浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5059号上诉人（原审原告）：黄文军，男，汉族，1991年5月1日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：林锋、鲍银碧，北京炜衡（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州市瓯海华联服饰有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海茶山街道茶山村梅泉路**。法定代表人：王跃龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：木慧建、薛建胜，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人黄文军、温州市瓯海华联服饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审查，温州市瓯海华联服饰有限公司未在人民法院通知的法定期限内预交上诉案件受理费，亦未向本院提出减交、缓交、免交案件受理费申请，不履行诉讼义务，对温州市瓯海华联服饰有限公司的上诉，按其撤回上诉处理，不再另行制作裁定书。黄文军上诉请求：1、请求撤销原判第一项，发回重审或者依法改判温州市瓯海华联服饰有限公司赔偿黄文军装修损失（残值）996580元；2、本案一、二审诉讼费用由温州市瓯海华联服饰有限公司承担。事实与理由：一、双方均未认可、茶山街道也未确认涉案装修现值为753670元，并且无证据证明该装修现值已经相应资质的评估公司进行鉴定。同时，一审法院已确认黄文军提供的涉案装修款项为996580元的《评估报告》，故一审法院采用753670元系错误的，应采用装修补偿款的现值为996580元。(一)双方对黄文军提供的所谓从茶山街道取得的记载装修补偿费用的753670元的装修补偿清单完全不认可，茶山街道对该费用也未进行确认。在原审庭审中，双方虽然称街道派人有对涉案装修情况进行评估，系阐述一个事实过程，但是并不代表已确认由街道对涉案租赁物的装修情况进行评估，两者毫无关联。相反，双方对“记载装修补偿费用为753670元的装修补偿清单”完全不认可。黄文军对涉案装修情况委托相关评估机构进行重新评估，温州市瓯海华联服饰有限公司在质证中对“记载装修补偿费用为753670元的装修补偿清单”的三性均提出异议、还另案提起了行政诉讼。并且，从茶山街道出具的《情况说明》来看，有关上述“装修补偿清单”当中的装修补偿费用系完全空白的，说明茶山街道对该清单当中的装修补偿项目的单价、款项完全未确认。(二)“记载装修补偿费用为753670元的装修补偿清单”仅仅系一张复印件，并无原件，无证据证明已由相应评估资质的评估公司进行评估确认，甚至可能系违法的。(三）一审法院对黄文军提供的证据《资产评估报告》已认可，并且该报告中的996580元为涉案装修残值，故一审法院对涉案的装修残值为996580元应予以采纳。黄文军在向一审法院提起诉讼前，已委托了相关的评估机构对涉案装修的残值情况进行合法的评估，并在评估当时，己通知了温州市瓯海华联服饰有限公司，一审法院对于这点予以确认，并对《资产评估报告》予以采纳。(四）退一步讲，就算一审法院对《资产评估报告》的装修补偿款996580元当中的设备设施搬迁损失款合计41750元不予采纳，应向黄文军释明却未释明，并且设备设施搬迁损失与装修残值的名目、单价完全可以清晰的进行区分，并非无法直接区分，故一审法院存在程序违法。二、在签订涉案租赁协议时，温州市瓯海华联服饰有限公司明知涉案租赁物为无产权建筑物，未告知黄文军并出租给黄文军，存在重大、明显的过错，而黄文军在提起一审诉讼前，一直不知晓，故温州市瓯海华联服饰有限公司应承担涉案装修补偿款80%的责任，一审法院却认定黄文军承担涉案装修补偿款80%的责任系完全错误，完全不公平。(一）在签订涉案租赁协议当时，温州市瓯海华联服饰有限公司明知涉案房屋无产权却未告知或隐瞒黄文军，温州市瓯海华联服饰有限公司在一审庭审中认为涉案租赁协议系合法有效，并多次声称涉案租赁物并非违章建筑的阐述可予以证明。(二）黄文军在签订涉案租赁协议直至提起一审诉讼前，并不知晓涉案租赁物系违章建筑（或无合法性手续建筑物）；同时，“合法性瑕疵”恰恰说明黄文军认为涉案租赁物系合法的（或存在合法手续建筑物），主观上系善意的，故一审认定黄文军存在明显的过错，显然系错误的。(三）从签订涉案协议的内容以及投入装修的情况来看，双方在签订涉案协议当时均未预测到政策风险主要指迁拆而导致的风险。(四）“合法性瑕疵”的政策风险是指黄文军搭建的户外消防钢架楼梯受城管拆除、消防无法通过的政策风险，根本未违反诚实信用原则。(五）黄文军承租之前，涉案租赁物处于闲置以及黄文军已实际使用3年的租赁物与本案不具有关联性，也缺乏相应的法律依据。温州市瓯海华联服饰有限公司辩称，一、黄文军在签订合同时明知涉案租赁房屋存在合法性瑕疵且在合同中已明确载明仍坚持承租，黄文军对此可能导致的后果具有充分的预判，一审法院综合相关因素，判定黄文军按80%责任比例承担承租物装修现值损失并无不当。1、黄文军主张“合法性瑕疵”为搭建户外消防钢架楼梯受城管拆除、消防验收无法通过的政策风险，其主张并无事实依据，且与合同表述不符。温州市瓯海华联服饰有限公司出租的房屋，原系已有临时用地规划审批的临时用地。但经查，因原有的规划图纸审批记录由于登记部门档案管理问题现已找不到，而该临时用地到期后又由于部门人员变动和政策变化而难以申请延续，因而温州市瓯海华联服饰有限公司尚未取得临时用地使用年限的延续，该房屋一度因产权瑕疵而被闲置。双方签订合同时，已在前言、合同第一条“特别说明”内对承租物存在合法性瑕疵予以告知。根据《房屋租赁合同书》第一条特别说明的约定，温州市瓯海华联服饰有限公司已明确告知承租物存在合法性瑕疵，在使用过程中存在政策性障碍，不排除因政府行为导致损失，黄文军已完全知晓承租物的状态，且完全理解温州市瓯海华联服饰有限公司告知内容的意图与可能产生的不利后果，充分考量决定承租，自愿承担风险。租赁合同将承租物存在合法性瑕疵在第一条如此明显的位置予以特别体现,其主要目的就是告知黄文军涉案承租物尚未取得完整的合法产权登记手续，而租期内政府是否拆迁、何时拆迁具有不确定性，如在租期内要拆迁的话，可能因产权的合法性瑕疵而导致损失得不到补偿，故合同约定了不排除因政府行为导致损失的情形，并明确如坚持要求承租的由黄文军自担风险。黄文军签约前也自行去登记部门和街道了解过情况，是在对合同上述条款同意接受的情况下才签订租赁合同的，且租赁价格相比没有产权争议的房屋已经大幅优惠。现黄文军却上诉称自己对房屋存在合法性瑕疵并不知晓，该主张显然是严重违反诚信原则的。至于黄文军主张合同第一条是指“搭建户外消防钢架楼梯受城管拆除、消防验收无法通过的政策风险”，其主张与合同第一句的字面表述明显不符（该钢架楼梯是黄文军承租后自行建设，在出租时并不存在，不属于出租房屋的组成部分，故显然并不是合同开头概述的出租房屋的“合法性瑕疵”所指的对象）。且如果此处是指建设消防钢架后可能被城管拆除的风险，则双方完全可以在合同中涉及允许一方搭建钢架的部分作出相关约定，而不是在合同的第一条的出租房屋整体性风险的提示中予以约定。此外，租赁合同在第六条还进一步明确约定：“根据第一条的特别说明，在租用期间，包括但不限于政策风险、安全、消防、环保的责任风险全部由乙方承担”，其中“政策风险”与“消防”系并列的约定，显然所指内容不同。2、涉案承租物系黄文军主动提出承租，且在签订租赁合同前，黄文军已了解承租物的状况，并自愿承担风险。故黄文军现又主张由温州市瓯海华联服饰有限公司承担损失，有违诚信原则。3、一审法院在公平诚信原则的基础上，结合双方导致合同无效的过错责任、黄文军基于房屋的处置获得的利益以及温州市瓯海华联服饰有限公司实际无法获取装修完后续使用价值等因素，综合考虑后判决黄文军按80%的责任比例承担承租物装修现值损失，并无不当。二、一审法院依职权向茶山街道办事处调取的涉案公寓室内装修及附属物补偿明细表与黄文军自己提交的、从茶山街道办事处取得的证据装修补偿清单项目和数量都一致。一审法院以此确认涉案公寓室内装修现值为753670元，并无不当。1、一审庭审中双方均确认××街道××排公司对案涉租赁公寓的装修情况进行评估，且黄文军已将该装修补偿清单作为证明评估事实和评估金额作为证据提交，现又对该装修补偿清单的三性不予认可而提起上诉，亦明显有违诚实信用原则。根据《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》规定，被征收房屋的相关补偿费用一般由街道办事处组织评估单位进行确定。一审庭审中双方均确认街道办事处已安排公司对案涉租赁物的装修情况进行评估。黄文军起诉时提交证据《涉案租赁物的装修补偿表》，证明对象为“涉案租赁物经街道的相关部门评估，涉案租赁物的装修补偿款为753670元”，黄文军确认茶山街道出具的《涉案租赁物的装修补偿表》系由相关部门评估得出，一审法院对该证据已依法予以认定。现黄文军在上诉状称该装修补偿表未经相应资质的评估公司进行鉴定、对该装修补偿表完全不认可、该证据系孤证等，该上诉主张内容与一审认定的证据、事实明显冲突，系黄文军违反诚信的表现。2、经一审法院调查，茶山街道出具说明确认已对案涉公司装修补偿价值进行评估，虽调取的公寓室内装修及附属物补偿明细表未列明项目单价及金额，但与黄文军提供的上述补偿费用清单核对后项目及数量均相同。一审判决以此确认涉案公寓室内装修现值为753670元，并无不当。3、一审法院并未认可黄文军提交《资产评估报告书》，且该评估报告书系其黄文军单方委托，温州市瓯海华联服饰有限公司对此亦不予认可，一审法院认定该评估报告不能作为案涉租赁公寓装修残值的依据，并无不当。首先，该《资产评估报告书》系黄文军单方委托出具，评估时未通知温州市瓯海华联服饰有限公司到场，评估过程中也未由温州市瓯海华联服饰有限公司对评估物品归属、种类、数量进行共同核对，该自行委托的单方文件在程序上缺乏公开、公正，温州市瓯海华联服饰有限公司在一审中对该评估报告不予认可。其次，一审法院认为该报告将装修残值与设备设施搬迁损失合并评估，无法直接区分装修残值与设备设施搬迁损失相应数额，故不能作为案涉租赁公寓装修残值的依据。因此，黄文军在上诉状中称“一审法院对上诉人提供的证据《资产评估报告书》已认可”的上诉主张，明显与事实不符。一审法院结合黄文军提交的证据《涉案租赁物的装修补偿表》、茶山街道出具的说明，确认案涉租赁公寓的装修现值为753670元，并无不当。综上所述，黄文军的上诉请求与事实不符，缺乏法律依据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。黄文军向一审法院起诉请求：一、判令温州市瓯海华联服饰有限公司向黄文军支付装修款项996580元以及利息损失（利息损失从起诉之曰起至履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；二、判令温州市瓯海华联服饰有限公司向黄文军退还押金2万元、租金24337元及其利息损失（利息损失从起诉之日起至履行完毕之日止以44337元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；三、本案诉讼费用由温州市瓯海华联服饰有限公司承担。一审法院认定事实：温州市瓯海区茶山街道梅泉路268号厂房的权利人为温州市瓯海华联服饰有限公司。2016年9月17日，黄文军作为乙方与温州市瓯海华联服饰有限公司作为甲方签订《房屋租赁合同书》，合同首页载明“甲方有闲置房屋一处，乙方得知后要求承租，甲方如实陈述该房屋存在合法性的瑕疵后，乙方坚持要承租，故双方现为该事项充分协商达成如下合同条款”，并约定如下：特别说明：甲方的房屋存在合法性瑕疵，在使用过程中存在政策性障碍，不排除因政府行为导致损失，甲方的说明已尽告知义务。乙方完全知晓甲方房屋的状态，且完全理解甲方告知内容的意图与可能产生的不利后果，乙方经充分考量决定承租，自愿承担风险。租期十年，自2016年11月6日至2026年11月5日24时止；第一年租金254880元，三年不变，第四年267624元，第五年281005元，第一年每半年付一次，往后每年度租金要提前30天一次性支付，如逾期支付就构成根本性违约。关于装饰及残值的处理：甲方给予乙方45天装修期（免租金），合同期满后，乙方可以拆卸电器类以及动产，固定物、门、窗、屋面装修不得拆除，自愿放弃无偿留下。根据第一条的特别说明，在租用期间，包括但不限于政策风险、安全、消防、环保的责任风险全部由乙方承担。甲方的货梯不得使用，如必须要用，乙方必须经有资质单位检测合格准予使用的情况下方可使用，但一切后果自负。乙方向甲方支付水、电费押金贰万元，合同期满后无息返还乙方。违约责任的约定：凡违约方必须向守约方承担当年租金的20%的违约金，因政府行为、政策风险造成合同无法履行的不视为违约，合同自然解除，互不承担违约责任。如甲方构成根本性（中途不租）违约，甲方承担装潢费用的赔偿，赔偿计算办法是经资质单位鉴定为准，除此甲方不承担任何赔偿责任。2016年9月20日，黄文军向温州市瓯海华联服饰有限公司支付2万元水电押金。庭审中双方确认案涉租赁物为茶山街道梅泉路268号中北首厂房2-4层（门牌号：梅泉大街500弄17号），建筑面积约1180平方米，出租二、三年前作为厂房使用，后闲置直到案涉承租。合同签订后，黄文军对租赁物即厂房进行装修，2016年12月作为单身公寓对外出租使用。2019年11月5日前的租金已全部结清，2019年11月15日、20日黄文军通过支付宝向温州市瓯海华联服饰有限公司的法定代表人王跃龙各转账9999.99元、40000元，以上合计49999.99元。2019年6月27日，茶山街道办事处向瓯海区人民政府提交“关于××镇××期项目改造的请示”，同年8月26日，瓯海区政府房屋土地征收服务中心出具“关于对《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》予以审查备案的复函”，该复函明确，经审查，《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》符合我区征收政策；实施方案第三条载明“签约期限：2019年8月28日至2019年11月7日17时整；“并列第一”奖励日（腾空截止日2019年12月16日17时整）”。2019年9月3日，茶山街道办事处向企业各承租户出具“关于对承租户进行入户评估的通知”，该通知载明“涉及拆迁范围内的房屋需在2019年11月7日前完成签约，12月16日前完成房屋腾空”及“现定于2019年9月5日-9月25日对您户所承租的房屋进行入户评估工作”。2019年12月11日，温州市瓯海华联服饰有限公司的法定代表人王跃龙作为乙方与茶山街道办事处作为甲方签订《单位拆迁临时协议书》，该协议书载明“乙方同意在2019年12月16日前搬迁腾空征收范围内的全部房屋并交甲方验收；因乙方的征收补偿内容需要核对，先签订单位拆迁临时协议，待补偿内容核实确认后再签订单位补偿安置正式协议书”，该协议书第二页手写备注“本工业区内同类型企业同事项如有优惠可参照执行，同类型企业的临时建筑的处置如瓯海区内已有优惠政策申请参照”。黄文军拍摄的照片显示同日中午11时左右，部分住户及其行李等物在公寓楼下，同年12月12日，黄文军与温州市瓯海华联服饰有限公司的法定代表人王跃龙电话沟通过装修评估等事宜。2019年12月23日，黄文军委托温州兄弟资产评估有限公司对梅泉500弄17号2-4公寓装潢及设备设施进行评估，2020年1月6日，该公司出具温兄评报字（2020）第002号评估报告，该报告中的资产评估结果汇总表载明公共区域搬迁损失额为253860元、房间的搬迁损失额为742720元，以上合计996580元，其中房间评估明细表中包括了窗帘、空调、冰箱、沙发、茶几、洗衣机、电视机等搬迁损失费。2019年12月24日，黄文军的员工温学特与温州市瓯海华联服饰有限公司的法定代表人王跃龙通过微信进行沟通，其中王跃龙陈述“收4万-35天26000＝14000”，温学特陈述“你钱给我们，我们就几个学生退了就没有了，现在都没人住了；11月转给你是5万租金，一天租金是698.3元，35天是24440.5元”。温州市瓯海华联服饰有限公司所在户号为193003506的电量数据经查询，2019年12月1日至2020年1月1日的电量情况如下，12月1日-10日的用电量平均为91.2度（其中日最少为57.8度，日最多为119度），12月11日-15分别为64.8度、39.6度、41度、31度、16.8度，16日至25日的用电量均在14.4度以下，26日-30日用电量均为0。户号为193003506的电表下仍有2238元电费未缴清。2020年5月27日，茶山街道办事处出具情况说明及案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表（列明公寓装修项目名称、数量），其中情况说明载明“企业‘温州市瓯海华联服饰有限公司’厂区内北首有1幢4层房屋，建筑面积1436.45㎡，其中已办理建设工程规划许可证面积155.90㎡，其余1280.55㎡均属于98后无合法手续建筑。企业现状房屋的1层作为办公室使用，2-4层出租作为公寓经营。根据工业用房相关拆迁政策规定，该幢1层已办理建设工程规划许可证的面积按合法建筑予以补偿，该合法建筑内的装修及设施设备搬迁可给予补偿，其余未办理合法手续的98后建筑1280.55㎡，其建筑内的室内装修和设施设备搬迁均不能给予补偿。上述建筑内涉及到的装修补偿明细和资产搬迁补偿明细企业均未核对确认”。另认定，2010年12月，温州市民用建筑规划设计院出具温州市瓯海华联服饰有限公司建设厂房的总平面图，该平面图加盖了温州市规划局建设工程设计方案审定专用章（日期为2011年3月14日），图中主要技术经济指标建设用地面积中载明新建临时建筑面积1200.77平方米。黄文军提交案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表，该表载明金额为753670元。2019年12月24日，温州市瓯海华联服饰有限公司向浙江省永嘉县人民法院提起城建行政强制诉讼【案号：（2019）浙0324行初323号】，请求确认温州市瓯海华联服饰有限公司与茶山街道办事处签订的《单位拆迁临时协议书》无效；2020年2月21日，温州市瓯海华联服饰有限公司向温州市鹿城区人民法院提起城建（征补）行政协议诉讼【案号：（2020）浙0302行初50号】；上述两案目前仍在审理中。一审法院认为，本案争议焦点一是案涉租赁协议书的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》中已明确租赁房屋存在合法性瑕疵，茶山街道于2020年5月27日出具的情况说明也明确案涉租赁物为无合法手续建筑；温州市瓯海华联服饰有限公司在一审法庭辩论终结前也未向一审法院提供其取得案涉租赁物建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料；这种情形下，双方于2016年9月17日签订的《房屋租赁合同书》应属无效。本案争议焦点二是黄文军主张的房屋装修损失及设备设施搬迁补偿费问题。关于设备设施搬迁补偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除”。一审法院认为，固定资产设备设施，在性质上属于未形成附合的装饰装修物，考虑到案涉租赁物后期将被拆除，温州市瓯海华联服饰有限公司对租赁物中的设备设施无法实际利用，故案涉公寓中的设备设施应由承租人即黄文军自行拆除。一般来说，拆除及搬离设备的相关费用也应由承租人承担，黄文军也未举证证明关于拆除费用双方有特别约定；另，根据茶山街道办事处出具的说明可知，案涉公寓所涉设备设施搬迁不能给予补偿，说明温州市瓯海华联服饰有限公司后期也无法从租赁物拆迁过程中获取设备设施相关利益。故黄文军主张要求温州市瓯海华联服饰有限公司支付设备设施的搬迁补偿款依据不足，不予支持。关于装修补偿问题。（一）关于案涉公寓的装修现值问题。黄文军提交的案涉租赁物的评估报告系单方委托，评估内容为案涉租赁物的装潢及设备设施，其中装潢对应内容为装修残值，设备设施对应内容为残值及搬迁损失，现温州市瓯海华联服饰有限公司对该报告不予认可；考虑到该报告将装修残值与设备设施搬迁损失合并评估，内容繁多，无法直接区分装修残值与设备设施搬迁损失相应数额，故不能作为案涉租赁公寓装修残值的依据。因案涉租赁物系因拆迁而被停止正常使用，《茶山街道茶山梦想小镇一期（茶山工业区片）工业用房拆迁与补偿实施方案》第三项对不可移动的设备设施的补偿已进行规定，故被征收房屋的上述补偿费用一般由街道办事处组织评估单位进行确定；庭审中双方均确认街道办事处已安排公司对案涉租赁物的装修情况进行评估；经一审法院调查，茶山街道办事处出具说明，明确温州市瓯海华联服饰有限公司尚未对案涉公寓的室内装修补偿明细和资产搬迁明细进行核对确认，说明案涉租赁房屋即2-4层公寓的室内装修补偿已进行过评估。根据黄文军从茶山街道办事处取得的装修补偿清单可知案涉公寓的装修补偿费用为753670元，一审法院向茶山街道办事处调取的案涉公寓室内装修及附属物补偿明细表虽然没有列明项目单价及金额，但与黄文军提供的上述补偿费用清单核对后项目及数量均相同。同时，茶山街道办事处出具的说明反映系温州市瓯海华联服饰有限公司不去街道办事处处理案涉公寓的装修补偿事宜；审理中，一审法院要求温州市瓯海华联服饰有限公司提供案涉公寓的室内装修及附属物补偿清单，现温州市瓯海华联服饰有限公司逾期仍未提供，应承担相应的不利后果；综合以上因素，一审法院结合装修补偿清单及明细表确认案涉租赁公寓的装修现值为753670元。（二）关于案涉公寓装修补偿的责任问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据上述规定来看，在出租人不同意利用的情况下，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失。针对本案情况，首先，关于过错问题，黄文军在签订合同时明知案涉租赁物存在合法性瑕疵仍坚持承租，在合同中明确已完全理解温州市瓯海华联服饰有限公司告知内容的意图与可能产生的不利后果并自愿承担在租用期间产生政策风险；政策风险，一般而言主要指因拆迁而导致的风险，虽然案涉租赁合同因租赁物无合法手续而确认无效，但黄文军在签订合同时就政策风险承担而自愿作出的承诺意思表示真实，从诚实信用角度来说，即使合同无效黄文军也应遵守承诺内容，综合以上因素，黄文军具有明显的过错；对于温州市瓯海华联服饰有限公司来说，其明知租赁物无产权仍对外出租也具有一定过错。其次，上述规定强调在出租人不同意利用情况下要按过错承担现值损失，目的在于出租人即使不同意利用，但客观上可以使用承租物的装修装饰物，即出租人从承租物的装修上获取了相应的益处，因此出租人需要按其过错程度来承担装修损失。本案不属于温州市瓯海华联服饰有限公司不同意利用装修物的情形，且租赁公寓后期将被拆除，温州市瓯海华联服饰有限公司实际上无法获取装修物的后续使用价值；同时，茶山街道办事处已明确不能补偿温州市瓯海华联服饰有限公司案涉公寓的装修补偿相关费用，说明温州市瓯海华联服饰有限公司也无法基于案涉公寓的拆迁而获取补偿收益。最后，考虑到涉案租赁合同原约定合同期为10年，一般来说，黄文军所支出的装修预期使用期限对应于承租期限，现黄文军仅使用了3年，在装修方面客观上产生了一定损失；对于温州市瓯海华联服饰有限公司来说，案涉租赁物在黄文军承租前处于闲置状态，现因温州市瓯海华联服饰有限公司的承租每年的租金收入25万元以上，三年合计租金收入达75万元，温州市瓯海华联服饰有限公司基于房屋的出租获取一定利益。综合以上因素，一审法院酌情确定温州市瓯海华联服饰有限公司按20%责任比例承担承租物装修现值损失，计150734元。本案争议焦点三是黄文军主张的押金及剩余租金问题。根据黄文军提供的照片、视频及庭审中双方的陈述，2019年12月11日，茶山街道办事处与温州市瓯海华联服饰有限公司签订《单位拆迁临时协议书》，协议明确温州市瓯海华联服饰有限公司同意在16日前腾空房屋；同日，街道办事处组织人员对案涉租赁物即黄文军经营的公寓进行腾空住户，根据黄文军提供的2019年12月份的电费情况可知，平时日均的用电费在90度左右，最少也有57.8度，但在12月12日下降到38.6度，之后每日均在下降，16日以后已下降到14.4度以下，庭审中黄文军陈述公共区域会产生部分用电符合常情，一审法院结合案涉租赁物的用电情况及双方的陈述酌情确定案涉租赁物腾空日为16日。考虑到双方于2019年9月均已知道案涉租赁物涉及拆迁且可能在11-12月期间签约及腾空，而下一年度租期即自2019年11月6日开始，故黄文军未按租赁合同约定的提前30日缴纳租金具有适当理由，对于温州市××期支付租金的主张不予采纳。黄文军于2019年11月15日、20日共计支付租金49999.99元，截至2019年12月15日共使用40天，参照第四年年租金267624元计算日租金为733.2元，共计租金为29328元，扣除上述租金后余款为20671.99元。因案涉租赁物尚未缴纳的水电费用为2238元，黄文军对该数额亦无异议并同意从押金中予以扣减，且案涉租赁物因拆迁而停止使用，后续也不会再产生水电费用，故黄文军于2016年11月缴纳的水电押金2万元扣减上述未交的水电费用后余款17762元应予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、温州市瓯海华联服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内偿付黄文军装修补偿款150734元；二、温州市瓯海华联服饰有限公司应于本判决生效之日起10日内返还黄文军剩余租金20671.99元及押金余款17762元；三、驳回黄文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14168元，减半收取7084元，由黄文军负担5042.5元，温州市瓯海华联服饰有限公司负担2041.5元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于《房屋租赁合同书》的效力及返还的剩余租金及押金余款的金额，双方均未提出异议，本院对此予以确认。二审争议焦点为涉案公寓装修损失及双方责任比例分担问题。关于涉案公寓的装修损失。黄文军主张以温兄评报字（2020）第002号评估报告中的拆迁损失价值996580元为依据，但该评估系黄文军单方委托，未得到温州市瓯海华联服饰有限公司的认可，一审法院未将其作为定案依据，符合法律规定。一审法院在判决书中对温兄评报字（2020）第002号评估报告予以认定，系基于事实认定部分对黄文军委托温州兄弟资产评估有限公司对涉案公寓装潢及设备设施进行评估这一事实的客观表述，并不代表对该评估结论予以采信。一审判决说理部分亦已明确该评估报告不能作为涉案租赁公寓装修残值的依据。黄文军上诉认为一审法院已认可该评估报告，与事实不符。黄文军主张一审法院若认为设备设施搬迁损失41750元不予采纳，应向其释明但却未释明，属于程序违法。但该评估报告结果包含设备设施拆迁损失费的问题并不属于当事人的诉讼请求不正确的情形，不属于一审法院应当释明的范畴，故黄文军该主张于法无据，本院不予支持。茶山街道办事处的装修补偿清单系黄文军自己向一审法院提供，其证明目的是涉案租赁物经街道的相关部门评估，租赁物的装修补偿款为753670元。一审法院向茶山街道办事处调取涉案公寓室内装修及附属物补偿明细表，该表记载的项目及数量与黄文军自己提供的清单核对后均相符。一审法院综合考虑上述情况，确认涉案公寓的装修现值为753670元，并无明显不当。关于双方的责任比例分担问题。涉案《房屋租赁合同书》第一条特别说明中约定：“甲方的房屋存在合法性瑕疵，在使用过程中存在政策性障碍，不排除因政府行为导致损失，甲方的说明已尽告知义务。乙方完全知晓甲方房屋的状态，且完全理解甲方告知内容的意图与可能产生的不利后果，乙方经充分考量决定承租，自愿承担风险。”第六条约定：“根据第一条的特别说明，在租用期间，包括但不限于政策风险、安全、消防、环保的责任风险全部由乙方承担。”第八条约定：“凡违约方必须向守约方承担当年租金的20%的违约金，因政府行为、政策风险造成合同无法履行的不视为违约，合同自然解除，互不承担违约责任。如甲方构成根本性（中途不租）违约，甲方承担装潢费用的赔偿，赔偿计算办法是经资质单位鉴定为准，除此甲方不承担任何赔偿责任。”从双方合同约定内容来看，黄文军在签订合同时对涉案房屋存在合法性瑕疵是明知的，但其仍愿意承租涉案房屋并自愿承担相应风险。一审法院基于上述事实，认为黄文军具有明显过错，符合本案客观实际。黄文军上诉认为“合法性瑕疵”是指其搭建的户外消防钢架楼梯被城管拆除、消防无法通过的政策风险，但该户外消防钢架楼梯系黄文军事后搭建，在双方签订租赁合同时并不存在，黄文军该主张有悖常理，本院不予采信。一审法院综合考虑合同约定、当事人过错程度、出租人基于房屋出租所获取的收益等，酌情判决温州市瓯海华联服饰有限公司按20%责任比例承担装修现值损失，已经考虑到双方利益平衡，处理妥当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人黄文军的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12258元，由上诉人黄文军负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十月十二日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁