广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12952号原告：陈莉，女，1973年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金杏，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：黄剑静，女，1986年6月17日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区，委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司广州广州大道支行，住所广州市海珠区广州大道南968号D8铺、翠馨街43号A5商铺。负责人：李智航。委托诉讼代理人：王更炎，男，1992年2月13日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：吴苏如，女，1984年3月29日出生，汉族，系公司员工。原告陈莉诉被告黄剑静、第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈莉的委托诉讼代理人郭玉臣、黄金杏，被告黄剑静的委托诉讼代理人徐剑文及第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行的委托诉讼代理人吴苏如均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈莉向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告黄剑静和第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行协助办理位于广州市白云区观涛街5号3301房的抵押涂销手续；2、请求判令被告黄剑静协助办理位于广州市白云区观涛街5号3301房的产权登记过户手续；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2016年7月3日签署《房地产买卖合同》和《关于房地产买卖合同补充协议》，约定原告以290万元购买被告位于广州市白云区观涛街5号3301房的房屋，卖方承诺在收到50%的楼款后，把涉案房屋直接交付转移给买方使用，买方自行承担该物业每月的实际供楼金额（包括本金和利息）及该物业存在使用的所有费用，供楼款直接支付至卖方的个人银行账号，卖方在收齐楼款日始，同意配合买方办理合法有效的商品房交易过户手续。《房地产买卖合同》和《关于房地产买卖合同补充协议》生效后，原告向被告支付10万元定金及140万元购房款，被告将涉案房屋交给原告使用，原告依约向被告支付每月的按揭款和利息，现原告已经向被告支付约定金额的购房款，但被告迟迟不协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。故提起本诉，请求判如所请！被告黄剑静辩称，被告一直愿意配合原告办理涉案房屋的涂销抵押以及过户登记手续，并无任何违约及不诚信的行为，造成涉案房屋至今未办理登记过户的原因在于原告。原告在购房时隐瞒其不具备购房资格的情况，并称需要等其供满5年社保后再办理过户。为此，双方在2016年7月3日签署《关于房地产买卖合同补充协议》，约定由原告每月向被告支付6300元补偿，直至办理过户为止。直至2019年6月，原告才告知被告其获得购房资格，但此时被告已定居法国，专程回国办理过户登记手续成本高昂。为此，被告提出应由原告负担回国来回机票以及食宿费用合情合理。同时，2018年2月开始，原告已无按《关于房地产买卖合同补充协议》约定每月给被告6300元补偿，严重违反约定。因此，违约一方是原告，被告请求法院依法判决由原告承担本案诉讼费。第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行陈述，一、第三人不是案涉《房地产买卖合同》以及《关于房地产买卖合同补充协议》的当事人，因此根据合同的相对性原则，无论合同当事人的履约情况如何，第三人均不应就原告的诉请请求承担任何责任，也不应负担任何诉讼费用。二、第三人与被告黄剑静于2011年5月5日签订编号为粤广州2011年个房贷字210号的《个人房产抵押贷款合同》，根据合同约定，第三人于2011年6月23日向被告发放184万元用于被告购买案涉房屋，被告以涉案房屋向第三人提供抵押担保，并办妥《不动产登记证明》。三、截至2020年6月2日，被告已结清第三人处案涉房屋全部贷款本息。第三人将根据上述《个人房产抵押贷款合同》第9.2条约定，向被告提供抵押登记证明文件正本及其他相关资料，协助办理抵押登记涂销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房地产买卖合同》、《关于房地产买卖合同补充协议》、收款收据、证明、转账流水等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区观涛街5号3301房（以下简称涉案房屋）的产权人为黄剑静，建筑面积为121.7462平方米，共有情况：单独所有，抵押权人为交通银行股份有限公司广州广州大道支行，债权数额1840000元。2016年7月3日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、物业地址为：广州市白云区金沙洲保利西海岸瀚海花园观涛街（4号楼）3301房。二、买卖双方同意该物业之成交价为2900000元。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准发生的变化，则由买方承担。附件（付款方式）卖方自行赎契涂销抵押后付款。1、定金100000元买方须在2016年4月30日前支付给卖方。4、涂销抵押后一次性付款。（1）买卖双方须在卖方办理完成银行提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后五个工作日内提供齐全本次交易所需全部资料配合经纪方到房屋登记机关完成本次交易的递件手续。（2）首期楼款：（不含定金）1400000元买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。（3）楼价余款：1400000元须在本次交易完税当天直接支付给卖方。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《关于房地产买卖合同补充协议》，约定：买方和业主所交易的房产地址：广州市白云区金沙洲彩滨北路保利西海岸瀚海花园观涛街5号（4号楼）3301房，并已签署第三方买卖合同。买卖双方协商如下要点：1、在签订买卖合同当天起，双方同意在3个工作日内携带已签署的买卖合同及本协议，共同至公证局办理公证手续（所有公证费用由买方承担）；如因买方问题造成无法办理有效公证，双方签署的买卖合同仍然具备法律效力，如买方因此毁约不按合同细则约定付购房款，卖方可没收定金并保留合同主题主体约定的各项权益。2、买卖双方在获得有效公证书（函）日始当天内，买方承诺把合同成交价的50%楼款即1400000元直接打入卖方个人银行账号，卖方承诺在收到50%楼款后必须提前把该物业直接交付转移给买方使用，卖方须在交付物业前结清之前所欠该物业的管理及水电费。3、卖方在收齐所有楼款日始，同意配合买方于2017年6月15日前办理合法有效的商品房交易过户手续。4、买方承诺履行办理完毕有效公证日始的第二天，就应自行承担该物业每月的实际供楼金额（包含本金和利息）及该物业存在使用的所有费用，包括管理费、水电费等。供楼款直接支付至卖方个人银行账户，如卖方已收齐买卖合同中约定的买方应支付的所有购房楼款，则买方无需每月再继续支付实际供楼金额（包含本金和利息）。5、买方承诺在帮业主供楼即日起同时每月再向业主缴纳另外一份金额6300元作为未缴纳楼价余款的利息给予业主个人，直至买卖双方办理完成该物业的过户手续。6、以上第4、5点两种应支付款项，买方必须在每月的20日前按时支付。如造成卖方对该物业断供或因各种使用该物业的欠费行为，一切责任由买方承担。卖方可因此解除买方合同及一切和买方的约定，并没收买方曾经所支付的所有金额。8、在买方正常履行本协议过程中，如买方单方明确并经当地合法的房管局审核过自身满足购房资格能与卖方及时进行正常过户的，则买方无须继续执行本协议的第4点、第5点两种支付款项，买方有权要求卖方必须及时有义务跟买方在30个工作日内进行办理合法有效的商品房交易过户手续并同时支付所剩下的楼价余款。2020年6月22日，被告向原告发出《告知函》，称1、我方一直愿意配合办理涂销抵押以及过户登记手续，但本人现居法国，由贵方支付相应来回机票以及食宿费用，合情合理。2、根据《关于房地产买卖合同补充协议》约定，你方应当每月支付我方6300元直至办理过户，贵方2019年6月购房资格，依据合同，你方应当支付该款至2019年6月。庭审中，被告确认原告已经付清楼款。另查，根据《广州市不动产登记查册表》的内容显示，涉案房屋无查封，抵押权人为第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行。又根据第三人提交的《贷款情况查询》显示：涉案房屋的抵押贷款已于2018年4月3日结清。再查，根据2020年5月12日广州市白云区不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2020年4月15日，原告具备在本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》及《关于房地产买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，该《房地产买卖合同》及《关于房地产买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。鉴于原告已向被告支付全部房款，被告亦同意协助原告办理涉案房屋的过户手续，抵押权人即第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行也确认涉案房屋的抵押贷款已经清偿完毕并愿意协议配合办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，涉案房屋办理产权转移不存在交易障碍，现原告主张被告及第三人协助办理涉案房屋的抵押登记涂销手续和被告协助办理产权登记过户手续的诉请合理合法，本院予以支持。对于被告抗辩称系原告未按约定向其支付6300元违约在先，故本案诉讼费应由原告自行承担的抗辩理由，因被告并未举证证实原告存在未按约定向其支付6300元的违约行为，且根据被告向原告发出的《告知函》的内容可知，被告已知晓原告于2019年6月取得购房资格，被告应按《关于房地产买卖合同补充协议》约定协助原告办理过户，但被告以身居国外无法协助其办理过户为由至今未将涉案房屋过户转移登记至原告名下，存在过错，本案诉讼费应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告黄剑静、第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行协助原告陈莉办理广州市白云区观涛街5号3301房的抵押登记涂销手续；二、在广州市白云区观涛街5号3301房的抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告黄剑静协助原告陈莉办理广州市白云区观涛街5号3301房过户至原告陈莉名下的登记手续。案件受理费15000元，由被告黄剑静负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十月十六日书记员  陈春燕