江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2329号上诉人（原审原告、反诉被告）：王皓，男，1979年10月31日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王广祥(王皓父亲)，男，1952年12月5日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李强，江苏盈喆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李栋，男，1990年1月28日生，汉族，住东海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：马达，女，1992年3月2日生，汉族，住东海县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。上诉人王皓因与上诉人李栋、马达房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初8769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王皓上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由李栋、马达承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.王皓主张李栋、马达协助其将涉案房产过户到王皓名下的诉求应得到支持。因涉案《房地产买卖协议》、《合作协议》均不是双方真实意思表示，且违反法律强制性规定，均应认定无效，依据两份协议将涉案房屋登记在李栋、马达名下亦无效，此系李栋、马达原因造成，应承担由此造成的法律后果，并承担由此产生的税费。涉案房屋虽现设有抵押，但该抵押系李栋、马达为获得银行贷款而设立，且贷款己被李栋、马达使用，协议无效后应由李栋、马达涤除抵押权，将房屋变更登记在王皓名下。2.李栋、马达主张的变更登记费用50640元应自行承担。王皓未使用该贷款，由李栋、马达支配、使用并由此获利，如税费由王皓承担显失公平；虽《合作协议》中约定李栋、马达可以涉案房屋向银行申请贷款，但李栋、马达将涉案房屋设立抵押担保，与他人共同借款，违反了《合作协议》约定，应承担由此产生的税费。3.李栋、马达主张的利息不应得到支持。2016年3月29日王皓出具70万元借条，实际收款为65.8万元，而李栋、马达仍主张本金为70万元，利息以70万元为基数计算；李栋、马达存在违法转贷情形，庭审中李栋、马达陈述其向王皓出借款项是向案外人所借，并不是其自有合法资金，存在吸收或变相吸收他人资金用于借贷的情形；2017年5月8日，李栋、马达以与王皓存在借贷为由强占房屋，断水断电，符合套路贷的情形。故借贷合同应认定无效，利息不应得到支持，双方关于利息的约定不明确，应视为对利息没有约定。李栋、马达二审辩称：王皓的上诉请求不能成立。涉案房屋买卖协议被一审认定为无效协议，房屋买卖协议是对借款提供的担保，且在王皓多次违约的基础上双方达成合意，将房屋过户进行抵押来缓解李栋、马达的压力。因此该房屋买卖虽无效，但双方民间借贷是合法有效的，且该涉案房屋又是为了合法有效的民间借贷提供的担保，因此房屋变更登记的费用应由王皓承担。关于利息的问题，本案仅是房屋买卖无效，而借款合法有效，双方约定利息或罚金利息，一审判决予以支持是有法律依据的，但一审判决对王皓收取李栋、马达的借款采用不同的证据采信方式，侵害李栋、马达的合法权利，应予以纠正。李栋、马达上诉请求：撤销一审判决第二项，改判王皓给付290436元，并承担一、二审案件受理费及保全费。事实与理由：一审判决认定借款的次数与数额错误。双方总共发生三次借款，其中本案中105000元是与后两次借款没有关联性，清偿之后双方销毁凭证符合交易习惯。另外2016年3月29日的70万元其中4.2万元是经王皓的请求交付的现金，与第二笔20万元中的8万元采取的是同样的交付方式，并在合作协议第三条备注加以确定，而一审法院对交付现金8万元予以确认，但对交付的4.2万元未予确认，在证据采信上采用了不同的标准，判决结果矛盾。王皓二审辩称：李栋、马达的上诉请求不能成立，关于借款次数的问题经过多次庭审已经查清，其主张有三次借款没有依据，并且没有阐明清楚9万元借款的资金来源、交付方式等。而105000元与9万元不论从本金还是利息来看均没有关联性。关于一审法院采信8万元依据是王皓向李栋、马达出具的收据，未认定4.2万元是因出借70万元数额较大，其中65.8万元转账完成，而4.2万元未有转账记录，不符合常理，并且李栋、马达也未提交王皓收到该4.2万元的证据。王皓向一审法院提出诉讼请求：确认双方签订的房屋买卖合同无效；判决李栋、马达协助王皓办理东海县牛山街道某小区67号房屋过户手续；判决李栋、马达承担本案诉讼费用。李栋、马达向一审法院提出的反讼请求：要求王皓向其支付贷款78万元的16%即124800元，承担过户费用50640元，支付90万元的本金利息合计为1285000元（利息从借款之日计算到实际给付之日，按照月息三分计算），由王皓承担反诉费用。一审法院认定事实如下：2016年3月29日，王皓向李栋出具借条，借条载明：王皓向李栋借款70万元，期限3个月自2016年3月29日至2016年6月29日；到期不还，愿每天支付100元作为违约金；利息按照东海县常熟银行同期贷款四倍支付利息。庭审中，王皓对李栋于出具借条当日通过银行转账65.8万元予以认可，但对李栋称另外的4.2万元系给付现金不予认可。同日，王皓与李栋、马达签订《房地产买卖契约》，约定王皓将涉案的牛山街道某小区67号226.2平方米的房屋以70万元的价格出售给李栋、马达。李栋、马达于2016年3月29日前一次性付清给王皓。李栋和马达系夫妻关系。2016年8月19日，李栋（甲方）与王皓（乙方）签订《合作协议》，具体内容为：“根据相关法律法规，本着平等互利的原则，经双方友好协商一致，特订立本协议：1、乙方通过以本人名下坐落于连云港市东海县过户给甲方的方式向甲方借款，金额以实际收据为准，期限两年。2、甲方有权在合作期间内以此套房产向银行进行贷款，乙方负责承担每年16％的贷款成本，按月向甲方支付，不可逾期三个月，否则视为违约，违约责任由乙方承担，房屋交由甲方处理。3、合作期间内，乙方拥有对此房产的使用权，在乙方无违约的情况下，甲方不可将房产进行出售及抵押给除银行之外的第三方。如甲方出售此房产，乙方有优先购买权，并以本协议约定的融资金额进行回购，具体金额以收据为准，包括前期2016年3月29日柒拾万借款。4、乙方可提前偿还资金，进行回购，过户费用由乙方承担。5、合作期满，乙方应按时归还资金，甲方配合乙方进行房产过户。6、合作期满，乙方如不能及时归还资金，房屋交由甲方自行处理。7、本协议甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：李栋（签名并捺印）乙方：王皓（签名并捺印）16年8月19日”。2016年8月20日，李栋、王皓签订《借款合同》，约定：李栋借给王皓20万元，期限2016年8月20日至2018年8月19日，保证到期后本息一次性还清。利息按照中国人民银行同期贷款四倍支付利息。在合同的空白处，有以下内容：“今收到李栋人民币现金8万元整，（￥80000.00），转账人民币壹拾贰万元（￥120000）。此款作为2016年8月19日双方协议借款之一，并入此协议收据。”庭审中，王皓认可转账的12万元，但不认可收到8万元现金。2016年8月23日，王皓和李栋还签订了《土地使用权转让合同》，约定将案涉房产占用范围内的土地使用权出售给被告李栋。2016年8月24日，涉案房产变更登记于李栋、马达名下。李栋、马达为办理案涉房屋过户手续，交纳了12660元个人所得税和37980元的契税。2016年9月5日，李栋、马达与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订《房地产抵押合同》，用涉案的房产进行抵押借款，抵押的期限为2016年9月5日至2021年9月4日。抵押物评估价值为1114700元。银行同意以担保物总价值的100％变现率付给人民币1114700元。同日，李栋、马达还与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《最高额抵押合同》，并和王某、马某作为共同借款人与江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行签订了《最高额个人借款合同》，约定被担保主债权发生期间为自2016年9月5日至2021年9月4日，李栋、马达及王某、马某向银行实际贷款78万元，月利率7.5‰。贷款期限最长不超过24个月。贷款到期后，李栋、马达及王某继续以涉案房产抵押借款，借款数额和利率仍为78万元、月利率7.5‰，借款期限至2020年8月6日，该笔贷款由借款人按月偿还利息。王皓分别于2016年5月3日转账3.5万元、6月1日转账2万元、6月16日转账1.5万元、7月6日转账3.5万元，共计10.5万元至李栋账户。庭审中，对于王皓举证返还105000元，李栋、马达质证意见为：2016年4月初王皓又向李栋借款9万元，口头约定只使用三五天，最多不超出一周，同时约定利息月息大约是3分，当时王皓出具了借条，后经李栋多次催要，在签订合作协议之前王皓已经分多次还清，之后借据就撕毁。王皓不认可存在该笔借款事实，仅认可案涉两次借款。李栋、马达对该主张未能举证证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《房地产买卖契约》及《合作协议》的性质及效力；借款及还款数额的认定。一、关于双方签订的《房地产买卖契约》及《合作协议》的性质及效力。1、2016年3月29日，王皓向李栋出具70万元借条并约定借款期限三个月。同日，王皓与李栋、马达签订《房地产买卖契约》，约定：王皓将涉案的牛山街道某小区67号226.2平方米的房屋以70万元的价格卖给李栋、马达；李栋、马达于2016年3月29日前一次性付清给王皓。因此，从借条的借款数额和房屋买卖的价格来看，其数额完全一致，而李栋、马达庭审中仅举证借款的转账记录65.8万元，对房屋买卖款项并未举证。同时，涉案房屋建筑面积达226.2平方米，其价格远高于70万元。由此可见，双方签订的《房地产买卖契约》约定的房屋买卖并非双方的真实意思表示，其本意应是王皓为向李栋借款而提供的让与担保。2、2016年8月19日，王皓和李栋签订《合作协议》，协议明确约定：王皓将涉案房地产过户给李栋、马达的目的是向李栋借款；合作期间内，王皓拥有对此房产的使用权，李栋不可将房产进行出售及抵押给除银行之外的第三方。如出售此房产，王皓有优先购买权，并以本协议约定的融资金额进行回购，具体金额以收据为准，包括前期2016年3月29日柒拾万借款。显然，从该《合作协议》的上述约定可以得知《合作协议》的签订是2019年3月29日双方借款及签订《房地产买卖契约》的延伸和完善，进一步证明双方签订《房地产买卖契约》的实质是王皓为向李栋借款而提供的让与担保。同时，由于《合作协议》中还约定李栋可将涉案房产进行抵押贷款、李栋继续向王皓提供借款、合作期满，王皓如不能及时归还资金，房屋交由李栋自行处理等。该约定内容已违背了《中华人民共和国担保法》的强制性规定。综上，王皓与李栋、马达分别于2019年3月29日、8月19日签订的《房地产买卖契约》、《合作协议》实质是王皓为向李栋借款，而提供涉案房产作为让与担保，该让与担保行为（或意思表示）符合法律规定，应认定有效。但因双方签订的《房地产买卖契约》中约定的内容并非双方的真实意思表示，故该《房地产买卖契约》无效。另外，虽然双方签订的《合作协议》约定的期限已经届满，但因其中有部分内容违背法律强制性规定，故应认定该《合作协议》部分有效、部分无效。二、关于李栋向王皓出借款项数额及利息的认定1、2016年3月29日的借款。虽然王皓向李栋出具了数额为70万元的借条，但李栋仅举证了65.8万元的转账记录，对另给付4.2万元现金的主张，没有相关证据予以佐证，且王皓不予认可，故一审法院认定该次借款实际数额为65.8万元。又因双方约定按东海县常熟银行同期贷款四倍支付利息，一审法院依法按照年利率24％自借款之日起计算利息。2、2016年8月20日的借款。王皓与李栋2016年8月20日签订的借款合同约定借款数额为20万元，李栋提交了12万元的转账记录及王皓出具的收条为证，一审法院依法予以认定。庭审中，王皓虽对李栋、马达所称的给付8万元现金予以否认，但其作为具有完全民事行为能力的成年人，不仅向出借人李栋出具书面收条予以认可，且也未举证证实其在出具收条后曾对该8万元提出过质疑或主张权利，故对王皓的该辩解依法不予采信。关于该20万元的利息，因双方约定按中国人民银行同期贷款四倍支付利息，故一审法院依法按照年利率24％自借款之日起计算。3、庭审中，李栋主张2016年4月初王皓还向其借款9万元、利息为月息2.5分，并主张王皓自2016年5月至7月偿还的10.5万元即是偿还该9万元的本息，借据在款项还清后已销毁。王皓对此予以否认，李栋对该主张既没有举证证明双方间还存有此笔借款事实，也没有举证详细说明借款交付的时间、地点和方式。同时，根据李栋主张的借款数额和利息，经计算与王皓还款的数额也不吻合，一审法院对李栋的该主张不予采信。三、关于本案其他争议的分析和认定。1、关于王皓自2016年5月至2016年7月6日分四次偿还的10.5万元的性质。如上分析，因李栋主张该10.5万元的款项系偿还2016年4月初9万元的借款本息不能成立，故该款项应认定为系返还李栋的涉案借款。同时，因双方未约定还款次序，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，应当按照先实现债权费用、利息、主债务的顺序进行抵充。根据上述规定，该还款应当是先还第一笔65.8万元借款的利息，超过利息部分充低该借款本金。具体计算如下：借款65.8万元自2016年3月29日至2016年5月3日计35天，借款利息为15143元（65.8万元×35天×24％÷365天/年），王皓于2016年5月3日还款35000元，扣除利息后的余款19857元应当冲抵借款本金，冲抵后尚欠借款本金638143元；借款638143元本金自2016年5月3日至2016年6月1日计29天，借款利息为12168.43元（638143元×29天×24％÷365天/年），王皓于2016年6月1日还款20000元，扣除利息后的余款7831.57元应予充低借款本金，则尚欠借款本金630311.43元（638143-7831.57）；借款630311.43元本金自2016年6月1日至2016年6月16日计15天，借款利息为6216.77元（630311.43元×15天×24％÷365天/年），王皓于2016年6月16日还款15000元，扣除利息后的余款8783.23元应予充低借款本金，则尚欠借款本金621528.2元（630311.43-8783.23）；借款621528.2元本金自2016年6月16日至2016年7月6日计20天，借款利息为8173.52元（621528.2元×20天×24％÷365天/年），王皓于2016年7月6日还款35000元，扣除利息后的余款26826.48元应予充低借款本金，故截止2016年7月6日王皓于2016年3月29日所借款项尚欠借款本金594701.72元（621528.2-26826.48）。2、关于李栋、马达反诉主张的贷款成本的承担。一审法院认为：双方虽在《合作协议》中约定，在合作期间内，李栋、马达可以此套房产向银行进行贷款，王皓负责承担每年16％的贷款成本，按月向李栋、马达支付。但该约定并未明确贷款成本的范畴或具体计算方式，现李栋、马达主张按贷款数额予以计算缺乏依据；案涉《合作协议》签订后，李栋仅于2016年8月20日借款20万元给王皓使用，其后于2016年9月5日抵押贷款获得的78万元自己占有、使用、收益，并未提供给王皓使用，如由王皓承担部分贷款成本有失公平；根据2016年8月20日王皓与李栋签订的《借款合同》可知，在双方签订《合作协议》后，李栋向王皓提供借款仍是按照中国人民银行同期贷款利率的四倍收取利息，该利息的约定已超过了法律支持的年利率24%的上限，如再由王皓承担部分贷款成本，显然有违法律规定。因此，从民间借贷利率上限的法律限制性规定看，双方在《合作协议》中关于由王皓承担16%的贷款成本的约定，应依法不予支持。3、关于涉案房产办理变更登记所涉税费的承担。如上所述，双方于2016年3月29日签订《房地产买卖契约》并将涉案房产变更登记于李栋、马达名下，其真实意思表示或目的是因王皓向李栋借款而提供的让与担保，由此产生的税费理应由王皓承担，故李栋、马达诉求王皓承担过户费用50640元（个人所得税12660元＋契税37980元），一审法院依法予以支持。又因王皓未能按约偿还借款本息，其行为已构成违约，故虽然双方在《合作协议》中明确在王皓按时归还资金后，李栋、马达配合办理过户手续，但由于案涉房产存有抵押权尚未涤除，涉及案外人的合法权利和利益，目前尚不具备办理变更登记的条件，所以对王皓主张李栋、马达协助将该房屋变更登记（过户）至其名下的诉求依法不予支持。一审法院认为李栋、马达在王皓偿还完涉案借款本息后，应主动将涉案房产抵押贷款偿还完毕、解除抵押权，并协助王皓将涉案房产变更登记回王皓名下。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零六、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条之规定，判决：1.2016年3月29日王皓与李栋、马达签订的《房地产买卖契约》无效；2.王皓于判决发生法律效力后15日内偿还李栋、马达借款本金794701.72元及利息（利息计算如下:其中594701.72元，自2016年7月7日起至实际还清之日止，按年利率24%计算；另200000元，自2016年8月20日起至实际还清之日止，按年利率24%计算）；3.王皓于判决发生法律效力后15日内给付给李栋、马达因涉案房产办理变更登记（过户）支付的费用共计50640元（个人所得税12660元＋契税37980元）；4.驳回王皓的其他诉讼请求；5.驳回李栋、马达的其他诉讼请求。案件受理费5800元、保全费4020元，反诉案件受理费18636.06元，计28456.06元，由双方各负担14228.03元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于王皓提出的上诉理由，经查：双方在2016年3月29日签订的《房地产买卖契约》为无效合同，但因涉案房产存在抵押，尚不具备变更登记的条件，一审对王皓主张李栋、马达协助其将涉案房产过户到王皓名下未予支持，并无不当。关于变更登记费用50640元，此系王皓向李栋借款提供让与担保而将涉案房产变更登记于李栋、马达名下所产生，由此产生的税费应由王皓承担。关于利息，双方对利息都有明确的书面约定，王皓上诉称借款合同应认定无效，利息不应得到支持及利息约定不明确，无事实和法律依据。故对王皓提出的上诉理由，本院不予支持。关于李栋、马达提出的上诉理由，经查，二人虽然主张双方共有三次借款，但是其并不能提供证据证实。王皓在2016年5月至7月四次向李栋账户转款10.5万元，应认定为王皓归还2016年3月29日借款的本息，对于当日借款的数额，李栋主张给王皓现金4.2万元，但是未能提供证据予以佐证，王皓亦不认可，因此应认定为65.8万元。对于2016年8月26日借款数额，王皓在借款合同中明确注明收到李栋现金8万元，余款12万元为转账，因此应认定借款数额为20万元。故对李栋、马达提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人王皓及李栋、马达的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（王皓已预交18636元，李栋已预交5657元），由上诉人王皓负担18636元，由上诉人李栋、马达负担5657元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十月二十九日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。