本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初1443号原告：梁淑英，女，1963年1月26日出生，汉族，山东省肥城市人，本溪市粮食局退休职工，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：梁瑞成，男，1967年5月11日出生，汉族，山东省肥城市人，无业，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：教翔，辽宁湘辉律师事务所律师。被告：本溪汇丰坤昊投资有限公司，住所地：本溪市平山区平山路地下人防工程永丰D1街**口。法定代表人：石林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马海，该公司经理。委托诉讼代理人：李萍，辽宁泓龙律师事务所律师。原告梁淑英与被告本溪汇丰坤昊投资有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁淑英的委托诉讼代理人梁瑞成、教翔及被告本溪汇丰坤昊投资有限公司的委托诉讼代理人马海、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁淑英向本院提出诉讼请求：1、请求判令《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》使用权转让超过20年的部分无效，并返还租金89.17135万元及利息（从2014年1月3日起至返款之日止，按照银行同期贷款利率计算）；2、请求判令被告赔偿原告从2017年7月1日起至案涉商铺恢复正常使用性能之日止的租金损失，按月5514元计算；3、请求判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告签订《永丰D1街商铺认购协议》四份，并于一年后补签《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》一份，四份《永丰D1街商铺认购协议》约定被告将位于本溪市平山区年使用权（自2014年10月1日起至2054年9月30日止）一次性作价135.5406万元转让给原告。协议签订后，当日原告缴纳了认购四套商铺定金40万元，并于2014年1月3日结清余款，被告为原告出具税票。原告认为案涉商铺系人防工程，所有权归国家，被告将使用权转让给原告40年无法律依据，根据双方签订的协议及合同可以确认，该转让名为使用权转让实际为租赁合同，根据《合同法》第二百一十四条规定超过20年部分无效，被告应该将超期的部分返还给原告并支付利息。原告将上述四套商铺委托被告经营管理，期限三年（自2014年7月1日至2017年6月30日），原告自愿放弃三年内所购商铺的经营管理权益及收益，不承担物业管理及营运等费用，被告同时承诺给予原告总价款24%的优惠。2017年7月1日，原告与被告所签订的委托经营管理期限到期。2017年9月18日，原告与被告签订《永丰D1街商铺交接确认书》一份，约定被告将转让给原告的C区221、222、255、256号四套商铺中的221、255号两套商铺交付给原告，截止今日222、256号两套商铺因在被告管理租给他人经营期间未能妥善保护商铺设施，导致两套商铺隔断、墙壁、吊棚大面积损坏，未设单独照明，根本无法正常使用，为此原告多次找被告协商未果，无奈诉至法院。被告本溪汇丰坤昊投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉商铺经营权转让不是租赁关系。被告与市人防办所签的合同确认了被告人防工程投资人的身份，作为投资人，被告基于《人民防空法》取得了地下人防工程的使用权和收益权，而《中共中央国务院中央军委关于加强人民防空工作的决定》明确了经营权可以转让，因此使用期限40年并不违反法律规定，被告依法拥有本案涉诉商铺40年的经营使用权，并拥有经营使用权转让的权利，双方签署的《商铺经营使用权转让合同》乃是对被告已经合法拥有的经营使用权的转让，并非租赁合同，该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合同真实有效；二、案涉商铺符合交付条件事实清楚。222与256之间没有隔断，案涉商铺与其两侧商铺的隔断也没有损坏。商铺至今空铺只是没有人去经营而已，所以，原告诉称是因为商铺不具备正常经营的条件导致无人承租致使其租金损失没有事实依据。三、原告向被告主张租金损失于法相悖。自2017年7月1日始至今，案涉商铺的经营使用权是否行使、如何行使是原告对权利实现方式的选择，原告愿意进一步扩大租金损失也是对自己权利的处分，但要求答辩人为此承担责任没有法律依据，原告的该项诉讼请求应当依法被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告梁淑英（乙方）与被告本溪汇丰坤昊投资有限公司（甲方）签订《永丰D1街商铺认购协议》四份，涉及221、222、255及256号商铺，其中对221号商铺的协议书约定的主要内容为：一、商铺坐落：平山路（解放路-人民路））地下二、土地取得方式：国有划拨；三、商铺使用年限：40年；四、一次性付款优惠价格：47.1173万元；五、乙方授权甲方委托经营管理公司对永丰D1街实施为其三年的统一经营、统一管理，乙方自愿放弃前三年所购商铺的经营管理权益及收益，不承担物业管理及运营等费用，甲方同时承诺给予乙方总铺款24%的优惠，在乙方支付铺款时一次性兑现，乙方应支付的总铺款为人民币35.8092万元；六、认购的其他约定……。对222、255及256号商铺的约定除面积及总价款外，内容与上述一致。2014年12月28日，原告梁淑英（乙方）与被告本溪汇丰坤昊投资有限公司（甲方）签订《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》一份，约定的主要内容为：一、转让标的：永丰D1街C区-221、C区-222、C区-255、C区-256号商铺，套内使用面积合计32.58平方米；二、该商铺按套内使用面积收取40年有偿使用费（自2014年10月1日起至2054年9月30日止），乙方一次性付款给甲方合同金额为人民币135.5406万元；三、本合同签署三年后，如乙方需要自己经营或继续委托甲方经营管理该商铺，需提前半年以书面的形式通知甲方，并遵守甲方制定的商场管理规定及相关制度守法经营。同日，双方签订委托书一份，主要内容为：为对商铺进行有效、有序的管理，特委托本溪市金街商业管理有限公司全权处理C区-221、C区-222、C区-255、C区-256号商铺租赁管理等相关事务，本委托书有效期为三年即2014年7月1日至2017年6月30日，如委托方需自营（被委托方需在交付商铺时恢复商铺原有隔断）或继续委托本溪市金街商业管理有限公司，需提前半年即2016年12月31日告知被委托方签署相关事宜。2015年1月5日，原告支付被告221号商铺“永丰D1街商铺使用权转让款”35.8092万元、222号商铺“永丰D1街商铺使用权转让款”31.0709万元、255号商铺“永丰D1街商铺使用权转让款”36.8671万元、256号商铺“永丰D1街商铺使用权转让款”31.7934万元。原、被告根据双方签订的《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》及补充协议的约定，双方就221、255号商铺进行交接，双方确认如下：1、该商铺内附属设施、装饰及设备标准，完全符合《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》及补充协议的约定，原告同意接收；2、该商铺交付的具体时间：2017年7月1日。就222、256号商铺，双方未签订交接确认书。根据原告提供的信息，法院调取（2016）辽0502民初1027号建设工程施工合同纠纷一案中有关案涉222、256号商铺的装修图纸，该图纸中显示，222、256号商铺之间存在隔断。本院认为，原、被告签订的《永丰D1街商铺认购协议》《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》及《委托书》是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。合同性质要从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。关于原、被告签订的合同名称为《永丰D1街商铺经营使用权转让合同》的性质问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十四条规定,租赁合同内容包括租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款,租赁期限不得超过二十年等等,涉案合同没有约定租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式等内容,转让的权利期限还超过二十年,这些均不符合法律规定的租赁合同特征。应当认定涉案合同性质为财产转让合同。故对原告以使用权转让超过20年的部分无效，要求被告返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求。首先、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”本案中，原告未能提供合法有效的证据证明222、256商铺原有隔断未恢复，导致商铺无法出租，对原告产生租金损失；其次、即使原告有证据证明其有租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，双方于2014年12月28日签订的《委托书》对交付商铺是恢复原有隔断进行明确约定，2017年6月30日委托期满后，被告未将222、256商铺原有隔断恢复，被告构成违约。被告构成违约的情况下，原告可要求被告将隔断恢复或自行恢复，要求被告赔偿其恢复隔断而产生的费用，而原告一直怠于行使权利，不采取措施，任由商铺闲置，属于没有采取措施防止损失的扩大，违背了诚实信用的原则，也就无权要求被告赔偿其租金损失。综上，原告要求被告其赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告梁淑英的诉讼请求。案件受理费13923元（原告已预交），由原告梁淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  王 珍人民陪审员  牛丽丽人民陪审员  杨 娜二〇二〇年十月十九日法官助理张璧莹书记员杨铭附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。