广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终988号 上诉人（原审被告)：防城港市大和房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区站前路与**路交汇处东南面高铁**售楼部，统一社会信用代码：91450600327367090M。 法定代表人：黄春华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：黄泽琴，女，1957年8月11日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：刘力铭，1982年7月18日出生，男，汉族，住四川省自贡市大安区。与黄泽琴是母子关系。 上诉人防城港市大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）因与被上诉人黄泽琴商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 大和公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1．计算违约金时没有扣减因疫情影响及恶劣天气影响。大和公司抓紧时间赶工期，以期早日交付房屋，但受新型冠状病毒××疫情影响，建材采购、建筑工人及其他行业人员的出行纷纷受限制，复工复产受到重大影响。相关部门已经明确该次疫情属于不可抗力，因此，受不可抗力影响造成逾期交房时间延长期间大和公司不应承担违约责任。２．赶工期间除了疫情影响之外，也受到了大雨、暴雨、台风等恶劣天气的影响。虽然前述因素发生在合同约定的交房日期之后，但属于不可预见、不可避免的因素，因此，相应的天数在计算违约金的时候应当扣除。３．合同约定的违约金明显过高，一审法院没有根据大和公司的请求调低。大和公司逾期交房给黄泽琴造成的损失主要体现为商铺出租的收益损失。黄泽琴购买的商铺为65.11平方米，同地段同类商铺的每月租金不足20元/平方米，大和公司逾期交房给黄泽琴造成的租金损失不会超过65.11x20=1,302.2元/月。而按合同约定计算，大和公司逾期交房每个月应承担的违约金为585,990元x0.0002x30天=3,515.94元/月。由此可见，按合同约定计算的违约金是黄泽琴实际损失的3倍左右，约定的违约金明显过高，应调低违约金才不失公平。 黄泽琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 黄泽琴向一审法院起诉请求：1．请求判令大和公司向黄泽琴支付逾期交房违约金53,001元（以已付房款585,990元为基数，暂计自2018年9月20日起至2020年5月11日共599天直到黄泽琴所购房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止，按每日万分之二向黄泽琴支付违约金）。2．本案受理费由大和公司负担。 一审法院认定事实：2018年6月22日，黄泽琴作为买受人与大和公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条约定：黄泽琴购买的房屋为防城港市行政中心区站前路与5号路交汇处东南面高铁一号3层357号商铺，建筑面积65.11平方米。合同第六条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9,000元，总金额585,990元。合同第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2018年8月31日前支付全部房款。合同附件十一《补充协议》第一条约定出卖人的免除违约责任：因以下情形导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担逾期交付的违约责任：1．遭遇不可抗力；2．因恶劣天气原因影响施工导致工期延误；3．规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长的；4．因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；5．非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；6．政府部门通知停工；市政工程施工导致延误的；7．其他非出卖人主观原因造成的客观事件导致工期延误的。但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。合同第十一条约定交付期限：出卖人应当在2018年9月20日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因出卖人责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金总额不超过该商品房总价款的15％。合同签订后，黄泽琴按照合同约定，于2018年8月31日前分三次向大和公司付清全部购房款585,990元，但大和公司直到2020年5月11日还未将该商铺交付给黄泽琴。防城港市气象局气象信息服务中心提供的气象资料显示，从2018年6月22日（签订合同日期）起至2018年9月20日（合同约定的交房日期）止，防城港市中雨以上天气天数共有37天。 一审法院认为，黄泽琴与大和公司于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，黄泽琴已经将全部购房款支付给大和公司，履行了合同的付款义务。根据合同约定，大和公司应当在2018年9月20日前将商品房交付给黄泽琴使用，但大和公司未按合同规定的交房时间交房，已构成违约，依据合同约定，大和公司应当自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向黄泽琴支付已付房款万分之二的违约金。黄泽琴主张违约金计算至2020年5月11日，该院予以支持。因此，自2018年9月21日至2020年5月11日，大和公司逾期交房598天，扣除合同签订日至约定交房日期间因中雨以上天气影响施工可以延期交房的天数37天，违约金计算为585,990元×0.0002％×（598天-37天）=65,748元（取整）。黄泽琴请求法院判令大和公司支付暂计至2020年5月11日的逾期交房违约金共53,001元，黄泽琴放弃部分违约金求偿权，系黄泽琴对自己民事权利的自由处分，对此该院予以支持。关于大和公司主张合同约定的违约金过高问题，该院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，大和公司逾期交房确实给黄泽琴造成了包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，合同约定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二计算，大和公司并未举证证明双方约定的违约金过分高于黄泽琴所遭受的损失，故该院对大和公司该项请求不予支持。关于大和公司主张因台风、新型冠状病毒感染的××疫情影响施工的相应天数应予以扣减问题，该院认为，大和公司提供有关台风和新型冠状病毒感染的××发生的日期，均发生在合同约定的交房日之后，不应扣减，故该院对大和公司该项请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：大和公司向黄泽琴支付逾期交房违约金53,001元。案件受理费563元，由大和公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，且对一审查明事实无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点为：1、疫情及恶劣天气是否可以作为免除逾期责任的天数；2、合同约定的违约金是否过高，应当如何调整。 本院认为，双方自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。一审认定《商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。 关于焦点１，根据合同约定，大和公司应于2018年9月20日前将商品房交付给黄泽琴，因从2018年6月22日（签订合同日期）起至2018年9月20日（合同约定的交房日期）止，防城港市中雨以上天气天数共有37天，一审法院已经予以扣除。大和公司主张还应扣除2018年9月21日之后的不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，新型冠状病毒引起的疫情以及其他恶劣天气原因均发生在合同约定的交房日期后，因此不能免除大和公司的逾期交房责任。一审仅免除37天的逾期交房责任正确，本院予以维持。 关于焦点2，逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二计算是双方当事人的自愿约定，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应当严格遵守。大和公司认为违约金过高，其应举证证明同等地段商铺的出租困难情况以及具体的租金损失，在其不能证明黄泽琴实际损失的情况下，对其调整违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，大和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,125元（上诉人防城港市大和房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港市大和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建