杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初5205号原告：杭州润都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区文新街道紫荆花路****，统一社会信用代码9133010606786126XD。法定代表人：王曙光。委托诉讼代理人：王峰,江苏锡州律师事务所律师。被告：马占林，男，1984年2月10日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。原告杭州润都物业管理有限公司与被告马占林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告马占林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》于2018年7月30解除,被告支付合同解除违约金56551.3元；2.被告支付原告租金和商业管理费90596.46元、物业管理费12432.55元，合计103029.01元及违约金（违约金以每期应付金额为基数，按每日千分之三的标准，暂计至2019年6月18日为196351.81元）；3.被告向原告补交优惠费用19363.25元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与杭州伊味企业管理有限公司（以下简称伊味公司）于2016年10月1日签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《租赁补充协议》，约定原告将杭州五洲国际商业中心项目内编号为1-012A号建筑面积为84.88平米的商铺出租给伊味公司，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日止。租赁补充协议对各项费用的标准、支付方式、支付时间、违约责任等作了明确约定。合同签订后原告将商铺交付给伊味公司，伊味公司开始实际经营。2018年5月22日，原告、被告、伊味公司签订《合同主体变更三方协议》，约定合同主体由伊味公司变更为被告。2018年7月15日，被告向原告提交退铺申请，申请退铺。原告经研究决定后，于2018年7月30日同意被告提前解除合同。原告认为，被告拖欠租金、商铺管理费、物业管理费、中途退租等行为已经构成严重违约，被告应按照合同约定支付相关费用并承担相应违约责任。被告马占林未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交的《杭州五洲国际广场项目商铺租赁合同》、《杭州五洲国际广场项目商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、《付款承诺》、《退铺申请》等证据形式合法、内容真实且均与本案存在关联，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据对上述证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告与伊味公司签订《杭州五洲国际广场项目商铺租赁合同》、《杭州五洲国际广场项目商铺管理合同》及《租赁补充协议》。商铺租赁合同约定：原告将杭州五洲国际商业中心项目内编号为1-012A号建筑面积为88.48平米的商铺出租给伊味公司，租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳，具体为：2016年10月1日至2017年9月30日年租金为31626.64元，2017年10月1日至2018年9月30日年租金为54217.1元，2018年10月1日至2019年9月30日年租金为54217.1元；首期租金于交付通知上的交付日前交纳，其余租金以一个季度（三个月）为一个交租期，在每季开始前提前15日一次性付清。租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用。合同签订之日，承租方向原告支付水电费保证金2000元，以保证按时缴纳相关代收能耗费。承租方向原告支付履约保证金18850.5元，若承租方未完全履行合同义务，原告有权将承租方应付而未付的费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，承租方应在收到原告通知后三日内补足履约保证金。若承租方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任意一项或几项的，原告有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。因承租方违约导致合同解除的，承租方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金归原告所有，且原告可视情况要求承租方支付相当于六个月租金（按解除合同时的租金标准）的违约金。商铺管理合同约定：物业管理费按35元/月/平方米收取，具体为：2016年10月1日至2017年9月30日年物业管理费为29708元，2017年10月1日至2018年9月30日年物业管理费为35649.6元，2018年10月1日至2019年9月30日年物业管理费为35649.6元。商业服务费按0.75元/月/平方米收取，具体为2016年10月1日至2017年9月30日年商业服务费为13554.27元，2017年10月1日至2018年9月30日年商业服务费为23235.9元，2018年10月1日至2019年9月30日年商业服务费为23235.9元。物业管理费、商业服务费首期交纳日同首期租金交纳日，其余按季支付，即以三个月为一个交付期，承租方应在每季开始前提前15日向原告一次性足额支付本次交纳款项。合同签订之日，承租方向原告支付履约保证金18850.5元，若承租方未完全履行合同义务，原告有权将承租方应付而未付的费用，包括但不限于租金、商业管理费、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向原告支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，承租方应在收到原告通知后三日内补足履约保证金。承租方向原告支付开业保证金2000元，若承租方未及时交纳水电费，以该保证金冲抵，且事后须进行补足。若承租方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任意一项或几项的，原告有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。因承租方违约导致合同解除的，承租方已交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，原告无需退还，且原告可视情况要求承租方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除合同时的商业管理费和物业管理费交付标准计算）的违约金。租赁补偿协议约定：装修期自2016年10月1日起至2016年11月30日止，装修期内，原告不收取租金、物业费等有关费用。原告给予优惠期3个月，从2016年12月1日起至2017年2月28日止，优惠期内，原告不收取租金，但承租方须交纳物业管理费等有关费用；双方明确，主合同中述每年的租金及商业管理费为已扣除优惠期后，承租方应交的费用。如因承租方原因导致主合同提前终止或解除，视为承租方不享有优惠期和其他优惠，承租方须在主合同终止或解除后3日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按标准为2.5元/天/平方米，即每月租金6454.42元计算），且原告在主合同项下的其他权利不受任何影响。上述合同及补充协议签订后，原告将商铺交付给伊味公司，伊味公司开始实际经营。2018年5月22日，原告、被告、伊味公司签订《合同主体变更三方协议》，约定上述合同及补充协议主体由伊味公司变更为被告。三方协议载明：截止2018年4月30日合同各项应付款合计93310.8元，由被告支付，支付方式详见附件《付款承诺书》。伊味公司已向原告支付的履约保证金18850.5元，转为被告应付的履约保证金，达到合同约定的退费条件由原告退给被告。同日，被告向原告出具一份《付款承诺》，载明：截止至2018年4月30日，被告共欠原告租金83907.45元、物业费9403.35元，共计93310.8元，现将该笔费用分月缴纳，每月1号缴纳6574.78元，直至缴清为止。自2018年5月1日起租金、物业费在每月1号缴纳，每月缴纳租金6454.42元、物业费2970.8元，共计9425.22元。若任何一期费用逾期付款，原告直接解除与被告的租赁合同，并按照租赁合同内的违约金双倍执行。2018年7月15日，被告向原告提交《退铺申请》，请求于2018年7月15日正式退铺，租金、物业费按此日期结算，水电费等能耗费按被告提供数值金额结清，相关费用以履约保证金抵扣。被告经研究于2018年7月30日作出同意原告提前退铺的决定。诉讼过程中，原告提交《欠款明细》，确认截止至2018年7月31日，被告尚欠原告各项费用103028.99元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告于2018年7月15日提出提前退铺的申请，被告于2018年7月30日作出同意的决定，故双方之间的租赁合同关系已于2018年7月30日协商一致解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于原告主张的提前解除合同的违约金，根据《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》的约定，因被告原因导致合同解除的，被告已交纳的保证金、租金、物业管理费、商业服务费等费用原告无须退还，且原告可视情况要求被告支付相当于六个月租金、物业管理费和商业服务费的违约金。鉴于原告未举证证明提前解除合同给其造成的损失情况，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合案涉租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌情对合同约定该项违约金调整为由被告支付原告相当于三个月租金、物业管理费和商业服务费的违约金，计28275.66元。关于原告主张的租金、商业管理费及物业管理费，按合同约定的标准计算，租金为4518.09元/月，物业费为2970.8元/月，商业服务费为1936.33元/月。原告出具的《付款承诺》载明，截止至2018年4月30日，被告共欠原告租金83907.45元、物业费9403.35元，共计93310.8元，加上此后至2018年7月30日合同解除之日止的租金、物业费和商业服务费，被告需支付原告租金、物业费和商业服务费总共为：93310.8元+（4518.09元/月+2970.8元/月+1936.33元/月）×3个月=121586.46元。被告未提供证据证明期间是否有支付过费用以及具体支付的金额，故应承担举证不利的后果。根据原告提交的《欠款明细》，原告确认截止至2018年7月底被告尚欠原告租金、物业管理费和商业服务费总共为103028.99元。该自认事实对被告有利，本院予以认可。故截止至2018年7月30日合同解除之日，被告尚需向原告支付租金、物业管理费和商业服务费共计103028.99元。关于原告主张的逾期支付租金、商业管理费及物业管理费的违约金，根据合同约定，除首期租金、物业管理费和商业服务费外，之后的租金、物业管理费和商业服务费均为一季一付，被告应在每季度开始前提前15日支付；若逾期支付，被告有权要求以每日千分之三标准计收违约金。同时，被告于2018年5月22日出具的《付款承诺》载明：截止至2018年4月30日，被告共欠原告租金、物业费93310.8元，承诺将该笔费用分月缴纳，每月1号缴纳6574.78元，直至缴清为止。自2018年5月1日租金、物业费在每月1号缴纳，每月缴纳租金6454.42元、物业费2970.8元，共计9425.22元。若任何一期费用逾期付款，原告可以直接解除租赁合同，并可以按照租赁合同约定的违约金的双倍执行。现被告未按约定支付租金、物业管理费和商业服务费，故原告要求被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。鉴于原告未举证证明逾期付款给其造成的损失情况，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情对该项违约金的计算标准调整为按照日万分之三计算。结合双方约定的付款时间及原告的主张，暂计算至2019年6月18日的逾期付款违约金确定为18635元。关于原告主张的补交优惠费用的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《租赁补充协议》的约定，原告给予被告3个月的优惠期，优惠期内不收取租金。若因被告原因导致主合同提前解除，被告须在主合同解除后3日内向原告补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按每月租金6454.42元计算）。故原告要求被告补交3个月的优惠费用19363.25元，有相应的事实和合同依据，本院予以支持。另外，被告已交纳的履约保证金18850.5元，原告尚未退还给被告。该保证金应抵扣被告应付的费用和违约金。被告未到庭，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杭州润都物业管理有限公司与马占林（继受自杭州伊味企业管理有限公司）于2016年10月1日签订的《杭州五洲国际广场项目商铺租赁合同》、《杭州五洲国际广场项目商铺管理合同》自2018年7月30日解除。二、马占林支付杭州润都物业管理有限公司提前解除合同违约金28275.66元。三、马占林支付杭州润都物业管理有限公司租金、物业管理费和商业服务费103028.99元及逾期付款违约金18635元。四、马占林支付杭州润都物业管理有限公司优惠费用19363.25元。五、马占林交纳的履约保证金18850.5元抵扣上述第二、三、四项费用后，马占林还应支付杭州润都物业管理有限公司150452.4元，该款项于本判决生效后十日内付清。六、驳回杭州润都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3390元，由原告马占林负担1396元，被告杭州润都物业管理有限公司负担1994元。被告杭州润都物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告马占林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  赵锋明二〇二〇年十月二十四日书记员  章 玲