河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1309号 原告：胡云素，女，汉族，1962年2月11日出生，住河北省保定市清苑区。 被告：河北名度房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市博野县小店镇博保路**，统一社会信用代码：91130637MA0A35UB7U。 法定代表人：周文杰，该公司总经理。 被告：孟凡镇，男，汉族，1990年10月1日出生，住河北省保定市博野县。 二被告委托诉讼代理人：许江涛、聂立柱，北京市京师（保定）律师事务所律师。 原告胡云素与被告河北名度房地产开发有限公司（以下简称名度公司）、孟凡镇项目转让合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告胡云素、二被告的委托诉讼代理人许江涛、聂立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡云素向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付原告工程转让（前期投资）款390万元；2、判决被告给付原告违约金39万元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告开发清苑区温仁镇大柳树双丰小区。2018年9月6日，原、被告经协商将开发项目转包给被告。双方就转让事宜签订了转让协议。协议第二款约定：“乙方将甲方前期投入资金西边250万元、东边投资150万元，合计400万元，此款项在西边两栋楼房封顶后6个月内乙方分期付清”。协议第八条约定：“如其中一方违约，违约方按违约款项数额的10%支付给对方违约金。”协议签订后，甲方按照协议将全部开发项目交付乙方。乙方于2018年11月5日完成西边两栋楼封顶。封顶后，原告曾多次给被告打招呼，提醒被告按时交付原告前期垫付款。被告2018年11月5日完成西边两栋楼封顶，理应在2019年5月5日前，将原告前期投资的费用400万元给付原告。但是，被告在2018年12月给付原告10万元后，剩余390万元，经原告多次催要，被告至今不肯给付。按照合同约定，被告已经严重违约。被告除按约定给付原告剩余390万元外，还应依照合同约定给付原告违约金39万元(390万元×10%)。为维护原告的合法权利，原告根据相关法律规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告所有的诉讼请求。 二被告辩称，一、原告起诉被告的诉讼请求没有法律依据，本案虽名为项目转让合同纠纷，但实质为涉及到集体土地使用权转让，因双方签订的转让协议书违反了我国法律行政法规的强制性规定，属于合同法第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效，原告基于该无效合同的诉求不应得到法院的支持。二、土地分东西两块，两块土地使用权均非原告，在没有土地使用权的土地上进行建设，原告所建楼房无规划施工手续，系违法建筑，违法建筑不应受到法律保护，协议没有可转让的内容，转让协议应认定无效。 经审理查明，2018年9月6日，原、被告签订转让协议书，该协议主要约定：“原告胡云素（甲方）将原清苑县温仁镇大柳树双丰家园小区（除前边一栋外）转让给被告河北名度房地产开发有限公司（乙方）开发。一、乙方接手甲方未完工的后面两栋楼房建筑工程，以上甲方欠原建筑商工程款由乙方负责还款，甲方不再承担任何责任。二、前期甲方垫付的工程款150万元，乙方分两次支付给甲方，合同签订之日乙方支付给甲方100万元，余款50万元在2018年12月1日前分期付清。三、甲方开发地块分东西两块，西边两栋甲方已经投资250万元，东边地块甲方所有附着物折款150万元，两项共计400万元，此款项在西边两栋楼房封顶后6个月内乙方分期付清。如果乙方销售不利，不能按期付清，乙方可以由西边两栋单元楼按每平米1800元折合楼房面积补偿给甲方，归甲方所有（单元房屋由乙方指定）。所折合楼房面积视为乙方已正常销售，乙方按第四条协议规定另付给甲方利润每平米200元。六、合同签订后，甲方不再参与乙方所有的一切施工行为以及东面地块的审批、承建等所有事项，乙方在建筑施工中造成所有事故及政府职能部门的各种费用由乙方承担。（如停工、停电等）八、以上所有条款双方共同遵守，如其中一方违约，违约方按违约款项数额的10%支付给对方违约金。如不能协调解决，由甲方所在地法院处理。其它未尽事宜，双方另行协商。本协议一式三份，三方各执一份。甲乙双方证明人签字后生效。”庭审中，原告称，协议书上不存在买卖和转让土地，上面明确说明西边已投资250万元，东边地上附着物折款150万元，我现在主张被告付给我应得的400万元，我认为转让协议有效。协议签订后，原告按照协议将全部开发项目交付给被告，被告于2018年11月5日完成西边两栋楼封顶，被告应在2019年5月5日前将原告前期投资的费用400万元给付原告，但被告在2018年12月给付原告10万元后，剩余390万元经原告多次催要，被告至今不肯给付。按照协议约定，被告已经严重违约，故被告除按约定给付原告剩余390万元外，还应按照合同约定给付原告违约金39万元（390万元×10%）。原告为证明自己的主张提交了以下证据：一、转让协议书，证明合同明确约定西边两栋楼房封顶后6个月内被告分期付清400万元，被告曾给付10万元。二、预拌混凝土发货单两张以及我与建筑队的电话录音，证明封顶日期为2018年11月6日。混凝土发货单收货人一个为马三，一个姓朱的长期在工地安排施工，混凝土为特殊商品，当天发货必须当天使用，混凝土发货后只有房子封顶才能使用。三、被告名度公司给我的还款计划，证明第一份转让协议书有效。四、我与镇政府、村委会签订的协议书，还有村两委班子开会的会议记录，但是原件已经提交到县发改委。村两委班子开会通过后，召开村民代表大会通过后，以村委会名义写申请给镇政府，我与村委会签订协议，村委会同意这块土地由胡云素开发，盖好后卖给本村村民。二被告质证：一、对于预拌混凝土发货单两张真实性、关联性不认可，该两张发货单不能证明原告所主张的证明案涉房屋的封顶日期。二、对于录音证据不认可，证人应当出庭作证，而且通话对方是谁我们不认识，尤其是第二段录音对方一直在听说，属于传来信息。两段录音均不具有完整性，不应作为封顶日期的证据。三、对于转让协议书不认可，双方并未达成最终协议，只是一个意向。四、对于该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可，庭下核实。该组证据只是证实协议中西边土地的使用权办理流程，案涉协议东边土地所有权人和土地性质申请法院调取一并质证。庭审中，二被告称，我们认为转让协议无效，因为转让协议在第一段中说明案涉小区转让给乙方开发，第三条约定甲方开发地分东西两块，从协议实质看，转让协议所转让项目为开发权转让，开发权转让实质为土地使用权转让，案涉项目坐落于温××镇××村集体土地上，该集体土地使用权人记载为保定市清苑区温××镇××村民委员会，土地用途是住宅用地，根据土地管理法相关规定，农村集体建设用地使用权对外出租出让应当经本集体经济组织村民代表三分之二以上人员通过。对于本案所涉土地，首先没有登记在原告名下，即使登记在原告名下，其没有权利将本村集体经济建设用地使用权转让给经济组织以外的人或者组织，因此，该转让协议既违反了我国土地管理法相关规定，同时违反了我国集体土地管制相关规定，因此应当认定为无效。原告转让项目是违法的，没有土地使用权证、规划许可、施工许可，致项目建设无法正常开发，不能正常运转，并造成被告巨大损失。对此被告保留向原告提起诉讼权利，原告主张不应支持。本案所涉及转让项目没有任何审批许可手续，系违法建筑，而该违法建筑所使用土地并非原告依法取得的土地使用权。另外，东边所涉土地，原告没有任何合法手续证明土地使用权，因此本案转让协议书中所涉及的东西两块土地使用权均非原告享有，因此该转让协议应认定为无效。被告为证明自己的抗辩理由提交了案涉项目西边集体土地使用证，证号：保清集用（2016）第13060800151号，证明土地使用权人不是原告，地，地类性质是住宅用地属于集体经营性建筑用地范围。原告质证：土地证是经我手办理，办证流程我有村委会和镇政府的证明，到手土地证虽名字为村委会，但是我有村委会和镇政府明确让我开发的证明，因为是集体住宅用地，在集体住宅用地开发小区是村民代表和两委班子开会同意的。 本院认为，原、被告双方于2018年9月6日签订的转让协议书系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该转让协议书合法有效，本院予以确认。原被告双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。协议签订后，原告按照协议约定将清苑区温仁镇大柳树双丰家园小区开发项目转让给被告，被告亦应按照协议约定给付原告转让款。原告称，西边两栋楼房封顶日期为2018年11月6日，并提交了预拌混凝土发货单、通话录音为证，本院予以确认。被告质证不予认可，但未提交相关证据，本院不予采信。协议第三条约定在西边两栋楼房封顶后6个月内被告给付原告转让款400万元，故被告应于2019年5月5日前给付原告转让款400万元，原告认可被告于2018年12月份给付了10万元，现原告主张被告给付转让款390万元，本院予以支持。因被告未能按时给付原告转让款，已构成违约，应按照协议约定给付原告违约款项数额10%的违约金，故原告主张被告给付违约金39万元（390万元×10%），本院予以支持。 被告辩称，转让协议所转让项目为开发权转让，开发权转让实质为土地使用权转让，该协议违反了我国土地管理法以及集体土地管制相关规定，因此应当认定为无效。但该协议明确约定西边建设工程转让款以及西边地上附着物，故本院对被告所辩不予采信。且原告已经提交了其与村委会、镇政府的协议书以及集体土地使用证，能够证明原告可以合理合法的使用上述两块土地，西边地块已经建成，东边地块仅是手续需要完善，且协议中约定后期审批由被告负责，但并不能说明协议无效，故对于被告所辩，本院不予支持。被告辩称案涉工程属于违法建筑，但未提交相关证据，本院不予采信。因被告孟凡镇系一人公司，应当对公司债务承担连带偿还责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告河北名度房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告胡云素工程转让款390万元及违约金39万元。 二、被告孟凡镇对上述款项承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取计2525元，保全费1870元，由被告李从、贾明星共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  陈彦任 二〇二〇年十月十三日 书记员  邵 晶