江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7834号上诉人（原审原告）：尤云年，男，1964年1月12日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：孙承维，女，1963年6月8日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李良，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董束婷，女，1970年11月8日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王强，江苏金华星律师事务所律师。上诉人尤云年、孙承维因与被上诉人董束婷房屋买卖合同纠纷一案，上诉人尤云年、孙承维不服徐州市泉山区人民法院(2018)苏0311民初7767号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尤云年、孙承维上诉请求：1、依法判令撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、欠条是借款事实的凭证，被上诉人将欠条交还上诉人，并且出具了含有该1635665.41元房款的收条，其已经通过事实行为表明其与上诉人之间的债权债务关系消灭，就是“明示放弃”。通过双方在多次庭审中陈述的事实与客观证据欠条、银行支付利息的流水等吻合，足以认定以下事实：(1)2015年8月1日，尤云年与董束婷，双方协商一致，将房屋买卖合同关系所形成欠付购房款转化为“借款”，建立民间借贷法律关系。该法律关系的变更系当事人意思自治，且不为法律特别规定所禁止，合法有效，对双方均有法律约束力，且双方已按民间借贷法律关系履行，被上诉人董束婷已按年息20%收取利息。在被上诉人和上诉人约定将剩余房款转为借款的时候，上诉人的付款行为就已经完成，不存在欠付房款的情形。（2)案外人戴亮直接给被上诉人出具欠条，被上诉人交回尤云年出具的欠条，是三方协商一致，达成合意的结果。尤云年在戴亮处享有债权，通过将该债权转移给被上诉人的形式，被上诉人同意，且收到了戴亮出具的欠条，从而交回尤云年出具的欠条。被上诉人已经通过事实行为表明其与上诉人之间的债权债务关系消灭。经三方协商一致，三方之间债权债务转移，该三方之间债权债务转移的法律关系变更系当事人意思自治，且不为法律特别规定所禁止，合法有效，对三方均有法律约束力。“戴亮”不是必须出庭证人，也不能认为上诉人应当承担举证责任。在庭审中，一审法院已经确认了涉案1635665.41元款项欠条的收回及戴亮出具欠条的情况，上诉人也已举证证明三方共同协商一致，将戴亮债权转移给董束婷，董束婷亦认可这一事实，双方当事人没有争议。“涉案1635665.41元款项债务处理的具体细节问题”不影响案件事实认定，现有证据足以认定尤云年、董束婷、戴亮迖成合意，三方之间债权债务转移且合法有效。戴亮是否有偿还能力不影响戴亮向被上诉人出具借条和被上诉人向上诉人出具收条的效力，只要双方具有完全民事行为能力，又没有证据证明有合同法五十二条无效的情形，就应当认定民事行为是合法有效。双方当事人和戴亮，三方之间达成了一个处理三角债的债权债务纠纷的方案，与本案没有法律意义上的关联性，即便是有纠纷，也应该另案处理。二、一审法院以“原因情况并未发生变化”否定变更后的法律关系，违反了合同自由、意思自治的基本原则，没有任何法律依据。三、最高人民法院指导案例72号，裁判要旨指出：“民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。”、“尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。”三、上诉人依约履行完毕合同义务，董束婷未在约定期限内协助上诉人办理过户手续，致使上诉人不能取得涉诉房屋所有权，其已构成根本违约。被上诉人董束婷答辩称：一、上诉人与被上诉人之家的法律关系是房屋买卖合同法律关系，即使上诉人向被上诉人出具了借据，但双方的真实法律关系并非是民间借贷法律关系，也不符合民间借贷法律关系的法律特征，被上诉人与案外人戴亮之间形成的借据，也并非是民间借贷法律关系，也不符合民间借贷法律关系的特征。一审法院判决上诉人并不免除给付房款义务，是出于事实的依据和法律依据，欠条不是借款事实的凭证，恰恰是尤云年没有支付房款的证据。二、被上诉人接受戴亮向其出具借据，也并不代表被上诉人免除上诉人应当支付购房款义务，且上诉人也没有证据证明被上诉人有明确免除其应当支付购房款的证据。三、戴亮向被上诉人出具借据的行为，应当认定为债务加入。根据江苏省高院高法委2005第12号文第17条规定，戴亮出具借据的行为符合债务加入的特征，而并非债务转移，且在戴亮出具借据后，被上诉人依然多次向上诉人主张支付房款的义务。四、上诉人至今未按双方之间的房屋买卖合同约定履行支付房款的义务，其无权要求被上诉人履行协助办理过户手续。尤云年没有依合同约定支付房款，在戴亮债务加入后，也并未实际支付任何款项，在被上诉人多次向上诉人催要购房款后，上诉人不但没有支付房款，反而恶意起诉，要求过户并赔偿违约金，到目前为止，上诉人未支付的房款已超过合同约定标的的20%，应当属于根本违约，被上诉人享有解除本案房屋买卖合同的权利，并依法享有追究其违约责任的权利。尤云年、孙承维向一审法院提出诉讼请求：1、判令董束婷协助办理提前付清徐州市泉山区湖北路湖滨花园C区2号楼2103室房屋下中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行按揭贷款及解除房屋抵押登记等手续；2、判令董束婷支付违约金50万元；3、本案的诉讼费由董束婷承担。一审法院查明：2017年1月18日，尤云年以房屋买卖合同纠纷为由将董束婷诉至一审法院，要求判令董束婷协助办理涉案房屋的过户手续。一审法院予以立案受理，案号为（2017）苏0311民初600号，该案经审理后，查明如下事实：尤云年与董束婷是邻居关系，尤云年是徐州市泉山区湖北路滨湖花园三期C2#-1-2104室房屋的业主，董束婷是该单元C2#-1-2103室房屋业主。2015年6月，董束婷欲出售其2103室房屋，尤云年有购买意向。经多次协商，双方达成了由尤云年以280万元价格购买2103室房屋；董束婷租住尤云年2104室房屋五年再以市场价格购买该房屋的意向。2103室房屋于2009年7月30日登记有84万元的抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行。董束婷将2103室房屋交付给尤云年后，尤云年于2015年7月开始装修，并居住至今。尤云年（乙方）、董束婷（甲方）于2015年9月26日签订了《房屋买卖协议书》，部分内容如下：甲方将位于本市泉山区房屋卖给乙方，价格为280万元。签约当日乙方支付购房款17万元；于2015年9月1日支付30万元；于2015年10月1日前支付1665665.41元；尾款664334.59元由乙方自行偿还银行按揭贷款，并在办理过户时由乙方付清，过户时产生的一切费用由乙方承担，双方约定的过户时间为2016年12月31日等。董束婷于2015年9月30日向尤云年出具收条，内容为：今收尤云年购滨湖花园C2#-1-2103房款计人民币：贰佰壹拾叁万伍仟陆佰陆拾伍元肆角分（2135665.41）。尤云年通过银行转账等方式向董束婷支付了50万元购房款，剩余除银行贷款外的1635665.41元的购房款，尤云年向董束婷出具了欠条，约定期限为2015年8月1日至2016年8月1日，年息20%。2016年6月尤云年询问董束婷是收回款项还是继续在朋友处放款，董束婷表示愿意继续放款，该笔款项本金利息合计196万多元，扣除尤云年支付董束婷的149600元（提前支付的利息：2016年2月29日转账10000元、4月11日董束婷使用尤云年信用卡刷卡消费5.8万元、7月董束婷使用尤云年信用卡消费5万元购买家具、董束婷欠尤云年房屋租金3万元、尤云年代缴物业费1600元），还有181万多元。尤云年称对案外人戴亮享有二百多万的债权，经三方协商，2016年8月6日尤云年和董束婷一起去戴亮处办理了债权转移手续，由戴亮给董束婷出具欠条，内容为“今借董束婷人民币壹佰捌拾壹万叁仟贰佰元整（1813200元），借期壹年，年息20%。”董束婷对前述事实不持异议，但提出十几万元是租尤云年房子期间因装修借用的，这只是装修费的一部分，对戴亮与尤云年之间债权是否真实有效无法确认。2016年3月1日，尤云年与董束婷签订租赁协议，约定由董束婷租住尤云年所有的2104房屋，租期5年，月租金3000元，协议约定若尤云年需出售此房时，董束婷应在同等条件下优先购买。一审法院经审理查明以上事实后认为，诉争房屋的贷款尚未还清，抵押权尚未消除，不具备办理过户手续的条件，遂作出（2017）苏0311民初600号民事判决，驳回尤云年的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年6月26日，尤云年、孙承维诉至一审法院，并提出该案诉讼主张，一审法院立案受理，案号为（2017）苏0311民初4054号。经审理，认为双方之间签订有《房屋买卖协议书》，双方之间存在合法有效的房屋买卖行为。尤云年先后付款50万元并通过董束婷的账户按月偿还该房产的抵押贷款，对于余款1635665.41元，尤云年向董束婷出具了借条，双方约定了借款期限和相应的利息，在借款期限内董束婷也接收了尤云年十余万元利息。因此，对于该部分购房余款，应认定双方之间经协商形成了民间借贷法律关系。后经双方及戴亮协商，尤云年将其享有的对戴亮的债权转让给董束婷，由戴亮向董束婷出具借条，董束婷不持异议并收取该借条，因此该债权转让合法有效。结合董束婷向尤云年出具的收到全部购房款的收条，应认定尤云年已履行了向董束婷直接支付购房款部分的义务。双方在房屋买卖协议中约定房屋按揭贷款由尤云年来负担，此后尤云年按月履行还贷义务。现尤云年要求一次性偿还银行贷款，解除房屋抵押登记，不违反法律规定和双方约定，董束婷理应予以配合协助。但董束婷的协助行为，并非是双方合同约定或法律规定的强制性义务，就尤云年该案的诉讼请求而言，董束婷不存在实质的违约行为，故对于尤云年关于违约金的主张，依法不予支持。一审法院遂于2017年8月25日作出（2017）苏0311民初4054号民事判决，判决：一、董束婷于判决生效后三十日内协助尤云年、孙承维办理提前付清徐州市泉山区湖北路湖滨花园C2#-1-2103室房屋上贷款人为中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的按揭贷款及注销该房屋抵押登记的手续；二、驳回尤云年、孙承维的其他诉讼请求。上述判决作出后，董束婷不服，上诉于本院，本院立案受理，案号为（2017）苏03民终6764号，经审理认为：一、尤云年、孙承维作为涉案《房屋买卖协议书》的买受人，从形式上将其对案外人戴亮的债权转让给董束婷享有，实质上等于其将对董束婷所负有的给付房屋尾款的义务转移给戴亮承担，因董束婷并未明示放弃向尤云年、孙承维要求给付卖房尾款的权利，戴亮作为案外人向董束婷承担房屋尾款给付义务的同时，并不当然免除尤云年、孙承维的给付义务，尤云年、孙承维仍然负有或保证案外人戴亮向董束婷给付房款的义务，在戴亮未付清董束婷房款义务的情况下，尤云年、孙承维仍负有向董束婷给付房款的义务。二、案外人戴亮给董束婷出具欠条后，尤云年将其给董束婷出具的欠条收回，并不能据此认定尤云年、孙承维摆脱了原有的对董束婷所负的房款给付义务，否则，将导致尤云年、孙承维和董束婷之间的房屋买卖合同权利义务失衡。根据二审期间尤云年、孙承维的自认，戴亮除了文交所的邮票和一辆汽车被查封外，名下没有其它财产。就目前情况来看，戴亮向董束婷偿还房款的能力不足，董束婷仅拿到了尤云年、孙承维给付的少部分房款60余万元，而大部分房款恐难以兑现，而尤云年、孙承维却以少部分房款即取得涉案房屋所有权，结果显失公平。三、尤云年、孙承维将其对董束婷所负担的房款给付义务转移给戴亮承担，其有义务通知戴亮到庭作证，以证明戴亮在给董束婷出具欠条时有偿债能力，或者戴亮目前具有偿还董束婷房款的能力或者可以提供偿债担保。本案一、二审期间，戴亮均未能被通知到庭，对于本案双方当事人及案外人戴亮如何形成的债权转移、债务承担等细节，无法查实。故尤云年、孙承维作为买受人付并未完成付清房款的举证义务，该举证不能的后果应当由尤云年、孙承维负担。四、尤云年、孙承维要求董束婷协助办证的前提是自己将剩余房款付清，或者要求戴亮向董束婷履行剩余房款的给付义务。否则，董束婷有先履行抗辩权。综上，认为（2017）苏0311民初4054号判决认定本案双方当事人及案外人戴亮如何形成的债权转移、债务承担等细节，属于事实不清，遂撤销了（2017）苏0311民初4054号民事判决，并发回一审法院重审。该案另查明，尤云年曾于2017年4月7日将案外人戴亮诉至徐州市云龙区人民法院，要求戴亮偿还借款本金2227200元及利息，该院立案受理，案号为（2017）苏0303民初1797号，该院经审理查明，2016年3月30日，案外人戴亮向尤云年出具借条一份，内容为“尚欠尤云年人民币2227200元，年息20%。该院经审理，判决戴亮偿还尤云年借款本金2227200元及利息。戴亮不服，上诉于本院，因经合法传唤未到庭应诉，按戴亮撤回上诉处理。尤云年曾于2017年9月28日将案外人戴亮诉至徐州市云龙区人民法院，要求戴亮偿还借款本金564351元及利息，所诉事实为：其与戴亮因购买邮资明信片发生款项往来，2016年8月，尤云年与案外人董束婷共同至戴亮经营场所，双方就借款、其他业务往来进行结算共同确认戴亮共欠2377551元。随后，尤云年将其中的1813200元转让给案外人董束婷，并由戴亮向其出具借条；剩余款项564351元作为借款本金，按年利率20%计算利息，借期一年，戴亮就此出具借条。该院立案受理，案号为（2017）苏0303民初5356号，在该案审理过程中，戴亮辩称，尤云年主张的款项在（2017）苏0303民初1797号案件中已经予以处理，且根据尤云年在诉状中的陈述（将1813200元已转让给董束婷），1813200元是自（2017）苏0303民初1797号案件中尤云年诉请款项中已转出的。经该院审理查明，2016年8月1日，戴亮曾向尤云年出具借条一张，内容为“今借尤叔人民币伍拾陆万肆仟叁佰伍拾壹元整，年息20%，借期壹年”，该院认为尤云年在该案中主张的款项与（2017）苏0303民初1797号案件中的款项并非同一款项，并判决戴亮偿还尤云年借款564351元及利息。关于1635665.41元的款项支付过程，在（2017）苏0311民初600号案件庭审中，尤云年陈述，其与戴亮为朋友关系，戴亮向其借款220多万元，借款期限自2015年4月1日至2016年4月1日，年息20%；2015年8月1日，其向董束婷出具了欠条一份，载明尚欠董束婷1635665.41元，到2016年8月1日本息一次性偿还董束婷，利息也是20%，同时董束婷向其出具了收条；2016年，其询问董束婷，前述1635665.41元欠款还有一个多月到期，其是否继续放在戴亮处，董束婷明确继续放，所以2016年8月6日，其与董束婷一同至戴亮处，由戴亮向董束婷出具了欠条，其收回了原向尤云年出具的欠条，董束婷同时向其出具了收到213万余元的收条。在本案审理过程中，双方均称无法联系到案外人戴亮，同时，一审法院根据当事人提供的联系电话及地址也均未找到戴亮。一审法院认为：尤云年作为涉案《房屋买卖协议书》的买受人，其应当向董束婷支付款项。对于1635665.41元的购房款，现虽由案外人戴亮向董束婷出具了欠条，但据此不能认定董束婷有免除原债务人债务的意思表示。同时，结合尤云年陈述的1635665.41元款项前后两次欠条的出具过程，也不能认定董束婷有免除尤云年支付该1635665.41元款项的意思表示。尤云年于2015年8月1日向董束婷出具欠条时，告知董束婷其在戴亮处有债权，作借款处理，并有利息收取，尤云年由此向董束婷出具了欠条并载明了利息。在该欠条所示借款时间快到期时，尤云年陈述其仍是询问董束婷是否将款项继续在戴亮处放贷，在此基础上由案外人戴亮出具了欠条。该情形与2015年8月1日尤云年向董束婷欠条出具时的原因情况并未发生变化。因此，在董束婷并未明示放弃要求尤云年支付该16356645.41元房款的前提下，案外人戴亮向董束婷出具欠条并不当然免除尤云年、孙承维的给付义务。在该案审理过程中，尤云年仍未能通知戴亮到庭，就涉案1635665.41元款项债务处理的具体细节问题予以说明，其也应当承担由此产生的不利后果。综上，根据双方合同约定，涉案房屋所涉及的银行贷款由尤云年偿还，并在办理过户时由尤云年偿清，因此，尤云年要求董束婷协助办理提前偿贷、解除抵押，目的是为了办理房屋过户手续。根据现已查明的事实，除涉案房屋涉及的银行贷款外，尤云年尚不足以证明其已履行了支付其余全部房款的义务，因此，其要求董束婷提供协助义务，以实现房屋过户的目的，于法无据，一审法院不予支持。该案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回尤云年、孙承维的诉讼请求。案件受理费8800元，由尤云年、孙承维负担。二审中，上诉人提交如下证据：（2017）苏0303民初5356号案件第一次开庭笔录第8页和第10-11页，这份证据能够证实戴亮向被上诉人出具借条，双方并约定20%年息的事实，并且将借条对应的金额在应付尤云年的欠款中扣除。戴亮在该笔录中已经陈述的非常清楚。被上诉人董束婷质证称，证据是复印件没有徐州市云龙法院复制材料的档案章，其真实性请法庭核实。被上诉人并不知晓戴亮与尤云年之间如何形成的债务关系，及双方如何进行结算的事实。同时，戴亮与尤云年之间的债权债务纠纷与本案没有直接关联性，即使尤云年与戴亮之间债权债务真实，并向被上诉人出具了借据，并不表示被上诉人免除上诉人应当支付房款的义务，且双方或三方之间的真实法律关系，并非是民间借贷法律关系。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人尤云年和被上诉人董束婷签订《房屋买卖协议书》，约定由尤云年购买董束婷涉案C2#-1-2103室房屋，董束婷已经将房屋交付给尤云年居住使用，则尤云年应当按照约定支付剩余购房款。尤云年已经向董束婷支付了50万元，除去尤云年每月偿还的银行贷款外，还剩1635665.41元未予支付。对此，尤云年主张已经将该笔债务转移给戴亮，由戴亮向董束婷出具了欠条，自己的付款义务已经完成。但在董束婷并未明示放弃要求尤云年支付该16356645.41元房款的情况下，案外人戴亮向董束婷出具欠条并不当然免除尤云年、孙承维的给付义务，上诉人二审中提供的证据亦不能证明其主张，故尤云年、孙承维仍然应当向董束婷支付剩余购房款。在尤云年、孙承维没有付款购房款的情况下，其要求董束婷提供协助义务并支付违约金于法无据，不应得到支持。综上，上诉人尤云年、孙承维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人尤云年、孙承维负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十月二十六日书记员 金宇婷