湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初318号原告：衡阳市教育科学研究院，住所地：湖南省衡阳市市府路**。法定代表人：唐跃，该研究院院长。委托诉讼代理人：彭磊，湖南天牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克星，湖南天牌律师事务实习律师。被告：衡阳市蒸湘房地产开发总公司，，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区红湘路**法定代表人：谢培亮，该公司董事长。被告：衡阳市文正房地产开发有限公司，住所，住所地：湖南省衡阳市华新开发区白云路**div>法定代表人：夏正，该公司执行董事。原告衡阳市教育科学研究院（以下简称衡阳教科院）与被告衡阳市蒸湘房地产开发总公司（以下简称蒸湘房地产公司）、衡阳市文正房地产开发有限公司（以下简称文正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，于2020年6月24日依法适用普通程序进行了审理。原告衡阳教科院的委托诉讼代理人彭磊、刘克星到庭，被告蒸湘房地产公司、文正公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告衡阳教科院向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，立即为原告办理好不动产权属证书；2.判令被告按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付违约金（具体截止时间为不动产权证出证前，具体金额以计算为准）；3.判令二被告承担连带清偿责任；4.判令被告承担本案全部诉讼费。被告蒸湘房地产公司、文正公司未予答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕其诉讼主张，向本院提交了证据，本院作如下认定：原告提交的《商品房买卖合同》、文正公司的工商登记信息、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、竣工验收申请报告、竣工验收备案表、预售许可证，共同印证与原告建立涉案房屋买卖关系主体实为被告文正公司、双方对各自的权利义务进行约定、涉案房屋取得预售许可并已经竣工验收合格等事实；原告提交的《结账协议》、购房发票证明原告已依约支付购房款等事实；原告提交的《督促函》证明原告书面催促被告履行合同义务的事实，以上证据来源及形式合法，内容客观真实，本院均予以采信。为查明本案事实，本院依职权向衡阳市不动产登记中心调取了涉案房屋的不动产信息情况。本院经审理查明的事实如下：案外人夏正是文正公司的成立前的发起人，亦是该公司成立后的股东之一、法定代表人及执行董事。2013年初，原告与夏正达成买卖房屋的一致意见，因彼时文正公司尚未成立，无法以该公司名义签订合同，夏正遂借用蒸湘房地产公司的名义，并以该公司委托代理人的身份，与原告于2005年3月23日签订了000664号《商品房买卖合同》，双方约定，原告向被告蒸湘房地产公司购买其开发的文源阁第一幢第四层的房屋（预售商品房）；房屋单价为1300元/平方米，共1530平方米，总价为1989000元；原告按照分期付款的方式支付购房款：第一次付60万元（已付），第二次付15万元（已付），签订合同时付30万元，第一层封顶时付20万元，第三层封顶时付20万元，余款扣留2%的质保金在工程竣工验收60天内一次性付清，质保金在质保期满后一次性付清。出卖人蒸湘房地产公司应当在2006年8月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并在交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同的附件四即《合同补充协议》，双方补充约定“项目的出入车道和绿化带以外坪地硬化由出卖方负责施工，费用由买受方（市教科所）资助壹拾万元。绿化工程造价届时双方协商”“该工程所需的电梯，买受人（市教科所）承担一台，提水加压设备出卖方和买受方各负担50%，发动机由买受人（市教科所）承担”“物业管理监控室、内勤室由出卖方提供场地，建筑造价依据工程直接费计价，买受方与出卖方各承担一半”等。合同及补充协议落款处均盖有衡阳市蒸湘房地产文源阁项目部的印章。2005年6月3日，文正公司依法登记成立。2004年8月20日，项目由文正公司开工建设；2006年10月26日，文正公司取得了项目的建筑工程施工许可证〔预许字（2007）第132号〕；2007年12月10日，文正公司向相关部门提交《文源阁工程竣工验收申请报告》；2010年6月30日至7月2日期间，工程经勘查、设计、施工、建立、建设五方验收合格；2010年10月18日，项目在备案机关登记备案。原告及被告文正公司在实际履行房屋买卖合同的过程中，将房屋总价款协定进行了变更。2013年2月2日，原告的相关负责代表原告与文正公司的法定代表人夏正依据房屋买卖合同、补充协议以及被告实际所作工程量进行结算，双方确认原告付给文正公司的文源阁四楼办公楼的总价款核定为239万元，并据此签订了书面《结账协议》。2018年8月，文正公司向原告开具金额分别为1389000元、600000元的税务发票两张。2019年10月16日，原告向二被告发出《督促函》，提出“请你们立即办妥我院房产不动产登记手续，否则，由此而造成的全部经济将由你们承担”。文正公司的法定代表人夏正于10月25日收到该函，但并未履行相应义务，遂酿成本案纠纷。另查明，不动产登记部门的登记信息显示，坐落于衡阳市蒸湘区××街道××街××号××室房屋的面积为1537.41平方米，不动产权证书号为湘（2017）衡阳市不动产权第0××1号（登记于2017年7月28日），该房屋已被文正公司抵押给衡阳市农村商业银行股份有限公司（联合抵押，被担保主债权数额为1500万元，债务履行期限为2019年12月6日至2022年12月6日）、衡阳农村商业银行股份有限公司雁峰支行（顺位抵押，被担保主债权数额为123万元，债务履行期限为2019年12月20日至2022年12月20日）。本案审理过程中，本院分别函告衡阳市农村商业银行股份有限公司、衡阳农村商业银行股份有限公司雁峰支行相关事项，衡阳农村商业银行股份有限公司函复本院，其在办理抵押的过程中对于涉案买卖事宜并不知情，并表示不同意衡阳教科院提出的产权过户主张。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》实际是未成立之前文正公司的发起人借用蒸湘房地产公司的名义与原告所签订，文正公司在合同签订后不久依法成立，项目的开发建设方、收受房款以及与向原告交付房屋的主体均系被告文正公司，即文正公司在成立之后认可了其发起人借用蒸湘房地产公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》的行为，享受了合同中出卖方的权利，也实际履行了部分合同义务，故与原告实际形成商品房买卖合同关系的是被告文正公司。原告与文正公司之间形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律法规之规定，应为合法有效，文正公司应当按照《商品房买卖合同》中对出卖人的要求以及双方的约定履行义务。根据原告提供的证据，合同约定的购房款为1980000元，原告根据双方变更后协议实际支付了购房款2390000元，已经履行完毕相应义务，被告文正公司应当依据合同约定，在2006年8月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并在交付使用后90日内，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告文正公司应当于2006年11月30日之前协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续，但被告文正公司未予履行，依据合同约定，原告有权要求被告文正公司协助办证，但涉案房屋已经存在抵押，原告也未提供证据证实抵押存在无效的情形，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，办理产权变更登记手续应经抵押权人衡阳市农村商业银行股份有限公司及衡阳农村商业银行股份有限公司雁峰支行的同意，或者原告衡阳教科院同意清偿债务以消灭抵押权，现抵押权人提出了反对的意见，原告亦不同意清偿债务，故原告的办证主张目前无法实现，对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。因被告文正公司确存在延迟办证的违约事实，故应当承担相应的违约责任。双方并未约定违约责任的承担方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，根据原告与被告文正公司关于购房款支付时间之约定，对于合同签订前原告已付的750000元，被告文正公司在合同中进行了确认；对于合同签订时即2005年3月23日原告应当支付的购房款300000元，被告文正公司未提供证据原告未按时支付，故本院认定原告已依约按时支付，以上款项共计1050000元，依据前述分析，被告应当自其违约之日起“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”依法向原告支付违约金，即以1050000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2006年12月1日起至2019年8月19日期间的违约金，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至涉案房屋上的抵押权消灭之日止，不论是因为抵押债务得以清偿，还是抵押权人为实现为依法实现抵押权而处置抵押物，或其他原因造成的抵押权消灭，原告均可依据新发生的事实而向被告文正公司另行主张权利。原告未提供证据证明涉案项目第一层封顶、第三层封顶的时间，项目的竣工时间也确晚于双方约定时间，对于支付后期购房款的时间原告未提供证据予以证明，依据现有证据也无法予以具体明确，考虑到被告文正公司曾于2013年2月2日确认收讫2390000元购房款之事实，本院认定剩余的1340000元购房款应按照本院前述确定的方式自2013年2月3日开始支付违约金。对于被告文正公司的发起人夏正借用被告蒸湘房地产公司的名义与之签订合同的情况，原告系知情且认可的，被告蒸湘房地产公司并不享有涉案《商品房买卖合同》及补充协议中约定的合同权利，亦不曾履行过任何合同义务，对于迟延办理涉案房屋的不动产证书，亦不存在过错行为，故对于原告主张其承担相应责任的主张，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告衡阳市文正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，以1050000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告衡阳市教育科学研究院支付自2006年12月1日起至2019年8月19日期间的违约金，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至涉案衡阳市蒸湘区华兴街道光辉路24号文源阁401室房屋上的抵押权消灭之日止；二、被告衡阳市文正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，以1340000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告衡阳市教育科学研究院支付自2013年2月3日起至2019年8月19日期间的违约金，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至涉案衡阳市蒸湘区华兴街道光辉路24号文源阁401室房屋上的抵押权消灭之日止；三、驳回原告衡阳市教育科学研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18300元，由被告衡阳市文正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  王孝杰人民陪审员  李杏珍人民陪审员  贺传国二〇二〇年十月十二日法官助理罗娜书记员张**梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。