广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19030号上诉人（原审被告）：广州鸿枫景物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路****。法定代表人：刘文色，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶必左，男，1980年8月6日出生，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：罗红苑，广州金鹏（花都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广东省广，住所地广东省广州市花都区九潭南路**之**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。原审第三人：广州君盈物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新，住所地广东省广州市花都区新华街新都大道****109商铺yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈国锐。原审第三人：广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，住所地广东省广州市花都区公益，住所地广东省广州市花都区公益村le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：徐志勇，该合作社社长。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务工作者。上诉人广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）因与被上诉人叶必左、广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）、原审第三人广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）、广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（以下简称茶元经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人鸿枫景公司上诉请求：1.本案发回重审或改判鸿枫景公司无需向叶必左承担责任；2.本案的一审、二审诉讼费用由叶必左承担。事实与理由：（一）叶必左在履行与鸿枫景公司的《商铺租赁合同》时存在违约，且叶必左是在鸿枫景公司将涉案物业转移给鸿福公司后，于2019年9月11日向鸿福公司通知主动腾空不再进行租赁，鸿枫景公司无需向叶必左承担任何责任。商铺租赁合同中的租赁条款无效，但是相应的违约责任应当认定有效，商铺租赁合同履行中，叶必左存在违约，未按时足额缴纳租金、未按照合同约定的时间开门营业等，根据商铺租赁合同的约定，租赁保证金50790元、工程分摊费16930元、消防改造费12000元及装修押金7000元，不应予以返还。（二）一审法院确认涉案《商铺租赁合同》无效后关于叶必左的装修损失，存在装修费证据不合法、适用举证责任错误，且在关于装修损失的赔偿比例及金额认定上，未依法审查适用诚实信用原则、未考虑装修的贬值因素。叶必左仅提供了与案外第三方的合同和收据，并未提供支付装修费的转账记录及发票，在鸿枫景公司与鸿福公司均不认可其证据真实性的情况下，一审法院认为鸿枫景公司没有提供相反证据就认定了叶必左支付162000元装修费的事实，属于对举证规则的错用。（三）叶必左一直未向鸿枫景公司支付2018年7月1日至2019年3月30日止的租金／占有使用费，鸿枫景公司已提出抗辩，应与叶必左的诉讼请求予以抵扣。（四）涉案物业已经于2019年3月30日转让给鸿福公司的事实，不能在鸿福公司获益租金／占有使用费的情况下不对小商户的装修损失承担任何责任。在2019年3月30日鸿枫景公司与鸿福公司签署的《转让协议》中明确约定，鸿福公司无条件以现条件继续将涉案商铺承租给叶必左，交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由鸿福公司自行负责承担及处理，叶必左撤离场地的相关权利义务由鸿福公司承担，与鸿枫景公司无关。（五）《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，应当由君盈公司承担全部责任。根据君盈公司与鸿枫景公司签订的《租赁合同》，约定如因产权问题发生的损失由君盈公司承担赔偿责任等。因此，涉案商铺位于好名显花城广场，现因其未办理建设规划许可证导致涉案合同无效，叶必左所产生的损失应当由君盈公司承担全部赔偿责任。（六）一审法院审查得知涉案租赁物业为违章建筑，应当依法将该违法线索移送公安机关或城市管理部门要求将涉案租赁物业拆除。（七）涉案的工程分摊费和消防改造费实际是因为鸿枫景公司曾接手涉案商场后对商场进行改造，对部分费用分摊给租户，该两部费用实际为进场费，并非属于租赁合同无效后相关的租赁款，因叶必左实际进场并占用商铺故不应予退还。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人叶必左辩称：（一）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，由于涉案花城广场未取得政府颁发的建设工程规划许可证，双方签订的《商铺租赁合同》是无效合同，根据合同法第五十六条至五十八条的规定，违约条款并不属于合同法规定的合同无效后仍然有效的条款，因此违约条款同属无效条款。（二）一审法院认定双方对于合同无效的结果均存在过错，各自承担50％的责任。客观上，鸿枫景公司对于合同无效应当负有更多责任，因为在2018年3月份，鸿枫景公司即因为未按合同约定交付商铺开业被商户起诉至一审法院，同年5月，一审法院从国土部门调查取得相关文书，证实花城广场属于违章建筑，已当庭向鸿枫景公司出示过该证据，鸿枫景公司在明知租赁商铺为违章建筑的情况下，仍然对外宣称具有产权，对商户作出虚假承诺和虚假宣传，并与叶必左签订了无效的租赁合同，并要求叶必左在规定的时间内进场装修，最后导致叶必左因为商场未经消防验收合格而禁止营业，承受了巨大的经济损失，鸿枫景公司应当承担70％以上的责任。一审法院的判决虽然非叶必左所愿，但因为叶必左只是小商户，承租商铺一年多不能开业无收益，诉讼又历时一年多，再也经不起任何的耗费和折腾，故未提起上诉。（三）叶必左于2018年6月签订《商铺租赁合同》，鸿枫景公司向所有的商户承诺，在商场统一开业前不收取租金，只收取管理费，所有商户配合商场统一开业后再正式营业。此后商场一直招商凋零，消防安全也达不到规定标准，曾经被整改过很多次，在商场不具备开业条件的情势下，导致部分商户为了减亏而被迫在无客流量以及商场环境恶劣的情形下开业，曾遭到政府部门的口头警告与制止，鸿枫景公司向所有商户承诺在商场统一开业前不收取租金，这在双方《商铺租赁合同》第八条违约责任第7点的约定可以体现“因甲方原因(不可抗力因素除外)而延迟开业时间的，甲方应减免乙方相应时间的租金、物业管理费等费用”。因此，在两年的时间内，鸿枫景公司均没有向叶必左催缴过租金，其他商户起诉上诉人的所有关于花城广场租赁合同的案件，所有商户呈现的证据均是出租方承诺开业前不收取租金的。另外，根据叶必左在一审提交的数份由鸿枫景公司在不同时间发出的统一开业的通知可以看出，统一开业是鸿枫景公司对所有商户的要求，统一开业前不收取租金是鸿枫景公司对所有商户的承诺，鸿枫景公司虽通知开业，但又因为商场不具备开业条件而没有开业成功，因此，整个合同期间，违约的都是鸿枫景公司，叶必左根本不存在违约行为。（四）叶必左向一审法院提交的与鸿枫景公司工作人员的聊天记录可以反映出，直至2019年1月14日，商场的消防验收还未合格，还在弄消防烟感，消防管理行政机关是不允许在消防仍然存在安全隐患、未能正常使用的情况下公开经营的，商场方面非常清楚，不能开业，故不存在2018年7月1日开始叶必左占用商铺经营之说，何况商场的消防设施直至叶必左3月份撤场时都没有弄好。另外，鸿枫景公司在一审时，曾反诉要求叶必左支付各项费用，但却中途撤回反诉请求，证明鸿枫景公司清楚叶必左有没有使用商铺营业。（五）涉案建筑物是否应该拆除是城市管理部门的职责，在查询涉案建筑物的合法性时，政府相关行政部门已经清楚涉案建筑物违法存在，是否拆除属于行政部门的职责范围，故与本案审理无关。（六）鸿枫景公司称述的消防改造费和工程分摊费并未在合同中予以约定，鸿枫景公司对两种费用的解释为进场费，是对事实的扭曲。工程分摊费的性质是属于进场费，但消防改造费是鸿枫景公司帮叶必左商铺进行消费改造需要花费的费用，该笔费用最终没有花费在叶必左商铺的消防设施改造，这两笔费用都属于鸿枫景公司的不当收益应予返还。（七）关于叶必左2018年7月至2019年3月是否有在所租商铺营业的问题，我方在一审提供的证据第8项了解截图反映叶必左在2019年1月14日还在因为商场整体的消防问题未达标而在催促工作人员几时可以实现商场开业，在商场消防不过关的情况下，叶必左所租商铺是不允许开业的，在2019年3月整个商场的消防并未过关，叶必左商铺并未开业，鸿枫景公司所称述的租金不存在。综上，一审判决基本正确，请二审法院驳回鸿枫景公司的诉讼请求，维持原判。被上诉人鸿福公司辩称：同意一审判决，不同意鸿枫景公司的上诉意见，请求二审法院驳回鸿枫景公司的全部上诉请求，坚持一审答辩意见。原审第三人君盈公司未到庭发表意见。原审第三人茶元经济社述称：同意一审判决，不同意鸿枫景公司的上诉意见。产生本案纠纷的是涉案商场的租赁关系与茶元经济社没有关系，请求维持一审，驳回鸿枫景公司的上诉请求。叶必左向一审法院起诉请求：1.判令叶必左与鸿枫景公司于2018年6月8日签订的《商铺租赁合同》以及《物业管理服务协议》无效；2.判令鸿枫景公司退还叶必左合同租金16930元、租金保证金50790元、工程分摊费16930元及装修押金7000元、消防改造费12000元及自占用之日起至还清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自2018年6月28日起暂时计付起诉日2019年4月23日止为4161元、2018年11月9日计至起诉日止为515元），合计108326元；3.判令叶必左赔偿鸿枫景公司误工损失51030元及装修损失162000元，合计213030元；4.本案诉讼费由鸿枫景公司承担。叶必左于2019年9月16日增加一项诉讼请求为：鸿福公司对上述二、三项诉讼请求承担连带清偿责任。同时叶必左变更第四项诉讼请求为：本案诉讼费由鸿枫景公司、鸿福公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场4层4A011商铺，所在土地权属于茶元经济社，土地为集体土地所有权。一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺的规划报建情况，该局回复：经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。2018年6月8日，叶必左作为乙方与鸿枫景公司作为甲方签订一份《商铺租赁合同》，约定鸿枫景公司将涉案商铺租赁给叶必左使用，店铺名称是鲍汁石锅排骨饭，租赁期限为60个月，自2018年7月1日至2023年6月30日止，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为16930元，甲方试营业至甲方开业前的租金为5530元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为17946元，租金保证金50790元，每月租金中包括物业管理费，叶必左应于每月25日前（含25日）主动向鸿枫景公司缴交次月租金，叶必左逾期缴纳租金，逾期每天须支付月租金总额1%的违约金给鸿枫景公司，叶必左需每月25日前（含25日）缴交物业管理费230元，水电收费按计量表具实计收，水费6元/吨，电费1.3元/度，公共事业费用（如：中央空调电费、公共照明、公共用水等），由全体商户按面积分摊，装修押金7000元。合同第八条违约责任第2点约定：在租赁期内，乙方不得擅自单方解除合同或中途退出该商铺，否则甲方有权没收乙方交纳的租赁保证金及已交的一切费用，同时乙方须按甲方剩余租期可收取的租金总额30%向甲方支付违约金，且乙方所投入的固定装修、设施、设备归甲方所有，甲方不予以补偿。叶必左与鸿枫景公司签订《好名显花城广场物业管理服务协议》。2018年3月28日，叶必左向鸿枫景公司缴纳租金16930元、租金押金50790元、工程分摊费16930元。2018年9月8日，叶必左向鸿枫景公司缴纳装修押金7000元。2018年11月9日，叶必左向鸿枫景公司缴纳消防改造费12000元。叶必左提交一份其与广州仲昆装饰有限公司签订的《装饰工程合同书》、其向广州仲昆装饰有限公司支付装修款162000元的收据、照片两张，拟证明叶必左对涉案商铺进行装修。鸿枫景公司、鸿福公司、茶元经济社对上述证据不予确认。叶必左向一审法院提交一份《好名显花城广场致商户通知函》复印件及微信聊天记录截图3张，拟证明鸿枫景公司多次承诺开业时间未能实现。鸿枫景公司对上述通知函复印件不予认可，并说明：对好名显广场开业问题，鸿枫景公司自2016年12月从君盈公司承租后，其进行升级改造管理，并在2017年完成整体改造，并引入博纳影院，盒马鲜生、海底捞等知名商户进场，截止鸿枫景公司转租给鸿福公司，商户已经约40多家，但是知名商户开业是在2018年开业，鸿枫景公司已经在2018年9月21日举行开业仪式，并不是陆续开业的过程，且基本属于叶必左的小商铺基本按照知名商铺的开业时间，在2018年上半年消费者已经可以进入涉案广场消费，但部分商铺确实存在拒不开业的情况。鸿枫景公司对微信聊天记录截图认为：其依据合同的规定要求叶必左于2019年1月24日开业，但叶必左拒不开业，但同时又占用涉案商铺至鸿枫景公司转让给鸿福公司，2019年4月1日后的租赁合同的权利义务由鸿福公司承担，与鸿枫景公司无关。鸿福公司、茶元经济社对上述证据均不予确认。叶必左提交其于2019年9月11日向鸿福公司寄送的《撤场通知书》，通知其已于2019年3月撤场不再承租，请鸿福公司收到该通知之日起三日内联系叶必左办理交接手续。鸿枫景公司认为其已于2019年3月30日向叶必左告知转让事宜，叶必左提出撤场与其无关。鸿福公司认为与本案无关。茶元经济社对此不予认可。鸿枫景公司提交其工作人员与叶必左的微信聊天记录截图复印件3张，拟证明鸿枫景公司已通知叶必左2019年1月24日开业，叶必左实际使用涉案商铺。叶必左对此证据的真实性予以认可，但认为从该聊天记录并不能反映在2019年1月份营业。2019年1月左右，叶必左装修完毕，但没有开业。之后叶必左与鸿枫景公司没有交接。关于装修及开业时间，叶必左陈述：叶必左根据鸿枫景公司通知进场装修，但装修过程比较曲折，因为鸿枫景公司在消防方面未过关以及其他问题，商铺到2019年1月才基本收尾，鸿枫景公司没有依照合同约定履行开业的承诺，导致我方无法正常营业，其装修完毕收到鸿枫景公司通知是试营业，周边只有几个商铺开业，叶必左开业也没有用，叶必左在2019年1月24日没有开业。鸿枫景公司陈述：签订合同后，鸿枫景公司陈述：鸿枫景公司通知叶必左进场装修，叶必左报备装修期限为45天，但鸿枫景公司发现叶必左报备的装修公司根本不存在，并向叶必左要求提供餐饮行业装修的贰级资质，但叶必左一直未提供，违反了报备时间，直到2019年1月才装修完毕，叶必左也未通知鸿枫景公司进行验收，鸿枫景公司通知叶必左在2019年1月24日开业，叶必左也确认收到开业通知，但叶必左拒不开业，直到2019年3月31日鸿枫景公司将涉案商铺转让给鸿福公司。关于消防问题，叶必左陈述：其装修时最大的问题就是消防问题，二次消防没有通过，其交了消防改造费，约定由鸿枫景公司收取消防改造费统一办理，消防改造费没有在合同中约定，是施工中鸿枫景公司向我方收取的。鸿枫景公司陈述：一次消防已经通过，二次消防义务在商户自己，鸿枫景公司没有义务去办理。一审诉讼中，叶必左确认：其与鸿枫景公司之间的合同没有书面约定商场开业时间为叶必左履行合同的必要条件，但合同第二条第5点租金中有写开业，第六条也有提到开业，鸿枫景公司工作人员口头说过开业前是免租的。2019年3月30日，鸿枫景公司作为甲方（转让方）、鸿福公司作为乙方（受让方）、君盈公司作为丙方（出租方）签订一份《转让协议》，约定甲方与丙方同意即日解除《租赁合同书》，乙方接管租赁物业并向甲方支付转让费，甲乙丙三方确认并认可甲方与全部家商户签订了租赁合同，甲方全力配合将商户租赁合同的权利和义务转给乙方（包括但不限于促成乙方与商户重新签订租赁合同或三方转让协议等），在商户租赁合同的权利和义务转让给乙方的同时，甲方应将签约商户的租赁保证金（或押金）转交给乙方，乙方应配合向商户确认收到了租赁保证金（或押金）。该《转让协议》第五条债权、债务的承担约定：交接日之前（含交接日）基于承租租赁物业所产生的债权债务（包括但不限于与商户纠纷、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务）均与乙方无关，由甲方自行负责承担及处理。交接日之后基于承租租赁物业所产生的债权债务由乙方自行负责承担及处理。一审诉讼中，叶必左对其诉讼请求不申请评估，认为：因涉案商铺被鸿福公司拆除了，店铺内的物品也不知所踪。一审诉讼中，叶必左对其诉讼请求中的误工费的依据为根据统计局发布的餐饮行业收入参考，对装修损失的依据为实际支出的装修费。一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此叶必左与鸿枫景公司之间签订的《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，叶必左与鸿枫景公司之间的《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》属于物业管理法律关系，故对叶必左主张《商铺租赁合同》中有关物业管理费用的条款及《物业管理服务协议》无效的诉讼请求一审法院不予处理，双方可以物业管理合同关系另行主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，双方在签订合同时均具有审慎义务，对此后果均应承担相应责任，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》签订双方为叶必左与鸿枫景公司，收取款项为鸿枫景公司，鸿枫景公司也未提交其收取工程分摊费及消防改造费的合法依据，因此，叶必左主张鸿枫景公司向其退还租金保证金50790元、工程分摊费16930元、消防改造费12000元及装修押金7000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，对叶必左主张利息的诉讼请求，因考虑过错分摊，一审法院不予支持。叶必左确实使用涉案商铺，且其确认鸿枫景公司通知其于2019年1月24日开业，叶必左认为只有几个商户开业，其开业没有意义，虽然双方的《商铺租赁合同》中关于租赁条款无效，但其中也未约定鸿枫景公司举行开业仪式系鸿枫景公司的义务或合同成立履行的必要条件，因此叶必左对其使用涉案商铺期间的占有使用费负有支付义务。故叶必左主张鸿枫景公司向其返还租金16930元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，叶必左与鸿枫景公司对此均存在过错，对装修损失各承担50%的责任。叶必左与鸿枫景公司均确认叶必左于2019年1月装修完毕，叶必左提交了其与广州仲昆装饰有限公司签订的《装饰工程合同书》及收据，鸿枫景公司未提交相反证据予以反驳，因此叶必左主张鸿枫景公司向其赔偿装修损失81000元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。至于叶必左主张其误工损失51030元，首先，涉案商铺因不具备合法规划报建，因此《商铺租赁合同》关于租赁关系的条款无效，叶必左与鸿枫景公司对此均存在过错；其次，叶必左的经营行为受市场、行业竞争等各种复杂因素影响，并非是确定产生的直接损失，合同缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，叶必左可获得的经营收入并不属于信赖利益的直接损失，综上，叶必左主张鸿枫景公司向其赔偿误工损失51030元的诉讼请求，没有充分理据，一审法院不予支持。因鸿福公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，也未收取相应款项，故对叶必左主张鸿福公司对鸿枫景公司承担的责任承担连带责任的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，一审法院判决：一、确认叶必左与鸿枫景公司于2018年6月8日签订的《商铺租赁合同》中有关商铺租赁条款无效；二、鸿枫景公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶必左返还租金保证金50790元、工程分摊费16930元、消防改造费12000元及装修押金7000元；三、鸿枫景公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶必左赔偿装修费81000元；四、驳回叶必左的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17847.04元，由叶必左负担8732.61元，由鸿枫景公司负担9114.43元。经审查，一审法院查明的事实中除鸿枫景公司于2019年3月30日告知叶必左的是转让事宜，且叶必左并无于2019年7月9日向鸿福公司出具《腾空通知书》外，其余查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，各方当事人均无提交新证据。二审查明：一审庭审中，鸿枫景公司在对叶必左提供的《好明显花城广场致商户通知函》发表意见时，确实称商户并不是陆续开业的过程。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：鸿枫景公司是否应向叶必左返还租金保证金、工程分摊费、消防改造费、装修押金；鸿枫景公司是否应赔偿叶必左装修损失费及价值的认定问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故叶必左与鸿枫景公司之间签订的涉案《商铺租赁合同》中有关租赁关系的条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案商铺因不具备合法规划报建，双方在签订合同时应尽到审慎审查义务，现涉案《商铺租赁合同》中租赁关系条款因此无效，双方均应对此后果承担相应责任。叶必左请求鸿枫景公司退还租金保证金50790元、工程分摊费16930元及装修押金7000元、消防改造费12000元及赔偿装修损失，鸿枫景公司上诉主张合同无效后还应适用违约条款，于法无据，本院不予采纳；其上诉还主张工程分摊费和消防改造费均属进场费，但其并未提供证据证实，本院亦不予采纳。故根据前述法律规定，在涉案《商铺租赁合同》中租赁关系的条款被认定无效后，鸿枫景公司应向叶必左返还租金保证金、工程分摊费、消防改造费、装修押金及赔偿装修损失。关于装修损失的价值及鸿枫景公司应承担的责任比例问题，基于前述分析，涉案《商铺租赁合同》中关于租赁关系的条款无效，叶必左与鸿枫景公司对此均有过错，一审法院据此确定双方对叶必左的装修损失各承担50%的责任，公平合理，本院予以确认。叶必左与鸿枫景公司均确认叶必左于2019年1月装修完毕，根据日常生活法则，叶必左必然对涉案商铺进行了装修，其提交了与广州仲昆装饰有限公司签订的《装饰工程合同书》及收据，叶必左已完成了举证责任，而鸿枫景公司并未提供证据予以反驳，一审法院据此判令鸿枫景公司向叶必左赔偿装修损失81000元，并无不当，本院予以维持。至于鸿枫景公司上诉认为叶必左欠付其占有使用费，故应与其对叶必左的返还及赔偿责任相抵扣的问题，鉴于鸿枫景公司并未就叶必左欠付占有使用费提起反诉，且鸿枫景公司并无证据证实双方已就欠付的占有使用费等进行了结算，故对其该抵扣主张，本院不予审查，鸿枫景公司可另循法律途径解决。另，鸿枫景公司上诉主张鸿福公司、君盈公司亦应向叶必左承担合同无效后的返还责任，因涉案《商铺租赁合同》由叶必左与鸿枫景公司签订，根据合同相对性原则，一审法院判决由鸿枫景公司向叶必左承担责任，合法有据，至于鸿枫景公司与鸿福公司、君盈公司之间的法律关系，鸿枫景公司亦可另循法律途径解决。综上所述，鸿枫景公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9114.43元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十三日书记员  郭 俏古文娜