浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2013号 上诉人（原审原告）：王小远，男，1950年5月2日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：周鹓，浙江力汇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郭国明，男，1982年12月16日出生，汉族，住仙居县。 上诉人（原审被告）：陈美丽，女，1983年9月28日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：郭国明，系本案上诉人。 上诉人王小远、郭国明、陈美丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2020）浙1024民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王小远上诉请求：一、撤销（2020）浙1024民初1879号民事判决，依法改判由郭国明、陈美丽付清王小远自2020年4月1日起至2020年8月3日止实际占用时间123天厂房租金计人民币84246.39元；二、本案的诉讼费用由对方承担。事实和理由：一、一审认定郭国明、陈美丽于2020年4月底搬离涉案房屋证据不足。郭国明、陈美丽诉讼前以及诉讼期间均一直占有使用涉案房屋，其称是2020年3月中旬已全部搬离厂房，转租人范某却承认于2020年4月底搬离，但王小远对此不予认可，因为无论是诉讼前还是诉讼后均没有通知王小远已清空涉案房屋内物品，让王小远收回房屋，更没有交付涉案房屋钥匙，也没有对涉案房屋场地进行清理，办理涉案房屋的交接手续。根据举证责任的分配规则，郭国明、陈美丽应提供相应的证据予以证明，且其单方搬离房屋，王小远根本不知情，在原审法院判决前的时间均应作为实际占用本案厂房的时间。二、一审将郭国明、陈美丽单方面陈述的所谓的搬离时间认定为停止占有使用上诉人厂房的时间错误。如果郭国明、陈美丽确定停止占有使用涉案房屋，应当通知王小远，其已将涉案房屋内的物品全部清空，将卫生清理完毕，并让王小远过来检查涉案房屋是否有损坏，水电费是否结清，在双方对上述相关事项均核对无误交接后，双方交付涉案房屋钥匙，最终完成涉案房屋的交付手续。具备上述条件后，将涉案房屋交还给王小远之日应当被认定为停止占有使用房屋的时间。但郭国明、陈美丽始终没有就房屋交接通知王小远，且其作为违约方不享有电话通知即解除合同的权利。三、如果法院认为双方的租赁合同为无效合同，那么房屋占有使用费应计算至法院判决作出之日。 郭国明、陈美丽辩称，郭国明、陈美丽于2019年12月28日电话通知要求解除租房协议，2020年1月2日王小远电话告知不同意解除，之后于2020年2月28日要求支付房租，郭国明、陈美丽明确回复不再租赁该厂房。涉案房屋无相关合法证件，给郭国明、陈美丽的经营生产造成很大的安全隐患，且租用面积与实际租用面积相差较大。郭国明、陈美丽在4月1日之前就已经搬离该厂房，不欠任何房租。 郭国明、陈美丽上诉请求：1、撤销（2020）浙1024民初1879号民事判决的第二条，改判驳回王小远的请求；2、判令王小远补偿郭国明、陈美丽2017年10月至2020年3月因违章建筑被政府拆建部分的厂房房租10万元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的合同无效，郭国明、陈美丽已付清2020年4月1日前的所有租金，之后并未占用厂房。二、范某在一审中关于租期口头表达有误，事实为2020年3月底前搬离厂房，有范某亲手书写字据为证。三、厂房租赁合同的总面积为5000平方米左右，建筑面积为4000平方米左右，2017年10月因违建拆除了1000平方米左右，对生产造成严重影响及损失，订立合同时的厂房建筑面积相对于拆除后的面积有所减少，王小远应给予一定的租金返还或补偿。 王小远辩称，一、对于补偿十万元无事实与法律依据，政府的拆除与租赁合同没有关系，租赁房屋不在拆除范围内。且郭国明、陈美丽一审中对此并未提出，不属于二审审理范围。二、郭国明、陈美丽故意让范某出具虚假证明，不能以郭国明、陈美丽在一审时的自述搬离厂房时间以及范某的证明作为实际搬离涉案房屋的时间。 王小远向一审法院起诉请求：1、请求判令被告陈美丽、郭国明继续履行双方于2017年3月24日订立的《厂房租用协议书》：2、判令两被告立即付清原告2020年度厂房租金25万元并酌情支付违约金：3、本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：两被告系夫妻。2017年3月24日，以原告王小远为甲方，以被告陈美丽为乙方，双方订立《厂房租用协议书》一份。原告将其所有的位于仙居县××镇工业园区的仙居县亚达塑料厂内的厂房和场地出租给被告方，用于从事经营工艺品加工。双方约定：租期7年（即自2017年4月1日至2024年3月31日止）；租用价格：第一年、第二年两年租用价格为每年23万元，从2019年4月1日起，按原确定的年租金为基础每年增加租金1万元；租金付款方法：在本协议订立之日先付清第一年的租金，从2018年起在每年的3月1日前付清下一年的租金；乙方按约定付租金期限超过一个月未付清租金的，本协议自行终止，甲方有权单方面收回厂区并不受乙方干涉。协议签订后，原告将厂房交付被告，两被告在所租赁的厂区内，创办了仙居县忆源工艺品加工厂，并按照协议的约定付清了2020年4月1日前的租金。而后，被告将部分厂房和场地转租给范某。2019年12月间，被告方电话通知原告，要求终止房屋租赁合同。2020年3月底，原告将厂内的机器设备搬离涉案的房屋。庭审中证人范某称自己的机器、设备于2020年4月底搬离完毕。另查明，涉案的房屋系原告未经有关部门审批的所建。诉讼期间，原告亦未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证。 一审法院认为，原、被告双方对订立《厂房租用协议书》的事实一致认可，原、被告间存在房屋租赁法律关系清楚。因涉案房屋系未取得工程规划许可证的违章建筑，双方间订立的《厂房租用协议书》依法应当认定为无效，原告要求继续履行该协议的诉讼请求，依法不予支持。原、被告间订立的涉案房屋的租赁合同虽然无效，但被告应当按照约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告虽于2020年3月底前搬离涉案的房屋，但因转租人范某于2020年4月底搬离涉案房屋，该院认定被告占用涉案房屋的期间截止期为2020年4月底。被告方应支付2020年4月的房屋占用费20833.33元（250000÷12）。原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告王小远与被告陈美丽于2017年3月24日订立的《厂房租用协议书》无效。二、限被告陈美丽、郭国明在本判决生效之日起10日内支付原告王小远房屋占用费人民币20833.33元。三、驳回原告王小远的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5050元，减半收取2525元，由原告承担2200元，由被告陈美丽、郭国明承担325元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王小远提供了照片七张，拍摄时间在一审判决之后，证明陈美丽并没有清空厂房里面的物品。陈美丽、郭国明质证对证据的真实性无异议，但认为仅是厂房的一个角落，系范某租赁的地方，且王小远当初交付的就是这样的。郭国明、陈美丽提供了2020年8月1日范某出具的证明一份，证明2020年3月底已经搬离了涉案的厂房。王小远质证对证据的“三性”均有异议，认为证人应某接受质询，内容与事实不相符。 本院认为，王小远提供的证据的真实性予以认定，但对其证明的对象应结合本案的其他证据加以综合认定。而郭国明、陈美丽提供的证据系证人证言，在证人未出庭作证的情况下，该证据的真实性无法予以确定，且该证据的内容与证人在一审作证时的陈述并不一致，故本院对郭国明、陈美丽提供的证据不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方当事人之间签订的《厂房租用协议书》因涉案房屋系未取得工程规划许可证的建筑，一审认定该协议书无效于法有据，本院二审依法予以确认。郭国明、陈美丽称系在2020年3月底前已经搬离了涉案的房屋，并在二审提供了范某的证明。但其申请的证人范某一审庭审中称系在2020年4月底搬离完毕，如上对证据的分析与认定，郭国明、陈美丽二审提供的范某的证明不能作为证据予以采信，据此，一审确定郭国明、陈美丽于2020年4月底搬离了涉案的厂房并无不当。基于此，结合郭国明、陈美丽曾于2019年12月底电话通知要求终止租赁合同的情形，以及《厂房租用协议书》中“乙方按约定付租金期限超过一个月未付清租金的，本协议自行终止，甲方有权单方面收回厂区并不受乙方干涉”的约定，一审确定的占有使用费数额并无不妥。郭国明、陈美丽二审要求王小远补偿相应的损失，但郭国明、陈美丽一审中对此并未提出相应的反诉，故郭国明、陈美丽的该请求并不属于二审审理的范围，郭国明、陈美丽可另行处理。 综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5050元，由王小远负担2550元，郭国明、陈美丽负担2500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十月十五日 代书记员 严 凌 8- 7-