北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9506号上诉人（原审被告）：张岭，男，1979年6月3日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：陈燕，女，1981年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：钟兰芬，女，1958年10月16日出生，汉族，燕京实业股份公司退休职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：贾颖，女，1987年10月26日出生，汉族，北京市中旺集团有限公司职工，住北京市丰台区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人陈燕、张岭因与被上诉人钟兰芬、贾颖、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈燕、张岭上诉请求：撤销一审判决，改判我方分期支付钟兰芬逾期迁出户口的违约金30000元，并由钟兰芬、贾颖承担本案诉讼费用。事实与理由：1.法律法规并没有规定在完成不动产交易后必须将户口迁出，且没有法律规定不迁出户口应当支付违约金，况且我方未对钟兰芬、贾颖造成任何损失。2.为了避税双方签订的房屋买卖合同是阴阳合同，我与钟兰芬签订的合同并未履行，应归于无效。3.一审法院认定的违约金数额过高，我方生活困难，无力承担。钟兰芬、贾颖辩称，同意一审判决，不同意陈燕、张岭的上诉请求。房屋买卖合同中约定了陈燕、张岭应将户口迁出，后其以子女上学为由拖延迁出户口的时间，并再次向我方作出承诺。一审法院已经在双方约定的基础上对违约金数额进行了减免，且陈燕、张岭具有支付能力。北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）述称，同意一审判决，不同意陈燕、张岭的上诉请求。钟兰芬、贾颖向一审法院起诉请求判令：1.陈燕、张岭将张岭、陈燕、张昊然的户口迁出坐落于北京市丰台区南三环中路****楼****房屋（下称**房屋）；2.陈燕、张岭给付钟兰芬、贾颖逾期迁出1011号房屋内户口的违约金25户口的违约金254000元；2019年11月1日起至实际迁出1011号房屋内户口之日止，以房户口之日止，分之一为基数按日向钟兰芬、贾颖承担违约责任；4.本案诉讼费用由陈燕、张岭承担。一审法院认定事实：2008年2月5日，张岭、陈燕办理结婚登记。2011年1月28日，1011号房屋登记在张岭名下，房屋所有权证号：X京房权证丰字第**。2016年4月20日，张岭（出售方、甲方）与钟兰芬（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M15062739），约定：“第一条房屋基本情况：（一）甲方所售房屋为楼房，坐落在：丰台区南三环中路****楼****。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为：X京房权证丰字第XXXX号。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押金额为：人民币1100000元。第四条成交总价格、付款方式、付款时间。（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为2540000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币20000元。（二）乙方采取全款方式支付该房屋总价款，具体付款方式及期限的约定。1.选择全款支付的，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币1100000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于过户前48小时，乙方向甲方支付人民币1150000元，资金通过资金监管方式划转。第三次，于过户前48小时，乙方向甲方支付人民币270000元，资金通过自行交接方式划转。”同日，张岭（甲方、出售方）与钟兰芬（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》（合同编号J16012550），约定：“在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年4月20日签订了编号为M15062739的《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），涉及房屋地址为：丰台区南三环中路67号5号楼10层1011。第四条权利义务。5.甲乙双方认可网签合同价格以《买卖合同》成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。”同日，张岭（出卖方、甲方）与钟兰芬（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：“第五条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2018年9月1日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当户口迁出的，屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”户口迁出义务。张岭因孩子上学等己方原因无法在2018年9月1日前迁出户口，经同钟兰芬协商变更了户口迁出的截止时户口迁出的截止时间，议下方手书：“本人（张岭）承诺在2019年10月底前将位于南三环中路67号院5#1011的户口移出。张岭，户口移出。12.13日。如再违约将赔付10%违约金。”经法院询问，陈燕表示上述合同及协议的签订其均知晓。2016年6月6日，张岭、陈燕办理离婚登记。同日，1011号房屋变更登记到陈燕名下，房屋所有权证号：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。2016年6月23日，陈燕（出卖人）与贾颖（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1293103）并办理网签手续，该合同约定：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为：丰台区南三环中路67号5号楼10层1011。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。（四）该房屋的抵押情况为：未设定抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1150000元。（二）买受人采取通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。”2016年6月23日，1011号房屋变更登记到贾颖名下，房屋所有权证号：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。2016年4月20日，钟兰芬向张岭支付定金20000元。2016年5月17日，钟兰芬向张岭支付房款1100000元。2016年6月6日，钟兰芬向张岭支付房款270000元。2016年6月21日，贾颖向北京市丰台区房地产交易权属发证中心在中国建设银行的账户银行转账1150000元，后张岭、陈燕收到该笔房款。庭审中，双方当事人均表示，1011号房屋的买卖中房款支付及房屋过户等内容均已履行完毕，现只剩户口迁出问题尚未户口迁出问题尚未解决。岭、陈燕及二人之子张昊然的户口仍登记在10户口仍登记在**房屋内，申的户口与其家人在一起，亦户口与其家人在一起，内。对于张岭和钟兰芬于2016年4月20日签订房屋买卖合同后，张岭和陈燕于2016年6月6日离婚并将1011号房屋过户至陈燕名下，陈燕和贾颖于2016年6月23日签订房屋买卖合同并将1011号房屋过户至贾颖名下，贾颖向陈燕支付房款1150000元的事实，张岭、陈燕表示系因张岭当时跟中介说要买房，中介考虑到其名下有房，建议其同陈燕办理离婚手续，将房屋约定归陈燕所有，由陈燕进行下一步买卖操作，并且这样操作还可以为买方避税，之后中介通知张岭将房屋过户给贾颖，房屋过户至贾颖名下一个月后张岭和陈燕复婚；钟兰芬、贾颖表示系因为钟兰芬名下有房，贾颖名下无房，看到张岭、陈燕这样操作可以省下一部分税款，故决定将房屋过户至贾颖名下，并通过中介进行的操作。为证明上述两份房屋买卖合同及补充协议的签订及履行情况，钟兰芬、贾颖申请证人高某出庭作证，高某陈述：2014年11月至2020年1月期间我在我爱我家公司从事中介工作，双方当事人都是我的客户，1011号房屋的买卖交易是我在中间撮合达成的。2016年4月，张岭和钟兰芬签订房屋买卖合同和补充协议，由于税费的原因后来做了变更，陈燕成为业主，贾颖成为购买方，我认为2016年4月20日签订的合同是主合同，后来的都是补充协议。在北京买卖房屋，户口迁出关系到孩子上学户口迁出关系到孩子上学等重要利益，定，由于张岭和陈燕的孩子上学的原因，补充协议约定2018年9月1日前将户口迁出。对于高某的证户口迁出。事人均认可其真实性，钟兰芬、贾颖和我爱我家公司认为证言可以证明2016年4月20日签订的存量房买卖合同及补充协议是双方履行案涉房屋交易的依据；张岭、陈燕表示二人离婚及后来变更是在高某的建议下进行的。一审法院认为，张岭和钟兰芬于2016年4月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同签订后，钟兰芬向张岭支付购房款1390000元，为了节省税费，双方经过协商后，张岭和陈燕离婚，房屋过户至陈燕名下，由陈燕向钟兰芬履行房屋所有权转移登记的合同义务，钟兰芬指定将房屋过户至贾颖名下，并由贾颖向陈燕支付剩余购房款1150000元，故最终陈燕和贾颖通过签署网签合同的方式完成了房屋所有权转移登记和最后一笔房款的交付，张岭和钟兰芬的合同约定中仅余户口迁出部分尚未履行完户口迁出部分尚未履行完毕，称张岭与钟兰芬签署的合同并未实际履行，实际履行的合同系陈燕与贾颖签订的合同的意见不予采纳。张岭与钟兰芬在《补充协议》中约定了张岭将1011号房屋内原有全部户口迁出的义务，后双方户口迁出的义务，迁出的截止时间，现户口迁出的截止时间，旧登记在1011户口依旧登记在**房屋内，应当承担违约责任。夫妻共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务，张岭和陈燕婚姻关系存续期间，陈燕对于张岭卖房及签订相关合同均明知，并在上述合同履行过程中接收房款并代为履行房屋所有权转移登记手续，故法院认定张岭因未迁出户口而承担的违约责任系张岭、户口而承担的违约责任系张岭、金数额及支付方式，贾颖并非案涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》的相对方，故法院对其主张违约金的诉讼请求不予支持，钟兰芬未向法院提供证据对其实际受到的损失予以证明，张岭认为约定的违约金数额过高，请求法院予以调整，故法院综合考量双方当事人的签约情况、合同履行情况、张岭、陈燕的主观过错等因素对违约金数额及支付方式酌情予以确定。对于钟兰芬、贾颖主张陈燕、张岭将张岭、陈燕和张昊然的户口迁出1011号房屋的诉讼户口迁出**房屋的诉讼请求，于人民法院受理民户籍主管范围，故法院不予处理。据此，一审法院于2020年8月判决：一、张岭、陈燕于判决生效之日起七日内支付钟兰芬逾期迁出户口的违约金100000元；二、驳户口的违约金100000元；。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审无异，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，张岭和钟兰芬于2016年4月20日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，钟兰芬陆续向张岭支付购房款共计1390000元，张岭、陈燕上诉所持上述合同并未履行之意见，显然与事实不符。尽管双方为节省税费，最终系由陈燕和贾颖通过签署网签合同的方式完成了案涉房屋所有权转移登记和最后一笔房款的交付，但实际上该行为仍为继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》项下的合同义务，张岭、陈燕上诉主张该合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。张岭与钟兰芬签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效，协议双方均应依约履行。张岭通过上述两协议向钟兰芬作出了迁出户口以及逾期迁户应承担的违约责任的户口以及逾期迁户应承担的违约责任的承诺，遵守该承诺将户口迁出或承担违约责任，现张岭以无户口迁出或承担违约责任，上述承诺，不能成立。一审法院根据案涉房屋买卖过程的实际情况，作出张岭因未迁出户口而承担的违约责任系张岭、陈燕的户口而承担的违约责任系张岭、。考虑到合同履行的具体情况以及张岭、陈燕的主观过错等因素，一审法院对张岭、陈燕应承担的违约金数额进行酌减，也是适当的，张岭、陈燕上诉主张将违约金数额降至30000元，依据不足，本院不予采纳。综上所述，张岭、陈燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由张岭、陈燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年十月三十日法官助理 余 未书 记 员 唐 琪