贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12533号 原告：张万华，男，汉族，1975年1月7日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周丽（特别授权代理），女，住贵州省毕节市。系原告张万华之妻子。 原告：周丽，女，汉族，1981年7月12日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心**架空层（**）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），男，住贵州省毕节市。 原告张万华、周丽与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（原告张万华委托诉讼代理人）周丽，被告委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张万华、周丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付办理毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书及产权证；2、判决被告以原告已付房款461926元为基数，按每日万分之三的标准支付原告2016年7月27日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算至2020年7月13日为：461926元×0.03%×1446天＝200383元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋一套，购房款为461926元，同时约定被告应当在2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，合同签订后，原告依约支付购房款，被告未履行前述合同义务，已构成违约，应依法按照合同约定承担违约责任，支付2016年7月26日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。被告的行为导致原告的合法权益受到极大的损失，原告诉求应当得到支持，请求人民法院判如所述，维护原告合法权益。 被告大众房开公司口头答辩称：1、原告方的所有诉请我公司认为已经过了诉讼时效，故原告方的诉讼请求不应得到支持；2、本案中的违约情况实际是政府的行政行为所造成，我公司的办证通道受阻，故我们不应该承担责任；3、双方签订的合同违约金约定标准过高，应该以法律规定的计算标准来计算。 本院经审理查明：2014年9月2日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-251）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为3-2302。该商品房总价款为461926元，买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款138926元，余款323000元以贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了购房款461926元。现涉案房屋尚不具备办证条件。原告认为，被告未履行合同义务，构成违约，应按合同约定承担违约责任，支付2016年7月26日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告所举证据，在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应按承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按承诺期限履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告主张被告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的诉请，因涉案房屋现尚不具备办证条件，被告暂不能提供办理转移登记的有关文书，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告诉请的违约金，按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未按约定履行，应从承诺的2016年7月26日之次日2016年7月27日起向原告计付违约金。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年7月24日提起诉讼，从起诉之日回朔三年，即2017年7月24日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，但2017年7月24日后的违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。被告的抗辩主张，部分成立，原告诉请的违约金从2017年7月24日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于该违约金的计算标准，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告提出合同违约金约定标准过高，应以法律规定的标准计算的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及该解释第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款461,926元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张万华、周丽支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以461,926元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张万华、周丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2153元（已减半收取），由原告张万华、周丽负担1166元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担987元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十月十三日 书记员  张婵婵