辽宁省铁岭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽12民终1629号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁长宝，男，1976年10月14日出生，满族，住铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：徐娜，辽宁权兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：才永革，男，1963年11月15日出生，汉族，无业，住沈阳市大**。 委托诉讼代理人：李君霞，女，1963年11月15日出生，汉族，无业，住沈阳市大**。 原审原告、反诉被告才永革因与原审被告、反诉原告梁长宝房屋租赁合同纠纷一案，不服铁岭市清河区人民法院（2019）辽1204民初47号民事判决向本院提起上诉。本院作出（2019）辽12民终1248号民事裁定，撤销原审判决并发回原审法院重审。铁岭市清河区人民法院依法重审后作出（2020）辽1204民初5号民事判决，梁长宝不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和对上诉人梁长宝及其委托诉讼代理人徐娜，被上诉人才永革及其委托诉讼代理人李君霞进行询问查明事实。本案现已审理终结。 梁长宝的上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法改判被上诉人向上诉人支付租金75.28万元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误适用法律不当。1、原审判决认定“2018年12月3日因消防被停业整顿后，被告（梁长宝）未履行维修义务，导致房屋无法用于商业经营，故被告梁长宝自2018年12月3日因消防被停业整顿之日起为根本违约，应对原告（才永革）承担违约责任”，属于认定事实错误。根据双方签订的《房地产租赁合同》第三条第5项，第四条第3项、第7项的规定，房屋自然损坏由甲方（梁长宝）负责维修。因使用房屋不当或人为造成房屋损坏，乙方（才永革）负责修复或赔偿。本案消防设施被破坏，属于人为破坏，并且发生在租赁期限内，维修义务是被上诉人才永革，因此原审法院认定梁长宝根本违约错误。2、原审判决认定装修费用为281,630元没有证据。认定折旧率20%以后的装修费由上诉人赔偿没有法律依据。3、原审法院判决才永革不交纳租金错误。经营期间向无论根据租赁合同的约定还是民法的公平原则，应由承租人才永革承担维修责任，并依法交纳2018年12月1日至2020年4月20日的租金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法支持上诉人的上诉请求。 才永革辩称，1、答辩人不存在违约行为，是上诉人违约导致消防采暖出现问题，商场无法经营。2、因为上诉人的根本违约，答辩人不能继续经营，故答辩人不存在支付75.28万元租金的情况。3、答辩人提交的票据等支出符合法律规定，原审法院已经认定清楚。该损失确实存在，应当由上诉人进行赔偿。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审法院判决。 才永革向一审法院起诉请求：1、被告赔偿给原告造成的损失2,199,273元；2、诉讼费用全部由被告承担。 梁长宝向一审法院反诉请求：1、被告支付自2018年12月1日起至2020年4月20日止的租金；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告才永革（甲方）与被告梁长宝（乙方）签订房屋租赁合同，合同中约定被告梁长宝将坐落于铁岭市清河区红旗街道富民街70-1号1-2，1-3，1-4，1-5，1-6，1-7，1-8，1-9，1-10商品房面积6978.15平方米出租给原告才永革用于商业用途，租赁期限为十年，第一年（2017年12月1日至2018年11月30日）租金30万元，第二年（2018年12月1日至2019年11月30日）租金50万元，第三年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金70万元，后七年（2020年12月1日至2027年11月30日）租金每年85万元。并且约定租金包含设备使用折旧费、物业管理等费用。合同第二条约定，被告交付条件为（保证建筑消防验收合格，乙方经营单项所需消防审批部分由乙方自行负责）消防设施符合国家法律规定。铺设地热**砖500KW供电设施、基础照明、陪面柱面、大白、消防通道服务，楼梯扶手及理石台阶、上下水管道铺设两部滚梯。被告梁长宝于2017年9月1日前完成并交付原告才永革正常装修。2017年9月1日至2017年11月30日为原告装修时间。从2017年12月1日起计算租金，房屋设备交于原告使用，未按约定提供房屋的每逾期一天，需按照当年租金减掉一天租金。合同第四条约定，原告需依时交付租金每逾期一天，原告按照当年租金的3‰向被告支付违约金。合同签订后，原告才永革于2017年8月10日给付被告梁长宝租金20万元。该房屋于2018年5月30日进行了消防备案并收到铁岭市清河区公安消防大队验收消防备案凭证。一审法院认为，原、被告之间签订租赁合同是当事人真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同应为有效。双方应按约定履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。关于违约双方是否违约问题。被告梁长宝作为出租方应该保持房屋符合商业用途房屋并按合同约定履行义务。双方签订合同中明确约定房屋建筑消防工程由被告保证建筑消防验收合格，建筑消防设施符合国家法律规定。2018年12月3日因消防被停业整顿后，被告未履行维修义务并且原告提交录音证据证明原告无法自行维修，导致房屋无法用于商业经营，故被告梁长宝自2018年12月3日因消防被停业整顿之日起为根本违约，应对原告承担违约责任。关于原告损失赔偿数额问题。1、关于原告要求被告赔偿第一次因消防不合格停业损失77,000元，因被告已通过转账给付原告赔偿20,000元，原告未提交对儿童乐园、麦克思汉堡的赔偿6,196元的证据，被告已转账赔偿和未提交证据证明原告已赔偿损失部分本院不予支持，其余损失被告应当赔偿。被告梁长宝应给付原告赔偿（77,000元-20,000元-6,196元）50,804元。2、对于原告损失的装修合理费用被告应予赔偿。美食广场二次装修97,000元，结合商场租赁和使用期限以及该费用为原告经营期间进行二次改造所花费装修费用的事实，对该部分主张本院不予支持。宣传彩印费1,850元，吊旗费用1,200元，共3,050元，该部分物品属低值易耗品不能进行重复和长期使用本院不予支持。因茶上乡水吧设备40,000元，因该物品为可移动物品，因被告不同意接收，故应归原告所有，该项主张被告赔偿本院不予支持。其余装修费用共计281,630元，因物品已进行使用，应进行折旧处理，折旧率按20%进行计算，被告该项应赔偿原告装修费用281630×0.8=225,304元。3、取暖费5万元，因被告梁长宝违约自12月3日，故自2018年11月1日供暖开始之日起至2018年12月3日为原告商场使用期间供暖费应由原告负担（50,000元÷120天×33天）13,749元，其余36,251元由被告负担。商场设计、策划费用6万元，属于装修过程合理费用，本院予以支持。4、原告第二年预期利益，本院结合第一年原告提交证据的反映商场经营情况、以及考虑商场运营所需成本等实际情况本院予以酌定10万元。5、关于中泽化妆品商品城租金，不属于本案审理范围，双方应另行解决。综上，被告梁长宝应给付原告赔偿款472,359元（50,804元+225,304元+36,251元+60,000元+100,000元）。关于反诉被告是否应该给付租金问题。因本案原告提交证据证明双方约定租期为2017年12月1日，但双方均认可消防合格为2018年5月30日，因消防验收合格前房屋不能用作商业用途并且双方约定原告装修期限为3个月，故房屋租期应自2018年9月1日起计算。双方约定第一年租金30万元并明确标明第一年时间2017年12月1日至2018年11月30日亦约定提供房屋的每逾期一天，需按照当年租金减掉一天租金，自2018年9月1日至自2018年11月30日租金为300000÷12×3=75,000元，2018年12月1日至12月3日为租金500,000元÷365天×3天=4,109元。自2018年12月3日以后因房屋消防不合格，属被告违约，故反诉原告梁长宝主张反诉被告才永革给付租金本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告梁长宝于本判决生效之日起十日内给付原告才永革472,359元；二、驳回原告才永革其他诉讼请求；三、驳回反诉原告梁长宝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,394元，由原告才永革负担19,155元，被告梁长宝负担5,239元，反诉案件受理费5,664元，由被告梁长宝负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，结合上诉人梁长宝的上诉请求和被上诉人才永革的质辩意见，本案的焦点有三：一、梁长宝是否构成根本违约；二、原审认定的装修费用及折旧率是否得当；三、原审法院认定才永革应付的租金是否正确。关于焦点一，房屋租赁合同的出租人应承担交付房屋、维护房屋正常适租状态的义务。根据双方签订的《房地产租赁合同》第三条甲方责任第1项：甲方（梁长宝）交付条件为：建筑消防工程（保证建筑消防验收合格，乙方经营单项所需消防审批部分由乙方自行负责），建筑消防设施符合国家法律规定。本案中，案涉房屋于2018年5月30日进行了消防备案并收到铁岭市清河区公安消防大队验收消防备案凭证。后案涉商场于2018年12月3日因消防问题被停业整顿后，梁长宝未履行维修义务导致房屋无法用于商业经营，梁长宝的违约行为致使才永革租赁合同的目的不能实现。故被告梁长宝自2018年12月3日起为根本违约，应对原告才永革承担违约责任。关于梁长宝主张因使用房屋不当或人为造成房屋损坏，由才永革负责修复一节。梁长宝并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。关于焦点二，根据原审中才永革提交的合同书和专用收款收据，能够证明才永革对案涉商场楼体外面、美食广场、墙体防水、门前地面平整、卫生间装修、外墙清洗等进行了装修投入。庭审中梁长宝对才永革进行装修的事实亦予以认可，仅对装修款数额有异议。但梁长宝并未针对上述项目的装修款举证证明才永革的支出存在明显偏高或不合理之处。综合上述证据、当事人的陈述，再结合案涉商场的建筑高度和建筑面积，原审法院对装修款项的认定符合客观情况。同时，原审法院对折旧率的裁量亦合情合理，本院予以维持。关于焦点三，原审法院认定租金的起算时间为2018年9月1日，以消防合格为2018年5月30日后加3个月装修期计算得来。根据原审中才永革提交的装修合同、收款收据和装修款收条等证据，能够证明才永革已经于2018年5月30日前进行了装修，且根据本案无争议的事实，铁岭市清河区公安消防大队于2018年2月27日向案涉房屋九兴大世界下达了责令限期改正通知书。可见，该商场已经于2018年2月27日前开业进行了营业。双方对已经进行的装修行为均无异议，视为对《房地产租赁合同》第三条第1项约定的变更。故原审法院再于2018年5月30日后另行计算装修期间不当，应当予以纠正。故才永革应付的租金自2018年6月1日至2018年11月30日租金为300000÷12×6=150,000元，2018年12月1日至12月3日为租金500,000元÷365天×3天=4,109元，共计154,109元。 综上，上诉人梁长宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30,058元，由上诉人梁长宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴好生 审判员  孙 伟 审判员  李喜岩 二〇二〇年十月二十二日 法官助理李旌 书记员王兴旭