北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11845号上诉人（原审原告）：苗振岩，男，1976年6月21日出生，住天津市和平区。被上诉人（原审被告）：北京远行中和房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**107-1。法定代表人：徐鹏，总经理。委托诉讼代理人：张雪，女，北京远行中和房地产经纪有限公司法务。上诉人苗振岩因与被上诉人北京远行中和房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法由审判员高贵独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人苗振岩、被上诉人远行公司之委托诉讼代理人张雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗振岩上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判远行公司返还苗振岩居间费2.3万元；一、二审诉讼费由远行公司负担。事实和理由：一审法院认定合同已生效的事实不清。一、远行公司在签订《租赁定金协议》和《北京市房屋租赁合同》时对苗振岩存在欺诈、隐瞒承租方的行为导致合同无效。苗振岩通过远行公司将案涉房屋对外出租，由远行公司寻找承租方，远行公司告知苗振岩承租方为邓军峰，《租赁定金协议》和《北京市房屋租赁合同》的承租方也均为邓军峰。苗振岩基于合同约定通过远行公司将房屋交给邓军峰使用，但远行公司并没有将房屋交付给承租人邓军峰，而是将房屋交付至北京顺和创世投资咨询有限公司（以下简称顺和公司），该公司因使用涉案房屋非法经营被当地派出所和居委会依法清除。远行公司隐瞒实际承租人的居间行为对苗振岩构成欺诈，侵害了苗振岩的合法权益，在合同无效的情况下远行公司没有权利向苗振岩收取任何佣金，远行公司已经收取的佣金应当向苗振岩全额返还。二、依据《北京市房屋租赁合同》4.5条“押金及首期租金共计人民币92000元，乙方须在2019年8月18日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效”之约定，承租人没有在2019年8月18日之前将92000元汇入苗振岩账户，故该租赁合同尚未正式生效，且合同没有生效的事实已由北京市朝阳区（2019）京0105民初87079号民事判决予以认定，基于此，远行公司没有完成居间行为，没有权利向苗振岩收取佣金，已经取得的佣金应当全额返还。远行公司辩称，同意一审判决，不同意苗振岩的上诉请求和理由。苗振岩向一审法院起诉请求：1.远行公司返还居间费2.3万元；2.诉讼费由远行公司负担。一审法院经审理查明：2019年7月29日19:19，远行公司员工任某某向苗振岩发送微信称：哥，你先把那些东西发给我吧，我们现在在房子这儿呢。苗振岩随后向其发送了房产证照片、结婚证照片、身份证照片等。2019年7月29日23:25，任某某告知苗振岩：“苗哥，客户把钱给你打过去了，查收一下。”苗振岩回复：“收到了，啥时候签合同？”此后，双方商议于次日下午三点签署合同。任某某询问：“这房子给您租的，租金还满意吧。”苗振岩表示满意。2019年7月30日，苗振岩（甲方）与邓军峰（乙方）、远行公司（丙方）另签订《租赁定金协议》，约定：经丙方介绍，本着满意、自愿的原则，甲、乙、丙三方签订以下房屋租赁定金条款：现甲方将位于北京市朝阳区XX街X号院X号楼X-5A房屋（以下简称5A房屋）出租给乙方。甲、乙双方协定出租物业的月租金为2.3万元；付款方式为押一付三免租期自2019年7月30日至2019年8月8日定金有效期为此协议签订之日起至2019年8月18日之内有效。甲、乙、丙三方须于2019年8月18日前签订正式《物业租赁合同》。若乙方违约，甲方已收定金不予退还；若甲方违约，则应归还乙方定金并向乙方做出同等金额的赔偿。甲方收到乙方定金4.6万元整，丙方应从乙方支付的定金中取得甲方所支付的佣金，如定金不够支付佣金，也可先取得定金的50%为部分佣金，佣金余额正式签订合同时再由甲方支付。若甲、乙双方任何一方违约则所赔付违约金为其守约方与丙方共同所有。在甲、乙双方任何一方出现违约但守约方又不追究违约责任的情况下，违约方也应向代理方支付违约金的50%为丙方的服务费。同日，苗振岩（甲方）与远行公司（乙方）签订《业主佣金确认书》，约定：甲方委托乙方办理甲方合法5A房屋租赁事宜并由乙方推荐客户邓军峰。经双方同意，签订此确认书。1.甲方同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同后3日内，甲方一次性支付乙方合同约定的一个月租金2.3万元作为乙方佣金。2.甲方应遵照本确认书之规定，不得与乙方所介绍的客户方，在未签订租赁合同前交换联系方式或在六个月内自行成交，或通过其它中介公司成交，或将乙方提供的客户信息提供给其他个人或公司，如有上述情况发生，视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，支付一个月的租金作为乙方的佣金并乙方有保留追究甲方责任的权利。3.如有代理人，则甲方及其代理人均保证履行本确认书所载的各项条款。4.本确认书中的客户包括与客户公司或个人有关联的第三方或第三人。5.甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意迟延支付，乙方有权追索逾期违约金。6。本确认书自双方签字之日起生效传真、代理人签署同样具有法律效力，有效期6个月。同日，苗振岩（甲方、出租方）、邓军峰（乙方、承租方）、远行公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋基本情况及用途：一、房屋基本情况及用途：1.1甲方同意将5A房屋在现有的状态下出租给乙方使用。1.2承租区域的建筑面积为159.68平方米(以房产证记载的建筑面积为准)，承租区域作为办公用途。二、免租期(含装修期)：免租期为10天，自2019年7月30日起至2019年8月8日止。乙方在免租期内免付租金，但水电费等相关费用由乙方承担。三、租赁期：3.1租赁期自2019年8月9日起至2021年8月8日止，租期两年。3.2租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方应在租赁期满或之前，保持房屋设备及交房时附属配备设施完好状态，交还甲方。3.3租赁期满，乙方如需续租，应在本合同租期届满前30天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，由双方另行商议续租事宜，否则即视为乙方不再续租，届时起乙方对甲方介绍的中介、租户等人员进入物业应予以配合(必要时甲方应提前向乙方预约)。四、租金(押金)支付方式：4.1每月租金为2.3万元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税金由乙方承担。4.2租金(押金)支付方式为押一付三；租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户。4.3租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金。4.4押金相当于一个月的租金，即2.3万元。押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，向甲方支付的保证金。4.5押金及首期租金共计9.2万元，乙方须在2019年8月18日前全部汇入乙方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还。在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金。五、其它费用；六、甲方的权利义务；七、乙方的权利义务；八、丙方的权利义务：丙方依据本合同，按照约定收取甲方中介信息费。甲方保证按照约定支付上述费用。丙方对本租赁房屋的权属及产权人公证委托书的真实性、产权人或产权人的委托人签字的真实性负有审查义务。九、违约责任与合同终止；十、免责条款；十一、争议解决；十二、其他约定；十三、补充条款。一审庭审中，苗振岩主张承租方未按照《北京市房屋租赁合同》的约定支付足额押金和首期租金9.2万元，其仅收到押金及一个月租金（共计4.6万元），故该合同未生效，远行公司应返还苗振岩已支付的中介费。2019年7月31日，苗振岩向远行公司支付居间费2.3万元。一审庭审中，苗振岩称承租方实际办公的公司为小额贷款公司，名称为顺和公司，并提交了照片予以佐证。照片显示有办公工位，中国工商银行、浙商银行、招商银行等银行名称牌匾。远行公司对照片证据的真实性认可，但证明目的不予认可。苗振岩称因顺和公司所经营的小额贷款业务是违法的，因此所在街道和居委会要求其停止办公，该公司在经营两周后便搬离了5A房屋。苗振岩主张远行公司明知顺和公司为小额贷款公司，还向其推荐出租，亦应当退还居间费。一审法院认为：结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点在为：一、苗振岩、邓军峰、远行公司之间的《北京市房屋租赁合同》是否生效；二、远行公司是否应当向苗振岩返还居间费。一审法院逐一论述如下：一、苗振岩、邓军峰、远行公司之间的《北京市房屋租赁合同》是否生效《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件、附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，《北京市房屋租赁合同》约定，“押金及首期租金共计9.2万元，承租方须在2019年8月18日前全部汇入苗振岩的账户，本合同正式生效，否则苗振岩有权单方取消本租约，承租方所交定金不予退还。”苗振岩据此主张承租方未足额支付押金及首期租金，故该合同未生效。根据一审法院查明的事实，苗振岩在签订上述合同前已经将5A房屋交付给承租方使用，且承租方已支付了押金及一个月的租金。在承租方未足额支付租金及押金的情况下，苗振岩未继续要求承租方付款，亦未依约行使解除权，说明双方通过实际履行的方式变更了上述生效条款，可以推定苗振岩对于承租方的付款金额表示认可。双方事实上已经履行了《北京市房屋租赁合同》，该合同对于合同各方均产生约束力，故苗振岩关于《北京市房屋租赁合同》未生效的主张，一审法院不予采信。《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、远行公司是否应当向苗振岩返还居间费根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中，苗振岩主张远行公司明知承租方实际上是小额贷款公司，还继续撮合其与承租方签订《北京市房屋租赁合同》，并提交了照片予以佐证。一审法院认为，根据苗振岩提交的证据无法看出在5A房屋办公的公司性质，无法认定所办公的公司为小额贷款公司。其次，租赁合同中显示承租方为邓军峰，系个人。苗振岩主张远行公司原来与承租方办公在同一区域，相互熟络，但未提交任何证据，一审法院对该主张不予采信。根据远行公司提交的微信截图、《业主佣金确认书》、《北京市房屋租赁合同》可以认定，其已经履行了居间义务，促成苗振岩与邓军峰签订《北京市房屋租赁合同》，远行公司收取居间费有事实及合同依据。故苗振岩要求远行公司返还居间费，无事实及合同依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，一审法院判决：驳回苗振岩的诉讼请求。二审期间，苗振岩向本院提交（2019）京0105民初87079号判决书一份，证明《北京市房屋租赁合同》无效，居间方工作没有完成。远行公司认可该证据的真实性，不认可关联性及证明目的，苗振岩在签订合同前已经将房屋交予承租人，双方实际履行变更协议内容，对付款方式认可。远行公司未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为远行公司是否应返还苗振岩居间费。本案中，根据远行公司提交的《业主佣金确认书》、微信截图、《北京市房屋租赁合同》等证据可知，远行公司已促成苗振岩与承租人签订租赁合同，远行公司已依约履行了居间义务，故苗振岩应支付远行公司相应的居间费。苗振岩虽上诉主张《租赁定金协议》、《北京市房屋租赁合同》的签订存在欺诈、隐瞒承租方的情况而导致合同无效，但其提交的证据不足以证明其该项上诉意见，且案涉房屋实际的使用主体属于合同的履行问题，不能由此认定合同在签订时是否存在上述无效情形，故苗振岩该项上诉意见缺乏依据，本院对此不予采信。关于苗振岩主张《北京市房屋租赁合同》尚未正式生效，远行公司并未完成居间行为的上诉意见，因双方签订的《业主佣金确认书》明确约定，甲方同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同后3日内，甲方一次性支付乙方合同约定的一个月租金2.3万元作为乙方佣金。现苗振岩与邓军峰签订了《北京市房屋租赁合同》，案涉房屋已交由邓军峰使用，邓军峰亦已支付了押金及一个月租金，故依据上述约定，苗振岩应及时向远行公司支付相应佣金；另外，《北京市房屋租赁合同》是否实际生效并不影响远行公司已依约履行合同所约定的居间义务的事实，如苗振岩对案涉房屋租赁及租金支付存在异议，其可就此另行解决。故综合上述情形，一审法院根据本案实际情况，结合在案证据认定远行公司已依约履行了合同义务，并判令驳回苗振岩要求远行公司返还居间费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，苗振岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由苗振岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二〇年十月三十日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希