广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17580号上诉人（原审被告）：肖志，委托诉讼代理人：周春花，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞静波委托诉讼代理人：李继承，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗文焕委托诉讼代理人：蒋金全，上诉人肖志因与被上诉人卞静波、罗文焕合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖志的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回卞静波对肖志的诉讼请求，改判罗文焕返还卞静波预付款；2、一、二审诉讼费用由卞静波承担。事实和理由：1、肖志不是案涉《商住楼委托管理合同》的合同主体，不应承担该合同约定的权利义务，即使合同最终被法院确认为无效合同，根据合同的相对性原则，合同无效的法律后果也不应由非合同当事人的肖志承担。2、一审法院认定肖志收取的人民币200万元（以下货币均为人民币）为转让款，属于认定事实错误。该款项是肖志接手管理案涉房屋后对房屋进行装修的费用，且罗文焕在庭审中也确认该事实，双方确认罗文焕退还给肖志的预付租金及房屋装修费的具体金额，再由罗文焕指示卞静波直接支付给肖志，并非案涉房屋的转让款。卞静波辩称：肖志的上诉没有事实依据，其上诉的理由原审法院已经在判决书中进行了充分的说理，并且原审查明的事实清楚，适用法律正确，肖志的上诉应当予以依法驳回。罗文焕辩称：本案是肖志与卞静波之间的法律纠纷，与罗文焕没有关系，罗文焕与肖志的权利义务不在本案中处理。卞静波向一审法院起诉请求：1、撤销卞静波与罗文焕、肖志2018年11月1日签订的《商住楼委托管理合同》及《租赁合同》；2、判决罗文焕、肖志返还卞静波预付款390万元及利息（利息自起诉之日起至款项付清之日止，月利率人民银行同期贷款利率）；3、判令罗文焕、肖志承担本案诉讼费用。第一次一审庭审中，卞静波变更第一项请求为：确认卞静波与罗文焕、肖志2018年11月1日签订的《商住楼委托管理合同》及《租赁合同》无效。一审法院认定事实：2017年12月30日，罗文焕与肖志签订《商住楼委托管理合同》，合同约定罗文焕将位于深圳市××街道XX社区××楼至××楼委托给肖志管理，委托管理期限2018年1月1日起至2023年12月30日，2018年2月1日至2021年1月31日租金为5万元/月，肖志签订管理合同时，先交付履约保证金10万元，2018年至2021年2月1日三年租金一次交清为壹佰肆拾万元；委托管理期间水费6元/吨，电费1元/度。2018年7月15日，罗文焕与肖志签订《租赁合同》，约定罗文焕将前述地址的6楼整层共计3套房屋出租给肖志使用，租金为42000元/年，按年交付，两年后递增10%，其他条款与2017年12月30日双方签订的《商住楼委托管理合同》同步，具有同等法律效力。2017年12月30日，罗文焕向肖志出具《收据》确认收到肖志2018年2月1日到2021年2月1日三年租金140万元正，2018年8月26日，罗文焕出具收据确认收到肖志预交房租181070元，2018年7月15日，罗文焕出具收据确认收到华西××号6楼2018年8月1日至2019年7月30日租金42000元（每月3500元）。2018年11月1日，罗文焕与肖志再次签订《商住楼委托管理合同》，约定内容与2017年12月30日签订的基本一致。2019年3月，肖志与卞静波达成口头协议，将前述房屋的管理使用权转让给卞静波，收取卞静波390万元，同时肖志告诉罗文焕要将主要的股份转让给卞静波，需要罗文焕与卞静波重新签订一份合同。2019年3月29日，肖志在场，卞静波与罗文焕签订《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》，约定将前述房屋委托给卞静波管理，期限自2018年11月1日至2026年10月31日，履约保证金10万元，2018年至2021年2月1日三年租金一次性交清为壹佰玖拾万元，其他约定与之前罗文焕、肖志签订的合同一致。同日罗文焕向卞静波出具押金100000元收据、六楼租金14000元收据、2019年4月1日-2023年1月1日租金1757612元收据（二楼至五楼）。前述合同及收据（除了六楼租金以外的）落款时间均为2018年11月1日。2019年3月29日，肖志出具《收款收据》，确认收到卞静波支付的华西公寓房款200万元，差140万星期一付清。2019年3月至4月期间，卞静波委托下列人员向肖志转账，卞江波63万元，卞顺华193.5万元+111000元微信转账，蒋胜霞60万元，陈柳14.9万元，陈丽35万元，卞静波微信转账121000元，此外肖志直接从租户处收了4000元，肖志确认收到卞静波支付的款项共计390万元。卞静波与肖志确认二至五楼租金标准是50000元/月，一次性累计缴纳，打折按照38800元/月收取，六楼三套房租金标准是3500元/月。另查明，涉案房屋无产权证及建设工程规划许可证。2007年11月1日，罗文焕与深圳市龙岗区XX股份合作公司坝心分公司（以下简称XX股份公司）就位于XX街道华西××号厂房一栋（建筑面积1200平方米）的租赁事宜达成《租赁合同书》，2010年7月16日达成《补充协议》，约定租赁期限自2007年11月1日至2022年10月31日止；若罗文焕拖欠租金超过30天，XX股份公司有权解除租赁合同，同时留置罗文焕的一切财物，折价抵扣欠款。2010年罗文焕与XX股份公司协商，在未经报建审批的情况下，在涉案厂房之上又加建三层。2016年XX股份公司起诉罗文焕，要求确认合同无效，罗文焕支付占有使用费，2016年11月19日，一审法院作出（2016）粤0307民初8604号民事判决，认定罗文焕向XX股份公司支付占有使用费146000元及逾期利息。XX股份公司上诉，2017年6月19日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终4822号民事判决，认定1.罗文焕向XX股份公司支付从2015年8月1日至2016年5月31日期间房屋占有使用费共计146000元以及逾期利息7830元；2.确认XX股份公司与罗文焕于2007年11月1日签订的《租赁合同书》、2010年7月16日签订的《补充协议》无效；3.罗文焕向XX股份公司返还深圳市龙岗区XX街道华西××号厂房。2017年11月14日，XX股份公司向一审法院申请强制执行[案号（2017）粤0307执18496号]，在执行过程中，一审法院在涉案房屋上张贴公告，责令罗文焕返还位于华西××号厂房，并自行搬迁。2018年4月18日，一审法院工作人员告知肖志（2017）粤03民终4822号民事判决内容，以及XX股份公司要求罗文焕退还涉案厂房的情况，肖志表示已经看到一审法院张贴的公告，知悉这一情况。同日，一审法院告知卞静波前述判决情况，卞静波表示签订合同前罗文焕、肖志没有告知其前述情况。2019年5月30日，一审法院告知罗文焕（2017）粤03民终4822号民事判决的执行内容为返还包括加、扩建在内的XX街道华西××号房产全部给XX股份公司。2019年5月31日，XX股份公司告知一审法院，涉案厂房一楼到五楼已经与张振球、卞静波谈好，签完合同后这部分的房子就都收回来了，2019年6月4日，XX股份公司确认已经与罗文焕及其家属约定将华西××号包括加建在内的3200平方米全部还给XX股份公司。同日，一审法院裁定终结本次执行。2019年6月1日，卞静波与XX股份公司签订《房屋占有使用许可合同》，约定XX股份公司将龙岗区XX街道XX村二巷X号二至四楼、五楼三间公寓、六楼房屋租给卞静波使用，建筑面积2000平方米，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。卞静波向XX股份公司支付租房保证金107000元。罗文焕确认卞静波承租的2000平方米包括罗文焕原来与XX股份公司租的2、3楼的800平方米以及罗文焕加建的1200平方米。一审法院认为，关于卞静波、罗文焕、肖志之间的法律关系，罗文焕、肖志之间签订了《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》，《商住楼委托管理合同》名为委托管理，实为租赁，故罗文焕、肖志之间建立的是租赁关系。肖志与卞静波口头约定将租赁权益转让给卞静波，协商的结果是卞静波和罗文焕之间签订新的租赁合同替换罗文焕、肖志签订的合同，罗文焕与卞静波建立新的租赁关系。涉案罗文焕出租给卞静波的房屋无房产证及建设工程规划许可证，因此，卞静波与罗文焕于2019年3月29日签订的《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》均属无效合同，故卞静波主张确认前述合同无效，一审法院予以确认，罗文焕、肖志因此取得的财产应返还卞静波。卞静波2019年4月1日开始使用涉案房屋，2019年6月1日XX股份公司已经将涉案房屋收回，卞静波与XX股份公司签订的合同与本案无关，卞静波实际占有房屋自2019年4月1日至2019年5月31日止，卞静波同意按双方约定的租金标准向罗文焕、肖志支付占有使用费84600元（38800元/月×2个月+3500元/月×2个月），关于肖志收取的其中2000000元，肖志主张是装修费，但未提供有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院采信卞静波的主张，认定该2000000元为转让款，故肖志应向卞静波返还3815400元（3900000元－84600元）。罗文焕有向卞静波出具收据，但没有直接收取卞静波的款项，罗文焕之前收过肖志的预付租金，肖志支付的未使用房屋期间的预付租金为1050626元（1400000元÷36个月×22个月＋42000元÷12个月×4个月+181070元）应转为卞静波的预付租金，故罗文焕应在1050626元范围内承担连带返还责任。关于利息，罗文焕、肖志应在各自承担的返还款项范围内向卞静波支付利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日（2019年6月13日）起计至付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，一审法院判决：一、确认卞静波与罗文焕实际于2019年3月29日签订的《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》无效；二、肖志向卞静波返还3815400元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月13日起计至付清之日止）；三、罗文焕在判决第二项中的1050626元范围内承担连带返还责任；四、驳回卞静波的其他诉讼请求。本案一审受理费19000元（卞静波已预交），由卞静波自行承担412元，由肖志承担18588元，罗文焕在5118元范围内承担连带责任。罗文焕、肖志承担部分，罗文焕、肖志应在判决生效之日起五日内迳付卞静波。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据当事人的陈述和涉案交易过程可知，本案涉及两个法律关系，一是肖志与卞静波之间的租赁权益转让法律关系，另一个是在肖志将涉案房屋租赁权益转让给卞静波后，卞静波与罗文焕之间的租赁合同关系，因涉案房屋没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述肖志与卞静波之间的租赁权益转让法律关系以及卞静波与罗文焕签订的《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，均为无效合同，一审法院认定正确，本院予以维持。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。肖志与卞静波确认支付390万元的构成为：支付给罗文焕的10万元押金、六楼的租金1.4万元、2019年4月1日至2023年1月1日的租金1757612元，剩下归肖志。实际罗文焕未收取任何费用，肖志也未提交证据证明收取卞静波支付的390万元后有向罗文焕支付任何费用，但因罗文焕在将涉案出租给肖志时已经收取肖志支付的二至五楼10万元押金和未使用房屋期间的预付租金1050626元（1400000元÷36个月×22个月＋42000元÷12个月×4个月+181070元），加之罗文焕已经出具相应收据，因此上述费用1150626元应视为罗文焕收取。综上，卞静波支付390万元中1150626元由罗文焕收取，其余2749374元由肖志收取。因肖志、罗文焕与卞静波分属两个不同的法律关系，应各自承担对应的返还责任，2019年4月1日至2019年5月31日止的占有使用费84600元也应支付给罗文焕，一审法院认定连带责任，认定有误，本院予以纠正。综上，肖志应向卞静波返还2749374元，罗文焕应向卞静波返还1066026（1150626元-84600元）。至于肖志主张收取的200万元为装修费的问题，罗文焕和卞静波均不予认可，且涉案房屋是被法院强制执行，卞静波经肖志转让仅使用2个月，加之肖志明知涉案房屋将被法院执行的情况下仍然转让，主观存在恶意，即使有装修损失也与卞静波无关，其仍应向卞静波返还。综上，肖志的主张不影响审理结果。综上所述，肖志的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12456号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12456号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12456号民事判决第二项为肖志在本判决生效之日起十日向卞静波返还2749374元及利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年6月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；四、变更深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12456号民事判决第三项为罗文焕在本判决生效之日起十日向卞静波返还1066026元及利息（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2019年6月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；五、驳回卞静波的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费19000元（卞静波已预交），由卞静波自行承担412元，由肖志承担13394元，由罗文焕承担5194元，肖志、罗文焕应在本判决生效之日起十日内向卞静波迳付上述应承担的一审受理费；二审案件受理费37176元（肖志已预交），由肖志承担26789元，由罗文焕承担5193.5元，由卞静波承担5193.5元，卞静波、罗文焕应在本判决生效之日起十日内向肖志迳付上述应承担的二审受理费。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十月十六日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。