北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11230号上诉人（原审被告）：北京田盛辉煌房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区广安路**鸿坤国际大酒店****。法定代表人：王继强，总经理。上诉人（原审被告）：北京田东资产投资管理有限公司，住，住所地北京市丰台区郑常庄******/div>法定代表人：王增才，总经理。上诉人（原审被告）：王增才，男，1953年12月14日出生，住浙江省乐清市。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭业，男，1994年2月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京田盛辉煌房地产开发有限公司（以下简称田盛辉煌公司）、北京田东资产投资管理有限公司（以下简称田东公司）、王增才因与被上诉人杭业合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田盛辉煌公司、田东公司、王增才之共同委托诉讼代理人张绍忠，被上诉人杭业及其委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田盛辉煌公司、田东公司、王增才上诉请求：1.对一审判决第二项予以改判，判决按照中国人民银行同期贷款基准利率由田盛辉煌公司、田东公司、王增才向杭业支付逾期付款利息；2.上诉案件受理费由杭业承担。事实和理由：一审判决按日万分之三和日万分之五由田盛辉煌公司、田东公司、王增才向杭业支付逾期付款利息，最高达到了年息18.25%，现在中国人民银行同期贷款基准利率仅4.75%，而法院判决田盛辉煌公司、田东公司、王增才承担18.25%的利息，高出银行公布利息的四倍，明显过高且无法律依据。今年受新冠肺炎疫情影响，企业生存困难，一审判决使杭业获得高额利益，损害了田盛辉煌公司、田东公司、王增才的正当利益。田盛辉煌公司、田东公司、王增才在一审中请求按照《合同法》第114条的规定进行下调，一审判决不尊重现实情况和法律规定，对田盛辉煌公司、田东公司、王增才的正当意见不予采纳错误，应予纠正。杭业是按照逾期付款主张其权利，应当按照最高不超过中国人民银行逾期付款的规定进行裁判。中国人民银行银发（2003）251号《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题”规定按贷款利率水平上加收30%-50%。一审判决违背此规定，无法律依据。故无论是逾期付款违约金，还是逾期付款利息，一审判决均与法律及相关规定不符。杭业辩称，同意一审判决，不同意田盛辉煌公司、田东公司、王增才的上诉请求。田盛辉煌公司、田东公司、王增才应于2009年7月底前退还全部房款及利息，与疫情无关。一审判决正确，应予维持。杭业向一审法院起诉请求：1.判令田盛辉煌公司退还购房款180万元并支付利息27.83万元；2.判令田盛辉煌公司支付逾期付款产生的利息（以207.83万元为基数，自2019年7月11日至2019年7月20日，按照每日万分之三的标准计算，自2019年7月21日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；3.判令田东公司、王增才对田盛辉煌公司应付款项承担连带给付责任。一审法院认定事实：2016年10月16日，田盛辉煌公司作为甲方与乙方杭业签订《合作合同》，约定：涉案房屋纯属为合作共建房的政策，业主享有使用权、转让权、租赁权、受益权，由市房管局办理地上建筑物不动产房屋产权证，其使用期限为长期，商业受益为46年，权属问题按照国家房改相关政策办理［详情见京国崇（2007）21号文］规定并且由甲方申请；本合同项下的合作建设分配建筑面积的房屋位于×××项目D地块第三栋，三、四层（三跃四）；乙方（业主）合作建房分配建筑面积153.75平方米；合作建房总价款4612500元；付款方式为合同双方签字生效二日内，由乙方向甲方支付合同款的50％，计2306250元，剩余50％待甲方向乙方交房时前三天，由乙方向甲方付清余款2306250元，甲方方能交钥匙给乙方；甲方应当在2017年7月30日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的分摊面积房屋交付乙方使用；由于甲方原因未能按期交付的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行等。2016年10月17日、10月28日、12月9日，2017年5月27日，杭业分四次向田盛辉煌公司支付合作集资建房款，金额合计为180万元。2019年5月13日，田盛辉煌公司作为甲方与乙方杭业签订《解除合同》，约定：双方于2016年10月16日签订《合作合同》，因甲方至今未交房，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，按照公告要求，乙方不符合购买条件，故申请退房；《合作合同》于2019年5月13日解除，自解除之日起，原合同约定的权利义务终止，甲方应将乙方已交纳的180万元合作集资建房款退还乙方，且甲方一次性给付乙方利息27.83万元，乙方不再就《合作合同》向甲方主张任何权利，双方再无其他争议；甲方须在2019年7月10日前退还180万元并支付利息27.83万元，同时，乙方退还甲方相关文件原件；若甲方未按约归还乙方合作建房款及利息，逾期在10日之内，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付合作建房款未支付部分万分之三的利息，逾期超过10日后，甲方需按日向乙方支付合作建房款未支付部分万分之五的利息等。2019年7月26日，杭业作为甲方（债权人）与乙方（债务人）田盛辉煌公司、丙方（担保人）田东公司和王增才签订《担保协议》，约定：甲方与乙方于2019年5月13日签订了《解除合同》，田盛辉煌公司应按约于2019年7月10日前向杭业支付购房款180万元及利息27.83万元，由于田盛辉煌公司未按约定时间还款，故承诺于2019年7月底还款；如田盛辉煌公司未按承诺时间还款，丙方田东公司和王增才承诺与田盛辉煌公司一起承担连带清偿责任，除支付甲方购房款和利息外，还需承担乙方逾期付款产生的利息，直至付清全部欠款等。一审诉讼中，田盛辉煌公司提交下列证据：1.2006年12月29日，×××基金会（甲方）、×××地产控股有限公司（乙方）、×××发展有限公司（丙方）（担保方）共同签署的《×××合作建设协议》复印件；2.2014年4月18日×××设施管理中心（甲方）与×××地产控股有限公司（乙方）签订的《关于＜×××合作建设协议＞补充协议》复印件；3.2014年4月28日×××实业发展有限公司（甲方）、田盛辉煌公司（乙方）、×××投资有限公司（丙方）签订的《合作建设分配建筑面积的合同书》复印件；4.建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件。田盛辉煌公司称：根据以上证据，涉诉地块及房屋所有权人系×××局，田盛辉煌公司不具备转租权利，不具备开发资质，因此主张与杭业之间签订的《合作合同》无效。一审诉讼中，田盛辉煌公司称：涉案房屋至今未验收，也未取得相关权属证书。田东公司称：其对田盛辉煌公司的债务进行担保时，田东公司所有股东均知情，并同意提供保证。各方均认可：该案案由以法院认定为准。一审法院认为，案件争议合同有《合作合同》《解除合同》和《担保协议》，《合作合同》系主合同，《解除合同》系对《合作合同》解除后各方权利义务的确认，《担保协议》则属于前述两份合同的从合同，故本案法律关系的性质应以《合作合同》来确定。从《合作合同》的内容来看，杭业以保证合同纠纷为由起诉不准确，一审法院依法调整为合同纠纷。关于《合作合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。田盛辉煌公司主张其因不具有处分权，故与杭业签订的《合作合同》无效，从而导致双方签订的《解除合同》和《担保协议》无效，不符合上述法律及司法解释的规定，无权处分亦不是导致合同无效的法定情形，故对田盛辉煌公司的答辩意见，一审法院不予采信。田盛辉煌公司应当依据《解除合同》履行义务。现田盛辉煌公司同意退还180万元并支付利息27.83万元，一审法院不持异议。根据《解除合同》的约定，田盛辉煌公司未按约退还180万元并支付利息27.83万元时，杭业有权主张的逾期付款利息，但该利息的计算基数应以未支付合作建房款的金额即180万元为基数，一审法院对杭业有关利息的计算基数依法予以调整。有关杭业依据《担保协议》主张田东公司和王增才承担连带保证责任的诉讼请求，田东公司和王增才不持异议，一审法院亦予以支持。田东公司、王增才履行连带清偿责任后，有权向田盛辉煌公司追偿。据此，一审法院于2020年6月24日作出判决：一、北京田盛辉煌房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还杭业购房款180万元并支付利息27.83万元；二、北京田盛辉煌房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付杭业逾期付款利息（以180万元为基数，自2019年7月11日至2019年7月20日，按照每日万分之三的标准计算，自2019年7月21日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）；三、北京田东资产投资管理有限公司、王增才对上述第一、二项确定的北京田盛辉煌房地产开发有限公司应付款项向杭业承担连带清偿责任；四、北京田东资产投资管理有限公司、王增才承担连带清偿责任后，有权向北京田盛辉煌房地产开发有限公司追偿；五、驳回杭业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于田盛辉煌公司应当向杭业支付的逾期付款利息标准问题。根据查明的事实，田盛辉煌公司与杭业于2016年10月16日签订《合作合同》，约定双方合作共建房。鉴于《合作合同》之标的物并非商品房，该《合作合同》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，田盛辉煌公司是否取得商品房预售许可证明，不影响《合作合同》的法律效力。2019年5月13日，田盛辉煌公司与杭业签订《解除合同》，约定上述《合作合同》于2019年5月13日解除。《合作合同》《解除合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《解除合同》约定田盛辉煌公司须在2019年7月10日前退还180万元并支付利息27.83万元，若田盛辉煌公司未按约归还杭业合作建房款及利息，逾期在10日之内，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，田盛辉煌公司按日向杭业支付合作建房款未支付部分万分之三的利息，逾期超过10日后，田盛辉煌公司需按日向杭业支付合作建房款未支付部分万分之五的利息等。根据查明的事实，田盛辉煌公司未依上述约定履行归还杭业合作建房款及利息的义务，构成违约。杭业诉讼主张田盛辉煌公司退还合作建房款及利息，并支付合作建房款的逾期付款利息，具有合同依据，本院予以支持。关于田盛辉煌公司、田东公司、王增才上诉提出逾期付款利息过高，要求按照同期银行贷款利率计算逾期付款利息一节。本院认为，田盛辉煌公司、田东公司、王增才并未提供有效证据证明《解除合同》约定的逾期付款利息标准存在明显过高的情形，其要求按照同期银行贷款利率计算逾期付款利息与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，田盛辉煌公司、田东公司、王增才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4741元，由北京田盛辉煌房地产开发有限公司、北京田东资产投资管理有限公司、王增才负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  张玉娜二〇二〇年十月三十日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥