广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11585号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：郑晓春，系公司物业助理。委托诉讼代理人：吴育斌，系公司物业副经理。被告：姚确良，女，1976年10月19日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码430************829。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告姚确良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人吴育斌、郑晓春，被告姚确良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2017年9月1日至审判之日止的物业管理费（每月按370.3元，暂计至2020年2月为10834.85元）；2.被告向原告支付从2017年9月至审判之日止的滞纳金（计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年1月31日为4964.44元）；3.被告向原告支付2019年9月至2020年1月31日期间水费130.05元。事实和理由：被告为雅居乐新城9期D1幢1901房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期2幢1701房）业主，房屋建筑面积为132.24平方米。原、被告于2015年1月28日签订《前期物业服务协议》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2016年6月20日获得中山市三乡镇发展和改革局的备案批复，根据批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积2.8元/平方米/月，每月应付物业管理费370.3元。被告从2017年9月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年2月29日，被告拖欠物业管理费、滞纳金、水费合计15929.34元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.欠费明细；2.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；3.前期物业服务协议；4.费用催缴通知单（贴门上拍照片）；5.被告身份证复印件；6.承诺书。被告姚确良辩称：1.本案案由是物业服务合同纠纷，中山市******岭峰小区Dl-1901房没有与原告雅居乐雅生活股份有限公司签订过物业合同，与被告签订物业合同的事雅居乐物业管理有限公司，原告并非起诉主体。2.物业服务合同纠纷是民事诉讼，原告诉讼请求物业费标准属于行政诉讼范围，应驳回原告第1项物业费标准的诉讼请求。依据原告提供合同复印件约定的物业服务费用符合法律规定，被告与雅居乐物业有限公司签订的是每月每平方2.2元的物业费，依据政府指导价相关法律规定，岭峰小区制定新的价格标准后仍然必须物业公司与被告重新签订新合同约定新的价格标准来执行。故物业费应按每月每平方2.2元，原告按2.8元的标准收取物业管理费没有合同依据。3.原告诉讼请求滞纳金是行政机关执行罚金的行为，原告没有提供证据证明原告有资格收取被告滞纳金，由于原被告是平等民事地位的法律关系，不存在滞纳金诉讼，因此应驳回原告第2项诉讼请求。4.被告没有与原告签订过水费合同，应依法驳回原告所有诉讼请求。5.原告没有提供证据证明在履行小区物业服务期间完成了物业服务合同约定的内容。在2018年8月29日台风期间，由于雅居乐物业管理有限公司没有履行到物业服务合同约定服务内容，严重违反了合同约定服务内容，致使车库里50多台小车完全淹没于雅居乐领峰车库，造成众多业主财产受损失。被告车辆粤T*****也淹没于雅居乐领峰车库报废，造成被告财产损失。被告姚确良为其辩解提供的证据：1.企业机读档案登记资料；2.都邦财产保险股份有限公司理赔资料及证明；照片；4.不动产权属证。本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告雅居乐公司为乙方，被告姚确良为甲方签订《前期物业服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期D1幢1701房物业，委托乙方提供物业管理服务，委托物业管理服务内容主要包括环境卫生管理（房屋的公共楼梯、走道、地下室等部位保持清洁、不随意堆放杂物和占用、定时收集日常生活垃圾，日产日清等）、绿化管理（公共绿地和道路旁绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当，小区绿化适时修剪，及时养护等）、消防管理（消防设施完好，责任明确等）。受相关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、电视天线费、房租代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；物业管理费为多层住宅、带电梯住宅按建筑面积2.2元/平方米/月，被告物业建筑面积为132.97平方米，由业主在每月25日前交纳当月费用；甲方违反本协议不按期向乙方缴纳物业管理费的，乙方可以催缴，限期交付，逾期每日加收欠交金额1‰的滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2017年12月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年8月31日，被告拖欠20个月的物业管理费合计12204.65元，计至2020年8月31日应付滞纳金6296.08元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款之日起每日按1‰计）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2017年12月至2020年8月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，故于2020年3月25日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年3月25日作预立案调解，调解不成于2020年4月29日正式立案。本院另案审理并发生法律效力的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告姚确良位于中山市*********雅居乐新城9期2幢1701房物业，建筑面积为132.97平方米，登记时间为201*年10月23日。2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2015年5月1日至2016年6月30日期间，按照重新备案的标准计算，被告每月应向雅居乐公司缴交的物业管理费为292.5元（132.97平方米×2.2元/平方米/月）；从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为372.3元（132.97平方米×2.8元/平方米/月），原告主张按370.3元计算。另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。本院依据被告姚确良调查取证的申请，分别向中山市三乡镇住房和城乡建设局、中山市三乡镇发展和改革局、中山市三乡镇人民政府等单位调取了以下证据材料：1.中山市三乡镇住房和城乡建设局《关于卢小川一案的协助调查函的复函》、《关于卢小川信息公开申请的复函》、《关于卢小川反映雅居乐新城9期岭峰物业管理费标准调整问题的复函》；2.雅居乐公司向中山市三乡镇住房和城乡建设局、中山市三乡镇发展和改革局、中山市房地产行业协会、中山市三乡圩仔社区*民委员会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所等单位发出的《关于雅居乐新城9期岭峰组团拟调整物业服务费标准的函》；3.雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务收费程序记录照片；4.中山市******民委员会《关于雅居乐新城9期岭峰组团拟调整物业服务费标准的函的复函》；5.关于雅居乐新城九期岭峰小区物业服务费调整的函；6.雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业服务收费标准事宜表决票；7.雅居乐公司致业主的一封信《为岭峰房产保持可持续性增值而调整物业管理费》；8.雅居乐公司2013年度专项审计报告；9.关于雅居乐新城九期岭峰组团管理费调整表决截止时间延期的函；9.关于召开雅居乐新城9期岭峰组团物业费标准调整表决开箱唱票的通知；10.雅居乐新城9期岭峰组团关于调整车宅/车位物业服务收费标准征询意见验票会议纪要、会议签到表；11.雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示；12.中山市三乡镇住房和城乡建设局于杰思、中山市三乡镇圩仔社区*委会阮少游、中山市房地产行业协会阮慧乾、中山市******民委员会梁建强、中山市三乡镇发展和改革局刘衍斌出具的《证明》；13.中山市公安局三乡分局出具的《证明》；14.雅居乐公司经营服务性收费许可证、物业服务企业资质证书；15.雅居乐新城9期岭峰调整物业服务费标准征询意见汇总表、车位实况介绍；16.物业服务和车辆停放保管服务收费备案表[中价三备(2014)年12号]；17.中山市三乡镇发展和改革局备案回执及物业服务收费备案表[中价备三(2015)年10号]、[中价备三(2016)年3号]；18.中山市三乡镇发展和改革局关于三乡镇雅居乐新城9期岭峰小区没有重新签订合同收费问题的复函、关于三乡镇雅居乐新城9期岭峰小区是否按原服务协议的收费标准收费问题的复函、关于卢小川投诉三乡镇物价所不作为问题、关于卢小川、黄晓宇等人反映事项依法履职的答复。庭审时，被告姚确良认为本院调取的上述材料与本案无关。被告称购买涉案房屋后一直居住使用至今，一直有向原告按2.2元的标准缴交物业管理费，但原告调整物业管理费标准按2.8元收取后，被告要求按双方签订的物业服务合同约定的2.2元标准向原告交费，但原告拒收其物业管理费。被告主张原告没有履行合同义务，小区公告地面有五、六天未进行清洁，为此并提交了小区照片证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点：1.原告与被告是否存在物业服务合同关系；2.雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准,从2016年7月1日起按2.8元/平方米标准计算，是否有充分依据支持，被告应否支付滞纳金。对焦点一，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐物业管理服务有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告委托雅居乐物业管理服务有限公司对其所有的物业提供管理服务，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。故本院对双方之间形成物业服务合同关系的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。被告主张原告提供的物业服务质量不符合合同约定，清洁工作不到位，并提供了小区照片予以证明。原告确认照片的真实性，但认为住户较多，不能因为一次的清洁问题认定原告没有履行物业服务义务。本院认为，被告提供的照片仅能证明涉案小区一处地方存在未进行清洁的情况，原告清洁服务的对象是整个小区，在某一处地方暂时未清洁，亦属于正常，不能证明原告没有履行合同主要义务。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。另外，被告主张由于原告未履行物业服务合同义务导致其车辆被淹报废，虽然被告提供了照片及保险公司理赔资料证明，但是被告提供的证据不能证明被告车辆被淹报废是由于原告未履行物业服务合同义务所造成。综上所述，被告以原告未履行合同义务而拒绝按时支付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告应向原告支付拖欠的物业管理费。对焦点二，根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告物业管理费从2017年12月1日起按2.8元/平方米/月标准（即每月372.3元，原告主张按每月370.3元计算）计算至审判之日止的请求予以支持，本院确定物业管理费计算至2020年9月30日止共计12590.2元（370.3元/月×34个月）。关于违约金，被告认为对原告主张滞纳金的请求没有法律依据。本院认为，被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金。原告主张按每日1‰计算违约金的标准过高，且原告未能举证证明其损失数额，其主张的违约金实质为物业管理费的利息损失，故结合本案实际情况，本院调整违约金计算标准为以尚欠每月物业管理费为基数，分别从逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算至实际清偿之日止。关于水费，原告主张被告拖欠2019年9月1日至2020年1月31日的水费130.5元，并提交了欠费明细表予以证明，但被告对原告提供的欠费明细表不予确认，原告也未提供其他证据证明其主张的事实，原告主张被告支付水费，依据不足，本院不予支持。综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告主张水费的诉求，依据不足，予以驳回。至于雅居乐公司就上述物业管理费调价事宜取得的收费许可证以及后的备案回执是否合法,属于行政诉讼范畴,不属于本案民事纠纷审理范畴,被告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚确良于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2017年12月1日至2020年9月30日期间的物业管理费12590.2元；二、被告姚确良于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付及违约金（计算方法：以拖欠各月的物业管理费金额370.3元为基数，分别从逾期付款之日即每月26日起，自2017年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算）；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元（原告已预交），由被告姚确良负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  吴志勇人民陪审员  管日新二〇二〇年十月二十六日书 记 员  梁晓林林雷