江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3071号上诉人（原审被告）：黑丽，女，1988年2月16日出生，住宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：赵洋，男，1986年7月20日出生，住宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨小龙，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王焱，女，1978年9月26日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王磊，江苏钟吾律师事务所律师。上诉人黑丽、赵洋因与被上诉人王焱房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初10135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑丽、赵洋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认为因上诉人原因致贷款未办理成功有误，被上诉人未按约定时间办理银行贷款，上诉人有权解除合同。合同约定的申请贷款期限届满前，上诉人多次催问中介办理贷款事宜，中介从未提出上诉人手续不全，均称是银行不接收材料，并非上诉人的原因导致贷款未能办理。案涉房屋买卖采用首付款加银行贷款的方式付款，办理银行按揭手续也应是作为买方的被上诉人的主要合同义务，上诉人于2019年9月26日催告被上诉人办理银行贷款手续，直到上诉人解除案涉房屋买卖合同时，申请贷款手续仍无进展，故上诉人有权依据《合同法》第九十四条之规定行使合同解除权。一审出庭作证的李通与案件有利害关系，其证言作为孤证不能作为定案依据。房屋买卖合同签订后，案涉房屋长期无法办理银行按揭手续，被上诉人亦未主动联系上诉人或询问贷款进展，其自身存在过错，对于合同解除应承担责任。二、一审法院以酌定的案涉房屋涨价金额认定为被上诉人的损失没有事实和法律依据。被上诉人在一审中申请对案涉房屋进行价格鉴定，一审法院却以网上查询2019年7月至2019年10月期间房屋涨价金额酌定为被上诉人的损失，令人难以信服。此外，2019年7月上诉人与被上诉人签订的是《购房定金协议》，双方的商品房买卖合同关系于2019年8月30日签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》时才确立，故一审法院计算案涉房屋增值期间有误。王焱辩称，一、被上诉人已按约履行了合同主要义务。房屋买卖合同签订后，被上诉人按约支付了定金、首付款，将完整的贷款资料交给了中介。双方去银行申请贷款当天，因上诉人资料提交不齐全，黑丽没有如约到场，导致银行未接收资料，贷款才未申请成功，被上诉人对案涉合同的解除没有过错。二、双方签订定金协议时已建立房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人于2019年7月签订《购房定金协议》时，双方的房屋买卖合同关系就已建立，一审法院通过网络询价，酌定2019年7月至2019年10月案涉房屋的涨价金额作为对被上诉人的损失赔偿，为双方当事人节约了诉讼成本，既符合法律规定，也符合诉讼经济原则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。王焱向一审法院起诉请求：1.黑丽、赵洋赔偿王焱房屋差价损失170000元、首付款利息损失2750元；2.本案诉讼费用由黑丽、赵洋承担。一审法院认定事实：王焱（买方）与赵洋、黑丽（卖方）、宿城区西楚房产中介服务部（中介方，以下简称西楚中介）签订《购房定金协议书》约定：一、买方通过中介方介绍，对卖方位于宿迁XXX洋房15幢107室之房屋（以下简称107室房屋），达成下述不可撤销的购买要约：1.该房屋建筑面积97.88平方米（以房地产证为准……）。2.该房屋成交价为965000元，该成交价为净得价，买方于2019年7月23日支付卖方购房定金人民币3万元。3.买方购买该房屋将以银行按揭方式交易。二、如买方履约不买的，则该房屋业主有权没收定金并另行出售该房屋；如卖方不卖或因卖方原因导致房屋无法交易，则退回定金并承担违约责任。2019年7月23日，王焱向赵洋、黑丽支付定金3万元。2019年8月30日，王焱（买方，乙方）与黑丽、赵洋（卖方，甲方）签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，约定：一、房屋坐落为107室，建筑面积为97.88平方米，总层数为18，用途为住宅等。甲方自愿将该房屋卖给乙方，并已经收取乙方购房定金3万元。二、成交价为965000元。房款支付具体约定为按揭方式付款：甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于中介方报送银行审批。乙方于2019年7月23日支付甲方3万元定金,乙方于2019年9月10日之前支付甲方首付款365000（包含购房定金），银行审批乙方资料通过后，并双方办理产权过户手续（如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须在双方办理过户手续前偿还掉该房产原设的银行抵押贷款并确保产权清晰独立）。甲方必须积极配合乙方办理该房屋的产权过户手续。乙方在办理出以乙方为权利人的该房屋的不动产证后5个工作日内到贷款银行办理抵押放款手续。剩余房款60万元整待乙方贷款下发后由银行直接将此笔款打入甲方开立的账户。备注：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方应在申请银行贷款，银行审批同意贷款后将首付款（含定金）支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户当日将差额一并支付给甲方，如有多余贷款数额甲方需将多余部分贷款数额返还给乙方，按揭贷款所需要相关费用由乙方承担）并于银行放款当日将余款付给甲方。2019年9月2日,赵洋向王焱出具收条一份，载明：今收到王焱购房首付款334900元整。同日，王焱、赵洋到申请贷款银行签字，黑丽未到银行签字。西楚中介工作人员李某到庭陈述，王焱当日已经提供了完整的申请贷款资料，包括离婚证、身份证、户口本、征信报告、收入证明；卖方手续不全，赵洋仅提供了身份证，还需要房产证、户口本、结婚证、身份证，赵洋妻子也没有到场，银行看后没有收，告知双方手续不全，并且需要当事人都要到场。2019年9月26日-2019年9月27日，赵洋与西楚中介工作人员王某（以下简称王某）有下列微信对话：赵洋：“你好，买我房子的那个人的贷款你们办的怎么样了呀？你不是说月底之前放款下来的吗？我这面等这钱买别人的房子的，这个情况当时都跟你说过了，我都被人催死了”。（此处为陈述2019年9月26日，其他为2019年9月27日）王某：“不好意思，赵大哥，昨天我休息在家有事情，没有及时回复您，现在银行政策都在调整，每一步程序都在压着，这种情况您那面的房东应该也都知道，你看看能不能沟通一下，把时间放宽点”。赵洋：“我这面沟通不了，人家那面也等着这个房款去买实小那个新开盘的学区房，都是一步赶一步的，月底之前就要把钱付清”。王某：“我们最近也头大，现在银行都是这样，实在也没有办法，我这面和客户沟通好了，后天去银行签字申请贷款然后再拖人把时间提快点”。赵洋：“到现在都还没去申请？”王某：“上次去农行不是没签字吗，当时签字了也不行，因为农行现在所有的单子都卡死不动了，这个星期我们一直在找银行，因为目前大部分银行都在政策调整，所以很麻烦，现在确认这周日（2019年9月29日）到银行签字”。2019年10月29日，赵洋通过中介告知王焱不卖涉案房屋，王焱要求赵洋退钱。次日，赵洋联系王焱，经王焱同意，赵洋将36.5万元款项转账支付给王焱。2019年11月3日，赵洋与西楚中介李某沟通，赵洋陈述：……造成这局面一开始也不是我本意，按照合同我再补偿你3万元是我能做到最大底线，然后这几天我也在犹豫，造成这样，俺也不想扯来扯去，如果要是你们同意的话，我就安排打款给你，这是我能做到的最大的底线……2019年11月12日,赵洋与西楚中介李某沟通，赵洋陈述：……十一之前你那跟我联系的小伙子还承诺我说，十一之前的那个星期五肯定去签字，结果十一之后都没签，所以她违约在先，之前我想解决就算了……李某陈述：对对对。另查明，案涉房屋不动产权登记为赵洋、黑丽共同共有。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、赵洋、黑丽要求解除涉案合同是否构成违约；二、王焱主张赵洋、黑丽赔偿损失的数额及利息是否有事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，王焱与赵洋、黑丽之间的二手房买卖合同依法成立、合法有效。2019年10月29日，赵洋通过中介告知王焱不卖涉案房屋，王焱要求赵洋退钱，应认定双方于当日一致同意解除涉案合同。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，2019年9月2日，王焱已按合同约定履行申请贷款义务，因赵洋、黑丽原因未能办理成功，后王焱与赵洋、黑丽并未就到银行签字办理贷款的履行时间达成一致意见，双方应及时履行，但应给予对方必要的准备时间，同时兼顾银行安排。对此，赵洋虽向西楚中介进行催告，西楚中介承诺于2019年9月29日到银行签字，但赵洋并非催告王焱，王焱亦未向赵洋承诺该履行时间，王焱亦不认可西楚中介曾告知其此事；即便西楚中介告知王焱此事，亦不能认定系王焱原因而未履行该项义务，同时该义务亦非合同主要义务，迟延履行亦不必然导致合同目的不能实现，王焱与赵洋、黑丽可通过约定款项给付时限或变更款项给付方式等履行合同。故赵洋要求解除合同不符合上述法律规定，其行为构成违约，王焱要求赵洋、黑丽承担赔偿责任，应予以支持。关于王焱主张的赔偿数额，经网上查询，宿城法院酌定2019年7月至2019年10月涉案房屋涨价为649元/平方米，故照此酌定赵洋、黑丽赔偿王焱损失数额为63500元。关于利息，王焱以首付款利益的让渡获得要求履行涉案合同的权利，合同解除次日，赵洋即将首付款给付王焱，上述赔偿款已足以弥补王焱损失，王焱再行主张利息，不予支持。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黑丽、赵洋于本判决生效之日起三日内向王焱赔偿损失63500元。二、驳回王焱对黑丽、赵洋的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实，依法予以确认。本案二审争议焦点为：二上诉人要求解除合同是否构成违约；如果构成违约，应如何承担违约责任。本院认为，王焱与黑丽、赵洋签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同行使权利、履行义务。该合同第二条第2款明确约定“甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交与中介方报送银行审批”，根据查明的事实，王焱在合同约定的期限内即2020年9月2日提供了完整的申请贷款资料，并到银行办理贷款手续，但因黑丽未到场，且赵洋提供的贷款资料不齐而未办成，能够认定王焱已经履行了上述合同的义务。虽然之后赵洋催促中介人员尽快办理贷款手续，但在未与王焱就何时再次办理贷款达成一致意见的情况下，径行于2019年10月29日提出解除合同，已经构成违约，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方签订案涉房屋定金合同的时间是2019年7月，双方在2019年10月已经一致同意解除合同，一审法院认定黑丽、赵洋承担此期间的房屋增值部分损失，并无不当。至于案涉房屋增值部分的数额，一审法院通过网上查询案涉房屋所在小区以及宿城区在上述期间内二手房价格涨价幅度作为计算依据，二上诉人对一审法院网上查询的房屋价格数据真实性没有异议，但主张应以更权威的数据作出判决，因上述房价数据已经真实客观反映二手房价格变化情况，一审法院以此酌定案涉房屋在2019年7月至2019年10月期间的涨幅为649元/平方米，并确定黑丽、赵洋赔偿的损失数额为63500元，并无不当。综上，黑丽、赵洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3754元，由上诉人黑丽、赵洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年十月二十七日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。