辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6786号上诉人（原审被告）：赵洪云，男，1978年1月7日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：张强，庄河市中乙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋清豪，男，1968年9月18日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。上诉人赵洪云因与被上诉人宋清豪房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵洪云的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审起诉或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人宋清豪于2018年12月26日租用大世界商业城没有任何审批手续和房产执照的违法建筑房屋约40平方米。又于2019年5月18日转租给上诉人使用，期限为3年，上交年租金，租金为每年10万元。上诉人因2020年1月份开始疫情影响严重亏损，将房屋于2020年5月18日退给被上诉人宋清豪，上诉人搬走。被上诉人于2020年6月4日向庄河市人民法院提起诉讼，要求上诉人继续给付租金10万元，上诉人要求确认合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。根据以上事实，具体上诉理由如下：一、原审法院确认合同无效是正确的。判决3日内将该房屋返还给被上诉人宋清豪是错误。事实是：合同无效，因该合同取得的财产应当返还。因为上诉人不是租赁房屋的物权所有人，没有取得该房屋，不存在返还问题。因为返还是对动产返还，对不动产应当是腾退，更何况上诉人于2020年5月18日已经搬离该房屋，因此原审法院判决让上诉人返还该房屋主体错误。被上诉人不是该房屋的物权所有人，无权要求上诉人返还该房屋。二、原审法院判决3日内支持被上诉人自2020年5月18日至实际给付之日占用使用费更是错误的。事实是：因合同无效，被上诉人宋清豪对该房屋不享有所有权，无权要求上诉人给付占用房屋使用费，更何况上诉人根本没有占用该房屋，因此原审法院判决让上诉人给付占用使用费认定事实错误，被上诉人不享有对该房屋的所有权，无权要求上诉人给付占用房屋的使用费，主体错误，适用法律错误。综上所述，原审法院判决由上诉人返还租赁房屋，给付占用使用费，没有事实依据和法律依据。被上诉人不是该房屋的所有权人，无权要求上诉人返还房屋，给付占用房屋的使用费，原审法院判决上诉人返还房屋，给付占用房屋的使用费，主体错误。被上诉人没有证据来证明合法占有该房屋，因此要求上诉人返还房屋以及赔偿损失没有事实依据和法律规定。被上诉人宋清豪辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，证据确实充分适用法律法规正确。一、本案双方签订了为期三年的房屋以及土地租赁合同，对案涉房屋和土地租赁是双方的真实意思表示，在合同租赁期限内上诉人违反最基本的诚实信用原则，在一审庭审中振振有辞的称要单方解除合同，但拒不将案涉房屋和土地返还给被上诉人，原审判决让上诉人将案涉房屋返还给被上诉人并承担自2020年5月18日起至实际给付之日止，按每日租金273.97元准计算的，占用使用费符合客观事实以及常理，也符合公序良俗和社会最基本的公平和正义。二、上诉人称已将案涉房屋和土地返还给被上诉人是错误的，根本不是事实。直到今天上诉人仍然控制和使用案涉房屋和土地，并未返还给答辩人，上诉人提供的证据也证明双方在2020年5月21日，关于上诉人在经营中其他单位未给予方便，仍在磋商中，并不存在上诉人谎称案涉房屋和土地在5月18日已经返还的事实。对于上诉人补充的理由，关于案涉房屋基本基础租赁关系，双方均予以认可，截至到目前上诉人仍然占有案涉房屋和土地。原审原告宋清豪向一审法院起诉请求：一、被告给付拖欠的租金10万元并承担此款自原告主张权利之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年12月26日，原告宋清豪与大世界商业城公司签订《租赁合同》，约定大世界商业城公司将庄河市兴达街道前进委黄海大街422号约40平方米的房屋及附属土地出租给宋清豪用于经营冷饮用，租赁期限为4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，第一年的租赁费用45000元，第二年、第三年、第四年租赁费用55000元，大世界商业城公司承诺有权租赁此房屋，合同还约定，在租赁期限内宋清豪有权将租赁标的物对外转租。2019年5月18日，宋清豪与被告赵洪云签订《合同书》，内容为：今宋清豪愿将商贸南门房欧迪冷饮房（40余平）租给赵洪云使用，一年十万元整，水电费及工商管理费等由赵洪云负担。我愿意租给赵洪云三年期（在此期间房租价值维持现有水平）。宋清豪的烟草专卖证及银行卡、报烟卡等提供给赵洪云使用，但如赵洪云不按规定，造成宋清豪不良信用，宋清豪有权追究赵洪云，可行使法律效力。合同期从2019年5月18日至2022年5月18日，共计叁年。现已交付了一年的租金。挡车的石墩子共7个（计1400元）是赵洪云出资购买的。如三年后其不经营该店时，我（宋清豪）应付给赵洪云（1400元）。房屋室外维修费用由宋清豪承担，但室内等一切由赵洪云承担如损坏，赵洪云按价赔偿。赵洪云有权力在室外经营，但只允许在自己水泥台左右经营。如遇大检查时赵洪云必须收到室内经营。以上合同一式两份，各执一份。合同签订后，宋清豪将案涉房屋交付给被告使用。诉讼中，原告提交了大世界商业城公司于2020年7月24日出具的证明一份，内容为：我公司与宋清豪2018年12月26日签订的《租赁合同》，土地上的40余平建筑物系我公司在2018年12月10日前建成的。并提交大连九成测绘信息有限公司商贸大世界与三粮库整体勘测定界图一份，其中一处写有“宋清豪租用的土地及建筑物董丽2020.7.24”，并加盖大世界商业城公司公章。原告提交上述二份证据拟证明大世界商业城公司对案涉租赁物有权处分，原告宋清豪有权将租赁物转租给赵洪云，但至一审法庭辩论终结前原告未提供案涉《合同书》中所涉约40平方米房屋的所有权证书，亦未提供该房屋合法的申建审批手续。庭审中，经一审法院释明原告变更诉讼请求为：1、要求被告按日273.97元（10万元除以365天）的标准给付自2020年5月17日起至被告实际返还租赁物之日止的租金；2、赔偿原告10万元减去第一项请求后的数额的损失。被告不同意原告变更后的诉讼请求，认为案涉的40平方米的房屋没有合法的申建审批手续，故原、被告之间的合同为无效合同，因为合同无效，原告请求给付租金或赔偿损失无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。且被告明确表示对合同无效后被告的民事权益不要求在本案中予以处理。另查，诉讼中，被告称原告同意被告不再承租案涉房屋且双方已于2020年5月18日前办理了交接，并提供了双方的聊天记录，原告对此不予认可，称聊天记录显示2020年5月21日关于被告在经营中其他单位未给予提供方便原被告仍在磋商之中，被告仍在要求原告予以解决，被告对此表示没有异议。一审法院认为，本案中，大世界商业城公司将案涉的约40平方米房屋租赁给原告，原告又转租给本案被告，虽然大世界商业城公司在租赁合同中对原告承诺其有权出租此房屋，并允许原告转租，但案涉的40平方米房屋直至一审法庭辩论终结前尚未取得所有权证书或合法的建设审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，案涉原告与被告间的租赁合同应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当将案涉房屋返还给原告。本案中，被告虽辩称其已经搬离房屋并与原告办理了房屋的交接手续，但原告不予认可，被告又未提供证据予以证明，且被告对原告诉称的双方在2020年5月21日关于被告在经营中其他单位未给予提供方便一事情仍在磋商中没有异议，因此可以认定被告尚未将案涉的房屋与原告办理交接手续，故对被告的此项辩解意见，不予采信。合同无效后，被告除应将案涉房屋返还给原告外，还应向原告支付未返还期间的相当于租金标准的占有使用费，但原告诉请的赔偿10万元扣除至实际返还房屋之日止计算的租金后的损失，无事实和法律依据，不予支持。关于合同无效后被告的民事权益一审法院已向被告进行释明，被告明确表示不要求本案一并处理，故本案对合同无效后被告的民事权益不作处理。一审法院判决：一、被告赵洪云于判决发生法律效力之日起3日内将案涉坐落于庄河市兴达街道前进委黄海大街422号约40平方米的房屋返还给原告宋清豪。二、被告赵洪云于判决发生法律效力之日起3日内向原告宋清豪支付自2020年5月18日起至实际给付之日止按每日租金273.97元的标准计算的占有使用费。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告负担937元，由被告负担213元。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应当向被上诉人返还案涉房屋及支付占有使用费。案涉房屋系大世界商业城公司所建，但被上诉人并未能提供案涉房屋的所有权证书或合法的建设审批手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，大世界商业城公司与被上诉人宋清豪所签订的租赁合同无效。宋清豪将案涉房屋转租给上诉人赵洪云，故上诉人与被上诉人所签订的案涉租赁协议亦无效。因案涉租赁协议无效，上诉人应当将案涉房屋返还给被上诉人。本案上诉人虽辩称其已经将房屋腾退并交接，但被上诉人对此不予认可，称案涉房屋仍存有上诉人的杂物且房屋钥匙和烟卡等仍然没有交还。上诉人于一审、二审中始终未能提供已经将案涉房屋交接完毕的证据，应承担举证不能的后果。对上诉人的此节抗辩，本院不予采纳。上诉人由此应向被上诉人支付占用案涉房屋期间的占有使用费，一审判决认定按照原租金标准支付占有使用费，有事实依据，本院予以认可。故上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，赵洪云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵洪云负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二〇年十月二十一日书记员  连亚妮