上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8603号上诉人(原审被告)：王文艳(曾用名王汉宣)，男，1970年5月8日出生，汉族，户籍地安徽省凤台县关店乡陈庙村田庄036。委托诉讼代理人：耿相兰(系王文艳之妻)，户籍地安徽省凤台县关店乡陈庙村田庄036。上诉人(原审被告)：耿相兰，女，1968年4月4日出生，汉族，户籍地安徽省凤台县关店乡陈庙村田庄036。被上诉人(原审原告)：上海沪中房地产联合发展有限公司，住所地上海市静安区泰州路****。法定代表人：龚晓栋，总经理。委托诉讼代理人：谢志平，上海市功茂律师事务所律师。上诉人王文艳、耿相兰因与被上诉人上海沪中房地产联合发展有限公司(以下简称“沪中公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初43424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文艳、耿相兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回沪中公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。2009年1月，王文艳、耿相兰与上海市静安区慈爱、鑫和业主委员会(以下简称“慈爱、鑫和业委会”)签订承包协议，将武定路1135弄小区非机动车地下停车库(以下简称“系争车库”)承包给王文艳、耿相兰，协议到期后，双方延续承包状态；后为解决王文艳、耿相兰的居住以及工作场地问题，慈爱、鑫和业委会以及上海万群物业管理有限公司(以下简称“万群公司”)将系争车库借给王文艳、耿相兰居住使用。一审判决认定王文艳、耿相兰自2008年起长期非法占据上海市静安区武定路XXX弄XXX号底层车库6和底层车库4(以下简称“系争房屋”)，沪中公司数次发函给王文艳、耿相兰要求搬离和腾退等没有事实和法律依据。二、一审审理程序错误。王文艳、耿相兰已经向一审法院陈述，一审法院也已经查明，王文艳、耿相兰系依据其与慈爱、鑫和业委会以及万群公司签订的有关协议以及安排入住系争房屋，而慈爱、鑫和业委会是全体业主的代表，当然也包括了沪中公司，万群公司系受托管理物业。本案件的审理与慈爱、鑫和业委会以及万群公司均有利害关系，一审法院应当依法依职权追加慈爱、鑫和业委会以及万群公司为本案第三人以查明事实。三、一审法院忽视了本案客观事实。王文艳、耿相兰系依据慈爱、鑫和业委会以及万群公司的协议以及安排，入住系争房屋，而非擅自强占房屋的行为。这个状态持续了10余年之久，期间全体业主、慈爱、鑫和业委会、万群公司、王文艳、耿相兰、沪中公司均认可这个状态的持续。王文艳、耿相兰与慈爱、鑫和业委会、万群公司之间是基于协议所产生的房屋使用关系，这也是本案的客观基础事实。一审法院认为王文艳、耿相兰妨害物权是缺乏事实和法律依据的，侵害了王文艳、耿相兰的合法权益。四、《非机动车地下停车作承包协议》到期后，慈爱、鑫和业委会和万群公司口头答应过王文艳、耿相兰继续承包地下停车库，也同意王文艳、耿相兰继续住在系争房屋中。万群公司拖欠王文艳、耿相兰的工资及押金，侵占王文艳、耿相兰财产，所以王文艳、耿相兰一直没有从系争房屋搬走。王文艳、耿相兰只拿到过2019年的通知，13年、16年的通知都是假的，且沪中公司对系争房屋没有产权，无权要求王文艳、耿相兰搬离。沪中公司辩称，不同意王文艳、耿相兰的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2009年的《非机动车地下停车作承包协议》中没有安排王文艳、耿相兰居住的事宜，承包结束后，慈爱、鑫和业委会和万群公司是要求王文艳、耿相兰搬离的。慈爱、鑫和业委会和万群公司亦多次通过书面、口头形式告知、要求王文艳、耿相兰搬离，是王文艳、耿相兰非法占用系争房屋。沪中公司向一审法院起诉请求：判令王文艳、耿相兰及其所有物品搬离上海市静安区武定路XXX弄XXX号底层车库6和底层车库4。一审法院认定事实如下：上海市静安区武定路XXX弄XXX号底层车库4、底层车库6的权利人为上海沪中房地产联合发展总公司(2018年11月26日经核准，公司名称变更为沪中公司)。2009年1月1日，慈爱、鑫和业委会与王汉宣签订的《非机动车地下停车库承包协议》载明，由王文艳承包武定路1135弄小区非机动车地下停车库，承包期为12月，自2009年1月1日开始。该协议到期后，双方未再签订新的协议，但仍由王文艳继续承包非机动车地下停车库。2013年8月22日，慈爱、鑫和业委会发出《通知》，表示小区由于地下非机动车停车库运营成本上涨，小区维修资金紧张，无需看管人员，经业委会研究决定从2013年9月1日起不再需要专职看管人员，故在本月底前请非机动车看管人员移交居住场所和相关资料及物品给物业。2016年5月28日，万群公司、上海市静安区曹家渡街道三和花园居民委员会、慈爱、鑫和业委会向“王汉宜”发出《通知》表示：“2009年慈爱、鑫和小区业主委员会与你签订的小区地下非机动车协议早已届满。产权人沪东房地产开发总公司提出要求，收回该一层机动车库使用权。经‘三位一体’决定不再聘用你为非机动车车管人员，终止前协议。为此特请你提前做好房屋腾退准备，并于2016年6月15日前，将你所居住的一层房屋腾空完毕，无条件退还其主。如仍寻找各种借口，逾期仍无理占据房屋拒不腾退的，由此造成的一切法律后果均由你承担。”2017年1月5日，万群公司向“黄汉宣”发出《通告》表示：“由于你方于2008年至今长期非法占据慈爱公寓一楼车库和地下室的空间，给小区消防安全造成了很大的隐患，严重影响居民的正常生活……现接政府有关部门通知，需对慈爱公寓地下车库的空间进行全面整顿，特通知你最晚于2017年1月11日下午五点前把你在小区里的所有物品清除干净搬离小区。”2017年1月12日，因王文艳、耿相兰仍未搬离，街道、城管等联合执法部门对王文艳、耿相兰在地下车库内堆放的物品进行了清理，但王文艳、耿相兰仍占用系争房屋至今。2018年8月31日，沪中公司向万群公司发出《委托函》表示，针对其公司慈爱大厦底层产权车库长期被非法占用一事，全权委托物业采取相应措施。2019年1月30日，万群公司向“王汉宣及其家属”发出《通知》，要求其务必于2019年2月28日前搬离被侵占的停车库。一审法院于2020年8月5日至系争房屋现场勘查，结合沪中公司提供的底层平面图，确认王文艳、耿相兰现使用的部位为武定路XXX弄XXX号底层车库4和底层车库6。沪中公司表示，王文艳、耿相兰不是2010年住进来的，2013年业委会通知王文艳、耿相兰不需要其再管理系争车库，这时王文艳、耿相兰自行抢占系争车库，住进去的。且物业和王文艳、耿相兰签订的合同并未约定给王文艳、耿相兰解决居住问题，也从未让王文艳、耿相兰居住在系争房屋。万群公司从未答应给王文艳、耿相兰管理车库的工资。对于2017年要求王文艳、耿相兰搬离，实际为街道、公安等部门联合执法(王文艳、耿相兰乱堆放物品、废品等，产生隐患)，当时王文艳、耿相兰也在场，没有提出异议，没有提出物品遗失的问题，也没有报警。现王文艳、耿相兰突然编造上述理由，无非是为非法占用系争房屋找借口。沪中公司现行使的是房屋所有人的权利，王文艳、耿相兰与万群公司的纠纷与本案无关。王文艳、耿相兰表示，王文艳、耿相兰自1996年开始在系争小区隔壁小区拾荒，自王文艳、耿相兰为系争小区看车库开始才住到系争的地下车库。2010年世博会开始，因地下车库不能住人，业委会才安排王文艳、耿相兰住到了一楼。2017年1月，联合执法部门清理了王文艳、耿相兰的物品后，王文艳、耿相兰就没有再收取过停车费，王文艳、耿相兰也没有再行收费和管理，但没有人跟王文艳、耿相兰解约，王文艳、耿相兰还在1楼停车库居住。因物业承诺的工资没给，且搬走的王文艳、耿相兰的物品也没有归还，王文艳、耿相兰才一直没有从系争房屋搬走。2017年之后王文艳、耿相兰一直去找物业，有一次还去过总公司，但没有找其他政府部门主张权利。虽然王文艳、耿相兰的主张跟沪中公司没有关系，但王文艳、耿相兰住在车库里是物业和业委会的安排，即使沪中公司要求王文艳、耿相兰搬离，沪中公司也应找物业和业委会。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据法院现场勘查情况，王文艳、耿相兰确实居住在上海市静安区武定路XXX弄XXX号底层车库6和底层车库4，而沪中公司为上述房屋的权利人。根据在案证据显示，王文艳曾于2009年与小区业委会签订承包合同，为小区管理非机动车地下停车库，但王文艳、耿相兰并未提供证据证明权利人允许其居住在底层车库6和底层车库4之中；同时双方签订的承包协议期限早已届满，业委会已于2013年明确自2013年9月1日起不再需要王文艳、耿相兰管理非机动车地下停车库，且即使按王文艳、耿相兰的陈述，王文艳、耿相兰也只管理停车库至2017年，之后王文艳、耿相兰再行占用系争房屋已缺乏合理依据。审理中，王文艳、耿相兰表示，占用系争房屋系因物业欠付工资及财产权利受损；但王文艳、耿相兰的前述主张均系与案外人的其他法律关系。综上，沪中公司要求王文艳、耿相兰迁出系争房屋的诉讼请求，法院予以支持。一审法院判决如下：王文艳、耿相兰应于判决生效之日起十日内迁出上海市静安区武定路XXX弄XXX号底层车库6和底层车库4(含物品)，将上址房屋返还给上海沪中房地产联合发展有限公司。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。王文艳、耿相兰主张其占用系争房屋系基于与慈爱、鑫和业委会签订的《非机动车地下停车作承包协议》，慈爱、鑫和业委会和万群公司亦口头答应过允许其居住系争房屋。但《非机动车地下停车作承包协议》中并未涉及到任何关于解决王文艳、耿相兰居住事宜的约定；王文艳、耿相兰也未能提供证据证明慈爱、鑫和业委会和万群公司同意其居住系争房屋。且《非机动车地下停车作承包协议》早已届满到期，慈爱、鑫和业委会自2013年起即明确无需王文艳、耿相兰管理系争车库，王文艳、耿相兰主张其系合法占用系争房屋，无事实及法律依据，本院不予采信。王文艳、耿相兰所称万群公司拖欠工资并损害其财产权益之事，系其与万群公司之间的纠纷，不能成为其占用系争房屋的合法依据。沪中公司作为系争房屋的产权人，与王文艳、耿相兰之间不存在合同关系，也从未允许王文艳、耿相兰居住系争房屋。因王文艳、耿相兰至今仍居住于系争房屋中，现沪中公司要求王文艳、耿相兰迁出，于法有据，一审法院予以支持并无不当。综上，王文艳、耿相兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王文艳、耿相兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  邬海蓉二〇二〇年十月十九日法官助理  万 晶书 记 员  吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……