上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6342号上诉人(原审第三人)：上海建菱物业管理有限公司，住所地上海市静安区天目中路****。法定代表人：沈玲敏，总经理。委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地，住所地上海市奉贤区星火开发区莲塘路******iv>法定代表人：章福祥，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市静安区北苑大厦小区业主大会，地址上海市静安区天，地址上海市静安区天目中路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：孙正宇，业主委员会负责人。负责人：李忠良，业主委员会负责人。上诉人上海建菱物业管理有限公司(以下简称建菱公司)因与被上诉人尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称尚物博公司)、被上诉人上海市静安区北苑大厦小区业主大会(以下简称北苑小区业主大会)物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初18099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建菱公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回尚物博公司一审的诉讼请求。事实与理由：1．一审程序错误，建菱公司未收到一审诉状，尚物博公司多次变更诉讼请求，一审法院也未及时告知建菱公司，影响了建菱公司行使诉讼权利。2．案涉岗亭的所有权属于北站医院，地面停车位的范围也属于北站，地面停车位的范围也属于北站医院务的，一审要求建菱公司配合移交岗亭错误。3．涉案三方协议对系争的地面立体停车位、地下停车库以及岗亭的管理、、地下停车库以及岗亭的管理约定，且明确约定了相应的违约责任，尚物博公司未按约支付停车收益，建菱公司根据协议收回管理权并无不妥。综上，一审判决错误，应予改判。被上诉人尚物博公司辩称：1．一审程序合法，尚物博公司是变更过诉讼请求，一审法院均给予了建菱公司答辩期。2．尚物博公司与北苑小区业主大会签署了物业服务合同，建菱公司与该小区的物业服务关系已经结束，应当退出物业管理，将相关物业管理权交还给尚物博公司，且案涉三方协议中并未涉及物业管理权。3．从宗地图上看案涉岗亭坐落在北苑大厦的公共用地上，应属于全体业主共有，没有证据证明属于北站医院所有。4．尚物博公司主张的是物业管理权，涉案设施的所有权归属不影响物业管理权的移交。综上，要求驳回建菱公司的上诉请求。被上诉人北苑小区业主大会辩称，1．小区部分业主在购房时购买了地下车位，因为无法办理产证只有购买发票，建菱公司一直霸占地下车库的所有权和管理权，应当移交。2．地面立体机械停车库和岗亭都是全体小区业主共有的，建菱公司无权管理收费。综上，不同意建菱公司的上诉请求，要求维持一审判决。尚物博公司向一审法院起诉请求：1．北苑小区业主大会向尚物博公司交付上海市天目中路XXX号XXX层物业1、上海市天目中路XXX号XXX层物业2、1层物业3、1层物业4，建菱公司配合并迁出上述物业用房；2．北苑小区业主大会向尚物博公司交付物业管理的相关设施、设备包括岗亭、地面立体机械停车库、地下停、地面立体机械停车库、地下停车库上述管理设施和设备。3．北苑小区业主大会向尚物博公司交付物业服务所需各项资料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验，地下管网工程竣工图等竣工验收资料保养等技术材料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理必须的其他资料、小区共有部分经营管理档案、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等公用设施设备档案及其运行维修、养护记录、水箱清洗记录及水箱监测报告、住宅装饰装修管理资料、业主清册、与相关公用事业单位签订的供水、供暖、垃圾清运、电信覆盖等书面协议、与业主利益相关的其它重要资料，建菱公司配合移交上述资料。一审庭审中，尚物博公司诉讼请求进行过多次变更，后撤回第一项和第三项诉讼请求，不再要求北苑小区业主大会及建菱公司交付物业用房和资料，并明确诉讼请求为要求北苑小区业主大会向尚物博公司交付地下停车库、地面立体机械车库(合计43、地面立体机械车库设备，但对于监控设备的数量、范围以及布设位置均未作明确。一审法院认定事实：建菱公司原系上海市静安区北苑大厦小区(以下简称北苑小区)前期物业公司。其作为乙方曾与开发商上海北苑房地产开发有限公司(以下简称北苑房地产公司)(甲方)签订《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限为2年，自北苑大厦交付之日开始计算。合同期满时，如果业主大会尚未成立，则合同期限自然延长至业主大会成立并与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。2018年11月2日，尚物博公司作为乙方与北苑小区业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定合同为期贰年，自2018年11月15日起至2020年11月14日止。地面停车位归于全体业主共用。地面停车位归于全体业主共用五分钟按照10元／小时／辆收费，二十四小时按60元／辆收费，上述费用物业服务企业按照25％比例计提物业管理费，地下停车场产权归建设单位或，地下停车场产权归建设单位或个人业主所有个?月收取管理费，地面停车费400元／个?月，地面停车费400元／个?月收取租赁费，地下车库停车费，立体车库停车费400元／个?月收取租赁费。一审法院另查明，因建菱公司与案外人北苑房地产公司其他所有权纠纷，建菱公司曾作为原告起诉至法院，要求北苑房地产公司支付欠款13，173，638.43元。2018年5月7日，一审法院出具(2018)沪0106民初15164号民事调解书，双方达成调解协议，一、上海北苑房地产开发有限公司应支付建菱公司13，173，638.43元，应于2018年6月7日前支付150万元，于2018年7月至2019年5月的每月7日前支付100万元，余款673，638.43元于2019年6月7日前支付；二、如上海北苑房地产开发有限公司有任一期未足额按期支付，上海建菱物业管理有限公司有权就全部剩余债权一并向法院申请执行，同时上海北苑房地产开发有限公司应另外支付上海建菱物业管理有限公司剩余欠款的年10％违约金(从申请执行之日起算到实际还清之日止)。后因北苑房地产公司未如期履行调解协议，建菱公司向法院申请执行，在执行过程中，因建菱公司与北苑房地产公司达成了和解，建菱公司撤回了执行申请，2018年7月9日，一审法院出具(2018)沪0106执4320号执行裁定书，裁定(2018)沪0106民初15164号民事调解书终结执行。目前，天目中路XXX号、XXX号，538弄1号地下1层人防汽车库仍登记在北苑房地产公司名下。2019年3月1日，建菱公司(甲方)、上海北苑大厦业主委员会(乙方)、尚物博公司(丙方)签订《三方协议书》，约定甲方将地下人防车库和地面立体机械车库使用权转交给乙方使用，乙方委托丙方管理车库。三方一致确认天目中路XXX号、XXX号、538弄1号地下人防车库及地面立体机械车库使用所产生的费用全部归甲方所有，甲方所得车位使用费为地下34辆及地面立体机械车位31辆，车辆管理费归丙方所有，丙方如逾期支付车库费用，甲方有权收回车库使用权。丙方在使用当月半月内将甲方应得费用合计27，700元／月，按季度支付给甲方。协议签订后，建菱公司将岗亭以及车库转交给尚物博公司。尚物博公司开始行使物业和车库的管理职能并进行了收费。2019年4月起，因建菱公司认为尚物博公司未按照协议约定支付相应费用，即又将岗亭和车库收回。一审法院庭审中，各方当事人确认尚物博公司要求返还的地面立体机械停车库和地下停车库一共有43个车位。一审法院再查明，2019年3月1日，北苑大厦小区业主委员会起诉至一审法院，要求1．判令建菱公司退出物业服务区域，包括天目中路XXX号XXX层物业1及天目中路XXX号XXX层物业2、3、4共计四个区域；2．判令建菱公司依法移交物业用房、相关设施以及物业服务所必须的相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验、地下管网工程竣工图等竣工验收资料小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共有设施设备档案及其运行、维修、养护记录，水箱清洗记录，水箱检测报告，住宅装饰装修管理资料，业主清册，物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议，物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。法院受理后，于2019年3月26日开庭审理，并组织双方移交了现有材料。2019年5月8日，一审法院作出(2019)沪0106民初10743号民事裁定书，裁定驳回上海市静安区北苑大厦小区业主委员会的起诉，该裁定现已生效。一审法院认为，小区的物业管理对于整个小区具有公共利益，《物业管理条例》明确规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。在同一个物业管理区域范围内的业主或者实际使用人，无论其使用房屋期间自行配备的物业服务如何完善，亦依法无权独立于小区物业服务之外，本案所涉的由建菱公司占有的地下停车库和地面立体机械车库不论属于业主共有部分，还是业主专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，不妨碍尚物博公司作为物业管理企业对该部位行使管理权限；此外，建菱公司虽然出示了同北苑房地产公司签订的和解协议书，表明案外人将车库抵押给了建菱公司，但即使建菱公司有权获取相关车库的收益，并且对尚物博公司未支付相应费用持有异议，但该项收益权亦不能违反《物业管理条例》的明确规定，以占有车库、拒绝尚物博公司管理的方式行使，而应当通过合法方式向相对方主张债权以维护自身的合法权益，建菱公司无权占有前述地下停车库及地面立体机械停车库共43个车位。鉴于尚物博公司是区域内合法唯一的物业管理企业，依法对区域内行使管理职能，故其依据《物业服务合同》要求合同相对方即北苑小区业主大会向其移交地下停车库、地面立体机械停车库和岗亭，、地面立体机械停车库和岗亭办理移交手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于尚物博公司另行诉请要求北苑小区业主大会一并交付相应监控设备的诉讼请求，经法院释明后尚物博公司未在指定期限内就该条诉讼请求的范围和数量予以明确，故对该条诉讼请求不予支持，尚物博公司可在补充证据后就该条诉讼请求另行主张。判决：一、上海市静安区北苑大厦小区业主大会应于判决生效之日起十日内向尚物博(上海)物业服务有限公司交付地面立体机械停车库、地下停车库(合计43个车位、地下停车库海建菱物业管理有限公司配合并移交前述岗亭和车位；二、尚物博(上海)物业服务有限公司的其他诉讼请求，不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，经各方一致确认，一审判决作出后建菱公司重新划定了涉案地下停车库的车位，目前地下停车库有固定车位40个，地面立体机械停车库固定停车，地面立体机械停车库固定停车位31个div id='5'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，首先，同一个物业管理区域内业主在有关人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会与业主大会选聘的物业公司订立书面物业服务合同。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。现北苑小区业主大会与尚物博公司签订小区物业服务合同，该合同效力及于全体小区业主，建菱公司作为北苑小区前期物业服务公司在物业服务合同终止后无权在北苑小区进行物业管理。其次，物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业有权在物业管理区域行使物业管理权并要求业主依约支付物业管理费。本案中，尚物博公司基于其物业管理的需要要求北苑小区业主大会移交小区地下停车库、地面立体机械停车库及岗亭的、地面立体机械停车库及岗亭的物业管理权配合。建菱公司虽主张岗亭系案外人北站医院所有，然未能提供充分证据予以证明，故对建菱公司上述主张不予采信。第三，北苑小区业主大会和建菱公司对地下停车库、地面立体机械停车库及岗亭的、地面立体机械停车库及岗亭的所有权均不属于本案物业管理权之审查范围，当事人可另行主张。第四，鉴于一审判决作出后，建菱公司对地下车库停车位进行了重新划分，二审中各方一致确认涉案地下停车库及地面立体机械停车库共有车位71个，与一审中各方确认的数量不一致，故对一审相关判决主文予以变更。最后，关于一审程序是否违法一节，根据一审的相关送达材料及庭审笔录可知，一审法院依法向建菱公司送达了诉状副本，建菱公司针对尚物博公司变更的诉讼请求亦发表了答辩意见，并不存在侵害其诉讼权利的情况。建菱公司相关主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人建菱公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初18099号民事判决第二项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初18099号民事判决第一项；三、变更上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初18099号民事判决第一项为上海市静安区北苑大厦小区业主大会应于本判决生效之日起十日内向尚物博(上海)物业服务有限公司交付地面立体机械停车库、地下停车库(合计71个车位、地下停车库海建菱物业管理有限公司配合并移交前述岗亭和车位。一审案件受理费人民币80元，由上海市静安区北苑大厦小区业主大会和上海建菱物业管理有限公司各半负担；二审案件受理费人民币80元，由上海建菱物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二〇年十月十三日法官助理  储继波书 记 员  蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……