新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0105民初1468号   原告（反诉被告）：李睿，女，1964年12月24日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托代理人：王陇珍，陕西沃特律师事务所律师。   委托代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。   被告（反诉原告）：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路西11巷**。   法定代表人：王钊，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：李煜，男，该公司法务，住乌鲁木齐市。   原告（反诉被告）李睿与被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司（以下简称盛世俊景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李睿的委托诉讼代理人王陇珍，被告（反诉原告）盛世俊景公司的委托诉讼代理人李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）李睿向本院提出诉讼请求：1．判决解除双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及《商品房买卖合同》；2．判决被告一次性返还原告已付购房款本金898,229元及承担898,229元赔偿责任；3．判决本案财产保全费5,000元、保全责任险保单费3,700元由被告承担。事实和理由：2017年8月3日，原告与被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区恒大绿洲商住小区二期××号房。合同签订后，原告已累计支付购房款898,229元。2019年8月，被告向原告寄发《挞定通知》单方解除《商品房买卖合同》，另行销售。经查询，被告在此前已将案涉房屋网签出卖给第三人，后实际交付第三人居住。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”规定，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。   被告（反诉原告）盛世俊景公司辩称，本案系原告违约造成的合同解除，原告应当承担全部责任。2017年8月3日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，该合同第4条约定，原告应在2018年7月30日之前足额支付897,322元。在2018年7月30日履行期届满，原告没有按照约定足额支付履行付款义务，经被告多次催要，原告于2018年8月11日向被告支付房款30万元及违约金360元，并承诺尽快支付剩余房款，但经被告再次催告，在2018年8月14日书面催告后，原告并未履行合同义务。因此，原告的行为构成违约，其应当承担全部违约责任。根据《合同补充协议》第4条约定，原告需按照约定支付楼款，否则每逾期一天，原告需按照未付房款的总金额的万分之一向被告支付违约金，原告逾期180天没有支付全部房款，被告单方有权解除《商品房买卖合同》，原告按已付房款的50%向被告支付违约金，该房屋归被告所有。在合同履行中，原告多次逾期，被告也多次催要并告知原告逾期付款的法律后果，但原告均不予以理会，自2018年7月30日至2019年5月12日，原告逾期付款已经达286日，被告有权按照合同约定解除与原告签订的合同，对涉案房屋另行出售。因此，合同解除完全系原告的违约行为构成，原告应承担全部责任。原告认为被告在与其解除合同前将涉案房屋网签出售给第三人，其应当承担举证责任，如举证不能则应当承担相应的法律后果，同时原告的主张系虚假称述，对其主张不应予以支持。   被告（反诉原告）盛世俊景公司提出反诉请求：1．判令解除原、被告双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金179,645.8元（按被告已付房款的20%进行计算）。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及《商品房买卖合同》，李睿向盛世俊景公司购买原告开发的恒大绿洲二期第12幢31层1单元3103号房屋。《商品房买卖合同》约定，李睿付款方式为分期付款：2017年8月3日前支付首期房款139,553元（不含定金）、2017年10月30日前付清149,553元、2018年1月30日前付款149,553元、2018年4月30日前付款149,553元、2018年7月30日前付清897,322元；李睿必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天须按未付款总金额的万分之一向盛世俊景公司支付违约金，如李睿逾期180天仍未按约定全额支付的，盛世俊景公司有权单方解除《商品房买卖合同》，李睿按已付款50%向原告支付违约金，该房屋归盛世俊景公司所有。但李睿在合同履行中，自2018年7月30日开始未按约支付第四笔剩余房款597,305元；至2019年5月12日，李睿仍未按约向盛世俊景公司支付拖欠的房款，其逾期天数已达286天。根据合同约定，盛世俊景公司有权解除合同，并要求李睿承担逾期支付房款的违约金10,751.5元（以未付款总金额597,305元为基数，按每日万分之一，自2018年7月30日计算至2019年1月26日进行计算）及违约金449,114.5元（已付款的50%）。综上，李睿的违约行为已给盛世俊景公司造成了重大损失，故提起反诉。   原告（反诉被告）李睿针对盛世俊景公司的反诉请求答辩称，本案中，盛世俊景公司存在三项重大、根本违约行为：即将案涉房屋出卖给李睿后又擅自将房屋所在楼宇整体抵押给中信银行乌鲁木齐分行、未依约在案涉合同生效日30日内办理房屋备案登记、将案涉房屋出卖给李睿后未经依法解约又擅自将该房屋另售案外人魏华并已交付。盛世俊景公司的前述行为，直接导致李睿的合同目的完全不能实现。因此，李睿同意解除案涉房屋《商品房认购书》及《商品房买卖合同》；同时，依法应由盛世俊景公司向李睿承担返还已付购房款898,229元并承担898,229元的赔偿金的违约责任。盛世俊景公司2019年8月21日才首次向李睿出示经其盖章承诺的《商品房买卖合同》原件，即盛世俊景公司关于该合同的承诺的意思表示自2019年8月21日才到达李睿，对其最后一笔款项若未能按期支付发生解约等责任才首次知悉。鉴于盛世俊景公司的上述重大、根本违约行为在先，无权主张由李睿向其支付违约金，其反诉请求于法无据，请求法院依法驳回全部反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对李睿提交的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、收据、《挞定通知》、申通快递公司客服提供的邮件详情单、（2020）新0105财保81号民事裁定书、新疆增值税电子普通发票的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，对被告盛世俊景公司提交的《商品房买卖合同》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年8月3日，甲方（出卖人）盛世俊景公司与乙方（买受人）李睿签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》，约定李睿自愿以单价9,895.02元/平方米，总价1,495,534元认购乌鲁木齐恒大绿洲-二期楼盘××房屋，房屋建筑面积151.14平方米。乙方同意签署本认购书时支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2017年8月3日前支付首期房款139,553元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2017年10月30日前支付149,553元，2018年1月30日前支付149,553元，2018年4月30日前支付149,553元；2018年7月30日前支付元897,322元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，出卖人盛世俊景公司与买受人李睿签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落乌鲁木齐恒大绿洲商住小区二期××房屋，房屋单价、总价、面积、付款时间和金额与《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中确认的信息一致，并约定如李睿未按合同约定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，按日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，盛世俊景公司有权解除合同，出卖人解除合同的，李睿按累计应付款的1%支付违约金。合同第24条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。合同附件五补充协议第四条第2项约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。《商品房买卖合同》签订当日，李睿向盛世俊景公司交纳首期款149,553元（含定金1万元）、办证费80元。2017年10月30日，李睿向盛世俊景公司交纳购房款149,553元、47元；2018年1月31日，李睿向盛世俊景公司交纳购房款149,553元；2018年5月3日，李睿向盛世俊景公司交纳购房款149,523元、违约金30元；2018年8月11日，李睿向盛世俊景公司交纳购房款30万元、违约金360元。   2019年8月17日，盛世俊景公司向李睿邮寄送达《挞定通知》，载明：“阁下于2017年7月30日与我司签订了《商品房买卖合同》，购买了乌鲁木齐市恒大绿洲二期项目××房，依据合同第七条的约定，阁下须于2018年7月30日前到我司支付到期款597,305元，否则我司按照合同第八条的约定及相关法律规定，视为阁下放弃购买该房屋，可单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。截止发函之日，阁下已逾期286天，期间仍未按照《商品房买卖合同》第七条的约定期限支付购房款，也未与我司办理任何手续违反了合同的上述约定。鉴于此，我司特致函阁下：我司将按合同第八条的约定及相关法律规定单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司2019-5-12”。李睿于2019年8月18日收到《挞定通知》。   另查明，2019年5月29日，盛世俊景公司将涉案房屋出售给案外人魏华，并收取魏华缴纳的首期房款（含定金）197,997元，2020年3月23日涉案房屋备案至魏华名下。李睿向本院申请诉前保全，本院于2020年4月27日作出（2020）新0105财保81号民事裁定书李睿缴纳保全费申请否5,000元，支出财产保全责任保险费3,700元。   本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告双方于2017年8月3日签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行。《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》系涉案商品房买卖的预约合同，原、被告双方于签订认购书当日签订了《商品房买卖合同》且盛世俊景公司已经收受了购房款，认购书中的内容已被双方签订的正式的商品房买卖合同所替代，故《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》已无须解除。本案双方均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以确认。   本案的争议焦点为：1．在合同履行过程中，违约方如何确认；2．盛世俊景公司是否应当向李睿返还已缴纳房款898,229元及承担898,229元的赔偿责任，李睿是否应当向盛世俊景公司支付违约金179,545.8元。   一、针对第一个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。李睿认为盛世俊景公司将涉案房屋出卖给李睿又抵押给中信银行乌鲁木齐分行、未在《商品房买卖合同》生效30日内向房管部门备案登记以及将涉案房屋在合同尚未依法依约解除的情况下另行出售给案外人魏华。盛世俊景公司认为李睿未按照合同约定支付购房款且逾期超过180天，构成违约。本案中，李睿确未按照合同约定的付款时间支付购房款，逾期时间超过180日，盛世俊景公司享有合同解除权，盛世俊景公司在销售涉案房屋的过程中未按照《商品房买卖合同》的约定在合同生效30日内向房管部门备案登记，且其向李睿送达的《挞定通知》落款日期虽为2019年5月12日，但实际送达日期为2019年8月18日，而盛世俊景公司在解除合同通知未到达李睿的情况下与2020年5月29日将涉案房屋出售他人并收取的购房款，故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为。   二、针对第二个争议焦点，盛世俊景公司是否应当向李睿返还已缴纳房款898,229元及承担898,229元的赔偿责任，李睿是否应当向盛世俊景公司支付违约金179,545.8元的问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。盛世俊景公司收取购房款共计898,229元，应当向李睿返还，对李睿要求盛世俊景公司返还购房款898,229元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”李睿认为盛世俊景公司存在上述违约情形故要求解除合同并由盛世俊景公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，盛世俊景公司认为未按照约定按期缴纳剩余房款，按照合同约定可以单方解除合同并按照李睿已付款50%主张违约金，在本案中仅主张已付款20%的违约金。鉴于双方在履行合同中均存在违约行为，对于盛世俊景公司要求按照李睿已付款20%主张违约金的诉讼请求，本院不予支持，盛世俊景公司解除合同的通知自2019年8月18日到达李睿，李睿亦同意解除合同，故双方之间的《商品房买卖合同》于2019年8月18日解除，李睿逾期缴纳房款是事实，对于其要求盛世俊景公司承担赔偿责任的请求中，本院酌情仅支持双方解除合同后盛世俊景公司未及时退还房款应承担的占用资金期间的利息损失的赔偿责任，盛世俊景公司应当自2019年8月19日起以898,229元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）偿付利息至购房款实际清偿之日。   李睿申请诉前保全缴纳保全申请费5,000元，应当由盛世俊景公司负担，对李睿要求盛世俊景公司承担保全申请费5,000元的诉讼请求，本院予以支持。李睿在诉前保全中发生的保全担保费3,700元是李睿为实现诉讼财产保全目的，基于诉讼保全风险的不确定性而为自己提供诉讼保全担保所购买的财产保全责任险并支付保险费用，法律规定申请人申请诉讼保全可以以自己的财产或第三方的财产提供担保，该财产保全责任险的费用支出不属于必然产生的费用，故李睿要求盛世俊景公司承担保全责任保险费的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）李睿与被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于2017年8月3日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月18日解除；   二、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李睿返还购房款898,229元；   三、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李睿以898,229元为基数自2019年8月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）偿付利息购房款全部付清之日；   四、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李睿支付财产保全费5,000元；   五、驳回原告（反诉被告）李睿的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉标的1,805,158元，案件受理费21,046.42元（李睿已预交10,523.21元），减半收取10,523.21元，由原告（反诉被告）李睿负担5,257.82元，被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担5,265.39元。   反诉标的179,645.8元，案件受理费1,946.46元（盛世俊景公司已预交），由被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   王彩虹   二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 月 十 四 日   书  记  员   齐 敏