广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19131号上诉人（原审被告）：卢冠碧，女，1945年8月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李志伟，系卢冠碧的儿子。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路**五羊新城广场****。法定代表人：方舒阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，该公司员工。委托诉讼代理人：高钊清，该公司员工。上诉人卢冠碧因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家创生公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初30761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢冠碧上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判卢冠碧按照1.8元/平方米的标准向宜家创生公司支付涉案房屋的物业管理费，驳回宜家创生公司的其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宜家创生公司承担。事实和理由：（一）宜家创生公司将物业管理费擅自单方面由1.8元/平方米上调为2.3元/平方米，其做法没有事实和法律依据，且未在相关物价主管部门备案新收费标准，该提升行为违规违法。（二）卢冠碧多次向宜家创生公司的交费处要求按1.8元/平方米缴费，但宜家创生公司以各种理由拖延、拒绝收取，所以卢冠碧没有过错，不应承担滞纳金及擅自提高的管理费部分。关于宜家创生公司要求卢冠碧支付因为缴费而产生的滞纳金，明显是恶意扩大损失的行为，应予驳回该项诉请。（三）卢冠碧未与开发商及宜家创生公司签订任何物业管理合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，涉案物业管理合同实际上仍然处于一种效力待定状态，一审法院关于滞纳金视同违约金的认定是错误的，应予纠正。（四）宜家创生公司主张的代收公摊水电费，完全是其自行制作计算，胡乱计收，其本质是将其公司运营成本强加给业主，应予驳回其该项无理要求。二审庭询中另补充：向法院提交两个调查申请，一是调查涉案物业管理费缴纳期间，宜家创生公司利用涉案小区场地进行经营活动的收益情况，二是调查涉案物业费缴纳期间，宜家创生公司就涉案物业收取管理费的备案价格。宜家创生公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚。宜家创生公司根据《广州市物业管理办法》的相关规定对涉案小区进行了物业管理，其中包括向第三方会计师事务所进行调升管理费年度内财务统计报告，同时宜家创生公司在小区的显著位置进行了调升管理费征询意见的公告，紧接着挨家挨户向业主发出书面的征求意见，之后将业主的意见进行了汇总并予以张贴，相关证据已在一审中提交。整个调升管理费的事宜从2015年4月1日开始，宜家创生公司正式按照新的管理费收费标准进行收费，截止至今日开庭，整个小区存在历史欠费的户数，据调查仅为卢冠碧一户。再者，宜家创生公司与卢冠碧此前的多次诉讼中，与涉案房屋有关的案件已经经过了广州市海珠区人民法院审理，案号为（2017）粤0105民初2613号，该案判决所涉期间为2015年4月-2017年，该案判决所确定的费用卢冠碧已经缴纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，卢冠碧对该事实已进行了确认，现在卢冠碧却出尔反尔，单方认为宜家创生公司调升物业管理费的行为违规违法，与其自身行为相违背。至于卢冠碧称未与宜家创生公司签订任何物业管理合同的问题，根据《物业管理办法》以及最高人民法院的相关法律规定，宜家创生公司与小区开发商签订了物业管理委托合同，则卢冠碧作为小区业主，对其当然具有约束力，小区并未成立业委会。关于滞纳金或违约金的相关要求，依据正常的交易惯例，宜家创生公司基于物业合同的约定为该小区提供物业服务，小区业主应当按时足额缴纳物业服务费，而卢冠碧却以种种理由拒绝缴纳，经过宜家创生公司查询其欠费历史，卢冠碧从2011年开始就欠费，其与宜家创生公司有过多次诉讼，由此可见，卢冠碧并非因调升管理费而拒绝缴纳管理费。关于公摊水电费的问题，涉案小区为老旧小区，据代理人所知，该小区并未施行分表到户，而且根据广州市住宅公摊水电费的实施细则，对小区业主应当承担的比例有相关的计算方式，物业管理费是根据供电局出具的相关水电费发票再结合业主房屋的面积计算得出，有相关的法律依据。并且从实操上看，业主在小区内有绿化、公共设施等损耗，因此公摊水电费产生是必然存在的。综上，应当驳回卢冠碧的上诉请求，维持一审判决。宜家创生公司向一审法院起诉请求：1.卢冠碧清偿拖欠宜家创生公司的管理费，自2017年3月起至2019年7月止，合计人民币14920.5元，滞纳金6266.61元（滞纳金以每月欠付的管理费514.5元为本金，按每日1‰的标准计算，分别自次月1日起计至实际付清日止，暂计至2019年7月）；2.卢冠碧清偿拖欠宜家创生公司代收公摊电费702.7元、维修集资公摊136.8元；3.本案诉讼费由卢冠碧承担。一审法院认定事实：宜家创生公司是具有物业管理服务资格的企业。2002年7月10日，宜家创生公司（乙方）与广州恒越房地产发展有限公司（甲方，以下简称为恒越公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路214号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；等。之后，宜家创生公司对怡安花园小区进行管理。2003年7月9日，宜家创生公司（乙方）与恒越公司（甲方）就双方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》（以下简称原合同）中期限问题签订了《物业管理委托合同之补充合同二》，订明：原合同第三条修改为委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。2003年7月10日，宜家创生公司（丙方）与恒越公司（甲方）和广州恒烨房地产有限公司（乙方，以下简称为恒烨公司）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，内容为：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。2003年7月18日，宜家创生公司（乙方）与恒烨公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，订明甲乙双方经友好协商，在前期由恒越公司与乙方签署怡安花园《物业管理委托合同》的基础上，订立本补充合同：朗晴居二期（以下简称小区）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；小区已在2003年春季公开销售，为保证小区的物业能得到有效管理，根据《广州市物业管理办法》规定，同一区域的应由同一物业管理公司管理的原则；自2003年8月1日起，甲方委托乙方对朗晴居二期进行物业管理，同期开始对小区进行物业管理的前期介入工作；在甲方委托乙方管理小区期间，甲方有权对乙方的管理工作进行监督；已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／平方米；本合同期间：2003年8月1日至业委会成立，重订物业管理委托合同止；等。据广州市房地产档案馆于2019年10月21日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街5号2701房的建筑面积为223.6996平方米，产权人为卢冠碧；登记时间为2017年7月11日；等。卢冠碧提交的广州市房地产档案馆于2019年11月21日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街5号2701房的建筑面积为223.6996平方米，产权人为卢冠碧、李志伟，占有部分为共有，2017年7月4日卢冠碧、招商银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押、转移或交换，2017登记字8017635号（朗晴新街5号2701房）存案，2017年7月11日核准登记；登记时间为2012年8月9日；等。一审法院另查，宜家创生公司曾卢冠碧代理人李志伟拖欠涉案房屋2015年4月至2017年2月的管理费向一审法院提起诉讼，案号为（2017）粤0105民初2613号，一审法院经审理后判决：李志伟在本判决生效之日起10日内向宜家创生公司支付2015年4月至2017年2月的管理费11833.71元，并从2015年5月1日起至实际付清上述物业管理费之日止、以每月应付款514.51元为基数、按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款利息的标准计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以所欠物业管理费金额11833.71元为限）给宜家创生公司。本案一审诉讼中，宜家创生公司表示物业管理费的缴费期限为每月收取一次，在每月的月底前支付。涉案小区的管理费标准自2015年4月1日起由1.8元/平方米调升至2.3元/平方米。卢冠碧代理人李志伟表示其已经履行完毕（2017）粤0105民初2613号判决书，同时卢冠碧表示其是愿意按照1.8元每月每平方米的标准缴纳管理费的，但宜家创生公司拒绝收取，其没有收到宜家创生公司的催收通知，也不认可管理费的收费标准。宜家创生公司为证明其主张还提交了以下证据：1.《物业管理费拖欠明细清单》及《代收公摊电费拖欠明细清单》，其中管理费清单载明：涉案房屋建筑面积为223.6996平方米，收费标准为2.3元/平方米/月，每月应交管理费金额为514.5元；公摊电费清单载明：房屋地址A栋2701房，欠费月份2018年5月-2019年7月，电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊合计702.7元，欠2018年9月维修集资费136.8元等。2.《关于调升管理费征询意见的公告》、《专项审计报告》、《朗晴居二期小区收入和支出情况表》、《朗晴居二期调升管理费意见征询表》（该表注明：管理费原收取标准：1.8元/㎡；现收取标准：2.3元/㎡；）、《调升住宅管理费业主意见汇总表》（该表记载：本次调升管理费的征询意见工作已完成……户数同意率为55%……面积同意率为55.97%……此次调升管理费成功；自2015年4月1日起，我司将按照新的收费标准即2.30元/月/平方的标准收取管理费；涉案房屋的表决意见为不表态；等）、张贴《调升住宅管理费业主意见汇总表》的照片。一审诉讼中，宜家创生公司撤回了要求卢冠碧支付2017年3月-2017年7月管理费及滞纳金的请求，属于宜家创生公司对自身权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，宜家创生公司与怡安花园（含朗晴居）小区开发商签订的《物业管理委托合同》等合同，对作为业主的卢冠碧具有约束力。宜家创生公司主张已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）小区提供了物业管理服务，而卢冠碧所有的房屋在小区内，接受了宜家创生公司的物业管理，应当支付相应的物业管理费给宜家创生公司。宜家创生公司主张卢冠碧欠付涉案房屋2017年8月至2019年7月期间的物业管理费、每月每平方物业管理费应按2.3元计算，卢冠碧表示其愿意按照1.8元/平方米的标准向宜家创生公司缴纳管理费，而卢冠碧拒绝收取。可见卢冠碧并未实际支付上述期间的管理费，故对宜家创生公司主张卢冠碧支付上述期间管理费的请求，一审法院予以支持。关于物业管理费标准问题，宜家创生公司提交了《关于调升管理费征询意见的公告》、《朗晴居二期调升管理费意见征询表》、《调升住宅管理费业主意见汇总表》、张贴汇总表的照片作为证据，卢冠碧对于管理费的调升虽不予确认但并未提交证据证明宜家创生公司提升物业管理费价格的行为违法，故其应承担不利的后果，一审法院对宜家创生公司要求按照每月每平方米2.3元的标准计算管理费的主张予以采信。卢冠碧主张物业管理费应该先扣除物管公司收取的小区公共部位的经营收入后，不足部分再向业主收取，卢冠碧该主张无法律依据，一审法院不予采纳。宜家创生公司表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月的月底前支付，由于宜家创生公司主张的缴费周期符合一般的交易习惯，故一审法院对该主张予以采信。卢冠碧未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故宜家创生公司要求卢冠碧支付从2017年8月至2019年7月止的物业管理费12348元（按每月2.3元/平方米/月×223.6996平方米的标准计算）及滞纳金，合法合理，一审法院予以支持。至于滞纳金的计算标准，宜家创生公司主张的计算标准没有依据，一审法院不予采纳，一审法院酌定滞纳金的计算标准为以每月应付款514.5元为基数，从2017年9月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构的同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以卢冠碧所欠的物业管理费总额12348元为限。关于宜家创生公司主张的代收公摊电费及维修集资公摊问题，根据宜家创生公司提交的拖欠明细清单，宜家创生公司主张的公摊电费数额尚属合理且卢冠碧未举证证明其已经支付了该项费用，故对于宜家创生公司要求卢冠碧支付公摊电费的请求，一审法院予以支持。但宜家创生公司并未举证证明2018年9月份维修集资款已实际发生，故对宜家创生公司主张卢冠碧支付维修集资公摊的请求，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月25日作出如下判决：一、卢冠碧在本判决生效之日起10日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付2017年8月至2019年7月的管理费12348元，并以每月应付款514.5元为基数，从2017年9月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准，从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以所欠物业管理费金额12348元为限）给广州宜家创生物业管理有限公司；二、卢冠碧在本判决生效之日起10日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付代收公摊电费702.7元；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费351元，由卢冠碧负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2613号民事判决书载明：“……本院认为：……被告（李志伟）未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告（宜家创生公司）要求被告支付从2015年4月至2017年2月止的物业管理费（按2.3元/平方米/月×223.6996平方米的标准计算）及逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金……”。卢冠碧称该案是在李志伟缺席下判决的，李志伟也没有收到判决书，是通过法院强制冻结账户划扣相关款项，李志伟一直不认可此判决，正准备提起申诉。根据2019年11月21日打印的《广州市不动产登记查册表》的记载，海珠区朗晴新街5号2701房登记在卢冠碧及其本案诉讼代理人李志伟名下。二审期间，卢冠碧确认涉案房屋于2017年3月至2017年7月的产权人为卢冠碧及卢冠碧本案诉讼代理人李志伟共同共有。宜家创生公司称其所主张的公共水电费为草坪、公共设施设备、路灯等与小区有关的一些公共水电，势必会产生公共水电费，公摊电费分为电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、宜家创生公司与怡安花园（含朗晴居）小区开发商签订的《物业管理委托合同》等合同对卢冠碧是否具有约束力；二、物业管理费的计付标准；三、卢冠碧应否向宜家创生公司支付代付公摊电费。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”宜家创生公司先后与恒烨公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》、《物业管理补充合同》，均属于前期物业管理合同。宜家创生公司已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）提供物业管理服务，上述前期物业合同已实际履行，对小区业主具有约束力。卢冠碧的房屋位于怡安花园（含朗晴居）小区内，事实上已接受宜家创生公司所提供的物业管理服务，故前述《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》、《物业管理补充合同》对卢冠碧具有约束力。卢冠碧以其本人未与宜家创生公司签订过物业服务合同为由，主张前述前期物业合同属于效力待定状态，缺乏理据，本院不予支持。关于物业管理费的计付标准问题。虽然《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》、《物业管理补充合同》中约定的物业管理费按照1.8元/平方米/月计收，但宜家创生公司已提供了该公司于2015年就调升物业管理费标准为2.3元/平方米/月事宜向小区业主所作征询意见以及征询意见结果公示的相关资料，卢冠碧对此并无提供相反证据予以否定，且已发生法律效力的（2017）粤0105民初2613号民事判决亦作出涉案房屋应按照2.3元/平方米/月缴纳2015年4月至2017年2月的物业管理费的认定，根据前述事实及生效判决的裁判结果，一审法院认定卢冠碧应按照2.3元/平方米/月的标准支付自2017年8月至2019年7月的管理费，并无不当，本院予以维持。卢冠碧主张物业管理费应按照1.8元/平方米/月的标准计付的上诉理由不能成立，本院不予支持。卢冠碧迟延支付物业管理费，已构成违约，一审法院判令卢冠碧支付相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。关于公摊电费的问题。根据宜家创生公司提供的公摊电费清单的记载，宜家创生公司主张收取的公摊电费的构成为电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊，卢冠碧无证据证明上述公摊电费属于应由物业公司负担，卢冠碧主张该部分费用属于宜家创生公司运营成本，依据不足，本院不予采信。宜家创生公司虽然提供了公摊电费清单，但并无提供证据证明其已代业主缴纳了相关公摊电费，且无提供相应证据证明其所主张的公摊电费对应的用电量、分摊计算方式，宜家创生公司对其所主张的公摊电费数额尚缺乏充分证据予以佐证，本院对宜家创生公司的该部分诉讼请求暂不予支持。卢冠碧关于宜家创生公司所主张的公摊电费依据不足的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，卢冠碧关于宜家创生公司所主张的公摊电费依据不足的上诉理由成立，本院予以支持。卢冠碧的其余上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初30761号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初30761号民事判决第二项、第三项；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费206元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担97元，卢冠碧负担109元。二审案件受理费126元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担17元，卢冠碧负担109元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹