山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11326号 上诉人(原审被告)：李天光，男，1972年12月1日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人(原审原告)：于军庆，男，1970年8月17日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人(原审原告)：于江庆，男，1963年6月28日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人李天光因与被上诉人于军庆、于江庆农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李天光上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认于军庆、于江庆与于江庆于1999年10月16日签订的涉案房屋买卖合同有效；2、一、二审诉讼费用由于军庆、于江庆负担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当，导致判决错误。1、一审认定房屋买卖合同无效违反法律禁止性规定，故合同无效，法律依据是合同法第五十二条、土地管理法第六十二条、六十三条。李天光认为依据一审法院援引的法律条文无法得出合同无效的结论。合同法规定只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能导致合同无效。土地管理法规定，农村村民出卖出租、住房后，再申请宅基地的不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。因此，无论是一审法院援引的两个法律条文，还是除此之外的任何现行有效的法律和行政法规都没有规定李天光这样的主体不能购买农村房屋。2、李天光购买涉案房屋没有违反我国现行有效的政策规定。2004年12月24日，国务院国发[2004]28号《关于深化改革严格土地管理的决定》要求：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地；严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；坚决贯彻一户一宅的法律规定；农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区市）规定的标准。这些政策规定仅是限制城市居民购买农民住宅，而李天光并非城市居民，因此即使从政策规定的角度而言，李天光也没有违反。李天光与于江庆签订的房屋买卖协议既未违反法律行政法规，也未违反政策规定，因此双方签订的协议有效。二、于军庆、于江庆受拆迁利益驱动，要求确认合同无效，有违诚信原则。涉案房屋买卖合同签订后，李天光将购房款全部支付给于江庆，于江庆也将涉案房屋交付李天光，双方的合同权利义务已经履行完毕，这合同签订至今已逾20年之久，李天光对房屋进行装饰装修，对涉案房屋形成了长期稳定的占有关系，在前20年双方没有任何意义，周围的老百姓对此也是充分认可的。现于军庆、于江庆起诉要求确认合同无效的行为，严重违反诚信原则，导致市场交易秩序的混乱。三、李天光在原户籍所在地没有任何住房，李天光及其妻子名下也没有其他登记的房产，如果认定合同无效，必然导致李天光一家无处居住，对社会造成不稳定因素。四、于军庆、于江庆的诉讼已超过最长20年诉讼时效。请求依法改判。 于军庆、于江庆未答辩。 于军庆、于江庆向一审法院提出诉讼请求：确认于江庆与李天光签订的出售房子合同无效。 一审法院认定事实：于学桐与江玉华系平度市同和街道办事处西丰台堡村村民，两人婚后生育长子于江庆、次子于军庆、长女于桂欣、次女于桂波。于学桐于1990年11月28日去世，江玉华于2013年11月26日去世。于学桐与江玉华在平度市同和街道办事处西丰台堡村建房屋8间，1991年11月5日，江玉华办理了平集建（1991）字第03005260号集体土地使用证，土地使用证载明：土地使用者江玉华，用地面积351.54平方米。 1999年10月16日，平度市同和街道办事处西丰台堡村干部在场证明，于江庆（甲方）与李天光（乙方）签订出售房子证明，内容：1、甲方将房子四间出售给乙方，东至于吴庆，西至于江庆，南、北至道；2、房子售价14000元，乙方当面将款付清，甲方收款14000元承认无误；3、从今日起房权归乙方所有，但房前屋后原有的树归甲方所有。 合同签订后，李天光在涉案房屋居住至今。 李天光及其妻不是平度市同和街道办事处西丰台堡村集体组织成员。 涉案房屋已列入旧村改造拆迁范围，目前处于评估阶段。 一审法院认为，当事人争执的焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、于江庆与李天光李天光签订的房屋买卖合同的效力。 关于焦点一，于军庆、于江庆的诉讼请求是确认买卖合同无效，确认合同无效的诉讼属于确认之诉，而确认之诉不受诉讼时效的限制，因此，李天光主张本案已超诉讼时效，一审法院不予采纳。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，农村宅基地系经依法审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地，非本农村集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地。本案中，涉案房屋系农村宅基地房屋，该房屋的转让必然导致其所在用的宅基地一并转让。因李天光及其妻均非涉案房屋所在地平度市同和街道办事处西丰台堡村集体经济组织成员，故于江庆与李天光于1999年10月16日签订的房屋买卖合同无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，一审判决：于江庆与李天光于1999年10月16日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费150元，减半收取75元，由于军庆、于江庆负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。本案中，涉案房屋所在土地为村集体经济组织所有，李天光并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，无论李天光是否为城镇居民及其在原户籍所在地有无住房，其均无权购买该村集体经济组织所有土地之上的房屋，其与于江庆于1999年10月16日签订的涉案房屋买卖合同违反了上述法律规定，属于无效合同，一审对此认定正确，本院予以确认。于军庆、于江庆在出售涉案房屋二十余年之后起诉再要求确认涉案合同无效，确实有违诚信原则，但不影响对涉案合同无效的认定。于军庆、于江庆起诉要求确认涉案合同无效，系确认之诉，不受诉讼时效的限制，故本院对李天光关于于军庆、于江庆的请求已超过诉讼时效的主张不予支持。 综上所述，上诉人李天光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人李天光负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十九日 法官助理 于遨洋 书记员贾立