江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1663号上诉人（原审被告）：吉安市迪威乐酒店有限公司，住所地江西省吉安市青原区正气路财富广场********，统一社会信用代码91360803MA35H5WN5L。法定代表人：聂荣元，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙建根，男，1975年8月7日生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：谢光顺，男，1985年9月16日生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：胡苏平，男，1984年9月30日生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：王永保，男，1976年11月17日生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：孙锦昌，男，1985年2月18日生，汉族，住江西省吉安市青原区。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：沈阳，江西省吉安市天平法律服务所法律工作者。上诉人吉安市迪威乐酒店有限公司（以下简称迪威乐公司）因与被上诉人孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初456号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人迪威乐公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；或将本案发回原审人民法院重新审理。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，以致作出错误的裁判。一、一审判决认定五被上诉人与聂桂元签订的《房屋租赁合同》对上诉人发生法律效力属事实认定错误。1、聂桂元2019年3月6日与被上诉人签署的《房屋租赁合同》，系未经租金债权人吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称城关公司）的同意或授权，擅自将属于城关公司的债权进行处置，侵犯了城关公司的合法权益，《房屋租赁合同》应认定为无效。根据2014年5月10日上诉人与城关公司签署的《迪威乐国际酒店租赁合同》可知，城关公司系《迪威乐国际酒店租赁合同》租金收取的债权人，上诉人系《迪威乐国际酒店租赁合同》租金支付的债务人。根据合同法第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”、第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”之规定可知，城关公司作为租金的债权人，有也仅只有其有权利将其租金收取的债权转让给第三方并通知作为债务人的上诉人或委托第三人处置。但纵观本案，被上诉人未提供任何证据证明城关公司将《迪威乐国际酒店租赁合同》中的27楼、28楼租金收取的债权转让给被上诉人，且城关公司也明确表示了其未将前述债权转让给被上诉人。同时，聂桂元及被上诉人也未提供任何证据证明其接受了城关公司委托对租金收取的权利进行了处置。故本案系由无权处分的第三人聂桂元与被上诉人未经债权人城关公司的同意或授权，擅自将城关公司的债权处置给了被上诉人。故聂桂元与被上诉人2019年3月6日的《房屋租赁合同》系无权处分行为且严重侵犯了债权人城关公司的合法权益，根据《民法总则》第一百七十一条的规定，合同应属无效；2、该租赁合同系受威逼胁迫所致，五被上诉人多次到上诉人酒店以拉横幅、堵酒店大厅等行为，强迫要求被上诉人支付租金，上诉人也报警，为了不享有正常的营业，存在无奈代开发商支付租金的情形（其实被上诉人购房价远远低于市场价格，不存在租金的问题），但这不代表上诉人与被上诉人存在租赁合同关系或认可《房屋租赁合同》。3、五被上诉人与聂桂元签定的《房屋租赁合同》系付生效要件的合同，该合同并未生效。上诉人所租赁的案涉房屋，系从开发商手中租赁而来，签订了《迪威乐国际酒店租赁合同》，租赁期限为12年，并一次性支付了前6年的租金。也就是说，上诉人在签订租赁合同时已经一次性向开发商支付了2020年5月9日之前的租金。五被上诉人与聂桂元签订的《房屋租赁合同》，附一份《简要说明》，该《简要说明》需合法有效送达给开发商时，双方的租赁合同才发生法律效力，也即租赁合同系附生效要件的合同；但截止一审庭审结束，五被上诉人没有提供任何的证据证明该《简要说明》已经合法有效送达给了开发商，因此，五被上诉人与聂桂元之间签订的《房屋租赁合同》并未发生法律效力。4、因为五被上诉人与聂桂元之间签订的《房屋租赁合同》对上诉人不发生法律效力，更不存在解除该合同以及上诉人是否应该承担租金、是否存在违约情形等情形。二、即便认定上诉人对案涉房屋享有租赁关系，也是基于法律的规定，而非基于五被上诉人与聂桂元之间签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条法律规定，只是认可租赁物在租赁期内发生所有权变动不影响租赁合同的效力，原则上是保护承租方继续承租租赁物的权益，本案上诉人也从始至终只认可与开发商签订的《迪威乐国际酒店租赁合同》，并不认可五被上诉人与聂桂元之间签订的《房屋租赁合同》的效力。况且，上诉人与开发生签订了《迪威乐国际酒店租赁合同》，约定了租赁期，事实上也支付了租赁，即便要主张权利，五被上诉人也只能向开发商主张，而非向上诉人主张。三、上诉人实际已经与开发商签订了租赁合同，也已经履行了支付租金的义务，被上诉人在购房时已明知该事实；同时，房款价格远远低于市场价格，开发商已经租金与房款进行了考量，被上诉人的主张没有事实及法律依据。首先，即便认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系，被上诉人也无权向上诉人主张租金，因为在购房时，被上诉人知晓房屋已由上诉人租赁的事实，且房价远远低于当时的市场价格，根据上诉人的举证，聂绒华在2015年11月购买的同楼层毛坯的房价都达到5000元/平方米，被上诉人在2018年8月2日买的精装的才4320元/平方米，况且近几年吉安市的房价一直在飙升，很明显开发商在售楼时已经将前几年的租金在单价中进行了考量，这与一审法院认定的没有签订返祖协议根本就是两回事。其次，退一步讲，即便被上诉人要主张租金，也只能向开发商主张，上诉人已经租赁了案涉房屋，也约定了12年的租期，最主要的是已经根据与开发商签订的《迪威乐国际酒店租赁合同》的约定履行了义务，事实上已经支付了租金，因此，被上诉人要求上诉人支付双重的租金，没有事实及法律依据。四、一审判决认定事实之间以及认定的事实与判决结果存在自相矛盾。一审判决认定了上诉人与开发商之间于2014年5月10日签订了《迪威乐国际酒店租赁合同》，租赁期限为12年，且支付了前6年的租金以及上诉人对案涉房屋进行装修经营的事实；那么，既然认定了上诉人与开发商签订的这份租赁合同，也即该合同是正常生效的，这份合同在没有约定解除或者法定解除的情况下，还是合法有效的。但一审法院采信了一份与上诉人不相关的房屋租赁合同，以此来要求上诉人承担相应的合同义务以及违约责任，这个事实认定与裁判结果之间明显相悖。五、本案关键当事人城关公司未参与诉讼，属于原审遗漏当事人，应裁定发回重审。因本案审理涉及到城关公司的直接合法权益，城关公司系本案关键当事人。因其未参与诉讼，就城关公司与被上诉人就商品房买卖、返租等事宜以及城关公司与上诉人房屋租赁等事宜均无法查清，法院仅仅以被上诉人单方提供的证据佐证相关事情，明显系事实不清、证据不足，同时，本案的审理直接涉及城关公司的合法权益，应当列为本案当事人。城关公司未参与本案，属于遗漏当事人，应根据《民事诉讼法》第一百七十条第四款“（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，裁定撤销原判决、发回重审。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌辩称：一、聂桂元系代表上诉人与被上诉人签订租赁合同，合同的相对方是上诉人。1、聂桂元是上诉人公司的发起人，曾任法定代表人，与被上述人签订租赁合同时，既是股东又是董事，和现任公司法定代表人聂荣元是兄弟关系；2、合同协商的过程与签订都是在法定代表人聂荣元的办公室进行，聂荣元与聂桂元参与了合同谈判的全过程，合同中的特别声明条款和合同外的简要说明都是上诉人一方提出并拟定的；3、合同内容写明了承租方是公司，用于开办酒店，且要求被上诉人每年在酒店消费6万元，简要说明中再次确认乙方是公司而非个人；4、实际履行付租义务的也是公司，支付人一是公司会计，一是公司法定代表人。其中两笔是法定代表人聂荣元所付，七笔是会记刘龙富所付，刘龙富在付款附言中注明了是迪威乐酒店租金；5、按照上诉人的逻辑，既然认为是聂桂元的个人行为，为什么又口口声声说是代开发商付租金而不是代聂桂元付租金？又为什么付款附言中特别注明是迪威乐酒店租金？上诉人的说法自相矛盾。二、被上诉人与开发商仅有房屋买卖合同关系，没有房屋租赁合同关系，上诉人与开发商的关系，与本案无关。1、被上诉人取得房屋所有权后，与开发商的合同关系即告结束，开发商是出卖人，不是承租人，被上诉人无合同和法律依据向开发商主张租金；2、被上诉人取得房屋所有权后，即对房屋享有出租权，与上诉人签订租赁合同后，即享有对上诉人的收租权利；至于上诉人与开发商有什么经济纠纷，与被上诉人无关，何况上诉人与被上诉人对租金交纳在租赁合同中有一个特别声明和一个简要说明，明确约定房屋租金重新约定后支付给被上诉人；3、据被上诉人向开发商了解，上诉人从未向开发商支付过租金，上诉人也从未举证证明向开发商支付过租金，退一步说，即使上诉人向开发商支付过租金，在与被上诉人签订租赁合同后的租金部分，上诉人可向开发商要求返还，与本案无关。针对上诉人的补充事实与理由辩称，开发商并不是本案当事人，一审法院也没有遗漏当事人，不应发回重审。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告腾退房屋；2、判令被告支付拖欠的租金142380元（暂计至2019年10月，应计算至实际腾退房屋之日止）；3、判令被告支付违约金48816元；4、判令被告支付滞纳金19831.5元（暂计至2019年10月15日，应计算至实际付清租金之日止）；5、案件受理费等由被告承担。一审法院认定事实：吉水县城关房地产开发有限公司系吉安市青原区正气路财富广场的开发商。2014年5月10日，被告迪威乐公司与吉水县城关房地产开发有限公司签订了《迪威乐国际酒店租赁合同》，约定吉水县城关房地产开发有限公司将其开发的财富广场Ｂ座一楼、三楼、十八楼至二十八楼整体出租给被告经营，面积13200㎡，年租金4752000元，租金自第七年开始每年递增5%。租赁期限12年，自2015年10月31日起至2026年10月30日止。被告一次性支付6年租金给吉水县城关房地产开发有限公司，吉水县城关房地产开发有限公司按每平米1650元给被告进行酒店客房装修。合同签订后，被告迪威乐公司即对所承租房屋进行装修、经营。2018年8月2日，吉水县城关房地产开发有限公司分别与五原告签订《商品房买卖合同》，将其开发的青原财富广场*室出售给原告胡苏平，*室出售给原告谢光顺，*室出售给原告王永保，*室出售给原告孙建根，*室出售给原告孙锦昌。同年，五原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌均取得了上述房屋的不动产权证。吉水县城关房地产开发有限公司与五原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌的《商品房买卖合同》中没有涉及对被告承租的约定，也未另行签订返租协议。双方的《商品房买卖合同》附件六中约定：交付的商品房达不到本附件约定的装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。其中外墙1-4层为玻璃幕墙，5层以上采用干挂大理石、部分为玻璃幕墙；起居室内墙混合砂浆找平，顶棚为砼面，室内地面为砼面；厨房地面、墙面为水泥砂浆找平、顶棚为砼面；卫生间地面、墙面为水泥砂浆找平、顶棚为砼面。五原告购买房产后，遂向被告迪威乐公司主张房屋租金。2019年3月6日，原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌与被告迪威乐公司董事聂桂元签订了《房屋租赁合同》及简要说明，其中出租方为五原告，承租方为被告迪威乐公司酒店公司。合同约定：乙方承租房屋坐落在青原区共计1267㎡，签订合同前，原告方已经实地察看，充分知晓房屋租赁情况，并特别约定:①因原告在购买上述房产前，被告就早已从吉水县城关房地产开发有限公司手中租下了原告所购买的房产用来开发经营酒店，租期是到2021年10月31日止，和酒店占用的其他楼层（18-26层）同步；②根据本合同约定，自本合同签订起，被告就需要将上述房产重新约定的租金支付给原告方，原告方同意帮被告向城关房地产开发公司证明此收款事宜；双方同时以挂号信的方式将此租赁合同的简要说明双方签字盖章后寄给城关房地产开发公司；③原告方将上述房产产权证复印件及与开发商签订的购房合同复印件给被告存档，以便将来用做证明房产开发商将上述房产出卖给原告时未通知被告租赁权转移的事实。合同还约定租赁期限自2019年1月1日至2021年10月31日止，租金每月20元／㎡，按月支付，每月5号前支付，原告方承诺每年在被告酒店消费60000元，其中房费40000元、餐饮20000元，被告每月从应付原告方的房租中扣除5000元充值到甲方在酒店的会员卡上。被告方有下列情形之一的，原告方可以终止合同收回房屋：①擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；②拖欠租金累计达到贰个月的；③利用承租房屋进行违法乱纪活动的。有关违约责任，合同约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年租金的20%作为违约金，被告逾期未交纳租金的，每逾期一日，原告方有权按月租金的0.5%向被告索要滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。双方还签订了给吉水县城关房地产开发有限公司及其吉安分公司的简要说明，说明第3条约定被告向原告交纳的所有房租，在日后被告与城关房地产公司清算各项费用的时候将从中扣除，有寄给开发商的挂号信为告知凭据。合同签订后，被告按照五原告指定的收款人将租金通过银行转账给五原告，其中27楼指定原告胡苏平为收款人，被告公司出纳刘龙富于2019年4月3日、6月13日、8月1日和10月15日各转账10780元给胡苏平中国建设银行尾号3890账户中，其交易附言均为“迪威乐租金”。28楼指定原告孙建根为收款人，被告公司法定代表人聂荣元于2019年4月3日先后通过银行转账4600元、5000元，合计9600元给孙建根中国银行尾号7385账户中。被告公司出纳刘龙富于2019年6月13日、8月1日各转账9600元给孙建根中国银行尾号7385账户中，其交易附言均为“迪威乐租金”。原告实际得到的27楼租金10780元、28楼租金9600以及由被告在租金预扣在其公司用于开卡消费的5000元即为约定的月租金数额。被告支付了*楼1-4个月租金、*楼2019年1-3月份租金后，未再继续支付，五原告因与被告索要租金问题未果，故诉至法院。本案诉讼过程中，原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌于2020年4月20日向一审法院申请财产保全，请求查封被申请人迪威乐公司银行存款33万元或查封、扣押其相应价值的财产。一审法院于2020年4月26日作出（2020）赣0803民初456号民事裁定，额度冻结了被告迪威乐公司在中国建设银行尾号0030账户内银行存款33万元。被告迪威乐公司提出保全财产替换解封申请，称因该保全措施影响到公司正常经营及工资发放，申请进行保全财产替换解封，其提供了担保人聂荣元、张琪所有的位于吉安市青原区位于吉安市吉州区水岸名都*幢*号、位于吉安市吉州区水岸名都*幢*号**房产作为变更保全财产。一审法院经审查准许了其保全财产替换解封申请，依法解除了对上述银行账户的冻结，并查封了担保人聂荣元、张琪所有的上述三套担保房产。该保全案件申请费2170元，原告方已先行垫付。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。关于原、被告之间是否存在租赁合同关系问题。2018年8月2日，五原告与吉水县城关房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该公司开发的青原区7套房产并办理了产权变更登记，系涉案房屋合法所有权人。被告迪威乐公司于2014年5月10日与吉水县城关房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，至房屋所有权变更时尚在租赁期内。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据上述规定，在租赁关系存续期间，房屋所有权人发生变动，原租赁关系不受影响，原租赁关系对新所有权人及承租人继续成立。且2019年3月6日，原、被告还重新签订了《房屋租赁合同》，故原、被告之间存在租赁关系。被告主张双方不存在租赁关系以及其主体不适格的辩解，不符合法律规定和本案基本事实，依法不予采信。关于五原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌与聂桂元签订的房屋租赁合同是否对被告迪威乐公司发生效力问题。本院认为，五原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌取得房屋所有权后向被告追索租金，由被告公司高管代表公司与原告签订《房屋租赁合同》并就租金等问题进行了重新约定。该租赁合同虽仅有被告公司董事聂桂元的个人签字，但从合同主体、内容约定看其系代表公司签订租赁合同。合同签订后，被告公司为履行合同，分别由其法定代表人聂荣元及公司出纳刘龙富向原告方支付了*楼业主2019年前4个月的租金和*楼业主前3个月的租金，其中被告出纳刘龙富的银行转账附言还注明了“迪威乐租金”，被告也为原告等人办理了在其公司年消费6万元的开卡手续。被告公司的系列付款行为系以积极的、肯定的行为对其高管聂桂元所签订合同进行的事后追认，该合同依法对被告发生法律效力。关于原告方能否解除本案租赁合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。就本案而言，其一、原、被告在2019年3月6日签订的房屋租赁合同中约定拖欠租金累计达到贰个月的，原告方可以终止合同收回房屋。而被告目前仅仅支付完了2019年1-3月份的租金，剩余租金至今未付，已经远超过约定的拖欠租金2个月期限，故双方约定的解除条件成就，原告方可以主张解除合同。其次，于租赁合同而言，收取租金是出租人的合同目的，承租人延迟支付租金，经起诉至今仍拒绝履行，必然导致原告方的合同目的不能实现，也符合法律规定的解除事由。故原告方要求解除本案租赁合同，于法有据，依法予以支持。关于被告迪威乐公司是否有义务向五原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌支付租金及具体金额问题。一审法院认为，被告迪威乐公司应向五原告支付房屋租金。其一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收取租金是出租人当然的权利。随着所有权转移，五原告已成为新的出租人，有权向被告收取租金。其二、五原告与吉水县城关房地产开发有限公司签订的购房合同中未涉及涉案房屋的租赁问题，五原告也未与开发商吉水县城关房地产开发有限公司签订返租协议。此时，如否认原告收取租金的权益，则势必造成原告权益受损还无从主张的局面。其三、原、被告于2019年3月6日重新签订了《房屋租赁合同》，约定2019年1月1日以后的租金由被告支付给五原告，且被告已事实履行该合同。综上述，被告迪威乐公司应按照其与五原告的租赁合同向原告方支付房屋租金。关于租金的具体金额，原告方自认每月扣除5000元租金充值会员卡，被告每月实际应付租金1267㎡×20元／㎡－5000元＝20340元，符合法律规定和当事人约定，依法照准。其要求迪威乐公司应按20340元／月自2019年4月起向其支付涉案房屋的租金至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告起诉后，被告在诉前调解中于2019年10月15日支付的27楼业主2019年4月份租金10780元应从中品除。该费用计算至2020年6月合同解除时租金为20340元／月×15-10780元＝294320元。关于原告方主张被告支付违约金、滞纳金问题。原告方已经按约定提供了出租房屋，被告也应按约定支付房屋租金，逾期不付，则构成违约。现被告已经拖欠房屋租金达数一年之久，原告方要求被告支付违约金符合法律规定和合同约定。双方在合同中任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年租金的20%作为违约金。现在原告依据合同约定主张被告支付2019年度违约金20%×20340元／月×12个月＝48816元，本院予以支持。滞纳金系行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以的制裁措施，其法定性、强制性和惩罚性等特点，民事主体之间无权私自设立。故原告方无权主张被告向其支付滞纳金。且在双方约定了违约金情况下，再行以滞纳金形式课加被告方违约责任，势必造成违约金过高，于被告而言极不公平，故本案对原告方主张滞纳金的诉请依法不予支持。关于被告辩解的其他问题。一、五原告明知以明显低于市场价的标准购买案涉房屋，开发商就租金已经在购房价款中予以了考量。本院认为，合同价款系合同相对方自行约定的结果，本身不具有参考性。开发商是否就租金问题进行约定应以合同相对方的约定为准。本案五原告与吉水县城关房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中并未就房屋租赁、租金问题进行约定，五原告也未与其另行签订返租协议。故被告该辩解缺乏事实和法律依据，不予采信。二、被告存在代开发商代付租金的行为，付款不代表双方存在租赁关系。如前所述，五原告在取得涉案房屋所有权后即成为租赁合同的出租人，被告向五原告支付款项的行为系承租人向房屋出租人支付租金。在五原告与开发商不存在返租协议的情况下，不存在代开发商支付房屋租金的问题。该辩解缺乏事实和法律依据，亦不予采信。三、关于被告辩解其已经全部付清租金问题。五原告与开发商不存在返租协议，其取得涉案房屋所有权后依法可向承租人迪威乐公司被告收取租金。双方合同约定2019年1月1日以后由被告直接支付给原告，如被告认为其已付清全部房屋租金，其可就2019年1月1日以后部分向原出租人吉水县城关房地产开发有限公司主张返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌与被告吉安市迪威乐酒店有限公司于2019年3月6日签订的房屋租赁合同；二、被告吉安市迪威乐酒店有限公司在本判决生效之日起三十日内腾退并向原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌交付青原区7套房屋；三、被告吉安市迪威乐酒店有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌支付至合同解除之日止的租金294320元（租金计算至2020年6月，2020年7月起实际占用房屋期间的租金按20340元／月计算至实际腾退房屋之日止）；四、被告吉安市迪威乐酒店有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌支付违约金48816元；五、驳回原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11490元，财产保全费2170元，由原告孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌负担660元，被告吉安市迪威乐酒店有限公司负担500元。二审期间，上诉人迪威乐公司向本院提交了一份证据：吉水县城关房地产开发有限公司的《声明》一份。证明：1、开发商没有将前述租金的相关债权转给被上诉人。2、被上诉人未缴纳相关的房屋款，未办理移交手续，被上诉人在未结清房屋款核对的情况下，没有权利主张租金。3、城关公司说明青原区法院未把城关公司列为当事人是侵犯了城关公司的权利。聂桂元与被上诉人签订的合同系物权处分，且被上诉人未获得房屋的完整权利，所以租赁合同应当认定为无效。五被上诉人质证后，对该证据三性均有异议，认为这只是城关公司单方的说法，在被上诉人取得房屋之前的租金是由城关公司所有，但是被上诉人取得房屋之后，租金应当由房屋所有人被上诉人所有；且该证据也与本案无关，不影响被上诉人收租。本院认为：该证据系案外人的书面陈述，不属于新证据，亦与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。被上诉人孙建根、谢光顺、胡苏平、王永保、孙锦昌向本院提交了以下证据：1、上诉人工商登记资料。证明：聂桂元在公司的身份变迁及与被上诉人签订合同时系代表公司的职务行为。2014年公司成立，聂桂元是股东发起人及法定代表人；2016年公司增资，股东由2人扩大为6人，聂桂元仍为股东；2017年公司再次变更，聂桂元仍是股东，任董事，任期三年；2019年7月，聂桂元转让股份给兄弟聂荣元，仍为董事，与被上诉人在2019年3月签订租赁合同时，聂桂元既是股东又是董事。2、孙建根与聂荣元的手机短信2张。证明：2019年9月，孙建根向聂荣元催付租金，聂荣元对租金无异议，回复已安排出纳办理。上诉人迪威乐公司质证后：对证据1真实性、合法性无异议。对证明目的有异议，聂桂元与被上诉人2019年3月签订租赁合同时，其未收到公司的书面授权。股东或董事身份不能代表公司的身份。假设聂桂元是代表公司，因被上诉人处分了城关公司的权利，合同也无效。对证据2三性均有异议。根据开发商的声明，聂桂元签署合同时，明显存在恶意的误导，鉴于双方租赁合同无效，那么此证据无法达到其证明目的。本院认为，被上诉人提交的证据1真实性、合法性本院予以确认；对其证明目的将结合本案事实综合认定。对证据2真实性不能确认，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为：上诉人迪威乐公司于2014年5月10日与开发商吉水县城关房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同后，在租赁的有效期限内，吉水县城关房地产开发有限公司将案涉**房产出卖给五被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，该买卖行为不影响租赁合同的效力。五被上诉人依法取得案涉7套房产的不动产权证后，其系上述房产的合法所有权人。随着所有权转移，五被上诉人已成为新的出租人，其有权向承租人迪威乐公司主张收取租金。关于五被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，双方于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》对租赁双方的权利义务进行了重新约定，该租赁合同虽仅有迪威乐公司董事聂桂元的个人签字，但合同签订后，迪威乐公司法定代表人聂荣元及公司出纳刘龙富已按合同约定向被上诉人支付了27楼业主2019年前4个月的租金和28楼业主前3个月的租金，其中迪威乐公司出纳刘龙富的银行转账附言还注明了“迪威乐租金”，迪威乐公司也按合同约定为五被上诉人办理了在其公司年消费6万元的开卡手续。因此，迪威乐公司上述履行合同义务的行为系对聂桂元所签订合同进行的事后追认，一审法院认定该合同对迪威乐公司发生法律效力并无不当。迪威乐公司上诉称，双方2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》系被胁迫所签、其已经向原出租人吉水县城关房地产开发有限公司交纳了6年的房屋租金，均未提交充分证据证明，本院不予采信。综上，上诉人迪威乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11490元，由上诉人吉安市迪威乐酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  胡 婧二〇二〇年十月二十七日书记员  张 杰