广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19092号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：盛露，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，女，该司职员。上诉人（原审被告）：刘结云，女，1969年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏物业公司）、上诉人刘结云因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初11906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。汉宏物业公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；改判刘结云向汉宏物业公司支付所拖欠的物业管理费的滞纳金(从2017年3月16日起计算，按每日千分之一计算，以应付未付的的物业管理费为基数，计算至实际支付之日为止)；2.一、二审案件受理费由刘结云承担。事实和理由：汉宏物业公司以继续履行原合同的方式继续向刘结云提供物业服务，刘结云应当向汉宏物业公司支付滞纳金。汉宏物业公司与刘结云所在小区的业主委员会于2013年8月12日签订的《物业服务合同》第三十五条约定，“同等条件下原合同优先顺延”，2016年8月31日合同到期后，汉宏物业公司以调查表方式向全体业主征询是否继续顺延原合同。包括刘结云在内的大部分业主的调查表中，业主都是以“同意顺延”、“同意”等方式回复，表明双方同意继续履行原合同，也表明汉宏物业公司与全体业主履行的是原《物业服务合同》。汉宏物业公司在华顺大厦未聘请新的物业公司且征得大部分业主同意下继续对华顺大厦进行物业服务管理工作近一年时间，华顺大厦业委会在上述期间内未提出异议，原《物业服务合同》的所有条款继续约束双方，当然也约束汉宏物业公司与刘结云(多份与本案相关的法律生效文书已经对本事实进行了确认)。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘结云在欠付物业管理服务费的情况下，应当向汉宏物业公司支付滞纳金。综上，请求支持汉宏物业公司的上诉请求。针对汉宏物业公司的上诉，刘结云辩称，不同意也没有理由支付滞纳金，答辩意见与刘结云上诉状一致。刘结云上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由汉宏物业公司负担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一审认为“原告与广州市华顺大厦业主委员会就涉案房屋小区签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。《物业服务合同》已到期，原告与广州市华顺大厦业主委员会没有进行续签，原、被告形成事实上的物业服务关系。被告作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向原告继续支付物业管理费。”刘结云认可一审认定的《物业服务合同》到期后，汉宏物业公司与广州市华顺大厦业主委员会没有进行续签，但不同意汉宏物业公司、刘结云形成事实上的物业服务关系(即从2016年8月31日-2017年11月12日)的认定，原因在于在《物业服务合同》于2016年8月31日到期后，即从2016年9月1日之后汉宏物业公司已无权利管理刘结云所在物业，亦无权要求刘结云支付物业费（包含汉宏物业公司诉求2017年3月1日-2017年11月12日的物业费)。理由在于，汉宏物业公司的物业服务失责，刘结云从不认可汉宏物业公司的物业服务，所以自合同到期后，包括刘结云在内的业委会并没有与其续订物业合同，同时也三番五次勒令其搬离本大厦，不让其以继续管理为由破坏大厦的物品(如摄像监控、车场栏杆等)，但汉宏物业公司一直不肯撤离，一直进行着所谓的物业服务行为，其实从2017年3月开始大厦的物业管理已经是本大厦业主自主管理了，刘结云家产生的垃圾也是自己拿到街道公共垃圾房丢放的。汉宏物业公司不撤离是幻想着只要其不走就能合理合法的收取全体业主的费用，为此，刘结云无奈只能断其幻想，从2017年3月1日始不支付所谓的“物业费”，并通过派出所、街道办等行政部门协助下才成功地将汉宏物业公司撤离本大厦。就本案而言，既然刘结云从2017年3月1日-2017年11月12日就不认可其物业管理行为，并因此作出了非常明确的举动，表示不支付汉宏物业公司所谓的“物业费”，一审认定在2017年3月1日-2017年11月12日形成了事实上的物业服务关系不能成立，属于认定事实错误。二、一审认定物业服务管理费按建筑面积86.1656平方米计算错误，汉宏物业公司起诉刘结云交纳2017年3月1日至2017年11月12日的管理费865.90元，根据新物权法管理费用是以套内面积计算，一审判决错误。三、本案已过了诉讼时效。四、汉宏物业公司在华顺大厦存在违法经营并与大厦业主产生严重纠纷。汉宏物业公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》是从2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同期届满后，华顺大厦与汉宏物业公司就没有任何合同及合约关系。汉宏物业公司持有的营业执照有效期是从2011年11月30日起至2015年11月15日截止。营业执照有效期结束后，汉宏物业公司没有主动去年检及申领新的营业执照，即汉宏物业公司从2015年11月15日至2016年8月31日对华顺大厦的业务管理是存在着无牌照、无资质、无合法经营权的违规操作。任何单位和个人都要严格遵守国家的法律法规合法经营，这是责无旁贷的。因此，汉宏物业公司在华顺大厦是不具备合法经营资质，同时，也被税务局列入异常经营企业，属非法经营，应予取缔。《物业服务合同》结束后，华顺大厦业主多次召开业主大会商量招聘有资质的物业公司进驻管理，同时，强烈要求汉宏物业公司移交并退出华顺大厦。汉宏物业公司却一直赖着不走，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付其合同终止后的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第十条的规定，业主有权拒绝。汉宏物业公司的无赖存在绝对不是华顺大厦广大业主的初心，只是在华顺大厦业委会任期届满，未产生新一届业委会的特殊情况下，汉宏物业公司趁机在大厦胡作非为而已。汉宏物业公司在大厦内横蛮无理、强霸强占令到业主怨声载道苦不堪言，造成大厦供水设备、电梯安全维护得不到应有的保障和维护。华顺大厦于2017年7月28日产生新的业主委员会，并于8月25日发函告知汉宏物业公司，要求其做好工作交接。同时，8月25日公开招聘有资质的物业公司，汉宏物业公司由于资质、营业执照不齐，作为废标处理，并公示。2017年10月15日华顺大厦在公平、公开、公正的情况下选聘了广州佳怡物业管理有限公司，由于汉宏物业公司的抗拒撤离，直接阻碍新一届物业公司进场。汉宏物业公司以强盗的手段，故意毁坏大厦的公共设施，致使大厦的摄像不能正常使用，霸占华顺大厦的工作用房，供法人盛露及员工张艳红居住，汉宏物业公司提供的业主同意继续经营的佐证存在不真实性，大厦业主委员会也明确否定“同等条件下，原合同优先顺延”的说法，双方也没有续签正式的物业服务合同。汉宏物业公司提交的《调查表》是其个人行为，包括刘结云在内的多户业主均未签名，存在不真实性，更不能代表业主委员会与其续签合同的事实。2015年11月后汉宏物业公司年审不过，属于无证经营，是违法行为，应予以追究。其合同届满后的滞留占用业主公共财产及其使用的水费、电费均让业主公摊，还要求业主如期缴纳合同期届满后的管理费用是不合法合理的。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法查明事实，驳回汉宏物业公司全部诉讼请求，维护刘结云的合法权益。针对刘结云上诉请求，汉宏物业公司辩称，刘结云除应支付欠费期间物管费外，还应支付欠费期间的滞纳金。因为原物业服务合同是以顺延继续履行的合同方式履行的，而原物业服务公司也在离场前事实上提供了物业服务，应当向所有业主收取物业服务费。汉宏物业公司于2020年3月18日向一审法院起诉请求：1.判令刘结云向汉宏物业公司给付所欠2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费865.90元；2.判令刘结云支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（从2017年3月16日起算，按每日千分之一计算，以应付未付的物业管理费为基数，计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2013年8月12日，汉宏物业公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区XX路XX号XX大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。广州市越秀区XX路XX号XX房，建筑面积86.1656平方米。汉宏物业公司于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区。一审庭审中，刘结云为了证明广州市华顺大厦业主委员会已经通知汉宏物业公司迁离小区，向一审法院提交了：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日发出的《交接告知函》（复印件）及2017年11月11日发出的《迁离通知书》（复印件）。汉宏物业公司对此不予认可。一审法院认为：汉宏物业公司与广州市华顺大厦业主委员会就涉案房屋小区签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。《物业服务合同》已到期，汉宏物业公司与广州市华顺大厦业主委员会没有进行续签，双方形成事实上的物业服务关系。刘结云作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向汉宏物业公司继续支付物业管理费。由于汉宏物业公司主张滞纳金所依据的合同已经到期，且刘结云是以汉宏物业公司没有物业管理权为由拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠费用，故对于滞纳金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条规定，一审法院于2020年6月16日作出如下判决：一、刘结云自本判决发生法律效力之日起七日内，向汉宏物业公司支付从2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积86.1656平方米计）。二、驳回汉宏物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘结云负担。二审期间，汉宏物业公司补充提交了如下证据材料：一、（2020）粤01民终3112、3113、3114号生效判决书；二、（2019）粤0104民初25784号民事判决书、裁判文书生效证明、发票，拟证明汉宏物业公司在华顺大厦未聘请新的物业公司且征得大部分业主的同意继续对华顺大厦进行物业服务管理工作近一年时间，华顺大厦业委会在上述期间内未提出异议，原《物业服务合同》所有条款继续约束双方，同样亦约束汉宏物业公司与刘结云；三、业委会参选结果统计表，拟证明刘结云以不真实的名字参加业委会委员竞选，提供虚假信息，让汉宏物业公司维权困难，欠付物业管理费具有恶意；四、越国房业备字[2020]8号（复印件），拟证明原业委会在2016年3月17日到期；五、华顺大厦业主群公告，2016年6月8日和6月10日华顺大厦业主群公告，拟证明第四届业委会到期解散，公章及其名称暂时封存；六、公告，拟证明华顺大厦业主签名同意顺延原合同至2016年9月6日；七、文书0015492，拟证明安全生产行政执法现场检查；八、电梯年审证明，拟证明年审合格；九、照片，华顺大厦公布垃圾分类和实施时间和华顺大厦的巡视巡查；十、(2020)粤0104民初20836号民事判决书，拟证明签收时间是2020年9月26日13时35分，现在二审上诉期间；十一、起诉状，拟证明刘结云存在刻意隐瞒房屋面积情况。以上证据证明汉宏物业公司在物业服务合同届满后仍在继续提供物业服务。经质证，刘结云认为汉宏物业公司提交证据一、二、三的民事判决书、调查表等均内容不真实，且该民事判决书与本案没有类比性，且“刘洁芸”是其笔名、是其本人，这点与本案无关。不清楚证据四，因为其不是华顺业委会成员；对证据五、六三性均不予认可，因为其不在微信群里；对证据七的真实性予以确认，但与本案无关；不确认证据八、证据九、证据十、证据十一，亦与本案无关。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向汉宏物业管理公司发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏物业管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏物业公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”本院认为，本案的争议焦点是汉宏物业公司要求刘结云支付物业管理费及滞纳金是否应予支持。汉宏物业公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，汉宏物业公司继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与汉宏物业公司续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。汉宏物业公司2017年11日12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此一审认定汉宏物业公司有权收取截至该日的物业管理费用，本院予以确认。因本案物业服务合同已经到期，业主对汉宏物业公司是否具有管理权存在争议，一审综合考虑全案情况不予支持汉宏物业公司要求支付滞纳金的请求并无不当。至于刘结云上诉认为汉宏物业公司管理服务差、损害业主利益等问题，如刘结云作为业主的利益受到损害可另行主张。刘结云关于物业管理费应以套内面积计价及本案超过诉讼时效等主张均不能成立，本院不予采纳。综上所述，汉宏物业公司、刘结云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由广州汉宏物业管理有限公司、刘结云各负担50元。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳