上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8584号上诉人(原审被告)：翟光余，男，1958年7月21日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：翟迎春(系翟光余女儿)，女，1984年2月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人(原审被告)：翟小松，男，1986年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐小弟，男，1963年12月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：杨杏娟，女，1963年2月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：马珂，上海合亦和律师事务所律师。上诉人翟光余、翟小松因与被上诉人徐小弟、杨杏娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翟光余、翟小松共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。第一，双方就上海市青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《购房协议书》中并未明确约定房屋过户时间，系争房屋何时转移本身就处于不确定的状态，并不存在所谓的需要给予合理期间。而且被上诉人对上诉人在签约当日不具备购房资格是明知的，对后续相应交易风险也应当是清楚的。双方在《购房协议书》中未约定过户时间，一是由于系争房屋是动迁安置房，存在交易限制期，当时不具备过户条件；二是由于上诉人因社保缴纳年限问题，也不具备购房资格。虽然事后被上诉人已经优先符合房屋过户条件，但上诉人因2016年3月25日国家政策调整，导致自身仍不具备购房资格系不可抗力，但并非不具有期待的可能性，更何况上诉人一直在积极促使自身符合上海市购房资格。因此在国家政策调控等诸多不确定因素下，双方在合同中未明确约定房屋过户时间，更不存在迟延履行或催告后迟延履行等问题。第二，被上诉人的合同目的已经实现，其请求解除合同于法无据，被上诉人作为出卖方，其合同目的在于获得购房款，从合同目前的履行情况看，被上诉人已经收取合同约定的相应购房款，剩余房款在产权过户后收取。被上诉人应配合上诉人办理房屋过户登记手续，这是被上诉人的合同义务而不是合同目的。虽然上诉人现在不符合购房资格，并非遥遥无期，继续履行合同并未损害到被上诉人的利益或使其合同目的无法实现。第三，即使按照被上诉人的要求解除合同，也是被上诉人违约，根据《承诺书》被上诉人应赔偿上诉人人民币(以下币种均为人民币)156万元，而原审只判决将购房款50万元归还上诉人，明显有失公允。被上诉人徐小弟、杨杏娟共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，虽然双方订立合同时未明确约定房屋过户时间，但合同订立至今已有六年之久。这六年中，被上诉人积极履行合同，在房屋能够办理小产证时及时办理了小产证，并催促上诉人尽快办理过户手续。但上诉人至今仍不符合过户条件。而如果上诉人能够积极去处理的话，即使是按照2016年调整以后的限购政策，上诉人亦能够满足过户条件。但由于上诉人怠于使自己满足过户条件，且至今遥遥无期，故上诉人应当承担不利后果。第二，被上诉人出售系争房屋之后还需要购置其他房屋，但由于系争房屋不能过户给上诉人，被上诉人事实上处于限购状态，无法购置其他有更大升值空间的房屋，对被上诉人造成损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐小弟、杨杏娟向一审法院起诉请求：1．判令解除双方当事人签署的《购房协议书》；2．判令翟光余、翟小松向徐小弟、杨杏娟返还系争房屋。一审法院认定事实：2014年1月20日，徐小弟、杨杏娟(甲方)与翟光余、翟小松(乙方)签订《购房协议书》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积72.04平方米，房屋成交总价52万元，付款方式为2014年1月11日支付1万元；2014年1月20日支付49万元，余款2万元等甲方过户时乙方支付。根据国家政策可以办理该房屋的权属转移手续时，甲方应配合乙方到房地产管理中心办理权属的过户手续。权属转移费用全部由乙方支付。交房时间为2014年1月21日。甲乙双方合同签字生效后，甲方将该房屋房产证及相关资料交于乙方保存，乙方应妥善保存，丢失引起的责任由乙方承担。自本协议签订至该房屋产证变更给乙方的时间内，若该房屋的市场房价发生变动，甲乙双方成交的该房屋总价不变，乙方无需向甲方支付协议规定的额外费用。产证可以变更时，甲方必须主动配合乙方办理过户手续，不得无故推拖、拖延时间或有其他无理要求。甲方设施设备遗留清单为毛坯。甲方收到乙方全部房款后，双方无论一方违约，违约金按照总房价三倍金额支付给对方。如乙方已经装潢，甲方违约，除支付违约金及退还乙方已支付的购房款外，另需按市场价赔偿乙方该房屋的装潢费用。2014年1月11日，翟光余、翟小松支付徐小弟、杨杏娟1万元；2014年1月24日支付徐小弟、杨杏娟49万元，徐小弟、杨杏娟分别出具收据。翟光余、翟小松共支付徐小弟、杨杏娟50万元，剩2万元尾款未支付。后徐小弟、杨杏娟将系争房屋交付翟光余、翟小松使用至今。2014年1月20日，徐小弟、杨杏娟出具承诺书，表示自愿将系争房屋以52万元的价格出售给翟光余、翟小松，不管以后房屋价格涨跌均不能以任何理由违约，决不在可以过户给乙方时以种种理由要求加价和其他违约行为。如毁约或要还房子，本人承诺负担经济赔偿责任：赔偿翟光余、翟小松三倍房价156万元。2018年8月16日，杨杏娟向翟光余、翟小松发出律师函，内容为：双方于2014年1月20日签订《购房协议书》，约定将系争房屋出售给你们，现该房屋已经满足过户条件，由于徐小弟、杨杏娟需另行购买其他商品房，故现需要办理系争房屋过户手续。但是你们却一直不予配合办理，现本律师函告你们应于2018年8月28日上午九点整至青浦区房地产交易中心办理过户手续，如你们不予配合，则杨杏娟、徐小弟将会按照法律规定行使合同解除权。翟光余、翟小松已签收上述律师函。一审法院还查明，系争房屋为动迁安置房。2014年9月4日，系争房屋产权人登记为杨杏娟。翟光余、翟小松至本案第一次庭审之日仍不具备上海市购房资格。一审法院认为，涉案协议书系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格、全面、积极履行合同，以促成交易。徐小弟、杨杏娟作为出售方，应按约交付房屋，翟光余、翟小松作为购买方应按约支付房款，双方均有相互配合过户房屋、转移产权的合同义务。协议约定房款52万元，协议签订后，翟光余、翟小松支付了50万元即大部分房款，徐小弟、杨杏娟将房屋交付翟光余、翟小松，双方履行了合同主要义务。涉案协议书未明确约定房屋过户时间，但系争房屋为动迁安置房，根据政策，自2017年9月5日方可上市交易，故在系争房屋可上市交易过户后，双方均应及时办理房屋产权过户手续，翟光余、翟小松作为买方，签约之日即不具备上海市购房资格，理应在签约之后积极促使自身满足上海市购房资格。但翟光余、翟小松自签约已有六年之久，徐小弟、杨杏娟对翟光余、翟小松确保购房资格实现已给予合理期间，但至今翟光余、翟小松仍不具备上海市购房资格。现房屋产权无法实现产权转移，且何时能够转移至翟光余、翟小松名下仍处于不确定状态，徐小弟、杨杏娟诉请要求解除合同，一审法院予以支持，解除时间以翟光余、翟小松签收诉状材料日为宜。合同解除后，翟光余、翟小松应将系争房屋返还给徐小弟、杨杏娟，经法院释明，徐小弟、杨杏娟同意返还购房款，一审法院予以照准。据此，一审法院作出判决：一、徐小弟、杨杏娟与翟光余、翟小松在2014年1月20日签订的《购房协议书》于2020年5月20日解除；二、翟光余、翟小松应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还给徐小弟、杨杏娟；三、徐小弟、杨杏娟应于判决生效之日起十五日内退还翟光余、翟小松房款50万元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。一审庭审中，关于翟小松的社保缴纳情况，翟光余、翟小松述称，翟小松自2014年开始缴纳，至2016年时已缴满两年社保；后翟小松2016年工作变动，社保断缴，2017年才重新开始缴纳，如果国家政策没有变动的话，至2019年就已经满足购房条件了。本院认为，第一，双方当事人就系争房屋签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应当依约履行。双方协议书中虽未明确约定房屋过户时间，但在根据国家政策可以办理房屋权属转移手续时，双方应当积极办理过户手续。现系争房屋于2017年9月5日已符合上市交易条件，经徐小弟、杨杏娟催告，翟光余、翟小松至今仍因不具备购房资格而无法完成房屋权属转移手续。翟光余、翟小松虽主张因国家限购政策发生变化致其不能及时过户，不构成违约，但即使是按照缴满五年社保取得购房资格的现行政策，自双方签订购房协议的2014年至今已逾六年，翟光余、翟小松理应已经取得购房资格，然而，根据翟光余、翟小松在一审庭审中的表述，翟小松现在社保缴纳不足五年，是由于其工作变动导致曾经断缴社保，即是由于翟光余、翟小松一方自身的原因致其目前仍不能符合购房条件，故因此而产生的不利后果应由翟光余、翟小松承担。第二，翟光余、翟小松称徐小弟、杨杏娟已实现合同目的，无权要求解除合同。但由于当前的住房限购政策，徐小弟、杨杏娟因无法将系争房屋过户至翟光余、翟小松名下而不能另行置换其他房屋，这显然对徐小弟、杨杏娟的权益产生了重大影响。故一审法院对徐小弟、杨杏娟要求解除双方《购房协议书》的诉请予以支持，并无不当，本院予以认同。协议解除后，翟光余、翟小松应当将系争房屋返还给徐小弟、杨杏娟；徐小弟、杨杏娟亦同意向翟光余、翟小松返还购房款，故一审法院作出相应判定，亦无不当。关于翟光余、翟小松认为徐小弟、杨杏娟要求解除合同属于违约行为，故应当赔偿翟光余、翟小松三倍房价156万元的意见，根据前述分析，合同解除的违约方是翟光余、翟小松，而非徐小弟、杨杏娟，故翟光余、翟小松的该项意见，本院无法采纳。综上所述，翟光余、翟小松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由翟光余、翟小松负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十月三十日法官助理  陈雅葳书 记 员  蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……