广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19148号上诉人（原审被告）：广州市槟城商贸有限公司。住所地广州市越秀区三元里走马岗**（市场地址：广州市越秀区三元里走马岗1号首层广州市槟城皮料五金商贸城市场）。法定代表人：郑焕佳，总经理。委托诉讼代理人：王梓润，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李川，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中华人民共和国广州海关。住所地广州市天河区珠江新城花城大道**。负责人：谢松，关长。委托诉讼代理人：陈海鹏，广东金鹏律师事务所律师。上诉人广州市槟城商贸有限公司（以下简称槟城公司）因与被上诉人中华人民共和国广州海关（以下简称广州海关）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。槟城公司上诉请求：1.请求依法撤销(2019)粤0104民初41753号民事判决书第三项部分内容，依法改判槟城公司无需向广州海关支付2019年7月起至2019年9月止的房屋使用费的损失(每月按照98678.01元计算)；2.由广州海关承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审法院判决槟城公司于本判决生效之日起十日内向广州海关支付其中2019年7月-9月的房屋使用费的损失违反了“不告不理”原则，依法应当予以撤销。首先，根据一审广州海关的起诉的诉讼请求，广州海关主张诉请之一是槟城公司向其支付房屋的占用费，并没有主张房屋使用费的损失，“房屋的占用费”和“房屋使用费的损失”是两个不同的概念，一审法院创造性的超越广州海关的诉请，偏袒广州海关，违背了“不告不理”原则，从而作出了错误的判决，依法应予以改正。其次，一审法院判决第三项内容所谓的“房屋使用费的损失”的计算时间也是错误。根据广州海关诉讼请求之一“槟城公司支付……至实际交付之日的占用费”，根据一审庭审查明的事实，槟城公司在2019年6月清空涉案场地，将涉案场地实际交付给广州海关，广州海关在同月对涉案场地进行了围蔽、控制，此时该物业已在广州海关的控制之下，从2019年7月份之后，槟城公司没有占用涉案场地，所以槟城公司无需向广州海关支付2019年7月至9月的占用费，倘若广州海关存在所谓的房屋使用费之损失，广州海关也应当另案进行起诉。最后，一审法院判决认定的事实和判决内容相互矛盾。根据一审法院在判决书认定“被告应向原告支付从2019年2月起至2019年6月的房屋使用费”，但在随后的判决主文第三项又判决槟城公司向广州海关支付从2019年2月起至2019年9月止的房屋使用费的损失，很明显，一审法院预设的判决结果与依法认定的事实相违背，依法应予以纠正。广州海关辩称：不同意槟城公司的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：1.一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。2.房屋的占用费和房屋的使用费，并没有明显的区别，一审法院认定槟城公司支付广州海关2019年7月至9月的房屋使用费损失，是符合合同法相关法律精神的。广州海关于2019年10月14日向一审法院起诉请求：1.判令广州海关没收槟城公司合同保证金197356.02元，该笔保证金归广州海关所有；2.判令槟城公司支付广州海关2018年9、10月两个月的租金197356.02元及违约金（从2018年9月11日起计算，以同期应付而未付的租金为基数计算，按每日千分之一标准，实际计算至槟城公司清偿之日止）；3.判令槟城公司支付2019年2月至实际交付之日的占用费（按每月租金98678.01元计算）；4.槟城公司腾空交付广州海关并且恢复租赁物原状（租赁物地址：越秀区站西北街五号）。一审法院经审理查明：广州市越秀区站西路北街5号101、102、103房，104房，204房，304房，404房，501房，503房，504房属广州海关所有。2007年6月1日，广州海关（甲方）与槟城公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在站西路北街5号的部分房屋按现状出租给乙方作生活办公场所使用，建筑面积770.7027平方米；租期从2007年7月1日至2010年12月31日；租金标准以65元/平方米为标准计收；本合同经甲乙双方签字生效之日起3个工作日内，乙方将相当于3个月租金的履约保证金150287.03元汇入甲方指定账号；等。2011年1月1日，广州海关（甲方）与槟城公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区站西路北街5号101、102、103、104、204、304、404、501、503、504的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积990.5490平方米；租赁期限从2011年1月1日至2015年12月31日，月租金为74291.18元，租金按季结算，乙方向甲方交纳150287.03元保证金；等。2017年5月26日，广州海关（甲方）与槟城公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区站西路北街5号101、102、103、104、501、503的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积340.269平方米，租期从2016年1月1日至2018年10月31日，月租金为98678.01元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳197356.02元保证金，在乙方履行合同约定的前提下，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金按合同第八条约定退回乙方；本合同解除或终止时，乙方应将承租房屋按照建筑原结构交还甲方，甲方验收合格后退还乙方保证金；如乙方无法在租期届满之日起3个月内恢复房屋原结构，甲方有权没收乙方保证金，并要求乙方赔偿恢复房屋原貌所需修缮费用；等。本案诉讼过程中，一审法院分别向广州市城市管理委员会、广州市规划和自然资源局发函询问：“1.涉案大楼是否存在扩建，广州海关有无进行申报，有无相关的报批手续；如果有，请复印相关的资料给一审法院；2.涉案大楼的扩建是否属于违建，是否应当且能够拆除恢复原状。”广州市规划和自然资源局于2020年3月16日复函称：“一、越秀区站西北街5号楼于1974年经批准新建1栋办公楼、宿舍，共5层，建筑面积1500平方米，该工程报建资料详见附件。我局暂未查到该址相关的扩建工程报建资料。二、根据《广州市城市管理综合执法细则》第四条和《广州市违法建设查处条例》第四条、第十九条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的有关规定，城市管理综合执法部门负责巡查、及时发现和制止违法建设，并依据城乡规划管理方面法律、法规的规定，对违法建设行为行使处罚权。关于涉案大楼是否属于违建问题，建议咨询相关职能部门。”广州市城市管理和综合执法局于2020年3月26日复函称:“受新冠××疫情影响，该建筑物使用人广州市槟城商贸有限公司尚未复工复业，难以进一步调查核实有关加建情况；且该址规划报建时间和产权人反映加建行为的时间久远，较为复杂，根据《广州市违法建设查处条例》第十九条的有关规定，属于重大、复杂、难以定性的情形，我局也要书面征询规划部门的意见。故涉案大楼是否扩建、违建，能否拆除恢复原状等，应以规划部门认定意见为准，建议你院向城乡规划部门进一步核查。”在广州市城市管理和综合执法局的函件中附有广州市越秀区城市管理和综合执法局作出的《关于协助调查取证交办函的办理情况报告》，该报告其中记载了：“执法队对比该址建筑现状与房产登记、规划报建资料，发现越秀区站西路北街5号合法建筑物的南侧加建了两层、面积约663.4平方米的建筑物；东侧加建了两层、面积约433.4平方米的建筑物；第五层天面加建了面积约150平方米的铁皮棚，上述加建部分共约1774.5平方米，暂未查到相关房产登记及规划报建资料。执法队及时对越秀区站西路北街5号产权人中华人民共和国广州海关进行询问调查，产权人反映该建筑物第一至二层外扩部分及第五层天面的搭建物为承租人广州市槟城商贸有限公司于2008年建设……上述加建建筑物是否有规划许可手续或罚款保留使用，应以规划部门的意见为准……涉案加建建筑物是否应当拆除，应由规划部门的意见为准，对于是否能够拆除恢复原状，属于施工技术层面问题，我局无法鉴定。下一步，我局将业务指导执法队，执法队将进一步跟进调查该址涉嫌违法建设情况，并依法依程序进行处理。”2019年6月21日，广州海关向槟城公司发出《关于对越秀区站西路北街5号物业实施封场的告知函》，大致内容为：由于槟城公司未在约定的期限内履行合同约定的恢复原貌义务，且未经广州海关同意再次进行经营活动，故广州海关通知将于2019年6月25日起对物业实施电力断供及物理封场。2019年7月15日，槟城公司向广州海关发出《回函：关于我司已完成拆建工作》，大致内容为：槟城公司已按6月18日双方会面协议商定，在不影响安全情况下，能拆尽量拆，费用乙方出，移交广州海关，现已大部分拆除，出于安全考虑，剩余小部分雨棚、梁柱等重要承载主力结构没有拆除，现槟城公司要求广州海关尽快交接。广州海关于2019年7月25日签收该回函。庭审中，广州海关表示：槟城公司是在2019年6月份才清空租赁场地；现涉案场地是空置的，但由于没有恢复原状，所以广州海关无法接收；广州海关是在2019年6月对现场进行了围蔽；广州海关要求槟城公司恢复原状，就是指拆除违建，拆除的违建具体位置为一、二楼扩大的面积部分及加建的六楼；一、二楼要求按照房产证附图来恢复，六楼要求全部拆除；槟城公司的加建、违建没有经过广州海关同意；广州海关没有同意用保证金来抵扣租金;在2008年城管部门曾经因为槟城公司的加建向槟城公司出具过处罚决定，在该文件中认定了违法扩建搭建的建筑可以沿用至2018年10月31日，这也是广州海关、槟城公司的合同签订至2018年10月31日的原因。槟城公司表示：2019年2月前，槟城公司已经通知了分租户清空场地，一、二楼部分是2019年2月份前就清空了，部分是2019年6月份才清空；从2019年2月份开始槟城公司要求广州海关来接收场地，但是广州海关一直没有来接收；现涉案场地是空置，广州海关是在2019年6月对场地进行了围闭。槟城公司认为违约金标准过高；加建、违建确实存在，但是是在2007年进行的，经过了广州海关同意，槟城公司向广州海关提交了加建、报建的材料，广州海关应该都提交给了越秀区规划局。槟城公司为了证明涉案场地的加建经过了罚款可以继续使用，向一审法院提交了2008年11月25日的收据复印件，上述收据上记载处罚决定书号码为0040613，罚款金额为81000元，收款单位盖章模糊无法辨认。广州海关对此认为是复印件，不予认可。一审法院认为：广州海关、槟城公司签订的《广州市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。槟城公司确认没有支付2018年9月及10月的租金，并认为广州海关同意用保证金来抵扣，但并无证据证明广州海关曾表示同意，故槟城公司逾期支付2018年9月及10月的租金，已构成违约。广州海关要求槟城公司支付该两个月的租金及违约金，一审法院予以支持。槟城公司认为违约金标准过高，一审法院酌定予以调整为2019年8月19日前，违约金标准按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2019年6月，槟城公司清空涉案场地。同月，广州海关对涉案房屋进行了围闭，已对涉案房屋进行了控制，故不存在再行交付房屋的问题，广州海关要求槟城公司交付房屋，一审法院不予支持。槟城公司应向广州海关支付从2019年2月起至2019年6月的房屋使用费。关于恢复原状的问题。涉案房屋加建的行为发生在2008年，之后还仍然续签合同，广州海关在十年来均无提出异议，可以视为广州海关同意槟城公司的加建行为。由于涉案房屋的违建问题及是否应当且能够拆除的问题，应以行政部门的意见为准，一审法院已发函询问，但行政部门现无法明确答复。如涉及违建，应由行政部门处理。故一审法院对于广州海关要求恢复原状的诉请，不予调处。另外，根据合同约定，如果槟城公司无法在租期届满之日起3个月内恢复房屋原结构，广州海关有权没收保证金，并要求赔偿恢复房屋原貌所需修缮费用，现涉案场地仍存在加建部分，槟城公司未恢复原状已构成违约，广州海关要求没收保证金，符合合同约定，一审法院予以支持。考虑到上述情况及合同约定了3个月的恢复期限，槟城公司在该期限内没有进行恢复，并明确表示拒绝恢复，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，从有利于解决纠纷及减少损失的角度，广州海关也应当防止损失扩大，在自行恢复后向槟城公司主张赔偿恢复的费用。因此，在广州海关已于2019年6月对涉案房屋进行围闭的情况下，房屋的使用费的损失应再计算三个月，即计算至2019年9月，之后的损失属扩大损失，应由广州海关自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，于2020年6月17日判决如下：一、广州市槟城商贸有限公司已交的保证金197356.02元，归中华人民共和国广州海关所有。二、于本判决生效之日起十日内，广州市槟城商贸有限公司向中华人民共和国广州海关支付2018年9、10月两个月的租金197356.02元及违约金（从2018年9月11日起，以上述同期应交而未交的租金为基数，计至实际清偿之日止；从2018年9月11日起至2019年8月19日止，违约金标准按照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算；从2019年8月20日起，违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、于本判决生效之日起十日内，广州市槟城商贸有限公司向中华人民共和国广州海关支付从2019年2月起至2019年9月止的房屋使用费的损失（每月按照98678.01元计算）。四、驳回中华人民共和国广州海关的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15154元，由广州市槟城商贸有限公司负担。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审判决查明的基本事实。广州海关在二审期间主张因槟城公司对涉案房屋进行了大规模的加建和违建，为了保证安全其才对涉案房屋进行了围蔽，实际交付的日期应为恢复原状后的交付日期，故对一审判决认定的交付时间不认可；因涉案房屋一直处于无法使用的状态，给广州海关造成的巨大的经济损失，故一审判决没有超出广州海关的诉讼请求。槟城公司称，一审判决已认定实际交付之日为2019年6月份，故不存在需要支付7月至9月份房屋使用费损失的问题，一审判决超出广州海关的诉讼请求。本院认为：本案二审的争议焦点为槟城公司是否需要向广州海关支付2019年7月至2019年9月期间的房屋使用费损失。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，在合同解除或终止时，槟城公司应将承租房屋按照建筑原结构交还广州海关。根据本案查明事实，2019年6月槟城公司清空了涉案场地，同月广州海关对涉案房屋进行了围蔽，2019年7月15日槟城公司向广州海关发出的《回函：关于我司已完成拆建工作》的内容显示，涉案房屋中仍有剩余小部分雨棚、梁柱等重要承载主力结构没有拆除。故广州海关在2019年6月围蔽涉案房屋时槟城公司并未将涉案房屋恢复原状，不符合合同约定的交还房屋的要求，实际影响广州海关在收回房屋后对涉案房屋的正常使用。一审法院考虑上述情况及合同约定的3个月的恢复期限，同时考虑广州海关亦负有防止损失扩大的义务，认定槟城公司自2019年7月起再向广州海关支付3个月的房屋使用费作为对广州海关的损失赔偿并无不当，本院予以确认。广州海关在一审中诉请槟城公司腾空交付房屋并恢复租赁物原状，并要求槟城公司支付自2019年2月起至实际交付之日止的占用费，占用费和房屋使用费的损失虽然表述不同，但实际均为因未依约交还房屋造成的损失，槟城公司上诉主张一审判决超出广州海关的诉讼请求不成立，本院不予采纳。一审判决虽然认定广州海关已于2019年6月份控制涉案房屋，不存在再行交付房屋的问题，但同时认定此时槟城公司未恢复原状构成违约，并以此认定槟城公司需要支付3个月合理期限内的房屋使用费损失，前后并不矛盾，槟城公司上诉主张一审判决认定事实与判决内容相互矛盾缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，槟城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5740.51元，由广州市槟城商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年十月二十一日书记员  熊盈颖林臻灏