云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1272号上诉人（原审被告）：胡正辉，男，1989年2月14日生，汉族,初中文化，云南省禄丰县人，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。上诉人（原审被告）：汪红芹，女，1990年8月23日生，汉族，初中文化，云南省禄丰县人，农民，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。二上诉人共同的委托诉讼代理人：李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区彝人古镇土司府，统一社会信用代码：915323007452913167。法定代表人：沙翠梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汤晓林，云南鼎燊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人胡正辉、汪红芹因与被上诉人云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司（以下简称汇通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡正辉、汪红芹上诉请求：撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初1867号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维持双方签订的《商品房购销合同》。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审认定被上诉人的员工郑某通过刷卡方式代上诉人支付案涉房屋首付款211904元不是事实。上诉人在2016年1月25日与被上诉人签订了《商品房购销合同》，按照合同约定，上诉人通过现金支付的方式二次向被上诉人支付了首付款共计211904元。上诉人完成支付后，被上诉人向上诉人出具了购房款发票一张。至于“郑某”与上诉人没有任何关系，一审法院认定“郑某”支付给被上诉人的款就是上诉人的购房款，但没有证据证实；被上诉人主张上诉人购房是依据所谓的“零首付”签订的《购房合同》，但对此主张也没有任何证据证实。二、一审适用法律错误。1、一审在判决时适用《合同法》第94条以买受人迟延支付购房款为由，判决解除双方签订的购房合同。然而在本案中，作为买受人的上诉人确实存在迟延支付购房款的事实，但是作为出卖人的被上诉人始终没有向上诉人进行催告，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第一款的规定，判决解除双方签订的《商品房购销合同》是错误的。2、根据法律相关规定，本案被上诉人行使解除权的时间是2016年5月22日，解除权消灭的时间是2017年5月22日。而被上诉人是在2020年5月9日向法院主张解除权，因此被上诉人的主张己经超过法定期限，解除权己经消灭。一审的判决适用法律不当，造成判决错误，望二审法庭查明事实，改判驳回被上诉人的诉请，维持合同的有效性。汇通公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汇通公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方于2016年1月21日签订的“YJG-2003合同编号:盛世和园-821号”《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判令胡正辉、汪红芹协助汇通公司注销合同登记号为CX2016012200XXX的商品房买卖合同备案登记，并由其承担办理上述注销登记产生的一切税费等费用；3.请求依法判令胡正辉、汪红芹支付汇通公司截止至2020年4月3日的利息42302.42元【211904×(4.75%÷365)×1534天=42302.42元，自2016年1月21日起至2020年4月3日止共计1534天】，自2020年4月4日起至撤销备案登记之日止的利息按上述计算方式继续计算并支付；4.判令胡正辉、汪红芹承担汇通公司支出的律师费5000.00元;5.本案诉讼费用由胡正辉、汪红芹承担。事实和理由：汇通公司系“彝人古镇八期盛世和园”项目的开发商，2016年公司推出“零首付购房”的优惠活动，即：凡购买“彝人古镇**盛世和园”商品房的买受人，在其支付购房首付款紧张或资金困难时，公司可为其垫付首付款，在垫付期间内，若买受人按期还款，享有2年的免息期。2016年1月，胡正辉、汪红芹到汇通公司售楼处看房，并了解了“零首付购房”的优惠活动后，申请参与活动，与汇通公司达成购买“彝人古镇八期盛世和园”X幢240X号商品房的合意。2016年1月21日，双方签订了合同编号为：盛世和园-821号《商品房购销合同》，合同约定：胡正辉、汪红芹以681904元的价格购买汇通公司开发的“彝人古镇八期盛世和园”X幢240X号商品房，该商品房套内建筑面积为119.26平方米，单价为每平方米5717.79元。同时，合同对付款方式、交房期限、违约责任等其他内容进行具体约定。合同签订后，胡正辉、汪红芹向汇通公司申请参与“零首付购房活动”，由公司代为垫付购房首付款，双方签订了《借款合同》，合同约定：汇通公司为胡正辉、汪红芹垫付购房首付款211904元，期限为：2016年1月21日至2018年1月21日，还款时间为2018年1月21日；若不能如期归还借款，胡正辉、汪红芹承诺按公司支付款项的万分之六支付自借款之日至实际还款之日止的逾期利息，逾期超过30日，汇通公司有权在不通知乙方的情况下解除《商品房购销合同》。2016年1月22日，汇通公司配合胡正辉、汪红芹办理了商品房买卖合同登记备案。但胡正辉、汪红芹因个人资质不符合银行贷款要求，无法办理银行按揭贷款，未按合同约定履行支付购房款的义务，经汇通公司多次催要，胡正辉、汪红芹均明确表示无力履行合同义务。综上所述，请求法院支持汇通公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月21日，汇通公司（甲方）与胡正辉、汪红芹（乙方）签订了《商品房购销合同》（合同编号：盛世和园-821号）及《合同补充协议》，约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的地块的土地使用权，土地规划用途为居住用地，土地使用证号：楚开国用（2013）第00320X号、第0032XX号、第0035XX号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为彝人古镇八期盛世和园，建设规划许可证号为：建字第（2013）工程1XX号；乙方购买的商品房为第X幢第23层240X号；该商品房按套内面积计价，套内建筑面积为119.26㎡，单价为每平方米5717.79元,总金额为681904元；买受人首期支付购房总价款的31.8%，金额为211904元，付款时间为2016年1月21日，其余价款470000元向农行贷款支付；乙方逾期60天后付款的，解除合同，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已产生的交易税费由乙方承担”，该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，该协议第二条第三项约定：“选择银行按揭贷款的，首付比例及资料必须符合银行规定。乙方必须在向甲方交付首付款十日内按银行要求提供按揭资料及相关费用，若乙方不按约定办理或因乙方原因无法办理银行按揭的视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。采取分期付款、一次性付款的，必须在规定的时间内结算房款，若乙方不按约定时间付清房款的，视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。单方解除合同并将房屋另行出售”，该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，汇通公司的员工郑某通过刷卡方式支付汇通公司首付款项211904元。2016年1月22日，汇通公司为上述商品房买卖合同办理了登记备案手续（合同登记号为CX2016012200XXX）。2016年1月25日，汇通公司向胡正辉、汪红芹出具了金额为211904元的购房款发票。后胡正辉、汪红芹由于个人资质不符合中国农业银行股份有限公司楚雄市支行贷款要求，无法办理按揭贷款。胡正辉、汪红芹至今未向汇通公司支付购房尾款。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：1.本案所涉首付款是否系胡正辉、汪红芹交纳；2.是否应当解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。针对争议焦点一，汇通公司提交的证据及证人证言能够相互印证，公司将购房款转账至其员工郑某账户，郑某在胡正辉、汪红芹购房当日，将胡正辉、汪红芹应支付的首付款211904元通过POS机刷卡转入汇通公司账户，虽然胡正辉、汪红芹持有购房发票，但是未就款项支付的情况提交证据，故一审法院认为，本案所涉房屋首付款项211904元为汇通公司代付。针对争议焦点二，汇通公司与胡正辉、汪红芹签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应按协议约定履行各自的义务。协议第二条第三项约定：“选择银行按揭贷款的，首付比例及资料必须符合银行规定。乙方必须在向甲方交付首付款十日内按银行要求提供按揭资料及相关费用，若乙方不按约定办理或因乙方原因无法办理银行按揭的视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。采取分期付款、一次性付款的，必须在规定的时间内结算房款，若乙方不按约定时间付清房款的，视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。单方解除合同并将房屋另行出售”，胡正辉、汪红芹因个人资质不符合中国农业银行股份有限公司楚雄市支行贷款要求，无法办理按揭贷款，亦未在合理期限内向汇通公司支付尾款，构成违约，汇通公司有权按照合同约定解除合同，故对汇通公司要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉请，一审法院予以支持；因本案所涉商品房买卖合同办理了登记备案手续，对汇通公司要求胡正辉、汪红芹协助注销备案登记的诉请，一审法院予以支持；对汇通公司要求胡正辉、汪红芹支付利息的诉请，因双方就首付款代付并未约定资金占用利息条款，亦未提交相应证据加以证实，故一审法院不予支持；对汇通公司要求胡正辉、汪红芹支付律师费5000元的诉请，因未提交正式票据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与胡正辉、汪红芹于2016年1月21日签订的商品房购销合同（合同编号：盛世和园-821号）及《合同补充协议》；二、由胡正辉、汪红芹协助云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司办理注销合同登记号为CX2016012200XXX的商品房买卖合同备案登记，办理注销登记所产生的费用由胡正辉、汪红芹承担；三、驳回云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费491元，由云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司负担（已交）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、案涉房屋首付款是否是胡正辉、汪红芹所支付；二、双方签订的《商品房购销合同》是否应当解除。关于案涉房屋首付款是否是胡正辉、汪红芹所支付的问题。本院认为，胡正辉、汪红芹签订购房合同当天，汇通公司出具了编号为0003800的《收款收据》一份，对此双方均无异议，该收据载明的收款方式是“刷卡”，金额为211904元，而胡正辉、汪红芹未提供与此相一致的证据材料，其辩称案涉房屋首付款211904元是用现金支付，部分现金是向朋友所借及收取的工程款，但也未能提供相应的证据加以证明，故不能证明该首付款为胡正辉、汪红芹本人所付。而根据该《收款收据》上载明的收款方式以及具体经办人郑某的出庭证言，汇通公司陈述案涉房屋的首付款是由公司通过其员工郑某刷卡支付应属事实，故一审法院认定案涉房屋的首付款是由汇通公司代付并无不当。关于双方签订的《商品房购销合同》是否应当解除的问题。本院认为，胡正辉、汪红芹与汇通公司自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，明确约定了付款时间及逾期付款的违约责任，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的义务。协议第二条第三项约定“选择银行按揭贷款的，首付款比例及资料必须符合银行规定。乙方必须在向甲方交付首付款十日内按银行要求提供按揭资料及相关费用，若乙方不按约定办理或因乙方原因无法办理银行按揭的视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理。采取分期付款、一次性付款的，必须在规定的时间内结算房款。若乙方不按约定时间付清房款的，视为乙方违约，甲方有权按《商品房购销合同》第八条第一项的约定进行处理，单方解除合同并将房屋另行出售”。本案因胡正辉、汪红芹个人资质不符合中国农业银行股份有限公司楚雄市支行贷款要求，无法办理按揭贷款，其也未在合理期限内向汇通公司交付案涉房屋的尾款，胡正辉、汪红芹的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，双方当事人对迟延支付购房款的违约责任已经明确规定，现汇通公司按《合同补充协议》的约定，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，是因胡正辉、汪红芹违约而行使的合法权利，汇通公司并不存在解除权消灭的情形。一审法院判决双方解除合同并无不当。综上所述，胡正辉、汪红芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胡正辉、汪红芹负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十月十四日书记员 范建勇