湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9800号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷易鸣，男，1989年7月19日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：郭俊，湖北玺来律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司，营业场所武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道50号。负责人：林世金，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯婷，该公司员工。委托诉讼代理人：陈涛，湖北天泓律师事务所律师。上诉人雷易鸣因与被上诉人武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。雷易鸣上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3553号民事判决；2、依法判令被上诉人承担不履行物业区域内公共场所清洁的违约责任（违约金与本诉违约金相同再加381元，即6132元）；3、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2014年购买武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道50号奥莱汇小区62栋201室商品房一套，交房后上诉人即交付了自2014年7月1日至2015年6月30日止的物业费。由于被上诉人严重违反前期物业管理服务协议第二条第四款“负责本物业区域内公共场所清洁”的约定，在上诉人临近的公共场所堆放建筑垃圾和生活垃圾，并且随意变更规划用途，乱搭乱盖小区垃圾房，造成上诉人居住生活受到严重的环境污染。上诉人多次投诉后被上诉人一直不能解决问题，导致上诉人停交了物业管理费。2018年被上诉人同意解决公共场所环境污染问题，上诉人予以谅解后同意交纳了2018年的物业管理费，但是被上诉人仍然未解决随意堆放垃圾和环境污染的问题。上诉人已经向一审法庭提交了被上诉人堆放垃圾造成严重污染的14张照片，被上诉人虽然当庭矢口否认，庭后随即运走了全部垃圾，实际上被上诉人已经承认了严重违约的事实。上诉人认为被上诉人的整改行为与前期的违约行为是两个性质完全不同的法律概念，两者不容混淆。一审判决避重就轻，一方面认定了被上诉人物业服务存在瑕疵，对其违约行为仅要求小区居民予以谅解，进行必要的整改。但对被上诉人应当承担的违约责任却未依法作出公正判决，没有体现公平正义的司法原则。被上诉人一审开庭时竟然没有民事诉状，一审审判员居然替被上诉人宣读了民事诉状，代替被上诉人行使了民事诉权，在一审民事判决内容中严重忽视上诉人的反诉请求。由此可见一审法庭对被上诉人实行了地方保护主义的特殊关照。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司向一审法院起诉请求：1、判令雷易鸣向武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费15652元；2、判令雷易鸣向武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业管理费滞纳金5751元；3、判令雷易鸣承担诉讼费用。在诉讼过程中，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司变更第一项诉讼请求为判令雷易鸣支付2015年7月1日起至2018年6月30日3年期间未交纳物业费共计11739元。雷易鸣向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司承担不履行物业区域内公共场所清洁的违约责任，向雷易鸣支付违约金6132元；2、向雷易鸣提交小区设置垃圾房的规划文件；3、承担本案诉讼费、反诉费。一审法院认定事实：雷易鸣系盘龙城经济开发区奥莱汇小区G2栋201室业主，该房屋面积181.14㎡。雷易鸣已于2015年7月1日收房。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司是该小区的物业管理单位。2014年6月11日，雷易鸣与武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理相关权利义务，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司负责小区内物业管理含环境卫生管理，雷易鸣按1.8元/平方米*月交纳物业服务费，交纳方式为以一年为期，提前交付。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司按约定在本小区履行了物业管理义务。雷易鸣仅在2018年10月12日交纳了2018年7月1日至2019年6月30日一年的物业费。2015年7月1日至2018年6月30日期间，2019年7月1日至2020年6月30日，雷易鸣以物业公司不履行小区清洁管理义务为由，不履行交纳物业费义务。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司多次催收未果提起本案诉讼。经核算，雷易鸣未交纳的物业费及应承担的滞纳金如下：从2015年7月1日起至2018年6月30日，雷易鸣3年应交纳物业费共计11739元（181.14㎡×1.8元/㎡*月×36月），其违反物业管理合同，应当承担滞纳金5751元（2015年7月1日起至2018年6月30日期间，2019年7月1日至2020年6月30日期间，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。滞纳金宜以年为单位，每年按365天累计计算）。一审法院另查明，雷易鸣认为物业公司未履行本小区环境卫生清洁职责，因此多次向管理部门投诉，但始终未得到处理。雷易鸣在本案诉讼过程中提出了前述反诉请求。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司提交小区原始规划图、小区近期对小区内垃圾清运问题进行了整改，证明小区垃圾场所的设置符合规划，小区内垃圾清运整改达到了小区环境整洁的效果。庭审过程中，一审法院对双方物业合同纠纷进行了调解，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司表示小区物业管理确有需要改进的地方，公司决定将小区建筑垃圾场所与生活垃圾场所进行分离，生活垃圾也增加了垃圾桶，对居民随意丢弃垃圾的行为加强管理，与雷易鸣进行了真诚的沟通，希望雷易鸣及广大业主支持与理解。一审法院认为，雷易鸣与武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理相关权利义务，该协议合法有效，应当遵守。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司按照协议约定对雷易鸣所在小区履行了物业管理服务义务，雷易鸣应当按协议约定支付物业管理服务费。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司要求业主支付物业费的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。雷易鸣辩称武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司履行本小区环境清洁卫生义务未达到合同约定的标准，是违反协议的行为，因此业主有理由拒绝承担物业费。一审法院认为，依据协议约定，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司物业管理义务不仅包含小区环境清洁卫生，也包含小区房屋共用部分、共用设施设备、小区绿化的维护和管理，还包含小区交通秩序、车辆停放、财产安全、小区生活服务的维护和管理等内容，雷易鸣拒绝承担物业费的意见显然不应得到支持。鉴于该小区建筑垃圾、生活垃圾设置区域明显不合理，垃圾露天随意堆放问题确实存在，一审法院认为武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司在奥莱汇小区的物业服务存在瑕疵，应当进行必要的整改，对小区居民造成的妨碍应当请求谅解，其要雷易鸣承担滞纳金的诉讼请求，一审法院因此不予支持。关于雷易鸣提出的反诉请求1即请求依法判令武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司承担不履行物业区域内公共场所清洁的违约责任，一审法院认为该诉请所涉内容与本诉雷易鸣的答辩意见相同。一审法院对武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司履行合同义务的行为已作全面认定，无需赘述。关于雷易鸣提出的反诉请求2即向雷易鸣提交小区设置垃圾房的规划文件，不是《前期物业管理服务协议》所约定的内容，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，当事人应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、雷易鸣向武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付自2015年7月1日至2018年6月30日的物业管理服务费11739元；二、驳回武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司的其他诉讼请求；三、驳回雷易鸣的反诉请求。以上款项定于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取168元，由雷易鸣负担；反诉费25元由雷易鸣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷易鸣提交一组垃圾房的照片，共14张，拟证明武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司在规划的垃圾房外围擅自搭建垃圾房、存放垃圾，导致小区卫生环境受到影响，违反了合同义务。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司质证认为，对证据的真实性无异议，照片说明物业公司全面履行了卫生保洁的义务，垃圾房内外干净整洁，第1至10张是垃圾房的照片，第11至14张照片显示的是配电房，对证明目的有异议，垃圾房的建设是符合小区规划的，且与其无关。经质证，本院认为，因双方当事人对照片的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但仅从照片无法看出垃圾房的方位信息，无法判断垃圾房是否在规划范围之内或之外，无法实现雷易鸣的证明目的，对该证据，本院不予采信。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司未提交新的证据。经审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司与雷易鸣均应按《前期物业管理服务协议》履行各自的义务，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司的合同义务包括房屋共用部分及设施的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理等，而雷易鸣按照合同所支付的物业服务费是武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司履行前述合同义务的全部对价。公共场所清洁是武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司前述合同义务的一部分，从雷易鸣二审提交的证据来看，尚不能证明武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司违反了前述合同义务。按照规划，垃圾房的设立离雷易鸣的房屋较近，但这不是武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司的过错或违约行为，雷易鸣以前述理由拒交物业费并要求该公司承担违约行为，无事实与合同依据，本院不予支持。有关雷易鸣的反诉请求，一审法院进行了评述与审理，雷易鸣认为一审法院忽视其反诉请求的理由，无事实依据，本院不予支持。综上，雷易鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由雷易鸣负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二〇年十月二十八日法官助理庄敏书记员杨俊华