河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4423号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄月华，男，1983年6月26日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：勇超凡，男，1956年11月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。上诉人黄月华因与被上诉人勇超凡为租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2019）豫1302民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄月华及其委托诉讼代理人闫文帅、被上诉人勇超凡委托诉讼代理人程果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄月华上诉请求：1、撤销宛城区人民法院（2019）豫1302民初7105号民事判决；2、改判黄月华不向勇超凡支付10万元租赁费；改判勇超凡返还黄月华定制的电脑桌四十个（价值一万二千元）、定制吧台（价值一万二千元）、招牌（价值一万八千元）、洗手间卫浴用品（价值八千元），并退还黄月华交纳的保证金3万元；3、本案一、二审诉讼费用由勇超凡负担。事实和理由：1、一审法院未认定双方签订的《租赁合同》已于2018年10月底解除，判决黄月华多支付2018年10月至2019年6月之间的租金，系认定事实错误，导致判决结果错误。首先，从合理性上判断双方合同解除的时间。从一审已经查明的2019年6月争议网吧已经由他人经营，网吧名字为“超凡网吧”，而被上诉人的姓名为“勇超凡”，根据常人逻辑分析，黄月华不可能把网吧出租给他人并以勇超凡的名字命名，只有一种可能，勇超凡在2019年6月之前将网吧出租出去或者是自己使用，即早在2019年6月底前双方的《租赁合同》已经解除。另外，如果黄月华从2018年10月底开始逾期支付租金，勇超凡不可能在一年多中从未向黄月华主张租金。其次，根据双方提交的证据认定《租赁合同》解除的时间。根据黄月华提交的将网吧门口钉死的照片及装修承包商徐某、电脑供应商田某的证言，可以证实2018年10月底勇超凡将网吧入口钉死，从该事实可以看出，要么是双方协商解除合同后勇超凡向霸占黄月华店内物品，要么是勇超凡单方强制解除合同；2、一审未判决勇超凡退还黄月华3万元保证金系判决错误。2017年5月23日双方签订的《租赁合同》明确写明了黄月华向勇超凡交纳了3万元保证金。在双方签订《租赁合同》时交付给勇超凡，双方合同早已与2018年10月底解除，勇超凡应予退还；3、勇超凡霸占黄月华店内设施，并用于开设自己的“超凡网吧”，应当返还或折价赔偿。根据黄月华一审提交的网吧装修照片，以及证人徐某、田某的证言，可以证实在2018年10月底勇超凡在网吧入口钉死时，黄月华定制的电脑桌四十个、定制吧台、招牌、洗手间卫浴用品均仍在网吧，勇超凡应当对以上物品进行返还或折价赔偿，黄月华保留追要其他物品的权利。勇超凡辩称，1、双方并未正式解除合同。黄月华自称2018年10月搬走房屋内设施，但其实际上并未通知勇超凡解除合同，是偷偷搬走的，原因是怕勇超凡追要房租。合同约定房租是按年一次性给付的，本身应该是2018年6月就应支付整年15万元，但其一直拖延支付。在知道黄月华搬走东西后，勇超凡无法确定黄月华是不再租赁了还是要重新装修，打电话不接发微信不回，一直联系不上；2、勇超凡认为应当认定2019年6月双方租赁关系解除。在勇超凡联系黄月华未果的情况下，也通过中间人万鹏追要房租，但也一直没有结果。在2019年6月，万鹏说自己的侄子想租赁网吧，并且说他侄子已经从黄月华手中将网吧的经营手续买了过来，勇超凡就同意让其侄子租赁该房屋经营。此时，黄月华与勇超凡之间的合同已无履行的可能，勇超凡可以解除合同；3、黄月华应当支付10万元租金。黄月华自始至终都没有明确说明解除合同不再租赁，在合同未到期的情况下，黄月华单方违约不支付租金，给勇超凡带来损失，应当履行合同义务，赔偿损失。因为房屋已于2019年6月由他人使用，勇超凡也仅向黄月华主张2018年6月至2019年6月期间剩余未支付的10万元租金；4、勇超凡从未收到过房屋保证金，也并未扣留黄月华任何房屋设施，因为将房屋租赁给黄月华后，房屋并未在勇超凡的可控制范围内，黄月华的该主张没有任何事实根据及法律依据。综上，请求驳回黄月华的上诉，维持原判。勇超凡向一审法院起诉请求：1、解除2017年5月23日双方签订的租赁合同。2、黄月华支付勇超凡房屋租金（下欠2018年6月至2019年6月）10万元，黄月华支付水费及消防维护费5万元，黄月华将网吧原装修拆掉损失费8万元。3、黄月华未按约定交款金额，拖欠1日按应交金额以月息2分计算本金及利息直至支付清为止。4、诉讼费由黄月华承担。黄月华向一审法院反诉请求：1、勇超凡返还黄月华定制电脑桌四十个(价值一万二千元)，定制吧台(价值一万二千元)，招牌(价值一万八千元)，洗手间卫浴用品(价值八千元);2、退还黄月华所交纳的保证金3万元;3、本案全部诉讼费用由勇超凡承担。一审法院认定事实：2013年6月15日，勇超凡将位于张仲景石像十字路口东南角大楼的二层门面房租赁给肖兴旺经营使用，租赁期限为2013年6月15日至2018年7月30日止，租金为15万元/年。2017年5月21日，黄月华（甲方）与陈珂（乙方）签订《网吧转让协议》，合同约定：“一、乙方以人民币贰拾贰万的价格转让给甲方位于石像的新时空趣尚网吧；二、乙方转让的网吧包括所有执照、机器、桌椅、空调、风扇及其他杂物；三、网吧交收以前，所有积欠费用、如税费及水费、电费、房屋租赁费、信息费用等概由乙方负担”。2017年5月23日，勇超凡（甲方）与黄月华（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于张仲景石像十字路口东南角大楼的二层网吧租赁给乙方使用，乙方在租房期间应保持室内设施完好无损，如需改造装修乙方应设计出图纸经甲方同意后方可施工。二、乙方在租赁期间，每月应按实际使用的水、电、缴纳各种费用，因不缴费而造成的后果由乙方负责，乙方在使用过程中如需维修费用自理。三、乙方在租赁期间应依法经营，对于乙方在租房经营期间所发生的一切债权债务，工商税务以及因房屋租赁所产生的房产税土地使用税均由乙方承担。四、乙方在租赁期间，未经甲方同意不得擅自将房屋再转租。1.在租赁期内如遇政府规划或不可抗拒的自然因素使该协议不能正常履行时该协议自行终止。2.每年租金15万。租赁方交保证金三万元，租赁协议期满，经甲乙双方清算后终止，退还保证金。五、协议期限为5年，从2017年6月1日到2022年7月30日止。六、乙方交款时间为签订协议之日。双方在协议期满后，在同等条件下，乙方可优先续订。”合同签订后，黄月华分别于2017年5月27日转给勇超凡10万元租金，2018年1月26日转给张太玉（勇超凡爱人）5万元租金，2018年6月8日转给张太玉5万元租金，以上合计20万元。黄月华称，2018年10月，其因经营不善停止营业，与勇超凡电话协商一致解除租赁关系后，将网吧内电脑、桌椅等处置给他人。勇超凡称未与黄月华协商一致解除合同，勇超凡否认木板定死网吧入口，勇超凡否认重新开设了勇超凡自己的网吧。另查明，2019年6月份，双方争议的网吧由他人经营。一审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同履行。本案勇超凡、黄月华签订的《租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，故双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利与义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的租赁合同约定每年租金15万元，第一年（2017年6月1日至2018年5月31日）黄月华分两次共支付15万元，但第二年（2018年6月1日至2019年5月30日）黄月华仅于2018年6月8日支付5万元租金，剩余10万元一直未予支付，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。黄月华主张通过电话已与勇超凡协商一致解除租赁关系的说法勇超凡不认可，黄月华并未提供充分证据证明，仅有证人证言陈述是“听黄月华所说”不能证明客观上勇超凡、黄月华双方已协商一致解除了合同，黄月华辩称2018年10月底，勇超凡派人将网吧入口用木板定死，阻止黄月华搬运店内物品。勇超凡使用黄月华的原有装修，重新开设了勇超凡自己的网吧。双方2017年5月23日签订的合同早已于2018年10月底解除，勇超凡否认木板定死网吧入口，否认重新开设了勇超凡自己的网吧，综上，黄月华辩称2018年10月底合同已解除证据不足不能支持。双方租赁合同并未解除，黄月华仍有义务支付剩余未付租金，勇超凡主张租金支付至2019年6月并无不当，故对勇超凡要求黄月华给付尚欠10万租金的请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因黄月华未按合同约定履行支付租金的义务属不履行合同主要债务，且自2019年6月开始网吧也并非由黄月华经营，双方的租赁关系已无法继续致使合同目的不能实现，故勇超凡主张解除双方签订的《租赁合同》符合法律规定，予以支持。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于勇超凡主张黄月华支付水费及消防维护费5万元，根据双方租赁合同约定，黄月华应交纳租赁期间，每月应按实际使用的水、电、缴纳各种费用，勇超凡所举证据不足以证明黄月华欠付水费及消防维护费5万元，且黄月华也不予认可，对此不予支持。关于勇超凡要求黄月华支付将网吧原装修拆掉的损失费8万元及按照2分支付利息的主张，并未提供相关证据，不予支持。关于黄月华要求勇超凡返还3万元保证金，虽然租赁合同中约定支付保证金三万，但黄月华并未提供已支付的凭证，且勇超凡不予认可已收到3万元，对此，黄月华应承担不利后果，一审法院不予支持。关于黄月华要求勇超凡返还定制电脑桌、定制吧台、招牌、洗手间卫浴用品等，并未提供证据由勇超凡占有，不予支持。双方因此租赁合同纠纷对各自的请求有新的证据可以另行起诉解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除2017年5月23日原告（反诉被告）勇超凡与被告（反诉原告）黄月华之间签订的《租赁合同》。二、自本判决生效后十日内，被告（反诉被告）黄月华向原告（反诉原告）勇超凡支付10万元租赁费。三、驳回原告（反诉被告）勇超凡的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）黄月华的诉讼请求。案件受理费5650元，由原告（反诉被告）勇超凡负担2450元，被告（反诉原告）黄月华负担3200元。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人黄月华申请本院调查案涉“超凡网吧”是何人经营、何时经营等情况。本院依申请进行了调查，经传唤证人万某，万某证明其自2019年6月通过万彭与勇超凡协商，于当月接手该网吧，装修后开始经营。本院组织双方当事人进行了质证。黄月华对上述证人证言的质证意见为：证人我们没有见过，证人身份由法庭核实。勇超凡对上述证人证言的质证意见为：对证人证言无异议。本院认证如下：证人万某的证言客观反映了其接手网吧的过程，且能够与一审中万彭（鹏）的证言相互印证，对本院对该证言内容予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审判决黄月华支付勇超凡2018年10月至2019年6月期间租金是否适当的问题，首先，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，勇超凡与黄月华于2017年5月23日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，故合同的当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，本案一审庭审中，勇超凡提供了与黄月华的微信聊天记录，在双方2018年11月7日的聊天中黄月华有“网吧生意实在坚持不下去了，一直赔钱，也没人接手，房子已腾空了”的表述，该证据黄月华虽不予认可，但勇超凡提供的该组证据恰恰能够证明其应当知道黄月华于2018年11月7日已经以自己腾空租赁物的实际行动表明不再履行合同义务的事实；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本案中，在黄月华违约后，勇超凡应当采取适当措施防止损失扩大，而勇超凡在明知黄月华存在违约行为，已经搬离租赁物的情况下，既不积极主张黄月华继续履行合同，又不积极主张解除合同，没有采取适当措施致使损失扩大，故勇超凡不得就扩大的损失要求赔偿；最后，本案中，黄月华于2018年6月8日支付勇超凡5万元租金，按照双方合同约定的年租金15万元计算，该5万元系支付2018年6月1日至9月30日期间的房租，而根据双方的微信聊天记录，黄月华于2018年11月7日以腾空租赁物的实际行动表明不再履行合同义务，故2018年10月1日至2018年11月7日之间的房租15417元（150000÷12×1+150000÷12÷30×7）黄月华仍应支付。对于2018年11月8日至2019年6月期间，因黄月华确实存在违约行为，而勇超凡对此应负有减损义务，综合双方过错程度、房屋空置期间、招租期间等因素，本院酌定黄月华赔偿勇超凡两个月的租金损失25000元（150000÷12×2）为宜。故黄月华应支付勇超凡40417元（15417元＋25000元），一审判决黄月华支付勇超凡自2018年10月至2019年6月期间租金明显不当，本院依法予以纠正。关于勇超凡应否退还黄月华3万元保证金的问题，黄月华依据双方租赁合同中“租赁方交保证金叁万元，租赁协议期满，经甲乙双方清算后终止，退还保证金”的条款主张勇超凡应退还黄月华3万元保证金，而勇超凡否认收到黄月华交纳的3万元保证金，一方面，该条款为双方合同中约定的条款，黄月华并未提交证据证明该条款确已履行，即无证据证明黄月华实际支付了该保证金或勇超凡收到了该保证金，另一方面，黄月华主张该保证金系现金支付，与双方之间租赁费全部通过银行转账形式支付的交易习惯相悖，黄月华对此亦未作出合理解释，故对于黄月华主张勇超凡应退还3万元保证金的上诉请求，本院依法不予支持。关于黄月华主张勇超凡对店内设施应当返还或折价赔偿的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，黄月华主张勇超凡对店内设施应当返还或折价赔偿，应当提供证据予以证明，但在本案一、二审诉讼过程中，黄月华均未提供证据证明勇超凡占有其物品以及占有其物品的数量及价值，故黄月华应当承担举证不能的不利后果。同时，一审已告知双方因此租赁合同纠纷对各自的请求有新的证据可以另行起诉解决，处理适当。综上所述，黄月华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宛城区人民法院（2019）豫1302民初7105号民事判决第一、四项；二、撤销宛城区人民法院（2019）豫1302民初7105号民事判决第二、三项；三、黄月华自本判决生效后十日内支付勇超凡40417元；四、驳回勇超凡的其他诉讼请求。一审案件受理费5650元，二审案件受理费3200元，共计8850元，由勇超凡负担3850元，由黄月华负担5000元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十月二十七日法官助理赵琳书记员王萌