河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5722号 上诉人（原审被告）：吴铁兵，男，1973年3月17日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：李婧，女，河北青水律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伦秀红，1962年9月26日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 被上诉人（原审原告）：李翠英，女，1957年11月5日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 二被上诉人委托诉讼代理人：裴作林，中国老年法律工作者协会法律服务中心法律工作者。 上诉人吴铁兵因与被上诉人伦秀红、李翠英租赁合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人吴铁兵上诉请求：1、依法撤销（2020）冀0223民初1637号民事判决书，发回重审或依法改判。2、被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人并不拖欠被上诉人房租及违约金，双方签订的《协议书》已于2011年解除。1、2010年5月15日双方签订《协议书》，吴铁兵租赁位于205国道北侧地子头粮站西的原煤建公司大院，租期十年，后吴铁兵按约定交付房租并开始经营。在第一年租期届满后，李翠英主动找到吴铁兵，称其与伦秀红之间发生矛盾，想将租赁物出卖，并提出要求吴铁兵不再承租租赁物，吴铁兵综合考虑到第一年的经营情况确有不理想，故并未回绝，后李翠英又多次找其提及此事。最终双方均同意协议解除，吴铁兵以经营前期的投入（包括院内场道硬化、办公设备及用品）冲抵第二年占用租赁物期间的房租。由于双方都是朋友关系，故未再履行解除协议的书面手续，后吴铁兵撤出租赁场院，伦秀红、李翠英也自此从未向吴铁兵主张过任何权利。故在2011年，双方通过前期口头的协商，并以后续各自的实际行为解除了《协议书》。2、原审判决作出“伦秀红、李翠英一直履行合同义务，为吴铁兵保留租赁场地及相关办公用品”的事实认定是错误的。吴铁兵自2011年即不再使用租赁场地，对该事实伦秀红、李翠英代理人在庭审中认可。吴铁兵交还租赁场地后，如何使用、处分该租赁物是伦秀红、李秀英的权利，不能因其二人对租赁物暂未作他用即认定是为吴铁兵保留场地并一直履行合同义务。事实上，双方协议已解除，且吴铁兵已自2011年即不再使用租赁场地，伦秀红、李秀英主张时隔九年后的房租，于法无据。二、被上诉人的诉请已超过法定诉讼时效。原审中，吴铁兵已经提交证据证明其联系方式已逾17年未曾更换，如依伦秀红、李翠英诉状中所言，其二人于2011年已经知道或应当知道其权利受到侵害，如果吴铁兵当初没有与伦秀红、李翠英就租赁协议的解除协商一致而人去楼空，其二人完全可以直接通过电话、到公安机关报案等多种方式找到吴铁兵。而在长达近十年的时间里，吴铁兵连一个电话都未接到过。且伦秀红、李翠英都是多年的生意人，加之现在网络信息如此发达，找个人根本不需花费10年的时间。故在伦秀红、李翠英有多种简单有效的方式可以找到吴铁兵的情况下，却在近10午间任由每年50万租金损失扩大而不去行使自己的权利，完全不符合常理，且与法相悖，这也足可以印证了双方于2011年就租赁协议解除已经协商一致，且双方均以各自的实际行为解除了租赁协议的事实。故伦秀红、李翠英诉请已经超过法定的诉讼时效。三、被上诉人的行为违反诚实信用原则且严重歪曲事实。伦秀红、李翠英于2020年5月19日向滦州市人民法院起诉要求吴铁兵给付《协议书》签订后第二年（即2011年5月31日至2012年5月30日）的房租及违约金，该案庭审结束后，其二人即申请撤回起诉，6月28日滦州市人民法院出具民事裁定书准予撤诉。2020年7月8日伦秀红、李翠英以同一诉状重新提起诉讼，要求《协议书》签订后第十年（即2019年6月1日至2020年5月31日）的房租及违约金，并找到证人白某出具了与案件事实严重不符的书面证言（详见一审质证意见）。结合伦秀红、李秀英上述行为可以看出，其二人刻意规避诉讼时效，歪曲事实真相，在《协议书》已协商解除且吴铁兵九年未使用租赁场地的前提下，起诉要求吴铁兵给付房租及违约金，与常理不符，亦于法无据，不仅浪费了司法资源，更严重违反了民法上的诚实信用原则。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院结合双方的实际行为表现，探究当事人真实意思表示，还原事实真相，望判如所请。 被上诉人伦秀红、李翠英辩称：一、被答辩人上诉请求称：“依法撤销(2020)冀0223民初1637号民事判决书，发回重审或依法改判”。此诉纯属是无理取闹，理由是：原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，根本不存在撤销的理由。故此，请求二审法院查明案件事实真相，依法驳回被答辩人的上诉请求。上诉人称：“原审判决认定事实错误，上诉人并不拖欠被上诉人房租及违约金，双方签订的《协议书》已于2011年解除。"此诉纯属是睁眼说瞎话。首先，甲、乙双方在租赁《协议书》的第六条明确规定：“甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后，办理解除租赁手续。本案一审庭审时，被答辩人并未向法庭提供已于2011年解除《协议书》的书面证据，同时，一审法院也没有认定被答辩人这种空口说白话的抗辩意见，在此，我答辩人试问：2011年双方是怎样解除的租赁《协议书》？假如被答辩人现在还能拿出双方书面的解除协议证明，答辩人还认可。倘若被答辩人只是无理狡辩，企图混淆视听。依照最高院的证据规则就应承担举证不能的不利后果。三、被答辩人诉词所称：“李翠英主动找到吴铁兵，称其与伦秀红发生矛盾，想将租赁物出卖，并提出要求吴铁兵不再承租租赁物，后李翠英又多次找其提及此事，最终双方均同意协议解除。”被答辩人如此荒唐的谎言连孩童都能辨别真伪，怎么能作为上诉理由拿到法庭上来呢？岂不是有亵渎法律之嫌吗？况且，本案的答辩人伦秀红与另一答辩人李翠英是好朋友，假如真像被答辩人所说发生了矛盾，朋友之间的矛盾也是内部矛盾，不可能放着有钱不挣而去玩着闹矛盾。不知被答辩人如此谎言抗辩证据何在？如果还是空口无凭，我答辩人就再次告知被答辩人依法还是要承担举证不能的不利后果的。四、被答辩人诉词所称：“原审判决作出伦秀红、李翠英一直履行合同义务，为吴铁兵保留租赁场地及相关办公用品的事实认定是错误的。”此诉实在是太过牵强了，事实上被答辩人不辞而别，答辩人根本就不知道原因，更不知道被答辩人是否还回来，具体什么时间回来？所以，为被答辩人保留完好的租赁场地及办公设施，是每个出租人最起码的常识。至于说吴铁兵自2011年即不再使用租赁场地，这是被答辩人的擅自违约所致，与答辩人没有任何关系。因为答辩人根本不知道被答辩人为什么要擅自违约。况且，庭审时被答辩人未向法庭提供相关解除《协议书》的证据和自2011年不再租赁场地的证明，原审根据庭审查明的事实作出“伦秀红、李翠英一直履行合同义务，为吴铁兵保留租赁场地及相关办公用品”的认定并无不当之处，更不存在原审法院认定事实错误。五、诉词所称：“…事实上，双方协议已解除，伦秀红、李翠英主张时隔九年后的房租，于法无据"由此可见，被答辩人为了混淆黑白，哪怕是找微不足道的抗辩理由，也如同拿到了救命稻草大做文章。我国《合同法》108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案系被答辩人不辞而别，符合以自己的行为表明不履行合同义务的要件。故此，答辩人在合同履行期限届满之前要求被答辩人交付房屋租赁费和承担违约责任，是有理有据的。因为租赁《协议书》第二条明确规定：“租赁期限自2010年6月1日起至2020年5月31日止。”答辩人的起诉时间是2020年5月16日，距履行期限届满尚差半个月，完全符合《合同法》规定的时间要求。被答辩人所谓的时隔九年后于法无据是不能成立的。六、诉词所称：“原审中，吴铁兵已经提交证据证明其联系方式已17年未曾变更。”据答辩人查证，唐山推出177打头的手机号码时间是2014年的7月份，双方签订租赁《协议书》的时间是2010年5月15日，不知被答辩人17年未曾更换联系方式的时间是怎么计算出来？由此可断定：被答辩人的上诉理由谎话连篇不具有真实性，纯属无理取闹。请求二审法院查明本案事实真相，驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判。 伦秀红、李翠英向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《协议书》约定支付原告租赁费50万元（合同期满前最后一年）及违约金5万元，合计55万元（大写：伍拾伍万元整）；2、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年5月15日，原告为甲方、被告为乙方签订了《协议书》，原告将位于205国道北侧、坨子头粮站西原煤建公司大院租赁给被告。《协议书》约定：租赁面积及四至以国家土地管理部门所发的土地使用证为准。协议签订后，被租赁院内的铁路专用线、地磅、库房、办公室、水、电等一切附属设施一并归乙方使用，水、电费由乙方负责。租赁期限为十年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止。本合同租金被告年支付制，租金标准为每年伍拾万元；租金交纳办法为：自签订协议之日起15日内由乙方付第一次租金的50%。另50%年底付清，后每年到期15日之内付下一年租金。合同的解除：甲方或乙方因自身的原因需提前解除合同的，应提前30日前书面通知对方，经协商一致后，办理解除租赁手续，按照10%的标准向对方支付违约金，因甲方自身原告提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。其他违约责任：1、甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失；2、乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金的违约金。被告付清第一年租金后，正常经营。2011年6月15日前，被告应交付下一年租金50万元，被告迟迟未交纳。原告一直向被告催要至2011年10月份，但被告始终未向原告交纳拖欠租金。在原被告双方未解除合同的情况下，此后被告离开租赁场地，亦未向原告交纳后期的租金，原告一直为被告保留相关设施及办公用品至合同到期。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 一审法院认为，原、被告双方所签订的《协议书》是双方真实意思表示，该协议书内容并不违背国家相关法律法规的强制性规定，系合法有效合同，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。被告主张双方所签订《协议书》早已经双方口头协议解除，且原告诉讼主张超过诉讼时效，依据查明的事实，一方面被告主张的口头协议解除合同的方式不符合双方约定的合同解除方式，另一方面，被告主张合同已经双方口头协议解除，未能向本院提供证据证明其主张，应由其承担不利的后果，故本院对被告主张的双方口头协议解除合同的辩解不予采信。虽然被告在2011年10月份后，未实际使用租赁的场地，但原告自2011年10月份至合同期限届满，一直在履行合同义务，为被告保留租赁场地及被告相关的办公用品，应当认定原告按合同约定履行了自己的义务，被告应当向原告交纳租金。本案原告向被告主张合同到期前一年的租金五十万元，并未超过诉讼时效，本院予以支持。原告要求被告支付10%的违约金，双方在合同中约定：对乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金的违约金。虽然对违约金进行了约定，但未明确约定违约金数额和具体计算方法，属约定不明，应视为未约定，故对原告要求被告支付10%违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告吴铁兵于本判决生效之日起十日内给付原告伦秀红、李翠英2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金人民币50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取计4650元，由原告伦秀红、李翠英负担250元，由被告吴铁兵负担4400元。 本院另查明：案外人滦州亨运汽车销售有限公司于2018年10月11日登记成立，公司住所地为河北省唐山市滦州市。本院查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人在二审期间提交了案外人滦州亨运汽车销售有限公司企业信用信息公示报告、市场主体住所（经营场地）申报登记承诺书、营业执照副本均显示该公司住所地为河北省唐山市滦州市，被上诉人承认该地址也为本案租赁合同场地，租赁地点的一层大厅于2018年租赁给了亨运车行，但同时主张涉案租赁场地的一层并没有出租给上诉人，只是将其中二层出租给了上诉人吴铁兵。双方签订的《协议书》中约定被租赁院内的铁路专用线、地磅、库房、办公室、水、电等一切附属设施一并归乙方使用，水、电费由乙方负责。协议书当中并未约定只将二层办公室租赁给上诉人，故本院对被上诉人辩称的一层并未租给上诉人吴铁兵的答辩意见不予支持。被上诉人已于2018年将涉案租赁场地的一层办公室区域租赁给案外人使用，故一审法院认定“被上诉人一直履行合同义务，为上诉人保留租赁场地及相关办公用品，被上诉人按合同约定履行了自己的义务，上诉人应当向被上诉人交纳租金”不妥，本院予以纠正。被上诉人伦秀红、李翠英要求上诉人支付合同期满前最后一年的租金及违约金理据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴铁兵的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初1637号民事判决书； 二、驳回伦秀红、李翠英的诉讼请求。 一审案件受理费4650元，由被上诉人伦秀红、李翠英负担。二审案件受理费9300元，由被上诉人伦秀红、李翠英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴利民 审 判 员 于 芳 审 判 员 赵阳利 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 徐福志 书 记 员 李 岩