湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终306号上诉人（原审原告、反诉被告)：徐扬，男，汉族，1984年11月27日出生，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北丰硕园置业有限公司，住所地湖北省鄂州市古城南路丰润园小区内。法定代表人：熊才胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张川川，该公司员工。委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师。上诉人徐扬因与上诉人湖北丰硕园置业有限公司（以下简称丰硕园公司）商品房预约合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐扬的委托诉讼代理人熊磊、上诉人丰硕园公司的委托诉讼代理人张川川、朱金发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐扬上诉请求：撤销湖北省鄂州市鄂城区人民法院(2019)鄂0704民初1260号民事判决书第二项关于利息的判决和第三项之判决，改判被上诉人支付利息114,813.00元(暂计算至2019年3月19日，自2019年3月20日起的后期利息以5万元为基数，按年利率12.75％的标准计算至款项付清为止)、赔偿经济损失533,760.00元，并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案纠纷责任的划分(上诉人30％、被上诉人70％)没有事实和法律依据，被上诉人应对本案纠纷承担全部责任。1.关于被上诉人的责任。一审判决认为被上诉人的“主要责任为未及时履行工期延期的告知义务，使徐扬丧失了缔约与否的选择权”，与上诉人一审主张和双方协议的约定并不相符，没有依据。(1)上诉人一审主张的并不是被上诉人工期延期的违约责任(《缴纳购房诚意金协议书》第七条)，而是被上诉人不按约定价格签订本约合同的违约责任(《缴纳购房诚意金协议书》第四条)，一审判决对被上诉人责任的认定超越了上诉人的主张，不符合民事诉讼法的相关规定。(2)工期是否延期、被上诉人是否履行延期告知义务，与上诉人的缔约选择权没有必然联系。首先，按《缴纳购房诚意金协议书》第五条约定，上诉人的缔约选择权可在被上诉人取得案涉项目房屋预售许可证并书面通知上诉人后的15天内行使，也可随时书面申请放弃订购期房，也即上诉人可以随时选择缔约与否，且无其他附加条件。其次，工期延期的相关事项仅体现在《缴纳购房诚意金协议书》第七条中，但该条仅约定了非因被上诉人原因导致的延期和因被上诉人原因导致的延期两种情况下被上诉人应该承担的责任，与上诉人的缔约选择权也无关系。第三，如果将上诉人的缔约选择权延伸至与其他第三方签订商品房买卖合同的机会方面，则被上诉人不仅应告知上诉人工期延期的事实，还应明确告知上诉人因商品房市场价格上涨原定价格不能执行，若上诉人放弃签订本约合同，愿意承担什么样的责任，以便让上诉人自行选择，以免丧失向他方购房的机会。但至取得预售许可证长达五年的时间里，被上诉人从没有过提高单价的意思表示，如此情况下，上诉人有理由相信被上诉人会诚信履约、按原定单价签订本约合同。但上诉人对被上诉人的信任，被被上诉人自己毁灭。(3)《缴纳购房诚意金协议书》第四条特别约定“双方不得因市场价格变动而调整价格”，被上诉人违反该约定单方大幅度上调房价致使本约合同不能签订，是引起本案纠纷的根本原因，必须承担全部责任。2.关于上诉人的责任。一审判决认为“徐杨在签订诚意金协议时明知案涉房屋的预售许可证未办理，在长达五年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任”没有事实和法律依据。(1)正如一审判决认定的，案涉《缴纳购房诚意金协议书》没有对《商品房销售管理办法》第十六条规定的多数关键性条款作出约定，性质上属于预约合同，与商品房预售合同和现房买卖合同有本质区别，其目的在于签订商品房预售合同或现房买卖合同等本约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，不以取得预售许可证为前置条件。因此，一审判决认为“徐扬在签订诚意金协议时明知案涉房屋的预售许可证未办理”，没有法律基础。(2)双方也没有约定签订《缴纳购房诚意金协议书》被上诉人必须取得预售许可证，不存在上诉人就该事项向被上诉人主张权利的问题。一审判决认为徐扬“在长达五年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任”没有事实和法律依据。综上，上诉人认为，被上诉人是专业的房地产开发商，对房价波动应有充分估计和相应的承受能力，而且《缴纳购房诚意金协议书》也是被上诉人拟定的格式合同，协议第五条明确约定“双方不得因市场价格变动而调整价格”，上诉人提起本案诉讼的根本原因就在于被上诉人违反诚实信用原则，不遵守双方约定大幅度调高房屋单价致使本约合同无法签订，被上诉人应对本案纠纷承担全部责任。一审判决偏离上诉人诉请，将被上诉人的违约责任仅归咎于工期延期、没有履行延期告知义务;又在没有合同和法律依据的情况下认为上诉人没有就预约合同签订时无预售许可证的问题及时向被上诉人主张权利而归责于上诉人，是对不诚信行为的纵容，损害了上诉人利益，违反了法律规定。二、被上诉人返还的利息应为114,813.00元，不应按70％计算(暂计至2019年3月19日，自2019年3月20日起的后期利息以17万元为基数，按年利率12.75％的标准计算至款项付清为止)。除上述理由外，《缴纳购房诚意金协议书》第五条还约定，只要上诉人申请不签订房屋买卖合同，被上诉人即使没有违约，也应按上诉人一审诉请退还本息。所以，不论从哪一个角度看，被上诉人都应全额返还利息，而不是一审判决的70％返还，即被上诉人应返还的利息为114,813.00元(暂计至2019年3月19日，自2019年3月20日起的后期利息以17万元为基数，按年利率12.75％的标准计算至款项付清为止)。三、被上诉人赔偿的经济损失应为533,760.00元，一审判决的计算方式不合逻辑，结果错误。1.基于前述理由，上诉人认为，被上诉人应全额赔偿上诉人的经济损失，一审判决70％的赔偿是错误的。2.被上诉人恶意违约致使上诉人受到的损失是上诉人本可以获得的房价上涨产生的利益，金额为房产的新旧总价之差，即128平方米×(6800.00元/平方米-2630.00元/平方米)=533,760.00元。一审判决按[10000÷(128平方米×2630.00元/平方米)(128平方米×68000元/平方米)-150000]×70％的方式计算不合逻辑，结果错误。3.上诉人可获利益(也即利益损失)已经体现在房屋单价上，根据该单价计算被上诉人应赔偿的损失时，就不应再次考虑上诉人缴纳的诚意金金额或者诚意金在当时房屋总价中的占比。根据《缴纳购房诚意金协议书》第四条之约定，缴纳的诚意金少，房屋单价就高;缴纳的诚意金多，房屋单价就低。上诉人缴纳15万元诚意金负担的对应单价为2630元/平方米。因此，在已按2,630.00元/平方米单价计算上诉人利益损失的情况下，就不应该再考虑诚意金金额大小或者诚意金在按对应单价计算的房屋总价中的比重的影响，两者同时考虑则具有叠加效应，属于重复折算，是对被上诉人恶意违约行为的放纵。4.客观上讲，被上诉人从项目规划调整和工期延期中获得了巨大收益。一方面，政府在调整规划的同时也对项目的其他指标作了相应调整，除工期延期外，被上诉人利益并未受到规划调整的影响：另一方面，被上诉人又因工期延期期间商品房市场价格大幅上涨而获得巨额溢价收益。权利与义务对等，收益与风险均共担，被上诉人不能一边享受巨额收益，一边违反诚实信用原则拒不履行合同义务。从维护市场正常交易秩序、维护消费者权益的角度出发，也应该让被上诉人为其恶意违约的不诚信行为付出代价，判令被上诉人承担全部违约责任。5.商品房是一种特殊商品，价格上涨与建设成本没有必然联系。被上诉人拒绝按原定单价签订本约合同，并非是因建设成本的增加，而是想侵占本该由上诉人享受的商品房市场价格上涨带来的利益。企业逐利无可厚非，但应以不损害他人利益、坚持诚信为前提。四、一审判决认定的解除《缴纳购房诚意金协议书》的理由，与上诉人一审主张不相符。一审判决认为“……如工期顺延，丰硕园公司应书面通知，但在建设期内房屋未建成，丰项园公司亦未履行工期延期通知义务，构成违约，现徐扬要求解除《缴纳购房诚意金协议书》，退还已支付的17,000.00元的请求，依法应予支持”，与上诉人一审诉请并不相符。上诉人诉请解除《缴纳购房诚意金协议书》的理由，不是被上诉人违反了《缴纳购房诚意金协议书》第七条约定之义务，在案涉工程工期延期时没有履行通知义务，而是被上诉人违反《缴纳购房诚意金协议书》第四条和《房屋定位单》关于房屋单价的约定，以商品房价格上涨为由大幅度上调房屋单价导致本约合同不能签订、合同目的无法实现。一审判决的认定超越了上诉人的一审主张。丰硕园公司辩称，丰硕园公司没有违约责任，是应政府要求变更规划，是行政命令，最多按公平原则各担50%的责任；并不存在徐扬所说的房价飞涨获利的情况，土地成本和人工成本也在增加，丰硕园公司并没有获利。丰硕园上诉请求：1.依法撤销鄂州市鄂城区人民法院(2019)鄂0704民初1260号民事判决第二项、第三项、第五项；2.依法改判上诉人返还被上诉人徐扬的购房诚意金的利息按年利率3.025％计算(按合同约定利率标准计算，即按银行同期定期存款利率上浮10％计算)，上诉人依法不承担赔偿经济损失的责任；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决中的第二项、第三项、第五项判决缺乏事实依据和法律依据，且属错误。1.一审判决第二项按年利率12.7％的标准计算上诉人返还被上诉人徐扬购房诚意金17万元的利息数额为80,369.00元，这种计算方式不符合当事人之间的约定，又无法律依据，显属错误。上诉人与被上诉人在《缴纳购房诚意金协议书》中约定“甲方将乙方所缴纳的购房诚意金退还给乙方时按银行同期定期存款利率另加10％计算”，同期存款年利率为2.75％，年利率另加10％应当是2.75％×(1+10％)=3.025％，而不是12.7％。2.一审判决中的第三项判决上诉人赔偿被上诉人经济损失116,483.00元缺乏事实依据和法律依据。被上诉人与上诉人之间签订的是预约合同，预约合同纠纷是不应当支持当事人的可获得利益，被上诉人只缴纳购房诚意金，一审判决上诉人返还被上诉人已缴纳的购房诚意金并支付利息之后，被上诉人不存在任何经济损失，因此，一审判决不应当还要判令上诉人赔偿被上诉人经济损失116483元。3.一审判决中的第五项判决驳回上诉人的反诉请求显属不当。上诉人与被上诉人签订上述《缴纳购房诚意金协议书》后，因市政府的行政命令和行政行为改变了上诉人的房屋建设工程项目规划，导致该工程建设停工三年多的时间，当工程完工后上诉人取得商品房预售许可证通知被上诉人签订《商品房买卖合同》时，已与签订上述《缴纳购房诚意金协议书》预约合同相隔近六年的时间，情况发生了巨大变化，房屋建设成本和房价翻了近3倍，政府的行政行为和行政命令对于上诉人来说是不可抗拒和无法预见的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)法释5号第26条明文规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的一方当事人可以请求人民法院变更合同。上诉人认为本案的实际情况完全符合上述规定，故向一审法院提出的上述反诉请求理应得到人民法院支持。徐扬辩称，利息上浮10%与另加10%完全不一样，一审判决认定的12.75%正确。虽然是政府规划导致的客观变化，但地价不等于楼面地价，不能仅以此为标准，且丰硕园公司也没有举出具体证据证明成本增加。房价不是一下子涨起来的，在房价上涨过程中，丰硕园公司从未通知过徐扬要提高房价，使徐扬丧失了以低价缔约的其他机会。徐扬向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《缴纳购房诚意金协议书》；2、判令被告限期返还给原告17万元并支付利息116,708.54元（其中购房诚意金15万元，车库款2万元，利息按年利率12.75%暂计至2019年3月25日，自2019年3月26日起至实际给付之日止的后期利息以17万元为基数按年利率12.75%据实计算）；3、判令被告赔偿原告损失613,120.00元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。丰硕园公司向一审法院提出反诉请求：1、变更丰硕园公司与徐扬于2013年9月签订的商品房预约合同第四条为，乙方所购买的商品房价格：乙方己交纳的购房诚意金15万元享受2013年6月签订的商品房预约合同的价格2,600.00元每平方米，折算面积为57.69平方米，超出的面积按6,499.00元每平方米计算商品房价格；2、徐扬承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月22日，徐扬（乙方）与丰硕园公司（甲方）签订《缴纳购房诚意金协议书》，约定，乙方自愿在丰润·景弘国际小区购买商品房，向甲方缴纳购房诚意金15万元，订购商品房壹套；乙方所购买的商品房户型见户型图，具体楼层按交款时间先后为顺序在商定的区域内点楼确定，由甲方开具房屋定位单；乙方所购买的商品房价格：凡交纳购房诚意金15万元者，享受均价2,660.00元/㎡（以上价格不含业主在办理土地证、房产证时需缴纳的各项税费，不含水、电、天然气、有线电视开户费用）；凡交纳购房诚意金12万元者，享受均价2,760.00元/㎡；凡交纳购房诚意金8万元者，享受均价2,860.00元/㎡。诚意金在签正式购房合同时抵交房款。楼层差价按规划批准方案（15-17层）中的第8层为基准，品字型北楼每上一层递增价25.00元/㎡；每下一层递减25.00元/㎡。品字型南楼每上一层递增价30.00元/㎡；每下一层递减30.00元/㎡。乙方所购的商品房价格按乙方所签楼层基本价加（减）楼层差价确定，双方不得因市场价格变动而调整价格。甲方在取得上述项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同，上述诚意金冲抵房款，如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。如乙方放弃订购期房，可由乙方写书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方。房屋建设期限为30个月，以乙方向甲方缴交购房诚意金到位之日起计算，如遇到法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响，则工期相应顺延，甲方应书面通知乙方；协议还就交房等问题进行约定。合同签订当日，徐扬支付150,000.00元，丰硕园公司出具收款收据一张。2014年10月25日，徐扬与丰硕园公司经协商对原定房屋进行变更后，丰硕园公司向徐扬出具一张房屋定位单，房屋定位C8栋8楼A户型，单价2,630.00元/㎡，面积128平方米，并注明原房屋定位单作废。2015年5月15日，徐扬支付丰硕园公司20,000.00元车库款，丰硕园公司出具收具一张，收款事由为19#车库款。丰硕园公司在签订完上述协议后，在办理涉案房屋项目审批手续过程中，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目的规划按政府要求予以调整，在调整过程中，涉案房屋被调整不再建设。2018年12月29日，丰硕园小区取得涉案项目二期7#、8#楼商品房预售许可证。随后，丰硕园小区通知徐扬签订正式商品房买卖合同，并以国家税务政策调控等原因，要求对房屋单价进行调整，而徐扬认为仍应按约定单价2,630.00元每平方米签订正式合同。另查明，在诉讼过程中，徐扬、丰硕园公司认可涉案房屋价格均价为6,800.00元每平方米。一审法院认为，案件主要争议焦点是如何认定《缴纳购房诚意金协议书》的性质，即《缴纳购房诚意金协议书》是预约合同还是本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。条款实质是对那些名为预约合同实为本约合同的认定，认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是有说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约合同，反之，如存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。本案中，徐扬与丰硕园公司签订《缴纳购房诚意金协议书》时，合同标的物尚不存在，所占用土地权属尚未确定，开发项目尚未办妥规划、用地等审批手续，能否开工建设处于不确定状态，该份协议具备商品房买卖合同主要内容，但存在诸多缺失和不确定内容。且在涉案的诚意金协议书第五条约定“取得项目房屋预售许可证后，迅速书面通知乙方，乙方在规定期限内交清应交的款项后，甲方与乙方签订房屋买卖合同”、“如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视同乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计算，将本息退付乙方”等内容，由此可推定徐扬、丰硕园公司有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容，即存在明确的将来订立本约的意思表示。综上，涉案《缴纳购房诚意金协议书》应当认定为商品房买卖的预约合同，而非商品房买卖的本约合同。根据协议书约定，涉案房屋的建设期限应为诚意金到位之日起30个月，如工期顺延，丰硕园公司应书面通知，但在建设期限内房屋未建成，丰硕园公司亦未履行工期顺延通知义务，构成违约，现徐扬要求解除《缴纳购房诚意金协议书》，退还其已支付的170,000.00元的请求，依法应予支持。至于违约赔偿的问题。预约合同的违约赔偿范围应相当于守约方因对方违约所受的损失和所失的利益，其中所受的损失包括已付金钱的利息，所失利益主要指丧失其他订约机会的损害。结合案件事实，造成涉案工程工期顺延，原因种种，丰硕园公司的主要责任在于其未及时履行工期顺延的告知义务，使徐扬丧失了缔约与否的选择权，而徐扬在签订诚意金协议书时明知涉案房屋的预售许可证未办理，在长达5年的时间内亦未明确主张过权利，对纠纷的产生亦负有一定责任。综合评析案件，丰硕园公司承担70%的违约赔偿损失责任，即徐扬诉请的利息114,813.00×70%=80,369.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算至款项付清为止），超出部分的请求，依法不予以支持；至于损失的计算，车库在诚意金协议书中未约定，故对于涉及车库款的损失不予计算，而仅就房屋损失进行计算，原约定房屋总价款为128平方米×2,630.00元/平方米=336,640.00元，现价款为128平方米×6,800.00元/平方米=870,400.00元，即损失应为166,483.00元[（150,000.00元÷336,640.00元×870,400.00元-150,000.00元）×70%]，徐扬超出部分的请求，依法不予支持。丰硕园公司要求变更诚意金协议价款的请求，因该协议书已解除，故其反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决，一、解除徐扬与丰硕园公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》。二、丰硕园公司返还徐扬购房款诚意金170,000.00元，利息80,369.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%标准的70%计算款项付清为止）。三、丰硕园公司赔偿徐扬经济损失116,483.00元。以上给付内容于判决生效之日起十五日内履行。四、驳回徐扬其他的诉讼请求。五、驳回丰硕园公司的反诉请求。案件受理费12,798.00元、保全费5,000.00元，合计17,798.00元，由徐扬负担5,398.00元，丰硕园公司负担12,400.00元，本案反诉受理费1,000.00元，由丰硕园公司负担（徐扬已预缴部分，待判决生效后由丰硕园公司直接支付给徐扬）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本案庭审中经本院释明，丰硕园公司表示同意一审判决中关于返还本金的判项，并撤销对一审判决第五项的上诉请求。本院认为，本案的争议焦点为：丰硕园公司应负担的徐扬购房诚意金利息损失的具体数额是多少；丰硕园公司是否应对徐扬承担赔偿责任，如应承担，具体数额是多少。关于利息损失数额的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中徐扬与丰硕园公司签定的《缴纳购房诚意金协议书》第五条约定“……如乙方接到上述通知后15天内不与甲方签订房屋买卖合同，则视为乙方放弃购买该房屋，甲方在接后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计息，将本息退付乙方；如乙方放弃订购期房，可由乙方写出书面申请，甲方在接受申请之日后15天内将乙方所缴交购房诚意金按银行同期定期存款利率另加10%计息，将本息退付乙方。”该条款属于格式条款，对利息的计算方式有明确的约定不存在歧义，即“按银行同期定期存款利率另加10%计息”，另加10%与上浮10%不是同一概念，一审按照12.75%（2.45%+10%）计算并无不妥，且该计算方式并未违反法律、行政法规的规定，依法应予确认。丰硕园公司认为应按照3.025%[2.75×（1+10%）]计算利息的上诉理由不成立，本院依法不予支持。其次，根据《缴纳购房诚意金协议书》第五条的约定，当徐扬主动放弃购房时，丰硕园公司应按照合同约定全额退付徐扬缴付的购房诚意金及相应利息。本案中，并非徐扬主动放弃购房，而是因为政府规划调整等原因导致涉案合同无法履行，徐扬被迫放弃购房。举重以明轻，既然在徐扬主动放弃购房时，丰硕园公司按照《缴纳购房诚意金协议书》的约定需全额退付徐扬缴付的购房诚意金及相应利息，则本案中在徐扬被迫放弃购房时，丰硕园公司更应当按照约定全额退付徐扬缴付的购房诚意金及相应利息。故徐扬要求全额支付利息的上诉请求，本院依法予以支持。丰硕园公司应支付徐扬购房诚意金利息114,813.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止）。关于丰硕园公司是否应对徐扬承担赔偿责任，如应承担，具体数额是多少的问题。关于《缴纳购房诚意金协议》的合同性质问题。首先，根据《缴纳购房诚意金协议》的内容可知，徐扬与丰硕园公司约定将来订立房屋买卖合同，可见双方的真实意思是签订预约合同。且因《缴纳购房诚意金协议》内容的缺失和不确定性，应视为当事人未达成最终的交易合意。一审法院认定《缴纳购房诚意金协议书》为预约合同，并无不当，双方当事人对此亦不持异议。其次，《缴纳购房诚意金协议》是独立的合同。《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”认可了预约合同是一种独立合同。尽管预约是为了订立本约合同而签订，且在订立本约过程中签订，预设本约合同中的民事权利义务，二者存在相互关联的方面，但当事人就订立预约形成的合意具有相对独立性，可以与本约相区分，因此为独立的合同。关于丰硕园公司是否违反诚实信用原则问题。首先，从丰硕园公司的行为上判断。徐扬在庭审中表明，其知晓涉案房屋建设因行政命令受影响的情况，说明丰硕园公司并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。2018年12月29日，丰硕园取得涉案项目二期7#、8#商品房预售许可证后，随即通知徐扬签订商品房买卖合同，不存在无故拖延不参加磋商的情形。且因行政命令影响，涉案小区的规划发生变更，预约合同所指向的房屋已从根本上无法交付，故也不存在丰硕园公司将预约合同所指向的房屋出售给第三人的可能性。故从行为分析，丰硕园公司并未违反诚实信用原则。其次，《缴纳购房诚意金协议》对刚性条款有所保留。本案预约合同的签订以及房屋坐落的确定，一定程度是为排除竞争，一定程度是因项目复杂，双方缺乏足够用信息需要日后视情况再定。协议中关于交房时间的约定，长达30个月的房屋建设期限，且约定如遇法律、法规、行政命令或不可抗拒自然灾害影响、则工期相应顺延等约定，充分体现出双方基于项目复杂度和缺乏足够信息的一致认识，通过上述约定对协议中的刚性条款有所保留。再次，房屋无法交付是属于情事变更。《缴纳购房诚意金协议》签订后，因鄂州市纪委干部教育培训基地的保密和安全，涉案项目规划被调整，涉案房屋不再建设。此系不能归责于买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订。该情事当事人不可预见，导致合同履行的基础丧失，若继续维持合同原有效力显失公平。发生情事变更后，丰硕园公司应及时通知徐扬，重启磋商或解除合同，以免徐扬丧失重新订约的机会。中共鄂州市纪律监察委员会《关于“丰润.景弘国际小区”对市反腐倡廉交予中心安全问题的整改意见的会议纪要》显示，2016年2月29日即已明确取消涉案房屋建设。但2018年12月29日，丰硕园公司取得预售许可证后才通知徐扬签订商品房买卖合同。而此间鄂州房地产市场价格猛涨，徐扬丧失以较低价格另行购得房屋的机会，即因信赖本约将有效成立而放弃其他获利机会的损失。而此期间徐扬明知涉案房屋建设严重超期、鄂州房地产价格涨幅较大等重大风险因素，未积极沟通、重启磋商，对于基于信赖利益所受损失、所失利益亦应承担责任。一审法院根据合同履行的时间、当事人的过错程度、再次缔约的难易程度等因素，按照公平合理的原则酌情确定丰硕园公司承担70%的违约赔偿责任，徐扬承担30%的责任，并无不当，本院予以维持。丰硕园公司的违约行为导致徐扬丧失以较低价格另行购得房屋的机会，丰硕园公司对徐扬因信赖利益落空产生的损失应予以赔偿。双方签订的预约合同毕竟同房屋买卖本约合同存在法律性质上的差异，一审法院按照徐扬实际缴纳金额占《缴纳购房诚意金协议》订立时房屋总价的比例，结合与现在商品房差价计算徐扬的损失，即166,483.00元[（150,000.00元÷336,640.00元×870,400.00元-150,000.00元）×70%]，综合考虑了预约合同性质、鄂州市房地产市场发展趋势以及双方当事人实际情况和过错程度。处理得当，本院依法予以维持。综上所述，徐扬上诉请求，合理的部分，本院依法予以支持，不合理的部分，依法予以驳回；丰硕园公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决事实认定属实，适用法律部分瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1260号民事判决；二、确认徐扬解除合同的行为有效，徐扬与湖北丰硕园置业有限公司签订的《缴纳购房诚意金协议书》已于2019年5月8日解除；三、湖北丰硕园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐扬购房诚意金170,000.00元，利息114,813.00元（算至2019年3月19日，此后利息以未退还预付款金额为基数、按年利率12.75%的标准计算至款项付清为止）；四、湖北丰硕园置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐扬经济损失166,483.00元；五、驳回徐扬的其他诉讼请求；六、驳回湖北丰硕园置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12,798.00元、保全费5,000.00元，合计17,798.00元，由徐扬负担4,398.00元，湖北丰硕园置业有限公司负担13,400.00元，一审反诉案件受理费1,000.00元，有湖北丰硕园置业有限公司负担；二审案件受理费12,916.00元，由徐扬负担5,186.00元，由湖北丰硕园置业有限公司负担7,730.00元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年十月二十九日书记员 肖            臣