河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11967号上诉人（原审被告、反诉原告）：高关静，女，1985年3月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张晓鹏，河南荣望律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁，河南荣望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李天龙，男，1993年8月31日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张铁军，河南舒展律师事务所律师。原审第三人：河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司，营业场所郑州市中原区汝河西路66号院1号楼1层6号。负责人：邱洪乐，该公司负责人。委托诉讼代理人：袁洪波，男，系该公司工作人员。原审第三人：李风枝，女，1964年9月17日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人高关静因与被上诉人李天龙、原审第三人河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司（以下简称建宇公司汝河路分公司）、李风枝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高关静上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判李天龙继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；3.依法判令李天龙和李风枝向高关静支付违约金50100元；4.依法判令本案一审、二审诉讼费由李天龙承担。事实与理由：一、高关静有理由相信，李天龙对李风枝出售涉案房屋的行为是有授权的。李天龙的代理人李风枝在多种场合均称对于涉案房屋的买卖其已经获得了李天龙的授权，在签合同时为强调该事实，并在合同第十四条约定如下：甲乙丙三方约定补充条款如下：2、新房本产权人具体写谁的名字由乙方自行决定；3、代理人与产权人为母子关系，代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任；4、乙方给甲方转解押款当日，甲方给乙方以租赁方式交房;5、此合同约定甲乙双方最迟于2016年8月31日办理相关手续。基于买卖合同的约定，对于双方的权利义务作出了明确约定包括何时办理解押手续、何时迁出户籍、违约责任、交付方式、定金等均予以细化。李风枝的上述行为是在李天龙授权下完成的。至于随后具体基于什么原因的考虑，李风枝拒绝拿出书面授权并称其没有获得授权，高关静不得而知。李风枝称仅仅获得了代为出租的授权，但是经庭审查明，上述代为出租的授权是在起诉时为主张其租金收益才由李天龙提供的，另外试想，2016年9月10日在李天龙已经回到郑州，并且已经对房屋买卖事实全部知情的情况下，如果没有其同意，其母亲不会提出如高关静在2016年9月20日前把所有购房款一次性支付则愿意卖房。因此高关静有足够的理由相信，李风枝是获得了李天龙的书面授权。二、即使是认为李风枝没有获得授权，李风枝的代理行为也完全符合表见代理。首先李天龙和李风枝系母子关系，在亲情社会为主导的熟人社会背景下，任何社会人面对李风枝称其和李天龙系母子关系，均会相信双方系母子关系，不可能非要让其提供亲属关系才认可其具有亲属关系。国务院也多次发文要求各地各部门简政放权，取消各类奇葩证明，亲属关系是存在血缘领域的，不是存在于一纸证明中的。因此，面对李风枝称其是李天龙母亲，要代为卖房的承诺面前，任何一个社会人均不会怀疑其话语真实性，否则，社会的诚信体系就会崩塌，任何事项均需证明来证明，则诚信社会体系的建设无从谈起。其次，本案经各次庭审，郑州市中原区人民法院（2019）豫0201民初8530号民事判决认为，李风枝的行为构成表见代理。首先，李风枝与房屋产权人李天龙系母子关系，李风枝在房屋买卖合同中明确承诺已获得产权人书面授权。其次，李风枝持有案涉房屋钥匙并通过合法中介机构建宇公司汝河路分公司挂牌出售涉案房屋，在签订房屋买卖合同时提供房产本原件、其身份证及身份证复印件以供核对。第三，高关静通过中介才获知房源信息，双方房源信息交易场台均是公开的，高关静有理由相信涉案房源信息的确定性和稳定性，且涉案房屋转让价格符合当时的市场行情。同时，李风枝持有并能够操作李天龙名下案涉房屋抵押贷款银行卡，亦能够佐证其有代其子出售房屋的权限。随后，李天龙诉称其当时在部队，其没有身份证，也未向其母亲目前提供身份证复印件，在庭审中更是称连身份证复印件都没有如何会是表见代理，郑州市中级人民法院（2019）豫01民终23603号民事裁定以事实不清为由发回重审。在重审中，面对建宇公司汝河路分公司向法庭提交的包含有李天龙身份证复印件的证据时，称李天龙没有身份证,不知道为什么建宇公司汝河路分公司会有其身份证复印件。并且李风枝面对合同时称其当时醉酒了，不记得了，但对租房的细节却又那么清楚，时称其儿子要开画室、工作室是不可能卖房的，面对录音证据，称不知道是否是自己说的话，高关静简直不敢相信这一切，对此高关静有理由相信，其辩称是为了达到诉讼目的而刻意制造的。如果每个人面对已经签订的合同都这么主张，交易安全无法保证。恰如郑州市中原区人民法院（2019）豫0201民初8530号民事判决认定的，高关静有理由相信在签合同时，李风枝已经获得李天龙的书面授权，并且李风枝持有李天龙房产证原件、李天龙身份证复印件、李天龙本人银行卡及密码以及李风枝与建宇公司汝河路分公司签订的房屋出售独家委托协议，以及其书面承诺已经获得了李天龙的书面授权，面对上述种种，作为一个普通人，是会认为其有代理权。高关静不是司法工作人员也未获得相关的法学教育，也并未从事房地产行业,更未有其他买房经历。不能苛以法学家的思维来约束普通人，否则无法何促进交易。由此即使是认为李风枝没有获得授权,李风枝的代理行为也完全符合表见代理。三、一审法院（2020）豫0102民初1056号判决书认定事实错误，李天龙拒绝履行合同的行为已然构成违约。本案经郑州市中原区人民法院(2019)豫0201民初8530号民事判决和郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23603号民事裁定审理,李天龙的代理人李风枝代为李天龙出卖涉案房屋以换取面积更大的房屋。众所周知2016年6月至2016年9月郑州市房屋价格大幅上涨,甚至出现个别楼盘一夜间每平上涨千元的报道,以致2016年10月1日市政府办公厅不得不发布通知，从10月2日起,在郑州市部分区域实施住房限购,在此背景下,涉案房屋的价值由合同签订时的998000元上涨到1300000元左右,由此李天龙面临巨大的诱惑而违约,要求高关静按照市价购买。事后在高关静坚持以按照合同履行的情况下,李天龙的代理人变更合同履行方式,曾要求以原价购买的话高关静需一次性支付购房款,并且在建宇公司汝河路分公司提交的录音证据中有这么一句话：“建宇问李风枝：你这边会变化不会了,李风枝回答,不会变了”。但高关静按照其要求同意并准备交付房款时，李天龙在此反悔并称不卖房。李天龙和其代理人的上述行为已然构成违约,应当按照合同第十条第五款的约定向高关静承担违约责任。综上:从维护社会公平正义以及诚信社会建设的角度为避免诉累,李天龙应当继续履行《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》并承担违约责任。首先,李天龙与其代理人李风枝系母子关系,双方之间不会形成诉累。其次一审法院判决撤销合同,高关静的损失仍然需要有人承担,更何况撤销合同系事实认定错误,适用法律错误。再者涉案房屋因涉及他诉被执行,合同继续履行,高关静愿意一次性支付购房款,对各方均有利。补充：根据李天龙提交的银行卡贷款信息显示，涉案房屋是李天龙在2012年4月份取得的房屋，而李天龙的出生日期为1993年8月31日，在2012年4月李天龙刚满18周岁。当时李天龙没有独立的财产来源，涉案房屋的首付款由其母亲李风枝出资，考虑到涉案房屋存在银行贷款，需每月进行还款。截止至2016年6月，李天龙也仅23岁，同时李天龙在部队服役，没有独立的收入进行还款，结合李天龙和李风枝的母子关系，可以认定李风枝是涉案房屋的实际所有人，可以代为处置涉案房屋。李天龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；高关静的上诉请求及理由，没有事实与法律依据，不能成立。李天龙恳请二审法院依法驳回高关静的上诉请求，维持原判。具体理由：1、李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为，为无权代理，且未经李天龙追认，此合同对李天龙不发生效力。2、李风枝的无权代理行为，不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。3、李天龙与高关静之间，不成立房屋买卖合同关系。高关静占有涉案房屋的行为，为无权占有，李天龙有权依物权法规定要求高关静返还涉案房屋。4、一审判决判令高关静向李天龙支付占有涉案房屋期间的占有使用费114400，具有事实和法律依据，符合公平原则。5、高关静的上诉请求与理由，均不能成立，人民法院无法支持.一、一审法院认定答辩人李天龙与上诉人高关静之间不成立房屋买卖合同关系，判决高关静返还涉案房屋，具有事实和法律依据；高关静认为李风枝有代理权或构成表见代理的上诉理由均不能成立。（一）李天龙是涉案房屋单独所有权人，李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为，为无权代理，且未经李天龙追认，此合同对李天龙不发生效力。1、李天龙是涉案房屋单独所有权人，李风枝无权将涉案房屋出售给高关静。（1）《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（2）涉案房屋产权证书上明确写明，所有权人为李天龙一人，共有情况为单独所有，即涉案房屋为李天龙一人单独所有。依照物权法规定，李天龙是涉案房屋的单独所有权人，只有其本人才对房屋享有处分的权利，任何其他人均无权处分，包括出售此房屋。即使李风枝系李天龙母亲，依照《物权法》规定，其也无权将涉案房屋出售给高关静。2、李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为，为无权代理，且未经李天龙追认，此合同对李天龙不发生效力。（1）《民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。（2）李天龙生于1993年8月31日，在涉案二手房买卖居间合同签订的2016年6月19日，已满22周岁，具有完全民事行为能力，李风枝已非李天龙的法定代理人。（3）李天龙未授权李风枝代为签订二手房买卖居间合同，李风枝不是李天龙委托代理人，且李天龙也未追认，故根据民法总则第一百七十一条规定，涉案二手房买卖居间合同李天龙不发生效力。（4）根据谁主张谁举证的民事诉讼证据原则，高关静既然主张，李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为是有权代理，则其就应完成证明责任，否则应承担举证不能的法律后果。但本案中，高关静未能举证证明李风枝已取得李天龙的相关授权委托，故李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为，只能是无权代理，高关静所谓有权代理的主张不能成立。（二）本案李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的无权代理行为，不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。1、表见代理的法律规定及构成要件。《民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。由此可见，表见代理至少应符合以下3个构成要件：（1）客观上存在使相对人相信行为人有代理权的情形；（2）相对人必须是善意的且是无过失的；（3）本人具有过失。2、本案李风枝的无权代理行为，不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。（1）本案不存在使高关静相信李风枝有代理权的任何情形，相反的情况是，高关静已完全知悉李风枝不是房屋所有权人，且没有取得李天龙授权委托。一审庭审中，高关静明确承认：其看到涉案房屋的房产证，知道房屋所有权人为李天龙，而非是李风枝；其没有见到李天龙出具的任何授权委托手续；其称李风枝承诺会获得李天龙的授权。由此可知，在签订涉案二手房买卖居间合同前后，高关静已完全知悉李风枝不是房屋所有权人，且尚未取得李天龙授权委托，故高关静有关相信李风枝有代理权的理由不能成立。（2）高关静在本案二手房买卖居间合同签订过程中，具有恶意和重大过失。李风枝不是涉案房屋所有权人，又没有所有权人李天龙的授权委托手续，高关静对此是明知的，但其仍与李风枝签订涉案二手房买卖居间合同，故其具有恶意和重大过失。（3）李天龙对涉案二手房买卖居间合同的签订，无任何过失。对于涉案二手房买卖居间合同签订等情况，李天龙始终不知情。在其知道涉案二手房买卖居间合同情况后，立即表示不同意出售房屋，不追认李风枝代签涉案合同行为，故李天龙在本案中无任何过失。如非要说李天龙有什么过失，那只有一条，即他是李风枝的儿子，但母亲是无法选择的，法律无法对其苟责。（三）李天龙与高关静之间，不成立房屋买卖合同关系。高关静占有涉案房屋的行为，为无权占有，李天龙有权依物权法规定要求高关静返还涉案房屋。一审判决判令高关静返还涉案房屋，具有事实和法律依据。1、本案李风枝以李天龙名义签订涉案二手房买卖居间合同的行为，为无权代理，又不符合表见代理的构成要件，且未经李天龙追认，故涉案二手房买卖居间合同对李天龙不发生效力。2、李天龙与高关静之间，不成立房屋买卖合同关系，对房屋所有权人李天龙而言，高关静占有涉案房屋的行为，为无权占有。依《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，房屋所有权人李天龙，有权要求高关静返还涉案房屋，故一审判决判令高关静返还涉案房屋，具有事实和法律依据。二、一审判决判令高关静向李天龙支付占有涉案房屋期间的占有使用费114400，具有事实和法律依据，符合公平原则。（一）法律规定：《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。（二）本案李天龙与高关静之间，不成立房屋买卖合同关系，但高关静在自2016年6月以来的4年时间内，长期占有涉案房屋，其应向李天龙支付占有涉案房屋期间的占有使用费。一审判决参照《建宇租赁合同》约定的租金标准，判决高关静支付占有涉案房屋期间的占有使用费114400，具有事实和法律依据，符合公平原则。否则，高关静白白占用涉案房屋达4年之久，而不支付任何费用，将严重损害李天龙的合法权利。三、既然李天龙与高关静之间，不成立房屋买卖合同关系，则高关静有关要求李天龙继续履行涉案二手房居间买卖合同并要求违约金的上诉请求，已成无源之水，无本之木，不能成立，人民法院无法支持。综上，李天龙再次请求二审法院依法驳回高关静的上诉请求，维持原判。涉案房屋是李天龙自己组织资金支付首付款购入的，李风枝对涉案房屋没有任何权利，高关静主张李风枝为实际所有人的主张没有任何事实证据，不能成立。李风枝述称，同李天龙的答辩意见。建宇公司汝河路分公司述称，建宇公司汝河路分公司认为应当继续履行合同，但建宇公司汝河路分公司无权支配双方。2016年6月19日在建宇公司汝河路分公司协调下买卖双方签订了郑州市存量房买卖居间合同，此合同是郑州市房地产行政部门印制，因卖方李天龙没有到场，经我公司多方确认，并在合同第14条明确补充代理人与产权人为母子关系。代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任。乙方给甲方转解押款，当日甲方给乙方以租赁方式交房，此合同约定甲、乙并最迟于2016年8月31日办理相关手续，这是为了保证双方合法权益进行的补充，并且在前两审中明确已经确认，代理人与产权人是母子关系。因当时签合同的时候双方都持有相关证件，所以合同签订了。李天龙向一审法院起诉请求：1.判令高关静返还李天龙的郑房权证字第**房屋；2.判令高关静支付2016年6月至2020年4月居住期间房屋使用（租赁）费用：114400元整；3.判令诉讼费由高关静承担。高关静向一审法院反诉请求：1.判令李天龙继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，配合高关静办理房屋过户手续；2.判令李天龙向高关静支付违约金501000元（从2016年9月1日暂计至2019年8月5日按照每日500元计算，后续的违约金高关静不再主张）；3.判令诉讼费由李天龙承担。一审法院查明：1、一审法院认定事实：郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（郑房权证字第**）房屋系李天龙单独所有。2、李风枝以李天龙的名义（甲方）与建宇公司（乙方）签订《房屋出售独家委托协议》。约定甲方委托乙方居间出售座落于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（建筑面积79.65㎡，郑房房权证字第**）委托期限6个月，自2016年6月19日——2016年12月18日，委托期限内房屋成交价99.8万元。3、2016年6月19日，李风枝以李天龙名义作为出售方（甲方）与买受方（乙方）高关静、居间方（丙方）建宇公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》﹝合同编号：建宇（2016）0619-1号﹞。该合同主要约定，甲方将坐落于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋（建筑面积79.65㎡，郑房权房权证字第**）98000元的价格出售给乙方；乙方采取按揭贷款方式付款；签订合同当天乙方支付定金2万元，其中1万元交由丙方保管，1万元交给甲方；由甲方申请，乙方出解押款（壹拾捌万元左右），于2016年9月15日内完成解押注销，约定于一周内给甲方转款。该合同中补充条款中甲、乙、丙三方约定：新房本产权人具体写谁的名字由乙方自行决定；代理人与产权人为母子关系，代理人承诺已获得产权人书面委托，代理人自愿承担本合同相应法律责任；乙方给甲方转解押款当日，甲方给乙方以租赁方式交房；此合同约定甲、乙双方最迟于2016年8月31日办理相关手续。该合同落款处，甲方有李风枝签字确认，乙方有高关静签字确认，丙方加盖了公章。诉讼中，针对该合同的缔约过程，李风枝称其当时没有取得李天龙的授权，也未向建宇公司或高关静提供过李天龙的身份证或复印件，仅提供了房产证原件和她本人的身份证原件，对于还未取得李天龙授权的问题，建宇公司说可以先签合同，过后如果李天龙不同意了再说。签完之后她把这个事情告诉李天龙，李天龙表示不同意卖；建宇公司称李风枝说其和李天龙是母子关系，带的有案涉房屋的房产证和李风枝、李天龙的身份证原件，没有提供母子关系证明和书面委托手续，李风枝口头承诺说如果没有取得李天龙的授权她自己愿意承担责任；高关静称当时李风枝承诺说是会获得李天龙的授权，当时其只看到涉案房屋的房产证原件，出于对建宇公司和李风枝的信任，没有查看委托手续；李天龙称其当时在部队服役，未给其母亲授权，其身份证原件在部队，8月底回郑州知道这个事情后他立即表示不同意卖房。4、上述合同签订当天，高关静依约交付定金2万元，其中1万元交给了李风枝，另外1万元交由建宇公司保管。李风枝以李天龙名义向其出具2万元定金收条，上载明：今收到高关静购买房产位于中原区中原路171号2号楼2单元28层2806房子的定金（小写）20000元（大写）贰万元整，其中10000元暂放于建宇不动产汝河路店，待过户后，物业交割完毕当日，房东凭此条退还给房东。5、2016年6月26日，高关静依上述合同约定，通过其丈夫王永亮的银行账号向李天龙的银行账号转解押款18万元。当天，李风枝又将该款项通过李天龙的银行账号退回给王永亮。诉讼中，高关静称是其和李风枝、建宇公司一起到银行办解押手续时向李天龙的账号转的解押款，因银行说必须见产权人本人，所以没有办成，李风枝又把钱退回来了；李风枝称其未去银行办理解押，其退回的原因是她觉得自己不当家，所以把钱退了；建宇公司称是当天三方一起去银行办理解押，先由高关静把钱转到李天龙账号，然后去办理解押，但银行说必须产权人到场，扣款不成功，李风枝又把钱退给了高关静。6、2016年6月26日，李风枝以李天龙名义与高关静就案涉房屋签订《建宇租赁合同》。该合同约定：租赁期限半年，自2016年6月26日至2016年12月25日止，月租金2600元。无押金。该合同签订后，李风枝当日即将房屋钥匙交给高关静。高关静向李风枝支付两个月租金5200元，2016年6月27日即入住案涉房屋，截止庭审之日一直占有使用案涉房屋，但未再向李风枝或李天龙支付任何费用。诉讼中，针对该租赁合同，李天龙称其认可李风枝以其名义对外出租案涉房屋的行为；李风枝称，当时之所以签这个租赁合同，是其和高关静协商，先租着，等李天龙回来，如果同意卖就卖，不同意卖就接着租；高关静称，因房屋解押当时没有办成，高关静又急着住房，一时又办不了过户，就和李风枝商议房屋交付方式，说是先签租赁合同，因为说是李天龙八月就回来，所以租期签的非常短，也支付了两个月的租金，签租赁合同只是房屋买卖合同的房屋交付方式，本意并非租赁。7、2016年9月初，李天龙向高关静和建宇公司明确表示不同意出售案涉房屋。8、另查，在签订案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，高关静名下无住房，其丈夫王永亮名下登记有商品房一套（房屋座落于中原区××路××楼××单元××号，权利号码：1401137729）。一审法院认为：本案争议的焦点主要有两点：一是李天龙与高关静之间就案涉房屋是否成立买卖合同关系；二是李天龙与高关静之间就案涉房屋是否成立租赁合同关系。关于第一个争议焦点，实质争议在于李风枝在未取得李天龙授权的前提下以李天龙名义签订案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的行为，在李天龙事后不予追认的情况下，其行为是否构成表见代理。从民法理论上来讲，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。换言之，表见代理应具备以下几个构成要件：1、行为人无代理权；2、有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3、相对人为善意；4、行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。对此该院分析认为，根据本案审理查明事实，案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的缔约过程中，李风枝持有案涉房屋的产权证原件，但并未提供其与李天龙的母子关系证明以及李天龙的书面授权委托，建宇公司未审查李风枝与产权人的关系以及其授权情况，高关静仅查看了案涉房屋的产权证原件。房屋买卖不同于一般商品的买卖，涉及利益较大，交易双方一般情况下互不相识，且从交易双方签订买卖合同到房地产权属转移登记以至房地产交验，是一个较长的过程，容易因外界因素和交易双方自身情况的变化而发生变故，从而造成违约，故在此情况下，交易双方对于交易过程都应当负有更高的注意义务。在签订房屋买卖合同时更应当足够审慎，尤其是对于非产权人本人签订的房屋买卖合同，对合同签订人是否有权代表产权人签订房屋买卖合同应当进行严格审查从而避免发生纠纷。李天龙出生于1993年8月31日，在案涉合同签订的时间点系完全民事行为能力人，相对人高关静仅查看了案涉房屋的产权证，在明知李风枝并非产权人的前提下未审查其授权情况而直接签订案涉合同，未尽到基本的审查义务。李风枝自称是李天龙的母亲以及仅持有李天龙产权证、银行卡的事实，并不足以让相对人相信其有对房屋进行处分的代理权。故，李风枝的行为，不构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故，案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》对李天龙不发生效力，李天龙与高关静之间就案涉房屋不成立房屋买卖合同关系。对于高关静的反诉请求，无事实及法律依据，该院不予支持。高关静与李风枝之间因案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》所产生的纠纷，双方可另行解决。关于第二个争议焦点，虽然李风枝以李天龙名义与高关静签订了案涉《建宇租赁合同》，且李天龙事后对李风枝对案涉房屋进行出租的行为予以追认，但判断李天龙与高关静之间是否成立房屋租赁合同关系，不能仅凭书面的租赁合同做出结论，更要结合该合同的签订背景、目的、合同内容及嗣后双方的履行行为等综合分析，以探究当事人签订该合同的真实意思。首先，在李风枝以李天龙的名义与高关静签订的案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中双方就明确约定：“乙方（即高关静）给甲方（即李风枝代李天龙）转解押款当日，甲方给乙方以租赁方式交房”，后在2016年6月26日高关静向李天龙转解押款当天，高关静与李风枝签订了《建宇租赁合同》并交付了房屋；其次，从《建宇租赁合同》的内容来看，作为租赁合同，双方约定内容过于简单，仅约定了租期及租金标准，并未约定租金的付款方式，且未约定押金，不符合房屋租赁的一般交易习惯；第三，高关静并不认可其与李天龙之间存在房屋租赁合同关系，认为租赁合同仅是双方约定的房屋交付方式。综上，李天龙与高关静之间并非就房屋租赁达成合意，案涉《建宇租赁合同》仅是李风枝以李天龙名义签订的案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定的房屋买卖合同关系中房屋的交付方式。故，李天龙与高关静之间就涉案房屋不成立租赁合同关系。但因高关静自2016年6月26日起就一直占有使用案涉房屋，在其与李天龙之间就案涉房屋买卖合同关系不成立的前提下，其应当向李天龙返还房屋，并支付该房屋的占有使用费。李天龙根据案涉《建宇租赁合同》约定的租金标准，主张高关静向其支付2016年8月26日—2020年4月25日（2016年6月26日-2016年8月25日期间占有使用费已支付）期间的房屋占有使用费114400元，符合法律规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告高关静应当自本判决生效之日起十五日内，向原告李天龙返还坐落于郑州市中原区××路××楼××单元××号的房屋（郑房权证房权证字第**）原告李天龙支付2016年8月26日—2020年4月25日期间的房屋占有使用费114400元；二、驳回反诉原告高关静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2588元，由被告高关静负担；反诉案件受理费减半收取4405元，由反诉原告高关静负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉房屋的所有权人系李天龙，对于该事实高关静并未提供充分的证据予以否定。李天龙与李风枝虽系母子关系，但二人仍是相互独立的民事主体。因此，李风枝作为李天龙的代理人签订案涉合同时应当取得李天龙的授权委托。但本案诉讼中，高关静认可在签订案涉合同时并未见到过李天龙及李天龙出具的委托手续，且现有证据亦无法证明李天龙曾委托李风枝出售案涉房屋。同时，在高关静、李风枝共同办理案涉房屋解押时，由于李天龙未到场，造成案涉房屋解押未能办成。此时，高关静应当知道相关手续并不符合法律规定，但高关静并未要求完善相关手续，却在之后又签订了案涉房屋的租赁合同。综合现有证据，在案涉房屋买卖过程中，高关静存在明显的过错。因此，一审判决认定本案不构成表见代理并无不当。综上，高关静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6993元，由高关静负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二〇年十月二十六日书记员 毕 然