河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5224号上诉人（原审原告，反诉被告）：方城县方圆房地产开发有限公司，住所地方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕**公租房**楼**。法定代表人：贾军梅，任经理职务。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告，反诉原告）：扈鑫鑫，女，1986年11月6日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师，特别授权。上诉人方城县方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）因与上诉人扈鑫鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人方圆公司的委托诉讼代理人白德坡、谢飞，上诉人扈鑫鑫的委托诉讼代理人王俊山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方圆公司上诉请求：1.请求维持（2020）豫1322民初2203号民事判决第二项，改判第一项为：解除方圆公司与扈鑫鑫之间的商品房买卖合同关系，并判令扈鑫鑫在指定的期限内腾空搬离方城县江淮人家小区12号楼132号商铺；2.本案一、二审诉讼费用由扈鑫鑫承担。事实和理由：1.已经查明的涉案基本事实表明，方圆公司的诉讼请求具有明确的事实依据。双方于2016年4月形成商品房买卖合同法律关系，且扈鑫鑫购买方圆公司的房屋为“江淮人家12#-132商铺”。2016年4月27日、2018年1月5日扈鑫鑫分别向方圆公司交购房款25万元、27万元，两份房款收据均注明为“江淮人家12#-132商铺”。而扈鑫鑫一审反诉状也述明，“2016年4月反诉原告与反诉被告形成商品房买卖合同法律关系。”据此，双方于2016年4月形成商品房买卖合同法律关系，且扈鑫鑫购买方圆公司的房屋为“江淮人家12#-132商铺”，事实清楚，依法应予确认。扈鑫鑫后来提出将所购上述132号商铺调换为同楼盘110号商铺，但就价格问题未能与方圆公司达成一致意见，扈鑫鑫理应继续履行132商铺购房合同。扈鑫鑫于2016年4月27日支付132号商铺第一笔付款当日，已入住132商铺经营至今。后扈鑫鑫提出将其购买的132商铺调换为110商铺，方圆公司同意调换，条件是双方就调换房屋价款达成一致，但双方对此未能达成一致。在双方就调换商铺协商未果的情形下，扈鑫鑫理应继续履行132商铺购房合同。基于前述，方圆公司依法催告扈鑫鑫支付购房余款，扈鑫鑫拒不支付，其丈夫明确提出退房退款，即解除购房合同。但又以房款没交完，房子也是扈鑫鑫的房子为由，拒不按方圆公司要求腾空房屋，致使不能顺利办理退房退款。2.方圆公司的诉讼请求具有明确的法律依据。扈鑫鑫拒不补交余款，双方合同解除的法定条件已经满足，故方圆公司起诉解除合同法律依据明确。扈鑫鑫辩称，答辩意见同上诉意见。扈鑫鑫上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1322民初2203号民事判决第二项，改判：扈鑫鑫与方圆公司签订《商品房买卖合同》，并办理不动产登记证书；2.一、二审诉讼费用由方圆公司负担。事实与理由：1.扈鑫鑫与方圆公司之间就132号房屋之间曾经存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方并无争议。2.2017年11月27日，双方协商一致将132号房屋变更为110号房屋，双方之间形成新的商品房买卖合同，该合同合法有效。扈鑫鑫购买132号房屋后，因方圆公司擅自改变房屋门前柱子，造成扈鑫鑫使用房屋极为不便，更影响了房屋的使用等价值。扈鑫鑫对此提出异议，经与方圆公司多次协商将扈鑫鑫购买的房屋调换到110号。方圆公司于2017年11月27日在扈鑫鑫2016年4月27日的收据上备注“同意调换12号楼110号均价9000元，2017年11月27日”。扈鑫鑫与方圆公司之间就110号房屋达成新的商品房买卖合同。该合同达成后，扈鑫鑫与方圆公司之间就132号商品房买卖合同不存在。3.扈鑫鑫与方圆公司就110号房屋之间形成事实合同关系后，方圆公司有义务与扈鑫鑫签订书面买卖合同，并办理协助过户手续。由于房屋属不动产，在房屋买卖后，依照法律规定应至房管部门、土地管理部门办理权属变更登记，但由于方圆公司迟延履行行为已经构成违约，现扈鑫鑫一审诉讼请求依法有据。4.扈鑫鑫与方圆公司之间的房屋价款明确，不存在争议，扈鑫鑫愿意按照9000元履行涉案合同，一审事实认定错误。现扈鑫鑫明确表示愿意按照9000元的价格支付剩余购房款，因此在2017年11月27日变更协议时，双方之间对涉案争议的房屋价格是明确的，不存在争议。因此，一审认定关于双方对价格未达成一致意见，属于事实认定错误。5.方圆公司有条件、有能力履行签订书面合同、办理过户手续的义务，其行为已构成违约，二审应当依法支持扈鑫鑫的诉讼请求。方圆公司辩称，答辩意见同上诉意见。方圆公司向一审法院起诉请求：1.依法解除方圆公司与扈鑫鑫签订的商品房买卖合同关系，限期腾出房屋；2.诉讼费由扈鑫鑫承担。扈鑫鑫向一审法院提出反诉请求：请求依法判令方圆公司与扈鑫鑫按照市场均价每平8100元的价格签订位于方城县江淮人家小区12号楼110号商铺的商品房买卖合同，并交付房屋，办理不动产登记证书。一审法院认定事实：方圆公司与扈鑫鑫经协商，扈鑫鑫于2016年4月27日购买方圆公司开发的江淮人家小区12号楼132号商铺，面积为53．01㎡，扈鑫鑫认可单价9800元／平方米，并于当日向方圆公司交房款25万元，扈鑫鑫于当日入住该商铺经营文具店至今。随后，方圆公司与扈鑫鑫又经协商将扈鑫鑫购买的132号商铺调到方城县江淮人家12号楼110号商铺，扈鑫鑫于2018年1月5日再次向方圆公司交付房款27万元，共计52万元。随后，双方因价格问题达不成一致意见，为此双方发生争议。2020年4月9日，方圆公司向扈鑫鑫送达的“房款催告书”明确要求，扈鑫鑫15日内即2020年4月24日前补交江淮人家小区12号楼132号商铺（面积为53．01㎡，单价12600元／平方米）下欠房款147926元。方城县江淮人家小区12号楼0单元132号商铺于2020年6月9日仍处于待售状态。方城县江淮人家12号楼0单元1层110号房屋于2020年6月9日权属人是方圆公司。一审法院认为，方圆公司是经批准设立的合法的房地产开发及销售企业，扈鑫鑫符合购买方圆公司出售的商品房的条件，扈鑫鑫预定方圆公司销售的方城县江淮人家小区12号楼0单元132号商铺，随后经协商，变更为扈鑫鑫购买方圆公司销售的方城县江淮人家12号楼0单元1层110号房屋，双方应遵循诚信原则，应及时签订商品房买卖合同。但是双方因价格问题至今未达成一致。现方圆公司请求依法解除方圆公司与扈鑫鑫签订的商品房买卖合同关系，限期腾出房屋，违反诚信原则，其提供的证据不足以证实其请求的成立，故一审法院不予支持。扈鑫鑫反诉请求依法判令方圆公司与扈鑫鑫签订位于方城县江淮人家小区12号楼110号商铺的商品房买卖合同，并交付房屋，并办理不动产登记证书，证据不足，一审法院不予支持。本案经一审法院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回方城县方圆房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回扈鑫鑫的反诉诉讼请求。案件受理费200元，反诉案件受理费100元，共计300元，由方城县方圆房地产开发有限公司负担200元，扈鑫鑫负担100元。本院二审期间，经审理查明的相关事实与一审一致。本院认为，方圆公司一审以扈鑫鑫未足额交纳购房款为由，向一审法院起诉请求依法解除方圆公司与扈鑫鑫签订的商品房买卖合同关系，限期腾出房屋，而扈鑫鑫辩称其已支付52万元购房款，不存在违约行为。方圆公司称扈鑫鑫购买的132号商铺单价为每平方米12600元，仍剩余147926元没有交纳；扈鑫鑫对此不予认可，并称每平方米为9800元，已足额交纳。因方圆公司至今未能提供双方签订的商品房买卖合同，虽然二审提供了12号楼114号、119号商铺的商品房买卖合同，拟证实与扈鑫鑫相同楼号相同位置的商铺单价每平方米在12600元以上，但房地产开发公司出售商品房的交易行规是一房一价，具体的没有可比性，甚至还受购房时间的先后、支付购房款的方式全款支付或分期支付等因素的影响，最终还需买卖双方对房价的协商一致才能确定。故方圆公司与他人所签订的商品房买卖合同不能有效证实其与扈鑫鑫就132号商铺双方协商的单价为每平方米12600元。同理，虽然方圆公司2020年4月9日向扈鑫鑫经营的132号商铺送达了“房款催告书”，明确要求扈鑫鑫15日内即2020年4月24日前补交132号商铺（面积为53．01㎡，单价12600元／平方米）的下欠房款147926元。但该催告书系方圆公司的单方行为，亦不能有效证实扈鑫鑫同意该催告书注明的单价为每平方米12600元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，方圆公司对其主张的其出售给扈鑫鑫的132号商铺单价为每平方米12600元应承担举证不能的不利后果。虽然方圆公司二审提供了2020年4月15日其售房部经理胡丽萍与扈鑫鑫丈夫王帅的通话录音，拟证实扈鑫鑫同意解除双方的商品房买卖合同关系。但该通话录音显示，王帅同意退房的前提是方圆公司先退还购房款，再退房，而方圆公司则坚持扈鑫鑫先腾退房屋，再退购房款。不能有效证实扈鑫鑫同意解除双方的商品房买卖合同关系，且方圆公司的起诉请求和扈鑫鑫的抗辩也进一步印证，双方就解除商品房买卖合同关系并未达成合意。故方圆公司以其出售给扈鑫鑫的132号商铺单价为每平方米12600元，扈鑫鑫没有足额交纳购房款为由，请求解除双方的商品房买卖合同关系，证据并不充分，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，该上诉理由本院不予支持。关于扈鑫鑫要求判令以每平方米8100元与方圆公司签订12号楼110号商铺的商品房买卖合同，并办理不动产登记证书的上诉请求。扈鑫鑫称方圆公司同意将其购买的132号商铺调换为110号，并提供2016年4月27日交房款25万元的收据上备注“同意调换12号楼110号均价9000元，2017年11月27日”予以证实。但方圆公司对此也不予认可，且没有在该备注内容上加盖公章，扈鑫鑫二审庭审时也不能回答该备注内容系方圆公司谁书写。故该备注不能有效证实双方就将132号商铺调换为110号达成了一致意见。且扈鑫鑫一审反诉请求的是“依法判令方圆公司与扈鑫鑫按照市场均价每平8100元的价格签订位于方城县江淮人家小区12号楼110号商铺的商品房买卖合同，并交付房屋，办理不动产登记证书”，并非该备注上的每平米9000元。虽然扈鑫鑫上诉状称愿意以每平米9000元调换110号商铺，但不仅与其一审反诉请求的每平米8100元不一致，而且方圆公司也不同意调换。依据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，意思自治是订立合同的前提，如果方圆公司与扈鑫鑫之间对房屋的调换及单价达成了一致意见，双方应自行签订商品房买卖合同，扈鑫鑫反诉请求法院判令双方签订合同，不符合上述法律规定。扈鑫鑫反诉并上诉要求判令与方圆公司签订12号楼110号商铺的商品房买卖合同于法无据，本院不予支持。综上所述，方城县方圆房地产开发有限公司、扈鑫鑫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由方城县方圆房地产开发有限公司负担200元，扈鑫鑫负担200元。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年十月二十一日法官助理刘慧书记员李斌