浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙08民终810号上诉人（原审原告）：陈瑶，女，1987年9月23日出生，汉族，住浙江省开化县。上诉人（原审原告）：张飞翔，男，1988年8月3日出生，汉族，住浙江省开化县。两上诉人委托诉讼代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开化贝林置业有限公司，住所地浙江省开化县华埠镇芹阳办事处解放街********，统一社会信用代码91330824MA28FQEXX3。法定代表人：郑积勤，系公司董事长。委托诉讼代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。上诉人陈瑶、张飞翔与上诉人开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈瑶、张飞翔上诉请求：1.撤销浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3229号民事判决；2.贝林公司支付违约金10万元；3.贝林公司将停车位按法律规定的尺寸进行整改，卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300*300进行整改，设备平台按合同约定和规划设计进行整改，十四楼消防连廊按规划设计要求1.25米进行整改，对厨房、卫生间空鼓进行整改，外阳台按约定进行整改，卫生间、厨房、柴棚渗漏水、渗水进行修复，非机动车位按经济技术指标进行整改；4.一、二审诉讼费由贝林公司承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。1.在案并无证据证明贝林公司向陈瑶、张飞翔送达了交房通知，在接到投诉后对房屋质量问题进行了维修整改，对所涉房屋卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅等问题已经整改完成，也无证据证明开化县建设工程质量监督管理站于2019年7月23日对卫生间渗水等问题进行复查。2.《回复函》无效，是2020年4月份补开的，贝林公司在庭审中也承认的。开化县建设工程质量监督站对《回复函》没有相应的勘查记录，该《回复函》也无法证明抽查的10户房屋包括陈瑶、张飞翔的房屋。3.根据陈瑶、张飞翔提供的户型图，与购房时的户型图进行比较，明显所诉房屋的结构发生变化，缺少2个设备平台，将外阳台改成内阳台、飘窗，导致内阳台缺失等；从陈瑶、张飞翔提供的地块即使指标和贝林公司提供的地块技术指标可以看出，房屋的户数、机动车位、房屋的位置有移动等，说明贝林公司对所涉房屋已作更改；擅自在14楼增加消防连廊，消防连廊的高度也没有达到更改后规划设计的1.25米要求；原审法院也到现场勘查过，车位尺寸明显不符合标准，开化县建设工程质量监督管理站出具的《房屋质量问题现场查看报告》证实，陈瑶、张飞翔所购车位的大小不符合规定尺寸，导致车辆无法正常停放。原审法院认定贝林公司未改变所涉房屋结构等规划设计明显属事实认定错误。故在贝林公司改变房屋结构的情况下，陈瑶、张飞翔请求贝林公司按照市场价赔偿确实的2个设备平台及外阳台的诉讼请求于法有据，应当予以支持。4.根据贝林公司出具的《关于客户反映消防通道问题的处理意见》，贝林公司明确承认消防结构通道导致对房屋的采光有所影响，并提出解决方案之一为“一次性补偿人民币2万元整，并赠送5年物业管理费”，但原审法院对该事实回避，没有在判决中进行阐述。5.通过陈瑶、张飞翔从开化县自然资源和规划局取得的规划设计图与贝林公司提供的地块经济指标相比较，明显能够证明贝林公司将非机动车位改成柴棚和车位出售的事实，导致陈瑶、张飞翔的电动车无法停放。6.原审法院认定房屋质量问题系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质监站验收复查无证据证实，也不符合客观事实，所涉12个业主最早的投诉在2019年7月5日，最后的投诉是在2020年4月2日，时间不一致，法院认定贝林公司逾期53天没有事实依据，与客观事实不符。7.陈瑶、张飞翔举报贝林公司系违法验收，但原审法院并未查明。二、原审法院同案不同判。1.所涉12个业主起诉的案件，违约金有些是按照总房款计算，有些是扣除车位和储藏间的款项进行计算，司法不公。2.诉讼费用的承担也不一样。3.原审法院判决与衢州市中级人民法院（2019）浙08民终1442号、1454号生效判决相悖。三、原审判决程序违法。1.陈瑶、张飞翔于2019年9月9日向原审法院起诉，原审法院在2020年6月30日才判决，虽然以另案审理结果为依据，但衢州市中级人民法院在2020年3月31日已审理终结，原审法院应当立即恢复审理，但原审法院未裁定恢复审理，也没有延长审理期限。2.本案已经转为普通程序后，法院的中止裁定还是审判员一人署名，程序严重违法。3.原审判决书中遗漏陈瑶、张飞翔庭审中举证、质证的证据，且证明事实表述部分不实。4.上诉费用预缴金额的收取违法。贝林公司辩称，案涉房屋已经通过政府竣工备案，符合交房条件，不存在质量问题。程序方面是法院审理问题。贝林公司都依法向法院提交证据。《回复函》并不是补开，而是后来去质监站交涉时，质监站提交的，无非是没在2019年7月23日给贝林公司。关于消防连廊的2万元补偿，业主在诉讼前和贝林公司和解，贝林公司作出让步，但在诉讼阶段贝林公司从未认可同意作出补偿。贝林公司上诉请求：1.撤销（2019）浙0824民初3229号民事判决，驳回陈瑶、张飞翔全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈瑶、张飞翔承担。事实及理由：一、一审判决以案涉房屋存在质量瑕疵为由要求贝林公司支付逾期交房违约金明显错误。1.案涉房屋已经于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条中约定的交房条件，陈瑶、张飞翔反映的房屋渗水等质量瑕疵问题，不属于双方合同约定的房屋交付条件的范畴。2.双方之间《浙江省商品房买卖合同》第十二条明确约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测单位进行质量检测，检测费用由提出异议的买受人先行垫付。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。一审判决对房屋质量瑕疵问题，依据该合同第十条约定要求贝林公司需按购房款每日万分之四的标准向陈瑶、张飞翔支付违约金，明显错误。3.房屋建筑工程在经过竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷属于质量保修责任范围。房屋买受人在接到收房通知后，如发现房屋存在主体结构质量不合格等问题时，可以要求退房和赔偿损失，如发现房屋存在漏水、渗水等质量瑕疵时，可以要求开发商进行维修和赔偿损失。本案中，双方之间的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交房条件中并未包含陈瑶、张飞翔主张的拒收事项，故其不能以此拒绝收房，因其拒绝收房后产生的逾期居住的损失应由其自行承担。4.陈瑶、张飞翔所谓的卫生间门槛渗水、瓷砖空鼓等问题，属于双方之间《商品房全装修赠予协议书》中约定的合同内容，不是《浙江省商品房买卖合同》的约定内容，不存在适用《浙江省商品房买卖合同》第十条约定的逾期交房违约金的事实前提。二、即使以案涉房屋存在质量瑕疵为由认定贝林公司应支付逾期交房违约金，一审判决认定逾期交房的期限为2019年7月1日起算至2019年8月22日止共计53天也明显错误。开化县建设工程质量监督管理站出具的《回复函》可以确认，贝林公司已经在2019年7月23日之前对部分购房户投诉的卫生间渗水等问题全部整改完毕，据此，逾期交房的期限至多为23天。陈瑶、张飞翔辩称，1.漏水、渗水严重影响业主使用房屋，质监站对每一户都有单户的报告出具，这不是普通的瑕疵，所以原审法院认定逾期交房业主有权拒绝交房是正确的。2.合同第12条的约定是格式条款，违反法律规定，买方认为主体结构有质量问题的前提下，双方可以委托鉴定，法律规定鉴定费用由开发商先行垫付。3.原审判决计算逾期53天没有依据。质监站报告很明确，漏水、渗水严重影响业主使用房屋，贝林公司整改验收时应当通知业主、质监部门进行三方验收，验收后才算整改完毕。陈瑶、张飞翔向原审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失20万元；2.判令被告自2019年6月30日开始以975712元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；3.判令被告按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠与协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋限期整改和维修（包括：①要求被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改；②要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300×300进行整改；③空调外机、空气能设备平台按合同约定和规划设计进行整改；④十四楼消防连廊按规划设计要求1.25米进行整改；⑤对厨房、卫生间空鼓进行整改；⑥外阳台按约定进行整改；⑦卫生间、厨房、柴棚渗漏水、渗水进行修复；⑧非机动车按经济技术指标进行整改）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的贝林星月湾58幢2单元1001室出售给原告（包括被告承诺对所有购房户赠送相应装修），总房款975712元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，逾期超过三十日后，出卖人应自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。嗣后，被告按《商品房全房装修赠予协议书》进行了无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告向原告送达了交房通知。2019年7月5日，原告与其他购房业主以房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题向有关部门投诉，并拒绝收房。被告在接到投诉后，立即对有关房屋质量问题进行了维修整改。开化县建设工程质量监督管理站也十分重视，多次到案涉现场检查监督，并于2019年7月23日对其中卫生间渗水等问题进行复查，确认原告等业主所反映的“卫生间门槛位置渗水、个别地漏排水不畅”等问题已整改完成。对于房屋的结构、位置等问题，被告均通过相关程序要求，按规划设计施工完成。一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。对延期交房的期间问题，鉴于被告对相关房屋质量瑕疵，系集中交由工程公司维修施工，一同修复完工，并统一报告给质量监督部门验收复查（2019年7月23日验收均合格）的事实，法院确定案涉商品房逾期交房时间的合理期限为自2019年7月1日起算至2019年8月22日止，共计53天，贝林公司应按业主已支付房款975712元的每日万分之四的标准，向业主支付逾期交房违约金20685元。原告应当及时履行收房义务。对于原告提出车位、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，被告均通过规划行政主管部门核实确认，并经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，其主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，在保修期内被告应继续履行保修义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、贝林公司于判决生效之日起十日内向陈瑶、张飞翔支付逾期交房违约金20685元。二、驳回陈瑶、张飞翔的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由陈瑶、张飞翔负担2300元，由贝林公司负担2000元，限判决书生效后十日内交纳。二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案的焦点有三:一是涉案商品房是否符合交付条件,二是业主主张因贝林公司变更规划设计、设计存在缺陷应否承担赔偿责任，三是本案是否存在严重程序违法情况。关于争议焦点一：商品房预售合同是一种特殊形式的买卖合同，作为买卖合同的出卖人贝林公司应承担标的物房屋的瑕疵担保责任。根据在案《贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告》载明“高层卫生间渗水，……，如果处理不好会对房屋的正常使用产生较大影响”，并要求贝林公司及时整改到位，可以证明涉案房屋存在质量瑕疵。商品房买卖合同事关业主重大权益，贝林公司应当承担赔偿责任。同时，买卖合同双方在合同履行过程中应恪守诚实信用原则。根据在案EMS快递凭证、《关于星月湾一期高层卫生间门槛底部渗水修补方案》《回复函》等证据，贝林公司向陈瑶、张飞翔送达了交房通知，后涉案房屋被业主投诉，贝林公司对卫生间渗水已经进行了整改，开化县建设工程质量监督管理站已进行确认，业主方也应当立即履行收房义务，至于业主所提供《贝林星月湾一期58幢2单元1001室卫生间渗水问题查看回执》系对卫生间渗水是否修复完成的确认，而并非对是否渗水的确认。至于厨卫间墙面砖规格等问题，业主可依合同约定进行重新铺贴或修复，但不能以此拒绝收房。原判综合考虑本案证据及实际情况，酌情认定涉案商品房逾期交房时间自2019年7月1日至2019年8月22日，共计53天，适当。逾期违约金均是按照涉案房屋商品房买卖合同中双方约定的房款计算。关于争议焦点二：商品房买卖合同关乎业主重大权益，业主理应尽到审慎的注意义务。业主主张的外阳台改为飘窗、设备平台消失、非机动车位改为柴棚、消防连廊等问题事关规划设计，业主并未充分举证证明贝林公司变更原规划设计图纸施工，涉案房屋也已经行政主管部门核实确认，建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，且经现场勘察，消防连廊也并未影响涉案房屋采光，高度符合最低标准规定，地下，地下车位现状能够保障车辆正常停放使用上相悖的上诉主张，本院均不予采纳。关于争议焦点三：原审法院在本案的审理过程中，程序有一定瑕疵，但对双方当事人实体权利没有影响，也不属于严重违反法定程序的情形，以此为由请求改判，理据不足，本院不予采纳。综上所述，陈瑶、张飞翔与贝林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，陈瑶、张飞翔上诉部分1783元，由上诉人陈瑶、张飞翔负担，开化贝林置业有限公司上诉部分317元，由上诉人开化贝林置业有限公司负担。本判决为终审判决。本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  程顺增审判员  刘小伟审判员  熊 娟二〇二〇年十月二十日书记员  黄徐燕