湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2241号 上诉人（原审原告）：曹**雄，男，1974年9月12日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 上诉人（原审原告）：陈淑娟，女，l979年2月28日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：曹**雄（陈淑娟之夫），住湖南省郴州市苏仙区。 被上诉人（原审被告）：郴州华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路**华鹤龙庭花香阁**房。 法定代表人：陈冀凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余翔英，女，该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。 上诉人曹**雄、陈淑娟因与被上诉人郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称华鹤公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曹**雄、陈淑娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，即“驳回原告曹**雄、陈淑娟其他诉讼请求”；2.依法改判华鹤公司向曹**雄、陈淑娟支付逾期办证违约金76,520元（暂计算至2020年7月28日），以后直到办出不动产权证之日止，按日支付违约金33.14元；3.确认郴州市某某广场X期某某X栋XXX号房屋为曹**雄、陈淑娟所有；4.判令华鹤公司于判决生效后三十日内协助曹**雄、陈淑娟办理案涉房屋不动产权证书；5.判令一审、二审诉讼费由华鹤公司负担。事实和理由：1.一审判决适用法律不当，错误驳回曹**雄、陈淑娟依法享有逾期办证违约金的合理诉求，损害了曹**雄、陈淑娟的合法权益。（1）拒不履行办证义务的华鹤公司依法应当承担违约责任。（2）违约金不对等、明显过低，依法可以调整。涉案合同第六条约定：买受人逾期付款应向出卖人按日支付逾期应付款万分之五的违约金。然而涉案合同第十六条约定逾期办证按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金，意味着华鹤公司违约1天和违约1万年的责任相同，均只需承担30.8元违约金。两种约定严重不对等，逾期办证违约金明显过低。该合同内容显失公平，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该条款无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，可以对明显过低的违约金进行调整。（3）逾期办证的实际损失必然存在，其损失数额不可估量且难以确定。由于华鹤公司拒不履行办证义务，直接造成曹**雄、陈淑娟无法取得不动产权证，得不到物权保护，无法用所购房屋作抵押进行融资贷款解决资金需求，不能根据需要随时出售房屋，同时还可能面临所购房屋被出卖人抵押或再次出售的风险，给曹**雄、陈淑娟造成了难以估量的损失。（4）实际损失难以确定的，可以参照银行逾期贷款罚息标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由此说明，对于逾期办证实际损失难以确定的，法律上有兜底条款，逾期办证每日违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。曹**雄、陈淑娟已在一审中提出，而一审判决视而不见，认为曹**雄、陈淑娟无证据证明逾期办证造成的实际损失，故对其逾期办证违约金不作处理，驳回曹**雄、陈淑娟请求逾期办证违约金的合理诉求，严重违反了上述相关法律规定。2.请求依法改判华鹤公司向曹**雄、陈淑娟支付逾其办证违约金76,520元（暂计算到2020年7月28日止），以后直到办出不动产权证之日止，按日支付违约金33.14元/天。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在贷款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。经查询中国人民银行官网目前中国人民银行公布执行的五年以上贷款基准年利率为4.90%（日利率4.90%/365天），加收罚息比例取中间值40%，故逾期办证每日违约金=已付房款617,149元×日利率4.90%/365天×40%﹦33.14元/天。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，华鹤公司应当在商品房交付之日起90日内（即2014年3月31日前）办理不动产权证，违约金自2014年4月1日起暂计算至2020年7月28日止共6年×365天+30天+31天+30天+28天=2309天，计算至2020年7月28日止逾期办证违约金为33.14/天×2309天=76,520元。 华鹤公司辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。 曹**雄、陈淑娟向一审法院起诉请求：1.确认郴州市某某广场X期某某X栋XXX号房屋为曹**雄、陈淑娟所有；2.判令华鹤公司立即为曹**雄、陈淑娟办理不动产权证；3.判令华鹤公司向曹**雄、陈淑娟退还房屋建筑面积差价款5537元；4.判令华鹤公司向曹**雄、陈淑娟支付逾期办理不动产权证的违约金136,143元；5.判令华鹤公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月23日，双方就位于郴州市某某广场X期某某X栋XXX号房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》。曹**雄、陈淑娟所购房屋建筑面积为129.30平方米，单价为4773元每平方米，总金额为617,149元。曹**雄、陈淑娟已向华鹤公司交付首期房款（含定金）计367,149元，余款250,000元向郴州市公积金中心申请贷款。华鹤公司亦给曹**雄、陈淑娟开具了销售房屋增值税发票。2013年5月7日，曹**雄、陈淑娟取得了房屋预告登记证明。双方约定诉争房屋应当于2013年12月1日至2013年12月30日期间交付使用；华鹤公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。华鹤公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由华鹤公司提供的资料报产权登记机关备案并通知曹**雄、陈淑娟。如因华鹤公司的责任，致使曹**雄、陈淑娟未能在约定期限内办理上述登记手续，双方不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，华鹤公司向曹**雄、陈淑娟支付已付购房款的万分之0.5的违约金。双方关于面积确认及面积差异处理约定以房产部门测绘面积为依据进行面积确认及面积差异处理，买受人不解除合同的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。另认定，2013年12月2日，华鹤公司将案涉房屋交付给了曹**雄、陈淑娟。郴州市房屋测绘队出具的房产测绘报告书表明曹**雄、陈淑娟购买的案涉房屋测绘面积为128.14平方米，小于合同约定面积1.16平方米。再认定，2013年12月1日，曹**雄、陈淑娟领取了华鹤公司退还的房屋差价款6465元。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方于2013年4月23日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同的内容，履行各自的权利和义务。曹**雄、陈淑娟诉请郴州市某某广场X期某某X栋XXX号房屋为曹**雄、陈淑娟所有，因尚未办理房屋产权登记，对该房屋系其所购予以确认。本案中，曹**雄、陈淑娟已按期履行交款义务，华鹤公司应按期为曹**雄、陈淑娟办理不动产权证，华鹤公司未按期履行合同义务，构成违约，应承担办证义务。曹**雄、陈淑娟诉请华鹤公司协助办理案涉房屋不动产权证，符合约定和法律规定，予以支持。曹**雄、陈淑娟起诉时要求华鹤公司支付逾期办证违约金136,143元，庭审中要求华鹤公司支付逾期办证违约金291,989元，即是要求将合同逾期办证违约金予以调高，该诉求亦过高，合同约定按购房款的万分之0.5计算逾期办证违约金过低，现曹**雄、陈淑娟无证据证明逾期办证造成的实际损失，故对其逾期办证违约金本案不宜处理。曹**雄、陈淑娟关于华鹤公司退还面积差价款5537元，经查，曹**雄、陈淑娟于2013年12月1日已从华鹤公司领取差价款6465元，故起诉要求退还房屋差价款与查明事实不符，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条之规定，判决：“一、确认郴州市某某广场X期某某X栋XXX号房屋为原告曹**雄、陈淑娟所购；二、被告郴州华鹤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告曹**雄、陈淑娟办理案涉房屋不动产权属证书；三、驳回原告曹**雄、陈淑娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3133.6元，减半收取1566.8元（已交1566.8元），由被告郴州华鹤房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，双方当事人未提交新证据 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条是否有效以及曹**雄、陈淑娟主张按中国人民银行公布的五年以上贷款利率4.90%加收40%的罚息计算逾期办证违约金是否应予支持。 华鹤公司与曹**雄、陈淑娟签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。曹**雄、陈淑娟主张《郴州市商品房买卖合同》第十六条显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。该条款约定：华鹤公司应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。华鹤公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由华鹤公司提供的资料报产权登记机关备案并通知曹**雄、陈淑娟。如因华鹤公司的责任，致使曹**雄、陈淑娟未能在约定的期限内办理上述登记手续，双方不解除合同，自本合同规定期限内的第二天起至实际办理登记之日止，华鹤公司向曹**雄、陈淑娟支付已购房款的万分之0.5的违约金。根据双方的合同约定，华鹤公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，华鹤公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且曹**雄、陈淑娟未能提供证据证明其因华鹤公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对曹**雄、陈淑娟主张按中国人民银行公布的五年以上贷款利率4.9%加收40%的罚息计算逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，华鹤公司应向曹**雄、陈淑娟支付逾期办证违约金30.86元（617,149元×万分之0.5）。一审法院在合同约定的违约金过低，而曹**雄、陈淑娟又未提供证据证明其因华鹤公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对逾期办证违约金未予支持虽有不当，但双方约定的违约金只有30.86元,故本院予以维持。 综上所述，曹**雄、陈淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费1713元，由上诉人曹**雄、陈淑娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十六条【有关单证和资料的交付】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。