河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12787号上诉人(原审原告）：綦欣彤，女，汉族，1973年1月7日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴利梅、户楠楠，河南国银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李玉萍，女，汉族，1959年11月19日出生，住河南省荥阳市。到委托诉讼代理人：张博、谢政武，河南律旗律师事务所律师。上诉人綦欣彤与被上诉人李玉萍合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年12月26日作出（2017）豫0191民初16267号民事判决，李玉萍不服，提起上诉。本院于2019年3月22日作出（2019）豫01民终5017号民事判决，驳回上诉，维持原判。李玉萍仍不服向本院申请再审，本院于2020年1月15日作出（2019）豫01民再700号民事裁定，撤销一审二审判决，发回一审法院重审。郑州高新技术产业开发区人民法院重审后于2020年7月31日作出（2020）豫0191民初1299号民事判决，綦欣彤不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。綦欣彤上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1299号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉请：2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。（一）一审法院将上诉人与被上诉人2015年7月3日签订《协议》的法律性质界定错误，一方面认定《协议》性质是担保，另一方面又认为《协议》转变成了商品房买卖合同关系，前后矛盾，逻辑错误，违背法律的相关规定。上诉人与被上诉人2015年7月3日签订《协议》，依据该协议第3条“自合同签订之日起一年，甲方（上诉人）仍无法将所欠乙方（被上诉人）款项包括本金及利息全部还清，甲方须无条件同意乙方拍卖该商铺，拍卖所得款项分配事宜达成协商如下：……剩余款项归甲方所有。”之规定，被上诉人应在一年期届满上诉人未清偿债务时将涉案商铺予以拍卖，被上诉人未按约定及时拍卖，构成违约，引发本诉讼。一审法院一方面认为上诉人与被上诉人签订的《协议》内容不违反《物权法》第186条关于禁止流押的规定，不是将抵押物在债务人到期不能清偿到期债务时直接抵押给被上诉人，说明该《协议》内容属于担保，只是不属于《物权法》规定的典型担保方式，是现实实务中比较常见的让与担保，被上诉人也认可是让与担保；另一方面一审法院又将该《协议》内容认定为“并非为双方之间借款合同履行提供担保，而是原告依约无法清除债务时，提供将案涉房产出售给债权人的方式”。一审法院在《协议》认定上存在彼此不相容的两种结论，且选择了与事实不付、与法律规定相背离的结论。因此，一审法院认定事实错误、适用法律错误。（二）一审法院判决上诉人按银行同期贷款基准利率支付被上诉人一年利息231600元无事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人2015年7月3日签订的《协议》第1条第（2）款约定可以看出，月息一栏为空，应当视为上诉人与被上诉人没有约定利息。且在上诉人将房屋抵押给被上诉人期间，被上诉人已经获得了房租收益近30万元，该房租收益就是对被上诉人的补偿。而一审法院在没有任何证据证明和法律规定上诉人需按银行同期贷款基准利率支付利息的情形下，径行判决上诉人按照银行同期贷款基准利率支付被上诉人一年利息231600元，属于认定事实错误。二、一审法院擅自将其在郑州市住房保障和房地产管理局官网查询的2016年7月份郑州全市非住宅销售均价11453元/平方是政府指导价，并作为案涉商铺2016年7月销售价格没有事实和法律依据。（一）一审法院查询的价格是郑州全市的均价，不是政府当时指导价，更不是涉案商铺的市场公允价。郑州全市的均价与涉案商铺价格没有任何参考性，郑州全市除了九区外还包括下面六郊县，如登封、中牟、巩义、荥阳、新郑、新密的非住宅价格，不同的地段不同的价格，而涉案商铺位于金水曼哈顿商圈，房价仅次于郑东新区，位居第二。一审法院查询的单价11453元/平方米是郑州政务网上公布的题目为“2016年7月份郑州市房地产数据分析”，不是政府指导价。所谓政府指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。一审法院错误理解与适用该网页内容，对上诉人利益造成严重损害，很明显与客观事实不符，房屋价格一般是同地段同楼层进行比较，哪有与全市均价比的。再者说，一审法院查询的2016年7月份郑州全市非住宅销售均价11453元/平方也未经上诉人进行质证，故一审法院明显违反法律的规定，将未经质证的证据作为认定案件的事实。（二）上诉人在一审时已申请法院对涉案商铺2016年7月的市场公允价格进行评估，但以网络如此发达，无需委托专业机构评估拒绝了。三、一审法院采纳被上诉人单方委托的案涉商铺2019年7月时的鉴定价格，严重违反双方所签《协议》约定，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人提交的2019年7月的房屋评估鉴定报告，是其单方申请的鉴定，上诉人对其鉴定结论并不认可。一审法院在判决书第6页正数第5行写着“依双方约定时间节点关于案涉房产价值应参照2016年7月份房屋价格来认定”，可结果直接以被上诉人单方委托的涉案商铺2019年7月的房价作为依据进行计算。这不是前提与结论自相矛盾吗？综上，望二审法院依法改判。李玉萍辩称：一、一审法院关于双方协议性质的认定准确，适用法律正确。第一，从双方签署的协议约定来看，在协议签署之后，被答辩人将房屋的一切权利让给了答辩人，包括房屋的所有权以及对应的用益物权中的出租权等，且协议约定的期限届满之后，房屋的处分权益归属于答辩人。第二，被答辩人自愿配合答辩人经房屋过户且房屋已实际过户至答辩人名下，答辩人依法取得了涉案房屋的不动产登记证书。第三，被答辩人的一审诉讼请求为返还剩余款项系购房款，从这可以看出被答辩人认可房屋是属于答辩人的。第四，根据协议约定，在还款期间届满前被答辩人具有房屋的所有权，大概说一下不违反法律强制性规定。综合以上四点，一审法院认定双方之间的借贷关系转变为房屋买卖关系并无不当，一审法院在此认定事实清楚，适用法律正确。在此基础上双方签署的协议不属于担保法律关系，不属于担保法规定所调整，一审法院确认不属于物权法、物权法第186条规定禁止的情形，并无不当。二、一审法院认定被答辩人支付答辩人建立一年利息并无不当，双方之前签署的协议明确约定，在被答辩人不能按期还款时，被答辩人应当向答辩人支付利息，只是双方对利息的支付标准没有明确，这不能视为双方没有利息约定，只是约定不明。另外，双方同时约定，在协议签署三个月后，被答辩人不能还款的租金归答辩人，因被答辩人的原因致使房屋无法全部出租，且答辩人的出租行为经常受到被答辩人阻挠，以答辩人取得的租金收益是不完整的，这种情况下，一审法院按最低标准支付被答辩人支付一年利息是客观公正符合实际的。三、一审法院认定的涉案商铺价格公平公正，首先关于郑州市住房保障和房地产管理局官网公布的2016年7月郑州全市商品房非住宅销售均价为11453元平方米，该价格是根据郑州市区成交的在房屋管理部门登记备案的非住宅商品房价进行统计，且统计范围不包括登封、中牟、巩义等60页以及上街区，且纵观郑州市住房保障和房地产管理局官网信息公布的数据来看，金水的非住宅商品房均价也并非最高的，而郑州市住房保障和房地产管理局又是郑州市房屋买卖管理的官方机构及统计的数据科学有据，其公布的价格具有参考价值。因此一审法院据此认定房屋价格是公平公正的。其次，关于一审法院采纳答辩人提交的评估报告，鉴定的房屋价格，该价格远高于郑州市住房保障和房地产管理局公布的2016年7月郑州市商品房非住宅销售均价，是有利于被答辩人认定一审法院这样认定不损害被上诉人的任何权利。综上所述，请求依法驳回上诉人的上诉。李玉萍向一审法院起诉请求：被告返还剩余款项6165890元。一审法院认定事实：2015年7月3日，原告与被告签订协议约定：原告拖欠被告现金3860000元，现自愿将其位于金水玉凤路西、燕南路北瑞丰苑号楼1-2层103号商铺转让到被告名下。该商铺已于2015年6月1日租给租户，租金收取形式押一付三，季度收取，押金由綦欣彤收取，自合同签订之日起3个月内租金归綦欣彤，3个月后若不能按期偿还李玉萍所有款项，租金归李玉萍。若綦欣彤将所欠李玉萍所有款项全部还清，李玉萍须随时配合綦欣彤将该商铺转给綦欣彤或其指定所有人，相关费用由綦欣彤承担。自合同签订之日起一年后，綦欣彤仍无法将所欠李玉萍款项包括本金及利息全部还清，须无条件同意李玉萍拍卖该商铺所得款项由李玉萍优先拿回綦欣彤所欠所有款项（包括本金及利息）。因房屋所产生的一切费用（包括转让费、诉讼费等其他费用）全部由拍卖款中支出，剩余款项归綦欣彤所有。2014年8月21日，河南省立奇置业有限公司收到原告交纳案涉商铺款10025890元及维修基金19000元。2015年9月30日，原告将案涉《商品房买卖合同》在郑州市房屋交易和登记中心登记变更至被告名下。2016年12月22日，被告向郑州市地方税务局契税税务分局办税服务厅缴纳契税401035.6元，2017年4月29日，郑州市国土资源局针对案涉房屋办理豫（2017）郑州市不动产权第0029791号不动产权证，载明：权利人李玉萍，坐落于金水区××号，房屋建筑面积292.25㎡。2017年5月24日李玉萍向郑州市不动产登记中心缴纳不动产权登记费550元。针对案涉房屋价值，河南方正房地产资产评估咨询有限公司受李玉萍委托于2019年7月2日出具评估报告：案涉房屋在价值时点（2019年7月1日）的房地产市场价值为568.75万元，合建筑面积单价为19461元/平方米。另查明，2016年3月8日，针对案涉房屋，李玉萍与张怡签订《房屋租赁合同》，李玉萍以欠付房屋租金为由将张怡诉至郑州市金水区法院。经查询郑州市住房保障和房地产管理局官网：2016年7月份郑州全市非住宅销售累计3154套，成交面积28.31万平方米，销售价格为11453元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方于2015年7月3日签订协议，可以认定双方存在借贷关系，原告欠被告386万元未还，为履行借款，该协议约定“原告自愿将案涉房产转让被告，若原告欠款全部还清，归还案涉房产，若合同签订之日起一年后无法全部还清本息，拍卖案涉房产所得款项由被告优先收回本息，并约定产生的一切费用全部从拍卖款中支出，剩余归原告所有”。后于2015年9月30日原告将案涉房产合同变更登记至被告名下，并于2017年4月29日取得不动产权证。根据该院查明上述事实，可以认定双方对账确认借款本息转为购房款，双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，而该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。据此，双方当事人上述行为即终止借款合同关系订立商品房买卖合同关系，将确认的借款本息转变为已付购房款，并非为双方之间借款合同履行提供担保，而是原告依约无法清除债务时，提供将案涉房产出售给债权人的方式，以此来实现双方权利义务平衡，并不违反法律行政法规的强制性规定，亦不属于《物权法》第186条规定禁止的情形。据此，被告认为案涉房产直接给被告应认定为无效的主张，该院依法不予采纳。原告主张案涉房产依其于2014年8月购买价10025890元折抵欠被告借款本息等，与双方协议中约定不符，不予采纳。现依双方协议内容被告未在约定期限内拍卖房屋，并于2017年4月29日取得案涉房产不动产权证，根据《物权法》有关规定，被告系案涉不动产权利人。依双方约定时间节点关于案涉房产价值应参照2016年7月份房屋价格来认定。现被告主张依其提交2019年7月2日评估19461元/㎡计算房产价值568.75万元，高于政府当时指导价（11453元/㎡），该院予以准许。止双方约定时间节点，原告欠被告本金为386万元，按银行同期贷款基准利率计算一年利息为231600元，被告办理案涉房产不动产证缴纳契税401035.6元及登记费550元均属于合理费用，根据协议约定应由原告承担。以上合计4493185.6元，折抵后，被告仍应支付原告1194314.4元（568.75万元-4493185.6元）。现原告主张支付剩余款项6165890元，该院仅支持1194314.4元，超出部分主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：一、被告李玉萍于本判决生效后十日内归还原告綦欣彤剩余款项共计1194314.4元；二、驳回原告綦欣彤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81955元及诉讼保全费5000元，共计86955元，由原告綦欣彤承担36729元，被告李玉萍承担50226元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。本案中，上诉人綦欣彤与被上诉人李玉萍于2015年7月3日签订的《协议》真实合法有效，双方均应依约履行。协议约定自合同签订之日起一年后，綦欣彤仍无法将所欠李玉萍款项包括本金及利息全部还清，綦欣彤须无条件同意李玉萍拍卖该商铺，拍卖所得款项分配事宜达成协商如下：（1）拍卖所得款项由李玉萍优先拿回綦欣彤所欠所有款项（包括本金及利息）。（2）在本协议作废之前，因房屋所产生的一切费用（包括转让费、诉讼费等其他费用）全部由拍卖款中支出。（3）在（1）（2）费用全部到位后，剩余款项归綦欣彤所有。”。根据双方约定，如果綦欣彤于2016年7月3日仍无法将所欠李玉萍的本息还清，则李玉萍应将案涉房屋拍卖后清算，但綦欣彤于2017年5月3日提起本诉请求确认过户行为无效，被告返还房屋，后又于2018年8月27变更诉请为被告返还剩余款项6165890元。李玉萍于2017年5月24日取得案涉房屋不动产权证。通过上述事实可知，由于綦欣彤提起诉讼，李玉萍不能在合理期限内将案涉房屋拍卖，且綦欣彤在本案中本应依据协议起诉请求对案涉房屋拍卖偿还李玉萍债务，但綦欣彤诉请参考其房屋购买价进行折价后返还剩余款项，实为诉请折价清算，一审法院根据双方举证情况，参考河南方正房地产资产评估咨询有限公司出具的案涉房屋价值情况，经计算李玉萍应返还綦欣彤1194314.4元并无不当。綦欣彤上诉称一审采信李玉萍单方委托评估价格错误，不应计算利息，应判令李玉萍返还6165890元的依据不足。综上所述，綦欣彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46573元，由上诉人綦欣彤负担。本判决为终审判决。审判长  贾建新审判员  刘泽军审判员  邵晓斐二〇二〇年十月二十三日书记员  米 彦