广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19093号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵春峰，男，1982年2月20日出生，汉族，身份证住址江西省乐平市。委托诉讼代理人：邹伟健，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卫媛，女，1970年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区）先烈中路81号大院25号405房。委托诉讼代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁裕操，广东宏港律师事务所律师。上诉人邵春峰因与被上诉人卫媛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理本案，现已审理终结。邵春峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判邵春峰只须向卫媛支付2020年2月1日至2020年2月6日的房屋租金；2.撤销一审判决第三项，改判邵春峰只须向卫媛支付2020年1月1日至2020年2月6日的物业管理费、水费、电费、燃气费；3.撤销一审判决第五项，改判邵春峰无需承担门锁维修费；4.撤销一审判决第六项，改判邵春峰只须自行将卫生间恢复原状；5.撤销一审判决第七项，改判卫媛向邵春峰赔偿装修损失20万元；6.一、二审诉讼费用由卫媛承担。事实和理由：本案的纠纷是由于卫媛拒绝退还押金、拒绝邵春峰搬走案涉房屋内可搬走的家具等物品、拒绝补偿邵春峰装修损失而发生。邵春峰一直希望妥善协商解决纠纷，在2020年2月、3月多次积极向卫媛提出沟通，希望搬走可移动东西，但卫媛对邵春峰合理搬走物品的要求多次拒绝。邵春峰遂提起本案诉讼。一、案涉合同属于经协商一致解除，是卫媛于2020年2月6日一方提出解除，邵春峰同意解除合同。对此卫媛本人在2020年3月1日微信聊天记录中再次进行了强调。二、2020年2月6日卫媛已实际收回房屋，并能够实际接收、掌管房屋，且当日卫媛即将案涉房屋对外放租，这一行为本身即是对房屋行使管控事实的体现。三、一审判决邵春峰承担2020年2月6日之后的租金费用、物业管理费、电费、水费、燃气费没有事实和法律依据。2020年2月6日经协商一致解除合同，该日之后的租金费用、物业管理费、电费、水费、燃气费无权要求邵春峰支付。合同协商一致解除的，押金本身应当退还。四、一审判决认定邵春峰没有按照约定交付下一个月(2020年2月)的租金，没有事实和法律依据。1.根据邵春峰图书跟提交的反驳证据的证据2，邵春峰与卫媛双方一直以来实际履行合同过程中均是每月4-9日交租，卫媛从未提出异议，应视为邵春峰与卫媛以实际履行的方式对缴纳租金的日期进行了变更。2.卫媛预存款项在存折中，等到相关水电燃气部门自动划扣了管理费、水电后，卫媛打出存折扣费流水明细后，才知道确切的水电燃气费，然后再让邵春峰交管理费、水电费。3.2019年11月15日，卫媛急用钱的时候，邵春峰提前缴纳了2019年12月租金。以上实际履行情况，结合疫情期间、邵春峰在国外等情况可以说明至2020年2月6日解除合同之时，并不属于逾期交租。五、一审判决认定邵春峰拖欠租金导致提前解除租赁合同已构成违约没有事实和法律依据。除如前所述，租赁期间发生疫情，邵春峰主张提出减免二月份租金，符合疫情期间处理民事纠纷案件的精神。六、卫媛一直知道邵春峰居住房屋同时，将案涉房屋用于商务接待，但一直未有异议，仍接受租金的缴纳，视为认可邵春峰进行商务接待。根据中国法院网官网文章、上海市中级人民法院民事判决书（2018）沪01民终13833号、对外公示的招牌、微信聊天记录，在知道对方从事其他服务后一直没有提出异议，还是按照合同约定接受缴纳的租金，可以视为对对方从事其他经营服务的一种认可，应当认定出租人默许承租人将房屋用于其他用途的行为。七、即便认定案涉房屋用作商务接待，但案涉房屋交付给邵春峰的时候，只有交接清单所示的零星家具，其他所有均是邵春峰所装修、购买、投入，所装修投入本身是自身居住所需，即便不用于商务接待，也是为了满足居住需求所作投入。邵春峰对于别墅装修进行了高额投入、维修（本来维修责任在卫媛），都大大增加了别墅价值。更何况邵春峰在租赁期间对房屋进行过两次维修、翻新，承担了本应由卫媛承担的费用。因此，对于附合部分卫媛应予以补偿。八、卫媛拒绝邵春峰搬走案涉房屋家具等可以搬走的动产。1.根据邵春峰一审证据11，即拒绝搬东西的聊天记录及反驳证据的证据3、4，即2020年5月9日锁门不让搬的视频1和2020年5月9日告知保安不放行的视频2，可证明2020年5月9日卫媛将别墅锁门，不让邵春峰搬东西。现场显示卫媛接收房屋后早已购货进场装修。同日卫媛指示保安，不给邵春峰放行条，保安表示无放行条，不让邵春峰搬走所有购置的物品、家具。2.邵春峰一直希望妥善协商解决纠纷，在2020年2月、3月多次积极向卫媛提出沟通，希望搬走可移动的东西，但卫媛多次拒绝邵春峰合理搬走物品的要求。现经过回南天、雨季，相关电子产品、家具等物品均已受潮损坏。因此，案涉房屋动产应由卫媛向邵春峰赔偿。九、2020年2月6日经协商一致解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”因此，卫媛应就邵春峰投入的装修附合部分的损失进行赔偿。十、门锁维修费由邵春峰承担没有事实和法律依据。1.卫媛自己是有原来的钥匙的，换锁是为了不让邵春峰进案涉房屋搬东西，门锁没有换的必要。2.维修单显示是【换锁芯】，不是拆锁、开锁。及上门合计280元。说明卫媛自己有钥匙，所以才是支出换锁费，不是开锁费，自2月6日解除协议之日，卫媛即可控制、接收房屋了。3.其余1300元属于门框加角铁，属于改善性支出，不是维修支出，不应由邵春峰承担。十一、关于恢复原状。邵春峰装修经得卫媛同意，其同意在续租合同中得到追认、体现，无权要求恢复原状。更何况邵春峰在租赁期间对房屋进行过两次维修、翻新，承担了本应该由卫媛维修、翻新费用。包括案涉一楼夹层的卫生间，由于地势低，经常出现污秽物反涌，所产生的恶臭导致房屋无法使用，这本应由卫媛维修解决，但是卫媛一直不予解决，邵春峰才会进行封堵。即邵春峰封堵之时，案涉卫生间已经丧失了使用功能，一审判决恢复卫生间使用功能并没有事实和法律依据，委托有资质的施工单位更是没有依据。综上，请求二审支持邵春峰的诉讼请求，驳回卫媛的反诉请求。卫媛辩称，不同意邵春峰的全部上诉请求，一审认定事实和适用法律均正确无误，请求二审依法予以维持。一、关于欠租和欠费情况：一审已查明邵春峰仅交租至2020年1月，在2020年2月起邵春峰要求减免租金，但因案涉房屋属于住宅用途，根本不会受疫情因素影响使用用途，邵春峰没有任何减免租金依据而明确拒绝，双方无就缓交或免交租金达成过任何合意，而且邵春峰也拖欠管理费、水电费、煤气费，邵春峰的行为足已构成根本性违约，2020年2月6日邵春峰同意卫媛放租，即同意解除租赁合同，2020年2月26日卫媛表示已找到租客，要求3月初办理房屋交接手续，2020年3月3日更换门锁，房屋由卫媛占有使用，因此2020年3月3日应为邵春峰应支付租金的截止时点；而对于邵春峰应支付拖欠的物管费、水电费、燃气费，属于租赁合同明确约定的义务，且计算的截止时间点沿用实际收回房屋的时间点具有事实和法律依据。二、对于门锁维修费：鉴于邵春峰拒付租金并以自己的实际行为表明不再履行案涉租赁合同，合同目的无法实现，只能尽快收回场地止损，而邵春峰未予以配合，在合同解除没有继续占用场地的理由的情况下，仍拒不配合卫媛收回物业，为此支出更换门锁达到收回场地目的而支出的费用，一审判决由其承担符合法律规定与情理。三、对于邵春峰要求自行将卫生间恢复原状：邵春峰该请求即已认可一审判决其承担将案涉卫生间恢复原状的义务，但因邵春峰并非建筑、装修的专业人员，一审判令邵春峰出资委托有资质的施工单位进行恢复原状施工工作，是为避免各方继续产生争议、扩大矛盾，合法合理，应予维持。四、对于邵春峰要求适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第十一条第4点来主张赔付装修损失，上述规定的前提是“因不可归责于双方的事由导致合同解除的”，邵春峰的上述主张没有事实与法律依据。1.根据一审查明的事实，邵春峰与卫媛解除合同的原因是因邵春峰没有按照租赁合同的约定期限支付租金、物业管理费、水、电、燃气费，其违约程度已达到租赁合同约定的根本性违约，卫媛依法可单方解除合同的情形，邵春峰由于自己违约也同意解除租赁合同，基于上述理由，本案情形不属于上述司法解释第十一条第4点的情形，相反本案情形符合上述司法解释第十一条第2点即因“承租人违约导致合同解除，不支持承租人请求出租人租期内装饰装修残值损失的情形”，因此邵春峰无权主张装修损失。2.案涉房屋的使用性质为住宅，且双方在签订租赁合同就明确约定邵春峰承租作住宅使用，加上租赁合同第六条第2小条更明确约定了“未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途”，一审已查明邵春峰严重违反合同上述约定，直接将房屋的用途改变为商务接待及轰趴用途，其因为满足其变更的房屋用途而自行违约添附的装修损失，由此衍生的所有不利后果均应由其自行承担，其主张所谓补偿没有任何合同约定和法律规定的依据，卫媛也从未承诺允许其改变房屋用途、擅自添附装修设备设施，严格而言，对于其擅自改变房屋的使用用途，用于轰趴之类必将对房屋使用结构产生极大消极影响的违约行为，其还应向卫媛承担违约赔偿责任。3.邵春峰主张所谓装修补偿款并无提供任何有效实质费用凭证，也无通过司法鉴定固定所谓装修损失情况，故该主张根本没有任何事实依据。综上，请求二审驳回邵春峰的全部诉讼请求。邵春峰于2020年4月1日向一审法院起诉请求：1.确认邵春峰、卫媛之间的租赁关系于2020年2月6日解除；2.判令卫媛向邵春峰退还押金30000元；3.判令卫媛向邵春峰补偿装修损失290300元；4.判令卫媛承担本案诉讼费。卫媛反诉请求称:1.判令邵春峰将2020年2月1日起至其实际腾退之日止的房屋租金和占用费（租金和占用费按15000元/月的标准计算）支付给卫媛；2.判令邵春峰将2020年2月1日起至其实际腾退之日止的逾期交租违约金（违约金自2020年1月31日起算，按300元/天的标准计算）支付给卫媛；3.判令邵春峰将逾期不腾房的违约金3000元支付给卫媛；4.判令邵春峰将2020年1月1日起至其实际腾退之日止的物业管理费（物业管理费按1599.3元/月的标准计算）支付给卫媛；5.判令邵春峰将实际使用期间拖欠2019年11月至2020年2月的水费281.28元，2019年11月至2020年3月的电费1913.92元，2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元，共计2419.45元支付给卫媛；6.判令邵春峰将樱桃木餐桌返还给卫媛；7.判令邵春峰将门锁维修费1580元返还给卫媛；8.判令邵春峰将广州市荔湾区XX路XX街XX号XX房恢复原状（拆除地下室隔墙和新加装的吊顶，修复好电梯、草地和卫生间）后将该房屋腾退给卫媛；9.本案反诉诉讼费由邵春峰承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区XX路XX街XX号XX房（以下简称案涉房屋）为卫媛所有之房产，该屋为三层，房屋建筑面积246.04平方米。2015年8月13日，卫媛（出租人，甲方）与邵春峰（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积246平方米；房屋月租金为15000元，租期从2015年10月1日至2020年9月31日止。租金按月结算，由乙方在每月的30日前缴付下一个月租金；乙方在2015年8月13日前向甲方缴纳30000元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清该物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回给乙方。本押金不得于租赁期满前抵扣租金；甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；乙方因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；乙方因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权解除合同；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金；等等。合同签订后，卫媛依约将案涉房屋交付邵春峰使用，邵春峰则向卫媛支付了押金30000元及支付至2020年1月的租金。邵春峰实际将案涉房屋用于商业经营，并对案涉房屋的部分房间进行了间隔、装了天花，添置了定制家具等等。2019年7月21日，卫媛（出租人，甲方）与邵春峰（承租人，乙方）签订《续租补充协议》约定：甲方同意将案涉房屋继续租赁给乙方使用，同意乙方装修改造装修款由乙方承担，甲方并协助配合；续租期间2020年10月1日至2030年10月1日。2020年10月1日至2023年10月1日月租金为16000元人民币。2024年10月1日至2027年10月1日月租金为17000元人民币。2028年10月1日至2030年10月1日月租金18000元人民币；等等。2020年2月6日，邵春峰以疫情为由要求卫媛减免二月份的租金，卫媛不同意，但双方同意由卫媛另行将案涉房屋向外放租。2020年2月26日，卫媛表示已找到新租客，要求邵春峰3月初办理交接手续，并表示这些费用（水电、物管费等）和2月租金可以从押金里扣除等等。2020年3月3日，卫媛更换了案涉房屋大门及地下室门锁收回案涉房屋,房屋内的电梯已损坏不能使用。卫媛按每月1599.3元的标准支付了2020年1月开始的管理费。卫媛支付了2019年11月至2020年3月的电费共1913.92元（其中2019年11月电费为705.09元、12月电费为557.53元，2020年1月电费为533.53元、2月电费为62.42元、3月电费为55.35元）。被告支付了2019年11月至2020年2月的水费、污水费281.28元（其中2019年11月至12月的水费为95.04元、污水费为45.6元，2020年1月至2月的水费为95.04元、污水费为45.6元）。被告支付了2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元（其中2019年12月4日至2020年2月12日的燃气费为17.25元，2020年2月12日至2020年4月2日的燃气费为207元）。上述费用邵春峰没有向卫媛交纳。2020年5月7日一审庭审中，一审法院建议卫媛让邵春峰搬走其在案涉房屋内的可移动物品。2020年5月9日，邵春峰只将案涉房屋内的燃气热水器一台及高档茶具家私搬走，尚余部分物品未有搬走。另卫媛诉请的樱桃木餐桌仍在案涉房屋。一审诉讼期间，邵春峰提交了案涉房屋装修效果图片、装修效果视频，证明《租赁合同》签订后，邵春峰向卫媛支付了房屋租金押金3万元并对案涉房屋进行了装修，装修投入合计达290300元。卫媛质证认为证据没有原件，真实性不确认。拍摄内容与现状不符，没有体现出房屋破损的状况，是邵春峰选择性的拍摄。该证据可反映出邵春峰将房屋用于经营，房屋目前仍有邵春峰的物品及私自加装的装修。卫媛提交了门锁维修单，证明案涉房屋于2020年3月3日锁具维修花费1580元（该单据注明锁芯100元，停车场换锁一把加修门框加角铁1300元，维修金额280+1300=1580元）。邵春峰质证认为证据真实性、合法性、关联性、证明内容不确认。维修单显示是换锁芯，不是拆锁或开锁，卫媛将房屋交付邵春峰时只给了邵春峰一副钥匙，卫媛有钥匙，在合同解除当日可控制该房屋。1300元的费用是属于门框加角铁，不是维修费用，是属于改善费用，不应由邵春峰承担。卫媛提交案涉房屋加装情况图片及房屋损坏视频，证明案涉房屋负一楼加装情况，邵春峰承租后在负一楼加装隔板，以及在卫媛房屋原有的吊顶下再加装新的吊顶。视频证明邵春峰对案涉房屋的电梯、卫生间、地下室阳台的损坏情况。邵春峰质证认为对证据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不确认。邵春峰装修经过卫媛同意，相关隔间和吊顶属于同一装修范围，卫媛无权要求邵春峰恢复原状。隔间和吊顶是改善房屋，增加房屋价值，而且在双方沟通过程中，卫媛也要求过邵春峰将顶楼进行改造，这些双方在聊天记录中均有体现。损坏的内容与事实不符。邵春峰从未使用过电梯，卫媛也未将电梯交付给邵春峰，电梯属于特种设备，需要定期检查维护，而该电梯从未检查维护、从未使用、从未通电、从未交付给邵春峰，卫媛应提供证据证明交付给邵春峰。墙体、天花、门的地板有很多灰尘，可以证明是卫媛自行拆除，相关装修脱落属于自然脱落，属于房屋自然损耗，只需要廉价的修复。邵春峰使用案涉房屋是用于聚会和商务接待、轰趴，是能够完全满足需求的，若像图片中所示，是不能住人的。但一楼夹层卫生间是邵春峰封堵的，该卫生间原来是储物间，后来由卫媛装修改造为卫生间，邵春峰承租后，因该卫生间地势较低，会倒灌，所以邵春峰用水泥把其封堵。邵春峰愿意帮卫媛恢复该卫生间。一审法院认为，邵春峰与卫媛签订的《租赁合同》、《续租补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于邵春峰没有按约定在每月的30日前缴付下一个月（即2020年2月）租金，且在2020年2月6日双方同意由卫媛另行将案涉房屋向外放租，邵春峰的行为已表明不再承租使用案涉房屋，可确认双方签订的《租赁合同》于2020年2月6日解除。《续租补充协议》实际已不可能履行，该《续租补充协议》自然终止。合同解除后，卫媛已于2020年3月3日更换了案涉房屋大门及地下室门锁并控制了案涉房屋，故2020年3月3日可视为卫媛已收回案涉房屋。押金的退还问题。因卫媛在2020年2月26日的微信中表示费用（水电、物管费等）和2月租金可以从押金里扣除，应视为卫媛同意退还押金，但押金应抵扣邵春峰拖欠的相关费用后予以返还。补偿装修损失问题。邵春峰主张因新型冠状病毒疫情影响要求卫媛减免二月份租金，双方未能协商一致，导致卫媛收回房屋而提前解除合同。一审法院认为，《租赁合同》约定案涉房屋由邵春峰承租作住宅使用，虽在租赁合同履行期间爆发疫情，但该疫情并不影响邵春峰对案涉房屋正常居住使用，即该疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍而导致租赁合同无法履行，故邵春峰上述主张依据不足。邵春峰拖欠租金导致提前解除租赁合同已构成违约，邵春峰要求补偿装修损失缺乏依据，不予支持。邵春峰擅自将案涉房屋改为商业用途，所产生的不利后果应由其承担。对租金及房屋占用费问题。因卫媛已于2020年3月3日收回案涉房屋，邵春峰应按合同约定的租金标准15000元/月向卫媛支付从2020年2月1日至2020年3月3日的房屋租金及占用费共16451.61元。对逾期交租违约金及逾期腾房违约金问题。因卫媛同意在押金中扣减，故不存在逾期支付问题，卫媛反诉要求邵春峰支付逾期交租违约金，不予支持。因合同解除，卫媛应给予邵春峰一个合理的搬迁期限，卫媛在2020年2月26日的微信中要求邵春峰3月初办理交接手续，且卫媛实际已于2020年3月3日收回案涉房屋，故邵春峰不存在逾期搬迁，卫媛要求邵春峰支付逾期腾房违约金，不予支持。对邵春峰拖欠的物业管理费、水电费、燃气费问题。邵春峰应按1599.3元/每月的标准向卫媛支付2020年1月1日至2020年3月3日的物业管理费3353.37元（2个月零3天）。对邵春峰未付的2019年11月至2020年3月的电费共1913.92元，因卫媛已于2020年3月3日收回案涉房屋，3月份的电费55.35元不应由邵春峰承担，故邵春峰只需向卫媛支付2019年11月至2020年2月的电费共1858.57元。邵春峰使用期间的2019年11月至2020年2月的水费、污水费共281.28元应向卫媛支付。对邵春峰未付的2019年12月4日至2020年4月2日的燃气费224.25元，因卫媛已于2020年3月3日收回案涉房屋，2020年2月12日至2020年4月2日的燃气费为207元不应全部由邵春峰承担，依据公平原则，酌情确定2020年2月12日至2020年3月3日的燃气费为82.8元，故邵春峰只需向卫媛支付2019年12月4日至2020年3月3日的燃气费100.05元。樱桃木餐桌返还及门锁维修费1580元返还问题。2020年5月9日双方在案涉房屋核对，卫媛诉请的樱桃木餐桌仍在案涉房屋，故卫媛反诉要求邵春峰返还樱桃木餐桌，不予支持。因邵春峰没有向卫媛交还案涉房屋钥匙，卫媛更换门锁的费用应由邵春峰承担，但因其中有1300元为停车场换锁加修门框加角铁，加修门框加角铁的费用不应由邵春峰承担，一审法院酌情确定停车场换锁费用为200元，即邵春峰应向卫媛支付门锁维修费480元。关于案涉房屋的恢复原状（拆除地下室隔墙和新加装的吊顶，修复好电梯、草地和卫生间）及房屋腾退问题。案涉房屋一楼夹层卫生间为邵春峰用水泥封堵，邵春峰应将该卫生间恢复原状并恢复卫生间的功能。对于地下室隔墙和新加装的吊顶，因拆除恐对案涉房屋造成损害，另卫媛在2019年7月21日签订《续租补充协议》亦无对邵春峰的上述（含草地）装修提出异议，视为卫媛已默认，故卫媛要求邵春峰拆除地下室隔墙和新加装的吊顶及修复草地，不予支持。至于电梯修复问题，因案涉房屋内的电梯属于设备，按约定“卫媛负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，”现卫媛并无证据证明电梯的损坏是由邵春峰的过错造成的，故卫媛要求邵春峰修复电梯的诉求，不予支持。因卫媛已于2020年3月3日收回案涉房屋，现卫媛还要求邵春峰腾退房屋，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，一审法院于2020年6月30日作出如下判决：一、邵春峰与卫媛签订的《租赁合同》自2020年2月6日起解除；二、自本判决生效之日起10日内，邵春峰向卫媛支付从2020年2月1日至2020年3月3日的房屋租金及占用费共16451.61元；三、自本判决生效之日起10日内，邵春峰向卫媛支付从2020年1月1日至2020年3月3日的物业管理费3353.37元；邵春峰向卫媛支付从2019年11月至2020年2月的电费共1858.57元；邵春峰向卫媛支付从2019年11月至2020年2月的水费（含污水费）共281.28元；邵春峰向卫媛支付从2019年12月4日至2020年3月3日的燃气费100.05元；四、自本判决生效之日起10日内，卫媛向邵春峰返还押金30000元（该押金应扣除上述判决第二、三项的款项后予以返还）；五、自本判决生效之日起10日内，邵春峰向卫媛支付门锁维修费480元；六、自本判决生效之日起10日内，邵春峰出资委托有资质的施工单位对卫媛的广州市荔湾区西湾路唐宁南二街3号102房的一楼夹层卫生间按原状进行修复并恢复卫生间的使用功能；七、驳回邵春峰其它诉讼请求；八、驳回卫媛其它反诉请求。一审案件本诉受理费3052元，邵春峰负担2766元，卫媛负担286元；反诉受理费807元，卫媛负担574元，邵春峰负担233元。本院二审期间，卫媛陈述已自行完成卫生间的修复。为证实其支付卫生间修复费用35000元，卫媛庭后提交了卫生间水管、排污管疏通费收据及对应付款流水（及对应破坏至淤堵照片）、卫生间修复施工费合同、收据及对应付款流水、购置必要铺贴瓷砖材料费用票据及对应流水等证据，邵春峰提交书面质证意见，对证据材料的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，并认为其承租期间是因为厕所堵塞反涌才封堵蹲厕，修复费用1000元即可，卫媛自行支出处理堵塞费用2300元应自行承担，其他费用与蹲厕修复无关且费用畸高，超出恢复厕所使用功能的必要。经二审审查，一审法院查明其他基本事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，根据邵春峰的上诉请求及卫媛的答辩意见，本案二审争议焦点是：一、邵春峰应支付案涉房屋租金及物业管理费、水费、电费、燃气费的截止日期；二、邵春峰应否承担案涉房屋门锁维修费、恢复卫生间原状及使用功能的费用；三、卫媛应否赔偿邵春峰装修损失。对此，本院评析如下：一、关于邵春峰应支付各项费用的截止日期。根据已查明事实，双方于2020年2月6日同意卫媛将案涉房屋另行对外放租，一审认定双方租赁合同于当日解除，双方均无异议，本院予以确认。但邵春峰并未于当日将案涉房屋交还给卫媛，卫媛于2020年3月3日更换房屋门锁并控制房屋，一审认定卫媛自2020年3月3日收回房屋并无不当。一审判令邵春峰支付截止2020年3月3日止的租金及物业管理费、电费、水费、燃气费等，处理正确，本院予以维持。二、关于门锁维修费及修复卫生间并恢复使用功能的问题。关于门锁维修费，因邵春峰没有交还房屋钥匙，一审判决卫媛更换门锁的费用由邵春峰承担并无不当，本院予以维持。至于卫生间的修复问题，一审判决第六项判令邵春峰出资委托有资质的施工单位对案涉房屋一楼夹层卫生间按原状进行修复并恢复卫生间的使用功能，邵春峰对由其承担恢复原状的责任并无异议，但上诉要求由邵春峰自行恢复原状，现卫媛二审确认其已自行委托他人完成卫生间的修复，该项判决内容已无继续履行必要。卫媛主张其为修复卫生间支出费用35000元，邵春峰认为处理厕所堵塞以外的费用均与蹲厕修复无关，本院予以认可。为避免双方诉累，根据邵春峰确认封堵蹲厕的事实及有关费用支出情况，本院酌情认定由邵春峰承担卫生间修复费用2000元。三、关于邵春峰要求赔偿装修损失问题。邵春峰主张其将案涉房屋用于商务接待、轰趴娱乐以及聚会等，卫媛知晓却一直没有提出异议，视为认可其作为商业用途使用，因新冠××疫情原因导致双方协商解除合同并非邵春峰违约而解除、卫媛应补偿装修残值损失等。对此本院认为，案涉房屋为住宅，双方租赁合同亦约定由邵春峰承租作住宅使用，即使邵春峰用于商务接待、轰趴娱乐等商业用途，亦不排除其具有居住功能。新冠××疫情影响并未导致租赁合同无法履行，邵春峰作为承租方并不具有解除合同的法定权利。双方虽经协商同意解除合同，但并未就解除合同的后果达成一致，一审认定邵春峰构成违约并无不当，本院予以确认。一审判令卫媛退还押金并驳回卫媛有关逾期违约金的请求，已合理考虑了本案双方因新冠××疫情影响而延期交租并协商解除合同的实际情况。邵春峰既无充分证据证实其投入的装修费用，亦无充分证据证明卫媛利用其装饰装修的剩余价值，其要求卫媛补偿装修损失欠缺事实和法律依据，本院亦不予支持。一审处理并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无明显不当，本应予以维持。邵春峰的上诉请求不能成立，本应予以驳回；但因一审判决后实际情况发生变化，为避免双方诉累，本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2727号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项及诉讼费用负担部分；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2727号民事判决第六项为：自本判决生效之日起十日内，邵春峰向卫媛支付卫生间修复费用2000元。二审案件受理费4500元,由邵春峰负担。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年十月二十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳