广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复217号 复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村。 法定代表人：李巧惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 申请执行人：佛山置强置业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区城门头路。 法定代表人：张志华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。 被执行人：李巧惠，女，汉族，1973年10月18日出生，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称兆基公司）不服广东省鹤山市人民法院（以下简称鹤山法院）作出的（2020）粤0784执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院经审理，于2020年5月8日作出（2020）粤07执复146号执行裁定，裁定：一、撤销（2020）粤0784执异6号执行裁定；二、发回鹤山法院重新审查。案经鹤山法院重新审查，于2020年7月9日作出（2020）粤0784执异32号执行裁定。兆基物业公司不服该执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 鹤山法院查明：1.关于申请执行人佛山置强置业有限公司（以下简称置强公司）与被执行人兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，该院于2018年12月17日作出的（2018）粤0784民初3030号民事判决已经发生法律效力。依据该判决，兆基公司应于判决生效之日起十日内向置强公司支付服务费4525124元及利息（以4525124元为本金，从2018年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；李巧惠承担连带清偿责任。因兆基公司和李巧惠未依法履行生效法律文书确定的义务，置强公司向该院申请强制执行。2.鹤山法院依法冻结了兆基公司在鹤山市农村信用合作联社的银行账号80×××23及在工商银行鹤山支行的银行账号20×××35，并查封了兆基公司名下位于共和镇畔山花园C幢01梯共26套房产及李巧惠名下位于沙坪××翡翠××街××房产、××ＸＦＶ600车辆。经向执行部门了解，共和镇畔山花园C幢01梯共26套房产尚未竣工及办理验收手续，执行部门也未处置；沙坪××翡翠××街××房产、××ＸＦＶ600车辆因案外人吴兆强曾提出执行异议，故执行部门亦未处置。3.置强公司与兆基公司于2017年8月21日签订的《畔山花园项目独家销售合作协议》约定：置强公司受兆基公司委托销售鹤山共和镇共兴路畔山花园住宅用途的商品房（带装修）约950套。其中，协议第五条置强公司的营销服务费及支付约定：双方约定，兆基公司实收的房款底价为4300元/平方米，按客户与兆基公司签署的《商品房买卖合同》为准，兆基公司按4300元/平方米实收房款，超出兆基公司实收房款底价的部分为置强公司营销服务费（该营销服务费不需要置强公司开具发票，故在结算时将会按照18%扣除税金，即置强公司收取的营销服务费由兆基公司按82%结算给置强公司）。4.经向鹤山市住房和城乡建设局调查，该局复函：兆基公司在鹤山市农村信用合作联社的银行账号80×××23及在工商银行鹤山支行的银行账号20×××35是商品房预售款专用账户。 鹤山法院认为，本案争议的焦点是该院能否对被执行人兆基公司80×××23及20×××35账户采取冻结措施。首先，从现有法律法规和执行程序司法解释或规定来看，并未将商品房预售监管账户和资金规定为限制或禁止冻结扣划的账户和资金类型，故该院冻结上述两账户并无违反法律规定。其次，从置强公司和兆基公司的营销服务费及支付约定中可知，上述两监管账户内的资金有部分是属于应由兆基公司从中支付给置强公司的营销服务费，即购房者支付兆基公司的购房款有部分是属于营销服务费，故该院冻结上述两账户相应资金并无不当。再次，根据《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定，商品房预售所得款项必须专款专用，目的是为了约束预售人对监管账户资金的使用、防止预售人私自挪用，但并不能排除财产保全等非处分性执行措施，故该院有权对上述两账户采取冻结措施。 对兆基公司提出的法院查封的共和镇畔山花园C幢01梯共26套房产及李巧惠名下位于沙坪××翡翠××街××房产、××ＸＦＶ600车辆已足以覆盖债务，冻结账户属于超额查封的问题。经了解，共和镇畔山花园C幢01梯共26套房产尚未竣工及办理验收手续，执行部门也未处置，沙坪××翡翠××街××房产、××ＸＦＶ600车辆因案外人吴兆强曾提出执行异议，故执行部门亦未处置。因上述财产未经依法拍卖等程序予以处置，其最终交易价值尚无法确定，故兆基公司以此为由主张超额查封，理据不充分，鹤山法院不予采纳。 综上所述，兆基公司请求解除80×××23及20×××35账户的冻结，理据不充分，鹤山法院不予支持。鹤山法院遂于2020年7月9日作出（2020）粤0784执异32号执行裁定，裁定驳回兆基公司的异议请求。 复议申请人兆基公司向本院申请复议称，请求撤销鹤山法院作出的（2020）粤0784执异32号执行裁定，支持兆基公司的异议请求。主要事实和理由：一、鹤山法院认为现有法律和执行程序司法解释规定并未将商品房预售监管账户和资金规定为限制或禁止冻结、扣划的账户和资金类型，在兆基公司未支付置强公司营销服务费的情况下，冻结兆基公司的商品房预售款账户资金并无不当，属认定错误。二、鹤山法院因共和镇畔山花园C幢01梯共26套房产及李巧惠名下位于沙坪××翡翠××街××房产、××ＸＦＶ600车辆未经依法拍卖等程序予以处置，其最终交易价值尚无法确定，认为兆基公司主张超额查封理据不充分，故此驳回其异议请求，属处理有误。 申请执行人置强公司答辩称，一、鹤山法院认定事实清楚，适用法律正确，请复议法院维持（2020）粤0784执异32号执行裁定。二、并没有相关的法律法规规定商品房预售专用账户不得查封或冻结，兆基公司认为相应冻结措施错误的理由不能成立。三、根据置强公司与兆基公司的约定，经置强公司促成交易的物业，客户向兆基公司支付的总房款中，超出兆基公司实收底价部分的房款均属于置强公司的所得。在置强公司应收服务费中，还包含了置强公司应付予第三方中介公司的佣金，而第三方的中介公司也需要向其下属的中介人员支付佣金。在疫情影响之下，相应款项若不能依约收付，将有可能引发一系列诉讼进而影响社会稳定。四、据置强公司现场取证，畔山花园项目处于停工状态，施工单位已经退场，兆基公司所述“经营发展前景良好”纯属虚假。五、兆基公司负债累累，本案之前已有数案在法院执行中，其物业由于未完成竣工验收手续故无法通过司法拍卖程序实现债权人合法权益。在兆基公司未能提供其他财产可供执行前，法院不应解除相应账户冻结措施，以防兆基公司转移资金另作他用。加之，兆基公司并没有提供相关证据证明目前在建工程存在继续施工、需要支付工程款项的必要性，解除相应账户冻结措施因不能排除兆基公司转移资金的可能性故恐有损置强公司及其他债权人合法权益。 被执行人李巧惠未向本院提交证据及答辩意见。 本院查明： 一、关于置强公司与兆基公司、李巧惠商品房委托代理销售合同纠纷一案，鹤山法院于2018年12月17日作出（2018）粤0784民初3030号民事判决，判决：兆基公司应于判决生效之日起十日内向置强公司支付服务费4525124元及利息（利息计算方式：以4525124元为本金，从2018年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；李巧惠承担连带清偿责任。兆基公司、李巧惠因不服前述判决，向本院提起上诉。本院经审查作出（2019）粤07民终1038号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 二、因兆基公司、李巧惠未按已发生法律效力的（2019）粤07民终1038号民事判决履行义务，鹤山法院依置强公司申请于2019年8月15日以（2019）粤0784执2002号案件立案执行。执行过程中，鹤山法院预查封兆基公司名下坐落于广东省鹤山市共和镇畔山花园C幢01梯的26套房屋。据不动产查询资料显示，前述26套房屋面积均为66.57平方米且均已设定抵押，设定期间均为2017年8月23日至2027年8月22日，抵押金额包括239700元、253000元、266300元三档，抵押权人均为鹤山市农村信用合作联社古劳信用社。鹤山法院另对兆基公司在中国工商银行股份有限公司鹤山支行开设账号为20×××35的账户采取冻结措施（冻结限额为人民币4572775元，冻结期限为一年）。除裁定查封李巧惠名下粤Ｘ×××××车辆外，鹤山法院还轮候查封李巧惠名下坐落于广东省鹤山市××翡翠××街××号的房屋。据不动产登记信息查询结果显示，鹤山法院在另案中已对该房屋进行正式查封，查封起止时间分别为2020年8月5日和2023年8月4日；该房屋已设定抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司江门分行。 三、据（2018）粤0784民初3030号协助冻结存款通知书回执显示，鹤山法院在该案审理期间通知鹤山市农村信用合作联社协助冻结兆基公司名下账号为80×××23的账户存款（冻结期限为2018年10月30日至2019年10月29日），但因该账户存在轮候冻结情况（已由鹤山法院另案采取冻结措施，冻结期限为2018年7月3日至2019年7月2日），故该案已冻结金额为0元。其后，鹤山法院在另案中撤销对该账户采取的冻结措施，该账户遂转由（2018）粤0784民初3030号案件及相关执行案件正式冻结。 四、鹤山市住房和城乡建设局于2019年12月17日向鹤山法院出具《告知书》一份，其上载明关于“兆基公司在鹤山市农村信用合作联社的银行账号80×××23及在工商银行鹤山支行的银行账号20×××35是商品房预售款专用账户”的内容。 本院认为，本案争议焦点为：兆基公司请求解除对其在鹤山市农村信用合作联社和中国工商银行股份有限公司鹤山支行分别开设的商品房预售款专用账户（账号分别为80×××23和20×××35，以下分别简称涉案账户1和涉案账户2）之冻结措施是否合法有据，应否予以支持的问题。 首先，在（2019）粤0784执2002号案件执行过程中，鹤山法院对李巧惠名下坐落于广东省鹤山市××翡翠××街××号的房屋实施的是轮候查封。鉴于轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力；轮候查封所涉房屋变现所得价款究竟有多少可以用于实现本案债权，尚取决于在先查封案件的执行情况。故在本案无充分证据表明该房屋价值可用于实现涉案债权的情况下，兆基公司以该房屋已被鹤山法院查封为基础径直主张鹤山法院存在超标的查封情形，进而请求解除对涉案账户1、2之冻结措施，理由不能成立，应不予支持。 其次，兆基公司在复议事实和理由中主张鹤山法院预查封兆基公司名下坐落于广东省鹤山市共和镇畔山花园C幢01梯的26套房屋价值约为2485080元。鉴于现有证据材料显示相应房屋均已设定抵押，而兆基公司主张的房屋价值并未超出不动产登记信息所载抵押总额范围，且兆基公司并未围绕优先债权实现情况进行充分举证，则兆基公司以前述26套房屋已被鹤山法院查封为基础主张鹤山法院存在超标的查封情形，进而请求解除对涉案账户1、2之冻结措施，理由不能成立，应不予支持。 再次，兆基公司亦未举证证明李巧惠名下粤Ｘ×××××车辆价值，以相应车辆及前述房屋已被查封为基础请求解除对涉案账户1、2之冻结措施，理由不能成立，应不予支持。 诚然，在普通债权所涉执行中应综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，但在保证建设工程施工正常进行的情况下，法院有权依法冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，依债权性质依法执行。鉴于兆基公司在本案中并未围绕涉案工程项目施工状况及工程建设款项现实收支情况进行充分举证，进而本案无证据足以证明鹤山法院采取的冻结措施对涉案建设工程正常施工、竣工产生实质性影响；加之，法律法规并无关于人民法院不得对商品房预售款专用账户采取冻结措施的强制性规定，则兆基公司以监管账户资金应专款专用且账户冻结后果严重为由径直请求解除对涉案账户1、2的冻结措施，理由不能成立，应不予支持。 综上，鹤山市兆基物业发展有限公司的复议请求及理由不能成立，本院不予支持。广东省鹤山市人民法院以（2020）粤0784执异32号执行裁定驳回其异议请求，处理恰当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司的复议申请，维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784执异32号执行裁定。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十月十九日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹