江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1431号上诉人（原审原告）：王军，男，1971年8月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏瑞林置业有限公司，住所地淮安市淮阴区瑞林国际家居建材广场**。法定代表人：倪祖根，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：淮安市瑞林商业管理有限公司，住所地，住所地淮安市翔宇北道**iv>法定代表人：唐芹，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所律师。原审第三人：严平（涉案房产共有人），女，1974年9月30日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人王军因与被上诉人江苏瑞林置业有限公司（以下至判决主文前简称瑞林置业）、淮安市瑞林商业管理有限公司（以下至判决主文前简称瑞林商管）、原审第三人严平房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初7031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王军上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人2018年商铺租金23399元及利息（违约金以23399元为基数，从2018年3月1日按日万分之一的标准计算至实际给付之日止）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以证据不足驳回上诉人的诉求是错误的。1、上诉人一审中共举证七组证据，上述证据相辅相成，共同印证上诉人购买房屋是以包租捆绑式销售商铺总价的40%作为前五年租金在购房时一次性扣除的事实；2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为邀约。”本案中上诉人之所以签订涉案商铺买卖合同及委托经营管理合同，就是基于被上诉人在销售时的宣传承诺；3、双方签订的委托经营管理合同第二条的约定一方面肯定了签订合同当天一次性扣除前五年租金的客观事实，也强调了第六年租金有两个支付标准，其中之一是已经实际支付的五年租金标准（商铺总价的8%）。法律规定对于格式条款有争议的，应该按照不利于提供格式条款一方进行解释，故涉案租金应该按照商铺总价的8%进行支付。二、一审法院未认定两被上诉人为关联企业是严重错误的。涉案商铺所涉的委托合同和买卖合同系在同一天、同一地点签订，而且瑞林商管是开发商推荐给上诉人的。另外，两个被上诉人的经营范围都涉及房屋租赁事项，两个被上诉人法定代表人都曾经是李向东，经营场所均两被上诉人共同辩称：一、上诉人提供的七组证据不能证明被上诉人在销售时承诺按总价8%支付收益及前五年的租金抵扣商铺总价的事实；二、本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。本案中，上诉人提交的宣传资料被上诉人均不予认可，同时，双方签订的《商品房买卖合同》附件四明确约定，出卖人所有关于“瑞林国际广场”商品房的销售宣传资料、广告、建筑模型、效果图等，以及出卖人及其工作人员、本合同销售人员，此前此后有关本合同的任何口头承诺或者允诺，凡与本合同不一致的一律无效，均一律以本案合同约定为准。同时，该规定适用的条件是“对房屋设施所作的说明”，而本案所涉情况与法律规定不相符；三、本案所涉的委托经营管理合同关于租金收益的约定明确具体，不存在理解争议。该合同第二条第二款明确约定了第六至第二十年的收益，据此双方的租金收益不存在争议；四、两被上诉人在工商部门各自登记，是独立法人，两公司无关联关系。原审第三人严平未发表述称意见。王军一审诉讼请求：1、判令两被告支付原告2017年11月30日至2018年11月29日（第六年）的商铺租金23399元及利息（利息以23399元为基数，从起诉之日按日利率万分之一标准计算至实际给付之日）；2、两被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：原告及第三人系涉案房产权利人。双方就本案争议一审法院已经于2019年3月15日作出生效判决，确认该生效判决查明的事实。确认上述生效判决证据采信情况。对于原告本案中提交的宣传画册，被告质证称并非被告发布。对于原告当庭提交的案外人王光胜的确认单（打印件），被告质证称：1.原告应当在立案阶段提交该份证据副本（以及在立案阶段开庭前向人民法院申请证人出庭，而不是证据突袭），当庭提交原件；王光胜的判决未生效，不能作为证据使用，说理部分也不能使用，确认单也不是原件；王光胜的确认单不能代表其他人。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案的争议焦点原告举证是否能达到证明被告承诺第六年收益按合同总价8%计算的证明目的。对于原告未提前申请证人出庭及申请调取王光胜确认单的行为，系证据突袭，对于被告的质证意见（1.王光胜的确认单涉及判决书被终审撤销，并未生效，不符合生效判决查明的事实这一证据要求；2.原告与案外人签订的协议条款，不能在本案中约束原告），一审法院予以采纳，对关键证据王光胜的确认单，未经生效法律文书查明，不予采信。对于庭后原告提交的业主声明，未在当庭出示，未经被告质证，亦不采信。对于原告提供的宣传画册，并非双方签订合同，而商铺行情随市场波动，优惠情况各有不同，其证明力不足以确定两被告保证原告第六年收益诉求。故原告诉请证据不足，王光胜案中文书未生效，不能作为生效文书查明证据，未发现两被告或其代表签字盖章向原告、第三人承诺年收益不低于按总价8%的证据，本案证据不足对被告产生约束力，难以支持。因涉其他业主，本案调解未果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王军的诉讼请求。案件受理费406元，减半收取203元，由原告王军负担。二审中，上诉人提交搜狐焦点网站信息共计五页，该份证据已经做公证。根据网站上的详细信息一栏，开发商是瑞林置业，证明网站发布的信息均系瑞林置业授权。被上诉人对上述证据质证认为，该证据不能证明信息是其发布的，即使是真实的，信息所针对的对象只是普通住宅，而非本案的商铺。原审第三人严平未发表质证意见。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第四条约定：出卖人所有关于“瑞林国际广场”商品房的销售宣传资料、广告、建筑模型、效果图、形象图及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音）等，以及出卖人及其工作人员、本合同销售人员，此前此后有关本合同的任何口头承诺或者允诺、广告宣传及其他形式宣传或者说明等，凡与本合同不一致的一律无效，均一律以本合同约定为准。本案争议焦点为：涉案商铺的年租金标准应否按合同总价的8%计算？本院认为，上诉人主张购买房屋时以包租捆绑式销售，商铺总价的40%作为前五年租金在购房时一次性扣除，其只提供涉案商铺销售宣传广告等证据，在双方签订的《商品房买卖合同》中并无相关约定。同时，上诉人主张瑞林商管所做的商业广告中承诺年收益为房屋总价的8%，且第六年的租金水平不低于第五年，但在其与瑞林商管签订的《委托经营管理合同》中亦无相关内容。对于上诉人提交的相关广告宣传证据，涉案的《商品房买卖合同》附件中明确约定所有的宣传说明等内容未予载入合同的均属无效，故对上诉人上述主张，本院不予支持。另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所针对的系在商品房买卖过程中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所做的说明和允诺，而本案系因《委托经营管理合同》所涉的商铺租金问题发生的争议，不属于该解释适用的范畴，故对上诉人要求适用该解释支持其诉求的主张，本院亦不予支持。在上诉人诉请无事实及法律依据的情况下，两被上诉人是否属关联公司与本案处理无关，本院对上诉人要求认定两被上诉人为关联公司的主张不予理涉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；王军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由上诉人王军负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  丁 然审判员  孙 洁二〇二〇年十月十四日书记员  徐 丹