黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8704号上诉人（原审原告）：宋坚，男，1968年7月12日出生，汉族，黑龙江农垦总局干部，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨丽红，女，1969年2月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。（与宋坚系夫妻关系）委托诉讼代理人：陈虹，黑龙江龙垦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司，住所地哈尔滨开发区南岗集中区赣水路**。法定代表人；陈建军，董事长。委托诉讼代理人：王伟东，男，1963年1月22日出生，汉族，该公司物业管理部部长，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人；于会明，黑龙江德治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段铁刚，男，1973年5月6日出生，汉族，黑龙江天邦房地产开发有限公司监事，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：马金金，女，1981年7月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江天邦房地产开发有限公司，住，住所地哈尔滨市香坊区五叙街******/div>法定代表人：马树林，总经理。上诉人宋坚因与被上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司（以下简称物业供热公司）、段铁刚、马金金、黑龙江天邦房地产开发有限公司（以下简称天邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋坚及其委托诉讼代理人杨丽红、陈虹，被上诉人物业供热公司委托诉讼代理人王伟东、于会明到庭参加诉讼。被上诉人段铁刚、马金金、天邦房地产公司经公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。宋坚上诉请求：改判一审判决第三项为段铁刚、马金金、物业供热公司对第一、二项判决承担连带清偿责任。事实和理由：1.段铁刚、马金金应对780,000元购房款及以880,000元为本金计算的利息承担连带清偿责任。天邦房地产公司在未获得商品房销售许可证的情况下即公开出售案涉房屋，与宋坚签订房屋买卖协议，根据法律规定，该房屋买卖协议无效，故应负返还宋坚购房款的义务。段铁刚虽为天邦房地产公司的工作人员，但实际上段铁刚系借用天邦房地产公司资质进行施工。宋坚购房过程中，均是与段铁刚进行交涉，且宋坚支付的购房款是转到段铁刚个人的银行账户中。段铁刚于2013年11月6日、2014年5月19日与宋坚达成协议并承诺返还购房款的行为，构成对天邦房地产公司所欠购房款之债的加入。此外，段铁刚在婚姻关系存续期间为了家庭共同生活因经营所欠的债务，应按夫妻共同债务处理，其妻子马金金应共同偿还此债务。2.物业供热公司应对780,000元购房款及以880,000元为本金计算的利息承担连带清偿责任。物业供热公司在没有发包资格及没有办理相关建设审批手续的情况下，将建筑工程分包给天邦房地产公司存在过错，应当承担民事责任。虽然物业供热公司在一审答辩时称其并非房屋买卖合同的主体，也未参与宋坚购买房屋的任何一个环节，但认可其与天邦房地产公司签订的《既有建筑节能综合改造协议书》，根据相关法律规定，因建设工程不合格造成的损失，分包人有过错的，也应承担相应的民事责任。物业供热公司辩称：1.物业供热公司未参与宋坚购买房屋的任何一个环节，基于合同相对性原则，物业供热公司不应承担任何责任。2.宋坚无法入住是由于开发商未取得相关部门的审批，非物业供热公司原因导致。物业供热公司不存在过错,也未实施任何侵犯宋坚合法权益的行为，不构成对宋坚的侵权，也不应承担任何责任。3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：(一)修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；(二)修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”该司法解释是建设工程施工合同无效且建设工程经竣工验收不合格的情况下，存在过错的发包人对承包人应承担法律责任，本案是房屋买卖合同纠纷，二者不是同一个法律关系，该司法解释不能作为本案的法律依据。同时，发包人是与建设、设计、施工、勘察签订完成建设工程，并支付工程款的一方，物业供热公司不是既有建筑的所有权人，未参与过工程建设施工的任何环节，不是发包人，不应承担任何责任。综上，物业供热公司对宋坚既不构成违约，也不构成侵权，更不具有发包人的主体身份，不应承担任何责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋坚向一审法院起诉请求：判令物业供热公司、段铁刚、马金金、天邦房地产公司共同返还宋坚购房款本金780,000元及实际给付之日起银行同期贷款利率的利息（2014年8月2日至2017年10月31日期间同期贷款利率的利息为145,036.22元）。一审法院认定事实：天邦房地产公司作为开发商，承建并开发哈尔滨市香坊区汉水路与湘江路交汇处科技公寓小区平改坡工程，该小区原为七楼现加盖八楼，并配备室外观景电梯通到八楼。2011年9月29日，宋坚与天邦房地产公司签订《既有建筑节能综合改造房认购书》，宋坚以90万元价款购买该公寓404栋4单元801住宅，但天邦房地产公司至2014年5月1日前仍未能交付房屋，段铁刚承诺将宋坚购房款予以返还,并于2013年11月6日签订《购房补充协议》，协议中段铁刚承诺如该房屋到2014年5月1日前未能使宋坚入户则个人负责在2014年5月1日到2014年8月1日时（3个月内）退还宋坚购房款人民币88万元。后段铁刚于2014年5月19日再次向宋坚出具《协议书》承诺于2015年3月份前向宋坚返还购房款88万元，但该款至今天邦房地产公司、段铁刚仅返还10万元，余款未予以返还。一审法院认为，天邦房地产公司在未获得商品房销售许可证的情况下即公开出售该房，与宋坚签订买卖房屋协议，双方的买卖协议应予无效。天邦房地产公司未获得房屋所有权证，宋坚提出将购房款予以返还，天邦房地产公司同意并先后承诺于2014年5月1日至2014年8月1日、2015年3月份前返还该款并为宋坚出具还款计划，故天邦房地产公司应对宋坚的购房款应予以返还。对宋坚要求天邦房地产公司从2014年8月2日起计算该款的利息按中国人民银行同期贷款利率给付利息的诉讼请求，予以支持。关于宋坚要求段铁刚、马金金承担返还购房款及利息责任的诉讼请求，因段铁刚为天邦房地产公司工作人员，其代表该公司与宋坚签订的协议应由天邦房地产公司承担责任义务，宋坚要求段铁刚及其配偶马金金个人承担责任的诉讼请求于法无据，不予支持。关于宋坚要求物业供热公司承担返还购房款及利息责任的诉讼请求，因宋坚提供证据无法核实真实性，且无其他证据证明物业供热公司为建筑涉案房屋的发包方，故对于宋坚该诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、天邦房地产公司自本判决生效之日起立即返还宋坚购房款780,000元；二、天邦房地产公司自本判决生效之日起立即给付宋坚购房款880,000元的利息（自2014年8月2日至还清该款止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回宋坚其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本案争议的焦点：1.一审判决当事人是否超出当事人诉讼请求；2.段铁刚、马金金、物业供热公司对案涉债务应否承担连带清偿责任。本院认为:1.关于一审判决是否存在超出当事人诉讼请求问题。本案宋坚起诉时诉讼请求为：判令物业供热公司、段铁刚、马金金、天邦房地产公司返还购房本金780,000元及自2014年8月2日起至2017年10月31日至按照人民银行同期贷款利率给付利息。一审判决为：天邦房地产公司自本判决生效之日起立即给付宋坚购房款880,000元的利息（自2014年8月2日至还清该款止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。显然一审判决在计算利息本金及利息给付期间超出了宋坚诉讼请求范围，有违法律规定，对此本院予以调整。2.段铁刚、马金金、物业供热公司对案涉债务应否承担连带清偿责任。《既有建筑节能综合改造房认购书》是宋坚与天邦房地产公司签订，宋坚与天邦房地产公司应为案涉合同相对人。但本案宋坚所交付的购房款65万元通过银行转账转入段铁刚名下。在案涉房屋不能交付情况下，段铁刚于2014年5月19日以协议书的方式同意返还宋坚已付购房款88万元，实际已偿还的10万元也是由段铁刚完成，段铁刚的行为已构成债的加入，故段铁钢对尚欠宋坚的余下购房款负有清偿义务，宋坚请求段铁刚承担连带清偿义务没有加重段铁刚的义务负担，应予支持。宋坚请求段铁刚妻子马金金共同承担连带清偿责任，段铁刚与马金金虽为夫妻关系，但没有证据证明段铁刚将已收取的款项用于家庭共同支出，故宋坚的该项请求尚不能成立。物业供热公司不是合同的相对人，对案涉合同的签订与履行不存在过错，宋坚请求物业供热公司承担连带清偿责任亦不能成立。综上所述，对宋坚上诉请求有理的部分予以支持，对其无理的部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1410号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1410号民事判决第二、三项；三、黑龙江天邦房地产开发有限公司自本判决生效之日起立即给付宋坚购房款780,000元的利息（自2014年8月2日至2017年10月31日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被上诉人段铁刚对欠款本金及利息承担连带清偿责任；五、驳回上诉人宋坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6526元，由黑龙江天邦房地产开发有限公司负担，二审案件受理费6526元由黑龙江天邦房地产开发有限公司负担6000元，由宋坚负担526元（宋坚已交付11,600元，退还给宋坚5074元）。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇二〇年十月二十三日法官助理胡渤书记员于文娟