山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3903号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓久义，男，1980年5月10日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周长静，女，1986年6月23日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：丁秀军，男，1965年6月28日出生，汉族，住泰安市。 被上诉人（原审原告）：周庆梅，女，1967年8月18日出生，汉族，住泰安市。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房公司）因与被上诉人丁秀军、周庆梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2020)鲁0911民初2744号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天房公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或者由贵院查清事实径行改判。事实和理由：一、天房公司与丁秀军、周庆梅签订《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，应该按合同约定认定办理产权证的期限顺延至天房公司到产权机关报备之日。天房公司与丁秀军、周庆梅签订《山东省新建商品房买卖合同》，该合同第二十条第一款第三项明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。”，该约定明确逾期办证时的处理方式，即办证期限顺延至天房公司到产权机关报备之日。本案中，虽然是行政主管部门提供的统一版本，但是并非天房公司拟定版本，丁秀军、周庆梅是完全民事行为能力人，应该对自己的签名认可承担相应的法律后果。一审法院认定该条款是格式条款而无效对天房公司不公平，势必加重天房公司负担，给天房公司的运营带来严重影响。天房公司是国有企业，致力于为各位业主提供高质量、高品质房屋，未能及时办证的原因也是与相关行政主管部门息息相关的，因此应该按照合同约定，确定办理产权证的期限顺延至天房公司到产权机关报备之日。二、丁秀军、周庆梅并未举证证明其实际存在着损失，一审法院酌情认定天房公司按照年息3%为标准支付违约金属于认定错误。从天房公司一审提供的个人信息看，在天房公司交付房屋后，丁秀军、周庆梅的户口也迁移到诉争房产之内，说明丁秀军、周庆梅实际居住在诉争房屋内，故丁秀军、周庆梅不存在实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据上述规定，违约金应以实际损失为基础，既然丁秀军、周庆梅不存在实际损失，一审法院酌情认定天房公司按照年息3%为标准支付违约金属于认定错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律规定错误，请求贵院查清后予以改判或发回重审。 丁秀军、周庆梅向一审法院起诉请求：1.天房公司立即协助丁秀军、周庆梅办理房屋所有权转移登记手续；2.天房公司支付丁秀军、周庆梅违约金（按照购房款776641元为基数，按照年利率3%自2018年6月23日起开始计算，截止到2020年5月7日为43662元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。 一审法院认定事实：丁秀军、周庆梅与天房公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2016年12月22日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定丁秀军、周庆梅购买天房公司开发建设的位于泰安市天房美郡国际城27号楼1单元102室商品房一套，总价款为776641元，天房公司应当在2017年3月31日前向丁秀军、周庆梅交付该商品房；合同第二十条产权登记约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3.相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。丁秀军、周庆梅陈述该条款出卖人没有与买受人协商，天房公司使用格式性条款。合同中的买受人为丁秀军、周庆梅，出卖人为天房公司。合同签订后，丁秀军、周庆梅按约向天房公司支付全部购房款776641元。2017年6月22日，天房公司将房屋交付给丁秀军、周庆梅。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交付表及当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，丁秀军、周庆梅、天房公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。关于合同第二十条产权登记约定中的部分条款是否属于格式条款问题，从条款的内容来看，“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3.相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理”。该条款是对前款因天房公司的原因未能按约办理产权初始登记，免除其责任的约定，该内容系天房公司拟定，致使丁秀军、周庆梅在签订合同时对该条款已无从选择，属格式条款。根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款应认定无效，丁秀军、周庆梅的该诉讼主张，一审法院予以支持；合同第二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定继续有效。丁秀军、周庆梅按约定支付全部购房款，天房公司于2017年6月22日将房屋交付给丁秀军、周庆梅，天房公司应在2018年6月23日前办理完涉案房产初始登记，天房公司尚未完成涉案房产初始登记，涉案房产不具备办理产权转移登记的条件，应赔偿丁秀军、周庆梅因此造成的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因双方对逾期办证违约金未作约定，丁秀军、周庆梅主张天房公司按照年利率3%赔偿损失，该请求不超出法律规定，符合本地区房地产市场的基本情况，一审法院予以支持。天房公司赔偿丁秀军、周庆梅经济损失为以总房款776641元按年利率3%计算的自2018年6月23日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止的经济损失，其中2018年6月23日至2020年5月7日期间的经济损失数额为：776641元×3%÷365天×684天＝43662元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决：一、天房公司在泰安市天房美郡国际城27号楼1单元102室房屋具备办证条件时，协助丁秀军、周庆梅办理该房屋的所有权转移登记手续；二、天房公司自一审判决生效之日起十日内赔付丁秀军、周庆梅自2018年6月23日至2020年5月7日逾期办理房屋所有权转移登记的经济损失43662元，并赔付丁秀军、周庆梅以总房款776641元为基数，按年利率3%计算的自2020年5月8日至天房公司实际协助丁秀军、周庆梅办理完毕上述房屋的所有权转移登记手续之日止的经济损失。三、驳回丁秀军、周庆梅其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计564元，由天房公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于丁秀军、周庆梅要求的逾期办证损失是否应予支持、一审确定的损失计算起止时间及计算标准是否正确的问题。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。”天房公司虽主张合同文本系行政主管部门提供的统一版本，但该合同系天房公司出具，其没有提供证据证明上述条款是双方当事人协商确定的，该条款属于格式条款，且免除了因其原因不能办理房屋使用权转移登记的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应认定无效，故丁秀军、周庆梅要求天房公司承担逾期办证损失应予支持。2017年6月22日，天房公司将房屋交付给丁秀军、周庆梅，按照案涉合同第二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，天房公司应在2018年6月23日前办理完涉案房产初始登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审根据上述规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准以及本地区房地产市场的基本情况，酌情确定天房公司赔偿丁秀军、周庆梅按照总房款776641元年利率3%，自2018年6月23日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止计算损失正确。 综上所述，天房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1128元，由泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员 翟清青