山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8820号上诉人（原审被告）：山东聚通实业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王元芳，经理。委托诉讼代理人：宫大伟，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦传波，男，1987年2月24日出生，汉族，住济南市。上诉人山东聚通实业有限公司（以下简称聚通公司）因与被上诉人秦传波房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。聚通公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由秦传波承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，聚通公司未付房租是由于秦传波未履行合同义务，致使涉诉商铺无法达到正常使用和居住标准。涉诉商铺装修期间，物业公司多次对涉诉商铺进行断电，聚通公司多次要求秦传波根据双方合同约定进行协调解决，但秦传波均未进行积极协调，致使聚通公司装修工程无法顺利进行，涉诉商铺也无法正常使用和居住。1、装修伊始，物业公司以涉诉商铺房主即秦传波未缴纳装修保证金为由对涉诉商铺采取了非法断电的措施，聚通公司即刻找到秦传波要求其协调物业解决，但秦传波并未进行有效协调，聚通公司自行找到物业公司进行协调并达成一致，物业公司才继续供电；2、装修保证金问题解决之后，物业公司在没有任何理由的情况下，又对涉诉商铺进行非法断电，聚通公司多次找到秦传波要求其进行协调沟通，但秦传波均未予理会，最终导致涉诉商铺无法正常使用和居住。聚通公司认为，根据《物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国电力法》第二十六条之规定，不管何种原因，物业公司均没有权利对涉诉店铺采取断电的措施。房屋的交付和使用应当达到正常的使用标准，而正常供电是房屋使用最基本的要求，物业公司无故非法断电的情况下，秦传波又未按照合同约定进行协调，导致涉诉商铺无法正常使用，最终导致聚通公司合同目的无法实现。由于秦传波未能履行合同中协调工作的严重违约行为，致使涉诉商铺无法达到正常使用标准，故聚通公司未付租金。二、一审法院判令聚通公司向秦传波支付违约金没有事实及法律依据。由于秦传波严重违约，未做好物业协调工作，致使涉诉商铺无法达到正常使用标准，聚通公司才未支付租金，故一审法院要求聚通公司向秦传波支付违约金没有事实依据。退一步讲，假使双方已经解除合同，根据双方签订的租赁合同的违约条款，违约方向守约方赔偿的是实际发生的经济损失，根据秦传波一审所说，其在2019年12月3日已经收回了涉诉商铺，既然一审法院判令租金支付至2019年12月3日，那么如一审认定，合同于2019年12月3日解除，秦传波收回房屋，就不会产生经济损失。而且秦传波主动要求解除合同并收回房屋，并主张聚通公司承担违约责任，没有任何证据证实其遭受实际损失。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审人民法院依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。秦传波辩称，聚通公司的上诉没有事实及法律依据。第一，自房屋出租后，秦传波一直积极处理，是聚通公司自身的原因导致无法缴纳房租。第二，聚通公司一直未找秦传波协调，聊天记录中也未提到找秦传波和物业协商的事情。秦传波向一审法院起诉请求：1、判令聚通公司支付给秦传波租金20760.6元、物业费5713元、电费73元、水费18.15元，违约赔偿金17500元，共计44064.75元，及利息(计算方式：自2019年8月15日起至实际支付之日止，以20760.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、本案诉讼费用由聚通公司承担。一审法院认定事实：秦传波(买受人)与案外人济南保利城置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定秦传波购买济南保利城置业有限公司开发的济南市历下区保利华庭配套公建1号楼108号商品房，建筑面积185.18平方米，并约定济南保利城置业有限公司应当在2018年11月30日前将涉案房屋向秦传波交付使用。2019年4月8日，秦传波(甲方)与聚通公司(乙方)签订《商铺出租合同》一份，主要内容为：“一、门面位置、面积及用途：甲方将位于奥体西路花园路交叉口保利华庭配套公建1号楼108号商铺，面积约185.18平方米…租赁给乙方用于办公、经营。二、租赁期限：1、本租赁合同期限为叁年，即从2019年5月15日起至2022年5月14日止(以下简称合同期)。……3、合同期满前，如乙方不租赁经营，应于30天前提出申请，经甲方同意后可终止合同；三、租金及支付时间：本合同期，第一年，年租金人民币柒万；第二年，年租金人民币捌万；第三年，年租金为人民币壹拾万元。支付方式为：首年按季支付，第二年起按年支付。支付时间为上一季度(或年)最后一个月25日之前。四、房屋现状及装修：1、房屋现状为房产公司交付时的主体框架毛坯房。无任何隔墙，地面墙面屋顶均为毛坯。2、乙方可以根据自己的用途进行装修。水电自行负责改造。装修费用由乙方自行承担。……五、合同期间：……4、合同期内，…甲方协助乙方协调房产公司和物业的关系。…六、违约责任：以上条款甲、乙双方共同遵守，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。…。”秦传波在该合同上“甲方”处签字，聚通公司在该合同上“乙方”处加盖了单位公章，聚通公司的工作人员牟宗臣在“乙方代表人”处签字。一审庭审中，双方确认合同签订后，聚通公司支付了2019年5月14日至2019年8月15日期间的租金。聚通公司称，因其公司未按照涉案房屋所在的物业管理公司的要求缴纳装修保证金，物业公司以断电等方式阻挠其公司装修施工，而秦传波未按照合同约定进行协调，导致其商铺装修未完成，其公司无法正常使用涉案房屋，遂拒绝支付租金。此后，经秦传波催要，聚通公司未再支付租金。2019年11月28日，秦传波通过邮递方式向聚通公司送达了《房屋租赁合同解除通知书》(收件人为牟宗臣)一份，内容为：“我是位于济南市奥体西路花园路交叉口保利华庭配套公建1号楼108号商铺的房东秦传波，贵司于2019年4月8日与我签订《商铺出租合同》。按照合同约定，截止目前贵司欠2个季度35000元租金，经多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务。根据我国《合同法》相关规定，我现在依法通知贵司解除《商铺出租合同》。请贵司最迟在2019年12月1日12时前搬出位于济南市奥体西路花园路交叉口保利华庭配套公建1号楼108号商铺。二、若贵司在上述期限内不搬出上述房屋，视为贵司自动放弃租赁房屋内所有财产，本人有权采取任何措施予以处置，以收回租赁房屋，并有权要求贵公司支付所欠租金，承担相应的损失及由此支付的所有费用，包括但不限于律师费等均由贵司承担。同时，本人保留采取法律手段追究贵司违约责任的权利。”同日，聚通公司签收了该通知书，EMS流程单上显示“在济南市已签收，他人代收：同事”。一审庭审中，聚通公司称2020年5月份才收到上述通知书。秦传波自认其于2020年2月28日清理了涉案房屋中聚通公司的文件柜、办公桌等物品，并已于2020年5月中旬将涉案房屋另行出租给了他人。聚通公司目前已搬离涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。秦传波与聚通公司签订的《商铺出租合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，一审法院对此予以确认，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。聚通公司支付租金至2019年8月15日，此后未再支付租金。秦传波认为聚通公司违反了合同约定的义务，构成违约，遂通过邮递的方式向聚通公司送达了《房屋租赁合同解除通知书》，通知聚通公司解除涉案合同，并要求其承担相应的违约责任；聚通公司称涉案房屋的物业管理公司要求其缴纳装修保证金于法无据，且即使缴纳，也应由秦传波缴纳，秦传波没有按照合同约定协调其与涉案房屋的物业管理公司的关系，导致其无法完成装修、无法正常使用涉案房屋，系秦传波违约，秦传波无权要求解除合同。一审法院认为，双方均未提交直接的有效证据，佐证涉案房屋的物业管理公司要求聚通公司缴纳装修保证金；退一步讲，即使物业公司根据其物业管理规定有此要求，根据本案双方签订的涉案《商铺出租合同》第四条“房屋现状及装修”条款的约定及一般社会生活经验，聚通公司作为涉案房屋的承租方和实际使用方，亦应承担该房屋的装修费用及其他相关费用，涉案合同约定的秦传波协助聚通公司协调房产公司和物业的关系的内容不应得出装修保证金也应由秦传波缴纳的当然结论，且即使聚通公司认为物业公司要求缴纳装修保证金于法无据，其以此作为拒绝缴纳租金的抗辩事由亦无法律或合同依据，故一审法院对其抗辩意见不予采纳，因聚通公司违反合同约定，秦传波有权依据合同约定解除涉案合同。秦传波通过邮寄的方式向聚通公司送达了《房屋租赁合同解除通知书》，EMS流程单上显示该通知书于2019年11月28日“在济南市已签收，他人代收：同事”，聚通公司作为公司法人，其享有民事权利和承担民事义务均由其法定代表人或其他工作人员的行为来实现，故聚通公司当庭辩称的其2020年5月份才收到该通知书的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳，一审法院依法确认涉案《商铺出租合同》已于2019年12月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”聚通公司应支付2019年8月16日至2019年12月3日期间的租金，秦传波关于要求聚通公司支付租金20760.6元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于秦传波要求聚通公司赔偿物业费5713元、电费73元、水费18.15元的诉讼请求。秦传波未提交相关证据佐证其实际支出了上述费用，且聚通公司不予认可，故一审法院对秦传波的相关诉讼请求不予支持。秦传波可待证据补充完整后，另行主张权利。关于秦传波要求聚通公司承担违约赔偿金17500元及欠付租金的利息的诉讼请求。双方在租赁合同中约定违约方应赔偿守约方实际发生的各种经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”聚通公司未按约支付租金，构成违约，根据上述合同约定和聚通公司实际办理涉案房屋的时间，秦传波有权向聚通公司主张违约金17500元(相当于三个月的租金)，对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。因一审法院已支持秦传波关于违约赔偿金的诉讼请求，秦传波关于要求聚通公司支付欠付租金的利息的诉讼请求，经一审法院核算，超过相关法律规定，故一审法院对秦传波的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东聚通实业有限公司支付秦传波房屋租金20760.6元，于判决生效之日起十日内付清；二、山东聚通实业有限公司赔偿秦传波违约赔偿金17500元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回秦传波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取451元，由秦传波负担100元，由山东聚通实业有限公司负担351元。本院二审期间，当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。聚通公司提交公司员工牟宗臣（负责现场的施工）与秦传波租赁期间产生的微信聊天记录一份，拟证明：1、秦传波未尽到积极协调物业公司恢复电力的相关义务，致使聚通公司无法实际装修工程，故逾期支付租金；2、秦传波于2019年11月28日已经决定将涉案商铺更换新锁，造成聚通公司无法进入该商铺，秦传波实际控制该商铺的时间为2019年11月28日。秦传波对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。秦传波认为是聚通公司不按物业公司的要求装修，物业公司才给停的电。聚通公司的消防不按要求去做，物业让其整改，聚通公司不整改，物业公司让聚通公司缴保证金，聚通公司以保证金应由秦传波缴纳为由说秦传波不给其进行协调，实际上保证金应由承租人缴纳。本院经审查认为，秦传波虽对上述证据的真实性没有异议，但上述证据并不能实现聚通公司的证明目的。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于聚通公司是否应向秦传波支付其所欠付房租的问题。本案中，聚通公司自2019年8月15日至合同解除期间未缴纳租金，依据相关法律规定及合同约定，聚通公司作为承租方，负有向出租方缴纳租金的义务。聚通公司辩称其未付房租是由于秦传波未履行协调关系的合同义务，致使涉诉商铺无法达到正常使用和居住标准。但根据双方签订的《商铺出租合同》约定，并不能构成聚通公司拒付租金的正当理由，其以此作为拒绝缴纳租金的抗辩事由无法律或合同依据，一审法院对聚通公司该项抗辩不予支持，并无不当。关于聚通公司应否支付其所欠付房租产生的违约金的问题，本案双方签订的《商铺出租合同》约定，违约方应赔偿守约方实际发生的各种经济损失。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于损失赔偿的数额认定问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。就本案而言，合同解除后，秦传波的实际损失数额应以秦传波另行转租的合理期间为基础，并结合聚通公司违约行为的过错程度等因素予以确定。一审法院综合本案情况，对秦传波以相当于三个月租金的损失主张违约金予以支持，并无不当。综上所述，聚通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由上诉人山东聚通实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十月十五日书记员  侯新新