江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4778号上诉人（原审第三人）：甘波，男，1974年5月29日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：王文炎，男，1976年4月20日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王诚，江苏先创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩小双，男，1981年11月1日生，汉族，住南京市浦口区。原审被告：王子茉，女，1990年3月15日生，汉族，住江苏省溧阳市。上诉人甘波因与被上诉人王文炎、韩小双及原审被告王子茉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。甘波上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判由韩小双承担房屋占用费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。王文炎称其不知道甘波将药店转给韩小双，与事实不符，在甘波转让药店后直至转让合同被撤销之前，药店的实际经营人是韩小双，店内的设施、药品及药店的证照、公章均由韩小双占有，使用并取得收益。2018年8月韩小双因药店经营不善，将药店关闭，并将药店的证照、公章，及其内设施、药品遗留在出租屋内，作为出租人的被上诉人王文炎认为只要有人交纳租金即可。此后，韩小双虽将药店的钥匙通过甘波交还给王文炎，但并未将药店的设施、药品、公章等返还给甘波，甘波也无权处分药店内的设施及物品，也无腾空房屋的义务，因此该房屋的占用费应当由被上诉人韩小双给付。综上，请求二审法院判如所请。王文炎辩称，一审法院已查明，被上诉人与上诉人之间已经形成新的租赁关系，上诉人在未经过被上诉人同意的情况下，将案涉房屋转租给韩小双。在双方租赁合同解除后，上诉人理应将涉案房屋清空并返还。其因与韩小双之间存在其他纠纷，而未清空房屋，理应承担本案相应占用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人韩小双及原审被告王子茉未答辩。王文炎向一审法院起诉请求：1.判令王子茉立即从南京市江宁区海麟花园64幢103室和104室房屋（以下简称案涉房屋）迁出，并按每日333元的标准向其支付自2018年10月28日起至实际腾空、返还之日止的房屋占用费；2.韩小双、甘波对上述迁出及应付款项承担连带责任3.本案诉讼费用由王子茉承担。一审法院认定事实：王子茉曾与甘波合作经营康福堂药店海麒花园分店，为经营该药店承租案涉房屋。2018年4月8日，王子茉与王文炎签订了《租赁合同》。双方约定，王文炎将案涉房屋出租给王子茉，租期为3年，自2018年4月24日至2021年4月23日止，第一年租金12万元，每半年支付一次，后两年按年支付；第二年租金12万元、第三年为12.8万元，每年支付一次；先付后租，需提前1个月支付；王文炎收取押金5000元；王子茉在租赁期间如转让，须与王文炎协商，无权私自对外转租。合同签订后，王文炎向王子茉提供了案涉房屋，王子茉通过甘波向王文炎支付了租金6万元和押金5000元。2018年5月13日，王子茉与甘波终止合作关系，甘波买断王子茉在该药店的“股份”，并告知王文炎，但双方未另行签订房屋租赁合同。2018年6月9日，韩小双和甘波签订《药店转让协议》，双方约定，甘波将位于案涉房屋的康福堂公司海麒花园分店转让给韩小双，韩小双依约将转让费25万元及房租押金支付给甘波。2018年10月27日，甘波将案涉房屋钥匙交给王文炎，王文炎出具收条，载明：“今收到甘波替韩小双交付的房屋钥匙四把”。2018年12月8日，甘波告知王文炎，上次给钥匙时已经告知双方租赁合同终止；王文炎表示东西搬走，协议才终止。2019年9月8日，案涉房屋已经清空并交还给王文炎。一审法院另查明，因韩小双与甘波就案涉房屋店铺转让问题发生纠纷，韩小双于2019年3月13日向南京市建邺区人民法院提起诉讼，要求撤销其与甘波签订的《店铺转让协议》，返还25万元店铺转让费及租房押金5000元。该院于2019年9月16日作出（2019）苏0105民初2316号民事判决书，认定该协议因无权处分而可撤销，韩小双明知甘波非药店负责人而与甘波订立合同应承担相应的责任，遂判决撤销该协议，甘波向韩小双返还转让款，房租押金损失由韩小双承担。二审维持了一审判决。审理中，甘波称王子茉于2018年5月13日将案涉药店转让给其，并告知王文炎；王文炎称王子茉和甘波一起看房，且甘波交纳了租金，其知道王子茉与甘波系合作关系，谁交钱都可以，故未与甘波另行签订合同。甘波称其于2018年6月初即告知王文炎已将案涉房屋转租给韩小双，但未提供证据证实，且王文炎不予认可。韩小双称其与甘波之间的药店转让协议中的转让费包含半年租金，后期的租金未约定，承租前其不认识王文炎，也未告知王文炎；甘波称转让费包括的租金是到2018年10月28日。一审法院认为，承诺生效时合同成立。本案中，王子茉与甘波为合作经营药店承租案涉房屋，并以王子茉的名义与王文炎签订了租赁合同，甘波向王文炎支付了房屋租金，王文炎亦知道王子茉与甘波系合作关系。王子茉与甘波的合作关系终止后，甘波向王文炎告知了该情事，且王文炎亦认为“谁交钱都可以”，故未与甘波另行签订合同。据此，应当认定甘波与王文炎之间成立了新的租赁合同关系。甘波于2018年6月9日与韩小双签订的《药店转让协议》约定了药店转让费及房屋押金，转让费包括案涉房屋的租金，即该协议包含了案涉房屋的转租。甘波将案涉房屋转租给韩小双，未经王文炎同意，王文炎有权解除合同。双方于2018年10月27日交接了房屋钥匙，故甘波与王文炎之间的租赁合同关系于2018年10月27日解除。根据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，甘波与王文炎之间的租赁合同解除后，甘波应当将案涉房屋清空并返还。因甘波与韩小双之间存在纠纷，甘波未能履行该义务，应当承担赔偿责任，故王文炎要求甘波赔偿其逾期腾房占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。韩小双虽系次承租人，但其与甘波之间店铺转让合同已被撤销，根据规定，被撤销的合同自始无法律效力；且韩小双已于2018年10月27日前即将案涉房屋钥匙交还给甘波，韩小双非负有腾房义务的次承租人，故王文炎要求韩小双支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。甘波应支付的逾期腾房占有使用费，可参照年租金12万元的标准计算。王文炎已经收取的押金5000元应予以扣除。因案涉房屋已于2019年9月8日清空并返还，故王文炎要求迁出的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第五十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、甘波于判决发生法律效力之日起10日内向王文炎支付逾期腾房占有使用费98666.67元；二、驳回王文炎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2267元，由甘波负担。二审中，双方均未提交新证据。当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，案涉房屋原为王子茉向王文炎承租用于经营药店，甘波与王子茉原系合作关系，王文炎亦确认知晓。后王子茉退出经营，甘波告知王文炎，王文炎亦认可“谁交租金都可以”，故王文炎与甘波之间，虽未重新签订房屋租赁协议，但已形成事实上的房屋租赁合同关系。后甘波与韩小双签订《药店转让协议》，其中包括将案涉房屋转租的内容，但该转租行为未经王文炎同意，王文炎亦未与韩小双直接签订房屋租赁合同。后韩小双与甘波之间的店铺转让合同被撤销，韩小双将案涉房屋钥匙交还给甘波。甘波于2018年10月27日将案涉房屋钥匙交还给王文炎，王文炎亦出具收条予以确认，故甘波与王文炎之间的租赁关系已经解除。合同解除，甘波作为承租人，有义务清空案涉房屋内设施物品，其因与韩小双之间的纠纷未及时清理，一审判决其承担赔偿责任，并无不当。甘波上诉称韩小双系药店实际经营人，但韩小双与王文炎并未签订房屋租赁合同，案涉房屋所涉租赁合同的相对人为甘波，故王文炎向甘波主张权利，具有合同及法律依据，甘波的上诉意见，本院不予支持。综上所述，甘波的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2267元，由上诉人甘波负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 徐聪萍审 判 员 涂 甫二〇二〇年十月十三日法官助理 崔 鸣书 记 员 孙雪松