葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初2567号原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市连山区新华大街**。法定代表人田野，系该分行行长。委托诉讼代理人耿宝山、李朋坤，系辽宁凯阳律师事务所律师。被告刘立新，女，1968年7月21日生，汉族，现住建昌县。被告李清辉（系李立新配偶），男，1966年1月6日生，汉族，现住建昌县。被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司，，住所地葫芦岛市连山区渤海街远达开发**A段1-10轴法定代表人高晓镝，系该公司总经理。委托诉讼代理人张海燕，女，1978年12月3日生，汉族，系该公司职员，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人张佳月，系辽宁易木律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行与被告刘立新、李清辉、葫芦岛华夏房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行的委托诉讼代理人耿宝山；被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张海燕、张佳月到庭参加诉讼；被告刘立新、李清辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行诉称，2014年6月9日，原告与被告签订了编号144029号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。约定：原告向被告刘立新提供个人购房贷款人民币27万元，购买坐落于东城汽配五金商贸城11-××号的房屋，贷款期限120个月，利率（年）7.205%，按月等额本息还款，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，被告李清辉和葫芦岛华夏房地产开发有限公司作为抵押物共有人和保证人分别进行了签字、盖章。原告随后于2014年6月13日依约履行了放款义务。被告一最初尚能按期履行还款义务，但从2019年3月20日起开始出现连续逾期违约情况。原告为此多次组织催要，但一直未能如愿。被告刘立新未答辩。被告李清辉未答辩。被告葫芦岛创元房地产开发有限公司辩称，因借款人逾期还款，原告已在我公司的中信银行账户中直接扣划了23670.54元用于代偿房款，该行为不符合法律规定，原告应该立即归还，答辩人作为保证人在实现债权的顺序上物权法第176条有明确的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，本案正是债务人的物保与人保并存的情况，现原告起诉要求的款项中又包含了已扣划的这部分金额，答辩人认为按照以上规定，并为了避免原告重复收款，若法庭支持原告诉求，应在原告将扣款归还答辩人后再作出判决，并应在判决中注明应先就该物的担保实现债权，待该方式穷尽后方可对保证人实现债权，答辩人仅对抵押物以外的部分承担连带偿还责任，并且答辩人有向借款人追偿的权利。经审理查明，2014年6月9日，原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行与被告刘立新签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，保证人为被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司，合同约定贷款金额为人民币贰拾柒万元整（270000元），贷款年利率7.205%，贷款期限自2014年6月9日至2024年6月9日止，被告按照按月等额本息还款法还款，还款日是每月20日，总还款期数为120期，每期还款本息为3163.59元，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。被告将贷款所购买的坐落于东城汽配五金商贸城11-××号房屋作为抵押物抵押给原告，抵押物的共有人李清辉签署承诺书，同意《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的抵押房产用于抵押，并同意接受前述个人购房借款合同各项有关抵押的条款。原告随后于2014年6月13日依约履行了放款义务。原、被告双方签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》第十条10.1项约定：“丙方即葫芦岛华夏房地产开发有限公司自本合同生效之日起至甲方即刘立新就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交乙方即中信银行股份有限公司葫芦岛分行持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。”《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》第十五条违约责任项下15.1约定：“发生下列情况之一即构成违约：15.1.2甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息；”15.2约定：“发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：15.2.3停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；15.2.6要求丙方履行保证责任”。另查明，被告刘立新于2014年10月20日首次出现违约情况，从2019年3月20日起开始出现连续逾期违约情况。2019年12月至2020年6月期间，原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行从保证人被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司保证金账户中扣划23670.54元用于代偿被告刘立新的房贷。截至2020年10月13日被告尚欠付原告贷款本金124552.59元，利息1108.19元，罚息19.83元，总计125680.61元。再查明，被告刘立新贷款购买的房屋（东城汽配五金商贸城11-××号）于2014年6月10日办理了预告登记，预告登记权利人为中信银行股份有限公司葫芦岛分行，截至目前尚未取得房屋所有权证。上述事实，有原、被告双方陈述，个人借款凭证，个人购房借款合同等证据材料载卷佐证，经本院审查，依法予以确认。本院认为，原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行，被告刘立新、李清辉，保证人葫芦岛华夏房地产开发有限公司共同签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。被告刘立新不偿还贷款本息的行为已构成违约，原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行有权依约要求被告刘立新立即偿还全部贷款及相应利息；可要求被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司履行保证责任。被告刘立新贷款购买并用作抵押的房屋（东城汽配五金商贸城11-××号）尚未取得房屋所有权证，葫芦岛华夏房地产开发有限公司依约仍应承担阶段性连带保证责任，在保证期间内，原告有权从被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行依约要求解除原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行与被告刘立新、李清辉及葫芦岛华夏房地产开发有限公司2014年6月9日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》符合法律规定，应予解除。原告要求被告刘立新、李清辉偿还截止到2020年10月13日的贷款本息125680.61元；要求被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司对被告刘立新、李清辉全部债务承担连带还款责任并由被告承担本案的诉讼费用的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告葫芦岛华夏房地产开发有限公司要求原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行归还因被告刘立新逾期还款而直接扣划的代偿款项的主张，因原告已在总还款中就扣划部分还款已扣除，没有重复计算，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行与被告刘立新、李清辉及葫芦岛华夏房地产开发有限公司2014年6月9日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》合同；二、被告刘立新、李清辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行贷款本金124552.59元，利息1108.19元，罚息19.83元，总计125680.61元（计算截止至2020年10月13日），并从2020年10月14日起，以124552.59元为基数，按双方约定的利率给付利息至清偿之日止；三、原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行在其所享有的上述债权范围内对被告刘立新、李清辉所有的座落于东城汽配五金商贸城11-××号房屋享有优先受偿权；四、被告葫芦岛华夏房地产有限公司对被告刘立新、李清辉上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告中信银行股份有限公司葫芦岛分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，邮寄费80元，由被告刘立新、李清辉共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  周晓东人民陪审员  陆海艳人民陪审员  陆景丽二〇二〇年十月二十日书 记 员  张 悦