广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2985号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所：广东省珠海市斗门区白蕉镇连兴路****物业管理用房，统一社会信用代码：9144040074919744XJ。法定代表人：王庆芬，总经理。委托诉讼代理人：胡悦，女，员工。被告：刘端枚，女，1978年6月7日，汉族，住所：广东省珠海市斗门区*******区******，公民身份证号：430************326。委托诉讼代理人：黄泽华，广东大展律师事务所律师。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）与被告刘端枚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡悦、被告及其委托诉讼代理人黄泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2020年1月至2020年8月欠缴的物业服务费993.28元；2.判令被告温建瑜、石志忠向原告缴纳违约金75.16元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是珠海市斗门区XXX房屋的业主，原告为丽苑小区提供物业管理服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供物业服务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准的约定，2011年8月，经过业主大会同意进行提升物业服务费，提升费用后原告应收取本小区内业主物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米0.82元，公共水电费按建筑面积计算为每月每平方米0.08元，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的5‰的违约金。2019年3月至2019年12月根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第六十五条规定，原告经小区大部分业主签名同意，公示并到井岸镇街道备案通过，对小区的物业服务费从2020年1月开始由原来的0.9元/平方调整为1.25元/平方（含公摊水电费）。被告的住房有99.33平方米，2020年1月至2020年8月被告每月应支付物业服务费124.16元。原告多次当面、电话、书面通知被告，但被告以不同意升费为由故意拖欠物业服务费，至2020年8月，被告共欠物业服务费8个月，共993.28元，至2020年7月31日物业费违约金75.16元（按人民银行同期贷款利率计算）。原告为维护自身合法权益，遂起诉。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第2项的违约金是按同行业拆借市场报价利率自逾期交费之日起计算至2020年7月31日的违约金。原告向本院提交了如下证据：1.《前期物业服务协议》；2.《物业管理合同》；3.《物业管理合同续订书》；4.倡议书；5.通知（2011年）；6.公告；7.物业费调整通知（2019年）；8.照片；9.《物业费调整征求意见表》；10.物业服务企业资质证书、珠海市物业服务企业登记备案证明；11.《不动产权登记表》；12.广东增值税普通发票；13.丽苑物业费升费已按新标准缴费的业主（现金）；14.广东省农村信用社交易回单；15.批量代收入账清单；16.中国建设银行网上银行电子回执；17.批量代发代扣结果名细下载；18.丽苑物业费升费已按照新标准缴费的业主（银行扣费）；19.扣划款业务委托书、委托银行代收住宅小区管理服务费合同；20.已按新标准交费的户数面积统计。被告辩称，一、原告涨价的依据和程序不合法。首先，按照《珠海市物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行政府指导价，具体标准由物业服务企业在指导价标准范围内与业主协商，必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主，且占总人数二分之一以上的业主同意后确定，并报所在地的区价格主管部门备案。其次，根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第二章第十一条和第十二条之规定：“一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域，或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的，应当同时符合以下条件：（1）已完成物业管理区域备案；（2）对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案；（3）分割方案或者合并方案经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。因此，原告单方面将不同时期交楼、配套不同的XXX二区（XXXX期）和美澳园三区（XXX期）合并为一个物业管理区域，并按同一物业收费标准是违法的。原告利用其与上述两个小区都签订了《物业管理合同》，用两个不同小区的问卷、人数、建筑面积合并筹够所谓的双“过半数”标准，是欺瞒业主，以求达到利用合法掩盖不合法。原告在没有履行这个“双过半”程序和备案之前，是违反这个物业收费管理文件规定的。而且，二区和三区的设施、环境、楼层、楼龄、配套等等都不相同，合并收费也缺乏合理性。二、原告《涨价通知》没有依据法律做到前期公示，属违法涨价行为。根据《物业服务收费管理办法》第八条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。又根据《珠海物业管理条例》第六十五条规定：物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费；没有约定的，应当由业主大会表决。物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。原告在其《涨价通知》中并没有明确注明公示的期限。其在2019年12月5日直接张贴了该《涨价通知》，只强调从2020年1月1日开始实施管理费的调整，也没有任何调价方案后的相关服务内容、服务标准、收费的项目等内容随之公示。三、原告违反双方签订的《物业管理合同》的约定，未按照《物业管理合同》的约定全面履行其管理义务。起诉状所述“答辩人拖欠物业服务费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。根据答辩人与原告双方签订的《物业管理合同》第一条：甲方的权利和义务，从环境、公共卫生、车辆登记、车辆停放、绿化、交通、保安制度等等完全与《物业管理合同》约定的相反，原告根本没有做到合同所约定的义务。《物业管理合同》已经成为原告收钱不做事的合法依据。小区里的摄像头基本无法使用，监控设备无法正常操作，导致每年都有多户业主家被盗的事件，另外，小区的保洁服务中，如水池、沟、渠、沙井都没有清扫积水、积物。整个小区到处是垃圾、杂物、异味，原告根本没有做到定时保洁巡查工作。保安室中，所谓的保安经常在值班中玩手机、打瞌睡。小区中，电线随处乱拉，安全隐患随处可见。外来车辆经常占据安全通道等等。原告提供的服务一直未达到标准，符合相关规定和约定。依照“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。按照该条例，原告在提供服务时已经首先违约在先。又根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，原告应先履行好自身的职责方可主张自己的权利，也就是说，原告在没有履行好自己的职责，被告可以拒绝履行相应的义务。依据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》第五条：“物业管理服务质量第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条。”原告完全没有做到一点。物业服务质量跟收费要相配备，达到什么样的服务，才能按那个级别的标准进行收费。服务费的收取除了按照合同约定履行相关义务外，还应遵循法律、法规的规定按照级别进行收取。被告居住的小区，本身楼龄比较老，设施不健全，甚至很多设施都没有，加上原告的不作为、违反合同约定和法律程序，还要提升物业管理费，于法于情都不符。综上所述，被告拖欠物业费是因原告首先涨价没有符合法律规定的程序，其次原告没有履行双方所签订合同的约定，原告明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。同时，对于违法涨价部分，不予以认可。四、原告要求被告支付违约金并无依据。被告没有违约，延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上是原告违约，因此并不产生违约金。五、在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1.原告在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后按合同约定公布。2.对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。3.把小区卫生清理干净，并公示清洁情况。4.加强对各楼线路的检修维护。5.加强保安巡逻，制定保安执勤表并公示。6.清理小区内路面垃圾。7.规范小区停车规划。8.公摊费用要定期公示。由原告承担此次讼诉相关费用。综上，被告恳请法院采纳上述意见，依法作出公平、公正的判决。被告提交证据如下：1.《情况说明》；2.《珠海市斗门区人民法院调查函的回复函》；3.小区现状图片；4.《红线图》；5.《二区关于物业管理费调整签名表》、《关于XXX二区（37号-47号）不同意涨物业管理费实名确认表》、忠信丽苑二区业主群微信聊天记录截图；6.《业主交楼大会签到表》。本院依职权调取系列案（2020）粤0403民初2984号案中珠海市斗门区井岸镇社区建设办公室（以下简称井岸镇社区办）向本院出具的复函。原告与被告对该复函均无异议。经过庭审认证、辩证，本院对原告提供证据1-3、6-8、10-19及被告提交的证据1、2来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，但证明内容以本院认定的为准。原告提交的证据4、5、9，未提交其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予认定。原告提交的证据20，因部分数据存在重复统计，应以原告当庭更正的数据为准。被告提交的证据3，不足以证明待证事实，本院不予认定。被告提交的证据4，与本案无关，本院不予认定；被告提交的证据5、6，未提交其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予认定。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明事实如下：2006年5月10日，珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）与原告签订一份《物业管理合同》，主要约定：忠信房产公司委托原告为位于珠海市斗门区*******、三区（XXX期）小区提供物业管理，合同期限自2006年5月10日至2011年5月9日。有关物业服务费用标准按照国家、广东省及珠海市现行的物业管理制度、条例及办法制订。当国家、广东省及珠海市颁布新的物业管理制度、条例及办法时，本条款按新的规定执行。合同期满后，双方又于2011年5月9日续签合同，约定原告继续为该小区提供物业管理服务至小区业主委员会成立时止。被告于2008年向案外人吴忠友购买涉案位于珠海市斗门区*******区*******的房屋，于2008年8月1日领取房产证。该房为楼梯房，建筑面积为99.33㎡，属于XXX期。2008年12月7日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：涉案位于珠海市斗门区*******区*******的房屋（建筑面积为99.33㎡），由原告提供前期物业管理服务。合同期限从开发商公布竣工交楼日起（以政府文件为准）至三年止。物业费管理服务费用按建筑面积每月0.55元/㎡收取，另外公共水电分摊按建筑面积每月0.08元/㎡收取，总计按0.63元/㎡收取。被告须在井岸农村信用合作社开设专项存款账号，每月10日前由该信用社代扣开支，未按时缴纳的，每日加收欠缴金额5‰的滞纳金。庭审过程中，关于合同期限，原告与被告均确认上述合同为格式版本，双方签订合同时未明确约定合同期限。原告与被告均确认，从2011年9月起，楼梯房物业服务费上调至按建筑面积每月0.82元/㎡收取，公共水电分摊按建筑面积每月0.08元/㎡收取，总计按0.9元/㎡收取。2019年3月5日，原告在XXX小区公告栏张贴公告，告知全体业主，由于物价、人工、设施设备成本维护、办工开支费用等上涨，原来约定的物业服务收费标准已不能满足小区的管理需要，原告提出以下物业服务费调整方案：楼梯房物业费调升至1.3元/㎡（含公摊水电费0.08元/㎡），电梯房二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元/㎡（含公摊水电费0.2元/㎡），电梯维修1000元以上含1000元分摊给维修中的电梯楼宇的业主。对7楼以上二次加压用户按原来的不变已含在物业费以内。商铺物业费调升至1.3元/㎡（含公摊水电费0.08元/㎡）。原告的管理人员将上门征集全体业主的意见及建议。后原告向业主发放《物业费调整征求意见表》，由业主在意见栏填写对物业服务费调价标准的意见。2019年12月5日，原告向全体业主发出《管理费调整通知》，公布物业费调整征求业主意见的结果：忠信丽苑小区共有住宅534套，，住宅总面积建筑面积5518705㎡，支持物业费调价的有273套，建筑面积为28774.27㎡，已过大半数。并通知从2020年1月1日开始按新的标准（含公摊水、电费）收取物业管理费，即电梯房1.6元/㎡，楼梯房1.25元/㎡，商铺1.3元/㎡。以上通知及收费标准在小区公告栏进行了公示。2019年12月24日，原告向井岸镇人民政府提供一份《情况说明》，主要内容：我公司自2006年5月10日开始管理忠信丽苑，由于用工成本、维修成本增加，于2019年3月开始对小区进行物业管理费升费调查，经过9个月的努力，得到小区过半数业主、建筑面积过半数同意，根据《珠海市物业管理条例》，从2020年1月1日开始将按升费后的标准收取物业服务费。我公司提供的业主意见签名表是用原件复印的复印件，复印件真实有效，如有弄虚作假，我公司愿意承担相应的责任。在系列案（2020）粤0403民初2984号案审理过程中，本院于2020年9月25日向井岸镇社区办发函调查原告关于忠信丽苑小区物业费调价方案提交的资料及备案情况。井岸镇社区办于2020年9月30日复函称，原告于2019年12月9日向其提交关于忠信丽苑小区的公告、《忠信丽苑二、三期物业管理每月收入、欠费概况》、《2018年第四季度利润表》、《2018年第四季度忠诚物业服务有限公司支出汇总表（丽苑）》、《管理费调整通知》等原件及274份《物业费调整征求意见表》复印件等资料，保管资料中无单独表决结果文书，仅在《管理费调整通知》中提及表决结果。庭审过程中，原、被告均确认，忠信丽苑一、二、三期共534户，建筑面积共55187.05㎡。已按调价后新标准交费的共340户，所占建筑面积共35104.91㎡，其中现金交费的94户，所占建筑面积共9650.68㎡，银行托收的246户，所占建筑面积共25454.23㎡。被告房屋所属的忠信丽苑一期共163户，建筑面积共16991.63㎡，已按调价后新标准交费的共99户，所占建筑面积共10285.87㎡。另查明，原告的物业服务企业资质等级为三级，案涉忠信丽苑小区至今没有成立业主委员会。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》为双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依据合同的约定为被告提供了物业管理服务，被告应当按约定向原告缴纳物业管理费。被告主张原告未尽职履行物业管理服务，导致小区摄像头无法使用、外来车辆乱停、电线乱拉、公共卫生脏乱等情况，但其提交的证据不足以证明原告提供的物业管理服务不符合合同约定。对被告的此节主张，本院不予采信。根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第六十五条的规定：物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费；没有约定的，应当由业主大会表决。没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的，根据物业服务实际情况，确实需要调整物业服务费的，应当按照下列程序调整物业服务费：（一）物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；（二）物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等；（四）表决结果经公示并报镇街备案后，对全体业主具有约束力；（五）物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管，保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内，业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的，有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验；（六）经镇街查验确认，存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定公示。本案原、被告签订的《前期物业服务协议》未对调整物业服务费进行约定。涉案忠信丽苑小区的业主委员会也尚未设立。原告应按上述规定的程序调整物业服务费。现原告未提交证据证明其已按规定将上一年度忠信丽苑小区内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，并将参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等表决结果进行了全面公示。原告亦未提交充分有效证据证明其提交给井岸镇社区办备案的274份《物业费调整征求意见表》的内容客观真实。综上，原告提交的证据不足以证明其调整物业服务费的程序符合上述规定。关于原告要求从2020年1月起楼梯房物业费按1.25元/㎡/月收取，是否应予支持。自2011年9月起楼梯房物业费上调为0.9元/㎡/月后，至今已有九年。受物价上涨、职工最低工资标准等客观因素影响，按原收费标准已无法维持原告的正常运营。根据珠海市发展和改革局发布的珠发收价格【2019】10号《关于进一步加强我市物业服务收费管理的通知》第四条的规定，我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，其中多层（无电梯）最高收费标准为1.9元/㎡/月。原告要求从2020年1月1日起楼梯房物业费按1.25元/㎡/月收取，未超过上述文件规定的最高收费标准，且忠信丽苑一、二、三期的大部分业主也已按调价后的新标准缴纳物业费。故对原告要求从2020年1月起楼梯房物业费按1.25元/㎡/月收取，本院予以支持。关于被告应支付的物业服务费的数额。被告确认未缴纳2020年1月至2020年8月共8个月的物业服务费。如前所述，自2020年1月起的物业服务费，应按新收费标准即124.16元/月（1.25元/㎡/月×99.33㎡）计算。故被告应支付的物业服务费共计993.28元（124.16元/月×8个月）。关于原告主张的截至2020年7月31日的违约金。根据合同约定，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期未支付按每日5‰支付违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调减至按同行业拆借市场报价利率计算，属于对自己权利的处分，本院予以准许。被告向原告支付的违约金应按同行业拆借市场报价利率从每月交费逾期之日起分段计算如下：以124.16元为基数，从2020年1月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年2月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年3月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年4月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年5月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年6月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年7月11日计算至2020年7月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项的规定，判决如下：一、被告刘端枚于本判决生效之日起十日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2020年1月至2020年8月共8个月的物业服务费993.28元；二、被告刘端枚于本判决生效之日起十日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付截至2020年7月31日的违约金，按同行业拆借市场报价利率分段计算如下：以124.16元为基数，从2020年1月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年2月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年3月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年4月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年5月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年6月11日计算至2020年7月31日止；以124.16元为基数，从2020年7月11日计算至2020年7月31日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），被告刘端枚负担。本判决为终审判决。审判员  韩蕾蕾二〇二〇年十月二十六日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……