四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1278号 上诉人（原审原告）：广安市万佳物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环城北路二段********。 法定代表人：徐先斌，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：兰军虎，男，生于1974年2月13日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：曹德琼，女，生于1977年10月2日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人广安市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）因与上诉人兰军虎、曹德琼物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 万佳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判兰军虎、曹德琼向万佳物业公司支付2017年1月至2020年2月期间的物业费5252.21元及滞纳金1011.05元；2.一二审案件受理费由兰军虎、曹德琼负担。事实及理由：案涉小区虽然成立了广安市广安区新天地一期业主委员会（以下简称业委会），但该小区业委会以及业委会委员已于2017年11月10日经该小区召开的业主大会进行了罢免，基于这一事实，在第一次前期物业合同期限届满后，万佳物业公司在征得社区居委会同意后，三次与广安市万佳房地产开发公司（以下简称万佳房产公司）签订了三次续约合同合法有效，对小区业主具有约束力，一审法院认为《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》对兰军虎、曹德琼不具有约束力，调低物业费是错误的。时至今日，案涉小区未选聘新的物业公司，兰军虎、曹德琼应按照《前期物业服务合同》约定支付物业费，如果兰军虎、曹德琼认为万佳物业公司未履行或者完全履行合同约定的义务，给业主造成了损失，业主可以依法维权，但不能以此作为拒缴物业费的理由。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 兰军虎、曹德琼辩称，一、万佳物业公司要求业主按照1.2元/㎡的标准支付物业费于法无据。万佳物业公司属前期物业服务，其收费标准必须要有职能部门的批准，但万佳物业公司2014年取得批准文件，有效期一年后一直未能取得相应批准文件，也未与业主就收费标准达成一致，故万佳物业公司要求业主按照其自己制定的标准支付物业费于法无据。同时，万佳物业公司与开发商签订的前期物业服务合同已到期，案涉小区业委会成立后，已于2017年5月10日通知万佳物业公司办理移交手续并于2017年5月15日前退出小区，但万佳物业公司拒绝移交资料退出小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”故万佳物业公司要求全体业主支付2017年5月15日之后的物业费人民法院不应支持。二、万佳物业公司未按合同约定履行合同义务，服务质量不合格，且存在严重违法行为，业主应扣减或免于支付物业费。万佳物业公司对门市业主违章搭建行为不予制止反而收取场地租赁费，被广安市城市管理行政执法局予以处罚，在一审中兰军虎、曹德琼也提交多份证据证实万佳物业公司服务不合格。兰军虎、曹德琼住房位于新天地一期7栋101号房屋，房屋旁边的水沟常年恶臭，兰军虎、曹德琼多次要求万佳物业公司清理，但万佳物业公司至今未清理水沟，致使兰军虎、曹德琼房屋租金年年下降，严重损害兰军虎、曹德琼的利益，故兰军虎、曹德琼并非无故拖延物业费。综上所述，兰军虎、曹德琼不应支付2017年5月15日之后的物业费，请求二审法院驳回万佳物业公司的诉讼请求。 兰军虎、曹德琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万佳物业公司全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由万佳物业公司负担。事实及理由：万佳物业公司属前期物业服务，其收费标准必须要有职能部门的批准，但万佳物业公司2014年取得批准文件，有效期一年后一直未能取得相应批准文件，也未与业主就收费标准达成一致，故万佳物业公司要求业主按照其自己制定的1.2元/㎡的标准支付物业费于法无据。万佳物业公司因不履行义务被广安市执法局进行了处罚，且新天地小区脏乱差臭，违章停车现象严重，堵塞了消防通道，小区电线乱拉，绿化被大量破坏，小区业主经常丢失电动车等，万佳物业公司根本未履行义务，根据规定业主有权拒交物业费。案涉小区选举了业委会，成立了业主委员会，并通知万佳物业公司2017年5月15日前退出小区，万佳物业公司拒不移交资料和退出小区，万佳物业公司属于霸占小区强行提供物业服务，2017年5月15日之后的物业费业主不应支付。综上，请求支持兰军虎、曹德琼的上诉请求。 万佳物业公司辩称，现有文件规定放开收费，不需要批准，双方当事人签订了物业服务合同，合同明确约定了物业费收费标准，应当按照合同执行。兰军虎、曹德琼称给业主造成损失的问题属于另一法律关系，不应在本案中处理。业委会没有权利选聘物业服务公司，这是业主大会的权利，故我方认为新天地一期小区选聘物业公司没有召开业主大会，也没有业主大会的授权，主体不适格，业委会要求我公司撤场，我公司不知情且就我公司退场的纠纷正在诉讼过程当中。 万佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令兰军虎、曹德琼向万佳物业公司立即支付2017年1月起至2020年2月期间拖欠的物业服务费5252.21元；2.判令兰军虎、曹德琼向万佳物业公司立即支付2017年1月起至2020年2月期间拖欠物管费的滞纳金1011.05元；3.案件受理费由兰军虎、曹德琼负担。 一审法院认定事实：兰军虎、曹德琼系广安市广安区新天地1期7幢101号的业主。2016年5月21日，兰军虎、曹德琼（乙方）就广安市广安区新天地1期7幢101号与万佳物业公司（甲方）签订了《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，主要约定：就乙方所购买新天地1期、网签房号7栋1层1号（最终以政府部门确认为准）、建筑面积115.08平方米（最终以政府部门确认为准）的房屋委托甲方进行前期物业管理和服务事宜，并达成协议，委托事项包括：甲方对小区范围内共用部位、配套设施、设备、交通进行维护服务与管理，以及小区内的绿化、卫生、秩序等服务工作。具体包括：1.对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共绿地等的养护和管理、公共场所等的清扫及垃圾的收集清运、车辆一律入库、维护本小区的治安秩序、建立物业管理档案、向业主收取物业管理费用、接收乙方委托对乙方房屋自用部位及设备等进行有偿维修养护及其他服务等；2.乙方应于每年的1月1日到1月15日和7月1日到7月15日采取预交半年物业管理费用的方式全额交纳全部费用，住宅按照每月1.2元/㎡收取。物业服务期限暂定3年，自交房之日起计算；3.违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，甲方有权追索并从逾期之日起按应缴费总额每天3%计收滞纳金。 上述合同期满后，万佳物业公司与兰军虎、曹德琼未继续签订物业服务合同。2016年4月1日、2018年3月31日、2019年3月28日，作为建设单位的万佳房产公司（甲方）与万佳物业公司（乙方）分别签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，主要约定甲方委托乙方对广安·新天地一期前期物业实行一体化的物业管理。履行期限分别为自2016年4月1日起至2018年3月31日止、自2018年4月1日起至2019年3月31日、自2019年4月1日至小区业委会成立之日止。遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容测算物业管理服务收费标准，住宅按照每月1.2元/㎡收取。 兰军虎、曹德琼从2017年1月起至2020年2月未继续缴纳物业服务费。2020年1月15日，万佳物业公司通过在兰军虎、曹德琼住所张贴催缴通知单和邮寄的方式，向兰军虎、曹德琼发放了《催款通知单》，要求兰军虎、曹德琼缴纳物业服务费。 万佳物业公司在物业管理服务过程中，因万佳物业公司在2014年4月至2015年7月期间，对该小区1栋、2栋门市业主违章搭建行为不仅未加以劝阻、制止和报告，反而向违章搭建业主收取场地租赁费，广安市城市管理行政执法局对万佳物业公司给予将三级资质降为暂定三级、扣减信用档案分25分的处罚，并于2016年1月8日对处罚情况进行了通报。 至2020年2月，万佳物业公司仍在新天地一期小区进行物业管理服务。 一审法院认为，2016年5月21日，万佳物业公司与兰军虎、曹德琼签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对万佳物业公司与兰军虎、曹德琼具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。万佳物业公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，兰军虎、曹德琼辩称物业服务不到位，不构成兰军虎、曹德琼不缴纳物业服务费的免责事由，故兰军虎、曹德琼应当按照合同约定的1.2元/㎡/月向万佳物业公司支2017年1月至2019年5月期间的物业服务费。前述合同期满后，在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情况下，万佳物业公司与作为建设单位的广安万佳房地产开发公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，对兰军虎、曹德琼没有约束力。但兰军虎、曹德琼未提交证据证明从业主委员会通知万佳物业公司退场至2020年2月期间其采取了其他合法维权途径，亦未就此作出合理说明。同时万佳物业公司实际上一直在广安新天地从事物业服务管理，一直在实际履行相应的职责为兰军虎、曹德琼提供物业服务，兰军虎、曹德琼实际上也接受了万佳物业公司提供的物业服务。依照公平合理原则，兰军虎、曹德琼应当向万佳物业公司缴纳部分物业服务费。鉴于万佳物业公司履行职责存在瑕疵，对2019年5月之后的物业服务费，作适当调整，按0.8元/㎡/月标准计算。 综上，兰军虎、曹德琼从2017年1月至2019年5月期间应缴纳的物业服务费为3866.69元（115.08㎡×1.2元/㎡/月×28个月）,2019年6月至2020年2月应缴纳的物业服务费为828.58元（115.08㎡×0.8元/㎡/月×9个月），以上合计为4695.27元。对于万佳物业公司主张的滞纳金，由于万佳物业公司在提供物业管理服务过程中未完全尽到管理职责，不予支持。同时应当指出，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、兰军虎、曹德琼在本判决生效后十日内向广安市万佳物业管理有限公司支付2017年1月至2020年2月期间的物业服务费4695.27元；二、驳回广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由广安市万佳物业管理有限公司负担10元，兰军虎、曹德琼负担15元。上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 二审中，万佳物业公司提交以下证据：1.申请和同意罢免前业主委员会成员业主签名表，拟证明：新天地一期的业主对业主委员会的成员进行了罢免，业主委员会与天顺物业公司签订的物业合同没有召开业主大会，故该合同主体错误，而万佳物业公司与广安市万佳房地产公司签订的物业合同合法有效；2.水电费缴纳银行回执单、电梯维修劳务费用、缴纳电费的发票，拟证明：万佳物业公司为新天地一期小区进行物业服务投入了大量的人力物力。兰军虎、曹德琼质证意见：不认可万佳物业公司提交的证据。本院认为，本院（2018）川16民终1395号所有权纠纷一案中，广安市广安区新天地一期业主委员会系一审被告、二审上诉人，该案二审判决书已经发生法律效力，以及本院（2019）川16民终618号物业服务合同纠纷一案中，已认定万佳物业公司主张广安市广安区新天地一期业主委员会未依法成立的理由不能成立，《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》对业主不发生法律效力。万佳物业公司提交的第一组证据尚不足以证明业主委员会成员已经法定程序被罢免或者重新选举了业委会成员，本院对该组证据不予采信。第二组证据是万佳物业公司缴纳水电费的银行转账记录及发票，对该组证据本院予以采信。 兰军虎、曹德琼提交了13张照片，拟证明万佳物业公司没有尽到物业服务的义务，业主不应缴纳物业服务费。万佳物业公司质证意见：照片没有拍摄时间、地点，我公司对证据三性均不予认可。本院认为，兰军虎、曹德琼提交的照片确实看不出拍摄的时间及地点，而且物业公司进行物业服务存在瑕疵在所难免，一审法院也正是因为万佳物业公司的服务存在瑕疵所以对其收费进行了调减，故对兰军虎、曹德琼提交的该组证据本院不予采信。 本院二审查明：本院（2018）川16民终1395号所有权纠纷一案中，广安市广安区新天地一期业主委员会系一审被告、二审上诉人，该案二审判决书已经发生法律效力。本院（2019）川16民终618号物业服务合同纠纷一案中，业主举示了广安市广安区新天地一期业主委员会在2017年5月选聘新的物业公司，与之签订物业服务合同，并于2017年5月10日、2017年10月10日书面通知要求万佳物业公司办理资料移交并撤场等证据。该案认定万佳物业公司主张广安市广安区新天地一期业主委员会成立不合法的主张不能成立。在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情形下，作为建设单位万佳房产公司与万佳物业公司签订《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，该续约合同对业主与万佳物业公司没有约束力。 二审查明的其他案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：万佳物业公司与广安市万佳房产公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》是否对业主有效；兰军虎、曹德琼是否应当向万佳物业公司支付物业服务费，按什么标准支付。 2016年5月21日，万佳物业公司与兰军虎、曹德琼签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该前期物业服务协议合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。万佳物业公司基本上按照前期物业服务协议的约定履行了自己的义务，虽然物业服务存在一定的瑕疵，兰军虎、曹德琼辩称物业服务不到位，但不构成其不缴纳物业服务费的免责事由，故兰军虎、曹德琼应向万佳物业公司缴纳物业服务费。根据本案查明的事实，虽然万佳物业公司与兰军虎、曹德琼签订的前期物业服务协议约定的期限为三年，但在案涉小区业委会成立后，业委会于2017年5月选聘了新的物业公司，与之签订了物业合同，并通知万佳物业公司退场、移交，依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，2017年5月，万佳物业公司与兰军虎、曹德琼签订的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》终止，故2017年1月至2017年5月期间，兰军虎、曹德琼应按前期物业服务协议约定的1.2元/㎡/月的标准向万佳物业公司支付物业服务费。前期物业服务协议终止后，在业委会通知万佳物业公司退场、移交资料的情况下，万佳物业公司与万佳房产公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》对兰军虎、曹德琼不发生法律效力，不具有约束力。但兰军虎、曹德琼未提交证据证明从业委会通知万佳物业公司退场至今约两年时间采取了其他合法维权途径，亦未就此做出合理说明。同时，万佳物业公司一直在广安新天地从事物业服务管理，履行相应的职责，兰军虎、曹德琼实际上也接受了万佳物业公司提供的物业服务，依照公平合理原则，兰军虎、曹德琼应当承担向万佳物业公司缴纳物业服务费的义务。鉴于万佳物业公司履行职责存在瑕疵，2017年5月之后的物业服务费，按照一审法院酌定的0.8元/㎡/月标准计算较为适宜。综上，兰军虎、曹德琼从2017年1月至2017年5月应缴纳的物业服务费为690.48元（115.08㎡×1.2元/㎡/月×5个月）；2017年6月至2020年2月应缴纳的物业服务费为3038.11元（115.08㎡×0.8元/㎡/月×33个月），以上合计3728.59元。 至于兰军虎、曹德琼上诉主张因为万佳物业公司未及时清理水沟，导致其房屋租金损失，与本案不属同一法律关系，兰军虎、曹德琼可另行依法主张权利。兰军虎、曹德琼主张万佳物业公司在业委会通知其退场、交接后仍不撤场，霸占小区强行提供物业服务等问题，一审中兰军虎、曹德琼并未提出相关主张，而是辩称愿意缴纳物业服务费，只是要求万佳房产公司赔偿其租金减少的损失，故二审对此不予处理。如兰军虎、曹德琼认为万佳物业公司侵害其合法权利或者有其他违法行为，亦可另行主张权利。万佳房产公司主张的滞纳金问题，因万佳房产公司在提供物业管理服务过程中未完全尽到管理职责，故一审法院未予支持是正确的。 综上所述，二审中因出现新证据，一审法院对兰军虎、曹德琼应交物业服务费的标准计算有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2032号民事判决； 二、兰军虎、曹德琼在本判决生效后十日内向广安市万佳物业管理有限公司支付2017年1月至2020年2月期间的物业服务费3728.59元； 三、驳回广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由广安市万佳物业管理有限公司负担10元、兰军虎、曹德琼负担15元；二审案件受理费100元，由广安市万佳物业管理有限公司负担50元、兰军虎、曹德琼负担50元。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年十月十九日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜