文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初4654号原告：重庆遵大物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道388号，统一社会信用代码915002256814928552。法定代表人：蒲建松，经理。委托诉讼代理人：陈本荣，男，1971年5月16日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：郭联碧，女，1973年3月30日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：周燕，女，1986年8月16日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张文芬，女，1964年7月7日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆遵大物业管理有限公司（以下简称遵大物业）与被告周燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员彭文独任审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告遵大物业特别授权委托诉讼代理人陈本荣、郭联碧及被告周燕特别授权委托诉讼代理人张文芬到均庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费3048.82元，公摊电费756元,违约金900元，合计4704.82元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月20日原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同后，原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，对被告居住的小区进行规范的物业服务。被告所有的五星大道蓝湖星空XX号住宅一套，建筑面积69.29平方米，按原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅的物业服务费为1元/月/平方米，每月物管费69.29元，公摊水、电费（据实分摊）12元/月，被告从2017年1月1日至2020年8月31日欠缴物业服务费3048.82元，公摊电费756元，违约金900元(违约金因合同约定过高，原告酌定调减金额)。经原告多次催收，被告拒绝缴纳。根据《物业服务合同》及临时管理规约约定，物业服务费按月交纳。原告按已签订的《物业服务合同》为被告提供相应的物业服务，而被告这种行为违反了业主公约和有关的物管法规，不仅干扰了本小区全体业主的正常生活秩序，而且还在业主中造成了一定的负面影响。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告周燕辩称，欠费是事实，也应该缴纳，但原告没有做好其服务工作，其做好了工作我就交。违约金也是因为原告的原因造成的，不应支付。本院经审理认定事实如下：重庆遵大房地产开发公司是重庆市大足区“蓝湖星空”小区的建设单位，被告周燕系重庆市大足区蓝湖星空3栋26-10号住房的所有权人，该房屋的建筑面积为69.29平方米。2010年3月26日，重庆遵大房地产开发公司（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《遵大.蓝湖星空前期物业服务合同》，期限为遵大.蓝湖星空项目首次交房至本项目业主委员会正式成立后止。该合同第约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，高层1元/月.平方米，商业3.6元/月.平方米；共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊方式向业主或使用人另行计收；费用按月交纳，业主或使用人应在每月25日前履行交纳月费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2013年5月25日，被告周燕签承诺书，确认已知晓并承诺遵守重庆遵大房地产开发公司拟定的“临时管理规约”。《遵大.蓝湖星空临时管理规约》第五章物业的管理第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起两年内暂按以下标准执行：高层住宅物业服务费按建筑面积1.00元/平方米.月（含电梯费）计收；商业物业服务费按建筑面积3.00元/平方米.月计收；第六条约定，公摊水电费向业主据实分摊，按户计收。第七条约定，每月物业服务费（含车位物业服务费）在当月规定的缴费期内由业主自行到物管公司收费前台缴纳，缴费时间如有变更，以物管公司另行通知为准。第七章违约责任约定，业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物管公司支付违约金。被告周燕于2013年5月25日到原告处接房,次日缴纳了物业服务费762元及水电公摊费90元，2014年2月26日被告缴纳了物业费416元及水电公摊费88元，2014年12月25日缴纳了物业费1802元及水电公摊费198元（交至2015年5月底），2016年1月26日缴纳了物业费277元（交至2016年12月底）。同时查明，自被告2013年5月25日起至本案开庭审理时止，原告遵大物业一直为“蓝湖星空“小区进行物业服务。从2015年10月起，蓝湖星空小区水电公摊费按12元每月收取。被告周燕自2017年1月1日起未交纳物业服务费，自2015年6月起未缴纳公摊水电费用。被告周燕欠原告遵大物业2017年1月1日至2020年8月31日计44个月物业服务费，即69.29平方米×1元/平方米.月×44个月=3048.76元；被告欠原告2015年6月至2020年8月的水电公摊费12元/月×63月=756元。后经原告多次书面及上门催缴，同时，原告进行了电话催收，并在被告处进行了缴费通知单的张贴。上述事实，有原、被告的陈述，《遵大.蓝湖星空前期物业服务合同》、《遵大.蓝湖星空临时管理规约》、物业服务及与小区业主互动照片、蓝湖星空巡逻签到表、保洁岗位工作进度监督表、催费通知单及照片、欠费明细表、缴费发票、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、业主/住户情况登记、承诺书、接房声明等证据在案为凭，并经本院庭审质证认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行全面自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆遵大房地产开发公司作为大足区“蓝湖星空”小区的建设单位，其于2010年3月26日与遵大物业公司签订的《遵大.蓝湖星空前期物业服务合同》合法、有效。本案原告按照《遵大.蓝湖星空前期物业服务合同》的约定向大足区“蓝湖星空”小区业主提供了物业服务。物业服务是一种持续性、综合性的服务，其服务的优劣，有其客观性，也是业主自身的一种主观感受。同时，物业服务针对的是小区整体范围，具有整体性，物业服务费用对小区全体业主而言亦具有集体性，与小区全体业主的利益息息相关，也是小区物业服务能够持续良好开展的必要物业基础，因此，在业主无证据证明原告物业公司提供服务中存在重大瑕疵的情况下，其应按照《遵大.蓝湖星空前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。原告从被告周燕2013年5月25日接房起在其居住的大足区“蓝湖星空”小区提供物业服务至今，被告周燕作为大足区“蓝湖星空”小区XX号住房的业主，应当按照合同的约定交纳物业服务费及水电公摊费，现被告周燕提供的证据不能证明原告遵大物业公司提供的服务存在重大瑕疵，被告周燕拖欠物业服务费、水电公摊费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。综上，本院对原告遵大物业公司的请求作如下确认并予以支持：1、关于物业服务费，被告周燕的住房位于大足区“蓝湖星空”小区XX号，该房屋建筑面积为69.29平方米。结合原告的起诉，被告下欠物业服务费时间为2017年1月1日至2020年8月31日的物业服务费止共计3048.76元；2、关于水电公摊费，被告欠原告2015年6月至2020年8月的水电公摊费756元；3、对原告要求被告支付违约金900元的诉讼请求，根据合同约定，业主应在每月25日前履行交纳月费用，业主未能按时如数缴纳物业服务费、公摊水电费等费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。因违约金合同约定过高，原告主动调减为900元也较高，本院不予支持。其违约金应以2017年1月1日至2020年8月31日期间每月所欠物业服务费及水电公摊费之和为基数，从欠费次月1日起按照起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周燕于本判决生效后十日内给付原告重庆遵大物业管理有限公司2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费和水电公摊费3804.76元及违约金（其违约金应以2017年1月1日至2020年8月31日期间每月所欠物业服务费及水电公摊费之和为基数，从欠费次月1日起按照起诉时一年期贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、驳回原告重庆遵大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周燕负担。本判决为终审判决。审判员  彭文二〇二〇年十月十五日（院印）书记员  王莎