北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7378号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美京门商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：乔红兵，经理及执行董事。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，北京物美商业集团股份有限公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天韵香茗商贸有限公司，住所地北京，住所地北京市海淀区远大路**地下**莱太金源花卉交易市场T1>法定代表人：王建斌，总经理。委托诉讼代理人：刘定玉，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妤，北京浩云律师事务所实习律师。上诉人北京物美京门商贸有限公司（以下简称物美公司）因与被上诉人北京天韵香茗商贸有限公司（以下简称天韵香茗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法适用独任制，由审判员张静审理了本案，本案现已审理终结。物美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项并依法改判；2.依法判令被上诉人支付欠付上诉人的租金人民币49676元，物业费人民币2837元；3.依法判令被上诉人向上诉人支付2019年9月11日起至场地实际交还之日止的场地占用费（标准为日租金的2倍，从2019年9月11日起至2019年10月23日止的占用费标准为62416元/日，从2019年10月24日起至2020年10月23日止的占用费标准为67410元，从2020年10月24日起至2021年9月30日止的占用费标准为72802元）；4.依法判令上诉人不予退还被上诉人履约保证金人民币109203元；5.依法判令被上诉人承担违约金人民币101115元；6.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审裁判认为，被上诉人向北京物美商业集团股份有限公司支付的3万元为被上诉人向上诉人支付的招标保证金，结合被上诉人提供的其他付款凭证证据进而认定被上诉人依约按时足额向上诉人支付了租金、物业费及履约保证金等相关费用并要求上诉人返还履约保证金（109201元）及租金（14295元）是错误的。首先，被上诉人支付的3万元是向北京物美商业集团股份有限公司支付的，并未向上诉人支付。其次，被上诉人未能提供任何保证金收据原件，不足以证明其曾向上诉人支付过相应保证金。再次，合同约定除首期租金及物业费外，被上诉人应于每季度9日前按季度支付租金及物业费，而根据被上诉人提供的付款凭证证据显示，被上诉人并未按照合同约定期限及金额按时足额支付相关费用。根据合同约定，被上诉人存在违约行为。被上诉人除应向上诉人支付欠付的租金及物业费等相关费用外，还应承担违约责任。另外，即使认为一审法院认定被上诉人已经按时足额支付了相关费用至2019年9月23日，应退被上诉人的自2019年9月11日起至2019年9月23日租金也不应为14295元，应为31208*12/365*13=13338元。2.上诉人张贴解除合同通知书后，被上诉人于当日仅将其部分物品搬离了场地，仍有部分物品遗留在场地内，并不能以此认为被上诉人已经依约交还了租赁场地，进而认为上诉人控制了场地并有权处置场地内被上诉人所有的物品。因上诉人出租给被上诉人的场地有玻璃门两个，被上诉人有该两个玻璃门的钥匙，能够进出，仍实际控制使用房屋。在上诉人发现租赁场地内仅剩部分物品且其中一个门锁已坏的情况下，为防止物品损失，才另行加装了一把门锁。即便如此，上诉人也不敢随意处置被上诉人所有的物品，否则则可能构成民事侵权甚至可能构成犯罪行为。综上，一审判决认定事实不清，证据不足。故恳请贵院在查明事实的基础上，依法裁决支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，同意一审判决。天韵香茗公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认《专柜租赁合同》为物美公司提供的格式合同，其中无理由免除物美公司违约责任的格式条款无效；2.判令物美公司退还天韵香茗公司履约保证金109201元、租金15604元（9月10日至9月24日期间）；3.判令物美公司赔偿天韵香茗公司违约金109201元及经济损失200000元，上述合计434006元；4.诉讼费由物美公司承担。事实与理由：2018年10月12日，天韵香茗公司物美公司签订了《专柜租赁合同》，约定物美公司将位于北京市门头沟区河滩店B1层客户编号为1621-131-A003号营业场地及附属设施租赁给天韵香茗公司，使用面积108平方米，租期从2018年10月24日至2021年9月30日，第一年的月租金为31208元，第二年起租金递增8%，履约保证金109201元。租赁合同签订后，天韵香茗公司按约定支付了履约保证金109201元和截至2019年9月24日的租金。因物美公司在工作中的错误导致双方在租金交付问题上产生分歧，双方在协商租金支付事宜期间，物美公司突然于2019年9月10日向天韵香茗公司发出解除合同通知函，并强令天韵香茗公司立即搬走。天韵香茗公司无奈于2019年9月10日搬走。租赁合同属于物美公司提供的格式文本合同，关于双方权利义务约定严重不平等，且物美公司利用合同中的不平等约定对天韵香茗公司进行各种限制和控制，在天韵香茗公司正常履行合同的情况下，擅自解除合同，违反了合同约定及法律规定，构成根本违约，应当返还履约保证金及剩余租金，并赔偿违约金及经济损失。天韵香茗公司入驻时交纳了3万元的押金冲抵租金，故提起本诉。物美公司辩称，不同意天韵香茗公司的诉讼请求，理由：1.租赁合同是双方协商一致的情况下签署的，不存在法律规定合同无效的情形；2.承租房屋就应当按约定交纳租金；3.租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违法，为有效合同，不存在物美公司违约情行，没有支付违约金的义务，且没有赔偿经济损失的义务。双方签署租赁合同，天韵香茗公司按约定交纳押金，我方不存在欺诈、胁迫行为。双方履行合同中，确因核对账目存在异议，但并非根本矛盾，由于天韵香茗公司经营不善，于2019年9月10日连夜擅自退场，但仍有部分物品放置在承租场地内，并未将场地交还我公司。因其欠交租金，所以我公司于2019年9月10日在其承租的房屋处张贴解除合同通知书，双方的合同解除，因其违约，故天韵香茗公司交纳的履约保证金109203元不予退还。自2019年8月17日起，天韵香茗公司不再支付租金及物业费，构成违约，我方提出反诉请求：1.判令双方的《专柜租赁合同》于2019年9月10日解除；2.天韵香茗公司向物美公司支付2019年8月17日至2019年9月10日期间的租金25650元、物业费1465元；3.天韵香茗公司向物美公司支付2019年9月11日起至场地实际交还之日止的场地占用费（标准为日租金的2倍，从2019年9月11日起至2019年10月23日止的占用费标准为62416元，从2019年10月24日起至2020年10月23日止的占用费标准为67410元，从2020年10月24日起至2021年9月30日止的占用费标准为72802元）；4.判令天韵香茗公司按照约定承担违约金101115元；5.判令天韵香茗公司清空租赁场地后交还物美公司；6.判令本案诉讼费用由天韵香茗公司承担。天韵香茗公司对反诉辩称，同意解除《专柜租赁合同》，导致合同解除系物美公司单方过错所致，其应当承担相应法律责任。我公司已经支付2019年9月10日之前的租金及物业费，物美公司再要求我公司支付该款没有法律依据。不同意物美公司要求我公司支付占地费的主张，因为我公司于物美公司发出解除合同通知的当日就自行将房屋腾退，遗留的物品也已经遗弃。应属于我公司将租赁场地实际交还给物美公司，不存在腾退的问题。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月12日，物美公司（甲方）与天韵香茗公司（乙方）签订了《专柜租赁合同》（以下简称租赁合同），合同主要约定：1、甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市门头沟区河滩店B1层，客户编号为1621-B1-A003的营业场地及甲方同意的相关附属设施，使用面积约为108平方米。经营范围为中式快餐，经营品牌是碗叔。租赁期限自2018年10月24日起至2021年9月30日止，租期叁年；2、乙方按季度交纳租金，每月交纳租金金额是31208元，年递增8%，乙方应交租金总额为1191237.69元。租金支付时间为季度9日前交纳下季度租金及其他应交费用。如逾期，每逾期一日，甲方按应收取租金和其他应交费用总额的5%计算，收取违约金，逾期三日以上未交纳的，按本合同第11.8条约定执行。乙方以电汇方式支付至甲方指定帐户；3、乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币109203元，并交首期租金93624元……乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。本合同终止之日起六个月后退还保证金（保证金不计利息），如果乙方违约，每逾期一日，按当月租金的5%向甲方缴纳违约金，逾期或累计逾期十日及以上的，甲方有权停水停电等供应，并不承担乙方的各项损失，甲方同时有权终止合同，不退还乙方保证金，乙方应当支付相当于三个月的违约金。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期（合同终止之日起3日内）届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。合同签订后，双方履行合同，物美公司将约定的场地交付天韵香茗公司，天韵香茗公司支付租金。2019年9月10日，物美公司在天韵香茗公司承租的场地处张贴《解除租赁合同通知书》，主要记载：因天韵香茗公司拒付租金等费用，物美公司通知解除租赁合同，对天韵香茗公司交付的保证金不再退还，要求天韵香茗公司3日以内搬离租赁场所并交付租赁房屋，支付租金103232.53元、违约金103232.53元。当日，天韵香茗公司从租赁房屋搬走大部分物品，但是未与物美公司办理房屋交接手续。一审法院于2020年6月1日到现场勘查，发现天韵香茗公司承租的场地为封闭的房屋，现闲置。租赁场所有二个玻璃门，每个门均可进出租赁场所。物美公司控制其中一个玻璃门的钥匙，其表示天韵香茗公司搬离后，一个玻璃门敞开无锁，因担心房屋被人占据，对该门加装门锁一把。另外一个玻璃门的钥匙，天韵香茗公司表示已经丢失，无法返还。屋内尚有桌子、吧台、杂物等物品，该物品系天韵香茗公司遗留。一审庭审中，天韵香茗公司表示屋内物品均放弃，物美公司表示2020年6月9日自行将房屋收回。物美公司提供与天韵香茗公司的微信聊天记录，证明双方曾对交纳房租产生争议并对撤场问题进行过沟通，天韵香茗公司于2019年9月7日微信提出“由于自开业以来，一直处于亏损状态，至今无资金维持经营，且在租金支付方式等方面的理解，与物美公司存在差异，河滩碗叔现申请决定下季度停止营业。”双方争议的问题如下：1、招标保证金30000元和履约保证金109201元是否实际交纳。天韵香茗公司提供了中国民生银行电子银行转账记录，证明于2018年5月30日向北京物美公司商业集团股份有限公司名下的中国建设银行账户×××支付30000元，附言注明中昂时代广场碗叔招标押金；同时提供天韵香茗公司与物美公司的工作人员微信聊天记录，该聊天记录中包含192210元的款项明细一张，载明该款项包括三个月租金93623元，履约保证金109201元等，是已经扣除30000元招标保证金后的数额。物美公司以招标保证金30000元收款人不是物美公司为由，否认该款为合同履行的招标保证金，但未作出合理解释；物美公司以天韵香茗公司未持有其开具的履约保证金109201元的收据为由，不认可天韵香茗公司已经实际交纳履约保证金，但是未提出相反证据。物美公司表示上述微信聊天中的物美公司工作人员现已离职，无法核实该微信聊天记录的真实性。2、天韵香茗公司主张于2019年1月29日，向物美公司支付2019年2月、3月房屋租金65980元，为此提供中国工商银行电子回单一份。物美公司否认收到该款，但未提供证据证实。3、双方认可租赁合同解除日期是2019年9月10日，对于合同解除的原因，天韵香茗公司主张是物美公司违约所致，自己交租金至2019年9月24日，而物美公司却于2019年9月10日张贴《解除租赁合同通知书》，属于提前解除合同，应当承担违约责任。物美公司主张天韵香茗公司因欠缴租金，违约在先，但未说明欠交租金的具体金额与时间。对双方争议的事实，一审法院认定如下：对于天韵香茗公司交纳的30000元押金，虽然收款人不是物美公司名下账户，但亦是按照物美公司工作人员要求向物美公司集团公司汇款的，并在交纳第一笔租金等费用192210元时扣除，有转账记录和微信聊天记录为证，一审法院予以确认，对物美公司否认收到该款的答辩意见，缺乏证据佐证，一审法院不予采信；对于履约保证金109201元，有192210元款项明细和微信聊天记录为证，一审法院予以确认，对于物美公司关于未持有其开具的履约保证金收据，不认可已经实际交纳履约保证金的答辩意见，一审法院不予采信；天韵香茗公司提供电子回单，证明交纳2019年2月和3月的租金共65980元，物美公司否认收到该款，但未提供证据佐证，一审法院采信该证据。对天韵香茗公司交纳的租金，一审法院认定如下：天韵香茗公司于2018年8月4日向物美公司支付192210元（含2018年10月24日至2019年1月23日的租金93623元，履约保证金109201元等共计222210元，扣除招标保证金及前期交款30000元）；于2019年1月29日向物美公司支付2019年1月24日至2019年3月23日的租金65980元；于2019年3月11日向物美公司支付2019年3月24日至2019年6月23日的租金98970元；于2019年6月8日向物美公司支付2019年6月24日至2019年9月23日的租金98970元。经计算，2019年9月11日至2019年9月23日的租金是14295元。天韵香茗公司表示物美公司应当承担的经济损失，包括碗叔加盟费55000元、设计费19000元、购买厨房设备76000元、办理营业执照费用7500元、装修支出120000元，考虑到使用了一段时间，仅要求物美公司赔偿经济损失200000元，同时要求物美公司赔偿违约金109201元，但未就违约金依据举证证明。物美公司认为合同解除系天韵香茗公司的违约及其经营不善所致，物美公司不存在违约情形，没有赔偿经济损失及给付违约金的义务，合同亦未约定物美公司赔偿违约金的情形。一审法院认为，物美公司与天韵香茗公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。双方认可租赁合同解除日期是2019年9月10日，一审法院对此不持异议。据双方提供的证据，经一审法院核算，天韵香茗公司的租金交付至2019年9月23日，而物美公司提出解除合同的日期为2019年9月10日，天韵香茗公司之前有通过微信表达撤场的意向，对物美公司提前解除合同未提出异议，当日将大部分物品搬离场地，说明双方具有解除合同的合意。按照合同约定，物美公司应当返还天韵香茗公司已付的履约保证金109201元、租金14295元。基于此，物美公司反诉请求天韵香茗公司支付租金及物业费、支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。物美公司于2019年9月10日张贴解除合同通知书，天韵香茗公司于当日腾退房屋，仅有部分遗留物品，表明其同意解除合同，物美公司已于次日知晓该情况，应当采取适当措施收回房屋，避免损失扩大。而物美公司并未积极采取措施，其出租给天韵香茗公司的场地有玻璃门两个，物美公司有其中一个玻璃门的钥匙，能够进出，实际控制使用房屋，但其任由房屋闲置，应当承担相应责任。故对物美公司要求天韵香茗公司支付场地占用费的请求，一审法院不予支持。关于天韵香茗公司主张的违约金109201元，双方的合同并未约定违约金的数额，该主张没有事实依据，一审法院不予支持。天韵香茗公司要求物美公司赔偿投入加盟费、设计费、设备费用、办证费、装修费等费用共计20万元，但未提供证据证明该损失系物美公司责任所致，且天韵香茗公司在与物美公司的微信沟通中，曾表示因经营不善，申请下一季度停止营业。当物美公司要求解除合同时，其并未要求继续履行，而是主动腾退房屋，表明其同意解除合同。故天韵香茗公司要求赔偿的上述经济损失20万元，不属于物美公司提前解除合同造成的，因此该项请求一审法院不予支持。天韵香茗公司要求确认租赁合同为格式合同，无理由免除物美公司违约责任的格式条款无效，但并无具体条款的论述，未提供证据加以证明，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：一、北京物美京门商贸有限公司与北京天韵香茗商贸有限公司于二○一八年十月十二日签订的《专柜租赁合同》于二○一九年九月十日解除。二、北京物美京门商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京天韵香茗商贸有限公司履约保证金109201元。三、北京物美京门商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京天韵香茗商贸有限公司租金14295元。四、驳回北京天韵香茗商贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京物美京门商贸有限公司的其他反诉请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，物美公司与天韵香茗公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。对于物美公司所提3万元押金，该款虽系天韵香茗公司向北京物美商业集团股份有限公司支付，但系天韵香茗公司按照物美公司工作人员要求所汇，微信表格中的款项明细清晰，并在天韵香茗公司向物美公司交纳第一笔租金等费用时予以扣除，在案亦有中国民生银行192210元的电子银行业务回单佐证，故本院认定该3万元押金，物美公司已实际收到。根据双方所签租赁合同的约定：天韵香茗公司在签订租赁合同的同时须交纳履约保证金人民币109203元，并交首期租金93624元……天韵香茗公司不得以该保证金冲抵应支付的租金和任何费用……本合同终止之日起六个月后退还保证金（保证金不计利息）。现天韵香茗公司主张物美公司退还已交纳的履约保证金109201元，一审法院予以支持，本院亦予确认。物美公司仅以天韵香茗公司未提交保证金收据原件为由，不足以否定天韵香茗公司已向物美公司支付该笔履约保证金。对于2019年9月11日至2019年9月23日的租金，系物美公司应当返还的，根据天韵香茗公司的已支付数额，物美公司应当返还14295元，一审法院对该数额计算正确，本院予以确认。物美公司于2019年9月10日张贴解除合同通知书，天韵香茗公司于当日腾退房屋，仅有部分遗留物品，表明其同意解除合同，物美公司于次日知晓该情况，应当采取适当措施收回房屋，避免损失扩大，而物美公司并未积极采取措施，任由房屋闲置，应当承担相应责任。一审法院对物美公司要求天韵香茗公司支付场地占用费的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。对物美公司所提的上诉理由，本院均不予采纳。综上，物美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5201元，由北京物美京门商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二〇年十月二十七日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩