四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终112号 上诉人（原审被告）：姚岚，女，1975年3月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：席群英，女，1966年12月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：王宇，四川凡高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李美松，女，1937年10月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：王明福，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范婷婷，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李曈，男，1989年10月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王明福，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范婷婷，四川建投律师事务所律师。 上诉人姚岚因与上诉人席群英、被上诉人李美松、被上诉人李曈房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姚岚上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回李美松、李曈的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李美松、李曈负担。事实和理由：一、李美松、李曈并非本案适格原告，应依法驳回其起诉，一审法院未对李美松、李曈的主体资格进行审查，属程序错误。李美松、李曈所主张的案涉合同无效，但其没有举出任何证据加以证明，其主张不应成立，且另案审理的遗产分割案件中，针对李谦的遗产已经分割完毕，而李美松、李曈自始至终并未提起所有权确权诉讼以确认案涉房屋的权属，本案系房屋买卖合同纠纷，并非房屋确权纠纷，在案涉房屋权属未确定的情况下，李美松、李曈非案涉合同当事人，对案涉房屋亦不享有任何权利，故其与案涉合同不存在法律上的直接关系，其无权起诉要求确认案涉合同无效。二、案涉房屋及车位属于姚岚个人财产，一审法院认定系夫妻共同财产错误。姚岚与李谦在婚姻关系存续期间已对案涉房屋和车位系姚岚个人所有作出了书面约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。一审法院对2008年12月2日姚岚与李谦对案涉房屋的书面约定不予采信无事实依据和法律依据，如李美松、李曈认为该书面约定并非李谦真实意思表示应该举证加以证明，即便对该纸条中的约定不予采信，另有李谦填报的报告表也可证明案涉房屋系姚岚个人所有，报告表为李谦自行填报，所书内容为李谦的真实意思表示，因此一审法院认定事实错误。三、姚岚与席群英签订案涉房屋买卖合同系其对个人财产的自由处分，案涉合同合法有效，一审法院对案涉房屋及车位的权属认定错误，导致最终认定案涉两份合同无效错误，应予纠正。四、一审法院认定席群英未实际支付房款且低于计税金额30%成交与事实不符，席群英实际支付案涉房款1600000元，加上双方约定的姚岚继续使用案涉房屋3年所产生的租金，转让房屋实际价款未低于计税金额30%，该转让价格符合市场行情。五、一审法院对证据的认定不符合民事诉讼证据的认定原则，应当依据所有的证据形成的证据链去判断是否达到民事诉讼要求的证明高度及证明力，一审法院采用单一的证据认定方式存疑。一审法院对举证责任的分配错误，本案是认定合同效力的纠纷，不应当审理房屋的权属问题，按照物权法的规定房屋的权属以登记机关的登记为准，姚岚已经尽到举证责任，按照谁主张谁举证的原则，应当由房屋的有其他权属的一方举证证明该房屋的实际权属与登记权属不一致，而不应当由姚岚继续举证证明。六、一审法院适用合同法第五十一条错误，无权处分不因不追认而无效。一审法院适用婚姻法的夫妻共同财产认定错误，案涉房屋应适用婚姻法第十九条的规定。综上，请求二审法院依法支持姚岚的全部上诉请求。 席群英上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回李美松、李曈的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李美松、李曈全部承担。事实和理由：一审法院认定案涉两份房屋买卖合同无效没有任何事实和法律依据，属于认定事实错误，适用法律错误，应依法予以改判。一审法院认定双方未签订成交价超过200余万元的房屋买卖合同与客观事实不符，一审庭审中双方从未认可双方未签订该房屋买卖合同，席群英对不能提交该合同的原因作了说明，席群英向姚岚实际支付1600000元，姚岚至今仍占有使用该房屋足以印证席群英将案涉房屋出租给姚岚的事实，双方同意姚岚继续占有使用案涉房屋所产生的费用用以扣减房款，系双方真实意思表示，不违反法律规定。一审法院否认席群英以200余万元的价格购买案涉房屋、以姚岚的银行流水否认席群英实际支付的1600000元、认定席群英购买案涉房屋低于计税价格的70%、否认双方同意以姚岚租用案涉房屋3年抵扣40余万元的租金均缺乏事实依据和法律依据。综上，一审法院认定案涉合同无效的理由均不成立，请求二审法院依法支持席群英的上诉请求。 姚岚针对席群英的上诉述称，认可席群英的上诉，认为其上诉成立，应当依法予以支持。 席群英针对姚岚的上诉述称，对姚岚的上诉请求及上诉理由没有异议。 李美松、李曈针对姚岚和席群英的上诉均辩称，李美松、李曈为本案的适格主体，姚岚、席群英称一审法院未对李美松、李曈主体资格进行审查没有任何依据，根据民事诉讼法第一百一十九条规定，案涉房屋为李谦生前与姚岚的共同财产，李谦去世后，其第一顺序继承人为姚岚、李曈、李美松，案涉房屋为三人的共同财产，而姚岚私自以不合理的低价出售给席群英，故李曈、李美松是本案的适格原告，姚岚、席群英的上诉理由不成立。姚岚出示的证据经姚岚的人为裁剪，且内容不真实，不能认定案涉房屋为姚岚的个人财产，姚岚认为的案涉房屋为姚岚的个人财产的理由不成立，应当驳回其上诉请求，姚岚在当时房价上涨阶段，将案涉房屋以低于市场价的价格私自出售给席群英，其买卖合同无效，席群英也不能适用善意取得的原则，一审法院对案涉房屋、车位无效的判决结果正确，应当予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，结果正确，请求二审法院依法驳回姚岚、席群英的上诉请求，维持原判。 李美松、李曈向一审法院起诉请求：确认姚岚、席群英之间涉及位于成都市武侯区的车位买卖合同无效，席群英应向李美松、李曈、姚岚返还该房屋及车位，并办理完成过户登记手续。 一审法院认定事实：李美松系李谦（1964年1月28日出生）母亲，李谦父亲在李谦幼年时已经去世。李谦于1988年与肖方结婚，婚后生育一子即李曈。1998年李谦与肖方离婚，李曈随肖方生活。2005年3月18日，李谦与姚岚登记结婚。李谦为农业部沼气科学研究所公务员，曾任所长；姚岚系招商银行员工。 姚岚于2009年2月22日与成都滕王阁房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的位于成都市武侯区房屋，建筑面积211.31平方米，房屋成交价1373092元。关于支付购房款，合同载明为其他方式，实际系姚岚于同日支付首付款70余万元以及以自己的名义向招商银行成都分行贷款600000元用于支付购房款。姚岚于2010年12月1日取得房屋的所有权权属登记，登记地址为成都市武侯区鹭岛路36号9栋3单元1层101号，同时姚岚与招商银行成都分行办理了房屋抵押登记，期限2009年2月13日至2029年2月13日，姚岚以其名下在招商银行开设的账户偿还贷款。 2011年6月19日，姚岚与成都滕王阁房地产开发有限公司又签订1份《商品房买卖合同》，购买其开发的位于武侯区车库，车位成交价145000元。姚岚于合同签订当日支付购车位款145000元，并于2012年3月28日取得该车位的所有权权属登记。 李谦于2016年11月29日因病去世。 2017年3月15日，姚岚与席群英签订1份《成都市存量房买卖合同》,约定姚岚将位于成都市武侯区房屋出售给席群英，合同载明房屋成交价700000元，具体付款方式约定不明，另约定在2017年6月30日前办理房屋转让交易手续。2017年3月24日，席群英以房屋计税金额2464817.14元的价格缴纳了3%的契税36972.25元。同日，案涉房屋在涤除了招商银行成都分行抵押权人登记后，不动产产权变更登记至席群英名下，并以席群英为债务人，案外张骏驰为债权人办理了抵押权登记，抵押担保的债权数额为30000元，债务履行期限3年。 2017年3月23日，姚岚与席群英又签订1份《成都市存量房买卖合同》，约定姚岚将位于成都市武侯区车位出售给席群英，成交价1000元。2017年4月1日，席群英以计税金额64567.61元的价格缴纳了0.05%的印花税32.30元、3%的契税1937.03元，共计1969.33元，同日，案涉车位的不动产产权人变更登记为席群英。 房屋及车位产权过户后，姚岚并未交付，而在案涉房屋居住至今。 2017年6月19日，李美松、李曈以姚岚为被告向一审法院起诉，要求分割李谦的遗产，一审法院于2018年1月10日判决姚岚向李美松、李曈各支付177529.83元，未处理本案案涉房屋和车位。该案现已生效。在该案庭审中，关于本案案涉房屋及车位付款情况，姚岚陈述席群英过户前通过银行转账支付了一半，过户后支付了另一半，分三、四次付款。 一审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》《居民死亡医学证明（推断）书（第一联）》、遗体火化证明、证明、《成都市存量房买卖合同》、成都市不动产登记信息摘要、房产交易申报单、民事判决书、专用收据、房产证以及一审庭审记录等证据在案佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉位于成都市武侯区车位是否为姚岚和李谦的夫妻共同财产。从案涉房屋和车位的购买时间和取得产权权属登记的时间看，均在姚岚和李谦的婚姻关系存续期间，购买房屋和车位的首付款以及归还的贷款，均属于夫妻共同财产。 案涉房屋为姚岚和李谦的夫妻共同财产，在2016年李谦病逝后，其中李谦所有的部分应当作为遗产，由其法定继承人李美松、李曈和姚岚继承。虽然案涉房屋和车位登记在姚岚一个人名下，但是依照《中华人民共和国继承法》第二条之规定，在李谦病逝后继承已经开始，姚岚在未经其他继承人即李美松、李曈的授权或同意，与席群英签订成存房买（自）第7XX2号《成都市存量房买卖合同》和成存房买（自）第7XX1号《成都市存量房买卖合同》，姚岚没有代理权，也未得到李美松、李曈的追认，姚岚系无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，上述两合同应当认定为无效合同。姚岚与席群英辩称《成都市存量房买卖合同》仅是为了避税，房屋实际成交价为200余万元，首先双方并未就此签订房屋买卖合同；其次，姚岚的银行流水明细不能证明席群英实际向其支付了1600000元购房款，且即使席群英支付了1600000元，也低于计税价格的70%，亦低于当时市场价的70%；再者，姚岚、席群英称房屋过户后姚岚居住三年抵扣购房款40余万元，并无证据证明。姚岚在2017年3月成都市房屋价格上涨的情况下，以明显低于市场的价格出售房屋、立即过户，但又在过户后继续居住在案涉房屋中的情况，不能做出合理解释，席群英不能证明其以成交价购买案涉房屋和车位是善意的。故姚岚和席群英之间签订的成存房买（自）第7XX2号《成都市存量房买卖合同》和成存房买（自）第7XX1号《成都市存量房买卖合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条之规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，案涉房屋和车位应当恢复原登记。李美松、李曈主张将案涉房屋和车位登记到李美松、李曈和姚岚三人名下，因涉及到夫妻财产的分割和遗产继承，与本案处理的房屋买卖不是同一法律关系，且案涉房屋上现在存在案外人的他项权利，当事人应当另案讼争。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、确认姚岚与席群英于2017年3月15日签订的成存房买（自）第7XX2号《成都市存量房买卖合同》及于2017年3月23日签订的成存房买（自）第7XX1号《成都市存量房买卖合同》无效；二、驳回李美松、李曈的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，保全费4120元，共计14920元，由李美松、李曈负担100元，姚岚、席群英负担14820元。 二审中，李美松、李曈明确其要求确认案涉房屋买卖合同无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本院给予李美松、李曈十天时间另行提起诉讼确认其对案涉房屋及车位享有继承权，李美松、李曈未在本院给予的时间内提起另案诉讼。 本院认为，李美松、李曈主张姚岚与席群英签订的案涉房屋买卖合同无效的理由为案涉房屋及车位属姚岚和李谦共有，李美松、李曈对李谦享有的份额享有继承权，案涉房屋及车位未分割前，姚岚出让案涉房屋及车位侵犯了李美松、李曈的权益，进而李美松、李曈有权主张案涉房屋买卖合同无效。从本案查明的情况来看，案涉房屋和车位均由姚岚与开发商签订买卖合同，且相应权属登记在姚岚名下，在李美松、李曈未提起诉讼要求确认其对案涉房屋及车位享有份额且无生效法律文书确认案涉房屋和车位属于姚岚和李谦共有以及确认李美松、李曈在李谦去世后对案涉房屋和车位享有份额的情况下，李美松、李曈并非本案适格的原告，故李美松、李曈提起本次诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当驳回其起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1706号民事判决； 二、驳回李美松、李曈的起诉。 一审案件受理费10800元，退还李美松、李曈；上诉人姚岚预交的二审案件受理费10800元、上诉人席群英预交的二审案件受理费10800元，分别予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年十月九日 书记员  曹成香