广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3796号 上诉人（一审原告）：广西柳州彰泰房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市龙城路西一巷****楼**。统一社会信用代码：91450200MA5KET9G85。 法定代表人：曾婉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖柳芬，广西金贤律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：邓碧琴，女，1973年11月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人广西柳州彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰房开公司）因与被上诉人邓碧琴商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彰泰房开公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第二项和第四项，维持原审判决第一项和第三项，依法改判被上诉人邓碧琴向上诉人支付逾期付款违约金6732元（违约金暂计至2019年3月31日，实际违约金应以340000元为基数，按每日万分之2,自2018年12月22日起，计算至被上诉人实际付清余款之日止)；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一审法院计算违约金的方法有两项错误。(1)违约金累加计算的 方式错误。实际应当以逾期应付款为基数，自本合同规定的应付款期限之第二天起按每日万分之2直接计算出违约金数额，而不应作“90日之内万分之1”与“90日后万分之2”的累加；(2)违约天数计算错误，被上诉人邓碧琴的违约行为不仅仅是99天，而是持续至今。一审法院在计算违约天数时，只计算了99天，对后续违约天数没有持续计算。由于被上诉人的违约行为处于持续状态（截至一审开庭之日，逾期付款天数己经达340天)，且合同也约定了违约金计至全额支付应付款之日止。一审法院将违约天数仅确定为99天，侵害了上诉人的合法权益，无形中造就了违约方继续违约而无须承担违约责任的局面，显然与合同约定不符，也与公平合理原则相悖。因此，根据双方签订《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过90日后，自本合同规定的应付期限之第二天（即2018年12月22日）起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。上诉人认为，由于被上诉人逾期付款天数己经超过90日，且至今也尚未支付所欠款项。因此，逾期付款违约金应该是以340000元×万分之二×逾期付款天数（计至实际全额支付款之日止）的方式计算支付。 被上诉人邓碧琴辩称，上诉人的诉讼请求极不合理。一、合同第七条买受人逾期付款的违约责任和第九条出卖人逾期交付房屋的违约责任存在严重的权利义务不对等，不公平的情况。具体表现为：1.买受人违约责任制定得明确，法律后果严厉，而出卖人逾期交付房屋违约责任模糊不清，有各种理由和借口逃避责任，并且法律后果轻微。2.双方约定的违约金计算标准、违约金的时间计算不公平，买受人逾期交付房款违约金支付需从合同签订的时间起算，出卖人违约交付房屋违约金是从 逾期交付房屋第二日起算，故上诉人请求重新改判违约金数额的理由不合理，依据不成立。二、上诉人请求撤销一审判决第二项和第四项，被上诉人坚决不予认可，尤其是第四项，理由如下：1.合同约定存在不合法、权利义务严重不对等、不公平、不合理等诸多侵犯买受人合法权益的内容。2.上诉人在制定本合同约定内容中利用格式化形式和附件内容偷梁换柱，加重被上诉人法律后果，对被上诉人的权益层层盘剥，以达到上诉人最大利益的目的，具体内容和具体表现被上诉人已在一审法院开庭审理资料中有详尽阐述。综上所述，上诉人诉讼请求极不合理，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、五十六条、一百一十四条规定，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 彰泰房开公司向一审法院起诉请求：1.邓碧琴立即向彰泰房开公司一次性付清购房余款340000元整；2.邓碧琴立即向彰泰房开公司支付逾期付款违约金6732元（自2018年12月22日起，暂计至2019年3月31日，实际应按合同约定标准计算至邓碧琴实际付清余款之日止）；3.彰泰房开公司立即向邓碧琴支付本次诉讼所产生的律师费13000元；4.本案诉讼费用由邓碧琴承担。上述1-3项共计359732元。 一审法院认定事实：彰泰房开公司与邓碧琴于2018年6月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：01002018443684），约定，彰泰房开公司将柳州市文兴路5号彰泰红11栋1-1房屋出售给邓碧琴，该商品房的用途为商业，建筑面积共30.65平方米，套内建筑面积25.36平方米。商品房总金额按套内面积计算为981739元。邓碧琴共分三期付款，首付款491739元应于2018年4月21日前付清，第二期房款150000元应于2018年8月21日前付清，第三期房款340000元应于2018年12月21日前付清。邓碧琴如未按合同规定的时间付款，逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，邓碧琴按日向 彰泰房开公司支付逾期应付款万分之1的违约金。超过90日的，彰泰房开公司有权解除合同。彰泰房开公司解除合同的，邓碧琴按累计应付款3％向彰泰房开公司支付违约金。邓碧琴愿意继续履行合同的，经彰泰房开公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，邓碧琴按日向彰泰房开公司支付逾期应付款万分之2的违约金。若因邓碧琴未按约定支付合同约定的任一款项导致双方发生纠纷的，彰泰房开公司为实现债权发生的律师费由邓碧琴承担。彰泰房开公司分别于2018年4月21日、2018年5月16日开具发票载明收到邓碧琴支付的涉案房屋的预收款301739元、190000元。后彰泰房开公司分别于2018年8月21日、2018年9月7日出具收据表示收到邓碧琴支付的二期楼款110000元、40000元。因邓碧琴逾期未支付第三期楼款，故彰泰房开公司诉至法院并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，彰泰房开公司与邓碧琴于2018年6月1日签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，邓碧琴在向彰泰房开公司支付了第一期、第二期购房款后，无正当理由拒不支付第三期购房款的行为已经构成违约，故彰泰房开公司诉请要求邓碧琴支付剩余购房款340000元，于法有据，该院予以支持。关于彰泰房开公司主张的逾期违约金，根据合同约定，邓碧琴如未按合同规定的时间付款，逾期付款在90日之内，邓碧琴按日向彰泰房开公司支付逾期应付款万分之1的违约金。超过90日的，邓碧琴按日向彰泰房开公司支付逾期应付款万分之2的违约金。本案中，邓碧琴未按合同约定于2018年12月21日前支付第三期房款340000元，故邓碧琴应向彰泰房开公司支付2018年12月22日至2019年3月31日期间违约金3672元（340000×0.0001×90+340000×0.0002×9）。关于彰泰房开公司主张的律师费13000元，因彰泰房开公司已经提供相关委托合同及票据证实其损失，彰泰房开公司的该项主张符合合同约定，故 该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邓碧琴向广西柳州彰泰房地产开发有限公司支付购房款340000元；二、邓碧琴向广西柳州彰泰房地产开发有限公司支付违约金3672元；三、邓碧琴向广西柳州彰泰房地产开发有限公司支付律师费损失13000元；四、驳回广西柳州彰泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2232元（广西柳州彰泰房地产开发有限公司已预交），由广西柳州彰泰房地产开发有限公司负担19元，邓碧琴负担2213元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦无异议。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。 本院认为，上诉人彰泰房开公司与被上诉人邓碧琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被上诉人邓碧琴辩称合同约定的违约责任存在严重的权利义务不对等、不公平的情况，但经本院核对，合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任和第九条约定的出卖人逾期交付房屋的违约责任，双方的权利义务对等，故被上诉人该辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。 双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人邓碧琴对一审查明其逾期未支付第三期房款340000元的事实并无异议，邓碧琴已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，彰泰房开公司起诉要求邓碧琴支付剩余购房款340000元并支付逾期付款违约金，有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的计算，根据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理，不作累加，故一审将逾期90日内的违约金和逾期超过90日的违约金按照不同标准分别计算并进行累加，属计算错误，本院予以纠正。本案中，合同约定第三期房款340000元应于2018年12月21日前付清，故邓碧琴应自2018年12月22日起向彰泰房开公司支付逾期付款违约金，至彰泰房开公司2019年7月15日起诉时已超过90日，故违约金以应付款340000元为基数，按每日万分之二,计算至上诉人实际付清余款之日止。上诉人彰泰房开公司主张暂计至2019年3月31日的逾期付款违约金为6732元（340000元×万分之二×99天）并要求违约金计至实际全额支付款之日止的上诉请求成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人彰泰房开公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2088号民事判决第一、第三项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2088号民事判决第二、第四项； 三、邓碧琴向广西柳州彰泰房地产开发有限公司支付违约金6732元（暂计 至2019年3月31日，违约金应以340000元为基数，按每日万分之二，自2018年12月22日起计算至邓碧琴实际付清余款之日止）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履应行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2232元（广西柳州彰泰房地产开发有限公司已预交），由邓碧琴负担。二审案件受理费50元（广西柳州彰泰房地产开发有限公司已预交），由邓碧琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 何慎十 代书记员 张秋华