浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2847号 上诉人（原审原告）：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地浙江省兰溪市华丰路**，统一社会信用代码：91330781693646567X。 法定代表人：陈伟军，总经理。 委托诉讼代理人：朱涛舟，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：郭如意，男，1989年04月16日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 上诉人兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）因与被上诉人郭如意物业服务合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华安物业上诉请求：撤销原判，改判郭如意支付物业管理费3195.36元及逾期利息935.10元，以后计算至全部物业管理费实际支付日止，由郭如意负担全部诉讼费用。事实和理由：一、按照谁主张谁举证原则，未经业主大会选聘而订立合同的事实必须由郭如意举证证明，但一审中郭如意无任何证据提供，一审法院就采信认定，明显认定事实错误。华安物业依法只与兰溪市兰庭国际公馆小区业主委员会（以下简称业委会）订立书面物业服务合同即可。退一步说，即使该合同无效，但华安物业与浙江友邦置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》继续有效，郭如意应依约支付物业管理费和违约金。二、一审认定：“交费标准应以原合同约定的每月每平方米1.2元计算”，这明显与合同约定的交费标准不符。三、一审法院认定华安物业的物业管理服务质量未达到合同约定义务，故应按标准价80%收取，与事实不符。一审中郭如意未提供任何证据，在未经质证的情况下，一审法院采信郭如意的口头陈述显然违反证据规则，相反，一审法院不采信业委会的书面证明，依据不足。综上，一审法院酌定按原标准80%收取物业管理费依据不足，且会造成其公司亏损。四、一审法院采信小区业主郑某的证言，但郑某亦曾拖欠物业管理费至华安物业起诉前一日才交费，对华安物业怀恨在心，其证言不可信。五、合同约定的滞纳金系逾期交费违约金，物业管理费的收取及其他事项的处理都是以合同约定为准，上述约定未违反法律规定，标准亦未超过公共事业违约金的收费标准，在郭如意未提出减少违约金的要求下，一审法院无权减少违约金。六、一审法院认定合同期间存在树木死亡不管不补种、装修垃圾不及时清运、车位管理不到位、监控损坏不修理等问题，上述事实无任何证据证实。 郭如意答辩称：一、物业合同依法要通过业主委员会表决同意后才能签订，但是安华物业在小区业主委员会成立之后，完全没有召开过任何一次的业主大会，也没有会议纪要，签订的物业合同只有业主委员中的4人签字，其他3人没有签字，签订合同之前也没有公示过，华安物业签订的物业合同整个流程都存在违规违法。二、其之前已缴纳过物业费用，华安物业是服务公司，因为服务质量不好，才没有缴纳费用，且华安物业没有完全按照兰溪市发改委的文件将房屋空置半年以上的物业费按70%缴纳写入物业合同。如果华安物业把小区管理好了，其愿意缴纳物业费。三、兰溪法院按照物业标准价80%进行打折，这是法院判的，其的答辩是按50%收取，对此没有异议。四、郑某是业委会的委员，比较公正，证言完全符合事实，郑某及其他两名业委会委员不知道签订本案中提到的第3份兰庭国际物业管理服务合同，其对证人郑某的证言无异议。五、华安物业负责管理小区，也收取了物业费，应由华安物业承担责任，因华安物业违约在先造成的损失，由法院判决。 华安物业向原审法院起诉请求：判令郭如意支付物业费3195.36元，违约金935.1元，合计4130.46元；并由郭如意承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：华安物业分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订物业管理服务合同。2018年10月兰庭国际公馆小区成立业主委员会。华安物业在2019年1月16日贴出公示，准备在2019年1月19日撤出兰庭国际。但在2019年1月16日当晚，在未召开业主大会的情况下，业委会成员蒋卫兵等四人在郑某等其他三位业委会成员反对的情况下坚持与华安物业签订了为期三年的管理服务合同，并且将物业费将原来的每月每平方米1.2元提高价格到每月每平方米为1.44元。郭如意是兰庭国际公馆小区2幢1302室住户的业主，其住宅的建筑面积为158.5平方米。物业费按原约定的每平方1.2元每月为计费标准，2018年6月到2019年7月的物业费2662.8元未交纳。华安物业认为郭如意自2018年6月至2019年7月的物业费3195.36元（按每月每平方1.44元计算）未交纳，将催交书张贴在郭如意门上，因郭如意仍未交纳，故向法院提起诉讼。 另查明，在华安物业服务管理期间，存在服务不到位情况，树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地，地下车库常不开灯修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。业委会也多次提出要求物业公司进行整改，但一直未有改善。华安物业与兰庭国际公馆小区业主的服务合同纠纷，在诉前调解或进入诉讼阶段的案件多达200余件。 原审法院认为，根据《物业管理条例》的有关规定，选聘物业服务企业应该由业主共同决定，本案华安物业既未经过业主大会依法选聘产生，甚至兰庭国际公馆业主委员会内部都未统一意见（有的成员提出反对）的情况下，部分业委会成员在华安物业提出撤出兰庭国际的当晚匆忙与华安物业签订了物业服务管理合同，是违反《物业管理条例》的规定的，对这一情况华安物业也应该是明知的。故该物业服务管理合同对广大业主不具有拘束力。但郭如意作为业主接受了物业公司的一些基本管理服务，应当支付相应的物业管理费，交费标准应以原合同约定的每月每平方1.2元计算。由于物业管理服务质量未达到合同约定的履行义务，导致兰庭国际公馆小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据华安物业提供服务质量予以适当减少，以标准价的80%收取较为妥当。华安物业提出的滞纳金约定明显是增加业主的负担，且华安物业自身都未按约履行，故这也不符合公平性原则，对于滞纳金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项之规定，判决：一、郭如意于判决生效后十日内支付华安物业物业费2130.24元及利息损失（利息从2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；二、驳回华安物业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郭如意负担。 二审中，华安物业向本院提交以下证据：1、《关于终止的协议书》1份，证明业委会已书面确认华安物业在服务期间严格按照服务合同履行职责，业委会代表广大业主，其意见比较客观，能客观反映小区管理的真实情况；2、民事起诉状1份及收款收据1份，证明一审的证人郑某因知道华安物业要起诉其后，2020年1月11日才匆忙支付了原本应在2019年7月31日支付的物业管理费，但郑某因此对华安物业怀恨在心，在一审中未如实陈述，有作伪证的行为。 郭如意质证认为：对证据1，我完全不清楚签订了该合同，合同存在违规，不予认可。对证据2不发表任何意见。 本院认证认为，仅凭证据1，无法达到其待证目的，本院对其证明力不予确认；证据2尚不足以认定证人系作伪证，本院对其证明力不予确认。 郭如意向本院提交以下证据：1、兰溪市发展和改革局、兰溪市住房和城乡建设局下发的兰发改（2014）72号文件，证明兰庭国际物业管理服务合同存在欺诈，对本身应该优惠的物业费进行全额收取。2、历月电费明细1页，证明其所住房屋空置半年以上。3、2019年1月16日华安物业撤出兰庭国际小区的温馨提示一份,证明华安物业于2019年1月19日撤出兰庭国际小区。 华安物业质证认为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该文件注明试行一年，即到2015年6月15日该文件就已失效了。2018年2月底兰溪市发改委下发（2010）80号文件宣布终止上述物业费减免的规定，以后收费以合同约定为准。郭如意所提华安物业违法收取物业费的情况不存在。对证据2真实性无异议，但当时按照兰溪市发改委新的收费办法制定的物业合同已没有空置房只付70%的条款。且根据电费明细，未达到半年以上没有居住的条件，故郭如意要求优惠70%物业费没有任何事实依据。对证据3真实性无异议，该证据所要的证明内容是因小区很多空置房没有及时支付物业费，华安物业一直在亏损管理，故张贴该内容，准备退出该小区，目的是促进有关业主及告知业主委员会，但业主委员会不同意华安物业退出，只能继续在小区服务，一直到2019年7月业主委员会才同意华安物业退出，就签订一份退出合同。 本院认证认为，对该三份证据的真实性予以认可，但前两份不能达到郭如意的证明目的。 二审经审理查明：华安物业分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定高层住宅每月每平方米1.20元。2014年7月25日签订的《前期物业管理服务合同》中约定收费标准：高层住宅每月每平方米1.44元;2018年7月25日签订的《前期物业管理服务合同》中约定收费标准：高层住宅每月每平方米1.20元,按实际建筑面积计算（业主逾期支付物业管理费按物价局审批每月每平方米1.44元收取），逾期未付应支付违约金。一审中，华安物业提供一份其与业委会签订于2019年1月16日的物业管理服务合同，合同约定高层住宅每月每平方米1.44元。华安物业因故于2019年7月31日提前终止了物业管理服务。郭如意是兰庭国际公馆小区2幢1301室住户的业主，其住宅的建筑面积为158.5平方米。二审中，华安物业向本院书面承诺，其自愿按每月每平方米1.20元的标准收取涉案物业管理费并放弃违约金部分。 本院认为，本案二审主要争议焦点是郭如意拖欠物业管理费的计算标准及具体数额。华安物业主张2019年1月16日曾与业委会签订物业管理服务合同，但在此后成诉的关联案件中，华安物业未向人民法院提供该合同，亦未提出相关诉请，对此华安物业未提供合理解释。结合在卷证据，本院认为该合同真实性存疑。退一步说，即使该合同真实，鉴于该合同与2018年7月25日签订前期物业管理服务合同对郭如意物业管理费计算标准相同，即郭如意逾期交付按每月每平方1.44元收取物业管理费，故不影响本案判决结果。涉案二份《前期物业管理服务合同》虽系开发商浙江友邦置业有限公司与华安物业签订，但两份合同签订时兰庭国际公馆小区业主委员会并未成立，合同内容并不违反法律强制性规定，对小区内的全体业主具有约束力，郭如意应按约支付物业管理费。一审法院以涉案小区大量业主未交物业管理费及对个别业主核实为由，认定华安物业物业服务未达到合同要求，并据此降低涉案物业管理费标准不当，本院予以纠正。二审中，华安物业自愿按每月每平方米1.2元收取物业管理费及放弃违约金部分，系对其自身权利的处分，本院予以准许。华安物业起诉主张郭如意拖欠2018年9月至2019年7月的物业管理费，郭如意对拖欠事实未提出异议，故郭如意应支付华安物业物业服务费2662.8元。 综上，一审认定事实基本清楚，判决结果有误，本院予以纠正。上诉人兰溪市华安物业管理有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十条、第七条第（五）款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6773号民事判决； 二、郭如意于本判决生效后十日内支付兰溪市华安物业管理有限公司物业管理费2662.8元； 三、驳回兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由兰溪市华安物业管理有限公司负担10元，由郭如意负担40元；二审案件受理费50元，由兰溪市华安物业管理有限公司负担10元，由郭如意负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 盛 伟 审 判 员 王玲雅 二〇二〇年十月十六日 法官助理 朱骏焘 代书记员 施金金