江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3156号上诉人(原审原告)：南京体育产业集团有限责任公司，住所地南京市玄武区中山东路**。法定代表人：章小奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋遥，江苏方德律师事务所律师。委托诉讼代理人：拾露，江苏方德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京鼎尚企业管理有限公司，住，住所地南京市秦淮区公园路**/div>法定代表人：丁转娣。委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁转娣，女，1951年7月13日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原审被告：毛伟芳，女，1974年11月20日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人南京体育产业集团有限责任公司（以下简称体育集团公司）、上诉人南京鼎尚企业管理有限公司（以下简称鼎尚公司）、丁转娣因与原审被告毛伟芳租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。体育集团公司上诉请求：一、请求二审法院依法改判鼎尚公司支付2018年4月1日至2019年4月23日期间使用南京体育大厦的占用使用费5636480元、停车场租赁费用157683元、违约金151000元、网球场租赁费用40000元，合计5985163元。二、请求二审法院依法改判被上诉人毛伟芳在其减资1950万元范围内对鼎尚公司的全部债务承担补充赔偿责任；三、由鼎尚公司、毛伟芳承担一审、二审全部诉讼费用、保全费用和评估费用。事实和理由：1、2018年4月1日至2018年6月30日期间的体育大厦房屋占有使用费的计算标准应以评估价为准，一审法院以原租赁标准计算，存在认定错误。体育集团公司在2018年5月8日出具的函件中同意在6月30日之前按照原合同租金标准计算占有使用费是有条件的，条件为鼎尚公司在6月30日之前完成腾房和交付工作，但鼎尚公司并未做到，故应按评估价格来支付租金。2、一审法院认定的体育大厦交付时间错误，实际交付时间应为2019年4月23日。体育集团公司在本案第一次开庭时即提出八楼物业用房处于关闭状态，且尚未交接钥匙，一审法院要求体育集团公司破门强行收回，双方亦明确以本次开庭时间即4月23日作为体育大厦整体交付时间，故青奥公司出具的证明中并未提到八楼物业用房。一审法院据此缩短鼎尚公司延期交还时间，与事实不符。3、一审法院以目前停车场划分个数计算停车位有违公平原则，导致鼎尚公司因违约获利，应以鼎尚公司租赁期间实际使用个数为准。体育集团公司已提供了充分证据证明鼎尚公司使用期间划分50个车位，扣除体育集团公司自用的10个车位后，应按40个车位计算停车场占有使用费。4、租赁协议约定的违约金条款真实有效，鼎尚公司应为其违约行为支付惩罚性违约金。违约金兼具补偿性和惩罚性两种性质，鼎尚公司的行为严重违反合同约定，对体育集团公司造成重大影响，一审法院认为体育集团公司的损失已通过房屋占有使用费弥补是错误的。5、毛伟芳在鼎尚公司股东会决议上签字，协助完成违法减资事宜，根据公司法司法解释之规定，其应在减资范围内对鼎尚公司的债务承担补充赔偿责任。鼎尚公司、丁转娣、毛伟芳针对体育集团公司的上诉请求辩称：1、关于2018年4月1日至2018年6月30日期间房屋占有使用费问题。双方在合同约定的租期到期前一直在协商续租事宜，鼎尚公司亦正常交纳租金，等待体育集团公司的投标通知。体育集团公司虽有权利终止不定期租赁合同，但应给予鼎尚公司至少半年的合理期限。宽限期内应按照合同约定的租金标准支付，对于体育集团公司上诉提出按照评估标准支付不予认可。2、关于交付时间问题。鼎尚公司自体育集团公司于5月8日告知终止合同开始就一直在履行清退义务，于2018年底完全交付。鼎尚公司在一审中已举证证明七位承租人早已清退，一审法院根据案外人出具的情况说明认定交付时间，没有事实依据。关于八楼物业用房，本身即交接用房，体育集团公司以该十余平方米房屋的交付时间作为整栋大厦交付时间，与常理不符。3、关于停车位和违约金的问题，一审法院认定正确。4、关于毛伟芳责任问题，毛伟芳作为小股东，不存在增、减资问题，亦非公司高管，且其是否在股东决议上签字不影响公司增、减资行为，其不应承担责任。鼎尚公司、丁转娣上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判鼎尚公司按照原合同约定租金标准支付2018年4月1日至2018年12月31日期间占有使用费；丁转娣不承担给付责任；2、本案一、二审诉讼费用均由体育集团公司负担。事实和理由：1、双方当事人签订的租赁协议于2018年3月31日到期，体育集团公司在到期前并未通知鼎尚公司案涉协议不再续租，且直至5月8日才提出异议，故双方当事人在2018年4月1日至5月8日期间系不定期租赁关系，仍应适用合同约定的租金标准。2、双方当事人签订的租赁协议中并未有“整体返还”的约定，协议中关于整体租赁的约定系针对提前退租情形，并不代表租赁协议到期后必须整体返还。一审法院据此以最后一户搬离时间来认定整体返还时间存在错误。3、一审法院未能考虑清空房屋的合理期限。案涉房屋有一百多户次承租户，体育集团公司给予的短短一个多月时间无法完成清退，不符合合同法关于“合理期限”的约定，应至少给予半年宽限期。故直至2018年12月31日期间，均应按原合同约定租金标准计算占有使用费。4、一审法院错误认定占有使用费的面积和期间。鼎尚公司在2018年12月31日前，除有争议的七户次承租人外，其余均已腾空交付。鼎尚公司亦提供证据证明上述有争议的承租户在此之前要么已经完成清退，要么与体育集团公司或青奥公司达成延期退房的约定。一审法院并未根据清退进度计算相应占有使用费，而是直接以体育大厦总面积计算占有使用费，未能维护鼎尚公司的合法权利。5、体育集团公司仅在5月8日向鼎尚公司发函，至6月底从未积极安排人员协商移交事宜，对鼎尚公司关于因清退困难而要求延期的申请不予理会，怠于采取积极行动收回租赁物，存在放任损失扩大的行为。6、鼎尚公司减资时间为2018年10月，减资原因是因体育集团公司直至2018年8月才明确进入全部清退程序，鼎尚公司无法扩大经营，不得已才减资。截至2018年10月，鼎尚公司并不拖欠租金，双方之间不存在债权债务关系，故鼎尚公司并不需要单独向体育集团公司履行减资通知程序，丁转娣亦不应承担补充赔偿责任。体育集团公司针对鼎尚公司、丁转娣的上诉请求辩称：1、体育集团公司已于双方协议到期前提前告知鼎尚公司应按期返还房屋，到期后收取费用为房屋占有使用费。双方并未形成不定期租赁关系。2、双方的租赁协议明确约定整体出租，一审法院认定鼎尚公司应整体返还是正确的。体育集团公司收回案涉房屋的目的是整体出新改造，不整体返还无法实现该目的。3、双方之间不存在不定期租赁关系，则不适用合理宽限期。鼎尚公司作为承租人怠于履行清退义务，造成案涉房屋迟迟未能返还。4、鼎尚公司陈述其在2018年底完成全部清退，无事实证据。体育大厦整体交付时间应为2019年4月23日。5、鼎尚公司存在严重超期转租行为，造成清退工作难以进行。且在体育集团公司委托案外人青奥公司进场协助清退后，亦不予配合，导致了体育集团公司损失扩大。6、鼎尚公司于2018年10月减资。双方此时已通过书面函件明确了案涉房屋租赁情况，体育集团公司是已知债权人。鼎尚公司未根据法律规定通知减资情况，其股东应承担相应法律后果。毛伟芳同意鼎尚公司、丁转娣的上诉意见。体育集团公司向一审法院起诉请求：1.判令鼎尚公司支付逾期交付南京体育大厦的占有使用费5580000元（具体以评估机构作出的评估价格为准，自2018年4月1日起计算至2019年4月23日止）；2.判令鼎尚公司支付违约金151000元；3.判令丁转娣、毛伟芳在其减少注册资本19500000元范围内对上述债务承担补充清偿责任；4.判令鼎尚公司、丁转娣、毛伟芳承担本案全部诉讼费、保全费及评估费用。一审法院认定事实：2009年9月29日，体育学校（甲方）与鼎尚公司（乙方）签订《南京体育大厦租赁合同》，约定甲方将坐落于南京市，建筑面积19700平方米、楼顶网球场四片、大楼主楼广告牌位场地及停车场地（10个停车泊位甲方自用，不含在内）1000平方米整体出租给乙方；该区域用途为办公、娱乐、健身、住宿、餐饮、会务，除双方另有约定外，乙方不得任意改变租赁区域的原用途；租赁期限自2009年8月13日至2018年3月31日止；该租赁区域年租金为2820000元，其中大楼主体租金1500000元、大楼主楼广告牌位场地（不含综合训练馆屋面广告牌位）租金500000元、网球场（四片）500000元，停车场租金320000元；租金按月结算，由乙方于每月月底前日将下个月租金支付给甲方；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁区域，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，在甲方通知收回租赁区域期限内自行清理财产和设备，否则，甲方有权强行清理，由此造成的损失由乙方自行承担，1.违反甲方《体育大厦管理制度》的以及拒绝四方正常的检查、监督的；2.擅自将承租的租赁区域对外设定抵押；3.对外出售、承诺超过其租赁期限的延时性服务行为的；4.擅自拆改承租租赁区域结构或改变承租租赁区域用途的；5.拖欠租金累计达2个月;6.拖欠水电费累计达3个月;7.利用承租租赁区域进行违法活动的；8.故意损坏承租区域的；9.将南京体育大厦大楼主体第1-4、6-26层、楼顶网球场、大楼主楼广告牌位场地及停车场地其中任何一项退租的；10.以甲方的名义对外进行宣传、经营活动的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。2010年3月28日，体育学校（甲方）与鼎尚公司（乙方）签订《体育大厦补充协议》，约定甲方在2010年1月1日应对乙方的租赁租金进行调整，大厦主楼第五层甲方自用，其余租赁部分由原年租金2820000元上调到年租金2920000元，调整后租赁收入所产生的税费由甲方承担；租赁费支付方式为按月支付，每月使用前10天支付，先付费后使用；调整后的年租金构成为房租1600000元，大楼主楼广告位（不含综合训练馆屋面广告位）租金500000元、网球场（四片）租金500000元、停车场租金320000元；上述房屋、广告位、网球场、停车场为整体租赁，合同期内任何一项不得单独退租；2010年度乙方需增加支付提高的租赁租金100000元在2010年8-12月每月支付20000元，直至付清；停车位事宜，乙方须向甲方提供10个免费停车泊位。2014年10月30日，中共南京市委办公厅、南京市人民政府办公厅下发宁委办发[2014]82号《关于印发的通知》，载明整合龙江体育馆、全民健身中心、体育学校体育大厦主楼和游泳馆副楼等相关资源和资产，成立新的南京龙江体育文化传播有限责任公司、南京龙江体育投资管理有限责任公司、南京全民健身中心有限责任公司、南京体育文化商务有限责任公司。2015年11月23日，南京市体育局与体育集团公司签订《国有资产无偿划转移交协议》，约定将体育大厦主楼、游泳馆副楼等市属经营性体育资产无偿划转移交给体育集团公司。2016年1月12日，体育集团公司（甲方）与鼎尚公司（乙方）签订《南京体育大厦租赁协议》，约定自2016年1月1日起，由甲方享有2010年3月28日签署的《租赁合同》及《补充协议》中出租方的权利和义务，乙方应按照《租赁合同》及《补充协议》的约定向甲方履行义务，并承担责任；由于《补充协议》约定2015年1月1日将商定下一期租金费用，为此，甲乙双方确认，自本协议签订之日起，体育大厦的租金为3020000元，其中，房租1700000元，大楼主楼广告牌位场地（不含综合训练馆屋面广告牌位）租金500000元，网球场租金500000元，停车场租金320000元；后续如须调整，乙方应根据甲方书面通知进行相应调整。上述协议到期后，鼎尚公司于2018年4月至9月期间共计向体育集团公司支付房屋占有使用费1510000元。2016年12月9日，体育集团公司向鼎尚公司发出《关于体育大厦相关租赁事宜的函》，告知如鼎尚公司将租赁房屋转租给第三方，须向第三方明确转租期届满日为2018年3月31日。如超过上述期限，原则上新签、续签租期不超过两年且须向集团资产部汇报批准后执行。2018年4月9日，鼎尚公司向体育集团公司发出《情况说明》一份，载明“原合同约定租赁期限自2009年8月1日起至2018年3月31日止，租金给付方式为按月支付，我方每月月底前10日将下月租金支付给甲方。现原合同期间届满，经与贵司协商，双方同意暂按原合同约定继续履行租赁合同至2018年年底，并按原标准和支付方式继续交付租金。”2018年5月8日，体育集团公司向鼎尚公司发出《关于情况说明的复函》，载明“1.贵司需在2018年6月30日之前将租赁物全部返还至我司。贵司返还全部租赁物之前，应对南京体育大厦的房屋及配套设施的安全负责，服从我司有关安全管理的要求。2.对于贵司转租导致部分租户租赁期限超出2018年3月31日之严重违约情形，望贵司在2018年6月30日之前妥善处理完毕，否则一切法律后果由贵司承担。3.在贵司返还全部租赁物之前，贵司对于上述租赁房屋仅能开展回收、清退工作。未经我司书面同意，不得再对该等房屋进行任何经营性活动（包括但不限于对已到期房屋再行转租、转借、续租等）。4.贵司返还租赁物之前，贵司仍需按照《南京体育大厦租赁协议》及相关附件的约定，每月按时足额向我司支付占用使用费用。逾期未返还房屋的，我司有权按照评估价格上浮30%向贵司收取占用使用费用，并有权追究贵司相应责任。”2018年6月14日，鼎尚公司向体育集团公司发出《关于复函的情况说明》，表示因体育大厦内租户众多，鼎尚公司无法在6月底前清退所有租户，请求体育集团公司酌情延长清退期限。2018年10月18日，体育集团公司向鼎尚公司发出《关于要求清退体育大厦次承租人并返还全部合同租赁物的告知函》，载明“南京体育产业集团已经多次明确回复不同意贵司提出的租赁期延期至2018年底的单方申请，并给予贵司合理的处置和腾房时间，但至今贵司仍然怠于履行清退次承租人、腾空房屋返还全部租赁物的合同义务，本函再次催告，有关内容重申如下。1.南京体育产业集团授权青奥产业南京有限公司（以下简称青奥公司）接管体育大厦，行使出租人的全部权利。因集团内部的工作安排，南京体育产业集团决定委托青奥公司接管公园路42号体育大厦主楼及附属物等全部租赁物及相关资产，包括但不限于体育大厦主楼及设施设备、依据法律规定属于出租人的装饰装修物、停车场及设施设备等全部属于或应当属于出租人的资产，行使《南京体育大厦租赁协议》项下的全部权利。同时要求贵司在2018年10月20日前，提交体育大厦的全部设施设备清单，清单内容需保证全面清晰，不得有遗漏偏差。青奥公司在收到设施设备清单后，贵司应当主动将根据清单内容在30日内向青奥公司进行移交，青奥公司全面接管之前，贵司仍应承担管理及安全责任，如清单内容存在遗漏偏差等人为因素，青奥公司可拒绝接管，因贵司责任造成接管工作滞后的，贵司应当承担全部法律责任。2.禁止贵司与已经到期或即将到期的次承租人续约，所约转租期超过2018年3月31日的租赁期限均为无效约定。贵司明知双方的租赁合同于2018年3月31日到期终止，且南京体育产业集团并无续约意愿，但贵司怠于履行承租人的相关义务，与次承租人签订超过租赁期到期日的租赁合同，增加了清退工作的难度，南京体育产业集团再次责令贵司与次承租人积极协商，于收函后30个工作日内腾空房屋，妥善处理与次承租人的解约及善后事务，及时纠正错误的续约行为。3.因双方的合同于2018年3月31日终止，贵司应当和南京体育产业集团积极协商，参照市场评估价支付房屋占有使用费，贵司按照原合同标准支付租金的行为不构成南京体育产业集团对房屋占有使用费标准的认可。”同日，体育集团公司向鼎尚公司发出《关于南京市公园路42号体育大厦房屋占有使用费问题的告知函》，告知鼎尚公司其缴纳的费用体育集团公司仅视为房屋占有使用费，占有使用费标准应当按照市场评估价为准。2018年11月6日，鼎尚公司向体育集团公司发出《告知函》，载明“贵公司2018年9月授权青奥产业南京有限公司接收体育大厦主楼的经营权并实施管理以来，我公司多次要求进行交接，但该公司拒不接受，请贵司尽快安排该公司进行交接。该公司要求我公司协助其对大楼原租户退租、搬迁，我公司连月以来一直积极协助该公司开展该项事宜，在此期间，因我公司与贵司合同已到期，大多数租户均提出我公司己无合法身份与其商洽，该公司截止目前为止也不能给予我公司关于清退事宜的合法授权，致使大楼内租户对退租、搬迁工作配合度不高，请贵司尽快安排该公司或由贵司授权我公司以便协助贵司开展清退工作。该公司接管以来，我们已多次要求大楼租户将租金交至该公司处，但该公司一直未告知租户收款账号，为避免国有资产流失，保障后续协助清退工作顺利进行，请贵司提供相应的收款账号，我公司将通知租户将租金交至贵司账号，请贵司查收并向租户开具相应租赁费发票。”2018年11月30日，体育集团公司向鼎尚公司发出《回复函》，载明“一、贵司函件所称内容与事实完全不符，体育大厦管理权至今没有完成交接是贵司违约行为所致。贵司明知体育大厦租赁期满不再续约，却仍然与次承租人签订转租期限超出承租人剩余租赁期限的合同，明显属于恶意违约。次承租人以转租合同未到期为由拒绝或迟延腾房，导致体育大厦管理权无法正常移交我司授权单位青奥公司的法律责任应全部由贵司承担。二、根据《合同法》第235条之规定及贵我双方合同约定，清退全部次承租人并将体育大厦移交青奥公司系贵司应尽法定义务。因贵司上述违约行为导致体育大厦无法按期交接，我司及青奥公司以出租人身份积极开展清退工作属于为尽早获得体育大厦的管理权而积极行使的出租人应有合法权利。但贵司一面声称配合我司工作，另一面却怠于履行清退义务，诸如不对次承租人退还剩余租赁期的租金、不予赔偿装饰装修费等行为导致部分次承租人不配合腾房清退，对此造成的全部责任应由贵司承担，所谓“未能获得我司授权”不能成为贵司推卸责任的理由，亦不能减轻贵司清遐租户的法定义务。三、贵司应当按照市场价向我司支付2018年3月31日之日起至体育大厦管理权实际移交期间的房屋占有使用费。贵我双方签订的租赁合同已于2018年3月31日到期且双方并未续约，因此贵司应当按照不低于市场评估价向我司支付房屋占有使用费，贵司应当主动补齐拖欠的租金差额。我司收款账户与合同期内的保持一致，并未变更，若贵司以此为由延迟付款，则我司保留向贵司追究相应的违约责任，无论是贵司直接支付还是安排次承租人代支付房屋占有使用费，均属于贵司和次承租人的法定义务。”2018年12月6日，鼎尚公司向体育集团公司发出《11月份体育大厦情况通报》，告知体育集团公司截至11月底，鼎尚公司已经完成体育大厦近70%的清退工作，同时要求体育集团公司敦促青奥公司积极沟通，鼎尚公司将配合青奥公司完成清退工作。2018年12月20日，体育集团公司向鼎尚公司回函，认为鼎尚公司怠于全面适当的履行清退义务已经构成违约，体育集团公司才迫不得已授权青奥公司代位开展清退工作；体育集团公司要求鼎尚公司整体移交体育大厦管理权，部分房屋的清退不必然导致体育集团公司可以实现终止合同后全面获得体育大厦管理权的合同目的；体育集团已委派青奥公司、紫竹物业公司承接体育大厦整体的管理权，物业交接不代表鼎尚公司清退工作的结束。2019年9月9日，青奥公司出具《体育大厦清退情况说明》一份，载明：“截至2019年1月10日，体育大厦尚未清退租户共计7户，118室，面积80平方米，交接时间2019年1月7日；7楼，面积760平方米，交接时间2019年2月3日；1101室、1108室，面积325平方米，交接时间2019年1月21日；1507室，面积80平方米，2019年2月27日留下钥匙搬离；1508室，面积110平方米，2019年2月22日留下钥匙搬离；6楼，面积760平方米，2019年1月7日最后一次搬家，未留下钥匙；3楼，面积760平方米，2019年2月28日留下钥匙搬离。”另查明，鼎尚公司于2008年4月2日设立，公司注册资本为1500000元，丁转娣出资金额为1485000元，毛伟芳出资金额为15000元。2018年1月17日，鼎尚公司申请增加注册资本至20000000元，其中丁转娣增资18500000元，出资方式为货币，出资时间为2028年3月30日。鼎尚公司于2018年10月29日登报公告减资事宜。2018年10月29日，鼎尚公司申请减少注册资本至500000元，其中丁转娣减资19500000元。鼎尚公司就减资一事未告知体育集团公司。因体育集团公司与鼎尚公司、丁转娣、毛伟芳就诉争房屋使用费标准无法达成一致，体育集团公司申请就体育大厦1-4层、6-26层房屋、网球场、停车场、广告位租金标准进行评估。一审法院委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司进行评估。该公司在评估过程中回函表示：“1.经多方调查，在价值时点，网球场已被拆除，且无收费许可及规划，我公司无法对网球场租金进行评估。2.根据《南京市户外广告设施和招牌标志设施设置准则》，高度在50米以上的高层家住（主楼）不得设置户外广告，南京体育大厦为高层建筑，故本次无法对体育大厦广告牌进行评估。”后该公司做出苏三师房估字（2019）第00796号评估报告，载明：体育大厦1-4层、6-26层日租金为1.099元/平方米/天，体育大厦停车场日租金为10.16元/个/天。体育大厦登记总建筑面积为18517.2平方米，第5层建筑面积为767.98平方米，故本次评估建筑面积为17749.22平方米。体育集团公司支出评估费150000元。体育集团公司、鼎尚公司、丁转娣、毛伟芳对上述评估报告真实性不持异议。但关于房屋面积问题，鼎尚公司认为其承租的体育大厦1-2层中有部分面积系体育集团公司占有使用，故应当在计算总承租面积中予以扣除。体育集团公司对此不予认可，同时该部分区域体育集团公司与鼎尚公司都可以使用，且在整个租赁过程中，鼎尚公司从未就该部分面积提出异议。关于停车位问题，体育集团公司认为从地面划线痕迹来看，原有停车位为50个，故扣除体育集团自留车位10个，应按照40个车位计算费用，虽然目前体育集团公司目前经批准设立的车位是36个，但是相应时间是在鼎尚公司返还停车场之后，故不应以36个计算实际车位数量。鼎尚公司则陈述，双方仅约定停车场面积，并未约定具体车位数量，故应当以体育集团公司实际获批准的车位数量来计算。关于网球场问题，体育集团公司与鼎尚公司经协商，一致认可不论法院认定使用费计算起止期间，就网球场占有使用费部分，双方确认其固定金额为40000元。案件审理过程中，体育集团公司陈述同意在本案中抵扣鼎尚公司已经支付的占有使用费1510000元及垫付的消防改造费用422000元。另，鼎尚公司申请就违约金标准予以酌减。对此体育集团公司陈述，鼎尚公司除存在逾期返还诉争房屋的违约行为外，在租赁合同履行过程中，鼎尚公司对外转租房屋超过鼎尚公司与体育集团公司租赁合同期限，也已构成违约，为此体育集团公司提供鼎尚公司与案外人签订的租赁合同数份，以证明鼎尚公司超期转租事实。鼎尚公司对上述合同真实性不予认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于体育集团公司要求鼎尚公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，鼎尚公司在双方合同期限届满后，未能将体育大厦返还，理应向体育集团公司支付相应房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算起止期限、计算标准，一审法院认为，从体育集团公司于2018年5月8日发送的函件来看，体育集团公司给予了鼎尚公司腾房宽限期至2018年6月30日，且明确此期间费用按照原合同标准计算，故2018年4月1日至6月30日期间房屋占有使用费，应当按照原租赁合同标准计算，即鼎尚公司应当支付此期间金额为755000元（3020000元/年÷12个月×3个月）。关于房屋返还的时间认定，鼎尚公司主张应计算至2018年12月31日止，对此一审法院认为，鼎尚公司主张计算至2018年12月31日，但其于该日并未就全部房屋与体育集团公司办理交接手续，此时仍有部分次承租人未搬离，故对鼎尚公司的主张，不予采纳。体育集团公司主张因六楼房屋与八楼一间10平方米的物业房屋未办理交接手续，故房屋返还日期应计算至一审第一次开庭日期即2019年4月23日，对此一审法院认为，从青奥公司提供的《体育大厦清退情况说明》来看，六楼房屋“2019年1月7日最后一次搬家，未留下钥匙”，虽然该户未办理交接手续，但从现场勘验情况及体育集团公司提供照片来看，六楼房屋系开放性区域，且在租户搬离后，体育集团公司不应一直空置不予收回，放任损失扩大，同时青奥公司该份说明中亦根本未提八楼的物业用房，故对于体育集团公司主张的交房日期，亦不予采纳。从体育集团公司与鼎尚公司签订协议中约定“上述房屋、广告位、网球场、停车场为整体租赁，合同期内任何一项不得单独退租”来看，双方明确约定诉争房屋系整体租赁，结合《体育大厦清退情况说明》，最后一户搬离时间为2019年2月28日，故应当认定鼎尚公司整体返还诉争房屋的时间为2019年2月28日，鼎尚公司应当按照评估确认金额支付2018年7月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费。关于诉争房屋的具体面积，鼎尚公司虽抗辩认为1-2层中部分面积一直系体育集团公司使用，但对此未能提供任何证据予以佐证，且在双方签订补充协议时，鼎尚公司亦未就此提出异议，故对鼎尚公司的上述抗辩主张，不予采纳，诉争房屋计租面积应为17749.22平方米。关于停车位的具体数量，租赁协议仅约定停车场面积为1000平方米，并未就车位作出具体划分，而从体育集团公司后续申报停车位的情况来看，获批数量为36个，故扣除体育集团公司自用的10个停车位后，计租车位数量应为26个。关于网球场的占有使用费，体育集团公司与鼎尚公司一致认可为40000元，对此予以确认。综上，鼎尚公司应当支付2018年4月1日至2019年2月28日期间的房屋占有使用费为5599244元（755000元＋17749.22平方米×1.099元/平方米/天×243天＋10.16元/个/天×26个×243天+40000元）。关于鼎尚公司认为其与体育集团公司已经形成不定期租赁关系的抗辩主张，一审法院认为，虽然鼎尚公司在租期届满后向体育集团公司按照原租金标准缴纳了部分费用，但从体育集团公司回函来看，体育集团公司明确表示鼎尚公司缴纳的相关费用并非租金而系占有使用费，双方并未就租赁达成合意，故对于鼎尚公司的上述抗辩主张，不予采纳。关于体育集团公司认为鼎尚公司还存在超期转租的违约行为故要求鼎尚公司支付违约金151000元的诉讼请求，一审法院认为，双方合同中明确约定，违反合同任何约定的一方，要支付租金的5%作为违约金，但即便鼎尚公司存在超期转租违约行为，对于体育集团公司而言，造成的损失也就是不能按期收回房屋，而关于逾期返还诉争房屋的损失已经通过房屋占有使用费得到弥补，故对于体育集团公司的上述诉讼请求，不予支持。另，体育集团公司同意在本案中抵扣鼎尚公司已经支付的占有使用费1510000元及垫付的消防改造费用422000元，对此予以确认，故鼎尚公司尚需支付体育集团公司房屋占有使用费3667244元（5599244元-1510000元-422000）。关于体育集团公司要求丁转娣、毛伟芳在减资的19500000元范围内对鼎尚公司不能清偿部分承担补充赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并与三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。本案中，鼎尚公司在2018年1月增资至20000000元，在10月又减资至500000元，而从体育集团公司与鼎尚公司的往来函件可以看出，体育集团公司与鼎尚公司的债权债务在鼎尚公司减资之前已经形成，而对于体育集团公司这一已知债权人，鼎尚公司未就减资事项及时采取合理、有效的方式告知，仅在金陵晚报刊登公告，致使体育集团公司丧失了在鼎尚公司减资前要求其偿还债务或提供担保的权利，鼎尚公司的减资对体育集团公司公司不具有对抗的效力。在公司未对已知债权人进行减资通知时，该情形与股东违法抽逃出资的情形在本质上并无不同。由于鼎尚公司减资行为上存在瑕疵，丁转娣作为鼎尚公司股东应在其减资数额范围内对鼎尚公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。关于毛伟芳的责任承担问题，一审法院认为，毛伟芳作为鼎尚公司股东，在鼎尚公司设立之初，毛伟芳仅出资15000元，在公司增资、减资过程中，毛伟芳既未增资亦未减资，在鼎尚公司增资至20000000元的时候，毛伟芳所占股份仅为0.75%，公司减资决定即便没有其签署股东会决议亦可通过，不存在体育集团公司主张的毛伟芳系协助减资，故对于体育集团公司要求毛伟芳也在19500000元范围内对鼎尚公司不能清偿部分承担补充赔偿责任的诉讼请求，不予支持。一审法院据此判决：一、被告南京鼎尚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京体育产业集团有限责任公司房屋占有使用费3667244元；二、被告丁转娣在其减资19500000元范围内对被告南京鼎尚企业管理有限公司上述债务承担补充赔偿责任；三、驳回原告南京体育产业集团有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、案涉房屋的交付时间应如何认定；2、案涉房屋占有使用费的计算标准及数额应如何认定；3、应否支持体育集团公司主张的违约金请求；4、丁转娣、毛伟芳应否对鼎尚公司的债务承担补充赔偿责任。关于争议焦点1，体育集团公司主张案涉房屋整体交付时间为2019年4月23日，鼎尚公司主张案涉房屋交付时间应以2018年12月31日为准。本院认为，根据已查明的事实，协助完成清退工作的案外人青奥公司于2019年9月9日出具《体育大厦清退情况说明》，载明截至2019年1月10日，体育大厦尚未清退租户为7户，并载明最后一户的搬离时间为2019年2月28日。一审法院据此认定案涉房屋的交付时间为2019年2月28日，并将该日期作为鼎尚公司支付占有使用费的截止日期，并无不当。鼎尚公司主张上述有争议的7户租户均在2018年底清退完毕，但其仅提供其中3户租户的搬家物品出入证及租户自行出具的清空房屋说明，仅能证明该三户租户在此期间有搬家行为，不足以证明房屋已清空并完成交接，故对鼎尚公司上诉提出的案涉房屋于2018年12月31日前完成清空交付的意见，本院不予采信。关于体育集团公司上诉提出的案涉房屋八楼物业用房系在2019年4月23日一审开庭时才经一审法院允许强制接收，故应以2019年4月23日为交付时间的意见，本院认为，八楼物业用房仅10平方米，且青奥公司在清退情况说明中并未提及物业用房交接与否的问题，故本院对鼎尚公司所主张的该物业用房本身系交接用房的意见予以采信，该物业用房的交接时间较迟不应影响对案涉房屋整栋大厦交付时间的认定，故对体育集团公司的该项上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点2，鼎尚公司在双方合同期限届满后未能及时将案涉房屋交还体育集团公司，应支付相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费计算标准，因体育集团公司于2018年5月8日向鼎尚公司发函，给予其腾房宽限期至2018年6月30日，故一审法院判令鼎尚公司自合同到期（2018年4月1日）至2018年6月30日期间按原合同租金标准支付占有使用费，并无不当。2018年7月1日至案涉房屋交付时间（2019年2月28日）期间，鼎尚公司应按评估标准支付占有使用费。关于鼎尚公司上诉提出的其与体育集团公司在2018年5月8日之前构成不定期租赁关系的意见，本院认为，案涉租赁合同明确约定租赁期限于2018年3月31日到期，且并无自动续租的约定。在此情形下，鼎尚公司仅以其自行发出的《情况说明》中载明双方同意继续履行原合同，不足以说明双方就续租达成合意，其所主张在2018年4月1日至2018年5月8日期间形成不定期租赁关系，与事实不符，本院不予支持。故对其所主张的自2018年5月8日起算半年宽限期，均按原合同租金标准计算占有使用，亦于法无据，本院不予支持。关于鼎尚公司上诉提出的应按照案涉房屋清退进度计算占有使用费，即2018年12月31日后的占有使用费仅能计算存在争议的7户租户的意见，本院认为，案涉租赁合同明确约定“上述房屋、广告位、网球场、停车场为整体租赁，合同期内任何一项不得单独退租”，可见案涉房屋系整体租赁，则腾空返还房屋也应以案涉房屋整体作为标的，鼎尚公司要求单独计算7位租户占有使用费的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于体育集团公司上诉提出的停车位问题，因案涉租赁合同仅约定了停车场的面积，未约定具体停车位划分方式和数量，体育集团公司申报停车位获批数量为36个，故一审法院在扣除其自用10个停车位后，按26个停车位数量计算占有使用费，并无不当。体育集团公司要求按40（50-10）个停车位进行计算，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3，体育集团公司主张鼎尚公司根据合同约定支付租金的5%作为违约金，但一审法院已判令鼎尚公司在体育集团公司给予的宽限期后按照市场评估价支付房屋占有使用费，足以弥补体育集团公司的实际损失，一审法院综合考虑案涉房屋次承租人众多、难以清退的实际情况和体育集团公司实际损失情况，对其主张违约金的请求未予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点4，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十四条第二款规定，公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，鼎尚公司在2018年1月增资至20000000元，在10月又减资至500000元。体育集团公司在此之前的函件中已经明确要求鼎尚公司支付占有使用费，双方债权债务关系在减资之前已经形成。鼎尚公司未就减资事宜及时采取合理、有效方式告知已知债权人体育集团公司，致使体育集团公司对鼎尚公司偿债能力下降未能采取有效措施预防。鼎尚公司的减资行为与股东违法抽逃出资性质相同，丁转娣作为股东应在其减资数额范围内对鼎尚公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。鼎尚公司产生的占有使用费虽有部分在时间上晚于其减资行为之后，但该占有使用费均系鼎尚公司在合同到期后占用案涉房屋而产生，性质上为同一债务，故丁转娣应对鼎尚公司欠付的全部占有使用费承担补充赔偿责任。关于体育集团公司上诉提出的毛伟芳亦应承担补充赔偿责任的意见，因毛伟芳在此过程中并无增资或减资的行为，亦无协助减资行为，故对体育集团公司的该项上诉意见，本院不予支持。综上所述，体育集团公司、鼎尚公司、丁转娣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42642元，由南京体育产业集团有限责任公司负担9169元，由南京鼎尚企业管理有限公司、丁转娣负担33473元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二○二○年十月二十一日法官助理徐琨玉书记员孙雪松