江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4738号上诉人（原审原告）：李伟，男，1973年12月22日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审原告）：孙磊，男，1973年5月5日生，汉族，住徐州市铜山区。两上诉人委托诉讼代理人：许茗易，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张可可，男，1982年6月3日生，汉族，住沛县。上诉人李伟、孙磊因与张可可租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李伟、孙磊及其委托诉讼代理人许茗易，被上诉人张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟、孙磊上诉请求：撤销一审法院(2019)苏0322民初4074号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉请。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，理由如下：2016年2月6日，上诉人与案外人尚爱平签订租赁合同，约定租金每年一付，付款时间为每年10月1日前。2017年4月10日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，内容与上一份和案外人尚爱平签订的合同基本一致，双方约定租金每年一付，付款时间为每年10月1日前。由于合同约定了提前支付租金的情况，被上诉人便趁机偷换概念，扰乱视听。从被上诉人在一审中提供的2018年5月22日的录音第10行便可以看出，被上诉人张可可向上诉人孙磊表达的意思是由于他欠尚爱萍18000元，尚爱平又一直催要，其手头又拿不出钱，所以跟孙磊说想先从原本应当交给上诉人的四万元租金中抽出一部分先还给尚爱平，剩的钱，他随后就付清。孙磊也一直在表态说：“俺的四万你不能少”。到了法庭上却被张可可说成了，应当付给上诉人的四万元中有尚爱平两万。正是由于被上诉人这种偷换概念，扰乱视听的行为导致一审法院在认定事实上出现了偏差，做出了错误的判决。在一审判决书第4页第2段的部分，法院认为：“按照原被告合同约定，被告张可可应在每年10月1日前付清给原告一年的租金及2017年10月1日前应付给原告2017年10月1日至2018年9月30日的租金，”这部分便属于对事实的错误认定。从上诉人与尚爱平签订的合同，以及尚爱平的两次付款，可以看出双方合同签订的日期是2016年的2月，而付款日期却约定在每年的10月1日前，也就是说双方对提前支付租金是达成共识的。被上诉人张可可也沿用了同款的合同，其一审提供的通话录音中也可以看出，大家都是认可提前支付租金这一事实的。也就是说，被上诉人2017年10月1日前应付的租金是2018年2月---2019年2月这一时间段的，而不是一审判决书中所说的2017年10月1日至2018年9月30日的租金。另，在一审判决书第4页第2段的下半部分，法院认为：“2017年4月至2017年9月的半年租金已由张可可支付给尚爱平，但尚爱平实际支付了两年的租金，实际使用1年，收回半年的租金”。该部分也属对事实认定错误。尚爱平收回的可不是半年的租金，在一审判决书第4页第1段法院已经提到了，张可可向尚爱平支付了2万元，另出具了18000元的欠条。这18000元通过铜山法院的强制执行，也已全部执行到位。可见尚爱平收回的是全年的租金，另加6000元青苗费。被上诉人在一审中提供的2018年5月22日录音倒数第16行，也可以证实，尚爱平与张可可之前是达成共识的，第二年的租金是应当由张可可支付给尚爱平的，在其都向尚爱平出具了欠条的情况下，最终通过强制执行，其才将欠尚爱平的18000元履行到位。综上可以看出，一审法院在认定事实上出现了严重的偏差，按照我国《合同法》的相关规定，双方签订了合同就应当严格遵守，双方合同中明确约定租金支付的时间是每年的10月1日前，只要被上诉人在合同约定的付款日期之前，没有足额支付，其便构成违约。按照《合同法》第94条的规定，上诉人便有权解除合同，并要求被上诉人按照合同约定承担违约责任。履行合同应当是严谨的，不能像一审法院那种算法，粗略统计一下，认为被上诉人付了两年半的租金，便认定其没有违约。合同约定是一年一付的，哪来半年的说法!关于被上诉人是否严重破坏租赁物的争议问题。一审法院认定事实错误。作为其判决依据的视频，虽然是由张可可提供，但实际是上诉人孙磊拍摄的，上诉人在一审庭审过程中，还在自己手机的朋友圈当场翻找到该段视频展示给法官看，其正是因为发现了被上诉人破坏养殖池的行为，才赶往现场企图阻止，并拍摄视频，保留证据的。另外，从双方签订合同的第三条也可以看出，上诉人租赁给被上诉人的养殖池是19个泥鳅池子，也就是明确了养殖池的用途，合同还约定，如有损坏乙方补偿。而根据一审庭审中被上诉人所述，该养殖池现被其用于养殖龙虾了。泥鳅池需要的保水油布在养殖龙虾时就成为了障碍，可见，被上诉人必然是对养殖池进行了破坏。按照合同约定其理应赔偿。综上，上诉人认为一审判决，认定事实不清，适用法律错误，请依法予以改判。张可可辩称，2017年4月23日和他们签的租地合同，当时签租赁合同的时候，涉案土地真正使用者是尚爱平。因为尚爱平给李伟和孙磊付了两年的钱，只用了一年，后来我承包时，约定了这40000元钱是由我来付给尚爱平，当天签订合同的时候先支付付了尚爱平20000元钱，尚爱平给我写了收据。当时约定9月底10月初我付40000元钱地租的时候，拿18000付给尚爱平，但在我付给两原告的时候，他们并没有拿出来给尚爱平。从2017年4月23日签订租赁合同算，我并没有少付，就算付给尚爱平，也是因为当初约定的退给尚爱平的钱，两上诉人没有退还给尚爱平。关于地损坏的问题。当时我承包这个地的用途是用来养殖龙虾，在签订合同那一天上诉人就知道，合同签订之前是吴飞联系交涉的这些事情。用途他们都知道，因为地漏水，不保水，我进行修缮，也和两上诉人沟通过。而且在修缮的当天，我哥开车到孙磊家去接他，他到了现场以后，人家施工作业的才开始施工的，在他的朋友圈所提供的视频，可以明显地看出来。李伟、孙磊向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同，张可可依据合同约定支付违约金50000元；2、判令张可可赔偿财产损失300000元；3、本案诉讼费由张可可承担。一审法院认定事实如下：2016年2月6日，李伟、孙磊将佳羽莲藕家庭农场租赁给案外人尚爱平经营，双方签订合同（合同内容与本案当事人双方签订的合同一致）。案外人尚爱平向李伟、孙磊方交纳了二年的租金，实际经营使用一年，于2017年4月转由本案张可可经营。2017年4月10日，李伟、孙磊与张可可签订合同一份，内容为“一、今有甲方孙磊、李伟将佳羽莲藕家庭农场交给乙方张可可经营。二、经营期限为6年，费用每年10月1日前付清给甲方孙磊、李伟。三、养殖场南头三间房，北头三间房，西面100平方羊圈、19个泥鳅池子，如有损坏乙方补偿。四、承包金每亩1050元，如果村里给甲方涨钱，甲方就于乙方涨钱。如有国家占用，乙方享有当年的青苗补偿费，原来投资由甲方享用。五、如乙方违反协议，甲方有权收回养殖场解除协议，协议解除后乙方担保养殖场所有建设正常使用……甲乙双方如有一方违约，赔偿违约金伍万元整……”。张可可于2017年4月10日向案外人尚爱平支付转租款2万元，于2017年10月3日向案外人尚爱平出具欠条一份，内容为：“欠尚爱平地租钱18000元”。后张可可向孙磊、李伟支付一年的租金4万元。2018年10月25日，孙磊收到租金2万元，并在收条上签名，内容为：“今付地款贰万元正，计2018年10月1日至2019年10月1日地租款。另有贰万元正未付，约定付于尚爱平，2018年底付清”。案涉佳羽莲藕家庭农场由张可可自2017年4月起经营至今。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，双方争议的焦点为：李伟、孙磊是否有权解除其与张可可签订的租赁合同。李伟、孙磊要求解除合同的理由主要包括：1、张可可欠付原告的租金；2、张可可严重破坏了租赁场地中的泥鳅池子。一、关于张可可是否欠付李伟、孙磊租金的争议。1、根据双方的陈述及提供的证据可以认定，案外人尚爱平自2016年起租用案涉家庭农场，支付了两年的租金，但实际使用仅1年，第二年起转由张可可租用。而张可可已于2017年4月10日向案外人尚爱平支付2万元，并于2017年10月3日向案外人尚爱平出具欠条一份，至此，张可可第一年的租期与尚爱平第二年的租期重合，张可可已向尚爱平支付和确认了第一年的租金。根据被告提供的录音证据，张可可在2017年10月前后向原告支付了4万元租金，也就是其第二年的租金。2018年10月25日，孙磊收到地租款2万元。以上，李伟、孙磊共计收到案外人尚爱平的两年租金，张可可的一年半租金。即自2016年至2019年10月的租金李伟、孙磊均已收到。2、按照双方合同约定，张可可应在每年10月1日前付清给李伟、孙磊一年的租金，即2017年10月1日前应付2017年10月1日至2018年9月30日的租金。2017年4月至2017年9月的半年租金已由张可可支付给尚爱平，但尚爱平实际支付了两年的租金，实际使用1年，收回半年的租金，而后半年的租金，本应退回给尚爱平，但李伟、孙磊即开始向张可可收取租金。这一事实与张可可提供的2018年孙磊出具的收条内容记载相吻合。另外，李伟、孙磊在庭审中亦认可，“尚爱平向李伟、孙磊交付了两年租金，李伟、孙磊没有向张可可收取第一年的租金”，由此计算，张可可已支付李伟、孙磊6万元租金，即至2019年10月前的租金已经支付。3、虽然李伟、孙磊称仅收到张可可2018年10月25日的2万元租金，但根据张可可提供的录音证据可以证实，2018年5月22日孙磊、张可可、案外人尚爱平在协商租金事宜时，孙磊认可已收到张可可4万元租金。综上，张可可已向李伟、孙磊支付租金至2019年9月底，李伟、孙磊以张可可欠付租金而要求解除合同的理由不能成立。二、关于张可可是否严重破坏租赁物的争议。李伟、孙磊认为张可可租赁期间，将15个养殖池破坏，导致养殖池下铺设的油布破裂、围墙倒塌，不再保水，无法使用。对此，张可可不予认可，并称在张可可开始租赁时，部分围堰就已经塌了。根据李伟、孙磊的陈述，案涉养殖池自2012年开始建造，张可可于2017年开始租用，之前由他人使用。根据双方提供的证据，不足以证实张可可租用案涉养殖池之初的状况。另外，根据张可可提供的视频内容记载，在张可可挖机进入养殖池施工时孙磊在场，并称“这个堰这么一打，管了不”，并未有反对的意思，且张可可改造后一直正常使用养殖池至今。李伟、孙磊依据该理由，要求解除双方租赁合同，一审法院不予支持。综合以上理由及意见，双方签订的租赁合同期限长达6年，双方均应维护合同的稳定性。根据查明的相关事实，张可可并未拖欠李伟、孙磊的租金，亦未恶意破坏租赁的养殖池，且张可可一直正常经营至今，不能认定张可可存在导致合同解除的违约行为。故对李伟、孙磊要求解除合同，支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定,判决如下：驳回李伟、孙磊的诉讼请求。一审案件受理费6550元，由李伟、孙磊负担。二审期间，上诉人提交其与尚爱平签订的租赁合同，证明案外人尚爱平之间的租赁情况以及租期起算期为每年的2月份。另外，该份合同和上诉人与被上诉人签订的合同内容基本相同，都同时约定了19个泥鳅池子的使用用途，为养泥鳅，而不是养龙虾。张可可质证认为，合同是真实的，只是我和两上诉人签订的日期不一样，虽然合同上是19个泥鳅池，但是在我承包的时候我跟他们讲明了养龙虾，吴飞可以证实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张可可是否欠付租金的问题。2017年4月李伟、孙磊与张可可签订合同，根据双方的合同约定，租金在每年10月1日前付清，应该是2017年10月1日付清2017年4月至2018年4月的租金，2018年10月1日付清2018年4月至2019年4月的租金，2019年10月1日付清2019年4月至2020年4月的租金。从2017年4月签订合同起算至2019年6月李伟、孙磊起诉之日，共计两年两个月，按照双方约定，租金每年4万元，根据已经查明的事实，张可可已经支付共计9.8万元租金（其中包括支付尚爱平3.8万元），张可可并不存在欠付租金的问题。李伟、孙磊主张先交钱后用地，与双方合同约定不符，且没有提供证据予以证明，本院不予支持。关于张可可是否存在严重破坏租赁物的问题。合同中虽然写明19个泥鳅池子，但是并未对使用用途进行约定。且从一审提交的视频证据来看，挖机进入养殖池施工时孙磊在现场，孙磊并未有反对的意思。李伟、孙磊认为张可可用挖机对15个池子造成了破坏，证据不足，本院不予支持。综上，李伟、孙磊请求解除合同，赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院判决驳回李伟、孙磊的诉讼请求并无不当。综上所述，李伟、孙磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由李伟、孙磊负担。本判决为终审判决。审判长  宋正喜审判员  黄 政审判员  费 蜜二〇二〇年十月二十七日书记员  李思璇