上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10251号上诉人（原审原告）：上海实答企业发展有限公司第一分公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南路********。负责人：司长江，总经理。委托诉讼代理人：吴振军，上海市吴振军律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚萍，上海市吴振军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海信德中药公司，住所地上海市，住所地上海市浦东新区沪南公路**法定代表人：杨弘，董事长。委托诉讼代理人：周兴，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈律，上海谧竹律师事务所律师。上诉人上海实答企业发展有限公司第一分公司（以下简称实答第一分公司）因与被上诉人上海信德中药公司（以下简称信德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人实答第一分公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人提供的系争租赁房屋和土地所涉道路改扩建工程项目协议置换预备案材料收件单上确认系争房屋在动迁范围内，且该收件单的出具时间为2016年10月13日。另外，当地政府已在2016年9月21日就提交协议置换预备案材料，上诉人的租赁协议期届满于2016年12月31日。因此，协议置换发生在租赁期届满前，拆迁评估表对象特指上诉人，上诉人应享有系争房屋中相应的拆迁利益，被上诉人仅仅是代表上诉人收取该拆迁利益，被上诉人从收取该款项之日到实际给付上诉人期间的资金占用费应按银行利率一并给付上诉人。二、被上诉人取得的停业损失和搬迁奖励以及增加的补偿款，也是均按讼争房屋面积依法所得，该拆迁利益也应归上诉人所有。三、系争租赁合同中约定承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿，该条款为被上诉人提供的格式条款，依据我国合同法第三十九条和第四十条的规定，应认定该条款无效。上诉人据此应享有相应的拆迁补偿款。被上诉人信德公司不同意实答第一分公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、2016年10月12日系争房屋的协议置换方案收件单仅仅是备案方案，在案证据不能证明协议置换事实发生在租赁期届满之前，实际拆迁项目启动是在2018年。租赁房屋被国家征收，房屋征收补偿对象应是房屋所有权人，承租人并不是补偿安置对象，系争租赁合同也没有任何拆迁补偿的约定，故即便协议置换发生在租赁期内，上诉人也没有依据取得该部分拆迁利益。二、系争租赁合同在2016年12月31日到期，之后并未续签，上诉人的行为属于非法占有，上诉人所称的停业损失和搬迁奖励以及增加的补偿款均发生在租赁期届满之后，不应得到支持。停业损失、搬迁奖励和增加补偿款是给房屋所有权人，而不是承租人，双方对此也从未约定过。三、系争租赁合同是双方合意达成的，合同是合法有效的，不存在格式条款的情形。故依照合同约定装修附属设备补偿款应属于被上诉人。实答第一分公司向一审法院起诉请求：判令信德公司支付动迁补偿款782,196.25元（具体包括：装修附属设备补偿363,054元、停业损失243,935.88元、搬迁奖励是73,180.77元以及增加补偿款102,025.60元）。一审法院认定事实：2016年1月4日，甲方信德公司（出租方）与乙方实答第一分公司（承租方）就系争房屋和场地签订房屋租赁合同。合同约定房屋使用（或建筑）总面积约448平米、场地约80平米。房屋租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期1年。租期结束，乙方除搬离自己所有的可移动财产外，固定装潢及设备，乙方放弃要求甲方给予补偿的权利主张并愿意归甲方所有。租期届满或提前基础，乙方扩建、搭建房屋或增设设施等均无偿归甲方所有。2016年10月12日，浦东新区房屋拆迁管理中心就沪南公路（上南路—闸航公路）道路改扩建工程项目的协议置换方案向浦东新区航头镇人民政府申请备案。双方当事人确认系争房屋及场地在上述项目范围内。2019年5月6日，信德公司（被拆迁人、乙方）与上海XX有限公司（拆迁人、甲方）签订补偿安置协议。约定乙方房屋坐落在XX路XX号南（房屋性质为集体）、4579号，有证建筑面积3,139.2平方米，无证建筑面积532.86平方米，土地面积4,604.8平方米，补偿款总额32,598,192.74元。为证明信德公司所取得补偿款的构成，实答第一分公司提交结算单、估价结果一览表及估价明细表，信德公司对该组证据无异议。结算单载明有证建筑面积3,139.2平方米，无证建筑面积532.86平方米，土地面积4,604.8平方米；装修评估价663,412元，附属设施评估价319,474元，宜搬迁设备补偿34,776元，停产停业损失费1,473,525.2元，财物搬迁费472,650元，苗木搬迁31,455元，搬迁奖442,057.56元，以上合计28,346,254.56元，以上合计价增加15%金额（新区重大办讨论后决定）4,251,938.18元，补偿总价为32,598,192.74元。关于系争房屋及土地的估价结果一览表载明房地产权人为信德公司（实答第一分公司），装修估价230,050元，附属设施估价78,008元，设备搬迁32,376元，物资搬迁22,620元，上述合计363,054元。审理中，双方均确认系争房屋为有证建筑物，结算单中的有证建筑面积3,139.2平方米、土地面积4,604.8平方米中包含系争房屋的448平方米，系争场地的80平方米；估价结果一览表所载的补偿款363,054元已算入结算单中。另查明，信德公司与实答第一分公司、上海实答企业发展有限公司（以下简称实答公司）房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年4月10日作出（2018）沪0115民初57503号民事判决（以下简称“57503号判决”）。该判决查明：2018年2月13日，浦东新区政府发布浦府房征决字【2018】第002号国有土地上房屋征收决定。双方当事人一致确认，系争房屋处于该征收范围内。该判决认为信德公司与答第一分公司之间的房屋租赁合同已到期终止,实答第一分公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋，故判令实答第一分公司迁出系争房屋，其与实答公司向信德公司支付应2017年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。实答第一分公司不服57503号判决而提起上诉，本院于2019年7月5日作出（2019）沪01民终7868号民事判决（以下简称“7868号判决”）。该判决考虑到系争房屋已在57503号判决后被拆除，客观上已无腾退的必要，且信德公司自愿将占有使用费的计付截止期限调整为2019年5月31日，故判令将房屋占有使用费计算的截止期限调整至上述日期。一审法院认为，案涉租赁合同的租赁物为系争房屋及场地，故本案纠纷为房屋租赁合同纠纷及土地租赁合同纠纷。案涉租赁合同是双方当事人的真实合意，系争房屋为有证建筑，故合同应为合法有效，对当事人有约束力。合同约定的租期于2016年12月31日届满。浦东新区房屋拆迁管理中心虽曾于2016年10月12日就系争房屋的协议置换方案进行过报备，但在案证据未能显示协议置换的事实发生于租期届满之前。承租双方在租期届满后未曾续约，实答第一分公司作为承租人应在租期届满后向信德公司返还系争房屋及场地。7868号判决显示实答第一分公司直至系争房屋及场地被拆除时仍未能返还租赁物，故其在此期间对租赁物的占有为无权占有。实答第一分公司依据其无权占有租赁物的事实，提出停工停业损失及搬迁奖的诉请，一审法院不予支持。关于装修及附属设施补偿款的诉请。合同约定承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿，承租人扩建、搭建房屋或扩建的设施无偿归出租人所有。实答第一分公司虽称上述合同条款为格式条款应为无效的意见，但其未能提供证明合同由信德公司单方制作，合同内容未经双方协商的任何证据，故对其意见不予采纳。因合同对于装修及附属设施补偿作出过明确约定，故实答第一分公司提出本项诉请缺乏合同依据，一审法院不予支持。实答第一分公司的前述诉请均未获一审法院支持，其主张的增加补偿款诉请因此缺乏基础，一审法院不予支持。据此判决：驳回实答第一分公司全部诉讼请求。一审案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，由实答第一分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争合同约定的承租人在租赁期结束后放弃固定装潢及设备补偿及承租人扩建、搭建房屋或扩建的设施无偿归出租人所有的条款是否无效。相应所涉拆迁补偿款是否应归上诉人所有。二、除上述上诉人诉请的装修附属设备补偿款外的其余拆迁补偿款是否应归上诉人所有。针对第一个争议焦点：依照我国合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。据此，即使该合同条款构成被上诉人提供的格式条款，应具有上述规定中的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形之一的，可认定无效。现上诉人主张的情形为，该条款加重了上诉人的责任。对此，从该条文内容看，上诉人在租赁期满后，自愿放弃要求被上诉人对上诉人所有的可移动财产外的其余固定装潢及设备给予补偿的权利并愿意归被上诉人所有。从该条文的表述看文字通俗易懂、直接明了，不存在理解上会产生歧义和需对方特别解释说明之处，也不存在上诉人被隐瞒欺诈之情形，上诉人也未提出该约定有损其利益并要求变更修改或删除该条款，故应认定系其真实意思表示。同时，从放弃的权利内容看，承租人在租期届满后自愿将属其所有的附属于房屋的设备、装潢材料甚至可移动财产全部归出租人所有，是对自身权利的处分，该约定在房屋租赁交易中是常见和较普遍情形，显然并非属加重上诉人责任，故不符合上述法定无效格式条款情形，不应认定该条款无效。因此，上诉人诉讼请求中相应的装修附属设备拆迁补偿款应归其所有是不符合约定的，不应准许。针对第二个争议焦点：首先，应明确被上诉人取得的包括上述第一个争议焦点所涉拆迁补偿费的所有拆迁补偿的依据是被上诉人与案外人拆迁人于2019年5月6日签订的拆迁补偿安置协议，该协议明确载明签约和受补偿并领取补偿款的主体是被上诉人，同时明确约定系争房屋内原职工、租赁户的清退工作由被上诉人负责。据此可见，直接获取系争拆迁补偿款的权利人是被上诉人，协议未显示且无其他证据证明存在上诉人主张的被上诉人是代表上诉人取得系争拆迁补偿款的。其次，现上诉人诉请系争拆迁补偿款依据的法律关系是系争双方租赁合同关系与上述《拆迁补偿安置协议》是两合同主体不同的相互独立的不同法律关系。同时，双方在租赁合同中对系争租赁房屋的拆迁补偿款的归属并未约定，故上诉人请求系争补偿款归其所有无合同依据。再次，已查明的事实表明，被上诉人与案外人签订拆迁补偿安置协议并获取补偿款是在2019年5月6日之后，而在此时之前，上述另案生效民事判决已经确认上诉人在系争租赁合同于2016年12月31日租期届满未按约退房时起，早已构成违约；同时，诚如该生效二审判决认为在此情况下，上诉人试图为获取拆迁利益而长期占用系争房屋，主观上亦难以认定为善意，故上诉人欲通过违约占房而进一步获取拆迁补偿利益，因不具有善意且无法律依据，无法予以支持。综上所述，上诉人实答第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600.00元，由上诉人上海实答企业发展有限公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审判员  顾克强二〇二〇年十月十三日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……