江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7849号上诉人（原审被告）：宛永琴，女，1966年6月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚飞，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴其成，男，1937年2月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：虞晓初，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊尧璇，北京市兰台（南京）律师事务所实习律师。上诉人宛永琴因与被上诉人吴其成房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法由审判员夏雷适用独任制，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人宛永琴及其委托诉讼代理人张峥伟、孙亚飞，被上诉人吴其成的委托诉讼代理人虞晓初、樊尧璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宛永琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由吴其成负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、吴其成诉请宛永琴继续履行房屋买卖协议，所约定的王伟民协助过户义务系属于债的请求权，应适用诉讼时效的规定。一审法院认为吴其成诉请宛永琴协助过户的诉请具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，系法律适用有误。《协议》第2条约定，过户手续一年后办理（即2003年10月底），明确约定了过户时间。吴其成协助过户的请求权与王伟民行使收款权利均属于债权请求权而非物权请求权。吴其成在对案涉房屋不享有产权的情形下，其诉请协助过户显然不能具有物权属性，不属于《中华人民共和国民法总则》中规定的不适用诉讼时效的情形。二、宛永琴作为涉案房屋的共同共有人，对于王伟民卖房不知情，吴其成从未向宛永琴主张过权利,其亦不属于善意购买人，吴其成和王伟民的行为侵害了宛永琴的财产权,涉案合同无效，一审法院对于合同效力没有审查。房产证一直由宛永琴保管，王伟民从未说过房子卖了，吴其成也从来没有找过宛永琴要求过户。吴其成称签合同时宛永琴在场，2007年以后也多次找王伟民和宛永琴要求过户，但一审法院主审法官亲自到吴其成处核实相关事实时，吴其成自认根本就不认识宛永琴。由此可以认定《协议》签订时宛永琴不知情，吴其成不属于善意购买，且房屋也没有过户，按照《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》的规定，涉案合同属于未经配偶同意处分夫妻共同财产且不符合善意取得要件，应属无效，一审法院对于吴其成继续履行合同的请求应不予支持。三、即使合同有效，本案所涉合同的履行状况为双务履行，吴其成明显怠于行使权利，且其明知道王伟民无权处分，在长达十几年的时间里也没有让宛永琴对于王伟民的无权处分行为进行追认，明显存在过错，宛永琴有权拒绝履行。四、一审法院认为宛永琴仅有权获得相应购房款，是由于一审法院对于宛永琴为涉案房屋共有权人的事实没有认定，导致对于王伟民遗产范围认定错误，侵害了宛永琴的财产共有权及继承权。即便按照案涉合同约定，宛永琴亦可以按约拒绝继续履行。五、一审判决宛永琴协助吴其成过户、吴其成支付余款10万，显失公正。2002年10万元货币价值远高于现在，且现在的房屋价值也与当初不相符。一审法院并未考虑此因素。吴其成辩称，双方房屋买卖协议是宛永琴与王伟民婚姻关系存续期间签订的，系双方真实意思表示，合法有效。从履行情况看，吴其成已支付首付款3万，王伟民于2002年11月14日收到并出具了收条，并于同日向吴其成交付了房屋，后其违约一直未协助办理过户手续，直到2017年8月其去世。其后，由于其他继承人放弃继承，宛永琴依法继承王伟民合同权利义务，即应办理出售房屋过户手续、并收取尾款10万。故请求驳回上诉、维持原判。吴其成向一审法院起诉请求：1.判令宛永琴履行其丈夫王伟民生前签署的房屋买卖协议，将南京市秦淮区大光路50号15幢305室房屋过户至吴其成名下；2.判令宛永琴负担本案诉讼、保全费用。一审法院认定事实：宛永琴与王伟民系夫妻。2002年，吴其成（乙方）与王伟民（甲方）签订《协议》，约定：1.甲方自愿向乙方出售案涉房屋，房价款为13万元；2.考虑到甲方目前情况，过户手续一年后办理（即2003年10月底前），过户费用由乙方承担，甲方协助；3.乙方先付甲方3万元，甲方打收条交钥匙，待过户手续办清一周内，乙方付清余款。《协议》签订后，吴其成按约向王伟民支付3万元购房款，王伟民于2002年11月14日向吴其成出具《收条》，载明：“（20）02年11月14日收吴凯存折壹张.人民币.叁万元整”。王伟民于2002年向吴其成交付案涉房屋钥匙，吴其成即入住至今。案涉房屋水卡登记的户名为吴其成。2007年，王伟民经房改取得案涉房屋所有权。2017年8月13日，王伟民去世。2017年9月27日，南京市秦淮公证处出具《公证书》，载明：王伟民的遗产由宛永琴一人继承。2017年10月，案涉房屋产权变更登记至宛永琴名下。2017年11月13日，宛永琴诉至一审法院，要求吴其成房屋迁让，一审法院作出（2017）苏0104民初10079号民事判决后，吴其成不服提起上诉，南京市中级人民法院经审理后，于2019年11月1日作出（2019）苏01民终3139号民事判决，判令撤销原判，驳回宛永琴的诉讼请求。一审法院认为，吴其成与王伟民签订《协议》后，王伟民已将房屋交付给吴其成，吴其成已实现对房屋的占有、使用，系以实际行为对案涉房屋的相关权利进行主张，吴其成现诉请要求宛永琴协助过户的诉讼请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，宛永琴辩称吴其成起诉超过诉讼时效，应不予支持。吴其成与王伟民签订的《协议》对双方有法律约束力，吴其成按约支付了3万元首付款，并愿意在过户后支付剩余购房款，王伟民作为卖方应当按约协助过户，现其死亡，该义务应由其继承人在遗产实际价值范围内履行。宛永琴辩称案涉房屋系其继承取得，但因案涉房屋在王伟民生前即已作出处分，宛永琴仅有权获得相应的购房款。根据《协议》的约定，吴其成应于过户手续办清一周内付清余款，吴其成当庭表示愿意按约支付剩余购房款，应予确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、宛永琴于判决生效之日起十日内协助吴其成将南京市秦淮区大光路50号15幢305室不动产过户至吴其成名下；二、吴其成于上述房产过户后七日内支付宛永琴购房余款10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取为40元，保全费5000元，共计5040元，由宛永琴负担。二审中，上诉人宛永琴为支持其上诉请求提交以下证据，1.（2017）苏0104民初10079号案件2018年1月4日的庭审笔录；2.（2019）苏01民终3139号案件2019年4月23日的询问笔录；3.本案一审法院与吴其成谈话视频及文字整理内容，拟证明吴其成根本不认识宛永琴，所以吴其成在其他案件中所称的“到王伟民家里，见过宛永琴”不属实，吴其成没有见过宛永琴，即王伟民处分财产的时候，宛永琴从来不在场，也没有发表意见，吴其成并非善意第三人。吴其成质证意见：对以上证据的真实性、合法性认可，但均与本案无关联性。吴其成和王伟民签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效。吴其成请求宛永琴转移房屋所有权属于物权性质，不适用诉讼时效的规定。本院认证意见：宛永琴提交的证据形式要件完备，且吴其成对真实性未持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。至于上述的证明效力，本院将在裁判理由部分予以阐述。对于一审法院查明的事实，上诉人宛永琴对一审查明“2007年，王伟民经房改取得房屋所有权…载明王伟民的遗产由宛永琴一人继承”有异议，其认为该公证书的实际表述是：“被继承人王伟民遗留的财产有案涉房屋，上述房屋属于被继承人王伟民和其配偶宛永琴的共同财产，王伟民的上述财产由宛永琴一人继承。”一审判决对于遗产的表述不是很精确、有歧义。被上诉人吴其成对一审查明事实无异议。对一审法院查明事实中双方不持异议部分，本院依法予以确认。本院另查明，宛永琴在一、二审中均称，对于案涉房屋处分，王伟民生前让其不要管，故其未管。房产证办理后，其一直保管房产证。以上事实，有庭审笔录在卷为凭。本案二审争议焦点为：一、本案是否应适用诉讼时效的相关规定。二、宛永琴是否应当协助吴其成办理产权变更登记手续。本院认为，关于本案第一个争议焦点，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。吴其成与王伟民就案涉房屋买卖签订《协议》，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。王伟民收取3万元房款后，向吴其成交付房屋，吴其成实际占有使用房屋至今，现其请求办理过户手续，系合法行使物权行为，不应认定为债权请求权，故不应适用诉讼时效期间的相关规定。关于本案第二个争议焦点，王伟民与吴其成签订《协议》后，双方均按约部分履行。王伟民作为夫妻中一方，对家中重大财产进行处分，并已实际履行。宛永琴作为夫妻中一方，且实际保管房产证，其认为对该处分行为完全不知情，应属不合理。其提交证据证明未与吴其成接触，均与认定其是否知情无关。吴其成与王伟民签订合同后，按约支付首期房款，受领该房屋并实际居住，应属于善意买受人，且该事实也已为生效判决确认。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现宛永琴称案涉协议无效，应不予采纳。另外，由于《协议》约定，剩余房款10万元系应在办理过户手续后支付，因案涉房屋尚未办理过户手续，基于不可归责于吴其成的原因，一审判令吴其成按约支付房屋尾款10万元，符合《协议》约定。宛永琴认为另应考虑房屋价格变动、货币价值波动等因素，均缺乏根据，不应支持。因案涉房屋已实际交付，由吴其成占有、使用，故宛永琴认为其有权拒绝履行《协议》，亦应不予支持。综上所述，宛永琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由宛永琴负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二〇年十月十五日法官助理刘小琴书记员查菲菲