广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4584号原告：佛山市南海区振鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********瀚天科技城A区8号楼十三楼1303-2单元自编之二，统一社会信用代码914406********0059。法定代表人：王允习，公司总经理。委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。被告：徐淑芬，女，1979年11月10日出生，汉族，户籍所在地广东省佛山市三水区**********1*，现住广东省佛山市三水区*********御景华庭4区8座801，公民身份号码440************728。被告：李业良，男，1979年7月20日出生，汉族，户籍所在地广东省佛山市三水区**********1*，现住广东省佛山市三水区*********御景华庭4区8座801，公民身份号码440************618。原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司（以下简称振鹏公司）与被告徐淑芬、李业良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志健、被告徐淑芬、李业良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振鹏公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《“御景华庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除；2.判令被告向原告支付拖欠物业管理费3266.67元、公摊水电费696.32元及违约金（截止2019年5月31日，违约金为3494.56元；以3962.99元为本金，自2019年6月1日起付清之日止，按每日千分之一计算违约金）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告签订《“御景华庭”前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对其所有的佛山市三水区*******3*御景华庭4区8座801提供物业服务，物业管理费经物价部门批准后可作相应调整，如逾期缴纳物业管理费等相关费用的，则原告有权自逾期之日起按每天千分之一计算违约金。2005年9月28日，经物价部门批准，御景华庭小区物业管理费为0.4元/平方米。2019年5月31日，御景华庭小区业主委员会与原告解除双方关于御景华庭小区的物业管理服务协议。至此，原告不再为御景华庭小区提供物业管理服务。现原告已根据《“御景华庭”前期物业管理服务协议》向被告提供物业管理服务，但截至2019年5月31日，被告仍拖欠原告物业管理费3266.67元、公摊水电费696.32元。根据合同法及双方签订协议，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费、公摊水电费及按每日千分之一计算违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。徐淑芬辩称，一、原告不是涉案小区物业服务协议的当事人，其诉讼主体资格不适格。从原告提交的备案资料和水电结算账户可见，自2005年9月份开始，本案原告没有经过与业主协商同意擅自改变了涉案御景华庭小区物业服务协议的合同当事人，原告不再以自己的名义在御景华庭从事物业服务，被告认为，申请备案手续的申请人是佛山市南海区振鹏物业管理有限公司三水分公司（以下简称三水分公司），结合水电账户已变更为了三水分公司，这些都能说明本案的事实并非是普通的分公司代替总公司履行服务协议，而是实质上变更了合同当事人，原、被告的前期服务协议在2005年9月开始已经被原告单方解除，原告起诉2005年9月后的物业服务费用，属诉讼主体不适格。二、按原、被告签订的前期物业服务协议及三水分公司2017年2月18日公告的工作计划，2018年7月10日发布的公告，原告和三水分公司均没有按协议及承诺进行落实，没有在御景华庭小区提供符合双方约定质量的物业服务，存在严重违约行为，具体如下：1.环境卫生非常之差，公共区域没有配备相关清扫人员，导致公共区域卫生环境相当恶劣，垃圾遍地，蛇鼠猖獗，白蚁安居。楼梯间没有按照约定一天一清扫，十五天一冲洗。2.小区绿化毁损严重，小区入住之初，小区配备了专门的绿化维护人员，自从三水分公司接手小区以后，配置的绿化岗位被撤销，导致以前绿草整齐的模范小区变得杂草丛生，以前的小区树木是景观之一，但因长期没有修剪维护，导致粗放式生长，许多树木倒塌甚至遭三水分公司人员人为砍伐，小区绿化毁损严重。3.消防设施缺乏维护，没有对小区的消防设施进行妥善的日常维护，造成小区消防安全设施因生锈、漏水严重无法使用，且没有配置相关的人员岗位，直接导致了小区的消防设施在发生火情的时候毫无作用。4.安保措施形同虚设，没有配置相应岗位的安保人员，也从未对员工进行过任何安保方面的培训上岗，没有按照原有的规章制度、物业服务协议在小区内提供24小时巡逻，导致小区内治安偷盗事件频发，小区业主的生命财产安全没有任何保障。5.排水系统久无疏通，没有及时疏通小区内的排水设施，导致御景华庭小区地下车库及道路长期受水涝影响，居住的业主一到大雨天气便要涉水小区公共区域，业主财产遭受了严重损失，生命安全也受到威胁。2018年夏天，全小区的车库被水淹。6.公共设施毁损严重，小区内公共设施长期没有得到维护，小区内的凉亭已几乎全部毁损，提供给小区业主娱乐的休闲会所被出租牟利，楼顶及其他公共区域的护栏栏杆生锈断裂严重，根本不能起到防护作用，小区内的公共照明系统长期失效。因御景华庭开始有越来越多的业主投诉物业服务质量并开始拒绝交费，2017年2月18日，三水分公司在小区各单元门上张贴工作计划，并在该公告中承诺4点改善并提出3点工作计划，但该公告内承诺的改善和计划基本没有行动。在业主的不断反映下，2018年7月10日，三水分公司再次在小区内张贴公告，该公告提出5大点工作计划，但仍未得到落实进行，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷的相关司法解释，三水分公司公告承诺的事项应当视为物业服务协议的一部分，原告及三水分公司没有依约履行协议已属严重违约。三、原告和三水分公司并未提交其在御景华庭小区内提供过任何服务的相关证据，没有证实双方签订的前期物业服务协议得到了妥善履行。提供物业服务工作必须具备相应的资质，相应的专业人员配备，原告及三水分公司在整个协议履行过程中，没有配置各岗位相应的基本工作人员，没有提供员工的劳动合同、社保购买记录等证据证明其人员配置，也没有任何相应的工作记录证实其做了哪些相关的物业服务工作，如果仅凭签了一份协议就能凭此收钱，那么，整个物业服务行业必将群起效仿，则普通民众基本的居住环境需求也得不到起码的保障。9.原告财务管理混乱，目无业主和法律，几乎近十年一直没有向业主公开过小区的财务收支情况。综合，被告认为，原告在履行与被告的物业服务协议过程中，擅自变更服务主体，降低服务主体的资质质量。提供的服务与服务协议、公告承诺的工作计划严重不符，属严重违约，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，原告有提供符合约定质量的物业服务的先行义务，原告没有依约履行协议，被告当然可以拒绝支付服务费用，原告履行协议不符合双方约定，被告可以要求减免费用。本案中，据原告自己在2018年公布的缴费率，御景华庭小区的物业缴费率从70%左右随后降低至50%左右，充分说明了原告提供的服务质量是何等低劣，“得道多助，失道寡助”，原告仅凭签了一份协议在没有提供相应服务的前提下就打算不劳而获，与法与理都不应得到支持与鼓励，基于以上事实与理由，被告提以上答辩意见，请法院依法查明本案事实真相，驳回原告一切诉讼请求。经审查，当事人围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对原告诉称的“被告仍拖欠公摊水电费696.32元”外，其他事实予以确认。同时查明，御景华庭4区8座801室登记的权属人是徐淑芬，建筑面积为133.42平方米。原、被告双方在前期物业协议中约定，徐淑芬的车房面积为9.87平方米。根据协议约定，徐淑芬每月应交纳的物业服务费是57.31元（143.29平方米×0.4元/月/平方米）。徐淑芬、李业良自2014年9月起拖欠物业服务费至2019年5月。御景华庭小区业主委员会于2019年5月31日与原告解除双方关于御景华庭小区的物业管理服务协议，并办理了交接。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。振鹏公司与徐淑芬、李业良签订的《“御景华庭”前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。协议签订后，振鹏公司委托其分公司办理相关业务，为御景华庭小区提供物业服务，不影响其作为合同相对方的地位。徐淑芬、李业良接受了振鹏公司提供的物业服务，应依协议约定支付物业服务费用。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养以及正常秩序的维护，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽然振鹏公司的服务存在一定瑕疵，但综合考虑涉案小区因建设时间已久，物业服务费的收费标准与周边小区相差较大，根据权利义务对等的原则，本院认为徐淑芬、李业良仍应按双方协议约定的0.4元/月/平方米向振鹏公司交纳物业服务费较为合理。由此计算徐淑芬、李业良应支付2014年9月起至2019年5月的物业费是3266.67元（57.31元×57个月）。振鹏公司诉请徐淑芬、李业良支付拖欠的物业服务费3266.67元，本院予以支持。徐淑芬、李业良的抗辩不构成其拒交物业服务费的正当理由，本院不予采纳。振鹏公司在为御景华庭小区提供服务时，存在服务不够到位，小区环境较差的现象，振鹏公司服务上存在的瑕疵，导致业主产生不满情绪，拖延交纳物业服务费。故在业主拖欠物业服务费的问题上，振鹏公司也存在一定的过错，故振鹏公司主张徐淑芬、李业良支付逾期付款违约金，本院不予支持。振鹏公司没有提供证据证明发生公用水电费用，也没有提供证据证明振鹏公司已向水电部门缴纳该笔费用，故振鹏公司诉请徐淑芬、李业良支付公摊水电费，证据不足，本院不予支持。2019年5月31日，御景华庭小区业主委员会已与振鹏公司解除御景华庭小区的物业服务协议，振鹏公司已不再为该小区提供服务，故振鹏公司诉请确认双方签订的《“御景华庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除，与事实相符，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司与被告徐淑芬、李业良签订的《“御景华庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除；二、被告徐淑芬、李业良应于本判决生效之日起十日内共同向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司支付物业服务费3266.67元；三、驳回原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告徐淑芬、李业良共同负担11元，原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司负担14元。本判决为终审判决。审 判 员 周淑华二〇二〇年十月十五日法官助理 李志健书 记 员 王玲如