文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初3886号原告：重庆美地物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道干溪子路**，统一社会信用代码91500240339566935R。法定代表人：蔡静，该公司经理。委托诉讼代理人：钱元江，男，该公司职工。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆市星兴律师事务所律师。被告：崔燕，女，1992年1月5日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马渝森（系崔燕丈夫），男，1992年12月22日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆美地物业管理有限公司（以下简称美地物业）与被告崔燕物业管理服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告美地物业的委托诉讼代理人钱元江、谭登忠，被告崔燕及其委托诉讼代理人马渝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美地物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2018年3月1日至2020年8月31日期间的物业管理费3898.00元（包含公摊费、二次供水费）及违约金815.88元，合计4713.88元。事实和理由：2015年9月、2017年9月，重庆同润美地置业开发有限公司（房地产开发商）为甲方，与原告乙方分别签订了《前期物业服务合同》。合同第六条第二项约定：住房户按建筑面积每月每平方米0.97元（物业服务费0.37元/平方米/月，日常维护养护费0.20元/平方米/月，电梯费0.40元/平方米/月）收取物业管理费。第六条第5项约定：业主共用部分、公用设施用水、用电每户每月15.00元，享有二次供水的业主每户每月按实际吨数收取费用。合同第九条第4项约定：欠费者以欠费金额为基数，按照每日千分之三标准支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告从2018年3月至2020年8月就不按合同约定向原告缴纳物业管理费。期间原告曾多次向被告催收物业管理费，被告仍拒绝向原告支付物业管理费，原告向被告发出明确的书面缴费通知书，但被告仍不支付，其行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告崔燕辩称，1.原告的主体资格不适格。被告确系小区业主，但原告公司未提供服务，在2018年2月物管公司在小区内召开大会，表明物管公司要撤退，物管公司撤退的时候垃圾成堆，小区无人管理，后来被告不知道哪一个物管公司又入驻小区，直到现在被告不知道是谁在提供物业管理费服务；2.原告与开发商什么时候签的合同，被告并不知晓，物业服务合同对被告没有约束力，是开发商和原告串通损害了被告的合法权益；3.如法院认定原告主体资格适格且物业服务合同对被告具有约束力的情况下，请求法院酌情减免物管费和违约金，小区大部分业主对原告的物业服务并不满意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一家专门从事物业管理的公司。2015年9月16日重庆市同润美地置业开发有限公司（甲方）与重庆市美地物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“坐落于重庆市石柱土家族自治县南宾街道干溪子路25号的住宅类公园1号小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2015年9月16日至2017年9月15日。2015年10月16日石柱县发展和改革委员会出具了《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于变更公园1号小区物业服务收费主体等相关通知》（以下简称《通知》），该《通知》明确了原告为公园1号物业服务收费主体，前期公共服务收费项目标准为0.97元/㎡/月（物业服务费住宅0.37元/㎡/月；日常维护养护费住宅0.2元/㎡/月；电梯费高层住宅0.40元/㎡/月），业主共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电未计入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。原告在收费前需到物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准即服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众的监督。小区业主委员会成立后，物业服务收费标准由业主委员会与物业管理公司约定并签订物业服务合同。石柱土家族自治县物价检查所对前期物业服务收费标准即公共服务收费项目标准为0.97元/㎡/月、公共设施设备水电费15.00元/户/月、二次供水为直供单价+1.00元/吨进行了备案登记，原告对此收费标准予以公示。被告接房后也是按照上述的收费标准缴纳物业费及公摊、二次供水费。因公园1号小区未成立业主委员会，也未召开业主大会。上述《前期物业服务合同》到期后，2017年9月16日原告（乙方）再次与重庆市同润美地置业开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定了甲方委托乙方对石柱土家族自治县公园1号小区实行专业化、一体化的物业管理。委托事项为：1.外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等的小维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、加压供水设备、发电设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、露天停车场、监控设备）的小维护、养护和管理；4.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；5.加强安全监管；6.物业管理区域内的宣传、文化娱乐活动；7.收集整理物业管理档案及资料；8.其他事项。合同期限为2017年9月16日至本小区业主委员会合法成立起为止。公共服务收费项目标准仍为0.97元/㎡/月、公共设施设备水电费15.00元/户/月、二次供水为业主每户每月按实际吨数收取。对不按时交纳物业管理费用的业主进行细致的解释工作，如有意拒交的，可按法律程序向人民法院进行诉讼，并按每日千分之三的标准支付违约金。被告系公园1号小区的业主，被告所购房屋的建筑面积为104.36㎡。原告一直从事公园1号小区的物业管理服务，因部分业主不愿缴纳物业管理费，2018年2月原告撤退该小区，在相关业主、职能部门的协调下，原告又于2018年3月重新入驻小区，物业收费标准未变。美地物业重新入驻公园1号小区后内部股东发生变更，但对外仍以美地物业的名义为公园1号小区提供物业服务。美地物业将公摊水电费的相关单据张贴在公示栏中。原告多次向被告发送短息催收物管费，并2020年7月5日向被告邮寄书面物业费缴费通知书，被告拒收。从2018年3月起，被告未向原告缴纳物业管理费（含二次供水、公摊费）。公园1号小区至今未召开业主大会，亦未成立业主委员会。本院认为，本案的争议焦点有三：一、原、被告之间是否存在物业服务关系；二、《前期物业服务合同》是否对被告具有约束力；三、被告是否应当原告交纳物管费、二次供水费、公摊费及滞纳金。针对上述焦点，本院分别评述如下：关于焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告2015年9月16日与建设单位签订《前期物业服务合同》，从签订合同以来一直以原告名义在小区从事物业管理服务，经庭审查明，原告虽然在2018年2月退出小区，后经相关业主、职能部门协调，为了维护小区大多数业主的利益，又在2018年3月继续为公园1号小区提供物业服务。2018年3月后美地物业内部股东发生变更，但对外仍以美地物业的名义为公园1号小区提供物业服务，公园1号物业管理费收费主体仍为美地物业，被告辩称原告主体资格不适格的理由，本院不予采信。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告在2015年9月16日与建设单位签订了《前期物业服务合同》，原告根据相关行政法规，对物业费的收费项目、标准进行了备案且在小区内进行了公示，被告也按照公示的收费标准缴纳了一段时间的物业管理费，虽然被告不是当事人，但该合同对被告具有约束力。2015年9月16日签订的《前期物业服务合同》于2017年9月15日到期后，原告本应与业主委员会签订物业服务合同，但公园1号小区尚未成立业主委员会，也未召开过业主大会，随着小区的物业逐渐销售后，建设单位只对未转让的专有部分和对应的共有部分的份额享有所有权，其身份为业主，且只能按业主计算，与其他业主共同行使物业的管理权，不享有自行决定选聘物业服务企业的权利，建设单位不再具有缔结合同的主体资格，2017年9月16日原告再次与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告没有约束力。关于焦点三。根据《重庆市物业实施条例》第六十六条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定的，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，由于没有符合法定人数的业主对原告继续提供物业服务及服务费标准提出异议，原告事实上亦继续提供物业服务，且大部分业主按原标准交纳了物业服务费，应视为大部分业主接受与原告继续按前期服务合同内容履行各自的义务。被告辩称原告在消防、绿化、安全方面存在物业管理不到位的情况，原告在庭审中举示了其雇佣的员工数量、缴纳社保和疫情期间的服务情况，也得到过县领导的表扬。由于小区业主文化背景、素质不同，原告已经尽其最大限度满足业主要求。本院认为，物业服务具有持续性特征，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。被告以物业服务企业未履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由请求减少物业费的，需提供相应的证据佐证。被告举示的证据具有时效性、片面性、局部性，其提供的证据尚不足以证明原告提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减物业费的状况，对被告的该项辩称，本院不予采纳。《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定，已签订前期物业服务合同尚未到期，在重新签订物业服务合同前仍按原标准收费标准执行。本案中，2015年9月16日的《前期物业服务合同》已到期，而2017年9月16日的《前期物业服务合同》对被告没有约束力，前期物业服务合同的权利义务终止后，业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业而由原物业服务企业继续提供服务的，物业费标准可按前期物业服务合同确定，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用。本院参照2015年9月16日《前期物业服务合同》的收费标准确定被告应缴纳的物业管理费。被告从2018年3月1日至2020年8月31日应交纳的物业费为3036.87元（0.97元/㎡/月×104.36㎡×30个月）、公摊水电费为450.00元（15.00元/月×30月）、二次供水费为412.00元。综上，被告应向原告缴纳物业管理费3898.87元，原告请求3898.00元，系其处分自己的诉讼权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告崔燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美地物业管理有限公司物业管理费3898.00元；二、驳回原告重庆美地物业管理有限公司其余诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆美地物业管理有限公司负担4.00元，由被告崔燕负担21.00元。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年十月二十八日书记员 陈燕秋