四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3752号 上诉人（原审被告）：成都市容源居商务酒店有限责任公司。住所地：成都市锦江区皇经楼一街**。 法定代表人：鲜卓轩。 被上诉人（原审原告）：成都市中锦建设投资有限责任公司。。住所地：成都市锦江区工业园区毕升路** 法定代表人：曾涛，董事长。 委托诉讼代理人：黄**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都市容源居商务酒店有限责任公司（以下简称容源居公司）因与被上诉人成都市中锦建设投资有限责任公司（以下简称中锦建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 容源居公司上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10868号民事判决，依法改判驳回中锦建设公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由中锦建设公司承担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。1.容源居公司与中锦建设公司口头约定双方建立长期的租赁合同关系，容源居公司在经过中锦建设公司同意的情况下投入大量资金用于装修。在双方签订的书面《房屋租赁合同》到期后，容源居公司继续使用案涉房屋并支付租金，中锦建设公司对此未提异议。在此期间，容源居公司多次找中锦建设公司沟通续签合同，但中锦建设公司提出了远高于同地段同等类型的房屋标准的续租条件，导致双方未达成书面协议。容源居公司并非故意拖欠租金，而是因为中锦建设公司拖延续签租赁合同，不得已才暂停向中锦建设公司支付租金；2.一审法院认定的房屋占用费明显过高，在中锦建设公司未举证证明其实际损失的情况下，容源居公司认为应当以双方约定的租金41425.8元为基础计算。同时，由于中锦建设公司拖延续签合同的行为本身就存在过错，且容源居公司投入的装修费损失巨大，根据公平原则和过错程度，即使要认定损失，也应当按照同期银行贷款利率计算为宜。 中锦建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 中锦建设公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令容源居公司立即腾退并归还中锦建设公司位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号建筑面积共1051.98平方米的营业用房（其中一楼411.1平方米，二楼640.88平方米），并立即结清物业管理费、水电费等相关费用（一审庭审中，中锦建设公司陈述不清楚物业费、水电费的具体金额，需容源居公司向物业公司支付）；2．判令容源居公司立即向中锦建设公司支付营业用房占用费，占用费按正常租金91354.41元/月的双倍计算，自2019年1月1日起计算至实际腾退搬离之日止；3．判令容源居公司向中锦建设公司支付违约金10000元；4．判令容源居公司向中锦建设公司支付因处理本纠纷支付的律师费4000元；5．判令本案诉讼费用由容源居公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年5月29日，中锦建设公司（出租方，甲方）与容源居公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方出租的房屋位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号，建筑面积共1051.98平方米，其中一楼411.1平方米，二楼640.88平方米，性质为营业用房；房屋租赁期为叁年，自2014年10月1日起至2017年9月30日；房屋租金按每月一楼54元/平方米，二楼30元/平方米计算，月租金共计41425.8元。合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金248554.8元，以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金。从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳保证金10000元。若租期到期后，乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方；乙方在房屋租赁期内的物业管理费、水、电、煤气、光纤、电话等安装、使用费，由乙方负责缴纳；装修费由乙方自行承担；非经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让或转借；若甲方、乙方违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10000元；乙方应于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可。否则，视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按当年的租金双倍支付违约金给甲方。甲方处盖有中锦建设公司公章，乙方处盖有容源居公司公章。 2018年9月29日，徐孝源通过银行向中锦建设公司转款548576.3元。2018年12月17日，鲜卓轩通过银行向中锦建设公司转款138515.5元。 2019年4月12日，中锦建设公司向容源居公司发《腾退房屋通知书》，主要内容为案涉房屋租赁合同已经到期，要求容源居公司在接到本通知后三个工作日内缴清所有费用办理退房手续并腾空、退还房屋。容源居公司明确其收到该份通知书。 一审另查明，位于成都市锦江区皇经楼一街******6、8、10号房屋登记所有权人为中锦建设公司，2019年5月23日，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明上述房屋门牌号变更为锦江区皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号。中锦建设公司因其与容源居公司房屋租赁合同纠纷一案委托四川明炬律师事务所指派律师提供代理服务，并实际支付律师代理费4000元。 一审庭审中，中锦建设公司陈述仅主张从2019年1月1日起容源居公司所欠付的费用。容源居公司陈述案涉租赁房屋仍在经营。 一审法院认为，中锦建设公司与容源居公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。中锦建设公司按照合同约定将房屋租赁给容源居公司，容源居公司按约支付租金。合同中约定租赁期限截止2017年9月30日。租赁期限届满后，容源居公司仍向中锦建设公司支付租金到2018年12月31日，中锦建设公司未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定。故中锦建设公司与容源居公司之间签订的《房屋租赁合同》的租赁期限，从2017年10月1日起为不定期，双方当事人均有权随时解除上述合同，但应在合理期限提前通知对方。2019年4月12日，中锦建设公司向容源居公司发《腾退房屋通知书》的行为，可以视为其行使合同解除权。通知书送到之日，为双方之间《房屋租赁合同》解除之日，故中锦建设公司要求容源居公司返还并腾退案涉租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持。 关于房屋占用费。双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，容源居公司在中锦建设公司给予正常的腾退时间内仍未腾退，故从2019年1月1日至2019年4月12日期间的房屋使用费应认定为房屋租金性质，中锦建设公司要求该期间段的房屋占用费按租金的两倍计算，于事实不符，容源居公司应支付该期间段的房屋租金为169522.84元，中锦建设公司要求容源居公司以月租金91354.41元的双倍为基数，支付房屋占用费，与双方合同约定不符。双方在《房屋租赁合同》中约定，月租金共计41425.8元，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，逾期归还房屋，每逾期一日，容源居公司应按当年的租金双倍支付违约金给中锦建设公司。对于违约责任，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，对违约金数额的调整有明确规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因中锦建设公司未充分举证证明因容源居公司逾期腾退并返还房屋而造成的实际损失，但容源居公司的上述行为，确会导致阻碍中锦建设公司对案涉租赁房屋正常行使完整物权，导致中锦建设公司存在相应损失。故一审法院根据双方履约的实际情况、容源居公司的违约程度等因素酌情确定，从2019年4月13日起至房屋实际腾退并返还之日止的房屋占用费，容源居公司应按每月80000元的标准支付。对中锦建设公司多主张部分，一审法院不予支持。 关于违约金。双方在《房屋租赁合同》明确约定，容源居公司违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10000元。容源居公司明确抗辩其不应当承担违约金。一审法院认为，因中锦建设公司未提供证据证明其因容源居公司违约所导致的损失数额，一审法院已经支持了中锦建设公司主张的房屋租金及房屋占用费，该占用费也系违约责任的承担，能够弥补中锦建设公司的实际损失，对中锦建设公司再行主张的违约金10000元，一审法院不再支持。 关于律师费。中锦建设公司因本案诉讼聘请律师并支付律师费4000元，系为强化诉讼能力而支出的费用，非容源居公司违约所必要产生的费用，双方在《房屋租赁合同》未约定应由容源居公司承担，对中锦建设公司要求容源居公司支付律师费4000元的请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于物业费、水电费。中锦建设公司要求容源居公司缴纳的物业费、水电费等费用，中锦建设公司未提交证据证明其已垫付相应费用，也不清楚上述费用的具体金额，该费用的缴纳涉及案外物业公司的权利，一审法院对中锦建设公司的该诉讼请求，不作认定和处理。 综上所述，中锦建设公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、容源居公司于判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还中锦建设公司所有的位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号房屋；二、容源居公司于判决发生法律效力之日起十日内向中锦建设公司支付房屋租金169522.84元，并按每月80000元的标准，支付从2019年4月13日起至房屋实际腾退并返还之日止的房屋占用费；三、驳回中锦建设公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7396元，由容源居公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。 根据双方的诉、辩意见，本院认为，本案的争议焦点在于：一、容源居公司是否应当腾退并返还案涉房屋；二、一审认定的房屋占有使用费是否过高。本院分别认定如下： 一、关于容源居公司是否应当腾退并返还案涉房屋的问题。虽然容源居公司主张其与中锦建设公司达成了建立长期租赁合同关系的口头约定，但中锦建设公司未予以认可，容源居公司亦未举示其他证据予以佐证，本院对容源居公司的这一主张不予采信。案涉《房屋租赁合同》于2017年9月30日到期后，容源居公司继续使用案涉房屋并支付租金至2018年12月31日，中锦建设公司未提出异议，且双方在庭审中均对这一事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，中锦建设公司与容源居公司之间自2017年10月1日起形成了不定期租赁合同关系，双方当事人均有权随时解除上述合同，但应在合理期限提前通知对方。2019年4月12日中锦建设公司向容源居公司发出的要求其缴清所有费用并腾退返还案涉房屋的《腾退房屋通知书》，可以视为其行使了合同解除权，双方的不定期租赁合同关系自《腾退房屋通知书》送达之日解除，容源居公司应当向中锦建设公司腾退并返还案涉房屋。容源居公司主张其享有优先承租权并愿意续租、因中锦建设公司故意设置苛刻续租条件而导致无法续约，本院认为，虽然《房屋租赁合同》约定容源居公司具有优先承租权，但合同同时约定中锦建设公司有权在租赁期满后对租金作出调整，容源居公司只有在中锦建设公司将房屋出租时具有同等条件下的优先承租权，而非按原租金标准进行续租的优先权，现容源居公司无证据证明中锦建设公司将房屋用于招租并在同等条件下拒绝其续约，且其至今尚付中锦建设公司原租期内的租金，双方在诉讼后的合理期限内仍未就续租达成一致，故一审判令容源居公司腾退房屋并无不当，本院予以维持。 二、关于一审认定的房屋占有使用费是否过高的问题。容源居公司主张一审法院认定的房屋占用费明显过高，在中锦建设公司未举证证明其实际损失的情况下，应当以双方约定的租金41425.8元/月为基础进行计算。同时，由于中锦建设公司拖延续签合同的行为本身就存在过错，即使要认定损失，也应当按照同期银行贷款利率计算。本院认为，如上所述，容源居公司和中锦建设公司在原《房屋租赁合同》期满之后形成了不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。在《房屋租赁合同》于2019年4月13日解除之后，容源居公司应当参照合同约定支付占用期间（2019年4月13日至实际腾退之日止）的占用费。一审按照《房屋租赁合同》第三条第1款“从第二年起，房屋租金5%的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增，作为乙方（容源居公司）在当年租金的计算标准”以及第七条第3款“乙方应当于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可。否则，视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按照当年的日租金的双倍支付违约金给甲方”之约定对房屋占用费予以确认，既具有合同和法律依据，也考虑了双方的履约情况和容源居公司的违约程度，本院予以维持。 综上所述，容源居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14792元，由成都市容源居商务酒店有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月十五日 书记员  罗菲