辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终1677号 上诉人（原审被告）：曹**伟。 上诉人（原审被告）：刘晓美。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张运志，辽宁昭明律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄兆坤，辽宁昭明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司大连市分行，营业场所辽宁省大连市中山区解放街1号。统一社会信用代码：91210200118425127R。 负责人：李岩梅，该分行行长。 委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。 原审被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路**。注册号：210244000003010。 法定代表人：刘宗昌，该公司总经理。 上诉人曹**伟、刘晓美因与被上诉人中国建设银行股份有限公司大连分行（以下简称建行大连分行）、原审被告大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广房地产）金融借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹**伟、刘晓美上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回建行大连分行对其二人的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，曹**伟、刘晓美不应承担还款责任。案涉商品房买卖合同和借款合同均已解除，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，由安广房地产承担返还购房款本息的义务。 建行大连分行辩称，不同意曹**伟、刘晓美的上诉请求。曹**伟作为借款合同的主债务人，根据合同约定及法律规定，均应承担主债务人的还款责任。案涉借款合同及房屋买卖合同虽已解除，但并未就解除后果进行判决。案涉借款合同，第19条明确约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被取人无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”、“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用”。根据《合同法》第57条、98条之规定，该约定系针对合同效力消灭后处理相关事宜的条款，该条款不因合同的解除或被否认而失去效力，故建行大连分行诉请要求曹**伟向建行大连分行承担还款责任，既有合同依据又有法律依据。刘晓美与曹**伟系夫妻关系，案涉借款发正在二人婚姻存续期间，且借款用途系购买共同住房，刘晓美亦在借款合同抵押人处签字，应当认定其知晓且认可借款事宜，该笔借款应当认定为夫妻共同债务，刘晓美应当承担共同还款责任。曹**伟、刘晓美所述《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，借款合同解除后，不应免除借款合同借款人的还款责任。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款是对还款程序的规定，而非对借款合同还款义务人的变更。根据案涉《楼盘按揭合作协议》的约定，现案涉房屋因烂尾导致购房人拒绝履行借款合同，符合承担连带保证责任的条件，因此建行大连分行主张要求安广房地产承担连带保证责任于法有据。 建行大连分行向一审法院起诉请求：1.曹**伟、刘晓美共同偿还本金人民币178,744.26元及截至2018年4月12日止的利息8,440.73元、罚息(含复利)619.39元；自2018年4月13日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利；2.安广房地产对曹**伟、刘晓美上述全部债务承担连带保证责任；3.曹**伟、刘晓美、安广房地产共同承担本案诉讼费、保全费。 一审判决认定事实：2012年4月15日，曹**伟与安广房地产签订编号为WHT201200456号商品房买卖合同(以下简称“买卖合同”)，购买安广房地产开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层1号房屋(以下简称“案涉房屋”，)房屋建筑面积78.78平方米，总房款354,510元。安广房地产应在2012年3月31日前交付房屋，逾期超过180日，曹**伟有权解除合同，安广房地产应向购房者返还全部已付款，并按已付款的3%支付违约金。2012年6月13日，建行大连分行与曹**伟签订了《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称“借款合同”)，约定曹**伟向建行大连分行借款人民币210,000元，用于购买案涉房屋，借款期限240个月，自2012年6月28日至2032年6月28日。还款方法为等额本息；贷款利率为浮动利率，即在基准利率的水平下浮10%；借款人逾期还款时，罚息利率为贷款利率的水平上浮50%；利率调整日为每年的1月1日。贷款人将款项一次性划入安广房地产账号。实现债权的费用由借款人承担；借款人出现违约情形时，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同约定履行期间，房屋买卖合同被解除的，借款人仍应承担还款义务。同时，借款合同约定被告以其所有的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2-3-1号房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金及抵押权人实现债权的费用等。曹**伟于借款人处签字，曹**伟及配偶刘晓美于抵押权人处签字确认。建行大连分行与安广房地产签订了《楼宇按揭合作协议》(下简称“协议”)，协议约定建行大连分行与安广房地产就位于长兴岛临港工业区金鸡路、新顺路748、726、746、710、722、708号的经批准命名为海悦花都的商品楼宇进行按揭合作，安广房地产对如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时，承担连带保证责任。保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行大连分行核对无误、收执之日止。借款合同签订后，建行大连分行依约向安广房地产账户发放贷款210,000元。曹**伟未能按期还款。安广房地产亦未向曹**伟交付房屋。查，曹**伟于2017年起诉安广房地产要求解除二被告之间的买卖合同，长兴岛法院作出(2017)辽0292民初270号民事判决书，判决解除房屋买卖合同，安广房地产返还曹**伟购房首付款144,510元并支付违约金10,635元。另查，曹**伟于2018年起诉建行大连分行，要求解除借款合同，大连中山区人民法院作出(2018)辽0202民初992号民事判决书，确认曹**伟与建行大连分行签订的借款合同于2018年3月28日解除，但对于合同解除后的法律后果，另案处理。 一审法院认为，曹**伟与建行大连分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方之间的借款合同关系依法成立，当属合法有效。现借款合同虽解除，但建行大连分行已经依约履行义务，合同已经履行的，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并要求其按照合同约定赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。建行大连分行依约定按时向曹**伟发放全部贷款后，曹**伟理应按该合同的约定及时履行还款义务。拖欠不还，显系违约行为，应承担相应的法律后果。故建行大连分行主张曹**伟偿还剩余本金、拖欠的利息和罚息的诉请予以支持；建行大连分行与曹**伟系借款合同相对方，建行大连分行基于借款合同约定向曹**伟、刘晓美主张权利，符合法律规定，刘晓美系曹**伟配偶，购买房屋原系居住之用，建行大连分行主张曹**伟、刘晓美共同承担还款贵任的诉讼请求与法有据，予以支持；安广房地产与建行大连分行签订楼盘按揭合作协议，承诺购房人未履行《个人住房借款合同》项下还本付息义务时，应承担连带保证责任，现建行大连分行要求安广房地产承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，予以支持；安广房地产经公告送达，期限届满未到庭应诉，亦未提交答辩意见，依法应缺席判决。判决：一、曹**伟、刘晓美共同返还中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金178,744.26元及截至2018年4月12日止的利息8,440.73元、罚息(含复利)619.39元；二、曹**伟、刘晓美按所签订的《个人住房(商业用房)借款合同》中约定的利率给付中国建设银行股份有限公司大连市分行自2018年4月13日起至实际付清之日止的利息、罚息；上列一至二项曹**伟、刘晓美应偿付中国建设银行股份有限公司大连市分行之款项，于本判决发生法律效力后十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、大连安广房地产开发有限公司对曹**伟、刘晓美所负上述债务承担连带清偿贵任。案件受理费4,060元，由曹**伟、刘晓美、大连安广房地产开发有限公司共同负担；公告费560元由大连安广房地产开发有限公司负担。 本院经审理查明：一审判决认定事实属实。 本院另查明：2017年8月10日，曹**伟（本案被告）起诉大连安广房地产开发有限公司（本案被告）、第三人中国建设银行股份有限公司大连市分行，诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、解除《个人住房借款合同》；3、安广房地产返还首付款144,510元；4、安广房地产给付违约金10,635元；5、安广房地产偿还曹**伟已给付建行的借款本息77,787元。2017年11月29日，长兴岛法院以建行大连分行不同意合并审理为由作出（2017）辽0292民初265号民事判决如下：一、解除《商品房买卖合同》；二、安广房地产返还曹**伟购房首付款144,510元；三、安广房地产支付曹**伟违约金10,635元。前述判决作出后各方当事人均未上诉，已于2018年2月20日生效。 本院认为，本案争议的焦点为曹**伟、刘晓美是否应对案涉借款承担还款责任。 《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，案涉《个人住房(商业用房)借款合同》和《商品房买卖合同》均已解除，则依据前述《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，安广房地产作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。安广房地产在与建行大连分行签订的《楼宇按揭合作协议》中承诺如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时承担连带保证责任，则建行大连分行已具有前述司法解释中规定的担保权人身份。本案中，建行大连分行所诉的贷款本金已发放至安广房地产账户，安广房地产应依据前述规定将收受的购房贷款返还建行大连分行。且曹**伟在（2017）辽0292民初265号案件中，已根据前述《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，将安广房地产、建行大连分行一并作为被告提起诉讼，请求法院将案涉金融借款合同关系及房屋买卖合同关系并案处理，但因建行大连分行不同意合并审理，故大连长兴岛经济技术开发区人民法院仅处理了与房屋买卖合同关系相关联的诉请。建行大连分行在可一案解决相关纠纷的情况下，放弃由安广房地产直接返还已收到的住房贷款；现又在安广房地产已停止经营、无法联系的情况下，选择向曹**伟、刘晓美主张权利亦不符合公平原则。据此，建行大连分行在本案中主张由案涉房屋买受人曹**伟及其妻子刘晓美偿还剩余贷款本金并按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准支付利息、罚息、复利于法无据，本院不予支持。建行大连分行在本案中请求安广房地产承担担保责任的基础是其向曹**伟、刘晓美主张的以金融借款合同关系为基础的主债权得到确认，现主债权无法得到有效支持，故其主张安广房地产承担连带清偿责任亦无事实和法律依据。 综上所述，曹**伟、刘晓美上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3925号民事判决； 二、驳回建行大连分行的诉讼请求。 一审案件受理费4,060元、公告费560元，合计4,620元，由中国建设银行股份有限公司大连市分行负担；二审案件受理费4,060元，由中国建设银行股份有限公司大连市分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 王 迪 审判员 王慧莹 二〇二〇年十月九日 书记员 牛超群