山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10298号上诉人（原审被告）：王俊萍，女，1964年7月19日出生，汉族，无业，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市齐汇小额贷款有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：万春玲，董事长。委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏翔，山东金诚诺律师事务所实习律师。原审被告：周文兴，男，1966年2月19日出生，汉族，淄博凯佳工贸有限公司职工，住山东省淄博市。原审被告：赵红，女，1968年2月7日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司淄博周村支行职工，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：周文兴（系赵红之夫），男，1966年2月19日出生，汉族，淄博凯佳工贸有限公司职工，住山东省淄博市。原审被告：周文孝，女，1959年5月16日出生，汉族，住山东省淄博市。原审被告：沈行义，男，1960年5月24日出生，汉族，住山东省淄博市。以上两原审被告委托诉讼代理人：周梦（系周文孝、沈行义之妹），女，1976年4月5日出生，汉族，住山东省淄博市。上诉人王俊萍因与被上诉人济南市齐汇小额贷款有限公司（以下简称齐汇公司）、原审被告周文兴、赵红、周文孝、沈行义申请执行人执行异议之诉一案，不服济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，并驳回齐汇公司的诉讼请求。2.上诉费用由齐汇公司承担。事实与理由：一审判决准予执行位于山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83—1号的房屋没有事实根据和法律依据，是错误的。一、王俊萍与周文孝、沈行义房屋买卖的基本情况。王俊萍与周文孝、沈行义夫妇本身就是朋友关系。2016年6月，周文孝、沈行义夫妇与王俊萍谈到，他们用位于淄博市周村区普里艾伦庄园的房子为其弟弟周文兴担保从银行贷款，周文兴没有能力还款，他们想把普里艾伦庄园的房子卖掉偿还银行贷款。因为王俊萍对于这套房子还是比较了解，觉得各方面都比较合适，就决定购买。2016年6月13日，王俊萍就与周文孝、沈行义在新西兰签订了合同。因为周文孝、沈行义人在新西兰，不方便回国办理转户手续，所以就在合同中约定了由周文孝的弟弟周波作为房屋买卖合同的委托代理人。王俊萍在支付房屋买卖款时，周文孝、沈行义告诉上诉人周文兴另有2748.23元的利息未还，如果不把这2748.23元的利息一并偿还，房子还是没法解押，王俊萍才在合同约定的l86万元之外多给周文孝的弟媳赵红账户转账2748.23元。因为，周文孝、沈行义的房产权属证书丢失，需要先办理挂失补办手续，挂失补办手续办理完毕后，再办理新证，新证办理完毕后，才能办理转户手续。在周文孝、沈行义办理挂失土地证的公告期间，一审法院将涉案房屋查封，王俊萍无法继续办理转户手续。以上就是王俊萍与周文孝、沈行义房屋买卖的基本情况。二、一审判决准予对位于山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83—1号的房屋进行执行的理由均不能成立。第一、关于房屋买卖合同中约定的价款与实际支付的价款不一致及收款人、付款人均不是合同当事人的问题。关于房屋买卖合同中约定的价款与实际支付的价款不一致的问题，王俊萍在房屋买卖基本情况的介绍中已经做了陈述，并且在一审过程中，周文孝沈行义的代理人及周文兴也已经向法庭作了说明。至于收款人、付款人均不是合同当事人的问题，王俊萍认为，这根本不能成为一审法院裁判的理由。付款人赵作增是王俊萍的丈夫，王俊萍用其丈夫的账户付款没有任何不合常理及违法之处。收款人赵红是周文兴的妻子，本身也是周文孝担保贷款的借款人之一，而周文孝卖房子的目的就是为了偿还给赵红所担保的那笔贷款，加之周文孝本身不再国内，所以将购房款直接转到赵红的账户，由赵红转给银行，合情合理，不但没有任何不妥之处。另外，王俊萍在购买涉案房屋时，并不知道周文兴、赵红自身涉及经济纠纷，更不知道事后还会因为他们的经济纠纷导致房屋会被查封。王俊萍也是基于对周文孝、沈行义的信任才将房屋购买款直接交付给赵红。这在当时情况之下，完全是可以理解的。不能因为收款人不是周文孝、沈行义就否定房屋买卖关系的真实性。第二、关于王俊萍实际占有的问题。一审判决认为，仅凭王俊萍及周文孝、沈行义的陈述及物业公司说明、物业费收据不能证明王俊萍对涉案房屋已经占有。王俊萍认为，一审判决这样认定是完全错误的。1.关于买卖房屋是否由王俊萍占有，作为房屋买卖双方是最有发言权的。作为房屋的出卖方已经向法庭做了说明，证实涉案房屋已经由王俊萍实际占有。2.涉案房屋的物业管理公司的证明及缴费单据足以证明，涉案房屋已经由王俊萍占有控制。涉案房屋交付给王俊萍之后，一直是由王俊萍与物业公司联系，缴纳物业费用。涉案房屋的物业公司也出具了证明，证实自2016年6月起涉案房屋的一切事宜都是由物业公司联系王俊萍处理，物业费单据中客户名称之所以写原房主是因为房产证还未过户到王俊萍名下。试想，如果涉案房屋没有交付给王俊萍占有，王俊萍怎么可能去缴纳物业费用，如果王俊萍没有将房屋已经由其购买、占有的情况告知物业公司，物业公司怎能知道涉案房屋的一切事宜都与王俊萍联系呢?根据物业公司的证明，也能够说明王俊萍在2016年6月就已经对房屋行使权利，实际占有。第三、关于是否为王俊萍原因未办理房屋过户登记问题。一审判决认为，根据公证书，周文孝、沈行义并没有委托周波办理房屋买卖的事宜，只是办理证件补办，并且认为王俊萍没有证据证明向房屋登记机关递交过办理过户登记资料，没有证据证明向周文孝、沈行义主张过权利，据此认为王俊萍不能证明系非自身原因未办理过户登记事宜。王俊萍认为，一审判决如此认定，是错误的。1.关于公证书的问题。周文孝、沈行义为什么要给周波出具这样一份公证委托书。因为，涉案房屋的房产证、土地证丢失了，只有先挂失旧的房屋权属证书并补办出新的权属证书，才能办理房屋过户登记。这一份公证委托书本身就是为办理挂失旧的房屋权属证书并补办新的房屋证件来用的，不是办理房屋过户登记所用的，所以才没有关于委托办理房屋买卖的内容。新的房屋产权证书补办完毕后，办理转户的时候，才需要关于办理买卖事宜的委托书。但新补办的房屋产权证书尚未补办完毕，就被查封，所以也就无法继续办理房屋转户，也就没有关于办理转户事宜的委托书。根据2016天6月13日王俊萍与周文孝、沈行义签订的合同，已经明确载明了周文孝、沈行义的委托代理人就是周波。因此，从王俊萍与周文孝、沈行义签订合同时就确定了周波是周文孝、沈行义的委托代理人，就确定由周波办理房屋买卖的有关事宜。因此，一审判决仅凭认为委托书中没有办理房屋买卖的授权内容，就否定周波的代理人身份，就否定王俊萍不是非自身原因未办理转户事宜是错误的。2.关于王俊萍向房屋登记机关递交过户登记材料的问题因为，周文孝、沈行义将涉案房屋的房屋权属证书丢失，需要补办出新的房屋权属证书后，才能启动房屋产权转户手续，王俊萍才能递交相关资料。周文孝、沈行义在补办房屋权属证书过程中，涉案房屋即被法院查封，已经无法再继续转户的程序。所以，王俊萍是没法向房屋登记机关递交过户登记资料的。关于挂失补办房屋权属证书的事情，淄博日报的公告足以证实。所以，一审判决认为，王俊萍没有提供向房屋登记机关递交过户登记资料就证明王俊萍未能办理过户等级的原因就不是非自身原因是错误的。至于王俊萍是否向周文孝、沈行义主张权利的问题，与不能过户原因是否为王俊萍自身原因没有任何关系。因为涉案房屋在补办房屋权属证书过程中就已经被查封，只有等执行异议结束后，才能进行下一步的工作。房屋过户程序无法进行，不是因为周文孝、沈行义不配合，而是因为房屋被查封。王俊萍是否向周文孝、沈行义主张权利与能否过户没有关系。第四、关于赵红将房屋购买款是否交付给周文孝、沈行义及周文孝、沈行义是否再向王俊萍主张权利的问题。在房屋买卖的基本情况中，王俊萍已经讲过。周文孝、沈行义之所以出卖涉案房屋，就是为偿还他们给周文兴、赵红担保的贷款，房屋出售的资金就是用于偿还银行贷款。所以，王俊萍按照周文孝、沈行义的要求将款项直接打给赵红合情合理，赵红直接用于偿还银行，也合情合理。至于周文孝、沈行义再向王俊萍主张权利的问题，王俊萍已经将款项按照周文孝、沈行义的转到赵红账户，他们为什么还要再向王俊萍主张权利呢?一审法院的这一裁判理由，让王俊萍匪夷所思，无法理解。综上，一审判决基于四点理由，认为王俊萍与周文孝签订房屋买卖合同的过程、内容的约定、履行方式等均不符合房屋买卖合同的交易习惯，认为王俊萍无法证实其享有阻却对涉案房屋执行的实体权利是完全错误的。王俊萍与周文孝、沈行义签订合同履行合同中，既合情也合理，并且没有违法国家任何强制性规定，应当收到法律的保护。关于房屋未能及时转户，也不是王俊萍的原因造成的。齐汇公司辨称，齐汇公司认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，王俊萍不享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利，不适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求二审法院依法驳回王俊萍的上诉请求。一、一审法院认定王俊萍与沈行义、周文孝之间房屋买卖合同的签订、内容约定不符合交易习惯正确，王俊萍不能证明涉案房屋买卖关系是真实的。首先，王俊萍提供的出境记录未记载其出境的目的地，不能证明2016年5月21日的出境是去奥克兰，更不能证明涉案房屋买卖合同签订地点是在奥克兰。护照仅记载王俊萍在我国出入境地点和时间，并没有落地国家出入境签章，因此无法证明涉案合同签订地是奥克兰。另，涉案房屋买卖合同尾部记载的英文地址仅是作为出卖人住址予以记载，并不是作为合同签订地进行记载。因此，王俊萍主张涉案合同在奥克兰签订的事实不能成立。同时，王俊萍在执行异议听证时称是2016年6月份是周文孝沈行义找到其买房子。其次，房屋买卖合同条款的约定不符合房屋买卖的交易习惯，也极其不符合常理，表现如下情形：合同第二条约定房屋的交易价格为186万元，却未约定房屋的单价；在涉案房屋存在抵押、查封的情况下，合同第三条约定一次性付款，不留办理产权证的尾款；交易款项如此大额，合同不约定付款时间、收款账户；合同第四条对于房屋的具体交付方式没有约定，涉及房屋的钥匙、水电、房产证的办理均未做详细约定；尤其是王俊萍知道涉案房屋有抵押、查封，对解押解封的时间、房产过户的时间不做任何约定。王俊萍作为买受人明知涉案房屋存在巨大的交易风险却未在买卖合同中约定任何规避风险的条款不符合常理，王俊萍在一审庭审中称买卖双方都是普通人导致合同条款的约定不严谨是不能合理解释上述交易疑点的，任何普通人在大额支出款项时都是谨慎的，尤其购买存在抵押、查封的房屋时，更是注意自己权利的保护。因此，王俊萍以普通人为由解释合同不严谨是辩解，基于上述事实，齐汇公司有理由相信涉案房屋买卖关系不真实。再次，涉案房屋价款以周文兴银行贷款欠款额为依据，低于银行评估价格近30%，与该房屋抵押担保的250万元债务不符。周文兴一审提交的最高额担保合同记载最高额贷款额度185万元、房屋抵押担保250万元债务，该比例74%符合银行业放贷金额一般不超过抵押物变现的80%的规定，可见涉案房屋价格贷款时已达到250万元，而该合同签订于2015年5月，2016年6月涉案房屋仅以贷款金额及利息作为购房价，低于合理价格交易，不符合常理，结合合同内容及价款的支付，涉案买卖合同并非真实的房屋交易行为，系双方虚构用以阻却执行。一审法院认定王俊萍未支付涉案房屋的全部价款正确。涉案合同虽然约定房屋价格为186万元，但没有直接证据证明双方之间有购房款支付的事实。王俊萍虽称案外人赵作增向赵红转款1862748.32元系房屋价款，但却未提供客观证据证明，仅以具有亲属关系的周文兴、赵红、周文孝、沈行义的确认证明其支付购房款事实是不能成立的，齐汇公司认为上述转账事实与王俊萍支付涉案房屋购房款没有关联性。首先，若王俊萍向第三人支付的是购房款，在金额不符及不是向合同约定账户付款，又没有出卖人书面委托付款情况下，还不标注转款用途，且更未向周文孝、沈行义索要购房款收据确认已付购房款的事实，已超出正常人购房交易习惯，不符合常理，只能证明该转账与购房款无关。其次，王俊萍称多向赵红转账2748.32元是替周文兴支付贷款利息，为了房屋解押，一审庭审中认可该款赵红没有还，那么涉案房屋的购房款是变更为1862748.32元了，还是该转账本就是赵作增提供给赵红的借款与购房款无关？总之，涉案合同当事人外的赵作增向赵红转账金额与涉案房屋购房款金额不符的事实是明确的，而王俊萍明知周文孝、沈行义卖房是为了帮周文兴还银行贷款的事实，还未在合同中指定收款账户，也未向该二人索要收款收据，不符合交易惯例，在周文孝、沈行义、周文兴、赵红四人之间存在亲属关系的情况下，没有其他证据佐证四人所述事实属实的情况下，不能认定赵作增向赵红转账的1862748.32元是涉案房屋购房款。三、一审法院认定王俊萍未实际占有涉案房屋正确。王俊萍提交的支付物业费的收款收据和物业公司出具的情况说明不能证明其已实际占有涉案房屋。理由如下：第一，王俊萍提交的物业公司出具的《情况说明》，不具有证明力。物业公司出具的《情况说明》仅加盖部门公章而非单位公章，出具情况说明的相关单位人员未到庭，未提供证明物业公司合法存在的证据，更未提供制作《情况说明》所依据的物业合同、记账凭证、收款记录证明情况说明内容的真实性，《情况说明》不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条对单位出具证明材料的法律规定，因此，一审法院认定王俊萍提交的上述证据不具有证明力、王俊萍未实际占有涉案房屋事实是正确的。另，该《情况说明》仅记载涉案房屋一切事宜者是联系王俊萍处理，并不是直接确认王俊萍是该房屋的新房主，结合下述内容，该《情况说明》的内容无法证明王俊萍已在物业公司登记为新房主和实际占有涉案房屋。第二，涉案合同约定的交房时间为卖方收到全额房款之日起60日内，并应在交房当日将水电物业等费用结清，因此，双方结清物业费的时间应为支付购房款的次日即2016年6月21日至8月21日之间。但王俊萍提供第一张物业费收据出具时间是2017年4月1日，结合合同约定交房当日结清物业费的约定，那么房屋此时才交付，而涉案房屋早已查封。另，收据上记载的物业费的起止时间为2015年1月1日至2017年6月30日，与合同约定物业费应当结清时间明显不符，结合收据记载的客户名称仍为沈行义事实，足以证明王俊萍在涉案房屋查封时没有实际占有房屋。第三，王俊萍提交的两份物业费收据记载的客户名称仍然是沈行义。若涉案房屋确实交付王俊萍，那么就应当在物业进行交割登记，结清物业、水电费，而再交费客户名称应当记载为房号和王俊萍，以确定涉案房屋权属已转移和新房主交费的事实。但两份收款收据记载客户名称并未改变的事实证明涉案房屋尚未交付王俊萍。第四，王俊萍提交的两份物业费收据金额均按7折收取，证明涉案房屋自2015年1月1日起于2019年6月30日一直处于空置状态，王俊萍未实际占有。2019年4月2日物业费收款收据上明确记载“7折”，2017年4月1日的收据虽然没有记载7折，但收费金额仍然是按7折计算，即13106.4元=346.73㎡×1.8元/㎡×30个月×70%。根据《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》第25条的规定，涉案房屋属于空置一年以上的房屋，物业公司按7折收取物业费。因此，涉案房屋的物业费金额足以证明王俊萍没有实际占有房屋。第五，王俊萍虽然提供了两份物业费收据，2019年4月2日物业费收款收据上记载是卡，但不能证明两物业费收据所载物业费是其支付。因王俊萍没有提供具体支付物业费方式的证据，该种证据并非王俊萍不能提供的证据，除非其确实没有支付物业费而无法提供，所以齐汇公司有理由怀疑物业费并非王俊萍所交，其未占有涉案房屋。第六，王俊萍在一审庭后提交的2017年4月1日物业费收据，系在执行异议听证时就已存在的证据，在有律师这一法律专业人员代理执行异议听证的情形下未予提供，一审开庭时也未提供，在法官要求其提供占有涉案房屋的水、电、燃气、取暖费、物业费等生活必要支出的缴费凭证时，才提供了上述物业费收据和物业公司出具的情况说明，齐汇公司认为上述证据的提交不合常理，而这不合常理之处恰恰证明王俊萍未实际占有房屋。综上所述，王俊萍没有提供充分证据证明其在涉案房屋查封前已占有房屋的事实，因此，其不具有排除齐汇公司对涉案房屋执行的权利。四、周波的受托事项证明涉案房屋买卖关系不是真实的。涉案房屋买卖合同记载案外人周波系周文孝、沈行义的代理人，但公证书载明的内容证明周文孝、沈行义二人仅授权周波办理涉案房屋产权证书的挂失补办，并没有代理房屋产权过户的授权事项。若涉案房屋确实是真实的房屋买卖关系，沈行义、周文孝在涉案合同签订后，首要办理的公证就是委托周波代为办理房屋买卖事宜；若签订涉案合同时就知道房屋相关产权证书丢失，需要补办时，那么按常理房屋买卖合同中双方应当对补办证书的事项应当详细约定，但合同中却没有相关约定，不合常理。再者，沈行义、周文孝既已委托周波办理卖房手续，那么基于便（bian）宜原则，该二人也是公证委托周波办理卖房手续时一并公证委托周波补办证书，而不是在合同签订后近20天仅办理一个委托补证的公证。因此，周波的受托事项也证明涉案房屋买卖关系不是真实的，既然买卖关系不真实就不存在王俊萍主张办理更名过户的事实，五、一审法院认定赵红未提交证据证明将涉案1862748.32元交付给周文孝或沈行义，周文孝和沈行义也未提交证据证明其向王俊萍催要过上述款项，结合其他认定进而得出涉案合同的签订、内容约定、履行方式等均不符合房屋买卖合同的交易习惯是正确的。首先，赵红称涉案1862748.32元系属于周文孝和沈行义的房屋价款，但其收到上述款项后，并未交付给周文孝二人，而是全部用来偿还周文兴的银行贷款。之后，赵红未向周文孝二人偿还过任何款项，周文孝二人也不向赵红主张返还，这是极不合常理的，足以证明涉案1862748.32元与涉案房屋买卖价款无关，房屋买卖合同并非真实的买卖关系。其次，周文孝二人从未收到房屋价款，却不向王俊萍催要上述款项；赵红明知该款是周文孝二人的卖房款和王俊萍的垫付利息款却从不归还该三人，王俊萍认为转给赵红的款项是购房款却不向周文孝二人索要收据，这种不合常理的行为证明1862748.32元与购房款之间没有联系，而涉案房屋买卖合同也不是真实的，才会出现上述互不追究后果。因此，一审法院认定沈行义、周文孝与王俊萍之间房屋买卖合同的履行方式不符合交易习惯正确。综上所述、王俊萍与沈行义、周文孝之间房屋买卖合同的签订、内容约定、履行方式皆不符合交易习惯，结合赵红、周文兴、周文孝、沈行义之间存在密切的亲属关系，齐汇公司有充分的理由相信涉案1862748.32元是赵作增提供给赵红偿还周文兴的银行贷款，与房屋买卖无关，而周文孝及沈行义为逃避齐汇公司执行涉案房屋而与王俊萍签订虚假的《房屋买卖合同》，并以上述款项的支付凭证虚构支付购房款事实，意图阻却执行，进而逃避自己的还款义务。故，一审法院认定事实、适用法律均正确，王俊萍不享有阻却答辩人对涉案房屋执行的实体权利，请求二审法院依法驳回王俊萍的诉讼请求。王俊萍并没有提供有效证据证明其实际控制涉案房屋，该有效证据是指王俊萍与沈行义、周文孝在物业公司进行了物业交接，既然如王俊萍所称周波是该二人的代理人，那么在不能办理产权变更时不代表周波不能代理该二人进行房屋交割，事实证明买卖双方在物业公司并没有进行业主变更登记。至二审庭审，王俊萍仍然没有提供有效证据证明涉案物业费是其所交纳的，因此，不能证明王俊萍实际控制涉案房屋；沈行义、周文孝不是法律人士，但其不是第一次购买房屋，沈行义、周文孝不可能不知道代办房屋变更登记所需的委托书应当记载的内容，因此，对王俊萍的辩解不认可；王俊萍提供的补办产权证时在淄博日报产权证挂失时间是在2016年8月6日，齐汇公司提起本案的原诉时是2016年8月3日，尤其是在该诉之前，齐汇公司的业务员多次向周文兴、周文孝等人催过，在这种情况下，周文孝、沈行义才从奥克兰对周波的补办证书授权进行公证，结合涉案的上述情况，周文孝、沈行义与王俊萍签订的合同之间是为了逃避债务，故意将赵作增向赵红提供的借款与虚构的房屋买卖合同进行混淆，达到逃避债务的目的。赵红、周文兴陈述意见称，当时，周文孝和沈行义是淄博凯佳工贸公司的股东，周文兴是法定代表人，因为从银行贷款必须以法人名义贷款，用周文孝和沈行义的房屋进行抵押，卖房子也是为了还款，最后也还了公司的贷款，但不是还的周文孝、沈行义的贷款。周文孝、沈行义陈述意见称，周文孝、沈行义认为房屋买卖真实有效。齐汇公司向一审法院起诉请求：1.判令准许执行山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83-1号房产；2.王俊萍、周文兴、赵红、周文孝、沈行义承担案件受理费。一审法院认定事实：因齐汇公司与周文兴、赵红、周文孝、沈行义及案外人淄博鲁阳电器有限公司之间小额借款合同产生纠纷，齐汇公司向一审法院提起诉讼。案件审理过程中，一审法院于2016年8月17日查封了坐落于山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83-1号房屋（以下简称涉案房屋）。2017年11月30日，一审法院作出了（2016）鲁0105民初4469号民事判决，判决周文兴偿还齐汇公司借款本金100万元及利息，并赔偿律师费损失，赵红、周文孝、沈行义承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，周文兴、赵红、周文孝、沈行义并未履行其义务，齐汇公司向一审法院申请强制执行。案件执行过程中，王俊萍作为案外人对执行涉案房屋提出书面异议，一审法院于2019年7月24日作出（2019）鲁0105执异145号执行裁定书，裁定：“中止对山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83-1号房屋的执行。”齐汇公司不服该裁定，于法定期限内向一审法院提起诉讼。另查明，涉案房屋坐落于山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号83-1号，建筑面积为346.73平方米，登记所有人为沈行义，共有权人为周文孝。2015年5月26日，沈行义、周文孝作为抵押人为周文兴在中国农业银行股份有限公司淄博周村支行的贷款签订《最高额担保个人借款合同》，担保期限自2015年5月26日至2018年5月25日，涉案房屋作为担保，最高额贷款185万元，后解除该抵押权。现涉案房屋因（2016）鲁0105民初4469号案件被依法查封。再查明，王俊萍与赵作增系夫妻关系，周文孝与周文兴系姐弟关系，周文兴与赵红系夫妻关系，周文孝与沈行义系夫妻关系。本案争议的焦点问题为：王俊萍是否享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利。针对该焦点问题，齐汇公司、王俊萍、周文兴、赵红、周文孝、沈行义均向法庭提交房屋买卖合同一份，该合同的买方（乙方）为王俊萍，卖方（甲方）为周文孝、沈行义，签订时间为2016年6月13日，内容载明：“…根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在淄博市周村区周隆路236号内普利艾伦庄园83-1号拥有的房产别墅，建筑面积为346.73平方米。（房屋产权证周村区字第**-1023474号，房屋土地使用权证号D00036号）第二条上述房产的交易价格为：人民币1860000.00元整（大写：壹佰捌拾陆万元整）。第三条付款方式甲乙双方同意以一次性付款方式付款。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起60天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由甲方承担，代办过户手续费由甲方承担…”。王俊萍为证明该合同的真实性提交个人护照，证明在该合同签订时其在新西兰，提交2016年8月6日淄博日报，证明涉诉房屋产权证丢失，并登记挂失公告。周文兴、赵红、沈行义、周文孝对以上证据的真实性及证明目的予以认可。沈行义、周文孝为证明该合同的真实性提供公证书一份，证明其于2016年7月4日在新西兰授权周文孝的弟弟周波全权处理涉案房屋出售的相关事宜。该公证书载明的委托原因、委托事项及委托权限内容为：“委托人沈行义和周文孝共同拥有房产一套，位于山东省淄博市周村区周隆路**内普利艾伦庄园**楼**，淄博市房权证周村字第**-102347；房屋土地使用权证号，淄一国用（2010）字第D00036号，我们因不便回国，特委托周波办理上述房屋的房产证，土地证的挂失，补办手续，他项权证书是淄博市房他证周村区字第T06-10176**的抵押注销手续…委托期限：从即日起至委托事项办完为止…”。赵红、周文兴、王俊萍对该公证书的真实性及证明目的无异议，王俊萍同时认为签订合同的时间为2016年6月13日，正是因为其与周文孝、沈行义的房屋买卖关系，沈行义、周文孝才委托其弟弟周波办理房屋买卖及土地证补办等相关事宜，同时在涉案房屋买卖合同中也载明了沈行义、周文孝委托代理人是周波，与公证书的内容相辅相成。周文兴为证明该合同的真实性，提供担保借款合同、农业银行存折各一份，证明涉案房屋从2012年开始就作抵押担保借款使用，用来还该银行抵押贷款，沈行义是淄博凯佳工贸有限公司的股东，周文兴是该公司的法人，沈行义用涉案房款偿还周文兴从中国农业银行的借款，是股东的还款行为不是赠与。王俊萍、赵红、沈行义、周文孝对该组证据的真实性及证明目的无异议。对于以上证据，齐汇公司对其证明目的均有异议，对于房屋买卖合同齐汇公司认为该合同非双方真实意思表示，房屋买卖不真实，合同条款的约定不符合房屋买卖的交易习惯，也不符合常理，合同第二条约定房屋的市场交易价格为186万元，却未约定房屋的单价；房屋存在抵押、查封的情况下，合同第三条约定为一次性付款，交易款项如此大额，却没有付款时间、收款账户、专款专用的约定；合同第四条对于房屋的具体交付方式没有约定，涉及房屋的钥匙、水电、房产证的办理均未做约定；王俊萍知道涉案房屋有抵押、查封，却对解押解封的时间、房产过户的时间亦未作任何约定。对王俊萍护照的真实性无异议，对证明目的有异议，出境记录虽然记载2016年5月21日出境、6月17日入境，仅证明该时间从浦东出入境，不能证明其出境是去奥克兰。对公证书的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该公证书所附授权委托书的委托事项仅限于补办房产证、注销抵押，并没有产权登记事宜。对于涉案房屋支付的房款，合同约定是186万元，王俊萍、周文孝、沈行义、赵红均认可2016年6月20日王俊萍的丈夫赵作增通过其名下中国农业银行淄博周村支行的银行账户向赵红转款1862748.32元的款项为涉案房屋的合同价款，该款项沈行义为周文兴偿还中国农业银行的借款，提交银行转款回单予以证明。齐汇公司对该银行转款回单的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该转账的款项非涉案房屋买卖合同的价款，与合同约定房屋价格不一致，也没有备注转账用途；其次，涉案合同约定应向房屋所有人沈行义、周文孝付款，并未指定赵红账户是购房款的收款账户。齐汇公司为证明涉案房屋在人民法院查封之前王俊萍没有合法占有，与沈行义、周文孝长年在国外居住的事实相符，提交涉案房屋现状的照片一组予以证明。王俊萍对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，其认为通过该证据并不能证明其主张的事实，只能说明涉诉房屋的坐落。周文兴、赵红、沈行义、周文孝的质证意见同王俊萍。同时王俊萍为证明其在法院查封前合法占有该不动产，提交2017年4月1日物业收款收据原件，2019年4月2日物业费收据的存根联复印件、涉案房屋物业公司（深圳万厦居业有限公司淄博分公司普利艾伦庄园物业管理处）出具情况说明各一份，以证明涉案房屋已经交付且交付后的物业费用由王俊萍支付。周文兴、赵红、周文孝、沈行义对王俊萍提交的证据的真实性及证明目的均无异议。齐汇贷款公司对以上证据的真实性及证明内容均有异议，认为物业费支付后应提交正式发票、提供支付方式，其中2017年4月份的收款收据客户记载为“E8-1沈行义”，物业费的交纳时间自2015年1月1日至2017年6月30日，早于涉案房屋交付时间，且该案执行听证的过程中仅称通过钥匙交付实现房屋交付；关于物业公司出具的情况说明，齐汇公司对该证据的真实性有异议，该证明加盖公章是部门公章，不具备证明力，也没有附加出具情况说明的证明材料、签订的物业服务合同，该说明仅载明2016年6月起涉案房屋一切事宜由王俊萍处理，且出具该证明材料的人员并未出庭证明，该证明不能作为认定案件事实的根据。一审法院对上述证据认定如下：对王俊萍与周文孝、沈行义签订的落款日期为2016年6月13日《房屋买卖合同》中当事人签字的真实性，当事人均无异议，一审法院予以确认；对赵作增给赵红银行转款回单的真实性，一审法院予以确认；对最高额担保个人借款合同及涉案房屋现状照片的真实性，当事人均未提出异议，一审法院予以确认；对王俊萍提交的护照、结婚证及淄博日报的真实性，当事人均无异议，一审法院予以确认；对王俊萍提交的物业费收款收据及涉案房屋物业管理处的情况说明，因出具情况说明的相关单位人员并未到庭，且物业费交款单据仅为收款收据，因此对该组证据的证明效力，一审法院难予认定。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于王俊萍是否享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利问题。第一，王俊萍提交证据证明其丈夫赵作增已向赵红转款1862748.32元，但其转款数额与王俊萍与周文孝、沈行义签订的房屋买卖合同中约定的房屋交易价格并不一致，且转款人与收款人均非该房屋买卖合同的买受人与出卖人，王俊萍未能举证证明已支付全部价款；第二，涉案房屋的占有不能仅凭周文孝、沈行义与王俊萍之间陈述的涉案房屋钥匙的交接视为王俊萍已经占有，诉讼中，王俊萍提交物业公司说明及物业费收据，但该收据载明2017年4月1日交纳了自2015年1月1日至2017年6月30日的物业费，因涉案房屋于2016年8月17日被查封，因此王俊萍提交的该证据无法证实涉案房屋已于被查封之前占有使用，且王俊萍提交物业公司说明仅载明了“房屋的一切事宜都是联系王俊萍女士处理”，其处理相关事宜的权利并非实际占有涉案房屋，王俊萍亦未提供涉案房屋水、电、气、暖等相关费用缴费凭据，故其所述已经实际占有涉案房屋，一审法院不予认定；第三，从公证书载明的内容上看，周文孝、沈行义委托周波的事项中并非办理房屋买卖事宜，仅限于相关证件的挂失补办，而且王俊萍未提供其向房屋登记机关递交过办理过户登记材料，以及其曾向出卖人周文孝、沈行义主张过权利等积极行为的相关证据，故王俊萍无法证明非因其自身原因未办理过户登记事宜；第四，赵作增于2016年6月20日向赵红转款1862768.32元后，赵红未提交证据证明将上述款项再行交付给沈行义或周文孝，沈行义、周文孝也未提交证据证明其向王俊萍催要过上述款项。据此，沈行义、周文孝与王俊萍之间房屋买卖合同的签订、内容约定、履行方式等均不符合房屋买卖合同的交易习惯，王俊萍无法证实其享有足以阻却对涉案房屋执行的实体权利，故齐汇公司的诉讼请求本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定判决：准许执行位于山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园83号楼83-1号的房屋。案件受理费21540元，由王俊萍、周文兴、赵红、周文孝、沈行义负担。二审期间王俊萍提交2020年7月21日王俊萍交纳物业费的收款收据，证实涉案房屋的物业费一直由王俊萍持续支付，客户名称仍然载明的是沈行义，因为涉案房屋的权属还没有变更过来。齐汇公司质证称，物业费交纳应当提供正式的发票，该收款收据虽记载王俊萍支付仅是手写体，并不能直接证明该款项是王俊萍所支付，最关键的是该收款收据不能证明王俊萍在涉案房屋查封时已占有房屋的事实。结合其一审中提供的2017年4月1日的物业费收据，齐汇公司认为如果是王俊萍交了此次物业费，那么该房屋的交付时间也应当是在涉案房屋查封之后，并且该收据的金额仍然是按照7折计算的，证明该房屋仍然处于空置状态。周文兴、赵红、周文孝、沈行义未发表质证意见。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王俊萍上诉主张对涉案房屋有实体权利，对一审法院判决准予执行涉案房屋的判决结果不认可。经审查，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，对王俊萍是否享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利，从房屋买卖合同的签订、内容约定、履行方式以及是否在房屋查封前实际占有、未办理过户登记原因等方面进行了充分分析，本院对一审法院上述分析予以认可，不再赘述。二审中王俊萍虽提交了物业费的收款收据，但并不足以证实王俊萍在查封前已实际占有涉案房屋的事实。结合赵红、周文兴、周文孝、沈行义之间存在密切亲属关系等因素，该房的买卖交易中从合同的签订时间、地点、内容及未出具房款收据等方面，确有多处不符合一般房屋买卖合同的交易习惯，在王俊萍提交的证据不足以证实涉案房屋存在真实买卖关系以及在查封之前已合法占有该不动产的情况下，一审法院支持齐汇公司的诉讼请求，判决准予执行涉案房屋并无不当。综上所述，王俊萍的上诉请求依法不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21540元，由王俊萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年十月十日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗