上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8676号上诉人(原审原告、反诉被告)：邢斌，男，1977年8月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区蒙自路******。委托诉讼代理人：潘建波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李本亚，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：任新建，男，1976年3月18日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市黄浦区局门路******。委托诉讼代理人：李婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人邢斌因与被上诉人任新建房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初18933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢斌上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判任新建向邢斌支付根本性违约的违约金人民币1，800，000元(以下币种均为人民币)、赔偿房租损失63，000元。事实与理由：一、任新建应当承担根本性违约的违约金。邢斌和案外人张某某与任新建反复强调过20％的违约金责任，任新建不可能不知道违约金的存在。《房地产买卖合同》中专门对违约金条款留空，并设置了特别要求。虽然合同虽为格式合同，但合同提供方中介并不是签约方，中介是否进行提示说明不应当影响条款效力。上述违约金条款明确、清晰，任新建在签署合同应有明确认知。二、任新建应当赔偿邢斌的房租损失。邢斌在正式交房前将上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)租赁给任新建，收取远低于市场价的租金。按照双方约定，邢斌租赁房屋的前提条件是任新建依约履行房屋买卖合同，而在任新建不断拖延合同履行，最终完全拒绝履行合同的情况下，其理应按照市场价向邢斌赔偿租金损失。任新建辩称，不同意邢斌的上诉请求。一、任新建与邢斌双方不存在20％违约金条款的约定，任新建所持合同中没有该约定，且该合同经过鉴定为真实有效。本案中也不存在邢斌和中介反复强调20％违约金条款的事实。邢斌主张的20％违约金完全系其伪造添加并虚假陈述。二、邢斌为了让任新建尽快卖出房屋具备购房资格，将自己一直空关的房屋提前交付给任新建，并承诺延期至具备购房资格后网签，同时要求任新建在房屋总价款之外另行支付房屋使用费，邢斌不存在损失反而因此获益。邢斌向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除邢斌、任新建之间签订的《房地产买卖合同》；2．判令任新建向邢斌支付根本性违约的违约金1，800，000元；3．判令任新建向邢斌支付自2019年2月1日起至《房地产买卖合同》解除之日止的迟延履约违约金(以9，000，000元为基数，按每日万分之五的标准计算)；4．判令任新建赔偿邢斌房租损失63，000元。任新建向一审法院提出反诉请求：1．判令邢斌返还定金10万元；2．判令邢斌赔偿装修损失6万元；3．判令邢斌赔偿损失79.5万元。一审法院认定事实：根据邢斌提供的《房地产买卖合同》载明，邢斌(甲方，卖售人)与任新建(乙方、买受人)约定，甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介方)居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋，建筑面积121.57平方米，转让价款为9，000，000元，并约定双方应在2018年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。系争合同补充条款(一)第4条约定，除甲乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，甲乙双方最晚不得晚于2018年10月31日前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相应的责任；补充条款(一)第5条定金责任约定，若甲方已收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定继续履行的，则已支付甲方的定金不予返还；补充条款(一)第6条违约责任约定，甲乙双方任何一方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向另一方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方违约责任中还约定，乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款［□5％□10％√20％］(框内为手动勾选)的违约金，若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20％的违约金：①、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②、乙方无正当理由单方要求解除合同的。系争合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，不动产登记事务中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1．双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2．因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同尾部及骑缝处附邢斌、任新建署名，合同尾部载明签署日期2018年4月1日。一审法院审理中，任新建提供的《房地产买卖合同》中，除补充条款(一)第6条违约责任中乙方的违约责任“乙方应向甲方支付相当于总房价款［□5％□10％□20％］的违约金”处手动勾选部分未勾选外，其他以上内容均与邢斌提供的合同一致，且合同尾部及骑缝处亦附双方署名，而两份合同另在乙方贷款的期限及支付方式处存在不同。一审法院审理中，邢斌另提供一份存档在德佑房地产经纪有限公司的《房地产买卖合同》一份，其中包含乙方违约责任“［□5％□10％√20％］的违约金”在内的以上内容均与邢斌提供的合同一致，而该份合同在是否设立租赁的勾选及附件三中的房价款付款金额，支付意向金、贷款的期限等处均与邢斌提供的合同存在不同。一审法院庭审中，邢斌、任新建就“双方是否谈过违约金”陈述如下：邢斌陈述“中介划了20％，说明违约金就是20％。当时是中介划好后让我们过目后签字，我们看过后就签字了”；任新建陈述“我们没有明确谈过违约金。中介签订协议的时候没有明确说过20％违约金，且中介表示该合同是定金合同”。一审法院庭审中，双方均确认涉案房屋的售房款总额为900万元。根据收款收据所载，当天，任新建向邢斌支付定金10万元，一审法院庭审中，邢斌对收到任新建支付的定金10万元无异议，并陈述：“本案中不主张定金，本案主张违约金，定金可在本案中予以抵扣”。一审法院另查明，根据邢斌提供的《房屋交接书》及情况说明载明，双方于2018年7月1日就涉案房屋的交接事宜达成确认，任新建按月支付邢斌租金5，000元，若任新建手续完成，贷款放款后当日无需再支付租金，多余租金由任新建从尾款中扣除。一审法院庭审中，任新建对《房屋交接书》、情况说明真实性认可，但陈述邢斌并未按照《房屋交接书》内容办理水电等过户，并提供照片若干及装修合同等，证明其对涉案房屋已进行过装修。一审法院庭审中，邢斌、任新建均确认涉案房屋现由邢斌实际控制。邢斌陈述：涉案房屋于2019年4月1日回到其控制之下，目前还在挂牌中，并提供其银行流水载明，已收到任新建支付的9个月租金45，000元。一审法院再查明，2018年10月30日，邢斌、任新建在原《房地产买卖合同》基础上签订《延期签约协议》约定，将最晚签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的期限推迟至2019年1月31日。一审法院审理中，经邢斌申请，一审法院委托司法鉴定科学研究院对任新建合同的违约金条款所在页(第11页，反面12页)是否存在变造等进行鉴定。2020年3月30日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院［2020］技鉴字第155号司法鉴定意见书，鉴定意见：(一)未发现检材《房地产买卖合同》第11页存在变造痕迹；(二)无法判断检材《房地产买卖合同》第11页上的手写字迹与检材其他页(除第12页)填写字迹及样本1(邢斌提供的系争合同和协议书)填写字迹是否同一人所写；检材第12页上的手写字迹与检材其他页(除第11页)填写字迹及样本1填写字迹是同一人所写；(三)检材《房地产买卖合同》上“邢斌”、“任新建”骑缝签名经拼合基本完整；(四)检材《房地产买卖合同》上“邢斌”骑缝签名是邢斌所写；(五)检材《房地产买卖合同》上“任新建”骑缝签名是任新建所写；(六)检材《房地产买卖合同》第11、12页与检材和样本1第17、18页纸张是同种类纸张。2020年4月21日，司法鉴定科学研究院回函对任新建申请的补充问题进行了回答。邢斌为此支付鉴定费22，900元。一审法院审理中，任新建提供两份《上海市房地产权证》载明，任新建与案外人孙某某名下有两套房屋，一套位于上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积88.99平方米，登记日期为2007年11月22日，另一套位于上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积44.19平方米，登记日期为2017年3月30日。一审法院庭审中，任新建提供中介方2019年8月29日出具的情况说明载明，我司于2018年3月11日收到任新建委托出售上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房产，当天签署出售委托书，挂牌价格为780万元，挂牌期间在我司做过聚焦房源和主推，但是未形成成交。一审法院审理中，邢斌提供2019年3月28日至2019年4月29日的邢斌、任新建之间的短信截屏载明，2019年4月29日，邢斌发送“任先生，因为你的违约，之前的定金还不足以弥补我的损失，希望你能尽快给一个解决方案”，任新建回复“邢先生，抱歉我在出差，回复不及时。请你和中介沟通吧。我们之前签的合同是无效的，因为我不具备购房资格。如果要追究的话，你只能退订金给我了。不信你问问中介，或者你去追究中介的责任”，邢斌回“什么叫你没有购房资格？是你主观上不愿意卖出自己的房子导致的，这就是你的违约行为……”，任新建回“请你和中介联系吧”，“如果采取法律措施，你也只能退还我订金。我在和你签订协议的时候，是不具备购房资格的。如果有责任，你也应该去追究中介的责任”。一审法院庭审中，任新建对以上短信记录真实性无异议。一审法院庭审中，邢斌在回答“之前有无发送过解除函”时陈述“之前并未发送过合同解除函”。任新建在回答“何时收到本案诉状”时陈述“我们于2019年5月22日在本案诉前调解前收到本案诉状”。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当按约履行。邢斌、任新建就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》在标的、数量、价款等方面均达成一致，邢斌亦将涉案房屋实际交付任新建居住，故该合同系双方真实意思表示，虽然任新建存在限购问题，致使合同实际不能履行，但合同并非无效。因提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于买方责任，双方在合同中亦有约定，故即使邢斌事先知道，亦不能减轻任新建应当取得购房资格之责任，现任新建在合同约定的最后期限时，仍属限购，致使合同无法履行，邢斌按约主张解除系争合同，并要求任新建承担违约责任，于法有据，一审法院予以支持。至于合同解除日期，任新建自认于2019年5月22日收到本案诉状，知晓邢斌要求解除《房地产买卖合同》的事宜，故一审法院确认合同自2019年5月22日起解除。邢斌主张任新建迟延履约至合同解除期间的违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，一审法院予以确认。任新建已实际支付邢斌定金10万元，可予以抵扣。邢斌主张解约违约金一节，一审法院已委托司法鉴定科学研究院对任新建合同违约金条款所在页是否存在变造等进行鉴定，鉴定操作程序合法，论证分析充分，且符合客观事实，一审法院对鉴定意见依法予以采信。根据鉴定意见，一审法院对任新建提供的《房地产买卖合同》真实性予以确认。现邢斌、任新建持有及中介方保留的三份《房地产买卖合同》均有不同，且任新建持有的《房地产买卖合同》原件中未勾选20％的违约金比例，故邢斌主张双方已就违约责任达成一致，却未提供其他证据佐证，且根据双方确认，在签约过程中，中介方勾选后各方即签字，中介在勾选时并未向双方提示过违约金条款，现有证据无法证明邢斌、任新建在签约时均已知晓具体违约金条款且就违约金条款达成一致，故现邢斌要求任新建按照总房款的20％承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予认可。虽然任新建的违约行为导致了合同的解除，但邢斌未举证证明实际的损失情况，故现一审法院难以支持。另邢斌主张2018年7月1日至2019年4月1日的房租损失，且因《房屋交接书》中对租金的约定实际是双方对于合同履行期间房屋使用的约定，邢斌不可能在合同履行期间再把房屋出租他人而收取租金，故该项诉请，一审法院不予支持。而任新建作为系争合同违约方反诉要求邢斌赔偿装修及其他损失，且未提供证据证明具体损失情况，依据不足，一审法院不予支持。另其主张的定金已在前文中抵扣违约金。据此，一审法院判决如下：一、确认邢斌与任新建于2018年4月1日签订的《房地产买卖合同》于2019年5月22日解除；二、任新建应于判决生效之日起十日内支付邢斌2019年2月1日起至2019年5月22日迟延履约违约金499，500元(扣除任新建已支付的定金100，000元，任新建还应支付399，500元)；三、邢斌的其他诉讼请求，不予支持；四、任新建的全部诉讼请求，不予支持。本院二审期间，邢斌向本院提交了三份证据，证据一：邢斌和案外人黄某某签订的房地产买卖居间合同，证明邢斌的实际损失为52万元；证据二：邢斌和上海菁英房地产经纪有限公司之间的佣金确认书以及支付佣金的一个付款凭据，证明邢斌支付中介费损失10万元；证据三：链家网页截图，证明邢斌在《房地产买卖合同》中无须支付中介费。任新建对邢斌提供的上述证据，发表以下质证意见：对三份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，一审法院审理期间邢斌曾提供证据证明涉案房屋已上涨75万，同时结合现在二手房市场的行情，涉案房屋所处地理的房价平均的有5％至8％的涨幅，邢斌提供的与案外人黄某某签订的房地产买卖居间合同无法实现其证明目的。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然邢斌与任新建签订的《房地产买卖合同》中有根本性违约金条款，但该条款明确表明需手动勾选，现任新建提供的《房地产买卖合同》中该违约金条款并未勾选，且经一审法院委托司法鉴定证实任新建提供的合同不存在变造的问题，故一审法院认为邢斌、任新建在签约时并未就违约金条款达成一致，本院予以认可。此外，涉案房屋在合同履行期间不存在对外出租获得收益的可能，邢斌也未有证据表明涉案房屋遭受实际损失，故邢斌向任新建主张房租损失不予支持。综上所述，邢斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25，196元，由上诉人邢斌负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇二〇年十月二十三日书记员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……