新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院   执 行 裁 定 书   (2020)新0109执异120号   异议人（案外人）：王川，男，1990年11月5日出生，住乌鲁木齐市。   申请执行人:乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司,住所地:乌鲁木齐市米**振兴北路华都景盛园**。   法定代表人：吴晓峰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨成，该公司职员。   被执行人：马俊祥，男，1975年12月10日出生，住乌鲁木齐市。   被执行人：白雪，女，1991年1月20日出生，住乌鲁木齐市。   被执行人：田玉兵，男，1969年9月26日出生，住乌鲁木齐市。   被执行人：马燕，女，1990年10月22日出生，住乌鲁木齐市。   被执行人：冶长虎，男，1977年2月17日出生，住乌鲁木齐市。   在本院（2019）新0109执2261号执行申请执行人乌鲁木齐米东浦发村镇银行股份有限公司(以下简称“米东浦发村镇银行”与被执行人马俊祥、白雪、田玉兵、马燕、冶长虎公证债权文书案中，案外人王川对本院执行白雪名下房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。   异议人王川称:请求立即中止执行（2019）0109执2261号执行裁定书，解除对被申请人白雪名下位于乌鲁木齐市××区房产的查封。事实与理由：我于2019年5月22日与被申请执行人白雪签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》、《房天下房屋买卖定金合同》，约定白雪将其名下上述房产以67万元价值出让给我，我交纳了定金2万元。双方又口头协商实际付款方式为签订当天交纳定金2万元，第一次于2019年5月23日支付房款13万元，第二次于2019年6月17日支付房款47万元，合同还约定了白雪于2020年1月31日前必须办理完毕房产手续。我对房屋进行装修并居住至今。由于白雪一直未办理房产解押手续，房屋尚不具备办理房产证及过户的条件，我多次要求白雪办理房产解押手续，其以资金短缺至今未能办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。签合同时白雪并未告诉我还有其他借款，我也一直在联系中介公司，直到2020年年初疫情过后我才通过中介公司知道该房屋在白雪所负其他债务被法院查封了，经向律师咨询才提出此执行异议，故我对未办理该房产的过户没有过错，现该房屋的实际所有人是我，法院裁定对该房屋查封是错误的。白雪没有能力退还我首付款，目前房产中介公司已经同意为我解决该房屋按揭贷款问题，我坚持要这个房子。   申请执行人米东浦发村镇银行辩称：异议人与白雪比较陌生，房产买卖合同多处存在矛盾，白雪出卖该房屋时其银行贷款已经逾期，白雪存在借此逃避债务的可能。双方未在约定期限内过户，异议人银行贷款迄今也没有完成。异议人理由不成立，请求依法驳回。   被执行人马俊祥、白雪称：异议人向法院提交的交易材料证据都是真实的，我只收到异议人的转让款20万元和中介公司退还的几千元定金，其余房款未收到。王川着急要房，我就先交付给他了。房产证在签订合同十几天后就办下来了，华都房产公司通知我的，然后我告诉了房产中介公司，因为房产过户需要先将贷款还清，王川说他没有钱还贷，经他同意，我帮他找了放高利贷的，过后就再没找到他，之后他和中介公司就一直再没联系我，一直到2020年国庆节前，王川才通过房产中介公司找到我，房产公司将该房屋已被查封的查询信息单给了我。卖房子时我给王川说的很清楚，我在银行有贷款，让他早点过户，不然被银行卖掉了，王川一直不办过户的行为只能视为他放弃。   经审查查明：2014年4月15日,白雪就其按揭预购的位于乌鲁木齐市××区房产办理了预告登记和抵押预告登记，抵押权人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，抵押债权数额47万元。2019年5月22日，白雪（卖方，甲方）与王川（买方，乙方）及新疆房天下二手房中介公司（以下简称中介公司）就上述预登记于白雪名下的按揭房产签订《房天下房屋买卖定金合同》和《房产转让合同》，定金合同约定成交价格67万元，乙方付款方式为首付20万元，其余47万向银行按揭贷款，甲方承诺2019年6月10日前腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方。尾款47万元以银行放款为准；甲方在2020年1月31日前必须办理完此房产解押手续。白雪、王川和中介公司经办人者明新、郭强在落款处签字。房产转让合同约定乙方自合同签订之日起分三次在以银行放款为准日内，以现金方式将房款全部支付完毕，第一次于2019年5月23日支付15万元，第二次于2019年6月10日以内支付5万元，第三次以银行放款为准日支付47万元；本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续。当日，王川向白雪支付定金2万元，由中介公司代为保管。2019年5月23日，白雪提供了住房情况查询记录，显示该房产未冻结、无查封。王川向白雪支付了转让价款13万元。2019年5月30日，白雪取得该房产初始权属登记，不动产登记证号：新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。2019年6月16日，白雪向王川交付该房屋，当日王川向白雪支付房款7万元。2019年7月8日，王川向中介公司经办人者明新出具委托书并经公证，委托其办理该房屋过户和按揭贷款手续。   米东浦发村镇银行与借款人马俊祥及共同还款人白雪、田玉兵、马燕、保证人冶长虎于2017年6月30日签订《个人担保借款合同》并经（2017）米证字第10691号公证赋予强制执行效力，借款270万元。2019年7月4日，乌鲁木齐市米东公证处出具（2019）新乌米东证执字第125号《执行证书》，执行标的：本金270万元，利息80722.67元（算至2019年6月12日），执行公证费8342元，按合同约定承担债务全部清偿前或执行完毕前所产生的利息、罚息、及复利、违约金、执行费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人保证人公告等实现债权的全部费用。米东浦发村镇银行据此向本院申请强制执行，本院2019年7月12日立案，案号：（2019）新0109执2261号。2019年9月26日，本院依法查封被执行人白雪名下案涉新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XX**房产，查封期限2019年9月26日－2022年9月25日。   认定上述事实的证据有：房屋买卖定金合同、房产转让合同，定金托管收据，房屋物业费用交接单，委托公证书，银行转账凭证，执行卷宗，询问笔录。   本院认为，异议人作为案外人对本院采取了执行措施的财产提出标的异议，其异议人身份符合法律规定，本院予以确认。本案所涉（2019）新0109执2261号案件系金钱债权的执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于案涉买卖合同关系的真实性，被执行人马俊祥、白雪认可异议人所提供书面买卖合同的真实性，委托公证书能够印证该事实，买卖合同内容不违反法律规定，本院确认案涉房产买卖合同合法有效，白雪与王川在本院查封之前已签订；第二，该房屋通过中介公司交付，可证实王川在本院查封之前已合法占有该房产；第三，王川虽已支付首付款，付款前通过官方登记公示确认了该房产系未冻结无查封，有理由相信该房产交易的安全性，并就房产过户和其余价款的按揭贷款通过公证委托中介公司经办人，尽到了一个普通买受人应尽的注意义务。本院查封时，办理该房产过户和按揭贷款的期限尚未届至，目前无证据证明案外人王川存在与被执行人恶意串通逃债的情形，由于被执行人马俊祥、白雪的行为致王川目前不能及时办理房产过户，王川无法支付全部价款，因此通过中介公司购房的王川系善意购房人，但自2020年1月31日约定期限至王川提起执行异议，王川已知白雪并负有其他金钱债务，王川自己亦未设法支付全部价款，因此王川的异议理由不符合上述案外人执行异议成立的法定条件，其异议请求不成立。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：   驳回异议人王川的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。   审  判  长   徐雪丽   人民 陪 审员   刘 莹   人民 陪 审员   马晓红   二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 日   书  记  员   刘亚琼