山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8014号上诉人（原审被告）：李某某，女，1992年10月14日出生，汉族，现住济南市某。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，1988年11月2日出生，汉族，现住济南市某。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责任：徐文华，行长。委托诉讼代理人：张道奇，男，该单位职工。上诉人李某某因与被上诉人张某某、原审第三人中国民生银行股份有限公司济南分行同居关系析产纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年9月7日开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6553号民事判决，改判涉案的某房屋所有权全部属于上诉人所有，上诉人单独享有某B-4B-R110号地下车位使用权；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人并没有共同买房的合意，也没有共同贷款的合意，本案涉案房屋不是在同居期间购买的房屋，所以不应当是同居关系析产纠纷，应为所有权确认纠纷。二、一审判决对涉案房屋出资的认定是错误的，被上诉人支付的161146元首付款是从上诉人退掉自己购买的德润天玺房产的305760元退款中出的，也就是说，上诉人对涉案房屋并没有实际出资。张某某辩称，一、上诉人与被上诉人是同居恋爱关系，两人为了生活共同出资购买的涉案房屋。购买房屋是两人的共同合意，两人共同出资、共同贷款购买了涉案房屋，一审判决以同居关系析产纠纷审理有事实和法律依据。二、根据提供的证据可以看出，被上诉人对于涉案房产出资了203874元，对于德润天玺的房产也出资了近11万元。中国民生银行股份有限公司济南分行述称，我行是涉案房产合法有效的抵押权人，依法应受保护。在我行的债权得到清偿完毕之前，不应当支持张某某的诉求。若法院判决张某某对涉案房产有共有权，应该在判决书中明确张某某对贷款承担共同还款义务。张某某向一审法院起诉请求：1.依法确认原告为某房屋（以下简称2304室房屋）共有人并享有该房屋50%的份额；2.确认原告为某B―4B―R110号地下车位（以下简称110号车位）的使用权人。一审法院认定事实：张某某与李某某原存在恋爱、同居关系，后分手。2014年12月31日，李某某作为买受人，与出卖人济南鑫苑万卓置业有限公司（以下简称鑫苑公司）签订销售（字）2014xxxxx84《商品房买卖合同》，约定李某某购买鑫苑公司开发建设的2304室房屋。建筑面积111.56平方米；单价按建筑面积计算为每平方米6230.06元，总价款为695026元。关于付款方式，合同约定为其他方式，即李某某应于2014年12月23日付房款215026元，剩余房款48万元，李某某向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给鑫苑公司。李某某应于合同签订当天向鑫苑公司提交办理银行贷款手续所需要的全部资料，后续7日内办理完毕银行按揭贷款的相关手续。关于交付期限，合同约定鑫苑公司应当于2016年6月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付李某某使用。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等内容进行了约定。除以上《商品房买卖合同》外，李某某还与鑫苑公司签订了包括补充协议等附件。2016年7月25日，李某某作为借款人（抵押人）与贷款人（抵押权人）中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）及保证人鑫苑公司签订《个人购房/车位贷款及担保合同》，约定李某某贷款48万元，期限360个月，自2016年7月25日起至2046年7月25日止，该借款用于支付2304室房屋购房款项。合同中另对双方的权利和义务、抵押、保证等内容进行了约定。2017年5月10日，鑫苑公司作为甲方与乙方李某某签订《济南世家车位使用权转让协议》，约定甲方转让、乙方受让使用权的车位即110号车位；使用权期限为20年，自甲方将车位移交乙方（包括视为移交）之日起开始计算，使用期限届满后，甲方无条件收回本车位的使用权；交付时间为2017年6月30日；转让价为“0”元。后鑫苑公司与李某某办理了该110号车位的移交手续。在2304室房屋购买过程中，张某某于2014年9月28日通过其银行账户向鑫苑公司支付了20000元定金；同年12月23日，其通过刷银行卡方式向鑫苑公司支付购房款141146元。李某某从民生银行济南分行办理按揭贷款后，张某某逐月向李某某偿还银行借款的账户存入款项，合计为42728元。2015年10月18日，张某某通过其账户向济南市地方税务局交税10030.06元，2016年10月20日，张某某通过其账户交纳维修基金8386元、物业费1272元。鑫苑公司后向李某某交付了2304室房屋，张某某支付费用进行了装修。2017年6月24日，2304室房屋办理了不动产权利登记，李某某作为权利人取得鲁（2017）济南市不动产权第01xxx39号《不动产权证书》。同日，民生银行办理了上述房屋的抵押权登记，抵押权人登记为民生银行，义务人为李某某，抵押权登记证号为鲁（2017）济南市不动产权第0xxxx76号。张某某与李某某在本案中确认双方另外共同购有坐落于济南市槐荫区“水晶郦城”的房产，并在该房产办理不动产权登记时将两人均登记为权利人。李某某曾于2014年7月31日在济南德润房地产开发有限公司购买4-2-2101号房屋，后李某某于同年9月提出退房申请。同年10月9日，济南德润房地产开发有限公司向李某某退还了购房款305760元。李某某主张其购买2304室房屋是委托张某某用“德润天玺”退款支付购房款。其另主张由其本人及其父母（李志敏、田春梅）分别向张某某支付过本案所涉2304室房屋的房款及“水晶郦城”房产款项、装修款项及张某某购车款等。其主张以上与张某某款项往来过程中，张某某用于支付本案所涉2304室房屋款项及“龙湖”房产部分首付款外，张某某仍欠其及家人款项未进行结算。张某某为证明其与李某某之间的关系，在原审诉讼中还申请任某某及刘某某作为证人出庭作证。经通知，以上两人于原审第二次开庭审理时（2019年1月23日）出庭。任某某陈述2015年知道的张某某与李某某谈恋爱、同居，后来马上快结婚了。2017年其来过说结婚的事情。其另称张某某2304室房屋的装修装饰方案是由其给设计，并由其找人给进行的装修。刘某某陈述其先认识的张某某，后来认识了李某某，是2013年9月份通过张某某认识的李某某。当时张某某与李某某在谈恋爱、处在同居关系。张某某与李某某准备2018年结婚，装修过2304室的房屋，其去看过两人装修的该处房屋。其还陈述听张某某说过是卖掉香桔市的房屋购买了2304室的房屋。张某某对任某某作证陈述内容无异议；对刘某某所述张某某卖掉香桔市房屋购买2304室房屋的内容有异议，其主张购买2304室房屋是2014年9月份交的定金，购买款项来源不是用的出售香桔市房屋的款项。李某某对任某某及刘某某作证内容均有异议，主张任某某与张某某之间存在利害关系，且陈述内容与本案争议事实无关联；其另主张刘某某陈述内容仅是生活片段，证人对购买涉案房屋及付款的情况并不知情。本案中，李某某为证明其与张某某并非一直同居，而系一直处于分分合合中，其提交2015年7月3日，其与张某某签订的《香桔市5号楼1单元1001室租房协议》一份，内容为张某某将该房屋以每月1000元的价格出租予李某某，每月租金1000元，租期为2015年7月1日至2015年12月31日。租期内上述房屋归李某某使用，张某某无权干涉。该协议还约定了其他内容。张某某不认可该协议的真实性，称该协议不能否认双方至2018年期间系同居关系的事实。张某某在本案中表示，因其认为民事银行贷款属于其与李某某的共同债务，其同意与李某某共同承担剩余银行贷款的还款义务，并认可民生银行对2304室房屋整体相应抵押权。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”依本案审理查明事实，2304室房屋已经进行了不动产权利登记，权利人为李某某。另110号车位仅有使用权，不存在权利登记，鑫苑公司也已交付李某某使用。一般情形下，基于以上的登记、交付，可以确认2304室房屋为李某某所有、110号车位由李某某享有使用权。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条明确规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”基于该规定，一是表明不动产登记簿记载的权利状态与真实的权利状态可能会存在着不符的情形，二是当事人如果认为不动产登记簿记载的权利状态与真实的权利状态确实存在着不符的情形，需要提供证据证明。具体到本案中，张某某即主张其对2304室房屋享有共有权利、对110号车位享有共同使用权。基于本案审理查明的事实，张某某提出的主张有理有据，可予确认。理由在于：一、张某某与李某某原存在着恋爱、同居关系，即使双方在同居过程中存在短期分居的事实，李某某的证据也不足以证明在分居后双方已完全实质性解除双方的同居关系。二、实际情况是，张某某与李某某在恋爱、同居过程中至2018年期间存在着大量的经济往来，包括购买了包括本案所涉的2304室房屋，以及在购买该房屋前共同购买“德润天玺”的房产，还包括购买了“水晶郦城”的房产，且该“水晶郦城”房产在办理不动产权登记时将两人均登记为权利人。三、在2304室房屋购买过程中，张某某支付了定金、首付款，并在李某某办理银行按揭贷款后一直偿还着贷款。收房后，张某某又出资进行了装修并交纳了办理房屋所有权登记的税费。四、李某某辩称张某某参与购买2304室房屋系基于其对张某某的委托，但其未就此提供充分、有效的证据，且从双方提供的证据来看，双方之间并非是简单的委托购房关系。李某某所述不实，不予确认。尽管张某某与李某某未就2304室房屋的共有内容进行过书面约定，但基于以上，可确认双方就2304室房屋存在着共有关系。李某某否认其与张某某就2304室房屋存在共有关系与本案审理查明事实不符，对李某某的该部分答辩意见不予确认。物权法第九十三条规定，“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”该法第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”依该规定，鉴于张某某与李某某原存在的恋爱、同居关系已不存在，张某某要求确认其对2304室房屋为按份共有的法律依据，予以支持。张某某在本案中要求确认其对2304室房屋50%的份额。物权法第一百零四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”经审核，2304室房屋总价款为695026元，张某某就该房屋首付款出资为161146元，李某某的首付款出资为53880元。该房屋贷款48万元系李某某与民生银行济南分行签订合同，由民生银行向李某某出借贷款后进行的支付。现双方对借款是否属于共同债务发生争议。从查明的案件事实看，张某某与李某某之间存在共同买房合意，且均实际支付了首付款，虽然购房款合同为李某某自己签订，但张某某亦为实际购房人。在李某某签订的商品房买卖合同中，李某某与开发商约定的付款方式为首付款加按揭贷款。既然首付款为双方共同支付，且双方均为实际购房人，则在该商品房买卖合同中所约定的以按揭贷款的方式支付剩余购房款的条款，亦系张某某的意思表示。在双方共同作出了以按揭贷款支付剩余购房款的意思表示后，实际与民生银行签约的为李某某个人。从形式上看，李某某为该贷款合同相对方，为单独的债务人。但如上所述，张某某与李某某有共同的以贷款支付2304室房屋剩余购房款的举债合意，实际贷款后，张某某也进行了贷款的偿还，并对该房屋进行了装修，因此，该债务应当认定为双方同居期间为共同生活形成的债务，在双方解除同居关系后应按共同债务处理。基于此，可认定张某某、李某某还分别以24万元的贷款支付了涉案房屋的购房款。即，张某某为涉案房屋购房实际出资401146元，涉案房屋总价695026元，张某某要求确认其享有该房屋50%的所有权份额，不超过上述比例，予以支持。因张某某该项确权的诉讼请求予以支持，其要求李某某协助其将登记为李某某单独所有的2304室房屋所有权，变更登记为双方各占50%份额按份共有的诉讼请求，亦予以支持。因确认2304室房屋为张某某与李某某共有，而110号车位也是基于该2304室房屋取得的使用权，因此张某某对该车位享有共同使用权。张某某在本案中提出的该项诉讼请求有理，予以支持。关于民生银行提出的2304室房屋的确权将影响其抵押权完整性及债权安全性的问题。在张某某与李某某具有共同举债合意的情况下，由李某某单独向民生银行签订贷款合同的行为，实际构成了隐名代理，即李某某以自己的名义代表其与张某某共同向民生银行举债，但其在签订合同过程中并未向民生银行披露张某某作为共同借款人的存在。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”依照该规定，除非在民生银行与李某某签订贷款合同时，如民生银行知道系李某某与张某某共同向其举债，由两人与其签订房屋抵押贷款合同时，其不会接受张某某与李某某共同与其建立抵押借款合同关系，否则张某某可以突破形式上的合同相对性，与民生银行之间建立抵押借款关系。而认定张某某是否能够成为共同债务认定关键在于，签订抵押借款合同时，民生银行会不会拒绝两人共同贷款。从结果看，民生银行在仅仅审核李某某信用的情况即审核通过并实际发放了48万元的贷款。在此情况下，增加一名还款人并不会增加民生银行的债务风险，在相关债务还存在房屋抵押担保的情况下，依正常交易习惯，民生银行不会在贷款时拒绝张某某作为共同债务人的加入。因此，可认定，张某某与李某某之间通过隐名代理的方式与民生银行之间建立了抵押借款合同关系，两人均为涉案按揭贷款的共同债务人。关于张某某与李某某之间因2304室房产所有权析产后抵押权是否受影响的问题。民生银行在本案之前，其并不知道张某某与李某某共同举债的合意，其依据与李某某签订的抵押借款合同，并通过不动产登记，善意取得了对张某某、李某某共有房屋整体的抵押权。张某某对民生银行对整个房屋全部份额均享有抵押权也并不持有异议。因此，民生银行对涉案房屋享有抵押权的范围完整的及于张某某及李某某全部的份额，并不因双方内部之间对该房产份额的析产而受影响。综上，民生银行基于其债权风险、抵押权完整性受损，而不同意张某某将2304室房屋的所有权份额状态变更登记为真实的所有权份额状态的意见，不予采纳。另需说明，张某某与李某某之间原存在恋爱、同居关系，双方之间除本案涉及的2304室房屋、110号车位外还有很多经济往来账目，包括涉案房屋单方还贷产生的追偿等多项财产关系没有清理。这一点在张某某、李某某提供的双方账户往来中有明确的体现，李某某在本案中就此也提出了相关意见。对此认为，双方原存在的恋爱关系不复存在，确实应当对经济往来情况进行全面、综合的核对、分析处理。但因本案中张某某作为原告仅提出了2304室房屋及110号车位的权利主张，而双方在本案中又不能就全部的经济往来进行清算处理。因此也仅能就该房屋及车位进行处理，双方之间的其他财产关系可另行解决。判决：一、确认张某某与李某某对坐落于某房屋的所有权各占50%份额；二、李某某于判决生效之日起十日内协助张某某将上述房屋的所有权登记变更为其与张某某各占50%的按份共有；三、张某某对李某某接收的某B―4B―R110号地下车位享有共同使用权。案件受理费10750元，诉讼保全费5000元，均由李某某负担。二审中，双方当事人认可购买德润房产时，张某某通过6217002340001478843的建设银行账户及交通银行信用卡共支付105760元。同时双方当事人认可德润天玺房产的退房款305760元是由济南德润房地产开发有限公司退给上诉人李某某后，又由李某某转入被上诉人张某某账户中。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一审中张某某依据两人在同居期间共同出资购买房产从而主张对鑫苑世家房产享有共有权，对此，应当首先认定两人是否曾存在恋爱、同居关系。根据两人的陈述及提供的证据可以看出，2014年7月31日，上诉人李某某与被上诉人张某某两人分别出资共同购买了德润天玺房产，由上诉人李某某签订购房合同。同年9月，将德润天玺的房产退掉后，退款305760元退入上诉人李某某账户后，又由李某某转入张某某账户中。两人又于同年分别出资共同购买了涉案的鑫苑世家房产，之后两人又共同出资购买“水晶郦城”的房产并登记为两人所有。根据上诉人提交的证据可以看出，除共同购买多处房产外，多年来两人存在着大量的其他经济往来。因此，结合上述两人共同买房的过程，以及当事人的陈述和提交的证据，依据日常经验法则判断，可以认定上诉人与被上诉人系恋爱同居关系。上诉人李某某虽主张被上诉人张某某参与德润天玺房产的购买是基于其对于张某某的委托，但其并未提供证据证明其该项主张，本院依法不予采信。根据法律规定，同居期间的财产分割按一般共有财产处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按出资额确定。具体到本案，两人诉争的鑫苑世家房产购房总价款为695026元，首付款215026元，是由被上诉人张某某交付2万元定金及141146元首付款，上诉人李某某交付53880元首付款，贷款48万元所购。从两人对于购买鑫苑世家房产的出资状况来看，两人具有共同买房的合意，基于两人恋爱同居的事实基础以及两人对银行贷款均有偿还的记录，可以认定鑫苑世家房产应属两人共有，根据法律规定，共有人对于共有财产约定不明的，视为按份共有。至于双方对鑫苑世家房产的共有比例问题，本院认为，双方先是分别出资购买了德润天玺的房产，退掉德润天玺房产后，购买了鑫苑世家的房产，退房与购房的时间间隔很短，时间上具有紧密联系，应当说两者之间具有关联性，因此，涉案的鑫苑房产中两人的出资比例，应当参考两人在德润天玺中房产的出资比例确认。现在，双方均认可德润天玺房产的出资中，被上诉人张某某共出资105760元，而退掉德润天玺房产的退房款为305760元，被上诉人张某某认可该笔款项中25万余元由上诉人李某某转入其账户，被上诉人支付鑫苑世家房产的款项共203874元，张某某除上述105760元外，并无其他出资。也就是说，被上诉人对于鑫苑世家房产的出资应为105760元，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。涉案房产的总价值为695026元，按照上诉人的出资比例，其应享有涉案房产15.22%（105760元/695026元）。上诉人虽主张被上诉人对于德润天玺房产的105760元出资系其与其父亲通过转账与现金的方式给被上诉人的，但根据其提交的转账记录来看，转账的时间分散、金额零碎，且未注明资金用途，被上诉人也不予认可，无法证明其主张，因此，对其该项主张本院依法不予采信。关于某B―4B―R110号地下车位问题，由于该车位是鑫苑公司赠予某1号楼1－2304室房屋所有权人20年使用权的车位，20年年满后，鑫苑公司无条件收回。故对该车位的使用权不能按份处理，由房屋所有权人共同使用。关于民生银行的贷款问题，李某某作为贷款人与民生银行签订了贷款协议，但涉案房产的实际权利人为张某某与李某某两人，因此债务的实际履行人应为张某某与李某某两人，张某某对于民生银行48万的贷款负有15.22%的偿还义务，李某某对于民生银行48万的贷款负有84.78%的偿还义务。但不论内部两人对于房产及债务的比例如何分割，民生银行对涉案房屋享有抵押权的范围完整的及于张某某及李某某全部的份额，并不因双方内部之间对该房产份额的析产而受影响。综上，李某某的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6553号民事判决；二、坐落于某房屋由张某某享有15.22%份额，李某某享有84.78%份额，某B―4B―R110号地下车位由张某某、李某某共同享有使用权。一审案件受理费10750元，诉讼保全费5000元，共15750元由李某某负担13353元，张某某负担2397元；二审案件受理费10750元，由上诉人李某某负担9114，张某某负担1636。本判决为终审判决。审 判 长 胡友明审 判 员 吕厥中审 判 员 刘 洋二〇二〇年十月十三日法官助理 王湘钰书 记 员 朱娜娜