杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初第10818号 原告（反诉被告）：章立健，女，1972年3月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：朱民强，浙江民衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：韦顺平，男，1985年9月26日出生，壮族，住杭州市上城区。 委托代理人：沈婷，特别授权代理。 原告章立健诉被告韦顺平房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月11日向本院提起诉讼，本院依法受理后，适用简易程序由审判员周建利独任审理。后被告韦顺平提起反诉，本院经审查后予以受理。本案于2020年4月8日、2020年7月8日两次公开开庭进行了审理。章立健及其委托代理人朱民强、韦顺平及其委托代理人沈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章立健起诉称：2018年11月，原告与被告签订租房合同，约定原告将位于拱墅区祥符街道祥园路方正荷塘月色小区5幢1单元2203室租给被告，月租金4500元，允许被告转租。2019年10月初，被告单方面提出退租。2019年10月27日，在原、被告就违约金赔偿、房屋内部装修装饰拆除、水电煤气物业费结算等均未达成一致的情况下，被告单方面将部分用品搬出房屋，已经构成严重违约，故请求法院判令：1、被告支付原告房屋空置损失18000元、租金差额损失14950元、房屋内部装修装饰拆除费3000元和水电煤气物业费500元，合计36450元；2、被告承担全部诉讼费用。在庭审中，原告变更诉请为：1、解除原被告之间的《租房合同》；2、腾退租赁房屋；3、支付租金及占用费36000元，从2019年11月1日计算到腾空之日；4、支付燃气费46.5元，水费及能耗费667.35元，电费178.1元和物业费933元；5、支付内部装修拆除费3000元；6、支付违约金10000元。 韦顺平辩称：原告三番五次违约，原告夫妻双方意见不一。第一次交房就已经逾期一个月。到2019年5月的时候，原告要求涨房租，我没有答应，当时还改了密码。到2019年7、8月的时候还停水停电，当时还说好要给我赔偿，让我把房客清退出去，但后来又反悔了，后又改了密码。本次起诉也是在我交租金的期限内，密码也没有改回来。我认为合同应该继续履行，但原告应赔偿我的各项损失。因为我租金、物业费交到了2019年12月底。到现在为止被告无法使用房屋，所以期间的费用都不应由我方承担。 反诉原告韦顺平反诉称：反诉人和被反诉人签订房屋租赁合同后，合同履行过程中，被反诉人存在多个违约行为。1、合同明确约定“交房日期：甲方应该在2018年11月11日前将房屋腾空交给乙方使用”，但被反诉人于2019年1月31日才交房，构成违约。2、2019年年后不久被反诉人又提出涨房租，还曾经私改房门密码，造成反诉人无法正常使用房屋。3、在反诉人租赁房屋期间，原告多次无故停水停电。4、2019年10月份被反诉人提出要提前收回房屋，并商谈的一些赔偿事宜，协商未果后，被反诉人再次修改了房门的钥匙，导致反诉人至今未能进入房屋。以上违约行为已经严重侵害了反诉人合同利益，导致反诉人一直未能使用租赁房屋，故这段期间的租赁费用应由被反诉人承担，并且要求中止反诉人履行给付租金的义务，因为被反诉人的种种违约行为有失信之虞，故请求中止履行，并要求被反诉人提供担保后，再恢复履行。综上所述，请求法院判令：1、反诉被告支付违约金60000元；2、全部诉讼费、维权费用、鉴定费、2019年10月至房屋正常可以使用房屋的房租和物业费由反诉被告承担；3、合同期间因被反诉人原因导致的房屋不能正常使用的租金以及相关费用由被反诉人承担。 反诉被告章立健答辩称：原告不存在逾期交房的事实。2019年10月26日，双方协商的时候，被告将门卸下了，因担心被告将屋内物品擅自拿走，所以改了密码，但是后来也马上改回来了。原告不存在违约情况。且违约金60000元的金额也没有依据，其他主张没有依据。 为证明其主张的事实，章立健向本院提交了如下证据材料： 1、租房合同，证明双方之间的权利义务关系。 2、微信聊天记录，证明双方就解除合同没有达成一致意见，但是韦顺平没再继续支付租金。 3、照片，证明2019年10月26日案涉房屋的状况。 4、照片，证明韦顺平卸下卧室房门，章立健因为担心韦顺平将物品搬走，所以变更了密码。 5、短信，证明章立健积极配合韦顺平将密码改回的事实。 6、支付凭证，证明韦顺平在2018年11月10日支付了三个月租金13200元，押金4500元，水电费押金200元的事实。 7、发票、公摊费用清单、电费催缴单、燃气费、电费缴费凭证两页，证明截止2020年6月30日韦顺平欠付的水电费、燃气费公摊费等的事实。 韦顺平为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、缴款凭证、收条，证明韦顺平已经支付租金至2019年年底的事实。 2、录像，证明2020年4月3日，韦顺平按照章立健的密码录入，但显示密码错误，无法使用。 3、微信聊天记录，证明章立健2019年10月份自行变更密码的事实。 4、微信聊天记录，证明2019年5月9日章立健已经改过一次密码的事实。 5、微信聊天记录，证明章立健门禁卡一直没交给韦顺平的事实。 6、短信聊天记录，证明章立健一直不告诉韦顺平正确密码，也不前来开门的事实。 7、第一次签订的租房合同，证明该份合同签完后章立健就后悔，要把违约金降下来，重新签了份合同的事实。 8、微信聊天记录，证明章立健延期交房，2019年5月的时候曾改动过密码的事实。 当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下： 章立健提交的证据1、6，韦顺平无异议，本院对该证据予以确认。章立健提交的证据2，韦顺平对真实性无异议，但认为部分对话已经被删除了，章立健要求没有免租期，实际就是涨价，本院对该证据的真实性予以确认。章立健提交的证据3，韦顺平对真实性无异议，但认为照片不是26日拍摄的，本院对真实性予以确认。章立健提交的证据4，韦顺平对真实性无异议，但对拍摄时间有异议且认为被告没有拆门，本院对该证据真实性予以确认。章立健提交的证据5，韦顺平对真实性无异议，但认为不完整，本院对证据的真实性予以确认。章立健提交的证据7，韦顺平对发票、公摊费用清单、燃气费、电费缴费凭证无异议，认为物业费已经支付至2019年年底，后面没有再使用房屋的费用不应该由其支付，本院对该组证据的真实性予以确认。 韦顺平提交的证据，章立健对证据1无异议，本院予以确认。韦顺平提交的证据2，章立健对三性均有异议，本院经审查对该证据不予认可。韦顺平提交的证据3，章立健无异议，但认为密码当天已经改回，本院对该证据予以确认。韦顺平提交的证据4，章立健对真实性无异议，但认为不是原告改的密码，是租客自己把密码搞错了，原告提供了管理员密码，本院对该证据予以确认。韦顺平提交的证据5，章立健对真实性无异议，本院对该证据予以确认。韦顺平提交的证据6，章立健对真实性无异议，但认为密码就是管理员密码，章立健也同意过去了，本院该证据的真实性予以确认。韦顺平提交的证据7，章立健对真实性无异议，但认为已作废了，本院对该证据的真实性予以确认。韦顺平提交的证据8，章立健无异议，但认为不能证明待证事实，本院对该证据的真实性予以确认。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年11月30日，章立健（甲方）与韦顺平（乙方）签订租房合同，约定由韦顺平承租位于杭州市拱墅区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋，建筑面积88.84平方米。租赁期限自2018年11月11日起至2023年11月30日，2018年11月11日到2018年11月30日为装修期免除租金，每年一个月免租期即12月份为免租期。租金为每月4500元，缴租为三月支付一次，租金付三押一。违约责任条款约定：1、在租赁期内，甲方违反本合同规定或者有逾期交房超过三天、甲方擅自收回房屋、因甲方房屋权属瑕疵导致本合同无效，乙方有权终止本合同，且甲方须向乙方支付违约金陆万元整，如果乙方损失低于陆万元整按照陆万元整赔偿，如违约金不足以弥补乙方直接损失的，甲方还应给予赔偿；同时乙方接到甲方违约金后迁出房屋并结清所有费用。2、在租赁期内，乙方有利用该房屋进行违法活动、乙方在承租期内单方面退租行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方必须支付一个月的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。 韦顺平于2018年11月10向章立健交纳租房押金4500元和水费押金200元及租金13500元。后于2019年4月1日、2019年7月1日，各支付租金13500元。2019年8月左右，韦顺平向章立健提出降低租金意见，且表示章立健“可以挂出去看看，有没有人接……”此后双方就是否降低租金未能达成一致意见。2019年10月1日，章立健向韦顺平催缴租金，韦顺平表示先交一个月的租金，并于当时向章立健支付房租4500元。此后双方仍就是否继续承租等问题进行沟通。2019年10月15日，章立健向韦顺平表示“10月26、27日来杭州，最迟11月2日或3日办房子交接手续”。10月26日晚，双方见面协商是否继续承租以及如果解除合同，后续问题如何处理等，但双方未能达成一致意见。当日晚，章立健更改入户门密码。次日，韦顺平无法入户，联系章立健后，章立健表示已经更改，韦顺平对此未予以确认。此后韦顺平未继续使用房屋。 另查明，2019年10月28日，章立健支付电费107.22元。2019年10月28日，章立健支付燃气费46.5元。2018年11月至2020年6月涉案房屋公摊用电共计438.3度，章立健共计支付能耗费438.3元。其中2018年11月至2019年10月，公摊用电282度。章立健支付2018年11月至2019年10月水费184.7元。2019年度物业费，均由韦顺平支付完毕，该物业费标准为1.75每平方米每月。 2019年11月7日，章立健向本院提交了诉讼材料，要求韦顺平支付房屋空置损失、租金差额损失、房屋内部装修拆除费及水电物业费用等，经诉前调解未能达成一致意见，故而成诉。在此过程中，韦顺平未腾退房屋。 审理过程中，韦顺平申请对入户密码锁的密码更换情况进行鉴定，因鉴定机构技术条件有限未能受理。 本院认为，章立健与韦顺平签订的租房合同系双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，章立健已按约交付房屋给韦顺平使用，韦顺平也应当按照合同约定给付房屋租金。自2019年8月起韦顺平已经表达要求降低租金或提前解约的意思表示，在双方就此协商未果的情况下，韦顺平仍应按合同约定履行租金支付义务。韦顺平应于2019年10月1日支付第四季度租金9000元，但其仅支付了4500元，构成违约。章立健可以据此要求解除合同。双方就是否解约等问题进行协商，在协商未果的情况下，章立健向本院提起诉讼，要求解除合同，本院认为符合法律规定，予以支持。韦顺平同时应依据合同支付一个月租金作为违约金。韦顺平已经支付的押金用于抵扣应付违约金。韦顺平要求返还押金的主张本院不予支持。对于前期产生的水电费（包含公摊电费）、燃气费折抵水电押金后共计420.42元，韦顺平均应予以承担。但章立健于2019年10月27日变更入户门电子锁密码，导致韦顺平无法继续使用涉案房屋，故章立健主张此后的房租，本院不予支持。且因韦顺平无法使用房屋，在其无法使用期间的物业费、房租，亦应由章立健承担，韦顺平已付部分，应予以返还，故章立健应当支付韦顺平物业费336元、房租725.8元。双方应当相互支付的金额折抵后，章立健应支付韦顺平641.38元。另章立健主张2019年10月27日已将密码改回，但未提供充分证据证明，故本院对该主张不予采信。章立健主张装修拆除费用3000元，缺乏损失依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、章立健与韦顺平于2018年11月30日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。 二、韦顺平于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市拱墅区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋。 三、章立健于本判决生效之日起十日内支付韦顺平641.38元。 四、驳回章立健其他诉讼请求。 五、驳回韦顺平其他反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件减半受理费356元，由章立健负担。反诉受理费650元，由韦顺平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 周建利 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 王凌霄 代书记员 刘 媛