黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2381号上诉人（原审被告）：侯宝江，男，1980年12月10日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区，被上诉人（原审原告）：郭有强，男，1964年4月19日出生，汉族，齐齐哈尔铁路工务段退休，住齐齐哈尔市铁锋区，原审第三人：龙沙区众寻房产中介所，住所地齐齐哈尔市龙沙区龙沙小区**楼******，统一社会信用代码92230202MA19MW518Q。经营者：李佳新，男，1987年3月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市富拉尔基区，上诉人侯宝江因与被上诉人郭有强、龙沙区众寻房产中介所（以下简称众寻房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。侯宝江上诉请求：1.依法判令撤销齐齐哈尔市建华区人民法院做出的(2020)黑0203民初1498号民事判决，并予以改判上诉人不承担退还被上诉人定金的责任；2.请求依法判令一审与二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审法院的判決认定事实不清，且所依证据不足。具体理由如下:所谓的重大误解至少应当同时满足几个条件，(1)是误解的事实是当时存在的；(2)是该事实必须是合同订立所依据的基本前提条件；(3)是重大误解必须是本质的，也就是说必须是重大的，一般的误解不应算做是重大误解；(4)是重大误解不是出于合同当事人的重大过失或故意引起的；(5)重大误解还必须是将会使合同的履行产生严重不公平的结果；(6)该重大误解在签订合同当时或之前的协商过程中是不会被轻易知道或者没有时间去调查的。符合上述的特征，才应视为重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第71条规定:行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，被上诉人没有提出任何证据证明，在合同订立时，房屋的建筑年限是作为其购买房屋必须或首要考虑的条件。在其自愿签署的合同中，也未列明或明确说明其对房屋的建筑年限有特殊要求。从整个一审庭审中来看，被上诉人也未提供证据证明或陈述说明房屋的建筑年限对其有特殊或者重大的意义，或对其遵守或参加的某些传统、宗教、信仰有违背或违反。所以可以确定房屋的建筑年限并不是被上诉人决定是否购买房屋的前提条件或重要因素。在正常的房屋交易中，依据我国大众普遍的思维逻辑，房屋的价格、地理位、地理位置境、楼层、格局、质量、面积等才是大众首先考虑或起决定作用的条件。是不会将房屋的建筑年限作为购房的重要或决定因素的，所以即便该误解成立，也不是重大误解而只是一般误解。一审法院在“本院认定事实如下”中，明确了上诉人仅仅只是未明确告知被上诉人该房屋是1991年建成的。因为该房屋也是上诉人在其他人手里买过来的二手房，因为对房屋的建筑年限上诉人没有过多在意和要求，在购买该房屋后，也未对该房屋的建筑年限做更多的了解。所以，上诉人未明确告诉被上诉人房屋是1991年建造的是合理的，也是符合逻辑，不存在故意或者重大过失。在一审庭审时，上诉人多次明确的表示，在被上诉人询问上诉人房屋的建筑年限时，上诉人回答的是“九几年建造的，但具体年限我不知道”，况且上诉人和众寻房产中介都对被上诉人提供的关于房屋年限的夸张及不实证词提出异议，但该陈述和异议未被一审法院采纳。该房屋建筑落成至今虽然二十多年，但仍可继续正常使用、居住，同样仍可继续行使买卖、抵押等权利。双方是自愿商讨价格并确定，被上诉人也多次实地观察及了解该房屋情况，双方正常的、合约的履行房屋买卖合同，并不会给被上诉人造成任何损失，更不会给被上诉人造成对其不公平的结果。一审法院在“本院认为”中，明确了被上诉人是在合同签订后去房屋所在的小区，通过询问小区内邻居才得知房屋是1991年建造的这一事实。那么，如果房屋的建筑年限对被上诉人那么重要，被上诉人为什么不在合同签订前，多次实地考察房屋时，就去问小区相关人员，为什么不在合同签订前先去产权处等相关国家机构去了解该房屋的建筑年限。对此，上诉人没有阻拦或欺骗过，上诉人没有义务去提醒被上诉人去查证房屋的建筑年限，上诉人也不可能或不应当预料到被上诉人对房屋的建筑年限有特殊要求，被上诉人在询问房屋建筑年限时也未明确跟上诉人等说明其询问这个问题的目的。被上诉人有充足的时间去查证房屋年限的问题，这个问题也是能很轻松且不必花费金钱就能查证出来的，只是被上诉人自己并不去查证。所以房屋建筑年限的误解并不能构成重大误解，被上诉人有责任也有义务去查证、核实自己关心的或者重要的事实，有责任也有权利在房屋买卖合同中列明自己的特殊要求，被上诉人却怠于行使这些权利和义务，在合同签订后，依此来违约，显然这对上诉人是不公平的，也是对法律及合同的不尊重，是严重的失信行为。所谓的对房屋建筑年限的误解完全是由被上诉人造成的，被上诉人对此具有完全的过错，这不应被视为是重大误解。关于房屋楼龄的异议，只是被上诉人妻子购房后悔想违约而找的一个非常牵强的理由。案涉房屋再次出售时，众寻房产中介已反复跟被上诉人确认不再继续履行合同，被上诉人明确表示不再购买此房，况且房屋买卖合同也已到期的情况下，上诉人才继续出售的。根据《合同法》相关规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面解除购房合同:不可抗力、卖方明确违约、先卖后抵押、一房多卖、隐瞒无证售房事实、隐瞒房屋抵押事实、隐瞒房屋已卖或拆迁事实、房屋主体结构不合格、房屋存在严重质量问题、面积有误差、过分延迟交付房屋、过分延迟产权过户。以上合同法并没有规定楼龄年限是买房人违约的理由。所以也不存在有重大误解。根据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第71条的规定，只有在行为人的错误认识使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，才可以认定为重大误解。本案中，被上诉人买房屋的目的，我方不清楚，但无非就是居住或投资，对于房屋建筑年限的错误认识并不会影响被上诉人的居住以及投资，并不会致使与被上诉人买房的目的相悖，且不会给被上诉人造成损失。所以，上诉人认为，被上诉人的错误认识行为并不应被认定为重大误解。郭有强辩称，一审判决正确，对方应当返还10,000.00元定金。对方跟我签订合同时，涉及的房屋建筑年限不对，构成重大误解。众寻房产中介述称，应当按照买卖合同执行，一审判决不正确，定金不应当返还。郭有强向一审法院提出诉讼请求：1.判令侯宝江返还购房定金10,000.00元；2.二原审被告承担连带责任；3.诉讼费由二原审被告承担。一审法院认定事实，2020年6月10日，经众寻房产中介介绍，郭有强与侯宝江签订关于坐落于建华区××楼××单元××号，建筑面积76.57平方米房屋的买卖合同，双方约定房屋价款400,000.00元。合同签订后，郭有强向侯宝江交纳购房定金10,000.00元。合同签订过程中，侯宝江及众寻房产中介均未明确告知郭有强案涉房屋系1991年建成。合同签订后，郭有强了解到案涉房屋系1991年建成，拒绝履行房屋买卖合同，并要求侯宝江返还其交纳的定金10,000.00元。后侯宝江已将案涉房屋卖与他人。一审法院认为，郭有强在与侯宝江签订房屋买卖合同过程中，侯宝江及众寻房产中介均未明确告知郭有强案涉房屋系1991年建成，致使郭有强错误地认为案涉房屋系1998年或1999年建成。郭有强对案涉房屋建筑年限的误解，属于对合同标的物的重大误解。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郭有强与侯宝江签订的房屋买卖合同系可撤销的合同，现侯宝江已将房屋卖与他人，侯宝江基于该合同取得的10,000.00元定金应当返还给郭有强。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条之规定，判决：一、侯宝江于本判决发生法律效力后十日内返还郭有强定金10,000.00元；二、驳回郭有强的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由侯宝江负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭有强与侯宝江于2020年6月10日签订的房屋买卖合同中载明案涉房屋取得时间为2005年1月8日，龙沙区众寻房产中介所出具的相关材料证实郭有强询问房主侯宝江房屋何时建筑时，其称案涉房屋系1998年或1999年建筑的。而根据一审法院从齐齐哈尔市不动产登记中心调取的档案显示，案涉房屋系1991年竣工。不论是在双方当事人就房屋买卖有关事宜协商过程中或是在双方签订的房屋买卖合同中所体现案涉房屋的建筑时间，均晚于案涉房屋的实际建造日期，这对作为普通购房者的郭德强来说，仅通过看房是无法准确判断出房屋的建造日期的。而在二手房屋买卖中，房屋的建成年代是影响房屋价格的重要因素之一。郭有强与侯宝江在签定房屋买卖合同时，侯宝江作为房屋所有权人，有义务向郭有强提供该房屋建成年代的真实情况，但侯宝江未能完成其应负的前合同如实告知义务，由此造成郭有强在对订立房屋买卖合同的价款足以造成重大影响的事实缺乏真实了解的情况下签订了案涉房屋买卖合同，属于对合同标的物的重大误解。且经法院调查了解，侯宝江已将案涉房屋出售给他人。故一审法院判决侯宝江将其收取的定金返还给郭有强并无不当。综上，侯宝江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人侯宝江负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 王红娜审判员 于 剑二〇二〇年十月二十二日书记员 王 迎