浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终397号上诉人（原审被告、反诉原告）：钱如良，男，1965年9月11日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄佩芬，女，1968年11月16日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：钱如良，系黄佩芬之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市定海区台联印刷厂，住所地浙江省舟山市定海区兴岛路**南边第4、5间。投资人：夏利泽，董事长。委托诉讼代理人：史洁，浙江天展律师事务所律师。上诉人钱如良、黄佩芬因与被上诉人舟山市定海区台联印刷厂（以下简称台联印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱如良、黄佩芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求，并驳回台联印刷厂的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定2019年8月28日后台联印刷厂未正常使用承租房屋错误，台联印刷厂于2020年4月16日搬迁腾空房屋，钥匙也一直未归还，该厂应支付2019年8月28日至2020年4月16日止的房屋占有使用费；2.台联印刷厂在签订协议时明确知道案涉租赁房屋是未经规划审批的，该厂应自行承担由协议无效导致的全部损失。而且，一审酌定的装修损失、搬迁损失、停产停业损失共计15000元，缺乏事实和法律依据；3.其提交了拍摄时间为2020年4月10日的照片，该证据显示所拍摄的电表读数为3718度，可得出2019年8月用电量为135度，该月电费应为168.75元，并非一审认定的100元。台联印刷厂辩称，一审法院在查看现场及综合考虑各因素后酌情确定了赔偿金额，钱如良、黄佩芬的上诉请求无任何依据，其诉请不应得到支持。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。台联印刷厂向一审法院起诉请求：1.确认其与钱如良、黄佩芬签订的《厂房办公楼租赁协议书》于2019年8月28日解除；2.钱如良、黄佩芬向其返还保证金10000元；3.钱如良、黄佩芬向其支付违约金100000元；4.钱如良、黄佩芬赔偿其装修、搬迁损失13228元。钱如良、黄佩芬向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厂房办公楼租赁协议书》无效；2.台联印刷厂向其支付2019年8月28日起至2020年4月16日止的房屋占有费24000元（含卫生费800元）；3.台联印刷厂向其支付拖欠的电费168.75元。一审认定事实，2017年8月24日，钱如良、黄佩芬（出租方、甲方）与台联印刷厂签订了《厂房办公楼租赁协议》，约定：1.乙方向甲方租赁甲方所在定海兴岛路51号南边房子第4、5间办公楼（以下简称案涉租赁房屋）。2.租赁期限为三年，自2017年8月28日至2020年8月27日，每天每间50元，先付后用，每次支付全年租金。3.本协议签订后，乙方支付给甲方46500元，其中10000元为保证金。该保证金在本协议履行结束时甲方归还给乙方（不计利息）。乙方及时缴纳水电费及损耗费、卫生费100元／月。电费1.25元／度，具体根据市场行情变化。4.租赁期满，乙方必须及时腾空，否则以违约论处。对于房屋内的装潢及设施的处分，固定装潢的不可搬迁，归甲方所有，其他归乙方所有。租赁期间，乙方单方解除本合同，保证金不予退回，有关装潢部分的处理与租赁期满的处理一样。5.该房子工业用地无证，如果国家及政府有关部门拆迁拆除或征用，乙方无条件搬迁，无搬迁费用，甲方不承担任何费用。6.本协议一经订立，即具法律效力，一方违约应向相对方支付违约金10万元，相对方有权终止本协议的履行。协议还约定了其他事项。2017年8月28日，台联印刷厂向钱如良、黄佩芬支付了保证金10000元。2019年8月27日前的租金，台联印刷厂皆已支付。2019年7月份前的电费，台联印刷厂也已支付。2019年8月25日，位于舟山市新城甬东兴××路××号南侧厂房第**东北侧起火（此处建筑也为钱如良、黄佩芬搭建）。案涉租赁房屋受到波及。一审法院认为，一、案涉租赁房屋是否取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。案涉租赁房屋为违法搭建，现为双方所认可。结合政府相关部门已通知钱如良、黄佩芬限期拆除的事实，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证一节可予认定。二、签订协议时，台联印刷厂对案涉租赁房屋系违法搭建的事实是否知道或应当知道。《厂房办公楼租赁协议》的约定中存在“该房子工业用地无证”的表述。据此，台联印刷厂对案涉租赁房屋系违法搭建一节应为明知。台联印刷厂主张在协议签订时出租方告知存在临时搭建许可一节，一则未见出租方曾做此告知的证据，二则未见临时搭建许可之证据，对此不予认定。三、2019年8月28日后，案涉租赁房屋是否仍由台联印刷厂正常使用。案涉租赁房屋为火灾所波及，台联印刷厂在此情况下搬出租赁房屋内的物品属合理行为。因火灾后续处理的需要，及案涉租赁房屋系违法搭建需拆除的事实，台联印刷厂主张2019年8月28日后案涉租赁房屋未正常使用，予以认定。四、台联印刷厂主张的装修费用损失、搬迁费损失。1.装修费用。台联印刷厂提交了收款收据，拟证明其在2017年租赁之初投入了4628元进行装修。在无其他证据佐证的情况下，该收据作为装修投入的证据，证明力不足。而且，装修投入并不等于装修费用损失。根据双方协议中的约定，租赁期满，固定装潢的不可搬迁，归出租方所有。故装修费用损失，还应考虑剩余租赁年限的残值。2.搬迁费用损失。台联印刷厂提供证明一份，拟证明搬迁费为8600元，但相关人员未出庭作证，且无其他证据佐证，故该证据对原告主张拆迁费用损失为8600元的事实，证明力不足。五、2019年8月的电费。钱如良、黄佩芬主张该期间电费为168.75元，并举证了收款收据、照片。收款收据中，许志军（台联印刷厂的工作人员）的名字为钱如良自己书写，故收款收据本质上是钱如良、黄佩芳一方对事实的单方陈述，证明力不足。照片显示电表读数为3718度。但该照片拍摄时间是2020年4月10日下午，所拍摄的电表是否为案涉租赁房屋的电表也不可知，亦证明力不足。一审法院认为，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故2017年8月24日，钱如良、黄佩芬与台联印刷厂签订的《厂房办公楼租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对台联印刷厂要求返还押金10000元的诉请，予以支持。因合同无效，其中的违约金条款亦无效。台联印刷厂要求钱如良、黄佩芬依合同约定支付违约金，不成立。对于案涉租赁房屋系违法搭建的事实，台联印刷厂应为明知。故对于合同的无效，双方皆存在过错。对于台联印刷厂的损失，钱如良、黄佩芬应按双方的过错程度酌情赔偿。考虑到双方过错程度及台联印刷厂主张的装修损失、搬迁损失、停产停业损失等确实存在的事实，酌情认定由钱如良、黄佩芬赔偿台联印刷厂15000元。2019年8月28日后，案涉租赁房屋未由台联印刷厂正常使用。钱如良、黄佩芬向其主张占有使用费，不予支持。关于尚欠电费，缺乏直接证据证明。根据台联印刷厂前期的一般用电情况，酌情认定100元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认台联印刷厂与钱如良、黄佩芬于2017年8月24日签订的《厂房办公楼租赁协议》无效；二、钱如良、黄佩芬返还台联印刷厂押金10000元；三、钱如良、黄佩芬赔偿台联印刷厂15000元；四、驳回台联印刷厂的其他本诉请求；五、台联印刷厂向钱如良、黄佩芬支付电费100元；六、驳回钱如良、黄佩芬的其他反诉请求；七、判决第二、三、五项债务互相折抵后，应由钱如良、黄佩芬向台联印刷厂支付24900元，限于判决生效之日起十日内支付。案件本诉受理费减半收取1383元，由台联印刷厂负担1103元，钱如良、黄佩芬共同负担280元；反诉受理费202元，由钱如良、黄佩芬共同负担。二审期间，钱如良、黄佩芬围绕着上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱如良、黄佩芬提交如下新证据：1.照片打印件四张，拟证明案涉租赁房屋系东边第4、5间，该房屋并无过火。2.租赁房屋现场照片打印件两张，拟证明台联印刷厂于2020年4月16日搬迁，腾空屋内杂物及设备。3.收款收据复印件七张，拟证明台联印刷厂所提交的装修费用收款收据的记载内容在数量偏多、价格上偏高。4.照片打印件两张，拟证明台联印刷厂搬迁了4至5台设备等，每台设备600ＫＧ左右，搬至××道××村××号。5.电表照片打印件三张，补强证明电表读数为3718度。6.仓库门照片打印件一张，拟证明仓库门为电动卷帘门，台联印刷厂在装修时不必要装移门。7.印刷设备照片打印件一张，拟证明照片中的印刷设备存放在钱如良、黄佩芬所有的厂区内已将近三年。8.台联印刷厂工商登记地址打印件一张，拟证明台联印刷厂的工商登记地仍在定海区兴岛路51号，该登记地应予以注销。9.照片打印件三张及微信截图打印件二张，拟证明其与台联印刷厂为案涉租赁房屋进行沟通的过程，该房屋在2019年8月25日后仍处于台联印刷厂的实际控制。10.《联合执法限期拆除通知书》舟联执新拆【2019】第35号打印件一份，拟证明限期拆除的面积为420平方米，并非台联印刷厂所主张的1420平方米。台联印刷厂质证认为，对于全部证据（除证据8外）的合法性、真实性、关联性均有异议。且，证据3中的收款收据落款时间为2020年，与台联印刷厂在一审时提交的收款收据落款时间（2017年）不同，收款收据上也未有装修材料品牌、型号等信息，不能证明钱如良、黄佩芬提出装修费用过高的主张。证据7中涉及的案涉违章建筑已在2020年5、6月被拆除，不存在设备还存放在厂区的事实。证据9中的微信聊天记录基本上是钱如良、黄佩芬单方陈述，而台联印刷厂并未作出任何确认。证据8与本案无关联性，仅为台联印刷厂尚未变更工商登记地址。本院认证认为，1.台联印刷厂对照片打印件的真实性予以否认，该类证据为钱如良、黄佩芬单方制作，无法确定照片的拍摄时间，且仅凭该证据也尚不能证明钱如良、黄佩芬的主张成立，故对于照片打印件的证明力不予确认。2.收款收据复印件、微信截图打印件中的内容均无法证明待证事实的成立。台联印刷厂工商登记地址打印件与本案无关联性。3.《联合执法限期拆除通知书》舟联执新拆【2019】第35号经法院核实，该通知书所载明的面积为420平方米，台联印刷厂对此也无异议。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在二审期间，钱如良、黄佩芬陈述台联印刷厂在2019年9月7日之前将自己需要的设备搬到新厂，但剩下的东西台联印刷厂明确表示还要的，其向台联印刷厂表示东西放着自己管好，费用还要付给其。本院认为，本案的争议焦点为：1.台联印刷厂是否应支付2019年8月28日以后的房屋占有使用费；2.钱如良、黄佩芬提出因《租赁协议书》无效而发生的全部损失由台联印刷厂承担的主张是否成立；3.一审酌定台联印刷厂装修、搬迁及停产停业损失共计15000元是否合理；4.一审酌定2019年8月份电费100元是否合理。争议焦点一。钱如良、黄佩芬主张案涉租赁房屋未过火，并不影响正常使用，台联印刷厂应支付相应的房屋占有使用费。台联印刷厂则认为在2019年8月25日火灾发生后案涉租赁房屋已无法使用，其在2019年9月7日完全搬离该房屋。本院认为，案涉租赁房屋虽在2019年8月25日火灾事故中未过火，但因该房屋处于火灾影响区域，按照生活日常经验该房屋在短期内确无法正常使用。而根据钱如良、黄佩芬的陈述，台联印刷厂虽在2019年9月7日搬离了案涉租赁房屋，但钱如良、黄佩芬认为台联印刷厂还在案涉租赁房屋中存放着其所需要的物品，应交纳房屋占有使用费。对此台联印刷厂认为，其在2019年9月7日搬离案涉租赁房屋后，已明确向钱如良、黄佩芬表示剩下的零碎东西都不要了。对此，应由钱如良、黄佩芬对其所主张台联印刷厂在2019年9月7日搬离案涉租赁房屋后，仍继续占用案涉租赁房屋的事实，承担举证责任，但至今为止，其所提供的证据尚不足以证明该主张的待证事实的成立，因此一审未支持钱如良、黄佩芬所诉请的2019年8月28日后的房屋占用使用费，并无不当。争议焦点二。《租赁协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此一审鉴于签订该协议的双方当事人对于合同无效均存在过错，按双方的过错程度酌情确定钱如良、黄佩芬赔偿台联印刷厂损失，适用法律正确。争议焦点三。虽双方对台联印刷厂就案涉租赁房屋装修投入的数量、金额存在争议，但台联印刷厂对案涉租赁房屋确存在装修的事实。而台联印刷厂将设施设备等物品搬离租赁房屋，也必然会发生相应的搬迁费用。台联印刷厂未能正常经营，亦存在一定经营损失。因此一审酌定台联印刷厂装修、搬迁及停产停业损失共计15000元尚在合理范围内，对此本院予以支持。争议焦点四。钱如良、黄佩芬提交的证据难以证明2019年8月台联印刷厂租赁期间，该厂的用电量为135度，因此一审根据该厂之前正常用电情况酌定2019年8月份电费为100元，并无不当。综上所述，钱如良、黄佩芬的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由上诉人钱如良、黄佩芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉审 判 员  张秀梅审 判 员  方 燕二〇二〇年十月二十六日法官助理  徐惠忠代书记员  毛 赟