北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9088号上诉人（原审被告）：满洪波，男，1976年2月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区**楼**301。委托诉讼代理人：薛君南，北京冠京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋合贤，男，1968年4月6日出生，汉族，北京天正神达建材有限公司员工，，住北京市大兴区300米职工大院******院被上诉人（原审原告）：宋万东，男，1992年4月16日出生，汉族，北京东源天宝科技服务有限公司员工，，住北京市大兴区300米职工大院******院委托诉讼代理人：马红军，男，1974年7月15日出生，北京东源天宝科技服务有限公司员工。被上诉人（原审被告）：杨万良，男，1960年3月18日出生，汉族，农民，，住北京市大兴区**委托诉讼代理人：杨坤（系杨万良之子），1983年11月7日出生，无业，住北京市大兴区**。上诉人满洪波因与被上诉人宋合贤、宋万东、杨万良房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人满洪波之委托诉讼代理人薛君南，被上诉人宋合贤，被上诉人宋万东之委托诉讼代理人马红军，被上诉人杨万良之委托诉讼代理人杨坤，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。满洪波上诉请求：同意一审判决第一项，要求撤销一审判决第二项，驳回宋合贤、宋万东关于停产停业综合补助费、搬迁补助费的请求或者发回重审。事实和理由：1.一审判决判令我支付宋合贤、宋万东一次性停产停业综合补助费没有事实和法律依据。宋合贤、宋万东在一审中提交的北京天正神达建材有限公司、北京东源天宝科技服务有限公司的营业执照注册地并不在北京市大兴区黄村镇前辛庄村南路北一条9号院落（以下简称涉案房屋）内，二人依法不应获得一次性停产停业综合补助费。2.一审法院认定我与宋合贤、宋万东之间的租赁合同无效，判决却又参照合同约定比例确定我给付宋合贤、宋万东高额补偿款，缺乏法律依据。宋合贤、宋万东辩称，同意一审判决，不同意满洪波的上诉请求。在拆迁位置经营一年以上或提供纳税的都应当获得拆迁补偿，我们的两个公司虽注册地不在涉案房屋，但实际生产办公都在涉案房屋。我们和满洪波之间合同约定是经营使用，也约定了拆迁补偿条款。我们获得一次性停产停业综合补助费是有法律和事实依据的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。杨万良辩称，同意一审判决，不同意满洪波的上诉请求。我与满洪波之间存在租赁合同关系，我对满洪波的转租行为并不知情，本案与我无关。我在拿到补偿款后已经一次性支付给满洪波拆迁款176万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。宋合贤、宋万东向一审法院起诉请求：1.满洪波退还房屋押金10000元；2.杨万良赔偿我方停产停业综合补助费291245元、装修设备及附属物补偿296262元、拆迁补助费58335元，合计655842元；3.满洪波、杨万良对宋合贤、宋万东的经济损失承担连带赔偿责任；4.本案的诉讼费用由满洪波、杨万良承担。一审法院认定事实：2011年12月31日，甲方杨万良与乙方满洪波签订《租赁合同》，杨万良将其享有使用权的前辛庄村南杨井地共2.7亩租赁给满洪波使用。租赁期限自2011年12月31日起至2025年12月30日止。2015年10月10日，甲方（出租人）满洪波与乙方（承租人）宋合贤、宋万东签订《房屋租赁合同》，满洪波将位于北京市大兴区黄村镇前辛庄村院落一处（前辛庄村南路北一条9号）平房11间，车间2个租赁给宋合贤、宋万东使用。租赁期限为10年，自2016年3月1日起至2026年3月1日止，租金前五年为每年15万元，后五年为16.5万元，租金一年一交，提前一个月交付。如在合同期内，遇到国家征占土地及房屋，房屋赔偿款则由甲方全部所有，经营企业赔偿的经营损失费用，90%归乙方所有，甲方帮助乙方办理相关手续，另10%归甲方所有。租赁期间如遇到自然灾害、水灾、风灾、地震等自然灾害不可抗拒因素或国家征占土地给乙方造成损失甲方不承担责任。合同签订后，宋合贤、宋万东开始使用涉案场地及房屋，并交纳10000元押金。2017年7月29日，满洪波退还宋合贤、宋万东2017年8、9、10月份租金共计37500元，押金10000元未退还。2017年7月26日，北京市大兴区黄村镇人民政府发出拆除腾退公告。2017年12月25日，杨万良签订大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议。被拆除腾退房屋1166.69平方米，场地经营面积582.49平方米。补偿款共计2565210元，其中06-09年拆除费752678元、装修设备及附属物补偿价296262元、场地一次性停产停业综合补助费291245元、腾退补助费583345元、资源节约和垃圾减量补助费583345元、搬迁补助费58335元。杨万良获得补偿款后将其中的176万元支付给满洪波。一审法院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。满洪波出租给宋合贤、宋万东使用的房屋未取得合法的规划审批手续，故满洪波与宋合贤、宋万东签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。满洪波收取的1万元押金应退还给宋合贤、宋万东，不能自行进行折抵。本案为租赁合同纠纷，杨万良与宋合贤、宋万东之间不存在租赁合同关系，因此，宋合贤、宋万东在本案中向杨万良主张权利没有事实和法律依据。对于宋合贤、宋万东主张的停产停业综合补助费、拆迁补助费，法院根据房屋实际使用情况，并参照双方约定的比例确定宋合贤、宋万东应得到的补偿款。对于宋合贤、宋万东主张的装修设备及附属物补偿，二人在起诉状中已明确该装修及附属物建造不是二人建造，满洪波亦否认宋合贤、宋万东有装修及附属物，宋合贤、宋万东主张装修设备及附属物补偿的证据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效后十日内，满洪波退还宋合贤、宋万东押金10000元；二、判决生效后十日内，满洪波给付宋合贤、宋万东场地一次性停产停业综合补助费、搬迁补助费共计320000元；三、驳回宋合贤、宋万东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。庭审中，满洪波认可将涉案房屋全部租赁给了宋合贤、宋万东，但称杨万良在涉案房屋注册有公司，并办公。宋合贤、宋万东不认可杨万良在涉案房屋内有办公经营。杨万良表示其妻子在涉案房屋范围之外注册有一个加工厂，并没有使用过涉案房屋。经询，满洪波在涉案房屋没有注册公司，亦没有实际经营公司。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故满洪波与宋合贤、宋万东就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。满洪波同意一审判决关于返还宋合贤、宋万东押金的判项，本院对此不持异议。满洪波上诉主张宋合贤、宋万东提供的公司注册地不在涉案房屋，故不应获得相应补偿。因综合各方陈述，涉案房屋在拆除腾退时仅有宋合贤、宋万东在经营使用，满洪波、杨万良在涉案房屋均无实际经营，故宋合贤、宋万东有权获得拆除腾退补偿协议中相应的停产停业综合补助费、拆迁补助费。本案中，双方签订的租赁合同虽然因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，但满洪波与宋合贤、宋万东在合同中就征地补偿问题达成的协议系双方真实意思表示，该部分财产权益双方有权自行约定处分，一审法院参照双方的约定及房屋的实际使用情况确定宋合贤、宋万东应得到的停产停业综合补助费及拆迁补助费并无不当。综上所述，满洪波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10358元，由满洪波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年十月二十七日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨