江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初3000号原告：江苏云阳集团房地产开发有限公司，住所地丹阳市西环路**，统一社会信用代码91321181253715714C。法定代表人：马进，总经理。委托诉讼代理人：张祖义，江苏金矛律师事务所律师。被告：滕军辉，男，汉族，1975年9月18日生，住丹阳市。第三人：丹阳市云阳镇养乐汤韩式汗蒸馆，住，住所地丹阳市云阳镇华南路**1-1一社会信用代码92321181MA1NCF4F4N。经营者：杨留根，男，汉族，1967年11月25日生，住丹阳市。法定代理人：杨某，女，汉族，1970年7月6日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：周兆廷，丹阳中信法律服务所法律工作者。第三人：陈来明，男，汉族，1970年1月5日生，住丹阳市。原告江苏云阳集团房地产开发有限公司与被告滕军辉、第三人丹阳市云阳镇养乐汤韩式汗蒸馆（以下简称养乐汤汗蒸馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知陈来明作为第三人参加诉讼。原告江苏云阳集团房地产开发有限公司的委托代理人张祖义、被告滕军辉、第三人的委托诉讼代理人周兆廷到庭参加诉讼，第三人陈来明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏云阳集团房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年2月16日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告位于丹阳市商铺；3、判令被告支付自2019年4月1日起至实际交付之日止，按合同约定租金额的标准支付租金；4、被告支付违约金150460元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年2月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将房屋租赁给被告使用，租期6年。如未按时支付租金，需承担未交租金的20%违约金；超过8天未交租金，原告有权解除合同。被告拖欠租金至今，经原告多次催缴，被告仍未履行支付租赁义务。2020年2月27日，原告通知被告解除《租赁合同》，要求被告交还房屋，但被告至今未交还。第三人陈来明系实际经营者，应当共同承担支付租金等义务，请求判如所请。被告滕军辉辩称，对原告的诉讼请求没有异议，实际经营者系陈来明。第三人养乐汤汗蒸馆陈述，1、养乐汤汗蒸馆不是合同相对方，应由被告腾军辉承担责任；2、养乐汤汗蒸馆的经营者虽在2019年7月24日变更为杨留根，但杨留根系智力残疾三级，在日常生活中不能完全辨认自己的行为，不知道作为经营者需要承担的法律责任。没有经济能力对养乐汤汗蒸馆投资，也没有能力对养乐汤汗蒸馆管理，也没有收取营业收入，不是实际的经营者。实际经营者系章郑飞和陈来明，两人系翁婿关系，应当由该两人承担责任；3、杨留根系限制民事行为能力人，将其变更为经营者，不是纯获利行为，也与其本人的智力不相符，未得到监护人的同意或追认，故变更行为无效。综上，杨留根不需要承担责任。第三人陈来明未到庭陈述，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于丹阳市商铺，面积共计3325.98平方米，被告租赁用途为经营洗浴、汗蒸、足浴等，租期为6年，自2017年7月1日至2020年6月30日，年租金为100万元；自2020年7月1日至2021年6月30日，年租金为106万元；自2021年7月1日至2022年6月30日，年租金为112万元；自2022年7月1日至2023年6月30日，年租金为118万元。如被告不能按时支付租金，除补交租金外还需向原告支付未交租金20%的违约金。未交租金超过8天，原告有权解除合同。2017年2月6日，被告滕军辉设立了字号为“丹阳市云阳镇汗乐汤韩式汗蒸馆”的个体工商户，经营地址为丹阳市华南路**1-1。该汗蒸馆由三人陈来明、韦玮合作设立。2017年2月23日，该汗蒸馆变更字号为“丹阳市云阳镇养乐汤韩式汗蒸馆”。2018年5月30日，韦玮与第三人陈来明签订《股份转让协议》，被告滕军辉作为证明人，约定韦玮将该养乐汤汗蒸馆的股份全部转让给第三人陈来明。2018年6月6日，该该养乐汤汗蒸馆的经营者由被告滕军辉变更为章郑飞。2019年7月24日，该养乐汤汗蒸馆的经营者由章郑飞变更为杨留根。杨留根智力残疾三级。租赁期间，被告多次欠付租金。原告分别于2019年4月25日、2019年10月29日、2019年11月29日、2020年1月7日，书面通知被告滕军辉、第三人养乐汤汗蒸馆、陈来明，催缴租金，通知均由被告签收。2020年2月27日，原告再次书面通知被告滕军辉、第三人养乐汤汗蒸馆，催缴租金，并自即日起解除租赁合同，要求办理退租手续，缴清欠款。该通知由被告于次日签收。该养乐汤汗蒸馆自2020年春节停业后，至今未开门营业。另查明，2019年9月5日，第三人陈来明向原告的法定代表人马进出具借条，约定向马进借款42万元，该借款系2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金，第三人陈来明出具借条后未支付过该租金。第三人已支付自2019年4月1日起的租金81000元。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、通知，被告提供的股份转让协议，第三人养乐汤汗蒸馆提供的残疾人证、个体工商户准予变更登记通知书、申请书、个体工商户转让协议及当事人的陈述所证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，是合法有效的，被告应当承担合同约定的义务。根据《租赁合同》约定，被告未交租金已数月，2020年2月27日，原告向被告发出通知，要求支付租金，并解除《租赁合同》，被告于次日签收，故该《租赁合同》于2020年2月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因《租赁合同》于2020年2月28日解除，故被告应当返还承租的原告的商铺。关于租金，原告主张自2019年4月1日至2020年1月31日的租金752300元，经审查，根据《租赁合同》的约定，年租金100万元，扣除已支付的81000元，本院予以确认。自2020年2月1日至2020年6月30日的租金，按年租金100万元计算，另鉴于2020年春节期间我国冠状××疫情的影响，第三人养乐汤汗蒸馆为配合疫情防控休市停业，故本院酌情扣减一个月的租金82191.78元，故本院确认为328767.12元。自2020年7月1日起，按106万元/年计算至被告及第三人返还商铺之日止的房屋占有使用费。关于原告主张的违约金，考虑年后新冠疫情的影响及原告实际的损失，本院酌情认定5万元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告滕军辉应于本判决发生法律效力后十日内返还原告江苏云阳集团房地产开发有限公司所有位于丹阳市商铺；二、被告滕军辉应于本判决发生法律效力后十日内支付原告江苏云阳集团房地产开发有限公司的租金1081067.12元；三、被告滕军辉应于本判决发生法律效力后十日内支付原告江苏云阳集团房地产开发有限公司自2020年7月1日起，按106万元/年计算至返还上述商铺之日止的房屋占有使用费；四、被告滕军辉应于本判决发生法律效力后十日内支付原告江苏云阳集团房地产开发有限公司违约金5万元；五、驳回原告江苏云阳集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12828元，由被告滕军辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吕月娟人民陪审员  林芯挺人民陪审员  王莹丽二〇二〇年十月二十八日书 记 员  任佳曦附本判决适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。