江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1803号原告：李本润，男，1979年2月27日生，汉族，户籍地河南省固始县，现住无锡市惠山区。原告：朱道菊，女，1982年8月4日生，汉族，户籍地河南省固始县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：李本润（系朱道菊丈夫），男，1979年2月27日生，汉族，户籍地河南省固始县，现住无锡市惠山区。被告：王银柱，男，1984年3月2日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。被告：杜琴琴，女，1984年2月18日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所律师。被告：无锡友谊房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206301976680C，住所地无锡市惠山区吴韵路**。法定代表人：胡向君，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵烨婷，该公司员工。委托诉讼代理人：周龙，江苏文航律师事务所律师。原告李本润、朱道菊与被告王银柱、杜琴琴、无锡友谊房产经纪有限公司（以下简称友谊公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李本润、朱道菊、被告王银柱、杜琴琴和友谊公司及其委托诉讼代理人周龙、邵烨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李本润、朱道菊向本院提出诉讼请求:1、判令王银柱、杜琴琴、友谊公司共同向其赔偿损失372000元。2.本案诉讼费用由王银柱、杜琴琴、友谊公司承担。事实与理由：友谊公司在为其提供房屋买卖服务中未尽到房屋经纪人的基本义务，用普通二手房合同文本给买卖双方签订，导致合同无法正常履行，并用欺骗的手段收取中介费；王银柱、杜琴琴未按约及时支付全部房款。友谊公司、王银柱、杜琴琴共同造成其损失372000元。依据(2019)苏0206民初3131号民事判决书及(2019)苏02民终4957号民事判决书认定的事实，要求友谊公司、王银柱、杜琴琴共同赔偿该损失。被告王银柱、杜琴琴共同辩称：合同约定办理产证后支付剩余房款，不存在未按约支付剩余房款的违约情形。现剩余房款285000元亦已于2020年3月19日汇至法院。故李本润、朱道菊的诉讼请求于法无据，应予驳回。被告友谊公司辩称：作为房屋中介，在居间服务过程中，一直勤勉尽责，不存在过错。剩余房款未能支付系因政策及相关因素导致，其无需承担责任。本案中的损失是否产生具有不确定性，即使产生与其亦无因果关系。本次居间服务，并未收取费用，即使法院认为存在服务瑕疵，也应在收取中介费的范围内承担责任。本院经审理认定事实如下：2011年3月16日，李本润、朱道菊向陆晓忠购买位于惠山区长宁苑487号602室的房屋，双方签订了《安置房买卖合同》，约定购房款31万元，李本润按约于签订合同当天支付了30万元房款并由陆晓忠出具收条，余款1万元双方约定在产权证办至李本润、朱道菊名下后予以支付，该房已由李本润、朱道菊实际居住。后，李本润、朱道菊又将该房出卖给王银柱、杜琴琴，2017年3月5日，由陆晓忠出面与王银柱、杜琴琴签订了《房屋买卖居间合同》，三方均认可该居间合同实际交易双方为李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴。合同约定房屋成交价为人民币40万元，王银柱、杜琴琴于2017年3月5日支付2万元定金，并委托友谊公司办理38万元（商业）贷款，在贷款审批下来2个工作日内办完房产过户手续。合同第三条房款部分，划去了原需填写的“月、日、金额”的空格，年份“2017年”系打印字。2017年3月5日，王银柱按约支付了2万定金，2017年3月24日，其又支付了95000元首付款，并由李本润出具了收条。2018年12月6日，涉案房屋办理了房产证，权利人为陆晓忠。另查明，李本润、朱道菊与王银柱、杜琴琴因《房屋买卖居间合同》中未对剩余购房款的支付期限作出明确约定，双方在履行合同期间产生争议，于2019年5月14日诉至本院。本院于2019年10月9日判决陆晓忠与李本润、朱道菊依次向王银柱、杜琴琴办理无锡市长宁苑487号602室房屋的不动产所有权转移登记手续。王银柱、杜琴琴支付余款285000元。李本润、朱道菊不服提起上诉。二审法院于2020年3月9日判决驳回上诉，维持原判。王银柱、杜琴琴于判决后缴纳了剩余房款285000元。审理中，李本润、朱道菊明确其损失为：未及时收到剩余购房款错失购房良机，造成房屋差价损失350000元。因合同履行与王银柱、杜琴琴产生诉讼纠纷，产生前述案件律师代理费20000元。因参加前述案件诉讼造成误工损失2000元。针对上述损失，李本润、朱道菊提交2020年10月21日与鲁老板的电话录音光盘及录音文字整理稿、房屋照片四张，证明当时欲将涉案房款购买位于河南省固始县陈淋子镇陈淋街道史河弯路的2间门面及无锡市长宁路84号的2间门面。提交律师费发票两张，证明因之前诉讼产生律师费20000元。提交江阴芳悦华庭餐饮管理有限公司出具的证明，载明：李本润为其公司勤杂工，基本工资4800元，满勤奖300元。证明李本润因之前诉讼产生的误工损失。经质证，王银柱、杜琴琴、友谊公司对于录音光盘及录音文字整理稿、照片四张真实性无异议，但对证明目的不予认可。对于律师费发票真实性无异议。对于误工损失认为无法律依据。以上事实，由《房屋买卖居间合同》复印件、律师费发票、录音光盘、证明、照片、民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：房屋买卖合同中房款的筹集和支付的期限属于合同的重要条款，直接影响到合同能否顺利履行。而本应向房屋买卖双方提供优质服务，尽可能排除交易风险的经纪公司，友谊公司并未提供相应的服务，仅是将普通的产权办理无障碍的二手房交易合同模板直接套用在本起交易活动之中。因此，应当认定承诺协助办理商业贷款的友谊公司向本案房屋买卖双方提供的合同条款与交易房产显然不相匹配，根本无法按照该格式条款的内容顺利履行交易。而作为促成双方交易并提供合同文本的中介方友谊公司，未尽到房产经纪人的基本义务，提供的合同格式文本对双方交易的特殊房产没有作出相应的调整，导致双方及原房主在《房屋买卖居间合同》履行过程中争议不断，且相关交易风险亦无法从合同条文中得到有效的预判和解决。故友谊公司应对本案的损失承担主要赔偿责任，即70%的赔偿责任。李本润、朱道菊和王银柱、杜琴琴在签订合同时对合同的条款亦有一定的审查义务，考虑到双方系来锡务工人员，对于城市二手房交易特别是履行更为复杂的尚未办理产权登记的安置房交易，显属陌生，本院认定王银柱、杜琴琴承担15%的赔偿责任；李本润、朱道菊自负15%的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就房屋差价损失，李本润、朱道菊提供的证据并不足以证明损失的产生，故本院对于该项损失不予支持。关于律师费损失，因合同的履行双方产生争议并诉至法院，李本润、朱道菊为取得胜诉而聘请律师产生相应费用，属合理损失，本院予以支持。关于误工损失，李本润、朱道菊并未充分举证其误工损失的产生，且该项损失亦无法律依据，故本院不予支持。综上，上述损失20000元，由友谊公司赔偿20000元*70%=14000元；由王银柱、杜琴琴赔偿20000元*15%=3000元。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡友谊房产经纪有限公司于本判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊14000元。二、王银柱、杜琴琴于本判决生效后五日内赔偿李本润、朱道菊3000元。三、驳回李本润、朱道菊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6880元，由李本润、朱道菊负担6566元，有友谊公司负担259元,由王银柱、杜琴琴55元。李本润、朱道菊预交的诉讼费用314元可在判决生效之日起十日内向本院申请退回。友谊公司、王银柱、杜琴琴应负担的部分在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 新人民陪审员  石红英人民陪审员  吕凤仙二〇二〇年十月二十七日书 记 员  唐 文