北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8657号上诉人（原审原告）：洪玮，男，1981年9月28日出生。委托诉讼代理人：刘月楚，北京九地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志修，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王楠，女，1972年3月17日出生。被上诉人（原审被告）：王萍，女，1974年4月11日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李娜，北京星樽律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。原审第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****div>法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。上诉人洪玮因与被上诉人王楠、王萍及原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪玮上诉请求：改判王楠、王萍连带向洪玮支付违约金336万元；一、二审诉讼费由王楠、王萍连带承担。事实和理由：1.洪玮按照约定共向王楠、王萍支付100万元定金，支付了中介费及服务费，一审判决并未认定该事实，模糊不清；2.北京市东城区安定门外大街XX号院X号楼X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）被查封及王楠、王萍未提取定金，其根本原因系王楠、王萍恶意隐瞒涉案房屋取得不合法的相关信息导致，王楠、王萍构成根本违约，一审法院对该事实未予以认定；3.王楠、王萍的根本违约行为，给洪玮造成了重大损失，包括房价上涨损失、其为购买涉案房屋出售了北京和老家的房产的损失、其购买房屋解决孩子上学问题的目的落空的损失，一审法院对该方面的事实认定不清；4.根据《合同法》第一百一十四条的规定，法院仅有权利对过高的违约金予以适当减少，一审法院判决王楠、王萍承担50万元的违约金既没有法律依据也没有合同依据，有违合同自治原则，对洪玮极不公平；洪玮在一审诉请主张违约金没有放弃定金，一审应该考虑定金因素。王楠、王萍辩称，不同意一审判决，我方认为违约金过高，但是没有上诉。王楠、王萍是基于公证书合理继承房屋，与洪玮签订房屋买卖合同、补充协议是真实意思表示没有恶意，案外人查封房屋，王楠、王萍没有恶意不存在过错，不存在恶意隐瞒涉案房屋不合法信息。洪玮未就实际损失提供证据，一审法院认定违约金数额合理。链家公司述称，同意一审判决。方源公司提交书面意见述称，同意一审判决。洪玮向一审法院起诉请求：王楠、王萍向洪玮连带支付违约金336万元，诉讼费由王楠、王萍负担。一审法院认定事实：2020年4月2日，洪玮（买受人）与王楠、王萍（出卖人、共有人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定洪玮购买王楠、王萍名下位于北京市东城区安定门外大街XX号院X号楼X单元XXX号房屋即涉案房屋，建筑面积202.54平方米，房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》）。经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为1250万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价430万元。出卖人承诺出卖人对该房屋享有合法权利，该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。同日，洪玮（乙方、买受方）、王楠、王萍（甲方、出卖方）与第三人链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定涉案房屋作价总计1680万元，为甲方净得价。乙方于2020年4月2日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年4月15日前将第二笔定金90万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。甲乙双方同意应于2020年10月30日前共同办理房屋不动产转移登记手续。该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。涉诉合同及补充协议签订后，洪玮于2020年4月2日分别向王楠、王萍各转账5万元购房定金。2020年4月14日，洪玮分两笔将共计90万元定金打入理房通相关账户。同日，链家公司工作人员在微信群里通知洪玮及王楠、王萍，洪玮的第二笔定金已打入理房通里。2020年5月13日，案外人北京中融信融资担保有限公司向洪玮出具《风险告知书》，提示根据洪玮和王楠、王萍提供的材料，该公司对原协议中约定的过户前担保支付购房款/定金条件进行了审查，原协议约定的过户前担保支付购房款/定金条件：未达成。未达成原因：该房屋当前有异议登记等。后，洪玮要求解除相关合同、退回已付定金，并承担涉案房屋总价款20%的违约金，双方协商未果，故成此讼。庭审中，王楠、王萍提交2020年5月21日《理房通履约支付服务协议-解除协议》，证明王楠、王萍为防止损失扩大，在理房通APP提交解除协议申请，但洪玮不同意解除。对此，洪玮表示，该解除协议写明“甲乙丙三方互不承担其他任何法律责任”，不符合事实，洪玮据此拒绝签署该份协议。本案诉讼中，2020年6月23日，洪玮收到王楠、王萍退回的定金10万元。2020年7月8日，洪玮收到了退回的90万元。另，因案外人李奋斗申请，就李奋斗与本案王楠、王萍共有权确认纠纷一案，法院于2020年4月10日出具（2020）京0101民初5289号民事裁定书，裁定查封登记在王楠、王萍名下的涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，涉诉合同及补充协议系签字各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，洪玮及王楠、王萍、链家公司均认可涉诉合同及补充协议于2020年5月10日解除，对此，法院不持异议。涉案房屋被查封，王楠、王萍无能力继续履行合同，导致涉诉合同及补充协议解除，故王楠、王萍构成违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，因王楠、王萍提出违约金过高的抗辩意见，洪玮对其主张的损失亦未提供相应的证据，故法院将综合考虑合同的履行情况、王楠、王萍的过错程度等因素予以酌定。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，于2020年7月判决：一、王楠、王萍于判决生效后十日内给付洪玮违约金50万元；二、驳回洪玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新的证据。另查，洪玮在一审起诉时诉讼请求为：解除其与王楠、王萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除其与王楠、王萍、链家公司签订的《补充协议》《居间服务合同》，解除其与王楠、王萍、方源公司签订的《房屋交易保障服务合同》；王楠、王萍向其连带返回定金100万元，王楠、王萍及链家公司连带返回其中介费36.96万元，王楠、王萍及方源公司连带返还其保障服务费6.72万元；上述款项的资金占用费7000元；判令王楠、王萍向其连带支付违约金336万元，诉讼费由王楠、王萍承担。一审庭审中链家公司称居间服务合同与本案不属于同一法律关系，不同意在本案合并审理，居间服务费的退还亦不应在本案合并审理。方源公司亦在一审中陈述保障服务合同与买卖合同不属于同一法律关系，不应一并处理。后洪玮提交书面申请变更诉讼请求为现诉讼请。其该申请中称其就中介服务费、保障服务费纠纷另行协商解决或另案提起诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，因涉案房屋被查封，王楠、王萍无法继续履行合同，构成违约，应当承担违约责任。本案中，2020年4月2日，洪玮与王楠、王萍签订涉诉合同，2020年5月10日解除涉诉合同及补充协议。在王楠、王萍主张违约金过高，要求酌减的情况下，一审法院综合在案证据及合同履行情况、王楠、王萍过错程度等因素，酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。洪玮以一审法院认定事实不清，酌定的违约金没有合同和法律依据，对洪玮不公平等为由上诉要求改判王楠、王萍支付其违约金336万元依据不足，本院难以支持。综上所述，洪玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29680元，由洪玮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  陈雨菡二〇二〇年十月二十九日法官助理  曹 华书 记 员  孙 雯