广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37132号原告（反诉被告）：乐永星.委托诉讼代理人：刘思敏，广东宝先律师事务所律师。被告：深圳市金长盛电子有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道红星社区湾头工业区第**。法定代表人：王雲海。诉讼代表人：广东港联律师事务所。负责人：杨莹莹。代理人：周翼娜，广东港联律师事务所律师。代理人：邱舒怡，广东港联律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈能.被告：李永凤.委托诉讼代理人：卢勇，广东斯明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学，广东斯明律师事务所律师。被告：姚斌.委托诉讼代理人：姚平杰，广东法鹏律师事务所律师。被告：户玥昆.被告陈能、被告户玥昆共同委托诉讼代理人：赵川，广东君孺律师事务所律师。被告陈能、被告户玥昆共同委托诉讼代理人：赖梦娴，广东君孺律师事务所律师。被告：李伟，男，汉族，1989年1月20日出生，身份证住址安徽省潜山县，乐永星与深圳市金长盛电子有限公司（以下简称金长盛公司）、陈能、李永凤、姚斌、户玥昆、李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘思敏、金长盛公司委托诉讼代理人杨鹿、邱舒怡、周翼娜、陈能与户玥昆共同委托诉讼代理人赵川、赖梦娴、李永凤委托诉讼代理人卢勇、姚斌委托诉讼代理人姚平杰到庭参加诉讼，李伟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐永星向本院提出诉讼请求：1、判令解除乐永星与陈能在2018年7月1日签订的房屋租赁合同、2018年7月9日签订的补充协议、2018年7月29日签订的房屋租赁合同,解除乐永星与李永凤之间的转让协议；2、判令金长盛公司、陈能返还乐永星押金550000元、损失补偿款60000元、预交的房租100000元；3、判李永凤返还转让费205000元；4、判令姚斌返还转让费100000元；5、判令户玥昆返还报备手续费230000元、预收的房租70000元；6、判令李伟返还中介费100000元；7、判令金长盛公司与陈能对前述第3－6项诉讼请求承担连带责任；8、判令六被告支付乐永星装修损失900000元。事实与理由：乐永星经刘斌介绍认识李永凤，李永凤介绍乐永星与陈能认识，乐永星分别与陈能签订了房屋租赁合同（签约日期2018年7月1日）和协议（签约日期2018年9月15日），乐永星与李永凤签订了转让协议，由于陈能、李永凤、姚斌都向乐永星承诺将协议上的物业“红星湾工业区第六栋的经营权100%转让”，但事实上上述物业一楼有12间门面，只有一间能转让给乐永星，但乐永星得知此事后已进场装修。稍后陈能又将另一栋楼租给乐永星，户玥昆承诺提供消防报备手续，并收取了乐永星相关费用230000元，李伟收取了100000元中介费。后期户玥昆告知乐永星无法办理消防报批手续，也拒绝返还相关费用。此时乐永星为装修已投入材料、人工费用合计达900000元。由于户玥昆、陈能、李永凤、姚斌、李伟的虚假承诺，导致乐永星损失惨重，陈能是金长盛公司的法定代表人，且陈能个人收取租赁物押金，存在财产混合情形，故请求金长盛公司与陈能承担连带责任。金长盛公司辩称：一、金长盛公司不是案涉租赁合同的相对方，案涉房屋租赁合同由乐永星与陈能签订并履行，与金长盛公司无关。1、案涉房屋租赁合同的签订双方为乐永星乐永星与被告二陈能，根据合同的相对性原则，该案涉房屋租赁合同涉及到的相关责任义务，应在乐永星与陈能之间产生，仅对合同双方具有法律约束力。2、乐永星提交的银行流水信息显示，乐永星将钱款全部转入陈能的账户，乐永星从未将钱款转入金长盛公司的账户，故金长盛公司与乐永星并无房屋租赁法律关系。二、金长盛公司与陈能均属独立的法律关系主体，各自承担相应的法律责任。《公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；金长盛公司是独立的法律关系主体，以自身独立财产承担相应的责任。陈能虽是金长盛公司的法定代表人，但其以个人名义进行的民事行为应由其自己承担相应责任，与金长盛公司无关。乐永星未能提供证据证明陈能与金长盛公司之间存在财产混同的情况，况且，依据公司法的相关规定，如陈能与金长盛公司之间存在财产混同，陈能将需对金长盛公司的对外债务承担连带清偿责任，而非金长盛公司对陈能的债务承担连带责任。三、金长盛公司已进入破产清算程序。陈能的答辩意见同其提交的反诉状（详见下文）。李永凤辩称：一、乐永星起诉金长盛公司、陈能的依据是乐永星与其签订租赁合同，李永凤不是上述租赁合同当事人，根据民事诉讼法一案一诉原则，乐永星在诉讼中将李永凤作为当事人没有法律依据。二、乐永星要求李永凤返还转让费依法不应当支持，本案中虽然乐永星提出了乐永星与李永凤的转让协议，但李永凤基于该转让协议产生了乐永星与陈能的租赁合同，在乐永星和陈能签租赁合同并实际履行后，李永凤已退出上述法律关系，而且乐永星转让给李永凤的相关款项，乐永星是非常清楚的，但是由于乐永星在租赁陈能的房屋后并装修，因装修未能成功，属于乐永星自己的原因，先乐永星要求返还相关款项及赔偿损失，不仅没有法律依据，也违反诚实信用原则。姚斌辩称：一、涉案各主体法律关系不清。二、乐永星没有提供涉案房屋的建设工程规划许可证和涉案房屋所有权人同意乐永星、李永凤转租的证据，乐永星与陈能、李永凤之间的房屋转租合同效力未定。三、姚斌不是房屋租赁合同的相对人。乐永星未提交姚斌向其作出承诺的证据。乐永星向姚斌转账100000元，姚斌又将该款转给李永凤，转让协议交易主体仍是乐永星与李永凤，李永凤利用姚斌个人名下银行账户收取乐永星的定金，李永凤出具收条确认收到乐永星支付的100000元定金。乐永星主张李永凤返还转让费205000元、姚斌返还转让费100000元，而李永凤实际取得的205000元包含姚斌转账的100000元。如果乐永星认为其与姚斌系中介合同关系，乐永星已经与陈能签订合同，姚斌的义务已经履行完毕，所以乐永星的主张不成立。户玥昆辩称：一、其与乐永星之间形成了非本案的租赁合同关系，系居间合同关系，相关的手续费乐永星并未支付给其所谓的230000元，乐永星并未提供相关证据证明其已收到该笔230000元的报备手续费。且所谓的预收的房屋租金70000元，其亦未收到。户玥昆按照乐永星的要求，已经代为办理了报备手续，乐永星仅在2018年10月27日向户玥昆支付了50000元。陈能的反诉请求：乐永星支付陈能2018年9月10日起至乐永星实际退还退租物的租金及管理费（暂计至2019年12月9日，租金为456000元，管理费为14250元）和租金的滞纳金（暂计至反诉之日为136800元，判令解除陈能与乐永星2018年7月1日签订的房屋租赁合同及乐永星返还租赁物并恢复原状、修缮被损毁的租赁物。事实与理由为：乐永星因承租位于深圳宝安区红星湾头工业区第6栋的房屋，与陈能约定，房屋租赁期限自2018年7月1日至2023年5月1日，自2018年9月10日计租，租金30400元，管理费0.5元每平，欠缴租金及费用超过一个月，按照日1‰滞纳金。合同签订后，截止2019年12月5日，乐永星仍拖欠租金456000元和管理费14250元未付。乐永星辩称：因为陈能未将第六栋的一楼商铺进行清场，也未能按照约定办理相关的报备手续。故按照双方的协议，免租期应当相应的顺延。所以乐永星不需要支付陈能租金。故，陈能的全部反诉请求应当予以驳回。乐永星提交的证据及主张为：证据1、2018年7月1日签订的租赁合同，证明陈能将红星湾头第6栋的涉案房屋租给乐永星。证据2、补充协议，证明李永凤将第7栋的100000元定金转给乐永星。且陈能认可第6栋的一楼店铺无法如约清场。并承诺一至五楼免租期顺延。证据3、2018年7月29日的房屋租赁合同，证明陈能与乐永星就第7栋签订租赁的协议。并约定150000元的押金。证据4、协议，证明陈能确认应当配合做报备手续，且一楼的店铺无法按约租给乐永星。证据5、转让协议，证明李永凤将第6栋的400000押金转给乐永星受让，且收取350000元转让费，并承诺将经营权100%转给乐永星。证据6、金长盛公司与湾头村委签订的厂房租赁合同，证明陈能与乐永星的租赁合同有效性。证据7、备案证明，证明乐永星进行装修报备。证据8、第6栋押金条，证明乐永星从李永凤处将400000元押金受让过来。证据9、给陈能的转账记录（银行短信），证明乐永星支付陈能的款项。证据10、收条（乐永星已撤回）。证据11、银行短信①，证明乐永星受陈能的指示，向案外人吕晓华转款20000元。证据12、银行短信②，证明乐永星向李伟转款10000元。证据13、转账记录及乐永星与户玥昆的微信聊天记录，证明乐永星经陈能介绍，委托户玥昆办理报备的手续，并向其转款的事实。证据14、银行流水，证明乐永星向姚斌和李永凤转款共计825000元。证据15、收条及订金条，证明李永凤在陈能处第7栋的订金100000元转给了乐永星。证据16、微信支付记录及收据、送货单等，证明乐永星的装修损失。证据17、情况说明，证明乐永星的装修损失。金长盛公司对原告提交的证据质证为：其未参与乐永星与其他被告之间的事项，管理人也未接管到与之相关的文件，对原告提交所有证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）不清楚，由法院依法认定。陈能对原告提交的证据质证为：证据1、2018年7月1日签订的租赁合同：予以认可。乐永星承租了被告位于红星湾头第6栋厂房房屋，并且乐永星将二至四楼改成酒店式公寓，房租租金从2018年9月1日起计算。并且合同约定相关的违约金以及押金、管理费等。证据2、补充协议：予以认可。但该补充协议乐永星并未将协议款额支付给陈能。（该补充协议在2018年9月15日进行了相关的内容变更，故应当以2018年9月15日最后一次变更为准）。证据3、2018年7月29日的房屋租赁合同：该房屋租赁合同真实性予以认可，但是该合同双方已经解除。该栋房屋是位于红星湾头工业区第7栋的宿舍一至五楼，该协议双方并未有实际履行。该协议在2018年7月9日所签订的补充协议进行了承包合同作废。证据4、协议：予以认可。双方于2018年9月15日签订最后一份协议，明确确定了租赁合同的租赁范围系红星湾头工业区第6栋宿舍楼，并且租金是第二楼至第四楼，从41800元变更成30400元。已经作出了最后的决定。所以双方的租赁关系是持续性的。那么，这也是乐永星与被告之间的租赁合同关系是存续的。被告要求乐永星履行支付相关租金是合法有效。本案中，乐永星一直未将相关的厂房和宿舍押金支付给被告，依据合同相对性，乐永星应当按约定履行合同义务。乐永星在未履行相关权利义务时将房屋进行了变更、毁损、改造，故在本案的反诉状中被告要求乐永星进行相关的租赁物修缮。证据5、转让协议：无法确定真实性。与被告无关。证据6、金长盛公司与湾头村委签订的厂房租赁合同：该证据没有原件，无法确定真实性。证据7、备案证明：真实性确认。乐永星可以按照相关的批复进行施工。证据8、第6栋押金条：确认收到李永凤支付的押金400000元。但该押金与乐永星无关。依据合同相对性，应当是李永凤与陈能之间发生的租赁关系所产生的法律义务。证据9、给陈能的转让记录（银行短信）：真实性予以认可，关联性不予认可。该款系第7栋的押金，实际支付了122000元（50000元+50000元+22000元），但乐永星未足额履行完第7栋合同的押金，之后由于乐永星未按约定支付第6栋厂房租金，所以该122000元变更成第6栋租金。证据10、收条（乐永星已撤回）。证据11、银行短信①：与陈能无关。无法确定真实性。证据12、银行短信②：与陈能无关。无法确定真实性。证据13、转账记录及乐永星与户玥昆的微信聊天记录：无法确定真实性。与陈能无关。证据14、银行流水：与陈能无关，无法确定真实性。证据15、收条及订金条：与陈能无关，无法确定真实性。证据16、微信支付记录及收据、送货单等：与陈能无关，无法确定真实性。证据17、情况说明：与陈能无关，无法确定真实性。李永凤对原告提交的证据质证为：证据1、2018年7月1日签订的租赁合同：真实性予以认可。该证据说明了乐永星与陈能签订合同系由李永凤转让。证据2、补充协议：真实性予以认可。证明目的质证意见同证据1。证据3－4、2018年7月29日的房屋租赁合同、协议：证据1－4均是由李永凤和乐永星在签订转让协议后发生的。证据5、转让协议：真实性予以认可。该证据说明了乐永星与李永凤签订转让协议将案涉房屋转让给乐永星。证据6、金长盛公司与湾头村委签订的厂房租赁合同：真实性无法确认。证据7、备案证明：真实性予以认可。该证据已说明了乐永星依据此备案进行实际装修，已经履行租赁合同。证据8、第6栋押金条：真实性予以认可。该证据是李永凤与陈能签订的收款收据，与本案无关。证据9、给陈能的转账记录（银行短信）：真实性、合法性予以认可。但关联性无法确认。因该转让未备注交易的性质。证据10、收条（乐永星已撤回）。证据11、银行短信①：真实性予以认可，关联性不予认可。乐永星不能提供证据证明该转让与本案有何法律关系，也不能证明该交易是因本案而发生。证据12、银行短信②：真实性予以认可，关联性不予认可。该短信只能说明乐永星与永玥昆的交易往来，但不能说明交易的性质以及交易的原因。证据13、转账记录及乐永星与户玥昆的微信聊天记录：转账记录真实性予以认可，关联性不予认可。该转账不能说明乐永星与本案有关；微信聊天记录真实性无法确认。证据14、银行流水：真实性予以认可，关联性不予认可。证据15、收条及订金条：对姚斌转账的100000元真实性予以认可，但没有备注转账性质，不能证明与本案有关。对熊小兰备注“合同转让费”真实性认可，该证据说明了乐永星与李永凤签订补充协议的并已经履行的事实。但与乐永星向陈能以租赁合同为由，李永凤认为该转账与本案无关，不应一起诉讼。证据16、微信支付记录及收据、送货单等：真实性无法确认。乐永星也不能说明上述转款与本案有什么关系。乐永星提供的该组证据与本案无关。退一步讲，即便该损失属实，与本案以及各被告也没有任何因果关系。证据17、情况说明：真实性不予确认。该证据是第三人针对乐永星作出的说明，而且第三人又未能出庭详细说明相关情况，也没有提出乐永星向第三人支付款项的事实以及乐永星与第三人的相关票据往来，以及是否因本案发生有因果关联。依法应不予确认。姚斌对原告提交的证据质证为：证据1－4、2018年7月1日签订的租赁合同、补充协议、2018年7月29日的房屋租赁合同、协议，真实性、关联性确认，合法性不确认，房屋转租未取得业主同意、是否取得建设工程规划许可证或相关证明文件，故合同效力待定。证据5、转让协议：真实性、关联性确认，合法性不确认。合同效力待定，转租未取得业主同意；右上角注明“钱是转给熊小兰、有100000元转给姚兵”。证据6、金长盛公司与湾头村委签订的厂房租赁合同：真实性、合法法不予确认，关联性予以确认。该合同无原件，是否取得建设工程规划许可证或相关证明文件，故合同效力待定；与姚斌无关。证据7、备案证明：三性予以确认，该证据不能证明涉案房屋符合建设工程规划许可。证据8、六栋押金条：真实性、合法法确认，关联性不予以确认。证据9、给陈能的转账记录（银行短信）：与姚斌无关。证据10、收条（乐永星已撤回）：证据11、银行短信①：与姚斌无关。证据12、银行短信②：与姚斌无关。证据13、转账记录及乐永星与户玥昆的微信聊天记录：三性不予确认。证据14、银行流水：。三性予以确认。证据15、收条及订金条：三性予以确认。证据16、微信支付记录及收据、送货单等：三性不予确认。合同需方不是原告，是否履行不能证明。收据客户为熊小姐，与本案无关，不能证明原告支付了款项，建筑材料是否用于涉案房屋不能确认。当庭提交证据17、情况说明：三性不予确认。户玥昆对原告提交的证据质证为：证据1-17：除转账记录50000元以及松岗街道既有建筑二次装饰装修工程施工安全管理备案证件予以确认，其他的证据材料与户玥昆无关，无法确认真实性。陈能提交的证据及主张为：照片，证明被告陈能将涉案房屋交给了乐永星，并对涉案厂房进行相关的改造，一直占用厂房，未支付相关租金管理费等，请求法院依法判决暂计607050元。乐永星对陈能提交的证据质证为：照片：三性均不予认可。金长盛公司驮运陈能提交的证据质证为：对真实性无法确认，由法院依法认定且该项证据与金长盛公司无关。李永凤对陈能提交的证据质证为：真实性予以认可，该组照片也说明了案涉房屋已经有乐永星进行装修的事实姚斌对陈能提交的证据质证为：三性不予确认。户玥昆对陈能提交的证据质证为：姚斌提交的证据及主张为：证据1、乐永星的证据5收条、个人账户交易明细清单，证明2018年7月7日利用个人银行账户帮助李永凤代收定金100000元。并于当日将该款转至李永凤尾号1774的个人银行账户。乐永星对姚斌提交的证据质证为：真实性予以认可。关联性与证明目的不予认可。银行流水系李永凤与姚斌的交易往来，乐永星不清楚他们的法律关系。金长盛公司对姚斌提交的证据质证为：由法院依法认定且该项证据与金长盛公司无关。陈能对姚斌提交的证据质证为：与其无关，真实性无法确认。李永凤对姚斌提交的证据质证为：真实性予以认可。但应属与姚斌之间的法律关系，与本案无关。户玥昆对姚斌提交的证据质证为：与我方无关，真实性无法确认。户玥昆提交的证据及主张：证据1－2、松岗街道既有建筑二次装饰装修工程施工安全管理备案证件、微信聊天记录，共同证明已经履行了乐永星备案的义务并且乐永星也表示感谢。乐永星对户玥昆提交的证据质证为真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可。涉案房屋的后续装修仍被限期拆除，被告并未按照约定完成手续报备。金长盛公司对户玥昆提交的证据质证为：予以认可。证明乐永星对涉案房屋进行了相关的装修并且办理了相关的手续。乐永星一直租赁陈能的房屋，未交纳相关租赁费用，该两份证据予以证明了所有租赁关系事实的存在。李永凤对户玥昆提交的证据质证为：备案证明真实性予以认可也证明了乐永星已经按照该备案证明着手施工的事情；微信聊天记录真实性予以认可，说明了乐永星已经办理了施工备案的事实。姚斌对对户玥昆提交的证据质证为三性不予确认。本院结合当事人对上述证据的质证情况可以认定的案件事实如下：金长盛公司的法定代表人于2018年10月26日由陈能变更为王云海，该公司于2006年成立。陈能与乐永星于2018年7月1日签订房屋租赁合同，约定，陈能将位于宝安区红星湾头工业区第6栋整栋租给乐永星5年，2－4楼为酒店式公寓，一楼商铺，自2018年7月1日至2023年5月1日止，免租其两个月十天，自2018年9月1日起计算房租，前3年月租金为41800元，押金为400000元；2018年7月9日，双方签订补充协议，约定，乐永星向陈能承包红星村湾头工业区第六栋宿舍一至五楼关于一楼店铺清场问题，1、陈能承诺4个月内未能清完一至五楼免租期顺延，2、承诺补十天免租期给乐永星，交租从9月10日开始，3、陈能承诺乐永星转给陈能红星村湾头工业区第7栋订金100000元抵第6栋预交的房租，第7栋承包合同作废。陈能与“乐永新”（身份证号同前述租赁合同中的乐永星的身份证号）于2018年7月29日签订房屋租赁合同，约定，陈能将位于红星湾头工业区第7栋宿舍1－5楼出租给“乐永新”，租赁期限自2018年12月1日至2024年11月30日，2－5楼租金为52360元每月，押金为300000元，装修免租期为2个月，装修期间陈能需办理相关装修手续，协助“乐永新”完成装修事宜，因手续问题导致装修暂停，免租期顺延，该物业2－5楼宿舍清场在2018年11月15日前完成，并办好装修手续，于2019年3月1日前完成店铺清理交由“乐永新”管理出租，如果1楼店铺在2019年3月1日前未清场，2－5楼租金支付时间以清场时间计算租金，两栋宿舍间2间铺头归“乐永新”使用出租。2018年9月15日，乐永星与陈能签订协议约定，前述第6栋宿舍楼，陈能无法兑现承诺一楼门面12间给乐永星，现改为只给楼梯间后面一间；陈能要在2018年12月30日前退回转让费200000元、押金也退回200000元；陈能承诺协助办理报备手续，结果没办好造成建好的墙要拆，由此产生的损失陈能负责赔60000元；之前合同上面的租金是（从2楼至4楼）41800元，现调整为30400元；以上的460000元在2018年12月30日前还清所有欠款之前合同才能作废，如不还，陈能同意算利率并且用红星湾头村租厂房和宿舍的押金担保。2018年7月7日，乐永星与李永凤签订转让协议，约定，李永凤将红星湾头工业区第6栋的经营权100%股份转给乐永星，李永凤保证乐永星能与业主签署房屋租赁合同与补充协议，押金加上乐永星名字；乐永星付100000元作为定金，如若乐永星与业主签署合同后，乐永星应付李永凤已缴纳给业主的押金与转让费余款650000元；如乐永星与业主签署合同后乐永星不要，定金李永凤不退还，如李永凤不能让乐永星与业主签署合同，定金如数退还。2018年4月19日，金长盛公司与深圳市松岗湾头股份合作公司（以下简称湾头公司）签订厂房租赁合同，约定，湾头公司将位于宝安区松岗街道红星湾头工业区厂房第6栋厂房和宿舍出租给金长盛公司，租赁期5年，自2018年5月1日至2023年4月31日。湾头公司提供多份租赁合同、主体消防批文等给金长盛公司。2018年4月9日，陈能向李永凤出具收据确认收到上述第6栋宿舍押金400000元。乐永星于2018年7月29日向陈能转账1220000元，于2018年7月24日向陈宇璇支付8000元，于2018年7月23日向吕晓华支付20000元，于2018年7月29日向李伟转账100000元。户玥昆认可乐永星在2018年10月27日向户玥昆支付了50000元。乐永星于2018年11月23日向李迪转账21338元，于2018年12月29日向户静昆转账15000元。于2018年7月7日向姚斌转账100000元，于2018年7月10日向熊小兰转账725000元。2018年7月7日，姚斌向李永凤转账100000元，李永凤出具收条确认收到乐永星房屋定金100000元。陈能于2018年5月出具收据确认收到李永凤支付的第7栋订金100000元。李永凤确认收到乐永星支付的825000元。本案争议的焦点有：一、涉案的租赁合同的效力。本院调取的深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执显示涉案房产无建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，且陈能并非是宝安区红星湾头工业区第6栋、第7栋的承租人，也未证明其系代表金长盛公司签订租赁合同及金长盛公司收取了相关的费用，故对本案所涉及的房屋租赁合同（第6栋、第7栋）效力均认定为无效。二、费用的支付。乐永星提交的转让协议显示，“钱是转给熊小兰、有拾万转给姚兵”，结合乐永星向熊小兰及姚斌的转账情况以及姚斌向李永凤的转账情况，且李永凤确认收到乐永星支付的825000元，本院可以认定，乐永星向李永凤支付了825000元是通过向刘斌转账100000元及向熊小兰转账725000元的方式。乐永星主张，向李永凤支付的825000元，其中第6栋的押金是400000元，转让费是300000元，100000元是支付李永凤和陈能关于第7栋合同的定金，25000元是旧空调的转让费。李永凤对乐永星主张的825000元费用的性质予以认可，主张转让费中给了李伟40000元，90000元给了姚斌，10000元是抵扣之前的装修设计费。乐永星主张支付陈能第7栋的押金150000元，陈能仅认可支付了122000元，本院认为，乐永星未提交证据证明陈能指定案外人陈宇璇及吕晓华代收押金，故本院对陈能收取的第7栋押金认定为122000元；三、费用的返还。1、乐永星请求陈能返还押金550000元，损失补偿款60000元,预交的房租100000元，本院认为，陈能已收取李永凤400000元第6栋租赁合同的押金，而乐永星向李永凤亦支付了该押金，因涉案合同的无效性，陈能应当向乐永星返还400000元的押金；陈能收取乐永星第7栋租赁合同的押金122000元因合同的无效性亦应当向乐永星返还。损失补偿款60000元因陈能于2019年9月15日的协议中已承诺由其承担，故应当向乐永星支付该款项。乐永星请求返还预交房租100000元，因陈能与乐永星于2018年7月9日的补充协议中约定，乐永星支付的第7栋订金100000元抵第6栋预交房租，而陈能于2018年5月出具收据确认收到李永凤支付的第7栋订金100000元，陈能应当向乐永星返还该部分订金100000元。2、李永凤未举证证明转让费支付给姚斌、李伟、抵扣装修费的情况，故对乐永星请求李永凤返还转让费205000元本院予以支持。3、刘斌因代李永凤收取转让费100000元，且已支付给李永凤，故无需向乐永星返还100000元。4、乐永星请求户玥昆返还报备手续费230000元、预收的房租70000元，本院认为，乐永星主张与户玥昆之间存在合同关系，但从乐永星提交的聊天记录和户玥昆提交的聊天记录和备案证明，双方之间的合同关系不清楚，聊天内容中涉及到施工事项，故双方之间仅存在委托办理装修备案手续亦或存在其他合同关系不清晰，除户玥昆认可收到的50000元，乐永星主张已支付给户玥昆的款项250000元并无证据予以证明，且已支付的50000元因双方之间确实存在合同关系而不为不当得利，乐永星提交的证据不足以证明户玥昆应当返还已收取的50000元，故对户玥昆返还乐永星款项的诉讼请求本院不予支持；5、李伟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据，视为对其诉讼权利的放弃。乐永星请求李伟返还中介费100000元，本院认为，乐永星提交证据证明2018年7月29日向李伟转账100000元，本院认定乐永星向李伟支付中介费100000元。因涉案房屋租赁合同的无效性，李伟有违谨慎审查相关房产产权事项的义务，应当向乐永星退还100000元的中介费。6、连带责任。乐永星请求金长盛公司亦应返还押金550000元，损失补偿款60000元,本院认为，金长盛公司未与乐永星签订合同，且乐永星也未向金长盛公司支付款项，金长盛公司不认可陈能代其签订合同及收取款项，故不能认定陈能系履行职务行为，对原告请求金长盛公司返还款项本院不予支持。乐永星请求金长盛公司和陈能对李永凤、李伟的返还费用责任承担连带责任，本院认为，乐永星未证明陈能收取了李永凤支付的205000元的转让费和李伟的中介费100000元，对其请求金长盛公司和陈能对李永凤和李伟的返还款项义务承担连带责任不予支持。7、装修损失。乐永星提交的微信支付记录及收据、送货单等不能证明其对涉案房屋的装修情况及费用，对乐永星请求六被告承担装修损失本院不予支持。8、陈能请求乐永星支付2018年9月10日起至乐永星实际退还退租物的租金及管理费（暂计至2019年12月9日，租金为456000元，管理费为14250元）和租金的滞纳金（暂计至反诉之日为136800元），请求解除陈能与乐永星2018年7月1日签订的房屋租赁合同及乐永星返还租赁物并恢复原状、修缮被损毁的租赁物，本院认为，乐永星未能证明已向陈能交还第6栋房产，应当参照约定的计租时间（2018年9月10日）及租金、管理费标准支付房屋占用使用费及管理费，暂计至2019年12月9日房屋占用使用费为456000元、管理费为14250元。对陈能请求的滞纳金，因合同的无效性，双方对日1‰的逾期交费滞纳金计算标准约定亦为无效约定。陈能与乐永星约定每月5日前交清“房租”和管理费，故逾期付款利息计算方式为：2018年9月的房屋占用使用费和管理费折算为21280元和665元，故2018年9月房屋占用使用费和管理费共计21945元自2018年9月10日起计算逾期付款利息；自2018年10月6日起、2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、以每月房屋占用使用费和管理费之和元为基数计算逾期付款利息。陈能请求乐永星返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区第6栋房屋并恢复原状本院予以支持，上述房屋占用使用费和管理费及相应的逾期付款利息均应计至乐永星返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区的第6栋房屋及恢复原状时止。乐永星与陈能对深圳市宝安区红星湾头工业区的第7栋房屋无需返还均无争议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认乐永星与陈能在2018年7月1日签订的房屋租赁合同、2018年7月9日签订的补充协议、2018年7月29日签订的房屋租赁合同无效；二、确认乐永星与李永凤于2018年7月7日签订的转让协议无效；三、陈能于本判决生效之日起十日内返还乐永星押金622000元、损失补偿款60000元；四、李永凤于本判决生效之日起十日内返还乐永星转让费205000元；五、李伟于本判决生效之日起十日内返还乐永星中介费100000元；六、乐永星于本判决生效之日起三十日内向陈能返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区的第6栋房屋且恢复原状；七、乐永星于本判决生效之日起十日内向陈能支付2018年9月的房屋占用使用费和管理费共计21945元及自2018年10月起至乐永星返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区的第6栋房屋给陈能且恢复原状时止的房屋占用使用费及管理费（房屋占用使用费及管理费每月共计31350元）；八、乐永星于本判决生效之日起十日内向陈能支付逾期付款利息（2018年9月的房屋占用使用费和管理费共计21945元自2018年9月10日起、2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至乐永星返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区第6栋房屋且恢复原状之日止；2018年10月之后的逾期付款利息以每月房屋占用使用费和管理费之和31350元为基数、自当月6日起、2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至乐永星返还位于深圳市宝安区红星湾头工业区第6栋房屋且恢复原状之日止）；九、驳回乐永星的其他诉讼请求；十、驳回陈能的其他反诉请求。案件受理费25640元，由陈能承担10620元、由李永凤承担4375元、由李伟承担2300元，乐永星已预交的17295元由本院予以退回。陈能应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10620元、李伟应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2300元、李永凤应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10620元、拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉费9871元，由乐永星承担8354元，陈能已预交的8354元由本院予以退回。乐永星应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉费8354元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年十月二十六日书记员 彭磊磊（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。