河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9483号 上诉人（原审被告）：河北恒润房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西中山东路**滨江商务大厦****。 法定代表人：王同欣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王某某，女，1988年3月1日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：石玉宏，河北厚正律师事务所律师。 上诉人河北恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人陈波、被上诉人王某某的委托诉讼代理人石玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒润公司上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院做出的(2020)冀0104民初2329号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；3、判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人隐瞒了影响本案判决结果的重要事实，导致本案一审判决认定的基本事实不清，判决结果错误。1、被上诉人隐瞒了无力按照认购书分期付款，要求办理商业银行按揭贷款，自己不愿意签《商品房买卖合同》的事实。被上诉人所认购的公寓房，自始至终均可签订《商品房买卖合同》。被上诉人在交首期房款115205元前后，向上诉人表示无力按照《商品房认购书》的约定分期支付房款，向上诉人提出要办理商业银行按揭贷款。但依据有关规定，购买公寓房需要首付房款50%才能办理商业银行按揭贷款。被上诉人无力支付50%的首付款，无法办理贷款，因此不再支付后续房款，不愿签订《商品房买卖合同》。被上诉人在2018年6月3日付清首期房款后，直至上诉人2019年2月28日通知被上诉人解除《商品房认购书》，被上诉人从未要求与上诉人签订《商品房买卖合同》，反倒是上诉人一直催被上诉人交第二期房款。一审庭审期间，被上诉人称其不支付后续房款是行使履行抗辩，但被上诉人实际上从未行使过任何履行抗辩权，没有采取过任何方式要求上诉人与其签订《商品房买卖合同》。是否签订《商品房买卖合同》对被上诉人影响重大，但被上诉人从没有为签订《商品房买卖合同》而进行过任何努力。这些事实也可以证明，被上诉人自己不愿意签订《商品房买卖合同》。一审庭审期间，上诉人多次提到被上诉人想办商业银行按揭贷款，但因无力支付50%的首付款，所以不签《商品房买卖合同》的事实，被上诉人均没有进行否认。综上，被上诉人隐瞒了自己不愿签《商品房买卖合同》的违约在先的事实，造成一审判决错误，应驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、因被上诉人违约不交房款，上诉人已经与被上诉人解除了《商品房认购书》，并且被上诉人无权要求退还任何款项。依据《商品房认购书》第二条3款约定，被上诉人应在2018年11月20日前付清第二期房款500820元。因被上诉人想办商业银行按揭贷款，所以一直没有支付第二期房款，也没有签订《商品房买卖合同》。上诉人多次通过短信、函件催促被上诉人最晚于2018年12月20日前交第二期房款，但被上诉人仍没有交款。2019年2月26日，上诉人通知被上诉人解除《商品房认购书》，被上诉人当月28日收到该通知，快递签收人“王东方”。被上诉人收到解除通知后，即知道上诉人要解除《商品房认购书》。但被上诉人没有在收到解除通知后的3个月内起诉继续履行《商品房认购书》。因此，双方签订的《商品房认购书》已经在被上诉人收到解除通知之日正式解除，并且依据《商品房认购书》第五条约定，因被上诉人的违约行为，上诉人不退还任何款项。综上，被上诉人隐瞒了违约在先不签订《商品房买卖合同》的基本事实，《商品房认购书》已经因被上诉人的违约行为而解除，且上诉人无需退还任何款项。因此，请贵院依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。 王某某答辩称，答辩意见同一审判决书中的裁判理由。 王某某向一审法院起诉请求：1、请求解除原被告2018年6月3日签署的石家庄恒大中央广场商品房认购书；2、判决被告返还原告购房款115205元；3、判决被告双倍返还原告定金共计20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告王某某诉称，原、被告于2018年6月3日签订《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，原告按约支付定金10000元及首期房款115205元。但被告至今未能与原告签署正式文本《商品房买卖合同》。现原告诉至法院，望判如所请。原告为证明其主张提交：1、原、被告2018年6月3日签订的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，主要约定：原告认购石家庄恒大中央广场楼盘恒润时代广场（2）幢2-624房屋，建筑面积共97.02平方米，套内建筑面积65.22平方米，单价为25810.12元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为38394.63元/㎡；总金额为2504098元；乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入购房款）；乙方须于2018年5月22日前支付首期房款115205元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年11月20日前付清500820元……；乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大中央广场支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；2、微信转账明细，显示2018年5月20日原告向被告账户转入10000元；3、被告2018年6月3日出具的收据，载明：交款单位王某某；125205元；收款事由恒大中央广场2-2-624首付款（含定金壹万元）；4、聊天记录截图打印件，原告称证明被告已将王某某房屋另行出售。被告恒润公司认可原告提交的上述证据，但称因原告违约（原告逾期交付第二期购房款），被告进行过短信催收、邮寄通知要求原告在2018年12月20日前交纳第二期购房款，否则将解除认购书、收取违约金。在2019年2月27日向原告发送通知告知原告被告方将按照认购书的约定另行处理房屋，所付款项不予退还。 二、被告恒润公司辩称，因原告的违约行为，原告与被告签订的《商品房认购书》已正式解除。1、被告无违约行为，是原告违约。原告所认购的公寓房，自始至终均可签订《商品房买卖合同》，原告不按约交房款，其在交首期房款前后，未要求签订《商品房买卖合同》。后原告向被告提出要办理商业银行按揭贷款，但原告无力支付50%的首付款，所以无法办理贷款。因此原告不再支付后续房款、不愿签订《商品房买卖合同》。原告起诉时隐瞒了上述重要事实。原告在2018年6月3日付清首付款后直至被告2019年2月26日通知原告解除《商品房认购书》，原告从未要求与被告签订《商品房买卖合同》，反倒是被告催原告交第二期房款。这也证明是原告自己不愿意签订《商品房买卖合同》。被告无任何违约行为；2、依据认购书第二条第3款约定，原告应在2018年11月20日付清第二期房款500820元，因原告想办理商业银行按揭贷款一直未支付第二期房款，也不签订《商品房买卖合同》。因原告违约未补交房款，被告已与原告解除了《商品房认购书》并且原告无权要求退还任何款项。被告多次通过短信、函件催促原告最晚于2018年12月20日前交第二期房款，但原告仍未交，也未提出过被告违约不签订《商品房买卖合同》的抗辩。2019年2月26日被告通知原告解除认购书，原告当月28日收到该通知，但原告对解除通知未提出任何异议，也未在收到通知后3个月内起诉继续履行认购书。因此，双方签订的认购书已经在原告收到解除通知之日正式解除，并且依据认购书第五条约定，被告可不退换任何款项。原告起诉隐瞒了认购书已经解除且因自己逾期不愿签订《商品房买卖合同》的事实，企图将违约责任推给被告，明显是恶意诉讼。因认购书已经因原告违约行为而解除，被告无需承担任何责任，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其抗辩主张，提交：1、催款短信、交款告知函（主要内容为目前原告已累计1期未按约定支付房款，被告再次以书面通知的形式，请原告于2018年12月20日前缴纳房款500820元整，否则，被告将按双方所签署的《恒大中央广场认购书》的约定，收取违约金、直至解除认购书、另行销售该房屋）、快递单、快递状态查询，被告称证明原告逾期交款，逾期不签订商品房合同，是原告违约而非被告；2、2019年2月26日通知（主要内容为原告须于2018年11月20日前支付房款500820元整，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，原告已逾期多日仍未交款，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，被告现特致函阁下：被告将按认购书的约定，另行处理该房屋，且原告所付款项不予退还）、快递单、快递状态查询，被告称证明因原告违约被告已通知原告解除认购书，所交款项不予退还。原告认可被告提交上述证据的真实性，但称短信、催款通知都是催告性质，没有解除合同的意思表示；被告已将该房屋另行出售，实际上原告不请求解除合同也无法履行；另被告也未按认购协议的约定交第一期款时与原告签订商品房买卖合同，存在违约行为。 一审法院认为，原告于2018年5月20日向被告交纳认购房屋定金10000元。同年6月3日原、被告双方签订《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，原告于当日向被告交纳首付款115205元，双方认购书中虽仍约定原告应于2018年5月22日前支付首付款并签署《商品房买卖合同》，但双方以实际行为对本条进行了变更。被告向原告邮寄了通知，因双方就原告所付款项问题未达成解除合同的合意，因此，对被告辩称认购书已解除的意见，法院不予采信。原告称其未交付第二期款项是行使履行抗辩权不构成违约，被告在几次催原告交付款项而原告未交付的情况下于2019年8月4日将涉案房屋另行销售，因此，对原告要求解除《石家庄恒大中央广场商品房认购书》的主张，法院予以支持。关于未签订《商品房买卖合同》的原因，双方各执一词，但均未提供充分的证据证实自己的主张，故对原告要求被告双倍返还定金20000元的主张，法院不予支持，解除合同后被告应将购房款及定金返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王某某与被告河北恒润房地产开发有限公司2018年6月3日签订的《石家庄恒大中央广场商品房认购书》；二、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某某购房款115205元、定金10000元，合计125205元；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费3004元，由原告王某某负担200元、被告河北恒润房地产开发有限公司负担2804元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，关于双方当事人未能按照认购书约定时间订立商品房买卖合同的原因，诉争双方陈述不一，但均未能提供充分证据证明自己主张，现有证据无法确定未能签订商品房买卖合同的责任方，原审未适用法律关于定金罚则的相关规定，判决作为出卖人的上诉人将定金及已收购房款返还给被上诉人，于法不悖。上诉人虽向被上诉人邮寄了通知，但因双方就被上诉人所付款项问题未达成解除合同的合意，故原审对上诉人辩称认购书已解除的意见不予采信，并无不妥。 综上所述，河北恒润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3004元，由上诉人河北恒润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十月十六日 书记员  王金兰