山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11455号上诉人（原审被告）：王焕利，男，1973年4月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：解艳燕，总经理。委托诉讼代理人：郑荣荣，女,该公司员工。委托诉讼代理人：刘玲俤，女,该公司员工。上诉人王焕利因与被上诉人上海绿地物业服务有限公司济南分公司(以下简称绿地物业公司济南分公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。王焕利上诉请求：1.二审法院依法撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3317号民事判决书，依法改判或发回重审；2.依法判令绿地物业公司济南分公司承担一审、二审所有诉讼费用；3.将本案移交公安、检察院，追究绿地物业公司济南分公司虚假诉讼等刑事责任。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院对本案中涉案房产什么时间达到综合验收标准、符合交付条件、取得《住宅小区竣工综合验收报告》、绿地物业公司济南分公司是否按照服务质量标准严格履行合同义务等几项焦点问题认定事实错误：1.原审判决认定：“王焕利辩称该服务协议是在非自愿平等协商的基础上签订的，没有证据支持，本院不予采信。”（第5页第二段）王焕利与绿地物业公司济南分公司，于2016年2月21日签订物业服务协议，系在绿地物业公司济南分公司、绿地地产（济南）有限公司提出的业主如不接受提前缴纳物业费、并签订收房及前期物业服务协议，就不允许看房、收房的霸王条款下，作为弱势群体被迫缴纳物业费、签订前期物业服务协议、收房手续。在原审过程中，王焕利已经提出举证责任倒置，绿地物业公司济南分公司未提交《住宅小区竣工综合验收报告》。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。因此对于无法查阅《建设工程竣工验收备案表》的业主，有权拒绝收房。绿地物业公司济南分公司在涉案房产未达到交付条件，强行要求王焕利签订物业服务协议，并骗取王焕利提前支付物业费，且拒不提供物业维修服务，虚假陈述、骗取法院信任，系虚假诉讼、合同诈骗。2.原审判决认定：“......房屋质量的责任问题系建设单位，并非物业服务单位，王焕利以房屋质量问题为由拒缴物业费，于法无据，本院不予支持。”王焕利认为，原审法院在绿地物业公司济南分公司没有提交绿地地产合同协议书原件的情况下，是依据什么判定物业服务协议真实性和时效性的。且既然原审法院已经认定绿地地产（济南）有限公司与上海绿地物业服务有限公司济南分公司的合同有效，又如何认定维修责任是地产公司而非物业服务公司。该合同第一章明确载明了绿地物业公司承担物业服务的地块、面积、位置等具体情况。确定了绿地物业公司济南分公司的法定责任和义务。3.王焕利与绿地物业公司济南分公司签订的是物业服务协议，服务质量依据《济南市普通住宅物业服务等级标准》（〔2012〕76号）规定的四星级标准，为前提条件的。根据四星级标准：（四）24小时受理业主或者物业使用人报修；急修20分钟内到达现场修理，一般修理一天内完成。（五）对业主或者物业使用人的投诉在2天内答复处理。物业费的收取，是以绿地物业公司济南分公司是否达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（〔2012〕76号）规定的四星级标准，为前提条件的。绿地物业公司济南分公司绿地物业自王焕利2016年2月21日验房即提出房屋质量问题，并要求维修，绿地物业公司济南分公司拒绝履行、也以自己的行为表明不履行合同义务。至今2020年8月23日，已经足足过去五年半时间之多，造成涉案房产无法正常使用。故此，我方就没有继续交付物业服务费义务。签订服务协议而拒不履行法定责任和义务，只为骗取当事人钱财的行为，亦属于合同诈骗。如：地面漏水、卫生间瓷砖铺设问题、主卧室墙体泡透发霉、楼上空调安装穿透楼板冷凝水直接排放到我房里、储藏室不通电因绿地物业公司济南分公司及绿地地产严重违约责任，造成涉案房产至今无法正常使用，可现场查验。综上，原审法院对以上认定，无事实和法律依据。二、原审判决适用法律错误。综上，第一条原审法院认定事实错误，适用法律亦存在必然错误：1.在原审过程中，王焕利已经提出举证责任倒置，绿地物业公司济南分公司未提交《住宅小区竣工综合验收报告》。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。因此对于无法查阅《建设工程竣工验收备案表》的业主，有权拒绝收房。绿地物业公司济南分公司在涉案房产未达到交付条件，强行要求王焕利签订物业服务协议，并欺骗王焕利提前收取物业费，且拒不提供物业维修服务，系合同诈骗。根据《合同法》第三条：平等原则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条：公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人使用权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条缔约过失当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《刑法》第十四条【故意犯罪】明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果的发生，因而构成犯罪的，是故意犯罪。故意犯罪，应当负刑事责任。2.王焕利与绿地物业公司济南分公司签订的系格式条款合同，且对物业维修责任、物业费缴纳的起始时间存在异议。绿地物业公司济南分公司与利益相关方上海绿地地产，在没有取得《住宅小区竣工综合验收报告》的情况下，双方恶意串通提前交房，一是逃避缴纳延期交房违约金，二是骗取业主提前缴纳物业费。依据《合同法》第四十一条格式合同的解释对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十条格式合同条款的无效格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有以下情形之一的合同无效：（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的（三）、以合法形式掩盖非法目的的。3.依据《物权法》第六章第七十条至七十四条规定，涉案项目地产区域内所有的小区停车位、广告费用等收益，归全体业主所有，绿地物业公司济南分公司无权占有，存在贪污侵占之嫌疑。4.绿地物业公司济南分公司，并非法院，不具备执行资格。其越权违法、恐吓威胁王焕利。绿地物业公司济南分公司本末倒置、置国家宪法、法律法规、王焕利的生命权、财产权、居住权于不顾，实施暴力恐吓王焕利，试图驱离当事人的合法住所，证据确凿。5.绿地物业公司济南分公司，拒绝履行、也以自己的行为表明不履行合同义务。依据《合同法》第一百零七条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条拒绝履行当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。6.绿地物业公司济南分公司如果因绿地地产拒不履行房屋维修义务，可向法院提交证据，依据《合同法》第四百零七条委托人的赔偿责任受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。7.关于王焕利其它权利，本人保留权利、另行主张。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，已严重侵害王焕利的合法权益。绿地物业公司济南分公司辩称：1.绿地物业公司济南分公司与王焕利签订了合法有效的物业服务合同，绿地物业公司济南分公司按照国家相关法律规定及双方所签订合同约定向王焕利提供了合格的物业服务，王焕利理应按时缴纳物业服务费。2.王焕利所叙述其它事实与本案无关，与绿地物业公司济南分公司无关。3.一审法院判决事实清楚适用法律正确，绿地物业公司济南分公司同意一审判决结果。绿地物业公司济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令王焕利支付物业管理费5955.5元及违约金4000.55元（具体违约金数额按照合同约定计算方式计算至判决确定的付款之日）；2.诉讼费用由王焕利承担。一审法院认定事实：绿地物业公司济南分公司与王焕利于2016年2月21日签订《绿地中央广场前期物业服务协议》一份，协议载明王焕利系绿地中央广场一区2号楼2单元601室业主，协议约定物业费按建筑面积每月每平方米1.8元计算，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年初第一个月5日前履行交纳义务。延期交纳物业服务费的按日向绿地物业公司济南分公司支付应交款项千分之三的违约金。2016年2月21日，王焕利办理了业主入住进户手续，房屋的实测建筑面积为137.86㎡。王焕利于当日交纳了6个月的物业管理费1488.9元。之后未再交纳物业管理费。另查明，绿地中央广场一区2号楼2单元601室房屋系王焕利以按揭贷款的方式向绿地地产（济南）有限公司购买。2017年4月7日，绿地地产（济南）有限公司以王焕利未按时偿还按揭贷款，绿地地产（济南）有限公司代王焕利偿还欠款后，王焕利未能及时还款为由，向一审法院提起诉讼，请求解除双方于2013年11月12日签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》王焕利配合绿地地产（济南）有限公司办理商品房合同网签备案撤销手续；王焕利解除该房屋所设定的任何权利负担，将房屋腾还绿地地产（济南）有限公司；王焕利支付绿地地产（济南）有限公司代为偿还的贷款、违约赔偿金、房屋折旧费、律师费、补偿金等费用。一审法院于2017年7月7日作出（2017）鲁0104民初1812号民事判决书，判决绿地地产（济南）有限公司与王焕利于2013年11月12日签订的关于济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件于2017年4月3日解除；王焕利于判决生效之日起十日内协助绿地地产（济南）有限公司办理济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的商品房网签备案撤销手续；王焕利于判决生效之日起十日内将济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋腾还至绿地地产（济南）有限公司；王焕利还需支付绿地地产（济南）有限公司代为偿还的贷款、违约金、律师费、补偿金；驳回绿地地产（济南）有限公司其他诉讼请求。经核实，（2017）鲁0104民初1812号民事判决书于2017年8月份发生法律效力。一审法院认为，王焕利原系绿地中央广场一区的业主，其在入住小区时，与绿地物业公司济南分公司签订的《绿地中央广场前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。王焕利辩称该服务协议是在非自愿平等协商的基础上签订的，没有证据支持，一审法院不予采信。王焕利作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费用等相关费用。王焕利于2016年2月21日与绿地物业公司济南分公司签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，并于当日办理业主入住进户手续，那么物业费应当自2016年2月21日起开始计算。王焕利已经交纳了6个月的物业费，即王焕利已经交纳了自2016年2月21日起至2016年8月21日止的物业费。绿地物业公司济南分公司称交房通知书要求自2016年1月1日起收取物业费，但未能提交证据，故一审法院不予采信。根据（2017）鲁0104民初1812号民事判决书，绿地地产（济南）有限公司与王焕利于2013年11月12日签订的关于济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件已于2017年4月3日解除，故王焕利交纳物业费的截止日期应为2017年4月3日。经一审法院核算，王焕利应交纳的自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费应为1845元。王焕利辩称对绿地物业公司济南分公司提供的物业服务不满，房屋质量存在问题，且绿地物业公司济南分公司未公开收益等。一审法院认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间相互理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境的恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务协议纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区物业服务的正常运行。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持，业主不交纳物业费，不但不会使物业服务质量提高，反而会导致物业服务质量进一步下降。从本案审理认定的事实来看，王焕利自2016年8月21日起至一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。再者，房屋质量问题的责任人系建设单位，并非物业服务单位，王焕利以房屋存在质量问题为由拒交物业费，于法无据，一审法院不予支持。王焕利以绿地物业公司济南分公司未公开收益等理由拒交物业费亦没有法律依据，一审法院不予支持。关于王焕利答辩中提到的济南市市中区人民法院审理并判决的（2013）市民初字第3984号案，该案系案外人杨某与王焕利因同居关系产生的纠纷，与绿地物业公司济南分公司没有关联，且该案民事判决书系2014年作出，此时王焕利尚未与绿地物业公司济南分公司签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，更没有接受物业公司服务。王焕利辩称绿地物业公司济南分公司存在渎职、合同诈骗、虚假诉讼、侵犯公民个人信息等情形，没有事实及法律依据，一审法院不予采信。关于王焕利辩称的绿地物业公司济南分公司越权违法、恐吓威胁王焕利的情形。绿地物业公司济南分公司于2019年9月6日张贴公示，公示载明受绿地地产委托，要求王焕利于两日内将房内物品清理，如不配合，物业公司将采取强制措施收房。根据一审法院认定的事实，（2017）鲁0104民初1812号民事判决书的判项之一是王焕利于判决生效之日起十日内将济南市槐荫区绿地中央广场D-1地块项目2号楼2单元601号房屋腾还至绿地地产（济南）有限公司，该判决已于2018年8月份发生法律效力，王焕利至今仍居住在上述房屋内，绿地物业公司济南分公司基于此进行公示并未违反法律规定，且王焕利未能举证证明绿地物业公司济南分公司存在其他违法行为，故一审法院对王焕利相关答辩意见不予采信。综上，王焕利应当支付绿地物业公司济南分公司自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费1845元。但一审法院也同样认为，绿地物业公司济南分公司在提供物业服务过程中存在的一定的不足，对此首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在瑕疵，一审法院对其要求王焕利支付违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王焕利于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付自2016年8月21日起至2017年4月3日止的物业费1845元；二、驳回上海绿地物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王焕利负担。本院二审期间，当事人未提交影响本案基本事实的新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。另根据绿地物业公司济南分公司在济南市住房保障和房产管理局备案的绿地中央广场D-1地块前期物业服务合同，本院确认绿地物业公司济南分公司为涉案小区的前期物业公司。本院认为，《物业承接查验办法》第二条规定，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。本案中，王焕利主张依据服务标准，应由绿地物业公司济南分公司向其出具《住宅小区竣工综合验收报告》，并向法院申请调取《建设工程竣工验收备案表》。根据上述规定及涉案服务标准，绿地物业公司济南分公司检查验收是指对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。王焕利主张的相关文件，系其与绿地地产（济南）有限公司房屋买卖合同法律关系所涉及之内容，故王焕利关于验收的相关主张本院不予支持。此外，关于房屋交付、房屋质量等问题亦属于王焕利与绿地地产（济南）有限公司之间因履行双方房屋买卖合同而产生的权利义务关系，故王焕利以存在上述问题为由主张不应向绿地物业公司济南分公司支付物业服务费，本院不予支持。根据涉案的前期物业服务合同、前期物业服务协议，绿地物业公司济南分公司提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。本案中，王焕利主张涉案房屋存在质量问题，绿地物业公司济南分公司未对其物业专有部分进行维修，未履行维修义务。呈前所述即使涉案房屋存在质量问题，亦属于王焕利与绿地地产（济南）有限公司之间因履行双方房屋买卖合同而产生的权利义务关系，王焕利以此为由主张不应支付物业服务费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王焕利主张调取相关费用公示。因王焕利以绿地物业公司济南分公司是否公示相关收益作为是否应当交纳物业费的抗辩主张无相应法律依据，故王焕利的前述调取之内容本院不予准许。关于王焕利主张调取企业账簿明细、物业服务手册等内容，根据涉案前期物业服务合同，涉案小区物业服务收费属于包干制，物业服务企业对所收取物业费的支出、利用属于其公司内部经营范畴，王焕利主张调取相应材料本院不予准许。本案二审中，双方争议的物业费交纳期间为2016年8月21日至2017年4月3日，2019年9月6日绿地物业公司济南分公司《关于济南绿地中央广场一区2号楼2单元601房屋产权归属公示》所载明的“物业将采取强制措施进行收房”虽有不当，但王焕利以此为由主张不支付2016年8月21日至2017年4月3日期间的物业费，本院不予支持。综上所述，王焕利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王焕利负担。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二〇年十月二十六日书记员  徐 睿