贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1825号 上诉人（原审原告）：陈喜，女，1986年12月6日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 上诉人（原审原告）：张金虎，男，1986年3月5日出生，汉族，住湖北省枝江市。 被上诉人（原审被告）：铜仁市华信房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152060267073330XM，住所地贵州省铜仁市碧江区新华南路**附**。 法定代表人：罗巧灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。 上诉人陈喜、张金虎因与被上诉人铜仁华信房地产开发公司（以下简称“华信公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈喜、张金虎上诉请求：一、撤销原判主文第二项；二、改判华信公司以323990元为基数，按照年利率7.2%，自2020年5月12日起至实际交付陈喜、张金虎办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、一、二审受理费由华信公司负担。事实和理由：一、一审法院关于违约金计算不按照合同约定，随意调减应受法律保护的违约金金额。1.合同明确约定逾期交付商品房转移登记相关文书的赔偿标准，且陈喜、张金虎主动降低华信公司的违约金计算标准（按银行贷款利率7.2%计算），一审法院以陈喜、张金虎未提供证据证明其实际损失金额为由，随意对违约金进行调整难以彰显公平公正。2.现实中证明逾期交付相关文书带来的实际损失存在难度，很难提供充分证据证明。因未依法登记领取房屋权属证书的房屋不能转让，导致买受人无法将所购房屋在二级市场上转让流通，导致陈喜、张金虎在工作地点购买商品房自住变成第二套房产，在首付款及贷款上压力巨大，从而放弃购房，如此损失无法以证据证明。二、商品房产权转移登记相关文书无法交付买受人的原因并非系陈喜、张金虎未提交房屋契税完税证明给华信公司所致，本质上是华信公司必须先完成房屋的综合验收，初始登记手续办妥之后才能将商品房产权转移登记相关文书给陈喜、张金虎，陈喜、张金虎起诉时案涉房屋相关手续均未完善，故陈喜、张金虎是否提交契税完税证明并不对华信公司完成相关义务造成影响，一审法院对此认定存在偏差。 华信公司二审中未作答辩。 陈喜、张金虎向一审法院提出诉讼请求：1.判令华信公司在一个月内为陈喜、张金虎办理不动产权证；2.判令华信公司支付陈喜、张金虎违约金129596元（以323990元为基数，按年利率7.2%，自2015年4月1日起计算至起诉之日止），并以323990为基数，按年利率7.2%支付违约金至办理不动产权证之日；3.案件受理费由华信公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月29日，陈喜、张金虎与华信公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈喜、张金虎购买华信公司位于玉屏侗族自治县，房屋价款为323990元，陈喜、张金虎支付首付款97990元，余款以银行按揭贷款的方式支付，华信公司于2015年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈喜、张金虎，如在90日内未办理转移登记有关文书的，华信公司支付已付房款0.2%的违约金，超过90日仍然不能办理有关文书的，按日向陈喜、张金虎支付已付房款0.2%的违约金，办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，陈喜、张金虎于2014年4月29日支付华信公司首付款97990元，余款226000元以银行按揭方式支付给华信公司，陈喜、张金虎已于2019年4月24日前将银行按揭贷款还清。在审理过程，陈喜、张金虎将第一项诉讼请求变更为判令被华信公司交付办理商品房转移登记的有关文书。 另查明，2019年11月20日，涉案房屋的消防工程验收合格，2020年6月8日，建设工程竣工验收合格。陈喜、张金虎至今未向税务部门交纳涉案房屋契税。 一审法院认为：陈喜、张金虎与华信公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定切实履行。陈喜、张金虎已按合同约定履行付款义务，华信公司应按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈喜、张金虎，未交付已构成违约，其应承担继续履行的违约责任，故陈喜、张金虎要求华信公司交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，予以支持。 关于陈喜、张金虎要求华信公司承担逾期办证违约金129596元（以323990元为基数，按年利率7.2%，自2015年4月1日起计算至起诉之日止），并以323990元为基数，按年利率7.2%支付违约金至办理不动产权证之日的诉讼请求。华信公司认为违约金过高，请求法院酌情进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，如约定的违约金过高，法院可以依据当事人的请求予以适当调整，但调整幅度所考量的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行考量，从合同约定来看，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。庭审查明，陈喜、张金虎至今未缴纳房屋契税，但办理商品房转移登记必须提供契税完税证，同时陈喜、张金虎也未提供证据证明其因被告逾期交付商品房有关文书导致的实际损失金额，结合本案实际考量，酌情支持逾期办证违约金10000元，超出此部分，不予支持。 关于华信公司提出逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效的辩解意见，经查，双方约定2015年3月30日前华信公司完成该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈喜、张金虎，如在90日内未办理转移登记有关文书的，华信公司支付已付房款0.2%的违约金，超过90日仍然不能办理有关文书的，按日向陈喜、张金虎支付已付房款0.2%的违约金。根据上述约定，华信公司最迟应在2015年6月30日前交付相关文书，逾期未交付应支付违约金，陈喜、张金虎请求华信公司支付逾期办证违约金，从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，但本案合同约定按日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，陈喜、张金虎向人民法院起诉前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，故对华信公司的辩解意见，不予采纳。关于华信公司提出陈喜、张金虎要求交付商品房转移登记有关文书已过诉讼时效的辩解意见，商品房转移登记有关文书系取得商品房所有权的前提，该请求具有类似物权请求权的性质，故不适用诉讼时效的规定，对该辩解意见，不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决：一、铜仁市华信房地产开发有限公司交付陈喜、张金虎办理商品房转移登记的有关文书；二、铜仁市华信房地产开发有限公司支付陈喜、张金虎逾期办证违约金10000元；三、驳回陈喜、张金虎的其他诉讼请求。上述给付事项，限判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取1446元，由陈喜、张金虎负担1300元，铜仁市华信房地产开发有限公司负担146元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一审法院调整本案迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金是否恰当。 陈喜、张金虎与华信公司于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。双方于合同中约定“出卖人承诺于2015年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，并约定“约定日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人交付已交付房价款0.2%的违约金”，华信公司未按约定期限取得案涉商品房所有权初始登记并交付相关文书给陈喜、张金虎，依照合同约定应向陈喜、张金虎承担违约责任。陈喜、张金虎起诉主张华信公司应以已付购房款为基数按照年利率7.2%计算违约金，华信公司认为该违约金过高请求予以调整。人民法院调整违约金考虑的因素不仅限于实际损失，还要兼顾履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，因迟延交付商品房转移登记有关文书产生的实际损失难以具体衡量，结合上述因素，一审法院酌情将迟延交付商品房转移登记有关文书的违约金调整为10000元并无不当，平衡了双方利益。 综上所述，陈喜、张金虎的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2692元，由陈喜、张金虎共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆飚 审判员  柳文辉 审判员  熊 健 二〇二〇年十月十六日 法官助理陈历琼 书记员覃光林