江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6037号原告：高力控股集团有限公司，住所地南京市栖霞区栖霞大道**，统一社会信用代码91320000134856904G。法定代表人：高仕军，公司董事长。委托诉讼代理人：施小飞，男，汉族，1990年8月20日出生，系公司员工，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：田亮，男，汉族，1980年11月24日出生，系公司员工，住南京市鼓楼区。被告：南京嘉柏置业顾问有限公司，住所地南京市玄武区丹凤新寓****，统一社会信用代码91320102733151260C。法定代表人：程锡庆。委托诉讼代理人：丁卯，男，汉族，1975年1月29日出生，系公司员工，住南京市鼓楼区。被告：程锡庆，男，汉族，1947年12月13日出生，住南京市鼓楼区。原告高力控股集团有限公司（以下简称高力公司）与被告南京嘉柏置业顾问有限公司（以下简称嘉柏公司）、程锡庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高力公司的委托代理人施小飞，被告嘉柏公司的委托代理人丁卯到庭参加诉讼。被告程锡庆经本院合法传唤，第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告嘉柏公司支付原告租赁费用1653935.55元、租赁费用违约金（自2018年3月底至实际支付之日止，以尚欠租赁费用1653935.55元为本金，按照每日万分之四点二计算）；2、判令被告嘉柏公司支付水电费162582.82元、水电费滞纳金（自2019年3月28日起至实际支付之日止，以79724.88为本金，按照每日万分之四点二计算；自起诉之日起至实际支付之日止，以82857.94为本金，按照每日万分之四点二计算）；3、被告嘉柏公司支付解约违约金718669.5元（两个月的租金和管理费）；4、判令被告嘉柏公司支付原告ＫＴＶ租赁场所自2019年4月1日至2019年4月31日一个月的场地占用费76285元；5、判令被告嘉柏公司支付原告言色宅配家居馆租赁场所自2019年4月1日起至2020年3月31日期间的占用费1500366元及逾期返还占用费（自2020年4月1日起至实际归还之日止，以每月125030.5元的标准计算）；6、判令被告程锡庆承担上述连带责任；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与嘉柏公司分别于2013年、2014签订房屋租赁合同，约定嘉柏公司承租原告名下位于南京市栖霞区房屋，用于商业办公用途；其中，一至六层房屋的租赁期限从2013年4月1日至2023年3月31日止，七层和九层房屋的租赁期限从2014年3月1日至2023年3月31日止。在租赁合同履行过程中，被告嘉柏公司长期欠租，原告多次发函要求支付房租，被告嘉柏公司也多次出具还款计划和承诺函，但仍然未履行。2019年3月28日，原告正式向嘉柏公司发函，解除双方之间的租赁合同，要求嘉柏公司支付拖欠的租金，并支付违约金。嘉柏公司系程锡庆一人有限责任公司，程锡庆应对嘉柏公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告嘉柏公司辩称，2018年年中，原告说要用嘉柏公司租用的部分房屋，故从2018年8月1日开始，嘉柏公司一直帮原告留着六楼而未使用。到2019年3月底，六楼房屋按照8个月算租金，应该是703233元，该部分租金应当由原告自行承担，所以嘉柏公司认可欠付租金952134元（1653935.55元-703233元）。19年3月底，原告向嘉柏公司发函，要求解除租赁合同，嘉柏公司在4月10日之前就离开涉案房屋了，原告要求嘉柏公司支付涉案房屋4月10日之后的水电费，没有依据，且滞纳金的利率应该按照同期银行贷款利率来计算。关于违约金，是原告发函告知被告解除合同，按照合同规则，谁解除合同谁付违约金，违约金应当是原告支付被告。关于KTV场地、颜色宅配家居馆的租金，房屋租赁合同已经解除，原告不应该向嘉柏公司要租金，且被告也没有收取租金和水电费。被告程锡庆辩称，2006年夏天，被告程锡庆到嘉柏公司处工作，每月工资800元。2007年7月，嘉柏公司的领导找到程锡庆，让程锡庆担任公司的法定代表人，程锡庆认为干不了公司的各项工作，嘉柏公司的领导就告知程锡庆，程锡庆只是“挂个名”，具体工作由公司的其他人员负责。被告程锡庆并未参与公司的管理和经营活动，甚至连公司的办公地点都没有去过，只是一个“挂名”的，不应承担责任。经审理查明，2013年4月22日，江苏高力集团有限公司（经相关部门核准，于2018年3月15日名称变更为高力控股集团有限公司）与嘉柏公司签订《房屋租赁合同》，约定高力公司将位于南京市栖霞区平方米房屋出租给嘉柏公司使用；嘉柏公司承租房屋用途为商业及办公室使用；租赁期限为10年，自2013年4月1日至2023年3月31日止；第二年租金及物业管理费为2759400元，第三年租金及物业管理费为3163600元，第四年、第五年、第六年租金及物业管理费均为3416688元，第七年租金及物业管理费为3690023元；水费价格按3.4元／立方米计算，电费价格按0.96元／度计算，由高力公司代收代缴，如嘉柏公司延期交付则按日加收0.5%的滞纳金，延期十五天以上，高力公司可以对房屋实施停水、停电处理；在签订合同三日内，嘉柏公司支付定金20万元，该定金在交房后自动转为租赁保证金，租赁期满后无遗留问题后，无息返还；租金及物业管理费采用“按年支付，先付后用”的原则，第一次租金及物业费管理费在2013年8月30日之前支付，以后每年应在上年租期期满前30日内缴纳租金及物业管理费；在租赁期内，嘉柏公司逾期支付租金及物业管理费达15日以上的，高力公司有权书面通知嘉柏公司解除合同，嘉柏公司应按月租金及管理费的两倍支付违约金，如给高力公司造成损失，而支付的违约金不足以弥补该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；嘉柏公司逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日按未缴纳租金及物业管理费的5‰向高力公司支付违约金；在租赁期限内，因一方违反合同约定，另一方以合同约定有权单方解除合同的，嘉柏公司应返还房屋。2014年上半年，江苏高力集团有限公司与嘉柏公司签订《房屋租赁合同》，约定高力公司将位于南京市栖霞区平方米房屋出租给嘉柏公司使用；嘉柏公司承租房屋用途为商业及办公室使用；租赁期限为9年1个月，自2014年3月1日至2023年3月31日止；第二年租金及物业管理费为767601元，第三年、第四年、第五年租金及物业管理费均为829009元，第六年租金为895329元；水费价格按3.4元／立方米计算，电费价格按0.96元／度计算，由高力公司代收代缴，如嘉柏公司延期交付则按日加收0.5%的滞纳金，延期十五天以上，高力公司可以对房屋实施停水、停电处理；租金及物业管理费采用“按年支付，先付后用”的原则，第一次租金及物业费管理费在2014年3月31日之前支付，以后每年应在上年租期期满前30日内缴纳租金及物业管理费；在租赁期内，嘉柏公司逾期支付租金及物业管理费达15日以上的，高力公司有权书面通知嘉柏公司解除合同，嘉柏公司应按月租金及管理费的两倍支付违约金，如给高力公司造成损失，而支付的违约金不足以弥补该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；嘉柏公司逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日按未缴纳租金及物业管理费的5‰向高力公司支付违约金；在租赁期限内，因一方违反合同约定，另一方以合同约定有权单方解除合同的，嘉柏公司应返还房屋。合同签订后，嘉柏公司支付高力公司租赁保证金20万元，并按约支付了涉案房屋2016年前的租金及物业管理费。自2018年5月起，嘉柏公司数次向高力公司发函，请求延缓分期支付拖欠的租金，高力公司亦多次委托南京高力国际家居港管理服务有限公司发函给嘉柏公司，要求嘉柏公司支付拖欠的租金。2019年3月28日，高力公司向嘉柏公司发出解除合同暨租金催缴通知书，通知书载明自涉案房屋租赁合同签订后，嘉柏公司持续出现逾期支付租金的违约行为，具体为：嘉柏公司应在2016年3月31日前支付涉案一至六楼房屋自2016年4月1日至2017年3月31日的租金，但嘉柏公司欠租1433530.76元，逾期475天；嘉柏公司应分别于2017年3月31日前支付涉案一至六楼房屋自2017年4月1日至2018年3月31日、2017年2月28日前支付涉案七楼和九楼房屋自2017年3月1日至2018年2月28日的租金，但嘉柏公司欠租4245697元，逾期100天以上；嘉柏公司应分别于2018年3月底前支付涉案一至六楼房屋自2018年4月1日至2019年3月31日、2018年2月底前支付涉案七楼和九楼房屋自2018年3月1日至2019年2月28日的租金，但嘉柏公司欠租1655367元，逾期100天以上；高力公司两次发函催收，但嘉柏公司依然未能支付全部欠付的租赁费用、水电费用及违约金，嘉柏公司的行为已构成根本违约，故高力公司依据合同约定解除涉案两个租赁合同，要求嘉柏公司在收到通知后10个工作日腾退房屋，并于2019年3月31日前支付拖欠的租金1655367元、水电费79724.88元、租金和水电费迟延支付违约金9158659.40元及解约违约金5682960.16元。嘉柏公司的工作人员当日签收了上述解除通知书。高力公司现以嘉柏公司未按约定履行合同义务为由，诉至本院，请求判如所请。庭审中，高力公司举证嘉柏公司分别与南京钰城文化传媒有限公司（以下简称钰城公司）、南京仕乐家具有限公司（以下简称仕乐公司）签订的房屋租赁合同，拟证明嘉柏公司承租涉案房屋后，将涉案房屋中的部分房屋转租给他人，用于经营KTV（房屋面积为1672平方米）、颜色宅配家具（房屋面积为2309.6平方米），租赁期限分别自2018年1月1日起至2026年3月31日、自2017年9月8日起至2023年3月31日，经营KTV房屋前两年的租金为915420元、经营颜色宅配家具房屋前两年的租金为1500366元，嘉柏公司予以认可；高力公司陈述嘉柏公司拖欠涉案房屋自2018年至2019年的租金1653935.55元，嘉柏公司予以认可，因为高力公司发出了解约函，所以没有给。高力公司陈述其在2019年3月28日将解除合同通知书发给嘉柏公司后，于4月10日组织物业强行收回了除用于经营KTV、颜色宅配家具使用的房屋以外的其他房屋，嘉柏公司予以认可；高力公司陈述其与钰城公司于2019年5月1日就钰城公司所使用的涉案房屋重新签订了房屋租赁合同，仕乐公司亦于2020年4月30日返还其所使用的房屋，嘉柏公司陈述因为其已经离开了涉案房屋，并不知晓仕乐公司返还房屋、钰城公司与高力公司重新签订租赁合同的事宜。对于仕乐公司、钰城公司所使用的房屋，高力公司主张按照嘉柏公司分别与上述二个公司签订的租赁合同中所约定的租金标准计算延迟返还房屋期间所产生的房屋占有使用费。嘉柏公司举证照片、微信记录、视频、损失通报，拟证明高力公司强制腾退房屋，给嘉柏公司造成了损失，高力公司则陈述腾退房屋发生在解除合同之后，与本案无关。在案件审理中，高力公司陈述其发给嘉柏公司解除合同通知书中载明的嘉柏公司拖欠水电费79724.88元是涉案房屋2018年及2019年1月的水电费，涉案房屋在2019年2月、3月的水电费分别为30086.58元、35932.96元，嘉柏公司予以认可。高力公司陈述被告转租给钰城公司、仕乐公司的房屋，在2019年4月到5月产生的水费为544.67元、4月到7月产生的电费为33702元，该两项水电费用亦应由嘉柏公司承担，嘉柏公司则不予认可。对于租金滞纳金、水电费滞纳金，高力公司陈述合同约定的滞纳金计算标准均为日千分之五，但在本案中，则主张均按照日万分之四点二计算。另查，嘉柏公司系有限责任公司，原有两个股东，分别为丁某、王某，后于2019年5月9日变更为程锡庆一人自然人独资有限公司。据嘉柏公司提供的公司自2019年5月之后的银行流水显示，嘉柏公司与程锡庆之间并无银行款项往来。据程锡庆举证的其自2019年5月之后的银行流水显示，嘉柏公司与程锡庆之间确无银行款项往来，嘉柏公司的委托代理人丁卯与程锡庆有两笔款项往来，每笔均为1600元；对于该笔款项，嘉柏公司陈述因程锡庆没有钱了，所以丁卯借给程锡庆的钱，程锡庆则陈述因为该案诉讼拖累了程锡庆，程锡庆向丁卯要钱看病。上述事实，有房产证复印件、租赁合同、银行转账凭证、往来函件、银行流水、微信聊天记录、照片、视频、损失通报、工商登记材料、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，高力公司与嘉柏公司签订的两份房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，高力公司将房屋交给嘉柏公司使用，嘉柏公司又将其中的部分房屋转租给钰城公司、仕乐公司使用。依据合同约定，嘉柏公司应在约定的时间之前足额支付租赁费用，但嘉柏公司自2016年开始即拖欠部分租金，后经高力公司多次催要，在2019年3月，嘉柏公司仍拖欠涉案房屋自2018年3月或4月至2019年2月或3月的租金及物业管理费共计1653935.55元，实属不妥。2019年3月28日，高力公司依据合同约定，以嘉柏公司未按约定支付租金为由，向嘉柏公司发函，通知解除与嘉柏公司签订的涉案房屋租赁合同，嘉柏公司的工作人员当日签收了函件，故涉案房屋租赁合同已于2019年3月28日解除。嘉柏公司未按合同约定支付租赁费用，致使合同目的无法实现，涉案房屋租赁合同被解除，嘉柏公司应承担相应的违约责任，高力公司要求嘉柏公司支付拖欠的租金及物业管理费1653935.55元、违约金及解约违约金718669.5元，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，高力公司于2019年4月10日自行收回了除钰城公司、仕乐公司使用房屋之外的其他房屋，并于2019年5月1日与钰城公司重新签订了房屋租赁合同，仕乐公司亦于2020年4月30日返还其所使用的房屋，高力公司要求嘉柏公司支付钰城公司所使用的房屋自2019年4月1日至2019年4月31日的场地占用费、仕乐公司所使用的房屋自2019年4月1日至2020年4月30日的场地占用费，于法有据，本院予以支持。至于上述两项场地占用费数额，综合根据高力公司与嘉柏公司签订的租赁合同中关于房屋面积及租金的约定、嘉柏公司与钰城公司、仕乐公司签订的租赁合同中关于房屋面积的约定及本院查明的其他事实，本院酌定嘉柏公司应支付高力公司场地占用费合计902484元。对于高力公司主张的水电费及滞纳金，高力公司陈述嘉柏公司拖欠涉案房屋2018年及2019年1月水电费合计79724.88元、2019年2月水电费30086.58、3月水电费35932.96元，嘉柏公司予以认可，故对高力公司要求嘉柏公司支付上述水电费合计145744.42元及滞纳金，本院予以支持。至于高力公司要求嘉柏公司支付涉案在2019年4月到5月产生的水费544.67元、4月到7月产生的电费为33702元，但高力公司并无充分证据证明水电费的具体数额，且嘉柏公司不予认可，故对高力公司的上述水电费请求，本院不予支持。租赁合同解除，高力公司应返还嘉柏公司租赁保证金20万元，该20万元款项折抵解约违约金718669.5元，嘉柏公司还需支付解约违约金518669.5元。至于高力公司要求程锡庆对嘉柏公司的上述责任承担连带支付责任，综合根据工商登记材料、嘉柏公司与程锡庆的银行流水，可以证明程锡庆于涉案房屋租赁合同解除后成为公司的唯一股东，程锡庆的财产亦未与嘉柏公司的财产混同，故对高力公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告南京嘉柏置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告高力控股集团有限公司租赁费用人民币1653935.55元、租赁费用违约金（自2018年4月1日起至实际支付之日止，按日万分之四点二计算）、解约违约金518669.5元。二、被告南京嘉柏置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告高力控股集团有限公司水电费145744.42元及滞纳金（自2019年3月28日起至实际支付之日止，以79724.88元为本金，按日万分之四点二计算；自2019年9月24日起至实际支付之日止，以66019.54为本金，按日万分之四点二计算）。三、被告南京嘉柏置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告高力控股集团有限公司KTV经营场所、言色宅配家居馆场所场地占用费合计902484元。四、驳回原告高力控股集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106958元、保全费5000元，由原告高力控股集团有限公司负担71958元，由被告南京嘉柏置业顾问有限公司负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 张 亮人民陪审员 王 晶人民陪审员 刘巧云二〇二〇年十月二十七日法官助理邓广灿书记员杜娟