西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                             （2019）陕0103民初5877号    原告：王某某，男，1957年7月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：马子涵，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，陕西迈盛律师事务所律师。被告：陕西中贸物业管理有限责任公司。法定代表人：刘某某，总经理。委托诉讼代理人：于某，男。委托诉讼代理人：孙某某，女。第三人：西安振发房地产营销策划有限公司。法定代表人：陈某某，总经理。委托诉讼代理人：孙某，女。第三人：西安云尚旅游开发有限公司。法定代表人：刁某，总经理。            委托诉讼代理人：金某，北京市包银律师事务所律师。原告王某某与被告陕西中贸物业管理有限责任公司（以下简称中贸物业公司）、第三人西安振发房地产营销策划有限公司（以下简称振发房地产营销公司）、西安云尚旅游开发有限公司（以下简称云尚旅游公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人马子涵、陈飞、被告中贸物业公司委托诉讼代理人于某、孙某某、第三人振发房地产营销公司委托诉讼代理人孙某、云尚旅游公司委托诉讼代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对原告西安市碑林区XX街XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋漏水进行修复；2、判令被告赔偿原告房屋空置期间租赁费损失224153.8元（自2018年6月1日暂计算至2019年6月30日，每月租金17242.6元），2019年7月之后的租赁费损失计算至房屋实际维修好并经原告验收合格之日；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告王某某放弃判令被告立即对原告西安市碑林区XX街XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋漏水进行修复的诉讼请求；变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告自2018年7月1日至2019年4月30日房屋空置期间的损失172426元（每月租金为17242.6元）；增加诉讼请求：判令被告承担鉴定费35000元。事实与理由：2013年5月13日，原告购买位于西安市碑林区XX街XX广场XX幢XX单元XX室房屋。2015年8月，原告委托第三人振发房地产营销公司将该房出租给云尚旅游公司使用，每月租金17242.6元。2018年5月，云尚旅游公司发现该房屋严重漏水无法正常使用，将漏水情况反映给被告中贸物业公司，但被告不予理睬。云尚旅游公司又将漏水情况反映给第三人振发房地产营销公司，经振发房地产营销公司与被告联系，被告承诺维修，被告排查漏水区域为楼上公共卫生间，但未彻底修复，期间云尚旅游公司两次搬离该房屋，解除租赁合同。涉案房屋发生漏水导致屋内受损严重无法正常使用，原告权益受到严重侵害。请求依法判决，维护原告的合法权益。被告中贸物业公司辩称，原、被告之间仅为物业服务关系。根据物业服务协议约定：被告对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，不承担业主房屋内部的维护与修缮义务。被告不应承担原告的损害赔偿责任。原告诉请的财产损失是基于原告与承租人租赁合同关系的租金收益损失，原因是出租人未履行合同义务导致的合同解除，且事件发生后原告放任时间超过半年，原告应尽的维修义务而未尽，是导致租金收益损失的原因，且原告放任该损失的扩大，故原告的诉请不应得到支持。第三人振发房地产营销公司述称，其公司于2015年11月1日开始正式托管租赁中贸广场15幢1单元12602室及12606室，于2015年7月将两处房屋租赁给云尚旅游公司使用，两处房屋每月租金共计44107.2元，云尚旅游公司于2018年5月中旬向被告反映房屋漏水，处理未果后，云尚旅游公司向其反映中贸广场15幢1单元12602室漏水严重，云尚旅游公司将房屋内设施搬至12606室。其公司与被告协商要求维修处理未果， 2018年7月13日，其公司与托管业主的代理人郭小艳一起到被告处，经专业检测，证明是27楼公共卫生间漏水，被告物业经理表示已经将27楼卫生间水闸关闭，水不再往下漏，2018年7月底之前与27楼业主划分责任。被告通知物业工程部检查12602室的电可以使用。其公司通知云尚旅游公司搬回12602室。2018年7月24日，云尚旅游公司又反映开始漏水，再次搬回12606室。现在云尚旅游公司已经不租赁涉案的12602室房屋，其公司与云尚旅游公司达成协议，云尚旅游公司之前交纳的租金已经转至12606室房屋。2019年5月，被告告知涉案的12602室房屋漏水已进行修复，其公司将房屋租赁给新的租客，签订租赁合同是 2019年5月1日。第三人云尚旅游公司述称，其公司于2015年7月从陕西安邦物业服务有限公司租用位于中贸广场15幢1单元26层12602室和12606室房屋用于办公经营，每月租金44107.2元，在正常使用租赁房屋期间发现12602室房屋有漏水情况，随即向陕西安邦物业服务有限公司反映情况，由于房屋漏水一直无法得到解决，其公司提出解除12602室房屋的租赁合同，并与陕西安邦物业服务有限公司于2018年12月19日签订补充协议，约定其公司不再租赁12602室房屋，且不需要承担该房屋2018年7月1日之后的房租，陕西安邦物业服务有限公司收回12602室房屋，双方互不承担违约责任，12606室房屋按原合同租期正常执行。12602室房屋的租金为每月21845.6元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、《商品房买卖合同》；2、物业收费票据；3、托管委托书、《房屋托管委托合同》；4、原告代理人郭小艳身份证复印件及借记卡账户历史明细清单；5、涉案12602室房屋漏水情况照片；6、电话通话录音；7、《建筑工程司法鉴定意见书》、司法鉴定费发票。对被告提交的《前期物业管理服务协议》。对第三人提交的证据：托管委托书、《房屋委托合同》、房屋租赁合同、补充协议。以上证据能够作为查明和认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月13日，原告王某某与陕西中贸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买位于西安市碑林区XX街XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋，建筑面积278.27平方米。后原告与被告中贸物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告对原告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、维修、服务与管理。每平方米物业服务费3.95元。2015年7月22日，原告王某某及案外人张某某共同委托郭小艳与第三人振发房地产营销公司签订托管委托书、《房屋委托合同》，委托振发房地产营销公司将中贸广场第15幢1单元26层12602室、12606室房屋对外招租，租赁期限5年，自2015年11月1日至2020年10月31日，租金每月34162元。2017年7月14日，第三人振发房地产营销公司的全资子公司陕西安邦物业服务有限公司与第三人云尚旅游公司签订《房屋租赁合同》，约定云尚旅游公司租赁中贸广场第15幢1单元26层12602室、12606室房屋用于办公经营，每月租金44107.2元（其中12602室房屋每月租金为17242.6元）。租赁期限自2017年9月1日至2020年10月31日。2018年5月，云尚旅游公司发现涉案12602室房屋漏水严重无法正常使用，遂将漏水情况反映给第三人振发房地产营销公司，经振发房地产营销公司与被告联系，被告排查漏水区域为楼上公共卫生间，但未彻底修复，因涉案房屋漏水问题未得到解决无法正常使用。2018年12月19日，陕西安邦物业服务有限公司与第三人云尚旅游公司签订《补充协议》约定：因12602室房屋漏水，云尚旅游公司不需要承担该房屋2018年7月1日之后的房租，经双方协商，云尚旅游公司于2018年12月19日退租12602室房屋，陕西安邦物业服务有限公司收回12602室房屋，双方互不承担违约责任。12606室房屋按原合同租期正常执行。现涉案的12602室房屋已于2019年5月1日由第三人振发房地产营销公司出租给北京久臣汽车租赁有限公司西安分公司使用。本案在审理中，经原告申请，西安高新建设监理有限责任公司作出（2019）-JS-002《建筑工程司法鉴定意见书》，鉴定意见：涉案房屋漏水的主要原因为27层公共卫生间内积水渗漏至涉案房屋顶板而导致涉案房屋漏水。给水管渗漏、屋面落水管渗漏导致卫生间存在大量积水形成渗漏。原告支付司法鉴定费35000元。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告王某某系西安市碑林区XX街XX广场XX幢XX单元XX层XX室房屋业主，被告中贸物业公司系涉案房屋的物业服务企业。双方之间签订《前期物业管理服务协议》，被告对原告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生负有维护、维修、服务与管理的义务。原告的12602室房屋在使用过程中发生漏水。根据《建筑工程司法鉴定意见书》：涉案房屋漏水的主要原因为27层公共卫生间内积水渗漏至涉案房屋顶板而导致涉案房屋漏水。给水管渗漏、屋面落水管渗漏导致卫生间存在大量积水形成渗漏。被告作为该楼的物业管理服务公司对涉案房屋27层公共卫生间的给水管、屋面落水管负有维护、维修管理义务。由于被告未尽到维护、维修管理义务，导致27层公共卫生间内积水渗漏至原告房屋顶板而导致房屋漏水，由此给原告造成的租金收益损失应由被告承担赔偿责任。根据陕西安邦物业服务有限公司与第三人云尚旅游公司签订的《补充协议》约定因12602室房屋漏水，云尚旅游公司不需要承担该房屋2018年7月1日之后的房租。2019年5月1日原告将涉案的12602室房屋出租给他人使用。因此本院认定原告房屋空置期间自2018年7月1日至2019年4月30日，为10个月，租金损失参照云尚旅游公司租赁12602室房屋每月租金17242.6元计算，为172426元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款第六项之规定，判决如下：被告陕西中贸物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿王某某租金损失172426元。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4411元、鉴定评估费35000元，由原告王某某负担1011元，被告陕西中贸物业管理有限责任公司负担38400元（案件受理费、鉴定评估费原告王某某已预交，被告各自承担部分于本判决生效后三日内支付给原告王某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   马 利 群人民陪审员   闫    玲人民陪审员   唐 金 琳    二О二О年十月十三日 书  记  员   侯 蕴 哲 1