贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12539号 原告：吴文林，男，汉族，1970年4月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：韩维会，女，汉族，1982年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴文林（特别授权代理），男，住贵州省毕节市七星关区。系原告韩维会之丈夫。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心**架空层（**）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），男，住贵州省毕节市。 原告吴文林、韩维会与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（原告韩维会委托诉讼代理人）吴文林，被告委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文林、韩维会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金87728.52元（暂计金额，违约金以总房款266571元为基数从2017年7月24日起按日利率0.03%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）（有关文书指的是房权证书）；2、判令被告退还原告各项开户费2875元及资金占用期间利息，利息以2875元为基数从2017年5月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本息偿还完毕之日止；3、判令被告立即为原告办理其购买的位于中山路大众国际×××商品房的不动产权属证书，并将办理好的不动产权属证书交付给原告；4、本案的诉讼费由被告承担。上述费用共计91050.76元。事实及理由：2013年，原告与被告签订编号为2013-416的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款266571元购买被告开发的毕节市七星关区商品房，建筑面积93.83平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2013年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在2016年7月26日内办理初始登记文书，并将把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，原告至今未取得房屋的所有权转移登记文书，原告也无法与被告完善转移登记手续。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》第5条的约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋交付使用之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。该房屋于2017年5月3日交付，但被告一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告大众房开公司口头答辩称：1、原告方的所有诉请我公司认为已经过了诉讼时效，故原告方的诉讼请求不应得到支持；2、本案中的违约情况实际是政府的行政行为所造成，我公司的办证通道受阻，故我们不应该承担责任；3、双方签订的合同违约金约定标准过高，应该以法律规定的计算标准来计算；4、关于三通费是2018年才说不收的，在整个项目的计算中没有包括这个费用，且三通费是交付到相关的收费部门。如果国家有政策支持退回，那我们是会拿来退回给你们的。原被告双方不是借贷关系，不存在利息这一回事，故对该项不认可。 本院经审理查明：2013年5月28日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-416）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为8-208。该商品房总价款为266571元，买受人采取一次性付款方式付款，应当在2011年12月21日前支付全部房价款；转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了购房款266571元。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未履行合同义务，构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续有及支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。故原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告所举证据，在卷为凭。 诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应按承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按承诺期限履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书并交付的诉请，因涉案房屋现尚不具备办证条件，不能办理产权转移登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期办证违约金，按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未按约定履行，应从承诺的2016年7月26日之次日2016年7月27日起向原告计付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年7月24日提起诉讼，从起诉之日回朔三年，即2017年7月24日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，但2017年7月24日后的违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。原告诉请从2017年7月24日起计算违约金，本院予以支持。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于该违约金的计算标准问题。原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告提出合同违约金约定标准过高，应以法律规定的标准计算的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及该解释第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款266,571元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 另，原告申请撤回第二项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴文林、韩维会支付逾期办证违约金，违约金以266,571元为基数，自2017年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告吴文林、韩维会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1039元（已减半收取），由原告吴文林、韩维会负担510元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担529元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十月十三日 书记员  张婵婵