江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7786号上诉人（原审被告）：张玉，女，1975年5月1日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。上诉人（原审被告）：唐辉，男，1975年10月5日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。委托诉讼代理人：姚旭,江苏晋陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王倩，女，1989年10月25日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。委托诉讼代理人：胥洁，江苏千秋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，男，1962年11月26日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县，与王倩系叔侄媳关系。原审被告：睢宁县吉祥房屋中介服务中心二部，现更名为睢宁县吉祥房屋中介服务部，住所地江苏省睢宁县中山北路吉祥房产。经营者：周晓云，该公司经理。上诉人张玉、唐辉因与被上诉人王倩、原审被告睢宁县吉祥房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉、唐辉上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回王倩的一审诉讼请求。2、本案诉讼费用由王倩承担。事实与理由：一、一审法院举证责任分配错误，认定张玉、唐辉违约在先错误。首先，在涉案合同签订后，若张玉、唐辉存在没有履行交付房屋的情况，那么王倩应该有报警、诉讼等催促行为，但事实上王倩没有任何行动，此情形下认定张玉、唐辉没有交付房屋与情理不符；其次，涉案合同本身就是证明张玉、唐辉已将房屋交付的有力证据，不应继续由张玉、唐辉证明房屋交付的事实，而应由王倩证明房屋没有交付。因王倩没有举证证明房屋没有交付，故应当由其承担举证不能的不利后果。二、张玉、唐辉为了履行合同及期还清了房屋贷款，而王倩本身也有义务及时支付购房款并配合完成房屋过户手续，在张玉、唐辉多次催促的情况下，王倩没有在约定的时间内交付房款，已构成根本违约，依据定金法则王倩缴纳不应予以退还。三、张玉、唐辉按照王倩在涉案合同上预留的地址和联系电话寄送了解除合同通知书，王倩以在外地为由拒收，是恶意阻止解除合同条件的成就，依法应视为解除合同条件已成就，合同已经解除。在合同解除后，张玉、唐辉将房屋另卖他人并无过错。四、关于王倩与案外人刘长生的关系，在购买涉案房屋这件事情上，王倩与刘长生是利害关系共同体，两人共同购买房屋，张玉、唐辉一审庭审时提供的录音可对这一观点予以佐证。综上所述，张玉、唐辉不存在违约情形，王倩已经构成根本违约，其关于返还定金的诉讼主张应予驳回。王倩辩称：1、一审法院举证责任分配正确。依据双方签订合同第六条的约定，张玉、唐辉应于合同签订当日交付房屋，其后王倩再支付剩余购房款，合同义务的履行有先后顺序，现张玉、唐辉没有按约履行交付义务，王倩当然有权拒绝交付购房款，所行使的先诉抗辩权是有法律依据的。2、双方签订的合同仅是对双方权利义务的约定，合同本身并不能证明双方合同履行的情况，张玉、唐辉认为合同本身就能证明已完成交付义务的说法错误。3、根据相关法律规定，因王倩违约在先，王倩主张双倍返还定金是有法律依据的。但一审判决同时考虑王倩怠于行使向张玉、唐辉主张交付房屋的义务，据此认定王倩具有一定的过错，所以才没有判决双倍返还定金，只是判决返还已交付的定金十万，张玉、唐辉主张王倩丧失定金的说法没有事实和法律依据，王倩丧失定金的前提是应当存在违约的事实，但经一审法院调查，王倩并没有违约情形存在。原审被告睢宁县吉祥房屋中介服务部述称：张玉、唐辉的上诉请求成立，一审判决不当。王倩向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除张玉、唐辉与王倩间签订的《睢宁县房屋转让合同》；2、判令张玉、唐辉、睢宁县吉祥房屋中介服务部双倍返还王倩购房定金20万元及违约金1万元；3、本案诉讼费用由张玉、唐辉、睢宁县吉祥房屋中介服务部承担。一审法院认定事实如下：张玉、唐辉将其所有的位于睢宁县天虹世纪城23号楼2单元1103室房屋挂在睢宁县吉祥房屋中介服务部出售，王倩有意购买上述房屋，并于2016年11月22日向睢宁县吉祥房屋中介服务部支付购房定金1万元，睢宁县吉祥房屋中介服务部向其出具收条一张。2016年12月8日，张玉、唐辉（卖方、甲方）与王倩（买方、乙方）及睢宁县吉祥房屋中介服务部（居间方、丙方）签订《睢宁县房屋转让合同》一份，合同约定甲方将其所有的坐落于睢宁县睢城镇天虹大道28号天虹世纪城23号2单元1103室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为106.85平方米，转让价格为51万元。合同约定购房款支付方式为合同签订之日乙方支付购房定金10万元（包括已交的定金1万元），其余房款于过户当天一部分走房管局资金监管账户，一部分付现金（以收据为准）。房屋交付方式为合同签订当日，甲方将房屋交付给乙方，甲方保证在30日内协助丙方到房产局办理房屋产权过户手续。并约定自合同签订之日起，甲方不得以任何理由不配合过户或不出售此房，如有反悔，甲方除退还乙方所付出全部房款以外，另向乙方赔偿当前总房款的25%，合同终止；乙方不得以任何理由不购买此房，如有反悔，乙方已付甲方所有房款（包括交付丙方房屋定金）不予退还，乙方应另向甲方赔偿当前总房款的25%，合同终止。合同落款处分别由甲、乙、丙三方签名捺印或盖章确认。合同签订后，王倩于2016年12月19日通过案外人刘长生的账户向张玉、唐辉转账支付购房定金9万元，并由唐辉向王倩出具收条一张。庭审中，张玉、唐辉称合同签订当日已将涉案房屋钥匙交付王倩，王倩表示并未收到。后睢宁县吉祥房屋中介服务部表示与案外人刘长生联系，要求其前往支付剩余购房款、办理房屋过户手续，王倩均未回应。2017年2月，睢宁县吉祥房屋中介服务部按照王倩在购房合同上所留的地址向王倩邮寄解除合同通知书一份，表示因王倩拒不履行主要义务，通知其解除涉案购房合同。上述邮件于2019年2月22日因“收件人在外地，联系寄件人要求退回”被退回睢宁县吉祥房屋中介服务部处。庭审中，王倩表示并未收到该通知书，亦未收到睢宁县吉祥房屋中介服务部要求其支付剩余购房款的通知，因张玉、唐辉未按约履行交付房屋的义务，违约在先，遂提起本案诉讼，要求解除涉案《睢宁县房屋转让合同》，张玉、唐辉、睢宁县吉祥房屋中介服务部双倍返还购房定金及支付违约金1万元。另查明，张玉、唐辉已于2017年5月将涉案房产转卖他人，并办理了房产过户登记手续。其收取王倩的10万元定金至今未退还给王倩。一审法院认为涉案《睢宁县房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效合同，对双方均具有法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行义务。王倩依约支付了购房定金，张玉、唐辉称其已经依约交付了涉案房屋的钥匙，由于王倩否认收到房屋钥匙，张玉、唐辉亦未提供证据证明其已交付房屋的事实，应承担举证不能的不利后果，故本案不能认定张玉、唐辉已按合同约定在签订合同的当日已向王倩交付了房屋，张玉、唐辉违约在先。虽然睢宁县吉祥房屋中介服务部称多次联系案外人刘长生要求其支付剩余购房款、办理过户手续，但刘长生既非购房合同的签订方，又非合同签订方王倩的代理人，根据王倩的陈述，其与刘长生系普通朋友关系，仅系借用刘长生的账户使用，刘长生与本案房屋买卖没有任何关系，刘长生并无义务支付剩余购房款或通知王倩付清购房款。睢宁县吉祥房屋中介服务部向王倩邮寄的解除合同通知书已被退回，王倩并未收到，张玉、唐辉在明知王倩没有收到解除合同通知书、没有明确得知王倩是否同意解除合同和征得王倩同意的情况下，就单方解除合同并在短时间内（未超过三个月）将涉案房屋转卖他人并办理了产权过户手续，张玉、唐辉存在过错。王倩称其支付定金后张玉、唐辉迟迟未履行交付房屋的义务，但涉案合同中明确约定合同签订当日交付房屋，王倩在合同签订后其既未催促张玉、唐辉履行交付房屋的义务，又未在约定时间内向张玉、唐辉主张办理房屋过户手续、支付剩余购房款，存在怠于履行合同的情形，致使张玉、唐辉对王倩是否继续履行合同产生合理的怀疑，以致张玉、唐辉将涉案房屋另行卖给他人，王倩亦存在一定过错。张玉、唐辉收取王倩的定金10万元，由于房屋没有实际出售给王倩，就本案而言双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。现张玉、唐辉已将涉案房屋另卖他人，双方签订的《睢宁县房屋转让合同》已经无法继续履行，合同目的已经不能实现，王倩行使解除权要求解除双方签订的《睢宁县房屋转让合同》的诉讼请求，予以支持，合同解除后张玉、唐辉应当返还王倩已支付的购房定金10万元。王倩要求张玉、唐辉、睢宁县吉祥房屋中介服务部双倍返还购房定金及赔偿其违约金1万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》六十条、第九十六条、第一百十一五条、第一百十一六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除王倩与张玉、唐辉及睢宁县吉祥房屋中介服务部于2016年12月18日签订的《睢宁县房屋转让合同》；二、张玉、唐辉于本判决生效后十日内返还王倩购房定金100000元；三、驳回王倩其他诉讼请求。案件受理费减半收取4450元，由王倩负担1500元，张玉、唐辉负担2950元。本院二审期间，原审被告睢宁县吉祥房屋中介服务部提交新的证据材料：1、中介与案外人刘长生的通话录音一份，证明王倩和刘长生系共同购买涉案房屋。张玉、唐辉发表质证意见：从该通话录音的内容可反映，刘长生和王倩不是普通的朋友关系，在购买涉案房屋这件事情上，他们应该是利益共同体。王倩发表质证意见：1、该录音中对方通话人的身份不能确定，不能反映出是睢宁县吉祥房屋中介服务部所称的案外人刘长生。2、即使是刘长生，但其是案外人而非涉案合同的当事人，与涉案合同的履行无任何关系。3、案外人刘长生没有代为履行合同和通知王倩的义务，睢宁县吉祥房屋中介服务部所举证的录音内容和本案争议焦点并无关联，不能实现其证明目的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：张玉、唐辉应否向王倩返还购房定金十万元。本院认为：张玉、唐辉上诉主张王倩未按照涉案《睢宁县房屋转让合同》相关条款的约定及时支付剩余购房款，已构成根本违约，根据定金罚则的规定，张玉、唐辉有权对已收受的10万元定金不予退还。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”基于以上法律规定，评价是否适用定金罚则，应结合涉案《睢宁县房屋转让合同》签订、履行的整体过程综合予以判断。本案中，从各方当事人一、二审庭审时陈述可以看出，各方当事人对涉案合同签订后王倩已经依约支付购房定金10万元的事实不持异议，主要争议在于王倩支付购房定金后，张玉、唐辉有无依照该合同相关条款约定向王倩交付涉案房屋及是否存在违约情形。张玉、唐辉作为履约义务人，应当对已将案涉房屋交付给王倩承担举证责任，虽其主张已向王倩交付了涉案房屋的钥匙，但其所举证据不足以证明该主张的成立。且即使张玉、唐辉向王倩交付了钥匙，但交付钥匙行为的本身并不能等同于交付义务的完成，在睢宁县吉祥房屋中介服务部作为涉案合同的居间人参与履行合同的情况下，一般应当组织房屋买受人查验房屋、签署交接书面材料、办理钥匙移交手续等，但张玉、唐辉、睢宁县吉祥房屋中介服务部均未有提交相关证据，故应当认定张玉、唐辉未依约向王倩交付涉案房屋，存在违约情形。同时，睢宁县吉祥房屋中介服务部向王倩邮寄的解除合同通知书已被退回，王倩并未收到，而张玉、唐辉在明知王倩没有收到解除合同通知书的情况下，即单方解除合同并在短期内将涉案房屋转卖他人并办理了产权过户手续，张玉、唐辉亦存在过错。因此，张玉、唐辉作为收受定金的一方，未按照约定期限履行合同义务，缺乏主张适用定金罚则的依据。根据查明事实，涉案房屋已被张玉、唐辉另行出售他人，《睢宁县房屋转让合同》已根本上不能履行，基于此一审法院判决解除《睢宁县房屋转让合同》，各方当事人对此并未提出上诉。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因在合同履行过程中，双方当事人均存在违约行为，且违约过错程度相当，故一审法院判决张玉、唐辉返还王倩支付的购房定金10万元，适用法律并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张玉、唐辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人张玉、唐辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月二十一日法官助理  徐文轩书 记 员  金宇婷