河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3304号上诉人（原审原告）：王鹏，男，1977年9月30日生，汉族，住河南省汤阴县。被上诉人（原审被告）：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住安阳市北关区盘庚街**。法定代表人：李海法，职务：董事长。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市城建房地产开发有限责任公司，，住安阳市北关区永安西街1巷**楼法定代表人：路宝全，职务：董事长。上诉人王鹏因与被上诉人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法该判或者发回重审；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序错误，严重超过普通程序六个月的审理期限；2、一审事实认定错误，李书云只是网签，没有备案，原审认定错误。网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。3.一审事实认定错误，朱国平、周海洋诉鑫海公司房屋买卖一案，与本案证据完全一样，不管是订购协议还是购房收据，该法院一审、安阳中院以及省高院的判决都判决确认订购协议有效，待条件具备时办理合同备案、交房、过户等手续。然而一样的证据，该院却能判处不同的结论。4.经安阳市殷都区人民法院核实，撤销了李书云与鑫海公司的调解书，并因本案涉嫌虚假诉讼，移送公安。以上事实，购房人均向法院提供了证据，并作出了说明，然而一审法院不仅没有去核实在判决书中查明，反而不顾李书云调解书已经被撤销可能犯罪的事实，作出一个错误的判决。5.法律适用错误。本案订购协议是双方真实意思表示，并且对于房屋户型、门牌号、大小、单价、总价、价款支付方式等所有必要条款均由约定，合法有效，应受法律保护，并非预约合同，应当认定为有效的买卖合同。鑫海房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。城建房地产公司未答辩。王鹏向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、第一被告2016年1月26日签订的房屋定购协议书有效。2、请求依法判令第一被告履行定购协议，待条件具备时，第一被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、请求依法判令本案的诉讼费由两被告共同承担。一审法院认定事实：2016年1月26日，原告王鹏与被告鑫海房地产公司签订鑫海花园定购协议书，物业名称：鑫海花园，物业地址：安阳市东风路30号，物业楼号：6号楼1单元15层西户，物业销售面积：160平方米，每平方米6000元，付款方式采用一次性付款，定金人民币-元须于签署协议书前付清。协议内容：1、买受方同意于签订本协议书后按出售方指定日期、地点携带本协议书与出售方签署由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制，安阳市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。2、买受方如未按本协议规定之付款期限支付房款，或未提交按揭手续致使按揭不能正常办理的，延期超过10天，则视为买受方违约，出售方有权单方面解除本定购协议书，并将物业另行出售，定金不予退回。3、认购物业面积最终由以房管局核定面积为准。4、在签订《商品房买卖合同》前，本协议书为买卖双方的正式合约。同日，被告鑫海房地产公司给原告王鹏出具借条，载明：今借到王鹏940000元，6号楼1单元15层西户160㎡。另查明，安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号，涉案房屋所在的小区鑫海花园是由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司立项，是该小区的立项开发方。2005年12月5日，安阳市国土资源局颁发的涉案小区所在的土地证，土地使用权人是被告安阳市城建房地产开发有限责任公司。2017年12月26日安阳市房管局颁发的安房预售证第170143号商品房预售许可证，该涉案房屋被告安阳市城建房地产开发有限责任公司具有售房的主体资格。一审法院认为，根据庭审查明的事实，本案争议焦点应为房屋买卖合同纠纷。围绕焦点，原告向法庭提交证据：2016年1月26日原告王鹏与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司签订《鑫海花园定购协议书》。法院认定为是属于双方当事人签订的预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以保护。本案中，从权利取得形式看，原告王鹏与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。协议中明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明协议是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。从内容上看，协议中欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《鑫海花园定购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，一审院认定原告王鹏与鑫海花园定购协议书订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。原告王鹏要求被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，因涉案房屋已经由被告安阳市城建房地产开发有限责任公司与他人签订商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案购房人为他人。被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。原告王鹏该项请求的基础条件已经不存在，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告王鹏的诉讼请求。案件受理费13240元，由原告王鹏负担。本院二审期间，王鹏提供：1、2020年1月14日安阳市殷都区人民法院向安阳市殷都区公安分局移送函复印件一份，证明李书云与鑫海房地产公司虚假诉讼；2、会议纪要复印件两份、协议书一份，证明鑫海房地产公司对鑫海花园项目享有经营自主权，鑫海房地产公司以城建房地产公司名义开发鑫海花园；3、（2018）豫0503民初491号民事判决书复印件、（2018）豫05民终3156号民事判决书复印件，证明鑫海房地产公司与其签订的协议合法有效，应当继续履行。鑫海房地产公司质证意见为：移送函不能证实李书云一案涉嫌虚假诉讼，应以公安机关调查为依据，其他材料均系复印件无法核实真实性，不能作为定案依据。城建房地产公司未质证。一审法院从安阳市房产管理局调取的商品房预售备案查询显示6号楼1单元15层1501、1502、1503面积分别为：102.61平方米、41.6平方米、112.89平方米，并分别出售给案外人。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，王鹏与安阳市鑫海房地产开发有限责任公司签订《鑫海花园定购协议书》，该预约合同欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记、违约责任有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，并约定在将来一定期限内订立买卖合同，属于双方当事人签订的预约合同，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的定购协议书约定的物业楼号为6号楼1单元15层西户，物业销售面积160平方米，一审法院调取的商品房预售备案查询显示，定购协议约定的房产并不存在。鑫海房地产公司不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。王鹏要求被上诉人履行定购协议，待条件具备时，签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，不应予以支持。王鹏可通过另案诉讼，请求解除预约合同并承担违约责任，以保护其合法权益。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13240元，由上诉人王鹏负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年十月十三日书记员  贾晓楠