河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13115号上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******，统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄相林，男，1960年12月28日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称“泽龙公司”）因与被上诉人黄相林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽龙公司上诉请求：1.依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12563号民事判决书；2.依法改判驳回黄相林对泽龙公司的原诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费全部由黄相林承担。事实与理由：一、一审法院对“因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房”的事实认定错误，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定、不影响商品房交付。（一）案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。一审法院已经认定泽龙公司与黄相林签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件。案涉《商品房买卖合同》第十四条没有无效因素，根据该条款的约定，此时案涉商铺已满足交付条件。同时，与案涉商铺属于同一商业项目的奥斯卡影院、KTV、门面商业以及属于同一栋楼的住宅已经使用临时用电开业、居住多年，可以认定泽龙公司提供了临时电等替代条件，且从实际使用情况来看，临时电不影响正常使用，完全满足交付条件。（二）案涉房屋于2020年1月9日已经正式供电。泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署《高压供用电合同》，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。（三）案涉商铺未开业系商业风险，开业不属于《商品房买卖合同》约定的交付条件之一，不能以此认定房屋未交付。二、一审法院对“案涉商铺至今未能交房”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日完成交付。（一）黄相林不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺。黄相林签订商品房买卖合同时，与又一城公司签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，又一城公司根据委托，代表黄相林收取了案涉商铺，具有黄相林已经实际收房的法律效果。而且，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明又一城公司已经代表包括黄相林在内的业主收取了案涉商铺。（二)自交房之日起，黄相林无权向泽龙公司主张权利。自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，黄相林与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，黄相林无权向泽龙公司主张权利。根据《商业合作合同书》约定，合作期内租金已在购房款中一次性抵扣。自交房之日起，黄相林无权向泽龙公司主张权利。（三）《商业合作合同书》到期后，又一城公司已通知黄相林交还案涉房屋。一审中泽龙公司向一审法院提交了告知函以及相关邮寄单据，以证明2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向黄相林送达了告知函，告知函中明确载明了之前又一城公司已经按照黄相林的授权实际办理了交房手续，并通知黄相林在返租期满后，向黄相林交还房屋，而一审判决书该证据未进行任何认定，查明的事实中也无关于该事实的阐述，遗漏了该重要事实。三、一审法院判令泽龙公司赔偿黄相林租金损失没有依据。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，黄相林没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据黄相林与又一城公司签订的《商业合作合同书》，黄相林选择的是3年合作模式，合同期内租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，黄相林均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。黄相林与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，在案证据可以充分证明。商业合作合同到期后，黄相林没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使法院认定黄相林存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准，一审法院对泽龙公司提出的鉴定申请未予理会，未经鉴定直接判决按年利率6%的标准进行赔偿，有失公允。而且，黄相林主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才逐步恢复正常。一审认定的租金标准未考虑该因素，有失公允。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，请求予以纠正。黄相林未到庭，未答辩。黄相林向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢2层附125号房屋的不动产权属证书；2.判令被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失446575元（租金计算期间暂计为2018年7月1日至2020年8月1日）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX130××××****的《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为2929528元。2、出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，被告称2015年9月16日被告所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。一审法院另查明：2013年6月20日，原告作为乙方，郑州又一城商业管理有限公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡涉案商铺使用权给甲方，甲方放弃应向被告收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的643067元，即乙方确认与被告签订合同的商品房总价是被告在原定总房价基础上优惠643067元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归甲方所有，乙方让渡给甲方的该商铺独立使用期自本合同签订生效并由乙方办理该商铺的接房手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，乙方委托甲方办理接房手续）。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1、原告提交的商品房买卖合同、购房发票、商业合作合同书；2、被告提交的竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、高压供电方案答复、送电申请单；3、被告提交的对外招租合同、履约保证金缴纳记录、奥斯卡影院照片。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2015年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且被告当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故被告辩称的涉案商铺已经交付不能成立，被告不能按时向原告交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与被告所属商业公司签订的返租合同中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当按照年利率6%的标准向原告支付租金，经计算，2018年7月1日至2020年7月31日的租金为366191元（2929528×6%/12×25=366191）。协助原告办理房屋产权登记是被告的法定义务，现被告没有证据证明涉案房屋的首次登记是否已办理完毕，但庭审中称愿意配合原告办理产权登记，故对于原告有关配合办理不动权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告黄相林办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢2层附125号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理；二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告黄相林自2018年7月1日至2020年7月31日期间的租金损失366191元；三、驳回原告黄相林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3999元，由原告黄相林负担603元、被告郑州泽龙置业有限公司负担3396元。本院二审期间，泽龙公司提交了如下证据：证据1：电费支付银行转账凭证及发票；证据2：泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》。拟证明：1.泽龙公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件；2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》，载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电。根据证据1第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，证明案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。本院经审查认为，泽龙公司提交的证据仅能证明案涉商铺于2020年1月9日正式供电，对其他证明目的不予采信。本院二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，案涉商铺于2020年1月9日正式供电，2020年6月28日郑州泽龙置业有限公司向业主邮寄了由又一城公司、泽龙公司共同签章的《告知函》。本院认为，黄相林与泽龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，泽龙公司虽称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及黄相林与案外人郑州又一城商业管理有限公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但因郑州又一城商业管理有限公司或者泽龙公司并未按照约定向黄相林支付租金收益，且生效判决已确认由泽龙公司支付黄相林租金收益损失，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及郑州又一城商业管理有限公司并未与黄相林就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向业主寄送了告知函。因此，2020年7月之前的租金收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及案外人又一城公司按照合同约定的地址向购房人寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向黄相林履行了交付房屋的通知义务，该日期之后的租金收益损失不应再支持。故泽龙公司应当支付2019年5月1日至2020年6月30日期间的租赁损失。关于租金损失赔偿标准问题，双方当事人签订《商品房买卖合同》时，黄相林与又一城公司签订了《商业合作合同书》，约定的房款优惠相当于以总房款为基数，约按照年利率7%计算，同时，泽龙公司保证让渡期满后黄相林获得的月租金收入不低于让渡期最后一个月黄相林实得收益，故租金损失应参照双方均能够预见的租金收益予以计算，且生效判决亦予以认定，一审法院酌定为按照总房款年利率6%计算不当。鉴于黄相林并未提出上诉，应视为黄相林对一审判决的数额予以认可，故本院对于一审判决的租金损失数额予以确认。综上所述，泽龙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。但一审判决关于租金损失的期间及租金损失的计算标准认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12563号民事判决第一项，即“被告郑州泽龙置业有限公司协助原告黄相林办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢2层附125号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12563号民事判决第三项，即“驳回原告黄相林的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12563号民事判决第二项，即“被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告黄相林自2018年7月1日至2020年7月31日期间的租金损失366191元”为：郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付黄相林2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失366191元；三、驳回黄相林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3999元，由黄相林负担603元，由郑州泽龙置业有限公司负担3396元。二审案件受理费7998元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十月二十六日书记员  白雪岩