山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3459号 上诉人（原审被告）：胡立国，男，1979年12月23日出生，汉族，无业，现住淄博市淄川区。 被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司。住所地：淄川经济开发区奥都庄园**楼。统一社会信用代码：91370302558924341H。 法定代表人：于庆新，总经理。 委托诉讼代理人：高金哲，山东正大至诚律师事务所律师。 上诉人胡立国因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司物业服务合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡立国、被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司的委托诉讼代理人高金哲到庭参加调查。本案现已审理终结。 胡立国上诉请求：1.撤销原判，予以改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审认定事实不清，被上诉人有明显违约行为，应当承担减免物业费的经济责任。违约事实如下：一、被上诉人违反《被上诉人合同》第三十四条约定，未尽管理职责，没有有效制止业主扩院占据公共草坪和人行道的行为，没有达到“绿化维护，保持良好状态”。自入住以来，由一家已扩大到60%以上业主扩院，乱占门前绿化归个人使用，公共区域绿化不达标，乱草丛生，上述问题至今未见整改，被上诉人严重失职违约。二、被上诉人违反《被上诉人合同》第三十四条约定，未尽修缮职责。2019年夏天，台风过境期间，上诉人家中楼上漏水一个多星期，找被上诉人维修就来了两个工作人员，看了看就走了，以后再打电话找被上诉人维修，被上诉人均以没时间为由拒绝，迟迟不肯来维修，后来上诉人自己找人维修花了2000多元；2019年夏天，台风过境期间，储藏室进水，给上诉人造成巨大经济损失，找被上诉人前来维修，被上诉人的工作人员直接不来，后来上诉人自己出钱维修；另外，上诉人家中院墙时有墙砖掉落，存在重大安全隐患，被上诉人推诿搪塞，拒不履行义务，也是上诉人自己出钱维修。三、自入住以来，上诉人家中地源热泵一直不能正常使用，虽然《物业合同》约定由厂家负责，但是小区地源热泵出现问题均由被上诉人公司维修。2018年被上诉人以维修地源热泵需要更换配件为由，收取维修费2000元，但是第三天地源热泵就不能正常使用了，多次找被上诉人退钱，被上诉人的工作人员将地源热泵更换备件拆走后，至今并未退款。第二，一审适用法律错误。被上诉人未提供符合行业标准和约定的服务，根本违反了双方签订的《物业服务合同》。根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，上诉人没有缴纳被上诉人物业费系履行抗辩权。退一步讲，即使涉案小区内的被上诉人服务被认定为存在瑕疵而非缺陷，那本案争议的被上诉人费也应酌情降低和减少。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，上诉人提起上诉，望查明事实，支持上诉人诉求。 北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。 北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费7208.60元（2018年1月1日-2019年12月31日)、违约金2750.80元，合计9959.40元;2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告调整诉求，要求被告支付物业服务费7641.12元、违约金2318.28元计9959.40元。 一审法院认定事实：2016年1月12日，原告与被告签订奥都庄园前期物业管理服务协议一份，约定由原告为被告居住的奥都庄园提供物业服务。合同约定：物业管理费用由原告按照房屋建筑面积以1.50元每月每平方米的价格按季度提前向被告收取物业费；被告逾期支付前期物业费，原告有权要求被告支付，除交纳所欠费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。合同签订后，原告提供物业服务至今。被告系奥都庄园B1-15号楼2单元302号业主，其房屋建筑面积为211.96平方米。该套住宅每月物业费317.94元，自2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7630.56元未交。 一审法院认为，原、被告签订的奥都庄园前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效。被告未支付物业费的行为，违反了合同约定，构成违约，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，因双方合同约定为每季度提前收取物业费，原告以物业费总额为基数计算违约金缺乏依据；原告亦未提交证据证明因被告违约造成的实际损失，原告主张的日0.05%的计算标准亦属明显过高，故对违约金的计算标准一审法院调整为以到期应付物业服务费为基数，按照年利率4.75%的130%即6.175%计算,具体为:自2018年1月1日至2018年3月30日计88天，以应交物业服务费953.82元为基数计算为14.20元；自2018年4月1日至2018年6月30日计90天，以应交物业服务费1907.64元为基数计算为29.05元；自2018年7月1日至2018年9月30日计91天，以应交物业服务费2861.46元为基数计算为44.05元；自2018年10月1日至2018年12月31日计91天，以应交物业服务费3815.28元为基数计算为58.74元；自2019年1月1日至2019年3月30日计88天，以应交物业服务费4769.10元为基数计算为71元；自2019年4月1日至2019年6月30日计90天，以应交物业服务费5722.92元为基数计算为87.14元；自2019年7月1日至2019年9月30日计91天，以应交物业服务费6676.74元为基数计算为102.79元；自2019年10月1日至2019年12月31日计91天，以应交物业服务费7630.56元为基数计算为117.47元；以上共计524.44元。原告该项请求超出部分，不予支持。被告胡立国既未出庭答辩，也未提供有效证据抗辩，应承担举证不能的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、胡立国于判决生效之日起十日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司物业服务费7630.56元；二、胡立国于判决生效之日起十日内支付北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司违约金524.44元；三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡立国负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：照片、录像视频。证明因物业不作为欺骗业主造成上诉人家酒窖淹了，屋里漏水长达一个星期，一直给物业打电话无人维修。上诉人院里砌的砖已经脱落一年多也无人维修。物业找人给上诉人换的地源热泵配件花了2000多元，第二天就拆除了，让物业退也不退。被上诉人质证称，上诉人所陈述的上述内容被上诉人认为不属于物业服务合同内容，如造成了上诉人的经济损失，上诉人可另案起诉主张自己的权利。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的上述照片、录像视频，经被上诉人质证对其均不予认可，对本案待证事实缺乏关联性，对上述证据依法不予采信。 上诉人胡立国在本院二审调查过程中，对欠交的物业费和违约金数额均无异议，本院予以确认。 二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付案涉物业费及相应违约金。 根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人已经履行了基本的提供物业服务的义务，上诉人作为小区业主应当根据《前期物业服务协议》和相关法律规定交纳物业服务费。 上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸如扩院占道、绿化不达标、楼上漏水、储藏室进水、墙砖掉落等未尽管理、修缮职责等情形，但其并未提交充分有效证据证明其主张，且《前期物业服务协议》第二章第三条明确约定，物业公司负责对物业共有部分维修、养护、管理提供物业服务，业主物业专有部分的维修养护等服务由单个业主与物业公司另行协商确定。上诉人所主张的案涉房屋漏水、墙砖掉落、储藏室进水等专有部分的维修并不属于物业服务合同约定物业公司提供服务范围，亦无证据显示上诉人就案涉房屋维修养护与被上诉人另达有合意。上诉人主张的地源热泵问题，上述条款约定：“在物业管理区域内，甲方（被上诉人）提供的物业服务包括以下内容：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方（被上诉人）不需要承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施、设备除外(如：地源热泵等：地源热泵等uo;即地源热泵维修、养护并非物业合同约定的物业服务范围，与上诉人应承担的支付物业费用义务并无法律关联。 即使被上诉人在物业服务过程中存在管理服务不到位等瑕疵，上诉人也应通过业主委员会督促被上诉人限期整改，或者根据上述法律规定，要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，上诉人以此为由拒付或要求酌情减免物业费用无事实和法律依据。原审认定上诉人支付案涉物业服务费用和相应违约金并无不当，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人胡立国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡立国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 李灵福 审 判 员 侯 康 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 张维娟 书 记 员 苏银银