四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2136号 上诉人（原审原告）：绵阳市稼阳物业有限公司，住所地：四川省绵阳市临园路东段**，统一社会信用代码：9151070369699273XL。 法定代表人：岳汶其，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张超，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王力，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹绍金，男，1958年1月3日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人绵阳市稼阳物业有限公司（以下简称：稼阳物业公司）因与被上诉人邹绍金物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 稼阳物业公司上诉请求：1．撤销四川省三台县人民法院（2019）川0722民初4031号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2012年11月至2018年12月的物业管理服务费5581元，滞纳金279.05元；2．由被上诉人邹绍金依法承担本案一审、二审的诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。2011年10月28日，上诉人（乙方）与三台县星源房地产开发有限公司（甲方）签订了《“星源名城”前期物业服务合同》，合同载明：甲方选聘乙方，对“星源名城”所属物业按相关规定实施前期物业服务，约定按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，住宅多层0.43元/平方米/月。合同签订后，上诉人即入驻“星源名城”并提供物业服务至今。2012年12月17日上午，三台县工业园区主要领导会同园区执法大队、星源公司、上诉人以及星源名城小区全体拆迁户60余人在园区二楼会议室开会，会议确定：拆迁户第一年的物业等相关费用，上诉人按照50%收取，剩余50%由园区补贴。2015年1月26日，上诉人在按上述会议决议减半收取物业费用后，就园区补贴部分向三台县工业园区出具正式申请，时任园区副主任的赵坤军书记在申请书中批复“情况属实，该笔费用由星源公司垫付。”2016年5月，在上诉人多次催要后，星源公司向上诉人支付了该笔费用。一审法院认为“稼阳物业公司按照0.215元/月/㎡的标准收取过拆迁安置户物业服务费并且具有盖章认可了的交费凭据，应当视为拆迁安置户与稼阳物业公司对物业服务费的收费标准进行了变更”，这一认定显然与案件基本事实不符，上诉人在第一年以0.125元/月/平方米的标准收取拆迁安置户物业服务费是响应了三台县工业园区制定星源公司向上诉人支付了剩余部分，被上诉人作为拆迁安置户，也是参加了这一会议的对于会议的决议是十分清楚的，故不存在收费标准变更这一事实，显然一审法院在这一基本事实上认定不清，适用法律不错误。二、被上诉人应依法支付物业服务费及滞纳金。上诉人系依法取得营业执照的合法物业服务企业，又根据《“星源名城”前期物业服务合同》的约定，对权利义务、服务费用标准、违约责任等进行了详细的约定，即按按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，住宅多层0.43元/平方米/月。被上诉人作为小区业主，该合同对被上诉人具有法律约束力。自被上诉人入住以来，上诉人就为其提供物业服务至今，被上诉人也予以接受，且上诉人按国家规定及合同约定标准收费，故被上诉人应依法缴纳物业服务费。综上所述，被上诉人拖欠上诉人的物业服务等费用事实清楚，证据充分，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，判令被上诉人交纳物业服务等费并承担相应的违约责任，以维护法律的尊严和上诉人的合法权益。 被上诉人邹绍金答辩：一、拆迁安置户原则上不收取物业管理费，由三府办法（2008）45号，三工管发4号，三工委发22号三个文件都没有说拆迁安置办法要交物业管理费；二、被上诉人至今没有与稼阳物业签订任何合同协议或临时公约，拆迁安置小区，水韵间、北塔景苑等都没有缴纳物业管理费，明达世纪城交50%（0.16元），我现住小区每平方米0.215元。三、稼阳公司没有走任何程序，竞标进入星源名城，物业管理条例第40条明文规定，收费应当遵循合理、公开以及物业与服务水平相适应的原则，在物业服务合同中约定。当年三台物业服务最高0.36元。四、根据物业管理法，谁受益谁付钱的原则，我们理应交费，但也应按政府协调，大家认可一审判定的0.215元交费。我们交费，物管不收，何来的滞纳金？一审判决适用法律正确，请求法庭驳回上诉，维持原判。五、拆迁户安置从头到尾大小事都是星源房地产开发公司办公室主任冯军负责，请求法庭核实。 稼阳物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法调解或判决被告立即支付2012年11月至2018年12月物业管理费5581元，并承担期间滞纳金为279.05元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年7月19日，四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）与邹绍金签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定星源公司将被告邹绍金的拆迁房屋安置在三台县北泉路“星源名城”建设项目楼栋，房号为7栋7单元3楼2号，建筑面积暂定85.5平方米，7栋7单元3楼1号，建筑面积暂定83.5平方米，9栋2单元3楼1号，建筑面积暂定86.59平方米。2011年10月18日，星源公司（甲方）与原告（乙方）稼阳物业公司签订《“星源名城”前期物业服务合同》（以下简称《合同》）。该《合同》载明：甲方选聘乙方，对“星源名城”所属物业按相关规定实施前期物业服务，约定按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，住宅多层0.43元/平方米/月。合同中还约定合同期限自2011年10月18日起至业主委员会成立时止。后邹绍金接受“星源名城”7号楼7-3-1号和7-3-2号房屋（面积分别为88.07平方米、87.34平方米），邹绍金未交纳物业费。2012年，绵阳市稼阳物业按0.215元/月/㎡收取拆迁户业主物业管理费。 一审法院认为，邹绍金因房屋拆迁被安置在星源名城小区,成为星源名城小区业主。因星源名城小区无业主委员会，星源公司与稼阳物业公司签订的《合同》对小区全体业主具有约束力，邹绍金作为小区业主，应当承担物业服务费。2012年接房时,稼阳物业公司收取的其他拆迁安置户的物业服务费为0.215元/月/㎡。虽然星源公司与稼阳物业公司约定多层住宅按照0.43元/月/㎡的标准缴纳物业服务费,但该《合同》签订于2011年10月,被告接房后,稼阳物业公司按照0.215元/月/㎡的标准收取过拆迁安置户物业服务费并且具有盖章认可了的交费凭据，应当视为拆迁安置户与稼阳物业公司对物业服务费的收费标准进行了变更，其变更效力理应及于被告。现原、被告双方均无证据证明对物业服务费的标准又进行了新的约定，故被告应继续按照0.215元/月/㎡的标准继续支付物业服务费。原告稼阳物业公司虽诉请被告应给付滞纳金，但鉴于星源名城小区的特殊情况及双方对物业服务费标准的争议，本院对该项诉请不予支持。被告邹绍金从2012年11月开始未缴纳物业服务费，其所欠的2012年11月1日至2018年12月31日的物业服务费为2753元（73个月×0.215元/月/㎡×两套房屋总面积175.41㎡）。一审法院遂判决：一、被告邹绍金向原告绵阳市稼阳物业有限公司支付物业服务费2753元（此款限本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回原告绵阳市稼阳物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邹绍金负担（此款已由原告垫付，在执行中由被告直接支付给原告）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。通过举证、质证，对本案有争议的事实和证据认定如下：二审庭审中稼阳物业公司提交了：1、申请一份，拟证明上诉人在2012年11月入驻星源名城小区进行物业服务，后因拆迁户与政府、开发商的矛盾，在三台县工业园区达成会议决定“拆迁户第一年的物业等相关费用，上诉人按照50%收取，剩余50%由园区补贴”，时任园区副主任的赵坤军书记在申请书中批复“情况属实，该笔费用由星源公司垫付”。2、银行卡交易明细，拟证明星源公司在2016年5月16日向上诉人支付了垫付物业费5万元；3、收据，拟证明仅调整8栋的物业费减半，非8栋的物业费未减半。邹绍金经质证后认为，稼阳物业公司所提交的申请系复印件，且不能达到其证明目的。对收据和银行卡交易明细的真实性予以认可，但不能达到其证明目的。邹绍金提交了两份收据，拟证明2012年的拆迁户物业费用均是按照0.215元/月/平方米标准收取。对上述证据本院经审查后认为，稼阳物业公司所提供的申请书系两页的复印件，且不能合理说明第一页和第二页存在连续性，故对该申请不予采信。对稼阳物业公司提供的银行卡交易明细和收据，真实，且与本案有关联，本院予以采信。邹绍金提交的证据，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。 本院认为，本案第物业服务合同纠纷。双方当事人二审的争议焦点在于：邹绍金是应当按照0.43元/月/平方米的标准还是0.215元/月/平方米的标准向稼阳物业公司支付物业费的问题。根据双方当事人提交的证据，本院认为应当邹绍金应当按照0.215元/月/平方米的标准向稼阳物业公司支付物业费。理由如下： 首先，邹绍金等人不知晓前期物业服务合同的内容。稼阳物业公司并未与邹绍金等人签订的物业服务合同。根据《“星源名城”前期物业服务合同》，该合同系稼阳物业公司与星源公司签订，并非与邹绍金等人签订，星源公司应受该合同的约束，且无证据证实稼阳物业公司在与星源公司签订了上述合同后将合同内容告知了邹绍金等人，邹绍金等安置户不知晓该前期物业服务合同的内容。 其次，稼阳物业公司向刘发春等安置户已收取的物业费的标准为0.215元/月/平方米。经查，邹绍金等人系征地后安置到星源名城的安置户。根据邹绍金出具的《收据》，稼阳物业公司在对2012年向安置户收取的物业服务费标准为0.215元/月/平方米，说明邹绍金等安置户知晓并履行的物业服务费应为0.215元/月/平方米。 最后，星源公司支付了另外一半的物业费即0.215元/月/平方米。根据稼阳物业公司二审提交的银行流水，星源公司向稼阳物业公司支付了2012年物业服务费5万元。二审中，稼阳物业公司虽提交了一份申请，拟证明星源公司支付一半的物业服务费系经报告后领导同意的，但在有领导签字的一页并未体现该内容，且该申请系复印件，不能达到该证明目的。 综合上述三点原因，可以认定稼阳物业公司与星源公司在履行双方签订的《“星源名城”前期物业服务合同》合同过程中，将物业服务费的支付主体进行了变更，其中一半的物业服务费由星源公司自行承担，另一半的物业服务费由安置户邹绍金承担。故邹绍金等安置户应当按照0.215元/月/平方米的标准向稼阳物业公司支付物业服务费。原判认对该事实的认定虽存在瑕疵，但处理结果正确，本院对理由依法纠正，但对结果予以维持。 综上，原判认定认定清楚，认定事实虽存在瑕疵，但实体处理正确。依照《最高人民法院》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由绵阳市稼阳物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 于红霞 二〇二〇年十月十二日 书记员 伍静贤