广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7252号上诉人（原审原告）：黄赛辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇。上诉人（原审原告）：姚灶容，女，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇。两上诉人的共同委托诉讼代理人：沈庆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄超杨，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥镇某城社区*民委员会，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某，主任。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海尚邦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：孙某，该公司员工。原审原告：梁惠浓，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇。上诉人黄赛辉、姚灶容因与被上诉人佛山市南海区大沥某城社区居委会（以下简称某城居委会）、佛山市南海尚邦物业管理有限公司（以下简称尚邦公司）、原审原告梁惠浓确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄赛辉、姚灶容上诉请求:1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由某城居委会、尚邦公司承担。事实和理由：（一）某城居委会超越了法律、法规授权的范围，没有按照法定期限提前将召开业主大会会议的时间、地点、议题和议程书面通知业主，没有依法组织协商成立业主大会筹备组并将筹备组成员名单作出公示，单方面在某兴园小区召开业主大会进行投票，违反了《广东省物业管理条例》第十三条第四款、第五款以及第十九条的规定，涉案《某兴园物业管理服务委托合同》依法应予无效。（二）涉案合同内容损害了全体业主的利益，违反法律规定，涉案合同应予无效。（三）一审判决认定涉案合同有效，属于认定事实不清、适用法律错误。某城居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。尚邦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。梁惠浓未陈述意见。黄赛辉、姚灶容、梁惠浓向一审法院起诉请求：1.确认某城居委会与尚邦公司签订的《某兴园物业管理服务委托合同》无效；2.某城居委会、尚邦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：经一审法院主持，黄赛辉、梁惠浓、姚灶容及其共同委托诉讼代理人陆某峰、某城居委会的委托诉讼代理人梁某、尚邦公司的委托诉讼代理人孙某在场，佛山市南海区某镇不动产登记中心、佛山市南海区某镇某城社区亦派员到场共同对2018年12月21日某兴园小区业主投票情况进行重新验票，确认回收总票数212张，同意票183张，不同意票16张，重复票7张，废票5张，弃权票1张，其中同意票中需要核实的票数有15张。剔除存疑的选票及房管登记资料有误的选票，实际同意票为173票。尚邦公司提交某兴园业主产权资料清册及业主大会表决面积统计反映，某兴园小区有324套房产（另有2套房产是政府公有资产）。经佛山市南海区某镇房产管理所核查，某兴园小区共有327套房产，上述统计表内的房产中，有18套房产已经转移到新业主名下（其中只有1套是在投票前发生权属转移，其他的均在投票后发生权属转移），有13套房产权属人姓名与该所核查的权属人姓名不匹配（主要是姓名的个别字或偏旁不匹配），有4套房产建筑面积与该所核查的面积不匹配，有3套没有登记记录（包括2套政府公有资产）。一审法院认为，本案争议焦点一，投票是否违反程序；争议焦点二，投票结果是否符合规定。关于争议焦点一，经审查，某城居委会提交的证据反映其就选聘尚邦公司为某兴园小区提供物业服务事项按照物业管理条例等规定履行通知义务，投票、计票等过程有包括某城居委会、尚邦公司的工作人员和业主代表共同参与，投票过程并没有明显的程序不当，黄赛辉、姚灶容、梁惠浓虽提出异议，但未提供相反证据反驳，故一审法院对黄赛辉、姚灶容、梁惠浓认为投票违反程序的意见不予采纳。关于争议焦点二，经某城居委会计算，某兴园小区有投票权的总户数为324户（另外3户没有登记资料），总面积为24000多平方米，同意选聘尚邦公司的有173票，同意面积为13000多平方米，票数和面积均达到规定，黄赛辉、姚灶容、梁惠浓对上述计算结果没有异议，但认为其中有4套房产在某兴园小区投票选聘物业公司期间发生产权转移，7套房产业主登记名字与投票时签名不一致，应作为废票处理，经审查，根据某兴园业主产权资料清册和佛山市南海区某镇房产管理所复函反映，投票人为投票时的房产权属登记人，变更并不影响投票结果。关于房产权属登记名字与投票时签名不一致的问题，主要是个别字的偏旁不同，黄赛辉、姚灶容、梁惠浓未提供证据证明签名不是相关房产的权属人所签，故一审法院对上述意见不予采纳。综上，某兴园小区未成立业主委员会，为了业主利益，某城居委会受委托代为行使某兴园小区业主委员会权利，在小区全体大部分业主同意的情况下，代表某兴园小区业主与尚邦公司签订《某兴园物业管理服务委托合同》，该合同未违反法律禁止性规定，合法有效。黄赛辉、姚灶容、梁惠浓未就其主张未提供充分证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对黄赛辉、姚灶容、梁惠浓请求予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认某城居委会与尚邦公司于2019年1月31日签订的《某兴园物业管理服务委托合同》有效；二、驳回黄赛辉、姚灶容、梁惠浓的全部诉讼请求。一审案件案件受理费100元，减半收取计50元，由黄赛辉、姚灶容、梁惠浓负担。本院二审期间，黄赛辉、姚灶容围绕上诉请求提交了某城居委会《关于重新召开某兴园业主大会的通知》、某兴园六十六名业主证人证言、照片，拟证明某城居委会未按法律规定在召开业主大会十五日前作出通知公告，而是在召开某兴园业主大会前四日发出通知，投票及计票程序也不合法，违反了法定程序，涉案合同依法应予无效。某城居委会、尚邦公司、梁惠浓未提交新证据。经审查，黄赛辉、姚灶容在二审中提交的通知内容与一审中提交的通知内容一致，不属于二审中的新证据，本院不予采信。黄赛辉、姚灶容在二审中提交了证人证言，但证人未到庭接受质询，在某城居委会、尚邦公司对该证据不予确认且黄赛辉、姚灶容未提交其他证据予以佐证的情况下，本院对证人证言依法不予采信；黄赛辉、姚灶容在二审中提交的照片无法证明与本案讼争事实具有关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：涉案《某兴园物业管理服务委托合同》的效力。黄赛辉、姚灶容以某城居委会未提前十五天通知全体业主、未依法履行组织成立业主大会筹备组并公示筹备组名单的法定义务以及涉案合同的内容损害业主利益为由，上诉主张投票结果不具有真实性和合法性、涉案合同应予无效。本院认为，某兴园小区从未成立过业主委员会，原为某兴园小区提供物业管理服务的物业公司突然终止对小区的物业管理服务，某城居委会作为某兴园小区所属居委会，为避免小区出现物业管理真空，代为行使业主委员会的权利，经业主大会表决，与尚邦公司签订《某兴园物业管理服务委托合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。关于某城居委会未提前十五天将召开业主大会的事宜通知全体业主的问题。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。该条规定的立法目的，是为了让业主合理安排好时间，同时让业主有充分时间考虑会议议题，以便大会采集业主的意见，确保业主大会的顺利进行。本案中，2018年8月24日，某城居委会已将召开业主大会的时间（2018年9月8日至2018年9月28日）、会议议题及会议形式书面通知全体业主，该业主大会召开时因有人故意破坏投票箱而暂时中止，某城居委会于2018年10月17日再行书面通知全体业主。本院认为，两次会议除时间不一致之外，会议形式、会议议题均完全一致，某兴园小区业主对会议议题已经有了充分了解，故某城居委会于2018年10月17日重新发出召开业主大会的通知，并未违反法律、行政法规的规定，也未剥夺业主享有的权利。黄赛辉、姚灶容上诉主张因程序违法，《某兴园物业管理服务委托合同》为无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，黄赛辉、姚灶容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄赛辉、姚灶容负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰