保定市莲池区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0606执异53号 异议人（被执行人）：徐立华，男，汉族，1967年11月23日出生，住新疆乌苏市。 委托代理人：高佳佳，山东霁涛律师事务所律师。 委托代理人：徐梓杨，山东霁涛律师事务所律师。 申请执行人：杨光，男，汉族，1971年9月1日出生，住保定市莲池区。 被执行人：崔敏，女，汉族，1968年6月7日出生，住新疆乌苏市。 被执行人：徐友友，男，汉族，1988年11月1日出生，住新疆乌苏市。 在本院执行杨光与徐立华、崔敏、徐友友民间借贷纠纷一案中，异议人徐立华对执行其名下座落于乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路311号金威花园小区别墅（产权证号：00××83）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人徐立华称，一、异议人房产被违法处置的经过。本案于2019年5月9日立案，2019年8月9日委托淘宝网、工商银行融ｅ购和京东网进行网络询价，三家机构当日反馈总价分别为703303元、551801.87元和1186612元。2019年8月15日涉案房屋以（2019）冀0606执949号之一执行裁定书被拍卖。2019年10月9日涉案房屋以569751.76元起拍价在京东网拍卖并流拍；2019年10月9日涉案房屋以455802元起拍价在京东网第二次拍卖并流拍；2019年11月28日执行法院根据（2019）冀0606执949号之三执行裁定书将异议人房产以455802元交由申请执行人以物抵债；2019年12月4日执行法院根据（2019）冀0606执949号之一委托执行函和（2019）冀0606执949号协助执行通知书将异议人房产解除查封、注销房产证书并过户至执行申请人名下。二、本案询价阶段中，使用网络询价方式确定房屋价值的做法违反《最高人民法院关于财产处置的司法解释》，属于适用法律错误，具体原因如下。1、涉案房屋不具备网络询价的法定条件。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，我国实行房地产价格评估制度，因此应当首先遵循公正、公平、公开原则，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家规定的技术标准和评估程序对本案涉案房屋进行价格评估。其次，涉案财产未遵循法定评估顺序，直接进行网络询价违反最高人民法院有关规定，属于适用法律错误。根据最高人民法院司法观点以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四、七、十四条的规定，只有在涉案财产无法适用法定优先原则（评估）、当事人意思自治原则（当事人协商议价）、定向询价来确定处置价格时，方可进行网络询价。这意味着，只有在穷尽评估、意思自治、定向询价三种方式后，才可将网络询价作为最后的选择，因此本案在具备可评估条件的情况下，应该优先选择评估方式来确定财产价值而非网络询价。本案执行人员未按照上述适用顺序直接采取网络询价，属严重程序违法。再次，涉案房屋所在地区在网络询价数据库中缺乏参考依据，三大网络询价机构数据库均无涉案房屋所在同小区／相近小区／所在城市的房地产交易数据，不具备最基本的询价条件。①淘宝网在乌苏市的交易数据为0。②工商银行融ｅ购在乌苏市的交易数据为0。③京东在乌苏市的交易数据为0（不含涉案房屋交易数据）。最后，三家询价机构对涉案房屋的询价结果差异巨大，不具参考价值，且拍卖价格未取平均值的做法属于适用法律错误。因三家询价机构在2019年8月9日之前均无异议人所在乌苏市的房屋交易数据，遑论异议人房屋所在小区或同地段的房屋交易数据，其出具的703303元、551801.87元、1186612元差异巨大且缺乏专业评估的询价结果实质上损害了异议人的财产权利，上述价格均不具参考价值。此外，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十三条的规定，人民法院应当以网络询价报告未被提出异议的各司法网络询价平台出具的平均值为参考价。本案中，司法机关第一次拍卖价格仅为569751.76元，最终以物抵债成交价格仅为455802元，严重低于询价结果平均值813905.62元，违反上述法律规定，侵害了异议人的财产权利。2、异议人的房屋面积大于产权证面积，且装修价值高。执行人员未依法对被执行财产进行调查核实便以产权证登记面积作为拍卖标准，属于事实认定错误；未按最高人民法院司法解释流程处置属于适用法律不当。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条要求人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。涉案房屋存在改造后的面积增加情况，实际面积远大于房屋产权证记载面积，且异议人还对房屋进行了价值不菲的装修，房屋价值远高于本案的拍卖价格。因本案执行人员未依法核实涉案房屋的实际面积及装修情况，在无任何事实依据的条件下将应由评估机构进行评估的财产交由不具备询价条件的询价机构进行询价，导致涉案房屋价值贬损，严重侵害异议人的财产权利，应当纠正。3、执行机关未依法向异议人送达网络询价结果，属于适用法律错误，严重侵害了异议人的诉讼权利及财产权利。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一、二十二条之规定，人民法院在收到网络询价报告后，应当在三日内发送给异议人，异议人有权提出异议并申请评估。本案执行机关未向异议人送达任何询价结果，使异议人在不知情的情况下丧失诉讼权利及涉案房屋产权，属严重程序违法。三、本案拍卖阶段中，涉案房屋拍卖前未在现场张贴公告，违反最高人民法院出台的拍卖规定，属于适用法律错误，具体原因如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，执行人员应当将房屋评估拍卖的有关情况在房屋现场张贴公告。该条款的立法目的旨在保护潜在权利人、利害关系人的合法权利，同时客观上可以使得房屋所在小区等潜在买家知悉房屋交易情况，更容易促成拍卖，防止出现反复流拍导致相关权利受损的情形。但本案执行人员未依法履职，违反上述法律规定及立法目的，致使异议人的财产蒙受重大损失。综上所述，根据现行法律、法规以及最高人民法院的司法解释，本案涉案房屋不属于可以进行网络询价的财产，应当委托专业的房地产评估机构进行价格评估，且执行机关对涉案房屋的处置程序中存在数出严重违法行为。因此，异议人为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，向贵院提出执行异议申请，请求贵院对本案执行过程中存在的违法违规行为进行纠正与撤销，望予允准。申请事项：1、撤销（2019）冀0606执949号协助执行通知书、（2019）冀0606执949号之一执行裁定书、委托执行函，（2019）冀0606执949号之三执行裁定书。2、撤销位于乌苏市房屋的所有执行措施，并将该房屋产权归还异议人。 申请执行人杨光称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中莲池区人民法院作出的（2019）冀0606执949号执行裁定书、委托执行函、协助执行通知书等，系法院依照相关法律作出的法律文书。在此执行程序中作出的执行处理行为没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、人民法院拍卖程序合法，未侵犯被答辩人的合法权益。莲池区人民法院对涉案房产的拍卖程序完全依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》、《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》及其他相关法律法规的规定进行，并无不当之处。三、被答辩人执行异议应在执行终结前提出。根据《最高人民法院关于执行异议、复议的司法解释》第六条规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案现拍卖流程已结束，2019年12月26日该案已经终本执行。被答辩人在此阶段提出执行异议申请，已明显超期失权。其申请应予驳回。自被答辩人接到本案一审判决书后一直故意拖延、逃避债务，拒绝履行生效的民事判决书判定的义务，答辩人被迫申请法院强制执行，此后被答辩人继续故意拖延，是被答辩人自己放弃异议权的表现，过错方是被答辩人，而非法院，更非答辩人。因此，人民法院正当履行了应尽的职权，执行程序合法。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，依法执行人民法院（2019）冀0606执949号执行裁定书规定的内容，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 本院查明，本院于2019年8月15日作出（2019）冀0606执949号之一执行裁定书，裁定对徐立华名下坐落于乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路311号金威花园小区别墅（产权证号：00××83）房产进行拍卖，2019年8月15日作出网络询价通知书，2019年10月8日对该房屋进行了拍卖。2019年11月23日杨光提交以物抵债申请书，2019年11月28日本院作出（2019）冀0606执949号之三执行裁定书，裁定将被执行人徐立华名下坐落于乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路311号金威花园小区别墅（产权证号：00××83）房产以拍卖底价455802元交由杨光（身份证号：3210251971××××××××）以物抵债，2019年12月4日作出（2019）冀0606执949号之一委托执行函，2019年12月26日作出（2019）冀0606执949号之四执行裁定书，终结本次执行程序。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一项规定，“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”本案于2019年12月26日作出（2019）冀0606执949号之四执行裁定书，执行程序终结，此后被执行人徐立华提出异议，超过法定期限，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回徐立华的异议请求。 被申请人、申请人或其他执行当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向保定市中级人民法院申请复议。 审判长  邵海燕 审判员  杨健健 审判员  姜 巍 二〇二〇年十月十五日 书记员  崔 毅