广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3056号 上诉人（原审被告）：柳州市正鑫臻金属表面处理有限公司。住所地：广西壮族自治区柳州市鹿寨县江口乡水碾村水碾屯江口工业园****。统一社会信用代码：91450223MA5NKTE9P。 法定代表人：罗轩雨，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：罗轩雨，男，汉族，1962年11月5日出生，柳州市正鑫臻金属表面处理有限公司执行董事，住广西壮族自治区宾阳县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王一辰，广西国观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西荣凯华源电镀工业园投资有限公司，登记住所地广西壮族自治区柳州市鹿寨县鹿寨镇城南桂园路汇一联写字楼**，现经营地广西壮族自治区鹿寨县江口工业园。统一社会信用代码：9145022307522616XT。 法定代表人：蔡凯能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何富国，广西步高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雄躯，广西步高律师事务所律师。 上诉人柳州市正鑫臻金属表面处理有限公司（以下简称正鑫臻公司）、罗轩雨因与被上诉人广西荣凯华源电镀工业园投资有限公司（以下简称荣凯公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2020）桂0223民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 正鑫臻公司、罗轩雨上诉请求：1.撤销一审判决第一至第四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实不清，未对出租厂房的所有权进行查明。本案中，被上诉人并未提交涉案出租房产的产权证明。二、一审法院认定事实错误，直接导致判决错误。本案涉案厂房不具备出租条件，被上诉人没有依约交付与上诉人。从被上诉人一审提交的证据中可见，被上诉人并未提供任何将租赁厂房交付给上诉人的证据，合同签订后，被上诉人未向上诉人完成交接手续，上诉人连租赁厂房的钥匙都未收到，谈何使用该租赁厂房。租赁合同是否完成交付义务的举证责任应当由被上诉人承担。一审法院以上诉人未提供证据证实为由，对上诉人的辩解意见不予采信，是没有法律依据的。三、一审法院判决罗轩雨对本案债务承担连带责任亦系认定事实错误、适用法律错误，罗轩雨在本案中不应承担连带责任。 荣凯公司辩称，一、从双方2019年6月10日签订的《标准厂房租赁合同》第二条第3点、第三条第3点中，可证实双方确定租金起算时间为2019年10月20日，该条款上诉人是无异议的。二、上诉人已经实际占有承租的场地，并办理相关营业执照。涉案场地从工程竣工验收、交付使用后，24小时未上锁，上诉人随时可以进入场地合法使用。三、上诉人欠交租金期间，被上诉人多次向两上诉人发出催缴通知，上诉人并没有对未收到场地发表任何抗辩意见，可见，上诉人承认自己接收了涉案场地。四、上诉人承租的场地位于鹿寨县江口工业园区内，该工业园区是被上诉人投资建设所用，通过鹿寨县政府通过招商引资的程序进行投资的，其所有权归被上诉人所有，上诉人对工业园区内的房产具有支配权。五、涉案房屋位于该厂房的第二层，该厂房共有四层，均已竣工交付使用，除了上诉人承租的场地自己不使用外，其他场地均有其他企业进驻使用，从而证明涉案房屋已经具备出租条件。综上，请法院驳回上诉人的上诉请求。 荣凯公司向一审法院起诉请求：1.解除荣凯公司与正鑫臻公司于2019年6月19日签订的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》；2.判令正鑫臻公司在判决生效之日起七日内腾空占用的厂房和场地并向荣凯公司返还该厂房和场地；3.判令正鑫臻公司向荣凯公司支付厂房租金：125840元（每月37510元，从2019年10月20日起暂计至2020年1月31日止，以后另计至正鑫臻公司向荣凯公司移交全部厂房之日止）；厂房租金滞纳金：28531．80元（以欠付厂房租金为本金，从2019年11月1日起暂计至2020年1月31日止，以后另计至正鑫臻公司向荣凯公司移交全部厂房之日止）；4.判令正鑫臻公司向荣凯公司支付物业管理费：3818．81元（每月1138.3元，从2019年10月20日起暂计至2020年1月31日止，以后另计至正鑫臻公司向荣凯公司移交全部厂房之日止）；物业管理费滞纳金：865．84（以欠付物业管理费为本金，从2019年10月20日起暂计至2020年1月31日止，以后另计至正鑫臻公司向荣凯公司交全部厂房之日止）；5.判令正鑫臻公司向荣凯公司支付违约金：112530元；6.判令正鑫臻公司承担荣凯公司支付的律师费：12721元。以上款项合计：284307.45元；7.判令罗轩雨在出资范围内对以上债务承担连带赔偿责任；8.判令正鑫臻公司承担本案的全部诉讼费用；9.正鑫臻公司承担诉讼保全保险费用1422元。 一审法院认定事实：2018年11月22日，罗轩雨为了注册公司需要，荣凯公司作为甲方与罗轩雨作为乙方签订《广西柳州汽车江口工业园标准厂房租赁合同》，依合同约定罗轩雨于2018年11月27日向荣凯公司支付了履约保证金112530元。2019年1月2日正鑫臻公司注册成立，法定代表人罗轩雨，企业类型为有限责任公司（罗轩雨独资）。2019年6月19日，荣凯公司作为甲方与正鑫臻公司作为乙方签订《广西柳州汽车江口工业园标准厂房租赁合同》，甲方将位于广西柳州市鹿寨县江口乡水碾村柳州汽车城江口工业园厂房租赁给乙方，生产车间面积950平方米，夹层面积188.3平方米，租赁面积共计1138.3平方米。租赁期限为3年，自2019年6月20日起至2022年6月19日止。房屋租金：每月租金37510元；租金支付方式：2019年6月20日至2019年10月19日为免租期，从2019年10月20日起开始，当月20日前乙方应向甲方足额缴付次月租金（即当月20日前需付清下一个的租赁）。乙方签订本合同之日起5个工作日内应当向甲方支付112530元作为履约保证金。物业管理费：收费起算日期为乙方入场开始安装设备日期起，即以《设备安装申请表》签订日期为准。物业管理费为每月1138.3元，每月20日前支付次月物业管理费。交付日期：甲方应于2019年6月20日将租赁房屋交付乙方。违约责任：乙方应按照合同约定的期限按时支付厂房租金、物业管理费等费用，乙方拖欠应交甲方的所有费用，甲方有权按乙方欠款总额，以每天0.3%计收滞纳金，该滞纳金计至乙方结清全部费用之日止。乙方未按本合同约定日期支付应缴的全部费用，乙方接到甲方书面通知后30日内仍不纠正，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并有权要求乙方支付甲方相当于三个月租金的违约金。因乙方违约，导致甲方通过诉讼实现债权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、公告费、住宿费、交通费等）均由乙方承担。同时，合同对双方的权利义务及其他违约责任等内容进行了约定。补充条款约定：乙方 原以个人名义（罗轩雨）与甲方签订的租赁合同及相关补充条款在双方签订本条款后自动失效作废；乙方需要在签订合同三个工作日内向甲方缴纳标准厂房租赁履约金112530元，在乙方向甲方支付履约金到账后，甲方需要在三个工作日内原路退回原以给人名义（罗轩雨）向甲方交纳的标准厂房租赁履约金112530元。 荣凯公司与正鑫臻公司签订合同后，荣凯公司于2019年6月20日将涉案厂房交付正鑫臻公司，该涉案厂房一直为空置状态。因正鑫臻公司未按照合同约定向荣凯公司支付112530元履约保证金，荣凯公司于2019年8月23日通过手机短信和微信向正鑫臻公司法定代表人罗轩雨送达了催缴函。因正鑫臻公司拖欠房屋租金和物业管理费，荣凯公司于2019年10月23日通过手机短信和微信向正鑫臻公司法定代表人罗轩雨进行催收。并于2019年11月20日通过手机短信和微信通知正鑫臻公司法定代表人罗轩雨即日解除荣凯公司与正鑫臻公司于2019年6月19日签订的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》等相关事宜。 另查明，应荣凯公司财产保全的申请，该院于2020年3月23日作出（2020）桂0223民初402号民事裁定书，裁定冻结罗轩雨银行存款284307元，冻结期限一年，不足部分，查封正鑫臻公司、罗轩雨名下相应价值财产，荣凯公司提供华安财产保险股份有限公司保函作为担保，保险费用1422元。 以上事实有荣凯公司与正鑫臻公司陈述，荣凯公司提交的两份《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》、中国人民银行支付系统专用凭证、企业信息公示报告、催缴函、短信聊天记录、微信聊天记录、股东（发起人）出资情况、公司章程、保全保险发票、委托代理合同等证据证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。本案中的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》系荣凯公司与正鑫臻公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据合同第九条第2项规定：“有下列情形之一，乙方接到甲方书面通知书后30日内仍不纠正，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并有权要求乙方支付甲方相当于叁个月租金违约金：（1）乙方未按合同约定日期支付应缴纳的全部费用……”，荣凯公司依约向正鑫臻公司交付了租赁物，正鑫臻公司应履行按时足额交纳租金的义务，但正鑫臻公司一再拖欠租金，正鑫臻公司的行为构成违约，应当承担违约责任。现荣凯公司向该院起诉要求解除与正鑫臻公司签订的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》，符合合同的约定，对荣凯公司该项诉请该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故该院确认该涉案合同解除时间为荣凯公司解除合同通知到达正鑫臻公司之日，即2019年11月20日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”荣凯公司要求正鑫臻公司腾空占用的租赁物，将租赁物返还给荣凯公司，荣凯公司的该项请求符合法律规定，依法予以支持。关于正鑫臻公司认为荣凯公司没有实际交付租赁物，不存在拖欠租金和物业费问题的辩解意见，正鑫臻公司未提供证据证实荣凯公司拒绝正鑫臻公司进入涉案厂房的观点，亦不符合本案实际，故该院对正鑫臻公司该辩解意见不予采信。荣凯公司诉请要求正鑫臻公司支付从2019年10月20日起至正鑫臻公司向荣凯公司移交全部厂房之日止的厂房租金，该院认为，正鑫臻公司签订的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》于2019年11月20日解除，合同解除后正鑫臻公司有权终止履行厂房租金的义务，故该院确认正鑫臻公司应付荣凯公司厂房租金共计37510元（从2019年10月20日至2019年11月20日止）。荣凯公司同时诉请拖欠租金的滞纳金和违约金112530元，根据双方签订合同的约定，该院认为该滞纳金实为违约金性质，同时主张两项违约金过高，结合正鑫臻公司违约对荣凯公司造成的损失，该院对违约金进行调整，酌定正鑫臻公司支付荣凯公司违约金112530元，对荣凯公司主张正鑫臻公司支付拖欠租金滞纳金的请求，该院不予支持。荣凯公司诉请要求正鑫臻公司支付物业管理费和滞纳金，因双方合同约定物业管理费收费起算日期为正鑫臻公司入场开始安装设备日期起，即以《设备安装申请表》签订日期为准，荣凯公司无证据证实正鑫臻公司已入场安装设备，荣凯公司庭审中也认可涉案厂房无设备，故对荣凯公司该项诉请该院依法不予支持。荣凯公司要求正鑫臻公司承担本案律师代理费12721元、保全保险费1422元，因合同有明确的约定，系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，对荣凯公司的该项诉请该院予以支持。荣凯公司请求罗轩雨对以上债务承担连带赔偿责任，因正鑫臻公司是自然人独资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任”，罗轩雨作为正鑫臻公司唯一的股东，未提供证据证实公司资产独立于个人财产，对上述债务承担连带责任，故对荣凯公司该诉请予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除荣凯公司与正鑫臻公司于2019年6月19日签订的《广西柳州汽车城江口工业园标准厂房租赁合同》，解除时间为2019年11月20日；二、正鑫臻公司应于本判决生效之日起7日内将位于广西柳州市鹿寨县江口乡水碾村柳州汽车城江口工业园厂房清空，返还给荣凯公司；三、正鑫臻公司向荣凯公司支付租金37510元、违约金112530元、律师费12721元、保全保险费1422元；四、罗轩雨对上述债务承担连带责任；五、驳回荣凯公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5561元（荣凯公司已预交），减半收取2781元，保全费1942元（荣凯公司已预交），合计4723元，由正鑫臻公司、罗轩雨共同承担3306元，荣凯公司承担1417元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、被上诉人荣凯公司提交的如下证据：证据1.建设工程规划许可证，证据2.不动产权证书，证据3.建设工程消防验收意见书，证据4.建设工程质量竣工验收意见书，证据5.正鑫臻公司支付律师代理费的银行电子回单及发票，上述证据来源真实合法，本院予以认定。二、对于二上诉人认为一审判决书第5页认定“荣凯公司于2019年6月20日将涉案厂房交付正鑫臻公司”是错误的，案涉厂房没有交付等观点性意见本院将综合全案情况进行评判。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，荣凯公司于2015年5月29日取得建设案涉租赁厂房工程的规划许可证，于2019年6月27日工程竣工验收合格，于2020年5月6日取得不动产权证书，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业用地。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、租赁房屋是否已交付，上诉人正鑫臻公司应否向被上诉人支付租金，并承担违约责任。二、上诉人罗轩雨应否对本案承担连带责任。 关于争议焦点一，上诉人正鑫臻公司与被上诉人签订的《标准厂房租赁合同》来源于上诉人罗轩雨2018年11月22日与被上诉人签订的《标准厂房租赁合同》，租赁合同签订于2019年6月19日，约定的厂房租赁期限为三年，从2019年6月20日起至2022年6月19日止，在该份合同中也明确约定了被上诉人应于2019年6月20日将租赁房屋交付正鑫臻公司，罗轩雨作为签约代表人也在该租赁合同上签了名，因此，正鑫臻公司和罗轩雨应明确知道租赁期限开始之日以及被上诉人应交付房屋的时间。正鑫臻公司签订合同后从未向被上诉人提出过要求其将房屋交付的请求。在2019年10月被上诉人向上诉人催交租金时，两上诉人也均未对租赁房屋是否交付提出任何异议。且上诉人在本案中亦未能举证证明在租赁期间被上诉人有阻碍上诉人管理和使用租赁房屋的行为。被上诉人称租赁房屋在双方签订案涉租赁合同前已建好，并未安装门锁，上诉人接收和使用租赁房屋并无任何障碍，是由于被上诉人自己的原因，未实际使用租赁房屋。综上，可以推定租赁房屋已交付给上诉人，至于上诉人是否实际使用租赁房屋以及如何使用租赁房屋是上诉人的权利，并不影响上诉人应按照合同约定履行其按时交纳租金的义务。上诉人称被上诉人未向其交付租赁房屋，没有事实依据，本院不予采信。被上诉人已提交建设工程规划许可证、竣工验收报告、不动产权证书证实其享有案涉租赁厂房的权属，上诉人对此提出的异议不成立，被上诉人有权作为出租人签订本案所涉租赁合同。 双方当事人对于2019年11月20日被上诉人解除合同通知到达正鑫臻公司的事实没有异议，一审法院据此认定双方租赁合同解除的时间为2019年11月20日，以及判令正鑫臻公司清空、返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以维持。上诉人正鑫臻公司未能按时按照合同约定的时间向被上诉人支付租金，属违约行为。根据双方合同的约定，双方租赁期限为三年，被上诉人已给予正鑫臻公司4个月的免租期，未收取2019年6月20日至2019年10月19日期间的租金，从2019年10月20日开始起算租金，至2019年11月20日双方提前解除租赁合同，合同仅履行5个月即提前解除案涉租赁合同，给被上诉人造成较大经济损失。一审法院已酌情对双方合同中约定的违约金进行适当调整，只支持了被上诉人诉请的《标准厂房租赁合同》第九条第2项约定的三个月租金112530元的违约金，未支持被上诉人要求正鑫臻公司支付拖欠租金滞纳金的请求，该调整在考虑给被上诉人造成的损失大小的情况下，已充分兼顾正鑫臻公司的利益，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，正鑫臻公司是罗轩雨开办的自然人独资有限责任公司，罗轩雨未能举证证明正鑫臻公司资产独立于其个人财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一审法院判决罗轩雨对正鑫臻公司的本案债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，正鑫臻公司、罗轩雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3584元，由上诉人柳州市正鑫臻金属表面处理有限公司、罗轩雨负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十月十日 书记员 谭 玉