北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9416号上诉人（原审被告）：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，该公司房山店店长，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：王越，女，1999年8月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨姣（王越之母），1972年10月13日出生，住北京市房山区。上诉人北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）因与被上诉人王越房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初7848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。顺达行公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支付王越2020年3月21日至2020年4月20日租金3500元；本案一、二审诉讼费用由王越承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据无采纳。我公司与王越既是房屋租赁关系，也是房屋委托关系，我公司为受损方，已于2020年4月20日之后未使用房屋，其租赁关系已解除。如因新冠疫情原因支付2020年4月21日至2020年7月30日的租金，其损失巨大，而王越房屋委托关系中无损失，故意拖延合同解除日期。王越辩称，同意一审判决，不同意顺达行公司的上诉请求。王越向一审法院起诉请求：1.判决解除我与顺达行公司之间的房屋租赁合同；2.判决顺达行公司返还位于北京市房山区长阳镇高佃四村回迁安置房11号楼4层5单元402室的房屋；3.判决顺达行公司支付2020年3月20日至2020年8月1日止的房屋租金15392元；4.判决顺达行公司支付我违约金7000元；5.诉讼费由顺达行公司承担。一审法院认定事实：2018年10月6日，杨姣（委托人、甲方）与顺达行公司（代理人、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于北京市房山区高四（高佃四村）回迁楼11号楼5单元402室房屋委托乙方代理对外出租。委托期限自2018年10月10日起至2022年1月10日止，共计39个月。甲方同意每年预留出30个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年10月10日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为3500元/月，房租按季度支付。具体缴付日期及金额为：2018年10月6日（10500元），2019年2月10日（10500元），2019年5月10日（10500元），2019年8月10日（10500元），2020年1月10日（10500元），2020年4月10日（10500元），2020年7月10日（10500元）……合同第六条约定违约责任：1、甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2、违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并须赔偿对方本合同总租金的20%作为违约金，如甲方违约或甲方因特殊原因终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第七条约定免责条款，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的，因相关政策原因须拆除屋内相关原设施或便于出租增加的设施，导致影响乙方出租的，租金按承租人实际居住时间计算，并返还已付费用。合同签订后，双方进行了交接。顺达行公司将租金支付至2020年3月20日。双方就合同是否继续履行协商未果。另查明，涉案房屋系王越回迁安置房，王越与杨姣系母女关系。顺达行公司未将涉案房屋交付给王越。一审法院认为：王越、顺达行公司所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。本案中，王越、顺达行公司签订的合同，根据查明情况，虽名为委托代理合同，实为房屋租赁合同，对顺达行公司主张双方系委托代理关系的辩论意见，法院不予采纳。王越起诉要求解除合同，顺达行公司同意解除合同，法院对合同解除不持异议。关于合同解除的时间，合同履行过程中，顺达行公司称受疫情防控措施影响未能转租涉案房屋而与王越协商解除合同，但现有证据不足以证明双方曾就合同解除达成一致。同时，对于居住性房屋租赁合同，疫情或者疫情防控措施一般不会构成合同履行的重大障碍，并不必然导致合同无法履行。此外，租赁合同中未约定当事人双方享有合同任意解除权。租赁合同约定的，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方约定的两个月房租作为违约金。该条款系合同解除情形下违约责任的约定，并非赋予顺达行公司享有任意解除权。综上，顺达行公司不享有合同解除权，顺达行公司向王越发出解除合同的告知不发生解除合同的效果，故对顺达行公司主张的双方合同关系已于2020年4月20日解除的辩称，法院不予采纳。王越诉称要求解除合同，顺达行公司在2020年7月30日谈话中同意解除合同，法院确认双方的租赁合同于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋的诉讼请求，顺达行公司在2020年7月30日谈话中及庭审过程中均同意交付房屋，法院对此不持异议，对该项诉讼请求，法院予以支持。关于2020年3月20日至8月1日止的租金请求。王越未收回房屋，双方合同于2020年7月30日解除，其请求顺达行公司支付2020年3月21日至2020年7月30日房屋租金的诉讼请求，法院予以支持，其过高部分，法院不予支持。关于违约金的诉讼请求。因受疫情及疫情管控措施的影响，双方对于租赁合同的履行、解除，应尽量协商和解、共担风险、共渡难关。租赁合同违约条款约定的违约金强调的是对提前解除合同造成损害的补偿，现双方合同解除未对王越造成损失，法院综合考虑公平原则、合同履行情况及受疫情及疫情管控措施的影响，对王越违约金的请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月判决：一、确认王越与北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋委托代理合同》于2020年7月30日解除；二、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起三十日内返还王越位于北京市房山区长阳镇高佃四村回迁安置房11号楼4层5单元402室的房屋；三、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付王越2020年3月21日至2020年7月30日租金15166.67元；四、驳回王越的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，顺达行公司提交微信聊天记录，并称王越已在6月份将房屋委托给其他公司，欲证明租金应计算至2020年4月20日，王越对该证据不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，经查，根据双方租赁合同约定，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方约定的两个月房租作为违约金。该条款系合同解除情形下违约责任的约定，并非赋予顺达行公司享有任意解除权。故一审法院根据上述情形，认定顺达行公司不享有合同解除权，顺达行公司向王越发出解除合同的告知不发生解除合同的效果，故对顺达行公司主张的双方合同关系已于2020年4月20日解除的辩称，未予采信；同时，一审法院结合顺达行公司在2020年7月30日谈话中同意解除合同陈述，确认双方的租赁合同于2020年7月30日解除。本院经审查认为，一审法院上述认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。顺达行公司主张双方合同关系已于2020年4月20日解除的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，顺达行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京顺达行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二〇年十月三十日法官助理 王若净书 记 员 胡祎丽书 记 员 张 爽