湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1917号原告：林英，女，1969年9月8日出生，汉族，住武汉市盘龙城经济开发区，委托诉讼代理人：龚莉，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：江永进，男，1969年1月15日出生，汉族，住武汉市江汉区发展大道**********，现住武汉市新洲区，原告林英与被告江永进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林英、被告江永进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林英向本院提出诉讼请求：第一、请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已于2020年5月5日解除；第二、请求判令被告返还原告押金2万元；第三、请求判令被告免除并返还原告已支付的自2020年1月24日至2020年5月4日期间的租金66667元；第四、请求判令被告返还原告已支付的自2020年5月5日至2020年8月7日期间（即合同解除后）的租金62000元；第五、请求判令被告按照银行同期贷款利率立即向原告赔偿利息损失（以应返还款148667元为基数，从2020年1月24日起算至实际返还之日止，按人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2020年6月22日利息为2695元）；第六、请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年8月8日，被告江永进从罗红霞处承租了武汉市新洲邾城大街（派出所以东）第6、7两间门面（下称“门面”），约定门面营业面积约80平方米，租期六年（自2017年8月8日至2023年8月7日），允许转租。2018年7月26日，被告江永进与原告林英签订了《房屋租赁合同》，将前述门面转租给原告并赚取租金差价，双方约定租期三年，自2018年8月8日至2021年8月7日，押金2万元，年租金24万元。合同签订后第二日，原告林英向被告江永进提供的银行账户支付了2万元押金，被告对该2万元押金出具了收条。2018年8月7日，原告又向被告江永进支付了2018年8月8日至2019年8月7日期间的年租金24万元。此后，原告又分别于2019年7月8日、10月18日分两次向被告支付了2019年8月8日至2020年8月7日期间的年租金24万元，被告对该两次支付中的后一笔出具了12万元的收条。2019年10月18日，原、被告双方签订《补充协议》，约定将租赁期间由三年变更为两年。原告承租前述门面系用于经营“佰禾”鞋店。因新冠××疫情发生，2020年1月24日湖北省启动新冠疫情重大突发公共卫生事件I级响应，严格管控交通和人员出行。原告自2020年1月24日后一直停止营业，2020年4月8日，原告向被告发出书面《提前退租申请书》，与被告就租金免除和租期进行协商，后经双方多次协商，2020年5月5日，原告腾空门面后将门面钥匙交还给被告，被告接收了原告退回的门面及钥匙。新冠疫情属于不可抗力，原告经营的“佰禾”鞋店完全依赖于消费者进店购买，在武汉封城、全民居家抗疫情形下，“佰禾”鞋店不能开门经营，不但完全没有营业收入，而且还要承担员工工资、库存等损失，疫情期间若继续按照原租赁合同支付租金对原告明显不公平，故原告请求免除2020年1月24日至2020年5月4日期间的租金，且被告不应获取此期间的租金差价。2020年5月5日，被告收回了租赁门面，双方的租赁合同就此解除，被告应向原告返还2020年5月5日至2020年8月7日的租金。综上所述，为了维护原告的合法权益，现原告依据我国民事诉讼法的相关规定向法院提起民事诉讼，请求法院判如所请。被告江永进辩称：第一、原告陈述的双方已在2020年5月5日达成的解除合同协议，没有证据和事实依据。第二、本案门面房租赁期间涉及疫情，不应让我方承担房租的损失。我方在房屋转租中挣取租金差价，与原告无关。因为疫情期间国家没有出台相关法律法规，规定私人的房子要减租金，而且案涉门面是我方转租。故原告的诉请不成立。原告陈述双方已提前终止合同亦不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，被告江永进作为承租人与案外人即房屋出租人罗红霞签订《房屋租赁合同》，约定罗红霞将位于武汉市新洲邾城大街（派出所以东）第6、7两间门面（以下简称门面）空店出租给江永进，门面营业面积约80平方米，每年房租20万元（庭审中江永进认可为20万元，合同中为空白，未填写金额），自承租日起付押金2万元（合同期满后，房屋无损伤，无条件退还押金），两年房租一次性付清，第二年付第三年的租金，租期为六年，2017年8月8日起至2023年8月7日止，罗红霞允许江永进转租，租赁期满后，江永进不愿续租，须空店交给罗红霞，合同还约定了其他事宜。2018年7月26日，原告林英与被告江永进签订《房屋租赁合同》，合同中约定：门面营业面积约80平方米，每年房租24万元，自承租日起付押金2万元（合同期满后，房屋无损伤，无条件退还押金），每年房租一次性付清，下一年租金提前两个月付清，否则，合同自动废止，租期为三年，2018年8月8日起至2021年8月7日止，允许转租，合同还约定了其他事宜。当日，原告林英从江永进处承租到该门面。次日，原告林英委托林精来向被告江永进提供的银行账户（户名：文芳，银行卡号62×××72，以下简称指定账户）转款2万元，2018年8月8日，被告江永进向原告林英补写了一份房屋租赁押金收条，原告林英从江永进处承租到该门面。2018年8月7日，原告林英委托林精来向被告江永进指定账户转款24万元。2019年7月8日，原告林英委托林精来向被告江永进指定账户转款12万元。2019年10月18日，原告林英委托林精来向被告江永进指定账户转款11.7万元，案涉门面因防水问题漏水，致使被告部分储存的鞋子发霉，无法出售，经原、被告协商，由被告江永进向原告林英赔偿3000元，冲抵余下租金。至此，原告林英已向被告江永进交纳了2018年8月8日-2020年8月7日两年的门面租金48万元和房屋租赁押金2万元。2019年10月18日，原告林英与被告江永进签订《房子租赁补充协议》，协议中载明，租赁时间三年（2018年8月8日起至2021年8月7日）改为两年，截止时间到2020年8月7日，在这期间原告林英可以转租，其他条款不变。2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告》，“通告发布”后武汉封城直至2020年4月8日解封。2020年4月15日至2020年4月20日，原告林英委托员工林超波去门面开始打包鞋子准备撤场。原告林英于2020年4月8日向被告江永进发微信提出《提前退租申请书》申请退还2020年1月25日至2020年8月8日的租金及退还租房押金。次日，被告江永进回复原告林英称，该门面被告也是转租，为减免租金已和原告沟通过，在已确定城市解封日期后，被告已联系房东，房东也同意比照相邻门面的处理方案。至2020年4月30日，原告林英已派人将门面里的物品搬走，清空了门面。原告林英诉称已将门面的钥匙于2020年5月5日交给被告江永进，被告江永进对收到钥匙无异议，但抗辩是因为林英不在新洲居住，而被告居住在新洲，为便于要承租林英租赁门面的客户开门了解情况，将门面钥匙交给江永进代为保管。本院认为：被告江永进与案外人即房屋出租人罗红霞签订房屋租赁合同，该合同约定允许江永进转租门面，据此，原告林英与被告江永进签订了房屋租赁合同，两次房屋租赁合同均系各方方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。租赁合同签订后，双方曾就合同履行期限进行了协商签订补充协议将3年租赁期减为2年，补充协议亦有效。双方当事人均应严格履行合同义务。2020年初，湖北省新型冠状病毒的××爆发，出现新冠××疫情，湖北省于2020年1月24日启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。武汉市相应采取了封城的疫情防控措施，从2020年1月23日起持续至4月7日。虽然疫情期间武汉封城，商户没有收入，但2020年4月8日，武汉解除了封城防控措施，生产生活已逐步恢复正常。案涉门面仍由原告林英租用，疫情并没有导致案涉门面租赁合同无法履行。而原告林英在已能正常开展经营活动时提出解除租赁合同，被告江永进只同意协商减免租金，不同意解除合同的情况下，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”的规定，原告林英提出提前退租解除房屋租赁合同缺乏请求依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，本院不予支持。但在采取疫情防控措施期间（2020年1月23日-4月8日，共两个半月），原告林英的确不能经营，导致缺少收入，仍按照房屋租赁合同约定标准支付租金对其明显不公平，又因为原告林英已按合同约定预付清至租赁合同期满即2020年8月7日止的全部租金48万元，即平均每月2万元租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条，第六款，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，根据公平原则，可对林英不能经营的两个半月期间的租金予以部分减免，结合本地实际情况减免2.5万元。原告林英在能够正常经营的情况下于2020年5月5日起将门面空置至合同期满即2020年8月7日，对此期间的租金应向被告江永进支付；鉴于原告林英已按合同约定预付清房屋租赁期间的租金，被告江永进应返还原告林英缴纳的租赁房屋押金2万元和应予减免的租金2.5万元，合计4.5万元。而对于房屋租赁合同因为已于2020年8月7日到期，本案在审理期间，合同履行期限已届满，案涉门面已由房东重新租赁他人，已无确认合同解除的必要。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江永进向原告林英返还租赁房屋押金20000元和减免的租金25000元合计款项45000元；此款限于本判决生效之日起十日内一次性付清。二、驳回原告林英的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的履行期限履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3327元，减半收取1663.5元，由原告林英负担1201元，被告江永进房负担462.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  孙志涛二〇二〇年十月二十九日书记员  张逸仙