江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2238号 上诉人（原审原告）：孙海霞，女，汉族，1974年10月20日出生，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：闵中林，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓航，江西朗秋律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：南昌地元实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区。 法定代表人：陶玖根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李欣，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 原审第三人：江西地元商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：江水连，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡芳艳，该公司员工。 上诉人孙海霞因与被上诉人南昌地元实业有限公司（以下简称地元实业公司）、原审第三人江西地元商业管理有限公司（以下简称地元商业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙海霞及其委托诉讼代理人闵中林、邓航、被上诉人地元实业公司委托诉讼代理人李欣、周雅婷到庭参加诉讼，原审第三人地元商业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙海霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙海霞的一审诉请；2.一、二审诉讼费由地元实业公司承担。事实和理由：1.孙海霞向一审法院提交了商品房买卖合同、委托经营合同，足以证明地元实业公司是以售后包租的违法方式向孙海霞销售商品房，地元实业公司存在严重的违法行为，一审法院认为孙海霞未提供证据证实地元实业公司采取变相售后包租的形式销售房屋，属认定事实错误。2.2018年3月8日是地元实业公司向南昌县建筑工程质量监督站提交《工程竣工验收备案表》的时间，但2018年3月12日文件收讫日才是备案时间，一审法院认定地元实业公司交付合格房屋的时间为2018年3月8日，属认定事实错误。且地元实业公司在2018年3月12日案涉房屋具备交付使用条件后并未书面通知孙海霞办理交付手续，因此，直至上诉日，地元实业公司仍未向孙海霞交付案涉房屋。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是针对《合同法》第九十四条进行的解释，适用的前提是当事人未另行约定逾期交房的解除权，而案涉合同已对逾期交房解除权另有约定，故本案不能适用上述规定，应适用《合同法》第九十五条的规定，地元实业公司并未催告孙海霞行使解除权，因此孙海霞的解除权自地元实业公司逾期交房超过90日后一直存续，本案并未超过3年的诉讼时效。4.地元实业公司向一审法院提交的说明竣工验收报告盖章时间的四份情况说明与《南昌县建设工程竣工验收备案表》上记载的竣工时间不一致，侵害了孙海霞的权益，一审法院并未追究地元实业公司提交伪证的责任，也未要求地元实业公司就此事进行说明。5.一审法院已经认定地元实业公司存在逾期交房超过90日的违约事实，却未判决地元实业公司承担违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法利益。 地元实业公司答辩称：1.地元实业公司与地元商业公司属各自独立法人，两公司分别与孙海霞所签的《江西国际汽车广场认购书》、《商品房买卖合同》及《二手车交易市场委托经营合同》均是真实意思表示，合法有效。购房人签订买卖合同的同时，一并签订委托经营合同是符合市场需求的，也是现在主流的商业运营模式，是为了进一步提高物业价值，达到业主与市场的双赢目标。孙海霞的房款中已经扣除5年回报收益（37%的房款），即孙海霞已经一次性取得了5年的经营收益，至于地元实业公司与地元商业公司之间的商业结算方式与本案无关。因此，一审法院认定孙海霞未提交证据证实地元实业公司采取变相售后包租的形式销售房屋，是正确的。同时，《商品房销售管理办法》系部门规章的管理性规范，并不导致合同无效。2.案涉项目真实的五方验收合格时间为2017年7月7日，且五方验收存在顺序，先由施工单位验收合格，再由勘察、设计、监理、建设单位依次验收，只是办理竣工验收备案的过程中需在南昌县城乡规划建设局要求的模板中再次出具五方竣工验收合格证明，故此时五方盖章时间均为同一人所写，并非真实的五方验收时间。地元实业公司与孙海霞签订的《南昌县商品房买卖合同》第8条约定商品房交付标准为验收合格，根据相关法律规定，该交付标准即为“竣工验收合格”。本案中，施工单位的验收合格时间为2017年3月30日，勘察单位的验收合格时间为2017年6月8日，设计单位的验收合格时间为2017年7月1日，监理单位的验收合格时间为2017年7月6日，地元实业公司作为建设单位的验收合格时间为2017年7月7日，因此，案涉房屋于2017年7月7日经五方验收合格，符合合同约定的交付标准。根据孙海霞与地元商业公司签订的《江西省农机大市场三期江西国际汽车广场二手车交易市场委托经营合同》约定，孙海霞委托地元商业公司代为验收商铺，孙海霞认可代验收结果，地元实业公司已于2017年7月15日通知地元商业公司收房，地元商业公司于2017年7月28日代孙海霞验收案涉商铺，故地元实业公司已于2017年7月28日向孙海霞交付验收合格的房屋。3.孙海霞称本合同已对逾期解除权有约定故不能适用一年解除权除斥期间是错误的，案涉合同第8条仅约定解除合同的条件，但未约定解除权的行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，孙海霞最晚应在2018年10月27日前行使解除权，但其于2019年12月起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年解除权除斥期间。4.孙海霞在购买商铺时已一次性享受了案涉商铺5年的收益回报，地元实业公司并未造成孙海霞的预期利益损失。孙海霞要求地元实业公司返还购房款等诉讼请求均是基于合同解除而提出的，故一审法院不予支持，是正确的。5.案涉商铺已经交付使用且委托地元商业公司经营，双方合同目的已达成，如果解除，必将造成市场不稳定及案外人的损失。 地元商业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 孙海霞向一审法院起诉请求：1.判令解除孙海霞与地元实业公司签订的合同编号为2017-011482、2017-011485和2017-019606的三份《商品房买卖合同》；2.判令地元实业公司向孙海霞返还购房款603296元；3.判令地元实业公司向孙海霞支付逾期交付房屋违约金30164.8元；4.本案诉讼费及其他费用由地元实业公司承担。 一审法院经审理查明：2017年2月26日、4月22日，孙海霞与地元实业公司签订三份《江西国际汽车广场认购书》，约定孙海霞认购地元实业公司出售的江西省农机大市场三期二手车52xx、52xx和42xx号商铺，认购单价分别为11976、12142、14418元／㎡，总价360837元、313506元、434414元，通过抵扣、打折优惠活动以及扣除5年租金，实付204259元、175037元、224361元。之后在签约结算流程表中，部分折扣更改，确认总价分别为204259元、175037元、204000元。孙海霞与地元实业公司于2017年3月4日签订合同编号为2017-011482／2017-011485的两份《商品房买卖合同》，于2017年4月23日签订合同编号为2017-019606的《商品房买卖合同》，购买地元实业公司位于江西省商铺，房款分别为204259元、175037元和204000元，总计583296元，孙海霞实际支付给地元实业公司603296元购房款（包括2万元抵10万元优惠款）。三份合同均约定，出卖人应当在2017年7月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%支付违约金。在签订商品房买卖合同同日，孙海霞又与地元商业公司签订三份《二手车交易市场委托经营合同》，将其购买的商铺委托给地元商业公司经营，并约定委托经营时间为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。五年经营回报收益一次性从购房款中抵扣，合同还约定孙海霞委托地元商业公司代为验收商铺，孙海霞认可代验收结果。2017年7月15日，地元实业公司通知地元商业公司收房，7月28日地元商业公司代孙海霞验收上述商铺。地元商业公司已将部分商铺出租给案外人。2018年3月8日，地元实业公司出具《工程竣工验收备案表》报送备案。 一审法院认为：本案的争议焦点为孙海霞与地元实业公司签订的《南昌县商品房买卖合同》依法是否应当解除。孙海霞诉请解除合同的理由之一为地元实业公司采取了售后包租或变相售后包租的形式，违反商品房销售管理办法，应予以解除。首先，违反法律法规的规定系合同无效的条件，并非合同解除的法定理由。其次，本案中，因地元实业公司同地元商业公司系各自独立的法人，孙海霞并未提供充分证据证实地元实业公司采取变相包租的形式销售房屋。再次，认定合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，《商品房销售管理办法》系部门规章的管理性规范，并不必然导致合同无效。因此，孙海霞主张地元实业公司采取售后包租或变相售后包租的形式出售房屋，从而要求解除合同，理由不成立。孙海霞诉请解除合同理由之二为地元实业公司逾期交房超过90日，符合双方约定解除条件。根据相关规定及行业惯例，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。根据合同约定，地元实业公司应于2017年7月30日交付验收合格的房屋，虽然地元实业公司于2017年7月28日已经交付给地元商业公司，但该房屋于2018年3月8日才提交《工程竣工验收备案表》，因此地元实业公司交付验收合格房屋的时间应为2018年3月8日，逾期超过90日。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，从地元实业公司逾期交房到孙海霞诉请解除已经超过一年，解除权消灭。同时，案涉房屋已经交付使用且委托地元商业公司经营，双方合同目的已达成，如果解除，必将造成市场不稳定及案外人的损失。综上，孙海霞诉请解除商品房买卖合同，一审法院不予支持，对于孙海霞其他两项诉求，均是基于合同解除提出，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回孙海霞的诉讼请求。案件受理费10135元，由孙海霞负担。 二审中，孙海霞提交以下证据：2019年6月11日第一次维权的资料及视频录像，证明2019年6月11日业主第一次维权，地元实业公司法定代表人的弟弟陶初金在回答业主提出的要求时表示地元实业公司与地元商业公司都是同一家公司，再结合地元实业公司向南昌县城乡规划建设局申请备案登记的时间即2018年3月12日以及合同关于延期三个月后可以退房的约定，我们已于2019年6月11日主张权利，故我们提出解除合同没有超过一审法院认定的时效。 地元实业公司质证认为，对第一次维权的资料真实性、合法性和关联性均有异议，我公司为了繁荣江西省二手车市场做了大量的工作，二手车市场本身也是江西品味最高的市场，这封信反映的内容不属实，且本案行使解除权的理由都是逾期交房，而这封信谈的都是质量问题，孙海霞也没有任何证据证明案涉房屋有质量问题可以导致合同解除。对视频录像真实性、合法性有异议，不清楚录像里面的人是谁，与本案无关，我公司并未授权任何工作人员与孙海霞接洽沟通相关房屋的解除事宜。 经庭审举证、质证，本院认定如下：孙海霞提交的证据与案涉合同是否解除没有关联，亦不足以达到其证明目的，本院不予认定。 本院经审理查明，2018年3月12日，南昌县城乡规划建设局在《南昌县建设工程竣工验收备案表》上盖章确认江西省农机大市场三期二手车交易市场工程的竣工验收备案文件已于2018年3月12日收讫，文件齐全。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，孙海霞与地元实业公司签订的《江西国际汽车广场认购书》、《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙海霞上诉请求解除案涉商品房买卖合同，并在二审庭审时明确解除依据为：第一，37%的租金收益没有支付，备案价格与地元实业公司承诺的销售价格不符；第二，根据合同约定，地元实业公司存在延期交房的行为。本院认为，首先，双方在认购书中约定5年租金收益抵扣房款，并以打折优惠活动和扣除租金后的价格签订正式商品房买卖合同，孙海霞对上述情况是明知的，签订合同时亦未提出异议，至于地元实业公司与地元商业公司如何结算5年的租金收益，与本案无关。其次，双方在案涉合同中约定地元实业公司逾期交房超过90日后，孙海霞有权解除合同，案涉合同仅约定解除合同的条件，但并未约定解除权的行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，孙海霞应在解除权发生之日起一年内行使；案涉合同约定的交房时间为2017年7月30日，故解除权发生之日为2017年10月28日，至2018年10月28日止，孙海霞未依法行使合同约定的解除权，其享有的合同约定解除权至此消灭。最后，案涉房屋于2018年3月12日办理竣工验收备案，符合交房条件，且孙海霞已自2017年8月1日起取得租金收益，即便地元实业公司逾期交房，孙海霞的合同目的也已实现。综上，孙海霞诉请解除合同无法定或约定事由，本院不予支持。孙海霞还称地元实业公司采取了售后包租或变相售后包租的违法形式向其销售案涉商品房，并据此要求解除合同。本院认为，地元实业公司与地元商业公司并非同一主体，孙海霞亦未能举证证明地元实业公司采取变相包租的形式销售案涉商铺，故对该项上诉理由，本院不予采纳。关于孙海霞在本案中主张的违约金，其在二审时明确系解除合同的同时地元实业公司应当承担的违约金，因本院对孙海霞要求解除合同的诉请不予支持，故对孙海霞要求返还购房款、赔偿违约金等诉请，本院亦不予支持。 综上，孙海霞的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10135元，由孙海霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  周中瑞 审 判 员  钟 情 二〇二〇年十月十日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼