河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2894号上诉人（原审原告）：新中豫置业（河南）有限公司，住所地河南省郑州市金水区民航路**企业壹号大厦**。注册号410100100033457。法定代表人：李献军，总经理。委托诉讼代理人：李军伟，河南金年华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏森，河南金年华律师事务所（实习）律师。上诉人（原审被告）：王央锁，男，1955年1月14日生，汉族，住郏县。委托诉讼代理人：李龙伟，河南礼智信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄爽爽，河南礼智信律师事务所（实习）律师。上诉人新中豫置业(河南)有限公司（以下简称新中豫公司）与上诉人王央锁确认合同有效纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2019）豫0425民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新中豫公司的委托诉讼代理人李军伟、朱鹏森，上诉人王央锁及其委托诉讼代理人李龙伟、黄爽爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新中豫公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判确认《协议书》第四条：“若推迟拆除建筑物或没有把土地用权交付给甲方者,每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费”的条款有效或者发回郏县人民法院重审。2.一、二审诉讼费由王央锁承担。事实和理由：2011年4月新中豫公司与王央锁签订了《协议书》，约定王央锁将自己所有的位于郏县××段路东宅基地及所以地面建筑物和宅基地东边的三角荒地出售给新中豫公司，新中豫公司一次性支付给王央锁1145000元，王央锁承诺在20日内拆除所有建筑物,若推迟拆除建筑物或没有将土地使用权交给新中豫公司，则每推迟一天王央锁向新中豫公司缴纳1000元误工费。协议签订后，新中豫公司将1145000元一次性支付给了王央锁，但王央锁以各种理由不配合新中豫公司拆除土地上的建筑物，该土地上的建筑物至今未拆除，导致新中豫公司的四间门面房屋被完全遮挡，无法正常经营使用。原审庭审期间王央锁提交的证据中,《协议书》第四条为“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物,若推迟拆除建筑物或没有把土地用权交付给甲方者，每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费”，王央锁称该条款中的违约数额由“每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费”改为“每推迟一天乙方应向甲方缴纳100元误工费”是经双方协商同意的，新中豫公司对此也未持有异议。原审法院认为违约金过高则应当依照当事人的请求，认定《协议书》第四条：“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物，若推迟拆除建筑物或没有把土地用权交付给甲方者，每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费”为“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物,若推迟拆除建筑物或没有把土地用权交付给甲方者，每推迟一天乙方应向甲方缴纳100元误工费”或者依法酌定适当减少，而不能对违约条款中违约金的部分不予认定。综上，原审法院以显失公平为由对《协议书》的违约条款中违约金的部分不予认定实属错误。因此,请求二审法院依法查明事实,维护新中豫公司的合法权益。王央锁辩称，该协议属于无效，因为在签订协议过程中，王淑霞没有在该协议上签字，在签订协议至今长达9年的时间内，王淑霞也没有在该协议上签字确认，而且一直对该协议的履行持反对意见，根据《婚姻法》的相关规定，处理夫妻共同财产应当征得对方的同意，否则属于无效。王央锁与新中豫公司虽然签订了协议书，但是协议书第二条约定的新中豫公司以6万元的价格出售给王央锁“御景国际”住房一套，该6万元王央锁已经支付完毕，这一事实有新中豫公司的销售部经理刘盼盼给王央锁出具的一号楼西单元六层西户，面积是163.84平方米，该房屋的位置和面积与协议书上的位置和面积相一致，重要的是刘盼盼在上面注明“已扣”两个字，我们认为这是该房屋的价款已从王央锁出售房屋的总款中扣除，所以说我们无需再缴纳一号楼西单元六层西户的房款，因当天是周末，张副总可能是张超称着急回家，当天没有办理，也没有签订房屋买卖合同，告知我们周一过去签订房屋买卖合同，但是一直也没有签订。这一事实直到2017年8月24日，新中豫公司还认可这一事实，因为2017年8月24日新中豫公司还通知王央锁缴纳燃气安装费，后来因为新中豫公司的人事发生变动后，新中豫公司不再认可这一事实。王央锁上诉请求：撤销原审判决，或者发回重审。事实与理由：一、事实方面。一审法院认定双方的签订的“协议书”系房屋置换和经济补偿协议是错误的。王央锁与新中豫公司之间存在两个房屋买卖合同。第一个房屋买卖合同的标的为王央锁位于郏县××段的房宅一处(土地是使用证号:郏县第**、房产证号郏房字第**)。双方当事人为:卖方系王央锁,买方系新中豫公司。房宅的总价为:1492500元,签订的买卖合同为:协议书。第二个商品房买卖合同的标的为:复兴路南段路东,御景国际”1#-西单元-6层-西户面积163.84/m'、单价2120元/m'。双方当事人为:卖方系新中豫公司,卖方为系王央锁。商品房的总价为:347430.8元。双方达成的合意:新中豫公司销售经理刘盼盼出具的:“御景国际1#-西单元-6层-西户面积163.84㎡、单价2120元/㎡、商品房总价347340.8元的商品房,房款已扣”的结算单。双方没有签订正式“商品房买卖合同”的原因是当天下午是周末,没有正式手续。让王央锁下礼拜一办理正式手续。后王央锁多次找刘盼盼,一直没有结果。在加上两个买卖合同的签订时间为同一天,交付方式相对复杂，才产生了误解。第二个商品房买卖合同标的款347430.8元的交付方式,是从第一个房屋买卖合同标的款中直接扣除。而第一个房屋买卖合同标的款1492500元,是扣除商品房标的款347430.8元后下余的1145000元由新中豫公司的建筑商某某某代替新中豫公司支付。关于“协议书”第二条6万元,系新中豫公司为便于开展工作书写,王央锁不必支付。这以事实由新中豫公司销售经理刘盼盼出具的:“御景国际1#-西单元-6层-西户面积163.84㎡、单价2120元/㎡、商品房总价347340.8元的商品房,房款已扣”的结算单。可以证实。如果王央锁需交纳60000元购房补助款的话,新中豫公司完全可以从补助款中直接扣除，不必多此一举。这一事实,王央锁、新中豫公司的销售经理、建筑商、协议制作人等在现场人可以证实。二、程序方面。刘盼盼系被上诉人新中豫置业(河南)有限公司的销售主管,其在签订两个买卖合同在场,系房屋买卖协商、签订、付款等手续的主经办人，而且其为王央锁出具了购买商品房所处的位置、面积、价格、付款的结算单。王央锁认为:刘盼盼出具的商品房屋基本信息如面积、单价、价款的行为属于职务行为，应当作为第三人参加诉讼。依照《民诉法》的有关规定,法院可以依职权追加被告或第三人。一审法院没有依法通知刘盼盼参加诉讼,属于程序违法。三、双方签订的是双务合同,双方均应同时履行合同。因新中豫公司工作人员变更,一直不履行同王央锁签订商品房买卖合同。王央锁的妻子得知此事后,认为新中豫公司毫无诚信,不愿继续履行合同。根据《婚姻法》的相关规定,处分夫妻共同财产,应当征得对方同意。本案中,王央锁签订合同时未经其妻子同意,签订后亦未经其妻子追认。为此王央锁与新中豫公司签订的“协议书”的行为无效。综上所述,望二审法院依法认定案件事实，依法改判。以维护王央锁的合法权益，新中豫公司辩称，一、王央锁的上诉请求没有事实依据，其事实与理由与本案没有法律上的关联性，没有客观事实依据；二、新中豫公司诉请确认的协议书是新中豫公司向人民法院提交的是没有经过涂改的原件，不是王央锁向法院提交的经过涂改的复印件，我方提交的协议书真实有效，因此应驳回王央锁的上诉请求，确认该协议书有效。新中豫公司向一审法院起诉请求：判令双方签订的房屋买卖《协议书》有效。一审法院认定事实：2011年4月11日，新中豫公司作为甲方，王央锁作为乙方，双方签订协议书，其主要内容为：一：应乙方要求，甲方愿出资壹佰壹拾肆万伍仟元整（￥：1145000元整）购置王央锁位于郏县复兴路××东宅基地××及地面所有建筑物和宅基地东边的三角荒地，此块地位置以1991年11月12日郏县第15-544号《国有土地使用证》为准，用地面积224平方米（不含三角地面积）。二：甲方同意以6万元的价格出售给王央锁163.84平方米的“御景国际”住房一套（1号楼-西单元-6层-西户）。三：甲方承诺以现金形式一次性付给乙方壹佰壹拾肆万伍仟元整（￥：1145000元整）给乙方。四：乙方承诺在20日内拆除所有建筑物，若推迟拆除建筑物或没有把土地使用权交付给甲方者，每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费。五：乙方把土地使用权交付给甲方使用，以后永久放弃此块土地的占有及使用权并交于甲方，向甲方交出《国有土地使用证》及《房屋所有权证证》郏房字第**乙方承诺配合甲方办理关于此地块的开发手续办理，并永久不在追究此块地的其它任何利益要求，立字为证，永不反悔。六：本协议一式肆份，双方各两份，具有同等法律效力。七：本协议自签订之日起生效。”合同签订后，新中豫公司付给王央锁1145000元，王央锁写有收条，其内容为：“今收到房产出让金壹佰壹拾肆万伍仟元整（1145000元）。”收款后，王央锁将拥有的郏县第15-544号土地使用权证及证及郏房字第**所有权证交给新中豫公司，该土地上的建筑物至今未拆除。王央锁拥有的郏房的郏房字第**有权证中标注产权人为王央锁，共有人栏内空白。一审法院认为，新中豫公司和王央锁就房产置换和经济补偿达成协议，该协议系双方的真实意思表示，且不损害国家、集体或者第三人利益，为有效协议，当事人应当遵循诚实信用原则，按照协议约定全面履行自己的义务。协议书第四条：“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物，若推迟拆除建筑物或没有把土地使用权交付给甲方者，每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费。”其中“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物”应有效，其余内容显示公平，原审法院不予认定。因此，新中豫公司请求判令与王央锁签订的房地产买卖《协议书》有效，事实清楚，证据充分，予以支持。王央锁提出的房产系夫妻共同财产，妻子不同意，该合同无效之抗辩理由，因该房产所有权证中标注产权人为王央锁，共有人栏内空白，其理由与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、新中豫置业（河南）有限公司和王央锁于2011年4月11日签订的《协议书》第一、二、三、五、六、七条有效及协议书第四条“乙方承诺在20日内拆除所有建筑物”有效；二、驳回新中豫置业（河南）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，新中豫置业（河南）有限公司负担20元，王央锁负担80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于新中豫公司与王央锁于2011年4月11日签订的《协议书》是否全部有效。结合双方诉辩意见，本院评析认为，关于王央锁认为该协议未经房屋共有人王淑霞同意而属无效的理由。经查，该房屋的产权证书上只有王央锁一人，并无王淑霞名字，且王央锁承认在签订该《协议书》并收到协议中约定的114.5万元后，王淑霞对此事是知晓的，其称王淑霞不同意该协议，但并未举证证明王淑霞在得知该协议后明确表示不同意的证据。因此，即使案涉房屋属于王央锁与王淑霞的共同财产，王央锁作为房屋权属证书的登记人，同时与王淑霞又是夫妻关系，其签订房屋拆迁协议的行为也可以代表王淑霞，王央锁称未经王淑霞同意而无效的上诉理由不能成立。王央锁上诉称《协议书》第二条约定的新中豫公司以6万元的价格出售给王央锁“御景国际”住房一套，系新中豫公司为便于开展工作书写，王央锁不必支付，已在另外的房屋买卖合同中予以扣除了的理由，因王央锁不能提供相应证据予以证实，新中豫公司也不认可该条款系为便于开展工作所写，对王央锁的该项理由，本院不予采信。至于该款项是否在另外合同中予以扣除，是协议履行过程中的事项，与本案确认合同效力无关。综上，王央锁的上诉理由均不能成立。关于《协议书》第四条：“若推迟拆除建筑物或没有把土地用权交付给甲方者,每推迟一天乙方应向甲方缴纳1000元误工费”是否有效问题。新中豫公司所持合同中约定为“1000元误工费”，而王央锁持有合同中手写修改为“100元误工费”，虽然是否是经过协商进行的修改双方说法不一致，但在一审中，新中豫公司也认为“1000元误工费”的约定过高，可以进行降低，由此可见，对该部分双方没有达成一致，因此，新中豫公司要求确认该部分有效的请求，本院不予支持。综上所述，新中豫公司、王央锁的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚，处理结果适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.0元，由新中豫置业（河南）有限公司和王央锁各负担100元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李洁二〇二〇年十月十六日法官助理张立永书记员吕翼鹏