河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3822号上诉人(原审原告、案外人)：刘桂秋，女，1974年8月27日生，汉族，住方城县委托诉讼代理人：陈佳，河南两相律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：张方坡，男，1968年12月12日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：文宗兴，河南鼎聚律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：南阳市中盛房地产开发有限公司，住所地南阳市梅溪国际大酒店**。委托诉讼代理人：刘端，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人刘桂秋因与被上诉人张方坡、原审第三人南阳中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）为案外人执行异议纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂秋上诉请求：1.依法撤销方城县人民法院（2019）豫1322民初6379号民事判决书，依法改判支持上诉人诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案一审判决适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，而依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，该28条适用范围是“商品房消费者之外的一般买受人”，与本案事实相悖，本案原告刘桂秋所购房产是从中盛房地产公司直接购买，刘桂秋系商品房消费者，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，该主体明显应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条即适用于”商品房消费者”。二、一审无视事实证据，判决结果错误。1.上诉人刘桂秋与中盛房地产公司签订的购房协议合法有效。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案上诉人刘桂秋于2016年12月20日与中盛房地产公司签订购房《认购书》，该《认购书》主要内容符合上述规定，应当认定为《商品房买卖合同》，根据双方签订的《认购书》、购房款收据、暖气初装费、有线电视入网费、燃气初装费、物业管理服务合同、房屋装饰装修管理规定及中盛房地产公司出具的2020年4月13日的情况说明等，均证实签订《认购书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规相关规定，该协议应当合法有效。2.上诉人提供诸多证据充分证实所购房屋是用于居住。上诉人刘桂秋提供的2017年5月12日与东康装饰工程有限公司签订的《装修施工合同》、装修预算明细、装修费收据、2017年至今的水电费、生活垃圾处理费、物业管理费以及居住生活照片等，并且从2016年12月20日开具的契税票据上证实，本案房屋是上诉人刘桂秋首套房，以上证据充分证实上诉人购房就是用于居住并且一直在该房屋中居住生活的事实。3.上诉人刘桂秋已全款支付购房款。三、即便适用第28条，一审判决所得结果依然错误。第28条中前三条上诉人刘桂秋均符合，一审判决认为第四条即“非因买受人自身原因未办理过户登记”，以上诉人刘桂秋未提供相应证据“故原告要求停止对涉案房产的强制执行的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持”，但该认定是错误的。上诉人已将相应证据向法庭提交，但法庭在证据判定采信上出现错误。1.一审已经查明的事实。该房屋已由中盛房地产公司登记备案在公司员工蔡茂森名下，中盛房地产公司和蔡茂森不到场变更或撤销，上诉人刘桂秋无法自己去更改；2.上诉人提供的《认购书》。协议中双方约定“乙方支付价款后，甲方根据项目的进展情况在条件具备时通知乙方到售房部签署《商品房买卖合同》或《预售合同》，即中盛房地产公司通知购房户签署《商品房买卖合同》是中盛房地产公司应负的合同义务。即便不是合同义务，只要中盛房地产公司不与上诉人签署《商品房买卖合同》，上诉人没有此合同也无法独立办理房产登记，中盛房地产公司自售房以来从未通知上诉人签订《商品房买卖合同》。3.上诉人提供的契税等票据。上诉人已将办房产证的相关税费预先支付给中盛房地产公司，上诉人不可能二次再支付。基于以上事实，所有原因都是上诉人无法凭借自身力量可以解决的，因此一审判决认定原告没有提供证据证明“非因自身原因导致未办过户登记”与证据不符，一审未认真核实证据，以致得出错误认定。张方坡辩称：1.本案上诉人与第三人中盛房地产公司之间基础法律关系属民间借贷法律关系或者是涉及到涉嫌非法吸收公众存款犯罪。上诉人提出执行异议之诉，纯属与第三人中盛房地产公司恶意串通，为逃避法院强制执行涉案商品房而恶意制造的虚假诉讼；2.本案一审判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，不能对抗一审判决的内容。本案上诉人不能提供有效证据证明其已经支付购房款，其提供的收款收据、转账凭证等不足以证明其已经交付了房款。方城县人民法院在对房屋进行查封时，上诉人并未装修入住。上诉人对本案法院查封的房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。现上诉人对本案查封执行的房屋没有进行登记，也没有签订商品房买卖合同，仅是一份虚假的认购书，不能作为物权依据，更不能对抗法院强制执行。中盛房地产公司述称，中盛房地产公司与刘桂秋签订的合同真实有效，双方已经履行了合同义务，房产应当归买受人所有。刘桂秋向一审法院起诉请求：1.解除对原告位于南阳市宛城区××、××大道以东区间路以××都××楼××单元××室的查封。2.位于南阳市宛城区××、××大道以东区间路以××都××楼××单元××室归原告刘桂秋所有。3.确认被查封房产实际产权人为刘桂秋。4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张方坡与第三人中盛房地产公司为建设工程施工合同纠纷一案，本案经审理后2017年5月12日作出（2017）豫1322民初1273号民事判决书，判决：南阳市中盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张方坡工程款2408836.37元，并自2017年2月27日起按年利率6％向原告支付利息至款清偿完毕之日止。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26071元，保全费5000元，由南阳市中盛房地产开发有限公司负担。判决生效后，第三人中盛房地产公司未履行上述判决确定义务，被告申请强制执行。2018年7月13日，一审法院在执行被告张方坡与第三人中盛房地产公司为建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2017）豫1322执1686号执行裁定书，裁定将中盛房地产公司在南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北备案登记在蔡茂森名下属于中盛房地产公司的房产五处予以查封。异议人刘桂秋不服该查封裁定，以其已于2016年12月20日与被执行人中盛房地产公司签订过认购书，购买了上述房产中2A号楼1单元11层1102及B-063号车位，并已经实际占有为由，向一审法院提出了书面异议，请求解除对该套房产的查封。一审法院于2019年11月26日作出（2019）豫1322执异29号执行裁定书，裁定驳回原告刘桂秋的执行异议，原告刘桂秋不服驳回其异议请求的裁定，向原审法院提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告刘桂秋与第三人中盛房地产公司虽签订了房产认购书，但至今未就案涉房产办理房产备案登记，故不能认定案涉房产物权已归原告刘桂秋所有，其房产认购书不能对协议以外的第三人产生对抗效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告没有提供证据证明非因自身原因导致未办理过户登记。故原告要求停止对涉案房产的强制执行的诉请，缺乏法律依据，不予支持。第三人中盛房地产公司经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权。综上，本案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告刘桂秋的诉讼请求。案件受理费9560元，由原告刘桂秋负担。本院二审期间，刘桂秋申请证人刘某1、刘某2、李某出庭作证，证人刘某1证明刘桂秋出借给中盛房地产公司的36万元的钱款中30万元系其从银行贷款。证人刘某2证明刘桂秋、刘某1二人于2016年12月19日向其借款15万元。证人李某证明其是该笔借款的中间人，刘某1、刘桂秋向刘某2借钱的目的是去南阳买房子。张方坡质证称：该三名证人与刘桂秋存在亲属关系，三名证人所述都有悖于常理，不应该予以采信。刘桂秋提交了以下证据：第一组:1.刘某1、刘桂秋向河南省农村信用社“金燕快贷通”授信业务申请表及放贷金额30万元详细表各两份，证明上诉人刘桂秋借给中盛公司36万的资金来源及借款的事实；2.刘桂秋中国农业银行卡交易明细清单一张，证明上诉人刘桂秋于2016年12月20日购房当日提取现金10万元用来购买本案房屋；3.刘某2河南省农村信用社账户历史交易明细清单一张，证明证人刘某2于2016年12月19日，即购房前一天从银行取现15万元借给刘桂秋购房；4.刘桂秋、刘某1与刘某2借条一张，证明上诉人刘桂秋向刘某2借款15万元用于购房。第二组：1.南阳中盛物业公司向刘春辉开具的收据两张，证明涉案房屋在2017年已开始装修的事实；2.刘桂秋中国建设银行个人活期账户交易明细两张，证明案涉房屋已装修的事实；3.刘桂秋账号的水电费催缴单四张及水电费缴费回单，证明刘桂秋2019年4月至10月水电费已交清，2019年7月9日缴纳的1405.80原水电费是对历史欠费的补缴款，根据上诉人刘桂秋的用电量情况，可以推断出刘桂秋在法院查封时间2018年7月13日前就在该房屋居住生活的事实；4.方城县房地产管理局出具的刘桂秋房产登记信息查询证明及南阳市不动产登记服务中心出具的刘桂秋房产资料查询结果证明各一份，证明案涉房屋是上诉人刘桂秋唯一住房。张方坡质证称：以上证据都不属于新证据，不应予以采信。第一组证据第1.3.4均与本案没有关联性，其无法证明上诉人与中盛房地产公司存在民间借贷关系，也更不能证明上诉人补缴了房款。对第二组证据的真实性有异议，中盛房地产公司和中盛物业属于两块牌子，不排除相关票据有伪造的可能，该组证据不能证明上诉人在法院查封以前已经装修入住这样的事实。法院查封时张贴有相应的民事裁定书，如果上诉人已入住不可能见不到这个裁定书。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院二审查明，2016年12月20日，上诉人刘桂秋与原审第三人中盛房地产公司签订了《南都领御认购书》，购买由中盛房地产公司开发项目南都领御2A号楼1单元11层1102室房屋。2020年4月13日，中盛房地产公司出纳许鹏杰出具证言一份内容为：“2016年12月份时任中盛房地产公司经理汪文中告诉我说，方城刘桂秋要到咱公司购房，公司原来借她的钱人民币360000元及娄相臣50000元应抵人家的购房款，根据汪总的指示，2016年12月20日我公司与刘桂秋签订认购书时，交纳房款时抵借款410000元，剩余款156031元由刘桂秋向我公司以现金的方式交纳，我公司向刘桂秋出具了全额购房款收据。”刘桂秋向中盛房地产公司缴纳了有线电视入户费、燃气初装费、暖气初装费各项配套初装费后，中盛房地产公司为刘桂秋办理了案涉房屋的交房手续并将房屋钥匙交付。刘桂秋称其于2017年5月份开始对案涉房屋进行装修并于同年8月份后入住至今，为证明其上述主张，刘桂秋提供了2017年生活垃圾处理费收据、2017年8月21日物业开具的预交200元水费收据、房屋装修合同、装修费收款收据、装修出入证押金收据等证据。另查明，中盛房地产公司于2015年12月16日将包括案涉房屋在内的5套房产网签登记在其公司员工蔡茂森的名下。一审法院于2018年7月15日将案涉房产查封。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案是执行案外人提起的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人刘桂秋对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院结合被执行人中盛房地产公司的责任财产范围，异议人刘桂秋、申请执行人张方坡及被执行人中盛房地产公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。1.案涉房屋不属于中盛房地产公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，张方坡申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人中盛房地产公司开发建设的南都领御2A号楼1单元11层1102室。2016年12月20日，刘桂秋与第三人中盛房地产公司签订了《南都领御认购书》，购买由第三人开发项目南都领御2A号楼1单元11层1102室房屋，约定房屋价款566031元，其他配套费用25835元，共计591866元，双方协议将刘桂秋出借给中盛房地产公司的36万元折抵购房款，下余231866元刘桂秋已于合同签订当日支付给中盛房地产公司。刘桂秋对涉案房屋装修后已入住。没有证据证明刘桂秋与中盛房地产公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，刘桂秋与中盛房地产公司所签房屋买卖合同已经基本履行完毕。中盛房地产公司作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助刘桂秋办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离中盛房地产公司责任财产范围，中盛房地产公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。张方坡作为中盛房地产公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿中盛房地产公司所欠债务，除非张方坡有证据证明刘桂秋与中盛房地产公司恶意串通或者有其他利害关系，影响到对中盛房地产公司责任财产范围的认定。2.刘桂秋对案涉房屋享有的物权期待权与张方坡的普通金钱债权相比，应予优先保护。刘桂秋基于房屋买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对中盛房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。而张方坡对中盛房地产公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。中盛房地产公司作为出卖人因买受人刘桂秋依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力。刘桂秋对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，刘桂秋可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。刘桂秋所享有的权利在内容和效力上已经超过了张方坡享有的普通金钱债权，在没有证据证明刘桂秋物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于张方坡的普通金钱债权予以保护。3.刘桂秋对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。二审中，刘桂秋提供了南阳市不动产登记服务中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》及方城县房地产管理局出具的《方城县房产管理局房产登记信息查询证明》各一份，载明：刘桂秋经房管系统查询在南阳市××及方城县暂无房产登记记录。刘桂秋称案涉房产系其唯一住房且目前其家人均居住在案涉房屋内。尽管张方坡对此尚有异议，但未能提供其他证据予以证明。故，在没有证据证明刘桂秋除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋，且案涉房屋已被刘桂秋实际用于自住的情况下，案涉房屋对刘桂秋及其家人便具有了居住保障功能，相对于张方坡享有的普通金钱债权，刘桂秋及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，刘桂秋与中盛房地产公司签订了《南都领御认购书》，该认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容格式，应当认定为商品房买卖合同，且刘桂秋已经支付了房屋全部价款并已经合法占有了案涉房屋。对于未办理过户登记是否属于刘桂秋自身的原因问题，本院认为，本案中刘桂秋未能办理过户的原因是因为中盛房地产公司于2015年12月16日将包括案涉房屋在内的5套房产网签登记在其公司员工蔡茂森的名下，现有证据不能证明未办理过户登记的原因在刘桂秋本人。综合以上事实，应当认定刘桂秋对案涉房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人刘桂秋的上诉请求成立。本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初6379号民事判决；二、不得执行南阳市宛城区南都领御2A号楼1单元11层1102室商品住房；三、确认南阳市宛城区南都领御2A号楼1单元11层1102室商品住房归刘桂秋所有。一审案件受理费9560元，二审案件受理费9560元，共计人民币19120元，由被上诉人张方坡负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十月二十二日书记员  陈玫夙