北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6739号上诉人（原审被告）：北京金沟河庆丰包子铺，经营场所北京市海淀区西四环中路****楼********。经营者：刘畅。委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路**。法定代表人：韩元军，董事长。委托诉讼代理人：李峰，男，北京五棵松饭店有限公司员工。委托诉讼代理人：秦浩，男，北京五棵松饭店有限公司员工。上诉人北京金沟河庆丰包子铺（以下简称庆丰包子铺）因与被上诉人北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆丰包子铺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回五棵松饭店一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.双方之间没有续签书面的租赁合同是由于，在我方参与了五棵松饭店的招租招标并且中标后，五棵松饭店提出了新的条件，不同意我方以庆丰包子铺的名义承租，我方对此没有过错，所以在我方中标后，应视为原房屋租赁合同租期自动延续，五棵松饭店应当继续履行原租赁合同；2.我方是餐饮行业，受到了疫情这一不可抗力的重大影响，根据北京市政府《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》和《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》两个文件的要求，国有企业应当免除承租人至少3个月的租金，五棵松饭店同意免除51天的租金不符合上述强制性规定；3.因为我方在房屋租赁合同履行和续签的过程中没有过错，并考虑到疫情影响，要求法院酌情降低2020年1月24日到2020年6月16日期间的租金标准。五棵松饭店辩称，1.我公司的招标是针对租赁合同到期后建立新的租赁关系，中标不等于签订了租赁合同，原租赁合同到期，双方之间也没有续租，庆丰包子铺应将房屋腾退；2.在庆丰包子铺中标后洽商租赁条款过程中，庆丰包子铺没有按照投标承诺变更其经营业务范围，导致双方未签订新的租赁合同；3.庆丰包子铺提出的两份市政府文件所涉减免租金的要求并非强制性规定，我公司已向所有的租户免除了51天的房屋租金。同意一审判决，不同意庆丰包子铺的上诉请求及理由。五棵松饭店向一审法院起诉请求：1.判令庆丰包子铺将位于北京市海淀区西四环中路19号五棵松饭店14号楼103至202室房屋腾退并交还给五棵松饭店；2.判令庆丰包子铺支付自2019年11月6日起至实际腾退清空房屋之日止的房屋占用费（按原合同约定标准双倍计算，暂计算至2019年11月30日，共计费用为159561.64元）；3.判令庆丰包子铺将位于五棵松饭店14号楼103至202室的房屋恢复原状。一审法院认定事实：2014年8月1日，五棵松饭店与庆丰包子铺签订房屋租赁合同，约定由庆丰包子铺承租五棵松饭店位于海淀区西四环中路19号五棵松饭店14号楼103至202室房屋，租赁期限为2014年8月1日至2019年9月5日，租金为第五年520000元，履约保证金为30000元。在不影响建筑主体结构且对出租方其他场所正常经营活动不构成重大影响前提下，承租方可对租赁标的进行必要的维修和改造。装修改造费用由承租方自行承担。租赁期满，承租方应如期交还该房屋。承租方逾期返还期间，应按本合同约定租金标准的双倍向出租方赔偿房屋使用费。合同还对其他事项进行了约定。2019年8月，五棵松饭店发布招租文件，项目名称为五棵松饭店房屋招租项目。2019年10月9日，北京中铁国际招标有限公司向庆丰包子铺发出《签约通知书》，载明庆丰包子铺于2019年8月30日所递交的五棵松饭店房屋招租项目的承租申请文件已被招租人接受，被确定为承租人。庆丰包子铺在接到本通知书后的7个工作日内与招租人签订承租合同，并按照所递交的承租申请文件内容及时办理相关事宜。限期内双方未签订承租合同，则招租项目自动终止。经询，双方均认可未签订新的租赁合同。合同期满后，庆丰包子铺未及时腾退租赁房屋。2019年3月14日，五棵松饭店向庆丰包子铺发出通知，载明合同期至2019年9月5日即将到期，经五棵松饭店商议后决定，不再与庆丰包子铺续签新一期合同。请庆丰包子铺于合同到期之日将私有物品搬离。2019年9月3日，五棵松饭店向庆丰包子铺发出通知，要求庆丰包子铺于2019年10月6日前完成搬离工作，并按原合同约定金额交纳搬离期间占用费。2019年10月14日，五棵松饭店向庆丰包子铺再次发出通知，载明通知庆丰包子铺于2019年10月15日24：00前停止一切关于庆丰包子铺的经营工作，并支付10月7日至15日房屋占用费。如庆丰包子铺仍继续经营庆丰包子铺业务，将视为庆丰包子铺违反招标承诺，取消中标人资格，并终止一切该房屋的服务工作。经询，五棵松饭店认可其收到庆丰包子铺交纳的2019年10月6日至11月5日期间的房屋占有使用费。自2019年11月6日至今的占有使用费未交纳。再询，五棵松饭店称收到了庆丰包子铺支付的保证金30000元，并同意该保证金折抵房屋占有使用费。另询，五棵松饭店称要求将房屋恢复原始状态将涉案房屋西侧墙外管道拆除并将洞堵上，庆丰包子铺认可西侧墙外管道系其安装，但不同意拆除。一审法院认为，五棵松饭店与庆丰包子铺签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期满后，双方并未签订新的续租合同，庆丰包子铺继续占有使用诉争房屋，应按原租赁合同约定的租金标准向五棵松饭店支付占有使用费。五棵松饭店要求原租金标准双倍支付占有使用费的诉讼请求，于法无据，法院不予全部支持。五棵松饭店同意将庆丰包子铺支付的保证金30000元折抵占有使用费，亦同意减免51天占有使用费73667元，对此法院不持异议。关于五棵松饭店要求庆丰包子铺将诉争房屋西侧墙外管道拆除、洞堵上的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。庆丰包子铺辩称诉争房屋因受疫情影响，要求减免三个月占有使用费，并要求折抵其电表增容及天然气改造的费用20至30万元，于法无据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京金沟河庆丰包子铺于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环中路19号五棵松饭店14号楼103至202室房屋腾空并交还给五棵松饭店；二、北京金沟河庆丰包子铺于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环中路19号五棵松饭店14号楼103至202室房屋西侧墙外管道拆除、洞堵上；三、北京金沟河庆丰包子铺于本判决生效后七日内向北京五棵松饭店有限公司支付房屋占有使用费（截至二○二○年七月五日的占有使用费为243000元，自二○二○年七月六日起至实际搬离之日止的占有使用费按照520000元/年标准计算）；四、驳回北京五棵松饭店有限公司的其他诉讼请求。如果北京金沟河庆丰包子铺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，五棵松饭店与庆丰包子铺签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。《房屋租赁合同》约定的租期于2019年9月5日届满，此后双方之间不存在租赁合同关系，庆丰包子铺无权继续占有使用涉案房屋，应将房屋恢复原状并腾退交还五棵松饭店。庆丰包子铺上诉主张在五棵松饭店向其发出《签约通知书》后，双方原租赁合同期限自动延续，但五棵松饭店的招租系对于建立新的租赁关系的要约邀请，其中并无关于原租赁关系延续的表示，故双方之间不存在延长《房屋租赁合同》租期的合意。庆丰包子铺收到了《签约通知书》的事实，亦不影响原租赁合同到期终止的效果。庆丰包子铺所持租赁合同延续的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其要求继续使用涉案房屋的主张，本院不予支持。租赁期满后，庆丰包子铺未及时腾退返还房屋，应当向五棵松饭店支付其实际占有使用房屋期间的占有使用费。一审法院按照《房屋租赁合同》约定租金520000元/年的标准，作为庆丰包子铺支付占有使用费的标准，五棵松饭店对此未提出异议，本院予以确认。关于房屋使用费的减免问题，因新冠疫情对于庆丰包子铺的经营客观上造成了不利影响，在确定房屋使用费时可以考虑该项影响。五棵松饭店自愿免除庆丰包子铺51天的房屋使用费，与新冠疫情对房屋租赁合同履行所造成障碍基本适应，本院对此不持异议。庆丰包子铺要求免除3个月以上的房屋使用费，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上所述，庆丰包子铺的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元，由北京金沟河庆丰包子铺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年十月二十七日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼