江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3866号上诉人（原审原告）：喻秋瑶，女，1986年8月30日生，汉族，居民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：喻赤（喻秋瑶的父亲），1961年7月16日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：王春华，江苏江豪海信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东台市中瑞银基地产有限公司，住所地江苏省东台市新民北路**德驰华府****。诉讼代表人：刘正华，东台市中瑞银基地产有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。上诉人喻秋瑶因与被上诉人东台市中瑞银基地产有限公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1313号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。喻秋瑶上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持喻秋瑶全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中瑞公司承担。事实和理由：1.中瑞公司所实际售卖的房屋与司法拍卖公告描述不一致，实际售卖交付的房屋1610系顶层，而拍卖公告中写明房屋最高17层，显然公告中对于实际售卖的房屋是顶层还是次顶层的描述与实际不一致；2.喻秋瑶并未以案涉房屋非次顶层为由拒绝签订房屋买卖合同及拒绝接收房屋，喻秋瑶对案涉房屋是否顶层虽存有异议，要求予以解决，但喻秋瑶提出的解决方案并非拒签合同；3.案涉房屋系由中瑞公司直接出卖，并非由法院通过司法拍卖处置破产企业资产，故本案不适用关于司法拍卖的有关规定；4.案涉竞买须知第四条载明的“标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，该条款为格式条款，应为无效条款。中瑞公司辩称，1.案涉拍卖公告及竞买须知，载明的内容清楚，且有特别提醒内容，告知竞买人的注意义务，不存在因公告内容不清楚而引起竞买人误解的情形；2.喻秋瑶未按通知时间签订商品房买卖合同的事实存在，且其拒签理由为非次顶层，一审认定未能及时签合同的原因与客观事实一致；3.案涉房屋在司法平台进行拍卖没有违反法律禁止性规定；4.竞买须知不存在无效情形，不存在格式条款的效力之争。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。喻秋瑶向一审法院起诉请求：1.判令中瑞公司赔偿未按约交付次顶层房（实际交付的是顶层）的楼层差价损失8万元（以鉴定为准），给付迟延交房的利息损失78800元（以购房款663775元为基数自2018年2月2日起至2020年3月30日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费用由中瑞公司负担。一审法院查明的事实：2017年3月29日，江苏省东台市人民法院（以下简称东台法院）作出（2017）苏0981破申1号民事裁定：受理殷某等人对中瑞公司的重整申请。同日，东台法院作出（2017）苏0981破1号决定书，指定姜某、朱某、杨某、软风均、苏某、刘正华为清算组成员，该清算组担任中瑞公司管理人。2017年12月28日，中瑞公司管理人经东台法院同意在淘宝网司法拍卖平台上发布《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1610室等房产的拍卖公告》，载明主要内容：特别声明本次拍卖为中瑞公司管理人根据债权人委员会表决通过的《商品房财产变价方案》进行的拍卖；本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由中瑞公司管理人负责；一、拍卖标的：中瑞公司名下中瑞华府5号楼1610室房产，起拍价593775元，保证金10万元，增加幅度5000元。特别提醒：该房产房产证未领取，土地证未分割，该楼盘土地使用权整体被抵押于中国建设银行；二、咨询、展示看样的时间与方式：公告期间（节假日及休息时间除外）接受咨询，有意者可自行前往看样，也可在开拍三个工作日前与中瑞公司管理人联系，统一安排看样（联系电话：0515-8521****、电话：189××******）；五、特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。十二、竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息，该材料仅为竞价成功确认书，并非《拍卖成交确认书》，竞买人按竞买公告第十条交清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同。涉及5号楼1610室的标的物介绍：建筑总面积101.50平方米、公摊面积26.43平方米、房产年龄准现房、装修情况毛坯、房屋户型3室2厅1卫、房屋楼层16层，最高17层、房屋朝向南北向；标的评估总价696290元。《竞买须知》第四条：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”第十条：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”2018年2月7日，喻秋瑶交纳保证金100000元。同日，喻秋瑶以663775元成功竞得东台市北海中路中瑞华府5幢1610号住宅。2018年2月13日，喻秋瑶向中瑞公司银行账户转账563775元。中瑞公司管理人于2018年10月16日电话通知喻秋瑶于2018年10月19日签订商品房买卖合同。届期，喻秋瑶未与中瑞公司签订合同。2018年12月25日，中瑞公司管理人向喻秋瑶发出《通知书》，通知喻秋瑶在2019年1月5日前到东台市中瑞华府接待中心办理《商品房买卖合同（预售）》签订手续。《通知书》载明：合同签订手续签订完成后，随后即将办理房屋交付相关手续。2019年1月4日，喻秋瑶前往签订合同时，未在中瑞公司提供的《商品房买卖合同（预售）》上买受人处签名，而是在该合同中第18页买受人下方书写“注：对本合同与该房在司法拍卖公告及其他网上公布的拍卖材料一致的我方同意，其它的皆不认可。喻秋瑶2019年1月4日”的内容。2019年10月8日，喻秋瑶向江苏省东台市人民法院提起诉讼，后该院因法定事由提请本院对本案指定管辖。2019年11月22日，本院指定一审法院管辖。2020年3月27日，喻秋瑶与中瑞公司管理人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，同意购买中瑞华府5号楼1610室房屋，总价665610元，扣除喻秋瑶已付房款563775元，保证金100000元，喻秋瑶另支付实测面积补差尾款1835元。案涉房屋（现编号为××楼1610室）已于2020年3月30日交付喻秋瑶。本案的争议焦点为：1.中瑞公司向喻秋瑶交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋是否一致；2.中瑞公司向喻秋瑶交付房屋是否逾期。一审法院认为，关于中瑞公司向喻秋瑶交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋是否一致的问题。一审法院认为，中瑞公司管理人通过淘宝网司法拍卖平台拍卖处置破产企业中瑞公司位于中瑞华府5号楼1610室商品房（现编号为3幢1610室），喻秋瑶报名参与竞拍并竞得该商品房，后交纳了全部购房款，喻秋瑶与中瑞公司就现编号为3幢1610室房屋建立商品房买卖合同关系。喻秋瑶、中瑞公司建立买卖合同关系后，拍卖公告应成为双方合同的组成部分，对双方具有约束力。拍卖公告及拍卖须知中载明“本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由中瑞公司管理人负责”，“特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，“未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”等内容，并公告了咨询、展示看样的时间与方式以及中瑞公司管理人的联系方式。喻秋瑶应当实地看样或咨询中瑞公司，对标的物情况充分了解后，再行参与竞买，否则应承担相应的法律后果。本案喻秋瑶本人在竞买前既未实地看样，亦无证据证实其已向管理人咨询竞买标的的实际情况，根据拍卖公告及拍卖须知的约定，应当视为喻秋瑶对拍卖标的实物现状的确认。因此，喻秋瑶在淘宝网上竞买的房屋应认定为现编号为3幢1610室的房屋。喻秋瑶诉称中瑞公司交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋不一致，一审法院不予采信。喻秋瑶主张中瑞公司支付楼层差价损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对喻秋瑶要求对楼层差价进行评估或咨询的申请，一审法院不予采纳。关于中瑞公司向喻秋瑶交付房屋是否逾期的问题。一审法院认为，拍卖公告载明：“竞买人按竞买公告第十二条交清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同”，喻秋瑶于2018年2月13日已交纳全部拍卖款项，中瑞公司应于2018年2月19日前与喻秋瑶签订商品房买卖合同，中瑞公司于2018年10月16日才通知喻秋瑶于10月19日签订合同，违反拍卖公告的约定，故中瑞公司应支付喻秋瑶以购房款663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失19409.89元（以663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算）。喻秋瑶未按通知时间签订商品房买卖合同，后又以竞买标的物（现编号为3幢1610号）非次顶层为由，不同意签订正式商品房买卖合同、接收3幢1610室，并进行诉讼，一审法院经审理认为喻秋瑶的理由不能成立，因此喻秋瑶主张自2018年10月20日起产生的利息损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、中瑞公司赔偿喻秋瑶以购房款663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失19409.89元，于本判决生效之日起30日内履行完毕；二、驳回喻秋瑶的其他诉讼请求。案件受理费3476元，由喻秋瑶负担3191元，中瑞公司负担285元。二审中，王双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，中瑞公司陈述，拍卖时案涉房屋实物已经存在，工程施工时案涉房屋所在楼号是5号楼，在办理产权证时按照公安机关编发的门牌编号为××楼，中瑞公司一共开发了三栋楼，都是沿街的，下面是门市上面是住宅，其中1-16层每层三个单元，每个单元4户，每层12户，17层一共2个单元，每个单元4户，一共8户，只有1单元和2单元，没有3单元。本院认为，喻秋瑶通过淘宝网司法拍卖平台竞得中瑞公司出卖的案涉1610室房屋后，中瑞公司应按拍卖公告载明的期限及时与喻秋瑶签订商品房买卖合同。中瑞公司未及时与喻秋瑶签订商品房买卖合同，给喻秋瑶造成损失的，中瑞公司应承担相应赔偿责任。关于拍卖公告描述的房屋与实际出卖房屋是否存在不一致情形的问题。经查，案涉拍卖公告中载明房屋信息包括“房号5号楼1610室，最高17层”，喻秋瑶认为无法从上述信息得知案涉1610室房屋系顶层房屋。对此，本院认为，因案涉房屋系人民法院在审理破产案件中委托破产企业管理人通过淘宝网司法拍卖平台处置出卖的资产，有别于开发商出卖的商品房，参与竞买的人应当对竞买标的物进行实地查看全面了解，竞买人对所拍卖房屋状况全面了解核实的注意义务应高于购买普通房屋。根据双方当事人在二审中的陈述，案涉1610室房屋所在楼栋系部分17层，部分16层，而拍卖公告发布时，房屋已经建成，虽未标注楼号、房号，但通过询问或根据一般常识，一般人能够辨识案涉1610室房屋的具体位置系处顶楼，故喻秋瑶提出案涉拍卖公告描述的房屋与实际出卖房屋不一致的上述理由不能成立，本院不予支持。关于中瑞公司未及时签订房屋买卖合同给喻秋瑶造成的损失如何认定的问题。经查，喻秋瑶竞得案涉1610室房屋后，中瑞公司未及时与喻秋瑶签订房屋买卖合同构成违约。至2018年10月19日，中瑞公司电话通知喻秋瑶签订房屋买卖合同，双方虽因楼层等原因未能签订合同，但此时房屋已符合交付条件，中瑞公司亦已要求签订房屋买卖合同，故应认定此时中瑞公司逾期签订房屋买卖合同的违约情形不再存在，故一审判决仅支持喻秋瑶在2018年10月19日之前的资金占用利息损失并无不妥。另，本案拍卖公告描述的楼层与实际是否一致，并不涉及房屋质量、结构调整、房地产面积差异等问题，故拍卖公告第五条及竞买须知第四条载明的内容，不影响本案处理结果。综上，喻秋瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3191元，由上诉人喻秋瑶负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十月二十九日书记员 施凯钰