广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19162号上诉人（原审被告）：广东珠江投资股份有限公司。住所地广东省广州市天河区珠江东路****。法定代表人：朱伟航，董事长。委托诉讼代理人：马一兵，公司职员。被上诉人（原审原告）：深圳市铂德体育文化发展有限公司。住所地。住所地深圳市南山区桃源街道峰景社区龙珠大道**城市假日****101iv>法定代表人：郭启泉，总经理。委托诉讼代理人：周志标，广东客潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹庭慧，广东客潮律师事务所实习律师。上诉人广东珠江投资股份有限公司（以下简称珠投公司）因与被上诉人深圳市铂德体育文化发展有限公司（以下简称铂德公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初36338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。珠投公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回铂德公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由铂德公司负担。事实和理由：一、一审法院认定珠投公司未能在剩余租赁期限内将租赁物交付铂德公司使用，违反出租人基本义务，构成违约，属事实认定错误。自2017年3月珠投公司与铂德公司签订《XX会所.游泳池租赁合同》以来珠投公司始终积极履行合同义务，在2019年最后一个租赁年度，珠投公司按照合同约定将涉案泳池交付铂德公司修缮维护为后续经营做准备，珠投公司已完成了出租人将租赁标的物交付承租人使用义务。在珠投公司获悉业委会阻碍铂德公司使用涉案泳池时，珠投公司积极与业委会就涉案泳池相关事宜进行沟通，在此期间，铂德公司在未审查业委会是否拥有涉案泳池权属的情况下便按照业委会要求自行退场，不仅使其自身失去涉案泳池的经营使用权，而且未将场地交还珠投公司，导致涉案泳池被业委会强占。故铂德公司未能正常使用涉案泳池的责任在于铂德公司及业委会，一审法院属事实认定错误，应予改判。二、一审法院判决珠投公司双倍返还租赁保证金向铂德公司进行赔偿缺乏事实和法律依据，应予改判。铂德公司失去涉案泳池的经营使用权并非是珠投公司行为所致，是铂德公司在未审查业委会是否拥有涉案泳池权属的情况下便按照业委会要求自行退场以及业委会强占案涉泳池的行为所致，珠投公司并未终止合同，不存在任何违约行为，在知晓铂德公司承租的泳池被侵害之时，珠投公司不断与业委会进行沟通，珠投公司已履行出租人义务，并且铂德公司未提供任何证据材料证明其存在实际损失，一审法院判决珠投公司承担违约责任缺乏事实依据。即使法院认定因铂德公司或案外人原因导致铂德公司失去涉案泳池经营使用权致使合同无法履行，铂德公司及案外人对此存在责任，珠投公司对此也存在责任，珠投公司与铂德公司签订《XX会所.游泳池租赁合同》并无关于上述情况珠投公司应承担违约责任的具体金额或计算方式的约定。铂德公司主张珠投公司应向其支付双倍的租赁保证金缺乏合同依据，一审法院支持铂德公司主张亦缺乏法律依据。综上所述，一审法院判决缺乏事实和法律依据，故请求二审法院依法查明事实，依法支持珠投公司的上诉请求。铂德公司辩称：涉案租赁合同是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，珠投公司应按照合同约定，确保铂德公司能够继续承租涉案游泳池，否则应承担违约责任，按照合同约定双倍返还违约金151140元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。铂德公司于2019年12月19日向一审法院起诉请求：1.判令珠投公司向铂德公司支付双倍的租赁保证金151140元及赔偿损失205868元；2.判令珠投公司承担本案的受理费6655元、律师费15000元。一审法院经审理查明：2017年3月31日，铂德公司（乙方）与珠投公司（甲方）签订《XX会所.游泳池租赁合同》，约定：1.甲方将座落XX会所游泳池的商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积为300平方米；2.租赁期限为3年；3.乙方在该商铺经营体育、游泳；4.该商铺每月每平方米租金为114.24元，每月租金34272元。第二年租金在第一年的基础上升5%，第三年租金在第二年的基础上升5%；5.乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金75570元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；6.甲方须于2017年5月1日将满足本合同约定交付标准的商铺移交乙方；7.甲方拥有该商铺的所有权，乙方承租的商铺只是取得合同有效期内使用该商铺的权利，而非所有权或处置权；8.在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金。若甲方迟延交付商铺，每迟延一日，须按次月租金0.1%向乙方支付违约金；等等。合同签订后，铂德公司向珠投公司支付了租赁保证金75570元。珠投公司于2017年5月1日将案涉游泳池交付给铂德公司使用。2019年4月份，铂德公司进行游泳池开放前的修补维护工作，受到该游泳池所在的XX小区业委会人员的阻扰。铂德公司多次向珠投公司反映小区业委会要求收回游泳池及另行招商事宜，并请求珠投公司予以协调、解决。2019年5月6日，铂德公司向珠投公司发出《关于XX会所游泳池无法正常经营问题的沟通函》，主要内容为：今年4月，我司工作人员在罗马家园发现小区业主委员会对小区会所游泳池作出了公开招投标的文件，据了解已经于4月底确认了招投标的合作方并正在签约，该行为已对我司的正常经营工作造成了极大的影响。4月底我司员工在修缮现场，修补池子，做开业前的准备工作期间，有着便衣人士到现场内驱赶我司员工，声称我司无权经营，并不得入场、放水，导致我司无法经营，请尽快解决此事，等。铂德公司一并附送了广州市海珠区XX业主委员会《关于XX游泳池招租的通知》，内容为：XX家园现有会所游泳池、龍禧游泳池，作为小区共用配套设施，XX业主委员会对两处游泳池公开招租，等等。2019年5月28日，铂德公司再次向珠投公司发出《关于XX会所游泳池违约赔偿问题的沟通函》，主要内容是：我司在入场前期修缮工作过程中，收到小区业委会通知我司无权经营，我司工作人员被新的经营方人员驱赶且游泳池门也被重新上锁，我司从4月底开始一直与贵司沟通解决，至今没有收到贵司的回复。2019年5月21日，我司收到业委会发出的《关于铂德公司遗留在泳池的设施设备移除的函》，要求我司在三日内撤场，我司收到函件后与贵司电话沟通，贵司建议我司撤离现场，故我司于2019年5月22日将我司人员及场地设施设备撤离罗马家园。以上事实，对我司造成了重大损失，严重影响我司的信誉度。因贵司违约终止合同，现向贵司主张以下赔偿：双倍返还租赁保证金151140元、人工费等等。铂德公司提供的其工作人员与珠投公司工作人员微信聊天记录显示：铂德公司方自2019年4月26日后多次向珠投公司反映游泳池开业收到小区业委会阻扰事宜并请求珠投公司协调、解决，但珠投公司要求铂德公司正常入场经营，遇到阻扰报警处理。在庭审中，铂德公司、珠投公司双方确认XX家园与XX家园名称不一样，实为同一小区。至法庭辩论终结时，珠投公司仍未收回案涉游泳池。珠投公司陈述游泳池不是围蔽形态，无法取得房地产权证，珠投公司是案涉小区的开发商，其与业主签订《商品房买卖合同》约定小区会所、地下室等的所有、地下室等的所有权营权属于珠投公司。另查明：珠投公司是案涉游泳池所在小区的房地产开发商。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。铂德公司、珠投公司双方签订的《XX会所.游泳池租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，由于XX小区业主委员会对案涉游泳池主张权利并收回游泳池另行招租，阻碍铂德公司使用，铂德公司多次向珠投公司反映该情况并请求珠投公司排除妨碍，保障铂德公司正常使用租赁游泳池。珠投公司虽曾向XX小区业主委员会发出律师函，要求业委会停止侵权，但至法庭辩论终结前珠投公司仍未能收回案涉游泳池，导致铂德公司在合同剩余租赁期限内无法正常使用案涉游泳池。合同约定珠投公司拥有案涉租赁游泳池的所有权，且珠投公司作为出租方应保障铂德公司承租人正常使用租赁标的物，但因珠投公司与案外人就租赁标的物存在权属纠纷，未能在合理期限内排除障碍，将租赁物交付铂德公司使用，故珠投公司违反出租人基本义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，铂德公司要求珠投公司承担违约责任，一审法院予以支持。铂德公司主张珠投公司不能交付租赁物，客观上终止了租赁合同，要求珠投公司双倍返还租赁保证金151140元合理，一审法院予以支持。铂德公司要求珠投公司赔偿损失205868元，但未能提供相应的证据予以证明。珠投公司的违约行为虽客观上造成铂德公司的损失，但一审法院已支持铂德公司双倍返还租赁保证金的请求，且铂德公司未能举证证明双倍返还保证金不足以赔偿其损失。鉴于此，铂德公司要求珠投公司赔偿损失205868元，一审法院予以驳回。关于律师费15000元，双方没有约定律师费的负担问题，且律师费不属于必要的诉讼支出，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月3日作出判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，珠投公司向铂德公司双倍返还租赁保证金151140元；二、驳回铂德公司的其他诉讼请求。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。二审另查明，珠投公司一审期间为证实其对涉案游泳池享有所有权，提交了以下证据：1.穗府国用（2008）第01100095号国有土地使用证；2.广州市城市规划勘测设计研究院制作的XX家园总平面图；3.与业主签订的《商品房买卖合同》。经质证，铂德公司对上述证据1、2真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为该证仅为土地使用权凭证，并非项目建成后的权属证书；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，认为与本案所涉场地无关。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.本案租赁合同无法履行的违约责任应如何认定；2.珠投公司是否应双倍返还租赁保证金。针对上述争议焦点，本院分析如下：关于本案租赁合同无法履行的违约责任认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案游泳池所在小区业主委员会对涉案游泳池主张权利，并以实际行动阻碍铂德公司的正常使用，在铂德公司多次向出租人珠投公司反映情况、要求保障其正常使用的情况下，珠投公司直至本案诉讼期间仍未能妥善解决与业主委员会的争议，无法提供符合合同约定的租赁物给铂德公司使用，一审判决认定珠投公司违反出租人的基本义务构成违约正确，本院予以认同。在涉案游泳池未取得权属证书的情况下，如要求铂德公司审查业主委员会对涉案游泳池是否具有合法权属明显过于苛刻，加重了承租人的义务，且从现有证据显示，铂德公司系因业主委员会的阻碍行为导致无法正常使用被迫退场，故珠投公司上诉主张铂德公司在未审查业主委员会是否拥有涉案游泳池的经营使用权的情况下自行退场应承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于珠投公司是否应双倍返还租赁保证金的问题。根据双方合同约定“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金。”该条款是对出租方根本违约情形下的违约责任约定。本案中，因珠投公司与业主委员会的争议，客观上导致租赁合同无法继续履行，珠投公司已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此，一审判决根据双方约定判令珠投公司向铂德公司双倍返还租赁保证金151140元并无不当，本院予以确认。至于珠投公司与业主委员会之间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定解决，不能作为珠投公司在租赁关系中承担违约责任的有效抗辩，故珠投公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，珠投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6655元，由珠投公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十月二十日法官助理熊盈颖林臻灏