广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6913号原告：吴敏青,女，1967年12月8日出生，汉族，住所地广州市海珠区,原告：曹效阳，男，1963年10月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区，两原告共同委托代理人：费瑶、林雅静，广东领前律师事务所律师。被告：王晓璇，女，1990年11月8日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：王征旺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区中山五路**101,201,301,401,**。负责人：曾广波,行长。委托代理人：张淼、肖云龙，被告的员工。原告吴敏青、原告曹效阳诉被告王晓璇、被告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行(以下简称工行北京路支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴敏青及其两原告的委托代理人费瑶、被告王晓璇的委托代理人王征旺、被告工行北京路支行的委托代理人张淼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称，2019年11月17日，两原告和被告王晓璇签订《存量房买卖合同》，由被告王晓璇购买两原告位于广州市海珠区××房（以下简称涉案房屋），金额为930万元。签订合同后，被告王晓璇向两原告支付了首期款279万元，在被告工行北京路支行出具同意贷款通知书后，两原告按照合同的约定将位于海珠区××房的房地产过户给了被告王晓璇，但被告王晓璇在完成过户手续后未按合同的约定，在2019年11月30日前支付剩余房款651万元。被告王晓璇于2020年1月15日被郸城县公安局拘留，致使被告工行北京路支行停止发放贷款，故要求解除合同。现起诉要求判令：1、解除两原告与被告于2019年11年17日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），并判决将涉案房屋重新过户至两原告名下；2、判决被告中国工商银行广州北京路支行协助涂销涉案房屋抵押；3、判决被告王晓璇承担违约金93万元，律师费30000元；4、本案诉讼费由被告王晓璇承担。被告王晓璇辩称，被告王晓璇因被郸城县公安局拘留，无法履行《存量房买卖合同》，故同意解除合同。被告王晓璇不同意原告要求被告王晓璇承担违约金93万元，律师费30000元的请求。被告王晓璇并非主观故意造成违约，且根据2019年8月31日双方签订的房屋买卖合同第六条的规定，房屋交易过户手续，如因房管局或银行的原因，导致交易时间相应顺延。签署本合同后，若因金融政策调整导致按揭贷款未获银行批，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方了，双方可以解除合同，故各自返还定金及楼款。该条并未约定双方应该互相承担违约责任。根据本案的实际情况，被告王晓璇被刑事拘留是一种突发的情形，属于合同履行的发生了重大的情势变更。因此被告王晓璇不同意支付10%的违约金。律师费因为双方在房屋买卖合同中并没有约定，因此该费用的主张也是没有事实和法律依据。被告工行北京路支行辩称，两原告要求我行协助涂销涉案房屋抵押的诉求，在法庭确认，我行与被告王晓璇签订的个人购房借款和担保合同解除后，我们同意协助涂销涉案房屋抵押。经审理查明，2019年8月31日，两原告与被告王晓璇签订《房屋买卖合同》，由被告王晓璇向两原告购买位于广州市海珠区××房,总金额930万元。签订本合同时，被告王晓璇向两原告支付50万元作为定金，余款按揭付款。被告王晓璇签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向两原告支付成交价的10%。2019年11月17日，两原告（甲方、卖方）与被告王晓璇（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》，合同编号：穗存量房合字××号，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市海珠区××房,总金额930万元，签订本合同时，乙方向甲方支付50万元，作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款。首期款乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款279万元。剩余房款除前述房款外，剩余房款651万元，由乙方于2019年11月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。交易不成的违约责任，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。签订合同后，被告王晓璇依约以转账方式支付了首期款279万元给两原告（2019年8月31日转账13万元、9月2日转账37万元、9月4日转账229万元）。其后，被告王晓璇向被告工行北京路支行申请办理银行按揭手续。2019年11月11日，被告工行北京路支行与被告王晓璇签订《个人购房借款/担保合同》,被告王晓璇向被告工行北京路支行贷款650万元用于购置涉案房屋，并提供涉案房屋作借款担保。2019年11月26日被告工行北京路支行作出《个人住房贷款放款承诺函》，借款人王晓璇因购买涉案房屋向银行提出贷款申请，已审批通过拟向借款人发放贷款650万元。同年11月29日，两原告办理了涉案房屋的产权过户至被告王晓璇名下的手续，但没有将房屋交付被告王晓璇，同时，被告工行北京路支行办理了涉案房屋的抵押登记，抵押权人被告工行北京路支行，债权数额650万元。2019年12月5日，被告王晓璇以微信方式向被告工行北京路支行经办人表示没有还款能力不能借该笔贷款。故被告工行北京路支行没有发放贷款。由于被告王晓璇没有依约定支付房款，原告于2020年2月2日提起诉讼。2020年4月24日，被告工行北京路支行根据合同14.1D款约定：“借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷或被查封、扣押、冻结、征用、被列入拆迁范围等，已经可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；第14.1K款约定：抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，贷款人有权依据合同第14.2(5)款约定，解除本合同”。现依据合同约定，特发此函，解除与您签订的《个人购房借款／担保合同》。另查，在本案诉讼期间，根据两原告的财产保全申请，本院于2020年1月20日查封涉案房屋。2020年1月15日，郸城县公安局对被告王晓璇进行拘留。2020年7月21日，郸城县公安局轮侯查封涉案房屋。2020年8月11日，郸城县公安局向被告王晓璇讯问，告知被告王晓璇其所购买涉案房屋的资金为非法所得，需进行扣押，对此，被告王晓璇表示同意。2020年9月3日，郸城县公安局向两原告收取了被告王晓璇支付的首期款279万元，并解封涉案房屋。本院认为，两原告与被告王晓璇就涉案房产先后签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》合法有效，各方当事人均应严格履行。现因被告王晓璇因涉嫌犯罪被郸城县公安局拘留至今，而被告王晓璇向两原告所支付的首期款279万元，被郸城县公安局认定为非法所得予以扣押。两原告已将被告王晓璇支付的首期款279万元交至郸城县公安局。被告工行北京路支行应被告王晓璇的要求没有放贷，至此，被告王晓璇并没有支付涉案房屋购房款。被告王晓璇目前的状态已无法履行合同，对此，被告王晓璇表示同意解除合同，故两原告要求解除原告与被告于2019年11年17日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），并将涉案房屋重新过户至两原告名下的诉请，本院予以支持。涉案房屋现抵押给被告工行北京路支行，但被告工行北京路支行并没有实际放款，故两原告要求被告王晓璇办理涉案房屋的涂销抵押手续有理，应予支持。两原告要求被告王晓璇承担违约金93万元及律师费3万元的诉请，由于被告王晓璇不能依约购买涉案房屋，依据两原告与被告王晓璇签订的《存量房买卖合同》约定，被告王晓璇不按本合同约定买涉案房屋房地产的，应当向两原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，故两原告依据合同约定要求被告王晓璇承担违约金93万元，合理合法，本院予以支持。至于，两原告主张的律师费3万元的诉请，因双方并没有约定因违约导致诉讼所产生的律师费由被告王晓璇承担，律师费并非必然的诉讼费用，且违约金也足以弥补律师费的损失，故本院两原告主张的律师费的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告吴敏青、原告曹效阳与被告王晓璇签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；二、被告王晓璇、被告工行北京路支行在本判决生效后10日内协同原告吴敏青、原告曹效阳办理广州市海珠区蓝康街5号2704房涂销抵押登记手续；三、被告王晓璇在广州市海珠区蓝康街5号2704房涂销抵押后3日内将广州市海珠区蓝康街5号2704房的产权转移登记至原告吴敏青、原告曹效阳（共同共有）名下；四、被告王晓璇在本判决生效后10日内支付违约金93万元给原告吴敏青、原告曹效阳；五、驳回原告吴敏青、原告曹效阳其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费5000元、受理费57580元，由被告王晓璇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 潘 宇二〇二〇年十月××日书记员 梁晶晶李晶