上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8981号上诉人(原审被告)：赵嘉明，男，1957年7月19日出生，汉族，住上海市嘉定区皇庆村昌桥**。委托诉讼代理人：马**立，上海市诤正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：汤云龙，男，1963年10月11日出生，汉族，住，住上海市嘉定区娄塘镇南新路****/div>委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。委托诉讼店里人：陈志高，上海同本律师事务所律师。原审被告：赵黎花，女，1981年11月1日出生，汉族，住上海市嘉，住上海市嘉定区皇庆村昌桥**>委托诉讼代理人：马**立，上海市诤正律师事务所律师。原审第三人：上海远香舫置业有限公司，住所地上海市嘉定区柳湖路**。法定代表人：刘江平，执行董事。委托诉讼代理人：吴政洁，上海博乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱有坤，上海博乐律师事务所律师。上诉人赵嘉明因与被上诉人汤云龙、原审被告赵黎花及原审第三人上海远香舫置业有限公司(以下简称“远香舫公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵嘉明上诉请求：撤销原审判决，改判驳回汤云龙的原审诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：1、赵嘉明与汤云龙就上海市嘉定区树屏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的房屋买卖合同应为无效合同。买卖合同的抬头上出卖人是赵嘉明和赵守业(赵嘉明之父)，但合同落款处签字的确是赵嘉明和赵黎花(赵嘉明之女)，赵守业和赵黎花均不是涉案房屋的权利人，所以前述买卖合同是无效合同；2、涉案房屋为动迁安置房，在赵嘉明和汤云龙签订买卖合同时，赵嘉明尚未取得涉案房屋。至涉案房屋办出大产证时，涉案房屋的建筑面积记载为92.48平方米，而赵嘉明与汤云龙的买卖合同中约定的涉案房屋面积为90.28平方米，虽然合同中约定增加或减少2平方米内的面积双方都不再计算价格，但现在实际超过面积为2.2平方米，赵嘉明找到汤云龙要求其支付面积差价款，但遭到汤云龙的拒绝。之后赵嘉明就将汤云龙已支付的房款全额退还给了汤云龙，赵嘉明认为双方之间的买卖合同已经实际解除；3、一审判决赵嘉明承担自2017年2月26日起的房屋使用费没有依据。双方之间的买卖合同中并未约定汤云龙有出租房屋的权利，涉案房屋的实际权利人仍是赵嘉明，赵嘉明对涉案房屋的占有，属于权利人的占有，无需向汤云龙支付房屋使用费。综上，赵嘉明请求二审法院支持其上诉请求。汤云龙辩称，不同意赵嘉明的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵黎花述称，同意赵嘉明的上诉请求，其余意见同赵嘉明意见。远香舫公司述称，涉案房屋办理小产证所需要的材料远香舫公司全部都已经交付给赵嘉明，远香舫公司无须再承担协助办理小产证的相关义务。汤云龙向一审法院起诉，请求：1、判令赵嘉明办理涉案房屋的小产证，远香舫公司予以协助，办理产证的相关税费由赵嘉明承担；2、判令赵嘉明协助汤云龙将涉案房屋过户登记至汤云龙名下，并承担相应的税费；3、判令赵嘉明向汤云龙返还房屋，并结清水电煤及物业管理费；4、判令赵嘉明向汤云龙支付房屋占用使用费(自2017年2月26日起，按每月2，200元计算，至实际返还房屋之日止，暂计至2019年12月25日止为74，800元)。一审法院认定事实如下：赵嘉明、赵黎花系父女关系，2015年1月19日，汤云龙(乙方)与赵嘉明、赵黎花(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将建筑面积为90.28平方米的涉案房屋作价132万元转让给乙方，双方约定交房时间为开发商交房后一周内，过户时间为政策允许过户之日起3个月内，确认过户时产证上的产权人为赵嘉明一个人；并约定乙方应于签约当日支付定金10万元，拿钥匙当天支付房款65万元，过户时支付房款57万元。该合同补充条款(一)第5条约定：本房地产如果将来产证面积和本合同所写有出入，增加(2平米内)或减少(2平米内)部分面积双方都不计价格，如果超出2平米的，超出部分双方按当时市场价折算价格。该合同补充条款(一)第8条约定：甲方办理产证(本动迁房产证)的费用由甲方承担，甲方办出产证后，甲乙双方以后转让过户中的双方所有费用由乙方承担；本房地产的维修基金由甲方无偿转让给乙方；拿钥匙时入户费用甲方承担，转让过户时甲方承担自己的个人所得税。上述合同签订当天，汤云龙依约向赵嘉明支付了定金10万元。赵嘉明于2015年6月23日将涉案房屋交付汤云龙，汤云龙于次日支付赵嘉明房款65万元。2016年12月9日，赵嘉明向汤云龙转账退还758，103元，后注销自己的银行账户。2017年2月26日起，赵嘉明及其父亲强行占用涉案房屋。因双方对合同是否有效及赵嘉明应否配合汤云龙办理过户手续意见不一，汤云龙向一审法院提起诉讼，要求确认合同效力，并要求赵嘉明协助汤云龙办理产权过户登记手续。法院依法受理后，于2017年1月12日作出(2017)沪0114民初316号民事判决：确认汤云龙与赵嘉明签订的《上海市房地产买卖合同》有效；驳回汤云龙其他诉讼请求。该案审理中，汤云龙将赵嘉明退还的房款75万元提存至法院账户。一审法院另查明：1、涉案房屋是赵嘉明和其父赵守业于2011年9月10日签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》取得。2、2016年12月16日，涉案房屋取得大产证，产权登记于远香舫公司名下，目前登记权利人仍为远香舫公司。3、涉案房屋的配套商品房确认单确认的购房人为赵嘉明，赵嘉明已与远香舫公司就涉案房屋签订《上海市商品房预售合同》；4、法院在(2017)沪0114民初316号案件审理中根据汤云龙的申请对涉案房屋进行了司法查封。5、不动产登记簿载明的涉案房屋的建筑面积为92.48平方米。一审审理中，赵嘉明确认其自2017年2月26日起与其父亲一起占用涉案房屋，目前涉案房屋由其一人占有使用。汤云龙表示对于房屋实际面积超出合同约定面积超过2平米的部分，即0.2平方米同意按市场价28，000元／平方米计算；赵嘉明表示对市场价28，000元／平方米没有异议。汤云龙承诺其符合本市住房限售条件，并已将剩余房款57万元缴付法院账户。赵嘉明确认远香舫公司已向其交付办理小产证所需的材料。一审法院认为，汤云龙与赵嘉明、赵黎花之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。该动迁安置房的房地产开发企业即远香舫公司取得涉案房屋初始登记已满三年，且远香舫公司已与赵嘉明就涉案房屋签订《上海市商品房预售合同》，故汤云龙要求赵嘉明办理涉案房屋的小产证并将产权过户至汤云龙名下的请求，符合国家相关法律规定的过户交易条件和合同约定，法院予以支持，相关税费应按照法律规定和合同补充条款的约定负担。赵黎花虽然是房地产买卖合同的出售人之一，但其并非涉案房屋的实际权利人，故汤云龙要求其共同办理小产证缺乏依据，法院不予支持。远香舫公司虽然已将办理小产证的相关材料交付赵嘉明，但协助赵嘉明办理小产证系其作为出售人的义务，故远香舫公司仍应予协助。赵嘉明将房屋交付汤云龙后，又于2017年2月26日起和其父亲一起强占使用房屋至今，故汤云龙要求赵嘉明返还房屋并支付占有使用期间的房屋使用费合法有据，法院予以支持，房屋使用费按赵嘉明认可的1，800元／月计算。汤云龙要求赵嘉明结清水、电、煤气、物业管理费等费用合法有据，但汤云龙未明确具体数额，故法院暂不处理。汤云龙已将剩余房款57万元付至法院，关于面积差额，根据合同约定，超过2平方米的部分即0.2平方米按双方确认的市场价28，000元／平方米计算计5，600元，汤云龙应给付赵嘉明。汤云龙在前案中提存在法院的房款75万元，可在赵嘉明协助办理过户后发还赵嘉明。赵黎花经法院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，一审法院判决：一、赵嘉明应于判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区树屏路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记，上海远香舫置业有限公司予以协助，办理产权登记的税费由赵嘉明承担；二、赵嘉明应于办出上述房屋的产权登记之日起七日内协助汤云龙将上述房屋过户登记至汤云龙名下，办理过户手续产生的个人所得税由赵嘉明承担，其余税费由汤云龙承担；三、汤云龙应于赵嘉明协助办理上述房屋的产权过户手续之日起三日内给付赵嘉明、赵黎花剩余房款570，000元(已付至法院)、面积补差款5，600元；四、赵嘉明应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区树屏路XXX弄XXX号XXX室房屋返还汤云龙；五、赵嘉明应于判决生效之日起十日内给付汤云龙上述房屋的房屋使用费(自2017年2月26日至实际返还房屋之日，按每月1，800元计算)；六、驳回汤云龙其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因汤云龙与赵嘉明就涉案房屋的买卖事宜发生争议而涉讼。首先，就涉案房屋买卖合同的效力已经(2017)沪0114民初316号民事判决确认为有效。赵嘉明在未有证据足以推翻前述生效判决结果的情况下，上诉认为其与汤云龙签订的买卖合同应为无效合同，缺乏依据，本院不予采信。鉴于赵嘉明与汤云龙就涉案房屋所签买卖合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应恪守履行该合同所确定的权利义务。根据已经查明的事实，涉案房屋的大产证于2016年12月16日即已取得，目前涉案房屋仍登记为远香舫公司，远香舫公司陈述办理小产证的相关材料已全数交给赵嘉明，故赵嘉明办理涉案房屋小产证的条件已经成就，在赵嘉明取得涉案房屋产权后理应根据其与汤云龙的买卖合同将涉案房屋的产权过户至汤云龙名下。其次，就赵嘉明上诉提出的面积差价款事宜，买卖合同中确定的房屋面积为90.28平方米，同时约定增加或减少2平方米的部分面积不计算价格，超出部分按市场价折算，现不动产登记簿中记载涉案房屋的面积为92.48平方米，超出2.2平方米，对此一审法院根据双方确认的市场价判决汤云龙支付面积差价5，600元并无不当，赵嘉明主张因汤云龙拒绝支付面积补差款而导致双方间的买卖合同解除同样缺乏依据。再次，涉案房屋于2011年9月由赵嘉明及其父亲取得，配套商品房确认单中确认的购房人为赵嘉明。赵嘉明与汤云龙于2015年1月就涉案房屋签订买卖合同，且于2015年6月23日就已将涉案房屋交付汤云龙，至2016年12月16日，在涉案房屋取得大产证后，赵嘉明就应当按照合同约定办理小产证并将房屋权利过户给汤云龙，而赵嘉明非但未履行合同约定的义务，还于2017年2月26日强占涉案房屋，同时，根据双方之间合同的约定，赵嘉明应于开发商交房后一周内将涉案房屋交付汤云龙，之后买卖合同未继续正常履行系赵嘉明的原因所致，故其理应承担占用房屋期间的房屋使用费。综上所述，赵嘉明的上诉理由均无法成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，670元，由上诉人赵嘉明负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王晓梅二〇二〇年十月二十九日法官助理 仇祉杰书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……