江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7097号上诉人（原审被告）：江苏邦西环境科技有限公司，住所地南京市玄武区花园路**。法定代表人：张士岗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：平青，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京亦朋家居广场管理服务有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街**。法定代表人：张雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王左成，江苏中欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菁涛，江苏中欧律师事务所律师。上诉人江苏邦西环境科技有限公司（以下简称邦西公司）因与被上诉人南京亦朋家居广场管理服务有限公司（以下简称亦朋公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦朋公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由双方按比例承担。事实和理由：1、一审法院列明的证据材料中遗漏了上诉人在一审庭审中提供的证据材料，未对上诉人举证证据进行认定，对违约金的适用存在错误认定。上诉人在一审中基于不安抗辩权而暂缓支付租金，不应承担违约责任，故一审法院不应判令上诉人支付违约金。2、上诉人认为不应承担2018年9月28日至2019年1月27日期间的租金。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中3.1条备注中明确“2017年9月28日至2018年9月27日期满后2018年9月28日至2019年1月27日为免租期……提前撤场不享受免租期”，按照该条前半段字面的理解，上诉人享受2018年9月28日至2019年1月27日期间免租的条件仅为租赁期限超过2018年9月27日即可。且根据被上诉人提供的《告知函》内容显示，被上诉人在催要租金时也仅仅要求上诉人支付第二年度上半年服务费196518元，对于该条款后半段的约定，上诉人认为虽与前半段存在矛盾，但结合实际情况采取公平原则的分析方法去解释，即提前撤场不再享受的是特指未经过的期间段的免租期。一审法院对双方约定存在争议的事实采取避而不见，避而不提，有违客观公正审判的原则。3、一审法院对涉案双方解除合同的时间认定有误，上诉人不应支付占有使用费。一审法院判定上诉人应从2019年6月13日起至2019年6月30日止支付被上诉人占有使用费，依据是被上诉人提供的《告知函》上明确了支付期限截止到2019年6月12日止。且因上诉人未在该期限内支付租金，继而认定双方解除租赁关系的时间为2019年6月12日。一审法院认定事实错误，把履行期限错误等同于终止期限。无论从标题还是从文字内容上看，该《告知函》仅是一份催交通知书，目的仅在于警告上诉人如在限期内不履行将可能发生的法律后果，但并没有明确超过2019年6月12日后未付清款项即发生立刻终止的法律后果。上诉人认为双方租赁关系终止日期为2019年6月30日。亦朋公司辩称，1、被上诉人一直按照合同约定正常提供商铺租赁给上诉人，没有任何不能履行的情形，上诉人无权行使不安抗辩权。上诉人没有通知被上诉人，也没有要求被上诉人提供担保，从形式上不符合法定的不安抗辩权的要件。2、关于免租期的问题。上诉人至今连第一年的租金都没有缴齐，第一年租期都没有届满，所以上诉人不享有免租期。3、关于合同解除期限的问题，根据被上诉人提供的告知函，可以确定合同于2019年6月12日解除。上诉人作为违约方无权解除合同，不能以上诉人的行为来认定合同的解除期。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。亦朋公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认解除亦朋公司、邦西公司订立的租赁合同，邦西公司立即搬离并腾空所租赁铺位；2、判令邦西公司向亦朋公司支付所欠租金和管理费共计277855元及逾期违约金38943.6元；3、判令邦西公司向亦朋公司支付场地使用费（从2019年6月13日起，按每日1921元计算至邦西公司搬离腾空铺位为止）；4、判令邦西公司向亦朋公司支付律师代理费19500元。一审法院认定事实：2017年8月17日，亦朋公司（甲方）与邦西公司（乙方）签订《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定甲方将位于江宁区长亭街9号建材馆第壹层C区1007/1008号铺位，租赁面积（含公摊）为381.8平方米的营业场地及相关设施租赁给乙方使用。租赁期限自2017年9月28日至2021年9月27日。如合同非正常终止，乙方不享有免租金期。房屋起租交付日期为2017年9月28日。租赁合同第3.1条约定“乙方应向甲方支付租金及管理费共1168308元，其中租金700984.8元，管理费467323元。租金及管理费实行先付后租原则，乙方应在本合同签订之时一次性付清租金及其他相关费用……”；第3.1条备注“2017年9月28日至2018年9月27日期满后2018年9月28日至2019年1月27日为免租期。2019年1月28日至2020年1月27日期满后2020年1月28日至2020年5月27日为免租期。2020年5月28日至2021年5月27日期满后2021年5月28日至2021年9月27日为免租期。提前撤场不享受免租期”。租赁合同第3.6条约定“乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天按应付款的5‰加收逾期违约金直至支付了前述款项时止。如乙方逾期超过五日的，乙方同意甲方采取停电的方式来敦促乙方缴纳合同约定的前述款项直至乙方缴纳上述款项时止，由于停电发生的一切损失（包括但不限于经营损失）均由乙方自行承担，与甲方无关；且不影响乙方向甲方支付停电期间的租金。”；第11条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同……并有权要求乙方支付相当于二个月的租金作为违约补偿。”；第14.2条约定“合同终止时（包括正常终止或非正常终止）时，乙方应按时腾空并归还场地……乙方未按时腾空并归还场地的，则应按日租金的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至场地归还之日的场地使用费。”；第15条约定“……如因乙方拖欠任何款项包括但不限于租赁费用和违约金（违约补偿）、损害赔偿金、场地使用费、物品保管费、场地清理费甲方向法院起诉的，乙方除支付前述费用外，还须承担因本案支出的必要费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费及其他费用。”。合同签订后，邦西公司支付亦朋公司385800元。2019年6月5日亦朋公司向邦西公司出具《告知函》一份，载明“……贵方未按照相关合同约定条款及时缴纳租金及相关费用，已违反双方所签订合同第十一条第11.3.4条款…….经我司多次催缴，贵方至今仍未向我司缴清相关租金费用。现我司正式通知您，请于2019年6月12日前将剩余欠款203754元缴清。注：第一年度差7236元（含服务费），第二年度上半年差196518元（含半年服务费）。逾期未缴，按合同约定第十三条、十四条相关条款，我司将终止合同，收回铺位……”。后因邦西公司未支付以上租金费用，亦朋公司诉至一审法院，并为本次诉讼支付律师费19500元。诉讼中，因双方均同意解除合同并撤场，经一审法院组织，双方于2019年11月19日进行撤场交接，邦西公司于当日将案涉店铺所属物品全部搬离，案涉店铺交还亦朋公司使用控制。一审另查明，案涉房屋系案外人南京俊杰太阳能设备开发有限公司所有。2019年8月9日，南京俊杰太阳能设备开发有限公司出具《证明》一份，载明“兹有我公司名下房屋江宁区长亭街9号租赁给南京亦朋家居广场管理服务有限公司作为经营使用，并同意其转租给他人。”一审审理中，关于合同终止时间，邦西公司提交其与南京喜知缘搬家有限公司（以下简称喜知缘公司）于2019年6月28日签订的搬运合同一份及喜知缘公司出具的情况说明一份，证明其于2019年6月30日进行搬迁，但因亦朋公司恶意阻拦未能搬离，故其认为亦朋公司未能采取措施防止损失扩大的部分不应要求邦西公司赔偿。关于欠付的租金及管理费，邦西公司陈述其认为2018年9月28日至2019年1月27日为免租期，故其不认可该期间应交租金，仅认可2019年1月28日至2019年6月30日的租金。对此亦朋公司陈述邦西公司未足额支付第一年租金，不应享受免租期。对于亦朋公司主张的管理费，邦西公司认为租赁合同并未为管理费的定义及管理服务的内容作出合理约定，实际上也未提供管理服务，故管理费的约定应为无效条款，不应支持。上述事实有租赁合同、告知函、情况说明、勘验笔录及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，亦朋公司与邦西公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。邦西公司逾期支付租金及管理费，属于根本违约，在亦朋公司进行债务履行催告后仍未按期缴纳相关费用，亦朋公司有权行使单方解除权解除租赁合同并要求邦西公司支付违约金。依据亦朋公司发出的告知函租金支付的截止时间，一审法院认定双方租赁合同于2019年6月12日解除，邦西公司应支付租赁期间内拖欠的租金、管理费及违约金，故对亦朋公司要求邦西公司支付2018年9月28日至2019年6月12日拖欠的租金及管理费277855元，违约金38943.6元，合计316798.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。邦西公司辩称管理费约定为无效约定不应支付，一审法院认为管理费作为商场物业服务费的一种约定在租赁合同收费项目中，不违反法律规定，亦符合商业惯例，本案中租金及管理费的收费标准符合市场同类商铺的租赁价格水平，故合同对管理费的约定有效，对此辩称意见一审法院不予采纳。邦西公司辩称其应享受合同约定的免租期，租赁合同约定，提前撤场，不享受免租期，邦西公司因未及时缴纳租金，致使租赁合同解除，依据合同约定，不应享受免租期，故一审法院对邦西公司该辩称意见不予采纳。关于合同解除后的占有使用费，邦西公司于2019年6月30日组织撤场，因亦朋公司不当阻拦，致使邦西公司无法撤场，故一审法院认定，邦西公司占有使用期自租赁合同解除次日起至2019年6月30日止，按照合同约定，占有使用费按照日租金的三倍计算，一审法院认定占有使用费为34578元（1921元/日×18天），故对亦朋公司要求邦西公司支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于亦朋公司主张的律师代理费19500元，因合同有明确约定，亦不违反律师代理费收费管理规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、江苏邦西环境科技有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京亦朋家居广场管理服务有限公司房屋租金、管理费及违约金316798.6元、占有使用费34578元、律师费19500元，合计370876.6元；二、驳回南京亦朋家居广场管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7518元，由江苏邦西环境科技有限公司负担6863元，由南京亦朋家居广场管理服务有限公司负担655元。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新证据。本院认为，邦西公司与亦朋公司签订的《南京俊杰·亦朋家居广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案邦西公司未按涉案租赁合同履行交纳租金及管理费义务，在亦朋公司催告后仍未按期交纳租金及管理费。在此情况下，亦朋公司有权解除涉案租赁合同，一审法院根据亦朋公司发出的告知函租金支付的截止时间，认定涉案租赁合同解除时间为2019年6月12日，并无不当。邦西公司主张不应承担2018年9月28日至2019年1月27日期间的租金。对此本院认为，涉案租赁合同第3.1条的备注中虽明确2017年9月28日至2018年9月27日期满后2018年9月28日至2019年1月27日为免租期。但亦明确“如合同非正常终止，乙方不享有免租金期。”因本案邦西公司未按涉案租赁合同约定及时交纳租金，致涉案租赁合同解除。在合同未正常履行届满的情况下，邦西公司并不享有免租金期。邦西公司的该项上诉主张并无合同及法律依据，本院不予采信。邦西公司诉称其行使不安抗辩权暂缓支付租金的行为不构成违约，无需支付违约金。对此本院认为，邦西公司未按期交纳租金等相关费用的行为构成根本违约，致使涉案租赁合同解除。一审法院据此判令邦西公司向亦朋公司支付违约金，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6863元，由上诉人江苏邦西环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二○二○年十月十四日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳