北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11844号上诉人（原审被告）：矫贺东，男，1988年1月7日出生。委托诉讼代理人：穆惠荣，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉宁，北京市德润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董宪，男，1982年11月15日出生。委托诉讼代理人：孙新颖（董宪之妻），1983年1月11日出生。上诉人矫贺东因与被上诉人董宪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人矫贺东的委托诉讼代理人冉宁，被上诉人董宪及其委托诉讼代理人孙新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。矫贺东上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费全部由董宪承担。事实与理由：1．一审判决对于合同解除时间及合同解除的原因认定错误。新冠疫情期间北京市的防控政策是众所周知的事实，矫贺东在顺义区府前街×号院×号楼×层×-×房屋（以下简称涉诉房屋）所经营的房屋中介公司为小成本经营，本身房屋中介行业人员流动性就比较大，加之公司员工过年回家，因新冠疫情不能及时返京，纷纷离职。而且疫情期间，招聘工作迟缓，导致公司没有员工而不能正常经营。加之各社区均限制社区人员流动，非本社区人员根本不能正常流通，更加导致公司雪上加霜，直至现在北京市房屋租赁行业仍低于往年水平，此情况为众所周知的事实。2．矫贺东分别于2月19日、3月4日、3月7日、3月8日多次与董宪电话沟通，均未得到积极回应，3月7日矫贺东通过微信方式向董宪发送《1-补充协议》，补充协议正文题目为《房屋经营租赁补充协议》，协议内容体现“因新型冠状病毒疫情不可抗力因素影响”，但因董宪不愿意体现因不可抗力因素等字眼，矫贺东为了尽快解决纠纷，不得已于3月8日向董宪提供修订后的补充协议，但协议内容只是协商的过程，并不能体现矫贺东的真实意思表示，一审法院错误认定董宪提供的补充协议中体现“系因空调原因导致经营困难”推导矫贺东解除租赁合同的原因，属于逻辑错误。根据民诉法解释，为达成和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。此案双方更是协商的过程，协商过程并未全部体现案件事实。3．对于一审法院认定的合同解除后的损失赔偿问题，一审判决第三项判决赔偿金额过高。矫贺东已放弃对董宪押金的权益，已经对董宪进行了合理赔偿，一审法院判定向董宪支付3万元损失赔偿，加起来相当于赔偿董宪5个月零15天的租金补偿。综合剩余租期、目前涉诉房屋是否易于再行租赁、承租人过错程度，目前涉诉房屋已于2020年3月9日腾空，董宪已于2020年3月12日接管房屋，董宪完全有时间再行出租该房屋，疫情期间北京市政策并未限定出租人出租房屋。而且矫贺东解除合同并非恶意解除，实属因疫情原因导致公司经营困难，公司没员工，房源少，无法正常进行中介活动。董宪辩称：同意一审判决，不同意矫贺东的上诉请求。董宪向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋经营租赁合同》；2．矫贺东支付2020年3月8日至2020年5月22日期间的租金18500元；3．判令矫贺东支付延迟缴纳滞纳金（以18500元为基数，按照日2%的标准计算至实际给付之日，暂计至2020年7月14日为46620元）；4．判令矫贺东支付单方提前解除合同赔偿金305500元。一审法院认定事实：2018年1月8日，董宪（甲方）与矫贺东（乙方）签订《房屋经营租赁合同》，约定：乙方因业务经营需要承租甲方涉诉房屋，在不违反法律法规的情况下自主进行经营；租赁期限：承租方期限五年，第一年甲方负责物业费、取暖费、其余四年均由乙方负责缴纳物业费、取暖费，其中第四年第五年按现租金依次递增20%；房屋租金；第一年一次性交齐租赁费9万元，其余4年分每年2次付款；违约责任：乙方没有按照约定期限缴纳房屋租金达五日甲方有权解除合同，收回房屋，并扣除1万元押金；乙方逾期不缴纳房屋租赁费的，每天按未交纳数额加收2%违约金；在合同期满后乙方没有违约甲方退给乙方押金1万元，合同还约定了其它权利义务。上述合同签订后，矫贺东交纳了押金1万元，租金已付至2020年3月7日。矫贺东承租涉诉房屋后在该房屋上成立了北京元亨鼎盛房地产咨询有限公司，用于经营房屋中介义务，2020年3月，矫贺东提出解除其与董宪之间的租赁合同，双方未达成一致意见，矫贺东于2020年3月9日通过微信信息通知董宪解除合同并搬离涉诉房屋，董宪未予回复，矫贺东于2020年3月12日将涉诉房屋的钥匙交给物业，董宪于当日拿回涉诉房屋钥匙。关于矫贺东要求提前解除合同的原因，双方各执一词。矫贺东主张系疫情管控因素导致其无法开展中介服务业务，申请注销公司，其与董宪签订的租赁合同无法继续履行，构成不可抗力，其一直与董宪积极沟通解除事宜，后通知董宪解除合同。为证明其主张，其提交微信聊天记录、公司注销截图、照片、票据予以证明，其中微信聊天记录3月9日显示矫贺东发送：“董宪您好，因为疫情公司无法正常经营。公司决定注销不再经营。就房屋租赁问题，双方多次协商也没有结果，现在遗憾通知您房屋无法继续租赁，近期会将房屋腾退，办结公司注销手续。根据合同押金不用退还，实际占用期间的房租待公司办结后，我会结算并告知您，近期可以招租，我们配合看房。”北京元亨鼎盛房地产咨询有限公司于2020年3月9日申请注销，于2020年5月22日完成注销。董宪对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称国家并未限制疫情期间房屋交易活动的开展，也没有限制人员回京，小区出入证的办理也说明可以出入小区，矫贺东可以开展业务。董宪主张矫贺东要求解除合同的原因与疫情无关，是空调制冷原因，为证明其主张，其提交了矫贺东发送给其的《房屋租赁补充协议》，董宪称该合同是2020年3月中旬矫贺东通过微信发送给其，双方未签字，合同内容为：甲方董宪，乙方矫贺东，矫贺东于2020年1月15日因经营困难面临破产与董宪电话沟通提前解除租房合同，经友好协商，达成一致签订本补充协议，原租赁合同约定租赁期限由2018年3月8日租赁至2023年3月7日止，由于东港鑫座物业夏季空调制冷、冬季供暖达不到标导致人员流失，经营成本增高，乙方经营困难，经双方协商一致，租赁期限调整为由2018年3月8日租赁到2020年9月7日止，在此期间所产生的物业费、水电费由乙方负担，乙方应在2020年9月7日前清空房屋内的办公家具，移出办公注册地址并积极配合甲方交接房屋……矫贺东认可该证据的真实性，不认可证明目的，称该份合同中未提到因疫情要求解除合同，是因为董宪不同意将疫情有关的问题写到合同中，为了更好地解决双方的争议，因此没有写明疫情原因。董宪不予认可，称涉诉房屋是采用中央空调集体供暖方式，可以正常供暖，温度由用户自己调节，只是需要花费电费。庭审中，董宪主张双方签订的《房屋经营租赁合同》至今没有解除，但由于矫贺东强行搬走，合同无法继续履行，因此要求法院判决解除合同；矫贺东认为合同已经解除；双方一致同意就合同解除之后的押金问题在本案中一并处理，其他法律后果不要求在本案中解决。董宪称其在2020年3月12日拿回涉诉房屋钥匙后将其电话贴在了涉诉房屋的门上招租，涉诉房屋尚未出租出去，目前是空置状态。一审法院认为：董宪、矫贺东签订的《房屋经营租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《房屋经营租赁合同》予以解除并无争议，争议的焦点主要在于解除时间、解除合同的原因及损失赔偿问题。关于解除合同的时间，矫贺东认为其于2020年3月9日通知董宪解除合同，通知到达时合同即解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，只有享有法定解除权、约定解除权的一方发出的解除通知才能产生合同解除的后果。本案中，结合双方提交的证据、陈述可知，矫贺东并非享有解除权的一方，矫贺东主张其解除合同系因为不可抗力因素导致合同无法继续履行，但未提交证据予以证明，且就其发送给董宪的《房屋租赁补充协议》中载明系因为空调原因导致经营困难进而协商一事未能作出合理解释，因此，对于矫贺东主张的涉诉《房屋经营租赁合同》于2020年3月9日解除的意见，法院不予采信。现双方均认可涉诉《房屋经营租赁合同》无法继续履行，该合同的目的已无法实现，法院确认双方合同解除时间为董宪收回房屋时间即2020年3月12日。董宪要求矫贺东支付2020年3月8日至2020年5月22日期间的租金，考虑到矫贺东于2020年3月9日搬离涉诉房屋，矫贺东经营的公司虽然在2020年5月22日之前仍注册在涉诉房屋上，但矫贺东未实际使用房屋，因此，法院对董宪主张的该期间的租金和占有使用费的标准予以调整。关于董宪要求矫贺东支付延迟缴纳滞纳金的诉讼请求，因双方的租赁合同中未明确约定租金支付时间，故法院对董宪该项诉讼请求不予支持。关于解除合同的原因，矫贺东主张其因疫情防控导致经营困难多次与董宪协商解决未果，进而提出解除合同，首先，矫贺东未提交任何疫情防控导致其经营困难的证据；其次，从其提交的微信聊天记录来看，未见其积极与董宪积极协商解决的任何内容，只是在3月9日单方通知董宪要求解除合同，在3月12日通知退还钥匙，因此，对于矫贺东关于解除合同原因的意见，法院不予采信。关于合同解除后的损失赔偿问题，就押金问题，矫贺东曾在微信聊天中告知董宪押金不用退还，法院对此不持异议。除了押金以外，董宪因矫贺东提前退租所产生的损失，法院根据合同的剩余租期、目前涉诉房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等予以酌定损失数额。综上所述，一审法院判决：一、确认董宪与矫贺东于二〇一八年一月八日签订的《房屋经营租赁合同》于二〇二〇年三月十二日解除；二、矫贺东于判决生效之日起七日内支付董宪自二〇二〇年三月八日至二〇二〇年三月十二日期间的租金及二〇二〇年三月十三日至二〇二〇年五月二十二日的占有使用费共计七千五百元；三、矫贺东于判决生效之日起七日内赔偿董宪损失三万元；四、驳回董宪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，董宪与矫贺东签订的《房屋经营租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。关于双方合同的解除问题。矫贺东主张其于2020年3月9日通知董宪解除合同，通知到达时合同解除，但根据双方合同内容矫贺东并没有单方解除权。关于合同解除原因，矫贺东主张其因疫情防控导致经营困难，且双方多次协商未果而解除合同，但矫贺东未提交任何疫情防控导致其经营困难的证据，其提交的微信聊天记录中也未见其积极与董宪积极协商解决的内容，且其发送给董宪的《房屋租赁补充协议》中载明系因为空调原因导致经营困难，综上，一审法院对矫贺东主张的合同解除原因不予采信并无不当。现双方均认可《房屋经营租赁合同》无法继续履行，合同目的已无法实现，一审法院确认合同解除时间为董宪收回房屋时间即2020年3月12日并无不当。关于双方合同解除后的损失赔偿问题，因矫贺东无正当理由提前解除合同，一审法院综合考虑合同剩余租期、目前涉诉房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，酌定矫贺东赔偿董宪损失三万元并非明显过高，矫贺东的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，矫贺东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由矫贺东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年十月二十三日法官助理 张 立书 记 员 王 艳