广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异172号 案外人:张飞虎，男，汉族，1963年6月23日出生，住上海市徐汇区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：李始强，男，汉族，1971年8月16日出生，，住所地广西北海市银海区 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人李始强、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人张飞虎于2020年8月18日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张飞虎称，2018年3月28日其与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房产，合同签订后，异议人向亿海房地产公司支付了所有购房款，亿海公司将上述房屋交付给异议人使用，其对该房屋进行装修入住。根据法律规定，请求终止对该房屋的执行。 案外人向本院提供了如下证据:1、商品房买卖合同，证明其在法院查封前已与亿海公司签订商品房买卖合同；2、收据，证明其已支付了所有购房款及物业费；3、装修合同、物业费收据、水电、煤气开户，证明其已占有使用涉案房屋。 本院查明，2016年3月4日，亿海公司与李始强签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00019273）一份，主要约定李始强购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房，房屋总价款为607124元；付款方式为银行按揭贷款，李始强须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即183124元，其余购房款424000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因李始强违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与李始强之间的商品房买卖合同等内容。2016年1月19日，亿海房地产公司与李始强、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2016年0162号）一份，主要约定工行云南路支行向李始强发放个人购置住房贷款424000元，用于李始强购买涉案房屋，李始强以其购买的广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1402号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201603040859）及预购商品房抵押预告登记（登记号:N北房预2016字第014493号）。2016年3月11日，工行云南路支行依约将贷款424000元划入《个人购房借款/担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。因李始强未能按约归还贷款，工行北海云南路支行于2017年9月18日向亿海公司、李始强出具一份《提前还款函》，载明“截止至2017年9月18日，李始强已连续1个付款期未按时偿还贷款本息，累计13个付款期未按时偿还我行贷款本息，积欠本金805元，积欠利息1763.08元，现有贷款余额410829.05元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责。”。亿海房地产公司于2017年9月19日签收该《提前还款函》，2016年10月28日至2018年4月24日期间，亿海公司就案涉合同承担保证责任代李始强偿还贷款本息合计48848.49元。 2017年11月22日，本院受理亿海房地产有限公司、李始强、第三人中国工商银行股份有限公司云南路支行商品房预售合同纠纷一案，于2018年8月17日作出（2017）桂0502民初4081号民事判决书，判决：一、解除原告广西亿海房地产开发有限公司与被告李始强于2016年3月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00019273）；二、被告李始强偿还给原告广西亿海房地产开发有限公司代清偿的贷款本息48848.49元；三、被告李始强协助原告广西亿海房地产开发有限公司涂销广东路1号澜泊湾小区1幢1单元1402号房的备案登记（登记编号201603040859）；四、被告李始强赔偿给原告广西亿海房地产开发有限公司律师费5000元；五、驳回原告广西亿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年5月16日，本院受理工商银行云南路支行因与李始强、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年11月4日作出（2019）桂0502民初2124号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告李始强签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0162]号）；二、被告李始强须归还借款本金396664.42元及利息（2019年3月21日之前的利息为3419.72元，以后的利息以本金396664.42元为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2016]年[0162]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年3月22日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告李始强须支付律师代理费18503.78元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告李始强的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因李始强、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院受理后，在执行过程中作出（2020）桂0502执923号执行裁定书，预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋【房屋预告登记权利人：李始强】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，2018年3月2日，张飞虎向亿海公司支付了澜泊湾1-2-1402号房屋定金1万元，2018年3月28日，张飞虎与亿海公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由张飞虎购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋，合同总价款482436元，同日，张飞虎向亿海公司支付472436元购房款，亿海公司出具了收据，并将房屋交付给张飞虎使用。 本院认为，生效的判决应予执行，但本院查封了备案至被执行人名下的房产,但被执行人与亿海公司签订的合同已经本院判决解除了商品房买卖合同，虽然双方就涉案房屋办理备案登记,但备案并不发生产权的转移，且备案依据的买卖合同已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被执行人李始强已确定不享有买卖合同期待的房屋权利，涉案房产属于亿海公司的财产，虽然亿海公司也属于被执行人，但亿海公司在本院查封前已与张飞虎签订买卖合同，将该房屋出卖给张飞虎，张飞虎已支付完全部购房款，现房屋由张飞虎占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人提出中止对涉案房屋执行，依法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定如下： 中止对张飞虎购买的位于北海市广东路1号的澜泊湾小区1幢1单元1402号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十月十九日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。