浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7797号 上诉人（原审被告）贺分，男，1978年6月16日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）曾阿美，女，1987年6月30日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托代理人贺分，身份信息同上，系曾阿美丈夫。 被上诉人（原审原告）杭州美达物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江一村。 法定代表人朱忠华，经理。 委托代理人胡琼，该公司职工。 上诉人贺分、曾阿美因与被上诉人杭州美达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员韩昱独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：曾阿美、贺分均为湖漫雅筑小区×幢×单元×室业主，房屋建筑面积为89.71平方米。2015年9月，双方签订《湖漫雅筑前期物业服务协议》一份，约定：物业服务企业以预收的方式向业主或使用人收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及能耗费等费用的，杭州美达物业管理有限公司可以自曾阿美、贺分逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；物业收费标准为小高层住宅按建筑面积1.6元/平方米?月，商铺按建筑面积3.5元/平方米?月（不含门前三包费），地下停车库（泊位）65元/个?月，能耗费另行按实、按房屋建筑面积向曾阿美、贺分分摊，住宅按0.5元/平方米?月预收，杭州美达物业管理有限公司每半年公布，每年结算一次。2015年9月至2020年4月10日期间，杭州美达物业管理有限公司为湖漫雅筑小区业主提供物业服务。但曾阿美、贺分仅支付了截至2016年9月30日的物业费用。2016年10月1日至2020年4月10日期间的物业服务费6076.36元至今未支付。另查明，杭州美达物业管理有限公司实际于2020年4月10日退出案涉小区。 杭州美达物业管理有限公司于2020年6月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.曾阿美、贺分支付杭州美达物业管理有限公司物业管理服务费及能耗费7975.22元；2.曾阿美、贺分支付违约金478.51元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7975.22元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止；3.本案案件受理费由曾阿美、贺分负担。 原审法院认为：曾阿美、贺分与杭州美达物业管理有限公司之间的案涉合同关系合法有效，原审法院予以确认。杭州美达物业管理有限公司实际为案涉小区提供了物业服务，曾阿美、贺分作为小区业主应履行交纳相关物业费用的义务。对杭州美达物业管理有限公司要求曾阿美、贺分支付拖欠的物业服务费6076.36元，原审法院予以支持。对于公共能耗费，合同约定按实分摊，杭州美达物业管理有限公司每半年公布一次，现杭州美达物业管理有限公司未能提供证据证明2016年10月1日至2020年4月10日期间实际产生的公共能耗费金额，故对杭州美达物业管理有限公司要求曾阿美、贺分按0.5元/平方米?月支付公共能耗费的诉请，依据不足，原审法院不予支持。对于杭州美达物业管理有限公司主张曾阿美、贺分按日千分之二自2020年4月10日起计付违约金，合同约定的滞纳金标准过高，原审法院酌情调整计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，杭州美达物业管理有限公司有权自2020年6月16日起按上述标准计算违约金。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费，故贺分提出的物业服务存在瑕疵，尚不足以构成拒付物业费的理由。对于贺分提出的因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉。对于贺分提出杭州美达物业管理有限公司的诉请超过诉讼时效，经查，杭州美达物业管理有限公司于2019年5月6日通过网上立案的方式向原审法院提起诉讼，根据合同约定，曾阿美、贺分应于2016年10月15日前支付下一年度的物业费，故杭州美达物业管理有限公司的诉请未超过三年的诉讼时效，对贺分的该项抗辩理由，原审法院不予采信。综上所述，杭州美达物业管理有限公司诉讼请求中的合理部分，原审法院依法予以支持。原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、曾阿美、贺分于判决生效之日起十日内支付杭州美达物业管理有限公司物业服务费6076.36元。二、曾阿美、贺分于判决生效之日起十日内支付杭州美达物业管理有限公司自2020年6月16日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。三、驳回杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由曾阿美、贺分负担，并于判决生效之日起七日内交纳，逾期未交，将强制执行。 宣判后，曾阿美、贺分不服，共同向本院提起上诉：1、被上诉人对上诉人提供的《湖漫雅筑前期物业服务协议》、湖漫雅筑3#楼地下室设计图纸、业主委员会出具的情况说明及交接问题汇总表、《关于湖漫雅筑2019年第二次业主大会会议决定的公告》、视频资料的真实性均无异议，而这些证据足以证明被上诉人在物业服务过程中至少存在如下问题：①物业管理不到位，多处维修、维护不到位；②私自改变原建筑用途；③未按合同数量委派物业管理人员；④未按合同要求物业管理创优等不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的行为，证据确凿。2、关于一审建议中提到“一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。……对于贺分提出的因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉”。业主是否就具体受损事项另外提起损害赔偿之诉是业主的权利，但不能因为业主可以另外起诉就免除被上诉人在物业管理过程中存在的严重不作为、严重失职行为的责任，任何企业和个人都得为自己的错误行为负责、买单，被上诉人必须承担相应的违约责任。3、物业服务协议属于一种服务合同，也是一种商品买卖合同，业主通过支付物业服务费来购买物业单位提供的各种管理、维护服务。依据《中华人民共和国合同法》，合同双方应遵循“平等原则”、“公平原则”以及“依合同履行义务原则”，在被上诉人提供的物业服务存在严重质量问题、严重违法合同条款，甚至对业主生活产生严重影响的情况下，可以追究被上诉人的责任而让上诉人不全额缴纳物业管理费。4、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。而本案中，上诉人按物业管理创市优标准缴纳了物业管理费，而得到了一个被81%业主唾骂的物业服务，被上诉人应承担相应的损失赔偿。对上诉人来讲最直接的损失就是与服务质量不相称的物业管理费，鉴于此，上诉人不应全额缴纳物业管理费，现申请按50%标准缴纳，请法院予以支持，维护法律的公证、社会的公平。综上，请求判令驳回杭州美达物业管理有限公司的所有诉讼请求，请求按50%标准缴纳物业管理费。 上诉人贺分、曾阿美在二审中未提交新的证据。 被上诉人杭州美达物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1、首先，被上诉人已按照前期物业服务协议的约定尽到了物业管理职责，履行了合同义务。但上诉人于2016年10月开始拖欠物业服务费、公摊水电费等费用，被上诉人已多次向上诉人电话催缴并送达书面物业欠费催缴函、发送催收短信等方式进行维权，但上诉人仍拒不缴纳，前期物业服务协议第十一条第二项：“乙方（也就是上诉人）违反本协议，使得甲方（也就是被上诉人）未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”由此可得，上诉人逾期不缴纳物业费的行为已经是对本协议的根本性违约，实际侵犯了被上诉人的利益以及小区其他按时缴纳费用的业主合法权益。同时，本协议第十条第四项也约定了：“乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之二交纳违约金。”作为小区业主，有依约交纳物业服务费的义务是清楚、正确的，上诉人应当依约缴纳物业费及因为上诉人违约所产生的违约金。2、其次，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，若因物业公司对公共设施设备的维护存在缺失或对公共服务不到位服务质量不高等，即允许作为个体的部分业主不交或少交物业费，则对已全额缴费的其他业主而言显属不公,也不利于物业行业的良性发展。若让业主觉得只要找个物业服务不到位的理由就可以少交或者不交，甚至在物业公司不堪压力将业主起诉到法院，还能打折交的话，那就不会有业主会主动按时足额缴纳物业费了，不仅会使物业服务得不到资金保障从而降低服务质量，还会造成司法资源的浪费。3、再者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条并没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来提出抗辩，即使上诉人认为被上诉人存在违约情形，上诉人也应向人民法院提出明确的诉讼请求，而不是以此拒缴或减少物业管理费用的理由。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人杭州美达物业管理有限公司在二审中未提交新的证据。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：物业服务具有鉴于物业服务的即时性、涉众性等特点，业主不预交物业费势必导致物业服务质量的下降，从而损害其他交纳物业费的业主应享有的物业服务，故从保障物业服务区域的和谐、稳定角度出发，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。现贺分、曾阿美以提供的物业服务存在瑕疵为由要求按50%标准支付物业费的上诉请求，本院不予支持。如果贺分、曾阿美认为杭州美达物业管理有限公司的物业服务导致其损失的，贺分、曾阿美可另案要求损害赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曾阿美、贺分共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二〇年十月九日 书记员  朱江 1