江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异45号案外人：杨菊香，女，汉族，1964年9月17日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：范培军，江苏常金律师事务所律师。申请人：江苏儒林建设工程有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街**。法定代表人：许延清，该公司总经理。被申请人：常州金坛汇鑫置业有限公司，，住所地常州市金坛区长荡湖花苑****法定代表人：吴国中，该公司总经理。本院在执行申请人江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林建设公司）与被申请人常州金坛汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）财产保全一案过程中，案外人杨菊香向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：申请人儒林建设公司向常州仲裁委员会申请财产保全，请求对被申请人汇鑫公司银行存款2400万元予以冻结或对其相应价值的财产予以查封。2019年4月9日，常州仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。本院经审查于2019年4月10日作出（2019）苏04财保29号民事裁定：冻结被申请人汇鑫公司银行存款2400万元或查封、扣押其相应价值的财产；案件申请费5000元，由申请人儒林建设公司负担。根据该民事裁定，本院于2019年4月29日向常州市不动产登记交易中心金坛分中心送达（2019）苏04执保41号协助执行通知书，要求协助查封汇鑫公司开发的坐落于金坛区长荡湖花苑5幢24号房产（以下简称24号商品房）、26号房产（以下简称26号商品房）、28号房产（以下简称28号商品房）等不动产，查封期限为三年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。2020年3月16日，本院根据申请执行人儒林建设公司的申请，以（2020）苏04执47号立案执行常仲裁字第0098号儒林建设公司与汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案仲裁裁决。案外人杨菊香向本院异议请求：解除对26号商品房的查封，中止对该不动产的执行。事实与理由：2013年5月24日，杨菊香、杨新平姐弟二人共同与房地产开发商汇鑫公司签订商品房买卖合同一份，房屋坐落于长荡湖花苑5幢乙单元15号房。2017年3月21日，杨菊香与杨新平二人为了明确各自的产权份额于当日由杨菊香与汇鑫公司就涉案房屋重新签订商品房买卖合同一份，房屋坐落于长荡湖花苑5幢乙单元15号房，房屋公安编号现为26号。2017年3月24日，杨菊香已向税务机关缴纳了相应的契税和印花税，房屋已由杨菊香自2014年起占有使用至今。杨菊香认为：1、杨菊香在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，已经按照合同约定支付全部合同价款，所购房屋用于居住并使用至今。2、参照有关法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。3、由于被执行人迟迟拖延给杨菊香办理房屋过户手续，造成房屋未能及时过户的原因属于非买受人原因。杨菊香为支持其异议请求提供下列证据：一、杨菊香与曹忠卫的结婚证、金坛市五叶镇湖头村委湖头村527号居民户口簿；二、常州市金坛区儒林镇湖头村村民委员会、常州市公安局儒林派出所的证明；三、2013年5月24日签订的备案号为xxx的商品房买卖合同；四、2017年3月21日签订的备案号为xxx的商品房买卖合同；五、汇鑫公司于2020年8月28日出具的证明、杨新平于2020年9月2日出具的证明；六、汇鑫公司于2020年9月10日出具的证明；七、杨菊香、杨新平出具的金坛长荡湖花苑5幢14号、15号、16号房屋购房款交付明细；八、汇鑫公司于2013年5月24日出具的收款收据（150万元），2013年5月22日号码为50724999的江苏江南农村商业银行进账单、汇鑫公司于2013年5月21日出具的收款收据（20万元）、银联商务交易单（20万元），汇鑫公司于2013年5月15日出具的收款收据（12万元），2013年5月27号码为50725007的江苏江南农村商业银行进账单、银联商务交易单（118万元）；九、汇鑫公司于2013年9月2日出具的收款收据（140万元），2013年9月22日号码为53031113的江苏江南农村商业银行进账单、银联商务交易单（6万元），2013年9月3日号码为53030932的江苏江南农村商业银行进账单、银联商务交易单（12万元）、银联商务交易单（120万元）、中国农业银行股份有限公司常州儒林支行银行卡交易明细清单（账号户名杨新平）；十、2017年3月21日银行现金解款单；十一、汇鑫公司银行账户流水清单；十二、汇鑫公司于2017年3月22日开具的编号为NO04791214的江苏省增值税普通发票；十三、编号为（165）苏地现07517828的税收缴款书；十四、中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市五叶营业所出具的杨新平账户对账单（水费）；十五、常州金坛汇鑫物业经营管理有限公司出具的收据（电费）；十六、汇鑫公司出具的新编门牌对照表、长荡湖花园楼层情况说明；十七、杨菊香于2020年7月18日出具的情况说明、常州市金坛区不动产登记申请书；十八、常州市不动产登记交易中心金坛分中心出具的常州市金坛区不动产登记信息查询证明。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明：杨菊香与杨新平系姐弟关系。2013年5月24日，买受人杨菊香、杨新平与出卖人汇鑫公司签订一份备案号为xxx的商品房买卖合同，约定买受人杨菊香、杨新平向汇鑫公司购买施工编号为长荡湖花苑5幢乙单元15号预售商品房，该商品房建筑面积为133.88平方米，单价为每平方米7170.6元，价款总金额为959999.93元；总金额960000元，在2013年5月24日前支付；出卖人应当在2014年4月30日前依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。2017年3月21日，买受人杨菊香与出卖人汇鑫公司签订另一份备案号为xxx的商品房买卖合同。合同第一条、第二条约定，汇鑫公司以出让方式取得位于金坛区儒林镇湖头桥东侧、北干河北侧地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，现定名长荡湖花苑；买受人杨菊香购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为坛（2013）房预售证第（013）号。合同第三条约定，买受人购买的商品房为施工编号长荡湖花苑5幢乙单元15号房，该商品房的用途为商业，建筑面积133.88平方米。合同第五条约定计价方式与价款为，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7170.6元，总价款959999.93元。合同第七条约定面积确认及面积差价处理为，在该房屋交付时，房屋建筑面积等均以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以交付时测绘报告面积为准，单价不变，总价多退少补。合同第八条约定付款方式及期限为，一次性付款，总金额960000元，在2017年3月21日前支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年4月30日前依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。关于上述二份商品房买卖合同，除备案号、买受人、付款期限、签订时间存在差异外，其余内容和合同形式基本相同。除杨菊香请求排除涉案执行所依据的上述商品房买卖合同外，买受人杨菊香、杨新平还分别与出卖人汇鑫公司另行签订二份商品房买卖合同。一、2013年5月24日，买受人杨新平与出卖人汇鑫公司签订一份备案号为xxx的商品房买卖合同，约定杨新平向汇鑫公司购买施工编号为长荡湖花苑5幢乙单元14号预售商品房，该商品房建筑面积为133.04平方米，单价为每平方米7291.04元，价款总金额为969999.96元；总金额970000元，在2013年5月24日前支付；出卖人应当在2014年4月30日前依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该商品房的公安编号为长荡湖花苑5幢24号。由此，杨新平向本院提出书面异议，请求解除对24号商品房的查封，本院以（2020）苏04执异46号立案审查。二、2013年5月24日，买受人杨菊香与出卖人汇鑫公司签订一份备案号为xxx的商品房买卖合同，约定杨菊香向汇鑫公司购买施工编号为长荡湖花苑5幢乙单元16号预售商品房，该商品房建筑面积为133.04平方米，单价为每平方米7291.04元，价款总金额为969999.96元；总金额970000元，在2013年5月24日前支付；出卖人应当在2014年4月30日前依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该商品房的公安编号为长荡湖花苑5幢28号。由此，杨菊香向本院提出书面异议，请求解除对28号商品房的查封，本院以（2020）苏04执异47号立案审查。关于上述长荡湖花苑5幢乙单元14号、15号、16号的商品房买卖，杨菊香、杨新平确认，其姐弟二人共同支付该14号、15号、16号商品房价款计2923051.20元。且在房屋交付后，该三套房屋的电费由杨菊香支付，水费由杨新平支付。在合同履行中，买卖双方确认该三套商品房的实际结算价款计2923051.20元。其一、2013年5月15日，出卖人汇鑫公司收到买受人支付的购房价款12万元；2013年5月22日，汇鑫公司收到买受人支付的购房价款20万元；2013年5月27日，汇鑫公司收到买受人支付的购房价款118万元。对于收到价款合计150万元，汇鑫公司于2013年5月24日向买受人杨菊香、杨新平开具了收据，并记载收款事由为“长荡湖花苑5-乙-14、15、16”。其二、2013年9月2日，出卖人汇鑫公司收到买受人支付的购房价款2万元；2013年9月3日，汇鑫公司收到买受人支付的购房价款132万元；2013年9月22日，汇鑫公司收到买受人支付的购房价款6万元。对于收到价款合计140万元，汇鑫公司于2013年9月2日向买受人杨新平开具了收据。其三，2017年3月21日，买受人杨菊香向出卖人汇鑫公司支付购房价款23051.2元。2017年3月22日，汇鑫公司开具号码为NO04791214的江苏增值税普通发票，载明：购买方为杨菊香，货物或应税劳务、服务名称为长荡湖花苑，规格型号为5-26，数量为137.55平方米，单价为7161.49元，价税合计为986316.03元。2017年3月24日，杨菊香就26号商品房缴纳契税、印花税计30044.39元。从2016年起，杨新平支付涉案房屋的水费。从2017年起，杨菊香支付涉案房屋的电费。汇鑫公司出具的新编门牌对照表载明，长荡湖花苑房屋建筑编号与房屋公安编号的对应关系为：5-乙单元14号对应5幢24号，5-乙单元15号对应5幢26号，5-乙单元16号对应5幢28号。2017年3月28日，汇鑫公司向常州市金坛区房地产管理处出具长荡湖花苑楼屋情况说明：兹有杨菊香购买汇鑫公司长荡湖花园5幢26号，该房屋总建筑为3层。2020年7月18日，杨菊香向本院书面陈述，关于其购买26号商品房一事，在2017年3月24日税费交完后，本人和其弟杨新平曾多次向汇鑫公司要求办理过户，但汇鑫公司一直拖延，同时二人也想把该房后面房屋买下来，但汇鑫公司一直以前后房屋一起办为由拖延办理，造成房屋未能办理不动产登记的原因是由于汇鑫公司拖延办理，本人不存在任何过错。2020年8月28日，汇鑫公司向本院证明，2013年5月24日，汇鑫公司与杨菊香、杨新平签订一份商品房买卖合同，约定由杨菊香、杨新平购买金坛区长荡湖花苑5幢乙单元15号房；2017年杨菊香、杨新平姐弟二人自行协商由杨菊香购买二间，杨新平购买一间，所以在2017年3月21日由杨菊香与本公司重新签订商品房买卖合同一份，并重新办理合同备案，本公司不存在一房二卖。2020年9月2日，杨新平向本院书面陈述，2013年5月24日杨新平与杨菊香二人共同与汇鑫公司签订一份商品房买卖合同，购买金坛区长荡湖花苑5幢乙单元15号房，当时其姐弟二人约定共同购买；到2017年二人又重新商量由杨菊香购买2间，杨新平购买一间，所以在2017年3月21日由杨菊香与汇鑫公司签订商品房买卖合同一份，并办理重新备案，汇鑫公司不存在一房二卖。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房地产开发企业汇鑫公司与买受人杨菊香在涉案查封前签订的备案号为xxx的商品房买卖合同合法有效，施工编号为长荡湖花苑5幢乙单元15号的商品房系由杨菊香一方购买。该房的施工编号长荡湖花苑5幢乙单元15号与公安编号长荡湖花苑5幢26号相对应，两者系指称同一商品房。在涉案查封前，通过买卖双方结算，买受人杨菊香已付清26号商品房的购房价款，并已合法占有26号商品房。杨菊香陈述由于汇鑫公司拖延导致未办理26号商品房的不动产转移登记，故可以认为未办理该不动产过户登记并非买受人杨菊香自身原因。综上所述，买受人杨菊香就26号商品房依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对常州市金坛区长荡湖花苑5幢26号不动产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 王 星二〇二〇年十月十二日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢