广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19090号上诉人（原审原告）：广州市博皇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道**。法定代表人：石耀林，总经理。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡浩，男，1990年3月4日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市。上诉人广州市博皇物业管理有限公司（以下简称博皇公司）因与被上诉人蔡浩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赵琦铭独任审理。本案现已审理终结。博皇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持博皇公司的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由蔡浩承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反民事诉讼举证规则，罔顾合同契约精神，无合法依据的情况免除违约方的违约责任，判决严重不公。一、涉案《专柜经营合同书》是双方合法成立的合同，当事人应严格按照合同履行，不得擅自变更和解除。一审法院在认定合同效力的同时，却允许作为违约方的蔡浩单方擅自解除合同，于法无据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案的合同《专柜经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。作为承租方的蔡浩，在合同期内应该按合同交付租金等应缴费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。可见，合同解除必须经双方协商一致同意才能解除，任何一方不得任意行使合同解除权。更何况，蔡浩是违约方。根据合同法的规定，非违约方才享有合同解除权。同时，双方签订的《专柜经营合同书》第八条违约条款就明确约定了“甲乙双方不得无故提前终止本合同，否则应承担违约责任”，《专柜经营合同书》既然合法有效，那么违约条款亦具有法律约束力，该违约条款就是为了约束合同当事人不得单方解除合同而设立，双方应严格遵守执行。但一审法院的判决，认定违约方（蔡浩）可以擅自解除合同，明显违反了上述法律规定和当事人之间所签订的《专柜经营合同书》约定，属于认定事实错误，应该予以纠正。二、一审判决违反民事诉讼“谁主张谁举证”的举证规则，在蔡浩未提供任何证据证实已将场地交还博皇公司的情况下，就采信蔡浩的单方陈述，明显失当，也有违公平合理性。无论是《中华人民共和国民事诉讼法》还是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，都明确了当事人应对自己的主张承担举证责任。蔡浩认为已将场地交还博皇公司并已解除合同，应该对此承担举证责任。而且作为承租方的蔡浩，其若有意提前解除合同或交还场地的意向，必然会采取积极的措施来实现其目的，包括主动向博皇公司沟通、发信函信息、或按合同约定与博皇公司结算等。《专柜经营合同书》第八条8.2条款亦约定：“在合同履行期间，乙方申请撤场的，乙方必须提前两个月向甲方以书面形式提出退场地申请，经甲方同意后才可按8.1违约条款提前解除合同”。但蔡浩从来没有以书面形式提出过要退场或提前解除合同，也没有通过司法途径（包括起诉）的方式申请解除合同，其单方陈述已退场与事实不符，不应予以采信。一审判决以法官的主观角度认定应采信蔡浩的陈述，违反了“谁主张谁举证”的规则，亦是超出法律规定的裁量权滥用的体现。三、一审判决将不及时行使合同权利视为博皇公司的过错，明显没有法理依据。《专柜经营合同书》约定博皇公司有权收取租金管理费等费用，同时也约定蔡浩有义务按时缴纳应缴费用。在诉讼时效期间内，博皇公司收取租金的权利何时行使、以何种方式行使，都应得到法律的保护。但按时缴纳租金却是蔡浩应主动履行的义务，这义务不以权利人（博皇公司）是否催收而免除。更何况在合同期内，博皇公司有专门的工作人员负责追收租金管理费，可以说是每隔几天就追收一次，并非蔡浩所说的没有追收，只不过是蔡浩一直以各种理由拖欠。由于双方的合同期到2020年4月30日届满，博皇公司依据合同约定在合同期满前的2020年4月20日提起诉讼，行使合同条款赋予的权利，完全合理合法，一审判决既认定博皇公司是守约方，却要承担过错，这样的判决不但无理无据、且逻辑混乱。四、一审判决在本案中适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条是错误的，并据此判决守约方也要承担损失，实属离谱。首先，本案的租金管理费等是承租人蔡浩应承担合同主义务，在合同未合法解除的情况下，蔡浩应按合同标准予以支付。博皇公司按合同收取租金管理费是有合同依据，并无所谓“损失的扩大”。因此，合同主义务的租金管理费等不属于合同法第一百一十九条所指的扩大的损失。本案中，博皇公司只是按合同约定追偿应收的租金管理费，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条是适用法律错误。五、一审判决既认定《专柜经营合同书》合法有效，又认定蔡浩是违约方，却不按《专柜经营合同书》约定的违约责任条款作判决，这样的判决是自相矛盾的。根据《专柜经营合同书》第八条违约行为8.1约定“本合同有效期内，非因约定或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金；乙方提前解除合同的，甲方不予以退还履约保证金且取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用标准补齐；甲方提前解除合同，应退还履约保证金”，还有8.2、8.3、8.4等等这些的违约责任条款都是非常清楚明白的，一审法院没有予以采用，望二审法院予以审查纠正。如按一审的判决逻辑，采信蔡浩提前解除合同的说法，那么，蔡浩应该支付未履行月份每月5000元的违约金。另外，《铺位协议说明附表》是在没有违约的情况下给予蔡浩的租金优惠（详见该附表最后一句的约定），蔡浩因违约不能享有《铺位协议说明附表》中约走的租金优惠，应按原合同标准即每月10000元的租金支付给博皇公司。六、蔡浩没有按合同约定以书面形式提出解除合同，也没有与博皇公司进行结算，亦没有将交还场地给博皇公司，其经营的商品以及其他物品仍在占用涉案场地，表明双方一直在履行《专柜经营合同书》。根据《专柜经营合同书》第十条商铺的归还和续用10.1条款约定：“乙方应于合同终止后三日内迁离所使用的场地，将共场地内商品、柜台、办公设备等物品清空，将场地完好返还甲方，甲方并有权要求乙方加倍支付占用期间的相关费用并赔偿甲方的损失”。博皇公司要求解除合同并且请求蔡浩腾空物品交还场地，完全合理合法。同时，电费亦是蔡浩应缴纳的费用之一，博皇公司提交的电表图片正是涉案场地店铺的独立电表，如果一审法院无法确信双方的陈述，应该到现场勘查取证，而非简单粗暴地不予支持。综上，博皇公司认为，一审法院在认定事实方面、法律适用方面、适用举证规则方面以及法律逻辑方面等等，均存在严重的错误。因此，博皇公司特提起上诉，请求二审法院依法查明事实，准确适用法律，撤销一审错误判决，支持博皇公司一审的全部诉讼请求。蔡浩辩称，博皇公司的上诉请求不应获得支持，一审判决符合法律规定，也与事实相符，所以二审法院应当驳回博皇公司的上诉请求。博皇公司于2020年4月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方于2017年6月3日签订的《专柜经营合同书》；2.蔡浩向博皇公司支付2018年8月至2020年4月期间的经营管理费（租金）及综合管理费210000元以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；3.蔡浩向博皇公司返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市XX区XX街XX大道东X号XX家居X楼X区X号、面积为250平方米经营场地），并按每月10000元的标准支付从2020年5月1日起至实际返还期间的场地占用费；4.蔡浩向博皇公司支付2018年7月至2020年2月期间的电费4254元、刷机维护费200元、其他费用6600元（活动基础费用、活动考勤、活动卡费、PK金等）；5.本案诉讼费由蔡浩负担。一审法院经审理认定事实如下：2017年6月3日，博皇公司（甲方）与蔡浩（乙方）签订《专柜经营合同书》和《商铺租赁补充协议》，约定如下内容：甲方自2017年6月3日起将位于X楼X区X号经营场地，建筑面积250平方米交予乙方，乙方设立钢盾凯旋门业专柜，经营期限自2017年6月3日至2020年4月30日止；在合同签订时，乙方须缴纳经营保证金15000元、履约质量保证金15000元以及首月经营管理费和综合管理费总额6250元，若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵；合同期满或乙方自行撤场，都必须与甲方办理撤场结算手续；甲方按提供场地的面积向乙方收取经营管理费（租金），每月每平方15元，月总额为3750元，综合管理费每月每平方25元，月总额为6250元；乙方应负担专柜所产生的水电费，水电费由甲方代收代缴，电费1.2元/度；甲方给乙方提供装修期从2017年6月3日至2017年7月2日止；乙方应在每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不交或未全部交清均视为违约，甲方对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未交清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；乙方已装修的，合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同，任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月5000元的违约金；乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用补齐；若乙方拖欠应缴费用达30天或欠费金额达1万元以上的，则甲方有权解除合同，乙方已付的履约保证金不予退还。合同后附《商铺租赁补充协议》，载明针对蔡浩给予的相关优惠方案，具体如下：1.铺位位置为X楼X位，交租面积250㎡；2.根据集团规定三楼统一租金15元/㎡，管理费25元/㎡，电费1.2元/度；3.本补充协议经集团董事XX审批给予优惠如下：合同前三年免12个月的租金，免租期间只收取管理费25元/㎡，2017年7月2日前为装修期；2017年7月3日至2018年7月2日免租金，管理费25元/㎡，每月合计6250元，2018年7月3日至2020年4月30日租金及管理费按40元/㎡执行，每月合计10000元；4.双方约定此协议作为保密协议，禁止对第三方公开，否则所有优惠取消等内容。为证明其诉讼请求，博皇公司另提交以下证据：1.《不动产权证书》，载明位于XX区XX街××大道东××（Ａ1仓库）的产权人为广州市增城XX家私厂，博皇公司主张广州市增城XX家私厂系石某的个人独资企业，石某是博皇公司的法定代表人，故博皇公司有权出租使用涉案场地；2.电表读数的照片，载明电表读数未载明日期，博皇公司主张是2020年3月份的电表读数，拟证明蔡浩拖欠涉案场地的电费金额；3.博皇公司于2018年3月5日、7月4日出具的收据，载明钢盾凯旋门收取的电费271元、刷卡机维护费10元、活动费800元、PK金等900元。一审庭询中，1.关于合同解除问题，博皇公司主张蔡浩未通知博皇公司解约，双方合同关系是一直履行的；蔡浩主张，根据合同约定，欠租超过十天甲方就有权停止专柜营业并要求解除合同和赔偿，但是博皇公司直至起诉才提出相关诉求，即使蔡浩没有提供证据证明双方合同已被解除，但是蔡浩关于合同已被解除的事实应当予以认定，因为博皇公司的上述不作为非常不合常理。2.关于蔡浩是否退场问题，博皇公司作如下陈述：博皇公司从未收到蔡浩发出的解约通知，蔡浩亦没有清场交还场地，其大量物品还在商铺中，若蔡浩要清场，博皇公司无权阻止。蔡浩做如下陈述：第一、二次向博皇公司提出解约无书面材料证明，2018年12月提出解约时蔡浩的妻子的手机号码（136××××****）报警，当时有出警，这可以作为证据，双方当时的争议就是违约金，当时博皇公司的XX不肯收蔡浩的7万元，蔡浩的妻子从建材区追到家具区，从三楼到一楼，当时的民警担心她出意外，跟随劝阻，并表示后续可以提供证明证明蔡浩提出解约；因为蔡浩经营的是门业，退场时没有拆除样板门是因为样板门都是装修时安装在墙体上，博皇公司说即使退场也不能拆除样品，商场内任何物品出商场门都要经过博皇公司同意，蔡浩实际无法清场。3.关于第四项诉讼请求中刷机维护费、活动费等，博皇公司主张是场地做促销及统一的活动时产生的费用，没有合同约定。蔡浩主张，对于博皇公司所组织的活动，商家可自由自愿参与，如果本商店参与了活动本店缴纳活动费用属于正常，如果商铺不知情情况下博皇公司组织了活动与本店无关，而且本店如果没有缴纳活动费用，在活动当天来参与活动的客户不会被博皇公司导流至本店。4.关于滞纳金，博皇公司主张其依据的是合同第3.8条；蔡浩主张在蔡浩于2018年3月第一次违约时，当时所缴纳的滞纳金与博皇公司现在主张的不同，蔡浩去博皇公司的财务处咨询，当时博皇公司的说法是算法为违约第一日单日利息0.5%，第二日单日利息为第一日单日利息乘以二，第三日单日利息为第一日日利息乘以三，以此类推。5.关于一审法院询问博皇公司有无向蔡浩催收租金或返还商铺以及蔡浩何时开始欠租问题，博皇公司回复称都是电话催交租金，因蔡浩没有提出解约，博皇公司也无权提前终止合同，故在合同到期后才提起诉讼要求蔡浩返还场地。蔡浩陈述，对于博皇公司方上述所说有每月通知蔡浩租金，自2018年12月报警至今天庭审蔡浩仅收到博皇公司一张律师函和一张法院传票，律师函为2019年7月份其通知金额为36万元，除此再无收到博皇公司管理或者财务的任何通知。6.关于电表，蔡浩陈述，其在2018年7、8月去现场发现电表已被拆除，只留下电线，所以蔡浩对所谓电表真实性持以怀疑态度。一审法院认为：本案所涉《专柜经营合同书》是双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。作为承租方，蔡浩负有按照合同约定交付所约定费用的义务。对于合同中经营管理费和综合管理费的表述，实际上应是蔡浩承租博皇公司铺位而应支出的租金。根据合同及补充协议约定，2017年7月2日前为免租期，2017年7月3日至2018年7月2日期间每月租金6250元，2018年7月3日至2020年4月30日每月租金10000元。博皇公司陈述蔡浩从2018年8月开始拖欠经营管理费、综合管理费以及其他相关费用。蔡浩未能提供合法有效的证据予以证明其已经足额交纳，故一审法院采信博皇公司主张，蔡浩存在欠租行为且已经构成违约。现《专柜经营合同书》已于2020年4月30日租期届满，故博皇公司要求解除合同并无实际意义，故对其该诉讼请求不予支持。对于博皇公司主张要求返还场地问题，蔡浩抗辩称其已经三次提出解约，是博皇公司的原因导致其无法清场。对此，一审法院结合双方合同中关于提前解约后装修归属问题的约定、涉案商铺的具体情况及双方当事人的陈述认为可以采信蔡浩所述，即蔡浩于2018年12月提出解除合同，虽双方对解约事宜并未达成一致，但实际上涉案商铺实际已经在博皇公司控制之下，故对博皇公司主张要求蔡浩返还场地，一审法院不予支持。对于博皇公司主张的管理费即租金问题。如上文所述，涉案商铺在蔡浩于2018年12月提出解约时实际已经在博皇公司的控制之下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，蔡浩于2018年8月已经开始欠租，虽其向蔡浩发出过一次律师函，但蔡浩并未提交相应的证据证明其采取适当措施减损，最后在合同届满后才向蔡浩主张租金，博皇公司虽为守约方，应承担部分损失，故一审法院结合双方当事人对合同的履行情况，酌定蔡浩向博皇公司支付租金至2019年1月较为适宜。经核算，蔡浩应向博皇公司支付租金60000元（10000元*6个月）。对于博皇公司主张的滞纳金问题，根据合同约定，滞纳金系双方中任何一方不履行合同义务时所应承担的惩罚性后果，其应为违约金之性质。按照合同约定，蔡浩应于每月10日前支付租金等费用，蔡浩逾期支付款项，应承担违约金责任。博皇公司主张要求自欠租当月11日开始，以每月欠租额为本金，按照每日0.5%的标准，计至付清之日，一审法院予以支持，但违约金数额应以当月所欠租金总额为限。对于博皇公司要求蔡浩支付电费，蔡浩应承担其使用涉案铺位期间的电费，但博皇公司仅提交电表照片，无法证明蔡浩的用电情况，故博皇公司的上述主张，依据不足，一审法院不予支持。至于博皇公司主张要求蔡浩支付刷机维护费及其他活动费用等，依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年7月16日作出如下判决：一、蔡浩在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市博皇物业管理有限公司支付租金60000元及违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠租金数额为本金，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止，但违约金总额应以所欠租金本金为限）；二、驳回广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4604元，广州市博皇物业管理有限公司负担3582元，蔡浩负担1022元。本院二审期间，博皇公司提供了其自行拍摄的涉案铺位现状照片，拟证明涉案商铺由蔡浩经营使用，没有按照合同约定交还场地。上述照片显示，铺位内留存的物品为固定在墙体上的防盗门若干、桌椅一套。蔡浩确认上述照片上正是其承租的涉案铺位，但不能证明拍摄时间，照片上的物品因博皇公司不同意是故拿不出来的，而且蔡浩最后一次去涉案铺位的时候，电表已经拆了，但照片上铺位的灯还是亮的，不清楚是谁去开的灯。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，博皇公司确认公司的工商登记地址就在涉案铺位所在场地，公司的工作人员也是在此办公。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。博皇公司主张蔡浩一直占有使用涉案铺位，蔡浩则辩称其自2018年国庆节开始多次向博皇公司提出解除合同，并于2018年12月离场，双方各执一词，故本案的争议焦点为蔡浩退场的时间节点认定。对此，本院评析如下：首先，蔡浩称其是在多次提出提前解除合同，但博皇公司不同意的情况下，才自行撤离涉案铺位。对于蔡浩的这一陈述，本院认为，涉案铺位属于开放铺位，没有单独门锁，蔡浩不办理交接手续即自行撤场存在其可能性。其次，根据博皇公司二审中提供的涉案铺位现场照片显示，铺位内留存主要物品为固定在墙体上的防盗门，而依据涉案合同约定，合同约定期满或解约后固定装修归博皇公司，蔡浩关于撤场后铺位内仍存留其所属物品的解释与上述合同约定相吻合。第三，由于蔡浩主张其是单方撤场，并未与博皇公司办理交接手续，故要求蔡浩提供交还场地的证据已超出其举证能力范围。相反，博皇公司负责涉案铺位所在商场的经营管理且博皇公司的工作人员亦在商场内办公，其更易获取商场内各个商铺的经营情况资料，但就蔡浩在2018年12月后仍在涉案铺位经营的事实，博皇公司并未能提供任何证据加以反映。第四，无论是依据合同约定，还是依常理判断，在蔡浩长期占用场地却不交租金的情况下，博皇公司都应及时采取措施向蔡浩进行催讨。然而，蔡浩自2018年8月即开始拖欠租金后，但博皇公司至2019年7月才向蔡浩发送律师函催讨租金，至2020年4月20日才提起本案一审诉讼要求解除合同，这既不符合合同约定，也明显违背常理。基于以上分析，本院认为一审法院在蔡浩退场的时间节点的认定上，采纳蔡浩的主张，并无不妥，本院予以确认。蔡浩在拖欠租金，且未与博皇公司协商一致的情况下擅自搬离涉案铺位，其行为当然构成违约，依法应承担相应的违约责任。但在蔡浩已于2018年12月以弃租的行为表示不再继续履行涉案合同的情形下，博皇公司未及时采取相应措施以避免双方损失的进一步扩大，而是采取放任的态度，至合同约定的租赁期限届满前才提起诉讼要求解除合同、收回铺位，故一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定认定博皇公司亦应承担部分损失，并无不当。蔡浩于2018年12月单方弃租的行为，并不产生解除合同的效力，但在蔡浩已通过实际行为表示不继续租用涉案铺位的情况下，亦不可强制双方继续履行涉案合同，故一审判决基于双方当事人对合同的履行情况的考虑，酌情判令蔡浩支付租金至2019年1月，并无不妥，本院予以维持。至于博皇公司所主张的电费、刷机维护费及其他活动费用，一审判决已充分阐明不予支持的理由，二审中博皇公司亦未能提供新的证据，对蔡浩存在欠费的事实予以证明，故博皇公司关于上述费用的上诉主张不能成立。综上所述，博皇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8512元，由广州市博皇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年十月二十八日书记员  张敏娟郭蔚琳