辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终2144号上诉人（原审被告、反诉原告）：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**千山西路**。法定代表人：王忠伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕丽晶，该公司职工。委托诉讼代理人：石磊，该公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李春英，女，1951年3月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑香海，男，1949年10月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑延书，女，1975年10月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**共荣街********。上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁房地产公司）因与被上诉人李春英、郑香海商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳仁房地产公司委托诉讼代理人毕丽晶、石磊，被上诉人李春英、郑香海共同委托诉讼代理人郑延书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳仁房地产公司上诉请求：1、依法撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初166号民事判决书，不服判决第一项上诉人向二被上诉人支付未能办理网签合同的违约金5万元，依法改判或者发回重审；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定的事实、适用法律和判决结果错误。1、上诉人不同意一审认定支付二被上诉人违约金5万元的诉讼请求。2015年10月19日，二被上诉人购买我公司开发建设的“阳光金郡”小区7号楼3单元1层2号住宅楼一套（面积83.99平方米），单价：4900元/平方米，房款总价：411,551元，双方签订了商品房定购书一份，约定：二被上诉人交付首付款111,551元，其他剩余房款300,000元，二被上诉人以借款形式向我公司按期支付房款，双方于2015年10月20日签订了借款合同一份，二被上诉人每月向公司偿还房款12,500元，在此后偿还250,000元截止，剩余的50,000元房款，二被上诉人一直没有偿还。在2018年，二被上诉人及其女儿郑延书带领其他四位业主，以我公司未签订合同的问题到铁西区信访局对我公司进行上访，对我公司造成了极大的影响，为了安抚二被上诉人及其女儿，我公司在胁迫无奈的情况下，用二被上诉人所欠的50,000元房款抵顶违约金，我公司不再向其主张剩余房款50,000元，于2018年11月9日签订了补充协议一份，我公司保证于2019年3月15日前为其网签，否则自愿承担违约金50,000元，因为郑延书是老师，不断的在小区进行煽动其他业主上访，故我公司在万般无奈之下签订的该协议。在2019年3月21日，我公司在没有为其签订网签的情况下，又支付给原告52,500元违约金（详见收据二份），在其以各种理由不断信访等行为逼迫下，2019年3月21日我公司与其签订了补充协议-3,约定我公司于2019年9月30日前不网签，继续赔偿其50,000元违约金，现我公司认为上述协议均系在二被上诉人及其女儿不断信访逼迫下签订的，不是我公司的真实意思表示，这样支付违约金显失公平，系不当得利，并且支付的违约金过高，严重损害公司的利益。2、二被上诉人及其女儿郑延书行为系敲诈行为，其以买房形式以各种理由进行上访以获得最大利益，严重损害了我公司的利益，其行为构成敲诈勒索，故请法院依法审查本案的情况，依法将该案移送公安机关，对二被上诉人及女儿郑延书进行法律制裁，请依法审查。二、原审法院适用法律错误。我公司没有将该楼房出售或者给第三人，我公司没有违约行为，我公司在向二被上诉人出售该房屋，已经向其明示该房屋的现状，并且二被上诉人已经入住该房屋，实际占有管理该房屋，故原审法院适用法律错误。李春英、郑香海辩称，服从原审判决。李春英、郑香海向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告违约金50,000元；2、要求被告续签关于“阳光金郡”项目业主郑延书合同问题约定补充协议-4；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，原告与被告签订了《阳光金郡商品房订购书》，约定由原告购买被告开发建设的位于鞍山市铁西区千山西路128号阳光金郡项目7号楼3单元1层2号房屋，总价款411,551元，原告缴纳首付款111,551元，余款30万元，原告与被告约定以每月偿还借款形式按月支付，原告共计支付了首付款111,551元以及25万元借款，因被告不具备签订网签合同的条件，被告同意免除原告支付剩余5万元房款，并于2018年11月9日，由佳仁房地产公司作为甲方、原告的女儿郑延书（本案委托代理人）作为乙方签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议》：1、乙方尚欠甲方房款50,000元，甲方用该房款作为违约金。2、双方约定于2019年3月15日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。另查，2019年3月21日，由佳仁房地产公司作为甲方、原告的女儿郑延书（本案委托代理人）作为乙方签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议-2》：1、甲方支付给乙方违约金2500元。2、双方约定于2019年9月30日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。3、本协议签订后，2018年11月9日签订的“关于合同问题的约定的补充协议”自动作废，并且收回乙方手中原件。同日，双方还签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议-3》：1、甲方支付给乙方违约金5000元。2、双方约定于2019年9月30日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。合同签订后，佳仁房地产公司向原告支付了52,500元违约金。另查，被告未能按上述协议约定履行网签合同的义务。一审法院认为，合同是平等的主体之间因法律行为而约定的权利义务关系。对于本案涉及的2018年11月9日签订的补充协议、2019年3月21日签订的补充协议-2、补充协议-3，以上三份协议的效力问题，以上三份合同均是书面形式，由原告与被告签字、盖章予以确认，该协议系双方真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具备约束效力，故原告依据2019年3月21日签订的《补充协议-3》第2条的约定，向被告主张5万元违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。对于被告（反诉原告）主张确认以上三份《补充协议》均不是出于真实的意思表示，主张确认无效以及返还不当得利102,500元的诉讼请求，经审查，被告提出此主张的依据是：该三份《补充协议》均是在原告到相关部门信访过程中签订的，不是被告真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但本案原告并没有以上情形，且办理商品房网签合同本是被告作为商品房开发商本应履行的合同义务，在被告违约的情况下，原告作为业主以及消费者，到相关部门寻求救济，并不是胁迫的行为，故被告的主张没有事实与法律依据，该院不予支持。对于原告主张要求被告续签关于“阳光金郡”项目业主郑延书合同问题约定补充协议-4，合同是当事人之间的意思自治行为，原告与被告是否续签合同，应依据原告与被告之间是否达成合意，不是法律强制约束的范畴，故对于原告的此项诉讼请求，该院不予支持。对于被告提出违约金过高的抗辩意见，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。庭审中，被告对原告的房屋被抵押给他人一事予以确认，故原告主张的违约金未超出法律规定范围，被告的此项抗辩意见，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑香海、李春英支付未能按期办理网签合同的违约金5万元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），由被告承担，于本判决生效之日起十日内支付原告；反诉费1175元，被告已预交，由被告承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人佳仁房地产公司应否支付被上诉人李春英、郑香海未按期办理网签合同的违约金50,000元。对此，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因案涉三份补充协议的签订系协议双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故不存在上述法律规定的合同无效情形，应认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，上诉人佳仁房地产公司主张案涉三份补充协议无效且是在被上诉人李春英、郑香海及其女儿郑延书不断信访下受逼迫而签订，不是其真实意思表示，该违约金显失公平，系不当得利，且支付的违约金过高，严重损害公司的利益。本院认为，一方面，上诉人诉讼中已自认其至今未能为上诉人办理网签手续系因该公司欠案外人借款未能偿还致法院于2017年7月依法查封案涉房屋所致，故依据双方协议约定上诉人已构成单方违约，应承担相应的违约责任；另一方面，被上诉人及其女儿在上诉人未为其办理网签合同的情况下到信访局进行上访的行为，系被上诉人作为业主向相关部门对自身权利进行救济的行为，该行为并不构成敲诈勒索，故对上诉人提出将该案移送公安机关的主张，本院不予采纳。同时，上诉人作为房地产开发企业，办理网签合同系其应尽的合同义务，在其明知案涉房屋被法院依法查封情况下与被上诉人一方签订上述补充协议，系其对自身享有民事权利的处分，并不存在违背其真实意思、被逼迫签订协议的情形，结合此前上诉人向被上诉人已实际履行支付部分违约金及未就上述协议行使撤销权的事实，对于被上诉人提出要求上诉人依据补充协议-3支付违约金50,000的主张，本院予以支持。据此，一审法院对此判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年十月十四日法官助理张越书记员姜珊