广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16760号原告：孔伟登，男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：苏世康，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东迎君律师事务所实习律师。被告：蔡一雄，男，汉族，住址广东省深圳市宝安区。被告：高建常，男，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王凯，广东鹏万律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊磊铭，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被告：高建伟，男，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王凯，广东鹏万律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊磊铭，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。上述原告孔伟登与被告蔡一雄、高建常、高建伟物权纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏世康，被告高建常、高建伟的委托诉讼代理人王凯、熊磊铭到庭参加了诉讼，被告蔡一雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还位于深圳市宝安区××东××土地及房屋（××地址为深圳市××沙井镇××）；2、被告承担本案诉讼费用。具体事实和理由：原告拥有位于深圳市宝安区××东××号土地及房屋。2006年，案外人孔妙玲未经原告同意私自将上述房屋以740000元转让给三被告，三被告在深圳市沙井东塘股份合作公司办理了权属登记。原告多次与孔妙玲、深圳市沙井东塘股份合作公司沟通房屋事宜无果。孔妙玲并非房屋权属人，其无权处分行为应认定无效。原告遂起诉请求判如所请。被告蔡一雄未提交书面答辩意见。被告高建常、高建伟辩称：原告的起诉，缺乏事实和法律依据，应予驳回起诉或驳回全部诉讼请求。1、原告主体不适格。2005年12月31日，三被告向孔妙玲购买位于深圳市宝安区××东××号、面积约为1200平方米、共四层的房产，价格74万元，由被告蔡一雄、高建常、高建伟按50%、25%、25%比例支付。原告主张其所有的房产与被告购买的房产并非同一房产，原告对涉案房屋不享有任何权利。另外，原告与孔妙玲系亲兄妹关系，原告不可能不知道涉案房屋的转让事实，且长达十五年从未向被告主张过任何权利，显然不合常理。2、涉案转让合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告自2006年至今持续合法占用涉案房屋，已经依法对涉案房屋行使了占有、使用、收益等全部权益，原告无权要求被告返还涉案房屋，且原告的请求已过诉讼时效，应予驳回其全部诉讼请求。3、退一万步讲，涉案房屋已经申报历史遗留违法建筑，在行政机关做出处理之前，法院不应对此作出实体裁判，应当驳回原告的起诉。4、各方在签订合同后均负有诚信履约的义务。合同签订后，被告已经付清全部款项，并持续为涉案房屋投入资金进行日常维护及管理。原告在获知涉案房屋即将拆迁消息后，罔顾事实和现状，公然推翻各方在15年前达成的合同合意，利用兄妹关系恶意炮制出所谓“无权处分”等无理理由，意图占有涉案房屋，显然违背了诚实信用的基本原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：原告主张其系位于深圳市××××号住宅的所有权人。《广东省房产所有证存根》显示，所有权人一栏登记为原告，所有权来源于1988年赠与，房屋坐落于宝安县沙井镇××号，建筑结构为钢筋混凝土两层，基地面积80平方米，建筑面积160平方米。《不动产权资料电脑查询结果表》显示，原告系位于宝安区××××号房屋的所有权人，不动产证号为1538562，核准登记日期为1989年3月14日，土地所有权来源为国有，房屋性质为商品房，建筑面积160平方米。2005年12月31日，孔妙玲向三被告出具《承诺书》，载明孔妙玲的父母在宝安区沙井镇××村××宅基地××（现××为沙井镇××东××），孔妙玲经其母亲赠与并授权在该宅基地上兴建一栋占地面积300平方米、建筑面积约1200平方米的住宅楼，孔妙玲以现状将该房屋转让给三被告，转让价为74万元，其中蔡一雄支付37万元，高建常、高建伟各支付18.5万元。孔妙玲承诺：其对上述房屋享有完全的权益，在三被告付清转让款后房屋即归受让人所有；在政策允许办理产权手续时，保证无条件协助受让人办理过户手续及申领产权证，办证费用由受让人负担；如房屋在承诺书出具之日起5年内被政府拆迁，所得补偿款归受让人所有，如政府补偿款不足74万元，差额部分由孔妙玲补足以使受让人所得补偿款最低达75万元。原告提供孔妙玲于2020年3月17日出具的《证明》显示，孔妙玲主张《承诺书》载明地址沙井镇东塘村东乐路南13号存在笔误，应为沙井镇东塘村东乐路东1巷11号。2005年12月31日，被告蔡一雄、高建常、高建伟向孔妙玲支付了购房款74万元。2006年3月30日，案外人凌海燕向被告蔡一雄转账支付42万元。2006年4月3日，被告蔡一雄向被告高建常、高建伟出具《收据》，确认收到两被告支付的沙井镇东塘村东乐路南13号房屋购房款42万元，并注明该款由凌海燕代为支付。2020年1月25日，宝安区沙井街道向被告高建常、高建伟出具《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，高建常、高建伟就受让房屋进行了申报。原告与被告高建常、高建伟确认，高建常、高建伟受让的房屋未取得合法规划报建手续，未办理不动产权登记，共四层。被告高建常、高建伟主张，三被告共从孔妙玲处购买的房屋建筑面积合计1200平方米，《承诺书》所载明的沙井镇东塘村东乐路南13号与《证明》所载明的沙井镇东塘村东乐路东1巷11号为同一处房屋，但不确认沙井镇东塘村南1号与其所购房屋地址的同一性。原告主张该房屋约在2000年由原告在沙井镇东塘村南1号建设，孔妙玲未经其同意擅自出售其房屋且未将购房款转付原告。原告与孔妙玲主张双方为亲兄妹关系。孔妙玲接受本院调查，主张其出售给被告的房屋系原告于2002年或2003年出资建设，房屋一直由其管理和出租，因其急需资金，故在原告不知情的情况下擅自出让了上述房屋，转让款并未转付原告。本院认为，本案系具有涉港因素的物权纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案不动产位于深圳市××，故本案实体法应适用中华人民共和国内地法律。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。结合本案，原告主张孔妙玲未经其同意擅自出让其房屋，被告不当受让房屋应予返还。然而，原告已办理房产登记的宝安区××××号房屋与被告所取得的位于沙井镇东塘村东乐路东1巷11号的房屋明显不具有同一性，原告亦未能提供证据证实其为沙井镇东塘村东乐路东1巷**房屋的实际建设人，而孔妙玲出具的《承诺书》载明该房屋由孔妙玲兴建，现有证据无法证实原告对被告购买的案涉沙井镇东塘村东乐路东1巷11号房屋享有权利。另外，被告基于与孔妙玲之间建立的房屋买卖合同关系受让案涉房屋，并进行使用和收益，案涉房屋虽未取得合法报建手续，但行政部门尚未对该房屋的合法性或违法性作出最终认定处理，被告对案涉房屋的占有使用并非毫无依据。况且，现有证据也无法显示被告在受让案涉房屋时存在恶意，清楚知晓孔妙玲并非房屋建设人而与孔妙玲串通订立买卖合同等情形，且原告主张其为房屋建设人、孔妙玲构成无权处分，但案涉房屋交付被告使用、出租长达15年之久，原告一直未提异议，也明显不合常理。综上，本院认为，原告诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孔伟登的诉讼请求。本案受理费2050元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二〇年十月三十日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯