江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初382号 原告：乔江，男，1988年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：江苏省农垦物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市高新区凤舞路凤凰国际城A小区物业处。 法定代表人：司海洋，该公司经理。 被告：连云港运通房地产开发有限公司，住所地：连云港市海州区海宁东路南、科苑路东凤凰星城售楼处。 法定代表人：季友兵，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：戴高明、王誉诺，江苏海郡律师事务所律师。 原告乔江与被告江苏省农垦物业管理有限公司连云港分公司（以下简称农垦物业公司）、连云港运通房地产开发有限公司（以下简称运通房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔江、被告农垦物业公司、被告运通房地产公司共同委托诉讼代理人戴高明、王誉诺到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告乔江、被告农垦物业公司、被告运通房地产公司共同委托诉讼代理人戴高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔江向本院提出诉讼请求：1、两被告侵犯原告人车自由进出入小区及小区内公共车位停车权利，要求两被告停止以上侵权，并书面道歉。2、对小区地上公共停车位归全体业主所有进行公示。3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是凤凰星城三期业主，2020年4月1日后，原告因没买停车位，被告农垦物业公司多次不让业主开车进入小区，不让业主将车停在地上公共停车位。被告农垦物业公司严重违反了《中华人民共和国物权法》第35条、第73条、第74条规定。被告运通房地产公司私自销售凤凰星城三期建筑区内地上公共停车位，严重违反了《中华人民共和国物权法》第73条、第74条规定。 被告农垦物业公司辩称，1、案涉小区系运通房地产公司开发，严格按照审批规划进行建设，没有将业主共有的道路或者其他场地用于改建为停放汽车的车位，目前地上的车位均为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，其产权归运通房地产公司所有，依据《中华人民共和国物权法》第74条之规定，运通房地产公司可以通过出售、附赠或者出租等方式向业主提供需要。其小区在建设前整体规划（包括地面上车位），已经由规划主管部门向社会公布。2、我公司接管案涉小区物业服务后，也没有另行将业主共有的道路或者其他场地用于改建为“公共停车位”。整个小区没有所谓的“公共停车位”，原告乔江现要求将其车辆停放的车位，属于建筑区划内的停车位，其所有权归属运通房地产公司，因原告乔江未通过受让或租赁等形式获得所有权或使用权，其多次占用车位，构成侵权。我公司作为物业服务企业，进行合理的劝阻，系合法行为。对于临时进出小区，进行临时停放车辆，我公司未予以限制。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告运通房地产公司辩称，1、被告运通房地产公司作为涉案小区的开发商，不负责小区物业管理服务，没有侵犯业主车辆进出小区的可能。2、被告运通房地产公司在开发小区过程中，严格按照审批规划进行建设，没有将业主共有的道路或者其他场地用于改建为停放汽车的车位，目前地上的车位均为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，其产权归运通房地产公司所有，依据《中华人民共和国物权法》第74条之规定，运通房地产公司可以通过出售、附赠或者出租等方式向业主提供需要。法律没有强制运通房地产公司有公示义务，其小区在建设前整体规划（包括地面上车位），已经由规划主管部门向社会公布。原告至今未在被告处购买任何建筑区划内的停车位，运通房地产公司也没有另行将业主共有的道路或者其他场地用于改建为“公共停车位”。整个小区没有所谓的“公车停车位”。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告与被告运通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告运通房地产公司将其开发的位于连云港市海州区凤凰国际城三期第C01#楼2单元1602室房屋出售给原告。被告运通房地产公司根据建设用地规划许可证建设涉案小区的地上停车位和地下停车位，小区内没有占用共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。被告农垦物业公司作为小区的前期物业服务公司对小区提供物业服务，小区进出车辆凭出入卡进出。2019年9月16日，原告接收房屋，并于2020年1月份实际入住。原告未购买或租赁涉案小区内停车位，不能办理出入卡，致其车辆无法进入小区。2020年4月3日，被告农垦物业公司不让原告开车进入小区，双方发生纠纷而报警。为此，原告诉至本院。 另查明，2016年6月12日，被告运通房地产公司与被告农垦物业公司就位于连云港市海州区凤凰国际城三期签订《凤凰国际城（三期）前期物业服务合同》，由被告农垦物业公司为该小区提供物业服务。协议约定在凤凰国际城三期成立业主委员会之日，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新物业服务合同生效时，该合同自动终止。至今凤凰国际城三期未成立业主委员会，该涉案小区仍按前期物业服务合同进行管理。 再查明，原告与被告运通房地产公司签订了《业主临时规约》，约定小区内地面严禁停放任何车辆，必须在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。业主如不按指定的停车位（停车区域）停放车辆的，物业管理公司有权按本物业管理区域车辆管理规定处理或强行移动，强行移动所产生的费用由相关业主承担。业主和使用人必须遵守本《业主临时规约》的规定，如有违反本《业主临时规约》有关规定的，相关业主、物业管理公司可采取规劝、批评等方式制止；制止后业主和使用人仍拒不改正的，物业管理公司有权对有关业主和使用人的行为予以公示和处理。 还查明，2019年4月26日，被告运通房地产公司委托测绘单位连云港市房屋产权管理中心测绘所对位于连云港市海州区科苑路东凤凰国际城三期C01#楼进行测量，测量报告中载明，总建筑面积13757.56㎡，其中车库建筑面积755.44㎡，住宅建筑13002.12㎡。总套内面积11243.97㎡，其中车库套内面积726.93㎡，住宅套内面积10517.04㎡。总分摊面积2513.59㎡，其中车库分摊面积28.51㎡，住宅分摊面积2485.08㎡。 庭审中，被告提交了2016年5月4日经连云港市规划局审查确定的凤凰国际城三期总平面图，载明凤凰国际城三期05-01-01地块主要技术经济指标为：该居住区规划总用地面积66700㎡；公建用地7020㎡；居住户（套）数771户（套）；总计算容积率建筑面积96186.5㎡，其中包括住宅建筑面积、商业面积、幼儿园面积、物业管理用房、门卫、开闭所变电所、生活泵房；总不计容积率建筑面积26254.81㎡，其中包括地下室建筑面积26254.81㎡、设备机房水箱间面积无；停车位（包括配套商业地面停车）653辆；住宅停车率80%，其中地面停车位115辆、地下停车位538辆；绿地率31%。 以上事实有当事人庭审陈述、商品房买卖合同、视频、图片、聊天记录、公告、临时规约、收据、电话录像、业主签收文件、前期物业服务合同、规划许可证、规划图、总平面图等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案原告主张涉案小区地上停车位归全体业主所有，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”之规定，本案原告主张的地上停车位系被告运通房地产公司根据规划图纸建设，系规划车位，并未占用业主共有的道路或其他场地建设车位，不属于全体业主共有的车位，被告有权通过出售、附赠或者出租等方式约定地上停车位的归属。涉案凤凰国际城三期小区总平南图对小区内的车位有详细规划，该总平面图原告可以自行至相关规划部门申请查阅，被告作为小区的开发商和物业公司就小区停车位并无向原告予以公示的合同义务或法定义务，故原告主张小区地上停车位归全体业主所有并进行公示的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告主张在小区内公共车位停车的权利，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，其可以与开发商通过买卖、出租或附赠的方式，取得停车位的所有权或使用权。经本院释明原告对被告运通房地产公司开发建设的规划车位，既不同意购买，也不同意租赁，仍坚持要求在该规划车位自由停放车辆，该主张于法无据，本院不予支持。原告与被告运通房地产公司签订的《业主临时规约》是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均具有约束力。根据《业主临时规约》的约定,农垦物业公司对凤凰国际城三期小区具有维护本物业区域的交通秩序及车辆停放的管理职责，原告乔江有遵守车辆管理规约的义务。但被告农垦物业公司作为物业服务单位，应当依法合规按照便利业主的原则人性化地制定相关车辆进出管理办法，不能滥用管理权。对于未买卖或租赁小区内停车位的业主，应当将其车辆信息录入门禁系统，方便其临时通行，对于超过临时停放时间的车辆，可以通过其它管理方式进行管理，不能以业主没有租赁停车位，就不让业主车辆自由进入小区，阻碍业主对小区内公用道路的通行权，故对于原告乔江要求被告农垦物业公司不得妨碍其自由进入小区的诉讼请求，本院予以支持。同时需要指出的是，原告乔江作为凤凰国际城三期小区的业主，也应遵守《业主临时规约》的约定和物业公司的管理规定，及时办理车辆进出入门禁，方便物业公司进行管理。如不办理进出入门禁卡，车辆随意出入小区并无秩序停放，会导致整个小区交通管理秩序的混乱，甚至会发生占用其他业主合法所有或租赁的车位停放车辆的情况，也会影响到小区其他业主的正常生活，损害其他业主的合法权益，故原告乔江作为业主也有义务配合被告农垦物业公司对小区车辆通行和停放（含临时停车）的管理。原告乔江进入小区临时停车不得将其车辆停在他人具有使用权或所有权的车位上，并且要遵守《业主临时规约》及连云港市政府有关部门关于在普通住宅小区车辆停放收费的相关规定。原告要求被告书面道歉，其未能提供证据证明被告有非法侵权行为及由此造成原告受到人身、财产损害，对该主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告江苏省农垦物业管理有限公司连云港分公司不得妨碍原告乔江驾驶车辆出入凤凰国际城三期小区。 二、驳回原告乔江其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告乔江负担75元，被告江苏省农垦物业管理有限公司连云港分公司负担25元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  屠维维 人民陪审员  李发庄 人民陪审员  张义行 二〇二〇年十月十日 书 记 员  张 洁 法律条文附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 [三]、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。