云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1693号原告：彭小乔，男，1963年3月30日出生，汉族，身份证登记住址：湖南省邵东县。委托诉讼代理人：董诗桃，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：蒋啟甜，男，1989年10月17日出生，汉族，身份证登记住址：云南省保山市施甸县。委托诉讼代理人：张美云，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告彭小乔与被告蒋啟甜房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告彭小乔委托诉讼代理人董诗桃，被告蒋啟甜及委托诉讼代理人张美云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭小乔提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还租金、保证金以及门面转让费138176元（其中租金为78176元，保证金为10000元，商铺转让费为50000元）；3.依法判令被告赔偿原告因无法正常经营造成的损失656922.09元（其中装修损失费为89369元、商品过期损失100368元、无法经营导致的预期可得利益赔偿467185.09元）；4.判令被告承担本案诉讼费、公告费等实现权利的全部费用；以上诉讼请求合计金额为795098.09。事实和理由：原、被告双方于2019年12月10日签订了《商铺租赁合同》，约定由原告承租位于昆钢创业园C区4-1号一楼建筑面积为96平方米的商铺。该房屋用途为商业性质，年租金为132000元，租赁期限自2019年6月27日起至2023年6月26日止。合同签订前，被告将承租的昆钢创业园C区4-1号一楼建筑面积为96平方米的商铺分别转租给次承租人刘步云、廖东丽，经原、被告协商一致，租金与商铺转让费以转让给次承租人的形式支付，签订合同当日，原告将2020年12月至2020年6月商铺租金73410元及商铺转让费50000元支付给次承租人，剩余租金4766元支付给被告蒋啟甜。（其中34330元支付给奶茶店经营者刘步云，39080元租金及50000元商铺转让费支付给小吃店经营者廖东丽）。原告将所租赁的商铺经过装修，开设了“零食很嗨”，后于2020年3月19日接到昆钢南区市场及蒋啟甜的出租人杨博的告知书，才得知原告承租的昆钢创业园C区4-1号商铺用途为餐饮经营，且蒋啟甜因违法转租被出租人杨博诉至法院。昆钢南区市场多次上门要求腾空商铺，并于2020年3月31日下午对商铺进行停水停电，原告迫于无奈停止经营活动。截止原告起诉之日起，原告无法正常经营致使租赁损失进一步扩大，现被告与出租人杨博房屋租赁合同纠纷经一审法院审理判决解除合同并退还商铺，原告认为双方《商铺租赁合同》因被告原因已无法实现合同目的，且被告刻意隐瞒租赁房屋用途及怠于采取积极处置措施的行为严重损害了原告的合法权益。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告蒋啟甜答辩称：第一，原告不能正常经营的原因是2020年1月2日接到市场管理中心告知因擅自改动项目导致不能正常经营，故本案是因为侵权纠纷引起的损害赔偿纠纷，因为市场管理中心为了保护天成购物超市的利益，而针对原告禁止其经营日用百货的行为，本案原告诉讼的主体应该是市场管理中心，而非被告本人。第二，根据合同约定，被告已经将出租商铺交付给原告，配合原告进行了相关报批手续，并开展经营，原告已经完成出租人义务，并且本案实际经营者为彭梦文，并非原告。原告作为租赁合同相对方，并未有实际损失产生，因此本案原告并没有实际遭受损失，被告更不应当承担损失赔偿责任。第三，根据原告自述，被告在此次转租过程中，仅收取了原告支付的租金4766元，那么其余租金保证金等，原告主张由被告承担是不合理的，并且没有任何依据，另外原告主张的预期可得损失没有计算的依据，且并未产生，所以其主张不合理。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。本院经审理认定事实如下：2019年12月10日，原告彭小乔（承租方，乙方）与被告蒋啟甜（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于昆钢创业园C区4-1号一楼，建筑面积95平方米的商铺出租给乙方。租赁期限4年，自2019年6月27日至2023年6月26日，该商铺为商业性质使用。租金为每年132000元，支付方式为每年一付，租金到期必须提前一个月交付次年租金，在首年交付租金的同时，乙方需另交保证金10000元，租赁期满后，经甲方检察确认出租设施完好无损，保证金如数退还，如有损坏，以保证金作为修复费用后余数退还乙方，不足部分由乙方补齐。合同期内若非甲方过失乙方解除本合同，乙方应按合同总金额的15%向甲方支付违约金，并放弃承租期内剩余租金。2019年5月24日，被告蒋啟甜与案外人杨博签订《商铺租赁合同》承租了位于昆钢创业园C区4-1号商铺，该商铺共有两层，建筑面积289平方米。因案外人杨博认为被告蒋啟甜擅自转租该商铺诉至法院要求解除《商铺租赁合同》。被告蒋啟甜取得昆钢创业园C区4-1号商铺使用权后，将该商铺一层出租给案外人刘步云、廖冬丽。在租期内，原告彭小乔从案外人刘步云、廖冬丽处转租了昆钢创业园C区4-1号一层商铺，并向案外人刘步云支付了2019年12月至2020年6月租金34330元；向案外人廖冬丽支付了2019年12月至2020年6月租金39080元及50000元转让费。2019年12月10日原告彭小乔与被告蒋啟甜签订了《商铺租赁合同》，并于合同签订当日向被告蒋啟甜支付了2019年12月至2020年6月租金差额4766元及保证金10000元。庭审中，被告蒋啟甜认可在原告彭小乔向案外人刘步云、廖冬丽支付了2019年12月至2020年6月的租金后，被告蒋啟甜无需再向案外人刘步云、廖冬丽返还未到期的租金。原告彭小乔承租案涉商铺后，由其子案外人彭梦文在案涉商铺注册成立了“安宁彭梦文百货店”，并加盟了“零食很嗨”特许经营，在该商铺销售副食品。案外人华云勤诚民生服务部南区市场管理中心向原、被告发出《告知书》，载明案涉商铺只能用于经营餐饮项目。2020年3月19日，案外人昆钢南区市场再次发出《告知书》，载明在案外人杨博与被告蒋啟甜租赁合同纠纷解决前，要求案涉商铺停止营业。2020年3月31日至本案诉讼时，因停水、停电案涉商铺停业。本院认为，原告彭小乔与被告蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告蒋啟甜向原告彭小乔出租案涉商铺，应当保证在租赁期内租赁物符合约定的用途。现因案涉商铺所属的市场管理中心认为该商铺用于经营日用百货、副食品等违反了该市场对于该商铺经营项目限于餐饮业的规定，进而对案涉商铺停水、停电，导致案涉商铺无法正常经营。根据《商铺租赁合同》的约定“乙方租赁商铺为商业性质使用”，作为承租人的原告彭小乔并未违反该约定使用案涉商铺，作为出租人的被告蒋啟甜不能保证原告彭小乔正常使用案涉商铺，导致了合同目的不能实现，故原告彭小乔要求解除2019年12月10日与被告蒋啟甜签订的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告彭小乔要求被告蒋啟甜返还租金、保证金以及门面转让费的诉请。庭审查明，被告蒋啟甜取得昆钢创业园C区4-1号商铺使用权后，将该商铺一层出租给案外人刘步云、廖冬丽。在租期内，原告彭小乔从案外人刘步云、廖冬丽处转租了昆钢创业园C区4-1号一层商铺，并向案外人刘步云、廖冬丽支付了2019年12月至2020年6月租金34330元、39080元，在原告彭小乔与被告蒋啟甜签订了《商铺租赁合同》被告蒋啟甜认可原告彭小乔仅需向其支付2019年12月至2020年6月租金差额4766元及保证金10000元。因庭审中被告蒋啟甜认可自己并未向案外人刘步云、廖冬丽退还未到期的租金，故原告彭小乔向案外人刘步云、廖冬丽支付的2019年12月至2020年6月的租金可以视为其向被告蒋啟甜支付的租金，则原告彭小乔向被告蒋啟甜支付了2019年12月至2020年6月27日的租金78176元（34330元＋39080元＋4766元）。因2020年3月31日案涉商铺因停水、停电而停业，故被告蒋啟甜应向原告退还2020年4月、5月、6月的租金33504元（78176元÷7×3）。因原告彭小乔尚未将案涉商铺腾还被告蒋啟甜，按照合同约定，保证金尚未具备退还条件。对于原告彭小乔向案外人廖冬丽支付的转让费，系其转租案涉商铺时向案外人廖冬丽支付的费用，原告彭小乔并未收取该款，故原告彭小乔要求被告蒋啟甜返还该款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告彭小乔要求被告蒋啟甜赔偿装修损失、商品过期损失、无法经营导致的预期可得利益损失等诉请，因上述损失均是基于案外人彭梦文经营的“零食很嗨”副食品经营店铺的损失，原告彭小乔并无合法依据要求被告蒋啟甜赔偿上述损失，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告彭小乔与被告蒋啟甜于2019年12月10日签订的《商铺租赁合同》。二、被告蒋啟甜于判决生效后十日内退还原告彭小乔租金33504元。三、驳回原告彭小乔的其他诉讼请求。案件受理费5875元，由原告彭小乔负担5640元，由被告蒋啟甜负担235元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇二〇年十月二十七日书记员  武霖华