贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5183号上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡艳，女，汉族，1982年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：吴付书，男，汉族，1980年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：陈广，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610875336。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201711012798。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司因与被上诉人吴付书、胡艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人胡艳、吴付书的诉讼请求。事实及理由：一审判决按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.69倍的标准向被上诉人支付违约金，适用法律错误，有失公允。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称：《解释》）第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。此类未如期办理商品房转移登记有关文书的案件，因买受人没有举证证实其存在损失，属上述规定的“损失难以确定”的情形，故一审适用该条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算违约金具有法律依据，但根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，即便按照人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，在贷款利率基础上加收利息的幅度也应限定在30-50％之间，故一审判决适用法律错误。被上诉人购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，而买受人又因无法证实其损失存在，故本案违约金应参照七区人民法院、毕节市中级人民法院就同类案件的已有生效判决，认定按日0.1％的标准计算违约金约定过高，依法按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130％的标准支付。二、根据合同约定，缴纳契税、维修基金等相关费用为合同先行义务，于法于约上诉人并无义务无偿为被上诉人办理权属转移登记，被上诉人至今仍未履行，上诉人基于该违约行为取得顺序履行抗辩权。至被上诉人履行完成上述义务之日止，上诉人办证义务方才激活，一审已查清该事实，仍认定上诉人构成违约，并判决上诉人支付违约金属认定事实错误。三、逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书是国家政策因素即《不动产登记暂行条例》的施行所致，属不可抗力，上诉人享有法定免责事由，不应承担违约责任。被上诉人吴付书、胡艳未作答辩。原审原告胡艳、吴付书一审诉讼请求：1.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司为原告吴付书、胡艳办理“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程4号楼B单元4层6号”房屋的商品房产权证，并向原告交付；2.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书、未将有关文书交付给原告的违约金暂计84,465.00元（违约金以已购房款322，511.00元为基数，按每日万分之三，从2017年10月31日起计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3.诉讼费等费由被告承担。一审认定事实：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。2014年11月18日，原告吴付书、胡艳为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵毕大道合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程（瑞丰铭城）第4号楼B单元4层6号房的房，该房建筑面积为120.34平方米，套内建筑面积99.58平方米，购房款为322，511.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.面积实测技术报告书、3.满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款322，511.00元，并支付完契税、维修基金、办证费、开户费等。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》，具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。一审认为：综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：1.被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2.被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4号楼B单元4层6号房不动产权证的诉讼请求，应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。对被告要求将办理的不动产权证交付原告的诉讼请求，因案涉房屋不动产权证书尚未办理，被告将办理案涉房屋不动产权证提交办证部门，何时能办证，不是被告能控制的行为，只有案涉房屋的不动产权证具备交付条件后，被告才能完成交付的义务，本案因不动产权证尚未办理，不具备交付条件，故对原告的诉讼请求，不予以支持。对双方争议的焦点2，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告。被告未在合同约定期限内取得案涉房屋所有权初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，不予支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书，应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年57月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，但被告认为合同约定的违约金过高，请求依据相关法律及判例调减。经向原告释明，原告请求被告支付违约金的调减为按日0.03％为标准，从2017年5月31日起计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年5月14日）视为被告通知原告提交相关文书为原告履行办证，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间截止至2020年5月14日。对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款322，511.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169％的标准从2017年6月1日起计算支付至2020年5月14日止，原告诉讼请求超过的部份，因原告不能提供证据加以证明，不予以支持。对被告主张其已履行通知原告提交办证资料而原告未提交，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，不予以采纳。对被告主张计算违约金的期限至其具备办证的时间或其已为同幢他人办证的时间及其他抗辩意见，无法律依据，不予以采纳。对被告以原告未支付办证等相关税费为由不支付违约金的抗辩理由，根据商品房买卖合同约定被告支付原告违约金的条件为其未在约定的期限内取得办证条件，而未约定原告不履行支付维修基金等税费时被告不支付违约金。故被告的该抗辩意见，不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法事诉讼法》率六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告吴付书、胡艳缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告吴付书、胡艳办理涉案房屋不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴付书、胡艳逾期办证违约金（违约金以322，511.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169％计算；从2019年8月20日起至2020年5月14日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169％计算）；三、驳回原告吴付书、胡艳的其他诉讼请求。案件受理费956.00元，由原告吴付书、胡艳负担256.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担700.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有限期取得案涉商品房所有权初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，上诉人未按照约定的期间履行义务，构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方约定由上诉人代为办理商品房转移登记，上诉人已不必向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务，而收集被上诉人相关办证资料后径直提交至办证部门为被上诉人办理转移登记即可，故上诉人取得商品房初始登记后，通知被上诉人提交应由被上诉人提交的办证资料用于办理商品房转移登记时，应当视为上诉人履行完毕合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。根据本案查明的事实，上诉人取得商品房初始登记后，于一审庭审时才向被上诉人履行通知义务，一审判决上诉人承担违约责任至一审庭审时，符合本案实际，本院予以确认。被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉，且上诉人对上述费用仅享有代为收取的权利，而非直接享有所有权及使用权，合同也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故上诉人据此主张不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人所举证据不能证明其违约系因政策原因导致，其以不可抗力为由主张免责的上诉请求无事实依据，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，符合本案实际，本院予以确认，对上诉人主张不支付违约金、调减违约金的请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1912元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月十五日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青