湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6485号原告:刘康，男，1991年11月15日出生，汉族，住湖北,委托诉讼代理人：刘宏先，刘康之父。代理权限：特别授权。被告：武汉中祎公寓管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**尚城国际（德成中心）****。法定代表人：柏立英。该公司总经理。委托诉讼代理人：阳锦，该公司员工。代理权限：特别授权。原告刘康与被告武汉中祎公寓管理有限公司（以下简称中祎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘康的委托诉讼代理人刘宏先，被告中祎公司的委托诉讼代理人阳锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘康向本院提出诉讼请求：依据《中华人民共和国合同法》，要求被告赔偿原告经济损失壹万柒仟壹佰柒拾元。事实和理由：2016年7月3日，原告将坐落于武汉市洪山区大华南湖公园世家2—4—1栋、2单元502室委托被告对外出租三年，2019年7月5日委托合同到期后，经双方协商，原告又将该房屋委托被告对外出租三年（2019年7月5日起至2022年7月5日止），双方签订了《武汉市房屋出租委托代理合同》，该合同是由被告提供格式合同，按合同规定2020年4月5日被告应付原告第四次租金，4月7日原告还没有收到租金，电话联系被告合同经办人阳锦，经办人说疫情对房屋出租有影响，公司要求房主减免两个月租金，后期继续履行原合同,原告考虑疫情的影响同意了被告的要求，减免了被告两个月的租金，在被告经办人的要求下双方用短信进行确认。2020年7月5日原告应收到被告第五次租金时，再次没有收到被告应付季度租金，7月8日电话联系被告经办人阳锦，阳锦回复公司意见：要求原告调低后期月租金。这次原告没有同意被告要求，被告提出退租解除合同。依据双方签订合同，被告违约后需退还和赔偿原告如下五项经济损失，共计人民币17170元。第一、依据合同第四条第一款，“甲方同意预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。”该条款已于2019年7月5日至2019年10月5日履行完。这是三年租期的不计算租金，而本次因被告违约实际只履行合同一年，故被告应退还原告未履行合同两年60天租金，即5800元。第二、依据合同第六条第一款，被告应赔偿原告一个月的合同约定的月租金违约金，即2900元。第三、依据合同第八条第二款，2020年7月14日被告退房时,经双方检查，承租期间因租户使用不当造成房屋主要四个方面损坏，共需维修费4600元。具体明细如下：（1）铝合金门窗损坏需维修费2000元；（2）两卫生间铝合金门损坏，购买安装1600元；（3）客厅窗帘损坏，定做安装500元；（4）煤气灶维修500元。第四、依据合同第九条第一款，将所有墙面恢复成原白色乳肢漆，并做保洁需3000元。第五、2020年7月5日至20020年7月14日退房期间，被告应付原告租金870元。综上所述，特向贵院起诉，请依法判决。被告中祎公司辩称，1、我和原告之间签订了合同，应该严格按照合同来履行双方之间的义务，合同第四条第一款明确约定了原告预留90天作为被告接洽承租的工作期，这期间免收租金，要求退还两个月租金没有依据。2、双方系协商一致解除合同，我们按照原告要求恢复房屋并承诺不要求原告返还保证金2000元，原告再主张一个月的违约金没有依据。3、原告主张维修费用缺乏事实依据，未提交房屋原始状态照片，也没有提交维修费用支出的发票，而且有一些损坏属于自然原因造成，不应当由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案查明的事实如下：一、房屋地址：武汉市洪山区。二、房屋建筑面积：126.54平方米。三、房屋用途：住宅。四、租赁房屋有无产权证或者建设工程规划许可证：（√）有（）无。五、租赁合同签订时间：2019年7月5日。六、合同约定的租赁合同履行期限：2019年7月5日至2022年7月5日。七、合同约定的租金标准：2900元每月。八、合同约定的租金支付期限及方式：房租按季缴付，具体付款日期为（遇节假日顺延，不再另行通知）第一次2019年7月5日2900元；第二次2019年10月5日5800元；第三次2020年1月5日8700元；第四次2020年4月5日8700元；第五次2020年7月5日8700元；第六次2020年10月5日8700元；第七次2021年1月5日8700元；第八次2021年4月5日8700元；第九次2021年7月5日8700元；第十次2021年10月5日8700元；第十一次2022年1月5日8700元；第十二次2022年4月5日8700元。九、合同约定的免租期：（√）有，合同签订后90天作为接洽承租的工作期，从2019年10月5日开始计算租金；（）无十、合同中关于违约责任的约定：1、委托期内，中祎公司提前退租的，应赔偿刘康一个月的合同约定的月租金为违约金；2、委托期内，刘康提前收回房屋，应提前一个月通知中祎公司，赔偿一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿中祎公司及给中祎公司代理出租客户造成的经济损失；3、违约方在解除合同当日，应无条件将委托其剩余的房租全部退还给中祎公司。十一、押金支付情况：支付2000元。十二、实际支付租金情况：1、2019年7月5日2900元（扣除60天的免租期）；2、2019年10月5日5800元（扣除30天的免租期）；3、第三次2020年1月5日8700元；4、第四次2020年4月5日5800元（原告刘康按被告中祎公司要求减免一个月的房租）。十三、房屋目前状况：原告已收回，收回时间：2020年7月14日。十四、合同约定或法定的免责或减责事由：1、双方协商一致变更或解除本合同的；2、不可抗力导致本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告的规定时间需要拆除房屋的。十五、合同的其他约定：原、被告双方在协议中还约定，甲方刘康委托乙方中祎公司在房屋内打隔断分租，此房价为分租价，合同到期后甲方负责恢复原样，并做保洁。十六、需要说明的其他事项：1、2020年4月11日，原告的委托代理人向被告的经办人阳锦发送短信，同意因疫情减免两个月的房租，即2020年4月5日应支付的租金中减免一个月，实际支付5800元，2020年7月5日支付的租金中减免一个月，实际支付5800元，同时约定2021年7月5日至2022年7月5日每月递增100元，按3000元每月支付房租，被告的经办人阳锦回复“好的，收到，感谢您的支持！”；2、2020年7月5日，原告未收到被告应当支付的2020年7月5日至10月5日的租金，于7月8日致电被告的经办人阳锦，被告知受市场行情影响，要求原告降低租金，后双方未达成一致，解除合同；3、被告向原告腾退房屋时，原告提出房屋有损坏，被告提出押金2000元不用返还，用于房屋维修，原告未予返还；4、被告认可房屋餐厅铝合金窗户玻璃上有被告装修安装空调时所打的孔，房屋卧室及客厅均有被告装修时刷的彩漆；5、原告于2020年7月14日支付房屋保洁费300元。以上事项中，双方有争议的事项为第十五项、第十六项，其他事项双方无争议。对有争议的事项，原告提交了《房屋委托合同》、短信记录截图、房屋损害情况照片、保洁费收据，维修预算单，通话记录，被告提交原告出具的收到房屋钥匙的收条，本院认为，根据双方签订的房屋委托合同第九条约定由原告负责恢复原样并做保洁，本院对原告支付保洁费300元的事实予以认可，但对原告主张该笔费用应由被告负担的证明目的不予认可；对原告提交的短信记录截图、通话记录被告无异议，故本院对原告所主张的因被告提出降低租金导致解除合同的事实予以认可；原告提交的房屋损害情况照片、维修预算单拟证明被告应赔偿原告房屋因被告损坏所导致的损失及墙面恢复金额共计7600元，被告不认可，且原告提交的照片无法证明原告房屋损坏程度并证明该损坏情形系被告及其租户所为,且不能提交为维修实际支出了相应金额的凭据予以佐证,其提交的维修预算亦不能证明为具有专业资质的机构出具的意见，经庭审调查，被告仅认可房屋餐厅铝合金窗户玻璃上有被告装修安装空调时所打的孔，房屋卧室及客厅均有被告装修时刷的彩漆。本院认为，原告、被告签订的《房屋委托合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效,应受法律保护,双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交付房屋对外出租,被告应依约向原告交付房屋租金。被告辩称双方之间系协商一致解除合同，原告主张违约金没有依据，但根据原告提交的证据及双方当事人的陈述，被告仅支付了2019年7月5日至2020年7月4日期间的房屋租金，被告应于7月5日向原告支付下一季度的房租，但被告未支付，直至原告于7月8日打电话询问并催要租金，被告才告知受疫情影响要求降低租金，而实际上原告已按照被告要求同意减免两个月的房租，被告在此基础上仍要求原告降低租金并以其不支付租金的行为表明不再继续履行合同义务，致使《房屋委托合同》无法继续履行，本院对被告的辩称观点不予认可，被告的行为已构成违约，应当支付原告一个月租金作为违约金。原告主张合同约定履行期为三年，合同约定的免租期应平摊到三年中，现合同仅履行一年，被告应返还60天免租期的租金，但双方在合同中约定的免租期并非是按照合同约定的履行期限平摊，且约定了被告提前退租应赔偿原告一个月租金作为违约金，而并未约定返还免租期租金，故本院对原告要求被告返还60天免租期租金5800元的诉讼请求不予支持。原告还主张被告应支付房屋维修费用4600元以及墙面恢复、保洁费3000元，因合同约定保洁费由原告承担，本院对原告保洁费的诉讼请求不予支持；对房屋维修费用及墙面修复费用，原告提交的证据不足以证明其损失金额，且双方腾退时对房屋损坏状况并未固定，被告提出不退还押金作为原告的维修费用，原告亦并未向被告返还该笔费用，故本案将该笔押金2000元作为原告房屋维修费用较为适宜，因该笔费用被告已支付，故本院不再作出处理。对于原告主张的2020年7月5日至房屋腾退之日2020年7月14日期间的房屋租金870元，具有合同和法律依据,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武汉中祎公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘康支付违约金2900元；二、被告武汉中祎公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘康支付2020年7月5日至房屋腾退之日2020年7月14日期间的房屋租金870元；三、驳回原告刘康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取计115元，由原告刘康负担90元，被告武汉中祎公寓管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张婵二〇二〇年十月二十六日法官助理年海萌书记员丁冉