广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终361号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广西远坤投资有限公司,住所地广西钦州市北部湾北大道**蓝天丽都****，统一社会信用代码：9145070068516527XC。 法定代表人:张功煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：北海市日盛物业服务有限公司，，住所地北海市海城区政府大门南侧**门店统一社会信用代码：914505007791383282。 法定代表人：冯群力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍韦华韦华，广西易桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵江，男，1981年8月14日出生，汉族，住广西灵山县，该公司主任。 上诉人广西远坤投资有限公司（简称远坤投资公司）因与被上诉人北海市日盛物业服务有限公司（简称日盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远坤投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决脱离客观事实，对《前期物业合同》约定的权利义务作出错误判断；一审在查明事实部分引用了（2016）桂05民终309号民事判决书，按该判决支持了被上诉人的反诉请求，殊不知该判决确定的是2013年10月至2015年10月期间的物业服务费及其他费用，而本案被上诉人所 -2- 主张的是2015年11月至2018年1月期间的物业费，两个案件的合同分属两个不同时段，被上诉人最后是否履行合同义务没有必然的联系，况且（2019）桂05民终666号民事裁定书已确定日盛物业公司对履行前期合同义务负有举证责任；《前期物业合同》第二条第一项、第二项、第三项和第四项分别对物业服务项目进行了详细约定，被上诉人的物业除了三楼与民宅有部分衔接之外，别的墙外、电梯、水电等均独立于小区，安保、电梯设施等都是由上诉人出资管理，所以一审法院支持被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。 日盛物业公司辩称：双方事前没有约定；上诉人投入没有和被上诉人有任何协商；这些设施的收益、使用都是由上诉人收益、使用而不是被上诉人；至今这些设施投入的物权和占有使用都是上诉人，所以不应当由被上诉人承担其费用。 远坤投资公司向一审法院起诉请求：判决日盛物业公司赔偿远坤投资公司各项经济损失885079.43元。 日盛物业公司向一审法院反诉请求：判令远坤投资公司支付日盛物业公司2015年11月至2018年1月期间的物业服务费149408.34元。 一审法院判决：一、驳回原告广西远坤投资有限公司的诉讼请求；二、反诉被告广西远坤投资有限公司支付给反诉原告北海市日盛物业服务有限公司2015年11月至2018年1月期间的物业费147085.20元；三、驳回反诉原告北海市日盛物业服务有限公司其他的诉讼请求。 二审期间，被上诉人日盛物业公司提交了下列证据：证据一《关于东珠华庭物业服务收费的通知》，拟证明日盛物业公司对东珠华庭小区的物业收费是有依据的，上诉人对证据一的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议。证据二《物业岗位证书》，拟证明东珠华庭小区物业主任赵江是持证上岗的，被上诉人对其三性均有异议。证据三至证据九：《东珠华庭小区物业档案图片》《物业办公室的垃圾清运图片》《日常电箱检修和除四害工作图片》《东珠华庭小区商铺后化粪池疏通及抽污工作图片》《日常巡逻签到图片、日常整理车辆乱停乱放工作图片》《东珠华庭小区2013-2015年巡逻签到表》《东珠华庭小区2013-2015年线路管道检查表》，拟证明日盛物业公司一直都对东珠华庭小区提供物业管理服务，上诉人对证据 -3- 三至证据九的三性均有异议。证据十《日盛公司指定的突发事件、盗窃、斗殴、车辆堵塞、火警等应急预案管理制度》，拟证明日盛公司是有制定规章制度的公司，上诉人对三性均有异议。证据十一《东珠华庭小区入口与东珠华庭小区所有商铺图片》，拟证明东珠华庭小区商铺与小区是连成一体的，是不可分割的，且小区的所有商铺都是远坤公司所有的，上诉人对真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议。本院认为，上述证据与本案具有一定关联性，本院在审理本案时作为参考依据。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。综合被上诉人日盛物业公司提供的证据，本院认定被上诉人日盛物业公司向案涉小区提供了物业服务，但其提供的物业服务存在瑕疵。 本院认为，案涉物业服务合同合法有效。该合同约定的服务范围为案涉小区，上诉人远坤投资公司的案涉物业属于该小区统一整体的组成部分，上诉人远坤投资公司擅自将其案涉物业排除在案涉物业服务合同约定的服务范围之外的，对被上诉人日盛物业公司不发生效力。被上诉人日盛物业公司向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，上诉人远坤投资公司作为案涉小区业主，应当支付与被上诉人日盛物业公司提供物业服务的水平相适应的物业服务费给被上诉人日盛物业公司。本院酌情确定按案涉物业服务合同约定收费标准的60%计算，支持日盛物业公司主张远坤投资公司支付自2015年11月至2018年1月期间物业费的诉讼请求为88251.12元（3631.73平方米×每月1.5元/平方米×27个月×60%），超出部分不予支持。一审法院认定被上诉人日盛物业公司于2010年起依约对案涉小区提供物业服务，判决按合同约定标准全额支持日盛物业公司的该诉讼请求不当，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人远坤投资公司主张被上诉人日盛物业公司支付其自2015年11月至2018年1月期间拖欠的水费2323.14元，其提供的证据不足以证明该主张，其该主张不能成立，一审法院不予支持正确。一审法院判决驳回远坤投资公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，远坤投资公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项和《最 -4- 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2826号民事判决第一项； 二、撤销北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2826号民事判决第三项； 三、变更北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2826号民事判决第二项为：上诉人广西远坤投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被上诉人北海市日盛物业服务有限公司2015年11月至2018年1月期间的物业费88251.12元； 四、驳回被上诉人北海市日盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费12650.80元，广西远坤投资有限公司已向一审法院预交，由其负担；一审反诉案件受理费3288元，减半收取1644元，北海市日盛物业服务有限公司已向一审法院预交，由其负担657.60元（广西远坤投资有限公司在履行本判决给付金钱义务给北海市日盛物业服务有限公司时一并扣除），由广西远坤投资有限公司负担986.40元（在履行本判决给付金钱义务给北海市日盛物业服务有限公司时一并支付）。二审案件受理费14294.80元，广西远坤投资有限公司已向二审法院预交，由其负担13637.20元，由北海市日盛物业服务有限公司负担657.60元（广西远坤投资有限公司在履行本判决给付金钱义务给北海市日盛物业服务有限公司时一并扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  丘富圣 审判员  何能媛 审判员  文庆强 二〇二〇年十月二十八日 -5- 法官助理陈孜 书记员龙财新