天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异157号案外人：张路生，男，1976年4月30日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马明国，天津瑞隆律师事务所律师。申请执行人：天津市数控机床配套有限公司，住所地天津市河**中山路川云里**。法定代表人：张长顺，董事长。委托诉讼代理人：朱丹，天津津凡诚律师事务所律师。被执行人：天津市华兰房地产开发有限公司，，住所地天津市武清私营经济区法定代表人：杨洪运，董事长。在本院执行天津市数控机床配套有限公司（以下简称数控公司）与天津市华兰房地产开发有限公司（以下简称华兰公司）土地使用权转让合同纠纷一案中，案外人张路生对本院查封坐落于天津市红桥区房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张路生称，请求法院依法撤销(2003)一中执字第426号《民事裁定书》，立即解除涉案房产的查封。事实和理由:2002年12月23日，华兰公司作为出卖人，天津市波音房地产开发有限公司(以下简称波音公司)作为华兰公司的委托代理人，与张路生签订了第223号《天津市商品房买卖合同》，约定:张路生购买华兰公司开发的涉案房产，房屋建筑面积83.12㎡，房屋价款139000元，付款方式为:2003年9月23日，交首期款42000元，余款97000元办理公积金贷款。华兰公司在2003年8月10日将商品房交付张路生。《天津市商品房买卖合同》签订后，张路生向波音公司交纳定金2000元。2003年7月21日，张路生向波音公司交纳购房款40000元，波音公司出具了第0246322号《天津市房地产开发企业预售款专用收据》一份，记载:张路生交纳了涉案房产的房款42000元。2003年8月30日，张路生与波音公司签订《协议》一份，约定:波音公司承诺，该房屋为张路生所购买，绝对不存在一房卖两户行为，如有此一房两卖行为，由波音公司承担一切责任。该房屋备案手续必须在2003年11月底办理，若不能到期办理，由波音公司承担一切责任。该房屋逾期赔付事宜按照已签的商品房买卖合同第五条处理。2003年11月8日，张路生向波音公司交纳拆改费500元、清垃圾费200元后，办理了入住手续，一直居住至今。入住后，张路生多次催促波音公司为张路生办理公积金贷款手续，波音公司总是以各种理由推脱，直到波音公司的售楼处撤销，最终张路生的公积金贷款手续未能办理。2005年10月，红桥区房管局通知张路生交纳公告费，办理《房屋所有权证》。2005年10月25日，张路生在红桥区房管局交纳了150元公告费，但是，《房屋所有权证》仍没有办理，经多次询问红桥区房管局，红桥区房管局答复再等等，至今也没有办理《房屋所有权证》。经张路生进一步调查了解，华兰公司是翠溪园小区的开发立项单位，实际的开发建设单位是波音公司。2018年10月23日，张路生向天津市红桥区人民法院起诉华兰公司和波音公司，请求法院确认三方签订的第223号《天津市商品房买卖合同》有效，该房屋归张路生所有，并协助张路生办理房屋所有权变更登记手续。经天津市红桥区人民法院调查，涉案房产被天津市第一中级人民法院依据(2003)一中执字第426号民事裁定书予以查封，不能办理变更手续。天津市红桥区人民法院做出(2018)津0106民初6881号民事判决书，判决确认第223号《天津市商品房买卖合同》有效。在诉讼期间张路生向天津市红桥区人民法院交纳了剩余购房款97000元。波音公司不服原审判决上诉后，天津市第一中级人民法院做出(2019)津01民终5088号民事判决书，驳回上诉，维持原判。法释(2015)10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案数控公司在2003年5月7日向法院申请执行，张路生与华兰公司、波音公司于2002年12月23日己经签订了第223号《天津市商品房买卖合同》，并经天津市红桥区人民法院和天津市第一中级人民法院确认了第223号《天津市商品房买卖合同》有效。张路生就该房屋在法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。在该地区张路生也没有其他用于居住的房屋，并且，张路生己经支付了该房屋的全部价款。本案的实际情况完全符合上述法律规定，该房屋应当归张路生所有，人民法院应当解除该房屋的强制措施。综上所述，张路生是该房屋的实际权利人，为维护本人的合法权益，提出执行异议，请求法院依法支持张路生的异议请求。数控公司称，不同意执行异议申请，请求人民法院驳回案外人异议请求。一、买卖合同签订于人民法院查封之后。数控公司、天津市机床物资公司与华兰公司土地使用权转让合同纠纷一案，由天津市第一中级人民法院审理，根据数控公司的申请，天津市第一中级人民法院依法于2002年11月6日对华兰公司名下坐落于××道××号××房屋进行查封。张路生主张其于2002年12月23日就涉案房产签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时间后于查封时间。二、波音公司无权销售涉案房产。天津市第一中级人民法院以（2004）一中民再终字第16号民事裁定书撤销天津市红桥区人民法院（2004）红民一初字第81号民事判决书确认波音公司无权销售涉案房产。因此，张路生与波音公司签订的《天津市商品房买卖合同》应属无效。天津市第一中级人民法院（2005）一中执复字43号民事裁定书对上述事实予以确认，并据此依法驳回案外人从宝文对坐落于天津市红桥区××道××号××小区××室房屋提起的执行异议。三、涉案房产系被执行人华兰公司所有。涉案房产销售许可证等相关手续均由华兰公司办理，且涉案房产早已于2002年11月6日被天津市第一中级人民法院依法查封，根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》法发［2011］15号第26条审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣钾、冻结的，应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书的规定，对已被执行局查封、扣押、冻结的财产做出的确权裁判均应被撤销。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，应当驳回张路生的执行异议。本院查明，数控公司与华兰公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2003年2月25日作出（2002）一中民四初字第812号民事判决书，判决：“一、被告天津市华兰房地产开发有限公司给付原告天津市数控机床配套有限公司欠款294万元；二、被告天津市华兰房地产开发有限公司给付原告天津市数控机床配套有限公司上述欠款1999年8月1日至本判决确定给付之日止的违约金（标准按日万分之四计算）。以上给付事项于本判决生效之日起十日内付清，逾期按中国人民银行同期贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费24710元及保全费15520元共计39930元，由被告负担。”判决生效后，华兰公司未履行判决书确定的给付义务，数控公司向本院申请执行。诉讼期间，本院于2002年11月5日作出（2002）一中民四初字第812号民事裁定书，裁定：冻结华兰公司的银行存款294万元或查封、扣押其同等价值的财产。本院于2002年11月6日向天津市红桥区房管局出具（2002）一中民四初字第812号《协助执行通知书》，查封涉案房产。之后，本院以(2003)一中执字第426号继续查封涉案房产至今。本院另查明，张路生提交《天津市商品房买卖合同》，其于2002年12月23日与华兰公司、波音公司签订，约定购买涉案房产，价款139000元,付款方式:1.2003年10月23日交首期款42000元；2.余款97000元办理公积金贷款。张路生提交出具日期为2003年7月21日《天津市房地产开发企业预售款专用收据》一份，收据载明波音公司收到张路生购买涉案房产的房款42000元。张路生提交出具日期为2019年4月16日《天津市红桥区人民法院缴款凭证》一份，证明张路生将涉案房产尾款97000元交法院保管。张路生主张其于2003年入住涉案房产，其提交了交纳涉案房产拆改费、垃圾清运费及办理购水卡、购电证、天然气使用证等证据证明其居住涉案房产的事实。张路生配偶名下另有住房。本院认为，本案的争议焦点为张路生主张阻却本案涉案房产查封措施的异议请求能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张路生提交的商品房买卖合同签订日期为2002年12月23日晚于本院查封，且其未在查封之前合法占有该不动产。另其配偶名下另有住房，故张路生购买涉案房产的情形不符合前述法律规定，不能排除对涉案房产的查封。张路生的异议请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回张路生的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  豆 艳审判员  杨雪梅二〇二〇年十月三十日法官助理牟玉瑶书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。