山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5605号上诉人（原审被告）：山西华浩房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区新建路******。法定代表人：李涛，执行董事兼总经理。委托代理人：薛伟田，山西祥昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨勋，男，汉族，住太原市。被上诉人（原审原告）：王晓妮，女，汉族，比音勒芬服饰有限公司职工。共同委托诉讼代理人：张成，山西艾伦律师事务所律师。上诉人山西华浩房地产开发有限公司与被上诉人杨勋、王晓妮因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山西华浩房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法改判。事实与理由：一、本案事实尚未查清，被上诉人的陈述前后矛盾，一审法院认定的事实有误。1、上诉人编号1401015170894的单位专用章是经太原市公安局批准登记备案的公章，其审批时间是2014年3月19日，取章时间也就是实际使用时间为2014年3月24日，而被上诉人提供的《房屋购销协议》加盖公章的日期为2014年2月12日。很明显，在2014年2月12日时，我公司还未取得该枚尾号0894的公章。2、上诉人遗失尾号0894的公章及相应财章后，又于2015年4月1日经太原市公安局申请刻制了新的公章与财务章（单位专用章：1401015195016；财务专用章：1401015195017），上述两枚章的审批时间为2015年4月1日，取章时间（实际使用时间）为2015年4月7日。在被上诉人提供的第一份收据（金额：165680元）中，没有注明收款时间，这本就不符合市场交易规则。在一审庭审中，被上诉人陈述：“实际签订《协议》日期为2015年2月12日，合同日期为倒签，收据的开具日期也是2015年2月12日”，很明显，上诉人即使在2015年2月12日，也未取得尾号5017的财务专用章，被上诉人究竟是如何取得的。二、本案明显存在经济犯罪嫌疑，根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，应当移送公安机关或检察机关。上诉人曾经委托过一家销售公司来销售房屋，但因其销售公司领导自称遗失了上诉人公司的公章与财章，随即上诉人按照相关行政规定依法完成公章财章的变更使用。本案中，《协议》所签订的时间与加盖的公章不符，165680元收据出具的时间也不符，《协议》公章与收据专用章更不是公安机关登记备案的一对，这已经明显具备合同诈骗的犯罪事实构成。165680元被上诉人称是使用现金支付，如此大额的有零有整金额的支付违背市场交易原则，且所支付的对象也并不是上诉人的专用财务人员，其收据未写明时间，并且经手人“曲卫国”也不是曲卫国本人所写。被上诉人在一审庭审中陈述，其这笔金额当时缴纳的现金为233384元，但收据只开了165680元，这明显违背了一个完全民事行为能力人的日常购物消费逻辑，更何况是购房如此重要的事情。综上所述，上诉人认为，本案事实明显不清，疑点重重，多项证据及各方陈述互相矛盾，相互不但不能印证，反而互相推翻，明显体现了本案有可能涉及经济犯罪活动，希望二审法院查明本案事实，结合本案证据做出公正裁判。被上诉人杨勋、王晓妮辩称，双方当事人签订房屋买卖合同的实际日期为2015年2月12日，截至2019年9月4日，被上诉人累计向上诉人交纳购房款374532元。首期交付价款中开票金额为165680元，是因为当时房屋开发商的销售员为被上诉人朋友说是房屋销售优惠金额不能体现在收据中，另外中间的差额由现金支付，有房屋销售员的证人证言来予以佐证。而且，被上诉人所说的盖章问题属于其内部管理问题，被上诉人的购买房屋跟交费行为均发生在上诉人的售楼处内，而且上诉人在2017年到2019年期间陆续收取被上诉人房款，表明上诉人对被上诉人的购房资格及前期购房金额是认可的，上诉人作为开发商未取得房屋预售许可证即销售房屋，违反相关法律规定，应当承担合同无效的后果，向被上诉人退还购房款及承担违约责任。杨勋、王晓妮在一审的诉讼请求：1、确认杨勋、王晓妮与华浩公司签订的《房屋购销协议》及《购房合同补充协议书》无效；2、返还购房款374532元；3、支付占用购房款利息77454元。一审查明，2015年2月12日，二原告与被告签订《协议》。约定被告将其开发的位于太原市汾东教育园区西贾社区“华浩﹒水木云天”的楼盘15幢3单元16层1604号房屋一套（下称1604号房屋）以325680元出售给原告。但《协议》的签订日期写成2014年2月12日。合同签订后，原告于当日支付房款现金165680元。被告未按合同约定的2015年12月31日交房。双方产生纠纷。经协商，双方于2018年7月3日签订《补充协议》，约定2019年1月31日交房。《补充协议》签订前后，二原告又以转账方式补交房款111148元。截止起诉之日，被告仍未获取预售许可证等相关证明，也未交房。另查明，二原告系夫妻，原告王晓妮与证人裴某系大学同学。一审判决认为，二原告称另有未开收据的房款97704元也是现金支付的，因只有原告的陈述和裴某的证言，没有收据，没有收款人认可，加之证人裴某与原告王晓妮系同学，证明力较弱，交付方式又系现金，故对此笔款项不予认定。被告称《协议》和收据均系伪造，因无相反证据证明，《协议》及收据的出具时间与公章及财务章的启用时间并不矛盾，故对此笔165680元的现金支付予以认定。至于该款是否转至公司帐上，系被告内部管理的问题，与原告无关。因被告至今未取得预售许可证等建房证明，其预售房屋的行为违法，由此而签订的《协议》及《补充协议》均违反法律禁止性规定，依据《城市房地产管理法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应当确认为无效合同。因无效合同而取得的财产应当返还。被告明知自己未取得预售许可证明而出售房屋，系有过错一方，应当赔偿原告的房款利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认二原告与被告山西华浩房地产开发有限公司签订的《房屋购销协议》及《购房合同补充协议书》均无效；二、被告山西华浩房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内一次性返还给原告杨勋、王晓妮购房款276828元；三、被告山西华浩房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内一次性支付给原告杨勋、王晓妮购房款利息损失60697元；四、驳回原告杨勋、王晓妮的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人山西华浩房地产开发有限公司与杨勋、王晓妮签订的《房屋购销协议》《购房合同补充协议书》因未取得预售许可证，应为无效合同，因无效合同而取得的财产应当返还。山西华浩房地产开发有限公司主张委托案外人预售房屋，但未提供相关证据，关于《房屋购销协议》和收据上公章与实际刻制时间矛盾，涉嫌犯罪，也是上诉人内部管理混乱或因案外人的原因所致，案外人是否移交购房协议和房款是上诉人与案外人之间的纠纷，不能因此否认杨勋、王晓妮购房及交款的真实性。杨勋、王晓妮在维权过程中，上诉人又与杨勋、王晓妮签订《购房合同补充协议》，约定交房日期，收取补交房款。上诉人既然否认与杨勋、王晓妮《房屋购销协议》，但又签订《购房合同补充协议书》并收取剩余房款，应视为对《房屋购销协议》的认可。上诉人否认《房屋购销协议》的真实性，并只同意退还自己后来收取房款的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8080元，由上诉人山西华浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年十月十六日书记员 赵梓余