湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7775号上诉人（原审被告）：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地湖北省武汉东湖开发区关山大道**关谷企业公馆1.******。主要负责人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：何紫艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨卫，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：湖北清江物业有限责任公司，住所，住所地湖北省宜昌市东山大道**div>法定代表人：刘劲松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项炯明，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄秀娟，女，1982年6月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。上诉人湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称清江物业公司武汉分公司）、湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）因与被上诉人黄秀娟物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清江物业公司武汉分公司、清江物业公司上诉请求：（1）撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初2949号民事判决，发回重审；（2）本案一、二审诉讼费由黄秀娟承担。事实和理由：1.一审判决认定的本案责任主体的事实不清。首先，一审判决依据《前期物业管理服务协议》对本案作出判决，事实错误。2018年12月1日，清江物业公司武汉分公司与案涉小区业主委员会签订了新的《武汉市物业服务合同》，案涉房屋反水跨越了2016年至2019年，一审法院仅适用《前期物业管理服务协议》对本案作出判决，认定事实错误。其次，根据国家标准规范《建筑给水排水设计规范》的规定，黄秀娟房屋厨房排水管反水，属于家中生活废水管道而非生活污水管道反水。再次，《前期物业管理服务协议》第三条服务管理质量仅对“污水排放通畅”作出约定，未约定对案涉小区生活废水排水管道的服务质量标准，即生活废水排水管道不在协议约定的保障通畅范围内。2.一审法院认定清江物业公司武汉分公司、清江物业公司未提供充足证据证明其尽到了完善的检查、保养义务的事实不清。首先，案涉小区物业管理区域内的污水管线及化粪池系完整系统，黄秀娟的生活废水下水管道是其中一部分，而非独立在该系统之外。其次，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司当庭出示历年的污水管线及化粪池的清掏合同及历年清掏记录，充分证明清江物业公司武汉分公司按照《建筑给水排水设计规范》规定及《前期物业管理服务协议》的约定，对案涉房屋所在的物业管理区域内的污水管线及化粪池进行定期清掏，符合《前期物业管理服务协议》的约定。黄秀娟家厨房反水只是个例，而非普遍现象，一审判决仅以此认定清江物业公司武汉分公司、清江物业公司未按照合同履行完善的检查、保养义务，犯了以偏概全的逻辑错误，与客观事实不符。3.一审判决认定清江物业公司武汉分公司、清江物业公司对案涉房屋的排水管堵塞的原因应属事先明知，在因此导致反水的情况下，未加大疏通力度，其未尽到妥善管理义务的事实认定错误，适用法律错误。首先，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司提交的2013年、2014年、2016年三份给开发商湖北清江置业有限责任公司（以下简称清江置业公司）的函件，均发生在黄秀娟家厨房反水之前，不能证明清江物业公司武汉分公司、清江物业公司事先知道黄秀娟家厨房下水道堵塞而未采取措施解决。其次，清江物业公司武汉分公司给清江置业公司的三份函件证明了以下五个事实：一是，商铺的下水管道堵塞无法通过常规的疏通解决；二是，物业公司加大了疏通力度，对小区商铺的下水道进行了额外的疏通；三是，希望开发商对相关的下水道进行改造，以免后患；四是，开发商对清江物业公司武汉分公司的额外疏通补贴了费用，认同了函件所述事实；五是，证明了清江物业公司武汉分公司“尽到了完善的检查、保养义务”。再次，根据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》的规定及《前期物业管理服务协议》的约定，共用设施设备的改造的权利、义务与责任均与清江物业公司武汉分公司无关。4.黄秀娟未能证明案涉房屋厨房下水道反水与清江物业公司武汉分公司提供的物业服务行为存在因果关系，黄秀娟作为物业所有权人，在使用物业过程中所造成的损失应由其自己承担，其未采取合理措施造成的扩大损失应由其自行承担。5.一审判决认定黄秀娟的经济损失证据不足，且没有事实及法律依据。首先，黄秀娟没有举证证明2017年6月4日至2018年6月3日房屋出租合同期满后，其房屋因厨房反水而无法出租造成其租金损失。其次，评估结果并不一定能在市场上得到实现，或者说，该房屋并不是必然能够成功出租。况且，黄秀娟实际发生过的房屋租赁合同显示其每月租金仅为3500元，一审判决却依据无效的《估价报告》作为定案的参考依据，将可能发生的损失确定为必然发生的损失，于法无据。再次，《公估报告书》中认为民用房屋装饰装修的参考使用年限为10年，计算成新率的第一次装修完成时间为2008年，事故发生在2015年5月左右，计算成新率的第二次装修完成时间为2016年8月，事故再次发生时间为2018年2月。黄秀娟并未举证证明其房屋在2016年8月进行了第二次装修，因此黄秀娟所谓的房屋装修损失，无任何事实及证据依据。最后，一审法院采信无法证明案件事实的《鉴定报告》《估价报告》《公估报告书》作为定案的依据，没有事实及法律依据。被上诉人黄秀娟辩称，1.双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定了清江物业公司武汉分公司的义务。该协议系格式合同，依法应作出不利于物业公司的解释，无论是生活废水还是生活污水，只要适用公共管理，均属于物业服务的范围。物业公司与开发商之间的问题，应当另行解决，不影响清江物业公司武汉分公司、清江物业公司在本案中承担违约责任。2.本案系物业服务合同纠纷，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司没有提供证据证明其履行了保畅通义务，依法应当承担举证不能的责任。3.在黄秀娟房屋反水前，清江物业公司武汉分公司已经明知共用管道经常堵塞的事实。关于反水原因，鉴定意见已明确为共用管道阻塞所致，足以证明清江物业公司武汉分公司未尽到疏通保通畅义务。4.清江物业公司武汉分公司未对共用管道进行彻底清掏，所以黄秀娟房屋的反水结症始终没有根除。为此，2016年5月反水以来，黄秀娟房屋厨房就没有使用过，黄秀娟没有放弃房屋管理，也没有使损失扩大。5.一审法院为了查明事实，依黄秀娟申请委托鉴定机构对反水成因、损失进行了鉴定，三份鉴定意见程序合法、意见明确，一审法院采信三份鉴定符合法律规定。况且，清江物业公司武汉分公司因未缴纳鉴定费而退案，依法应当承担举证不利后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄秀娟向一审法院起诉请求：1.判令清江物业公司武汉分公司赔偿黄秀娟污水倒灌财产损失36949.69元；2.判令清江物业公司武汉分公司赔偿黄秀娟2018年2月22日至2019年4月21日租金损失64316元，后继续按照4594元/月计算至该房屋达到不反水的正常使用条件为止的租金损失；3.判令清江物业公司武汉分公司赔偿黄秀娟鉴定费16000元；4.判令清江物业公司对第1、2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案的诉讼费用及其他费用全部由清江物业公司武汉分公司、清江物业公司承担。一审法院认定事实：黄秀娟系案涉301室房屋的业主，该房屋建筑面积119.73平方米。清江物业公司武汉分公司系为前述房屋所在的清江山水小区提供物业管理服务的企业，清江物业公司系设立清江物业公司武汉分公司的总公司。清江物业公司武汉分公司庭审中称其有自己的资产和单独的银行账户。2007年2月，经开发商清江置业公司委托武汉市勘察设计协会技术咨询服务部审查，案涉301室房屋所在的4#楼的勘察文件已合格，并出具了一份《施工图设计文件审查合格书》。2009年4月、5月，案涉301室房屋所在的4#楼完成了单位（子单位）工程质量竣工验收、单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查、单位（子单位）工程观感质量检查、建筑给排水分部（子分部）工程质量验收。2009年6月，开发商清江置业公司取得了案涉301室房屋所在4#楼的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2009年11月6日，黄秀娟（乙方）与清江物业公司武汉分公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议第一条甲乙双方的权利义务中第一款甲方的权利和义务的第1项约定：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议第二条物业管理服务内容中第一款房屋共用部位的维护和管理约定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他共用部位；第二款房屋共用设施、设备及其运行的维修和管理约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水井、高压水泵房、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋和其他共同设施设备。该协议第三条物业管理服务质量中第三款共用部位、共用设施设备的维护和管理约定：1、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，供水无污染及隐患；2、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。该协议第四条物业管理服务费用第三款主张物业的物业管理服务费用按以下标准收取（按建筑面积计算）：多层1元/月-平方米，小高层1.55元/月-平方米，高层1.65元/月-平方米，商业物业3元/月-平方米。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……。2013年10月14日，清江物业公司武汉分公司向开发商清江置业公司发出了一份《关于1期商铺主下水管疏通的函》。该函的主要内容是清江山水一期商铺在前期业态规划中并不作为餐饮业使用，无餐饮专用烟道、餐饮油污废水沉淀池及排放等设施。由于历史原因贵公司将经营业态加入了餐饮，导致商铺下水管道频繁堵塞，严重影响商铺外围卫生、另商铺主下水管道管径细、水平管道长，物业公司每年花费逾万元对所有管线进行定期疏通和清理，但其管线仍然长期不通畅，商铺管道频繁堵塞，以致商铺门口污水横流。2013年8月15日一号商铺前主下水管道再次堵死，由于无地下管网图，物业公司联系专业疏通公司清理多次，也未将主管道疏通，后联系前期商铺施工人员前来查看，并再次对一号商铺至主化粪池全部管道进行清淤，持续近一个月后才完全疏通。由此产生费用3000元，望置业公司支付该项费用。随着冬季即将到来，管道油污堵塞的情况必将更加严重，恳请置业公司在冬季到来前能将管道进行改造，彻底消除后患。开发商清江置业公司收到该函后的处理意见是：经查管网图已发物业公司，建议物业公司定期疏通，加强餐饮租户的管理，由租户自行改造相关设施；本次发生费用置业公司支付部分（贰仟元）。2014年5月7日，清江物业公司武汉分公司向开发商清江置业公司发函，称清江山水1.1期商铺前期规划设计并不作为餐饮业使用，未设计餐饮用沉淀池、水平管道较长，下水管道不能满足现在1期商铺众多餐饮业的需求，虽然物业公司每年定期对下水管道进行疏通，但自商铺交付以来下水管道仍然频繁堵塞，严重影响外围卫生和形象，并列举了含4栋商铺主下水管堵塞及疏通费用的情况，希望开发商能对商铺下水管道进行根本性的改造，以满足排污需求。2016年4月24日，清江物业公司武汉分公司再次向开发商清江置业公司发函，再次请开发商尽快对1期商铺排水管道进行改造。清江物业公司武汉分公司没有开发商清江置业公司对该两份函的回复记录。2015年5月22日，因案涉301室房屋的入户花园地漏处反水致该房屋被淹，黄秀娟向清江物业公司武汉分公司投诉。随后，清江物业公司武汉分公司采取堵塞该处地漏的方式解决了此处反水问题。黄秀娟庭审中明确表示其在本案中不主张此次此处反水所致损失。2016年6月29日，案涉301室房屋的厨房下水管道出现反水并致该房屋被淹，黄秀娟向清江物业公司武汉分公司投诉；随后，清江物业公司武汉分公司采取疏通厨房下水管道的方式解决了此次的反水问题。2017年6月3日，出租人黄秀娟（甲方）与承租人江格、涂雨婷（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉301室房屋出租给乙方居住，租期从2017年6月4日至2018年6月3日，租金每月3500元，首次押一付二之后按季度付房租，各期租金提前七天支付等内容。江格向黄秀娟于2017年7月31日支付“房租，共10500元”，于2017年10月26日支付“11月房租”10500元，于2018年2月3日支付房租10500元。2018年2月21日，因案涉301室房屋的厨房下水管道出现第二次反水并致该房屋被淹，同时卫生间的下水管道出现反水；2018年12月5日，黄秀娟第三次发现案涉301室房屋的厨房下水管道反水并致该房屋被淹；2019年7月29日，黄秀娟第四次发现案涉301室房屋的厨房下水管道反水并致该房屋被淹。每次案涉301室房屋厨房下水管道反水后，黄秀娟均向清江物业公司武汉分公司投诉；随后，清江物业公司武汉分公司采取疏通厨房下水管道的方式解决了每次的反水问题。另查明，2017年5月12日，莫志辉（承租方）与开发商清江置业公司（出租方）签订了一份《武汉清江山水商铺租赁合同》，约定开发商向莫志辉出租商铺4-101号（位于案涉**房屋所在的**楼**），用于经营西式简餐。2017年5月19日，莫志辉（甲方）与清江物业公司武汉分公司（乙方）签订了《清江山水商铺物业服务协议书》、《清江山水商铺租户公约》各一份，其中商铺物业服务协议书中约定甲方需自行配备油烟净化系统和沉淀池，不得对其他经营户造成干扰；如发生下水道堵塞等由甲方自行处理。2017年6月28日，莫志辉向工商部门申请在承租的前述商铺个人经营名称为“武汉东湖新技术开发区莫志辉披萨店”的西式简餐店。又查明，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司称物业公司对小区的污水管网每年冬春统一清理2次，并提交了案涉301室房屋所在楼栋2015年3月4日（化粪池）、2015年3月9日（污水管道、污水井）、2015年10月27日（污水管道、污水井）、2016年3月28日（污水管道、污水井）、2016年4月1日（化粪池）、2016年10月24日（污水管道、污水井）、2016年10月30日（化粪池）、2017年3月14日（污水管道、污水井）、2017年3月19日（化粪池）、2017年10月5日（污水管道、污水井）、2017年10月11日（化粪池）的《清掏记录表》，提交了2018年3月2日对案涉301室房屋所在的楼栋单元主下水道进行疏通的《应急疏通记录》、2018年3月13日（污水管道、污水井）的《清掏记录表》及2018年3月20日高压清洗疏通下水道、2018年3月23日清理化粪池的《记录》，提交了2018年11月28日高压清洗疏通下水道、2018年11月30日清理化粪池的《记录》、2018年12月5日清掏现场照片及2018年12月8日对案涉301室房屋厨房进行疏通的《应急疏通记录》。还查明，黄秀娟曾于2018年5月以物权保护为由因本案纠纷将案涉301室房屋所在小区的物业公司、开发商、一楼商铺经营者等列为被告要求赔偿损失。该案中，一审法院于2018年7月10日依法委托鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司对案涉301室房屋的反水原因进行司法鉴定。2018年8月17日，该鉴定机构出具了一份仲恒鉴字[2018]SW2371《房屋反水原因鉴定报告》，鉴定结论是案涉301室房屋出现反水现象的原因是该房屋楼板高度以下有排水管堵塞，排水不畅所引起，处理建议是建议对堵塞的排水管进行疏通处理。2018年11月28日，该鉴定机构出具了一份《关于SW2371的补充说明函》，该补充说明函中确认案涉301室房屋反水是（共用）天面雨水管堵塞、（共用）厨房排污管堵塞。黄秀娟为此支付鉴定费9000元。该案中，一审法院于2018年7月10日依法委托鉴定机构北京东华天业房地产评估有限公司湖北分公司对案涉301室房屋在2018年2月至2018年8月21日期间的租金价格进行司法鉴定评估。2018年8月22日，该鉴定机构出具了一份《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定评估结论为最终确定案涉301室房屋在价值时点2018年8月20日完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下（在2018年2月22日至2018年8月21日期间平均市场租金）的房地产公开市场租金价格（不含物业管理费、水电费、装修费等在出租经营过程应由承租方负担的费用）为38.37元/平方米/月。该估价报告的有效期为2018年8月22日至2019年8月21日止，超过有效期范围时需要重新进行估价。黄秀娟为此支付鉴定评估费4000元。该案中，一审法院于2018年7月25日依法委托鉴定机构上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对案涉301室房屋因污水倒灌致装饰装修损失进行司法鉴定。2018年10月22日，该鉴定机构出具了一份《公估报告书》，鉴定结论为评估案涉301室房屋污水倒灌所致的损失评估的金额为36949.69元。黄秀娟为此支付鉴定公估费3000元。2019年5月5日，黄秀娟申请撤回该案起诉。2019年5月6日，一审法院依法裁定准许黄秀娟撤回起诉。清江物业公司武汉分公司于2019年7月29日申请对案涉301室房屋发生反水原因进行司法鉴定，一审法院依法予以准许并委托鉴定机构湖北省科技进步促进会进行鉴定。一审法院于2020年1月17日收到该鉴定机构的《退案函》，该函中载明因申请人即清江物业公司武汉分公司到期未交费，故退案。当事人对该函均无异议。现黄秀娟因案涉301室房屋反水致损一事再次诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，一、案涉301室房屋反水的责任主体问题黄秀娟与清江物业公司武汉分公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。该协议约定清江物业公司武汉分公司对案涉小区房屋的共用设施包括共用的上下水管道、落水井进行维护和管理，并约定清江物业公司武汉分公司保证案涉小区共用部位、共用设施设备的完好率达95%，保养、检修制度完善。本案中，涉案的排水管属于上述协议约定中的共用设施，清江物业公司武汉分公司因安装协议约定对该排水管进行检查、保养，保证其完好使用，因物业公司未提供充足证据证明其尽到了完善的检查、保养义务，导致案涉301室房屋反水致使黄秀娟遭受损失，清江物业公司武汉分公司依法应承担赔偿责任。虽然清江物业公司武汉分公司举证证明其对小区的污水管网每年冬春统一清理2次，但案涉301室房屋多次发生反水是事实，从清江物业公司武汉分公司2013年、2014年、2016年多次向开发商清江置业公司反映1期商铺下水管道因餐饮业使用容易堵塞而请求对商铺下水管道进行根本性改造的函件内容来看，清江物业公司武汉分公司对案涉301室房屋所在楼栋的排水管堵塞的原因应属于事先明知，在因此原因导致堵塞反水的情况下，未加大疏通力度或对涉及的排水管道进行改造，其未尽到妥善的管理责任。综上，清江物业公司武汉分公司未完全履行物业服务合同约定，属违约行为，依法应对黄秀娟的损失承担赔偿责任，故对于黄秀娟要求清江物业公司武汉分公司赔偿其损失的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因清江物业公司武汉分公司系清江物业公司设立的分公司，依法应由清江物业公司承担法律责任。鉴于清江物业公司武汉分公司庭审中称其有自己的资产和单独的银行账户，故一审法院确认由清江物业公司武汉分公司、清江物业公司共同向黄秀娟赔偿损失。对于清江物业公司武汉分公司、清江物业公司主张案涉301室房屋反水系其他主体的原因所致的意见，依据不足，一审法院依法不予采纳。二、案涉301室房屋反水所致的损失问题黄秀娟因案涉301室房屋厨房反水所致损失其主张有装饰装修损失、租金损失和鉴定费损失。其中，装饰装修损失，根据鉴定机构上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司出具的《公估报告书》，评估案涉301室房屋污水倒灌所致的装饰装修损失评估的金额为36949.69元，一审法院确认案涉301室房屋厨房反水造成的装饰装修损失为36949.69元。其中，租金损失，根据2017年6月3日黄秀娟与承租人江格、涂雨婷签订的《房屋租赁合同》及承租人江格支付租金的记录，可知承租人江格在2018年2月3日支付了2018年2月3日至2018年5月3日期间的季度租金10500元，在黄秀娟未提交证据证明其因2018年2月21日案涉301室房屋反水致使承租人提前退租并向承租人实际退还了2018年2月22日以后的房租，故其主张房屋租金损失的起算时间应从2018年5月4日起计算；结合鉴定机构北京东华天业房地产评估有限公司湖北分公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定评估案涉301室房屋在价值时点2018年8月20日完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下（在2018年2月22日至2018年8月21日期间平均市场租金）的房地产公开市场租金价格（不含物业管理费、水电费、装修费等在出租经营过程应由承租方负担的费用）为38.37元/平方米/月的鉴定结论，且该估价报告的有效期为2018年8月22日至2019年8月21日止，超过有效期范围时需要重新进行估价，以及2019年7月29日案涉301室厨房第四次出现反水的客观情况，一审法院酌定2018年5月4日起至2018年8月21日止期间的租金损失参照2017年6月3日《房屋租赁合同》中约定的每月租金3500元的标准计算，确认2018年8月22日起至2019年8月21日止期间的租金损失参照2018年8月22日《房地产司法鉴定估价报告》中鉴定评估的38.37元/平方米/月的标准计算，即2018年5月4日至2019年8月21日期间的租金损失为68458元（3500元÷30天×109天+38.37元/平方米/月×119.73平方米÷30天×364天）。对于黄秀娟主张继续按照4594元/月的标准计算该房屋达到不反水的正常使用条件为止的租金损失的诉讼请求，依据不足，一审法院依法不予支持。其中，鉴定费损失，因黄秀娟系为查明案涉301室房屋反水原因及因房屋反水所致损失而发生的鉴定费16000元（9000元+4000元+3000元），系合理开支，且相应的鉴定结论被法院采用，故该费用属于其损失，依法应由清江物业公司武汉分公司、清江物业公司承担。综上所述，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、清江物业公司武汉分公司、清江物业公司于判决生效之日起十五日内共同向黄秀娟赔偿装饰装修的财产损失36949.69元；二、清江物业公司武汉分公司、清江物业公司于判决生效之日起十五日内共同向黄秀娟赔偿2018年5月4日至2019年8月21日期间的租金损失68458元；三、清江物业公司武汉分公司、清江物业公司于判决生效之日起十五日内共同向黄秀娟赔偿鉴定费16000元；四、驳回黄秀娟的其他诉讼请求。一审案件受理费2646元，由清江物业公司武汉分公司、清江物业公司共同承担（此款黄秀娟已预交，由清江物业公司武汉分公司、清江物业公司于判决生效之日起十五日内共同向黄秀娟直接支付2646元）。本院二审期间，黄秀娟围绕上诉请求依法提交一份证据：2017年9月28日市住房保障和房屋管理局武房发（2017）78号《关于加强住宅小区共用部位共用设施设备日常维护检查有关工作的通知》（以下简称《通知》），用以证明清江物业公司武汉分公司、清江物业公司提交的管道疏通记录系单方行为，不符合武房发（2017）78号《通知》规定。清江物业公司围绕上诉请求依法提交了一份证据：《武汉市物业服务合同》，用以证明2018年11月28日武汉市清江山水小区第二届业主委员会与清江物业公司重新签订了物业服务合同，根据该合同约定，清江物业公司对开发商赠送给非共用设施及安装在业主室内的共用设施设备不承担巡查责任；清江物业公司仅负责维修共用设备设施部分；因业主委员会、业主自身责任导致的损害，清江物业公司不承担违约责任；清江物业公司为改进设备设施采取的措施，因业主委员会、业主未积极配合造成的损失，清江物业公司不承担责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。清江物业公司武汉分公司、清江物业公司认为武房发（2017）78号《通知》不属于证据，且不能达到黄秀娟的举证目的。黄秀娟对《武汉市物业服务合同》的真实性不予认可，认为系复印件，且黄秀娟房屋反水发生在合同签订之前，应以双方签订的《前期物业管理服务协议》为准；且其证明目的与本案无关，黄秀娟房屋反水原因是公共管道堵塞，即使按照《武汉市物业服务合同》的约定，也不能免除其维修义务。清江物业公司武汉分公司对《武汉市物业服务合同》无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄秀娟、清江物业公司提交的证据，与本案待证事实有关，本院依法予以采纳。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案主要争议焦点为清江物业公司武汉分公司、清江物业公司认为黄秀娟房屋发生反水系其自身行为造成，清江物业公司武汉分公司对黄秀娟房屋自用部位、自用设施没有维修养护义务，不应承担赔偿责任的上诉理由能否成立的问题。本案中，黄秀娟房屋于2016年6月29日、2018年2月21日、12月5日、2019年7月29日因反水被淹，应当分别适用《前期物业管理服务协议》和《武汉市物业服务合同》的约定，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司的该项上诉理由成立，本院予以采纳。清江物业公司武汉分公司与黄秀娟签订的《前期物业管理服务协议》（2009年11月6日签订）第二条约定：清江物业公司武汉分公司提供的物业管理服务内容包括房屋共用设施、设备及其运行的维修和管理；共用设施设备是指：共用的上下水管道、落水井、高压水泵房、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋和其他共同设施设备；清江物业公司与武汉市清江山水小区第二届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》（2018年11月28日签订）第四条约定：清江物业公司提供的物业服务内容包括物业共用部位与共用设施设备管理服务（物业共用部位明细见附件3，物业共用设施设备明细见附件4），清江物业公司武汉分公司、清江物业公司对房屋共用设施设备应当提供维修和管理服务。清江物业公司武汉分公司、清江物业公司上诉认为黄秀娟房屋下水道反水，属于其房屋的自用设备，不属于共用设施设备，但根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司出具的《关于SW2371的补充说明函》，确认了案涉房屋反水是（共用）天面雨水管堵塞、（共用）厨房排污管堵塞，导致排水不畅引起的。清江物业公司武汉分公司、清江物业公司虽对该鉴定意见不予认可，但未提交相反证据证明黄秀娟房屋下水道的堵点位于房屋自用部位；而且清江物业公司武汉分公司一审时已申请对房屋反水原因进行鉴定，后因到期未交纳鉴定费而退案，故清江物业公司武汉分公司、清江物业公司主张其对黄秀娟房屋排水管堵塞不负有维修养护义务，依据不足，本院不予支持。清江物业公司武汉分公司、清江物业公司一审时提交了2015年-2018年对涉案房屋所在楼栋主下水管道进行疏通的记录，但清江物业公司武汉分公司、清江物业公司在2013年向开发商清江置业公司致函时，已明确知晓案涉房屋楼栋主下水管道经定期疏通和清理，仍然长期不通畅，频繁堵塞，清江物业公司武汉分公司、清江物业公司事后未采取积极措施，加大疏通力度或对下水管道进行改造，导致黄秀娟房屋反复因反水被淹，一审法院据此认定清江物业公司武汉分公司、清江物业公司未完全履行物业服务合同约定，构成合同违约，认定事实和适用法律并无不当。关于黄秀娟房屋损失的认定。清江物业公司武汉分公司、清江物业公司上诉认为不应采信上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司出具的《公估报告书》和北京东华天业房地产评估有限公司湖北分公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》，但清江物业公司武汉分公司、清江物业公司并未申请鉴定，故一审法院参照《公估报告书》《房地产司法鉴定估价报告》并结合本案实际情况认定案涉房屋的装饰装修损失和租金损失，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人清江物业公司武汉分公司、清江物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2646元，由上诉人湖北清江物业有限责任公司武汉分公司、湖北清江物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年十月三十日书记员  蔡丹