陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                              (2020)陕02民终420号     上诉人（原审被告）：张铁柱，男，1975年10月26日出生，汉族，宜君县村民。   被上诉人（原审原告）：梅贤英，男，1963年12月7日出生，汉族，宜君县村民。   上诉人张铁柱因与被上诉人梅贤英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宜君县人民法院（2020）陕0222民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   张铁柱上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由为：1.原判认定上诉人给被上诉人返还13000元房款的事实是错误的。首先，上诉人与被上诉人达成房屋买卖协议是经上诉人之女梅玲介绍，2010年11月14日双方签订了书面房屋买卖协议。签订协议时，双方协商一致，上诉人同意将自己位于山长河组XX号一院房屋连同庄基卖给被上诉人，房款总价33000元。当天被上诉人给付上诉人房款13000元，在剩余房款未付之前被上诉人借故单方违约，按照买卖协议被上诉人应当承担违约责任，上诉人不应为被上诉人的不诚信行为买单。其次，一审法院认定上诉人违约日期应该从2012年5月起算是错误的。上诉人认为在争议没有解决之前，上诉人有理由不履行向被上诉人给付13000元的义务。被上诉人只在2019年7月同村民刘海军到上诉人家中说过退13000元的事情，其他时间没有来过。再次，双方签订了房屋买卖协议之后，上诉人集资另外新建了院子，现因被上诉人的单方违约行为，擅自终止履行原签订协议，原审未考虑被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失，于法不公，于理不合。2.原判适用法律错误。原判在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百三十条规定，作出错误判决。在违约责任没有划清的情况下，适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款的规定是错误的。上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于被上诉人的单方违约行为，才导致房屋买卖协议未履行，责任不在上诉人。   梅贤英答辩称，不同意上诉人的上诉请求。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。   梅贤英向一审法院诉讼请求：1.请求判令被告退还原告向被告交的买房款13000元；2.请求判令被告对原告从2010年到2019年13000元的经济损失（以信贷利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。   一审法院查明事实，原告梅贤英经其女梅玲介绍与被告张铁柱达成口头买卖房屋约定，2010年11月14日，以张铁柱为甲方与梅贤英为乙方，双方达成书面协议如下：“两家经过协商，甲方同意将自己一院房屋连同庄基证一并卖给乙方，总房价叁万叁仟元，本年年里乙方向甲方付壹万叁仟元，剩余贰万元于2011年4月底付清。此后本房屋庄基四至范围内归乙方享有。四至范围：东至丁金宝房西三墙外皮（若有事由甲方自负），南至埝边，西至三墙外皮，北至房后地埝下。以上约定，违者责任自负。”证明人：柳海军，执笔人：梅贤华。按照约定后梅贤英向张铁柱支付了13000元房款，剩余房款未支付。2011年4月梅贤英得知张铁柱该房屋的庄基证未办理为由向其主张退还房款未果，2012年5月梅贤英又要求张铁柱退还房款，张铁柱同意向其退还房款13000元，并表示该买卖合同结束，全当双方没有说过买卖房屋的事情。至今案涉房屋仍由张铁柱占有。另查，案涉房屋位于宜君县XX镇XX村XX组XX号。   一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当向原告退还房款及赔偿损失的问题。本案中，梅贤英与张铁柱达成房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在该合同履行过程中，梅贤英以案涉房屋未办理庄基证为由向张铁柱主张返还房款的要求，后张铁柱同意退还房款，结合双方的陈述能够说明梅贤英与张铁柱已达成解除合同并返还已付房款的口头约定，双方应当按照约定履行。故，张铁柱应当向梅贤英返还已支付的房款13000元。关于被告主张诉讼时效问题。本案中，梅贤英未提供证据证明双方解除合同的时间系2011年4月，张铁柱自认2012年5月其同意退还房款，故，双方解除合同的时间确定为2012年5月，从2012年5月开始满两年诉讼时效终止，但根据原被告陈述能够互相印证，张铁柱于2019年7月23日对该笔欠款向梅贤英承诺了还款期限，说明张铁柱是同意履行该笔债务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定，诉讼时效届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩，故对被告就诉讼时效的抗辩不予采信。关于被告是否应当向原告承担损失的问题。本案中，双方未对逾期支付产生的损失进行约定，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定，对双方没有约定逾期付款违约金或违约金的计算方法的，可以按照中国人民银行同期贷款利率计算。梅贤英未提供证据证明双方协商解除合同的时间，而依据2010年11月合同订立的时间主张损失的起算时间既无事实依据也无法律依据，应当承担对其不利的法律后果。双方解除合同的时间为2012年5月，利息应当以13000元为基数，自2012年6月1日起至2019年8月19止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年9月30日止按照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款的规定判决：一、张铁柱于本判决生效之日起三十日内向梅贤英返还房款13000元；二、张铁柱于本判决生效之日起三十日内向梅贤英支付利息以13000元为基数，自2012年6月1日起至2019年8月19止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年9月30日止按照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算；三、驳回梅贤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由张铁柱负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：张铁柱是否应向梅贤英退还购房款13000元并支付逾期付款利息。张铁柱与梅贤英就房屋买卖协商一致并签订《约书》后，梅贤英向张铁柱支付了13000元购房款，后双方因房屋庄基证问题发生争执，梅贤英没有继续支付购房款，张铁柱也没有将案涉房屋交付给梅贤英。之后双方就退还房款事宜进行了协商，被上诉人梅贤英主张2011年4月要求张铁柱退还房款，上诉人张铁柱在一审庭审中认可2012年5月梅贤英要求退还房款，他答应给梅贤英退钱，他妻子也说把钱退了，这个买卖合同就结束了。双方在一审的自认，能够证明张铁柱与梅贤英已协商一致解除合同并由张铁柱向梅贤英返还购房款。当事人应当按照新的约定履行各自义务，张铁柱未及时退还购房款，一审判决由张铁柱向梅贤英返还购房款并无不当。张铁柱于2012年5月答应向梅贤英返还购房款，但未及时履行，依法应当支付逾期付款利息，一审判决张铁柱自2012年6月1日起支付逾期付款利息亦无不当。     综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费125元，由上诉人张铁柱负担。     本判决为终审判决。                                 审 判 长郭玉荣                               审 判 员陈建安                               审 判 员康建军                               二〇二〇年十月二十日     书 记 员杨晓娜        1