辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12006号上诉人（原审原告、案外人）：刘志敏，女，1977年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街**。负责人：马宁，该行行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：谷贵林，男，1981年5日9日出生，汉族，住辽宁省康平县。上诉人刘志敏与被上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行、谷贵林案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志敏上诉请求：1.撤销一审法院民事判决；2.确认上诉人与谷贵林签订的关于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11房屋的租赁合同合法有效，并在法院依法拍卖该涉案房屋后支持上诉人继续使用该房屋至合同期满；3.由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：2016年4月8日上诉人与被执行人谷贵林签订了期限为五年的房屋租赁合同，并用上诉人丈夫的银行卡分两次取出现金，其中8万元交付了租金，因该房是毛坯房，上诉人在2016年12月之前并没有出租，12月以后对此房进行了简单的装修，并能提供装修的票据及暖气开栓及物业费等证据。双方签订租赁合同时，房屋并不是被法院查封状态。上诉人从未对抗银行的抵押权，并和银行协商可否带租拍卖，上诉人也想参与拍卖，但遭到被上诉人铁路支行的拒绝。根据我国法律规定，买卖不破租赁。综上，上诉人认为与被上诉人谷贵林签订的租赁合同并无过错，不应由于谷贵林与铁路支行之间的违约行为影响上诉人对涉案房屋的租赁使用权，请求法院支持上诉人的诉讼请求。中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。谷贵林未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘志敏向一审法院起诉请求：1.依法确认刘志敏与谷贵林就沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11房屋签订的租赁合同合法有效，并保留刘志敏对该房屋使用权至租赁期满，在刘志敏与谷贵林签订的合同有效期内停止执行谷贵林名下涉案房产的拍卖（还剩3万元房租）；2.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：谷贵林因购买杨丽丽位于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11、建筑面积70.03平方米房屋，向建行铁路支行借款59万元[详见双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》]，并以其所购房产为该笔借款设定抵押担保（已办理抵押登记，抵押权人为建行铁路支行）。又因谷贵林未按借款合同的约定偿还贷款，建行铁路支行作为原告提起诉讼，该院作出（2017）辽0102民初11039号民事判决，判决主文如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告谷贵林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谷贵林于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金589277.87元，利息54550.97元，利息罚息3973.92元，本金罚息1177元（截止至2017年11月30日）；并自2017年12月1日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告谷贵林逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告谷贵林所有的沈阳市铁西区建设东路58甲号1-26/27-11，建筑面积为70.03平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。……该判决生效后，因谷贵林未履行还款义务，建行铁路支行向该院申请强制执行。在执行过程中，该院作出（2018）辽0102执4975号执行裁定，对谷贵林名下的房产进行查封。刘志敏对查封涉案房屋提出案外人异议，该院作出（2019）辽0102执异43号执行裁定，并于2019年2月28日查封了该房产。刘志敏认为其已经租赁被查封房屋，并对前述查封行为提出案外人异议，该院作出（2019）辽0102执异208号执行裁定，驳回了案外人刘志敏的异议请求。刘志敏对该裁定不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另，刘志敏、曹某作为原告向该院提起的同类诉讼共计4件，除本案诉讼，另外3件案件的案号分别为（2019）辽0102民初15915号、15919号、17445号。该院受理的（2019）辽0102民初17445号案外人执行异议之诉案件，原告为刘志敏，该案庭审调查时，刘志敏自认其与该案被告庄美丽及本案被告谷贵林之间存在民间借贷关系。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谷贵林经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告刘志敏与被告建行铁路支行提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该条法律规定，本案争议焦点为刘志敏与谷贵林之间是否存在真实的租赁关系。首先，刘志敏将租期5年的房屋租金8万元一次性交付谷贵林，而未要求谷贵林出具收条，不符合交易习惯；其次，刘志敏称其与丈夫崔佩松在该租赁房屋住了3、4个月即2016年5月至8月（《房屋租赁合同》载明的签订日期为2016年4月8日），之后转租，并于2016年11月花3000元对租赁房屋做了简单装修，该说法有悖常理；再次，帮助刘志敏办理转租事宜的证人曹某，在该院亦有两件同类诉讼，基本案情与本案相同；最后，该院受理的（2019）辽0102民初17445号案外人执行异议之诉案件，原告为刘志敏，并自认其与该案被告庄美丽及本案被告谷贵林之间存在民间借贷关系。据此，刘志敏所举证据不足以证明其与被告谷贵林之间存在真实的租赁关系，不享有足以排除强制执行的民事权益，故对刘志敏的主张，不予支持。一审法院判决：驳回原告（案外人）刘志敏的诉讼请求。案件受理费1100元，公告费800元（两次），均由原告（案外人）刘志敏负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人刘志敏对诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益，其主张继续使用诉争房屋至租赁期满的请求是否应予支持。物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中，刘志敏提供的诉争房产租赁合同签订时间为2016年4月8日，中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行设立抵押权的时间为2015年11月27日，属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，刘志敏主张将租期五年的房屋租金8万元一次性交付谷贵林，并自认其与谷贵林及另案被告庄美丽之间存在民间借贷关系。可见，刘志敏承租权利的来源为借款，诉争房屋租赁实质上系谷贵林为借款提供的担保，刘志敏提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并正常占有使用诉争房屋，亦不足以证明其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不存在对其优先权保护的权利基础。综上，本院对上诉人刘志敏的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人刘志敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人刘志敏负担。法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.01.30时效性现行有效本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十月十九日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。