广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异169号 案外人:张丽君，女，汉族，1970年6月17日出生，住上海市徐汇区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：杨洪，男，汉族，1984年11月12日出生，住重庆市巴**。 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人杨洪、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人张丽君于2020年8月13日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张丽君称，2018年3月28日其与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房产，合同签订后，异议人向亿海房地产公司支付了所有购房款，亿海公司将上述房屋交付给异议人使用，其对该房屋进行装修入住。根据法律规定，请求终止对该房屋的执行。 案外人向本院提供了如下证据:1、商品房买卖合同，证明其在法院查封前已与亿海公司签订商品房买卖合同；2、收据，证明其已支付了所有购房款及物业费；3、装修合同、物业费收据、水电、煤气开户，证明其已占有使用涉案房屋；4、不动产登记信息查询证明，证明其在本地无房产。 本院查明，2015年4月25日，亿海公司与杨洪签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）一份，主要约定杨洪购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房，房屋总价款为608639元；付款方式为银行按揭贷款，杨洪须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即182639元，其余购房款426000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因杨洪违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与杨洪之间的商品房买卖合同等内容。2015年6月19日，亿海房地产公司与杨洪、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2015年0993号）一份，主要约定工行云南路支行向杨洪发放个人购置住房贷款426000元，用于杨洪购买涉案房屋，杨洪以其购买的广东路1号澜泊湾小区2幢2单元2103号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（备案登记号：559-0163）及预购商品房抵押预告登记（抵押登记号：北房地交押字[2015]第11403号）。2016年6月30日，工行云南路支行依约将贷款426000元划入《个人购房借款/担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。因杨洪未能按约归还贷款，工行北海云南路支行于2018年4月13日向亿海公司、杨洪出具一份《提前还款函》，载明“杨洪：截止至2018年4月13日，你已经连续1个付款期限未按时偿还贷款本息，累计25个付款期未按时偿还我行贷款本息，现有贷款余额408671.85元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责”。亿海房地产公司于2018年4月16日签收该《提前还款函》，2016年3月25日至2018年7月25日期间，亿海公司就案涉合同承担保证责任代杨洪偿还贷款本息合计67599.11元。 2018年5月11日，本院受理亿海房地产有限公司、杨洪、第三人中国工商银行股份有限公司云南路支行商品房预售合同纠纷一案，于2018年10月22日作出（2018）桂0502民初1592号民事判决书，判决：一、解除原告广西亿海房地产开发有限公司与被告杨洪于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）；二、被告杨洪偿还贷款本息67599.11元给原告广西亿海房地产开发有限公司；三、被告杨洪须协助原告广西亿海房地产开发有限公司注销商品房买卖合同（合同编号：YHLBW-2幢2单元2103号房）；四、被告杨洪支付律师代理服务费3378元给原告广西亿海房地产开发有限公司；五、驳回原告广西亿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年5月15日，本院受理工商银行云南路支行因与杨洪、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年11月22日作出（2019）桂0502民初2090号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告杨洪、广西亿海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[0993]号）；二、被告杨洪须归还借款本金403413.99元及利息（2019年3月21日之前的利息为5233.74元，以后的利息以本金403413.99为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[0993]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年3月22日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告杨洪须支付律师代理费18889.15元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告杨洪的上述债务承担连带清偿责任，被告广西亿海房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告杨洪追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因杨洪、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院受理后，在执行过程中作出（2020）桂0502执1605号执行裁定书，于2020年7月2日预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋【房屋预告登记权利人：杨洪】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，2018年3月28日，张丽君与亿海公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由张丽君购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋，合同总价款428706元，同日，张丽君向亿海公司支付418706元购房款，亿海公司出具了收据，并将房屋交付给张丽君使用。张丽君在本地无不动产登记信息。 本院认为，生效的判决应予执行，但本院查封了备案至被执行人名下的房产,但被执行人与亿海公司签订的合同已经本院判决解除了商品房买卖合同，虽然双方就涉案房屋办理备案登记,但备案并不发生产权的转移，且备案依据的买卖合同已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被执行人杨洪已确定不享有买卖合同期待的房屋权利，涉案房产属于亿海公司的财产，虽然亿海公司也属于被执行人，但亿海公司在本院查封前已与张丽君签订买卖合同，将该房屋出卖给张丽君，张丽君已支付大部份购房款，现房屋由张丽君占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人提出中止对涉案房屋执行，依法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定如下： 中止对张丽君购买的位于北海市广东路1号的澜泊湾小区2幢2单元2103号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十月十三日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。