辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6369号上诉人（原审被告）：李春媛。上诉人（原审被告）：臧旭。被上诉人（原审原告）：大连城市广场管理有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区武汉街****。统一社会信用代码：91210200747883614A。法定代表人：万明，该公司经理。委托诉讼代理人：杜宝红，辽宁同城律师事务所律师。上诉人李春媛、臧旭因与被上诉人大连城市广场管理有限公司（以下简称城市广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春媛、臧旭上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判按照3元的标准交纳物业费。2、本案一审诉讼费由城市广场公司承担。事实和理由：一、城市广场公司收取物业费没有收费标准，本小区是住宅小区，但物业公司却分为办公、商住两种标准，没有收费依据。二、双方签订的《物业管理服务协议》中约定入住后提供二十四小时热水，但现已不提供此服务，地下车位，地下车位也被城市广场公司未经业主同意出售二十四小时大堂无人值守，小区管理混乱，外来人员随意出入各楼层，小广告满天飞，二十四小时保安也改成摄像头，物业服务标准大大降低，但物业费却没有降低。城市广场公司辩称，不同意李春媛、臧旭的上诉请求。城市广场公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，李春媛、臧旭作为案涉房屋的业主享受物业服务，双方的物业服务关系存在，李春媛、臧旭理应按合同约定缴纳物业服务费。根据《大连市前期物业管理服务协议》约定，住宅按建筑面积每月每平方米3.5元、办公每月每平方米6元计收物业服务费。李春媛、臧旭将案涉房屋用于经营大连市中山区东方婚庆礼仪服务部，一审法院按照办公用途每月每平方米6元标准计算物业费于法有据。《大连市前期物业管理服务协议》中并未约定24小时热水服务。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益。城市广场公司向一审法院起诉请求：1.判令李春媛、臧旭给付自2016年1月至2018年5月的物业管理费共计10,142.46元；2.判令李春媛、臧旭给付自欠缴之日起至给付之日止的滞纳金13,235元（暂计至2018年5月31日）；3.本案诉讼费由李春媛、臧旭承担。一审法院认定事实：2009年10月16日，大连振屹房屋开发有限公司（甲方）与李春媛（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方有权委托物业管理企业对振屹?城市广场小区实施前期物业管理；乙方应按本协议约定标准向甲方委托的物业管理企业交纳物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米3.5元、办公用每月每平方米6元计收物业费，交费时间为每季度首月前10日；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。大连振屹房屋开发有限公司委托城市广场公司对该小区实施物业管理服务。另查，根据大连市房地产档案馆的房屋登记信息记录证明显示，坐落于大连市中山区武汉街******房屋所有权为李春媛、臧旭，产权证号2014101978-1、2014101978-2，建筑面积58.29平方米。该房屋已经出租。2018年4月24日城市广场公司向李春媛、臧旭发送律师函一份，证明其向李春媛、臧旭催缴2016年1月至2018年5月的物业费。一审法院认为，为改善人民群众的生活和工作环境，在本市行政区域内的相应小区应实行物业化管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理。大连振屹房屋开发有限公司与被告李春媛签订的《大连市前期物业管理服务协议》及附件，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。该物业管理服务协议中对于物业费标准及相关权利义务均进行了明确约定，对城市广场公司、李春媛均具有约束力。坐落。坐落于大连市中山区武汉街******房屋人系李春媛，该房屋属振屹?城市广场小区，城市广场系该小区的物业管理企业，城市广场公司、李春媛、臧旭之间的物业服务关系成立。城市广场公司为其提供物业服务，李春媛、臧旭理应及时缴纳物业费，拖欠不付显系无理，被告应交纳自2016年1月1日至2018年5月期间的物业管理费10,142.46元（6元/平方米/月×58.29平方米×29个月）。关于李春媛、臧旭辩称城市广场公司将小区车库出卖给案外人损害业主利益一节，如城市广场公司侵害作为业主的李春媛、臧旭的合法权益，李春媛、臧旭可另行主张权利。关于李春媛、臧旭辩称的城市广场公司已取消24小时热水服务和24小时保安巡逻服务一节，因物业服务协议里并未约定城市广场公司提供24小时热水服务，故对此辩称，不予采信；城市广场公司未能提供证据证明按约履行了合同约定的24小时保安巡逻服务，其提供的物业服务有瑕疵，李春媛、臧旭免予向城市广场公司支付滞纳金。判决：一、李春媛、臧旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连城市广场管理有限公司自2016年1月1日起至2018年5月31日止的物业服务费合计10142.46元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连城市广场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费380元，由臧旭、李春媛负担190元，由大连城市广场管理有限公司负担190元。二审中，李春媛、臧旭提交了新证据：1、城市广场向案涉项目业委会发出的告知函，内容为因无法继续经营，继续服务至2017年10月31日，要求全体业主及业主委员会在2017年10月25日之前选聘出新的物业企业，告知函的落款日期为2017年8月28日，拟证明城市广场公司在2017年就退出了，后期没有提供服务；2、案涉房屋装修改造的照片，证明因不再提供热水服务了，业主被迫安装了热水器，造成房屋重新走线并赔偿了租客的相关损失。城市广场公司亦提交了新证据：企业信息公示报告，拟证明李春媛、臧旭以案涉房屋为住所地注册了婚庆公司。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。城市广场公司对告知函的真实性不予认可，且表示城市广场公司并未实际退出；对照片的关联性不予认可，表示与缴纳物业费无关。李春媛、臧旭则表示并未实际使用案涉房屋经营公司。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为二上诉人是否应按照案涉前期物业服务协议的约定标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人李春媛与被上诉人签订了案涉《大连市前期物业管理服务协议》及附件，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。案涉房屋的产权人为二上诉人，故二上诉人按照前述前期物业服务协议约定的标准向被上诉人缴纳物业费。案涉前期物业服务协议按照房屋用途约定了不同的物业费缴纳标准，因二上诉人认可不在案涉房屋中居住而出租使用，故一审法院按照办公用标准向认定案涉房屋应适用的物业费标准并无不当。二上诉人虽然在二审中提供了告知函，但因并非原件，被上诉人亦不予认可，且现并未有证据证明2017年11月起有新的物业公司入驻或被上诉人确已退出案涉小区，故应认定被上诉人在案涉期间内向二上诉人提供了物业服务。因二上诉人对一审法院认定的房屋面积及欠费期间均无异议，故本院对一审判决认定的应缴物业费金额10,142.46元予以确认。关于物业服务质量问题，二上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，向被上诉人主张权利，而不能以拒缴物业费表达不满情绪。综上所述，李春媛、臧旭上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李春媛、臧旭负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年十月九日书记员 张 鑫