江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1019号上诉人（原审原告）：柳小平，男，1967年11月6日生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛杰盟，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市天御房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕塘职教园文良路**。法定代表人：王竟丞。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡衡德营销策划有限公司，，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道刘仓社区倪家湾**法定代表人：陈仁愿。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈仁愿，男，1980年8月18日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人柳小平因与被上诉人无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）、无锡衡德营销策划有限公司（以下简称衡德公司）、陈仁愿不当得利纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。柳小平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判衡德公司、天御公司、陈仁愿向其退还不当得利220000元及利息（自2017年11月14日起至实际返还之日止，以220000元为基数，按照银行同期贷款基准利率或LPR计算）；2.本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对于其签署的《申明》《认筹单》是向何种主体作出申请的事实并未查清。首先，《申明》《认筹单》上只有其本人的签字，未有衡德公司或者天御公司的盖章，两份证据上也没有任何关于“衡德公司”的字样，无法看出是其向衡德公司作出的申请。其次，其了解涉案商铺、签订合同、支付房款等所有的行为均发生在天御公司售楼处。售楼处的销售人员从始至终并未向其透露他并非天御公司销售人员，天御公司也未向其告知该情况。其始终认为售楼处的销售人员是天御公司的工作人员，根本不知道衡德公司的存在。假使其是向衡德公司作出的申请，但从《申明》《认筹单》中显示的“20万抵40万、12万抵25万”，其实际支付的220000元应当抵扣房款。衡德公司以受托人的身份销售商铺，其效力应当直接归属于被代理人即天御公司，但天御公司称并未收到该款项，由此可见衡德公司实际并未向天御公司申请所谓的优惠。衡德公司实际是将价格抛高，打着优惠的幌子，变相收取其费用，实际优惠下来的费用与备案的最高价几乎一致。因此，《申明》《认筹单》应是其向天御公司作出的申请，并非是向衡德公司作出，一审对该事实并未查清。2.一审法院认定其是在案外人朱菲的推介下购买涉案商铺的事实错误。衡德公司出具的其与朱菲的聊天记录并不完整，且并未提供微信聊天记录的手机载体、朱菲本人也未出庭陈述。通过查看现有的聊天记录内容“你之前有没有和我说过大学城有铺子的事？人家联系我去看个铺子，怎么就成了偷偷摸摸的去看了。你也没有说我去看其他的铺子就要马上通知你呀”，可以看出其并非是案外人朱菲的推介下购买涉案商铺。3.一审认定其与衡德公司之间存在合同关系以及本案不符合不当得利的构成要件存在错误。（1）其是在天御公司售楼处购买涉案商铺，一直认为是与天御公司在磋商并达成商品房买卖合同，期间并未与衡德公司签订过任何合同，也不知晓衡德公司的存在。因此，其与衡德公司之间并无任何订立合同的合意，双方不存在合同。不当得利的构成要件是一方受益、他方受损、一方受益与他方受损之间有因果关系、没有合法根据。因此，衡德公司所收取的费用没有任何合法根据，本案完全符合不当得利的构成要件，应当予以返还。（2）假使天御公司与衡德公司之间是委托代理关系，根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，该规定虽是部门规章，但在没有上位法可适用的情况下，应适用该规定，否则该部门规章形同虚设。据此，衡德公司也不得向其收取本案的220000元。（3）根据委托代理的法律关系，代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力应当直接归属于被代理人，故衡德公司收取的220000元应交付给天御公司抵扣房款，然而衡德公司收取该费用后并未交付给天御公司。根据不当得利的构成要件，衡德公司所收取的费用没有合法根据，也应予以返还。4.一审法院认定陈仁愿收取的款项中有70000元于2017年11月6日支付给朱菲的事实错误。衡德公司虽提供陈仁愿于2017年11月6日向案外人朱菲支付的70000元转账记录，但并未提供其他证据证明该款项是其支付的220000元中的70000元。在无其他任何证据的情况下，一审法院仅凭没有任何说明的转账记录便以此认定该笔款项性质，缺少依据。5.一审法院认定天御公司不承担返还220000元的责任存在错误。（1）天御公司、衡德公司的经营地点均在天御公司售楼处。销售人员从未向其表明以哪个公司员工身份向其售房，另打款也是由该售楼处销售人员通过POS机刷卡的方式进行支付，其未曾料到支付给了两家公司。对于上述行为，其已尽到合理的注意义务，不能期待其知道衡德公司在负责对外销售，其有理由相信都是天御公司的行为，天御公司的行为应当对衡德公司的行为承担共同返还的责任。（2）其是在售楼处销售人员的指示下付款，至于所有款项最终流向何处，如何在天御公司、衡德公司之间分配，其并不知晓。既然两公司共同分配所有款项，故就其多支付的220000元团购费，两公司也应共同承担返还的责任。（3）假使天御公司与衡德公司之间系委托代理关系，衡德公司以天御公司的名义销售涉案商铺，其效力应当归属于天御公司，对于衡德公司多收的220000元，天御公司应承担返还责任。天御公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。衡德公司答辩称：1.柳小平通过第三方中介在无锡市场上寻找合适的商铺是一种商业投资行为。柳小平作为专门的房产投资人应清楚地产公司和营销公司的区别以及支付的团购费的含义。柳小平在支付房款和团购费时是分别向两个主体进行支付的，随后天御公司与他签订了商铺网签备案合同，该备案合同中对商铺价格都有明确约定。如当初柳小平就认为天御公司多收款项为何没有提出异议或拒绝签订合同，很明显柳小平是知道其所支付的220000元系给衡德公司的团购费。2.柳小平认为其购买的商铺价格与备案价不一致，但不知道其的备案价是从何得来，且商铺非住宅，而是商业地产，其价格是按照市场规律以及地产公司的经营策略而形成的。商业地产随着行情波动，价格出现波动很正常，地，地产公司按照行情定价是合法的住宅是保民生的项目，国家才出具众多限制措施，防止价格波动较大，从而影响老百姓买房。柳小平当初如不愿意参加活动也可以原价购买。衡德公司组织活动无非是通过聚集较多的人气，促使地产公司给予较大的折扣，从而使购房者得到实惠。天御公司也认可衡德公司给客户争取了较大幅度的让利。3.柳小平主张不当得利的基础是衡德公司违背其意愿多收取款项，但本案中其支付团购费的行为是其自愿的，双方也有书面确认。柳小平在享受衡德公司为其争取的利益的同时，又想让衡德公司退回其自愿交纳的团购费，违反诚实信用原则。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，裁判得当，请求二审维持一审判决，驳回上诉。陈仁愿二审未发表答辩意见。柳小平向一审法院提出诉讼请求：1.判令天御公司、衡德公司以及陈仁愿立即返还不当得利226330.63元及利息（以226330.63元为基数，自2017年11月14日起至实际返还之日止，按照央行同期贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费用由天御公司、衡德公司以及陈仁愿承担。事实和理由：2017年9月，柳小平在售楼处通过天御公司的宣传册及销售人员介绍青春商业中心的商铺，并确定购买D1-6-109、D1-6-112的商铺，总价2403669.37元，在天御公司销售人员的指引下，柳小平向天御公司、衡德公司、陈仁愿支付了首付款。2017年10月17日，柳小平和天御公司签订了其事先准备好的《商品房买卖合同（预售）》，天御公司并未让柳小平仔细看该合同具体内容，销售人员称该份协议仅仅是走流程，即使有异议也不能修改合同。柳小平基于已支付了大部分购房款而并未强制要求看合同，该合同在柳小平签字后，天御公司以需要盖章为由立即收回，当日并未给柳小平。柳小平将剩余款项付完后，发现实际支付2630000元，多支付226330.63元。之后就此事与天御公司沟通无果，故诉至法院，请求判如所请。天御公司一审辩称：柳小平和天御公司签订购房合同后，柳小平按约向天御公司交付了约定的购房款，天御公司也已经按约向柳小平交付两套争议商铺。柳小平所称的多付款项是向衡德公司和陈仁愿支付的，天御公司从未收到也未获取多余利益，故柳小平主张天御公司返还不当得利没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。衡德公司一审辩称：柳小平所称不实，柳小平和衡德公司之间系居间服务关系，衡德公司受天御公司委托对青春商业中心商铺进行销售，衡德公司为该项目提供宣传、推广、组织、洽谈，以促成房屋交易；衡德公司还组织了团购活动，为购房者争取较大幅度的折扣。柳小平系通过Q房网以及飞翔房产中介机构的乔闯和朱菲达成合意后，再前往销售现场与衡德公司的工作人员办理相关的团购手续，衡德公司的工作人员也对团购活动的内容、优惠、团购费金额等向柳小平进行了书面确认，之后才向柳小平收取了220000元团购费，柳小平也最终与天御公司签订了购房合同，达到了购房目的。柳小平在诉讼之前多次向相关部门投诉要求衡德公司退还团购费，但是衡德公司的收费并未违反法律规定，故未同意退还。另陈仁愿系衡德公司的法定代表人，其向柳小平收款200000元的行为系履行职务行为。综上，请求驳回柳小平的诉讼请求。陈仁愿一审未作答辩。一审法院经审理认定事实如下：2016年天御公司和衡德公司签订《销售代理合同》，约定天御公司就XDG-2011-59项目D委托衡德公司进行全程营销代理事宜，项目地址无锡市藕塘职教园文良路50号，总面积7257平米，代理期限从2016年9月26日起至2017年9月25日，衡德公司在合同期内必须完成销售相关工作；衡德公司必须完成天御公司确认的销售指标；衡德公司根据销售的安排，提前制定销售办法，并经天御公司确认后备案；销售价格由天御公司书面确定，衡德公司不得低于天御公司给的底价销售；销售代理佣金计算方式为按销售到款金额8%提佣金等内容。后双方变更截止时间为2018年12月31日。经案外人朱菲向柳小平的推介营销，经衡德公司工作人员郁秋霞的介绍，柳小平于2017年9月初确定购买两套争议商铺。柳小平于2017年9月3日支付给陈仁愿200000元，于9月13日支付给衡德公司20000元、支付给天御公司1410000元，于11月14日支付给天御公司1000000元。另，陈仁愿收取的款项中有70000元于2017年11月6日支付给朱菲。2017年10月17日，出卖人天御公司和买受人柳小平签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定柳小平向天御公司购买位于青春商业中心D区的D1-6-109、D1-6-112的两套商业用房，预测建筑面积分别为25.98㎡和34.81㎡，总价款分别为914004元和1495996元，买受人应在2017年11月14日之前支付；出卖人应在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。因建筑面积误差需退款，天御公司于2018年3月6日开具了共计金额为2403669.37元的发票给柳小平，并于2019年5月16日退还柳小平6330.63元。一审另查明：之后，衡德公司提供《申明》的格式，柳小平本次购买两套争议商铺各填写一份，其中一份《申明》载明柳小平“已于2017年10月18日认购天御·青春假日项目D6-109号商铺。原销售单价为51668.24元/平，原总价1342341元整。因本人确属于项目前期认筹客户，又鉴于项目现在处于现房销售阶段无优惠政策，故特向项目销售部门申请参加该项目认筹期（截止2017年3月31日）时项目现场12万抵25万的优惠活动，优惠后备案单价为35181.06元/平，备案总价为914004元整。实际支付总款984004元整，本人已与该置业有限公司协商一致达成上述内容，且本人自愿并承诺实际支出总款中70000元整不要求该置业公司开具税务发票并且应于办理签约手续前交予指定账户后方可按照此套商铺所对应的《认购书》所述价格签约，否则视为违约同时此套房屋所对应的《认购书》也同时失效。”同时签订《认筹单》，其中优惠政策栏中注明“凭此单成功解筹后可享受开盘时交12万抵25万优惠活动”。另一份《申明》格式相同，针对D6-112，“原销售单价为62627.51元/平，原总价2180057元整。……故特向项目销售部门申请参加该项目认筹期（截止2017年3月31日）时项目现场20万抵40万的优惠活动，优惠后备案单价为42976.04元/平，备案总价为1495996元整。实际支出总款1645996元整，……且本人自愿并承诺实际支出总款中150000元整……”。同时签订《认筹单》格式也相同，其中优惠政策栏中注明“凭此单成功解筹后可享受开盘时交20万抵40万优惠活动”。一审又查明：天御公司向柳小平按约交付了两套争议商铺，柳小平已经办理了不动产权属证书。争议商铺在交付给柳小平之前，已经出租给案外人使用。以上事实，由柳小平提供的商品房买卖合同（预售）、购房发票、银行流水及回单、无锡房地产信息公开发布平台截图，由天御公司提供的银行回单、委托销售代理合同及补充协议，由衡德公司提供的申明、青春假日认筹单、无锡市终止或解除劳动关系登记备案单、通话记录、微信聊天截屏、银行流水及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：不当得利的成立要件包括：一方受益、他方受损、一方受益与他方受损之间有因果关系、没有合法根据。本案中柳小平主张要求天御公司、衡德公司以及陈仁愿返还不当得利，对此法院认为，对于柳小平支付给天御公司的2403669.37元为按照双方购房合同约定之房款，天御公司已经按约交付房屋并开具了相应金额的购房发票，天御公司并未收取其他费用，柳小平也无证据证明衡德公司和陈仁愿收取费用有交付给天御公司的事实，故柳小平主张天御公司获得不当得利的事实不能成立。对于柳小平支付给衡德公司和陈仁愿履行职务为衡德公司代收的款项共计220000元，符合不当得利成立的部分要件，但对于是否有合法根据，法院认为，根据《商品房销售管理办法》第二十八条之规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，衡德公司在已经向天御公司约定收取佣金情况下，另向购房者收取其他费用，不为部门规章所支持，但并不必然导致衡德公司与柳小平之间形成合同之无效；且根据在案证据所体现的合同缔结及履行情况，在形成购房合意的过程中，柳小平签署了申明和认购书，明确载明柳小平自愿参加约定以支付较低金额抵较高金额的“优惠活动”，可以认定柳小平对该内容存有清楚的认识，不存在含欺诈或重大误解在内的意思表示不真实的情形；且柳小平明知取得两套争议商铺实际共需支付2630000元，而其在取得两套争议商铺的所有权后，却以不当得利为由要求退还按照约定支付的参加“优惠活动”支付的相应费用，有违民事主体从事民事活动中应当遵循的诚信原则。综上，柳小平的诉讼请求法院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回柳小平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2345元，由柳小平负担。二审中,对一审查明的事实，柳小平提出以下异议：1.其是自行前往售楼处购买的涉案商铺，并非是经朱菲的营销前去购买；2.陈仁愿2017年11月6日支付给朱菲的70000元是否是其支付的220000元中的款项无法确定。3.《申明》上并无任何衡德公司的字样，其认为该《申明》是天御公司提供的。天御公司、衡德公司、陈仁愿对一审查明的事实均未提出异议。本院对各方均无异议的内容先予以确认。针对柳小平对一审查明的事实部分提出的异议，经审查：1.一审中衡德公司为证明柳小平是通过朱菲与其达成了购买商铺的合意，而非是柳小平直接与天御公司或衡德公司人员接触达成购买合意，向法院提供了柳小平和朱菲的通话记录与微信聊天记录。柳小平对微信聊天记录的真实性予以确认。从双方微信聊天内容来看，朱菲有多次向柳小平推荐商铺的情况，在2017年8月30日早上的微信聊天中向柳小平发送了“天御青春假日”地址定位，柳小平后回复“我刚到”。2017年8月31日晚间的微信聊天内容中，朱菲又向柳小平发送青春假日项目商铺的详细的推荐介绍，并提到“不是好铺子，你也不会开口要价格，这边的铺子值不值这个价，你心里最清楚”。柳小平在次日回复“我想你做这一行也有好几年了吧，买几百万的房子差十几万的差价，应该不是问题，我相信你有办法解决的。昨晚王博士又打电话给我，那个铺子我的心里价位真的能卖”。朱菲后回复“黄总监已经把能少的不能少的放到底价了，……前天下午加昨天上午我也是跟黄总他说了好多你诚心买铺，也是看了那么多……让他帮忙走流程申请最低价格给你……，他给你最大限度到274万……”。结合上述微信聊天内容，一审法院认定柳小平是经朱菲推介营销后确定购买涉案商铺并无不当。2.衡德公司一审提供的银行转账记录中反映陈仁愿在2017年11月6日有向朱菲转账70000元的情况，但该70000元是否来源于柳小平支付的220000元，从银行转账记录中无法看出。3.案涉的两份《申明》及《认筹单》均由衡德公司在一审中作为证据提供。天御公司在一审中对该证据的形式真实性无异议，并表示其不清楚该组证据具体的形成经过，从合同的成立和签订结果来看，衡德公司是为双方都在进行努力。鉴于柳小平虽在二审中主张《申明》是天御公司提供，但并未提供任何证据，结合一审的举质证情况，一审法院认定该《申明》是衡德公司提供并无不当。另在二审中，柳小平表示其现认可陈仁愿的行为是职务行为，陈仁愿收款的后果最后应由衡德公司承担，不再向陈仁愿主张责任，天御公司和衡德公司是委托代理关系，二者应一起承担责任，如天御公司明确从未授权衡德公司收取案涉所谓的团购费用，其现向衡德公司主张返还该220000元的不当得利。天御公司二审表示衡德公司收取团购费的行为是衡德公司自己的行为，衡德公司只要不违反和天御公司之间的销售合同就可以了，天御公司是知道衡德公司帮业主争取优惠的情况，但不知道衡德公司如何和业主之间收取团购费。关于柳小平参加的优惠活动，具体如何计算相应优惠的问题，衡德公司表示：柳小平购买的两套商铺分别参加了衡德公司组织的“交12万元抵25万元”和“交20万元抵40万元”的活动，另柳小平表示在参加活动的基础上，两套商铺的总价还不能突破2630000元，金额相差较大，经衡德公司报天御公司同意，总的优惠金额最终远远超过团购活动的优惠金额，其中D6-109号房屋原定“12万元抵25万元”，但柳小平实际获得优惠金额358337元，D6-112号房屋原定“20万元抵40万元”，但柳小平实际获得优惠金额534061元。柳小平则表示：D6-109商铺的备案价是37000元/平、D6-112商铺备案价是50940元/平，而《申明》中载明的原销售单价远远超过备案价，即使按照对方所述项目备案时间是2014年，但此后也未对之前公布的备案价进行修改，应视为其并没有提价，该备案价在其2017年购买时仍应参照适用。如若《申明》是衡德公司出具，其将价格提高，该行为属于虚假涨价，衡德公司收取所谓的团购费，但并未实际给到优惠。虽然其与销售人员沟通的价格为2630000元，但其自始至终认为该款项均是房款，直到拿收益时才知道有团购费，现天御公司只认可房款为2410000元，对于220000元，衡德公司没有任何依据收取，应当返还。以上事实，有微信聊天记录、银行转账记录以及当事人陈述等证据在一审和二审卷宗中予以佐证。本案争议焦点为：衡德公司收取的柳小平的220000元是否构成不当得利，应否予以返还。本院认为：本案中，根据柳小平签署的《申明》和《认筹单》可以反映柳小平在购买涉案两套商铺时参与了衡德公司组织的优惠活动。另根据《申明》中所载明的商铺原销售价格以及柳小平最终购买价格，可以反映柳小平实际亦享受到了相应优惠。至于柳小平提出的其并不清楚衡德公司，《申明》以及《认筹单》都是向天御公司作出，其与衡德公司之间并不存在任何合同关系的意见，经审查，因天御公司在2016年即与衡德公司就涉案项目签署了《销售代理合同》，委托衡德公司全程营销代理涉案项目，再结合天御公司本案中的陈述，可以反映涉案项目销售事宜是由衡德公司在现场具体操作经办，衡德公司在销售过程中存在帮助业主向天御公司争取优惠的情况，《申明》以及《认筹单》都是由衡德公司与柳小平洽谈形成。该份《申明》以及《认筹单》中虽未明确载明有“衡德公司”的字样，但目前也并无证据反映如柳小平当时知晓是衡德公司组织的优惠活动，其即不会参加该项活动。同时，根据《申明》内容也可以反映，柳小平对其实际支付的2630000元中有220000元并非是支付给天御公司的房款亦是明知的。因此，在衡德公司实际为柳小平提供了居间服务，柳小平也因该服务享受到相应房价优惠的情形下，双方已实际形成合同关系。柳小平明知其实际取得涉案两套商铺共需支付2630000元，其实际亦是对外支付了该金额的款项，其在实际取得商铺后又以不当得利为由要求衡德公司退还当时参加优惠活动而支付的费用，明显有违诚信原则。一审法院对柳小平本案的诉讼请求不予支持，并无不当。至于开发商销售商铺的报价能否高于备案价、本案销售过程是否合规涉及行政或行业监管问题，柳小平可向有关部门反映处理。综上，柳小平的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审对本案基本事实认定清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4695元，由上诉人柳小平负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月十二日书记员  蒋 懿