上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7538号上诉人(原审原告兼反诉被告)：上海龙见投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区嘉好路******。法定代表人：吴正通，执行董事。委托诉讼代理人：夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人(原审被告兼反诉原告)：上海陕西商务酒店有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区延安中路**>法定代表人：路锦萍，总经理。委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹松姗，上海圣瑞敕律师事务所律师。上诉人上海龙见投资管理有限公司因与被上诉人上海陕西商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上海龙见投资管理有限公司(以下简称龙见公司)上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审请求，驳回被上诉人的一审反诉。事实和理由：被上诉人被剥夺出租权利是案涉合同未能继续履行的直接和根本原因；装修房屋是承租房屋进行使用的步骤之一，制造“制止装修施工”与“阻挠使用房屋”的对立，是法院偏袒的表现；前案诉讼期间，由于责任未定，租金是否需要支付处于未定状态，判决上诉人支付该期间租金缺乏理由；被上诉人在前案判决尚未生效之时不告而收回房屋，属于违约行为。上海陕西商务酒店有限公司(以下简称商务酒店)辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙见公司向一审法院起诉请求：1、确认龙见公司与商务酒店的租赁合同于2017年2月27日解除；2、商务酒店退还押金人民币(以下币种皆为人民币)66，667元、退还龙见公司预付的2017年3月15日至6月14日租金20万元，并支付款项占用期间的银行利息(以20万元为本金，自商务酒店2016年12月1日收到款项之日起按银行业同业拆借中心的贷款利率计算至实际退还之日止)；3、商务酒店支付解除合同违约金120万元；4、商务酒店赔偿律师费4万元，并承担本案诉讼费。商务酒店向一审法院反诉请求：1、双方签订的租赁合同于2018年2月26日解除；2、龙见公司支付合同解除违约金120万元；3、龙见公司支付2017年7月15日至2018年2月26日租金及2016年12月1日至2017年4月15日免租期的租金损失795，239.07元；4、龙见公司支付商务酒店的律师费3万元；5、龙见公司已付押金66，667元用于抵扣龙见公司应付款项。一审法院经审理认定如下事实：上海市延安中路XXX号系陕西省人民政府驻沪办事处(以下简称驻沪办事处)名下房产。2016年5月5日，驻沪办事处与陕西延长石油(集团)有限责任公司(以下简称延长石油)签订租赁合同，将延安中路XXX号1-17层出租给延长石油，租期自2015年8月1日至2020年7月31日。2016年10月28日，商务酒店(出租方，甲方)与龙见公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定商务酒店将系争房屋出租给龙见公司，建筑面积843平方米。租期5年，自2016年12月1日至2021年11月30日。年租金为80万元，采用付三押一的租房惯例。本合同自签订之日起，乙方应向甲方一次付清相当于一个月租金的押金66，667元整。乙方在签订本合同后，当日支付甲方租房押金66，667元整、并于10日内支付3个月租金20万元。乙方以后在每期租金到期10日前，一次性向甲方预付下一期租金20万元。甲方如违约，乙方所发生的诉讼费、律师代理费等均由甲方承担。合同期内，乙方如违反本合同规定，致使甲方未能如期收到租金或蒙受损失，甲方可以扣留乙方押金抵付其蒙受的实际损失。当甲方的损失大于乙方押金时，乙方需向甲方全额赔偿超出部分。甲方同意给与乙方4.5个月装修免租期，装修期内水电费由乙方承担。乙方应按本合同条款的规定，按时缴付押金和租金。未经甲方同意，乙方不得将所租房屋内设施进行任何改建、增设或拆除。乙方如需对原有装修进行改造或拆除，须经甲方书面同意，所需费用由乙方自行承担。乙方如违约，甲方所发生的诉讼费、律师代理费等均由乙方承担。合同期满，乙方保证所租房屋和屋内设施完整无缺。已经二次装修的固定设施全部无偿留给甲方，乙方不得拆除带走，否则乙方须负责将所装修部分恢复原样。甲方因不能提供本合同约定的房屋而导致解除合同的，应支付乙方本合同租金总额30％的违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的30％向甲方支付违约金。该违约金不足以补足甲方损失的，乙方应予以补足：(1)未向甲方书面备案，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋……(4)拖欠房租累计30天以上的。2016年11月22日，龙见公司与上海灿唐投资管理咨询有限公司(以下简称灿唐公司)签订《租赁合同》，龙见公司将系争房屋出租给灿唐公司，租期自2016年12月1日至2021年11月30日止。合同签订后，灿唐公司将三个月租金20万元及押金66，667元支付至商务酒店的账户。灿唐公司在装修过程中被商务酒店通知停止施工，后一直没有复工。因无法就合同解除的善后事宜达成一致，灿唐公司对龙见公司、商务酒店提起诉讼。该案中，法院确认灿唐公司已于2017年6月1日离开系争房屋，龙见公司则表示系争房屋的交接工作可以自行解决，无须法院处理。经审理，法院作出(2017)沪0106民初25607号民事判决书，认定灿唐公司与龙见公司的租赁合同于2017年2月27日解除，灿唐公司未经龙见公司书面同意擅自进场施工，导致合同无法继续履行，灿唐公司应当承担合同解除的违约责任。判决后，各当事人均未上诉，现该案已经生效。2017年9月12日，延长石油出具说明，确认其授权并全权委托商务酒店作为系争房屋的经营管理方。一审审理中，双方均确认租赁合同起租日为2017年4月15日，2016年12月1日至2017年4月14日为免租期，龙见公司的租金支付至2017年7月14日。关于合同解除的原因。龙见公司认为，1、商务酒店未得到驻沪办事处的同意将房屋转租，由于商务酒店不具备出租资格，导致合同解除。龙见公司提供驻沪办事处于2017年1月13日出具的《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》，其中，驻沪办事处对商务酒店表示不同意将陕西大厦二楼转租使用，要求立即停止陕西大厦二楼对外转租行为，并恢复二楼原貌。2、2017年1月13日起，商务酒店制止灿唐公司装修，禁止灿唐公司与龙见公司进入系争房屋，灿唐公司与龙见公司、龙见公司与商务酒店之间的租赁合同均无法继续履行，导致租赁合同解除。3、2018年2月26日，商务酒店在租赁合同的履行期内提前收房，使得合同目的无法实现，导致合同解除。商务酒店辩称，《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》与龙见公司、商务酒店之间的法律关系无关，商务酒店从未根据该函对龙见公司作出收回房屋的意思表示，也未影响商务酒店履行出租义务及交房义务。商务酒店认为，龙见公司擅自转租、装修，且欠付租金超过30日，导致合同解除。龙见公司表示，灿唐公司的租金直接打款给商务酒店，装修方案也直接向商务酒店汇报，所以商务酒店知晓且同意龙见公司的转租。2017年1月13日前为免租期期间，该日之后商务酒店不让龙见公司入场，所以龙见公司没有再支付租金。并且，灿唐公司与龙见公司、商务酒店诉讼过程中，租赁事宜处于不确定状态，租金是否需要支付也处于不确定状态，商务酒店以龙见公司未支付租金作为解约理由是不成立的。(2017)沪0106民初25607号案件2017年10月26日法庭审理笔录中，灿唐公司称“现在也进不去系争房屋，具体原因是由于灿唐公司的施工被阻挠，无法进入现场进行施工”。龙见公司辩称，“灿唐公司在装修中产生很多问题，龙见公司也提出要求灿唐公司整改，但是后面灿唐公司和龙见公司说因为自己没钱了没法经营，所以龙见公司同上家联系表示灿唐公司不再履行合同”。龙见公司在答辩状中表述其“根据大楼物业的要求，暂时叫停了灿唐公司的装修”，“龙见公司在与灿唐公司的交涉中，曾表示灿唐公司后续资金不能到位，为避免双方的损失，灿唐公司向龙见公司确认了其不再具有继续承租的意愿，才确定终止租赁关系”。关于房屋交付。商务酒店表示，曾口头向龙见公司通知收房。灿唐公司的装修实际上就是龙见公司的装修，灿唐公司、龙见公司之间订立的合同条款与龙见公司、商务酒店之间签订的合同条款是一致的，(2017)沪0106民初25607号案件中，法院认为灿唐公司违反合同约定构成违约，所以商务酒店认为，龙见公司也构成违约，为减少合同损失，商务酒店在前案判决后自行将房屋收回。商务酒店实际收房时间晚于2018年2月26日，但确认该日视为商务酒店收回房屋。收回房屋后，商务酒店即对房屋重新进行装修，以恢复原状，花费130万元。2020年3月左右装修完工，系争房屋目前未对外出租。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》系龙见公司与商务酒店真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。龙见公司在与商务酒店签订《租赁合同》后，又与灿唐公司订立《租赁合同》。灿唐公司向商务酒店支付首期租金、押金，由此可见，商务酒店对龙见公司将系争房屋转租给灿唐公司是知情的。之后，商务酒店未对龙见公司的转租行为提出异议，可以推定商务酒店同意系争房屋由龙见公司转租给灿唐公司。现龙见公司、商务酒店均认可《租赁合同》解除，且系争房屋已由商务酒店于2018年2月26日收回，《租赁合同》无继续履行之可能，故法院确认龙见公司与商务酒店之间签署的《租赁合同》于2018年2月26日解除。《租赁合同》解除后，龙见公司应当支付2017年7月15日至2018年2月26日租金492，968元。商务酒店应当返还押金66，667元。至于合同解除的责任归属。1、《关于停止上海陕西大厦二楼对外租赁的函》提及驻沪办事处不同意系争房屋转租，该函的发件对象为商务酒店，商务酒店收到函件后没有收回房屋，龙见公司对系争房屋的经营使用未受影响，所以龙见公司提出商务酒店不具备出租资格造成《租赁合同》解除的观点，法院不予采信。2、龙见公司陈述自2017年1月起无法入场，而在(2017)沪0106民初25607号案件审理中，龙见公司与商务酒店均辩称仅叫停装修，没有阻挠灿唐公司使用房屋，这与龙见公司在本案中的表述不一致，且龙见公司就无法使用房屋也未提供证据予以证明，根据禁止反言原则，法院对龙见公司关于商务酒店阻挠其使用房屋的主张不予采信。3、合同具有相对性，灿唐公司对龙见公司违约，导致灿唐公司与龙见公司的租赁关系解除，并不意味着龙见公司可以不按约向商务酒店支付租金。(2017)沪0106民初25607号案件系解决灿唐公司与龙见公司之间纠纷，两者的租赁关系是否存续不影响龙见公司与商务酒店之间合同的履行，龙见公司应当按约如期支付租金。商务酒店根据合同约定，以龙见公司拖欠租金为由，收回房屋，解除合同，系其正当行使权利。综上，龙见公司列举的诸项商务酒店违约的理由均难以成立。一审法院认为，龙见公司承租系争房屋，未按约支付租金，导致合同解除，应当承担违约责任。法院注意到，商务酒店收回系争房屋时，没有书面通知龙见公司，尽管商务酒店出于减少损失的目的自行收房，但该收房行为存在瑕疵。租赁合同没有约定龙见公司有义务恢复房屋原状，商务酒店在收房后重新装修所产生的费用不应由龙见公司负担。并且，龙见公司应支付的租金计算至2018年2月26日，商务酒店认可该日之后即收回房屋，故未产生房屋空置损失。基于前述诸项情况，法院依据公平原则酌情调整提前解除合同的违约金为10万元。《租赁合同》未就免租期租金损失进行约定，法院认为，商务酒店给予龙见公司免租期的前提是龙见公司全面履行较长租赁期的合同，现合同因龙见公司违约而解除，商务酒店主张该项损失，并无不当。考虑合同实际履行期所占整个合同期的比例及合同实际履行的情况，法院酌情支持免租期租金损失10万元。《租赁合同》约定违约方应赔偿守约方实现权利所产生的律师费等费用，因龙见公司违约，故其向商务酒店主张律师费的诉讼请求，法院不予支持。《租赁合同》对律师费没有约定具体的计算标准，法院认为龙见公司支付的违约金已足以抵付商务酒店的律师费等损失，故商务酒店主张的律师费，法院亦不予支持。一审法院据此判决：一、龙见公司与商务酒店签署的《租赁合同》于2018年2月26日解除；二、商务酒店应于判决生效之日起十日内返还龙见公司押金66，667元；三、龙见公司其余的诉讼请求，法院不予支持；四、龙见公司应于判决生效之日起十日内支付商务酒店租金492，968元；五、龙见公司应于判决生效之日起十日内支付商务酒店免租期租金损失10万元；六、龙见公司应于判决生效之日起十日内支付商务酒店合同解除违约金10万元；七、龙见公司其余的反诉诉讼请求，法院不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，龙见公司与商务酒店签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行。龙见公司与灿唐公司之间的纠纷并不影响龙见公司履行其与商务酒店的《租赁合同》。现龙见公司未按合同约定支付租金，商务酒店依约解除合同，收回房屋具有事实和法律依据。关于商务酒店是否存在违约行为，一审法院已结合相关事实做了详尽的分析与阐述，本院予以认同并不再赘述。二审中商务酒店自愿放弃要求龙见公司支付免租期租金损失及合同解除违约金的诉讼请求，系当事人依法处分自己的民事权利和诉讼权利，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53234号民事判决第一、二、三、四、七项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53234号民事判决第五、六项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9，180元，由上海龙见投资管理有限公司负担8，447元，上海陕西商务酒店有限公司负担733元；一审反诉案件受理费12，160元，由上海陕西商务酒店有限公司负担5，783元，上海龙见投资管理有限公司负担6，377元。二审案件受理费18，360元，由上海龙见投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王冬寅审 判 员 郑 璐审 判 员 黄 亮二〇二〇年十月十日法官助理 叶绵绵书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决的，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。