上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8299号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海瑞立佳业房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇墨玉南路****。法定代表人：蔡以萍，总经理。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海嘉季酒店管理有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区菊园新区环城路******JT1254iv>法定代表人：张新荣，执行董事。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海嘉昂物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区，住所地上海市嘉定区昌徐路********v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈亦婷，执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张莎莎，北京大成(上海)律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余力，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人上海瑞立佳业房地产开发有限公司(以下简称“瑞立公司”)因与被上诉人上海嘉季酒店管理有限公司(以下简称“嘉季公司”)、上海嘉昂物业管理有限公司(以下简称“嘉昂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞立公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判支持己方一审反诉诉请。事实和理由：1、嘉昂公司违约给己方造成的损失。嘉昂公司一直未能如期支付首期租金，已严重违约，2019年1月14日，己方发出律师函并解除合同，己方在租赁期内的租金损失已近人民币(以下币种均为人民币)640万元。同时，为了达成长期合作，己方已将上海市嘉定区安亭镇安谐南路XXX号、XXX号进明渡路XXX弄XXX号、16C地块17幢2号85、88号房屋(以下简称“系争房屋”)的属性更改为租赁资产，不能作为出售资产。但因嘉昂公司的根本违约，不仅造成了租金损失，同时也影响了系争房屋的后期用途和使用限制。一审法院对违约金认定过低，显失公平。2、租赁合同关于违约责任的约定明确约定，双方均应当予以执行。被上诉人嘉季公司、嘉昂公司辩称：同意一审判决，请求予以维持。嘉季公司、嘉昂公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、瑞立公司向嘉季公司返还租金780万元；二、瑞立公司向嘉季公司支付利息(以780万元为基数，其中自2019年1月23日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利息计算，2019年8月20日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。瑞立公司向一审法院提起反诉，请求判令嘉昂公司支付违约金2，843，191.83元(即两个月的租金)。一审法院认定事实如下：2018年间，嘉昂公司与瑞立公司签订一份《租赁合同》，约定嘉昂公司向瑞立公司承租位于上海市嘉定区安亭镇安谐南路XXX号、XXX号进明渡路XXX弄XXX号、16C地块17幢2号85、88号系争房屋用于经营外商引资服务中心和租赁用房及其配套用房(可以用于经营人才公寓)。房屋总建筑面积为23368.70平方米。租赁期限为10年，自2018年9月1日(房屋实际交付的次日)至2028年8月31日。其中免租期为9个月，自2018年9月至2019年5月。嘉昂公司应于合同生效之日按约支付首期租金和押金后，瑞立公司于2018年9月1日前向嘉昂公司交付系争房屋(以瑞立公司出具的交付确认书为准)。年租金为17，059，151元，从第三个租赁年度开始，每年租金在上一年的基础上递增5％。租金先付后用，于当期租金到期前15日提前支付下期租金。第一期租金交租日为2018年9月1日，对应租期为2018年9月1日至2019年11月30日(共15个月，其中含9个月免租期)，当期金额为8，529，575.50元。押金为2，843，191.83元，应于瑞立公司取得大产证后7个工作日内支付。如嘉昂公司逾期支付租金和押金的，每逾期一日，应按日租金标准的100％支付违约金。嘉昂公司逾期接收房屋达30日或未按约完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，瑞立公司有权解除合同，嘉昂公司需支付当年2个月的租金作为违约金。因嘉昂公司违约造成瑞立公司损失(包括律师费、交通费等)，支付的违约金不足以抵付损失的，嘉昂公司还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项作了约定。2018年12月5日，嘉昂公司向瑞立公司出具一份《承诺书》，载明嘉昂公司承诺于2018年12月5日支付租金200万元后，于2018年12月21日前再支付6，529，575.50元。若未按照承诺书的时间节点支付房租，瑞立公司有权单方解除合同，并由嘉昂公司赔偿被告一切损失，包括但不限于房租、水电费等。2018年12月5日、12月20日、12月24日、12月26日、2019年1月4日、1月7日，嘉昂公司分别向瑞立公司支付了租金200万元、350万元、50万元、50万元、100万元、30万元，共计780万元。2019年1月4日，嘉昂公司法定代表人陈亦婷与瑞立公司员工张恒硕进行沟通，要求先进场装修。张恒硕答复称，先不能进场装修，即使嘉昂公司全款到位也要请示上级。2019年1月14日，瑞立公司向嘉昂公司发出一份律师函，载明在合同签订后，嘉昂公司两次出具承诺书，但均没有按照约定及承诺书足额支付租金。特告知：1、双方签订的《租赁合同》于2019年1月11日解除；2、嘉昂公司应在收函后5日内支付租金和违约金1，259，266元；3、嘉昂公司应在收函后5日内至瑞立公司处办理租赁终止的移交事宜。2019年12月2日，瑞立公司向嘉昂公司发出一份律师函，载明截止发函之日，嘉昂公司仅支付了租金780万元，余款及水、电、物业费等均未支付。要求嘉昂公司在发函之日起15日内支付剩余租金729，575.50元、违约金2，843，191.83元并将房屋恢复原状后返还。后该律师函因未妥投而被退回。一审另查明，2018年8月27日，瑞立公司与上海嘉傲企业管理有限公司(以下简称“嘉傲公司”)签订一份《租赁合同》，约定嘉傲公司向瑞立公司承租系争房屋。租赁期限为10年，自2018年9月1日至2028年8月31日。其中免租期为9个月，自2018年9月至2019年5月。嘉傲公司应于合同签订之日起3个工作日内按约支付首期租金，瑞立公司于2018年9月1日前向嘉傲交付系争房屋。后瑞立公司将系争房屋交付予嘉傲公司，嘉傲公司进行了小部分装修。2018年9月17日，嘉昂公司、瑞立公司及嘉傲公司签订一份《合同主体变更协议书》，约定经三方协商，同意将瑞立公司与嘉傲公司签订的《租赁合同》中嘉傲公司的权利与义务均转让给嘉昂公司。除本协议约定情形外，原合同其他条款保持不变，继续有效。嘉傲公司作为连带责任担保人，保证嘉昂公司按照租赁合同的约定承担义务和责任。嘉昂公司如不履行租赁合同义务的，瑞立公司可直接要求嘉傲公司履行义务。嘉昂公司确认房屋内装修及设施、设备与原合同描述一致，无损坏或丢失。本协议生效前根据原合同规定承租方应支付但未支付的费用(包括租金、押金、水电费、物业费等)由嘉昂公司支付。2018年9月16日，嘉昂公司及嘉傲公司向瑞立公司出具一份《承诺书》，载明嘉傲公司曾于2018年8月27日与瑞立公司签订一份《租赁合同》，因嘉傲公司内部外汇资金未如期到账而延期支付定金以及相关介绍人员出现工作差错，导致瑞立公司与嘉傲公司合作出现误解，现嘉傲公司与新签约单位(即嘉昂公司)联合向瑞立公司承诺，嘉昂公司确保于2018年9月30日前支付首期租金。若未按照承诺书的时间节点支付租金，瑞立公司有权单方解除合同。2018年10月17日，瑞立公司与嘉傲公司签订一份《终止协议》，约定双方自2018年10月17日起终止原租赁合同。因嘉傲公司违反原合同约定，其已于2018年9月3日支付给瑞立公司的100万元保证金作为赔偿金支付给瑞立公司，瑞立公司不再退还。2018年12月10日，嘉季公司、嘉昂公司签订一份《战略合作(承包)经营合同》，约定鉴于嘉季公司具有经营、管理集中式公寓和酒店式公寓的能力，嘉昂公司拟就系争房屋精装修完成后交由嘉季公司合作开发经营管理。2019年3月7日、3月9日，嘉昂公司分别向嘉季公司、瑞立公司出具一份《全权授权委托书》，载明鉴于现实状况及与嘉季公司及瑞立公司的合同关系，现全权授权嘉季公司代表嘉昂公司协调处理与瑞立公司的合同关系和相关文件的签署，嘉昂公司予以认可。如因与瑞立公司间合同不能继续履行的，嘉昂公司支付给瑞立公司的相关款项同意全部支付到嘉季公司。后瑞立公司收到该授权委托书。一审再查明，系争房屋于2018年8月16日取得《建设工程竣工验收备案证书》。2019年12月24日，被告取得系争房屋的产权证。2020年1月，瑞立公司诉至一审法院，案号为(2020)沪0114民初1496号，要求判令：一、解除嘉昂公司与瑞立公司于2018年9月17日签订的《租赁合同》；二、嘉昂公司将系争房屋恢复原状并返还；三、嘉昂公司支付至2019年11月30日的租金799，575.50元；四、嘉昂公司支付自2019年12月1日至房屋实际腾退之日止的租金和房屋使用费(按每日46，737.40元的标准计算)；五、嘉昂公司支付律师费3万元。一审法院认为，瑞立公司、嘉昂公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于支付首期租金的时间、系争房屋的交付、合同解除等事宜，一审法院已在另案即(2020)沪0114民初1496号案件中作出认定并予以处理，故不再赘述。因瑞立公司未实际交付系争房屋，在合同已解除的情况下，瑞立公司理应将收取的租金780万元予以返还。而根据查明的事实，嘉昂公司逾期支付首期租金的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同关于解除合同违约金的相关约定，嘉昂公司应承担当年2个月租金的违约金即2，843，191.83元。考虑嘉昂公司支付首期租金的时间、金额以及年租金、租期、履约情况等多种因素，瑞立公司主张的违约金金额明显过高，嘉昂公司亦要求予以调整，酌情将违约金金额调整为120万元，该款项可在瑞立公司应退还的租金中予以扣除。关于嘉季公司的诉讼地位问题，一审中，嘉季公司、嘉昂公司均确认嘉昂公司的债权已转让给嘉季公司，且已通知到瑞立公司，但经对《全权授权委托书》内容的审查，无法得出债权转让的结论，而嘉季公司仅是代表嘉昂公司与瑞立公司处理房屋租赁纠纷事宜的代理人(委托关系)，相应的法律后果仍应由嘉昂公司承受，故嘉季公司在本案中并非适格的诉讼主体，其要求瑞立公司承担相应民事责任的诉讼请求，均不予支持。虽然嘉昂公司并未在本案中向被告提出相关诉讼请求，但在已确认合同解除的情况下，为避免当事人讼累，就解除合同的后果问题一并在本案中予以处理。至于利息问题，因嘉昂公司系违约方，故瑞立公司无需向嘉昂公司支付已付款利息。一审法院判决：一、上海瑞立佳业房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向上海嘉昂物业管理有限公司返还租金780万元；二、上海嘉昂物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海瑞立佳业房地产开发有限公司支付解除合同违约金120万元；三、驳回上海嘉季酒店管理有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议在于违约金数额确定。一审法院根据当事人请求，依据案件事实调整违约金，符合法律规定。违约金数额尚属合理，本院认同。同时需要指出的是，一审在确定违约金数额时亦以注意以下事实：2018年10月瑞立公司与嘉傲公司终止租赁合同，嘉傲公司已支付给瑞立公司的100万元保证金作为赔偿金，瑞立公司不再退还。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19，588元，由上诉人上海瑞立佳业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十月九日法官助理  张末然书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……