江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2597号上诉人（原审原告）：范建英，女，1979年5月18日出生，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：黄启才，江苏裴多律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹长流，江苏裴多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏明厚源置业有限公司，统一社会信用代码913213225925840108，住所地江苏省沭阳县上海路东侧、五河路南侧奥体文景苑售楼处。法定代表人：刘登山，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人范建英因与被上诉人江苏明厚源置业有限公司（以下简称明厚源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭于2020年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人范建英及其委托诉讼代理人黄启才、詹长流、被上诉人明厚源公司的委托诉讼代理人宋华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范建英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持范建英的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由明厚源公司承担。事实和理由：一审法院对于案涉储藏室性质和是否达到合同目的认定与双方签订的合同及立法本意不符。1.自行车库和储藏室非同一概念，将自行车库等同于储藏室没有任何法律法规、规范规定。国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《宿迁市住宅物业管理条例》系按照国务院《物业管理条例》，针对本地区的实际情况制定的法律文件，与上位法并不存在冲突。《宿迁市住宅物业管理条例》第八十七条规定，非机动车库属于业主共有设施设备，所有权和使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分。该规范维护的是宿迁当地房屋买卖正常交易秩序，牵扯到广大人民群众公共利益，开发商应严格遵守，而不是以汽车库之名行处分本属于业主共有部分之实，而且明厚源公司也未提供自行车库或者储藏室的销售许可手续。按照2019年9月全国法院民商事审判工作会议纪要第30条、31条规定精神，在认定违反规章影响合同效力问题时，应充分考量规章涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。案涉《宿迁市住宅物业管理条例》牵扯到宿迁当地广大群众切身利益，作为地方性规范，明厚源公司应严格遵守，而不是以捆绑销售的方式处理本属于业主共有部分的自行车库，损害范建英的权益。2.双方签订的《储藏室买卖合同》系明厚源公司提供的格式合同。一审法院认为“储藏室不封顶系因为储藏室上方有消防管道，在未安装喷淋、排烟及通风系统的地下车库需正常通风，因此储藏室的隔离墙体与屋顶之间必须预留空间方能通过消防验收，不封顶是为了保障消防安全”。根据《合同法》第四十条规定，格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方签订的《储藏室买卖合同》中并未规定储藏室不封顶，明厚源公司对于储藏室不封顶也没有进行任何提示和说明，储藏室不封顶明显系免除明厚源公司对封顶通过消防验收本应当加装喷淋、排烟及通风系统消防设施的责任，减少其将储藏室封顶的费用，排除了作为购买人的范建英购买储藏室用于储物、保障安全的基本权利。案涉储藏室中间未封顶部分，他人可以轻松翻越。一审法院未对储藏室进行现场查看、测量，认定储藏室墙体足够保障安全没有依据。同时，一审法院认为购买储藏室目的在于存放非机动车和杂物，非用于居住，不封顶不影响储藏室安全，属主观臆断。储藏室的基本功能是储物，没有规定只用于非机动车和杂物，储藏什么物品应由所有权人和使用权人自己决定，储藏物的价值不高不代表可以不封顶，不能以存放非机动车和杂物推断出不封顶不影响安全。同时根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审过程中，明厚源公司申请出庭的证人陈述，案涉储藏室存在封闭到顶与不封闭到顶两种情形，明厚源公司作为格式条款提供方，应做出对其不利的解释，即案涉储藏室隔墙应当封闭到顶。范建英购买储藏室目的不是为了明厚源公司通过消防验收，储藏室隔墙封顶导致消防验收应增加设备是明厚源公司应尽的法律责任和义务，不能以牺牲储藏室安全性为代价。综上，案涉储藏室属于业主共有设施设备，明厚源公司无权处分，明厚源公司交付的储藏室无法满足储物的要求，导致范建英的合同目的无法实现，故双方之间的储藏室买卖合同应予以解除。明厚源公司辩称，范建英购买的自行车库（即储藏室）具有私有产权，不属于业主共有区域，能够办理不动产登记证书。范建英购买的自行车库，已符合办理不动产登记证书条件，即证明其设计、建筑、权属均符合国家标准。自行车库四周墙体是否需要全封闭，是根据国家规范要求。综上，范建英的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。范建英向一审法院起诉请求：解除范建英与明厚源公司之间的储藏室买卖合同，明厚源公司返还范建英储藏室价款60000元。一审法院认定事实：沭阳县明厚源·学府小区为明厚源公司投资建设，该项目于2016年10月13日取得建设用地规划许可证，于2016年12月6日取得1-3#、5#-10#、地下车库的建设工程规划许可证，于2017年1月7日取得1-3#、5#-7#、地下车库的预售许可证，于同年5月8日取得8#、9#楼住宅及车库的预售许可证。2018年2月27日，范建英、赵某东与明厚源公司签订商品房买卖合同，约定范建英、赵某东共同向明厚源公司购买沭阳县明厚源·学府小区第2幢一单元1802室房屋，价款为914205元。同时，范建英还向明厚源公司购买2-2B-32号储藏室，价款为60000元，并签署了储藏室买卖合同。商品房买卖合同补充协议第四条约定：除市政部分外，建筑物共用部位（部分）、共用设施设备的所有权属全体业主；会所、地下停车位不在分摊范围，属出卖人所有。第八条约定：如买受人一并购买车位、储藏室的，双方权利义务参照本补充协议。合同签订后，范建英向明厚源公司支付全部购房款、地下储藏室款。2019年9月20日，沭阳县住房和城乡建设局出具了明厚源·学府1-3#、5#-10#、地下车库的《竣工验收备案表》。2019年10月10日，范建英与明厚源公司办理了房屋及储藏室的交接手续。2019年9月12日，范建英委托江苏斐多律师事务所向明厚源公司邮寄律师函，要求协商退还购买储藏室价款等事宜未果，遂诉至法院要求处理。一审另查明，沭阳县明厚源·学府小区1-3#、5-7#楼负一层层高为2.98米、负二层层高为3.1米，8#、9#楼负一层层高为2.9米，地下储藏室上方铺设了消防管道，所有地下储藏室间隔墙高度均为2.1米。明厚源·学府小区汽车库的设计单位为淮安市建筑设计研究院有限公司，地下汽车库平面图于2017年8月31日经沭阳县建设工程施工图审查中心审查，明厚源公司对外销售的“储藏室”即为设计图纸中的“自行车库”。2019年6月25日，为工程竣工验收需要，明厚源公司委托沭阳县宏图测绘有限公司对明厚源·学府小区1-3#、5-10#楼及门卫室进行房产勘测，并出具《沭阳县房屋勘测成果报告》，该报告显示住宅与地下车库的测绘独立于住宅，分别计算分摊系数。本案一审争议焦点为：一、地下储藏室的所有权是否为业主共有；二、明厚源公司向范建英交付未到顶隔离墙体的地下储藏室是否构成根本违约。一审法院认为，关于争议焦点一。地下储藏室（自行车库）的所有权归开发商明厚源公司享有，明厚源公司有权对外出售。理由如下：其一、《物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从该条文的文义看，地下车库的原始权利应当属于开发商，其有权出售、附赠、出租。其二、对于规划内的车位、车库四至范围明确，有独立出入口，已经形成与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就当然取得了对地下车位、储藏室等部分的所有权。第三，在商品房买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。在商品房买卖合同中没有注明厚源一附属设施是否属于分摊范围的情况下，如果是绝对必要且不能作为独立所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为全体业主共有；如果是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库（包括本案中地下汽车库设计施工图纸中的地下车位、自行车库），则基于谁投资、谁所有、谁收益的原则，推定为投资人即开发商所有。范建英与明厚源公司签订的商品房买卖合同补充协议对地下储藏室的所有权未作明确约定，从第三方沭阳县宏图测绘有限公司出具的测绘报告及范建英与明厚源公司签订的商品房买卖合同约定的房屋面积看，地下车位、自行车库均区别于商品房，为独立测绘，分别计算分摊系数。开发企业以“自行车库”还是“储藏室”名义对外销售并不影响该建筑物的所有权性质。第四，《宿迁市物业管理条例实施细则》第八十七条第四项规定，非机动车库属于业主共用设施设备，所有权或者使用权归全体业主享有，建设单位不得擅自处分。其中的“非机动车库”指的是属于业主共有的公共区域建造的非机动车库，区别于本案的规划区内的地下车库。再者，《宿迁市物业管理条例实施细则》性质上属于规范性文件，并非法律或行政法规，不能作为本案裁判依据。如上所述，明厚源公司向范建英销售地下储藏室（自行车库）的行为不构成无权处分，双方的商品房及储藏室的买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。关于争议焦点二。明厚源公司向范建英交付隔离墙体未到顶的地下车库符合合同约定。理由如下：其一，储藏室的隔离墙体未到顶是为了保障消防安全。由于案涉房屋地下车库上方设置了消防管道，根据住建部门的反馈意见，在未安装喷淋、排烟及通风系统的地下车库需正常通风，因此储藏室的隔离墙体与屋顶之间必须预留空间方能通过消防验收。其二，从合同目的上看，买受人购买地下自行车库的合同目的在于储藏非机动车以及相关杂物，并非用于居住，墙体是否封闭并不影响合同目的的实现，而且墙体的高度也足够保障储藏室的安全。综上，范建英主张解除储藏室买卖合同请求权的基础均不成立，依法不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款规定，判决：驳回范建英的诉讼请求。案件受理费1300元，由范建英负担。双方当事人对一审判决认定事实部分的内容均没有异议，本院依法予以确认。二审中，明厚源公司提交沭阳县明厚源·学府1-1B-23号车库的不动产登记证书，以证明明厚源·学府小区内的自行车库（储藏室）均通过验收，能够办理独立的不动产登记，属于能够设立私有产权的专有部分，自行车库的现状符合国家标准。范建英对上述证据称，对证据形式上的真实性予以认可，证书载明标的物名称为车库，并非储藏室；能办理不动产登记证书，不代表隔墙不封顶的储藏室能达到范建英的合同目的，也不能反映本案储藏室能办理产权证。本院对上述证据认证意见为：沭阳县明厚源·学府1-1B-23号车库的不动产登记证书，为国家机关颁发的证件，对其真实性、合法性予以认定，结合一审中提交的规划许可证、商品房预售许可证、房屋勘测成果报告等证据，可以认定本案自行车库（储藏室）与1-1B-23号车库性质一致，属于可以取得独立产权的专有部分。二审中，双方一致认可双方签订了储藏室买卖合同，但均表示无法提交双方签订的合同。明厚源公司提交了《车位（储藏室）买卖合同》的格式文本，双方一致认可双方签订的储藏室买卖合同内容与该格式文本内容相同。该合同中对储藏室的隔墙是否封顶未作明确提示，明厚源公司也认可签订合同时未告知范建英储藏室隔墙未封顶的情况。本案二审争议焦点为：一、案涉的自行车库是否属于业主共用设施，明厚源公司是否有权处分；二、案涉自行车库（储藏室）买卖合同是否存在法定的解除情形，范建英要求解除合同应否支持。本院认为，关于争议焦点一。日常生活中，对于自行车库、储藏室，存在名称混用的情况。本案双方签订的买卖合同中虽然表述为储藏室，但范建英应当知道合同中的储藏室即为规划的地下自行车库。根据本案证据，本案自行车库是经过规划许可建设。在案涉房屋的商品房预售许可证中，关于车库的面积明确载明为车库、地下汽车库两种，结合房屋勘测成果报告的内容以及本案地下车库分为地下汽车库和地下自行车库的事实，可认定商品房预售许可证中的车库即地下自行车库，案涉自行车库已取得商品房预售许可证。再结合明厚源公司二审提交的明厚源·学府1-1B-23号车库不动产登记证书，案涉自行车库应认定为明厚源公司投资建设的、可以单独出售的专有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，对案涉地下自行车库，明厚源公司有权通过出售方式进行处分。《宿迁市住宅物业管理条例》第八十七条规定的非机动车库，应是指占用业主共用部分设置的非机动车库。范建英主张本案自行车库属于业主共有的设施设备，明厚源公司无权处分，没有事实和法律依据，依法不予支持。关于争议焦点二。范建英主张，明厚源公司交付的储藏室三面隔墙未封顶，导致范建英购买储藏室的合同目的不能实现，并据此要求解除储藏室买卖合同。本院认为，案涉自行车库（储藏室）的设计符合相关的规范，且已通过主管部门验收，本身不存在质量问题。但是，作为一般的购房人，很难知道自行车库有隔墙封顶和不封顶两种情形。明厚源公司不是用自行车库的名称而是用储藏室的名称与范建英签订买卖合同，且明厚源公司在与范建英签订合同时未明确告知自行车库隔墙不封顶，而在一般人的概念中储藏室应当是一个封闭的、外人无法轻易进入的空间，故应当推定双方签订的储藏室买卖合同约定的储藏室为一般认知概念中的封闭式储藏室。明厚源公司交付的储藏室三面隔墙未封闭到顶，应认定不完全符合合同约定，交付的标的物存在瑕疵。但案涉储藏室层高3.1米，三面未封闭到顶的隔墙高2.1米，已经具有相应的储物功能，对于隔墙未封顶的瑕疵，可通过采取一定的补救措施或其他方式解决，尚未达到合同目的不能实现的程度。范建英以明厚源公司交付的储藏室三面隔墙未封闭到顶，导致合同目的不能实现为由，要求解除双方之间的买卖合同，依法不应得到支持。综上所述，上诉人范建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审受理费1300元，由上诉人范建英负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇二〇年十月二十一日书记员  吴红利