贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1318号上诉人（原审被告）：王一洲，男，1975年8月11日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审被告）：戴维，女，1976年5月1日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谢福荣，系贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205199410873272。被上诉人(原审原告)：六盘水新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区凤凰新区龙井路，统一社会信用代码：915202017553925673。法定代表人：贾慧凌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚斌，系贵州知取律师事务所律师，执业证号：15202201810066009。委托诉讼代理人：赵健，系贵州知取律师事务所律师，执业证号：15202201810035184。上诉人王一洲、戴维因与被上诉人六盘水新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王一洲、戴维上诉请求：依法撤销一审判决第一项,驳回被上诉人的本项诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实基本清楚,但适用法律不当,判决结果违反法律规定,损害了上诉人的合法权益。1、一审判决已查明2017年5月六盘水市住房公积金管理中心与被上诉人暂停个人公积金贷款业务合作,但在2018年11月6日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中仍约定“余款400000元以公积金贷款方式支付”，被上诉人存在明显的商业欺诈行为,应当为其欺诈行为承担不利后果。2、上诉人与被上诉人达成合意签订《商品房买卖合同》的条件之一就是购房款要用公积金贷款支付。住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部2017年联合发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》[建金(2017)246号]，从该通知标题可以看出,住房公积金贷款买房是住房公积金缴存职工的权益,该权益从物质利益看主要表现为住房公积金贷款利率低于商业贷款，这种方式既缩短了还款时间又节约了利息。一审已查明不能为上诉人办理住房公积金贷款的原因在于被上诉人,由此造成上诉人办理商业银行贷款需多支付的十余万元的利息应当由被上诉人承担。3、一审判决违反《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第3点明确约定“除首付款外,余款以住房公积金贷款支付,因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的,买受人可以选择第1种方式即合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议”，这是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，充分体现了意思自治的原则,一审判决也认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定履行义务，但最后判决结果却与合同约定相悖。众所周知,住房公积金贷款与商业贷款利息差不是一笔小数目,双方在签订《商品房买卖合同》时已明知如果因被上诉人的原因导致上诉人不能获得住房公积金贷款或少于申请贷款数额会给上诉人造成损失,所以才约定“合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议”。“另行协商”的一项主要内容就是住房公积金贷款转商业贷款利息差的承担问题,但被上诉人在明知不能为上诉人办理住房公积金贷款的前提下,还继续隐瞒真相,2018年11月6日通知上诉人去签订补充协议,补充协议第二条约定“因买受人不能办理按揭,……”，被上诉人在此玩文字游戏,故意将主合同上的“以公积金贷款支付”偷换成“办理按揭”，上诉人一直认为协议中要求上诉人配合办理按揭是指办理住房公积金贷款。双方并没有就付款方式、付款期限及住房公积金贷款不能办理转商业贷款利息差的承担达成一致意见,并不是主合同第八条第3点所要求的补充协议。2019年6月22日,被上诉人一厢情愿邮寄发出《催收函》,要求上诉人提交《办理住房按揭商业贷款申请》并附完整贷款资料，此时上诉人才被明确告知住房公积金贷款已经不能办理,并非双方另行协商的结果。综上，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百六十条的规定明显不当,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。六盘水新城房地产开发有限公司辩称，一、一审判决认定上诉人未付清购房款的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当全面履行合同义务。在双方均未请求解除合同且一致同意继续履行的情况下，按时、足额支付购房款是买受人最主要、最基本的合同义务，不因任何理由而可以免除。三、根据本案相关事实，合同中约定的买受人以申请住房公积金贷款方式支付购房款的付款方式，因住房公积金中心未依法履行法定职责，导致案涉商品房的买受人无法办理住房公积金贷款，系不可归责于当事人双方的事由。被上诉人作为案涉商品房的出售方，对上诉人申请住房公积金贷款是否能够获得住房公积金中心的审批并无干预或决定之权，对上诉人不能办理住房公积金贷款亦无合同或法律上的过错。上诉人认为被上诉人应当承担不能办理住房公积金贷款的责任的上诉理由依法不能成立，理由如下：1、根据国务院《住房公积金管理条例》第二十六条、第二十七条的规定，购房业主个人才是住房公积金的申请主体，作为商品房出卖人的房地产开发企业，在法律上没有任何权利和义务成为住房公积金的申请主体。据此，《商品房买卖合同》中约定买受人以住房公积金贷款方式支付购房款，并非出卖人即房地产开发企业的法定或合同约定义务，最多只能是配合或协助义务。根据“无义务即无责任”的民事责任归责原理，本案中上诉人不能办理住房公积金贷款，被上诉人对此不应承担法律及合同责任。2、为适应国家“放管服”改革需要，原《六盘水市住房公积金管理实施办法》已经由2018年10月17日市住房公积金管理委员会全体会议审议决定废止。此后，六盘水市住房公积金管理委员会又发布了《关于进一步规范住房公积金贷款业务的通知》（六盘水市住房公积金管理委员会通字[2018]5号），这是六盘水市目前施行的有关规范公积金贷款主要的、基本的规范性文件。在该文件中，规定了职工办理公积金贷款的具体条件，而对房地产开发企业的公积金贷款合作条件仅规定“购房职工申请公积金贷款用于购买房地产开发企业开发预售的商品住房的，市公积金中心、受委托银行应当与房地产开发企业签订贷款合作阶段性担保协议”。从以上规定可以明确得出结论，即无论国务院的行政法规还是本市文件，均未对房地产开发企业成为公积金中心合作对象的条件作出具体、明确的限制性规定。3、公积金管理中心在《住房公积金管理条例》规定的法定条件和程序外，另行制定“土政策”，对房地产开发企业的资质、项目等设定准入“门槛”或合作条件，属于在法定职权外的“自我赋权”，客观上限制了职工个人依法使用、提取公积金的法定权利，这才是造成本案买受人不能办理公积金贷款的根本原因，属于不可归责于双方当事人的事由。四、根据民法、合同法规定的公平、诚实信用、权利义务相一致、等价有偿等基本原则，上诉人作为买受人已经实际占有使用案涉房屋长达数年，却仍以不应归责于被上诉人的事由拒付剩余购房款，严重损害了被上诉人的合同权益。如果请求上诉人支付剩余购房款的诉讼请求不能得到人民法院裁判支持，势必造成合同双方权利义务的严重失衡，客观上将造成被上诉人主张购房款的合同权利无法通过司法救济得到保障的法律后果，这显然违背上述原则。五、为破解本案“履行不能”的合同僵局，只能由人民法院根据“实现合同目的”的合同履行原则以及公平、诚实信用、权利义务相一致、等价有偿等原则，依法行使司法裁判权，裁判买受人支付购房款，以达到合同当事人对案涉合同全面履行、善意履行的法律效果，实现合同法维护当事人意思自治、鼓励物权交易稳定、恢复和稳定市场交易秩序、实现资源有效配置的立法宗旨和价值取向，真正达到定纷止争、案结事了的法律效果与社会效果的良好统一。六、案涉商品房早已交付给上诉人使用长达数年时间，在合同中未约定购房尾款的具体付款时间、产生争议后双方亦未能达成一致意见的情况下，被上诉人已多次通过电话、短信、信函、张贴通知等方式通知上诉人支付购房尾款。根据出卖人交房、买受人付款的权利义务一致和对等原则，上诉人的付款义务在交房时即已产生，被上诉人主张支付剩余购房尾款的付款条件也已成就。综上，被上诉人诉讼请求所依据的事实清楚，证据充分，请求二审法院依法裁判驳回上诉人的上诉请求。六盘水新城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告向原告支付欠付的购房款400000元；2、依法判决被告向原告支付欠付购房款400000元的逾期付款违约金198933.33元（以欠付购房款400000元为基数，按照月利率2%标准，自2017年6月17日起暂计算至2019年7月3日，计746天，共计198933.33元），2019年7月3日以后的逾期付款违约金，应按相同标准计算并支付至该商品房全部款项支付给原告之日；3、诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2017年1月1日被告王一洲、戴维支付原告六盘水新城房地产开发有限公司购房款50000元，2017年3月16日支付原告购房款100000元。2017年6月14日，原告六盘水新城房地产开发有限公司将本案争议房屋交付给被告王一洲、戴维。2018年10月24日二被告支付原告购房款138000元及办证费用51269元。2018年11月6日原告六盘水新城房地产开发有限公司与被告王一洲、戴维签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“原告六盘水新城房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给被告王一洲、戴维；总价款为688000元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款288000元，余款400000元以公积金贷款方式支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”合同第十条约定：“逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理……1（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之1（该比例应当不小于第1（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”2018年11月6日，原告六盘水新城房地产开发有限公司与被告王一洲、戴维签订《补充协议》。该协议第二条约定：“因买受人不配合办理按揭，不按期支付商品房尾款的，出卖人可按协议第一条书面通知买受人，买受人必须在接到书面通知10日内配合办理完毕按揭所需手续或足额支付商品房尾款。逾期，则出卖人有权解除合同、不视为违约，且买受人须承担因不配合办理按揭，不按期支付商品房尾款导致《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失以及所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、执行费、催告费、送达费、差旅费及其他费用。”2018年11月30日，六盘水市住房管理中心对该套位于钟山区房屋登记备案，买方：王一洲、戴维，合同编号：181××××****。2019年3月16日，被告王一洲、戴维收到原告六盘水新城房地产开发有限公司张贴在其门上的《六盘水新城房地产开发有限公司催收函》，2019年6月22日，被告王一洲、戴维收到原告六盘水新城房地产开发有限公司邮寄的《六盘水新城房地产开发有限公司催收函》，要求被告王一洲、戴维于收到催收函之日起七日内以现金或转账方式支付原告六盘水新城房地产开发有限公司全部购房款400000元，如不能一次性支付的，应于收到催收函之日起七日内，向原告提交《办理住房按揭商业贷款申请》并附完整贷款材料，否则原告有权依法解除合同、收回商品房、追究被告违约责任。后因被告一直未支付尚欠购房款，原告诉至法院请求判如所请。2019年10月22日，六盘水市住房公积金管理中心根据一审法院的协助调查函，出具回复，内容为：2017年5月期间经多方情况反映六盘水新城房地产开发有限公司存在经营不善问题,经了解六盘水新城房地产开发有限公司将所开发的部分楼盘抵押给工商银行，工商银行进行内部销售（有少许部分对外销售）等情况。考虑到此楼盘将会带来一定程度上的风险，经中心分管领导决定，暂停与六盘水新城房地产开发有限公司开展个人公积金贷款业务合作。一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否尚欠原告购房款，被告支付原告购房尾款的条件是否成就；2、被告是否违约,是否应承担支付违约金的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同及协议内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照约定履行义务。被告王一洲、戴维按约支付给被告首付款，原告亦将房屋交付给被告使用，并在市住房管理中心进行房屋登记备案，六盘水市住房公积金管理中心鉴于原告所开发的部分楼盘抵押给工商银行等原因，于2017年5月起暂停与原告开展个人公积金贷款业务合作，在原被告双方签订《商品房买卖合同》时，本案所涉房屋已不能办理公积金贷款，但双方在合同中仍约定被告以公积金贷款的方式支付原告购房尾款，若因原告原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可选择继续履行合同，双方对付款方式和付款期限另行协商并签订补充协议。原被告双方在随后的补充协议中也未能就被告尚欠尾款的支付方式及期限做明确。被告于2019年3月16日收到原告要求被告于七日内付清房款或办理按揭贷款手续的《催收函》，在原告给予的合理期限内被告既未支付购房款又未办理按揭贷款手续，也未达成新的补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者有约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”，被告已实际取得并占有本案争议房屋，对剩余房款应予支付，被告辩称的支付房款的条件没有成就理由不予采信，故对原告主张被告支付其购房款400000元的诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，原告在六盘水市住房公积金管理中心与其暂停个人公积金贷款业务合作的前提下，仍与被告约定以公积金贷款的方式支付购房尾款，其对支付方式的约定存在过失，原被告双方对支付方式及期限也未重新达成补充协议，故原告以此请求被告支付违约金的理由不能成立，故对原告主张被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告王一洲、戴维于判决生效之日起十日内支付原告六盘水新城房地产开发有限公司购房款400000元；二、驳回原告六盘水新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9789元，由原告六盘水新城房地产开发有限公司负担2489元，被告王一洲、戴维负担7300元（原告已预交，被告应负担部分在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付所欠购房款400000元。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定支付首付款后的剩余尾款以公积金贷款的方式支付，但由于六盘水市住房公积金管理中心暂停与被上诉人开展个人公积金贷款业务合作，导致上诉人无法办理公积金贷款用于支付剩余购房款400000元。针对未能办理贷款的情况，合同中约定“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”，双方虽然于2018年11月6日签订了补充协议，但协议中并未明确剩余尾款的付款方式和付款期限，经被上诉人2019年3月16日、2019年6月22日两次发送催收函后，上诉人仍未付款，也未与被上诉人重新达成补充协议。现双方当事人的意思表示均为继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，被上诉人已于2017年6月14日将案涉房屋交付给上诉人使用，上诉人应当向被上诉人支付所欠购房款400000元，一审判决并无不当。综上所述，王一洲、戴维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王一洲、戴维负担。本判决为终审判决。审判长  唐丽红审判员  蒙彩虹审判员  徐 芳二〇二〇年十月九日法官助理王海霞书记员陈玲