上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7564号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海华舒酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区淀湖路****楼****。法定代表人：叶昌盛，总经理。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：吴惠铃，男，1981年1月26日出生，汉族，户籍所在地福建省霞浦县柏洋乡吴洋村**。上诉人(原审被告、反诉原告)：郑瑞章，男，1978年10月28日出生，汉族，户籍户籍所在地福建省霞浦县柏洋乡郑家山村利洋**。div>上列二上诉人共同委托诉讼代理人：郑扬，上海市万联律师事务所律师。原审第三人：胡明水，男，1987年1月18日出生，汉族，户籍所在地户籍所在地浙江省永嘉县沙头镇胡头村小学路**。>上诉人上海华舒酒店管理有限公司(以下简称“华舒酒店”)因与上诉人吴惠铃、郑瑞章(以下简称“吴惠铃方”)及原审第三人胡明水房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华舒酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由吴惠铃方承担。事实和理由：一、根据华舒酒店与吴惠铃方签订的《补充协议》第3条C项约定，在合同租赁期间内如果因为司法拍卖或者其他买卖导致租赁合同及本补充协议不能履行的，吴惠铃方同意返还华舒酒店已缴纳的人民币(以下币种均为人民币)300，000元保证金及赔偿华舒酒店的装饰装修及投入设施设备的损失。现因华舒酒店承租的上海市青浦区城中西路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)被司法拍卖，新产权人在购得系争房屋后，对华舒酒店和吴惠铃方签订的《房屋租赁合同》不予认可，且要求比现租金高的标准向其支付租金。在一审法院审理中，吴惠铃方也确认现今仍未与新产权人就系争房屋达成同意其继续出租的约定。故华舒酒店与吴惠铃方的租赁合同无法继续履行，根据上述《补充协议》约定，华舒酒店有权解除合同。华舒酒店解除合同的行为是合法合理的，一审法院以华舒酒店提前解约为由判令华舒酒店支付100，000元违约金于理不当，于法不合。二、一审法院认为华舒酒店应当承担2017年6月1日至2017年7月7日期间的租金254，930元，判令吴惠铃方返还华舒酒店租金365，070元，该认定错误。根据华舒酒店和吴惠铃方签订的《房屋租赁合同》，2017年6月1日至2017年8月31日为装修免租期。由于涉案合同签订时系争房屋上设有银行抵押及法院查封，后被司法拍卖成交。华舒酒店在装修期间得到法院及新产权人的通知，要求华舒酒店停止装修，导致华舒酒店的合同目的无法实现，双方合同已于2017年7月7日解除。双方合同于房屋装修免租期内解除，且华舒酒店为装修房屋投入大量资金，于合同解除时还未实际投入经营。吴惠铃方应将华舒酒店缴纳的租金全额返还，即吴惠铃方应当返还华舒酒店预缴的620，000元租金。双方虽未对利息进行具体约定，但吴惠铃方无正当理由占有利息，属于不当得利，依法应当返还华舒酒店。请求支持华舒酒店的上诉请求。吴惠铃方未针对华舒酒店的上诉请求进行答辩。吴惠铃方上诉请求：请求撤销一审判决第一、三、五、六项，依法改判确认华舒酒店与吴惠铃方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年11月30日解除；吴惠铃方无需返还华舒酒店房租620，000元；华舒酒店向吴惠铃方支付违约金412，000元；华舒酒店向吴惠铃方支付赔偿装饰装修及设备损失共800，000元。事实和理由：一、一审法院认定2017年7月7日为华舒酒店与吴惠铃方签订的《房屋租赁合同》解除时间无事实依据，解约时间应为2017年11月30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，系争房屋虽然于2017年7月7日经浙江省绍兴市中级人民法院(以下简称“绍兴中院”)拍卖成功，但不能影响系争房屋上的原租赁关系。即使系争房屋变更权利人，根据买卖不破租赁的基本原则，系争房屋新权利人也不得随意终止系争房屋上存在的租赁关系，其应按照系争房屋上原存在的租赁合同继续履行出租义务。华舒酒店要求与吴惠铃方解除租约的目的是为了跳过吴惠铃方来谋取更大利益，华舒酒店已与系争房屋新权利人签订租赁合同。此时，系争房屋新权利人以其实际行为表明其不再按照原租赁合同履行义务，终止其与胡明水之间的租赁关系。在此时吴惠铃方也因此失去对外出租权，吴惠铃方与华舒酒店之间租赁关系也应当在此时解除。在一审庭审中，吴惠铃方及一审法院反复要求或提醒华舒酒店提供其与新权利人的租赁合同、以及其向新权利人支付第一笔租金的凭证，以查明案件重要事实，但华舒酒店却一直不提供。华舒酒店刻意隐瞒其与新房东签订租赁合同时间的重要事实，导致案件事实无法查清，其应负主要责任。据吴惠铃方了解，华舒酒店与新权利人签订租赁合同为2017年11月底，故应以该时间点作为吴惠铃方与华舒酒店解除租赁合同时间。二、华舒酒店理应支付租金或占用费至2017年11月30日，吴惠铃方无需再向华舒酒店返还租金。首先，如前所述，吴惠铃方与新权利人签订租赁合同时间为2017年11月30日，该时间点亦为吴惠铃方与华舒酒店租赁合同解除时间，故华舒酒店理应支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金等相关费用，该期间租金等相关费用远远超过620，000元，因此吴惠铃方自然无须再向华舒酒店返还租金。其次，一审法院已认定华舒酒店违约解除合同。根据《房屋租赁合同》第十一条第3款及第十一条第3.6款的约定，乙方(即华舒酒店)擅自终止租赁关系的，甲方(即吴惠铃方)有权没收乙方已经支付的租金及履约保证金。因此吴惠铃方无需再向华舒酒店返还租金。三、一审确定华舒酒店给付吴惠铃方100，000元违约金，无法弥补吴惠铃方损失。首先，华舒酒店至今在系争房屋内经营酒店，华舒酒店并非不能实现租赁目的，而系有不可告人的商业秘密要解除《房屋租赁合同》。华舒酒店以低价签得租赁使用权，华舒酒店因其违约行为非但无任何损失，反而因此而获利。其次，反观吴惠铃方，其因华舒酒店违法解除合同损失近2，000，000元及应获得预期利益。吴惠铃方为承租系争房屋，向胡明水支付租金及转让费近2，000，000元。吴惠铃方至今未收回前述钱款分文。四、一审法院认定吴惠铃方未提供装饰装修及设备交付华舒酒店的证据，故不支持吴惠铃方要求的装饰装修及设备损失的诉请，与查明事实不符。首先，吴惠铃方与华舒酒店虽然并未就系争房屋的交付办理过设备移交手续，但根据一审查明，在移交华舒酒店前，该系争房屋系用于开办超市所用，因此必然存在必要的装饰装修。吴惠铃方也提交了相关证据证明其向胡明水支付800，000元转让费，该转让费主要用于支付设备转让款项。其次，根据一审判决书第8页查明的事实，载明“2017年5月26日，绍兴中院依法委托第二次司法拍卖……，并明确本次拍卖不含固定装修、2部自动扶梯及高压配电设施等价值”。上述查明事实也印证在吴惠铃方移交时系争房屋内存在相关设备及装修。因此，根据合同约定“未经甲方(即吴惠铃方)同意，乙方(华舒酒店)不得进行任何涉及主体结构的工程改造、更换甲方(吴惠铃方)安装的系统、设备及装备，如因乙方(华舒酒店)自身原因造成房屋及设施损坏的，由乙方(华舒酒店)负责修复或予以相应经济赔偿”，故华舒酒店理应赔偿吴惠铃方设备及装修的经济损失。请求支持吴惠铃方的上诉请求。华舒酒店未针对吴惠铃方的上诉请求进行答辩。胡明水未向本院提供书面诉讼意见。华舒酒店向一审法院起诉请求：一、判令解除华舒酒店与吴惠铃方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；二、判令吴惠铃方返还华舒酒店租房保证金300，000元；三、判令吴惠铃方返还华舒酒店第一期租金620，000元；四、判令吴惠铃方偿付华舒酒店利息(以920，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自2017年6月19日计付至2019年8月19日止；以920，000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2019年8月20日计付至实际支付之日止)；五、判令诉讼费由吴惠铃方承担。吴惠铃方向一审法院提起反诉请求：一、判令华舒酒店支付吴惠铃方装饰装修及设备设施损失共800，000元；二、判令华舒酒店支付吴惠铃方违约金412，000元。一审法院认定事实：2017年5月30日，华舒酒店(承租方、乙方)与吴惠铃方(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租系争房屋及附属设施，建筑面积约为4，300平方米，乙方租用该物业用于经营酒店；租赁期限为9年，自2017年6月1日起至2026年4月19日止，其中自2017年6月1日至2017年8月31日为装修免租期，装修免租期为3个月；第一年至第三年租金为每年2，480，000元；合同生效后，乙方于合同签订后七日内以转账形式向甲方支付首期租金及履约保证金，租金为620，000元，保证金为300，000元；装修免租期内，乙方有权按约对项目进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方除不支付租金外应支付在此期间发生的施工实耗水、电、物业管理费、公用事业费及实际产生的其他相关费用；该房屋的交房日为2017年6月1日；乙方对该房屋进行改造装修或添置设备设施，须向甲方提交书面申请并提交相关方案和资料，甲方应在收到乙方的相关方案之日起7个工作日内提出书面意见，如果超过7个工作日则视为甲方默认乙方的方案，乙方可自行按该方案事实；乙方可按自身营业的需求特有标准对房屋内部布局进行设计和装修，费用由乙方承担，未经甲方同意，乙方不得进行任何设计主体结构的工程改造、更换甲方安装的系统、设备、装备；如因乙方自身原因造成房屋或设施损坏的，由乙方负责修复或予以相应经济赔偿；乙方不得以任何方式处置该房屋及该房屋中甲方出资的或房屋原有的设施、设备，亦不得对该房屋设置权利负担；乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋主体结构且经甲方书面告知后的要求期限内，依然没有修复的，或者因乙方原因严重损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方有权没收乙方已经支付的租金及履约保证金外，乙方还应支付2个月的租金作为违约金。若因乙方自身原因导致本合同提前解除，视乙方违约而导致合同被终止的，甲方有权没收乙方已经支付的租金及履约保证金外，乙方还应支付2个月(违约当年租金标准)的租金作为违约金。合同另对其他内容进行了约定。同年6月8日，华舒酒店与吴惠铃方签订《补充协议》，约定：由于甲方提供的房屋原因或因该地段不能经营酒店的导致乙方不能办理证件的，导致乙方不能正常使用的，不能视为乙方违约，乙方可以要求随时解除租赁合同及本协议，甲方需全额退还乙方缴纳的300，000元保证金，乙方已支付的租金，甲方在扣除乙方已使用期间的租金后，全额退还剩余租金给乙方；在甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，乙方得知乙方承租的房屋目前属于司法拍卖中，由于乙方将对租赁房屋进行装饰装修，装修成本及其他投入较大，为维护乙方的合法权益，甲乙双方达成如下协议：a、甲方保证乙方在合同租赁期内能够继续使用该房屋；b、在合同租赁期内如果因为司法拍卖或者其他买卖导致租赁合同及本补充协议不能履行的，甲方同意返还乙方已缴纳300，000元保证金及赔偿乙方的装饰装修及投入设施设备的损失(合理折旧)。协议另对其他内容进行了约定。合同签订后，吴惠铃方将系争房屋交付华舒酒店使用，2017年6月18日，华舒酒店向吴惠铃方支付租金620，000元、保证金300，000元。除此之外，华舒酒店未支付其他费用，华舒酒店现使用系争房屋至今。2018年1月9日华舒酒店起诉吴惠铃方，主张解除租赁合同等诉请，一审法院以(2018)沪0118民初721号立案予以受理。一审另查明，系争房屋原登记于章兴海、章岳洋名下。绍兴中院于2017年3月23日依法将系争房屋司法拍卖，但流拍。2017年5月26日，绍兴中院依法委托第二次司法拍卖，拍卖公告中载明系争房屋上设有租赁(但不得对抗抵押权人)、有法院查封及银行抵押，并明确本次拍卖不含固定装修、2部自动扶梯及高压配(用)电设施等价值，后买受人张建民、于冬笑于2017年6月13日以54，720，000元的最高价竞得。2017年7月7日，绍兴中院向买受人交付执行裁定书，裁定系争房屋的财产权自裁定书送达之日即2017年7月7日起转移至买受人即新产权人张建民、于冬笑名下。后买受人张建民、于冬笑依据绍兴中院出具的执行裁定书、协助执行通知书办理了系争房屋的变更登记手续，现系争房屋登记在张建民、于冬笑名下。一审审理中，吴惠铃方认为，系争房屋是吴惠铃方自胡明水处转租得来，在吴惠铃方与胡明水签订租赁合同同时，胡明水将系争房屋内的设备、装修等一并转让给了吴惠铃方，吴惠铃方为此支付折价款800，000元。现由于华舒酒店未提交装修方案、亦未经吴惠铃方确认就进行了装修，导致吴惠铃方受让的设施设备的灭失，故华舒酒店应赔偿吴惠铃方财产折价款损失800，000元。为此，吴惠铃方提供租赁合同、委托规划设计协议、收据、工程结算单、工程施工承包合同、电梯定做合同、转让清单等作为证据。华舒酒店对吴惠铃方提供的租赁合同无异议；对委托规划设计协议、收据、工程结算单、工程施工承包合同、电梯定做合同，因吴惠铃方未提供上述证据材料的原件，故不予认可；对转让清单不予认可，华舒酒店承租时没有清单内的设备设施。华舒酒店与吴惠铃方双方均确认如按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，计算至华舒酒店主张的合同解除之日2017年7月7日，租金为254，930元。吴惠铃方确认现今仍未与新产权人就系争房屋达成同意其继续出租。华舒酒店认为，《房屋租赁合同》签订后不到一个月，系争房屋被拍卖，新房东要求华舒酒店腾退，导致华舒酒店装修停止，无法实现合同目的。但华舒酒店并未就此提供相应的证据。华舒酒店确认目前系争房屋仍在使用。一审法院认为，本案中，《房屋租赁合同》及《补充协议》是华舒酒店与吴惠铃方双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。华舒酒店主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，吴惠铃方予以同意，双方对此无异议，且于法无悖，法院予以准许。对于解除的日期，华舒酒店主张为2017年7月7日，系争房屋的财产权自2017年7月7日起转移至买受人即新产权人张建民、于冬笑名下，法院予以确认。华舒酒店主张返还租房保证金300，000元，吴惠铃方也同意，故法院予以支持。本案中，系争房屋在租赁期间虽然发生所有权变动，但并不影响租赁合同的效力，华舒酒店以新房东要求华舒酒店腾退，导致无法实现合同目的为由，并提出解除合同，但华舒酒店并未就此提供相应的证据。华舒酒店提出解除合同的行为，并不符合《补充协议》中约定的在合同租赁期内如果因为司法拍卖或者其他买卖导致租赁合同及本补充协议不能履行的情形，且华舒酒店目前仍在使用系争房屋，应属于华舒酒店单方提前解约，理应承担相应的违约责任，吴惠铃方主张计算2个月的租金共计412，000元作为违约金，但并未就违约所造成的损失提供证据证明，综合本案合同的履行情况及华舒酒店与吴惠铃方之间的过错责任大小等因素，法院酌情确定违约金为100，000元。合同虽约定了装修免租期，但因华舒酒店单方提前解约，合同解除之前的租金，华舒酒店应予支付，双方确认计算至华舒酒店主张的合同解除之日即2017年7月7日，租金为254，930元，扣减吴惠铃方已收租金620，000元后的租金365，070元，吴惠铃方应予以返还华舒酒店。对于吴惠铃方主张装饰装修及设备设施损失共800，000元，华舒酒店认为承租时没有清单内的设备设施，吴惠铃方亦未提供装饰装修及设备设施交付给华舒酒店的相关证据，故对于吴惠铃方的该项主张，法院难以支持。华舒酒店主张吴惠铃方偿付华舒酒店利息，因双方未就利息进行约定，华舒酒店该项主张依据不足，法院不予支持。胡明水经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。判决：一、上海华舒酒店管理有限公司与吴惠铃、郑瑞章签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2017年7月7日解除；二、吴惠铃、郑瑞章应于判决生效之日起十日内返还上海华舒酒店管理有限公司保证金人民币300，000元；三、吴惠铃、郑瑞章应于判决生效之日起十日内返还上海华舒酒店管理有限公司租金人民币365，070元；四、驳回上海华舒酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、上海华舒酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付吴惠铃、郑瑞章违约金人民币100，000元；六、驳回吴惠铃、郑瑞章的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，吴惠铃方于2018年1月18日收到华舒酒店的起诉状副本。本院认为，吴惠铃方与华舒酒店就再转租系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间，虽然系争房屋的所有权人发生变动，但他案中绍兴中院的拍卖公告中明确记载系争房屋带有租约且拍卖不含固定装修及相关设施等。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。系争房屋新产权人通过拍卖取得系争房屋的产权，并不当然导致吴惠铃方与华舒酒店之间的租约产生履行障碍。如华舒酒店提出的新房东要求其停止装修之所称属实，则其应当行使抗辩权。华舒酒店以新房东的要求导致吴惠铃方与其之间的租赁合同目的无法实现为由提出解除双方租约，并不符合双方合同中约定的合同不能履行的情形，且其实际仍在使用系争房屋。因此华舒酒店起诉坚持主张解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，属单方提前解约，尽管吴惠铃方同意解约，但是以要求华舒酒店承担违约责任为条件，因此系争房屋租约的解除并不属于双方合意完全一致的解约，华舒酒店理应就其提前解约行为对吴惠铃方承担相应责任。至于对解约日期的确定，吴惠铃方同意为2017年11月30日，该时间早于其签收起诉状副本之日，系其对权利的自行处分，与法不悖，对此可予确认。合同解除之前的房租，华舒酒店理应支付，故对华舒酒店要求返还租金余额的诉请，本院不予支持。因华舒酒店系单方提前解约，且吴惠铃方并无过错，故根据合同约定，华舒酒店应按约向吴惠铃方支付相当于两个月租金的违约金，因此对吴惠铃方的相应诉请，应予支持。一审法院对其余问题所作的处理尚属适当，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9653号民事判决主文第二、四、六项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9653号民事判决主文第一、三、五项；三、上海华舒酒店管理有限公司与吴惠铃、郑瑞章签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2017年11月30日解除；四、上海华舒酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付吴惠铃、郑瑞章违约金人民币412，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币13，080元，由吴惠铃、郑瑞章负担人民币4265元，由上海华舒酒店管理有限公司负担人民币8815元；一审反诉费人民币7，854元，由吴惠铃、郑瑞章负担人民币5184元，由上海华舒酒店管理有限公司负担人民币2670元。二审案件受理费元人民币20，934元，由上海华舒酒店管理有限公司负担人民币11，485元，由吴惠铃、郑瑞章负担人民币9449元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月二十八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。