广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20642号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫佳，女，1987年4月4日出生，汉族，身份证住址河南省武陟县。委托诉讼代理人：李东亮，广东华鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦柳芬，女，1975年2月17日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁丹丹，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓莹，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：何彬，男，1997年4月1日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人闫佳因与被上诉人麦柳芬、原审被告何彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初3040号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人闫佳上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.判令麦柳芬支付2020年4月租金8500元；3.判令麦柳芬支付闫佳违约金25500元；4.判令麦柳芬承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除，合同的权利义务终止，闫佳与麦柳芬之间的租赁合同于2020年4月27日解除，不存在2020年5月1日再违约解除的租赁合同。一审法院在时间推理上错误。用发生在后2020年5月1日梁某与闫佳合同纠纷的结果作为发生在前2020年4月9日麦柳芬起诉的原因。二、对于2020年4月的租金。《黎明批发干果市场关于新冠××疫情防控期间减免租金的通知》第四条规定，“对违反契约精神或不配合政府抗疫的承租户不在租金减免范围”，麦柳芬一味要求退保证金，即没有契约精神，不在租金减免范围，应支付2020年4月租金。上述通知是2020年4月10日发出的，麦柳芬于2020年4月9日诉至法院，因通知发出前已经起诉，麦柳芬的违约行为不能享受通知的免租优惠。三、闫佳举证了麦柳芬单方解除案涉租赁合同。双方的租赁合同约定合同期限为2020年6月9日届满，麦柳芬于2020年4月9日起诉要求退保证金，于2020年4月27日搬离案涉商铺，都是单方解除案涉租赁合同的行为。四、导致麦柳芬退租违约的真实原因。闫佳于2019年12月15日承租案涉商铺后，麦柳芬在租金上按平方米计算比闫佳高出很多，形成了租金和面积不成比例的不公平现象，造成麦柳芬心理不平衡。在何彬没有转租前，何彬是另外出了顶手费和装修费，何彬放弃了顶手费和装修费后转给闫佳。2020年3月20日之前的疫情期间，闫佳没来之前，麦柳芬与梁某认为闫佳放弃了案涉商铺，麦柳芬已与梁某达成口头协议，麦柳芬每月16000元承租整个案涉商铺，闫佳于2020年3月20日交清与梁某的租金后，梁某通知麦柳芬之前口头协议作废，使麦柳芬失望。麦柳芬于2020年3月23日决定退租，向闫佳提出退保证金。麦柳芬退租与疫情无关，是因为案涉商铺面积小而租金高出很多，计划换个大的租金便宜的商铺。五、闫佳于2020年5月接到一审法院电话时误以为是对方律师打的电话与来电人员产生争吵，后面才知道是一审经办法官，如果因为经办法官没有说明情况与当事人发生争吵，应属于法官主动回避的其他情况。被上诉人麦柳芬二审辩称：一、针对上诉理由第一部分的回应。一审法院确认双方的租赁合同于2020年4月27日解除适用法律并无不当。二、针对上诉理由第二部分的回应。1.闫佳与梁某的纠纷不是在2020年5月1日当天才发生，5月1日是闫佳从3月份开始拖欠梁某、4月份不缴纳租金延续的一系列行为所导致的最后清场的日子，因其不缴纳租金的行为，4月16日梁某已发出通知要求搬离，该通知双方在一审均作为证据提交，该事实已在一审查明。根据查明的事实，3月份麦柳芬为了营业，在多次无法联系到闫佳的情况下，麦柳芬才将租金缴纳给梁某，4月份麦柳芬将租金缴纳给梁某，闫佳不同意梁某收取后，4月5日麦柳芬向闫佳缴纳，闫佳拒收并要求麦柳芬搬走，4月8日开始阻挠麦柳芬经营，这些事实均在一审予以查明并在判决书中列明。因此，闫佳4月对麦柳芬拒收租金、阻挠经营，对业主梁某不按时交租，是分别导致本案和其与梁某纠纷的原因，这些原因发生时间均不是5月1日，本案双方的合同目的不能实现不是因为最终的搬离时间，一审判决仅是根据前述事实作最后总结，并无不当。2.闫佳对于一审判决持有异议进而再次说明一审法院“以后果推前因”同样属于断章取义，梁某与闫佳的租赁合同是双方的租赁基础，麦柳芬是案涉商铺的次承租人，前者的合同纠纷必然影响后者合同的继续履行，而客观事实也是如此，闫佳所陈述的事实从一审起就没有证据，又仅凭日期先后论证因果，完全忽视事实之间的连贯性是错误的。3.关于闫佳拒收租金的问题，在一审庭审中法官已问过是否存在该情况，闫佳当庭否认，但被麦柳芬当庭提交的短信证据予以驳回，虽一审庭审笔录没有记录该细节，但一审已在判决书中根据证据认定了其拒收租金的事实，二审应根据麦柳芬提交的《补充证据（二）》第一项双方的短信记录核实该情况。关于闫佳在一审庭审中前后矛盾的不诚信陈述，也在麦柳芬一审提交的代理词中集中反映，对此不再赘述。4.关于4月租金及双方合同解除问题，闫佳在一审中以市场免租政策为由，主张及证实其4月以3月租金抵扣，则麦柳芬应当同样适用该免租方案，一审对此认定并无不当。麦柳芬的起诉行为并不直接导致合同解除，导致双方合同真正无法继续履行的原因是闫佳拒收租金、要求麦柳芬退租、阻挠经营的违约行为，以及不按时向梁某交租最终导致双方均被清场的结果。5.关于上诉理由中陈述的麦柳芬退租真实原因，该部分纯属闫佳的臆想，毫无证据，也与本案无关。三、针对上诉理由第三部分的回应。该部分理由无法证明任何与本案有关的事实。原审被告何彬二审述称：在2019年12月中旬何彬将案涉商铺转租给闫佳，该转租行为经过了麦柳芬的同意，但是闫佳没有与麦柳芬签订租赁合同。在麦柳芬的要求下，闫佳向麦柳芬出具了押金收条，因此闫佳的押金收条和何彬的押金收条均由麦柳芬持有。麦柳芬于2020年4月9日向一审法院起诉，请求判令：1.闫佳、何彬立即退回押金25500元及支付资金占用期间的利息（以25500元为本金，自起诉之日即2020年4月9日起至实际清偿之日止，利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付）；2.闫佳、何彬支付违约金25500元；3.闫佳、何彬承担本案诉讼费。闫佳向一审法院提起反诉，请求判令：1.麦柳芬支付2020年4月租金8500元；2.闫佳没收押金25500元并要求麦柳芬支付违约金25500元；3.麦柳芬承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年12月15日，麦柳芬（乙方）与何彬（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将租用的位于广州市xx市场xx号铺位部分出租给乙方作商业用途使用，租赁期自2019年1月1日起至2021年6月9日，月租金为8500元，乙方需要于每月5日前将当月租金、管理费、水电费、空调费、清洁卫生费等费用付给甲方，如超过15日不交租金及以上费用，甲方有权单方面终止合约，由此造成的损失均由乙方负责；乙方须于签约当天向甲方交付25500元作为合同保证金，此款在合同期满时退回乙方（不计息）；如单方面解除合同，应向对方支付违约金（金额为保证金全额）；等等。合同签订后，何彬依约将案涉商铺交付麦柳芬使用，麦柳芬依约向何彬支付了合同保证金25500元。2019年12月，何彬因自身经营问题，经案涉商铺档主梁某同意后将案涉商铺剩余租期转让给闫佳，并告知麦柳芬该转让事宜及将已收取的麦柳芬保证金25500元也一并转账给了闫佳。2019年12月20日，闫佳向麦柳芬出具收据（编号：NO.5464649），载显：客户麦柳芬，收租赁期2019年1月1日至2021年6月9日押金3个月（每月租金8500元，金额25500元）。麦柳芬向闫佳支付租金至2020年1月。2020年4月，梁某以闫佳拖欠租金为由要求闫佳于2020年4月16日前搬离案涉商铺。2020年4月27日，麦柳芬搬离案涉商铺。2020年5月1日，闫佳搬离案涉商铺。2020年4月10日，广州市xx物业经营管理有限公司黎明药材市场作出《黎明批发干果市场关于新冠××疫情防控期间减免租金的通知》，具体如下：1.承租黎明干果批发市场的商户，减免其所承租商铺自2020年2月1日至3月31日合同有效期内租金；2.此次帮扶政策仅减免合同租金，不减免合同管理费；3.承租户存在分组或转租的，应以商铺最终承租人的实际经营业态和规模作为减免租金的审核条件；等等。一审庭审中，闫佳陈述2020年2月份租金免交，麦柳芬没有经过闫佳同意将2020年3月份租金交给梁某，梁某就扣减了闫佳应缴纳的2020年3月租金；根据案涉商铺所在市场发出的2020年2、3月租金免租通知，其向梁某缴纳的2020年3月租金抵扣4月租金。麦柳芬陈述2020年2月租金免收，2020年3月租金已交给档主梁某，根据闫佳陈述，2020年4月租金以3月租金抵扣，且闫佳在2020年4月8日开始阻挠麦柳芬经营，故其无需缴纳2020年4月租金。麦柳芬为证明其不存在违约行为，提交了其与闫佳的微信聊天记录、手机短信截图及手机通话记录，主要内容显示麦柳芬在2020年3月4日-3月18日期间多次致电闫佳，但大多数显示未接通，麦柳芬称因联系不上闫佳，才将2020年3月租金直接交给梁某，2020年4月5日麦柳芬欲向闫佳缴纳租金，但闫佳拒收。闫佳提交了梁某向其发出的起诉通知书、其与梁某的微信聊天记录，拟证明并非闫佳要解除与麦柳芬之间的合同，其也不存在违约行为，是麦柳芬与梁某串通起来将其赶出案涉商铺。一审另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，麦柳芬与何彬签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该合同虽然由麦柳芬与何彬签订，但何彬在2019年12月将其承租的案涉商铺剩余租期转让给闫佳后，麦柳芬与闫佳按照该合同履行义务，本案中，双方亦依据该合同主张相应权利，故案涉租赁合同在何彬转让剩余租期给闫佳后，此后的合同主体即合同相对方变更为麦柳芬与闫佳，故麦柳芬与闫佳均应按照合同约定履行相应权利义务。因麦柳芬已于2020年4月27日搬离案涉商铺，闫佳也于2020年5月1日将案涉商铺交还给档主梁某，麦柳芬与闫佳之间的合同目的已不可能实现，一审法院确认麦柳芬与闫佳之间的《租赁合同》于2020年4月27日解除。合同解除后，闫佳应将麦柳芬支付的保证金25500元退还给麦柳芬，麦柳芬主张闫佳支付保证金的利息问题，于法无据，一审法院不予支持。闫佳因其与梁某之间的纠纷致使其无法提供案涉商铺给麦柳芬使用，已构成违约。另，2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对闫佳的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，闫佳因疫情影响与梁某因租金事宜发生争议，闫佳在此过程中并非恶意。因梁某与闫佳的合同纠纷导致闫佳与麦柳芬之间的合同不能继续履行，该责任不能全部归责于闫佳，故本院依据公平原则酌定闫佳应向麦柳芬支付50%的违约金即12750元。闫佳主张是麦柳芬单方解除案涉租赁合同，但其提交的证据不能证明其该主张，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其该主张不予确认，闫佳要求没收麦柳芬保证金及要求麦柳芬支付解除合同违约金的反诉请求依据不足，不予支持。对麦柳芬未付的2020年4月1日至2020年4月27日的租金，鉴于疫情对双方经营均有影响，依据公平原则及参考广州市益园物业经营管理有限公司黎明药材市场作出的《黎明批发干果市场关于新冠××疫情防控期间减免租金的通知》，一审法院酌定闫佳应免收麦柳芬2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年4月27日的租金正常缴纳，麦柳芬已付的2020年3月租金可抵扣2020年4月租金，故麦柳芬无需再向闫佳支付2020年4月租金。对于何彬是否需承责问题。如前所述，案涉租赁合同的相对方已变更为麦柳芬与闫佳，故依据合同相对性，何彬无需承担案涉《租赁合同》的权利义务，麦柳芬要求何彬退还保证金及支付违约金、相应利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2020年7月9日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，闫佳向麦柳芬返还保证金25500元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，闫佳向麦柳芬支付违约金12750元；三、驳回麦柳芬其它诉讼请求；四、驳回闫佳其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费538元，麦柳芬负担134元，闫佳负担404元。反诉受理费644元，由闫佳负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，闫佳向本院提交如下证据：1.微信聊天记录，拟证明闫佳于2020年3月22日前已经交清租金，交清租金前梁某已经换锁，麦柳芬有新的钥匙，麦柳芬想租整个铺位，闫佳交租使麦柳芬失望，随后麦柳芬要求退保证金，并于2020年4月9日正式起诉；2.光盘一张，拟证明2020年5月1日梁某请搬运队把闫佳铺位的所有物品搬至仓库，是梁某强行把闫佳赶出铺位；闫佳与麦柳芬的合同于2020年4月27日解除，2020年5月1日梁某的行为不能算闫佳违约，在时间上已经解除的合同也没有约束力；3.微信聊天记录，拟证明2020年5月9日闫佳接到号码为02083006105的来电，来电人没有自我介绍，闫佳有与该人发生争吵。麦柳芬对此质证认为：1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性，证据1的证明内容属于歪曲事实，闫佳交租以及麦柳芬后续要求退保证金的事实是毫无关联的，且该证据并非在一审庭审后才产生的新证据，故二审法院不应采纳；2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性，无法确认该视频的拍摄时间，该视频也无法证明其证明内容，5月1日并非是各方纠纷的发生日期，具体可见麦柳芬的答辩意见，且该证据不是新证据，二审法院不应采纳；3.认可证据3的真实性、合法性，不认可关联性。该证据是闫佳与律师的聊天记录，无法证明闫佳与一审法院工作人员的通话内容。退一步而言，即使存在该事实，也与本案无关，且该证据不属于新证据，二审法院不应采纳。何彬对此质证认为：由于一审判决结果并未要求何彬承责，故其对于闫佳提交的三份证据没有意见。闫佳二审中提交的三份证据并非一审后形成，不属于二审新证据，且该三份证据并不能证明其主张，亦不影响本案处理结果，故对其二审中提交的证据，本院不予接纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同解除的原因及租赁合同解除后法律后果的清理。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于案涉租赁合同解除的原因。根据一审查明的事实，闫佳未按照其与梁某签订的租赁合同的约定时间支付租金，梁某于2020年4月以闫佳拖欠租金为由要求闫佳于2020年4月16日前搬离案涉商铺，闫佳因其与梁某之间的纠纷致使其无法提供案涉商铺给麦柳芬使用，已构成违约。后麦柳芬于2020年4月27搬离案涉商铺。故一审认定案涉租赁合同于2020年4月27日因闫佳构成违约导致解除，并无不当，本院予以维持。闫佳上诉主张案涉租赁合同系因麦柳芬单方解除与事实不符，本院不予采信，闫佳上诉主张麦柳芬应向其支付违约金25500元无依据，本院不予支持。关于租赁合同解除后法律后果的清理。案涉租赁合同因闫佳违约解除，闫佳应向麦柳芬返还保证金25500元，并按照合同约定支付违约金，一审根据本案查明的事实结合疫情影响依据公平原则酌定闫佳应向麦柳芬支付50%的违约金12750元并认定麦柳芬无需向闫佳支付2020年4月租金并无不当，本院予以维持。闫佳上诉主张没收麦柳芬保证金25500元、其无需支付违约金12750元、麦柳芬应支付2020年4月租金8500元无事实和法律依据，本院不予支持。另外，闫佳主张一审经办法官应当主动回避，其未就其该主张举证证实，因此其该主张无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，闫佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由闫佳负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十月二十二日书记员  冯韵彭诗敏