河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0125民初542号 原告：石家庄市誉宏房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区友谊北大街**，统一社会信用代码：91130100669092875C。 法定代表人：党永兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯乐，河北硕琨律师事务所律师。 被告：李魁，男，1987年12月28日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：侯尚彤，河北俱时律师事务所律师。 第三人：侯俊红，女，1974年6月17日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘少青，河北俱时律师事务所律师。 原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司（以下简称誉宏公司）与被告李魁、第三人侯俊红执行异议之诉一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告誉宏公司的委托诉讼代理人冯乐、被告李魁的委托诉讼代理人侯尚彤、第三人侯俊红的委托诉讼代理人刘少青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告誉宏公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除对坐落于石家庄市新华区不动产的预查封，房屋价值597203.00元。二、本案全部诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：2014年7月3日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“买卖合同”），第三人购买了由原告开发的坐落于石家庄市新华区不动产。建筑面积123.70平方米、总房款597203.00元，根据买卖合同约定，第三人向原告支付首付款229203元（原约定179203元，又追加50000元），剩余368000元办理银行按揭贷款。另约定，如果第三人未能按时偿还银行贷款连续三期以上，原告有权解除买卖合同处置该不动产。2014年10月31日，买卖合同在石家庄市不动产管理部门办理了备案手续。2015年8月25日，第三人与石家庄市汇融农村合作银行中华大街支行签订《个人购房担保借款合同（一手房）》（以下简称“贷款合同”），办理了贷款手续。贷款金额368000元，贷款期限180个月，自2015年8月25日至2030年8月24日止。如果第三人连续三期（含三期）或累计六期（含六期）未足额偿还借款本息，银行有权提前收回已发放借款。2019年2月26日，石家庄市汇融农村合作银行中华大街支行向原告发出《履行保证责任通知书》，告知第三人已经连续四期、累计35期未能按贷款合同规定偿还借款本息。原告收到通知书后，立即通知第三人，但始终无法取得联系，无奈，原告代为履行了保证责任，将全部贷款本息还清，将剩余本金全部提起退回给石家庄市汇融农村合作银行中华大街支行。2019年4月16日，原告依法向石家庄市新华区人民法院提起民事诉讼，请求依法解除双方签订的买卖合同。2019年11月4日，石家庄市新华区人民法院开庭审理，并于2019年11月15日做出了（2019）冀0105民初4615号民事判决书，判决解除了原告和第三人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。根据相关法律规定，合同解除后，应当依法返还依据合同取得的标的物，第三人应当将取得不动产返还给原告，原告将首付款返还给第三人。而石家庄市新华区不动产一直未向第三人交付，所有权未发生转移，不存在返还，原告仅需要将第三人交纳的首付款及偿还银行的本金返还。石家庄市新华区不动产自始至终没有向侯俊红交付，也没有发生所有权转移，根据物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，现在该不动产仍然登记在原告名下，第三人没有取得房屋所有权。虽然该不动产经过相关不动产管理部门备案登记，但是该备案登记是为了预防该套不动产一房二卖的行政限制措施，是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力，并不能产生物权法第二十条所规定的预告登记效力，预告登记是准物权。因此该不动产的所有权人是原告，而不是第三人。贵院依法根据被告的申请，预查封了石家庄市新华区不动产，认为该不动产属于第三人所有，可以作为被执行财产。然而，根据上述情况，该不动产自始不归第三人。虽然依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，贵院有权对该不动产采取预查封措施，但是根据该通知的第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”，说明预查封和正式查封还是有本质的区别。如果房屋权属登记在被执行人名下了，转为正式查封。如果房屋权属不能登记在被执行人名下，就不会转为正式查封。预查封是对被执行人将来有可能取得的财产采取保全措施防止转移财产，而被执行人将来是否能实际取得该财产是不确定的，如果取得了就转为正式查封；如果确定不可能取得该财产，就应当立即解除预查封。关于原告申请执行异议所依据的另案判决时间为2019年11月15日，原因是第三人累计三期未按时偿还贷款的时间是2019年2月，而查封不动产时间为2018年9月，此时第三人并未违约，原告没有起诉的理由。第三人违约未按期偿还贷款后，原告立即向新华区法院起诉解除合同，并得到了法院判决支持。不动产所有权转移以登记为准，动产所有权转移以交付为准。第三人购买的不动产没有登记，也没有实际交付，所有权从没有发生转移，即使第三人实际支付了全部购房款，也不能以此为理由抗拒法律的规定。贵院的（2020）冀0125执异3号执行裁定书认定的基本事实和适用法律严重错误，原告完全有理由阻却执行。另，根据最高人民法院的（2018）最高法民申5670号民事判决书，如果认定第三人应当取得该不动产物权期待权，需要满足三个条件：1、已经通过自行支付首付款；2、通过按揭银行贷款的方式支付了全部购房款：3、实际占有案涉不动产。只有同时满足了上述三个条件，才能认定为第三人取得该不动产物权期待权，才能认定原告只能享有履行保证责任之后的普通债权。然而第三人并未全部满足上述三个条件，案涉不动产一直没有向第三人交付，第三人没有实际占有案涉不动产，因此不能认定第三人取得该不动产物权期待权。原告享有物权请求权，就有排他性。综上，原告对案涉不动产享有所有权，贵院预查封的案涉不动产经石家庄市新华区人民法院判决解除，该不动产取得依据不存在了，将来也不可能再归第三人所有，贵院应当予以解除预查封。 被告李魁辩称，应驳回原告的诉讼请求：1、被告的查封时间为2018年9月，而原告出示的新华法院判决书是2019年11月，是在执行标的被查封后，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，对原告提起的执行异议不应支持。2、原告承担的是担保责任，应向第三人行使追偿权。3、涉案房产已经交付第三人。 第三人侯俊红辩称：1、同意被告李魁的意见。2、原告提交的新华法院的判决书，第三人毫不知情，没有收到过任何通知。3、新华法院判决书违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷若干规定》第三十六条的规定，明显是错误的。第三人已经交付首付款，并且通过银行按揭贷款支付了剩余全部购房款，原告无权解除合同要回涉案房产，只能通过担保合同关系向第三人进行追偿。4、涉案房屋查封时，原告已将涉案房屋所属楼盘全部进行了交付，也包括向第三人交付涉案房产的钥匙。原告起诉书中讲述没有进行交付是隐瞒了客观的事实。正如原告引述（2018）最高法民审5670号民事判决不动产物权期待权的3个条件，第三人已全部满足。 原告誉宏公司向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》复印件一份。 2、《商品房买卖合同补充协议》复印件一份。 3、《个人购房担保借款合同》复印件一份。 4、交款凭证复印件两张。 5、履行保证责任通知书复印件一份。 6、代为承担保证责任凭证复印件三张。 7、贷款清偿证明复印件一份。 8、河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4615号民事判决书复印件一份。 9、河北省行唐县人民法院（2020）冀0125执异3号执行裁定书复印件一份。 经庭审质证，被告李魁对原告誉宏公司提交证据的质证意见为：原告提交的均为复印件，对其证据的三性均不认可。如果原告可以提交原件而且与复印件一致的话，我方发表以下质证意见：1、证据1和证据2与被告无关，被告不发表质证意见。2、证据3到证据7恰恰证明原告是因为担保责任行使了代偿权，原告应向第三人追偿。3、对新华法院判决书效力不认可，原告并没有提交判决书已经生效的法律文书。4、证据9符合法律规定。 第三人侯俊红对原告誉宏公司提交证据的质证意见为： 1、证据1到证据4认可，该证据也证明原告是第三人向银行贷款的担保人，原告与第三人交房日期是2015年12月31日。 2、证据5到证据7，第三人不知情，如果是真实的，原告也只能向第三人行使法定的追偿权。 3、证据8，第三人没有收到新华法院判决书，该判决还没有生效。 4、证据9认可。 庭审中，原告申请对第三人侯俊红授权委托书中的签名及手印进行鉴定。本院依法定程序委托北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，京民司鉴［2020］痕鉴字第11号司法鉴定意见书的鉴定意见：检材指印与样本2上四处指印为同一人捺印。京民司鉴［2020］文鉴字第202号司法鉴定意见书的鉴定意见：检材上“侯俊红”签名无法得出鉴定意见。 第三人侯俊红对鉴定意见的质证意见：我认可鉴定意见的真实性、合法性、关联性。京民司鉴［2020］文鉴字第202号注明授权书上侯俊红的签名，与样本上的签名，书写工具不同，既有符合也有差异，无法得出鉴定意见。京民司鉴［2020］痕鉴字第11号鉴定意见书注明授权书上侯俊红的指印与样本上的指印为同一人捺印。签名随着环境和时间的变化会有所不同，指纹却是各不相同，终生不变的。结合两份鉴定意见，虽然签名无法得出鉴定意见，指印同属一人，足以说明授权书是侯俊红本人的意思表示。 被告李魁对鉴定意见的质证意见：1、认可京民司鉴［2020］痕鉴字第11号司法鉴定意见书，检材指印与样本指印为同一人捺印，足以证明授权书系侯俊红本人的意思表示。2、认可京民司鉴［2020］文鉴字第202号司法鉴定意见书，检材上的签名无法得出鉴定意见，是由于签名与书写工具、书写环境和书写垫衬物有关，检材与样本上的签名符合与差异共存。综上，签名会随着时间、环境等因素的变化而产生差异，指纹却终生不变，结合两份鉴定意见，足以证明授权书系侯俊红本人的意思表示。 经审理查明，2014年7月2日，第三人向原告交付购房首付款179203元，原告向第三人出具一份收款收据。2014年7月3日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、商品房基本情况。名称：乾园，坐落：河北省石家庄市新华区，性质：预售商品房，建筑面积123.7平方米，套内面积：93.78平方米，分摊面积：29.92平方米，单价：4827.83元，总价款：597203元。2、付款方式。于2014年7月3日交首付房款179203元，余款418000元以银行按揭方式支付。3、交付期限：2015年12月31日前。同时，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，第九条规定：若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》履行还款义务，导致出卖人承担保证责任的，则出卖人对该房产享有处置权。2014年7月3日，原告申请办理预售商品房合同备案。2014年10月31日，该合同办理了备案登记，编号为2014070314281627074。2015年8月21日，双方对《商品房买卖合同》的部分条款进行了补充：买受人于2015年8月21日补交首付款伍万元整，余款叁拾陆万捌仟元整以银行按揭方式支付。2015年8月21日，第三人向原告补交首付购房款50000元，原告向第三人出具一份收款收据。 2015年8月25日，第三人与石家庄汇融农村合作银行签订《个人购房担保借款合同》，主要内容为：贷款人：石家庄汇融农村合作银行，借款人：侯俊红，抵押人：侯俊红，保证人：石家庄市誉宏房地产开发有限公司。第一条、借款金额：368000元。第二条、借款用途：购买位于乾园A-1-2-2001的房屋。第三条、借款期限：自2015年8月25日起至2030年8月24日止，共计180个月。第四条、借款利率：在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率5.4%的基础上上浮15%，执行年利率6.21%。第七条、还款：每月借款对应日为还款日，等额本息还款，每月3148元。第十三条、保证担保：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。第十四条、抵押担保：抵押人自愿以乾园A-1-2-2001号房产作为本合同项下债务的抵押物。因第三人未按约偿还银行借款，2019年2月26日，石家庄汇融农村合作银行中华大街支行向原告发出履行保证责任通知书，主要内容为：现借款人已连续4期、累计逾期35期未能按合同规定按时偿还借款本息。根据个人购房担保借款合同第十六条第二款第二项之规定，借款人连续三期（含三期）或累计六期（含六期）未足额偿还借款本息的贷款人有权提前收回已发放贷款，要求保证人承担保证责任。由你单位承担连带保证责任，请你单位在接到此通知书后于2019年3月31日前履行保证责任，代借款人侯俊红偿还所有欠款及利息。2019年2月27日，原告替第三人还款12225.78元。2019年3月20日，原告替第三人还款308874.99元。合计321100.77元。2019年3月20日，石家庄汇融农村合作银行中华大街支行出具贷款清偿证明，载明：兹有侯俊红2015年8月25日在我行办理个人住房按揭贷款叁拾陆万捌仟元整（乾园），借款于2019年3月20日还清。 承担保证责任后，原告向石家庄市新华区人民法院起诉第三人，石家庄市新华区人民法院于2019年11月15日作出（2019）冀0105民初4615号民事判决书，判决：一、判令解除原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司和被告侯俊红签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；二、判令被告侯俊红协助原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司到石家庄市买卖合同撤销备案手续。 另查明，在执行李魁与侯俊红、张俊友、石家庄广铝贸易有限公司、步文娜、武东琴、张春涛、河北翼建装饰工程有限公司、石家庄廷聚建材销售有限公司、河北亿玖建筑装饰工程有限公司等借款合同纠纷一案中，本院于2018年9月查封了涉案房产。 本院认为，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下： 首先，在原告、第三人和石家庄汇融农村合作银行中华大街支行签订的《个人购房担保借款合同》履行过程中，因第三人违约，原告作为合同的保证人代替第三人向石家庄汇融农村合作银行中华大街支行偿还了剩余借款321100.77元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告因代替第三人履行还款义务而取得了向第三人追偿的权利，该项权利系债权请求权。 原告向石家庄市新华区人民法院起诉侯俊红，石家庄市新华区人民法院于2019年11月15日作出（2019）冀0105民初4615号民事判决书，判决：一、判令解除原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司和被告侯俊红签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；二、判令被告侯俊红协助原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司到石家庄市买卖合同撤销备案手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条：应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情形下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，根据现有证据，合同解除后，原告并未返还第三人已支付的购房款。在这种情形下，在执行过程中，被告李魁既无法申请执行房产，又无法申请执行第三人的购房款。因此，在本案中，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。李魁与侯俊红、张俊友等借款合同一案为金钱债权，河北省行唐县人民法院执行中预查封案涉房屋的时间为2018年9月，原告提出执行异议所依据的另案判决即河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4615号民事判决书的作出时间为2019年11月15日，明显在河北省行唐县人民法院预查封时间之后。原告根据此判决书提出执行异议，本院不予支持。 关于原告对第三人侯俊红授权委托书中的签名及手印提出异议之事，经北京民生物证科学司法鉴定所鉴定，确认河北俱时律师事务所律师刘少青所提交的授权委托书中侯俊红的指印系侯俊红所捺。虽然无法确认字迹是否系侯俊红所写，但侯俊红在授权委托书上的捺印，足以证明授权委托书确系侯俊红的真实意思表示，本院对刘少青提交的授权委托书的真实性予以确认。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9772元，由原告石家庄市誉宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料收转窗口，联系电话：185××××8653）。上诉案件受理费9772元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张金路 人民陪审员  黄荣芹 人民陪审员  卢参军 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  魏亚昆