重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2927号原告：艾宗强，男，1998年8月27日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨思睿，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯方，重庆广贤律师事务所实习律师。被告：重庆长寿城中城实业有限公司，住所地重庆市长寿区经开路****1-5-5，统一社会信用代码915001155905264312。法定代表人：王列卡，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张洋铭，男，该公司员工。被告：浙商新业集团有限公司，住所地重庆市渝中区民权路******，统一社会信用代码915001035540975294。法定代表人：王列卡。原告艾宗强与被告重庆长寿城中城实业有限公司（以下简称城中城公司）、浙商新业集团有限公司（以下简称浙商新业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾宗强的委托诉讼代理人杨思睿、杨雯方，被告城中城公司的委托诉讼代理人张洋铭到庭参加诉讼。被告浙商新业公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告艾宗强向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告城中城公司签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；2、判决被告城中城公司、浙商新业公司共同返还原告购房款533321元并支付从2019年4月13日起至返还房款日的利息（按照银行同期贷款利率计算）；3、判决被告城中城公司、浙商新业公司支付原告赔偿金26666元（按照已付房款的5%计算）；4、本案诉讼费由被告城中城公司、浙商新业公司承担。事实和理由：2019年4月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告艾宗强购买被告城中城公司开发的位于重庆市长寿区经某号房屋，房屋状态为现房，总成交金额为533321元，付款方式为一次性付款，合同还对关于办理产权登记及违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告艾宗强向被告城中城公司支付了全部购房款533321元，被告城中城公司出具了收据。至此原告艾宗强已经按约履行了全部付款义务，但合同签订后，被告城中城公司一直未为原告艾宗强办理房屋产权登记等事项，原告艾宗强多次催促，被告城中城公司均以各种理由拖延。截止起诉之日，被告城中城公司已延迟办理房屋产权证逾一年，根据合同约定，原告艾宗强有权解除合同，并要求退还购房款，支付利息及赔偿金。2020年4月14日，原告艾宗强从重庆市第一中级人民法院张贴的2020渝01执145号公告中得知因中国工商银行股份有限公司长寿支行与被告借款合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院已执行立案，原告艾宗强购买的房屋已经进入司法拍卖程序。2020年5月6日，原告艾宗强向被告城中城公司邮寄送达《解除合同通知书》，解除了原、被告于2019年4月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》。2020年5月13日，二被告与原告签订《承诺书》，被告浙商新业公司承诺对应退还的购房款及利息、违约金承担全部责任并放弃担保人的先诉抗辩权。为维护原告艾宗强的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告城中城公司辩称，同意解除商品房买卖合同，具体解除时间由法院审查确定。支付利息应当从解除合同之日起计算，违约金应当是已付房款的1%，原告艾宗强请求的利息和违约金重合，请求法院只支持一项。2020年6月4日，我公司委托重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司向原告艾宗强支付了19999.55元，要求在本案中抵扣。被告浙商新业公司未作答辩。本院经审理认定如下：坐落于重庆市长寿区某房屋登记权利人为被告城中城公司，产权证号为渝（2015）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号。该房屋经重庆市第一中级人民法院于2019年10月9日作出的（2019）渝01执1025号之七《执行裁定书》裁定查封，查封期限为三年。2019年4月13日，原告艾宗强（乙方）与被告城中城公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告艾宗强购买位于重庆市长寿区某号房屋，房屋建筑面积39.44平方米，房屋成交总价533321元，付款方式为一次性付款；甲方应在2015年6月17日前将商品房交付乙方使用；逾期交房60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金；甲方保证销售的商品房没有产权纠纷的债权债务纠纷。保证商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款5%；本商品房已经设定抵押权，并已经抵押人中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行书面同意对外销售；现售商品房的，自本合同签订之日起/日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；等内容。2019年4月13日，原告艾宗强向被告城中城公司通过刷卡支付案涉房屋房款533321元，被告城中城公司向原告艾宗强出具《收据》一张。2020年5月6日，原告艾宗强向被告城中城公司邮寄送达《解除合同通知书》，该通知书载明：“重庆长寿城中城实业有限公司：2019年4月13日，本人与贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定本人购买贵公司开发的位于重庆市长寿区某号房屋，房屋状态为现房，总成交金额为533321元，付款方式为一次性付款，合同还对关于办理产权登记及违约责任进行了约定。合同签订当天，本人向贵公司支付了全部购房款，贵公司出具加盖被告财物专用章收据载明收到购房款533321元。至此本人已经按照合同约定履行了全部的付款义务。合同签订后，贵公司一直未为本人办理房屋产权登记等事项，本人多次催促被告办理，截止发函日，贵公司已延迟办理房屋产权证逾一年，根据合同约定，因贵公司原因未能按期向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，本人有权解除合同，并要求贵公司退还已购房款，支付利息及违约金。另外，2020年4月14日，本人从重庆市第一中级人民法院张贴的2020渝01执145号公告中得知因中国工商银行股份有限公司长寿支行与贵公司借款合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院也已执行立案，本人购买的房屋已经进入司法拍卖程序。现本人根据合同约定以及相关法律规定依法解除2019年4月13日本人与贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》并要求贵公司返还购房款，支付利息及违约金。特此通知。”。被告城中城公司于2020年5月7日签收该《解除合同通知书》。2020年5月13日，被告浙商新业公司、城中城公司出具《承诺书》，载明：“经业主艾宗强XXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXXXXX、重庆长寿城中城实业有限公司、浙商新业集团有限公司三方协商，达成如下承诺内容：浙商新业集团有限公司承诺：无论什么时间，无论什么原因致使重庆长寿城中城实业有限公司破产与不破产，浙商新业集团有限公司对应退还的购房款承担全部责任及赔偿违约金和利息，同时浙商新业集团有限公司放弃担保人的先诉抗辩权。特此承诺。”。被告浙商新业公司、城中城公司在该《承诺书》“承诺方”处加盖公章。另查明，2020年6月3日，被告城中城公司向重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司出具《付款委托书》，委托该公司向包括原告艾宗强在内的重庆市长寿城中城商业广场45户业主支付违约金及利息，其中向原告艾宗强支付19999.55元。2020年6月4日，重庆市长寿区经济技术开发区开发投资集团有限公司向原告艾宗强转账19999.55元，备注为：代付违约金及利息。被告城中城公司陈述前述款项系以购房款533321元为基数，从2019年8月1日起按年利率5.5%支付至2020年3月31日止的利息，但是是以继续履行合同为前提条件，现原告艾宗强要求解除合同，则利息应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，如果超出部分应抵扣其他利息。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，关于原、被告签订的《合同》是否解除的问题。原、被告于2019年4月13日签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按该合同约定履行己方义务。按照《合同》约定，被告城中城公司应保证案涉房屋无司法查封等权利瑕疵等情况，否则原告艾宗强有权退房。现案涉房屋因被告城中城公司的原因被司法查封，致使原告艾宗强在法律及事实上均无法取得案涉房屋的所有权，即原告艾宗强无法实现合同目的，故原告艾宗强有权要求解除《重庆市商品房买卖合同》。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”。本案中，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中虽未约定办理案涉房屋所有权登记的具体时间，但根据上述规定，被告城中城公司至迟应在原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》90日之后的一年内为原告艾宗强办理案涉房屋的所有权登记。截止本案判决之前，被告城中城公司仍未明确案涉房屋解除抵押、解除查封及办理产权登记的具体时间，明显超出规定期限。由此，原告艾宗强有权请求解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》。因当事人行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除，被告城中城公司于2020年5月7日收到原告艾宗强送达的《解除合同通知书》，原告解除合同的意思表示于此时到达被告城中城公司。本院认定原、被告之间签订的《合同》于2020年5月7日解除，被告城中城公司应退还原告艾宗强购房款533321元。关于利息、赔偿金如何主张的问题。本案中，原、被告在《合同》中的约定，被告城中城公司应于原告艾宗强解除合同通知到达之日起30日内，将原告艾宗强已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给原告艾宗强，原告艾宗强有权要求被告城中城公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款5%。按照该约定，原告艾宗强主张的利息应从原告艾宗强向被告城中城公司支付购房款之日起计算至付清时止，因被告城中城公司已自愿向原告艾宗强支付2019年8月1日至2020年3月31日期间的利息，原告艾宗强亦认可该期间的利息已付清，故该期间的利息不应重复计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行同期同类贷款基准利率这一标准已不再使用，故被告城中城公司应向原告艾宗强支付利息（以533321元为基数，从2019年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年7月31日止；以533321元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。另原告艾宗强主张被告城中城公司向其支付赔偿金26666元（533321元×5%）的诉讼请求，亦符合合同约定，且与利息同时主张并未超过合理范围，本院亦予以支持。对于原告艾宗强要求被告浙商新业公司对被告城中城公司应退购房款及应付利息、赔偿金承担共同还款责任的诉讼请求，因被告浙商新业公司在其2020年5月13日出具的《承诺书》中自愿承诺对应退还的购房款及违约金和利息承担全部责任，系其自愿处分民事权利的行为，符合法律规定，故本院对原告艾宗强的该诉讼请求予以支持。综上所述，被告城中城公司、浙商新业公司应当共同退还原告艾宗强支付的购房款533321元并支付利息（以533321元为基数，从2019年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年7月31日止；以533321元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止），同时还应共同向原告艾宗强支付赔偿金26666元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：原告艾宗强与被告重庆长寿城中城实业有限公司于2019年4月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年5月7日解除；被告重庆长寿城中城实业有限公司、浙商新业集团有限公司于本判决生效后十日内共同向原告艾宗强返还购房款533321元并支付利息（以533321元为基数，从2019年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年7月31日止；以533321元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；被告重庆长寿城中城实业有限公司、浙商新业集团有限公司于本判决生效后十日内共同向原告艾宗强支付赔偿金26666元；驳回原告艾宗强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4566.61元，由被告重庆长寿城中城实业有限公司、浙商新业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年十月十三日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣