广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15864号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁燕仪，女，1973年11月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：家园（广州）酒店公寓管理有限公司，住所地广州市天河区大观南路****。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。上诉人梁燕仪因与被上诉人家园（广州）酒店公寓管理有限公司（以下简称家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人梁燕仪上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、八判项；2.撤销一审判决第四、五、六、七判项；3.支持梁燕仪一审全部诉请；4.驳回家园公司一审全部反诉请求；5.家园公司承担本案一、二审的受理费及反诉受理费。事实与理由：一、一审法院违反法定程序。（一）一审法院没有将梁燕仪的陈述、举证、质证及辩论意见准确、真实、全面地表述在一审判决中，严重损害了梁燕仪的诉讼权利及答辩效果，也误导二审法院及其他没有全面知悉本案事实及证据的单位和个人。（二）一审法院在本案一审庭审中没有归纳本案的争议焦点，更没有指引双方当事人围绕争议焦点进行举证及辩论。（三）一审判决说理简单模糊，逻辑矛盾且混乱。二、一审法院滥用自由心证且错用自由裁量权，分配举证责任不公、不当，枉顾事实与证据，选择性地采纳证据；一审法院认定事实不清且错误，对本案关键事实的认定相互矛盾，违反常情常理常识、法律和判决。（一）一审判决认定“梁燕仪在2019年8月1日发出《声明》给家园公司，故梁燕仪应当承担提前违约的违约责任”，但这明显与其第一判项相矛盾。事实上，梁燕仪自收到《声明》至2020年1月2日，一直没有书面回复梁燕仪“其同意《声明》”，并愿意将涉案房屋交还给梁燕仪，更一直实际控制涉案房屋。因此，《声明》不能证明梁燕仪违约。（二）“公安机关查封了涉案房屋”及公安机关的《复函》是梁燕仪行使不安抗辩权的直接证据。而且，家园公司必须承担涉案房屋被查封的全部责任、后果及善后事宜；在公安机关解封涉案房屋之前，家园公司不能将涉案房屋交还给梁燕仪，梁燕仪也不能接受涉案房屋。2019年9月23日，公安机关查封了涉案房屋。2019年9月26日上午，梁燕仪前往涉案房屋才知悉涉案房屋被查封，即家园公司恶意隐瞒公安机关查封了涉案房屋的事实。2020年4月3日上午本案一审第二次开庭，梁燕仪才知悉《复函》。（三）“梁燕仪扩大了涉案房屋的租金损失”纯属一审法院的主观臆断，没有任何事实依据，也与其第一判项“案涉《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除”相矛盾，更违反了常理常情常识、法律及判决。因此，梁燕仪要求在家园公司“确认房屋的安全性”之后才交接涉案房屋，合情合理合法。公安机关“于2019年9月28日将该房解封”，但这仅仅是公安机关对其查封涉案房屋的初步处理结果，后续是否还需要继续处罚责任人并不清楚。更为关键的是，梁燕仪多次催促家园公司立即前往公安机关办妥涉案房屋的“解封”手续，并反复强调梁燕仪只有在公安机关“解封”涉案房屋后才能接收涉案房屋。但家园公司却要挟梁燕仪必须自认“违约”，其才将涉案房屋交还给梁燕仪，家园公司恶意扩大损失。（四）家园公司一直实际控制涉案房屋。家园公司也是公安机关查处追责的对象，梁燕仪不可能知道涉案房屋的使用状况，更不可能打探公安机关查封涉案房屋的原因。（五）一审判决认定“梁燕仪‘停水停电’涉案房屋”没有任何事实依据。三、一审判决适用法律错误。综上，恳请二审法院依法改判。四、一审法院对于涉案房屋租赁合同是在何时解除没有明确的审理查明结果，只是判决认定涉案房屋租赁合同于2020年1月2日解除，由此可推知一审判决认定梁燕仪无理由提前解除涉案房屋租赁合同缺乏任何事实根据，一审法院对基础事实认定错误，判决结果错误。被上诉人家园公司二审答辩称：家园公司同意梁燕仪的第一项上诉请求，不同意其第2-5项上诉请求。一审判决认定事实清楚，合理合法、公平公正。梁燕仪在2019年8月1日向家园公司提出提前解除租赁关系，按照双方租赁合同的约定，梁燕仪提前收回房屋应当承担相应的违约责任，即向家园公司支付一个月租金作为违约金，同时要赔偿家园公司在房屋内投入的装修装饰及设施设备损失，家园公司租赁房屋时缴纳的2500元押金亦需向家园公司退回。梁燕仪于2020年1月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.家园公司按照每月2500元，支付广东省广州市白云区同和街道办同和路XX号XX公寓212室（以下简称212室）自2019年9月1日至2020年1月2日的租金10167元及其滞纳金（自应付未付的当月17日起，按照0.83元/天计算至清付之日）给梁燕仪；2.家园公司支付违约金2500元给梁燕仪；3.家园公司支付212室自2019年11月1日至2019年11月30日的管理费317.46元、自2019年10月1日至2019年10月31日的电费402.92元、自2019年10月1日至2019年10月31日的水费9.72元、自2019年10月1日至2019年10月31日的公摊费用36.54元，共766.64元给梁燕仪；4.家园公司支付梁燕仪因提起本案诉讼维权而产生的律师费7500元给梁燕仪；5.家园公司承担本案的一切诉讼费用。家园公司反诉请求法院判令：1.确认双方《房屋租赁合同》于2019年9月26日已解除；2.梁燕仪提前解除合同向家园公司支付违约金2500元；3.梁燕仪退还房屋押金2500元；4.梁燕仪支付装修装饰和设备设施搬迁等损失9186元；5.梁燕仪支付家园公司因本案诉讼维权而产生的律师费3000元；6.梁燕仪承担本案所有诉讼费。一审法院查明事实如下：梁燕仪是白云区同和路****的产权人（房屋用途：办公）。2018年4月12日，梁燕仪（出租方、甲方）与家园公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将广州市白云区同和街道办同和路X号XX公寓212室，建筑面积40.6平方米，房屋用途为办公及住宿公寓；租赁期限自2018年4月12日至2023年10月11日，共计五年六月，合同月基准租金2500元，满两年后，每年递增8%，按月支付，每月16日前乙方将房租汇入甲方指定账户上；押金2500元，租赁期满或合同解除全额返还，乙方交纳租赁期间所使用的水电费、物业管理费、网络费费用；甲方违反合同约定，提前收回房屋而导致合同无效，应履行以下两款的约定，1.赔偿乙方已在该房屋内投入的装修装饰产品和设备设施；2.按照本合同一个月金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同一个月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；2.无正当理由拖欠房租连续两个月以上的；3.乙方提前还房。合同附件一约定条件约定起租日为2018年5月12日起租，每月16日准时收取当月租金。签订合同后，家园公司支付押金2500元并使用涉案房屋，2019年8月1日，梁燕仪向家园公司发出声明一份，内容为“本人梁燕仪是君立国际公寓B座212房的业主，2019年8月1日提出提起收回出租的房屋，请理解，配合尽快完成交接手续”。梁燕仪表示提前收回房屋是行使不安抗辩权，首先是乱拉电线，其次没有办理执照，第三是有欠租行为，然后是上门时发现被公安机关查封。诉讼期间，梁燕仪未能提供证据证实家园公司存在欠租行为导致解除合同的情形。家园公司法人代表刘伟出具其与梁燕仪的手机微信记录，证实8月26日梁燕仪通过微信追问准备什么时候搬走，8月27日通知要是这样不配合，就找物业停水电了，9月22日刘伟回复“根据你8月1日提出声明，要提前收回君立B座212房屋的请求，我方表示理解，并积极配合，决定在10月1日前迁出，将房屋交还与你，请你安排收房。”，梁燕仪回复周四过去，刘伟提出根据双方签订的租赁合同约定提前收回房屋，应履行约定，家园公司找人做了搬迁预算，将赔偿及承担的费用明细发给梁燕仪，9月26日刘伟问梁燕仪看了搬迁预算了吗，今天什么时候过来，梁燕仪表示现在过来。26日上午11：53梁燕仪发微信通知等到12，刘伟不到就走了，刘伟表示还有十几二十分钟就到了，稍等一下，梁燕仪表示中午有事，要走了，12：16刘伟表示回来了，梁燕仪回复已经走了，下午2：07刘伟表示已按要求提前退租，已准备好于今日交还，请过来办理交接，根据合同条款搬迁费需要梁燕仪确认并承担，下午4:58，梁燕仪向刘伟复函：2019年9月26日上午，我到达现场才发现，我的房屋在9月23日已经被广州市公安局白云区分局同和派出所查封。因此，我之前一直是在我不知道发生了前述查封状况的情况下被贵公司欺骗了，最为关键的是，前述查封状况的责任完全是贵公司造成的，故其后果及解决之道依法也必须由贵公司承担及处理。综上所述，贵公司必须立即前往同和派出所依法依规办理相关手续，并接受同和派出所的相应处罚，按同和派出所要求进行整改，在同和派出所解除对我的房屋的查封之后，才能办理相应的因贵公司的过错导致房屋租赁合同提前解除及房屋交接等的手续。另外我已经前往物管处交涉（已停水、已停电），请贵公司也立即委派专人前往物管处协助处理相关的事宜。”9月26日下午6:41刘伟回复已致电经办梁警官，告之26号将移交退还此房给业主，梁警官答复叫业主一齐来派出所说明情况后，可办理，问梁燕仪几时有空去派出所办手续，梁警官说必须业主一同过去，如因为梁燕仪原因不去办理，责任并非家园公司公司承担。10月4日刘伟微信梁燕仪问几时过来办理交接收回，已将房屋中公司的办公物品及设备全部搬离，由于该屋被梁燕仪停水停电，不便清理卫生，但已尽最大努力翻新至更新，梁燕仪回复“房子解封了吗，我没接到任何通知”。刘伟表示现在可将房屋移交还梁燕仪，请梁燕仪尽快安排时间收房。10月15日，刘伟再次通过微信催促梁燕仪办理交接收回并发出涉案房屋门口的照片，梁燕仪问是否自己撕开，要求提供解封文件。表示如没有，无法确认房屋的安全性，如合法合规，可以马上去现场进行房屋交接，家园公司补足房租，押金不退。2019年12月11日，梁燕仪向一审法院提交起诉家园公司的诉讼材料，一审法院启动诉前调解程序进行调解，2019年12月31日，双方同意2020年1月2日到现场查看，双方在交接单上签名。一审法院向广州市公安局白云区分局同和派出所发函查询对涉案房屋查封情况，同和派出所复函答复：“2019年9月23日，我所在工作中发现广州市白云区同和路XX号212房未经许可，擅自经营旅店后，根据相关法律法规的规定，对广州市白云区同和路XX号212房进行关停整改，后根据经营者法人代表刘伟的诉求，该房合同到期需退回房东，不再在212房经营旅馆，于2019年9月28日将该房解封。”2019年11月11日，梁燕仪委托广东佳思特律师事务所向家园公司发出律师函要求办妥解封手续后解除合同，没收保证金，交还房屋，清付2019年9月至11月租金7500元及11月至腾退之日的房屋使用金。梁燕仪出具涉案房屋的缴费通知单，管理费2019年11月1日到2019年11月30日，本期费用158.73元，历史欠费158.73元，欠交费用317.46元；电费2019年10月1日到2019年10月31日，用量5.69度，本期费用4.27元，历史欠费398.65元，欠交费用402.92元；水费2019年10月1日到2019年10月31日，用量为零，历史欠费9.72元；公摊费用2019年10月1日到2019年10月31日，用量23.67度，本期费用17.76元，历史欠费18.78元，欠交费用36.54元。家园公司确认物业管理费缴纳至9月，水电、公摊缴纳至8月底，通知单所列的是11月的物业管理费和10月的水电、分摊费，对物业管理费158.73元表示无异议，对9月份水电和分摊费数据表示无异议，10月后费用不予确认。梁燕仪出具委托合同及发票，证实支付律师费7500元。家园公司出具2019年9月22日与高大鹏签订的《电影公寓君立店办公室212室搬迁及施工合同》，施工内容：1、将212设备设施迁移至217房；2、恢复212办公室墙面、地面和、地面和网络工程证于2019年9月30日前完工，总费用6510元，进场后三天内付2000元，施工结束后一个月内付2500元，保修期于施工退场后半年内支付余款2010元。家园公司另出具支付证明单及收据，拟证明2019年9月29日支付B212修复墙面油漆及材料费1976元、9月28日支付212搬至217首期款2000元、9月28日支付B212办公室搬迁装卸费700元、11月13日支付212搬至217二期款2500元，以上合计7176元，梁燕仪对此不予确认。一审法院认为，梁燕仪为涉案房屋的业主，梁燕仪与家园公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。梁燕仪于2019年8月1日向家园公司发出声明要求提前收回租赁房屋，根据合同约定已构成违约，梁燕仪主张行使不安抗辩权，未能提供证据证实，对此一审法院不予采信，家园公司同意提前交还租赁房屋，双方约定2019年9月26日办理交接，梁燕仪发现同和派出所9月23日家园公司因擅自经营旅馆对涉案房屋进行查封无法当天办理交接，家园公司反诉要求确认双方合同2019年9月26日已解除，因当天双方并未办理交接，该反诉请求一审法院不予支持，2020年1月2日双方办理场地交接，故租赁合同应于2020年1月2日解除，梁燕仪主张2019年9月1日至腾退之日止的租金，同和派出所已于2019年9月28日将涉案房屋解封，家园公司于10月4日通知梁燕仪现场办理收楼，梁燕仪以没有收到解封通知拒绝办理，对此后涉案房屋的租金损失应承担责任，家园公司应支付2019年9月1日至10月4日，共35天的租金，计算为2500元/30天×35天=2916.67元，滞纳金按未付的租金自当月17日起按0.83元/天计算至付清之日止，梁燕仪诉请超出部分一审法院不予支持。梁燕仪要求家园公司支付违约金2500元，梁燕仪未能提供证据证实家园公司存在合同约定的有权终止合同收回房屋的行为，故该请求一审法院不予支持。梁燕仪要求支付自2019年11月1日至2019年11月30日的管理费317.46元、自2019年10月1日至2019年10月31日的电费402.92元、自2019年10月1日至2019年10月31日的水费9.72元、自2019年10月1日至2019年10月31日的公摊费用36.54元，梁燕仪于9月26日已通知家园公司前往物管处停水停电，家园公司确认物业管理费缴纳至9月，水电、公摊缴纳至8月底，故应支付至2019年10月4日的物业管理费为158.73元×4/30=21.16元，支付至2019年9月31日的电费、水费、公摊电费分别为398.65元、9.72元、18.78元，应支付合计448.31元，10月1日后的电费、水费及公摊电费因已停止供电供水，且家园公司已搬离，梁燕仪要求家园公司支付该期间费用，一审法院不予支持。梁燕仪提前解除合同已构成违约，家园公司反诉要求梁燕仪根据合同约定支付违约金2500元，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。家园公司反诉要求梁燕仪退还房屋押金2500元，合同已解除，该请求合理合法，一审法院予以支持。家园公司反诉要求梁燕仪支付装修装饰和设备设施搬迁等损失9186元，家园公司反诉要求赔偿重置网络光纤和监控设备移机移线重置工程费6510元、设备设施搬迁费700元及修复墙面及材料费1976元，根据合同约定提前收回房屋应赔偿投入的装修装饰产品和设备设施，故对迁移重置工程费及搬迁费用的请求，缺乏依据，一审法院不予支持，修复费用属于装饰费用，一审法院予以支持。梁燕仪要求家园公司支付律师费7500元及家园公司反诉要求梁燕仪支付律师费3000元，合同对此并未明确进行约定，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年5月12日判决如下：一、梁燕仪与家园（广州）酒店公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除；二、自本判决生效之日起五日内，家园（广州）酒店公寓管理有限公司向梁燕仪支付2019年9月1日至10月4日的租金2916.67元及滞纳金（按2500元自2019年9月17日起，按416.67元自2019年10月17日起，均按0.83元/天计算至实际清付之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，家园（广州）酒店公寓管理有限公司向梁燕仪支付物业管理费、电费、水费、公摊电费合计448.31元；四、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司支付违约金2500元；五、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司退还押金2500元；六、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司支付装饰损失1976元；七、驳回梁燕仪的其他诉讼请求；八、驳回家园（广州）酒店公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费257元，由梁燕仪负担210元，家园（广州）酒店公寓管理有限公司负担47元并在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。反诉受理费114.8元，由家园（广州）酒店公寓管理有限公司负担68.2元，梁燕仪负担46.6元并在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同解除时点以及租赁合同提前解除责任认定的问题；二、租金及管理费等计算截止时点的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、涉案租赁合同解除时点以及租赁合同提前解除责任认定的问题。梁燕仪为涉案房屋的业主，梁燕仪与家园公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。双方租赁合同明确约定租赁期限为五年六个月。梁燕仪于2019年8月1日向家园公司发出声明要求提前收回涉案租赁房屋，违反合同约定，一审认定梁燕仪违约，理据充分。梁燕仪主张其提前收回房屋系行使不安抗辩权，但缺乏充分依据。家园公司随后同意提前交还租赁房屋，双方约定2019年9月26日办理交接，但并没有充分证据证明家园公司放弃要求梁燕仪承担合同提前解除违约责任的事实，家园公司诉请梁燕仪退还押金并支付违约金，赔偿装修损失，符合合同约定。随后，因梁燕仪发现同和派出所2019年9月23日因家园公司擅自经营旅馆对涉案房屋进行查封无法当天办理交接。一审法院以2020年1月2日双方实际办理涉案租赁场地交接之日认定为双方租赁合同实际解除之日，并无不妥。梁燕仪要求家园公司支付违约金2500元，依据不足，本院不予支持。二、租金及管理费等计算截止时点的问题。梁燕仪主张2019年9月1日至腾退之日止的租金，因同和派出所已于2019年9月28日将涉案房屋解封，家园公司于2019年10月4日通知梁燕仪现场办理收楼，梁燕仪以没有收到解封通知拒绝办理，属于怠于履行交接义务，造成损失扩大，对此后涉案房屋的租金损失应承担责任。一审法院认定家园公司应支付2019年9月1日至10月4日的租金及相应滞纳金，并无不妥。梁燕仪要求支付自2019年11月1日至2019年11月30日的管理费317.46元、自2019年10月1日至2019年10月31日的电费402.92元、自2019年10月1日至2019年10月31日的水费9.72元、自2019年10月1日至2019年10月31日的公摊费用36.54元，梁燕仪于9月26日已通知家园公司前往物管处停水停电，家园公司确认物业管理费缴纳至9月，水电、公摊缴纳至8月底，一审法院核定家园公司应向梁燕仪支付物业管理费、电费、水费，分摊电费合计448.31元，合法有据。梁燕仪要求家园公司支付超出前述部分的费用，理据不足。另外，梁燕仪要求家园公司支付律师费7500元的问题，因租赁合同对此并未明确约定，且本案纠纷系因梁燕仪违约提前解除合同所致，其要求对方承担律师费用，亦缺乏法律和事实依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁燕仪的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由上诉人梁燕仪负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶