山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4723号上诉人（原审被告）：黄新华，女，1963年10月7月出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：孙玉国，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪义，男，1967年10月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：许素月，女，1968年11月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马国良，山东平和律师事务所律师。上诉人黄新华因与被上诉人张雪义、许素月房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄新华上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回张雪义、许素月的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张雪义、许素月承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、张雪义、许素月居住在涉案房屋附近，对涉案房屋的状况（均对外出租）十分清楚，购买涉案房屋是经过充分考虑才决定的。2018年10月30日签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。2、正是由于张雪义、许素月对房屋状况非常了解，且张雪义自称与6-2房屋承租户熟悉，由他自己负责与原承租户联系，不用黄新华负责，所以双方在转让协议中未对6-2房屋如何处理作出特别约定。也正因为张雪义、许素月承诺自行处理，执行过程中法官才没有叫6-2房屋承租户到场。3、涉案6-1房屋双方约定了两种方式，将原承租户清空交付张雪义、许素月或原承租户继续租用由张雪义、许素月收取租金。由于原承租户已预交房租至2019年5月，故转让协议履行过程中双方同意由黄新华支付一年的租金70000元，2018年12月的收条可以证明双方就6-1房屋交付达到一致，符合转让协议中由张雪义、许素月收取租金的约定。4、房屋转让协议能够继续履行。在原承租户清空之前，如果张雪义、许素月不能直接向原承租户收取租金，黄新华同意从张雪义、许素月应付的房屋价款中扣除相应的租金抵顶，租金由黄新华向原承租户收取。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法发回重审或者改判驳回张雪义、许素月的诉讼请求。张雪义、许素月共同辩称，第一，张雪义、许素月确实居住在涉案房屋附近，也知悉涉案房屋处于出租状态，但是对租赁情况包括具体的承租人、出租人、租金标准、租赁期限等情况不知悉，据张雪义、许素月了解，现在的房屋仍然由第三人在承租。第二，关于6-1房屋的交付方式并非一审判决认定的原租户继续租用由张雪义、许素月收取租金，涉案6-1房屋至今仍然是由第三人实际占有使用，张雪义、许素月从未与承租人联系过，对具体的租赁情况也不知悉，在收条当中记载租金70000元，是由黄新华单方出具的，其是为了表达履约诚意，因该收条上记载了张雪义、许素月支付的300000元，故张雪义、许素月才收取了该收条。综上，一审判决正确，望二审法院依法驳回黄新华的上诉请求，维持原判。张雪义、许素月共同向一审法院起诉请求：1、解除张雪义、许素月与黄新华于2018年10月30日签订的《房屋转让协议》；2、黄新华双倍返还定金400000元，并返还购房款300000元。一审法院认定事实：2006年4月24日，烟台三环锁业集团有限公司（以下简称三环锁业）诉烟台万胜物产有限责任公司（以下简称万胜公司）、烟台新大地置业发展总公司（以下简称新大地公司）及黄新华房屋使用权纠纷一案，一审法院立（2006）芝民一初字第1366号案。三环锁业在该案中诉请确认其对坐落于烟台市芝罘区房屋享有使用权，并要求黄新华腾还上述房屋。2007年4月11日，一审法院作出了（2006）芝民一初字第1366号民事判决，判决确认坐落于烟台市芝罘区房屋的使用权归三环锁业所有；黄新华应将上述房屋腾出、完好无损地交给三环锁业。一审判决后，黄新华不服，提起上诉。2008年6月9日，本院作出（2007）烟民四终字第771号民事判决，驳回上诉，维持原判。2008年11月29日，三环锁业作为申请执行人，以本院（2007）烟民四终字第771号民事判决书为依据，向一审法院申请强制执行，一审法院立（2009）芝执字第18号案。2009年2月12日，经一审法院强制执行，将黄新华占有的、坐落于烟台市芝罘区房屋腾出交付给了三环锁业，三环锁业交由吕春伟使用。黄新华向山东省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。2009年7月24日，省高院作出（2008）鲁民申字第1520号民事裁定，裁定驳回了黄新华的再审申请。2012年，山东省人民检察院针对该案提出抗诉。2012年11月7日，省高院作出（2012）鲁民提字第197号民事判决，认为三环锁业并没有取得涉案房屋使用权的事实依据和法律依据，原审依据万胜公司与三环锁业所签订的还款协议书认定涉案房屋的使用权属三环锁业所有不当，依法予以纠正，判令撤销本院（2007）烟民四终字第771号民事判决、芝罘区法院（2006）芝民一初字第1366号民事判决，驳回三环锁业的诉讼请求。省高院（2012）鲁民提字第197号民事判决书生效后的2013年7月5日，一审法院作出（2009）芝执字第18号执行裁定，裁定三环锁业在裁定书生效之日起10日内将涉案两套房屋腾出交给黄新华。2013年9月27日，黄新华向一审法院申请执行回转。同日，一审法院以（2013）芝执字第1735号案受理。该案执行过程中，吕春伟向一审法院提出书面异议。2013年12月11日，一审法院作出（2013）芝执字第1735号执行裁定书，以吕春伟提出执行异议、正在审查，暂不具备执行条件为由，裁定终结省高院（2012）鲁民提字第197号民事判决和一审法院（2009）芝执字第18号执行裁定的执行。2015年11月7日，一审法院作出（2014）芝执异字第23号执行裁定，认定吕春伟虽然办理了涉案房屋的使用权证书并实际占有使用涉案房屋，但不能认定其属于合法占有，故裁定驳回了吕春伟的异议。吕春伟不服，以黄新华为被告、以三环锁业为第三人提起案外人执行异议之诉，要求确认坐落于烟台市芝罘区房屋的使用权属于吕春伟；停止执行坐落于烟台市芝罘区房屋的使用权，一审法院于2015年12月16日立（2015）芝民一初字第1081号案。2017年6月14日，一审法院作出（2015）芝民一初字第1081号民事判决，判决驳回吕春伟的诉讼请求。吕春伟不服该判决，上诉至本院。2018年8月31日，本院作出（2018）鲁06民终2358号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月30日，黄新华作为出让方、张雪义、许素月作为受让方，在签订的《房屋转让协议》中约定，黄新华自愿将南海大院6-1、6-2网点房全部产权卖给两张雪义、许素月，就房屋买卖一事达成如下协议：转让房屋位于南海大院6-1、6-2号，使用面积236.46m2，建筑面积为约253.35m2（以现场实际为准）。转让合同总价为1650000元。本协议签订后五日内，张雪义、许素月先付200000元作为定金，黄新华收到张雪义、许素月定金后，将6-1部分网点（康合营养家）清空交付张雪义、许素月或原住户继续租用则由张雪义、许素月收取租金。张雪义、许素月接手6-1部分网点（康合营养家）后十日内支付黄新华300000元。若黄新华未在60日内将全部（6-1、6-2）房屋交给张雪义、许素月，黄新华须双倍返还张雪义、许素月定金。待黄新华将房屋转交给张雪义、许素月后90日内，张雪义、许素月将余款付清。本房产在此协议签订时被他人占用，本协议生效后六十日内由黄新华清理后完好交给张雪义、许素月。该房产使用权证更名由黄新华协助办理到张雪义、许素月名下，待张雪义、许素月需要过户时，黄新华无条件服从，及时配合过户。双方签定转让协议前该套房屋涉及的债权债务应由黄新华负责承担。张雪义、许素月已向黄新华支付200000元定金和300000元房款。2018年11月3日，黄新华出具收到张雪义购房款定金200000元的收条。2018年12月3日，黄新华再次出具收条，收条内容为：今受到张雪义购房款370000元注：建行转建行264000元（2次）支付宝转账32000元微信转账4000元收大马路6-1房租70000元以实际到账为准。庭审中，张雪义、许素月称：涉案6-1号房屋由康合营养家租用，6-2号房屋由一家按摩店租用，张雪义、许素月不知道涉案6-1、6-2号房屋的具体承租人、承租期限、租金标准、租金向谁交付，也没有收取这两家店的租金。张雪义、许素月支付黄新华定金200000元后，黄新华称其孩子在国外留学急需资金，要求张雪义、许素月再支付部分房款，且双方原是邻居关系，故张雪义、许素月在没有接手6-1号房屋的情况下，又陆续支付了合计300000元房款，但是涉案6-1、6-2号房屋，黄新华至今没有交付。370000元的收条是黄新华单方书写出具，黄新华书写收到房租70000元只是为了表达履约诚意，意思是用承租人交付的70000元租金抵付张雪义、许素月应当支付的房款，张雪义、许素月对此不认可，但收条上也记载了张雪义、许素月实际支付的300000元款项，故张雪义、许素月收取了该收条。黄新华表示：6-1号、6-2房屋的承租人均是与吕春伟签订租赁合同，其中6-1号的康合营养家自2018年5月租用三年，黄新华不知道6-2号房屋的承租期限、租金标准，租金均没有交给黄新华，不知道上述两房屋现在的承租使用情况。与张雪义、许素月签订协议前，黄新华已经申请一审法院对房屋进行执行回转，张雪义、许素月对此知晓。2018年11月16日，一审法院执行涉案房屋，法院执行前黄新华征求过张雪义的意见问他是否将房屋继续对外出租，张雪义明确表示继续租给康合营养家，6-2号房屋由他自己负责和原租户联系继续出租事宜，所以执行法官执行时就没叫6-2号房屋的租户去，只叫三环锁业公司、康合营养家的烟台负责人祁总去，执行法官明确告知他们房屋属于黄新华、今后的房租应该交给黄新华，祁总也在执行笔录上签字，后，黄新华向祁总索要房租，祁总称他向吕春伟预交房租到2019年5月，祁总到法院找执行法官，执行法官协商黄新华让祁总自2019年5月再开始交给黄新华，黄新华同意，但之后也未向黄新华交付租金。黄新华认为，涉案两套房屋不需要黄新华交付，张雪义、许素月按照祁总租赁房屋每年70000元的租金标准将6-1号房屋在2018年10月30日至2019年9月29日期间的租金算作张雪义、许素月的购房款写在收条里，所以双方已经按照继续租用、张雪义、许素月收取租金的形式履行《房屋转让协议》，法院也已经传唤了6-1号房屋的负责人去；6-2号房屋张雪义、许素月告知要自行处理租户的事，黄新华就没有管。对此，张雪义、许素月表示，张雪义、许素月不认识6-2号房屋的人，从未答应6-2号租户的事由张雪义、许素月自行解决。为证实其陈述的房屋交付情况，黄新华提交以下证据：1、黄新华朋友蒋教明的书面证言、身份证复印件，证明张雪义、许素月同意继续出租涉案房屋，原租户继续租用，由张雪义、许素月收取租金，黄新华已经向张雪义、许素月预付了一年的租金70000元。2、证人姜某出庭作证。证人称：证人与黄新华系朋友关系，见过张雪义几次，不认识许素月。涉案两套房屋证人家准备买，张雪义也准备买，张雪义、许素月与黄新华见面商议价格时证人在场，在执行过程中证人也在场，张雪义提出6-2号房屋不用执行，他和派出所关系不错，也认识6-2的老板。2018年11月下旬，证人、张雪义、黄新华委托诉讼代理人曹某到6-1租户康和营养家在南大街的总店找到店长，商议下一年的房租直接给张雪义，祁店长同意了。张雪义、许素月质证称：对证据1，证人应出庭接受质询，证言内容与实际情况不符。对证据2，证人是黄新华和曹某的司机，与本案有利害关系，证人所述与实际情况不符，张雪义、许素月从未与黄新华、证人协商过6-1、6-2的房租事宜，执行时张雪义、许素月也并未到现场，没有参与过；在2018年12月张雪义和曹某到南大街总店找过祁店长，曹某和祁店长商议房屋腾退事宜，祁店长不同意，称已经向吕春伟交付房租，没有谈其他的事，张雪义也没有发表意见。诉讼中，根据张雪义、许素月申请，一审法院依法裁定冻结黄新华在银行账户内的存款720000元，或查封其相应价值的财产。一审法院认为：张雪义、许素月与黄新华于2018年10月30日签订的《房屋转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《房屋转让协议》中明确约定，黄新华收到张雪义、许素月200000元定金后，将6-1部分网点（康合营养家）清空交付两张雪义、许素月或原住户继续租用则由张雪义、许素月收取租金，张雪义、许素月接手6-1部分网点（康合营养家）后十日内支付黄新华300000元，若黄新华未在60日内将全部（6-1、6-2）房屋交给张雪义、许素月，黄新华须双倍返还张雪义、许素月定金。现就上述两套房屋的交付情况，张雪义、许素月与黄新华存在争议。关于6-1号房屋的交付情况，2018年12月3日的收条可证实双方已以6-1号房屋的房租70000元抵顶了张雪义、许素月应支付黄新华的购房款，符合转让协议中由张雪义、许素月收取租金的约定，但关于6-2号房屋的交付情况，黄新华虽称张雪义、许素月曾表示其自行处理6-2号房屋的事宜、黄新华不需进行交付，但张雪义、许素月对此不予认可，黄新华提供的证人证言不足以证实其主张，故对黄新华该抗辩不予采纳，认为黄新华未能依约将两套房屋交付张雪义、许素月，张雪义、许素月的合同目的不能实现，现张雪义、许素月要求解除双方签订的《房屋转让协议》、黄新华返还购房款300000元、双倍返还定金400000元，与约有据，于法相合，对此予以支持。黄新华的辩解主张，证据不足，依法不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除张雪义、许素月和黄新华于2018年10月30日签订的《房屋转让协议》；二、限黄新华于判决生效之日起十日内向张雪义、许素月返还购房款300000元；三、限黄新华于判决生效之日起十日内向张雪义、许素月双倍返还定金400000元。如黄新华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元、保全费4120元，由黄新华负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：涉案《房屋转让协议》应否予以解除。黄新华与张雪义、许素月于2018年10月30日签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案6-2号房屋的交付情况，黄新华虽主张其无需进行交付，由张雪义、许素月自行处理相关交付事宜，但张雪义、许素月对此不予认可，黄新华提交的证据亦不足以证明其该项主张，本院对此不予采纳，应认定涉案6-2号房屋未交付。根据涉案《房屋转让协议》第三条“若黄新华未在60日内将全部（6-1、6-2）房屋交给张雪义、许素月，黄新华须双倍返还张雪义、许素月定金”的约定，黄新华理应双倍返还定金400000元给张雪义、许素月。黄新华至今未交付涉案6-2号房屋导致张雪义、许素月关于涉案《房屋转让协议》的合同目的不能实现，张雪义、许素月请求解除涉案《房屋转让协议》于法有据，本院对此予以支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，黄新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由黄新华负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月二十六日书记员  孙嘉慧