上海市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪02民终9248号上诉人(原审原告)：上海其越置业有限公司，住所地曲沃路****。法定代表人：任志坚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海树惠资产管理有限公司，住所地，住所地上海市普陀区郁家弄******iv>法定代表人：罗国耀，执行董事。上诉人上海其越置业有限公司(以下简称“其越公司”)因与被上诉人上海树惠资产管理有限公司(以下简称“树惠公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14566号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。本案现已审理终结。其越公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：其越公司的起诉符合《民事诉讼法》的规定，一审法院应依法进行审理。本案中，其越公司与树惠公司签订了相关商铺买卖协议，其越公司依约交付上海市静安区曲沃路XXX弄XXX号XXX层1—2层房屋(以下简称“系争房屋”)并将系争房屋过户至树惠公司名下，但树惠公司并未按约履行付款义务，构成根本违约，损害了其越公司的合法权益。根据其越公司与树惠公司在协议中明确约定的解除权，其越公司依法向一审法院提起诉讼，请求解除合同并要求树惠公司返还系争房屋，符合《民事诉讼法》规定的人民法院受理该案件的条件，一审法院依法应进行审理。一审法院裁定驳回其越公司起诉的理由并不符合法律规定。树惠公司与其他人的债权债务关系，与本案无关，且并不影响本案的实体审理。其越公司基于与树惠公司之间合法有效的房屋买卖合同关系，因树惠公司的违约行为，依法行使约定解除权，要求树惠公司返还其越公司的合法财产，以维护自己的合法权益，于法于理有据，依法应得到支持。一审法院因系争房屋存在一定权利限制即裁定驳回其越公司起诉，剥夺了其越公司的法律权利。请求支持其越公司的上诉请求。树惠公司未答辩。其越公司向一审法院起诉请求：判令1．解除其越公司与树惠公司签订的《上海市商品房出售合同》(以下简称“出售合同”)；2．树惠公司将系争房屋产权恢复登记至其越公司名下；3．树惠公司腾空并向其越公司返还系争房屋；4．树惠公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)660，527.84元；5．树惠公司向其越公司支付恢复原状费用86，900元。一审法院认定事实：系争房屋所在的闻喜华庭为其越公司开发的楼盘。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金10，000，000元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。同日，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订有《定金合同补充协议》，约定：乙方拒绝签订出售合同或逾期不支付首期房价款的，视为乙方放弃定金合同项下的所有权益，甲方除有权没收乙方已支付的定金外，并有权将定金合同下的房屋依甲方之意愿自行处理(包括转售他人)，且无需另行通知乙方，定金合同自动终止；未经甲方同意，乙方不得将定金合同及补充协议项下的权益转让他人，亦不得变更或增减乙方的姓名，否则甲方有权视之为乙方不依定金合同及本补充协议签署出售合同，并有权依据定金合同处理；乙方同意在取得商铺小产证后一年内不得对外散售，必须持有经营，否则甲方有权按出售合同约定追究乙方相关违约责任；定金合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1．其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2．上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3．树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4．其余事项按原约定执行。2017年6月16日，其越公司(甲方、卖方)与树惠公司(乙方、买方)就系争房屋签订出售合同，约定房屋总价6，605，278.38元，双方于2017年12月31日前共同申请过户手续。2017年7月19日，系争房屋产权变更至树惠公司名下。2017年8月2日，系争房屋设定抵押权人为黄炎的抵押(债权数额6，440，000元)。期间，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订有一份《补充协议书》，载明：甲乙双方就甲方开发的闻喜华庭商铺已经签订了《定金合同》《定金合同补充协议》《补充协议》，且甲方与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已经实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55，815，534元房款；因政府维稳因素及小区业主不理性投诉等原因，甲方目前无法继续安装商铺上方的排烟管道。为解决上述问题，甲乙双方经协商一致，就房款支付问题达成本补充协议如下：1．乙方承诺，最迟在2018年12月31日前将该26套商铺的全部款项支付给甲方，甲方同意因烟道原因给予延迟支付违约金相应免除。否则甲方有权不予违约金免除，违约金按照55，815，534元为本金，以日万分之三标准按日计取，从2017年10月31日起算，直至计算到乙方付清全部所欠房款之日。2．乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前，仍不能付清26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺预售合同的解除手续；(2)乙方应在2019年4月30日前将26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于86，900元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10％追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后剩余部分在乙方归还房屋后退还。3．乙方确认，上述违约金、恢复费用等是双方对于因乙方不能及时付款给甲方造成实际损失的最小程度的预估，乙方在任何情况下无权要求争议解决机构减少、调整该违约金、恢复费用的金额。同时，该26套房屋返还甲方前的物业管理费、水电煤话网等费用均由乙方承担。4．由乙方自行负责安装烟道，费用由乙方自付，乙方不再就此提出延期付款或其他索赔要求。5．本补充协议是双方对烟道影响、延期付款的最终解决方案，双方此前的任何合同、协议如与本补充协议有冲突的，以本协议为准。2019年9月29日，系争房屋被一审法院正式查封［案号：(2019)沪0106执10369号］。2019年12月17日，系争房屋被一审法院轮候查封［案号：(2019)沪0106财保52号］。2020年3月，其越公司提起本案诉讼，一审法院根据其越公司的申请再次对系争房屋予以轮候查封。一审法院认为，因树惠公司的其他债务，系争房屋上现设有他人抵押及多起案件的司法查封，在系争房屋上的抵押及司法查封未解除的情况下，无法办理产权变更手续，故其越公司要求解除合同，并诉请将系争房屋产权恢复登记至其越公司名下等诉讼请求不应当予以受理，已受理的，应驳回起诉。裁定：驳回上海其越置业有限公司的起诉。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，本案系争房屋上不仅设有他人抵押，且存在多起案件的司法查封。鉴此，一审法院依据查明的事实，并结合当事人的诉辩意见以及上述抵押及司法查封至今尚未解除的事实，认定本案暂不由人民法院受理，裁定驳回其越公司的起诉，并无不妥，一审裁定可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员 周刘金二〇二〇年十月二十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……