陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终1630号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西和记百货有限公司，住所地西安市新城区（XX园XX路XX号）上和商业广场2-1号。 法定代表人：张双拾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亮，陕西国友律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：呷哺呷哺餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区北侧。 法定代表人：刘冠纬，总经理.委托诉讼代理人：刘军政，男，1977年8月5日出生，汉族，该公司职员，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马润华，男，1980年2月23日出生，汉族，该公司法务经理，住北京市西城区。 上诉人陕西和记百货有限公司（以下简称和记公司）与上诉人呷哺呷哺餐饮管理有限公司（以下简称呷哺公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。和记公司上诉请求：判令呷哺公司赔偿其损失345269.78元, 即判决呷哺公司增付赔偿金41281.6元。事实和理由：一审认定基本事实清楚，但认定其损失时未详细核查，将其实际损失少计算51955元。根据其提交的证据，其为满足呷哺公司入驻要求，对商场进行大规模改造，虽然费用里面含有其他楼层的，因呷哺公司要求的厕所等改造，不是仅仅解决一层就可以的。故该部分费用应由呷哺公司全部承担。一审判决其他部分内容请求予以维持。呷哺公司辩称，不同意和记公司的上诉请求，合同的解除是因为和记公司违约造成的，和记公司提交的房屋面积与合同约定的严重不符，房屋的技术条件与合同约定也不符。一审认定的赔偿金与其无关，和记公司不管出租给任何一个公司均需要对房屋进行改造。呷哺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第六项，判决和记公司双倍返还其定金10万元，驳回和记公司第二项、第三项诉讼请求；2.诉讼费用由和记公司负担。事实和理由：一审认定2018年12月29日其接受涉案房屋与实际情况不符。和记公司提供的涉案房屋与租赁合同约定的房屋面积和技术条件及要求严重不符，其从未接受涉案房屋。按照合同约定如果房屋符合条件，双方交接房屋时应签署《租赁房屋交付确认书》，合同亦约定房屋正式交付日为租赁房屋达到全部交付标准之日，一审其提交的微信聊天记录可以证明房屋面积及技术条件不符合约定，和记公司不同意整改，至一审开庭时房屋仍不符合条件。涉案房屋面积位置与合同附件约定的红线部分不一致。另，一审程序违法。本案争议焦点为房屋面积及技术条件是否符合合同约定，其申请法院进行现场勘查并对房屋面积进行鉴定，但一审法院未予准许。一审判决其支付违约金的同时定金不予退还，又判决其赔偿和记公司损失，违反法律规定。违约金与定金不可同时适用，违约金应以实际损失为限。且一审仅以和记公司自行制作的安装费用统计表及房屋征收评估报告就认定其支付赔偿金303988.18元，无事实与法律依据。评估报告出具时间为2017年11月15日，而双方签订租赁合同时间内为2018年8月，该报告与本案毫无关系。和记公司辩称，其已按合同约定的交付标准于2018年12月29日交付了涉案房屋。呷哺公司于同日接收了该房屋。其经营的商业广场系开放性场所，即使呷哺公司现在需要，其依然能够提供足额面积的经营场地。呷哺公司要求对面积进行鉴定，因涉案房屋无固定围栏，面积无法确定，不属于专业鉴定的范围。根据合同约定违约金按照每日2000元计算，一审判决呷哺公司支付违约金168000元符合约定。因呷哺公司违约未进驻涉案房屋，应当赔偿其损失。法律规定合同定金不足以弥补损失时，其有权主张赔偿其他损失。一审法院认定事实清楚，适用法律及程序正确。和记公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除和记公司与呷哺公司双方签订的《租赁合同》；2.呷哺公司按照约定支付合同违约金168000元；3.呷哺公司赔偿损失697108.18元。呷哺公司反诉请求：1.和记公司双倍返还呷哺公司定金十万元；2.和记公司返还呷哺公司装修保证金5000元、出入证押金200元、装修垃圾清运费2022元。一审法院认定事实：和记公司与呷哺公司于2018年8月29日签订《租赁合同》，约定呷哺公司承租位于西安市新城区XX园XX路XX号XX层XX号，租赁面积总计为337平方米，租赁期间为8年，自2018年10月1日至2026年9月30日止。用途开设餐饮连锁店经营使用。关于交付标准，按照3.2条约定（1）租赁房屋完全符合附件“房产技术条件”约定标准，（2）租赁房屋(或所在大厦)已取得了各项合法建设和验收手续，包括取得消防验收、环保验收以及法律法规要求的其他保证租赁房屋可以合法运营及可以开业经营餐饮店铺的验收和许可，（3）租赁房屋应处于空置和清洁状态，不得遗留甲方或第三方与乙方承租范围无关的物品、设备、设施或建筑物，（4）租赁房屋所在地址没有其他经营主体作为注册地址使用，（5）甲方完成了对乙方装修施工方案等各项甲方审批工作。合同签订后，2018年10月19日，呷哺公司向和记公司转账5万元，作为租赁保证金。涉案房屋已于2014年11月19日通过消防部门验收，取得消防验收合格书。2018年12月12日，和记公司向呷哺公司发出进场通知函，要求其提供平面布局效果图和消防图纸。2018年12月14日，呷哺公司向和记公司发出公函，称发现租赁房屋并未达成《租赁合同》约定的交付条件，为了缩短工期以便减少双方损失，其公司可以考虑提前进场，但前提是消防系统必须完善，至少和记公司应就完善消防系统提出施工方案和时间节点并出具书面文件给其公司，同时也请和记公司尽快按照《租赁合同》约定达成相关房产条件要求。呷哺公司于2018年12月29日接收了房屋，与和记公司及北京南方盛杰装饰公司签订了装修协议，和记公司批准并发给装修许可证。2018年12月29日，呷哺公司交纳出入证押金160元、垃圾清运费2022元、出入证工本费40元、装修保证金5000元。2019年1月18日，呷哺公司再次向和记公司发出公函，提出2018年11月初其公司工程部到现场勘察房产条件，发现租赁房屋并未达成《租赁合同》约定的交付条件，同时租赁红线范围也发生了巨大的变化，超出合同约定的正常范围，对其公司餐厅布局产生了较大的影响；其公司先后就进场已经动员过施工队两次，但截至2019年1月该函发出为止，租赁房屋的物业消防设施不完善，不符合消防法规要求，其公司无法在消防设施完善前进场装修，同时租赁房屋的其他重要房产技术条件一直未按照《租赁合同》达成，故决定终止与和记公司的合作，请尽快沟通解约事宜。和记公司不同意解约，双方发生纠纷，和记公司遂于2019年3月将呷哺公司起诉至一审法院。另查明，二次消防申报及报批是呷哺公司根据自己的业态、面积及设计图纸，自行去消防部门或当地公安派出所审批报备，和记公司只有配合协助义务。和记公司为了交付房屋亦做出了准备工作， 征收、整改了房屋。涉案房屋已经具备出租经营条件，该商场已有众多商户正常经营。和记公司的商场系大开间，和记公司租赁给呷哺公司的房屋面积位置与呷哺公司制作并交于和记公司的平面布局效果图及当时双方合同附件约定的平面图中的红线部分一致，故无法确定和记公司给付面积不足。审理期间，呷哺公司向法院提出申请，要求鉴定和记公司交付的商铺面积，因双方交接后，呷哺公司没有实际进场装修，没有围挡圈定位置，和记公司的商铺又是大面积开间，面积可以随意增减，故该申请不属于专业鉴定范畴，其鉴定申请无法准许。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，双方所签订的《租赁合同》合法有效。现和记公司要求解除双方签订的租赁合同，呷哺公司也同意解除合同，依法准许。和记公司所交付的房屋已经通过了消防部门验收，取得消防验收合格书，符合合同3.2条约定的关于交付的五个标准，已经具备出租经营条件，且其商场已有众多商户正常经营。呷哺公司也于2018年12月29日接收了房屋，办理了装修事宜，所涉房屋也完成了交付。关于二次装修工程的消防审批报备，是呷哺公司根据自己的经营业态、经营面积及设计施工图纸自己向当地公安派出所或消防大队申报、审批的事项，并非和记公司责任和义务。因此合同不能履行的违约责任应归于呷哺公司。和记公司要求呷哺公司承担违约金168000元，有事实及法律依据，依法予以支持。和记公司为了交付房屋做出了准备工作，征收、改造了原有房屋结构。和记公司为了满足呷哺公司的租赁需求，支付给袁记肉夹馍的征收款57757.28元，以及支付的呷哺公司入驻前拆除改造工程246230.9元，由呷哺公司的违约行为造成，故呷哺公司应予承担，因此和记公司要求呷哺公司赔偿此部分的损失，予以支持，对于和记公司提出的其他赔偿要求，因其中包含其他楼层施工项目，现有证据无法证明是与本案有关，无法支持。和记公司给与呷哺公司的房屋面积位置，与呷哺公司制作并交于和记公司的平面布局效果图及当时双方合同附件约定的平面图中的红线部分一致，现有证据也无法确定和记公司给付面积不足。故呷哺公司提出的和记公司无法交付足额面积房屋的事实没有依据，其要求的鉴定不属于专业鉴定范畴，称和记公司违约证据不足，故对呷哺公司要求双倍返还定金10万元的反诉请求不予支持。因违约责任归于呷哺公司一方，故该定金50000元，和记公司不予退还。对呷哺公司要求返还装修保证金5000元、出入证押金200元，装修垃圾清运费2022元，因呷哺公司没有进行实际装修施工，故该部分费用，合同解除后，和记公司应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百一十五条，第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陕西和记百货有限公司与被告（反诉原告）呷哺呷哺餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）呷哺呷哺餐饮管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西和记百货有限公司违约金168000元；三、被告（反诉原告）呷哺呷哺餐饮管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西和记百货有限公司赔偿金303988.18元；四、原告（反诉被告）陕西和记百货有限公司应于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）呷哺呷哺餐饮管理有限公司装修保证金5000元、出入证押金200元、装修垃圾清运费2022元；五、驳回原告（反诉被告）陕西和记百货有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）呷哺呷哺餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11993元（含本诉费用10771元、反诉费1222元），由陕西和记百货有限公司负担2993元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担9000元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，和记公司与呷哺公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，呷哺公司向和记公司支付5万元定金。2018年12月呷哺公司接收了涉案房屋并与和记公司、盛杰装饰公司签订了装修协议，呷哺公司交纳了装修保证金、垃圾清运费等费用。之后双方因涉案房屋是否达到交付条件产生争议，致合同未能继续履行。现和记公司主张解除租赁合同，呷哺公司亦同意解除，依法应予准许。当事人对自己的主张，有责任提供证据。呷哺公司称合同约定的红线范围与房屋面积位置不相符，房屋面积及技术条件亦与合同约定不一致，和记公司对此不予认可，呷哺公司亦未提交充分有效的证据予以证明，且房屋现在的状态已与双方交接房屋时不一致，故对呷哺公司以上所述，依法不予采信， 一审认定合同不能履行的违约责任应由呷哺公司承担，并无不妥。和记公司主张呷哺公司按照合同约定每日2000元支付其违约金168000元，应予以支持。和记公司称其为满足呷哺公司需求，支付征收款并进行拆除改造工程等。因和记公司提交的证据与涉案房屋不具有关联性，真实性亦无法核实，拆除明细及费用统计等证据均系和记公司单方制作，且本案已支持了和记公司违约金的请求，故和记公司主张的损失，依据不足，依法不予支持。和记公司未提交充分的证据证明违约金不足以弥补其损失，涉案房屋已另行出租他人，故和记公司应当返还呷哺公司定金5万元。呷哺公司主张的装修保证金、出入证押金、装修垃圾清运费，和记公司不持异议，本院依法予以确认。综上所述，和记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；呷哺公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3397号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3397号民事判决第三项、第五项、第六项；三、本判决生效之日起十日内，陕西和记百货有限公司支付呷哺呷哺餐饮管理有限公司5万元；四、驳回陕西和记百货有限公司其余诉讼请求；五、驳回呷哺呷哺餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11993元（含本诉费用10771元、反诉费1222元），由陕西和记百货有限公司负担8500元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担3493元；二审案件受理费10691元，由陕西和记百货有限公司负担7491元，由呷哺呷哺餐饮管理有限公司负担3200元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十月十日 法官助理  高 喜 平书 记 员  王  达  锐       1