丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3203号 原告：廖寿坤，男，1962年12月9日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：应彩萍，女，1964年10月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两原告的委托诉讼代理人：陈炳军，浙江丽阳(缙云)律师事务所律师。 被告：赵志伟，男，1963年7月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：黄彩琴，女，1965年3月26日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两被告的委托诉讼代理人：李远强，浙江泽大律师事务所律师。 原告廖寿坤、应彩萍诉被告赵志伟、黄彩琴房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年7月16日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告廖寿坤、应彩萍的委托代理人陈炳军、被告赵志伟及两被告的委托代理人李远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖寿坤、应彩萍诉称：在2019年三月中旬，两被告在房屋中介机构发布出售别墅房屋的信息，原告的朋友看到后，就介绍原告去看房。两原告前去看房时，听了被告的介绍，并实地进行了查看。当时两被告均明确告知该别墅房屋产权明确、证件齐全，且该别墅不存在违法、违章情况，完全可以办理过户手续。在2019年3月18日，原、被告进行协商，并谈好房价为11588888元，两原告当即交付给两被告一部分定金88888元，并由被告赵志伟出具了一份收条。在同年3月25日，两被告与两原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，两被告将自己所有的坐落在丽水市莲都区白云花苑43幢单体别墅，房屋建筑面积：证载325079㎡，不动产权证号：浙（2016）丽水市不动产权第0××7号，转让出售给原告所有。交易总房价为1158.8888万元。包括原装修和配套的固定设施，其中阳台、后廊走道、楼梯、楼顶、装修、灯具、院内园林景观、卫生间器具、厨房设施、空调暖通设施及附属设备在内已计入总房价。还约定本合同签订于2019年3月25日，两原告预付购房定金人民币208.8888万元。双方约定于2019年4月25日之前办理房屋产权过户或办理房屋买卖委托公证，过户时，原告付给被告购房款人民币300万元。双方任何一方不按期办理，按照违约责任的第1条处理。余额人民币600万元整由原告在2019年6月25日前银行按揭贷款付给被告，剩余50万元整，房屋交付时结清。违约责任第1条明确约定，在办理过户手续之前，给付定金的原告中途不履行合同的，无权要求退还定金；接受定金的被告中途不履行合同的，必须双倍返还定金。合同还约定了其他一些条款。该房屋买卖合同由夏某作为见证人。合同签订的当天，原告即按合同约定再支付给被告定金200万元。合同签订和交付给定金后，原告依约到丽水市不动产登记中心办理房屋过户手续，可是丽水市不动产登记中心以该房屋存在违法未处理为由，不予办理。至此，原告才明白该别墅可能存在违法、违章建筑需要处理，原告当即告知被告，被告称已经与市领导打过招呼，很快就能办好，并向原告催要购房款。原告无法只得按照协议约定于2019年4月29日又支付给被告购房款300万元，连同购房定金共计支付给被告购房款508.8888万元。此后，原告多次向被告催办，被告赵志伟于2019年5月30日的微信里答复，快了，本周六下午，工作组分组入户验收，整体工作进入尾声，应该就可以全部解冻，允许过户了。后在原告的催问下，被告赵志伟于2019年7月初在微信里告知原告，验收通过了，同时还发给原告一份通过验收名单。并明确告知原告，这个月会统一解除!...，坚持到最后，一旦解除，即去办理，放心!但到了7月底，原告又催问被告赵志伟，被告回复“政府说是7月底前解冻。”在同年8月6日，被2告赵志伟在微信里答复“正在协调中，行政冻结统一未解，正找领导办。我爱人后天回，能协调好的话，即可办理。”但到此时，被告的房屋仍然不能办理过户手续。为此，原告要求被告退回购房款及承担违约责任，后被告分别于2019年9月18日退回100万元，9月30日退回100万元，11月5日退回50万元，11月16日退回50万元，12月4日退回100万元，2020年1月23日退回100万元。至今，被告还有定金88888元未退回原告，及应承担的双倍定金的一倍208.8888万元也未支付。故诉请：人民法院依据定金罚则判令被告支付给原告定金2177776元。 被告赵志伟、黄彩琴辩称：一、原告诉称的事实和本案的客观实际是不相符合的。原告是明知案涉的房屋存在的违建，被告从未隐瞒和欺骗。原告签订合同经历三个步骤。第一步是查看，就是与原告两夫妻主动上门到案涉的标的物。进行查看的时候，被告正在拆除一个阳光房，就是县处级领导干部违建自行整改的一个拆除阳光房。看现场的时候，证人夏某在场的。因为当时在场的夏某是原、被告双方共同熟悉的人，于是选择他作为中介人、作为见证人。第二步磋商的达成，买卖过程中，合同起草都是由原告廖寿坤起草的合同文本，特别是3月12日，被告赵志伟专门在微信上跟原告说在合同上可以备注一条：双方要配合副处级以上领导干部违建搭建整治工作，别墅拆除铝合金的建筑全部留给乙方（原告）。原告明确答复了：这个东西，我们也不用写上去好了。第三步，双方的签约是2019年3月15日，原告在中间人的见证下签的合同上也明确载明：原告对整个买卖的标的物是充分了解的，有哪些风险，原告了解。因此，被告认为不存在的欺骗、隐瞒的情况。本案买卖合同的履行，也是经历了三个阶段，最后这个买卖合同是解除了，双方对原来合同的权利义务包括定金，都已经一并充分考虑。被告也都履行了主要的权利义务了，把500万元钱退回去了，剩下只是一个小尾款88888元。在买卖合同履行过程中，确实前面在办证上遇到过障碍，因为限制过户，遇到障碍的时候，被告也把这个情况及时通知原告，原告也是用行为来同意被告迟几天也没关系。双方都是共同的去配合、去做。两被告从来没有说不履行合同。9月15日解除合同也是由于原告女儿要在杭州买房，通过见证人主动来说，被告同意解除。合同解除后，合同上所有条款包括定金条款，在双方把所有款项退回去，双方权利义务就此终结。被告按约把500万元钱退出去了。该合同履行真正的争议就是最后88888元尾款的问题。因为原告记错了，认为是188888元，原告在2020年1月3日承认是自己记错了。二、原告诉讼请求不能够成立。原告认为是被告迟延过户，导致合同没法去履行，因此要求我们承担217万定金的责任。被告认为不能实际履行过户只是一个暂时性的一个过程，不会影响合同的房屋买卖的主要目的。买房卖房，主要是是为了取得房屋。如果要履行要承担定金责任的话，必须存一方存在的过错作为要件，本案系因不可归责于被告的原因引起过户迟延。案涉房屋于2019年的6月29日就已经通过验收，由于政府原因要统一发文，引起迟延，这个责任不能归责于被告。因此，原告诉讼请求，应当予以驳回。 本院经审理查明：2019年3月25日，原告廖寿坤、应彩萍与被告赵志伟、黄彩琴签订《房屋买卖合同》一份，约定：两被告将坐落在丽水市莲都区白云花苑43幢单体别墅转让出售给原告；交易总房价为1158.8888万元；两原告预付购房定金人民币208.8888万元；双方约定于2019年4月25日之前办理房屋产权过户或办理房屋买卖委托公证；过户时原告付给被告购房款人民币300万元；余款600万元由原告在2019年6月25日前银行按揭贷款付给被告，剩下50万元房屋交付时结清；房屋交付时间为2020年1月18日之前；在办理过户手续之前，给付定金的原告中途不履行合同的，无权要求退还定金；接受定金的被告中途不履行合同的，必须双倍返还定金。在订立合同前，2019年3月22日，被告赵志伟发微信给原告廖寿坤：“合同可备注一条让你放心：甲乙双方配合市副处级以上领导干部违建搭建整治工作，43幢拆除的铝合金等建筑物，全部保留给乙方，日后待用”，原告廖寿坤回复：“这个不用写”。签订合同后，双方当事人曾去不动产登记部门过户，但案涉房屋因违法建筑而被行政限制，故双方未能完成过户。后双方当事人多次就合同履行问题进行协商，至2019年12月26日被告赵志伟发微信给原告廖寿坤：“领导干部住房行政冻结已下文，全部解冻。别墅可随时过户了!离合约交房1月18日还有20多天”，原告廖寿坤回复：“好事，恭喜你了!我原先买房是了女儿结婚用的，等了那么长时间，我们只好另外打算了”。经双方协商，被告同意将已收到购房款退回给原告。双方在履约过程中，原告共向被告支付购房款5088888元（包括2088888元定金）,被告已经退回原告款项共计5000000元。 认定上述事实的证据有：原告身份证复印件、被告身份查询证明、房屋买卖合同、收条、微信聊天记录、房款支付情况记录、退款凭证及当事人庭审陈述。 本院认为：原、被告订立房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据该规定，适用定金罚则有两个条件：其一、当事人一方迟延履行或者其他违约行为；其二、迟延履行或者其他违约致使合同目的不能实现。本案合同履行过程中，被告未能按照合同约定的时间将案涉房屋过户给原告，系被告一方迟延履行。但从原、被告提供的微信聊天记录可以看出：过户时间虽然被迟延，但并不会导致房屋不能实际交易，故案涉合同目的并非不能实现。故原告诉请要求被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。 被告同意退还原告已付的款项，被告理应及时、足额退还，现被告尚有88888元款项未退回，故原告诉请中退回88888元部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下： 一、被告赵志伟、黄彩琴于本判决生效之日起十五日内退还原告廖寿坤、应彩萍人民币88888元。 二、驳回原告廖寿坤、应彩萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24222元，减半收取12111元，由原告廖寿坤、应彩萍负担11100元；由被告赵志伟、黄彩琴负担1011元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 朱海峰 二〇二〇年十月十二日 代书记员 陈丹丹