江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终3087号 上诉人（原审原告、案外人）：泗县睿途商业管理有限公司，统一社会信用代码91341324MA2RAH532T，住所地安徽省泗县国际装饰城**建材家居精品馆。 法定代表人：金来电，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏伟，安徽睿涵师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：连云芳，女，1972年8月2日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人（被执行人）：宿州市大家置业有限公司，统一社会信用代码91341324550186874W，住所，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇国防南路div> 法定代表人：孙明文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩磊，男，1982年12月28日出生，住安徽省泗县，系公司员工。 上诉人泗县睿途商业管理有限公司（以下简称睿途公司）因与被上诉人连云芳及原审第三人宿州市大家置业有限公司（以下简称大家公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2020）苏1324民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：连云芳与大家公司民间借贷纠纷一案，泗洪法院于2016年9月27日作出（2016）苏1324民初4919号民事调解书，约定：大家公司同意偿还连云芳借款本金4744500元、利息234235元，合计4978735元，于2017年1月30日前履行完毕。 如大家公司未按时履行完毕，连云芳可另主张大家公司支付利息（以剩余本金为基数，自2016年9月23日起，按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）。案件受理费11189元，保全费5000 元，由大家公司负担。 根据连云芳的申请，泗洪法院于2017年2月7日立案执行，案号为（2017）苏1324执726号。在执行过程中，泗洪法院于2018年11月23日作出（2017）苏1324执726号执行裁定，查封大家公司所有的位于安徽省宿州市泗县XXXXXXC2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100、2101、2102、2103、210 4、2105、2106、2107室的15处商铺。2019年11月1日，泗洪法院作出（2017）苏1324执726号执行裁定：一、拍卖大家公司所有的位于安徽省宿州市泗县XXXXXXC2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107室的15处商铺及D2-9幢701室的房产;二、责令大家公司及房屋内相关人员在2019年11月30日前迁出上述房屋，到期仍不履行的，将依法强制执行。2020年2月25日，睿途公司以泗洪法院作出的（2017）苏1324执726号执行裁定第二项让其迁出位于安徽省宿州市泗县XXXXXXC2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100号房屋侵犯其租赁权为由，向泗洪法院提出异议，请求停止执行。2020年3月6日，泗洪法院作出 （2020）苏1324执异8号执行裁定，驳回睿途公司的异议请求。 睿途公司对泗洪法院（2020）苏1324执异8号执行裁定不服，向该院提起诉讼称：睿途公司虽于2017年11月才发起成立，但卞某、王某作为公司发起人和主要股东，已于2016年8月30日与大家公司签订了《装饰城二期新世界城市广场C2-5商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同1》），且公司成立后，睿途公司与大家公司即行签订了与上述《合同1》内容一致的《装饰城二期新世界城市广场C2-5商铺委托经营管理合同》（以下简称《合同2》），该两份合同第5条明确约定了睿途公司与大家公司之间的商铺租金标准。因此，睿途公司完全享有本案中商铺的租赁权。请求：1.泗洪法院对位于宿州市泗县XXXXXXC2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100号房屋带租拍卖;2.本案诉讼费由连云芳承担。 连云芳辩称，1.睿途公司提出异议的房源C2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100号并不是连云芳起诉大家公司时所保全的房屋。连云芳起诉大家公司时保全了15套房屋，执行阶段保全了27套房屋，共计保全42套房屋，法院拍卖了10套，泗县房管局转移了32套。当时泗洪法院执行局进行媒体曝光，并对泗县房管局罚款70万元，泗县房管局后与泗洪法院执行局协调，提供了上述8套房屋作为替换被其转移的32套房产，起初连云芳并没有同意，后经做工作才同意对上述8套房屋进行执行，因此睿途公司对案涉8套房屋提出异议没有道理。2.睿途公司与大家公司签订的合同是委托经营管理合同，不是租赁合同，法院可以拍卖案涉房屋。 大家公司述称，大家公司是将泗县XXXXXXC2-5幢一至三层近2万平方米房屋均租给睿途公司使用的。C2-5号整幢楼在未销售前先租给睿途公司使用，主要是为了培育市场，培育起来后再进行销售，睿途公司只有使用权。当时签合同租期10年，但签过合同后房屋一直没有完工，不具备使用条件，一直至2018 年才交给睿途公司使用。签订合同时说有租金，但因睿途公司经营不太好，且代大家公司支付了部分消防、空调、公共部分的装饰装修款项，该款项大家公司未给付睿途公司，睿途公司也没有给付大家公司租金。 泗洪法院经审理查明：睿途公司成立于2017年11月29日，卞某、王某为该公司股东。2016年8月30日和2017年12月18日，卞某、王某和睿途公司分别作为受托方（乙方）与大家公司分别作为委托方（甲方）签订内容一致的《装饰城二期新世界城市广场C2-5商铺委托经营管理合同》各1份。协议载明，甲方就“装饰城二期新世界城市广场C2-5栋（即装饰城C2-5建材家居精品馆，以下简称商场）”所有商铺委托给乙方独家统一招商、统一经营、统一管理、统一推广以及商铺所涉及的相关事宜达成协议。协议约定：商场一、二、三层全部房屋均属甲方商铺，甲方对本商铺享有所有权及由此产生的收益权;乙方在托管期限内对本商铺享有使用权、运营管理权等各项管理权及因管理需要而衍生的权利;委托经营管理期及商铺租金起始时间以商场整体实际开业日为准并向后顺延2个月作为起始时间;甲方委托、授权乙方全权进行经营及管理活动，包括但不限于乙方以自己名义或 以甲方名义对外招租、乙方与承租方签署装饰城C2-5建材家居精品馆商铺租赁合同等，并代收租金及其他收益;本商铺委托经营管理期自2017年5月1日（暂定）起至2027年4月30日止，共10年;在本商铺交付后至本合同约定的委托期内乙方有权对本商铺进行装修和出租等工作，甲方无任何异议;乙方直接向承租方为甲方代为收取本商铺的租金或其他合同所得;关于委托报酬和本商铺租金价格标准，合同约定：由于本商铺所在区域系新建房地产项目，乙方需要进行大规模的招商宣传、商铺装修等，因此自实际交房日起前三年，乙方不需要向甲方支付任何形式的租金和其他费用，在委托经营管理期限内的第四、五年，本商铺一、二、三层整体平均租金不低于每平方米每月26.7元，第六年至第十年租金价格标准随行就市及综合商场经营情况综合定价，乙方对本商铺第四年租金收益支付时间为2022年10月1日，以后次年的10月1日为支付下一期租金时间;因前期商铺工程原因，由乙方为保证商场整体开业所垫付的费用，双方约定从甲方所得的租金中一次性扣除。 睿途公司与大家公司签订上述合同后，睿途公司于2017年底2018年初在上述房屋公共设施未完善的情况下对案涉房屋进行了装修并使用。 泗洪法院认为，睿途公司股东卞某、王某及睿途公司与大家公司签订的《装饰城二期新世界城市广场C2-5商铺委托经营管理合同》为合法有效的委托经营合同而非租赁合同。理由如下：1.从合同名称看，合同名称为委托经营管理合同而非租赁合同，合同正文部分均表述为“在委托经营管理期间（期内）”;2.从合同内容看，合同明确载明和约定：甲方（大家公司）就“装饰城二期新世界城市广场C2-5栋所有商铺委托给乙方（睿途公司）独家统一招商、统一经营、统一管理、统一推广以及商铺所涉及的相关事宜;甲方委托、授权乙方全权进行经营及管理活动;乙方与承租方签署装饰城C2-5建材家居精品馆商铺租赁合同等，并代收租金及其他收益;关于甲乙双方权利义务，所涉及的内容主要为委托经营方面双方的权利义务，其中在乙方权利义务部分明确载明“乙方直接向承租方为甲方代为收取本商铺的租金或其他合同所得”;3.合同第五条关于委托报酬和本商铺租金价格标准，该部分虽有“租金”表述，但该“租金”是在委托报酬和本商铺租金条款下所作的表述，该“租金”表述完全可以理解为乙方向甲方支付的委托报酬，关于违约责任条款部分“乙方未能按本合同约定期限支付收益金”中的“收益金”也是如此;4.本合同没有标的物交付具体日期，实际甲方一直未将符合使用条件的标的物交付给乙方使用，是乙方自行完善进行使用;同时，合同约定前三年免支付租金，而至今乙方也未向甲方支付租金。因此，睿途公司与大家公司所签订的上述合同不符合租赁合同特征，睿途公司诉称及大家公司述称双方所签订的上述合同为租赁合同，缺乏事实依据，不予采信，对连云芳关于该合同为委托经营合同的抗辩意见，予以采信。因睿途公司受托经营位于安徽省宿州市泗县XXXXXXC2-5幢289、290、291、292、294、295、299、2100号房屋所有权属于大家公司，睿途公司对上述房屋只享有受托经营管理使用权，不享有关于“买卖不破租赁”的租期权益。大家公司因未按生效调解书约定履行偿还债权人连云芳的债务，泗洪法院有权对大家公司所有的上述房屋依法进行拍卖，并责令大家公司及房屋内相关人员限期迁出上述房屋。关于睿途公司在受托经营期间对案涉标的物进行装修等支出的费用以及因未到经营期限而造成的损失，可另行向大家公司主张权利。综上，对睿途公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回睿途公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由睿途公司负担。 睿途公司不服泗洪法院一审判决，向本院提起上诉称，1.一审判决认定睿途公司与大家公司签订的合同系委托经营管理合同而非租赁合同系认定事实错误，该合同第四条开始，合同内容已与“委托经营管理”的意义相离，约定了大家公司不得将房屋出租、转租特任，不得向承租人收取租金，约定了双方租金的标准等。2.一审判决认定睿途公司未向大家公司支付租金说明双方之间非租赁关系的理由不能成立，睿途公司未支付租金系因大家公司缺少资金，按照双方约定，由睿途公司自费对整个商场公共部分进行装修，睿途公司垫付的租金按照合同约定抵付后期的租金。请求：1.撤销一审判决，改判支持睿途公司的上诉请求；2.本案诉讼费用由连云芳负担。 连云芳辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 大家公司述称，请求法院依法处理。 本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。 对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.上诉人睿途公司与大家公司之间签订的商铺委托经营管理合同性质如何认定；2.上诉人睿途公司主张对案涉房屋带租拍卖的诉求有无事实和法律依据。 本院认为，关于争议焦点一，应当认定上诉人睿途公司与大家公司之间签订的《装饰城二期新世界城市广场C2-5商铺委托经营管理合同》系委托经营管理合同而非租赁合同。理由如下：首先，该合同首部载明“甲方（大家公司）‥‥所有的商铺委托给乙方（睿途公司）独家统一招商、统一经营、统一管理（含物业）、统一推广以及商铺所涉及的相关事宜，达成如下协议”，该部分内容系关于合同目的的表述，从该部分内容能够认定大家公司签订合同的目的在于委托睿途公司对商场进行统一的招商、经营和管理而非大家公司将商场出租给睿途公司。其次，从合同内容分析：合同第三条、第四条、第五条、第七条分别涉及委托经营期限、双方各自权利义务、委托报酬计算标准以及协议的解除权等内容。其中第四条在乙方的权利义务中约定乙方“直接向承租方为甲方代为收取本商铺的租金或其他合同所得”，该约定能够有力印证睿途公司系代大家公司收取租金，而非睿途公司作为承租人向次承租人收取租金。合同第九条还就委托经营管理期间纠纷处理、商铺租金等收益的分配、合同结束后的续约、不再续委托的通知义务等问题进行了约定，该部分内容就其他问题进行了约定，约定的前提均为“委托经营管理期间”。再次，虽然合同第五条中存在“租金”字样，双方还就“租金”的计算标准进行了约定，但对于该“租金”的理解，应当结合合同目的、合同内容以及当事人之间的权利义务关系进行综合分析，不能仅以合同中存在“租金”字样即认定案涉合同为租赁合同。从前述的合同目的，合同第三条、第四条、第五条、第七条、第九条等内容分析，第五条中的“租金”应理解为睿途公司代大家公司向商场全体承租人收取的全部租金在扣除睿途公司的相关支出和合理利润后向大家公司支付的剩余租金，而非睿途公司作为承租人向大家公司支付的租金。 其次，关于睿途公司主张对案涉房屋带租拍卖的诉求有无事实和法律依据的问题。如前所述，睿途公司与大家公司之间不存在租赁合同关系，其与大家公司之间系委托经营关系，睿途公司系受托人，大家公司系委托人，故睿途公司主张其对案涉房屋享有带租拍卖的请求权没有权利基础，本院对其该项诉求依法不予支持。 综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人泗县睿途商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年十月十三日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。