广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16908号上诉人（原审原告）：广州先业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路****自编**。法定代表人：周建春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴羽鹏，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇厦，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司淘金支行，住所，住所地广东省广州市越秀区淘金路**首**。负责人：张志梅，该行行长。委托诉讼代理人：黄少国，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝珊，广东安华理达律师事务所律师。原审第三人：李韧，男，1982年6月19日出生，汉族，住，住广东省韶关市武江区/div>原审第三人：周乐，女，1987年2月28日出生，汉族，住，住江西省九江市浔阳区/div>上诉人广州先业投资有限公司（以下简称先业公司）因与被上诉人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称广州银行淘金支行）及原审第三人李韧、周乐案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人先业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对广州市荔湾区江北路4l号1304房的执行，解除该房屋的查封；3.确认广州市荔湾区江北路xx房归先业公司所有；4.一、二审案件受理费全部由广州银行淘金支行承担。事实和理由：一、先业公司对广州市荔湾区江北路xx房享有物权，广州银行淘金支行以李韧、周乐对涉案房屋已经灭失的物权期待权来实现其债权，明显存在错误。首先，涉案房屋自始登记在先业公司名下，李韧、周乐未曾就涉案房屋办理不动产预告登记，一审法院对于涉案房屋已经办理了预售登记备案手续的事实查明错误。李韧、周乐至今未完成涉案房屋的收楼手续。因此，根据物权法第十四条的规定，涉案房屋的不动产物权应归先业公司所有。李韧、周乐基于商品房买卖合同对涉案房屋享有的是物权期待权，而并不属于真正的物权，广州银行淘金支行对涉案房屋的执行，是基于李韧、周乐所享有的物权期待权，但随着先业公司与李韧、周乐的商品房买卖合同解除，该物权期待权亦相应灭失，广州银行淘金支行执行涉案房屋的基础随之不复存在，无权基于对李韧、周乐而享有的债权来执行属于先业公司的财产。二、物权具有典型的“对世性”“排他性”，可排除债权，而债权仅为“相对权”，并不具有排他性。同一物上既有物权又有债权的，物权应优先于债权。本案中广州银行淘金支行对李韧、周乐享有的是一般债权，其与先业公司之间并不存在债权债务法律关系，其不应以其对李韧、周乐的债权去处置先业公司的所有物。三、一审法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议和复议的规定”）第二十六条第二款的规定，属于适用法律错误。该文件明确规定，只有不符合第二十五条规定，才适用第二十六条规定。本案中，涉案房屋始终登记在先业公司名下，亦没其他有生效文书认定其他人为涉案房屋的权利人，应该适用第二十五条的规定。四、一审法院在有明确法律适用的情况下，直接适用公平原则，错误地将先业公司对涉案房屋的物权与先业公司对李韧、周乐返还购房款的义务挂钩，法律适用错误，且对先业公司也显失公平。先业公司虽已收齐涉案房屋购房款1409689元，但在商品房买卖合同解除后，已将大部分购房款返还给涉案房屋的按揭贷款银行，并代李韧、周乐结清该按揭贷款及相关款项，以上合计856079.49元，同时根据商品房买卖合同及生效文书扣取了违约金等140968.90元，剩余应返还给李韧、周乐的购房款暂计为412640.61元，剩余购房款未返还的原因是一直联系不到李韧、周乐，无法退回。如一审法院认为排除涉案房屋的执行会导致广州银行淘金支行执行不到款项，应建议其通过代位权诉讼来对该剩余购房款主张权利。一审法院未考虑先业公司已经返还了大部分购房款的事实，一审判决导致的结果是先业公司返还了大部分购房款却仍然无法取回房屋，同时仍需根据生效判决向李韧、周乐退还剩余购房款，这对先业公司是不公平的。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人广州银行淘金支行二审辩称：广州银行淘金支行申请查封涉案房屋在前，先业公司与李韧、周乐解除买卖合同纠纷在后，该纠纷案件因广州市荔湾区人民法院没有通知广州银行淘金支行到庭，也未查明涉案房屋已经被广州市越秀区人民法院查封的事实而作出错误的判决，并直接导致其他债权人的利益受损。李韧、周乐已经支付了超过50%的首付款并向兴业银行广州分行贷款70万元支付剩余款项，先业公司已经足额收取了购房款，李韧、周乐拥有对物权的期待权，只是由于本案的查封以及其他因素导致未过户，但不影响房屋应属于李韧、周乐所有的性质。先业公司与李韧、周乐的房屋买卖合同已经房管局预售登记备案，足以排除其他人行使权利。先业公司承担了担保责任后有权向李韧、周乐追偿，但该追偿属于普通债权。此外，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项及第十八条的规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。综上，请求二审法院驳回先业公司的上诉请求。原审第三人李韧、周乐未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，先业公司于2019年9月11日诉至一审法院，请求判令：1.停止对广州市荔湾区江北路xx房的执行，解除对该房屋的查封；2.确认该1304房归先业公司所有。一审法院经审理查明：2016年4月25日，先业公司（甲方）与李韧、周乐（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等，约定：甲方向乙方购买广州市荔湾区旧龙溪路邦华星宇广场第自编号H-3#幢13层1304号房，房屋地址荔湾区江北路41号（自编号H-3#）1304房；该商品房合同约定建筑面积共87.1245平方米，其中套内建筑面积61.9395平方米，共有分摊面积约25.185平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米人民币22759.13元，总金额人民币1409689元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部方价款的50.34%，金额人民币709689元，剩余房款金额人民币700000元于2016年3月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在本合同网签之日起30日内（不超过30日），持本合同办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方等。2016年3月17日，兴业银行广州分行（抵押权人）与李韧、周乐、先业公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：抵押人向兴业银行广州分行借款70万元，所购抵押房产为荔湾区旧龙溪路邦华星宇广场第自编号H-3#幢13层1304号房即房屋地址荔湾区江北路41号（自编号H-3#）1304房等，由保证人提供阶段性连带责任保证担保。其后，李韧、周乐向先业公司支付了首付款709689元，兴业银行广州分行于2016年5月11日发放了贷款700000元，该款项是由兴业银行广州分行直接支付给先业公司。先业公司、李韧、周乐已经办理了涉案房屋的预售登记备案手续。2017年1月1日，先业公司向广州市荔湾区人民法院提出起诉，要求解除与李韧、周乐签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并办理注销备案登记手续等，广州市荔湾区人民法院于2017年5月23日作出（2017）粤0103民初121号民事判决，判决：解除上述买卖合同，由李韧、周乐配合先业公司办理注销买卖合同的备案手续等。该判决已经发生法律效力。2019年8月5日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初7638号民事判决，判决周乐、李韧向兴业银行广州分行偿还贷款本金641666.70元及利息、罚息、复利等；先业公司对该项确定的债务向兴业银行广州分行承担连带清偿责任等。2016年10月27日，广州银行淘金支行向一审法院起诉李韧、周乐信用卡纠纷一案。一审法院于2016年11月7日作出（2016）粤0104民初41259号民事裁定，查封了李韧、周乐的涉案房屋的产权。2017年6月20日，一审法院作出（2016）粤0104民初41259号民事判决，判决李韧向广州银行淘金支行偿还信用卡本金602182元及其他款项等，周乐对李韧的上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，广州银行淘金支行向一审法院申请执行。先业公司向一审法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，一审法院于2019年8月29日作出（2019）粤0104执异411号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点是先业公司能否依据已生效的（2017）粤0103民初121号民事判决书排除广州银行淘金支行对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的查封、扣押、冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。先业公司提起（2017）粤0103民初121号民事诉讼，晚于一审法院以（2016）粤0104民初41259号民事裁定书裁定查封涉案房屋。根据已生效（2017）粤0103民初121号民事判决书，先业公司与李韧、周乐之间的买卖合同关系已解除，先业公司享有物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在买卖合同已经解除的情况下，双方互负返还义务，在先业公司未返还购房款情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使广州银行淘金支行既执行不到李韧、周乐名下的财产，又执行不到本应返还给李韧、周乐的购房款，显失公平。为平衡各方当事人利益，只有在先业公司已经返还购房款的情况下，才能排除广州银行淘金支行的执行。本案中，先业公司并未返还购房款，故先业公司诉请要求停止对涉案房屋的执行，不符合上述规定，亦不符合公平原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，于2020年2月26日作出如下判决：驳回先业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17487元，由先业公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，先业公司提交了证据1（2019）粤0103执2806号协助执行通知书，拟证明先业公司申请强制执行后，因涉案房屋的网签备案被查封，执行法院无法注销网签备案登记；证据2（2019）粤0106执22622号执行裁定书和证据3中国工商银行网上银行电子回单，拟证明李韧、周乐的违约行为导致先业公司已被法院划拨771504.82元；证据4（2018）粤0104刑初63号刑事判决书，拟证明李韧因犯合同诈骗罪和拒不支付劳动报酬罪至今仍被羁押。广州银行淘金支行对此质证称：对证据1的真实性没有异议，但不能证明先业公司所述的内容；证据2的真实性没有异议，证据3是打印件，法院会出具正式收据给先业公司，该两证据只能证明先业公司被法院划扣了771504.82元，其可以通过另案进行追偿；证据4的真实性由法院审查，即使该判决真实，也与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：先业公司在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案不具有关联性，本院对此不予采纳。关于李韧、周乐对被查封的涉案房屋是否享有物权期待权问题。本院认为，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同大部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，李韧、周乐在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后已经向先业公司支付了首期款，并通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款，且上述预售合同已经办理了登记备案手续，该备案登记具有对外的公示效力，李韧、周乐对于涉案房产也享有相应的财产权利，当李韧、周乐成为被执行人时，涉案房产可以成为人民法院执行的对象。关于先业公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。先业公司以广州市荔湾区人民法院于2017年5月23日作出的现已生效的（2017）粤0103民初121号民事判决要求排除执行，但涉案房屋的查封时间是2016年11月7日，该民事判决作出的时间明显在涉案房屋被查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的查封、扣押、冻结后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。由此，一审法院对先业公司要求停止对涉案房屋的执行不予支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人广州先业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17487元，由上诉人广州先业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十三日书记员 莫善友区敏儿