江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1660号上诉人（原审被告）：熊军，男，1986年3月21日出生，汉族，住江西省奉新县。被上诉人（原审原告）：奉新新世纪物业管理有限公司，住所地江西省奉新县冯川镇滨河东路**，统一社会信用代码91360921083926537N。法定代表人：陈瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：许建国，江西智泉律师事务所律师。上诉人熊军因与被上诉人奉新新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2020）赣0921民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人熊军上诉请求：撤销原审判决，改判：1．新世纪物业公司承担房屋漏水维修费用；2．新世纪物业公司退回熊军房屋装修押金1000元；3．新世纪物业公司承担熊军一辆电瓶车被盗造成的损失；4．一二审诉讼费用由新世纪物业公司负担。事实与理由：1．熊军在房子装修之后发现房子有两处漏水情况，立即向物业反映，物业答应派人查看并维修，结果一直到因物业服务不到位被雅阁春天绝大部分业主与业主委员会解除合同（2019年12月31日）时仍未维修，后来说房屋漏水与物业无关，应当去找开发商，之后熊军要求新世纪物业公司向开发商反映，结果新世纪物业公司直到房屋五年质保维修期结束仍未向开发商反映，所以熊军要求新世纪物业公司承担以后的维修费用；2．熊军于2019年1月20日在小区内一辆电瓶车被盗，根据《物业管理合同书》第一条（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），如遇盗窃事件发生，根据公安机关出示的责任划分，由双方进行协商处理，如协商不成，走法律程序解决，熊军要求新世纪物业公司承担电瓶车被盗产生的部分损失；3．熊军在房屋装修时向新世纪物业公司缴纳的装修押金1000元至今未退。被上诉人新世纪物业公司辩称：熊军上诉请求无理，应当驳回。1．关于房屋漏水问题。不管其所说是否属实，根据双方所订合同约定，不在共有范围内的房屋维修，不属于新世纪物业公司的责任和义务。2．关于电瓶车被盗问题。熊军是否有电瓶车被盗、在何处被盗，均无证据证明；也不存在熊军所说公安部门对责任进行划分的证据，以电瓶车被盗为由拒付物业服务费，毫无根据、毫无理由。3．所谓押金1000元未退的问题。不是新世纪物业公司不退押金，本案之前，是熊军本身欠费未交而未向新世纪物业公司提出要求。新世纪物业公司向一审法院起诉请求：判令熊军立即偿付物业费4562元、逾期付款违约金3795元（暂计算至2020年4月20日，应计算至付清欠款本金时止），合计8357元，本案诉讼费用由熊军承担。一审法院经审理查明：2015年4月27日，新世纪物业公司开始为雅阁春天提供物业服务，并与雅阁春天业主委员会签订了《物业管理合同书》。2016年12月15日，新世纪物业公司与雅阁春天业主委员会重新签订《物业管理合同书》，约定：“1．本物业的管理服务费按下列执行，按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元；电梯每月每平方米建筑面积1.2元（含电费、年检费、维护保养费、维修费除外）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；……2．管理服务费标准的调整按下列第5项执行：……（5）按双方议定的标准调整……”2017年至2019年间双方每年均签订《物业管理合同书》，合同中约定电梯房每月每平方米建筑面积1.2元，物业服务时间截止至2019年12月31日。熊军系奉新县冯川镇五梅路360号雅阁春天32幢1单元401室的业主，该房屋为高层电梯房，建筑面积为122.66㎡。2017年1月17日，熊军办理了入住手续，并与新世纪物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由新世纪物业公司为熊军提供物业服务，对于物业管理费，协议约定：“住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；高层电梯房每月每平方米1.2元收取……第十四条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用总额的3‰向甲方支付违约金……”同日，熊军与奉新恒业房地产开发有限公司（恒业房地产公司）签订一份协议书，约定因恒业房地产公司延期交房，由恒业房地产公司自愿承担熊军2017年5月31日前应缴纳给新世纪物业公司的物业费，但熊军因房屋出现质量问题向新世纪物业公司反映无果，拒绝缴纳此后的物业费。2020年3月23日，新世纪物业公司通过江西智泉律师事务所向熊军送达律师公告函，要求熊军缴纳2017年6月起至2019年12月31日止的物业费4562元。熊军以房屋墙面漏水、窗户掉落、电动车电瓶被偷为由，拒绝缴纳物业费。一审法院认为：新世纪物业公司与雅阁春天业主委员会2017年、2018年、2019年签订的《物业管理合同书》，新世纪物业公司与熊军签订的《前期物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议的约定履行自己的义务。新世纪物业公司按约履行了物业管理业务，熊军理应按照约定缴纳物业管理费。新世纪物业公司对恒业房地产公司负担熊军2017年5月31日前的物业费未提出异议，并要求熊军支付2017年6月1日起的物业管理费，予以确认，故熊军于2017年6月1日起至2019年12月31日止欠缴的物业管理费为：4562.95元（122.66㎡×1.2元×31个月），对新世纪物业公司要求熊军支付物业管理费4562元的诉讼请求予以支持。熊军主张新世纪物业公司未尽物业职责，但其并未提交证据证实其向新世纪物业公司反映了相关情况，熊军的抗辩理由不能对抗新世纪物业公司要求其交纳物业费的合理请求；熊军辩称其装修时交了1000元的押金，应当折抵物业费，但熊军未提交证据证实其缴纳押金情况，故对其该项辩称，不予支持；熊军认为其墙面漏水、窗户掉落，新世纪物业公司均未予以解决，由于房屋存在质量问题并不属于物业的服务范围，开发商与新世纪物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，考虑到熊军拒交物业费的行为虽不妥当，但其并非恶意拖欠物业管理费，只是寻求救济途径不当，且新世纪物业公司亦未协助解决熊军反映的问题，故对新世纪物业公司要求熊军支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、熊军应于判决生效之日起十日内支付新世纪物业公司物业管理费4562元；二、驳回新世纪物业管理公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊军负担。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：物业管理公司与房屋开发商系各自独立的企业法人。熊军要求解决房屋漏水等质量问题的主张，属于其与房屋开发商之间的房屋买卖关系，不属于物业服务的范围。物业公司依合同履行物业服务后，业主应当依合同履行支付物业管理费的义务，熊军因为房屋质量问题拒绝向新世纪物业公司支付物业管理费缺乏法律依据。熊军亦未提供证据证明新世纪物业公司未履行物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，故一审法院判决熊军支付物业费，并无不当，应予维持。熊军要求新世纪物业公司承担电瓶车被盗造成的损失、退回房屋装修押金1000元，均未提供相关证据，可另行主张权利。综上所述，熊军的上诉理由和请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊军负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年十月十二日书记员  吴晓琴