河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2197号上诉人（原审被告）：赵新舟，男，汉族，1974年5月17日出生，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：临颍鸿泰物业管理有限公司，住所地河南省临颍县颍北新区一环路西段南侧。法定代表人：徐西振，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐俊凯，该公司经理。上诉人赵新舟因与被上诉人临颍鸿泰物业管理有限公司（以下简称鸿泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵新舟上诉请求：1、撤销河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2339号民事判决书，依法进行改判或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、证据不足且部分事实认定错误。1、《河南省物业管理条例》第48条规定，没有成立业主大会的，需经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审中被上诉人没有向法庭提供任何证据予以证明2018年1月1日将小区物业费收费标准上调后进行了公示，也没有提供任何证据证明2018年已有专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主缴纳了物业费，即使这些证据存在，法院也不能简单的推定被上诉人将前期物业服务协议约定的物业费每月每平方0.35元上调至0.5元符合法律规定。2、一审判决认定上诉人2018年也按上调后的物业费（0.5元每平方米）的标准缴纳了该年度的物业费是认可接受了被上诉人上调物业费这个事实是错误的。2018年上诉人缴纳物业费并不是认可接受了被上诉人上调物业费这个事实，2018年5月16日，被上诉人口头答应给上诉人修房子，上诉人才向被上诉人缴纳了2018年4月至12月的物业费508元，这不是按照每月每平方米0.5元的标准缴纳的，正因为当时被上诉人口头承诺给上诉人修房子，并要求上诉人多缴纳了物业费，所以当时上诉人才缴纳了费用，但这并不是对被上诉人上调物业费的接受和认可，后来被上诉人不遵守承诺，一直没给上诉人修理房屋，还多收上诉人的物业费，所以这也是上诉人后来一直不愿缴纳2019年以后物业费的原因。3、一审判决认定被上诉人在签订物业服务合同后依约为小区提供物业管理服务的事实错误。2012年11月份上诉人购买了临颍广泰房地产开发有限公司开发的顶层房屋，被上诉人为物业服务公司，上诉人的屋顶、承重墙体为物业的共用部位，被上诉人却不按照物业服务协议的约定和法律规定平时对上诉人房屋的屋顶和承重墙体进行巡查、养护、管理和维修，导致2014年上诉人的屋顶裂缝并漏水渗水，承重墙体裂缝，上诉人发现问题后第一时间通知了被上诉人和临颍广泰房地产开发有限公司，但两家公司互相推诿，不予修理，上诉人拒交2015年-2017年物业费，2018年5月份，被上诉人与上诉人协商用维修基金修房，并让上诉人写了申请，上诉人才交了2018年4月至12月的物业费508元，但被上诉人没给上诉人修房屋，却在2018年9月份起诉上诉人，后被上诉人又口头承诺给上诉人用维修基金修房并撤诉，上诉人才将2015年至2017年的物业费补交上，过后被上诉人不遵守承诺，至今也没给上诉人修房。因为被上诉人不按约定履行合同义务，所以上诉人拒交2019-2020年的物业费有正当理由。二、一审判决违约金标准过高，应当予以降低。鸿泰公司辩称，上诉人说房屋有质量问题漏水、裂缝，应该找开发商。物业费上调到5角，2018年交费人数及面积已经双过半，法律上符合上调物业费的程序，2018年物业公司已经在小区门口公示了。物业公司无权动用维修基金，只有业主百分之80同意才能使用。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠2019至2020年物业费1170元，及自2019年1月1日起，按年加收所欠物业费百分之二十四的违约金，直至被告缴纳物业费为止；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告鸿泰公司是具备物业管理资质的物业管理企业，自2011年开始对临颍县广泰和谐家苑小区进行物业管理，被告赵新舟系临颍县广泰和谐家苑小区业主。2011年11月26日，原告鸿泰公司（乙方）和广泰房地产开发有限公司物业处（甲方）签订了《物业服务移交协议》，约定鸿泰公司接受委托对临颍县广泰和谐家苑小区范围内负责前期物业服务工作。2012年11月1日，原、被告双方签订前期物业服务协议一份，对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用以及违约责任等进行了约定；在物业管理区域内，物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，物业公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，物业附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业公共环境卫生服务，交通与车辆停放秩序的管理，物业使用禁止性行为的管理及业主委托的其他物业管理服务事项。本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋物业费为0.35元/平方米收取，公共用电为3元/月收取；物业管理费标准的调整，按市场价及服务标准调整。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的千分之三收取滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，鸿泰公司依约为小区提供物业管理服务。2018年1月1日，原告将小区物业费收费标准从每月每平方米0.35元上调至0.5元，并在小区内进行了公示，后该小区已有专有部分占建筑总物面积和总人数均过半数以上的业主按照调整后的标准缴纳了2018年的物业费，且被告2018年也按该上调后的物业费（0.5元每平方米）标准缴纳了该年度的物业费。现被告自2019年1月1日起至今，一直未向原告缴纳物业费。以上事实，均有当事人的陈述及相关证据在案佐证。一审法院认为，物业服务合同系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力。双方在物业合同中约定物业费为每月每平方米0.35元，2018年1月1日原告将小区物业费收费标准上调至0.5元。《河南省物业管理条例》第四十八条：物业费收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予表明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部门占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中广泰和谐家苑小区业主没有成立业主委员会或业主大会，原告将物业费上调后进行公示，同时已有专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主缴纳了物业费，该行为应视为对调整后物业费价格的认同。被告接受原告提供的物业服务，其应按调整后的标准缴纳物业费。被告以物业费调整未签订合同进行抗辩，理由不成立，不予采纳。所以，对于原告要求被告应当按照0.5元/月/㎡支付物业费1170元（含照明费）的主张，因不违反物业服务合同约定和法律规定，应予以支持。对于原告主张的被告应当支付物业费24%的违约金标准过高，但被告逾期未缴纳物业费确实给原告造成了一定的经济损失，结合本案实际情况，酌定被告承担应支付物业费年利率6%的违约金为宜。另，被告还辩称其是因房屋存在质量问题而不愿缴纳物业费，因被告的抗辩并不属于原告物业服务范围，故本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告赵新舟于本判决生效之日起三日内支付原告临颍鸿泰物业管理有限公司自2019-2020年的物业服务费共计1170元（含照明费）及相应违约金（按照应支付物业费年利率6%支付从2020年2月1日起至该部分物业费实际支付完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告赵新舟负担。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，双方签订的物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。鸿泰公司应当履行物业管理服务的义务，赵新舟应当履行支付物业费的义务。双方在物业合同中约定物业费为每月每平方米0.35元，2018年1月1日鸿泰公司将小区物业费收费标准上调至0.5元。涉案的广泰和谐家苑小区业主没有成立业主委员会或业主大会，鸿泰公司将物业费上调后进行公示，同时已有专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主缴纳了物业费，该行为应视为对调整后物业费价格的认同。赵新舟接受鸿泰公司提供的物业服务，作为小区业主其应按调整后的标准缴纳物业费，其逾期缴纳，应当承担违约责任，一审判决赵新舟支付鸿泰公司拖欠的2019-2020年的物业服务费共计1170元，并按年利率6%支付利息并无不当。赵新舟上诉称的房屋质量问题其可以另行主张。综上所述，赵新舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵新舟负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  李 刚审判员  曹光辉二〇二〇年十月二十九日法官助理裴蓉书记员底高萌