江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3137号上诉人（原审被告）：曹士亮，男，1970年10月25日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：江顺玉，女，1980年5月17日出生，住江苏省沭阳县。上诉人曹士亮因与被上诉人江顺玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初17255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹士亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实有误，上诉人没有占用被上诉人房屋，一审判决判令上诉人支付占用费3471元没有事实依据；在上诉人居住期间，不欠付物业费、水电费，原审法院认定上诉人支付物业费118元、水费315.85元、电费683元没有依据。被上诉人江顺玉未作答辩。江顺玉向一审法院提出诉讼请求：判令曹士亮赔偿江顺玉物业费500元、水费316元、电费1618元、房租22000元、利息损失20709元、房屋出租收益5000元，共计50143元及利息（利息以50143元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。事实和理由：双方于2018年8月26日口头协议江顺玉将位于沭阳县曹士亮，价款850000元，首付450000元，余款以银行贷款形式支付。后曹士亮以种种理由拖延付款，致使江顺玉为曹士亮支付物业费500元，水电费1934元。江顺玉为购买案涉房屋从银行贷款775000元，为此支出贷款利息20709元。因曹士亮占用房屋，江顺玉租房居住，支出租金22000元，并丧失房屋出租收益5000元，以上损失要求曹士亮赔偿未果。曹士亮一审未作答辩。沭阳法院经审理查明：位于沭阳县房屋原系曹士亮所有，后因曹士亮与他人经济纠纷，该房屋被沭阳法院依法进行拍卖，江顺玉于2018年5月18日以809000元竞得。依据拍卖公告，案涉房屋所产生的水、电、物业欠费均由买受人承担。2018年8月21日，案涉房屋产权变更登记至江顺玉名下，但房屋一直由曹士亮居住。同年8月22日曹士亮与江顺玉磋商欲购买该房屋。8月26日，双方协商由曹士亮以850000元价格从江顺玉处购买该房屋。9月25日，江顺玉向曹士亮发送信息询问月底能否把钱准备好，月底拿不到钱房屋就要自己居住。曹士亮未予回复。10月4日，江顺玉将其银行账户发送给曹士亮，曹士亮分别于10月5日、10月18日向江顺玉转账支付150000元、30000元，合计180000元。10月22日，江顺玉向曹士亮发送短信，具体内容为月底前没有准备好（房款），房子不卖了，其要自己居住，要求曹士亮准备搬出来，房款到时候还给曹士亮，并表示房子拍到手已经5个月了，加上贷款利息、税费等，要求以870000元出售给曹士亮，并要求在月底全款支付。曹士亮未予同意，称双方协商好房屋价款850000元，首付450000元，余款400000元由曹士亮贷款，贷款利息由曹士亮支付等。后双方再次短信沟通，江顺玉表示其暂住在其妹妹家，案涉房屋其要自己居住。曹士亮与江顺玉协商其过完春节再搬出去，建议江顺玉租房住，并承诺由其支付租金，江顺玉未同意。2018年11月16日曹士亮从案涉房屋搬离。至2019年5月双方仍就案涉房屋买卖进行商谈，但未能就房款及付款时间达成一致意见。2019年9月4日，曹士亮诉至沭阳法院要求解除案涉房屋买卖合同，江顺玉返还已付180000元房款及资金占用期间利息。江顺玉在该案中虽要求继续履行房屋买卖合同，但双方仍未能就合同履行问题协商一致。2019年10月25日，沭阳法院作出（2019）苏1322民初13379号民事判决，判令江顺玉返还曹士亮房款180000元及相应利息。2018年12月24日江顺玉支付案涉房屋于2018年8月至2018年10月产生的水费315.85元。2019年1月9日江顺玉支付该房屋电费809元，其中包括2018年9月、10月两月电费613元，2018年11月、12月两月电费172元以及2018年11月份前电费违约金24元。2019年2月21日，江顺玉支付该房屋于2018年1月8日至2019年1月8日物业费500元。诉讼过程中，经询价，案涉房屋于2018年出租年租金约为14733元。沭阳法院认为，双方当事人曾就买卖案涉房屋达成初步协议，该协议不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效。后双方未能就案涉房屋买卖合同的继续履行达成一致意见，致使合同未能履行，并经曹士亮起诉解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于曹士亮支付的房款及房款利息，曹士亮已经提起诉讼，并经法院判决处理，本案不再理涉。案涉房屋此前系曹士亮所有，曹士亮一直居住于该房屋内，江顺玉竞买该房屋后，双方于2018年8月22日达成房屋买卖协议，约定由曹士亮回购该房屋，期间江顺玉允许曹士亮继续居住在该房屋中。故曹士亮自2018年8月22日至2018年11月16日搬离时，居住于案涉房屋系基于双方之间成立的房屋买卖合同，现该合同解除，曹士亮应赔偿江顺玉此期间房屋占用损失。综合曹士亮居住时间、该房屋于当期的租赁收益，沭阳法院酌情确定房屋占用损失为3471（86÷365×14733）元。江顺玉代曹士亮支付的物业费、水电费，曹士亮应返还，但返还数额应为曹士亮占用该房屋期间产生的相应费用。经计算，曹士亮应返还的物业费为118（86÷365×500）元、水费315.85元、电费683（613+24+16÷60×172）元。江顺玉虽主张其租房居住，产生租金损失，但未提供租金交付的相关证据，且在双方短信记录中，曹士亮询问江顺玉是否租房时，江顺玉称其暂住妹妹家中，曹士亮与江顺玉协商由江顺玉租房居住，并承诺由其支付租金时，江顺玉并未同意，故现江顺玉主张产生租金损失22000元，依法不予采信。江顺玉主张20709元利息损失系其从银行贷款购买案涉房屋而支付的贷款利息，该款系江顺玉为获取该房屋支付的合理对价。曹士亮虽曾承诺支付其中450000元贷款利息，但其系基于双方履行房屋买卖合同作出的承诺，现该房屋买卖合同因无法继续履行而被解除，故对于该利息部分的约定也不应再履行。江顺玉主张曹士亮支付上述各项损失的利息，亦于法无据，依法不予支持。故对于江顺玉主张的损失，沭阳法院认定如下：房屋占用费3471元、代曹士亮支付的物业费118元、水费315.85元、电费683元，共计4587.85元。曹士亮经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，且不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、曹士亮于本判决发生法律效力之日起五日内支付江顺玉房屋占用费、物业费、水、电费，共计4587.85元；二、驳回江顺玉其他诉讼请求。案件受理费1054元，保全费520元，合计1574元，由江顺玉负担1476元，曹士亮负担98元。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一审判决判令曹士亮支付江顺玉房屋占用费、物业费、水电费共计4587.65元是否有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹士亮系案涉房屋原所有权人，并一直居住于该房屋。在江顺玉竞买该房屋后，双方于2018年8月22日达成买卖协议，约定由曹士亮回购该房屋，曹士亮基于双方之间房屋买卖合同继续居住在该房屋，至2018年11月16日搬离。因双方对房屋买卖合同履行未达成一致意见，经曹士亮起诉解除该房屋买卖合同。根据上述法律规定，合同解除后，曹士亮应赔偿江顺玉此期间房屋占用损失。沭阳法院综合曹士亮居住时间、该房屋于当期的租赁收益，酌情确定房屋占用损失为3471（86÷365×14733）元并无不当。关于曹士亮占用房屋期间的物业费、水电费，曹士亮主张其均已经缴纳，不欠付相关费用，但未提供相应证据证明其已经支付了居住期间物业费、水电费。根据江顺玉一审提供的其缴纳物业费、水电费相关凭证，能够认定江顺玉代曹士亮支付了物业费、水电费，曹士亮应予返还。结合曹士亮占用该房屋时间，沭阳法院认定曹士亮应返还的物业费118（86÷365×500）元、水费315.85元、电费683（613+24+16÷60×172）元并无不当。上诉人曹士亮的上诉主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人曹士亮的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人曹士亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年十月二十六日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。