广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2819号 上诉人(原审被告、反诉原告)：唐双息，男，汉族，1968年1月30日出生，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：杨新文，灵川县博大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:宋长合，男，汉族，1980年8月16日出生，原住四川省岳池县苟角镇薛家坪村****，现住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：黄宇剑，广西中心律师事务所律师。 上诉人唐双息因与被上诉人宋长合合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人唐双息及其委托诉讼代理人杨新文，被上诉人宋长合及其委托诉讼代理人黄宇剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 唐双息上诉请求：一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初268号民事判决中的第一项、第二项、第三项、第五项；二、改判被上诉人宋长合支付继续占用唐双息厂房的租金46390元；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2010年8月1日唐双息与宋长合签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律规定，是合法有效的。被上诉人宋长合在诉讼请求事项中并没有要求法院确认合同的效力。在庭审中无论宋长合还是唐双息均明确认可该合同合法有效。事实上本案厂房系定江镇政府因征用了社塘村大量田地而允许村民自建的，已经在定江镇政府备案，该地区已经形成了成片的工业园。本案厂房不属于违法建筑。二、对宋长合因暴雨造成的经济损失，唐双息没有任何过错，不应承担赔偿责任。双方签订的《租赁合同》中并没约定宋长合办食品厂的规模，也没明确办厂所需的排水要求和用电要求。突降暴雨造成宋长合食品厂经济损失，经北部湾保险公司和中国人保桂林分公司评估分析，均认定食品厂的损失原因是暴雨造成，排除了除暴雨以外的其它出险原因。宋长合没有提交鉴定报告或其他相关证据证实涉案损失是所谓的“无排水设计，不符合设计标准”的因素造成。因此，一审判决认定唐双息对损失的产生存在过错，判决唐双息承担赔偿责任错误。三、宋长合在租赁合同终止后仍然没有将厂房交付给唐双息，理应支付厂房的继续占用租金给唐双息。2019年10月18日经双方协商并书面确认，唐双息与宋长合的《租赁合同》至2019年10月30日终止。宋长合承诺搬走剩余材料并将垃圾清理后再将厂房交付给唐双息，宋长合自愿交纳了5000元作为押金。唐双息出具了收条，注明清理垃圾交付厂房后将押金退还。但事实宋长合并没有按承诺清理垃圾，也没有将厂房的钥匙交给唐双息。直到2020年4月底，有其它老板要租用厂房，唐双息在与宋长合交涉无果的情况下只好砸开锁进入厂房，将垃圾清理把厂房出租了。宋长合无理占用唐双息厂房（不清理垃圾，不交付厂房钥匙）达六个月，宋长合理应支付占用厂房的租金。 宋长合辩称，一、一审认定租赁合同无效符合法律规定，但双方事实租赁关系依然存在。二、上诉人作为出租人，应保证出租物的正常使用。上诉人私自搭建违章建筑，地势较低，没有建筑规划、相关验收手续，无正规排水系统，导致厂区在雨季积水无法及时排出，给被上诉人造成影响和损失。被上诉人曾多次要求上诉人解决这个问题，上诉人怠于解决。大雨造成厂区积水，固然跟天气有关，但厂房没有符合规定的排水系统是主要原因，上诉人作为出租方，对此有一定的过错，应承担一定的违约责任。保险公司只审查是否有暴雨的事实，是否有合理的排水设施不在审查范围，不能以保险公司的定损理由，否定上诉人应在本案中存在过错并承担相应责任。三、上诉人于2019年9月28日将厂区大门口的电线强行剪断，要求被上诉人搬离，没有电被上诉人无法生产，只好于2019年10月18日搬离了厂区，并于当日交纳了2019年6-10月房租42825元及5000元押金。被上诉人并无一直强占厂房的事实。上诉人已将自己的物品全部运走，不存在要清理垃圾的问题。被上诉人也未提供任何证据证明清理了垃圾及实际发生了清理垃圾费用。上诉人胁迫被上诉人交纳5000元清理垃圾的押金，不予退还该5000元押金，无事实和法律依据。另外，2020年4月，被上诉人到原厂区查看，发现原厂区已经被推平另起厂房。从现场来看，至少已经施工几个月了，上诉人主张被上诉人继续占用厂房不是事实。请求驳回上诉人的上诉请求。 宋长合向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告财产损失343259.85元；2.判令被告退还原告2019年6至10月房租42825元；3.判令被告退还押金5000元给原告；4.本案诉讼费由被告承担。唐双息反诉请求：1.判令被反诉人宋长合立即清理租赁厂房垃圾和设备，将厂房交付给反诉人唐双息；2.判令被反诉人宋长合支付继续占用唐双息的厂房租金46390元；3.反诉诉讼费由宋长合承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2010年8月1日签订《租赁合同》。原告租赁被告唐双息位于灵川县磨沙地的厂区用于开办灵川县加美食品厂进行食品加工，租期从2010年8月1日至2020年7月31日止，租金按租赁时长递增，2019年起月租金为8565元/月。2018年7月8日，因降雨造成厂区内积水无法排出，原告材料、设备、生产成品因浸泡受损，经汇中保险公估股份有限公司定损确认为405384.85元，北部湾保险公司赔付了260000元。2019年6月9日及7月9日，因暴雨造成厂区内积水无法排出，原告材料、设备、生产成品因浸泡受损，经中国人保桂林分公司核定损失为795940元，保险赔偿598065元。2019年2月至10月，原告共拖欠租金、电费合计87556元（其中拖欠9个月租金为77085元），被告因原告拖欠相关费用剪断厂区电线线路并于2019年9月29日向一审法院另案进行起诉后撤诉。2019年10月18日，经双方协商一致，该租赁合同于2019年10月30日终止。原告给付被告2019年2月至10月租金及水电费共计51556元（已扣除原告交纳押金36000元）及垃圾清理保证金5000元。在原告搬离厂区时，双方发生纠纷，原告报警后辖区派出所进行了出警处理。2020年4月，被告对案涉厂房进行了改建。2019年12月30日，原告以所租厂房存在排水瑕疵及被告需退还因胁迫原告交纳的房屋租金及垃圾清理费为由，向一审法院提起诉讼。一审法院受理后，被告于2020年4月21日以要求原告给付厂房继续占用费等为由，向一审法院提起反诉。 经庭审查明，位于灵川县磨沙地案涉厂房未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，本案系合同履行过程中引发的纠纷，本案案由应为合同纠纷，本案立案案由有误，现予以更正。依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，位于灵川县磨沙地的厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告于2010年8月1日签订的《租赁合同》属无效合同。原告在2019年10月前仍占用该厂房，应支付房屋占有使用费，对原告主张返还2019年6至10月租金42825元的诉请，因该租金为双方协商终止合同时原告交纳给被告，系双方协商后的共同意思表示，且原告并无证据证实该租金的给付系受被告胁迫，一审法院对该诉讼请求依法不予支持，被告主张要求原告立即清理租赁厂房垃圾和设备，将厂房交付，同时主张原告支付继续占用厂房的租金46390元，被告未能提供相关证据证明原告2019年10月31日后继续占用厂房，亦未提供证据证明原告未清理租赁厂房垃圾或证明被告代为清理垃圾所支出过费用，且被告于2020年4月已经重建了该厂房，故，被告的上述诉请事实不清，证据不确实充分，应承担举证不能的不利后果，对其反诉诉请一审法院依法不予支持，对原告主张返还垃圾清理押金5000元，一审法院予以支持。 关于原告诉请第一项损失数额认定问题。庭审中，被告明确表示对原告主张损失金额1201324.85元予以认可，一审法院依法予以确定，作为原告的损失数额。此外，关于原、被告对该损失责任承担比例问题，原告作为承租方，对多次灾害降雨性天气的发生可能造成的损失应尽到积极预防义务，比如提前转移设备货物、加强人员值守等。对于原告的损失，其自身系直接责任人，应负主要责任。被告将明知无排水设计、不符合设计标准的厂房租赁给原告使用，在订立合同时存在过错，且在发生多次水灾后未尽到整改义务，对原告的损失应承担一定过错责任。综合全案事实及证据，一审法院酌情认定被告承担原告损失10%为宜，即由被告赔偿原告损失120132.48元（1201324.85元×10%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋长合与被告（反诉原告）唐双息于2010年8月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）唐双息赔偿原告（反诉被告）宋长合财产损失120132.48元；三、被告（反诉原告）唐双息返还原告（反诉被告）宋长合押金5000元；四、驳回原告（反诉被告）宋长合本诉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）唐双息的反诉请求。本诉案件受理费3583元（已依法减半收取），由原告（反诉被告）宋长合负担2437元，被告（反诉原告）唐双息负担1146元；反诉案件受理费490元（已依法减半收取），由被告（反诉原告）唐双息负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据照片打印件，证明2020年4月份时厂区里面到处是垃圾。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据看不出时间地点，不能证明上诉人的事实主张。本院认为，该证据不能显示拍摄的是何时何地的场景，不能证明上诉人的事实主张，本院对该证据不予采纳。经查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人未提供证据证明涉案厂区房屋经主管部门批准建设，不能认定本案涉案厂房建筑的合法性。因无证据显示涉案厂区已取得建设工程规划许可证，本案《租赁合同》违反了法律、行政法规的效力性规定，故一审法院认定本案《租赁合同》无效无误，本院予以确认。 上诉人将厂房交付给被上诉人使用，应保障该厂房基本设施符合国家标准。上诉人未提交证据证明其交付的厂房的排水系统符合我国《建筑给水排水设计规范》等相关规范标准，其对被上诉人因雨水浸泡造成的损失须承担一定的责任。一审法院酌情认定上诉人对被上诉人损失承担120132.48元，合情合理，本院予以维持。 2019年10月18日，上诉人与被上诉人协商一致，本案租赁合同于2019年10月30日终止。上诉人未提交证据证实被上诉人在2019年10月30日以后，仍然实际占用其厂房。故上诉人要求被上诉人继续支付6个月的房屋占有使用费，证据不足，本院不予支持。 2019年10月18日的押金条显示，被上诉人交给上诉人的5000元押金，用于担保公库垃圾处理，主要是指隔墙和吊顶。上诉人未提交证据证明其按照押金条的要求，将相应垃圾清理干净，应承担举证不能的法律后果。被上诉人要求上诉人返还该5000元押金，证据不足，本院不予支持。一审判决上诉人返还被上诉人押金5000元不当，本院予以纠正。 综上所述，唐双息的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但实体处理有误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初268号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初268号民事判决第三项； 三、驳回被上诉人宋长合的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费3583元（已依法减半收取），由被上诉人宋长合负担2483元，上诉人唐双息负担1100元；反诉案件受理费490元（已依法减半收取），由上诉人唐双息负担。二审案件受理费7646元，由上诉人唐双息负担7596元，被上诉人宋长合负担50元。 上述应付款项，义务人应于本案判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗小兰 审 判 员 朱孟儒 审 判 员 王 艳 二〇二〇年十月十九日 法官助理 唐 静 书 记 员 罗丽君