黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终424号上诉人（一审被告）：牡丹江大中建筑安装工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街**。法定代表人：姚占文，总经理。委托诉讼代理人：刘伟，黑龙江智轩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汤惠全，男，1966年9月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。被上诉人（一审被告）：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省宾县宾州镇奋斗街西百花（厢房）楼负责人：初向阳，经理。一审被告：杜明礼，男，1959年3月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。上诉人牡丹江大中建筑安装工程有限公司（以下简称大中公司）因与被上诉人汤惠全、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称天顺缘公司）、一审被告杜明礼房屋买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2019）黑0382民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大中公司上诉请求：1、撤销密山市人民法院（2019）黑0382民初1342号民事判决，发回重审或改判上诉人不承担责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案不是房屋买卖合同关系，是房屋抵押借款合同关系，一审原告主张与杜明礼是房屋买卖合同关系，并没有提供与杜明礼之间的房屋买卖合同。一审原告在一审中还提供了两份收据，欲证明房屋买卖关系，但收据不是房屋买卖合同，收据只能证明收取了钱款。根据上诉人了解，杜明礼出具的收据，是向一审原告借款时出具的收到借款的收据，并非收到卖房款的收据，其中关于天福家园房屋楼号的记载是为了标明是用此房屋作抵押借款，并不是对此房屋进行买卖。根据一审法院的认定，收据中“全款买”三个字是一审原告妻子自行书写上去的，并没有经过任何本案其他当事人的同意，所以此三个字不能作为认定此款是买房款的证据。根据天顺缘公司与大中公司2016年1月15日签订的合同，大中公司天福家园项目部负责人杜明礼是可以用天福家园项目的楼房向外抵押借款的，并且在每栋楼封顶一个月后天顺缘公司就应该将抵押借款的楼房抽回，偿还借款的本金及利息，如果无法抽回，是应该由天顺缘公司承担责任的，所以从此协议中可以看出，杜明礼是存在用天顺缘楼房向外抵押借款的可能的，一审判决认定汤惠全与杜明礼之间是房屋买卖合同关系错误。即使本案是房屋买卖合同关系，本案判决由大中公司全额向原告返还购房款和利息款错误，合同无效后，双方均有责任的，应根据责任大小，分担损失，不应该由大中公司一家赔偿全部的损失。汤惠全、天顺缘公司未答辩。杜明礼未陈述意见。汤惠全向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认原告汤惠全购买的密山市天福家园小区高层1单元1403室房屋的买卖合同有效；2．被告天顺缘公司、大中公司、杜明礼为汤惠全办理房屋产权登记手续；3．诉讼费由天顺缘房产公司、大中建筑公司、杜明礼负担。诉讼过程中，汤惠全变更诉讼请求为：1．要求解除与被告之间的房屋买卖合同；2．要求被告返还购房款190000元，其中160000元自2017年3月5日开始按中国人民银行公布的贷款利率支付利息至房款给付完毕时止，30000元自2018年8月8日开始按中国人民银行公布的贷款利率支付利息至房款给付完毕时止。一审法院认定事实：2016年1月15日，被告天顺缘公司（甲方、发包方）与被告大中公司（乙方、承包方）签订了建筑工程承包合同，被告杜明礼作为大中公司的委托代理人在合同中签字。杜明礼亦是大中公司在大中公司天福家园项目部的负责人。天顺缘公司将密山市天福家园高层1、2、3、4、5、6号楼及地下车库、裙房承包给大中公司。该合同第六条中约定工程施工至开盘销售期间不付任何工程款项。乙方协助办理五证手续，办证一切费用由甲方承担。五证办齐后由甲方将售楼专用章、售楼票据交于乙方由乙方自行解决工程款。乙方有权出售楼房，出售楼房的款项用于支付工程款，乙方有权采取对建设楼房进行抵押借款、贷款等方式进行筹集工程款，甲方对乙方出售的楼房抵押的楼房、贷款等进行监督。双方约定在每栋楼封顶后一个月内甲方必须抽回乙方抵押的楼房，并承担全部借款本金及利息。如果甲方不能按照约定抽回抵押担保贷款房屋而偿还本金及利息，乙方所抵押担保贷款的房屋行为由甲方自行承担。杜明礼向天顺缘公司出具证明，如果被抵押的房屋抽不回来，将以售楼开盘价核算出金额，作为天顺缘公司付给杜明礼在该小区所施工工程的工程款及材料费，如果出现任何问题及一切费用均由杜明礼负责。大中公司将本案诉争房屋抵押给了孔令影。而天顺缘公司作为出售人出具了一份买受人为孔令影的房屋认购合同，大中公司密山天福家园项目部在该房屋认购合同上盖章，并有杜明礼签字。2016年8月18日，天顺缘公司向孔令影就本案诉争房屋出具了收款收据。杜明礼将孔令影的借款偿还完毕后，将买受人为孔令影的房屋认购合同及收据收回。杜明礼收取汤惠全购房款190000元，并于2017年3月5日，向汤惠全出具160000元房款收据一张，于2018年8月8日，杜明礼就诉争房屋向汤惠全出具盖有大中公司密山天福家园项目部公章的30000元收据一张。杜明礼将买受人为孔令影的房屋认购合同及收据交付给汤惠全。汤惠全的妻子在收据右上角写了“全款买”。汤惠全提供证人周某及石凯军出庭作证并提供周某与天顺缘公司签订的商品房认购协议书、2017年3月5日杜明礼为周某出具的收款收据、2018年8月10日天顺缘公司为周某出具的一张入户预交收费标准单、一张载有汤惠全名字且有杜明礼的签字的入户预交收费标准，用以证实其与周某通过石凯军一同在杜明礼处购买的房屋，并将钱款交给杜明礼，天顺缘公司对于大中公司及杜明礼将房屋售与汤惠全是知情认可的。天顺缘提出异议，认为其确与周某签订了商品房认购协议书，但与汤惠全并未签订合同。杜明礼提出异议，认为与汤惠全之间系抵押借贷并非买卖。大中公司则认为与其无关。另查明，因密山市天福家园高层5号楼，少盖了一个单元，本案诉争房屋由高层5号楼2单元1403室变更为高层5号楼1单元1403室。天顺缘公司已将诉争房屋出售给第三人徐子晶，并于2019年3月17日交付了房屋。徐子晶亦向密山市物业管理中心交纳了物业维修专项基金及物业费、电费等。天顺缘公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，被告天顺缘公司以孔令影为买受人，就诉争房屋出具的房屋认购合同及收据系用于被告大中公司向孔令影抵押借款且天顺缘公司未取得商品房预售许可证，故该房屋认购合同应为无效合同。在杜明礼向孔令影偿还完借款后，将孔令影手中的房屋认购合同及收据抽回，又将本案诉争房屋售与原告汤惠全，并将名为孔令影的房屋认购合同及收据交给汤惠全，杜明礼与汤惠全之间的房屋买卖合同，亦为无效合同。大中公司及杜明礼主张，杜明礼与汤惠全之间并非买卖而是抵押借款，但并未提供证据予以证实，故对二者的主张不予支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。杜明礼作为被告大中公司在密山市天福家园项目部的负责人，对外代表大中公司，其实施民事行为产生的法律责任应由大中公司承担。故杜明礼将诉争房屋出售给汤惠全产生的法律责任，应由大中公司承担。大中公司应返还汤惠全购房款190000元，并赔偿损失。而汤惠全主张的利息损失亦符合法律规定，应予支持。汤惠全要求杜明礼承担责任的诉讼请求，不予支持。因天顺缘房产公司与汤惠全并不存在房屋买卖关系，故汤惠全要求天顺缘公司承担责任的诉讼请求，不予支持。因合同无效，汤惠全要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，被告大中公司应返还原告汤惠全购房款190000元并支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告牡丹江大中建筑安装工程有限公司给付原告汤惠全购房款190000元。于判决生效后三日内履行。其中160000元购房款自2017年3月5日起至付清之日止及另30000元购房款自2018年8月8日起至付清之日止均按中国人民银行同期同类贷款利率向汤惠全支付利息；二、驳回原告汤惠全的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依据天顺缘公司与大中公司签订了建筑工程承包合同，大中公司有权出售楼房，出售楼房的款项用于支付工程款。本案中，大中公司项目负责人杜明礼收取汤惠全房款，杜明礼将买受人为孔令影的房屋认购合同及收据交付给汤惠全，结合与汤惠全一起购房的证人周某及石凯军的证言、天顺缘公司出具的载有汤惠全名字的入户预交收费标准及汤惠全对案涉房屋进行装修的事实，大中公司关于本案系借贷关系及应由天顺缘公司和汤惠全承担责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因天顺缘公司已将案涉房屋另售他人，汤惠全在诉讼中变更了诉讼请求，一审判决并无不当。综上所述，大中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6036元，由上诉人牡丹江大中建筑安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  高雪峰二〇二〇年十月二十六日书记员  赵婧珺