安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8378号 上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业·城市绿苑东区53幢1楼。 责人：杨欢迎，该公司经理。 委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文珍，安徽巨铭律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：宣正芸，女，汉族，1952年1月1日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：吴明华，男，1981年1月31日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥分公司）与上诉人宣正芸因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宝业物业合肥分公司上诉请求：1.依法判决宣正芸立即支付拖欠的宝业物业合肥分公司物业管理费16627.36元（2011年1月13日至2020年12月31日期间）；2.依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：宝业物业合肥分公司已完成物业服务工作，并没有违约行为，不存在所谓的服务瑕疵。宣正芸从入住小区至今一直实际接受宝业物业合肥分公司的物业服务工作，在享用物业服务的过程中没有提出任何服务质量异议，在原审中也没有提供有效的证据证明宝业物业合肥分公司存在服务质量瑕疵。原审法院随意调整物业服务收费标准，损害了合同自治原则，也最终损害该小区其他业主的合法权益。涉案小区物业服务费用交纳标准有双方合同约定和物价部门的核准，在没有违反法律强制性规定、损害社会公共利益的情况下，人民法院不应随意变更，诉讼过程中宣正芸也没有主张变更或调整物业服务费用标准。在物业费用不能完全收取情况下，物业服务的水平完全可能受到损害，对按期交费的业主的利益也构成实质性损害。根据前期案涉小区诉讼的其他同类业主的案件，原审法院作出的判决均未对物业费进行调整。即使存在物业服务不完善之处，原审法院已对违约金不予支持的情况下，再次将物业费本金作出相应调整，有违双方合同自治及公平原则。 宣正芸辩称，案涉物业合同是无效的合同，宣正芸不应向宝业物业合肥分公司支付物业费。宝业物业合肥分公司的上诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 宣正芸上诉请求：1.撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7135号民事判决，判令双方争议的前期物业服务协议无效或者将本案发回重审；2.判令宝业物业合肥分公司退还宣正芸于收房时预缴的物业费1000元、装修垃圾清运费200元及相应利息，并公示违法进驻服务期间利用小区公共场所、共用设施设备进行经营性活动取得的收益，并按相关法律法规规定将收益归入公共维修基金账户，同时立即终止违法进驻服务行为；3.涉诉一审及二审费用全部由宝业物业合肥分公司承担。事实和理由：1.双方争议的前期物业服务协议自始至终系非法、无效合同。宝业物业合肥分公司与宣正芸签订《前期物业服务协议》时并未告知开发商合肥宝业房地产有限公司与自家集团旗下物业公司所订立的《前期物业服务合同》存在重大违法事实，违反了《物业管理企业资质管理办法》第八条等多项法律法规，因此宝业物业合肥分公司实为非法进驻本小区，其与开发商所订立之《前期物业服务合同》属无效合同。宝业物业合肥分公司明知其违法进驻小区不具有与宣正芸签订协议的主体资格的情况下，与开发商合谋欺骗宣正芸签订《前期物业服务协议》，不是宣正芸的真实意思表示。宝业物业合肥分公司非法进驻小区，严重违反了法律法规的规定，损害了社会公共利益。隐瞒事实真相，欺骗宣正芸签订《前期物业服务协议》，也违反了诚实信用原则，自始至终都是非法、无效合同，应予撤销。2.一审判决适用法律不当。一审法院错误认定合同有效，并片面依据协议所列条款，并将已超出诉讼时效之期间金额一并计算在内，判决宣正芸支付宝业物业合肥分公司13060.85元，属适用法律不当。3.未履行法定义务。一审法官明知宝业物业合肥分公司非法进驻小区，并提交伪造证据等非法行为，应依法追究宝业物业合肥分公司的相关法律责任，但是一审法官至今未履行法定义务。 宝业物业合肥分公司辩称，一审关于协议效力的认定清楚，宝业物业合肥分公司进驻案涉小区的合法性已经过数十份法院生效判决予以确认，不存在违法进驻问题。原审法院已将宣正芸预交额度物业费予以扣除，在宝业物业合肥分公司已经提供相应物业服务的情况下，宣正芸上诉要求返还，没有事实和法律依据，应当依法驳回宣正芸上诉。 宝业物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令宣正芸立即支付拖欠物业管理费16627.36元及逾期付款违约金18539.68元（自每期应缴款之日起按年利率24%暂计算至2020年6月1日，此后按此标准计算至款清之日止）；2、依法判令宣正芸承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：宣正芸系安徽省合肥市瑶海区宝业·城市绿苑东区33幢804室业主，该房屋建筑面积为124.83平方米。2009年4月5日，宝业物业合肥分公司以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与宣正芸（乙方）签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，双方约定:乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑东区33#804室，类别是高层，建筑面积124.83平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层按建筑面积0.55元/平方米/月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米/月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。上述协议签订后,宝业物业合肥分公司按约为该小区提供物业服务。宣正芸2010年4月28日向宝业物业合肥分公司预交物业管理费1000元（物业费自2010年5月1日起计费），后宣正芸一直未交纳物业费，宝业物业合肥分公司催交未果后遂诉讼至一审法院。 一审另查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区多层物业费按建筑面积0.65元/平方米/月收取，小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米/月收取。2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“宝业物业合肥分公司”。 一审法院认为：宝业物业合肥分公司与宣正芸签订的《宝业•城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，宝业物业合肥分公司按照协议约定履行了物业服务的义务，宣正芸作为业主，在接受了宝业物业合肥分公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。宣正芸提供的证据，能够证明宝业物业合肥分公司在公共设施设备管理和维护以及安保方面确实存在一定瑕疵，一审法院酌定宣正芸2010年5月1日至2020年12月31日期间应付物业费金额为14060.85元[（2010年5月1日至2012年12月31日共32个月×124.83平方米×0.95元/月•平方米+2010年5月1日至2012年12月31日共96个月×124.83平方米×1.15元/月•平方米）×80%]，扣除宣正芸已经预交的物业费1000元，截止2020年12月31日，宣正芸还应向宝业物业合肥分公司支付物业管理费13060.85元。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。宣正芸对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。因本案业主拖欠物业费系宝业物业合肥分公司在提供物业服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对宝业物业合肥分公司主张逾期付款违约金的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、宣正芸于判决生效之日起十日内支付宝业物业合肥分公司物业费13060.85元；二、驳回宝业物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费679元，一审法院减半收取为339.5元，由宣正芸负担。 二审中，宣正芸提交光盘一张，证明宝业物业合肥分公司没有向宣正芸提供物业服务。宝业物业合肥分公司质证意见为：该组证据不属于新证据；案涉小区在2006年就已经交付，系老旧小区，通过照片可以看出确实存在部分绿化不到位的情况，但该情况并非案涉小区普遍现象；该组证据不能证明宝业物业合肥分公司没提供基本的物业服务。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《宝业•城市绿苑前期物业管理服务协议》系宝业物业合肥分公司与宣正芸签订，其内容应为双方真实意思表示，该协议内容并不违反法律规定，一审认定该协议合法有效，并无不当。宣正芸称宝业物业合肥分公司与其签订该协议时存在欺诈行为，但未能提交相应证据予以佐证，本院不予采信。宣正芸主张协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。在宝业物业合肥分公司履行了物业服务的义务后，宣正芸应当按照物业服务协议的约定缴纳物业费。因宣正芸提供的证据显示宝业物业合肥分公司在提供物业服务期间服务有一定的瑕疵，一审法院结合本案查明的事实，酌情减免宣正芸20%的物业费,未有不妥。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中宝业物业合肥分公司诉请的最后一期物业管理服务费至2020年12月31日，故宝业物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效。本案中，宣正芸系原审被告，其在二审中提出要求宝业物业合肥分公司退还装修垃圾清运费、公示服务期间经营性活动取得收益、将收益归入公共维修基金账户、终止违法进驻服务行为等上诉请求，系在二审中提起反诉，对于其上述诉请，宝业物业合肥分公司不同意二审法院一并审理，也不同意二审法院进行调解，故本院对上述诉请依法不予处理。 综上所述，宝业物业合肥分公司、宣正芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费729元，由浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担50元，宣正芸负担679元。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十月二十六日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。