湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3205号原告：余奔，男，1988年12月27日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：徐小平（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。被告：艾志超，男，1991年4月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：黄博文（特别授权代理），湖北法辉律师事务所律师。原告余奔诉被告艾志超居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余奔的委托诉讼代理人徐小平，被告艾志超的委托诉讼代理人黄博文到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，双方争议较大，经本院院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告余奔向本院提出诉讼请求：1、判令被告艾志超向原告余奔退还购房意向金480,000元；2、判令被告艾志超向原告余奔支付自2018年3月23日起至实际清偿完毕之日止的资金占用期间利息（以480,000元为基数，按照年利率6%的标准计算）；3、判令被告艾志超承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年7月，艾志超与他人合伙成立武汉艾瑞居房地产经纪服务有限公司并担任经理职务。2018年3月22日，艾志超以帮助余奔购买后湖大道幸福时代商品房为由，收受余奔购房意向金500,000元。2018年4月8日，经过余奔的介绍及艾志超许可，蔡阳与出卖人武汉统建百步亭联合置业有限公司签订（以下简称武汉统建百步亭置业公司）《武汉市商品房买卖合同》，买受人蔡阳购得幸福时代2栋2单元9层3号房屋，总金额2,141,055元。蔡阳自付购房款651,055元、向交通银行贷款1,490,000元，于2018年8月2日支付完毕全部购房款2,141,055元。自2018年8月3日起，余奔多次要求艾志超退回购房意向金500,000元，艾志超除向蔡阳退还20,000元外，时至今日，艾志超均以其收取的费用为购房“茶水费”，拒绝退还，故余奔起诉来院。被告艾志超辩称：1、艾志超收取余奔的480,000元并非购房意向金。其中：100,000元是艾志超为余奔提供房屋经纪服务收取的中介费；380,000元是通过艾志超支付给案外人王某案涉房屋的差价款。2、余奔诉称艾志超已收取的费用为购房茶水费与事实不符。艾志超一直没有认为收取的费用为所谓的茶水费，余奔属于编造事实。3、2018年3月30日，艾志超返还给蔡阳20,000元，是由于艾志超没有为余奔找到10楼以上的楼层，所以返还20,000元，并非余奔诉称多次要求艾志超返还购房意向金而返还。4、余奔的购房目的已经达到，余奔要求艾志超返还中介费等款项违反诚信原则。余奔本人是从事房屋销售工作，对整个房屋交易及收费非常清楚，余奔实际是炒房客，艾志超有资源能为余奔找到低价房源，收取余奔的中费等费用合理合法。余奔将房屋登记在其表妹蔡阳名下，实际是规避银行贷款政策。5、余奔要求艾志超以480,000元为基数支付利息，无事实及法律依据。余奔以民间借贷司法解释要求支付利息不适用于本案。引用其他法律法规也不适用本案。综上，请求法院驳回余奔全部诉讼请求。本院查明：艾志超与他人合伙成立武汉艾瑞居房地产经纪服务有限公司并担任经理职务。2018年3月22日，艾志超与余奔商定，艾志超为余奔提供购买武汉市江岸区后湖大道幸福时代的商品房的房源及相关服务，余奔支付相应的购房款及报酬。同日，余奔向艾志超转账支付500,000元。2018年3月30日，艾志超返还给蔡阳20,000元（余奔对艾志超返还的该20,000元予以认可，并自愿从其主张返还的款项中进行了扣除）。2018年5月12日，经艾志超提供房源及相关服务，余奔的亲戚蔡阳（买受人）与武汉统建百步亭置业公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定，购买位于幸福时代四期2幢2单元9层3号（建筑面积为120.41平方米）的房屋，房屋总价款为2,141,055元。蔡阳自付购房款651,055元，向交通银行贷款1,490,000元，于2018年8月2日支付完毕全部购房款2,141,055元。审理中，艾志超向本院提交中国建设银行活期账户交易明细、证人王某的证言各1份，拟证明：艾志超于2018年3月30日转款380,000元给案外人王某，该380,000元系支付卖房人的房屋差价款；王某受朋友委托出售案涉房屋给余奔的亲戚，并收取房屋差价款380,000元。余奔对上述证据有异议，认为，因购房合同的出售人为武汉统建百步亭置业公司，案外人王某与案涉房屋无关；如果案涉房屋是王某或其朋友的，也应在取得房产证及合同后才能买卖，故艾志超提交的银行交易明细、证人证言均不能达到证明目的。对上述证据，本院审查认为，因《武汉市商品房买卖合同》的主体分别为余奔的亲戚蔡阳（买受人）和武汉统建百步亭置业公司（出卖人），艾志超转款380,000元给案外人王某的行为并不能证明与上述房屋买卖行为存在关联性，更不能证明艾志超系支付案涉房屋的差价款；艾志超还应提交如王某或其委托人取得案涉房屋的房产证或购房合同以证明王某或其委托人取得了案涉房屋权属以及王某或其委托人与现购房人就房屋差款达成合意，故本院对艾志超主张的艾志超转款380,000元给案外人王某系支付案涉房屋差价款的事实不予认定。本院认为：艾志超向余奔提供购买武汉市江岸区后湖大道幸福时代的商品房的房源及相关服务（购买人为余奔的亲戚蔡阳），余奔支付相应的购房款及报酬。因此，艾志超与余奔之间形成居间合同关系。因余奔向艾志超转账支付500,000元，但双方对该款的属性以及报酬金额并未明确约定，故应根据案情情况和居间人提供的劳务合理确定款项性质和报酬。审理中，艾志超表示其收取的500,000元有100,000元系经纪服务收取的中介费，另380,000元是案涉房屋的差价款（余款20,000元已退还）。首先，关于中介费，本院考虑到艾志超确系为余奔提供了居间服务并促成了房屋交易，余奔依约应支付合理的报酬，结合《武汉市物价局市房管局关于规范房地产经纪服务收费的通知》（武价房服120号）第三条“房屋买卖经纪服务基本内容包括：提供房产信息（权属信息、房屋使用状况信息）、实地看房，与委托人签订书面《存量房居间（买卖）合同》并完成合同约定事项。房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定”，以及艾志超与余奔均未向本院提交证据证明双方己就中介费达成合意的情形，本院酌定余奔应向艾志超支付中介费或报酬53,526.38元（房屋总价款2,141,055元×2.5%）。余奔向艾志超转账支付的100,000元，扣除其应支付艾志超的中介费或报酬53,526.38元，艾志超还应返还余奔46,473.62元。对余奔向艾志超转账支付的另380,000元，艾志超虽主张是案涉房屋的差价款，但其提交的证据不能证明其主张的事实，艾志超取得该380,000元缺乏合理依据，应将该款退还给余奔。综上，艾志超应退还给余奔购房意向金合计426,473.62元。此外，艾志超还应按照年利率6%的标准支付资金占用期间利息，但利息应从余奔主张权利之日起算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告艾志超于本判决生效之日起十日内向原告余奔返还购房意向金426,473.62元；二、被告艾志超于本判决生效之日起十日内向原告余奔支付资金占用期间利息（自2020年7月1日起至实际清偿完毕之日止，以购房意向金426,473.62元为基数，按照年利率6%的标准计算）；三、驳回原告余奔的其他诉讼请求。被告艾志超如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元，减半收取4,250元，由被告艾志超负担3,848.5元，由原告余奔负担401.5元。因上述费用已由原告余奔预交，故被告艾志超在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告余奔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十月十九日书记员  胡心慧