上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6619号上诉人（原审被告）：上海汇泰投资管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区虹梅路**第****。法定代表人：徐斌，执行董事。委托诉讼代理人：陈静梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：颜本通，上海市中和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海西部企业（集团）有限公司，住所地上，住所地上海市普陀区长寿路**v>法定代表人：江蕾，董事长。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海汇泰投资管理咨询有限公司（以下简称汇泰公司）因与被上诉人上海西部企业（集团）有限公司（以下简称西部公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初21511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判汇泰公司支付西部公司自2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金人民币（以下币种均为人民币）358，229.25元；汇泰公司支付西部公司自2019年5月1日至2019年6月30日期间的水费，据实计算；汇泰公司支付西部公司自2019年5月1日至2019年6月30日期间的电费，据实计算；西部公司支付汇泰公司垫付的电费；西部公司返还租房保证金304，520元及消防保证金5000元；汇泰公司不承担逾期给付租金的违约金，且汇泰公司保留追究西部公司违约责任的权利。事实与理由：一审判决程序违法、事实不清、判决错误。第一，一审法院未曾传唤过汇泰公司，汇泰公司连起诉状都没有看到过。第二，一审法院程序违法，剥夺了汇泰公司维护自己合法权益的正当权利，再加上西部公司故意隐瞒真相，致一审查明的案件事实严重不实，裁判结果明显错误。西部公司谎称2019年4月1日至6月30日汇泰公司的租赁面积是1，668.6平方米，但事实上汇泰公司于2019年3月31日又向西部公司归还了360平方米的商铺，租赁面积已减至1，308.6平方米，因此2019年4月1日至2019年6月30日汇泰公司的应付租金为358，229.25元。双方曾于2018年8月17日签订租赁合同补充协议书，约定汇泰公司返还部分租赁面积，并相应调整租赁保证金。现汇泰公司于2019年3月31日又返还了部分租赁面积，亦应当调整租赁保证金后确定应付租金。因西部公司不配合签订补充协议书，导致汇泰公司未及时支付2019年4-6月的租金，责任不应由汇泰公司承担，汇泰公司不应为此支付逾期付款违约金。双方于2019年4月26日进行了水电费移交，4月份的水电费已结清，只有5月和6月未付；且西部公司还应退还汇泰公司在此前垫付的基本电费。被上诉人西部公司辩称，同意汇泰公司应支付的2019年4月1日至2019年6月30日的租金为358，229.25元。汇泰公司应支付的水、电费起止时间是自2019年4月27日至2019年6月30日。汇泰公司逾期支付租金，应当承担相应的逾期付款违约金。西部公司收取的租房保证金304，520元和消防保证金5000元，同意在汇泰公司应支付的费用中进行抵扣，但汇泰公司要返还保证金收据。西部公司向一审法院起诉请求：1．判令汇泰公司将上海市普陀区梅川路149号房屋（以下简称系争房屋）清空并返还西部公司；2．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止拖欠的租金456，780元；3．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月至2019年6月拖欠的水费合计3，303.47元；4．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月至2019年6月拖欠的电费合计40，405.67元；5．判令汇泰公司支付西部公司自2019年7月2日起至实际搬离之日止的房屋占用费；6．判令汇泰公司支付西部公司自2019年3月25日起至实际付清拖欠房租之日止的违约金（以456，780元为基数，日万分之五为标准计算）。一审审理中，西部公司申请变更诉讼请求为：1．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止拖欠的租金456，780元；2．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月至2019年6月拖欠的水费合计3，303.47元；3．判令汇泰公司支付西部公司自2019年4月至2019年6月拖欠的电费合计40，405.67元；4．判令汇泰公司支付西部公司自2019年3月25日起至实际付清拖欠房租之日止的违约金（以456，780元为基数，日万分之五为标准计算）。一审法院认定事实：一、系争房屋登记权利人为西部公司。2018年2月6日，西部公司作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的汇泰公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定的主要内容为：甲方出租系争房屋（建筑面积2，373.6平方米）给乙方，作为经营投资咨询使用；甲方同意乙方续租系争房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2019年6月30日止；合同终止，甲方有权收回房屋；月租金为216，600元，年租金为2，599，200元，先付租后使用，乙方提前七日支付下一期租金；于2018年3月24日支付首期三个月租金；乙方于合同签订后五日内支付租赁保证金433，200元，租赁关系终止时，用以抵充合同约定由乙方承担的费用并注销乙方以系争房屋为地址的工商注册登记后，剩余部分无息返还乙方；租赁期间，使用系争房屋所产生的水、电等费用由乙方承担；除甲方书面同意外，乙方不得将系争房屋部分或全部转租、转让和交换；乙方逾期交付租金等费用的，除如数补交外，每逾期一日应按应付费用的万分之五支付违约金。2018年8月17日，双方签订《租赁合同补充协议书》，约定乙方于2018年5月27日将系争房屋的部分商铺（建筑面积385平方米）归还给甲方，月租金调整为152，260元，原《房屋租赁合同》其余条款继续有效。二、上述《房屋租赁合同》签订后，西部公司向汇泰公司交付系争房屋，汇泰公司按约定给付租金直至2019年3月31日。租赁期满后，双方未办理房屋交接手续，现西部公司已自行收回房屋。三、国网上海市电力公司出具的户名为西部公司、地址为梅川路、地址为梅川路**利人为西部公司、用电地址实际为系争房屋所在地）的《电费账单》（三份）显示：2019年4月的电费应付账款为15，863.37元，2019年5月的电费应付账款为15，649.56元，2019年6月的电费应付账款为16，863.74元（其中6月26日结算金额6，863.74元、7月6日结算金额为5000元、7月16日结算金额为5000元）。以上账单均已由西部公司付清。四、上海城投水务（集团）有限公司出具的户名为西部公司、地址为梅川路14、地址为梅川路**为西部公司、用水地址实际为系争房屋所在地）的《缴费通知单》（三份）显示：2019年5月应缴金额为1，077.53元，2019年6月应缴金额为1，167.32元（该次抄表日期为2019年6月23日），2019年7月应缴金额为1，058.62元（该次抄表日期为2019年7月25日）。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。西部公司与汇泰公司就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》《租赁合同补充协议书》，系双方真实意思表示，内容于法不悖，故合法有效，双方均应恪守约定。作为出租方的西部公司，已履行交付房屋以满足租赁用途的义务，作为承租方的汇泰公司，负有按约给付租金并按照约定用途使用房屋的义务。现双方约定的租赁期限已届满，西部公司已自行收回房屋，但汇泰公司仍应履行其未尽的合同义务。因汇泰公司未按约定于2019年3月25日给付自2019年4月1日起至2019年6月30日止期间的租金，故应按照合同约定，补付租金并承担逾期付款违约金。同时，汇泰公司还应承担房屋使用期间的水费、电费，但鉴于西部公司所主张的水费、电费结算周期已超出租赁期限，故一审法院酌情予以调整。汇泰公司经法院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃到庭答辩的权利，不影响本案依法处理。据此，一审法院作出判决：一、汇泰公司应于判决生效之日起十日内给付西部公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止期间的租金456，780元；二、汇泰公司应于判决生效之日起十日内给付西部公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止期间的水费2，501.85元；三、汇泰公司应于判决生效之日起十日内给付西部公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止期间的电费38，512.93元；四、汇泰公司应于判决生效之日起十日内给付西部公司逾期给付租金的违约金（以456，780元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年3月25日起计算至上述租金付清之日止）。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》附件二（消防安全保证金协议）约定汇泰公司自愿向西部公司一次性缴纳消防安全保证金5000元，作为汇泰公司承诺按照本附件约定遵守相关消防安全约定及法规的保证。汇泰公司实际支付西部公司消防保证金5000元。双方于2018年8月17日签订的《租赁合同补充协议书》约定，汇泰公司归还705平方米商铺给西部公司后剩余租赁面积为1，668.6平方米，调整月租金为152，260元，年租金为1，827，120元，租赁押金为304，520元。西部公司于2019年3月28日向汇泰公司发送《合同到期通知函》，称双方签订的《房屋租赁合同》将于2019年6月30日到期，因汇泰公司存在转租行为，故西部公司决定在租赁期限届满后不再与汇泰公司续约。合同到期终止后，汇泰公司有义务清退在该房屋内的所有实际使用人及转租经营户，于2019年6月30日前清空房屋，交还西部公司，并结清费用。2019年3月31日，汇泰公司向西部公司归还承租的上海市普陀区梅川路147号202室商铺，建筑面积360平方米。2019年4月26日，双方进行了水电费移交，并签署移交说明，其中载明，兹将座落于梅川路147号、149号商业用房的水电费从2019年4月26日由汇泰公司返还给西部公司管理，该商铺共有两个电表、一个水表。具体情况如下：1）表户名：上海西部企业（集团）有限公司，表户号：0149031106，2019年4月26日止的电费结清（见账单），863.37；2）表户名：上海捷强烟草糖酒（集团）连锁有限公司，表户号：0149031107，2019年4月26日止有预付电费（见账单）：-6，970.96，需西部公司接管时付汇泰公司；3）以上二电表的计算情况是：863.37-6，970.96=-6，107.59，故西部公司应付汇泰公司-6，107.59元；4）水表户名：西部企业集团公司，表册号：274116，2019年4月账单已结清，无欠费、无预付。2019年6月11日，西部公司退还汇泰公司基本电费17，739.9元。二审中，双方确认：1．截至2019年6月30日，汇泰公司尚应支付的水费金额为2，476.42元；2．表户号为0149031106的电表自2019年4月27日至2019年6月30日产生的电费为35，000.38元；表户号为0149031107的电表自2019年4月27日至2019年6月30日产生的电费为13，995.91元。关于电费结算，西部公司认为，根据双方确认的2019年4月27日至2019年6月30日期间的电费，以及双方于2019年4月26日进行水电费移交时的结算情况，汇泰公司尚需向西部公司支付0149031106号电表下的电费35，863.75元，以及0149031107号电表下的电费7，024.95元，共计42，888.7元。汇泰公司则表示，对于上述实际产生的电费数额，以及按照双方此前习惯尚应由汇泰公司先行支付的截止至2019年6月30日的电费金额没有异议。但由于租赁期间汇泰公司分别于2018年5月27日和2019年3月31日向西部公司返还商铺705平方米和360平方米，而已返还商铺部分应负担的基本电费仍由汇泰公司先行支付，故现电费结算中，西部公司应当将汇泰公司垫付的基本电费予以退还。关于汇泰公司主张的基本电费退还问题，西部公司同意退还已返还商铺部分的基本电费，经核算，西部公司共计应退还基本电费29，007.72元，西部公司已退还17，739.9元，尚应退还11，267.82元，该款项可在汇泰公司应付电费中扣减。二审中，汇泰公司认为其未按时支付最后一期即2019年4月1日至2019年6月30日租金，是由于汇泰公司于2019年3月31日第二次向西部公司返还部分商铺计360平方米，因此汇泰公司实际应支付的租金将发生变更，而根据前一次汇泰公司向西部公司返还705平方米商铺时双方的操作模式，双方应当签订补充协议书，确认调整后的租金和租赁押金，并将应减少的租赁押金冲抵汇泰公司应支付的租金。而汇泰公司于2019年3月31日将相应的租金调整说明和补充协议书交给西部公司后，西部公司未与汇泰公司签订补充协议书，故汇泰公司未及时支付，汇泰公司不应为此承担违约责任。而且，双方合同约定，到期房租可以先用保证金等进行抵扣结算，一审法院按每日万分之五的标准计算违约金显然过高，应予调低。二审中，汇泰公司为证明其主张，向本院提供了汇泰公司人员与西部公司熊峻的通话录音，欲证明汇泰公司与西部公司就退还基本电费及金额并无争议；汇泰公司人员与西部公司薛飞的通话录音，欲证明汇泰公司就最后一期租金支付问题与西部公司进行了协商，未按时支付租金的责任不在汇泰公司。对此，西部公司表示，对上述通话录音的真实性没有异议，但其对于证明汇泰公司的主张不具有关联性；虽然汇泰公司于2019年3月31日返还了部分商铺，但返还商铺后剩余租赁面积应如何计费汇泰公司明确知晓，汇泰公司支付租金并不以双方签订补充协议书为前提。二审中，双方确认西部公司处尚有汇泰公司支付的租赁保证金304，520元及消防保证金5000元；西部公司同意上述保证金在汇泰公司应支付的费用中进行抵扣。本院认为，第一，现双方当事人均确认汇泰公司尚应支付的2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金金额为358，229.25元，故本院予以确认。第二，现双方当事人均确认截至2019年6月30日，汇泰公司尚应支付的水费金额为2，476.42元，故本院予以确认。第三，关于电费结算，双方均认可西部公司应就汇泰公司已提前返还的商铺部分承担基本电费，故该部分基本电费应在汇泰公司的应付电费中予以扣减。经本院核算，西部公司二审中提供的计算结果并无不当，本院予以采纳。据此，汇泰公司尚应向西部公司支付的电费为31，620.88元（42，888.7元-11，267.82元）。第四，关于西部公司主张的逾期支付租金违约金，本院认为，虽然汇泰公司未依约支付2019年4月1日至2019年6月30日期间租金的行为构成违约，但汇泰公司确于2019年3月31日第二次提前向西部公司返还部分租赁商铺，此后汇泰公司应支付之租金数额及相应的租赁保证金数额均应调整，且汇泰公司就此与西部公司进行了协商，由于双方未依第一次提前返还商铺时的操作方式签订补充协议书，确认应支付的具体金额，故汇泰公司未及时支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金确有一定的原因。因此，本院综合考虑本案具体情况，酌情判定汇泰公司支付西部公司逾期支付租金违约金6000元。第五，根据双方合同约定，汇泰公司结清应承担的费用后，西部公司应当将保证金返还给汇泰公司。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、变更上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初21511号民事判决第一项为：上海汇泰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海西部企业（集团）有限公司自2019年4月1日起至2019年6月30日止期间的租金人民币358，229.25元；二、变更上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初21511号民事判决第二项为：上海汇泰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海西部企业（集团）有限公司水费人民币2，476.42元；三、变更上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初21511号民事判决第三项为：上海汇泰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海西部企业（集团）有限公司电费人民币31，620.88元；四、变更上海市普陀区人民法院（2019）沪0107民初21511号民事判决第四项为：上海汇泰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海西部企业（集团）有限公司逾期支付租金的违约金人民币6000元；五、上海西部企业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海汇泰投资管理咨询有限公司租赁保证金人民币304，520元及消防保证金人民币5000元；六、对上海西部企业（集团）有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费8805元，由上海汇泰投资管理咨询有限公司负担7008元，由上海西部企业（集团）有限公司负担1797元；二审案件受理费7421元，由上海西部企业（集团）有限公司负担7312元，由上海汇泰投资管理咨询有限公司负担109元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  姚 跃二〇二〇年十月二十六日法官助理  陈雅葳书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。