江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5098号上诉人（原审被告）：曾秀华，女，1968年6月7日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘辉，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程雪明，女，1961年12月1日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：杜昌胜，男，1961年5月20日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵新爽（系杜昌胜女婿），男，1977年11月11日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：苏立春，辽宁大潮律师事务所律师。原审被告：戴永茂，男，1960年9月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人曾秀华与被上诉人程雪明、杜昌胜，原审被告戴永茂房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾秀华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，被上诉人存在违约行为，上诉人有权根据其违约行为而没收保证金。1、两被上诉人违反租赁协议的约定将案涉房屋转租他人，应承担违约责任。合同虽未明确约定违约金数额，但约定了其他违约程度相当行为以保证金作为违约金，故上诉人要求没收保证金是合理的。2、两被上诉人在履行租赁协议过程中存在多占面积的行为，构成违约，应向上诉人和原审被告支付占有使用费，其拒绝支付该费用的行为属于拖延支付租金行为，应没收保证金。杜昌胜辩称：1、关于转租问题，即使存在未经出租人同意而转租也系合同效力问题，而非承担违约责任。2、双方当事人之前签订的房屋租赁协议是整体租赁，不存在多占面积问题，后面多占面积是因与杜昌胜续租而产生的问题，与本案所涉10万元保证金无关。程雪明、戴永茂均未发表意见。程雪明、杜昌胜向一审法院起诉请求：1、判令曾秀华、戴永茂返还合同保证金10万元，并承担自2011年10月1日起至返还之日止的利息；2、曾秀华、戴永茂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：程雪明与杜昌胜系夫妻,曾秀华与戴永茂原系夫妻。2003年8月5日，杜昌胜、程雪明与曾秀华签订了《房屋租赁协议》，协议主要内容为：曾秀华（甲方）将坐落于南京市迈皋桥和燕路277号面积约2210平方米租赁给杜昌胜、程雪明（乙方）使用，租赁期限自2003年10月1日至2011年9月30日止；合同期满后，甲方房屋如不继续出租应提前三个月通知乙方，乙方如不继续承租，也应提前三个月通知甲方，在同等条件下，乙方有优先权；租金第一年为81万元，从第二年起每年递增5%，从第六年起每年递增10%；租金每半年付一次，先付后使用。乙方应每半年提前十天付清房租。每期（每半年）租金支付期限届满，如乙方未支付下期房租，则乙方应以已交的保证金10万元作为违约金支付给甲方，同时甲方有权解除本合同；协议签定之日起三日内乙方向甲方一次性交纳房屋租赁保证金10万元，协议方生效；2003年9月20日前支付房屋租金405000元（第一期租金）；保证金在本协议期满后，甲方验收房屋、消防等设施及乙方经营发生的一切费用结清后，甲方退还押金；未经甲方同意不得拆建，不得转租。此外，双方还就其他相关权利义务作了约定。2003年8月6日，程雪明向曾秀华交纳保证金10万元及预付金8万元，曾秀华向程雪明出具了收条1张。2003年8月30日，曾秀华取得和燕路275号房屋的房屋所有权证。本案双方当事人在以往的诉讼中一致认可和燕路275号房屋与《房屋租赁协议》中载明的南京市迈皋桥和燕路277号房屋系同一房屋（以下均简称涉案房屋）。2004年6月起，曾秀华与戴永茂开始离婚诉讼。2009年8月9日，福州市鼓楼区人民法院经过审理，作出了（2008）鼓民初字第2619号民事判决书，判决曾秀华与戴永茂离婚。对于涉案房屋，经福建省福州市中级人民法院上诉审理和再审审理后，均作出了涉案房屋由戴永茂与曾秀华各占二分之一所有权的判决。2011年3月17日，杜昌胜与戴永茂签订了《房屋续租协议》，主要内容为：现有南京市和燕路275号房屋一处，系甲方（戴永茂）与曾秀华共有，双方各占50%产权份额；合同乙方（杜昌胜）曾于2003年承租该房屋至今，原合同于2011年9月30日到期；现甲乙双方就甲方拥有的50%产权份额达成以下续租协议，续租期限为2011年10月1日至2017年9月30日，续租金额为2003年合同最后一年租金的一半即65.52245万元/年，租赁押金为5万元。协议签订后，杜昌胜按约向戴永茂支付了相关的租金及押金5万元。自2012年5月起，曾秀华、戴永茂与杜昌胜、程雪明之间就涉案房屋的租赁合同纠纷进行了多次诉讼，杜昌胜、程雪明也在相关的诉讼中向曾秀华、戴永茂主张返还《房屋租赁协议》中的10万元保证金。因主张曾秀华、戴永茂一直没有返还10万元保证金，故杜昌胜、程雪明诉至一审法院，要求处理。审理中，杜昌胜、程雪明认为10万元的租赁保证金应当由曾秀华、戴永茂返还，本案的租赁合同从2003年10月至2017年9月30日一直处于完全履行阶段，所以不存在诉讼时效超期的问题；无论本案的房屋是否存在转租行为，转租与返还10万元保证金没有必然的联系；房屋租赁协议中提到未经甲方许可不得转租，但是违约的条款不是必然没收10万元的保证金；根据相关法律规定，如果转租，曾秀华、戴永茂方可以提出解除合同，但其并没有提出解除合同，视为其同意程雪明、杜昌胜转租；在房屋续租协议中，续租的协议是等同于对前房屋协议的补充条款，在其中第四条是曾秀华、戴永茂对程雪明、杜昌胜的授权，程雪明、杜昌胜是有权转租的；曾秀华、戴永茂以存在转租行为，没收保证金，是没有任何合同依据，即使按照原合同，曾秀华、戴永茂也没有权利没收保证金，故应当予以返还；根据九民纪要的规定，曾秀华、戴永茂应当按照同业银行间拆借中心公布的利率给付利息。曾秀华主张对程雪明、杜昌胜违约转租的行为，其曾经通过通知、律师函等方式表达了异议，并且以诉讼方式请求解除与程雪明、杜昌胜的房屋租赁合同，并非程雪明、杜昌胜所述认可其转租行为；戴永茂于2011年3月17日与程雪明、杜昌胜签订了房屋续租协议，是在其转租行为之后，并不是对转租行为的许可；程雪明、杜昌胜违反了房屋租赁协议的约定，其有权不予返还其保证金。戴永茂经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼。因双方各持己见，致调解无效。另查明，在《房屋租赁协议》履行过程中，杜昌胜、程雪明将部分涉案房屋转租他人，戴永茂也收取了涉案房屋的部分租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曾秀华与杜昌胜、程雪明签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。《房屋租赁协议》约定了“如乙方未支付下期房租，则乙方应以已交的保证金10万元作为违约金支付给甲方，同时甲方有权解除本合同；保证金在本协议期满后，甲方验收房屋、消防等设施及乙方经营发生的一切费用结清后，甲方退还押金；未经甲方同意不得拆建，不得转租”。对于杜昌胜、程雪明在租赁协议履行期内未按租赁协议的约定支付下期房租和损坏涉案房屋的设施设备及没有结清租赁期间相关费用的事实，曾秀华没有提供证据证实。虽然杜昌胜、程雪明在履行《房屋租赁协议》时存在将涉案房屋转租他人的行为，违反了租赁协议中“未经甲方同意不得转租”的约定，但租赁协议中没有约定该行为应承担的违约责任，也没有约定曾秀华有权不返还程雪明、杜昌胜已支付的10万元保证金。杜昌胜、程雪明自2012年5月起在之后的相关诉讼中多次向曾秀华、戴永茂表达了返还10万元保证金的主张，即使杜昌胜、程雪明未向曾秀华、戴永茂主张返还10万元保证金，也不能证实杜昌胜、程雪明放弃了要求曾秀华、戴永茂返还10万元保证金的权利。杜昌胜与戴永茂签订了《房屋续租协议》，并向戴永茂另行支付了押金5万元，但曾秀华、戴永茂无证据证实程雪明、杜昌胜就杜昌胜的上述行为同意其没收10万元保证金的事实。戴永茂主张杜昌胜租赁期间多占用租赁物，其行为已经构成违约，故杜昌胜、程雪明无权要求返还10万元保证金，而杜昌胜超面积使用涉案房屋的事实发生在《房屋续租协议》履行期间，且经法院判决，认定杜昌胜向戴永茂、曾秀华各赔偿相应的房屋使用费。因此，曾秀华应按照《房屋租赁协议》的约定，在《房屋租赁协议》期满后向程雪明、杜昌胜返还10万元保证金。戴永茂与曾秀华系涉案房屋按份共有的产权人，两人均对涉案房屋享有管理等权利，戴永茂也收取了涉案房屋部分租金，故戴永茂应和曾秀华共同负有向程雪明、杜昌胜返还10万元保证金的义务。因程雪明、杜昌胜怠于行使权利，故一审法院认定曾秀华、戴永茂从本案起诉之日起，即2018年5月31日至返还之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向程雪明、杜昌胜支付利息。综上所述，曾秀华、戴永茂主张程雪明、杜昌胜起诉超过法定诉讼时效、违约转租涉案房屋、与戴永茂签订《房屋续租协议》另行支付押金以事实行为已经同意了没收10万元，有权不予返还保证金10万元的抗辩意见，不符合法律规定和《房屋租赁协议》的约定，对此不予采纳。戴永茂经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，由此产生的法律责任应由其自行承担。一审法院据此判决：被告曾秀华、戴永茂于本判决生效后十日内向原告程雪明、杜昌胜返还保证金10万元并支付利息（利息自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人曾秀华陈述被上诉人程雪明、杜昌胜在2008年到2009年期间将案涉房屋对外转租，其于2010年5月份向被上诉人发出通知，要求解除合同，因被上诉人不同意，其又于2011年8月5日出具律师函，要求被上诉人支付违约金。但此后关于律师函所述事宜，双方均未实际处理。被上诉人杜昌胜陈述上诉人前去案涉房屋收房租，对房屋转租事宜系明知，上诉人发送律师函时距离租期到期仅1个月时间。上诉人另认可其所主张的被上诉人存在多占面积违约行为系发生在被上诉人与戴永茂于2011年签订的合同履行期间。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，曾秀华与程雪明、杜昌胜签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。该合同已于2011年9月30日履行完毕，曾秀华、戴永茂按约应将收取的10万元保证金退还程雪明、杜昌胜。现曾秀华上诉主张因程雪明、杜昌胜存在违约转租行为，应扣取该10万元保证金，本院认为，双方并未明确约定转租的违约责任承担方式为直接扣取10万元保证金。且根据曾秀华在二审中的陈述，其在发现程雪明、杜昌胜有转租行为后发出的通知及律师函中，亦仅提及支付违约金，而未明确直接扣取10万元保证金，双方对于违约事宜亦未作最终处理。曾秀华以此为由上诉主张不予返还程雪明、杜昌胜10万元保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于曾秀华上诉提出因程雪明、杜昌胜存在履行合同期间多占租赁面积的行为，应扣取10万元保证金作为违约损失的意见，本院认为，程雪明、杜昌胜超面积使用房屋的事实发生在其与戴永茂签订的《房屋续租协议》履行期间，曾秀华对此亦予以认可，且已有法院生效判决对此作出处理，该行为与本案所涉10万元保证金无关。故对曾秀华的该项上诉意见，本院不予支持。综上所述，曾秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人曾秀华负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 海 南审 判 员 徐 聪 萍审 判 员 涂  甫二〇二〇年十月十四日法官助理 徐琨玉书 记 员 王  凤