江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异30号 案外人：张石恒，男，汉族，1970年4月7日生，住淮安市淮安区。 申请执行人：杨顺刚，男，汉族，1942年3月12日生，住淮安市淮安区。 被执行人：朱建峰，男，汉族，1967年7月28日生，住淮安市淮安区。 本院在执行杨顺刚与朱建峰民间借贷纠纷一案中，案外人张石恒向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明,杨顺刚与朱建峰民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月17日作出（2018）苏0803民初6637号民事判决：一、被告朱建峰于本判决生效后十日内返还原告杨顺刚借款本金171040元，承担利息（自2012年7月5日起至2018年10月30日止，按月利率2%的标准计算）；二、驳回原告杨顺刚的其他诉讼请求。案件受理费9150元，减半收取计4575元，由杨顺刚负担617元，朱建峰负担3958元。 根据杨顺刚的申请，本院于2019年3月29日立案强制执行杨顺刚与朱建峰民间借贷纠纷一案，案号为（2019）苏0803执889号。在该案执行过程中，本院于2020年5月22日作出（2019）苏0803执889号执行裁定：查封被执行人朱建峰位于淮安区香××小区××楼××室（现××在淮安市××区城投置业有限公司名下）的拆迁安置房，不动产权证号为：苏（2019）淮安区不动产权第0015746号。2019年8月26日，本院作出（2019）苏0803执889号执行裁定：本院（2018）苏0803民初6637号民事判决书本次执行程序终结。后本案于2020年5月30日恢复执行，案号为（2020）苏0803执恢248号。2020年7月2日，本院发出公告，限被执行人于本公告送达之日起15日内清空上述房屋，并交付钥匙。 张石恒（案外人）提出异议称，请求依法停止对淮安区香溢花城小区7号楼2802室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：一、被执行人朱建峰已于2017年6月25日将该房产出售给异议人，异议人支付了购房款且已经装修入住涉案房屋，该房屋所有权属于异议人。2017年6月25日被执行人与异议人签订了关于涉案房屋的《房屋买卖协议书》，约定被执行人将涉案房屋以408500元价格出售给异议人，首付388000元，余款过户后一次性支付给被执行人。协议签订后，异议人按照约定于2017年6月26日支付给被执行人388000元购房款；因涉案房屋系拆迁安置房，于2018年5月18日支付了房屋面积差价53133元。2018年6月22日双方又签订补充协议，异议人一次性补偿被执行人38000元，但至今尚欠20000元。根据双方协议约定，待房屋过户至异议人名下时再支付给被执行人。《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，异议人也支付了绝大部分购房款，且异议人也装修入住了涉案房屋，故异议人系涉案房屋的所有权人。二、本案异议人的权利可以排除申请执行人的执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案申请执行人与被执行人的民间借贷案件，是2018年11月19日法院立案受理的，在涉案房屋被贵院查封前，被执行人与异议人已经签订合法有效的书面买卖合同，且在查封之前，异议人已合法占有涉案不动产并装修入住，异议人也按照合同约定支付完绝大部分购房款，至今未办理过户的原因也在于被执行人，异议人现也同意按照人民法院的要求将剩余购房款交付执行，故异议人系涉案房屋的所有权人，可以排除贵院对涉案房屋的执行。 申请执行人杨顺刚辩称，异议人提出的申请理由不予认可，与事实不符，损害了申请执行人的合法权益，请求驳回异议人的申请。 被执行人朱建峰没有提出答辩意见。 另查明，2016年4月30日，因房屋被征收，被执行人朱建峰与淮安市淮安区住房和城乡建设局签订了《淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书（产权调换）》，编号为“1409788”。淮安市淮安区住房和城乡建设局将坐落在淮安市淮安区香溢花城面积为95平方米的期房与被执行人朱建峰被征收房屋进行产权调换。 2017年6月25日，案外人张石恒与被执行人朱建峰签订《协议房买卖协议书》，内容为：（甲方朱建峰，乙方张石恒）经甲乙双方共同协商达成如下协议：一、甲乙同意将坐落在淮安市淮安区香溢花城7号楼2802室面积为95平方米的期房出售给乙方；二、甲乙双方商定此期房房价为肆拾万捌仟伍佰元整（408500元），乙方首付叁拾捌万捌仟元整给甲方，余款过户后一次性付清给甲方；三、甲方提供给乙方一份房屋拆迁协议书；四、甲乙双方约定的责任：1、此期房在拿到进户门钥匙之前过渡安家补助费由甲方领取与乙方无关；2、此期房在没有拿到进户门钥匙之前所产生的超面积费、楼层系数费、过户时所需缴纳的税金等一切相关费用均由乙方负责与甲方无关；3、甲方协助乙方办理相关过户手续；4，甲乙双方如有一方违约，违约方应付售房总价的20%作为违约金给另一方；五、协议书的未尽事宜，甲乙双方可另议，补充协议双方签字认可后与本协议书具有同等 效力；六、此协议书一式三份，甲乙双方各一份，见证一份，本协议书自签订之日生效。 案外人张石恒于2017年6月26日从江苏淮安农村商业银行股份有限公司南窑支行向朱捷敏（被执行人朱建峰之女）现金转帐300000元，被执行人朱建峰于2017年6月26日向案外人出具收条：今收到张石恒人民币叁拾捌万捌仟元整（购房款）。 根据编号为“1409788”的《淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书（产权调换）》，征收人于2018年5月18日向被执行人朱建峰交付了淮安市淮安区香溢花城7号楼2802室面积为106.79平方米的商品房,同日被执行人朱建峰缴纳了香溢花城7号楼2802室商品房增加面积约12平方米的房款53133.69元。 2018年6月22日，案外人张石恒与被执行人朱建峰签订《关于香溢花城7号楼2802室商品房增加约12平方米面积结标说明》：一、张石恒一次性补偿朱建峰房款叁万捌仟元整（38000元）；二、朱建峰帮助张石恒办理过户手续，办理产权证朱建峰名下费用由朱建峰承担，其它费用按买卖合同条款执行；三、一次性补偿费用转入朱建峰指定账户，该说明同已签订的买卖合同同等效力，张石恒、朱建峰双方签字后生效。同日被执行人朱建峰向案外人出具收条：今收到张石恒售房款叁拾捌万捌仟元整（388000元）。 案外人张石恒为证明自己在本院查封之前，已合法占有涉案不动产，向本院提交了以被执行人朱建峰名义缴纳的燃气建设费收据、淮安市安顺物业服务有限公司收费专用票据、水费用户对帐单、电费发票以及2020年9月15日以案外人张石恒名义缴纳给淮安市安顺物业服务有限公司收费专用票据二份；2018年6月25日材料清单二份。 本案争议焦点是：案外人张石恒对案涉安置房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。 本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项的规定，对案外人的其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，朱建峰与淮安市淮安区住房和城乡建设局签订的《淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书（产权调换）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应受法律保护。涉案拆迁安置的香溢花城7号楼2802室房屋已于2018年5月18日交付给被执行人朱建峰，涉案房屋被执行人朱建峰没有办理物权登记手续。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人张石恒阻却人民法院对该案涉房屋执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件，缺一不可。本案中，一是案外人张石恒向本院提交的相关证据中，仅有2020年9月15日以案外人张石恒名义向淮安市安顺物业服务有限公司缴纳费用票据二份，其他燃气建设费、物业服务费用、水费、电费均以被执行人朱建峰名义缴纳，案外人张石恒提供的证据，没有形成证据锁链，不能证明异议人在本院查封之前已合法占有涉案不动产。二是案外人张石恒于2017年6月25日与被执行人朱建峰签订《协议房买卖协议书》时，案外人对被执行人朱建峰仅持有案涉房屋的《淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书（产权调换）》，涉案房屋尚未办理以朱建峰为权利人的登记的情况是明知的，而且双方签订的是《协议房买卖协议书》，其第三条约定：甲方提供给乙方一份房屋拆迁协议书。故案外人在签订《协议房买卖协议书》购买案涉房屋时，对案涉房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险也是明知的，其主观上具有明显过错。故案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，异议人对案涉安置房屋所有权的主张不能阻却本院的执行，本院对异议人的异议请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人张石恒的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  季学平 审判员  赵志群 二〇二〇年十月十二日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。