河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4948号上诉人：王卫（曾用名：王伟），男，汉族，1968年7月4日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：王冬焱，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人：薛占龙，男，汉族，1963年8月4日出生，住河南省新野县。被上诉人：薛诃（曾用名：薛可、薛柯），男，汉族，1984年2月12日出生，住河南省新野县。上诉人王卫因与被上诉人薛占龙、薛诃房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王卫及其委托诉讼代理人王冬焱，被上诉人薛诃、薛占龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王卫上诉请求：1.撤销原判第二项，改判薛占龙、薛诃向王卫支付违约金5000元；2.一、二审诉讼费用由薛占龙、薛诃承担。事实和理由：1.双方仅签订过一份合同即2016年11月21日的租赁合同，薛占龙、薛诃手中的租赁合同系双方当时的一个草稿，打草稿当天薛诃向王卫支付了9000元定金，因临时找不到纸，王卫就用这个草稿给薛诃打了一个收据，从2016年11月20日合同的落款处就可以看出，王卫并没有在“甲方”处签字，而是在合同最下方的“收定金玖仟元整”下方签字，而在2016年11月21日王卫找薛诃签订合同，当时王卫与薛诃并不熟悉，不知其真实姓名，其在合同落款处签“薛占龙”，王卫就认为薛诃就是薛占龙，租赁合同履行一年多后才知薛占龙是其父亲，其对外叫“薛柯”，本次一审查明身份后才知其叫薛诃，也就是说2016年11月21日当天王卫本意就是与薛诃签订租赁合同，“金驼瓷砖”系薛占龙、薛诃合伙经营，每年的房租也是薛诃向王卫支付；2.“金驼瓷砖”系薛占龙、薛诃合伙经营，对外薛占龙、薛诃均有权利签订合同，薛诃还是薛占龙签字，房屋租赁是事实，薛诃支付房租也是事实，因此薛占龙、薛诃不再经营应共同向上诉人支付违约金。退一步讲，即使认定薛诃系无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，2016年11月21日的合同系王卫与薛诃签订，薛诃应当承担违约责任向王卫支付违约金。薛诃辩称，双方只签过一份合同，签订的合同条款都是双方自愿达成一致，薛占龙支付定金9000元，双方签字生效，根据《中华人民共和国合同法》一百一十五条规定给付定金，且薛占龙一直按合同约定及时缴纳房租，所以是一份完整的合同，并且在20号签合同的当日就开始装修，就已经形成合同事实。王卫手中所谓的2016年11月21日另一笔所签的合同在装修即将结束后，薛占龙去瓷砖厂洽谈业务，王卫通知薛诃说合同找不到了，以薛占龙的名义再补一份合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效。王卫认识薛占龙，11月20日的合同就是薛占龙本人签的。瓷砖厂一直是薛占龙夫妇经营的，房租是薛占龙夫妇支付的，与薛诃无关，薛诃从未向王卫支付过房租，一审判决正确。薛占龙同薛诃的答辩意见。王卫向一审法院起诉请求：1.依法解除王卫与薛占龙、薛诃签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令薛占龙、薛诃向王卫支付违约金5000元；3.依法判令薛占龙、薛诃将王卫房屋恢复原状或赔偿损失5000元；4.本案诉讼费用由薛占龙、薛诃承担。一审法院认定事实：2016年11月20日，王卫将位于新野县人民路北段两间门面租赁给薛占龙并签订房屋租赁协议，协议内容为：“甲方：王伟乙方：薛占龙经甲乙双方共同协商，在平等自愿的基础上达成如下协议。1.甲方同意将人民路北段西门面两间通租给乙方使用，前三年年租金35000元，第四年、第五年租金36000元，自2017年1月1日起，须一次性支付。2.甲方三相电，自来水，自抽水等完好交给乙方使用，在租赁期间水电等一切费用由乙方自理。3.房屋到期后，在同等条件下乙方优先，但需提前一个月提出并交清租金。若涨租，转租和续租双方均要提前一个月告知对方。双方协同方可。4.乙方终租时不得恶意破坏店内装饰，水电无遗留，下水道畅通完好。否则费用由乙方承担。未尽事宜，甲乙双方协商解决。本协议一式两份，甲乙各一份，双方签字后生效。5.乙方需向甲方缴押金1000元，房屋到期后乙方需交清水电费后，甲方退还押金。甲方：乙方：薛占龙收定金玖仟元整王伟2016.11.20”。后王卫又找薛占龙重新签订房屋租赁合同，没找到薛占龙，就让薛诃替其父薛占龙签名，合同内容为：“出租方（以下简称甲方）：王卫承租方（以下简称乙方）：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确双方的权利义务关系，经协商一致，签订本合同。1.甲方将位于人民路北段两间门面租给乙方使用。租赁期限5年。第1、2、3年每年租金35000元。第4、5年，每年租金36000元。自2017年1月1日开始计算房租。2.乙方必须于每年的12月1日前一次性付清下年租金。任何一方不得单方面取消、中断合同，否则将向对方支付5000元违约金。3.合同期满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方应在租赁期满前三个月书面通知甲方继续承租并签订新租赁合同。租金根据当时物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。如不续租，甲方可在乙方期满前一个月张贴出租公告。4.乙方须向甲方缴纳房屋租赁保证金1000元，作为履行合同的担保。合同终止，乙方应保证自抽水完好，交清水电费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金，凭押金收据结算。若乙方在承租期间给甲方房屋造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分仍有乙方承担。5.租赁期间，产生的一切税费（含租赁费）等费用均由乙方自理。6.乙方需要装修房屋时，应取得甲方书面同意的装修方案，不得损坏房屋结构。合同期满或终止履行时乙方应恢复原样。7.租赁期间，乙方如欲将房屋转租、转让、转借给第三方使用，必须征得甲方的同意并支付甲方一定比例的费用。并办理有关手续。本合同在执行中如发生纠纷，甲乙双方协商解决。协商不成，可向人民法院提起民事诉讼。本合同正本一式两份，出租方、承租方各执1份。出租方（甲方）：王卫，联系电话：135××******承租方（乙方）：薛占龙，联系电话：150833783722016年11月21日”。2019年12月，薛占龙将租赁房屋内东西搬空不再租赁，也未向王卫交纳第4年租赁费用。2020年1月5日，王卫通过微信告知薛诃让其父薛占龙尽快交钥匙，并拆除屋内所有物品，薛占龙、薛诃未予理睬。王卫于2020年1月7日将该房屋租赁给他人，现已装修完毕，正常营业。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，薛占龙未按约定及时向王卫交纳第4年租赁费，并将房屋腾空，其行为已表明不再租赁该房屋；且王卫通过微信通知薛诃尽快交出钥匙并在2020年1月10日前拆除屋内所有物品，被告未予理睬，现王卫请求解除与被告方签订的租赁合同，理由正当，原审法院依法予以支持。被告辩称要求继续履行合同的理由，不能成立，原审法院依法不予采纳。关于王卫请求薛占龙、薛诃支付违约金5000元的问题，首先，王卫与薛占龙于2016年11月20日签订的房屋租赁协议并未约定违约金；其次，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。王卫于2016年11月21日找薛诃代薛占龙签名的房屋租赁合同，系格式条款，增加了违约条款，现薛占龙不予认可，且合同签订后王卫并未找薛占龙追认，因此该合同对薛占龙不发生效力。故王卫主张被告支付违约金5000元，原审法院不予支持。关于王卫要求被告将房屋恢复原状或赔偿损失5000元，因王卫已将该房屋租赁他人，他人已将房屋重新装修使用，现恢复原状已成为不可能，且王卫未向法庭提交其损失5000元的相关证据，故原审法院对其该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条规定，判决：一、解除王卫与薛占龙签订的租赁合同；二、驳回王卫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王卫负担25元，薛占龙负担25元。本院二审期间，王卫向本院提交向新野县市场监督管理局调取的个体工商户开业登记申请书、经营场所产权证明、租赁合同及微信账单详情截图各一份，证明“金驼瓷砖”系薛占龙、薛诃合伙经营，薛诃为显名经营者，房租由薛诃支付，薛诃有权签订租赁合同，应受租赁合同的约束。薛诃经质证认为，对租赁合同的真实性不予认可，其他都认可。薛占龙同意薛诃的质证意见。薛占龙、薛诃无新证据向本院提交。本院认为，上述证据来源合法，故对其真实性予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：违约金是否应予支持。2016年11月21日的房屋租赁合同第二条明确约定了“任何一方不得单方面取消、中断合同，否则将向对方支付5000元违约金。”薛诃在合同上签署其父亲薛占龙的名字。根据上诉人二审中提交的个体工商户开业登记申请书，显示经营者姓名为薛诃，转账账单也显示薛诃向王卫支付房租，上述证据能够证明薛诃与薛占龙租赁房屋共同经营的事实。因此，薛诃在2016年11月21日的房屋租赁合同上签薛占龙名字，该合同对薛诃和薛占龙均产生约束力。在薛诃和薛占龙未按照合同约定期限租赁房屋，构成违约的情况下，应当承担违约责任。综上所述，王卫的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初461号民事判决；二、解除2016年11月20日和2016年11月21日王卫与薛占龙之间的《房屋租赁合同》；三、薛占龙、薛诃于本判决生效后十日内向王卫支付违约金5000元；四、驳回王卫的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由王卫负担50元，薛占龙、薛诃负担50元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十月二十八日法官助理孙方超书记员乔国盛