四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初2795号 原告：四川臻信物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路盛世铭都******，统一社会信用代码91511621588353084M。 法定代表人：程桂梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江军（该公司总经理、特别授权），男，汉族，1984年7月26日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谢虎，四川崛兴律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住，住所地四川省广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：黄维玉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄维术（该公司员工、特别授权），男，汉族，1965年9月9日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告四川臻信物业管理有限公司与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告公司委托诉讼代理人江军、谢虎、被告公司委托诉讼代理人黄维术、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费1,454,690.88元；2.判令被告支付违约金72,734.54元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年1月14日中标被告开发的岳池县“滨江国际”小区前期物业服务，并于同日与被告签订《前期物业服务合同》。合同约定，尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由被告足额承担，同时约定了违约金为未付金额的5％即72,734.54元。合同签订后，原告于2017年3月正式入场提供物业管理服务，该小区于2018年4月正式交房。在此期间，被告应付物业服务费共计1,454,690.88元。后经原告多次催收未果，拖延至今。为保障原告的合法权益顺利实现，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特起诉至贵院，望依法判决。 原告公司提供了以下证据： 1.中标通知书、中标备案表、批复、前期物业服务合同、业主信息花名册、滨江国际各楼栋产权总证； 2.工作函、工作报告、业主装饰巡查记录表、业主报事报修投诉记录簿、来往人员登记簿、钥匙借用登记簿、装修物品转入登记簿、秩序维护部交接班记录表、会议记录、公示； 3.通话录音。 被告公司辩称，原告起诉的物业服务费和违约金的计算方式不符合合同约定，没有每户前期物业服务费的计算方式和结果，请求驳回原告对被告公司的全部诉讼请求。根据合同约定，前期物业服务费从实际提供物业服务时起计收，面积以房屋所有权证书记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，标准为多层、高层住宅每月1.2元/平方米，未出售或尚未交付的物业服务费由被告公司承担，已经交付的物业服务费由业主承担。原告进行物业服务的起始时间并不是原告诉称的2017年3月，应该是2017年6月。原告根据会议记录和业主管理委员会的公示来作为截止时间点是错误的，会议记录没有形成一致意见，公示对被告公司没有法律效力，前期物业服务费应该从原告实际提供物业服务至合同约定的截止时间、以每套房屋交付的时间点结合面积来计算。被告公司已经支付前期物业服务费、代交水电费共计13,597,531.91元，将在具体计算超付部分后另行提起诉讼，追回超付的费用。 被告公司提供了以下证据： 1.四川臻信物业管理有限公司信息； 2.接房数据； 3.垫付水电费票据； 4.已经支付的物业服务费票据； 5.业主范绍光、杨凤菊与原告公司签订的《前期物业管理服务合同》及缴纳费用的票据； 6.证人黄某出庭证言及股权转让协议。 本院根据原告公司申请，依法调取岳池县住房和城乡建设局保存的岳池县“滨江国际”小区竣工验收档案。 原被告提供的以上证据及本院调取的证据，经庭审举示质证，结合各方当事人庭审陈述，对原被告双方确认的证据予以采信,对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据并在卷佐证。根据以上证据，认定以下事实： 2016年1月14日，被告公司向原告公司发出“中标通知书”，确定原告公司为“圣欣.滨江国际”前期物业服务中标人，当日，被告公司作为甲方（建设单位）、原告公司作为乙方（物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定“甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，并就前期物业服务有关事宜协商一致”，第一条约定“甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。物业交付前，乙方提供房屋的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供房屋的受益人为业主，业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务”，第二条约定物业项目名称为“圣欣.滨江国际”，类型为“居住物业（多层住宅、高层住宅）、公共物业”，“规划面积152596.00平方米”，第五条约定“合同的履行期限”“自2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止”，“第六条物业服务费”约定“计费方式”为“包干制，由甲方、业主向乙方缴纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担”，“收费标准”为“物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取”，“居住物业类多层住宅1.20元/平方米.月，高层住宅1.20元/平方米.月”，“公共物业类商业1.50元/平方米.月”，“交费人”“自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担”，“物业服务费构成”“包括物业服务成本（由人员费用、物业公用部位公用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业公用部位公用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组织）、法定税费和乙方的合理利润”，“甲方的物业服务费从本合同生效之日起按季交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳”，“甲方、业主于每个缴费周期起始日起十日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任”，“第十八条违约责任”约定“乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝交纳，已经交纳的，乙方予以返还，并向甲方、业主支付5%的违约金”，“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告，限期内仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外”。该合同还约定了乙方提供物业服务的内容、物业服务标准等其他内容。合同签订后，分别于2016年2月18日、19日在岳池县住房和城乡规划建设局办理了物业服务合同及前期物业管理项目招投标中标备案登记。 2017年1月25日，被告公司根据原告公司申请转账预支物业服务费80万元。2017年3月9日，被告公司开始对“圣欣.滨江国际”小区业主办理接房手续，原告公司同步进行前期介入，并作为乙方（物业管理服务单位）与甲方（业主/房屋使用权人）签订《前期物业管理服务合同（住宅）》并收取了接房业主的物业费，该服务合同“第五条物业管理服务费用”约定“甲方交纳费用时间”“按开发商通知的收房时间起计收”，“入住时甲方预付一年的物业服务费”，“入住后每次交纳费用时间按年收取，每年的11月1日起至次年的1月30日开始交纳下一年全年的物业费用”，“业主未按照约定及时足额交纳物业服务费，应按照逾期交纳金额每月5%支付违约金”，收费标准为“电梯住宅按建筑面积1.20元/平方米.月”“多层住宅按建筑面积1.20元/平方米.月”“生活垃圾转运费5元/月.户”，服务合同还约定了其他相关权利和义务。原告公司对在前期介入工作中发现小区部分施工工程及设备安装等存在的问题，于2017年4月25日起多次向被告公司发函希望引起重视并加以整改完善。2017年12月19日，被告公司根据原告公司申请转账支付物业服务费10万元。2018年1月2日，被告公司根据原告公司申请转账支付物业服务费14万元。2018年11月13日，被告公司根据原告公司申请转账支付优惠赠送38户老带新业主物业服务费63,493.62元。2018年6月26日至2018年12月28日，被告公司支付小区绿化、消防及公共用水用电费用合计256,260.29元。2019年3月29日，在案涉小区原告公司物业办公室召开会议，参会人员有业主代表、住建局、九龙镇、社区及原被告公司代表，会议记录显示商讨物业服务问题共10个，即：1.物业公司保安与清洁工配备不齐，人员出入管理混乱；2.小区业主、商铺存在乱搭乱建现象；3.小区存在乱拉电线充电现象；4.保洁问题；5.绿化问题；6.路灯维护问题；7.小区的共有财务收入没有公开制度；8.小区门禁、干水道、娱乐场所未完善等问题；9.电动车乱停乱放、无停车位问题；10、物业服务费的交费起始时间问题。会议记录显示就业主物业服务费的交费起始时间问题未形成一致意见。2019年12月5日，该小区业主委员会致全体业主公示，公示显示“经业委会与相关部门（九龙镇建委、物业股、社区等）与开发商协议，取得一致意见，决定针对滨江国际物业服务费计费时间，统一规定为2018年4月1日起。为了保障小区的正常运行，请各业主配合按时交纳物业服务费，在规定时间前已交纳物业服务费的业主物业公司将按时间顺延”。 另查明，原告公司原名为岳池县家顺物业管理有限公司，成立于2011年12月12日，原法定代表人登记为黄某（系黄维术之女）。2018年10月22日，黄某将公司股权转让程桂梅后退出经营管理。2018年10月24日，原告公司法定代表人变更登记为程桂梅。被告公司成立于2012年7月2日，是案涉“圣欣.滨江国际”小区建设单位，该小区竣工验收备案书记载：Ａ区，竣工备案面积12491.93平方米，竣工验收时间2016.1.20；Ｂ区及地下车库，竣工备案面积85355.48平方米（其中地下部分17771.62平方米），竣工验收时间2018.3.19；Ｃ区，竣工备案面积58227.24平方米，竣工验收时间2018.3.19。 本院认为，原告公司系物业管理服务企业，被告公司系案涉“圣欣.滨江国际”小区建设单位，双方签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、法规的规定，合法有效，应当受到法律保护。原告公司为案涉小区提供前期物业服务，应当获得相应物业管理费用。本案中，原告公司对请求被告公司支付的物业费1,454,690.88元确定为居住物业的前期物业费，计费单价为1.20元/平方米.月、计费时间为2017年3月至2018年4月共计13个月、计费房屋建筑面积为100829.85平方米，被告公司对居住物业的计费单价无异议，本院予以确认；被告公司对计费起止时间和计费房屋建筑面积提出异议，认为2017年3月是原告公司的进场时间，原告公司进行物业服务的起始时间是2017年6月，根据合同约定，前期物业服务费应该从实际提供物业服务时起计收，至合同约定的截止时间即每套房屋交付的时间,结合每套房屋建筑面积计算物业费。关于前期物业费计费起算时间问题，根据现有证据判断，2017年3月9日是被告公司对案涉小区业主开始办理接房手续的时间，在此过程中，原告公司同步与住宅业主签订了《前期物业管理服务合同（住宅）》并进场服务，此时间晚于原被告双方在物业服务合同中“甲方的物业服务费从本合同生效之日起按季交纳”约定的时间，因此，原告公司主张该时间作为前期物业费计费的起算时间，符合物业服务客观实际，本院予以支持。被告公司辩称该时间是进场时间不是物业费计费起算时间理由不成立，本院不予支持。关于前期物业费计费截止时间问题，原告公司认为截止时间为2018年4月，提供了会议记录、公示等证据予以证明，被告公司予以否认。本院认为，会议记录由相关部门人员针对原告公司在为案涉小区提供物业管理服务中存在的问题通过座谈会议而形成，其中对业主物业费交费起始时间问题并未形成一致意见；公示是案涉小区业主委员会对全体业主发出，原告公司虽然无意见，但是，被告公司未予确认，对被告公司不发生法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”、第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，本案中，未经协商一致，不能改变原被告双方对前期物业费计费截止时间的约定。原被告签订的服务合同约定，物业交付前，由被告公司履行交纳前期物业费的义务，物业交付后，由业主交纳物业费，尚未出售或尚未交付的物业，由被告公司交纳前期物业费，结合业主在接房时与原告公司签订的住宅物业服务合同及交纳物业费的事实，前期物业费计费截止时间应当分别以业主接房时每套房屋交付的时间，业主物业费交纳的起始时间，也即是被告公司前期物业费计费截止的时间。根据现有证据，本院无法计算出接房业主各自交纳物业费的起始时间，便无法确认被告公司前期物业费交纳的具体截止时间。关于计费房屋建筑面积问题，根据合同约定，应当以房屋所有权证书记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。原告公司认为计费建筑面积为100829.85平方米，提供的业主信息花名册系自主记录，该面积无其他证据相印证，本院难以确认。即使根据原告公司提供的该计费建筑面积，按照原告的计算方式，无法得出前期物业费1,454,690.88元的结果，尽管在庭审中经本院提示后原告公司变更了相关金额，本院也难以确认其金额的准确性。即使原告公司计算出的物业费金额成立，其诉讼请求也无法得到全部支持，现有证据显示，被告公司已经支付前期物业费1,103,493.62元（80万元+10万元+14万元+63,493.62元）、代交水电费256,260.29元，共计1,359,753.91元，应当从中扣减。因此，被告公司辩称前期物业费应当以每套房屋交付的时间结合每套房屋建筑面积计算的理由成立，符合合同约定，本院予以支持。由于原告公司没有提供每套房屋交付的时间及每套房屋建筑面积，目前无法计算出前期物业费用，对此法律后果应当由原告公司承担。关于诉请违约金的问题，根据服务合同第十八条违约责任的约定“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告，限期内仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外”，承担违约责任不但有未按时、足额交纳物业服务费的情形，同时还有在原告公司书面催告后限期内仍未交纳的情形，原告公司未提供相关证据，提供的电话催告不符合合同约定，不发生书面催告的效力，原告公司向被告公司主张违约金因证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告公司诉请被告公司支付物业服务费和违约金证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款等规定，判决如下： 驳回原告四川臻信物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费18,547元，由原告四川臻信物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  杨华兰 人民陪审员  杨 芳 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  杨璐蜻