北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12150号上诉人（原审被告）：北京亿客聚点上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村东鹏大柳树农副产品市场西门****。法定代表人：范大录，总经理。委托诉讼代理人：林阳，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许科茂，男，1974年9月20日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：董越，北京市翱翔律师事务所律师。原审被告：范大录，男，1967年5月4日出生，汉族，北京亿客聚点上网服务有限公司总经理，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：林阳，北京市永浩律师事务所律师。上诉人北京亿客聚点上网服务有限公司（以下简称亿客聚点公司）因与被上诉人许科茂及原审被告范大录合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人亿客聚点公司之法定代表人即原审被告范大录及委托诉讼代理人林阳，被上诉人许科茂之委托诉讼代理人董越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿客聚点公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判双方解除《合作意向书》；2．判令许科茂承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事情不清。一审判决认定涉案房屋产权性质为“工交”用途，且因涉案房屋产权单位不允许转租，亿客聚点公司始终无法保证转租行为能获得产权单位认可，缺乏事实依据。（一）涉案房屋产权性质虽为“工交”用途，但是亿客聚点公司已经以涉案房屋为经营场地办理了两个营业执照，分别为2019年1月3日登记成立的北京×**商贸有限公司（该公司已过户给许科茂，变更为×××有限公司）和2020年5月19日登记成立的北京×**商贸有限公司。因此一审判决认定涉案房屋性质为“工交”用途会影响双方履行协议，没有事实依据。另，亿客聚点公司与出租人×××酒店管理（北京）有限公司（以下简称出租人）签订的《房屋租赁合同》第四条约定“乙方租赁的物业仅限于×××超市的加盟及办公”，且出租人为亿客聚点公司在此办理两个商业公司营业执照出具了相关房屋证明，均可以证明该涉案房产具备履行《合作意向书》的条件。（二）根据亿客聚点公司与出租人签订的《房屋租赁合同》第4．2条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得采用包括但不限于转让、转租、分租等形式使用该物业……”，该约定虽然看似不允许亿客聚点公司转租，但双方约定“未经甲方书面同意”，即为出租人预料到亿客聚点公司有可能进行转租，因此可见出租人对亿客聚点公司转租房屋并非绝对不认可。在亿客聚点公司与许科茂签订合作协议后，亿客聚点公司已经将房屋转租的事实告诉了出租人，且还与出租人就如何满足许科茂后期继续使用设备、水电等各方面条件进行过协商。出租人实际上已经知悉亿客聚点公司已经将房屋转租给了第三方，但至今也未向亿客聚点公司表示过不同意转租，许科茂进行装修期间，出租人也未予阻止，即使现在双方发生了诉讼，出租人也从未明确表示过不同意亿客聚点公司转租。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此本案没有任何客观事实证明涉案房屋不具备履行《合作意向书》的条件。（三）双方签订的《合作意向书》第三条约定：“甲方保证乙方可以正常注册办公并配合乙方办理注册营业执照相关手续。”事实证明租赁房屋确实可以注册办公，亿客聚点公司也如实履行了配合对方办理营业执照的义务。一审法院将租赁房屋认定为“工交”性质，并作为支持许科茂解除合同的理由之一，实属不合理。（四）许科茂在承租亿客聚点公司的房屋前明知未经出租人同意不允许转租的情况，双方在磋商过程中，亿客聚点公司已经明确告知许科茂了，亿客聚点公司也明确告知许科茂正是因为要避开转租这一说法，双方虽实为租赁关系，也要签订一份合作合同，且双方事实上签订的是合作协议，而非租赁协议，许科茂在订立合同前对上述情况明知且认可。二、亿客聚点公司已经全面履行了《合作意向书》约定的甲方义务。根据《合作意向书》约定的内容，亿客聚点公司已于协议签订后，完成房屋的基础拆除、消防建审和施工、中央空调等基础性装修工作，并将房屋交于许科茂装修使用。后又将北京×**商贸有限公司的营业执照过户给许科茂用于经营，并积极为其地下一层营业面积办理营业执照，目前地下一层营业执照已获批准。自双方签订协议后，亿客聚点公司积极履行协议约定的各项义务，亿客聚点公司未有任何违约之处。一审法院认定亿客聚点公司无法保证许科茂能顺利经营，没有事实依据。许科茂已构成根本违约，导致双方签订的合同已经无法继续履行，法院应改判双方解除合同。出租房屋虽为“工交”性质，但是“工交”性质的房屋是可以办理营业执照的，出租房屋虽然约定未经出租方书面同意不得转租，但亿客聚点公司转租房屋已取得出租人认可，并没有影响许科茂正常开业，许科茂在知晓上述情况的情况下与亿客聚点公司缔结合同，后又单方面不履行合同，以房屋属于“工交”性质、出租人不同意转租等理由单方解除合同，已构成单方根本违约。根据双方合同约定，许科茂交纳的定金不应予以退还。鉴于许科茂的严重违约行为，目前双方已经无法继续履行合作合同，并且其违约行为已给亿客聚点公司造成巨大经济损失，亿客聚点公司同意解除合同，并依法追究其给亿客聚点公司造成的经济损失。请求二审法院在查明双方合作条件和合作意愿的基础上，依法作出公正判决。许科茂辩称，同意一审判决，不同意亿客聚点公司的上诉请求。一审法院判决正确，请求驳回亿客聚点公司的上诉请求。涉案项目共计2590平方米，项目为×××超市变更给亿客聚点公司的好鲜生，地上部分可以正常注册，“工交”性质房屋系地下部分，占承租面积2000平方米。亿客聚点公司一直强调的北京×**商贸有限公司的法定代表人仍为范大录，股东为范大录的儿子和哥哥，与许科茂并无任何关系，也并未转让给许科茂。合作协议书免租期为2019年10月1日，后应签订正式合同，但一直未签订，导致无法招商及自行办理营业执照，至诉讼1个月时仍未办下营业执照，现营业执照为2020年5月份注册，也超过了3个月的意向期，属于严重违约，故要求其返还定金。至今转租并未取得产权单位书面协议，默示允许系亿客聚点公司自行推测，并无根据，且亿客聚点公司还拖欠产权人大量租金未付，使许科茂产生不安抗辩，要求解除合同。涉案房屋已经重新招商，并有签约意向，故双方之间无法继续履行合同。亿客聚点公司履行的期限严重超期，并非许科茂不租，许科茂对房屋的装修支出了大量资金，足以表示诚意，但因亿客聚点公司的原因导致合同无法继续履行，故许科茂同意解除合同，要求亿客聚点公司双倍返还定金。一审法院虽判决返还单倍定金，但是许科茂没有上诉。范大录述称，同意亿客聚点公司的上诉意见。许科茂向一审法院起诉请求：1．判令涉案《合作意向书》于2019年12月28日解除；2．判令亿客聚点公司双倍返还定金80万元；3．判令亿客聚点公司支付许科茂经济损失（装修损失）34万元；4．判令范大录、亿客聚点公司承担共同责任；5．本案诉讼费由亿客聚点公司承担。一审法院认定事实：2019年7月17日，许科茂与亿客聚点公司签订《合作意向书》，约定许科茂向亿客聚点公司承租位于北京市朝阳区×××号，租赁用途为×××超市，租赁期为七年。该意向书中约定，意向书签订后许科茂向亿客聚点公司交纳40万元定金，营业执照办理完毕后双方签署正式合同。后许科茂于2019年7月18日银行转账向亿客聚点公司支付定金40万元，亿客聚点公司收到并出具收据。此后，许科茂得知涉案房屋用途系“工交”而非商用，且亿客聚点公司与房屋产权单位签订的租赁合同中标明该涉案房屋不允许转租，故许科茂于2019年12月28日通知亿客聚点公司解除双方之间的合作意向书。现许科茂认为亿客聚点公司的行为已构成根本违约，应双倍返还定金并赔偿经济损失，故起诉至法院。一审庭审过程中，亿客聚点公司亦陈述涉案房屋产权单位不允许转租，所以和亿客聚点公司签订的是合作意向书，避免产权单位追究私下转租的违约责任，转租行为产权单位是可以默许的；许科茂陈述涉案房屋的转租问题经过与亿客聚点公司多次协商，亿客聚点公司始终无法保证转租行为能获得产权单位认可，另外涉案房屋的产权性质系“工交”用途，亿客聚点公司还拖欠产权单位的租金未付，其双方之间有纠纷存在，许科茂怕继续履行意向书内容会因亿客聚点公司与产权单位的纠葛影响今后营业活动，故诉求解除双方之间的合作意向书。一审法院认为，许科茂与亿客聚点公司之间虽然签订的《合作意向书》，但审查其意向书内容，实际为房屋转租行为。现根据涉案相关证据表明，该合作意向书所涉及房屋之产权单位不允许转租，虽然亿客聚点公司答辩可以办理相关执照，要求继续履行意向书约定，但许科茂表述的涉案房屋的产权性质系“工交”用途，亿客聚点公司始终无法保证转租行为能获得产权单位认可，怕继续履行意向书会因其双方的纠葛影响今后营业的顾虑亦属合理，故一审法院对于许科茂要求解除双方之间合作意向书的诉求予以支持，对亿客聚点公司上述答辩意见不予采纳；对于许科茂要求判令亿客聚点公司双倍返还定金80万元的诉求，一审法院考量亿客聚点公司确有履行意向书约定的诚意，涉案合作意向书未能履约系产权单位的相关租赁条款约束所致，非亿客聚点公司主观故意及行为的恶意毁约造成，且许科茂亦应尽详细、审慎核查之行为，故一审法院依据公平之原则，判令亿客聚点公司返还许科茂所交定金数额为40万元；对许科茂要求判令亿客聚点公司支付许科茂装修损失34万元的诉求，因双方在合作意向书中对涉案房屋的装修未做约定，且许科茂所述的相关装修行为并未获亿客聚点公司首肯，故一审法院对该项诉求不予支持；对许科茂要求范大录承担共同责任的诉求，依据合同的相对性原则，范大录非涉案意向书的主体，故对许科茂上述诉求不予支持，现就涉案企业外部合同纠纷作出裁决，涉及企业内部股东权益及责任承担的问题可另行主张权利。判决：一、判令北京亿客聚点上网服务有限公司于判决生效之日起七日内退还许科茂涉案定金款四十万元整；二、判令驳回许科茂涉案之其他诉讼请求。如果亿客聚点公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿客聚点公司提交了北京×**商贸有限公司的营业执照复印件，证明“工交”性质的房屋可以办理产权证，而且亿客聚点公司已经协助许科茂办理了营业执照。许科茂发表质证意见称，对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为该份证据并非二审取得，不属于新证据，且北京×**商贸有限公司登记的法定代表人仍为范大录，与许科茂无关，办理营业执照的行为无法证明系为许科茂办理的。范大录认可亿客聚点公司提交的证据。本院对亿客聚点公司提交的上述证据的真实性予以确认，但该证据与待证事实无关联，故对其证明目的不予采纳。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：亿客聚点公司与许科茂签订的《合作意向书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许科茂起诉要求解除《合作意向书》，而亿客聚点公司在二审中亦要求解除《合作意向书》，故该《合作意向书》已无履行之基础，本院确认解除该《合作意向书》。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于《合作意向书》解除后的责任承担问题。根据《合作意向书》的约定，涉案房屋租赁用途为×××超市，亿客聚点公司保证此房可正常注册办公，并配合许科茂办理注册执照相关手续。后因涉案房屋为“工交”用途致使许科茂未能办理营业执照，且转租行为未取得出租人同意，许科茂据此提出解除《合作意向书》，于法有据。合同解除后，亿客聚点公司应当退还许科茂支付的定金。许科茂并不存在违约行为，亿客聚点公司以许科茂构成严重违约为由而不同意退还定金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，亿客聚点公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由北京亿客聚点上网服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年十月二十九日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥