广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11282号原告：珠海市**物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈达优，总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：梁带有，男，汉族，1957年8月12日出生，住广东省珠海市香洲区**************，身份证号码440************415。被告：赵转笑，女，汉族，1963年9月7日出生，住广东省珠海市香洲区************，身份证号码440************427。委托诉讼代理人：梁带有，系被告丈夫。原告珠海市**物业管理有限公司与被告梁带有、赵转笑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱效根、被告梁带有、被告赵转笑的委托诉讼代理人梁带有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费6444.2元；2.支付逾期产生的违约金至清偿之日止（以本金6444.2元为标准,自被告逾期之日起至付清之日止，原告只诉求等额本金）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海市**************的业主，房屋套内面积为85.98平方米。根据2010年9月20日原告与珠海市香洲区南香里社区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同书》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2007年1月起开始被告停止缴纳物业管理费，截止2020年2月，被告共计欠缴157个月的物管费。根据双方合同第八章第十八条物业管理服务费用的约定，物业管理费住宅按每月0.18元/每平方收取，商铺按每月1元/每平方收取。现被告拖欠原告的费用合计人民币6444.2元。按照双方合同第八章第十九条的约定，被告逾期之日起按每天应收管理费总额的千分之五累计收取滞纳金（原告只诉求等额本金）作为利息。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.物业管理委托服务合同；3.收费通知单;4.给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请求”的复函（复印件）；5.房产查询单；6.2006年9月8日、2007年5月28日签订的两份合同、2017年12月18日的补充协议一份。两被告辩称，我从来没有参加过业主大会，也没有通知我们参加业主大会，原告进驻我们小区是什么时间我都不清楚，我要求原告提供起诉我的依据。原告的起诉状没有加盖业委会的公章，我也没有跟原告签订物业管理合同，原告没有权利起诉我。我们小区没有任何人通知参加业委会选举也没有人通知我签订物业合同。物业合同为什么可以一直续签，这都没有经过选举和通知业主。香洲区街道办在2017年5月份发文，业委会任期已经届满，并且要求业委会交出公章，为何原告还一直在我们小区管理还能在物业合同上加盖公章。原告的收费标准并未经过物价局批准。原告提交的欠费明细业主名字都是错误的，而且我们的建筑面积在他第一次及第二次提交的清单中都不一致。物业资质证书显示原告已经过期，没有物业管理的资质。我一直不清楚原告的管理情况，只是收到法院的材料才知道有欠费的情况，我后来去居委会了解，居委会的工作人员也告知我业委会早就过期了。两被告提交如下证据：致南香里第三届业委会的函（复印件）。经本院审理查明：两被告为珠海市**************的共同共有人，2004年*月两被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为85.98平方米。2006年9月8日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理临时委托合同》。协议约定，1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.28元按季度在每季首月向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交金额的千分之一交纳滞纳金；4.委托管理期限自2006年9月20日至业主大会重新与物业管理企业签订物业委托管理合同之日止。2006年9月8日原告入驻珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。2007年5月28日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年，分为二个阶段，第一阶段从2007年6月4日-2010年5月31日，第一阶段考核优良，经甲方同意合同进入第二阶段；第二阶段从2010年6月1日-2013年5月31日；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取（2007年6月份以前仍按0.28元/㎡收取）；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。2010年9月20日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年（如有必要可适当延长3年），分为二至三个阶段，第一阶段从2010年6月1日-2013年5月31日，第一阶段甲方对乙方工作考核优良，合同进入第二阶段，自动续签三年；第二阶段从2013年6月1日-2016年5月31日（第三阶段，从2016年6月1日-2019年5月31日，按照第二阶段条件执行）；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。原告提交一份落款日期为2013年6月25日、加盖“珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会”公章的《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》复印件，内容主要为业主委员会同意将南香里小区的物业服务费从每月每平方米0.35元提高至0.6元每月每平方米，停车管理费由每月50元上调至每辆每月70元。2017年12月18日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托服务合同补充协议》。协议约定因乙方在抗击“天鸽”台风中保护了小区广大业主居民的人身安全及财产安全，故经甲乙双方共同协商，同意双方2010年9月20日签署的《物业管理委托服务合同》延期三年，时间从2019年6月1日到2022年5月31日；甲方的任期已于2017年5月到期，在到期前的2017年4月，甲方已经依法向狮山街道办发出“业主委员会换届申请”，估计近期应该有回复。现甲方有权继续履行业主委员会职责等。原告主张被告拖欠2007年1月至2020年2月的物业服务费6444.2元未支付，其中2007年1月至2007年5月的物业服务费按照每月0.28元/平方米计算，2007年6月至2013年6月的物业服务费按照每月0.35元/平方米计算，2013年7月至2020年2月的物业服务费按照每月0.6元/平方米计算。原告至今仍在珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。本院认为：《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会有权代表南香里小区的业主与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》，上述三份合同内容合法成立，签订各方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》对南香里小区的业主均具有约束力，原告为南香里小区提供物业管理服务后，南香里小区的业主应当按照上述合同约定向原告履行交纳物业服务费的合同义务。对于原告与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会2017年12月18日签订的《物业管理委托服务合同补充协议》，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会在该份补充协议中自认其任期已于2017年5月到期，则该份补充协议是在业主委员会任期届满后签订的。但珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会依据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。故在南香里小区未选举产生新的业主委员会的情况下，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会可以继续履行职责，有权签订《物业管理委托服务合同补充协议》。根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现并无证据证明涉案小区业主曾申请撤销涉案三份物业服务委托和补充协议，则涉案三份物业服务委托和补充协议对南香里小区业主均具有约束力。两被告作为香洲南香里一街34号201房的共同共有人，在未提交证据证明原告为南香里小区提供物业管理服务期间存在重大过错，且严重违反合同约定的管理服务义务的情况下，应当按照上述合同约定的物业服务费收费标准向原告交纳物业服务费。对于原告主张从2013年7月开始物业服务费收费标准上调至每月0.6元/平方米，原告的依据为《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》的复印件，但原告并未提交该份复函的原件予以核对，本院对该份复函不予确认。原告要求从2013年7月将物业服务费收费标准上调为每月0.6元/平方米，没有合同依据，理由不成立，本院不予支持。2013年7月之后的物业服务费收费标准还应当按照2010年9月20日签订的《物业管理委托服务合同》约定的收费标准即每月0.35元/平方米收取。综合上述分析，原告要求两被告支付2007年1月至2020年2月期间的物业服务费，有合同依据，应当予以支持。被告应当向原告支付上述期间的物业服务费4724.12元（2007年1月至2007年5月按照每月0.28元/平方米，2007年6月至2020年2月按照每月0.35元/平方米，建筑面积85.98平方米计算）。涉案物业服务合同中均约定若业主未按期交纳物业服务费还应当向原告支付滞纳金。两被告从2007年至今长达十几年期间从未交纳过物业服务费，已构成严重违约。在两被告未提交证据证明原告提供物业服务存在严重违反合同约定的情况下，两被告应当就其违约行为承担违约责任。因合同中约定的滞纳金标准过高，原告自愿将滞纳金调整为等额本金，为原告处分自身权益的行为，且并不违反法律规定，可以予以准许。故两被告还应当向原告支付逾期付款违约金4724.12元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四、五款、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁带有、被告赵转笑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币4724.12元；二、被告梁带有、被告赵转笑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币4724.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币56元，由原告珠海市**物业管理有限公司负担人民币14元，由被告梁带有、被告赵转笑负担人民币42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年十月二十日书记员 陈丽婷