广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20640号上诉人（原审被告、反诉原告）：李灼华，女，1948年12月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗建彬，广东鹏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄凤英，女，1946年6月22日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：邝顺前，男，1970年5月30日出生，汉族，住广州市南沙区，系黄凤英的儿子。上诉人李灼华因与被上诉人黄凤英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人李灼华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄凤英的全部诉讼请求；2.黄凤英与李灼华继续履行2015年10月1日签订的《租赁合约》；3.黄凤英赔偿李灼华经济损失3万元；4.黄凤英赔偿李灼华支付的公证费1600元、邮递费24元，共计1624元；5.由黄凤英承担本案的一、二审诉讼费等全部费用。事实和理由：一、一审法院判决解除黄凤英与李灼华于2015年10月1日签订的《租赁合约》，属于认定事实不清、适用法律错误。首先，李灼华与黄凤英于2015年10月1日签订的《租赁合约》是经双方协商一致确定，内容合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应依约切实全面履行自己的义务，任何一方不得擅自变更或者解除《租赁合约》。自《租赁合约》签订之日起至黄凤英提起解除合约诉讼之日止，李灼华始终按约定按时足额向黄凤英支付每月房屋租金。即使在黄凤英恶意提起本案诉讼之后，在书面通知黄凤英收取租金无果的情况之下，李灼华依法以提存的方式向黄凤英支付了每月房屋租金。由此可见，李灼华的行为已切实全面履行了合约约定的义务，属于合约的守约方。黄凤英故意采取断电、停水的非法手段阻止李灼华合法使用租赁商铺，以达到中止租赁合同履行、提高租金的目的，其主观上具有恶意性，是恶意违约，属于合约的违约方。其次，黄凤英不具有涉案《租赁合约》的任何解除权。双方未对合约的解除予以约定，黄凤英显然不具有约定的解除权。黄凤英作为合约的违约方，无权依据合同法第九十四条第二项的规定来行使合同解除权，即其不具有法定的解除权。一审法院在查清黄凤英存在恶意违约的情况下，仍认定黄凤英具有法定的合同解除权，并判决解除双方的《租赁合同》，属于适用法律错误。二、李灼华的反诉请求于法有据，请求二审法院予以支持。首先，在双方签订的《租赁合约》合法有效的前提下，李灼华不存在任何违约的情形而黄凤英存在恶意违约的情形，李灼华不同意解除《租赁合约》并诉请要求继续履行，符合合同法第八条规定的合同严守原则。其次，由于黄凤英恶意违约，将租赁商铺断电、停水，影响李灼华正常使用租赁商铺，给李灼华造成经济损失，依法应承担赔偿责任。虽然《租赁合约》约定了违约赔偿金额，但该约定数额不能弥补黄凤英的违约行为造成李灼华的全部经济损失，若以此数额进行赔偿，这无疑降低了黄凤英的违约成本，使得黄凤英的违约成本以及因违约获取的利益与因违约给李灼华造成的损失明显不对等，不能起到惩罚违约行为的效果。因此，李灼华诉请黄凤英赔偿李灼华经济损失三万元，符合合同法第一百一十三条的规定。最后，由于黄凤英拒收租金，李灼华为切实履行合同的约定，依法对涉案商铺租金提存，为此支付的提存公证费、邮寄费等费用属于李灼华的损失，李灼华诉请黄凤英全部承担，符合合同法第一百一十三条的规定。三、一审法院主动告知黄凤英并要求其增加腾空交还涉案商铺的诉请事项，违反法律规定。该项请求依法不属于法院主动释明的范围，一审法院的做法违反了民事诉讼不告不理的原则，也使李灼华对一审法院所作判决的公正性产生合理怀疑。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人黄凤英二审辩称：李灼华称其已依法履行合同不是事实。双方约定涉案商铺的租金是1200元，但李灼华实际只给了800元租金。双方的合同明确约定，如果中途黄凤英不再愿意将房屋出租给李灼华，黄凤英应支付相应的违约金。黄凤英向李灼华支付违约金让李灼华搬走，但李灼华不同意。涉案商铺出租给李灼华已经十几年，从来没有降低过租金，因为黄凤英年纪大，没有保留李灼华提交的2015年的《租赁合约》，也没有印象签过该合约。今年，黄凤英向李灼华提出想涨租金，但李灼华态度非常恶劣，黄凤英决定不再出租给李灼华，李灼华就向黄凤英出示了租期到2031年才届满的租约，该租约的租赁期限太长且租金标准过低，黄凤英无法承受。因本案纠纷，黄凤英于2020年3月25日诉至一审法院，请求判令：1.解除黄凤英与李灼华签订的《租赁合同》；2.李灼华拆除南沙区大岗镇工业北路x号首层商铺内的阁楼、恢复原状，并腾空交还涉案商铺；3.李灼华赔偿将涉案商铺的蹲厕改回坐厕产生的费用1000元；4.李灼华按每月1200元的标准向黄凤英支付2020年3月1日起至实际腾空交还涉案商铺之日止的租金；5.李灼华按每月1500元的标准向黄凤英赔偿从2020年3月起至返还涉案商铺之日止的租金损失；6.李灼华向黄凤英支付违约金3000元。李灼华向一审法院提起反诉请求：1.黄凤英、李灼华继续履行双方于2015年10月1日签订的《租赁合同》；2.黄凤英向李灼华赔偿经济损失30000元；3.黄凤英赔偿李灼华支付的公证费1600元、邮递费24元、提存费用320元；4.本案诉讼费由黄凤英承担。一审法院经审理查明：涉案商铺所在的南沙区大岗镇工业北路x号系一幢建筑面积265.47平方米的三层住宅，为黄凤英名下物业。房屋一楼为涉案商铺，可作临时商业用途。1998年12月15日，李灼华的女婿陈满洪与黄凤英的配偶郭家禧签订《合约》，约定由陈满洪承租涉案商铺经营粮油副食，租赁期限从1998年12月15日至2004年12月15日，每月租金1500元。黄凤英确认在上述《合约》签订后，陈满洪支付了3000元保证金。后因陈满洪不再承租经营涉案商铺，涉案商铺由李灼华接手继续承租经营。2005年3月31日，黄凤英、李灼华签署了一份《租赁合约》，约定：黄凤英将约30平方米的涉案商铺出租给李灼华经营粮油副食生意。租赁期间为2005年4月1日至2008年4月1日。黄凤英向李灼华收取3000元作为合约按金。如黄凤英中途收回商铺则要向李灼华返还3000元按金，并赔偿3000元。每月租金1200元，李灼华须在每月5日前缴纳当月租金，若超过当月20日交租视为违约。李灼华在租约期满时必须将场地恢复原貌才能收回按金。同日，黄凤英、李灼华另行签署了一份《租赁合约》，该合约约定的租赁期间为2005年4月1日至2011年4月1日，月租金标准为800元，合约中的其他内容与前述《租赁合约》基本一致。黄凤英主张双方实际履行的合约为月租金1200元的《租赁合约》，另一份《租赁合约》系为办理备案所签。李灼华主张双方实际履行的合约为月租金800元的《租赁合约》。李灼华表示，双方原约定月租金1200元，因其认为该标准过高，故与黄凤英协商后将月租金调整为800元，双方重新签订了《租赁合约》，并延长了租赁期限。李灼华主张以现金方式向黄凤英支付了3000元按金。黄凤英则表示陈满洪交纳的3000元按金已转为李灼华应支付的按金，李灼华未另行支付款项。李灼华承租涉案商铺后，将涉案商铺作为经营场所开办广州市南沙区大岗时豪杂货店。2006年期间，李灼华因经营需要，另向黄凤英承租了涉案商铺后的一间小房间，作仓库使用。李灼华称该房间与商铺相连，方便货物出入，能节约运输成本，有利于其做生意，故经双方协商确定该房间的月租金为550元。黄凤英则表示房间的月租金为150元，并确认其已于2020年3月收回该房间。2015年10月1日，黄凤英、李灼华再行签署了一份《租赁合约》，约定：黄凤英将约30平方米的涉案商铺出租给李灼华经营杂货、日用杂品生意。租赁期间为2015年10月1日至2031年10月1日。黄凤英向李灼华收取3000元作为合约按金。如黄凤英中途收回商铺则要向李灼华返还3000元按金，并赔偿3000元。每月租金800元，李灼华须在每月5日前缴纳当月租金，若超过当月20日交租视为违约。黄凤英主张该合约系为办理租赁备案所签，合约中约定的租金及租赁期限并非双方的真实意思表示，双方实际上一直按月租金1200元的标准履行合同。2018年6月8日，黄凤英、李灼华就涉案商铺的租赁进行登记备案，并取得《房屋租赁备案登记证明》。根据《房屋租赁备案登记证明》的记载，涉案商铺出租面积为43平方米，租赁期限从2015年7月1日至2031年10月1日，月租金为800元。2020年2月，黄凤英要求解除与李灼华之间的租赁合同关系，并收回涉案商铺。因双方未能就此协商一致，黄凤英于2020年3月初对涉案商铺采取了断水、断电措施。2020年3月4日和2020年4月3日，李灼华向黄凤英邮寄了《催收通知书》，要求其收取涉案商铺2020年3月和2020年4月的租金。广州市南沙公证处对上述通知行为进行了公证。李灼华为此支付公证费共1600元。黄凤英认为涉案商铺的月租金标准为1200元，而非李灼华主张的800元，故拒绝收取。2020年3月23日和2020年4月20日，李灼华分别将800元（合计1600元）租金提存至广州市南沙公证处账户，并为此支付提存费合计320元。黄凤英与李灼华产生上述矛盾的主要原因，系双方对月租金标准有争议。黄凤英认为月租金1200元低于市场价，要求涨租。李灼华则主张月租金标准为800元，不认可月租金1200元的约定，亦不同意涨租。因李灼华一直以现金方式交纳租金，双方均无法提供付款凭证。为证明涉案商铺自李灼华承租以来的实际月租金为1200元，黄凤英提供其自行记录在笔记本上的租金收取记录。笔记本上记载的信息显示，黄凤英在2005年5月15日至2005年8月15日期间每月收取租金1200元，自2006年1月开始，每月收取租金1350元。李灼华称其从未收到过上述收款凭证，对上述记载不予认可，但确认2006年起每月合计向黄凤英支付租金1350元，该金额包含涉案商铺每月800元的租金以及小房间每月550元的租金。一审法院于2020年5月18日前往涉案商铺进行现场勘验，现场勘验查明：涉案商铺为直角三角形状的房屋，其中斜边长14米、直角边长分别为9.4米和8.8米，面积约为41.4平方米。2006年另行租赁的房间为长方形房屋，其中长为3.26米、宽为2.9米，面积约为9.5平方米。一审法院认为：黄凤英、李灼华于2005年3月31日签订的月租金为1200元的《租赁合同》和月租金为800元的《租赁合同》，以及2015年10月1日签订的《租赁合约》，均是双方当事人在自愿平等的前提下签署的，内容没有违反法律和行政法规的强制性。三份合同对涉案商铺的月租金金额分别作出了不同约定，故其中必然存在虚假意思表示。虽然2015年10月1日签订的《租赁合约》和《房屋租赁备案登记证明》中均约定月租金为800元，但现实中通过签订阴阳合同，并将租金标准更低的合同用于备案的情况大量存在，故不能据此认定涉案商铺的月租金为800元，而应当以双方的实际履行情况来确定月租金数额。因李灼华一直通过交付现金的方式交纳租金，双方没有明确的租金往来记录，关于如何确定双方约定的真实租金数额，一审法院认为，应分别从房屋的位置、面积、用途以及交易习惯等各方面综合进行评判。双方均确认李灼华自2006年起每月向黄凤英交纳租金1350元，其中包含了涉案商铺以及与涉案商铺相连的小房间的租金。涉案商铺属于临街商铺，面积约41.4平方米，李灼华用来经营杂货；而小房间位于商铺后部，面积约9.5平方米，李灼华将其作为仓库使用。两相比较，无论从位置、面积还是用途上进行考虑，涉案商铺均比小房间具有更高的商业利用价值，租金标准理应更高。但是，按照李灼华的主张，涉案商铺月租金800元，即每月每平方米租金约为19.3元，而小房间月租金550元，每月每平方米租金高达57.9元，明显不符合常理。相反，黄凤英主张涉案商铺月租金1200元、小房间月租金150元，更符合大众认知和租赁市场定价规律。虽然没有证据显示黄凤英将自行记录的租金收取凭证交给了李灼华，但黄凤英自2006年起记录的租金收取金额与事实相符，在李灼华没有提供其他收据推翻上述记录的情况下，一审法院认为黄凤英记载租金收取情况的笔记本，具有一定可信性，而根据黄凤英的记录，李灼华在没有承租小房间前，每月系按1200元的标准交纳涉案商铺的租金。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，一审法院对黄凤英主张涉案商铺月租金为1200元的事实，予以认可。关于租赁期限的问题。2005年3月31日签订的月租金1200元的《租赁合约》约定租赁期间为2005年4月1日至2008年4月1日；同日签订的月租金800元的《租赁合约》约定租赁期间为2005年4月1日至2011年4月1日；2015年10月1日签订的《租赁合约》约定租赁期间为2015年10月1日至2031年10月1日；《房屋租赁备案登记证明》上登记的租赁期间为2015年7月1日至2031年10月1日。2005年3月31日的两份合同均已到期，李灼华在合同到期后继续承租涉案商铺，故一审法院认为应以2015年10月1日签订的《租赁合约》为依据，确定租赁期限至2031年10月1日止。黄凤英在合同履行过程中要求上调租金，后因双方无法协商一致即要求解除双方的租赁合同关系，该行为构成违约。考虑到黄凤英为涉案商铺的所有权人，在其不同意继续履行合同的情况下，一审法院对黄凤英要求解除租赁合同关系的主张予以支持。合同解除后，黄凤英应向李灼华返还3000元按金；李灼华应向黄凤英腾空交还涉案商铺，并向黄凤英支付从2020年3月1日起至交还涉案商铺之日止的租金。黄凤英在2020年3月初对涉案商铺采取了断水断电措施，导致李灼华无法正常使用商铺。在此情况下，李灼华本应尽早搬离涉案商铺以减少损失。鉴于此，一审法院根据公平原则，考虑双方的过错程度，酌定李灼华自2020年3月1日起减半向黄凤英支付租金，即每月支付600元。黄凤英没有提供证据证明李灼华在承租涉案房屋期间搭建了阁楼、改装了厕所，故其要求李灼华拆除阁楼恢复原状并赔偿1000元厕所改造费用的诉讼请求，一审法院不予支持。如上所述，黄凤英提前解除合同，违约在先，故其要求李灼华赔偿租金损失以及支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。2015年10月1日签订的《租赁合约》约定若黄凤英提前收回涉案商铺，则需向李灼华赔偿3000元，故黄凤英除应向李灼华退还3000元按金外，还应当就其违约行为另行向李灼华赔偿3000元。李灼华提供的证据不足以证明其存在30000元经济损失，因此一审法院对李灼华主张的赔偿中超过3000元的部分，不予支持。因双方对月租金数额有争议，黄凤英在此情况下拒绝按李灼华主张的数额收取租金，具有合理性，故李灼华为此支付的公证费、提存费等费用，应由其自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，于2020年8月12日作出如下判决：一、解除黄凤英与李灼华就南沙区大岗镇工业北路x号首层商铺成立的租赁合同关系；二、李灼华应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄凤英腾空交还南沙区大岗镇工业北路x号首层商铺；三、李灼华应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月600元的标准，向黄凤英支付从2020年3月1日起至腾空交还上述商铺之日止的租金；四、黄凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内向李灼华返还按金3000元；五、黄凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内向李灼华赔偿3000元；六、驳回黄凤英的其他诉讼请求；七、驳回李灼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费51元，由黄凤英负担43元，由李灼华负担8元。反诉受理费337元，由李灼华负担319元，由黄凤英负担58元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的第一个焦点是黄凤英与李灼华之间就涉案商铺的租赁关系中所实际履行的租金标准。李灼华是通过现金方式交纳租金的，其未能就主张的月租金标准800元提供证据予以证明。反观黄凤英，其提交的租金收取记录虽然是其自行登记的，但反映的2006年起的每月收取的租金总额1350元与双方确认的金额一致。对于该每月租金总额1350元的构成，黄凤英主张是涉案商铺租金1200元加小房间租金150元，李灼华则主张是涉案商铺租金800元加小房间租金550元。一审法院已经结合房屋的位置、面积、用途以及交易习惯等方面进行分析，认为涉案商铺比小房间具有更高的商业利用价值，租金标准理应更高，黄凤英主张的租金构成更符合大众认知和租赁市场定价规定，并进而认定涉案商铺的月租金为1200元，该认定理据充分，本院予以认同。本案争议的第二个焦点是黄凤英与李灼华之间的租赁合同关系应否继续履行。从本案查明的事实来看，黄凤英要求上调涉案商铺的租金，李灼华对此予以拒绝，黄凤英随即要求解除双方之间的租赁合同关系并收回涉案商铺，黄凤英的上述行为缺乏合同依据，已构成违约。但考虑到双方租赁合同剩余的租赁期限还很长，李灼华坚持要按照每月800元的租金标准继续履行合同，该要求与双方实际履行的每月租金标准1200元明显不符，而黄凤英作为涉案商铺的所有权人，明确表示不同意继续履行，且双方也未能再就租赁合同中的核心条款即租金标准重新协商一致，可见，双方就本案的租赁关系已经形成合同僵局，且双方对僵局的形成均负有责任。由此，一审法院对于黄凤英要求解除租赁合同关系的请求予以支持，合法合理，本院予以维持。至于李灼华上诉认为一审法院不应主动释明黄凤英增加腾空交还涉案商铺的诉讼请求的问题，本院认为，腾空交还场地属于租赁合同解除后对双方权利义务的清洁，可以尽可能地一次性解决双方之间的纠纷，并无不妥，本院对李灼华的该上诉意见不予采纳。双方的租赁合同关系解除后，黄凤英应向李灼华返还按金3000元，一审法院对此予以支持，并根据公平原则和双方的过错程度酌定2020年3月1日起的租金标准为600元，处置得当，本院予以维持。本案争议的第三个焦点是违约责任的承担。本院前文已述黄凤英已构成违约，根据双方《租赁合约》的约定，黄凤英应向李灼华赔偿3000元，一审法院对此予以支持，合法合理，本院予以维持。至于李灼华要求的经济损失3万元，其未就该主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。因李灼华坚持要按照每月800元的标准向黄凤英支付租金，该标准与双方实际履行的租金标准不符，故黄凤英拒绝收取具有合法事由，一审法院李灼华主张的公证费、邮递费不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人李灼华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人李灼华负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十月二十八日书记员 莫善友唐颖琪