广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20603号上诉人（原审被告）：深圳市小稻城商业管理有限公司，住所地：深圳龙华新区观澜街道桂花社区第六工业区**，统一社会信用代码：91440300335237384A。法定代表人：罗国平，总经理。委托诉讼代理人：蔡荣林，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人曾煜恒，该司员工。被上诉人（原审原告）：刘冬花，女，汉族，1968年11月19日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：李烨云，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢纡虹，广东卓建律师事务所实习律师。上诉人深圳市小稻城商业管理有限公司（以下简称小稻城公司）因与被上诉人刘冬花占有物返还纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。小稻城公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决刘冬花承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定“小稻城公司主张刘冬花2019年1月起强行围挡商铺空地及关闭闸门，己经收回商铺，没有提交证据证明，应承担举证不能的不利后果”属于事实认定错误。一审中，刘冬花已经提交围挡商铺空地及关闭闸门的照片，对于该组证据，小稻城公司认为是刘冬花自行围挡商铺空地及关闭闸门的证据，因为小稻城公司不可能去围挡商铺空地及关闭闸门，影响小稻城商场的正常运营。更为重要的是，针对刘冬花强行围挡商铺空地及关闭闸门一事，小稻城公司也于2019年4月16日向一审法院提起诉讼，要求刘冬花停止关闭闸门等扰乱小稻城商场运营的行为。而且在刘冬花提供的小稻城公司出具的律师函中，也明确指出刘冬花已经强行围住空地，关闭闸门，收回场地。由此可见，刘冬花确实存在围挡商铺空地及关闭闸门，强行收回涉案房屋的事实。二、一审法院要求小稻城公司向刘冬花支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费39000元，属于事实认定错误。根据刘冬花提供的银行转账记录以及小稻城公司出具的《复函》可知，合同到期后即2018年9月1日至2019年2月期间，小稻城公司一直按照原租金标准3812元支付租金，同时并告知刘冬花续约条件谈定后会按照新租金标准多退少补。因刘冬花强行在2019年1月底强行收回涉案房屋，小稻城公司认为其已将涉案房屋收回，无需继续支付租金。由此可见，小稻城公司无需支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费39000元，更无需继续支付后续的占有使用费。退一步讲，即使一审法院认定小稻城公司要按照5200元的标准支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费，但是一审法院没有扣除在2018年9月1日至2019年2月期间小稻城公司己按照3812元支付的租金，也是属于事实认定错误。三、一审法院要求小稻城公司将涉案房屋的水、电和墙体恢复原状，属于事实认定错误。刘冬花系与深圳市广澜印刷包装物资有限公司（以下简称广澜公司）签订《顺发楼租赁合同》，出租商铺也是广澜公司于2003年拆除的，而且小稻城公司是在2015年成立的公司，也没有与刘冬花签订书面合同，因此，根据合同相对性，小稻城公司没有义务将涉案房屋的水、电和墙体恢复原状。刘冬花辩称，一、一审法院认定事实清楚，小稻城公司至今未返还刘冬花涉案商铺，涉案商铺现仍被非法占有，其应当依法向刘冬花返还涉案商铺、对涉案商铺恢复原状及支付相应占用使用费。首先，刘冬花与小稻城公司就位于龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺（原顺发楼207、208号）租赁关系早已于2018年8月30日到期。到期后刘冬花与小稻城公司未就续租事宜达成一致意见，小稻城公司应当自原租赁关系到期后即返还涉案商铺。但是，因为涉案商铺属于位于龙华区××街道××社区××大道××号小稻城商城的门面商铺，小稻城公司作为小稻城商城的整体运营者，一直不愿意将涉案商铺返还刘冬花，并持续占有涉案商铺。从一审刘冬花提交的证据照片可以看出，涉案商铺在刘冬花一审诉讼期间，小稻城公司一直用印有“小稻城”、“装修中，敬请期待”字样的围布将涉案商铺围起来，从此完全可以看出，小稻城公司一直违背刘冬花意愿非法占有涉案商铺，刘冬花在一审时已就相关事实进行举证。同时，一审时，小稻城公司确认应向刘冬花返还商铺，其进一步印证了其未向刘冬花返还涉案商铺。因此，一审法院认定小稻城公司尚未向刘冬花返还涉案商铺并无不当。其次，小稻城公司按照原《顺发楼租赁合同》约定的权利义务与刘冬花持续履约合同期满，一审法院由此认定小稻城公司应按照《顺发楼租赁合同》约定将涉案商铺恢复原状后向刘冬花返还并无不当。最后，《顺发楼租赁合同》是于2003年签订的租赁合同，其确认租金标准早已不符合现如今涉案商铺所处地理位置的实际情况。刘冬花并非对一审法院认定租金标准无异议，仅是因为现刘冬花想尽快收到生效判决，收回涉案商铺，故此放弃了相应的上诉权利。因此，也希望二审法院尽快作出二审生效判决，以便刘冬花尽快挽回损失。二、小稻城公司现已对涉案商铺进行了非法处分，其侵害刘冬花合法权益的行为仍在持续状态中2019年10月18日，在刘冬花与小稻城公司就涉案商铺一审仍未作出判决的情况下，小稻城公司作为小稻城商城的整体运营者在完全不顾刘冬花诉请与案外人深圳市荷壹实业有限公司签订《协议书》，合同约定小稻城公司同意转让顺发楼裙楼一、二楼全部承租小业主的合同租赁权益给深圳市荷壹实业有限公司，而此其中就包括了涉案商铺。现涉案商铺因小稻城公司的非法处置已经由深圳市荷壹实业有限公司实际占有、使用，商铺现作为小稻城商城的一部分，正在被案外人进行整体的装修改造。而此进一步确认了小稻城公司从未返还涉案商铺，其明显就与小稻城公司主张的已返还涉案商铺事实不符，小稻城公司存在明显的虚假程序，应当依法承担相应的法律责任。因涉案商铺系由小稻城公司非法处分导致现由案外人占有、使用，其仍应当由小稻城公司向刘冬花承担侵权责任，向刘冬花返还涉案商铺、恢复原状、支付占用使用费。综上，一审法院认定事实清楚，小稻城公司对刘冬花的持续侵权行为仍在继续，其应当依法承担相应的侵权责任。望二审法院驳回小稻城公司上诉请求，维持原判。同时，希望二审法院尽快作出生效判决，以便刘冬花尽快收回涉案商铺，最大限度的挽回损失。刘冬花向一审法院起诉请求：1、判令小稻城公司向刘冬花返还其占用的龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺（原顺发楼207、208号）；2、判令小稻城公司将龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺恢复原状，即将涉案商铺恢复至水、电、空间的独立性；3、判令小稻城公司向刘冬花支付2018年9月1日至2019年4月15日期间龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺实际使用费142128元（自2018年9月1日起按22000元/月的标准向刘冬花支付实际使用费，直至小稻城公司实际返还商铺之日止）；4、判令小稻城公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2003年8月，刘冬花作为甲方与广澜公司作为乙方签订《顺发楼租赁合同》，约定刘冬花将顺发楼9、10号铺位出租给广澜公司，租期2003年8月14日至2018年8月30日，租金每月3300元，前5年免加租，第6年至第10年加租5%，第11年至第15年再加租10%。在合同期满后，乙方负责将原来铺位复原（含水电设施）。小稻城公司于2015年向广澜公司承租顺发楼9号、10号商铺，因广澜公司注销，故小稻城公司自2015年1月起按原合同标准直接向刘冬花缴纳租金，租金标准为每月3812元（3300元×1.05×1.1），租金已付至2019年2月。2019年1月21日刘冬花向小稻城公司发出《通知》，告知小稻城公司其租用9号、10号商铺已于2018年8月到期，要求小稻城公司按合同办事。小稻城公司回函确认原铺位租赁合同于2018年8月30日到期，双方就续约进行商谈，但未达成一致意见。小稻城公司主张刘冬花于2019年1月刘冬花强行围挡商铺空地，已经收回商铺，不应支付之后的租金。刘冬花不予认可，主张是由小稻城公司自行围挡商铺装修，一直未返还闸门钥匙，且铺位内堆放杂物。刘冬花提交的照片显示拍摄时间为2019年1月21日及2019年3月29日，商铺门口已经用印有“装修中”的塑料布围挡,有物业人员在场，且商铺闸门关闭。刘冬花主张原合同到期后小稻城公司不应按照15年前的标准支付租金，要求小稻城公司按照22000元/月的标准支付2018年9月1日起至实际搬离之日止的租金。小稻城公司不予认可，主张刘冬花周边其他商铺租金均为80元-90元/㎡，提交5份《深圳小稻城商业中心租赁合同》予以证明。刘冬花对上述合同的真实性认可，但主张上述合同中的商铺均位于顺发楼二楼，且合同签订时间为2016年、2017年，案涉9号、10号商铺租金的计算标准应高于上述商铺。刘冬花主张广澜公司注销后，小稻城公司作为承租方承继了原合同的权利义务，要求小稻城公司将9号、10号商铺恢复原状，即恢复水、电、空间的独立性。小稻城公司不予认可，主张水电及墙体系由广澜公司改造，小稻城公司仅基于租用的事实向刘冬花支付租金，并非承继刘冬花与广澜公司签订的租赁合同，故不承担该合同中的相关权利义务。一审庭审中，刘冬花、小稻城公司均确认涉案9号、10号商铺即为顺发楼207、208号。小稻城公司同意向刘冬花返还商铺。另查明，顺发楼207号已取得深圳市宝安区人民政府发放的《房屋所有权证》（粤房字第**）、《房屋共有权保持证》（粤房共证字第××号、粤房共证字第××号、粤房共证字第××号），为张义发、黄永金、徐锡琨、徐锦麟四人共有，每人占有份额1/4，建筑面积28㎡；顺发楼208号已取得深圳市宝安区人民政府发放的《房屋所有权证》（（粤房字第**，所有权人为黄永金，建筑面积24㎡。刘冬花于2002年4月26日向张义发、黄永金、徐锡琨、徐锦麟四人购买顺发楼207号、向黄永金购买顺发楼208号，均未办理过户手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于返还商铺。刘冬花、小稻城公司双方均确认双方的租赁合同关系于2018年8月30日到期，且一审庭审中小稻城公司同意向刘冬花返还涉案商铺，一审法院予以确认。关于占有使用费。租赁期限届满后小稻城公司继续使用案涉商铺，其主张刘冬花2019年1月起强行围挡商铺空地及关闭闸门，已经收回商铺，没有提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故刘冬花有权要求小稻城公司支付自2018年9月1日起的占有使用费。关于占有使用费的标准，依据公平原则，参考小稻城公司提交的《深圳小稻城商业中心租赁合同》中的租金标准并结合案涉9号、10号商铺的所在位置，一审法院酌定按100元/㎡计算，故小稻城公司应按每月5200元（100元/㎡×52㎡）的标准向刘冬花支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费39000元（5200元/月×7.5月），之后的占有使用费按此标准计至小稻城公司实际返还商铺之日止。刘冬花诉请超过的部分一审法院不予支持。关于恢复原状。广澜公司向刘冬花承租案涉商铺后对商铺进行了水、电及墙体改造，小稻城公司在广澜公司注销后，按照刘冬花与广澜公司签订的租赁合同所约定的租金和期限继续履行该合同，视为小稻城公司承继该合同项下的全部权利义务，故刘冬花要求小稻城公司将商铺恢复原状，有事实依据，一审法院予以支持，小稻城公司应当将案涉商铺的水、电及已拆除的隔墙予以恢复。一审法院判决：一、小稻城公司在本判决生效之日起十日内向刘冬花返还龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺（原顺发楼207、208号）；二、小稻城公司在本判决生效之日起十日内向刘冬花支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费人民币39000元（之后的占有使用费按5200元/月的标准计至小稻城公司实际返还商铺之日止）；三、小稻城公司在本判决生效之日起十日内将龙华区××街道××社区××大道××楼××、××号商铺的水、电及墙体恢复原状；四、驳回刘冬花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币1571元，由刘冬花承担人民币1140元，由小稻城公司承担人民币431元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，刘冬花于二审期间认可小稻城公司按照3812元/月的标准支付了2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金共计22872元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院针对争议焦点逐一分析如下：一、关于小稻城公司主张刘冬花自2019年1月起强行围挡商铺空地及关闭闸门并已收回商铺的举证是否充分。其一，小稻城公司上诉主张其不可能自行去围挡商铺，仅依据该理由也无法认定小稻城公司举证照片中反映的围挡设施是由刘冬花搭建。其二，刘冬花在另案中提交小稻城公司在该公司出具的律师函中指出刘冬花已经收回涉案物业，其内容也是小稻城公司一方的陈述，并无相关证据佐证。本院认为，小稻城公司关于刘冬花围挡并收回涉案商铺的举证并不充分，一审认定小稻城公司承担举证不能的不利后果正确。二、关于2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费。一审判决酌定按照每月5200元标准计付并无不当，由于双方确认小稻城公司已经按照3812元/月的标准支付了2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金，已付部分应当予以扣除。一审判决遗漏查明事实导致占有使用费判决金额有误，本院予以纠正。经核算小稻城公司还须支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费金额为16128元（39000元-3812元/月×6个月）。三、关于恢复原状。小稻城公司系从广澜公司承租涉案房产，广澜公司注销后，小稻城公司按照原租金标准直接向刘冬花支付租金，而刘冬花予以接受，应视为小稻城公司与刘冬花之间成立新的房屋租赁合同关系，并非原广澜公司租赁合同权利义务的概括转让。由于商铺水、电及墙体改造工程并非小稻城公司实施，刘冬花请求该公司恢复原状，缺乏事实依据与合同依据，不应予以支持。一审适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，小稻城公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8669号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8669号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8669号民事判决第二项为：深圳市小稻城商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向刘冬花支付2018年9月1日至2019年4月15日期间的占有使用费人民币16128元（之后的占有使用费按5200元/月的标准计至深圳市小稻城商业管理有限公司实际返还商铺之日止）；四、驳回刘冬花的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1571元，由刘冬花负担1469.4元，由深圳市小稻城商业管理有限公司负担101.6元。二审案件受理费775元，由深圳市小稻城商业管理有限公司负担203.2元，由刘冬花负担571.8元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十月十二日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。