上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8986号上诉人（原审原告）：徐杰红，女，1964年11月9日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：上海城景酒店管理有限公司，住所地上海市虹口区武昌路******（甲）、北部5层、6层（除621）、8层（除822、823）、16层（除1616、1619）、20层（除2015、2023、2024）、21层（除2115）、22层（除2223、2224）、23层（除2322、2325）、24层（除2422）、25层（除2519），26层。法定代表人：郑海轮，执行董事。委托诉讼代理人：潘昶，上海市捷华律师事务所律师。上诉人徐杰红因与被上诉人上海城景酒店管理有限公司（以下简称城景公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2020）沪0109民初7328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐杰红上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐杰红的一审诉讼请求。事实和理由：第一，城景公司与前业主王云珍就上海市武昌路258号北部2424室房屋（以下简称系争房屋）签订的租赁合同未经备案，不符合法律规定，且徐杰红因租赁价格低于市场价一开始就不同意将系争房屋出租给城景公司。第二，2019年9月17日，在另案调解过程中，城景公司代理律师及店长徐燕飞二人代表城景公司同意每月以补助金的名义多支付给徐杰红租金人民币（以下币种均为人民币）1000元，但要求徐杰红配合做好保密工作，徐杰红对此表示同意，但认为签订《承诺书》的前提是与城景公司签订《谅解协议》。该日调解结束后，徐燕飞以城景公司名义欺骗徐杰红签署了其打印好的签约主体为徐燕飞个人和徐杰红的《谅解协议》，以及《承诺书》并让徐杰红提供了银行账号，该份《谅解协议》中仅有徐燕飞签名而未有城景公司盖章，徐燕飞在签署上述文件后随即对城景公司同意涨租一事表示否认，认为支付补助金是其自愿的个人行为，对此徐杰红认为徐燕飞存在欺诈的行为，《承诺书》应予撤销。第三，2019年1月16日至2019年9月17日，徐杰红从未收到过城景公司的任何钱款。2019年9月18日，城景公司以其名义转账至徐杰红账户的钱款不能作为租金及补助金，而是2019年1月至9月的房屋占有赔偿款。即使本案的情况算作是买卖不破租赁，城景公司因拖欠了8个月的租金而违反了合同约定，城景公司应按照王云珍与城景公司签订的《租房合同》支付违约金，徐杰红并有权收回房屋。被上诉人城景公司辩称，不同意徐杰红的上诉请求。《谅解协议》是徐燕飞和徐杰红之间的协议，《承诺书》是徐杰红出具给城景公司的，两份文件中徐杰红均对王云珍与城景公司的租赁合同进行了确认，该两份文件对徐杰红应具有约束力。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐杰红向一审法院起诉请求：1．请求判令城景公司搬离上海市武昌路258号北部2424室房屋，将房屋返还徐杰红；2．要求撤销徐杰红于2019年9月17日签订的《承诺书》；3．请求判令城景公司赔偿徐杰红经济损失，按照市场租金标准7500元／月，自2019年1月16日起计算至实际搬离之日止。一审法院认定事实：2014年，城景公司与案外人王云珍签订《租房合同》，约定城景公司向王云珍承租上海市吴淞路205号上海恒升半岛国际中心大厦北部24楼24室房屋，用于经营宾馆；租赁期限自2014年11月15日至2029年11月14日止；第一年至第三年年租金为56，796.78元，第四年至第六年年租金为57，362.49元，第七年至第九年年租金为57，928.19元……租金按季度支付，先付后用；王云珍应于2014年11月25日前交付房屋。后双方签订《租房合同地址更正声明》及《补充协议》，将房屋地址更正为上海市武昌路258号北部24楼24室，将交付时间变更为2015年3月1日前，将租赁期限变更为2015年3月1日至2030年2月28日。城景公司将系争房屋统一装修后用于经营桔子酒店。2018年12月29日，徐杰红与王云珍签订《上海市房地产买卖合同》，王云珍将系争房屋出售给徐杰红。2019年1月16日，系争房屋权利人变更为徐杰红。2019年2月2日，徐杰红委托律师致函桔子酒店告知系争房屋权利人已经变更为徐杰红，要求桔子酒店停止向王云珍支付租金，将租金支付给徐杰红，并希望与桔子酒店重新协商租金标准。2019年3月，城景公司通知徐杰红提供账户以便收取租金，并试图通过邮局汇款支付租金。2019年7月，徐杰红诉至一审法院要求城景酒店搬离系争房屋，将房屋返还徐杰红，后徐杰红向一审法院申请撤诉。2019年9月17日，徐杰红出具《承诺书》承诺继续履行王云珍与城景公司签订的《租房合同》《租房合同地址更正声明》及《补充协议》，并提供收款账户，要求城景公司将2019年3月1日起的租金支付至该账户。同日，徐燕飞（桔子酒店店长）作为甲方，徐杰红作为乙方，双方签订《谅解协议》，约定乙方继续履行王云珍与城景公司签订的合同，因乙方表示目前生活比较拮据，甲方同意在该租赁协议不变的条件下，按年补助乙方，2019年至2021年补助12，000元／年，2022年至2024年补助13，000元／年，协议签订后，支付当年的补助金，以后各年度补助金于每年3月1日支付。系争房屋目前仍由城景公司使用，徐杰红已收取城景公司2019年3月1日起至今的租金及徐燕飞个人支付的2019年、2020年的补助金。一审审理中，徐杰红提供与案外人林纳于2019年6月12日签订的《上海市房屋租赁合同》，约定徐杰红将系争房屋出租给林纳，租赁期限自2019年6月16日至2020年6月15日，租金6000元／月，保证金6000元，并于2019年6月17日办理了租赁备案手续。另提供2019年7月2日林纳出具的收到徐杰红退还的租金6000元的收据。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，系争房屋原权利人与城景公司于2014年签订租赁合同，将系争房屋出租给城景公司，租赁期限自2015年3月1日至2030年2月28日，系争房屋交付后，城景公司进行了统一装修用于开设桔子酒店。租赁期间内系争房屋权利人变更为徐杰红，不影响租赁合同的效力。徐杰红主张其在购买系争房屋时不知晓前述租赁合同，且该租赁合同未备案不得对抗第三人，然系争房屋长期用于经营桔子酒店，徐杰红在购房时理应有所了解。况且据徐杰红本人陈述，即使其在签订房屋买卖合同时不知道租赁情况，但到过户时业已知晓并接受，后与城景公司发生矛盾系因其对租金标准不满意。故徐杰红该意见，一审法院不予采纳。徐杰红应继续履行王云珍与城景公司之间的租赁合同，其要求城景公司搬离并交还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。徐杰红与城景公司自行协商租金标准，桔子酒店店长以个人名义与徐杰红签订《谅解协议》并支付补助金，系双方真实意思表示。徐杰红对此明知并在收取了补助金同日出具《承诺书》表示继续履行租赁合同。现徐杰红主张其在受欺诈的情况下出具《承诺书》并要求撤销该《承诺书》，依据不足，一审法院不予支持。城景公司租赁使用系争房屋并一直按约支付租金，徐杰红要求城景公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院难以支持。据此，一审法院作出判决：驳回徐杰红的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，徐杰红认为城景公司与系争房屋前业主王云珍签订的《租房合同》未经登记备案，不应适用“买卖不破租赁”规则。但根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。徐杰红称其在购买系争房屋时不知晓城景公司与王云珍之间的租赁合同，但系争房屋自2015年起即出租给城景公司，并统一装修用于经营桔子酒店，徐杰红在购房过程中理应对此有所了解。故对于徐杰红所称王云珍与城景公司的《租房合同》对其不产生约束力的意见，本院不予采纳。第二，徐杰红认为《承诺书》是在其与城景公司而非徐燕飞签订《谅解协议》的前提下其才同意签署的，但现在城景公司否认其为《谅解协议》的签约主体，认为支付徐杰红补助金是徐燕飞的个人行为，故该份《承诺书》系徐杰红受欺诈所签，应予撤销。但首先，《谅解协议》的甲方已明确载明为桔子酒店店长徐燕飞，徐杰红签订协议时理应对此知晓。其次，徐杰红主张其系受徐燕飞之欺诈而签订《承诺书》，但徐杰红未充分举证证明其主张。故对徐杰红要求撤销《承诺书》之诉请，本院无法支持。第三，徐杰红称城景公司至2019年9月已欠付8个月的租金，根据合同约定其有权收回系争房屋。但城景公司未能按时支付租金主要系双方对于租金支付标准未能达成一致意见、徐杰红拒绝提供收款账号所致。后徐杰红亦于2019年9月17日通过出具《承诺书》的方式确认了《租房合同》对其具有拘束力，并提供了其银行账户，城景公司随即向徐杰红支付了房屋租金，故徐杰红所称因城景公司欠付租金其有权收回房屋的意见，不能成立。综上所述，徐杰红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，988.11元，由徐杰红负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  徐 江二〇二〇年十月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……