江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1181民初998号原告：德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会。住所地：江西省德兴市银城街道银山路**锦绣人家。负责人：黄幼米，系该业主委员会主任。委托代理人：付松发，江西得其门律师事务所律师，特别授权。委托代理人：方园，江西得其门律师事务所实习律师。被告：张子进，男，1958年2月13日出生，汉族，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。被告：黄芩，女，1960年5月2日出生，汉族，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。二被告共同委托代理人：汪金财，江西立凭律师事务所律师，特别授权。二被告共同委托代理人：刘厚林，江西立凭律师事务所律师助理，特别授权。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会与被告张子进、黄芩返还原物纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，由审判员徐黎红独任审判，公开开庭进行了审理。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会的委托代理人付松发、方园，被告张子进，被告张子进、黄芩的共同委托代理人汪金财、刘厚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会诉称，原告所在锦绣人家小区系江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司开发建设，该小区建设完工后，江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2008年9月22日向原德兴市房管局（现德兴市住建局）物业科提出将位于德兴市自西面起1、2、12号车库及15号储藏间定为该小区物业用房的申请意见，同年10月27日该局同意了该申请意见。2019年1月21日，原告依法成立，发现12号车库被二被告占用多年，于是原告多次与二被告协商，要求二被告将12号车库返还给原告，但二被告均不予理睬。原告认为小区物业用房归全体业主所有，二被告私自占用，侵害全体业主利益，现请求人民法院依法判令二被告将位于锦绣人家小区1号楼12号车库返还给原告。原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会为支持其诉请，向本院提供证据如下：1、业主委员会备案证明、负责人身份证，用以证明原告诉讼主体资格；2、物业用房报告书，用以证明位于锦绣人家住宅小区1号楼自西起第12号车库，原德兴市房管局核准为物业用房；3、结婚申请书，证明二被告系夫妻关系；4、张贴的告知书一份，用以证明原告已告知被二被告占用的12号车库系物业用房；5、锦绣人家小区车库层店铺底层平面测绘图一份、照片，用以证明被二被告占用的车库系12号。二被告辩称，1、车库依法不能成为物业管理用房，根据法律规定，物业用房必须具有通风采光条件及水电使用功能，在核发建设工程规划许可证的时候，就应该将物业用房进行规划，应对物业用房在图纸上进行标识，在预售时应进行登记，这是法律的明确规定，本案中原告主张的物业管理用房是车库，没有窗户，层高也不符合要求，不符合法律规定的物业用房条件，在建筑规划许可证上没有附注物业用房，在预售及办理不动产登记簿上也没有注明物业用房，原告仅有房管局一个副局长签名，不符合物业管理用房的法律依据；2、原告未取讼争车库的物权，虽然物管用房不需要核发权属证书，但应该办理登记，开发商在办理房屋权属登记时，在登记簿上应注明，物权以登记成立，未经登记的，物权不成立，原告主张的物权未登记，其与开发商之间存在的是债务关系，开发商未将其物权交给原告，原告不是物权的所有人，二者之间是债权关系，其可以找开发商进行赔偿，而不应要求被告进行返还；3、答辩人属于善意取得，答辩人购买的车库是在2012年，由于车库未办理登记，设计图也未注明是物业用房，被告是花了57600元买的车库，其购买行为不违法，属于善意取得，也占有使用至今。被告张子进、黄芩为支持其答辩意见，向本院提供证据如下：1、2012年5月9日二被告向江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司购买12号车库的收款收据，证明二被告购买讼争车库的事实，同时也说明车库不属于正式商品房，是附属房，不能办理登记，仅开具收据，不开发票；2、2008年1月8日德兴市规划局出具的《函》，证明“锦绣人家”小区根据规划部测量实际开发面积小于预计开发面积，按照千分之九的比例，物业管理用房只需要七十几个平方就够了；3、测绘图、测绘成果报告，证明“锦绣人家”小区包括车库及柴火间的面积为8572平方米，按照规划的面积是7900多个平方米。本案在审理过程中，经原、被告申请，本院调取如下证据：1、“锦绣人家”住宅楼商品房预售许可证（2007）房预证第009号，该许可证注明预售时间为2007年6月20日，其中柴火间34间、商铺5间、住、住宅**/div>2、锦绣人家小区房屋面积测绘成果报告，用以证明该小区1号楼商业用房及车库16间、储藏间34间、房屋44套，2号楼房屋24套；3、锦绣人家小区建筑规划方案设计图，该方案设计图标注物管用房在该小区1号楼第一单元的底层（小区东边）。上述原、被告所举证据及本院调取的证据均经庭审质证。被告张子进、黄芩对原告所举证据1、3、5的真实性不持异议，对证据2的真实性有异议，仅是复印件，无法证明其来源的合法性，无法证明与原件是否一致，即使是真实的，仅有副局长载明的同意该公司意见，但未依据法律办理相关手续；对证据4质证认为其未看到告知书，但认可原告于2019年找过二被告。原告对二被告所举证据1、2、3真实性均无异议，但对证据1质证认为开发商物业用房报告书是2008年，但购买车库是在2012年，系在物业用房报告书之后。原、被告对本院调取证据的真实性均不持异议。本院对原、被告所举证据分析认为，上述证据来源合法，符合证据“三性”要求，可以作为本案证据使用。经审理查明，位于德兴市圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2006年开发建设的，该小区的规划设计图标注该小区**楼**（小区东边）的**局部为物管用房。该小区于2007年6月20日办理预售许可证，该证标注商铺5间、储藏室34间、住宅、住宅66间08年7月小区完工后，江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司委托德兴市银城房地产测绘所对该小区所有房屋进行测绘，测绘结果为1号楼商业用房及车库16间、储藏室34间、住宅、住宅**楼住宅24套。2008年9月22日江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司向原德兴市房管局提交了《物业用房报告书》，该报告书确定该小区1号楼自西面起1、2、12号车库和15号储藏间为物业用房。在该报告书上德兴市房管局分管领导于2008年10月27日签署了“经物业科工作人员实地察看，同意该公司意见”。2008年11月被告张子进、黄芩购买了该小区1号楼4单元住房。2012年5月9日二被告向开发商购买了该小区12号车库。2019年1月，原告依法成立。之后，原告找到德兴市住建局物业科查询物业用房时，该科将2008年9月江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司提交的《物业用房报告书》出示给原告，原告核查后，认为二被告占用的12号车库系物业用房，并与二被告协商，要求二被告将12号车库返还给原告，协商未果后，原告诉至本院。本院认为，本案争执的焦点为原告所举证据能否证明讼争房屋属物业用房，原告是否享有该房物权，本院认为该证据不足以证明，理由如下。第一、2008年7月1日起实行的《房屋登记办法》第五条规定：“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理”；第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。从上述规定来看，确认房屋的权利归属，应当以房屋登记簿为准。第二、物业管理用房依规划定点建造，归全体业主所有，从现有的证据来看，“锦绣人家”小区的物业用房规划时定点为1号楼1单元（小区东边）底层，但讼争车库在1号楼2单元（小区中间）。江西圣德房地产开发有限公司德兴分公司于2008年9月申请报告变更物业用房未经规划部门批准，其程序不合法律规定。该《物业用房报告书》不能作为房屋权属的证明。第三、二被告通过支付相应对价，购买了讼争的12号车库，且占有使用至今，属善意取得。综上，原告未能举证证明讼争房屋属物业用房，其证据不足以证明其享有讼争房屋物权，其要求二被告返还的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元人民币（已减半收取），由原告德兴市武安路社区锦绣人家业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐黎红二〇二〇年十月十二日书记员  吴慧萍