广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17156号上诉人（原审被告）：卢绍杰，男，1976年3月26日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：卢少媚，女，1979年5月23日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁耀鸿、程路，均系广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁伟生，男，1970年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：卢燕媮，女，1973年11月17日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：廖伟坚、曾恩柱，均系广东五羊律师事务所律师。上诉人卢绍杰、卢少媚因与被上诉人袁伟生、卢燕媮返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢绍杰、卢少媚上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回袁伟生、卢燕媮本案一审的全部诉讼请求；3.袁伟生、卢燕媮承担本案一、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。一审法院没有将卢绍杰、卢少媚、卢顺流的陈述、举证、质证及辩论意见准确、真实、全面地表述在判决书中，严重损害了卢绍杰、卢少媚的诉讼权利及辩论效果。此外，本案一审期间，卢绍杰、卢少媚根据民事诉讼法第一百五十条第一款第五项的规定，以（2019）粤0105民初21475号案仍在诉讼中为由要求中止本案的审理，一审法院对此未予释明及说理就作出一审判决是错误的。二、一审判决尚未查明涉案的关键事实，认定事实错误且不清。第一，（2019）粤0105民初21475号判决明显违反最高人民法院对该类案件的审判指导意见及相应的判例，且该判决仍未生效，一审法院即在此判决基础上作出本案的一审判决错上加错。第二，涉案房屋至今未办妥相应的不动产权属登记手续，广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社出具的《证明》也不是合法有效的不动产权属登记文件或证明材料，故袁伟生、卢燕媮不是涉案房屋的产权人（权利人）。第三，一审判决没有对袁伟生是否签订《2000年12月协议书》《2000年12月4日购房协议》及两协议的效力、是否签署《收条》及其效力进行认定，没有查清涉案房屋权属人、购房款项的缴交人以及涉案房屋收楼后的装修、实际控制和使用情况，也没有查清袁伟生、卢燕媮为何在长达20年的时间内都没有对涉案房屋提出过权属主张或利益异议，等等。第四，《2019年12月13日的情况说明》及《2020年2月27日的关于协助调查函的回复》中载明的“村规民约”没有违反国家强制性的法律规定，故《2000年12月协议书》及《收条》真实合法有效，法律应予保护，袁伟生、卢燕媮亦应遵守并履行。第五，袁伟生、卢燕媮对《2000年12月4日购房协议》的辩解，明显与日常生活经验及人文交往逻辑相互矛盾。卢绍杰、卢少媚提交的证据结合卢顺流实际使用涉案房屋长达20年及袁伟生、卢燕媮从未就此提出任何异议的情况，形成了完整的证据链，可以证实卢顺流就是涉案房屋真正的购买人及权利人。第六，《未载明时间的收款收据（金额为80258元）》上的“袁伟生”的字体粗细、书写习惯、笔画走势、书写工具及形成时间等均明显有别于其他的书写内容。因此，该“袁伟生”是别有用心的人在最近才添加上去的。第七，《2000年7月11日的收款收据》《2000年12月4日的收款收据》明显与《2000年12月协议书》《收条》相互矛盾，而且袁伟生拒不提交其购买“1401房”的房屋底档，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第48条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十三条的规定，可以认定《2000年7月11日的收款收据》《2000年12月4日的收款收据》是袁伟生购买“140l房”的缴付凭据，而非其购买涉案房屋的单据。三、一审判决适用法律不当。综上，卢绍杰、卢少媚的上诉请求具备事实根据及法律依据，请求二审法院依法改判。被上诉人袁伟生、卢燕媮二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卢绍杰、卢少媚主张的事由不具有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。因本案纠纷，袁伟生、卢燕媮于2019年6月27日诉至一审法院，请求判令：1.卢绍杰、卢少媚立即向袁伟生、卢燕媮腾空交付广州市海珠区江怡路xxx房屋；2.卢绍杰、卢少媚按3000元/月标准向袁伟生、卢燕媮支付自起诉之日起至涉案房屋实际腾空交付之日止的使用费（参考附近房屋租赁价格主张的，按3000元/月计算）；3.卢绍杰、卢少媚承担本案诉讼费用。一审法院追加了卢顺流作为第三人参加本案诉讼。一审法院经审理查明：袁伟生、卢燕媮于2000年1月17日登记结婚，2015年10月14日在民政局协议离婚，离婚时未处理涉案房屋。袁伟生是广州市海珠区新滘镇联星经济联合社的社员。卢顺流是卢绍杰的父亲，卢顺流和案外人黄贯明是夫妻关系。2019年5月24日，广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社出具《证明》，载明袁伟生是广州市海珠区江怡路313号1005房社员集资楼的业主。2019年5月30日，袁伟生委托律师向卢绍杰、卢少媚邮寄《律师函》，要求卢绍杰、卢少媚于2019年6月15日前将涉案的1005房腾空交付给袁伟生；等。袁伟生、卢燕媮就其主张还提交了以下证据：1.袁伟生（乙方）与广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（甲方）于2019年5月24日签订的《购房协议》，约定：经有关部门批准我社在江怡路××路段（××规划用地××区内）兴建社员集资楼。现址：江怡路303-313-323号。甲方根据新港经济合作社内在职在册集资的社员签定本购房协议：一、乙方购得位于江怡路xxx房屋。该房屋已于2001年2月19日交付乙方……二、售价工程费用及面积计量（1）经结算定1800元/平方米……”；等。2.广州市海珠区新滘镇联星新港经济合作社于2000年7月11日出具的《收据》，记载付款个人为袁伟生，摘要为暂收社员集资楼款50000元；广州市海珠区联星新港经济合作社于2000年12月4日出具的《收据》，记载付款个人为袁伟生，摘要为收社员集资建房款50000元。卢绍杰、卢少媚及卢顺流质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该《购房协议》的落款签章为经济合作社，与最早签约的主体不一致的；该协议形成时间为2019年5月24日，很明显是倒签的，而且该协议根本没有约定涉案房屋的出售的价格，也没有约定分多少期付款以及付款完毕、支付方式的时间。证据2的真实性、合法性由法院认定，但对关联性不予认可，因为1.这两张《收款收据》上没有明确载明这两份共十万元的款项是购买哪套房屋的，这两份收据只是载明“收社员集资建房款”“暂收社员集资建房款”，可见收款收据的内容及用途无法说明是专门购买涉案房屋的房款；2.袁伟生、卢燕媮在涉案房屋楼上也购买了1401房，我方认为这两张收据支付的房价款为购买1401房的收款收据，并非涉案房屋的购房款收款收据；3.结合法庭依职权调取的合作社的相关书证，也证明了涉案房屋是由卢顺流的配偶黄贯明的名义支付的，专此购买涉案房屋的房价款，袁伟生、卢燕媮的证据与合作社出具的书证相矛盾，也恰好证明了我方的说法，这两份收据不能证明袁伟生、卢燕媮的待证事实。卢绍杰、卢少媚就其抗辩意见还提交了以下证据：一、袁伟生（甲方）与卢顺流（乙方）于2000年12月签订的《协议书》，载明经协商，甲方将广州市滨江东江怡路313号B座1005号房的产权及使用权全部转让给乙方，协议如下：1.该房现为新凤凰村集体宅基地证，现卖给乙方后所有使用权和用途全部归乙方自行安排，如遇到过户或办理其他手续甲方必须全力配合乙方办理……4.乙方向甲方购买此房的名额费用为2万元。甲方不需负责该房的房价及该房屋的一切设施费用，且其一切费用均由乙方直接交给统一的卖房单位或管理单位，甲方不负责日后该房屋的任何经济问题；5.该房的《购房协议》乙方委托甲方全权代理签注办理，甲方只负责代理其手续办理，不参与其该房屋的任何使用及经济问题；6.付款方式乙方一次性付清给甲方；等。二、袁伟生出具的《收条》，载明收到黄贯明购买广州市滨江东江怡路313号B座1005号名额费用贰万元正。三、袁伟生（乙方、购房方）与广州市海珠区联星新港经济合作社（甲方、出售方）于2000年12月4日签订的《购房协议》，载明：为改善社员居住条件经有关部门批准我社在新凤凰直街142号路段（建房规划用地A区内）建社员集资房。〈一〉售价工程费用及面积计量：（1）初步暂定2000元/平方米。现甲方根据社内在职在册社员的户数集资兴建……〈三〉集资方法及期限：乙方分三期向甲方交缴集资款，首期5万元在今年十月前交缴。第二期5万元今年12月4日前交缴、共10万元，方能参加签约、执筹……；等。袁伟生、卢燕媮质证表示：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，我方与卢顺流并没有签订过该《协议书》；对证据二的《收条》不予认可，该收条与协议从主体来看是矛盾的，我方也没有签过；我方无法确认证据三的真实性，因为包括袁伟生、卢燕媮、经济合作社以及经济合作社对法院的回复来看，都没有看过该协议的底册原件，社里回复给法院提供的材料也仅为我方提供给法院的《购房协议》，与卢绍杰、卢少媚提供的不一致。为查明案件情况，一审法院向广州市海珠区昌岗街联星经济联合社、广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社发函调查。广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社于2019年12月13日作出《情况说明》，载明“我社地址：新凤凰直街160-188号（双号）、江怡路301号-327号（单号）的大楼，于2000年7月竣工并交付使用。该大楼是社员集资建房，由于当时有部分社员放弃购买，我社资金不足，因此将社员放弃购买的剩余套间由我社出售给非社员。社员集资楼的购买条件和资格规定等由联星经济联合社制定，社员自己名额下的房屋由社员自行处理，一切由此引起的纠纷及法律责任与我社无关”。广州市海珠区昌岗街联星经济联合社于2020年2月27日作出《关于协助调查函的回复》，载明“1、该房屋是属于经济合作社的社员集资建房；2、该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；3、联社规定：社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。多层社员住宅的房屋（套间）产权人，依法获得房屋产权后五年，才能依法办理产权继承或产权转移，产权继承人必须是合法继承人；产权转移对象必须是我村持有的《社员证》或《后备社员证》的社员和其本人亲属”。除此之外，上述单位还提交《收款收据》三张及《购房协议》，其中时间为2000年7月11日、2000年12月4日的《收款收据》均载明收到袁伟生社员建房款5万元；未载明时间的《收款收据》上载明名称为黄贯明（袁伟生），金额为80258元。《购房协议》与袁伟生提交的《购房协议》一致。卢顺流还向一审法院起诉袁伟生，以袁伟生自愿将其在广州市海珠区联星新港经济合作社集资建房的名额以2万元转让给卢顺流，卢顺流购买并支付了19万元房款后与儿子卢绍杰一家入住至今，要求判令：袁伟生继续履行《2000年12月协议书》内容，确认卢顺流享有涉案的1005号房屋的使用权等。卢绍杰、卢少媚并以上述案件仍在诉讼中，涉案的1005房属于袁伟生、卢燕媮存疑为由，申请中止本案的诉讼。一审法院于2020年4月20日作出（2019）粤0105民初21475号《民事判决书》，认为：根据法院调查结果，广州市海珠区昌岗街联星经济联合社已明确涉案房屋属于经济合作社的社员集资建房；该社员集资楼的建设、使用、管理均由新港经济合作社负责；社员住宅的认购对象，必须是持有社员证的在册社员和退休社员，在村办企业工作的在册社员，在村委会、联社总公司工作的在册社员。卢顺流及配偶黄贯明均非该社社员，卢顺流主张其享有涉案房屋的使用权，但卢顺流未提交充分证据证明袁伟生出售购房资格、亦未充分证明其或配偶支付全部房屋价款，袁伟生对此不予确认，且根据法院调查的结果，亦未反映存在卢顺流向经济联合社或经济合作社交纳房款、签订合同、认购房屋的行为，故卢顺流诉请依据不足，一审法院不予支持，判决驳回卢顺流的全部诉讼请求。该案判决后，卢顺流不服提起上诉。袁伟生、卢燕媮于2019年6月27日提起本案诉讼。袁伟生、卢燕媮、卢绍杰、卢少媚和卢顺流确认涉案的1005房的面积为94.48平方米。一审法院认为：袁伟生、卢燕媮主张其是涉案1005房的权利人，就此广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社也出具《证明》确认袁伟生为该房的业主，故袁伟生、卢燕媮的合法权益应受物权法保护。卢顺流主张其向袁伟生购买涉案房屋，并另案起诉要求确认其对涉案房屋享有使用权，但一审法院已出具（2019）粤0105民初21475号民事判决驳回卢顺流的诉讼请求，故袁伟生、卢燕媮要求卢绍杰、卢少媚腾空交付涉案房屋，合理有据，一审法院予以支持。卢绍杰、卢少媚及卢顺流据此申请中止本案的审理，理据不足，一审法院也不予准许。由于卢绍杰、卢少媚实际使用了袁伟生、卢燕媮的房屋，故理应在使用房屋期间向袁伟生、卢燕媮支付房屋使用费。袁伟生、卢燕媮要求卢绍杰、卢少媚每月按3000元的标准从起诉之日起支付至房屋实际腾空交付之日止的房屋使用费，该使用费标准低于《2019年广州市房屋租金参考价》的标准，是袁伟生、卢燕媮行使处分权，并无不当，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月28日作出如下判决：一、卢绍杰、卢少媚在本判决生效之日起30日内腾空搬出广州市海珠区江怡路313号1005房，并将房屋交还给袁伟生、卢燕媮。二、卢绍杰、卢少媚在本判决生效之日起30日内向袁伟生、卢燕媮支付从2019年6月27日起至卢绍杰、卢少媚将上述房屋交还给袁伟生、卢燕媮之日止（每月按3000元计算）的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费100元由卢绍杰、卢少媚负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。卢顺流不服（2019）粤0105民初21475号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月18日作出（2020）粤01民终15845号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，卢顺流提交的2000年12月《协议书》约定事项符合房屋买卖合同的基本法律特征，卢顺流主张其订立该《协议书》是受让“购买1005房的购房资格”缺乏事实依据，本院不予认定；本院对上述《协议书》的真实性予以认定，但因双方均明确知晓涉案房屋系在农村宅基地上建造，而卢顺流并不具备该农村集体经济组织的社员身份，故双方达成的宅基地上房屋买卖交易亦因违反《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条的强制性规定而归于无效，卢顺流据此主张继续履行协议并确认其享有房屋使用权均缺乏法律依据，本院不予确认；双方并未签订“借名买房”的书面合同，且本院对卢顺流提出由其实际支付全部房款的主张不予确认，而袁伟生已就卢顺流实际居住使用涉案房屋作出合理解释，故本院对卢顺流提出的“借名买房”主张亦不予确认。卢顺流亦不服本案一审判决，向本院提起上诉。卢顺流于2020年9月17日死亡。卢绍杰向本院提交了广东省广州市广州公证处于2019年10月27日作出的（2019）粤广广州第209752号《公证书》，载明卢顺流于2019年10月16日立有遗嘱，内容为：卢顺流是座落在广州市海珠区滨江东江怡路****1005房屋的购买人，卢顺流已与妻子黄贯明约定上述房屋将来取得产权后全部归卢顺流一人所有，属于卢顺流的个人财产，在卢顺流百年归老后，卢顺流将来取得上述房屋产权全部交由儿子卢绍杰一人继承，并指定为其个人财产，与其配偶无关，任何人不得争议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是卢绍杰、卢少媚是否应当向袁伟生、卢燕媮交还涉案房屋及支付房屋占用费问题。涉案房屋所在的大楼是在农村宅基地上建造的社员集资楼，广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社出具的《证明》已经载明袁伟生是涉案房屋的业主，袁伟生、卢燕媮的合法权益应当受到保护。卢绍杰、卢少媚是基于卢顺流为涉案房屋的权利人而占有使用涉案房屋的，但（2020）粤01民终15845号民事判决已经认定卢顺流与袁伟生之间不存在受让购房资格及“借名买房”的关系，双方就涉案房屋存在买卖合同关系，该房屋买卖交易因违反法律的强制性规定而无效，故对卢顺流要求继续履行协议并确认其享有房屋使用权不予确认。根据生效判决的上述认定，卢绍杰、卢少媚继续占有使用涉案房屋已经缺乏依据，一审法院对袁伟生、卢燕媮要求卢绍杰、卢少媚腾空交付涉案房屋的请求予以支持，于法有据，并无不当，本院予以维持。考虑到卢绍杰、卢少媚是基于卢顺流与袁伟生就涉案房屋的买卖关系而对涉案房屋进行占有使用的，虽然该买卖关系被认定为无效，但卢绍杰、卢少媚对涉案房屋的占有使用是具有合理事由的，一审法院对袁伟生、卢燕媮主张的房屋占用费予以支持处置不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人卢绍杰、卢少媚的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但在房屋占用费上处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15220号民事判决第二项；二、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15220号民事判决第一项；三、驳回袁伟生、卢燕媮的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由袁伟生、卢燕媮负担50元，卢绍杰、卢少媚负担50元。二审案件受理费100元，由袁伟生、卢燕媮负担50元，卢绍杰、卢少媚负担50元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十三日书记员 莫善友唐颖琪