湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1337号上诉人（原审原告）：宜昌凯旋宾馆有限公司，统一社会信用代码9142050007318420X4，住所地湖北省宜昌市伍家岗区沿江大道**。法定代表人：黄岗，该公司执行董事。上诉人（原审原告）：黄岗，男，汉族，1970年3月7日出生，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人（原审原告）：周治碧，女，汉族，1971年1月2日出生，住湖北省宜昌市西陵区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：洪志权，男，汉族，1971年12月26日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：胡阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌凯旋宾馆有限公司（以下简称凯旋宾馆）、黄岗、周治碧与上诉人洪志权房屋租赁合同纠纷一案，因均不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄岗、周治碧及上诉人凯旋宾馆、黄岗、周治碧的共同委托诉讼代理人龙江、陈则，上诉人洪志权及其委托诉讼代理人胡阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯旋宾馆、黄岗、周治碧上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判洪志权向凯旋宾馆、黄岗、周治碧支付补偿款8935937.62元(不服金额5653447.18元)。并自2019年2月13日起，至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息；3、本案诉讼费用由洪志权负担。事实和理由：一、一审法院认定补偿款的依据错误。凯旋宾馆、黄岗、周治碧在庭审过程中提供了宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司出具的评估报告(评估报告编号为隆泰[2019]LS0703号)，该评估报告作为本案的补偿款依据比征收补偿协议更客观性、具体、明确。本案中，《房屋租赁合同》均约定了征收补偿的项目以及补偿金的比例，依据征收补偿协议既不能按照租赁合同中约定进行折算，更不能具体反映出征收过程中对凯旋宾馆补偿的具体数额。因此，本案应依据评估报告确定凯旋宾馆补偿金的数额。二、一审法院对于第一、五项补偿项目以及临时安置补偿费和附属物补偿费的认定错误。（一）装饰装修补偿款。1.补偿项目中折扣的范围确定错误。征收补偿协议中的装饰装修范围包括有设施、设备、装饰、装修4个子项目。依据黄岗与洪志权签订的租赁合同约定，仅有装修部分按照约定的比例予以折扣，设施、设备不属于折扣范围，应全额给予凯旋宾馆、黄岗、周治碧。2．一审法院折扣比例错误。依据黄岗与洪志权签订的《房屋租赁合同》的约定，本案涉房屋征收公告之日在租赁合同期满之前，此时租期尚未满5年，除对房屋所有权外的补偿补贴应当属于黄岗及凯旋宾馆，装饰装修补偿款递减的方式为每满一年递减20%。第N年拆迁即按照(1-20%)N-1的公式计算，黄岗承租部分装饰装修补偿费折算比例为40.96%。周治碧签订的租赁合同因为租赁期间己满，不具备约束力，洪志权应按照实际损失，除所有权外的补偿款应当全额交付给周治碧。（二）天然气。洪志权在签订征收补偿协议时未征求凯旋宾馆、黄岗、周治碧的意见，未全面查明补偿的项目导致征收协议中没有对天然气予以补偿。该补偿项目缺项的过错在洪志权，由此导致的不利后果也应由洪志权承担，发票可以证实天然气部分的损失数额为8万元。（三)临时安置补偿费。所谓临时安置补偿补偿，法律条文中表述为补偿给被征收人。从立法目的上看，临时安置费是给损失的主体进行补偿，本案中搬迁的主体是凯旋宾馆、黄岗、周治碧，为搬迁而花费安置费用的也是凯旋宾馆、黄岗、周治碧，洪志权并未产生损失。（四）附属物权利。即使依据《征收补偿协议》确定的金额也应将附属物的补偿款归凯旋宾馆、黄岗、周治碧所享有。附属物中的土建工程均系凯旋宾馆出资建造，凯旋宾馆通过新建的方式原始取得附属物的所有权。附属物在评估报告中则体现在土建工程之中，因一审法院错误的采取了补偿款的计算依据而导致的无法计算附属物价值。洪志权辩称，1、案涉的房屋在5年的租赁期限内并没有被拆迁，故凯旋宾馆一方无权分取任何的装修补偿款。2、房屋在租赁给凯旋宾馆一方前一直由洪志权用于酒店经营，凯旋宾馆一方未进行相关附属设施的添附，无权分取相应的补偿款。3、合同到期后，凯旋宾馆一方拒不缴纳房屋租金（租金期限内也存在房屋租金未缴纳的情形），以强行霸占房屋不返还、不腾退房屋的方式导致洪志权迟迟无法与拆迁部门达成拆迁补偿协议。4、合同到期后，凯旋宾馆一方不返还房屋，阻挠政府的拆迁工作。5、拆迁补偿款应根据合同的约定以政府认同的部分作为依据，而不以凯旋宾馆一方单方委托的评估机构作出的评估作为依据。6、天然气在洪志权与拆迁部门签订的《征收补偿协议》中明显标注为不存在。洪志权在庭审中变更上诉请求为：请求撤销原审判决，改判驳回黄岗、周治碧、凯旋宾馆的全部诉讼请求。（不服金额为3282490.44元）。事实和理由：一、拆迁时间。虽然宜昌市伍家岗区人民政府在2017年11月13日作出了房屋征收决定书，但洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心签订房屋征收补偿协议的时间是2019年2月13日，最终应当以签订补偿协议时间作为拆迁时间，故在租赁合同期限内房屋并没有被实际征收，所以凯旋宾馆、黄岗、周治碧无权分取任何的装修补偿款。二、停产停业损失。房屋征收决定书作出后洪志权多次要求凯旋宾馆、黄岗、周治碧腾退、返还房屋，他们的实际腾退时间是2019年10月10日，这期间没有向洪志权交纳房屋租金。在洪志权另案起诉凯旋宾馆、黄岗、周治碧租金的案件中，宜昌市中级人民法院认为洪志权获取了政府部门给予的停产停业损失是无权再向凯旋宾馆、黄岗、周治碧主张拆迁公告发布之后的房屋租金，但本案的一审法院确又支持了凯旋宾馆、黄岗、周治碧要求分取停产停业损失的请求，导致两份判决书在结果上相互矛盾。三、凯旋宾馆、黄岗、周治碧恶意的拖延搬迁，导致洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心迟迟无法签订拆迁补偿协议，也直接导致洪志权迟迟无法获得拆迁补偿款，拆迁补偿协议签订后凯旋宾馆、黄岗、周治碧仍然不腾退房屋，同时提起本诉讼，恶意虚高诉讼请求，保全洪志权高达800万元的拆迁款，由此给洪志权造成了严重的经济损失。四、其他（宽带、水表、电表、电视、空调）补偿款。凯旋宾馆、黄岗、周治碧未提供证据证实进行了相关的投入，无权对该部分补偿款进行分配。五、装修补偿款。洪志权与周治碧签订的租赁协议约定的租赁时间从2013年4月1日至2015年12月31日，双方之间的租赁期限早已届满，周治碧已经不再是合同相对人，故周治碧无权再向洪志权主张相关补偿费用。凯旋宾馆、黄岗、周治碧辩称，1、关于房屋征收的时间问题。2017年9月18日伍家岗区人民政府发布了征收补偿方案的公告，2017年11月13日伍家岗区人民政府正式下达征收决定。依据物权法第28条规定，被征收房屋的所有权自征收决定生效之日，房屋的所有权发生变动，也就是说房屋的所有权是在2017年11月13日变更为宜昌市伍家岗区人民政府，洪志权因为丧失了房屋所有权的基础，而导致本案合同无法履行。合同应于当日解除，对于征收补偿的约定依然对双方当事人产生法律效力。因此，本案的凯旋宾馆、黄岗、周治碧对本案的补偿款享有获得补偿款的权利。2、关于停产停业损失费的问题。本案中整个停产停业损失包含有营业的损失和租金的损失，在房屋征收决定下达之后，承租人不能继续进行生产经营，房屋原有产权人也不能将房屋继续出租，因此，本案中双方都存在损失，凯旋宾馆等三上诉人对于一审人民法院按照公平原则认定的各占50%不持异议。租金是否缴纳与本案的停产停业损失并无任何关系，不能与本案混为一谈。3、其他补偿款应当全额归黄岗、周治碧所享有。本案中其他补偿款是针对实物进行的补偿，补偿内容为电视、宽带、空调等实物，实物补偿的本质是对实物的损失、灭失进行的补偿，该部分补偿对象应为实物的所有权人，而本案中其他补偿款的针对内容均系黄岗、周治碧、凯旋宾馆进行的投资。4、周治碧与洪志权之间的房屋租赁合同关系虽因租期届满对双方不具备约束力，但双方形成了事实上的不定期租赁关系，因此周治碧应当全额享有其签订的租赁合同对应承租部分装饰装修、设施设备以及其他所有的补偿款。凯旋宾馆、黄岗、周治碧向一审法院起诉请求：1、判令洪志权向凯旋宾馆、黄岗、周治碧支付补偿款10980971.87元,并自2019年2月13日起，至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息（截止起诉之日利息为224240.6元）;2、本案诉讼费用由洪志权负担。一审法院认定事实：2012年12月3日，黄岗（乙方）与洪志权（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定洪志权将坐落于宜昌市沿××大道××号（现已××为××大道××），面积约为5680㎡的首信外滩宾馆出租给黄岗开设宾馆使用；租赁期限为五年，2012年12月4日至2017年12月31日。2012年12月25日，黄岗（乙方）与洪志权（甲方）另签订了《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于宜昌市沿××大道××号（现已××为××大道××），面积约1400㎡的首信外滩宾馆右侧副楼出租给黄岗开设办公、经营使用；租赁期限为五年，2012年12月25日至2017年12月31日。上述两份合同第五条均约定由于本房产已位属于政府城市规划红线内，属于待开发期，甲、乙双方在履行合同期内，如遇政府规划拆迁，乙方需无条件同意终止合同。政府给予的企业经营，室内设施、设备、装饰、装修补偿补贴均由甲方组织牵头实施并索回，以政府拆迁认同部分为标准，在五年期内，补偿款每年递减20%由甲方支付给乙方，同时五年期满后，乙方所有装修归甲方所有；甲方已报批取得本栋楼的外装饰规划许可证，乙方应无条件根据规划许可证完成本栋楼的外装饰、装修。并完成一楼的门店招牌工程和门店的门柱装卸工程。2013年2月17日，周治碧与洪志权的代理人吴业灿签订了《房屋租赁合同》一份，约定将洪志权所有的坐落于宜昌市沿××大道××号（现已××为××大道××），面积约定800㎡的店面房屋出租给周治碧开设酒楼使用，租赁期限为2013年4月1日起至2015年12月31日，在该房屋不拆迁的情况下，合同一年一签，生效实施，租金不调整。合同在第九条第四款约定如遇政府房屋拆迁，乙方必须无条件服从及终止合同，同时如果有国家补助由甲方转付，第一年补偿乙方装修款的90%，第二年补偿乙方装修款的60%，第三年补偿乙方装修款的35%。三份租赁合同签订后，洪志权依约将案涉场地交由黄岗、周治碧占有使用，黄岗、周治碧对该租赁物进行装修升级改造。2013年7月11日，凯旋宾馆登记成立。2015年12月31日，周治碧签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未另签订书面的租赁合同，仍由其继续占有使用。2017年4月6日，伍家岗区九码头棚户区改造项目办公室发布了《伍家岗区九码头棚户区改造项目（一期）房屋征收入户调查结果公告》，并将需要征收房屋的调查结果制作成《国有土地上房屋征收调查公示表》，案涉租赁物被列入征收范围。2017年9月18日，伍家岗区人民政府发布了关于《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》的公告，明确了伍家岗区九码头棚户区改造项目的征收补偿标准。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字[2017]10号的《房屋征收决定书》，以实施伍家岗区九码头棚户区改造项目，征收了包括案涉房屋在内的伍家岗区九码头棚户区改造项目范围内全部房屋。2019年2月13日，洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心签订《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，载明房屋位于沿江××××号，产权登记面积8644.94㎡，房屋补偿内容为房产价值106947150元、室内装饰装修补偿8269524元、宽带2280元、水表710元、电表340元、电视1080元、空调22400元、太阳能122500元、搬家费129677元、停产停业损失补偿2654292元、附属物3117504元、办证费2520元、设备拆迁补偿费215164元、临时安置补偿费1925070元、奖励1万元等共计123420211元。嗣后，经凯旋宾馆、黄岗、周治碧向洪志权催要因案涉租赁物相应补偿款未果，遂诉至法院。一审庭审中，洪志权认可其已于2019年2月14日领取了宜昌市伍家岗区住房保障服务中心向其发放的拆迁补偿款115420211元。凯旋宾馆、黄岗、周治碧提交宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司出具的《房屋评估报告》及宜昌市中天公证处出具的《公证书》、《现场物品清点清单》一份，拟证明房屋内陈设家具、设备设施及价值。一审法院认为，本案争议的焦点为凯旋宾馆、黄岗、周治碧能否作为承租人向洪志权主张因政府征收拆迁而获得的案涉租赁物拆迁补偿费用。黄岗、周治碧分别作为承租人与洪志权作出出租人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应对该房屋租赁关系的效力予以确认。黄岗、周治碧为案涉租赁合同的相对人，且在凯旋宾馆成立后，亦未重新签订《房屋租赁合同》，故黄岗、周治碧应当认定为房屋租赁关系的相对人。参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第二款的规定，“被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。”则黄岗可根据案涉租赁合同约定向洪志权主张相应的补偿款，洪志权应当在其取得的补偿利益内向黄岗支付。现案涉租赁合同约定，以政府拆迁认同部分为补偿标准，但该补偿协议系以洪志权作为被征收人，对产权登记面积为8644.94㎡房屋的补偿，在没有评估明细的情况下，应结合《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》、《公证书》及《现场物品清点清单》，以案涉租赁合同所载面积7880㎡（以黄岗名义租用7080㎡、以周治碧名义租用800㎡），所占产权登记面积的比例确认黄岗可获得的补偿金额较为适宜。（一）室内装饰装修补偿款。以黄岗名义所租用的租赁物应获得的补偿款，按照租赁合同对室内设施、设备、装饰、装修补偿补贴的约定，结合租赁面积7080㎡及租赁余期等因素，以房屋征收补偿协议确认的金额为依据，确认室内装饰装修补偿费为1354508.65元（7080㎡/8644.94㎡×8269524元×20%）；以周治碧所租用的租赁物应获得的补偿款，按照租赁合同对装修款补偿的约定，结合租赁面积800㎡及租赁合同履行情况等因素，以房屋征收补偿协议确认的金额为依据，确认室内装饰装修补偿费为267840.69元（800㎡/8644.94㎡×8269524元×35%）。（二）停产停业损失补偿款。虽然停产停业损失属于征收单位给予房屋所有权人的补偿，洪志权作为案涉租赁物的被征收人，案涉租赁物被征收后，洪志权将丧失租金收益。但黄岗作为承租人实际对外经营，政府的征收行为亦致其产生停产停业的损失，则依据公平原则，洪志权、黄岗各享有停产停业损失的50%，则洪志权应向黄岗支付的停产停业损失为1086900.97元（7080㎡/8644.94㎡×2654292元×50%）；洪志权应向周治碧支付的停产停业损失为122813.67元（800㎡/8644.94㎡×2654292元×50%）。（三）搬家费补偿款。案涉房屋被征收，黄岗、周治碧作为承租人，必然会因搬离腾退房屋产生相应损失，则洪志权应向黄岗支付搬家费补偿款106202.36元（7080㎡/8644.94㎡×129677元）；洪志权应向周治碧支付搬家费补偿款12000.27元（800㎡/8644.94㎡×129677元）。（四）设备迁移补偿款。黄岗、周治碧提交的《公证书》、《现场物品清点清单》中载明其因生产经营所需购置了相应设施设备，根据谁受损谁补偿的原则，洪志权应向黄岗支付设备迁移补偿款176214.19元（7080㎡/8644.94㎡×215164元）；洪志权应向周治碧支付设备迁移补偿款19911.21元（800㎡/8644.94㎡×215164元）。（五）其他（宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能）补偿款。洪志权应向黄岗支付其他补偿款122281.33元（7080㎡/8644.94㎡×149310元）；洪志权应向周治碧支付其他补偿款13817.1元（800㎡/8644.94㎡×149310元）。关于临时安置补偿费部分。由于临时安置补偿费是房屋产权人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门向被征收人支付的安置费用，系按照建筑面积、房屋评估单价等核算，故临时安置补偿费用应由房屋所有权人洪志权取得，而非承租人黄岗、周治碧。关于附属物补偿部分。虽然黄岗、周治碧将其列入设施、设备、装饰、装修补偿项目中的土建工程作为附属物主张，但其无法提交附属物的计算标准及明细，其单位应承担举证不能的后果，应不予支持。故洪志权应当向黄岗支付征收补偿款为2846107.5元；洪志权应当向周治碧支付征收补偿款为436382.94元。再则，关于逾期付款利息的问题。经黄岗、周治碧催要未果，洪志权理应支付资金占用期间的利息，但因黄岗、周治碧未提交证据证明其主张了权利，则以法院立案之日（即2019年8月2日）作为起算时间较为适宜，利息的计算标准为自2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至补偿款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用期间利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、第一百二十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洪志权于本判决生效之日起十日内向黄岗支付补偿费用2846107.5元，并以2846107.5元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至补偿款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用期间利息；二、洪志权于本判决生效之日起十日内向周治碧支付补偿费用436382.94元，并以436382.94元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至补偿款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用期间利息；三、驳回凯旋宾馆、黄岗、周治碧的其他诉讼请求。一审案件受理费44516元、保全费5000元，共计49516元,由凯旋宾馆、黄岗、周治碧负担34714元，洪志权负担14802元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年4月，洪志权起诉凯旋宾馆、黄岗、周治碧要求支付自2012年12月至2019年4月30日尚欠的房屋租金311万元，并实际支付至腾退房屋之日止。2019年12月6日本院作出（2019）鄂05民终2992号民事判决（已生效）认为，2019年2月13日洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心达成的征收补偿协议中，包含停产停业损失补偿费2654292元，因此对洪志权主张2017年11月13日至2019年10月10日期间的租金不予支持。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、拆迁时间的认定是否应确定为征收决定书发布之日（涉及室内装饰装修补偿费）；二、宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司出具的《房屋评估报告》是否可以作为本案征收补偿款的分配依据（涉及室内装饰装修、附属物补偿费）；三、其他征收补偿费的具体分配问题（涉及宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能、停产停业损失补偿费、临时安置补偿费）；四、洪志权是否应向凯旋宾馆赔偿天然气的损失。一、拆迁时间的认定是否应确定为征收决定书发布之日（涉及室内装饰装修补偿费）。1、对于黄岗与洪志权签订二份《房屋租赁合同》。2012年12月3日黄岗与洪志权签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2012年12月4日至2017年12月31日；2012年12月25日黄岗与洪志权另签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限为2012年12月25日至2017年12月31日。上述两份合同中均约定：“在履行合同期内，如遇政府规划拆迁，乙方（黄岗）需无条件同意终止合同。政府给予的企业经营，室内设施、设备、装饰、装修补偿补贴均由甲方（洪志权）组织牵头实施并索回，以政府拆迁认同部分为标准，在五年期内，补偿款每年递减20%由甲方支付给乙方，同时五年期满后，乙方所有装修归甲方所有”。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出案涉《房屋征收决定书》；2019年2月13日，洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心签订《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》。由此，双方产生争议：黄岗认为拆迁时间应定为房屋征收决定书下发之时，因此洪志权应按照合同约定向其支付室内装饰装修补偿费，且原审对室内装饰装修补偿费的应付比例计算有误，应按其上诉标准调升；洪志权认为拆迁时间应定为征收补偿协议签订之时，因此不应向凯旋宾馆方支付室内装饰装修补偿费。本院认为，首先，虽然宜昌市伍家岗区人民政府作出案涉征收决定书时，尚在双方约定的租赁期限内，但时间仅剩余48天；其次，在案涉征收决定书的作出与政府部门正式启动案涉出租房屋的拆迁事项之间存在时间差，双方当事人在二审庭审中也均确认案涉出租房屋被设置围挡是在房屋征收补偿协议签订以后；最后，凯旋宾馆一方也未提供任何证据证明在剩余的房屋租赁期内，因拆迁影响了双方合同的履行，其合同利益遭受损失。综上，基于公平原则，亦基于双方履约情况，本院认为案涉房屋的拆迁时间应在上述二份房屋租赁合同租赁期满之后，因此按照双方的合同约定，凯旋宾馆方装修应归洪志权所有。2、对于周治碧与洪志权签订的《房屋租赁合同》。2013年2月17日周治碧与洪志权签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2013年4月1日起至2015年12月31日，并对租赁期限内如遇政府拆迁甲方（洪志权）向乙方（周治碧）转付的装修款比例作出了约定，而对于租赁期满后的装饰装修补偿问题未进行约定。对这份合同，就案涉出租房屋的拆迁时间是在该房屋租赁合同租赁期限届满后这一事实，双方并无争议，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，由于双方当事人对租赁期限届满时装饰装修费用的补偿问题未有约定，因此凯旋宾馆方诉请要求洪志权补偿装饰装修费用的主张，本院不予支持。二、宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司出具的《房屋评估报告》是否可以作为本案征收补偿款的分配依据（涉及室内装饰装修补偿费、附属物）。凯旋宾馆方在一审及二审中均提交了宜昌市伍家岗区住房保障服务中心出具的《情况说明》（二审中提交版本有经办人签字），其中表述：“被征收人凯旋宾馆……其室内装饰装修由我中心委托宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司进行评估”，因此其上诉认为应按照该评估公司出具的《房屋评估报告》作为本案室内装饰装修、附属物补偿费的分配依据。本院对凯旋宾馆的此项上诉理由不予支持，原因如下：1、该《房屋评估报告》中认定的“房屋装修”、“房屋设施”、“土建工程”、“机器设备”中的评估金额与案涉征收补偿协议中的“室内装饰装修补偿费”、“附属物”金额无法形成对应，因而无法进行核算与分配，本院对此无法予以确认。2、凯旋宾馆称，因案涉征收补偿协议中的“室内装饰装修补偿费”应包括设施、设备、装饰、装修四项内容，而黄岗与洪志权签订二份《房屋租赁合同》中仅约定了“五年期满后，乙方所有装修归甲方所有”，因此即使按照合同约定的“装修归洪志权所有”，应经上述《房屋评估报告》中除“房屋装修”以外的“房屋设施”、“机器设备”评估金额补偿给凯旋宾馆。但是由于：（1）在前述第一条中本院已经述明各项金额无法形成对应，此处不再赘述；（2）除该《房屋评估报告》之外，凯旋宾馆方未提供其他证据用以证明案涉征收补偿协议中的“室内装饰装修补偿费”系包含了设施、设备、装饰、装修共四项内容；（3）凯旋宾馆认为凭该《房屋评估报告》中的分项内容即可证实案涉征收补偿协议中的“室内装饰装修补偿费”中包含了设施、设备、装饰、装修四项，但由于第（1）条原因，凯旋宾馆方在此处实际上是试图以《房屋评估报告》的内容来证明该《房屋评估报告》的真实性，既有悖逻辑亦有违司法证明规则，本院对此不予采纳。3、凯旋宾馆称，该《房屋评估报告》中的“土建工程”项目金额对应案涉征收补偿协议中的“附属物”补偿费，因此“附属物”补偿费划归部分归凯旋宾馆取得。但是：（1）《房屋评估报告》中的“土建工程”项目金额与案涉征收补偿协议中的“附属物”补偿费不能形成对应；（2）凯旋宾馆又提出“土建工程”应只属于“附属物”的一部分，因此应划取部分金额归凯旋宾馆，但本院认为由于在拆迁补偿中“附属物”项目系对房屋加建部分的补偿，而根据对该《房屋评估报告》内容进行审查，其中的“土建工程”应是指凯旋宾馆对房屋的内部改造、结构调整等，因此并不属于一般意义上的拆迁补偿中的“附属物”，所以由于凯旋宾馆方未能提供充足证据足以证明拆迁补偿中的部分“附属物”由其搭建，未能证明其是以原始取得方式获取了部分“附属物”的所有权，本院对其此主张亦不予支持。三、其他征收补偿费的具体分配问题（涉及宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能、停产停业损失补偿费、临时安置补偿费）。洪志权上诉称，因拆迁时间发生在案涉租赁合同期满后，所以凯旋宾馆方无权主张此类相关拆迁补偿费。但本院认为，二审庭审中双方当事人均认可，在案涉租赁合同期满后，凯旋宾馆方仍持续数月向洪志权支付了案涉出租房屋的租金，洪志权亦收取了租金且并未提出异议，因此应认定在租赁合同期满后，双方成立不定期租赁关系，凯旋宾馆方依然作为承租人在案涉出租房屋进行实际经营，因此其有权获得相应拆迁补偿费。1、宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能。洪志权上诉认为凯旋宾馆方未提供证据证实进行了相关的投入，无权对该部分补偿款进行分配；但由于洪志权未提供证据证明上述设备系在其将案涉出租房屋出租于黄岗、周治碧前就已经存在，一审认定上述设备补偿费归凯旋宾馆方所有并无不当。2、停产停业损失补偿费。停产停业的损失是否应当赔偿以及赔偿的数额，应当结合公平原则和填平补齐原则综合判断。一般来说，在房屋租赁关系中，停产停业损失的补偿对象是以房屋作为生产、经营营业执照的实际经营人，因此承租人才是停产停业损失的补偿对象；出租人则可以主张相应租金损失。本案中双方当事人均确认2017年5月之后，凯旋宾馆方开始陆续欠缴租金，后洪志权向法院起诉要求凯旋宾馆支付租金，而本院已生效的（2019）鄂05民终2992号民事判决书未对洪志权的此项诉请予以支持。因此结合凯旋宾馆方的租金缴纳情况，以及案涉征收补偿协议签订后案涉出租房屋才被围挡的事实、凯旋宾馆提供的其经营状况的证据等综合考量，本院酌情认定案涉征收补偿协议停产停业损失补偿费的50%应归于洪志权。由于一审法院此项认定亦是如此，因此本院对该项分配结果予以维持。3、临时安置补偿费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”凯旋宾馆上诉认为临时安置补偿费应归其所有，但由于临时安置补偿费是因房屋产权人选择房屋产权调换而来，系由房屋产权人洪志权选择所得，因此应归洪志权所有，一审对此论述合乎情理，本院不再赘述。四、洪志权是否应向凯旋宾馆赔偿天然气的损失。案涉征收补偿协议的补偿费中未包含天然气项目，凯旋宾馆提出，因洪志权未向宜昌市伍家岗区住房保障服务中心争取到该项补偿费，而天然气项目补偿应归凯旋宾馆方所有，因此此项天然气损失应由洪志权承担。对此本院认为，首先，依法成立的合同,仅对合同当事人具有法律约束力，因此凯旋宾馆方不能要求洪志权与案外人宜昌市伍家岗区住房保障服务中心签订征收补偿协议中包含的征收补偿项目范围；其次，在黄岗与洪志权签订的二份《房屋租赁合同》、周治碧与洪志权签订的《房屋租赁合同》中，均未对天然气的相关问题有所约定，因此凯旋宾馆方不能基于上述合同关系要求洪志权对其进行赔偿。综上，案涉征收补偿协议中的室内装饰装修补偿费应全部洪志权取得，除此以外，一审法院认定的其他征收补偿费的分配无误，因此洪志权应向黄岗支付停产停业损失补偿费1086900.97元、搬家费106202.36元、设备迁移补偿费176214.19元、其他（宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能）122281.33元，共计1491598.85元；洪志权应向周治碧支付停产停业损失补偿费122813.67元、搬家费12000.27元、设备迁移补偿费19911.21元、其他（宽带、水表、电表、电视、空调、太阳能）13817.1元，共计168542.25元。综上所述，凯旋宾馆、黄岗、周治碧的上诉请求不能成立，应予驳回；洪志权的上诉请求部分成立，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1988号民事判决；二、洪志权于本判决生效之日起十日内向黄岗支付补偿费用1491598.85元，并以1491598.85元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至补偿款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用期间利息；三、洪志权于本判决生效之日起十日内向周治碧支付补偿费用168542.25元，并以168542.25元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至补偿款实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用期间利息；四、驳回宜昌凯旋宾馆有限公司、黄岗、周治碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44516元、保全费5000元，二审案件受理费84434元，合计共133950元，由宜昌凯旋宾馆有限公司、黄岗、周治碧负担113699元，由洪志权负担20251元。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年十月十日书记员  余 丹