河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1494号上诉人（原审被告）：秦芳林，男，1962年6月14日出生，汉族，住泌阳县。上诉人（原审被告）：张锐，男，1965年3月16日出生，汉族，户籍在泌阳县。住泌阳县。二上诉人委托诉讼代理人：邱枫，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：禹宗群，男，1968年9月10日出生，汉族，住泌阳县。被上诉人（原审原告）：陈爱莲，女，1969年12月12日出生，汉族，住址同上，系禹宗群之妻。委托诉讼代理人：禹宗群，男，1968年9月10日出生，住址同上，系陈爱莲之夫。被上诉人（原审被告）：赵金勇，男，1968年1月12日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师。原审被告：王运瑞，男，1954年12月28日出生，汉族，住海南省三亚市。原审被告：刘山林，男，1965年4月23日出生，汉族，住泌阳县。委托诉讼代理人：赵贵发，河南盘古律师事务所律师。原审被告：赵金稳，男，1972年10月5日出生，汉族，住驻马店市。上诉人秦芳林、张锐因与被上诉人禹宗群、陈爱莲、赵金勇、原审被告王运瑞、刘山林、赵金稳确认合同无效纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦芳林、张锐的委托诉讼代理人邱枫，被上诉人禹宗群，被上诉人陈爱莲的委托诉讼代理人禹宗群，被上诉人赵金勇及其委托诉讼代理人赵保群，原审被告王运瑞、原审被告刘山林的委托诉讼代理人赵贵发到庭参加诉讼。原审被告赵金稳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。秦芳林、张锐上诉请求撤销上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2871号民事判决，依法改判由赵金勇偿还禹宗群、陈爱莲购房款。事实与理由:1、禹宗群购买的是赵金勇开发的“三亚东岸豫宾楼”一套房屋，2、秦芳林给禹宗群出具的收据上表明该款用途是禹宗群购买三亚的房款，加盖的是“三亚东岸豫宾楼专用章”，3、秦芳林、张锐收到禹宗群的购房款后已经把款全部汇给了赵金勇，4、赵金勇认为涉案房屋系其与秦芳林、张锐、王运瑞、刘山林合伙开发的。禹宗群、陈爱莲答辩称，上诉人的上诉理由自相矛盾，无论他们是否合伙，原判已经让其另行主张权利，均不影响本案，秦芳林、张锐收了我们的房款未能交房，应当承担返还购房款的责任。赵金勇答辩称，其与禹宗群之间没有房屋买卖关系，也没有收取禹宗群的房款，是秦芳林、张锐收取的禹宗群的房款，秦芳林、张锐与禹宗群之间存在房屋买卖关系，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。王运瑞答辩称，其未与任何人合伙，本案与其无关。刘山林答辩称，一审已经查明刘山林没有与任何人合伙，其不是适格的被告，本案与其无关。禹宗群、陈爱莲向一审法院请求判令1、依法判决原、被告双方事实上所形成的房屋买卖合同无效；2、依法判决被告返还其所支付的购房款及装修款合计54.8万元；3、依法判令被告赔偿其因购房产生的损失；4、依法判令被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。一审法院认定事实：2010年2月25日，赵金勇与海南省三亚市河东区东岸村三组村民林石胜签订一份“宅基地转让协议”，约定：林石胜愿意将其一块宅基地转让给赵金勇修建房屋；宅基地面积938平方米，转让费每平方米2,300元，计款2,157,400元。后以赵金勇之名在该宅基地上开发建造独栋九层双面楼房，每层十套，第一层五套（朝阳面为大厅），共85套房屋，并对外予以出售（名为“三亚东岸豫宾楼”）。在楼房建造出售过程中，2015年三亚市人民政府作出关于东岸村棚户区改造项目拆迁补偿方案决定对东岸村棚户区进行拆迁改造，2016年又作出补充方案，其中赵金勇开发建造的楼房亦在该项目区域。因涉及东岸村村民临时安置问题，经东岸三组向三亚市人民政府棚改办申请，将赵金勇开发建造的楼房暂时保留作为东岸村民临时安置拆迁户居住使用。另查明，禹宗群在泌阳县城经营理发店，与秦芳林相识。2010年初，秦芳林给禹宗群说在海南三亚有房产对外出售，禹宗群听后经二人协商，禹宗群同意购买房屋两套。2010年3月17日，禹宗群根据秦芳林的安排汇入张锐的账户20万元，账户为95×××35，2010年4月14日又汇入该账户20万元；2010年8月29日，禹宗群又交给秦芳林现金9.8万元，秦芳林为禹宗群出具收据两张。收据一载明：“收据2010年8月29日今收到禹宗群、陈爱莲人民币贰拾陆万陆仟元整系付三亚购房款收款人秦芳林（加盖三亚东岸豫宾楼专用章）”；收据二载明：“收据2010年8月29日今收到禹宗群陈爱莲人民币贰拾叁万贰仟元整系付三亚购房款收款人秦芳林（加盖三亚东岸豫宾楼专用章）”。张锐认可禹宗群汇款40万元到其账户，也认可秦芳林出具的收据，收款原因是秦芳林和赵金勇分别打电话，秦芳林说共六户房款先打到张锐卡上，赵金勇说收齐后汇给赵金勇。还查明，2018年3月19日，禹宗群与秦芳林通话录音，禹宗群当时提到两套购房款及装修款5万已交给秦芳林之事，秦芳林答应“对”，未否认禹宗群交给其款，只是说他们不够意思，要求禹宗群少要点利息，赶紧处理此事。2018年7月21日，禹宗群、秦芳林、王军谈话录音材料显示：“王：芳林哥，54.8万元这个数你得知吗？秦：绝对知；禹：没有啥异议吧芳林哥？秦：我有啥异议，房子钱你不少一个，装修费你给打过去了，不少一个，我有啥异议”。同时查明，案件在审理过程中，秦芳林提供了2010年10月15日以“三亚东岸豫宾楼”的名义与禹宗群签订的两份商品房买卖合同及另外其他人的商品房买卖合同，其中807号房计款232,416元，403号房计款266,000元。在禹宗群提供的商品房买卖合同中禹宗群未在合同上签字，禹宗群认为从未与“三亚东岸豫宾楼”签订过商品房买卖合同，也未在该合同上签过字。另经查“三亚东岸豫宾楼”未在三亚市相关行政管理部门予以注册登记。赵金勇认为该开发建造楼房系其与秦芳林、张锐、王运瑞、刘山林五人合伙开发（无书面合伙协议），但秦芳林、张锐认为其只是受赵金勇委托出售房屋，仅是介绍人，王运瑞否认参与合伙，只是给赵金勇帮忙，刘山林亦否认参与合伙。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”禹宗群与秦芳林虽未签订书面房屋买卖合同，但禹宗群经与秦芳林协商达成房屋买卖协议，禹宗群并按照秦芳林的要求将购房款汇给了其指定的收款人张锐的账户40万元，秦芳林又收取禹宗群9.8万元后为禹宗群出具了两份收据，证明禹宗群与秦芳林之间已经形成事实房屋买卖合同关系。禹宗群交款后，秦芳林并没有交付给禹宗群房屋，由于秦芳林向禹宗群出售的“三亚东岸豫宾楼”房屋未取得任何规划、建筑、预售许可等相关资质，因此双方达成的房屋买卖合同为无效合同。秦芳林明知其出售的房屋无相应的资质而出售，对造成合同无效应负主要责任；禹宗群对秦芳林出售的房屋未予认真审查核验，对造成合同无效也有一定的责任，应负次要责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，禹宗群诉请合同无效，并要求秦芳林返还购房款54.8万元，证据充分，应予支持。由于张锐与秦芳林共同参与收取购房款，且张锐对收受禹宗群购房款40万元认可并明知，因此，张锐对返还禹宗群购房款中的40万元应承担共同返还责任。关于禹宗群诉请被告赔偿因购房产生的损失及54.8万元的利息问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的属实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……（三）……”。本案秦芳林向禹宗群售房时没有提供商品房预售许可证明，也未明确告知禹宗群该房屋无商品房预售许可证明，说明秦芳林存在较大的过错，根据禹宗群、秦芳林各自的过错程度，考虑秦芳林长期占用禹宗群资金，给禹宗群造成较大的损失，秦芳林应适当支付一定的利息弥补禹宗群损失，利息宜按同期银行贷款利率从秦芳林为禹宗群出具收据之次日起，以收据载明金额49.8万元为本金计算，至本判决确定履行之日止。关于赵金勇是否承担还款责任，赵金勇辩称其不是本案适格被告，因赵金勇与禹宗群没有直接买卖合同法律关系，虽然收据上加盖有“三亚东岸豫宾楼”印章，但该“三亚东岸豫宾楼”在三亚市相关行政管理部门未予注册登记，该收据又系秦芳林向原告禹宗群提供，根据合同相对性原则，赵金勇与禹宗群之间没有直接买卖合同法律关系，因此禹宗群诉请赵金勇承担还款责任，证据不足，不予支持。关于赵金勇与秦芳林、张锐、王运瑞、刘山林是否为合伙开发房产问题，因五被告之间没有签订书面合伙协议，且秦芳林、张锐、王运瑞、刘山林均否认合伙，赵金勇未提供充分的证据证明五人合伙，经一审法院查证也没有充分的证据证明五人系合伙关系，且合伙关系与本案非同一法律关系，因此对该合伙问题，暂不予处理，当事人认为有必要可就合伙问题另行主张权利。秦芳林、张锐辩称从未向禹宗群出售过在海南开发的房地产，仅是代开发商赵金勇销售房屋，所收禹宗群的购房款全部转给开发商赵金勇，秦芳林、张锐对赵金勇在三亚开发房地产只是帮忙的行为，合同加盖有三亚东岸豫宾楼印章，该楼房由赵金勇实际控制，禹宗群将秦芳林、张锐列为被告主体错误，对秦芳林、张锐该辩称，证据不足，不予支持。王运瑞、刘山林辩称未参与合伙开发，不是本案适格主体，由于合伙问题与本案非同一法律关系，且本案无法查明合伙关系问题，因此，王运瑞、刘山林不应承担本案还款责任。关于赵金稳是否承担还款责任问题，因赵金稳系该楼房的主要建筑者，与禹宗群没有直接法律关系，因此赵金稳也不应承担本案的还款责任。关于“三亚东岸豫宾楼”未在有关行政管理部门注册登记问题，在诉讼过程中，一审法院已将本案以涉嫌经济犯罪嫌疑移交泌阳县公安局，泌阳县公安局经侦查认为无犯罪事实发生不予立案。关于陈爱莲作为本案原告是否适格问题，因禹宗群购买房屋的行为，属于禹宗群行使夫妻共同财产的处分行为，因此陈爱莲作为财产共有人参与本案诉讼作为共同原告并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、禹宗群、陈爱莲与秦芳林形成的房屋买卖合同无效；二、秦芳林返还禹宗群、陈爱莲购房款及装修款合计54.8万元及利息（利息按同期银行贷款利率从2010年8月30日起，以49.8万元为本金计算，至本判决确定履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、张锐应与秦芳林共同返还禹宗群、陈爱莲的购房款40万元（包含在第二项秦芳林应返还原告款54.8万元中）及利息（利息按同期银行贷款利率从2010年8月30日起计算，至本判决确定履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回禹宗群、陈爱莲的其他诉讼请求。如果秦芳林、张锐未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,280元，由秦芳林、张锐负担。二审中，当事人围绕本案争议焦点没有提供新证据。本院二审期间对泌阳县公安局侦查期间的案卷材料进行了调取，并组织当事人进行了质证。经二审审理查明,2010年年初，以赵金勇的名义购买宅基地时共计购买两块宅基地，一块宅基地使用权人为林石胜，另一块宅基地使用权人为林方其，由秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林共同与宅基地使用权人商谈转让事宜，与林方其签订的《宅基地转让协议书》上赵金勇名字是赵金勇自己签的，与林石胜签订的《宅基地转让协议书》上赵金勇名字是张锐代签的。林方其的宅基地转让费137.625万元，林石胜的宅基地转让费215.74万元，共计353.365万元。三亚的房屋是在林石胜一处宅基地上建房，建房初期施工工地由秦芳林负责管理，后由董大钊负责管理。房屋使用的电梯由张锐和董大钊一起与电梯公司商谈订购。秦芳林、张锐提交的有赵金勇（赵勇）签字的2015年9月6日东岸收支明细中，张锐2010年3月25日、2010年4月14日、2010年5月30日分三笔汇入共计385万元（含禹宗群打给张锐账户的40万元购房款），赵勇（赵金勇）汇入6笔共计200万元。在“三亚东岸豫宾楼”销售期间，秦芳林向赵金勇账户多次汇入款项（含秦芳林收取禹宗群的购房款9.8万元、装修款5万元）。销售房屋的款项均用于三亚房屋建设。房屋建成后由董大钊、秦芳林、张锐、赵金勇、刘山林共同在刘山林办公室进行了算账，赵金勇、秦芳林、张锐、王运瑞、刘山林每人分得一套房屋（秦芳林802、张锐804、赵金勇810、王运瑞809、刘山林303），均实际装修入住。本院查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，本案为禹宗群、陈爱莲购买秦芳林售卖三亚的房屋形成的纠纷，禹宗群提供的商品房买卖合同中禹宗群未在合同上签字，禹宗群认为从未与“三亚东岸豫宾楼”签订过商品房买卖合同，也未在该合同上签过字。经查“三亚东岸豫宾楼”未在三亚市相关行政管理部门予以注册登记。因此，查明房屋的销售主体、确认三亚的房屋是谁开发归谁拥有为本案的争议焦点。本案中，从在三亚购买宅基地开始，秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林一起与原宅基地使用者协商，五人在建设三亚房屋时各有分工，均不同程度地参与三亚房屋建设，房屋建好后每人又各分得三亚的房屋一套，实际入住，符合个人合伙之间共同经营、参与盈余分配的要件，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十条的规定：当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。泌阳县公安局的侦查笔录、林石胜、林方其及董大钊、许香、段永妍等证人的证言能够形成完整的证据链条，证实秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林五人系合伙开发三亚的房屋，秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林五人系合伙关系。因此，秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林五人系三亚房屋的开发者、拥有者，也是本案向禹宗群、陈爱莲销售房屋的主体。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定：合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林系案涉房屋的出卖人，其与禹宗群之间形成的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定为无效合同，禹宗群诉请合同无效并要求返还购房款54.8万元，于法有据，应予支持。秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林应当连带承担向禹宗群、陈爱莲返还购房款及损失的责任。秦芳林、张锐关于赵金勇系案涉房屋的销售主体、其非“三亚东岸豫宾楼”房屋的销售主体、不应承担还款责任的上诉理由与事实不符，不予采信。关于禹宗群诉请赔偿因购房产生的损失及54.8万元的利息问题，根据双方各自的过错程度，考虑五合伙人长期占用禹宗群、陈爱莲资金，给禹宗群、陈爱莲造成一定的损失，五合伙人应当支付一定的利息弥补禹宗群、陈爱莲损失，利息按同期银行贷款利率从2010年8月30日起计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款还清之日。禹宗群、陈爱莲诉请按照2分利率计算利息，合理部分予以支持，超过部分不予支持。综上所述，秦芳林、张锐的上诉请求不能成立，不予支持；但一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2871号民事判决；二、禹宗群、陈爱莲与秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林形成的房屋买卖合同无效；三、秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林连带返还禹宗群、陈爱莲购房款及装修款合计54.8万元及利息（利息按同期银行贷款利率从2010年8月30日起计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款还清之日），于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回禹宗群、陈爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9280元、二审案件受理费9280元，均由秦芳林、张锐、赵金勇、王运瑞、刘山林负担。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  亓宽义审判员  翟冰冰二〇二〇年十月二十二日书记员  李佳蔚