河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初3875号原告：洛阳地久物业有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路滨河新村，统一社会信用代码：91410300744069203N。法定代表人：岳喜生，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王利娟，女，河南大进律师事务所律师，特别授权。被告：岳甫甫，女，1986年4月9日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：王顺卿，男，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者，特别授权。原告洛阳地久物业有限公司诉被告岳甫甫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳地久物业有限公司的委托诉讼代理人王利娟、被告岳甫甫的委托诉讼代理人王顺卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳地久物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业费11105元、垃圾费180元及违约金1187元，共计12472元（违约金暂计算至2020年5月15日，应计算至实际清偿完毕之日止）；2.判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告为偃师市首阳新区府佑路山水人家小区物业服务企业，被告为偃师市首阳新区府佑路山水人家小区**商铺物业使用人。原告依约向被告提供物业管理等服务，被告未能按时足额缴纳物业服务费等费用，拖欠原告2018年5月1日至2021年4月30日期间的物业管理费11105元、垃圾费180元，违约金1187元（违约金暂计算至2020年5月15日），共计12472元。经原告多次催要，被告拒不缴纳，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告岳甫甫辩称，原告的诉讼请求不能成立，原告所述无事实根据。原告应向法院提交与被告有物业服务合同关系的证据、向被告物业服务的有效证据，提交12472元的计算依据，否则原告的诉讼请求不能成立。事实是这样的，被告于2017年5月1日租赁董正安、卢爱英的房子，租赁面积135.3平方，期限4年。因为被告租赁的房产是门面房，门市在外面，原告就负责收电费、拉垃圾这二项服务，拉垃圾原告聘请了南蔡庄村的二个人每月1500元，门市前的地方我们各家打扫各家的，垃圾篓原告公司也没有提供，如若原告还有其他服务，可以向法院举证。被告在租赁期间，原告就没有提供合法有效的物业服务，租赁一年后，原告公司要求被告支付物业管理费用，被告委曲求全交了一年的物业费2100元，事后原告仍没有提供物业管理全面的服务，并且在第二年原告让翻倍支付，是原告擅自涨物业管理费用，原告在诉状中起诉2021年4月30日前的物业管理费，原告还没有服务，为什么要求被告支付物业管理费，显然是不合法。原告起诉时也没有扣除2020年疫情中间几个月的时间，为了怕疫情蔓延，政府要求几个月不出门，这个时间段谁给商户服务了，原告所诉计算标准存在错误。原告在收取电费时任意加价，涨至1元一度，门市前面地砖损坏、坑洼不平，原告也没有尽到维护维修义务，在2018年间被告的租赁门市停电，被告找到物业处理，物业懒于处理，一推二拖不予处理，还是被告找到南蔡庄村的电工进行了处理，最后查出来还是外线问题，被告停业二天，这难道说不是物业企业的责任吗？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持；第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告物业服务合同中存在服务不全面，服务项目不规范，服务质量出现严重瑕疵，擅自扩大物业收费标准，原告这些行为都是法律不认可的。综上，被告认为，原告物业服务不到位，收取物业管理费过高，原告在服务过程中，收缴电费加价，物业管理费翻倍涨价，原告在物业服务过程中存在严重违约，依据《合同法》第一百零七条规定，原告应承担违约责任，被告有权要求驳回原告的诉求、或者减少物业费的抗辩请求，被告请求法院查清事实辨明是非，依法支持被告的意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查后确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定以下事实：原告洛阳地久物业有限公司是具有壹级资质的物业服务企业。2016年1月18日，原告洛阳地久物业有限公司（乙方）与洛阳市广华置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定为偃师市首阳新区·山水人家提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.98元/月每平方米；商业物业2.28元/月·平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季缴纳，但首次交房可预收一年物业费；甲方未能按时足额支付费用的，应按欠费总额的10%的标准向乙方支付违约金等。2017年5月1日，被告岳甫甫（乙方）与董正安、卢爱英（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁偃师市首阳新区·山水人家4号楼411商铺，建筑面积为135.3平方米，租赁期限自2017年5月1日至2021年7月1日，同时约定，租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费用以及规定由房屋使用人缴纳的其他费用由乙方承担，乙方应按时交纳自行负担的费用。被告从2018年5月1日起未再向原告洛阳地久物业有限公司缴纳物业管理费、垃圾费，2020年4月17日，原告洛阳地久物业有限公司向被告发出《催缴费再次通知书》，但被告仍未缴纳相应费用，原告洛阳地久物业有限公司遂来院提起诉讼。另查明，洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知（洛政〈2006〉72号2006年5月15日）规定收费标准：城市居民（含建成区内被告生活垃圾集中处理的居住户）按户计收，每户每月5元。以上事实，有原告洛阳地久物业有限公司提交的商铺租赁合同、前期物业服务合同、资质证书、承诺书、山水人家房屋装修验收单、洛政（2006）72号文件、催缴费再次通知书、欠费明细表等，被告岳甫甫提交的商铺租赁合同、照片、证人证言、收据、物业服务电费收费标准图片等，证人赵某、张某出庭作证，及庭审笔录在卷资证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，故本案原告依据其与洛阳市广华置业有限公司签订的前期物业服务合同及业主与被告签订的商铺租赁合同向被告主张物业管理费等费用，于法有据，本院予以支持。原告已为被告提供了物业管理服务，被告理应及时向原告交纳物业管理费等费用，不应拖欠，被告辩称原告服务不到位，其可另行主张违约责任，被告不付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害，故原告要求被告支付物业费等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，但原告计算时间过长，对超出部分，本院不予支持。物业管理费从2018年5月1日起计算二年（起诉前整月）为：135.3平方米×2.28元/平方米·月×24月=7404元；垃圾费从2018年5月1日起计算二年（起诉前整月）为：5元×24个月=120元；原告主张被告按欠费总额的10%的标准向其支付违约金，未超出法律规定，本院予以支持，该违约金计算为7404元×10%=740元。被告辩称原告起诉未扣除疫情期间费用，因双方之间未约定对合同进行变更，故对被告该辩称，本院不予支持。原告根据前期物业服务合同及相关文件收取物业管理费等费用，被告辩称原告收取物业管理费过高、翻倍涨价，收缴电费加价，证据不足，故对被告该辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告岳甫甫于本判决生效后三日内支付原告洛阳地久物业有限公司物业管理费7404元、垃圾费120元、违约金740元，共计8264元。二、驳回原告洛阳地久物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取111元，由被告岳甫甫承担。本判决为终审判决。审判员  肖新生二〇二〇年十月三十日书记员  王艳艳