辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初134号原告：乔庆山，男，1963年11月17日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张宏，女，1972年4月25日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨建中，辽宁华峰律师事务所律师。被告：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市松山新区凌南东里宝地城村区**。法定代表人：李恩明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明忠，该公司法律顾问。被告：大商集团锦州百货大楼有限公司，住所地锦州市中央大街**。法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：常金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：大商锦州锦绣前程购物中心有限公司，，住所地锦州市中央大街**法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：常金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。原告乔庆山因与被告锦州宝地建设集团有限公司（以下简称宝地公司）、大商集团锦州百货大楼有限公司（以下简称大商公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，于2020年8月19日，依法适用普通程序，第一次公开开庭进行了审理。原告乔庆山的委托诉讼代理人张宏、杨建中，被告宝地公司的委托诉讼代理人王明忠，大商公司的委托诉讼代理人常金凤、贾继有到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，原告乔庆山于2020年9月9日向本院提出申请，请求追加大商锦州锦绣前程购物中心有限公司（以下简称购物中心）为被告参加诉讼。本院于2020年9月10日通知购物中心参加诉讼,购物中心表示放弃答辩期和举证期。本院于2020年9月16日第二次公开开庭进行了审理。原告乔庆山的委托诉讼代理人张宏、杨建中，被告宝地公司的委托诉讼代理人王明忠，大商公司的委托诉讼代理人常金凤、贾继有，购物中心的委托诉讼代理人常金凤、贾继有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔庆山向本院提出诉讼请求：一、请判令二被告连带给付原告2018年2月12日至2020年2月12日间，两年少付的租赁费差价款人民币440.57万元。二、请判令被告宝地公司立即给付2020年2月至2023年2月租金3471.57万元及利息（利息从2020年2月计至实际给付租金日止，按中国人民银行同期贷款利率计）。(以上一、二项合计3912.14万元。）三、由被告承担诉讼费。事实和理由：因被告宝地公司欠原告巨款，经协商被告宝地公司将其开发建设的当时正在建设中“太阳广场”项目部分商铺抵给（卖给）原告，用以清偿其所欠原告的款项。为此，原告与被告宝地公司于2016年4月19日签订《认购协议书》。约定：双方商定用“太阳广场”B区三层和四层部分商铺抵债认购。抵债房屋位于锦州市古塔区“太阳广场”B区三层和四层共计49个商铺，具体门牌号为锦州市古塔区中央大街二段138#楼100-108号、110号、112-129号、131-141号、143号、145号、147-148号、152-156号、158号。三层预测10194平米，四层预测9817平米，总计20011平米，不分楼层按10000元/平米抵债。《认购协议书》明确，甲方（宝地公司）与大商集团锦州百货大楼有限公司在此前的2016年1月19日签有《租赁合同框架协议》租期20年，租赁范围涵盖本次乙方（原告）购买部分。此外，该《认购协议书》第5.2条对整体出租涉及原告所有的物业部分还约定了宝地公司的通知义务，原告方留有手机号码邮箱等联系方式；第6.4条三款还约定大商集团百货公司交纳给甲方（宝地公司）租金，甲方（宝地公司）在一日内将乙方（原告）相应租金转给乙方（原告）。在2016年签订《认购协议书》过程中，原告对其购买的部分被整体出租，特意提出其购买部分的租金标准，宝地公司讲整体按1.2元/㎡/天计算租金。原告方当即表示不同意。被告宝地公司说再与百货公司商量下。之后又拿来一份补充协议，将包括原告所有的物业在内的B区一至七层租金调到按1.5元/㎡/天计算租金，原告觉得尚可，同意了1.5元的出租租金标准。在计算出租面积中，原告与宝地公司双方认可原告出租面积按20041.60平米计,后在办理产权证时登记面积为19609.54平米。租赁起租日被告宝地公司确定为2018年2月12日，原告认为应以2018年2月1日作为起租日，现原告认可2018年2月12日为起租日。2019年9月20日，被告还是以以物抵债方式，将锦州市古塔区“太阳广场”B区四层三个商铺和五层四个商铺，具体门牌号为锦州市古塔区中央大街二段138#楼138号、144号、157号、170号、171号、172号、169号共计1526.4平米抵债给了原告，原告对此部分也实际进行了出租，故至2019年9月20日原告实际出租面积为19609.54+1526.4=21135.94平米。据知，大商集团锦州百货有限公司已将租金先行付至2023年，并给付了宝地公司。按《认购协议书》6.4条三款，约定宝地公司在收到租金的第二日即应将租金转给原告，但未预转付。原告认为是违约行为，除应给付租金外还应担违约责任（支付利息）。原告认为，当初原告出于信任和支持被告整体出租的便利，支持宝地公司和百货公司工作，才同意被告宝地公司以其名义将包含原告所有的物业在内的商铺出租给被告大商集团锦州百货有限公司的。但令原告没想到的是被告宝地公司出于一己之私利，在没有与原告进行任何协商，在原告完全不知道情况下，擅自将原告所有的物业租金降为1.2元，不仅违反了诚实信用原则，更损害了原告合法权益。对此损失依法应由二被告给予补偿。综上，原告为维护其合法权益特提起诉讼，请依法判决。在庭审后增加诉讼请求，请求将购物中心追加为被告参加诉讼，确认宝地公司与大商公司、购物中心签订的《乙方合同主体变更的补充协议》为无效协议。宝地公司辩称，一、被答辩人即本案原告诉求答辩人应补付租金人民币440.5万元不成立。2018年2月12日至2020年2月12日期间的租金按每天1.2元/㎡/天计，答辩人已全额支付给被答辩人，双方对此无争议。被答辩人诉求此期间租金应按每天1.5元/㎡/天计，再付其440.5万元。该诉求是否成立？答辩人认为，厘清此问题的关键是确认租金数额的合同依据是什么？答辩人认为应以2016年6月15日答辩人与大商之间签订的“租赁合同”为依据，而非被答辩人诉状中诉称的以答辩人和大商之间签订的“租赁合同框架协议”及“补充协议”为依据。其一、从协议产生时间上看，“框架协议”及“补充协议”形成在先，“认购协议”形成在后，即答辩人和大商之间的“框架协议”及“补充协议”形成于2016年1月19日，而答辩人和被答辩人之间界定租金数额及给付方式的“认购协议”形成于2016年4月19日。如此，答辩人和大商之间形成“框架协议”之时，尚无法预知或左右事后形成的答辩人和被答辩人的“认购协议”内容。其二、答辩人与被答辩人之间的“认购协议”未约定遵从之前形成的“框架协议”，相反在“认购协议”中九次提到双方在租金问题上执行答辩人和大商之间在2016年6月15日签订的“租赁合同”。比如，“认购协议书”鉴于中的第2款，协议第3条第1款，协议第5条第1款，协议第6条第2款、第3款，协议第6条第6款，协议第8条第2款、第3款。该些条款明确了：1、被答辩人己预知其在和答辩人签订“认购协议”之后，将会产生答辩人和大商之间的“租赁合同”；2、答辨人和被答辩人之间确立了以“租赁合同”作为界定双方涉及租金等方面权责的合同依据。综上，在答辩人与被答辩人之间关于租金数额等问题的确认上，应以“租赁合同”中约定的每天1.2元/㎡/天作为答辩人给付被答辩人租金的依据，而不是每天1.5元/㎡/天，故被答辩人的第一项诉讼请求不成立。二、按照“租赁合同”约定，被答辩人只能向答辩人诉求给付至2020年8月12日的租金，被答辩人超过此期限的租金诉求无合同依据。根据答辩人与被答辩人“认购协议”第6条第6项的约定，被答辩人租赁给答辩人物业部分的租赁权利义务，被答辩人无条件执行答辩人与大商签订的“租赁合同”，包括租金、租赁期限及租金的给付方式等，按照该“租赁合同”4.3条的约定，租金从第3个租赁年度开始，每三个月支付一次。如此，答辩人支付被答辩人租金的期限应至2020年8月12日，即从2020年2月13日至2020年8月12日。按此期限答辩人已付被答辩人租金21450684.14元，未付909635.50元。三、退一步讲，被答辩人如诉求未达期限的租金亦应遵从权利义务对等原则。如被答辩人欲提前获得租金，理应接受答辩人与大商之间达成的提前给付租金的条件，即租金从每天1.2元/㎡/天降至每天0.76元/㎡/天；疫情期间的减租；对超付部分承担利息，其实质亦等同于被答辩人执行答辩人与大商之间达成的“租赁合同”的“补充协议”内容，否则的话就会形成被答辩人既提前得到了租金，享受到了利益，却又不承担相应义务的结果，如此于情于法都难以成立。四、被答辩人欠付答辩人税款544万元，应与答辩人欠付被答辩人的租金进行冲抵，故被答辩人反欠答辩人453万元。其一、根据个人所得税法第9条“个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或个人为扣缴义务人”的规定，答辩人给付被答辩人租金应依法履行代扣代缴税款的义务，现按答辩人已付被答辩人的租金数额，答辩人应代扣被答辩人个人所得税3049760.55元。其二、被答辩人收取答辩人给付的租金应为答辩人出具发票，至今被答辩人未履行此义务，为此，答辩人应扣除被答辩人开具发票的应纳税额2389680.68元。以上两项合计543941.23元，该些税费应和答辩人欠付被答辩人的租金相抵。其三、被答辩人收取租金为答辩人带来的潜在税务风险。答辩人与被答辩人“认购协议”中的房款共计20011万元（贰亿零壹拾壹万元）。该笔款项实际是答辩人与相关公司形成的欠债用以抵顶房款，债权人不是被答辩人个人，如果原相关公司将债权转给被答辩人个人，即会形成答辩人给付被答辩人款项，如此依“个人所得税法”的规定，答辩人仍应对该2亿元履行代扣税款义务，约4000余万元。此等三方权责利以及是否发生答辩人的代扣义务，被答辩人也应向法庭陈明事实。更为重要的是，从财务制度讲，答辩人提前收取的款项是一种债，是一种向大商的借款行为，未来是以大商应付租金抵顶，该借款被答辩人无理由享有。基于上述理由，被答辩人不应得到答辩人与被答辩人应付租金期限尚未到达之前、答辩人从大商处获取的租金，或者被答辩人只能有条件的获取租金给付期限未到的租金。针对乔庆山新增加的诉讼请求答辩称：宝地公司与大商公司、购物中心签订的《乙方合同主体变更的补充协议》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，该协议并未损害乔庆山的利益，故应为有效协议，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。大商公司、购物中心辩称：一、答辩人认为不应作为本案被告，更不应当承担租赁费差价款的连带给付责任。答辩人与被告宝地公司于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》，答辩人与宝地公司是租赁合同双方主体，答辩人未向原告承租房屋，也从未与原告签订任何房屋租赁合同或协议。依据合同相对性原则，原告基于租赁合同纠纷起诉答辩人承担2018年2月至2020年2月12日租赁费差价款的连带给付责任，即无事实依据也无法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉求。二、大商锦州锦绣前程购物中心有限公司已足额向锦州宝地建设集团有限公司支付房屋租金。答辩人向宝地公司支付租金所依据的标准是。（1）与宝地公司2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》中第4.1.3条约定：“租金标准为：计租日起五个租赁年度内按计租建筑面积1.2元/㎡/天计算，……。”（2）2019年9月20日与宝地公司签订的《补充协议》中第一条约定：“现经甲乙双方协商，同意自从2019年11月1日起至2038年2月12日止，对乙方承租的宝地太阳广场综合体项目中的B区物业租金标准进行调整，调整后为：依据上述租赁合同中第4.1.3条租金标准计算的应付租金每年减少租金壹仟伍佰万元整（1500万元）。”依据上述《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定，答辩人从2018年2月13日计租日（开业日）起，对宝地公司的租金已足额支付完毕。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。针对乔庆山新增加的诉讼请求答辩称：大商公司、购物中心辩称：该协议系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且已实际履行，应为有效协议，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。乔庆山向本院提供以下证据：一、认购协议书。证明：1、被告宝地公司欠原告款项将其所开发建设的太阳广场项目三层和四层49个商铺20011平米卖于原告抵偿欠款。2、因太阳广场项目整体出租，在被告出租的过程当中包含有卖给原告的部分。故出租给大商公司的商铺实际属于原告与被告共同联合对外出租。3、因被告宝地公司是受托代表原告出租，其代收的租金应立即给付原告。二、2016年1月19日租赁合作框架协议。证明双方先议定租赁价格1.2元/㎡/天，经向原告报告原告不同意，讲明租赁价格应为1.5元/㎡/天。三、2016年1月19日补充协议。证明因二被告原议定价格1.2元/㎡/天原告不同意，讲明租赁价格1.5元/㎡/天，二被告再协商，按租赁价格1.5元/㎡/天签订补充协议，并通报原告。对外租赁物因含有原告出租物故出租价格需经原告同意、认可。四、不动产权证。证明：原告拥有太阳广场3-4层计20135.94平米房屋产权。宝地公司对乔庆山提供的证据一认购协议书质证意见为：认购协议书的真实性、关联性、合法性无异议。原告讲我公司欠付巨款不是事实，我公司形成欠款不是原告个人而是相关的公司，在认购协议第二条第二款付款方式中，欠付的土地款、钢材款，两笔款项我方欠付的均不是原告个人。宝地公司对原告提供的证据二、三租赁合作框架协议和补充协议质证意见为：真实性、合法性无异议，与本案无关联性。宝地公司对乔庆山提供证据四不动产权证的质证意见为：对不动产证无异议，平米数正确，其中1094.34平米的面积是从2019年9月23日取得。大商公司、购物中心对乔庆山提供的证据一认购协议书质证意见为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，《认购协议书》不能证明原告所提出的原被告共同联合对外出租，因为在之前形成的两份协议书以及在此之后形成的正式房屋租赁合同，双方主体都没有原告。也不能代表原告主张的宝地公司是受托代表原告出租、代收租金的关系。大商公司与宝地公司签订的租赁合同，我们向宝地公司支付租金，宝地公司对我们开具发票。原告没有出具过任何发票。大商公司、购物中心对乔庆山提供的证据二、三租赁合作框架协议和补充协议的质证意见为：1、真实性、合法性无异议，关联性不能证明原告的主张，该两份协议形成于原告与宝地公司签订的协议之前。在签订这两份协议时大商公司并不知道原告与宝地公司之间的往来。2、框架协议第五条明确约定，在2016年6月15日大商公司和宝地公司签订了正式房屋租赁合同，前两个协议失去法律效力。大商公司、购物中心对乔庆山提供证据四不动产权证的质证意见为：我方不清楚，对不动产证不发表意见。宝地公司向本院提供以下证据：一、《认购协议书》。证明目的：1、原告将其物业租赁给我公司。2、双方租赁的租金标准、租赁期限按我公司与大商公司之间签订的租赁合同执行。3、原告与我公司和大商三方是一种转租的法律关系。二、房屋租赁合同。证明目的：1、界定原告与我公司之间租赁合同的合同依据。2、租金标准及租金给付期限等。三、原告承诺书。证明目的：我公司和原告之间是租赁关系，同时我公司有代扣税款义务。四、发票6张。证明目的：我公司是按照全部租赁面积即92936平方米为大商公司出具发票。五、协议书。证明目的：我公司为大商公司降租至0.76元/㎡/天的合同依据。六、补充协议。证明目的：我公司为大商降租延期至2038年2月12日。七、免除疫情期间租金协议书。证明目的：我公司为大商公司在疫情期的降租事实。在第二次开庭时宝地公司提供了银行汇款单、乔庆山的收条等19份收据，用以证明其付给乔庆山租金的情况。乔庆山对宝地公司提供的证据一《认购协议书》，真实性没有意见,但对于证明目的提出异议，意见同其提供该证据的证明目的。乔庆山对宝地公司提供的证据二租赁合同质证意见为：到现在也没有见过这个合同，宝地公司签订租赁合同以后也没有通知我们，我们不清楚，不知道。乔庆山对宝地公司提供的证据三承诺书质证意见为：真实性无异议。该承诺书是被宝地公司逼迫的结果，宝地公司以房子抵顶我们租金的时候，我们要是不向宝地公司签订承诺书，宝地公司就拒绝给我们签订手续。承诺书的说法原告不认同。乔庆山对宝地公司提供的证据四发票6张质证意见为：涉及到我方的租金，我们收到租金后由我们开具租金发票，因为租金每平米每天少我们三毛钱，把钱补足给我方，我方就把发票出具给你们。乔庆山对宝地公司提供的证据五、六、七协议书、补充协议、免除疫情期间租金协议书质证意见为：所有的证据我们不清楚，也没有通知我们，我们对于内容更是无从知晓。对于三个协议书我们没有办法发表质证意见。乔庆山对宝地公司提供的银行汇款单、乔庆山的收条等19份收据没有意见，对于欠款数额同意庭后对账。大商公司、购物中心对宝地公司提供的证据一、二、四、五、六、七发表质证意见为：无意见。大商公司、购物中心对宝地公司提供的证据三质证意见为：不清楚，不发表意见。对宝地公司新提供的银行汇款单、乔庆山的收条等19份收据没有意见。大商公司、购物中心向本院提供以下证据：一、房屋租赁合同。证明目的：2016年6月15日宝地公司与大商锦百公司签订正式租赁合同文本，合同中约定租赁范围、租金标准等条款，是双方履约依据，证明大商方与原告无租赁关系。二、乙方合同主体变更的补充协议。证明目的：2018年2月13日商场开业前锦百公司与宝地公司签约，将承租人的权利义务全部转让给大商锦绣前程公司，锦百公司不应为本案被告。三、补充协议。证明目的：2019年9月20日与宝地公司签订了合同期内每年降租1500万元的房屋租赁合同的《补充协议》四、房屋交付确认书。证明目的：2018年2月13日为房屋交付日及计租日：从开业日即计租日起，大商锦绣前程公司依据（1）2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》（2）2019年9月20日签订的《补充协议》中约定的租金标准，已足额支付租金。乔庆山对大商公司、购物中心提供的证据一房屋租赁合同、证据二乙方合同主体变更的补充协议、证据三补充协议质证意见为：不认可，认为《乙方合同主体变更的补充协议》应为无效协议。乔庆山对大商公司、购物中心提供的证据四房屋交付确认书质证意见为：无意见。宝地公司对大商公司、购物中心提供的所有证据质证意见为：无意见。本院对原告乔庆山提供的证据、被告宝地公司提供的证据、被告大商公司、购物中心提供的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，宝地公司（甲方）与大商公司（乙方）签订租赁合作框架协议。该协议约定了房屋(含附属场地、设施)的坐落及规格、房屋的面积、租赁方式、租赁期限、租金标准等内容。其中该协议第四条约定，租金标准:租赁区租金标准为开业五年内按建筑面积(1.2元/㎡/天；自开业第六年起，按租金标准每三年环比递增3％计租。第五条其它约定:6、双方签订合作框架协议之后，甲乙双方约定不迟于2016年4月末前完成正式合同文本签订，如双方未能在此日期之前签订正式合同文本，双方应以最大的努力及诚意共同推进正式合同在上述期限届满后的三十个工作日内完成签订。同时，正式合同签订前的期间确定为双方拟定合同文本的专属期，在此期间，若因甲方就标的房屋相关合作事项与第三方洽谈或签约等原因致使双方无法签订正式合同，则视为甲方的单方违约行为在正式合同签订前本框架协议继续有效。同日，宝地公司（甲方）与大商公司（乙方）又签订了补充协议。约定：一、租赁区租金标准的具体计算方式应遵循以下约定:1、B区一至七层租金标准开业五年内按建筑面积1.5元/㎡/天，开业第六年租金标准开始环比递增，每三年环比递增3％计租。2016年4月19日，乔庆山（乙方）与宝地公司（甲方）签订《认购协议书》。约定：鉴于：1、甲方已取得“太阳广场”项目的土地使用权以及开发资质(详见附件1-开发手续)，并已经开发建设，现已全面封顶，乙方充分了解甲方的开发现状，另由于甲方及其所属子公司欠乙方各种款项，故双方商定用“太阳广场＂B区三层和四层部分商铺抵债认购。2、甲方与大商集团锦州百货大楼有限公司于2016年1月19日签订了《租赁合同框架协议》(附件2-《租赁合同框架协议》)，租赁期限20年(相关权利义务最终以正式的《租赁合同》为准)，租赁范围涵盖本次乙方购买的部分。一、房屋标的(一)房屋坐落：乙方所认购的房屋位于锦州市古塔区“太阳广场＂项目B区三层和四层，共计49个商铺(详见附件3-位置图、商业部分点位图、门牌号为锦州市古塔区中央大街二段138＃楼100-108号、138＃楼110号、138＃楼112-129号、138＃楼131-141号、138＃楼143号、138＃楼145号、138＃楼147-148号、138＃楼152-156号、138＃楼158号，门牌号为暂定，最终以锦州市地名办编号为准。（三）房屋面积：乙方所认购商业房屋预测建筑面积为20011平方米，其中三层10194平方米，四层9817平方米(详见附件4-锦房测2016102号商品房销售面积核定认证书）。以上面积为预测，最终以锦州市产权测绘中心实测报告为准，面积差按照本合同单价多退少补。五、甲方的通知义务：1、通知内容。甲方将要与大商集团锦州百货大楼有限公司签订正式的《租赁合同》“太阳广场项目尚未竣工、验收，甲方尚未取得《商品房销售(预售)许可证》，尚未进行商品房面积实测，尚未进行初始登记，故此甲方应在《租赁合同》签订及工程竣工、综合验收、取得《商品房销售(预售)许可证》进行初始登记之日起三日内通知乙方上述相关事宜，否则视为甲方违约(甲方须将《租赁合同》原件交付给乙方一份)若由于其他方主张权利或涉法涉诉案件致使乙方认购商业用房被诉讼保全，则甲方有义务当日通知乙方。乙方认购商业用房装修完毕甲方有义务当日通知乙方2、通知方式:分别以电话、短信形式，电话号码为:155××******姓名:张宏，身份证号码:2107031972********，以及以电子邮件形式将相关信息发送至353×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱。六、租赁协议的约定及履行：4、租金的标准、收取与交纳租金标准执行甲方与大商集团锦州百货大楼有限公司约定的租金标准。大商集团锦州百货大楼有限公司预先支付给甲方的租金(叁仟万元)，由甲方将租赁房屋交付给大商集团锦州百货大楼有限公司之前按照乙方认购商业用房的相应租金一次性转交给乙方。此后大商集团锦州百货大楼有限公司交纳给甲方租金甲方在一日内将乙方相应租金转交给乙方。若甲方违反上述约定，乙方有权利进场收回房屋、停止相关各方对房屋的使用。5、甲方承诺大商集团锦州百货大楼有限公司完整租赁乙方所持有的全部商铺。6、在不违反上述款项前提下，乙方无条件执行甲方与大商集团锦州百货大楼有限公司签订的《租赁合同》，包括租金及租赁期限。九、甲方违约责任：1、甲方迟延履行本协议约定的各项义务，按合同总价款的日万分之五承担违约金。2、甲方违反本合同约定及法律规定致使乙方无法取得所认购商业用房的房屋所有权及土地使用权，甲方需返还乙方已付购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。3、合同履行中，任何一方违约，有约从约，未约定的，违约方需向守约方支付损失。2016年6月15日，被告宝地公司(甲方)与大商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定了房屋的基本状况、租赁期限、开业期限、续租、租金、定金及费用、装修、物业管理、房屋使用、甲方的陈述和保证、乙方的陈述和保证、违约责任合同的终止、房屋的返还、保险、不可抗力、保密、争议解决、通告及送达、合同生效及其他等条款。其中该合同4.1.3租金标准为:计租日起五个租赁年度内按计租建筑面积1.2元/㎡/天计算，自开业第六个租赁年度起环比递增，按租金标准每三个租赁年度环比递增3％计租。4.3.1租金从计租日起上打租交付，第一和第二个租赁年度内，租金每一个月支付一次。即乙方应于每月1日后五个工作日内支付当月租金。从第三个租赁年度开始，租金每三个月支付一次。即乙方应于每年1月1日后五个工作日内、4月1日后五个工作日内、7月1日后五个工作日内、10月1日后五个工作日内支付三个月租金最后一期租金未满三个月的，乙方于合同终止后五个工作日内，按实际承租天数向甲方支付租金。4.4.1甲方应在支付日期十日前向乙方提供由税务部门监制的合法有效的租金发票作为收款凭证。若甲方迟延提供发票，乙方有权相应顺延支付日期直至收到合法有效的发票为止，且不承担任何违约责任。2017年11月22日，宝地公司（甲方）与大商公司（乙方）及购物中心签订《乙方合同主体变更的补充协议》。约定：宝地公司同意大商公司将《房屋租赁合同》中的大商公司变更为购物中心，并将合同中的全部权利和义务一并转让。2018年2月13日，宝地公司（甲方）与购物中心（乙方）签订房屋交付确认书。约定：租赁房屋交付日期为2018年2月13日；房屋租期按交付日起算。2019年9月20日，宝地公司（甲方）与购物中心（乙方）签订协议书。约定：一、乙方承租B区物业降租事宜：1、甲乙双方于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》中第4.1.3条租金标准约定:“计租日起五个租赁年度内计租建筑面积1.2元/㎡/天计算，自开业第六个租赁年度起环比递增，按租金标准每三个租赁年度环比递增3％计租”。现经甲乙双方协商，同意自2019年11月1日起至2038年2月12日止，对乙方承租的宝地太阳广场综合体项目中的B区物业租金标准进行调整，调整后为:依据上述“《房屋租赁合同》中第4.1.3条租金标准”计算的应付租金每年减少租金壹仟伍佰万元整(1500万元)本协议签订后双方此前关于租金标准的相关约定，均以本协议约定为准。除此之外，乙方不再向甲方支付其他任何固定及浮动租金。2、《房屋租赁合同》第4.3.1条款中关于“从第三个租赁年度开始，租金每三个月支付一次。”的约定，变更为:在2019年12月1日起的十个工作日内须支付年租金(叁仟万元整)，以后剩余租期内，仍按“《房屋租赁合同》第4.3.1条款”执行。4.1固定租金:从计租日起，第13年年租金为:壹仟伍佰万元整(1500万元);第4—5年每年租金为:贰仟万元整(2000万元)第610年每年租金为:贰仟伍佰万元整(2500万元);第11-15年租金递增10％，递增后每年租金为:贰仟柒佰伍拾万元整(2750万元);第16年至合同期结束租金递增10％，递增后每年租金为:叁仟零贰拾伍万元整(3025万元)。5.1固定租金:在《租赁合同》签订后10天内，首次支付两个租赁年度的租金;自第三个租赁年度起，租金按每季度支付一次，即季度首月支付。2019年9月20日，宝地公司（甲方）与购物中心（乙方）签订补充协议。约定：租赁合同中第4.1.3条租金标准约定:“计租日起五个租赁年度内计租建筑面积1.2元/㎡/天计算，自开业第六个租赁年度起环比递增，按租金标准每三个租赁年度环比递增3％计租”。现经甲乙双方协商，同意自2019年11月1日起至2038年2月12日止，对乙方承租的宝地·太阳广场综合体项目中的B区物业租金标准进行调整，调整后为:依据上述租赁合同中第4.1.3条租金标准计算的应付租金每年减少租金壹仟伍佰万元整(1500万元)。本协议签订后双方此前关于租金标准的相关约定，均以本协议约定为准。除此之外，乙方不再向甲方支付其他任何固定及浮动租金。二、租金支付：租赁合同中第4.3.1条款中关于“从第三个租赁年度开始，租金每三个月支付一次。”的约定，变更为:在2020年1月10日前须支付租金(叁仟万元整)，以后剩余租期内，仍按租赁合同第4.3.1租金的支付条款执行。2019年9月20日，宝地公司以以房抵债方式，将锦州市古塔区“太阳广场”B区四层三个商铺和五层四个商铺，具体门牌号为锦州市古塔区中央大街二段138#楼138号、144号、157号、170号、171号、172号、169号共计1526.4平米抵债给了乔庆山，乔庆山对此部分也实际进行了出租。乔庆山为诉争的58户房屋办理了产权证书。故至2019年9月23日乔庆山实际出租面积为19609.54平米+1526.4平米=21135.94平米。2019年9月23日，乔庆山为宝地公司出具承诺书，内容为：“本人乔庆山承诺2020年在税务局能开票的情况下，第一时间给宝地集团开票”。宝地公司于2019年11月4日共为购物中心出具增值税发票六张。2020年5月15日，宝地公司（甲方）与购物中心（乙方）签订《免除疫情期租金的协议书》。约定：鉴于全国爆发的新冠××疫情，考虑疫情期间乙方的经营困难，经双方友好协商，现依据双方于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》及2019年9月20日签订的《补充协议》中约定的租金标准，甲乙双方就免除2020年疫情期间的租金事宜，达成协议如下:一、甲方同意以双方2019年9月20日签订的《补充协议》中约定的租金标准为依据，在此基础上同意免除疫情期间租金，明细如下:1、免除2020年1月24日至2020年2月29日期间租金，金额2530375.56元;2、减半收取2020年3月1日至2020年4月30日租金，金额2143790.41元;3、免除2020年5月1日至2020年6月30日餐饮娱乐、教育功能业态租金，金额1378182.64元;二、除本协议约定外，其他未约定事宜仍以甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及全部《补充协议》为准。另查明，宝地公司在庭审中陈述，其虽与购物中心签订了《免除疫情期租金的协议书》及《补充协议》，如乔庆山同意执行该协议，宝地公司可以按上述协议约定的租金数额给付乔庆山租金；如其不同意，仍执行1.2元/㎡/天的租金。乔庆山不同意按照宝地公司与购物中心签订的《免除疫情期租金的协议书》及《补充协议》约定的价格执行。再查明，2020年10月10日，乔庆山与宝地公司按1.2元/㎡/天标准计算给付租金形成对账单。主要内容为：2018年2月13日-2019年2月12日租赁天数365天，按1.2元/㎡/天，20041.60平米计算，应付租金8778220.80元。其中2018年6月8日已付租金10000000元，2018年6月15日已付租金500000元，2018年6月21日已付租金500000元，2018年7月5日已付租金4270000元，2018年9月26日已付租金933320元（银河广场楼房）；2019年2月13日-2019年9月22日租赁天数222天，按1.2元/㎡/天，20041.60平米计算，应付租金5339082.24元，其中2019年9月23日已付租金10943400（太阳广场商铺）；2019年9月23日-2020年2月12日，租赁天数,143天，按1.2元/㎡/天，21135.94平米计算，应付租金3266927.30元；2020年2月13日-2020年11月12日，租赁天数274天，按1.2元/㎡/天，21135.94平米计算，应付租金6949497.07元；2020年9月17日已付租金3303964.14元（经双方协商原购房协议差价款抵顶租金），尚欠租金3243043.28元。综上，截止2020年9月17日，宝地公司应付租金24693727.42元，已付租金21450684.14元，尚欠乔庆山租金3243043.28元。上述事实，有乔庆山与宝地公司签订的《认购协议书》；宝地公司与大商公司签订的租赁合作框架协议、补充协议、房屋租赁合同；宝地公司与大商公司、购物中心签订的乙方主体变更的补充协议；宝地公司与购物中心签订的协议书、补充协议、房屋交付确认书、免除疫情期间租金的协议书；乔庆山所有的不动产权证书、乔庆山的承诺书、宝地公司出具的增值税专用发票、银行付款凭证、乔守山出具的收条、对账单以及当事人的陈述、庭审笔录载卷为凭，并经庭审质证，应予采信。本院认为，乔庆山与宝地公司签订的《认购协议书》、宝地公司与大商公司签订的《租赁合作框架协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同、协议。宝地公司与大商公司签订《房屋租赁合同》后，经与大商公司、购物中心协商后，将该合同的全部权利义务转让给该租赁房屋的实际经营者购物中心，并由购物中心履行租赁合同，并不违法法律规定，亦未侵害乔庆山的权利。故乔庆山请求确认宝地公司与大商公司、购物中心签订的《乙方主体变更的补充协议》为无效协议的请求，无事实和法律依据，该请求不能成立；宝地公司此后与购物中心签订的协议书、补充协议、房屋交付确认书、免除疫情期间租金的协议书亦应为有效协议。各方当事人均应诚实信用履行上述合同、协议。本案争议的焦点为：一、宝地公司、大商公司是否应当给付乔庆山房屋租赁费的差价款440.57万元。二、宝地公司是否应当给付乔庆山2020年2月-2023年的租金3471.57万元及利息。三、乔庆山是否应当为宝地公司出具收取房屋租金部分发票。关于第一个焦点，宝地公司、大商公司是否应当给付乔庆山房屋租赁费的差价款440.57万元问题。经查，宝地公司与大商公司于2016年1月19日签订的租赁合作框架协议，约定租金标准为开业五年内按建筑面积1.2元/㎡/天；同日签订的补充协议，约定租金标准为开业五年内按建筑面积1.5元/㎡/天。上述租赁合作框架协议及补偿协议均系形成与宝地公司与乔庆山签订的《认购协议书》之前。该租赁合作框架协议及补偿协议应系宝地公司与大商公司对将要租赁的房屋前期协商。在2016年6月15日，宝地公司与大商公司签订的正式《房屋租赁合同》中，约定的租金标准为“计租日起五个租赁年度内按计租建筑面积1.2元/㎡/天计算”，即宝地公司与大商公司约定的租金标准为1.2元/㎡/天。现乔庆山要求按1.5元/㎡/天给付差价款440.57万元，根据乔庆山与宝地公司签订的《认购协议书》鉴于部分：“2、甲方与大商集团锦州百货大楼有限公司于2016年1月19日签订了《租赁合同框架协议》(附件2-《租赁合同框架协议》)，租赁期限20年(相关权利义务最终以正式的《租赁合同》为准)，租赁范围涵盖本次乙方购买的部分”。第六条第4项：“租金的标准、收取与交纳租金标准执行甲方与大商集团锦州百货大楼有限公司约定的租金标准”。综上，乔庆山在与宝地公司签订《认购协议书》时，已认可相关权利义务最终以宝地公司与大商公司正式的《租赁合同》为准，且租金标准执行宝地公司与大商公司约定的租金标准。而宝地公司与大商公司约定的最终租金标准为1.2元/㎡/天，在合同实际履行过程中，宝地公司亦是按照1.2元/㎡/天给付的租金，故乔庆山要求按1.5元/㎡/天给付差价款440.57万元的诉讼请求不能成立。关于大商公司是否承担给付责任一节，因乔庆山并未与大商公司签订房屋租赁合同，其在与宝地公司签订的《认购协议书》中已明确约定租金的标准、收取与交纳租金标准执行宝地公司与大商公司约定的租金标准。宝地公司与大商公司经协商，已将该合同的全部权利转让给购物中心，因乔庆山并未与大商公司及购物中心形成租赁关系，故乔庆山要求大商公司承担给付租金的义务，无事实和法律依据，该诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点，宝地公司是否应当给付乔庆山2020年2月-2023年的租金3471.57万元及利息问题。根据宝地公司与大商公司签订的房屋租赁合同第4.1.3租金标准约定:计租日起五个租赁年度内按计租建筑面积1.2元/㎡/天计算。；4.3.1约定：租金从计租日起上打租交付，第一和第二个租赁年度内，租金每一个月支付一次。即乙方应于每月1日后五个工作日内支付当月租金。从第三个租赁年度开始，租金每三个月支付一次。乔庆山要求宝地公司给付2020年2月至2023年的租金3471.57万元一节，因宝地公司与大商公司约定第三年租金给付期限为每三个月支付一次，根据该约定，宝地公司应给付乔庆山2020年2月11日至2020年11月12日租金。故乔庆山要求宝地公司给付2020年11月12以后的租金，违反了双方合同约定的内容，该请求于法无据，本院不予支持。虽宝地公司与购物中心签订了《免除疫情期租金的协议书》，但宝地公司仍同意按照原来的房屋租赁合同所约定的标准即1.2元/㎡/天计算租金，系其对自己权利的处分，本院予以准许。现根据2020年10月10日，乔庆山与宝地公司达成的对账单，能够认定宝地公司截止至2020年9月17日宝地公司尚欠乔庆山租金3243043.28元。宝地公司未按约定给付乔庆山租金系违约行为，其应承担逾期付款的违约责任。故乔庆山请求宝地公司给付尚欠租金部分利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第三个焦点，乔庆山是否应当为宝地公司出具收取房屋租金部分发票问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”；《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。依照上述规定，出租人在收取承租人租金后应当依据税法的相关规定向承租方开具发票。本案中，乔庆山2019年9月23日为宝地公司出具了承诺书，其应按照承诺书的约定，有义务为宝地公司开具案涉租金的发票。故宝地公司请求乔庆山为其开具发票的抗辩理由符合法律规定，该抗辩理由成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州宝地建设集团有限公司于本判决生效后10内给付原告乔庆山租金3243043.28元，并从2020年9月17日起至给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、原告乔庆山于本判决生效后10内向被告锦州宝地建设集团有限公司移交税务机关开具的涉及本房屋租赁合同收取租金部分的税务专用发票；上述一、二款同时执行。三、驳回原告乔庆山要求被告大商集团锦州百货大楼有限公司、大商锦州锦绣前程购物中心有限公司给付租金的诉讼请求；四、驳回原告乔守山其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237407元，由原告乔守山发的负担204367元；由被告锦州宝地建设集团有限公司负担33040元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  于宏伟审判员  李宇辉审判员  王金业二〇二〇年十月二十三日法官助理杨艳洲书记员高俊格