安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2584号 上诉人（原审原告）:安徽省景盛物业服务管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路与天长路交口华建汽配城综合楼**。统一社会信用代码91340100MA2MYUC30(1-1)。 法定代表人:曹成威,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文定，安徽皖西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：六安市振宇房地产开发有限公司,,住所地安徽省六安市裕安区小华山街道文汇中央广场****统一社会信用代码913415006629489843。 法定代表人:王祥中。 委托诉讼代理人：秦文革，安徽天爱律师事务所律师。 原审第三人:六安市裕安区城乡建设投资集团有限公司,住所地安徽,住所地安徽省六安市龙河西路裕安区政府**用代码9134150079359328XQ。 法定代表人:李文生,该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡宗宝，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何如国，安徽皋陶律师事务所律师。 上诉人安徽省景盛物业服务管理有限公司（下称景盛公司）因与被上诉人六安市振宇房地产开发有限公司（下称振宇公司）、第三人六安市裕安区城乡建设投资集团有限公司（下称裕安城投）物业服务合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 景盛公司上诉请求：一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3124号民事判决，改判支持上诉人一审诉请；二、本案一、二审案件受理费由被告承担。事实和理由：上诉人自2018年8月1日进驻案涉物业项目开始提供物业服务，物业收费有明确的合同约定及物价主管部门批文依据，被上诉人向上诉人缴纳案涉房屋物业服务费是其法定义务。 振宇公司辩称，双方签订的《物业管理协议》约定管理和服务的对象主体为业主，且协议约定物业服务费用按其拥有物业的建筑面积缴纳，且未出售的房屋一直由振宇公司自行管理，现景盛公司要求振宇公司缴纳物业服务费没有依据。 裕安城投述称，城投公司不是本案适格的主体，其不是合同的当事人，同时，城投公司也没有与上诉人签订合同，双方不存在物业服务合同关系。上诉人没有向其提供服务，城投公司并不是购房居住的业主，物业公司应当向实际签约的业主结算物业服务费用。 景盛公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场项目物业服务费343184.9元(物业服务费计算起止时间为2018年8月1日至2019年11月26日)。二、本案案件受理费等费用由被告承担。 一审法院审理查明：2018年8月1日，被告振宇公司（甲方）与原告景盛公司（乙方）签订《关于六安市振宇开发有限公司委托安徽省景盛物业服务管理有限公司在管项目（舒怡花园、裕龙星城大市场）物业服务的协议》（下称物业服务协议），甲方委托乙方对甲方在管项目提供物业服务事宜订立本协议。该协议约定：一、甲方委托乙方服务的时间自2018年8月1日至2023年7月30日。二、服务内容与质量……。三、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：（1）多层住宅：0.45元/月㎡；共计98760㎡；（2）高层住宅：1.10元/月㎡；共计65630㎡；（3）商业用房：1.2元/月㎡，共计14910㎡。（上述价格庭审时原告景盛公司陈述：在签订合同时价格栏是空白，在物业价格登记证办理下来后添加）。（4）……。四、物业承接验收（1）乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业公共部位、公共设施设备进行查验；（2）甲、乙方双方确认查验过的物业公共部位、公共设施设备存在的问题，双方交接前存在的问题，双方交接物业管理公共部位时，甲方要解决交接前存在的问题，双方认可后由乙方出具合格的报告书给予甲方。（3）竣工平面图……。 2018年10月22日，六安市裕安区物价局出具《关于分路口镇裕龙星城大市场住宅小区前期物业服务收费备案的函》，函复景盛公司：一、住宅物业综合服务费：1.多层住宅物业综合服务费按每月每平方米建筑面积不高于0.45元收取；2.高层住宅物业综合服务费按每月每平方米建筑面积不高于0.5元收取，电梯运行维修检测费按每月每平方米建筑面积不高于0.4元收取、二次供水运行维护费每月每平方米建筑面积不高于0.2元收取。使用电梯和需二次加压供水的，方可收取电梯运行维护检测费和二次供水运行维护费。 2019年11月21日，第三人裕安城投《关于分路口镇裕龙星城房源收购及结算情况的报告》显示：“今日，我司安排人员对分路口证裕龙星城小区抵押收购的169套房屋进行验收，现169套房屋钥匙已移交给我司……；3.将接收的169套面积20632.19平方米，按价值46252514元房屋入账，核销该企业所欠的本金和利息”。 裕龙星城大市场小区房屋（单位㎡）：47幢108（126.81）、109（108.69）、110（108.69）、207（122.29）、209（108.69）、210（108.69）、308（126.81）、309（108.69）、409（108.69）、1110（108.69）、1306（105.74）、1309（108.69）、1406（105.74）、1407（122.29）、1408（126.81）、1409（108.69）、1410（108.69）、1508（126.81）、1605（122.29）、1606（105.74）、1607（122.29）、1705（122.29）、1706（105.74）、1707（122.29）、1708（126.81）、1709（108.69）、1710（108.69）、1805（122.29）、1806（105.74）、1807（122.29）、1808（126.81）、1809（108.69）、1810（108.69）、1811（126.84）室房屋。46幢1807（127.17）、1808（129.38）、1809（110.91）、1810（110.91）、1811（129.41）、603（110.91）、606（109.95）、609（110.91）、702（110.91）、703（110.91）、705（127.17）、706（109.95）、707（127.17）、708（129.38）、709（110.91）、711（129.41）、803（110.91）、805（127.17）、806（109.95）、807（127.17）、808（129.38）、809（110.91）、903（110.91）、905（127.17）、906（109.95）、907（127.17）、908（129.38）、1002（110.91）、1003（110.91）、1004（129.38）、1005（127.17）、1006（109.95）、1007（127.17）、1308（129.38）、1309（110.91）、1310（110.91）、1401（129.41）、1404（129.38）、1408（129.38）、1409（110.91）、1410（110.91）、1508（129.38）、1509（110.91）、1603（110.91）、1610（110.91）、1701（129.41）、1702（110.91）、1703（110.91）、1704（129.38）、1705（127.17）、1706（109.95）、1707（127.17）、1708（129.38）、1709（110.91）、1710（110.91）、1801（129.41）、1802（110.91）、1803（110.91）、1804（129.38）、1805（127.17）、1806（109.95）、1008（129.38）、1009（110.91）、1010(110.91)、1011(129.41)、1102(110.91)、1103（110.91）、1104（129.38）、1105（127.17）、1106（109.95）、1107（127.17）、1108（129.38）、1109（110.91）、1110（110.91）、1111（129.41）、1202（110.91）、1203（110.91）、1204（129.38）、1205（127.17）、1206（109.95）、1207（127.17）、1208（129.38）、1210（110.91）、1302（110.91）、1303（110.91）、1304（129.38）、1305（127.17）、1306（109.95）、1307（127.17）室房屋。38幢502（103.37）、507（103.37）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、604（128.8）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）室房屋。39幢506（103.37）、507（103.37）、509（97.99）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、604（128.8）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）、610（97.99）室房屋。40幢107（103.37）、108（128.8）、109（97.99）、601（128.8）、602（103.37）、603（103.37）、605（128.8）、606（103.37）、607（103.37）、608（128.8）、609（97.99）、610（97.99）室房屋。43幢901（195.44）、902（220.55）、903（220.55）、904（195.44）、905（195.44）、906（220.55）、907（220.55）、908（195.44）、909（195.44）、910（220.55）室房屋。 一审法院认为：本案第三人裕安城投于2019年11月21日收购被告振宇公司房产并完成移交，即在2019年11月21日前该房屋属于被告振宇公司。原告景盛公司提供其与被告振宇公司签订的物业服务协议，向振宇公司主张物业费。本案焦点是物业服务合同的主体问题，即业主问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或根据物权法第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案被告振宇公司当时系案涉房产的产权人，但不享有建筑物区分所有人的成员权，不是业主。关于原告景盛公司与被告振宇签订《物业服务协议》问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合上述，被告振宇公司不是业主，原告景盛公司依据《物业服务协议》向被告振宇公司主张物业费，无法律依据。据此，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告安徽省景盛物业服务管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6450元，减半收取3225元，由原告安徽省景盛物业服务管理有限公司负担。 二审中，当事人未向法院提供新证据。二审查明，第三人裕安城投于2019年11月26日收购振宇公司房产169套并完成移交，即在2019年11月26日前该部分房屋属于振宇公司。其他事实与一审查明的基本事实相同。 本院认为,本案争议焦点是：振宇公司是否应交纳未出售房屋物业服务费的问题。振宇公司与景盛公司签订《物业服务协议》明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准等内容,且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效,双方均应依约履行。因双方对振宇公司未售出房屋的物业费未作约定，在此种情况下，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。”以及《物业服务收费管理办法》第十六条(发改价格[2003]1864号文件)规定:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此,振宇公司应当对未售出的房屋交纳相应的物业费,但考虑到房屋未售出，物业服务量有所减少，酌情判决其承担50%的物业服务费。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3124号民事判决； 二、六安市振宇房地产开发有限公司于本判决书送达之日起十五日内支付安徽省景盛物业服务管理有限公司物业服务费171592.45元（343184.9×50%）； 三、驳回安徽省景盛物业服务管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6450元，减半收取3225元，由六安市振宇房地产开发有限公司负担1612.5元，安徽省景盛物业服务管理有限公司负担1612.5元。二审案件受理费6450元，由六安市振宇房地产开发有限公司负担3225元，安徽省景盛物业服务管理有限公司负担3225元。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年十月二十三日 法官助理郝先春 书记员耿广玉（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。