河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终13007号上诉人(原审原告、执行案外人)：张瑞意，男，1995年4月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：巩芳，河南美盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙旭东，男，1966年6月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：韩洋，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区。法定代表人：刘峰，董事长。上诉人张瑞意因与被上诉人孙旭东、郑州勤丰实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张瑞意的委托诉讼代理人巩芳、被上诉人孙旭东的委托诉讼代理人韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞意上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3911号民事判决，依法发回重审或者依法改判为解除对郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼909号房屋的查封措施，停止拍卖程序；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋已于2016年4月1日取得商品房预售许可证，许可证取得时间早于涉案房屋的查封时间，仅因被上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）的原因未办理过户，不能因此认定合同无效。（二）上诉人根据合同约定已向被上诉人勤丰公司支付了全部购房款，并早已占有使用涉案房屋。就购房款支付问题，上诉人提交了银行流水及被上诉人勤丰公司开具的收据、补开发票，一审法院认定上诉人提交的付款收据与转款记录不足以证明已付购房款却未说明理由。（三）上诉人购买涉案房屋是为了居住，且上诉人名下仅有涉案这套房屋，房屋的性质不影响其实际用途。二、一审法院适用法律错误。鉴于上诉人已于2014年与被上诉人勤丰公司签订《房源定制协议》、《房屋买卖协议》且合法有效，有证据证明上诉人已于2017年支付全部购房款并于2017年6月合法占有涉案房屋并对房屋装修入住，因涉案房屋在销售前已抵押给银行，导致上诉人购房后不能办理过户，责任不在上诉人，所以上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，能够排除强制执行。三、因惠济区法院已受理有关被上诉人勤丰公司的破产清算申请，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，涉案房屋不属于破产财产，不能被强制执行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第二十条、第二十一条的规定，本案应当中止审理，并将上诉人预交的一审、二审诉讼费予以退还。孙旭东辩称，一、涉案房屋登记在被上诉人勤丰公司名下，管城区法院的查封行为符合法律规定，上诉人的权利未经登记不得对抗被上诉人孙旭东。二、上诉人与被上诉人勤丰公司签订的合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。三、上诉人对涉案房屋不享有排除执行的权益，表现在：（一）涉案房屋并非住宅，而是写字楼，土地性质为仓储，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。（二）上诉人提供的证据不能证明其已支付全部房款。（三）上诉人明知涉案房屋没有预售许可证仍签订合同，且合同约定交房时间为2016年，距今已四年，其对没有办理房屋过户存在重大过错。（四）管城区法院查封涉案房屋出具的协助执行通知书中明确记载涉案房屋并未出售。四、被上诉人勤丰公司是否破产不影响本案的审理，至于后续的执行是否中止应由执行法院决定，本案不应中止审理。张瑞意向一审法院起诉请求：解除对位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼909号房屋的查封措施，停止拍卖程序。一审法院认定事实：孙旭东诉臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司、郑州市吉祥铝塑板业有限公司、勤丰公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年8月29日作出（2015）管民初字第2888号民事判决，判决：臧保灵向孙旭东偿还借款11403360元并支付相应的利息；孙旭东对河南省新斗彩印刷有限公司所有的位于郑州市××区××号院（房产证号：**××**、05××****、05××**）的房屋4套享有抵押权，在臧保灵未履行判决第一项给付义务时，有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司、郑州市吉祥铝塑板业有限公司、勤丰公司对臧保灵的上述债务承担连带清偿责任。勤丰公司对一审判决不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）豫01民终6762号民事判决，判决驳回勤丰公司上诉，维持原判。因臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司、郑州市吉祥铝塑板业有限公司、勤丰公司未履行生效法律文书所确定的义务，孙旭东向该院申请强制执行，在执行过程中，该院查封了郑州市惠济区安泰路西福利院路北5号楼1层101-110、2层201-206共16套房屋，后该16套房屋予以解除查封。2018年4月27日，该院作出（2017）豫0104执4228号协助执行通知书，依法将包括本案案涉房屋在内的17套房屋予以查封（预售证号：2016郑房管预字第36：2016郑房管预字第**售。执行过程中，案外人张瑞意对该院执行勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北A4#-909号房屋提出书面异议。2020年6月4日，该院依法作出（2020）豫0104执异73号执行裁定，裁定：驳回张瑞意的异议申请。张瑞意不服，向该院提起执行异议之诉。2014年10月24日，张俊岭（张瑞意父亲）（乙方）与勤丰公司（甲方）签订《房源定制协议》一份，主要约定甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设[易谷]，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源；乙方所定制房源房号为：A4-909，建筑面积为83.98㎡；房源招商定制总价为475327元（房屋总价最终以房管局最终测绘面积计得总价为准，多退少补）；乙方签订协议后1天内（即2014年10月24日前）向甲方交清总房款的21%，即100000元（包含定金），2015年6月30日前向甲方交清总房款的29%，即137663元，2016年12月31日前向甲方交清总房款的50%，即237663元；甲方承诺房源交付日期为2016年12月31日；同时第七条特别约定：虽然在签署协议时，甲方转让的房源还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求定制房源给乙方承诺是不可撤销的。上述协议签订后张俊岭将购房资格转让给本案原告张瑞意，由张瑞意（乙方）和勤丰公司（甲方）重新签订了《房屋买卖协议》，并将日期签署写为2014年10月24日。协议约定甲方在位于郑州市××区福利院路北、××西地块建设[河南易谷艺术品储运仓库]房号为A4#-909；认购房屋总面积为78.13㎡，认购房源总价为442216元；乙方签订协议的同时交纳的定金20000元自动转为房款；乙方签订协议后1天内（即2015年8月28日前）向甲方交清总房款的53.74%，即237663元（包含定金），2017年3月31日前向甲方交清总房款的46.26%，即204553元；房源交付时间为2016年12月31日前。本案中，原告向该院提交了勤丰公司及物业公司出具的购房相关《收据》及转款凭证，用于证明原告已将涉案房款交纳完毕，其中被告勤丰公司出具收据：2017年3月31日兹收到张俊岭（A4-909）交来的现金（刷卡7479、9267）442216元；2017年8月3日兹收到张瑞意（A4-909）交来的现金（刷卡7479、9267）442216元；物业公司出据的收据一份，显示：2018年8月10日兹收到张瑞意A4-909物业费8734元。原告还提交了2018年8月10日原告之父张俊岭与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》及装修图片、材料明细、房屋现状图片等证据，以此证明原告交付全部房款并装修完毕且已经实际居住使用涉案房屋。2019年4月28日，原告之父张俊岭与他人签订房屋租赁合同，将案涉房屋予以出租，租期2019年6月1日至2022年5月31日。另查明，被告勤丰公司2014年8月19日取得郑国用2014第0355号国有土地使用证，坐落位置安泰路西、福利院路北，用途仓储，使用权终止日期2063年2月19日；2014年11月26日取得郑规地字第410100201409177号建设用地规划许可证，用地项目名称普通仓库；2016年4月1日取得（2016）郑房管预字第3697号商品房预售许可证，项目名称：河南易谷艺术品储运仓库，楼号A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#，用途仓储，开工/竣工日期2016-01-06/2016-11-30。一审法院认为，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于本案，争执焦点为张瑞意对于涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。该院分析如下：一、原告所提交的《房源定制协议》及《房屋买卖协议》均显示签订时间为2014年10月24日，而作为房地产开发企业的被告勤丰公司于2016年4月1日方才取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，上述《房源定制协议》及《房屋买卖协议》，并非合法有效的房屋买卖合同，原告也无充分的证据证明在人民法院查封之前原告对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房签订有合法有效的书面买卖合同，且从原告提供的《房源定制协议》等可以看出原告对房屋不符合法定出售条件及买卖能否办理过户手续的风险系明知。二、案涉房屋用途为仓储非商品住房，且执行过程中也证实了该房屋处于出租状态，原告也无充分证据证明该执行标的物属自身用来居住。三、原告所提交的支付购房款收据与转款记录等相关证据，不足以证明其已付购房款的事实。四、在该院查封案涉房屋时，房管部门证明该房屋状态系未出售，且在本案庭审时，被告勤丰公司确认案涉房屋在出售前已予以抵押于银行。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及其他相关法律规定，故原告对诉争的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼理由不当，该院不予支持。另本案作为执行异议之诉案件，是对执行行为的正当性、合法性进行审查并作出实体裁决，不涉及撤销或改变具体执行措施，故对原告要求判决解除查封房产的诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项及相关法律规定，判决：驳回原告张瑞意的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告张瑞意负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、2020年8月28日，河南省郑州市惠济区人民法院作出（2020）豫0108破申3号民事裁定，裁定：受理广东南国鼎峰装饰工程有限公司郑州分公司对勤丰公司的破产清算申请。二、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条规定，人民法院受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。本案执行异议之诉系因执行程序中的执行行为延伸的诉讼案件，根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应优先适用破产法的相关规定。鉴于执行程序应当中止，而本案上诉人张瑞意、被上诉人孙旭东、勤丰公司之间的执行异议之诉涉及破产清算企业勤丰公司名下的财产，依法不应继续审理。基于前述法律规定及理由，上诉人张瑞意的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3911号民事判决；二、驳回张瑞意的起诉。一审案件受理费8050元，由河南省郑州市管城回族区人民法院退还给上诉人张瑞意；上诉人张瑞意预交的二审案件受理费8050元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十月十九日书记员  胡文路