湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终634号上诉人（原审被告、反诉原告）：张彪，男，1978年9月4日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸宁市宏伟房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市咸宁大道**。法定代表人：卢勇强，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁小洲，湖北瀛平惟合律师事务所律师。上诉人张彪因与被上诉人咸宁市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张彪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不具备法定和约定的解除权情形，该合同不应当解除，一审判决认为只要被上诉人发出了解除通知，上诉人没有在一定期限内提出异议，就应当解除合同错误。因为银行贷款未能办理导致的剩余房款未能支付系被上诉人的原因导致，并非上诉人不愿意办理银行贷款，且双方并未就如何支付剩余房款达成一致，被上诉人无权要求上诉人以其他方式付款，被上诉人发出的催告函仅仅为要约，上诉人并未作出承诺，双方未达成新的合意。2.被上诉人行使解除权已经超过了法律规定的期限，双方签订的合同时间为2012年12月31日，该合同约定逾期付款超过30日后，被上诉人有权解除合同，那么被上诉人应当在2014年1月30日通过起诉的方式解除该合同，但被上诉人直至2019年才提起起诉，超过了法律规定的1年的解除期限。3.被上诉人存在严重的违约行为，按照合同的约定，被上诉人应当在2013年8月28日前将验收合格的房屋交付给上诉人，但涉案房屋至今没有验收合格，构成严重违约。被上诉人仅提交了建设单位、施工单位、设计单位等的内部验收单，该验收单并不是规划部门的竣工验收备案证，故被上诉人应承担违约责任。4.2018年1月，被上诉人违法将上诉人购买的没有验收合格的房屋交付给了案外人胡佳，导致案外人装修了上诉人的房屋，后被上诉人又将胡佳的房屋错误交付给了另外一个业主陈辉，导致陈辉装修了胡佳的房屋，因此，上诉人与胡佳、陈辉达成三方协议，由上诉人出资10万元将涉案房屋装修好，因被上诉人疏于管理的行为导致上诉人的损失产生，被上诉人应承担该赔偿责任。宏伟公司辩称，1.上诉人拖欠七成购房款长达5年之久，经被上诉人正式催告三个月后仍未履行付款义务，依照合同的约定和法律的规定，被上诉人有权请求解除该合同。2.案外人错误的将涉案房屋装修并使用，是案外人自身的重大过错导致，为民事侵权行为，与本案不属于同一法律关系，亦与被上诉人无关。且相关纠纷已经通过当事人协商解决，并未造成上诉人的实际损失，如上诉人仍有异议，可另行提起诉讼，与本案无关。3.上诉人逾期未付款的事实清楚，且至今仍明确表示无能力支付剩余的28万元购房款，本案的合同目的已经无法实现，按照法律的规定，应当解除，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回其上诉。宏伟公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张彪签订的《商品房买卖合同》；2.判令张彪立即腾退宏伟大厦4单元1101号房屋；3.判令张彪承担本案诉讼费用。张彪向一审法院反诉请求：1.判令宏伟公司继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的房屋交付给张彪；2.判令宏伟公司依约协助张彪办理银行按揭贷款；3.判令宏伟公司以12万元为基数，从2013年8月29日起按同期银行贷款利率计算违约金至宏伟公司实际交付验收合格的房屋给张彪之日止；4.判令宏伟公司赔偿张彪10万元，并从2018年4月26日起按照同期银行贷款利率计算至付清之日止的利息；5.判令宏伟公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月22日，被告（反诉原告）张彪支付1万元定金认筹原告（反诉被告）宏伟公司开发建设的房屋。2011年3月31日，被告（反诉原告）张彪支付了购房款12万元（含1万元认筹金）。2012年12月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发预售的位于咸宁大道与银泉大道交叉路口的宏伟大厦4单元1101号的房屋，建筑面积112.72平方米，每平方米2971.11元，总房款40万元，买受人已付清购房首付款12万元，余款28万元办理银行按揭；买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2013年8月28日将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金等内容。该合同签订后，被告（反诉原告）一直未办理按揭贷款手续。2019年3月30日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《解除合同通知书》，被告（反诉原告）仍未在合理期限内办理按揭贷款手续。2011年，被告张彪所购房屋楼下的业主胡佳在房屋未编门牌号时，错拿了案涉房屋的钥匙，胡佳楼下业主陈辉错拿了胡佳房屋的钥匙，并于2014年对该房屋进行了装修入住。2016年前后，被告张彪找到胡佳提起房屋弄错的情况。2018年4月16日，被告张彪同其楼下的业主签订《协议书》，约定：房子按购房合同，归登记所有人；甲方（张彪）补偿乙方（胡佳）装修费余值4万元；丙方（陈辉）的房子现没有装修，经协商，丙方原则上委托甲方代为装修，装修余值在甲方帮丙方装修款中抵扣，丙方通过咨询三家装修公司，同等价格的条件下，甲方优先；如甲方报价比别人高，丙方有权不委托甲方装修，甲方必须直接把装修余值给丙方等。一审法院另查明：案涉房屋于2015年5月30日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘查单位盖章同意竣工验收。一审法院归纳本案争议的焦点问题为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否具备法定和约定的解除情形；二、原告行使合同解除权是否超过法定期限；三、案涉房屋是否已通过竣工验收并验收合格，是否交付被告反诉原告使用；四、该合同是否应当继续履行；反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金，是否应当向反诉原告赔偿装修费用。一审法院认为，一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否具备法定和约定的解除情形的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，且双方签订的《商品房买卖合同》明确约定买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同，被告（反诉原告）在签订《商品房买卖合同》后一直未办理银行按揭手续，且经原告（反诉被告）催告后至今仍未支付购房款，故原告（反诉被告）有权解除合同。对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，原告需向被告退还已付购房款12万元，并支付该款占用期间的利息（利息以12万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际之日止）。二、关于原告行使合同解除权是否超过法定期限的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”被告（反诉原告）在签订合同后一直未履行完毕付款义务，经原告催告后仍未支付，故原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告关于原告行使合同解除权超过法定期限的辩称理由，一审法院不予采纳。三、关于案涉房屋是否已通过竣工验收并验收合格，是否交付被告（反诉原告）使用的问题。从本案查明的事实来看，案涉工程主体工程已于2015年5月30日经过各负责单位签字盖章同意竣工验收。四、关于该合同是否应当继续履行；反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金；是否应当向反诉原告赔偿装修费用的问题。由于反诉原告张彪拒绝支付购房款，致使反诉被告的合同目的无法实现，故该合同无继续履行的必要。反诉原、被告均存在违约行为，因反诉原告违约在先，且至今未支付清购房款，所以对于反诉原告张彪要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不予支持。由于反诉被告向第三人胡佳补偿了装修费余值4万元，而合同解除后，该装修费余值尚在案涉房屋中，亦可利用，反诉被告应向反诉原告支付该项费用，故对于反诉被告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）咸宁市宏伟房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张彪签订的《商品房买卖合同》；二、限原告（反诉被告）咸宁市宏伟房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内向被告（反诉原告）张彪返还已付购房款12万元，并支付该款占用期间的利息，利息以12万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从2011年3月21日起计算至履行完毕之日止；三、限原告（反诉被告）咸宁市宏伟房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内向被告（反诉原告）张彪支付案涉房屋装修补偿款余值4万元。四、限被告（反诉原告）张彪在本判决书生效后三日内腾退位于咸宁大道与银泉大道交叉路口的宏伟大厦4单元1101号的房屋交付给原告（反诉被告）咸宁市宏伟房地产开发有限公司。五、驳回被告（反诉原告）张彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉费1667元，合计1867元，由原告（反诉被告）宏伟公司负担933.5元，被告（反诉原告）张彪负担933.5元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认为，一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，宏伟公司与张彪签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应秉持诚信，恪守承诺，按照合同约定全面履行各自的义务。宏伟公司应按照合同的约定向张彪交付房屋，张彪则负有依约支付购房款的义务。双方的合同约定，张彪应首先向宏伟公司履行支付购房款的义务，而张彪如何筹措购房款与宏伟公司无法律上的关联性。张彪选择使用现金支付一部分购房款，余下购房款采取按揭贷款的方式支付，不管是支付方式和支付行为，均系张彪履行购房合同约定的付款义务的民事法律行为。张彪与宏伟公司之间的法律关系为商品房买卖法律关系，而张彪与商业银行之间的法律关系为金融借款法律关系，二者民事主体不同，法律关系性质亦不同。张彪提出未能成功办理按揭贷款系宏伟公司造成，但张彪未能提供相应的证据予以证明，且宏伟公司也未向张彪保证由其替张彪办理银行按揭贷款手续并确定获得贷款，张彪以未获得按揭贷款为由拒付剩余购房款，其行为所导致的法律后果应由张彪自行承担。在本案的审理过程中，张彪多次表示在不能办理按揭贷款的情况下，其无能力通过其他方式支付剩余款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同符合解除的法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张彪上诉提出宏伟公司未履行办理按揭贷款的协助义务，要求宏伟公司承担违约责任及赔偿其损失10万元，并要求继续履行该合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决根据本案的实际情况，确定由宏伟公司向张彪返还已付购房款12万元并支付该款占用期间的利息，及支付案涉房屋装修补偿款余值4万元，并无不当，本院继续予以认定。综上所述，张彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3734元，由张彪负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十月十九日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；