辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13256号原告：沈阳市盛发花园业主管理委员会，住所地辽宁省沈阳市和平区和平南大街**。负责人：王琪，该业委会主任。委托诉讼代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄文超，辽宁东拓律师事务所(实习)律师。被告：高宁，男，1964年2月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈晓锋，辽宁华禹律师事务所律师。原告沈阳市盛发花园业主管理委员会（以下简称“盛发花园业委会”）诉被告高宁物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告盛发花园业委会的委托诉讼代理人许亚新、薄文超，被告高宁及其委托诉讼代理人陈晓锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛发花园业委会诉称，位于沈阳市和平区和平南大街的盛发花园小区自建园起，园区**公用设施的用途即为园区公用设施“水源热泵”地下井工作室，是全体业主共有的公用设施。2015年中，被告高宁担任原告业委会主任一职期间，利用职权非法占用，使其成为了自己使用的“车库”。2016年10月，被告高宁被园区公投罢免业委会主任一职后，仍拒不将此公用设施交还给业委会，造成园区无法对23号公用设施内的“水源热泵”地下井进行正常维护和维修。业委会多次与被告高宁交涉，要求其尽快将此公用设施返还，但被告高宁拒不接受，至今仍占用属于全体业主所有的园区23号公用设施。期间，该设施内的水泵故障需维修，被告高宁不给开门，拒绝配合维修，严重影响了全体业主的正常供暖（制冷、热水）。关于原告提供的证据照片一组，系来源于原告业委会，据被告高宁所述，其于2015年开始占有案涉车库，当时其正担任业委会主任职务，所以是配合小区修理水源热泵井的，这些照片也是在当时修理水源热泵井时拍摄的。另外，被告高宁在其业委会主任职位落选时就已经阻挠修理水源热泵，并在每次修理后要求原告业委会承担几千元的费用。园区内一共有四个水源热泵井，必须同时保证两个运行时，制冷和供暖才能正常提供，但是另外三个水源热泵井中有两个处于停止运行的状态，所以必须要修理案涉车库里的水源热泵井。经过业委会多次协调并请中间人沟通，被告高宁均拒绝开门配合维修。关于被告高宁提供的证据，对于该组证据的真实性、关联性均存在异议。首先，对于其提供的情况说明，落款时间是2020年9月2日，据被告高宁所述，沈阳盛发房产开发有限公司（以下简称“盛发开发公司”）的法定代表人正在服刑当中，那么，该情况说明的真实性根本无法认定。且情况说明中所记载的案涉车库是在2016年5月份出售给被告高宁，这与被告高宁所述2015年9月份开始就占用车库也是相互矛盾的。此外，该情况说明中所记载的规划图纸、设计等相关依据并没有配套提供，无法证明案涉车库是归盛发开发公司所有。对于其提供的车库买卖合同以及收款收据，从真实性到关联性也都有异议。被告高宁并未提供支付18万元的款项支付凭证，且也未提供盛发开发公司有无出售案涉车库的合法依据。关于案涉23号车库是否系盛发开发公司所开发建设，需要以规划图纸确认。目前，原告业委会无法确认该车库是否是由盛发开发公司开发建设的。但从沈阳昊洋物业有限公司（以下简称“昊洋物业公司”）提供的情况说明可见，案涉车库从其接手到交出时均作为小区内的公共设施所用。关于被告高宁提供的盛发花园园区“通行证（车库）”及照片一组的真实性没有异议，关联性有异议。该通行证系小区业主驾车进出园区时所用，被告高宁陈述其有两辆车进出园区，故无法确定该通行证系其哪一辆车所用，而且被告高宁陈述其在2015年就已经占用该车库，当时其担任业委会主任，所以取得该通行证非常容易，故单凭通行证证明被告高宁对案涉车库享有权利不具有可行性。经原告核实，2015年5月26日至2016年11月29日，被告高宁但任盛发花园小区业委会主任。对于车库内墙面的污损的真实性没有异议。但是否是因为修理水源热泵所造成无法确定。关于被告高宁庭后补交的补交招商银行户口历史交易明细表一份、盛发开发公司企业查询信息一份以及该公司出具的《关于出售沈阳盛发花园118-23号车库收款情况的说明》一份，质证意见如下：1.对于招商银行的17万元转款凭证、盛发开发公司的工商查询信息的真实性没有异议，关联性有异议。第一，转账时间方面，被告高宁的转账时间为2017年3月2日，但案涉车库的买卖合同以及收款收据上记载的时间却为2016年5月6日，时间上并不一致，而转账摘要上标注的“车库款”也仅为被告高宁的单方意思，并非双方更改的合意；第二，收款人方面，该证据上显示的收款人为“刘惠娣”，此人并不是盛发开发公司的法定代表人，也不是该公司的股东，其收款行为还发生在盛发开发公司吊销之后，加之收款时间不对应，且在买卖合同上也没有指定刘惠娣为收款人，因此不能排除其与被告高宁之间还存在其他利害关系；综上，以上两份证据无法证明被告高宁对于案涉车库具有合法的买卖关系。2.对于《关于出售沈阳盛发花园118-23号车库收款情况的说明》的真实性、关联性均有异议。第一，该份证据形成时间发生在开庭之后，是被告高宁后补所得，此时盛发开发公司早已被吊销，其无法排除该公司公章的使用非合法有效并客观真实，而且该公司的款项私入高管个人账户也不合常理；第二，因以上存在众多瑕疵，应由情况说明制作人、收款人到庭接受法庭质询，以查清案件事实。3.因为盛发开发公司被吊销多年，该案件没有法定代表人、股东进行证明，因此原告对于案涉买卖合同、收款收据、情况说明上的公章的真实性、合法性均持有异议。4.就本案来说，应先确定案涉车库是否在规划设计时既已存在，而非设计之外的违建设施，以及案涉车库的实际设计用途是否归盛发开发公司所有，否则，我国物权法和新民法典均规定，建筑区划内的道路是归业主共有的，只有在案涉车库属于盛发开发公司所有的前提下，才能确定被告高宁与盛发开发公司的案涉车库买卖是否合法有效，因此原告再次向法院申请调取案涉园区的规划设计图等资料，以此确定案涉车库是否归盛发开发公司所有。综上，为维护盛发花园小区全体业主的合法权益，特向法院提出诉讼，请求依法判令被告高宁立即将盛发花园小区公用设施23号车库返还给盛发花园全体业主，由原告盛发花园业委会代表全体业务接收；本案诉讼费用由被告高宁承担。被告高宁辩称，盛发花园小区是由盛发开发公司开发，包括沈阳市和平区和平南大街118号23号车库在内的44套车库与该园区内的住宅系同时开发建设的。23号房屋的使用性质就是车库，从来就不是原告盛发花园业委会所述的“地下井工作室”，而是我方以18万元价款从盛发房开发公司处购买的车库，我方依法享有该车库的所有权，该车库是我方的合法财产。我方与盛发开发公司签合同时，由我方向该公司交了1万元现金，后又通过银行转账方式将17万元转款给了盛发开发公司的一个股东刘惠娣。目前，包括该23号车库在内的盛发花园小区内共44个车库均因手续不全而无法办理产权登记。但盛发开发公司将上述44个车库中的绝大部分都已出售给园区业主，由园区业主作为车库使用。我方在该园区有一个停车位、一个车库（即本案所涉23号车库），同时我方有两辆机动车进出该园区。我方举证的通行证是2016年底（或2017年初）由原告盛发花园业委会向我方发放的。原告盛发花园业委会所谓“多次要求返还”“拒绝配合维修”的说法，均不属实。一是从来没有原告盛发花园业委会的人找到我方提出所谓“返还”；二是园区维修水泵需要使用地下井时，我方均予以充分配合。反倒是修理过程中给我方的车库造成污损、破坏，我方反映给原告盛发花园业委会却不闻不问，对我方的财产损失置之不理。即便在这种情况下，我方依然配合园区维修。关于原告盛发花园业委会提供的关于盛发花园23号公用设施情况说明的真实性和证明内容均有异议。昊洋物业公司于2010年前后进驻盛发花园小区成为该小区的物业公司。2014年10月至2015年9月期间，我方担任该小区业委会（即原告）的主任职务，因昊洋物业公司侵害业主利益，由我方担任主任的业委会解聘了昊洋物业公司。所以，我认为昊洋物业公司出具该情况说明不具有法律效力。另外，如果原告盛发花园业委会认为23号设施系园区水源热泵工作室，那么在昊洋物业公司撤离小区时应当由该物业公司交接该设施的相关材料。对原告盛发花园业委会提供的照片的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该照片中23号车库上方的黑色装置系我方因该车库漏水而做的防水层。同时，根据该照片，其中含有23号车库内部的场景，说明我方并没有阻止原告盛发花园业委会维修位于23号车库内的水源热泵地下井，这些照片就是维修工人在维修时拍摄的。原告盛发花园业委会既然诉请返还23号车库，那么依据我国物权法第三十四条，首先，原告盛发花园业委会应该证明其对23号车库享有权利，但本案中原告盛发花园业委会所提供的证据根本无法证明23号车库属于全体业主共有，所以作为原告的盛发花园业委会也没有权利主张返还该车库，故应驳回其诉讼请求。综上，原告盛发花园业委会的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明，盛发开发公司系于1992年9月设立的房地产开发企业。1999年11月，盛发开发公司对位于沈阳市和平区和平南大街118号地段进行开发，新建住宅小区，工程名称为“盛发花园”。同时，该园区内建设有车库44间。本案争议房屋即上述第23号车库。2016年5月6日，被告高宁（乙方）与盛发开发公司（甲方）签订《车库买卖合同书》一份，合同约定，乙方购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区和平南大街118号118-23号车库，售价18万元，甲方应于本合同签订之日起一次性以现金形式向甲方支付价款。甲方应于本合同签订交款之日将该车库交付乙方，交付后该车库所有权归乙方。甲方向乙方开具交款相关收据。因甲方在签订本合同之时尚不能在房产登记部门办理该车库的产权手续乙方知晓，甲方保证在交易时该车库没有产权纠纷，符合房屋出售的条件。……同日，被告高宁以现金方式向盛发开发公司交付购房款1万元。其余的17万元，被告高宁于2017年3月2日以银行转账方式支付至盛发开发公司董事即该公司指定收款人刘惠娣名下。2016年11月29日，原告盛发花园业委会依法成立。现原告盛发花园业委会起诉来院，认为案涉23号房屋系盛发花园小区公用设施“水源热泵”地下井工作室，属于该小区全体业主共有，故要求被告高宁予以返还。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、情况说明、收款收据、银行交易明细、(2008)沈和民一初字第02413号民事判决书、[2012]沈中民二终字第1392号民事裁定书、照片等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷，原告盛发花园业委会主张案涉23号房屋系盛发花园小区公用设施“水源热泵”地下井工作室，属于该小区全体业主共有，故要求被告高宁返还。但通过被告高宁提供的车库买卖合同书、银行转款交易明细、盛发开发公司出具的情况说明，并结合本院于来看，该房屋系盛发开发公司开发建设，并已于2016年5月6日就该房屋的转让与被告高宁达成合意，被告高宁亦已按合同约定向盛发开发公司支付对价款18万元，故被告高宁对该争议房屋享有相应权益。虽然该房屋现尚未在房产管理部门办理产权登记，但并不能据此否定被告高宁对其所享有的民事权利。原告盛发花园业委会主张该房屋系小区全体业主共有，并要求被告高宁予以返还的诉讼请求理据不足，本院无法支持。关于原告盛发花园业委会提出申请本院调取盛发花园小区建设工程规划许可证及建设工程规划许可附图等相关证据材料的意见，因此系原告盛发花园业委会的举证范畴，且根据现有证据可认定上述事实，故本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市盛发花园业主管理委员会的诉讼请求。案件受理费1,650元，由原告沈阳市盛发花园业主管理委员会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年十月十日法官助理陈荟茹书记员王琳本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。