四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初5382号 原告：绵阳市久安居物业服务有限责任公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道北段**，统一社会信用代码91510703671440584U。 法定代表人：刘勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗俊，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 被告：杨春芝，女，汉族，生于1975年2月9日，住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳市久安居物业服务有限责任公司（以下简称“久安居物业公司”）与被告杨春芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理，依法适用简易程序，由审判员刘玉锋于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告久安居物业公司的委托诉讼代理人罗俊、李光明，被告杨春芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告久安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费6568元；2.判令被告立即向原告支付从2014年1月1日至2019年12月31日期间滞纳金（按日百分之一计算）719元，两项诉请合计金额7287元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告接受江油市旭城阳光业主委员会选聘，对旭城阳光提供物业管理服务，并签订了相关的物业服务合同。被告购买旭城阳光房屋后，从2014年1月1日开始拖欠原告物业服务费，经原告多次催收，被告置之不理。至2019年12月止被告下欠原告物业服务费、垃圾清运费及滞纳金等共计7287元。故原告起诉来院。 被告杨春芝辩称，1.被告之所以没按时交物业服务费是因为原告没有按约履行合同及按相关规定提供服务，已经构成违约，主要表现有：（1）原告未履行合同条款中“物业楼宇共用部位的维修、养护包括楼栋、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅”的约定，公共外墙面墙面砖有掉落的安全隐患，多次找原告也无人来处理；（2）原告未按照合同条款中“绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准”提供服务，未安排取得物业管理职业资格证书或岗位证书的管理人员管理被告所在小区，原告未按“按有关规定和合同约定公布物业服务费用”的约定在小区显著位置公示收费价格，原告未按照服务内容与标准中“小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志”的约定，小区业主出入口未见设有小区平面示意图，原告未按照服务内容与标准二级中“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上”和三级中“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上”的约定，原告从未征询过被告对物业服务的意见，而在被告有意见的情况下，采取不理不睬，拖到管理人员换了一批又一批；（3）原告未对代收代缴生活垃圾费以及价格情况进行公示，笼统计算代收代缴费用与物业管理费，原告对代收电费也未公示代收依据及价格情况，从2013年1月至2018年12月私自以1.40元的价格代收电费，累计代收电量7601度，电费10469.10元，从2019年1月至2019年12月以0.99元的价格代收电费，累计代收代缴用电量900度，电费935元，经询问电力公司工作人员，用电缴费每度电不超过0.59元，由此可推算出原告公司私自加价收取电费的情况；2.原告收取物业费只开收据，拒绝开发票，违反了《发票管理办法》和《税收征收法》，3.被告据不按时交纳物业费是因为原告强制被告在指定位置安装空调外机，造成屋顶漏水，被告多次找到原告，原告安排施工人员对外机进行了移机和屋面处理，在口头约定补交一年物业服务费后保证一年屋顶不漏水后，被告一次性补交剩余的费用，但原告拒不履行约定，屋顶漏水后拒不派员处理；4.在双方产生分歧被告要求原告公司派人出面协商的情况下，原告公司人员以领导工作繁忙为由拒绝协商并于2018年强制拉闸对被告断电2天，后经被告拨打绵阳市市长热线，才恢复供电。 本院经审理认定事实如下：2010年5月18日，四川旭城房地产开发有限责任公司与原告久安居物业公司就旭城阳光小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，合同约定由久安居物业公司为旭城阳光小区提供物业服务，合同有效期为2010年5月18日至该物业业主委员会成立之日止；物业服务费按照《绵阳市物业管理服务收费标准》三级向业主或物业使用人收取，即高层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.80元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1.50元；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。 2017年7月28日，以江油市旭城阳光业主委员会为甲方、久安居物业公司为乙方，签订《江油市旭城阳光小区物业服务委托合同》，载明：甲方在公告招邀标后选定久安居物业公司为旭城阳光小区物业服务方；合同有效期为2017年1月1日至2019年12月31日止；按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》三级标准服务；小区业主每年上半年（每年6月30日）前交纳当年费用的，按住宅建筑面积每月每平方米0.80元、商业门面每月每平方米1.10元的标准执行物业服务费，超过当年6月30日交纳的住户和门面分别按照住宅按建筑面积每月每平方米1.00元、商业门面每月每平方米1.20元的标准执行物业服务费；业主、物业使用人及商铺违反协议，不按照约定的收费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按欠费总金额的每天1%计算交纳违约金和滞纳金；受业主委员会或有关业主、单位等的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、生活垃圾、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。 另查明，被告杨春芝与案外人四川旭城房地产开发有限责任就旭城阳光1幢1楼商业门面（套内面积72.1平方米、公摊面积5.38平方米）签订商品房买卖合同并于2010年9月30日进行了签约备案。 还查明，2003年9月23日，江油市人民政府下发《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，根据该文件，包括中坝镇、太平镇在内的江油市城区内居民及经营性商业场所需缴纳垃圾处理费，其中营业面积在41-80平方米的经营性商业场所每年缴纳垃圾处理费360元。 庭审中，被告杨春芝认可自2014年1月1日起未交纳物业服务费。被告杨春芝为证明原告代收电费时提价，提供了购买方为四川旭城房地产开发有限责任公司、电费发生时间为2020年的电子发票打印件。 认定上述事实有原告营业执照复印件、被告户籍信息、《前期物业服务合同》、《江油市旭城阳光小区物业服务委托合同》、照片、《商品房买卖合同摘要》、《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》、电子发票、答辩状及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原告久安居物业公司与四川旭城房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及原告久安居物业公司与江油市旭城阳光业主委员会签订的《江油市旭城阳光小区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告杨春芝系旭城阳光小区的业主，接受了原告久安居物业公司提供的物业服务，应当按期交纳物业费。被告对欠交物业费一事无异议，根据被告在旭城阳光小区的商业用房建筑面积为77.48（套内面积72.1+公摊面积5.38）平方米计算其物业服务费，2014年1月1日至2016年12月31日，物业服务费为4183.92元（77.48平方米×1.50元/月/平方米×36个月），2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为3347.14元（77.48平方米×1.20元/月/平方米×36个月），合计7531.06元，故原告主张2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、垃圾清运费合计6568元本院予以支持。 对于被告杨春芝认为原告久安居物业公司超出供电公司标准代收业主电费的辩称，被告杨春芝举证提供的电费电子发票的购买方为四川旭城房地产开发有限责任公司，并非本案的当事人，被告杨春芝也未举证证明本案的原、被告之间基于物业服务存在代收代缴电费的情况，故对该项辩称本院不予采信。 对于被告杨春芝要求原告久安居物业公司就物业服务费开具发票的主张，本院认为根据我国法律及行政法规，销售商品、提供服务及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项时应当向付款方开具发票，若被告杨春芝在向原告久安居物业公司交纳物业服务费时久安居物业公司拒绝向其开具发票，被告杨春芝可向税务机关进行举报。 本院认为，物业服务合同不仅对业主具有约束力，对物业公司同样具有约束力。物业公司应当按照合同约定尽职尽责的履行物业服务的合同义务。在双方发生矛盾时应互谅互让、及时协商，以维护小区和谐。故对原告的滞纳金诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告杨春芝于本判决生效后十日内支付原告绵阳市久安居物业服务有限责任公司2014年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、垃圾清运费6568元； 二、驳回原告绵阳市久安居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由被告杨春芝承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 刘玉锋 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 肖 桃 书 记 员 罗 静