河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4552号 上诉人（原审被告）：周丽珍，女，1972年3月10日生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司唐山分公司。住所地：唐山市路**学院南路西侧。 主要负责人：徐璟剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴辰，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：王文彬，男，该公司职工。 上诉人周立珍因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司唐山分公司（以下简称绿城物业唐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周立珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.《前期物业服务协议》不是上诉人真实意思表示，一审法院认定协议有效属于认定错误；2.绿城物业唐山分公司服务质量存在严重的问题，不能达到《前期物业服务协议》约定的服务水平；3.一审法院对《唐山市物业服务收费管理实施办法》、公开信、民意书等证据认定错误。 绿城物业唐山分公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 绿城物业唐山分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费人民币8748.45元（2017年9月18日-2019年8月17日，按照2.60元/月/平方米计算）;2.判令被告支付逾期违约金人民币4062.78元（自逾期之日起以应交物业服务费8748.45元为基数按照日万分之六的标准暂算至2019年12月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）;3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、原告提交《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》、临时管理规约各1份、催缴单1组，协议显示物业服务期间为2016年7月15日至2019年7月14日止，物业服务费2.6元／月·平方米，建筑面积为146.41平方米。原告据此主张被告同意物业费的收费标准和缴纳办法，经原告催要，被告仍未缴纳物业费。被告认可收到催缴单，但是对服务协议不予认可，主张该服务协议及管理规约是原告以交房为条件强迫被告与其签订的。协议内容为其单方编撰，多为格式条款、单方定价，不能作为原告主张物业费的依据，其未收到过催缴单。被告提供（2018）冀0203民初179号、（2018）冀02民终4844号民事判决书两份，主张在办理入住过程中，原告要求被告签订物业协议、预交物业费才可以交钥匙。该院认为，原告绿城物业与被告周丽珍签订的《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务；被告提交的判决书显示被告均为天鸿房地产开发有限公司，对于其签订服务协议受到原告胁迫的主张，不予采信。二、原告提交日常工作记录16组，主张其在管期间内，做到了相应的服务。被告对上述证据不予认可，主张原告提交的工作记录均系其单方书写，保洁记录笔迹均为1人，不能客观真实反映当时提供物业服务的情况。被告提交提供照片及光盘1份，主张绿城物业在服务期间，存在门禁安保，照明，绿化，消防设施、设备，垃圾清理，保洁、绿化，基础设施维护，清积水、清淤、水箱未予定期清洗等答辩状中列举的严重问题，达不到2.6元／平米的特级标准，对业主反映的问题不能及时解决、无回访；原告认可上述照反映的问题，但主张施工、道路积水、绿化、路灯等问题是开发商建设的问题，其已经就该问题及时向开发商反馈，照片显示的垃圾清运、消防设施损坏的问题，其做到了及时清理和维修，照片显示的情况是在清理和维修的间隔。该院认为，对于开发商建设问题应由被告另行向建设单位主张，不应构成对原告诉请的抗辩；物业服务系持续性服务，被告提交证据的不足以证实原告的服务确有瑕疵。三、被告提交唐山市人民政府文件唐政发【2016】28号关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知、唐山市物业服务收费管理实施办法各1份，主张原告2.6元／平米的收费标准属于特级服务标准，市政府文件有明确的服务标准细则，原告实际提供的服务只能勉强达到三级。绿城物业违反该办法，管理不当，不公示账目，拒绝等级评定；提交凤凰新城周边小区地下车位管理费统计表，主张绿城物业车位管理费收费标准高于同地段；提交公开信1份，主张其向绿城物业写过一封公开信，要求其整改，但无成效；提交民意书1份，主张绿城物业服务不到位是整个小区的共性问题，而非本案被告的个性问题，小区业主对绿城物业服务不满意；提交《绿城.南湖春晓前期物业协议》1份、视频光盘1张，欲证实同是绿城物业服务的小区，绿城南湖春晓2.5元的收费标准，服务水平却远远高于凤凰湖畔；提交视频光盘1张，主张世博广场小区收费1.8元的物业现状，服务水平却远远高于凤凰湖畔；提交民事判决书2份，主张其他法院在审理物业服务不达标的判例；被告另提交赵某的证人证言1份，证人赵某陈述，其协同其他业主代表一起向绿城物业写过一封公开信，要求绿城物业整改，当时的物业经理接收并组织会议，但事后物业服务并无提高。原告对被告提供该组证据不予认可，主张其唐山市物业服务收费管理实施办法试运营时间晚于合同签订时间；未收到过公开信；其他小区的收费、判例与本案无关。该院认为，原告绿城物业是否违反唐山市物业服务收费管理实施办法，应由相应行政单位核实并处理，并不构成被告拒缴物业费的抗辩理由；公开信由被告单方制作、原告所服务的其他小区情况与本案无关联性，故对被告的上述抗辩主张，该院均不予采纳。 一审法院认为，原告要求被告支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费8748.45元的主张，理据充分，该院予以支持；被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故该院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告周丽珍自本判决生效起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费8748.45元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取计60元，由原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司负担20元，由被告周丽珍负担40元。 本院二审期间，上诉人周立珍提交如下证据：1.绿城APP报修记录，证明在绿城物业服务期间，小区业主多次通过绿城反映照明、门禁、安保、垃圾清理、卫生、电梯、清理积水物业服务等问题，均没有得到有效解决；2.凤凰湖畔自绿城撤场后的整改项目，证明绿城服务期间在监控、绿化、基础设施维修、门禁等物业服务项目中管理缺失，其撤场后，新的物业公司对其之前的服务项目进行整改；3.绿城物业唐山分公司工作人员袁文环与业主的通话录音，证明绿城物业当时在凤凰湖畔的工作人员明确表示收到过业主们向其送达的公开信。被上诉人绿城物业唐山分公司的质证意见为：1.照明、门禁、积水等问题都是房地产公司提供，不是物业公司服务行为;2.整改项目都是房地产公司在进行维修；3.绿城物业唐山分公司从没有收到业主送达的公开信。 本院二审查明的其他事实与一审基本相同。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,故上诉人周立珍应按照《前期物业服务协议》的约定向被上诉人绿城物业唐山分公司交纳物业费。上诉人周立珍虽主张《前期物业服务协议》非其真实意思表示，但因未提供相关证据证实，故该主张本院不予支持。关于上诉人周立珍所提物业服务质量的问题，虽然被上诉人绿城物业唐山分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但不构成重大瑕疵，不能认定物业服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质量问题，且在大部分业主已经交纳物业费的情况下，个别业主不按时缴纳物业费会对小区的整体服务产生不利的影响，故该上诉理由本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周立珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈宝聚 审判员  夏春青 审判员  朱 正 二〇二〇年十月十六日 书记员  刘昕瑜 ——