大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6905号原告：大连嘉合物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211792031306X，住所地大连市甘井子区泉水****。法定代表人：历文艳，系经理。委托诉讼代理人：刘接昌，系辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红，系辽宁斐然律师事务所律师。被告：李明昊，男，1982年5月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李庆祝，系被告父亲，1956年8月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连嘉合物业管理有限公司与被告李明昊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连嘉合物业管理有限公司的委托诉讼代理人张红，被告李明昊的委托诉讼代理人李庆祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费4,860元（2013年9月1日至2020年4月30日，每月60.75元）及滞纳金2,956元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系大连市甘井子区泉水D1区物业管理公司，被告系该D4区25号3-8-4房屋业主。根据《大连市泉水D1区物业服务合同》约定，被告应按照建筑面积71.47平方米、每月每平方米0.85元的标准向原告支付物业管理费。但被告从2013年9月1日起至2020年4月30日止共计拖欠物业费4,860元。故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠物业费期间没有异议，对物业费收费标准有异议，被告在2013年9月1日前是按每月每平方米0.7元缴纳物业费的，原、被告2010年9月4日签订的物业服务协议约定的物业费标准也是0.7元。不同意交纳物业费的理由是：小区楼梯的消防通道有杂物，私拉电线，堆积杂物。单元门对讲机长期是坏的，门也是坏的，小区内有违规搭建的建筑，很多年没有清理，公共部位的垃圾清扫不及时，封闭小区外护栏不维修，高压箱没有门锁，存在安全隐患。小区的对外下水道经常向地面返脏水，小区中间的空地，现规划为停车位，电梯内部有广告，业主被强制观看，收取的费用没有及时向业主公开。疫情期间，原告协助不到位，只办理了出入证，只查出入证，不测体温，外部车辆随便进入。案涉房屋是2009年购买，2011年入住，入住后下大雨时客厅棚顶漏水，与原告说过很多次，原告来看了之后也没有处理，当时房屋在质保期，只要下雨就漏雨，一直漏到2016年，不知道是谁对房屋的外墙进行了大维修后，不再漏雨了。电梯房玻璃砸了，消防栓也没有门，玻璃也碎了，没有消防器材。2013年至今，原告无证据证明曾向被告催缴过拖欠的物业费，被告认为原告超过了诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：一、2009年7月15日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D4区提供物业服务，物业服务费的收取标准为小高层住宅0.7元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限为三年，自2009年7月15日至2012年7月14日。2010年9月4日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所在锦泉源四期·F区提供物业服务，被告房屋建筑面积71.47平方米，物业费标准为小高层住宅每月每建筑平方米0.7元，每季度交纳一次，每季度的第一个月的1-5日为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的费用。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业服务费的收取标准为小高层住宅0.85元/月/平方米、交费时间及逾期交费违约责任同上，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同2014年9月1日原告与泉水D1区业主委员会签订的《泉水D1区物业服务合同》上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。经本院核实，案涉小区所在社区确认，案涉小区仅存在一个经社区备案的业主委员会，即甘井子区泉水D1区业主委员会，且泉水D4区因业主人数未达到法定标准，无独立的业主委员会。二、被告系案涉小区业主，房屋坐落于大连市甘井子区，房屋面积71.47平方米。被告尚欠2013年9月1日至2020年4月30日的物业费未交纳。原告未举证证明其曾向被告催缴过案涉物业费。被告主张原告的诉请超过了法定诉讼时效期间。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。关于案涉房屋的物业费收取标准问题。本院认为，虽然原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》中将案涉小区物业服务费的收取标准确定为小高层住宅0.85元/月/平方米，但是原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业费标准为小高层住宅0.7元/月/平方米，对此原告未作出合理解释，被告亦不予认可，且主张实际是按0.7元收取，故本院按照被告主张的0.7元/月/平方米确认案涉房屋的物业费收费标准。现原告要求被告支付2013年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，被告提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告提供与被告及业主委员会签订的物业服务合同中均约定物业费按季度收取，但原告并未举证证明其曾向被告催缴过案涉物业费，本院系于2020年6月1日立案受理原告诉请案涉物业费纠纷，应认定原告于此时方才主张权利，故依照上述法律规定，原告主张的2013年9月1日至2017年5月31日期间的物业费已超过法定诉讼时效期间，被告此节辩称意见，于法有据，理由正当，予以采纳。2017年6月1日至2020年4月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效，故被告应支付该期间物业费1,751元（71.47平方米×35个月×0.7元/月/平方米）。对于被告辩称原告未向业主公布收入的问题。本院认为，因案涉小区成立了业主委员会，被告可以通过业委会主张权利，也可以向被告提出公开收入的请求，但不能以此拒缴物业费。故对于被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。对于被告辩称的物业服务存在瑕疵的问题。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以对原告提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。但经本院查明，原告的物业服务的确存在诸多需要改善的地方，望原告能够认真履行物业服务企业的职责，切实解决案涉小区楼道内电线裸露的问题，清除安全隐患，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境，构建和谐的社区环境。关于原告主张的逾期交费违约金诉求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李明昊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币1,751元（2017年6月1日至2020年4月30日期间）；二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由原告大连嘉合物业管理有限公司承担15元、由被告李明昊承担10元，被告承担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十月十日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。