定代表人张海龙144万元。哈尔滨市呼兰区房产事业管理局法规科于2017年8月30日出具的（2015）外执字第1162号道外区人民法院协助调查通知书回函显示，本案案涉房屋为一次性付款。2018年11月7日，赵宝清向利民物业公司缴纳了物业管理费。2019年9月26日，安宏公司出具情况说明一份，该说明主要内容为，案涉房屋系该公司抵债给王华，2012年7月11日，王华将案涉房屋卖给赵宝清。该公司2013年给赵宝清出具进户通知，赵宝清2018年6月17日实际入住。经哈尔滨市呼兰区房屋所有权电子信息查询，截止2020年10月19日，赵宝清及妻子鞠国兰名下无房屋权属登记。本院认为，结合各方当事人的诉讼及答辩意见，本案的争议焦点是：赵宝清对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案案涉房屋登记在安宏公司名下，应适用上述规定，一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于赵宝清是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同的问题。案涉房屋系安宏公司开发建设并抵债给王华，且在房产管理机关办理了联机备案手续，王华也已支付了全部购房款，因此安宏公司与王华的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。2012年7月9日，王华与赵宝清签订房屋买卖合同，将案涉房屋以10万元卖给赵宝清，赵宝清于合同当日支付了全部购房款。通过安宏公司出具的情况说明可知，王华与赵宝清系在安宏公司签订的房屋买卖合同，赵宝清与安宏公司签订的商品房买卖合同（合同编号：12HL002700208），是在安宏公司与王华签订的商品房买卖合同上直接将买受人由王华涂改为赵宝清，但在涂改处安宏公司均加盖了公章。因此安宏公司与赵宝清签订合同时间存在“倒签”，虽然该合同存在以上不规范之处，但双方买卖房屋的意思表示是真实的，双方存在房屋买卖关系。案涉房屋于2014年7月2日被一审法院查封，晚于王华与赵宝清及安宏公司与赵宝清签订房屋买卖合同的时间。因此，本院认定赵宝清在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于案涉房屋是否用于居住且赵宝清名下无其他用于居住的房屋的问题。依据本案查明的事实，赵宝清已于2018年在案涉房屋中居住，其缴纳物业费的收据及安宏公司出具的情况说明可以证明上述事实。而通过赵宝清二审提交的哈尔滨市呼兰区房屋所有权电子信息查询证明可认定，赵宝清及其妻子名下并无其他用于居住的房屋。关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。如前所述，王华已向安宏公司支付了案涉房屋的全部购房款，王华将案涉房屋卖给赵宝清当日，给赵宝清出具的10万元的收据，由此可认定，赵宝清已向王华支付了全部房款。综上所述，赵宝清在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并已支付了全部购房款，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对案涉房屋享有能够排除强制执行的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但裁判结果正确，故对魏文林的上诉请求不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由魏文林负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊二〇二〇年十月二十日书记员  李 娜