浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初6707号原告：诸葛根新，男，1972年2月6日出生，汉族，住金华市金**。委托诉讼代理人：胡希华,浙江赤松律师事务所律师，系特别授权。被告：郑建光，男，1976年1月25日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：程建青，浙江泽铭律师事务所律师，系特别授权。原告诸葛根新与被告郑建光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘爱军独任审理。原告诸葛根新及其委托诉讼代理人胡希华和被告郑建光的委托诉讼代理人程建青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诸葛根新向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失280317元、搬运费用13529元、减产损失30162元及退回押金20000元，共计344008元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月1日，被告郑建光将坐落于土名为殿山的养猪场房屋等建筑物出租给原告诸葛根新等三人，用于养殖鹌鹑。双方订立《租赁协议》，约定：范围为，靠南房屋3幢、钢棚1个、靠北小屋7间、靠大门口附属房150平方米；前三年，2016年2月1日至2019年2月30日，每年租金10万元；后十年，2019-2029年，每年租金10.5万元；租金分年支付，时间为每年2月1日前；承租方交付押金2万元；协议还约定了其他事项。原告承租后，经被告同意进行装修装饰，以符合养殖经营之需。2019年，因案涉建筑物系违法建筑，被行政机关责令拆除，无奈之下，原告另找经营场地，致使原告遭受巨大经济损失。现违法建筑物已被拆除，押金至今未退回。原告认为，案涉出租的建筑物系违法建筑，且被告郑建光在订立合同时故意隐瞒违建事实，导致《租赁协议》无效，被告应当依法赔偿原告的经济损失。被告郑建光辩称：1、原被告在签订合同时，被告不存在故意隐瞒事实，被告租赁给原告的房屋土地于2008年通过招投标从蒋堂村直里村村委会租赁土地所得，约定土地的用途为种养殖业，被告可以建造养殖场所。所以被告出租给原告的房屋系被告自行建造，并一直使用到2019年被拆除时。原告在承租时，对租赁的房屋及场地都进行了解，被告也告知了事实，并明确在现有的情况下是可以养殖的，如果是政策有变动，那是要按照政策的。另协议约定如果土地征用或调整国家需要，房产损失赔偿归被告，鹌鹑设施赔偿归原告，这说明被告不存在故意隐瞒违建的事实。2、政府将被告的房屋拆除，并非是被告的过错，该租赁房屋在三改一拆中没有要求拆除；在2017年畜禽整治时，蒋堂镇镇政府曾动员原告进行鹌鹑养殖搬迁，但原告未同意。2019年租赁房屋被拆除的原因是周边村民对鹌鹑养殖的粪便气味进行多次投诉，所以行政执法部门以未取得乡镇建设规划为由，对案涉建筑物进行拆除。3、原告的养殖场搬离，虽然有一定的损失，但并非诉讼请求当中所列的344008元。因为，原告在2019年1月17日，已经知道蒋堂镇人民政府作出的限期拆除决定。为此，原告对所有的鹌鹑养殖设施都进行了拆除搬离，至于在2019年9月份，还有保温笼未搬离，这是原告的过错。原告从2019年2月1日起就未支付租金，其在诉请当中要求退回押金20000元。这笔押金应当从未支付的8个月房屋租金103000元中予以扣除。另外原告所欠的83000元房屋租金，被告将另行主张。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告诸葛根新提交的证据：1、租赁协议一份，证明原告租赁被告房屋的事实。2、黄小刚、王晓荣出具的承诺书一份及其各自的身份证复印件各1分，证明黄小刚、王晓荣承诺放弃与郑建光租赁合同纠纷中的实体权利。3、责令限期拆除决定书一份，证明租赁物系违法建筑的事实。4、现场勘察清点记录一份，证明鉴定材料的客观真实。5、评估报告一份，证明原告经济损失的事实。6、收条一份，证明被告郑建光收到押金20000元的事实。被告郑建光提出质证意见：对证据1、2、6的三性无异议，故本院确认其证明力。对证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，原告承租的建筑物及场地在2008年已由被告通过合法方式取得并建成，并非违法取得。本院认为，证据3系由蒋堂镇人民政府依法作出的决定书，具有法律效力，故本院确认其证明力。对证据4的三性均有异议，首先该证据是复印件，无法与原件核对；其次该证据是原告提供的，被告并不知情；再次，被告的财产也列入评估对象，进行清点，比如租赁协议中出租的钢棚也列入清点记录当中，包括水泥路、电器开关、灯头等原建筑自备的设施都列入评估清点内容中。对证据5的三性均有异议，首先该评估报告是依据清点记录内容进行评估的，而清点记录中原告把被告的财产也列入其中，造成记录内容失实，故评估报告的基础就是不真实的，其结果也是不真实的；其次清点记录中没有被记载的一些财产，也被列入的评估报告，这是没有原始依据的；再次该评估报告系原告提供，被告并不知情，评估前后也未通知被告；再次该评估机构工商登记的经营范围是房地产估价，而鹌鹑的减产损失是涉及到养殖业的专项评估，评估机构并无此资质，属于越权评估；最后，该评估报告的有效期为2019年2月27日至2020年2月26日，其评估报告的有效期为1年，从评估基准日即2019年2月26日进行计算，到今天为止该评估报告已经超过1年，是一份无效的评估报告。本院认为，证据4.5系前后关系，两者具有很强的关联性；被告提出的大部分质证意见因其未提供证据予以佐证，亦未在庭前提出补充鉴定和重新鉴定申请，故本院对评估报告中的装修损失280317元、搬运费用13529元予以确认；但对于减产损失30162元，因被告提出的质证意见具有一定的合理性，且原告在庭后未提供金华市华成房地产估价有限公司具有养殖业专项评估资质的相关证据，故本院对评估报告中的减产损失30162元不予确认。被告郑建光提交的证据：直里村木棉山、殿山两宗山地招租公告及山地租赁经营合同书，证明原告承租的房屋系被告从直里村村委会合法租赁来的，并建造养猪场等房屋用于养殖，被告不存在隐瞒房屋违建的事实。原告诸葛根新提出质证意见：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，案涉房屋是房屋规划违法（未取得乡村建设规划许可），而非土地取得违法，该证据与本案无关。本院认为，原告提出的质证意见具有一定的合理性，故对该组证据的证明力不予采信。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2016年2月1日，诸葛根新、王晓荣、黄小刚和被告郑建光签订租赁协议，由被告将坐落于金华市婺城区蒋堂镇直里村土名为殿山的养猪场房屋等建筑物出租给原告诸葛根新等三人，用于养殖鹌鹑。租赁协议约定：1、承租范围为，猪场房屋靠南3幢、钢棚1个、靠北小屋7间、办公室1间、靠大门口附属房150平方米。2、租金，前三年2016年2月1日至2019年2月30日止，每年租金10万元；2019-2029年止，每年租金10.5万元，租金分年支付，时间为每年2月1日付清。3、如土地征用或调整国家需要，房产损失赔损归郑建光，鹌鹑设施赔损归诸葛根新等三人所有。4、承租方交付押金2万元（已支付）等其他事项。原告诸葛根新承租后，对以上的养猪场房屋等建筑物进行了简单装修，对地面进行了平整、对房屋顶部加固及墙面粉刷、对部分水电线路进行了改造、并增添了一些设施，以达到养殖鹌鹑所需条件。2019年1月，因案涉租赁房屋未取得乡村建设规划许可，被蒋堂镇人民政府列为违法建筑，责令被告郑建光于2019年2月28日限期拆除。原告在收到责令限期拆除决定书后，于2019年6、7月进行搬离，搬至兰溪市香溪镇，至9月基本搬完。2019年9月份，案涉租赁房屋被拆除。2019年2月26日，诸葛根新、王晓荣、黄小刚委托金华市华成房地产估价有限公司对其承租的鹌鹑养殖场拆迁损失进行价值评估。金华市华成房地产估价有限公司于2020年4月27日出具评估报告，评估结论为：装修损失280317元、搬运费用13529元、减产损失30162元；评估报告有效期为2020年4月27日至2021年4月26日止。另查明，黄小刚、王晓荣在诉前向本院出具承诺书，承诺放弃与被告郑建光租赁合同纠纷中的实体权利，不参加诉讼，由原告诸葛根新处理，其权利归诸葛根新享有。本院认为，因案涉租赁房屋未取得乡村建设规划许可，被蒋堂镇人民政府列为违法建筑，责令限期拆除，现已被拆除。根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”之规定，本院依法确认原被告签订的租赁协议无效。现案涉租赁房屋已被拆除，造成原告诸葛根新的损失已经评估确认为装修损失280317元、搬运费用13529元；另对于减产损失30162元，因原告未提供金华市华成房地产估价有限公司具有养殖业专项评估资质的相关证据，导致减产损失无法认定，故本院对减产损失30162元的诉请不予支持。原告诸葛根新的损失已经评估确认为装修损失280317元、搬运费用13529元，合计293846元。造成原告以上损失，究其原因是：一、被告郑建光从事养殖业，将未经行政部门审批建造的养猪场房屋等建筑物出租给原告，其在出租前未履行如实告知义务，过错在先。二、原告诸葛根新作为长期从事养殖鹌鹑的专业户，养殖地点从金东区塘雅镇到婺城区汤溪镇、蒋堂镇，历经几次租赁过程，其应对承租房屋现状有一定的鉴别力和判断力；另结合案涉租赁房屋的租金，与市场价格相比偏低，故从常理上分析，可确认原告诸葛根新应明知案涉租赁房屋系违章建筑，其仍承租，故其在主观上具有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，纵观本案，原被告都具有一定过错，本院酌定原告诸葛根新承担损失的40%责任，即117538.40元（293846元×0.4）；被告郑建光承担损失的60%责任，即176307.60元（293846元×0.6）。现案涉租赁房屋已被拆除，导致租赁协议无法履行，故其押金20000元应由被告予以退回。关于被告郑建光抗辩的2019年2月-9月的租金，属于反诉请求，其可通过诉讼等方式另行主张，故本院在本案中不予处理。综上，原告诸葛根新的合法合理诉请，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告郑建光于本判决生效之日起十日内赔偿原告诸葛根新经济损失176307.60元及退回押金20000元，共计196307.60元。本案受理费3230元（原告已预交，已减半收取），由原告诸葛根新负担1230元，被告郑建光负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  刘爱军二〇二〇年十月二十日书记员  胡卅丰