河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12967号上诉人（原审原告）：沙蓬，女，1974年6月2日出生，回族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：申慧清，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贺，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南维港置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路**院附**。法定代表人：王文渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，，住所地河南省郑州市金水区郑花路**负责人：杨红英，该行行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人沙蓬因与被上诉人河南维港置业有限公司（以下简称维港置业）、原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区发展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人沙蓬及其委托诉讼代理人申慧清、刘贺，被上诉人维港置业的委托诉讼代理人孙长亮，原审第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙蓬上诉请求：一、原审认定事实错误，适用法律错误。请求撤销一审民事判决，将本案发回重审或改判支持沙蓬一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由维港置业承担。事实与理由：一、原审法院认定“应视为被告已将房屋交付”属于认定事实错误;混淆了商品房买卖合同关系及租赁关系，属适用法律错误。(一)涉案商品房买卖合同明确约定了房屋交付条件，而客观上的房屋现状根本达不到交付条件。原审法院认定“视为被告已将房屋交付”与合同约定有悖。涉案商品房买卖合同第八条约定，交付条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表;配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实”，第十四条同时对供水设施、供配电设施、弱电设施的条件作出详细约定。上述交付条件系双方协商一致的意思表示，应以上述标准认定是否具备交付条件。根据沙蓬在一审提交的房屋现状图片、视频等显示:整层未完工、楼层内部未完成单户分割，各户未装门；防水未做;强电弱电均未接通，电线外露；消防器材不达标、电梯未接通使用，物业未落实等等。可以证明涉案房屋远未达到合同约定的交付条件。原审法院认定“视为被告已将房屋交付”与合同约定有悖。(二)维港置业自始至终没有向沙蓬交付房屋，也未履行交付房屋的手续。涉案商品房买卖合同附件四第四条“关于房屋交付的补充约定”，维港置业应当发出书面交房通知，双方应按照约定的时间和地点办理房屋交付手续。交接时维港置业应当提供达到交付条件的有关证明资料等，双方应签署房屋交接单。维港置业自始至终没有向沙蓬交付房屋，也未履行任何交付房屋的手续。而原审法院认定视为维港置业已交付房屋，等同于置合同约定于不顾，凌驾于法律之上。(三)卡莱顿酒店于2020年5月28日向沙蓬寄来《解除合同通知书》，确认维港置业一直未交房的事实。郑州卡莱顿酒店管理有限公司(以下简称卡莱顿酒店)系维港置业的关联公司，“返租模式”本身就是维港置业售房的噱头。实际上，维港置业是采取了先涨价再返租的形式来吸引业主购房。沙蓬与卡莱顿酒店之间签订的《物业经营管理合同》，是签订《商品房买卖合同》时应维港置业要求签订的。其实质内容就是租赁合同，是沙蓬将房屋租给卡莱顿进行统一的酒店经营。卡莱顿酒店于2020年5月28日向沙蓬发函，以沙蓬一直未向其交付物业为由主张解除《物业经营管理合同》，并要求沙蓬退还已收取的物业使用费189833元。卡莱顿酒店也确认维港置业一直未交房的事实。(四)沙蓬基于业主身份出租涉案房屋、并收取收益属于正常的处分行为，并不影响在条件成就时沙蓬享有合同解除权。沙蓬在提起本案诉讼前，基于业主身份出租涉案房屋、并收取收益属于正常的处分行为，并不影响在条件成就时沙蓬享有合同解除权。至于沙蓬已收取的租金，系沙蓬与卡莱顿酒店之间的法律关系，对本案不应产生本质性影响，尤其是不应当以沙蓬与卡莱顿酒店签订《物业经营管理合同》并收取租金，而认定“视为涉案房屋已经交付”。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人应当在2014年8月31日前将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。而截止目前，已经超过约定交房时间六年之久，早已超过了合理的容忍程度，沙蓬依法有权要求解除涉案商品房合同。关于房屋是否已交付的问题，沙蓬认为法院断案应当尊重客观事实、遵照合同约定、遵守法律规定。而无论从客观事实、合同约定、法律规定考虑，原审法院认定“视为交付”均是错误的。二、维港置业并未按合同约定办理初始登记、产权登记;且目前维港置业将涉案土地抵押1亿余元无法还清，客观上导致办理初始登记、产权登记不能，属于典型的履行不能，沙蓬依法有权解除涉案商品房合同。涉案商品房买卖合同第十五条及附件四第六条约定:出卖人应当在2014年10月31日(房屋交付使用后60日内)前，办理初始登记。在初始登记后120日内，办理产权登记。而维港置业并未按合同约定办理初始登记、产权登记;且目前维港置业将涉案土地抵押1亿余元无法还清，客观上导致办理初始登记、产权登记不能，属于典型的履行不能，沙蓬依法有权解除涉案商品房合同。原审法院以《物业经营管理合同》为由，认定沙蓬要求解除合同有违诚信原则，属于典型的认定事实错误，适用法律错误。《物业经营管理合同》系沙蓬与卡莱顿酒店的关系，与维港置业无关，也并非本案考量的范畴。维港置业作为专业的房地产开发企业，向业主交房、办证是其最重要的义务，也是商品房买卖合同目的能否实现的关键。本案解决的是沙蓬作为买受人、维港置业作为出卖人之间的商品房买卖合同关系，只要达到解除合同的条件，就应当判决解除。而原审法院一直以沙蓬与卡莱顿酒店之间的另一法律关系来评述本案，混淆法律关系，更对沙蓬严重不公。综上，维港置业存在逾期交房、逾期办证之违约行为，沙蓬有权依照合同约定、法律规定解除涉案商品房合同及相应的借款合同等附随性合同。原审认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了沙蓬合法权益。维港置业辩称，维港置业认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正、合法。沙蓬没有新的意见，也没有新的证据足以推翻原审判决，依法应当驳回其上诉请求。首先，原审认定“视为被告已经交付”，符合客观事实，更体现了法律的公平。沙蓬自2015年5月1日起出租涉案房产，并已收取租赁费用，即沙蓬一直在享受着房屋已经交付的收益，且在沙蓬提起解除房屋买卖合同之前，就涉案房屋拖欠租金一事已起诉至郑州高新区人民法院，郑州高新区人民法院判决支持继续支付租金给沙蓬，现该判决已经生效。从沙蓬起诉要求继续支付拖欠租金一事，可见沙蓬是认可房屋已经交付的事实，在此基础上，沙蓬主张解除《商品房买卖合同》是违反诚信、有失公平的。因此，原审判决驳回沙蓬请求公平、合法。其次，沙蓬以逾期办理产权登记为由请求解除房屋买卖合同，不符合合同约定，且沙蓬依据《商品房买卖合同》诉请逾期办证违约金已有人民法院的生效判决支持，因此，沙蓬的请求违反合同约定，与人民法院生效判决相矛盾，依法应予驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，该条款已明确约定，沙蓬在维港置业逾期办理房地产权属证书时，要求维港置业承担支付违约金的违约责任，沙蓬已明确放弃解除合同的要求，故沙蓬据此要求解除合同，不符合合同约定，该理由不能成立。且在沙蓬诉请解除《商品房买卖合同》之前，已就维港置业承担逾期办证违约金一事诉至法院，且法院判决维港置业承担逾期办证违约金至首次登记资料被不动产登记部门受理之日，现该判决已生效。因此，沙蓬以逾期办理产权登记为由请求解除房屋买卖合同，违反合同约定，且与人民法院生效判决相矛盾，依法应予驳回。综上，维港置业认为沙蓬的上诉理由不符合事实情况，缺乏事实依据，依法应当驳回其上诉请求，维持原审判决。交通银行股份有限公司河南省分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回沙蓬的上诉请求。理由如下：1、沙蓬要求解除与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》的诉讼请求不明确、不具体;沙蓬与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》发生时间是2013年，第三人已经依约履行放款义务，如沙蓬要求解除相关合同，应依据合同约定偿清货款;而沙蓬仅要求解除合同，却对己方的还款责任只字不提。且即便沙蓬与维港置业之间的合同达到解除条件，在《个人借款合同》、《抵押合同》的合同目的无法实现的情况下，相关合同亦可解除，但解除的前提条件仍应是偿清欠款，沙蓬与维港置业对案涉贷款依法、依约承担连带还款责任;具体数额以银行数据为准。2、诉争合同不存在《合同法》第93条意定解除及《合同法》第94条法定解除条件;本案并未达到合同约定的以及法律规定的解除条件，即便维港置业确实存在违约行为，沙蓬可以依据合同及法律规定主张违约责任，且沙蓬的解除权已经过除斥期间。沙蓬的诉讼请求于法无据。3、沙蓬在郑州卡莱顿酒店管理有限公司要求解除《物业经营管理合同》并退还已经支付的20余万元物业使用费后，要求解除与维港置业、第三人签订的相关合同。显然，沙蓬已经以本案所涉房屋获取收益，在收益受损的情况要求解除相关合同，实则损害了第三人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法驳回沙蓬的上诉请求，维持原判。沙蓬向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2013年1月25日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、请求判令解除原告及第三人于2013年6月19日签订的《个人借款合同》及《抵押合同》；3、请求判令被告返还原告首付款300919元并支付利息暂计算到起诉之日为100119.46元（起诉之后的利息以300919元为基数，按年利率6%计算至实际返还全部款项为止）；4、判令被告支付原告至今已偿还的贷款本息共计236660.86元，并判令原告剩余银行贷款本息由被告负责向第三人偿还（具体金额以银行核定的数额为准）；5、请求判令被告退还原告已缴纳的契税24036.76元、维修基金2573.5元、印花税300元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告于2014年3月13日将名称由河南金伟置业有限公司名称变更为河南维港置业有限公司。2013年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：D130××××****),约定原告以600919元的总价购买被告郑东新区心怡路东、商都路北A幢13层28号、建筑面积39.58平方米房屋一套。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款（其中首付300919元、银行按揭300000元），缴纳了契税24036.76元、维修基金2573.5元、印花税300元。合同第八条约定：被告应该在2014年8月31日前向原告交付房屋，交付条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。合同第十五条及附件四第六条约定：被告应在2014年10月31日前办理房屋权属初始登记，并在房屋初始登记后120日办理房屋转移登记。为履行商品房买卖合同，原告与第三人交通银行签订《个人借款合同》、《抵押合同》，原告为借款人，第三人交通银行为放款人。上述合同签订后，第三人按约定放款300000元至原告账户。庭审中银行明确截至2020年7月10日，原告沙蓬已还本金190695.11元，已还利息92097.85元，未还本金109304.89元。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，原告将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢13层28号房屋委托郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行经营管理。双方约定经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。《物业经营管理合同》签订后，郑州卡莱顿酒店管理有限公司一次性支付2015年5月1日至2017年4月30日的物业使用费，按42064.5元/年计算，共计支付8412.9元。截止2020年5月28日，郑州卡莱顿酒店管理有限公司做出解除合同通知书，要求原告退还已支付物业使用费189983元。以上事实，有原告提交的河南维港置业有限公司企业信息查询单、《商品房买卖合同》、发票、中国人民共和国契税完税证、《个人借款合同》、《抵押合同》、《物业经营管理合同》以及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，约定自2015年5月1日起租用涉案房产，并已支付租用费用，应视为被告已将房屋交付。原告主张涉案房屋未交付解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。原告主张被告应在2014年10月31日前办理房屋不动产权证书而未办理构成根本违约。本案被告确有拖延办理房屋不动产权证书的违约行为，在被告发生逾期办理房屋不动产权证书违约行为后，原告仍收取物业使用费至2020年5月底，原告再主张合同解除有违诚信原则。考虑本案《商品房买卖合同》已进行过预售备案登记，目前无证据证明被告不能办理房屋产权登记属履行不能，故对原告主张因未办理房屋产权证书解除合同的主张，本院暂不予支持。原告主张返还已付房款、利息、已缴纳契税、维修基金、印花税及解除原告及第三人之间签订的《个人借款合同》、《抵押合同》应以《商品房买卖合同》解除为条件，故对原告主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告沙蓬的诉讼请求。案件受理费10446元，减半收取5223元，由原告沙蓬负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：第一，维港置业在案涉房屋买卖合同的履行过程中，是否存在逾期交房，逾期办理首次登记、逾期办理转移登记的违约行为，沙蓬是否享有合同解除权。第二，如果沙蓬享有合同解除权，其享有的合同解除权是否因为超过行使期间或者以行为表明其不再选择解除合同而失权。第三，本案合同是否存在客观上不能履行的情况，应否因此解除合同。沙蓬二审陈述一审法院未审理其主张的逾期办证违约金问题，因其就该部分事由未提起上诉，二审不予审理。沙蓬、维港置业双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。该合同约定，维港置业应当在2014年8月31日前，将符合约定的商品房交付给沙蓬使用。沙蓬与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》亦是合同双方的真实意思表示，根据该物业经营管理合同，沙蓬委托郑州卡莱顿酒店管理有限公司与开发商办理物业交接手续，郑州卡莱顿酒店管理有限公司接收该物业视同沙蓬从开发商接收该物业，约定自2015年5月1日起计算涉案房产的使用费用，沙蓬已经实际收取案涉房屋的使用费，获取房屋使用收益，根据上述《物业经营管理合同》约定，应认定维港置业已将房屋交付。沙蓬以维港置业逾期交房违约主张解除《商品房买卖合同》，依据不足。《商品房买卖合同》约定维港置业应在2014年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，报送办理房屋权属初始登记资料，在商品房初始登记后120天内，取得房屋所有权证通知买受人领取。沙蓬认为维港置业逾期办证构成根本违约。本案维港置业逾期办理房屋不动产权证书构成违约。此时，沙蓬作为守约方应当在合同约定或者法律规定期限内及时行使，明确对违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，双方约定的合同解除条件成就时，一方没有行使解除权，而是继续接受违约方履行合同的，视为放弃解除权，不能再依约定解除合同。沙蓬在合同约定的解除情形发生后，仍收取案涉房屋的物业使用费至2020年5月底，且曾就维港置业的违约行为提起诉讼要求支付违约金，沙蓬以行为表明其愿意继续履行合同，不主张合同解除。因此，沙蓬以维港置业逾期办证为由解除双方合同的依据不足。本案《商品房买卖合同》已进行过预售备案登记，目前无证据证明案涉合同客观上履行不能，因此，一审法院对沙蓬主张因未办理房屋产权证书解除合同的主张暂不予支持并无不当。但维港置业应当尽快消除房屋办证障碍，尽早履行合同约定的相关办证义务。综上所述，沙蓬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10446元，由沙蓬负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十月二十六日书记员  李唯丽