广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初103号 原告：孙康，男，苗族，1992年4月16日出生，居民身份证住址广西融水苗族自治县。 原告：陈子鱼，女，汉族，1991年9月29日出生，居民身份证住址广西北流市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：奚晓芸，广西谦行律师事务所律师。 被告:广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达,该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董阐论，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告:新鸿天装饰工程有限公司，住所地福，住所地福州保税区综合大楼****间区内)，统一社会信用代码91350105050325866M。 法定代表人：叶远航,该公司董事兼经理。 委托诉讼代理人：谌明明，该公司工作人员。 案由：装饰装修合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月8日 开庭日期：2020年8月21日 （2020年4月2日至2020年7月20日为管辖上诉时间,依法不计入审限） 孙康、陈子鱼诉讼请求：1、判令被告广西金川阳光城实业有限公司、被告新鸿天装饰工程有限公司共同赔偿涉案房屋实际装修造价与合同约定装修造价差额，暂定为105600元（具体金额以装修造价鉴定结果为准，计算方式：（2300-1100=1200）*88=105600）；2、本案诉讼费用由两被告共同承担。 事实和理由：一、原告的购买涉案房屋及验房经过。2017年8月，原告因计划购置房产，前往位于南宁市邕宁区江湾路6号的丽景湾楼盘看房。置业顾问介绍说，丽景湾楼盘为广西金川阳光城实业有限公司（以下简称“阳光城公司”）开发建设，目前销售的均为精装房，也就是由房开商负责精装修房屋后再向业主交付，该楼盘目前主体结构尚在建设，而房屋内具体的精装修标准则以样板间为准。在置业顾问的带领下，原告参观了该楼盘88平米户型的样板间，原告对样板间内房屋的户型设计、水电布局、厨房卫浴装修样式等基本满意。置业顾问确认原告确实有购房意向后，双方就房屋价格问题进行下一步讨论。置业顾问向原告出示一份空白的《阳光城丽景湾购房签约备忘录》（以下简称“《备忘录》”），在备忘录上登记了原告的基本身份信息，并对房屋的建筑面积、套内面积、折后合同总价、折后毛坯建筑单价、折后精装单价等内容进行计算填写，并说道“我们这个楼盘按照《南宁市出台商品住房全装修分级细则》属于A级全装修等级，以建筑面积计算，A级全装修价格区间为2000~3000元/平方米。我们都是按照3000元每平的标准装修，采用的都是高档的瓷砖、石材，样板间你们也看过了。现在是活动期间，折后精装单价仅需2300元每平，在全屋总价上还有98折上99折的优惠。”原告同意后，交纳了毛坯部分和精装部分的预约金等费用，置业顾问、代理销售经理、开发销售经理、开发客户等均在《备忘录》相应栏目签字确认。置业顾问告诉原告，过段时间再来售楼部签订正式的购房合同。2017年9月11日，原告（买受人）与被告阳光城公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》。约定由原告购买阳光城公司开发建设的位于南宁市邕宁区江湾路6号丽景湾项目A3栋2单元1405号房屋一套，建筑面积88.67平方米、套内建筑面积67.66平方米，套内建筑面积单价为8263.46元/平方米，总价款为559106元，交付日期为2019年3月30日前。同日，原告（甲方）与被告阳光城公司（乙方）、新鸿天装饰工程有限公司（丙方，以下简称“新鸿天装修公司”）共同签订《委托设计、改造及装修协议》（以下简称“装修合同”）。装修合同约定在涉案毛坯房屋符合交付标准后，由阳光城公司指定的装修公司即新鸿天装修公司进行房屋的设计、装修和改造；第四条：在装修期间，原告不得进入、不得参观、不占有、不使用该房屋；第六条：装修改造交付时间为2019年9月30日，第七条：装修费用为人民币203941元（计算方式：2300元/平方米×88.67平方米=203941元），原告（甲方）支付至被告阳光城公司（乙方）指定账户……原告（甲方）付款后由被告阳光城公司（乙方）开具票据。涉案房屋具体装修标准为附件二所述内容为准，附件二中三方仅约定“内墙乳胶漆为立邦品牌或其他同档次品牌；卫生间墙面瓷砖未马可波罗品牌或其他同档次品牌”等内容，其余装修细节三方并未具体约定。此后，原告也未收到被告阳光城公司和新鸿天装修公司提供的装修设计图纸等材料，三方默认以样板房装修装饰为标准。签订购房合同与装修合同后，原告按照约定向银行申请毛坯和精装修部分的贷款，贷款通过后银行代原告向阳光城公司支付了毛坯部分购房款及精装修部分贷款。2019年9月下旬，原告接到被告阳光城公司通知前往涉案房屋办理验房手续。这是购房两年多以来，原告第一次正式被允许踏入涉案房屋内部予以检查验收，然而已经装修好的涉案房屋让人大吃一惊，存在众多质量问题：1、客厅、卫生间墙面存在大小不等空鼓十几处；2、插座经检测缺少地线；3、厨房与客厅的门槛内部是使用泡沫胶填充、大部分为空心，经挤压后明显变形凹陷；4、主卧、次卧地面木地板经人员踩踏会发生凹陷，验房师翻开其中一块木地板，发现木材已发霉腐烂；5、入户房门锁扣位置严重变形、书房门口门框干裂，房门上锁时不牢靠，房门内里一周的胶条发霉老化；6、卫生间墙面防水工作不到位，渗水情况严重；7、客厅、卫生间地板瓷砖未勾缝，瓷砖缝隙明显过大；8、阳台及窗口护栏未固定，存在明显松动等等。原告认为该房屋装修存在严重的质量问题，影响生活正常使用，便立马要求被告阳光城公司予以整改，当日并未收房。然而经过一段时间的整改，原告再次上门验收时，整屋住房质量仍然令人担忧，更有其余邻居反映装修公司使用废弃石料回填卫生间、墙面乳胶漆及灯具建材等存在使用低档材料冒充高等材料等偷工减料行为。部分热心业主就装修标准是否达标问题多次向被告阳光城公司反映并试图沟通，被告阳光城公司对此避而不谈，故成诉。二、关于《装修合同》的效力问题及被告应当如何承担违约赔偿装修差额价款。1、原告认为涉案项目样板房有关户型设计、水电布局、厨房卫浴装修样式等部分（即俗称硬装部分）应当成为《装修合同》的补充约定。房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。阳光城公司在整体销售精装房期间，房屋主体建构仍在建，售楼现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房。被告阳光城公司与原告签订的《装修合同》第五条中载明“乙方所展示的样板间仅作为相关商品房装修装饰及空间布局的展示和借鉴，样板房的空间结构、装修标准及所布置的布艺装饰等仅作为摆放指导，不作为该房屋乙丙放装修改造交付的标准，该房屋的装修交付标准以本协议附件二所述内容为准”，附件二仅仅约定“内墙乳胶漆为立邦品牌或其他同档次品牌；卫生间墙面瓷砖未马可波罗品牌或其他同档次品牌”等内容。原告认为，《装修合同》第五条并未区分样板房在硬装与软装方面的效力问题，一味概括性的否定样板间的交付标准，属于免除己方义务的格式条款，该条款直接导致阳光城公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。其次，即使被告依据《装修合同》第五条否定了样板间为交付标准，表明房屋的装修交付标准以附件二所述内容为准，但在附件二中，原被告三方均未明确约定房屋硬装部分的装修细节，这将直接导致《装修合同》对于交付标准方面为空白约定，使得被告在装修方面留下极大的不确定性，不利于保障消费者权益。基于明码标价与诚实守信的两点，原告有理由认为样板房有关户型设计、水电布局、厨房卫浴装修样式等部分（即俗称硬装部分）应当成为《装修合同》的补充约定。2、涉案房屋的装修标准与样板间装修标准外观明显不符，被告阳光城公司、新鸿天装修公司均拒绝整改且未就该情况予以说明解释。对于被告违约的行为，原告有权就实际装修价值与约定装修价值的差额部分要求赔偿。根据原被告三方当事人签署的《装修合同》、《备忘录》及被告阳光城公司在小区公示栏所粘贴的《精装价格公示》均显示，三方共同约定以2300元每平方米的装修标准对毛坯商品房进行装修，故该明示的装修标准单价应作为双方合同权利义务的内容。原告曾找到验房机构就整屋的装修造价进行估算，验房机构得出的结论为“涉案房屋每平米装修造价（包括税费、设计费、利润等）约为650元”，该验房结论即650元每平米装修造价与《装修合同》中约定的2300元每平方米造价相去甚远，其次涉案房屋实际装修成果存在重大瑕疵影响原告的日常正常使用。原告多次要求被告阳光城公司出示与被告新鸿天装修公司之间的《装修预算表》、《委托装修协议》等材料并对装修质量问题予以说明解释，均未得到有效的回复。对于被告偷工减料的违约行为，原告有权就实际装修造价与约定装修价值的差额部分要求赔偿，具体的实际装修造价最后以鉴定机构鉴定价格为准。三、原告要求被告新鸿天装修公司对于被告阳光城公司的赔偿责任承担连带责任。首先，被告新鸿天装修公司为《装修合同》的签约方；其次，被告新鸿天装修公司为被告阳光城公司指定的装修公司，故《装修合同》约定的内容应作为三方合同权利义务的内容。再次，被告阳光城公司与被告新鸿天装修公司之间的资金往来情况如何，原告无法核实。根据《民法通则》第一百三十条，因被告阳光城公司装修不达标，原告要求被告阳光城公司赔偿实际装修造价与约定装修价值的差额部分的诉求，被告新鸿天装修公司应当承担连带赔偿责任。综上所述，原告特具诉状，请法院判如所请！ 金川公司辩称：孙康、陈子鱼的诉求无任何事实和法律依据，应予以驳回。本案为装饰装修合同纠纷，涉案委托设计改造及装修的协议书是相关方在平等协商的基础上签订的独立协议，不违反法律法规的强制性和禁止性规定，是依法成立且有效的合同，各方应严格遵守合同的约定。协议约定样板间的装修装饰及空间布局仅为展示和借鉴，不作为装修标准，装修标准严格按照附件2的约定为准。被告已经按照合同中对于装饰装修的标准价格的约定进行了装修，并向孙康、陈子鱼交付，不存在违约。装修合同所约定的价款除了装修设计费和材料成本费、人工成本费用外还应当包含金川公司设计方、施工方材料方等利润。利润率的高低属于市场范畴，可通过申报并提供保修即可。本案的保修工作已经完成，孙康、陈子鱼已经收房，作为装修方也同意按照合同约定履行保修义务。综上，孙康、陈子鱼的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。孙康、陈子鱼的主张的房屋的装修质量问题，不是装修的问题，与本案无关联性。 新鸿天公司辩称：与金川公司的答辩意见一致。 查明事实： 金川公司（出卖人）与孙康、陈子鱼（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》。第三条约定：金川公司将邕宁区江湾路6号丽景湾X栋X单元XX层XXXX号房（以下简称“涉案房屋”）出售给孙康、陈子鱼。第七条约定：买受人采取按揭贷款方式付款：（1）付款：本合同签订的同时支付112106元。（2）首付款外，剩余房款447000元，应于本合同签订之日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。 签订《南宁市商品房买卖合同》后，孙康、陈子鱼（甲方）与金川公司（乙方）、名筑装饰工程有限公司（以下简称“名筑公司”、丙方）签订《委托设计、改造及装修协议》。三方约定：乙方特别提示甲方在本协议前，详细阅读并充分理解本协议、附件等全部条款及内容，甲方确认在签本协议之前已详细阅读，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明。甲方同意由乙、丙方对该房屋进行设计、改造、装修及装饰，甲方按本协议约定向乙方、丙方支付设计、改造、装修的费用。经各方友好协商一致，达成如下协议：一、甲方同意由乙、丙方对该房屋进行设计、装修和改造。三、施工范围：涉案房屋。四、本协议签订后，待房屋符合甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件后，甲方授权丙方代为接受房屋并进场施工。丙方代为接受该房屋之日起，该房屋的改造、装修及附属设备、设施的风险责任由甲方自行承担。五、乙方所展示的样板间仅作为相关商品房装修装饰及空间布局的展示和借鉴，样板间的空间结构、装修标准及所布置的布艺装修、家具用品、家具、灯饰、装饰用品、家电等仅作为摆放指导，不作为该房屋乙、丙方装修改造交付的标准，该房屋的装修交付标准以本协议附件二所述内容为准。六、改造装修工程的交付。23.各方同意：在房屋装修改造交付时，如对改造、装修工程质量有异议的，甲方有权提出书面整改要求。七、设计、改造、装修的费用和支付。1.三方一致同意，本次设计、改造、装修费用为203941元。甲方于2017年9月3日前支付首期设计、装修、改造费用91941元；除首期款外，剩余设计、改造、装修费用112000元应于2017年9月6日前申请办理按揭贷款。甲方余款应在本协议签订之日起30日内全部付清 孙康、陈子鱼与广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行（以下简称“北部湾银行”）签订《个人房屋借款/担保合同》，约定北部湾银行向孙康、陈子鱼借款447000元，贷款用途为购置涉案房屋。 2017年10月13日，孙康、陈子鱼与北部湾银行签订《个人房屋借款/担保合同》，约定北部湾银行向孙康、陈子鱼借款112000元，贷款用途为装修。 2019年11月14日,名筑公司名称变更为新鸿天公司。 另查明： 一、孙康、陈子鱼提交加盖金川公司销售专用章《精装价格公示》载明A3栋2单元05号户型精装价格为2300元/平米。 二、孙康、陈子鱼提交加盖金川公司销售专用章《建筑工程装修审查备案表》载明：拟建工程概况：本工程“丽景湾”南区房地产项目A1栋、A3栋、A5栋……具体精装修标准如下：卧室配空调。 三、2017年6月2日，南宁市城乡建设委员会印发《南宁市商品住房全装修分级指南》，规定该通知有效期自2017年6月2日起至2022年6月1日止。附件“南宁市商品住房全装修分级指南”规定商品住房全装修以建筑面积计算，价格不应超过3000/㎡。附件“商品住房全装修等级推荐表”备注：推荐标准供参考，实际装修标准按装修协议约定执行”。 四、庭审中，孙康、陈子鱼向本院提出申请要求鉴定房屋实际的装修造价。 五、庭审中，孙康、陈子鱼称已经使用涉案房屋。 六、2020年3月19日，新鸿天公司对管辖权提出异议，主张本案应移送福建省福州市台江区人民法院审理。本院作出(2020)桂0109民初103号《民事裁定书》，驳回新鸿天公司对本案管辖权提出的异议，核定驳回管辖异议案件受理费100元。新鸿天公司不服，向南宁市中级人民法院提起上诉。2020年5月18日，南宁市中级人民法院作出（2020）桂01民辖终195号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。 本院意见： 一、关于《委托设计、改造及装修协议》是否有效的问题。 《委托设计、改造及装修协议》约定乙方特别提示甲方在本协议前，详细阅读并充分理解本协议、附件等全部条款及内容，甲方确认在签本协议之前已详细阅读，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，应认定金川公司、新鸿天公司已经采取合理方式提请孙康、陈子鱼注意。再者，从《委托设计、改造及装修协议》第五条的内容来看，三方对于装修交付标准有明确的约定，并不直接免除一方责任、加重对方责任，排除对方主要权利。据此，孙康、陈子鱼关于《委托设计、改造及装修协议》第五条无效的主张依据不足，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”三方当事人之间签订的《委托设计、改造及装修协议》，系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，三方均依约享有权利并全面履行相应义务。 样板房是开发商以宣传、促销为目的，提供给购房者的装修效果展示平台。除非有合同约定，开发商设置样板房不代表将样板房作为交付房屋的标准。《委托设计、改造及装修协议》第五条明确约定样板房的空间结构、装修标准及所布置的布艺装饰、家具用品、灯饰、装饰用品、家电等不作为该房屋装修改造交付的标准；《南宁市商品房买卖合同》、《委托设计、改造及装修协议》中列有详细装修的标准，有孙康、陈子鱼的签名确认；孙康、陈子鱼亦未就样板间的装修标准提供证据。孙康、陈子鱼主张涉案项目样板房硬装部分应当成为《委托设计、改造及装修协议》补充约定的主张，本院不予支持。 二、关于金川公司、新鸿天公司是否应当支付梁大权主张的实际装修造价与合同装修造价的差额，如需支付，差额如何计算的问题。 （一）关于是否应鉴定房屋实际的装修造价的问题。 1.三方签订的《委托设计、改造及装修协议》属有效合同，三方当事人应按合同履行，现合同已明确约定装修款金额。 2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”本案中，三方当事人已明确约定设计、改造、装修的费用，不应进行鉴定。 3.现孙康、陈子鱼已使用涉案房屋，即使鉴定，亦不能充分反映涉案房屋的装修价值。故本案无需鉴定房屋实际的装修造价。 （二）关于孙康、陈子鱼要求被告赔偿装修差价的问题。 装饰装修服务属于附着于买卖房屋上的商品，该商品的形成由房屋开发商、装修公司、材料商等各方分工劳动所形成，其在出售过程中会包含各方的预期利润，最后各方签订的《委托设计、改造及装修协议》约定的装修价格是根据市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在各方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单相加。被告收取的装修款亦未超过南宁市城乡建设委员会所规定的装修价格。被告作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，孙康、陈子鱼作为买受人有自主选择权，设计、改造、装修的费用系三方约定协商的价格，并不违反法律规定。在各方均知悉权利义务内容的情况下，孙康、陈子鱼以价值偏高、装修造价达不到约定的装修费用为由向金川公司、新鸿天公司主张返还装修款没有事实和法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”本案属于固定总价结算工程价款的情形，当事人约定按照固定总价结算工程款的，一方当事人不得违反合同约定的结算方式要求重新确定工程款。 （三）关于涉案房屋卧室未安装空调是否违约的问题。 1.孙康、陈子鱼提供的《建筑工程装修审查备案表》载明的是“拟建工程概况”，该备案表未显示日期，无法证明备案发生在孙康、陈子鱼与金川公司、新鸿天公司签订合同之前还是之后，且该备案表载明的是“拟建工程概况”，并非最终标准。再者，根据相对性原则，金川公司与设计单位、审查单位之间的《建筑工程装修审查备案表》对孙康、陈子鱼没有约束力。本案三方签订的《委托设计、改造及装修协议》及附件未对卧室配空调进行约定，难以看出三方在签订合同时对于卧式配空调达成过明确一致的意见，现有证据无法认定原、被告约定卧室配空调的事实。孙康、陈子鱼亦未对空调的具体品名、型号、安装方式、费用承担、维修保养问题等予以明确。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的举证规则，孙康、陈子鱼应承担举证不能的不利法律后果。 2.根据《委托设计、改造及装修协议》第六条的约定，孙康、陈子鱼在验收房屋时，如对改造、装修工程质量有异议的，甲方有权提出书面整改要求。孙康、陈子鱼没有提供证据证明其提出书面整改要求。 孙康、陈子鱼主张被告未按《建筑工程装修审查备案表》安装卧室空调，但未能提供确切的证据证明存在相关约定，其该主张因缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，如孙康、陈子鱼认为被告未按约定的装修标准交付，可要求被告按约定标准履行，但其要求返还装修价款差价无事实和法律依据。 三、关于本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的问题。 商品房买卖过程中发生纠纷应适用《中华人民共和国合同法》。消费者权益受损应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条之规定，判决如下: 驳回原告孙康、陈子鱼的诉讼请求。 诉讼费：案件受理费1206元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取），由原告孙康、陈子鱼负担。驳回管辖异议案件受理费100元（被告新鸿天装饰工程有限公司已预交），由被告新鸿天装饰工程有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃毅磊 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 韦嘉薇 书 记 员 莫姗姗