贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8166号上诉人（原审被告）：贵州英发房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区富源中路**贵阳市第三十二中学地上及地下体育设施建设项目部负**（新华社区）。法定代表人：张子一。委托诉讼代理人：腾鲁黔，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰序凤，女，1971年5月15日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：唐珍，贵州心海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩，贵州心海律师事务所律师。上诉人贵州英发房地产开发有限公司因与被上诉人兰序凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的(2019)黔0102民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人贵州英发房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判调减逾期办理房屋产权证的违约金比例及违约金计算期限。事实与理由，1.由于油小线的建设需要对原规划富源同坐商品房项目规划、设计等进行调整，导致上诉人被迫停工，影响案涉商品房开发建设以及办理房产证的进度。2016年交房是由于购房者到政府上访，政府为了维稳出面协调同意上诉人实施交房。2.上诉人根据合同约定进行房屋所有权初始登记，但约定在2013年12月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，这么短的时间是做不到的，应在2016年5月交房之后，确定一个办理房屋所有权证的合理期限，才是对上诉人公平的。3.买卖合同约定逾期办理房屋产权证按已交房款日万分之一计算支付违约金，明显高于被上诉人因逾期办理产权证受到的损失，应依法予以调减。被上诉人答辩称，合同约定支付违约金标准是已付房款的万分之一，算下来只有3.65%，远远低于银行同期贷款利率。上诉人作为合同文本的提供方，没有任何理由提起针对违约金调整和违约期限起算的诉请。原审原告兰序凤诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金，该违约金从2014年5月14日起，以已付购房款为基数，按照实付房价款的日万分之一计算至被告将商品房转移登记的相关文书提交原告之日止（暂计至2019年1月5日为97028.18元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年12月17日原告兰序凤（作为买受人）与被告贵州英发房地产开发有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，根据合同约定原告兰序凤以571763元的价格向被告贵州英发房地产开发有限公司购买其开发出售位于南明区富源同坐（Ａ）1单元9层4号的房屋，房屋面积为151.26平方米。合同第八条付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计171763元，余款（小写）400000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后20日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”；合同第十条对于逾期付款责任进行了约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金…”；合同第二十二条第二款对于初始登记进行了约定“出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”合同第二十二条第三款对于转移登记进行了明确约定“（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起90工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担责任；2、约定日期起90工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2013年12月18日被告贵州英发房地产开发有限公司在收到原告兰序凤支付的涉案房屋首期款171763元后向原告兰序凤出具了收据。2014年3月14日原告兰序凤作为借款人（抵押人）、被告贵州英发房地产开发有限公司作为借款保证人与贵阳银行股份有限公司兆丰支行签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，通过将涉案房屋进行抵押的方式向贵阳银行股份有限公司兆丰支行贷款40万元用于支付剩余了购房款。2014年4月25日贵阳银行股份有限公司兆丰支行将40万元的房屋按揭贷款支付到兰序凤银行账户，当日该款根据《商品房按揭借款（抵押）合同》约定划入被告贵州英发房地产开发有限公司账户。另查，涉案房屋已实际交付给原告兰序凤占有和使用，原被告双方对此并未持异议。现由于被告贵州英发房地产开发有限公司未能在合同约定的时间内办理完成涉案房屋的产权登记，原告遂诉至一审法院。案件审理过程中被告贵州英发房地产开发有限公司提交了涉案房屋的《合同备案登记表》证实已为涉案房屋办理了备案登记。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款、第三款规定被告应当约定的期限内将涉案房屋的房屋产权证书办理完成，但从本案中查明的事实来看，截止本案开庭审理时，被告仍未办理完成涉案房屋的房屋产权证书，因此，被告应当就其违约承担相应的违约责任。而对于被告辩称的“涉案楼盘建设过程中由于政府修建油小线的造成工期延期和涉及施工设计的变更，从而导致申办房产证的时间延误，从而导致至今不能导致办理涉案房屋产权证”的事实，由于被告未能就其主张的事实进行举证，其辩称的内容由于缺乏相应的证据作为支撑，依法不予采信。对于违约金的确定。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”也即是从2014年5月14日起被告将承担以原告已付的571763元购房款基数按每日万分之一的标准向原告支付违约金。虽然，被告提出该约定的违约金过高。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”但由于被告并未能举证证明原告因被告逾期办证的损失实际低于双方约定违约金的数额，即使根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”即按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算相应的逾期办证违约金的话，也是实际高于双方约定的逾期办证违约金的。因此，对于被告该种辩称由于缺乏相应的证据作为支撑，一审法院依法不予采信。故被告贵州英发房地产开发有限公司从2014年5月14日至2019年1月5日共计1697天逾期办证违约金为571763元×0.0001×1697天=97028.18元。2019年1月5日之后的逾期办证违约金以购房款571763元为基数按每日万分之一的标准计算至被告将商品房转移登记的相关文书提交原告之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州英发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰序凤支付从2014年5月14日至2019年1月5日的逾期办证违约金九万七千零二十八元一角八分(2019年1月5日之后的逾期办证违约金以购房款571763元为基数按每日万分之一的标准计算至被告贵州英发房地产开发有限公司将商品房转移登记的相关文书提交原告兰序凤之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1113元，由被告贵州英发房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实有《商品房买卖合同》、《收据》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，上诉人与被上诉人贵州英发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。按照买卖合同第22条第3款对转移登记的约定，出卖人承诺于2013年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，在约定日期起90个工作日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截止本案开庭时，上诉人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约，应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的责任，并按照合同约定向被上诉人支付违约金。对于上诉人提出因政府修建油小线影响案涉商品房的开发建设，逾期办理房产证违约金起算时间应顺延至2016年交房后的主张，本院认为，上诉人作为专业的房地产开发企业，在签订商品房买卖合同前，对于交付房屋的时间是经过认真评估的，对于可能产生的意外因素已经估算了相应时间并计算在交房期限内，现上诉人并未提供证据证明因修建油小线影响其办理房产证，应当承担不利后果。其次，合同义务人法定免责事项为不可抗力的发生，且在不可抗力发生后，遭受不可抗力的一方负有及时通知对方义务。本案中，油小线的修建从规划到施工完成历时较长，不属于不能预见的事实，而且如果确实发生因油小线的修建导致的工期延误，贵州英发房地产开发有限公司应当提供监理方出具的现场签证单证明该事实的存在，并及时告知房屋买受人，而不是在产生逾期交房、逾期办证的后果且买受人诉至法院后，以口头方式主张顺延，贵州英发房地产开发有限公司要求将逾期办证违约金起算时间顺延的主张不能成立。对于上诉人要求调减违约金标准的问题。违约金的主要特性在于其惩罚性，而不是补偿性，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定，当事人主张调减违约金标准，应当证明约定的违约金“过分高于”因违约造成的损失，本案中，贵州英发房地产开发有限公司没有提举逾期办证违约金过分高于实际损失的依据，同时，从本案当事人所约定的已付房价款的日万分之一计算，年利率仅为3.65%，该标准实际上是低于同期贷款利率的，故不存在过分高于实际损失的问题。贵州英发房地产开发有限公司应当按照约定的违约金标准支付违约金，其要求调减违约金标准无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2226元，由上诉人贵州英发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年十月二十八日书记员 唐正艳