云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云3321民初1053号 原告：泸水海新物业管理有限公司，住所地：云南省怒江州泸水市六库镇人民路中央大街****。 统一社会信用代码：91533321697988687L。 法定代表人：李海新，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：彭安顺，特别授权代理。 委托诉讼代理人：周春燕，女，白族，1984年8月1日生，云南省泸水市人，中专文化，住泸水市，特别授权代理。 被告：刘银汉，男，白族，1969年11月15日生，云南省鹤庆县人，大学文化，现住云南省泸水市。 被告：骆秀英，女，汉族，1969年8月11日生，云南省泸水市人，初中文化，自由职业，现住云南省泸水市。 原告泸水海新物业管理有限公司（以下简称“海新物业”）诉被告刘银汉、骆秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告海新物业的委托诉讼代理人彭安顺、周春燕和被告骆秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海新物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费1382元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告作为物业管理公司，为怒江明珠二期业主提供物业管理服务，双方签定了《物业管理规约》《物业管理协议》，约定了物业费：住宅为每月每平方米0.7元，每户公共水电费用为10元/月，垃圾清运费5元/月，被告的住宅面积为107.36㎡，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，被告全年未缴纳物业费，经原告多次催要无果；综上，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定具文起诉，望贵院依法作出公平公正的裁判为谢。 被告刘银汉、骆秀英辩称，因被答辩人泸水海新物业管理有限公司诉答辩人刘银汉、骆秀英所谓物业管理合同纠纷一案，答辩人于2020年8月31日收到泸水市人民法院送达的《民事起诉状》以及开庭传票。为进一步澄清事实，分清是非，答辩人现依法提出答辩意见如下：一、被答辩人起诉答辩人根本没有事实依据和法律根据。答辩人于2016年6月购买了怒江明珠二期20栋一单元102室现住房后，2016年11月5日，怒江和谐物业管理有限公司在交房时同答辩人签订了《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，答辩人同时支付了2017年的物业管理费，2017年8月答辩人经过房屋装修后，正式入住现住房。入住后不到一个月，答辩人发现太阳能水无法正常使用，当即跟和谐物业管理公司提出，和谐物管公司也多次派其所聘用的水电工进行查看，但始终没有得到解决。2018年初，答辩人又多次跟和谐物管负责人提出太阳能之事，其负责人的答复是，目前怒江明珠二期、四期、五期在建设中，等建设完毕安装太阳能时，一次给我们更换，我们也明确提出，在我们太阳能不能正常使用前，我们暂时不交纳物管费，届时不能保证太阳能正常使用，我们将用物管费抵扣太阳能的费用，但一段时间后发现和谐物业管理公司的人员大部分已作更换，包括保安人员，当时我们也没有在意，以为是和谐物管公司另外聘请了管理人员，殊不知在答辩人不知情的情况下莫名其妙的更换了物管公司，我相信怒江明珠的大部分业主也是不知情的，更奇怪的是还作为原告起诉了答辩人，若非泸水市人民法院于2020年8月31日送达起诉状时，同时通过法院收到《怒江明珠一期、二期物业管理转让合同》，答辩人至今都不清楚现物业管理公司是哪一家？法人代表是谁？事实上我们也从来没有见过法人代表。所以，答辩人认为？被答辩人从来没有跟答辩人发生过任何书面或口头协议，也没有看见过任何形式的公布、公告表明现物业管理公司是谁，被答辩人更没有主动向业主提起物业管理已作更换的情况，因此，答辩人与被答辩人之间根本不存在任何法律关系，泸水海新物业管理有限公司无权向法院起诉答辩人。二、针对怒江明珠二期物业管理存在问题的意见。作为怒江明珠二期业主之一，目睹物业管理是混乱不堪的，完全没有尽到为业主服务的义务，无论哪一家的物业管理，在依法取得对小区的物业管理后，就应当切实履行好服务管理责任，前提是服务，权利和义务是对等的，不要一味的强调自己的权利，而不履行自己的义务，就怒江明珠的物业管理而言，大部分保安人员对停靠在消防通道的车辆视而不见，非小区住户车辆任意横行在小区内，垃圾桶周边污水长流，各种宠物狗到处乱跑，搞清洁的拖着箱箱东一祀、西一把的游走在小区内等等，难道这些问题，说明我们的小区还是管理得不错的吗？要明白，业主交物管费，并不是国家法律规定的应当给你们物管纳税，所以，答辩人再次回到自己太阳能的问题上来说，2019年10月、11月期间，答辩人因经常不在家，两个月内水费277元，跟自来水公司反映，自来水公司派人到现场察看后查明是太阳能漏水，同时表明小区物管应承担相应责任，难道这些跟物管也没有关系吗？如果继和谐物管之后的物管公司是合法取得的，那么他一样要履行和谐物管的义务，也就是说，我们自入住之日起，太阳能就无法正常使用，放在市场上来说，早已经得到更换或维修，但在小区就迟迟得不到解决，新官不理旧账，说得过去吗？这已经完全损害了我们的利益，对已付款的产品不能正常使用，我们的正义得不到伸张，公平何在，请法庭考虑。三、被答辩人在民事起诉状中居然提到二次加压费和公共水电费的问题？只有六层楼的楼梯房，可以收取加压费吗？据了解，也只有怒江明珠在收取加压费和公共水电费，你们想想，有没有违规？综上所述，被答辩人起诉答辩人是完全没有事实依据的？对答辩人太阳能问题造成的损失必须由合法承接和谐物业管理公司的物管承担，请法官在查清事实的基础上驳回被答辩人的起诉或判决其赔偿答辩人太阳能问题造成的损失，并严肃纠正其违规收费的问题，以维护答辩人的合法权益。 原告海新物业为证明自己的诉讼主张向本院提交了如下证据材料： 一、营业执照、法定代表人身份证明，用于证明原告的身份信息。 二、《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》，用于证明原、被告之间的存在合同关系，海新物业在2018年与和谐物业签订了物业管理转让合同，虽然被告与原告没有直接签订过物业管理合同，但是和谐物业2018年已经转让给了原告。 三、催费通知书，用于证明原告向被告催收物业费，被告欠费的事实。 经质证，被告对原告的证据一有异议，提出主体不适格，与被告没有签订过合同；对证据二有异议，提出和谐物业与原告之间的转让协议被告不知情，转让后也没有告知业主，现在的海新物业接收后没有继续履行物业合同，和谐物业口头说过帮被告修理太阳能，但是海新物业接手后没有继续履行；对证据三有异议，提出对催收通知不知情，原告起诉至法院我们才知道。 被告刘银汉、骆秀英为证明自己的答辩主张向本院提交了如下证据材料： 一、《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，用于证明签订合同的主体是怒江和谐物业管理有限公司，并非是原告，原告主体不适格。 二、水费明细表、车位周边流污水照片两张、太阳能漏水照片两张，用于证明2019年10月、11月的水费不正常，是由于太阳能漏水导致被告损失，太阳能至今没有维修，一直漏水。 经质证，原告对被告的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，提出被告与和谐物业签订过物业管理合同并不影响原告的诉讼主体，原告实际履行物业服务，主体适格；对证据二有异议，提出水费金额是2019年10月至2020年8月，原告起诉的是2018年的物业管理费，与原告诉讼的没有关联，对太阳能漏水问题，太阳能是打包在当初被告购房中，不应该找原告，太阳能维修可以找原告来维修，但需要被告自己承担维修费用。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下：原告证据一、二中的《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》是被告与怒江和谐物业管理有限公司（案外人）之间签订的合同，能够证明被告与怒江和谐物业管理有限公司之间存在物业服务合同关系；《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》是怒江金诚置业有限公司（案外人）与原告之间签订的合同，该合同约定将怒江明珠小区一期、二期的前期物业管理服务转让给原告，从上述的证据可以看出，原、被告之间虽然没有直接签订任何合同，但原告属于怒江明珠小区一期、二期实际的物业管理服务者，被告居住于怒江明珠小区二期，亦享受了原告的物业服务，故双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，本院对证据一、二的三性及证明观点均予以认可；对原告的证据三，因原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供了物业服务，原告有权向被告收取物业费，且本案在诉前已经进行多次调解，但至今被告未对物业服务费进行缴纳，故对该组证据的三性及其证明观点本院予以采信。 被告围绕其答辩意见依法提交了证据，本院认证如下：对被告的证据一的真实性原告无异议，本院予以确认，对于被告提出原告主体不适格问题，本院认为，原、被告之间虽然没有直接签订任何合同，但原告属于怒江明珠小区一期、二期实际的物业管理服务者，被告居住于怒江明珠小区二期，亦享受了原告的物业服务，故双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，故，对被告的证明目的本院不予确认；对被告的证据二中水费问题，因被告提交的是2019年10月至2020年8月水费不正常情况，但本案原告诉讼的是2018年度物业管理费，故其关联性不予确认，对于车位周边流污水及太阳能漏水问题，被告并未提交因原告原因导致的有效证据，同时，如果因原告原因导致被告损失，被告应对此提出主张，要求原告进行赔偿，与是否缴纳物业费属于不同的法律关系，故对被告的该组证据，本院在本案中不予确认。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告于2016年购买了怒江明珠小区二期20幢1单元102号房屋，面积为107.36㎡；2016年7月29日被告与案外人怒江和谐物业管理有限公司签订了《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，该合同约定：多层住宅物业综合服务费为0.7元/月/平方米；垃圾清运处理费5元/月/户；生活用水二次加压及清洗水池费含在物业管理费内，其他服务项目和收费办法另行制定等相关的权利义务，但没有约定合同的期限；2018年6月28日原告与怒江金诚置业有限公司签订了《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》，合同约定：怒江金诚置业有限公司将怒江明珠小区一期、二期物业管理转让给原告，转让期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；楼梯房物业综合服务费0.7元/月/平方米、垃圾清运费按5元/月/户、二期楼梯房二次加压及水池清洗费收取300元/年/户等其他相关的权利义务；原告主张要求被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费1382元（包含物业综合服务费、垃圾清运费、生活用水二次加压及清洗水池费、公共水电费。）。 另查明，2016年被告购买的怒江明珠小区二期20幢1单元102号房屋，办理了交接房手续后被告向怒江和谐物业管理有限公司缴纳了相关的物业费；涉案小区至今未成立业主委员会。 再查明，怒江金诚置业有限公司（案外人）系怒江明珠小区的建设开发商，怒江和谐物业管理有限公司系该开发商下属的物业服务管理公司。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，被告与案外人怒江和谐物业管理有限公司之间签订了《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，之后因被告所在小区没有成立业主委员会，案外人怒江和谐物业管理有限公司系开发商怒江金诚置业有限公司下属的物业公司，开发商怒江金诚置业有限公司以其名义将该小区自2018年1月1日起的物业服务管理转让给原告，原告开始对怒江明珠小区一期、二期进行物业管理服务，被告居住于怒江明珠小区二期，亦享受了原告的物业服务，因此虽然原、被告之间没有签订书面的《物业服务管理合同》，但原、被告之间形成了事实上的物业服务管理合同关系，被告应当按照之前与怒江和谐物业管理有限公司之间签订的《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》约定标准缴纳物业服务费，该合同约定：多层住宅物业综合服务费为0.7元/月/平方米；垃圾清运处理费5元/月/户；生活用水二次加压及清洗水池费含在物业管理费内，其他服务项目和收费办法另行制定；被告的怒江明珠小区二期20幢1单元102号房屋的面积为107.36㎡，故对原告要求被告支付其物业费1382元的主张，本院支持被告向原告支付物业综合服务费为901.82元（107.36平方米×0.7元/月/平方米×12个月），垃圾清运费60元（5元/月×12个月），合计961.82元；其余原告主张的二次加压及清洗水池费300元/年/户的主张，根据上述合同约定，含在物业管理费内，故本院对该主张不予支持；对原告要求被告支付10元/月/户公共水电费的主张，因上述合同中没有约定，本院不予支持。对被告提出自己没有和原告签订《物业服务管理合同》，和谐物业与原告之间签订转让协议后，原告没有继续履行物业合同的意见，与本院查明的事实不相符，本院不予采纳；被告提出水费不正常导致其损失问题，因被告提交的是2019年10月至2020年8月水费清单，但本案原告诉讼的是2018年度物业管理费，与本案事实无关联性，本院不予采纳；对被告提出车位周边流污水及太阳能漏水问题，被告并未提交因原告原因导致的有效证据，同时，如果因原告原因导致被告损失，被告应对此提出主张，与是否缴纳物业费属于不同的法律关系，对此，本院在该案中亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘银汉、骆秀英在本判决生效之日起十日内一次性向原告泸水海新物业管理有限公司支付物业综合服务费901.82元，垃圾清运费60元，两项合计961.82元； 二、驳回原告泸水海新物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审判员  王兆明 二〇二〇年十月二十九日 书记员  和志萍