福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1529号 上诉人（原审被告）：冯崇祥，男，1970年9月23日出生，汉族，个体工商户，住永安市。 被上诉人（原审原告）：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区****，统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林桂荣,男,1971年2月19日出生，汉族，住福建省永安市，系该公司行政文员。 上诉人冯崇祥因与被上诉人福建燕中物业服务有限公司（下简称燕中物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后并依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，经阅卷、调查和询问，冯崇祥、燕中物业公司没有提出新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 冯崇祥上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020)闽0481民初1165号民事判决；2.请求二审法院依法公正判决；3.判决燕中物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一审法院认定冯崇祥应承担（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止）、违约金632元（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止按月0.5%计算），合计9384.1元的物业费及违约金，系对本案的事实认定及适用法律的错误。首先，我国民事诉讼的一般诉讼时效从2017年10月1日起为3年。民法总则第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定燕中物业公司系2020年4月8日起诉冯崇祥，即2017年4月8日之前的物业费已全部过我国法律之3年诉讼时效之规定，理应驳回此部分物业费主张：一、燕中物业公司提供物业费缴费收款收据(2015年1月1日至2015年12月31日止）的证据，以证明诉讼时效中断，但其实该份证据系伪造的证据，冯崇祥并未缴纳过一分钱物业费，冯崇祥提供隔壁相关商业的缴款发票以证明其缴纳过物业费，但本案中燕中物业公司证明冯崇祥有缴纳过物业费仅是提供收款收据，也并未提供冯崇祥缴纳物业费之银行流水，故冯崇祥并未缴纳过一分钱物业费，诉讼时效并未中断。二、燕中物业公司提供的门牌前的《物业管理服务催收通知》系伪证证据而来，其提供的证据中门牌下有2014年、2015年、2016年的时间，但那个时候我国还并未推广二维码门牌，我国公安部系2017年上半年才开始推广二维码门牌，证据图片中的门牌左下角之状态即翘起来的状态，就能证明这块虚假的门牌并未更换过，所有从2014年的《物业管理服务催收通知》至2019年的《物业管理服务催收通知》全部是其燕中物业公司拟造出来的，该份门牌并非是金属材质，而是用纸皮所做。三、依据证据显示，《香樟家园前期物业服务合同》系一年一签,那么燕中物业公司应提供其所主张的物业费收取的每一年的物业服务合同，且燕中物业公司还需提供其有在该年提供物业服务的证据，否则理应认为该年燕中物业公司并未提供物业服务，且无权收取物业费。四、燕中物业公司物业服务不到位，造成物业多处瓷砖、水管等脱落、破裂，诸多业主都向物业公司反映过，但物业公司均未予以修复，怠于行使物业职责。五、违约金收取标准过高，应予以调低，且燕中物业公司应证明其有具体实际造成损失，没有损失的则不应收取违约金。终上所述，冯崇祥并未缴纳过一分钱物业费，诉讼时效并未中断，2017年4月8日之前的物业费已全部过我国法律之3年诉讼时效之规定，理应驳回此部分物业费主张，同时燕中物业公司伪造虚构诉讼时效中断证据，戏弄法律，理应惩处。 燕中物业公司辩称，1.燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》（2011年-2018年共8份）经一审法院认定真实，合法，有效。《福建省物业管理条例》第四十八条：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。冯崇祥长期拒交物业费，是拒不履行合同的违法行为。一审法院的判决，燕中物业公司认为是公平，公正的。2.冯崇祥所主张的燕中物业一审提交证明其在2015年1月1日―2015年12月31日有交物业服务费的收据造假，经查实一张2015.1-2015.6为1幢143-139号店冯崇祥繳纳物业费，开具时间为2015年7月3号。另一张2015.7-2015.12为1幢143-139号店冯崇祥繳纳物业费，开具时间为2016年5月12号。因为冯崇祥是现金繳费，所以没有银行流水。说明冯崇祥是知道自己有繳纳物业服务费的义务而恶意拖欠，拒交其余时间的物业服务费。3.燕中物业公司在一审中所提交的各项证据，真实性，合法性无异性和关联性都得到了一审法官的认定。4.燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》第十四条违约责任第（二）项约定：甲方，业主违反本合同第七条，第八条约定，经乙方书面催繳未按时足额支付物业服务费，应当按照每日3%。标准向乙方违约金。故燕中物业公司主张违约金合理，合法。 燕中物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令冯崇祥支付物业服务费9022.1元，违约金362元，合计9384.1元。2.依法判令本案诉讼费由冯崇祥承担。 一审法院认定的事实： 燕中物业公司于2011年11月1日至2018年11月14日与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，双方在合同中第三条约定：乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理。本物业共用部位细目见附件三；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。本物业共用设施设备细目见附件四；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他事项（无）。合同第七条物业服务费的标准和收取办法第二款第（一）项第2目（6）商业物业：0.8元/月·平方米。第（三）项收费起始时间：物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费。合同第十四条违约责任第（二）项约定：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。燕中物业公司从2011年11月1日合同签订后就为该小区提供物业管理服务。冯崇祥系香樟大道199号139、143号房屋业主，建筑面积为63.92㎡、71.99㎡，两室合计建筑面积135.91㎡，每月应交物业费108.7元。冯崇祥从2011年11月1日起至2014年12月31日止未交，2015年有交1年的物业服务费1304.4元，2016年1月1日至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费9022.1元，燕中物业公司为此也经电话、发函等方式多次催缴未果。另查明该小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司从2011年11月至2018年11月间签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《物业管理条例》规定，开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，同时该小区至今未成立业主委员会，故上述合同对小区的全体业主具有约束力，业主与物业服务公司均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务。现冯崇祥从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费9022.1元，其欠交行为违反了《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》的相关约定，故冯崇祥应将上述欠交的物业服务费应予交清，对燕中物业要求其交纳物业服务费9022.1元的诉请，予以支持。同时冯崇祥还应对其因欠交行为承担合同约定的违约责任，因燕中物业公司自愿按月利率0.5%（合同约定按应缴费用总额的3‰缴纳违约金）收取违约金，是对其享有的权益所作的处分，现要求冯崇祥支付欠交物业服务费而产生的违约金362元的诉请，符合合同的约定和相关法律的规定，予以支持。对冯崇祥辩称认为燕中物业公司未向其催讨过物业服务费、且物业公司未履行修理其房屋瓷砖、水管存在脱落、破裂及物业公司是2014年才入驻小区而物业服务费却从2011年催交，存在弄虚作假的行为等问题，对冯崇祥是否有交物业服务费的问题，因燕中物业公司有补充提交冯崇祥2015年7月3日、2016年5月12日交款的2张收款收据，证明其于2015年有交纳了全年的物业服务费，虽然冯崇祥经质证对该证据的真实性存在异议，但冯崇祥并未提供相应证据证明其未交，故对其辩称从未交纳物业费的事实，不予认定，对房屋瓷砖、水管存在脱落、破裂等问题要求物业公司应予维修的主张，因该要求属其个人房屋存在的质量问题而并非属于燕中物业公司所签订的合同约定的公共设施的维护履约范围，故对冯崇祥认为燕中物业公司服务不到位因而其不应承担物业服务费的辩称事由，不予支持。对燕中物业公司是从何时入驻该小区进行物业服务管理的事实，因燕中物业公司有提供物业服务合同，而冯崇祥并未提交相应证据证实物业公司存在弄虚作假的行为，故对该辩称意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决：冯崇祥应于判决生效后三日内支付福建燕中物业服务有限公司物业服务费9022.1元（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止）、违约金362元（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止按月利率0.5%计算），合计9384.1元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由冯崇祥负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审中，冯崇祥除认为其只见过2011年和2018的物业合同，其他合同未见过外，对一审认定的其他事实无异议。燕中物业公司对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 对二审双方当事人争议的焦点：关于燕中物业公司主张冯崇祥应缴纳的物业服务费用是否超过诉讼期间及支付违约金的问题，本院分析认定如下： 第一，根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，燕中物业公司于2020年4月8日向一审法院起诉要求冯崇祥缴纳从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止所欠物业费及违约金。燕中物业公司根据物业服务合同主张2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费应予以支持，自2017年1月1日起至2019年9月30日止燕中物业公司的物业服务费应为3587.1元（108.7元/月×33个月）。 第二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，燕中物业公司虽提交了2014年、2015年、2016年张贴物业管理服务催收通知、物业管理服务催收通知（业主联）的照片，但未能提交证据的原始载体、原件或经与原件核对无异的复制品，冯崇祥亦不予认可，燕中物业公司应承担举证不能的法律后果，本案2016年12月31日之前的物业服务费用，燕中物业公司应于2019年12月31日前起诉。故对燕中物业公司主张2014年、2015年、2016年、2017年有催收物业管理服务费，2016年12月之前的物业服务费用存在中断的情形，本院不予采信。 第三，燕中物业公司于2011年11月1日至2018年11月14日与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，合同第十四条违约责任第（二）项约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。”本案中，冯崇祥拖欠燕中物业公司物业服务费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。燕中物业公司鉴于日3‰的标准过高，主动降为按月利率0.5%收取，本院予以支持。根据物业服务合同约定“物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费。”2017年1月至2019年9月30日冯崇祥所欠物业服务费的违约金计算如下：2017年1月至6月物业服务费652.2元的违约金为106元（2017年1月16日至2019年9月30日期间共32.5个月，652.2元/月×32.5个月×月利率0.5%）；2017年7月至12月物业服务费652.2元的违约金为86.4元（2017年7月16日至2019年9月30日期间共26.5个月，652.2元/月×26.5个月×月利率0.5%）；2018年1月至6月物业服务费652.2元的违约金为66.9元（2018年1月16日至2019年9月30日期间共20.5个月，652.2元/月×20.5个月×月利率0.5%）；2018年7月至12月物业服务费652.2元的违约金为47.2元（2018年7月16日至2019年9月30日期间共14.5个月，652.2元/月×14.5个月×月利率0.5%）；2019年1月至6月物业服务费652.2元的违约金为27.7元（2019年1月16日至2019年9月30日期间共8.5个月，652.2元/月×8.5个月×月利率0.5%）；2019年7月至9月物业服务费326.1元的违约金为4.1元（2019年7月16日至2019年9月30日期间共2.5个月，326.1元/月×2.5个月×月利率0.5%）；综上，冯崇祥应支付燕中物业公司物业服务费的违约金共338.3元。 本院认为，燕中物业公司于2020年4月8日向一审法院起诉要求冯崇祥缴纳从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止所欠物业费及违约金。但燕中物业公司提供的证据不足以证明2016年12月之前的物业费用存在中断的情形，冯崇祥主张2016年12月31日之前的物业服务费用已过诉讼时效期间的上诉请求，本院予以支持；一审法院认定事实错误，对已超过诉讼时效期间的物业服务费用予以支持，本院予以纠正。但冯崇祥应按物业服务合同约定支付2017年1月至2019年9月30日的物业服务费用3587.1元，冯崇祥拖欠燕中物业公司物业服务费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，燕中物业公司鉴于日3‰的标准过高，主动降为按月利率0.5%收取，本院予以认可；冯崇祥应支付未支付2017年1月1日至2019年9月30日物业服务费的违约金338.3元；冯崇祥以违约金收取标准过高，且燕中物业公司未证明其有具体实际损失为由，认为其不应支付违约金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。冯崇祥以燕中物业公司物业服务不到位，造成物业多处瓷砖、水管等脱落、破裂等问题要求物业公司予以维修为由，主张其不应承担物业服务费的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，冯崇祥的上诉请求部分成立；一审法院认定事实部分错误，导致物业服务费用及违约金计算不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1165号民事判决； 二、冯崇祥应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司物业服务费3587.1元及违约金338.3元，合计3925.4元； 三、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回冯崇祥的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，减半收取25元，由福建燕中物业服务有限公司负担15元，冯崇祥负担10元。二审案件受理费50元，由福建燕中物业服务有限公司负担30元，冯崇祥负担20元。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十月二十日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据： （一）当事人的陈述； （二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言； （三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言； （四）存有疑点的视听资料、电子数据； （五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。