广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18929号上诉人（原审被告、反诉原告）：易俊杰，男，1972年11月3日出生，汉族，身份证住址湖南省。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦锦添，男，1946年7月15日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦毅鸿，男，1986年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈启光，广东华誉品智律师事务所律师。原审被告：刘存宁，男，1995年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。上诉人易俊杰因与被上诉人麦锦添、麦毅鸿、原审被告刘存宁租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。易俊杰上诉请求：易俊杰不承担2018年5-7月的租金（每月10000元）以及2018年5-7月的租金滞纳金15000元；受疫情影响应当免除2020年2月的租金。事实与理由：房东与易俊杰签订合同后，要求易俊杰支付1万元转让费。易俊杰没有同意，房东就威胁易俊杰，并故意刁难不配合易俊杰办证，且对短信、电话不理不睬，造成易俊杰装修后无法开业。2019年2月10日，易俊杰已向涉案房屋的管理人德叔支付5000元租金，但德叔并未收取，自动退还。2020年9月22日二审庭询中，易俊杰表示其不承担2018年4月的租金6668元。麦锦添、麦毅鸿二审答辩：同意一审判决的处理，不同意易俊杰的上诉请求。一、一审判决确定的所有义务，双方均已履行完毕。2020年7月3日，易俊杰将涉案物业交还给麦锦添。一审判决确定双方互负金钱给付义务，同时包括诉讼费和评估费。在债务相互抵消后，易俊杰于2020年8月24日确认收到麦锦添、麦毅鸿支付的34990元，一审判决确定的金钱给付义务双方已经履行完毕。2020年7月3日易俊杰交还物业后，提出一并处理一审判决确定的金钱给付义务。麦锦添、麦毅鸿的一审代理律师草拟表格列明双方应支付的款项。根据一审判决情况，麦锦添、麦毅鸿应向易俊杰收取2018年5月7日至2018年8月6日的租金30000元、2018年12月7日至2020年6月6日的使用费90000元、2018年5月-7月的逾期支付租金的违约金15000元以及2020年6月7日至2020年7月3日的使用费4499.9元，共计139499.9元；麦锦添、麦毅鸿应向易俊杰支付171021元装修损失及诉讼费和评估费9637.4元（10000元+1500元-1862.6元）。上述债务相互抵销后，麦锦添、麦毅鸿应当向易俊杰返还41158元。麦锦添、麦毅鸿认为一次性解决应当将此前易俊杰出具欠条2018年4月租金的6668元一并处理，但易俊杰不同意。第一次协商未成，易俊杰于2020年7月6日带人到涉案物业门前闹事，并强行向梁某全收取41158元。梁某随后得知双方尚未协商一致就报警求助，民警认为易俊杰收取梁某全41158元没有依据，要求易俊杰尽快处理双方纠纷并返还梁某全41158元。易俊杰并未立即返还41158元，并于2020年8月22日再次到涉案物业门前闹事。麦锦添报警后，民警再次催促双方尽快处理纠纷，易俊杰尽快返还41158元。2020年8月24日，易俊杰与麦锦添、麦毅鸿再次协商，易俊杰同意在41158元中扣减其欠付的租金6668元，扣减后麦锦添、麦毅鸿应当向易俊杰支付34490元。易俊杰认为麦锦添、麦毅鸿应当补偿其多次协商的交通费500元，易俊杰于2020年8月24日出具收条，确认收到麦锦添、麦毅鸿支付的34990元，剩余6168元由易俊杰另行向梁某全返还。二、易俊杰的上诉请求及事实、理由没有事实依据。1.一审判决已查明，广州市南沙区黄阁镇莲溪村民委员会于2018年5月2日已出具场地证明。易俊杰上诉称房东故意刁难不实。2.关于易俊杰认为2019年2月10日已交5000元，一审判决已查明梁某全于2019年2月10日向易俊杰转账5000元，易俊杰没有收取；梁某全于2019年2月26日向易俊杰转账5000元，易俊杰收取了款项。由此可反映易俊杰2019年2月10日转账给梁某全的5000元，梁某全已于2020年2月26日向易俊杰全额退还。3.关于易俊杰提出疫情免除一个月租金的上诉请求，麦锦添、麦毅鸿认为该请求没有任何法律和事实依据。刘存宁经本院传唤，未到庭发表意见。麦锦添、麦毅鸿于2019年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认涉案《商铺及场地租赁合同》于2018年12月7日解除；2.易俊杰支付拖欠的2018年4月11日至2018年12月6日的租金46667元（2018年4月11日至2018年5月6日租金6667元；2018年5月7日至2018年8月6日每月租金各10000元；2018年10月7日至2018年12月6日每月租金各5000元）；3.易俊杰支付迟延支付租金的违约金（违约金以2018年4月11日至2018年12月6日期间每月拖欠的租金为本金，按照每日千分之二的标准，从当月6日起计算至付清之日止）；4.易俊杰、刘存宁五日内交还广州市南沙区黄阁镇莲溪村××前排103号铺、后排全部场地及通道；5.易俊杰支付场地占有使用费（按照每月10000元的标准，从2018年12月7日起计算至实际归还场地之日止）；6.易俊杰支付的20000元押金归麦锦添、麦毅鸿所有；7.易俊杰、刘存宁承担本案受理费。易俊杰在一审诉讼中提起反诉，请求：1.确认涉案《商铺及场地租赁合同》无效；2.麦锦添、麦毅鸿赔偿装修损失336717.8元、设备损失108620元；3.麦锦添、麦毅鸿返还押金20000元；4.麦锦添、麦毅鸿赔偿鱼当道加盟费53800元。一审法院经审理查明：2000年3月4日，黄阁镇莲溪村经济合作社（甲方）与麦锦添、黎秀华（乙方）签订《用地合同书》，内容为：甲方在现有土名“东澳梪”的工业用地划出633.2平方米转让给乙方投资自建厂房办工用，土地用途为工业用地，土地使用期限自本合同签订之日起至该宗地的有关批文到期时止（即2043年2月止）等。麦锦添与黎秀华系夫妻关系，于1972年2月29日登记结婚。2018年3月5日，麦锦添、麦毅鸿（甲方，出租方）与易俊杰（乙方，承租方）签订《商铺及场地租赁合同》，内容为：甲方将座落于广州市南沙区黄阁镇莲溪村××的前排103号铺，后排全部，房东面过道出租给乙方经营并使用。租赁期从2018年3月5日起至2030年3月7日止，每月租金10000元，乙方需于每个月五号前支付给甲方，不得拖延，年租金按3%递增。本合同签订之日起，乙方要支付给甲方押金20000元，待租赁期满时由甲方交还给乙方。租赁期间乙方未经甲方同意不得擅自转租，如确有实际需要必须征得甲方同意，经双方协商后方可变更或解除合同，甲方收取新租赁方一个月租金的转让合同费。乙方擅自转让、转租或中途擅自撤出所经营的铺位，即视作单方违约，乙方所交的押金归甲方，并无条件交回所经营的场地。乙方逾期缴纳租金的，每天按每月租金总额的百分之二计算滞纳金给甲方，直到缴清为止。逾期十天仍未缴清租金给甲方，以及乙方在租赁期未满，中途撤出租赁商铺及场地的，即视作违约，应立即退还所租商铺及场地，押金归甲方所有。该合同空白处另有手写内容：“消防通道合同期满，甲方租给乙方使用，租金壹仟叄佰元整，租期同主合同走。”合同签订后，易俊杰支付了20000元押金，麦锦添、麦毅鸿向易俊杰交付了涉案场地。麦锦添、麦毅鸿陈述交付时涉案场地已通水、通电和简单装修。易俊杰陈述交付后其对涉案场地进行了粉刷墙面、贴墙纸、建隔层、改造卫生间等装修并购置了展示柜、电磁炉、桌椅、冰箱等设备，主张装修投入336717.8元，设备投入108620元，并提供了多张涉案场地、设备的照片、收款收据和《装修制作合同》及装修项目费用明细证明。关于上述装修，易俊杰陈述其有经过麦锦添、麦毅鸿的同意，但未提供证据证明，麦锦添、麦毅鸿对此予以否认，并表示不同意利用上述装修。庭审中，双方确认103铺面积为44平方米，房东面过道部分面积为39.96平方米，后排部分面积为146.61平方米，双方对各部分的租金金额未有约定，合同约定的消防通道没有实际交付使用，也未计付租金。易俊杰陈述其承租后将场地分割使用，其中103号铺用作经营美容美发，房东面过道和后排部分用作经营餐饮（“鱼当道”铺），可以由103铺进入“鱼当道”。麦锦添、麦毅鸿主张103号铺月租金应按照3500元计算，并陈述103号铺与104号、105号铺面积一样，104号铺经营快餐，月租金约5000元。易俊杰则主张103号铺月租金应按照5000元-6000元计算。麦锦添、麦毅鸿述称涉案场地已经取得建设工程规划许可证，并提交了以下证据：1.建设用地规划许可证（穗规番地证字[2001]第01617号）复印件，用地单位黄阁镇莲溪村委会，用地项目名称工业厂房，用地位置黄阁镇莲溪村东澳，用地面积442.7平方米。2.建设工程规划许可证（穗规番工证字[2001]第01XX6号）复印件，建设单位黄阁镇莲溪村委会，建设项目名称工业厂房，建设位置黄阁镇莲溪村东澳，建设规模新建框架结构3层1082平方米。3.广州市南沙区国土资源和规划局于2019年1月25日出具的《关于申请建设工程规划许可证证明的答复》，载明：“……根据存档记录，原广州市城市规划局番禺区分局曾于2001年发出穗规番工证[2001]第01XX6号《建设工程规划许可证》，批准建设1幢规模为1082平方米的工业厂房……建设单位莲溪村经济合作社，建设项目名称工业厂房，建设位置莲溪村东澳梪工业小区内……。”4.广州市南沙区黄阁镇莲溪村民委员会于2014年12月29日出具的《证明》：兹我莲溪村有位于土名为“东澳梪”的土地租用麦锦添（身份证号码），自建房屋（商铺），由麦锦添自行出资兴建，该地块现门牌地址号码为黄阁镇××，该商铺建筑物基本符合规划要求，可作商业用途。5.广州市公安局南沙区分局黄阁派出所于2019年11月21日出具的证明复印件，载明：“……位于莲溪村，土名“东奥梪”的工业小区内，标的物四至为东面至市南公路黄阁段路面止，西面为门牌号××至××之一建筑物止，南面为莲丰路2号一排建筑物止，北面为XX街止，现西面莲溪村委会旁三层楼房建筑物悬挂门牌为××。”易俊杰只确认上述证据3和4的真实性，均不认可关联性，认为涉案场地未取得建设工程规划许可证。为了解涉案场地情况，一审法院于2020年1月7日前往广州市南沙区黄阁镇莲溪村委会向村委会委员麦鉴鸿、麦锡鸿进行调查并制作《调查笔录》，该二人部分陈述如下：“……该租赁物的土地是我村所有，但建筑物是麦锦添建的，该部分建筑物也是由麦锦添管理、使用、出租。靠村委会围墙的通道也属于上述租赁物，该通道是消防通道，建筑物现在的门牌号码是××……鱼当道的经营场所是消防通道来的，没有产权，所以鱼当道是没有办到营业执照的。后面建筑物部分，租户在承租后加建了一层隔层，这个隔层不符合消防要求，我们村也没有开这部分的证明去给他们办营业执照。该部分的103号铺我们村有开过证明给他们去办营业执照的……”一审法院向该二人出具了麦锦添、麦毅鸿提交的上述证据1、2、4，该二人确认是××的报建材料，并表示原件在村委会档案室。麦锦添、麦毅鸿另提供了广州市南沙区聚利饮食店的营业执照和食品经营许可证，载明经营场所为广州市南沙区黄阁镇××104-105房，以证明涉案场地可以用于商业经营，易俊杰对上述证件的真实性予以确认。易俊杰陈述其于2018年3月16日向麦锦添、麦毅鸿提出要求提供办理营业执照所需的证明，于5月27日收到证明材料，但因证明中的地址不够详细，无法办理营业执照，后直至7月27日才办妥103铺的营业执照。而涉案场地中的房东面过道属于消防通道，“鱼当道”无法办理营业执照。为证明上述主张，易俊杰提供了其与麦锦添的短信记录。麦锦添、麦毅鸿对此不予确认，主张其于2018年5月2日即向易俊杰提供了证明，系易俊杰自己拖延办理。麦锦添、麦毅鸿提交了广州市南沙区黄阁镇莲溪村民委员会于2018年5月2日出具的证明：兹我莲溪村集体用地有位于土名为“东澳梪”的土地租给麦锦添（身份证号码），自建房屋（商铺），地上房屋建筑物由麦锦添自行出资兴建，该地块现门牌地址号码黄阁镇××，该商铺在符合消防、安全、环保等相关部门批准后，可用作商业用途，该商铺建筑物基本符合规划要求，结构基本安全，此证明仅作办理场地使用证明之用。该证明空白处易俊杰手写：开给我的无用证明。易俊杰述称103号铺于2018年8月5日开始营业，9月份时其与麦锦添、麦毅鸿达成协议将103铺退还，从10月1日起剩余场地租金为每月5000元，并按照麦锦添的要求向梁某全提交了一份退租协议。2018年9月27日，梁某全（由麦锦添、麦毅鸿委托管理涉案商铺）在103铺张贴铺位转租通知，并于次日将103铺上锁，之后其再没有使用过103铺。为证明上述主张，易俊杰提供了于2018年9月27日拍摄的103铺照片，显示商铺玻璃上贴有“铺位转让136××××****麦生”“写字楼餐饮转让134××××****梁”的纸条。梁某全确认收到易俊杰的退租协议，但麦锦添没有签字，其在2018年7月份将103铺锁上，之后易俊杰没有再使用103铺。麦锦添、麦毅鸿认为系因易俊杰未按时交租，也没有与其签订补充协议，故张贴转让纸条。麦锦添确认梁某全收到了易俊杰的退租协议，但表示自己没有见过该协议，且认为协议只是易俊杰的单方意思表示，不代表其同意退租和减租，租金仍应按照每月10000元计算。易俊杰另提供了盘某虹、陈某祥的证人证言，并申请该二人出庭作证。盘某虹部分证言如下：我是易俊杰请的员工，在2018年10月份就离职了，大概是9月份入职的……我在2018年9月7日去找易俊杰，看到他与房东谈退租，听到易俊杰说103铺要退租，房东说可以，但是要写退租申请书。双方就是这样聊天，也说到租金从10000元改为每月5000元。在场的有德叔、房东及易俊杰……在2018年9月27日上午10点左右我出来吃早餐，看到德叔在103号铺张贴招租。陈某祥部分证言如下：2018年8月初到2018年10月初我在涉案的商铺打工……在2018年9月7日我听到易老板说要退租给房东，房东说可以呀，叫易老板写个退租协议给德叔就可以……当时在场的人有易老板、房东及德叔，还有一个女的盘某虹……商铺是德叔锁的，大概在2018年9月底锁的，我不知道为什么要锁商铺。一审庭审中，麦锦添、麦毅鸿和易俊杰确认2018年3月7日至4月10日为免租期，2018年4月11日至5月6日租金为6667元，之后每月租金从当月7日起计算至次月6日止，每月5日前交纳当月租金。麦锦添、麦毅鸿委托梁某全管理涉案场地并收取租金。麦锦添、麦毅鸿和易俊杰确认易俊杰交纳了2018年8月、9月租金各10000元，10月租金5000元，11月租金5000元。易俊杰主张其没有交纳2018年6月和7月的租金的原因是没有办妥营业执照，其有交纳了2018年12月至2019年11月期间的租金（每月5000元），但被拒收，并提供了与梁某全的微信聊天及转账记录。该记录显示2018年11月27日，易俊杰向梁某全转账10000元，梁某全收取了款项。2018年12月13日，易俊杰：“德叔十二月份租金已交，请查收”并转账5000元，梁某全收取了款项。2018年12月27日，易俊杰：德叔四月份欠的二十天租金已给完，谢谢您！并转账6668元，梁某全收取了款项。2019年1月6日，梁某全：共收你11668元除去1月份水电费2769元，现转你8899元。并转账8899元，易俊杰收取了款项。2019年1月13日，易俊杰向梁某全转账5000元，备注“2019年元…”，梁某全收取了款项。2019年1月15日，梁某全向易俊杰转账5000元，易俊杰收取了款项。2019年2月9日，易俊杰向梁某全转账5000元，备注“2019年2…”，梁某全收取了款项。2019年2月10日，梁某全向易俊杰转账5000元，易俊杰没有收取。2019年2月26日，梁某全向易俊杰转账5000元，易俊杰收取了款项。2019年3月9日，易俊杰向梁某全转账5000元，备注“一九年三…”，梁某全收取了款项。2019年3月15日，梁某全向易俊杰转账5000元，易俊杰收取了款项。易俊杰向梁某全转账5000元，备注“四月份租…”，梁某全于4月9日收取了款项。2019年4月18日，梁某全向易俊杰转账5000元，易俊杰收取了款项。麦锦添、麦毅鸿另确认梁某全于2018年12月13日收到易俊杰转账的5000元，后于12月15日将该5000元退还，但易俊杰没有收取，微信系统又将这5000元退还梁某全。2018年10月21日，麦锦添向易俊杰寄送《关于催收租金的通知函》，通知易俊杰必须于2018年10月28日前付清拖欠的2018年4月至2018年10月的租金共计41668元，如逾期未付，将单方解除合同、没收押金、收回租赁物、追讨滞纳金等。该邮件于10月22日被签收，签收人：他人收，门缝。同年11月26日，麦锦添、麦毅鸿向易俊杰寄送《关于解除合同通知的函》，载明由于易俊杰截至2018年12月6日已拖欠46668元租金，且擅自将××房屋门口及厨房约200平方米的场地转租给刘存宁，故从2018年12月7日起解除双方签订的《商铺及场地租赁合同》，并追缴租金、滞纳金等。该邮件未妥投，于12月3日被退回。易俊杰否认收到上述两封函件。麦锦添、麦毅鸿为证明易俊杰擅自转租，提供了《商铺场地共用协议》，该协议约定易俊杰（出租方、甲方），刘存宁（承租方、乙方），甲方出租南沙区黄阁镇莲溪村XX号103铺，租期自2018年9月9日至2019年9月9日，压金5000元等内容，落款出租方处有易俊杰的手写签名并加盖指模，承租方处没有手写签名。该协议空白处另有易俊杰手写：收据今收到刘存宁押金伍仟元整2018.9月9日。易俊杰和刘存宁确认该协议的真实性，但认为刘存宁没有签字同意，该协议未实际履行。一审诉讼中，依据易俊杰的申请，一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案场地实际装修形成附和部分在2019年5月10日的价值进行评估。广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》（高迪评估[2019]066号），价格评估结论为“价格评估标的商铺涉及的装修工程（无争议部分）在评估基准日的价值合计414162元，标的商铺涉及的装修工程（有争议部分）在评估基准日的价值合计12228元。”该结论书载明“标的装修竣工时间为2018年5月，到价格评估基准日2019年5月10日共为1年。关于公共场所的装修，其经济寿命年限为5年，计算得出标的装修的综合成新率为80%。”后广东高迪评估咨询有限公司出具《补充意见》，将上述评估价格区分为：1、鱼当道装修工程项目197766元，2、养生阁装修工程项目124348元，3、有争议装修工程项目12228元，4、钢结构工程项目92048元。该项鉴定的评估费为15900元。麦锦添、麦毅鸿对该上述评估资料真实性、合法性确认，并陈述对上述1-3项的划分没有意见，但第4项属于养生阁的装修工程，且第3项所涉工程位于鱼当道××厨房及××楼，该部分属于其突入的装修。易俊杰对该评估资料的真实性确认，并陈述上述第3项位于鱼当道，第4项是用于鱼当道，用来分割员工休息间及仓库的。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。关于《商铺及场地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案租赁场地位于广州市南沙区黄阁镇莲溪村××，包括前排103号铺、房东面过道和后排房屋三部分。依据麦锦添、麦毅鸿提供的证据，可以证实上述××的建筑物已取得建设工程规划许可证，但房东面过道为消防车通道，不得占用。由于麦锦添、麦毅鸿将房东面过道和后排房屋搭建成共同使用的整体予以出租和使用，故一审法院认定《商铺及场地租赁合同》中关于103号铺的租赁内容合法有效，关于房东面过道和后排房屋的租赁内容无效。该部分合同无效，易俊杰理应将涉案房屋房东面过道和后排房屋部分交还给麦锦添、麦毅鸿。关于《商铺及场地租赁合同》的解除问题。易俊杰与麦锦添于2018年9月协商退还103号铺的事宜，麦锦添于9月底在103号铺张贴铺位转让的纸条并将103号铺锁上，该行为表明麦锦添、麦毅鸿已将103号铺收回不再出租给易俊杰使用。麦锦添、麦毅鸿虽然没有在易俊杰提交的退租协议上签名，但其以实际行为对易俊杰的退租申请作出了允诺，应视为双方就退租103铺达成一致意见，互不就此构成违约。《商铺及场地租赁合同》中关于房东面过道和后排房屋的约定自始无效，不存在解除与否的问题，而103铺退租后，合同中关于103铺的租赁约定事实上已经解除。麦锦添、麦毅鸿再诉请要求解除合同及交还该部分场地没有依据，一审法院不予支持。麦锦添、麦毅鸿提供的《商铺场地共用协议》上刘存宁并没有签字，协议尚未生效，易俊杰、刘存宁否认存在转租关系，麦锦添、麦毅鸿又未提供其他证据证实易俊杰擅自转租，故一审法院不予采信。且刘存宁并非涉案合同的相对方，麦锦添、麦毅鸿要求其承担责任没有事实依据，一审法院均不予支持。关于租金、占有使用费及违约责任问题。虽然《商铺及场地租赁合同》中关于房东面过道和后排房屋的租赁内容无效，但易俊杰实际占有使用了该部分建筑物，应按照租金标准支付占有使用费。103铺退租后，租金理应相应减少。103铺的面积虽然只占涉案租赁物的20%左右，但其为临街商铺，商业价值明显高于剩余部分，而麦锦添、麦毅鸿自述103铺与相邻的104铺和105铺面积一致，104铺和105铺月租金为5000元，具备可参照性。此外，麦锦添、麦毅鸿确认易俊杰交纳了2018年10月和11月的租金各5000元，且出具了相应的收据，然而又主张易俊杰尚欠这两个月的租金各5000元，但在尚未收齐10月租金的情况下，将后续收取的5000元认为是11月的租金，不符合常理。故一审法院认定103铺退租后，房东面过道和后排房屋的占有使用费为每月5000元。麦锦添、麦毅鸿主张其没有同意易俊杰退租，仍应按照每月10000元的标准计算缺乏依据，一审法院不予支持。麦锦添、麦毅鸿和易俊杰确认2018年3月7日至4月10日为免租期，2018年4月11日至2018年5月6日租金为6667元，之后每月租金从当月7日起计算至次月6日止，每月5日前交纳当月租金。依据易俊杰提供的微信记录，其于2018年12月27日转账6668元，备注是2018年4月份的租金，但该款项于2019年1月6日被退回，即易俊杰实际未支付2018年4月11日至2018年5月6日的租金6667元。麦锦添、麦毅鸿自认退回2018年12月份的占有使用费后，易俊杰未收取，系统又自动退还，故该2018年11月7日至2018年12月6日的占有使用费已支付。同理，易俊杰支付的2018年12月7日至2019年5月6日的占有使用费，每月各5000元，均被收取后又退回，该5个月的占有使用费未实际支付。至于欠付2018年5月7日至2018年8月6日的租金和占有使用费，易俊杰述称因麦锦添、麦毅鸿未提供场地证明导致103铺迟延办妥营业执照，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。房屋东面过道为消防通道，后排房屋违规加建，“鱼当道”铺确实无法办理营业执照，但易俊杰承租时理应对租赁物了解清楚，而事实上易俊杰一直使用该部分场地经营“鱼当道”铺。因此，麦锦添、麦毅鸿要求易俊杰支付2018年5月7日至2018年8月6日的租金和占有使用费共计30000元合理有据，一审法院予以支持。双方自认易俊杰已缴纳2018年8、9月份租金各10000元及10月的租金5000元，故该期间的租金双方已结清。易俊杰至今仍在经营“鱼当道”铺，应按照每月5000元的标准，从2018年12月7日起继续支付该场地的占有使用费。《商铺及场地租赁合同》约定逾期交纳租金，应按照每日百分之二的标准计算违约金，现麦锦添、麦毅鸿将违约金标准调整为每日千分之二，系对自身权利的处分，一审法院予以照准。故易俊杰应支付逾期交纳2018年5月7日至2018年8月6日103铺的租金的违约金，违约金各以每月租金5000元为本金，按照每日千分之二的标准，从当月6日起计算至付清之日止，且应已本金金额为限。《商铺及场地租赁合同》关于房东面过道和后排房屋的租赁内容无效，易俊杰无需支付该部分占有使用费的违约金。如上所述，因涉案场地原因“鱼当道”铺确实无法办理营业执照，且麦锦添、麦毅鸿、易俊杰对《商铺及场地租赁合同》的无效均存在过错，虽然易俊杰有迟延缴纳2018年5月7日至2018年8月6日期间的租金，但麦锦添、麦毅鸿所主张的违约金已足以弥补其因此所造成的损失，根据公平原则，麦锦添、麦毅鸿应将20000元押金退还易俊杰。关于装修和设备损失问题。麦锦添、麦毅鸿自认涉案商铺交付时只有简单装修，易俊杰承租的目的是经营商业，势必要进行装修，麦锦添、麦毅鸿也提供了场地证明协助办理营业执照，其二人应明确知晓易俊杰对涉案商铺进行了装修。麦锦添、麦毅鸿未提供证据证明曾表示不同意易俊杰装修，故一审法院推定麦锦添、麦毅鸿同意易俊杰对涉案商铺进行装修。根据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》，装修工程价值为426390元，包括鱼当道装修工程项目197766元、养生阁装修工程项目124348元、有争议装修工程项目12228元、钢结构工程项目92048元。如上所述，双方就103铺（养生阁）部分的合约已协商解除并交还商铺，易俊杰主张该部分的装修损失没有依据，结合易俊杰提供的装修证据及涉案租赁物实际装修、使用情况，一审法院认定除103铺意以外部分的装修物的评估价值应为302042元（197766元+12228元+92048元）。麦锦添、麦毅鸿明知房东面过道为消防车通道，仍将其出租给易俊杰，存在过错，易俊杰作为承租方，对涉案商铺有无合法报建等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用消防车通道，亦存在过错，且双方过错责任相当，故一审法院酌定由双方对上述装修的损失各自承担50%，即麦锦添、麦毅鸿应向易俊杰支付装修费用损失151021元（302042×50%），对易俊杰主张的超过该金额部分，一审法院不予支持。易俊杰要求赔偿购买设备的损失108620元于法无据，一审法院不予支持，其可将设备自行拆除。至于易俊杰主张的“鱼当道”餐饮加盟费损失，其未提供相应的费用凭证，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月29日作出一审判决：一、确认麦锦添、麦毅鸿与易俊杰于2017年12月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、易俊杰应于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案位于广州市南沙区黄阁镇莲溪村××的租赁物（包括合同约定的房东面过道和后排房屋）交还给麦锦添、麦毅鸿；三、易俊杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向麦锦添、麦毅鸿支付2018年5月7日至2018年8月6日期间的租金、占有使用费共30000元及违约金[以每月(2018年5-7月)租金5000元为本金，按每日千分之二的标准，分别从当月6日起计算至付清之日止，违约金金额以本金为限]，并向麦锦添、麦毅鸿支付从2018年12月7日起至实际交还上述判决第二项租赁物之日止的使用费（使用费按每月5000元计付）；四、驳回麦锦添、麦毅鸿的其他诉讼请求；五、麦锦添、麦毅鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内向易俊杰退还保证金20000元并赔偿易俊杰装修损失151021元，款项合计为171021元；六、驳回易俊杰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2410.6元，由麦锦添、麦毅鸿承担548元，易俊杰承担1862.6元；反诉受理费3000元，由易俊杰承担1500元，麦锦添、麦毅鸿承担1500元；评估费20000元，由麦锦添、麦毅鸿承担10000元、易俊杰承担10000元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，易俊杰提交了四份证据：1.微信转账记录；2.计算表格；3.麦锦添不配合办证的短信记录，拟说明签订合同后的四个月内一直未能办理营业执照，易俊杰一直催促配合办证，最后在2018年8月才办到103铺的营业执照；4.易俊杰与麦锦添、麦毅鸿一审代理律师的微信聊天记录，拟证明麦锦添承诺将麦锦添认为合理的赔偿给易俊杰，但实际并未支付，所以与律师进行联系。对此，麦锦添、麦毅鸿认为：1.微信聊天记录不属于新证据，该证据已在本案一审诉讼中提交。2019年2月10日，易俊杰向梁某全支付5000元。梁某全先收取了该款，后于2019年2月26日通过微信方式退还给易俊杰。2.表格是易俊杰的律师在一审判决后根据一审判决结果草拟出来的表格，供双方抵扣费用的参考。双方最终是按照麦锦添、麦毅鸿修改版的表格进行抵扣支付，违约金从30000元调整为15000元。3.短信截图证据不属于新证据，该证据已在一审诉讼中提交。4.对微信聊天截图的真实性无异议，但关联性有异议。内容显示易俊杰在2020年6月向麦锦添、麦毅鸿的代理律师提出抵扣一审判决确定的金钱给付义务，所以才会出现麦锦添、麦毅鸿的代理律师制作的供双方协商抵扣参考的表格。麦锦添、麦毅鸿提交了六份证据：1.移交签收协议，拟说明易俊杰于2020年7月3日将涉案房屋交还给麦锦添；2.根据一审判决确定的金钱给付义务制作的参考表格；3.2020年7月6日的收条，拟说明2020年7月6日易俊杰带人到涉案房屋门前闹事，并强行向梁某全收取41158元；4.报警回执，拟说明2020年8月22日易俊杰再次带人到涉案房屋门前闹事，迫使麦锦添报警；5.2018年3月8日的欠条，拟说明2018年3月8日易俊杰出具欠条确认欠付租金6668元；6.2020年8月24日的收条，拟说明易俊杰于2020年8月24日确认收到麦锦添支付的34990元，双方对一审判决的金钱给付义务已履行完毕。对此，易俊杰表示：1.对移交签收协议无异议；2.对表格有异议，不同意支付2018年5月至7月的租金30000元以及5月至7月的租金滞纳金15000元；3.收条上的签名确实是易俊杰的签名，易俊杰在2020年7月6日收到梁某全支付的41158元现金，后来麦锦添不同意给41158元，要求扣除2018年4月的租金6668元；4.对证据四报警回执、证据五欠条以及证据六的收条无异议。本院二审查明：2020年6月9日，易俊杰提出本案上诉状。2020年7月3日，易俊杰与麦锦添签订《移交签收协议》，载明：2020年7月3日，易俊杰将××物业交还给麦锦添，场内物品归麦锦添所有。2020年8月24日易俊杰出具收条，确认收到麦锦添34990元。麦锦添、麦毅鸿二审诉讼中表示同意补偿易俊杰500元，易俊杰应向梁某全退款6168元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：易俊杰主张无需支付2018年4月至7月的租金及逾期交纳租金的违约金、免除2020年2月份使用费应否支持。依常理，易俊杰承租涉案房屋时理应审查标的物，对承租房屋有关违规加建情况予以了解。易俊杰本案主张因麦锦添、麦毅鸿未能提供临时场地证明导致其未能办理营业执照，故不同意支付2018年5月至7月的租金。但事实上，易俊杰接收涉案承租标的物并进行了装修、使用。在此情况下，一审法院支持麦锦添、麦毅鸿要求易俊杰支付2018年5月7日至2018年8月6日租金、占有使用费及违约金的诉请，所作处理并无不当，本院予以维持。根据双方当事人二审所述，本案一审判决对各方所应承担的民事责任进行确定，在易俊杰提起上诉后，易俊杰已于2020年7月3日交还租赁物，双方也对一审判决确定的金钱给付义务进行了结算，其中包括2018年5月7日至2018年8月6日的租金、占有使用费（每月10000元）以及违约金15000元，易俊杰上诉所提2020年2月份的使用费也纳入了结算处理，易俊杰已于2020年7月6日通过梁某全实际收取41158元，易俊杰自应对其结算处理的内容予以接受，该项结算并无不妥。易俊杰二审中对其已完成的结算予以反悔，事实依据并不充分。案件事实表明，易俊杰曾出具欠条确认欠付租金6668元，易俊杰于2018年12月27日向梁某全微信转账支付2018年4月的租金6668元，但梁某全于2019年1月6日将该笔款项通过微信退还给易俊杰，即易俊杰并未支付欠租6668元。为此麦锦添、麦毅鸿提出从41158元中扣除6668元，并非没有依据，易俊杰2020年8月24日出具收条实际上也对此项扣除进行了确认，当应依此处理。麦锦添、麦毅鸿二审诉讼中表示同意补偿易俊杰500元，为其对自身权利处分，也应遵从。综上所述，易俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由易俊杰负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十月二十七日书记员  吴敏玲李美琦