广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19022号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州道灏设计顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区海安路**之**，统一社会信用代码91440101673462234R。法定代表人：廖雪英，财务总监。委托诉讼代理人：陈微，广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1983年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曾旭慧、黄婉君，均系广东正平天成律师事务所律师。上诉人广州道灏设计顾问有限公司（以下简称道灏公司）因与张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。道灏公司上诉请求：1.依法判决撤销（2018）粤0106民初27535号民事判决第三、六项；2.依法改判被上诉人向上诉人返还2018年10月15日至2018年11月14日的月租金14万元；3.依法改判被上诉人向上诉人支付应返还保证金、水电保证金、月租金的利息暂计1000元（保证金562839元、水电保证金3万元、2018年10月15日至2018年11月14日的月租金14万元，合计732939元，利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止)；4.依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失暂计532000元（具体包括因租赁涉案场地而支付的中介费10万元、已完成装修进度款项35万元和解除装修合同的违约金暂计3.5万元、因被上诉人之过错导致上诉人被执法部门罚款16000元、其他必要支出损失30000元）及前述全部经济损失为本金共计531000元，支付利息暂计1000元（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止）；5.本案一审本诉、反诉、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误，具体如下：（一）关于上诉人要求被上诉人返还已支付的2018年10月15日至2018年11月14日的月租金14万元问题，一审法院认为缺乏事实依据，不予支持。对此，上诉人认为是错误的。具体理由如下：1、事实上，涉案物业的免租期应当从2018年8月22日开始计至10月22日止。根据《租赁合同》第二条约定，免租期自2018年8月14日至2018年10月14日。但事实上，2018年8月22日双方才办理涉案场地的交接手续。也就是说，被上诉人并非按照涉案《租赁合同》的约定于2018年8月14日开始将涉案场地交付给上诉人使用，实际上2018年8月22日上诉人才接收使用涉案物业。而按照涉案《租赁合同》约定的2个月的免租期应予以顺延，自2018年8月22日至10月22日止。2、因涉案场地属违法建筑，被依法责令限期整改停工，上诉人根本没有实际使用过涉案场地。在装修期间，因2018年9月3日及2018年9月26日，广州市公安局天河区分局天园派出所的公务人员到涉案场地，告知上诉人涉案场地属于违规建筑，既没有办理报建手续也没有房屋产权证，更无消防合格手续。2018年9月14日，广州市城市管理综合执法局天河区分局向涉案场地发出《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，以违反了《广州市城市规划条例》的规定为由，要求在2018年9月14日23时前停止施工，还处罚罚金16000元。至2018年11月9日，天园派出所又向上诉人发出《广州市公安局天河区分局天园派出所责令改正通知书》，责令改正：“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：没有消防审批合格手续，责令限期整改停工”。从装修开始就被几次勒令停工，发生这种情况，导致装修期被迫延长，直至2018年11月9日前，涉案场地还在停工中无法完成装修，导致上诉人从未真正正式作为公司办公场所经营使用过。最终上诉人被迫从2018年11月10日起正式撤出和搬离该场地，并停止向被上诉人支付该场地的包括租金、水电费、安保费、消防设施维护费、车位费等在内的所有费用。由此，本案根本不存在上诉人占用涉案场地的情形。3、依据2018年11月20日《公证书》[（2018）粤广广州第170597]，上诉人已于2018年11月10日起正式撤出和搬离涉案场地。4、上诉人撤场后，被上诉人就立即利用上诉人对涉案场地装修成果拍照针对涉案场地对外发布招租信息。由此，充分证明被上诉人于2018年11月10日起已经实际接收了涉案场地并收回实际使用。综上，上诉人认为，涉案场地因延期交付使用导致免租期顺延、被勒令停止装修、上诉人被迫撤离等原因，在2018年10月15日至2018年11月14日期间，因10月15日至10月22日还处于免租期；10月23日至11月10日一直被勒令停工罚款，无法使用或实际占用涉案场地；11月10日至11月14日，上诉人已经搬离，被上诉人已对外发布招租信息，根本不存在产生房屋占有使用费的问题。故一审判决认定错误，被上诉人依法应当向上诉人返还己支付的2018年10月15日至2018年11月14日的月租金14万元。（二）关于被上诉人向上诉人支付应返还保证金、水电保证金、月租金的利息的问题，一审法院在判决书中没有进行认定。上诉人认为属于漏判，本案中，因被上诉人的过错，导致租赁合同无效，造成上诉人损失巨大，被上诉人应当支付前述利息损失。（三）关于上诉人请求被上诉人赔偿上诉人经济损失暂计532000元的问题。【具体包括因租赁涉案场地而支付的中介费10万元、己完成装修进度款项35万元和解除装修合同的违约金暂计3.5万元、因被上诉人之过错导致上诉人被执法部门罚款16000元、其他必要支出损失30000元）及前述全部经济损失为本金共计531000元，支付利息暂计1000元（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清款之日止）】。一审法院仅“根据公平原则酌情判令张涛向道灏公司赔偿装修损失100000元”，其他则以上诉人对《租赁合同》无效亦承担部分责任、诉讼请求均缺乏事实依据等为由，不予支持。对此，上诉人认为是错误的。具体理由如下：1、上诉人对《租赁合同》无效不应承担部分责任。本案中，因涉案物业属于违法建筑，至今未取得不动产权证、建设工程规划许可证而导致《租赁合同》无效。而对此，被上诉人从始至终均是采取欺瞒、否认的态度。从被上诉人提交的《反诉状》和证据来看，其依然坚持采取故意对本案事实的陈述片面或错误的态度，提供证据不足的方式，还在妄图达到对涉案场地的权属真实状况、消防安全、建设规划许可等关键问题继续欺瞒、掩盖的目的。上诉人不应对《租赁合同》无效承担部分责任。2、就上诉人租赁涉案场地而支付的中介费10万元、已完成装修进度款项35万元和解除装修合同的违约金暂计3.5万元、因被上诉人之过错导致上诉人被执法部门罚款16000元、其他必要支出损失30000元及前述全部经济损失为本金共计531000元，支付利息暂计1000元的必要支出损失，上诉人在一审时已经提交相应的证据予以证明，一审判决此部分认定事实错误的，依法应当改判。二、一审判决适用法律部分错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《合同法》第五十八条规定，涉案《租赁合同》无效，被上诉人因该合同取得的财产，依法应当予以返还，并应当赔偿上诉人因此所受到的全部经济损失。综上所述，上诉人认为，因被上诉人过错故意隐瞒涉案场地的权属情况，且该物业至今未取得不动产权证、建设工程规划许可证等相关合法文件，根据我国法律及相关司法解释规定，《租赁合同》无效，被上诉人作为过错方，因该《租赁合同》取得的财产，应当予以返还，并应当赔偿上诉人因此所受到的全部经济损失。为此，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求，依法维护上诉人合法权益。张涛针对道灏公司的上诉请求辩称：1.道灏公司明知案涉场地现状仍承租，应至少承担与张涛一样的责任；2.经过一审庭审可以证明道灏公司一直占用场地至2019年2月18日才由法院主持收回场地，即使合同被认定无效，道灏公司仍需要向张涛支付占用费，道灏公司主张返还2018年10月14日至2018年11月14日期间的占用费无依据；3.道灏公司无证据证明其遭受的损失，其要求张涛赔偿532000元无依据，双方对合同承担的责任应该对等，双方应各自承担损失。合同约定只是证明道灏公司具有支付中介费的义务，但道灏公司无证据证明其向案外人支付的10万元是基于承租场地而支付的中介费；4.关于装修进度款35万元，道灏公司的装修工程中途曾停工，且外墙是我方委托第三方施工，道灏公司只是对室内进行简单装修，结算款即装修款与合同约定完全一致，我方怀疑道灏公司与装修公司串通虚构装修款，另外，道灏公司拒绝鉴定，也应对无法举证承担不利后果，关于罚款16000元也只能证明装修公司和道灏公司未依法施工所导致的行政责任，关于违约金35000元及其他必要支出及利息等，也基于道灏公司重大过失而产生，不应由张涛承担，请求法院驳回道灏公司上诉请求。张涛上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项；2.请求撤销一审判决第六项，改判为“被上诉人支付上诉人2018年8月14日至2018年10月14日期间场地占用费280000元及2018年11月15日至2019年2月18日期间的场地占用费420000元，共计场地占用费700000元”；3.请求被上诉人向上诉人支付2018年8月14日至2019年2月18日期间安保费10500元（1750元／月*6个月）、外围消防设施维护费4800元(800元／月*6个月)、车位占用费11700元(1950元／月*6个月)，共计27000元”；4.由被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应对《租赁合同》无效承担主要责任，属于事实认定错误。l、被上诉人在承租涉案场地之前已通过中介等第三方清楚了解涉案场地的各种情况，同时根据上诉人及被上诉人签署的《租赁合同》第一条、第五条第（二）项第2款、第十三条等相关条款之内容，可清楚证实被上诉人在承租涉案物业时已对涉案物业有清楚的了解，且相关条款并未对房屋具备产权证、建设工程规划许可证、消防合格证等内容进行过任何保证，双方均以涉案房屋“现状”进行租赁；2、被上诉人清楚知悉上诉人获得涉案房屋的出租权是通过“三资平台”向棠下第五股份合作经济社竞投而来，相关交易文件也是在平台上进行公开的，被上诉人也完全可以通过平台或者产权人了解涉案物业相关情况，同时根据被上诉人一审中提交的装修“申请”也清楚证实被上诉人对涉案物业产权人等情况是清楚知悉，上诉人并未进行过任何刻意隐瞒，且集体资产上市交易盘活属于国家政策规定，相关村集体物业普遍存在无产权及规划报建手续，租赁市场也是普遍存在的，被上诉人是在了解并知悉涉案物业状况下进行承租，其应当自行承担相关风险，而一审法院将无效的主要责任归责于上诉人显然属于严重事实认定错误；3、本案被上诉人主张终止的原因是其现使用场地位于广州红砖厂内，因之前被要求拆迁需要而进行搬迁，但在被上诉人承租涉案场地后又被通知广州红砖厂内场地可继续使用，被上诉人考虑到相关搬迁成本后即开始有预谋准备终止与上诉人之间的租赁合同，并且被上诉人经营使用的红砖厂内的物业同样是不具备产权及规划报建的合法手续的，被上诉人的行为已严重违背了诚实信用原则，依法应当对本案合同无效承担主要责任；4、被上诉人在得知原经营场地无需搬迁后，曾以无证施工被城管处罚、工商营业执照存在障碍及未办理消防审批手续即施工等自身原因企图终止合同履行，将自身责任转嫁给上诉人，即使如此，上诉人亦积极配合被上诉人解决存在的各项问题；后被上诉人为挽回损失需要，又企图采取分租的方式通过各个房产中介机构发布相关的招租信息，但因接近年底招租不理想，且分租也存在一定的招租期限，无法及时有效地挽回支付的租金损失，故采取了单方撤场，终止支付上诉人租金的方式企图挽回自己的投入损失，严重违反诚实信用原则，其应当自行承担租赁造成的相关损失；5、从一审证据可清楚证实，被上诉人在发出《律师函》主张解除租赁合同之前，一直试图通过再次转租的方式挽回自己的损失，也从未与上诉人就涉案场地租赁合同解除进行过任何协商，反而在委托律师进行公证后立即提起诉讼主张租赁合同无效，该行为也进一步证实被上诉人在整个租赁合同履行过程中毫无诚信可言，应当对被上诉人的毫无诚信的行为予以惩处，对本案租赁合同无效承担主要责任。二、一审法院认为上诉人应该赔偿被上诉人100000元装修损失明显缺乏没有事实依据，应当依法撤销。1、被上诉人在一审中主张其对涉案场地外墙进行了优化装修，并涂抹涂料，该主张没有任何事实依据，实际涉案场地外墙装修事由上诉人在出租前进行的装修，并非被上诉人投入装修，一审以上诉人投入的装修作为赔偿被上诉人的依据，显然属于事实认定错误；2、根据《民事诉讼法》第64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中因被上诉人撤销对装修损失进行评估，不能证明其主张的装修损失，依法应承担举证不能的责任；3、上诉人与被上诉人在一审法院组织下于2019年2月18日进行了物业交接手续，上诉人要求被上诉人对涉案物业装修进行拆除及现场遗留的装修工具和材料进行清空，但被上诉人交接笔录中明确表示放弃涉案物业室内装修物、附着物、装修材料等，上诉人在被上诉人放弃的情况下接收了场地。综上，一审法院在被上诉人放弃对装修进行损失评估且在移交时明确表示放弃装修的情况下依然认定上诉人赔偿被上诉人装修损失10万元，显然裁判错误，依法应当予以撤销。三、一审法院认定被上诉人无需支付2018年8月14日至2018年10月14日及2018年11月15日至2019年2月18日期间场地占用费明显与事实不符，属于严重判决不公。l、关于2018年8月14日至2018年10月14日免租的问题，该免租是建立在双方合同有效且租赁合同有效履行的基础上，免租期是基于合同全部履行而设定，本案涉案合同无效，且履行期间非常短，如仍然按约定免除全部免租期间的占有使用费，明显有失公允；上诉人认为一审法院既然认定租赁合同无效，同时又认定租赁合同约定了该期间为免租期，不予支持占用费，该事实认定不仅相互矛盾，也严重违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，属于事实认定严重有失公允，依法应当予以改判；2、关于2018年11月15日至2019年2月18日期间的占用费问题：一审法院仅依据被上诉人于2018年11月14日发出的《律师函》就认定被上诉人无需支付上诉人2018年11月15日之后的占用费显然与事实不符，认定严重有失公允。首先，被上诉人发出《律师函》所谓撤场为其单方的行为，并未与上诉人结清相关水电费、安保费、车位租金等相关费用并办理相应的交接手续，双方确认交接手续也是在一审法院的主持下于2019年2月18日进行的；其次，被上诉人起诉时提交现场公证书证据可以清楚证实涉案物业内依然留存被上诉人装修工具、装修材料、风扇及可移动的桌子及架子，且在2019年2月18日其明确表示放弃的情况下，一审法院主持下办理了交接手续；3、关于一审法院以上诉人收到被上诉人《律师函》后发布了招租信息为由认定上诉人收回了涉案场地，该认定事实依据有失公允；首先，被上诉人未进行任何沟通及结算交接手续就单方撤场，与日常中租赁合同终止交接不符；其次，被上诉人一直在采取再次出租的方式来挽回损失，上诉人发布招租信息是基于帮助被上诉人减少损失而进行发布，且发布信息的相关图片也是被上诉人给予的涉案场地装修效果图，并非被上诉人单方撤场时场地实际情况，上诉人并非接受了涉案场地，否则上诉人应当以涉案场地现状进行发布招租信息，而不是采用上诉人的装修效果图进行发布，也证实上诉人帮助被上诉人减少损失的事实；4、根据本案相关事实可清楚证实，上诉人是通过竞投的方式获得涉案物业的使用权，并非自有物业，在被上诉人占有使用期间，上诉人已向产权方缴纳了相应租金，而一审法院无视事实及法律规定，判定被上诉人无需承担占有期间的占用费，明显有失公允，依法应当予以改判。四、上诉人已承担2018年8月14日至2019年2月18日期间产生的安保费10500元、外围消防设施维护费4800元、车位占用费11700元，共计27000元实际费用，而该部分费用也是被上诉人实际占用期间而发生的费用，一审法院判定被上诉人不予承担显然属于事实认定错误且有失公允。l、根据《租赁合同》第十三条约定，上诉人己清楚告知被上诉人在场地使用期间应当承担的安保费、消防设施维护费用，且该相关费用均为第三方收取所产生的费用，被上诉人占有涉案物业期间应当承担该部分费用，但被上诉人一开始就违反约定拖延缴纳；2、关于3个固定车位使用费，法律上为租赁合同关系，即使双方合同无效，被上诉人依法亦应当承担占有期间的占用费，而一审法院无视事实的认定让上诉人无法接受，明显有失公允；3、上诉人在被上诉人占有使用涉案场地期间己代被上诉人向第三方承担支付了相关的安保费、外围消防设施维护费、车位占用费等费用，并为被上诉人办理了车辆出入的相关手续，被上诉人作为受益方，即使租赁合同无效，亦应当根据实际标准向上诉人支付占用涉案场地期间的前述相关费用，一审法院无视事实，有失偏颇。另一审法院在开庭时隔一年之后作出判决，且判决书中存在多处错误及不严谨的地方，一审法院作出本案判决忽略了庭审中查明的相关事实，完全根据被上诉人的主张进行认定，明显有失偏颇。综上，上诉人认为一审判决没有事实依据，且明显违反法律规定，有失公允，恳请二审法院查清事实后依法予以改判。道灏公司针对张涛的上诉请求辩称：我方认为本案事实的争议焦点在于办理交接手续后，我方9月1日进场装修，3日就有公安部门上门告知场地存在违建情形，禁止施工，直到10月份一直都有公安及城管部门进场告知场地违建禁止施工，我方也因此被处罚款16000元，张涛一方也无法提供我方办理证件所需的证照。关于涉案合同，对方律师也承认是基于格式合同所签订，第3页第5条约定甲方对承租场地具有所有权，我方起诉后张涛反诉主张其全面配合我方办手续的需求，但其反诉时坚持其所有手续齐备，其也承诺协助我方办理手续。直到18年12月27日提交的《天河区农村集体资产确认书》，查询到无权属，未取得建设工程规划许可证，同时我方也向规划局查询场地的产权情况并作为证据提交，对方在此之后才承认无权属、无消防、无规划等许可证。直至一审第一次开庭，双方共同向经济联社写的申请，我方在申请中是向经济联社的领导提出，并非是场地业主。关于交接时间，虽然我方前后陈述不一，但后述交接时间根据合同提出的8月15日，且一开始我方也未掌握交接材料，现据张涛的交接显示是8月22日。道灏公司请求一审法院判令：一、确认道灏公司与张涛于2018年8月14日签订的《租赁合同》无效；二、张涛向道灏公司返还保证金562839元、水电保证金30000元、2018年10月15日至2018年11月14日的月租金140000元及前述款项的利息（自2018年11月15日起计至张涛实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、张涛赔偿道灏公司经济损失532000元及利息（自2018年11月15日起计至张涛实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；四、张涛承担本案的诉讼费。张涛提起反诉，请求一审法院判令：一、解除张涛与道灏公司于2018年8月14日签署的《租赁合同》，道灏公司将租赁物业恢复原状并腾空交付给张涛；二、道灏公司按照每月140000元的租金标准，支付自2018年8月14日起至实际交付物业之日止的物业使用费；三、道灏公司支付拖欠张涛截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元；四、道灏公司支付拖欠张涛截至2019年1月13日的安保费8750元、外围消防设施维护费4000元、车位费9750元，2019年1月13日后的安保费、外围消防设施维护费、车位费按照每月4500元的标准支付至物业腾空交付之日止；五、道灏公司承担本案反诉费。经审理查明：2018年8月14日，张涛（出租方/甲方）与道灏公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市天河区棠下儒林五社大塘工业区4号整栋及其附属设施（以下简称案涉物业）使用权出租给乙方，乙方对甲方案涉物业情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于商业、写字楼用途；租赁年限为91个月，自2018年8月14日起至2026年3月31日止，其中免租期自2018年8月14日起至2018年10月14日止；本合同签订时，乙方须一次性向甲方交纳562839元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金；合同期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，及无偿收回乙方租赁案涉物业的使用权；租金按月计算，每月的1日前，以现金支付/银行转账的方式支付；2018年8月14日至2019年8月13日期间的月租金金额为140000元；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金，若乙方拖欠租金及管理费，逾期十天后从逾期之日起，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金3‰计算；如乙方拖欠甲方租金达到15天，则视作乙方根本违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同；本合同签订乙方须向甲方交纳30000元作为使用水电的保证金，保证金不计利息，租赁期届满，乙方结算水电费用并提交相关结算凭证给甲方后，甲方把保证金全额无息退回给乙方；乙方怠于履行结算义务的，甲方有权用保证金代乙方结清水电费，保证金不足以结清水电费的，不足部分由乙方补足；本合同签订时，电价1.50元/度，水费为5元/吨，水电费按月计算，乙方还需缴纳10%的线路损耗费用；甲方于2018年8月13日（合同期起始日）前将案涉物业全部交付乙方使用，并确保该物业具备基本的通水、通电的条件；合同期间，甲乙双方解除或终止合同，乙方应在解除或终止合同之日将案涉物业以良好运行状态全部无偿交付给甲方，逾期按当期双倍租金标准支付占用费；合同届满或合同解除、终止，乙方在期满或终止日前自行清理租赁楼房内属于乙方的设备、物品，逾期五天未清理的，视乙方自愿放弃，甲方有权自行处置，并按当期双倍租金标准支付占用费；甲方应配合乙方办理相关经营证照、手续；乙方不得改变租赁楼房结构或增设构筑物，如确需变更结构、装修、增设构筑物及增加固定式设施的，需征得甲方书面同意并办理相关报建报批手续，且不得对楼房结构构成影响，否则视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回出租楼房，并追究乙方责任及追究由此造成甲方的经济损失；合同期满，对乙方装修或增加设施甲方有权选择以下任一种方式享受权利：1.依附于承租楼房的装修、增设的构筑物及增加的固定式设施归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用；合同期内，除甲方所提供的基础设备设施外，乙方自行增加的道路、下水道、供水、配电、消防、环保、生产设备等设施及所进行的环境改造，须书面征得甲方同意后并提供方案给甲方备案方可实施，并按有关规定办理报建审批和建设安装，所需费用全部由乙方负责；该楼房之用途为商业、写字楼，交付标准以楼房的现状为准（包括水电）；租赁期间，产生的水电费、安保费：1750元/月、排污费（如有）、申领牌照（如有）、房屋鉴定（如有）、垃圾费（如有）等费用，均由承租方承担；消防设施维护：本栋楼外围主体消防管道以及消防水供给设施维修、保养由甲方负责（维护费用由乙方承担：800元/月），本栋楼室内消防设施维修、保养由乙方负责；承租方应在租赁合同解除、终止之日起5日内搬迁完毕，如承租方逾期搬迁的，租赁物业内所有设施、物品等，均视为承租方自愿抛弃，系抛弃物，出租方有权自行处置，相关清理费用由承租方承担；承租方的租赁租金、水电费等费用计付至实际交还租赁物业及其附属设施（如有）、增设构筑物（如有）之日；承租方违反租赁合同及任何条款（约定），均构成承租方严重违约，出租方有权立即单方解除租赁合同、没收合同履约保证金、要求承租方立即恢复标的原状、追究承租方违约责任、赔偿出租方损失等；租赁合同期满，出租方有权要求承租方按该楼房和增设建筑物现状交还或恢复标的原状、拆除增设建筑物，承租方应无条件配合，如产生恢复原状之费用则由承租方承担；本楼东向门口3个固定车位提供给乙方使用，每个车位650元/月，合同期间，不接受退租固定车位；甲乙双方成交之中介佣金由乙方支付等。2018年8月15日，张涛出具2份《收据》，分别确认收到道灏公司支付的案涉物业的合同保证金562839元、水电保证金30000元。2018年8月17日，张涛出具《收据》，确认收到道灏公司支付的案涉物业2018年10月15日至2018年11月14日的租金140000元。2018年8月22日，道灏公司向棠下五社及张涛提交《申请》，表示拟对案涉物业进行外墙涂料、外立面优化施工、首层及屋顶的景观提升、原广告牌的修复工作，并表示若城管等相关部门有意见，道灏公司会根据相关部门等意见进行修改，不作合同违规处理。2018年9月3日，道灏公司与张涛共同向棠下五社提交《申请》，表示拟对案涉物业一层办公空间做局部改造设计。2018年9月14日，城管天河区分局发出《责令限期改正通知书》，要求停止对案涉物业的无证施工。2018年11月9日，天园派出所向道灏公司发出《责令改正通知书》，内容为案涉物业没有消防审批合格手续，责令限期整改停工。2018年11月13日，道灏公司委托律师事务所向张涛发出《律师函》，表示张涛于2018年8月15日将案涉物业交付给道灏公司使用，道灏公司于2018年9月1日开始委托广州市家景木装饰设计工程有限公司（以下简称家景木公司）入场对该物业进行装修施工，但由于天园派出所及城管天河区分局责令停止施工，道灏公司只能全面停止公司所有的正常工作；收到上述停工通知后，道灏公司一直要求张涛出示案涉物业的所有权属证明文件、建设工程规划许可证、消防证照等相关合法许可证明文件，但张涛一直拒绝提供，并且无法协助道灏公司办理合法合规的相关装修开工许可证等文件；鉴于以上事实，道灏公司向张涛函告，张涛收到该律师函之日道灏公司即解除与张涛签订的《租赁合同》；从2018年11月10日起，道灏公司正式撤出和搬离案涉物业，并停止向张涛支付该物业的包括租金、水电费、安保费、消防设施维护费、车位费等在内的所有费用；张涛立即退回已经收取的履约保证金562839元、水电保证金30000元和一个月的租金140000元，同时赔偿道灏公司遭受的中介费损失100000元、已完成装修进度款项250000元和解除装修合同的违约金、全部利息损失以及被执法部门罚款16000元、解除装修合同的违约金、利息损失以及其他必要支出损失8000元。2018年11月21日，张涛委托律师事务所向道灏公司发出《律师函》，表示张涛于2018年11月13日收到道灏公司委托律师事务所发出的《律师函》，张涛不同意道灏公司的意见，要求道灏公司继续履行合同义务，及时交租缴费，否则追究道灏公司的违约责任。现道灏公司提起诉讼，要求确认《租赁合同》无效，并要求张涛返还保证金、赔偿经济损失等。张涛提起反诉，要求解除《租赁合同》，并要求道灏公司返还案涉物业、支付场地使用费等。诉讼过程中，道灏公司主张案涉物业并未取得建设工程规划许可证，并提交了《天河区农村集体资产出租交易文件》（打印件，显示天河区农村集体资产交易中心受棠下五社的委托对案涉物业出租项目进行公开交易；该标的暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件，标的之用途也未取得相关政府部门的证件、消防证照、未办理相关手续等）及广州市国土资源和规划委员会于2019年1月19日出具的《依申请公开政府信息告知书》。张涛确认上述证据的真实性，并确认案涉物业未取得建设工程规划许可证。张涛主张案涉物业已取得规划部门用地规划许可，为合法建筑；案涉物业曾取得消防工程验收，但道灏公司在未进行任何申报批准的情况下自行进行施工，相关消防责任应当由道灏公司自行负责。为予证明，张涛提交了《建设工程规划许可证》【复印件，加盖了广州棠下经济发展有限公司（以下简称棠下经济公司）的印章】、棠下经济公司于2018年12月19日出具的《证明》（内容为案涉物业位于该村公司的建设红线用地范围内）、穗公天防验[2001]146号《建筑工程消防验收意见书》（复印件，内容为棠下五社在棠大塘围兴建的一栋三层框架结构厂房及四栋一层混合结构厂房符合消防规范要求，同意投入使用，室内装修、间隔应另行申报）、棠下经济公司于2018年8月7日出具的《证明》（内容为穗公天防验[2001]146号《建筑工程消防验收意见书》即现在案涉物业的消防验收意见书）。道灏公司对《建设工程规划许可证》、棠下经济公司于2018年12月19日出具的《证明》的真实性不予确认，认为上述证据不能证明是否为案涉物业的建设用地规划许可证，且也不是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的建设工程规划许可证，不能证明张涛所称案涉物业为合法建筑的主张，棠下经济公司无权为自己的厂房是否取得规划许可证的问题进行证明；道灏公司对《建筑工程消防验收意见书》、棠下经济公司于2018年8月7日出具的《证明》的真实性不予确认，认为从上述意见书推测案涉物业是在三层厂房上加建的违章建筑，所以才导致执法部门上门按违建处理，棠下经济公司无权证明上述消防验收意见书就是案涉物业的消防验收意见书。道灏公司主张其委托家景木公司对案涉物业进行装修施工，支付工程款和违约金合计385000元。为予证明，道灏公司提交了其与家景木公司于2018年9月1日签订的《装饰装修工程施工合同》（合同抬头处的道灏公司的委托代理人显示为于雪峰、家景木公司的法定代表人为谢宜校，合同价款为350000元）、4份《个人电子回单》（显示汇款人为张燕、收款人为于雪峰，金额共计250000元）、《工程竣工结算申请报告》以及（2018）粤广广州第170597号《公证书》等证据。张涛对《装饰装修工程施工合同》《工程竣工结算申请报告》的真实性不予确认；张涛确认《个人电子回单》的真实性，但认为该证据不能证明是用于支付装修款，汇款人张燕是道灏公司的财务人员，而根据装修合同显示收款人于雪峰是道灏公司的委托代理人，并非装修公司的员工；张涛对《公证书》的真实性予以确认，但认为该证据证明了2018年11月15日案涉物业内仍存在装修材料及工具，道灏公司并未将案涉物业交还给张涛。道灏公司主张其向城管天河区分局缴交了罚款16000元，并提交了《广州市非税收入缴款通知书》（付款人为谢宜校，金额为16000元）及付款16000元给谢宜校的微信转账记录作为证据。张涛确认《广州市非税收入缴款通知书》和微信转账记录的真实性。道灏公司主张其为租赁案涉物业支付了中介费用100000元，并提交了《个人电子回单》作为证据。张涛对该证据的真实性不予确认，认为该证据显示是个人间的款项支付，无法证明与案涉物业有关。张涛主张道灏公司拖欠截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元，合计465.50元，并提交了其自行制作的《水电费通知单》等证据。道灏公司对上述证据的真实性不予确认，但其表示同意向张涛支付上述水电费465.50元。道灏公司在2019年1月17日的庭审中表示，天园派出所于2018年11月9日发出了停工通知，装修人员已于2018年11月10日撤出案涉物业，道灏公司也没有人员实际使用案涉物业；之后，道灏公司与张涛多次协商无果，道灏公司于2018年11月12日通过公证方式向张涛发出《律师函》要求解除合同，但张涛没有回应，所以道灏公司在2018年11月15日由公证处对案涉物业做了证据保全，道灏公司明确表态其自2018年11月10日开始已没有人员及物品在案涉物业，张涛可以随时收回案涉物业。张涛则表示其并未收回案涉物业，道灏公司对案涉物业进行了上锁，且也没有与张涛办理交接手续，所以张涛不敢自行收回案涉物业。道灏公司提交了张涛于2018年11月、12月发布的案涉物业的招租信息（打印件），以证明道灏公司撤场后，张涛立即利用道灏公司对案涉物业装修成果拍照将案涉物业对外发布招租信息。张涛对该证据的真实性予以确认，但认为在道灏公司发出《律师函》要求解除合同后，张涛为了防止损失扩大而在微信群中发出招租信息，但并非对外的招租广告；由于案涉物业涉及本案纠纷，至今也无人承租案涉物业，道灏公司也没有将案涉物业交回给张涛。另，道灏公司表示由于张涛不确认其装修损失，故其申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定。鉴于上述鉴定问题，一审法院于该次庭审中无法组织双方当事人进行场地交接。其后，道灏公司又表示其已向法院提交了案涉物业装修合同、费用支付凭证等证据，其明确不申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定，并表示其搬离时已经搬走了全部可移动物品，没有留存物品；一楼装修的铁架以及桌子都是不可以动的，其予以放弃。张涛于2019年2月18日的庭审中表示为了减少损失，其于庭审当日收回案涉物业。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人确认的事实可知，案涉物业未取得建设工程规划许可证，因此，道灏公司要求确认其与张涛签订的《租赁合同》无效的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。张涛要求解除《租赁合同》的反诉请求则缺乏依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，张涛明知案涉物业未取得建设工程规划许可证而将其出租给道灏公司，其应对《租赁合同》无效承担主要责任；道灏公司作为承租人，未对案涉物业是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，其对《租赁合同》无效亦应承担部分责任。综上分析，结合公平原则及综合本案案情，一审法院对道灏公司的诉讼请求及张涛的反诉请求作如下处理：一、张涛已收回了案涉物业，其要求道灏公司腾空交还案涉物业的反诉请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。鉴于张涛已收回案涉物业，故道灏公司要求张涛返还保证金562839元、水电保证金30000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。二、根据已查明的事实可知，《租赁合同》签订后张涛已将案涉物业交付给道灏公司使用，道灏公司亦已实际开始对案涉物业进行装修，但其后城管天河区分局及天园派出所均要求停止对案涉物业的装修施工，后道灏公司于2018年11月13日向张涛发出《律师函》要求解除合同并表示其于2018年11月10日起搬离案涉物业、停止支付租金等费用，而张涛则于2018年11月21日向道灏公司发出《律师函》表示不同意解除合同，并表示其并未收回案涉物业；直至2019年2月18日庭审中，张涛才表示于该日收回案涉物业。虽然《租赁合同》由于案涉物业未取得建设工程规划许可证而无效，且案涉物业的装修施工确实被相关职能部门要求停止施工，但是，上述相关职能部门要求停止装修施工的文件中并未明确显示是由于应归责于张涛的责任而要求停止装修施工，道灏公司对此亦未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，道灏公司要求张涛返还其已支付的2018年10月15日至2018年11月14日期间的租金140000元的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。另一方面，虽然《租赁合同》为无效合同，但根据该合同约定，2018年8月14日至2018年10月14日期间为免租期，且张涛对于合同无效应承担主要责任，因此，其要求道灏公司支付上述期间的物业占用费的反诉请求显然缺乏依据，一审法院不予支持。另外，道灏公司于2018年11月13日向张涛发出的《律师函》中已明确表示其已搬离案涉物业，而张涛亦确认收到上述《律师函》后发布了案涉物业的招租信息，鉴于张涛对于《租赁合同》无效应承担主要责任，故现其以道灏公司未交还案涉物业为由要求道灏公司支付2018年11月14日起至实际交付物业之日止的物业占用费及各项安保费、外围消防设施维护费、车位费的反诉请求均缺乏依据，一审法院不予支持。三、对于张涛要求道灏公司支付截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元的反诉请求，道灏公司同意支付上述欠费，一审法院予以支持。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，虽然道灏公司提交了其与家景木公司签订的《装饰装修工程施工合同》以及付款凭证等相关证据以证明其对案涉物业的装修付款情况，但是，上述证据并不足以证明其为案涉物业所实际支付的款项；而且，根据已查明的事实可知，案涉物业并未完成装修即被相关职能部门要求停止施工，而道灏公司提交的《公证书》亦不足以证明其搬离案涉物业时的装修现场情况；道灏公司原申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定，但后又撤回该申请，其依法应自行承担举证不能的法律责任。综上，结合双方当事人均确认案涉物业进行了部分装修的事实，以及张涛对《租赁合同》无效应承担主要责任而道灏公司应承担部分责任的责任分配，一审法院根据公平原则酌情判令张涛向道灏公司赔偿装修损失100000元。五、对于中介费损失100000元，道灏公司提交的证据并不足以证明由于承租案涉物业而支付了上述费用，而且其对于《租赁合同》无效亦应承担部分责任，故一审法院对于此项诉讼请求不予支持。六、对于罚款16000元，如上分析，道灏公司并未提供证据证明该罚款是由于应归责于张涛的责任而产生，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。七、由于道灏公司对《租赁合同》无效亦应承担责任，故其要求张涛支付的各项利息、违约金、其他必要支出损失，上述诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广州道灏设计顾问有限公司与张涛签订的《租赁合同》无效；二、张涛自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州道灏设计顾问有限公司返还保证金562839元、水电保证金30000元；三、张涛自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州道灏设计顾问有限公司赔偿装修损失100000元；四、广州道灏设计顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向张涛支付水电费465.50元；五、驳回广州道灏设计顾问有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16190元，由广州道灏设计顾问有限公司负担5460元、张涛负担10730元；反诉受理费5515元，由广州道灏设计顾问有限公司负担15元、张涛负担5500元。二审期间，张涛提交证据：证据1.《工程施工合同》；证据2.微信聊天记录【金融城独栋讨论小组、张涛和方丈（空间设计）】；证据3.外墙装修后照片。证据1-3拟证明：案涉场地的外墙由张涛委托施工单位进行装修，道灏公司实际只进行了简单的室内装修，实际装修损失低。证据4.支付凭证及收据，拟证明：张涛依约向案外人棠下第五股份合作经济社支付了2018年8月至2019年3月缴纳的租金、安保费、外围消防设施维护费、车位费等各项费用共计807600元，但道灏公司却没有向张涛支付费用。证据5.《租赁合同》及租赁发票；证据6.案外人海德（广州）国际物流集团有限公司营业执照副本；证据7.经营现状照片。证据5-7拟证明：1.张涛确认收回案涉场地前，道灏公司应支付至2019年2月18日的占有使用费。2.案涉场地直至2019年3月11日才再次出租给案外人海德公司，因道灏公司未及时交回案涉场地导致张涛严重损失。3.案涉场地是上世纪九十年代建成，具有特殊的历史背景，但事实上能在该场地上注册办理营业执照，合法经营，是道灏公司恶意破坏双方交易的平衡。道灏公司对上述证据质证如下：我方认为已超出举证期限，对方故意逾期提交证据，请法庭依法处理。证据于2019年3月份已存在，张涛未在一审提交，不属于新证据，我方不进行质证，对全部证据的三性不予确认，针对证据一：该合同是2018年4月28日签订，当时我方还未与张涛签订租赁合同，外墙新旧程度肯定有影响，我方对外墙进行优化是写了申请的，一审已确认。对方提供的照片无法显示实际拍摄时间，针对证据二、三，是其自行支出，与我方无关。证据四，我方一直不知道其与三资平台签订的合同，转账凭证也不完整，我方无法判断，其余的收据都是在复印件上加盖印章。对于证据五，合同的真实性存疑，关联性、合法性我方不确认，根据租赁合同显示的地址及营业执照的地址不一致，也印证了涉案场地无法办理合法的营业执照。关于地址证明，不认可其合法性，我方认为必须证人到场作证，且地址证明应由公安机关出具。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同为无效合同，本院予以确认。根据本案事实，张涛作为出租方，对于房屋状况认知情况的义务，相较于承租人道灏公司，应尽更大的注意义务，并无证据证实道灏公司对案涉房屋状况是明知的，故一审认定张涛应承担主要责任，道灏公司亦应承担相应责任，并无不当，本院予以维持。关于案涉场地占用费的截止时间及道灏公司应否支付2018年8月14日至11月14日期间费用的问题。根据一审查明事实，签订合同后，道灏公司已实际接收涉案场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，应参照合同约定的租金标准计付场地使用费，故道灏公司请求返还该期间的占用使用费，于法无据；与此同时，合同约定2018年8月14日至2018年10月15日为免租期，且该期间仅是装修期间道灏公司尚未使用获得承租利益，结合张涛对涉案合同无效应负的责任，及双方损失情况，对张涛要求道灏公司支付该期间的占用费亦不予支持并无不当，本院予以维持。道灏公司于2018年11月13日向张涛发出《律师函》要求解除合同并表示其于2018年11月10日起搬离案涉物业、停止支付租金等费用，并已实际搬离涉案场地，张涛亦确认收到上述《律师函》后发布了案涉物业的招租信息，且根据案涉物业无规划许可证，装修期间亦多次遭到相关职能部门的要求停止施工，故应合理采信道灏公司系因案涉房屋的问题而要求不继续履行合同交还场地，综上，张涛未与道灏公司办理交接手续，存在过错责任，其应承担由此导致房屋闲置的损失。关于张涛主张各项安保费、外围消防设施维护费、车位费等，张涛已实际支付了相关费用，对于损失部分，考虑到道灏公司接收房屋后仅在装修阶段，尚未使用获得承租利益且结合张涛对于合同无效应承担的责任及双方的损失情况，一审未予支持亦并无不当，本院予以维持。关于道灏公司主张的装修损失、16000元罚款及中介费10000元。一审根据涉案物业确实进行了部分装修及参照装修合同、双方的过错责任，酌情判令道灏公司向张涛赔偿装修损失100000元，合法合理，本院予以维持。道灏公司因未能办理施工许可证而被处罚，但道灏公司并未能举证系张涛的原因所致，且其为施工人员，在未办理施工许可证的情况下进行施工，应由其自行承担责任。关于中介费用，道灏公司提交的证据尚不充分，同时，考虑到双方过错责任及损失，一审对其请求不予支持，并无不当。结合道灏公司对《租赁合同》无效亦应承担责任及双方损失，故其要求张涛支付的各项利息、违约金、其他必要支出损失，一审均不予支持，并无不当，本院予以维持。张涛在二审提供的证据并不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州道灏设计顾问有限公司、张涛的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费由广州道灏设计顾问有限公司负担5475元，由张涛负担7800元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十八日书记员 王日平钟丹霞