广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19088号上诉人（原审原告）：张子眉，女，1989年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宣芳，女，1980年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：娄孟强，广东联策律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘英俊，广东联策律师事务所实习律师。上诉人张子眉与上诉人宣芳因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张子眉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张子眉在一审中主张的全部诉讼请求；2.宣芳承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第十二页第十四行中认定涉案合同履行过程中双方存在迟延履行合同的情形，属于认定事实错误。1.一审判决第13页倒数第3行称“随后又因张子眉工作问题直至12月13日完成过户。因此宣芳存在过错，但张子眉亦有部分责任”属于认定事实错误，张子眉于2019年11月27日完成涂销抵押，距离2019年12月1日还有11月28日（周四）、11月29日（周五）、11月30日（周六）合计三天，三天时间足以安排办理过户。导致超出2019年12月1日过户的过错在宣芳处，之后张子眉由于工作原因而协调过户时间属于正常合理的范围，总不能说急忙约哪天就是哪天，这不符合常理和实际，属于没有给张子眉合理的时间安排过户。2.一审判决第十四页第八行称“张子眉对是否搬走及更换家私家电不置可否，故一审法院采信宣芳的陈述，张子眉搬离和更换了涉案房屋的部分家私家电”属于认定事实错误，张子眉在一审中已经明确强调已按双方约定交付房屋，并不存在一审法院所称的“不置可否”，根据本案证据和双方陈述，双方明确是先交房交钥匙，然后在第二天去物管处办理转名手续，如果像宣芳所述其不满意交房情况，那为什么第二天还愿意配合去物管处办理转名手续。如张子眉在一审所强调的，张子眉在交易过程中多次强调宣芳需支付逾期违约金，但宣芳和中介一直置之不理，宣芳在交易最后阶段即交房阶段便恶意编造故事声称张子眉的交房不符合双方约定，企图以此来抵扣逾期违约金。3.一审判决第十四页第十一行称“张子眉交付房屋存在瑕疵，且宣芳在交房当日已经向中介提出了异议”属于认定事实错误。从中介在一审庭审的证人证言可知，中介完全偏帮宣芳，其证人证言不能作为判案依据，从张子眉一审提交的微信聊天记录可知中介在整个交易过程中一直帮助宣芳逃避逾期违约金的责任，因此中介与宣芳的对话根本不能作为判案依据。更为重要的一点是，宣芳认为交房房屋的瑕疵在于搬离和更换了涉案房屋的部分家私家电，这类型的瑕疵不像水管堵塞那样难以当场发现，宣芳所称替换家电的颜色和品牌都不一样了，这是能当场马上辨认出来的，宣芳在收房后才提出这些这么容易发现的瑕疵，这根本不符合常理和交易习惯，而且交房当时是有中介在场的。宣芳也提出当时张子眉是开车经过门口然后把钥匙扔给宣芳后开车走了，因此宣芳声称自己还未看房就收钥匙了。4.一审判决第十三页第二段第七行，双方由于李某所陈述的同贷书上未盖章为由未立即办理过户。张子眉认为同贷书未盖章，那就等于同贷书未准备好，应属于宣芳的责任和过错，一审法院认为对于过户的合同义务宣芳存在过错，张子眉亦有部分责任，属于认定事实模糊。根据一审证据可以看出，直到2015年12月10日，宣芳仍未准备好盖好章的同贷书，因此，宣芳的违约金原来应是从2019年12月1日计至2019年12月13日，但是至2019年12月10日宣芳仍未准备好盖章好同贷书，所以2019年12月1日到2019年12月10日这段时间属于宣芳违约，完全属于宣芳的全部责任和过错，因而宣芳需承担这段时间的逾期过户违约金45000元。5.根据一审证据，中介是2019年12月11日下午5:33才开始约张子眉过户时间的，张子眉作为一名老师不可能随意请假，张子眉能协调在12月13日过户已经是非常合理的。因此张子眉对过户时间不存在任何过错。二、一审法院举证责任分配错误，张子眉无需举证证明自己的损失有多少。宣芳认为张子眉的损失明显少于约定违约金的，应承担证明责任，否则需承担举证不能的不利后果。宣芳连续多次违约，在交易过程中不承认错误和主动协调，直至诉讼也不承认其逾期的事实，其对契约精神和遵守合同根本视若无睹。三、根据一审证据，张子眉的母亲在微信群里对于宣芳所称的交房瑕疵已经马上反驳，不存在一审判决中所述的不置可否。从家私清单还有宣芳所提交的照片，可以看出宣芳是一个极其谨慎仔细的人，在家私清单中连花盆有多少个都写得清清楚楚，对每个家具家私都拍了照片，又怎么会在收房时出现看错的情况。对此，一审法院认定交房是否存在替换家具等瑕疵，影响张子眉作为一名老师的声誉，在正常交房后，如果要认定家具家私被替换的，这需要宣芳举证，张子眉根本没有能力能证明家具是否被替换。一审法院仅依照实际损失来判，无视当事人的主观恶性和恶劣程度，实际上就是纵容无视契约精神和违约的行为。综上所述，张子眉恳请二审法院依法判如所请。宣芳辩称，张子眉的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。一、关于首期款的支付问题。1.根据双方的聊天记录以及中介李某、李某的证人证言，足以证明双方已就首期款达成在2019年12月1日支付，因此并不存在逾期支付的问题。2.在整个合同的履行过程当中，宣芳并没有违约的主观故意，相反一直在积极的履行和推进合同。比如，合同约定宣芳应当在9月23日前支付定金余款40万，但宣芳提前在9月22日支付了定金余款40万；双方约定宣芳在过户当天支付剩余楼款，2019年12月13日双方办理过户，但宣芳却在2019年12月12日，也就是提前一天支付了楼款75万元。3.宣芳是按照双方的协商结果以及中介李某的通知来履行的付款义务。二、关于过户问题。1.在涉案合同的履行中，双方已经就过户时间达成在2019年12月13日办理过户，从张子眉与中介李某2019年12月6日、12月10日、12月11日、12月12日以及2019年12月11日的群聊聊天记录，可以证明双方经过多次协商确定过户时间为2019年12月13日办理过户。三、针对张子眉提出关于违约金的问题，宣芳不予认可。首先，在一审中张子眉已明确违约金的计算时间节点，并且在起诉状中也明确了逾期违约金的确定金额，因此其在二审当中又进行明确，明显有违法律的规定。其次，宣芳也没有迟延过户的主观故意，双方也是一直按照中介的安排以及双方的协商和确定的时间，积极配合办理过户手续，不存在拖延办理或拒不办理的情形。此外，张子眉在合同履行当中也存在着违约和过错。涉案合同附件第二条第五款约定，张子眉应当在签订合同后五天内办理提前还贷手续，合同签订的时间为2019年9月22日，也就是说张子眉应当在2019年9月27日前办理提前还贷手续，但张子眉却在2019年10月28日才办理提前还贷，足足迟延一个月的时间，导致后续整个流程拖延。此外双方原定在2019年11月13日办理网签手续，但当天张子眉忘记带房产证，导致网签拖延。同时，张子眉是在2019年10月27日才拿到涂销抵押资料，此时距离原约定的12月1日办理过户不足两个工作日，按照常识办理过户，需要双方的资料齐备及时间上的配合，但在实际履行当中，不可避免地会遇到资料不齐备或时间不凑巧等不可归责于双方的因素，因此不能认定宣芳存在迟延过户。一审在案证据足以证明张子眉未按合同约定交房、搬离及更换家私家电，因此依法不应支持迟延交付尾款的违约金。最后，宣芳认为涉案合同是中介公司提供的格式条款，合同条款在实际操作和履行中难免会遇到一些意外情形，特别是需要银行等金融机构进行配合的情形。宣芳认为，只要买卖双方没有违约的主观故意，并在积极推进合同的履行，即使在实际履行中双方存在一些瑕疵，也不应苛求承担违约责任。宣芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判宣芳无需向张子眉支付违约金30000元；2.一、二审案件受理费由张子眉承担。事实和理由：一审法院错误认定宣芳承担逾期支付首期款的违约责任，并错误认定宣芳对延迟过户存在过错。首先，张子眉与中介2019年10月23日、2019年11月3日的聊天记录、宣芳与中介的聊天记录及中介的证人证言足以证明，在涉案合同履行过程中，双方就首期款130万元达成在2019年12月1日前支付。此外，涉案合同约定张子眉应在2019年9月28日之前先履行办理提前还贷手续，但张子眉迟延一个月履行，以致宣芳的资金发生变动。同时，在张子眉与中介2019年11月18日的聊天记录中，张子眉配合提供新的收款账户，在收到首期楼款后，张子眉办理了过户手续目，未提出异议。其次，张子眉迟延一个月办理提前还贷手续，导致后续交易流程拖延，同时因张子眉忘记携带房产证及工作问题导致网签及过户拖延，张子眉在涉案合同履行中存在违约和过错。此外，双方就过户时间协商一致，并达成在2019年12月13日办理过户手续。最后，涉案合同是中介公司提供的格式合同，且涉案合同的履行属于流程性交易，在实际操作和履行中不可避免地会遇到一些意外情形，只要买卖双方没有违约的故意，并在积极协商和推进合同的履行，即使在实际履行中存在一点瑕疵，也不应苛求该方承担违约责任。综上所述，一审法院错误判决宣芳需向张子眉支付违约金30000元，恳请二审法院依据本案事实和法律规定，依法支持宣芳全部上诉请求。张子眉辩称，一、宣芳把同意继续履行合同理解为变更合同条款，以此来掩饰自己的违约行为。张子眉在微信中已经多次要求宣芳支付逾期违约金，但宣芳从未回应。二、根据一审判决第十三页第一段的内容，一审法院已经明确认定张子眉多次催告宣芳何时准备好房款，但宣芳一直未准备，哪怕张子眉一个月后再申请提前还款，宣芳仍未能按照五天内支付房款。宣芳在上诉状中声称延迟一个月履行，导致资金变动，把过错推在别人身上，实属歪曲事实。张子眉于2020年4月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宣芳向张子眉支付迟延交付首期楼款的逾期违约金99000元；2.宣芳向张子眉支付迟延过户的逾期违约金54000元；3.宣芳向张子眉支付房款尾款20000元；4.宣芳向张子眉支付迟延交付房款尾款的逾期违约金（以每天4500元的标准计算，自2019年12月14日计至实际支付房屋尾款之日为止）；5.宣芳承担所有诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2019年9月22日，张子眉（卖方）、宣芳（买方）和广州市xx房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：买卖物业位于广州市增城区××翡翠XX大道××翠园××号，该房屋按现状出售，附家私电器（详见家私清单）；总价450万元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等），付款方式详见附件；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供给交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务等，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方案每日总楼价1‰支付违约金；三方约定其他事项：卖方交楼时间为2020年3月31日前交付给买方使用，经买卖双方一致同意，买方按揭付款，定在2019年12月1日前办理房产过户等内容。合同附件载明：合同签订当天支付定金10万元，2019年9月23日支付定金40万元，首期楼款130万元于经纪方或银行通知还贷之日起5天内付至卖方贷款账号中（代卖方还银行贷款）；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，实际贷款差额于应付楼价的差额由买方于缴税前付清；买卖双方在签订本合同5天内签订《购房抵押贷款合同》，卖方在签订合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款，买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档后备齐交易所需资料向房屋登记机关申请递件；管理处转名时支付余额1万元。同日，张子眉和宣芳签署家私清单，载明客厅有沙发4张、茶几2张、吊灯2台、空调1台、电视机1台、餐桌椅1张6椅、窗帘1套、鞋柜1个、二楼鞋柜1个、酒柜1个、麻将桌1张、电视柜1张；主人房有1桌2椅、空调1台、衣柜一套、梳妆台1张、五斗柜1套、架子1张、书柜1张；客房有床1张、床头柜1张、空调1台；客房②有空调1台；客房③有梳妆台1张、电脑桌椅1套、衣柜1套、空调1台、热水器1台；厨房有煤气灶1台、抽油烟机1台、消毒碗柜1台、微波炉1台、冰箱1台等，并载明双方同意按以上标准交房等内容。2019年10月28日，广发银行向张子眉发送手机信息，载明张子眉已预约二手住房按揭贷款提前还款，金额为1011110.96元，张子眉需于10月29日前存入1019416.53元，未按时存入会导致提前还款申请失败等；2019年10月30日，广发银行向张子眉发送手机信息，载明张子眉申请的提前还款已受理，正在审批，期间银行将冻结该笔资金确保划扣成功等内容。2019年11月14日，张子眉和宣芳办理网签，签署《广州市存量房买卖合同》。2019年11月18日，宣芳向张子眉转账30万元、50万元；2019年11月24日，宣芳向张子眉转账50万元。2019年12月6日，宣芳取得银行出具的《同意贷款意向书》，载明“借款申请人宣芳于2019年11月22日向我行申请借款人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整，用于购买张子眉（卖房人）位于增城区××翡翠XX大道××翠园××号的房产……”。2019年12月12日，宣芳向张子眉转账35万元、50万元；2019年12月13日，宣芳向张子眉转账48万元；2019年12月13日，双方办理过户手续；2020年1月7日，宣芳向银行申请的按揭贷款放款至张子眉账户，金额为135万元。《房地产买卖合同》签署后至交付房屋等合同履行期间，张子眉、宣芳分别与广州市XX房地产中介有限公司的工作人员李某通过微信沟通涉案房屋交易相关事宜，张子眉、宣芳、李某、李某等人组成微信群聊“XX街X号”沟通涉案房屋交易事宜。具体如下：一、张子眉与李某的微信记录载明：2019年10月15日张子眉“今天问了银行，提前还贷只需要手机网银申请，账户需要还款金额就行，你看看买方什么时候打钱过来”，李某回复“好的，好的”；2019年10月21日张子眉“怎样了”，李某回复“客户说她还是准备一次性付款”“您看您这边什么时候需要钱，我让客户准备一下钱”；2019年10月23日李某“张小姐，客户说下个月资金才到位，要下个月才能转给您”，张子眉回复“好的”；2019年10月28日，李某向张子眉发出“张小姐，房子款的事情帮您搞定了，您看您什么时候方便”，张子眉回复“是1月前一次性付款过户哦？”，李某“最近这几天”，张子眉“你跟买家是怎么落实，确定12月过户啊”，李某未回复；2019年10月29日，李某“1月15日把全部钱给你”；2019年11月2日，张子眉“那个买家什么时候打130万过来”，李某“11月底转给您”；2019年11月3日，张子眉“还有，那个16号，还是按合同吧，12月1日过户，那个130万，这两天发过来吧”“她这样不按合同约定办，是否属于不配合交易？她违约了？”，李某“张小姐，我昨天晚上还去找了客户，她的资金确实没有到位”“她会在本月底前转入130万”“12月过户，付清全款”，张子眉“没有到位，那是她自己问题，合约签好了，就按合约走啊，她自己问题就要负她违约责任啊”“她资金周转不来，签的时候就别写12月1日前过户。既然签了，那我这边也就是预着12月1日前有钱到位啊”，李某“我再去催催她”，张子眉“……合同中明确写了12月1日过户的……如果她不按合同办，到时你们是不是要发律师函给她”“或者让她签一份补充协议”等；2019年11月27日，张子眉“拿了涂销资料后要干嘛”，李某“等客户银行出同贷书，出了同贷书就可以来房管局过户了”，张子眉“哦哦，就是我这边的事情就办完了是吧？”，李某“嗯，是的”；2019年12月3日，张子眉“没有消息？”，李某“明天可以出同贷书”，张子眉“那什么时候过户？”，李某“她还在筹钱”，张子眉“所以呢”，李某“这个月可以过户”，张子眉“那她属于违约吗？”，李某未回复；2019年12月6日，李某“张小姐，芳姐给了你多少钱？”，张子眉“定金50第一笔130”“共180”，李某“好的”，张子眉“什么时候过户？”，李某“下个星期”“具体时间还没有定”“确定好了马上通知你们”，张子眉“好的，不要再拖”，李某“我刚刚又打给电话给银行，同贷书出来了，还没有盖章”，张子眉“好的”；2019年12月10日，张子眉“这周什么时候过户”，李某“银行盖章还没有盖好，昨天今天都催银行了，也跟您妈妈说了”；2019年12月11日，李某“改明天早上可以吗”，张子眉“明天早上不行啊”“我有课，来不及调课了”“她明天转135万给我”，李某“过户当天转的”，张子眉“好”；2020年1月7日，李某与张子眉沟通佣金支付问题以及张子眉要求李某通知宣芳其主张违约金问题；2020年3月22日，李某“客户要求，一定要把空调换回来”；2020年4月23日，李某“张小姐，哪些家私是客户花了钱包在一起的，你们搬走的东西，客户要求全部搬回来，空调，椅子，木沙发，冰箱，这些全部都有照片为证的，你把这些东西换回来后，客户芳姐就把剩下的2万块转给你们。”二、宣芳与李某的微信记录载明：2019年10月27日，李某“芳姐，您需要在12月1日前支付业主130万元的首期款，然后在2020年1月15日前去房管局过户更名至您的名下，当天需要支付剩余的楼款也就是270万元。您要提前准备以下这些资金”，2019年10月28日，李某“她随时可以搬的”，宣芳“11月交完，11月办证时就可以搬吗”等。三、微信群聊“XX街X号”载明：2019年11月10日，李某“张小姐，客户这边想做按揭”，张子眉“那就是按原来合同是吗”，李某“客户8天后给您130万可以吧”，随后张子眉与宣芳均未回复；2019年11月13日，2019年11月14日，各方沟通网签事宜；2019年12月13日，各方沟通过户事宜；2020年3月2日张子眉主张违约金；2020年3月16日、3月21日，各方沟通交房事宜；2020年3月22日，李某在群聊中询问张子眉是否更换了空调，张子眉“反正已经交楼，房款和水电煤表度数的问题你们尽快在今明两天拍照和结清。管理处的问题，已写委托书，我就不过去了”，李某“委托书不行，要自己本人亲自去”；2020年3月25日，张子眉“请问何时结清购房尾款”；2020年4月7日，张子眉“当时约3月22日交房，买家看了半天才收房收钥匙的，事后才说有问题？”“我不想跟你们扯了，走法律程序吧，余款和违约金一分也不能少”，宣芳“尾款就是发现了问题才用的……”等。2020年5月7日，XX别墅区管家海棠向宣芳发出涉案房屋相关费用的电子收款单，载明：2020年2月1日至2020年3月31日的代收水费147.90元、代收污水处理费80.75元，2020年3月1日至2020年3月31日的代收分摊电费8.04元。上述事实有张子眉提交的《房地产买卖合同》、《家私清单》、申请提前还款的手机短信截图、银行流水、微信记录（包含张子眉与李某、群聊）、同意贷款意向书、网签合同等，宣芳提交的宣芳与物业工作人员的微信记录、电子收款单，李某与张子眉、李某与宣芳的微信记录等予以证明，一审法院予以确认。为了证明双方所主张的事实，张子眉另提交：1.张子眉与案外人于2019年10月26日签署的购房合同和2020年1月15日的过户预约记录，拟证明其需另购买房屋，宣芳的逾期行为会导致其另交易受到严重影响；2.诊断证明书，拟证明张子眉身心受到影响等。宣芳另提交：1.涉案房屋交房前后的现场照片，载明原涉案房屋客厅木质沙发、厨房微波炉、消毒碗柜、阳台洗衣机被搬离，厨房红色冰箱更换为白色冰箱，以及两间卧室空调被更换等，拟证明张子眉违反约定，更换了和搬走了部分家私家电；2.李某的书面证言，拟证明房款的支付时间张子眉是同意的，以及张子眉更换部分家私及未结清水电费等事实。宣芳申请证人李某出庭作证，李某系广州市xx房地产中介有限公司的员工，李某一审到庭陈述以下事实：1.张子眉与其协商一致在12月1日前宣芳支付首期款，剩余款项在2020年1月15日前支付完毕，且宣芳向张子眉支付款项时，张子眉并未提出异议；2.张子眉在网签时没带房产证，拖延了过户时间，后协商至2019年12月13日过户；3.合同约定的总价是包含家私家电的，但交房时，木质沙发及两个木椅子、消毒碗柜搬走了，更换了冰箱，两台格力空调换成了旧空调，宣芳未支付尾款也是因为家私家电的问题；4.双方于2020年3月22日到管理处转名，先给钥匙再转名，水电费是要看读数来确定。一审庭询中，一、关于涉案合同履行过程中的各时间节点。张子眉陈述：张子眉于2019年10月28日申请提前还款，在2019年10月29日由张子眉自筹资金进行提前还款；宣芳实际支付首期款时间，2019年11月18日支付80万元，11月24日支付50万元，2019年11月27日完成涂销抵押，符合过户条件，宣芳在2019年12月6日取得银行同贷书，按揭款135万元在2020年1月7日到账，双方在2019年12月13日递件过户，2020年3月22日双方完成收房，3月23日办理管理处转名完毕，尾款2万元未支付。宣芳陈述：张子眉私自更换及搬离部分家私家电，2020年3月22日张子眉未按约交房，其他的时间点无异议；另补充以下时间点：张子眉应在合同签订后5天内办理提前还贷手续，即2019年9月27日，但张子眉在2019年10月28日才办理提前还贷手续；张子眉于2019年11月27日完成涂销抵押，距离合同原约定的2019年12月1日的过户时间不足两个工作日，因此双方最终协商在2019年12月13日日办理过户。二、关于提前还款时间。张子眉陈述：1.张子眉在手机银行操作申请提前还款，两天内即可划扣；张子眉一直在等宣芳筹足首期款才申请提前还款，但宣芳一直拖延，张子眉担心来不及在2019年12月1日前拿到涂销资料，因此在2019年10月28日申请了提前还款；而且，广发银行手机银行申请提前还款如果失约并未在两天内存进款项，再次申请提前还款必须本人到现场，大概两个月后才能正式划扣。2.涉案合同是中介提供的格式合同，条款不一定符合实际的交易操作，每家银行的提前还款规定也不一样，张子眉主张的逾期支付首期款违约金也是按照2019年10月28日之后5天后才开始计算的。宣芳陈述：合同约定张子眉在合同签订后5天内申请办理提前还贷，合同原约定在银行通知还贷之日起5天内付款至张子眉的贷款账号而不是张子眉所称的等待宣芳先支付款项。三、关于房屋交付问题。张子眉陈述：涉案房屋于2020年3月22日交付，也按约交付了涉案房屋的家私家电，向宣芳交钥匙时宣芳并未提出异议，并于2020年3月23日办理了物业、水电气的转名手续；由于宣芳拒绝拍照读数，现在已经无法查清截止2020年3月22日的电费。宣芳陈述：宣芳是接收钥匙进入房间后才发现张子眉更换了空调和冰箱，随后宣芳向中介提出异议；当时张子眉的母亲曾表示给一千元补偿给宣芳，宣芳未接受；宣芳未入住涉案房屋，涉案房屋还是2020年3月22日的现状。一审法院认为：张子眉、宣芳及广州市xx房地产中介有限公司就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据合同约定，张子眉应于合同签订后的5天内即2019年9月27日向银行申请提前还贷，宣芳应于银行通知还贷的5天内支付首期款130万元，代卖方还银行贷款；双方应于2019年12月1日前办理过户手续；管理处转名时支付购房余款1万元。实际上，张子眉于2019年10月28日向银行申请提前还款，宣芳于2019年11月18日向张子眉支付80万元，于2019年11月24日支付50万元，即于2019年11月24日支付完首期款130万元；双方于2019年12月13日办理过户手续；至今宣芳未支付余款2万元。由此可知，涉案合同履行过程中双方存在延迟履行合同的情形，故本案双方当事人的争议焦点为延迟履行合同的责任方。对此评析如下：一、关于张子眉主张宣芳迟延支付首期款问题。宣芳抗辩认为张子眉存在迟延申请提前还贷手续。张子眉主张其是采用手机银行进行提前还贷，申请之后两天内即需付款，故在等待宣芳筹足款后才申请，且张子眉也是按照2019年10月28日的时间计算宣芳应付首期款时间。对此一审法院认为，涉案合同的履行属于流程性交易，即部分流程需要以上一流程为基础；且部分流程属与银行交涉业务，合同约定可能会与银行的实际情况存在差异，而张子眉和宣芳对该差异也可能会无法预见。本案中合同约定，首期款应在银行通知还贷之日5天内由宣芳付至张子眉贷款账户中，代张子眉偿还银行贷款，即首期款的大部分需要用于提前还贷。且张子眉在申请提前还贷之前已经向广州市xx房地产中介有限公司的工作人员李某告知其提前还贷的情况，催促李某告知宣芳准备首期款。但根据李某的陈述来看，宣芳未准备好首期款。由此，张子眉虽未严格按照合同约定的时间申请提前还贷，但在张子眉迟延一个月申请提前还贷的情况下，宣芳仍未在一个月后的5天内支付首期款，亦未完成代张子眉偿还贷款的合同义务，应承担逾期付款的违约责任。至于宣芳抗辩双方已达成于2019年12月1日前支付首期款的约定，在本案的举证中并未体现到，对该抗辩一审法院亦不予采纳。二、关于迟延办理过户问题。宣芳抗辩张子眉于2019年11月27日完成涂销抵押，距离合同原约定的2019年12月1日的过户时间只有两个工作日，故双方已经达成2019年12月13日办理过户。根据张子眉与李某的微信记录可知，张子眉在完成涂销抵押后，宣芳并未取得同贷书，双方是待宣芳获得银行同贷书后才确定过户时间，故存在延迟。但当宣芳于2019年12月6日取得同贷书后，双方又因李某所陈述的“同贷书上未盖章”为由亦未立即办理过户。随后又因张子眉工作问题直至12月13日完成过户。因此，一审法院认为，过户属于双方共同的合同义务，宣芳存在过错，但张子眉亦有部分责任。三、关于尾款20000元及违约金问题。根据合同约定，管理处转名即支付尾款。宣芳抗辩未支付尾款的原因是水电费和家私家电问题。首先，关于水电费问题。因双方于2020年3月22日办理房屋交接，水电费的账单显示的是2020年2月1日至2020年3月31日期间的，无法确定至房屋交接之前的水电费数额。故对宣芳的该抗辩，一审法院不予采纳。其次，关于家私家电问题。宣芳提供了现场照片予以证明，张子眉对是否搬走及更换家私家电不置可否，故一审法院采信宣芳的陈述，张子眉搬离和更换了涉案房屋的部分家私家电。虽合同并未明确约定合同总价是否包含家私家电，但家私家电清单中明确注明按照清单标准交房。故虽双方已经办理完毕管理处转名，但张子眉交付房屋存在瑕疵，且宣芳在交房当天已经向中介提出了异议，因此宣芳未支付尾款不应认定为违约，不应承担违约责任。同时，宣芳通过李某的微信中向张子眉表示，只要把家私家电换回来其就同意支付尾款。因此，为避免当事人讼累，一审法院酌情将搬离及更换的家私家电以2000元的标准在尾款中抵扣，即宣芳向张子眉支付尾款18000元较为适宜。四、对于宣芳抗辩违约金过高问题。一审法院认为，在涉案合同的履行过程中，宣芳虽存在过错，理应承担相应的责任，但张子眉未充分举证证明其损失，且双方已经完成了交易。故一审法院结合涉案合同约定以及双方合同履行情况，酌定将违约金调整为30000元较为适宜。对于张子眉主张超出上述范围的违约金数额，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年7月2日作出如下判决：一、宣芳于本判决发生法律效力之日起十日内向张子眉支付购房款18000元；二、宣芳于本判决发生法律效力之日起十日内向张子眉支付违约金30000元；三、驳回张子眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5713元，张子眉负担5353元，宣芳负担360元。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：微信群聊“xx街x号”载明：2020年3月21日，中介工作人员李某邀请宣芳加入群里，共同商谈合同履行事宜，宣芳表示：“你也不能因为买个房弄得心里都不舒服，对吧，哎呀，你大概什么意思吗？我看我再跟我老公商量一下，行行行不行，咱们就该怎么办，怎么办。也不用差不多，因为本来也没有什么东西，对吧，床弄走，然后那个，冰箱一弄走我就觉得好像，哎呀，感觉心里面有点不舒服，你知道吧”。二审中，张子眉、宣芳共同确认，两人所签署家私清单上载明家私还包括：客厅小书桌一张、门口长凳1张、浴室洗衣机1台、热水器1台、洗脸盆一个、三楼阳台1桌2椅、花园兰花13盆。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案的争议焦点为：迟延支付首期款、迟延过户、迟延支付尾款的过错认定问题。关于迟延支付首期款的过错认定。已查明案件事实表明，在2019年10月27日，中介工作人员李某曾通过微信告知宣芳在12月1日前支付业主130万元的首期款，然后在2020年1月15日前去房管局过户，并于当天支付余款270万元。但上述告知内容仅为李某单方向宣芳的陈述，与李某和张子眉同期的微信聊天记录所显示内容并不能相互印证。在张子眉与李某的微信沟通过程中，双方虽有协商，但最终张子眉并未对12月1日前支付首期款，2020年1月15日过户的内容进行确认，且在2019年11月3日张子眉再次向李某表示“还是按合同吧，12月1日过户”，明确要求按照合同约定履行。因此，宣芳所提双方已就2019年12月1日支前支付首期款，2020年1月15日过户达成一致约定的主张，并不能成立。结合张子眉与李某的微信聊天记录内容来看，张子眉迟延申请提前还贷手续的部分原因在于宣芳未能及时凑齐首付款。即便张子眉申请提前还贷的时间比合同约定迟延一个月，但此迟延行为并未加重宣芳的负担，反而给予宣芳支付首付款提供了缓冲期限，但是在2019年10月28日广发银行通知提前还款后，宣芳仍未能在银行通知还贷的5天内支付首期款130万元，故迟延支付首期款的过错在宣芳一方，一审认定宣芳承担逾期付款的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于迟延过户的过错认定。如上所述，并无充分证据显示双方已就过户时间达成新的约定，故按照合同约定双方应在2019年12月1日前办理过户。宣芳未能在2019年12月1前取得银行同贷书，致使双方办理过户时间拖延，故宣芳对延期过户存在过错。涉案房屋买卖交易属于二手房交易，涉及提前偿还贷款、申请抵押贷款多个环节，交易流程较为复杂，部分交易环节需以上一环节完成为前提，部分交易流程的顺利进行与银行业务审批息息相关。办理过户属于买卖双方共同的合同义务，需要双方提前准备相应过户资料并互相配合方能完成，张子眉迟延申请提前还贷手续，致使在2019年11月27日才取得了银行涂销抵押资料，该日距离双方所约定的过户时间仅3天，未能给予宣芳合理的准备时间，宣芳取得银行同贷书之后，双方又因张子眉工作时间调整等问题推迟过户，故一审认定张子眉对迟延过户亦存在责任，并无不当。关于迟延支付尾款的过错认定。宣芳辩称拒付尾款2万元的主要原因在于张子眉搬离和更换部分家私，而张子眉在一审过程中并未对是否存在搬走、更换合同约定的部分家私的事实予以明确回复，仅以双方交房时宣芳没有提出异议且双方已经实际交房进行反驳。对此，本院认为，一审中宣芳所提供的对比照片显示确有家私缺失和变化的情况，双方的微信聊天记录亦显示在2020年3月21日，宣芳已经在微信群中提出张子眉违反约定搬走现场冰箱等家私的问题，3月22日交房当天，宣芳再次通过中介工作人员李某提出张子眉更换空调的异议的情节，上述证据已能形成较为完整的证据链对宣芳所主张的瑕疵交付事实予以印证，故一审采纳宣芳提出的瑕疵交付的抗辩意见并无不当。依据涉案《房地产买卖合同》约定，宣芳支付尾款之前，张子眉负有依约交付涉案房屋及所附家私家电的义务。在张子眉存在瑕疵交付的行为时，宣芳依法享有先履行抗辩权，故张子眉关于宣芳逾期支付尾款的主张不能成立，其关于尾款违约金的主张应予驳回。一审法院基于宣芳在交易过程中提出只要将家私家电返还就同意支付尾款的意思表示，以及减少当事人诉累的考虑，将应返还家私家电酌情在宣芳应支付尾款中予以抵扣，处理妥当，应予维持。基于以上分析，宣芳逾期支付首期款、逾期办理过户手续，构成违约，依约应承担违约责任。但考虑到涉案交易属于流程性交易，各环节环环相扣，宣芳违约情形并不严重，张子眉亦存在一定的过错，现双方亦已完成交易，故一审法院在宣芳提出违约金过高，而张子眉亦未提供证据证实其实际损失的情况下，酌定宣芳向张子眉支付违约金30000元，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，张子眉、宣芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11975元，由张子眉负担11425元，由宣芳负担550元。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十月二十七日书记员  张敏娟郭蔚琳