江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终331号上诉人（原审被告）：荣万家生活服务有限公司邳州分公司（原企业名称：廊坊荣盛物业服务有限公司邳州分公司），住所地邳州市运河街道解放东路北侧。负责人：刘洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：高中军，该公司员工。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王保荣，女，1973年9月18日出生，汉族，无业，住邳州市。被上诉人（原审原告）：高永华，男，1969年12月9日出生，汉族，教师，住邳州市。上诉人荣万家生活服务有限公司邳州分公司（以下简称荣万家公司邳州分公司）因与被上诉人王保荣、高永华物业服务合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初10275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。经查，原廊坊荣盛物业服务有限公司邳州分公司于2020年4月9日经邳州市行政审批局核准变更为荣万家生活服务有限公司邳州分公司，荣万家生活服务有限公司邳州分公司作为上诉人参加本案诉讼。上诉人荣万家公司邳州分公司的委托诉讼代理人高中军、董振龙，被上诉人王保荣、高永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣万家公司邳州分公司上诉请求：1、撤销邳州市人民法院（2018）苏0382民初10275号民事判决，发回重审或依法改判；2、两审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案的财物毁损的根本原因是第三人侵权，应由实际侵权人承担责任。上诉人作为物业服务企业，其义务是依据合同进行定期或者不定期地对小区内公共设施履行维护、保养义务，但不是时时刻刻履行义务。其不能也不可能完全杜绝下水道堵塞等突发事件的发生。上诉人除了定期维护外，在2018年11月10日已经为被上诉人进行了一次临时疏通服务，解决了其卫生间下水道排水不畅的问题，但此后的第二天又因突发下水道被堵塞的情形，完全是第三人造成，一审法院也已经认定“第三人侵权属于物业公司无法预见也不能避免的情形”。上诉人不能时时刻刻对下水道进行清理、疏通、维护，本案的财产毁损和上诉人履行物业服务合同不存在因果关系。根据法院查明的涉案财物毁损系第三人侵权行为造成下水道堵塞的事实，应由本案实际侵权人承担责任。二、一审判决认定上诉人疏于对安全隐患的排除，没有事实根据。上诉人履行物业服务合同不存在主观过错和过失。被上诉人并未举证证明上诉人存在着疏于排除安全隐患的事实。法院认定上诉人疏于排除安全隐患没有根据，也与客观事实以及上诉人举证的定期维修维护的证据不符。上诉人除了按照物业服务合同履行了相应的定期维修维护义务之外，还在接到被上诉人的保修后，于第一时间安排维修工对被上诉人私人区域内的管道进行疏通（属于物业服务合同范围之外的抢修），上诉人的抢修行为不存在主观过错。突发事件不属于定期排除的范围。一审判决认定上诉人疏于对安全隐患的排除而造成业主财产损害，应在其过错范围内承担相应的责任，没有事实根据。判令上诉人承担全部赔偿责任不公平。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人的全部损失，属于责任比例分配错误。一审判决已经查明了2018年11月11日管道堵塞反水导致被上诉人财产毁损的事实，即第三人的侵权行为是涉案财产毁损的根本原因，认定上诉人已经尽到了一定的物业管理义务与职责，上诉人仅应当在其过错范围内承担相应的责任，上诉人在承担违约责任后可以向实际侵权人追偿。根据以上事实，上诉人既然已经尽到一定的责任，且无法预见也不能避免第三人突发的侵权行为，理应减轻上诉人的部分赔偿责任，而不应当判令其承担全部赔偿责任。四、《工程造价咨询报告书》的委托评估程序不合法，定价高于市场价，评估结论不正确，不能作为定案依据。综上，一审判决忽视了第三人侵权造成涉案财物毁损这一基本事实，错误认定上诉人疏于排除安全隐患并错误分配责任承担比例，加重了物业服务企业的责任，采用不合法的咨询报告书认定涉案损失，判决结果错误。王保荣、高永华辩称，一、根据物业合同，上诉人应该对公共管道等公共设施负责维修，这次是公共管道堵塞造成污水返流，属于上诉人维修管理范围。2018年11月10日，家中卫生间的下水下不去了，而且水很臭，当天大约7点左右我们就报修，物业公司过来两个人，他们用一根长约3米大约手指粗的管子，在排水管出口的排污井口处戳插，所以没有清理管道没清出堵塞物，当时家里的水慢慢下去了。因为我们不懂，我们以为给排除了，当天中午吃完饭就回老家了。等第二天中午我们回来的时候满屋都是屎尿、污水。作为业主，出现问题端倪时及时告知了物业公司，根据合同约定，上诉人有义务认真排查清除隐患，但却工作不力，没有把堵塞物及时清除掉，才导致污水再次倒灌。到了晚上好像是九点钟左右，上诉人才在负一楼处把堵塞物取出，是一团头发和PVC管片还有一只袜子，从PVC片颜色，袜子和一大团头发来看，并非一日能造成，可以看出是长时间未清理疏通和检查。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王保荣、高永华向一审法院起诉请求：1、赔偿原告财产损失及房屋租金等共计70340元；2、被告承担本案诉讼费用及鉴定费用等程序性费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告财产损失29442.93元及房屋租金2万元共计49442.93元。一审法院查明：王保荣、高永华系邳州市建设北路东侧荣盛文承苑五期35幢3单元201室房屋业主。廊坊荣盛物业服务有限公司邳州分公司（以下简称荣盛物业公司邳州分公司）系邳州市文承苑小区物业服务管理公司。2017年6月29日，高永华（甲方、委托方）与荣盛物业公司邳州分公司（乙方、受委托方）签订《前期物业服务协议书》。合同第一条双方的权利合同义务，第二项乙方的权利和义务约定：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、维护、交通等项目进行维护、服务与管理。6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理协议书》。合同第二条物业服务内容，第一项房屋共用部位的维护和管理约定：共用部位是指房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的楼道内墙面、楼宇外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。第二项房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定：共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、监控系统……等。2018年11月10日，王保荣、高永华发现卫生间排水系统不畅，向荣盛物业公司邳州分公司报修，荣盛物业公司邳州分公司安排维修工给予疏通。2018年11月11日，案涉房屋卫生间再次出现管道堵塞反水，导致室内家具、地板、门套等财产毁损。荣盛物业公司邳州分公司安排人员疏通后，发现堵塞物在负一楼共用上下水管道转弯处。2019年1月29日，王保荣、高永华向一审法院提出申请，要求对案涉房屋堵塞反水造成的损失进行鉴定。2019年8月9日，徐州光华同力工程造价咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，鉴定结论为：本工程损失测算总价为29442.93元，第一部分水泥砂浆地面拆除及更换恢复部分损失测算价为2745.78元；第二部分木地板地面拆除更换部分损失测算价为24635.34元，由于本工程为实木复合地板，受水浸泡后变形，损失按新购置更换测算；第三部分门套修理部分损失测算价为688.98元；第四部分柜子修理部分损失测算价为1327.83元。一审法院认为，关于荣盛物业公司邳州分公司应否承担赔偿责任的问题。本案中，发生堵塞的上下水管道位于小区共有部分，依据双方签订的《前期物业服务协议书》约定，荣盛物业公司邳州分公司对该共有部分负有维护、服务与管理的责任。荣盛物业公司邳州分公司虽然尽到了一定的物业管理义务与职责，但对存在第三人侵权致管道反水，可能对业主财产造成损害的安全隐患未能引起足够重视，未予及时排查并消除该安全隐患，致使上下水管道再次发生堵塞引发原告室内反水。荣盛物业公司邳州分公司亦未举证证明，其已履行了合同约定及法律规定的安全保障义务，且该第三人侵权属物业公司无法预见也不能避免等情形。故荣盛物业公司邳州分公司因疏于对安全隐患的排除而造成业主财产损害的，应在其过错范围内承担相应的责任。荣盛物业公司邳州分公司承担违约责任后，可向实际侵权人追偿。关于财产损失及房租损失数额的问题。根据徐州光华同力工程造价咨询有限公司的鉴定意见，荣盛物业公司邳州分公司的财产损失为29442.93元。王保荣、高永华主张的房租损失，结合其提供的租房协议书、转账凭证、一审法院向中介公司咨询情况、修复时间等，酌定房租损失为3000元（1500元×2个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、廊坊荣盛物业服务有限公司邳州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿王保荣、高永华财产损失29442.93元、房租损失3000元，合计32442.93元；二、驳回王保荣、高永华的其他诉讼请求。一审案件受理费1037元，鉴定费3000元，合计1037元，由王保荣、高永华负担387元，荣盛物业公司邳州分公司负担3650元。二审中，荣万家公司邳州分公司向本院提交廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司质量记录汇总两份、定期日常清理服务的工作照片32张，拟证明上诉人严格按照物业服务合同履行义务，不存在违约行为。王保荣、高永华质证认为，真实性有异议，不能证明上诉人观点。不能证明上诉人定期梳理公共管道，从清理出的堵塞物看是好长时间了，不是短时间造成，我们报修的时候物业公司来了，但没有认真检查找到堵塞物，导致污水倒灌造成损失。上诉人没有尽到责任，才造成我家污水倒灌，满屋屎尿。二审查明，廊坊荣盛物业服务有限公司邳州分公司于2020年4月9日经邳州市行政审批局核准变更为荣万家生活服务有限公司邳州分公司。二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于荣万家公司邳州分公司应否承担违约责任的问题。涉案前期物业服务协议书约定，荣万家公司邳州分公司（原荣盛物业公司邳州分公司）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理。共用部位是指房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，共用设施设备包括共用的上下水管道等。本案系小区共用上下水管道发生堵塞反水，导致涉案业主室内财产毁损。本案中，荣万家公司邳州分公司在接到业主反映安排维修工给予疏通后，未及时排查并消除隐患，后因上下管道再次堵塞引发室内反水。关于荣万家公司邳州分公司二审提供的两份对于生化池/管道清掏疏通的质量记录汇总单，一审中，法庭两次开庭荣万家公司邳州分公司均有提交证据，并提交照片以证明其定期对公共部分进行维护疏通，但对于一审庭审前已形成的由其持有的上述日常档案未予提供，二审亦未作出合理解释，且上述汇总单显示的清掏人均为王强，但上诉人陈述“王强”签字并非王强所签，故荣万家公司邳州分公司提供的照片等证据仅能证明其尽到了一定的物业管理义务，但结合本次清理发现的堵塞物，不足以证明其定期对公共排水排污管道检查疏通。一审判决荣万家公司邳州分公司（原荣盛物业公司邳州分公司）对涉案业主因污水浸泡所遭受的损失承担民事赔偿责任，并无不当。二、关于涉案鉴定意见能否作为定案依据的问题。经当事人申请，一审法院依法委托有鉴定资质的鉴定单位进行工程损失费用价款鉴定，鉴定单位接受委托后，进行现场勘验和调查，并两次通知荣万家公司邳州分公司到场，但均未到场。鉴定单位依据现场勘验测量工程量，计价定额套用相关规范文件，材料单价参照相关造价信息及市场价等，作出鉴定结论并列出具体明细。鉴定程序合法，结论具体明确。荣万家公司邳州分公司上诉主张委托评估程序不合法，定价高于市场价，未提供相关证据予以证明，本院依法不予采信，涉案鉴定意见应当作为定案依据。综上，荣万家公司邳州分公司（原荣盛物业公司邳州分公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人荣万家生活服务有限公司邳州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十月二十八日书记员 李思璇