广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终843号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶帆，男，1987年7月9日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人叶帆商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的认购协议书是商品房预约合同，但双方仍必须遵守合同的约定，被上诉人并无任意解除权。双方约定《商品房买卖合同》签订的时间由上诉人通知后15天内签订，上诉人已经在疫情趋缓期间即通知被上诉人履行签订义务，完全符合《认购协议书》的约定，一审法院违背双方的合同意愿，主观称“有违商品房交易市的习惯”没有任何事实依据；且根据法律规定，双方有约定的按照约定，无约定的再按照法律一般规定，在没有法律规定的情况下再适用交易习惯（并且要提交证据证明交易习惯的存在）。因此，在上诉人没有违反任何合同约定的情况下，被上诉人一方拒绝履行余下合同义务的，被上诉人构成违约，上诉人可没收定金，且被上诉人无合同解除权。二、因为被上诉人主张解除《认购协议书》的请求不成立，一审判决上诉人返还145,041元购房款及利息没有事实和法律依据。购房款本就不应当返还，因为是被上诉人拒绝履行义务违约所致，上诉人没有返还利息的义务，至多也只是将被上诉人扣除违约金以外的剩余款项退还给被上诉人。 叶帆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人不履行其协议义务，被上诉人依法享有合同解除权。双方于2018年5月13日签订认购协议，至一审起诉时已有19个月之久，被上诉人已给上诉人足够的信赖并耐心等待，但上诉人并没履行其义务，也没对被上诉人作出过任何解释。上诉人在已将案涉房屋设定抵押登记的情况下与被上诉人签订认购协议，并收取了被上诉人30,000元定金和145,041元购房款，但其既不告知被上诉人房屋设定抵押登记的事实，也不注销抵押登记，已违反了《合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定。上诉人一直不将案涉房屋解除抵押登记，长时间不与被上诉人签订商品房买卖合同，已以自己的行为表明其不履行协议中签订商品房买卖合同这一主要义务。如果不能解除认购协议，合同关系仍将处于一种极不确定的状态，对被上诉人严重不公，将会对被上诉人合法权益带来损害。因此，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被上诉人享有合同解除权，有权解除认购协议。二、原审判决关于上诉人在一审起诉后才注销抵押登记并发出签订合同通知书超过合理期限，有违交易习惯的认定完全正确。上诉人于2018年2月11日将案涉房屋设定抵押，直到被上诉人起诉之后的2020年1月16日才注销抵押登记，明显是为应诉才注销的。双方签订的认购协议中，虽并未对将来签订商品房买卖合同的日期进行约定，但在收到被上诉人17万多元的情况下，上诉人拖了19个月多仍没向被上诉人作出过签订商品房买卖合同的任何意思表示，一审中还以双方没有约定签订时间而进行抗辩，毫无诚信可言。按上诉人这一抗辩理由，那么即使上诉人十年、二十年不与被上诉人签订商品房买卖合同，认购协议依然要继续履行，这对被上诉人来说严重不公。三、上诉人称受疫情影响、已发出签订合同通知书等诉称并不能否定其一直不履行义务的违约事实。虽然上诉人在一审起诉之后注销了案涉房屋的抵押登记，并于2020年4月1日向被上诉人发出通知，都是在一审起诉后才进行的，对本案并不产生任何法律效力。四、协议解除后，上诉人应当依法向被上诉人返还定金、购房款并赔偿利息损失。因上诉人一直怠于履行其义务，拒绝被上诉人的商品房买卖合同签订要求，致使双方不能签订商品房买卖合同，被上诉人有权行使合同解除权解除认购协议。一审依据《合同法》第九十七条、《担保法》第八十九条判决上诉人双倍返还定金、返还全部购房款并支付利息完全正确。 叶帆向一审法院起诉请求：1.解除叶帆与富乐华公司签订的《中央商务区(CBD)北部湾互联网小镇房屋认购协议书》；2.富乐华公司向叶帆双倍返还定金共6万元（以定金3万元的2倍计）；3.富乐华公司向叶帆返还房款145,041元，并支付利息11,386.73元（以己付房款145,041元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年5月15日暂计至2019年12月31日，其余利息计至全部款清之日）。 一审法院查明事实：2018年5月13日，叶帆与富乐华公司签订《中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇房屋认购协议书》（以下简称《协议书》），约定叶帆自愿认购富乐华公司开发的中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇17号32层01号房产，建筑面积为47.69平方米，标准单价为每平方米8,151.20元，总价为388,731元。付款方式，在签订本协议时，叶帆自愿交纳认购定金3万元，在签订《商品房买卖合同》，否则视为叶帆放弃本认购协议，富乐华公司解除本认购协议，将该物业另售他人，叶帆所交的定金不予退还。同日，富乐华公司出具《收据》（编号：1217615），认可收到叶帆交来的北部湾互联网小镇6-17-3201号房定金3万元。2018年5月14日、5月15日，富乐华公司出具《收据》（编号：7016373、1217680），分别载明收到叶帆交付的房款8万元、65,041元。2020年4月1日，叶帆向富乐华公司寄送《签订商品房买卖合同通知书》，告知叶帆在收到该通知15日内到富乐华公司处换签《商品房买卖合同》，如逾期则按合同约定承担相应的违约责任，该邮件被好邻居商店代理店代收。 另查明，案涉房产于2018年2月11日为案外人柳州市区农村信用合作联社设定抵押权登记，2020年1月16日注销了该抵押权登记。 一审法院认为，《协议书》具备了标的物房屋的基本情况，即房号、面积和房价，双方还约定了支付认购定金及之后签订《商品房买卖合同》的情况，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，应为预约合同。该《协议书》经双方签字盖章确认，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方负有在约定条件成就时订立商品房买卖合同的义务，预约合同当事人的权利是请求双方履行订立合同的义务。现叶帆向一审法院提起诉讼明确表示不愿继续履行预约合同，由于叶帆、富乐华公司均享有自愿订立合同的权利，在叶帆已明确表示不愿意继续签订后续合同，故该预约合同已无继续履行的可能，故对叶帆的该项主张，予以支持。 关于叶帆主张富乐华公司双倍返还定金的问题。双方在《协议书》中约定叶帆需在接到富乐华公司通知15日内与富乐华公司签订《商品房买卖合同》，但未对富乐华公司通知的时间作出约定。叶帆、富乐华公司于2018年5月13日签订该《协议书》，截至叶帆向本院起诉之日即2020年1月2日，案涉房屋仍处于为案外人设定抵押的状态，富乐华公司亦一直未通知叶帆签订《商品房买卖合同》，因此，系富乐华公司的行为直接导致双方无法继续签订《商品房买卖合同》。富乐华公司虽于叶帆起诉后注销该抵押权登记，并于2020年4月1日通知叶帆签署《商品房买卖合同》，该期限已超过合理期限，有违商品房交易市场的习惯，叶帆已无意愿同富乐华公司继续签订合同，故案涉预约合同无法继续履行的责任应归责于富乐华公司。叶帆、富乐华公司在《协议书》中明确约定该定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，故作为收受定金的富乐华公司，不履行约定债务，应双倍返还定金，故对叶帆的该项主张予以支持。 关于叶帆主张富乐华公司返还房款并支付利息的问题。因双方未签订《商品房买卖合同》，富乐华公司收取叶帆的案涉购房款145,041元（8万元＋65,041元）无事实和法律依据，应予以返还。关于该笔款项占用期间的利息，以145,041元为基数，从2018年5月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为8,822.32元；2019年8月20日后的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至富乐华公司实际清偿之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、解除叶帆与富乐华公司于2018年5月13日签订的《中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇房屋认购协议书》；二、富乐华公司双倍返还叶帆定金6万元；三、富乐华公司返还叶帆购房款145,041元并支付截至2019年8月19日利息8,822.32元，后续利息以145,041元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至清偿之日止。案件受理费4,546.42元，减半收取计2,273.21元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明事实进行确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对《协议书》的效力认定正确，本院予以确认。关于被上诉人是否有权解除涉案协议书的问题，协议书约定，上诉人负有通知被上诉人签订《商品房买卖合同》的义务，虽未对通知的时间作出约定，但上诉人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯，在合理期间全面履行该通知义务。本案中，双方于2018年5月13日签订《认购书》，上诉人于2020年4月1日，即被上诉人于2020年1月2日起诉后方才通知被上诉人签署《商品房买卖合同》，已超过合理期限，再根据涉案房屋于2018年2月11日至2020年1月15日期间一直处于为案外人设定抵押的事实，被上诉人要求解除涉案《协议书》，符合法律规定，一审判决支持被上诉人的该项诉请正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，一审判决被上诉人返还上诉人购房款145,041元并支付该款项被占用期间的利息，并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否应双倍返还定金的问题，双方明确约定被上诉人向上诉人给付3万元定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，上诉人未在合理期间通知被上诉人，被上诉人亦无继续交易的意愿，故涉案协议书无法继续履行的责任应归责于上诉人，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，一审判决上诉人双倍返还被上诉人购房定金，共60,000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,546.42元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十月十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪