浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初2253号 原告：张守淡，男，1964年10月10日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：陆浩东，浙江仁联律师事务所律师。 被告：金文亮，男，1977年1月5日出生，汉族，住天台县。 被告：戴海圣，男，1977年12月29日出生，汉族，住天台县。 原告张守淡与被告金文亮、戴海圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告张守淡及其委托诉讼代理人陆浩东，被告金文亮、戴海圣到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 张守淡向本院提出诉讼请求：1.判令金文亮、戴海圣支付租金1604521元；2.判令金文亮、戴海圣支付违约金481356元。在诉讼过程中，张守淡变更诉讼请求为：1.判令金文亮、戴海圣支付租金1491096元；2.判令金文亮、戴海圣支付违约金447329元。事实和理由：2012年4月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将原告所有的坐落于天台县赤城街道工人东路479号、481号七间七层（包括地下室和道地、楼顶）出租给被告。双方还对租金的支付方式进行了约定。因原告在天台县人民法院有执行案件，涉案房屋依法拍卖。2018年1月24日，涉案房屋权属变更登记至他人。被告拖欠2016年8月1日至2018年1月24日的租金共计1604521元，根据合同约定，被告已构成违约，应当支付违约金481356元。天台县维多利亚商贸有限公司于2017年12月19日缴付了拍卖款，考虑双方情谊，原告现主张2016年8月1日至2017年12月19日的租金共计1491096元，违约金调整为上述金额的30%即447329元。 金文亮辩称，对张守淡诉称租金有异议。关于违约金问题，司法机关通知金文亮不能将租金支付给张守淡，金文亮没有违约行为。天台县赤城街道工人东路479号、481号地块房屋金文亮以天台县维多利亚商贸有限公司名义于2017年9月15日以24066200元竞得，应当支付给张守淡的房租为1125000元，张守淡应退回租赁保证金100000元，欠餐费、住宿费40124元，经结算，应支付给张守淡租金984876元。 戴海圣辩称，同意金文亮的答辩意见，租金应算至拍卖成交之日而非房屋权属变更登记之日。戴海圣不存在违约行为。 经审理查明，张守淡与金文亮、戴海圣于2012年4月25日签订房屋租赁合同一份，合同约定张守淡将其所有的坐落于天台县赤城街道工人路479号、481号七间七层（包括地下室和后面道地及楼顶）租给金文亮、戴海圣，租期自2012年5月1日至2022年8月1日止（三个月为装修期不收租金），2015年8月1日至2016年8月1日的租金为980000元，2016年8月1日至2017年8月1日的租金为1000000元，2017年8月1日至2018年8月1日的租金为1100000元，楼顶租金另收取每年50000元。租金按年结算，先付后用，合同签订之日必须支付第一年租金，从第二年开始，在上一年承租期届满前一个月付清下一年度房租。金文亮、戴海圣交付张守淡保证金100000元，在租赁期满或解除合同之日退回，如金文亮、戴海圣违反合同约定，保证金没收归张守淡，无故解除合同提前收回房屋的，违约金按当年年租金的30%支付，金文亮、戴海圣如拖欠房租累计一个月以上，应按照当年年租金的30%向张守淡支付违约金。2014年7月7日，双方签订补充协议一份，约定金文亮、戴海圣对承租房屋享有任意转租权。截至2016年8月1日的租金金文亮、戴海圣已付清。 另查明，因张守淡、许秀珍（2016）浙1002执1234号案件，台州市椒江区人民法院执行局于2016年4月29日向金文亮、戴海圣经营的天台维多利亚大酒店有限公司发送通知书，对其应支付的租金进行扣留提取。2017年7月7日，（2016）浙1023执2667号案件中，本院认为张守淡享有金文亮、戴海圣的到期债权，即2015年8月1日至2017年8月1日的租金到期未付，要求金文亮、戴海圣在收到通知15日内向本院履行。由于张守淡、许秀珍在台州市椒江区人民法院及本院等多家司法机关多起案件未执行，台州市椒江区人民法院依法对张守淡、许秀珍坐落于天台县赤城街道工人路479号、481号房地产进行拍卖，2017年9月14日，天台县维多利亚商贸有限公司以24066200元竞得。2017年12月19日，天台县维多利亚商贸有限公司与台州市椒江区人民法院签订了拍卖成交确认书，同日，该法院作出（2016）浙1002执1234号之五执行裁定书，裁定将坐落于天台县××街道××路××号××号××房地产的所有权及相应的其他权利归买受人天台县维多利亚商贸有限公司所有。2017年12月28日，金文亮向本院执行局出具承诺书，认为其于2017年9月15日已竞得房屋，应给付张守淡房租1125000元，张守淡应退保证金100000元，并支付餐费、住宿费40124元，经结算后应支付张守淡984876元，其承诺在2018年3月30日前付至本院执行款专户，逾期未付，愿意接受法院的强制执行。 上述事实有张守淡、金文亮、戴海圣的当庭陈述，房屋租赁合同、通知书、承诺书、拍卖成交通知书、（2016）浙1002执1234之五执行裁定书、（2016）浙1023执2667号履行到期债务通知书的等证据予以证实。 本院认为，张守淡与金文亮、戴海圣订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。金文亮、戴海圣已付至2016年8月1日的租金，承租房屋于2017年12月19日被法院裁定归天台县维多利亚商贸有限公司所有，故自2016年8月2日至2017年12月19日的租金金文亮、戴海圣应当支付。2016年8月2日至2017年8月1日的租金为105万元，2017年8月2日至2017年12月19日的租金为440833元，合计1490833元。金文亮、戴海圣辩称张守淡尚欠餐费、住宿费40124元应予退减，因其未提供证据，该部分可日后另行主张。金文亮、戴海圣辩称张守淡应退回保证金100000元，由于张守淡出租的房屋被法院拍卖，导致合同无法继续履行，合同约定“租赁期满或解除合同之日，将保证金退还给金文亮、戴海圣”，故保证金应予退还。至于违约金，本院在向金文亮、戴海圣发送履行到期债务通知书后，金文亮向本院出具承诺书，承诺2018年3月30日前支付租金至本院执行款专户，金文亮、戴海圣至今未按约履行，金文亮、戴海圣未支付租金已构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金按当年年租金30%支付，明显偏高，本院根据本案的实际情况，调整至按225000元计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、限被告金文亮、戴海圣于本判决生效之日起十日内支付原告张守淡租金1390833元（已抵扣100000元保证金）； 二、限被告金文亮、戴海圣于本判决生效之日起十日内支付原告张守淡违约金225000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22250元，减半收取11125元，由原告张守淡负担1895元，被告金文亮、戴海圣负担9230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，执行立案后，本院可直接对负有履行义务的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  王秀锋 二〇二〇年十月二十七日 代理书记员  许丰盈