辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终5909号 上诉人（原审原告）：王长辉，男，1984年7月17日生，汉族，住辽阳市白塔区。 上诉人（原审原告）：张娜，女，1985年7月22日生，汉族，住大连市中山区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：买德恩，男，1972年2月18日生，汉族，户籍地牡丹江市东安区。 被上诉人（原审被告）：孙秀艳，女，1974年11月5日生，汉族，户籍地牡丹江市东安区。 被上诉人（原审被告）：白明辉，男，1975年9月11日生，汉族，户籍地牡丹江市东安区。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：滑东明、赵悦如，均系辽宁哲盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街**。 法定代表人：刘建国，董事长。 委托诉讼代理人：许明哲，该公司职员。 委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。 上诉人王长辉、张娜因与被上诉人买德恩、孙秀艳、白明辉、大连安鑫房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王长辉、张娜的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决存在严重事实认定错误，适用法律错误等问题。首先，本案上诉人是基于三方签署的房屋买卖合同显失公平提起的合同条款变更之诉。本案中案涉的房屋经过一审法院审理认定房屋登记面积与实际面积不符，被上诉人按照40多平方米购买的房屋，却按照58.52平方米的面积将房屋出售给被上诉人，而在此情况下仍然按照登记面积58.52平方米计算房屋价格对上诉人明显不公平。其次，被上诉人在房屋拍卖过程中明知房屋面积存在问题，而在与上诉人签订合同过程中未如实告知上诉人，隐瞒房屋面积问题，致使上诉人作出错误地意思表示，被上诉人的行为明显属于欺诈。再次，上诉人主张的是合同价格条款的变更，并不影响其他条款的效力，上诉人基于合同条款中约定主张被上诉人承担违约责任是符合法律规定的。一审法院基于对事实错误的认定而适用的法律也明显是错误的。 被上诉人买德恩、孙秀艳、白明辉共同辩称，一审判决案由准确，认定事实清楚，证据确凿充分，程序符合法律规定，适用法律得当，而上诉人上诉缺少事实依据，理由不足，应予驳回，维持原判。 被上诉人大连安鑫房地产代理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回。 原审原告王长辉、张娜向一审法院起诉请求：1.请求依法判令变更房地产买卖合同（2201910039407）第二条第一项，将该房屋的价款变更为707305元；2.请求判令被告一、二、三向原告交付案涉房屋；3.需要被告四协助被告一、二共同返还定金4万元，该定金是交由被告四保管，因此被告四有协助返还定金的义务；4.本案所有诉讼费由四被告共同承担。 一审法院认定的事实：原告王长辉与张娜系夫妻关系，被告买德恩与被告孙秀艳系夫妻关系，被告白明辉系买德恩与孙秀艳的委托代理人。2019年10月23日，张娜、王长辉（买方）与买德恩（卖方，白明辉为代理人代签）、大连安鑫房地产代理有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市中山区的房屋，面积58.52平方米，房屋售价95万元，定金为人民币2万元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款。合同还约定，买方申请组合贷款，买方于2019年11月7日之前，备齐（除定金外）购房首付款人民币36万元，同时将该款项存入银行做资金监管。卖方在签署本合同当日需将房屋证明原件放于居间方处，并在2019年11月7日前备齐过户文件交予居间方。买方在2019年11月7日前，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日到不动产登记中心（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。卖方确认，在本合同签订之时，房屋无查封。合同第四条约定，卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的不动产证书办理完毕；贷款至：银行放款）3个工作日内，负责将房屋以签约现状交付给买方。补充协议约定，签约人保证具有产权人的合法授权委托，否则由签约人承担除了继续履行合同以外的全部违约责任，买方对以上内容知晓并认同，买卖双方要求自行办理该房屋报税、过户手续。后买德恩（出卖人、甲方）与张娜（买受人、乙方）签订《大连市房地产买卖合同》，甲方依法取得房地产权证号为20××05，产权取得日期2019年11月6日；房屋坐落大连市中山区，建筑面积58.52平方米，房屋价款518000元，双方同意于2019年11月7日由甲方将上述房产交付给乙方。2019年11月7日，原告张娜取得不动产登记证书，记载房屋地址为中山区共存巷5号4单元5层1号，建筑面积58.52平方米。另查，被告买德恩系通过司法拍卖方式取得案涉房屋所有权。2019年5月20日，大连市中山区人民法院发布《竞买公告》，拍卖标的为大连市中山区（秀月小区）房屋，大连市勘查测绘研究院有限公司实地测绘套内建筑面积43.57平方米，市场价56.641万元，起拍价40万元。特别说明：该拍卖标的物现有占用，房屋所有权人为被执行人父亲，且房屋信息查询结果载明建筑面积与该拍卖标的物实际面积不符，房屋信息查询结果载明建筑面积为58.52平方米，经大连市勘查测绘研究院有限公司实地测量，套内建筑面积为43.57平方米。本次拍卖以实际套内面积43.57平方米为基准定起拍价，请竞买人自行了解。后买德恩于2019年6月取得《拍卖成交确认书》，成交价格为716000元。另查，房屋原产权人李万鸿，原房屋产权证书记载的房屋地址为中山区共存巷5号4单元5层1号，建筑面积为58.52平方米。 一审法院认为，原告王长辉、张娜与被告买德恩、大连安鑫房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为，被告买德恩是否存在欺诈行为？首先，从原房屋产权登记证书及过户到原告名下的不动产登记证书看，均记载房屋面积为58.52平方米，该产权证书系房地产管理部门出具并发放，非被告买德恩自行制作；其次，从被告买德恩取得案涉房屋所有权的方式看，系通过司法拍卖取得且成交价为716000元，已高于原告诉讼请求中所主张变更的707305元，若将房屋价款变更为低于被告购买成本的成交价格，有违市场交易习惯且显失公平。再次，拍卖公告中特别说明大连市勘查测绘研究院有限公司实地测量，套内建筑面积为43.57平方米，原告通过调档查明案涉房屋底档记载的建筑面积为48.52平方米，被告买德恩作为案涉房屋竞买人，可推定其知晓案涉房屋实际面积与登记面积不符，但案涉房屋存在三种不同面积非被告买德恩过错所致，其未将该情况告知原告存在过错，但该过错尚不足以认定为欺诈。故原告要求将案涉房屋价款变更为707305元的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告买德恩、孙秀艳、白明辉交付房屋一节，原、被告对案涉房屋尚存在争议，原告仅支付首付款，不具备合同约定的房屋交付条件，被告白明辉仅为被告买德恩、孙秀艳的代理人，非案涉房屋成交确认书中记载的权利人，原告要求被告白明辉交付房屋于法无据，故原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告大连安鑫房地产代理有限公司协助被告买德恩、孙秀艳返还定金4万元的诉讼请求，因庭审中原告主张继续履行合同，而返还定金为解除合同的附随诉讼请求，故原告的主张相互矛盾，不予支持。本案中，关于案涉房屋面积的差异所产生的纠纷，原告应在理清法律关系及相关责任的基础上另行主张权利，维护自身利益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告王长辉、张娜的诉讼请求。案件受理费 11270元，由原告王长辉、张娜负担。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人买德恩出售案涉房屋是否构成欺诈。首先，本案被上诉人买德恩系通过司法拍卖程序竞买了案涉房屋并实际支付了房款716000元，其取得的案涉房屋产权证书中记载房屋面积为58.52平方米，该产权证书系房地产管理部门出具并发放，非其自行制作，其将案涉房屋出卖给上诉人后，上诉人通过房屋产权变更登记所取得的产权证书中记载的房屋面积仍然为58.52平方米，案涉房屋的产权登记面积未发生改变，上诉人主张被上诉人买德恩存在欺诈行为，无事实依据。其次，上诉人购买案涉房屋不仅应对案涉房屋的产权证书予以审查，亦应对案涉房屋实际查看，现没有证据证明上诉人在签订案涉《房地产买卖合同》及《合同补充协议》时非其真实意思表示。故上诉人主张被上诉人买德恩存在欺诈行为，依据不足。再次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如上诉人认为被上诉人存在欺诈行为，应主张撤销合同而非变更合同条款，故上诉人的请求无法律依据。综上，本院认为被上诉人出售案涉房屋并不构成欺诈。关于上诉人所主张的被上诉人买德恩、孙秀艳、白明辉交付房屋的诉请，因其仅支付了首付款，不具备合同约定的房屋交付条件，故该项请求，本院不予支持。关于上诉人主张的大连安鑫房地产代理有限公司协助买德恩、孙秀艳返还定金4万元的诉请，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，王长辉、张娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11270元，由上诉人王长辉、张娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  刘 畅 审判员  张 钱 二〇二〇年十月二十五日 书记员  浦丽娜