湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3341号原告（反诉被告）：陆金龙，男，1985年2月26日出生，汉族，居民身份证住址安徽省巢湖市和县，委托诉讼代理人：李强，湖北仁义律师事务所律师。被告（反诉原告）：余志强，男，1962年9月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区，委托诉讼代理人：廖昌文，湖北文臣律师事务所律师。原告（反诉被告）陆金龙诉被告（反诉原告）余志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，被告（反诉原告）余志强于2020年7月28日向本院提起反诉，后依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆金龙及其委托诉讼代理人李强、被告（反诉原告）余志强的委托诉讼代理人廖昌文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆金龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告2019年9月30日签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告向原告返还保证金12500元、租金75000元、物管费1000元；3、依法判令被告向原告支付违约金27500元〔（24-2）×12500×10%〕；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将其位于武汉市武昌区王家湾小区房屋出租给原告经营餐饮，租赁期2年，自2019年10月12日至2021年10月11日止，月租金人民币12500元，租金按半年支付，租赁保证经金25000元。合同租赁签订后，原告依约向被告支付了半年租金和一半保证金，但被告一直未能按照合同第13.5条的约定协助原告办理相关证照，致使原告所租门店至今无法正常开业经营，且多次被工商部门检查，被告的违约行为造成原告损失，按照合同约定应承担违约责任，故原告诉至法院请求判如所请。被告余志强辩称：1、同意解除合同；2、不同意返还三项费用；3、不同意支付违约金；4、不同意承担本案诉讼费用。被告余志强向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2019年9月30日签订的房屋租赁合同；2、判令被反诉人支付给反诉人自2020年4月11日起至被反诉人实际腾退租赁时止期间的拖欠租金，暂计5万元（暂计算至2020年4月11日起至2020年8月11日止共四个月）；3、被反诉人支付给反诉人卫生费、水费及电费共计2000元；4、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年9月30日，反诉人、被反诉人签订了房屋租赁合同，双方约定余志强将位于武汉市武昌区王家湾小区房屋出租给陆金龙从事经营服务，月租金12500元，每半年支付一次，租赁期自2019年10月12日起算，2020年4月11日，为被反诉人应缴纳第二个半年租金的时间，但至今被反诉人未实际缴纳，期间上诉人就被上诉人下欠的租金、卫生费、水费及电费多次要求被反诉人足额清偿，被反诉人各种理由拒绝，故反诉人依法提起反诉。原告陆金龙对反诉辩称：1、同意解除；2、不同意被告的第二项、第三项、第四项反诉请求。本院经审理查明认定事实如下：2014年10月31日，余志强与湖北福礼投资有限公司签订《协议书》（NO:飞018-3），确定还建面积为32平方米，还建用地为5号地块，4号、5号楼商铺。2019年9月30日，余志强作为甲方与陆金龙作为乙方签订《租赁合同》，余志强将位于湖北省武汉市武昌区王家湾小区6-1-30毛胚房屋（租赁面积32平方米）租赁给陆金龙经营餐饮类商品。租赁期为两年，自2019年10月12日至2021年10月11日。月租金为12500元，房屋租金每半年支付，半年租金为75000元。乙方在合同签署当日须向甲方缴清租赁保证金，租赁保证金为25000元。合同13.5“如乙方办理相关证照须甲方协助进，甲方应提供协助。”合同15.1“在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同原因无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、物管费，乙方并有权向甲方按未履行租赁期总额的10%收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任。在租赁期内，如因乙方的原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴纳款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。”合同签订的当日，余志强将涉案房屋交付给陆金龙，并给予十天的装修期。陆金龙当日向余志强转款3000元。2019年10月8日，陆金龙向余志强转款84500元。至此陆金龙共向余志强转款88500元（含半年租金75000元及租赁保证金12500元及物管费1000元）。2019年10月20日，陆金龙进行了试营业，因未办理营业执照，2019年11月19日，武汉市武昌区市场监督管理局向陆金龙下发武昌市监责改字〔2019〕02-1119-1号《责令整改通知书》，责令陆金龙立即停止经营活动。2019年11月21日，陆金龙电话联系余志强，要求解除租赁合同。陆金龙自述其营业至2019年年底就关门了，但并未与余志强办理房屋腾退手续，涉案房屋由陆金龙实际占有。现陆金龙认为余志强未按照合同约定协助原告办理营业执照，违约在先，致使其合同目的不能实现，故诉至法院，诉请如前。庭审中，余志强同意解除租赁合同，但要求以庭审时间为合同解除时间。余志强还提交武汉宏利俊达管理有限公司出具的《证明》及与原告承租门面相邻的王家湾小区6-1-29商铺“武汉市武昌区江涛小吃店”的营业执照、房屋租赁备案证明，证明余志强在租赁期间积极配合原告的工商办证事宜及本案的涉案房屋依据相关政策是可以正常办理工商营业执照等经营手续的。认为其已履行了协助办证的义务，并未构成违约，且陆金龙一直占用涉案房屋不缴纳租金及相关费用，故向本院提出反诉请求，反诉请求如前。审理中，为了及时止损，双方均同意于2020年8月13日开庭结束当日办理涉案房屋腾退交接手续。以上事实有《协议书》、《租赁合同》、银行卡交易明细单、微信付款账单截图、收据复印件，《责令整改通知书》、录音、《证明》、“武汉市武昌区江涛小吃店”的营业执照、房屋租赁备案证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案经本院主持调解，双方未能就实体处理达成一致意见。本院认为：陆金龙与余志强签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚信履行合同义务。本案主要争议焦点为：1、双方合同解除时间；2、本案责任认定。关于合同解除时间。陆金龙认为双方已于2019年11月21日通过电话协商解除合同。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，即合意解除。合意解除属于双方法律行为，需要双方意思表示达成一致，不仅需要双方均有解除合同的意思表示，还涉及合同解除善后事宜的安排，是对双方合同内容及合同责任的整体清算。陆金龙虽称双方电话中已达成一致意见，但事实上双方并未就此清算，陆金龙亦未腾退房屋，故本院认定2019年11月21日双方仅是商榷解除，并未形成一致意见，对陆金龙主张双方合同已于2019年11月21日解除的意见，本院不予支持。现双方均主张解除合同，且本案审理过程中，双方均同意于2020年8月13日办理涉案房屋腾退交接手续，本院酌定2020年8月13日为合同解除时间。关于本案责任认定。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为，本案纠纷起因系陆金龙经营的餐饮店未能办理营业执照并受到行政机关的行政处罚。陆金龙在未充分了解承租房屋的性质、未取得营业执照的情况下，签订《租赁合同》，并直接装修商铺开业经营，造成较大经济损失，陆金龙对此负有主要责任；余志强作为出租方，双方《租赁合同》第5.3条约定“乙方只能于该承租房屋经营餐饮类商品。”、第13.5条约定“如乙方办理相关证照须甲方协助时，甲方应提供协助”，余志强应当知道陆金龙租赁房屋的目的系商业经营，且余志强有义务按照合同约定协助办理营业执照，审理中，余志强亦自述其名下其他商铺已正常办理营业执照，但余志强在已有办理营业执照经验的情况下也未明确告知或提醒陆金龙所涉房屋系拆迁还建房，及拆迁还建房办理营业执照的特殊条件，余志强对此亦负有次要责任。双方虽于2019年11月21日电话协商解除事宜，但此后双方均怠于跟进，陆金龙未及时腾退房屋，余志强亦未收回房屋止损，对房屋空置损失双方均持放任态度，对此双方均存在过错，故本案损失应由双方分担。经核算，本案实际租赁期为2019年10月12日至2020年8月13日，共计10个月零2天；陆金龙已支付半年租金至2020年4月11日，根据双方过错程度，依据公平原则，本院酌定双方按照6:4的比例分担租金，即陆金龙承担6个月租金，余志强自行承担剩余4个月零2天的租金，故对陆金龙主张余志强返还租金75000元的请求及余志强主张陆金龙支付占用费50000元的反诉请求，本院一并不予支持。另，关于陆金龙主张的物业费1000元，按照前述原则，由陆金龙自行承担；余志强主张的水电费及卫生费2000元，余志强未举证证明，本院对此不予支持。关于陆金龙主张的违约金27500元，因双方均存在过错，且陆金龙负有主要责任，故陆金龙的该项主张无事实依据，本院对此不予支持。关于陆金龙主张退还保证金12500元的请求，根据前述原则及担责比例，本院酌定余志强退还陆金龙保证金5000元（12500×40%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陆金龙与被告（反诉原告）余志强签订的《租赁合同》于2020年8月13日解除；二、被告（反诉原告）余志强应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陆金龙退还保证金5000元；三、驳回原告（反诉被告）陆金龙的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）余志强的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3208元，减半收取1604元，由原告（反诉被告）陆金龙负担；反诉案件受理费收取550元，由被告（反诉原告）余志强负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年十月二十八日法官助理卓明艳书记员庞海丽