广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21339号上诉人（原审原告）：张益民，男，1968年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：吴炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄睿兴，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人张益民因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初9992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张益民上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判越秀物业公司退还2007年10月至2020年10月20日的物业管理费，按照213.68元/月计算；2.本案一、二审诉讼费用由越秀物业公司承担。事实和理由：张益民与越秀物业公司在本案中的纠纷并非物业费问题，物业费问题已经在广州市中级人民法院2019年3月4日出具的（2019）粤01民终2638号民事调解书中解决。在该案庭审中，市中院法官认为房屋质量导致的问题应是广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）的责任，建议另案起诉城建公司，并同时追究越秀物业公司的连带责任。本案一审起诉时，张益民是同时起诉城建公司及越秀物业公司的，一审法院建议张益民在物业所在地法院起诉城建公司，因此张益民在一审法院起诉越秀物业公司，在海珠法院起诉城建公司。海珠法院作出（2019）粤0105民初8860号民事判决书，判令城建公司对房屋予以维修，但没有支持张益民要求赔偿的请求，原因是在法庭调解期间对赔偿金额认定上存在困难。在反复考量并经法院组织全部相关方现场看过后调解，期间张益民提出放弃城建公司赔偿的诉求，只要求修好，对于物业的问题，已在一审法院诉讼，因此海珠法院才作出了上述判决，也正是知道张益民在一审法院另诉越秀物业公司，才有另寻法律途径解决这样的判决。2007年城建公司出具的《住宅质量保证书》中载明，“质量保修受理部门”为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心。张益民收房后发现质量问题，已按照城建公司出具的《住宅质量保证书》的说明，向广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心反映了问题，尽管不及时，但是还是予以多次维修，但每次维修后总是出现同样的问题，后来找不出原因物业出资将门框更换成铝合金，问题还是没有解决。2011年以后尽管也电话及书面向物业反映问题，但是物业不维修、不回复，也不解释理由。物业公司应该对房屋进行维修，一是因为《前期物业服务协议》中明确约定物业有为业主提供房屋维修义务，且并不限于房屋的共用部位、共用设施的维护和管理，该维修无论是无偿或者有偿，无论该不该修，物业在接到业主维修请求时，都应该回复业主，况且物业也曾免费维修过；二是张益民与城建公司签订的《商品房买卖合同》附件四的标准中规定了城建公司应该对房屋质量在规定的保修期内负责维修，而向城建公司反映问题的渠道就是《住宅质量保证书》中载明的广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心，但是从海珠法院（2019）粤0105民初8860号民事判决书中可以看到城建公司对此并不知情，也就是说物业自己维修了且多次维修没有完全解决问题，却没有告知城建公司，耽误业主住房出现问题后未及时维修长达12年，甚至导致城建公司提出已经过了保修期，以至于张益民不得已提起诉讼，越秀物业公司应当承担责任。虽然《前期物业服务协议》《商品房买卖合同》《住宅质量保证书》“不能认定越秀物业公司对上述房屋质量负有约定或者法定的义务”，但是向它反映房屋质量问题是明确的，那么至于它自己维修还是通知城建公司、或者通知建设方维修是业主不能左右的。由此，越秀物业公司不通知城建公司，造成张益民12年来的损失，不应由无过错的业主张益民承担。张益民的损失以物业费计算并非否定缴纳物业费的义务，而且经过广州市中级人民法院调解后，与越秀物业公司之间已经不存在物业费的纠纷。当然张益民的损失可以通过其他方式计算，比如卖房等，将存在房屋质量问题导致的房价低于市场价作为损失。一审法院将本案视为单纯的物业合同纠纷，认为越秀物业公司不负责维修是错误的。一审判决适用法律错误，将本案定性为物业服务合同纠纷，本案应为购房责任纠纷。此外，本案一审存在程序问题，在第一次开庭后，一审法院曾短信告知因案情重大、复杂需要更换审判长，但之后没有再次开庭就进行了判决。被上诉人越秀物业公司二审辩称：一、张益民主张的涉案房屋的质量问题，不属于越秀物业公司根据前期物业服务协议应履行的合同义务。二、越秀物业公司与开发商城建公司为不同的法律主体，根据已生效的（2019）粤0105民初8860号民事判决书已确认维修义务的主体为城建公司，且城建公司已于2020年7月完成了修复工作。三、张益民未举证证明损失的具体情况及金额，反而是自2018年4月至今，一直拖欠越秀物业公司的物业管理费，为此越秀物业公司于2020年6月向海珠法院提起了诉讼，案号为（2020）粤0105民初19984号，追讨的就是2018年4月1日至今的物业管理费及违约金。综上，张益民的上诉请求缺乏依据，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。因本案纠纷，张益民于2019年3月21日诉至一审法院，请求判令：越秀物业公司违反前期物业协议，未履行房屋维修责任，赔偿张益民的经济损失（以2008年3月以前的60个月物业管理+修缮完毕为止的近期物业费计算，管理费213.68元/月）。一审法院经审理查明：广州市海珠区“江南新苑”小区是城建公司开发建设的房地产项目。越秀物业公司原名广州城建开发物业有限公司，是“江南新苑”小区的前期物业管理服务单位，2017年6月变更为现名。张益民与城建公司于2005年12月31日签订《商品房买卖合同》，张益民向城建公司购买“江南新苑”B1幢1802房（简称涉案房屋）。2007年4月27日，越秀物业公司（甲方，房地产开发单位选聘的物业管理企业）与张益民（乙方，购房人，业主）签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购房屋江南新苑住宅，甲方提供物业管理服务，包括房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理，小区环境卫生，保安，维护交通秩序，保持道路畅通，制止违章停车及房屋装饰装修管理等；向乙方提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方交纳物业管理服务费时间为每季度上旬，计费面积按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），住宅1.8元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费用的3‰交纳滞纳金，其他有偿服务费用按双方约定等。2007年4月28日，城建公司向张益民出具《住宅质量保证书》，该保证书内载明：“质量保修受理部门”为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心；“屋面防水”“墙面、厨房和卫生间地面、地、地下室道渗漏”的保修期限为5年；“墙面、顶棚抹灰层脱落”“门窗翘裂、五金件损坏”保修期限为2年等。2018年，越秀物业公司向广州市海珠区人民法院提起诉讼［案号（2018）粤0105民初6458号，简称6458号案］，要求张益民支付2008年3月至2018年3月期间的物业管理费13900.80元及违约金。该案中张益民辩称涉案房屋“在入住之后三个月就发生墙壁渗水、起泡、洗手间门框发霉的情况，多次通知越秀物业公司维修处理，越秀物业公司没有理睬”等。2018年8月28日广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105民初6458号民事判决，一审认为“关于张益民辩解的案涉房屋在入住之后发墙壁渗水、起泡、门框发霉的质量问题而张益民经多次通知均未解决问题的事由，一审法院意见是，根据物业服务合同约定，越秀物业公司作为小区的物业服务单位，有义务对房屋共用部位、共用设施设等进行维护和管理。因此张益民辩解的房屋墙壁渗水等质量问题不足成为不缴纳物业服务费用的理由”等，一审判令张益民向越秀物业公司支付截至2018年3月的物业管理费13900.80元及违约金等。张益民不服一审判决，提起上诉。经广州市中级人民法院主持调解，越秀物业公司、张益民双方二审中达成和解协议，张益民在2019年3月20日前向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业管理费13900.80元，越秀物业公司放弃违约金，2019年3月4日广州市中级人民法院以（2019）粤01民终2638号《民事调解书》对双方和解协议进行确认。2019年3月21日，张益民提起本案诉讼。2019年4月10日，广州市海珠区人民法院受理张益民诉城建公司、越秀物业公司商品房买卖合同纠纷案［案号（2019）粤0105民初8860号，简称8860号案］，张益民诉请为：根据2005年与城建公司签订的《商品房买卖合同》，城建公司应查明涉案房屋质量缺陷的原因并修好，赔偿因房屋质量导致损失；越秀物业公司赔偿未提供服务导致的业主损失（以2007年5月至2019年4月期间物业费计算，共142个月，231.68元/月，共32898.56元。城建公司、越秀物业公司共同承担。2019年10月12日，广州市海珠区人民法院作出（2019）粤0105民初8860号民事判决，判决认为：越秀物业公司与城建公司并非同一主体，且越秀物业公司与张益民之间存在物业服务合同，张益民在本案中基于商品房买卖合同关系要求越秀物业公司承担赔偿责任，缺乏依据；张益民提出的与越秀物业公司之间的物业服务纠纷，不属本案处理范围，应另循法律途径解决等。一审判令：一、城建公司按其与张益民签订的《商品房买卖合同》附件四的标准对涉案房屋卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方受损部位进行修复；二、驳回张益民其他诉讼请求。一审法院认为：按查明的事实，张益民向城建公司购买涉案房屋，张益民在入住后多次反映涉案房屋的卫生间门框位置渗水发霉等质量问题，虽经多次维修均未彻底解决，张益民遂一直拒交物业管理费，越秀物业公司于2018年向广州市海珠区人民法院起诉追讨物业管理费，该案经一审判决、二审调解结案。现张益民提起本案诉讼，以越秀物业公司未履行《前期物业服务协议》约定义务，未履行房屋维修责任为由，要求越秀物业公司赔偿其经济损失。本案为物业服务合同纠纷，张益民主张的涉案房屋卫生间门框渗水发霉问题等房屋质量问题不属“房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理”范围，即上述房屋质量问题不属越秀物业公司根据《前期物业服务协议》应履行的合同义务。越秀物业公司与城建公司为不同的法律主体，张益民、城建公司之间为商品房买卖合同关系，张益民、越秀物业公司之间为物业服务合同关系，两者为不同的法律关系，即使越秀物业公司作为前期物业公司事实上曾进行相关维修，亦不足以据此认定越秀物业公司对上述房屋质量问题负有约定或法定义务。另，广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8860号民事判决已判令城建公司作为开发商按其与张益民签订的《商品房买卖合同》附件四的标准对涉案房屋卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方受损部位进行修复。因此，张益民本案诉请缺乏事实及法律依据，一审法院依法驳回张益民的诉请。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年1月19日作出如下判决：驳回张益民的诉讼请求。一审案件受理费50元，均由张益民负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，张益民表示其与越秀物业公司之间是购房关系，本案是基于商品房买卖合同关系来主张的，并非基于物业服务合同关系主张，也非基于侵权关系主张，具体表现在《住宅质量保证书》中载明的质量保修受理部门为越秀物业公司，且《住宅质量保证书》是《商品房买卖合同》的一部分。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于张益民提出的审理程序问题。经本院核对一审法院的开庭笔录及卷宗材料，一审法院在2019年5月27日对本案进行了开庭，参加开庭的合议庭成员为审判员李新程、陈宇及人民陪审员刘桂梅，该组成人员与作出一审判决的审判组织一致，并不存在张益民所述的更换了合议庭成员但未开庭的情形。张益民在二审阶段坚持认为其与越秀物业公司之间是商品房买卖合同关系，但未提交双方之间存在商品房买卖合同关系的证据，而其所述的《住宅质量保证书》是城建公司向其出具的，上面的内容也仅能反映越秀物业公司是物业质量保修的受理部门，并非最终的承责主体，张益民要求越秀物业公司承担开发商的责任属于主张对象错误。此外，张益民并非基于侵权关系主张越秀物业公司赔偿，也未就其主张的经济损失提供证据予以证明，其上诉的理由缺乏事实和法律依据。由此，一审法院对张益民的诉请不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人张益民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张益民负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月三十日书记员 莫善友区敏儿