广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19135号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秀芬，女，1969年11月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张飚，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蓝嘉仪，女，1991年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市耕田公餐饮有限公司，住所地广州市海珠区洪德路****。法定代表人：蓝嘉仪，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：崔凝，广东德良律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。上诉人杨秀芬与上诉人蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司（以下简称耕田公餐饮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨秀芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.杨秀芬无需退还蓝嘉仪、耕田公餐饮公司保证金4万元；3.蓝嘉仪、耕田公餐饮公司向杨秀芬支付2019年9月1日至2020年5月12日期间房屋占用费84000元（按2万元/月，双方分别负担50%比例标准计算）；4.一、二审诉讼费由蓝嘉仪、耕田公餐饮公司承担。事实和理由：（一）蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拖延交还涉案房屋，在交还涉案房屋前恶意剪掉全屋电线，且仍欠付水费650.02元，特别是至今仍拒不将营业执照和食品经营许可证迁出或者注销，上述违约行为严重影响杨秀芬使用、出租涉案房屋，一审判决退还保证金显然有悖保证金的履约担保法律性质，应予纠正。即便涉案合同不能履行是因不可抗力导致，但作为承租人同样负有交还租赁物的义务，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司一直以其另案提起的火灾财产损害赔偿案件未审结、赔偿未到位为由，迟迟不将涉案房屋交还给杨秀芬，且不将食品经营许可证、营业执照等经营证照迁出涉案房屋，这才是引发本案纠纷的根本原因。涉案房屋适用于经营餐饮，若蓝嘉仪、耕田公餐饮公司不将食品经营和许可证迁出或注销，新承租人的食品经营许可证不能迁入，直接影响到杨秀芬出租涉案房屋的目的实现。虽然租赁合同没有迁移经营证照的约定，但随着租赁合同关系解除，迁移证照也应作为合同随附义务善意履行。虽然一审法院已释明并非属于人民法院民事诉讼受理范围，指引杨秀芬另循途径解决，但是并没有否定蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拒不迁移经营证照属于违约、违法行为。截至杨秀芬提起上诉之日，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的经营证照等仍占用涉案房屋，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司仍不配合解决证照问题。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司还有恶意破坏涉案房屋以及欠付水费的违约行为。综上，保证金依法属于履约担保性质，租赁合同解除后，承租人不存在违约行为，出租人予以退还保证金，本案中蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的前述违约行为显然不符合退还条件，一审法院判决杨秀芬退还保证金有误，应予纠正。（二）蓝嘉仪、耕田公餐饮公司对涉案房屋的占用不仅体现在对涉案房屋的控制上，更为重要的是体现在经营证照的占用上，导致杨秀芬不能实现重新出租的合同目的，一审判决不支持杨秀芬关于占用费的主张，让杨秀芬独自承担损失显失公平，应予纠正。在提起本案诉讼前，杨秀芬另案赔偿火灾损失的案件尚未判决，在第一次庭审时杨秀芬已表明待该案生效后，扣除该判决支持的租金，在获知火灾案件终审判决后，杨秀芬立即联系一审法院变更诉讼请求，并无为了诉讼利益隐瞒事实。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司是出于其提起的火灾赔偿案件利益未实现而占用涉案房屋的，并非一审法院认定的“作为需要盈利的企业务必要占用不具备使用功能的涉案房屋”。在火灾赔偿案件的损失评估报告作出后，各方的损失已然固定，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有继续承租的意思表示却仍继续占用涉案房屋，于理不通。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司迁移证照于其本身利益无损，但会损害杨秀芬的利益，其违反诚实信用原则。杨秀芬在本案中主张占用费与火灾赔偿案获赔不重复，扩大损失是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司占用行为所致，杨秀芬之所以不能维修、出租涉案房屋，是因为蓝嘉仪、耕田公餐饮公司占用涉案房屋不交还以及拒不迁出经营证照所致，责任主要应由其承担，一审法院判决杨秀芬独自承担损失显失公平，至少应判决双方分别负担50%比例的租金损失。综上，一审判决事实认定不清，责任判定不公，应予纠正。二审庭询时另补充：2020年7月经过杨秀芬向工商局投诉，工商局组织双方现场调解，耕田公餐饮公司将经营许可证注销了，营业执照还在。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司二审答辩称，（一）蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有违反租赁合同的约定，并无剪断房屋电线、欠付水费等违约行为，杨秀芬应当退还保证金4万元。租赁合同无法继续履行是由于发生火灾，属于不可抗力，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司并没有怠于履行交还房屋的义务。火灾发生后，无论是救灾需要或是杨秀芬允许火灾责任人进场维护需要，都可能导致屋内电线被毁坏，不能推定系蓝嘉仪、耕田公餐饮公司所为。杨秀芬主张的垫付水费是2020年6月产生的，涉案房屋之前一年的用水量均为0，而该房屋现已修复、重新装修并对外营业，此水费是杨秀芬修复、装修涉案房屋所产生的，且蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已结清2019年4月之前的水费。（二）租赁合同并没有对于证照迁移的事项作出约定，证照是否迁移不影响杨秀芬对房屋享有的所有权和用益物权，杨秀芬不能以此为由要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付房屋占用费，不迁移证照等于占用房屋并没有法律和事实依据。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司无需向杨秀芬支付28000元；2.杨秀芬承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院参照《损失评估报告》认定的损失金额28000元作为补偿给杨秀芬拆除电梯的费用没有依据。1.杨秀芬要求拆除电梯的费用不应该包含在该电梯的恢复基建费用中，杨秀芬要求恢复基建的主张不合理，一审法院认定事实错误。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在杨秀芬购买涉案房屋前便已经承租并在此经营，电梯是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司出资建设，在杨秀芬购买房屋时电梯已存在，电梯属于嵌装的设备，合同解除后便归属于出租方，不应当由蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拆除并恢复基建。既然杨秀芬购买涉案房屋时电梯已经存在，电梯的机械及基建部分就是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司承租涉案房屋时的现状，现在即使杨秀芬要求拆除，也只应涉及电梯机械部分，一审法院没有要求杨秀芬区分拆除机械和恢复基建的费用分别是多少，直接以损失评估报告的认定金额作为拆除电梯的费用，没有依据。涉案房屋不能继续使用的原因是火灾发生，恢复现状的责任人应当是侵权人而非蓝嘉仪、耕田公餐饮公司。2.杨秀芬提出的变更诉讼请求不符合法定程序，且其提出要蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付拆除电梯的费用不适用于本案的法律关系。杨秀芬一审提出变更诉讼请求的时间已经超过了法律规定的期限，本案一审于2020年3月12日开庭审理，杨秀芬于2020年6月8日法院组织双方核实交接房屋时才提出变更诉讼请求，一审法院不应当准许变更，更不能受理变更后的诉讼请求并予以支持。3.火灾损失的关联案件未生效，更未执行完毕，不应先判决蓝嘉仪、耕田公餐饮公司垫付相关费用。电梯损失能否在另案中认定、是否应当赔偿给蓝嘉仪、耕田公餐饮公司尚未落实，不属于经生效判决所认定的事实就不能作为参照依据，一审法院判令蓝嘉仪、耕田公餐饮公司向杨秀芬支付该28000元实际上是要蓝嘉仪、耕田公餐饮公司先行垫付，显属不公。（二）杨秀芬应当对其恶意诉讼、妨害诉讼秩序的行为承担法律责任。本案发生的原因是涉案房屋隔壁发生火灾，波及涉案房屋所导致。杨秀芬早在本案起诉前另行起诉侵权人要求其赔偿损失，但在本案中却对房屋的火灾问题、其要求侵权人赔偿租金损失的诉讼只字未提，又重复向蓝嘉仪、耕田公餐饮公司追讨租金，在法院组织核实情况时又重复主张损失赔偿，缺乏基本诚信。杨秀芬在陈述起诉事实时又虚构蓝嘉仪、耕田公餐饮公司占用房屋，实际上蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已经多次配合杨秀芬进行房屋交接，但是杨秀芬为了达到减少自己损失并获得不当利益的目的，以各种借口拒绝接收钥匙，企图通过拒不交接房屋及钥匙的手段将其怠于维修、出租造成的损失转嫁给蓝嘉仪、耕田公餐饮公司。根据现行的法律规定，现有证据证明杨秀芬在民事诉讼中违背诚实信用原则，应当受到处罚。二审庭询时另补充：争议的电梯杨秀芬在2020年3月15日之前要求耕田公餐饮公司保留，当时还要耕田公餐饮公司提供电梯的各种许可证、保修资料，后来为了拒绝交接才出尔反尔要求拆除电梯、恢复原状，所以后来才增加一审的诉讼请求，在一审判决的金额也是作为杨秀芬拆除电梯和恢复基建的费用。但事实上，涉案电梯根本没有准备要拆除，反而是重新投入了使用，所以杨秀芬要求拆除电梯是索赔的一个借口，电梯是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在杨秀芬购买涉案房屋之前已经购置安装的，杨秀芬没有拆除电梯还要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付拆除费用，是侵害蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的权益。杨秀芬二审答辩称，不同意蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的上诉请求，应予驳回。1.租赁合同约定租赁期满或解除之日所有嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修归出租人所有，从合同的本意以及善意履行合同的角度来看，这都是出租人的权利条款，承租人离场也应该保证这个设备可以正常使用，移交给出租人，不能将毁损的电梯移交给出租人，杨秀芬才要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司承担电梯的拆除费用。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在上诉状称杨秀芬通过另案的赔偿弥补一个墙体损失，这个损失和电梯是不同项目的，在评估报告中也讲得很清楚。针对杨秀芬变更请求的问题，确实是在房屋交接过程中产生的，基于原诉请的第一项所产生，一审法院一并解决是正确的。针对蓝嘉仪、耕田公餐饮公司第3点上诉请求，10月9日作出的（2020）粤01民终14886号民事判决有认定电梯部分的损失。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司所称的恶意诉讼不存在。杨秀芬向一审法院起诉请求：1.蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同将占用杨秀芬所有的广州市海珠区洪德路26号整幢房产腾空并迁出“广州市耕田公餐饮有限公司”的营业执照、税务登记证、食品经营许可证等证照后将房屋交还给杨秀芬；2.蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同向杨秀芬支付占用期租金（按照杨秀芬与蓝嘉仪所签订《房地产租赁合同》约定的20000元/月的租金标准，自2019年4月16日至实际交还场地之日止）；3.蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同向杨秀芬支付违约金（以每月拖欠占用期租金总额为本金，具体为2019年4月20000元，2019年5月40000元，2019年6月60000元……每月递增20000元，按每日千分之一计付至实际搬离及清偿之日止）；4.杨秀芬无须退还所收取蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付的履约保证金40000元；5.本案案件受理费由蓝嘉仪、耕田公餐饮公司承担。耕田公餐饮公司向一审法院反诉请求：1.杨秀芬退还耕田公餐饮公司保证金40000元；2.杨秀芬承担耕田公餐饮公司为本案支出的律师费20000元；3.本案诉讼费用由杨秀芬承担。一审法院认定事实：耕田公餐饮公司于2009年2月24日成立，是自然人独资的有限责任公司，股东为蓝嘉仪，地址，地址在广州市海珠区洪德路****div>据广州市国土资源和规划委员会于2016年11月16日、14日、15日分别核发的粤（2016）广州市不动产权第04221214、04220976、04221100号不动产权证记载，广州市海珠区洪德路26号首层、二楼、三楼房屋的产权人为杨秀芬。2017年1月19日，蓝嘉仪向杨秀芬交付保证金40000元。耕田公餐饮公司在杨秀芬出具的上述款项的收据中盖章。2017年2月16日，杨秀芬（甲方）与蓝嘉仪（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区洪德路26号全幢的房地产按现状出租给乙方作餐饮用途使用，建筑面积约280平方米；租赁期限自2017年2月16日至2019年2月15日；月租20000元；乙方向甲方交纳40000元保证金；租赁期限届满甲方要求收回商铺或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；所有镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修（空调除外）归属甲方；租赁期届满，甲、乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出承租商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权每天按占用期内租金和房屋折旧费总额的10%收取违约金；等。上述合同签订后，涉案房屋因海珠区洪德路24号发生火灾受损，杨秀芬因此起诉广州市宇华商业配送有限公司（海珠区洪德路**出租人，以下简称宇华公司）、叶科志（（海珠区洪德路**承租人）李纯（海（海珠区洪德路**实际使用人）求：1.三人共同赔偿杨秀芬在火灾事故中的财产损失95000元；2.三人共同赔偿杨秀芬因火灾导致租赁合同无法继续履行的租金损失（租金损失每月20000元，自2019年4月4日起计至杨秀芬房屋重新出租之日止）；3.三人共同向杨秀芬支付因本案产生的律师费10000元；4.诉讼费由三人承担。一审法院受理案号为（2019）粤0105民初15598号。该案中，一审法院查明以下事实：2019年4月4日，海珠区洪德路24号发生火灾，火灾蔓延波及洪德路26号房屋。2019年4月5日，广州市公安消防支队海珠区大队作出应急穗海消火认简字【2019】第0024号《火灾事故简易调查认定书》，认定“该起火原因为洪德路24号三楼小房间线路故障引起沙发起火导致火灾发生”。2019年4月19日，广东汇建检测鉴定有限公司出具汇建鉴字【2019】0168号《房屋完损性鉴定报告》，评定洪德路26号房屋为“一般损坏房”，建议“1.对该房屋铁皮屋盖进行更换处理，2.对四层承重墙进行维修加固处理……”。2019年6月24日，民太安财产保险公估股份有限公司出具《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，称“广州市海珠区洪德路26号房……火灾导致业主楼房钢结构屋顶、墙体、门窗、线路受损……”，评定洪德路26号业主财产损失为95000元。经审理后，一审法院于2019年12月20日作出（2019）粤0105民初15598号民事判决书，认定：“……2.关于租金损失，原告与蓝嘉仪签订的租赁合同虽然已经到期，但是蓝嘉仪继续使用洪德路26号经营餐饮，原告也未提出异议，应视为按原租金标准的不定期租赁。由于房屋火灾，造成房屋一段时间内不能使用，该租金损失应予赔偿。洪德路26号房屋及财产的损坏情况已经评估鉴定，原告可以重新修缮房屋并出租，原告怠于维修、出租造成的损失扩大部分应自行承担。综合考虑房屋的受损情况及维修、重新装修所需时间，本院酌情确定为5个月时间，故原告因火灾导致的租金损失为10万元（计算公式：2万元/月×5个月）……”，并判决：一、宇华公司于判决生效之日起10日内赔偿29250元给杨秀芬；二、叶科志于判决生效之日起10日内赔偿29250元给杨秀芬；三、李纯于判决生效之日起10日内赔偿136500元给杨秀芬；四、驳回杨秀芬的其他诉讼请求。宇华公司等对上述判决不服提起上诉。本院于2020年5月27日对此作出（2020）粤01民终8985号民事判决：驳回上诉，维持原判。耕田公餐饮公司也曾因涉案房屋的火灾问题起诉宇华公司、叶科志、李纯，要求：1.三人共同赔偿耕田公餐饮公司在火灾事故中的从2019年4月4日至2019年6月30日的财产损失324604.67元（包括：中草药及干货等损失28210元、设备损失39800元、腐烂的肉类原材料成品及半成品18892.5元、废弃煤气瓶380元、清倒垃圾费用300元、外卖店租金6600元、员工工资和经济补偿金165000元、预期可得利润65422.17元）；2.诉讼费由三人承担。一审法院受理案号为（2019）粤0105民初17173号。该案中，一审法院查明以下事实：2019年6月24日，民太安财产保险公估股份有限公司出具《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，载：广州市海珠区洪德路26号房屋，房产所有人杨秀芬，出险时租与耕田公餐饮公司使用，房屋主体结构及水电权属业主所有，其余机械及餐饮设备、餐具、食材等财产为承租人所有，承租人因自身使用需求，对水电作了相应的改造处理，评定洪德路26号物业存放在4楼中草药及干货等损失为28210元、设备、房屋等固定资产损失中属于耕田公餐饮公司的财产损失为39800元，合计68010元。经审理后，一审法院作出（2019）粤0105民初17173号民事判决书，认定：“1.民太安财产保险公估股份有限公司出具的《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》，评定洪德路26号物业存放在4楼中草药及干货等损失为28210元、设备、房屋等固定资产损失中属于原告的财产损失为39800元，合计68010元，三被告均无异议，对此，本院予以确认……”，并判决：一、宇华公司于判决生效之日起10日内赔偿28744.5元给耕田公餐饮公司；二、叶科志于判决生效之日起10日内赔偿28744.5元给耕田公餐饮公司；三、李纯于判决生效之日起10日内赔偿134141元给耕田公餐饮公司；四、驳回耕田公餐饮公司的其他诉讼请求。一审法院另查，民太安财产保险公估股份有限公司出具的《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》中的“设备、房屋等固定资产损失”中记载“750公斤电梯”、“损失单价28000元”、“备注桥厢检修，电机，钢缆更换等”。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司为本案诉讼与广东德良律师事务所签订《民事与行政案件委托代理合同》，约定一审阶段律师费共计20000元。本案于2020年3月12日开庭审理。一审庭审中，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司表示：杨秀芬要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在7月份之前把所有物品清理并交付房屋，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司也在7月份清理好，但因为杨秀芬一直不交还押金，因此钥匙在蓝嘉仪、耕田公餐饮公司处；但蓝嘉仪、耕田公餐饮公司一直有配合杨秀芬进行房屋查看，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司也可以随时交还钥匙给杨秀芬；代理人不清楚钥匙具体对应的锁，需要一审庭后与当事人确认。杨秀芬表示：7月份已经清理完毕的问题，时间符合；但火灾案侵权人给了清理费用，所以蓝嘉仪、耕田公餐饮公司要进行清理；火灾发生后，杨秀芬没有对于涉案房屋进行修复，没有修复之前涉案房屋不适合出租。杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司表示：同意解除合同，并请求法院进行确认。一审庭审后，杨秀芬向法院提交了涉案房屋的电线被破坏的图片。耕田公餐饮公司也向一审法院提交了《情况说明》：2020年3月15日上午10:00，杨秀芬和耕田公餐饮公司的负责人蓝嘉仪均到达洪德路26号房屋现场，当蓝嘉仪将26号房屋的2把钥匙（铁闸钥匙1把，铁门钥匙1把）给杨秀芬时，杨秀芬以26号房屋内部分电线被剪坏为借口拒绝接收钥匙；涉案房屋己因火灾被焚毁，无论是因救火需要还是在2019年8月24日杨秀芬允许火灾责任人进场维护、修复需要，均有可能导致房屋内的电线被毁坏，杨秀芬在一审庭审中明确，房屋被烧毁后未经修复不能继续使用，故此，电线被剪断不能作为杨秀芬拒绝接收钥匙的事由。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司还提交了广州市广百展贸股份有限公司于2019年8月24日向洪德路26号承租人作出的《协助书》作为证据，该协助书记载：海珠区洪德路26号物业权属人同意洪德路24号物业权属单位进入洪德路26号四楼，拆除与洪德路24号物业存在倾斜、安全隐患的公共墙体并进行修复。杨秀芬于2019年8月24日在该《协助书》中注明：同意进场。2020年5月9日，一审法院组织杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司问话，杨秀芬表示：需要蓝嘉仪、耕田公餐饮公司将电梯拆除、恢复原状后才能进行交接。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司表示：在一审开庭前，电梯问题双方已经有协商过，那个时候杨秀芬说电梯不用拆除，只需要蓝嘉仪、耕田公餐饮公司把电梯年审的材料给到杨秀芬，而且关于电梯的材料移交的问题，在3月15日蓝嘉仪、耕田公餐饮公司也有一并解决，只是杨秀芬不愿意接收；火灾之前可以正常使用，现在不清楚；拆除电梯大概要3-5天，费用是8000到13000元不等。2020年5月25日，杨秀芬向一审法院提交情况说明：2020年5月12日，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已就涉案房屋进行了交接；蓝嘉仪、耕田公餐饮公司对安装在房屋内的电梯尚未拆除，双方亦未就电梯的购买、安装、说明、年审等文件进行交接。2020年6月8日，一审法院组织杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司核实上述情况。杨秀芬表示变更第2项诉讼请求为：蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同向杨秀芬支付占用期的费用168000元（按20000元/月的租金标准，自2019年9月1日至2020年5月12日止）；变更第3项诉讼请求为：蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同向杨秀芬支付违约金（以当月占用房屋费用为标准，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际清偿之日）；增加诉讼请求：蓝嘉仪、耕田公餐饮公司向杨秀芬支付拆除电梯费用31000元（包含机械及基建部分，拆除机械部分11000元左右，恢复基建部分大概是20000元）。杨秀芬还表示：《协助书》当中前签名是杨秀芬签的，每一天都是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司开门给对方；没有找维修人员对涉案房屋进行维修。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司表示：不需要新的举证期及答辩期，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司不同意杨秀芬所变更及增加的诉讼请求。对于房屋占用费用，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有任何的拖欠租金或无偿占用的违约行为。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司最后交付租金的第二天房屋就被烧毁，至今不能通水通电，房屋不符合正常的使用要求。杨秀芬提出的租金损失是杨秀芬怠于修复房屋、怠于收取房屋的钥匙所导致，责任不应转嫁给蓝嘉仪、耕田公餐饮公司。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已经根据杨秀芬的要求向其交付房屋，杨秀芬是否自行再修复或使用是杨秀芬的问题，不能据此再向蓝嘉仪、耕田公餐饮公司要求支付占用费。对于变更的第3项请求，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有任何违约行为，所以不应该向杨秀芬支付相关违约金，理由同一审第一次开庭的庭审意见。关于电梯拆除费用，电梯根据相关租赁合同约定是保留给镶嵌在房屋中的费用，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有拆除的义务。整栋电梯包含基建的部分以及电梯本身机械部分，而杨秀芬要求提出的31000元拆除费用没有具体明确如何拆除、拆除哪些基建或机械部分，故蓝嘉仪、耕田公餐饮公司不同意按照其要求进行拆除或者进行赔付。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司是在杨秀芬购买房屋前建筑电梯，所以蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有修复基建部分的义务，要求法院予以驳回。杨秀芬一直没有向蓝嘉仪、耕田公餐饮公司退还押金，所以导致蓝嘉仪、耕田公餐饮公司没有在火灾后完成营业执照迁移手续。一审法院认为：一审法院（2019）粤0105民初15598号民事判决书中已对杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司之间的租赁关系进行论述，一审法院不再赘述。蓝嘉仪承租涉案房屋用于经营耕田公餐饮公司，但涉案房屋因隔壁房屋发火灾而无法使用，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司基于上述原因均同意解除上述租赁关系，并无不当，一审法院予以确认。杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在涉案房屋发生火灾后曾对交接房屋进行协商，但杨秀芬主张“多次找蓝嘉仪、耕田公餐饮公司要求将其租赁的房产返还，并将其注册公司迁移走，但蓝嘉仪、耕田公餐饮公司均置之不理并将占用的上述房产全部上锁拒不返还”，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司则主张“一直有配合杨秀芬进行房屋查看，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司也可以随时交还钥匙给杨秀芬”。一审法院的意见是：首先，杨秀芬在本案起诉时未陈述涉案房屋的火灾问题，该问题正是导致前述合同无法履行、蓝嘉仪、耕田公餐饮公司未支付租金的关键，且杨秀芬在本案诉讼前已经起诉宇华公司等赔偿租金损失，其也未陈述该情况而仍向蓝嘉仪、耕田公餐饮公司主张租金，而未陈述上述事实也正是使杨秀芬主张的租金、违约金从表面上看合理的关键，可见杨秀芬为达到自己的诉讼利益隐瞒基本事实，缺失基本的诉讼诚信，则杨秀芬关于蓝嘉仪、耕田公餐饮公司怠于履行义务的陈述不足采信。其次，根据《广州市海珠区洪德路22号、24号、26号20190404火灾案损失评估报告》记载涉案房屋受损情况以及杨秀芬自认的涉案房屋并未维修的事实，耕田公餐饮公司作为需要盈利的企业作为亦无必要占用不具备使用功能的涉案房屋。再结合蓝嘉仪、耕田公餐饮公司提交的《协助书》的内容以及杨秀芬本人确认“每一天都是蓝嘉仪、耕田公餐饮公司开门给对方”、一审庭审时蓝嘉仪、耕田公餐饮公司关于应杨秀芬要求交付房屋的陈述，可以认定，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司确已配合杨秀芬修复、收回涉案房屋，但杨秀芬自己怠于修复、收回涉案房屋。另一方面，杨秀芬在一审法院（2019）粤0105民初15598号民事判决已经认定“杨秀芬可以重新修缮房屋并出租，杨秀芬怠于维修、出租造成的损失扩大部分应自行承担”之后仍未履行维修义务，则其应继续承担扩大部分的损失。杨秀芬在起诉前本应清楚电梯的情况，但其在本案一审庭审之后近2个月才向法院提出要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拆除电梯，显然影响了涉案房屋的交接，对此，杨秀芬也应自行承担责任。由上可见，涉案房屋发生火灾之后无法使用，杨秀芬怠于维修、收回涉案房屋，则蓝嘉仪、耕田公餐饮公司无需支付此期间的费用，故杨秀芬要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付自2019年9月1日起的占用费及违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。本案诉讼过程中，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已经对涉案房屋进行交接，故杨秀芬要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，已无事实基础，一审法院予以驳回。杨秀芬在本案中还提出要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司向杨秀芬支付拆除电梯费用31000元的诉讼请求。由于该问题是在房屋交接过程中产生，且根据前述《损失评估报告》，电梯确实存在损毁情形，故为避免当事人诉累，一审法院在本案中一并处理。对此，一审法院的意见是：如（2019）粤0105民初15598号民事判决所述，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司就涉案房屋已是不定期租赁关系。在此情况下，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司本可随时解除合同，且根据《房地产租赁合同》约定，解除合同之日所有镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修归属杨秀芬。这里所指的设备应是正常状态下的设备。而本案中，根据前述《损失评估报告》，涉案房屋中的电梯“损失单价28000元”、“桥厢检修，电机，钢缆”需要更换，可见电梯应无法正常使用，故杨秀芬关于拆除该电梯、恢复基建的主张合理。但由于无法确定实际拆除电梯、恢复原状费用的金额，杨秀芬与蓝嘉仪、耕田公餐饮公司各自主张的金额差距也较大，故一审法院参照前述《损失评估报告》的认定的损失金额即28000元采纳杨秀芬的部分主张；超出部分，不予采纳。蓝嘉仪是前述《房地产租赁合同》的当事人，耕田公餐饮公司是实际使用人，也是蓝嘉仪在前述上述合同前就已成立的自然人独资的有限责任公司，故杨秀芬要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司共同承担上述责任，合法有理，一审法院予以支持。如前所述，上述租赁关系的解除以及涉案房屋未能及时交还给杨秀芬的责任不能归于蓝嘉仪、耕田公餐饮公司，故耕田公餐饮公司要求杨秀芬退还保证金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。杨秀芬诉请中涉及营业执照、食品经营许可证等证件的迁移问题，并非人民法院民事诉讼受理的范围，故一审法院不予处理，杨秀芬可在一审法院确定前述租赁关系解除之后另循法律途径解决。但，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司主张配合杨秀芬交还涉案房屋即终止合同的履行，却未及时迁移上述证照，也是引发本案纠纷的原因之一，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司对本案诉讼也有责任，故耕田公餐饮公司要求杨秀芬支付律师费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月15日作出如下判决：一、确认杨秀芬与蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司就广州市海珠区洪德路26号全幢（首层、二楼、三楼）的租赁合同关系已经解除；二、杨秀芬在本判决发生法律效力之日起10日内退还保证金40000元给广州市耕田公餐饮有限公司；三、蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向杨秀芬支付28000元；四、驳回杨秀芬的其他诉讼请求；五、驳回广州市耕田公餐饮有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费4557元，由杨秀芬承担3970元，蓝嘉仪、广州市耕田公餐饮有限公司承担587元；反诉受理费650元，由杨秀芬承担433元，广州市耕田公餐饮有限公司负担217元。本院二审期间，杨秀芬向本院提交：1.全国食品经营许可社会公众查询、商事登记信息基本信息，拟证明截止至2020年6月30日，耕田公餐饮公司的食品经营许可证、营业执照仍占用涉案房屋；2.收费统一票据、收费信息、发票，拟证明2020年6月29日，杨秀芬支付了蓝嘉仪承租期间未结清水费650.02元；3.现场电梯的照片，拟证明电梯是2018年11月出厂的，并非耕田公餐饮公司承租期间的电梯。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司经质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，2020年7月初，耕田公餐饮公司应市场监督局的要求主动去注销的经营许可证，行政单位认为合同解除可以注销时，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司已第一时间去注销；对证据3的真实性、关联性不予确认，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司提交的证据能证明已经结清了之前的费用，根据水费用量表显示，2019年6月-2020年6月用水量都是0，2020年6月份才产生了144的水量，而且双方在2020年5月12日已经进行了房屋交接，在此之后产生的水费与耕田公餐饮公司没有关系；对证据4的关联性不予确认，仅凭照片不能看出这个是不是杨秀芬房屋所使用的电梯，没有办法对应。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司向本院提交：1.注销行政许可通知书，2.行政许可注销公告，证据1-2拟证明蓝嘉仪已经按照广州市海珠区市场监督管理局的要求自行注销食品经营许可证；3.电费发票，拟证明蓝嘉仪已经结清了2019年4月之前产生的电费；4.客户用电受理回执，拟证明蓝嘉仪于2019年6月17日注销缴纳电费的账户，不再是涉案店铺缴纳电费的主体；5.水费清单，拟证明蓝嘉仪已经结清2019年4月之前产生的水费；6.更改用户信息业务申请表，拟证明蓝嘉仪于2019年6月21日停用缴纳水费账户，不再是涉案店铺缴纳水费的主体，不存在欠付水费的情形；7.照片，拟证明涉案房屋已重新修复、营业，原电梯没有拆除，又投入使用。杨秀芬经质证认为：对于上述证据的真实性均予认可，对证据1的真实性、合法性无异议，食品经营许可证的注销发生在一审判后并且双方均提起上诉后；对证据3、4的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5、6的真实性、合法性予以认可，对于关联性问题，耕田公餐饮公司是2019年6月21日才停用水费账户的，并不能排除该日之前还有费用发生；对证据7的真实性、合法性予以认可，证据7照片中的电梯并非耕田公餐饮公司主张的老电梯。上述证据均形成于一审庭审之后，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，本院予以接纳。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。根据双方二审提供的证据以及质证意见，本院认定下列事实：耕田公餐饮公司的食品经营许可证（编号：JY24401050005757）已在2020年7月13日注销。涉案房屋已由杨秀芬另行出租，涉案房屋内已新安装一部电梯。另查明，涉案租赁合同中仅约定“甲方（杨秀芬）应在租赁期限届满之日将保证金退回”。二审期间，杨秀芬、蓝嘉仪、耕田公餐饮公司均确认争议电梯属于合同约定的嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修。杨秀芬确认争议电梯在其成为涉案房屋产权人时已经存在，确认涉案房屋未经修复不能正常使用，确认涉案房屋受损后的修复责任在于出租人，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司不负有修复义务。杨秀芬称其在2019年8月份对于涉案商铺与隔壁商铺的共墙进行修复，2020年7月份开始出租后才进行修复和装修，并称因为商铺与住宅不一样，只有其确定承租人以及承租人需求后才能进行修复和装修，在没有承租人、没有确定使用用途的情况下是不会去修复的，在有新的承租人之前，其只是保持涉案房屋处于安全状态。杨秀芬称2019年7月份开始陆续有承租人看场地，但因为食品经营许可证没有迁出，一直没有人来承租，食品经营许可证是一址一证，但蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拒绝把食品经营许可证迁出。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司称食品经营许可证的迁出需要双方确认合同解除且杨秀芬向耕田公餐饮公司退还4万元租赁押金，杨秀芬一直拒绝办理合同解除及退还押金手续，所以双方协商不成，且杨秀芬认为只要在没有新的承租人的情况下，要求耕田公餐饮公司支付租金，耕田公餐饮公司认为没有实际使用房屋故不同意支付租金。杨秀芬称关于押金问题，其在居委会调解时提出先退还一半押金，在耕田公餐饮公司办理迁证或注销后，再把剩下的一半押金退还，在此之前并无主张过占用费，耕田公餐饮公司认为双方已经协商解除合同且在一审庭审期间明确同意解除合同，办理注销是没有任何障碍的，耕田公餐饮公司向工商部门表态认为赔偿纠纷没有审结，没有获得赔偿款前拒绝迁证，杨秀芬也有表态可以保留工商证照，但要求先注销食品经营许可证。杨秀芬无证据证明其因耕田公餐饮公司未迁出食品经营许可证而无法出租涉案房屋。关于火灾后的合同履行问题，杨秀芬称耕田公餐饮公司没有主动说不履行，其曾经有协商过，其认为是对方的行为表明不再履行合同，双方没有达成书面的协议，口头、行为上是有的。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司称双方对此有协商过，双方合意是不再继续履行合同，其已经将涉案房屋清理、交付给对方。二审庭询后，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司书面回复称：火灾发生后，解封现场时，涉案房屋的电线是完好的；杨秀芬二审提供的电梯图片中的电梯与火灾发生时的电梯不是同一台，但是仍使用了原有基建。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、杨秀芬应否向蓝嘉仪、耕田公餐饮公司退还保证金40000元；二、蓝嘉仪、耕田公餐饮公司应否向杨秀芬支付2019年9月1日至2020年5月12日的房屋占用费；三、杨秀芬在交接现场增加要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付拆除电梯费用的诉讼请求应否接纳。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋因相邻房屋火灾而受损，各方当事人均确认涉案房屋在修复前不能正常使用，在此情况下，承租人有权依法解除合同。杨秀芬、蓝嘉仪虽无签订书面的解除合同协议，但双方实际上已形成不再继续履行租赁合同的合意，故蓝嘉仪要求杨秀芬退回保证金符合涉案租赁合同中关于“甲方（杨秀芬）应在租赁期限届满之日将保证金退回”的约定。除前述合同约定外，涉案租赁合同对于保证金退回的其他前提条件并无作出约定，杨秀芬以蓝嘉仪、耕田公餐饮公司未将涉及涉案房屋地址的相关经营证照迁出、注销以及未结清水费等费用为由，主张保证金不应退还，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案房屋在修复前无法正常使用，对于蓝嘉仪、耕田公餐饮公司并无使用价值，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司无继续占用涉案房屋的必要。杨秀芬一审期间确认蓝嘉仪、耕田公餐饮公司在2019年7月份对涉案房屋的物品清理完毕，杨秀芬并无证据证明蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拒绝、阻扰其对涉案房屋实施修复，而根据蓝嘉仪、耕田公餐饮公司提供的《协助书》以及杨秀芬关于“每一天都是被告开门给对方”的自认，可以确定蓝嘉仪、耕田公餐饮公司一直配合杨秀芬修复、收回房屋，故涉案房屋自2019年7月蓝嘉仪、耕田公餐饮公司完成清理工作后即已具备修复的条件。杨秀芬作为出租人，本应及时修复房屋以恢复租赁物的使用功能，杨秀芬认为涉案房屋未能及时修复系蓝嘉仪、耕田公餐饮公司一方的原因所致，对此，本院评析如下：首先，根据杨秀芬的陈述，其只有在重新招租并确定新的承租人对涉案房屋的使用用途后才会对涉案房屋进行修复、装修。涉案房屋是否能重新出租需要一定的时间，且通常情况下是由承租人根据自身需要对租赁物进行装饰装修，杨秀芬将对涉案房屋的修复工作放在重新招租之后，并非在具备修复条件后积极予以修复，一审法院认定杨秀芬怠于维修租赁物，并无不当，本院予以认同。其次，从各方当事人的陈述来看，杨秀芬曾将相关证照迁出、注销作为向蓝嘉仪退还保证金的条件，而蓝嘉仪对此有异议并拒绝办理相关经营证照特别是食品经营许可证的注销手续。涉案租赁合同并无约定将相关证照的迁出、注销作为退还保证金的条件，杨秀芬将二者予以关联缺乏合同依据，双方因此产生争议并导致蓝嘉仪迟延办理食品经营许可证的注销手续，杨秀芬有一定责任。蓝嘉仪未及时办理食品经营许可证的注销手续的原因之一为杨秀芬迟延返还保证金，且杨秀芬并无提供充分证据证明涉案房屋因原食品经营许可证未注销而无法及时招租，故杨秀芬以此主张蓝嘉仪、耕田公餐饮公司应承担租赁物未能及时招租、未及时修复的责任，依据不足，本院不予采信。再者，各方当事人均确认争议电梯属于合同约定的“嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修”，依照合同约定，争议电梯属于合同期满后归属于出租人的物品，无须承租人拆除、搬离。火灾事故发生后，争议电梯亦受到损害，对此，各方当事人均应清楚，杨秀芬如认为蓝嘉仪、耕田公餐饮公司应向其移交可正常使用的电梯或者认为争议电梯的维修责任在于蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的，应当及时提出主张，杨秀芬直至一审庭审后近两个月才向一审法院提出要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司拆除电梯，显然超出合理的期限，杨秀芬以此主张未能及时交接租赁物的责任在蓝嘉仪、耕田公餐饮公司，理据不足，本院不予支持。虽然蓝嘉仪、耕田公餐饮公司确认火灾事故现场解封时，涉案房屋的电线完好，现根据杨秀芬提供的证据显示涉案房屋内的部分电线遭到破坏，但鉴于涉案房屋在火灾事故后还有部分修复行为，现有证据尚不足以证实涉案房屋内的电线损坏系蓝嘉仪、耕田公餐饮公司破坏所致，杨秀芬以此拒绝交接房屋，依据不足，本院不予采纳。据上，杨秀芬将涉案房屋自2019年9月1日起至2020年5月12日止处于闲置状态的责任归咎于蓝嘉仪、耕田公餐饮公司，要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付上述期间的房屋占用费及违约金，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”杨秀芬系在一审法庭辩论结束后于现场勘查时才提出要求蓝嘉仪、耕田公餐饮公司支付争议电梯拆除费用的诉讼请求，其增加诉讼请求不符合前述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，且蓝嘉仪、耕田公餐饮公司明确表示不同意杨秀芬增加诉讼请求，对于杨秀芬增加的诉讼请求部分，一审法院在本案中不应接纳并予以审查，一审法院对杨秀芬超出法定期限增加的诉讼请求进行审查并作出处理，显属不当，二审依法予以纠正。综上所述，一审法院接纳杨秀芬在法庭辩论结束后增加的诉讼请求并予以审查，显属不当，蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的该部分上诉请求成立，本院予以支持。蓝嘉仪、耕田公餐饮公司的其他上诉理由以及杨秀芬的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初550号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初550号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4707元，由杨秀芬负担4557元，广州市耕田公餐饮有限公司负担150元。二审案件受理费3340元，由杨秀芬负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍苏劲丹