广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39441号原告：深圳市联投置地有限公司。法定代表人：蔡权。原告：深圳市联投东方资产管理有限公司。法定代表人：蔡权。两原告共同委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。两原告共同委托代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告：叶丽治。委托诉讼代理人：何超，广东淳锋律师事务所律师。第三人：杨丽容。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告叶丽治、第三人杨丽容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣、被告叶丽治及其委托诉讼代理人何超和第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：两原告与被告于2016年6月1日签订商铺租赁合同，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道东方PARK商场一层编号为L171的商铺。联投置地公司为商铺的出租人，联投东方公司为商业的经营管理方；经营免租期自2016年6月25日起计算三个月，如因被告原因本合同解除，联投置地公司有权追讨被告该期间所免交的全部租金；租赁期限：自计租日即2016年6月25日起计算三年；被告承诺将租赁商铺作为经营婚纱摄影之用途，被告经营的品牌为唯艺视觉；被告应向联投置地公司支付履约保证金44000元、向联投东方公司支付履约保证金13750.2元，被告未履行合同义务，两原告依约解除合同时，上述履约保证金不退还；自计租日起两个年度内，租金每月为22000元，第三年起为23760元，被告应于每月5日前支付当月租金，每月5日前向联投东方公司支付当月运营管理费6875.1元；租赁合同被提前解除的，被告应当将租赁商铺在清场期满次日交还给联投置地公司，清场期限为一个月如交还的商铺建筑结构改变或两原告提供的装修、设备设施被损坏，两原告有权要求被告自费恢复原状或要求被告赔偿损失；被告延期支付租金或水电费、运营管理费的，每延期一天，可按照拖欠金额的5‰计算违约金；被告连续两个月未付租金或运营管理费或水电费的，两原告有权解除合同；二、房屋产权情况：深圳市宝安区城市更新局于2015年2月4日发函，确认深圳市东方股份合作公司、深圳市宝安区松岗镇东方股份有限公司、深圳市东方六队股份合作公司、深圳市东方八队股份合作公司为联投东方华府**拟登记权利人，可办理初始登记手续。上述四家公司与联投置地公司于2014年分别签订商业租赁协议，约定将联投东方华府一期商业整体出租给联投置地公司，由联投置地公司统一对外招租，租赁期限为20年；三、商铺的交付：2016年6月8日，第三人作为承租方授权代表确认商铺交付符合合同约定；四、合同的解除：两原告于2017年11月2日向被告发出解除合同通知书的复函，快递文件于次日妥投。函件显示，原告以被告逾期支付租金等费用超过两个月为由解除租赁合同，自函件到达被告在涉案合同中记载的通讯地址之日为涉案合同解除日。被告提交的证明中显示，2017年8月15日，唯艺视觉的员工去公司上班，故可认定，被告认可至2017年8月仍在租赁使用涉案商铺，被告提交的收款收据仅能证明于2017年6月6日支付了19800元的租金，故两原告依据涉案合同的约定有权解除合同，解除合同的通知自到达被告处生效，即2017年11月3日，涉案合同解除；五、合同主体的认定：被告及第三人辩称，第三人为合同主体，被告为第三人授权代第三人签订租赁合同，由此产生的法律后果应当由成立后的深圳市唯艺视觉婚纱摄影有限公司承担（以下简称唯艺视觉），合同中预留手机号也是第三人的，原告出具的收据也注明为唯艺视觉，原告对被告的代理人身份应当为确定明知的。本院认为，被告不论是否为唯艺视觉的发起人，其以个人名义与两原告签订合同，两原告有权以被告为合同主体提起诉讼，且签订合同的法律效果并非归属于成立后的公司，而是公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人亦可请求公司承担合同责任；第三人主张被告为其员工且由第三人授权签订合同，但第三人及被告均未举证证明在签订合同时已向两原告明示第三人授权被告签订合同，故原告可选择第三人或被告作为合同相对人，但选定后不得变更；综上，被告应为合同相对人，对原告承担相应的合同义务。第三人于庭审中表示，愿意加入被告对两原告所承担的涉案债务，故第三人与被告应当就向两原告所承担的涉案债务承担连带清偿责任；六、履约保证金：被告向联投置地公司交纳履约保证金44000元、向联投东方公司交纳履约保证金13750.2元。本院认为，被告的违约行为导致合同解除，以三个月的房屋闲置期间认定较符合市场的一般情形，故联投置地公司无需向被告退还44000元的履约保证金，联投东方公司亦无需向被告退还履约保证金13750.2元；七、租金及逾期付款违约金：联投置地公司请求，被告按照每月22000元的标准支付拖欠的自2016年10月1日起至原告收回租赁商铺之日即2017年12月3日期间的租金294729.03元以及期付款违约金[按照每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为80266.5元，本院认为，被告提交的证人证言因证人与被告存在利害关系，本院不予采纳；被告提交的询问通知书、照片均不能证明商铺返还情况，故本院对原告主张的收回商铺时间予以采纳；被告辩称按照原告发布的租金优惠政策予以计算租金，经审查，被告并不符合享有优惠政策的条件，对此本院不予采纳。2016年10月1日至2017年12月3日期间的租金计算为287419.35元，因被告提交的证据证明已交纳19800元，故还应支付267619.35元；逾期付款违约金的计算按照合同约定，自每月6日起、按照年利率24%计算至实际付清日，具体计算如下：2016年10月的租金19800元部分自2016年10月6日起计算至2017年6月6日为3176.68元、2016年10月租金2200元部分自2016年10月6日起计算、此后各月至2017年11月的租金自当月6日起计算、2017年12月的租金1419.35元自2017年12月4日起计算，暂计至2018年6月15日为80428.35元；八：经营免租期内的租金：按照合同约定，被告应当支付联投置地公司该部分租金36666.67元；九、运营管理费以及延期付款违约金：联投东方公司请求被告按每月6875.1元的标准支付从2016年12月1日起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费80551.05元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为20569.96元），本院认为，2016年12月1日至2017年12月3日期间的运营管理费计算为82944.75元，2017年5月2日，被告向联投东方公司支付38366元，两原告未举证证明商场开业日，故本院认定装修期为60天；合同约定，运营管理费自装修期满当日支付首月的费用，故运营管理费应自2016年8月8日起计算，至2016年11月30日为25947.96元。综上，被告还应支付的运营管理费为70526.71元；逾期付款违约金按照合同约定计算为2016年12月的运营管理费6875.1元自2016年12月6日计算至2017年5月1日为664.53元、2017年1月的运营管理费1332.16元及此后至2017年11月的运营管理费自当月的6日起、2017年12月的运营管理费443.55元自2017年12月4日起按照年利率24%计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为17437.45元；十、水电费及延期付款违约金：联投东方公司请求被告支付拖欠的2016年12月至2017年8月期间的水电费共计10635.17元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为3542.21元），本院认为，上述合同约定，被告应需支付每个自然月发生的能源费用（水电费），付款期限见付款通知书，原告提交的缴费通知书显示2016年12月水电费为7848.77元、缴费截止日期为2017年1月31日；2017年8月电费为1166.4元，缴费截止日期为2017年9月5日，故被告应当支付的水电费共计9015.17元，逾期付款违约金按照合同约定，按照年24%的利率标准，2016年12月水电费7848.77元自2017年2月1日起、2017年8月电费1166.4元自2017年9月6日起计算，暂计至2018年6月15日为2797.47元；十一、租赁商铺恢复原状工程费用：联投东方公司请求被告支付联投东方公司为其垫付的12427.47元，本院认为，上述租赁合同解除后，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，故被告应当承担商铺恢复原状的工程费用，联投东方公司提交的工程价格清单和支付凭证可以证明其支出的工程费用12427.47元，被告应当予以返还；十二、律师费：被告与两原告已约定，被告应当赔偿因违约行为致使合同解除而造成的经济损失，原告提交的律师费发票、转账记录和委托代理合同可以证明包括税费在内被告应向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元；十三、原告的诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的租赁合同书已经解除。2、确认被告向联投置地公司交纳的履约保证金44000元、向联投东方公司交纳的履约保证金13750.2元均不予退还。3、被告向联投置地公司按照每月22000元的标准支付拖欠的自2016年10月1日起至原告收回租赁商铺之日即2017年12月3日期间的租金294729.03元以及逾期付款违约金[按照每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为80266.5元。4、被告向联投置地公司支付在经营免租期内享受的对应租金36666.67元。5、被告向联投东方公司按每月6875.1元的标准支付从2016年12月1日起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费80551.05元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为20569.96元）。6、被告向联投东方公司支付拖欠的2016年12月至2017年8月期间的水电费共计10635.17元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月15日为3542.21元）。7、被告向联投东方公司支付联投东方公司为其垫付的租赁商铺恢复原状工程费用12427.47元。8、被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元。9、被告承担本案案件受理费等诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告叶丽治签订的商铺租赁合同已经解除；二、原告深圳市联投置地有限公司无需向被告叶丽治退还履约保证金44000元、深圳市联投东方资产管理有限公司无需向被告叶丽治退还履约保证金13750.2元；三、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市联投置地有限公司支付2016年10月至2017年7月2日期间的租金267619.35元及逾期付款违约金（2016年10月租金2200元部分自2016年10月6日起计算、此后各月按照22000元的标准至2017年11月的租金自当月6日起计算、2017年12月的租金1419.35元自2017年12月4日起计算，按照年利率24%的标准至款项清偿之日止，再加上3176.68元）；四、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市联投置地有限公司支付经营免租期内的租金36666.67元；五、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付运营管理费70526.71元及逾期付款违约金（2017年1月的运营管理费1332.16元及此后至2017年11月的运营管理费以每月6875.1元为基数、自当月的6日起、2017年12月的运营管理费443.55元自2017年12月4日起按照年利率24%计至实际付清之日，再加上664.53元）；六、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付水电费9015.17元及逾期付款违约金（按照年24%的利率标准，2016年12月水电费7848.77元自2017年2月1日起、2017年8月电费1166.4元自2017年9月6日起计算至款项清偿之日止）；七、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付商铺恢复原状工程费用12427.47元；八、被告叶丽治与第三人杨丽容于本判决生效之日起十日内连带向深圳市联投置地公司支付律师费9540元、连带向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师费1060元；九、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9877元，由被告及第三人连带承担9451元，原告深圳市联投置地有限公司已预交的9451元由本院予以退回。被告与第三人应于本判决生效之日起七日内向本院连带缴纳案件受理费9451元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年十月二十六日书记员 彭磊磊（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。