天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4121号上诉人（一审被告）：訾悦，女，1963年5月13日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审原告）：李欣，女，1978年10月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人訾悦因与被上诉人李欣房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。訾悦上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第四项，改判驳回被上诉人请求上诉人给付预付房屋租金100000元和房屋租金29670元以及购电款2000元的请求；二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院没有查明案外人天津乐奇多商贸有限公司以及公司员工倪明华与本案存在的利害关系。应追加天津乐奇多商贸有限公司法定代表人王诗佳出庭。上诉人已经把收取的被上诉人的房租100000元交付给天津乐奇多商贸有限公司；2．被上诉人如果不想继续经营，应提前提交退房申请，实际上被上诉人也并没有搬出涉案房屋；3．上诉人没有要求被上诉人购买经营用电，因此不应退还被上诉人电费2000元。李欣辩称，涉案房屋用于被上诉人经营早点。但因为之前有关联案件，得知如果继续经营的话，会造成违法经营。因此被上诉人于2020年1月18日停止营业。后来正好赶上过春节，被上诉人看到了强制执行书，就没有继续经营。被上诉人已经把涉案房屋的钥匙交给房屋的产权人天津弘泽物业发展有限公司。请求驳回上诉，维持原判。李欣向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告已缴纳的房屋租金及利息135746元，并支付原告自2020年2月20日至实际支付之日期间的利息；2．判令被告赔偿原告损失187313元；3．判令被告返还原告房屋押金30000元、电费2000元；4．诉讼费、保全费由被告承担并直接给付原告。一审法院认定事实：2018年8月29日原、被告签订《房屋租赁和转让合同》，约定由被告将坐落在南开区保泽道美丽心殿17号楼底商2门103室房屋租赁给原告，自2018年9月13日至2020年3月12日为合同期限，一年半租金总计300000元，租金一次性支付，被告将大福来所有设备转让给原告，转让费120000元，一次性支付，房屋押金30000元。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋租赁给原告，自2018年-2020年为第壹合同，租金原告已向被告付完，此合同为第贰合同，自2020年3月13日至2023年3月12日为终止，合同期为3年，提前交付房租100000元，每年房租200000元，按年支付。合同签订后，原告交付被告房屋租金300000元、房屋押金30000元、转让费120000元、预付房租100000元。2018年8月30日被告将上述房屋交付原告使用，原告以“食味福”为字号经营早、中、晚餐。2020年1月19日原告交付被告员工购电费2000元，被告已实际购电，电卡现在被告处留存。2016年3月15日案外人天津弘泽物业发展有限公司与案外人天津乐奇多商贸有限公司签订《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》，约定天津乐奇多商贸有限公司租赁天津弘泽物业发展有限公司建设开发的本案涉诉房屋，期限自2016年3月15日至2022年5月31日。2017年3月15日、2018年11月2日被告与天津乐奇多商贸有限公司签订《房屋租赁合同》两份，约定由被告租用涉诉房屋，期限自2017年3月15日至2023年3月14日。2019年4月29日天津弘泽物业发展有限公司以租赁合同纠纷为由起诉案外人王诗佳、天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华，要求判令解除天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司及王诗佳签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》并腾交诉争房屋等。2019年9月17日一审法院下发（2019）津0104民初5947号民事判决书，判决确认天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司于2016年3月15日签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》于2019年5月31日解除；天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华将涉诉房屋腾空并交还天津弘泽物业发展有限公司……。后天津乐奇多商贸有限公司不服提出上诉，2019年11月28日天津市第一中级人民法院下发（2019）津01民终7030号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告租用房屋因另案涉诉而实际经营至2020年1月18日，并依照生效判决于2020年6月19日将涉诉房屋腾交天津弘泽物业发展有限公司，经营设备原告已全部搬出。庭审中，原告提出2019年7月曾花费77750元对涉诉房屋进行装修，原告实际经营至2020年1月18日，距离2023年3月12日合同到期，尚有1148天，故折算装修损失为67313元，连同转让费120000元，故要求被告赔偿其损失187313元。关于装修损失，被告提出原告装修房屋事先并未经过被告同意，且其主张的装修费用亦不客观真实，故不予认可。关于原告装修房屋事先是否征得被告同意的问题，原告认为被告处于原告隔壁，对原告装修房屋肯定知晓，但未提供证据佐证。案件受理后，一审法院根据原告申请，于2020年3月30日下发（2020）津0104民初2370号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结被告名下的银行账户存款355059元；二、冻结被告名下津ＮＣ××**号宝马牌汽车所有权转移手续。2020年4月7日实际冻结被告名下银行账户存款1719.77元，期限为一年，2020年4月8日经天津市车辆管理所冻结被告名下津ＮＣ××**号宝马牌汽车所有权转移手续，期限为两年。保全费2295元，已由原告垫付。一审法院认为，案外人天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司等就本案涉诉房屋租赁合同纠纷案件，已经生效法律文书予以确认，予以采信。原、被告在未经涉诉房屋建设开发单位同意，擅自签订房屋租赁合同，由此产生不利后果，双方应予分担。被告现同意返还原告预付房租100000元及房屋押金30000元，予以照准。关于原告交付被告购电费2000元问题，因被告已实际购电，电卡由其留存，被告在就电卡与相关案外人进行交接时可收回相同价款，故被告应将原告交付的2000元电费返还原告。原告因另案涉诉缘故于2020年1月18日停止营业，被告应将收取原告的2020年1月19日至双方所签《房屋租赁和转让合同》到期日，即2020年3月12日期间的房屋租金返还原告。故原告要求被告返还此间的房屋租金29670元，应予支持。至于原告要求被告支付预付及应退房租的利息问题，没有相关约定，不予支持。关于原告要求被告返还转让费问题，根据双方上述《房屋租赁和转让合同》约定，被告将大福来所有设备转让给原告，转让费120000元，一次性支付，原告依约向被告一次性支付了转让费，同时接收了被告所有设备，腾交房屋后亦将转让取得的设备搬出留存，双方已就设备转让事宜履行完毕，故原告无权再要求被告退还转让费。关于原告要求被告赔偿装修损失一节，因原告未提供证据证实在装修房屋前已征得被告同意，故原告主张的装修损失应由原告自负。一审法院判决：一、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣预付房屋租金100000元；二、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣2020年1月19日至2020年3月12日房屋租金29670元；三、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣房屋押金30000元；四、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣购电款2000元；五、驳回原告李欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，减半收取计3313元，保全费2295元，共计5608元，由原告李欣负担3028元、被告訾悦负担2580元。被告訾悦负担部分于本判决书生效后十日内直接交付原告李欣。二审中，上诉人向本院提交其与案外人的录音一份，证明被上诉人在知道涉案房屋的情况后仍然想继续租赁涉案房屋。经本院组织质证，被上诉人认为该录音与本案没有关联性，对真实性予以保留。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人在2020年5月前一直占用涉案房屋，自2020年1月18日至2020年5月底，该期间的房屋租金不应由其承担。被上诉人已经支付上诉人的100000元系预付房租，即自2020年3月13日之后的房租。本院（2019）津01民终7030号民事判决于2019年11月28日下发，该判决确定涉案房屋应于判决生效后15日内，由案外人天津乐奇多商贸有限公司、倪明华和由上诉人经营的天津市南开区訾悦早点部共同将涉案房屋腾空交还给房屋出租人（案外人）。就此信息，上诉人作为该案的腾房义务人向被上诉人进行了披露和告知，基此被上诉人如继续经营将构成违法经营，因此一审法院根据实际情况认定被上诉人自2020年1月18日停止营业并无不当。上诉人应返还被上诉人已经交付的自2020年1月19日至2020年3月12日房屋租金29670元。被上诉人提前交付的2020年3月13日之后的房租即上诉人已经收到的10万元亦应予以返还。至于上诉人主张的租金损失问题，根据合同相对性的原则，应当向案外人主张，本案不予涉及。关于上诉人主张的电费2000元的问题，由于电费系被上诉人实际出资，而电卡在上诉人名下，应由上诉人返还被上诉人后，上诉人再行与相关案外人交接时进行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6626元，由上诉人訾悦负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十月二十二日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……