河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12006号上诉人（原审被告）：赵文娟，女，1991年1月20日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：吴鹏，河南千成晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文利，河南千成晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈宗，男，1999年7月1日出生，汉族，现住郑州市金水区。上诉人赵文娟因与被上诉人陈宗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人赵文娟的委托诉讼代理人吴鹏、杨文利，被上诉人陈宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文娟上诉请求：1.撤销原判，发回重审或者依法驳回陈宗的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈宗承担。事实与理由：1.一审法院管辖错误，此纠纷为不动产买卖纠纷，应由合同履行地及被告所在地管辖，而一审法院在没有审查管辖的情况下直接立案，直接审理，管辖错误。2.一审法院认定事实错误，本案是房屋买卖合同纠纷，买卖双方明确约定该房屋解押垫资手续由陈宗办理，赵文娟只有配合的义务。而陈宗因为自身经济问题，加上房地产市场行情问题，以要求赵文娟来完成解押垫资手续为由，达到其规避违约责任解除合同的目的。通过陈宗让赵文娟签署的郑州市二七区银泰小额贷款有限公司借款合同内容可以看出，此协议内容主要是约束赵文娟，使赵文娟成为借款人，借款后把赵文娟的借款作为垫资解押款项。此协议明显与房屋买卖补充协议约定内容相悖，赵文娟不予签署该垫资协议，是合情、合理、合法的，并不能认定为赵文娟违约。恰恰相反的可以证明陈宗希望通过此方式来达到其违反房屋买卖合同补充协议的目的。3.一审法院根据陈宗与“恒大业主小明”的微信聊天记录，做出的事实认定是错误的。一审法院在没有核实“恒大业主小明”身份的情况下是不能直接采信此聊天记录的，采信这样的聊天记录有失证据的客观性、关联性、真实性。而事实上“恒大业主小明”为赵文娟的哥哥。一审法院突破了合同的相对性，将一个案外人与陈宗的聊天记录作为认定案件的事实的依据。赵文娟从来都没有授权委托过微信名为“恒大业主小明”的人员作为委托代理人。根据民事诉讼法及其司法解释规定，主张委托代理关系成立的，由主张人承担举证责任。陈宗在未举证的情况下，一审法院采信该证据明显是事实认定错误。一审法院没有查明陈宗与微信名为“恒大业主小明”所争执的内容。4.陈宗在一审起诉状中明确表示要解除合同，根据双方合同约定，违约方应向守约方支付合同标的额的30%即291000元作为违约金。综上所述：本案争议焦点在于房屋垫资解押由谁来负担，有充分的证据可以证明，本案已经明确约定由陈宗垫资，赵文娟只有配合义务，而一审法院却依据案外人与陈宗的聊天记录作为判决依据，属于基本事实认定错误，应当依法改判或发回重审。陈宗没有证据证明赵文娟违约，反而有充分的证据证明陈宗违约，是陈宗单方面解除合同，依照合同约定陈宗应向赵文娟承担违约责任。请求二审法院查清案件事实，依法予以改判。二审中，上诉人补充意见称：从补充协议约定的付款方式来看，陈宗严重违反合同约定，上诉人不存在任何违约行为。上诉人不再坚持上诉请求第一项。陈宗辩称：对赵文娟称陈宗负责筹集解押款有异议。根据双方补充协议第五条，垫资所产生的费用由乙方承担，而不是垫资的解押款由乙方承担。双方合同中没有说解押款冲抵房款，双方配合垫资解押后，配合陈宗办理过户。按照云房创意购房合同第13条，应依法向丙方注册所在地人民法院提起诉讼。陈宗在金水居住，丙方营业执照标注注册公司所在地也是在金水，金水区人民法院具有管辖权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当判决赵文娟退还陈宗购房的首付款以及偿还的房贷与合同约定的违约金。刚买房时陈宗也经常与赵文娟的哥嫂联系，陈宗与赵文娟嫂子的微信聊天记录中，已经证明赵文娟的违约迹象。当天陈宗与赵文娟约好时间去办理贷款、垫资、解押等业务，赵文娟看到陈宗直接就开车走了，没有正面与陈宗对应。从买房至今，只有签订合同见过赵文娟一次，中间都是与赵文娟的哥嫂沟通联系。应当维持一审判决。陈宗向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告退还购房定金290000元及利息（利息从2019年5月26日开始计算至实际偿还之日止，利息为年利率百分之六）；2.判令被告向原告退还原告替被告偿还的房贷49096元；3.判令被告向原告赔偿违约金291000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月23日，被告赵文娟作为卖方与原告陈宗作为买方及河南云房创意房地产信息咨询有限公司（以下简称云房公司）作为居间方签订《存量房买卖合同》一份，主要载明：被告赵文娟将其所有的位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一期91座2单元1108号的房屋，房屋建筑面积128.71平方米的房屋出售给原告，总价款970000元，原告应于本合同签订时，支付佣金5000元整。被告赵文娟同意该定金在办理完房产过户手续前由居间方保管，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金，该保证金继续由居间方保管，待物业交割完毕后，双方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到居间方领取物业交割保证金。双方协商后，同意一次性付款，原告陈宗应在立契当日，一次性付清全额房款。本合同签订后，原被告双方任何一方单方解除合同，或双方同意解除合同，居间方收取的佣金不予退还。若支付佣金方为守约方，其佣金的损失由违约方承担。被告赵文娟若不履行本合同约定，视为单方解除合同，则被告赵文娟应当以原告陈宗所缴纳的双倍的定金返还给原告陈宗（原交居间方代为保管的定金，被告赵文娟无权取回，居间方有权将定金给付原告陈宗，被告赵文娟交来的佣金，居间方不予退还）。原告陈宗若不履行本合同约定，视为单方解除合同，则原告陈宗无权要求返还定金（居间方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付被告赵文娟，原告陈宗所交来的佣金，居间方不予退还）等。同日，原告陈宗与被告赵文娟及河南云房创意房地产信息咨询有限公司（以下简称云房公司）签订了《补充协议》一份，主要载明：原被告在云房公司的见证下，就被告赵文娟名下位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一期91座2单元1108号房屋转让事宜，因现在没有办理好不动产登记证书，故关于房款支付、合同履行等达成以下补充协议：1.合同签订后，原告陈宗自愿支付被告赵文娟共计定金290000元，签订时交付200000元、押云房公司5000元，本协议履行完毕后，由云房公司支付给赵文娟，签订后3日内，陈宗在支付定金90000元。2.若交付上述定金后，被告赵文娟违约不卖上述房屋，则自愿双倍赔偿原告陈宗定金，若原告陈宗表示不再购买上述房屋，则被告赵文娟收到的定金不再退还。3.交付上述定金后，原告陈宗即可入驻上述房屋，原房贷由原告陈宗支付。4.该房屋不动产登记证书办理完毕后，被告赵文娟配合原告陈宗办理垫资解压、房产评估、房产抵押等所有合同履行的相关过户手续。且自愿同意将房屋抵押款转至陈宗账户。原告陈宗收到银行抵押贷款后，3日内支付给赵文娟152666元尾款，剩余款项陈宗自行支配。5.垫资所产生的费用由陈宗承担，房屋因契税未满两年产生增值税由赵文娟承担。6、本协议合同履行走非资金监管程序。若赵文娟不配合履行上述约定义务，或由于赵文娟原因导致本协议无法继续履行，赵文娟自愿支付总房款的30%作为违约金，陈宗违约未按照约定支付尾款，则自愿支付同等的违约金等。原告提交的转账账单详情显示，原告陈宗从2019年8月21日起到2020年7月21日，每月21日向被告赵文娟建设银行尾号为2742的账户分别转账3804元、3796.8元、3790元、3783.2元、3777元、3770元、3763元、3756元、3750元、3743元、3736元、3729元，转账说明为购房月供还款，合计共45198元。原告提交的豫（2019）荥阳市不动产权第0048892号不动产权证显示，权利人赵文娟，共有情况单独所有，坐落荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一期91座2单元1108号，使用期限2009年3月4日起至2079年3月3日止，登记日期2019年12月13日。原告提交的与“恒大一期91号楼1108”的微信聊天记录显示，20120年6月29日，恒大一期91号楼1108：“昨天的事我也听说了。陈宗。我们也没有想到这一点。他们不懂。当时我们买房写我妹名字时我们也不知道她谈恋爱了。现在我老公正在做工作”“之前去银行预约还款的时候中介也没说29号之前就是28号要签合同。他只说29号扣款我也以为是你这边的垫资都到位了。昨天也太突然了。我妹他们也需要心理建设”。原告：“都很明白是我出钱给你们垫资钱到你妹妹卡里了变成全款房才能过户，我就不知道有什么可想的，不签字就过不了户！这一点是怎么都通过不了的。已经耽误29号扣款了其他的昨天也和我哥说了你妹妹不放心自己找也行”。原告提交的与“恒大业主小明”的微信聊天记录显示，2020年6月30日，原告：“今天白天给我个说法是签还是不签不签的话就是不过户垫资的事情你们自己办，然后如果没有说法的话就退房。”恒大业主小明：“正在给他做思想工作，有啥情况我给你说”，原告：“已经给你们几天时间了”“赶紧办理解押不要在拖延不给我过户了，或者退房我全权配合”，恒大业主小明：“好的，一直在做思想工作”，原告：“你们要是不诚心卖就给个说法”，恒大业主小明：“卖现在就是因为借款人是要他签字他担心我已经找律师中介去给他讲解了要不卖那天他去干啥对不对？”。庭审中，原告称29万元交通银行转账支付给被告本人，被告认可收到。被告认可原告2019年8月21日至2020年7月21日代为偿还涉案房屋的贷款。一审法院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，补充协议约定：“该房屋不动产登记证书办理完毕后，被告赵文娟配合原告陈宗办理垫资解压、房产评估、房产抵押等所有合同履行的相关过户手续”，原告已按照约定支付购房款29万元并代为偿还贷款45198元，被告对此也予以认可。根据原告与“恒大业主小明”的微信聊天记录，涉案房产无法办理过户是因为被告赵文娟未按合同约定配合原告办理垫资解押手续，被告赵文娟构成违约，应退还原告购房款、代为偿还的贷款并承担相应的违约责任。故原告诉请被告退还购房定金29万元及代为偿还的贷款49096元，合法有据，该院予以支持。关于原告主张的利息，因双方对此并无约定，依据不足，该院不予支持。《补充协议》约定：“若赵文娟不配合履行上述约定义务，赵文娟自愿支付总房款的30%作为违约金”，该约定过高，根据双方合同履行情况、原告的损失，兼顾公平原则，该院酌定违约金为已付房款及贷款之和的30%即101729元，超出部分，不予支持。被告的辩称，与该院查明的事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵文娟于本判决生效后十日内退还原告陈宗购房定金29万元；二、被告赵文娟于本判决生效后十日内退还原告陈宗代为偿还的贷款45198元；三、被告赵文娟于本判决生效后十日内支付原告陈宗违约金101729元。四、驳回原告陈宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5145元，由原告陈宗负担1682元，由被告赵文娟负担3463元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证意见，本院对双方当事人二审提交的证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，案涉房屋于2019年5月23日交付陈宗使用至今。本院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，各方当事人均应依约全面履行自己的义务。《存量房买卖合同》及《补充协议》中，对办理垫资解押的义务人及办理垫资解押过程中双方当事人的权利义务没有明确的约定。现买卖双方当事人对垫资解押义务人各执一词。根据《补充协议》第四条的约定，“乙方收到银行抵押贷款后，3日内支付给甲方152666元尾款，剩余款项乙方自行支配。”。该协议没有约定在陈宗收到抵押贷款后，52万余元的解押款应如何支付。陈宗提交的证据，不足以证明双方在协商买卖案涉房屋时就赵文娟负有支付解押款义务达成合意。一审法院依据微信聊天记录，认定赵文娟构成违约，理由不足。陈宗未提出解除案涉房屋买卖合同及补充协议，其主张赵文娟退还购房定金、房贷并赔偿违约金，没有事实和法律依据。综上所述，赵文娟的部分上诉理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12721号民事判决；二、驳回陈宗的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5145元，二审案件受理费2833元，均由陈宗负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十月二十九日书记员  李志琳