山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2667号上诉人（原审原告）：张福建，男，1988年6月21日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人（原审原告）：周兴兴（张福建之妻），女，1994年4月28日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：刘健，山东长明阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄房友房产中介有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区泰山金泰嘉园**门市，统一社会信用代码91370403MA3Q0LP88C。法定代表人：杨涛涛，经理。被上诉人（原审被告）：杨涛涛，男，1990年10月10日出生，户籍地枣庄市薛城区，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：赵伟，山东薛国律师事务所律师。原审被告：刘崇泉，男，1992年12月11日出生，住山东省枣庄市薛城区。上诉人张福建、周兴兴因与被上诉人枣庄房友房产中介有限公司（以下简称枣庄房友公司）、杨涛涛及原审被告刘崇泉居间合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福建、周兴兴上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0403民初762号民事判决书第一项判决，改判被上诉人在一审判决被上诉人应赔偿的数额外，再向上诉人赔偿129,000元（31．5万元的60％的责任计算）；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审时已查明的事实，足以认定系由于枣庄房友公司未核实房源信息、未核实卖房人的身份信息、未尽到对房屋权属状况等缔约相关事项积极调查并据实报告的义务，因此导致被上诉人购房款损失。本案上诉人共计支付购房款315,000元，一审法院仅判决被上诉人赔偿上诉人6万元，不足上诉人损失的20%，明显与一审已查明的被上诉人的过错程度不相当。具体理由如下：1.根据一审法院查明和认定的事实，原审刘崇泉在向张福建推荐该房时已知案涉房屋已备案网签在案外人杨晓丽名下，但是被上诉人并未及时将该信息告知上诉人。2.本案被上诉人枣庄房友公司明知高莹并非涉案房屋的实际产权人，仍然接受其委托在网络上发布房源信息，继而向上诉人报告订立合同的机会收取上诉人的购房意向金，并指示上诉人向“非案涉房屋房主”高莹的银行账户转账支付购房款。3.被上诉人一审时称案涉房屋是高莹委托其出售，但是被上诉人又承认“高莹未向被上诉人出具房屋权利人杨晓丽的授权委托手续，被上诉人也从未与杨晓丽见过面，也无任何沟通，被上诉人更未取得或索要案涉房屋的任何产权资料”。二、上诉人在本案中不存在过错。1.通常来说一般的社会大众购房第一选择都是通辽房产中介，原因就是普通公民并不熟悉房屋购房的流程，认为有中介公司的参与购房的安全性会更有保障。本案上诉人系第一次购买房屋，通过被上诉人枣庄房友公司购房，也是出于对中介专业能力的信任。通过一审庭审时各方的陈述及上诉人的举证，能够看出整个购房流程都是在被上诉人枣庄房友公司的居间媒介下进行，而且被上诉人枣庄房友公司也多次向上诉人承诺房源及交易的真实安全。因此，作为普通购房者的上诉人在本案中并不存在过错。2.关于未签订房屋买卖合同的问题。第一，根据一审庭审查明的事实，被上诉人陈述的未签订合同的原因系“2019年12月6日，因为高莹迟到，时间过晚，未能签订合同，后考虑到将在2019年12月9日进行房屋更名，因此未与高莹签订合同”。而且上诉人在与原审刘崇泉的通话录音中也曾经质问被上诉人为何不签合同，刘崇泉对上诉人的解释为“有转账手续就不需要签合同了。因为后来房子是假的，所以就没签合同”。该段通话录音足以证实未签合同的原因在于被上诉人，不应将未签订房屋买卖合同的责任归咎于上诉人。第二，被上诉人枣庄房友公司作为居间服务的提供者，其应履行的义务之一就是促成买卖双方签订合同，达成交易。上诉人与出售方未签订合同只能说明被上诉人枣庄房友公司未尽到居间服务提供者应履行的义务，而不能将未签订合同当作是上诉人的过错。而且本案上诉人之所以产生购房款损失，也不是因为没有签订房屋买卖合同，即便是上诉人与出售方签订了房屋买卖合同，就本案而言，上诉人的损失也不会因此避免。第三，即便是法院认定上诉人存在一定的过错，但是根据本案已经查明的事实，及审判实践中对此类案件的裁判先例，综合比较双方的过错程度，被上诉人的过错明显大于上诉人。无论如何也无法得出被上诉人作为房产中介公司只承担不足20%赔偿责任的结论。因此，由于房产中介是专业的房屋居间服务机构，购房者通过中介购房图的就是省心、方便，不宜过多的强调购房者的注意义务。另外，未签订房屋买卖合同，并非是上诉人的过错，而且于本案而言，上诉人购房款损失的产生是由于被上诉人枣庄房友公司未依法全面履行自己作为中介服务机构及居间服务提供者的义务，并非是因为未签订房屋买卖合同。二被上诉人辩称，一、通过一审查明的事实，能够证实被上诉人在介绍案涉房屋时已向上诉人告知了涉案房屋不是高莹所有，并告知该房屋已备案网签在案外人杨晓丽名下。在2019．12．6日，上诉人与高莹进行会见协商房屋买卖事情时，高莹也向上诉人介绍案涉房屋的情况，以及所需要支付购房款的情况，足以证实被上诉人就涉案房屋不存在故意隐瞒或提供虚假信息的情况。在上诉人与高莹房屋交易过程中也不存在重大过错，被上诉人也没有收取上诉人的居间服务费用，被上诉人所收取的购房意向金也已经转交给高莹。二、在上诉人知道涉案房屋的实际情况下，仍然自愿与高莹达成涉案房屋的交易，私自将房款转交高莹，并接收高莹转交的由枣庄市锦泰置业有限公司向上诉人出具的署名交款单位为上诉人，收款事由为锦泰国际2号楼l单元l601室房款收据，并加盖了枣庄锦泰公司公章，也证实锦泰公司认可了上诉人为涉案房屋的购房者，高莹已就涉案房屋向上诉人履行完更名手续的义务，剩余房款上诉人应向锦泰公司交付，与其继续房屋买卖合同。通过以上事实足以证实上诉人与被上诉人之间的居间服务合同关系已经完成，高莹已经履行涉案房屋的更名义务，上诉人未以购买到涉案房屋的原因不在被上诉人。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘崇泉未作陈述。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告枣庄房友公司赔偿原告损失人民币31.5万元及利息（以31.5万元为基数，从2019年12月9日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告杨涛涛、刘崇泉对第一项赔偿请求承担连带责任；3.诉讼费用全部由三被告承担。一审法院认定事实：2019年12月4日，原告张福建根据被告枣庄房友公司的法定代表人杨涛涛和员工刘崇泉的介绍，欲通过该中介公司购买枣庄市锦泰置业有限公司开发在建并已出售给他人的锦泰国际花园2号楼1单元顶层1601室的期房。并约定原告须向房屋出卖人高莹支付更名费5.5万元、中介费1万元，加上原购房人已付的购房款25万元，原告共计须向高莹支付购房款31.5万元，下欠付款由原告张福建向开发商枣庄市锦泰置业有限公司直接支付。当日，原告张福建向被告枣庄房友公司交付了1万元购房意向金，枣庄房友公司向原告出具了收据。2019年12月6日，原告张福建与高莹进行了会面，高莹向张福建介绍了案涉房屋的情况。2019年12月9日，原告张福建又根据被告刘崇泉提供的高莹的银行账户，并按被告刘崇泉的要求向高莹的账户转款30.5万元。同日，高莹将署名交款单位为张福建、周兴兴，收款事由为锦泰国际2号楼1单元1601室购房款，并加盖枣庄市锦泰置业有限公司公章的购房款收据通过被告刘崇泉转交给了原告张福建，但没有向原告提供房屋买卖合同。另认定，被告刘崇泉在向原告张福建推荐该房屋时已知案涉房产已备案网签在案外人杨晓丽名下，并嘱咐原告张福建如枣庄市锦泰置业有限公司向其核实更名时，回复知道杨晓丽是案涉房屋的房主。高莹不是案涉房产的所有权人，其对该房产无处分权。但原告张福建及被告刘崇泉都相信高莹能通过枣庄市锦泰置业有限公司促成案涉房产交易成功。现高莹现因涉嫌犯罪，被公安机关采取强制措施。另外，庭审中，被告枣庄房友公司主张收取原告的1万元意向金已转交给高莹，但未提交转款证明。还认定，被告枣庄房友公司系自然人独资有限责任公司，该公司的股东及法定代表人均系被告杨涛涛；被告杨涛涛未提供证据证明被告枣庄房友公司的财产独立于其个人财产。被告刘崇泉系枣庄房友公司员工，在本案居间活动其系履行职务行为。一审法院，被告枣庄房友公司作为专业的房屋中介机构，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性与安全性等；原告对于房屋交易也负有注意义务。本案中，枣庄房友公司在向原告张福建推荐案涉房屋时已知高莹不是实际房主，但却轻信高莹能促成交易的完成，存在审查不实、疏忽大意的错误，导致原告购房款损失；原告在知道房主是杨晓丽后未及时停止交易，未按正常的交易习惯与出卖方签订房屋买卖合同，对交易安全存在的疏忽与放任，也是导致其损失的原因；因此，双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。该院综合双方的过错程度，确定被告枣庄房友公司赔偿原告60,000元。被告杨涛涛作为被告枣庄房友公司的唯一股东，未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，其应对公司债务承担连带责任。被告刘崇泉在本案居间活动中系履行职务行为，其对原告损失不应承担责任。另外，本案是居间合同纠纷，合同的相对方是本案的原告和被告枣庄房友公司，原告与高莹之间形成的是买卖合同关系，二者不是同一法律关系，故被告追加高莹作为本案的被告参加诉讼的申请，该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告枣庄房友房产中介有限公司于该判决生效后十日内赔偿给原告张福建、周兴兴60,000元；二、被告杨涛涛对上述第一项判决内容所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张福建、周兴兴的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,025元，原告张福建、周兴兴负担4,725元，被告枣庄房友房产中介有限公司、杨涛涛负担1,300元；保全费2,170元，原告张福建、周兴兴负担1,550元，被告枣庄房友房产中介有限公司、杨涛涛负担620元；上述款项于该判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审依法予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，枣庄房友公司作为专业的房屋中介机构，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性与安全性等；张福建、周兴兴对于房屋交易也负有注意义务。本案中，枣庄房友公司在向张福建推荐案涉房屋时已知高莹不是实际房主，但却轻信高莹能促成交易的完成，存在审查不实、疏忽大意的错误，导致原告购房款损失；张福建、周兴兴在知道房主是杨晓丽后未及时停止交易，未按正常的交易习惯与出卖方签订房屋买卖合同，对交易安全存在的疏忽与放任，也是导致其损失的原因；因此，双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。一审法院综合本案中双方的过错程度，酌定枣庄房友公司赔偿张福建、周兴兴60,000元并无不当。杨涛涛作为枣庄房友公司的唯一股东，未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，其应对公司债务承担连带责任。刘崇泉在本案居间活动中系履行职务行为，不应承担本案的赔偿责任。张福建、周兴兴关于增加赔偿数额的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，张福建、周兴兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由上诉人张福建、周兴兴负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  金 颖审判员  王 丹二〇二〇年十月二十日书记员  杨 丽