广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13502号上诉人（原审原告）：史焕才，男，1961年5月6日出生，汉族，身份证住址：四川省广元市利州区，被上诉人（原审被告）：李光霞，男，1983年4月13日出生，汉族，身份证地址：江西省赣州市定南县，上诉人史焕才因与被上诉人李光霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初26484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人史焕才上诉请求：一、在原判决的基础上增加判决房屋租赁费2300元、房屋押金3300元不能冲抵房租,增加房屋内室内设施损坏赔偿746元；二、一审受理费50元、公告费450元全部由李光霞承担；三、二审上诉费由李光霞承担。事实与理由：一、一审法院依据的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，不适用于本案租赁房屋，因为政府组织建设的统建楼不属于违法建筑。史焕才与李光霞就房屋签订的租赁合同是双方意识的真实体现，在签订合同时也没有受到任何外界的任何影响。现在李光霞违反房屋租赁合同内容，突然搬离，导致涉案房屋出现了空档期，史焕才产生了租金损失，因此李光霞应当支付史焕才2019年6月19日至2019年7月19日的房屋租赁费2300元，―审法院应该支持史焕才的诉讼请求，请求二审法院给予纠正。二、一审受理费50元、公告费450元全部由李光霞承担。李光霞在一审时曾与法院工作人员沟通，主张自己的权益，但后续其不提供通讯地址、不接收案件法律文件，才造成公告费450元，因此公告费应该由李光霞承担。被上诉人李光霞对此未发表答辩意见。上诉人史焕才一审起诉请求：一、判令李光霞支付租房期间使用的水电费、燃气费、管理费、维修基金、房屋租金、墙壁污染设施损坏赔偿费、卫生清洁费，合计费用人民币7867元；二、判令李光霞赔偿维权损失费1000元；三、判令李光霞赔偿精神损害费1000元；四、请求法院判令李光霞支付诉讼费与公告费450元。一审法院经审理查明，2016年11月5日，史焕才、李光霞通过中介签订《房屋租赁合同书》，约定史焕才将其所有的坐落于深圳市宝安区××街道××社区××区××（村委统建楼）出租给李光霞使用，合同约定租期2年，自2016年11月6日至2018年11月5日止，租金1650元/月，合同签订当日，李光霞向史焕才支付相当于2个月租金的租赁押金3300元，合同期满，如李光霞不再续租，史焕才将押金退还被告（不计利息）。合同约定，租赁期间的房屋管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由李光霞承担并负责支付；李光霞须爱护房间及屋内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿。合同约定了违约条款：若史焕才对该物业无合法所有权或处置权，或者违反本合同约定造成李光霞未能承租该物业，或提前解除租赁合同，收回房屋的，史焕才应向李光霞双倍返还租赁押金；若李光霞违反本合同约定未承租该物业，或提前退租，史焕才有权没收李光霞所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同签订后，李光霞向史焕才支付了3300元押金，并搬入涉案房屋。史焕才主张，合同到期后，李光霞仍继续承租涉案房屋，但双方口头约定租金变更为2300元/月。2019年6月19日，李光霞通过微信向史焕才告知：“租你的房子也是两年多了这后半年也是给你带来这么多的麻烦，我想和你商量下，就不再租你的房子了，本身我现在的经济能力也不好，经常连累你。我现在你那里还有3300元的押金，除去上月欠房租2300元，还剩余1000元用来做这个月1号到10号的房租，因为这个月10号就已经被你的要求下，物业公司已经把房间停水停电了……”2019年6月21日，李光霞微信答复史焕才：“我前面都和你说了，把房屋出租给其他人，房屋的全部钥匙和门禁卡放在5栋14楼安全出口楼道内墙壁上的消防栓柜子里”。史焕才回复：“房屋是否空房，完好？卫生是否干净？能够正常使用出租？”李光霞答复“和我们搬进来一样。”史焕才找到门禁卡及钥匙，进入房屋发现室内堆放大量垃圾。2019年8月27日，史焕才将李光霞诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案租赁房屋未取得产权证或者建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，史焕才未能提交涉案租赁房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，在一审法院释明后，其明确表示无相关证件和手续，因此史焕才与李光霞签订的《房屋租赁合同书》应属无效。涉案租赁合同虽然无效，但李光霞占有、使用了涉案租赁房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时，史焕才依据无效合同取得的押金3300元应当退还给李光霞，该保证金依法可从李光霞应支付的占有使用费中扣除。史焕才主张李光霞欠付租金为5673元（2019年5月5日至7月19日，计算方法：2300元/月÷30天×租住天数74天，因签订合同时约定租金为1650元/月，合同2018年11月5日截止，之后双方微信协商为2300元/月，史焕才提交的双方微信截图中有提及）。一审法院认为，史焕才主张双方约定租金每月2300元有微信记录佐证，一审法院予以确认；至于计算截止日期，虽然李光霞于2019年6月10日因未及时缴纳水电费、管理费而被停水停电，实际已无法使用涉案房屋，但对其6月10日至6月19日无法使用房屋的后果，不应归咎于史焕才，李光霞自身应承担相应责任，但是，在双方合同无效，李光霞在2019年6月19日已告知史焕才其已搬离涉案房屋并交还钥匙的情况下，不应再承担6月19日以后的房屋占有使用费，故房屋占有使用费应计算至2019年6月19日。经核算，李光霞应支付史焕才房屋占有使用费3373元（2300元/月÷30天×租住天数44天）。对史焕才要求李光霞支付租金为5673元的诉讼请求，一审法院在合法范围内予以支持。关于史焕才主张李光霞应支付水费、电费、燃气费、物业管理费、维修基金、房屋清洁费、房屋物品损坏更换费及房屋粉刷分摊费的诉讼请求，史焕才提供了室内图片、相应票据及支付记录佐证，该部分费用属于李光霞承租期间给史焕才造成的损失，李光霞应予赔偿。对史焕才该诉求，于法有据，一审法院予以支持。因李光霞占有使用涉案房屋日期计算至2019年6月19日，以上费用核算如下：水费147元、电费415.66元、燃气费17.5元、管理费529.17元、维修基金76.22元、房屋清洁费400元、房屋物品损坏更换费150元、房屋粉刷分摊费300元。关于史焕才要求李光霞赔偿维权损失费1000元及赔偿精神损害费1000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，李光霞应支付史焕才5408.55元（房屋占有使用费3373元+水费147元+电费415.66元+燃气费17.5元+物业管理费529.17元+维修基金76.22元+房屋清洁费400元+房屋物品损坏更换费150元+房屋粉刷分摊费300元），扣除史焕才应返还的押金3300元，李光霞还应支付李光霞金额为2108.55元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，史焕才在二审调查期间提交了《深圳市宝安区沙井荣泰园二期楼房使用证》及《楼房使用合同书》，使用证上没有单位盖章，合同书上加盖了深圳市鸿荣强投资有限公司的公章，深圳市宝安区沙井街道万丰社区居民委员会作为见证方也加盖了公章。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁房屋未取得产权证或者建设工程规划许可证，史焕才在二审中提交的《深圳市宝安区沙井荣泰园二期楼房使用证》没有任何国家机关盖章，《楼房使用合同书》仅系建设方与史焕才签订的合同，并不是法律规定的物权证明，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，史焕才与李光霞签订的租赁合同无效。史焕才上诉主张李光霞支付2019年6月19日至2019年7月19日期间的占有使用费，但史焕才认可李光霞已经于2019年6月19日已经提出不再租住房屋，并交还了涉案房屋的钥匙，因此，李光霞无需再支付2019年6月19日之后的占有使用费。因租赁合同无效，史焕才要求依据合同没收房租租赁押金，缺乏依据，本院不予支持。史焕才在一审期间提出增加诉讼请求要求李光霞支付房屋设施损坏赔偿款746元，但又放弃了该项请求，现二审又要求李光霞支付上述赔偿款，本院不予支持，史焕才应该另循法律途径解决。原审其他认定并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人史焕才的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费50元，公告费450元，均由被上诉人李光霞负担；二审案件受理费50元，由上诉人史焕才负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十月十四日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。