广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1307号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞华电投物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇沙头社区**********。统一社会信用代码为914***********901U。法定代表人：李泽阳，该公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴其生，男，1979年6月10日出生，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码为510************010。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市金龙实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安社区*******。统一社会信用代码为914419********718A。法定代表人：陈某1。上诉人东莞华电投物业管理有限公司（以下简称华电投公司）因与被上诉人吴其生、被上诉人东莞市金龙实业投资有限公司（以下简称金龙公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴其生向一审法院提起诉讼，请求：1.确认案涉租赁合同已于2017年11月13日终止；2.华电投公司、金龙公司向吴其生赔偿场地建设费50300元；3.华电投公司、金龙公司向吴其生退回保证金6100元；4.华电投公司、金龙公司向吴其生退回已经支付的2017年11月14日至31日的租金1680元；5.华电投公司、金龙公司向吴其生赔偿经济损失63894元（按平均每天463元的营业额为标准，自2017年11月13日起，计至租赁合同到期日即2018年3月31日止，为138天×463元/天=63894元）；6.华电投公司、金龙公司向吴其生赔偿编号为CL81655187机器维修费用236元及赔偿编号为CL81655327机器的损失25200元，支付机器检测费用1300元；7.华电投公司、金龙公司向吴其生支付上述费用的利息损失（第2-5项合计121974元为基数，自2017年11月13日起以年利率6%的标准开始计算，算至华电投公司、金龙公司付清所有费用为止，暂计至2017年11月22日为200元；第6项以26736元为基数，自起诉之日以年利率6%的标准开始计算，算至华电投公司、金龙公司付清所有费用为止）；8.一审诉讼费用全部由华电投公司、金龙公司负担。华电投公司反诉请求：1.吴其生赔偿华电投公司因租赁合同终止的场地恢复费2600元、设备存放费每月500元（暂收取2017年12月的存放费，具体数额以实际存放的自然月为准计算）；2.吴其生向华电投公司支付2017年11月1日至11月13日期间租赁场地使用的水电费410元；3.吴其生向华电投公司支付二个月租金5600元（该款项用于弥补华电投公司的免租期、中介费及闲置费等费用）；4.吴其生向华电投公司支付上述款项的利息损失，自反诉之日起，按照银行同期贷款利率计算至付清之日止；5.本案诉讼费用由吴其生负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认吴其生与华电投公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》于2017年11月13日终止；二、限华电投公司于判决发生法律效力之日起五日内退还吴其生保证金6100元及租金1587元；三、限华电投公司于判决发生法律效力之日起五日内向吴其生返还编号为CL81655327的自助洗车设备一台；四、限华电投公司于判决发生法律效力之日起五日内向吴其生支付解除合同造成的损失共计72842元及支付设备检测费1300元；五、限吴其生于判决发生法律效力之日起五日内向华电投公司支付水电费410元；六、驳回吴其生的其他诉讼请求；七、驳回华电投公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费3274元（吴其生已预交4244元），由吴其生承担1472元，华电投公司承担1802元；反诉诉讼费25元，由华电投公司承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13818号民事判决。华电投公司不服一审判决，向本院提起上诉称，吴其生经营的洗车场私自违法搭建临时建筑，更未办理环保审批手续及工商营业执照，属于非法经营。依据《租赁合同》有关“乙方（吴其生）从事非法经营活动的，甲方（华电投公司）有权解除合同，并不退还保证金，还可追究乙方的责任”的约定，华电投公司提出解除案涉合同是合理合法的。综上，请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第七项；2.改判吴其生赔偿华电投公司因租赁合同终止的场地恢复费2600元、设备存放费每月500元（暂收取2017年12月的存放费，具体数额以实际存放的自然月为准计算）；3.吴其生向华电投公司支付二个月租金5600元（该款项用于弥补华电投公司的免租期、中介费及闲置费等费用）；4.吴其生向华电投公司支付上述款项的利息损失，自反诉之日起，按照银行同期贷款利率计算至付清之日止；5.本案一审、二审诉讼费用均由吴其生负担。吴其生、金龙公司二审期间未向本院提交任何答辩意见。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人华电投公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是华电投公司提前终止双方租赁合同是否构成违约。双方签订的租赁合同第五条约定：“吴其生在装修期间需要改动，要事先征得华电投公司书面同意并保证退租时复原后方可进行，否则因此造成的经济损失由吴其生赔偿。吴其生不得利用工厂从事非法经营活动。如果违反以上任何一条，均视为吴其生违约，华电投公司有权解除与吴其生的合同，不退回保证金。”首先，吴其生对租赁的停车位进行了装修改动，吴其生主张已经征得华电投公司同意，但未能提交证据证明其主张，华电投公司亦不确认，本院对吴其生的主张不予采信。其次，关于“不得从事非法经营活动”的理解，从文意解释即为不得从事违反法律规定的经营活动。《中华人民共和国环境保护法》第四十五条规定：“国家依照法律规定实行排污许可管理制度。实行排污许可管理的企业事业单位和其他生产经营者应当按照排污许可证的要求排放污染物；未取得排污许可证的，不得排放污染物。”根据东莞市环境保护局长安分局的复函可知，经营洗车场需要办理环保手续，吴其生经营的东莞市长安车其洗车店未办理环保审批手续。综上，吴其生存在违约行为，华电投公司以吴其生装修改动未经华电投公司书面同意、未依法经营为由解除双方租赁合同是符合合同约定的。一审判决对于违约责任的认定错误，本院予以纠正。华电投公司于2017年11月10日向吴其生发送了《终止租赁合同通知书》，通知吴其生从即日起终止双方签订的租赁合同，实施停水停电，要求吴其生在3日内拆除车位上的设施，按合同约定复原。双方于2017年3月12日签订的《租赁合同》于2017年11月10日终止。吴其生诉请华电投公司返还保证金、赔偿场地建设费、营业损失缺乏依据，本院不予支持。关于两台机器设备的问题，吴其生收到《终止租赁合同通知书》后并未搬离，华电投公司于2017年11月26日委托案外人东莞市东振装饰工程有限公司对案涉车位进行复原，已经给予吴其生合理的搬迁时间，吴其生主张华电投公司擅自拆除其两台自助洗车机导致机器设备损坏要求华电投公司赔偿机器设备的维修费、损失、检测费缺乏依据，本院不予支持。华电投公司要求吴其生赔偿场地恢复费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条的规定，根据华电投公司提交的《拆除洗车场和复原协议》、收据、东莞市东振装饰工程有限公司出具的《证明》可以认定华电投公司因场地恢复支出2600元。吴其生应赔偿华电投公司场地恢复费2600元。关于设备存放费，因双方对于是否合法终止合同存在争议，且华电投公司对设备存放费用并未予以举证，本院对华电投公司要求吴其生支付设备存放费的诉请不予支持。关于租金，华电投公司要求吴其生支付两个月租金用于弥补免租期、中介费及闲置费等损失。《租赁合同》第九条约定：“在租期内如乙方中途确需违约迁走，必须提前三个月通知甲方，保证金不得退还，并在设备全部迁走之日起，补回两个月租金给甲方，以弥补甲方出租时所支付的装修免租费、中介费及闲置费等。”该条是对吴其生单方违约解除合同的约定。考虑到本案是因吴其生违约导致合同提前终止，而华电投公司在2017年11月10日向吴其生发送了《终止租赁合同通知书》后给予了吴其生合理的搬迁期，在2017年11月26日才对案涉车位进行复原清场，本院酌情认定吴其生已经支付给华电投公司的2017年11月租金不予返还。华电投公司诉请吴其生支付损失的利息缺乏依据，不予支持。综上，一审判决认定违约责任错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及上述援引法律的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13818号民事判决第三项、第五项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13818号民事判决第二项、第四项、第六项、第七项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13818号民事判决第一项为：确认吴其生与东莞华电投物业管理有限公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》于2017年11月10日终止；四、限吴其生于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞华电投物业管理有限公司支付场地恢复费2600元；五、驳回吴其生的其他诉讼请求；六、驳回东莞华电投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3274元，由吴其生负担；一审反诉受理费25元，由吴其生负担12.5元，东莞华电投物业管理有限公司负担12.5元。二审案件受理费2063元，由东莞华电投物业管理有限公司负担50元（已预交2063元），吴其生负担2013元。吴其生负担的二审受理费2013元，在本案执行阶段由吴其生迳付给东莞华电投物业管理有限公司，本院不再向东莞华电投物业管理有限公司退还预交的二审受理费。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年九月二十八日书记员  郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。