广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22822号原告：王浚龙，男，汉族，1997年11月21日出生，住广州市荔湾区金花****，公民身份证号码440************916。委托诉讼代理人：杨莹，王浚龙母亲。被代：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。原告王浚龙与被告广东荔盈置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告王浚龙及委托诉讼代理人杨莹，被告的委托诉讼代理人吕方圆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告签订的《物业定制合同》，被告立即返还原告已付定制款672822元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年8月10日向被告购买位于佛山市南海区************星港国际广场A栋30层30号写字楼（以下简称星港国际广场A栋30层30号写字楼）,并签订了合同且原告全额支付购房价款。双方签订的《物业定制合同》约定该物业的建筑面积为75.42平方米，套内建筑面积53.9平方米，合同价款为672822元。原告一次性支付了全部价款。但是当原告于2020年7月9日前往被告公司进行网签时，发现被告在合同上标注的实际测绘面积为78.99平方米，其中套内面积仅为51.7平方米。根据以上数据，该物业实际套内面积比预售合同标明的套内面积53.9平方米少了2.2平方米，套内建筑面积误差比绝对值为4.08%。根据双方签订的《物业定制合同》约定，套内面积误差比绝对值超过3%，原告有权选择单方面解除本合同或者继续履行合同，并且被告在收到原告解除合同通知之日起30日内无息退还定制款。根据合同约定，原告决定解除合同，并于2020年7月9日及10日两次发出解除合同通知并要求被告尽快返还款项672822元。被告收到通知后，一直没有回复，也没有退还款项给原告。为维护原告合法权益，唯有诉至贵院，望判如诉请。被告辩称,一、根据《定制合同》的约定，被告有权根据项目规划的调整，对整体公共部位与公共分摊面积进行变更，该种情形不属于面积差异范畴，原告无权据此主张解除《定制合同》。根据《定制合同》第七条第5款约定：如因该物业所在项目整体公共部位与公共分摊面积变更造成最终实测面积存在差异，不属于上述面积差异的范畴，双方总价不变，互不承担违约责任。本案中，《定制合同》第一条约定的套内建筑面积只是预估的一个大约数值，且该《物业定制合同》并非网签版本的商品房买卖合同。被告有权在项目整体变更的情况下，对消防等公共区域进行调整和变更，由此引起的套内建筑面积的微小变化，不属于上述面积差异的范畴，原告无权据此主张解除合同。二、涉案《定制合同》第一条，涉案物业套内面积约为53.9平方米，该面积只是销售部门预估的大致数值，因为是大约数值，那么开发商在合理的范围内上下调整该数值均是符合约定的。因此，在套内面积不准确的情况下，数值53.9平方米不能作为计算面积差异的参数。故该条款属于约定不明确，原告不能据此主张解除合同。(一)《物业定制合同》关于套内面积约定不明确。该合同第一条约定的套内建筑面积只是一个预估的大致数值。根据该合同第一条记载：建筑面积约75.42平方米，套内建筑面积约53.90平方米。之所以记载面积约为该数值，就是表示开发商在合理的范围内，可以对该数值进行调整。涉案物业测绘面积为51.7平方米，物业定制合同约定的套内面积约为53.9，与约定的面积的差异约为2.2平方米，在合理的范围之内。（二）《物业定制合同》关于套内面积53.9平方米上下调整2%，均未超出合同约定的3%。定制合同约定53.9平米下调2%实测面积面积差异误差率套内面积约53.953.9*0.98=52.82251.752.822-51.7=1.1221.122÷52.822=2.1%（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的14条所称的面积差异是指商品房买卖合同约定的面积与房产证记载的面积的差异，而非本案中原告所主张的《物业定制合同》与《商品房买卖合同》所约定的面积的差异。三、退一万步而言，即便原告享有解除权，涉案合同解除权期限也已经届满。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，涉案房屋已经于2017年12月21日由原告收楼，若原告依据面积差异主张解除《物业定制合同》，则解除权计算起始日期应当为收楼之日，即从2017年12月21日起算。在原告2020年8月2日提起本案诉讼之前，本案解除权期限已经届满。四、涉案物业的计价方式是按照合同的建筑面积计算价格，而非按照套内建筑面积计算总价格，因此，在公共分摊部分调整情况下对套内面积的微小调整，并不影响原告的权益，原告无权据此主张解除合同。且本案物业已经交付原告使用将近三年，解除涉案合同不利于维护交易安全以及保护市场主体。根据物业定制合同第二条，物业定制的单价为8921元/平方米，按照合同的建筑面积计价672822元。因此，被告根据整体规划对涉案房屋套内建筑面积的细微调整，并未增加原告购买涉诉房屋的价格，也未损害原告的实际使用房屋的利益。根据《人民法院报案例精选》2015年8月13日刊登的（2015）芜中民四终字第00407号案例的裁判规则，建筑面积超出3%时，并不必然导致合同解除，法院应当从维护交易安全，兼顾公平的原则出发综合评判商品房买卖合同的效力。本案中，面积差异系因公共区域部分规划变更所造成，该种情形被告已经在物业定制合同中明确告知，原告对于该风险也有一定预见。且涉案房屋已经实际交付将近三年，原告在此前均未提出异议。在此种情况下，如仍解除涉案合同，将使得当事人之间利益失衡，不利于维护交易稳定，亦有违公平、诚实信用民事活动原则。综上，原告的要求解除涉案的《物业定制合同》没有依据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：对原告提交的《商品房买卖合同现售》、《关于星港城A栋3030解除合同的通知》，没有原件核对，被告不予确认，本院不予采信。对被告提交的地块平面图14号及佛山市城市建设工程规划核实申请表，没有原件核对，被告有异议，本院不予采信。本院综合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2016年9月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业定制合同》，约定：乙方向甲方定制购买位于星港国际广场A栋30层30号写字楼（以下简称涉案物业）；物业定制总价款672822元；该物业的建筑面积为75.42平方米，套内建筑面积为53.9平方米；签订合同之日支付定金50000元，余下定制款于2016年8月10日前一次性全额支付；在本合同签订后且乙方实际付款之日起两年内，甲乙双方任一方无正当理由不得单方面解除或终止本合同，任一方单方解除的，守约方有权要求继续履行，否则违约方应按定制总价的20%向对方支付违约金，已支付的款项及物业各自返还；本合同约定的该物业面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以竣工后测绘部门实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的套内价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或者继续履行本合同；乙方因面积差要求解除合同的应书面通知,甲方在收到乙方解除合同通知之日起30日内无息退还乙方已支付的定制款。2016年8月15日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告购买涉案物业的定制款672822元。原告和被告在庭中确认原告已合共支付672822元给被告。在庭审中，原告与被告确认经测绘，星港国际广场A栋30层30号写字楼的套内面积为51.7平方米。2020年7月初，原告在签订《商品房买卖合同（现售）》过程中，发现涉案物业的套内建筑面积比双方签订的《物业定制合同》约定的套内建筑面积要少，遂于2020年7月12日向被告邮寄《关于星港城A栋3030号解除合同的通知》，该通知的主要内容为：广东荔盈置业有限公司，原告在进行网签时发现，贵公司在合同上标注的实际测绘数据为建筑面积78.99平方米，其中套内面积仅为51.7平方米；根据上述数据，该物业实际套内面积比预售合同标明的套内建筑面积53.9平方米少了2.2平方米，套内建筑面积误差比绝对值为4.08%；根据合同约定，原告决定解除与贵公司的购买合同，并请于收到原告决定通知书后，按合同要求（30天内）尽快将原告已付定制款672822元返还给原告。被告于2020年7月13日收到此《关于星港城A栋3030号解除合同的通知》。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《物业定制合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行。根据《物业定制合同》约定，原告购买的涉案写字楼的套内面积为53.9平方米；双方在庭审中确认涉案物业的实测套内建筑面积仅为51.7平方米，比约定的套内建筑面积少了2.2平方米，套内建筑面积误差比绝对值为4.08%（2.2平方米÷53.9平方米×100%）。根据《物业定制合同》中关于“套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或者继续履行本合同”的约定，原告有权选择解除合同。原告已于2020年7月13日向被告送达了关于解除《物业定制合同》的《关于星港城A栋3030号解除合同的通知》，该解除合同通知到达被告处时生效，故双方签订的《物业定制合同》于2020年7月13日已解除。合同解除的，被告应当向原告返还购房定制款672822元。被告抗辩原告无权解除《物业定制合同》,没有事实和法律依据,本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、确认原告王浚龙与被告广东荔盈置业有限公司于2016年9月18日签订《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》于2020年7月13日解除；二、被告广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还672822元给原告王浚龙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5264.11元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费5264.11元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年十月二十三日书记员  张蕴如