河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13938号上诉人（原审原告）：刘向雨，男，汉族，1984年6月9日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：周瑞侠，河南天坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路********。法定代表人：张帆，总经理。委托诉讼代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜悦，河南泰豫恒律师事务所律师。上诉人刘向雨因与被上诉人河南长实置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘向雨上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初10123号民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2、依法判决被告承担本案一、二审诉讼费、鉴定费以及因本次诉讼产生的其他一切费用。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误。一、被上诉人存在严重的违法违约行为，导致上诉人房屋的产权性质由“成套住宅”变更为“非住宅居住建筑”。1、被上诉人所建设房屋的日照时间违反法律的强制性规定，该违法行为是导致上诉人房屋产权性质变更的根本原因。根据我国《民法通则》、《住宅设计规范》、《民用建筑设计通则》（GB503522005）第5.1.3条、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）第5.0.2.1条中关于日照标准的强制性规定，住宅的日照时间不得低于大寒日日照2小时。本案中，被上诉人建设的房屋日照时间不满足上述规范标准、国家标准、行业标准，该房屋在日照时间上存在严重质量问题。2、被上诉人逾期三年多时间为上诉人办理不动产权初始登记的违约行为，也是导致上诉人房屋产权性质变更的根本原因。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：被上诉人应当在房屋交付使用后60日内（房屋交付日期有的是2015年9月1日、有的是2015年11月1日），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但上诉人提供的第二组证据证实，被上诉人于2018年12月17日才将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，比合同约定的时间逾期了三年多。3、从上诉人的不动产权证书来看，上诉人的户型朝向是东向，因此，不受被上诉人主张的所谓合同中已告知的内容的约束。二、被上诉入存在恶意欺诈，在明知上诉人房屋产权性质已经变更的情况下，故意隐瞒不将该重大事实告知上诉人。被上诉人至少在为上诉人办理不动产权初始登记时，就已经知道上诉人房屋产权变更了，即登记在被上诉人名下的产权证书上明确写明产权性质为“非住宅居住建筑”，但被上诉人并未将该重大事实告知上诉人，而是故意隐瞒。上诉人对自己购买房屋的产权性质变更的事实一无所知，直到被上诉人通知其去售楼部领取不动产权证书时才发现这一惊天事实，被上诉人存在恶意欺诈。河南长实置业有限公司辩称：被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。一、被答辩人的房屋产权性质变更是由政府具体行政行为导致的，并非因答辩人的违约行为所致，显属不可抗力，答辩人无权干涉、也无法预测政府的行政行为，故不应为此承担任何责任。1、被答辩人的房屋产权性质由“成套住宅”变更成“非住宅居住建筑”是政府的具体行为导致的，并非答辩人的原因所致，被答辩人要求答辩人为其“办理成套住宅性质的不动产权证书”的诉讼请求应该在行政诉讼中处理，而本案系民事纠纷，故被答辩人的此项诉求不应在本案中予以处理，一审法院不予支持，系对事实的正确认定、法律的正确适用，故应当予以维持。2、根据《郑州市人民政府关于市政府规划联审联批会暨规划疑难项目专题会的会议纪要》［2016］46号文件精神，将受影响，造成建设项目内、外部住宅不满足规范标准的居住单元确定为“非住宅居住建筑”，由市规划局牵头，市建设、国土资源、住房保障部门联合发文规范管理。根据上述文件，郑州市自然资源和规划局将有部分影响的房屋，后期办理的证件中房屋用途均登记为“非住宅居住建筑”。由此可知，系因政府下发的文件导致被答辩人拥有的不动产证书中房屋用途改为“非住宅居住建筑”，该文件是双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，显属不可抗力，故答辩人并未违约，且政府部门的行政行为与答辩人无关，故被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。且被答辩人与答辩人于2015年2月5日签订《商品房买卖合同》，是在［2016］46号文件下发之前签订的，答辩人不可能预估到存在瑕疵问题的房屋的性质会被登记为“非住宅居住建筑”，故涉案房屋的产权性质变更并不是因答辩人所致，故答辩人不应承担任何责任。3、被答辩人与答辩人之间关于逾期报送产权初始登记资料已经生效判决予以确认，答辩人并已按照判决书确定的义务予以履行，故答辩人不能因一次违约行为多次承担责任。二、答辩人在被答辩人购房之初已实地看房并熟知房屋有日照瑕疵，但仍签订了合同并支付购房款，房屋交付后立即将涉案房屋托管给第三方出租并获得租金。被答辩人在明知涉案房屋有日照瑕疵的情况下仍执意购买，应视为其对采光权的自愿放弃，现又以答辩人没有履行告知义务进行上诉，实属违背诚实信用原则，亦是对司法资源的浪费，故被答辩人称答辩人存在恶意欺诈明显错误。1、涉案房屋在被答辩人购买之前早已建成，被答辩人在购房时已实地考察过涉案房屋，早已知晓涉案房屋存在日照瑕疵的问题，其购买后将涉案房屋托管给案外人广东宏德科技物业有限公司郑州分公司使用并收取租金，被答辩人已实际获益五年租金；且被答辩人在《商品房买卖合同》附件一的《房屋平面图》上签字并摁手印，证明被答辩人在明知涉案房屋的具体户型、朝向，有日照瑕疵的情况下仍自愿购买，系对其采光权的自愿放弃，答辩人在采光权问题上无任何过错，不应因此承担任何责任。2、答辩人不存在任何欺诈行为。涉案合同是于2015年2月5日签订的，而答辩人在当时无法预测到涉案房屋会因政府的具体行政行为发生性质变更，更没有故意告知被答辩人虚假事实或者隐瞒真实情况的行为，被答辩人也没有基于答辩人的任何行为作出错误的意思表示，故答辩人不存在任何欺诈行为。三、被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法有效的合同，故双方应按照合同的约定履行各自的义务。答辩人早已在房屋价格中予以被答辩人相应优惠，故答辩人不应再因日照瑕疵问题承担任何责任。且被答辩人并未提供证据证明其实际损失，故一审法院不予支持并无不当。1、答辩人已按照双方签订的合同的约定，在房屋价款上予以相应优惠，被答辩人已得到相应补偿，涉案房屋的瑕疵问题双方已达成一致意见，故被答辩人不应因瑕疵问题再向答辩人主张。2、答辩人在拟定及签署合同时无法预测房屋性质会因不可抗力改变，无法在合同上进行提示告知，另外《不动产权证书》上载明的“非住宅居民建筑”未给被答辩人造成任何实质损失，且被答辩人也未举证证明因该项登记对其造成的任何损失，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，被答辩人应当承担举证不能的法律后果。本案系系列案件，与被答辩人一起起诉的有另外35案，其他35案均服一审判决，只有被答辩人不服一审判决予以上诉，请二审法院慎重考虑本案，予以维持。刘向雨向一审法院起诉请求：1．判令被告办理成套住宅性质不动产权证书；2．判令被告赔偿损失暂定100,000元；3．判令被告承担本案一切费用。一审法院认定事实：2015年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位郑州经济技术开发区××大街××、××以南××商品房××套套，用途为成套住宅，总金额为420,792元，并约定出卖人应当在2015年11月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。合同附件四补充协议第八-4-（4）条约定：双方确认，买受人已熟知北侧户型公寓日照不满足大寒日日照2小时，购买均价低于南向户型均价。上述合同及其附件均有长实公司加盖印章，刘向雨签字按指印。2018年12月17日，长实公司将案涉房屋国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记资料报送郑州市不动产登记中心。2019年11月21日郑州市自然资源和规划局颁发不动产权证书载明：案涉房屋坐落于郑州经济技术开发区××大街××楼××号房屋为刘向雨单独所有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为城镇住宅用地／非住宅居住建筑，国有建设用地使用权期限为2013年3月18日起至2083年3月17日止。在诉讼过程中，原告针对案涉房屋因受日照采光影响及房屋性质变更为非住宅居住建筑造成价值减损要求鉴定，被告以双方就日照瑕疵按约对涉案房屋价格作出相应优惠、补偿，产权证书登记与其无关为由不同意鉴定。郑州市人民政府市长办公会议纪要［2016］46号文件：关于“非住宅居住建筑”规划建设管理问题，原则同意将受到日照影响，造成建设项目内、外部住宅不满足规范标准的居住单元确定为“非住宅居住建筑”，适用范围包括经济适用房等保障性住房。对于项目内部“非住宅居住建筑”，市住房保障部门（或者不动产登记部门）在办理预售手续和产权登记时，应在预售证、销售合同、房屋权属证书（或者登记证明）中明确标注为“非住宅居住建筑”，并注明如下内容：“非住宅居住建筑”是指除日照不满足有关规范标准要求外、其他方面指标均满足《住宅设计规范》强制性内容的一类特殊的居住单元。因建设项目影响导致日照不满足有关规范标准的外部住宅，即日照受影响房屋，建设单位与房屋所有权人经协商达成补偿协议后，协议双方应到住房保障部门（或者不动产登记部门）申请办理日照受影响房屋的地役权登记，由住房保障部门（或者不动产登记部门）录入房屋登记信息。在进行再次销售时，住房保障部门（或者不动产登记部门）应一并办理地役权转让登记。对于“非住宅居住建筑”，户籍管理部门可办理相关户籍手续，水电气暖等市政公用设施科按居民价格进行供应。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同并受法律保护。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。案涉房屋被政府部门登记为“非住宅居住建筑”，系根据《郑州市人民政府市长办公会议纪要［2016］46号》文件办理，非因原被告双方所致，故原告请求被告按《商品房买卖合同》约定为其办理“成套住宅”性质的不动产权证书，原审法院不予支持。房屋大寒之日，日照不低于2小时是国家规定的标准。根据原审法院查明事实，案涉房屋日照时间低于国家规定的最低标准，在双方所签商品房买卖合同中被告已明确告知“买受人已熟知北侧户型公寓日照不满足大寒日日照2小时，购买均价低于南向户型均价”，并经原告签字认可，该条款不具有《合同法》规定无效之情形。综上，原告主张被告赔偿损失，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院判决如下：驳回原告刘向雨的诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告刘向雨负担。本院二审期间，河南长实置业有限公司围绕上诉请求依法提交了证据。证据名称：①价格对应表一份；②《商品房买卖合同》三份。证明目的：涉案房屋的价格比同时期同层对应户的价格低出许多，双方就日照瑕疵问题已达成一致意见，且上诉人已在房屋价格中得到相应补偿，故上诉人不应因日照瑕疵问题再向被上诉人主张。上诉人针对被上诉人提交的证据发表质证意见：长实置业补充的证据不能证明其证明的目的。因为每一个户型或者每一个就算同层不同的位置的房屋价格肯定也会存在相应的一个差异，从它本身提供的价目表来看，其实价格存在的并不是很多，也就是最多是三四百元而已，而且他提供价目表真实性刘向雨不予认可。双方确认“买受人已熟知北侧户型公寓，日照时间，不满足大寒之日，日照时间两个小时，购买均价低于南向户型”。所以说不管买受人购买的是北侧是南侧是东侧还是西侧或者其他朝向的户型的结构的时候，每一个商品房买卖合同里边均有该补充条款，买商品房买卖合同当中的补充条款是属于格式无效条款。本院对当事人二审争议事实的认定与原审判决认定事实一致。本院认为，刘向雨的上诉请求，证据不力，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘向雨负担。本判决为终审判决。审判员  张建军二〇二〇年十月二十八日书记员  汪 雨