河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0827民初1207号 原告：唐士存，男，1986年12月1日出生，满族，农民，现住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：才米娜，女，河北伸正律师事务所律师。 被告：凌宝满，男，1984年3月1日出生，满族，农民，住河北省承德市宽城满族自治县。 原告唐士存与被告凌宝满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐士存及其委托诉讼代理人才米娜到庭参加诉讼，被告凌宝满经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐士存向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、由被告返还原告房屋首付款150000.00元，房屋装修费120000.00元；3、由被告支付原告违约金100000.00元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年8月22日，原告及其前妻叶妍君（2020年4月20日离婚）与被告签订了《二手房买卖合同》，合同约定，原告购买被告出卖的宽城镇文笔园小区6号楼1单元1楼1011室楼房一套，建筑面积110平方米，房屋价款350000.00元。合同签订当日，原告先行交付被告首付款150000.00元，余款200000.00元原告按揭每月还款，本合同签订日前，原告向被告交付定金10000.00元，合同还约定，被告保证出卖的楼房不存在其他权利瑕疵，被告不如实向原告告知房屋所有情况，存在隐瞒欺诈行为致使合同不能属实和原告的权利不能得到保证时，原告有权解除合同并收回所有的价款，同时被告向原告支付违约金100000.00元。因被告在银行贷款310000.00元整，所以贷款的110000.00元由被告偿还，被告保证在还款满一年后还清110000.00元银行贷款，剩余200000.00元贷款的本金和利息由原告继续偿还银行。合同签订当天，原告通过承德银行将首付款150000.00元给付被告（其中10000.00元定金充做房款）。之后原告对案涉房产进行了装修，花去装修款120000.00元。2018年11月原告搬进案涉房产居住。由于被告未按照合同约定还贷款满一年后偿还合同约定银行按揭贷款110000.00元，2018年1月30日，原、被告又签订《补充协议》，协议第二款约定，2年内还清应由被告偿还的100000.00元贷款部分（已还10000.00元）。合同签订至今已有两年半，被告仍未按照合同约定偿还银行贷款，已构成违约，2019年12月27日宽城满族自治县人民法院作出（2019）冀0827执1500号执行裁定，查封了被告卖给原告的房产。2020年3月6日，原告接到宽城满族自治县人民法院做出的执行通知书。至此，被告因欠房款被起诉后不还款，被告卖给原告的房产已被贵院查封，原告多方寻找被告解决其欠款对原告购买的楼房产生的影响，从而解除贵院查封，但找不到被告。根据《二手房买卖协议》第十一条第二款的约定，原告的权利不能得到保证，乙方有权解除合同并收回所有房款。现被告已经违约，且原告的权利不能得到保障，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定被告返还购房款150000.00元，给付原告违约金100000.00元，补偿原告的装修损失120000.00元，合计金额370000.00元。为保障原告的合法权益，呈诉贵院，敬请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告凌宝满未答辩。 原告围绕诉讼请求向本院出示的2016年10月31日商品房买卖合同、2017年8月22日二手房买卖合同、宽城安居房产中介服务中心证明、承德银行储蓄利息清单及转账回单，能够证明原告在被告处购买楼房及交付部分房款情况，本院予以采信。原告出示的2020年9月5日宽城满族自治县鑫鼎物业服务有限责任公司证明，能够证明原告购买该楼房后进行装修的事实，本院予以采信。原告出示的张国军证明、张国军收据、装修材料销售单及收据，不足以达到其证明目的，本院不予采信。原告出示的2018年1月30日补充协议，能够证明原告与被告对商品房买卖进行补充协议的事实，本院予以采信。原告出示的宽城满族自治县人民法院（2019）冀0827执1500号执行通知书，能够证明因被告凌宝满与第三人借款合同纠纷未履行还款义务，仍在凌宝满名下的涉案房产被查封的事实，本院予以采信。原告出示的（2020）冀0827民初1207号民事裁定书，能够证明原告唐士存将被告凌宝满名下的位于宽城满族自治县房屋予以保全的事实，本院予以采信。原告出示的唐士存与叶妍君离婚协议、离婚证及本院对叶妍君的询问笔录，能够证明唐士存与叶妍君离婚及双方约定涉案楼房归唐士存所有。根据原告出庭人员陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，被告凌宝满作为买受人与宽城满族自治县宝泰房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，被告凌宝满购买了位于宽城满族自治县，单价3419.05元／平米，面积109.61平米，购房款价税合计为393499.90元，贷款金额310000.00元。2020年9月27日经承德恒扬房地产评估有限公司冀恒房估［2020］承字Ａ439号房地产估价报告对该房产确认估价市场价值总价为58.41万元，其中装修总价为8.03万元，毛坯房地产总价为50.38万元。原告唐士存与叶妍君曾系夫妻关系，双方于2015年7月21日登记结婚，于2020年4月20日协议离婚。2017年8月22日，被告凌宝满作为卖方（甲方）与原告唐士存、叶妍君作为买方（乙方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：“……第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在河北省承德市宽城县，建筑面积为110平方米。第二条：上述房产的交易总价为人民币350000.00元整（大写叁拾伍万元整），本合同签定日前，乙方向甲方支付人民币10000.00元整，作为购房定金。第三条：甲乙双方以银行按揭方式付款，并约定在合同签订当日支付首付款150000.00元（含定金）（大写：人民币壹拾伍万元整）给甲方，剩余房款人民币200000.00元整申请银行按揭，由乙方自己还银行（包括本金和利息）。……第十一条：双方约定的其他事项，（一）甲方义务：……2、甲方向乙方说明该房屋使用过程中重大事项，提供购房、物业、公共维修基金手续及合同出示有关证明。甲方如果不向乙方如实告知房屋所有情况，存在隐瞒欺诈行为致使合同不能属实和乙方的权利不能得到保证时，乙方有权利解除合同并收回所有的价款，同时甲方向乙方支付违约金100000.00元（大写：壹拾万元整）。3、如因甲方原因致使乙方在房屋所有证下发2年后，不能取得房屋所有权的，乙方有权解除合同，甲方应全额返还乙方所付的价款，并向乙方支付100000.00元（大写壹拾万元整）违约金……卖方（甲方）凌宝满，买方（乙方）唐士存、叶妍君，签订日期：2017年8月22日”。同日，原告唐士存将承德银行存款本金150000.00元及利息7918.01元支取，并通过叶妍君账户转账给被告凌宝满140000.00元，另已给付10000.00元定金，共给付首付款150000.00元。唐士存购买该房产后，双方未办理过户手续。2017年8月25日，唐士存着手对涉案房产进行装饰装修。2018年1月30日，凌宝满作为甲方与唐士存、叶妍君作为乙方签订了《补充协议》，协议约定：“一、甲乙双方原签订的二手房买卖合同继续有效。二、因甲方资金紧张，未能按原合同要求提前偿还银行100000.00元大写：壹拾万元整贷款，现双方约定由甲方按月偿还银行贷款，2年内还清应由甲方偿还的100000.00元大写：壹拾万元整贷款（即乙方偿还200000.00元大写贰拾万元整贷款外的贷款部分），同时甲方必须将欠下售楼处的首付尾款结清。三、甲方必须保证在2年内按每月银行规定的期限数额偿还贷款或提前还清贷款，如有违约，则已偿还银行的款项不予退还，甲方按原二手房买卖合同的约定承担违约责任，给付乙方违约金100000.00元大写：壹拾万元整。……协议人（甲方）：凌宝满，协议人（乙方）：唐士存、叶妍君，2018年1月30日”。2019年12月27日，因被告凌宝满未能履行（2019）冀0827民初1085号民事判决书确定的给付义务，宽城满族自治县人民法院作出（2019）冀0827执1500号执行裁定书，查封被执行人凌宝满名下位于河北省承德市宽城满族自治县。2020年6月4日，唐士存向本院申请将位于宽城满族自治县房屋予以保全。 本院认为，原告唐士存与被告凌宝满签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同及协议约定履行各自义务。现被告凌宝满未能按照《二手房买卖合同》及《补充协议》约定履行于2020年1月30日前还清100000.00元购房贷款，且被告凌宝满名下的涉案房产因其债务纠纷被查封，致使《二手房买卖合同》不能履行，故对于原告要求解除《二手房买卖合同》及返还房屋首付款150000.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告的行为已经构成违约，案涉房产经本院委托评估毛坯房总价503800.00元，被告凌宝满出卖给原告唐士存的房产价款为350000.00元，违约金约定数额低于给原告造成的损失，被告理应按合同约定支付违约金100000.00元。关于原告主张的装修款，经本院委托评估，待拍卖，原告应以实际拍卖价款另行主张权利。 综上所述，原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告唐士存与被告凌宝满之间签订的《二手房买卖合同》于本判决生效后解除； 二、被告凌宝满返还原告唐士存购房款150000.00元； 三、被告凌宝满支付原告唐士存购房违约金100000.00元； 上述款项于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告唐士存的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6930.00元，保全费2370.00元，由被告凌宝满负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长 唐 仕 铁 审 判 员 许 先 权 人民陪审员 于 海 龙 二〇二〇年十月二十日 法官 助理 李 如 月 书 记 员 郝妍附页 一、（2020）冀0827民初1207号民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在法定期限内未申请执行的，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。