广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19981号上诉人（一审原告）：广州宝元贸易有限公司，住所地:广东省广州市天河区体育东路****（部位：**）。法定代表人：林涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧梅，女，1979年4月9日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴玉芳，女，1989年10月6日出生，系该公司员工。被上诉人（一审被告）：广州市明和实业有限公司，住所地：广，住所地：广东省广州市天河区珠江西路****之自编**>法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱奕彬，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志辉，广东国智律师事务所实习律师。上诉人广州宝元贸易有限公司（以下简称宝元贸易公司）因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9795号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人宝元贸易公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判:1.明和实业公司向宝元贸易公司支付违约金151878元、赔偿装修损失591855.6元、人员成本损失177560.44元、租金损失50626元、物业管理费损失28667.6元、垃圾处理费损失13231.2元，合计1016272.48元，并支付逾期付款利息（按1016272.48元的万分之三，从2020年6月27日起计算至履行完毕之日止）；2.明和实业公司返还履约保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元，合计89437.52元，并支付逾期付款利息（按89437.52元的万分之三，从2020年6月27日起计算至履行完毕之日止）；3.由明和实业公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：第一，宝元贸易公司主张损失具有事实和法律依据，且对于损失的产生无任何过错，一审法院认定事实错误且判决不当，应予改判。明和实业公司未兑现取得消防合格相关证照的承诺，依约宝元贸易公司有权解除合同要求赔偿损失并承担违约贵任。明和实业公司将于2020年5月15日至7月30日期间进行施工，在主体工程未完工并验收合格情况下根本不可能如约取得消防验收合格证照，根据《补充协议》第17.32、17.39、17.40条的约定以及明和实业公司出具的《保证函》，宝元贸易公司有权解除合同并要求赔偿损失及追究违约责任。关于装修损失，宝元贸易公司根据合同约定对涉案商铺进行了装修，装修装饰投入总计610615.6元，且该装修装饰均为根据涉案物业特别定制，无法适用于其他商铺，已丧失使用价值，明和实业公司对此应承担完全赔偿责任。关于租金、物业管理费及垃圾处理费，明和实业公司虽然交付了涉案物业，但因物业存在消防问题及建筑结构问题，宝元贸易公司仅于8月6日至8月15日期间装修使用，自始至终未用于合同约定用途，故明和实业公司应当退还租金、物业管理费及垃圾处理费。关于人员成本损失，宝元贸易公司是与明和实业公司沟通后，并得到其承诺才准备开业预备工作，并无任何不当，一审法院以宝元贸易公司已预见短期无法开业而认定对损失的扩大存在一定过错，过于苛责且缺乏事实依据。第二，一审法院认定宝元贸易公司要求支付逾期付款违约金缺乏合同依据，明显与合同约定不符，属于事实认定及法律适用错误。根据《补充协议》第17.37条的约定，因明和实业公司未能履行其合同义务和兑现承诺，宝元贸易公司有权解除合同，并依据《保证函》要求赔偿因此遭受的相关损失及支付相当于三个月租金的违约金。因此，2020年6月17日《解除合同通知函》送达明和实业公司时各项损失及违约责任业已明确，不存在需双方就违约责任进行协商确定。二审中，宝元贸易公司明确其上诉请求为：对一审判决主文第一项判令明和实业公司向其退还租金50626元、租赁保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元及利息没有异议，但对利息的计算方式有异议，应以上述款项之和140063.52元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年6月27日起计算至履行完毕之日止。对于原审判决第二项有异议，一审判决没有支持其主张的实际损失，而是将合同约定的违约金151878元加上一审法院酌定的损失25万元作为违约金予以支持。其认为，应当由明和公司向其支付违约金151878元和各项损失合计811314.84元（包括装修损失591855.6元、人员成本损失177560.44元、物业管理费损失28667.6元、垃圾处理费损失13231.2元），并要求按照违约金的基数和实际损失的基数分别以每日万分之三的标准，从2020年6月27日止至履行完毕之日计算逾期违约金。一审判决也已经确认，因明和实业公司在履行合同过程中违约，其应当自收到解除合同通知函的时间2020年6月17日起算10日后即2020年6月27日起支付各项费用的逾期违约金。被上诉人明和实业公司答辩称：其在二审的答辩意见与一审的答辩意见一致。其不同意宝元公司提出的全部上诉请求。第一，根据《租赁合同补充协议》第三条的约定，保证金的退还是不计算利息的，因此其认为，退还保证金不应计算利息。第二，根据《租赁合同补充协议》第17.40条的约定，本合同因明和实业公司违约而导致被终止或解除的，明和实业公司只需向宝元贸易公司返还保证金，支付相当于三个月的违约金。同样因宝元贸易公司违约而导致合同被终止或解除的，宝元贸易公司也只需要向明和实业公司支付相当于三个月的违约金。除此之外，双方均不再承担其他违约责任。本合同其他条款与本约定冲突的，以本约定为准。即因单方导致的违约责任，明和实业公司在支付三个月的违约金之后，按合同约定无需再承担宝元贸易公司的其他损失。因此，宝元贸易公司要求增加装修损失、人员成本损失以及其他的物业管理等损失，明显没有合同依据。另，一审当中对于违约金的认定明显超出宝元贸易公司的诉讼请求中违约金的数额。因此明和实业公司认为应当按合同的约定来认定违约金数额。宝元贸易公司在一审提出诉讼请求：1.判令明和实业公司支付违约金151878元、赔偿装修损失591855.6元、人员成本损失177560.44元、租金损失50626元、物业管理费损失28667.6元、垃圾处理费损失13231.2元，合计1013818.84元，并支付逾期付款利息（以1013818.84元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年6月27日起计算至实际清偿之日止）；2.判令明和实业公司返还履约保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元，合计89437.52元，并支付逾期付款利息（以89437.52元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年6月27日起计算至实际清偿之日止）；3.判令由明和实业公司承担消防工程费用；4.判令明和实业公司承担本案受理费。一审法院认定事实：就涉案物业的租赁事宜，明和实业公司（甲方）与宝元贸易公司（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》。其中，《补充协议》约定：“1.2本物业建筑面积共计176.6平方米。该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。……2.1租赁期限：自2019年6月15日至2022年6月14日……2.2用途：乙方租赁甲方之本物业只限于以PUMA、CONVERSE为店名经营项目……3.1履约保证金（1）履约保证金（下称保证金）为相当于本物业一个月的基本租金金额的租金保证金50626元及相当于一个月管理费金额的管理费保证金11479元。……2019年7月15日至2019年8月14日的首月租金50626元在签订本协议五日内支付。……3.4.1乙方应向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费……3.4.2物业管理费标准：（1）物业管理费按建筑面积计算……每月物业管理费为11479元……（3）首月物业管理费：……计11479元。乙方应在签订本协议之日起五日内支付给物业管理公司。……3.5水电费（1）乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米23元计算。租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。……12.违约责任12.1乙方须按时向甲方及物业管理公司交付本协议约定的费用（包括但不限于租金、租赁保证金、管理费保证金……），如乙方迟延缴付的，除应缴清应缴费用外，还须向甲方及物业管理公司支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三计算……17.甲乙双方的其他约定17.1甲方在本物业租赁期内另行提供建筑面积264.44平方米的配套场地给乙方使用，该场地用途与合同第2.2款约定的用途一致。乙方仅需向甲方支付配套场地的管理费保证金17188.6元、水电周转金共计6082.12元，向甲方指定的物业管理公司支付配套场地管理费（17188.60元/月），并承担该场地的水电费。乙方在签订本协议后的五日内向物业管理公司支付首期管理费共计17188.60元。……上述管理费保证金、水电周转金的处理、补足、退还参照本协议3.1条相关约定。……17.33.1（5）条改为：租赁期满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充合同第10条规定向甲方交还该房产、结清所有租金、管理费、水电费、违约金（如有）等应缴费用及注销租赁合同登记备案、注销以该房产为经营场所/地址的工商登记等全部登记备案手续的二十个工作日内，甲方将保证金（不计利息）退还乙方。……17.27条10.1条改为：本协议提前终止或租赁期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当日内清缴所有的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业和配套场地以现状交还……但如甲方或物业管理迟延接受，乙方遵守本条前述约定清缴所有相关的应付款项后办理本物业，自乙方搬离本物业及交还钥匙（可选择邮寄方式）之日起，则视为乙方已按合同约定交还物业。……17.32条12.2条改为：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。在甲方违约的情况下，甲方需向乙方返还保证金，支付相当于三个月租金的违约金，如违约金不足以弥补乙方经甲方同意报装的附和性装饰装修残值损失的，乙方有权继续追偿……（1）甲方交付的物业不符合本协议约定，致使不能实现租赁目的的……17.37增加12.8条：甲方或物业公司应在明确违约责任后十日向乙方支付或承担的费用、违约金、赔偿金等任何费用的，如未按时支付，每逾期一日需向乙方支付应付总额的万分之三作为逾期违约金，直至甲方付清；同时，乙方有权暂停支付各项应付费用或在应付的租金、管理费等中直接扣减上述甲方应付费用。……17.39甲方承诺本物业的房屋结构、安全、消防等符合国家标准，保证乙方能够获得该物业的《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和营业执照等相关证照。因甲方原因导致乙方无法取得营业执照、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证照的或不能经营/中断经营达到30天，乙方有权解除合同。……17.40本合同因甲方违约而导致被终止或解除的，甲方需向乙方返还保证金，支付相当于三个月租金的违约金；因乙方违约而导致被终止或解除的，乙方需向甲方支付相当于三个月租金的违约金。除此之外，甲乙双方不再承担其他违约责任。本合同其他条款与本约定冲突的，以本约定为准。17.41甲、乙双方共同确认，在合同期满或无论因任何原因导致合同提前终止或解除的，乙方只需将本物业和配套场地以现状交还即可，无需恢复原状……17.42特别约定：乙方应在本合同签署之日起5日内向甲方支付保证金；本物业及配套场地的首月租金、首月管理费的支付时间调整为本物业及配套场地交付之日起5日内支付。本合同其他约定与此条款约定有异的，应以本条约定为准……”2019年5月30日，宝元贸易公司与涉案物业的物业管理公司广州市轩景物业管理有限公司签订《高德置地广场商场物业管理服务合同》，该合同中约定的管理费标准、管理费保证金、水电周转金等均与《补充协议》的约定一致。2019年8月5日，明和实业公司将涉案物业交付给宝元贸易公司，宝元贸易公司表示其在8月6日至15日对涉案物业进行了装修，但因消防问题以及涉案物业所在楼层被整体围蔽施工，一直未能开业经营。2019年9月19日，宝元贸易公司通过EMS寄出《关于尽快施工完成消防事项的催促函》，要求明和实业公司在2019年9月25日前完成“指定消防公司进场施工、完成二次消防、报验及取得相关消防合格证照”等。2019年9月24日，明和实业公司出具《保证函》，对宝元贸易公司承租的包括涉案物业在内商铺的消防、办理相关证照问题作出保证。在该函中，明和实业公司指定广东省保安消防机电装饰工程有限公司完成包括涉案物业在内商铺的消防装修、报验并取得消防合格相关的证照，保证宝元贸易公司成功取得涉案营业执照等经营所需证照，由宝元贸易公司承担不高于70元/㎡×实用面积的费用，若明和实业公司未能尽到上述保证的，由其负责解决并赔偿相关损失，宝元贸易公司有权按照租赁合同的相关约定追究其责任。2019年9月25日，宝元贸易公司通过EMS向明和实业公司发出通知函（于次日签收），要求就“消防事宜、涉案物业所在楼层主干线扶梯围蔽”等书面答复并提供具体解决方案。2019年10月16日，明和实业公司发出《沟通函》，告知“夏B1层中庭围蔽将于2019年11月初完成拆除工作”，要求宝元贸易公司按照2019年11月15日B1层统一开业经营来安排其开业事宜。2019年11月22日，明和实业公司再次发出《沟通函》，载明：“夏F1主通道至B1层楼梯，以及夏B1层中庭公共区域围蔽将于2019年12月20日前完成拆除工作。因此，请贵司夏B111铺（PUMA及Converse）按2019年12月20日店铺开业经营……”针对该函件，宝元贸易公司于2019年12月10日寄出《沟通函》，载明：“按照我司正常流程，需至少提前10天进行备货、备员等开业预备工作，但就近日到现场查看，如视频截图所示，夏F1主通道至B1层楼梯，以及夏B1层中庭公共区域围蔽依旧，内部仍在大范围施工……为避免因贵司未能按函件所承诺按时开业而导致我司产生开业预备损失，我司现函告如下：1.贵司完成夏F1主通道至B1层楼梯、夏B1层中庭公共区域围蔽拆除工作后，我司再进行开业前的备货、备员等预备工作。……”2020年5月14日，明和实业公司通过电子邮件方式告知，因梁柱加固工程，其将于2020年5月15日至7月30日期间进入涉案物业进行工程施工。针对上述消防、围蔽施工的问题，明和实业公司在一审庭审中向一审法院陈述如下事实：涉案物业所在楼层在签订合同时已经被整体围蔽施工，因涉及建筑结构质量问题，目前依然处于围蔽施工状态；涉案物业由其指定消防公司进行施工，但因主体工程没有完工并验收合格，故涉案物业的消防分包也没有完成验收和结算。2020年6月16日，宝元贸易公司通过EMS寄出《解除合同通知函》，载明：“合同签订后，贵司交付了PUMA、CONVERSE品牌商铺，但至今未交付Adidas品牌商铺。我司接收PUMA、CONVERSE商铺后按约定完成装修及备员、备货等开业预备工作，但因贵司消防施工滞后且未按约取得消防合格相关证照、夏1F及B1层等公区一直施工围蔽，致使我司商铺至今无法开业经营。日前，贵司更是在未预先通知并经我司同意的情况下擅自入铺施工改造，严重损坏我司铺内装修等财产。鉴于贵司多番失信在先、损坏我司财产在后，且上述行为已构成根本违约并严重侵权，依据合同约定及相关法律规定，现郑重函告如下：一、自2020年6月17日起，上述PUMA、CONVERSE品牌及Adidas品牌合同均正式予以提前解除。二、请贵司在2020年6月26日前向我司付清以下款项，逾期未支付的按每逾一日支付应付总额的万分之三作为逾期利息：（1）PUMA、CONVERSE品牌：支付合同违约金151878元，退还各项保证金共89437.52元（履约保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元），赔偿商铺租金损失50626元、物业管理费损失28667.6元、垃圾处理费损失13231.2元、人员成本损失180014.08元，并赔偿我司装修损失591855.6元。以上款项合计953832元。……三、贵司负责承担PUMA、CONVERSE品牌商铺的消防工程费用。四、租赁合同解除时，我司与贵司指定物业公司的《物业管理服务合同》相应解除……”该快递于次日签收。宝元贸易公司表示其于2020年6月19日将涉案商铺交还给明和实业公司，因明和实业公司拒绝办理交接手续，故其于同月22日通过EMS向明和实业公司、广州市轩景物业管理有限公司邮寄《商铺交还告知函》。该函载明：“6月18日、19日我司至贵司物业管理处办理商铺交还手续，但贵司均拒绝办理及收铺。……现函告如下：我司铺内财产因贵司擅自改造已严重损毁无搬离之必要，且贵司初期交铺时并未交付钥匙，我司已依据合同约定于2020年6月19日将商铺按现状完成交还，现实际由贵司施工占用。因贵司自身未能配合办理交还手续及接收商铺所产生的一切不利后果由贵司自行承担。”租赁期间，宝元贸易公司向明和实业公司支付了租赁保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元及2019年6月15日至7月14日的租金50626元，向广州市轩景物业管理有限公司支付物业费28667.6元、垃圾处理费13231.2元。在一审庭审后，宝元贸易公司于2020年8月19日向一审法院提交了情况说明，说明涉案物业已完成工商营业执照备案注销，租赁合同登记备案注销尚在进行中。为此，其提交了营业执照及企业核准注销登记通知书。上述材料记载宝元贸易公司于2019年12月11日在涉案物业上注册了宝元贸易公司广州第二十七分店，并于2020年8月18日对该分店进行了注销。宝元贸易公司在一审中主张的损失包括两部分：一是涉案物业的投入装修损失591855.6元。为此，其向一审法院提交了：扣款通知书、发票、网上银行电子回单、出库清单、电子邮件、报价清单、情况说明以及《资产转让协议书》（含店铺资产清单汇总、资产清单）、扣款通知书、付款通知书予以证实。上述材料显示：1.上海宝原体育用品商贸有限公司广州分公司（以下简称上海宝原广州分公司）于2020年6月15日出具情况说明，说明其与宝元贸易公司均为常胜投资有限公司的全资子公司，其为涉案物业代宝元贸易公司向相关公司支付货架费、道具费、LOGO费、监控系统费、音响系统费、建设工程及装修等相关款项。2.上海宝原广州分公司与宝元贸易公司签订了《资产转让协议》，由该公司将涉案物业以及ADIDAS店铺的装修设计、装修施工、货架道具、灯具、监控、空调系统等装修装饰、设备设施等装修装饰资产以610615.6元的价格（其中PUMA、CONVERSE店铺的金额为591855.57元）转让给宝元贸易公司，宝元贸易公司支付了上述款项。3.扣款通知书显示上海宝原广州分公司支付的金额为458320.99元（有2笔收款人为广州艾英特智能技术有限公司，内容为音响、监控，金额为98775元、12355元，没有发票，其他均有发票）。结合店铺资产清单汇总的记载，具体项目为装修工程203809.38元、地砖6172.32元、、地砖617200元、LOGO和道具46357.79元、照明13272.11元、模特底座和鞋撑3155.51元、衣架和衣裤2608.88元、货架6460元、NK铝扣板33646元、监控和音响24419元，共计371900.99元。除上述项目外，资产汇总表中还记载有以下项目：FF道具93636元、道具79219.23元、衣架2959元、模特2624元、LOGO11732元、DNAWALL8703元、灯具21407元、地砖13802元、特殊、地砖13802元678元、丈量费3500元、设计11764元，共计259564.23元。二是为开业经营投入的员工成本177560.44元（2020年1月至5月）。为此，其向一审法院提交了：其与上海宝原广州分公司与其签订的《借用协议》、借用的六名员工的社保缴费记录、扣缴个人所得税明细表、工资明细表以及扣款通知书、收款通知书予以证实。上述材料显示，宝元贸易公司与上海宝原广州分公司签订了《借用协议》，约定由宝元贸易公司借用了该公司的6名员工，由其负担该6名员工在借用期间的工资、社会保险、公积金等费用；宝元贸易公司于2020年7月15日向上海宝原商贸有限公司广州分公司转账支付了177560.44元。对于涉案物业的装饰装修价值，明和实业公司申请对其工程造价进行司法鉴定。宝元贸易公司表示涉案物业的室内装饰装修已经被损毁，不同意进行司法鉴定。一审法院认为，宝元贸易公司与明和实业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》对双方的权利义务作出了约定，上述协议均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从一审查明的事实可知，明和实业公司作为出租人，迟迟未能按照《补充协议》第17.39条以及其出具的《保证函》之约定，保证涉案物业符合消防标准、取得消防合格的证件，同时，涉案物业因建筑结构质量问题而一直处于围蔽施工状态，导致宝元贸易公司未能开业经营，宝元贸易公司经多次书面函件催告，但明和实业公司仍未能履行其合同义务和兑现承诺。因此，宝元贸易公司有权解除合同。宝元贸易公司于2020年6月16日向明和实业公司发出《解除合同通知函》并于次日被签收，该行为符合合同约定和法律规定，故一审法院认定双方的租赁合同关系已于2020年6月17日解除。明和实业公司关于不同意解除合同以及合同可以继续履行的意见，理据不足，一审法院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，明和实业公司应当及时办理涉案物业及配套场地的交接手续，但其不予配合，在此情况下，宝元贸易公司发出《商铺交还告知函》，且涉案物业也处于施工状态，故应视为涉案物业以及配套场地已经于2019年6月19日交还给明和实业公司。如前所述，明和实业公司构成违约，应当按照《补充协议》的约定承担相应的责任。关于宝元贸易公司的各项诉讼请求，一审法院作评判如下：关于第一项诉讼请求。1.明和实业公司虽然交付了涉案物业进行装修，但因涉案物业存在消防问题及建筑结构问题等而一直围蔽施工，致使宝元贸易公司一直无法开业，故明和实业公司应当退还宝元贸易公司已经交付的租金50626元。2.根据一审所查明的事实，明和实业公司多次发出书面函件，要求宝元贸易公司为开业经营做好准备，宝元贸易公司也已经对涉案物业进行了装修，并为此支付了177560.44元人工费用，同时，宝元贸易公司亦因承租涉案物业而支付了物业管理费28667.6元、垃圾处理费13231.2元。根据《补充协议》第17.40条的约定，明和实业公司除支付相当于三个月租金的违约金151878元外，不再承担其他违约责任。故宝元贸易公司主张明和实业公司赔偿上述损失，一审法院不予支持。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，虽然一审法院对宝元贸易公司主张的上述损失不予支持。但上述约定的相当于三个月租金的违约金，显然远远低于宝元贸易公司因明和实业公司的违约行为所导致的损失，故应当对违约金予以增加。宝元贸易公司举证证明的装饰装修中，存在可移动的装饰装修物，在合同解除后应当自行搬走。此外，宝元贸易公司在2019年12月10日回复明和实业公司的《沟通函》中已经明确表示：为避免因明和实业公司未能按承诺按时开业而导致其产生开业预备损失，故待明和实业公司完成夏F1主通道至B1层楼梯、夏B1层中庭公共区域围蔽拆除工作后，其再进行开业前的备货、备员等预备工作。可见，宝元贸易公司对涉案物业在短时间内不能开业是有较为清晰的预期，但其实际却并未按《沟通函》所述操作，故其对自身损失的扩大也存在一定的过错。综上，结合本案案情，从公平合理的角度出发，一审法院酌情予以增加违约金25万元，即明和实业公司应支付宝元贸易公司违约金401878元。宝元贸易公司以《补充协议》第17.37条之约定而要求明和实业公司支付上述款项的逾期付款违约金，因双方并未就违约责任进行协商确定，故宝元贸易公司的主张与约定不符，一审法院不予支持。关于第二项诉讼请求。依据《补充协议》的约定，宝元贸易公司支付了涉案物业的租赁保证金50626元、管理费保证金11479元、水电周转金4061.8元以及配套场地的管理费保证金17188.6元、水电周转金6082.12元，共计89437.52元。一方面，依据《补充协议》第3.5条第（1）项“租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。”之约定，明和实业公司应当在2020年7月29日前退还涉案物业的水电周转金4061.8元。明和实业公司未按约定退还上述款项，宝元贸易公司要求按照每日万分之三的标准支付逾期付款违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。但考虑到宝元贸易公司确实因之而产生利息损失，故明和实业公司应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向宝元贸易公司支付自2020年7月30日起至实际付清之日止的利息。另一方面，依据《补充协议》第17.1条，宝元贸易公司支付的租赁保证金50626元、管理费保证金28667.6元以及配套场地的水电周转金6082.12元，应当按照第17.3条之约定进行处理。虽然涉案物业的租赁备案登记尚未注销，但依据《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（于2020年3月1日实施）第八条第一款“租赁双方签订、变更、提前终止房屋租赁合同之日起30日内办理房屋租赁合同网上备案手续。双方自行签订合同的，由出租人办理房屋租赁合同网上备案手续。住房租赁企业出租房屋的，由住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。”以及第十三条“房屋租赁合同网上备案与按照《广州市房屋租赁管理规定》第十二条的规定办理的房屋租赁合同备案，具备同样的法律效力”之规定，明和实业公司即可自行办理房屋租赁备案的注销手续。再结合明和实业公司不配合接收涉案物业以及在一审庭审中表明不同意解除合同的情况，明和实业公司以宝元贸易公司未注销租赁合同登记备案为由，不退还上述费用，显然有失公允，一审法院不予支持。综上，明和实业公司应当退还宝元贸易公司上述费用，但宝元贸易公司要求明和实业公司对此承担逾期付款责任的主张，一审法院不予支持。关于第三项诉讼请求。涉案物业在租赁合同解除时，尚未完成包括涉案物业在内商铺的消防装修、报验并取得消防合格相关的证照，依据明和实业公司于2019年9月24日出具的《保证函》，涉案物业发生的消防费用应当由明和实业公司负责解决，宝元贸易公司不承担相应费用。鉴于涉案物业的消防工程涉及到明和实业公司与承包方的权利义务，而明和实业公司确认该工程尚未完工验收和结算，其与承包方的权利义务内容尚不明确，且宝元贸易公司亦无支付过相关费用，因此，不宜在本案中迳行判决明和实业公司承担涉案物业的消防工程费用，而应由明和实业公司在权利义务内容确定后，按照《保证函》的约定予以自行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、广州市明和实业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向广州宝元贸易有限公司退还租金50626元、租赁保证金50626元、管理费保证金28667.6元、水电费周转金10143.92元及支付利息（利息的计算方式为：以4061.8元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月30日起计算至实际付清之日止）；二、广州市明和实业有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向广州宝元贸易有限公司支付违约金401878元；三、驳回广州宝元贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7376元，由广州宝元贸易有限公司负担3761元，由广州市明和实业有限公司负担3615元。二审期间，宝元贸易公司向本院提交如下证据：2019年12月16日明和实业公司工作人员向宝元贸易公司工作人员发出《答复：关于夏广场店铺合作事宜沟通函》的邮件，拟证明明和实业公司多次发函或发邮件承诺全面拆除清理等工作，其基于信任及合作目的而备员无任何不当，一审认定其预见无法开业而认定其对损失扩大存在一定过错，无事实依据。明和实业公司确认该证据的真实性、合法性，但不确认关联性，该证据并无显示宝元贸易公司主张的损失相关内容。明和实业公司没有向本院提交证据。本院经审理查明：2019年12月9日，宝元贸易公司工作人员（黄裕峰）向明和实业公司工作人员（戴俊杰）发出《答复：关于夏广场店铺合作事宜沟通函》邮件载明：“今天到现场获悉贵司夏广场中庭公共区域围蔽还在施工中，还请麻烦确认公共区域围蔽拆除时间以及各品牌开业时间，以便安排开业进度，谢谢。”2019年12月16日，明和实业公司工作人员（戴俊杰）向宝元贸易公司工作人员（黄敏璇、黄裕峰）发出《答复：关于夏广场店铺合作事宜沟通函》邮件载明：“如沟通，关于夏广场B1及1F公共区域围蔽拆除时间节点如下：1、B1中庭区域围蔽于2019年12月22日完成全面拆除清理；2、1F中庭北侧部分的工程围蔽于2020年1月3日完成拆除清理；3、1F中庭公共区域围蔽于2020年1月12日完成全面拆除清理。”另，2020年5月4日明和实业公司工作人员（戴俊杰）向宝元贸易公司工作人员（黄敏璇、黄裕峰）发出《答复：关于夏广场店铺合作事宜沟通函》邮件载明：“如沟通，贵司承租的高德置地夏广场B1层B111铺PUMA、CONVERSE，我司因梁柱加固工程，将于2020年5月15日-7月30日期间进入铺位内进行工程施工，主要施工面为店铺天花。对于工程施工造成破坏的经济损失，请贵司提供对应装修合同、道具合同报价，我司结合现场共同商讨赔偿方案。如有疑问，请随时联系。谢谢！”宝元贸易公司向一审法院提起本案诉讼，一审法院于2020年6月19日立案。宝元贸易公司于2020年7月15日向上海宝原广州分公司转账支付了177560.44元，宝元贸易公司称该费用系其在2020年1月1日至2020年6月期间借用上海宝原广州分公司的六名员工的工资、社会保险、公积金等费用。该期间，该六名员工均在宝元贸易公司位于金利来大厦的办公区域考勤上班，主要是接受培训、实习带教、等待商铺开业。后宝元贸易公司在二审庭询后提交六名员工的打卡考勤记录。二审中，双方均确认：一、根据宝元贸易公司提交的单据显示，装修费用金额为591855.6元、人工成本金额为177560.44元、物业管理费28667.6元、垃圾处理费13231.2元。另按照合同约定的违约金计算，即三个月租金，金额为151878元。二、宝元贸易公司于2020年6月16日向明和实业公司发出《解除合同通知函》并于次日由明和实业公司签收。三、宝元贸易公司于2020年6月22日向明和实业公司邮寄《商铺交还告知函》，当日由明和实业公司签收。宝元贸易公司向本院陈述：一、其在签订合同时并不知晓涉案商铺没有经过竣工验收，其多次发函要求尽快完成消防事项。《补充协议》第8条、第17.32条关于装修、消防事项的约定是双方真实意思表示。明和实业公司于2019年9月24日向其出具《保证函》变更了《补充协议》第8.5、8.7、8.10条的约定，即涉案商铺的消防装修由明和实业公司指定的广东省保安消防机电装饰工程有限公司进行消防装修、报验并取得消防合格相关证照，费用由明和实业公司承担。其已向明和实业公司申请装修、提交施工方案、图纸报审核备案并于2019年8月16日完成装修工作。消防装修相关事宜，实际由明和实业公司及其指定消防公司进行。其不清楚有无向消防部门申请批准。因明和实业公司已承诺涉案商铺可以取得消防相关证照，并表示负责解决并赔偿相关损失。其在整个过程中无过错，应由明和实业公司赔偿其全部损失。二、其与上海宝原广州分公司是关联公司，所有资产采购都是由上海宝原广州分公司代为采购，后其与上海宝原广州分公司签订《资产转让协议》以591855.57元取得涉案商铺的装修装饰资产。三、其对一审法院认定合同解除时间为2020年6月17日、场地交还时间为2020年6月19日无异议。四、其借用的六名员工是基于涉案商铺所借用，因明和实业公司原因导致商铺未能开业，该六名员工仅充当其机动人员，由其安排处理临时事务，无具体岗位、职责。五、其不清楚明和实业公司进入商铺施工拆除的具体时间，虽然明和实业公司2019年5月14日发出邮件表示5月15日至7月30日期间入铺施工，但实际施工时间早于2019年5月14日，因为其于2019年5月14日拍摄的商铺照片及视频显示商铺已被施工拆除，且铺内财产严重损毁。装修及道具等实际安装摆放于商铺，具体证据可见2019年10月10日的照片及视频。明和实业公司向本院陈述：一、涉案商铺及所在高德置地夏广场至今没有通过竣工验收、一次消防验收，相关工程一直在围蔽施工，所以不可能通过二次消防验收。其认为虽然《补充协议》第17.39条约定有明和实业公司承诺涉案物业的房屋结构、安全、消防等符合国家标准，但因商铺交付时整个广场的改造工程尚未竣工，宝元贸易公司是在竣工验收前接收商铺，故宝元贸易公司应对商铺质量承担知悉改造情况、并知悉商铺工程质量的承担方为施工方而非明和实业公司。二、因施工方的工程存在质量问题，导致商铺严重漏水，经其同意后，施工方进入涉案商铺施工，已将商铺装修予以拆除，具体施工时间暂不能确定。其认为，对方主张的591855.6元的装修损失过高，明显高于市场普遍价格，而且单据中混杂有NIKE品牌的订单。全部发票都是出具给上海宝原广州分公司的，这些发票与宝元贸易公司无关。《补充协议》第8条、第17.32条关于装修、消防事项的约定属实，但实际操作均是由宝元贸易公司向第三方广州市轩景物业管理有限公司提出装修申请并提交装修方案及图纸，经该公司审批同意后入场进行装修，装修方案未经有无报消防单位报批，装修无须经其审批同意。三、涉案商铺实际并未开业，宝元贸易公司主张的人工成本损失没有依据，况且相关人员系宝元贸易公司向关联公司借用的。四、其确认，经向第三方广州市轩景管理有限公司核实，宝元贸易公司已支付物业管理费28667.6元、垃圾处理费13231.2元，但第三方已提供相应的服务。五、其认为涉案合同有继续履行的基础，同意由法院确定合同解除的时间和场地交还的时间。二审庭询后，宝元贸易公司向本院提交了涉案六名员工的考勤记录，显示正常上下班，未显示工作地点。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于宝元贸易公司主张的装修损失、人员成本损失、物业管理费损失、垃圾处理费损失等实际损失应否支持的问题。首先，本案中，明和实业公司确认所提供的租赁商铺至今仍在围蔽施工中、尚未取得竣工验收、一次消防，因此，涉案商铺根本不具备对外经营、开业的条件。一审根据查明的事实认定明和实业公司构成违约，宝元贸易公司有权解除合同，合同解除时间为2020年6月17日、场地交还时间为2020年6月19日有据，本院予以确认。其次，宝元贸易公司主张因合同解除的实际损失包括装修损失591855.6元、人员成本损失177560.44元、物业管理费损失28667.6元、垃圾处理费损失13231.2元等，因其不存在过错，应由明和实业公司予以完全赔偿。明和实业公司对此上述损失的数额不持异议，但认为，因装修损失明显高于市场普通价格及发票系出具给上海宝原广州分公司、商铺未开业不存在人工成本、物业管理费和垃圾处理费是支付给第三方广州市轩景物业管有限公司，且补充合同17.40条已明确约定其仅需承担三个月租金的违约金、不再承担其他违约责任，故其不同意承担上述损失。经查，虽然双方在合同中约定明和实业公司承诺涉案物业的房屋结构、安全、消防等符合国家标准，但是宝元贸易公司接收涉案商铺时，在明知高德置地夏广场正在进行围蔽施工的情况下并未对商铺是否经过竣工验收、消防验收进行核实、验证，未尽到谨慎注意义务就对涉案商铺进行装修，存在一定疏忽。宝元贸易公司虽表示明和实业公司于2019年9月24日出具的《保证函》变更了双方关于《补充协议》第8.5、8.7、8.10条的约定，而其又自认其已于2019年8月16日前已完成装修，因消防报建审核等应在装修前，所以双方事后的约定并不能当然免除其消防报建义务。宝元贸易公司虽提交照片和视频主张其已实际将的可移动的装饰装修物及道具已存放在涉案商铺，但不足证实相应的物品类型、数量及价值，且从照片和视频看，这与宝元贸易公司所称所有可移动的装饰装修物及道具均已损坏、不可重复使用的陈述不相吻合。在双方多次沟通过程中，宝元贸易公司已在2019年12月10日明确表示待明和实业公司完成相关公共区域围蔽拆除工作后再进行开业前的备货、备员等预备工作。但宝元贸易公司又向关联公司上海宝原广州分公司借用六名员工，约定借用期间为2020年1月1日至2020年6月14日，之后于2020年6月16日向明和实业公司发出《解除合同通知函》、于2020年6月19日向一审法院提起本案诉讼，并于2020年7月15日向上海宝原广州分公司转账177560.44元。宝元贸易公司已向本院确认该六名员工系作为其机动人员、受其安排处理临时事项，显然该六名员工在上述期间的工作与涉案商铺并无关联性。宝元贸易公司的该借用员工行为与其在2019年12月10日《沟通函》中“待围蔽拆除后，其再进行开业前的备货、备员等预备工作”的意思表示也不一致。因此，一审法院认定宝元贸易公司对自身损失的扩大存在一定过错、并无不当。一审法院据此依据公平合理原则，在合同约定的三个月租金的违约金151878元的基础上再酌情予以增加违约金25万元弥补宝元贸易公司因明和实业公司的违约行为所导致的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，也不违反双方的合同及《保证函》的约定，本院对此予以维持。宝元贸易公司主张应由明和实业公司赔偿其全部损失，理据不足，本院不予支持。关于宝元贸易公司主张的逾期付款违约金问题，宝元贸易公司要求对其主张的违约金、装修损失、人员成本损失、租金损失、物业管理费损失、垃圾处理费损失、租赁保证金、管理费保证金、水电费周转金均按照每日万分之三的标准自2020年6月27日起至实际清偿之日止计算逾期付款违约金。根据《补充协议》第3.1条、第3.5条、第17.1条、第17.3条的约定，明和实业公司依约向宝元贸易公司退还租赁保证金、管理费保证金、水电周转金及配套场地的管理费保证金、水电周转金均是无息的。而宝元贸易公司要求适用《补充协议》第17.37条约定，由明和实业公司按照每逾期一日支付应付总额的万分之三的标准自2020年6月27日期至实际付清之日止的逾期付款违约金。经查，该条款适用的前提和期限是“在明和实业公司或物业公司应在明确违约责任后十日内”，因双方已就违约责任提起本案诉讼，可见双方并未就违约责任达成明确意见，故一审认定宝元贸易公司的主张不符合该约定正确。而对照《补充协议》第3.1条、第3.5条、第17.1条、第17.3条的约定，退还相关费用需在注销租赁合同登记备案后六十日内，一审综合本案案情和法律规定，将退款期限予以调整，仅支持以4061.8元水电费周转金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月30日起计算至实际付清之日止的利息符合公平原则，并已充分考量双方的利益平衡，本院予以维持。一审法院对该争议焦点已作出详细阐述，有理有据，本院予以确认，在此不再赘述。宝元贸易公司的该项上诉请求的理由不充分，本院不予支持。综上，宝元贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14751.39元，由上诉人广州宝元贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二〇年十月二十九日书记员 伍静怡李蕴妍