江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6331号上诉人（原审被告）：南京壹牌信息科技有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道紫峰公馆门面房**。法定代表人：胡军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王心瑀，江苏德擎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周胜利，男，1984年11月17日生，汉族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：许字荣，女，1983年12月6日生，汉族，住安徽省涡阳县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱志超，江苏胜衡律师事务所律师。上诉人南京壹牌信息科技有限公司（以下简称壹牌公司）因与被上诉人周胜利、许字荣居间合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹牌公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、依据分销代理协议收取的8万元是成交客户的服务费用，被上诉人已成功购买涉案房产，要求退还服务费用没有事实与法律依据。上诉人壹牌公司是南京崇策房地产营销顾问有限公司的分销商，8万元为上诉人为被上诉人提供购房资格及成交的服务费，且在与被上诉人签订的壹电商服务协议中明确约定：本合同签订时，甲方预存购房咨询服务费8万元，享受购房抵房款16万元优惠。上诉人已为被上诉人提供购房资格，获取了交易机会，同时被上诉人也实际享受到了优惠服务，双方权利义务均已履行完毕，被上诉人在一审中诉请返还相关服务费用没有任何事实和法律依据。二、被上诉人已实际享受购房价格，一审法院不应以超过备案价来确定上诉人收取的服务费过高。一审认定事实涉案房屋备案价为637625元，被上诉人与开发商签订的买卖合同约定房价为637625元，认购协议书价格与买卖合同价格差为实际享受的价格优惠，不应以备案价作为比较价格优惠的依据，至于超过备案价销售属于开发商违反行政限价政策，可以通过行政手段解决。三、本案依法应追加南京崇策房地产营销顾问有限公司及开发商镇江融恒置业有限公司作为共同被告参与本案审理。周胜利、许字荣辩称：一、被上诉人与开发商成约在先，并非上诉人促成订立商品房买卖合同，被上诉人缴纳的8万元系参加上诉人“8万抵16万购房款”的优惠活动。上诉人所谓的提供购房资格及成交服务系不收取费用的。二、被上诉人以商品房买卖合同约定价格购买新房，未享受上诉人承诺的8万抵16万购房款的优惠。镇江地区商品房限价政策出台时间早于本案所涉所有合同签订的时间。根据镇政发[2017]14号文件的规定，在商品房网上销售系统中，将市价格主管部门备案的单套房源价格设定为最高限价，即房屋实际售价不得超过备案价格。案涉房屋备案价为637625元，被上诉人与开发商签订的商品房买卖合同的合同价为637625元，被上诉人实际支付总房款为637625元，未享受到上诉人承诺的16万元的购房优惠。三、本案与崇策公司、融恒公司无关，不应追加两案外人成为本案被告参与诉讼。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周胜利、许字荣向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年9月29日签订的《壹电商服务协议》；2、判令壹牌公司返还周胜利、许字荣80000元并承担资金占用期间的利息损失（利息自2017年9月30日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：壹牌公司（乙方）与崇策公司（甲方）签订《房地产项目分销代理合作协议》一份，约定：一、委托销售代理范围：项目可售住宅房源和商业；二、合作期限：2017年2月10日至2017年7月31日；若协议到期，甲乙双方同意继续合作，则重新签订协议，若不同意继续合作，则协议自动终止；三、服务内容：乙方负责南京区域寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，并最终促成甲方与客户签订《商品房买卖合同》；四、分销代理费：1、取费标准：（1）代理费标准：由乙方针对自行组织的团购客户以每套8万元抵16万元团购服务费方式，由乙方向客户收取团购服务费作为每套销售房源销售代理费用，此费用向客户收取团购服务费作为每套销售房源销售代理费用，此费用不计入房款中；甲方需配合乙方做好项目价格对接展示工作……2017年9月29日，周胜利、许字荣与融恒公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：周胜利、许字荣向融恒公司购买香郡小区17幢02层0201号房屋（简称案涉房屋），建筑面积119.16平方米，5351元/平方米，总价637625元。2017年9月11日，周胜利、许字荣向融恒公司付款50000元。9月29日融恒公司向周胜利、许字荣出具收据，载明收到房款147625元，12月13日周胜利向融恒公司付款440000元。周胜利、许字荣实际向融恒公司汇款支付购房款637625元。2017年9月29日，壹牌公司向周胜利、许字荣出具收款收据，载明收到80000元，收款事由：紫晶香郡17#201。另查明：2017年3月24日，江苏省镇江市人民政府发布了镇政发[2017]14号《关于进一步促进房地产市场健康平稳发展的通知》，通知规定：二、做好商品住宅价格管理工作1、市价格主管部门负责做好商品住房价格备案管理工作，房地产开发企业应合理确定并申报商品住宅价格，经价格主管部门备案后，开发企业须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式，诱骗消费者与其进行交易；2、市住建部根据市价格主管部门备案价格办理商品住房预售许可，审核商品房网上销售系绕和销售现场公示的价格信息，未办理价格备案的项目及价格信息与备案价格不符合的项目，不得核发商品房预售许可证，在商品房网上销售系绕中，将市价格主管部门备案的单套房源价格设定为最高限价。周胜利、许字荣购买的案涉房屋因在上述通知发布前，在镇江市物价局没有备案。庭审中，周胜利、许字荣与壹牌公司一致认可双方签订了《壹电商服务协议》，但双方均找不到该协议。一审法院受理的刘克超、周家洋与壹牌公司居间合同纠纷案件中，刘克超、周家洋提交了《壹电商服务协议》，服务协议除房号、金额外其他内容均为格式合同。上述两份协议与本案相关的内容如下：一、本合同签订时，甲方预存购房咨询服务费7万元，享受购房抵房款16万元优惠；甲方与乙方介绍的发展商签订商品房销售（预售/现售）合同，甲方同意按实际购买套数向乙方支付服务费，乙方向甲方开具有效服务费收据；三、甲方未能与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同的，则在甲方提出申请之日起15个工作日内，讲甲方预存服务费按原支付途径无息退还给甲方；四、甲方根据乙方通知参观房屋，乙方应全力配合甲方知晓项目信息及购房优惠；五、在乙方的协助下及时与发展商签署商品房销售（预售/现售）合同；六、乙方应当根据甲方要求提供房屋信息咨询服务；七、乙方接受甲方委托，与发展商/房屋产权人洽谈独家优惠方案，协助甲方签订商品房销售（预售/现售）合同。壹牌公司认可收取了周胜利、许字荣8万元的服务费，且已经享受了16万元购房价的优惠，涉案房屋的总价减去16万元就是周胜利、许字荣实际支付的购房款637625元。再查明，该房在镇江市物价局备案总价637625元。庭审中，壹牌公司为证明周胜利、许字荣实际享受了购房8万元抵16万元的优惠，提交了周胜利、许字荣与融恒公司签订的认购协议书复印件，复印件备注部分载明：另付6万元整不计入房价中，以上成交价享受开盘优惠：开盘优惠8万元抵16万元……。周胜利、许字荣对该证据不予认可。上述事实，有壹电商服务协议、商品房买卖合同、收据、银行明细、银行进账单、网站截图、政府文件、房地产项目分销代理合作协议、认购协议书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：周胜利、许字荣与壹牌公司于2019年9月29日签订《壹电商服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于周胜利、许字荣要求解除《壹电商服务协议》的理由是否能够成立的问题。一审法院认为，案涉《壹电商服务协议》符合居间合同的法律特征，协议涉及双方的权利义务不仅包括8万元抵16万元房款，更主要的内容是促成周胜利、许字荣与融恒公司签订商品房买卖合同，本案周胜利、许字荣已与融恒公司订立了商品房买卖合同，并交纳了全部房款，案涉《壹电商服务协议》的部分内容已履行完毕，周胜利、许字荣的主要合同目的已实现，请求解除合同不符合法律规定，一审法院不予支持。关于壹牌公司是否应当返还8万元及利息的问题。根据《壹电商服务协议》，壹牌公司收取的8万元服务费，应当使周胜利、许字荣获得购买该房源的交易机会享有16万优惠。但涉案房屋备案价为637625元，商品房买卖合同约定的购房价为637625元，壹牌公司并未举证证明周胜利、许字荣获得16万元的优惠，壹牌公司以此收取的服务费为8万元，收取的费用明显过高，应当予以调整。参照备案价和实际成交价的差额，以及其实际提供的中介服务，一审法院确定壹牌公司可收取15303元（637625元×2.4%），剩余64697元应当予以返还。对于应当返还的款项，因双方并未明确约定返还期限，周胜利、许字荣可自起诉之日即2019年3月22日起起至2019年8月19日，按同期中国人民银行同类贷款基准利率计算资金占用损失；之后的资金占用损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对于周胜利、许字荣要求壹牌公司返还8万元及资金占用损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南京壹牌信息科技有限公司于判决生效之日起十日内返还周胜利、许字荣64697元及资金占用损失（以64697元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，之后的资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。二、驳回周胜利、许字荣的其他诉讼请求。本案应收案件受理费965元，由周胜利、许字荣负担422元，由壹牌公司负担543元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人壹牌公司认可收取周胜利、许字荣8万元，周胜利、许字荣应当享受16万元购房价的优惠。但是，涉案房屋在镇江市物价局备案总价637625元，而周胜利、许字荣购买的总价为637625元，可以证明周胜利、许字荣在向壹牌公司交纳了8万元后，并未享受到16万元购房价的优惠，上诉人壹牌公司的上诉理由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1417元，由上诉人壹牌公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  马 帅审判员  郑 慧二〇二〇年十月二十九日法官助理闫宇虹书记员郭旭冬