沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初1508号原告：陈杲，女，汉族，住沈阳市铁**。被告：沈阳茗乔房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：姜双双，女，汉族，住沈阳市沈河区，该单位员工。原告陈杲与被告沈阳茗乔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈杲、被告沈阳茗乔房地产开发有限公司法定代表人刘晓东、委托诉讼代理人姜双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年10月17日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房一处。原告严格按照双方签订的商品房买卖合同履行了付款义务，并于2016年6月18日办理入住手续，这与开发商承诺的2015年12月31日交房迟延了170天。按照合同第九条，开发商应当承担逾期交房违约金4205元。根据双方签订的商品房买卖合同第15条，产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，因被告原因至今无法办理房屋产权证，被告的行为构成违约，应向原告支付违约金2511元。原告诉至法院，请求判令：1、要求被告给付2016年1月1日至2016年6月8日期间逾期交房违约金4205元；2、要求被告向原告给付逾期办证违约金2511元；2.本案诉讼费由被告承担。审理过程中原告变更第二项诉讼请求为：要求被告向原告给付2016年6月19日至2020年9月27日逾期办证违约金2600元。被告辩称：原告提出的逾期交房与事实不符。事实是当时原告是以零首付的方式购房，支付了1万元的定金，余款是40343元首付款是由我们股东杜春波出借的。有借条、委托书、零首付借款合同为证。其中借款协议第三条中违约金条款第四条明确了借款人在没有还清甲方借款前不能办理入住手续。原告于2016年6月18日还清了借款，当天我们就为原告办理了入住手续，有原告还款刷卡记录为证，因此我们不存在逾期交房，不承担违约责任。关于原告诉讼富海茗乔小区没有按期办理不动产权证的事宜，主要的原因是园区有50%的业主存在私搭乱建现象，严重影响到房产部门的实际测量，延缓了办理产权证的时效。最近有业主咨询了市长电话，沈阳市姜副市长亲自回复，富海茗乔小区办理不动产权证正在排队，延缓办理的原因是疫情造成的，预计10月中旬至10月末就可以排到了。因此目前多数业主都知道了，有的开始交维修基金和契税。原告要求办理产权证违约金2511元，违背购房合同第15条第三款中“违约金总额以合同总价款的1‰为限”，原告的总房款为247343元，1‰为247.34元。至于该户是否存在违章拆改，我们还有待进户检查，如有存在违章，责令立即恢复原样。原告于2020年7月20日提请起诉状，请求人民法院判令被告履行双方签订的商品房买卖合同，赔偿逾期交房违约金4205元。我公司于2016年6月18日已交房，对于原告提出的逾期交房的诉讼至今已四年零三个月十天，我公司认为已经过了诉讼时效，应为无效请求。经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款247343元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.如因出卖人未按期提供办理权属登记备案资料导致延期办证，出卖人须按日向买受人支付已付款额十万分之一的违约金，但违约金总额以合同总价款的千分之一为限。”被告于2016年6月18日向原告交付房屋，至本案审理期间，被告尚未取得案涉房屋的初始登记批复。另查明，原告于2020年7月14日向本院起诉主张逾期办证违约金和逾期交房违约金。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、商品房准住通知单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按日向原告支付房款总价款十万分之一的违约金，但违约金总额以合同总价款的千分之一为限，被告至本案审理期间尚未取得案涉房屋的初始登记批复显系违约，应按照合同约定向原告给付逾期办证违约金。关于原告提出要求被告给付2016年6月19日至2020年9月27日逾期办证违约金2600元的主张，因本案商品房于2016年6月18日交付使用，按照合同约定，违约金自房屋交付后第720天起计算至出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，出卖人须按日向买受人支付已付款额十万分之一的违约金，但违约金总额以合同总价款的千分之一为限。故按照合同约定对于案涉房屋按照合同总价款千分之一为限计算违约金247.34元本院予以支持。原告主张违约金超过千分之一为限部分，因原告未能证明其主张的合法性，故本院不予支持。关于原告提出要求被告给付2016年1月1日至2016年6月18日期间逾期交房违约金4205元的主张，按照合同约定，被告应予2015年12月31日前将案涉房屋交付原告，而被告于2016年6月18日才为原告办理入住手续实属违约，应当承担违约责任。但被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效的抗辩，因原告于2020年7月14日向本院起诉，按照《中华人民共和国民法总则》规定的3年的诉讼时效，原告主张2016年6月18日之前的违约金已经超过诉讼时效，故对原告该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳茗乔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈杲位于沈阳经济技术开发区的商品房的逾期办理房证违约金247.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告沈阳茗乔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王坤义二〇二〇年十月十二日书记员  郭佳梁本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。