广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16702号上诉人（原审被告）：广州市瑞宝城商业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新滘瑞宝村陈圃园**。法定代表人：汤和平。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社，住所地广东省广州市海珠区瑞宝八社牛路**。负责人：李锦培，社长。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张京延，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人广州市瑞宝城商业发展有限公司（以下简称“瑞宝城公司”）与被上诉人广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社（以下简称“瑞宝八社”）租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市海珠区人民法院（2019)粤0105民初33302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。瑞宝城公司的上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判为：驳回瑞宝八社的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费全部由瑞宝八社承担。事实和理由如下：一、瑞宝城公司与瑞宝八社于《有偿使用场地协议》中建立的是合作建房关系，而非土地租赁关系，一审法院认为瑞宝城公司对双方合作的具体方式，建设房屋的规模没有举证证明是认定事实错误。而且，一审法院适用《合同法》第二百一十四条的规定认定协议中约定“使用期限从2002年5月1日至2023年2月15日。超过2022年4月30日部分无效”是适用法律错误。从瑞宝城公司与瑞宝八社签订的《有偿使用场地协议》各条款内容可见，双方于该协议中建立的是合作建房关系，而非租赁关系，具体体现在：1、《有偿使用场地协议》明确约定了双方的合作目的、合作方式、合作分工等内容，为典型的合作建房合同。该协议第一条约定“甲方(瑞宝八社)提供的土地位于瑞宝村新围，使用面积共31187平方米。乙方(瑞宝城公司)在该地块范围内投资建设厂房商业铺位，生活设施及水电设施，三通一平等费用由乙方负责。”、第三条约定：“甲方全力协助乙方办理本地块的一切用地手续及规划用地、报建等。政府部门要求办理的有关批文。一切费用由乙方(瑞宝城公司)支付及第四条约定乙方(瑞宝城公司)负责办理本地块的一切报建手续，甲方(瑞宝八社)应全力协助。报建费用由乙方(瑞宝城公司)自负”。由此可见，瑞宝城公司与瑞宝八社于协议第一条即明确约定了双方的合作目的为：在涉案土地上投资建厂房商业铺位、生活设施及水电设施；合作方式为：由瑞宝八社提供土地，瑞宝城公司负责投资建设资金。协议第三及第四条进一步明确了双方的合作分工为：瑞宝八社全力协助瑞宝城公司办理本地块的一切用地手续及规划用地、报建等及政府部门要求办理的有关批文，瑞宝城公司负责办理本地块的一切报建手续及承担相应的费用。协议签订后，双方并按此约定实际履行了合同，即瑞宝八社提供了涉案土地，瑞宝城公司提供了全部的建设资金，在相互配合办理报建等手续的。瑞宝城公司在涉案土地上建设了厂房、商铺及配套的设施设备等，瑞宝城公司并办妥了以瑞宝八社为使用人的部分建筑的《农村(墟镇)宅基地使用证》，截至目前为止，瑞宝城公司投资建设的物业中，已办理《农村(墟镇)宅基地使用证》的建筑面积为18867.21平方米，未办证的建筑面积为10959平方米，共计物业面积为29826.21平方米(不含已被政府为扩建道路征地拆迁的建筑面积)。而除上述条款约定外，协议的其余条款的内容均为围绕所建设的房产约定，并非针对土地。因此，《有偿使用场地协议》为典型的合作建房合同，并非租赁合同。2、《有偿使用场地协议》不具备租赁的基本特征。如上所述，《有偿使用场地协议》第五条及第八条明确约定，瑞宝城公司使用期限届满后，须向甲方(瑞宝八社)交还建筑物、水电设施等，并非仅交还土地，这完全有别于土地租赁。因为若瑞宝城公司是单纯向瑞宝八社租赁土地，则标的物仅是土地，使用期限届满瑞宝城公司应当只按原状交还土地即可，瑞宝城公司并不负有将所建造的建筑物、水电设施等交付瑞宝八社的义务，更不应当承担退出时要保持建筑物原状及水电设施、否则瑞宝八社可向其追究责任的风险。《有偿使用场地协议》第九条关于征收补偿的约定亦正面体现了瑞宝城公司与瑞宝八社双方基于涉案土地建立的是合作建房关系而非土地租赁关系。该协议第九条约定：“在协议使用期内，如国家或有关部门征用本场地时，甲方(瑞宝八社)的土地征地款归甲方所有，乙方(瑞宝城公司)的搬迁费归乙方所有。建筑物补偿总价值按三十年摊分。余下年限，每年按3.3％的总值计算给乙方。由此可见，如发生征收的情况，双方约定了对于建筑物的补偿价值分配方式是瑞宝城公司仅能按剩余使用年限的一定比例获得补偿款，其余补偿款归瑞宝八社所有。但如瑞宝城公司仅是租赁土地，则由其投资建筑的上盖物所获补偿理应由全部归瑞宝城公司所有，而不应与瑞宝八社共同享有，这一约定也充分说明了甲乙双方是合作建房关系，对该所建房产共享权益。此外，虽然《有偿使用场地协议》第二约定：“使用期限由二零零二年五月一日全二零二三年二月十五日止，乙方付给甲方每月场地使用费……但这场地使用费，仅是乙方作为投资方的合作条件之一，因为双方的合作期限相对来说比较长，而瑞宝八社是集体经济组织，村民们都希望能在合作期间先取得部分收益，故才约定由瑞宝城公司在使用期间按月向瑞宝八社支付场地使用费，而瑞宝城公司与瑞宝八社双方也正是综合考虑了瑞宝城公司的这一投资成本，才确定了瑞宝城公司对涉案土地及上盖建筑的使用期限是至2023年2月15日，瑞宝八社若拟违反约定缩减瑞宝城公司的使用期限，将严重侵犯瑞宝城公司的合法权益。因此，瑞宝城公司与瑞宝八社于《有偿使用场地协议》的种种约定，及协议的实际履行，均不能体现租赁的基本特征，反而体现了瑞宝八社仅是利用该土地作为合作条件与瑞宝城公司进行土地开发、合作建房并对合作成果共享权益的特征，因此《有偿使用场地协议》是合作建房协议，并非租赁协议。3、《有偿使用场地协议》明确约定了双方对所建物业及配套设施设备的权益分配，即2023年2月15日前归瑞宝城公司使用，2023年2月15日之后才全部移交给瑞宝八社使用，瑞宝八社无权单方无故终止协议。《有偿使用场地协议》第五条约定：“协议期满后，乙方(瑞宝城公司)投资的一切厂房铺位等建筑物，水电设施等全部归甲方(瑞宝八社)所有。”，第六条约定：“乙方必须在每月二十五日前将场地使用费交到甲方……甲方不得无故终止协议，否则要赔偿乙方的一切经济损失。如出现违约，由违约方赔偿一切经济损失。”、第八条约定：“乙方期满退出时要保持建筑物原状及水电设施，否则甲方有权追究乙方的责任。由上述约定可见，对于合建的物业，于2023年2月15日前归瑞宝城公司使用，以作为瑞宝城公司巨额投资的回报，2023年2月15日之后才全部移交给被答辩使用。因此，瑞宝城公司与瑞宝八社双方关于涉案土地的使用期限的约定，于建房后即实际转化为对所建物业及配套设施的使用期限的约定，而瑞宝城公司是基于双方合作建房关系取得对所建筑物业的使用权，约定瑞宝城公司的使用期限至2023年2月15日，是经双方充分协商所确定的合作条件，是瑞宝城公司为此付出巨额投资的对价，瑞宝八社无权单方更改。综上，《有偿使用场地协议》已对双方合作的具体方式进行约定，且瑞宝八社对瑞宝城公司提交的证据1的真实性、合法性予以了确认，也确认证据1涉及的房屋为案涉土地上的房屋，据此，案涉土地上的房屋应为双方均默认同意建设的房屋。一审法院在确认《有偿使用场地协议》合法有效及双方当事人确认了建设房屋规模的情况下，却仍然适用《合同法》214条的规定将双方合作建房的关系认定为租赁关系，完全是认定事实错误及适用法律错误。二、瑞宝城公司除按协议的约定投入巨资建造房屋及相应配套设施、且为瑞宝八社办妥所建房屋的产权登记外，并不断投入资金维护及完善固定建筑及设施设备，全面履行了合同义务，不存在任何违法或违约行为，法律对于瑞宝城公司基于合作关系享有对合作成果的使用期限并无限制，瑞宝八社无权单方要求调整瑞宝城公司对涉案土地及房屋的使用期限。瑞宝城公司为履行协议，投入巨额资金建造房屋、水电设施等，并且完成了部分土地的报建手续，为瑞宝八社取得房屋的产权登记。同时为维护房屋及水电等设施设备的正常使用，瑞宝城公司自行或与第三方签订相关协议，不断继续投入大量资金维护或添置相关设施设备。而瑞宝城公司的该等投入，均与瑞宝八社的利益息息相关，因为合作期满后，瑞宝城公司须将全部的物业及设施设备交给瑞宝八社，由瑞宝八社支配使用，这将给瑞宝八社带来巨大的价值及经济利益。谁都明白投资在前、收益在后的道理，即使瑞宝八社仅主张超过2022年4月30日、至2023年2月15日的使用期间无效，但这也将令瑞宝城公司损失巨大，严重侵犯瑞宝城公司的合法权益；且法律对于瑞宝城公司基于合作关系享有对合作成果的使用期限并无限制，瑞宝八社的主张于法无据。综上所述，瑞宝城公司认为《有偿使用场地协议》非租赁协议，而是合作建房协议，双方是合作建房关系。一审法院认定双方存在的是租赁关系，并适用《合同法》第二百一十四条的规定认定协议对涉案土地及房屋的使用期限超过2022年4月30日部分无效完全是认定事实及适用法律错误，故而作出错误判决，瑞宝城公司特请求贵院依据事实和法律改判驳回瑞宝八社的诉讼请求，以维护瑞宝城公司的合法权益。瑞宝八社辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回瑞宝城公司的上诉请求。瑞宝八社向一审法院提出诉讼请求：1、确认瑞宝八社、瑞宝城公司双方2002年6月6日签订的《有偿使用场地协议》第二条使用期限超过二零二二年四月三十日部分无效；2、本案的诉讼费由瑞宝城公司承担。一审法院经审理查明:2002年6月6日，瑞宝八社（甲方）与瑞宝城公司（乙方）签订《有偿使用场地协议》，约定：一、甲方提供的土地位于瑞宝村新围，使用面积共31187平方米，乙方在该地块范围内投资建设厂房商业铺位，生活设施及水电设施，三通一平等费用由乙方负责；二、使用期限由二零零二年五月一日至二零二三年二月十五日止，乙方付给甲方每月的场地使用费，到二零零三年二月十五日止为每月每平方米肆元正，每月共计场地费124748元；二零零三年二月十六日至二零零八年二月十五日止，为每月每平方米肆元捌角，每月场地费149698元……二零一八年二月十六日至二零二三年二月十五日止，为每月每平方米捌元贰角玖分，每月场地费258677元；三、甲方应全力协助乙方办理本地块的一切用地手续及规划用地、报建等，政府部门要求办理的有关批文，一切费用由乙方支付；四、乙方负责办理本地块的一切报建手续，甲方应全力协助，报建费用由乙方自负；五、协议期满后，乙方投资的一切厂房铺位等建筑物、水电设施等全部归甲方所有；如乙方需要续租在同等条件下，乙方可优先续签协议；六、乙方必须在每月二十五日前将场地使用费交到甲方，如超过二个月不交场地使用费，甲方有权终止本协议，乙方的一切投资费用不作补偿，场内厂房铺位水电设施归甲方所有；七、乙方自行经营，自负盈亏，一切内外债务由乙方自负与甲方无关；八、乙方要按照市规划局及国土局的有关文件进行建设，如违反有关规定政府部门要拆除，则与甲方无关，乙方期满退出时要保持建筑物原状及水电设施；九、在协议使用期内，如国家或有关部门征用本场地时，甲方的土地征地款归甲方所有，乙方的搬迁费归乙方所有，建筑物补偿总价值按三十年摊分，余下年限，每年按3.3%的总值计算给乙方；十一、乙方按照规划局的报建批文：永久性的建筑物；十二、如乙方在租期内未经甲方同意，不得转让；等。广州市芳村区公证处于2002年7月3日出具《公证书》【（2002）穗芳证字第2356号】，证明瑞宝八社、瑞宝城公司的法定代表人于2002年6月6日签订上述协议。2010年2月1日，瑞宝八社、瑞宝城公司又签订《补充协议》，约定：由于2010年1月份南洲北路开路，征用瑞宝八社新围地块1930平方米，故此瑞宝八社提供给瑞宝城商业发展公司用地面积由原来31187平方米缩减29257平方米。从2010年2月份开始，租金计算面积为29257平方米等。2011年5月5日，广州市人民政府向瑞宝八社核发了《集体土地所有证》，载明地号为05013102B0804001的所有权人为瑞宝八社，土地总面积为5.4569公顷（建设用地）。瑞宝城公司就其抗辩意见还提交了以下证据：1、广州市海珠区新滘镇人民政府于1988年-1997年期间核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》七份的复印件，载明使用人为瑞宝村民委员会，宅基地坐落瑞宝新围陈圃园九号之一至之五、9-8、9-9号，建筑结构为框架或砖木，层数为壹层至四层等；2、瑞宝八社作为乙方签订的《南洲北路瑞宝村房屋拆迁补偿协议》的复印件。瑞宝八社质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，可以证明这些房屋均在瑞宝八社的土地上；对证据2的真实性不予确认，但是瑞宝八社、瑞宝城公司双方存在有偿场地使用关系，依照法律规定，拆迁补偿也是对出租方和承租方分别进行补偿，因此该补偿也不能改变双方的土地租赁关系，不能按照瑞宝城公司所称的，瑞宝八社取得了补偿收益其身份和地位就不是出租方，这是不能如此推断的。瑞宝八社于2019年10月11日提起本案诉讼。诉讼中，瑞宝城公司表示：对于其建设的房屋没有规范的报建手续，双方除签订协议外，对于建设房屋的规模是无法确认的，也没有约定，只是按照当时的实际情况看能建设多少是多少；现在这些建筑物是瑞宝城公司在使用和收益。一审法院认为：瑞宝城公司提交了证据1证明瑞宝八社是瑞宝村新围的宅基地使用权人，瑞宝八社对此也予以确认，故对瑞宝八社有权将其占有的集体所有土地及上盖进行处分的事实，一审法院予以确认。瑞宝八社由此与瑞宝城公司签订《有偿使用场地协议》是当事人的真实意思表示，且经公证处公证，一审法院予以认定。但协议中约定“使用期限从2002年5月1日至2023年2月15日”的约定因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”的规定,瑞宝八社要求确认超过二十年部分无效,即超过2022年4月30日部分无效的诉讼请求,一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。瑞宝城公司主张与瑞宝八社存在的合作建房关系，并非租赁关系，但其对双方合作的具体方式，建设房屋的规模等均没有举证证，故瑞宝城公司的上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。但对于该协议中的约定违反法律规定的内容，瑞宝八社、瑞宝城公司均有责任，故本案受理费由瑞宝八社、瑞宝城公司各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：确认广州市海珠区瑞宝街瑞宝村第八经济合作社与广州市瑞宝城商业发展有限公司于2002年6月6日签订的《有偿使用场地协议》第二条中“使用期限超过二零二二年四月三十日”部分无效。本案一审案件受理费25233元，由瑞宝八社、瑞宝城公司各负担一半。上述受理费已由瑞宝八社预交，瑞宝八社同意瑞宝城公司在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给瑞宝八社。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据瑞宝城公司的上诉意见，本案二审主要争议焦点在于涉案合同的性质为租赁合同还是合作建房合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据涉案《有偿使用场地协议》的约定，瑞宝八社作为涉案土地的权利人，其将涉案土地交付给瑞宝城公司使用，瑞宝城公司根据场地面积来计算场地使用费并向瑞宝八社按月支付固定费用，符合以上法律规定的租赁合同的主要特征，故涉案合同应属于租赁合同。因该合同约定的租赁期超过法定二十年，一审法院认定超过部分无效并无不当，本院予以维持。瑞宝城公司主张双方之间为合作建房关系，但涉案合同并未就双方合作的具体方式，建设房屋的规模，合作利润和风险负担等进行具体约定，由此可见双方合同之间的权利义务并不符合合作建房合同的基本法律特征，故瑞宝城公司主张涉案合同为合作建房合同并认为合同有效依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人瑞宝城公司的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25233元，由上诉人广州市瑞宝城商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年十月十六日法官助理何美婷书记员吴嘉茵