山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2629号上诉人（原审被告）:李金霞，女，1980年2月21日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人:李平，男，1980年6月8日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系李金霞之夫。委托诉讼代理人：王亮，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李呈，男，1990年5月10日出生，汉族，住山东省德州经济开发区。委托诉讼代理人:刘小妮，山东阳光桥律师事务所律师。原审被告:王文龙，男，1994年5月19日出生，汉族，住山东省临邑县。上诉人李金霞因与被上诉人李呈、原审被告王文龙租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李金霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李金霞与李呈签订的租赁合同有效、李金霞不承担法律责任或发回重审；2.本案一、二审诉讼费等费用由李呈承担。事实和理由：1.李金霞于2013年开始承租八里庄居委会的商铺，涉案房屋在2015年已经开始进行转租，李金霞也将转租一事告知了八里庄居委会，居委会也明确表示允许转租，同时八里庄居委会对外出租的几十家商铺均存在部分转租和全部转租的情况，八里庄居委会始终均没有提出过任何异议。八里庄居委会与涉案房屋为前后楼，步行仅需2分钟，距离135米，并且居委会的领导及工作人员经常到宾馆和转租的门市办理业务，居委会始终知道转租行为的存在，并且从未提出过异议。同时李呈自2019年5月1日承租房屋后，多次因用电问题找八里庄居委会解决，很明显此时八里庄居委会是应当知道转租行为的，但是截止到一审法院作出判决，八里庄居委会也没有对转租行为提出异议，也没有解除与李金霞的房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，涉案房屋的转租行为已经超过6个月以上，八里庄居委会没有提出异议，李金霞对涉案房屋具有出租权。2.房屋租赁合同是双方在平等自愿的情况下签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通和欺诈的情形，合法有效，应当受到法律的保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案房屋转租一事是李呈与王文龙二人先协商后，再通知的李金霞，李金霞事前并不知道王文龙将涉案房屋转让给李呈，李呈与王文龙二人告知李金霞在涉案房屋转让后是从事水吧而非炸鸡，李金霞在房屋转让一事中并没有过错，也没有违约行为。反而是李呈出尔反尔，先告知李金霞从事水吧后又改做炸鸡，李呈明显存在过错。即使租赁合同无效，也应当由李呈承担全部责任。3.一审认定租赁合同无效没有法律依据。一审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定认定租赁合同无效，但李金霞与李呈之间并不存在恶意串通的情形，很明显一审适用法律错误。根据合同法第二百一十二条规定，租赁合同仅转移租赁物的使用收益权，并不转移物的所有权，因而承租人是否经出租方同意转租，不影响转租合同的效力。如果承租人未经原出租方的同意擅自转租，系承租人违反其与原出租方的约定，不影响转租合同的效力。根据合同法第二百二十四条规定，房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求。李呈辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王文龙未作陈述。李呈向一审法院起诉请求：1.依法确认李呈与李金霞、王文龙分别签订的《租赁合同》、《转让合同》无效;2.李金霞返还租金30000元、王文龙返还转让费23000元;3.李金霞、王文龙赔偿李呈经济损失50200元;4.诉讼费用由李金霞、王文龙承担。一审法院认定事实：2019年5月1日，李金霞作为出租方与承租方李呈签订租赁合同，约定李呈承租李金霞享有出租权的商铺。合同签订后，李呈支付租金共计30000元。同日，李呈与王文龙签订转让协议，约定王文龙将八里庄盛世华园北门门市22号的商铺租赁使用权转让于李呈。一审法院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为:李呈的诉讼请求有无事实及法律依据。本案中，李金霞提交的证据未能证实其转租经过房屋所有人同意，而未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于租赁物的控制，损害了出租人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定:“有下列情形之一的，合同无效:(二)……损害国家、集体或者第三人利益”，李呈与李金霞签订的租赁合同应为无效合同，合同无效的，因该合同取得的财产应予返还，李金霞应返还李呈已收取的租金30000元。李呈主张其与王文龙签订的协议亦为无效合同，鉴于李呈与王文龙之间的法律关系与本案并非同一法律关系，李呈应对其与王文龙之间的纠纷另行起诉。另，李呈主张李金霞赔偿其因合同无效而遭受的损失，经审查，李呈诉称的损失为其个人经营投资行为，不属因合同无效而受到的直接损失，李呈的该项诉求于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、李金霞与李呈签订的租赁合同无效;二、李金霞于本判决生效后十日内返还李呈租金30000元;三、驳回李呈对王文龙的诉讼请求。案件受理费2364元，由李金霞负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一、涉案租赁合同是否有效；二、一审判决上诉人李金霞返还被上诉人李呈租金3万元有无依据。关于涉案租赁合同是否有效的问题：本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条规定解决的问题是在承租人擅自转租的情况下，出租人请求解除租赁合同或者请求认定转租合同无效，人民法院是否应当支持的问题。出租人知道或应当知道转租，在六个月内未提异议的，出租人请求解除租赁合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。相反，如果出租人在六个月内提出异议或者虽然超过六个月但出租人不知道或者不应当知道承租人转租，出租人请求解除合同或请求认定转租合同无效的，人民法院应予支持。本案中李金霞与八里庄居委会签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内不得私自转租房屋，诉讼过程中，李金霞也没有提供证据证明八里庄居委会允许其将房屋转租给李呈。转租合同于2019年5月1日签订，李呈于2019年6月4日向八里庄居委会了解是否允许转租时，八里庄居委会明确表示不允许转租，因此，本案房屋转租合同无效。关于一审判决上诉人李金霞返还被上诉人李呈租金3万元有无依据的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案租赁合同无效，李金霞据此收取李呈给付的3万元租赁费的基础丧失，故，一审判令李金霞返还李呈租金3万元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李金霞的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李金霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年十月九日法官助理孔祥龙书记员周杰