广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17173号上诉人（原审原告、反诉被告）：张聪慧，男，1982年11月21日出生，汉族，住广州市黄埔区,委托诉讼代理人：李宇博，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汤庆华，男，1984年10月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：李夏琳、邱王鹏，广东厚载律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：汤创明，男，1957年7月25日出生，汉族，住广州市黄埔区，原审第三人：上海升龙投资集团有限公司，住所地上海市闵行区沪闵路****—1047，统一社会信用代码913100006660393236。法定代表人：林亿，董事长。上诉人张聪慧因与被上诉人汤庆华、汤创明及原审第三人上海升龙投资集团有限公司（以下简称升龙公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张聪慧上诉请求：1.请求依法改判一审判决第三项为判令两被上诉人需向上诉人支付征收店铺所得的一次性停产停业补偿费人民币116656.68元(70元／平方米×138.877平方米×12)。2.请求依法撤销一审判决第四项；3.请求依法改判一审判决第五项为上诉人无需承担2019年7月至10月份的房屋租赁税和滞纳金共395元。4.请求依法判令两被上诉人向上诉人赔偿因被上诉人擅自收铺锁住涉案店铺致上诉人无法搬离物品造成的损失人民币10000元。5.请求判令两被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定的事实部分错误，导致判决错误。（一）被上诉人汤庆华、汤创明对涉案《商铺租赁合同》的无效后果负有全部过错责任。《商铺租赁合同》第十条规定“甲方应提供产权证(或具有出租权有效证明)、身份证明等文件……”，被上诉人汤创明对涉案店铺负有办理建设工程规划许可证的义务，被上诉人汤庆华未按合同约定向上诉人提供过产权证，两被上诉人从未明确告知上诉人张聪慧涉案店铺所在房屋未取得建设工程规划许可证以及未经主管部门批准建设，并在隐瞒该事实的情况下以谋取转让费和租金为目的与上诉人签订《商铺转让协议》以及《商铺租赁合同》，合同无效的过错方是两被上诉人。而上诉人在被上诉人帮助下办理了房屋租赁登记备案并交纳了相关税款，进行合法经营活动，上诉人对《商铺租赁合同》无效无任何过错，合同无效的不利后果应由两被上诉人承担。（二）一审判决涉案《商铺租赁合同》无效，理应将双方签订《商铺转让协议》同时作无效处理。根据《合同法》第58条规定，被上诉人汤庆华从上诉人处取得的10万元转让费属于因无效合同取得的财产，应该退还给上诉人。二、一审判决认定涉案店铺面积为52.1643平方米，停产停业损失为43818.01元错误。1.双方签订《商铺租赁合同》虽然没有写明涉案店铺面积，但上诉人在装修时进行丈量计算面积为138.877平方米，且上诉人在一审时提交过的《房屋租赁登记备案证明》、《临时经营场所使用证明》均明确写了涉案店铺面积为90平方米，结合上诉人提交的涉案店铺原貌的《光碟》可知，上诉人经营的店铺实际面积远不止90平方米，这也与现实中登记的面积肯定比实际经营的小的社会现实相符，上诉人的合理诉求理应得到支持。2.被上诉人故意隐瞒事实，在相关部门上门丈量时不通知上诉人到场，在一审庭审时仅凭一份图纸无法说明涉案店铺经营面积的事实，被上诉人应承担举证不能的不利后果。三、一审判决书（见判决书第10页第2段）“现汤庆华主张在2019年7月8日收回涉案房屋并要求原告支付5、6月份的场地使用费，是对自身权利的处分，合法有效。”的认定与事实相违背，属于事实认定错误。上诉人一审提交了与被上诉人汤兴华的微信聊天记录，被上诉人自愿、明确地表示2020年5月份、6月份不收上诉人的租金，应该视为双方的协商一致的结果。被上诉人自愿不收取租金的行为没有违反法律的强制性规定，一审法院应尊重当事人协商一致的结果并以此为据认定案件事实，被上诉人出言反尔，再次要求上诉人承担此项租金违背了诚信原则，因此，上诉人不应再向被上诉人支付2020年5月份、6月份租金。四、一审判决要求上诉人承担2019年1-10月份租赁税及相应滞纳金与事实相违背，属于认定错误。被上诉人已清楚明确地表示其实际已于2019年7月8日擅自收回涉案店铺，并换了门锁，上诉人无法进出涉案店铺，更无法正常经营，要求上诉人承担7月份之后的税费无事实和法律依据，应予以更正。五、根据《商铺租赁合同》第九条，被上诉人应提前半个月通知上诉人办理终止合同手续，被上诉人在没有提前通知的情况于2019年7月8日突然擅自收回商铺并换门锁的行为属于违约行为，上诉人至2019年9月27日仍无法进入店铺搬离店内物品也是由于被上诉人造成的，同时两被上诉人隐瞒上诉人将店铺交给第三人拆迁，第三人也没有通知上诉人，致使上诉人留在店里的物品被毁，造成严重损失。同时，根据《合同法》第113条和《商铺租赁合同》第八条违约责任的规定，被上诉人应对此造成上诉人物品的损失承担赔偿责任。综上所述，被上诉人对《商铺租赁合同》无效存在严重过错，在合同履行过程中又存在违约行为，一审判决认定部分事实错误，导致判决错误，恳请二审法院依法纠正一审判决的错误，给予上诉人公平、公正的判决。汤庆华辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人清楚知晓涉案商铺的情况，一审判决认定双方对合同无效的后果过错相当正确。1.上诉人自2015年10月承租被上诉人的商铺，至本案纠纷时已经营使用近4年，清楚知晓涉案商铺的情况。上诉人在上诉状中称被上诉人“隐瞒事实”毫无依据，且与常理不符。被上诉人汤创明持有涉案商铺合法宅基地使用权证，且涉案商铺经相关部门批准已领取合法营业执照，仅是因为历史原因未能办理涉案商铺的建设工程规划许可证等，被上诉人对此并无主观故意。一审法院综合认定双方对合同无效的后果过错相当，认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人与被上诉人签订的《商铺转让协议》，转让的是商铺经营权及店内设备，合法有效且协议己履行完毕。上诉人主张因双方租赁合同无效所以该协议也无效，要求返还10万元转让费，逻辑混乱，混淆法律关系，且该主张也并非本案一审诉求，更不属于二审审理范围。二、一审判决认定停产停业损失费为43818.01元事实清楚，尽管被上诉人并不认为上诉人有权取得停产停业损失费，但本着息诉止争的态度，被上诉人还是尊重一审判决。1.本案中，被上诉人己提交证据证实涉案商铺实际测量面积为52.1643平方米，最终可获得的停产停业损失补偿费也是以该面积为依据。而上诉人并未提交任何证据证实租赁商铺的面积，其称《房屋租赁登记备案证明》《临时经营场所使用证明》写明商铺面积为90平方米，却又主张涉案商铺租赁面积为138.877平方米，自相矛盾。2.不管上诉人对涉案商铺的实际使用面积是多少，停产停业损失费的计算面积均应按被上诉人提交的《黄埔区九龙镇汤村村旧村改造拆迁安置补偿协议》所附房地产查丈原图中对房屋的测量面积为标准。本案停产停业损失费性质和计算标准、依据均十分明确，被上诉人汤创明依据《黄埔区九龙镇汤村村旧村改造拆迁安置补偿协议》所收取的涉案商铺的停产停业损失费为43818.01元，上诉人要求超出该费用对其进行补偿，无任何事实和法律依据。3.上诉人称被上诉人“隐瞒事实，在相关部门上门丈量时不通知上诉人到场”与事实不符。且不管被上诉人是否到场，都不可能影响测量数据，被上诉人己提交图纸证实了涉案商铺的补偿面积，不存在举证不能。三、上诉人一直占用涉案商铺，拒不交租，一审判决认定上诉人应交纳2019年5、6月的场地使用费事实清楚，依据充分。上诉人称被上诉人自愿不收取2019年5、6月的租金，毫无依据。根据双方的微信、短信聊天记录，被上诉人一直在催促上诉人交纳2019年5月、6月的租金，上诉人在一审中也自认直至2019年9月份仍未完全将店内物品搬离，一直占用涉案商铺。一审法院判决上诉人支付5月、6月的场地使用费认定事实清楚，公平公正。但一审法院对租金的标准计算错误，根据双方租赁合同约定每月租金为3200元／月，而非32000元／年，且实际履行合同时上诉人也是按3200元／月向被上诉人支付租金。四、一审判决上诉人承担2019年1-10月的租赁税及相应滞纳金事实清楚，依据充分。根据双方租赁合同第四条第1点约定，房屋租赁税由上诉人负责。虽然被上诉人在2019年7月8日就要求上诉人搬离，但上诉人自认其直至2019年9月均未搬离，且也未注销其营业执照，导致房屋拆迁前持续产生房屋租赁税及滞纳金，应当承担该费用。五、上诉人并无任何证据证实其存在财物损失。1.被上诉人在一审庭审中己明确从未更换门锁，且被上诉人提交的证据己证实在上诉人5、6月不交租后，被上诉人于2019年7月8日要求上诉人搬离，直至2019年9月被上诉人还在与上诉人沟通搬离事宜，从未擅自收回涉案店铺。上诉人有充足的时间处理店内物品，且被上诉人已提供证据证实上诉人将店内大部分物品专卖给他人，不存在任何损失。2.上诉人并无举证证实其主张的物品损失，应承担举证不能的后果。汤创明辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人升龙公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。张聪慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令汤庆华、汤创明立即退还张聪慧保证金6千元；2.判令汤庆华、汤创明向张聪慧支付征收店铺所得的一次性停产停业补偿116656.68元（70元/平方米×138.877平方米×12）；3.判令汤庆华、汤创明向张聪慧赔偿因此造成的店铺物品损失1万元；4.判令本案诉讼费由汤庆华、汤创明承担。汤庆华提起反诉请求如下：1.判令张聪慧向汤庆华支付2019年5月及2019年6月所拖欠租金共计人民币6400元及逾期支付的利息（利息以上述款额6400元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月5日起计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部款项清偿完毕时止）；2.判令张聪慧向汤庆华返还2019年1月至2019年10月的房屋税费共计人民币987.56元；3.判令张聪慧承担本案的诉讼费用。经审理查明以下事实：1997年1月31日，原增城市镇龙镇国土管理所向汤创明颁发（增）集建（1993）字第0095116号集体土地建设用地使用证以及（增）集建（1993）字第0095103号集体土地建设用地使用证。2015年10月28日，张聪慧（乙方）与汤庆华（甲方）签订商铺转让协议。双方约定“甲方将位于广州市黄埔区九龙镇汤村大道中115号103铺经营权及部分设备转让乙方。重新签订给予乙方经营期限为5年（2015年11月1日至2020年12月31日）……兹甲乙双方协议，本铺经营权和以上设备的转让费为人民币拾万元整，一次性付清。房租和相关经营场所使用，以租赁合同为准。”同日，汤庆华（甲方）与张聪慧（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方同意将位于广州市黄埔区九龙镇汤村大道中115号103房出租给乙方，租赁期限为5年，自2015年11月1日至2020年12月31日；租金为3200元/月，每年收取10个月租金；乙方缴纳6000元房屋使用保证金，待合同期满并付清应缴纳的所有费用后，甲方全额退还保证金；房屋租赁期间所发生一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。双方另约定“本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.乙方延迟交付房租超过10天的”，“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金”。租赁合同签订后，张聪慧向汤庆华支付10万元以及6000元保证金。汤创明与张聪慧办理房屋租赁登记备案证明。2019年1月，中新广州知识城征拆安置工作指挥部征地拆迁安置办公室发布《关于加快知识城汤村村下坊第一、二、三经济社的收地通知》，广州市黄埔区九龙镇人民政府发布《九龙镇人民政府关于汤村村下坊村社已征地范围的征地通知》，要求相关村社在2019年3月1日前清理农作物、鱼塘以及迁坟，交付土地。3月5日，汤村联社发布公告：“根据《九龙镇人民政府关于汤村村下坊社已征地范围的收地通知》（穗府九龙府【2019】20号）及《关于价款知识城汤村村下坊第一、二、三经济社的征地通知》（穗知征拆指办【2019】5号）的要求，现要求下坊第一、二、三经济社已征土地范围内的所有经营场所须于2019年3月15日前停止营业，房屋业主与经营户须于2019年3月31日前自行解除租赁关系……鉴于汤村村正在开展旧村改造工作，下坊第一、二、三经济社征地范围内的所有房屋××旧村改造拆迁安置补偿标准进行补偿，具体补偿标准可向汤村村经济联合社咨询。”1月25日，张聪慧向汤庆华、汤创明提交营业执照以及身份资料；次日，汤庆华在微信中表示：“什么方案都没说，我不敢帮你们提交，等你们过完年回来再说，大部分商家都没交！都说过完年回来再看情况！”张聪慧表示：“好的，谢谢你！”2月28日，张聪慧在汤庆华催收3月份的房租时回复：“二月份是因为突然冒出来拆迁的事情，情况不明没办法。”5月4日，张聪慧询问汤庆华：“现在店铺那边整条街都已经被围闭了，马上还要装门禁，这种情况下我们根本没办法继续经营下去了。那现在我们要怎么办？”汤庆华回复：“看你们意见，你们跟老司机他们都不做了，我们就叫开发商丈量，尽快签字拿补偿款让你们搬迁，猫头鹰和公寓都没所谓了，看老司机什么意见！这个月就不会收你们房租的！”6月11日，张聪慧在微信中确认已经搬离商铺内的大部分物品，只留下少部分物品布置店面。7月8日，汤庆华要求张聪慧交纳5、6月租金并清空商铺内物品，但张聪慧至9月27日仍未完全清空，至今未交纳5、6月的租金。7月12日，汤村联社（甲方）与升龙公司（乙方）、瑞景公司（乙方）在签订框架协议。根据框架协议，甲乙双方共同出资成立合资公司，对位于黄埔区九龙镇汤村村（不含五福堂一、二社）范围内994.66万平方米的范围进行旧村全面更新改造；甲方负责协助项目合资公司与被补偿人签订补偿安置协议，乙方负责承担项目所有建设开发、经营管理等成本和费用。7月30日，汤村村旧村改造项目部以及广州市黄埔区九龙镇汤村村下三经济合作社（以下简称下三合作社）对汤创明名下地址为汤村大道中15号进行测量，其中测定张聪慧所承租的铺面补偿面积为52.1643平方米。10月12日，汤创明与汤村联社签订《黄埔区九龙镇汤村村旧村改造拆迁安置补偿协议》（以下简称安置补偿协议）和补充协议，其中营业损失补偿款为667112.74元。11月6日，汤创明交纳115号103房2019年1月至10月的税费共计987.56元。另查，广州开发区重点项目工作办公室、广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局于2019年1月14日颁布《广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》（以下简称补偿指导意见）。该意见第十二条规定：“有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿。补偿时间……原则上为3至12个月。……（二）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：1.用于商业或服务业的，首层为70元/平方米/月……”。另《广州市黄埔区龙湖街汤村村旧村改造安置补偿方案》（以下简称汤村补偿方案）第二部分第五条第2款规定：“在2019年1月1日前已办理合法、有效的工商登记手续、目前持续合法经营的九龙大道西侧商业房屋（具体房屋范围见附件三），可根据工商登记的经营面积按以下标准计算并给予一次性经营损失补偿，该补偿已包含装修费、搬迁费等，不再另做补偿。”该条款下表注明参考补偿指导意见，确定商业补偿标准为首层70元/平方米/月、房屋补偿时间为12个月。以上事实，有商铺租赁合同、商铺转让协议、房屋租赁登记备案证明、税收缴纳书、收据、临时经营场所使用证明、营业执照、转账记录、框架协议、征收补偿意见、公告、微信聊天记录、短信聊天记录、《集体土地建设用地使用证》、汤村补偿方案、安置补偿协议、补充协议以及当事人庭审陈述佐证，以上证据经庭审质证，一审法院予以采信。本案争议焦点在于租赁合同的效力以及停产停业补偿的性质与归属。一审法院观点如下：关于租赁合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”汤庆华作为租赁合同的出租方，应提供证据证实涉案房屋已办理上述法律以及司法解释所规定需要办理的证件、手续。但截至庭审结束，汤庆华未能提供上述证件、手续，一审法院依法认定租赁合同无效。关于租赁合同无效的后果。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”虽然租赁合同无效，但张聪慧与汤庆华就租赁合同的无效后果过错相当，合同所约定的租金、期限以及责任是双方当事人意思表示，一审法院确定按照双方约定予以定责。因汤庆华已按照约定交付涉案房屋，张聪慧已办理营业执照并实际经营，一审法院确定参照租赁合同约定的32000元/年为场地使用费。张聪慧至2019年9月27日仍占用涉案房屋，依约应缴纳搬离前产生的场地使用费，张聪慧迟延缴纳期间的使用费，已违反双方约定。现汤庆华主张在2019年7月8日收回涉案房屋并要求张聪慧支付5、6月份的场地使用费，是对自身权利的处分，合法有效。张聪慧已经缴纳2019年1月至4月的场地使用费12800元，仍需支付汤庆华两个月场地使用费3200元（32000元/年÷12×6-12800元）。租赁合同并未约定逾期利息，一审法院不予支持。因合同无效，汤庆华亦应向张聪慧返还保证金6000元。张聪慧在租赁合同中承诺承担案涉房屋的房屋租赁税，而汤庆华已代为缴纳房屋租赁税以及因为张聪慧迟延缴纳而产生的滞纳金共计987.56元，张聪慧亦应予以返还。关于停产停业补偿款的性质与归属。在租赁合同有效以及出租人无法继续履行合同的情况下，承租人有权举证并主张预期损失。合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因开展汤村旧村改造项目，汤村联社以及下三合作社等集体经济组织作为土地的所有人要求组织成员返还土地并交付房屋，导致相关商铺无法继续使用而产生预期损失。根据框架协议以及汤村补偿方案，升龙公司与瑞景公司需按照汤村补偿方案向房屋所有人支付停产停业损失补偿费用；而按照合同相对性原则，因违约而产生的预期损失应由违约方即出租方承担，升龙公司与瑞景公司代为实际支付的行为并非基于与承租人的合同关系或者物权关系，承租人不能依据升龙公司的行为主张与其存在直接的法律关系。汤创明并非商铺的实际经营者，其代为收取的43818.01元（52.1643平方米×70元/月/平方米×12个月）停产停业补偿应退还张聪慧。在本案中，虽然汤庆华因涉案村社进行改造而无法继续向张聪慧提供商铺，但因张聪慧与汤庆华对于造成租赁合同无效存在相等过错，而且双方约定“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失”，故张聪慧无权要求汤庆华支付预期损失。对于张聪慧主张的43818.01元以外的停产停业补偿72838.67元（116656.68元-43818.01元），因与租赁合同约定相悖，且未提交证据证实升龙公司业已补偿，故一审法院不予支持。对于张聪慧主张的1万元财产损失，因其并未提交证据证实其存在上述损失以及相关损失因汤庆华、汤创明违约或侵权所致，亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，作出如下判决：一、确认张聪慧与汤庆华在2015年10月28日签订的广州市黄埔区九龙镇汤村大道中115号103房的《商铺租赁合同》无效；二、汤庆华返还张聪慧保证金6000元；三、汤创明返还张聪慧一次性停产停业补偿费43818.01元；四、张聪慧支付汤庆华2019年5月以及6月租金3200元；五、张聪慧返还汤庆华税费987.56元；六、驳回张聪慧的其他诉讼请求；七、驳回汤庆华的其他反诉请求。上述义务人应在本判决生效之日起三日内履行，如未履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2953元，张聪慧负担1844元，汤庆华负担134元，汤创明负担975元。反诉受理费25元，张聪慧负担14元，汤庆华负担11元。张聪慧已预缴1477元，仍需补缴381元。上述缴费义务人应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳上述费用。二审期间，张聪慧提交2019年10月14日拍摄涉案场地的视频截图，拟证明当时涉案房屋还有物品。汤庆华认为，该证据拍摄的时间无法确认，三性不予确认，店内的物品都是张聪慧分批运走，已转卖给周明德。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另，在一审判决查明事实中认定“汤庆华成为汤创明的继子”，汤创明、汤庆华均陈述一审从未作此陈述，故一审对此认定应属于笔误，予以纠正。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依照法律规定，双方签订的房屋租赁合同为无效合同，双方对此均无异议，本院予以确认。关于张聪慧在二审的上诉意见中提出应返还10万元转让费事项，经查，张聪慧并未将该事项列入上诉请求范围，仅作为上诉理由，且其在一审并未提出该项请求，汤庆华亦不同意在二审中进行处理，故本院对此不予调处。关于张聪慧主张汤庆华、汤创明支付停产停业补偿的问题。张聪慧在本案中系诉请汤庆华、汤创明支付因征收涉案商铺的一次性停产停业补偿款，汤庆华、汤创明在一审期间提供了涉案拆迁单位进行测量后出具的《房地产查丈量原图》，该图纸载明涉案店铺面积为52.1643平方米，汤创明依该面积获得涉案店铺的补偿款43818.01元，即汤创明就涉案商铺仅获得上述补偿款，张聪慧主张超出的部分，依据不足，至于张聪慧提出汤创明获得二楼的补偿款属于涉案商铺的补偿款，汤庆华、汤创明对此予以否认，张聪慧未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。涉案租赁合同的合同相对方为张聪慧与汤庆华，汤庆华对于张聪慧主张的补偿款有支付义务，但由于其并未实际获得上述补偿款，而汤创明作为涉案房屋的所有权人并且实际获得上述补偿款，其对于汤庆华支配该款项并无异议，故一审判令汤创明径直支付给张聪慧，并无不当，另外，由于汤庆华并未获得拆迁款，张聪慧要求汤庆华与汤创明共同承责依据不足，不予支持。关于张聪慧应否支付2019年5、6月的租金问题。张聪慧提出汤庆华在双方的短信中明确表示不收六月租金，对此，经核对短信内容，双方当时协商因与拆迁单位签订补偿协议需搬迁，汤庆华表示不收租金，但随后因故并未能签订协议，汤庆华便要求张聪慧交纳租金，从以上通信记录来看，并不能由此认定汤庆华免除张聪慧交租义务，一审根据张聪慧占用涉案房屋的事实，判令张聪慧仍需支付汤庆华两个月场地使用费3200元正确，本院予以维持。关于张聪慧主张财产损失，根据本案事实，张聪慧自2019年6月已逐步清空涉案场地的物品，张聪慧提交的证据并不能证实其主张，故对其该项请求不予支持；因合同约定张聪慧负担涉案房屋的房屋租赁税，一审判令其承担合法有据，本院予以维持。张聪慧二审提交的证据并不属于新证据，并且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。张聪慧的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2841元，由张聪慧负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十八日书记员 王日平钟丹霞