广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3508号上诉人（原审被告）：邓永康，男，1969年11月26日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*******。公民身份号码：440************317。委托诉讼代理人：欧阳丰茂，广东法初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文郁，男，1975年10月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************。公民身份号码:440************635。委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。上诉人邓永康因与被上诉人陈文郁房屋租赁合同纠纷一案，不服江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓永康上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项；2.本案一审、二审的诉讼费用由陈文郁负担。事实和理由：一、一审判决认定本案讼争合同无效所适用的法律错误。首先，本案案由定为房屋租赁合同存在错误，本案讼争合同租赁的不是房屋，而是以证照移交为前提的餐厅；其次，一审认定本案合同无效所适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案合同所租赁的并非城镇房屋，甚至不是房屋，而是餐厅，双方所签订的合同也是餐厅租赁合同。餐厅作为租赁标的时，其既包含餐厅的经营场所，也包含参加的证照。从本案讼争合同内容看，双方约定的是对餐厅这一经营主体作为一个整体用于出租。所以本案完全不能适用上述司法解释。一审判决关于比照适用上述司法解释的论述也不能成立。该司法解释有明确规定比照适用的情形是乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件。而本案合同约定租赁的餐厅，其场所并不在乡、村庄规划区内，其也不属于占用基本农田。其虽然处于田野间，但是属于荒地。关于基本农田的保护方面的法律，在邓永康申领营业执照时就存在，邓永康申领营业执照全部使用真实材料申请，不存在任何弄虚作假的行为，也未使用不正当手段，其能够取得营业执照，即证实邓永康的餐厅未破坏基本农田。在有政府部门许可使用并征收了相应税收的情况下，一审判决认为邓永康餐厅的临时建筑对于法律的违反，相对于城镇违章建筑对法律的违反的严重程度更重，因此以“举轻以明重”来参照适用司法解释，显然是错误的；再次，邓永康也主张本案讼争合同无效，但是所适用的法律是合同法关于违反法律禁止性规定导致合同无效的相关规定。本案讼争合同是餐厅租赁合同，是对餐厅这一经营主体的租赁，包括对营业执照证照的租赁。而且从合同内容看，证照的租赁是本案讼争合同能够履行的基本条件。我国法律禁止对营业执照进行租赁，也相当于对以取得营业执照的经营主体作为标的进行租赁的行为的禁止。对于合同违反该方面法律禁止性规定，邓永康与陈文郁的过错是同等的，合同无效所导致的各自损失应由各自承担。二、一审判决对于损失金额的酌情认定未作具体分析，完全出于主观判断，严重超出客观事实。首先，从陈文郁举证的相关票据看，其提供作为证据的编号4088264的收款收据(金额37930元)明确载明是“建板房2间、厕所一个、宿舍间墙……搭建鱼池铁棚1个”的费用。双方合同明确约定，改变主体结构需要征得邓永康同意，陈文郁上述建房、搭建行为既未征得邓永康同意，也未经过报建。其该方面的投入完全是自己的违约、违法行为所致。本案讼争的租赁合同并未赋予陈文郁在租赁餐厅的场地自行建设、搭建行为的合理性。无论邓永康出租的餐厅在法律性质上处于何种状态，陈文郁均应自己对其上述行为导致的后果承担全部责任。其另一张编号为9742379的收据(金额56805元)，与上述编号4088264的收款收据的日期相同，收款人一个是“谭福”，一个为“谭生”，而收据内容一个是材料费用，一个是施工费用。两张票据从内容上看，存在关联，又发生在同一日，应认定为是同一项工程的支出。该两项完全应由陈文郁承担的支出金额就超过九万元；其次，陈文郁主张的投入中，改建厨房的项目也属于需征得邓永康同意的项目，该项金额也高达25850元；再次，陈文郁监控设备的投入4320元不应计为损失，因其该方面设备完全可以拆卸再利用，而且拆卸不会导致损坏或折旧。即使其使用一定期间后存在折旧，也是其使用导致的折旧，不属于损失；最后，上述三项金额加总已经超过120000元，陈文郁清单所列支出为160000多元，两者差额只有40000多元。更何况，在餐厅被拆前，陈文郁从未将餐厅移交回邓永康，其一直控制餐厅，并在餐厅被拆前搬走了餐厅所有有价值的物品。考虑该情况再进行酌情折减，陈文郁因合同无效而导致的总损失应酌定为30000元为宜。请求支持邓永康的上诉请求。被上诉人陈文郁辩称：一、本案案由为房屋租赁合同，租赁的标的物为餐厅。并非邓永康所说的以证照移交为前提的餐厅。根据双方签订的《餐厅租赁合同》，合同明确约定：邓永康将餐厅出租给陈文郁，用于饮食使用。包括对房屋现有的装修、设施使用，并不涉及到租用邓永康的营业执照。二、在双方签订合同时，陈文郁已对房屋正常使用，且合同中明确约定在租赁期间邓永康负责交纳产权税，陈文郁是基于上述情况才与邓永康签订涉案合同，并投入大量的资金进行装修，租赁期限为十年。但陈文郁租用餐厅仅一年就被告知因餐厅属于违章建筑而被迫拆除，导致陈文郁前期投入的装修无法获得可预期的回报，给陈文郁造成大量损失。邓永康应当对此承担过错责任，一审判决邓永康承担七成责任合情、合理、合法。三、陈文郁在一审期间提交的相应单据以及微信转账记录，可印证陈文郁租用餐厅的前期投入装修的支出，实际上陈文郁投入的资金远远超出了一审法院认定的100000元。且陈文郁对餐厅装修，邓永康是知情的，并给予陈文郁一个半月的装修期，期间没有收取租金。邓永康认为其对装修情况不知情，与客观情况不符。且陈文郁对餐厅装修对餐厅的结构并未造成影响。四、对于涉案合同的效力问题，由于邓永康并未提供涉案餐厅的合法报建手续以及证件，且出租的标的物为餐厅房屋，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定涉案合同无效，具有事实和法律依据。五、陈文郁在收到当地国土所通知后已经停止营业，并且陈文郁一审的照片，邓永康已经在餐厅所在位置种植了作物，其认为没有收回餐厅的说法不成立。陈文郁在本案主张的损失均为不可拆卸的装修投入，无法搬迁。请求维持原判。陈文郁向一审法院起诉请求：1.判令解除陈文郁与邓永康于2018年10月8日签订的《餐厅租赁合同》，邓永康向陈文郁退回合同押金30000元；2.判令邓永康向陈文郁支付违约金147840元；3.判令邓永康向陈文郁支付经济损失161270元及利息(从起诉之日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判令邓永康向陈文郁支付诉讼担保保全费1000元；5.本案诉讼费由邓永康承担。一审法院判决：一、邓永康于判决生效之日起十日内归还陈文郁押金30000元；二、邓永康于判决生效之日起十日内赔偿陈文郁损失70700元；三、驳回陈文郁的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6774.05元(已减半，陈文郁已预交)，诉讼保全费2220.55元，合计诉讼费8994.60元，由陈文郁负担6294.60元，由邓永康负担2700元。陈文郁多预交的诉讼费2700元，由一审法院予以退回；邓永康应向一审法院交纳诉讼费2700元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对邓永康的上诉请求范围进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.双方签订的《餐厅租赁合同》无效的依据；2.一审判决酌情认定陈文郁因餐厅拆除所受的直接财产损失为100000元是否适当，及对该项损失如何划分责任。针对第一项争议焦点：双方均认为案涉《餐厅租赁合同》无效，陈文郁认为由于其承租的餐厅属于违章建筑且被拆除，因此合同无效。邓永康则主张案涉合同租赁的标的物是以证照移交为前提的餐厅，因此案涉合同因违反法律禁止对营业执照进行租赁的禁止性规定而无效。经查，双方签订的《餐厅租赁合同》明确约定邓永康将餐厅出租给陈文郁使用，并明确了出租餐厅的面积、装修及设施、设备情况，合同中并未约定邓永康将餐厅的营业执照出租或出借给陈文郁使用，即案涉餐厅营业执照的使用问题并非本案合同约定的内容。因此，邓永康提出的案涉合同因违反法律禁止对营业执照进行租赁的禁止性规定而无效的上诉理由，本院不予采纳。针对第二项争议焦点：邓永康上诉主张一审判决对于损失金额的酌情认定为100000元超出客观事实，其认为陈文郁因合同无效而导致的总损失应酌定为30000元为宜。且改造厕所、宿舍及建板房等工程，属改变原建筑物结构和加建，未经过邓永康同意。经查，双方签订的《餐厅租赁合同》约定：陈文郁如改变餐厅的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得邓永康的书面同意后方可施工。一审中，陈文郁为证明其主张的经济损失，向一审法院提交了收据、送货单、销售单、微信转账记录、损失清单等证据，用以证明陈文郁自承租餐厅后，为改善经营环境投入了大量的资金进行升级改造及装修，由于合同无效从而产生了161270元的损失。由于案涉餐厅因属违章建筑又被拆除，在双方事先未确定陈文郁具体投入范围及是否改变房屋结构的情况下，仅凭陈文郁的上述证据，难以确定具体的损失。结合相关证据以及餐厅的使用情况，陈文郁确实对餐厅进行了建设投入，一审法院酌定陈文郁因餐厅拆除所受的直接财产损失为100000元并无不当。如前所述，双方签订的《餐厅租赁合同》因餐厅建筑物属于违章建筑而无效。邓永康作为出租方，在案涉餐厅建筑物属于违章建筑的情况下，在签订合同时未告知陈文郁这一情况，未能按合同约定保证陈文郁正常使用餐厅，应承担合同无效的主要过错责任。陈文郁在与邓永康签订合同时对餐厅等建筑物的状况应存在一定的知晓，其未尽到合理的注意义务，应承担次要过错责任。一审法院根据双方各自的过错大小，认定邓永康承担合同无效损失的70%责任，陈文郁承担30%责任，亦无不当。综上所述，邓永康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1567.5元，由邓永康负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年十月二十六日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢赵金兰