广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2427号上诉人（原审原告）：清远清新惠民村镇银行股份有限公司，住所地：清远市清新区*************。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小平，广东万解律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：何灶银，女，1952年11月2日出生，汉族，住清远市清城区************。上诉人（原审被告）：陈玉霞，女，1970年7月23日出生，汉族，住清远市清新区***************。上诉人（原审被告）：何家滎，男，1994年10月26日出生，汉族，住清远市清新区**************。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远清新惠民村镇银行股份有限公司因与上诉人何灶银、陈玉霞、何家滎房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人清远清新惠民村镇银行股份有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判退还上诉人一审关于退还3个月已付租金的诉求。事实与理由：1、原判决认为“本院酌情确定原告应向三被告赔偿六个月的租金损失”偏高，不符合租赁市场交易习惯。按有租赁市场交易习惯，租赁合同签订时，通常是“两押一租”，即承租方支付两个月租金作押金并支付首月租金。如果承租方退租，押金不退。也就是说，退租一方通常是赔偿出租方两个月租金，作为解除合同应承担的违约后果。理应参照租赁市场交易习惯确定。2、退一步说，即使按照原判决酌情确定赔偿6个月租金，鉴于上诉人己实际支付2020年5月20日前的租金，而上诉人己于2019年12月6日公告撤场。而在此前后，上诉人始终持友好协商解决问题的态度，一直在与被上诉人协商退租事宜，而被上诉人多次出尔反尔，视上诉人的一再让步为软弱，在双方口头达成一致后，又增加要求，导致始终没能签订最终的解约协议。其时，双方对解除合同并无异议，只是在补（赔）偿问题上，因被上诉人有违诚信一再增加不合理要求，才没能在书面上达成一致。因此，2019年12月初，双方事实上己经终止合同。以此推算，在合同事实上已经终止后，被上诉人仍然得到了6个半月的租金。因此，按照原判决的裁决思路，也是被上诉人不退还租金，上诉人无须再赔偿4个月的租金。而按照原判决，被上诉人己收租金不退，上诉人仍然赔偿4个月租金实际上则成为上诉人在双方终止合同后，仍然承担了10个月的租金。况且，将双方协商期间的租金损失，全部由上诉人一方承担，被上诉人一再反悔拖延却租金照收。显然，这对上诉人是不公平的，也不符合租赁市场交易习惯。原判决在解约赔偿的实体处理上失当。何灶银、陈玉霞、何家滎答辩称：与上诉意见及庭审意见一致。上诉人何灶银、陈玉霞、何家滎上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案被上诉人违约，不符合解除合同的条件，原判决判令解除上诉人与被上诉人于2016年4月1日签订的《租赁合同》认定事实错误，适用法律不当。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第一款规定，本案即使被上诉人不存在恶意违约情形，但也不符合解除合同的条件，而《租赁合同》第十条第1款约定：“租赁期内，乙方只作银行使用，不得擅自转让、转租、转借房屋给他人，不得中途解除合同，不得改变约定的房屋租赁用途。”上诉人与被上诉人协商时，明确可以变更合同，被上诉人可以将涉案房屋转租或变更房屋用途，不存在对被上诉人显失公平的情形。二、即使解除合同，但一审判决仅判令被上诉人赔偿上诉人六个月租金损失显然违反合同约定和法律规定。依照《会议纪要》第48条第一款规定：“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”第48条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人双方签订合同条款时，双方是平等的。三、一审判决仅处理了上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，对于双方签订的《房屋租赁补充协议》没有进行处理显然不妥。为解决被上诉人安装中央空调压缩机的问题，上诉人与被上诉人于2016年7月1日签订的《房屋租赁补充协议》，被上诉人在一审中也提供了该协议，一审判决对此不予处理显然欠妥。清远清新惠民村镇银行股份有限公司答辩称：与上诉意见及庭审意见一致。清远清新惠民村镇银行股份有限公司向一审法院起诉请求：一、判令清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎的《租赁合同》于2019年12月8日解除；二、判令何灶银、陈玉霞、何家滎返还三个月已付租金计100800元。一审法院认定事实：2016年4月1日，清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎签订《租赁合同》一份，双方约定由清远清新惠民村镇银行股份有限公司租用何灶银、陈玉霞、何家滎所有的位于清远市清新区********之一、之二、之三、之四，太秦南路4号2楼，太秦南路西边巷4号，合计480平方米的房屋（以下简称租赁房屋），用于开办太平支行；双方约定租赁期限为10年，自2016年5月20日至2026年5月19日止，租金前五年为每年288000元，先交租，后使用，租金于每年的5月20日前由何灶银、陈玉霞、何家滎出具发票后的十天内由清远清新惠民村镇银行股份有限公司一次性支付一年租金；另双方还约定若一方在没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，违约方按本合同所剩年限的全部租金支付给守约方。同年7月1日，清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎再签订《房屋租赁补充协议》一份，约定清远清新惠民村镇银行股份有限公司再向何灶银、陈玉霞、何家滎租赁其所有的太平镇太秦路4号三楼平台用于太平支行安装中央空调，年租金为9600元，并约定该补充协议作为原合同即《租赁合同》不可分割的组成部分。综上，清远清新惠民村镇银行股份有限公司于租期前五年每年应向何灶银、陈玉霞、何家滎支付租金合计297600元（288000+9600）。之后，何灶银、陈玉霞、何家滎依约将案涉房屋交予清远清新惠民村镇银行股份有限公司经营使用。2019年8月2日，清远清新惠民村镇银行股份有限公司向何灶银、陈玉霞、何家滎支付了2019年度即2019年5月20日至2020年5月19日的租金297600元。2019年11月26日，清远清新惠民村镇银行股份有限公司在其太平支行的橱窗上张贴公告，对外告知太平支行于2019年12月6日至2020年5月16日期间临时停业。另查明：2020年1月7日，清远清新惠民村镇银行股份有限公司以选址不合理等原因致太平支行长期亏损，无法经营下去为由提起诉讼。庭审中，清远清新惠民村镇银行股份有限公司表示太平支行于2019年12月8日前已停止营业，对此，何灶银、陈玉霞、何家滎对太平支行具体停业时间表示不清楚，但承认目前太平支行确无营业。另庭审中，双方均表示清远清新惠民村镇银行股份有限公司停业期间曾协商过解除合同；另清远清新惠民村镇银行股份有限公司表示双方曾就解除合同口头达成一致意见，而何灶银、陈玉霞、何家滎则表示双方并未就解除合同问题达成一致意见。另诉讼中，清远清新惠民村镇银行股份有限公司提出若何灶银、陈玉霞、何家滎同意解除合同，对于其已缴纳的2019年度租金，其撤场后的剩余租金不再要求何灶银、陈玉霞、何家滎返还；对此，一审法院析明何灶银、陈玉霞、何家滎，若解除涉案合同，是否要求清远清新惠民村镇银行股份有限公司赔偿经济损失，对此，何灶银、陈玉霞、何家滎表示若解除合同，则要求清远清新惠民村镇银行股份有限公司赔偿一年的租金作为经济损失。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎于2016年4月1日签订的《租赁合同》、2016年7月1日签订的《房屋租赁补充协议》是双方真实意思表示，内容合法、有效，一审法院依法予以确认。本案中，清远清新惠民村镇银行股份有限公司主张确认清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎于2016年4月1日签订《租赁合同》已于2019年12月8日解除，因清远清新惠民村镇银行股份有限公司未能向一审法院提交双方于2019年12月8日已同意解除上述合同的相关证据，为此，对清远清新惠民村镇银行股份有限公司该主张，一审法院不予支持。结合本案所查明事实，虽然何灶银、陈玉霞、何家滎不存在违约的情形，但清远清新惠民村镇银行股份有限公司所开办的太平支行于2019年11月6日张贴停业公告，且于2019年12月已实际停止营业，故双方合同现实际处于合同僵局的情形。在此情形下，清远清新惠民村镇银行股份有限公司作为违约方，是否有权解除合同，一审法院将参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定精神进行分析，首先，清远清新惠民村镇银行股份有限公司在诉前已交纳了太平支行至2020年5月19日之前的租金，若非上级金融监管部门为防止亏损扩大而要求撤销，清远清新惠民村镇银行股份有限公司亦希望可能扭转亏损局面继续经营下去，为此，可见清远清新惠民村镇银行股份有限公司现诉请解除合同在主观上并非恶意；其次，涉案合同处于僵局状态，继续履行合同虽使何灶银、陈玉霞、何家滎带来一定的利益，但另一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使清远清新惠民村镇银行股份有限公司在不占用使用房屋的情况下继续处于承担租金及经营亏损的局面，何灶银、陈玉霞、何家滎的利益与清远清新惠民村镇银行股份有限公司损失相比，显然不对等，存在显失公平情形；再次，清远清新惠民村镇银行股份有限公司已于2019年12月撤场停业，双方曾就合同解除问题协商过，清远清新惠民村镇银行股份有限公司提出已交纳的2019年12月后至2020年5月前的租金作为补偿已不要求返还，在此情形下，何灶银、陈玉霞、何家滎仍坚持继续履行合同，有违诚信原则之嫌。综上，为有利于破解清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎双方的合同僵局，避免双方利益严重失衡，故清远清新惠民村镇银行股份有限公司主张解除与何灶银、陈玉霞、何家滎签订的《租赁合同》，一审法院予以支持。本案中，清远清新惠民村镇银行股份有限公司作为违约方请求解除合同，已给何灶银、陈玉霞、何家滎造成了损失，应当承担赔偿损失的违约责任，而何灶银、陈玉霞、何家滎作为守约方也负有减少损失扩大的义务。为此，结合涉案合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，再结合何灶银、陈玉霞、何家滎提出的关于解除合同的前提条件，一审法院酌情确定清远清新惠民村镇银行股份有限公司应向何灶银、陈玉霞、何家滎赔偿六个月的租金损失。鉴于清远清新惠民村镇银行股份有限公司向何灶银、陈玉霞、何家滎缴交的租金已至2020年5月，故一审法院判令解除双方合同时尚有两个月租金在何灶银、陈玉霞、何家滎处，该两个月租金应在清远清新惠民村镇银行股份有限公司应赔偿何灶银、陈玉霞、何家滎的损失中扣减出来，即清远清新惠民村镇银行股份有限公司实际应赔偿清远清新惠民村镇银行股份有限公司租金损失为99200元（297600÷12×4）。另本案中，鉴于涉案房屋现尚由清远清新惠民村镇银行股份有限公司掌控，为避免涉案房屋处于闲置状态及减少当事人诉累，清远清新惠民村镇银行股份有限公司应在涉案合同解除后及时将涉案房屋返还给何灶银、陈玉霞、何家滎使用。至于何灶银、陈玉霞、何家滎主张若解除合同，清远清新惠民村镇银行股份有限公司应补偿一年的租金金额的意见，于法无据，且显失公平，一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决如下：一、解除清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎于2016年4月1日签订的《租赁合同》；二、限清远清新惠民村镇银行股份有限公司于判决生效之日起十天内赔偿经济损失99200元给何灶银、陈玉霞、何家滎；三、限清远清新惠民村镇银行股份有限公司于判决生效之日起三天内将涉案房屋返还给何灶银、陈玉霞、何家滎使用；四、驳回清远清新惠民村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1158元（清远清新惠民村镇银行股份有限公司已预交），由清远清新惠民村镇银行股份有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎的上诉请求范围进行审理。清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎于2016年4月1日签订的《租赁合同》、2016年7月1日签订的《房屋租赁补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。在履行合同中，因出现经营困难，清远清新惠民村镇银行股份有限公司诉请解除合同。一审法院依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，判决解除案涉合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，一审综合考虑本案是违约方提出解除合同，并结合案涉合同的剩余租期、案涉房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，作出的判决于法有据，于情不悖，本院予以支持。综上，上诉人清远清新惠民村镇银行股份有限公司与何灶银、陈玉霞、何家滎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4632元，由上诉人清远清新惠民村镇银行股份有限公司负担2316元，何灶银、陈玉霞、何家滎负担2316元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十七日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨