广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13006号上诉人（原审原告、反诉被告）：谌其军，男，汉族，1973年4月3日出生，身份证住址四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：童文举，男，1977年8月15日出生，汉族，身份证住址湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：邓展熙，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭有彪，男，1990年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区。原审第三人：邓新林，男，汉族，1970年11月13日，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王敏燕，广东卓信律师事务所律师。上诉人谌其军、上诉人童文举与被上诉人彭有彪、原审第三人邓新林房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0102民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谌其军上诉请求：一、请求法院依法增加裁判童文举、彭有彪支付上诉人资金占用费100224.66元（以869000元为本金按年利率24%自2019年11月1日起计算至全部清偿之日止，暂计至2020年4月22日为100224.66元。）；二、本案受理费由童文举、彭有彪负担。事实和理由：2020年3月10日，本案在一审法院开庭审理中邓新林作为第三人首次确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证且其认为其可以合法出租涉案房屋。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：“《房屋租赁合同司法解释》”）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，可以认定邓新林与上诉人，上诉人与童文举、彭有彪就涉案房屋所签订的《租赁合同》系无效合同。因此上诉人可以根据《合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”即上诉人与童文举、彭有彪就涉案房屋所签订的《租赁合同》中的第十六条第一款的约定为有效条款，故此童文举、彭有彪应按照其所欠付的租金按日1%计付予上诉人。童文举辩称：谌其军的上诉请求没有法律依据，双方合同认定无效，其中关于违约责任的条款也无效，违约责任计算无效，利息过高。邓新林对谌其军的上诉请求没有意见。上诉人童文举上诉请求：一、撤销一审判决第六、第七项；二、判令谌其军向童文举返还房屋使用费86445元；三、判令谌其军向童文举支付装修损失费合计518690.96元；四、评估费由谌其军承担12000元；五、鉴定费由谌其军承担45925元；六、上诉费由谌其军承担。事实和理由：一、原审判决认定各方对合同无效所需承担的过错比例明显不公，应由谌其军承担80%，童文举承担20%。1、《房屋租赁合同》第七条约定：甲方对产权的承诺。甲方保证该出租该房屋没有产权纠纷；出租后如因权属问题给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。这是童文举信任的基础，是造成疏忽的主要原因。2、童文举与谌其军签订合同前，谌其军一直正常经营，也能出示其与原审邓新林的租赁合同，上面也载明其享有转租权，这让童文举想当然地认为房屋具有合法性。况且，谌其军对两份无效合同均有过错，仅承担60%责任明显偏低，应承担80%，更为合理。二、童文举向谌其军支付房屋使用费金额有误。1、童文举已支付的房屋使用费应为665250元。原审判决确定童文举已支付房屋使用费57.4万元。但童文举在判决后查询个人账户时发现，广州市黄埔区人民法院早于2018年12月26日已冻结并划扣童文举童文举账户中91250元。而根据执行依据的（2018）粤0112民初4141号民事调解书的内容可知，该笔款项是用于支付2018年6月1日至11月30日的租金，理应计算在内。2、原审判决按双方合同约定的租金计算房屋使用费的标准不妥，童文举应支付的房屋使用金应为33075元×7+34728元×10=578805元。原审法院认定依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该条解释，目的是解决在合同无效的情况下，房屋占有使用费无所适从的问题。但是，最后表述并非“应予支持”，而是“一般应予支持”，这就说明，房屋占有使用费并非必须参照合同约定的租金标准，其中存在“非一般”的特殊情况，而本案就是其中之一，原因在于本案并非一般的出租人与承租人的一份租赁合同，而是牵涉出租人、转租人、承租人的两份租赁合同。谌其军作为转租人，既是承租人，也是出租人。童文举与谌其军约定的租金为“2018年6月1日起租金7.5万元，2019年起每月租金8万元”，而谌其军作为转租人，与邓新林约定的租金为“（2016年1月1日起）每月租金3万元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%”。可见，两份合同的租金差，2018年约为4.2万元，2019年约为4.5万元，这也是谌其军依据两份无效合同所获得的利益，按本案房屋使用费应支付的期间计算（2018年3月至2019年10月），合共约为74.4万元。公平原则是我国《合同法》的基本原则之一，既要平衡各方的权利义务，也要公平地调整当事人之间的利益，司法解释也必须建立在这个基础上。若按照童文举与谌其军合同约定的租金计算房屋占有使用费，谌其军作为两份无效合同的主要责任人，在需要承担两次无效合同过错责任的情况下，反而是赚取利益最大的一方，显然不符合最高人民法院作出该司法解释的精神。再者，房屋占有使用金，是房屋使用人基于对房屋的实际占有使用，对房屋所有权人支付的合理对价。但在本案中，若按照童文举与谌其军之间合同约定的租金，除房屋所有权人认为的合理对价外，还包括谌其军在转租中所赚取的利润。若在一般合同中，是无可非议的，但在两份无效合同中存在，就是不合理，也违背公平原则。综上，童文举认为，由于本案存在两份相互牵连的无效租赁合同，本案房屋占有使用费，不应参照童文举与谌其军约定的租金，而参照谌其军与邓新林之间合同的租金标准，按“（2016年1月1日起）每月租金3万元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%”进行计算（即2018年为3万元×1.05×1.05=33075元，2019年为33075×1.05=34728元），才是体现司法解释精神，符合立法初衷的做法。另外，原审判决中，2019年应收取的房屋使用费的标准为8万元+0.4万元=8.4万元。而根据谌其军的原审诉讼请求2中“2019年度按8万元/月计算”，可见，一审判决的计算依据超出诉讼请求范围。综上所述，原审判决童文举向谌其军支付房屋使用费86.9万元有误，童文举应支付的房屋使用金578805元，童文举已支付的房屋使用费应为665250元，谌其军应返还童文举多支付的房屋使用费86445元。三、装修评估价值648363.7元，应由谌其军承担80%的责任。其中，原审认为，“谌其军与童文举、彭有彪在房屋租赁合同约定加建和新建建筑所有投入费用由童文举自行负责”，据此认定加建和新建的建筑物的造价300618.9元以及对应的清理费和运输费14584.6元也由童文举自行负责，是错误的。1、合同既有加建、新建的约定，且甲方均应无条件积极配合。可见，加建、新建是各方预期之内，各方均有责任。2、谌其军和邓新林均经常在租赁场地进出，对加建、新建的情况都清楚，也从未提出异议。3、加建、新建部分，本应使用至2026年12月31日，现因合同无效而无法继续使用，该部分费用也是童文举的损失，谌其军也应当按过错比例承担责任。四、评估费根据谁主张谁负担的原则，应当由童文举支付，但作为童文举的损失，应当由谌其军按过错比例承担。五、鉴定费根据谁主张谁负担的原则，也应当由童文举支付，但鉴定结论也认为房屋确实存在安全隐患，应当由谌其军全额承担。谌其军辩称：1.童文举所述房屋占有使用费标准，应参照邓新林与谌其军租赁合同中的租金标准计算，不合法不合理。谌其军在租用场地后，进行了装饰装修和加建，已投入近200万元的款项，另外，因为谌其军的使用，将案涉租赁物提高了使用价值和人流量，且童文举是在清楚上述条件下与谌其军签订合同，其对租金标准并无异议。2.关于装饰损失费用部分，我方认可一审判决的观点。至于过错承担部分，由法院依法裁量。3.鉴定费，我方认为该鉴定与本案无关。4.对于评估费，同意一审法院的裁判。邓新林陈述：对于装修损失费，经查看，谌其军和童文举签订的租赁合同明确约定，如有新建和加建的建筑，所有投入费用都由童文举自行负责。因此童文举对该费用的承担已有预期，同意一审法院的认定。被上诉人彭有彪未到庭提交陈述意见。邓新林未到庭提交陈述意见。谌其军向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月18日签订的房屋租赁合同；2.判令被告向谌其军支付2018年12月1日至2019年2月31日期间未付的租金19.47万元，后续至被告实际返还房屋期间的租金2019年度按8万元/月计算，自2020年起逐年递增5%；3.判令被告向谌其军支付逾期支付租赁所产生的资金占用费，按24.7万元为基数，每天需支付2470元资金占用费，从2018年11月21日计至12月2日为29640元，余款19.47万元的资金占用费按实际计至上述租金实际清偿之日止（截至2020年3月10日，扣除被告在2018年12月3日支付的5万元，被告共欠租金以及资金占用费130.1万元）；4.判令被告支付谌其军光纤使用费1403.16元；5.判令被告承担本案诉讼费。童文举、彭有彪一审中提起反诉：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年3月18日签订的房屋租赁合同；2.判令反诉人将承租的房屋返还被反诉人；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失费625556.5元，因被反诉人未履行通知义务缴纳的电费滞纳金8346.78元，退还反诉人提前进场补偿费50000元；4.判令被反诉人承担反诉的诉讼费、评估费、保全费；5.判令被反诉人赔偿反诉人更换变压器费用22100元。一审法院经审理查明：1997年3月16日，镇龙镇国土管理所向邓焕祥颁发集体土地建设用地使用证，面积为180平方米，地址位于镇龙镇××村邓屋社横坑龙。后邓焕祥及其儿子邓新林先后在上述位置上建设房屋、加建围墙，经营餐饮。2015年12月2日，邓新林（甲方）与谌其军（乙方）签订租赁合同，租赁期限自2016年1月1日至2026年12月31日止。租赁合同约定“甲方将属于其所有、使用的坐落于黄埔区金坑村水库道3号田基美食出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，其中建筑面积为5600平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为50万元，乙方于签订合同时先缴纳10万元，其余在三年内三次付清；第一年租金为每月3万元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%，每年递增一次至合同结束；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方在租赁期间负责所有租赁物的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；甲方负责建筑物的主体结构维修费用，乙方负责日常房屋维修（如天面或棚顶雨漏、墙体剥落等）；如乙方需改变房屋内部结构、装修、加建和新建，需先征得甲方同意，加建新建的房屋或设施在合同期满后归甲方所有。若乙方存在拖欠租金达3个月、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋的情形，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取滞纳金，若乙方连续三个月未交租，甲方有权回收租赁物并解除合同，并以押金补齐租金，剩余租金退回乙方。合同签订后，谌其军缴纳10万元押金，邓新林向其交付租赁物。2018年3月18日，谌其军（甲方）与童文举、彭有彪（乙方）签订房屋租赁合同，租期期间自2018年6月1日至2026年12月31日。房屋租赁合同约定“甲方将坐落于广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为30万元，每年年底前支付不少于30%，三年内付清；租金按季度支付，第一次在合同签订3日内一次性缴纳3个月租金，此后每季度提前10天交纳本季度租金；其中2018年6月1日起每月租金7.5万元，2019年起每月租金8万元，2020年租金在上一年的基础上递增5%，合同期内每年递增一次至合同期满，另前院白色小楼及旁边三间小屋及彩钢棚每月租金4000元至合同期满；乙方自合同签订之日至2018年6月1日前可提前进场办公、施工，但需一次性支付5万元；乙方在租赁期间负责所有租赁物的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；如乙方需改变房屋内部结构、装修，需先征得甲方同意，投资由乙方自理；乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，甲方要积极进行协助报建相关审批手续，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负责；合同期满或乙方中止合同的，乙方不能拆除和损毁院内装饰装修和建筑物。若乙方存在拖欠租金、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋或不按约定使用范围改变房屋用途的，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取资金占用费；乙方在租赁期内由于经营不善或其他原因中止租赁，甲方在租赁期内无故提前终止合同的，以最近2年（24个月）租金作为违约金。合同签订后，谌其军向彭有彪、童文举交付租赁物。后童文举、彭有彪对租赁物进行装修。后因童文举、彭有彪自2018年12月起未付租金，谌其军诉至一审法院。在2019年4月3日庭审中，童文举、彭有彪同意在2019年4月30日前搬离租赁场所，但两人至今仍未腾房。截至一审庭审结束，童文举、彭有彪已支付谌其军574000元。因谌其军自2019年8月起未缴纳租金，邓新林于2019年11月1日书面告知谌其军解除双方签订的租赁合同，并按照每月6.5万元的租金向童文举出租涉案地块上房屋及建构物等。截至一审庭审结束，涉案金坑水库路3号内房屋仍未办理建设工程规划许可证，亦未取得主管部门的建设批准。一审庭审期间，童文举与彭有彪申请对金坑水库路3号房屋损伤检测鉴定以及金坑水库路3号院内建筑物的装修费用价格评估。2019年6月10日，各方当事人与相关机构到涉案现场确定鉴定、评估的范围与内容。广东智弘检测鉴定有限公司制作的鉴定报告认为A栋房屋西侧中部及北部阳台区域墙体开裂是因为该区域墙下基础存在不均匀沉降导致的上部结构下沉及倾斜变形，该损伤对房屋的使用安全存在较大安全隐患；A栋与B栋接合处结构存在设计缺陷，后期会产生较大安全隐患；B栋房屋由于混凝土中钢筋保护层过薄引起钢筋锈蚀及保护层爆裂，该损伤对房屋梁、板等主体结构构件安全性有一定影响，墙体开裂、楼板渗漏水等对房屋的使用性有一定影响。鉴定报告建议对A栋房屋的损伤部位及有下沉的基础、墙体进行维修加固处理；对出现锈蚀的钢筋混凝土梁板进行除锈、加固，并采用高标号水泥进行封闭处理；密切检测存在下沉现象墙体的变形情况并及时报告有关部门。广州市华盟价格事务所有限公司制作的价格评估结论书认为童文举、彭有彪两人在涉案现场所进行的装修费用评估价值为648363.7元，其中停车场围墙建造42234.65元、院内建造费用为28160元、接待室建造费用为66810元、公共浴室建造费用为36130.6元、厨房加建费用为127283.65元，共计300618.9元；另有其余项目装修费用317744.8元以及清理费和运输费30000元。童文举、彭有彪支付房屋检测鉴定费45925元、价格评估费15000元。以上事实有集体土地建设用地使用证、租赁合同、房屋租赁合同、微信转账记录、微信记录、解除房屋租赁合同通知书、关于《解除房屋租赁合同通知书》的回函、房屋损伤检测鉴定报告、装修费用价格评估结论书、发票以及当事人庭审陈述等佐证，以上证据经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为：一、租赁合同与房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案当事人签订的两份租赁合同所涉及的房屋均未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故确认涉案两份租赁合同均为无效合同。另童文举与邓新林之间虽未签订租赁合同，但邓新林将涉案房屋及土地交付童文举使用，两者之间的租赁关系亦属无效。合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”合同解除是基于合同成立生效，而涉案两份房屋租赁合同均为无效合同，不具备合同解除的条件，故对各当事人要求解除合同的请求不予支持。二、各方对合同无效所需承担的过错比例。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合租赁合同解释第二条规定，提供取得建设工程规划许可证的租赁物是出租人的应尽义务以及收取租金的前提条件。邓新林以及谌其军分别作为租赁合同以及房屋租赁合同的出租人，未能向对应的出租人提供合格合法的租赁物，存在主要过错且过错在先，应就租赁合同以及房屋租赁合同的无效承担70%的过错责任。而谌其军以及童文举、彭有彪作为租赁合同以及房屋租赁合同的承租人，在知道或者应当知道所承租的房屋、土地应办理相应证照或者手续的情况下，未严格审查出租人提供的证照，存在一定的过错，应就合同无效承担30%的过错责任。三、谌其军、童文举与彭有彪应参照合同约定支付房屋使用费。（一）租赁合同解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然谌其军与童文举、彭有彪所签订的房屋租赁合同无效，但童文举、彭有彪一直占有并使用涉案房屋，且未依照与谌其军所签订的合同缴纳房屋占有使用费，谌其军要求前述两人按照合同约定的租金缴纳使用费，一审法院予以支持。根据双方约定，扣除已支付的房屋使用费57.4万元，童文举、彭有彪仍应支付谌其军2018年3月至2019年10月期间的房屋使用费86.9万元【5万+（7.5万元+0.4万）×7+（8万+0.4万元）×10-57.4万元】。（二）谌其军未依照与邓新林所签订的租赁合同缴纳2019年8月至10月的房屋占有使用费，邓新林要求按照合同约定支付10.5万元，予以支持。（三）因谌其军至2019年10月31日已三个月未缴纳约定的房屋占有使用费，邓新林已收回涉案房屋并重新提供给童文举使用，谌其军自此无权收取童文举、彭有彪房屋占有使用费，对于谌其军要求童文举、彭有彪支付2019年11月以后的房屋使用费不予支持。（四）因谌其军与童文举、彭有彪所签订的房屋租赁合同为无效合同，该合同所约定的违约金条款为无效条款，故对谌其军主张的违约金不予支持。（五）童文举、彭有彪所缴纳的提前进场补偿费50000元本质上是两人在2018年6月1日前占有、使用涉案租赁物的房屋使用费，两人要求谌其军返还依据不足，不予支持。四、关于装修装饰以及加建物的归属。（一）租赁合同解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”谌其军主张童文举、彭有彪等人未经其同意即装修装饰并开展加建，但并未提交证据证实其曾反对后者装修装饰以及加建，而且结合其收取童文举、彭有彪所交纳的装修保证金以及在合同中订立前期进场装修的条款，一审法院认为童文举、彭有彪两人的加建与装饰装修已得到谌其军的允许，故对谌其军主张的该项事实不予确认。因谌其军与童文举、彭有彪所签订房屋租赁合同无效，且谌其军不同意利用童文举二人所添加的装饰装修物，结合房屋租赁合同双方在合同无效中过错程度，确定谌其军承担装修费用317744.8元的60%即190646.88元以及清理费和运输费9249.23元【30000元×317744.8元÷（648363.7元-30000元）×60%】。童文举、彭有彪应承担装修费用317744.8元的40%即127097.92元以及清理费和运输费6166.17元【30000元×317744.8元÷（648363.7元-30000元）×40%】。（二）租赁合同解释第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”童文举、彭有彪要求谌其军承担其加建和新建建筑的费用，需以双方没有约定费用分担且未办理合法建设手续为前提。虽然童文举二人新建加建的建筑未办理合法建设手续，但谌其军与童文举、彭有彪在房屋租赁合同约定加建和新建建筑所有投入费用由童文举自行负责，故童文举二人反诉要求谌其军承担加建和新建的建筑物的造价300618.9元以及对应的清理费和运输费14584.6元（30000元-9249.23元-6166.17元），不予支持。五、关于电费滞纳金、光纤费以及变压器费用的问题。（一）童文举、彭有彪作为承租人，依约应缴纳费用，其因自身原因迟延缴纳产生的滞纳金，应由其自行承担，一审法院对两人提起的该项反诉请求不予支持。（二）谌其军提交中国电信收费凭证上载明的客户名称分别为“王艳”与“朱水春”，二人并非本案当事人；谌其军亦未提交证据证实“王艳”二人与彭有彪、童文举的关系，故不支持谌其军要求童文举、彭有彪支付光纤使用费1403.16元的诉请。（三）房屋租赁合同约定，童文举、彭有彪负责租赁物内附着设施的维护保养。童文举、彭有彪作为承租人，需对包括变压器在内的设施承担维护保养义务。童文举二人因使用不当导致变压器损坏，现反而主张因谌其军未向其说明变压器使用方式导致变压器损坏并要求对方承担变压器费用的理由不能成立，故不支持童文举二人要求谌其军赔偿变压器费用22100元的诉请。六、关于鉴定与评估费用的承担。根据《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估发生的费用不属于诉讼费用的范畴，上述费用根据谁主张、谁负担的原则由当事人向有关机构或者单位支付，故童文举、彭有彪所缴纳的鉴定费以及评估费应自行承担。七、关于租赁物返还的问题。邓新林于2019年11月起已收回涉案土地以及房屋并交付给童文举使用，童文举应将上述土地以及房屋交还邓新林。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条以及《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条的规定，于2020年3月31日作出判决：一、确认谌其军与邓新林于2015年12月2日签订的租赁合同无效；二、确认谌其军与童文举、彭有彪于2018年3月18日签订的房屋租赁合同无效；三、确认童文举与邓新林于2019年11月1日起与邓新林之间的房屋租赁合同关系无效；四、童文举向邓新林返还坐落于广州市黄埔区金坑村水库道3号房屋、土地以及屋内物品；五、谌其军向邓新林支付房屋使用费10.5万元；六、童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费86.9万元；七、谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款190646.88元以及清理费和运输费9249.23元；八、驳回谌其军其他诉讼请求；九、驳回童文举、彭有彪其他反诉请求；十、驳回邓新林其他诉讼请求。本诉案件受理费16716元，谌其军负担5744.5元，童文举、彭有彪负担10971.5元。反诉案件受理费减半收取计5430元，谌其军负担1537.5元，童文举、彭有彪负担3892.5元。有独立请求权第三人的案件受理费减半收取1200元由谌其军负担。谌其军已缴纳25883元，一审法院退回17401元。童文举、彭有彪已缴纳10860元，需在判决生效之日起三日内补缴4004元。二审期间，童文举向本院提交《冻结登记簿查询》一份，拟证明黄埔区法院（2018）粤0112执6389号之四案，扣划童文举91250元。谌其军对上述证据无异议，确认收到这笔钱，但认为是租赁合同的押金，应该是收到9万元，1250元是执行费，童文举从一开始就没有交租，其构成违约，合同中约定押金是30万元，违约则押金不予退回，故该9万元与本案无关。邓新林对上述证据的真实性予以确认。经组织质证，本院对童文举提交的上述证据真实性予以采信，对拟证明内容，结合案件事实综合认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1、谌其军主张的房屋占用费利息及其计算问题；2、童文举应支付谌其军房屋使用费的数额问题；3、童文举装修损失的计算标准和折算比例问题；4、评估费、鉴定费的承担问题。对此，评判如下：其一，关于谌其军主张的房屋占用费利息及其计算问题。谌其军请求增加裁判童文举、彭有彪支付上诉人资金占用费100224.66元（以869000元为本金按年利率24%自2019年11月1日起计算至全部清偿之日止，暂计至2020年4月22日为100224.66元。），因当事人双方签订的房屋租赁合同为无效合同，该合同所约定的违约金条款为无效条款，因此一审对该诉讼请求不予支持，并无不当。其二，关于童文举应支付谌其军房屋使用费的数额问题。童文举认为向谌其军支付房屋使用费金额，应当扣减广州市黄埔区人民法院划扣童文举账户中91250元，谌其军确认收到该笔款项，又因当事人承认1250元为执行费，因此，对扣减90000元，本院予以支持。因合同无效，故谌其军认为“童文举没有交租，构成违约，合同中约定押金30万元，违约则押金不予退回，该9万元与本案无关”的理由，本院不予支持。童文举已支付的房屋使用费应为664000元。童文举、彭有彪应向谌其军支付房屋使用费77.9万元。其三，关于童文举装修损失的计算标准和折算比例问题。童文举认为谌其军对两份无效合同均有过错，应承担80%责任，但没有充分证据证明一审判决按照60%比例划分责任有误，因此，对该请求，本院不予支持。虽然谌其军与童文举、彭有彪在房屋租赁合同约定加建和新建建筑所有投入费用由童文举自行负责，但因合同无效，一审据此认定加建和新建的建筑物的造价300618.9元以及对应的清理费和运输费14584.6元也由童文举自行负责，有欠妥当。该损失仍应当按照合同无效法律后果，考虑双方过错比例来划分，较为妥当。经计算，确定谌其军应当承担的责任比例60%，应为648363.7×40%=389018.22元，童文举、彭有彪应承担648363.7×40%=259345.48元。故，谌其军应支付童文举、彭有彪装修装饰价款以及清理费和运输费共计389018.22元。其四，关于评估费、鉴定费的承担问题。根据谁主张、谁举证的原则，一审认定由童文举、彭有彪负担，并无不当，本院予以维持。综上所述，谌其军的上诉请求不能成立，应予驳回；童文举上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，有关费用的计算，应作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第一、二、三、四、五、十项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第六项为：童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费77.9万元；三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第七项为：谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款以及清理费和运输费共计389018.22元；四、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第八项、第九项；五、驳回谌其军其他诉讼请求；六、驳回童文举、彭有彪其他诉讼请求。一审案件受理费，按照收费标准进行相应调整，（本诉案件受理费16716元，谌其军负担6881元，童文举、彭有彪负担9835元。反诉案件受理费减半收取计5430元，谌其军负担2992元，童文举、彭有彪负担2438元。有独立请求权第三人的案件受理费减半收取1200元由谌其军负担。谌其军已缴纳25883元，一审法院退回14810元。童文举、彭有彪已缴纳10860元，需在判决生效之日起三日内补缴1413元。）二审案件受理费14735元，由谌其军8695元，童文举6040负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年十月三十日书记员  张家齐李逸丹