辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽08民终3181号上诉人（原审被告）：王全，男，1975年3月31日出生，汉族，现住营口市站**。被上诉人（原审被告）：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站**福山花园小区****。法定代表人：高威，该公司总经理。上诉人王全因与被上诉人营口市金牛山物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王全上诉请求：1、撤销一审判决中第一项，依法予以改判。2、撤销一审判决中第二项，撤销案件受理费50元由被告承担一项，依法予以改判。3、请求重新认定被上诉人在物业服务中存在的违约和违法违规行为，进行合法判决。事实与理由：1、一审法庭无视物业合同违法方面的问题。根据物业服务的特殊性，物业合同一般为一至两年期，最长的也不超过三年期，这是被社会广泛认同的。但是被上诉人提交了一份与所谓福山花园小区业主委员会签订的2011年1月1日至2016年12月31日长达6年的物业合同。我们业主质疑这所谓的业主委员会怎么能代表小区业主签这么长时间的物业合同？考虑到小区业主的权益了吗？我们业主质疑这样情况下签订的物业合同的合法性，但一审法庭却以2016年以前不在本案讨论范围不予以考虑。但被上诉人向上诉人主张的物业费却包含2016年1月1日至2016年12月31日时间段，一审法庭在自相矛盾的审理后，在判决书上却只字不提。2017年1月1日至2018年12月30日，被上诉人与振华社区居民委员会签订物业服务合同是针对本小区的,但事前却没征求本小区业主意见，甚至最基本的公示告知和情况说明都没有，续签的合同一样也没有让本小区业主知晓，简直是暗箱操作。我们业主质疑法规许可，却以不合法的方式来进行，明显损害我们小区业主的权益，我们质疑这样签订合同有违《合同法》及其他相关法规。2、被上诉人将原物业费0.36元涨至0.5元，没有按照《物权法》、物业管理等相关法律法规规定进行，连最基本的征求小区业主意见都没有，更没有向小区业主进行公示，小区业主更没有看到其提供政府有关部门批准其涨价的任何文件材料。一审法庭却不顾存在的事实,无视被上诉人在物业费涨价程序上的不合法行为，损害了我们小区业主的正当权益。3、2016年1月1日至2020年4月30日期间，被上诉人没有按照法律规定或约定的程序，向上诉人催缴过物业服务费，上诉人也从未收到过其任何收费单据，这样催缴物业费的行为在程序上就不合法。因被上诉人在物业服务中不作为，给上诉人带来很大损失，被上诉人根本就不想接触上诉人，不想去解决上诉人提出的问题，而有意采取不闻不问的态度和方式，更不存在其辩称的多次催缴。4、被上诉人主张的2016年、2017年的物业费，己超过法律规定的诉讼时效。被上诉人长时间没有向上诉人提出过与此相关的任何有效诉求，是为了不想解决上诉人提出的物业服务间题，其主观上有意采取了不与上诉人接触，拖着长期不主张收取物业费。5、一审法院无视被上诉人长期对上诉人不提供物业服务的行为造成了上诉人面临巨大损失，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。(1)、上诉人所在10号楼7单元三楼业主拆除承重墙，给整个楼的安全结构造成了极大的破坏。刚拆的时候，其他业主发现后前去制止，但没有效果，于是集体找被上诉人来协调，可被上诉人却不作为。业主到综合执法局等部门维权时，被上诉人还有意躲避，不配合综合执法局工作人员，使得执法部门没能第一时间了解情况，没能及时阻止承重墙被拆。(2)、上诉人家房屋外墙体长期渗水，墙皮脱落，墙砖上都挂满水珠和斑点，地板因浸，地板因浸水大面积鼓起诉人反映，但其置之不理，至今墙体滲水问题仍未解决。(3)、上诉人家多个窗户在保修期内损坏，进水、透气、零件脱落，但被上诉人不作为，还从中和稀泥，使得窗户损坏至今没能更换，楼宇门铃损坏，不维修。(4)、小区仅有的进出道路两边长期堆放着垃圾，不清理，路面到处是坑，不维修，小区监控裉本不起作用，上诉人家的汽车在小区里都被刮过多次。2018年，上诉人的汽车在小区调头时被堆放的垃圾把后保险杠划出一个大洞。车轮胎也多次被划破，已更换了3个，2019年又被划破1个。(5)、冬天下雪，积雪很深，被上诉人拖着不除雪，很多地方都结成了冰。家里老人滑倒摔伤骨折，我们对此非常气愤。6、一审法院无视被上诉人在物业服务中的不作为行为给小区业主造成的巨大损失，无视其不履行合同义务的实际情况，将非常严重的问题认定为瑕疵。这样的判决将制造一种不合理的局面：物业公司只要为部分业主服务就可以向所有业主收费，物业服务做了50%，就可以100%收取物业费，这种情况根本不符合《合同法》，也使得物业企业认为以低质服务获取高回报合法，这将极大损害业主群体的权益。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违法违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任和义务，此判决有失公正，应予纠正。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判！营口市金牛山物业服务有限公司辩称，答辩人是服务企业，没有权利介入小区成立业主委员会，他们是怎么成立和操作的我方不清楚。他们成立之后，由物业处组织我们两家签合同。我们是2009年进驻福山花园小区给业主提供服务，至今已经十多年的时间。答辩人是一个物业企业，没有执法权，但是有上报的义务，我们已经把关于违建和违占的问题形成了书面的图片和影像资料，陆续往站前区综合执法局发函，要求到我们小区来提供执法。关于房屋的修缮，我们每年需要公共设施维修，老百姓把房照还有公共设施维修费发票递交到我们办公室，我们正常上营口市物业管理处申报，政府还有一个审核，所以是有一定程序的。以前开发商服务阶段物业费是0.36元，但是物价年年在涨，我们也是上报了物业处，也上报了社区办事处后调整到0.5元。王全所述的小区没有公示和通知是不属实的。营口市金牛山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付物业2504元，二、被告支付滞纳金457元，三、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会续订了物业服务合同，合同有效期从2019年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中查明被告住宅面积104.34平方米，从2016年1月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间48个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为2504元，滞纳金457元。庭审中，原告向本院提交了其签订的物业服务合同，被告表示被告对证据有异议，认为不是业主签署，不知道该合同。原告向本院提交数组照片证明原告履行了物业服务义务，被告表示对该组证据不认可，认为照片上的小区不是自家居住小区。一审法院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2016年1月1日开始至2019年12月31日物业服务费2504元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费457元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以2504元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费457元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月27日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。另被告抗辩称原告于2016年被吊销营业执照，没有收费管理资质，但被告提交的企业信息显示，原告于2015年因未按照规定期限公示年度报告而被列入经营异常名录，并非被吊销营业执照，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王全在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2016年1月1日开始至2019年12月31日的物业费2504元。二、被告王全在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费2504元的滞纳金，从2020年5月27日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告王全承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，上诉人作为福山花园小区业主，其已与被上诉人形成物业服务合同关系并接受了被上诉人提供的物业服务，故其依法应当交纳物业费。关于被上诉人与社区居民委员会签订的物业服务合同，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，社会居民委员会有权代行业主委员会的职责与被上诉人签订物业服务合同，该合同对上诉人具有约束力。关于物业收费标准问题，因物业费现实行市场调节价格，且案涉房屋物业费标准也并未高于同地区同类其他房屋的收费，故被上诉人按照每平方米0.5元标准收取物业费并无不当。关于诉讼时效问题，因物业服务具有整体性和持续性的特点，被上诉人至今仍然在为小区提供物业服务，且一审法院已经考虑到被上诉人未在合理时间内主张权利的问题，没有支持被上诉人关于滞纳金的主张，故对该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，上诉人可以通过合法有效的方式理性维权，如有证据证明因被上诉人的违约行为给其造成损失，可以另行主张权利，若以此为由拒绝交纳物业费，可能会助长其他业主的欠费行为,不利于小区物业服务的顺利开展以及小区整体利益的维护。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王全负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年十月二十六日法官助理刘丛博书记员韩璐