广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21310号上诉人（原审被告）：李翠薇，女，汉族，1977年3月29日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：钟玉广，男，汉族，1973年6月24日出生，身份证住址广州市萝岗区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，住所地：广州市越秀区沿江东路****东。法定代表人：谢小力，董事长。委托诉讼代理人：孙泳鑫，广东合盛律师事务所律师。上诉人李翠薇、钟玉广因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称：旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李翠薇、钟玉广上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回旅业公司的全部诉讼请求；2.旅业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、案涉租赁合同是否属于有权处分，仍未查清。根据旅业公司与业主单位广州市房屋安全管理所（下称“市房安所”）签订的《房屋租赁合同》第六条第5款显示，如旅业公司转租或分租案涉房屋的，应事前只会业主单位并上报备案，转租、分租所增加的租金另行协商处理。同时，旅业公司主张已依据《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》解除与业主单位解除租赁关系，但该通知出台的依据之一《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知（穗建房管〔2018〕541号）》，在第五条第（一）款也明确要求，各直管房管理单位与承租人签订租赁合同原则上应当使用广州市住房和城乡建设委员会印发的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》示范文本，与承租人明确约定不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用等。业主单位明确不允许旅业公司私下转租案涉房屋，如需转租，必须经过业主单位的同意并进行备案。市房安所作为广州市住房和城乡建设局管理的事业单位，所有行政行为必须依法依规实施，如其同意旅业公司转租案涉房屋的，必然办理了相关许可及备案手续。然而，从旅业公司的举证及庭审辩论来看，旅业公司对其转租案涉房屋前有无取得业主单位同意及备案一事，没有对此进行任何举证。鉴于原审法院作出判决前，没有任何证据证明李翠薇、钟玉广的转租行为在事前已取得业主单位市房安所的同意，或事后取得追认。因此，旅业公司始终不能证明其已取得案涉房屋的合法处分权。在业主单位市房安所明示追认旅业公司的转租行为之前，李翠薇、钟玉广与旅业公司之间签署的租赁合同及附页处于效力待定的状态。原审法院依据未生效的合同作出判决，属于适用法律不当。二、案涉房屋的各项客观状况仍未查清。李翠薇、钟玉广承租案涉房屋时，只能针对房屋整体现状考量租金标准是否合理，无法自行确认全部与租金关联的基础属性。同时，旅业公司亦没有出示任何关于案涉房屋权属及各项基础属性的有效法律文件。现在，李翠薇、钟玉广认为租约所记载的房屋权属情况、使用性质、真实面积等直接影响租金价格（或占用费）的因素，均与客观实际状况有巨大的差别。旅业公司在庭审中对此既没有进行实质回应，也没有进行举证。可见，旅业公司所提出的诉讼请求没有充足的事实依据，存在伪造数据的重大嫌疑，但原审法院对此始终未予以查证。三，涉案合同所订每天收取1928元的“房屋占用费”无依据，显失公平。李翠薇、钟玉广与旅业公司所签订的涉案合同，是在当时已经投入巨额装修资金，长期亏损，欲罢不能的情况下被迫同意的。该每天计的天价占用费没有法律依据，远离了房管部门公布的租赁参考价，也远离了市场的实际价格。是涉案合同中的霸王条款，明显违背了公平的原则，理应视为合同的无效部分。而且，旅业公司并不是业权人，仅仅是“二房东”的角色，更无权收取这笔高价的“房屋占用费”，不应不当得利。另外，如果旅业公司已经与业权人终止了租赁合同，则旅业公司无权收取旅业公司的“房屋占用费”。反之，如果旅业公司与业权人尚有租赁合同或者某种默契的、现状的租赁关系，则李翠薇、钟玉广与旅业公司之间的正常租赁关系应受法律保护，也即不应存在什么天价的“房屋占用费”。这是个二选一的选项。不能既说业权人终止了合同，要赶我们走，又以合法“二房东”的身份，向我们收取天价租金。这在逻辑上和法理上都讲不通。旅业公司辩称：旅业公司不同意李翠薇、钟玉广提出的全部上诉请求，并认为其提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，且无证据支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应当依法驳回李翠薇、钟玉广的全部上述请求，维持原判。一、旅业公司与李翠薇签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。一审法院已依法查明事实，认定事实正确。(一)旅业公司与李翠薇于2016年1月1日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方真实意思表示，合法有效，且双方也一直按照不定期租赁协议的内容履行，旅业公司与李翠薇存在真实的租赁关系，且属于不定期租赁关系。(二)在旅业公司将案涉房屋出租给李翠薇期间，广州市房屋安全管理所从未就此提出异议，也未因此阻碍李翠薇使用房屋，其行为已表明其同意旅业公司出租案涉房屋。案涉不定期租赁协议不存在效力待定情形。二、案涉不定期租赁协议已明确约定了案涉房屋的位置、面积、用途、租金标准等情况，该协议为双方真实意思表示，一审已依法查明事实。三、不定期租赁协议终止后，李翠薇应当按现状向旅业公司交还案涉场地。李翠薇逾期交还场地属于违约，其应按合同约定承担支付占用费的责任。旅业公司一审诉讼请求：1.确认旅业公司与被告李翠薇签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。2.判令被告李翠薇立即向旅业公司交回广州市越秀区北京南路麦栏街20号承租场地。3.判令被告李翠薇从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止的占用费(按照1928元/天的标准向旅业公司支付，其中应扣减被告李翠薇已支付的144670元）。4.判令被告李翠薇向旅业公司支付租金差额[从2018年4月13日起至2019年3月31日止,按照广州市2018年商业用房租金标准参考价与业主调升租金前向旅业公司收取的租金标准的差额计算，即按（302元/平方米·月×714.38平方米-3287元/月）/30计算]。5.判令被告李翠薇向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失[从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止,按广州市最新的商业用房租金参考价与业主调升租金前向旅业公司收取的租金标准的差额,即（302元/平方米·月×714.38平方米-3287元/月）/30计算]。6.判令被告李翠薇向旅业公司支付律师费12747元。7.判令被告钟玉广对上述一至六项义务承担连带责任。一审法院经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与旅业公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才可能办理手续等。该协议后附的《广州市旅业公司承租“117”旅业公房租金明细表》中包括涉案的北京南路麦栏街20号一、三~五层全部，二层部分房屋，用途为非住宅。2016年1月7日，旅业公司（出租人、甲方）与被告李翠薇（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区北京南路麦栏街20号的房地产出租给乙方作旅业、棋牌用途使用，建筑面积714.38平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为28934元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳54200元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金54200元无息退回乙方。租赁期届满，乙方应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，否则乙方应赔偿甲方由此造成的损失。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议在业权人与甲方签订租赁合同后2个月内自然终止，甲方无需承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，甲方将按政府有关规定进行公开招租，在同等条件下乙方有优先承租权。若乙方继续取得承租权的，甲乙双方协商签订新的《广州市房屋租赁合同》。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。该合同后附的《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营旅业、棋牌业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1928元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失等。被告钟玉广在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋情况移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，旅业公司向被告李翠薇发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与旅业公司续签租赁合同，并要求旅业公司收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、被告须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。2、被告在交回上述租赁房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由被告负全部责任及最终责任，旅业公司不承担任何连带责任。被告逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为被告放弃场地内剩余物品的所有权，旅业公司有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，旅业公司不负赔偿责任，另旅业公司有权参照协议书约定的租金标准，向被告收取场地占用费及违约金等。3、被告退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因被告原因造成房屋损坏或其他问题，由被告承担全部责任，旅业公司不负任何责任，若旅业公司代垫了费用则有权向被告追偿。4、在本函送达之日起，被告未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。被告李翠薇在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“原件已收到2019.1.14”。同日，旅业公司向被告李翠薇发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升旅业公司涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书上述条款约定，告知如下：1、被告租赁越秀区北京南路麦栏街20号房屋的租金，从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至原被告双方终止上述房屋租赁协议书时止。被告李翠薇在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.14”。旅业公司表示，广州市房屋安全管理所曾就涉案房屋起诉旅业公司，但据了解该所已经撤诉。旅业公司为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1、2019年8月20日旅业公司（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与李翠薇解除租赁关系纠纷一案委托乙方代理的相关事宜协商达成一致，订立本合同。甲方与李翠薇租赁合同纠纷一案律师代理费为12747元。甲方应在合同签订后5日内按照上述约定支付律师代理费等。2、广东合盛律师事务所向旅业公司开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计12747元。被告对上述证据质证称真实性合法性无异议，但关联性有异议，该律师费的产生与本案无关，且至今旅业公司也只支付了60%的律师费。旅业公司为证明每月租金差额的具体金额，向一审法院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，被告质证称对其真实性、合法性无异议，但旅业公司依据该文件计算租金差额、占用费或者损失，并不符合客观公平的市场价格，即使按照该标准计算也存在重大的谬误。庭审中，旅业公司主张被告李翠薇按合同约定标准向旅业公司缴纳款项至2019年10月31日止，同时认为自2019年4月1日起支付的是使用费的一部分，并非租金；此外，旅业公司确认被告李翠薇已向其支付保证金54200元。被告李翠薇主张其按合同约定标准向旅业公司缴纳租金至2019年11月30日止。一审法院认为：旅业公司与被告李翠薇于2016年1月1日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告李翠薇抗辩主张上述合同部分条款无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋，旅业公司于2019年1月4日向被告李翠薇发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知被告李翠薇在2019年3月31日前将涉案房屋交回旅业公司，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，旅业公司主张合同于2019年3月31日解除，一审法院予以支持。基于合同解除，旅业公司要求被告张应中交还涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1928元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，旅业公司要求自2019年4月1日起，按每日1928元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，一审法院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取旅业公司的租金，亦即升租差额未最终确定，故旅业公司现要求被告李翠薇支付升租差额，一审法院不予支持。旅业公司可待升租差额最终确定后再行主张。关于旅业公司主张的逾期交还房屋的损失问题。旅业公司以市场评估价与合同约定的上述逾期交还房屋占用费标准之间有差额，主张该差额为损失而要求被告李翠薇予以赔偿。因合同的终止是基于广州市房屋安全管理所要求收回涉案房屋而导致的，旅业公司收回涉案房屋后即应将房屋交还广州市房屋安全管理所而非另行出租获利，故不发生旅业公司所谓的差额损失，故对旅业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于旅业公司主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指旅业公司（即甲方）因向被告主张权利而产生的律师费用，故旅业公司要求被告李翠薇承担其因本案支出的律师费12747元，于法无据，一审法院不予支持。被告钟玉广作为担保人签署了书面的保证条款，对被告李翠薇的合同义务向旅业公司承担连带保证担保责任。据此，旅业公司要求被告钟玉广对被告李翠薇的上述债务承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，作出判决：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告李翠薇签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李翠薇将广州市越秀区北京南路麦栏街20号房屋（建筑面积约714.38平方米）腾空交还原告广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李翠薇向原告广州市旅业有限公司支付上述房屋2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按1928元/日计，其中应扣除被告李翠薇已支付至2019年10月31日止的款项合计144670元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，被告李翠薇按上述标准逐月计付给原告广州市旅业有限公司。四、被告钟玉广对被告李翠薇的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费36772元，由原告负担35296.66元，被告李翠薇、钟玉广共同负担1475.34元。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕需要当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。针对李翠薇、钟玉广的上诉主张，认定如下：其一，关于案涉租赁合同是否属于有权处分的问题。二审中，李翠薇承认已租用场地有七八年。虽旅业公司与业权人签订涉讼房屋的租赁合同约定不能转租，但业权人在旅业公司将涉讼房屋转租给李翠薇后一直未提出异议，亦未阻碍李翠薇正常使用涉讼房屋，因此，双方当事人签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》不存在效力待定的情形。其二，关于案涉房屋各项客观状况未查清的问题。李翠薇虽然认为房屋面积，权属性质等不明，但承认是按照现状承租，且合同履行多年，其未有异议。因此，李翠薇以案涉房屋各项客观状况未查清，提出上诉的理由，本院不予支持。其三，关于1928元/日标准计算房屋占用费的问题。双方合同约定“乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日人民币1928元整的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止。”因此，李翠薇、钟玉广认为按1928元/日标准计算房屋占用费无依据的主张不符合事实，其认为该标准显示公平的理由，因没有提供证据证实，本院不予支持。另，鉴于双方当事人二审期间均确认旅业公司已于2020年4月2日收回涉讼场地，故李翠薇应按照日1928元/日的标准向旅业公司支付涉讼房屋的场地占用费至2020年4月2日，双方当事人可据实结算，本院对一审判决不再予以调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人李翠薇、钟玉广的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475.34元，由李翠薇、钟玉广负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十月三十日书记员  张家齐黄咏欣