广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19042号上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区颐和盛世五街****。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：胡开欣，该司员工。被上诉人（原审原告）：劳坚伦，男，1968年12月16日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：彭启中，广东创杰（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗少玲，女，汉族，1973年1月21日出生，身份证住址：广州市越秀区，与劳坚伦为夫妻关系。上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）因与被上诉人劳坚伦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。东湛公司代理人胡开欣、劳坚伦代理人彭启中、罗少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东湛公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回劳坚伦全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由劳坚伦承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。在合同约定的交付期限届至后，东湛公司多次通知劳坚伦收楼，但劳坚伦表示未具备收楼条件拒绝收楼。根据补充合同第五条第三点的约定，无论是否收到东湛公司发出任何交楼通知书，劳坚伦都必须在交付期满前委托物业办理交楼手续，但劳坚伦并未办理。根据合同第14条延期交楼的违约责任，不是人为原因造成未能按期交付房屋的，应按照合同第13条交付涉案房屋，东湛公司不存在逾期交楼的行为，不应支付逾期交房违约金。二、房屋符合合同约定的交楼标准，东湛公司不应当承担违约责任。即使法院认为不符合交楼标准，也应降低违约金标准，一审判决东湛公司支付截止至起诉之日止的违约金为313万元，劳坚伦支付了534万元的房款，违约金占总房款的59%应认定为过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，东湛公司一审中以合同约定违约金过高请求法院调低，但一审没有调整。三、一审判决要求东湛公司将取得竣工验收备案表及符合合同约定的房屋交付给劳坚伦没有法律及合同依据。根据《建筑法》第61条第二款、《建筑工程质量管理条例》第49条第1款、《房屋建筑与市政基础管理备案办法》第4条规定，涉案房屋在2017年4月10日取得了竣工验收备案表就符合了交楼条件，东湛公司多次通知劳坚伦收楼，劳坚伦在2019年10月2日去收楼，但劳坚伦认为房屋质量有问题要求整改后才收楼。说明劳坚伦在收到东湛公司通知后有去过现场收楼。因劳坚伦自身原因拒绝收楼，所以迟延收楼的违约责任应由劳坚伦承担。一审判决要求按合同第12条约定交楼是错误的，因为第12条已经被补充协议第4条予以变更。按补充协议第4条约定，仅需四方验收即具备交楼条件，所以一审法院判决要求东湛公司按合同第12条约定交楼没有合同依据。涉案楼盘存在特殊不能办理永久水电的问题，这是政府的原因导致，即涉案地块是花都区的飞地，在南海的辖区范围，南海区政府并没有将永久水电接到小区的红线范围外。现小区用的是临时的水电，但是小区业主是按永久水电的标准缴纳水电费的，东湛公司自行承担了多缴的水电费，并没有要求业主按临水临电标准缴费。涉案小区已办理大确权，现大部分业主收楼入住并办理了房产证，涉案房屋不影响小区业主的居住，因此涉案楼盘没有办理永久水电不能归责于东湛公司。劳坚伦二审答辩称：东湛公司从未通知劳坚伦收楼，劳坚伦前往验楼是劳坚伦自行前往的。劳坚伦一审庭后已多次提出要求收楼，但是东湛公司委托的物业公司要求劳坚伦缴纳10余万元的管理费才同意让劳坚伦收楼。据劳坚伦了解涉案小区因临水临电经常停电，而且没有通煤气。因此，涉案房屋并不符合交楼的标准。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。劳坚伦于2020年1月21日向一审法院起诉请求：1.判令东湛公司向劳坚伦支付延迟交楼违约金2923748.55元（以总房款5340177元为本金，按每日万分之五的标准即2670.09元，从2016年11月5日起暂计至2019年11月5日止共1095天；剩余部分至东湛公司具备约定交楼条件，即永久供电、供水、供气及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给劳坚伦之日止）；2.东湛公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案楼盘位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园，涉案楼盘的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2015年7月24日，劳坚伦（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区颐和盛世花园三街17号（颐和盛世三街17号）102房，总金额5340177元。甲方同意乙方2015年7月24日前一次性支付全部房价款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条约定的延期交房的违约责任：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第二条约定，乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第四条约定，主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定，双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭款项给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第二十三条约定，甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定，甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年7月24日，东湛公司开具收款收据，载明收到劳坚伦购颐和盛世D区三街17号102单元综合登记费1050元。2015年8月2日，东湛公司开具收款收据，载明收到劳坚伦购颐和盛世D区三街17号102单元维修资金38175元。2015年10月20日，东湛公司分别开具金额为4000000元、1340177元的两张购房发票。截至本案法庭辩论终结，劳坚伦没有办理收楼手续。一审庭审中，东湛公司确认涉案房屋目前未满足永久通水、通电。关于东湛公司有无通知劳坚伦收楼，东湛公司认为其委托物业公司将收楼通知及收楼手续交给劳坚伦、电话通知劳坚伦收楼，在取得竣工验收备案表之后，物业公司也通知过劳坚伦收楼并当面将收楼通知书给劳坚伦，但劳坚伦认为不具备收楼条件所以拒收。劳坚伦对东湛公司的陈述不予确认，劳坚伦认为东湛公司没有告知劳坚伦收楼。关于逾期交楼违约金的起算时间，东湛公司认为因劳坚伦存在逾期付款的情况，应当从约定的收楼时间往后顺延86天起算逾期交楼违约金。劳坚伦认为，按照法律关于诉讼时效的规定，劳坚伦只主张了3年的违约金，对于已经达到合同约定的交付时间至2016年11月5日的违约金劳坚伦并没有主张。东湛公司认为调整违约金的依据是同楼盘其他案件中约定的违约金标准都是每日总房价款的万分之一且有总房价款百分之二的上限，本案违约金应当调整为与同楼盘的一致。一审诉讼中，东湛公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其上载明，广州市花都区住房和建设局于2017年4月10日出具备案机关处理意见，经核查，位于广州市花都区广州东湛房地产开发有限公司住宅楼（自编**H1、H2、J1、J2、J3、K、N型）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。一审法院认为，劳坚伦与东湛公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准”，补充协议第六条将主合同第十五条约定的交房时的有关资料变更为“《商品住宅交楼书》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》”。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故东湛公司交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足合同第十二条约定的交房条件，现截至本案法庭辩论终结，涉案房屋并未取得永久供水、供电，劳坚伦有权拒绝收楼，东湛公司未能在约定的期限内将符合交房条件的房屋交付劳坚伦使用，理应承担逾期交楼的违约责任。依照合同约定，东湛公司应当按照总房价款每日万分之五的标准从逾期交楼次日支付逾期交楼违约金，劳坚伦请求逾期交楼违约金从2016年11月5日开始计算，是其自行处分权利的行为，至本案法庭辩论终结前，尚无法确定涉案房屋符合交付条件的时间，故本案只处理截至起诉之日即2020年1月21日的逾期交楼违约金，之后的违约金可另行处理。经核算，东湛公司应当支付的逾期交楼违约金是3132013.81元（5340177元×0.0005×1173天），综上，劳坚伦诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。逾期交楼违约金的标准是双方合同中明确约定的，东湛公司以同楼盘的其他合同约定封顶条款为由调整违约金，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年4月13日作出判决：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告劳坚伦支付逾期交楼违约金3132013.81元；二、驳回原告劳坚伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15095元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，东湛公司向本院提交下列证据：证据一、验楼情况表2份，证明劳坚伦于2015年7月26日第一次验房，涉案大楼于2017年4月10日取得竣工验收备案表，之后多次通知劳坚伦收楼，劳坚伦于2019年10月2日才第二次验房；证据二、广东增值税电子普通发票（水票），证明物业公司代颐和盛世业主向佛山市南海狮山镇水务有限公司缴纳临时用水、单价按3.95元/吨缴纳；证据三、广东增值税专用发票（电票），证明物业公司代颐和盛世业主向广州供电局有限公司缴纳临时用电、单价按0.74元/千瓦时缴纳；证据四、广东增值税电子普通发票（水电费），证明物业公司向颐和盛世业主收取的水电费按永久水电标准计收，水费按2.77元/吨，电费按0.609元/千瓦时收取；证据五、燃气经营许可证及证据六、燃气发票、收楼手续单，共同证明涉案楼盘已通燃气。劳坚伦对东湛公司提交上述证据质证认为：1.证据一的真实性、合法性、关联性确认，但不确认证明内容，不能证明东湛公司想证明的内容，只能证明双方对验楼发现的问题做了记录，是劳坚伦自己去看房才有该证明材料。2.对其他证据的的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。（一）劳坚伦的诉请是基于东湛公司不能提供合同约定及法律规定的文件，导致劳坚伦所购买的房屋不符合法定及合同约定的交付条件，进而要求东湛公司承担相应的违约责任。涉案小区至今使用的仍是临时用水是不争的事实，物业公司如何向业主收取水电费不影响涉案房屋尚未具备法定交付条件的客观事实。（二）东湛公司已陷入严重的经营困难，其截止2020年10月10日止，被法院强制执行的金额高达612.73万元，已被列入失信名单，亦即，东湛公司随时有可能无法继续承担为业主垫付水电费的差额，进而直接影响到业主的用水用电。（三）据劳坚伦了解，涉案房屋所在的别墅区因煤气表及管道设计不合理，至今是没有通气的。东湛公司提交的经营许可证只能证明该公司取得了经营的许可，跟涉案房屋是否实际通气没有关系。二审期间，东湛公司向本院提交《承诺书》一份，载明：由于涉案楼盘是花都区的“飞地”，周边均是南海土地（即行政区划属花都区，但地理位置在南海区，在红线范围外接通永久水电属政府职能范畴，现花都区政府与南海区政府正在协商解决涉案地块的永久水电等历史遗留问题。现我司郑重承诺：劳坚伦所购涉案房屋目前所用的临水临电，费用按永久水电标准支付，由物业公司代收代缴，临水临电与永久水电之间的差额部份由我司承担，承担到项目接通永久水电之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方争议的焦点为东湛公司是否可以交付房屋及东湛公司应承担逾期交楼违约金的金额？针对东湛公司的上诉请求与劳坚伦的答辩意见，分析如下：从东湛公司一审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，广州市花都区住房和建设局于2017年4月10日出具了备案机关的处理意见，经核查，位于广州市花都区广州东湛房地产开发有限公司住宅楼（自编**H1、H2、J1、J2、J3、K、N型）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。为此，东湛公司已于2017年4月10日取得了《建筑工程竣工验收备案表》。再从东湛公司二审提交的燃气经营许可证及其他已收楼业主缴纳燃气的发票可知，涉案楼盘已具备通气条件。现阶段邮件速递业务飞速发展，邮件交收方式已发生重大变化，有关通邮条件的标准可适当放宽。因涉案楼盘已有业主收楼入住，且本案东湛公司交付劳坚伦的房屋房号确定，即已可实现邮件门口收寄，故东湛公司已具备通邮条件。至于永久通水、永久通电条件。东湛公司二审提交的广东增值税电子普通发票（水票、电票）显示，涉案楼盘物业公司向颐和盛世业主收取的水费按2.77元/吨，电费按0.609元/千瓦时收取，均低于该物业公司代颐和盛世业主向佛山市南海狮山镇水务有限公司和广州供电局有限公司缴纳的水电费用标准，且与使用永久通水、永久通电费用标准相当，故对东湛公司向业主收取的水电费按永久水电标准计收的抗辩，本院予以采信。同时，东湛公司又向本院提交《承诺书》，郑重承诺：劳坚伦所购涉案房屋目前所有的临水临电，费用按永久水电标准支付，由物业公司代收代缴，临水临电与永久水电之间的差额部份由我司承担，承担到项目接通永久水电之日止。综上，本案东湛公司应交付房屋已不影响劳坚伦的正常使用，劳坚伦仍拒绝收楼缺乏依据，本院不予支持。合同约定东湛公司应于2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付劳坚伦使用，劳坚伦请求东湛公司承担逾期交楼违约责任从2016年11月5日开始计算，是其自行处分权利的行为。因东湛公司并未提交证据证明该司可交付房屋后再次通知劳坚伦收楼，而劳坚伦自认其于2019年10月2日对涉案房屋进行了验收，视为劳坚伦已知晓涉案房屋可接收使用，故东湛公司承担逾期交楼违约责任应截止于该日。依合同约定，有关东湛公司应承担逾期交楼违约金经计算已达2832963.90元（5340177元×0.05%×1061天）。由于东湛公司应支付的违约金过高，一审诉讼中，该司已要求予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合东湛公司未开通永水永电确有其客观原因，该司早已为已收楼的大部分业主负担了临水临电与永水永电的差额，且与大部分业主达成和解，故基于个案处理考虑，本院认为东湛公司应付给劳坚伦逾期交楼的违约金以每日0.001%的标准计算，即56659.28元（5340177元×0.001%×1061天）为宜。对劳坚伦主张超出前述违约金部分，本院不予支持，一审对此判处有误，本院予以纠正。至于劳坚伦收楼后，如因东湛公司未履行承诺，可能造成的其他损失，劳坚伦可另循合法途径解决。综上所述，东湛公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1764号民事判决第一、二项；二、广州东湛房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向劳坚伦支付逾期交楼违约金56659.28元；三、驳回劳坚伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15095元，由广州东湛房地产开发有限公司负担1216.48元，由劳坚伦负担13878.52元；二审案件受理费30190元，由广州东湛房地产开发有限公司负担1216.48元，由劳坚伦负担28973.52元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏