黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终631号上诉人（一审被告）：鸡西市果品公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国路**。法定代表人：李金玉，经理。委托诉讼代理人：于天军，黑龙江匡正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鸡西市绿信蔬菜副食品有限公司，，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国路**法定代表人：宋吉生，经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，1975年12月12日出生，朝鲜族，系鸡西市绿信蔬菜副食品有限公司法律顾问，住鸡西市鸡冠区。上诉人鸡西市果品公司（以下简称果品公司）因与被上诉人鸡西市绿信蔬菜副食品有限公司（以下简称绿信蔬菜公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2020）黑0302民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。果品公司上诉请求：1.请求撤销(2020)黑0302民初306号民事判决，并发回一审法院重审或依法改判。2.上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认为被上诉人交付的资产有瑕疵，并给予调整租金是错误的。上诉人资产在2014年开始租赁时已交付被上诉人使用，并且在租赁之前，被上诉人了解上诉人资产情况，被上诉人就此资产的情况进行租赁，也是按当时约定的租金交付租金，双方履行合同期间没有争议。2017年续租之时，资产情况并无变化，并不是上诉人交付的租赁资产不合约定，因此，一审法院认为上诉人租赁的资产有瑕疵，将2017年之后的租金下调是偏颇的。二、一审法院认定的证据关联性有误。被上诉人在一审提交的《资产租赁收入计划明细表》（以下简称《明细表》），是上诉人在2014年公司内部预估的资产收益明细，与租赁并无直接关系。上诉人公司2014年预估收入为每年145万元，因市场行情及租赁物自身情况，在租赁之初，上诉人已进行了整体优惠，给予被上诉人每年90万元的租金价格，并约定三年期满，如续租价格上浮20%，也即租金每年108万元，上浮后的价格依然没有达到每年145万元，说明租金价格已经给予了优惠。一审法院认定上诉人公司内部的明细表与本案有关联关系，并在上诉人公司已优惠租赁价格的情况下，又将每年108万元的租金价格调整到每年80余万，调整后的价格都远低于2014年租赁之初的90万元，此调整是错误的。三、一审法院适用法律有误。一审法院在认定事实上存在偏颇，又将证据的关联性认定错误，必然导致在判决上适用法律错误，在未查清案件事实的情况下径行判决支持被上诉人诉讼请求，已经严重地损害了上诉人的合法权益。故此，上诉人请求二审法院依法纠正一审法院错误，撤销原判发回一审法院重新审理或依法改判。绿信蔬菜公司辩称，鸡西市果品公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。绿信蔬菜公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方于2017年9月7日签订的资产租赁合同；2.由果品公司承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求变更双方于2017年9月7日签订的《资产租赁合同》，每年租赁费变更为808000元，即每年度减少租赁费272000元。2.由果品公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月30日，绿信蔬菜公司与果品公司签订资产租赁合同，约定果品公司将其院内全部库房、地下、地下窖库全部租赁给绿信蔬菜公司，租赁期限为2014年12月1日至2017年12月1日止，下一年租赁期限租赁费可上涨20%；年租赁费为90万元。果品公司于2014年10月9日出具资产租赁收入计划明细表一份，注明租赁合同中约定租赁物的计划租赁价格，其中恒温库641平方米，计划租赁费为15万元/年；新窖过道6个，计划租赁费为12000元/年；34户新窖铁笼子，计划租赁费为204000元/年，全部租赁物计划租赁费收入为1450500元/年。2014年，双方签订合同约定的租赁费数额90万元/年，与计划租赁费收入比较下浮比例为37.95%。后，因上述租赁合同即将到期，双方于2017年9月7日签订资产租赁合同，约定租赁期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止。依据双方于2014年4月30日签订的租赁合同，本租赁期限内的租赁费在原租赁费基础上上浮20%，即108万元/年。绿信蔬菜公司提出在租赁过程中发现新地下库和老地下库从2017年冬天开始不能使用，恒温库完全不能使用，多次就此问题与果品公司进行沟通，并于2018年12月20日向果品公司发出告知函，函告因上述情况要求在总租赁费用中减除相应租赁费，但果品公司均未予以答复。庭审中，针对部分租赁物不能使用的情况，果品公司代理人表示庭后七日内核实并以书面形式告知一审法院，但未在该期限内回复。绿信蔬菜公司主张据租赁资产报价，签订合同时确定的租赁价格按照计划明细表金额按相应比例下浮，2014年由报价1450500元/年，下浮后为租赁费90万元（下浮37.95%），2017年租赁合同下浮后租赁费为108万元，下浮比例为25.5%，未使用部分租赁资产相应下浮租赁费93000元/年（366000元×25.5%），按合同应收272000元（74.5%）租赁费，果品公司应减少此部分未使用租赁资产的租赁费272000元/年，每年实收租赁费应为108万元-272000元=808000元;并主张因果品公司违约造成租赁合同目的不能全部实现，应据使用的租赁房屋面积，按照签订合同时果品公司提供的房屋租赁价格（资产租赁收入计划明细表）和合同期内租赁费下浮比例，减少租赁费。一审法院认为，绿信蔬菜公司与果品公司签订的资产租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。果品公司应当按照合同约定将租赁物交付并确保使用，现绿信蔬菜公司主张租赁物中的恒温库641平方米、6个新窖过道、34户新窖铁笼子在租赁期内一直无法使用，对该问题果品公司未在一审法院确定的期限内予以回复，故一审法院对该事实予以确认。因上述租赁物无法使用，果品公司构成部分违约，理应承担相应的违约责任，扣减相应的租赁费。对扣减租赁费的数额问题，果品公司2014年10月9日资产租赁收入计划明细表注明全部租赁物计划租赁费收入为1450500元/年，其中恒温库641平方米计划租赁费为15万元/年、新窖过道6个计划租赁费为12000元/年、34户新窖铁笼子计划租赁费为204000元/年，即无法使用部分的计划租赁费合计366000元；2017年合同约定租赁费为108万元/年，下浮比例为25.5%，则无法使用部分的租赁费应为272000元（366000元×74.5%），该部分租赁费应在年租赁费中予以扣除。即，应当变更双方于2017年9月7日签订的资产租赁合同的租金部分为808000元/年（108万元-272000元）。综上所述，对绿信蔬菜公司的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：原告鸡西市绿信蔬菜副食品有限公司与被告鸡西市果品公司于2017年9月7日签订的《资产租赁合同》的租赁费每年度减少272000元，即原租赁费108万元/年变更为808000元/年。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人果品公司与被上诉人绿信蔬菜公司签订的资产租赁合同有效。果品公司应当按照合同约定将租赁物交付并确保全部正常使用，现租赁物中的恒温库641平方米、6个新窖过道、34户新窖铁笼子在租赁期内一直无法使用，上诉人作为出租人对此负有维修义务，但其始终未履行维修义务，亦未支付维修费用给被上诉人由其自行维修，故一审判决认定果品公司构成部分违约，承担相应的责任，并根据上诉人果品公司2014年10月9日资产租赁收入计划明细表注明相关租赁物计划租赁费收入扣减相应的租赁费并无不当。综上所述，鸡西市果品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由鸡西市果品公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李绍军审判员 于永强二〇二〇年十月二十一日书记员 马琳琳