广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16938号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市华隽房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区顺好街**（自编**）**。法定代表人：褚荣松。委托诉讼代理人：陈志敏、张嘉茵，均系广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱剑峰，男，1977年5月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁植芳，女，1979年2月11日出生，汉族，住广东省德庆县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。原审第三人：河源市嘉美意装饰有限公司，住，住所地广东省河源市源城区埔前镇大塘村安置点步行街**/div>法定代表人：李泽成。委托诉讼代理人：陈健彬，广东比格律师事务所律师。上诉人广州市华隽房地产开发有限公司（以下简称华隽公司）因与被上诉人朱剑峰、梁植芳以及原审第三人河源市嘉美意装饰有限公司（以下简称嘉美意公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初304号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。朱剑峰、梁植芳在原审的诉讼请求：1.华隽公司向朱剑峰、梁植芳双倍返还定金40000元；2.华隽公司向朱剑峰、梁植芳返还装修款10000元、购房款90000元；3.本案诉讼费由华隽公司承担。华隽公司在原审的反诉请求：1.朱剑峰、梁植芳向华隽公司赔付律师费损失50000元和公证费损失800元；2.本案诉讼费由朱剑峰、梁植芳承担。原审法院判决如下：一、广州市华隽房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向朱剑峰、梁植芳返还购房款90000元；二、驳回朱剑峰、梁植芳的其他诉讼请求；三、驳回广州市华隽房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1550元，由朱剑峰、梁植芳负担554元，由广州市华隽房地产开发有限公司负担996元。一审反诉受理费535元，由广州市华隽房地产开发有限公司负担。判后，上诉人华隽公司不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，改判驳回朱剑峰、梁植芳的全部诉讼请求，支持华隽公司的全部反诉请求；2.朱剑峰、梁植芳承担本案、一审、二审全部诉讼费。上诉的主要事实和理由：1.原审法院已认定被上诉人未在约定期限内签署《商品房买卖合同》并支付首期款已构成违约，被上诉人应按《润生花园认购书》及《（润生花园）延期签约／付款申请表》的约定承担违约责任。原审判决认定双方签订的《润生花园认购书》（以下简称“认购书”）合法有效，《（润生花园）延期签约／付款申请表》（以下简称“申请表”）为双方对认购书的变更及补充，对双方具有法律约束力，且认定被上诉人未按约签订《商品房买卖合同》并支付购房款已构成违约。在被上诉人构成违约及认购书、延期付款申请表合法有效的情况下，被上诉人应当按照认购书第四条第5款“乙方．．．．．或逾期未向甲方支付购房款及相关税费的，．．．．．．乙方已付之订金及相关费用不予退还”以及申请表约定“因个人和政策问题不能购房的，当挞定处理，房款不予退还”承担违约责任，上诉人有权没收订金20000元及购房款90000元。2.被上诉人逾期支付购房款已造成上诉人资金贷款利息损失，没收购房款的违约责任约定对被上诉人并不存在明显过重的情形。（1）上诉人已举证证明存在还贷资金的需求，被上诉人逾期支付购房款已造成上诉人贷款利息损失82743元。基于我方开发涉案楼盘的建设资金系向中国工商银行贷款取得，根据《房地产借款合同》第七条“按照项目销售进度及时归还借款，项目销售达到20％时开始归还借款；项目销售率（已销售面积占总可销售面积的比例，下同）达到50％时归还不低于贷款发放金额的50％；项目销售率达到80％（商用房开发贷款销售率达到70％）前，全额归还收回借款本息”，上诉人与被上诉人签订认购书后涉案房屋已视为出售，增加了上诉人项目销售率影响上诉人贷款还款比例。就被上诉人逾期支付的购房款造成上诉人如下的贷款利息损失：以376852元本金按我方与中国工商银行签订的贷款利率（5.23％）自2018年2月1日计算至2019年9月17日利息约为32490元，以49万元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月1日计算至2019年9月17日利息约为40253元，合计82743元。因此双方约定没收全部已付款项的违约责任并未显失公平。（2）商品房买卖合同交易过程中，付款方逾期付款的行为必然会造成收款方应收购房款的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条款可反映在商品房买卖合同交易过程中，付款方逾期付款的必然会造成收款方应收购房款的利息损失，在合同未明确违约金数额或损失赔偿额的情况下可按银行计收逾期贷款利息的标准计算违约金，上诉人按照实际发生的贷款利率计算损失符合法律规定，基于本案已明确违约金的金额，被上诉人应当按认购书及申请书的约定支付违约金。（3）双方签订合同时不可预见涉案房屋重新出售的价格，不能以此作为评判双方约定的违约责任是否过高的因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，上诉人应收购房款的利息损失属于双方签订时可能预见的违约损失，而房屋价格受市场调节、经济环境影响而波动，双方签订合同时并不能预见违反合同时房屋价格是上涨还是下调，因此重新出售的房屋价格不能作为评判双方约定的违约责任是否过高的因素。原审法院以上诉人重新出售涉案房屋能获得溢价收入而认为没收全部已付款项对被上诉人明显过重属于适用法律错误。3.原审法院对涉案违约金金额的调整幅度超过法律规定的范围，适用法律错误。如上所述，上诉人因被上诉人违约存在贷款利息损失82743元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，即如法院认为双方约定的违约金过高的，应当在违约金超过损失82743元的30％的部分予以酌情调整，原审法院调整违约金金额为20000元，明显少于上诉人因被上诉人违约而导致的实际损失，属于认定事实不清，适用法律错误。4.认购书已明确约定律师费、公证费由违约方承担，原审认定上诉人主张律师费、公证费缺乏依据，属于适用法律错误。根据认购书第五条第8款，律师费、公证费系守约方为实现债权而支出的费用，已明确约定由违约方承担。原审法院在认定认购书、申请表合法有效且被上诉人构成违约的情况下，认为上诉人主张律师费、公证费缺乏依据，属于适用法律错误。5.上诉人主张的律师费并未违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，违约方是否参与律师选择、收费不能对抗双方在认购书就律师费由违约方承担的约定。（1）本案中双方主要争议焦点为认购书解除的原因及违约责任承担的问题，因此本案并非仅限于双方诉请的标的额审查，还涉及涉案合同的效力及解除原因的审查。上诉人的律师费是以双方签订认购书约定的总金额即996852元计收的，并未违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，不属于明显过高。（2）在双方产生纠纷的情形下，双方必然不能就律师选择、收费达成一致意见，且一方聘请的律师仅能作为其中一方的代理人，必然存在利益冲突的问题，在该情形下原审法院以违约方无法参与律师选择、律师收费的协商过程而不予支持上诉人主张的律师费，明显违背常理且缺乏法律依据。双方已在认购书约定律师费由违约方承担，且被上诉人已构成违约的情形下，被上诉人应当承担该项违约责任，被上诉人是否参与律师选择、收费不能作为该项违约责任的抗辩。原审法院属于认定事实不清、适用法律错误。（3）在被上诉人未能举证证明上诉人存在故意增加律师费的情形下，即便原审法院认定上诉人主张的律师费过高也是根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定酌情予以调整，而非驳回上诉人就律师费的诉讼请求。被上诉人朱剑峰、梁植芳不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见：1.朱剑峰、梁植芳不同意原审法院认定我方违约的观点。致使买卖合同（预售）关系不能继续履行的原因在于华隽公司，而非我方。华隽公司在未事先告知我方的情况下将房款拆分为二，一部分为房款，另一部分为装修款，令我方首付大幅增加，购房成本上升，导致涉案合同无法继续履行。我方基于诉讼成本考虑未提出上诉。2.华隽公司关于律师费及公证费损失的反诉请求，不能成立。原审第三人嘉美意公司陈述称：嘉美意公司与预售合同没有关联性，我方已经退还装修款项，相关权利义务已经了结。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。各方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，上诉人华隽公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3116元，由上诉人广州市华隽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年十月十五日书记员  苏宏榴张情