江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6692号上诉人（原审原告）：南京博德体育中心有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路**。法定代表人：CHENGCHARLIEJILAI，该公司总经理。委托诉讼代理人：李中非,江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士国,江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈良兵，男，1975年2月20日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：林亚军，男，1976年2月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐宗好，男，1973年11月26日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京聚宝商务酒店有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路**办公楼**。法定代表人：陈良兵。四被上诉人共同委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：单雯，江苏宁昂律师事务所实习律师。上诉人南京博德体育中心有限公司（以下简称博德公司）与被上诉人陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司（以下简称聚宝酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博德公司上诉请求：1、请求二审法院变更（2019)苏0113民初1705号民事判决第一项为：陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店自2019年2月1起至2019年6月17日至按照每日人民币5000元的标准给付博德公司违约金。2、判决陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店承担博德公司的律师费人民币12000元。3、本案一审、二审诉讼费用由陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审判决对于违约金数额和违约期间的事实未能查清。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人应在2017年8月6日支付保证金（押金）人民币10万元，在2019年2月1日支付上诉人2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金160万元整。被上诉人南京聚宝商务酒店有限公司于2019年2月20日支付30万元（违约期间为20日），3月14日支付30万元（违约期间为34日），4月15日支付30万元（违约期间为75日），5月16日支付30万元（违约期间为104日），6月17日支付40万元（违约期间为137日），6月17日支付保证金10万元（违约期间为680日）。被上诉人的违约金额和违约期间对于计算违约金数额具有重要意义，一审法院未能查清，属于认定事实不清。2、一审判决对于法律费用的事实未能查清。合同约定因追索租金而产生的法律费用由乙方负责。根据文意解释和系统解释，该“法律费用”当然包括但不限于诉讼费、律师费等实现债权的费用。3、被上诉人目前仍然处于持续违约的状态中，具有主观违约恶意。二、一审判决法律适用错误。被上诉人拖欠租金等违约行为一直在持续，至今未消除，一审判决对此持续违约的恶意行为未予认定，属于法律适用错误。2、一审判决认定违约金数额为3万元系法律适用错误。本案系商事主体之间的有偿合同，双方约定按照每天5000元标准承担违约责任，一审法院判决3万元违约金过低，实际是鼓励被上诉人继续违约。3、律师代理费显然属于法律费用，上诉人支付12000元数额合理，该费用理应由被上诉人承担。陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店辩称：一、上诉人有义务为聚宝酒店的经营办理相关证件，确保聚宝酒店能够依法开展经营，聚宝酒店多次向上诉人发函，催告上诉人及时履行合同义务，上诉人均置之不理，上诉人已构成违约，聚宝酒店有权依法行使合同抗辩权，暂停支付租金。二、双方约定因追索租金而产生的法律费用由被上诉人负责，该处法律费用应当理解为是诉讼费、保全费，不应随意扩大解释。三、租赁合同约定的违约金明显过高，远远超出了上诉人的实际损失。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。博德公司向一审法院起诉请求：1.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付2017年8月1日-2018年1月31日期间的欠付租金2万元；2.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付博德公司欠付租赁合同保证金10万元；3.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店自2019年起至2019年6月17日止按照每天5000元的标准支付博德公司违约金；4.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付博德公司律师费1.2万元；5.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月1日，博德公司（出租方，甲方）与陈良兵、林亚军、徐宗好（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：一、房屋及高尔夫练习场情况：1-1、甲方出租物业为：ａ）房屋坐落于南京市栖霞区，房屋使用权归甲方所有，建筑面积约9000平方米，共四层（地上**地下**）；ｂ）占地面积约30亩的高尔夫练习场以及房屋楼前土地及停车场；1-2、预租：甲方目前在本物业承租的客户租约尚未到期的租户，甲方承诺将上述未完成租约客户应支付的租金转为乙方收取并在上述客户租约到期后，由乙方决定是否与租户续约或根据本合同约定租赁期限，由乙方租赁使用。二、租赁期限与续约：2-1、房屋租赁期限自2017年8月1日至2025年12月31日止（装修期免租金70万元）……三、……四、房屋及场地交付：本合同签订后，甲方将房屋及场地交付给乙方使用，甲方保证为乙方提供足够的水、电等建设及办理证件运行条件。五、租金：5-1、该房屋租金320万元／年，第三年开始总金额每年在上年度总额基础上递增10万元整；5-2、每半年第1个月前10个工作日内支付一次；即每年8月1日及2月1日，为下次半年房租的支付日；乙方支付租金为税后金额；乙方自合同签订日起5个工作日内向甲方支付租金160万元整（乙方首付应减去应抵扣现存租户租金，按实际应付额支付）及租赁合同保证金30万元整；如乙方未按约定时间支付，甲方有权立即解除合同……六、甲方权利义务：6-1甲方保证其房屋及高尔夫场地权属无争议，甲方提供有效资质证明交乙方备存，如因权属争议导致乙方损失由甲方负责赔偿乙方全部损失……6-4、甲方需提供场地产权证明，确保乙方经营办证需求……七、乙方权利义务：……7-2、乙方在租赁期间对甲方的物业和场地可进行必要的改造（改造方案需通过甲方审核同意），改造所涉及的费用均由乙方自身承担……八、……九、……十、违约责任：10-1、乙方不按期交纳租金，每迟延一天按5000元支付甲方违约金；如逾期超过30天仍未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同，无条件收回物业及场地及其他财物，并追索乙方所欠的租金和违约金，因追索租金而产生的法律费用由乙方负责……该合同落款乙方处有林亚军、陈良兵、徐宗好签名，还有聚宝酒店加盖的合同专用章。2018年4月19日，聚宝酒店向博德公司提交说明1份，载明：聚宝酒店与博德公司签订房屋租赁合同，上半年2017年8月1日至2018年1月31日的房租已付清，下半年欠房租135万元，由于聚宝酒店正在办理酒店各种证照，资金困难，先付35万元房租，剩余100万元到2018年7月15日前付清，押金10万元到2019年2月1日付清。博德公司法定代表人郑继来（中文名）在该说明上签注“同意，贵司须无其他任何条件及理由按期支付所欠款项”，并加盖了博德公司的公章。2019年3月7日，博德公司委托江苏永衡昭辉律师事务所（简称永衡昭辉律所）向陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店发送《律师函》1份，主要载明：依照合同约定，贵方应于2019年2月1日前支付2019年2月1日至2019年8月1日期间的房屋场地租金160万元，但目前贵方只支付了30万元，贵方应当立即支付剩余房租130万元，并按照合同约定承担每天5000元的逾期违约金等全部法律责任。该《律师函》中还提及了租赁范围及水电垃圾费等问题。2019年3月11日，聚宝酒店委托江苏宁昂律师事务所向博德公司回复《律师函》1份，主要载明：本所接受聚宝酒店及陈良兵、林亚军、徐宗好先生委托，依据《房屋租赁合同》及相关法律规定，就贵司房屋、场地租赁及使用相关事宜，致函贵司：根据贵司与聚宝酒店2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定，贵司有义务为聚宝酒店的经营办理相关证件，确保其能依法开展经营。现贵司仍未能按照合同提供聚宝酒店办理经营所需的各项证件（包括但不限于消防安全许可证），致使聚宝酒店无法开展正常经营，贵司已构成违约，聚宝酒店有权依法行使合同抗辩权，暂停支付租金。该回函中还提及了租赁范围、经营模式、水电费等问题。2019年3月17日，博德公司与永衡昭辉律所签订《委托代理合同》，委托该律所代理与陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店的房屋租赁合同纠纷一案，约定律师费为1.2万元。其后，博德公司提起本案诉讼。2019年5月16日，永衡昭辉律所为博德公司开具了1.2万元的律师代理费增值税专用发票。一审另查明，2005年11月25日南京市栖霞区建设局的《证明》以及2014年7月3日南京市栖霞区人民政府尧化办事处出具的《证明》，载明博德公司位于仙尧路8号，博德公司租用了栖霞区建设据的土地投资建设了房屋，该处土地使用权属于栖霞区建设局，房屋使用权属于博德公司所有。聚宝酒店于2017年4月1日成立，股东为曹智与徐斌。2017年8月8日，曹智、徐斌退出，股东变更为林亚军、陈良兵、徐宗好，法定代表人同日由曹智变更为陈良兵。2019年7月9日，聚宝酒店的法定代表人变更为金家胜。2018年7月24日、9月13日，聚宝酒店分别被南京市公安消防支队栖霞区大队进行行政处罚，事由均为未经消防安全检查擅自营业。一审还查明，2019年2月20日、3月14日、4月15日、5月16日、6月17日，聚宝酒店分别向博德公司支付房租30万元、30万元、30万元、30万元、40万元，合计160万元。鉴于在第一次庭审后，聚宝酒店已经足额缴纳2019年2月1日至7月31日的租金，博德公司于2019年6月19日第二次庭审时，将诉讼请求变更为：1.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付2017年8月1日-2018年1月31日期间的欠付租金2万元；2.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付博德公司欠付租赁合同保证金10万元；3.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店自2019年起至2019年6月17日止按照每天5000元的标准支付博德公司违约金；4.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付博德公司律师费1.2万元；5.判令陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店承担本案诉讼费用。同日，聚宝酒店向博德公司交纳了租赁保证金10万元。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的承租方主体如何认定；二、承租方是否欠付2017年8月1日至2018年1月31日的租金2万元；三、承租方迟延交纳租金是否构成违约？如构成违约，违约责任如何认定？四、博德公司主张律师费1.2万元是否合法有据？一审法院认为：一、博德公司于2017年8月1日签订案涉《房屋租赁合同》时，陈良兵、林亚军、徐宗好尚未成为聚宝酒店的股东，陈良兵亦尚未成为聚宝酒店的法定代表人，故一审法院对陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店陈述的聚宝酒店在《房屋租赁合同》上加盖的公章系2017年8月8日后所盖的意见予以采信，据此应当认定案涉《房屋租赁合同》2017年8月1日签订时的承租方为陈良兵、林亚军、徐宗好。其后陈良兵、林亚军、徐宗好在受让聚宝酒店后，未另行与博德公司签订租赁合同，而是在案涉《房屋租赁合同》中的承租方处加盖了公章，博德公司对此亦予以认可，对此应当认定为聚宝酒店作为共同承租人加入承租方，并获博德公司认可，故应当认定聚宝酒店在承租方处加盖公章后，承租方变更为陈良兵、林亚军、徐宗好及聚宝酒店，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店辩称其后应当由聚宝酒店单独享有和承担案涉《房屋租赁合同》的权利义务，无事实和法律依据，一审法院不予采信。二、案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当依约履行各自义务。本案中，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店承租博德公司的案涉房屋及场地后，应当依约按时交纳租金。关于博德公司主张的2017年8月1日至2018年1月31日租金2万元，通过2018年4月19日聚宝酒店向博德公司提交的《说明》及博德公司在该《说明》中的签注情况来看，明确载明了该期间的租金已付清，且博德公司表示“同意”，应视为博德公司已认可，故对博德公司主张该期间陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店欠付租金2万元，一审法院不予支持；对于2019年2月1日-2019年8月1日期间的租金160万元，按合同约定陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店应当于2019年2月1日前支付，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店实际于2019年2月20日、3月14日、4月15日、5月16日、6月17日分5次支付，构成违约，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店应当承担违约责任即支付违约金。对于博德公司主张的自2019年起至2019年6月17日止按照每天5000元的标准支付违约金，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店主张合同约定过高，要求调整为按银行同期贷款利率标准计算。对此，一审法院认为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，综合考虑案涉《房屋租赁合同》约定情况及陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店迟延支付的理由、具体迟延支付天数及金额、双方的函件往来、聚宝酒店被行政处罚、博德公司的实际损失等因素，一审法院酌情确定陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店就迟延支付2019年2月1日-2019年8月1日期间的租金的违约行为向博德公司支付违约金3万元。三、关于博德公司主张的律师费，案涉房屋租赁合同中第10-1条约定“因追索租金而产生的法律费用由乙方负责”，该约定未明确约定为律师费，应视为没有约定，而又无法律法规明确规定因追索欠付租金而支付的律师费由欠付租金方承担，故博德公司的该主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。四、关于博德公司主张的陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店欠付租赁保证金10万元，因陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店已经实际支付，本案中不再判处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司于判决生效之日起七日内共同赔偿南京博德体育中心有限公司违约金3万元；二、驳回南京博德体育中心有限公司的其它诉讼请求；一审案件受理费2940元（博德公司预缴19758元，一审法院按博德公司变更后的诉请收取案件受理费），由南京博德体育中心有限公司负担40元，陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司共同负担2900元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效，各方均应当依约诚信履行。陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店未按约支付租金构成违约，应当承担违约责任。陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店主张合同约定的违约金过高，一审法院综合考虑合同实际履行情况及博德公司的实际损失等因素，酌定陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店支付违约金3万元，并无不当。双方合同约定“因追索租金而产生的法律费用由乙方负责”，博德公司主张该处法律费用应当包含律师费，陈良兵、林亚军、徐宗好、聚宝酒店主张该处法律费用指的是诉讼费、保全费，不包含律师费，鉴于此，应当认定双方对律师费的承担约定不明，应视为没有约定，一审法院对博德公司主张的律师费12000元未予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人南京博得体育中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审判员郑慧二〇二〇年十月十二日法官助理 吴伯庙书 记 员 朱亚芳