广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初3245号 原告：黄艳红，女，壮族，1981年3月24日出生，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：韦宁，广西名虎律师事务所律师。 被告：广西瑞昌物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区银海大道**金象**瑞和家园组团**楼地下**（地面以上）（地面以上一层，统一社会信用代码914501085594337710。 法定代表人：廖鉴明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈迪，广西欣源律师事务所律师。 原告黄艳红与被告广西瑞昌物业服务有限公司（以下简称瑞昌公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳红及其委托诉讼代理人韦宁、被告瑞昌公司的委托诉讼代理人陈迪均 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄艳红向本院提出诉讼请求：1.确认被告不准许原告对南宁市良庆区银海大道710-2号金象五区·瑞和家园20号楼1单元1105号房进行装修的行为违法；2.判令被告排除妨害原告对1105号房行使业主权利的一切障碍和违法行为，确保原告能正常使用房屋；3.判令被告赔偿原告租金损失（计算方法：按照每月可得租金2000元计算，从2019年1月起计算至被告排除妨害原告正常使用房屋之日止，现暂计算至2020年6月止的租金损失为36000元）；4.判令被告赔偿原告律师服务费10000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：排除被告对原告进行房屋装修及使用的妨害行为。事实与理由：2018年12月27日，原告通过南宁市青秀区人民法院司法拍卖程序竞拍购买南宁市良庆区银海大道710-2号金象五区·瑞和家园20号楼1单元1105号房（以下简称1105号房），并于2019年1月7日拿到了执行裁定书，依法正式成为了1105号房的业主。因该房尚未装修，且被物业强行停水停电，无法直接入住使用，原告即到被告设在瑞和家园的物业管理办公室要求其协助原告变更物业服务合同，并请求开通1105号房的水电，以便原告对房屋进行装修。但是，被告以该房原业主拖欠物业费8000多元和违约金30000多元为由，对原告的正当要求予以拒绝，并要求原告缴纳本应由原业主承担的上述费用后才可办理相关登记及装修手续，原告无法接受被告这样不合法、不合理的苛刻要求。其间，因原业主未领到产权证，原告要办理不动产权证需要开发商协助提供材料，被告曾与该小区开发商广西瑞华投资有限公司串通，共同对原告正常使用房屋设置障碍，以不交上述物业费和违约金就不给办理房产证为要挟，在办理房产证环节百般刁难原告。原告请求青秀区人民法院出面与开发商进行交涉之后，被告与开发商迫于法院权威才给原告办理房产证提供了应有的协助，原告才于2019年5月22日办得了房产证，而法院规定应在 收到裁定书一个月内即2019年2月7日前办理完相关过户登记手续，因被告阻挠拖延了3个多月。被告不但阻挠原告办理房产证，而且对作为业主的原告没有一点尊重，利用职务便利采取断水断电、不准运装修物料进场等方式非法强行阻挠原告装修房屋，以此来侵犯原告的合法权利，企图逼迫原告屈服。从2019年1月7日起至起诉前，原告一直多次积极主动与被告沟通要求恢复正常通水通电以便装修房屋，多次找到被告物业主管张会栋主任交涉至今一年多时间，均无果。由于被告的阻挠，原告成为瑞和家园业主至今长时间无法装修房屋，无法正常入住使用房屋，由此带来了不少的烦恼，也造成了一定的经济损失。原告认为，不动产权利人对其合法购买取得的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利受到国家法律保护，任何单位和个人不得非法妨害权利人行使业主权利。被告以其管理瑞和家园物业的便利条件，以违法手段妨害原告行使业主权利，严重损害了原告的合法权益。综上，特诉至法院，望判如所请。 被告瑞昌公司辩称，1.被告是合法、有资质的物业管理公司，根据《瑞和家园前期物业服务合同》，被告对涉案房屋所在小区瑞和家园一组团具有合法的物业管理权限，有权自主开展各项管理经营活动。被告对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，可采取报告、规劝、制止、停止提供物业管理服务甚至是法律手段等措施。2.涉案房屋所在小区有严格的管理规程，原告未办理完备相关登记及装修手续，违反物业管理规约，被告均严格按照管理规约规定行使物业管理权，不存在违法阻挠原告装修或影响其正常使用房屋的妨碍行为。涉案房屋因长期处于空置状态，根据原业主的要求，被告在司法拍卖前就出于安全考虑停水停电，只要原告按照物业管理规程办理相关登记及装修手续即可正常用水、用电并进场装修，但原告一直没有来办理手续。此外，《拍卖公告》、《网络拍卖标的物情况说明表》已明确买受人应承担标的物所拖欠的物业、水电费，被告要求原告支付上述费用合法合理。3.原告要求 被告赔偿租金损失、律师服务费及承担诉讼费均无事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，黄艳红在南宁市青秀区人民法院于阿里拍卖平台开展的司法拍卖中，成功竞拍位于南宁市良庆区银海大道710-2号金象五区·瑞和家园20号楼1单元1105号房。《网络拍卖标的物情况说明表》载明，上述房屋自2013年12月1日起至2018年11月30日止所欠物业费为32028.99元，《网络拍卖标的物情况说明表》及《南宁市青秀区人民法院拍卖公告》均载明该房应缴、补缴、欠缴的其他款项，以及该标的物所拖欠的物业、水、电等可能影响标的物过户、使用的一切费用均由买受人承担，上述费用与拍卖人无涉。2019年1月7日，南宁市青秀区人民法院作出（2018）桂0103执恢212号执行裁定书，确认上述房屋所有权自裁定送达时归买受人黄艳红所有。涉案房屋现登记在黄艳红名下，产权证号为桂（2019）南宁市不动产权第0156250号。瑞昌公司系瑞和家园小区的物业服务公司，经瑞昌公司核算，涉案房屋自2013年12月1日至2020年7月31日期间共累计拖欠物业管理费11083.7元，违约金40028.4元（按每日千分之三计算），合计51252.4元；另外自2013年至2020年期间共拖欠各项水电费2067.06元。2019年5月至7月，黄艳红在与瑞昌公司工作人员通过微信及短信沟通协商时，表示其同意缴纳涉案房屋拖欠的物业费，但不同意缴纳高额的违约金，瑞昌公司工作人员表示黄艳红需将上述物业费及违约金全部缴纳后，才可办理房屋装修手续，双方就此发生纠纷。因无法办理装修手续，黄艳红一直无法组织装修人员、装修材料进场施工，涉案房屋现尚未装修，目前处于停电、停水中。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”以及第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，黄艳红通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，并依法办理了不动产登记，其是涉案房屋的合法所有权人、使用权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分等合法权利，其中包括了用水、用电及装修等合法权益。瑞昌公司因黄艳红未缴纳拖欠的物业费及违约金而对涉案房屋停水、停电，并不予配合黄艳红办理装修手续，妨碍黄艳红组织装修人员、装修材料进场装修，影响黄艳红正常使用涉案房屋，属侵权行为，理应承担侵权责任。故原告诉请排除被告对原告进行房屋装修及使用的妨碍行为，于法有据，本院予以支持。瑞昌公司应当停止侵权行为，排除对房屋装修的妨害，协助配合黄艳红办理装修手续，并恢复通水、通电。至于黄艳红与瑞昌公司之间关于物业费及违约金的纠纷，瑞昌公司可另行主张。对于黄艳红要求瑞昌公司赔偿损失的诉讼请求。因涉案房屋尚未装修，也未处于出租状态，且原告未提供证据证明涉案房屋系用于出租以及具体损失数额，应对其主张的租金损失承担举证不能之法律后果，故原告主张按每月可得租金2000元计算其损失并要求瑞昌公司赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。此外，律师费并非本案诉讼必须发生的费用,故原告诉请被告赔偿律师费，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、广西瑞昌物业服务有限公司于本判决生效之日起停止对黄艳红名下位于南宁市良庆区银海大道710-2号金象五区·瑞和家园20号楼1单元1105号房屋的停水、停电行为，并恢复通水、通电； 二、广西瑞昌物业服务有限公司于本判决生效之日起停止妨害黄艳红对其名下位于南宁市良庆区银海大道710-2号金象五区·瑞和家园20号楼1单元1105号房屋进行装修施工的行为； 三、驳回原告黄艳红的其他诉讼请求。 案件受理费475元，由原、被告各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 曾明慧 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 苏文华 书 记 员 韦海妮