江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2290号上诉人（原审被告）：陈加军，男，1973年12月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：左迪，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市新业房地产开发有限公司，住所地淮安市健康东路**。法定代表人：陈岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雨，江苏淮海潮律师事务所律师。原审被告：林荣钿，男，1991年12月22日出生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人陈加军因与被上诉人淮安市新业房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称新业公司）、原审被告林荣钿房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812民初9079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈加军上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或改判减少向新业公司支付租金10万元（以法院确认为准），一审案件受理费由双方合理分担，二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人一审提供的从工商部门调取的租赁合同所记载的房屋面积是按赵广兵的要求少写，但上诉人实际承租的面积与现在一致，由于上诉人承租面积大、时间长，被上诉人给予上诉人年租金14万元的优惠，故总价14万元的合同应认定为双方履行的合同；2、赵广兵收取租金时，有时以福林公司或茶博园名义收取，有时以个人名义出具收条，故上诉人通过银行转账给付赵光兵5万元和现金4万元，不应因新业公司不认可、赵广兵的随意陈述，就认定不是租金。而根据新业公司举证赵广兵与上诉人2014年6月22日订立的协议，涉及上诉人给付赵广兵钱，是赵广兵强行收取的“保护费”，该证据显然不能作为定案依据采信；3、一审认定承租的房屋面积错误。一、二楼租赁单价不同，现有证据不能证明一楼面积为117平方米；4、福林公司2015年3月初才提供房屋的消防手续和营业执照，致使上诉人不能及时办理手续正常经营，造成上诉人损失，新业公司作为承继租金追索权一方，应承担相应损失，故应减免不少于6个月的租金；5、一审法院对第四年以后的租金按照上涨5%计算，没有依据；6、上诉人承租期间发生疫情，应减免2个月租金；二、一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人与新业公司形成不定期租赁关系错误，判决解除交还房屋法律适用错误；三、一审遗漏当事人，程序违法。一审判决已查明赵广兵系涉案租赁合同的共同承租人，故应追加赵广兵为共同诉讼当事人，并应判决赵广兵与上诉人共同承担给付租金的义务；四、一审法院在判决上诉人交还房屋的同时，未一并处理装潢等不可移动物的折价费用。新业公司答辩称，一审程序符合法律规定，上诉人其他主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉。理由：1、我方提供的租赁合同和上诉人提供的租赁合同除了二楼的面积不一样外，单价是一样的，法院按照实际的房屋面积以及双方均认可的单价作为本案房屋租金，符合事实和法律规定；2、赵广兵并非我公司法定代表人，我公司确实委托过淮安茶博园企业管理有限公司（以下简称茶博园公司）代收过部分租金，为了照顾上诉人的利益，我们当庭认可淮安市福林茶叶有限公司（以下简称福林公司）收条、赵广兵载明租金的收条；3、房屋面积应该以产权证为准，并且根据《消防法》第十条第十三条的规定，只有需要办理施工许可证的建设工程才需要消防备案验收，根据住建部第十八号建筑工程施工许可办法第二条第二款规定，建筑面积在200平方以下的可以申请不办理许可证，也可以不办理消防备案验收。这就是为什么在工商备案的时候面积比300平方略少的原因，当时很多商铺都是两份合同，就是因为承租户想要节约和减少备案手续开支，一审法院经与林荣钿核实，林荣钿明确以实际面积为准，我方提供面积与实际面积误差无几，上诉人提供误差相差100多平，显然高于正常误差，其他主张上诉人没有在一审中提出，一审法院也没有主动释明的义务，上诉人应该自行承担相应的责任。新业公司一审诉讼请求：1、判令陈加军立即腾空并搬离位于淮安市健康东路8号温州花苑A区门面房A1-A2连接体商店8—20室的房屋，并将该房屋交还新业公司；2、陈加军支付房屋使用费686718.1元（暂计算至2019年9月30日，此后的房屋使用费按照199136.7元/年的标准支付至实际搬离之日止）；3、林荣钿对陈加军的上述义务承担连带责任；4、本案的诉讼费用、保全费用由原审被告承担。一审法院经审理对下列事实予以确认：涉案房屋温州花苑A区门面房A1-A2连接体商店8-20室房屋系新业公司所有。新业公司于2019年1月11日领取该房屋的不动产权证，该证显示房屋建筑面积586.44平方米。2008年6月30日，新业公司（甲方，出租方）与案外人李宝胜（乙方，承租方）签订《营业房租赁合同》一份，约定：新业公司将位于淮安市清江浦区（原清河区）健康东路温州花苑A区和B区商业用房租赁给李宝胜开办服装鞋帽市场；商业用房约100间，建筑面积约8000平方米；租赁期限为10年，自2008年10月1日至2018年9月30日；起始年租金100万元，甲方免收乙方第一年租金，其后租金每三年递增一次，递增标准为每次递增上一阶段房租的5%。2013年8月20日，新业公司（甲方，出租方）与李宝胜（乙方，承租方）签订《营业房租赁合同补充协议》一份，约定：甲、乙双方合同继续履行，但合同租赁期限顺延五年，租赁期限自2013年10月1日至2023年9月23日；考虑乙方交给甲方的300万元一直由甲方在周转使用，为了补偿乙方的损失，甲方同意按原合同约定的房租价格不变，递增幅度按原合同约定执行；甲方同意乙方将该租赁标的物进行转租，转租价格由乙方和承租方协商，甲方概不干涉，但乙方必须按原合同甲乙双方约定的权利和义务进行转租；乙方付给甲方的300万元定金，除其中的200万元转为押金外，其余100万元按原合同约定转为房租。以上款项均不计利息（包括合同暂停履行5年的利息）。2013年9月20日，李宝胜（出租方，甲方）与林荣钿（承租方，乙方）签订《温州花苑商业用房租赁合同》一份，载明：甲方将位于淮安市清江浦区温州花苑商业用房租赁给乙方开办茶叶批发市场；甲方租赁给乙方的商业用房105间，建筑面积为7981平方米；租赁期10年，2013年10月1日至2023年9月30日（因甲方和开发商在2008年所签订的租赁期限为15年，租赁期至2023年9月30日，所以甲方和乙方租赁期限与甲方和开发商签订的协议租赁截止期限一致）；起始年租金为300万元，租赁期内每年递增5%，甲方免收乙方第一年租金及第二年租金递增额；合同签订当日，乙方付给甲方50万元作为商业用房租赁定金，定金在第一次交租金时其中30万元转为租金，20万元转为押金。2014年1月14日，福林公司成立，法定代表人为林荣钿。2014年6月22日，福林公司（出租方，甲方）与赵广兵、陈加军（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方同意将健康东路8号商铺租赁给乙方经营茶叶、茶具、茶楼等，除此之外，未经甲方许可不得经营其他商品；乙方租用期限为9年，时间从2014年10月1日至2023年9月30日；根据“先付后用”的原则，一楼商铺租金1.8元/平方米/天，二楼商铺租金0.6元/平方米/天，一楼面积117平方米，二楼面积515平方米，乙方承租该商铺租金为189654元整/年（第三年总租金在前一年的基础上递增5%），乙方签订合同时，一次性支付甲方半年房租，付款方式为现金支付；甲方收取乙方两个月房租作为保证金，约合人民币2万元；违约责任：任何一方未能履行本合同，另一方有权提前解除合同，同时由违约方赔偿守约方相应的经济损失。甲、乙双方均在合同下方签字或盖章确认。同日，双方又签订一份《商铺租赁合同》，除了租金标的为141475元/年外，其余内容均相同。合同签订后，陈加军使用涉案房屋经营茶叶、茶具等，商铺名称为“茗典茶叶”。2014年6月24日，赵广兵与陈加军签订《协议》一份，主要内容：甲乙双方租下位于健康路8号一楼约117平方米，二楼约500平米，共计年租金19万元，租期为9年，2014年10月1日至2023年9月30日；自签订此协议起，乙方一次性支付给甲方叁万元，作为第一年甲方固定收益，第二年起以后每年固定收益肆万元，支付时间同茶叶市场收房租前一年。2014年11月22日，林荣钿出具《同意解除合同的函》一份给李宝胜，载明：“……我同意解除与你在2013年9月20日签订的《温州花苑商业用房租赁合同》”。2014年12月26日，林荣钿出具《通知书》一份，载明：“我与李宝胜签订的《温州花苑商业用房租赁合同》已解除，房屋已被收回。鉴于此，淮安市福林茶叶市场有限公司与各经营户签订的房屋租赁合同也已经无效，请各经营户携带原来的合同及收据到市场办公室按原来条款重新签订房屋租赁合同”。2019年6月13日，新业公司（甲方）与李宝胜签订《协议书》一份，载明：“……自与林荣钿解除合同后，乙方未收到过林荣钿、淮安市福林茶叶有限公司（林荣钿为开办茶叶市场而开办的公司）以及林荣钿或淮安市福林茶叶有限公司转租的经营户的租金；甲方有权直接向林荣钿、各经营行使收取租金、要求搬离房屋、支付房屋使用费、停水、断电等全部权利…。”一审另查明，赵广兵系茶博园公司总经理，新业公司曾委托该公司代为收取承租户房屋租金。一审庭审中，陈加军为证明自己已经缴纳房屋租金38万元，提供：收款收据六份：分别为2014年10月15日2万元，收款单位为福林公司；2016年5月14日2万元，2017年2月5日3万元，2017年10月24日4万元，2018年6月20日为5万元，2018年7月26日为4万元，收款单位均为茶博园公司；中国建设银行2017年8月10日转账记录一份，交易金额为5万元；赵广兵出具的《欠条》三张，分别为：2016年8月11日欠条，载明：“收到陈家军房租叁万元（30000），其中刷卡13000元，现金17000元”；2018年2月15日欠条两张，载明：“今收到名典茶叶房租陆万￥60000元”和“收到陈加军现金肆万元正”。新业公司质证称：我方经过核实对其中29万元表示认可，该款已经从陈加军应付房租中扣除；陈加军通过中国建设银行5万元转账给赵广兵和赵广兵出具的4万元收条，系陈加军与赵广兵之间的个人债权债务关系，与本案无关。陈加军为证明双方约定的租金金额，提供其从工商部门调取的租赁合同一份，该合同系2015年3月24日用于工商登记使用，合同显示房屋面积一楼117平方米、二楼295平方米，年租金141474元，其上有赵广兵签名。对此，新业公司不予认可。本案在审理过程中，经法院依法询问，赵广兵提供2014年6月22日福林公司与陈加军签订的租赁合同原件供法院核对，并陈述：我打的收条都会注明用途，没有注明用途的是欠我个人的钱；我与陈加军有协议，他每年除交租金外，还要另外给我几万元钱；福林公司为了避税，所有商铺都签了二份合同，一份用于工商登记、租金少，另一份是根据实际使用面积交租金的，该份合同物业公司有备案；用于工商登记的合同上的名字不是我签的；我是茶博园公司的股东，新业公司有段时间委托我公司管理涉案商铺并收取租金；林荣钿于2014年12月26日在市场内发通知书时，我在新业房地产温州花苑物业公司负责物业，这个通知发给每个经营户的；原来是我租用涉案商铺的，陈加军找我要用涉案商铺开茶叶店，所以他每年给我固定回报。对此，新业公司予以认可，陈加军不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新业公司系涉案商铺的所有人，案外人李宝胜通过与新业公司签订房屋租赁合同取得涉案商铺的使用权，林荣钿亦通过租赁合同从李宝胜处取得涉案商铺的使用权，成为次承租人。陈加军与福林公司签订的租赁合同是从属于李宝胜与林荣钿签订的租赁合同。在李宝胜与林荣钿之间的租赁合同解除后，作为次承租人的陈加军负有返还涉案商铺的义务。林荣钿于2014年12月26日明确其与李宝胜之间的租赁关系解除，并通知包括陈加军在内的经营户，故福林公司与陈加军签订的租赁合同亦同时解除。陈加军主张其与福林公司之间的租赁合同未到期，不予采纳。合同解除后，陈加军没有与新业公司重新签订租赁合同，而继续占有使用涉案商铺，并继续按原合同的租金标准支付租金，双方从2014年12月27日起形成不定期租赁关系。新业公司可随时主张解除该租赁关系，现新业公司要求陈加军腾空并返还房屋，是其要求解除双方租赁关系的表现，故双方的租赁关系至新业公司起诉终止。新业公司要求陈加军腾空并返还位于淮安市健康东路8号温州花苑A区门面房A1-A2连接体商店8—20室的房屋，符合法律规定，予以支持。根据林荣钿的答辩，结合赵广兵的陈述，表明就涉案房屋存在两份租赁合同，陈加军提供的租赁合同系用于工商登记，且赵广兵明确否认该合同上其本人的签名，故该合同不能作为本案的定案依据。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，陈加军与福林公司签订租赁合同表明双方是根据房屋面积计算租金，而涉案房屋实际面积小于合同所载面积，故陈加军应交租金应当按实计算，即一楼117平方米每天按1.8元/平方米、二楼469平方米按每天按0.6元/平方米计算，年租金为179580元（492元/天×365天），故陈加军从2014年12月27日起支付至2019年9月30日租金为882033元（179580元÷365天×643天＋179580元/年×1.05×3年）扣除新业公司通过茶博园公司及赵广兵收取的29万元，尚欠新业公司租金592033元，陈加军应当予以支付。此后，陈加军应当按照188559元/年的标准支付租金（房屋占有使用费）至房屋实际交付时止。新业公司主张超出的部分，不予支持。新业公司在2014年12月26日后已与陈加军形成不定期租赁关系，并收取租金，林荣钿并非涉案房屋的使用人，现新业公司要求林荣钿承担相应的法律责任，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、陈加军于判决生效后三十日腾空淮安市清江浦区8号商铺（温州花苑A区门面房A1-A2连体商店8-20室）并返还给新业公司；二、陈加军于判决书生效之日起十日内一次性支付新业公司租金592033元，并从2019年10月起按188559元/年的标准支付租金至房屋实际交付时止；三、驳回新业公司的其他诉讼请求。案件受理费13567元，保全费5000元，合计18567元，由新业公司负担2276元，陈加军负担16291元。本院审理中陈加军补充提供赵广兵于2017年2月5日出具的《证明》一份，主要内容为“第一年叁万第二年肆万钱已付清，所有欠条作废”，证明陈加军已经按照2014年6月24日与赵广兵签订的协议履行完毕，与赵广兵之间无其他经济往来，赵广兵收取的9万元全部都是租金。新业公司质证对证据真实性请求法庭进行核实，如果真实也不能证明上诉人的观点，上诉人与赵广兵签订的每年4万元的款项支付，第一年的3万指的是2014年6月22日到2015年6月22日，还欠1万元，第二年从15年6月22日到17年6月22日，证据转账凭证显示的5万元应该是第三年的4万元加上第一年的1万元，但是我方不排除上诉人与赵广兵之间是否有其他经济往来，仅仅从协议书看这9万元也是在上诉人与赵广兵约定的数额内，不同意抵扣房租。本院经审查认为，陈加军提供的证据不能达到其证明目的。本院经审理确认一审判决查明的事实。本院另查明，一审最后一次庭审时间为2020年5月14日。本院认为，上诉人的租赁关系系从次承租人林佃荣处承租了涉案房屋，2014年11月22日，林佃荣与上一手承租人李宝胜解除了租赁关系，上诉人作为林佃荣下手转承租人，与林佃荣的租赁关系亦因林佃荣与李宝胜的质量关系解除而解除，但合同解除后，上诉人未与被上诉人签订新的租赁合同，而是继续占有使用租赁房屋，并按原标准向被上诉人缴纳房屋租金，双方之间形成了不定期的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时要求解除合同，一审法院支持被上诉人要求解除合同的诉求，符合法律规定。新业公司与陈加军在2014年6月22日签订单价相同，二楼面积和总价不同的两份合同，双方真实履行哪一份合同，应结合双方实际缴纳租金的事实和相关联证据予以综合考量确认。根据租赁合同约定，上诉人应当“先交租金后使用”，但从上诉人交付租金时间和交付金额审查，无法确定双方实际履行的合同指向，但根据两份合同对单价和一楼117平方米面积记载一致的事实，参照租赁房屋的产证证586.44平方米面积计算，年租金应为179580元，该金额接近双方签订的年租金189654元的合同；其次，从涉及租赁合同的三方当事人陈述和持有的书证看，被上诉人和案外人赵广兵均持有年租金为189654元的合同，且赵广兵对年租金141474元合同形成的原因作出的解释，具有合理性；第三、在租赁合同签订的当日，赵广兵与上诉人对租赁物的使用及利益分配签订内部分配协议，协议载明双方签订的合同为年租金约19万元内容，证明双方一致认可的是年租金189654元的合同；第四、根据上诉人一审提供的同地段茶叶经销商与被上诉人签订的租赁合同价格、面积测算，案外人承租的一楼单价达到约2.5元/平方/日，超过上诉人一楼1.8元/平方/日的标准，符合上诉人主张的其租赁面积大、时间长，享受优惠的事实，故从上述事实、证据的判断，应认定双方实际履行的是年租金189654元的合同。上诉人主张双方实际履行年租金141474元合同，证据不足，对该主张，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人签订租赁合同和上诉人与赵广兵就该租赁房屋使用签订的内部分配协议，证明上诉人与赵广兵之间存在其他经济往来。上诉人主张2014年与赵广兵签订的内部协议所收取的是“保护费”，没有提供证据证明，现有证据不能认定该主张，但因赵广兵在任职茶博园公司总经理期间代为被上诉人收取房租的情况，一审法院将赵广兵出具手续时注明“房租”字样的收条，认定为支付租金，对于赵广兵2017年8月10日通过中国建设银行转账的5万元和2018年2月15日出具的收到现金4万元，该9万元因与其他手续的书写特点不同，且被上诉人及赵广兵均不认可是租金，二审中上诉人补充提供赵广兵的“证明”，仅能说明双方按照内部协议履行的事实，不能证明上诉人主张2017年内部协议已经履行完毕，故一审法院对该两笔款项不认定为租金正确。关于上诉人主张被上诉人未配合提供其办证的相关手续，造成损失要求赔偿，以及不可移动物的装潢折价问题，属于诉讼请求范畴，一审中上诉人未提起反诉，该上诉主张不在二审案件审查之列。租赁协议第三条约定：“第三年总租金在前一年的解除上递增5%”，以交易习惯和中文书写特点，应理解为从第四年开始租金递增5%，一审以此计算后期租金不违反合同约定。合伙人对外承担的是连带责任债务，连带责任人之一对外承担全部债务后，对内可行使追偿的权利，故合伙债务的共同合伙人并非是民事案件必要诉讼当事人，即使赵广兵对涉案房屋与上诉人存在合伙或合作关系，亦不影响被上诉人单独起诉上诉人，故本案不存在遗漏当事人问题。关于上诉人上诉要求减免疫情期间2个月租金的请求。本院认为，2020年初爆发的新冠疫情和疫情防控措施，对审查经营活动确造成一定的影响，上诉人系从事茶叶经销和评鉴活动的商户，其经营活动与人员流动量关系密切，疫情必然造成其营业收入的减少，故应适用不可抗力相关法律规定，对损失予以适当衡平。因一审最后一次庭审时间早于相关司法解释出台前，故上诉人一审未抗辩存在一定的客观因素，上诉中其提出减免2个月租金，属合理要求，应予采纳。综上，上诉人要求减免疫情期间2个月租金主张，符合法律规定，本院予以支持，以房屋占用期间，即从2019年10月1日开始向后顺延2个月，自2019年12月1日开始起算房屋的占用费用。本案因二审出现新的事实，故一审判决租金部分应予调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812民初9079号民事判决第二、三项，维持第一项；二、陈加军于本判决生效之日起十日内一次性支付淮安市新业房地产开发有限公司租金592033元，并从2019年12月1日起按188559元/年的标准支付租金至房屋实际交付时止；三、驳回淮安市新业房地产开发有限公司一审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13567元，保全费5000元，合计18567元（淮安市新业房地产开发有限公司预交），由淮安市新业房地产开发有限公司负担2276元，陈加军负担16291元。上诉案件受理费2300元（陈加军预交），由淮安市新业房地产开发有限公司负担300元，陈加军负担2000元。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  梁新星审判员  马玉宝二〇二〇年十月二十八日书记员  余宛蓉