广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20377号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：郑晓春，系公司物业助理。委托诉讼代理人：吴育斌，系公司物业副经理。被告：潘津，女，1983年1月14日出生，汉族，住天津市滨海新区海滨街中区**********，公民身份号码120************529。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告潘津物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人吴育斌、郑晓春，被告潘津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2019年1月1日至审判之日止的物业管理费（每月按800.4元，暂计至2020年5月为13606.8元）；2.被告向原告支付从2019年1月至审判之日止的滞纳金（计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年4月30日为3694.65元）；3.被告向原告支付2018年7月至2020年4月30日期间水费1673元。事实和理由：被告为雅居乐新城9期C1幢2603房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期4幢2303房）业主，房屋建筑面积为285.85平方米。原、被告于2012年11月2日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案批复，根据批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积2.8元/平方米/月，每月应付物业管理费800.4元。被告从2019年1月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年5月31日，被告拖欠物业管理费、滞纳金、水费合计18973.95元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。庭审时，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2018年7月1日至2020年8月31日水费1788.1元。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费明细；2.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；3.前期物业服务协议；4.费用催缴通知单（贴门上拍照片）；5.被告身份证；6.前期物业服务合同。被告潘津辩称：1.本案案由是物业服务合同纠纷，中山市******岭峰小区Cl-2603房没有与原告雅居乐雅生活股份有限公司签订过物业合同，与被告签订物业合同的事雅居乐物业管理有限公司，原告并非起诉主体。2.物业服务合同纠纷是民事诉讼，原告诉讼请求物业费标准属于行政诉讼范围，应驳回原告第1项物业费标准的诉讼请求。依据原告提供合同复印件约定的物业服务费用符合法律规定，被告与雅居乐物业有限公司签订的是每月每平方1.6元的物业费，依据政府指导价相关法律规定，岭峰小区制定新的价格标准后仍然必须物业公司与被告重新签订新合同约定新的价格标准来执行。故物业费应按每月每平方1.6元即每月456元，原告按800.4元的标准收取物业管理费没有合同依据。3.原告诉讼请求滞纳金是行政机关执行罚金的行为，原告没有提供证据证明原告有资格收取被告滞纳金，由于原被告是平等民事地位的法律关系，不存在滞纳金诉讼，因此应驳回原告第2项诉讼请求。4.被告没有与原告签订过水费合同，应依法驳回原告所有诉讼请求。5.原告没有提供证据证明在履行小区物业服务期间完成了物业服务合同约定的内容。在2018年8月29日山竹台风期间，由于雅居乐物业管理有限公司没有履行到物业服务合同约定服务内容，严重违反了合同约定服务内容，致使车库里50多台小车完全淹没于雅居乐领峰车库，造成众多业主财产受损失。被告车辆粤C*****，雷克萨斯ES350，车辆价值70多万元，停放于车位206，也淹没于雅居乐领峰车库报废，在要求赔偿车损过程中，物业公司以车库浸水原因是抽水机机械故障为由拒绝理赔。因为本案是物业服务合同纠纷，物业公司依合同提供物业服务，只有严格履行了物业服务合同决定内容，被告确认原告履行了合同服务内容符合合同约定才会支付物业费给原告，由于物业公司在物业服务过程中的违约事实，导致了在履行物业服务期间发生车库水浸事件，因此被告主张小汽车损失赔偿符合物业服务合同物业费纠纷内容，请求依法查实被告因物业公司事实违约造成的财产损失，要求物业公司依约赔偿。被告潘津为其辩解提供的证据：1.中山市**************乐新城9期岭峰小区投诉情况的回复、关于雅居乐新城岭峰小区投诉情况的回复、关于雅居乐新城岭峰小区投诉情况的回复；2.企业机读档案资料（网络打印件）；3.照片。本院经审理认定事实如下：2008年5月28日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）为甲方、雅居乐物业管理服务有限公司为乙方签订《前期物业服务委托合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐新城九期商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务；本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量主要包括共用绿地、花木、建筑小鼎、园林小品；服务质量：完好、整洁、绿化长势良好。公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；服务质量：设施完好、整洁，公共场地保沽率95%，垃圾日产日清。安全防范工作，包括：安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅2.8元/平方米/月，别墅3.5元/平方米/月，商铺2.9元/平方米/月。业主从办理收楼手续后的当天，应缴交3个月的物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月20日前。甲方、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费或其他费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰交纳违约金。服务期限自合同签订生效日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。2012年11月2日，原告雅居乐公司为乙方，被告潘津为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期C1幢2603房物业，委托乙方提供物业管理服务，委托物业管理服务内容主要包括环境卫生管理（房屋的公共楼梯、走道、地下室等部位保持清洁、不随意堆放杂物和占用、定时收集日常生活垃圾，日产日清等）、绿化管理（公共绿地和道路旁绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当，小区绿化适时修剪，及时养护等）、消防管理（消防设施完好，责任明确等）。受相关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、电视天线费、房租代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；物业管理费为多层住宅、带电梯住宅按建筑面积1.6元/平方米/月，被告物业建筑面积为285.85平方米，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2019年1月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年8月31日，被告拖欠20个月的物业管理费合计16008元（800.4元/月×20个月），计至2020年8月31日应付滞纳金5092.14元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款之日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2019年1月至2020年8月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，故于2020年6月19日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年6月19日作预立案调解，调解不成于2020年7月23日正式立案。本院另案审理并已发生法律效力的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告潘津位于中山市*********雅居乐新城9期4幢2303房物业，建筑面积为285.85平方米，登记时间为2019年4月11日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2015年5月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为628.9元（285.85平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为800.4元（285.85平方米×2.8元/平方米/月）。2019年12月25日、29日、2020年3月5日，中山市消防救援支队三乡大队向投诉人发出关于雅居乐新城岭峰小区投诉情况的回复载明：经现场核查时，投诉人提供的照片现场位置，未发现消防通道被车辆堵塞的情况。检查后已要求物业增加交通标志及指示牌，加强保安巡逻提醒业主规范停车，保持消防车通道畅通。2019年l2月27日联合物业进行核查，经核查发现该小区内没有设置微型消防站、小区地下车库没有配备灭火器、E2幢1楼没有配备灭火器的问题，检查后要求物业当天整改完毕。由于隐患比较轻微，我大队监督员己对该物业负贵人进行批评教育，该物业对于此次发生的消防隐患问题作出检讨，同时正确认识到本小区管理工作存在有漏洞的问题，态度诚恳，整改积极。、2019年l2月28日到该小区进行复查，复查发现以上隐患己整改完毕。2020年3月5日，联合物业进行核查，经核查发现该小区的微型消防站没有消防器材，检查后要求物业当场整改。该小区物业管理对于此次发生的微型消防站没有摆放消防器材问题深刻做出检讨，同时正确认识到本小区管理工作存在漏洞的严重错误，态度诚恳，整改积极。另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。庭审时，被告称从2017年至2018年8月29日均以2.8元/平方米/月的标准缴交物业管理费，因原告提供的物业服务存在不符合合同约定要求，主张从2018年8月29日起不应以2.8元/平方米/月的标准计算物业管理费，且原告要求被告支付滞纳金不符合法律规定。对于原告的主张的水费，被告要求原告提供抄水表记录予以核实。庭审后，原告提交小区照片证明不存在保安缺岗的情况，及对被告反映的其他问题亦已完成整改或正在进行整改。同时，原告补充提交岭峰小区住宅用水抄表记录台账、用户用水清单（盖中山公用水务有限公司三乡分公司供水服务协议专用章）及被告缴交2018年7月之前水费的清单拟证明原告受供水公司委托收取小区水费及被告物业2018年7月至2020年8月期间用水的事实。本院向被告填写的地址确认书送达地址向被告邮寄送达原告补充提交的前述材料，但邮件未送达成功（原因为电话无人接听，上门家里没人）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点：1.原告与被告是否存在物业服务合同关系；2.雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付违约金。对焦点一，物业建设单位雅建公司与雅居乐物业管理服务有限公司签订了前期物业服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。雅居乐物业管理服务有限公司依据与雅建公司的约定，对案涉商住小区物业进行管理服务。雅居乐物业管理服务有限公司与被告签订的前期物业服务协议，被告委托雅居乐物业管理服务有限公司对其所有的物业提供管理服务，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。故本院对双方之间形成物业服务合同关系的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。被告主张原告提供的物业服务质量不符合合同约定要求，并提供了中山市**************乐新城岭峰小区投诉情况的回复及小区照片予以证明。本院认为，从中山市消防救援支队三乡大队的回复中可以看出，雅居乐新城岭峰小区确实存在一些消防隐患问题，但是该回复同时也指出由于隐患比较轻微，物业公司已按时作出检讨及完成整改。针对被告反映的问题，原告提供了相应照片证明其不存在安保缺岗、大堂门开关不能正常上锁的情况，对被告反映的其他问题亦已完成整改或正在进行整改并作解释说明。从整体情况来看，原告履行了保安、保洁、消防管理等主要的物业服务。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。另外，被告主张由于原告未履行物业服务合同义务导致其车辆被淹报废，但未提供证据予以证明。综上所述，被告以原告未履行物业服务合同义务而拒绝按时支付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告应向原告支付拖欠的物业管理费。对焦点二，根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告物业管理费从2019年1月1日起按2.8元/平方米/月标准计算至审判之日止的请求予以支持，本院确定物业管理费计算至2020年9月30日止共21个月为16808.4元。关于违约金，被告认为对原告主张滞纳金的请求没有法律依据。本院认为，被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。原告主张按每日1‰计算违约金的标准过高，且原告未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为物业管理费的利息损失，故结合本案实际情况，本院调整违约金计算标准为以尚欠每月物业管理费为基数，分别从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算至实际清偿之日止。关于水费，原告主张被告拖欠2018年7月1日至2020年4月30日的水费1788.1元，并补充提交了盖有中山公用水务有限公司三乡分公司供水服务协议专用章的用户用水清单、2018年岭峰住宅用水抄表记录台账及被告缴交2018年7月之前水费的清单证明其受供水公司委托收取小区水费及被告物业的用水量。截至判决之日被告未对原告主张的水费提出异议，故本院对原告主张被告拖欠水费的事实予以采信，原告主张被告支付2018年7月1日至2020年8月31日期间水费1788.1元的诉求，合法有据，本院予以支持。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）、水费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持,但数额应以本院确定为限。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘津于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理费16808.4元；二、被告潘津于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付违约金（计算方法：以拖欠各月的物业管理费金额800.4元为基数，分别从逾期付款之日即每月26日起，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算）；三、被告潘津于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年7月1日至2020年8月31日期间的水费1788.1元；如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取计137元（原告已预交），由被告潘津负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年十月二十日书记员  梁晓林林雷