四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1287号 上诉人（原审被告）：汪艳，女，1988年10月6日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：汪绍平（汪艳之父），男，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审原告）：峨眉山市银江工业服务有限公司，住所地：四川省峨眉山市九里镇白衣村。 法定代表人：郑再春，董事长。 委托诉讼代理人：严亚茹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：彭浩，男，该公司工作人员。 上诉人汪艳因与被上诉人峨眉山市银江工业服务有限公司（以下简称峨眉银江服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭审理，本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 汪艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回峨眉银江服务公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由峨眉银江服务公司承担。事实与理由：一、峨眉银江服务公司作为原告主体不适格。汪艳与四川川投峨铁（集团）有限公司劳务服务公司于2013年11月19日签订《川投峨铁劳动服务公司家属区菜市场旧仓库部分服务资产租赁合同》，租赁了案涉房屋。双方于2016年、2017年、2018年再次续签合同。据此，可以认定案涉房屋属于四川川投峨铁（集团）有限公司劳务服务公司，而不属于峨眉银江服务公司。峨眉银江服务公司亦未提供证据证明案涉房屋属其所有，其无权作为原告起诉。二、峨眉银江服务公司处事不公，存在严重过错。1.峨眉银江服务公司在无任何证据证明其对案涉租赁房屋享有权属的情况下强行要求汪艳腾退房屋，还长期对案涉租赁房屋断水断电，给汪艳造成了巨大损失，存在严重过错。2.峨眉银江服务公司处事不公。假若峨眉银江服务公司对案涉租赁房屋享有权属，那么就应平等对待，为何在拒绝接受汪艳租金，并对汪艳租赁房屋断水断电强行收房的情况下，还在收取其他客户的租金。3.假若峨眉银江服务公司对案涉租赁房屋享有权属，其在明知该房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的审批手续的情况下，隐瞒事实真相，将该违建房屋出租给汪艳，同样存在严重过错。三、一审判决认定事实不清。1.一审法院在峨眉银江服务公司未提供任何证据证明案涉租赁房屋属其所有的情况下，就认定案涉租赁房屋归属峨眉银江服务公司，属于认定事实不清。2.一审法院未查清案涉租赁房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的审批手续。 峨眉银江服务公司辩称，一、四川川投峨铁（集团）有限公司劳务服务公司于2019年10月14日更名为峨眉山市银江工业服务有限公司。二、由于历史遗留原因，案涉房屋没有产权证，但一直由峨眉银江服务公司管理使用，土地使用权是属于峨眉银江服务公司的。三、峨眉银江服务公司于2019年8月29日给全体租户发了终止合同、交还房屋的通知，于2019年11月6日、20日张贴了函告，所以峨眉银江服务公司不存在过错的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 峨眉银江服务公司向一审法院起诉请求：1.判令汪艳立即将承租的门市交还峨眉银江服务公司；2.判令汪艳支付逾期交还门市期间的房屋使用费4,851元；3.判决汪艳向峨眉银江服务公司支付强行超期使用该门市期间3倍租金的违约金14,553元；4.判决汪艳向峨眉银江服务公司支付其违法强行超期占用案涉门市造成的损失437,700元；5.请求人民法院向社会公布汪艳为失信惩戒对象，维护社会公平交易秩序。 一审法院认定事实：峨眉银江服务公司于1985年1月21日注册工商登记，于2019年10月11日由原名称四川川投峨眉铁合金（集团）有限责任公司劳动服务公司变更为峨眉山市银江工业服务有限公司。 2013年11月19日，峨眉银江服务公司、汪艳签订了《川投峨铁劳动服务公司家属区菜市场旧仓库部分服务资产租赁合同》，约定峨眉银江服务公司将自有原“1800KVA电炉仓库部分房屋资产”出租给汪艳使用，双方之间建立了房屋租赁合同关系。之后双方于2016年、2017年续签了租赁合同。2018年10月30日，双方再次签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为12个月，从2018年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金693元，峨眉银江服务公司向汪艳收取了押金1,000元。汪艳向峨眉银江服务公司交付了全部租金。 2019年8月29日，峨眉银江服务公司向汪艳发出合同到期终止并要求交还租赁房屋的通知，但汪艳未按期搬离。租赁合同到期后，汪艳仍未按时搬离案涉房屋。峨眉银江服务公司后于2019年11月6日、20日以张贴通告、函告，上门告知等形式，通知汪艳按照政府相关文件精神，对位于车箭路8号农灌渠上的门市在家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。汪艳则认为双方在签订租赁合同时，峨眉银江服务公司未告知其案涉房屋系“违章建筑”，认为侵犯其权益，拒绝从案涉房屋中搬离。 另查明，峨眉山市九里镇人民政府于2019年8月28日出具的峨九府发【2019】15号政府文件：……二、贵单位大集体企业-劳动服务公司位于车箭路8号的“劳动服务公司仓库及门市，面积656.77平方米”处于灌溉渠上，不符合我镇规划，请贵司在职工家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。 一审法院认为，本案有以下焦点问题：一、案涉房屋的权属问题；二、租赁合同的合法性问题；三、峨眉银江服务公司诉请的确定问题。 对于焦点一。根据查明事实，峨眉银江服务公司、汪艳之间从2013年11月开始建立房屋租赁合同关系，截至2019年10月31日合同期限届满，双方均履行了合同的义务；汪艳未向峨眉银江服务公司提出关于房屋权属的问题，其使用和经营亦未因房屋权属问题受到影响。同时，由于案涉房屋为原仓库改建，未办理相关权属证书，但根据政府文件佐证，故案涉房屋为峨眉银江服务公司管理使用。 对于焦点二。由于案涉房屋为改建房屋，峨眉银江服务公司在本案中未提交房屋产权证书、建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同应为无效合同。同时该解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 对于焦点三。该院对峨眉银江服务公司的诉请逐项进行评析：（一）双方之间签订的租赁合同已于2019年10月31日到期，即合同约定的期限已届满，汪艳继续占有使用案涉房屋没有事实和法律上的依据，且汪艳负有腾房并交还案涉房屋的义务；因此峨眉银江服务公司关于汪艳将承租的门市交还峨眉银江服务公司的诉请，该院依法予以支持；（二）依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，峨眉银江服务公司关于租金的诉请系按照双方之间约定的租金标准计算的，因此峨眉银江服务公司关于要求汪艳支付从2019年11月1日起至2020年8月31日的10个月的房屋占有使用费6,930元的诉请，该院依法予以支持；（三）由于峨眉银江服务公司在本案中同时请求了支付违约金和赔偿损失，该院认为：1.我国现行法律规定的违约金以“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金以实际损失为标准，实行“损失填平”原则。因此当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和赔偿损失。2.峨眉银江服务公司关于要求汪艳赔偿“其违法强行超期占用案涉门市造成的损失437,700元”，在本案中未提交充分证据证明其主张。3.峨眉银江服务公司在违约金部分的请求为汪艳实际占用期间租金的3倍，性质为惩罚性违约金，而我国现行法律中惩罚性违约金必须是法律明确规定的特殊情况下方可适用。4.案涉租赁合同虽已届满，但由于双方签订的租赁合同中约定有违约金条款，且汪艳负有腾房并交还案涉房屋的义务而未履行，属于违约行为，应按照约定的违约金条款即从2019年10月31日起至2020年8月31日，参照约定的租金标准支付10%为693元（6,930元×10%）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、汪艳于本判决生效后十日内腾退位于川投峨铁家属区菜市场第零门市，并向峨眉山市银江工业服务有限公司交付；二、汪艳于本判决生效后十日内支付峨眉山市银江工业服务有限公司房屋占用费6,930元、承担违约金693元，合计7,623元，折抵预交房屋押金1,000元后，还应支付峨眉山市银江工业服务有限公司6,623元；三、驳回峨眉山市银江工业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由汪艳负担20元，峨眉山市银江工业服务有限公司负担5元。 本院二审审理查明：四川川投峨铁（集团）有限公司劳务服务公司（以下简称川投峨铁服务公司）于1985年1月21日成立。2013年11月19日，川投峨铁服务公司、汪艳签订了《川投峨铁劳动服务公司家属区菜市场旧仓库部分服务资产租赁合同》，约定川投峨铁服务公司将自有原“1800KVA电炉仓库部分房屋资产”出租给汪艳使用。之后双方于2016年、2017年续签了租赁合同。2018年10月30日，双方再次签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限为12个月，从2018年11月1日起至2019年10月31日止，每月租金693元。川投峨铁服务公司向汪艳收取了押金1,000元。汪艳向川投峨铁服务公司交付了全部租金。 2019年8月29日，川投峨铁服务公司向汪艳发出合同到期终止并要求交还租赁房屋的通知，但汪艳未按期搬离。租赁合同到期后，汪艳仍未按时搬离案涉房屋。2019年10月14日，川投峨铁服务公司更名为峨眉山市银江工业服务有限公司。川投峨铁服务公司于2019年11月6日、20日以张贴通告、函告，上门告知等形式，通知汪艳按照政府相关文件精神，对位于车箭路8号农灌渠上的门市在家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。汪艳则认为双方在签订租赁合同时，峨眉银江服务公司未告知其案涉房屋系“违章建筑”，认为侵犯其权益，拒绝从案涉房屋中搬离。 另查明，峨眉山市九里镇人民政府于2019年8月28日出具的峨九府发【2019】15号政府文件：……二、贵单位大集体企业-劳动服务公司位于车箭路8号的“劳动服务公司仓库及门市，面积656.77平方米”处于灌溉渠上，不符合我镇规划，请贵司在职工家属区“三供一业”分离移交改造工作时进行拆除。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。由于双方当事人对一审判决第一项汪艳于判决生效后十日内腾退案涉房屋给峨眉银江服务公司无异议，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于： 一、关于峨眉银江服务公司是否本案适格原告的认定。 虽然案涉租赁合同系川投峨铁服务公司与汪艳签订，但川投峨铁服务公司于2019年10月14日更名为峨眉山市银江工业服务有限公司并办理了工商变更登记，故案涉租赁合同的相对方相应变更为峨眉银江服务公司与汪艳。本院认定峨眉银江服务公司系与本案有利害关系的法人，具备原告主体资格。汪艳关于峨眉银江服务公司不是本案适格原告的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于案涉租赁合同效力的认定。 由于峨眉银江服务公司未提供案涉租赁标的物的合法建造手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，一审判决认定案涉租赁合同无效正确，本院予以确认。 三、关于汪艳是否应支付房屋占有使用费和违约金的认定。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，一审判决认定汪艳应支付峨眉银江服务公司2019年11月1日至2020年8月31日10个月的房屋占有使用费6,930元正确，本院予以确认。汪艳关于不应支付峨眉银江服务公司房屋占有使用费的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”规定，由于案涉租赁合同为无效合同，根据前述规定，自始无效，对双方当事人不发生法律约束力，故合同中约定的违约金条款亦不发生约束力，一审判决汪艳支付峨眉银江服务公司违约金693元错误，本院予以纠正。 综上所述，汪艳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1489号民事判决第一项，即维持“一、汪艳于本判决生效后十日内腾退位于川投峨铁家属区菜市场第零门市，并向峨眉山市银江工业服务有限公司交付；”； 二、撤销四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初1489号民事判决第二项、第三项； 三、汪艳于本判决生效后十日内支付峨眉山市银江工业服务有限公司房屋占有使用费6,930元，扣除汪艳交纳的押金1,000元后，还应支付峨眉山市银江工业服务有限公司5,930元； 四、驳回峨眉山市银江工业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由峨眉山市银江工业服务有限公司负担5元，汪艳负担20元；二审案件受理费50元，由峨眉山市银江工业服务有限公司负担10元，汪艳负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  周文勤 审 判 员  刘一铭 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  吴 君 书 记 员  张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。