河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12638号上诉人(原审原告、反诉被告）：河南天熙房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**建中街办事处大学路西、淮河路******。法定代表人：马晨，总经理。委托诉讼代理人：郭国平,河南博之律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张肇伟，男，1983年6月21日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李俊辉，河南久灵律师事务所律师。原审被告：河南华人国际旅游集团有限公司，住所地郑州，住所地郑州市管城回族区紫荆山路******>法定代表人：张肇伟，总经理。委托诉讼代理人：李俊辉，河南久灵律师事务所律师。上诉人河南天熙房地产营销策划有限公司（以下简称天熙公司）因与被上诉人张肇伟及原审被告河南华人国际旅游集团有限公司（以下简称华人公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。天熙公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判张肇伟支付天熙公司房屋租金15120元、物业费1638元，并承担相应的诉讼费；2、上诉费用由张肇伟承担。事实和理由：1、一审法院在认定天熙公司主张张肇伟应支付天熙公司15120元房租和1638元物业费上有误。在天熙公司与张肇伟房屋租赁合同期间，张肇伟迟延交付租金已构成违约，后又在此期间提出解除双方租赁合同更构成了根本性违约。张肇伟无理占用天熙公司出租房屋42天，天熙公司主张的房屋租金实际上是张肇伟占有房屋给天熙公司造成的损失，不存在因疫情而免除的情形。2、张肇伟租赁天熙公司该房屋，在2020年3月1日至2020年4月11日张肇伟腾空前该租赁屋内根本没有人，张肇伟将电源关闭，并拿走控制电源房门钥匙，导致走廊密码锁失效，为安全起见，也为保护张肇伟财产安全，天熙公司临时在走廊门上加了一把锁，每天都会有人管理，且张肇伟也可以联系天熙公司，根本不会影响张肇伟使用。3、天熙公司是一个二级代理机构，是为房屋所有权人代为出租房屋，一审中天熙公司有充分证据证明，在疫情期间，天熙公司全额向房屋所有权人交付了张肇伟占用房屋期间的房屋租金和物业费，因此一审法院强制免除张肇伟一个多月的租金，没有法律依据。4、天熙公司与张肇伟在合同中约定，如一方违约，应赔偿对方总租金10%的违约金，而天熙公司在一审中仅诉求张肇伟支付总违约金的三分之一，故再让天熙公司减免一个多月房屋租金，显然有失公平。综上，一审法院在认定天熙公司与张肇伟房屋租赁的事实上存在错误，请求二审法院撤销一审判决第三项，依法改判张肇伟支付天熙公司房屋租金15120元，物业费1638元。张肇伟辩称：1、张肇伟在本案中不存在违约行为，张肇伟经营的旅游公司因疫情原因从2020年1月27日至2020年7月14日停业，导致张肇伟与天熙公司签订的合同目的不能实现，张肇伟无奈于2020年3月5日通知天熙公司解除合同要求退房。双方在合同解除之后，天熙公司在2020年3月29日直接将涉案房屋锁住，导致张肇伟无法搬离租赁房屋内物品，最后在辖区派出所的介入之下，天熙公司才同意开门，张肇伟才于2020年4月12日将房屋内物品全部搬走。因此在涉案房屋锁门当日，即2020年3月29日至天熙公司同意打开房门允许张肇伟搬离之日，即2020年4月12日这个期间的损失是由于天熙公司自身原因所导致，该期间的损失或者是租金应当由天熙公司自行承担。2、一审判决减免一个月租金正确，不管天熙公司是否为二级代理机构，也不管其是否向原房东全额支付过房租，均不影响张肇伟基于疫情原因申请法院减免租金的权利，一审法院基于公平原则具体参考疫情原因以及疫情对张肇伟经营企业所造成的影响，酌情减免一个月的租金，完全正确。3、虽然张肇伟认为基于疫情原因系不可抗力因素，单方解除合同不构成违约，但是一审判决也认定张肇伟的解除合同行为以及拖欠租金行为构成违约，张肇伟考虑到息事宁人也愿意承担相应的违约金，因此没有上诉。综上，天熙公司的上诉请求没有事实和法律依据,不能成立，请求二审法院依法驳回并维持原判。华人公司述称，同意张肇伟的答辩意见。天熙公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告2020年3月1日至4月12日的房屋租金15120元、2020年3月1日至4月12日的物业费1638元、违约金10800元，以上共计29270元，并自2020年2月16日起至实际支付之日按年利率24%支付利息；3、判令被告未经同意散布原告私人资料，侵犯个人隐私权，支付原告精神赔偿金1000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。张肇伟向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金10800元；2、确认减免合同中约定的被告应支付的2020年3月份的房租10800元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年8月23日，原告天熙公司与被告张肇伟签订《房屋租赁合同》，约定原告将其代理的位于郑州市二七区航海路嵩山路西北角xx房屋出租给张肇伟使用，租赁期自2019年9月1日至2022年2月28日，月租金10800元，按季度支付租金，每期租金提前15天支付，张肇伟应在签订合同并交纳首期租金时向原告支付租房押金10800元，待租赁期满，原告验房并认可后，张肇伟将房屋钥匙交与原告，同时扣除相关费用后原告将剩余押金如数退还；张肇伟承担合同期内该房屋发生的其它实际费用（包括水费、电费、物业费、空调费、停车费等）电费1元/度，物业费随租金每三个月支付3510元；租赁期间，张肇伟逾期七天未缴纳按约定应当向原告缴纳的各项费用，每逾期一天，则应按上述费用总金额的0.5%支付违约金；张肇伟违反合同约定中途退租，按合同总租金的10%支付违约金；租赁期间，如因不可抗力因素（天灾、地震、政府拆迁、、地震）导致双方无法继续履行合同，双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，原告即将约定房屋交付张肇伟使用，张肇伟于2019年11月22日支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金32400元及三个月物业费3510元。张肇伟系被告华人公司的独资股东，其租赁房屋后将该房屋作为华人公司的办公地点使用。受新冠肺炎疫情影响，华人公司自2020年1月底起即开始停业。2020年3月5日，原告向张肇伟催要房屋租金，张肇伟向原告提出退租，并提出减免房租。2020年3月29日，原告将涉案房屋上锁，并要求被告支付欠款搬离房屋，被告于2020年4月12日搬离承租的涉案房屋。原告向被告催要房租、物业费等未果，诉至一审法院。另查明，关于涉案房屋，原告已向其上手房东支付了2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金及物业费。原告原将涉案房屋出租给高福成，高福成已向原告支付了2019年9月1日至2019年11月30日的租金，并支付押金10800元。后高福成将涉案房屋转租给张肇伟，张肇伟于2019年8月24日向高福成支付了2019年9月1日至2019年11月30日的租金及租房押金10800元，并于当日与原告签订了租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告张肇伟签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，为有效合同。合同签订后，各方均应严格自觉履行。原告在租赁期间内，提前退租，已构成违约，鉴于双方均同意解除合同，故一审法院认定案涉合同已经解除。原告天熙公司要求被告张肇伟支付疫情期间未营业租金的主张，因被告租赁的房屋自2020年1月底之后即因疫情原因没有正常开放，致被告无法营业，考虑公平原则、风险共担，应当酌情减少2020年2月1日至2020年3月31日之间的租金及物业费，一审法院认为减免一个月为宜，鉴于被告已支付租金至2020年2月28日，而原告于2020年3月29日即将出租房屋上锁，限制被告使用，故其要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，一审法院不予支持，要求支付欠款利息的诉讼请求，亦不予支持。鉴于被告因疫情影响经营收益减少，在疫情防控期间未按时足额支付相应租金，不能视为根本违约，但被告中途退租，应当支付违约金，原告主张按一个月租金计算违约金，已在合同约定的违约金基础上进行了减少，一审法院予以支持。原告主张的精神赔偿金，于法无据，一审法院不予支持。关于被告张肇伟要求退还押金的反诉请求，因押金系张肇伟交付给高福成的，原告并未实际收取，且原告主张与高福成之间对押金另有约定，故张肇伟可向高福成主张退还押金，原告不负退还责任，该反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南天熙房地产营销策划有限公司与被告张肇伟于2019年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张肇伟于判决生效之日起十日内支付原告河南天熙房地产营销策划有限公司违约金10800元；三、驳回原告河南天熙房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张肇伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557元，减半收取278.5元，反诉费70元，均由被告张肇伟负担，余额278.5元退还原告河南天熙房地产营销策划有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张肇伟与天熙公司签订《房屋租赁合同》并从天熙公司租赁房屋，后因疫情原因，双方在履行合同过程中产生纠纷。一审法院根据相关证据及张肇伟因疫情无法营业的实际情况，按照公平及风险共担的原则，酌情减免一个月的租金及物业费，并无不当。关于天熙公司主张2020年3月29日至2020年4月12日期间的租金及物业费，因天熙公司在2020年3月29日将出租房屋上锁的行为，客观上影响了张肇伟的使用和搬离，一审法院对此不予支持，亦无不当。综上所述，天熙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由上诉人河南天熙房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  侯军勇二〇二〇年十月十五日书记员  邱 琳