江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1994号原告：周国伟，男，1970年3月18日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：钱爱民，江苏高枫律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。原告周国伟诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周国伟及其委托诉讼代理人钱爱民、被告万嘉公司委托诉讼代理人江承成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2014年1月26日签订的商品房买卖合同，交付上书房四期38幢1406室房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月28日原、被告签订采购合同，约定被告购买原告的瓷砖用于上书房工程项目的建设。2013年1月被告确认上书房二期地砖部分补充结算额为11407.50元；2013年9月被告确认上书房二期、三期、四期外墙面砖结算额为286400元；2013年12月被告确认上书房三期地砖结算额为199980元；2014年1月被告确认上书房三期地砖补充结算额为6952.50元。上述原告合计供应被告瓷砖价款504740元。根据双方签订合同的第六条约定：“被告在结算完应付至结算价的70%”，但被告分文未付。故原告根据合同法第一百六十七条的规定，要求被告支付全部价款504740元。后经协商被告以上书房四期38幢1406室的房屋作价588901元冲抵货款，2014年1月20日原告在上书房工程款抵房款审批表上加盖了公章，被告相关负责人也签字确认。2014年1月26日双方签订了备案号为9D69FE831F9D4E2198F3的商品房买卖合同，原告支付84161元的差额购房款，被告于2014年9月12日向原告出具了588901元的全额购房款发票。至此原告已按合同履行了全部付款义务，并非被告管理人所称的未履行完毕。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第44条【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。被告辩称：与被告签订买卖合同的相对人系天宁区雕庄智领建材商行（个体工商户），原告系其实际经营者。经过结算被告欠原告材料款504740元。对该欠款事实无异议，但是该份材料款仅能认定为金钱债权，应当由原告向被告管理人进行债权申报，而不应当转化为消费者购房优先权。根据九民纪要关于签订以物抵债协议的债务人破产时如何保护债权人利益的相关规定，原告无权请求继续履行合同，法院应当将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿，如果原告请求被告继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，无异于使原告本身基于买卖合同的债权享有的物权进行的权利，不符合破产程序公平受偿的原则，故请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的营业执照、采购合同、送货单、常州永红万嘉置业发展有限公司工程结算汇签单、常州永红万嘉置业发展有限公司上书房工地三期四期外墙面砖决算单、上书房（项目）工程款（质保金）抵房款审批表、商品房买卖合同、银行转账凭证、销售不动产统一发票、民事裁定书、决定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：天宁区雕庄智领建材商行系个体工商户，经营者为周国伟。2012年3月28日，天宁区雕庄智领建材商行与被告签订《采购合同》，约定被告向天宁区雕庄智领建材商行采购晋江腾达外墙面砖和佛山加满纷地砖，到货地点为上书房工地，结算完付至结算价的70%，余款结算满一年后一个月内付清。后天宁区雕庄智领建材商行按照约定向被告供货。2013年1月被告出具《常州永红万嘉置业发展有限公司工程结算汇签单》，确认结欠天宁区雕庄智领建材商行地砖款为11407.50元；2013年9月被告出具《常州永红万嘉置业发展有限公司上书房工地三期四期外墙面砖决算单》，确认结欠天宁区雕庄智领建材商行外墙面砖款为286400元；2013年12月被告出具《常州永红万嘉置业发展有限公司工程结算汇签单》，确认结欠天宁区雕庄智领建材商行地砖款为199980元；2014年1月被告出具《常州永红万嘉置业发展有限公司工程结算汇签单》，确认结欠天宁区雕庄智领建材商行地砖款为6952.50元。2014年1月，被告出具《上书房（项目）工程款（质保金）抵房款审批表》，约定用前述结欠的外墙面砖及地砖款504740元抵偿原告周国伟购买上书房四期38幢1406室房屋的购房款，购房总价为588901元，抵款金额504740元。2014年1月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区房屋，总价款588901元；并约定付款方式为分期付款，504740元于2014年1月26日支付，余款84161元于2014年9月30日前支付；约定被告于2016年10月30日前交付房屋，被告如逾期交房超过60日的，应按日支付已付房价款的万分之三的违约金。上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案。后原告依照约定转账支付了84161元购房款。被告于2014年9月12日向原告开具了《销售不动产统一发票》，金额为588901元。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，万嘉公司于2020年4月15日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查结论为“解除申报人于2014年1月26日与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的上书房四期38幢1406室《商品房买卖合同》。债权人实际支付的84161元作为消费者购房优先债权优先清偿”。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据天宁区雕庄智领建材商行与万嘉公司达成的抵房约定而签订，同时，《商品房买卖合同》签订后，原告仅向万嘉公司支付房款84161元，其余购房款504740元系用结欠的外墙面砖及地砖款予以抵偿。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告向原告交付房屋于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下:驳回原告周国伟的诉讼请求。本案案件受理费9689元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  倪建芬人民陪审员  张建平二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱晔雯