辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6292号上诉人（原审原告）：王太辉，男，1975年6月2日生，汉族，大连百茂轻钢彩板有限公司员工，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：顾小丽，女，大连百茂轻钢彩板有限公司员工，住瓦房店市。被上诉人（原审被告）：大连东跃房地产开发有限公司，住所地瓦房店市太阳街道办事处潘大村。统一社会信用代码：912102815708923627。法定代表人：尚晓杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘岭，辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美汐，辽宁社和律师事务所实习律师。上诉人王太辉因与被上诉人大连东跃房地产开发有限公司（以下简称东跃公司）确认合同效力纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王太辉上诉请求:请求撤销一审法院判决，发回重审或改判认定房屋买卖合同有效。事实及理由：一审判决认定事实、适用法律错误，本案一审双方争议的事实焦点是：被上诉人是否具有商品房销售资格，商品房买卖合同是否真实。对以上两个争议一审判决的处理办法不符合法律规定。首先谈对商品房预售资质是否存在事实认定问题。关于这个争议一审判决在被上诉人没有提供任何证据证明的情况下就采信支持被上诉人主张事实，认定被上诉人没有取得商品房预售许可。上诉人认为：取得商品房预售资质是一项政府行政行为，是一个公开的事实，人民法院可以到相关部门调取有关信息。即便当事人双方无争议，人民法院也不能轻信。一审法院没有调取就认定被上诉人没有获得商品房预售许可是错误的，违法的。再谈商品房买卖合同是否真实问题。确认该问题可以通过对合同和收款收据上的被上诉人单位印章进行司法鉴定、追加合同和收据上的签字人为第三人等方法进行确认。一审法院没有照此办理，直接认定买卖合同和收款收据是虚假的，此举严重违反诉讼法规定，也给本案的下一个案件审判造成障碍。试想：如果上诉人服从2088号判决，按照此判决认定事实（与被上诉人公司买卖关系不存在）起诉收款收据上的签字人，请求判令其退还收取上诉人的购房款，那么新案的审理结局就会尴尬：直接照搬前案结论判决签字人退款则侵犯签字人的诉讼权利，因为前案没有通知其参与诉讼就判定公司买卖关系不存在；如果不遵照重新确认又违法。另外一审判决没有对被上诉人是否具有商品房销售预售许可、上诉人提交的商品房买卖合同是否真实进行查明认定，只是在判决书“查明事实”当中引用了双方当事人各自的陈述，在此情况下，一审判决却在“本院认为”中将此当做已经确认的事实，并据此做出判决。一审判决这种做法违法。东跃公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：第一，我方不具有预售商品房资格，如果上诉人认为有资格，需要上诉人举证证明，事实上被上诉人确实没有预售资格，被上诉人原法定代表人李长海因为非法吸收公共存款罪，被判刑8年半，导致楼盘停滞，所以被上诉人并不具有预售资格。第二，上诉人提供的商品房买卖合同不具有真实性，在原审中被上诉人就没有认可买卖合同的真实性。第三，上诉人没有提供任何购买商品房的付款流水及支付依据，只依据不知道何人开具的收款收据主张商品房买卖合同有效，这与事实不符。我方并不认可上诉人在一审中提交的收款收据，所以原审判决是正确的，二审法院应当予以维持。王太辉向一审法院起诉称：请求确认原、被告之间签订的商品房买卖协议合法有效。一审法院认定事实：原告王太辉提交两份其与被告东跃公司于2014年1月22日签订的《协议书》，其中关于东跃·缘海佳都项目2号楼2单元5层1号房屋的《协议书》约定：该房屋暂定面积69.82平方米（最终以房产部门核定的产权登记面积为准，与暂定面积不一致时产生的差额房款，按本协议约定的单价多退少补，按套出售的房屋除外）。双方按建筑面积计算该房屋价款。该房屋单价为3750元/平方米。该房屋总价为261825元，（大写）贰拾陆万壹仟捌佰贰拾伍元整。付款方式为一次性付款，在双方签署本协议后7日内（即2014年1月22日）结清全额房款。在其他事宜中2约定在可以签订正式《商品房买卖合同》前三日，甲方将按本协议乙方所留联系方式以电话形式通知乙方，乙方需携带本协议书、本人身份证、房款收据到销售中心签订正式《商品房买卖合同》及相关文件。关于东跃·缘海佳都项目2号楼2单元6层1号房屋的《协议书》约定：该房屋暂定面积69.82平方米（最终以房产部门核定的产权登记面积为准，与暂定面积不一致时产生的差额房款，按本协议约定的单价多退少补，按套出售的房屋除外）。双方按建筑面积计算该房屋价款。该房屋单价为3450元/平方米。该房屋总价为240879元，（大写）贰拾肆万零捌佰柒拾玖元整。付款方式为一次性付款，在双方签署本协议后7日内（即2014年1月22日）结清全额房款。在其他事宜中2约定在可以签订正式《商品房买卖合同》前三日，甲方将按本协议乙方所留联系方式以电话形式通知乙方，乙方需携带本协议书、本人身份证、房款收据到销售中心签订正式《商品房买卖合同》及相关文件。上述两份协议书中甲方处盖有“大连东跃房地产开发有限公司合同专用章”，原告亦在乙方处签字。同日，被告公司为原告出具两份《专用收款收据》，载明收到上述两处房屋全款。该两份收据均盖有“大连东跃房地产开发有限公司财务专用章”。上述两处房屋至今未交付。被告东跃公司称上述两份《协议书》及《专用收款收据》中加盖的被告公司的合同专用章及财务专用章系虚假的，并称其尚未取得案涉房屋的预售许可证明。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，被告东跃公司主张原告提供的购买案涉房屋的《协议书》中加盖的合同专用章，以及《专用收款收据》中加盖的被告公司的财务专用章系虚假的，即便被告公司的印章系真实的，原、被告双方签订的协议书亦属于商品房预售合同的性质。庭审中，被告陈述其尚未取得预售商品房许可证明，故其不具有销售预售商品房的资格，其与原告签订的关于案涉房屋买卖的协议书应属无效。对原告的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回原告王太辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王太辉负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：案涉商品房买卖《协议书》的效力认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。具体本案，上诉人主张对案涉商品房买卖协议书的效力予以认定，此涉及到被上诉人对案涉房屋是否取得商品房预售许可的资格，现不足以证明被上诉人取得涉案房屋预售的许可证明，故上诉人上述请求确认案涉买卖协议的效力无法律支持的依据。另外，一审法院只是对被上诉人主张的观点予以叙述，并未认定案涉《协议书》中加盖的合同专用章以及《专用收款收据》中加盖的被上诉人公司的财务专用章系虚假的事实予以认定，也即，本案并未认定抑或否定买卖关系的真实及合法性，本案对合同效力的否定并非基于买卖关系真实与否作为认定合同效力的依据。综上所述，上诉人王太辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王太辉负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  范瑞瑶二〇二〇年十月二十三日书记员  任建芳