四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终443号 上诉人（原审原告）：吴君兰，女，1986年2月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈颖，四川凯航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地四川省眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阳丽慧，女，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司，住所地四川省眉山经济开发区新区。 法定代表人：刘科，该公司经理。 委托诉讼代理人：何靓，女，系该公司工作人员。 上诉人吴君兰因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称圣丰投资公司）、被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场管理有限责任公司（以下简称圣丰管理公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴君兰上诉请求：一、依法撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4886号民事判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定圣丰管理公司代上诉人与圣丰投资公司完成了房屋交付，认定圣丰投资公司履行了交房义务，属基本事实认定不清、适用法律错误。二、原判决认定上诉人未有申请贷款信息，不能证明合同解除条件成就，属认定基本事实不清。综上，原判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法改判。 圣丰投资公司辩称，案涉商铺早已按约交付，合同签订时上诉人知道并认可，不存在交房不能的情形。未办理贷款系上诉人原因所致，原审认定并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 圣丰管理公司辩称，在商品房买卖合同中约定了由圣丰管理公司代为收房验房。圣丰管理公司积极履行了合同的相关义务，上诉人无权解除合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 吴君兰向一审法院起诉请求：一、判令解除吴君兰、圣丰投资公司于2018年6月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、判令圣丰投资公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》解除后，协助吴君兰注销位于四川省眉山市东坡区的备案登记手续（合同签约备案号为：5019394）；三、判决圣丰投资公司退还吴君兰购房款111420元，并向吴君兰支付利息（利息以111420元为基数，按年利率4.2%从2018年8月8日起计算至圣丰投资公司退还完毕吴君兰全部购房款之日止）；四、判决解除吴君兰与圣丰管理公司于2018年4月22日签订的《托管协议》；五、本案诉讼费用由圣丰投资公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月28日，圣丰投资公司与圣丰管理公司签订《验收交房确认书》确认将案涉商铺整体交付圣丰管理公司经营管理。2018年9月25日，圣丰国际商贸城完成了竣工验收并报备案。2018年4月22日，吴君兰支付圣丰投资公司购房款106，420元。同日，吴君兰与圣丰管理公司签订《托管协议》，双方在该协议中约定：吴君兰同意将案涉商铺2016年10月1日-2021年9月30日使用权委托给圣丰管理公司，该期间收益及风险均由圣丰管理公司承担，吴君兰不收取费用（商铺使用费已经在商铺购买价中抵扣），该商铺交房之日，吴君兰即委托圣丰管理公司按交房程序将该商铺接收并实施管理。2018年6月13日，吴君兰、圣丰投资公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：吴君兰购买圣丰投资公司开发的圣丰国际商贸城A区1层397号商铺，建筑面积10.78米，每平方米单价18，220.78元，总价款196，420元，首付106，420元，余款90，000元向眉山农商银行申请贷款支付。第十条第（二）项约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同；第十五条约定商品房交付条件，圣丰投资公司已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书。第十八条约定交付时间和手续，在2018年10月1日前交付商品房，买受人委托圣丰管理公司于2018年10月1日前办理本合同标的商铺的交房手续。第二十八条约定吴君兰取得该商品房的房屋所有权证书为商品房交付之日起720日内。同日，圣丰投资公司向吴君兰出具的缴费通知单和收据载明：扣租并优惠后商铺总价196，420元，吴君兰缴款合计111，420元，贷85，000元。吴君兰的农商银行银联卡账户信息无贷款及其申请贷款信息。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，吴君兰主张因不可归责于买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的约定要求解除合同，但吴君兰的农商银行银联卡账户信息并未有申请贷款信息，不能证明上述约定的解除条件成就，依法不予支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。吴君兰与圣丰管理公司签订《托管协议》约定吴君兰委托圣丰管理公司按交房程序将该商铺接收并实施管理，圣丰投资公司与圣丰管理公司签订《验收交房确认书》确认将案涉商铺整体交付圣丰管理公司经营管理，视为圣丰投资公司已经按约定履行了房屋的交付义务。同时，吴君兰与圣丰投资公司约定的办证日期为2020年9月20日前，其办证的目的是否能够实现尚不确定。吴君兰主张因圣丰投资公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的无事实依据，亦不予支持。综上，吴君兰主张解除合同、返还首付款并赔偿损失无事实和法律依据，均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回吴君兰的诉讼请求。案件受理费2,114元，由吴君兰负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人吴君兰提供如下证据： 第一组证据，上诉人的个人信用报告明细，拟证明：上诉人目前负债较多，不符合农商银行关于贷款发放的条件，故该情况导致的贷款无法获批属于双方签订的买卖合同中约定的因不归结于双方原因无法履行合同的条款，故案涉合同应予解除。 第二组证据，圣丰投资公司、圣丰管理公司、中铁恒泰科技有限公司的营业执照信息，拟证明：圣丰投资公司的唯一股东为中铁恒泰科技有限公司，而中铁恒泰科技有限公司的唯一股东为“中蓝三农公司”，而圣丰管理公司的唯一股东也是“中蓝三农公司”。故基于二被上诉人的最终出资人系同一家公司的情况，圣丰管理公司与圣丰投资公司之间进行的委托验收交房行为系串通行为，损害了上诉人利益，违反法律规定，应认定该验收收房行为无效。 圣丰投资公司的质证意见是：对第一组证据的三性无异议，但无法达到上诉人的举证目的。该份报告中其征信记录期间为2018年3月18日至2019年11月10日，其签订合同时间为2018年6月13日，由此完全可以说明上诉人在签订合同后基于其自身原因负债太多达不到贷款条件，而并非合同约定的因不可归责于双方的原因，未办理贷款责任在于上诉人。对第二组证据的真实性无异议，合法性不予认可，该证据系复印件也没有任何来源情况，与本案无关，也不能达到上诉人的证明目的。强调一点中铁恒泰科技有限公司成为股东的时间，与“中蓝三农公司”成为股东的时间均在合同签订时间、验收交房时间之后。 圣丰管理公司的质证意见与圣丰投资公司意见一致。 被上诉人圣丰投资公司提供如下证据：《眉山市圣丰农产品批发市场圣丰国际商贸城圣丰国际大厦变更测绘总报告》，拟证明：案涉商铺在2018年8月已取得面积测绘总报告。商品房买卖合同载明的房屋测绘单位是预测绘，而该报告是实际测绘。 上诉人吴君兰的质证意见是：三性与证明目的均不予认可。该证据出具单位为眉山玉祥测绘有限公司，而上诉人与投资公司签订的房屋买卖合同中约定的房屋面积测绘单位为四川靖立测绘有限公司，故该证据的出具单位不符合双方合同约定，也不构成共同委托行为，该测绘结果对上诉人不产生法律效力。 圣丰管理公司的质证意见是：对该份证据予以认可，没有异议。 对当事人在二审中提供的证据，本院结合双方在一审中提供的证据综合予以认定。 本案二审期间，吴君兰向本院递交《调查取证申请书》一份。其请求事项为：“1、向眉山农商银行调查核实该行是否有申请人因购买位于眉山市东坡区住房按揭贷款申请的档案资料；2、向眉山农商银行调查核实该行与眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司的贷款合作协议是否已经到期，是否可以为申请人就案涉房屋办理住房按揭贷款；3、向眉山农商银行调查核实依据申请人的《个人信用报告》中体现的‘未结清贷款信息’，申请人是否符合该行的住房按揭贷款条件。”后吴君兰向本院递交“《申请人民法院调查取证申请书》（新）（后附线索《公证书》1本）”，就上述“请求事项”进一步申请本院调查收集证据。 经审查，吴君兰提出的上述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定情形，本院不予准许。 本案二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。 另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条载明：“逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。……（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于X日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。” 本院认为，本案二审争议焦点为：吴君兰与圣丰投资公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和吴君兰与圣丰管理公司签订的《托管协议》是否应当予以解除。 吴君兰主张依据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）项约定，不可归责于买卖双方的原因未办理按揭贷款，其有权解除合同。圣丰投资公司主张未办理按揭贷款的原因是吴君兰自身的原因，其没有合同解除权。本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于解除合同有两种情形。一种是除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，出卖方圣丰投资公司享有解除合同的权利。另一种是不可归责于买卖双方的原因未办理按揭贷款的，双方享有解除合同的权利。本案中，现已查明是因吴君兰的原因未办理按揭贷款，没有出现不可归责于买卖双方原因的情形。因此，吴君兰要求解除其与圣丰投资公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》不符合合同的约定。 吴君兰在签订合同后，收取了商铺并与圣丰管理公司签订了《托管协议》，委托圣丰管理公司管理商铺，商铺使用费已经在商铺购买价中予以了抵扣，吴君兰已实现了购房目的，其主张解除合同也不符合法定解除的情形。因此，吴君兰请求解除吴君兰与圣丰管理公司签订的《托管协议》的理由不能成立。 综上所述，上诉人吴君兰的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,228元，由上诉人吴君兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 罗卫平 审判员 辛利平 二〇二〇年十月十六日 书记员 阳 洋