辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11029号上诉人（原审被告）：徐心，女，1958年9月8日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：张搏，辽宁建隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾艳阳，辽宁建隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张淑珍，女，1952年2月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孔蕾，沈阳市沈河区正阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：荣宏连，男，1949年3月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孔蕾，沈阳市沈河区正阳法律服务所法律工作者。上诉人徐心与被上诉人张淑珍、荣宏连物权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐心上诉请求:1.请求撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人张淑珍、荣宏连的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人目前并未实际占有案涉房屋，一审法院判决认定事实错误；二、没有任何有效法律文书裁决上诉人将案涉房屋腾空返还给被上诉人，被上诉人亦从未向上诉人主张过要回案涉房屋。一审法院判决上诉人承担超长期间的房屋占有使用费及利息，没有事实和法律依据；三、《房地产估价报告》质证过程中违反法定程序，公租房的房屋占有使用费的计算依据不应以市场价为准；四、本案已超过法定诉讼时效期间。被上诉人主张房屋占有使用费系行使的是物权赔偿请求权，本质上该请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效期间的规定。本案中，被上诉人主张的占有使用费是自1997年8月1日至2017年11月1日（法院认定的腾房时间）止，起诉时间为2017年12月12日。期间，没有任何法定中止或中断的情形，已经最长超过20年诉讼时效期间；五、一审判决使被上诉人的违法行为获得巨额收益，该判决显示公平。张淑珍、荣宏连辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。对诉讼时效问题被上诉人一直向上诉人主张权利要求其腾房，并没有超过时效，对于利息部分上诉人一直没有腾房，产生的房屋占用费及利息有事实和法律依据。张淑珍、荣宏连向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告将坐落于沈阳市沈河区建筑面积41.23平方米及沈阳市沈河区建筑面积74.35平方米的两套房屋腾空后交给原告；2.请求法院依法判令被告给付由于被告长期占用房屋给原告造成的经济损失，损失数额以鉴定报告为准，数额为30万元以及利息（自1997年8月至实际清偿之日止，按银行间同业拆借利率计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:原告与被告荣宏连因工作关系相识。1997年4月5日，原告张淑珍与被告徐心签订房屋买卖协议，约定原告张淑珍将以原告荣宏连作为承租代表人承租的位于沈阳市沈河区（建筑面积41.23平方米）、233（建筑面积74.35平方米）公有房屋（该两处房屋已打通）以25万元价格出售给被告徐心。协议签订后，徐心按照协议约定向张淑珍交付10万元购房款，其余15万元购房款待原告将房屋更名后被告付清。张淑珍、荣宏连将上述两处房屋交付徐心使用。后双方就该房屋更名过户产生纠纷，徐心作为原告在本院起诉张淑珍、荣宏连，要求张淑珍返还购房款10万元及利息。我院于1999年6月28日作出（1999）沈河民初字第1432号民事判决书，认定张淑珍私自将公有房屋当作私有房屋卖给徐心系无效的民事法律行为，判决确认徐心与张淑珍的购房协议无效，张淑珍给付徐心购房款10万元及利息，利息自1997年5月，每月利率按6.42‰计算至执行之日止。双方均未上诉，该判决发生法律效力。后徐心向我院申请强制执行，2000年6月20日，本院下发（1999）沈河执字第2134号执行裁定书，认定因被执行人行踪不定，无法查找，申请执行人表示可以延期执行，裁定本院（1999）沈河民初字第1432号民事判决书中止执行。被告荣宏连为沈阳市公安局交通警察支队的公职人员。另查，2016年2月15日、2017年5月8日原告张淑珍、荣宏连分别对案涉房屋沈阳市沈河区、232房屋参加房改，二人取得共同所有的房屋所有权登记证书，因上述两处房屋一直在被告徐心处，二原告于2017年12月12日以要求被告腾房未果为由，向本院提起诉讼。再查，2017年9月26日，被告徐心向本院执行庭提出恢复强制执行申请，要求恢复强制执行本院作出的（1999）沈河民初字第1432号民事判决书。2018年3月12日，本院查封了登记在原告张淑珍、荣宏连名下的坐落于沈阳市沈河区房屋（建筑面积为74.35平方米）。2018年10月22日，本院作出（2018）辽0103执恢410-1号执行裁定书裁定拍卖上述房产。本院在2019年2月18日作出（2018）辽0103执恢410-2号执行裁定书，裁定如下：坐落于沈阳市沈河区（建筑面积为74.35平方米，新的案号2-2-0286943）的房屋，以二拍流拍价格共计361,368元，交付申请执行人徐心抵偿同等数额债务。上述财产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。现该房屋的所有权人已登记为被告徐心。在本案审理期间，根据原告的申请，本院依法委托辽宁十方房地产土地评估有限公司对上述两处房产（两处房产打通状态）的租金市场价格进行了评估，经评估，结论如下：1999年1月1日至2001年12月31日，平均年租金总价11,378元；2002年1月1日至2004年12月31日，平均年租金总价12,799元；2005年1月1日至2007年12月31日，平均年租金总价14,397元；2008年1月1日至2010年12月31日，平均年租金总价16,195元；2011年1月1日至2013年12月31日，平均年租金总价18,217元；2014年1月1日至2016年12月31日，平均年租金总价20,491元；2017年1月1日至2017年9月26日，平均年租金总价22,051元，合计296,749元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的房屋买卖协议在1999年被告起诉原告的房屋买卖合同纠纷案件中，因违反当时禁止公房买卖的法律规定，双方的房屋买卖协议被本院（1999）沈河民初字第1432号民事判决书确认无效，同时判决原告张淑珍向被告徐心返还10万元（购房款）及利息。后被告徐心就该案在向本院申请执行过程中，对本院2000年6月20日作出的中止执行裁定书未提出异议，并表示可以延期执行，且在此期间，徐心没有向原告腾退房屋，一直继续占有使用该房屋。直至2017年9月26日其向本院申请恢复强制执行，并于同年11月1日向本院交付房屋钥匙。虽上述民事判决未判决被告向原告腾房，但协议被确认无效，根据权利义务对等原则，被告向本院申请执行原告返还购房款的同时，其应负有向原告腾退房屋的义务。被告一直未腾退房屋给原告的行为，也侵害了原告基于承租使用权人和房屋所有权人身份对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，造成原告利益损失，对此被告徐心应当承担赔偿损失的责任，以被告占有原告房屋的占用使用费确定赔偿损失数额。因原、被告签订的房屋买卖协议被确认无效，双方买卖协议自始无效，故被告占用原告房屋的时间应当从双方签订协议交付房屋之日其计算，现原告主张起算时间从1997年8月起计算，本院予以准许。根据徐心在庭审中的陈述，其在2017年11月1日将诉争房屋钥匙上交法院，并提供本院询问笔录予以证实，原告未提异议。因此,被告徐心占用原告房屋的时间为从1997年8月1日至2017年11月1日止。根据本院委托的辽宁十方房地产土地评估有限公司做出的评估报告估价的涉案房屋的房屋租金市场价格，该两处房屋从1999年1月1日至2017年11月1日止的房屋租金，经计算数额为298,802元。现原告主张赔偿损失30万元，结合上述评估报告中涉案房屋的年租金价格，根据每年租金数额递增的事实情况，经估算涉案房屋1998年、1997年两年的租金总价不可能少于1,198元，故对于原告主张的赔偿损失额30万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付占用房屋使用费利息问题。原被告就诉争房屋的买卖协议，本院已在1999年6月做出判决确认买卖协议无效，之后双方均存在怠于履行法院判决确定的义务的事实，致使双方争议长时间未予解决。从公平原则角度，并结合本案事实，故被告主张执行原告未退付房款利息的同时，对原告主张被告给付占用房屋使用费损失的利息的请求，本院亦应支持。对原告主张利息以每年占用期间的租金按照同期银行贷款利率计算的请求本院予以支持。经计算，被告应当给付原告从1997年8月1日至2017年11月1日的房屋占有使用费的利息142,139.3元。关于原告要求腾退诉争房屋的诉讼请求问题。由于沈阳市沈河区（建筑面积为74.35平方米）房屋因被告徐心申请执行（1999）沈河民初字第1432号民事判决书确认的原告欠付被告徐心的债务，已经被本院拍卖，被告以361368元价格购得。故本案的该诉争房屋所有权人已经发生变化，故原告要求要求腾退该房屋的诉讼请求无法实现，故本院不予支持。关于原告要求被告腾退沈阳市沈河区（建筑面积为41.23平方米）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告损失应以公房租金标准确定的抗辩，公房租金是公房承租人基于特定身份隶属关系或历史上原有房屋拆迁置换安置而享有的福利待遇或优惠政策，具有人身属性，不适用市场交易中房屋租赁合同关系的等价有偿原则，对被告的此项抗辩本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、被告徐心于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退沈阳市沈河区房屋，将房屋交还原告张淑珍、荣宏连，在被告徐心腾退房屋过程中，对已形成附合的装饰装修物，归原告张淑珍、荣宏连所有，对未形成附合的装饰装修物，由被告徐心自行拆除，拆除时不允许破坏整体（地面、墙面、门窗、电线开关等）或恢复原样；二、被告徐心于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张淑珍、荣宏连自1997年8月1日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费300,000元；三、被告徐心于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张淑珍、荣宏连自1997年8月至2017年11月1日期间的房屋占有使用费300,000元的利息共142,139.3元；四、驳回原告的其他诉讼请求及被告的抗辩。案件受理费11,500元、保全费1,870元，由被告徐心负担。二审期间，当事人未提供新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人的诉争焦点为:1.被上诉人要求上诉人给付房屋占有使用的诉请是否超过诉讼时效；2.被上诉人要求上诉人给付房屋占有使用费的数额应如何认定；3.被上诉人要求上诉人给付房屋占有使用费利息的诉请能否得到支持。一、关于被上诉人要求上诉人给付房屋占有使用的诉请是否超过诉讼时效问题。庭审中，上诉人主张双方的房屋买卖协议被业已生效的民事判决书确认无效，同时该判决判令被上诉人向上诉人返还10万元购房款及利息，但并未判令上诉人腾退案涉争议房屋。而后，被上诉人从未要求过上诉人腾退房屋。现被上诉人主张上诉人给付自1997年8月1日至2017年11月1日（法院认定的腾房时间）期间的占有使用费，但其起诉时间为2017年12月12日，故被上诉人的诉请已超过全部诉讼时效；而被上诉人则主张，其多次在2001年、2002年打电话要求上诉人腾房，上诉人以要外出为由未予腾退。后被上诉人又多次找过上诉人要求腾房，但均未果。因此，被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。对此，本院认为，本案系因双方房屋买卖合同被解除而引起的纠纷，无论被上诉人在合同解除后是否向上诉人主张腾房，均因请求腾房行为属于物权范畴，不受诉讼时效的限制。但被上诉人此次诉请之一的房屋占有使用费系行使的是物权赔偿请求权，本质上该请求权属于债权请求权，应适用诉讼时效期间的规定。因此，被上诉人应就其主张的房屋占有使用费未超过诉讼时效承担举证责任。本案中，虽被上诉人主张其一直要求上诉人腾房，但其并提供相关证据证明其向上诉人主张过房屋占有使用费，亦未提供诉讼时效存在中断、中止的相关证据，对此，被上诉人应承担举证不能的法律后果。现被上诉人于2017年12月12日才就房屋占有使用费问题向法院提起诉讼，且通过一审法院查明的事实可知，上诉人向一审法院执行法官交付房屋钥匙的时间为2017年11月1日，故依照诉讼时效的相关规定，2014年12月11日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费应予以保护。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。二、关于上诉人给付占有案涉两套房屋使用费的数额应当如何认定的问题。1.关于鉴定结构所做出的鉴定报告能否作为案涉房屋使用费标准的依据问题。庭审中，虽上诉人主张，案涉房屋是在2016年之后才相继取得产权，而在此之前均是使用权，但鉴定结构所作出的鉴定报告均是根据有证房屋的房屋租金得出的，故该鉴定报告不应被采用。但本院认为，就本案而言，无论案涉房屋是否取得产权，只是对该房屋的出售价格产生影响，而对于房屋租金或使用费并未造成实质影响。故案涉鉴定报告应当作为案涉房屋使用费标准的依据。2.关于上诉人给付占有案涉两套房屋使用费的数额应当如何认定的问题，本院认为，因上诉人存在占有案涉两套房屋的事实，且一审法院业已经鉴定机构辽宁十方房地产土地评估有限公司对案涉两处房产的年租金价格进行鉴定，鉴定结果为2014年1月1日至2016年12月31日的平均年租金总价为20,491元；2017年1月1日至2017年9月26日的平均年租金总价22,051元。据此计算，上诉人应当给付案涉两套房屋的占有使用费数额为60,587.1元(20,491元/365天*21天)+(20,494元*2)+(22,051元/365天*305天)。三、关于被上诉人要求上诉人给付房屋占有使用费利息的诉请能否得到支持问题。本院认为，如前所述，因被上诉人并未提供其在本次诉讼前曾向法院主张过房屋占有使用费的相关证据，故被上诉人主张上诉人给付房屋占有使用费利息的诉请，无事实和法律依据，本院无法予以支持。本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。四、关于上诉人提出一审法院已经认定其于2017年11月1日已向一审法院执行法官交付房屋钥匙，故一审法院再行判决其腾房的诉请系错误的上诉主张，本院认为，虽一审法院已经认定上诉人交付案涉房屋钥匙的时间为2017年11月1日，但只能说明上诉人在此时间后不再占有使用房屋，而不能视为双方已完成实际交付。故一审法院判决第一项并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，徐心的上诉请求部分成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初378号民事判决第一项，即“一、被告徐心于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退沈阳市沈河区房屋，将房屋交还原告张淑珍、荣宏连，在被告徐心腾退房屋过程中，对已形成附合的装饰装修物，归原告张淑珍、荣宏连所有，对未形成附合的装饰装修物，由被告徐心自行拆除，拆除时不允许破坏整体（地面、墙面、门窗、电线开关等）或恢复原样；”二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初378号民事判决第三项、第四项，即“三、被告徐心于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张淑珍、荣宏连自1997年8月至2017年11月1日期间的房屋占有使用费300,000元的利息共142,139.3元；四、驳回原告的其他诉讼请求及被告的抗辩；”三、变更沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初378号民事判决第二项，即“二、被告徐心于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张淑珍、荣宏连自1997年8月1日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费300,000元；”为“二、上诉人徐心于本判决发生法律效力后10日内赔偿被上诉人张淑珍、荣宏连自2014年12月11日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费60,587.1元；”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其诉讼请求。一审案件受理费11,500元，保全费1,870元，计13,370元，由上诉人徐心承担6,685元，由被上诉人张淑珍、荣宏连承担6,685元；二审案件受理费11,500元，由上诉人徐心承担5,750元，由被上诉人张淑珍、荣宏连承担5,750元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十月二十九日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。