广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17078号上诉人（原审被告）：韩智颖，女，1978年12月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：朱丽冰，女，1951年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何德伟，男，1962年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。原审第三人：广州越通房地产发展有限公司。住所地：广州市越秀区越秀北路****。法定代表人：梁泉，董事长。上诉人朱丽冰、韩智颖因与被上诉人何德伟、原审第三人广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱丽冰、韩智颖上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何德伟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由何德伟承担。事实与理由：一、朱丽冰、韩智颖基于与越通公司所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》，以产权置换的方式已先于何德伟取得广州市越秀区中山四路××号1206房（以下简称涉讼房屋）所有权。1.韩某流（朱丽冰的丈夫、韩智颖的父亲）基于与越通公司所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》等，以产权置换的方式被安排回迁至越通大厦回迁二楼、九楼，后实际回迁地址为涉讼房屋，韩某流亦按照约定于2008年5月28日向越通公司支付回迁房差价。2.越通公司也已于2008年5月将涉讼房屋交付韩某流使用至今，韩某流生前一直在涉讼房屋居住，韩某流过世后由其女儿韩智颖在涉讼房屋居住，其妻朱丽冰也偶尔在涉讼房屋居住。只是因越通公司原因，导致涉讼房屋一直未能办理房产证。3.因越通公司无法将原协议中的二楼、九楼回迁房交付韩某流，韩某流也从未取得过二楼回迁房。越通公司在无法向韩某流交付以上回迁房情况下，将二楼回迁房更改为涉讼房屋。这一事实从何德伟一审第二次提交的证据具结书等材料可以印证。4.朱丽冰、韩智颖在2011年没有收到过越通公司发出的放弃购买涉讼房屋的快递函，事实上也不可能放弃，因为已经实际购买和入住。韩智颖在2018年就涉讼房屋起诉后撤回诉讼，仅是因为政府限购名下无购房指标，而非其他原因。5.因此，朱丽冰、韩智颖事实上已在2008年5月取得涉讼房屋所有权。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条“十二楼”之所以存在涂改，是根据客观事实的更改，并非是朱丽冰、韩智颖为诉讼利益刻意更改，更不存在一审法院所谓的朱丽冰、韩智颖“恶意涂改”。二、朱丽冰、韩智颖是基于自有产权房屋拆迁而取得涉讼房屋，而何德伟是通过债权转让而取得。根据“物权优于债权”的原则，朱丽冰、韩智颖权利应依法优先受到保护。1.越通公司是在2015年因与广州市泰兴置业有限公司存在债务纠纷，双方因此达成调解协议（2015）穗越法金民初字第946号，由越通公司用以房抵债方式，将大东门属于越通公司产权的B座24套回迁房抵债给广州市泰兴置业有限公司，但由于越通公司的操作失误，导致其将本属于韩某流的1206房也归纳在上述24套房产内。后广州市泰兴置业有限公司又将其债权转让给何德伟。2.从一审何德伟提交的证据来看，何德伟认为其与越通公司签订的房屋买卖合同发生在2012年8月26日，明显时间与（2015）穗越法金民初字第946号民事调解书上显示时间不符，属于合同倒签，是虚假证据。一审判决朱丽冰、韩智颖自2012年起支付所谓租金，毫无事实依据。3.何德伟对于涉讼房屋的取得是基于债权转让，而本案朱丽冰、韩智颖取得涉讼房屋是基于产权置换，是基于物权法律关系取得。根据“物权优于债权”的原则，朱丽冰、韩智颖的权利应依法优先受到保护。三、何德伟明知涉讼房屋是拆迁房屋，且朱丽冰、韩智颖自2008年起一直居住在涉讼房屋，未经任何核实，反而仍与越通公司签订买卖合同并办理房产过户，存在明显恶意。何德伟二审辩称，不同意朱丽冰、韩智颖的上诉请求，同意一审判决的处理。越通公司经本院合法传唤，未参加二审诉讼。何德伟于2019年10月10日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令朱丽冰、韩智颖迁出广州市中山四路××号1206房，将该房屋交回何德伟管业；2.判令朱丽冰、韩智颖支付自2012年8月27日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费，每月按3416元计。一审法院经审理查明：2011年10月10日，越通公司以全球邮政特快专递方式向韩某流寄送函件一份，内容为：该司拟将涉讼1206房出售，按规定，韩某流户有购买上述回迁房的优先权，请其在七天内作出是否购买该房产的决定答复，逾期该司将另行出售等。该邮寄行为于公证处办理了“保全行为”的公证手续。2012年8月26日，何德伟（乙方）与越通公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方是广州市越秀区越秀北路XX号（中山四路XX号）地段大东）地段大东门华庭开发商四路××号B栋1206房产权转让乙方，乙方清楚知道该房屋现状及基本情况，该房屋建筑面积为59.7441平方米，单价6500元，总价388136.65元；乙方按合同交齐款项给甲方后，甲方确权后将房屋产权转让给乙方，乙方自行与回迁户或承租人、临时居住人员协商处理弃租及有关手续，甲方不负责产权转名后的法律经济责任等。2017年8月17日，广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第6090号调解书，内容为：越通公司自广州市越秀区越秀北路XX号、中山四路XX号地段大东门华庭房屋项目取得房地产初始登记之日起60个工作日内协助何德伟办理广州市越秀区中山四路××号B栋1206房的产权登记手续等。经何德伟申请强制执行后，广州市国土资源和规划委员会于2019年8月27日将广州市越秀区中山四路××号1206房（建筑面积61.08平方米）的所有权登记在何德伟名下。另查，原广州市中山四路XX号房屋（住宅，建筑面积19.53平方米）的所有权登记在韩某流名下。留存于房管部门用于鉴证备案的、越通公司（甲方）与韩某流（乙方）于1998年11月23日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，记载：乙方同意甲方拆除上址13号房屋，甲方将自有的越秀北路越通大厦回迁楼第二层，位置西的自有房屋建筑面积为23.6586平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为19.53平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的23.6586平方米，两者对比，相差了4.1286平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以4.1286平方米×1700元/平方米，付给甲方7018.62元，并于2002年11月30日前付清等。1998年11月23日，越通公司（甲方）与韩某流（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除上址XX号房屋，乙方是该屋的使用人；甲方应于2002年11月30日前，在越秀北路越××大厦回迁楼××、××楼商铺（××、××（北），产权属于（公/自）有的房，使用面积私23.6586平方米、租公39平方米（62.6586平方米）安置给乙方回迁居住等。2008年5月28日，韩某流签署《具结书》，内容为：其已于2007年10月16日回迁到中山四路××号1206房，2008年5月28日回迁到越秀北路XX号2B10号商铺等。2018年7月18日，广东省广州市南方公证处作出编号为（2018）粤广南方第035209号《公证书》，证明韩智颖于2018年6月6日签署《放弃继承权声明书》，内容为：其是韩某流的女儿，韩某流于2015年6月29日死亡；韩某流死亡后遗留有坐落在广州市中山四路XX号房屋（该房屋已被拆除，现已回迁至广州市越秀区中山四路××号1206房）；上述房屋虽以韩某流的名义登记，但依法属于韩某流、朱丽冰的夫妻共有财产，各占二分之一份额；其是韩某流上述遗产的合法继承人之一，现自愿放弃对韩某流名下的上述遗产的继承权利等。同日，广东省广州市南方公证处作出编号为（2018）粤广南方第035210号《公证书》，证明韩某流的上述遗产广州市中山四路XX号房屋（该房屋已被拆除，现已回迁至广州市越秀区中山四路××号1206房）由朱丽冰一人继承；继承后，该1206房由朱丽冰占有全部产权等。朱丽冰、韩智颖在本案中所提交的韩某流与越通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》记载越通公司应安排给韩某流回迁的房屋位于第十二层。再查，韩智颖曾于2018年1月15日，以其与越通公司签订有房屋买卖合同为由，起诉要求越通公司协助其办理涉讼的1206房的房地产权证书。韩智颖在该案中提交的韩某流与越通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》记载越通公司应安排给韩某流回迁的房屋位于第二层，且韩智颖提交有朱丽冰于2016年4月12日签署的《具结书》，内容为：其是广州市越秀区中山四路××号地段大东门华庭B幢1206房租赁人韩某流配偶，现与越通公司签订合同购买承租单元产权；由于个人原因，购房合同买方由女儿韩智颖承接等。后韩智颖向一审法院撤回了起诉。在本案一审审理过程中，韩智颖称涉讼房屋从2008年起由其居住，朱丽冰则偶尔居住。一审法院认为：何德伟通过向越通公司购买而取得了涉讼房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据留存于房管部门的韩某流与越通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》的约定，韩某流应获得的拆迁房屋产权补偿部分为商铺，住宅部分则为承租而非产权补偿。韩某流由越通公司安排回迁入住涉讼房屋，朱丽冰、韩智颖分别为其妻子和女儿，其作为回迁户的居住权本应得到相应的保护，但朱丽冰、韩智颖在本案中提交的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，与留存于房管部门的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，以及韩智颖在此前的诉讼中提交的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，所记载的回迁楼层明显不符；结合朱丽冰签署《具结书》确认韩某流为涉讼房屋承租人的事实。足以认定朱丽冰、韩智颖明知自己并非涉讼房屋的产权补偿相对方，却仍向公证处申请办理放弃继承权声明书及继承涉讼房屋产权手续的公证事宜，并向法院提交经过篡改的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，不仅有违诚实信用原则，且具有严重的主观恶意。在此情况下，一审法院对其作为回迁户的居住权不予保护。何德伟提出的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条的规定，于2020年1月19日作出一审判决：一、朱丽冰、韩智颖户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区中山四路××号1206房腾空交还给何德伟；二、朱丽冰、韩智颖在本判决发生法律效力之日起30日内，向何德伟支付广州市越秀区中山四路××号1206房自2012年8月27日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（其中，2012年8月27日至2012年12月31日，按30元/平方米/月×61.08平方米支付；2013年1月1日至2013年12月31日，按40元/平方米/月×61.08平方米支付；2014年1月1日至2014年12月31日，按42元/平方米/月×61.08平方米支付;2015年1月1日至2015年12月31日，按43元/平方米/月×61.08平方米支付；2016年1月1日至2016年12月31日，按52元/平方米/月×61.08平方米支付；2017年1月1日至2017年12月31日，按60元/平方米/月×61.08平方米支付；2018年1月1日至2018年12月31日，按54元/平方米/月×61.08平方米支付；2019年1月1日至2019年12月31日，按54元/平方米/月×61.08平方米支付；2020年1月1日至2020年12月31日，按54元/平方米/月×61.08平方米支付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5655元，由朱丽冰、韩智颖共同负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：韩智颖在2018年1月15日起诉越通公司协助办理涉讼1206房的房地产权证书的（2018）粤0104民初2753号诉讼中，曾提供了一份越通公司与韩智颖注明签订日期为2009年9月1日的《买卖合同》、两份越通公司出具共计388337元的收款收据。二审诉讼中，朱丽冰、韩智颖确认其使用涉案1206房，未与越通公司签订租赁合同，未支付过租金。朱丽冰、韩智颖表示，韩某流未实际取得越通公司在大东门华庭2楼2B10号商铺的产权补偿及九楼承租使用房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：朱丽冰、韩智颖对涉讼房屋的回迁居住权能否对抗何德伟取得涉讼房屋的产权登记提出的本案诉讼请求。案件事实表明，涉讼1206房是韩某流原有广州市中山四路XX号房屋因征用拆迁由越通公司安置的回迁居住房屋，正如一审判决所述，朱丽冰、韩智颖分别为韩某流的妻子和女儿，其作为回迁户的居住权当应得到相应的保护。而何德伟是通过与越通公司签订《房屋买卖合同》取得涉讼房屋的产权登记，审查该《房屋买卖合同》约定内容，已明确何德伟签订合同时清楚知道该房屋现状及基本情况，越通公司确权后将房屋产权转让给何德伟，何德伟需自行与回迁户或承租人、临时居住人员协商处理弃租及有关手续。为此，何德伟取得涉讼房屋的产权登记后，并不当然即可取得对涉讼房屋的占有与使用，何德伟应接受其所签《房屋买卖合同》产生的权利负担，其于本案所提要求朱丽冰、韩智颖迁出涉讼房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，事实依据并不充分，本院不予支持。越通公司明知涉讼房屋是对韩某流的回迁房，仍与何德伟签订《房屋买卖合同》，是本案纠纷发生的直接原因。在与回迁户协商未成的情况下，何德伟需与越通公司进一步处理《房屋买卖合同》因不能转移占用使用的善后事宜。需要指出的是，依韩某流与越通公司所签《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，用作拆除韩某流原有房屋的产权调换房为回迁楼第二层，朱丽冰、韩智颖本案却提供内容更改为第十二层的拆迁补偿协议书，违反民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，应予批评。此外，如朱丽冰、韩智颖认为越通公司实际未对韩某流依拆迁协议进行产权补偿及回迁安置，作为韩某流的法定继承人，当应就其回迁使用的涉讼房屋与越通公司明确确定权利义务的内容，切实清结拆迁补偿、安置关系。综上所述，朱丽冰、韩智颖的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41524号民事判决；二、驳回何德伟的诉讼请求。一、二审案件受理费5655元，均由何德伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十三日书记员  吴敏玲黄咏欣