湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4026号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南斯德尔特泵有限公司，住所地长沙市岳麓区莲坪路西段。法定代表人：肖雄，总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡军，湖南君见律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙岳麓科技产业园管理委员会，住所地长沙市岳麓区含浦镇联丰社区。法定代表人：黄燕，主任。委托诉讼代理人：杨东升，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，湖南湘达律师事务所律师。上诉人湖南斯德尔特泵有限公司（以下简称斯德尔公司）因与上诉人长沙岳麓科技产业园管理委员会（以下简称岳麓科技管委会）合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人斯德尔公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判支持被上诉人向上诉人支付违约金360万元；2、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以“岳麓科技管委会履行的主合同义务是交付涉案项目用地，而非必须保证斯德尔公司如期投资9000万元”为由，将涉案用地的成交价款1193万元认定为《项目投资合同》的合同价款总额，理由非常牵强，完全站不住脚，具有理由如下：1、《项目投资合同》的标的应为投资项目，而非转让或买卖涉案项目用地。本合同约定的总投资为9000万元，故合同价款总额应为9000万元；2、双方订立《项目投资合同》时，不仅要求上诉人投资9000万元必须到位，还必须同时满足将公司注册至园区等一系列要求，故该9000万元投资虽非被上诉人应履行的主合同义务，但与双方息息相关，也是双方签订合同想要达成的一致目标；3、以9000万元作为合同价款总额是双方的共同认识。一审中，被上诉人反诉要求上诉人承担违约责任，就是以9000万元作为合同价款总额，双方对《项目投资合同》的合同价款总额为9000万元的理解并无歧义，完全一致。在合同双方都认可的情形下，一审法院不采纳双方的一致意思，反而依职权认定合同价款总额为涉案用地的成交价款1193万元，导致被上诉人违约责任畸轻，违背常理，违反人民法院居中裁判原则，有故意偏袒被上诉人之嫌。二、以涉案项目用地的成交价款1193万元作为合同价款总额计算违约金，对上诉人极不公平：1、本案上诉人支付用地保证金520万元、130万元仅延迟了1天和19天，未给被上诉人造成损失，但被上诉人在签订《项目投资合同》四年半后才开始拆迁，五年多后仍未交地，直接导致整个项目停滞五年多，给上诉人造成巨大经济损失，包括直接损失（按已付650万元的年利率10%的融资财务成本300多万元），公司搬迁费120万元，项目前期费用50万元，延迟交地五年期间额外支出办公费用200万元，以及停产五年、客户、市场大量流失，建筑材料成本大幅上涨、劳动力成本翻番、丧失与中铝国际公司合作机会、融资成本大幅增加等等间接损失。一审判决违约金仅477200元，远远不能弥补上诉人的巨大经济损失，极不公平。三、上诉人请求被上诉人承担360万元违约责任是公平合理的，应予支持。被上诉人违约事实确凿，导致上诉人损失惨重，因上诉人所交650万元系用地保证金而非土地款，不能依照《项目投资合同》第五条第1款追究违约责任（一审法院释明），在此情形下，上诉人适用《项目投资合同》第五条第6款第10项的约定以合同价款总额5%的违约金来确定被上诉人的违约责任，是符合合同约定和相关法律规定的，同时考虑被上诉人违约的客观原因，上诉人仅向被上诉人主张80%的违约责任，与上诉人所受巨大经济损失相比并未偏高，与以650万元为基数，按照《项目投资合同》第五条第1款约定的日万分之三计算违约金（365.193万元）相比大致相当。综上，一审法院以涉案用地的成交价款1193万元为《项目投资合同》的合同价款总额计算违约金，违背常理，对上诉人极不公平，请求二审法院改判支持上诉请求。岳麓科技管委会辩称，一、依照合同约定，答辩人无需支付违约金。根据《项目投资合同》第五条第1款约定“每逾期一日应按照乙方已付地款的万分之三向乙方支付违约金”，本案斯德尔公司并未支付“地款”，故答辩人依约不应支付违约金。二、斯德尔公司要求答辩人依据《项目投资合同》第五条第6款第10项后半句约定承担违约责任，而刻意回避对其不利的合同条款后半句约定，既不符合合同约定的真实意思，也不符合法律规定。《项目投资合同》第五条第6款第10项约定“本合同生效后，如一方违约，违约方需向守约方支付合同价款总额5%的违约金；若本合同对违约金有特别约定的，则按照特别约定支付违约金”，该合同对逾期交地的违约责任有特别约定，显然本案应当适用《项目投资合同》第五条第6款第10项后半句的约定。三、斯德尔公司认为本案合同为项目招商合同，答辩人的主要合同义务是提供项目用地，斯德尔公司的合同义务是依约竞拍土地，依约达到投资规模、纳税额度等。现斯德尔公司怠于履行投资、纳税等主要合同义务，构成实质性违约，依法依约均应承担违约责任。上诉人岳麓科技管委会上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人无需支付被上诉人违约金；2、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金450万元；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审以被上诉人提交的与第三人签订的《协议书》为依据，认定上诉人同意被上诉人完全退出涉案合同项目，且无需承担违约责任，系事实认定错误。《协议书》没有经上诉人或上诉人授权的人员签章确认，对上诉人没有约束力，更不能证明上诉人完全同意《协议书》内容或被上诉人可以无责退出涉案合同项目。不管斯德尔公司转不转让该项目，最终实施者均应当按照《项目投资合同》约定的投资产业、投资规模、工程建设周期、纳税要求等具体指标履行，否则对上诉人而言，招商的目的就根本没有实现。二、一审认为上诉人具有“依约先行交付拆迁用地的义务”、“再由被上诉人按约履行后续国有土地使用权取得手续”且该等约定合法有效，系适用法律错误。依据物权法第一百三十七条第二款、土地管理法第五十五条、第五十六条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十七条等规定，出让的土地必须在签订土地出让合同，缴纳了土地出让金后方可交付使用，且土地使用必须按照出让合同约定进行。根据前述法律规定，未经招拍挂流程，如被上诉人取得涉案土地，明显违反法律法规强制性规定，该等约定属于无效约定。一审认定争议“合同”指《项目投资合同》而非《国有土地使用权出让合同》明显依据不足。三、一审未正面回应上诉人主张的被上诉人未全面履行合同义务的理由，从而认为被上诉人不存在违约行为与事实不符：1、一审以“被上诉人将涉案土地使用权转让给第三人未违反合同约定或法律规定”为由，认为被上诉人转让涉案土地使用权不存在违约，严重与合同约定不符。虽然涉案合同并未对涉案土地使用权转让作出明确约定，但从实现合同目的立场出发，明显发现被上诉人未经上诉人同意转让了涉案土地后，被上诉人的主要合同义务均未履行完毕，上诉人的合同目的不可能再实现，此时被上诉人已经构成实质性违约；2、一审以“被上诉人不是缴纳土地转让款的责任主体”为由，认为被上诉人不存在逾期支付土地转让款的行为，严重与事实及合同约定不符。2016年5月，被上诉人以自身名义参与涉案土地竞拍，中途将涉案土地转让，逃避《项目投资合同》约定的义务，亦未征得上诉人同意，故不应当免除其对涉案土地价款按期缴付的义务，至少应当承担连带责任；3、被上诉人未履行其他主要合同义务，构成实质性违约。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。斯德尔公司辩称，一、《协议书》的签订经过上诉人同意，答辩人退出项目和转让涉案土地使用权也是经过上诉人同意的，一审判决认定此项事实正确。二、一审判决对《项目投资合同》第四条“甲方责任”第2款中“合同”一词的理解准确，适用法律正确；上诉人迟延五年才完成拆迁，违约事实明显，违约后果严重，应当依法依约承担违约责任。上诉人将迟延五年才完成拆迁的责任和风险全部转嫁到答辩人身上，是极不诚信极不道德的行为，对答辩人极不公平。上诉人在签约时作出承诺，违约后又企图以此合同非彼合同、部分约定无效等借口百般狡辩，逃避责任、转嫁风险，既与诚信、法治、公平的社会主义核心价值观不符，也有失诚信政府形象。三、上诉人称答辩人将涉案土地转让给第三人后导致其招商引资的目的没有实现、利益受损与事实不符。答辩人退出项目，第三人受让涉案用地后，投资2.1亿元兴建湖南益湘斯德尔生物科技园，是原投资合同9000万元的2.3倍，上诉人招商引资的目的已经超额完成，上诉人利益没有受损且翻番。四、答辩人已主动减轻上诉人的违约责任，仅主张合同约定违约金标准的80%。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。斯德尔公司向一审法院起诉请求：1.岳麓科技管委会支付斯德尔公司违约金3651930元；2.岳麓科技管委会承担本案的所有诉讼费用。庭审中，斯德尔公司将其第1项诉讼请求变更为：岳麓科技管委会赔偿斯德尔公司违约金360万元。岳麓科技管委会向一审法院提出反诉请求：1、斯德尔公司向岳麓科技管委会支付违约金450万元（9000万*5%=450万元）；2、斯德尔公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月8日，斯德尔公司（乙方）和岳麓科技管委会（甲方）签订《项目投资合同》，约定：1、用地位置及面积：根据岳麓科技产业园（以下简称园区）的总体规划和乙方建设项目，甲方同意在岳麓科技产业园内安排乙方用地，用地范围是东至项目用地地块、西至茯苓冲路、北至预留地块、南至莲坪大道，用地面积50亩。2、土地用途：本合同项目土地用途为工业，乙方不得改变土地用途。3、土地价格：本合同项目土地价格，按合同签订时的法定工业基准地价和城市基础设施建设配套费计算，现行参考价为36.8万元/亩。4、本合同项目为高效节能水泵生产项目，总投资为9000万元，预计年规模产值为27000万元。合同第三条约定：1、该宗土地以挂牌的方式取得，土地由甲方会同长沙大河西先导区土地储备（交易）中心依法挂牌，乙方依法参加竞摘。第四条约定，甲方责任：1.甲方提供给乙方的土地开发程度：①甲方负责完成乙方用地范围内的征地拆迁补偿工作；②经甲方批准同意乙方开工建设时，甲方向乙方提供具备开工条件的土地，协助落实施工临时用水、用电至乙方土地红线边缘；2、甲方自签订合同之日起120个工作日负责交付完成拆迁的用地，同时协助落实施工临时用水、通电至乙方红线边，相关费用由乙方支付。乙方承诺在甲方的配合下，由甲方交付已拆迁完毕的现状地之日起，六个月内开工建设，开工后一年内建成投产。3、本合同生效后，如一方违约，违约方需向守约方支付合同价款总额5%的违约金；若本合同对违约金有特别规定的，则按照该特别约定支付违约金。合同第六条约定：自合同签订之日起，7日内乙方向甲方支付用地保证金650万元。合同签订后，斯德尔公司于2010年12月16日、2011年1月4日，向岳麓科技管委会支付了用地保证金520万元、130万元，共计650万元。2015年12月底，岳麓科技管委会完成涉案土地拆迁工作。2016年4月15日，《长沙市国土建设用地使用权网上挂牌出让须知[2016]长土网018号》文件显示：（一）竞得人应当在《成交确认书》签订之时与长沙岳麓科技产业园签订《付款与交地协议》。（二）竞得人应当在签订《成交确认书》之日起30日内一次性向指定的银行账户支付全部土地成交价款及价外税费等。（三）竞得人应当在签订《成交确认书》之日起7个工作日内与长沙市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。（四）长沙岳麓科技产业园管理委员会承诺在竞得人签订《成交确认书》，并按规定缴清地价款及相关税费后1个月内，按交地标准将本挂牌出让宗地交付给竞得人。交地责任由长沙岳麓科技产业园管理委员会负责，并承担由交地而引起的经济和法律责任。（五）在支付了成交地价款等全部税费且签订了《交地确认书》后，竞得人方可依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。2016年5月16日，经斯德尔公司申请，岳麓科技管委会向其退还了用地保证金600万元。同日，斯德尔公司向长沙市国土资源交易中心交纳了二笔保证金共计597万元。2016年5月25日，斯德尔公司与长沙市国土资源交易中心签订了[2016]长土网018号宗地的《成交确认书》。2016年9月21日，斯德尔公司向岳麓科技管委会递交《关于支付购地款的申请》，称：根据园区与我司签订的投资协议，我司于2010年预付购地保证金650万元至贵园区，在园区支持下，现已退回我司600万元，现向园区申请退回余下50万元，关于利息问题待跟园区另行商议确认后再退回，望领导同意批示。当日，岳麓科技管委会将50万元用地保证金退还给斯德尔公司。2017年1月6日，斯德尔公司（甲方）与湖南益湘科技有限公司（乙方）签订《协议书》，因甲方基于公司后续投资压力，经岳麓科技管委会批准同意决定终止项目建设，将涉案土地以摘牌价平行转让给乙方；乙方获得P01-A39地块土地使用权的方式：本协议签订后的五个工作日内，由甲乙双方在岳麓科技产业园区注册成立一家全资子公司（公司类型为有限责任公司，注册资金为1500万元，注册资金实行认缴）；新公司的设立，由甲乙双方负责提供相关注册登记资料，管委会协助乙方办理，注册等相关证照，办好后交由乙方保管，同时该公司在签定土地成交确认书后3个工作日内甲方负责将其在新公司的股权转让给乙方并办理好相关工商变更登记手续；乙方将P01-A39地块剩余的应缴土地款项596万元（不含本次国土局挂牌的正常税费及挂牌服务费）由新公司向国土部门支付，并在转让款中抵扣；另甲方负责协调岳麓科技产业园协助新公司与相关土地管理部门签署P01-A39地块的《国有土地使用权出让合同》，将P01-A39地块土地使用权证办理到甲乙双方新成立的公司名下。时任岳麓科技管委会工程处负责人在该《协议书》上签字，称：情况属实。2017年1月25日，案外人湖南益湘斯德尔生物科技有限公司（以下简称益湘斯德尔公司）登记成立，股东有斯德尔公司与湖南益湘科技有限公司。另查明，益湘斯德尔公司与湖南湘江新区管理委员会签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由湖南湘江新区管理委员出让涉案土地使用权给益湘斯德尔公司，价款为1193万元。本合同项下宗地的定金为597万元。合同约定，益湘斯德尔公司应于合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。同时还约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。2017年2月22日，益湘斯德尔公司支付了剩余土地使用权出让款596万。2017年7月26日，益湘斯德尔公司还支付了129511元逾期付款违约金。现涉案土地使用权属登记于湖南益湘斯德尔科技有限公司名下。一审法院认为：本案本诉及反诉部分争议的焦点为：一、涉案《项目投资合同》中“签订合同之日起120个工作日”中“合同”的理解。二、斯德尔公司主张岳麓科技管委会向斯德尔公司支付违约金的请求是否应予支持。三、岳麓科技管委会反诉主张斯德尔公司向岳麓科技管委会支付违约金的请求是否应予支持。第一、关于《项目投资合同》第四条第2款中“签订合同之日起120个工作日”中“合同”的理解。斯德尔公司诉称该“合同”是指《项目投资合同》。岳麓科技管委会抗辩称，尽管其在《项目投资合同》第四条2款承诺应在合同签订之日起120个工作日向斯德尔特泵公司交付用地，但该“合同”是指《国有建设用地使用权出让合同》，而非《项目投资合同》。一审法院认为，考察双方于2010年12月8日签订的《项目投资合同》的背景和内容可知，《项目投资合同》属于岳麓科技管委会落实招商引资政策而实施的行为，约定的主要内容为岳麓科技管委会同意在岳麓科技产业园内为斯德尔公司安排用地，用地范围是东至项目用地地块、西至茯苓冲路、北至预留地块、南至莲坪大道，用地面积约50亩。《项目投资合同》有关于项目国有土地使用权取得方式的约定,即斯德尔公司须严格按照国有土地使用权出让法定程序,由国土部门进行土地出让,通过土地市场“招、拍、挂”方式取得项目土地。因此,《项目投资合同》未违反国有土地出让相关规定，应属有效合同。本案中，《项目投资合同》第4条关于斯德尔公司的主要责任约定为“自岳麓科技管委会交付已拆迁完毕的现状地之日起，六个月内开工建设”，“在建设和经营期间，服从园区的各项管理和规定，摘牌前必须进行环境影响评估，并获环保部门批准后方可办理用地手续”；岳麓科技管委会的主要责任为提供一定开发程度的土地，并负责“指派专人协助斯德尔公司进行公司、规划报建等事宜”。可见，《项目投资合同》有明确的先后履行利益规定，即岳麓科技管委会为推动招商引资承诺先向斯德尔公司交付完成拆迁的用地，再由斯德尔公司按约定履行后续的国有土地使用权取得手续，并遵守相关的投资承诺。《国有建设用地使用权出让合同》虽作为《项目投资合同》后续文件，但没有改变岳麓科技管委会先行交付拆迁用地的义务。基于此，根据《项目投资合同》的具体条款，结合合同签订背景以及当时招商引资的模式，一审法院认为，《项目投资合同》第4条约定的“甲方（即岳麓科技管委会）自签订合同之日起120个工作日交付用地”中的“合同”是指《项目投资合同》，而非《国有建设用地使用权出让合同》。第二、斯德尔公司主张支付违约金的请求是否应予支持。根据《项目投资合同》约定，岳麓科技管委会应自合同签订之日起120个工作日内负责交付完成拆迁的用地，即自2011年6月1日前交付涉案用地。根据本案审理查明的事实可知，岳麓科技管委会于2015年12月底才完成该用地的拆迁工作，其迟延履行交地责任的行为，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题。本案中，斯德尔公司主张可依据“如一方违约，违约方需向守约方支付合同价款总额5%的违约金”标准，即项目投资总额9000万元作为合同价款总额，考虑到岳麓科技管委会违约的客观原因和斯德尔公司存在迟延数天交付650万元保证金的情节，综合双方过错大小和违约程度，斯德尔公司认为宜由岳麓科技管委会承担80%的违约责任，故岳麓科技管委会还应向其支付360万元违约金。一审法院认为，根据《项目投资合同》约定，岳麓科技管委会履行的主合同义务是交付涉案项目用地，而非必须保证斯德尔公司如期投资9000万元，故一审法院应以涉案用地的成交价款1193万元作为合同价款总额。考虑合同履行过程中，斯德尔公司确实存在逾期支付保证金的违约行为，以及岳麓科技管委会违约的客观原因，故一审法院斟酌确定斯德尔公司承担20%的违约责任，故岳麓科技管委会应向斯德尔公司支付477200元（11930000元*5%*80%）的违约金，对于斯德尔公司主张的超出一审法院认定部分，不予支持。三、岳麓科技管委会主张斯德尔公司应承担违约金的请求是否应予支持。本案审理过程中，岳麓科技管委会反诉及抗辩称，斯德尔公司存在逾期支付保证金、土地款、迟延开工建设造成土地闲置的违约行为，甚至其还将土地使用权转让给案外人，上述行为严重违反合同约定，导致《项目投资合同》合同目的落空，侵犯了国家的税收利益。要求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金450万元（9000万*5%=450万元）；2、反诉被告承担本案所有的诉讼费用。2017年1月6日，斯德尔公司、湖南益湘科技有限公司签订《协议书》，约定基于斯德尔公司的后续投资压力，经岳麓科技管委会批准同意决定终止项目建设，以摘牌价平行转让涉案用地使用权。操作模式为：双方在岳麓科技产业园区注册成立一家全资子公司，即益湘斯德尔公司。益湘科技有限公司将剩余的应缴土地款项596万元由益湘斯德尔公司向国土部门支付，并在转让款中抵扣。同时，斯德尔公司负责协调岳麓科技管委会协助益湘斯德尔公司与相关土地管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，将土地使用权证办理到益湘斯德尔公司名下。当时岳麓科技管委会的工程处负责人参与了该《协议书》的签订，同时在该《协议书》签字：“情况属实”。根据该协议，斯德尔公司作为涉案用地使用权人，其将涉案用地使用权转让给益湘斯德尔公司，该行为未违反合同约定或法律规定。故岳麓科技管委会反诉称斯德尔公司违约转让土地使用权，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于斯德尔公司是否存在逾期交付土地转让款的问题。根据本案查明的事实可知，益湘斯德尔公司与湖南湘江新区管理委员会签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由益湘斯德尔公司支付剩余土地转让款，故斯德尔公司不是交纳该转让款的责任主体，现岳麓科技管委会要求斯德尔公司承担该逾期付款的违约责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。至于斯德尔公司存在违反《项目投资合同》逾期支付保证金的行为，因在本诉部分对该违约行为已认定，故一审法院不再处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十二条第一款之规定,判决如下:一、长沙岳麓科技产业园管理委员会在本判决生效之日起十日内向湖南斯德尔特泵有限公司支付477200元违约金；二、驳回湖南斯德尔特泵有限公司的其他诉讼请求；三、驳回长沙岳麓科技产业园管理委员会的反诉请求。本案案件受理费35600元,由长沙岳麓科技产业园管理委员会负担4718元，由湖南斯德尔特泵有限公司负担30882元。反诉受理费21400元，由长沙岳麓科技产业园管理委员会负担。二审期间，本院依职权调取了以下证据：1、2011年1月30日登记的长国用（2011）第006094号、第006095号国有土地使用权证档案资料；2、2011年2月10日长沙含浦科教产业园开发建设有限公司董事会决议及证明各一份。上述证据显示本案《项目投资合同》所涉土地于2011年1月30日登记的土地使用权人为：长沙含浦科教产业园开发建设有限公司，地类（用途）、使用权类型均为：土地整理及前期开发用地。2011年2月10日长沙含浦科教产业园开发建设有限公司董事会决议同意将公司名下长国用（2011）第006094号、第006095号、第006096号土地作抵押向中国农业发展银行长沙市建湘支行贷款19800万元，上述土地使用权面积254308.6平方米，地面无任何附着物。经组织质证，斯德尔公司认为：1、上述证据证明涉案两块土地2011年1月已经登记在长沙含浦科教产业园名下，在2011年2月已向农发行长沙市建湘支行贷款19800万元，贷款期限2014年1月29日止，同时证明涉案土地地面无任何附着物，合同约定在《项目投资合同》签订后120天内交地是没有问题的；2、如果斯德尔公司在签订《项目投资合同》时即已知道在2014年1月之后才能交地或者在3年之后才能办理挂牌出让手续的话，斯德尔公司是不会签合同的；3、上述证据足以证明岳麓科技管委会一直在隐瞒事实，迟迟不能交地和不能挂牌出让的原因，岳麓科技管委会违约的主观过错非常明显，理应承担相应违约责任。岳麓科技管委会质证认为：1、土地使用权类型为土地整理和前期开发用地，说明含浦科教园公司实际并非土地的所有权人，该土地使用权证办理时间为2011年1月，而涉案项目合同于2010年12月8日签订，说明我方正是为了履行合同的土地整理义务；2、因我方缺少相应资金，所以向银行办理了抵押贷款，贷款用途是为履行涉案项目合同义务，贷款期限不能表明涉案土地必须在抵押权届满后才能挂牌出让。如土地整理顺利，涉案土地依然可以在项目合同签订不久即解除抵押并办理出让手续；3、正因为涉案土地存在第三方公司前期整理和抵押的情况，所以涉案项目合同约定在“合同签订”后交付土地，该合同理解应为土地出让合同；4、涉案土地挂牌出让时间延迟到2016年，不是管委会的本意，是因为土地整理过程不顺利导致。对上述证据真实性无异议，不管贷款目的是什么，与本案土地的交付没有多大关联性，《项目投资合同》关于土地的一系列约定仅仅是双方意向，对于土地挂牌交付等要根据招拍挂的最终结果确定，如果斯德尔公司没有成功摘牌，其不可能获得土地，实际关于土地何时挂牌，双方一直有交流，2016年土地挂牌之前，园区与斯德尔公司经过了多次协商，其对挂牌没有异议，参与了摘牌，所以其对土地招拍挂过程及交付程序是明知的，不能依照项目投资合同约定要求园区交付土地。本院经审查认为，上述证据系档案资料，具有合法性、真实性、关联性，予以采信。岳麓科技管委会补充提交了以下证据：1、长沙市人民政府建设用地批准单（2011年1月29日），拟证明涉案土地系土地整理及前期开发用地，土地条件成熟后交由先导区土地储备（交易）中心依法供地；2、土地估价报告（2011年2月11日），拟证明涉案土地估价时并非净地，尚有296.266亩土地拆迁补偿未完成，需补偿资金99439594.12元；3、卫星航拍地图，拟证明2011年涉案土地办理抵押融资时，并非净地，直至2016年涉案土地拆迁及前期整理才基本完成；4、长沙大河西先导区政务办事指南第三版（2012年4月），拟证明办理国有土地抵押登记时，形式上必须要有抵押方出具的地面无附着物说明，为融资进行土地前期整理和开发，管委会按照要求出具了涉案的说明，该说明仅是办理抵押的形式要求，其内容不能反映涉案宗地当时状况；5、拆迁款支付记录及凭证，拟证明管委会实际征拆涉案土地成本远高于斯德尔公司摘牌价格，管委会降低土地出让价格，目的是招商引资，增加园区税收，为保证目的实现，涉案项目投资合同也对此进行了明确约定，现斯德尔公司违约终止合同，使招商目的不能实现，严重损害国家利益；6、长沙市国土收入征缴情况反馈单，拟证明为支持斯德尔公司发展，管委会协调湘江新区土地储备中心，减免了斯德尔公司逾期交付土地款的违约金116.5959万元，管委会在履行涉案合同过程中，给予了斯德尔公司诸多扶持及补贴，包括提前退还保证金及减免巨额滞纳金。斯德尔公司质证认为：1、对证据1真实性、合法性、关联性无异议，从两本国有土地使用权证可知，第一土地用途为土地整理及前期开发用地，证明涉案用地在2011年1月29日就已具备拆迁条件，第二涉案土地两次延期，直到2016年2月才注销抵押，证明岳麓科技管委会不能履约的真实原因是涉案用地被用于抵押融资。2、对证据2真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能达到证明目的，理由如下：第一土地估价报告是对三宗地的整体评估，其中部分未完成拆迁，不等于涉案用地未完成拆迁，《项目投资合同》约定用地仅50亩，所占评估面积比例仅13%，涉案两本国有土地使用证面积仅占评估面积的9.5%；第二该报告已完成拆迁面积85.174亩，完全存在涉案用地已完成拆迁的可能；第三《项目投资合同》约定“120个工作日交付完成拆迁的用地”，如涉案用地拆迁未开始，管委会何来120个工作日交地的底气。从常理判断，涉案用地拆迁在《项目投资合同》签订时就已基本完成，该评估报告不能达到对方证明目的，反而证明涉案用地拆迁在2011年2月就已基本完成；第四该评估报告用于融资，估价一般较高，应参照银行放贷金额认定实际价值，故第006094号证的土地约合785.18元/平方米，第006095号证的土地约合741.34元/平方米。3、对证据3真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。2011年8月的卫星航拍地图显示，至少80%的地面已无建筑物，土地平整，只有边缘有少量建筑。4、对证据4真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。该证据显示国有土地抵押登记要求是有“抵押方出具的地面附着物说明”，并非“地面无附着物”的说明。5、对证据5真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。第一该证据看不出是支付涉案用地的拆迁款，第二从证据1可知，早在2011年初就抵押贷款融资了14950万元，此款用于哪里。6、对证据6真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。岳麓科技管委会并非土地逾期滞纳金的收取主体，涉案用地当时已在其主持下转让给第三人，该证据与本案无关。本院经审查认为，上述证据的真实性、合法性予以采纳，但不能清晰明确证明本案《项目投资合同》所涉土地未完成拆迁，不能达到交付条件，其证明目的不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，岳麓科技管委会与斯德尔公司于2010年12月8日签订的《项目投资合同》系岳麓科技管委会为落实招商引资政策而实施的行为。该《项目投资合同》有明确的先后履行规定，即岳麓科技管委会为推动招商引资承诺先向斯德尔公司交付完成拆迁的用地，再由斯德尔公司按约定履行后续的国有土地使用权取得手续，并遵守相关的投资承诺。《国有建设用地使用权出让合同》作为《项目投资合同》后续文件，并未改变岳麓科技管委会先行交付拆迁用地的义务，故一审法院认定《项目投资合同》第4条约定的岳麓科技管委会自签订合同之日起120个工作日交付用地中的“合同”系指《项目投资合同》，而非《国有建设用地使用权出让合同》，符合双方签订《项目投资合同》的本意及真实意思一致表示，应予维持。依据《项目投资合同》约定，岳麓科技管委会应自合同签订之日起120个工作日内负责交付完成拆迁的用地，但岳麓科技管委会未在合同签订之日起120个工作日内交付完成拆迁的用地，其迟延履行交地责任的行为，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题。斯德尔公司主张依据合同约定，如一方违约，违约方需向守约方支付合同价款总额5%的违约金，并应以项目投资总额9000万元作为合同价款总额标准计算违约金。但该金额系斯德尔公司的投资数额，不应理解为系合同价款总额，故一审法院以涉案用地的成交价款作为合同价款总额标准计算违约金，并无不当。同时，合同还约定，岳麓科技管委会如迟延交地，应按斯德尔公司已交地价款的每日万分之三计算违约金。考虑到双方的《项目投资合同》在岳麓科技管委会履行了交地义务后即已解除，免除了斯德尔公司的后续合同义务，故本院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及损益相抵等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定岳麓科技管委会向斯德尔公司支付自2011年1月4日缴满用地保证金650万元之日起至2016年5月16日退还600万元、2016年9月21日退还50万元之日止，分别按年利率6%标准计算的资金占用利息作为岳麓科技管委会应向斯德尔公司承担的违约金数额，即2102250元。综上所述，上诉人斯德尔公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人岳麓科技管委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5326号民事判决第三项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5326号民事判决第二项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5326号民事判决第一项为“长沙岳麓科技产业园管理委员会在本判决生效之日起十日内向湖南斯德尔特泵有限公司支付违约金2102250元”；四、驳回湖南斯德尔特泵有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35600元，由长沙岳麓科技产业园管理委员会负担21360元，湖南斯德尔特泵有限公司负担14240元。反诉受理费21400元，由长沙岳麓科技产业园管理委员会负担；二审案件受理费57000元，由长沙岳麓科技产业园管理委员会负担42760元，湖南斯德尔特泵有限公司负担14240元。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年十月二十三日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。