河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初899号 原告：毕东生，男，1970年12月25日生，汉族，住唐山市丰**。 被告：周永辉，男，1977年9月3日生，汉族，住唐山市路**。 被告：周金辉，男，1975年9月8日生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：李彩霞，女，1974年11月16日生，汉族，住址同上。 三被告委托代理人：郭岩，河北卓远律师事务所律师。 三被告委托代理人：郑会静，河北卓远律师事务所律师。 原告毕东生与被告周永辉、周金辉、李彩霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年5月12日作出（2011）北民初字第268号民事判决。原告不服提出上诉，唐山市中级人民法院于2011年11月14日作出（2011）唐民三终字第597号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告不服申请再审，河北省高级人民法院裁定指令唐山市中级人民法院再审。后唐山市中级人民法院裁定撤销（2011）唐民三终字第597号民事判决和（2011）北民初字第268号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月17日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕东生、三被告委托代理人郭岩、郑会静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 毕东生向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋价款69811.80元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2005年9月3日，原告购买唐山新绿洲房地产开发有限公司（简称新绿洲公司）开发的坐落于唐山市路北区，当时签订了“商品房认购协议”，约定建筑面积16.41平方米，每平方米7580元，合同总价款124388元，并交纳了首付购房款64388元，新绿洲公司开具了收据。2006年5月4日，原告与新绿洲公司签订了正式的《商品房买卖合同》，该公司于当日收回了认购书。在签订合同时，新绿洲公司只让原告在合同的某些部位签名，既没有让原告细看合同条款，也没有向原告讲解合同内容。原告签名后新绿洲公司即收回了合同称待房管局监证后再把合同交给原告一份。2006年11月22日，原告就购买该房产的余款（6万元）与中国工商银行股份有限公司唐山朝阳支行办理了抵押贷款手续，并对《个人借款合同》进行了公证。2007年7月原告拿到由被告签字盖章的合同。2007年9月新绿洲公司交付了房屋。之后，新绿洲公司才告知计价方式由按建筑面积计价改为按套计价。2010年6月原告拿到房产证后才知道证中的建筑面积仅为11.56平方米，与合同约定的16.41平方米少了4.85平方米。为此，原告找到新绿洲公司要求返还多收取的购房款，该公司无理拒绝。多次协商解决无果，故原告起诉。 被告周永辉、周金辉、李彩霞主要辩称，一、原唐山新绿洲房地产开发有限公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，系约束双方当事人之间权利义务关系的有效凭证。1、对于《商品房买卖合同》的订立不存在欺诈行为。2、对于《商品房买卖合同》约定的按套销售完全符合我国法律规定，没有违反法律、行政法规强制性规范。3、三被告按照该合同内容完全履行了自己的义务。二、原告主张三被告承担返还责任无事实和法律依据。虽然《商品房买卖合同》约定商铺面积与产权登记面积不符，但不构成三被告承担返还责任的事实依据。在双方所签订的《商品房买卖合同》附件四第八条中明确约定合同约定面积为暂测面积。商品房按套计价的，合同面积不作为计价依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，总价款不变。该条对于面积差问题做出了明确的约定，而且新绿洲公司与原告均在附加四中签字盖章，表示了双方对于附件四内容的认可。合同附件四第八条的约定符合我国对于面差处理的规定。《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对于面差问题，均是以当事人约定优先适用，只有在当事人对面差没有约定的情况下，方适用返还、赔偿、补交、免交等措施。而本案双方当事人对面差的处理有了明确约定，那么按照上述规定，应当适用当事人的约定。三、新绿洲公司是完全按照双方签订《商品房买卖合同》所附房屋平面图要求进行的施工和交付，原告实际利益并没有受到损害。在《商品房买卖合同》第四条规定的加价方式明确选定的是按套（单元）销售。这是2000年新商品房买卖合同文本启用后，增加的一种交易方式。设立这一制度就是为了减少商品房买卖中最易发生的面积纠纷，方便商品房销售中的操作，同时可以与国际同行的房屋销售计价方式相接轨，因为房屋的使用价值取决于房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素。事实上看原告所得套内建筑面积并没有发生重大出入。三被告系完全按照《商品房买卖合同》附件1所附平面图尺寸要求进行的施工，并没有进行更改规划设计，导致原告利益的受损的行为。三被告认为原告的主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年9月3日，原唐山新绿洲房地产开发有限公司为原告出具支付购买军安里尚座商业街2A56号商业房首付款64388元的收款收据，并载明该套商业房的面积为16.41平方米，每平方米单价为7580元。2006年5月4日，原告与原唐山新绿洲房地产开发有限公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共16.41平方米，其中套内建筑面积8.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.29平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第四条计价方式和价款。……第二种、按套（单元）计算……第五条面积确认及面积差异处理。……当事人选择按套计价的，不适用本条约定。……第二十条本合同未尽事项，按国家法律、法规和政策规定执行，没有规定的由双方约定后签订补充协议（协议四）。第二十二条本合同连同附件共14页，一式伍份，具有同等法律效力……”该合同附件一：房屋平面图；附件二：公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明，其中第三款约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积以唐山市房产管理局认定的有资质的测绘机构给出的结果为准；附件三：装饰、设备标准；附件四：合同补充协议，其中第八条约定“合同约定面积为暂测面积。商品房按套计价的，合同约定面积不作为计价依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，总价款不变。”原告购买的案涉商品房产权证下发后，该证登记的建筑面积为11.56平方米。 另查明，唐山新绿洲房地产开发有限公司于2011年10月12日注销，本案三被告为该公司的股东，公司清算报告显示该公司无债务，公司剩余财产及债权按股东出资比例分配给股东。诉讼中，原告称本案商品房大约于2007年9月交付给原告。经人民法院主持调解，双方未能达成协议。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与唐山新绿洲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》中明确约定房屋面积差的处理方式，即商品房按套计算，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，总价款不变。在当时的商品房买卖市场的环境下，原告与唐山新绿洲房地产开发有限公司买卖商品房的交易行为不违反相关法律法规，故原告主张涉案商品房买卖合同采用按套计价显失公平，本院不予采信。现原告要求三被告返还房屋差价款的主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 驳回原告毕东生的诉讼请求。 案件受理费1545元，由原告毕东生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘英红 人民陪审员  杨玉华 人民陪审员  张 妍 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  张天洁 书 记 员  杨 静