河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5278号上诉人(原审被告)：河南中达置业集团有限公司，住所地河南省南阳市长江路**（与经十路交叉口东）。法定代表人：郑洪磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘付涛（该公司员工），男，1964年8月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，特别授权。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：马小琴，女，1979年10月18日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：陈栎仲，河南威武律师事务所律师，特别授权。上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达置业公司）因与被上诉人马小琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人中达置业公司的委托诉讼代理人刘付涛、张洁，被上诉人马小琴的委托诉讼代理人陈栎仲,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中达置业公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1391民初2676号民事判决第二项，改判中达置业公司于判决生效之日起十日内返还马小琴购房款244668元，并以244668元为基数支付自2013年2月21日至款项付清之日止的60％的利息（2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）（不服金额为：38971元）；2.本案上诉费由马小琴承担。事实和理由：马小琴对房屋买卖合同无效及因此所受到的损失存在过错，应承担相应的利息损失。中达置业公司与马小琴签订的《中达·天汇家园认购协议》第四条第四款约定，本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》。马小琴在明知案涉房屋未取得商品房预售许可证的情况下，仍然与中达置业公司签订认购协议，其对认购协议无效及因此所受到的损失存在过错，马小琴应承担40％的利息损失，中达置业公司承担60％的利息损失。马小琴辩称，中达置业公司并非只是未取得商品房预售许可证，而是连土地的使用权证都未取得，这些房屋根本就无法盖起来。马小琴仅主张的是利息损失，主张的损失额与实际损失相差较大，故一审法院支持马小琴的诉讼请求是正确的，请求维持原判。马小琴向一审法院起诉请求：1.马小琴、中达置业公司签订的房屋认购协议无效；2.中达置业公司返还马小琴的购房款244668元及利息90731.05万元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2013年2月21日计算至2020年7月21日止）；3．中达置业公司按照中国人民银行同期贷款利率自2020年7月22日起支付利息至购房款付清之日止；4.本案诉讼费用由中达置业公司承担。一审法院认定事实：2013年2月21日中达置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与马小琴签订《中达·天汇家园认购协议》，该协议载明：“……乙方自愿认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套。位置：F区57号楼2单元5层西户；面积：139.81平方米。……单价：1750元／㎡，总价（小写）￥244668元整。……乙方选择下列付款方式付款：……本协议签订后乙方应于2013年2月21日前付清总房款（小写）：￥244668元整……四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》……八、交房日期，定于2014年12月31日竣工，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期……”。马小琴于2013年2月21日向中达置业公司支付购房款244668元。另查明，中达置业公司向马小琴出售的涉案房屋至今仍未开工建设，中达置业公司至今也未取得该商品房预售许可证。一审法院认为，马小琴、中达置业公司于2013年2月21日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款244668元，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故马小琴、中达置业公司于2013年2月21日签订的《中达·天汇家园认购协议》其性质为商品房买卖合同。关于该商品房买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止中达置业公司仍未取得商品房预售许可证明，故订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于马小琴要求中达置业公司返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，马小琴已向中达置业公司交付购房款244668元，在合同无效的情形下，中达置业公司应当将因该合同取得的财产即支付的购房款244668元全额予以返还。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。对于本案的购房款利息是否应由双方当事人予以分担的问题，一审法院分析如下：通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，马小琴于2013年2月即向中达置业公司交付购房款共计244668元，但至本案起诉之日中达置业公司并未向马小琴交付涉案房屋，故本案不存在标的物使用费的问题。故购房款的资金占用费系马小琴单方发生的损失，而中达置业公司于2013年2月收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据马小琴、中达置业公司行为导致合同无效的过错程度，中达置业公司对涉案合同无效具有较大过错，在此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除中达置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的中达置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。综上，马小琴要求中达置业公司以244668元为基数支付自2013年2月21日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认马小琴与河南中达置业集团有限公司于2013年2月21日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、河南中达置业集团有限公司于判决生效之日起十日内返还马小琴购房款244668元，并以244668元为基数支付自2013年2月21日至款项付清之日止的利息（2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6332元，减半收取3166元，由河南中达置业集团有限公司承担3166元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决中达置业公司返还全部购房款的利息损失是否正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，中达置业公司对一审法院判决其全额返还马小琴购房款244668元，没有提出上诉，视为中达置业公司对该事实的认可，本院予以确认。中达置业公司仅对一审法院判决其对房款244668元的利息损失全部由其承担存在异议并提出上诉，并上诉称马小琴对导致双方合同无效及因此所受到的损失也存在过错，对利息损失应承担40％即38971元的责任，中达置业公司承担60％的利息损失。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。对于本案的购房款利息损失是否应由双方当事人予以分担的问题，本院分析如下：1.本案中，马小琴主张利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率自2013年2月21日计算至购房款付清之日止予以支持，一审法院在综合考量双方当事人过错程度，款项交付及使用期限、造成合同无效的原因以及房地产市场变化等因素的情况下，将利息损失酌定为2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，并无不当，据此计算的利息损失赔偿数额较为适当，既有助于维护购房者的合法权益，也没有对开发商产生较为苛责的法律后果。2.通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，马小琴于2013年2月即向中达置业公司交付购房款共计244668元，但至本案起诉之日中达置业公司并未向马小琴交付涉案房屋，故本案不存在标的物使用费的问题。故购房款的资金占用费系马小琴单方发生的损失，而中达置业公司于2013年收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据双方当事人行为导致合同无效的过错程度，以及中达置业公司在其上诉状中的自认，中达置业公司对涉案合同无效具有较大过错，于此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除中达置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的中达置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。3.综上，一审法院判决中达置业公司承担全部购房款利息损失返还责任的数额适当，且更为符合公平原则，故对于中达置业公司上诉其不应当承担全部购房款的利息损失返还责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，河南中达置业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774元，由河南中达置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  罗 军二〇二〇年十月二十一日法官助理刘慧书记员李斌