福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0205执异11号 案外人：张有进，男，1961年8月12日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托代理人：卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。 申请执行人：颜彩云，女，1957年2月1日出生，汉族，住厦门市海沧区。 被执行人：潘亚明，男，1968年6月27日出生，汉族，住厦门市海沧区。 被执行人：颜瑞约，男，1953年1月23日出生，汉族，住厦门市海沧区。 本院在执行申请执行人颜彩云与被执行人潘亚明、颜瑞约借款合同纠纷一案【案号：（2020）闽0205执恢104号】中，案外人张有进对本院查封被执行人潘亚明名下位于厦门市海沧区的房产提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张有进称，2016年6月9日其与被执行人潘亚明及潘亚顺、潘静怡、林建全签订《房产买卖协议》，约定案外人以总价88万元的价格购买位于厦门市海沧区的房产（下称案涉房屋），其中定金20万元，另应在2016年7月30日之前支付60万元（不含定金），剩余8万元于过户成功当日支付。合同签订当日，案外人即向被执行人潘亚明转账支付了定金20万元。2016年7月26日，案外人与被执行人潘亚明及其配偶陈玉治到厦门市海沧区公证处办理了《房产买卖预约合同》签订行为的证据保全，再次明确以总价88万元购买案涉房屋，在办理公证后案外人便向潘亚明支付了60万元。至此，案外人已向潘亚明支付了购房款80万元。2017年2月，陈玉治向法院起诉，要求解除与潘亚明的婚姻关系。后经法院调解，作出（2017）闽0205民初491号民事调解书，该调解书确认案涉房屋归婚生子潘俊所有。2020年5月18日，潘俊在收到厦门海投物业有限公司（下称海投物业）的交房通知，于是联系案外人及案外人代理人郭庆明前往厦门海投物业有限公司东坑安居房管理处（下称东坑管理处）办理交房手续。当日，案外人与东坑管理处签订了《装饰装修质量保证书》、《装修协议》等文件，并向其缴纳900元装修押金及366元土头清运费，案外人取得了案涉房屋的全部钥匙并联系装修公司准备进行装修。2020年5月20日，经装修公司告知，案外人才得知案涉房屋因（2013）海执行字第784号执行案件被法院查封。综上，案外人认为其与被执行人潘亚明之间的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效。此外该协议已经实际履行，应当受到法律保护。案外人对于被执行人欠款一事并不知情，双方于2016年签订的《房屋买卖协议》早于人民法院对案涉房屋的查封时间，且案外人已经依约支付了大部分购房款并实际取得房屋，被执行人已不享有对该房产的权益，请求法院解除对案涉房屋的查封措施并停止对该房产的执行。 案外人张有进向本院提交的证据有：《房产买卖协议》、厦海政[2012]99号NO：住宅**的《海沧生活区**及海沧东屿经营性“招拍挂”1号、2号、3号地块房屋征收补偿安置协议书》；《房产买卖预约合同》公证书；定金收条、二手房交易专用收款收据、中介费收条；（2017）闽0205民初491号民事调解书；交房通知书；委托书；区域单元消防安全责任协议书、承诺书、装修协议、装饰装修质量保证书、东坑安居房装修装饰注意事项、二次装修管理服务协议；装修押金收条、2020年5月土头清运费。 申请执行人颜彩云向本院提交书面材料称，其于2013年1月5日起诉潘亚明、颜瑞约归还欠款人民币27万元整及相应利息，该案生效后申请执行，案号为（2013）海执行字第784号，并于2013年5月28日达成执行和解协议，约定潘亚明以案涉房屋以物抵债，并配合其办理过户手续。申请执行人于2020年5月19日已申请恢复执行，不同意解除房产的查封措施，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人颜瑞约向本院提交书面材料称，同意申请执行人的答辩意见。 被执行人潘亚明未作答辩。 本院查明：颜彩云与潘亚明、颜瑞约民间借贷纠纷诉至本院，本院于2013年2月25日作出（2013）海民初字第957号民事调解书，调解书内容为：“被告潘亚明、颜瑞约偿还原告颜彩云借款270000元。被告潘亚明、颜瑞约限于2013年5月1日前还清。被告潘亚明、颜瑞约负连带赔偿责任。” 2013年5月16日，颜彩云向本院申请执行，案号为（2013）海执行字第784号。同月28日，双方达成执行和解协议，约定“一、申请执行人颜彩云同意被执行人潘亚明以厦门市海沧区海沧街道东屿二组的50平方米拆迁安置房以物抵债给申请执行人颜彩云。双方本着多还少补的原则，自行协商拆迁安置房的价值。二、被执行人潘亚明应在领到50平方米拆迁安置房后，配合申请执行人颜彩云办理房屋过户手续，申请执行人同意暂缓向潘亚明、颜瑞约追讨，但被执行人颜瑞约仍应对上述债务承担连带清偿责任。” 2014年9月29日，潘亚明、潘亚顺、林建金、潘静怡与厦门海沧房屋征迁服务有限公司签订编号为厦海政[2012]99号NO：住宅B2：住宅**的《海沧生活区**及海沧东屿经营性&ldquordquo;1号、2号、3号地块房屋征收补偿安置协议书》，其中潘静怡为潘亚顺代签。上述协议书载明乙方被征收人为潘亚明、潘亚顺、林建金、潘静怡，协议书第二项第一点显示：“乙方被征收房屋按政策应安置面积177.96平方米，全部实行产权调换，安置房地点在水云湾XX号楼，套数：壹套，房号为①XXX室，户型为三房房型，面积为134.35平方米；东坑XX号楼，套数壹套，房号为②XXX室，户型为一房房型，面积为60.10平方米；剩余面积/平方米按安置房市场评估价5027元/平方米给予补偿，货币补偿款共计人民币：/（￥：/）。超面积安置16.49平方米。” 2016年6月9日，甲方潘亚明、潘亚顺、潘静怡、林建金与乙方张有进及丙方厦门馨港房地产营销策划代理有限公司签订编号为0000711的《房产买卖协议》。协议第一条、第二条、第四条约定甲方将案涉房屋以人民币88万元的价格出售给乙方，乙方应于协议签订当日直接支付定金20万元，剩余金额分两期支付，其中于2016年7月30日前支付人民币60万元（不含定金），于送件过户成功当日支付人民币8万元。协议第五条还约定，“甲方应于开发商（拆迁办）通知交房七日内件房产交付给乙方使用”。同日，潘亚明出具《定金收条》，确认收到张有进支付的案涉房屋购房定金人民币20万元，张有进同日又向丙方厦门馨港房地产营销策划代理有限公司支付了中介费1万元。 2016年7月26日，甲方潘亚明、陈玉治与乙方张有进前往办理房屋买卖预约公证，厦门市海沧区公证处出具（2016）厦海证民字第2454号公证书，该公证书附件《房产买卖预约合同》载明双方充分了解案涉房屋为拆迁安置房，尚未办理产权证且暂时无法办理过户手续，潘亚明、陈玉治同意以人民币88万元的价格将案涉房屋给张有进，其中甲方已收到乙方支付的购房款80万元，剩余8万元余款待产权证过户至乙方或乙方指定的对象名下之日由乙方向甲方支付。该合同中第十一条还载明，“甲乙双方签订本合同后，甲方委托乙方指定的人员郭庆明（男，公民身份号码：3506211972××××××××）办理上述房产的过户及相关手续，且该委托为独任委托，甲方未经过乙方同意甲方不得委托第三方或撤销该委托，否则视为违约，按本合同约定的违约责任处理”。同日，潘亚明出具《二手房交易专用收款收据》，确认收到张有进支付的案涉房屋购房款60万元。 2017年2月3日，陈玉治与潘亚明离婚纠纷诉至本院。经法院调解，同年2月28日，本院作出（2017）闽0205民初491号民事调解书，载明：“一、陈玉治与潘亚明离婚。二、婚姻关系存续期间双方各自名下的债务各自承担。三、婚后取得的位于厦门市海沧区房产归婚生子潘俊所有，待上述房产的产权证办理后，双方应配合办理过户手续。” 2017年9月27日，本院现场查封案涉房屋，申请执行人颜彩云与被执行人潘亚明均到场见证执行。 2020年5月18日，海沧区人民政府办公室出具编号为NO:5682的《交房通知书》，要求海投物业按拆迁协议与潘亚明、潘亚顺、潘静怡、林建金办理案涉房屋交房手续。同日，潘俊签署《区域单元消防安全责任协议书》、《遵守本业户手册承诺书》，郭庆明签署《装修协议》、《装饰装修质量保证书》、《东坑安居房装修装饰注意事项》、《二次装修管理服务协议》。 2020年5月19日，颜彩云向法院申请恢复执行，案号为（2020）闽0205执恢104号。次日，本院再次现场查封了案涉房屋。 另查明，案涉房屋系拆迁安置房，需交房五年以后才能够办理产权证。 本院认为，本案系标的物排除执行异议。在本案中，案外人与被执行人潘亚明于2016年6月9日签订《房产买卖协议》，并按照合同约定支付了其中80万元购房款。因此，本案焦点在于案外人是否在人民法院查封前已合法占有了案涉房屋。经查，本院于2017年9月27日第一次至案涉房屋现场进行查封，申请执行人颜彩云与被执行人潘亚明均现场见证执行，并在查封笔录及查封、扣押清单上签字确认。此时，案涉房屋未进行权属登记，更未实际交房。故案外人张有进在法院查封前合法占有该不动产的条件尚未满足。综上，案外人执行异议的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人张有进的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长 吴丽芬 审 判 员 付 臻 审 判 员 张晨玮 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 方 向 书 记 员 颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。