山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1759号上诉人(一审原告)：高兴臻，男，1957年12月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王会会，山东名律律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。上诉人（一审被告）：日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道小孙家村。法定代表人：王安喜，主任。委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：日照拍卖行有限责任公司，住所地日照市东港区海曲东路**，统一社会信用代码91371102168369792T。法定代表人:李叶**，经理。委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。上诉人高兴臻、日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会（以下简称小孙家村村委会）因与被上诉人日照拍卖行有限责任公司（以下简称拍卖行）拍卖合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高兴臻上诉请求:1.撤销一审判决，改判拍卖行返还高兴臻缴纳的保证金40万元及利息（争议金额58124.77元）；2.拍卖行承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定高兴臻知道不是以具体房屋面积为计算拍卖价格的依据，没有事实和证据支持。拍卖行在所有拍卖文件以及拍卖现场公示的面积均表述为“面积”，据此高兴臻始终认为公示面积即为案涉房屋的实际面积，应以房屋实际面积计算租金，直至拍卖结束后高兴臻现场测量时才发现房屋实际面积与公示面积存在重大差异，这不应当视为高兴臻对房屋拍卖现状的认可，而是拍卖行没有将房屋真实情况向高兴臻公示，其行为导致高兴臻对房屋的面积产生了错误认识，并在错误认识的情形下完成了本次拍卖行为。因此，高兴臻在拍卖行拒绝更正的情况下，及时止损，拒绝签订不真实的房屋租赁合同。2.一审法院认定高兴臻违约错误。要约与承诺为合同双方缔约前对合同主要事项的磋商，应当具有合同的基本内容，承诺应当在真实意思表示下建立。高兴臻在因拍卖行的欺诈行为产生错误认识的情形下作出的承诺是不生效的。并且，高兴臻签署的《房屋租赁使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》）内容空白，所有拍卖行后期自行添加，高兴臻的承诺并未生效，双方的房屋租赁合同关系未生效，也就不存在高兴臻违约的可能性。因此，高兴臻要求解除不真实的《成交确认书》合法。3.高兴臻在意识到拍卖行的欺诈行为后与其协商解决过程中，拍卖行始终拒绝更改公示错误的房屋面积，并拒绝以房屋的实际面积计算租金或者按照公示面积向高兴臻交付房屋。4.退一万步讲，即使双方的房屋租赁合同关系成立，也是拍卖行未按照公示面积交付房屋违约，不应由高兴臻承担履约保证金的损失。高兴臻在二审调查中补充上诉意见：本案之前，高兴臻曾起诉小孙家村村委会，要求履行《成交确认书》，说明整个纠纷发生过程中高兴臻不存在无理由拒签租赁合同的情形，一审判决认定高兴臻始终知晓并认可计费面积为设计面积且在相关拍卖文件上签字，由此认定高兴臻违约，没有事实依据。在小孙家村村委会未告知拍卖重要信息的情况下，即使高兴臻签署了相关拍卖文件，也不能作为认定其违约的依据。小孙家村村委会答辩称：高兴臻关于案涉房屋存在瑕疵的理由不成立。本案一审最后一次庭审，高兴臻确认对案涉房屋一、二层面积没有异议，其对第三层面积持有异议，其认为与该房相邻的承租人砌墙多占了他租赁房屋的一块面积，但没有提供证据，也没有提供自行测量的依据，该主张不成立。通过高兴臻的自认和一审小孙家村村委会提供的12组证据，足以证实本案拍卖标的明确、拍卖程序合法，成交确认书是合法有效的，高兴臻在（2019）鲁1102民初5004号一案中也要求履行该成交确认书。高兴臻已占有案涉房屋，其上诉理由不成立，请求依法驳回上诉。拍卖行答辩意见同小孙家村村委会上述意见。小孙家村村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高兴臻一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决小孙家村村委会返还高兴臻竞买保证金等，与本案相关事实和法律规定不符。根据小孙家村村委会提交的证据二《租赁权拍卖竞拍须知》（以下简称《拍卖须知》）第十四条、第十六条，证据四《竞买协议》第四条，证据五《成交确认书》第一条的约定，结合一审判决查明的高兴臻自认《成交确认书》签订两天后取得案涉沿街商铺房屋钥匙的事实，以及小孙家村村委会证据六证实的高兴臻欲高价转租该房屋未成的事实，高兴臻应当向小孙家村村委会支付2018年8月8日至2019年8月8日期间的租金415177.4元，小孙家村村委会有权将高兴臻交纳的40万元竞买保证金扣除佣金后转作上述租金。一审判决认为“小孙家村委会在未提起反诉请求的情况下单方将高兴臻的保证金没收为租金的抗辩意见不予采信”，以及判令小孙家村村委会将拍卖佣金和履约保证金扣除后剩余的341875.23元返还给高兴臻，与上述事实和法律规定不符。2.《拍卖须知》第二十二条约定的履约保证金与高兴臻诉求返还的竞买保证金40万元性质不同，一审判决在竞买保证金中扣除履约保证金不当。3.高兴臻应交首年租金共415177.4元，小孙家村村委会有权按约定将高兴臻的竞买保证金在扣除拍卖佣金后剩余的383393元转作租金收取，对于未收足的租金31784.4元还有权另行主张，而不是必须在本案中提起反诉。高兴臻答辩意见同其上诉意见。高兴臻向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与拍卖行签订的《成交确认书》；2.判令拍卖行返还其缴纳的保证金40万元及利息（按年利率6%计算）；3.诉讼费、保全费由拍卖行负担。一审法院认定事实如下：小孙家村村委会所有的沿街商业房屋位于泰安路与菏泽路西交汇处。2018年7月9日，小孙家村村委会交拍卖行组织实施其沿街商业房屋租赁使用权拍卖活动。2018年7月9日，拍卖行通过《日照日报》发布了《拍卖公告》，主要内容如下：“受委托，我公司定于2018年7月18日10:00在广电大酒店会议室公开拍卖小孙家村村委会所有的部分沿街商业房屋租赁使用权，租赁期限10年；有意向参加竞买者须持有效证件及竞价保证金10万元-100万元不等，拍卖会前交至指定账户。并于拍卖会前来我公司咨询并办理有关竞买手续。自行查勘等。”2018年7月17日，高兴臻向拍卖行缴纳保证金40万元。7月18日高兴臻等人与拍卖行签订了《关于东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋租赁使用权的拍卖文件》，主要内容：“《拍卖须知》本次拍卖房屋租赁使用权活动的房屋出租人为小孙家村村委会，拍卖活动由拍卖行组织实施；现状拍卖小孙家村村委会所有的沿街商业房屋使用权；租赁期限10年；租赁期间内租金递增标准，第1-3年租金不变，第4-6年租金在第1-3年租金的基础上上浮10%，第7-10年租金在1-3年的基础上上浮20%；标的成交后给予装修期1-3个月；拍卖成交当日现场签订成交确认书；租金缴纳日期截止到2018年8月8日，标的交房日期2018年8月8日；租金暨佣金的缴纳方式：为便于计算我们将以一年/㎡租金单价为单位租金的方式进行拍卖；佣金的计算方式：一年的成交价款×4%=佣金金额；租金缴纳方式：全部成交价款由小孙家村村委会负责收取，一年一交；佣金的缴纳方式：由拍卖行直接从竞买保证金中扣除；竞买人在拍卖前可自行踏勘标的现场，费用自理；一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受本标的现状（包括瑕疵），自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任；具体事宜以《租赁合同》为准；确定买受人后，拍卖人与买受人当场签订《成交凭证》，凭《成交凭证》签订《成交确认书》；拍卖人、买受人不按照规定签订《成交凭证》和《成交确认书》的，应当承担法律责任；买受人拒绝签订《成交凭证》和《成交确认书》不能对抗拍卖成交结果的法律效力；房屋出租人与买受人依据《成交确认书》约定签订《租赁合同》；《成交确认书》对拍卖人和买受人具有合同效力，《成交确认书》签订后，拍卖人改变拍卖结果的，或者买受人废弃竞买标的的，应当依法承担责任；竞买人必须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可在拍卖会开始之前以书面或口头方式向出租人咨询；买受人凭《成交协议书》（二审注：原文为《成交确认书》）20日内同房屋出租人签订房屋《租赁合同》；双方在租赁期间必须按合同条款履行，并各自承担相应的法律责任，承租后经营范围应按照规定使用；竞买人一经应价或报价，不可撤回；买受人支付的竞买保证金，在签订《成交协议书》（二审注：原文为《成交确认书》）后转作成交价款；买受人有下列行为之一的，视为违约，拍卖人可取消其买受人资格，竞买保证金或定金不予退还：买受人逾期或拒绝签订《租赁合同》的；买受人与出租人签订《租赁合同》后，必须按《租赁合同》规定时间内付清全部拍卖成交价款，否则视为违约，出租人可解除出租合同，并依法追究买受人的违约责任，买受人经营期间必须严格按照合同执行；付款方式和时间：1.采用先付租金后使用原则，成交价款由小孙家村村民委员会负责收取；2.拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同，并将再次拍卖，所缴纳保证金予以没收；一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除；拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后由出租人根据情况确定交付使用日期，每个标的的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%；买受人在装修施工期间及时与出租人沟通，装修施工应严格按照装修规范进行，不得影响到房屋质量以及消防安全问题，费用自理等。日照拍卖行有限责任公司（印章），竞买人：高兴臻等人（签字捺印）。二〇一八年七月十八日。”小孙家村村委会给拍卖行出具了《2018年7月18日小孙家村沿街明细表》，载明了案涉房屋的情况，编号：东4号E（01）315，一层三楼门厅面积E04：面积94.28㎡（二审注：原文为91.28㎡），起拍价：770元；二层三楼门厅面积E05：面积94.28㎡（二审注：原文为91.28㎡），起拍价：770元；三层面积E（01）315-1：面积832.14㎡，起拍价：330元。上述面积及价格在拍卖会现场活动过程中，拍卖行通过电子屏幕的形式向竞买人进行了公开展示和现场宣读。2018年7月18日，高兴臻（乙方、竞买人）与拍卖行（甲方、拍卖人）签订了《竞买协议》，内容如下：“一、2018年7月18日10:00在日照广电酒店会议室举行拍卖会，公开拍卖小孙家村村委会所有的商业房屋租赁使用权（10年期）。二、乙方已在拍卖公告的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。三、本场拍卖会的拍卖方式为：增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币40万元作为竞买保证金，如竞买不成功，委托方应于拍卖会结束后五日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》和注意事项，并对《拍卖规则》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》理解有误而导致损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如按法律、法规的有关规定撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1.甲乙双方当场签署《成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2.乙方同意自成交之日起至年月日（空白）前向甲方付清全部成交价款。当日内付清佣金（从竞价保证金中优先支付）：按一年内成交价款的4%收取。3.乙方在付清全部价款和佣金后，须与出租人签订《房屋租赁》合同，由出租人根据情况确定交付使用日期，并交纳租赁房屋履约保证金为每个标的20万元。4.拍卖标的的交付方式：委托方负责交接。5.在拍卖标的移交乙方之前，收到人民法院、仲裁机关及其他职能部门有关拍卖标的权利瑕疵的决定，可以解除本协议，双方互不追究法律责任，甲方将收取成交价款及扣除拍卖费用的佣金返还乙方等。”当日，高兴臻在日照广电大酒店举行的拍卖会上公开竞得标的：小孙家村沿街东4号E（01）315-1号。高兴臻在《拍卖笔录》签字，载明：拍卖时间：2018.7.18，拍卖地点：广电大酒店，拍卖标的：小孙家村东4E（01）315-1至3层，91.28+91.28+832.14㎡=1014.7㎡，拍卖方式：增价，起拍价：330元。高兴臻与拍卖行签订了《成交凭证》，载明：“本次拍卖之小孙家村东4号E（01）315-1标的经拍卖会现场公开竞买由2号牌竞买者以330元（人民币）成交，请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本公司签订《成交确认书》等。”同时，高兴臻（乙方）与拍卖行（甲方）签订了《成交确认书》，内容如下：“一、成交房屋租赁使用权：位于泰安路北、菏泽路西小孙家村村委会沿街商业房**E（01）315-1建筑面积约1014.7㎡的房屋租赁使用权，租金成交价款为人民币415177.4元（770×182.56=14.05712，330×832.14=27.4606）（大写：”肆拾壹万伍仟壹佰柒拾柒元肆角整）。乙方应于2018年8月8日前，全部交清租金，并与小孙家村村委会签订房屋租赁合同。二、乙方在付清全部租金及佣金后3日内，由小孙家村村委会将该房屋交付乙方使用。三、乙方应按照以下要求向甲方支付拍卖佣金：拍卖成交价款的4%支付，共计应支付人民币16607.00元（大写壹万陆仟陆佰零柒元整），乙方需于拍卖成交后当日内将该拍卖佣金支付给甲方，当日内未支付的，该款项从竞买保证金中扣除。四、本《成交确认书》经甲、乙双方签字盖章生效，双方须严格按照执行。五、本《成交协议书》（二审注：原文为《成交确认书》）一式4份，甲、乙、小孙家村村委各一份，存档备案一份。六、本《成交确认书》于2018年7月18日在山东省日照市签订”。该协议系拍卖行提交，高兴臻及小孙家村村委会均称没有该协议。高兴臻称，上述协议签订两天后即到小孙家村村委会取钥匙，到案涉房屋看房时，发现房屋面积不对，高兴臻自行测量与拍卖的房屋面积差距很大，实际房屋面积比拍卖的面积少接近300平方米，故高兴臻不同意与小孙家村村委会签订房屋租赁合同，并多次找拍卖行及小孙家村村委会要求更改面积后签订租赁合同。双方协商未果，没有签订房屋租赁合同。2018年9月6日，拍卖行向高兴臻发出催款通知，内容如下：“东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻：你于2018年7月18日在拍卖会上公开竞得标的：小孙家村沿街东4号E（01）315-1号，标的总面积为1014.7平方米，其中1-2层面积为182.56平方米，固定价款770元/平方米/年；3层面积832.14平方米，成交价为330元/平方米/年，共计第一年的租金为：415177.4元，按照约定，拍卖人向竞得人收取佣金（按第一年成交价款的4%计取）为16607.00元，同时按照拍卖文件条款，另外收取第一年成交价款的10%为履约保证金41517.74元，竞得人高兴臻需要交纳的总价款共计473302.14元。扣除当时交纳的保证金30万元（二审注：此为原文笔误），竞得人高兴臻还需交纳173302.14元，按照拍卖文件约定，该款应在2018年8月8日全部付清并签订《租赁合同》。高兴臻至今未交齐全款，未签订《租赁合同》。根据约定，竞得人高兴臻已违反约定。限2018年9月10日将剩余款项全部付清，如规定期限内未全额交纳，将按拍卖文件第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如期不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。”2018年10月16日，拍卖行向高兴臻发出催款通知，内容如下：“东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻：本公司已于2018年9月6日发送催款通知，并限定竞得人高兴臻于2018年9月10日前将余款全部付清。现在离第一次催款又过去1个多月，你仍未交纳全部款项。经研究决定再给予竞得人高兴臻一次机会，限你于2018年10月22日前将余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。如在此期间仍未全额交纳，将按拍卖文件第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。”2018年10月17日，高兴臻回函称：“《催款通知》已收悉，关于我方竞拍的小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼事项付款及合同签订事宜作如下说明。一、关于小孙家村沿街东4号E（01）315-1号竞买事宜，我方确认竞买价格为1-2层固定价款600元/平方米/年、3层固定价款260元/平方米/年。当时竞买只针对平方米/年价格。二、关于全部租金我方认为秦楼街道小孙家村沿街东4号E（01）315-1号沿街楼面积存在争议，应该按照双方认可的具有房屋面积测量资质的第三方出具房屋面积数据为准。三、关于小孙家村沿街东4号E（01）315-1号租赁合同我方没有收到过小孙家村村委会的任何通知，我方只收到贵公司催款电话及通知，鉴于小孙家村沿街东4号E（01）315-1号面积存在争议，所以我方没有按照贵公司所提供的房屋租金数据缴纳剩余款项。四、根据国家规划许可标准沿街商铺相应面积应配备相应数量的停车位，我方前往小孙家村村委会找有关领导反映过，但一直未有答复，请贵公司予以协调停车位数量及位置为盼。五、提请贵公司尽快协调小孙家村沿街东4号E（01）315-1号具体面积测量及租金、合同签订、停车位位置及数量等事宜。以备我方及时装修使用。如贵公司不能督促小孙家村村委会及时与我方签订协议我方将保留诉诸法律的权利，由此造成的损失贵公司与小孙家村村委会承担。”2018年12月24日，高兴臻委托山东名律律师事务所向小孙家村村委会发律师函。内容如下：“小孙家村村委会：山东名律律师事务所接受高兴臻委托，就贵单位通过日照拍卖行有限公司于2018年7月18日举行的拍卖会上，竞买成交的东4号E-（01）315-1沿街商业房，成交价为330元每平。在竞买成交后，我方对面积提出质疑，要求重新确认面积并多次督促签订正式合同，并按照拍卖时的相关资料办理交接手续，但是贵单位对竞买人提出的问题没有给予答复，致使至今未能签订正式合同。签订合同时，需要贵单位对以下问题给予明确：1.拍卖标的物的面积问题，请贵单位提供出租房屋的不动产登记手续或者证明房屋面积的证据，以便在签订合同时明确租金数额。2.根据相关规划标准，委托人租赁的沿街商铺应当配备相应数量的停车位，但是一直未有明确答复。上述问题委托人在2018年10月17日向贵单位进行了催告，但是迟迟未接到答复，现在我所接受委托再次发函，请于接到本函后三个工作日内给予回复，逾期我们将根据委托人的指示采取必要的法律途径，届时将产生诉讼费等不必要的损失以及有损贵单位的诚信形象。”2018年12月24日，拍卖行向高兴臻发出通知，内容如下：“关于高兴臻违约保证金予以没收通知，东4号E（01）315-1号标的竞得人高兴臻，本公司已于2018年9月6日发送第一次催款通知，并限定竞得人高兴臻于2018年9月10日前将余款全部付清。在规定的时间内仍未交纳全部款项。经研究决定于2018年10月16日发出第二次催款通知，限你于2018年10月22日前余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。在两次催款后仍未全额交纳，现我公司决定如果不能在2018年12月28日足额缴纳剩余部分租金及保证金173302.14元，并签订《租赁合同》,我们将按照拍卖文件第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。我们将扣除拍卖佣金16607元后，将高兴臻剩余的保证金283393元汇入小孙家村村委会账户。”高兴臻在该通知书尾部空白处回复：“贵单位通知我方已收悉，鉴于贵单位前两次通知，我方已发回函，贵单位并没有给出明确答复，请贵单位协调小孙家村村委会按实事求是的态度，解决房屋面积问题，并尽快与我方以房屋测绘部门出具的测绘面积签订房屋租赁合同。”另查明，2019年6月24日高兴臻以房屋租赁合同为由诉至一审法院，将小孙家村村委会列为被告，将拍卖行列为第三人，请求判令小孙家村村委会与其履行《成交确认书》；判令签订《房屋租赁合同》。2019年9月19日高兴臻申请撤回了前案的起诉。卷宗材料在（2019）鲁1102民初5004号中。还查明，2019年8月8日，在前案审理过程中，小孙家村村委会将“终止小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《成交确认书》所确立房屋租赁关系通知书”送达给高兴臻，主要内容如下：“鉴于你的故意违约行为严重地损害了合同目的和我方房屋租赁权收益，为避免我方房屋租赁权损失的扩大，向你通知如下：一、自本通知送达之日起，终止我方通过拍卖行通过公开拍卖与你于2018年7月18日签订的小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1《成交确认书》所确立的房屋租赁关系，我方收回该房屋租赁使用权；二、请你方在2019年8月8日前将租赁甲方商铺内的物品腾空将商铺及其设施交接给小孙家村村委会，否则，我方将视你方在租赁房屋内物品为你方废弃物而自行腾空收回东4号E（01）315-1商铺；三、上述《成交确认书》后，你方并不因此免除自2018年7月18日至房屋租赁关系终止日期欠缴的租金及物业费等；四、我方依法保留根据上述房屋租赁使用权拍卖须知相关约定、竞买协议和上述《成交确认书》约定及相关法律、法规规定向你方追究你应承担的赔偿责任和相关法律责任等。”再查明，小孙家村村委会于2014年7月取得了案涉房屋的建设用地规划许可证（（地字第**，2014年9月取得案涉房屋的建设工程规划许可证（建字第371101201410069号），2015年12月取得了案涉房屋的国有土地使用证（证号为：日东国用【2015】第000884号）。案涉房屋未办理不动产所有权登记手续。一审法院认为：拍卖是一种特殊的商品买卖方式，在拍卖活动中，拍卖人是委托人寻求其物品或者财产权利最高卖价和最佳买主的中间人，而且，拍卖人通过拍卖转让的不是拍卖人自己而是他人的物品或者财产权利，所以拍卖合同实际上包含两个法律关系，小孙家村村委会系委托人，与拍卖行之间是委托法律关系，小孙家村村委会与高兴臻之间系租赁合同关系。高兴臻通过拍卖公司拍卖取得小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1的租赁权后，因房屋面积问题产生纠纷，该纠纷因拍卖产生，故本案案由应为拍卖合同纠纷。双方争议的焦点是：《成交确认书》的性质、违约责任、保证金40万元是否应返还等问题，一审法院作出如下分析：一、关于拍卖过程中案涉房屋是否存在违法或瑕疵的问题根据《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第二十八条的规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”小孙家村村委会将其位于小孙家村沿街商业房东4号E（01）315-1建筑面积约为1014.7平方米的房屋委托拍卖行进行拍卖，2018年7月9日拍卖行在《日照日报》发布了拍卖公告。高兴臻与拍卖行在拍卖之前签订《拍卖须知》《竞买协议》，在拍卖会现场，拍卖行在电子屏幕上对案涉房屋现状进行播放，并对案涉房屋面积及租赁房屋的价格等进行了公开宣读，高兴臻在案涉房屋拍卖成交后签订《成交确认书》《拍卖笔录》《成交凭证》中的房屋面积和房屋价格，均系按照拍卖会中公示的面积和价格而签字确认。证实高兴臻在充分了解拍卖标的“包括瑕疵”的全部情况后与拍卖行签订了《成交确认书》，《拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”案涉房屋拍卖时，高兴臻知道房屋面积不是以具体面积为计算拍卖价格的依据仍参加了竞买，且高兴臻以415177.4元的价格通过拍卖取得案涉房屋，应视为对案涉房屋拍卖状况的认可。根据以上事实可以认定案涉房产是整体拍卖，案涉房屋面积与实际面积存在差异并不影响拍卖效力。故高兴臻在竞买案涉房屋后，以房屋面积与实际不符为由未与小孙家村村委会签订《房屋租赁合同》的理由不当，一审法院不予采信。二、关于《成交确认书》性质的问题拍卖行受小孙家村村委会的委托，对案涉房屋的租赁使用权进行拍卖，拍卖行按照拍卖合同的约定以公开竞价的形式，将案涉房屋的租赁权进行拍卖，高兴臻作为竞买人参与了拍卖活动，公开进行竞买，《拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”经查，高兴臻与拍卖行签订了《竞买协议》后，便在拍卖会上公开竞买，通过拍卖会，高兴臻取得了案涉房屋租赁10年期的使用权。《拍卖法》第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”拍卖成交后，高兴臻与拍卖行签订了《成交确认书》，该确认书是高兴臻与拍卖人在拍卖合同成立后对拍卖成交事实的承诺，是确定拍卖成立的书面文件，也是双方据以履行交付拍卖标的和支付价款的依据，证实双方对拍卖结果的确认。高兴臻享有拍卖确认书确定的权利，同时亦应承担拍卖确认书确定的义务。因此，高兴臻与拍卖行签订的《成交确认书》是对签订案涉《房屋租赁合同》作出的承诺，各方当事人均没有异议，该确认书是对拍卖结果事实的确认。故高兴臻要求解除《成交确认书》的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于高兴臻与小孙家村村委会之间房屋租赁关系的问题案涉房屋系小孙家村村委会集体所有房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋已经取得了建设工程规划许可证等主管部门批准建设的相关手续，小孙家村村委会有权通过拍卖形式出租案涉房屋。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百七十三条规定：“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”小孙家村村委会委托拍卖行就案涉房屋的租赁权进行拍卖，符合法律规定。案涉房屋是经小孙家村村委会委托拍卖行进行拍卖的，《合同法》第十九条规定“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”小孙家村村委会已为拍卖出租案涉房屋与竞买人签订《房屋租赁合同》作了准备工作，且高兴臻签订的《房屋租赁权成交确认书》中亦确定了案涉房屋的租赁期间、价款、面积，并缴纳了保证金，小孙家村村委会与高兴臻之间的关系是要约和承诺的关系，小孙家村村委会作为要约人，已经确定了案涉房屋的租赁期限、租赁价款等事宜，《合同法》第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。”高兴臻作为承诺人，与拍卖行签订了《成交确认书》，《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”高兴臻与拍卖行签订的成交确认书是对房屋租赁合同的承诺，该承诺通知已经到达小孙家村村委会。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，高兴臻与小孙家村村委会之间通过拍卖确定的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，案涉房屋租赁合同关系依法成立并合法有效，属于有效合同，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经查，高兴臻因案涉房屋面积等事由未与小孙家村村委会签订《房屋租赁合同》，经拍卖行及小孙家村村委会多次催告后，高兴臻仍以面积不符、要求实地测量后再签订《房屋租赁合同》，而小孙家村村委会又未与高兴臻对房屋面积达成共识，《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”小孙家村村委会委托拍卖行发送的解除通知已到达高兴臻，因此，高兴臻与小孙家村村委会之间的房屋租赁合同关系已解除。高兴臻与拍卖行在签订的《拍卖须知》第二十二条约定：“拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后由出租人根据情况确定交付使用日前，每个标的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%”。该须知对履约保证金进行了约定，高兴臻已明确表示不履行合同义务，应按约定在保证金中扣除违约金41517.77元（415177.4元×10%）给小孙家村村委会。小孙家村村委会提出已将高兴臻缴纳的保证金没收为租金的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的人民法院应予支持。”小孙家村村委会应以诉讼或反诉的方式提出请求，小孙家村村委会在未提起反诉请求的情况下，单方将高兴臻的保证金没收为租金的抗辩意见，一审法院不予采信。小孙家村村委会对其损失可另行主张。四、关于拍卖行是否应收取拍卖佣金的问题案涉房屋通过拍卖行具体组织并实施的，《租赁权竞拍须知》约定“一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价款4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除。”拍卖行为案涉房屋组织设施了拍卖活动，且与高兴臻签订了《房屋租赁权成交确认书》，拍卖行已经完成了其拍卖活动，拍卖行的拍卖行为符合法律规定，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”按照双方的约定，拍卖佣金应当由高兴臻支付，案涉房屋一年的成交价为415177.4元，高兴臻应支付拍卖行成交价款4%的拍卖佣金计16607元，该拍卖佣金自高兴臻缴纳的保证金中予以扣除亦无不当。五、关于拍卖行提出诉讼时效已过的问题《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”经查，拍卖行受托拍卖案涉房屋租赁权，在其拍卖须知明确说明房屋为现状拍卖，根据其与高兴臻签订的《竞买协议》等，其已就受托方告知的房屋租赁权包括瑕疵书面、及拍卖现场均告知了作为竞买人的高兴臻，其已尽到合理的告知义务。根据双方签订《竞买协议》、拍卖笔录、成交确认书等书面文件，高兴臻已知晓房屋的现状包括瑕疵，本案未过诉讼时效期间，该抗辩理由，一审法院不予采信。综上分析，高兴臻将保证金缴纳给拍卖行，拍卖行在完成拍卖程序后按照约定将拍卖佣金自保证金中扣除16607元，已将剩余的保证金交付给小孙家村村委会并无不当，高兴臻缴纳的保证金应由小孙家村村委会负责返还。对于应返还的数额，在高兴臻缴纳的保证金中应扣除拍卖佣金16607元，同时扣除履约保证金41517.77元，剩余保证金341875.23元由小孙家村村委会返还给高兴臻。依照《中华人民共和国合同法》第十九条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第二十八条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十七条规定，一审判决：一、小孙家村村委会于判决生效后10日内返还高兴臻保证金341875.23元；二、驳回高兴臻要求拍卖行返还保证金的诉讼请求；三、驳回高兴臻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，高兴臻负担872元，小孙家村村委会负担6428元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认外，另根据一审审核认定的拍卖会现场录像查明：2018年7月18日在拍卖行举办的拍卖会上，拍卖师介绍案涉房屋一、二层面积各为91.28平方米，租金为固定单价770元/平方米，三层为832.14平方米，租金从330元/平方米起拍，高兴臻在竞买开始后，举牌应价，没有其他竞买人应价或报价，最终高兴臻拍得案涉房屋租赁权；随后，在工作人员协助下，高兴臻签署了部分文件。本院认为，高兴臻竞买案涉房屋租赁权，在竞买前签署了《拍卖须知》《竞买协议》，两份文件均提示竞买人拍卖标的以公开展示的现状为准，竞买人应进行实地查看；《拍卖须知》后附拍卖标的明细，且含有“一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受本标的现状（包括瑕疵），自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任”的法律后果提示，表明高兴臻对于拍卖程序、规则及拍卖标的有关情况是清楚的，其关于拍卖行存在欺诈行为的主张不能成立。拍卖时，高兴臻领取号牌，参与整个拍卖过程，拍卖过程中没有提出任何异议。拍卖结束后，高兴臻与拍卖行签署《成交确认书》，其中写明的案涉房屋租金计费面积、单价等与拍卖会中拍卖师的介绍一致，高兴臻与拍卖行之间的拍卖合同关系成立有效，高兴臻负有履行合同义务的责任，即按约支付租金并签订租赁合同。高兴臻逾期支付租金并拒绝签订租赁合同，经拍卖行催告后仍未履行上述义务，小孙家村村委会通知其终止双方之间通过《成交确认书》确立的房屋租赁关系，高兴臻亦未提出异议，案涉《成交确认书》实际已解除。《拍卖须知》第二十二条关于租赁房屋履约保证金的约定可视双方当事人对于租赁合同不能履行造成损失的预估，一审法院据此判令高兴臻承担违约责任并无不当。另，拍卖行已按约组织拍卖活动并与高兴臻签订了《成交确认书》，其按照约定向高兴臻收取16607元并不违反法律规定和合同约定。综上，高兴臻和小孙家村村委会的上诉主张均不成立，一审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8553元，由上诉人高兴臻负担1253元，上诉人日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负担7300元。本判决为终审判决。审判长  韩文卓审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二〇年十月十九日书记员  徐文娟