浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7291号 原告：郑建新，男，1985年4月6日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：戴彩省，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市潘岱街道下湾村股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330381571714218N），住所地瑞安市潘岱街道下湾村和平路**。 法定代表人：金中福。 委托诉讼代理人：金则东，系该社社员。 委托诉讼代理人：林华忠，系该社社员。 原告郑建新与被告瑞安市潘岱街道下湾村股份经济合作社（以下简称瑞安下湾村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴彩省、被告的委托诉讼代理人金则东、林华忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑建新向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（以505489元为基数，自2018年11月1日起按日万分之四计算至实际交房之日止），暂算至2020年7月20日计126776.64元。事实与理由：2017年12月30日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定：原告受让被告坐落于瑞安市××街道××期××第11幢1单元302室，建筑面积155.47平方米，套房单价人民币3380元每平方米，总价人民币525489元。签订合同之日，原告向被告支付先期房款人民币205489元，剩余房款人民币30万元在瑞安市农商银行潘岱分理处办理按揭贷款。预留2万元在不动产证办理后付清。被告应当在2018年10月31日前，将符合下列各项条件的该套房交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收证明；2、通电、通气、通水等，具备该套房正常使用条件。被告如未按照合同规定的期限将该房交付使用，按逾期时间方式，作为被告违约，并分别处理约定事项：1.逾期不超过60天后，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金；2.逾期超过60天后，被告按日向原告支付已交房款万分之四的违约金。合同签订当日，原告按合同约定支付先期房款。2018年1月8日，因贷款审批额度仅27万，原告另行补款3万元，原、被告重新签订《房屋转让合同》，将原《房屋转让合同》中的房款支付约定作相应调整。原告已按约支付相应购房款，但瑞安市××街道××期××工程至今未通过竣工验收，被告未按约向原告交付房产，酿成本案诉讼。 庭审中，原告郑建新补充陈述：被告辩称工程变更、整改一年多，原告不知情，也不应该扣除。至于被告辩称的疫情期间停工五六个月，按照合同约定在2018年12月就应该交房，把工期拖在疫情之后过错也是被告方。如果法院考虑疫情延期的话，应酌情扣除。 被告瑞安下湾村合作社答辩称，案涉工程主要是设计上调整导致延期，工程设计整改大概有一年时间，加上疫情期间有几个建筑工人是湖北人，又导致停工5-6个月。另外村里建设资金到位比较慢也是一个原因。总的来说，违约时间这么久，被告对承担责任无异议。原告主张的赔偿金额计算中时间过久，应该扣除整改时间和疫情引起的时间，违约金的计算标准过高，应该按照银行利息，银行按揭贷款只有3厘多。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院经核实后予以确认。对于双方存在争议的赔偿金额的计算时间及标准问题，本院将在下文予以具体说明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，原告郑建新与被告瑞安下湾村合作社签订《房屋转让合同》，约定：“原告受让被告坐落于瑞安市××街道××期××第11幢1单元302室，建筑面积155.47平方米，套房单价人民币3380元每平方米，总价人民币525489元。签订合同之日，原告向被告支付先期房款人民币235489元，剩余房款人民币27万元在瑞安市农商银行潘岱分理处办理按揭贷款。预留2万元在不动产证办理后付清。被告应当在2018年10月31日前，将符合下列各项条件的该套房交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收证明；2、通电、通气、通水等，具备该套房正常使用条件。被告如未按照合同规定的期限将该房交付使用，按逾期时间方式，作为被告违约，并分别处理约定事项：1.逾期不超过60天后，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金；2.逾期超过60天后，被告按日向原告支付已交房款万分之四的违约金。”合同签订当日，原告按合同约定支付购房款205489元。2018年1月8日，原告向被告支付购房款30万元。此后，瑞安市××街道××期××工程因故至今未通过竣工验收，故原告诉至本院。 本院认为，原告郑建新与被告瑞安下湾村合作社签订的房屋买卖合同合法、有效。被告未按照合同约定的交付期限交付案涉房屋给原告，应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张按已付房款的日万分之四计算逾期付款违约金，被告认为过高，应调整为按银行按揭贷款利率计息，本院认为，被告因逾期交房给原告造成的损失赔偿额，应包括合同履行后可以获得的利益，比如收房后出租给他人收取租金等，综合考虑合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情调整预期违约金标准为月利率1%。另外鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产。结合上述种种情况，本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则，本院酌情对逾期付款违约金予以减少，酌定减少10000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市潘岱街道下湾村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告郑建新相应逾期交房违约金(以505489元为基数，自2018年11月1日起按月利率1%计算至实际交房之日止，并扣除疫情期间予以扣减的10000元)。款交本院转付或自行交付。 二、驳回原告郑建新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2836元，减半收取1418元，由被告瑞安市潘岱街道下湾村股份经济合作社负担（于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年十月十九日 书记员  戴 星 附录一：原告郑建新提供的证据目录 证据1：原告身份证复印件1份； 证据2：被告全国组织机构统一信用代码公示查询表复印件1份； 证据3：房屋转让合同1份； 证据4：温州市农村集体经济组织统一收据3份、进账单1份、银行回单1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。