广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19173号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州英邦企业管理咨询有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：梁富娟，职务：总经理。委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市宇环投资管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：邱耿喜，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州英邦企业管理咨询有限公司（以下简称英邦公司）因与被上诉人广州市宇环投资管理有限公司（以下简称宇环公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初26294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人英邦公司代理人付广军、被上诉人宇环公司代理人梁显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英邦公司上诉请求：1.请求将一审判决第一项改判“英邦公司向宇环公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的租金（含管理费）57932.56元”；2.请求将一审判决第二项改判“英邦公司向宇环公司支付2019年1月17日至2019年3月16日期间的场地占用费78141.61元”；3.请求撤销一审判决第三项、第六项；4.请求将一审判决第四项改判“宇环公司向英邦公司返还水电费押金8900元及多收取租金（含租赁保证金）281374.01元”；5.由宇环公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审查明事实不清，认定事实错误，且不符合法律规定。1.一审法院根据英邦公司在签订《房屋租赁合同》前就查看过案涉房屋且认为符合经营需要才与宇环公司达成租赁意向的承诺书作为认定案件事实的依据与事实不符，且存在逻辑错误。英邦公司是根据出租方陈述的案涉场地面积为356平方米及租金标准（含物业费）为209.43元/平方/月基础上作出的租赁意向，且该租金标准也是与案涉场地其他相同物业租金标准一致的。然宇环公司故意隐瞒真实面积误导英邦公司，明显违背诚实信用原则，宇环公司一审提交的《出租确认书》内容可证实，宇环公司故意隐瞒案案涉场地实际面积的事实，这也与租赁市场常理不符。2.一审以《房屋租赁合同》第6.1条约定作为认定本案的事实依据明显不符合法律规定。《房屋租赁合同》是宇环公司单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，该6.1条约定属于免除宇环公司责任、加重英邦公司责任和排除英邦公司主要权利的条款，且宇环公司并未作出任何明显的提示，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该约定无效。同时，一审中英邦公司申请调取宇环公司在一审法院多起租赁合同纠纷诉讼中的相关租赁合同证据，一审法院以与本案无关未予调取，属于怠于行使职权的行为。首先，其他多起案件涉及的租赁合同与本案租赁合同是一致的，可证实案涉租赁合同为格式合同的事实。其次，宇环公司其他多起案件争议与本案争议一致，可证明宇环公司采取同样手段欺骗其他承租人的事实。最后，（2018）粤0106民初10372号民事判决书也进一步证实了英邦公司申请调查取证的必要性，也证实了宇环公司采取同样手段欺骗其他承租人的事实。3.一审以《房屋租赁备案登记证明》中载明租赁面积是193平方米且英邦公司员工陈颖诗签收了该份材料的事实就认定英邦公司知悉案涉场地实际面积无事实依据。首先，该员工并不清楚英邦公司与宇环公司签署的租赁合同内容，其不可能发现备案证明中存在面积问题。其次，该备案证明是由宇环公司办理后交该员工签收，但该员工早已离职且并未将签收的资料交付英邦公司，且无法证明其签收的具体时间。最后，该备案证明恰恰证明宇环公司故意隐瞒案涉场地租赁面积的事实，根据该备案证明显示，英邦公司承租的场地租金标准达386.29元/平方/月，即使核心地段的广州西塔租金也无法达到该标准，这明显违反常理。二、英邦公司因宇环公司虚报案涉场地为356平方米而承租案涉场地并按照该面积缴纳租金具备事实依据。1.根据英邦公司一审提交的证据3可证实宇环公司将案涉场地按照356平方米对外放租的事实，这与宇环公司提交的备案登记证明中的面积明显存在巨大差距，明显存在虚报场地面积的事实。2.根据（2018）粤0106民初10372号民事判决书查明事实及英邦公司一审提交的证据5可证实案涉场地所在的天盈广场统一管理标准为35元/平方米/月，而根据宇环公司向英邦公司收取的租金及管理费发票中显示的管理费收取金额为12450元/月，则按此计算案涉场地面积应当为355.72平方米，这也进一步证实宇环公司将案涉场地按照356平方出租给英邦公司的事实。三、一审判决第三项及第四项相互矛盾，应当依法撤销第三项，且一审认定英邦公司为违约方没有事实依据，属于事实认定错误。1.英邦公司认为应付宇环公司2018年4月至2019年1月16日期间的租金（含管理费）应当为57932.56元【209.42元/平方米/月÷30天*43天*193平方米】，而第四项判决已确认英邦公司已存在多付宇环公司租金（含保证金）的事实，且宇环公司应返还英邦公司多付的租金，则也证实英邦公司并不存在拖欠宇环公司租金的事实，既然不存在拖欠，再判决支持宇环公司主张逾期支付租金违约金显然相互矛盾，应当予以撤销。2.本案是因宇环公司严重违反诚实信用原则，虚报案涉场地租金面积而导致，案涉租赁合同应当予以撤销。英邦公司主张按照市场租金标准支付承租占用期间的租金及占用费，并返还多收的租金合理合法，并不存在任何违约行为。一审认定英邦公司违约与事实不符。另，一审无视宇环公司涉及相同争议案件的事实，作出错误判决，应当予以纠正。综上，请二审予以改判。宇环公司二审答辩称：一、英邦公司与宇环公司签订的合同是双方自愿协商达成一致形成，合法有效，并不属于格式合同无效的情形，也不存在欺诈的情形。一审认定合同成立并生效符合法律规定，请求二审法院予以维持。二、在签署《出租确认书》以及签收房屋租赁备案登记证明的时候，宇环公司均明确案涉租赁物是按现状交付的，且其租赁面积为193平方米。英邦公司事后因为希望变更营业地址而以租赁面积有争议为由，要求解除合同，无法获得宇环公司的同意。英邦公司要求单方解除合同，并不具有法律及合同上约定的权利。三、英邦公司提及的（2018）粤0106民初10372号案与本案无关。两个租赁场地的合同洽谈过程以及租赁的细节，都会因为不同的签订时间点和不同的商业沟通条件而存在不同，所以另案的合同履行情况与本案的履行情况并无法律上的对应关系或者参照关系，一审法院在审查本案合同履行的具体情况，依法作出的判决与另案的判决并不存在裁判尺度不一致或者判决不统一的情况，请求二审法院对一审判决予以维持。宇环公司于2019年7月12日向一审法院起诉请求：1.英邦公司向宇环公司支付租金113032元；2.英邦公司向宇环公司支付水电费等费用1821.6元；3.英邦公司向宇环公司支付占用费149106元；4.英邦公司向宇环公司支付迟延支付租金违约金462836.32元（按照日息千分之十从2018年11月26日起计算至实际归还之日止）；5.本案诉讼费、保全费由英邦公司承担。英邦公司向一审法院反诉请求：1.宇环公司向英邦公司返还多收租金（含管理费）281374.01元及水电保证金8900元，合计290274.01元，并从2018年11月6日开始按银行同期贷款利率向英邦公司支付上述多收租金至返还日止的占用利息；2.宇环公司承担相关反诉费用。一审法院认定事实：2018年5月25日，宇环公司（甲方）与英邦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第1.1条）乙方承租甲方位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1112）单元的物业（以下简称案涉房屋）;（第2.1条）租赁期限从2018年5月25日起至2020年5月24日止，租期2年，从2018年6月4日开始计算租金；（第3.1、3.2条）租金（含税含管理费）每月74553元，租金和管理费等费用按月支付，应于每月25日前缴纳下月租金、管理费等费用；(第4.1条)乙方于合同签订当天向甲方支付租赁保证金223659元和水电保证金8900元；（第6.1条）本单位价格为打包价，不以物业面积计算租金，无论备案面积实际多少，均以合同约定总价为准，乙方已经对该物业的租赁计价面积、计价标准、装修标准、消防设施、附属设施及周边环境等作了充分的调查和了解，清楚知道在签订了本合同时物业的现状、大小和交接条件，甲方不存在欺瞒行为，乙方同意甲方按照该物业现状交付，在本合同履行期间无论租赁物业实测面积（建筑面积及使用面积）为多少，在本合履行期间，均以本合同第三条约定的标准计算并交纳租金、物业管理费、税费等费用给甲方；（第8.3.4条）乙方未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期期间的所有费用；（第9.1条）乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，按逾期未付金额的千分之十支付违约金……（第10.4条）如需办理租赁备案登记手续所签订的租赁合同仅为办理租赁备案登记手续之用，如该合同内容与本合同不一致的，均以本合同约定为准等。2018年6月21日，案涉房屋进行了租赁备案登记。相应的《房屋租赁登记备案证明》显示出租人为宇环公司，承租人为英邦公司，租赁用途为办公，租赁面积为193平方米等内容。其上有“已签收房屋租赁登记备案证明1份广州市房屋租赁合同1份签收人：陈颖诗”等手写文字。宇环公司称其是受英邦公司委托进行备案登记，陈颖诗是英邦公司员工；英邦公司称该备案登记不是其委托宇环公司办理的，陈颖诗曾是英邦公司的出纳，但已于2018年11月离职，且其从未向公司移交过该材料。2019年3月16日，宇环公司与英邦公司共同向物业公司出具《租赁合同解除关系知会函》（载明双方于当天终止租赁合同，英邦公司于当天正式退场并交还场地等）、英邦公司单方向物业公司出具《单元物品处理知会函》（载明英邦公司与宇环公司当天终止租赁合同，遗留物品交由业主方处理等）。宇环公司称其于2019年1月16日在案涉房屋门口张贴《律师函》通知解除合同，《房屋租赁合同》已于当天解除，并提交该《律师函》（主要内容为函告英邦公司解除合同、支付拖欠款项等）作为证据。经质证，英邦公司称对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性则有异议，认为其在2018年9月3日才知晓物业租赁面积；英邦公司还确认双方合同解除时间为2019年1月16日。英邦公司称其已就案涉房屋向宇环公司支付680895.33元，具体如下：1.2018年5月25日支付租赁保证金223659元、水电保证金8900元；2.2018年5月16日支付6月4日至7月3日租金62093元、管理费12460元；3.2018年6月26日支付7月4日至8月3日租金69582.8元、管理费4153.3元；4.2018年8月2日支付8月4日至9月3日租金62093元、管理费12460元、电费60.43元；5.2018年8月27日支付9月4日至10月3日租金62093元、管理费12460元、电费448.8元；6.2018年9月30日、2018年10月11日支付10月4日至11月3日租金及管理费、电费共75135元（其中2018年9月30日支付30000元、2018年10月11日支付45135元）；7.2018年11月6日支付11月4日至12月3日租金及管理费、电费共75297元。为证明上述付款情况，英邦公司提交了各笔款项的相应银行转账电子回单及第2至5笔款项的相应发票作为证据。经质证，宇环公司对发票真实性、合法性、关联性予以确认，其他证据则不予确认；确认英邦公司向其支付的款项总额为680895.33元。一审法院认为：从英邦公司关于其在签订《房屋租赁合同》前查看过案涉房屋且认为符合经营需要才与宇环公司达成租赁意向的陈述，结合《房屋租赁合同》第6.1条约定的内容以及《房屋租赁登记备案证明》中载明租赁面积为193平方米且英邦公司原出纳陈颖诗签收了该份材料的事实，可认定英邦公司关于宇环公司以虚报面积的方式导致其作出错误意思表示才签订《房屋租赁合同》的主张与事实不符，一审法院不予采信。《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。英邦公司申请一审法院调查的关联案件与本案事实并无法律上的因果关系，一审法院不予准许。依据《房屋租赁合同》第6.1条中关于“本单位价格为打包价，不以物业面积计算租金，无论备案面积实际多少，均以合同约定总价为准”的约定，英邦公司申请对案涉房屋进行测绘并无必要，一审法院不予以准许。本案中，宇环公司与英邦公司均确认双方租赁合同于2019年1月16日解除。对于导致合同解除的责任归属，一审法院认定如下：第一，宇环公司虽然对英邦公司的证据银行转账电子回单不予确认，但对有发票的第2至5笔款项以及七笔款项的付款总额予以确认，在其未能提供反驳证据的情况下，一审法院对另外第1、6、7笔款项予以认可。据此，一审法院认定英邦公司已付清案涉房屋截至2018年12月3日的租金（含管理费）。按照《房屋租赁合同》第3.2条约定，案涉房屋2018年12月4日至2019年1月3日期间的租金应于2018年11月25日前支付，英邦公司至今未缴纳该月租金，已构成违约。第二，按照《房屋租赁合同》第8.3.4条的约定，宇环公司在英邦公司逾期缴纳2018年12月4日至2019年1月3日期间的租金达10天以上，即自2018年12月6日起有权单方解除合同。宇环公司因英邦公司拖欠租金、管理费而于2019年1月16日实际行使合同解除权，并无不当，合同解除的责任在于英邦公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金（含管理费）问题，如前所述，英邦公司仅付清案涉房屋截至2018年12月3日的租金（含管理费），宇环公司诉请要求英邦公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的租金（含管理费）合法有据，一审法院予以支持，租金（含管理费）的金额应为105817元（74553+74553÷31×13），宇环公司主张的租金（含管理费）超出上述金额的部分，一审法院不予支持。同时，英邦公司所主张多交的租金281374.01元包含了其向宇环公司支付的租赁保证金223659元，即其要求退回多交租金的诉请实质上是要求宇环公司退回租赁保证金223659元及多交的租金（含管理费）57715.01元（281374.01-223659）。基于上文事实认定，对于英邦公司要求退回多交的租金57715.01元及利息的诉请，一审法院不予支持。关于房屋占用费问题，因英邦公司在合同解除后仍占用案涉房屋，至2019年3月16日才将房屋交还，故其应向宇环公司支付2019年1月17日至2019年3月16日期间（实际天数为58天）占有使用案涉房屋的占用费。综合本案案情，一审法院认为宇环公司主张参照原合同约定的租金标准认定上述期间占用费合理有据，一审法院予以支持，占用费金额为：139486元（74553÷31×58），宇环公司主张占用费超出上述金额部分一审法院不予以支持。关于水电费问题，因宇环公司未能充分举证证明该项水电费金额以及其已垫付该项费用，其主张要求英邦公司支付水电费1821.6元的诉请一审法院不予支持；而英邦公司主张要求宇环公司退还水电费押金8900元的诉请一审法院予以支持。关于违约责任问题。宇环公司主张按照《房屋租赁合同》第9.1条的约定，英邦公司对于欠付租金应按每逾期一日千分之十的标准支付违约金，英邦公司抗辩违约金标准过高。此项为迟延履行违约金，合同约定的违约金计付标准的确过高，一审法院酌情予以调整为：以逾期支付的当期租金为本金，按照同期同类贷款市场报价利率上浮30%标准，计算至实际支付之日止。按照合同3.2条约定，每月25日前支付下月租金、管理费，故逾期违约金应为两笔：第一笔以2018年12月4日至2019年1月3日的逾期租金74553元为本金，2018年11月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；第二笔以2019年1月4日至2019年1月16日的逾期租金31264元为本金，2018年12月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。另，英邦公司主张返还保证金223659元，按照合同第8.3.4条的约定，宇环公司有权没收租赁保证金223659元，此项实为英邦公司因其违约行为导致合同解除应承担的违约责任，一审法院基于公平原则，综合考虑宇环公司因合同解除造成的重新招租的房屋空置期间损失及招租成本等损失,将违约金酌情调整为相当于一个的租金（含管理费），即为74553元。因英邦公司已实际支付223659元，宇环公司应退回多收取的款项149126元（223659元-74533元）。对于英邦公司主张的超出上述金额部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年7月13日作出判决：一、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的租金（含管理费）105817元；二、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2019年1月17日至2019年3月16日期间的占用费139486元；三、广州英邦企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市宇环投资管理有限公司支付2018年12月4日至2019年1月16日期间的逾期支付租金（含管理费）违约金，第一笔以74553元为本金，2018年11月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；第二笔以31264元为本金，2018年12月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付。四、广州市宇环投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州英邦企业管理咨询有限公司退还水电费押金8900元及多收取的款项149126元；五、驳回广州市宇环投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州英邦企业管理咨询有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11070元，由广州市宇环投资管理有限公司承担3710元，广州英邦企业管理咨询有限公司承担7360元；反诉受理费2827元（已减半收取），由广州英邦企业管理咨询有限公司负担1300元，广州市宇环投资管理有限公司承担1527元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对英邦公司的上诉请求与宇环公司的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点问题为：一、英邦公司是否应当按照每月74553元向宇环公司支付租金（含税含管理费）及占用费；二、英邦公司是否构成违约以及是否应当向宇环公司支付逾期支付租金（含税含管理费）的违约金。关于争议焦点一。根据一审查明事实可知，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第3.1条明确约定“租赁物业月租金总额（含税含管理费）为人民币74553元”；第6.1条明确约定：“本单位价格为打包价，不以本物业面积计算租金，无论备案面积实际多少，均以本合同第3条约定总价为准”，故英邦公司在签订合同时应当知道上述约定，现英邦公司主张其是根据宇环公司陈述的案涉场地面积为356平方米及租金标准（含物业费）为209.42元/平方/月基础上作出的租赁意向，与上述约定及其在一审中称其在签订《房屋租赁合同》前查看过案涉房屋且认为符合经营需要才与宇环公司达成租赁意向的陈述不相符，故英邦公司要求按照《房屋租赁登记备案证明》中载明的租赁面积193平方米及租金标准（含物业费）为209.42元/平方/月计付租金及占用费并要求宇环公司返还其多支付的租金无事实与法律依据。一审判决英邦公司按照合同约定的每月74553元向宇环公司支付租金（含税含管理费）及占用费并无不当，本院予以维持。二审中，双方当事人均确认英邦公司仅支付租金至2018年12月3日。根据一审查明的事实可知，宇环公司已于2019年1月16日行使了解除权，英邦公司一审中也确认双方解除合同的时间为2019年1月16日，故英邦公司逾期支付2018年12月4日至2019年1月16日的租金。另，因英邦公司在合同解除后仍占用案涉房屋，至2019年3月16日才将房屋交还，故其应向宇环公司支付2019年1月17日至2019年3月16日的占用费。一审判决英邦公司按照每月74553元向宇环公司支付欠付的租金（含税含管理费）及占用费亦无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如上所述，英邦公司应当按照每月74553元向宇环公司支付租金（含税含管理费），英邦公司仅支付租金至2018年12月3日。根据《房屋租赁合同》第3.2条的约定，案涉房屋2018年12月4日至2019年1月3日期间的租金应于2018年11月25日前支付，英邦公司至今未支付该月租金，一审认定英邦公司构成违约并无不当，本院予以认可。英邦公司要求宇环公司返还多收取的租金，主张其不存在拖欠租金，无需支付逾期支付租金的违约金与事实不符，本院不予采纳。按照合同约定每月25日前支付下月租金，一审认定《房屋租赁合同》约定的违约金为迟延履行违约金，并以约定的计付标准过高，酌情调整为以逾期支付的当期租金为本金，2018年11月26日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%标准，2019年8月20日至实际付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%计付并无不妥，本院予以维持。英邦公司主张一审判决宇环公司应退回多收取的款项149126元与判决英邦公司支付逾期支付租金的违约金相矛盾。根据案涉合同的约定，英邦公司违约导致合同解除的，宇环公司有权没收保证金223659元，一审认为此项实为英邦公司需承担的违约责任。故一审法院基于公平原则，综合考虑宇环公司因合同解除造成的重新招租的房屋空置期间损失及招租成本等损失，将违约金酌情调整为相当于一个的租金（含管理费），即为74553元，判决宇环公司退还多收取的款项149126元，是一审行使自由裁量权的结果，并非确认宇环公司存在多付英邦公司租金的事实，为此，英邦公司上述主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，英邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8660元，由广州英邦企业管理咨询有限公司负担8660元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏