江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏02民终4416号上诉人（原审原告）：徐凤生，男，1954年2月16日生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：涂茂红，男，1971年9月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原审第三人：陶小林，男，1965年10月17日生，汉族，住江西省九江市星子县。上诉人徐凤生因与被上诉人涂茂红、原审第三人陶小林侵权责任纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初1719号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐凤生上诉请求：1.撤销一审裁定，改判支持其一审诉讼请求；2.涂茂红向其支付2017年9月1日至2020年9月1日房屋占有使用费176250元；3.本案诉讼费由涂茂红负担。事实和理由：本案属于法院受案范围，不应因案涉建筑物属于违章建筑而驳回起诉。案涉720平方米和455平方米房产并非属于宏达铸造厂的资产，不属于徐凤生和涂茂红于2017年1月1日签订的买卖合同约定的交易范围，涂茂红应将上述房产返还并支付占有使用费。徐凤生向一审法院提出诉讼请求：1.判令涂茂红将向第三人陶小林收取的2017年9月1日至2019年8月30日的房屋使用费58000元返还给徐凤生；2.本案诉讼费用由涂茂红承担。后徐凤生变更诉讼请求为：1.判令涂茂红将位于江阴市顾山镇万兴村32号的455平方米的车间及720平方米的楼房返还给徐凤生，同时支付房屋使用费（从2017年9月至实际返还之日，按每平方米50元计算）；2.本案诉讼费用由涂茂红承担。一审法院认定事实:（徐凤生与陶小林租房协议情况）2013年9月1日徐凤生与陶小林签订租房协议一份，约定将455平方米的车间和大楼125平方米出租给陶小林，租期自2013年9月1日至2017年8月30日，租金为每平方米每年50元，土地占用1.6亩，包括房产税、土地使用税由陶小林向村委交纳。（徐凤生与涂茂红租房协议情况）2013年6月1日徐凤生与涂茂红签订租房协议一份，约定租期自2013年6月1号至20，租金为底楼80平米*50元=4000元/年，楼上间，每件1200元/年，合计6000元，先付后住。关于该部分租金，涂茂红称，交到2017年8月31日。（承包协议、承诺书情况）2013年6月5日，甲方铸造厂、投资人徐凤生与乙方涂茂红签订承包协议一份，约定：甲方铸造厂承包给乙方，甲方所有的万兴村夏圩32号双跨车间及辅房（见平面图）、2段*2行车1台……，模具另立清单，承包期限为5年，从2013年6月1日至2018年5月30日，年承包金为6.6万元，土地租赁费每年由乙方向顾山镇万兴村委交纳。该承包协议后附一份徐凤生手写、手画的宏达铸造厂平面图。2013年6月28日涂茂红向徐凤生出具承诺书一份，主要载明：确认顾山镇万兴村夏圩32号厂房双跨车间1080平方米，辅房450平方米，沿围墙辅房50平方米，设备……所有权属徐凤生所有，双方是租赁关系；在租赁期内乙方所添置的房屋、设备属乙方所有，租赁到期时乙方自行拆除，过户后各自债权债务由各承担。双方一致确认，承包协议中的资产不包括455平方的车间和720平方的房子。（转让协议情况）2013年7月12日甲方徐凤生与乙方涂茂红签订转让协议一份，主要约定：甲方于1995年5月18日设立铸造厂，铸造厂由甲方个人投资并经营，全部财产属甲方个人所有，并拥有完整的处分权。甲方拟将铸造厂全部权利转让给乙方，乙方愿意接受，现达成本协议：一、甲方拟以23.4万元的价格转让铸造厂全部权利（包括企业资产、企业名称和其他合法权利）转让给乙方……二、甲方保证对铸造厂资产（具体内容以双方确认的资产清单为准）拥有所有权及完全处分权……八、本协议签订后，双方到工商局办理变更手续……。双方未向法院提交相关资产清单。（铸造厂工商变更情况）铸造厂投资人原为徐凤生，2013年8月8日变更为涂茂红。双方一致确认：双方签订转让协议和工商变更，实际上是为了规避徐凤生的风险，因为徐凤生将铸造厂承包给了涂茂红，经营风险由涂茂红承担，实际上双方还是承包关系。（房屋买卖协议情况）2017年1月1日甲方徐凤生与乙方涂茂红签订房屋买卖协议一份，主要约定：经双方友好协商，就原铸造厂（顾山镇万兴村夏圩32号），全部资产的产权变更订本协议如下：一、甲方自愿把铸造厂的所有资产、地面附着物（按平面示意图为证）全部转卖给乙方，由乙方自主经营，管理该资产。二、乙方对甲方所有资产充分了解，自愿出资93.8万元整买断该资产。三、具体资金支付期为2017年元月前，预付定金贰拾万元，资产移交期2017年9月1日前再付肆拾万元整，2018年12月30日前付清全部余款叁拾叁万捌仟元……。四、土地归集体所有，乙方另行与万兴村委签订土地使用协议。该协议上双方签字，另有江阴市顾山镇万兴村村民委员会盖章，村委会相关人员手写了“原村委四间还属村委，其他情况属实”的内容。1.徐凤生提交的房屋买卖协议上，徐凤生在第三条最后自行书写了“代收陶小林大棚租金费2年”的内容，徐凤生称：该句话是2019年年初左右徐凤生自己在其持有的合同上写的，意思是涂茂红代收了徐凤生出租给陶小林125平方和455平方的房屋2年的租金，涂茂红的合同上是没有这句话的。2.徐凤生提交的房屋买卖协议上，另有手写的“该协议已在2017年6.27号结断，以上房租全部按本协议全部结清，该协议已作废徐凤生2017.6.27号”和“该协议以上写说明有误涂茂红2017.6.27号”的内容，但均被划掉。徐凤生称：上述内容除了涂茂红签字外，均是徐凤生手写的，意思是承包协议在2017年6月27日已经结断了，“以上房租金全部按本协议全部结清，该协议已经作废”的意思是原来承包协议的承包金已经付清了，承包金中含有房租，因为写了该协议已经作废，徐凤生担心买卖协议后续款项不付，所以划掉了。涂茂红称：徐凤生写了之后让涂茂红签字，涂茂红签了之后感觉有问题，就把自己的名字划掉了，涂茂红识字不多，也不清楚是什么意思。3.徐凤生提交的房屋买卖协议上，另有“买房屋全部付清，2019年4月29号涂茂红”的手写内容。4.涂茂红提交的房屋买卖协议上，另有“以上款项全部付清，计93.8万元整徐凤生2019.4.29”的内容。5.关于房屋买卖协议上第一条载明的“按平面示意图为证”的内容：（1）徐凤生提供的为机打的“资产分布平面示意图”一页，其中下半部分机打了“卖给涂茂红”的字样并画了斜线，斜线部分不包括本案涉案的455平方和720平方房产。徐凤生称：签订房屋买卖协议时是没有附件平面示意图的，徐凤生提交的机打的示意图，是2017年7、8月份徐凤生让电脑店打印制作的。（2）涂茂红提供的为“宏达铸造厂平面图”，均为徐凤生手写和手画，和2013年6月5日承包协议后附的平面图一致。涂茂红称，该平面图是2017年1月签订买卖协议时徐凤生给涂茂红的。涂茂红对徐凤生提交的房屋买卖协议和资产分布平面示意图真实性有异议，认为应当以涂茂红提供的为准。6.关于转让价格93.8万元的构成，徐凤生称：1080平方米加450平方米，合计1530平方，按410元每平方计算，共计627300元，另外机器设备折合25万元，还有其他电器的费用。涂茂红称：720平方米的大楼52万元，所有的车间30多万元，徐凤生期间的修缮10多万元，合计是938000元，当时双方没有在构成明细上签字。（涂茂红与陶小林的房屋租赁合同情况）涂茂红与陶小林签订房屋租赁合同一份，主要约定涂茂红将房屋出租给陶小林（合同未载明具体房屋范围），租期自2017年8月30日至2022年8月30日，租赁期满或合同解除后，涂茂红有权收回房屋，陶小林应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施……年租金为3万元。陶小林称：当时是徐凤生让陶小林和涂茂红签的该租赁合同。（关于土地租金）陶小林实际使用的455平方米车间和125平方米的房屋对应的土地租金，由陶小林向村委交纳，其他部分租金由涂茂红向村委交纳。（房屋修缮情况）涂茂红提交房屋修缮发票复印件2页及服务清单复印件1张，称在2017年7月至2018年10月购买材料对厂区内所有房屋（包括陶小林承租的厂房）进行了维修，花费了18万余元，证明双方一致认可涉案房屋是卖给涂茂红的。徐凤生意见为：2017年，有人修陶小林承租的房子徐凤生是看到的，但是徐凤生没有叫他们去修。陶小林意见为：2017年7月份左右涂茂红对陶小林承租的455平方米部分进行了修缮，涂茂红修的时候徐凤生在涂茂红处上班，徐凤生都是知道的；另外，在和徐凤生签订租赁合同之后、和涂茂红签订租赁合同之前，徐凤生对房屋小修过，当时费用300元是陶小林自己付的。（房屋装修情况）涂茂红称：涂茂红将720平方米三层楼房中的二楼交给徐凤生的儿子进行装修，在2017年底的时候开始装修，一直装修到2018年10月1日左右，一共花了18万元，涂茂红支付了装修费。徐凤生称：2017年6月份之后涂茂红让徐凤生儿子开始装修的，装修了最多2个月，装修款都是涂茂红支付的。（关于房屋价值）徐凤生称，455平方米的车间和720平方米的房子2008年修建时投资40、50万元，现在价值200万元。（其他情况）1.2016年至今，徐凤生一直在宏达铸造厂上班，工资是涂茂红付的。2.经法院当庭向村委会人员打电话了解情况，村委会人员陈述“除了村委的4间没卖，其他的都卖了，因为村里要了解相关情况，如果不卖，肯定是要向村委说清楚的。”（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：2017年1月1日徐凤生与涂茂红签订的房屋买卖协议，是否包含涉案的455平方米车间和720平方米三层楼房屋？徐凤生认为，不包含上述建筑。涂茂红认为，包含上述建筑。一审法院认为：双方签订的房屋买卖协议，包含上述建筑，理由为：第一，双方签订的房屋买卖协议第一条载明“按平面示意图为证”，徐凤生提供2017年7、8月份自行制作的机打的“资产分布平面示意图”，该图并非签订买卖协议时的附件，涂茂红也不予认可，故法院对该图内容不予采信；涂茂红提供徐凤生手写和手画的平面图，但该平面图和2013年6月5日承包协议后附的平面图一致，徐凤生也不予认可，故法院对该图内容不予采信。因双方均未提供买卖协议载明的平面示意图，故法院根据其他证据进行判定。第二，徐凤生称涂茂红私自侵占了上述涉案建筑，但从房屋修缮情况看，涂茂红称在2017年7月至2018年10月对包括陶小林承租房屋在内的建筑进行了修缮，徐凤生也认可其看到有人在修陶小林承租的房屋，如果徐凤生认为是涂茂红侵占房屋，应当及时了解情况并向各方当事人提出意见，但徐凤生并未提出任何异议。第三，从房屋装修情况看，徐凤生认可在2017年6月份之后涂茂红让徐凤生儿子对三层楼中的二楼进行装修，涂茂红支付了装修款，说明徐凤生认可涂茂红进行装修行为，不能说明涂茂红对房屋进行非法侵占。第四，陶小林称，陶小林实际使用的455平方米的车间和720平方米房屋中的125平方米部分，在2017年1月1日之前是徐凤生出租给陶小林的，2017年9月1日到期后是涂茂红出租给陶小林的，2017年6、7月份，徐凤生说已经房屋卖给涂茂红了，让陶小林和涂茂红签合同，当时三方都在场，然后陶小林在2017年8月份就和涂茂红签了合同。第五，从土地租金交纳情况看，陶小林实际使用的455平方米车间和125平方米的房屋对应的土地租金，由陶小林向村委交纳，其他部分租金由涂茂红向村委交纳，如果徐凤生没有出卖涉案房屋，则土地租金应当由徐凤生自行向村委会交纳土地租金，而不是任由涂茂红交纳。第六，村委会相关人员也表示涉案房屋属于徐凤生出卖给涂茂红的范围。第七，徐凤生与陶小林2013年9月1日签订的租房约定租期至2017年8月30日，徐凤生与涂茂红签订的房屋买卖协议约定“资产移交期2017年9月1日”，两者时间相互衔接，也可以说明陶小林使用部分出卖给了涂茂红。综上，法院认定，2017年1月1日徐凤生与涂茂红签订的房屋买卖协议，包含涉案的455平方米车间和720平方米三层楼房屋，因上述房屋均未办理建设工程规划许可证，故不属于人民法院处理范围，本院驳回徐凤生的起诉。一审法院判决：驳回原告徐凤生的起诉。本院认为：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。但现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产,此类无证房产虽然不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记,但此类无证房产也存在于相关的利害关系人之间流转,相关的利害关系人也可取得对该无证房产的占有和使用。本案上诉人的一审诉请并不是对无证房产进行确权，而是要求返还无证房产和支付占有使用费，因此，法院应当对涂茂红是否取得无证房产占有和使用的权利进行审查，从而确认涂茂红是否需要返还及是否需向徐凤生支付占有使用费，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院应当进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销江阴市人民法院(2020)苏0281民初1719号之一民事裁定；二、本案指令江阴市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月二十九日书记员  庄茂根