江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8744号上诉人（原审被告）：吴梦娜，女，1993年6月21日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴成友（吴梦娜父亲），男，1963年9月8日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：江苏天创物业服务有限公司，住所地：徐州市鼓楼区环城街道风尚米兰小区LOFT1-2。法定代表人：雍军，该公司总经理。委托诉讼代理人：方悬，男，1983年1月16日生，汉族，该公司经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。上诉人吴梦娜因与被上诉人江苏天创物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴梦娜的委托诉讼代理人吴成友，被上诉人江苏天创物业服务有限公司的委托诉讼代理人方悬、倪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴梦娜的上诉请求为：请求徐州市中级人民法院改判一审徐州市鼓楼区人民法院针对“物业服务合同纠纷一案”对上诉人吴梦娜不公平的判决。事实和理由：一审徐州市鼓楼区人民法院认定2017年7月23日开发商徐州新源置业发展有限公司解除了与浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司(以下简称开元物业公司)签订的前期物业服务协议，并在小区公示栏里公示。但是，在2015年11月24日与徐州新源置业发展有限公司签定的商品房买卖合同第21条前期物业管理中，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，物业服务时间从2017年7月1日到2020年7月1日，并同时规定了服务管理标准等。2017年10月吴梦娜上房已按照合同约定，与开元物业公司签定“前期物业服务协议及管理规约”并足额交纳一年的物业服务管理费与公共能耗费。2018年9月10日，江苏天创物业服务有限公司(以下简称天创物业公司)进入中环广场小区，才将开发商新源置业有限公司解除与开元物业公司服务协议公示给小区业主。中环广场小区731户业主己入住一年多，大家都认可大品牌开元物业公司的服务管理，开发商徐州新源置业发展有限公司不顾731户业主的意愿，解除与选聘物业没有得到全体业主认可及不知情前提下，强行更换物业公司。开发商选聘的开元物业是大家公认合法的前期物业公司，入住一年多了，忽然冒出一个“天创物业公司”，中环广场小区731户业主己入住，入住率90%，既然开发商解除前期物业公司，按照物权法及物业管理条例，开发商应该与全体业主代表协商或召开业主代表大会共同协商，公平、公正招投标选聘新的物业公司，选聘的新物业公司不能称呼前期物业公司。同时，开发商应该给签定“商品房买卖合同”的业主发告知函，并补充此合同条款。开发商以上工作都没做，是违反“合同法”有关条款，也是上诉人不承认开发商与“天创物业公司”所签的“前期物业服务合同”的理由之一。同时，开发商徐州新源置业发展有限公司与天创物业公司签定的合同是虚假无效合同，在行政机关备案合同与物业存档合同内容条款不一样，签定日期不一样。天创物业公司与上诉人无物业服务合同。在法定程序上，从2018年9月至今，天创物业严重侵犯开元物业公司的合法权益，在没有委托授权的情况下，单方面拿着开元物业公司的前期物业服务协议及管理规约来管理服务中环广场小区，并侵害中环广场小区业主的利益，服务存在重大瑕疵。中环广场小区现90%居住业主，为什么没有交物业费，这就是其中的重要原因。天创物业公司在中环广场小区服务管理一年了，按照开发商新源置业发展有限公司与天创物业公司签定的所谓前期物业服务合同第三条：物业服务质量标准不低于“普通住宅一级服务管理标准”，如果天创物业公司按此标准，还会出现90%以上业主不交物业费吗？天创物业公司在中环广场不作为的案例太多。天创物业公司收费标准与“普通住宅级服务管理标准”不符也是业主拒交物业费的主要内容之一。依照国家《合同法》第八条之规定，开发商新源置业发展有限公司与业主签定的“商品房买卖合同”明确规定前期物业服务是浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司，是合法合同，受法律保护的，只有双方共同变更内容，不能单方毁约。另外，开发商与天创物业公司签定的所谓“前期物业服务合同”存在二个版本，条款不同，签约时间不同，是无效合同。同时，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定约的义务，不作为存在与暴露的问题有重大瑕疵，直接导致90%以上业主拒交物业管理费。依照《物权法》司法解释第七条选聘和解聘物业企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意，即双过半。浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司才是中环广场真正的前期物业管理服务公司，而且业主普遍满意开元物业服务，并且己经服务一年多(2017年7月一2018年9月)，开发商解除其合同，731户业主都不知情，选聘与解聘物业公司业主超过“双过半”，完全要由开发商与全体业主共同决定选聘与解聘物业公司的权力。开发商新源置业发展有限公司选聘的天创物业公司，再次将其定性为“前期物业”概念是错误的，性质是不同的，广大中环广场业主是不认可的。按照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，业主从来就没给天创物业公司存在签定任何合同、协议、管理规约等文本，拒交物业管理费，也有它法定合理的一面。最后，既然天创物业公司事实服务管理中环广场小区，存在与暴露的问题有重大瑕疵，才是最终广大业主不交物业管理费的根源。一是管理者责任，导致服务管理混乱；二是服务标准低，与约定服务质量标准差距大；三是物业管理费定价高，不切实际，没有一个双方都能接受的合理价格。被上诉人江苏天创物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请，维持原判。被上诉人江苏天创物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2018年11月15日至2019年11月14日的物业服务费1861元、公共能耗费100元，共计1961元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月24日被告与徐州新源置业发展有限公司签订商品房买卖合同，被告购买中环广场B区4幢1单元306号房，建筑面积为52.58平方米。2017年11月6日，被告与浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司签订前期物业服务协议，协议第四条约定，酒店公寓住宅物业费为每月2.95元/平方米，公共能耗费500元/户。按此标准被告缴纳了物业费和公共能耗费，并办理了上房手续。2018年7月23日开发商徐州新源置业发展有限公司解除了与浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司签订的前期物业服务协议，并在小区公示栏里公示。2018年9月中环广场的开发商徐州新源置业发展有限公司与原告签订中环广场前期物业服务合同，合同约定的物业费与之前的物业费并没有变动，酒店公寓住宅物业费为每月2.95元/平方米，公共能耗费调整为300元/户，物业费和公共能耗费均约定预交，在每年10月的前10日交纳。合同签订后，原告依约履行物业服务。因被告自2018年11月15日起未按期交纳物业费，经原告两次催交后仍未交纳，原告以诉称理由诉至本院。以上事实有原告提供的商品房买卖合同、物业服务协议、缴费通知单等证据证实。原告的陈述与其提交的证据相互印证，可作为有效证据使用。一审法院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。徐州新源置业发展有限公司在解除与浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司签订的前期物业服务合同后与原告签订中环广场前期物业服务合同，合同约定的物业费与之前的物业费并没有变动，酒店公寓住宅物业费为每月2.95元/平方米，公共能耗费调整为300元/户。该物业服务合同合法有效，对中环广场小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告为该小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付物业服务费。原告根据合同约定要求被告按房屋面积52.58平方米，每月每平方米2.95元支付物业服务费，经计算物业服务费为1861元，故本院依法支持原告物业费1861元。另，根据合同约定，公共能耗费调整为300元/户。被告已交纳了第一期500元的公共能耗费，对于第二期的公共能耗费，原告自愿先行扣除上年剩余的200元，仅向被告主张100元公共能耗费，不违反法律规定，本院予以准许。被告未到庭本院依法缺席判决。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告吴梦娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江苏天创物业服务有限公司支付物业服务费1861元、公共能耗费100元，合计1961元。二审期间，上诉人吴梦娜向法庭提交以下证据：证据一、吴梦娜和浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司2017年11月6日签订的前期物业服务协议一份，证明上诉人和开元物业之间存在服务合同，和被上诉人天创物业公司之间没有服务合同。证据二、上诉人吴梦娜和徐州新源置业发展有限公司之间的商品房买卖合同一份（复印件），证明浙江开元物业管理股份有限公司徐州城北分公司是开发商指定的前期物业服务公司。证据三、徐州新源置业发展有限公司和被上诉人江苏天创物业服务公司之间签订的两份物业服务合同，该两份合同的内容、条款、签订日期都不一样，能反映出来是虚假合同。证据四、2019年5月24日徐州市中环广场小区首届业主代表大会会议决议一份，证明中环小区业主签字罢免了天创物业公司，并且有业主的联名签字和召开大会的议程，对天创公司的服务不满意，是非法进驻。证据五：2019年5月24日中环广场小区全体业主致天创物业服务有限公司的公开书，证明业主要求天创公司撤出中环小区。证据六、照片44页，证明天创公司没有尽到物业公司的应尽义务，导致小区脏乱差，同时导致业主要求天创公司撤出中环小区。证据七、证人王某,秦某,4的证人证言。证据八、照片打印件29页，拍摄时间是今年8月初。证明天创物业在中环小区的服务质量存在严重的问题。被上诉人江苏天创物业服务有限公司针对上诉人吴梦娜向法庭提交的上述证据质证意见如下：对于证据一、二的真实性没有异议，虽然上诉人与新源公司签订的商品房买卖合同中，约定了前期物业企业为浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，但是开元物业在进驻中环广场提供物业服务的过程中，存在频繁更换项目负责人。不仅提供的物业服务，达不到合同约定的一级服务标准，对业主提出的各项问题也不能及时整改。基于以上原因，新源公司于2018年7月23日向开元公司发函，通知解除中环广场前期物业服务合同，而对此开元公司表示同意解除合同，并就撤场后的相关事宜，与新源公司达成了一致的协议。虽然被上诉人没有与中环广场的业主单独订立前期物业服务合同，但是根据最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条的规定，因为中环广场小区至今未成立业主委员会，按照上述规定，开发商新源公司有权与物业服务企业签订物业服务合同，而开发商与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。若业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而被上诉人在徐州物业服务领域具有较好的口碑，并多次被鼓楼区政府、区委、省建设厅、评为优秀的物业服务企业。新源公司基于为广大业主的考虑，选聘优秀服务资质的被上诉人，也是为了整体小区业主的考虑。上诉人以未与被上诉人直接签订前期物业服务合同为由，作为拒交物业费的理由是不成立的。对于证据三的真实性均不予认可，来源的合法性也有异议。对于证据四、五的真实性有异议。中环广场这个小区业主一共有849户，上诉人提交的会议决议中参会人员的签字数额肯定不足法定数额。此外这些签字人员的真实性也无从核实。根据《物业管理条例》的规定，业主要成立业主大会和业主委员会，应根据业主大会规程的相关规定依法成立，并将业主委员会的名单资料向物业所在地区的政府房地产行政主管部门进行备案，而2019年5月12日，鼓楼区房地产管理处和徐州市鼓楼区铜沛街道办事处的物业管理科，向中环广场的全体业主发表了公告，表明个别业主筹备的临时业主大会及决议有关事项，并不符合《物业管理条例》的规定。因此仅凭上诉人提交的部分业主的会议决议或是公告书，不足以代表整体小区业主的意思，其表达的想要被上诉人撤场的主张，因实体和程序上均不合法，不应得到支持。对于证据六，真实性没有异议，但对其证明目的有异议。小区本就是广大业主共同生活的场所，照片中所反映的所有问题都是业主在这些活动中产生的各种各样的问题，业主使用并消耗相关的设施设备都是生活的常态。但是针对这些问题，被上诉人在发现后都积极予以了处理，并将环境有序化，对设施设备及场地进行维修、养护、管理。上诉人提供的照片反映的是片段的、某一时刻的，不能全面的反映被上诉人提供物业服务的状态和标准，不能达到其证明目的。对于证据七证人王某,4的证明目的我方无异议。对于证人秦某,4的证言，门禁的情况确实存在，我们设立门禁卡是基于整体小区业主的安全问题，其次，因为该小区部分业主没有按照《物业管理条例》的相关规定履行支付物业费的义务，导致被上诉人在为业主提供物业服务的过程中存在一定的困难。基于整个小区业主的利益考虑，被上诉人设立门禁，不仅是为了整体小区业主的安全问题，也是为了督促广大业主能积极缴纳物业费，促进小区的和谐相处，也利于被上诉人为广大业主提供更好的服务。虽然被上诉人设立了门禁卡，但是并没有对包括上诉人在内的业主的出入造成影响，业主在门禁卡失效的时候，联系被上诉人的物业服务人员，或是到物业服务公司，被上诉人的物业服务人员均可以不受时限的为业主解决出入的问题。对于证据八的真实性没有异议，但是不能证明上诉人的观点。有一部分图片是断章取义，在绿化带上放置垃圾分类点，选址物业和社区共同确定的位置。在绿化带改造问题上，是物业公司花了6万元在5号楼楼前做了一个高**的停车棚，同时加装了充电泵。其他照片中的垃圾死角，我们承认有垃圾死角，但是上诉人断章取义，我们在小区东边建造了垃圾集中停放点，作为日常建筑垃圾的集中停放点。关于业主受伤的图片，和本案无关。商户门前放置小桌凳，因为我们这个小区主要是商用，所拍图片是内部沿街商铺，可以放置一部分日常经营中的部分物品。关于“空开”，和本案无关，我们不认可。虽然上诉人提供的照片，反映了小区中某一时刻出现的问题，但是一个家庭都会有或多或少的垃圾，更何况整个小区。从整个小区来看，存在问题是事实，但是被上诉人作为物业公司就是入住小区来解决维护小区的环境，所以上诉人提供的证据仅能反映某一时刻片断性的问题。而被上诉人提供的物业服务是长期的一个服务，因此上诉人提交的证据不能证明被上诉人所提供的服务不到位，或者不作为的情况。二审期间，被上诉人江苏天创物业服务有限公司向法庭提交以下证据：证据一、徐州市鼓楼区铜沛街道办事处与徐州市鼓楼区房地产管理处物业服务科向中环全体业主发表的公告。关于中环广场业主大会问题的公告，该组证据证明中环广场小区至今未按相关规定成立业主委员会。证据二、物业项目备案登记表。证明2018年9月，被上诉人与新源公司签订了中环广场前期物业服务合同后，于2018年9月17日，分别在徐州市鼓楼区铜沛街道办事处与徐州市鼓楼区房地产管理处完成了物业项目备案。被上诉人与新源公司签订的中环广场前期物业服务合同，不仅合法、合规，更得到了行政部门的认可。证据三、撤场协议。证明开元公司和新源公司是在平等协商自愿的情况下解除物业服务合同，双方还对撤场后的相关事宜作出了约定。新源公司解聘开元公司的物业服务，没有违反法律的相关规定，不存在任何违法之处。证据四、业主收费情况统计表。证明2018年至2019年年度，中环广场有51%的业主缴纳了物业费。2019年至2020年度，中环广场有31%的业主缴纳了物业费。但因2020年度并没有统计完全，因为前期物业服务合同约定的物业缴费的时间是至2020年12月，而且开发商新源公司自身持有近100户的房屋处于空房状态，若2019年至2020年度统计到年底，中环广场业主缴纳物业费的比率仍然会高达50%以上。上诉人所述中环广场有90%的业主没有缴纳物业费的事实与实际情况不符。针对被上诉人江苏天创物业服务有限公司向法庭提交的上述证据，上诉人吴梦娜质证意见如下：对这几份证据的真实性有异议。针对证据一的公告，我们召开业主大会是合法的，是根据江苏省物业管理条例第十二条，业主户数超过300户就可以成立业主大会，我们受法律保护的。包括他们提供的商户多达869户更是造假的数据，我们实际上房到目前为止是765户。针对证据二的备案登记表，是造假的，实际上没有六栋楼，备案731户，是造假行为。而且被上诉人应该提交招投标的相关文件，三分之二业主的同意等材料。针对证据三的撤场协议，与本案无关。针对证据四的收费情况统计表，被上诉人称收取了50%，实际上没有达到50%的户数，是和前期公司一起才达到了50%。这张表就能显示出越收越低。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于徐州新源置业发展有限公司与江苏天创物业服务有限公司签订的中环广场前期物业服务合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，根据上述规定，2018年9月中环广场的开发商徐州新源置业发展有限公司与江苏天创物业服务有限公司签订的《中环广场前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。关于江苏天创物业服务有限公司在提供物业服务活动过程中是否存在重大瑕疵的问题，经本院审查，吴梦娜在一、二审期间提供的证据，均不能充分证明其观点，本院不予采信。江苏天创物业服务有限公司与徐州新源置业发展有限公司签订《中环广场前期物业服务合同》后，依约向吴梦娜提供了物业服务，吴梦娜也实际接受了江苏天创物业服务有限公司提供的物业服务，且江苏天创物业服务有限公司收取的物业服务费用也未高于之前的物业服务费用，吴梦娜应当按照江苏天创物业服务有限公司与徐州新源置业发展有限公司签订的《中环广场前期物业服务合同》的约定，按时缴纳物业服务费用。故一审判决吴梦娜向江苏天创物业服务有限公司支付相应物业服务费用，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人吴梦娜的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴梦娜承担。本判决为终审判决。审判长 黄 政审判员 宋正喜审判员 费 蜜二〇二〇年十月三十日书记员 吉彬彬