新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终339号 上诉人（原审被告、案外人）：李银梅，女，1984年3月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：宋岩（系李银梅丈夫），住四川省南部县。 委托诉讼代理人：温超兵，新疆四运律师事务所律师。 上诉人（原审被告、案外人）：巴州雷萨商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 法定代表人：杜文，该公司监事。 委托诉讼代理人：温超兵，新疆四运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：国药新疆库尔勒医药有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。 法定代表人：许山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁华，男，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：罗小红，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阜康市。 法定代表人：黄志方，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。 主要负责人：黄志方，该分公司经理。 上诉人李银梅、巴州雷萨商贸有限公司（以下简称雷萨公司）因与被上诉人国药新疆库尔勒医药有限责任公司（以下简称国药库尔勒公司）、新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司（以下简称方达巴州分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人李银梅的委托诉讼代理人宋岩、温超兵，上诉人雷萨公司委托诉讼代理人温超兵，被上诉人国药库尔勒公司的委托诉讼代理人丁华、罗小红到庭参加诉讼。被上诉人方达公司及方达巴州分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 李银梅、雷萨公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回国药库尔勒公司一审的全部诉讼请求，中止对方兴大厦1502室房屋的执行。事实和理由：1.方达巴州分公司与雷萨公司签订《电梯设备买卖合同》约定由雷萨公司向方达巴州分公司提供2台客乘电梯，合同价款为850,000元，并以方兴大厦1栋1单元1502号房屋抵付其中578,053元合同价款。因雷萨公司拖欠李银梅款项，经协商雷萨公司将案涉房屋抵偿给李银梅。李银梅与方达巴州分公司于2015年1月18日签订了《商品房买卖合同》，方达巴州分公司向李银梅出具了房屋全款收据。在方兴大厦具备入住条件后，李银梅办理了入住手续，并装修使用。而国药库尔勒公司申请人民法院进行诉讼保全对案涉房屋的查封时间是在2015年3月3日，因此李银梅对案涉房屋享有物权期待权。依据物权优先于债权的原则，李银梅对案涉房屋的权益可以排除人民法院的强制执行。2.浙江省余姚市人民法院已经在2015年1月查封了案涉房屋，一审法院于2015年3月3日基于国药库尔勒公司诉讼保全申请对案涉房屋进行的查封为轮候查封。根据相关司法解释规定，2015年3月3日一审法院保全查封并未生效，一审法院认定人民法院在2015年3月3日已经对案涉房屋进行查封的事实有误。3.2015年3月3日案涉房屋只是在建工程。不具备交房入住条件。虽然李银梅与方达巴州分公司签订《商品房买卖合同》约定方达巴州分公司在2015年7月1日前交房，但因方达巴州分公司资金链断裂，无法按期交房，引发了业主及民工集体上访事件。为化解矛盾，在方兴大厦不具备交付条件情况下，方达巴州分公司于2016年7月才开始安排入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，李银梅只有在因自身原因未及时办理过户时才承担过错责任。现造成延期交房原因在方达巴州分公司，李银梅并不存在任何过错。一审法院未查明案涉房屋未及时交付原因，片面适用法律，导致判决结果错误。4.本案是执行异议之诉纠纷，《执行异议和复议规定》第二十八条规定仅针对执行程序中发生的查封，并不涉及诉讼保全，确定案涉房屋占有时间应当以执行裁定出具的时间为准，因此李银梅已经在执行查封前与方达巴州分公司形成房屋买卖关系，已支付完房款并实际占有的案涉房屋，依法享有排除强制执行的权益。5.雷萨公司的电梯款属于建设工程款的范围，依法享有优先受偿的权利，方达巴州分公司将案涉房屋抵偿案涉房屋的工程款，故李银梅的权利优先于国药库尔勒公司的一般金钱债权。方兴大厦至今未竣工验收，未办理产权登记并非李银梅责任。 国药库尔勒公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求依法驳回李银梅、雷萨公司的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.李银梅、雷萨公司陈述案涉房屋系以物抵债方式取得，该方式并不在《执行异议和复议规定》第二十八条规定的保护范围。由于抵债协议的目的是消灭金钱债，并不享有物权期待权，李银梅不具有排除执行的权益。即便可以参照上述规定，李银梅对案涉房屋也不享有排除强制执行的民事权益。雷萨公司在一审中仅提供了《电梯设备买卖合同》，却未提供发货单、签收单、验收报告、已支付电梯设备款27万余元银行转款凭证等证据证明以物抵债协议的真实性、合法性。浙江省余姚市人民法院于2015年1月19日查封了案涉房屋，而方达巴州分公司与李银梅于2015年1月18日签订《商品房买卖合同》，不排除李银梅与方达巴州分公司恶意串通倒签抵债协议时间逃避债务、损害债权人利益。现有证据无法证实李银梅在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。李银梅在一审中提交的案涉房屋的收款收据，与本案无关。该收据系方达巴州分公司给自己出具，不能证实李银梅已支付了全部房款。李银梅一审提交的入住通知书载明时间为2017年8月14日，在人民法院查封后才占有案涉房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。2.李银梅对于轮后查封的效力理解有误。浙江省余姚市人民法院于2015年1月19日查封了案涉房屋。一审法院根据国药库尔勒公司财产保全申请于2015年3月3日对案涉房产进行查封。根据相关司法解释中规定，轮候查封的生效时间是查封作出的时间，没有生效的只是查封作为首次查封的效力。一审法院认定国药库尔勒公司轮候查封案涉房屋的时间为2015年3月3日正确。另浙江省余姚人民法院于2015年9月9日解除了对案涉房屋的查封，因此一审法院对案涉房产的查封于2015年9月9日已成为首封。3.李银梅至今未提交其向房产部门申请办理网签、预告登记的证据材料，其在人民法院查封前，并未占有案涉房屋。人民法院对财产查封包括案件诉前、诉中还包括执行中的查封，不应只理解成是执行查封，即按照执行裁定的时间为确定实际占有房屋的时间。4.本案是执行异议之诉，李银梅主张其享有建设工程款优先受偿权的主张不在本案的审理范围内。即使李银梅按照《电梯设备买卖合同》主张的也仅是货款，而并非是建设工程款。因此李银梅并不享有建设工程款的优先受偿权，且其该项主张也超过了法定6个月的期限。 方达公司及方达巴州分公司未出庭亦未提交书面答辩意见。 国药库尔勒公司向一审法院起诉请求：判决准予对方达公司、方达巴州分公司位于库尔勒市××路方兴大厦1栋1单元1502号房屋的查封执行。 一审法院认定事实：2014年8月13日，方达巴州分公司与雷萨公司签订了《电梯设备买卖合同》，合同约定付款方式以方达巴州分公司用自己开发的方兴大厦1栋1单元1502室房屋抵付578,053元合同价款，后雷萨公司将案涉房屋抵偿给李银梅，2015年1月18日方达巴州分公司与李银梅签订了1502号商品房买卖合同。2017年8月14日，李银梅接到1502室房屋入住通知书，但未提供实际入住证据。2015年2月，一审法院受理国药库尔勒公司与方达公司、方达巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷时，国药库尔勒公司就申请保全库尔勒市××路方兴大厦1栋包含1单元1502室房屋等房屋，一审法院于2015年3月依法裁定查封了该1502室房屋，后2017年3月一审法院又持续查封了1502室房屋，期限三年。该案经一审法院、本院两审判决后，国药库尔勒公司向一审法院申请强制执行，一审法院在执行程序中作出（2018）新28执111号执行裁定书，继续查封案涉的1502室房屋。雷萨公司、李银梅作为案外人以其购买案涉的1502室房屋为由，对（2018）新28执111号执行裁定书查封1502室房屋提出异议。2019年5月20日一审法院作出（2019）新28执异30号执行裁定书，以案外人雷萨公司、李银梅以房抵款支付1502室房屋全部价款和实际占用等为由，终止（2018）新28执111号执行裁定书中对位于库尔勒市××路方兴大厦1栋1单元1502室房屋的执行。国药库尔勒公司遂提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为：雷萨公司、李银梅对案涉诉争1502室房屋是否享有足以排除执行行为的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护要件的规定。而第二十九条则是对消费者物权期待权的保护。所谓消费者特指为生活消费需要购买商品房的买受人。该条规旨在保护买受人的生存权，限定了案外人所购商品房系用于居住。而雷萨公司、李银梅未提供证据证实对案涉房屋已实际占有，从而进一步可以证实案涉诉争房屋不是其唯一用于居住房屋，故不符合上述第二十九条规定，雷萨公司、李银梅作为一般买受人，在本案中主张排除对案涉诉争房屋的执行，需同时满足上述第二十八条规定之全部四项条件，缺一不可。一审法院在2015年3月对案涉房屋进行了财产保全查封，而根据雷萨公司、李银梅提交入住通知等证据，证实雷萨公司、李银梅接到入住通知是在一审法院查封案涉房屋之后。因此，并不符合法律规定对无过错买受人物权期待权保护的构成要件，不享有足以对案涉诉争1502室房屋排除执行行为的民事权益。综上所述，国药库尔勒公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。遂判决：准许执行一审法院（2018）新28执111号执行裁定书即查封新疆维吾尔自治区库尔勒市××路方兴大厦1栋1单元1502室房屋。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，方达公司、方达巴州分公司未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。 李银梅、雷萨公司为证明其上诉主张提交如下证据： 第一组证据，方达巴州分公司和巴州祥坤物业服务有限公司签订的《前期物业管理合同》、巴州祥坤物业服务有限公司出具的《证明》，证明国药库尔勒公司申请查封时，方兴大厦还是在建工程，未竣工验收，不具备交付业主使用的条件。2016年7月方达巴州分公司与巴州祥坤物业服务有限公司签订《前期物业管理合同》后，才开始为购房者办理入住手续，李银梅已按巴州祥坤物业服务有限公司通知，及时办理了入住手续，不存在过错。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据中合同的真实性、合法性及关联性不认可，认为该合同上仅有巴州祥坤物业服务有限公司公章，并无方达巴州分公司公章，无法确认真实性；对《证明》的真实性、合法性、关联性均认可，但认为该证明可以证实李银梅占有房屋的时间是在一审法院查封之后。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 第二组证据，浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初字第12-1号民事裁定书及协助执行通知书、查封房屋状况附表，证明2015年1月19日浙江省余姚市人民法院查封了案涉房屋，一审法院应国药库尔勒公司保全申请的查封时间在浙江省余姚市人民法院查封之后，属于轮候查封，浙江省余姚市人民法院对案涉房屋的查封解除时间是2020年1月17日，因此一审法院对案涉房屋查封的时间认定错误。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据中民事裁定书、查封房屋状况附表的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为浙江省余姚市人民法院2015年1月19日查封案涉房屋，国药库尔勒公司于2015年3月3日轮候查封了案涉房屋，轮候查封是合法有效的；对协助执行通知书的真实性、合法性及关联性不认可，认为该证据系复印件，不符合法律规定的证据形式。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，其中协助执行通知书虽为复印件，但该证据与国药库尔勒公司提交的此份证据内容一致。 第三组证据，一审法院（2018）新28执异字63号、64号、65号、68号执行裁定书，一审法院（2019）新28执异字37号、38号执行裁定书，一审法院查封公告，入住通知单4份，证明2015年3月2日国药库尔勒公司申请保全方兴大厦左瑜的2803室房产、刘春贞的1006室房产、魏荣霞的2504、2604室房产、赛尔吉米地格的2503室房产、李小宁的803室房产、成莎莉的706室房产，办理入住时间均在李银梅办理入住时间之后，一审法院对上述房产予以解封，根据同案同处理原则，一审法院以李银梅房屋是在2016年3月3日查封后才实际占有，准予对李银梅房屋继续执行显失公平。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为该组证据均与本案无关。 本院对该组证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该组证据与本案争议焦点无关。 第四组证据，入住通知单14份，证明与李银梅同时办理入住的房产、或在李银梅之后办理入住的房产，在购房者没有提出执行异议的情况下，一审法院都已依职权解除了查封。而本案李银梅与方达巴州分公司在2017年8月14日办理了入住，并进行了装修使用，一审法院却以李银梅是在房屋查封后入住为由准予继续执行，存在同案不同判的错误。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该组证据均与本案无关。 本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该组证据与本案争议焦点无关。 第五组证据，《建设工程质量整改通知单》，证明2020年5月2日方兴大厦在建设、监理、施工方面仍存在大量质量问题，未通过验收，尚属在建工程，不符合交付业主条件。巴州祥坤物业服务有限公司在2016年7月提前为业主办理入住手续。因方达公司资金链断裂，方达巴州分公司无任何人处理方兴大厦的后续事宜，方兴大厦后续验收及消防施工及验收的费用均是由所有业主自筹资金进行办理。雷萨公司的电梯款属于该工程必须实际支出的材料款，属于工程款范围，具有优先受偿的权利，其权利优于国药库尔勒公司的普通债权，在本案中可以排除法院执行。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，但对李银梅、雷萨公司证明目的不予认可，认为李银梅不能以建设工程价款优先受偿权主张阻却本案执行。 本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 第六组证据，（2016）浙0281执1569号协助执行通知书，证明浙江省余姚市人民法院对案涉房屋进行了二次查封，在2020年1月17日才解除查封，一审法院作为轮候查封法院，其查封在浙江省余姚市人民法院未解除查封前不发生法律效力。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据为复印件，且对该通知书反映的相关事宜不了解。 本院对该组证据真实性、合法性及关联性不予以确认，该组证据为复印件，且浙江省余姚市人民法院解封案涉房屋与本案争议焦点无关。 第七组证据，雷萨公司给方达巴州分公司出具增值税发票一张（金额为200,000元）、进账单两份，证明雷萨公司与方达巴州分公司存在真实有效的电梯买卖合同关系，且雷萨公司享有建设工程价款优先受偿权，李银梅通过抵债取得房屋也相应取得该优先受偿权。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性认可，但对关联性及证明目的不认可，认为该组证据与涉案房屋无关。 本院对该组证据的真实性、合法性以及关联性予以确认。 第八组证据，李银梅与阮荣辉签订的《房屋租赁合同》、承租人阮荣辉身份证复印件、承租人阮荣辉和李银梅之间的微信聊天记录，证明案涉房屋已经由李银梅出租给阮荣辉使用，李银梅实际占有案涉房屋，该房屋属于李银梅的合法财产。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该组证据可以反映出案涉房屋并非李银梅占有居住使用。 本院对该组证据的真实性、合法性及关联性不予确认，《房屋租赁合同》为复印件，聊天记录并未反映聊天人的身份，且未反映双方之间是租赁关系，无法与《房屋租赁合同》相互印证，证实《房屋租赁合同》真实且已实际履行。 第九组证据，2014年12月25日雷萨公司向方达巴州分公司发出的《致函》，证明雷萨公司已履行与方达巴州分公司之间的《电梯设备买卖合同》，于2014年12月25日完成电梯安装，合同约定电梯验收后办理抵房相关手续，故雷萨公司已取得了案涉房屋权利。 经质证，国药库尔勒公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为方达巴州分公司虽加盖公章，但无经办人签字，且无雷萨公司签章，函件并未生效。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据为原件，且国药库尔勒公司认可函件中方达巴州分公司加盖公章的真实性，函件上虽无雷萨公司签章，但其作为雷萨公司的证据，亦说明雷萨公司认可该函件内容。 第十组证据，2019年5月29日《电梯成品证明书》，证明雷萨公司已经履行了电梯交付安装等合同义务。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，认为该证据无法证明《电梯设备买卖合同》履行情况，且按照该证据中记载时间，也证实其履行合同时间在2019年，而李银梅却主张以房抵债协议在2015年已完成，明显与市场交易习惯不符。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据为原件，且有雷萨公司、方达巴州分公司经办人以及方兴大厦业主代表签字、盖章确认，该证据系对电梯及相关附件、电梯安装验收相关材料进行移交的证明。 第十一组证据，2013年8月至2014年5月李银梅丈夫宋岩向雷萨公司转款的银行存款单六份、2015年至2016年李银梅向雷萨公司转款的银行存款单九份，证实李银梅与雷萨公司之间存在借款关系，李银梅对雷萨公司享有债权，雷萨公司将方达巴州分公司抵偿电梯款的案涉房屋抵偿给李银梅行为真实有效。 经质证，国药库尔勒公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，认为银行存款单中宋岩向雷萨公司的转款均为还款，而李银梅对雷萨公司的转款时间均在其与方达巴州分公司签订《商品房买卖合同》之后，不能证实李银梅对雷萨公司享有债权。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据虽然其中部分凭证中记载款项性质为还款，但可以证实雷萨公司与李银梅、宋岩夫妻之间存在资金往来。 国药库尔勒公司提交相反证据如下： 第一组证据，库尔勒市不动产查封登记记载表3份，浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初字第12-1号、12-3号民事裁定书及（2015）甬余泗民初字第12-1号、12-3号、977-1号协助执行通知书，房屋状况附表，证明浙江省余姚市人民法院于2015年1月19日查封了案涉房屋，后一审法院于2015年3月3日基于国药库尔勒公司诉讼保全申请查封案涉房屋，为轮候查封，2015年9月9日浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初字12-3号民事裁定书解除案涉房屋的查封，此时一审法院对案涉房屋的查封转为首封，而同日浙江省余姚市人民法院在另案中查封案涉房屋为轮候查封。 经质证，李银梅、雷萨公司对该组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为该组证据可以证明浙江省余姚市人民法院首次查封案涉房屋时间是2015年1月，是在国药库尔勒公司申请查封之前，最终解除查封时间是在2020年，而非国药库尔勒公司主张的2015年9月9日。 本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。 第二组证据，商品房预售许可证、授权委托书、查档证明两份、库尔勒市预告登记情况记载表两份、库尔勒市商品房预售合同两份，证明方达巴州分公司在2013年9月取得案涉房屋的预售许可证，并授权曹军办理商品房预告登记，且有部分买受人已进行了预告登记，而李银梅对案涉房屋并未进行预告登记，具有过错。 经质证，李银梅、雷萨公司对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为该组证据与本案无关，李银梅并非从事房产工作的专业人员，对于办理预告登记手续并不知情，且案涉房屋已被查封，李银梅无法办理预告登记。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院查明，2015年1月19日浙江省余姚市人民法院向库尔勒市房地产交易中心出具（2015）甬余泗民初字第12-1号协助执行通知书，依据（2015）甬余泗民初字第12-1号民事裁定书，要求协助查封库尔勒市××路方兴大厦1栋101套房屋，其中包括案涉房屋。2015年3月3日一审法院向库尔勒市房地产交易中心出具（2015）巴民一初字第29-1号协助执行通知书，要求协助查封库尔勒市××路方兴大厦1栋101套房屋（其中包括案涉房屋）及1307号、1707号房屋。2015年9月9日浙江省余姚市人民法院向库尔勒市房地产交易中心出具（2015）甬余泗民初字第12-3号协助执行通知书，依据（2015）甬余泗民初字第12-3号民事裁定书，要求协助解除库尔勒市××路方兴大厦1栋101套房屋，其中包括案涉房屋。 2016年7月，方兴大厦尚未竣工验收，巴州祥坤物业服务有限公司向方兴大厦业主办理了入住手续。至2020年5月2日方兴大厦未完成竣工验收。 另，一审法院在（2019）新28执异30号执行裁定中认定“案外人雷萨公司将案涉房产权益已经转移给了李银梅，针对该房产已不具有实体权益，与本案无利害关系，其在本案中提出执行异议无必要”。 本院二审查明其他事实与一审法院查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在本案二审中，雷萨公司和李银梅均明确由李银梅对案涉房屋主张民事权益，因此本案的争议焦点即李银梅是否对库尔勒市××路方兴大厦1栋1单元1502室房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 李银梅在本案中主张排除人民法院对案涉房屋的强制执行所依据的是《执行异议和复议规定》第二十八条，该条规定解决的是在执行程序中，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案为执行异议之诉，与执行异议审查程序目的均在于审查案外人的民事权益能否排除人民法院的强制执行，两者判断“可排除强制执行”的标准有共通性，因此本案对李银梅以买受人身份主张享有排除执行案涉房屋的民事权益能否成立应当参照上述法律规定进行审查。 案涉房屋查封时间的问题。李银梅主张一审法院对国药库尔勒公司诉讼保全申请进行的查封系轮候查封，在2015年3月3日并未生效，且该查封并非申请执行的查封，一审法院认定的查封时间错误。本院认为，该问题涉及《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的“查封”是否包括仅指执行中的查封、是否仅指作为执行依据的“查封”。首先，买受人物权期待权之所以具有排除执行等物权效力，系因为买受人在签订买卖合同、履行合同部分义务、未办理过户登记中均无过错，故在平衡买受人与申请执行人的利益后，对买受人予以特殊保护。其次，查封的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响其对该财产的占有、使用和收益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项规定：“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”该规定并未对保全查封和执行查封进行区分，人民法院依法查封房产后，未经法院和申请人允许,不得进行转让或实施其他有碍执行的行为，其法律效力不仅及于被查封人，也及于第三人。房屋已经被查封的情况下，无论是保全查封、执行查封抑或是轮候查封，买受人再就该房屋签订买卖合同、履行合同义务，其行为均存在过错，不属于《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的可以排除执行的范围。因此，《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的“查封”不限于“执行查封”，还应包括保全中的查封。李银梅相关上诉主张不能成立，本院不予支持。浙江省余姚市人民法院查封案涉房屋的时间为2015年1月19日，且此后案涉房屋上的查封一直延续至李银梅、雷萨公司提起案外人执行异议之诉时，可以将该查封时间作为判断李银梅合法占有案涉房屋是否存在过错的依据。 李银梅是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。李银梅主张其在人民法院查封前已实际占有案涉房屋，并对此提交了物业公司向其发放的入住通知单。本院认为，浙江省余姚市人民法院在2015年1月19日已查封案涉房屋，而李银梅系于2017年8月14日才领取案涉房屋入住通知书，该时间明显晚于人民法院查封案涉房屋的时间。李银梅二审中为证明其实际使用案涉房屋所提交的《房屋租赁合同》等证据的时间亦远晚于人民法院查封案涉房屋的时间。因此，根据现有证据，李银梅在案涉房屋查封前并未合法占有案涉房屋。李银梅还主张因房屋未竣工验收，故其对无法在查封前占有房屋不存在过错。对此本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定了对房屋买受人物权期待权进行保护的条件，包括“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，说明买受人在查封之前尚未合法占有该不动产，根据查封的法律效力，买受人此时即应采取其他救济方式，而非继续寻求占有房屋。因此，李银梅主张其无法在查封前占有房屋不存在过错，与本案的处理无关。 综上，鉴于李银梅未在法院查封前合法占有案涉房屋，其主张排除对案涉房屋的执行的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，故本院对其他事项不再赘述。 此外，李银梅、雷萨公司上诉还主张对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，并依此主张对案涉房屋排除执行。对此本院认为，首先，建设工程价款优先受偿权仅涉及债权的顺位权即相对于普通债权而言具有优先性，该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议诉讼的权利基础。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，建设工程施工合同中的承包人和实际施工人在工程发包人逾期不支付工程价款的前提下，才可以主张建设工程价款的优先受偿权。虽然电梯安装属于建设工程范围，但根据雷萨公司及李银梅的主张，雷萨公司与方达巴州分公司之间已将578,053.8元的电梯款转化为了李银梅与方达巴州分公司之间的购房款，因此李银梅对涉案房屋所享有的仅是基于商品房买卖合同关系所产生的债权，并非建设工程价款的优先受偿权，其权利并不优先于本案执行依据所确定的国药库尔勒公司的债权。因此，李银梅、雷萨公司上述主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，李银梅及雷萨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9580.53元（李银梅、巴州雷萨商贸有限公司已预交），由李银梅、巴州雷萨商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周   亚   卉 审判员 崔      瑜 审判员 兰      宁 二〇二〇年十月三十日 书记员 艾力努尔·马达尼