新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2580号 上诉人（原审原告）：苑建志，男，1975年1月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：新疆鸿远投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区河滩北路**。 法定代表人：夏松华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔建红，天阳（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李竹子，新疆天阳律师事务所律师。 上诉人苑建志因与被上诉人新疆鸿远投资有限公司（以下简称鸿远投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭于2020年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人苑建志、被上诉人鸿远投资公司的委托诉讼代理人崔建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑建志上诉请求：撤销一审民事判决书，依法改判由鸿远投资公司向我支付逾期办证违约金695,235元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未对鸿远投资公司在合同约定时限内不履行合同义务构成违约的事实予以认定。根据双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，鸿远投资公司应当在房屋交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但一审庭审中，鸿远投资公司并未向法庭举证证明其按期提交了资料。且根据鸿远投资公司2016年5月还在办理房屋竣工验收资料的情况来看，其在之前根本不可能向产权登记机关提交资料。另外，这里所指的资料应当是初始登记备案，与购买的房屋是现房还是期房无关；二、一审法院将逾期办证违约责任归责于我是不正确的。双方签订合同时，早已超过了第十七条约定的房屋交付时间半年多，我无法按照合同约定的房屋交付时间去交纳维修基金。根据《乌鲁木齐市维修基金管理细则》第五条的规定，商品房的首次维修基金由购房人在办理房屋交易登记手续前缴存至指定账户即可。且根据双方签订的《补充协议》约定，鸿远投资公司在办理完产权初始登记，具备了办理转移登记的条件时，鸿远投资公司需向我提供办理权属登记的相关资料义务，我收到资料后有权选择向鸿远投资公司交付资料委托代办，也有权自己办理，因此，一审法院认定我未提交维修基金发票，所以应当承担所有逾期办证的违约责任，不符合合同约定。况且鸿远投资公司并未向我索要过维修基金发票。2017年1月1日后，因鸿远投资公司违法改变土地用途拒不补交土地出让金，产权登记机关停止了绿城玉园小区产权转移登记，这才是导致我2016年6月20日后无法办理产权转移登记的原因；三、2018年4月25日，我向鸿远投资公司提交了维修基金发票，加上之前提交的身份证件、契税发票，已经把全部该由购房人提供的资料全部交齐。但鸿远投资公司仍然未给我办理产权转移登记，一审法院对2018年4月25日之后鸿远投资公司逾期办证的违约责任仍然没有认定；四、本案系商品房买卖合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定鸿远投资公司向我支付逾期办证违约金695,235元。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。 鸿远投资公司辩称，不同意苑建志的上诉请求，以及依据的事实和理由。一、依照双方当事人签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，合同网签完毕的同时，权属登记机关系统内的合同备案工作就已经完成了，因此，我公司提交《商品房预售合同》报权属登记机关备案的时间应当为2015年5月15日合同签订当日；二、根据《商品房预售合同》第十七条第5款对维修基金的交付作出了明确约定，维修基金、契税等资料系向产权登记部门交纳的必备资料，这些资料交纳之前，我公司不具备向产权登记部门交付备案资料、办理产权证书的条件，因此，2018年4月25日之前，因苑建志未交付维修基金票据致使办证资料不全，不能办理房屋产权转移登记手续的责任，应当由苑建志自行承担；三、我公司于2014年12月1日已将XX号房屋（以下简称涉案房屋）交付苑建志使用，之后双方才签订了《商品房预售合同》，交付房屋后，苑建志正常对涉案房屋占有使用且没有任何限制，苑建志至今未向法庭提交证据证明其因未能取得不动产权证而产生了实际损失。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金应当以实际损失为限，因此，苑建志主张的违约金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回苑建志的上诉，维持原一审判决。 苑建志向一审法院起诉请求：判令鸿远投资公司支付逾期办证违约金695,235元。 一审法院认定事实：2014年12月1日，鸿远投资公司将涉案房屋交付苑建志。2015年5月15日，双方签订《商品房销售合同》，《商品房销售合同》第八条约定：交付期限（一）出卖人应当在2014年12月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：５．该商品房经验收合格，如出卖人提前交付，买受人应予以认可。第十五条有以下约定：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第无项处理：１．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起无日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的无％赔偿买受人损失。２．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。３．无。第十七条约定：双方可以就下列事项约定：……5、买受人应在房屋交付时按政府有关规定向政府职能部门交纳物业维修专项资金（即物业维修基金），收取标准按政府有关规定执行（若收取标准发生改变的，以政府修订后的标准为准）。物业维修专项资金计交时合同约定面积与实测面积不一致的以实测面积为准。……8、买受人确认：在双方签署本合同前，出卖人已向买受人明示了《商品房预售合同》以及补充协议等示范文本。另，合同附件第六条有以下约定：关于房屋预告登记及权属登记的约定1、本合同第十五条所述“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”之“规定期限”是指自买受人申请办理房屋产权转移登记手续之日起180个工作日内。本合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。2015年5月20日，苑建志缴纳了涉案房屋的契税。2016年6月20日涉案房屋完成初始登记。2018年4月24日，苑建志缴纳涉案房屋的维修基金。2018年4月25日，契税维修基金交接表显示苑建志交纳维修基金票据给鸿远投资公司。2019年8月2日，涉案房屋权属转移登记在购房人苑建志名下。2019年8月17日，苑建志领取涉案房屋的不动产权证。另，为查明案件情况，一审法院曾向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发函，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心回函（《关于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院协助调查函的复函》乌房管中心政函［2020］30号）中有以下内容：经查，2018年9月7日新疆鸿远投资有限公司在我中心办理了XX栋商品房转移备案业务，其中包括苑建志的1单元1001号房屋。我中心在办理权利人苑建志商品房交易备案业务时，收缴了申请人以下资料：房屋转移申请书、申请人苑建志身份证明（复印件）、房屋分户平面图、契税票证、商品房预售合同（XX号）、自治区住宅专项维修资金票证、原房屋所有权证复印件（乌房权证水字第XXXX号）、地、地址变更证明（**）方当事人均在一审庭审中对上述证据予以质证），上述复函附件附有自治区住宅专项维修资金票证，即涉案房屋维修资金专用收据（业主使用），维修资金专用收据载明时间为2018年4月24日。苑建志在本案诉讼中领取涉案房屋不动产权证，苑建志撤回“请求判令鸿远投资公司立即为苑建志办理《不动产权证书》”的诉讼请求，（2019）新0105民初3008号裁定书中已对上述撤诉予以准许。苑建志在一审庭审中明确其诉讼请求“判令鸿远投资公司偿还苑建志合同违约金695,235元”为“要求鸿远投资公司支付逾期办证违约金695,235元”。一审法院认为，苑建志与鸿远投资公司虽签订了《商品房销售合同》，但是涉案房屋在2014年12月1日已交付苑建志使用，故涉案房屋并非期房而为现房。双方签订《商品房销售合同》第十五条有以下约定：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第无项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起无日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的无％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。3.无。依据上述约定，作为出卖人的鸿远投资公司应当在商品房交付使用后90日内报备相关材料，但是该房屋为先交付后签订的合同，而从保护购房业主权益的角度出发，上述备案应包括转移备案，依据乌房管中心政函［2020］30号，转移备案中所涉及的资料即有业主方的资料（如身份证复印件、“自治区住宅专项维修资金票证”等），也有作为出售方鸿远投资公司应当提供的资料，而苑建志在2018年4月24日缴纳涉案房屋的维修基金，2018年4月25日将涉案房屋的维修基金票据交给鸿远投资公司，影响了转移备案的进行。苑建志虽抗辩称“苑建志从未接到鸿远投资公司任何形式交维修基金发票的通知”，但在双方签订的《商品房销售合同》第十七条中有以下约定：买受人应在房屋交付时按政府有关规定向政府职能部门交纳物业维修专项资金（即物业维修基金），收取标准按政府有关规定执行（若收取标准发生改变的，以政府修订后的标准为准）。物业维修专项资金计交时合同约定面积与实测面积不一致的以实测面积为准。故，对苑建志上述抗辩不予采信。双方签订的《商品房销售合同》是双方合意的书面载体，在不违反法律、行政法规强制性规定的前提下，双方均应当严格遵守合同的约定享有权利、履行义务。苑建志购买涉案房屋的总房款为2,106,667元，现已取得涉案房屋的不动产权证书，苑建志在本案中主张逾期办证违约金695,235元，依据《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，违约金的性质应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。苑建志自称“直至2019年9月才取得不动产权证书，在此期间，本人多次与银行机构协商抵押贷款，均被拒绝，欲将该房产出售变现，也无法实现。”但苑建志并未出示证据予以证明上述损失的存在及相应金额，故对苑建志主张逾期办证违约金695,235元的诉讼请求不予支持。判决：驳回苑建志请求鸿远投资公司支付逾期办证违约金695,235元的诉讼请求。 本院二审期间，苑建志围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，苑建志向法庭提交了乌鲁木齐网络问政平台上乌鲁木齐市自然资源局、乌鲁木齐市建委、乌鲁木齐市规划局答复的网页截屏，用于证明鸿远投资公司没有履行合同义务的事实。鸿远投资公司对上述证据发表质证意见认为，对上述证据的真实性认可，关联性不认可，无法证实我公司存在逾期办证的行为，竣工验收备案与办理产权证书也没有关联性，且没有及时办证是由于苑建志2018年4月25日才交纳契税维修基金导致的。本院经审查认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院予以确认。对上述证据与本案的关联性，本院将结合全案予以综合认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经查阅双方当事人提交的证据，双方于2015年5月15日签订的合同名称为《商品房预售合同》。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于本案的案由问题，双方当事人买卖交易的房屋为商品房，且交易时涉案房屋已竣工，双方签订的合同文本名称虽为《商品房预售合同》，但双方交易的标的物实为已竣工的商品房，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：苑建志要求鸿远投资公司向其支付逾期办证违约金695,235元，有无相应的事实和法律依据。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，苑建志与宏远投资公司签订的《商品房预售合同》第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第无项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起无日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的无％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。3.无。”基于鸿远投资公司于2014年12月1日就已经将涉案房屋交付苑建志，而双方当事人签订《商品房预售合同》的时间是2015年5月15日的事实，即双方当事人签订《商品房预售合同》时已经超过了“商品房交付使用后90日内”的时间，该事实导致上述合同条款中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定客观不能实现，双方无法按该约定履行，因此，苑建志依据该约定认为鸿远投资公司违约的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。其次，从该条款中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”约定内容来看，这里所说的买受人取得房地产权属证书的备案程序应包括转移备案。依据乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的回函，转移登记需要收取的材料中包括维修资金票证，而苑建志于2018年4月24日才交纳涉案房屋的维修资金，因此，对苑建志认为其未能在规定期限内取得房地产权属证书，责任应当归咎于鸿远投资公司的上诉意见，本院不予采纳。第三，根据双方当事人的合同约定内容来看，双方对于逾期办证违约金有明确约定，即：“双方同意按下列第无项处理”。因此，对于苑建志认为双方当事人没有约定逾期办证违约金，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算逾期办证违约金的上诉理由，本院亦不予采纳。且，一、二审庭审中，苑建志均未向法庭出示证据证明其存在逾期办证损失的事实。故，对苑建志要求鸿远投资有限公司向其支付逾期办证违约金695,235元的上诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，苑建志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,752.35元（苑建志已预交），由苑建志负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十月三十日 书记员 刘 杨