四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初6242号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”********，统一社会信用代码：91511500MA62A17A3W。 法定代表人：赵虹。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201811043986。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201910100190。 被告：唐贵全，男，汉族，1962年12月5日生，住四川省富顺县。 被告：叶志容，女，汉族，1963年10月9日，住四川省富顺县。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居物业公司）诉被告唐贵全、叶志容物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐宜居物业公司的委托诉讼代理人魏晓岚、竭柯云到庭参加诉讼，被告唐贵全、叶志容经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告乐宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费、生活垃圾清运处置费，截至2020年6月30日，物业费6416元、生活垃圾清运处置费245元，共计6661元；2.判令被告支付因欠付物业费及垃圾清运费所产生的违约金，截止2020年6月30日为1998元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原告与宜宾市外滩壹号业主委员会签订《物业服务合同》，委托原告对外滩壹号小区进行物业管理，双方约定管理期限为三年，其中第一年为暂定期限；2015年7月1日，原告与业主委员会重新签订《物业服务合同》，委托管理期限为5年。上述二份合同均对双方的权利义务、物业服务内容、具体收费标准、缴纳时限作出了约定，并约定原告对逾期交纳物业管理费用的业主或物业使用人按照每日应交费的千分之三收取违约金。2019年11月15日，外滩壹号业主委会发布公告，载明经业主代表大会通过，将物业费标准调整为1.2元/平方米/月，新费用标准自2020年1月1日起实施。外滩壹号业主委员是外滩壹号业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域的全体业主具有约束力，业主委员会代表包括被告在内的业主与原告所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，原、被告应履行合同义务。现原告已按合同约定履行了义务，被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用。经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判如所诉。 被告唐贵全、叶志容书面辩称：1.翠屏区人民法院对本案涉及的物管费无管辖权，仅对本案涉及的违约金可以管辖。因物业服务合同约定双方对有争议的部分向宜宾市仲裁委员会提起仲裁，故应依法驳回原告要求缴纳物管费的请求；2.物业合同无效。原告应提供合同是由面积过半，人数过半的业主签字同意后生效的证明，如不能提供则应负举证不能的责任，且乐宜居物业公司未提供服务满意率达70%的证明；与原告签订物业服务合同的甲方为外滩一号业主委员会，合同上也加盖有业主委员会公章，但业主委员会并非通过业主公开选举产生，并不能代表业主利益、不能代表业主行使权利，合同签署的程序不合法；3.原告诉请按每日千分之三收取违约金，超过法律强制性规定，系不合法行为。且合同无效，无违约一说；4.小区账目从未公示，小区收入应抵扣物业管理费；小区物业管理存在问题，环境脏乱差、乱砍伐小区树木，改绿化地为停车位等管理不到位的行为均违背物业管理合同约定；且我家出现问题找到物业公司，物业公司均未妥善解决。物业公司催缴物业费的存根不能证明我有拖欠物管费的故意，未缴纳物管费是双方物管费计算不明导致，并非某方单方面违约，我方是待物业公司按照合同整改后再缴纳物管费。综上，我方认为合同无效，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告唐贵全、叶志容经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经审查，原告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年5月，宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会与原告签订《物业服务合同》，主要约定原告乐宜居物业公司为外滩壹号小区提供物业管理服务，管理期限为三年，2014年6月1日至2017年5月30日，其中第一年为暂定期限，期满业主满意率达到70%，合同自动延续；合同期间电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取。2015年7月1日，原告与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会重新签订《物业服务合同》，主要约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。管理服务事项有：房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为5年。从2015年6月1日至2020年5月30日，电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的第一个月1-10日。业主和物业使用人不按合同约定交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业管理服务费用的3‰交纳违约金。另合同第三十二条约定“业主违反协议……，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金或向当地法院提起诉讼。”第四十二条约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交翠屏区仲裁委员会仲裁。”2019年11月3日，原告与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止。电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1.2元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费缴纳时间、违约金等约定同前合同。收费标准自2020年1月1日起执行。同时约定本合同生效后之前双方签订的物业服务合同自动失效。2019年11月15日，宜宾市翠屏区外滩壹号业委会发布公告称，经业主代表大会决议确定将物业费调整为1.2元/平方米/月。新费用标准从2020年1月1日起实施。 被告唐贵全、叶志容系外滩壹号小区1幢3号塔楼11层5号物业的业主，该房屋建筑面积为127.8平方米。被告在2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业服务费及垃圾清运处置费。 经检索关联案件，并结合被告提交的书面证据，查明在原告为案涉小区提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，体现在小区绿化管理不善、小区垃圾处理不及时等问题。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述规定，宜宾市外滩壹号业主委员会与原告乐宜居物业公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应及时缴纳物业服务费及垃圾清运费。另《物业服务合同》在第三十二条和第四十二条分别约定“向当地人民法院起诉”“提交翠屏区仲裁委员会仲裁”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。”故对被告认为本院对本案涉及物业管理费处理不具有管辖权的辩称不予采纳。现原告请求被告支付拖欠的2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、垃圾清运费6661元，经计算，该金额符合合同约定和法律规定，故本院对原告的该项请求依法予以支持。关于原告诉请被告支付违约金的诉请，因原告未按物业服务合同约定全面履行合同义务，物业服务存在瑕疵，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。本案中，原告在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且被告所举证据尚不能证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。当然，原告也应进一步提升物业服务品质，为广大业主营造一个环境优美的人居环境。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告唐贵全、叶志容于本判决生效之日起五日内支付原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司2014年6月1日至2014年12月31日期间及2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、垃圾清运费共计6661元； 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐贵全、叶志容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李晓琴 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 李 会 书 记 员 石小琴