湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10462号上诉人（原审被告）：朱传斌，男，1965年8月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：王小龙，男，1988年6月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。上诉人朱传斌因与被上诉人王小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。朱传斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决王小龙支付租金至6月15日且补缴租住期间应缴纳的物业费2258.40元和卫生费50元；3.判决王小龙将房屋恢复原状（主要是房屋墙壁，各个房间照明灯具）；4.王小龙承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判认定事实不清，因王小龙将房间钥匙不肯交出，导致朱传斌无法进入房屋，恶意扩大房屋损失。朱传斌于2020年6月15日请示马欣法官后，找锁匠开门入房后才实际收房，故王小龙应支付租金至2020年6月15日共10083.3元（扣除王小龙预付押金和租金后为4400元)，而且补缴租住期间应缴纳的物业费2285.04元和卫生费50元。二、朱传斌不应退回王小龙的租房押金5500元。租房押金是为了保障房屋租赁合同双方按照合同约定的期限、权利、义务正常履行的保证金，具有双向担保、惩罚的性质。因王小龙单方提前解除租赁合同的违约行为，导致朱传斌房屋空置期损失，且王小龙对房屋造成了损坏，故根据双方签订的《房屋租赁合同》关于押金的约定及相关法律规定，王小龙交付的租房押金5500元予以扣除不予退还。三、房屋租赁合同解除后，王小龙应将房屋恢复原状或给予赔偿。朱传斌于6月15日开锁入房后，发现房间五个主要单元的顶灯都被王小龙拆除抛置在地板上；房间白色的墙壁被涂改成灰黑色；卫生间被使用得很脏乱，整个房屋如同被打劫扫荡。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状者赔偿损失的，人民法院应予支持。王小龙未经朱传斌同意将房间顶灯拆除、墙壁涂灰，对房间造成损毁的应恢复原状，如若王小龙不履行恢复原状的义务，则应向朱传斌予以赔偿。王小龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王小龙在一审法院起诉请求：1.从2020年起2月1日起计，终止朱传斌与王小龙签订的《房屋租赁合同》；2.朱传斌返还王小龙房屋租赁押金人民币5500元;3.朱传斌返还王小龙预付租金14850元；4.朱传斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱传斌与王小龙于2019年8月18日签订了《房屋租赁合同》，朱传斌将位于武汉市街道口阜华大厦C座701房屋出租给王小龙，房屋建筑面积141.15平方米；房屋租赁期限为1年，自2019年8月21日至2020年8月21日止；租赁用途为办公用途；房屋租金每月5500元，支付方式为“押一付四”。合同并约定了其他权利义务。合同签订后，王小龙向朱传斌支付了押金5500元及8个月的房屋租金，支付的租金对应的租期至2020年4月20日。因新冠××疫情爆发，武汉市采取了多种防疫管控措施，并于2020年1月23日暂时关闭了离返汉通道，在疫情期间，王小龙未能在租赁房屋办公。2020年4月8日，因疫情缓解，武汉市重新开放了部分离返汉通道，疫情管控措施逐步降级。在疫情期间，王小龙通过微信要求朱传斌减免租金，朱传斌同意免除王小龙二月份租金，并表示“三月之后再看”，2020年3月1日，王小龙要求朱传斌暂停计算租期及租金，朱传斌未同意，王小龙遂于2020年3月2日要求解除《房屋租赁合同》，朱传斌同意，但对解除合同后交接房屋、退还租金及押金的问题，双方并未达成一致。在双方协商解除合同期间，朱传斌因不在武汉，其委托胞弟代为处理房屋退租交接事宜，王小龙要求先返还租金后退还钥匙，朱传斌要求先查验交接房屋再根据情况多退少补，王小龙坚持与朱传斌本人当面交接，朱传斌表示已委托其弟弟处理此事，双方就此产生争议并持续交恶，致使房屋交接一直未能顺利进行。一审法院认为，朱传斌与王小龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格遵守。新冠××疫情虽属于不可抗力，但新冠××疫情并未使朱传斌与王小龙签订的《房屋租赁合同》之目的从根本上无法实现，王小龙仅以合同履行困难为由请求解除合同，一审法院不予支持。受新冠××疫情爆发以及防疫措施的影响，王小龙在疫情期间未能在案涉房屋内办公，王小龙虽然在2020年3月2日向朱传斌提出解除合同，朱传斌亦表示同意，但朱传斌与王小龙并未就合同解除后已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容达成一致，因此，并不构成协商解除。合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系，解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件，即在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立，也就是合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理的内容。本案中，虽然王小龙在2020年3月2日向朱传斌协商解除合同，朱传斌表示同意，但朱传斌与王小龙并未就合同解除后已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容达成一致，故双方当事人协商解除合同的合意并未有效成立。王小龙解除合同既不符合法定解除的条件，也不满足约定解除的条件，在此情况下，王小龙执意退租已构成违约。王小龙虽无合同解除权，但庭审中，双方当事人对解除《房屋租赁合同》并无异议，双方互信合作的基础已丧失，合同事实上也已不可能继续履行。故一审法院确认《房屋租赁合同》已解除。关于《房屋租赁合同》解除的具体时间，考虑到朱传斌在王小龙违约后有及时止损的义务，以及朱传斌与王小龙双方在房屋交接过程中均存在消极应对之过错，结合《房屋租赁合同》剩余的租赁期限，故不能以王小龙主张的2020年3月2日为合同解除之日，也不能以朱传斌实际收房的6月15日为合同解除之日。在2020年4月8日，武汉市开放部分离返汉通道，并逐步降级了部分管制措施，双方具备房屋交接的现实条件，故一审法院酌定2020年4月8日为《房屋租赁合同》的解除之日。合同解除之前，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除原告支付房租的责任，一审法院酌定王小龙在2020年1月23日至2020年4月7日期间的租金减半支付，该期间为2个月又16天，租金总计为13933元，该期间租金朱传斌已经收取，故朱传斌应退还王小龙6966.5元。合同解除后，朱传斌应退还王小龙预先支付的2020年4月8日至2020年4月20日的租金，该期间共13天，租金共计2383元。因合同解除，朱传斌应退还王小龙租房押金5500元。因王小龙违约导致合同解除，客观上造成了朱传斌房屋空置期损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，王小龙应给予朱传斌赔偿，因合同解除之后的剩余租期较短，一审法院酌定王小龙应向朱传斌支付一个月空置期损失，标准参照《房屋租赁合同》中租金，即5500元。朱传斌与王小龙互负债务相抵后，朱传斌还应向王小龙支付9349.5元。判决：一、确认王小龙与朱传斌在2019年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、朱传斌于本判决生效之日起十日内向王小龙退还9349.5元；三、驳回王小龙其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由朱传斌负担71元，由王小龙承担83元。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，朱传斌与王小龙于2019年8月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。朱传斌已经依据合同约定，将案涉房屋交付给王小龙，但王小龙在合同期内明确表明不再继续承租，要求提前解除合同。王小龙虽无合同解除权，但在一审庭审中，双方当事人对解除《房屋租赁合同》并无异议，合同事实上也已不可能继续履行。一审法院综合朱传斌在王小龙违约后有及时止损的义务，及朱传斌与王小龙双方在房屋交接过程中均存在消极应对之过错的事实，结合《房屋租赁合同》剩余的租赁期限，以2020年4月8日武汉市开放部分离返汉通道，并逐步降级了部分管制措施，双方具备房屋交接的现实条件，酌定2020年4月8日为《房屋租赁合同》解除之日。并酌定王小龙在2020年1月23日至2020年4月7日期间的租金减半支付，王小龙参照《房屋租赁合同》中租金标准向朱传斌支付一个月空置期损失并无不当。朱传斌上诉请求判令王小龙支付租金至6月15日且补缴租住期间应缴纳的物业费2258.40元和卫生费50元，将房屋恢复原状。但朱传斌在一审中并未提起反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因王小龙不愿意调解，朱传斌可另行主张权利。综上所述，朱传斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91元，由朱传斌负担。朱传斌已预交154元，退还63元。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年十月二十七日法官助理黄旭东书记员程玉