湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3161号上诉人（原审被告）：李康，男，1975年12月7日出生，汉族，住襄阳市邓城大道百盟城市。上诉人（原审被告）：仰明慧，女，1975年8月25日出生，汉族，住襄阳市邓城大道百盟城市。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑鹏，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市高新区追日路**。统一社会信用代码：91420600773907608T。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人:张兰秀，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人:许娟，湖北三顾律师事务所律师。原审第三人：湖北百盟投资集团有限公司，住所地襄州区邓城大道**。法定代表人：蔡传祥，该公司总经理。原审第三人：湖北俊捷物业服务有限公司，住所地襄州区邓城大道**国际新城****。法定代表人：李家斌，该公司总经理。上诉人李康、仰明慧因与被上诉人湖北枫林物业服务有限公司（下称枫林物业公司）、原审第三人湖北百盟投资集团有限公司（下称百盟公司）、湖北俊捷物业服务有限公司（下称俊捷公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李康、仰明慧共同的委托诉讼代理人郑鹏，被上诉人枫林物业公司的委托诉讼代理人张兰秀、许娟接受本院询问。本案现已审理终结。李康、仰明慧共同上诉请求：1.依法撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2106号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人主张收费的依据是否合法有效，以及其物业服务是否可以请求业主支付物业费，一审法院均未查明。1.被上诉人主张物业费是基于合同约定的合同义务，依照《物业管理条例》第二十三条以及《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条的规定，《临时管理规约》应明示，并予以说明。物业服务合同约定的服务内容、标准、收费项目、收费标准以及收费方式等均应予以公示，而案涉的《前期物业合同》直到此次起诉，上诉人未见过，物业公司也未在物业公告区域告知收费标准和服务标准。2.被上诉人未提供与案涉物业服务合同相对应的物业服务，该事实在被上诉人与百盟公司解除合同的内容中已注明，业主拒缴物业费以及联名抗议书也可以证实。3.案涉小区消防设施、化粪池、共用照明系统一直处于损坏状态；小区摄像头损坏113个；商铺和顶层漏水问题一直没有得到处理；垃圾堆放半年以上未清理，以上事实足以说明被上诉人提供的物业服务项目和质量与合同约定标准差距明显，业主可以要求减收物业费用或要求返还多交的物业服务费用。4.被上诉人代收代缴电费时，向业主收取了额外费用。5.被上诉人服务期间在外墙、大厅、电梯间等公共区域投放广告牌等经营行为的收益，未向业主公示，其用途业主至今未知。6.被上诉人没有提供证据证实其在起诉前曾向上诉人催收过物业费。7.被上诉人仅凭一份案涉的《前期物业合同》不能证明其提供了物业服务，被上诉人一审的主张缺乏事实依据，应予驳回。（二）一审法院判决缺乏法律依据，适用法律错误。被上诉人未依照合同约定提供对应的物业服务，上诉人有权拒缴物业费。而且被上诉人因不完全履行合同义务，上诉人有权要求其继续履行合同义务，承担赔偿责任。一审法院只判令上诉人支付物业费，未判决被上诉人承担相应的违约责任，适用法律不当。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。枫林物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.案涉的《前期物业合同》依法对业主即上诉人具有法律约束力。2.被上诉人与百盟公司除签订案涉物业合同外，还与上诉人签订有《临时管理规约》，对物业服务内容、标准以及收费项目、方式等均有明确约定，上诉人称不知情不属实。3.被上诉人一审中提交了物业服务活动的照片，电梯定期检查报告、电梯维修合同、保洁服务合同、保安服务合同等证据证实履行了合同义务，上诉人所称的问题未提供证据证实。虽被上诉人履约中难免有瑕疵，但并非其拒交物业费的理由。4.被上诉人一审诉请支付物业费、违约金和诉讼费，法院依当事人诉请审理。上诉人一审未请求被上诉人承担赔偿责任，法院当然不予审理。百盟公司、俊捷公司未发表述称意见。枫林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李康、仰明慧给付2015年6月1日至2019年5月31日物业管理费共计14385.12元（其中2101室物业费5261.66元、2102室物业费4186.37元、2107室物业费4937.09元）；2.判令李康、仰明慧按照每日万分之一支付逾期付款的违约金直至结清全部物业费用，截止2020年4月30日应支付违约金为4804元；3.判令李康、仰明慧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：枫林物业公司于2005年5月9日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围包括：物业管理及培训；水电安装及维修；家政服务；房屋中介服务；房屋修缮；室内外装饰装修；小型建筑安装；楼宇监控系统安装；园林绿化；停车场服务。2014年4月10日，枫林物业公司与百盟公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：百盟公司选聘枫林物业公司对襄阳百盟城市广场C地块提供前期物业管理服务，服务范围包括房屋共用设备、共用设施设备及其运行（包括楼盖、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、道路、停车场、垃圾房、化粪池、沟渠、共用照明系统、室外排水管网、消防设施、电梯、发电机、水泵、共用设施设备使用的房屋）的维护与管理、公共环境卫生、绿化管理、治安防范等。物业服务费用为：项目交付第一年，商业、写字楼按产权登记面积每月每平方米2元计算，项目交付第二年起，物业服务费用按产权登记面积每月每平方米按商业3元、写字楼2.3元标准收取，地，地下停车位服务费每月每辆60元主从被通知收楼或者房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后可以按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止，逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行支付欠费总额万分之五的违约金。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等内容。李康、仰明慧所有的襄州区邓城大道百盟城市广场C地块C2幢2107室房屋建筑面积51.89平方米、C2幢2102室房屋建筑面积39.26平方米、C2幢2101室房屋建筑面积47.73平方米。上述房屋于2014年5月14日交付。同日，李康、仰明慧签收了枫林物业公司制作的《临时管理规约》，该规约对物业的使用、维护、管理，物业费的收取标准等进行约定。之后，李康、仰明慧缴纳了部分物业管理费。2019年4月30日，枫林物业公司向百盟C地块业主公告其将于2019年6月1日退出百盟城市广场小区的物业管理，由湖北俊捷物业服务有限公司提供物业服务。并公告了“部分业主缴纳的装修押金等需要退还或冲抵物业费，由湖北枫林物业服务有限公司负责处理，枫林物业管理期间部分业主的欠费，由湖北枫林物业服务有限公司继续收取…”。在2019年6月1日前，枫林物业公司与相关单位签订了保安、保洁、垃圾清运、电梯维护合同等，提供了相应的物业管理服务。一审法院另查明，自2015年6月1日起，李康、仰明慧未再缴纳物业管理费，截止到2019年5月31日，按照约定计算方法，李康、仰明慧共计欠枫林物业公司管理费14385.12元。2019年10月11日，李康用百盟公司所欠部分工程款抵扣2015年6月1日起至2019年12月31日止所欠物业费17568.32元，第三人俊捷物业公司向被告李康出具了收据。诉讼中，第三人俊捷物业公司将枫林物业公司应收取的李康自2015年6月1日起至2019年5月31日止的物业费14385.12元返还给李康。枫林物业公司索要物业费无果，引发诉讼。审理中，李康、仰明慧自愿放弃要求李康、仰明慧承担逾期支付物业费违约金的诉讼请求。一审法院认为：枫林物业公司与百盟公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，且枫林物业公司具备物业服务资质，合同自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，枫林物业公司与百盟公司签订的《前期物业管理服务合同》对李康、仰明慧具有约束力，李康、仰明慧签收了枫林物业公司制作的《临时管理规约》,应按该规约、《前期物业管理服务合同》履行相关义务。枫林物业公司为李康、仰明慧提供了相应的物业管理服务，李康、仰明慧作为业主也获得了服务并受益，李康、仰明慧应当依约履行交纳物业服务费的义务。李康、仰明慧自2015年6月1日起至2019年5月31日止共计拖欠物业管理费14385.12元，未及时交纳，损害了枫林物业公司的合法权益，应当承担民事责任。故枫林物业公司要求李康、仰明慧给付拖欠的物业管理费14385.12元，符合法律规定，予以支持。枫林物业公司自愿放弃违约金的诉讼请求，是对自己权利的处分，予以支持。李康、仰明慧辩称枫林物业公司物业服务不到位的情况，因未能提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：李康、仰明慧于判决生效后十日内向湖北枫林物业服务有限公司交纳物业管理费14385.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取140元，由李康、仰明慧共同负担。二审中，上诉人未向本院提交新证据。被上诉人拟证实其合同期间提供了物业服务，提交了2017、2018以及2019年履行物业服务的照片一组、支付保安、保洁等费用的发票。上诉人质证认为不属于新证据，照片是复印件，不能证明案件事实，而且照片也显示监控是坏的；发票收据真实性无异议，但恰好说明了被上诉人将合同义务全部外包。本院认为，综合一审中被上诉人提交的保安服务合同、保洁服务合同、电梯维修保养合同、支付相关保洁、保安等费用的收据以及上诉人自愿从工程款中抵扣物业费的事实，本院认定上诉人对被上诉人之前的物业服务是认可的。一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人是案涉小区物业业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该小区建设单位百盟公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》依法对上诉人具有法律约束力。合同履行期间，上诉人先缴纳了部分物业费。枫林物业公司与百盟公司解除合同后，上诉人又自愿将其下欠枫林物业公司的物业费14385.12元，从百盟公司应付其的工程款中予以抵扣，其行为表明认同被上诉人的物业服务，同意支付物业费用。现其又以诸多理由拒缴物业费，显然有违诚信原则。至于上诉人上诉称被上诉人代收电费时另行收取了额外费用、公用设施经营收益未公示，不属于本案审理范围，其或相关权利人可另行起诉。一审中，上诉人未诉请被上诉人承担违约赔偿责任，一审法院基于其未诉而未判，法律适用正确。综上所述，李康、仰明慧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由李康、仰明慧共同负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十月三十日书记员 袁江龙