江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终690号上诉人（原审被告、反诉原告）：新余市金瀚置业有限公司，住所地江西省新余市康居路盛世名城区**。法定代表人：黄肇，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟秋华，新余市信达法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新余市仙女湖物业服务有限公司，，住所地江西省新余市渝水区仙来区管委会法定代表人：刘建光，该公司总经理。委托诉讼代理人：任英超，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄小推，江西仁实律师事务所律师。上诉人新余市金瀚置业有限公司（以下简称金瀚公司）因与被上诉人新余市仙女湖物业服务有限公司（以下简称仙女湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金瀚公司的委托诉讼代理人钟秋华，被上诉人仙女湖物业公司的委托诉讼代理人任英超、黄小推到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金瀚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判由金瀚公司向仙女湖物业公司支付物业服务费60,143元；2.本案一审诉讼费用、保全费用、二审诉讼费用全部由仙女湖物业公司承担。主要事实和理由：一审法院认定事实存在多处错误，从而导致判决错误，具体表现在：首先，一审法院违背金瀚公司与仙女湖物业公司的合同约定，判决金瀚公司需向仙女湖物业公司支付格林春天小区办公、商业物业的物业服务费明显错误。在金瀚公司与仙女湖物业公司签订的《前期物业服务合同》中第三条明确约定，物业服务费用采取包干制，即仙女湖物业公司只收取多层住宅0.65元/月/平方米的物业服务费，其他办公和商业物业经双方协商确定是不收取物业服务费的。在物业服务合同中第六条第1项“办公楼、商业物业”收费一栏处已明确划除，该内容就是双方当时协商所确定的。如果签订合同时双方未明确约定的话，就会在收费处一栏标注“待定”字样，而不是划除，且仙女湖物业公司自进驻格林春天小区至本诉诉讼时，仙女湖物业公司也从未向金瀚公司主张过办公、商业物业的物业服务费。仙女湖物业公司完全是因为金瀚公司未继续让其在该小区从事物业服务，而与金瀚公司产生矛盾引起的，仙女湖物业公司的行为违背了双方合同约定和诚信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。在本案中，仙女湖物业公司既然主张《前期物业服务合同》约定的物业收费范围包括办公、商业物业，其就有责任提供证据证明自己的主张。而事实上，本案仙女湖物业公司自始至终都没有提供任何证据可以直接证明仙女湖物业公司可以收取案涉小区的商业物业服务费。仙女湖物业公司作为专业的物业服务公司，在签订合同时应当注意到合同约定的物业服务区域以及收取物业服务费的范围，在双方签订的《前期物业服务合同》中，双方明确约定，也只载明了只有多层住宅和高层住宅收取物业服务费，其他均是不收取物业费的，仙女湖物业公司作为一家专业的物业服务公司，其在签订合同时，对其提供物业服务区域以及收取物业服务的范围是明知的，但仙女湖物业公司自签订合同以来，从未与金瀚公司就商业物业服务收费进行过补充或修改，也从未要求金瀚公司支付。其次，一审法院在证据认定部分已认定“……但原告未提供证据证明其与被告就涉诉商铺物业服务收费进行了协商并确定具体费用标准……”，但后又不顾该事实，仅依据一份《新余市物业管理企业与从业人员自律规则》就来推翻上述认定的事实，直接判决金瀚公司需要向仙女湖物业公司支付商业物业服务费，其认定行为前后矛盾。该份自律规则仅仅是行业规范性文件，不是法律规范，其根本不能约束本案金瀚公司，但一审法院为了偏袒仙女湖物业公司，突破法律规定判决，罔顾事实，依据该规则判决金瀚公司支付按照1元/月/平方米计算商业物业服务费，其明显是错误的。第三，一审法院判决认定金瀚公司需支付1栋504室、910室、1001室，2栋12303室，3栋1903室，4、5栋3室，4、5栋4室的物业服务费错误。金瀚公司在一审法院提供了上述房屋在房管部门备案登记的买卖合同等证据，再根据该小区之前的实际情况，已足以证明上述房屋早已出售并交付给案外人。金瀚公司虽然没有提供案外人签字的收房单或入伙通知书，但在其买卖合同中已经明确了交付时间，且事实上也早已交付给了业主，加上部分业主也向仙女湖物业公司支付了物业服务费，故上述房屋的物业费应由业主向仙女湖物业公司交纳，一审法院对金瀚公司提供的上述证据不予认可错误。另，本案格林春天小区房屋的物业费应采取合并和单独的方式分别计算，在部分房屋已经出售并由业主交纳物业费的情形下，采取分别计算，未出售的统一计算，但一审法院均是按所有面积统一计算的。一审法院认定“……涉诉房屋的物业费自其竣工验收合格之日起计算，即1栋、2栋房屋自2013年5月1日起算，3栋房屋自2015年10月1日起算，4、5栋房屋自2012年3月1日起算”物业服务费，仙女湖物业公司起诉时计算1栋504室起算时间是2016年6月1日至2019年12月31日的43个月，计算4、5栋3室的起算时间是2011年11月1日至2013年6月24日的18个月，而一审法院都计算了80个月（2013年5月1日至2019年12月31日），超出诉请。第四，《前期物业服务合同》第二条和第六条明确约定了仙女湖物业公司的物业服务范围和物业服务费的收取标准及用途，仙女湖物业公司收取物业费后就需要承担格林春天小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运作和维护费用，仙女湖物业公司需负责格林春天小区物业共用部位和共用设施设备的运行、维修、养护和管理，其产生的费用也是由仙女湖物业公司承担。在本案中，金瀚公司提供了物业服务期间为其垫付的物业设备、监控设备的维修费用票据，该费用应当由仙女湖物业公司承担，但一审法院以仙女湖物业公司未签字为由而不予认定也是错误的。第五，一审法院认定“原告退出后，与小区现有物业公司、石岗社区就部分公寓、、地下停车场储藏室、地上车库钥匙物业管理档案资料进行了部分移交，尚有部分资料……由原告保管，未进行移交”错误。事实上，仙女湖物业公司并未向现有物业公司和石岗社区提交任何公寓、、地下停车场储藏室、地上车库的钥匙和物业管理档案，金瀚公司在一审中反诉要求仙女湖物业公司向金瀚公司返还格林春天小区************1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙；地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储；地下停车场************，也明确表示是因为金瀚公司拖欠物业费才没有向金瀚公司交付上述钥匙的。但至一审判决前，仙女湖物业公司都没未向法院提供任何证据证明其已经向现有物业公司和石岗社区具体移交了哪些钥匙和档案材料？一审法院更是在未查明上述事实的情况下，直接笼统的判决“原告（反诉被告）新余市仙女湖物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将其保管的被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司所有的房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙移交给被告（反诉原告）新余市金瀚置业有限公司”，如果该判决生效，很可能导致将来案件无法执行，到底是哪些房屋、地下停车场储藏室钥匙移交给被告一审法院判决仙女湖物业公司应将案涉格林春天小区的物管用房、物业档案资料等移交业主委员会错误。一是本案所涉小区至今都没有成立业主委员会，如何移交？二是按照《前期物业服务合同》第三十七条规定：“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或委托人代管。”合同明确约定了仙女湖物业公司应将格林春天小区的物业档案资料移交给金瀚公司，但一审法院为何作出上述判决？其也是对该事实未查清的原因，也是错误的。第七，一审判决金瀚公司向仙女湖物业公司支付物业服务费的金额错误，故相应违约金也错误，应当予以纠正。综上，请求二审法院查明事实，依法支持金瀚公司的上诉请求。仙女湖物业公司辩称，一、关于商业物业的物业服务费问题。金瀚公司认为商业物业是不需要收取物业费的，其得出结论的依据是《前期物业服务合同》对商业物业没有约定，因此商业物业不需要收取物业费，简单来说就是因为双方没有约定商业物业服务费等于免除商业物业费交纳的义务。显然这个逻辑是非常可笑的，纯粹是金瀚公司的主观意念。事实上，2011年7月18日余价字[2011]79号新余市物价局文件，在“关于格林春天小区物业服务收费标准的批复”中对该收费标准进行了进一步确定，提出商铺物业服务的收费标准按规定与业主协商确定。后金瀚公司与仙女湖物业公司口头协商（但未达成书面协议）希望仙女湖物业公司对商铺这块不要定过高的收费标准，最好是低于同城小区（例如江山御景1.5元/月/平方米）的标准，仙女湖物业公司为了方便金瀚公司商铺出租和转卖，故同意金瀚公司将商铺物业定在1.2元/月/平方米标准的请求，该标准与高层住宅物业标准一致，远低于新余地区其他商铺物业收费标准，之后仙女湖物业公司与很多商铺业主签订相关协议，协议中明确约定商铺物业费收费标准为1.2元/月/平方米。试问，如果仙女湖物业公司放弃商业物业服务费收取，仙女湖物业公司为何向其他商铺收取物业费，这说明在主客观上仙女湖物业公司从未放弃过对商业物业费的收取。真实情况是，金瀚公司故意推脱与仙女湖物业公司达成关于商铺物业费收费标准的书面协议。根据合同法第62条规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。新余地区的商业物业服务费普遍价格在1.5-3元之间，格林春天小区商铺物业费定价为1.2元/月/平方米，完全低于这个标准，与住宅同价，一审法院参考行业自律规定，确定1元的商业物业标准已经是行业的红线标准，即低于这个标准不仅无利可图，更加会扰乱行业经济秩序。二、关于金瀚公司提出的1栋504室、910室、1001室，2栋12303室，3栋1903室，4、5栋3室，4、5栋4室的物业服务费错误的问题。1.1栋504室未看到金瀚公司提供的任何关于房屋买卖和房屋交付的材料。2.1栋910室（在不动产登记查询中61号）金瀚公司提供了定购协议一份，该定购协议不能直接证明房屋买卖关系的存在，更加不能证明金瀚公司将1栋910室实际交付给买受人，缺少入伙通知书、交房登记表等交付材料，因此物业费仍然由金瀚公司承担。3.1栋1001室（在不动产登记查询中97号）、2栋12303室（在不动产登记查询中134号）、3栋1903室（在不动产查询中95号）金瀚公司提供了商品房买卖合同，该合同仅能证明金瀚公司与买受人之间存在房屋买卖关系，没有提供房屋产权证明、入伙通知书、交房登记表等交付材料和确权材料，因此不能证明房屋已经交付，物业费仍然由金瀚公司承担。4.4、5栋3室与4室在一审过程中，金瀚公司未提供其已经买卖和交付的证据材料。退一万步说，哪怕上述房屋已经交付，物权变动以登记为准，根据金瀚公司提供的不动产登记信息中可知，以上的房屋产权人皆为金瀚公司，根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，以上房屋七八年的时间未进行产权变更，所有权人均为金瀚公司，金瀚公司实际上为以上房屋的业主，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，业主负连带责任，因此，哪怕该房屋已经交付给买受人使用，只要所有权人没有变动，金瀚公司作为业主对房屋物业费应当承担连带责任，仙女湖物业公司有权要求金瀚公司支付物业费。三、关于金瀚公司提出的监控设备和物业设备系由金瀚公司垫付的应当由仙女湖物业公司承担的问题。关于金瀚公司提供的各项付款明细表、审批表、费用发票等费用，仅仅为金瀚公司内部的财务信息，完全没有仙女湖物业公司的签字或盖章，无法证明其与仙女湖物业公司具有关联性，对仙女湖物业公司不发生任何效力，强行将该笔费用加在仙女湖物业公司头上，纯属荒唐。再退一步说，即使金瀚公司所称的2015年垫付监控设备维修费2180元和物业设备维修费2500元，改造维护监控85,845元，单元门损坏12,700元确实发生，以上费用的发生都在质保期内或本身就是开发商历史遗留下的问题，小区的基础设施建设完善和维修本身就是开发商的责任，物业公司只是提供诸如保洁安保等公共服务的公司，哪怕以上设施过了保质期，对于设施设备的小修、大修等都是需要申请维修基金的，物业公司也不是维修和建设的主体，即使开发商投资建设了，受益人也是全体业主。因此，无论从哪个角度金瀚公司都无权要求仙女湖物业公司支付其垫付的任何费用。综上，请求二审法院依法驳回金瀚公司的全部上诉请求。仙女湖物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令金瀚公司向仙女湖物业公司给付拖欠的物业服务费889,730元及按照应付金额每日3‰支付的违约金；2.本案诉讼费由金瀚公司承担。金瀚公司向一审法院提出反诉请求：1.判决确认仙女湖物业公司与金瀚公司于2010年5月27日签订的《前期物业服务合同》于2019年12月31日终止；2.判令仙女湖物业公司立即向金瀚公司返还新余市金瀚·格林春天小区1栋1101-1110号、1201-1210号、1301-1310号、1401-1410号、1501-1510号、1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙；地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储藏室钥匙；3.判令仙女湖物业公司立即向；地下停车场************·格林春天小区地下停车场的玻璃采光井进行维修或更换；5.判令仙女湖物业公司向金瀚公司支付垫付的各项费用共计106,892.5元，并支付自2020年1月1日起至实际付清之日止以106,892.5元为基数按月利率2%计算的利息；6.本案反诉费用由仙女湖物业公司承担。一审法院认定事实：2010年5月27日，仙女湖物业公司与金瀚公司签订《前期物业服务合同》，就金瀚公司选聘仙女湖物业公司对金瀚·格林春天小区提供前期物业管理服务事宜订立合同，约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.65元/月/平方米；高层住宅：1.2元/月/平方米（包括二次供水、供电专项费用），商业物业未约定具体收费标准。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因金瀚公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由金瀚公司全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳的责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知仙女湖物业公司。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月1-7号履行交纳义务。金瀚公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向仙女湖物业公司支付违约金。本合同终止时，仙女湖物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给金瀚公司或委托人代管。2011年8月30日至2018年12月25日，金瀚公司合计向仙女湖物业公司交纳物业服务费197,626元。2019年12月31日，仙女湖物业公司退出金瀚·格林春天小区的物业服务工作，双方签订的《前期物业服务合同》实际已解除。仙女湖物业公司退出后，与小区现物业公司、石岗社区就部分公寓、地下停车场储藏室、地上车库钥匙、物业管理档案资料进行了部分移交，尚有部分房屋钥匙、车库钥匙、地下停车场储藏室钥匙、物业档案资料由仙女湖物业公司保管，未进行移交。另查明，金瀚公司名下金瀚·格林春天小区有商铺13套合计5553.54平方米，其中1栋、2栋商铺8套合计2563.76平方米，4、5栋商铺5套合计2989.78平方米，其中1-107号791.46平方米商铺、4、5-101号中的500平方米商铺、4、5-3号84.22平方米商铺、4、5-4号172.41平方米商铺仙女湖物业公司自认已有使用人交纳了合计53,045.4元物业服务费用，4、5栋-303房屋系仙女湖物业公司物业管理用房，面积248.21平方米；1栋公寓95套，总面积4485.45平方米，其中1栋-705号57.48平方米房屋、1栋-504号40.69平方米已有使用人合计交纳了3462.06元物业服务费用；2栋普通住宅一套90.84平方米，3栋普通住宅1套89.62平方米。金瀚·格林春天小区1栋、2栋楼于2013年4月竣工验收合格，3栋楼于2015年9月竣工验收合格，4-13栋楼于2012年2月23日竣工验收合格。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。仙女湖物业公司与金瀚公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于涉诉房屋应缴纳物业费的起算时间，根据双方《前期物业服务合同》“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因金瀚公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由金瀚公司全额交纳”的约定及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，故涉诉房屋的物业费自其竣工验收合格之日起计算，即1栋、2栋房屋自2013年5月1日起算，3栋房屋自2015年10月1日起算，4、5栋房屋自2012年3月1日起算。关于金瀚公司作为房屋所有权人是否应对房屋使用人未交纳的物业费承担连带责任的问题。金瀚公司名下共有1-107的791.46平方米、4、5-101的500平方米、4、5-3的84.22平方米、4、5-4的172.41平方米仙女湖物业公司均自认已有商铺使用人交纳了53,045.4元物业服务费，共有1栋-705号、1栋-504号40.69平方米房屋仙女湖物业公司自认已有房屋使用人交纳了合计3462.06元物业服务费，并主张金瀚公司作为所有权人应对房屋使用人未交纳的物业服务费承担连带责任。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，对仙女湖物业公司的该项主张一审法院依法予以支持。关于商铺是否应该交纳物业费的问题。双方签订的《前期物业服务合同》未约定商铺的物业服务费收取标准，新余市物价局文件《关于格林春天小区物业服务收费标准的批复》中载明，装修垃圾漕运、商铺物业服务、公共太阳能供热水收费标准请你司按规定与业主协商确定。后期仙女湖物业公司、金瀚公司亦未能就商铺物业服务收费标准进行补充协商并达成一致意见。参考《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，仙女湖物业公司、金瀚公司签订的合同中未明确将商业物业排除出仙女湖物业公司物业管理范围，故一审法院依法认定涉诉商铺纳入了仙女湖物业公司物业管理范围，应交纳物业服务费。因双方未就涉诉商铺物业费标准达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，本案中商铺的物业服务收费标准应按订立合同时履行地的市场价格履行。仙女湖物业公司主张应认定其与金瀚·格林春天小区1栋106号商铺业主协商的1.2元/月/平方米为商铺物业服务费市场价无事实和法律依据，一审法院不予支持。参照新余市房地产业协会文件余房协字[2005]2号关于印发《新余市物业管理企业与从业人员自律规则》的通知“物业服务最低收费每平方米不得低于以下标准：与住宅小区相连的临街店铺1.0元”之规定，一审法院酌情支持涉诉商铺物业费标准按1元/月/平方米交纳。金瀚公司共有1栋、2栋及4、5栋商铺13套合计5553.54平方米，其中4、5栋-303房屋系物业管理用房，其所有权人虽为金瀚公司，但该物业用房应属于仙女湖物业公司的履职用房，现仙女湖物业公司主张金瀚公司承担该房屋的物业服务费于法无据，一审法院不予支持。仙女湖物业公司反驳称其未实际使用该房屋但未提供证据证明，对仙女湖物业公司的反驳一审法院不予采纳。综上，金瀚公司应向仙女湖物业公司支付物业服务费合计409,762.98元[1元/月/平方米×（2563.76平方米×80个月+2741.57平方米×94个月）-53,045.4元]。关于住宅及公寓物业服务费。仙女湖物业公司提交了《不动产登记信息查询证明》，证明其主张的上述房屋均系金瀚公司所有，金瀚公司抗辩称其中部分住宅及房屋已出售，应予扣减。经核查，金瀚公司抗辩的1栋706室、2栋11902室及22001室、3栋21402室及2601室、10栋1401室、11栋1301室、13栋1101室均不在仙女湖物业公司诉请范围之内，对金瀚公司的该抗辩一审法院不予采纳。金瀚公司抗辩1栋-910室及1001室、2栋12303室、3栋1903室，4、5栋-3，4、5栋-4，1栋-504已出售给案外人，并提供了《商品房买卖合同》《定购协议》、网上备案信息予以证明。根据双方《前期物业服务合同》“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因金瀚公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由金瀚公司全额交纳”的约定及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，金瀚公司未提供证据证明其已向相应房屋买受人交付上述房屋，上述房屋的物业服务费用应由金瀚公司承担，故对金瀚公司的该抗辩一审法院不予采纳。综上，金瀚公司应按合同约定向仙女湖物业公司交纳1栋楼95套公寓及2套住宅自竣工验收合格之日起即2013年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费441,346.52元[1.2元/月/平方米×（4485.45平方米+90.84平方米）×80个月+1.2元/月/平方米×89.62平方米×51个月-3462.06元]。2011年8月30日至2018年12月25日，金瀚公司合计向仙女湖物业公司交纳物业服务费197,626元。仙女湖物业公司、金瀚公司诉前曾协商一致其中97,626元物业服务费充抵30套公寓（合计1413.1平方米）2013年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费115,310.59元，再扣除金瀚公司已缴纳的物业服务费100,000元，金瀚公司还应向仙女湖物业公司支付物业服务费226,035.93元（441,346.52元-115,310.59元-100,000元）。综上，金瀚公司应向仙女湖物业公司支付商铺、住宅、公寓物业服务费合计635,798.91元（409,762.98元+226,035.93元）。关于逾期付款违约金，双方合同约定金瀚公司未按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准支付违约金，应认定为双方约定了违约金的计算方式，即以金瀚公司拖欠的物业服务费为基数按3‰标准支付。关于金瀚公司请求法院确认双方于2010年5月27日签订的《前期物业服务合同》于2019年12月31日终止的反诉请求，因双方当事人实际已协商一致解除合同，故对金瀚公司的该项反诉请求一审法院不予处理。关于金瀚公司要求仙女湖物业公司返还房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙及物业档案资料的反诉请求，根据双方《前期物业服务合同》“合同终止时，仙女湖物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时、地下停车场储藏室钥匙及物业档案资料的反诉请求移交给金瀚公司或委托人代管”的约定及《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务、地下管网工程竣工图等竣工验收资料上述资料移交给业主委员会”的规定，仙女湖物业公司应将物管用房、物业档案资料等移交业主委员会。故对金瀚公司的该部分反诉请求一审法院不予支持。金瀚公司为涉诉公寓、住宅、商铺的所有权人，仙女湖物业公司应将尚未移交的金瀚公司所有的房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙移交金瀚公司，对金瀚公司的该部分反诉请求一审法院予以支持。关于金瀚公司要求仙女湖物业公司支付为其垫付的各项费用共计106,892.5元及自202、地下停车场储藏室钥匙移交金瀚公司06,892.5元为基数按月利率2%计算的利息的反诉请求，因金瀚公司提供的证据只能证明其为仙女湖物业公司垫付塑料垃圾桶费用4800元，其余费用报销单、发票、审批表、结算表等均无仙女湖物业公司签字确认，不能证明上述费用与仙女湖物业公司的关联性，故对金瀚公司的该项反诉请求一审法院予以支持4800元，超过部分不予支持。因金瀚公司尚拖欠仙女湖物业公司物业费635,798.91元未付，扣除仙女湖物业公司应向金瀚公司支付的4800元，金瀚公司还应向仙女湖物业公司支付物业费630,998.91元，逾期付款违约金1893元（630,998.91元×3‰）。关于金瀚公司要求仙女湖物业公司对新余市金瀚·格林春天小区地下停车场的玻璃采光井进行维修或更换的反诉请求，仙女湖物业公司、金瀚公司之间的《前期物业服务合同》已于2019年12月31日终止，而金瀚公司提交的视频无法证明地下停车场玻璃采光井损坏的时间是否处于仙女湖物业公司提供物业服务期间，是否处于金瀚公司质量保修期间，亦未提供证据证明涉诉停车场玻璃采光井的维修是属于物业日常维修范围还是公共维修基金使用范围，故对金瀚公司的该项反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十五条，《物业管理条例》第二十九条、第四十一条之规定，一审法院判决：一、金瀚公司应于本判决生效之日起十日内向仙女湖物业公司支付物业服务费630,998.91元、逾期付款违约金1893元，合计632,891.91元；二、仙女湖物业公司应于本判决生效之日起十日内将其保管的金瀚公司所有的房屋、车库、地下停车场储藏室钥匙移交给金瀚公司；三、驳回仙女湖物业公司的其他诉讼请求；四、驳回金瀚公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人、地下停车场储藏室钥匙移交给金瀚公司定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,697元，财产保全费3070元，合计15,767元，由金瀚公司负担13,199元，仙女湖物业公司负担2568元；反诉案件受理费1219元，由仙女湖物业公司负担50元，由金瀚公司负担1169元。二审期间，金瀚公司提供了一组证据，即新余市格林物业管理有限责任公司《情况说明》、营业执照、法定代表人身份证明各一份。拟证明：仙女湖物业公司在2019年12月31日退出格林春天小区物业时，向格林春天小区现有物业公司移交的材料中，没有金瀚公司向其主张要求返还的1栋1101-1110号、1201-1210号、1301-1310号、1401-1410号、1501-1510号、1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙及地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储藏室钥匙和小区物业档案资料。上述钥匙和格林春天小区物业资料仍在仙女湖物业公司处，在一审法院开庭时，仙女湖物业公司的诉讼代理人任英超对上述事实予以了认可。仙女湖物业公司质证称，部分情况要回去核实，地下室的钥匙是之后的物业没有和仙女湖物业公司交接清楚，资金没有结清，所以还没有给之后的物业公司。本院认为，对该组证据的真实性予以认定。仙女湖物业公司提交了一组证据，，地下室的钥匙是之后的物业没有和仙女湖物业公司交接清楚与格林春天小区其他商铺业主约定物业费的收费标准为1.2元/月/平方米，说明仙女湖物业公司从未放弃对商业物业服务的收费请求。金瀚公司质证称，该组证据未在举证期限内提交，本不予质证，但为了查清事实，质证意见如下：对真实性不太清楚，真实性由法院依法核实，对证明目的有异议，该组证据只能证明仙女湖物业公司向案外人收取了有关商铺的物业服务费，不代表金瀚公司与仙女湖物业公司之间变更了收取商业物业费的约定，双方在签订《前期物业服务合同》时已经明确格林春天商业是不收取物业费的。本院认为，该组证据能够证实待证事实，本院予以认定。本院经审理查明，案涉1栋1101-1110号、1201-1210号、1301-1310号、1401-1410号、1501-1510号、1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙及地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储藏室钥匙，仙女湖物业公司未交给金瀚公司。金瀚公司名下金瀚·格林春天小区有商铺13个，其中8个临街，5个（包括4、5栋-303房屋，该房屋系仙女湖物业公司物业管理用房）在涉案小区内。仙女湖物业公司与部分商铺业主签订的《格林春天商铺物业管理协议》约定商铺收费标准为1.2元/月/平方米。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、金瀚公司应向仙女湖物业公司支付物业服务费及违约金各为多少？二、金瀚公司在一审中的第二、三项反诉请求是否有事实和法律依据，能否得到支持？就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于金瀚公司应向仙女湖物业公司支付物业服务费及违约金各为多少的问题关于商铺是否应当交纳物业服务费的问题。涉案商铺是依托小区而建，与住宅是分不开的，从建筑主体来说，它们是一个整体，涉案商铺的供水、供电、排污等使用了涉案小区的公共设施，况且有4个商铺（不包括物业自用房）在涉案小区内。因此，一审法院认定涉案商铺纳入仙女湖物业公司物业管理范围，应交纳物业服务费，并判决金瀚公司应向仙女湖物业公司交纳商铺物业服务费409,762.98元正确，对此本院予以确认，其理由一审判决已阐述，本院不予赘述。故金瀚公司所提不应交纳商铺物业服务费的上诉理由，不成立。关于金瀚公司是否应当交纳1栋504室、910室、1001室，2栋12303室，3栋1903室，4、5栋3室，4、5栋4室的物业服务费的问题。上述房屋仍登记在金瀚公司名下，且金瀚公司未能提供证据证实已将上述房屋交付给了买受人，因此，上述房屋的物业服务费应当由金瀚公司向仙女湖物业公司支付。关于一审判决金瀚公司支付1栋504室、4、5栋3室的物业服务费的金额是否超出了仙女湖物业公司的诉讼请求的问题。金瀚公司所提仙女湖物业公司起诉时计算1栋504室起算时间是2016年6月1日至2019年12月31日的43个月，计算4、5栋3室的起算时间是2011年11月1日至2013年6月24日的18个月，而一审法院都计算了80个月（2013年5月1日至2019年12月31日）超出诉请的上诉理由，经查，与事实不符，该上诉理由不能成立。故，一审判决金瀚公司支付1栋504室、4、5栋3室的物业服务费的金额没有超出了仙女湖物业公司的诉讼请求。关于金瀚公司主张其垫付的费用一审未支持的部分是否应当在物业服务费中予以抵扣的问题。一审判决以金瀚公司提供的证据只能证明其为仙女湖垫付塑料垃圾桶费用4800元，其余费用报销单、发票、审批表、结算表等均无仙女湖物业公司签字确认，不能证明上述费用与仙女湖物业公司的关联性，故对金瀚公司垫付的费用仅支持4800元，超过部分不予支持正确，对此本院予以确认。因此，金瀚公司所提其提供了物业服务期间为仙女湖物业公司垫付的物业设备、监控设备的维修费用票据，该费用应当由仙女湖物业公司承担，但一审法院以仙女湖物业公司未签字为由而不予认定是错误的上诉理由，不能成立。根据以上所述及一审判决的相关阐述，本院认为一审判决金瀚公司应向仙女湖物业公司支付物业服务费630,998.91元、逾期付款违约金1893元，合计632,891.91元正确，对此本院予以确认。二、关于金瀚公司在一审中的第二、三项反诉请求是否有事实和法律依据，能否得到支持的问题关于金瀚公司在一审中的第二项反诉请求能否得到支持的问题。经查，案涉1栋1101-1110号、1201-1210号、1301-1310号、1401-1410号、1501-1510号、1601-1610号房屋钥匙；4栋2号、8号、10号，5栋8号、11号、15-16号，6栋7号、10号，8栋1号、17号、24号，11栋27号，12栋20A号、26号、13栋3-4号、12号、26号车库钥匙及地下停车场1-15号、18号、20号、22-23号、25-26号、29号、32-48号储藏室钥匙，仙女湖物业公司未交给金瀚公司。上述房屋、车库、地下停车场储藏室的所有权人或使用权人为金瀚公司，仙女湖物业公司应当将上述房屋、车库、地下停车场储藏室的钥匙交给金瀚公司。因此，金瀚公司在一审中的第二项反诉请求，本院、地下停车场储藏室的所有权人或使用权人为金瀚公司'LINE-HEIGHT: 25pt、地下停车场储藏室的钥匙交给金瀚公司t; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>关于金瀚公司在一审中的第三项反诉请求能否得到支持的问题。一审法院不支持金瀚公司在一审中的第三项反诉请求正确，对此本院予以确认，其理由一审判决已阐述，本院不予赘述。故，金瀚公司在一审中的第三项反诉请求，本院不予支持。综上所述，金瀚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9509元，由新余市金瀚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  蒋 欢二〇二〇年十月二十八日书记员  杨 玲