广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13511号上诉人（原审原告、反诉被告）：段彦杰，男，1975年12月5日出生，汉族，身份证住址：河南省民权县，委托诉讼代理人：杨勤美，广东国晖（坪山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅国球，广东国晖（坪山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市彩慧源文化发展有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道六和社区行政二路**万科金域东郡花园**1203，统一社会信用代码：91440300056154017T。法定代表人：陈国，总经理。委托诉讼代理人：吴凤仙，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人段彦杰因与被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司（以下简称彩慧源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段彦杰上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法发回重审，或改判支持段彦杰的各项请求并驳回彩慧源公司的请求；三、一、二审诉讼费用由彩慧源公司承担。事实与理由：一、本案的主要事实被错误认定。一审法院认为，段彦杰将未取得建设工程规划许可证和建设工程许可的房屋用于出租，致使双方签订的合同无效，彩慧源公司预期的民事行为不能实现，这与事实不符。彩慧源公司预期的经营行为不能实现是基于两个原因，第一是其不能与段彦杰到期后续约又不能与案外的村委签订新合同续租，不能继续使用承租房屋；第二是彩慧源公司不能提供五年期租赁合同用于办理教学许可证。段彦杰合同到期后能否续约，彩慧源公司能否与案外的村委签订新合同续租，都与本合同的实际履行无关，属于彩慧源公司能预知的经营风险，不可归责段彦杰。再者，到期后彩慧源公司不能使用承租房屋，经营活动必然终止，段彦杰能否协助彩慧源公司提供五年期租赁合同已无可能和必要，而且合同约定了彩慧源公司自行办理一切与经营有关手续，没有证据证明段彦杰隐瞒出租屋性质和租赁期限，段彦杰有证据证明彩慧源公司隐瞒经营场所的实际情况导致不能办理教学许可证。总之，彩慧源公司明知并且确实发生的经营风险是导致本案纠纷的主要事实，彩慧源公司的经营风险不是其不履行合同的理由。二、一审法院参照适用双方签订的《补充协议》是适用错误。《补充协议》是对《房屋租赁合同书》到期后段彦杰或彩慧源公司能续签合同或展期的约定，事实是双方都无法续签或展期，因而只能参照适用《房屋租赁合同书》的约定。被上诉人彩慧源公司对此答辩称，一、本案的主要事实为双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》因违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国合同法》等从而被认定为无效，发生与租赁合同有关的纠纷本就应该承担合同无效的主要过错责任，况且，与此同时，彩慧源公司也一直向段彦杰按月支付房屋占用使用费、水电费，直至段彦杰明确不能按照《补充协议》的约定提供“五年租赁备案所需要的相关文件”，而导致彩慧源公司非但不能合法经营教育机构，而且为此付出了相当多的诸如办证、装修、消费等费用，这些费用皆是彩慧源公司的损失，而这些损失皆为段彦杰无法提供相关文件所致，这些损失远远超过了8万元人民币。二、针对段彦杰是否能续签村委的房屋，双方都不能确定，所以才又在《补充协议》的第二条里针对“合同到期后续约问题”做了相关约定，虽然是预知的风险，但也有可约束双方的条款。三、法律规定《补充协议》与主合同具有同等的法律效力，并无仅择主合同适用一说，若主合同无效，《补充协议》当然无效。但条文约定解决争议的条款具有独立性，不因《补充协议》的无效而当然无效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，段彦杰的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人段彦杰一审起诉请求：一、判令彩慧源公司支付房租2019年6月1日到2019年8月31日共45000元；二、判令彩慧源公司支付水电费用2019年1月1日到2019年8月31日3194元；三、判令彩慧源公司支付滞纳金2409.7元；四、判令彩慧源公司赔偿段彦杰损失15000元；五、判令彩慧源公司支付段彦杰律师费4000元；六、本案诉讼费用由彩慧源公司承担。被上诉人彩慧源公司一审反诉请求：一、依法确认彩慧源公司与段彦杰之间签订的《房屋租赁合同书及补充协议》无效；二、判令段彦杰返还彩慧源公司支付的房屋租金水电共167276.4元（165000元+2276.4元）；三、判令段彦杰返还彩慧源公司支付的租赁保证金30000元；四、依法判决段彦杰赔偿因合同无效而产生的各项直接损失(租赁服务佣金7500元、委托办理消防业务款51800元、代办合同30000元、装饰装修105714元；五、本案诉讼费用由段彦杰承担。一审法院经审理查明，位于深圳市××山区东××路××号的建筑已经由深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司作为申报人在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑系统作了申报。2015年4月27日，段彦杰与案外人杜留红签署《房屋租赁合同》约定段彦杰从杜留红处租赁位于坪山区东纵路279号整栋房屋作为商业用途，租赁期限至2019年11月30日。2016年11月1日，深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司出具《转租证明》确认同意杜留红将坪山区东纵路279号物业转租给段彦杰，有效期至2019年12月31日止。杜留红在该《转租证明》中载明“同意段彦杰转租，有效期2019年12月31日前。”2018年5月23日，段彦杰（甲方）与彩慧源公司的法定代表人陈国（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将其所有位于坪山区东纵路279号三楼,建筑面积约450平方米,出租给乙方做商业用途；租赁期从2018年7月1日至2019年11月30日止；租金：2018年7月1日至2019年6月30日为每月15000元；2019年7月1日至2019年11月30日为每月16000元；租赁保证金(押金)30000元；乙方须于每月十日前缴纳租金，否则，甲方有权收取5％滞纳金；甲方租出楼宇抵给商业用途，而需要办公用途，乙方自行办理一切与经营有关手续（如中领营业执照、税务登记及一切费用等），所需要费用由乙方自行承担；乙方提前终止合同，应补给甲方一个月租金作损失，保证金不予退还，一切加建建筑固定装修归甲方所有。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：甲方应无偿为乙方提供5年租赁备案所需要相关文件,租赁备案中场地产权面积不低于410平米，包括但不限于村委会的证明文件，租赁证明在甲方要求5个工作日内提供；基于本届租期仅仅剩余1年，甲方应及时通告乙方甲方与村委会整租续约情况，甲方至少应在合同结束前6个月告知乙方甲方与村委会整租续约情况；如果甲方可以与村委会续约，甲方需要参照本合同和乙方签订与甲方与村委合同租赁期一致的租约，否则甲方需要补偿乙方装修费用、注册费共8万或者免租6个月；甲方如不能与村委会续约，应积极协助乙方进行新的合同签订，在本合同租赁期满前4个月(2019年7月31日)如乙方不能顺利续约，乙方暂停缴纳租金，乙方续约后5日内一次性支付之前所欠甲方的租金。《房屋租赁合同书》与《补充协议》还约定了双方的其他权利义务事项。本案一审庭审时，段彦杰、彩慧源公司双方及到庭参加诉讼的被告法定代表人陈国均确认陈国签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》是履行职务行为，涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的乙方也即承租人实际上就是彩慧源公司。段彦杰、彩慧源公司在庭审中还确认双方在签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》当时就知道彩慧源公司租赁涉案房屋是用于开办教学机构，并对租赁期限通过补充协议作了特别约定。上述《房屋租赁合同书》与《补充协议》签订后，彩慧源公司向段彦杰交纳了租赁保证金3万元后接收房屋进行装修；委托咨询公司申办开办教学机构的有关手续并支付了前期费用3万元；委托消防工程公司进行消防工程以及办理场地消防验收手续并支付了费用51800元。租赁期限内，彩慧源公司向段彦杰交纳了租金165000元（交纳到2019年5月份）以及水电费用2276.4元；彩慧源公司在租赁场地内开展相应经营活动。由于段彦杰未能与深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司协调延长租赁期限，段彦杰无法向彩慧源公司提供《补充协议》所约定的“5年租赁备案所需要相关文件”，导致彩慧源公司不具备申请开办教学机构的条件，彩慧源公司因而迟迟未能办妥开办教学机构的许可证。据此，彩慧源公司从2019年6月起拒绝向段彦杰支付租金，至今也未再交纳租金。段彦杰在催讨租金未果的情况下于2019年8月初将租赁房屋锁门，导致彩慧源公司无法使用房屋，彩慧源公司因此搬离了租赁房屋。庭审中，彩慧源公司确认租赁房屋2019年8月份前仍拖欠水电费用3194元未交纳。一审法院认为，鉴于段彦杰、彩慧源公司双方及到庭参加诉讼的被告法定代表人陈国均确认陈国签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》是履行职务行为，涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的乙方也即承租人实际上就是彩慧源公司，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的双方当事人即为本案段彦杰、彩慧源公司，合同项下的权利义务归属段彦杰、彩慧源公司双方，与陈国无关。段彦杰未举证证明其所出租的涉案房屋已经取得建筑规划许可和建设工程许可，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，其与彩慧源公司所签订的涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》无效，但彩慧源公司已经按照合同约定实际占有使用涉案房屋，故彩慧源公司应当参照合同约定的租金标准向彩慧源公司支付涉案房屋的占有使用费。彩慧源公司的租金付至2019年5月份，而彩慧源公司是在2019年8月初搬离租赁房屋，故彩慧源公司还应当向段彦杰支付2019年6、7月份的房屋使用费共30000元；彩慧源公司占有使用房屋期间产生未付的水电费3194元彩慧源公司也应当向段彦杰支付。合同无效，段彦杰收取的租赁押金30000元应予以返还；但彩慧源公司已经支付的占有使用房屋期间的租金和水电费则无权要求段彦杰返还。段彦杰将未取得建筑规划许可和建设工程许可的房屋用于出租，应承担合同无效的主要过错责任；而且，在合同履行过程中，段彦杰也未能按照《补充协议》的约定提供“5年租赁备案所需要相关文件”，这也是导致合同无法得以实际履行的主要原因。据此，段彦杰要求彩慧源公司支付滞纳金、赔偿一个月租金损失以及支付本案发生的律师费的诉讼请求，均缺乏事实依据与法律依据，一审法院不予支持。《补充协议》关于租期的特别约定是为了保障彩慧源公司能占有使用房屋5年，并对段彦杰在续租后不与彩慧源公司续租合同导致彩慧源公司不能占有使用房屋5年而应当承担的责任作了约定（“甲方需要补偿乙方装修费用、注册费共8万或者免租6个月。”），该款约定实际上是对因段彦杰过错导致的彩慧源公司不能占有使用房屋5年的赔偿责任的约定，可比照适用于因段彦杰过错导致彩慧源公司合同不能履行的各种情形。而且，该款约定从性质上属于争议解决条款，具有相对独立性，不因《补充协议》的无效而当然认定无效。该款约定是双方当事人的真实意思表示，本案是因段彦杰主要过错导致合同无法得以履行，彩慧源公司因此发生了装修、办证等等损失，故段彦杰应当依据该约定所确定的赔偿标准赔偿彩慧源公司损失80000元。鉴于彩慧源公司在签订合同当时对于合同不能履行的损失赔偿额已经有所预期并且通过《补充协议》将赔偿金额确定为80000元，故对于彩慧源公司所主张的超过80000元部分的损失赔偿一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认段彦杰、彩慧源公司双方于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同书》以及《补充协议》无效；二、彩慧源公司应于判决书生效之日起十日内向段彦杰支付2019年6、7月份房屋使用费30000元；三、彩慧源公司应于判决书生效之日起十日内向段彦杰支付水电费用3194元；四、段彦杰应于判决书生效之日起十日内向彩慧源公司返还租赁保证金30000元；五、段彦杰应于判决书生效之日起十日内向彩慧源公司赔偿损失80000元；六、驳回段彦杰的其他诉讼请求；七、驳回彩慧源公司的其他反诉请求。案件本诉受理费770元，由段彦杰负担400元，彩慧源公司负担370元。案件反诉受理费3592元，由段彦杰负担1000元，彩慧源公司负担2592元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。段彦杰未能提交证据证明涉案房屋已经取得建筑规划许可和建设工程许可，违反了法律强制性规定，因此双方所签的涉案合同及补充协议为无效合同。段彦杰应当返还收取的租赁押金，彩慧源公司应当支付水电费、参照租金标准支付涉案房屋的占有使用费，原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是双方是否应当赔偿对方损失。段彦杰作为出租方，将未取得建筑规划许可证及建设工程许可证的房屋出租给彩慧源公司，应承担合同无效的主要过错责任。段彦杰要求彩慧源公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。双方在《补充协议》中约定“如果甲方可以与村委会续约，甲方需要参照本合同和乙方签订与甲方与村委合同租赁期一致的租约，否则甲方需要补偿乙方装修费用、注册费共8万或者免租6个月”，该条款为责任条款，而非约定双方发生争议之后如何解决争议的争议解决条款，本院已经认定《补充协议》无效，彩慧源公司依据该条款要求段彦杰赔偿8万元损失，缺乏依据，本院不予支持。彩慧源公司主张段彦杰赔偿租赁服务佣金、办理消防业务费用、办理教育机构手续费用、装修费用，但办理消防业务费用及教育机构手续的费用属于彩慧源公司的经营费用，彩慧源公司要求段彦杰承担，缺乏依据，本院不予支持。彩慧源公司主张的中介费用损失应向中介机构主张。至于装修费用损失，彩慧源公司未提交书面装修合同证明对涉案房屋进行了装修，仅提交了微信转账记录及收款收据作为证据，段彦杰认可上述证据的真实性和合法性，但主张与本案无关，本院认为，彩慧源公司主张的微信支出产生在2017年5月24日至7月18日期间，即在双方签订涉案合同之后两个月内，所购物品包括了防盗网、地脚线、电线、开关、窗帘等装修物品，与彩慧源公司主张的装修情况相吻合，段彦杰主张与本案不具有关联性，本院不予支持。但彩慧源公司并未提交证据证明上述装修物品均无法拆除，且段彦杰不同意利用，因此，本院参照收款收据中填写的物品性质酌定，彩慧源公司支出装修费用2万元。按照过错比例，段彦杰应当承担彩慧源公司的装修损失1.5万元。原审相关认定有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人段彦杰的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初887号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初887号民事判决第七项；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初887号民事判决第五项：上诉人段彦杰应于本判决生效之日其十日内向被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司赔偿损失15000元；四、驳回被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费770元，上诉人段彦杰已预交，由上诉人段彦杰负担400元，被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司负担370元；反诉受理费3592元，被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司已预交，由上诉人段彦杰负担412元，由被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司负担3180元；二审案件受理费8724元，上诉人段彦杰已预交，由上诉人段彦杰负担7088元，由被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司负担1636元；综上，被上诉人深圳市彩慧源文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内径付上诉人段彦杰1594元。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十月十二日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。