安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终2800号上诉人（原审被告）：张敏宝，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司（碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司），住所地安徽省芜湖市三山区。负责人：吴爱峰，总经理。委托诉讼代理人：张**，该公司工作人员。委托诉讼代理人：史文娟，该公司工作人员。上诉人张敏宝因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司（以下简称碧桂园芜湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院(2020)皖0208民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张敏宝上诉请求：撤销一审判决，予以改判。一、一审程序不合法，碧桂园智慧物业服务公司芜湖分公司是广东碧桂园下属内部企业部门负责人，不具有独立行使法人的权益，张敏宝未收到碧桂园智慧物业服务公司的正在经营的两证一书复印件，工商营业执照、税务登记证、物业企业资格证。原告读完诉状后，没有给被告读答辩状。一审原告追讨的物业费时间2020年2月，2018年1月至2020年1月物业费共计25个月，其中2019年1月至2020年1月共计13个月应由物业部门的正常收费工作，不符合欠费拒缴情节。被上诉人物业收费标准没有依据，物业企业管理费不属于物业费。上诉人拥有碧桂园双潭映月359-2住宅，前花园树年20年的桂花树被物业带人私闯民宅，手拿电锯锯了。左邻右舍建筑垃圾、生活垃圾堆放在前院。两颗名贵品种的树被挖，应予赔偿。上诉人没有与碧桂园智慧物业服务集团有限公司芜湖分公司签订物业服务协议书，没有和前期广东碧桂园物业服务公司芜湖分公司签订物业服务协议书，也没有委托他人代签。被上诉人以代征税款为名侵占私有财产，没有给上诉人开具契税、物业专项维修基金发票。收费标准没有依据。案涉房屋一直空置没有居住。一审判决未生效就执行，汇入碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司的费用，不是一审判决指定的单位。碧桂园芜湖物业辩称：第一，关于物业费应当分段交不成立。因为根据物业收费管理办法，我们可以正常预收半年的物业费，是合理的，我们收的是2018年1月到2020年的1月，目前已经是2020年的10月份，这是属于合理的欠费，我们是应该正常来收缴的。第二，我们在一审的时候已经提了，通知缴纳物业费的记录。第三，收费的标准依据前期物业服务协议约定的1.8元一平方米收取。不能以未入住为理由拒交或者是拖欠物业费。碧桂园芜湖物业向一审法院起诉请求：1.判令张敏宝立即给付物业服务费10690.75元（自2018年1月份至2020年1月份）;2.判令张敏宝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月10日，碧桂园芜湖物业以变更前名称即广东碧桂园物业服务股份有限公司芜湖分公司与张敏宝签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园芜湖物业为张敏宝购买的芜湖碧桂园双潭映月359栋02室提供物业服务，张敏宝应按其购买房屋实际建筑面积237.57㎡交纳物业服务费，每月应缴纳物业服务费427.63元（按1.8元㎡交纳）。2010年3月16日，张敏宝前往收楼并签署入住登记表。根据《收楼通知书》，该户物业服务费从2009年12月1日起计收。因张敏宝自2018年1月起，未再向碧桂园芜湖物业交纳物业服务费，碧桂园芜湖物业遂诉至该院。一审法院认为，碧桂园芜湖物业以变更前名称即广东碧桂园物业服务股份有限公司芜湖分公司与张敏宝签订的《碧桂园前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。张敏宝收房办理入住手续后，碧桂园芜湖物业依约向张敏宝提供了物业服务，张敏宝理应按双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》缴纳相应的物业服务费，故对碧桂园芜湖物业要求张敏宝给付物业服务费10690.75元（自2018年1月至2020年1月计25个月×427.63元/月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对张敏宝要求按每月0.85元/㎡标准交纳物业服务费的抗辩意见，因没有事实依据，本院不予采纳。张敏宝称自家花园被他人搭帐篷用于停车，亦向相应的责任主体依法维权，张敏宝不应以物业公司未处理为由拒付物业服务费。张敏宝提出的房屋质量问题及契税、房屋维修基金发票问题的答辩意见，非本案审理范围，张敏宝若认为其权利受到侵害，可另行向相应责任主体主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决：被告张敏宝于本判决生效后十日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司自2018年1月至2020年1月期间的物业服务费10690.75元。案件受理费68元，由被告张敏宝负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，2019年7月1日，经企业登记主管部门芜湖市市场监督管理局核准，广东碧桂园物业服务股份有限公司芜湖分公司企业名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司。2020年7月13日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司企业名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。一审判决后，张敏宝已将一审判决确定的物业服务费10690.75元，缴纳给碧桂园芜湖物业公司。2020年9月4日，碧桂园芜湖物业公司向张敏宝开具了安徽增值税普通发票，发票上注明收费单位为碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。发票名称为企业管理费+物业服务费。其他查明的事实同一审认定的事实。本院认为，张敏宝与碧桂园芜湖物业签订的前期物业服务协议,系双方真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,应为有效。双方均应按约履行各自的义务。张敏宝作为业主未向碧桂园芜湖物业交纳2018年1月-2020年1月的物业费10690.75元，对此应承担给付之责。关于张敏宝上诉认为2019年1月至2020年1月共计13个月的物业费应该由物业公司正常收取，不符合欠费拒缴的情形，以及一审判决认定的每平方米1.8元收取，认定不清的问题。本院认为，物业公司为业主提供的物业服务是一个持续性过程，张敏宝从2018年1月份开始就没有向物业公司缴纳物业费，物业公司向一审法院提起诉讼时诉状落款时间为2020年2月1日，起诉前后均在持续性为业主提供物业服务，碧桂园芜湖物业公司诉讼请求仅要求张敏宝支付物业服务费，对逾期付款违约金的主张自愿予以放弃，因此，一审判决以物业公司实际提供物业服务时间认定2018年1月-2020年1月的物业费并无不当。对于物业费的收费标准，张敏宝与碧桂园芜湖物业签订的前期物业服务协议,明确约定物业费收费标准按照房屋建筑面积每平方米1.8元计算，一审判决根据双方合同约定认定物业服务费按照1.8元每平方米缴纳并无不当。关于张敏宝上诉主张碧桂园芜湖物业服务有限公司芜湖分公司不具备独立行使法人权益、未给张敏宝宣读答辩状以及未收到一审法院判决书等程序不合法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指依法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。因此，碧桂园智慧物业服务有限公司芜湖分公司可以作为民事诉讼主体提起本案诉讼。在一审庭审过程中，对于张敏宝的答辩意见，庭审笔录中已将其答辩意见进行完整记录，并未剥夺其庭审答辩权利。一审法院的判决书系根据张敏宝在一审法院确认的送达地址确认书上的联系电话和送达地址送达，后被退回。在张敏宝到一审法院说明法院根据送达地址确认书上的地址送达判决书，电话号码不正确的情况下，也保障了张敏宝上诉的权利。因此，张敏宝上诉主张一审程序不合法的上诉理由不成立。关于张敏宝主张对于一审判决后张敏宝缴纳的本案物业费10690.75元，出具发票单位不是本案一审判决确定的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司以及收取其企业管理费的问题，因碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司于2020年7月13日进行了名称变更登记，变更后的名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。发票出具单位理应为变更后的碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。出具发票上的名称虽为企业管理费+物业服务费，只是开票单位对发票名称的确定方式，收取的费用为张敏宝应缴纳的10690.75元物业费，金额与应缴纳的物业费一致，碧桂园芜湖物业公司并未收取张敏宝企业管理费。关于张敏宝主张的两颗名贵树被挖、桂花树被锯要求赔偿，以及未为其出具契税、房屋维修基金发票的问题，因与本案不属于同一法律关系，一审法院也告知其若认为其权利受到侵害，可另行向相应的责任主体主张。综上所述，张敏宝的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由张敏宝负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十月二十七日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。