广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初12336号 原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。 法定代表人:黄奉潮。 委托诉讼代理人：郑晓春，系公司物业助理。 委托诉讼代理人：吴育斌，系公司物业副经理。 被告：许琼瑶，女，1989年7月1日出生，汉族，住湖北省枝江市**********，公民身份号码420************561。 原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告许琼瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人吴育斌、郑晓春到庭参加诉讼，被告许琼瑶经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2017年9月1日至审判之日止的物业管理费（每月按423.8元，暂计至2020年2月为12713.6元）；2.被告向原告支付从2017年9月至审判之日止的滞纳金（计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年1月31日为5967.16元）。事实和理由：被告为雅居乐新城9期C2幢1502房（房地产权证登记地址为中山市*********雅居乐新城9期5幢1302房）业主，房屋建筑面积为151.37平方米。原、被告于2017年7月19日签订《雅居乐花园管理公共契约》,约定原告为小区提供物业管理服务，管理费应于每月25日前缴纳，逾期缴交物业管理费，按每天1‰的标准加收滞纳金。原告于2015年获得中山市三乡镇发展和改革局的备案批复，根据批复，被告物业管理费收费标准为按建筑面积2.8元/平方米/月，每月应付物业管理费423.8元。被告从2017年9月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年2月29日，被告拖欠物业管理费、滞纳金合计18680.76元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。 原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.产权登记；2.前期物业服务协议书；3.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；4.核准变更登记通知书。 被告许琼瑶未到庭应诉答辩亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，原告雅居乐公司为甲方，被告许琼瑶为乙方签订《前期物业管理服务协议》约定，甲方将位于中山市*****乐新城9期5幢1302房物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积为多层住宅（不带电梯）住宅2.2元/平方米/月，高层住宅（带电梯）2.8元/平方米/月，被告物业建筑面积151.37平方米，由业主在每月25日前交纳当月费用；乙方违反本协议不按期向甲方缴纳物业管理费的，甲方有权要求乙方限期交付，并从逾期之日起按应付未付款的每日1‰计收滞纳金。协议还约定了其他具体事项。庭审时原告陈述，被告从2017年9月1日起未向原告缴交物业管理费，截止至2020年9月30日，被告拖欠37个月的物业管理费合计15860.2元，计至2020年9月30日应付滞纳金9046.83元（原告主张按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的欠费次月1日起每日按1‰计算）。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2017年9月至2020年9月期间欠费明细表证明。原告称其后多次通过多种方式向被告追讨物业管理费未果，故于2020年3月25日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年3月25日作预立案调解，调解不成于2020年5月9日正式立案。 本院另案审理并已发生法律效力的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书查明:①雅居乐新城9期岭峰组团调整物业服务费程序记录照片及上报材料显示：雅居乐公司于2013年11月6日致函中山市******民委员会（简称岗泉村委会），拟调整雅居乐新城9期岭峰组团的物业管理费，2014年至2015年为每月2.2元/平方米，2016年起为每月2.8元/平方米。2013年12月1日、5日，雅居乐公司在该小区张贴关于雅居乐新城小区物业服务费调整的函及致业主的一封信，表示物业管理费拟从2014年至2015年调整为每月2.2元/平方米，从2016年起调整为每月2.8元/平方米。 ②岗泉村委会于2013年12月1日公示了雅居乐新城9期岭峰组团关于调整物业管理费收费标准的表决票，该表决票要求各业主对物业管理费调整标准及幅度是否同意进行选择，并告知业主表决大会时间为2013年12月1日至2014年2月28日（后又张贴通知将期限延期至2014年5月31日）。鉴于小区内尚有部分业主未入主，雅居乐公司又将前述调整函于2013年12月20日前后分别寄送给未入住的229户业主。并在小区内张贴了致业主的一封信，表明随着物价水平及劳动力成本的上升，管理成本增加，物业管理公司已处于长期亏损的状态，为保证正常运营且不影响服务水平，提议提高物业服务费收费标准，希望业主理解、支持。 ③2014年5月2日，岗泉村委会张贴开箱唱票通知，2014年5月8日雅居乐公司在岗泉村委会监督下在该小区进行验票、唱票，并统计投票结果，投票结果显示雅居乐新城9期岭峰组团总户数为875户，登记在册专有部分面积为74827.64平方米，业主人数为538人，投同意票的业主为383人，占总票权数的71.19%，专有部分面积为53679平方米，占总票权数的71.74%，并形成“雅居乐新城9期岭峰组团关于调整住宅/车位物业服务费收费标准征询意见验票会议纪要”表决结果汇总表。岗泉村委会于同日在小区张贴“关于雅居乐新城9期岭峰组团业主大会表决结果及物业服务费标准调整的公示”。 ④之后，雅居乐公司向中山市发展和改革局（物价局、粮食局）报批，中山市发展和改革局（物价局、粮食局）经审查后于2014年6月25日批复收费许可。按照中山市发展和改革局（物价局、粮食局）2014年6月25日核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。 前述（2015）中一法三民一初字第662号案审理过程中，根据本院要求，雅居乐公司分别向参与雅居乐新城9期岭峰组团物业服务费标准调整表决开箱现场的中山市三乡镇住房和城乡建设局、三乡镇圩仔社区居委会、中山市房地产行业协会、中山市******民委员会、中山市公安局三乡分局鹤湾派出所调取书面证明，前述单位均证明参与了表决开箱现场工作。 前述（2015）中一法三民一初字第662号案经审理认为，从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市发展和改革局（物价局、粮食局）对雅居乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算，有效期至2017年6月。故雅居乐公司主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告的物业管理费从2014年7月1日起按2.2元/平方米标准计算的请求予以支持。本院于2015年11月3日作出（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书，判决案涉业主从2015年1月至4月期间按调整后的新标准2.2元/平方米/月计算物业管理费。案涉业主不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2016年10月31日作出（2016）粤20民终2282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 中山市不动产登记资料查询结果载明，被告许琼瑶位于中山市*********雅居乐新城9期5幢1302房物业，建筑面积为151.37平方米，登记时间为2017年4月17日。 2015年11月27日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2015年10号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.2元，执行时间2015年8月。2016年6月20日，中山市三乡镇发展和改革局向原告出具备案回执（中三价备2016年3号），并附小区名称为“雅居乐新城9期岭峰”的《物业服务收费备案表》，备案表载明，实行政府指导价物业服务收费备案标准（平方米*月），高层住宅原执行标准2.2元，原执行时间2014年7月；申请备案标准2.8元，执行时间2016年7月。从2016年7月1日起，按照重新备案后的新标准计算，被告每月应向原告缴交的物业管理费为423.8元（151.37平方米×2.8元/平方米/月）。 另查，雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐物业管理服务有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告委托雅居乐物业管理服务有限公司对其所有的物业提供管理服务，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。故本院对双方之间形成物业服务合同关系的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定：“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日核准变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司。雅居乐物业管理服务有限公司变更企业名称后，权利和义务应由变更后的法人享有和承担，即由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司享有和承担。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。 根据本院审理且已生效的（2015）中一法三民一初字第662号民事判决书认定，原告从2013年11月开始雅居乐公司即按有关规定的程序开始办理调价报批的相关手续，并提供了系列材料证明；中山市*********乐公司的调价报批材料经审查后，于2014年6月25日核发了《广东省经营服务性收费许可证》，依据《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，雅居乐新城9期岭峰物业服务费标准，高层住宅每月2.2元/平方米计算。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2014年7月1日起按2.2元/平方米/月标准计算有充分依据。原告主张从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费，提供了重新申请备案的中山市三乡镇发展和改革局[中三价备2016年3号]备案回执证明，后附的物业服务收费备案表载明，高层住宅申请备案标准每月2.8元/平方米/月，执行时间2016年7月。故原告主张雅居乐新城9期岭峰物业服务费从2016年7月1日起按2.8元/平方米/月标准计算有充分依据，本院对雅居乐公司主张被告物业管理费从2017年9月1日起按2.8元/平方米/月标准（即每月423.8元）计算至审判之日止的请求予以支持，本院确定物业管理费计算至2020年9月30日止共计15680.6元（423.8元/月×37个月），原告主张物业管理费为15680.2元。被告未按约定期限向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金，故对原告主张被告支付违约金的诉求，本院予以支持。 综上所述，雅居乐公司要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告许琼瑶于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2017年9月1日至2020年9月30日期间的物业管理费15680.2元； 二、被告许琼瑶于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付违约金（计算方法：以拖欠各月的物业管理费金额423.8元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268元（原告已预交），由被告许琼瑶负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  黎叶祥 人民陪审员  林炎分 人民陪审员  程震冬 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  梁晓林 陈**龙