江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初4084号 原告：高安市某某营运有限责任公司，住所地：江西省高安市。 法定代表人：陈杰，公司经理。 原告：高安市某某局，住所地：江西省高安市。 负责人：况世文，局长。 上述二位原告共同委托代理人：况伟龙，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：特别授权。 上述二位原告共同委托代理人：陈刚，江西雪辰律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：朱某某，女，汉族，住江西省高安市。 被告：杨某某，男，汉族，住江西省高安市。 被告：徐某某，男，汉族，住江西省丰城市。 被告：陈某某，男，汉族，住江西省高安市。 被告：周某某，女，汉族，住江西省高安市。 被告：熊某某，男，汉族，住江西省高安市。 被告：刘爱华，女，汉族，住江西省高安市。 被告：聂某某，男，汉族，住江西省丰城市。 被告：陈某某，男，汉族，住江西省抚州市临川区。 上述九位被告诉讼代表人：朱某某、陈某某。 上述九位被告共同委托诉讼代理人：袁全华，江西浩剑律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告高安市某某营运有限责任公司（以下简称高安市某某公司）、高安市某某局（以下简称高安市某某局）与被告朱某某、杨某某、徐某某、陈某某、周某某、熊某某、刘爱华、聂某某、陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高安市某某公司、高安市某某局的委托代理人况伟龙，九名被告的诉讼代表人陈某某及共同委托代理人袁全华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空某路和某山路1号楼1-11号店面并返还至原告；2、请求判令被告赔偿原告租金损失5766666.67元（租金损失以1000万元／5年为基数，从2017年8月10日暂算至2020年6月22日，后续租金损失以1000万元／5年为基数，从2020年6月23日计算至被告腾空店面并返还至原告之日为止）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：坐落于高安市店面系原告所有及负责运营管理，各被告自2014年8月陆续分别租赁上述店面进行经营。因原告需对上述店面进行公开招租，原告与被告于2017年7月3日签订了《某某到期店面搬离协议》，协议约定如被告未中标，应在2017年8月10日前搬离出所租店面。2017年7月21日在高安市公共资源交易中心举行的拍卖会上，被告派出代表朱某某等参与竞拍，竞得原告所属位于某路与某山路1号楼1-11号店面五年使用权，成交金额为1000万元，朱某某代表各被告于2017年7月21日签订了成交确认书。依照《拍租文件》第五条第六款和第八款第一项、第二项之规定，被告应在2017年7月28日之前缴纳第一年租金和履约保证金并签订租赁合同，但被告竞拍成功后既未按约定签订租赁合同，也未缴纳租金和履约保证金，江西省中汇拍卖有限公司及原告多次发函给被告朱某某，要求其缴纳租金和履约保证金，但被告一直不予缴纳。直至今日，被告一方面拒不签订租赁合同、缴纳租金，一方面又继续占有使用拍租店面，拒不腾空店面，时间长达近三年，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，且损失还在继续扩大。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 九名被告辩称，1、下轮租赁竞争前答辩人有权继续使用店面和享有优先租赁权。2017年12月3日，高安市某某公司、高安市某某一纸诉状将答辩人告上法庭，以不予退还竟租、店面搬离保证金及赔偿损失为诉求。案件经贵院审理于2018年12月27日作出（2018）赣0983民初1006号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服而上诉，宜春中院于2019年5月13日裁定发回重审。贵院在重审期间高安市某某公司、高安市某某申请撤诉。2020年6月28日贵院作出民事裁定书，准许撤回对我们的起诉。由此证明，诉争腾空的店面双方正在诉讼过程中，对店面怎么处理处于待定状态，对已使用的期间是按原合同价格计算租金或是适当增减，双方还没有达成一致意见。原告现在诉请立即腾空店面既不符合情理，也与双方签订的《店面房租赁合同书》第八条相违即答辩人不仅可以参与下轮租赁竞争，还可以在同等条件下有优先租赁权。2、赔偿租金损失5766666元于法无据。租赁店面交付租金是天经地义的，也是商场约定成俗的规矩。但是按照拍租成交金额1000万元为基数计算租金是错误的，是不公平不公正的！原告以1000万元为基数计算租金损失，那就是肯定2017年7月21日，在高安市公共资源交易中心举行的店面对外招租竞拍合法有效，但是现有的证据证实拍卖属于无效拍卖。正因为如此，双方没有继续签订《租赁合同》。①在2017年7月21日的拍卖中，并没有出现最高应价。因为不论是拍卖现场视频，还是拍卖笔录都可以看出，竞拍结束时18号与57号的出价均为1000万元，二位竞拍人的价位完全相同，即该次拍卖没有出现最高应价，18号不是最高应价者。依据原告提供的《拍租文件》，在拍租方式中没有明确约定在有相同应价的情况下由18号竟得店面租赁权。②朱某某没有代理权，其在竞拍中口头应答1000万元违背答辩人包括朱某某本人的真实意思。朱某某在没有获得其他答辩人的授权委托，作为竞拍人参与竞拍本身就不合法，况且当时朱某某是在受到投标现场人员的干扰和恶意竞拍时，为保留店面的承租权，在违背本人和其他八人的真实意思的情况下，作出了无效的民事行为。至今为止，原告不能提供答辩人签署的授权委托书，由此充分证明朱某某没有取得其他答辩人的授权参与竞拍，其在成交确认书上的签字不能代表其他答辩人，依法不产生法律效力。③原告提供的应当由徐某某、杨某某、陈某某、周某某、聂某某本人签名的《通知》、《某某到期店面搬离协议》、《申请书》，经江西求实司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书认定，上述文书上的签名都不是本人签名，所以上述文书对其中的答辩人不产生法律效力。④拍卖笔录不真实，不仅没有朱某某的签名，而且是事后伪造的。拍卖笔录可以证实，当拍卖到811.5万、812万时，都是手持53号牌的人报价，这岂不是自己与自己竞拍，按拍租方式当拍卖到811.5万的时候，811.5万就是最高应价，其不需要再报812万。同样的问题在报价到814万、814.5万时，是手持57号牌的人所报，在报价到815.5万、816万、816.5万时，也是手持53号牌的人再次与自己竞卖，很显然这不符合拍卖规则。当然这一笔录本身就是虚假的，也是事后补写的。因为拍租人“不打自招”地在笔录后面特意注：“从817万开始，对57的报价，18号均表示跟同样的价格，直到57报价1000万，18号表示也跟上。57号不再加价，于是18中标”。如果是真实地现场笔录，其所反映是一报价一高价才是正常的拍卖，正因为是虚假的，就没有买受人签名确认。同时记录上的标“注”肉眼就可以直观地看出不是记录员所写，毫无疑问是有人在案件审理前有意添加，伪造证据。综上所述，2017年7月21日由拍租人举办的拍租无效，不能按1000万元为基数计算租金。在双方未达成新的合意之前，原合同到期日至现在的租金应当按公正、公平的原则，在原租金的基础上适当增加或因新冠病毒的影响不增不减。在此，请依法驳回原告的诉讼请求。 （一）原告为证明自己的诉称，提供的证据有： 1、高安市某某公司营业执照，高安市某某局统一社会信用代码证书，高府字【2008】5号通知、高安市某某办函告，高办字【2015】58号通知，高办字【2019】48号通知，高编发【2018】17号通知，房屋权属证书申请表、审核表，证明本案诉争店面的所有权和管理权是高安市某某公司、高安市某某局，两原告主体身份适格。 被告对该证据的“三性”无异议，但提出该组为复印件，请求法院核实。 2、某某给被告的通知，到期店面搬离协议，搬离店面保证金收据，证明原告与被告2017年7月3日签订了到期店面搬离协议，协议约定如被告未中标，应在2017年8月10日前搬离出所租店面，被告按协议缴纳了租赁保证金。 被告对该组证据的真实性、合法性有异议：①某某不是店面唯一产权单位，但今天起诉的两位原告来说就有某某公司。②当时杨某某、徐某某、陈某某、周某某不是本人签名，这有鉴定证明，对他们不产生法律效力。③原告收取了搬店保证金，我方认为违反拍卖法的规定。 3、申请书、成交确认书，证明①九名被告要求将11个店面捆绑在一起作为一个标底招标，要求朱某某为代表；②朱某某代表各被告于2017年7月21日签订了成交确认书，竞拍案涉店面五年使用权成功，价格为1000万元。 被告对该组证据中申请书的真实性、合法性无异议，但认为某某不是店面唯一产权单位。九名被告中有杨某某、徐某某、陈某某、周某某、聂某某不是本人真实签名，不具有法律效力。对成交确认书的合法性、真实性有异议。朱某某不是九人合法推选的代表，没有代理权参与竞拍。成交金额1000万元不是九人的真实意思表示。朱某某竞拍时叫价1000万元是在有人恶意串通的情况下违心叫价，与57号的价位相同，不是最高应价。 4、拍租文件，证明被告作为竞拍成功方应于2017年7月28日前缴纳第一年租金和履约保证金并签订合同。 被告对该组证据的合法性提出异议。认为收取竞租保证金违反拍卖法的规定。拍卖人故意混淆拍卖与招标的概念，将本次拍卖说成招标。 5、拍卖公司及律师寄给被告的函，快递单，证明江西省中汇拍卖有限公司于2017年7月28日发函被告朱某某，要求其作为竞得方缴纳租金和履行保证金。原告给被告寄送律师函，要求被告缴纳租金和履行保证金。 被告对该组证据的合法性、真实性提出异议。拍卖有限公司、拍卖委托人在竞拍时对违法违规行为不制止、听之任之。朱某某不是九人合法推选的拍卖代表，拍卖无效。律师事务所在纠纷未经法院判决前贸然说朱某某的行为违约，有失公平公允。律所主观偏向性的意见，函告的内容不真实。朱某某没有收到两份函件。快递单不是朱某某本人的签名。 6、某某给被告的函告，证明①被告未按到期店面搬离协议约定在2017年8月10日前搬离出所租店面；②原告要求被告在2017年8月20日前清空、搬离店面。 被告对该组证据的合法性有异议，拍卖不合法，所以函告属于不合法的。有四份函告是空白的，没有人签名，对他们不产生法律效力。其他函告是他们本人签名。 7、送达函告照片四张，证明函告已经送达给被告本人，虽然他们没有签名，但是我们已经拍照。 被告对该组证据的真实性、合法性提出异议，认为照片不能反映是谁，不能证明送达了什么。 （二）被告为证明自己的辩解，提供的证据有： 1、申请一份，证明2017年8月1日，竞租（拍）结束后，发现拍租现场违法、违规现象，向市某某委、某某局、行政服务中心管委会投诉和反映情况；并向三单位提出调取拍租现场内外监控视频录像，以证明拍租违规情况。 对该组证据原告质证认为，被告是写了情况反映，但我方认为被告反映的与本案没有关联。经调查被告反映的与本案不符。被告认为拍卖无效应通过法律途径确认，而不是向有关部门反映。提醒法庭注意，申请书中被告的签名与我方提交的签名是一致的。 2、申诉书一份，证明2017年8月2日，向原肖市长申诉和反映拍租的违法、违规情况。 3、揭发信一份，证明2017年8月11日，向市纪委申诉和反映拍租的违法、违规情况，希望引起纪委的重视和监督。 4、反映某某某路店面拍租中违法违纪问题一份，证明2017年8月11日，又向当时的原肖市长、发改委、信访办继续反映拍租的违法、违规情况。 5、反映某某某路商铺拍租问题一份，证明2017年8月17日，在向多部门反映无回音的情况下，只有向袁书记、原潘市长继续反映拍租的违法、违规情况。 6、反映高安市某某某路商铺拍租问题一份，证明2017年9月8日，向多部门反映无回音的情况下，又向宜春市信访局继续反映拍租的违法、违规情况。 7、信访事项复查申请书一份，证明收到答复意见书后，2017年11月14日，向高安市信访事项复查复核委员会提出申请，要求撤销答复意见书，查清事实真相，拍租违法、违规，要求重新拍租。 对上述第二、三、四、五、六、七组证据原告质证认为，被告的信访件反映的情况与事实不符，被告反映的情况不存在。 8、反映高安市某某某路商铺拍租问题一份，证明2018年1月3日，在向县、市投诉无结果的情况下，万般无奈只有向省长反映拍租的违法、违规情况。 对该组证据原告质证认为，被告自认了朱某某竞标是代表他们九户原租户，并且明知是以1000万元竞得了五年的店面使用权。省政府、市政府和宜春相关单位都要求严肃整顿某某流失的问题。 9、汇款申请书、收据、结算票据，证明9人缴纳了140万元竞拍保证金和100元资料费，原告收取保证金违反《中华人民共和国拍卖法》。9个原租户共向某某缴纳空店押金142.98万元。原告现占用九被告的资金282.98万元，该资金可冲抵租金。 对该组证据原告质证认为，原告认可收取了投标保证金、搬店押金。认为收取投标保证金未违反法律禁止性规定，是合法有效的。该证据也证明原告履行了通知招租的义务，九被告都清楚店面要提前招租，合同上明确约定被告没有按时搬离的话，搬店押金是要没收的。 10、店面房租赁合同书，证明九人是1-11号店面的原租户；三年中每年的递增长率为10%左右；与竞拍的1000万元租金相比较增长率为180%左右，显失公平，不是九人的真实意思表示。 原告质证认为，该证据不能达到被告的证明目的。因为巡视组在高安发现违规违法租赁的情况，导致某某流失，所以为了贯彻落实巡视组的要求，所有的国有店面都要实行公开招租，以体现公平合法。 11、判决书一份、裁定书二份，证明2017年12月3日，高安市某某公司和高安市某某将九被告告上法庭，经法庭审理认为竞拍不合法，被驳回全部诉讼请求。高安市某某公司和高安市某某不服一审判决，向宜春中院上诉后被发回重审。在重审期间高安市某某公司和高安市某某撤回起诉，法院准予撤诉。九被告没有交租金是因为诉争的店面一直在诉讼中，租金是多少双方没有达成共识。 原告对被告的证明目的提出异议，认为即使在诉讼也不影响被告搬离店面。如被告认为租金过高可以搬离，其拒不搬离明显是损害某某的行为。 12、预交费用通知，缴费电子回单各一份，证明法院委托司法鉴定机构对杨某某等五人的签名进行鉴定，花费鉴定费17500元，该费用应由原告支付或者抵扣店面租金。 原告对该组证据的真实性无异议，但认为原告提交的被告签名和被告向有关部门提交的信访件签名是一致的。被告在信访件中也明确承认了以朱某某的名义去竞拍是他们九人的行为。被告承认的事实是不需要去鉴定的，故由此产生的鉴定费应由被告自行承担。 13、高安市某某公司和高安市某某对九人的质疑函的回复函一份，证明回复函的内容与事实不相符，特别是经查“足以认定刘某与原租户朱某某有着极为密切的朋友关系”这句话是不真实的，也没有任何机关查明，而是两原告站在自身立场上的偏向性的意见。 原告对该组证据的“三性”均无异议，认为该证据说明经调查核实拍卖现场的一些情况，也证实了拍卖成交不存在任何问题，不存在拍卖无效的情形。 （三）高安市人民法院（2018）赣0983民初1006号案卷中的拍卖现场视频。 原告对该证据的真实性无异议，但认为无法达到被告的证明目的。从视频上看招标是符合相关规定，事后被告也签订了中标确认书。被告如认为投标无效，应通过诉讼确认，而不是推断拍卖无效。 被告对该证据的真实性、关联性无异议，对拍卖（竞拍）的合法性有异议。1、视频所记载的全程录像中，参与拍卖人员当中有不是竞拍人员混入现场恶意串通，竞拍中出现有人违法、违规行为时拍卖人、拍卖委托人没有及时制止。2、依据拍卖委托人2017年8月10日的回复函可以证明：真名刘某乙外号“峰子”的人在现场来回18号与57号之间达四次之多，其目的就是恶意串通。3、竞拍时57号竟然从第四排的第一桌经过保卫人员及招标管理人员，来到位于第二排第四桌的18号前公然挑衅，时间达1分零3秒之久。4、57号示意18号同来人员出场串通，无人制止；刘某乙见57号出场，尾随其后出场，出场后有意避开摄像头。5、拍卖师在有人举牌叫价后，没有其他人应价时不按规定时间落槌；6、拍卖师在拍卖过程中，如同菜市场卖菜一样在现场问某某号要不要，拍卖时断时续有意停顿。 （四）高安市人民法院（2018）赣0983民初1006号案卷中的鉴定意见书。 原告对鉴定意见书的真实性无异议，但认为九被告按搬离协议上约定的金额交纳了搬离押金，九被告按招租文件上约定的以朱某某的名义交纳了投标保证金140万元，且在向省、地、市政府信访反映时均明确朱某某是代表他们九人进行投保行为，故可以充分认定朱某某的投标行为是代表他们九人，搬离协议上的签名是代表他们九人的真实意思。我方认为提前拍租申请书是被告向原告提供的，如果不是他们的签名，被告应当向法庭说明那是谁的签名。 被告认为鉴定意见书证明申请书、通知书、搬离协议上不是杨某某、徐某某、陈某某、周某某、聂某某的真实签名，拍卖无效。朱某某不是合法选出的竞拍代表人。 综上，合议庭对原、被告提供的上述证据认定： （一）被告对原告提供的证据一未提出异议，本院予以确认，该组证据能够证明两位原告具有适格的诉讼主体资格。被告对通知、店面搬离协议及提前拍租申请书的合法性提出了异议，认为杨某某、徐某某、陈某某、周某某、聂某某不是本人签名。本院认为，虽然江西求实司法鉴定中心作出的文检鉴定意见书鉴定有部分被告本人未在通知、店面搬离协议及提前拍租申请书上签名，但在2018年4月16日的庭审中被告方承认上述签名是近亲属代签的，且九被告按照店面搬离协议和拍租文件的要求交纳了清空店面押金和竞租保证金，足以认定各被告均知晓并认可通知、店面搬离协议及提前拍租申请书的内容，故本院对通知、店面搬离协议及提前拍租申请书的合法性予以确认。被告对清空店面保证金收据及拍租文件的合法性提出异议，认为原告收取空店保证金和竞租保证金违反拍卖法的规定。本院认为，拍卖法未禁止约定保证金，原告依据双方签订的店面搬离协议和拍租文件收取空店保证金、竞租保证金，未违反法律法规的禁止性规定，故被告的质证意见不能成立。被告对成交确认书的合法性提出异议，认为朱某某没有代理权。本院认为，九被告虽未向朱某某出具书面授权委托书，但九被告按照其租赁店面面积的大小分摊了竞租保证金，并将自己应承担的金额交给了朱某某，由朱某某统一汇入了拍租文件规定的收款账户，以取得竞租资格。该行为足以认定朱某某对其他被告的代理权。而且徐某某还跟随朱某某参与了拍卖活动，而徐某某本人跟杨某某等四人一样也未在提前拍租申请书亲笔签名。另外九被告在向政府部门递交的信访件中也认可了朱某某的代理权。 （二）被告提供的第一至八组证据均是被告向有关部门的信访件，证据形式上属于当事人的陈述。对该证据的真实性、合法性及关联性，本院结合原告提供的证据及被告提供的证据进行综合评判。原告对被告提交的汇款申请书、收据、结算票据未提出异议，但该组证据不能证明原告收取空店保证金、竞租保证金违反了拍卖法。原告对被告提交的租赁合同的真实性无异议，本院予以认定，但该证据不能证明竞拍的1000万元租金不是九被告的意思表示。被告提交的判决书、裁定书的真实性，原告未提出异议，本院予以认定。原告对被告提交的鉴定费交费凭证的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定，但鉴定费的承担由本院综合评判。 （三）对拍卖现场视频的真实性、合法性及关联性予以认定。依据拍卖法第六十五条规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效。被告提出拍卖现场有人随意走动，存在恶意串通的情形，拍卖无效。但拍卖现场视频无法证明竞买人之间、竞买人与拍卖人之间存在恶意串通的情形。被告自己否认其与刘某乙、57号幸某之间有串标、围标行为，也未提供证据证明竞买人与拍卖人江西省中汇拍卖有限公司之间存在恶意串通的情形。被告朱某某在2018年4月16日的庭审中陈述“57号出什么价我都跟”，“举牌叫价是自愿的，没有人强迫”，“当时拍卖师提醒了价格”，说明朱某某跟价是其自主行为，故被告提出的拍卖无效意见不能成立，本院不予采信。依据民法总则的规定，被告如有证据证明其竞买行为是受欺诈、胁迫，被乘人之危或基于重大误解而实施的，其应通过请求撤销该竞买行为的方式来维护其权利。 对文检鉴定意见书的真实性、合法性及关联性予以认定。江西求实司法鉴定中心作出的赣求司（2018）文鉴字第0716号文检鉴定意见书认定通知、店面搬离协议及提前拍租申请书不是杨某某、徐某某、陈某某、周某某本人签名，店面搬离协议及提前拍租申请书不是聂某某本人签名，但在2018年4月16日的庭审中被告方承认上述签名是近亲属代签的，且九被告按照店面搬离协议和拍租文件的要求交纳了清空店面押金和竞租保证金，足以认定各被告均知晓并认可通知、店面搬离协议及提前拍租申请书的内容。该证据无法证明拍卖无效，也不能否定朱某某对其他人的代表权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 高安市手工业合作联社为高安市某某工业局内设机构，2003年4月30日高安市某某工业局更名为高安市某某工业协会办公室，高安市手工业合作联社与高安市某某工业协会办公室合署办公。2018年5月25日，高安市某某工业协会办公室被撤销。2019年3月29日高安市某某局成立，负责手工业联社管理工作。本案涉案的某山路及某路1-11号店面，登记在高安市手工业合作联社名下。2003年12月23日，高安市某某营运有限责任公司成立，负责经营管理某某，包括某某的招租工作。 高安市手工业合作联社分别与被告朱某某、杨某某、徐某某、陈某某、周某某、熊某某、刘爱华、聂某某、陈某某签订了一份《店面房租赁合同书》，将某山路及某路1-11号店面分别租赁给九名被告。租赁期均为三年，自2014年8月10日至2017年8月9日。其中合同第八条约定：乙方在本合同期满时可参与下轮租赁竞争，同等条件下乙方有优先租赁权。但如果乙方未经甲方同意私自转租，一经查实将自动失去优先租赁权，且乙方同等条件下的优先租赁权仅限签订本合同人员拥有。 2017年6月27日，由于九被告所租赁的店面即将到期，高安市某某便向九被告发出《通知》，并在通知上载明：“店面到期后将公开招（拍）租，如需要提前拍租，应于2017年7月4日前提交拍租的书面申请，并办理提前拍租的相关手续。若不想提前拍租，应于2017年8月9日之前将原租店面搬空并交出钥匙。”被告聂某某、熊某某、刘爱华、朱某某、陈某某等本人在《通知》上签字。 2017年7月3日，高安市某某与九被告签订《某某到期店面搬离协议》，该协议约定各被告应在2017年7月10日前交纳清空店面保证金，取得竞租资格，并承诺如未中标，应在2017年8月10日前搬出店面；该协议第三条还约定：承租户（被告）未按要求搬离店面，则该清空店面保证金则不予退还，并赔偿由此给发租人（原告）造成的所有损失。发租人并有保留继续采取其他措施直至追究法律责任的权利。该协议第五条还约定：发租人（原告）启动招租程序，同等条件下，承租户（被告）有优先权。被告熊某某、刘爱华、朱某某、陈某某等本人在《某某到期店面搬离协议》上签字。协议签订后，九被告在2017年7月10日前向高安市某某交纳了清空店面押金，其中被告徐某某交纳了333200元，被告刘爱华交纳了151400元，被告杨某某交纳了69600元，被告陈某某交纳了328000元，被告熊某某交纳了159800元，被告周某某交纳了162200元，被告陈某某交纳了57400元，被告朱某某交纳了87200元，被告聂某某交纳了81000元，九被告共计交纳了1429800元清空店面押金。 2017年7月4日，被告向高安市某某提交了一份《申请书》，载明被告自愿申请提前拍租，并要求将各个店面（共计11个）捆绑一起作为一个标底公开招标。被告熊某某、刘爱华、朱某某、陈某某等本人在该《申请书》上签字。但是被告徐某某、杨某某、陈某某、周某某、聂某某的签字，经江西求实司法鉴定中心鉴定并非徐某某、杨某某、陈某某、周某某、聂某某本人所签。 高安市某某公司、高安市某某委托江西省中汇拍卖有限公司，定于2017年7月21日上午10时在高安市公共资源交易中心314室，对上述11个店面进行公开招（拍）租，并制发了《拍租文件》。该《拍租文件》对标的概况、拍租方式、拍租程序、竞租规则、注意事项等进行了约定。按照《拍租文件》中标的概况的约定，标的物为高安市某某位于某路及某山路的1号楼1#—11#店面，建筑面积355.99平方米，建于2002年，为砖混结构，现整体公开拍租，租期五年，起拍价457万元/年，竞租保证金140万元。按照《拍租文件》中拍租程序的约定，竞租人必须在2017年7月20日16时前报名，并将竞租保证金1400000元汇入高安市公共资源交易市场管理委员会办公室的账户内。按照《拍租文件》中注意事项的约定，拍租成交后，承租人必须在2017年7月28日前将第一年租金和履约保证金28万元打入高安市某某运营有限责任公司账户内；承租人缴纳第一年租金和履约保证金后（2017年7月28日前），由市公共资源交易中心退回保证金，招租方于2017年8月30日前将店面移交给承租人（注：如在2017年7月28日前承租人没有缴纳第一年租金和履约保证金并签订合同，按承租人自动弃标处理，其竞租保证金将不予退回）。尔后，九被告按照其所租赁店面面积的大小分摊了竞租保证金，将各自所应承担的金额分别汇给被告之一朱某某。2017年7月19日，被告朱某某经中国银行将竞租保证金1400000汇入了《拍租文件》约定的高安市公共资源交易市场管理委员会办公室的账户。 2017年7月21日上午，被告朱某某作为竞买人领取了“18号”号牌，带领被告徐某某，在高安市公共资源交易中心314室参与竞拍。主持该次拍卖的拍卖师为江西省中汇拍卖有限公司的孙剑刚，拍卖师开场时宣布同等条件下，原承租户有优先权。有20个竞租人领取了号牌参与了当天的拍租。拍租开始后，从起拍价457万开始举牌，经过了竞租人32轮的举牌叫价，价位已达816.5万元。其后在“18号”与“57号”之间竞价。对“57号”的报价，“18号”均表示了跟价。两人经过101轮的竞价后，最终“57号”与“18号”均报出最高应价1000万元。“18号”作为原承租户在同等条件下享有优先权，于是被告朱某某在现场签署了《成交确认书》。拍卖师孙剑刚在成交确认书签名，拍卖人江西省中汇拍卖有限公司在成交确认书上加盖印章。 此后，九被告以拍卖不规范，拍卖前及拍卖期间有人恶意参与竞拍为由，拒不履行《拍租文件》的约定，并多次向有关单位反映情况。拍卖人江西省中汇拍卖有限公司于2017年7月28日向朱某某递交“函”，敦促朱某某及时缴清所有应缴费用，否则将承担相应的法律责任。2017年8月2日江西雪辰律师事务所、况伟红律师向朱某某递交律师函告，要求朱某某收到函告之日起二日内向市某某公司缴清第一年租金200万元、履约保证金28万元及拍租文件规定的相关费用；否则按承租人自动弃标处理，竞租保证金140万元将予以没收，在扣除相关费用后上缴国库，并另行组织招租。届时由于朱某某的违约行为如果还造成其他损失，朱某某还应承担相应损失赔偿，并向朱某某追究相关法律责任。2017年8月15日高安市某某向九被告递交函告，要求九被告在2017年8月20日前必须清空并搬离出店面，并把店面钥匙交道某某办公室。如在2017年8月20日前没有清空、搬离店面，并交出店面钥匙，某某将按2017年7月3日签订的协议相关条款没收清空店面保证金，并采取对店面停水、停电和强行关门措施。并按照法律程序追究被告对某某造成的一切经济损失和其他相关法律责任。但截至现在，涉案的11个店面仍由九被告在经营适用。 因两原告与九被告多次沟通协商，均未达成一致意见，两原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院。 本院认为，本案案由为租赁合同纠纷。租赁合同纠纷是指当事人之间因就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。综合原、被告的诉辨意见，本案主要争议焦点是：本次拍卖是否有效，租赁合同是否成立，违约责任的认定问题。 关于本次拍卖是否有效的问题。首先，朱某某竞价代理权的认定。本院认为，九被告虽未向朱某某出具书面授权委托书，但九被告在2017年7月4日向高安市某某局递交了提前拍租申请，要求将11个店面捆绑一起作为一个标底公开招标。九被告按照其租赁店面面积的大小分摊了竞租保证金，并将自己应承担的金额交给了朱某某，由朱某某统一汇入了拍租文件规定的收款账户，以取得竞租资格。九被告在向政府部门递交的信访件中也认可了朱某某的代理权。上述行为足以认定朱某某对其他被告的代理权。其次，拍卖是否成交的认定。本院认为，依据拍卖法第六十五条规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效。本案被告未提供证据证明竞买人之间、竞买人与拍卖人之间存在恶意串通的情形。被告方也否认其与刘某乙、57号幸某之间有串标、围标行为。被告朱某某在2018年4月16日的庭审中认可了对“57号”的叫价进行跟价。依据《店面房租赁合同书》和《某某到期店面搬离协议》的约定，同等条件下，九被告有优先租赁权。所以在“18号”与“57号”叫出相同的最高应价时，拍卖师认定“18号”为受让人符合法律的规定。被告朱某某在拍卖结束后当场签订了《成交确认书》，应认定本次拍卖已经成交。最后，虽然江西求实司法鉴定中心作出的文检鉴定意见书认定通知（2017年6月27日）、某某到期店面搬离协议（2017年7月3日）、提前拍租申请书（2017年7月4日）不是杨某某、徐某某、陈某某、周某某、聂某某本人签名，但在2018年4月16日的庭审中被告方承认上述签名是近亲属代签的，且九被告按照店面搬离协议和拍租文件的要求交纳了清空店面押金和竞租保证金，足以认定九被告知晓并认可通知、店面搬离协议及提前拍租申请书的内容。综上，原告采取公开竞价的方式转让路、某路的店面使用权，朱某某代表九被告作出最高应价购得该店面五年的使用权，符合拍卖法的规定，拍卖合法有效。 关于租赁合同是否成立的问题。江西省中汇拍卖有限公司受原告的委托向社会发布某山路、某路1号楼1-11号店面使用权的拍卖公告，为要约邀请。九被告派出朱某某作为代表参与竞拍，在拍卖过程中报出（跟价）1000万元的最高应价，是为要约。拍卖师对朱某某的最高应价落槌，是为承诺。双方现场签订了成交确认书，表示承诺生效。依据合同法第二十五条规定，承诺生效时合同成立。故原、被告之间的租赁合同依法成立。 依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。依据拍租文件第五条第8项的规定，拍租成交后，承租人必须在2017年7月28日前将第一年租金和履约保证金28万元打入原告高安市某某公司账户内，但九被告未按约缴交。经江西中汇拍卖公司及两原告的委托律师函告催缴后，至今仍未履行合同义务。九被告以自己的行为表明不履行合同的主要债务，致使原告无法实现租赁合同的目的。依据合同法第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条之规定，原告可以解除合同，收回租赁物，并要求九被告承担赔偿损失等违约责任。故本院对原告提出的诉讼请求予以支持。 被告以1000万元的最高应价竞得某山路、某路1号楼1-11号店面五年租赁权。依据拍租文件的规定，房屋租金按年度平均缴交，年租金即为200万元。自2017年8月10日续租之日起计算至原告主张的2020年6月22日，被告应支付租金5742465元。然而因被告的违约行为，造成原告未能获得相应的租金收入，故被告应向原告承担损失5742465元。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告朱某某、杨某某、徐某某、陈某某、周某某、熊某某、刘爱华、聂某某、陈某某在本判决生效之日起十日内返还位于高安市店面给原告高安市某某营运有限责任公司、高安市某某局； 二、限被告朱某某、杨某某、徐某某、陈某某、周某某、熊某某、刘爱华、聂某某、陈某某在本判决生效之日起十日内向原告高安市某某营运有限责任公司、高安市某某局赔偿租金损失5742465元（从2017年8月10日算至2020年6月22日），并赔偿自2020年6月23日起至实际返还店面之日止的租金损失（以1000万元/5年为计算基数）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52167元，由被告朱某某、杨某某、徐某某、陈某某、周某某、熊某某、刘爱华、聂某某、陈某某承担51948元，由原告自行承担219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力，义务人不按期履行本判决所确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之次日起，二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  徐红兵 人民陪审员  杨安兴 人民陪审员  黄小平 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  杨 丹