广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21453号上诉人（原审原告）：戴金红，女，1985年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。上诉人（原审被告）：周丽影，女，1983年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省东源县。委托诉讼代理人：谢泽河，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梓珊，广东品杰律师事务所实习律师。上诉人戴金红、周丽影因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4190号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。戴金红上诉请求：1.改判或变更一审判决，改判或变更为周丽影返还租金押金77193元；2.本案的诉讼费用由周丽影承担。事实及理由如下：2019年9月6日，双方签订《档位租赁协议》，约定租赁期为2019年10月1日至2020年9月30日，周丽影收取了戴金红押金100000元，并约定如有不可抗力行为或者商场改造，造成双方不能履行承诺时，双方不予追讨对方责任。2020年1月，受疫情影响，各大商场被政府限令停止营业，案涉商铺也被相关部门限令停止营业。疫情属于不可抗力，在疫情发生后，戴金红不能使用案涉商铺且该物业业主委托广州市西城鞋业广场市场经营管理中心于2020年3月5日发布通知，免收2月份租金，减半收取3月、4月租金，周丽影一审时也明确同意免收2月份租金、减半收取3月份租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，戴金红因疫情防控期间无法继续使用商铺且经营困难，依法可以要求解除租赁合同，经戴金红和周丽影微信、电话沟通，双方解除了《档位租赁协议》，戴金红于2020年3月18日搬离商铺时，周丽影也在现场，且经过周丽影同意，商场管理处才放行，周丽影也已经接收了该商铺。因此，双方协商解除租赁合同的事实是客观存在的，戴金红不存在违约解除租赁合同的行为。但周丽影拒绝返还租赁押金，扣除2020年3月租金7097元及扣除应交给管理处的费用11807元，剩余押金77193元，周丽影拒绝返还。综上，请求法院支持戴金红的上诉请求。周丽影二审辩称，戴金红的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，根据周丽影一审提交的2020年3月10日及2020年3月16日的微信聊天记录可证实，周丽影已经按照广场的要求免除2月份的租金，3、4月份租金五折处理，在此基础上对于5月份的租金还五折优惠，但戴金红仍提出不合理的要求，由此可见周丽影对于双方租赁合同的履行方面做出了很大的让步。其次，戴金红在未与周丽影沟通协商一致，也未提前通知周丽影的情况下，单方搬离了案涉商铺，直至第二天才通过微信的方式告知周丽影其物品已经搬离。该事实与戴金红的事实和理由部分的陈述是不符的。因此，戴金红的行为已经构成了严重违约，也没有证据证明其已经与周丽影协商一致后解除租赁合同，一审判决在认定戴金红存在违约行为的事实方面是清楚无误的。周丽影上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判周丽影无须向戴金红返还押金31096元；2.戴金红承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：一、虽然一审认定戴金红为违约方这一事实清楚，但在一审判决中未对该部分适用合同法中违约责任的条款，要求戴金红承担相应的违约责任。1.一审认为案涉租赁合同可继续履行，双方之间针对剩余租金标准存在争议，戴金红在可继续履行的情况下提前搬离并拒绝向周丽影支付租金，可认定戴金红为违约方。且案涉合同的解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的的解除或双方协商一致解除的情形，因此适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定。2.在依法认定戴金红为违约方的前提下，一审未能直接适用《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百零八条的规定，要求戴金红承担违约责任。二、一审忽视戴金红作为违约方及过错方，错误地适用公平原则，酌定周丽影没收戴金红已付押金总额的百分之五十，有违公平原则。1.公平责任原则作为一种责任分配原则，必须有严格的适用条件。结合本案，一审在已认定戴金红作为违约方及过错方的情况下，无视适用公平责任原则所须具备的基本条件，直接适用要求作为无过错方或守约方来分担责任，明显损害到周丽影的合法权益。2.一审忽视了周丽影为案涉合同作出让步的实际情况。周丽影给予戴金红免除2月份的租金，3-5月租金五折的优惠政策，已为戴金红因疫情所受影响降到最低，但戴金红单纯以疫情为由，直接拖欠租金并无视双方协议的约定，也未提前通知周丽影，直接搬离了案涉商铺，也未提前通知周丽影解除合同，导致周丽影不断寻找新租客的情况下，还需每月偿还档位的银行贷款。因此。一审直接适用公平原则，要求退还部分押金，对周丽影不公平，属于违法适用公平原则，依法应予以改判。戴金红二审辩称，周丽影称戴金红拖欠租金，但戴金红没有拖欠租金，案涉商场是2020年3月1日开市，3月5日管理处通知免收2月份租金，减半收取3、4月份的租金，并有口头通知3月份的租金可延迟到3月18日缴纳，所以对于周丽影所述的戴金红拖欠以及拒绝交租的陈述不予确认。其次，在3月5日至3月18日期间戴金红一直与周丽影有沟通，要求其租金优惠按照管理处的通知来履行，直至3月16日周丽影及其丈夫到案涉商铺要求收取2月份租金，其称2月份租金五折，3、4月份的租金七折，故双方对此并未谈拢。在双方协商过程中，周丽影多次表示要收回商铺，并发表过激语言，企图逼迫戴金红搬走。在3月18日，周丽影通过微信聊天方式同意2月份免租，3、4月份的租金五折，其后戴金红回复周丽影称后续合同约定的租金也随着管理处的通知来履行，但周丽影拒绝了戴金红该项申请并称不做的话就要搬走。直至戴金红搬离案涉商铺当天，周丽影本人及其丈夫也在案涉商铺现场，并且要求戴金红将钥匙放回案涉商铺内的写字台的抽屉里，其后周丽影及其丈夫就离开了。钥匙之所以没有直接交付给周丽影是因为戴金红需得到管理处的同意才可搬离案涉商铺，管理处是通过电话方式征得了周丽影同意后，管理处才同意给戴金红放行。由于今年2月份爆发疫情，双方是在租金优惠方面没有协商一致，戴金红搬离了案涉商铺，周丽影对此也是同意的，故戴金红是因不可抗力经营困难，才与周丽影解除租赁合同。戴金红于2020年4月24日向一审法院起诉，请求：1.确认戴金红与周丽影签订的《档位租赁协议》于2020年3月19日解除；2.周丽影返还租金押金77193元；3.本案的诉讼费由周丽影承担。一审法院经审理查明：2018年10月6日，案外人周丽美（出租人、甲方）与李明（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市xx路xx号xx室租赁给乙方使用，租赁期自2018年10月8日至2019年9月30日，每月租金22000元，签订合同当日乙方需向甲方一次性支付100000元作为租赁的保证金，等等。同日，周丽美收到李明交来的押金100000元。2019年9月6日，周丽影（甲方、出租方）与戴金红（乙方、承租方）签订《档位租赁协议》，约定甲方将广州市xx路xx号xx室租赁给乙方使用，租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日，乙方一次性交付给甲方100000元作为档位租赁押金，协议到期除还清甲方所有款项后退还给乙方；乙方必须在每月10号前向甲方交纳22000元需逐月交清；如有不可抗力行为或商场改造时，造成双方不能履行承诺时，双方不予追讨对方责任，等等。该协议签订后，戴金红向周丽影支付了租金至2020年1月。一审另查：2020年3月5日，广州市西城鞋业广场市场经营管理中心发出《关于因疫情影响减免租金的通知》：一、免收2020年2月份租金，2月份其他费用正常收取；二、减半收取2020年3、4月份租金，即2020年3、4月份租金按正常租金的50%收取，其他费用正常收取；三、享受租金优惠的条件：1.遵守政府及管理处的有关防控疫情要求；2.按时交纳应缴的租金及其他费用，按本单位通知及时提交减免租金的相关材料；3.上述优惠必须落实到实际（终端）经营者，不得从中扣减……。一审又查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，戴金红陈述李明是其丈夫，周丽美是周丽影妹妹，案涉商铺所在商场在2020年2、3月不能正常经营，周丽影一开始不同意减免租金，3月18日提出减免方案时戴金红已经决定搬离商场了，戴金红同意交3月1日至3月18日的租金6600元。周丽影则陈述案涉商铺所在大厦叫华丽宫大厦，广州市西城鞋业广场市场经营管理中心是管理处，该商场于2020年2月20日复市；戴金红于2020年3月19日在未告知周丽影的情况下搬离案涉商铺，将钥匙放在抽屉里，周丽影在2020年3月20日收到戴金红微信后才取回钥匙收回商铺；该商铺已空置多月，现周丽影随意摆放了一些物品在内。戴金红、周丽影双方对3月应交的管理费等费用为11807元无争议。周丽影为证明戴金红、周丽影双方有沟通协商解决租金问题，提交了其与李明的微信聊天记录作为证据。其中，2020年3月10日李明：“刚才管理处在这边，我觉得优惠确实太少了”“你那边看看能不能再优惠一点吧”，周丽影回复：“不好意思，这折扣已经最低了”“不是没给你优惠啊，都已经5折，最低的了……”。2020年3月16日周丽影：“最后说一次今天不交租明天直接搬走吧”，李明回复道：“不想跟你吵架”“合同期内打5折，我一次性给你”，周丽影回复道：“按合同走”“不用说”……“大不了我自己做”……，李明回复道：“你先交吧，谈的双赢，就做，不行，到时我搬就可以”“这行情做不做都没所谓”……周丽影回复道：“如果你今天不交，我去交可以，但必须你明天搬走，你没交租我不可能让你在那办公”“我已给你减免，三个月打折，现在是你个人原因”。戴金红质证认为上述聊天记录反映了双方协商解除合同的事实。周丽影则表示当时双方已经生气了，所以周丽影才说如果不交租金则搬走，但在3月17日、18日，周丽影还是跟戴金红沟通说继续出租，缴纳租金。另，周丽影提交了案外人广州市华丽宫大厦与周丽美签订的《场地租赁合同》（租期从2018年9月16日至2023年4月30日）、广州市华丽宫物业管理有限公司与周丽美签订的《物业管理合同》、周丽美签名的《转租承诺书》、案涉商铺租赁过户费和租赁保证金发票等作为证据。戴金红为证明已于2020年3月19日将案涉商铺交回周丽影并由周丽影接收，提交了其与周丽影的微信聊天记录作为证据。其中，2020年3月18日，周丽影：“我老公答应了三月四月五折，今天租金转过来”“后面的先不要说”“我们一再的退让，你们就得寸进尺再拖真的收回档位”，戴金红没有回复。2020年3月20日，戴金红：“房东，钥匙昨天19号还给你了，在档口双方已经解除租赁合同，今天20号你们也已经接收了3305档口，租金你按应收多少从押金里面扣除，余下押金请返还给我，谢谢”。对以上证据，周丽影认为戴金红属于单方违约，不认可双方合同于3月19日解除。一审法院认为：戴金红与周丽影签订的《档位租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于合同解除及解除时间。一、2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，除农产品批发市场外的其它批发市场复工复产报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市，可见，复市需经政府部门审核。因此，案涉商铺在2020年2月确因政府防控措施无法正常经营使用。但尽管如此，案涉商铺所在商场在不久后已复市，案涉租赁协议可继续履行。二、从双方微信聊天记录及庭审陈述可知，戴金红、周丽影就剩余租期的租金标准存在争议。周丽影早于3月10日根据广州市西城鞋业广场市场经营管理中心发出的《关于因疫情影响减免租金的通知》向戴金红提出3月租金5折优惠方案并要求戴金红交租，戴金红不接受周丽影的提议并未交租，并于3月19日撤场。虽然周丽影在3月16日微信中表示“……今天不交租明天直接搬走吧”，“按合同走”“不用说”，但并无戴金红交还商铺就不用交租的意思，其意思是需要戴金红对提前交还商铺承担相应的合同责任，加之双方对租赁押金的处理并无统一意见，因此，不能视为双方协商解除合同并免除戴金红的违约责任。综上两点，本案合同的解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除或双方协商一致解除的情形。现戴金红于2020年3月19日搬离商铺，周丽影于2020年3月20日收回，案涉租赁协议实际上已于2020年3月20日解除，故一审法院对该协议解除的时间予以确认。关于押金是否需退还问题。在协议履行过程中，戴金红即使受到疫情影响经营状况不理想，与对方协商减免租金也未能达成一致，也不应不交租金并退出案涉商铺，况且双方对于2020年3月租金标准并无争议，争议较大的是剩余租期的租金标准，故戴金红在租赁合同可继续履行的情况下提前搬离并拒付租金，可认定戴金红为违约方。鉴于疫情对戴金红、周丽影双方经营均有影响，一审法院依据疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，酌定周丽影没收戴金红已付押金总额的50%。租赁押金部分虽可以返还，但为减少诉累，合同解除前的租金、管理费等费用戴金红仍应向周丽影支付，押金应扣减该费用后再予以返还。对于合同解除前的租金，双方均同意2月免租，3月按原租金标准的50%计付（即11000元/月），经计算为7097元；对于管理费等费用，双方均确认为11807元，一审法院按双方一致意见处理。综上，拟退押金50000元在扣除戴金红应向周丽影支付的租金7097元和管理费等费用11807元后，周丽影应向戴金红退还的押金为31096元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项的规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、确认戴金红与周丽影签订的《档位租赁协议》于2020年3月20日解除；二、自本判决生效之日起十日内，周丽影向戴金红返还押金31096元；三、驳回戴金红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费865元，戴金红负担576元，周丽影负担289元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，戴金红向本院提交如下证据：1.《关于因疫情影响减免租金的通知》（广州市西城鞋业广场市场经营管理中心于2020年3月5日公布），并附带口头通知可延迟到3月18日交当月租金。另附4月7日及7月29日《管理处租金优惠通知》，其中第3条明确表示：经营租户，原合同人收取二手（及三手）租金差价部分，必须同时按五折优惠给终端经营人，拟证明案涉商铺物业业主委托广州市西城鞋业广场市场经营管理中心发布通知，免收2月份的租金，减半优惠收取3月-10月租金；2.微信聊天图片；3.周丽影接收案涉商铺图片；4.戴金红搬离案涉商铺时不存在跑掉的情况，证据2-4拟共同证明戴金红已经于2020年3月19日移交案涉商铺给周丽影，周丽影也已接收案涉商铺并自用。周丽影对此质证认为：由于该四份证据戴金红并未在一审中提交，戴金红提交证据已经超过了举证期限，因此该四份证据不应作为认定本案事实的依据。确认证据1中复工通知的真实性，周丽影也是按照该通知给予了戴金红优惠政策。对于证据1中的写字楼的优惠通知，戴金红出示的证据原件与复印件不一致，不确认真实性、合法性、关联性。确认证据2的真实性、合法性，不认可关联性及其证明内容，戴金红在2020年3月19日单方撤场，且未经过周丽影的同意，双方并未达成一致解除合同的意见。确认证据3的真实性、合法性，不认可关联性及其证明内容，该证据显示的是戴金红单方搬离后所拍摄的照片，并不能证实在2020年3月19日已经将该商铺移交给周丽影并办理了交接手续，周丽影直至2020年5月初才进入使用。不确认证据4的真实性、合法性、关联性，从该微信的内容来看，时间上显示的是10月22日，距离戴金红单方撤场的时间已经相距近半年，从该微信聊天记录来看，仅有戴金红单方的陈述，并未得到对方的确认，且即使有对方的陈述，也不能证明戴金红拟证明的内容，戴金红也没有申请对方作为证人出庭作证并发表证人证言。戴金红二审中提交的证据1所证明的内容已在一审中予以查明，双方对此均无异议；证据2已在一审中作为证据提交；证据3、4并非一审中不能提交必须待二审中才能提交的证据，且不能证明其主张，故该四份证据均不属于二审新证据，本院不予接纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为合同解除的原因及合同解除后押金退还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于合同解除的原因。一审根据案涉商铺所在商场的复市时间及本案查明的事实认定案涉租赁协议可继续履行，根据双方微信聊天记录反映的事实及一审中双方的陈述认定本案合同的解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除或双方协商一致解除的情形，并认定戴金红在租赁合同可继续履行的情况下提前搬离并拒付租金，可认定戴金红为违约方，案涉租赁协议实际上已于2020年3月20日解除，一审法院上述认定与本案查明的事实相符，并无不当，本院予以维持。关于押金退还的问题。如上所述，合同解除不属于因不可抗力致使不能实现合同目的解除或双方协商一致解除的情形，戴金红在租赁合同可继续履行的情况下提前搬离并拒付租金可认定为违约方。同时，一审考虑本案的实际情况，认定鉴于疫情对双方经营均有影响，依据疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，酌定周丽影没收戴金红已付押金总额50%，系一审行使自由裁量权的合理范围，并无不当，本院予以维持。因此，一审在扣除戴金红应向周丽影支付的租金7097元和管理费等费用11807元后，判令周丽影向戴金红退还押金30196元，亦无不当，本院予以维持。戴金红上诉主张周丽影应向其返还押金77193元，周丽影上诉主张其无须向戴金红返还押金31096元，均无理据，本院对其上诉主张均不予支持。综上所述，戴金红、周丽影的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1529元，由戴金红负担952元，周丽影负担577元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十月二十八日书记员  冯韵彭诗敏