上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7403号上诉人（原审原告）：上海佳华歌舞厅有限公司，住所地上海市宝山区密山路****。法定代表人：徐勇，总经理。委托诉讼代理人：郑舜卿，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文超，男，1992年5月19日生，汉族，户籍地湖北省广水市。上诉人上海佳华歌舞厅有限公司（以下简称佳华公司）因与被上诉人刘文超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2020）沪0113民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳华公司上诉请求：撤销一审判决，改判刘文超向佳华公司支付实际占有上海市宝山区密山路22号房屋（以下简称系争房屋）期间的房屋占有使用费人民币（以下币种均为人民币）176万元（自2018年4月20日起按每月8万元的标准计算至刘文超实际返还房屋之日止，暂计算至2020年5月19日，已扣除刘文超实际支付的24万元）。事实和理由：第一，一审法院遗漏了佳华公司的部分诉讼请求。佳华公司在一审中提出的诉讼请求是判令刘文超向佳华公司支付自2018年4月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年5月19日为176万元。一审法院仅判令刘文超支付至2020年5月19日的房屋占有使用费，遗漏了佳华公司的部分诉请。第二，一审法院判决刘文超按照每季度85，000元支付2018年4月20日至2020年5月19日的占有使用费属于法律适用错误。2018年3月上诉人与被上诉人刘文超订立《房屋租赁合同（商用）》时，约定的季租金24万元的标准是当时的市场价格。刘文超对其实际占有房屋期间所应当支付的对价是明知的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。刘文超应当按照每季度24万元的租金标准就其实际占有房屋的期限向佳华公司支付房屋占有使用费。本案一审仅判决刘文超按照每季度85，000元标准向上诉人支付房屋使用费显然并不合理，也缺乏法律依据。被上诉人刘文超辩称，首先，佳华公司与上海巴士第五公共交通有限公司（原名上海宝山巴士公共交通有限公司，以下简称巴士五交公司）就系争房屋的租赁合同已于2017年12月31日到期，合同到期后佳华公司无权对房屋进行出租，佳华公司亦向巴士五交公司出具承诺书说没有得到许可不对外转租，故佳华公司存在欺骗刘文超进行投资的行为。其次，系争房屋处经营的健身房在2019年5月7日即关门停业，在此之前虽然健身房有开门，但没有对外继续经营，只是已办卡的会员可以继续使用其权益。再次，刘文超于2019年5月24日、2020年7月17日要将钥匙返还佳华公司，佳华公司不肯收取。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佳华公司向一审法院起诉请求：刘文超支付2018年4月20日至2020年5月19日的房屋占有使用费176万元。一审法院认定事实：2015年1月1日，巴士五交公司与佳华公司签订《房屋租赁合同（商用）》，约定，巴士五交公司将宝山区密山路22号900平方米房屋出租给佳华公司，租期从2015年1月1日至2017年12月31日，季租金为85，000元。2018年3月，佳华公司与刘文超签订《房屋租赁合同（商用）》，约定，佳华公司将系争房屋出租给刘文超，用途为健身房；租期从2018年4月20日至2021年4月19日；季租金为24万元。合同签订后，刘文超支付佳华公司押金8万元及租金24万元，刘文超对系争房屋进行装修。2019年5月10日，一审法院作出（2018）沪0113民初16441号民事判决，认为巴士五交公司与佳华公司签订的租赁合同已到期，故判令佳华公司于判决生效之日起二十日内返还系争房屋，刘文超同时腾退并迁出系争房屋，还判令佳华公司向巴士五交公司支付2018年1月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费等。佳华公司对一审判决提起上诉。2020年3月16日，本院作出（2019）沪02民终7388号民事判决，除房屋使用费的标准变更为每季度85，000元，其他项均维持一审判决。2019年5月23日，一审法院作出（2018）沪0113民初14371号民事判决，认为佳华公司未经巴士五交公司同意将系争房屋转租给刘文超，判决确认佳华公司与刘文超签订的《房屋租赁合同（商用）》无效，判令佳华公司退还押金8万元，并向刘文超赔偿损失100万元。该判决于2019年8月15日生效。一审法院认为，前案生效判决确认佳华公司与刘文超签订的《房屋租赁合同（商用）》无效，还判令佳华公司向巴士五交公司返还系争房屋，刘文超一并迁出。刘文超称已将系争房屋交还给佳华公司，佳华公司对此予以否认，刘文超也未举证，一审法院难以采信。刘文超至今未腾退房屋，应承担占有使用费。鉴于前案判决佳华公司向巴士五交公司支付使用费，故刘文超应同步向佳华公司支付相同时段的使用费。根据合同约定的租期起算日期，佳华公司要求刘文超支付2018年4月20日至2020年5月19日使用费的请求，一审法院予以支持。至于使用费的标准，因租赁合同被确认无效，且佳华公司已丧失出租权，参照租赁合同约定的租金标准向刘文超收取使用费并不合理；一审法院综合考虑案件具体情况，酌情确定刘文超向佳华公司支付使用费的标准，按照佳华公司向巴士五交公司支付使用费的标准即每季度85，000元计算，共计708，333元，刘文超已付24万元，还应支付468，333元。据此，一审法院作出判决：一、刘文超于判决生效之日起十日内，向佳华公司支付2018年4月20日至2020年5月19日的房屋占有使用费468，333元；二、驳回佳华公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人确认2020年8月3日经一审法院执行刘文超已将系争房屋的钥匙交还给巴士五交公司。二审中，刘文超表示其接受一审判决，并愿意按照每季度85，000元的标准承担房屋占用费至实际交还房屋钥匙的2020年8月3日。本院认为，前案生效判决已确认佳华公司与刘文超就系争房屋签订的《房屋租赁合同（商用）》无效。合同无效后，刘文超应当将系争房屋返还给佳华公司，并应当向佳华公司支付实际占有使用期间的房屋使用费。由于刘文超自从佳华公司处租赁系争房屋之始，即受到系争房屋产权人的干预，后佳华公司虽承诺解决与房屋产权人的续约问题，但其与巴士五交公司之间始终未能续签租赁合同，刘文超对系争房屋的使用因履约前景的不确定性而受到影响，故一审法院综合考虑本案的具体情况，酌情确定刘文超按照每季度85，000元的标准，向佳华公司支付占有使用期间的房屋使用费，尚属合理，本院予以认同。因刘文超于2020年8月3日将系争房屋钥匙交还巴士五交公司，二审中刘文超也表示愿意按照每季度85，000元的标准支付房屋占有使用费至2020年8月3日，故本院予以准许。经核算，刘文超尚需支付佳华公司房屋占有使用费538，973元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院（2020）沪0113民初7346号民事判决；二、刘文超于本判决生效之日起十日内，向上海佳华歌舞厅有限公司支付房屋占有使用费人民币538，973元；三、对上海佳华歌舞厅有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案一审案件受理费10，320元，由上海佳华歌舞厅有限公司负担5753元，由刘文超负担4567元；二审案件受理费16，425元，由上海佳华歌舞厅有限公司负担15，525元，由刘文超负担900元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  成 皿二〇二〇年十月三十日法官助理  陈雅葳书 记 员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。