四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初4345号 原告：四川万喜物业服务有限公司，住所地成都市武侯区金花街**附**，统一社会信用代码91510107098660049M。 法定代表人：陈泽明，经理。 委托诉讼代理人：杨维彬，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：丁章仕，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 被告：肖钦修，男，1990年7月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：肖彬（被告肖钦修父亲），住四川省资阳市雁江区。 原告四川万喜物业服务有限公司（以下简称“万喜物业”）与被告肖钦修物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨维彬和被告委托诉讼代理人肖彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万喜物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付原告物业服务费、违约金共计约9900元（从2017年7月1日至2020年1月31日的物业服务费4655.5元；从2017年7月1日起至全额付清物业服务费之日止，以4655.5元为基数按照每日3‰向原告支付违约金）；2.判令被告支付原告为其代付的垃圾处理费90元（2017年7月1日至2018年9月30日）；3.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2015年9月1日，原告与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会签订《春天半岛八区物业服务合同》，第六条约定：住宅高层1.15元/月.平方米；合同第九条约定被告应于每季度交纳，每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前缴纳下季度的物业服务费，逾期则按照欠费金额的3‰/日向原告支付滞纳金。《春天半岛八区物业服务合同》于2018年8月31日到期后，原告继续为被告提供物业服务，在2019年4月9日雁江区狮子山街道办事处、花果山社区及被告处的业主委员会筹备组与原告达成协议，约定2018年9月1日至2020年1月31日期间系事实上的物业服务合同，双方应继续按照《春天半岛八区物业服务合同》约定履行合同义务，被告应向原告缴纳2020年1月31日之前的物业管理费，即4655.5元（130.59平方米×1.15元/平方米/月×31月＝4655.5元）。原告多次要求业主委员会告知被告履行给付义务，同时原告还以短信、催收函、快递、小区公示的方式向被告催告，要求被告支付拖欠的物业服务费用，被告拒不履行合同义务的行为已经严重侵害了原告的合法权益。同时经核实，原告代被告向资阳环卫缴纳了54元的生活垃圾处理费。现原告根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法规的规定，特请贵院支持原告的诉讼请求。 被告肖钦修辩称，一、其不应当承担2018年8月31日之后的物业服务费。因为按照物业合同上的约定，合同有效期截至2018年8月31日。二、其对拖欠的物业服务费有异议。原告服务本小区期间，小区出现多处违章搭建，公共区域、绿化管理极其糟糕，车辆乱停乱放，排水管经常渗漏、粪渣堵塞，消防通道堵塞严重并给其出行带来极大的安全隐患等，问题突出，原告多次以关掉业主水阀、电线等恶劣行径来实现收费目的。物业公司在未履行或者履行不符合约定时，业主有权拒绝履行交物业费的义务。三、其对原告所诉与筹备组及业委会协商之事有异议。筹备组从未与万喜物业达成过任何协议。业委会是在无奈之下参加了市房管局、狮子山街道办、花果山社区组织的协调会议，并被迫出具万喜物业相求出具的公告。四、其对违约金有异议，根据《物业服务合同》的相关约定，原告提起诉讼就不应当向其主张违约金。五、原告是有人曾经上门催交物业费，但未收到原告任何形式的催费告知单和信息。被告认为物业费在2017年7月1日2018年9月1日内的该给，2018年9月1日之后的不应该给。垃圾处理费90元不应该给，违约金也不应该给。 原、被告围绕争议焦点向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于双方当事人无异议的证据：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、准予变更登记通知书、被告身份证复印件、《春天半岛八区物业服务合同》及补充协议、地籍案卷目录、诉讼明细表、（2020）川2002民初2133号民事判决书、《关于召开春天半岛八区2017年业主大会会议的通知》、《春天半岛（八区）第二届业主委员会致万喜物业公司工作函》、《春天半岛（八区）第二届业主委员会再致万喜物业公司工作函》、公告（2020年1月17日资阳市雁江区花果山春半岛八区第二届业主委员会出具），本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.公告（2018年8月30日）、村（居）委会会议记录（由资阳市雁江区人民政府狮子山街道办事处花果山居民委员会出具），以上证据材料客观真实，本院依法予以采信。2.原告方提交的中通快递单、催款函、公示照片12张、张贴告示视频光盘上述证据来源合法，客观真实，其中公示照片虽无原件予以核对，但与张贴告示视频光盘是相互印证，上述证据之间能形成证据链，故本院均予以采信。3.原告方提交的短信催收表打印件，因无原件核对，本院不予采信。4.被告方提交的营业时间公示牌照片1张、门岗门禁等图片17张、车辆乱停乱放及消防通道被占用等图片11张、小区环境脏乱差图片5张、物业带头违章搭建等图片28张、原告方员工通讯录张片1张、门卫空岗及单人值守图片2张、严重破坏的公共设施图片4张、草坪变菜地相关图片17张、因破损无法正常使用单元门图片7张，以上照片被告称是别人给的，均无原件，且照片上无形成时间，故对其真实性、关联性无法确认，本院不予采信。5.《关于要求成都万喜物业管理有限公司提高物业服务质量的函》复印件、新物业公司承接查验协议一份复印件，以上证据因被告均未提交原件予以核对，其真实性、关联性无法确认，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下，被告肖钦修系资阳市雁江区教育园区春天半岛八区X幢X单元XXX号房屋的业主。该房屋面积为130.59㎡。2015年8月15日，万喜物业公司（乙方）与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会（甲方）签订了《春天半岛八区物业服务合同》。该合同主要约定乙方向业主提供物业共有设备设施的维修养护、运行和管理；公用绿地、花木的维护与管理；公共区域的环境卫生维护；协助公共区域的秩序维护；物业使用禁止性行为的监督；物业档案资料管理；本物业业主包裹的代收服务，但乙方不承担保管责任等。乙方按照建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，即高层住宅1.15元/月·平方米、多层0.5元/月·平方米、商业1.5元/月·平方米、住改商1.5元/月·平方米。本物业服务费中不包含环卫所每月固定收取的垃圾清运费，该费用由乙方代收，也不包含物业保修期满后建筑物及附属设施大中型维修的费用。住宅和车位物业服务费业主或物业使用人按每季度交纳，商业用房业主或物业使用人按每季度交纳。业主或物业使用人应在每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前履行交纳相应下一季度的物业服务费的义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以依法收取滞纳金（3‰/日）或启动司法程序追收物业服务费。本合同为期3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。2016年6月15日，成都万喜物业管理有限公司更名为四川万喜物业服务有限公司。 合同到期后，万喜物业公司继续为案涉小区提供物业服务。2020年1月16日，经资阳市房管局、狮子山街道办事处、花果山社区、春天半岛（八区）第二届业主委员会等部门或者组织协调春天半岛八区新旧物业交接和结算问题，万喜物业公司同意在2020年1月17日撤场，春天半岛（八区）第二届业主委员会同意万喜物业收费时间截至2020年1月31日。2020年1月17日，春天半岛（八区）第二届业主委员会向春天半岛八区全体业主发布《公告》，载明经市房管局、狮子山街道办事处、花果山社区相关领导积极协调下，万喜物业于2020年1月17日与第二届业委会及蓝泰物业公司进行物业移交并撤场，且万喜物业收取物业费的时间截至2020年1月31日，蓝泰物业的收费时间更正为2020年2月1日起。万喜物业已向资阳市市容环境卫生管理处代缴案涉小区2018年9月30日前的垃圾处理费。 经原告多次书面催收，截至开庭之日，被告肖钦修未向原告交纳自2017年7月1日至2020年1月31日期间的物业服务费用和自2017年7月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费。 本院认为，成都万喜物业管理有限公司（原告四川万喜物业服务有限公司前身）与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会签订的《春天半岛八区物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告双方当事人均具有法律约束力。成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司，成都万喜物业管理有限公司的权利与义务依法均由四川万喜物业服务有限公司承继。原告应按约提供物业服务，被告应按约交纳物业服务费。虽然《春天半岛八区物业服务合同》约定合同期间为2015年9月1日起至2018年8月31日止，但自2018年9月1日至2020年1月16日，原告在事实上为原告提供了物业服务，被告应当参照合同约定支付相应的物业服务费。2020年1月17日至2020年1月31日，虽然原告已经撤场（实为小区新的物业公司提供物业服务），但经资阳市房管局、狮子山街道办事处、花果山社区以及春天半岛（八区）第二届业主委员会等部门或者组织协调和商议，决定该段时间的物业费由原告万喜物业收取，为维护小区和谐与稳定，本院不持异议。根据物业服务收费与物业服务水平相适应的原则，参考同类案件审理情况及裁判标准，原告在案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定在原告物业服务费总额的基础上减收10%。故被告应向原告支付2017年7月1日至2020年1月31日期间的物业服务费为4190元（130.59平方米×1.15元·平方米/月×31个月×90%）。因四川省资阳地区垃圾处理费系按照每户每月6元的标准收取，故对原告主张被告支付2017年7月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费90元（6元/月×15个月），本院予以支持。因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告肖钦修于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付物业服务费4190元； 二、被告肖钦修于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付垃圾处理费90元； 三、驳回原告四川万喜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖钦修负担（原告四川万喜物业服务有限公司已向本院缴纳，被告肖钦修自本判决生效之日起十日内向四川万喜物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员 周 燕 二〇二〇年十月二十八日 书记员 胡渊婕