贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12823号 原告：翟旭，男，汉族，1971年7月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴康玉，女，汉族，1972年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：钱明焕（特别授权代理），系贵州创汇咏诚律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：唐贤江（一般授权代理），系贵州创汇咏诚律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权）。 原告翟旭、吴康玉与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴康玉及二原告之委托诉讼代理人钱明焕、唐贤江，被告振华房开公司之委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟旭、吴康玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告向原告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，违约金暂计人民币40424.00元;3、判令被告向原告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至起诉之日违约金为人民币27330.00元;4、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2017年1月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购被告位于毕节市七星关区房屋，建筑面积为124.06平方米，套内建筑面积为101.22平方米，房屋总价款为476142.00元。合同第十一条第一款约定:“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十三条第一款第二项约定:“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日之内向买受人支付违约金”;合同第二十二条第三款约定:“出卖人承诺于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能能再前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，依约履行了自己的义务，但被告在约定期限内未向原告交付房屋，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。同时，被告也未按照合同将商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告至今仍未予办证，致使原告至今不能登记过户，其行为巳严重违约，应按合同约定按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，均未果，故诉至贵院，望判如所请。 原告翟旭、吴康玉在庭审时将诉讼请求第1项变更为：判决被告按约定向原告办理不动产权登记证书。 被告振华房开公司书面辩称，1、可以办证，2019年9月12日，不动产登记中心出具的有登记审查意见；2、关于逾期交付问题，早在2018年8月23日，被告振华公司及物管在楼梯口、电梯出口、物管大门及公共通道处张贴交房通知，接通知后大部分业主收房装修入住。原告接通知后，不来收房，想一直计算费用，这样的行为应当制止。如果按原告的想法，我可以一直不收房，你公司每天还得向我支付费用，一直拖可以一直计算费用，这样的行为如果得逞，将会给社会造成不安定。3、关于逾期办证违约金，合同约定是2018年12月30日交付，之后的180日办证，振华公司通知办证的时间为2019年12月27日,所以说，计算违约金的时间应当从2018年12月30日之后的180日开始计算。截止时间应当按2019年9月12日不动产登记中心出具登记审查意见时间，最迟也不能超过被告振华公司通知办证的时间2019年12月27日。 本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，原告翟旭、吴康玉作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为××号，总房款为476142.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十三条处理；查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知、电话、短信或登《毕节日报》30日后仍未办理交接手续的，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳物业管理费及其它相关费用。第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告翟旭、吴康玉按约定向被告支付完毕购房款。2020年9月6日，被告向原告交付涉案房屋。因被告未按约定交付涉案商品房及为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。 另查明：毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心向被告出具《振华.时尚广场首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。被告于2019年12月27日在该小区内张贴通知要求业主办证。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期交房违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；三、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定。 关于焦点一的问题。对原告要求办理不动产权属证书的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，故对办证的诉讼请求，本院予以支持。但原告必须提供相关文书和交清相关税费。 关于焦点二的问题。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房”之约定，被告抗辩曾经通知原告交房，但其通知交房时不具备合同约定的交房条件，故不能尽到通知交房义务，逾期交房违约金应计算至实际交房之日即2020年9月6日，以已付购房款476,142.00元为基数，按双方合同约定日万分之一计算，自2018年3月31日计算至2020年9月6日为止共计890天，计算为42376.60元（476,142.00元×0.01%×890天）。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今尚未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件，不能提供办理转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。现被告逾期已超过180日，原、被告在合同中未约定逾期180日以后的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按日0.01%（万分之一）的标准计算，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故原告主张的该项违约金，以原告已付购房款总额476,142.00元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2018年12月30日之次日，即2018年12月31日起计算。同时，合同约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书，该披露义务履行完毕，被告在涉案房屋具备办证条件后已于2019年12月27日通知原告办证，故该违约金计算天数应自2018年12月31日起计算至2019年12月27日为止共计361天，该违约金计算为17188.70元（476,142.00元×0.01%×361天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告翟旭、吴康玉交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告翟旭、吴康玉申请办理涉案商品房的不动产权证书。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告翟旭、吴康玉逾期交房违约金42376.60元。 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告翟旭、吴康玉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金17188.70元。 四、驳回原告翟旭、吴康玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费747.00元（已减半收取），由原告翟旭、吴康玉负担90.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担657.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年十月二十三日 书记员  王 贵