上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6267号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗宾，女，1959年11月9日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:王磊，上海浩锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：时金星，男，1990年10月11日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人:文博,上海佳通律师事务所律师。上诉人罗宾因与被上诉人时金星房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初23892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗宾上诉请求：撤销一审判决第三、五项，改判被上诉人时金星按照每月人民币3万元的标准，支付上诉人2019年3月10日至实际返还房屋之日止的租用费，上诉人无需支付被上诉人装修赔偿费12万元。事实与理由：上诉人在《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）签订与履行过程中没有过错，被上诉人在《合同》签订前就是长期经营民宿行业的人员，对经营民宿的法律政策、营业条件等十分清楚，最终民宿不能经营的法律后果应当由被上诉人全部承担。系争的上海市浦东新区XX公路XX弄XX号面积共计349平方米的全幢房屋自承租日起至今由被上诉人实际管理使用，该房屋的租金价格也是市场价，并未因是否使用为民宿而提高出租价格，故被上诉人在没有将系争房屋返还上诉人之前，应当按照《合同》约定每月3万元的标准支付租金。被上诉人没有证据证明存在装修损失，即便存在，也应当由被上诉人自行承担。被上诉人时金星辩称，不同意上诉人罗宾的上诉请求。上诉人承租系争房屋用于经营民宿，双方约定为经营民宿打通关系产生的费用共同承担，故被上诉人同意按照上述约定以每月1.5万元的标准向上诉人支付租金。一审法院对被上诉人主张的装修损失进行核减，判决结果合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗宾向一审法院起诉请求判令：1.时金星支付2019年3月10日至2020年3月9日的租金36万元；2.时金星支付逾期付款违约金，按日租金的20%计算，自2019年3月10日起至实际支付日止。一审审理中，时金星提起反诉，请求法院判令：1.罗宾与时金星签订的《合同》及《补充协议》无效；2.罗宾退还时金星已支付的押金6万元和赔偿装修费120万元。本案一审审理过程中，时金星于2019年12月18日将第1项诉讼请求变更为：要求判令罗宾与时金星签订的《合同》及《补充协议》解除；罗宾于当日同意解除《合同》及《补充协议》；双方均同意于2019年12月18日解除《合同》及《补充协议》。同时，罗宾要求时金星支付2019年3月10日至2019年12月18日的租金以及2019年12月19日至时金星实际搬离房屋之日止的占有使用费，均按每月3万元的标准支付；要求时金星将系争房屋恢复原状后返还罗宾。一审法院认定事实：系争房屋系罗宾与案外人范某1、范某2有。2016年12月8日，罗宾与时金星签订《合同》，约定罗宾将系争房屋出租给时金星使用，租期自2017年3月10日起至2023年3月9日止；罗宾应于2016年12月8日前向时金星交付系争房屋；租金每月3万元，以六个月为一期支付，先付后租；租赁保证金为6万元；时金星无权将系争房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息。当日，罗宾与时金星还签署《补充协议》，约定该房地产装修期为90天；罗宾同意时金星租赁系争房屋为民宿使用；双方约定若租赁期间换物业公司，若新的物业公司不允许做民宿使用此房屋的情况下，双方共同承担打通物业关系所产生的费用（即五五承担）。合同签订后，双方实际履行。2018年9月12日，时金星与萧某签订《转租协议》，内容为“位与（于）上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX别墅，转租给萧某。合同期满可续租。租金需递增15%以后每年递增3%。”次日，萧某（甲方）与时金星（乙方）签署《补充协议》，内容为：“乙方与房东（姓名罗宾）签订的租房（房屋地址上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX别墅）原始合同不做修改，合同责任人由乙方修改为甲方。如房东违约，违约金直接交付给甲方。如甲方违约，违约金由甲方承担。”该协议落款有萧某、时金星签名，没有罗宾签名。上述合同和协议签订后，时金星即将系争房屋交付给萧某使用，萧某向时金星给付110万元，另向时金星出具一张5万元欠条。另案审理中，萧某和时金星一致确认，当时双方口头约定转让费115万元，萧某实际给付110万元，欠条所指5万元欠款即为尚未支付的5万元转让费。双方还确认，该110（115）万元中包含了6万元租赁保证金、18万元房屋租金。该租金对应的租期为2018年9月10日至2019年3月9日，因时金星已经将该期间的房屋租金预付给罗宾，故萧某直接将该期间的租金给付给时金星。2018年10月31日，上海市公安局浦东分局六灶派出所在系争房屋所在小区张贴告居民书，将对小区“日租房”予以整治取缔。系争房屋因违规经营民宿被公安机关查封，萧某因实施“擅自经营需公安机关许可的行业”违法行为被行政拘留，拘留期限自2018年10月31日至2018年11月5日。2019年3月2日，萧某委托律师向时金星发送《律师函》，主要内容为合同目的无法实现，要求时金星退还110万元，并要求于2019年3月12日将房屋交还给时金星。因时金星未予回复，萧某于2019年3月7日委托律师将系争房屋钥匙寄送给时金星，快递送达记录显示于2019年3月8日签收。上述两份快递的寄送地址为上海市浦东新区XX公路XX号“XX酒店民宿”，收件人为时金星，联系电话为15800******。时金星确认上址民宿为其经营，电话确为时金星电话，但否认收到律师函和钥匙。一审另查明，根据萧某与时金星一致确认的微信聊天记录，2018年8月萧某与时金星的合伙人卞某就系争房屋事宜进行协商，其中萧某提及“没有证件照有风险”。卞某回复“这附近很多，不是我一家，大家都没有的政府不可能一刀都砍掉的”。萧某回复“一年赚多点少点都没事，就是怕封了就拜拜了。”卞某回复“不可能的，我现在店里的东西还值个五十万左右呢，硬件”。上海市浦东新区人民法院另案审理中，时金星还提供一份录音文件，时金星称其向派出所了解情况时与民警的对话录音，录音内容证明系争房屋早已解封，且解封系由萧某办理。萧某对此不予认可。上海市浦东新区人民法院于2019年7月19日作出（2019）沪0115民初3732号民事判决书，该民事判决书认定：2019年3月8日，萧某在致函时金星未获回复的情况下，向时金星寄还了房屋钥匙，应当视为该日已经将系争房屋归还了时金星；该民事判决书的主文为：一、解除萧某与时金星于2018年9月12日签订的《转租协议》以及于2018年9月13日签订的《补充协议》；二、时金星应于判决生效之日起七日内返还萧某85万元；三、驳回萧某的其余诉讼请求；四、驳回时金星的反诉诉讼请求。该民事判决书现已生效。2019年11月27日下午，时金星要从系争房屋中搬离东西，物业公司不让搬，时金星又与罗宾约定于2019年11月28日搬离，罗宾又未按约过去，时金星即将系争房屋的钥匙给了物业公司，并录制了视频。一审法院认为，《补充协议》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分。《合同》改变房屋用途并没有违反国家效力性强制性法律规定，系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，依法有效，双方应严格按约履行。如因受到行政管理处罚、整改，事实上无法继续履行合同的，当事人可以请求解除合同。《合同》约定，罗宾同意时金星租赁系争房屋作为民宿使用；双方约定若租赁期间换物业公司，若新的物业公司不允许做民宿使用此房屋的情况下，双方共同承担打通物业关系所产生的费用（即五五承担）。时金星2016年12月从罗宾处承租系争房屋后，未经罗宾同意于2018年9月13日将《合同》的权利义务概括转移给了案外人萧某，2018年10月31日因萧某经营民宿违法被公安机关查处、萧某2018年10月31日至2018年11月5日被行政拘留，致使萧某于2019年3月8日将系争房屋归还给了时金星，时金星因此无法正常使用房屋，并因此未支付罗宾2019年3月10日起的租金。时金星在本案中于2019年12月18日将要求确认《合同》无效的诉讼请求变更为要求解除合同，罗宾也同意于2019年12月18日解除《合同》。双方上述解除合同的合意，于法不悖，法院予以确认。《合同》解除的原因为系争房屋为住宅，被改用于经营民宿而被查处，不能按照合同约定的民宿用途租赁系争房屋。罗宾作为权利人明知系争房屋系住宅，还将系争房屋租给时金星经营民宿；时金星明知系争房系住宅不能用于经营民宿，却租赁系争房屋用于经营民宿，以致系争房屋被查封、经营人被行政拘留。双方均违约，对合同解除均有过错，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同》解除后，罗宾应将押金6万元返还给时金星；时金星应将系争房屋腾空并恢复原状后返还给罗宾。关于罗宾主张的租用费。因系争房屋一直由时金星租用，且时金星未支付自2019年3月10日起的租金，因此时金星应承担2019年3月10日至实际返还房屋之日止的房屋租用费。不过由于此期间因民宿经营造成违法被公安机关查处，致使萧某于2019年3月8日将房屋返还时金星，此后时金星也未能完全正常使用房屋，罗宾与时金星对此均有过错，故由法院酌定时金星按每月1.5万元向罗宾支付上述期间的租用费。双方均违约，应各自承担相应的违约责任。因此罗宾要求时金星支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于时金星主张的装修费赔偿金120万元。正如上文上述，双方均违约，应各自承担相应的违约责任。因此时金星按照合同约定主张装修费赔偿金120万元，不符合法律规定。关于时金星实际投入的装修费，一审庭审中时金星自称固定装修大概在55万元、家具家电大概在26万元，而罗宾则认为包括家具家电在内最多为30万元以内，双方均同意由法院酌定装修损失。法院考虑到时金星实际占有使用了系争房屋两年余，家具家电等可拆除、可移动的装修装饰物品应由时金星移走，参照另案中认定时金星转让给萧某的转让费总额为81万元，且时金星对此损失也有过错等因素，酌定时金星固定装修损失为24万元，并酌定由罗宾赔偿时金星装修损失12万元。时金星要求罗宾赔偿其余装修损失的反诉请求，不予支持。一审法院审理后，于二○一九年十二月二十五日作出判决：一、确认罗宾与时金星所签订的关于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号面积共计349平方米的全幢房屋的房屋租赁合同于2019年12月18日解除；二、时金星于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号面积共计349平方米的全幢房屋腾空恢复原状后返还罗宾；三、时金星于判决生效之日起十日内支付罗宾租用费（租用费的计算方式为：自2019年3月10日至实际返还房屋之日止，按每月1.5万元计算）;四、罗宾于判决生效之日起十日内返还时金星押金6万元；五、罗宾于判决生效之日起十日内支付时金星装修赔偿费12万元；六、驳回罗宾的其余本诉请求；七、时金星的其余反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审庭审中，本案双方一致确认系争房屋的市场租金标准为每月3万元左右，该市场价与房屋是否用于经营民宿无关。本院认为，上诉人罗宾与被上诉人时金星就系争房屋签订的《合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。虽然合同约定系争房屋作为民宿使用，但房屋的性质为住宅，本身不能作为民宿使用。上诉人作为房屋产权人明知房屋的性质仍然出租给被上诉人经营民宿，被上诉人亦明知系争房屋的性质不能用于经营民宿却实际租赁用于经营民宿，甚至双方在《补充协议》中约定如果房屋用于经营民宿的过程中遇到障碍，则由双方共同承担打通物业关系所产生的费用，故本案双方在签订合同之初其实就已知晓合同有可能无法履行。事实上，系争房屋在用于经营民宿过程中被公安机关查封、经营人被行政拘留，因此，对合同无法继续履行导致的合同解除，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。关于房屋租赁合同解除后的法律后果处理，系争房屋的装修损失方面，本案双方在一审审理期间均同意由法院予以酌定，考虑到被上诉人自认房屋的固定装修大概在55万元，结合其已实际占有使用房屋两年有余的事实，并且双方对合同解除均存在过错，一审法院据此酌定被上诉人的装修损失为24万元，并由上诉人赔偿被上诉人装修损失12万元，并无不当，本院依法予以确认。上诉人主张不予赔付被上诉人装修损失，缺乏依据，本院不予支持。被上诉人应付的房屋租金及使用费方面，因系争房屋一直由被上诉人占有使用，至今尚未返还，且被上诉人未支付自2019年3月10日起的租金，故其应承担2019年3月10日至实际返还房屋之日止的房租及占有使用费。虽然系争房屋于2019年3月10日起已不能经营民宿，但双方在二审庭审中一致确认，双方在房屋租赁合同中约定的租金标准与房屋是否用于经营民宿无关，故被上诉人应当按照合同约定的每月3万元标准向上诉人支付租金。鉴于一审审理中，被上诉人欲将系争房屋腾空后返还上诉人，但上诉人于2019年11月27日、28日均不予配合导致被上诉人尚未搬离房屋，仅是将房屋钥匙交给物业公司，因此，本院酌定合同解除日即2019年12月18日之后的房屋使用费计算标准为每月1.5万元。一审法院认定被上诉人应支付上诉人的租用费均按照每月1.5万元的标准计算，确有不妥，本院依法予以纠正。另，一审判决主文第七项存在笔误，本院依法予以更正。综上，上诉人罗宾上诉请求中的合理部分，本院予以支持；其余部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初23892号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初23892号民事判决第三、七项；三、时金星于本判决生效之日起十日内支付罗宾房屋租金（计算方式为：按照每月3万元的标准，自2019年3月10日起至2019年12月18日止）；四、时金星于本判决生效之日起十日内支付罗宾房屋占有使用费（计算方式为：按照每月1.5万元的标准，自2019年12月19日起至实际返还房屋之日止）；五、驳回时金星的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,202.50元，由罗宾负担440.50元，时金星负担1,762元;本诉保全费1,555元，由罗宾负担285元，时金星负担1,270元；一审反诉案件受理费8,070元，由罗宾负担1,950元，时金星负担6,120元。二审案件受理费5,350元，由罗宾负担1,070元，时金星负担4,280元。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 潘俊秀审判员 韩朝炜二〇二〇年十月九日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……