四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1697号 上诉人（原审原告）：宜宾泓信商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区振兴大道********。 法定代表人：张学庆，执行董事。 委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵珍，女，汉族，1991年12月26日出生，住四川省江安县。 上诉人宜宾泓信商业管理有限公司（以下简称泓信公司）因与被上诉人赵珍房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿信公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初1789号民事判决；2.改判支持泓信公司一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费、保全费由赵珍承担。事实和理由：1.赵珍2018年7月17日支付的9331.4元为合同签订前缴纳的履约保证金，后期已转为赵珍第一季度（3个月）的租金和管理费进行了抵扣，赵珍自行添加“装修”二字系伪造证据误导人民法院作出错误判决。赵珍入场前共支付了69331.4元，抵扣了第一季度租金和管理费57731.40元（19243.4元×3个月），剩余款项转为10000元保证金、1200元服装费、400元培训费，该金额的尾数也可印证9331.4元的定金系支付了租金而不是装修保证金。2.赵珍辩称渗水事件发生在2019年7月20日凌晨，7月19日当天的营业时间已经结束，故泓信公司认为一审法院将2019年7月19日认定为赵珍不能使用房屋期间计算起始日错误。受损的公共区域部分于2019年9月20日修复完工，一审判决将2019年9月25日认定为赵珍不能使用房屋期间计算终止日错误；3.合同的解除应当有法律规定或者合同约定的情形，赵珍从未向泓信公司提出过解除合同，泓信公司也是在一审起诉时提出解除合同请求。一审判决认为“封条”阻止了承租人继续使用房屋，认定租赁合同于2020年3月1日解除错误。赵珍并未举证证明该“封条”系泓信公司作出，且赵珍在一审庭审中已自认本案案涉房屋至今由其占有，房屋内仍存放部分物品，并一直上锁。同时，赵珍一审自行提供的视频资料的2分10秒处可以看出，赵珍租赁的房屋并没有被封条封住，赵珍在一审庭审后向法官陈述其已将房屋内的全部物品搬离，充分说明了案涉房屋自交付之日就掌控在赵珍手中。若一审判决认定案涉合同于2020年3月1日解除，就意味着泓信公司于2020年3月1日向赵珍发出了解除通知，合同解除后赵珍应当返还租赁房屋，但至今赵珍也未向泓信公司返还房屋，应当向出租人支付逾期占用费；4.根据租赁合同第19.6条约定，因承租人违约导致出租人解除合同并产生诉讼费等费用应当由承租人承担，泓信公司已经支付的律师费5456.64元应当由赵珍承担；5.本案系承租人赵珍违约而提起的诉讼，赵珍的保证金10000元应当作为违约金赔偿给泓信公司，同时案涉保证金系质量保证金，即使一审判决认为应该退还该保证金，也应当根据合同约定在合同终止三年后返还。 赵珍辩称，一审判决事实清楚，符合法律法规，我方尊重一审判决的裁定。对于泓信公司上诉的事实与理由，我方不予认可。我方也没有责任承担相应的费用，合同上没有明确约定。 泓信公司向一审法院起诉请求：1.判决解除泓信公司与赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》；2.判决赵珍向泓信公司返还宜宾市翠屏区“华彩城”购物广场A8001、A8003号展位；3.判决赵珍向泓信公司支付计算至返还租赁展位之日止的租金及管理费（暂计至2019年11月9日为75900元）、从应付租金之日起按每日千分之三计算至付清租金及管理费之日止的违约金（暂计算至2019年12月10日为33016.5元）、实现债权的费用5156.64元；4.本案的诉讼费、保全费由赵珍承担。 一审法院认定事实：泓信管理公司成立于2017年3月16日，经营范围：物业管理、房屋经纪……。2018年10月9日泓信管理公司（出租方）与赵珍（承租方）签订了《场地租赁合同》，约定由出租方租赁华彩城项目商业A馆A8001、A8003展位给承租人开两厅时代家居馆使用，租金为每月8018.25元，管理费为每月11225.55元；租赁期限、服务期限和租金、管理费起算时间均自2018年11月10日至2020年11月9日止，租金和管理费的付款周期为3个月；租金和管理费支付方式为：“承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费”；质量保证金10000元；违约责任：“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知出租方，向出租方支付相当于2个月的租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经同意并办好所有退租手续方可撤离展位”、“若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”。赵珍分别于2018年1月29日、30日交付定金20000元、40000元，于2018年7月17日交付装修保证金9331.4元，于2019年1月27日交付租金（第二季度）7174.6元。2020年3月5日，泓信管理公司出具发票给赵珍，发票载明：“租金和管理费共计70906元”。2019年7月19日，因天降大雨，华彩城项目商业A馆内部分公共设施出现损坏及停用。2019年8月16日，华彩城项目商业A馆装饰（公区）修复工程开始，至2019年9月25日竣工验收完成。 一审法院认为，泓信管理公司和赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方房屋租赁合同关系成立，双方应当按照协议内容履行。赵珍在入场前交付的60000元定金转为租金50000元、保证金10000元，于2018年7月17日交付装修保证金9331.4元，于2019年1月27日交租金（第二季度）7174.6元，赵珍迄今共交付给泓信管理公司共计76506元。在泓信公司提交的诉状中明确表示“被告支付了第一付款周期及第二付款周期的租金及管理费”；同时在泓信公司提交的《租金及管理费用收缴告知函》记载：“赵珍：现您所租赁的商铺已欠缴2019年5月10日至2019年8月9日的租金及管理费用合计：18975元”，该告知函上落有泓信管理公司的名称及公章。结合以上陈述及相应证据，能够印证赵珍的辩称即泓信公司提出的优惠是第一季度（周期）付二个月租三个月、后面的二个季度（周期）都是付一个月租三个月的优惠条件属实。故一审法院确认赵珍应当支付的第三个周期即2019年5月10日至2019年8月9日的租金及管理费为18975元。根据赵珍提供的视听资料等证据，2019年7月19日因天降大雨华彩城项目商业A馆内部分公共设施出现损坏及停用，足以对商场商户的经营造成影响。2019年8月16日，华彩城项目商业A馆装饰（公区）修复工程开始，至2019年9月25日竣工验收完成。故一审法院认为自2019年7月19日至2019年9月25日修复工程竣工验收完成期间，赵珍租赁房屋的目的无法实现，故此期间的租金和管理费不应缴纳。赵珍在租期的第三周期应付租金为：18975元÷92天（自2019年5月10日至2019年8月9日）×70天（自2019年5月10日至2019年7月18日）=14437.5元。赵珍提交的《诉求撤场书》，虽时间注明为2019年7月19日，但该《诉求撤场书》上没有泓信管理公司签收依据，且泓信管理公司在庭审中也否认收到了该《诉求撤场书》，故对赵珍辩称的2019年7月19日已向泓信公司提交了诉求撤场书的意见不予采纳。赵珍提交的自己所租展位的受损照片，泓信管理公司予以否认，赵珍无其他证据相印证，故一审法院对赵珍提交的所租展位的受损照片不予采信。赵珍提交的封条图片显示两厅时代家居馆进门处贴有封条一张，上有“宜宾泓信商业管理有限公司”“二零二零年三月一日”的字样，泓信管理公司辩称该封条没有己方签字或盖章，不能证明为己方所为，且不是具有查封权利的机关作出，不具备法律效力，不能成为阻止妨碍被告方使用商铺的理由，一审法院认为：泓信管理公司的辩解不符合社会和生活的常理，该封条行为应为泓信管理公司于2020年3月1日所为。泓信管理公司作为商铺的出租方和管理方，采用封条形式阻止承租人继续使用该房屋，因此一审法院确定泓信公司与赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2020年3月1日解除，赵珍应将华彩城项目商业A馆A8001、A8003展位返还泓信管理公司。赵珍除应支付第三季度所欠租金和管理费外，应当支付在公区修复完毕后的2019年9月26日至2020年2月29日期间的租金和管理费，因第三季度后未涉及租金及管理费优惠问题，故租金和管理费按合同计算为：19243.8元/月×5个月（自2019年9月26日至2020年2月26日）+19243.8元/月÷30天×3天（自2020年2月27日至2020年2月29日）=98143.3元。赵珍共还应支付泓信管理公司租金及管理费为14437.5+98143.3=112580.8元。结合双方的合同约定，对于双方合同解除后，赵珍缴纳的保证金10000元及装修保证金9331.4元，泓信管理公司应予以退还，为了减少诉累，一审法院在本案中一并处理。故抵扣后，赵珍还应支付泓信公司租金及管理费112580.8元-10000元-9331.4元=93249.4元。根据合同约定，赵珍应于2019年5月9日前交付租金和管理费而未缴纳，已违约，应当承担违约责任。赵珍提出约定的每日千分之三的违约金过高、违反法律规定，结合后期泓信公司也有管理不当之处，一审法院酌情将违约金调整为按欠付租金和管理费总金额的6%支付，即为93249.4元×6%=5595元。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告宜宾泓信商业管理有限公司与被告赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2020年3月1日解除。二、被告赵珍在本判决生效之日起15日内将华彩城商业A馆A8001、A8003展位腾空交付给原告宜宾泓信商业管理有限公司。三、被告赵珍在本判决生效之日起15日内向原告宜宾泓信商业管理有限公司支付所欠租金、管理费93249.4元和违约金5595元，共计98844.4元。四、驳回原告宜宾泓信商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2681元，减半收取1340.5元，保全费1120元，合计2460.5元由原告宜宾泓信商业管理有限公司承担1000元，被告赵珍承担1460.5元。 本院二审期间，泓信公司向本院提交了以下证据：1.天气情况说明。拟证明：暴雨事件是2019年7月20日发生的。2.增值税发票、收据。拟证明：截止一审起诉时赵珍缴纳租金70906元的情况；9331.4元是赵珍支付的定金，不是装修定金，该费用已经抵扣第一季度租金。 赵珍质证认为：9331.4元的票据上面写的有装修，是商场方写的，所有的票据是真实有效的。7月19日晚上商户群里都在说关于下暴雨的事情。当时装修门市交了5000元的保证金，商场要求安装防火玻璃的补贴钱，补贴钱加上5000元保证金加上7174.6余元现金我就用来补交第二季度房租。 本院审查认为，泓信公司提交的证据，因赵珍对其真实性并无异议，本院予以采信，是否能够达到泓信公司的证明目的，本院将结合全案证据予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对于赵珍交付的装修定金9331.4元，是否已经在第一、二个季度租金中予以抵扣的问题。赵珍提出和泓信公司之间口头达成协议，泓信公司对租金给予了优惠政策，第一季度付二个月租三个月、后面两个季度都是付一个月租三个月。2019年10月29日，泓信公司向赵珍发出的《租金及管理费用收缴告知函》中载明：2019年5月10日至2019年8月9日的租金及管理费用合计18975元；2019年8月10日至2019年11月9日的租金及管理费用合计56925元。即第三个季度交纳的费用为一个月的租金金额，且告知函中载明的一个月的租金金额与双方合同约定金额也并不一致，一审法院据此认定赵珍与泓信公司之间通过口头协议约定了优惠条件减少了每个季度的租金和管理费，符合逻辑。按照上述优惠条件，在第一、二季度赵珍需要支付的租金及管理费应当为56925元（18975元×3个月）。而赵珍向泓信公司已经支付的款项中租金50000元、租金7174.6元已经足够抵扣第一、二季度应当支付的租金和管理费。一审法院据此认定赵珍交纳的保证金10000元、装修保证金9331.4元并未抵扣第一、二季度的租金，并无不当。 对于泓信公司提出受损的公共区域部分于2019年9月20日修复完工，一审法院判决将2019年9月25日认定为赵珍不能使用房屋期间计算终止日错误的问题。一审中泓信公司提交的验收表中载明实施部门签字的最后时间为2019年9月25日。一审法院以该时间为修复终止时间并无不当。 对于泓信公司提出两厅时代家居馆进门处贴有的封条不是己方所为，赵珍在2020年3月1日后继续占有使用租赁物，应当支付占有使用费的问题。两厅时代家居馆进门处贴有的封条上有“宜宾泓信商业管理有限公司”“二零二零年三月一日”的字样，一审法院认定泓信公司作为商铺的出租方和管理方，采用封条形式阻止承租人继续使用房屋，并据此确定赵珍与泓信公司之间的《场地租赁合同》于2020年3月1日解除。因该商铺进门处张贴了封条，虽然赵珍在一审中认可将门锁上，但在张贴了封条的情况下，赵珍也无法正常使用商铺进行营业，泓信公司与赵珍对于该商铺的空置行为均存在过错，双方均应承担相应的责任。故一审未判决赵珍支付2020年3月1日双方合同解除之后的占有使用费并无不当。 综上所述，泓信公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2581元，由上诉人宜宾泓信商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 彭晓烽 审 判 员 龙 雨 二〇二〇年十月二十日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 杨雯洁