吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1547号上诉人（原审原告、反诉被告）：弼文晖，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳日满园食品有限公司，住所地辽宁省沈阳市。法定代表人：刘峆，该公司总经理。委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁佑律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：延边龙家美苑，住所地吉林省图们市。负责人：弼忠极，该社会团体主任。原审第三人：延吉市日满园欧式蛋糕房，住所地吉林省延吉市。负责人：刘峆，该蛋糕房经理。上诉人弼文晖因与上诉人沈阳日满园食品有限公司（以下简称日满园公司），原审原告（反诉被告）延边龙家美苑及原审第三人延吉市日满园欧式蛋糕房（以下简称日满园蛋糕房）之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初778号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。弼文晖的委托诉讼代理人盛翠利，日满园公司法定代表人刘峆及其委托诉讼代理人胥志强，日满园蛋糕房负责人刘峆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弼文晖上诉请求：一、撤销原审判决第三项“原审原告支付被告排放口租赁费用16万元”。被上诉人应当向上诉人支付78万元租金。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决第三项认定事实不清，判决依据不足，二审法院应当予以撤销，并裁定发回重审。(1）2001年双方签订《租赁合同》时，对于排放口的使用没有任何问题，被告已经使用了6年整。其租赁房屋完全符合被上诉人的使用标准。（2）2017年房屋重新装修，被上诉人称金华城市场不容许使用原先的排放口无客观事实与证据。原审审理中被上诉人主张金华城市场不容许使用原先的排放口，并没有向法院提交任何证据予以证明，而原告向法庭提交了延边州中级人民法院的《调查笔录》，金华城市场经理证明被上诉人在重新装修时可以正常使用金华城的排放口。(3)被上诉人重新装修支付的排放口费用，由被上诉人自行承担，上诉人不承担任何责任。理由如下：一是被上诉人未经过上诉人同意擅自将租赁房屋转让给延吉市日满园欧式蛋糕房使用；二是被上诉人重新装修时未事先向建筑行业部门、金华城市场申请，私自盲目装修的结果，三是被上诉人并没有向原审法院提交支付排放口费用有效票据。综上，原审法院判决第三项认定事实不清，判决依据不足；违反法律规定，判决是错误的，二审法院应当撤销该项判决。望二审法院查明事实，正确适用法律，公平、公正的裁判，维护上诉人的合法权益。日满园公司辩称：1.关于诉讼主体延边中院（2019）吉24民终383号民事判决已经确认日满园公司是房屋的实际使用人，且在合同履行中上诉人也实际收到日满园公司缴纳的房屋租赁费用，在房屋使用时并未提出异议。2.双方租赁合同期间为10年，前6年双方在履行合同时弼文晖提供的房屋符合双方合同实现的目的（除未提供合同约定的车库外）被上诉人能够正常使用房屋，但不代表后4年所提供的房屋能够继续使用来达到合同目的。一审时我方提供的鉴定报告，房屋装修改造委托书、授权书、广告墙体租赁合同等相关证据能够证明弼文晖交付的房屋已经不符合双方签订合同实现目的的要求，且房屋进行改造也是经过上诉人的允许及授权。3.延边中院383号民事判决书认定的事实中已经确认涉案房屋在后期已经不具备实现合同目的的条件，因此一审法院第3项判决认定事实清楚，适用法律得当，请求予以维持。满园蛋糕房未答辩。延边龙家美苑未答辩。日满园公司上诉请求：一、撤销延吉市人民法院(2020)吉2401民初778号民事判决书中第二项、第四项、第五项判决；并依法驳回弼文晖的诉讼请求、并改判支持日满园公司的全部反诉请求；二、依法判令弼文晖承担全部诉讼费用。事实和理由：一、关于房屋租金的支付：合同履行过程中，出现日满园公司在反诉状所陈述的案件事实，弼文晖未履行先合同义务及出现违约行为，日满园公司未支付房屋租金系履行不安抗辩权，是日满园公司自救行为。弼文晖未提供符合合同约定的标的物是双方发生争议的起因，弼文晖违约在先。租金的支付先应当减除弼文晖给日满园公司因违约造成的损失部分即延期装修损失、延期装修造成多支付的工人工资、排风扇的相关费用、未提供车库而支付的租赁费用。一审判决简单的认定上诉人应支付房屋租金52万元，而不减除上诉人其他损失错误。二、关于违约责任的认定：依据双方合同，弼文晖约定提供符合约定的房屋供上诉人使用，然弼文晖在合同履行中提供的标的物并未达到合同约定的标准，即未提供符合烘焙生产要求的房屋、提供小型车库与上诉人使用，违约在先。一审仅仅以日满园公司未缴纳房屋租金构成违约，没有考量其他因素来确认日满园公司应承担违约责任错误。同时依据合同法解释(2)第28条，《民法通则》112条，一审判决的违约金26万元明显高于法律规定三、关于案件事实中小型车库是否交付的举证责任分配；一审法院认定“双方合同中约定弼文晖应向日满园公司无偿提供附近小型车库。日满园公司提供的车库租赁费用，日满园公司并未提供从2011年至现在一直要求弼文晖提供车库的相关证据或弼文晖拒绝提供车库相关证据，故日满园公司的该主张，本院不予以支持。”,以上认定将举证责任分配给日满园公司明显违背证据规则规定的责任分配，错误理解“谁主张谁举证”这一原则。是错误的。弼文晖要求上诉人赔偿26万元的违约金，那么举证责任应在弼文晖处，而不是在日满园公司处，原审法院举证责任分配错误。三、关于日满园公司一审反诉中装修损失、工资损失、延迟装修租金事实主张请求成立与否：一审以“上述损失并不是弼文晖未交付符合合同约定用途的房屋产生的损失”不予支持，不符合案件客观损失，请求二审法院重新查明事实，给予评判。综上所述，请求二审人民法院依法重新作出判决，维护日满园公司的合法权益。弼文晖辩称：1:日满园公司上诉理由不成立，二审法院应当予以驳回。首先，房屋租金是租赁合同中双方约定的权利义务条款，日满园公司租赁弼文晖房屋必须按照合同约定支付租金，如果逾期支付按照合同约定应支付违约金和逾期的罚金。日满园公司主张租赁房屋没有达到合同约定的标准，这个客观事实不成立，从2011年12月1日签订合同起至2017年日满园公司重新装修至租赁房屋一直按照日满园公司规划设计的要求使用，其中包括排风口也正常使用。在这6年中租赁房屋一直在日满园公司管理控制和使用，房子一直是这个房子没变化，只是日满园公司要求重新装修，不知道以金华城或其他单位关系怎么处理我们不清楚，日满园公司说金华城不让使用原排风口，但是原审中日满园公司没有向法院提交证据证明，日满园公司的说法不成立，延边州法院审判员战明宇和司逸昕2019年7月3日向金华城经理做的询问笔录中，金华城经理明确表示金华城没有要求阻止日满园停止使用原排风口，至于日满园蛋糕房为什么租赁广告墙体合同并支付16万元租赁费由日满园蛋糕房自行承担。日满园蛋糕房与日满园公司是两个不同民事主体，日满园蛋糕房不是本案诉讼主体，因此日满园蛋糕房租赁广告合同的租赁费和装修费用与房主弼文晖无关，弼文晖不承担任何经济损失。最后，关于免费使用车库事项，是由于日满园公司一直不使用车库，在这6年一直没有要求使用车库，房主弼文晖车库一直没人用，只是日满园公司以车库为借口拒绝支付房屋租金，因此原审法院判决日满园公司支付房屋租金及违约金事项是正确的。满园蛋糕房未答辩。延边龙家美苑未答辩。弼文晖、延边龙家美苑一审诉讼请求：1.日满园公司支付房屋租金52万元(合计：87.49万元)；2.日满园公司支付违约金26万元；3.日满园公司支付逾期滞纳金94900元（自2019年1月1日起至2020年1月1日止）；4.解除双方签订的《房屋租赁合同》；5.日满园公司承担诉讼的一切费用。日满园公司提出一审反诉请求：1.弼文晖支付违约导致日满园公司延期装修造成的装修损失10万元；2.弼文晖支付延期装修产生的工资费用119100元；3.弼文晖支付因日满园公司履行合同支付的排风费用16万元（2018年7万元、2019年7万、2020年2万）；4.弼文晖支付因延迟装修房屋租金损失65000元（26万/年÷12个月×3个月）；5.弼文晖支付租赁车库费用18万元（2万/年×9年）；6.反诉费用由弼文晖、延边龙家美苑承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，出租方（甲方）：延边龙家美苑（弼忠极、弼文晖）与承租方（乙方）：沈阳茜茜米亚食品有限公司签订了房屋租赁合同。合同约定延边龙家美苑将延吉市参花街609号2034、695号1010房屋租赁给沈阳茜茜米亚食品有限公司，出租房屋面积共150.61平方米，租赁期限为120个月，自2012年1月1日至2021年12月31日止，租金前两年每年20万元，每两年递增10%。租金支付方式为一次性支付当年租金。合同约定甲方无偿为乙方提供该房屋附近小型车库一个（优惠房），合同还约定未经甲方书面同意转租、转借有权解除合同，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用或累计拖欠房屋3个月以上甲方有权解除合同，收回房屋并收取数额等于一年租金的违约金。双方签订合同后，对房屋的装修共20张图纸进行了确认（2011年11月30日）并按照确认的装修方案进行了装修。签订合同后，日满园公司对涉案房屋进行装修并投入使用。弼忠极收到2012年度租金20万元、2013年租金20万元、2014年租金22万元、2015年租金17万元、2016年租金24万元、2017年租金23万元，2018年度租金26万元、2019年度租金26万元日满园公司未支付。2017年11月20日，因涉案房屋装修老化经弼文晖、延边龙家美苑同意，日满园蛋糕房开始对涉案房屋进行停业装修。装修至二楼时金华城商场要求把之前的排风通道关闭并禁止在外墙悬挂空调主机，日满园蛋糕房多次与金华城协调无果，2018年1月10日弼忠极代弼文晖签字，授权日满园蛋糕房办理开窗、搭建钢结构、楼梯等相关事宜。2018年1月15日日满园蛋糕房与金华城负责人进行沟通并签订租赁合同，约定：年租金为7万元，租赁期限为2018年2月1日至2022年1月31日止；可在金华城墙体广告位上开窗户和排风口进行使用，同时可在后侧墙体悬挂空调、冷库压缩机的设施，为美化悬挂广告布遮挡。日满园蛋糕房实际在二楼东侧开通排风通道口。日满园蛋糕房于2018年1月14日、2019年2月1日、2020年4月30日向金华城负责人支付广告排风使用费7万元、7万元、2万元，共计16万元。2018年2月25日，日满园蛋糕房向弼忠极、弼文晖送达告知函，就装修期间的租金、人工工资、装修误工费、金华城广告租金等事项，予以告知。另查，2012年5月2日，沈阳茜茜米亚食品有限公司更名为沈阳日满园食品有限公司，法定代表人刘雪芹（刘峆主张刘雪芹系自己的曾用名）更名为刘峆。2013年2月27日，刘峆注册成立延吉市日满园欧式蛋糕房，设立方式为个体工商户。诉争租赁房屋的实际使用人是日满园蛋糕房。一审法院认为，涉案房屋的权利人为弼文晖，弼忠极作为延边龙家美苑的负责人，代为弼文晖签订合同并收取房屋租金系履行受委托行为，故延边龙家美苑并不是本案适格的原告。延边龙家美苑与日满园公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。弼文晖已把涉案房屋交付给日满园公司使用，日满园公司未按照合同约定及时支付拖欠的租金，构成违约。弼文晖有权终止合同，并要求支付违约金，故弼文晖主张解除租赁合同，并要求日满园公司支付拖欠的租金52万元及违约金26万元的诉讼请求，本院予以支持。日满园公司私自将房屋交付日满园蛋糕房是否属于违约行为而解除合同，已在生效的（2019）吉24民终383号民事判决中认定，该主张不予支持。弼文晖主张日满园公司擅自改造主体结构，未能提供相应证据，该主张本院不予支持。弼文晖要求日满园公司支付滞纳金的诉讼请求，日满园公司主张违约金、滞纳金超过实际损失，属于重复主张权利，无法律依据。本院认为，弼文晖的损失为租金损失，弼文晖对违约金与滞纳金的主张已超过造成损失的百分之三十，故对于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于日满园公司要求弼文晖支付排风口租赁费用16万元的反诉请求，本院认为，日满园公司在装修中因第三方原因导致原排风口无法使用，必须另行在其他位子开通排风口。对此弼文晖和弼忠极也清楚并授权办理开窗事宜。没有排风口房屋不符合约定的使用用途，弼文晖作为房屋权利人应积极协助日满园公司解决排风口问题。弼文晖未出面解决的情况下，日满园蛋糕房作为实际使用人与金华城商场签订租赁合同，系防止装修期间延长和营业损失的扩大，故该部分损失应由弼文晖承担。日满园公司要求弼文晖支付排风口租赁费用16万的反诉请求，本院予以支持。关于日满园公司行使先履行抗辩权和不安抗辩权的问题。先履行抗辩权是日满园公司作为后履行一方，弼文晖为先履行一方不履行或不适当履行债务的抗辩权。不安抗辩权是日满园公司作为先履行一方针对后履行一方的弼文晖将不会或不能履行债务而享有的抗辩权。日满园公司主张的两种抗辩权互相矛盾，弼文晖不具有上述情形，对于该主张本院不予支持。关于日满园公司要求支付装修损失10万元、工资损失119100元、迟延装修租金损失65000元的反诉请求，本院认为，上述损失并不是弼文晖未交付符合合同约定用途的房屋产生的损失，故本院不予支持。双方合同中约定弼文晖应向日满园公司无偿提供附近小型车库。日满园公司提供的车库租赁费用，日满园公司并未提供从2011年至现在一直要求弼文晖提供车库的相关证据或弼文晖拒绝提供车库相关证据，故日满园公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条，第二百一十二条之规定，判决：一、解除2011年12月1日延边龙家美苑与沈阳日满园食品有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告沈阳日满园食品有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告弼文晖支付租金52万元、违约金26万元，共计78万元。三、原告弼文晖于本判决发生法律效力后立即向被告沈阳日满园食品有限公司支付排风口租赁费用16万元。四、上述第二项、第三项费用相互抵消后，被告沈阳日满园食品有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告弼文晖支付62万元。五、驳回原告弼文晖的其他诉讼请求和被告沈阳日满园食品有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12549元（原告已预交），减半收取6274.5元，由原告弼文晖负担474.5元，被告沈阳日满园食品有限公司负担5800元；反诉费5020.5元（反诉原告已预交），减半收取2510元，由反诉原告沈阳日满园食品有限公司负担1635元，反诉被告弼文晖负担875元。二审中，日满园公司向本院提供证据：2019年11月25日沈阳日满园法定代表人刘峆与弼文晖的回复函。证明：弼文晖未按合同该约定交付合同中约定的房屋的案件事实。弼文晖质证认为：对真实性没有异议，对证明目的有异议，双方已经提起诉讼时发的微信，并非是在装修的时候发的微信，时间点不对。不能够证明弼文晖没按合同约定交付合同中使用的房屋，该微信是刘峆发的，弼文晖并没有就此回复。我们签订合同时刘峆已经使用6年，符合使用要求。虽然弼文晖对该证据真实性无异议，但该证据系日满园公司法定代表人刘峆向弼文晖发送的微信信息，弼文晖并未就此回复承认其交付的房屋不符合合同约定的标准，该证据不能证明日满园公司主张的事实，本院对该证据不予采信。本案对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于弼文晖提出日满园公司已支付的排风口租赁费16万元是否应由弼文晖负担的问题，根据查明的事实，“日满园公司（实际使用人日满园蛋糕房）因装修老化，对案涉房屋进行重新装修，在装修过程中，金华城商场要求把之前的排风通道关闭并禁止在外墙悬挂空调主机，经弼文晖授权日满园蛋糕房办理开窗、搭建钢结构、楼梯等相关事宜，经日满园蛋糕房与金华城商场协商，双方就排风通道及外墙悬挂空调主机达成了租赁协议，日满园蛋糕房为此向金华城商场支付了16万元”。因排风通道关闭并禁止在外墙悬挂空调主机的行为致使日满园公司（实际使用人日满园蛋糕房）租用案涉房屋的使用目的不能实现，且弼文晖授权日满园蛋糕房办理开窗、搭建钢结构、楼梯等相关事宜，因此产生的损失应由弼文晖承担。一审法院认定支付的排风口租赁费16万元损失由弼文晖承担并无不当，本院对弼文晖该上诉请求不予支持。日满园公司未按期支付租赁费52万元，构成违约，应承担违约责任。弼文晖出租的房屋因排风通道关闭并禁止在外墙悬挂空调主机的行为致使日满园公司（实际使用人日满园蛋糕房）租用案涉房屋的使用目的不能实现，亦构成违约，亦应承担违约责任。双方在履行合同过程中均有过错，因此各自的损失各自承担。协议约定弼文晖的车库由日满园公司无偿使用，但日满园公司已履行合同多年，日满园公司未使用车库原因系弼文晖导致，应提供证据予以证明，一审法院以“日满园公司未提供从2011年至现在要求弼文晖向其交付车库或弼文晖拒绝交付车库相关证据”为由未支持日满园公司的诉请正确，举证责任分配给日满园公司并无不当，本院对日满园公司该项上诉主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初778号民事判决第二项、第四项、第五项；二、维持吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初778号民事判决第一项、第三项；三、沈阳日满园食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向弼文晖支付租金52万元。四、驳回弼文晖和沈阳日满园食品有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12549元（弼文晖已预交），减半收取6274.5元，一审反诉费5020.5元（沈阳日满园食品有限公司已预交），减半收取2510元；二审案件受理费13500元（弼文晖已预交3500元，沈阳日满园食品有限公司已预交10000元），合计22284.50元，由弼文晖负担10401元，沈阳日满园食品有限公司负担11883.50元。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年十月二十三日书记员 裴夕红