上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8369号上诉人(原审原告)：杨树英，女，1940年6月30日出生，汉族，住上海市闸殷路**XXX支弄****。委托诉讼代理人：姚芳芳，上海森叶律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈文，男，1968年7月18日出生，汉族，住上海市宝，住上海市宝山区年吉路******>被上诉人(原审被告)：薛为领，男，1959年2月28日出生，汉族，住上海市宝山区年吉路X，住上海市宝山区年吉路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：金政平，上海市致真律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：王宝娣，女，1946年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区教育路**XXX，住上海市宝山区教育路******'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：曹锁荣，男，1959年7月16日出生，汉族，住，住上海市宝山区宝绿路******住上海市宝山区宝绿路******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人杨树英因与被上诉人陈文、薛为领、王宝娣排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初7336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨树英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判薛为领搬出上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)。事实和理由：一、系争房屋的产权是杨树英和陈文共有，杨树英对该房屋享有占有和使用的权利，薛为领侵犯杨树英的居住权，违反了物权法的规定。二、陈文与王宝娣之间买卖系争房屋，以及王宝娣与薛为领之间买卖系争房屋，均未经过杨树英同意，杨树英对此均不知情，故两份买卖合同均应认定为无效合同。买卖系争房屋必须经过杨树英同意，陈文无权处分杨树英的房屋份额，杨树英不同意出售该房屋。被上诉人陈文辩称，同意杨树英的上诉请求。被上诉人薛为领辩称，不同意杨树英的上诉请求，薛为领占有系争房屋是有事实依据且合法的。2016年3月7日薛为领与王宝娣签订了合同，约定房价为145万，2016年5月入住系争房屋。2018年，陈文要求薛为领再加付40万，否则拒绝配合办理过户手续，故涉讼。因此，薛为领认为杨树英不同意买卖系争房屋的意思表示不真实，违背了客观的基本事实，杨树英是知晓系争房屋已经出售这个事实的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王宝娣辩称：一、薛为领占有系争房屋是有合同约定的，同时也支付了系争房屋的实际等价。二、陈文与杨树英系母子，陈文明确表示其母亲杨树英年事已高，行动不便，动迁的一切事宜均由其代理，动迁补偿安置协议、商品房预售合同以及配套商品房的供应单都是由其代签，故相对人有理由相信陈文有代理权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈文、杨树英向一审法院提出诉讼请求：薛为领搬离系争房屋。一审法院认定事实：2014年9月，杨树英(乙方)与案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，该份《协议》载明，乙方(所有人或承租人)的房屋坐落于上海市杨浦区福禄街XXX弄XXX号，该房屋动迁后乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋2套，即系争房屋与上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室。该份《协议》中另载明居住困难人口信息为杨树英、陈文、案外人郭某、陈某。乙方落款处有杨树英的签名、私章及手印。杨树英表示，动迁协议上杨树英的签名系陈文代签。落款时间为2015年10月19日的配套商品房供应单显示：原住房地址：杨浦区福禄街路XXX弄XXX号，所购房屋地址：宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室，购房人：杨树英、陈文。杨树英、陈文在购房人一栏签章。2015年10月26日，陈文、杨树英(乙方)与案外人上海宏晨房地产有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，该《合同》载明，乙方向甲方购买系争房屋，单价为9，525元，总价为741，902.25元。陈文、杨树英在乙方一栏签章。2015年12月2日，陈文(卖房人)与王宝娣、案外人屠某某(买房人)签订一份《合同》。该份《合同》载明：“宝山罗店年吉路XXX弄XXX号XXX室现卖给王宝娣，总价壹佰拾伍万元整。付款方式：1、2015年12月2日付定金伍万元整。2、2016年1月16日，付房款壹佰零壹万元整。3、到过户结束，付余款壹拾万元整。本人承诺在房屋办理所有手续时，积极配合。直至过户结束。如有反悔，双方均加倍赔偿对方。”另有案外人旺洋、任冠礼作为见证人在该份《合同》上签字。2016年1月16日，陈文向王宝娣出具《房屋抵押借贷协议书》，该份《协议书》载明：“借款人：陈文……借款人家庭人员：郭某，称谓：夫妻……借款人陈文因急需用钱，特向王宝娣女士借贷人民币壹佰壹拾陆万元整，用动迁房年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋作抵押，为期叁年……在叁年中无力赎回此房，即年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋属王宝娣所有，并且无条件积极配合房屋产权过户到王宝娣名下。如在叁年中要赎回此房，即付王宝娣人民币贰佰肆拾万元整作为补偿……三月后此房产证出来以房产证作为抵押凭证。叁年后此房过户到王宝娣名下，王宝娣再付陈文人民币壹拾万元整。”陈文在借款抵押人一栏签名，郭某在抵押人家属一栏签名，任冠礼、许某某在借款抵押见证人处签名。2016年1月16日，陈文向王宝娣出具一份《房屋抵押借贷收据》，该份《收据》载明：“借款人陈文，今收到王宝娣付予借贷款人民币壹佰零陆万整，系年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押物。特留此条，以作凭证。借贷款其中壹拾贰万元是现金，玖拾肆万元是农行转账。”陈文在收款人处签名，郭某在见证人处签名。2016年1月16日，王宝娣通过银行转账向陈文支付940，000元。一审庭审中，陈文自认王宝娣共计向其支付了1，060，000元。2016年3月7日，薛为领(乙方)与王宝娣(甲方)签订《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》。该两份协议约定，甲方将系争房屋转让给乙方，双方已经知晓系争房屋系动迁安置房，房屋转让价款为1，450，000元，甲方于2019年3月7日前配合乙方办理房屋过户手续。陈文在该两份协议上签名，落款时间为“16.3.27”。一审庭审中，王宝娣自认薛为领已经向其支付了房屋转让款共计1，356，000元。因杨树英表示其年事已高且行动不便，一审法官至其居住的上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋。杨树英表示：其是陈文的母亲，系争房屋与上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室房屋均系杨浦区福禄街XXX弄XXX号房屋动迁所得，当时安置协议系杨树英让陈文去签署的，系争房屋的购房人杨树英和陈文，登记权利人也是杨树英和陈文，但杨树英从未去过系争房屋，也不知道系争房屋目前由谁居住使用，也不知道陈文已经将系争房屋出售给王宝娣。杨树英表示其不同意出售系争房屋，其要去系争房屋中居住。一审法官曾致电见证人任冠礼(XXXXXXXXXXX)，任冠礼表示其不愿意到庭，但其述称：其认识陈文，知道陈文要出售一套12楼的动迁房，后来任冠礼家中的装修师傅许某某提起有人要买房，任冠礼就告知了许某某陈文出售房屋的事情。后来许某某告知了买方。至于陈文和买方商谈房屋买卖的过程任冠礼并未参与。之后陈文带来一份签好字的材料到任冠礼家中，要求任冠礼作为见证人签字，任冠礼就在见证人处签名。另一位见证人旺洋也是在任冠礼家中签字的。至于2016年1月16日的《房屋抵押借款协议书》，任冠礼称其已经没有印象了。一审法官另致电杨培友(XXXXXXXXXXX)，杨培友表示其无法到庭，但其述称：其系上海正友房地产经纪事务所工作人员，系王宝娣与薛为领所签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》的居间方，在合同签订前一个月左右，王宝娣到其所在门店挂牌出售系争房屋，王宝娣称系争房屋系陈文出售给她的动迁房，当时王宝娣给其看了王宝娣与陈文签署的《合同》，并称房屋已经交付给了王宝娣。后来薛为领看到挂牌信息后表示要购买系争房屋，双方就签署了上述两份协议。签协议时陈文不在场。2017年或2018年夏，杨培友、王宝娣、薛为领与陈文曾在系争房屋中进行协商，陈文要求薛为领加付400，000元，否则拒绝配合办理过户。见证人许某某到庭述称：其曾给王宝娣和任冠礼家进行装修，知道王宝娣要购置房屋，后来，任冠礼提到有人要出售房屋，便告知了王宝娣。后来其和王宝娣、陈文、任冠礼共同看了系争房屋，王宝娣看中之后当场付了20，000元定金。后来王宝娣也曾就付款的事情咨询过许某某。至于《房屋抵押借款协议书》中所述的借款1，160，000元，实际上就是系争房屋的购房款1，160，000元。王宝娣购买系争房屋后也是由其装修的，王宝娣并未在系争房屋中居住，又委托其挂牌出售了。一审庭审中，王宝娣表示，其曾经要求杨树英、陈文共同签订房屋买卖合同。但陈文表示杨树英年事已高，行动不便，无法共同签署买卖合同，但陈文对于杨树英是否同意卖房也没有表示否定，故其认为杨树英是同意出售系争房屋的。一审法院认为，陈文与王宝娣、案外人屠某某签署的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈文与王宝娣均确认双方约定的房屋价款1，160，000元符合当时的市场行情，该份合同签订后，王宝娣按照合同约定向陈文支付了共计1，060，000元的房款。至于陈文向王宝娣出具的《房屋抵押借贷协议书》、《房屋抵押借贷收据》，根据法院查明的事实，双方并不存在真实的借贷关系，该两份协议中所述的1，160，000元实质上为王宝娣应向陈文支付的购房款，王宝娣亦没有另向陈文出借过1，160，000元的款项，故陈文诉称其用系争房屋向王宝娣抵押借款后王宝娣拒绝其归还借款，法院不予采信。关于薛为领应否从系争房屋中迁出的问题。一审法院认为，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照相关法律规定。薛为领与王宝娣就系争房屋所签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且陈文作为系争房屋的登记权利人之一，在该两份协议中签字予以确认，故薛为领依据该两份协议占有系争房屋，并非无权占有。此外，应当注意的是，陈文自述其实际居住在上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX室，与系争房屋系上下楼，但在2016年3月薛为领与王宝娣签订协议及陈文签字之后，直至各方因本案涉诉，期间已逾四年，陈文与杨树英亦未能举证证实就系争房屋曾向薛为领主张过权利。陈文与杨树英作为系争房屋的登记权利人，对系争房屋享有物权，但薛为领基于合同关系占有系争房屋，在与系争房屋相关的合同未解除及相关解除后果未确定且履行的情况下，陈文与杨树英径行要求薛为领搬离系争房屋，显失公允，故对于陈文与杨树英的诉请，法院难以支持。一审法院判决：驳回陈文、杨树英的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。杨树英以陈文与王宝娣签订的《合同》以及王宝娣与薛为领签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》未得到杨树英的同意，三份合同均应认定为无效为由，主张薛为领应从系争房屋中搬离。经查，陈文与王宝娣、案外人屠某某签署的《合同》，以及王宝娣与薛为领签订的《房屋产权转让协议》与《房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，无法律规定的无效情形。现杨树英无证据证明薛为领与王宝娣系恶意串通，亦无证据证明薛为领支付的房屋对价明显低于当时市场价格，故本院对杨树英的上述主张不予采纳。现陈文已将系争房屋交付王宝娣，王宝娣将房屋又交付给薛为领，故薛为领系基于合同关系占有系争房屋，并非无权占有。综上，杨树英的上诉主张缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨树英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年十月二十二日法官助理  夏 兰书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……