江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民再95号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：施立强，男，1963年4月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：曹迎春，江苏东恒律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：余碧华，女，1958年9月28日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周昱城，男，1975年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。再审申请人施立强因与被申请人余碧华、周昱城房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2018)苏01民终3099号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2019年8月9日作出（2018）苏民申4842号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人施立强及其委托诉讼代理人曹迎春、被申请人余碧华、周昱城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施立强再审请求：1.撤销南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初9405号民事判决和南京市中级人民法院(2018)苏01民终3099号民事判决。2.改判支持再审申请人一审诉讼请求。3.由被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案一、二审判决未顾及案涉租赁协议部分有效、部分无效的事实，未依法确定无效部分的损失赔偿责任，以《合同法》第六十一条概括处理全案，适用法律错误，遗漏了再审申请人在一审时关于无效合同部分的损失主张。2.案涉房屋租赁协议部分无效、部分解除后，案涉房屋的附合物和空调、电梯损失已由被申请人同意利用，无效所对应的损失应折价归被申请人，解除所对应的损失应由被申请人适当补偿。3.本案一、二审判决以房屋租赁范围只涉及一、二层并只收取了该部分租金为由，驳回再审申请人关于房屋使用费损失的诉讼请求，与事实不符，违背生效判决认定的事实。4.本案一、二审判决结果导致被申请人因合同无效而受益，各方利益显著失衡，不能实现法律效果与社会效果的统一。5.本案一、二审法院同案不同判。余碧华辩称，2006年将房屋租给施立强，年租金140万元。房产证上的面积就是1000多平方米，但房屋是整栋楼租给了施立强。施立强在租赁期间一直拖欠房租，2009年我又把房租降到年租金120万元，房屋租赁税由施立强缴纳。施立强实际上将房屋分割成6、7份再出租，他拿到的租金是200来万元。施立强跟案外人刘金来打了好几年官司，我的房租一直都收不到，法院判我可以收回房屋，但是他们都不肯交，最后法院在2016年、2017年左右通知我可以拿房子。交房时，整个房屋里面全是垃圾，施立强讲的附合物，我一点都没有用，现在所有的装潢找不到原来的东西。请求法院驳回再审请求，维持原判。周昱城辩称，房屋租赁合同上的面积和实际的房产证面积是一致的，后来租金是下浮的。装修应该是由我们来处理，但最后处理方式是由施立强他们变卖。请求法院驳回再审请求，维持原判。施立强向南京市秦淮区人民法院起诉请求：1.判令余碧华、周昱城向施立强支付房屋租赁合同部分解除及部分无效后的装修及设备工程等折价款274.249163万元,以施立强实际损失为准，比例多少由法院决定。2.判令余碧华、周昱城向施立强支付房屋租赁合同部分无效所导致的2015年9月9日至2016年12月9日期间的房屋使用费损失39.375万元。3.判令余碧华、周昱城向施立强退还租赁定金10万元。4.判令余碧华、周昱城承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：南京市秦淮区后标营25－1号房屋（以下简称案涉房屋）系余碧华、周昱城所有，建筑面积为1115.39平方米，产权证上记载的房屋总层数为二层。2006年5月15日，南京蓝水湾酒店发展有限公司（甲方）与施立强（乙方）签订《蓝水湾酒店资产转让协议书》，约定甲方将蓝水湾酒店资产一次性转让给乙方所有；乙方一次性付款170万元（其中签订协议当天付定金25万元，于5月26日进场付90万元，6月6日再付55万元），并备注其中130万元付甲方，另40万元付房东。2006年5月22日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方同意将后标营25－1号约1000平方米的房屋交乙方经营使用，年租金为140万元；使用期限自2006年5月24日至2015年5月23日止；乙方如不按时缴纳约定费用，视为违约，自违约之日起，两个月按违约总价20%收滞纳金，后三个月按总价的70%收取滞纳金，违约时间超过五个月，乙方自愿将其所有投入的各类装潢和设备无条件归甲方所有，乙方对此不持任何异议，合同自然终止。该合同签订后，余碧华、周昱城向施立强交付的为一层、二层、三层房屋（除案涉房屋外，在案涉房屋加盖有第三层房屋），面积约2000多平方米。2009年9月10日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《补充协议》，约定：年租金为120万元；房屋租赁税由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得擅自转让分割转租房屋，否则视为违约。2010年7月25日，施立强（甲方）与刘金来（乙方）签订《合作协议书》，协议约定刘金来租赁施立强案涉房屋原聚得轩酒店（1-3层）共计2000平方米房屋（包括前后院落、停车场、简易房），该场所用于经营酒店等商业经营，承包期自2010年8月1日至2018年5月23日止，双方商定使用费用为105万元/年，按季度支付，租金应提前15天支付下季度的费用，先付后用。合同签订后，刘金来需向施立强缴纳物品押金40万元；若乙方不能按时交纳各项费用，则刘金来每逾期一天应按拖欠甲方各项费用数额的千分之一向甲方交纳滞纳金，累加至乙方付清为止。2010年7月29日，余碧华、周昱城（甲方）与施立强（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方就后标营25－1饭店后续问题，达成如下补充协议，甲方同意乙方将酒店承包给世纪缘连锁经营，经营时间由2015年5月23日顺延三年，即2018年5月23日止；自2010年7月31日，乙方结清原租金，2010年8月1日开始，按季度付款，每季度付34.5万元，先付后用，每季度提前10天将房租汇入甲方指定账户，违约者按原协议执行；自2015年5月23日开始，每季度付38万元，其余条款同原合同第二条。刘金来租赁案涉房屋后以南京世纪缘大酒店有限公司后标营店的名义对外营业，店名为世纪缘大酒店，酒店注册名称为南京世红缘酒店有限公司。另查明，2016年3月18日，一审法院受理余碧华、周昱城与施立强、第三人刘金来房屋租赁合同纠纷一案，余碧华、周昱城要求解除合同，返还房屋。经一审法院审理，认为施立强超过五个月未交房租，属于违约，余碧华、周昱城有权要求解除合同，因案涉房屋第三层系违法建筑，就案涉房屋第三层租赁合同关系无效，据此，一审法院于2016年6月16日作出（2016）苏0104民初2586号民事判决书，判令余碧华、周昱城与施立强之间就案涉房屋第三层的租赁关系无效，解除余碧华、周昱城与施立强关于案涉房屋（建筑面积为1115.39平方米）租赁合同关系，施立强、刘金来返还所占用的房屋。施立强、刘金来不服一审判决上诉，二审法院认为，一审法院的判决并无不当，遂于2016年11月7日作出（2016）苏01民终7566号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2014年12月22日，一审法院受理施立强与刘金来、第三人余碧华、周昱城房屋租赁合同纠纷一案，一审法院认为，施立强与刘金来签订的《合作协议书》名为合作，实为转租，而案涉房屋三楼部分未经产权登记，故《合作协议书》部分无效。案涉房屋三楼无权属证书，必然导致消防验收无法合格，并导致刘金来无法经营，合同目的无法实现，刘金来有权解除合同，一审法院于2015年1月19日向施立强送达反诉材料，故一审法院认定《合作协议书》解除的时间为2015年1月19日。工商备案合同面积与实际履行面积存在较大差异，刘金来应知晓案涉房屋存在违建情形，其装修设计未报消防审核，装修后亦未申报消防验收，故其应全额支付2014年8月1日至2015年1月19日期间合同有效部分的租金和无效部分的房屋使用费，共计49.07万元（2季度×26.25万元-26.25万元/季度÷92天×12）。根据合同约定，刘金来应提前15天支付下一季度的租金，应在2014年7月16日前支付2014年8月1日起的租金，故滞纳金的起算时间为2014年7月16日。因合同部分无效，无效部分的使用费不计算滞纳金，滞纳金计算基数根据合同有效面积确定为14.64万元/季度（26.25万元/季度÷2000平方米×1115.39平方米），滞纳金标准施立强自愿降低为年利率24%，一审法院予以准许，故刘金来应以14.64万元为基数，按年利率24%的标准支付自2014年7月16日起至实际付清之日止的滞纳金；以12.73万元（14.64万元/季度÷92天×80天）为基数，按24%的标准支付自2014年10月16日起至实际付清之日止的滞纳金。施立强自2006年即承租案涉房屋并实际使用，对房屋的权属情况早已清楚，但仍将案涉房屋出租，应对合同无效并解除的后果承担主要责任，刘金来重新装修房屋的设计方案未报消防审核，装修结束后亦未报消防验收，致使损失扩大，应对合同部分无效并解除的后果承担次要责任，故一审法院酌定刘金来按照26.25万元/季度×45%的标准即11.82万元/季度支付2015年9月9日起至2016年12月9日的房屋使用费，计59.1万元（11.82万元/季度×5季度）。对于刘金来主张的装饰装修等损失，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故对于刘金来主张的设施设备损失不予支持，刘金来可将除双方确认的押金清单现有物品之外的物品予以带走。空调工程和电梯工程虽属于可移动的设备，但考虑到拆除后价值贬损严重，施立强亦主张确认归其所有，故一审法院认定空调和电梯工程不予拆除。鉴于双方对合同解除均有过错，刘金来应自行承担部分损失，一审法院酌定施立强赔偿刘金来损失150.83704万元（274.249163万元×55%）。对于刘金来要求返还押金的诉讼请求，一审法院认为，经双方确认40万元押金清单中的物品刘金来已大部分无法返还，经鉴定部门确认可返还部分价值仅为7.179765万元，大部分物品均已丢失，对此刘金来有较大过错，故一审法院酌定施立强退还刘金来押金5万元。至于刘金来主张的解除员工劳动合同的损失及酒店管理信息系统软件款12.5万元，一审法院认为其所举证据不足以证明其损失不予支持。据此，一审法院于2016年12月10日作出（2015）秦民初字第51号民事判决书，判决：一、施立强与刘金来于2010年7月25日签订的《合作协议书》关于三楼部分的约定无效，合同其余部分于2015年1月19日解除；二、刘金来于判决生效之日起十日内向施立强支付2014年8月1日至2015年1月19日的房屋租金、使用费49.07万元及滞纳金（以14.64万元为基数，按24%的标准支付自2014年7月16日起至实际付清之日止；以12.73万元为基数，按年利率24%的标准支付自2014年10月16日起至实际付清之日止），2015年1月20日至2015年9月8日的房屋使用费75.61万元，2015年9月9日至2016年12月9日的房屋使用费59.1万元；三、刘金来于判决生效之日起十日内支付施立强水电费0.5203万元；四、驳回施立强的其他诉讼请求；五、施立强于判决生效之日起十日内赔偿刘金来装修等各项损失150.83704万元；六、施立强于判决生效之日起十日内退还刘金来押金5万元；七、驳回刘金来的其他反诉请求。施立强、刘金来均不服一审判决提起上诉，二审法院认为，上诉人施立强与上诉人刘金来签订的《合作协议书》名为合作，实为租赁，该协议约定的租赁面积为1-3层2000平方米，双方对租赁范围的约定是明确的，案涉房屋第三层属于双方约定的租赁范围之内，而该层房屋并未办理所有权证书，亦无合法建设手续，双方当事人就该部分租赁范围的约定应属无效。第三层房屋虽无权属证书，但刘金来对此明知，且实际经营使用多年，如因第三层房屋租赁关系无效导致整个租赁合同无法履行，刘金来作为实际受益人，亦应对因此所产生的损失承担主要赔偿责任。刘金来虽主张合同部分无效导致其合同目的不能实现，但从其提交的《建设工程消防设计备案抽查申请不予受理凭证》来看，刘金来经营的世红缘公司于2015年8月7日向消防机关申请消防设计备案抽查，消防机关未予受理，直至2015年9月8日才以饭店未经消防安全检查擅自投入营业为由责令停产停业，并处罚款3万元，此时距刘金来2014年12月3日向一审法院递交反诉状要求解除合同的时间已过去九个多月，刘金来并无证据证明其在行使解除权前，因第三层房屋无产权证而影响其经营，且消防安全检查本系实际经营人的义务，其应在案涉饭店重新装修前申报消防验收，现其在使用房屋多年后，且因欠租已被对方两次提起诉讼的情况下，再以合同部分无效导致其合同目的无法实现为由要求解除合同，理由不能成立，二审法院不予采信。一审法院将消防验收无法合格的责任归责于房屋三层无产权证，并认定刘金来有权行使合同解除权，确有不当，二审法院予以纠正。2016年3月18日，余碧华、周昱城起诉施立强、第三人刘金来至一审法院，要求解除合同、返还房屋。经一、二审法院审理，均认为余碧华、周昱城有权解除合同，并判决确认余碧华、周昱城与施立强之间就案涉房屋第三层的租赁关系无效，解除双方之间对案涉房屋有证部分的租赁关系，刘金来返还所占用的房屋。因合同自通知到达对方时解除，故二审法院认定施立强自2016年3月20日收到余碧华、周昱城的起诉状，双方之间的租赁合同自当日解除。余碧华、周昱城与施立强之间的租赁关系解除后，施立强与刘金来之间就案涉房屋有证部分的租赁关系亦随之解除。又因此时施立强尚未向刘金来行使合同解除权，而刘金来行使的合同解除权经二审法院认定不成立，故双方租赁关系解除系因施立强欠交余碧华、周昱城租金导致。考虑施立强作为转租人，其提起本案诉讼的时间正是其欠交出租人租金之前，而刘金来多次欠租，即使在诉讼中补交了部分租金，经一审法院计算，亦仅能计算至2014年7月31日，表明施立强欠交出租人租金与刘金来欠其租金存在因果关系，故二审法院认定刘金来应对案涉房屋有证部分租赁关系解除承担主要责任。而双方租赁关系解除，毕竟系因施立强欠租所致，故施立强仍应当承担次要责任。基于上述认定，对双方因合同部分无效和解除所受到的损失，二审法院酌定由刘金来承担70%的赔偿责任，施立强承担30%的赔偿责任。关于刘金来占有使用案涉房屋期间的租金和占有使用费，因刘金来在2015年9月8日前正常经营使用房屋，故二审法院酌定其按照合同约定的标准全额支付租金。因刘金来在一审诉讼中补交了部分费用，经一审法院计算，刘金来已经交租金至2014年7月31日，故刘金来应当支付2014年8月1日至2015年9月8日的租金116.1277万元，即：4季度×26.25万元+26.25万元÷92天×39天＝116.1277万元。2015年9月9日因消防检查，刘金来停产停业，无法正常使用房屋，至2016年12月9日双方办理交接手续期间的租金和房屋使用费，二审法院参照过错比例酌定双方分担。刘金来应按26.25万元/季度×70%的标准即18.375万元/季度支付2015年9月9日起至2016年12月9日的房屋使用费，计91.875万元，即：18.375万元/季度×5季度＝91.875万元，以上合计208.0027万元。关于刘金来主张的装饰装修损失，一审法院委托鉴定机构进行了评估，鉴定机构出具了评估报告，并出庭接受了双方当事人的质询。该鉴定报告出具程序合法，符合鉴定规则，二审法院予以采信。一审法院将空调和电梯折价处理，有利于发挥物的最大利用效益，并无不当。对双方当事人过错的认定，刘金来应自行承担其主张的部分装饰装修损失，二审法院酌定施立强赔偿刘金来损失82.274749万元，即：评估现值274.249163万元×0.3＝82.274749万元。据此，二审法院于2017年8月14日作出（2017）苏01民终2224号民事判决书，判决：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第51号民事判决第六项；二、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第51号民事判决第一、二、三、四、五、七项；三、施立强与刘金来于2010年7月25日签订的《合作协议书》关于三楼部分的约定无效；合同其余部分于2016年3月20日解除；四、刘金来于判决生效之日起十日内向施立强支付2014年8月1日至2016年12月9日前的租金及房屋使用费208.0027万元，并自2016年12月10日起至实际付清之日止，按年利率24%的标准支付滞纳金；五、施立强于判决生效之日起十日内赔偿刘金来装修等损失82.274749万元；六、驳回施立强其他诉讼请求；七、驳回刘金来其他反诉请求。2016年12月9日，在（2016）苏0104民初2586号案件审结，（2015）秦民初字第51号案件一、二审未审结期间，原告施立强将案涉房屋钥匙交给被告余碧华、周昱城，余碧华、周昱城向其出具收条。2016年12月15日，余碧华（甲方）与施立强（乙方）签订房屋交接协议，约定：甲乙双方已于2016年12月9日终止关于后标营25-1号房屋的租赁合同并交接完毕，甲方确保乙方与刘金来之外的其他所有次承租人之间的就此处房屋的租赁合同在剩余租赁期间内继续履行；乙方向除刘金来之外的其他所有次承租人收取的押金，在乙方与除刘金来之外的其他所有次承租人的租赁合同履行完毕后，由甲方负责退回给此处房屋的除刘金来之外的其他所有次承租人。甲、乙之间的租赁合同押金视为甲方已退回乙方；甲方保证本协议全面履行，甲方确认已向周昱城充分说明合同内容并征得其同意，周昱城如有异议，或乙方利益因此受损，甲方承担全部责任；乙方将与除刘金来之外的其他所有次承租人的租赁合同原件交给甲方；在该协议书下方，次承租人签字确认已知晓甲、乙双方对案涉房屋已交接，并向甲方履行租赁义务。之后余碧华、周昱城代施立强退付了部分次承租人的租金。一审法院认为，在（2016）苏0104民初2586号余碧华、周昱城诉施立强房屋租赁合同纠纷一案中，生效的判决书已认定施立强超过五个月未按约支付租金，存在违约行为，并依法判令解除余碧华、周昱城与施立强关于案涉房屋租赁合同关系，并由施立强返还部分房屋，根据双方约定，违约支付租金超过五个月，原告自愿将其所有投入的各类装潢和设备无条件归被告所有，因此原告再主张装修及设备工程价款，不符合合同约定也有违诚信，法院不予支持。关于原告主张的2015年9月9日至2016年12月9日期间的房屋使用费损失，因被告租给施立强的房屋只涉及一、二层并只收取了该部分的租金，原告将第三层房屋出租给刘金来在收取该层房屋使用费的同时却要求被告赔偿因自己存在过错而少收的房屋使用费，缺乏基本的常理支持，对该部分诉请不予支持。最后，原告无证据证实交付过租赁定金10万元，对原告要求被告返还该定金的诉请，法院亦不予支持。一审法院判决：驳回原告施立强的诉讼请求。一审案件受理费32690元，减半收取为16345元，由施立强负担。施立强不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，余碧华、周昱城与施立强签订的《租赁协议书》约定，余碧华、周昱城将案涉房屋约1000平方米交给施立强使用，施立强如不按时缴纳约定费用，视为违约，违约时间超过五个月，施立强自愿将其所有投入的各类装潢和设备无条件归余碧华、周昱城所有，施立强不持任何异议。该约定合法有效。现生效判决已认定施立强超过五个月未按约支付租金，存在违约行为，并依法解除了双方之间的房屋租赁合同关系。因此，按照合同约定装修设备应归余碧华、周昱城所有，故一审法院对施立强主张装修及设备工程价款不予支持，有事实与合同依据，应予维持。余碧华、周昱城出租给施立强的房屋为一、二层房屋，并约定年租金为140万元，也即是说余碧华、周昱城只收取了该部分房屋的租金，故施立强主张房屋租赁合同部分无效导致2015年9月9日至2016年12月9日期间的房屋使用费损失，没有事实依据，一审法院未予支持，并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32690元，由上诉人施立强负担。再审中，双方当事人对原一、二审查明的事实均无异议，本院再审予以确认。再审另查明，余碧华、周昱城诉施立强、第三人刘金来房屋租赁合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2016年6月16日作出（2016）苏0104民初2586号民事判决书，该判决书判决主文第四项内容为：被告施立强于本判决生效之日起三十日内向原告余碧华、周昱城支付2015年1月20日至2016年3月15日期间尚欠租金、房屋使用费38.75万元以及按照季租金38万元的标准支付自2016年3月16日至实际交还房屋之日止的租金、房屋使用费。在该案2016年5月6日的谈话笔录中，审判员问原告余碧华、被告施立强：关于目前房屋的使用情况是什么？施立强答：现在转租给永琪美发、王氏果蔬、西祠烧烤以及刘金来，刘金来开的是世纪缘酒店。审判员又问原告余碧华：本次诉讼是不是只要求刘金来作为第三人移交房屋？余碧华答：是的，其他人我不要求。上述判决生效后，余碧华申请执行，南京市秦淮区人民法院于2018年9月7日作出（2018）苏0104执恢456号结案通知书载明：申请执行人余碧华依据（2016）苏0104民初2586号法律文书申请执行的事项已全部执行完毕。在该执行案件中，余碧华收到执行款124.610656万元。再审审理期间，施立强放弃要求余碧华、周昱城返还定金10万元的诉讼请求，其提交江苏鑫洋土地房地产评估有限公司的《房地产估价报告》，对案涉房屋以建筑面积1115.39平方米，总层数2层，用途为商业，在价值时点2006年5月22日的市场租金评估价为68万元。余碧华、周昱城质证意见对该估价报告不予认可，不愿再次评估。本院再审认证意见，余碧华、周昱城对上述估价报告不予认可，但其不愿对案涉房屋以建筑面积1115.39平方米、总层数2层，在2006年5月22日双方签订《租赁协议书》时的市场租金进行评估，本院再审对该估价报告租金评估价予以采信。余碧华提交施立强与李清、王氏果菜美容院、南京多百吉餐饮有限公司、方东、冯晓媛和曹芷签订的五份案涉房屋租赁合同，证明施立强用上述五名次承租人包括在2015年9月9日至2016年12月9日期间交付的租金117.75万元，冲抵了（2016）苏0104民初2586号民事判决确定的应向余碧华、周昱城支付的案涉房屋部分租金和使用费。施立强对上述五份有施立强签名的房屋租赁合同真实性没有异议，认为与本案无关联性，因为余碧华所有的房租通过法院的判决以及执行，已经全部实现，包括逾期期间的双倍罚息。双方纠纷数年来余碧华从未提出该项主张，余碧华所述如此巨额的代履行金额，这明显不符合事实。本院再审认证意见，上述五份房屋租赁合同能够证明施立强在2015年9月9日至2016年12月9日期间，收取另五名次承租人租金共117.75万元。本院再审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于出租人余碧华、周昱城与承租人施立强于2006年5月22日签订的《租赁协议书》中第三层房屋效力问题。首先,《租赁协议书》约定约1000平方米房屋交施立强经营使用，但双方实际交付为一、二、三层房屋面积近2000平方米。因产权证记载的案涉房屋总层数为二层，建筑面积为1115.39平方米，如果双方按照实际交付的面积签订租赁协议，租赁协议约定的面积大于产权证记载的面积，工商部门将不予颁发案涉房屋的营业执照，施立强无法经营其原聚德轩酒店。其次，从案涉房屋租金上分析，双方对案涉房屋约1000平方米租金在2006年约定为140万元/年，施立强在2010年将案涉房屋一层一部分、二、三整层约2000平方米转租给次承租人刘金来的租金为105万元/年，因此，余碧华、周昱城主张，2006年1000平方米的房屋，不包括第三层租金为140万元/年不合常理。本案再审中，施立强提交江苏鑫洋土地房地产评估有限公司的《房地产估价报告》，对案涉房屋以建筑面积1115.39平方米，总层数2层，用途为商业，在价值时点2006年5月22日的市场租金评估价为68万元。该报告确定的2006年房屋市场租金评估价与实际出租价格比较，能够佐证余碧华、周昱城出租的案涉房屋包含无权属证明的第三层。关于施立强主张的案涉房屋租赁合同部分无效所导致的2015年9月9日至2016年12月9日期间的使用费损失39.375万元。本院再审查明，施立强在2015年9月9日至2016年12月9日期间，收取刘金来以外的另五名次承租人交付的案涉房屋租金共117.75万元；根据生效的（2017）苏01民终2224号民事判决，刘金来向施立强支付该期间的房屋使用费计91.875万元，两笔款项相加，该期间施立强共收取次承租人房屋使用费209.625万元。而根据余碧华、周昱城与施立强签订的房屋租赁合同，施立强在此期间应向余碧华、周昱城支付190万元租金。综合衡量施立强的转租收益与应向余碧华、周昱城交付的租金数额，施立强并未因此受到损失，其主张2015年9月9日至2016年12月9日期间的房屋使用费损失39.375万元无事实依据，本院再审不予支持。关于案涉房屋装修及设备损失。首先，一审法院（2016）苏0104民初2586号民事判决认定案涉房屋建筑面积1115.39平方米租赁合同解除，第三层房屋所产生的房屋租赁关系无效。该判决认为余碧华、周昱城与施立强的房屋租赁合同解除系因施立强违约已超过五个月未按约支付租金，因此，案涉房屋有效部分（建筑面积1115.39平方米）的装饰装修及设备损失按照余碧华、周昱城与施立强房屋租赁合同的约定施立强无权要求支付。其次，案涉房屋第三层无权属证书，施立强自2006年承租案涉房屋经营使用，清楚案涉房屋的权属情况，2010年又将案涉房屋一层部分、二层、三层转租他人，其作为实际受益人，应对案涉房屋第三层租赁无效所受到的损失承担主要责任，余碧华、周昱城作为出租人，将无权属证书的第三层房屋打包出租给施立强，且对承租人使用该层房屋时投入装修可能造成的损失未作出明确约定，施立强转租房屋时亦未与次承租人约定，由此导致施立强向次承租人承担了第三层房屋装修及设备损失的70%，余碧华、周昱城应对施立强的该项损失承担次要责任。本院再审酌定由施立强承担70%的责任，余碧华、周昱城承担30%的赔偿责任。关于第三层装修及设备损失，根据（2015）秦民初字第51号民事判决认定的司法鉴定意见，案涉房屋装修工程造价为421.68366万元，成新率53.92%，现值为227.362587万元，第三层装修工程总价为149.986748万元，依据成新率53.92%计算，第三层装修工程现值为80.872855万元（149.986748万元×53.92%）；第三层装修现值与案涉房屋装修现值占比为35.57%（80.872855÷227.362587），案涉房屋一、二、三层除装修以外的设备现值为46.886576万元（274.249163万元-227.362587万元），参照装修占比35.57%计算，第三层设备现值为16.677555万元（46.886576万元×35.57%）。综上计算，第三层装修及设备现值为97.55041万元（80.872855万元+16.677555万元），施立强因第三层房屋租赁无效而实际受到装修及设备损失为29.265123万元（97.55041万元×30%）。依据上述确定的责任分担比例，该部分损失应由余碧华、周昱城承担30%，即8.779537万元（29.265123万元×30%），另70%损失由施立强自行承担。综上，施立强的再审请求部分成立，本院再审予以支持。原一、二审判决认定事实错误，判决驳回施立强的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏01民终3099号民事判决和南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初9405号民事判决；二、余碧华、周昱城于本判决生效之日起十日内支付施立强房屋装修及设备损失8.779537万元；三、驳回施立强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32690元，减半收取为16345元，由施立强负担15348元，余碧华、周昱城负担997元。二审案件受理费32690元，由施立强负担30696元，余碧华、周昱城负担1994元。本判决为终审判决。审判长  仲新建审判员  叶 存审判员  于俊涛二〇二〇年十月二十一日书记员  宋 冰速录员  李 好