北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终9378号上诉人（原审被告）：姚辉，男，1982年4月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：马利，北京市方诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会，住所地北京市房山区燕东路北庄南里。负责人：沈庆伟，主任。委托诉讼代理人：王晓峰，北京市东卫律师事务所律师。上诉人姚辉因与被上诉人北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会（以下简称：燕东路居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。姚辉上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、燕东路居委会是否具有主体资格，包括房屋的出租资格，我方持有异议。二、根据相关法律规定，燕东路居委会依据协议书取得收取我方财产即租金或管理费应当返还，但一审仅支持燕东路居委会一方主张的我方腾退房屋并对造成两份协议无效的主要过错者燕东路居委会收取我方管理费、押金不予处理及返还，显失公平；三、双方签订的两份协议属于不同性质、不同内容的协议书，履行的起止时间、标的物的坐落位置各异，不应并案审理，应当分别立案审理。因此一审判决认定事实错误，适用法律不当，显失公平。燕东路居委会辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。燕东路居委会向一审法院起诉请求：1.依法解除燕东路居委会与姚辉分别于2015年1月1日、2015年6月30日签订的两份联营协议书并判令姚辉返还房屋两间（20平方米房屋一间、40平方米房屋一间）；2.判令姚辉支付燕东路居委会管理费（租金）5万元；3.本案诉讼费用由姚辉承担。诉讼过程中，燕东路居委会将其诉讼请求变更为：1.确认双方签订的两份协议书无效，姚辉返还位于燕东路218路218公交车站西侧20平方米房屋、40平方米房屋各一间；2.本案诉讼费用由姚辉承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年1月1日，燕东路居委会（甲方）与姚辉（乙方）签订《房屋租赁协议书》，载明：“甲、乙双方就华盛赢联营事宜达成如下协议：（奥天超市）一、联营时间：2015年1月1日至2015年12月31日止，期限为一年。二、甲方为乙方提供房屋五间，面积40平方米；在联营期间，乙方不得损坏拆除所有设施（包括乙方根据经营所需而进行的改造、装修等）。在联营期间因不可抗拒的自然灾害，房屋受损有甲方支付修理费用，修复期间可按协议日期顺延经营时间，顺延期间甲方不收管理费。三、乙方应向甲方预交押金人民币1000元整，联营期间双方因单方面原因终止联营时，应提前一个月告知对方。甲方在乙方提前告知，并按期交钥匙的情况下，应将押金如数退还乙方，否则甲方有权扣除全部押金。若因甲方原因终止经营时，并未提前告知乙方，应承担乙方相应的经济损失。如遇政策变化时以政策为准，双方共同协商解决遗留问题。四、协议自签订之日起生效。乙方每月交一次管理费，金额六佰五十元整（650元），到缴费时，乙方应在月初5日前缴清，滞后一日甲方有权收取10%滞纳金，超过10日甲方有权从押金中扣除，当协议期满或双方同意终止时结清余款。五、联营期间，乙方应遵守国家的各项法律、法规及当地的治安条例，如发生火灾，盗窃等各种案件均由乙方承担。六、联营期间乙方应依法纳税，因经营所发生的水、电、气等费用由乙方承担。七、联营协议期满前一个月，甲、乙双方应协商续签协议，否则乙方应在三个工作日内推出经营场所，如果乙方无故不推出经营场所，甲方有权收缴乙方双倍的管理费。八、乙方不得私自将经营场所、属于移交财产等转租他人，由此造成的后果由乙方承担。九、此协议一式三份，甲、乙双方可持一份，报迎风街道民政科一份。十、此协议自签字之日起生效。”合同签订后，双方均依约履行合同义务。双方均认可，甲方为乙方提供房屋一间，并非合同载明的“五间”。2015年6月30日，燕东路居委会（甲方）与姚辉（乙方）签订《联营协议书（理发店）》，载明：“经双方协商就居委会门脸房（理发店）联营事宜达成如下协议：一、联营时间：2015年7月1日至2016年6月30日止，期限为一年。二、甲方为乙方提供房屋一间，面积20平方米；在联营期间，乙方不得损坏拆除所有设施（包括乙方根据经营所需而进行的改造、装修等）。在联营期间因不可抗拒的自然灾害，房屋受损由甲方支付修理费用，修复期间可按协议日期顺延经营时间，顺延期间甲方不收管理费。三、乙方应向甲方预交押金人民币500元整，联营期间双方因单方面原因终止联营时，应提前一个月告知对方。甲方在乙方提前告知，并按期交钥匙的情况下，应将押金如数退还乙方，否则甲方有权扣除全部押金。若因甲方原因终止经营时，并未提前告知乙方，应承担乙方相应的经济损失。如遇政策变化时以政策为准，双方共同协商解决遗留问题。四、协议自签订之日起生效。乙方每月交一次管理费，金额陆佰元整（600元），到缴费时，乙方应在当月5日前缴清，滞后一日甲方有权收取10%滞纳金，超过10日甲方有权从押金中扣除，当协议期满或双方同意终止时结清余款。五、联营期间，乙方应遵守国家的各项法律、法规及当地的治安条例，搞好卫生，如发生火灾，盗窃等各种案件均由乙方承担。六、联营期间乙方应依法纳税，因经营所发生的水、电、气等费用由乙方承担。七、联营协议期满前一个月，甲、乙双方应协商续签协议，否则乙方应在三个工作日内推出经营场所，如果乙方无故不推出经营场所，甲方有权收缴乙方双倍的管理费。十、乙方不得私自将经营场所、属于移交财产等转租他人，由此造成的后果由乙方承担。十一、此协议一式三份，甲、乙双方各持一份，报迎风街道民政科一份。十二、此协议自签字之日起生效。”合同签订后，双方均依约履行合同义务。经询，姚辉称自2010年开始，双方即存在租赁合同关系。双方确认涉案两份合同租金分别支付到2015年12月31日（40平方米房屋）、2016年6月30日（20平方米房屋）。经询，燕东路居委会称上述房屋系其建设的临时建筑，既没有房屋所有权证书，也没有建筑规划许可证或审批手续。上述事实，有燕东路居委会提交的《房屋租赁协议书》《联营协议书（理发店）》及双方的庭审陈述等在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案两间房屋，系燕东路居委会未经批准建设的临时建筑，截至一审辩论终结前，亦未取得主管部门批准建设手续，故可以认定燕东路居委会与姚辉签订的涉案房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的涉案房屋租赁合同无效，燕东路居委会要求姚辉返还涉案两间房屋，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于姚辉所称因合同无效导致的损失，经法院释明后，姚辉至今尚未提出反诉主张，故对于姚辉称其房屋装修等损失，姚辉可以通过另案诉讼解决。关于姚辉主张的涉案两份协议性质不同，标的物各异，应分别立案处理的辩论意见。本案中，考察两份协议的内容，可以看出，虽然两份协议名称各异，但内容基本一致。《联营协议书（理发店）》，虽名为联营，实为房屋租赁。法院认为，对于原、被告相同、诉讼标的属于同一种类的多个合同争议，当事人并案起诉的，可以作为一个案件合并受理。故对于姚辉主张两份协议分案处理的辩论意见，法院不予采信。关于姚辉对燕东路居委会主体资格的异议。本案中，燕东路居委会作为出租方与姚辉签订了涉案两份协议，双方因涉案两份协议产生纠纷，作为合同当事人，燕东路居委会具有原告主体资格。姚辉对燕东路居委会的诉讼主体资格和出租资格提出异议，但其并未提交证据证明燕东路居委会存在不适格的情形，故对姚辉的此项辩论意见，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、确认北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会与姚辉于2015年1月1日签订的《房屋租赁协议书》、于2015年6月30日签订的《联营协议书（理发店）》无效；二、自判决生效之日后六十日内，姚辉将位于北京市房山区燕山地区218路218公交站点西侧案涉2间平房腾空交北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会收回，腾空时不得损坏屋内原有设施。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案两间房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故燕东路居委会与姚辉签订的涉案房屋租赁合同无效。涉案房屋系姚辉从燕东路居委会处承租，且房租亦交予燕东路居委会。燕东路居委会作为双方合同当事人，有权提起本案诉讼。姚辉上诉主张燕东路居委会存在主体不适格的情形，依据不足，本院不予支持。在合同无效的情况下，姚辉应当将涉案两间房屋予以返还。姚辉主张因合同无效导致其受到损失，因姚辉未就此提出反诉，故对于赔偿损失的问题，本案不予处理。综上所述，姚辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由姚辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年十月三十日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯