福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2043号 上诉人（原审原告）：林雪英，女，1983年5月11日出生，汉族，住福建省明溪县，现住福建省明溪县。 上诉人（原审原告）：郑深根，男，1980年2月12日出生，汉族，住福建省明溪县，现住福建省明溪县。 被上诉人（原审被告）：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇东方军路**楼**117、118号店面，统一社会信用代码913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男。 上诉人林雪英、郑深根因与被上诉人明溪县天一房地产开发有限公司（以下简称天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2020）闽0421民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林雪英、郑深根，被上诉人天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林雪英、郑深根上诉请求：1.撤销（2020）闽0421民初115号民事判决；2.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月20日止的逾期取得房屋所有权证书违约金67957元及从2019年10月22日起至林雪英、郑深根取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.天一房产公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认为应适用双方在合同里约定的计算标准来计算逾期办证的违约金，系适用法律错误。林雪英、郑深根遭受的损失包含因逾期办证造成的无法将房产出卖、抵押和再投资等获得的预期收益，以及无法落户、子女上学等多项生活权益的损失，该损失数额虽难以计算，但一审法院认为在林雪英、郑深根损失难以计算的时候，应依据合同约定的违约金计算标准计算，显然适用法律错误，亦违反了公平公正的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，针对商品房买卖合同纠纷中，对逾期办证损失难以计算的情况下，法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，即是对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的补充。因林雪英、郑深根与天一房产公司约定的逾期办证违约金为总房价的万分之0.1，未能达到银行活期存款的利率，故按照合同约定的逾期办证违约金计算的标准则显失公平公正。2.一审判决逾期办证违约金仅支持至天一房产公司办妥房屋初始登记为止明显有误。天一房产公司向林雪英、郑深根收取了契税费用，林雪英、郑深根已经履行了办证义务中的个人义务，故初始登记后至办证完毕期间的逾期办证违约行为完全是由天一房产公司造成的，故应判决天一房产公司支付违约金至房屋产权证办理完毕为止。3.由于天一房产公司逾期办证，导致林雪英、郑深根未享受到政府购房政策以及已经交纳的契税也不能领回，造成很大损失。 天一房产公司辩称，因双方签订的合同系双方的真实意思表示，不存在胁迫的情况，合同约定的逾期办证违约金标准不会过低，且逾期办证没有造成林雪英、郑深根实际损失，故应按照合同约定确定逾期办证违约金。 林雪英、郑深根起诉请求：1.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金20849元；2.天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金67957元及从2019年10月22日起至林雪英、郑深根取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.天一房产公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，林雪英、郑深根自愿放弃要求天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金20849元的诉讼请求。 一审法院认定事实:2015年2月11日，林雪英、郑深根与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：林雪英、郑深根向天一房产公司购买位于明溪县房屋，总价款751296元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2、双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，林雪英、郑深根按合同约定向天一房产公司支付了全部购房款751296元。2017年3月1日，天一房产公司与林雪英、郑深根对房屋进行了交接，同时，林雪英、郑深根按约缴纳了相关的过户费用及物业管理费等。另查明，林雪英、郑深根与天一房产公司于2017年3月1日签订调解书一份，约定：兹有欧华大厦业主郑深根，房号1-501室。因各种不可抗力的因素造成大厦延期交房一事，达成如下解决方案。经双方协商同意，由开发商减免补偿该业主壹年的物业管理费（自2017年2月至2018年1月），合计人民币1184元整，此事就此解决，双方再无争议，此后业主不得以任何理由追究本大厦延期交房一事。庭审中，林雪英、郑深根自愿放弃要求被告按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金20849元的诉讼请求。本案所涉房屋，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记。 一审法院认为，林雪英、郑深根与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林雪英、郑深根提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期办证违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围，故对天一房产公司的该项抗辩不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权首次登记手续，已构成违约，林雪英、郑深根要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。综上所述，一审法院认为林雪英、郑深根的逾期办证违约金以实际购房款751296元为基数，逾期办证时间应当自交房次日后365天开始，即2018年3月1日起至初始登记之日止为违约时间标准，按每日0.001%的标准计算。天一房产公司办妥房屋所有权初始登记手续后，双方当事人还应依照合同约定办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分的纠纷尚未发生，责任不明，林雪英、郑深根可待纠纷发生后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：天一房产公司应在判决生效之日向林雪英、郑深根支付相应的逾期办证违约金（以实际购房款751296元为基数，时间自2018年3月1日起至天一房产公司办妥房屋初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）。案件受理费1498元，由林雪英、郑深根负担1399元，由天一房产公司负担99元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，林雪英、郑深根与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,本案合同中明确约定了的逾期办证违约金的计算方式,这是双方当事人对逾期办证所产生的损失赔偿额的预先约定,双方当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失。林雪英、郑深根认为合同约定的违约金低于其实际经济损失,主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对逾期办证损失难以计算的情况下，法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的规定调高违约金。对此,本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”,而本案商品房买卖合同中约定了逾期办证违约金的计算方式,林雪英、郑深根也未举证证明其因为逾期办证存在实际损失以及实际损失难以确定的情况，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院按照林雪英、郑深根与天一房产公司签署的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金的计算方式确定违约赔偿额，并无不当，本院予以确认。林雪英、郑深根主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调高违约金没有事实和法律依据,本院不予支持。对于房屋所有权初始登记后至房屋产权证办理完毕期间的违约责任，一审法院确认林雪英、郑深根可待纠纷发生后再行主张，并没有剥夺林雪英、郑深根主张权利的权利，故一审判决逾期办证违约金计算至房屋初始登记之日止并无不当，本院予以确认。 综上所述，林雪英、郑深根的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1498元，由林雪英、郑深根负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宁金德 审 判 员 林炬火 审 判 员 吴树辉 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 谢明珠 书 记 员 林 慧 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。