甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终850号 上诉人（原审原告）：衡某1，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区，自由职业。公民身份号：×××。 委托诉讼代理人：南超伟，甘肃金厦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡某，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区，个体工商户。公民身份号：×××。 第三人：衡某2，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区，自由职业。公民身份号：×××。 委托诉讼代理人：邢某，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区，系衡某2之妻。公民身份号：×××。 第三人：邢某，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区，无业。公民身份号：×××。 上诉人衡某1与被上诉人胡某，第三人衡某2、邢某执行异议之诉一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初9081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人衡某1及委托诉讼代理人南超伟、被上诉人胡某、第三人邢某（亦系第三人衡某2的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 衡某1上诉请求：1.撤销甘州区人民法院（2019）甘0702民初9081号民事判决书第二项。2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定，上诉人提交的证据不足以证明其在人民法院查封涉案房产之前已合法占有该不动产，属证据采信错误。一审中上诉人提交的《房屋买卖合同》内容载明房屋交付及验收事宜。上诉人一审提交的暖气费、电费、物业费等交费票据，足以证明上诉人在房屋查封前已经实际占有使用。一审法院完全未采信第三人关于本案房屋交付方面的陈述，系证据采信错误。2.一审法院认定，上诉人在未办理涉案房屋过户登记方面存在过错，属事实认定错误。一审判决中，“原告和第三人衡某2系同胞兄弟，联系紧密程度应高于其他债权人，双方完全有机会在房款付清后及时办理过户手续”的陈述，完全是一审法官主观臆测，没有任何证据支持。“原告表示因为等待免税期限而未办理”的陈述，纯属客观不真实。一审法院在认定房屋买卖合同合法有效、房款在查封之前已经全部交清的情况下，对上诉人要求解除查封的请求不予支持，有悖于民法物权期待权法理。 被上诉人胡某辩称，上诉人占有房屋的陈述前后矛盾，不能成立，2018年10月才以上诉人之子名义开始交纳涉案房屋物业费，上诉人和第三人之间是为了帮助第三人逃避执行，请驳回上诉人上诉请求。 衡某1向一审法院起诉请求：1.请求停止对执行标的即位于甘州区××小区××区×号楼×层×室房屋的执行；2.请求确认原告与第三人于2015年2月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.请求确认执行标的即位于甘州区××小区××区×号楼×层×室房屋归原告所有；4.要求第三人协助办理上述房屋的产权过户手续；5.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告衡某1与第三人衡某2系同胞兄弟，原告从事蔬菜批发销售，第三人衡某2曾从事建筑业，第三人衡某2与邢某系夫妻关系，涉案的位于甘州区××小区××区×号楼×层×室的住房（建筑面积157.19㎡）系第三人衡某2、邢某共同共有。原告与第三人衡某2及其子衡某3之间素有钱款往来，通过原告衡某1农商银行尾号为4126的账号交易明细反映，2014年1月27日，原告衡某1获得贷款50万元，29日即转账给衡某240万元，2014年7月5日第三人衡某2向原告账户转存20万元，2015年2月16日原告向第三人衡某2之子衡某3农商银行尾号为0722的账号转账10万元，2015年3月11日分两次转账305000元，5月27日转账70000元，2015年6月23日第三人衡某2向原告账户转存10万元。通过第三人衡某2之子衡某3农商银行尾号为0722的账号交易明细反映，原告于2015年2月16日向其转账10万元，频繁取现以及消费，至2015年3月11日原告转入305000元前的账面余额为11567元，原告转入该笔钱款后随即全部用于偿还第三人衡某2的贷款，余额为18.56元。 原告与第三人衡某2签订的《房屋买卖合同》的落款时间为2015年2月10日，合同载明由第三人衡某2将其位于甘州区××小区××区×号楼×层×室的住房一套（建筑面积157.19㎡）出售给原告，房屋成交价格为70万元，2015年6月30日前支付房款50万元，剩余20万元在产权过户手续办理之日前一次性付清，付清后由双方共同到不动产交易中心办理产权过户手续。第三人邢某出具追认上述买卖房屋行为证明的落款时间亦为同一天。对应原告向衡某3转账的银行交易明细，原告提交了第三人衡某2出具的时间为2015年2月17日的10万元收条、时间为2015年3月18日的305000元收条、时间为2015年6月8日的70000元收条各一张，上述收条均载明系涉案房款；原告还提交了第三人衡某2出具的时间为2015年12月10日的12万元现金收条、2016年3月16日的11万元现金收条各一张，上述收条载明现金款项均为涉案房款，原告在庭审中陈述上述两笔23万元均系现金给付。原告与第三人陈述合同签订后即将涉案房屋的产权证、土地使用证及房屋钥匙交付原告，原告之子于2017年10月搬入居住至今，原告与第三人一直未办理房屋产权过户登记手续。 2015年6月9日，被告胡某向一审法院提起诉讼，要求本案第三人衡某2支付其修建甘浚镇巴吉滩的张掖市沅博牧业三期牛舍工程的工程款，该案在诉讼过程中，本案被告胡某于2016年12月8日申请诉讼财产保全，一审法院于2016年12月9日作出（2015）甘民执字第3964-3号民事裁定书，查封了本案第三人衡某2所有的位于甘州区××小区××区×号楼×层×室的住房，查封期限为24个月（2016年12月11日至2018年12月10日），一审法院将裁定书向该案衡某2的委托诉讼代理人进行了送达，签收时间为2016年12月15日。于2016年12月8日依法对该案作出（2015）甘民初字第3964号民事判决书，判决本案第三人衡某2偿付本案被告胡某工程款450772.22元，承担违约金13523.17元，合计464295.39元。该判决生效后，本案第三人衡某2未按期履行义务，本案被告胡某于2017年6月1日申请一审法院强制执行。在执行过程中，原告认为其在执行中才得知房屋被查封，于2018年6月1日提出执行异议，一审法院于2018年6月22日依法作出（2018）甘0702执异48号执行裁定书，驳回原告的异议请求，遂引起本案诉讼。 本案在诉讼过程中，被告胡某对原告衡某1与第三人衡某2签订的《房屋买卖合同》的书写时间申请鉴定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心经审查认为需鉴定的房屋买卖合同的保存条件较差，不具备其鉴定中心形成时间鉴定的取样条件，鉴定要求超出其机构技术条件或鉴定能力，作出了终止本案鉴定的处理。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告衡某1系被告胡某与第三人衡某2之间金钱债权案件的买受人，属于利害关系人，其提出书面异议时被告胡某与第三人衡某2金钱债权案件的执行程序尚未终结，故本案的焦点问题是原告是否具有对涉案不动产的物权期待权并足以排除强制执行的效力。本案中，原告作为涉案房产的买受人，对登记在被执行人衡某2名下的不动产提出异议，请求排除执行，故对原告的异议应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以认定。 第一，一审法院查封涉案房产的时间是2016年12月9日，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的时间是2015年2月10日，虽然被告胡某签订合同的时间提出异议并申请鉴定，但因其鉴定要求超出鉴定机构技术条件和鉴定能力被终止鉴定，而该房屋买卖合同的双方当事人均自认意思表示真实，被告亦无证据证明订立该合同系双方恶意串通损害其利益，以及违反法律、行政法规强制性规定，根据签订合同的时间，应认定该房屋买卖合同合法有效并订立于查封涉案房产之前。第二，原告陈述双方签订房屋买卖合同后，第三人即将一把房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用权证交付给其，第三人衡某2在2016年8月搬走并将另一把钥匙交付后其打算入住，但因催讨债务的人堵锁眼等骚扰行为无法入住，直至2017年10月楼道内安装监控摄像头后才平静，故其于2017年10月正式入住。原告针对上述主张提交了交纳相关费用的证据，证明其在2016年8月开始缴费。根据原告提交的暖气费交费明细分析，用户名称为衡某2，2016年度至2017年度的暖气费欠费1900元，2017年度至2018年度的暖气费已交清，2018年度至2019年度、2019年度至2020年度均欠费3929.75元，原告陈述其自2016年开始交纳暖气费，并将2016年度至2017年度的暖气费3900余元交给邢某交纳，邢某交纳了2000余元，其余挪作他用，故暖气费欠费1900元，第三人邢某对原告上述陈述予以认可，但上述暖气费的交费明细并不能证明原告的主张。原告提交的历月电费明细，反映的用电户名为李宗福，第三人陈述其抵顶房屋之前的用电户名未更改过，结合用电地址确系涉案房屋，能够认定该电费明细系涉案房屋用电产生的费用；电费明细反映2016年8月电费为307.88元、2016年10月电费为504.71元、2016年12月至2017年8月的电费合计为1008.18，原告提交的2016年8月至2017年12月金额为869.6元的物业费收费票据的开票时间是2017年12月11日，原告针对其提交的三张微信转账记录，陈述2016年10月16日转账给衡某2、邢某之女衡某4的800元是用于支付2016年8月至10月的电费，2018年2月9日转给衡某4的1100元、500元是用于支付2016年11月至2017年9月的电费和物业费，根据原告陈述结合上述证据分析，无法证明微信转账的金额、时间以及物业费开票的时间与原告陈述内容之间存在必然的联系，显然不足以证明原告在本院查封之前即2016年12月9日前已合法占有该不动产。第三，关于房屋价款的支付，从原告提交的银行交易明细分析，原告与第三人衡某2及其子衡某3之间的确存在数笔钱款往来，能够证明双方之间存在债权债务关系，在没有证据证明原告与第三人衡某2之间存在合同无效的情形下，结合原告与第三人签订的房屋买卖合同以及第三人衡某2出具给原告的房款收条，能够认定原告向第三人衡某2已支付房屋价款。第四，涉案房屋未办理过户登记手续是否基于原告自身原因。根据前述司法解释第二十八条的规定，能够归责于买受人的原因，一般而言可从以下方面进行分析，一是买受人未能履行合理的注意义务，明知或疏忽不动产设定的抵押登记等情形，或者疏忽政策限制，导致无法进行过户登记；二是消极怠于行使过户登记权利，如为了逃税故意不办理登记，或没有向房屋登记机构递交过户登记材料以及向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为。本案中，原告及第三人均称为办理过户登记手续的原因在于第三人衡某2一直在外推脱不办，另外在执行异议听证过程中，原告曾表示因等待免征契税期限而未办理，根据双方陈述，彼时因衡某2债务较多，上门催讨债务的人也络绎不绝，出售房屋的目的也是为了还债，原告与第三人衡某2系同胞兄弟，联系紧密的程序应高于其他债权人，为避免权利发生障碍，双方完全有机会在房款付清后及时办理过户手续，因此原告陈述未办理过户登记的理由缺乏合理性和客观性，应认定自身存在过错。 综上分析，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，但原告并不符合第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”以及第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故原告对执行标的（甘州区××小区××区×号楼×层×室住房）并不享有足以排除强制执行的物权期待权，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院对原告提出的排除执行异议请求以及确权请求、协助过户请求不予支持。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一项关于案外人救济案件的审理第119条的内容，原告作为案外人提起执行异议之诉的同时亦提出具体的确认合同效力以及确权请求，根据前文分析，原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因原告不享有排除强制执行的民事权益，基于房屋买卖合同产生的其他违约损失原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认原告衡某1与第三人衡某2、邢某形成的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告衡某1的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交张掖市新世纪物业管理有限公司的证明两份，甘州区南街佛城社区居民委员会证明一份，马玉萍的证明两份，拟证明其子衡阳于2016年8月至今在涉案房屋内居住。提交2018年6月19日微信聊天记录截图一份，拟证明涉案房屋没有过户的原因是第三人邢某嫌过户费太高，而非自己的原因未过户。经被上诉人胡某质证认为，该证据与本案无关。经审查，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。上诉人在（2018）甘0702民初5971号诉讼案件中，提交了（2018）甘0702执异48号裁定书，该裁定书中上诉人称：“衡某2于2016年10月份将房屋的钥匙交付给上诉人，2017年11月份至今上诉人一直居住在该房屋”。“由于衡某2一直联系不到，房子也是他向别人买的，房产手续办理到衡某2名下不满五年，打算购买满五年后、交易费低一点时再办理过户手续，最主要还是衡某2找不到，所以一直没有办理过户手续。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条第一款规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有约束力。故应确认上诉人于2017年11月份入住涉案房屋。所以，对上诉人提交的拟证明上诉人之子衡阳于2016年8月至今在涉案房屋内居住的证据不予采信。对微信聊天的截图，不能反映使用微信双方的身份关系，其内容是否涉及涉案房屋也不明确，其内容不完整，对此证据不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条第一款规定，证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证，未经当事人质证的证据不得作为认定案件事实的依据。庭审结束后，上诉人衡某1提交（2019）甘张忠信公内字第767号公证书和甘州区税务局申报缴纳契税所需资料两份证据，对此证据不予采纳。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人衡某1就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续。本案中，上诉人衡某1就涉案房屋在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同和已支付全部价款的条件已成就，主要是审查上诉人是否在人民法院查封前已合法占有和非因上诉人自身原因未办理过户手续的问题。关于是否在人民法院查封前合法占有的问题。根据涉案房屋的性质和特殊性，涉案房屋系住宅楼，买卖关系发生在兄弟之间，应从上诉人是否对涉案房屋签订过装修装饰合同和实际进行装修装饰，是否入住涉案房屋，是否和涉案房屋的物业公司签订管理服务合同，是否向物业公司交纳物业费、水费、电费等相关证据方面来审查和判断上诉人是否实际控制和管理涉案房屋。证据显示，上诉人衡某1和其共同生活的家庭成员在人民法院查封涉案房屋前并未入住涉案房屋，上诉人衡某1未能提交涉案物业公司向其和其共同生活的家庭成员收取各项费用的相关凭证。上诉人衡某1一审主张，其支付物业费和电费给第三人和其女衡某4由其转交的事实，但没有证据证明有阻碍上诉人衡某1直接向物业公司交纳相关费用，而须由第三人或其女衡某4代为交纳的事实，对其没有直接向物业公司交纳相关费用的理由缺乏合理性。故第三人和其女向物业公司交纳相关费用的事实不能证明是由上诉人交纳的。上诉人对涉案房屋实际管控的证据不足，不能认定上诉人衡某1在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。关于是否因上诉人的原因没有办理过户登记手续的问题。涉案房屋是第三人衡某2从案外人处过户登记到自己名下的房屋，客观上具备办理过户登记的条件，就此问题，上诉人衡某1未能提交积极办理过户登记行为的相关证据，其陈述等待纳税政策调整和第三人衡某2找不到的原因，未办理过户登记手续，显示出上诉人衡某1有逃税意思而不办理过户登记的故意，所以不能排除因上诉人衡某1自身原因导致未办理过户登记。据此，上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人衡某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人衡某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十月九日 书记员 韩巧琳 【本案所适用的法律法规、司法解释】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。